Развитие ипотечного жилищного кредитования

в понимании содержания функций, а, скорее, в формулировках их названий.

Итак, в настоящее время значительное число авторов выделяют следующие основные функции налогов: фискальная, регулирующая, распределительная, контрольная. Наряду с названными в экономической литературе встречаются и другие, дополнительные, функции: ограничение экономически необоснованного роста прибыли монопольных производителей на рынке товаров и услуг, а также социально неоправданных доходов граждан; антиинфляционная — ограничение роста цен и доходов при поддержании сбалансированности стоимости валового внутреннего продукта и поступа-

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Барулин С. В. Налоги как инструмент государственного регулирования экономики / С. В. Барулин // Финансы. 2006. № 2. С. 3 —- 5.

2. Евстигнеев Е. Н. Основы налогообложения и налогового законодательства / Е. Н. Евстигнеев, Н. Г. Викторова. СПб.: Питер, 2004. — 256 с.

3. Ильин А. В. Современное законодательство о налогах и сборах / А. В. Ильин / / Финансы. 2004.

№ 7. С. 21 — 25.

4. История экономических учений / под ред. В. Автономова, О. Ананьина, Н. Макашевой. М.: ИНФРА-М, 2000. 784 с.

Поступила 12.12.06.

РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

О. И. Еремина, кандидат экономических наук

Одним из существенных факторов развития экономики российских регионов является ипотечное кредитование. Оно, с одной стороны, позволяет решать жилищную проблему для лиц со средними доходами, а с другой — стимулирует экономический рост через развитие строительной индустрии. По оценкам специалистов, масштабы потенциального влияния ипотеки на реальный сектор экономики сопоставимы с эффектом от ежегодного привлечения десятка миллиардов долларов прямых иностранных инвестиций.

ющих в распоряжение государства и предприятий финансовых ресурсов, используемых на потребление и накопление.

Исходя из всего вышеизложенного, можно сделать следующие выводы: налоги являются одной из важнейших экономических категорий, исторически связанной с появлением, существованием и функционированием государства; они выступают важнейшим источником финансового и материального обеспечения государства; играют решающую роль в процессе распределения и перераспределения валового внутреннего продукта и национального дохода страны, посредством чего реализуются фискальная и регулирующая функции налогов.

Как известно, в основу развития ипотеки в России была положена двухуровневая американская модель. Суть ее состоит в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом лишь незначительную часть его стоимости (20 — 30 %), а всю оставшуюся — заемными деньгами специализированного ипотечного института, которые выдаются, как правило, под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется обычно в течение 15 — 30 лет.

© О. И. Еремина, 2007

100

ВЕСТНИК

| 2007 I № 1

Ипотечные институты не привлекают 50 % от стоимости будущего жилья, после

вклады в чистом виде, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают кредиты и обслуживают их. Затем компания перепрода-

ет портфель своих закладных на недвижи- гашение кредита обычно длится 10

чего приобретают право на получение государственной дотации (до 10 % от стоимости жилья) и право на получение льготного кредита для оплаты недостающей его части. По-

— 15 лет.

мость крупным финансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещении высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость (облигации). Эти корпорации продают ценные бумаги на вторичном рынке как крупным вкладчикам (пенсионные фонды, профсоюзы, страховые компании), так и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, чем на обычном банковском депозите, процент. Полученные от продажи портфеля закладных средства ипотечные банки вновь пускают в оборот, выдавая новые займы. Их прибыль формируется из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание.

Будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых от системы

Г.

инвесторов, данная модель подвержена достаточно существенному влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому широкое применение такие модели могут иметь только в странах с устойчивой экономикой. Надо признать тот факт, что американская модель финансирования не защищена от российской действительности и в ближайшее время она не может быть реализована.

В рамках европейской (ссудо-сберегательной) модели кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. Здесь право на получение ссуды заемщик имеет только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он рассчитывает.

В результате накопления на первом этапе финансовых ресурсов за счет целевых вкладов у кредитных учреждений появляется возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем гражданам, которые обратились в эту систему раньше и уже вышли на второй этап получения кредита. Модель ссудо-сберегатель-ного ипотечного кредитования в меньшей степени связана и менее зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость. Сочетание в одном лице вкладчика и ссудополучателя является ее типичной чертой. До выплаты общей суммы вкладчик является кредитором, а после предоставления ему ссуды со стороны банка он становится его должником.

