Спорная арена

Реконструкция устаревших футбольных стадионов — подчас единственная возможность для девелоперов заполучить крупные земельные участки в российских городах-миллионниках. Поставить этот процесс на поток им мешает только необходимость согласовывать огромное количество документов, земельные проблемы и постоянное удорожание сметы проектов.

Загадка на миллион

Где сегодня в Москве взять участок под застройку площадью 70-100 га, на котором можно было бы возвести 500-600 тыс. кв. м жилой и коммерческой недвижимости? И не просто участок, а землю, находящуюся в двух шагах от Садового кольца, в непосредственной близости от которой проходила бы оживленная магистраль (например, Ленинградское шоссе) и которая, ко всему прочему, обладала бы притягательной среди москвичей аурой? Если бы в области девелопмента вручали Нобелевскую премию, то все шансы получить ее за решение подобной задачи имел бы глава компании "Федком" Алексей Федорычев.

Приобретя в сентябре 2004 года московское "Динамо", бизнесмен особо не скрывал, что делает это ради комплексной реконструкции инфраструктуры этого футбольного клуба, прежде всего — стадионного комплекса "Динамо", занимающего около 90 га земель рядом с одноименной станцией метро и Ленинградским проспектом. В одном из интервью предприниматель даже охарактеризовал приобретенные активы как "сокровища, из которых можно извлекать прибыль". Однако, к вящему сожалению Алексея Федорычева, долго чахнуть над земельно-стадионным "златом" ему не дали. Два года, в течение которых Алексей Федорычев находился у руля клуба, его сотрясали скандалы такого масштаба, что курирующая "Динамо" ФСБ вынудила главу "Федкома" продать актив, так и не дав ему оформить необходимые разрешения на начало застройки парка.

Между тем неудавшийся земельный роман господина Федорычева открыл российским девелоперам глаза на то, каким образом можно получать большие участки под застройку прямо в центре российских городов. Дело в том, что если в Европе стадионы традиционно строят на ограниченной территории, то в Советском Союзе на арены не жалели десятков гектаров земли, и постройки на этой территории расположены крайне нерационально. За примерами далеко ходить не надо. Если построенный к чемпионату Европы по футболу 2004 года 30-тысячный стадион "Фаре" в португальском местечке Альгарве разместился всего на 3 га, то центральный самарский стадион "Металлург", рассчитанный на 35 тыс. зрителей, занимает без малого 21 га на северо-востоке города. И это еще немного по сравнению с питерским стадионом имени Кирова (46 га на западной оконечности элитного Крестовского острова) и московскими "Лужниками" (180 га на юго-западе Москвы).

Соответственно, если девелопер возьмет на себя обязательство превратить устаревшие советские стадионы в новые современные арены, то освободившиеся земли он вполне может использовать под строительство недвижимости и получить от этого помимо прибыли неплохой пиар.

Земельные сокровища

Впрочем, Юрий Исаев, сменивший Алексея Федорычева на посту руководителя "Динамо", принимая у того дела, наверняка меньше всего думал о пиаре. Все его внимание было сосредоточено на предварительных проектах реконструкции стадиона "Динамо", которые сегодня вылились в два масштабных девелоперских начинания. Первое предусматривает строительство современного стадионного комплекса, на котором будут компактно расположены арена на 30 тыс. зрителей, манеж с искусственным полем, зал для легкой атлетики, теннисные корты, каток, бассейн и тир. Соответствующее строительство ориентировочно завершится в 2009-2010 годах и потребует около $300 млн. "Моспроекту-4", осуществлявшему проектирование нового комплекса, удалось сконцентрировать всю спортивную инфраструктуру на площади в 15 га, тем самым оставив "Динамо" возможность на оставшихся 75 га начать реализацию проекта "Петровский парк". Концепция последнего предполагает возведение в общей сложности 500 тыс. кв. м недвижимости, из которых 240 тыс. кв. м составят офисы, 150 тыс. кв. м — апартаменты и 60 тыс. кв. м — торговые помещения. Планы динамовцев хоть и масштабны, но вполне оправданны — расположение объекта чрезвычайно удачно: для офисов оно удобно благодаря транспортным развязкам и станциям метро, для апартаментов — находящемуся рядом парку.

