Анализ финансовой аренды коммерческой недвижимости

Анализ финансовой аренды коммерческой недвижимости

Д.В. Огнев

заведующий кафедрой экономики, маркетинга и психологии управления Ангарской государственной технической академии, доцент, кандидат экономических наук

А.С. Нечаев

доцент кафедры управления промышленными предприятиями Иркутского государственного технического университета, кандидат экономических наук

Андрей Сергеевич Нечаев, manuna2002@list.ru

Любая коммерческая деятельность требует офисных, складских или производственных площадей, и для нормальной работы предприниматели вынуждены платить за арендуемые помещения баснословные деньги. В условиях непомерно высоких цен на недвижимость приобрести ее в собственность предпринимателям зачастую не по силам. Особенно это касается малого бизнеса, для которого постоянно возрастающие арендные платежи иной раз ставят под вопрос само его существование.

На помощь предпринимателям может прийти внешнее финансирование. Как правило, банковские кредиты недоступны представителям небольших фирм. Лизинг должен стать решением этой проблемы. Финансовая аренда коммерческой недвижимости пока не очень распространена,

но у этого сегмента большой потенциал. Для малого бизнеса лизинг - это удобный инструмент получения в собственность офисов и других, необходимых для его функционирования объектов недвижимости.

Сравним объемы лизинга недвижимости в России с показателями других стран. В сравнении с Германией, Великобританией, Италией, Францией наш показатель более чем на порядок меньше; в разы уступает Испании, Швеции, Швейцарии, Нидерландам; на треть меньше, чем в Австрии; от Чехии и Бельгии Россия отстает на 25-27 процентов. В то же время этот показатель только на 11-12 процентов меньше, чем в Норвегии и Дании, и, что очень важно, больше, чем в таких странах, как Польша, Венгрия, Ирландия, Турция, Финляндия (табл. 1).

Таблица 1

Место Российской Федерации на рынках лизинга недвижимости

Год

2005 2006 2007 2008

в мире в Европе в мире в Европе в мире в Европе в Европе

34 20 28 17 25 17 14

В таблице 1 указано, какое место на рынках лизинга недвижимости занимала Российская Федерация в 2005-2008 годах, по оценкам London Financial Group. Эти данные были опубликованы в ведущем мировом издании по лизингу - World Leasing Yearbook (Lon-

don, Euromoney). Данные за 2008 год взяты из статистических материалов Европейской федерации ассоциаций лизинговых компаний Leaseurope. Как видно, за несколько лет Россия заметно поднялась в мировой и, в частности, европейской, табели о рангах.

Необходимо пояснить, что представляет собой лизинг как финансовый инструмент, какова схема лизинговой сделки, механизм ее проведения.

Юридически лизинг - это вид инвестиционной деятельности, при котором лизингодатель обязуется приобрести имущество у поставщика и предоставить его за плату во временное владение и пользование лизингополучателю. Другими словами, лизинг - это финансовая аренда предмета лизинга с последующим выкупом. Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе здания и сооружения.

Схема любой лизинговой сделки представляет собой взаимодействие трех сторон: лизингодателя, лизингополучателя, продавца. Лизинговая компания покупает предмет лизинга у продавца, ставит на свой баланс, затем передает его лизингополучателю по договору финансовой аренды. По окончании договора лизинга лизингодатель передает предмет лизинга лизингополучателю в собственность. В дополнение могут заключаться другие договоры: страхования, поручительства, залога.

По своей сути лизинговая сделка по приобретению недвижимости не отличается от передачи в финансовую аренду транспорта или оборудования. Клиент выплачивает лизинговые платежи, а по окончании срока лизинга получает в собственность здание, уже полностью амортизированное либо по минимальной остаточной стоимости. В отношении приобретаемого объекта это уменьшает величину налога на недвижимость. При этом лизингополучатель не является прямым плательщиком налога на имущество (балансодержателем чаще всего выступает лизингодатель), а выплачивает его в составе лизинговых платежей. Причем все эти платежи лизингополучатель относит на себестоимость продукции (работ, услуг), и этим достигается экономия по налогу на прибыль.

