Проблемы правового режима общего имущества в нежилых зданиях (гаражах-стоянках)

без гражданства, наравне с гражданами Российской Федерации, могут быть учредителями, членами и участниками общественных объединений, за исключением случаев, установленных федеральными законами или международными договорами Российской Федерации». Право на учредительство, членство и участие в общественных объединениях для иностранных граждан позволяет им активно участвовать в общественной жизни страны пребывания, реализовывать свои интересы, защищать свои права и свободы.

Российская Федерация через общественные объединения, создаваемые иностранными гражданами, должна стремиться обеспечить их взаимодействие с органами государственной власти и местного самоуправления. Преимущественно это имеет особое значение для приграничных районов, на которых лежит основная нагрузка по приему иностранных граждан.

Проанализировав административно-правовой статус граждан Российской Федерации и иностранных граждан, находящихся на территории Российской Федерации, можно сказать, что это сложное правовое явление, объем и содержание которого зависит от ряда факторов, основное место среди которых отведено гражданству. Именно отсутствие гражданства Российской Федерации оказывает свое влияние на полноту прав и обязанностей граждан -подданных других государств.

Литература

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г.

2. Европейская конвенция о защите прав человека и ос-

новных свобод от 04 ноября 1950 г. // СССР и международное сотрудничество в области прав человека: Документы и материалы. М., 1989. С.159-160.

3. Федеральный Конституционный закон от 26 февраля 1997 г. №1-ФКЗ (ред. от 28.12.2010) «Об Уполномоченном по правам человека в Российской Федерации».

4. Федеральный Конституционный закон от 30 января 2002 г. №1-ФКЗ (ред. от 28.12.2010) «О военном положении».

5. Федеральный закон от 28 марта 1998 г. №53-Ф3 (ред. от 25.11.2013) «О воинской обязанности и военной службе».

6. Федеральный закон от 31 мая 2002 г. №62-ФЗ (ред. от 02.11.2013) «О гражданстве Российской Федерации».

7. Федеральный закон от 25 июля 2002 г. №115-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».

8. Федеральный закон от 15 августа 1996 г. №114-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию».

9. Федеральный закон от 19 мая 1995 г. №82-ФЗ (ред. от

28.12.2013) «Об общественных объединениях».

10. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. №195-ФЗ (ред. от

03.02.2014).

11. Бахрах Д.Н., Россинский Б.В., Старилов Ю.Н. Административное право. Учебник. Москва.: Издательство Норма, 2008.

1 Бахрах Д.Н., Россинский Б.В., Старилов Ю.Н. Административное право: Учебник. М.: Издательство Норма, 2008. С. 131.

2 Федеральный закон от 25 июля 2002 г. № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».

ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В НЕЖИЛЫХ ЗДАНИЯХ

Д.В. Уткин,

кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Московского университета МВД России Научная специальность 12.00.03 - гражданское право, предпринимательское право, семейное право международное частное право Рецензент: кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса Московского университета МВД России Рогачев Е.С.

E-mail: d5051479@yandex.ru

Аннотация. Отсутствие конкретных норм закона, регулирующих отношения по поводу общего имущества в нежилых зданиях (гаражах стоянках) приводит к возникновению спорных ситуаций на практике. Автор анализирует отношение юристов к применению, в отсутствии норм закона, аналогии

закона, указывая на различные подходы к этому в судебной практике. Мнение юристов по рассматриваемому вопросу противоречиво и автор предлагает на законодательном уровне закрепить статус общего имущества в нежилых помещениях, тем самым устранить пробелы в законодательстве.

Ключевые слова: общее имущество, нежилые здания, гаражи стоянки, машиноместа, управление общим имуществом, аналогия закона.

PROBLEMS OF LEGAL REGIME OF COMMON PROPERTY IN NON-RESIDENTIAL BUILDINGS

D.V. Utkin,

the candidate of jurisprudence, the senior lecturer department of civil law and process of the Moscow University of the MIA of Russia

Annotation: The absence of specific provisions of the law governing the relationship regarding the common property in the non-residential buildings (parking garage) gives rise to disputes in practice. The author analyzes the ratio of lawyers to use in the absence of rules of law analogy of the law, pointing to the different approaches to this jurisprudence. Lawyers opinion on the subject and the author suggests a contradiction at the legislative level to consolidate the status of common property in a commercial environment, thereby eliminate the loopholes in the law.

Key words: Total property, non-residential buildings, garages, parking lots, parking lots, common property management, law analogy.

