Звездный час коммуналок проходит

Повысившийся в начале кризиса спрос на комнаты в коммунальных квартирах постепенно приходит в норму. Рост спроса, начавшийся осенью прошлого года, был обусловлен желанием немедленно сохранить обесценивающиеся сбережения. Со стабилизацией экономической ситуации люди стали более вдумчиво относиться к своим инвестициям. Впрочем, как говорят участники рынка, осенью спрос снова несколько возрастет — он будет носить сезонный характер и связан с приездом в город студентов и новых рабочих.

Сергей Дроздов, генеральный директор агентства "Петербургская Недвижимость" отмечает, что рост спроса на комнаты пришелся на ноябрь 2008 года: их приобретали с инвестиционными целями, желая пристроить обесценивающие средства. "Еще зимой пользовались спросом небольшие комнаты площадью 10-13 кв. м и даже комнаты в бывших ведомственных общежитиях (иногда даже с отдельным санузлом). Самыми популярными вариантами были объекты по 13-15 кв. м по цене 1,5-1,6 млн. руб. Сегодня покупатели чаще всего спрашивают комнаты площадью 18-20 м за 1,2-1,3 млн. руб. в центральных районах. Именно поэтому осенью комнаты дешевели медленнее, чем вся остальная недвижимость, а сейчас цены снижаются чуть быстрее, чем на квартиры. Сейчас ажиотаж прошел, клиенты спокойнее подходят и к сбережению собственных средств, и к покупке недвижимости. Многие вспомнили, что комнаты — все же не самый лучший инструмент инвестирования", — говорит господин Дроздов.

Заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов отмечает, что спрос по-прежнему велик на самые дешевые комнаты, которые очень часто идут в цепочках: размер доплат сейчас уменьшился, поэтому случаи, когда человек продает комнату и покупает с доплатой квартиру, участились. "Спросом пользуются комнаты в больших коммунальных квартирах центра города по цене около 800 тыс. рублей. Это самые дешевые на сегодняшний день предложения. Динамика цен в этом сегменте мало отличается от других сегментов рынка — медленное снижение цен", — полагает он.

Стабилизация спроса на комнаты отразилась на ценах — они последние три месяца падают более стремительными темпами, чем на квартиры. "В настоящее время средняя стоимость 1 кв. м комнаты составляет порядка 79,5 тыс. руб. Спрос в краткосрочной перспективе на комнаты немного активизируется. Это традиционно для периода август-октябрь, когда в город приезжает много студентов и рабочих", — говорят в GVA Sawyer.

Владимир Спарак, заместитель генерального директора АРИН отмечает, что сезонный рост спроса уже начался: за перовые недели августа произошло небольшое увеличение спроса на комнаты в коммуналках.

В компании "Петротрест" говорят, что спрос на расселение коммуналок под элитное жилье тоже падает. Обеспеченные покупатели жилья, желающие жить в историческом центре города, отказываются от идеи расселения коммунальных квартир в пользу приобретения элитного жилья от застройщика, тем более что предложений по готовым элитным квартирам более чем предостаточно. "Вторым существенным минусом является приостановка субсидирования со стороны города на 2009 год, а без помощи городских властей расселить коммунальные квартиры не представляется возможным", — полагают в "Петротресте".

В "Петротресте" говорят, что снижению спроса на комнаты способствует и уменьшение цены на однокомнатные квартиры. "Если еще вчера цена комнаты была ликвидная, то сегодня за такую цену можно приобрести однокомнатную квартиру, пусть не очень просторную, но в тоже время изолированную от других соседей", — отмечают в компании.

С момента начала кризиса комнаты подешевели в среднем на 24-25% со 101-134 тыс. руб./кв. м до 76-103 тыс. руб./кв. м. Средняя цена предложения по комнатам составила 87,5 тыс. руб./кв. м.

В наибольшей степени (на 25-26%) подешевели комнаты в многокомнатных квартирах (6-7 и более комнат).

По типам домов наиболее сильно упали в цене комнаты в "хрущевках" и "брежневках" — на 26%, в наименьшей степени падение цен затронуло сталинские дома и старый фонд после капитального ремонта — на 23%.

На падающем рынке спрос в основном сосредоточился на комнаты площадью от 21 до 24 кв. м — снижение всего на 21%. В наибольшей степени спрос упал на большие (площадью свыше 24 кв. м) и малые (площадью менее 13 кв. м) комнаты — на 26-27%.

В результате кризиса существенно сократилась разница в ценах между комнатами и квартирами — с 14-15% в сентябре 2008 года до 10% в конце июня 2009 года.

"По данным риелторских агентств, существенно вырос спрос на покупку комнат со стороны мигрантов. Наблюдаются многократные случаи приобретения комнат с последующей регистрацией в них большого количества человек. Это происходит не только в спальных районах, но и в Центральном, Адмиралтейском и Петроградском районах", — рассказал Андрей Соколов, руководитель Аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов.