Сам себе управдом

Собственный коттедж под Москвой до сих пор считается предметом роскоши, недоступным простому человеку. Однако по соотношению цена-качество он нередко выигрывает у московских квартир. Сколько коттеджных поселков строится в Подмосковье и дома в каких из них могут стать альтернативой городской квартире, выясняла Евгения Дмитриева.

      С советских времен дача считалась исключительно местом летнего отдыха. Сейчас, по данным риэлтерских компаний, все больше людей переезжают за город, покупая коттедж или таунхаус для постоянного проживания. И не только из-за неблагоприятной экологической ситуации в городе, но и из-за сравнительно низкой стоимости квадратного метра загородного жилья.

     Однако с решением о покупке жилья в коттеджном поселке нужно поспешить, ведь рост цен на квартиры в Москве подогревает загородный рынок. "Покупатели, решившие переехать за город год назад и обратившиеся к риэлтерам лишь сегодня, будут удивлены тем, насколько выросли цены. По нашим оценкам, до стабилизации рынка загородной недвижимости еще далеко. В ближайшие три-четыре года спрос на недвижимость Подмосковья по-прежнему будет расти на 15-25% в год. И рост спроса вряд ли когда-нибудь начнет падать",— говорит руководитель салона загородной недвижимости "Резиденция" корпорации "Инком-недвижимость" Елена Матвеева.

Резиденции первого класса

Коттеджные поселки, которых сегодня насчитывается более 400, различаются между собой в первую очередь по классу. Его определяют направление — шоссе, по которому добираться до поселка (престижными считаются Рублевское и Новорижское направления), удаленность от МКАД (если говорить о премиум-классе, это должно быть максимум 15 км), наличие водоема или реки на территории поселка. "Конечно, участок и дом рядом с водоемом или лесом будут гораздо дороже тех, что расположены возле технической зоны — рядом с въездом на территорию поселка, объектами инфраструктуры, на пересечении дорог, с видом на посторонние объекты. Если на участке есть хотя бы несколько деревьев — это 'лесной' участок, и он будет дороже. При лотовом ценообразовании каждого конкретного участка с домом учитывается совокупность всех этих факторов. Поэтому точную цену как за квадратный метр дома, так и за сотку указать практически невозможно. Однако декларируемые цены позволяют очертить приблизительный круг затрат и так называемую стартовую цену",— говорит руководитель департамента загородной недвижимости КМ-Development Александр Сопкин.

     Остальные критерии ценообразования и класса поселка складываются искусственно: архитекторы поселка могут предусмотреть в проекте самые невероятные вещи. Начиная от водопадов, крыш из газонов, spa-салонов, фитнес-центров, детских развлекательных учреждений и заканчивая яхт- или гольф-клубом, теннисными кортами и так далее.

     Конечно, такое жилье, как правило, не становится альтернативой городской квартире. Загородный дом стоимостью от $1,5 млн будет хорошим дополнением к городскому пентхаусу, скажем, на Смоленской площади или Остоженке.

     Чаще будущий владелец загородного дома покупает лишь землю в поселке. А компания-застройщик предлагает несколько вариантов архитектурных решений строительства дома. "Когда покупатель приобретает участок земли с подрядом на строительство, будущий владелец имеет право вносить свои изменения в предложенный проект. В итоге каждый дом имеет индивидуальное фасадное решение и свободную планировку. В элитных поселках всегда предлагается большее количество вариантов домов, так как стоимость этих домов очень высока. Именно это позволяет застройщику реализовывать практически все задумки и пожелания клиентов, в отличие от поселков бизнес- и экономкласса, где предлагается несколько стандартных вариантов",— говорит начальник отдела маркетинга группы компаний "Конти" Елена Калинина.