В связи с ростом количества частного автомобильного транспорта у населения возрастает и интерес к приобретению помещений, в которых он будет храниться. У автомобилистов есть два основных способа решить вопрос с хранением автомобилей; либо арендовать место для хранения на стоянке, либо приобрести в собственность недвижимость -гараж или машиноместо. На рынке недвижимости предлагаются как отдельно стоящие обособленные объекты - гаражи, так и машиноместа в гаражных комплексах. Последние самые распространенные, как более эффективные для использования городского пространства и низкой себестоимости строительства.

На основании популярности таких объектов недвижимости как машиноместа становится актуальным рассмотрение некоторых проблемных вопросов владения и пользования машиноместами в отдельно стоящих гаражах стоянках, а именно управление общим имуществом такого гаража.

Как верно отметил Акопов В.А.: «Отношения собственников по поводу общего имущества в здании являют собой сложный, динамически развивающийся институт, правовое закрепление которого в настоящее время далеко до завершения»1.

Действительно, источники правового регулирования управления общим имуществом в нежилом помещении содержатся только в гражданском кодексе Российской Федерации и на практике ощущается недостаточность урегулирования отношений по поводу управления общим имуществом в нежи-

лых помещениях. Такой пробел в законодательстве, существующий длительное время вынужден компенсироваться толкованием и применением норм с учетом судебной практики, но и она не однозначная.

Если машиноместо расположено в подземном гараже, стоянке, которая находится под жилым многоквартирным домом, то существующая судебная практика указывает на применение к отношениям, возникающим по поводу имущества, предназначенного для общего использования правового режима установленного Жилищным кодексом Российской Федерации для общего имущества многоквартирного дома. С этим можно согласиться, так как иных норм права нет, однако по отдельно стоящим гаражам-стоянкам применение Жилищного кодекса является необоснованным.

Так, рекомендации к применению п. 2 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором сказано, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру, по аналогии для нежилых помещений, содержатся в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке». В п. 3 письма говорится в отношении нежилого помещения в многоквартирном доме следующее: «Если собственнику нежилого помещения в здании

принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка)»2.

Однако, в части отдельных нежилых зданий и сооружений судебная практика иная. Так, в Постановлении Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 сентярбря 2002 г. № 3673/02 по делу № А67-43 28/003, отменяя ранее принятые судебные акты указано, что поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон (Жилищный кодекс), не регулирующий спорные правоотношения, а, в соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

С учетом указанного Постановления судебная практика изменилась и аналогию закона в подобных отношениях какое-то время суды перестали применять4.

Например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 5 июля 2007 г. № А33-13840/2006-Ф02-4094/2007 указано, что поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей долевой собственности на места общего пользования нежилого помещения, отсутствуют основания для применения по аналогии закона, не регулирующего спорные правоотношения.

Анализируя юридическую литературу по рассматриваемой проблеме отметим, что многие юристы не соглашаются с мнением судов5, считая их не соответствующими принципу справедливости, когда помещения, которые функционально предназначены для общего использования в нежилых зданиях могут принадлежать одному из сособственников.

В такой ситуации возникают различные проблемы, например, когда владелец коридора, проход по которому ведет в помещения других собственников запрещает проходить по нему. Известны и такие случаи, когда инвестор застройщик гаража-стоянки после завершения его строительства продал маши-номеста гражданам, а проезды, обозначенные по данным БТИ как коридоры, оставил себе в собствен-

ности вместе с помещениями сервисных служб и помещениями, предназначенными для технического обеспечения. Фактически возникла такая ситуация, что для проезда к своему машиноместу гражданин вынужден пользоваться проездами (коридорами), принадлежащими другому собственнику. Так как иного способа попасть к своему машиноместу у гражданина нет, он вынужден считаться с владельцем проездов и соглашаться на его условия. Как правило, застройщики используют эту ситуацию для оставления за собой права управлять гаражом и хорошо, если этим пользуются добросовестно; но нельзя исключить возможность злоупотребления и навязывания гражданам-владельцам машиномест услуг по завышенным ценам.

Как указывает Свит Ю.П., несмотря на наличие в жилищном законодательстве критериев отнесения объектов к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, применение положений ст. 36 ЖК РФ по аналогии к определению состава общего имущества нежилого здания не всегда возможно без оговорок6. По мнению автора, применительно к нежилым зданиям, отнесение объектов к общей долевой собственности должно осуществляться с учетом целевого назначения нежилых помещений, реальных потребностей собственников помещений в использовании объектов, которые формально могут быть отнесены к общему имуществу. При этом также должно учитываться, что в некоторых случаях нежилые помещения и отдельные объекты, которые обычно относятся к общему имуществу собственников здания, составляют самостоятельный имущественный комплекс и не могут быть выделены в общую долевую собственность.

