«Крупным застройщикам выгодно заниматься социальным строительством»

Для минимизации негативного влияния кризиса на рынок жилищного строительства в июле текущего года президент РФ подписал закон о формировании единого института развития в жилищной сфере на базе ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Новая структура создается в том числе и для привлечения инвестиций и стимулирования рынка жилищного строительства. О том, в каком состоянии сегодня рынок строительства многоэтажного жилья на юге России и в какой степени различные государственные программы могут на него повлиять, рассказал руководитель объединения застройщиков Юга «ВКБ-Новостройки» Сергей Геращенко.

— В конце прошлого года эксперты прогнозировали значительное снижение темпов на рынке жилищного строительства. Насколько оправдались пессимистичные прогнозы?

— Падение курса рубля и беспрецедентный рост ключевой ставки были вполне достаточным основанием для пессимистических ожиданий. Однако большинство прогнозов, как правило, не учитывают новых факторов, которые возникают в ответ на негативные процессы. Поэтому прогнозы редко сбываются на 100%.

В начале года рынок действительно стал более ограничен. Это следствие уменьшения доходов населения за последний год и сокращения ипотеки. Некоторые категории населения, которые еще в прошлом-позапрошлом году, несколько лет назад могли получить ипотеку, лишились такой возможности. Это уже не говоря о возможности приобрести жилье самостоятельно, без кредитных средств. При этом рынок жилищного строительства в значительной мере зависит от вложения средств населения в стройку — именно оно финансирует в последние годы основной объем строительства жилья. По всем признакам рынок должен был «просесть».

В последние несколько месяцев мы видим ряд изменений, которые снижают негативное влияние кризиса. Ставки по ипотечным кредитам вслед за ключевой ставкой уже начали снижаться. Принята государственная программа социальной ипотеки. Правительством планировалось, что именно строительный рынок сможет стимулировать общий рост экономики. Мы видим, что ипотека оживает. Можно констатировать, что к данному процессу серьезно отнеслись все крупные государственные банки. Это те объективные условия, которые отражаются и на региональном, и на федеральном рынке жилья.

— Есть ли какие-либо отличия у рынка строительства жилья юга России от общероссийских тенденций?

— Есть существенные различия внутри ЮФО, между ростовским и краснодарским рынками жилищного строительства. Краснодарский рынок перенасыщен. Объемы строительства в Краснодарском крае уже несколько лет больше, чем в Ростовской области. В результате предложение в Краснодарском крае сегодня несколько выше, чем спрос. Даже несмотря на то, что Краснодар стал городом первого выбора и в него приезжают очень много граждан из других регионов, переселенцев, на данный момент Краснодар перенасыщен жильем. И мы это почувствовали.

На ростовский рынок жилищного строительства мы вошли несколько лет назад. Сегодня наше объединение является одним из крупных застройщиков на местном рынке. У нас уже есть достаточно информации для анализа и опыта работы в регионе, чтобы сделать вывод, что в Ростове рынок абсолютно другой.

— А в чем конкретно проявляются отличия?

— Прежде всего, в Ростове до недавнего времени такой сегмент, как комплексная застройка территории жильем эконом-класса с полной отделкой, был неразвит. Его практически не было. Мы зашли с этим продуктом, который широко применяем в Краснодаре, в Ростовскую область. И здесь мы стали если не единственным, то одним из немногих застройщиков, которые этот продукт предлагают. Соответственно, в нашем сегменте здесь очень комфортные условия. Поэтому в Ростове мы вообще не заметили кризиса в жилищном строительстве. Проиллюстрирую цифрами: продажи у нас в этом году где-то на 30–40% больше, чем в прошлом. Мы надеемся, что эти темпы сохранятся, и даже думаем, что они будут увеличиваться.

— Можно ли говорить о том, что влияние кризиса на сегмент строительства жилья эконом-класса проявилось в наименьшей степени? И если это так, то с чем связано особое положение этого сегмента?

— На сегмент эконом-класса кризис тоже влияет. Но последствия этого влияния для самого сегмента не всегда отрицательные.