     Не последнюю роль в выборе поселка играет информация о будущих соседях. Обычно ее можно получить у управляющего поселка. "Категория поселков, где можно 'отсечь' незнакомых людей, существует. Но дома в них никогда не выходят на рынок, поскольку своих хозяев они обретают по другим каналам",— рассказывает руководитель направления загородной недвижимости компании "Сити-XXI век" Лилия Зар. С ней согласна и Елена Калинина: "В клубных закрытых поселках коттеджи в основном приобретаются по знакомству. Случайному покупателю достаточно сложно приобрести дом в подобных поселках без соответствующих рекомендаций". По ее мнению, люди, приобретающие там жилье, чаще интересуются соседями с единственной целью — они хотят быть уверенными, что рядом с их будущим домом уже идет или скоро начнется ремонт. "Мало кому понравится жить с постоянным ощущением ремонтных и строительных работ вокруг,— говорит она.— Люди приобретают некую атмосферу, возможность причислить себя к элитным кругам общества".

Тем, кто задумался о смене городской квартиры на загородный дом, стоит обратить внимание на коттеджные поселки экономкласса. Дома в них могут стать не только альтернативой московской квартире, но и хорошей инвестицией. По данным компании "Инком-недвижимость", стоимость квадратного метра в московской новостройке составляет минимум $3500. Тогда как на загородном рынке участие в строительстве загородного поселка стоит от $400 за квадратный метр жилья (см. таблицу).

     А, например, трехкомнатная квартира площадью 80 кв. м, расположенная на границе с МКАД, на вторичном рынке Москвы стоит около $270-300 тыс. При этом на вторичном рынке загородной недвижимости есть множество предложений в 30-километровой зоне от МКАД по цене $1000-1100 за квадратный метр. То есть за те же деньги можно приобрести готовый или с чистовой отделкой коттедж площадью 250-270 кв. м, как правило, со всеми центральными коммуникациями, расположенный на участке 12-15 соток. "Это действительно достойная альтернатива для решения квартирного вопроса. Если же покупатель готов подождать год-полтора, то сегодня есть предложения новых домов 150-230 кв. м в строящихся коттеджных поселках по цене до $200 тыс. за объект",— рассказывает Елена Матвеева.

     По мнению управляющего директора компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Жанны Щербаковой, сравнивать городскую квартиру с коттеджем не совсем корректно, но интересно. "Если клиент располагает средствами в пределах $250 тыс. и хочет купить новое жилье, то это может быть только таунхаус или небольшой коттедж в 150-200 кв. м 'под чистовую отделку'. Если же взять дом, уже эксплуатируемый ранее, то за эту цену можно найти коттедж 150-400 кв. м на участке 6-20 соток",— рассказывает она.

     Кроме стоимости квадратного метра дома не нужно забывать о том, что дом будет стоять на земле, которую также нужно выкупить. Иногда в стоимость дома входит и оплата земельного участка, но эти детали нужно уточнять у застройщика либо риэлтера.

     Если приобретается дом на стадии строительства либо просто участок земли, нужно быть готовым к нескольким годам неудобств, связанных с обустройством самого поселка и с отделочными работами в домах, находящихся по соседству. "Средний срок строительства дома составляет 1,5 года. Однако благоустройство поселка может занимать до пяти-шести лет",— говорит Лилия Зар. Если этими неудобствами пренебречь, в коттедж, в отличие от многоквартирного дома, можно въехать сразу после его постройки. "Клиент не привязан к завершению строительства всего поселка, а может начинать внутренние работы по мере завершения строительства его дома",— рассказывает замдиректора департамента реализации корпорации "Инком-недвижимость" Павел Трейвас.

     Если коттеджный поселок предусматривает развитую инфраструктуру и единый архитектурный стиль, то нужно учесть еще и время, которое будет потрачено на выбор плана дома и его согласование с застройщиком. Обычно застройщики предлагают клиенту в поселках экономкласса примерно пять различных готовых проектов домов, которыми можно воспользоваться при строительстве. "Если поселок с единой архитектурной концепцией, которую необходимо выдержать, а среднее количество домов в поселке 40-50, то предлагается не более трех--шести вариантов. В противном случае соблюсти единый стиль будет достаточно сложно",— говорит Елена Калинина. "Год назад значительно труднее было убедить покупателя приобрести объект со строительным подрядом (когда застройщик коттеджного поселка строит дом), большинство из них среди принципиальных требований отдавало предпочтение готовым домам, в крайнем случае построенным под отделку. Сегодня же покупатели охотно приобретают объекты с подрядом, так как оценили явные преимущества такой покупки,— говорит Елена Матвеева.— Во-первых, это возможность выбора, во-вторых, рассрочка платежей на срок до одного года, в-третьих, что тоже очень важно, возможность приобретения объекта недвижимости на начальном этапе строительства по минимальной стоимости. В среднем за время строительства дома такие объекты вырастают в цене на 30-100% годовых".

     Конечно, загородный дом по сравнению с городской квартирой требует больше времени по уходу за жильем и денег на обслуживание. "Содержание загородной недвижимости всегда обходится дороже. Это связано с расходами за аренду земли либо выплатой налога на земельный участок, обслуживанием придомовой и поселковой территории и др. Однако сумма всех платежей очень индивидуальна",— говорит Елена Калинина. В среднем, по ее словам, обслуживание загородного дома обходится дороже на 30-40% по сравнению с городской квартирой аналогичного уровня. "Многое в данном случае зависит от набора предоставляемых услуг, их качества и развитости дополнительной инфраструктуры. В среднем цена колеблется от $1,5 до $4 за квадратный метр",— рассказывает Елена Калинина.

     По мнению Лилии Зар, эксплуатация дома по сравнению с квартирой обходится дороже в несколько раз. "Владельцам свойственно постоянно модернизировать дом — это постоянные расходы, даже если их не относить к эксплуатации. Кроме того, надо учитывать, что домовладельцы платят земельный налог. И если в прошлом году он еще был невелик, то в ближайшее время стоит ожидать его значительного увеличения",— говорит она. "Немаловажным вопросом в выборе загородного жилья является и такой критерий, как безопасность. За свои немалые деньги люди хотят получить не только комфортное, но и безопасное жилье для своей семьи, равно как и площадку для своего имущества. Поэтому в настоящее время наиболее актуален спрос в охраняемых коттеджных поселках",— говорит руководитель департамента загородной недвижимости корпорации "Бест-недвижимость" Сергей Ганусов.

Наиболее дешевый вариант загородного жилья — таунхаусы, т. е. дома с отдельным входом и небольшим участком земли. На сегодняшний день, по мнению московских риэлтеров, замена квартиры именно на таунхаус очень распространена на рынке. Первые же таунхаусы появились у нас в середине 90-х годов. Покупателей привлекало в первую очередь то, что стоимость квадратного метра в них была значительно ниже, чем в московских новостройках, причем в эту стоимость входил пусть небольшой, но все же участок земли в одну-три сотки. "Таунхаусы всегда найдут своих покупателей, в первую очередь потому, что их площадь значительно меньше, а значит, они дешевле коттеджа",— говорит Елена Матвеева. По данным "Инком-недвижимости", рынок таунхаусов в Подмосковье активно развивается и занимает около 10% общего объема загородного строительства. Однако, по мнению Елены Матвеевой, достойных предложений по-прежнему не хватает. "В настоящее время в Подмосковье 47 поселков таунхаусов. В том числе на Ярославском шоссе — 8, на Дмитровском — 7, на Калужском — 6, на Пятницком — 5, на Новой Риге — 4, на Рублевском шоссе — 4. По остальным направлениям — по 1-2. Так что разброс направлений большой, но удаленность от МКАД обычно в пределах 10-15 км. Близость таунхаусов к Москве свидетельствует о том, что их покупают не как сезонное, а как постоянное жилье",— говорит Елена Матвеева.

     Что касается цен на такую загородную квартиру, то и сегодня цена квадратного метра на этапе строительства в таунхаусе намного ниже цены городской новостройки. "Цены на таунхаусы не только сопоставимы с ценами на типовое жилье в Москве, но нередко и ниже их. Так, стоимость таунхауса в поселке 'ФэмилиКлаб', расположенном в 12 км от Москвы по Ленинградскому направлению, на момент начала продаж составляла $100 тыс., а на момент окончания реализации — $160 тыс.",— рассказывает руководитель направления загородной недвижимости "МИАН-агентство недвижимости" Светлана Кондачкова. А "МИЭЛЬ-Недвижимость" предлагает коттедж в поселке "Междуречье" в 13 км от МКАД по Ярославскому шоссе. Четырехуровневый кирпичный дом площадью 180,8 кв. м "под чистовую отделку" с пластиковыми окнами, металлочерепицей, электричеством, газом, водопроводом и канализацией оценивается в $202 тыс. За эти деньги в Москве можно купить лишь двухкомнатную квартиру площадью не больше 60 кв. м в Выхине.

