Покупатели съехали

Ажиотажный спрос на рынке вторичного жилья в Москве окончательно сошел на нет: в мае консультанты зафиксировали снижение на 30% активности покупателей. Отказываться от приобретения недвижимости их вынуждает рост ипотечных ставок на фоне продолжающегося снижения доходов населения. Если жилищное кредитования не станет более доступным, интерес к вторичным квартирам сможет вернуть только резкое подорожание новостроек.

В мае 2019 года активность покупателей на рынке вторичной недвижимости снизилась на 30% относительно аналогичного периода прошлого года, говорится в исследовании «Инком-недвижимости». Эти выводы аналитики делают из числа авансов, которые были внесены за объекты на вторичном рынке. Покупательский ажиотаж прошлого года себя окончательно исчерпал, констатируют консультанты. Этот тренд подтверждает управляющий партнер «Миэль» Марина Толстик: по ее мнению, снижение интереса к вторичному рынку сохранится как минимум до конца текущего года.

Спрос на вторичную недвижимость рос в течение всего 2018 года: тогда, по данным Росреестра, в Москве было зарегистрировано 156,4 тыс. переходов прав на недвижимость по договорам купли-продажи, что на 27% превышает аналогичный показатель 2017 года. Уже по итогам первого квартала этого года позитивная динамика замедлилась: показатель вырос на 17% (до 35,2 тыс.) относительно аналогичного периода прошлого года, а консультанты заговорили о возможном спаде. Хотя охлаждение рынка отмечают все аналитики, но в целом относительно аналогичного периода прошлого года сделки пока заключаются активнее, отмечает ведущий аналитик ЦИАНа Александр Пыпин. По его прогнозам, через два-три месяца в данных Росреестра будет видна нулевая динамика, а после появится отрицательная.

В «Инком-недвижимости» объясняют резкий уход покупателей со вторичного рынка продолжающимся падением реальных доходов населения и ростом ставок по ипотеке. В апреле средневзвешенная ставка по жилищным рублевым кредитам достигла 10,56% — это ее максимальное значение с августа 2017 года. Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова обращает внимание на еще одну проблему: стоимость большинства представленных изменений завышена. Согласно данным «Инком-недвижимости», цены на вторичное жилье в Москве показывали положительную динамику весь последний год. Сейчас квартиры продаются в среднем по 207,9 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 14% выше аналогичного показателя прошлого года.

Но уже сейчас, по мнению консультантов «Инком-недвижимости», наблюдается некоторая коррекция цен в сторону снижения. «Пока это не отразилось на средних общерыночных показателях, но фиксируется риэлторами по результатам реальных сделок, что дает основание говорить о потенциальном снижении стоимости жилья в сегменте в целом»,— отмечает директор департамента вторичного рынка компании Сергей Шлома. В качестве примера он приводит типичные спальные районы Москвы — Северное и Южное Бутово, где еще зимой купить однокомнатную квартиру можно было не менее чем за 6,2 млн руб., а теперь предложения начинаются от 5,9 млн руб. По мнению господина Шломы, в обозримом будущем средневзвешенная цена вторичного жилья опустится не более чем на 5–7%. От резкого падения цен рынок может спасти небольшой объем предложения: за время ажиотажных продаж вторичного жилья объем выставленных на продажу лотов сократился на 40,6%, заметнее всего при этом просел сегмент доступных квартир стоимостью до 10 млн руб.

Сергей Шлома считает, что тенденция к снижению цен может переломиться лишь в двух случаях: ипотечные ставки снова опустятся как минимум до 9% или же на фоне изменений в законодательство заметно повысится стоимость первичного предложения. Александр Пыпин указывает, что интерес ко вторичной жилой недвижимости сейчас снижается во всех крупных городах. «Такие тренды, как правило, формируются в регионах и только потом оказываются видны в Москве»,— резюмирует он.