Когда наступает кризис — это общеизвестно — в первую очередь страдает средний сегмент. VIP-сегмент сохраняется, потому что есть определенная прослойка людей, на достатке которых кризис не отражается в той мере, в которой он влияет на основную массу населения. А нижний сегмент, как раз эконом-класс, не только сохраняется, но иногда даже растет. Да, часть потенциальных клиентов теряют свою покупательскую способность. Но довольно большая группа из среднего сегмента под влиянием кризиса начинает рассматривать жилье менее дорогое. Поэтому для нас, предлагающих сегмент эконом-класса, это означает рост продаж.

То есть эконом-класс — априори один из самых стабильных сегментов. Возвращаясь к рынку Ростовской области: так как этот сегмент здесь был представлен слабо, мы его сейчас активно занимаем. Для тех, кто работает в сегменте эконом-класса, рынок в Ростове очень комфортен.

— Мы уже затронули роль государства в стимулировании рынка строительства жилья. Насколько действующие сегодня государственные программы в сфере жилищного строительства эффективны, насколько выгодно застройщикам принимать в них участие?

— Безусловно, госпрограммы влияют на рынок жилищного строительства. Программы, связанные с материнским капиталом, работают очень активно. Военная ипотека несколько скромнее, если говорить о вовлеченности в нее игроков рынка. Там есть ограничения, не все застройщики могут в этой программе участвовать. В Ростове для военной ипотеки до недавнего времени строили жилье только два застройщика, в том числе «ВКБ-Новостройки», сейчас к этой программе присоединились еще несколько организаций. Но это крупные компании, которые ведут масштабную комплексную застройку. Мы имеем достаточно большой приток новых объемов строительства от этих программ.

Есть еще целый ряд программ: предоставление квартир детям-сиротам, программы переселения из ветхого жилья, приобретение квартир для таких категорий граждан, как военные, работники МЧС. Эти программы существенно поддерживают рынок.

Несмотря на то что цены на жилье по таким социальным программам очень низкие (например, в Краснодарском крае это 34 тыс. руб. за 1 кв. м с полной отделкой) и, казалось бы, для строителей невыгодные, тем не менее это стимул для рынка. Участие в таких программах экономически выгодно, оно дает дополнительные объемы строительства, дополнительные объемы работ для сопутствующих производств. У крупной компании с диверсифицированным бизнесом есть возможность за счет сокращения маржи, сокращения издержек на приобретение стройматериалов, например, снижать себестоимость строительства. Нам понятно, на чем можно сэкономить без ущерба для качества. Да и многие инфраструктурные вопросы на тех строительных площадках, где сегодня возводится жилье по госпрограммам, были решены до кризиса.

Одна из значительных затрат при строительстве — инженерные коммуникации. Если брать большие территории, то для застройщика оснастить коммунальной инфраструктурой большую территорию сразу проще и дешевле. Тогда как участок в 0,5–1 га отдельно насыщать инженерными сетями — это безумно дорого. Все это — диверсифицированный бизнес, решенные проблемы с созданием коммунальной инфраструктуры, большие объемы строительства (ведь кроме той части, которая идет под госпрограммы, есть часть квартир, которые идут на продажу по рыночной цене) и т. д. — дает возможность сокращать издержки и работать по госпрограммам не в убыток предприятию.

— А какие еще возможности оптимизации затрат, снижения издержек существуют у крупной компании?

— Прежде всего — планирование на длительный срок, на перспективу. Одно из предприятий нашего объединения, например, здесь, под Ростовом, закупило земли сельхозназначения — более 600 га. В этом качестве земля была дешевле. Теперь, с переводом ее в категорию земли под застройку, с созданием дорожной и коммунальной инфраструктуры, ее стоимость значительно возросла. При этом мы обеспечили себя работой на ближайшие десять лет.

Во всех городах достаточно бюрократизирована система получения разрешительной документации и т. д. От этого зависят сроки строительства, а значит и затраты, и будущая прибыль. У крупной компании, как правило, большой опыт в подготовке необходимых документов. Огромное значение в сокращении сроков административных решений имеет репутационная составляющая. И наконец,— но это, скорее всего, актуально для всех строителей, не зависимо от величины предприятия,— без нормальных, конструктивных, прозрачных отношений с представителями органов власти, строительного надзора, других органов, которые участвуют в этом процессе, невозможно строить.

