Низкий старт

Несмотря на то, что интерес к малоэтажным жилым комплексам в пределах города и в ближайших районах Ленобласти у петербуржцев довольно стабилен, общий объем предложения подобных объектов едва превышает 5%. Об основных локациях малоэтажных проектов петербургских застройщиков, причинах выбора подобного жилья, а также его преимуществах — в материале Guide.

Как правило, малоэтажное строительство расположено либо на окраинах города, либо за городом. Исключением являются проекты класса элит и бизнес

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

О том, что же считать малоэтажными жилыми комплексами опрошенные эксперты отвечали по-разному, приводя в качестве примеров проекты максимальной высотой от четырех до шести этажей. Так или иначе, подобных проектов в городе, а также в ближайшей Ленобласти насчитывается не более 10% от общего объема рынка.

По словам Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group), сейчас в масс-маркете в Санкт-Петербурге реализуется 18 малоэтажных комплексов до четырех этажей совокупной площадью 481 тыс. кв. м (6% в объеме рынка Петербурга). При этом наибольший объем такого жилья сосредоточен в Пушкинском и Московском районах города, например, в локации Пулковское — Волхонское. В пригородной зоне Ленинградской области — 14 жилых комплексов на 180 тыс. кв. м (9% в объеме рынка пригорода), добавляет эксперт.

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, причисляет к малоэтажному строительству жилье высотой до пяти этажей, отмечая, что в городе оно представлено в основном высокобюджетным предложением в классах A и B. «Есть несколько проектов в Адмиралтейском, Центральном, Красносельском, Петроградском и Приморском районах. Это ограниченное количество квартир (около 1200), расположенных в уникальных локациях — вблизи парковых зон и водоемов»,— говорит она. По ее словам, малоэтажная застройка есть преимущественно в административно подчиненных районах Петербурга и пригородах. При этом в пригородных районах в основном девелоперы строят малоэтажные дома в радиусе до 20 км от города. «Наиболее масштабными малоэтажными проектами являются "Зеленый квартал на Пулковских высотах" (Setl City), "Новый Петергоф" ("Абсолют Строй Сервис"), "Образцовый квартал" (ООО "САНД") и "Юттери" ("Ленстройтрест")»,— добавляет госпожа Московченко.

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management, в свою очередь, относит к малоэтажному строительству жилые дома в пять-шесть этажей, отмечая, что этот сегмент представлен достаточно широко в Ленинградской области и ничтожно мал в Петербурге. По ее словам, в общем объеме строительства в Петербурге и Ленобласти малоэтажные комплексы занимают долю не более 5–7%. «Как правило, малоэтажное строительство расположено либо на окраинах города, либо за городом. Исключением являются проекты класса элит и бизнес, такие как ЖК "Крестовский, 4" от RBI высотой в пять этажей и расположенный в одной из самых элитных локаций Петербурга»,— говорит госпожа Соболева.

В качестве примеров эксперт приводит ЖК «Сосновка» от «Строительного треста», ЖК «Инкери» от ЮИТ, ЖК «Зеленый квартал» от Setl Group, ЖК «Неоклассика» от «Красной стрелы», ЖК «Юнтолово» от «Главстроя-СПб», ЖК «Наутилус» от КВС, ЖК «Юттери» от «Ленстройтреста» в Колпино, ЖК «Новый Петергоф» от ГК «Абсолют Строй Сервис», ЖК «Фортеция» от Setl Group, ЖК ЦДС «Волковский», ЖК Veren Village».

Малоэтажное строительство в какой-то мере можно назвать роскошью для девелопера, говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International. «Для девелопера — это низкое соотношение количества продаваемых квадратных метров по отношению к стоимости и размеру земельного пятна. А это значит, что экономика такого проекта априори низкомаржинальна»,— оценивает госпожа Конвей. Дополнительно проекты малоэтажного строительства нагружаются дорожной инфраструктурой, социальными объектами, большой площадью озеленения или самой дорожной внутриквартальной сетью, если это квартальная застройка. «Все это ведет к еще большим дополнительным расходам»,— отмечает она.

Спрос есть

«Спрос на хорошую малоэтажку традиционно высок, тут важно соотношение цены, качества и локации»,— говорит Катерина Соболева. Солидарна с коллегой и Ольга Трошева. По ее словам, доля малоэтажных объектов в спросе в целом стабильна: 4–6% по агломерации и 3–4% по Петербургу. «При этом в 2019 году зафиксировано в два раза больше сделок, чем в 2018 году, за счет развития локации Пулковское — Волхонское»,— уточняет госпожа Трошева.

