Особенности обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки

УДК 347.27

В. В. Родименкина

Особенности обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки

В статье рассматриваются вопросы обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки. Представлены основания для обращения взыскания на предмет ипотеки, установленные нормативно-правовыми актами Российской Федерации, а также законодательно закрепленные ограничения такого обращения. Анализируется судебный и внесудебный (по соглашению между залогодателем и залогодержателем) порядок обращения взыскания на залоговое недвижимое имущество. Отдельное внимание уделяется вопросу о возможности обращения взыскания на единственные подходящие для проживания жилые помещения граждан-должников, являющиеся предметом ипотеки, а также порядку определения первоначальной продажной цены при обращении взыскания на предмет ипотеки. По завершении проведенного анализа действующего законодательства Российской Федерации об обращении взыскания на предмет ипотеки выделяются его особенности.

In the article author considers issues of foreclosure on the subject of mortgage. Author presents the base for foreclosure for a mortgage subject enshrined in Russian law, as well as the legally fixed limitations of such treatment. The article deals with the judicial and extrajudicial procedure for foreclosure on collateral real estate. Special attention is paid to considering the possibility of foreclosure on single residential premises of debtors being the subject of a mortgage, as well as the procedure for determining the initial selling price when applying for a mortgage. As a result of the analysis of the current legislation of Russian Federation on the foreclosure of mortgages, author distinguishes features.

Ключевые слова: ипотека, обращение взыскания, недвижимое имущество, залогодатель, залогодержатель, кредитор, должник, торги, начальная продажная цена.

Key words: mortgage, foreclosure, real estate, mortgager, mortgagee, lender, debtor, tender, selling price.

© Родименкина В. В., 2017

В настоящее время существенно возросла роль ипотеки как одного из способов решения проблемы обеспеченности населения жильем. Под ипотекой в юридическом смысле следует понимать способ обеспечения денежного обязательства должником перед кредитором, заключающийся в том, что при неплатежеспособности должника недвижимое имущество, находящееся в залоге, выступает источником компенсации имущественных потерь кредитора [9].

В то же время ипотека - не единственная гарантия удовлетворения кредитором своих интересов из стоимости ее предмета. Немаловажной гарантией является наличие эффективных правовых средств, которые обеспечивают реализацию его права.

Одним из существенных правовых средств обеспечения интересов кредитора является обращение взыскания на недвижимое имущество должника, находящееся в залоге у кредитора. Порядок обращения взыскания на недвижимое имущество, приобретенное с помощью ипотечных средств и находящееся в залоге, регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N° 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее -Федеральный закон об ипотеке), Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), а также Федеральным законом от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Федеральный закон об исполнительном производстве).

В залоговом праве термин «обращение взыскания на недвижимое имущество» рассматривают как стадию реализации права залога и как обращение взыскания в смысле процессуального законодательства. Первое необходимо рассматривать и понимать как действия залогодержателя, которые осуществляются им в целях продажи на торгах предмета залога и получения денежного возмещения, второе - как ряд действий, которые осуществляются судебным приставом-исполнителем в целях удовлетворения требований кредитора о взыскании с должника денежной суммы, указанной в исполнительном документе.

В широком смысле под обращением взыскания на заложенное недвижимое имущество следует понимать меру принудительного исполнения, которая будет применена в отношении должника по договору

ипотеки или по ипотеке, возникающей в силу закона с целью удовлетворения требований кредитора путем изъятия недвижимого имущества и его принудительной реализации на торгах или передаче кредитору.

Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обязательства, обеспеченного залогом. Из этого можно сделать вывод, что обращению взыскания на предмет ипотеки должно предшествовать выявление факта задолженности, ее суммы, а также иных обстоятельств ненадлежащего исполнения должником своих обязательств.