— Насколько повлияло на финансовую составляющую вашей работы и конечную цену квадратного метра подорожание стройматериалов?

— В этом вопросе компаниям, которые работают в эконом-сегменте, гораздо проще. Для строительства эконом-класса особого роста стоимости стройматериалов не было. Потому что те материалы, которые нам необходимы, в основном производят в России.

У нас, в нашем сегменте, строительные материалы на сегодня изменились в цене на тот процент инфляции, которая существует в России. Удорожание некоторых из них произошло в той степени, в которой от импорта зависит само их производство (импортное оборудование, импортные составляющие). Но это совсем незначительная цифра — порядка 10–15%.

— Ощущается ли положительный эффект от объявленного курса стройиндустрии на импортозамещение? Можно ли найти качественную замену импортным материалам у отечественных производителей?

—Говорить о том, что за границей делают качественный продукт, а у нас — менее качественный,— это заблуждение. За границей выпускают материалы самого разного качества. Просто низкокачественное не экспортируется.

Если сравнивать по параметру «цена-качество», то когда в декабре произошел скачок доллара, наши материалы стали конкурентоспособны. Если еще в прошлом году многие материалы завозились из Китая, из Турции (те же сухие смеси), то сегодня наши сухие смеси дешевле, чем турецкие, и по соотношению «цена-качество» по многим материалам мы выигрываем. Если в будущем произойдет укрепление рубля, может быть, они опять выйдут на наш рынок. Но сегодня мы с удовольствием работаем с нашими поставщиками.

Хочу добавить: думать, что для строительства элитного жилья используются материалы дорогие и высококачественные, а в эконом-сегменте — дешевые и низкокачественные — заблуждение. Тут, скорее, вопрос не в качестве, а в наборе функций. Некоторым нужен телефон, чтобы фильмы смотреть и музыку слушать, и они готовы за эти дополнительные функции платить, а некоторым он нужен, просто чтобы звонить. Так и на рынке стройматериалов. На самом деле рынок большой, найти замену можно. Естественно, без потери в качестве. Просто об этом раньше не задумывались. Нынешняя ситуация позволяет посмотреть на рынок стройматериалов заново.

Многие наши продукты ничем не хуже иностранных аналогов и не уступают им по качественным характеристикам, однако цены на них более стабильны в современной экономической ситуации. Благодаря этому строительные компании могут предлагать более привлекательные цены на жилье даже сейчас.

Импортозамещение действительно уже произошло в определенной доле материалов. Просто оно не может быть бесконечным. Есть огромное количество материалов, которые у нас просто не могут выпускать — необходимо оборудование, лаборатории, специалисты — нужны, по сути, совершенно новые предприятия. Но в тех материалах, которые мы сейчас способны выпускать, российские заводы увеличили объем производства, и мы это ощутили. Так, например, у наших заводов-партнеров, выпускающих стройматериалы, объем производства в течение первого полугодия текущего года вырос. Если сравнивать первое полугодие прошлого года и первое полугодие текущего года, спрос вырос на 40%.

— Можно ли говорить о том, что стройиндустрия, благодаря смещению спроса в пользу отечественных материалов, вообще не ощутила кризиса?

— Это не совсем верно. Инертность рынка позволяет производителям строительных материалов пережить кризис с некоторой задержкой, подготовить «подушку безопасности» на будущее, чтобы максимально снизить отрицательные для себя последствия.

Что будет во втором полугодии, пока сказать не могу. Уже к июлю мы почувствовали, что спрос начинает несколько уменьшаться. В первом полугодии заканчивались проекты, которые были начаты в прошлом году, и осваивались деньги, которые строители получили в прошлом году. Начиная со второго полугодия, мы все же ожидаем, что объемы строительства в целом по всему рынку несколько снизятся. А значит, снизится и спрос на строительные материалы. Из-за того, что рынок стройматериалов инерционный, замедление он почувствует к концу года, если станет видно, что старые стройки почти завершены, а новые не начинаются. Но, опять же, этот прогноз верен при существующих условиях. Всегда могут появиться новые, неучтенные факторы.

— Мы говорили о плюсах большого предприятия, объединения. А есть ли какие-либо минусы по сравнению с небольшими строительными предприятиями?