Хотя стоимость небольшого коттеджа или таунхауса может быть меньше, чем у московской квартиры на границе с МКАД, деньги на такую покупку есть не у каждого. За ними можно обратиться в банк. Если у вас есть в собственности квартира, то один из вариантов получения кредита — это заложить ее. Квартира остается в собственности у заемщика, а полученные средства можно потратить на покупку коттеджа или таунхауса. Существуют и специальные кредиты на покупку загородного дома. Однако обычно получить такой кредит можно только на дом в определенном коттеджном поселке. Зачастую строительство этого поселка финансирует тот же банк, что и выдает кредит. По мнению Жанны Щербаковой, "клиентов сдерживает отсутствие информации о наличии данных услуг, их стоимости, 'из прошлого' — боязнь банков".

     В основном процентные ставки и первоначальный взнос по таким кредитам выше, чем по кредитам на квартиру. Так, если по кредиту на квартиру первый взнос может составлять 5-10% стоимости квартиры и уже вводятся программы без первого взноса, то по программам загородной ипотеки он до сих пор находится в диапазоне 10-30%. Процентная ставка по таким кредитам выше, чем по кредитам на покупку квартиры, на 1-3% годовых. У ряда банков ставки по кредитам на загородное жилье не отличаются от ставок по кредитам на квартиры. Но отличия все же есть, и прежде всего они проявляются на этапе страхования.

     "К сожалению, сегодня очень немногие банки предоставляют ипотечные кредиты на загородное жилье. Как правило, процент по ипотечным кредитам на покупку загородной недвижимости значительно выше, чем на квартиры. Это связано прежде всего с тем, что реализовать загородный дом в случае непогашения кредита на порядок сложнее, чем квартиру. Ведь любой объект загородной недвижимости уникален. Вторая сложность получения кредита на дом связана с невозможностью предоставления каких бы то ни было документов на строение. Банкам зачастую просто не подо что давать кредит — дом еще не построен",— рассказывает Елена Матвеева. Однако в "Инком-недвижимости" об использовании ипотечного кредита заявляют около 25% покупателей загородного жилья стоимостью до $500 тыс.

     По данным "МИАН-агентство недвижимости", доля сделок, проведенных с привлечением ипотечных кредитов, за последнее время возросла. "Особенно развито это направление при реализации крупномасштабных проектов, инвестором которых выступают банковские структуры, имеющие возможность кредитовать покупателей таких поселков",— говорит Светлана Кондачкова.

ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ

Как изменился спрос на коттеджи за последний год?

       Жанна Щербакова, управляющий директор компании "МИЭЛЬ-Недвижимость:
       — Спрос увеличивается примерно на 8-10% в год. Это величина не по цене товара, а по приросту количества желающих приобрести загородную недвижимость для постоянного проживания. За первое полугодие 2006 года увеличился оборот сделок с загородной недвижимостью примерно на 40%. Спрос на объекты бизнес-категории стабилизирован и составляет около 50% общего объема спроса. Наблюдается прямая связь между спросом и реальной наполненностью рынка объектами загородной недвижимости, а также их ценой и качеством. Что связано с непропорциональной и хаотичной строительной активностью рынка загородной недвижимости во всех секторах рынка.
       
       Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости "МИАН-агентство недвижимости":
       — Как и раньше, стремительно развивается рынок организованного коттеджного строительства. Увеличился спрос на элитное загородное жилье под ключ, то есть на объекты с внутренней отделкой высокого качества, выполненной согласно дизайн-проекту, и строительство элитных поселков вблизи крупных водохранилищ. В части архитектурных решений загородных коттеджей спрос смещается в сторону уменьшения площадей домов, отказа от цокольных этажей. За последний год почти в два раза увеличился интерес к таунхаусам, так как эта категория загородной недвижимости максимально приближена к городским характеристикам. Доля поселков экономкласса составляет около 30% всего рынка загородной недвижимости.
       