Если проанализировать концепцию реконструкции стадиона "Динамо", то можно прийти к выводу, что при грамотном подходе к делу из всей территории старого стадиона инвестор может выделить на коммерческие цели без малого 80-84%, а на оставшихся 16-20% возвести современную и удобную для зрителей арену. Подобную пропорцию подтверждает и девелопмент другого известного московского стадиона — ЦСКА (заказчик и инвестор проекта — само АО ПФК ЦСКА, генподрядчик — компания "Ингеоком"). По словам президента армейского клуба Евгения Гинера, новая 35-тысячная арена примет первых болельщиков в 2010 году, причем разместится она на площади всего в 1,7 га. Остальные 7 га территории стадиона отойдут под коммерческую застройку в виде 45-этажного офисного здания с гостиницей, увенчанного вершиной в виде футбольного мяча (символ главного триумфа армейцев — выигранного в 2005 году Кубка УЕФА).

Спортивно-девелоперская бухгалтерия

Впрочем, одно дело — вывести пропорцию, и совсем другое — ее соблюсти. Ведь расходная часть девелопмента старых советских стадионов способна ввести в глубокую депрессию любого инвестора. Во всем мире ее принято выражать в стоимости одного посадочного места. Этот показатель для реконструируемого стадиона ЦСКА составляет $6,8 тыс., а для "Динамо" — $7,5 тыс. "Реставрация уже существующей арены на 30 тыс. мест потребует от инвестора вложений в объеме как минимум $200-220 млн",— считает руководитель архитектурно-проектной мастерской N6 (входит в состав "Моспроекта-4") Дмитрий Буш. Кроме того, говоря о расходах девелопера, не стоит забывать и о себестоимости строительства коммерческой недвижимости, которая сегодня в Москве колеблется в районе $1,5 тыс. за "квадрат". Таким образом, вряд ли стоит удивляться, что общая смета расходов на проекты девелопмента стадионов ЦСКА и "Динамо" составляет $600 млн и $700 млн соответственно. Если же обратить внимание на регионы, то редевелопмент самарского стадиона "Металлург" общей площадью 21 га с учетом выведенной пропорции (20% — на арену, 80% — на коммерческую недвижимость) потребовал бы от инвестора расходов объемом не менее $490-500 млн.

Много? Безусловно, однако заработать на реконструкции стадионов можно еще больше. По расчетам топ-менеджеров "Динамо", доходы после постройки и сдачи площадей "Петровского парка" в аренду могут составить до $300-400 млн в год, что позволит окупить вложения в проект в течение пяти лет. Что и говорить, неплохой дополнительный источник финансирования для команды, общий бюджет которой на сезон 2008 года составляет всего $41 млн. По предварительным расчетам АО ПФК ЦСКА, потенциальным арендаторам помещений в новом офисном здании придется выложить от $700 до $900 за кв. м, а цена на торговые точки будет колебаться в диапазоне от $400 до $3-4 тыс. за кв. м. Все это должно помочь армейцам окупить собственные вложения за четыре-шесть лет. И опрошенные "Ъ" эксперты полагают, что планы динамовцев и армейцев вполне реальны. "Расположение "Петровского парка" очень удачно для различных объектов жилой и коммерческой недвижимости, что позволит "Динамо" после продажи построенных активов по нынешним ценам заработать до $600 млн",— говорит эксперт департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов.

Обратная сторона медали

Что и говорить, потенциальная прибыль от девелопмента старых стадионов велика, но не менее велики и сопутствующие строительству проблемы, в первую очередь — постоянное удорожание сметы работ. В этом на собственном примере убедился комитет по строительству администрации Санкт-Петербурга. В конце 2006 года, когда проводился тендер на возведение новой арены для "Зенита" на месте нынешнего стадиона имени Кирова, все были уверены, что $250 млн на эти цели вполне хватит. Однако по ходу строительства выяснилось, что проект значительно сложнее, чем казался на первый взгляд, и не учитывает применения таких специальных конструкций, как выдвижное поле и трансформирующаяся крыша. В результате буквально на днях Главгосэкспертиза Петербурга утвердила новую сметную стоимость строительства стадиона в объеме 23,7 млрд руб., что примерно в 3,5 раза выше суммы предыдущего контракта. При этом в Смольном опасаются, что "ценник" будет увеличиваться и дальше, как это, к примеру, произошло в Англии при реконструкции "Уэмбли". Первоначальная смета в $800 млн была превышена в три раза, из-за чего легендарная арена стала самым дорогим стадионом в истории мирового футбола.