В то же время закон предусматривает некоторые исключения из этого правила. Так, например, банк может потребовать досрочного возвращения кредита или уплаты процентов по нему, а в случае невыполнения данного требования - обращения взыскания на предмет ипотеки вне зависимости от надлежащего или ненадлежащего исполнения обязательств заемщиком по кредитному договору. К таким случаям закон относит несоблюдение залогодателем обязанности по предупреждению залогодержателя о всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки, грубое нарушение правил пользования заложенным жилым имуществом, правил содержания и ремонта заложенного имущества, несоблюдение заемщиком обязанности по принятию мер по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу повреждения или утраты заложенного имущества, нарушение обязанности по страхованию заложенного имущества [4].

Неисполнение одной из указанных обязанностей влечет за собой возникновение у залогодержателя права требования досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, а в случае невыполнения данного требования - обращения взыскание на предмет ипотеки, даже в том случае, когда основное обязательство исполняется надлежащим образом.

В некоторых случаях основанием для обращения взыскания на недвижимое имущество, находящееся в залоге, могут выступать обстоятельства, не зависящие от воли сторон ипотеки и действий должника по обеспечиваемому ипотекой обязательству. К числу таких обстоятельств Федеральный закон об ипотеке относит: принудительное изъятие государством заложенного имущества, обращение взыскания на предмет ипотеки по требованиям предшествующих или последующих залогодержателей. В данных случаях права залогодержателя осуществляются вне

90

зависимости от надлежащего или ненадлежащего исполнения основного обязательства.

Для защиты прав должника в законодательстве закреплен ряд ограничений по обращению взыскания на жилые помещения, которые являются обеспечением основного обязательства.

Так, например, в ГК РФ установлены условия, при которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается. К таким условиям относятся случаи, когда нарушение обеспеченного залогом обязательства, допущенное должником, незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Таким образом, обращение взыскания на заложенное имущество должника возможно только при наличии существенных нарушений основного обязательства с его стороны. Нарушение обязательства, обеспеченного залогом, считается незначительным, а размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при одновременном соблюдении следующих условий: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения основного обязательства составляет менее трех месяцев [1].

В соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации не допускается обращение взыскания по исполнительному документу на жилое помещение, являющееся единственно пригодным для проживания гражданина - должника и членов его семьи. Однако данное ограничение не распространяется на указанные жилые помещения, которые являются предметом ипотеки и согласно законодательству об ипотеке на них может быть обращено взыскание.

Ранее на практике существовал подход, когда обращение взыскания на единственное жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, было возможно только в случае целевого кредита. Такой подход был обусловлен узким пониманием п. 1 ст. 78 Федерального закона об ипотеке, которое сводилось к тому, что только при законной ипотеке имеет значение цель займа.

Однако в настоящее время существует позиция о том, что обращение взыскания на квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке, так и по ипотеке в силу закона независимо от цели предоставления ипотечного займа. Наличие у гражданина - должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи,

91

не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной) [7]. При этом судебная практика свидетельствует о том, что в данном случае судами не учитываются такие обстоятельства, как тяжелое материальное положение, проживание в заложенном жилом помещении несовершеннолетних, тяжелобольных или недееспособных граждан. Так, по одному из дел суд удовлетворил требование банка об обращении взыскания на предмет ипотеки, в котором проживал тяжелобольной человек, однако предоставил отсрочку исполнения указанного решения на полтора года [12].

Указанный вывод содержится в Определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4. Мотивируя указанный вывод, судебная коллегия ссылается на п. 1 ст. 50, п. 1 ст. 78 Федерального закона об ипотеке, ст. 79 Федерального закона об исполнительном производстве, ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и их взаимосвязь. Представленная позиция приводит к ограничению исполнительского (имущественного) иммунитета в отношении единственного жилого помещения должника и к такому балансу интересов кредитора и должника, когда последний остается заведомо в проигрыше.

Законом допускается обращение взыскания на предмет ипотеки в том случае, когда заемщиком нарушаются сроки внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, если залог обеспечивает обязательство, исполняемое периодическими платежами.

В случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства залогодержатель приобретает право удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества путем обращения на него взыскания. Однако в некоторых случаях такое право у залогодержателя возникает не всегда сразу после неисполнения заемщиком основного обязательства. Так, например, согласно Закону №214-ФЗ обращение взыскания на предмет залога по договору долевого участия возможно только по истечении шести месяцев после наступления срока передачи застройщиком объекта долевого строительства согласно договору, либо после прекращения или приостановления строительства объекта недвижимости, при наличии обстоятельств, которые свидетельствуют о том, что в срок, предусмотренный договором, объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства [10].

Согласно общему правилу обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество осуществляется в судебном порядке. Однако закон предусматривает возможность заключения между сторонами договора о залоге недвижимости соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания. Условие о внесудебном порядке может быть включено непосредственно в договор ипотеки. Заключение указанного соглашения возможно как до, так и после возникновения оснований для применения обращения взыскания.

В то же время законодатель устанавливает ряд ограничений на применение внесудебного порядка обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки. Так, например, применение внесудебного порядка обращения взыскания не допускается, если таким имуществом является жилое помещение, которое принадлежит на праве собственности физическому лицу, если залогодатель - физическое лицо - признан безвестно отсутствующим, если заложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотек, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки или разные способы реализации заложенного имущества.

Указанные ограничения существенно препятствуют развитию внесудебных процедур обращения взыскания.

В соглашении или в договоре об ипотеке указываются способ, которым будет реализовано заложенное имущество, стоимость предмета залога, либо порядок ее определения.

Особым видом внесудебного порядка обращения взыскания является обращение взыскания на предмет ипотеки по исполнительной надписи нотариуса. Указанный порядок применяется в том случае, если условие о внесудебном порядке обращения взыскания было включено непосредственно в договор ипотеки и если договор был нотариально удостоверен.

Исполнительная надпись нотариуса в данном случае приобретает свойство исполнительного документа, на основании которого осуществляется исполнительное производство. Указанный порядок направлен на упрощение удовлетворения требований кредитора в случае отсутствия между сторонами спора о наличии оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

При внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество его реализация происходит посредством проведения открытого аукциона организатором торгов на основании договора, заключенного с залогодержателем.

Перед началом проведения торгов залогодержатель или организатор торгов должен направить залогодателю уведомление о необходимости исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой. Если залогодателем требования, указанные в уведомлении, не будут исполнены в течение 10 дней с момента получения такого уведомления, то организатор торгов или залогодержатель направляет уведомление о проведении торгов и публикует извещение об этом в периодическом печатном издании органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, в котором находится недвижимое имущество.

В случае если торги признаются состоявшимися, задолженность заемщика перед залогодержателем погашается за счет суммы, которая будет выручена от продажи предмета залога. Если же вырученной суммы от продажи предмета залога недостаточно, банк может удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества заемщика. Если же указанная сумма превышает размер задолженности заемщика перед банком, разница возвращается залогодателю.

Если торги не состоялись, банк вправе приобрести по соглашению с залогодателем заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования.

Стоит обратить внимание на то обстоятельство, что при наличии уважительных причин суд вправе отсрочить реализацию предмета залога на срок до одного года. В период отсрочки заемщик не освобождается от исполнения своих обязательств. Так, ему продолжают начисляться проценты по кредиту и штрафные санкции.

В то же время в законодательстве не закреплены уважительные причины, при наличии которых судом может быть предоставлена отсрочка.

Так, Л. Хуснетдинова относит к таким уважительным причинам обстоятельства, которые ставят залогодателя в тяжелое материальное положение, например, увольнение по основаниям, которые не зависят от воли работника (ликвидация организации либо прекращение деятельности индивидуальным предпринимателем, сокращение численности или штата работников организации, индивидуального предпринимателя) [13]. Также, по мнению М.С. Перовой, к обстоятельствам, ставящим должника в тяжелое материальное положение, следует отнести наличие

94

на его иждивении несовершеннолетних детей, совершеннолетних детей-инвалидов, престарелых родителей или родственников, проживающих в жилом помещении, на которое обращается взыскание. При этом данное жилое помещение должно быть единственным пригодным для постоянного проживания должника [11].