В России подобная модель реализуется в г. Москве корпорацией «Жилищная инициатива». Система целевого инвестирования «Комбиинвест» объединяет три ключевые взаимосвязанные подсистемы: безынфляционное накопление средств, целевое инвестирование и кредитование. Для клиента, избравшего модель «Комбиинвест» в качестве инструмента для улучшения своих жилищных условий, это связано с последовательным прохождением трех этапов кредитования: накопительного, инвестиционного и расчета по кредиту. По прохождении каждого этапа статус клиента изменяется по схеме: накопитель — инвестор — заемщик. Источниками инвестирования нового жилья, помимо личного целевого вклада клиента, могут быть адресные субсидии местных органов власти, субсидии предприятий, на которых работают инвесторы, средства от продажи ранее занимаемой семьей очередника квартиры и др.

Такая система жилстройсбережений и целевого инвестирования позволяет в условиях низкой заработной платы в регионе значи-

Данная схема действует следующим обра- тельно расширить доступность жилья для

зом. Граждане, желающие приобрести жилье, начинают взаимодействовать со специализированным банком за 2 — 10 лет до этого. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в банк до накопления примерно 45

граждан и очередников на жилье.

Наряду с положительными чертами ссудо-сберегательной модели ипотеки нельзя не отметить, что ее развитие преимущественно сдерживается существующей экономической

Серия «Экономические науки»

101

ситуацией. В частности, граждане опасаются граждан за счет средств корпорации. Всего бо-класть значительные денежные средства на лее 10 категорий граждан имеют право на

льготы — очередники, бюджетники, молодые семьи, другие категории остро нуждающихся граждан. Социальным категориям граждан предоставляется следующий спектр льгот: 1) субсидирование процентной ставки (гражданин оплачивает самостоятельно лишь 5 % годовых, оставшуюся часть берет на ^ебя бюджет); 2) субсидирование первоначального взноса для

долгосрочные накопительные депозиты как в силу определенного недоверия к банковским институтам, так и в связи с отсутствием государственной поддержки жилищных накопле-

* /

ний и гарантий сохранности вкладов, функционирование регионального опорного банка позволит минимизировать подобные риски. Сегодня субъекты ипотечных схем, а это

заемщик, кредитор, ипотечное агентство, инвес- работников бюджетной сферы (максимальный

торы, руководствуются следующими законодательными актами: Гражданским кодексом, Налоговым кодексом, Жилищным кодексом, федеральными законами «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об ипотечных ценных бумагах», «Об акционерных обществах», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В настоящее время в Республике Мордовия ипотечное кредитование наиболее активно осуществляется через ОАО «Мордовская ипотечная корпорация», уставный капитал которой более чем на 90 % сформирован за счет средств республиканского бюджета и на

4 ф

1.09.2006 г: составляет 800 млн руб. Мордовская ипотечная корпорация функционирует с 2001 г. За пять лет корпорацией выдано 1 600 жилищных кредитов и займов, общим объемом свыше 400'*млн руб. В эксплуатацию сдано 1 800 квартир и индивидуальных жилых домов площадью 1)1 000 кв. м. Общая сумма средств, направленных на строительство, составила 1 млрд 300 млн руб., из которых 90 % инвестированы в новое жилье.

вер ипотечного строительства от общего строительства жилья в республике составил в 2{Ю5 г. 22 %, а в 2006 г. — 38 %. К 2010 г. его планируется довести до 50 %.

В рамках Национального проекта «Доступное жилье» в Мордовии осваивается 450 млн руб., в том числе свыше 70 млн руб. на жилье молодым, на переселение из ветхого жилья — 40 млн руб., на обеспечение жильем сельских специалистов — 309 млн руб., на выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан — млн руб., на развитие коммунальной инфраструктуру — 15 млн руб.

РеЭДйЗУвщя в республике схема ипотечного кредитования предполагает, что ипотечные кредиты предоставляются отдельным категориям

размер субсидий на двух и более работников бюджетной сферы — 30 % стоимости приобретаемого жилья, на одного работника — 15 %); 3) субсидирование первоначального взноса членам жилищных строительных кооперативов, образованных в 1991 1992 гг. (в размере 30 % стоимости приобретаемого жилья); 4) погашение части ипотечного кредита для семей, имеющих двух и более детей (при рождении второго ребенка кредит погашается на 10 %, при рождении третьего, четвертого, пятого, шестого 20 %, при рождении седьмого ребенка кредит погашается полностью); 5) молодым семьям, кроме субсидирования процентной ставки, выделяются средства на первоначальный взнос как из федерального, так и из республиканского бюджета.