Базовые условия лизинга коммерческой недвижимости следующие: авансовый платеж может составлять от 5 до 20 процентов от стоимости здания, срок лизинга - от трех до семи лет. Сооружение страхуется на

весь срок лизинга в обязательном порядке. Платежи вносятся лизингополучателем по заранее оговоренному графику, который по выбору клиента может быть аннуитетным, регрессивным, ускоренным.

Существенное влияние на характер проводимых работ оказывают и особенности той или иной стадии подготовки и реализации лизингового проекта.

На первом этапе лизинговая компания ведет подготовительную работу с потенциальным лизингополучателем: изучает заявки и технические спецификации на объекты аренды, анализирует бизнес-планы предлагаемых объектов, первоначальную стоимость и спрос на товары, размеры аванса и лизинговых платежей, остаточную стоимость и т. д. (рис. 1).

Прежде чем приступить непосредственно к осуществлению лизинговой операции, лизингодатель проводит рекламную кампанию, изучает лизинговый рынок - спрос на определенные виды оборудования, цены и тарифы на сопутствующие лизинговые услуги (ремонт, транспортные услуги), проводит работу по созданию банка данных на объекты лизинга, поиску клиентов-пользо-вателей. Лизингополучатель сам подбирает поставщика либо ему выдается документ, в котором указаны реквизиты поставщика, выбранного лизингодателем.

При принятии решения о передаче в лизинг оборудования учитывают следующие факторы:

• обоснованность бизнес-плана;

• приоритетность предлагаемого вида деятельности для города;

• наличие подрядчиков, поставщиков и потребителей намечаемой к выпуску продукции;

• финансово-экономическое положение фирмы;

• опыт работы в хозяйственной сфере, к которой относится планируемый вид деятельности;

• наличие производственных площадей и лицензии на планируемый вид деятельности.

Заявка пользователя лизингодателю составляется в произвольной форме, но в сроки, установленные лизингодателем,

Получение заявки на лизинг

ЛИЗИНГОВАЯ КОМПАНИЯ

Реклама

Рис. 1. Подготовительная стадия процедуры лизинга

и в ней обязательно должно содержаться следующее:

• данные о техническом обеспечении необходимого оборудования;

• реквизиты поставщика;

• копия устава фирмы;

• информация об экономическом положении фирмы и перспективах ее развития.

Лизингодатель проводит оценку текущей и перспективной платежеспособности клиента, анализ лизингового проекта и определяет возможности повторной сдачи в лизинг оборудования или его продажи. При большом риске он может требовать гарантий от пользователя.

В случае положительного заключения лизингодатель принимает решение о вступлении в лизинговую сделку и направляет поставщику заказ-наряд, в котором указываются наименование и реквизиты лизингодателя (заказчика), характеристика оборудования, срок его изготовления в целом и по этапам. К заказу прилагаются технические требования и другие докумен-

ты, определяющие условия выполнения работ.

После получения заказа-наряда поставщик должен направить подтверждение о его получении лизингодателю, а после поставки пользователю оборудования - счет в двух экземплярах с указанием своих реквизитов. Одновременно лизинговая сделка оформляется юридически. Продолжительность подготовленных лизинговых процедур составляет 30-60 дней.

На втором (организационном) этапе лизинговая компания заключает договор купли-продажи с поставщиками на согласованных арендатором коммерческих условиях, а также другие двух- и многосторонние договоры в зависимости от вида лизинга (рис. 2).

На третьем (эксплуатационном) этапе, в период использования объекта, производятся лизинговые платежи, ремонт, осуществляются развитие производства, мониторинг экономических показателей реализации проекта, а также оформление отношений по дальнейшему использова-

Рис. 2. Организационная процедура лизинговой сделки

нию объекта после окончания срока лизинга.

