Гибкие офисы подстраиваются под спрос

Сохранившийся активный рост предложения гибких офисных пространств сопровождался резким увеличением вакантности в этом сегменте: показатель в два раза превышает долю пустующих площадей в классических офисах. Невостребованные помещения в этом сегменте появились, в частности, из-за ухода с рынка международных игроков и пересмотра планов развития крупного российского бизнеса, отказавшегося от части арендных контрактов. Теперь эти гибкие офисы займут локализованные представительства западных компаний, финансисты, промышленники и представители госсектора.

Пережить новый кризис рынку гибких офисов пока помогает появление новых арендаторов

Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ

Совокупный объем предложения гибких офисов в Москве на начало 2023 года, по подсчетам CORE.XP, составил 404 тыс. кв. м, увеличившись за год на 29% за счет открытия 30 новых площадок. В текущем году консультанты ждут открытия еще 15 сервисных офисов и коворкингов общей площадью 38 тыс. кв. м. В Nikoliers считают, что сейчас гибкие пространства формируют 2,3% общего объема офисного предложения Москвы, при этом почти треть объема сконцентрирована между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом. В Commonwealth Partnership (CMWP) оценивают этот показатель в 2%. С 2018 года он вырос примерно в четыре раза: тогда коворкинги формировали всего 0,5% всего качественного офисного предложения Москвы.

В Санкт-Петербурге предложение коворкингов за год, по данным аналитиков Nikoliers, также выросло на 26%, хотя сам объем рынка в городе заметно скромнее — 60,8 тыс. кв. м. В 2023 году консультанты ждут открытия восьми площадок площадью 15,5 тыс. кв. м. Но доля гибких пространств на офисном рынке пока слишком мала, чтобы создавать конкуренцию классическим помещениям, считают в компании.

Пустующие столы

Активный рост сегмента гибких офисов сопровождается увеличением вакантности. По разным оценкам, сейчас в Москве пустуют 27% рабочих мест в коворкингах, за год этот показатель увеличился на 4 процентных пункта (п. п.) Для сравнения: в сегменте классических офисных площадей класса А вакантность выросла на 3,6 п. п., до 13%, класса В — на 1,8 п. п., до 7,4%. Хотя партнер NF Group Мария Зимина обращает внимание и на позитивную динамику: в октябре 2022 года доля пустующих рабочих мест достигала 37%, за несколько месяцев показатель сократился на 10 п. п.

Старший аналитик отдела исследований рынка CORE.XP Евгений Томилов связывает всплеск вакантности с вводом спекулятивных площадок, которые не были рассчитаны на конкретный, подтвержденный спрос со стороны потенциальных арендаторов.

Вторая важная причина — пересмотр ранее заключенных крупных арендных контрактов в пользу отказа от части площадей. Руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова поясняет, что в 2021 году активными пользователями сервисных офисов были крупные российские e-commerce и IT-компании. «Их бизнес рос семимильными шагами, качественные офисы требовались здесь и сейчас, но в 2022 году оказалось, что их ожидания не оправдались, помещения "на вырост" оказались невостребованными»,— отмечает она. В итоге игроки расторгли договоры, выведя часть предложения в субаренду.

Вторым важным фактором госпожа Белова называет уход с российского рынка многих малых иностранных компаний, снимавших в гибких офисных пространствах небольшие площади. Впрочем, Мария Зимина не склонна переоценивать значение международных компаний. В год международные компании, по ее словам, формировали в среднем 10% общего объема поглощения гибких пространств, цифра по итогам 2022-го сопоставима — 11%. В Remain говорят в среднем о 20%.

После начала массового ухода иностранных компаний с российского рынка рынок гибких офисов пострадал в меньшей степени, спрос в сегменте традиционно формируют локальные игроки, говорит Евгений Томилов.

Портрет арендатора

Согласно оценкам NF Group, в 2022 году 48% общего объема сделок с гибкими офисами Москвы сформировали финансовые и инвестиционные компании, 13% — В2В-сектор, 11% — производственные компании. А вот активность телекоммуникационного сектора, обеспечившего в 2021 году 82% поглощения коворкингов, заметно сократилась — до 38%, по данным Nikoliers. Замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers Виктория Горячева говорит, что в Санкт-Петербурге гибкие офисы также снимают компании нефтегазового сектора, подразделения крупных банков. Исполнительный директор Remain Александр Богданов указывает, что спрос также существует со стороны поставщиков бизнес-услуг, госсектора и торговых компаний.

Екатерина Белова считает, что сейчас в сегменте сервисных офисов высокую активность демонстрируют локализованные подразделения ушедших с рынка иностранных компаний. «Многим арендаторам после смены собственности пришлось заняться поиском офиса, предыдущий чаще всего оказывался слишком большим и дорогим»,— отмечает она. Коворкинги, по словам эксперта, кажутся им привлекательным решением благодаря наличию отделки, меблировки и удобной нарезки.

Многие уходящие с российского рынка компании оставляют в Москве свое представительство, они продолжают формировать часть спроса и сейчас, напоминает господин Томилов. В качестве примера он приводит аудиторскую компанию PwC (сейчас «Технологии доверия»), которая после смены учредителей переехала из бизнес-центра «Белая площадь» в пространство Multispace в «ВТБ Арена парке», арендовав там 4,5 тыс. кв. м.

Но сильную конкуренцию гибким пространствам сейчас создают классические офисы и предложения в субаренду, поэтому вакантность в сегменте сохраняется на высоком уровне, замечает госпожа Белова. В Санкт-Петербурге рынок гибких офисов начинает развиваться по московскому сценарию: появляется возможность арендовать в сервисном офисе не рабочие места, а квадратные метры, говорит госпожа Горячева: «Это позволяет получить готовый офис с мебелью и разным оборудованием в хорошей локации и в привычном формате, но при этом сформировать конфигурацию под собственные требования, а не исходя из заложенного оператором метража на рабочее место».

Перспективы заполняемости

Несмотря на формально высокую долю пустующих помещений, консультанты в целом позитивно смотрят на перспективы сегмента гибких офисов. Последние два-три года этот рынок активно развивался во многом как раз из-за пандемийного кризиса, когда многие компании сокращали размер арендуемых площадей, рассуждает директор по продажам Point Estate Роман Амелин. Сейчас фактор неопределенности в экономике, по мнению эксперта, также будет стимулировать компании оперативно увеличивать или уменьшать количество рабочих мест, а именно эту возможность обеспечивают коворкинги.

Евгений Томилов также рассчитывает, что период экспонирования вышедших дополнительно на рынок гибких офисов будет непродолжительным из-за общего дефицита на рынке качественных и готовых к въезду площадей. Александр Богданов называет спрос на гибкие офисы стабильным, также рассчитывая на существенное сокращение вакантности. В NF Group прогнозируют высокий спрос, рассчитывая, что стоимость аренды гибких пространств в Москве сохранится на уровне 39–40 тыс. руб. за рабочее место в месяц.

Еще одним трендом на рынке гибких офисов в текущем году, по мнению аналитиков CMWP, может стать спрос российского бизнеса на рабочие пространства в зарубежных странах. В числе востребованных зарубежных направлений аналитики выделяют ОАЭ, Узбекистан и Казахстан. Сейчас площадки за рубежом активно развивают, в частности, российские операторы гибких офисных пространств, рассчитывая на спрос со стороны бизнесменов из РФ, заинтересованных в открытии зарубежных представительств своих компаний.