Загородное выживание

Через два-три года на рынке загородной недвижимости возникнет стойкий дефицит поселков бизнес-класса. Новых проектов в этом сегменте почти не появляется, а текущие модифицируются в более бюджетные, подстраиваясь под реалии сегодняшнего дня.

Вперед, в прошлое

Смотришь на темпы появления новых загородных проектов — и диву даешься: а есть ли кризис на рынке недвижимости? Только за последние два месяца весны в свет вышло более двух десятков новых проектов. Одна только УК "Финансы и недвижимость" выстрелила поселками, как пулеметной очередью: "Прибрежный" и "Никольское" по Новорижскому шоссе, "Рассвет", "Поддубье", "Меткомелино", "Мячково", "Ворощиково" и "Константиново" по Новорязанской трассе, "Соснино-1" по Ярославскому шоссе и еще восемь поселков по разным направлениям. Заметно отставшая по количеству "Красивая земля" (за это время компания открыла продажи в трех проектах по Симферопольскому шоссе — поселках "Мальцы", "Лесная поляна" и "Сосновые берега") взяла свое масштабом: территория новинок рынка размежевана на 500-600 участков. Активность, хоть и заметно более скромную, проявили и другие игроки. Так, по Дмитровскому шоссе появился поселок "Яхромские дачи" от компании Vesco, по Калужскому — проект "Гринлэнд" от ГК "Гринвич", по Рублево-Успенскому — "Ноттинг Хилл", который представляет компания Mainstreet. Правда, их практически все (за исключением последнего и еще разве что поселка "Гринлэнд") разумнее отнести к сегменту "эконом": на продажу в них предлагаются лишь земельные участки, причем в большинстве, как в добрые советские времена, от шести соток.

Так при чем же здесь бизнес-класс? А очень даже при чем! Первоначально на большинстве этих территорий планировалось развивать проекты среднего класса. "С начала кризиса снизился спрос на участки большой площади, поэтому в сложившейся рыночной ситуации мы размежевали часть таких участков в наших поселках на участки маленькой площади,— говорит директор по продажам компании "Красивая земля" Артур Хахоков.— Так, если ранее предлагались участки площадью 25-20 соток, теперь можно приобрести 10-15 соток". Так случается всегда: на кризис наиболее остро реагируют все сектора экономики, ориентированные на средний класс.

"Поселки бизнес-класса пользуются все меньшей популярностью,— рассказывает руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.— Потенциальный спрос в этом сегменте не превышает 15%". Что может показаться не столь низким: из 320 присутствующих сейчас на подмосковном рынке коттеджных поселков к среднему классу относится около 22%. То есть доли спроса и предложения вполне сопоставимы. Иное дело, что спрос этот потенциальный.

Реальную же картину отображает динамика продаж. А она совсем нерадостная. Так, по данным ГК Vesco, по итогам четвертого квартала 2008 года объем продаж снизился в четыре раза, откатившись на уровень 2004 года. "В ноябре--декабре проводились лишь разовые сделки, о которых знали практически все девелоперы и риэлтеры,— говорит заместитель генерального директора компании Amdex Group Сергей Бозриков.— Рынок начал оживать только в феврале". По информации компании "Миэль", во втором квартале 2009 года темпы продаж в поселках бизнес-класс составили 54% от аналогического квартала 2008 года, что соответствует уровню продаж второго квартала 2006 года.

Готовый интерес

Очевидно, что в таких нестабильных условиях выводить на рынок новые продукты бизнес-класса отважатся немногие. Проще их переориентировать, как и поступили с большинством вышеперечисленных поселков, а то и вовсе заморозить. По данным ГК Vesco, именно по этим причинам в поселках "Царь Град", "Ново-Луговая", "Бачурино", "Вельвет", "Грин Вей", "Левитановские дворики" и некоторых других приостановили строительство и продажи. Но смельчаки все же находятся.