Механизм проведения сделок лизинга недвижимости имеет некоторые особенности, поэтому есть смысл рассмотреть его подробнее. На начальном этапе сотрудничества с лизинговой компанией клиент выбирает объект недвижимости и представляет комплект документов в лизинговую компанию согласно установленному перечню. Специалисты лизинговой компании проводят финансово-экономический и юридический анализы представленных документов и принимают решение о возможности предоставления лизинга и покупки объекта недвижимости.

На этапе разработки и подписания договора лизинга недвижимого имущества клиент и лизинговая компания согласовывают все существенные условия договора лизинга. Именно на этом этапе клиент и лизинговая компания определяют порядок пользования недвижимым имуществом, согласовывают вопросы обеспечения электроэнергией и водоснабжением, а также телекоммуникациями, так как при смене собственника необходимо будет вновь подписывать эти договоры [1].

На этапе разработки и подписания договора также устанавливается, какая из

сторон будет осуществлять капитальный и текущий виды ремонта (если в договоре это не оговорено, то по аналогии следует применять нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде, которые прямо предусматривают возложение обязанности по производству текущего ремонта на лизингополучателя, а капитального -на лизинговую компанию).

На практике часто возникают вопросы: какая из сторон договора лизинга будет заниматься заключением «сопутствующих» договоров с энергоснабжающими организациями, эксплуатирующими и ремонтными службами? Эта проблема решается двумя способами.

Первый способ - это заключение всех указанных договоров от имени лизинговой компании. При этом лизингополучатель совершает действия по доверенности.

Второй способ: в договор лизинга изначально включается условие о том, что все указанные договоры вправе заключать лизингополучатель от своего имени. Этот вариант наиболее удобен в случаях, когда лизинговые компании работают с клиентами из других регионов.

Завершающим этапом является проведение государственной регистрации договоров. С недавнего времени государс-

твенная регистрация возникновения права собственности по договору купли-продажи и договора лизинга совмещается, то есть документы на оба вида регистрации подаются одновременно. При этом регистрирующие органы также одновременно проводят экспертизу двух пакетов документов, что значительно сокращает сроки государственной регистрации.

В целях одновременной регистрации двух пакетов документов специалисты лизинговой компании особое внимание уделяют формулированию условий договоров купли-продажи и лизинга, включают в тексты обоих договоров коррелирующие ссылки. После рассмотрения документов регистрирующие органы проводят последовательную регистрацию возникновения права собственности по договору купли-продажи и договору лизинга.

Следует принимать во внимание, что все формальности, связанные с разработкой договоров и иной документации, берут на себя специалисты лизинговой компании, включая вопросы практического взаимодействия с продавцами объектов недвижимости и согласования интересов клиентов.

Существует масса тонкостей, которые необходимо учитывать при заключении лизинговых договоров по приобретению недвижимости. Проведение таких сделок часто сопряжено с некоторыми сложностями, в основном связанных с неурегулированностью многих вопросов в российском законодательстве.

На этапе заключения лизинговой сделки возникают затруднения, связанные с регламентом ее оформления, поскольку этот процесс еще не проработан до конца в юридическом аспекте. Порядок регистрации договора лизинга и договора купли-продажи не прописан в законодательстве напрямую и не регламентируется законом о государственной регистрации сделок с недвижимостью. Сегодня эта проблема решается путем одновременной подачи в регистрирующие органы двух комплектов документов (договор лизинга и договор купли-продажи).

Неурегулированность российского законодательства приводит к возникновению еще одной проблемы. Существует требование

о неразрывной связи зданий и сооружений с землей, но лизинг земли запрещен законом. Чтобы избежать юридических сложностей при заключении лизинговой сделки, отношения между лизингополучателем и лизинговой компанией, касающиеся земельного участка, регулируются с помощью отдельного договора аренды с правом выкупа. Специалисты лизинговых компаний стараются организовать процесс таким образом, чтобы срок действия договора аренды земельного участка совпадал со сроком действия договора лизинга на само здание. Тогда по окончании срока действия обоих договоров здание и земельный участок могут быть одновременно переданы в собственность клиенту.