Однако, существует обратное мнение, по сути поддерживающее применение аналогии в праве по общему имуществу в нежилыми помещениями как по общему имуществу в многоквартирных жилых домах.

Чубаров В.В. указывает на недопустимость сохранения ситуации, когда «право горизонтальной (поэтажной) собственности напрямую признается только для жилых помещений (ст.ст. 288, 289, 558 ГК РФ и ст. 16 ЖК РФ), но не признается для нежилых ...», «содержание правоотношений, складывающихся в данном случае по поводу жилых и нежилых помещений, является идентичным»7.

Дискуссии по рассматриваемому вопросу идут давно и единого мнения среди ученых так и не выработано.

На сегодняшний день при решении спорных вопросов следует руководствоваться новой судебной практикой, которая изменилась противоположно ранее существовавшей, указанной выше в настоящей

статье. В п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»8 указано, что поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ, к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289, 290 ГК РФ.

С 2009 г. положения указанного выше Пленума активно используются в судебной практике и в части признания за собственниками помещений, расположенных в нежилом здании, права общей долевой собственности на его общее имущество9.

В итоге нашего экскурса развития правового регулирования по отношению к общему имуществу в не жилых помещениях считаем, что необходимо на законодательном уровне закрепить статус общего имущества в нежилых помещениях и тем самым установить пробелы в законодательстве.

1 Некоторые юридические аспекты управления зданием. RELGA - научно-культурологический журнал. № 17 [235]. 2011, Интернет ресурс: http://www.relga.ru/ ЕоткопМ^ebObjects/tgu-ww.woa/wa/Mam?textid=3030&1eve1 1=тат&^е12=аг11с^

2 Вестник ВАС РФ. 2005. № 4.

3 Вестник ВАС РФ. 2002. № 12.

4 См., напр.: постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.12.2002 № Ф03-А51/02-2/2512; постановления

ФАС Уральского округа от 03.09.2003 № Ф09-2398/03-ГК, от 20.01.2005 № Ф09-4495/04-ГК.; постановление ФАС МО от 17.08.2005 № КГ-А40/7495-05. Документы официально опубликованы не были (см. СПС).

5 См., напр.: Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. 2003. № 4. С. 12.; Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий // Журнал российского права. 2005. № 8. С. 150; Хурцилава А.Г. Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения: Автореф. Дисс... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 9-10; Пиджаков А.Ю., Нечуйкина Е.В. К вопросу о правовом регулировании оборота нежилых помещений // Гражданское право. 2004. № 2. С. 47.; Скворцов А. Распределение долей при реализации инвестиционно-строительного проекта // Новое Законодательство и юридическая практика. 2009. № 1.

6 Свит Ю.П. Особенности права собственности на общее имущество многоквартирных домов и нежилых зданий // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 6.

7 Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимого имущества: Автореф. Дисс... докт. юрид. наук. М., 2006. С. 30.

8 Вестник ВАС РФ. 2009. № 9.

9 См.: Определение ВАС РФ от 19 августа 2009 г. № 10832/09; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.10.2009 г. № А05-3116/2009; Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда г. Санкт-Петербурга от 21 сентября 2009 г. № 13АП-7641/2009; Постановление ФАС Северо-Западного округа по делу от 18 ноября 2009 г. № А05-9710/2008; Постановление ФАС Поволжского округа по делу от 10 ноября 2009 г. № А65-3807/2009; Постановление ФАС Уральского округа от 09 ноября 2009 г. № Ф09-8894/09-С5. Документы официально опубликованы не были (см. СПС).

МЕЖДУНАРОДНОЕ ПОЛОЖЕНИЕ РОССИИ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ

РАЗВИТИЯ

В.Н. Фадеев,

доктор юридических наук, профессор, профессор кафедры криминологии Московского Университета МВД РФ Научная специальность 12.00.08 - уголовное право и криминология;

уголовно-исполнительное право Рецензент: доктор экономических наук, кандидат юридических наук, профессор Эриашвили Н.Д.

E-mail: fadei87@mail. ru

Аннотация. Приводитмя анализ международного положения России на современном этапе исторического развития. Выявлены и обоснованы тенденции, негативно влияющие на социально-политическую ситуацию, жизнеспособность и безопасность нашей страны в современных условиях и на будущее; дана оценка их текущего состояния и перспективы развития.

Ключевые слова: гибель советской империи; европейские метрополии; колониальные владения; авторитарные традиции; контртеррористическое сотрудничество.