Так, в ближайшее время свой первый подмосковный проект полноценного бизнес-класса собирается достать как туз из рукава компания Honka. Пока у поселка нет даже названия, но подробности известны. Он появится в 26 км от МКАД по Пятницкому шоссе на полуострове площадью 12 га, вдающемся в Истринское водохранилище. На этой территории планируется возвести 25 деревянных домов площадью 350 и 450 кв. м на участках 15-30 соток. Помимо домов будет построен причал для лодок, детские площадки и вся необходимая инфраструктура. Подготовка площадки уже началась в конце весны, а завершить проект планируют к концу 2010 года. На что же рассчитывает девелопер? "Слухи о том, что сейчас нет покупателей на загородные объекты, сильно преувеличены,— уверяет глава московского представительства компании Honka Александр Львовский.— Хороший товар всегда пользуется спросом и остается в цене. С наступлением так называемого кризиса наша компания не прекращала строительство своих объектов и кардинально не меняла стратегию продаж. Предложения такого уровня, как наш новый поселок, никогда не было на рынке загородной недвижимости, поэтому мы уверены в том, что он будет уместен и востребован нашими клиентами, когда бы он ни появился. Некоторые участки в поселке уже в стадии проектирования нашли своих владельцев".

Рациональное зерно в этом утверждении, конечно же, есть, сейчас, как, впрочем, и до кризиса, разные поселки бизнес-класса пользуются определенной популярностью. Вот только критерии популярности существенно изменились. Так, по данным корпорации "Инком", по темпам продаж в мае лидировали расположенные по Новорижскому шоссе посекли "Духанино-2, 3" (проекты компании SK Development), "Светлогорье" (девелопер — компания "Стройразвитие") и Vitro Country (его ведет ГК "Парк Групп"), а также находящийся на Дмитровском шоссе Vita Verde (застройщик — ФСК "Лидер"). Устойчивый интерес к ним обеспечивают не только лояльные цены, но и высокая степень готовности поселков. "Вообще на рынке сейчас лучше всего "продаются" документы на собственность,— говорит управляющий партнер компании "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.— Инвестконтракты и предварительные договоры сейчас покупают крайне плохо. Соответственно, клиенты выбирают проекты, где могут приобрести собственность — либо на землю, либо участок с домом высокой степени готовности".

Формат навыворот

Остальным поселкам бизнес-класса, которые не могут похвастаться высокой стадией готовности, приходится адаптироваться под реалии рынка. Самый популярный ход — продажа участков без подряда на строительство. С начала кризиса шесть проектов бизнес-класса стали предлагать клиентам приобрести землю — "Крючково-2", "Ясная поляна", Vitro Country, "Морозов посад", "Александровская слобода" и "Живописный", что изначально их концепцией не предполагалось. Меняют концепцию и там, где изначально планировалась продажа больших участков. По этому пути пошли в поселке "Летова роща" (собственник — УК "Масштаб"), который изначально вышел на рынок с названием "Антоновка-2". Однако продажи в нем были остановлены уже через месяц, чтобы через некоторое время начаться вновь — и под новым названием, и с новыми предложениями: если раньше участки здесь были нарезаны от 25 соток, то сейчас предлагаются объекты площадью от 14,6 сотки.

Более сложный путь — внесение радикальных изменений в концепцию поселка. По нему пошел, например, холдинг Rodex Group. "В современных условиях мы сделали упор на развитие проектов класса "мультиформат",— говорит директор департамента развития бизнеса инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Геннадий Теряев.— Так, в поселках "Перелески" на Новой Риге и "Золотые пески" на Минском шоссе концепция застройки изменилась: площадь домов и участков стала несколько меньше, а общее количество домов увеличилось на 5-7%. Однако изменения не коснулись концепций поселков, которые находятся в высокой стадии готовности, таких, как "Маяк", "Сосновые берега", "Звенигорье"".

Понятно, что все эти меры направлены на расширение целевой аудитории и привлечение новых покупателей. Но вот парадокс: приобретая новых, можно потерять доверие старых, для которых измененная концепция может оказаться неприемлемой. А других подходящих вариантов покупателям среднего класса рынок предложить не сможет. "В скором времени возникнет дефицит и в этом сегменте, поскольку все замороженные проекты бизнес-класса перейдут в разряд неорганизованных поселков, которые продают участки без подряда,— с сожалением говорит Дмитрий Таганов.— Перед девелоперами сегодня стоит серьезный вопрос: чего ожидать через три года?".

Видимо, формат полноценного бизнес-класса все-таки вернется на рынок и будет востребован. Удовлетворить этот спрос смогут те девелоперы, которые уже сейчас начнут в прямом смысле готовить под него почву.