Складской заказ

Ввод складов в Санкт-Петербурге в 2016 году более чем в полтора раза превысит результат прошлого года. Но большинство объектов строится под конкретного заказчика. Спрос на аренду спекулятивных объектов ограничен.

Объем ввода складских площадей в Санкт-Петербурге за первые три квартала 2016 года превзошел показатель за аналогичный период прошлого года в 2,5 раза (152,5 тыс. кв. м против 61,8 тыс.). По данным компании JLL, с учетом заявленных на четвертый квартал новых объектов общей арендопригодной площадью 61,9 тыс. кв. м в сумме за 2016 год объем рынка увеличится на 214 тыс. кв. м. Этот показатель на 56% превышает итог 2015 года и почти в два раза — анонсируемый ввод на 2017 год.

Как говорят в JLL, за третий квартал было введено в эксплуатацию одно складское здание (13,9 тыс. кв. м), реализованное компанией Wurth и на две трети занятое под собственные нужды. Таким образом, общий объем качественного складского предложения в Санкт-Петербурге достиг 2,72 млн кв. м.

В объеме нового предложения в Санкт-Петербурге превалируют проекты built-to-suit и склады для собственных нужд компаний — по итогам года их доля во вводе достигнет 80%. "Девелоперы по-прежнему с осторожностью подходят к строительству новых спекулятивных складов и стараются ориентироваться на потребности конкретного заказчика или якорного арендатора. Спрос на аренду спекулятивных объектов ограничен — на рынке освобождается больше помещений, чем арендуется: в третьем квартале объем свободных площадей на рынке качественных складов Санкт-Петербурга увеличился на 9,5 тыс. кв. м и достиг 174 тыс. кв. м", — комментирует Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге.

С ним согласен генеральный директор компании East Real Альберт Харченко: "Девелоперы по-прежнему не спешат начинать новые проекты и даже опасаются инвестировать в новые очереди в существующих комплексах, не имея подписанного договора. Прирост свободного качественного предложения происходил в основном за счет блоков, высвобожденных в результате оптимизации крупных арендаторов".

Господин Харченко отмечает, что сокращение поставок импортного продовольствия привело к изменению структуры рынка производства и хранения пищевой продукции. Наряду с центрами дистрибуции товаров FMCG появляется необходимость в создании специальных распределительных центров для продукции агропромышленного комплекса. Помимо уже заявленного проекта "Агрополис" с участием китайских инвесторов, появилась инициатива российской компании "Тандем-Истейт" по созданию в Санкт-Петербурге целой сети подобных объектов.

Политика импортозамещения все же приносит некоторые результаты, и на рынке небольших промышленных помещений наблюдается рост спроса. В то же время крупные производства в некоторых секторах испытывают серьезные трудности и вынуждены сокращать свои мощности. Особенно заметен спад в сфере автомобильной промышленности.

Доля вакантных складских площадей на конец сентября составила 6,4%. "До конца года мы ожидаем небольшого снижения показателя — до 6% — за счет ввода объекта built-to-suit "Юлмарт Пискаревский" и второй очереди логистического комплекса "Руслан", в которой практически отсутствуют свободные площади. В то же время мы прогнозируем рост вакантности в 2017 году на 1-1,5 п. п. в результате выхода на рынок спекулятивных проектов, заявленных еще несколько лет назад", — добавляет Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

Наиболее активными арендаторами складов как в третьем квартале, так и в целом за первые девять месяцев 2016 года стали торговые операторы и логистические компании. Их доли за три квартала составили, соответственно, 36 и 35% от общего объема сделок на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга.

В третьем квартале 2016 года максимальный уровень запрашиваемых арендных ставок в качественных складских комплексах Петербурга не изменился и составляет 450-500 рублей за квадратный метр в месяц (включая НДС и операционные расходы).