Как правило, не возникает проблем с приобретением в лизинг производственных, складских помещений, офисов, всех тех объектов, безусловное предназначение которых - использование в коммерческих целях. В этом отношении спорным является вопрос о возможности приобретения в лизинг незавершенных строительных объектов - так называемого недостроя. Российским законодательством установлено, что такие объекты не подлежат передаче в лизинг, поскольку они не могут быть использованы в предпринимательстве. Единственное юридически возможное целевое использование недостроенных объектов недвижимости - их достраивание, что на этапе строительства не подпадает под определение коммерческой деятельности.

Похожая проблема возникает и в отношении лизинга жилой недвижимости. Изначально ее единственное целевое назначение - проживание граждан. Если при анализе обращения клиента выясняется, что коммерческая организация планирует приобрести жилую площадь в лизинг, к примеру, для проживания сотрудников, то вопрос о предоставлении лизинга может быть решен положительно. Не исключено также и иное коммерческое использование жилой недвижимости, если оно не противоречит Жилищному кодексу Российской Федерации [2, с. 160-163].

Трудности лизинга зданий и сооружений обусловлены и особенностями российского рынка недвижимости. Продавцы не-

движимости часто отказываются работать «по-белому», занижая стоимость объекта недвижимости в целях сокращения суммы уплачиваемого налога на прибыль или подоходного налога в зависимости от того, являются они юридическими или физическими лицами. Для лизинговой же сделки необходимо указывать реальную стоимость объекта, ведь только основываясь на таких данных, можно составить график лизинговых платежей таким образом, чтобы клиент получил наибольшую налоговую экономию.

Непременным условием лизинговых сделок с недвижимостью является юридический анализ всех осуществленных ранее процедур перехода прав собственности на объект, структуры собственников объекта и правильность оформления и регистрации сделок. Проверка и подтверждение всех этих факторов само по себе является сложным процессом.

Несмотря на то, что при приобретении недвижимости с помощью лизинга могут возникнуть некоторые сложности, этот инструмент обладает массой преимуществ перед другими способами финансирования. В первую очередь это льготный налоговый режим лизинговой сделки, поскольку имущество находится на балансе лизинговой компании, лизингополучатель освобождается от уплаты налогов на имущество напрямую - сумма налогов включается в состав лизинговых платежей.

В отличие от использования схемы классической аренды объектов недвижимости после окончания действия договора лизинга механизм лизинга позволяет получить недвижимость в собственность по заранее установленной цене. При заключении лизинговой сделки размеры лизинговых платежей согласовываются на начальном этапе и, как правило, не изменяются в течение всего срока лизинга, в то время как если заключается договор аренды, арендодатель вправе изменять арендные ставки один раз в год.

Порядок пользования недвижимостью определяется на этапе заключения лизингового договора. Перечень услуг по обслуживанию здания согласовывается с каж-

дым лизингополучателем индивидуально. В случае аренды обязательства об оплате обслуживания недвижимого имущества, как правило, заведомо включены в арендные платежи.

В сравнении с ипотечным кредитом преимущество лизинга - в отсутствии обязательств по залогу. При использовании лизинга недвижимости предоставление залога не является обязательным условием для заключения договора, так как имущество находится на балансе лизингополучателя [3, с. 25-29].

Лизинг позволяет быстрее самортизировать приобретенное здание благодаря механизму ускоренной амортизации с коэффициентом до трех. Таким образом, лизингополучатель становится собственником здания по минимальной остаточной стоимости. При кредите ускоренная амортизация имущества не происходит.

Надо отметить тот факт, что отечественные банки неохотно предлагают «длинные кредиты», а после кризиса ликвидности поднялись и ставки. Срок лизинга коммерческой недвижимости может составлять до семи лет. Требования лизинговых компаний, касающиеся обеспечения сделки, обычно меньше требований банков, что наименьшим образом отражается на активах лизингополучателя и повышает вероятность реализации планов развития предприятия.

Кроме того, при обращении в лизинговые компании нет необходимости открывать расчетный счет, чего практически всегда требуют банки при оформлении кредита.

