Стройка на доверии

В прошлом выпуске "Ъ-Дом" рассказал о самых крупных строительных компаниях Москвы. В этот раз корреспондент АННА НЕВСКАЯ рассказывает об основных игроках строительного рынка Санкт-Петербурга.

Открытый рынок

     Петербургские строители, если их просят рассказать о местном рынке, обычно начинают с фразы: "Наш рынок — самый продвинутый в стране". Схема взаимоотношений государства и строительного бизнеса в Петербурге близка к западной модели, когда власти лишь предоставляют инвесторам право на застройку, а те на свой страх и риск реализуют проекты, находя финансирование и подрядчиков.
       Роль разрешительного органа выполняет межведомственная городская инвестиционно-тендерная комиссия. Конечно, доверие властей вызывают далеко не все проекты. Труднее всего пройти комиссию неспециализированным компаниям. Но и у них есть возможность застолбить место на петербургском рынке, приняв участие в опционных торгах земельными участками, которые время от времени устраивает городской комитет по строительству.
       Еще одна особенность: основной источник финансирования строительства в Петербурге — не банковские кредиты, а средства дольщиков. Проще говоря, большинство домов строится на деньги покупателей. Разброс между ценой квадратного метра на "нулевом цикле" и в готовом объекте, как правило, составляет 10-15%. Привлечь дольщиков непросто. Стабильный приток средств частных инвесторов начинается, только когда здание достроено до уровня третьего этажа. У домостроителей есть даже такой термин — "правило третьего этажа".
       Правила игры на петербургском рынке задают полтора десятка крупных компаний, доля которых в общем объеме ежегодно возводимого в городе жилья (а это около 1 млн квадратных метров) составляет 60-70%. Признанные лидеры рынка — компании "ЛенСпецСМУ", РОССТРО, "Строймонтаж", "Строительный трест", "Петербургстрой", "Возрождение", "Петербургская недвижимость", ЛЭК и RBI. Доли рынка крупнейших игроков колеблются от 5 до 10%. Остальные зависят от политики, проводимой двумя профессиональными объединениями, куда входят основные игроки,— Ассоциацией домостроителей Петербурга и Союзом строительных компаний (ССК) "Союзпетрострой". Участниками ССК "Союзпетрострой" являются строительные, проектные, страховые и другие организации. В Ассоциацию домостроителей входят исключительно застройщики. Оба профобъединения весьма влиятельны и с успехом лоббируют интересы своих участников на уровне городской администрации. К их компетенции относится, например, формирование ценовой политики и улаживание отношений с "Водоканалом" и "Ленэнерго".