Светлана Московченко также убеждена, что у покупателей малоэтажное жилье пользуется спросом. Комментируя стоимость подобной недвижимости, эксперт говорит, что цены в малоэтажных проектах в среднем на 10–15% выше, чем в многоэтажных комплексах, однако ценовой разрыв может доходить и до 40%. «Одним из последних примеров выхода на рынок нового предложения в малоэтажной застройке является "Солнечный город" от компании Setl City. Девелопер реализует жилье в малоэтажных резиденциях по ценам от 115 тыс. рублей за "квадрат", в то время как стоимость квадратного метра жилья в высотных домах начинает от 93 тыс. рублей»,— делится госпожа Московченко.

Госпожа Трошева приводит несколько иные данные. По ее мнению, средняя цена квадратного метра в городских малоэтажных жилых комплексах составляет 113 тыс. рублей, что на 2% ниже средней цены по городу в масс-маркете. «В спальных районах, обеспеченных инфраструктурой, такой формат жилья очень популярен. Это может быть интересно непосредственно жителям данных районов или же тем, кто переселяется из старого жилья в новое с улучшенными характеристиками. Клиенты в таком обмене крайне заинтересованы»,— объясняет госпожа Конвей.

Больше плюсов

В целом по рынку выбор в пользу малоэтажного или многоэтажного жилья зависит исключительно от предпочтений покупателя, считает госпожа Трошева. «Кто-то мечтает жить на верхнем этаже в высотке, в видовой квартире с окнами на весь район, парк или воду, другим нравится уединенный, камерный проект с меньшим количеством квартир в жилом комплексе. Малоэтажные проекты надежных застройщиков обладают теми же преимуществами, что и многоэтажные: это собственная социальная инфраструктура в масштабных проектах, зеленые территории, детские и спортивные площадки во дворах, зоны отдыха, коммерческие помещения на первом этаже. Безусловно, этот формат жилья будет развиваться и дальше, тем более что сейчас очень популярен тренд на минимализм, экологичность, пользуется спросом скандинавский стиль в архитектуре»,— говорит эксперт.

Среди преимуществ малоэтажных домов — меньшее количество соседей, чем в многоэтажных домах, и, как правило, более удобные планировки квартир, делится мнением Светлана Московченко. «Более низкая плотность застройки способствует более высокой комфортности проживания. Зачастую в малоэтажных комплексах вопрос с парковкой не стоит так остро»,— добавляет она.

Для комфортной жизни в малоэтажном жилом доме важно наличие и транспортной инфраструктуры, указывает госпожа Соболева. Как правило, корень зла лежит в отсутствии общественного транспорта и привязке к собственному авто, уточняет госпожа Конвей.

По мнению госпожи Конвей, малоэтажный проект будет успешен при условии реализации интеллектуального девелопмента, который включает в себя грамотную концепцию, опережающую существующие тренды. Так, по словам госпожи Трошевой, в жилом комплексе комфорт-класса «Зеленый квартал» появилась возможность предложить покупателям новые типы жилья — квартиры с палисадниками на первых этажах и квартиры High Flat с увеличенными оконными проемами и высокими потолками на мансардном этаже, а также квартиры с террасами на мансарде.

«В жилом комплексе "Фортеция" с видом на Финский залив в отделке фасадов используется красный кирпич, чтобы соответствовать традиционному стилю застройки Кронштадта, а в ряде квартир есть камины и возможность обустройства сауны»,— добавляет она. Что касается саун, то они также являются отличительной особенностью квартир в малоэтажном жилом комплексе Inkeri от компании ЮИТ в Пушкине.

«В хорошую, качественную малоэтажку переселяются с удовольствием, так как качество жизни во многом зависит и от количества людей на квадратный метр земли, а малоэтажка подразумевает камерность. Если мы посмотрим на ближайшие пригороды европейских городов, то увидим там исключительно малоэтажное жилье. Оно действительно комфортнее для проживания»,— уверена госпожа Соболева. По ее мнению, новые проекты будут выходить на рынок и дальше, расширяя уже существующие предложения, так как они действительно востребованы и популярны.