Другая проблема, которая способна отравить жизнь девелоперу при реконструкции стадионов,— это напряженнейшая процедура всевозможных согласований. Так, к примеру, в Петербурге изначально нужно было получить разрешение федеральных властей на снос спроектированного Александром Никольским стадиона имени Кирова, шедевра сталинской архитектуры, включенного в перечень памятников федерального значения. В ходе строительства нового стадиона на этом месте строителям почти год не удавалось получить заключение экспертизы. В частности, из-за этого выигравшая тендер на возведение нового стадиона для "Зенита" компания "Авант" не могла приступить к строительству пилонов, необходимых для сооружения каркаса арены. Тормозит "бумажный вопрос" и реконструкцию "Динамо" — архаичный стадион 30-х годов считается шедевром утилитарного русского конструктивизма, из-за чего девелоперу придется разместить новую 30-тысячную арену в старых фасадах и уменьшить площадь, которую можно было бы отдать под коммерческую недвижимость.

При разговоре о проблемах стадионного девелопмента не стоит сбрасывать со счетов и земельный вопрос. Во многих случаях земля, на которой стоят арены, находится в федеральной собственности, и для того, чтобы перевести ее в собственность муниципальную, необходима масса времени и средств. Достаточно сказать, что даже президенту "Спартака" и по совместительству вице-президенту ЛУКОЙЛа Леониду Федуну, имеющему неплохие связи с руководителем столичного стройкомплекса Владимиром Ресиным, потребовалось около двух лет, чтобы вывести из федеральной собственности порядка 40 га земель в Тушине, на которых разместится стадионный комплекс "Спартака". Наконец, осложняет девелопмент стадионов и небогатый опыт в этой сфере российских подрядных организаций, из-за чего заказчики вынуждены прибегать к услугам западных фирм и, как следствие, значительно переплачивать.

Стадии комплексного девелопмента стадионов

Очеред
ность
Название стадии
Суть стадии
1
Подготовка
На этой стадии проектировщик приводит в
предпроектной
соответствие с нормативами пожелания
документации
заказчика. Вырабатывается облик сооружения.
Это архитектурная концепция. Затем требуется
градостроительное обоснование — этап, на
котором город накладывает ограничения на
проект в части подходов к арене, ее размеров,
транспортных развязок, экологии и т. д.
2
Получение акта
В этом акте четко и однозначно определяется,
разрешенного
какие объекты будут располагаться на данной
использования
территории, и фиксируются ограничения,
наложенные на этапе градостроительного
обоснования
3
Стадия
Готовится и утверждается проектная
разработки
документация, которая после утверждения
проекта
приобретает статус закона. После этого в
проект могут вноситься только вынужденные
изменения, которые чаще всего нужно
дополнительно согласовывать. Здесь же
определяется стоимость работ, составляется
смета
4
Стадия
Здесь прописывается конкретный план работ —
подготовки
что, где, когда делать на каждом участке.
рабочей
Строительство должно начинаться после
документации и
подготовки рабочей документации, но часто
строительство
идет почти параллельно

Источник: ОГО ВФСО "Динамо", АО ПФК ЦСКА.

Стоимость строительства одного посадочного места на стадионах в России и в мире

Стадион
Стоимость
человекоместа
Общие
инвестиции в
стадион
Стад де Франс, Париж,
Франция
$6,5 тыс.
$520 млн
Телстра, Сидней, Австралия
$6,8 тыс.
$540 млн
Ауфшальке, Гельзенкирхен,
Германия
$7 тыс.
$360 млн
Саппоро Доум, Саппоро,
Япония
$11,5 тыс.
$500 млн
Уэмбли, Лондон,
Великобритания
$15 тыс.
$2,4 млрд
Динамо, Москва, Россия
$7,5 тыс.
$300-400 млн*
ЦСКА, Москва, Россия
$6,8 тыс.
$500-600 млн*

*Окончательно смета строительства не определена.

Источник: Deloitte, Blackwood, газета "Коммерсантъ".