Таким образом, публике созданы

1ля молодых семей в рес-

достаточно выгодные условия для приобретения жилья, которые заключаются, во-первых, в низком размере первоначального взноса (при условии получения субсидий его размер составляет от 10 %) и, во-вторых, молодым семьям при недостатке собственной платежеспособности для получения кредита разрешается привлекать в качестве созаемщиков родителей и других родственников. По программе «Обеспечение жильем молодых семей» ипотечной корпорацией освоено 165 млн руб. из федерального и республиканского бюджетов.

В строительстве жилья для своих работников могут принимать участие и республиканские предприятия. В этом случае работодатель совместно с работником перечисляет не ме-нее 50 % средств от стоимости приобретаемого жилья.

Среди коммерческих банков, функционирующих в Мордовии, наиболее активно участвующим в процессе предоставления кредитов физическим лицам на приобретение недвижи-

102

ВЕСТНИК

мости, является Мордовское отделение № 8589 Волго-Вятского банка Сберегательного банка РФ. В кредитной политике этого банка можно выделить четыре вида подобных услуг: «Молодая семья», «На недвижимость», «Ипотечный», «Ипотечный плюс». Все жилищные кредиты выдаются на длительный срок (до 20 лет), минимальный первоначальный взнос составляет 10 % стоимости жилья, но не более 90 % от стоимости приобретаемого объекта недвижимости (исключением являются семьи с детьми при их кредитовании в рамках кредита «Молодая семья»). Процентная ставка по кредитам на приобретение недвижимости не превышает 16 % годовых (в рублях, в иностранной валюте — 11 %) и может быть снижена после регистрации ипотеки объекта недвижимости.

Наибольшим спросом у клиентов банка пользуется кредит «На недвижимость». Это обусловлено тем, что он предоставляется не только на покупку, строительство, реконструкцию, но и на ремонт жилого помещения, а в расчет суммы кредита банк принимает совокупный доход супругов. На 1.01.2006 г. по данному виду кредита было заключено 745 кредитных договоров общей суммой 145,3 млн руб.

Кредит «Молодая семья» предусматривает льготные условия выдачи ссуды на приобретение жилья молодым семьям и возможность предоставления отсрочки по уплате основной суммы долга с увеличением срока кредитования. Однако объем ссудной задолженности по

Поступила ¡5.01.07,

кредиту незначителен (на 1.01.2006 г. — 64,1 млн руб., количество заключенных кредитных договоров — 273), что обусловлено развитием в республике ипотечного кредитования молодых семей через ОАО «Мордовская ипотечная корпорация».

Кредиты «Ипотечный» и «Ипотечный плюс» выдаются для приобретения жилья не только на первичном, но и на вторичном рынке в рамках договоров о сотрудничестве, заключенных между банками и компаниями застройщиков. На 1.01.2006 г. объем выданных кредитов составил 3,1 млн рублей (22 кредитных договора).

Вместе с тем развитие ипотеки в республике сдерживается рядом факторов, среди которых можно выделить низкую платежеспособность населения; недостаток и дороговизну средств коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов; рост цен на жилье при относительно медленном улучшении его качества; неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства, инфляционные процессы в экономике; психологические и другие факторы.

Для дальнейшего развития ипотечного кредитования, помимо решения перечисленных проблем, необходимо сформировать вторичный рынок ипотечных ценных бумаг и создать специализированные ипотечные банки, которые займут центральное место в ипотечном кредитовании. Их функционирование позволит минимизировать риски, связанные с ипотечным кредитованием.

К ВОПРОСУ О ДЕПОЗИТНОЙ ПОЛИТИКЕ

КОММЕРЧЕСКОГО БАНКА

О. П. Федоткина, кандидат экономических наук

Депозитная политика коммерческого бан- дела представление о депозитной политике

ка представляет собой сложное явление, к определению сущности которого нельзя подойти однозначно. В теории банковского

кредитной организации складывалось в процессе создания и развития банков. Однако в отечественной и зарубежной научной литера-

© О. П. Федоткина, 2007

Серия «Экономические науки»

103