Петербургские квартиры растут в цене

     Стараниями застройщиков стоимость квадратного метра жилья в Петербурге за последний год выросла почти на 20%. Сейчас цена варьирует в пределах $380-500 в зависимости от типа дома и степени его готовности. Это почти вдвое дешевле, чем в Москве. В связи с этим рентабельность петербургского строительного рынка по московским меркам невелика — по типовым проектам этот показатель редко превышает 10%. Аналитики предполагают, что до конца этого года цены удастся поднять еще на 10%, что позволит привести их в соответствие с себестоимостью строительства. "Деньги дольщиков — всегда ограниченный ресурс,— признает ректор Петербургского института недвижимости Сергей Максимов,— а для того, чтобы развиваться, компании нужен приток ресурсов".
       Поведение частных инвесторов целиком зависит от имиджа застройщика. Малейшее сомнение дольщиков в порядочности одного из строителей, посеянное, например, недобросовестными конкурентами, вызывает отток вкладчиков. Банкротство крупнейшей строительной компании "Виадук", а затем и череда скандалов, связанных с деятельностью таких строителей, как "Росглавматериалы" и "УНР-86", заставили строителей задуматься над тем, как обезопасить себя при использовании схемы долевого финансирования. Наученные горьким опытом коллег, строители все чаще диверсифицируют свою деятельность.
       На сегодняшний день все ведущие игроки местного рынка — по сути дела холдинги, которые не ограничиваются деятельностью в одном секторе рынка. Строители типовых домов берутся за реализацию проектов жилых комплексов повышенной комфортности, а компании, специализирующиеся на элитных домах, пытаются завоевать массового потребителя. И те, и другие формируют собственную производственную базу и приступают к возведению и даже самостоятельной эксплуатации коммерческой недвижимости. Многие направились в другие регионы, и прежде всего в Москву. Например, группа "Ленстройреконструкция", специализировавшаяся исключительно на кирпичном дорогом жилье, в прошлом году приобрела Гатчинский ДСК, приступила к возведению бизнес-центра класса В+ и открыла собственное подразделение в Москве. ЗАО "Строймонтаж", прежде специализировавшееся в строительстве типовых домов, уже второй год работает в столице, строя жилые комплексы экономкласса, а в Петербурге реконструирует под бизнес-центр вторую очередь гостиницы "Санкт-Петербург". Один из лидеров кирпичного домостроения ФПГ "Росстро" в последнее время занялась управлением недвижимостью и развитием производства. Главным проектом 2002 года руководство компании называет строительство на базе леспромхоза "Ямбург" в Кингисеппе фабрики по производству древесно-цементных конструкций VELOX.
       Еще одной тенденцией последнего времени стало превращение девелопмента в отдельный вид строительного бизнеса. На него переключается все больше строительных фирм. До недавнего времени девелоперами себя называли почти все компании, занимающиеся жилищным строительством. Отчасти это было верно: большинство земельных участков, на которых строили петербургские фирмы, были "нулевыми": отсутствовала юридическая подготовка участков, не было инженерных сетей. А потому компаниям приходилось решать и эти задачи. Но каждая занималась девелопментом для себя: подготовив землю, строила на ней жилье, привлекала в него инвестиции, а впоследствии обслуживала построенные объекты.
       С 2001 года ситуация изменилась. Себестоимость строительства стала возрастать, продажные цены росли не так быстро. К тому же в городе перестало хватать участков под застройку. А потому девелопмент в чистом виде начал привлекать все большее число фирм. Одним из направлений в девелоперском бизнесе стало развитие промышленных зон. Первая территория, на которой коммерческие фирмы опробовали свои силы,— Выборгская набережная. Сейчас к проекту активно подключилось ЗАО "Строймонтаж", которое хочет строить на Выборгской набережной бизнес-центр "Петровский форт-2".
       Развитие промышленной недвижимости активизировалось и в других районах города. Например, "Корпорация С" приобрела промышленную недвижимость у АООТ "Знамя труда им. Лепсе" на Дивенской улице. Производство было переведено на Магнитогорскую улицу, а ООО "Знамя труда", на которое была оформлена недвижимость, продано группе компаний ЛЭК. К 2003 году ЛЭК построит там первую очередь жилого комплекса. Развитие территорий привлекает и такого лидера, как "Ленспецсму".

Чужие деньги

     Впрочем, приоритеты диверсификации у каждой компании свои и обусловлены стратегией руководства. В начале этого года фурор на строительном рынке произвела покупка скандинавским строительным гигантом Skanska East Oy 80% акций одного из крупнейших городских застройщиков — ОАО "Петербургстрой". С приходом в "Петербургстрой", который возводит около 5% петербургского жилья, западные строители намерены выйти на рынок жилищного строительства и девелопмента. Генеральный директор ОАО "Петербургстрой" Виталий Вотолевский, комментируя итог сделки, сообщил, что договоренность о покупке была достигнута в прошлом году. "Мы встали перед дилеммой: оставаться небольшой российской компанией со стабильным и медленным развитием или сделать качественный скачок, найдя сильного партнера".
       Имея немалые собственные средства и доступ к западным кредитным ресурсам, Skanska находится в заведомо более выгодном положении, чем большинство городских застройщиков, вынужденных привлекать средства дольщиков. Впрочем, основные конкуренты "Петербургстроя" оптимизма не теряют. "Все 'Сканске' не достанется. Будут возможности и для других",— считают они. Например, Александр Макаров, президент ФПГ "Росстро", чьи компании действуют в том же сегменте рынка, так прокомментировал ситуацию: "С появлением на рынке западной компании мы получим сильного оператора, который придет сюда со своими мерками. Он будет дорого строить и дорого продавать". Аналитики полагают, что приход Skanska мобилизует петербургских строителей — ведь вслед за финнами придут и другие западные компании.