       Елена Матвеева, руководитель салона загородной недвижимости "Резиденция" корпорации "ИНКОМ-Недвижимость":
       — За последний год спрос на объекты загородного жилья остается стабильно активным и в целом значительно превышает предложение. Можно говорить о росте спроса на 20% по сравнению с предыдущими 12 месяцами. Наблюдается явная тенденция к увеличению спроса по Дмитровскому и Киевскому шоссе. Но по-прежнему фаворитом растущего спроса является Новорижское шоссе. Стабилен спрос и на Калужское шоссе, по которому наблюдается значительный дефицит предложения, в ближайшее время ситуация здесь не изменится, так как удобно расположенных свободных земель с доступной инфраструктурой на этом направлении нет. Значительно возрос спрос, несмотря на ощутимое подорожание земли, на большие земельные участки — более 20 соток. Потенциальные покупатели предпочитают возможность уединения на своей территории, но при наличии максимального комфорта. Требования к социальной и инженерной инфраструктуре и качеству охраны значительно повысились.
       
ДОРОГА К ЦИВИЛИЗАЦИИ
       На каком расстоянии от МКАД коттедж за городом можно считать хорошей альтернативой городской квартире?
       Елена Калинина, начальник отдела маркетинга группы компаний "Конти":
       — Коттедж как хорошая альтернатива московской квартире должен быть расположен в пределах 10-15-километровой зоны от МКАД. Желательно также, чтобы владельцы коттеджа или таунхауса могли добираться до дома на каком-либо общественном транспорте — электричке или автобусе. Кроме того, очень важна инфраструктура: магазины, спортивные и досуговые учреждения, социальные и образовательные организации. Более того, чем дальше коттеджный поселок от столицы, тем выше требования к инфраструктуре. А по исследованиям, в пределах 10-15 км от МКАД наибольшей популярностью пользуются таунхаусы. В данном случае получается почти идеальное сочетание плюсов загородного жилья и комфорта городской квартиры.
       
       Павел Трейвас, заместитель директора департамента реализации Корпорации "Инком-недвижимость":
       — Идеальное направление в данном случае — Новорижское шоссе. В качестве хорошей альтернативы квартире целесообразно рассматривать коттеджные поселки в пределах 30 км от МКАД, поскольку это расстояние покрывается за 20 минут. А после завершения строительства Краснопресненского проспекта, соединяющего Новую Ригу с центром города, направление станет неоспоримым лидером в отношении удобства сообщения с Москвой.
       
Олег Пучков, руководитель элитного направления группы компаний ПИК:
       — Наибольшим спросом пользуются поселки, расположенные до 30 км от МКАД. Преодолевать это расстояние от работы до дома можно быстро, и это основная причина интереса к землям на таком расстоянии. Если говорить о направлениях, то Рублево-Успенское направление по-прежнему лидирует. Это обусловлено многими факторами, в частности хорошей экологией (здесь никогда не было промзон), довольно развитой инфраструктурой и социальным окружением Рублевки. Но сегодня, если брать Рублевку, новых поселков в этом радиусе появляется немного, и места под застройку найти сложно.
       
Лилия Зар, руководитель направления загородной недвижимости компании "Сити-XXI век":
       — Альтернативой московской квартире можно назвать жилье за городом на расстоянии не более 15-20 км от МКАД. Но даже при таком не слишком большом удалении дома от столицы на многих направлениях возникают серьезные трудности с поездкой в Москву. Из-за автомобильных пробок некоторые владельцы загородных домов выезжают на работу на час-полтора раньше обычного срока и досыпают положенное в машинах у офиса. Кроме того, важным условием является инфраструктура, из которой людей прежде всего интересуют детский сад и школа. Третьим фактором служат коммуникации — их характер и состояние.
       
       Сергей Ганусов, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации "Бест-недвижимость":
       — Для удобства ежедневных поездок на работу и обратно очевидно, что загородное жилье должно быть удалено не более чем на 15-20 км от Москвы. Возможность проживать на большем расстоянии зависит от пропускной способности трассы. Наиболее ярким примером на сегодняшний день может служить Новорижское шоссе, по которому быстро доехать до города можно и с удаления 40-50 км.