Также следует обратить внимание на то, что в период отсрочки начисление процентов и неустойки существенно ухудшает положение заемщика и значительно увеличивает его долговые обязательства. Данное положение никак не способствует погашению долга.

Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество в судебном порядке регулируется Федеральным законом от 02.10.2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Залогодержатель направляет исковое заявление в соответствующий суд по месту нахождения недвижимого имущества. Суд рассматривает направленное залогодержателем исковое заявления и выносит решение по делу об удовлетворении или об отказе в удовлетворении заявленных требований. В том случае, если суд вынес положительное решение в пользу кредитной организации, на основании решения выдается исполнительный лист, который направляется банком в Федеральную службу судебных приставов.

Реализация предмета ипотеки при обращении взыскания на него в судебном порядке осуществляется путем продажи на публичных торгах, которые проводятся в форме аукциона. Выигравшим аукцион признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за залоговое имущество.

Так же как и при внесудебном порядке обращения взыскания, если полученной от продажи предмета залога на публичных торгах суммы недостаточно для полного погашения задолженности заемщика перед банком, банк вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества заемщика. В данном случае следует отметить, что обращение взыскания на иное имущество должника возможно только в том случае, если в исполнительном документе одновременно с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество содержится требование о взыскании долга по обязательству, обеспеченному залогом. Если в исполнительном документе указано лишь требование об обращении взыскания на заложенное имущество, обращение взыскания на иное имущество должника невозможно [8].

В качестве еще одной особенности обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество является то обстоятельство, что при обращении взыскания на заложенное имущество все права аренды, а также

95

иные права пользования относительно данного имущества прекращаются, в том случае если они были предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке. При этом моментом прекращения таких прав будет являться дата вступления в силу судебного решения об обращении взыскания на заложенный объект. При внесудебном порядке обращения взыскания указанные права прекращаются с даты заключения лицом, которое выиграло торги, договора купли-продажи с их организатором, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

В то же время арендаторы (наниматели), заключившие договор аренды (найма) жилого помещения до возникновения ипотеки, либо при условии согласия на это банка, после ее возникновения сохраняют право пользования таким помещением при обращении взыскания на него [3].

При реализации заложенного имущества одним из основных моментов является определение начальной стоимости предмета залога. Проблемность указанного вопроса заключается в том, что у кредитора и залогодателя имеется различный интерес по отношению к величине начальной стоимости предмета залога. Так, для залогодателя наиболее выгодным вариантом является установление максимальной начальной стоимости залогового объекта, так как благодаря этому он может полностью погасить все свои обязательства и получить разницу, которая может возникнуть после удовлетворения требований кредитора. В то же время для кредитора такой вариант неудобен ввиду того, что установление максимальной цены на залоговый объект грозит затягиванием удовлетворения требований кредитора, так как процесс реализации такого имущества может быть затруднен в связи с его высокой стоимостью.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона об ипотеке в обязанности суда входит определение начальной продажной цены. Согласно закону начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется по соглашению залогодателя и залогодержателя, которое достигается в суде, если же между ними возникает спор, то цена определяется самим судом.

В тех случаях, когда законом закреплено, что начальная продажная цена должна определяться на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80 % от рыночной стоимости такого имущества.

При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества для его реализации

96

устанавливается судом вне зависимости от соглашения сторон договора ипотеки относительно стоимости заложенного имущества.

