Торгцентры расширяются в регионах

За три последних года уровень обеспеченности жителей крупнейших городов России торговой недвижимостью вырос на 7,4%, до 507 кв. м на 1 тыс. жителей. Наибольший рост зафиксирован в Перми, в то время как в Уфе этот показатель, напротив, сократился. Хотя средняя обеспеченность площадями в России все еще заметно ниже европейской, активного ввода новых объектов в ближайший год консультанты не ждут. Для того чтобы вернуться к инвестициям в торговую недвижимость, для девелоперов важны рост доходов населения и рост числа присутствующих на рынке брендов.

Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ

Обеспеченность торговыми площадями в 15 городах-миллионниках России по итогам 2022 года составила в среднем 507 кв. м на 1 тыс. жителей, увеличившись на 7,4% по сравнению с докризисным 2019 годом, говорится в исследовании NF Group. Самый заметный рост показателя показала Пермь — на 49%, до 384 кв. м на 1 тыс. человек. В Уфе, Красноярске и Ростове-на-Дону, по данным консультантов, динамика оказалась отрицательной: обеспеченность торговыми площадями за три года сократилась на 1% и менее.

Обеспеченность жителей качественными торговыми площадями в городах-миллионниках на 2022 год

| Город | Торговые площади на 1 тыс. человек (кв. м) | Динамика к 2021 году (кв. м) |
| --- | --- | --- |
| Самара | * 771 | 5 |
| Екатеринбург | * 679 | 1 |
| Нижний Новгород | * 583 | 5 |
| Москва | * 580 | 11 |
| Воронеж | * 521 | 5 |
| Ростов-на-Дону | * 505 | 1 |
| Челябинск | * 450 | 33 |
| Уфа | * 446 | 4 |
| Омск | * 443 | 12 |
| Санкт-Петербург | * 401 | 3 |
| Казань | * 393 | 6 |
| Пермь | * 384 | 41 |
| Красноярск | * 374 | 3 |
| Новосибирск | * 371 | 3 |
| Волгоград | * 343 | 1 |

Источник: исследование NF Group.

В целом, по словам регионального директора департамента торговой недвижимости NF Group Евгении Хакбердиевой, уровень обеспеченности торговыми площадями в России составляет 201 кв. м на 1 тыс. жителей. Это в полтора—два раза ниже среднеевропейского показателя, замечает она. Аналитики «Магазина магазинов» указывают, что обеспеченность торгцентрами сейчас сопоставима с европейским уровнем только в Краснодаре, Самаре и Екатеринбурге, но в отдельных административных округах Москвы этот показатель достаточно невысок.

Самым высоким уровень обеспеченности торговой недвижимостью, по данным NF Group, действительно остается в Самаре, где на 1 тыс. человек приходится 771 кв. м торговых площадей, прирост за три года составил всего 1,8%. Москва на четвертом месте среди крупнейших городов страны. На 1 тыс. жителей столицы приходится 580 кв. м торговых площадей. С 2019 года значение выросло на 11,1%. В Санкт-Петербурге динамика за три года составила 2,2%, до 401 кв. м на 1 тыс. человек.

Впрочем, эксперты не ждут заметного роста активности девелоперов.

Руководитель отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов» Андрей Сурков прогнозирует, что совокупный ввод качественных торгцентров в России в этом году составит 200–250 тыс. кв. м, оказавшись на том же низком уровне, что и в 2022 году. В общем объеме доля Москвы может превысить 50%. «Это очень много: такой высокой доля столицы была только в 2020 году, среднее значение 20–30%, иногда даже 10%»,— говорит господин Сурков. В Москве торговые центры — неотъемлемая часть масштабной комплексной застройки, поясняет руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP Надежда Цветкова. Евгения Хакбердиева не исключает увеличения обеспеченности Москвы торговыми площадями по итогам 2023 года на 2,4%, до 594 кв. м на 1 тыс. жителей.

Андрей Сурков предполагает, что для возвращения инвесторов на рынок торговой недвижимости важны устойчивая позитивная динамика реальных доходов населения, появление большого количества новых брендов или возвращение ушедших марок. Управляющий сити-парка «Град» Алексей Базин на примере Воронежа сомневается, что в городе в обозримом будущем появятся новые заметные торгцентры площадью от 25 тыс. кв. м. По его мнению, в ближайшее время в городе будут строиться небольшие районные объекты. По оценкам Nikoliers, все заявленные на 2023 год объекты пока относятся к окружному или региональному формату, то есть не превышают площадь 15 тыс. кв. м.

Для бизнеса сейчас в целом логичнее покупать в крупных городах проблемные объекты, в то время как строить новые скорее будет нерентабельно, замечает гендиректор «Этерны» Дмитрий Томилин.

Возможности для развития торговой недвижимости эксперт видит скорее в менее крупных городах, где торгцентры до сих пор функционируют в старых объектах. Евгения Хакбердиева тоже видит перспективы появления новых торгцентров в России, называя перспективными для девелоперов региональные города с туристическим потенциалом.