Немаловажным преимуществом является и то, что имущество по лизинговой сделке обычно не учитывается на балансе клиента, а его стоимость не включается в остаток кредитной задолженности. Это способствует улучшению финансовых показателей клиента и позволяет привлекать дополнительные кредитные ресурсы.

Также из-за отсрочки выкупа и постановки на баланс имущества клиент имеет возможность накопить необходимые средства для его выкупа по окончании срока лизинговой сделки.

Все переговоры с контрагентами, оформление всех договоров и прочей докумен-

тации лизинговая компания производит собственными силами, что экономит лизингополучателю массу времени и средств.

Безусловно, в сфере лизинга коммерческой недвижимости проблемы есть и их необходимо решать, в частности урегулировать юридические аспекты. Прежде всего требуется четкая формулировка порядка регистрации договоров лизинга недвижимости. Сложности также возникают из-за непрозрачности современного рынка недвижимости.

Но, несмотря на все трудности, рынок лизинга коммерческой недвижимости продолжает развиваться. Очевидны его существенные преимущества перед другими способами приобретения зданий и сооружений для коммерческих нужд, и имеются все предпосылки для того, чтобы при помощи

такого эффективного и выгодного инструмента, как финансовая аренда, можно было пользоваться помещением любых размеров без крупных единовременных затрат.

ЛИТЕРАТУРА

1. Анискин Ю. П. Инвестиционная активность и экономический рост // Проблемы теории и практики управления. 2007. № 4.

2. Джуха В. М. Лизинговая форма инвестирования: анализ и оценка. Ростов-на-Дону, 2007.

3. Кузнецов Ф. Н., Рябцев А. А. Экономическая эффективность лизинга // 10 лет кафедре «Экономики и управления в строительстве» : научные труды коллектива кафедры / под ред. д.э.н., профессора И. С. Степанова. М. : МГСУ, 2008. Вып. 2.

*

УПОРЯДОЧЕНИЕ ПРОВЕРОК ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ КОНТРОЛЬНЫМИ ОРГАНАМИ

Принят Федеральный закон от 26 декабря 2008 года № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее - Федеральный закон), который заменит действующий в этой области федеральный закон от 8 августа 2001 года. Федеральный закон регламентирует организацию и проведение проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей органами, уполномоченными на государственный (федеральный, региональный) или муниципальный контроль. Предполагается также принятие административных регламентов проведения проверок.

Положения Федерального закона не применяются к контрольным мероприятиям, при проведении которых не требуется взаимодействие контрольных органов и проверяемых лиц, и на указанных лиц не возлагаются обязанности по предоставлению информации и исполнению требований контрольных органов. Федеральный закон также не применяется при осуществлении оперативно-розыскных мероприятий, расследования, правосудия, финансового, налогового и валютного контроля, банковского надзора и в некоторых иных случаях. Кроме того, другими федеральными законами могут устанавливаться особенности проверок при осуществлении таможенного, антимонопольного, экспортного контроля, контроля миграции, лицензионного контроля, строительного надзора, контроля в области связи, контроля в сфере труда, контроля в области безопасности движения и в некоторых других областях.

Федеральный закон вводит понятие уведомления о начале осуществления предпринимательской деятельности. Это документ, который представляется юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем в надлежащий федеральный орган исполнительной власти и посредством которого сообщается о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности и ее соответствии обязательным требованиям. Уведомление до начала фактического выполнения работ или услуг представляют лица, которые осуществляют их по перечню работ и услуг в составе следующего исчерпывающего перечня видов деятельности:

• гостиничные услуги;

• бытовые услуги;

• общественное питание;

Продолжение на странице 103

1 Информация предоставлена юридической компанией «Гольцблат БЛП». Ш1_: www.gblplaw.com

Для получения дополнительных консультаций просьба обращаться к сотрудникам компании Антону Ситни-

кову и Евгению Данилову. Тел.: +7 (495) 775 69 99.

бОИБВЬАТ В1_Р