Также необходимо отметить, что даже при отсутствии спора о начальной продажной стоимости недвижимого имущества, начальная продажная цена должна соответствовать его действительной рыночной стоимости. Их несоответствие может нарушать права должника в ходе исполнительного производства. Примером может служить ситуация, когда суд неверно определил начальную продажную стоимость недвижимости исходя из той суммы, которая была указана в договоре об ипотеке. В данном случае судом не был учтен тот факт, что стоимость недвижимости, указанная в договоре об ипотеке, не соответствует ее рыночной стоимости на момент обращения взыскания на нее. С момента заключения договора об ипотеке и до стадии обращения взыскания на него зачастую проходит значительный период времени, и рыночная стоимость залоговой недвижимости меняется [6].

Исходя из анализа законодательства об обращении взыскания на предмет ипотеки, следует отметить, что указанный порядок сочетает в себе как общие правила об обращении взыскания на заложенное имущество, так и особенности, которые характерны только для имущества, являющегося предметом ипотеки. Обращение взыскания на недвижимое имущество, находящееся в залоге, является одним из способов обеспечения исполнения должником обязательства, обеспеченного ипотекой. Обращение взыскания на предмет ипотеки возможно только в судебном порядке, если между кредитором и должником не заключено соглашение о внесудебном порядке. Обращение взыскания на единственное пригодное для проживания жилое помещение должника и членов его семьи возможно только в случае, если оно является предметом ипотеки вне зависимости от природы ее возникновения. При этом не учитываются какие-либо смягчающие обстоятельства, такие как наличие зарегистрированных и проживающих в таком жилом помещении несовершеннолетних, либо тяжелобольных граждан. В данном случае возможно лишь только предоставление судом отсрочки исполнения решения суда об обращении взыскания. При рассмотрении вопроса реализации заложенного недвижимого имущества необходимо обратить внимание на определение его начальной продажной цены. Начальная продажная стоимость реализуемого залогового недвижимого имущества должна соответствовать его действительной рыночной стоимости, а не стоимости на момент заключения договора ипотеки.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. 1) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // СЗРФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

2. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 №138-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // СЗРФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.

3. Казаченок О.П. Основания и порядок обращения взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки // Вестн. Волгоградского гос. унта. - 2016. - № 2(31). - С. 142.

4. Мочалова В.А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: науч.-практ. пособие. - М.: Юстицин-форм, 2013. - С. 3.

5. Мизинова В.С. Особенности обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество // Вестн. С.-Петерб. ун-та. Сер. 14. Право. - 2014. - С. 221.

6. Обзор судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств / утв. президиумом Верховного суда РФ 22.05.2013 // Бюлл. Верховного суда РФ. - 2013. - № 9.

7. Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации от 6 авг. 2013 г. № 24-КГ13-4 [Электрон. ресурс]: M.: garant.ru. Режим доступа: World Wide Web. - URL: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70348068/ (дата обращения: 03.11.2017).

8. О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства: постановление Пленума Верховного суда РФ от 17.11.2015 № 50 // Рос. газета. - 2015. - № 270.

9. Об ипотеке (залоге недвижимости): федер. закон РФ от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) // СЗРФ. - 1998. - №29. - Ст. 3400.

10. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федер. закон РФ от 30.12.2004 №214-ФЗ //СЗРФ.

- 2005. - №1 (часть 1). - Ст. 40.

11. Перова М. С. Организационно-правовые основы исполнительного производства в сфере обращения взыскания на заложенное имущество должников: российский и зарубежный опыт//Практика исполнительного производства.

- 2015. - № 6. - С. 47.

12. Пластинина Н. Ипотека и споры вокруг нее // Жилищное право. -2014. -№ 2. - С. 53.

13. Хуснетдинова Л. Проблема защиты прав залогодателя и членов его семьи при обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки жилое помещение // Жилищное право. - 2009. - № 6. - С. 97.

14. Шельмук Ю.А. Обращение взыскания на единственное пригодное для проживания жилое помещение - предмет ипотеки // Советник юриста. - 2013. -№1.