— Недостаток большой структуры — ее регламент: обязательные организационные моменты, длинные цепочки согласований, широкий круг лиц, принимающих решения. Это как раз увеличивает сроки принятия решений. Небольшой фирме с этим проще. Но все это необходимо в большой компании, иначе просто не будет управляемости.

И все же, я считаю, в целом выгод от большого объема всегда больше и рисков меньше. Например, компании нашего объединения строят в нескольких городах юга России. Если где-то падает спрос на квартиры, это можно компенсировать за счет роста продаж в другом месте. Диверсификация бизнеса дает очень серьезные преимущества в устойчивости компаний.

— Значит ли это, что последовательность кризисов может окончательно вытеснить с рынка маленькие фирмы, представителей МСБ, они просто не выдержат конкуренции с крупными игроками, не переживут нагрузки?

— Нет, этого не произойдет. Крупным предприятиям проще пережить кризисы, мелким — сложнее, им надо принимать больше кардинальных решений, быть гибкими. Но ведь и сама их структура такова, что они это могут, в отличие от огромного и часто неповоротливого механизма большого предприятия. Места на рынке и работы хватит и большим, и маленьким, у каждого своя ниша и конкуренция в своей нише. Мы часто привлекаем мелкие узкоспециализированные фирмы на условиях субподряда. Другое дело, что выбираем мы самых лучших, самых квалифицированных. А те, кто похуже, остаются без работы. Кризис «проредит» рынок, но это пойдет только на пользу.

— Что можно сказать о перспективах рынка жилищного строительства? При условии, что ситуация не изменится в худшую сторону, госпрограммы будут работать, ипотека будет развиваться, но финансовая ситуация, как и сейчас, будет сложной?

— Рынок строительства жилья в стране будет расти. Возможно, не такими темпами, как в 2012 году, но расти будет. Для такого прогноза есть основания. Работает программа социальной ипотеки, в 2015 году по сравнению с 2014 годом практически в два раза увеличен план обеспечения жильем военнослужащих.

В настоящее время приоритетное направление жилищного строительства — это комплексное освоение земельных участков. В числе трендов на рынке в настоящее время строительство жилья в пригороде и ориентация на эконом-класс. Таким образом, доля дешевого жилья продолжит возрастать, поскольку в настоящее время оно пользуется стабильным спросом и строится в рамках федеральных государственных программ.

Личное дело | Геращенко Сергей Станиславович

Родился 27 сентября 1966 года в городе Иваново. Окончил Ярославское высшее военное финансовое училище. В банковском бизнесе с 1995 года. В 2002 году закончил Кубанский государственный университет по специальности «юриспруденция». С 2006 по 2009 год — первый заместитель главы МО город Новороссийск. С 2009 по 2011 год — глава администрации МО город Армавир. В ООО КБ «Кубань Кредит» работал в должности заместителя председателя правления банка с 2011 года. С июля 2013 года — руководитель Объединения застройщиков Юга «ВКБ-Новостройки».

Company profile | Объединение застройщиков Юга «ВКБ-Новостройки»

Объединение застройщиков Юга «ВКБ-Новостройки» создано в 2013 году. Это товарищество десяти крупных застройщиков Кубани и Дона, большинство из которых работают на строительном рынке юга России около 20 лет: ЗАО «Кубанская марка», ООО «Бизнес-Инвест», ООО «Деловой мир», ООО «ОБД-Риэлт», ООО «Мастерстрой», ООО «ИСК „Наш город“», ООО «Бауинвест», ООО «КраснодарСтройГрупп», ЗАО «ОБД», ОАО «Ростовское». Компании ведут строительство по принципу комплексного освоения территорий, с полной инженерной и социальной инфраструктурой.«ВКБ-Новостройки» возводят объекты жилой и коммерческой недвижимости в Краснодаре и Анапе, Новороссийске, Славянске-на-Кубани, Геленджике, Сочи, Крымске, а также в Ростове-на-Дону. За последние девять лет предприятиями введено в эксплуатацию более 3 млн кв. м недвижимости. Значительные объемы построенного предприятиями жилья реализуются в рамках государственных федеральных и региональных социальных программ.