Ипотека достигла дна

Благодаря мощнейшей государственной поддержке и последовательному смягчению монетарной политики ЦБ ипотечные ставки достигли рекордного минимума — 9% годовых. Однако, несмотря на то, что развитие ипотеки сегодня поддерживается на государственном уровне, ожидать дальнейшего существенного ее удешевления в этом году не стоит.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Мягкость регулятора

В декабре 2019 года по данным Банка России, средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях достигла минимального за всю историю наблюдения значения — 9% годовых. Это действительно значимый рекорд, ведь, как напоминает директор по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка Андрей Спиваков, еще пять лет назад ставка по ипотеке ниже 10% казалась всем фантастикой. Даже весной прошлого года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам достигала 10,56%. В конце года благодаря удешевлению ипотечных кредитов их выдачи тоже бьют рекорды. По данным ЦБ, в декабре объемы выдачи ипотеки выросли на 25% — до 145 тыс. кредитов на сумму 345,1 млрд руб.

Ключевым фактором, который влияет на снижение ставок по ипотеке (как, впрочем, и по всем кредитам в целом), остается монетарная политика ЦБ.

Участники рынка ожидают, что и в этом году Банк России продолжит снижать ключевую ставку (ее величина определяет стоимость денег в экономике и, в частности, для банков).

В прошлом году он пять раз снижал ставку, в общей сложности на 1,5 процентных пункта, доведя ее до 6,25%. Однако, ведущие игроки ипотечного рынка единодушны в том, что потенциал снижения ставки в этом году является очень ограниченным, 0,25-0,5 процентных пункта. «Ставки по ипотечным кредитам, вероятнее всего, продолжат снижаться, но среднему показателю по фактически выданным кредитам будет достаточно сложно преодолеть уровень 8,5% годовых без развития инструментов долгосрочного финансирования или более сильного смягчения монетарной политики ЦБ»,— уверен руководитель «Росбанк Дом» Денис Ковалев.

Льготный вариант

При этом по некоторым ипотечным программам ставка уже сегодня ниже 5% годовых, уточняет предправления Абсолют-банка Татьяна Ушкова. Речь идет о льготных категориях заемщиках, в первую очередь, семьях с детьми. Именно спрос со стороны семей с детьми будет мощнейшим драйвером роста ипотеки в этом году, уверены опрошенные “Ъ” эксперты.

«Ипотека становится социальным проектом в части семейной ипотеки: действия льгот уже распространились на семьи, где родился первый ребенок»,— объясняет Татьяна Ушкова, уточняя, что, по статистике, 40% от общего числа нынешних ипотечных заемщиков — это семьи с детьми.

Кроме льготных процентных ставок для семей с детьми еще одним фактором роста спроса будет программа правительства по расширению круга семей, которые могут получить материнский капитал. «Материнский капитал и прочие субсидии делают ипотечные кредиты доступнее, так как в данном случае собственных средств требуется меньше»,— указывает руководитель департамента по развитию ипотечного кредитования Альфа-банка Артем Иванов. Поэтому выдача ипотеки по этой программе в ближайшее время будет расти, в том числе, и за счет эффекта отложенного спроса, уверены в банках. «Семьи, которые ранее копили деньги на первоначальный взнос, могут уже сейчас получить ипотечный кредит, используя средства материнского капитала,— говорит Андрей Спиваков из Райффайзенбанка.— Особо ощутимыми данные изменения будут в регионах, где размер материнского капитала может составлять существенную часть от стоимости приобретаемого жилья».

Вторичные ограничители

Однако льготные ипотечные программы рассчитаны на покупку жилья на первичном рынке и это является ограничивающим фактором для многих семей с маленькими детьми. «На фоне падения доходов населения рынок вторичного жилья все больше выигрывает не только по ценовому фактору. В готовое жилье можно заехать сразу, не в пример новостройкам без отделки, где нужно вложить в ремонт до трети стоимости жилья. Кроме того, за последние 7-10 лет успел сформироваться пул нового вторичного жилья хорошего качества»,— объясняет Татьяна Ушкова. Разговоры о необходимости расширить эти программы на приобретение недвижимости на вторичном рынке ведутся, но пока безрезультатно.

Дорогая надбавка

В целом сейчас очень удачный момент для того, что оформить ипотеку, отмечают опрошенные “Ъ” участники рынка. «Если вы планируете приобретение жилья в ипотеку, то откладывать покупку не стоит,— считает заместитель председателя правления банка «Возрождение» Наталья Шабунина.— Это удобный момент не только для оформления ипотеки, но и для рефинансирования уже имеющегося жилищного кредита на более выгодных условиях».

Есть еще одна весомая причина не упускать удачный момент. Летом 2020 года ЦБ планирует ужесточить регулирование по определенным категориям ипотечных кредитов, что негативно скажется на их стоимости. Речь идет о намерении регулятора ввести с 1 июля 2020 года надбавки по резервам для банков при выдаче ипотеки слишком закредитованным заемщикам. «Чтобы частично нивелировать негативный эффект на достаточность капитала, но не отказывать заемщикам с повышенным ПДН (показатель долговой нагрузки, — “Ъ”), банки могут немного повысить ставки по таким ссудам»,— прогнозирует младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Ксения Балясова.

Бюро кредитных историй (БКИ) фиксируют отсутствие роста выдач ипотеки по итогам 2019 года по причине установившихся на рынке высоких процентных ставок. Но эксперты уверены, что 2020 год станет удачным, и ожидают рекордные выдачи ипотечных кредитов.