Вопросы передачи помещений в объектах долевого строительства

Вопросы передачи помещений в объектах долевого строительства

Ю.Ю. Козлов

директор ООО «Юридическая фирма «ЮНА»

Условия перехода недвижимого имущества, созданного в результате долевого строительства, подробно регламентируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее -Закон). Стороны договора об участии в долевом строительстве - застройщик и участник долевого строительства (далее также инвестор) - должны предусмотреть в нем как минимум два срока: срок, определяющий момент окончания строительства, и срок, определяющий момент передачи помещения в построенном здании участнику долевого строительства.

Когда закончится строительство?

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона в договоре об участии в долевом строительстве (далее - договор) его стороны должны определить срок завершения строительства (создания) объекта недвижимости. При согласовании в договоре срока завершения строительства (создания) дома важным моментом будет указание на то, в соответствии с какими критериями будет определено, построен дом или нет.

Представляется целесообразным указать в договоре, что объект недвижимости должен быть построен в течение определенного срока, например к определенной дате, а считаться построенным (созданным) он будет с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Договором может быть предусмотрен и иной порядок определения окончания

строительства, например, когда объект недвижимости полностью готов к сдаче государственной приемочной комиссии и вводу в эксплуатацию. Однако следует учитывать, что с момента когда, по мнению застройщика, объект готов к вводу в эксплуатацию до получения разрешения на ввод его в эксплуатацию может пройти определенное время. С целью защиты интересов инвесторов представляется не лишним предусмотреть ограничение этого срока, например, указать, что строительство должно быть окончено не позднее определенной календарной даты, а ввод в эксплуатацию должен быть осуществлен не позднее другой даты.

Если строительство (создание) объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик вправе обратиться к инвестору с предложением об изменении договора (продлении сроков строительства) не позднее, чем за два месяца до истечения срока строительства. Форма обращения к инвестору Законом не устанавливается, однако представляется, что такое обращение должно быть письменным и направляться лично инвестору (не прибегая к средствам массовой информации, не вывешивая объявлений и т. д.), а также содержать информацию о причинах (по мнению застройщика) задержки окончания строительства. Инвестор может согласиться с таким предложением и подписать соглашение о продлении сроков строительства, но может и отказаться. В этом случае, а также в случае, когда инвестор не ответил в срок, указанный в обращении или договоре (а при неопределенности срока ответа - в тридцатидневный срок), застройщик вправе обратиться в суд с заяв-

лением об утверждении соглашения о продлении сроков строительства (статьи 450 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации - ГК РФ).

Также следует учитывать, что изменение сроков строительства возможно только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. В исключительных случаях продление срока строительства возможно при существенном изменении обстоятельств, связанных с исполнением договора.

За нарушение срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию по вине застройщика договором может быть установлена неустойка.

Срок передачи объекта недвижимости инвестору

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона в договоре об участии в долевом строительстве следует определить срок передачи помещения в построенном объекте недвижимости от застройщика к участнику долевого строительства. Для определения начала срока передачи помещения участнику долевого строительства очень важным является момент ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. В пункте 3 статьи 8 Закона определен срок, в течение которого помещение должно быть передано участнику долевого строительства, - двухмесячный срок с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, но не позднее срока, предусмотренного в самом договоре об участии в долевом строительстве.

Таким образом, законодатель установил две гарантии соблюдения срока передачи помещения застройщику - с одной стороны, это должно произойти в пределах срока, определенного сторонами в договоре (договорный срок), с другой - в течение двух месяцев с момента разрешения на эксплуатацию (законный срок).

Если ввод в эксплуатацию разрешен более чем за два месяца до наступления договорного срока передачи (например за 4 месяца), то помещение должно быть передано в течение законного срока. Если же дого-

ворный срок истек, а законный не наступает (не выдается разрешение на ввод здания в эксплуатацию), застройщик считается нарушившим срок передачи помещения инвестору и несет ответственность в виде неустойки и обязанности возместить убытки. В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона неустойка начисляется и выплачивается инвестору за каждый день просрочки исходя из 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора. Убытки же инвестора (реальные расходы и неполученные доходы) возмещаются сверх неустойки, то есть по сравнению с общими правилами об ответственности, установленными статьей 394 ГК РФ, Закон вводит дополнительные гарантии прав инвестора. Однако при разрешении судом вопроса об уплате неустойки, она может быть уменьшена (ст. 333 ГК РФ) при явном несоответствии размеров неустойки последствиям просрочки застройщика.

В случае нарушения сроков передачи помещения инвестор вправе не предъявлять требование о выплате неустойки, а произвести односторонний отказ от договора долевого участия в строительстве. В этом случае застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные инвестором в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства (ст. 9 Закона).

Таким образом, для инвестора решающее значение имеет указание в договоре срока передачи помещения инвестору и соблюдение этого срока, иными словами -момент полного исполнения обязанности

застройщика по договору и достижения цели инвестора в этом договоре. Этому условию договора следует уделить особое внимание. Однако это не означает, что срок строительства является необязательным для согласования. Условие о сроках - существенный пункт для такого вида договора, и при его отсутствии заинтересованным лицом может быть предъявлен иск о недействительности договора как несоответствующего Закону (статьи 166 и 168 ГК РФ).

Передача объекта долевого строительства

После окончания строительства объекта, устранения всех недостатков в помещениях и получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик уведомляет инвестора о возможности передачи помещения. Если инвестор находит помещение соответствующим качеству, указанному в нормативных правовых актах о строительстве, а также в договоре, он подписывает акт приема-передачи или иной документ о приеме помещения. С момента подписания акта (иного документа о передаче помещения) обязательство застройщика по договору считается исполненным.

В случае обнаружения инвестором недостатков в передаваемом помещении он не подписывает акт приема-передачи и имеет право требовать от застройщика составления акта о ненадлежащем качестве помещения. В случае отказа застройщика от подписания акта он может быть составлен инвестором самостоятельно. Целесообразно привлечь к составлению такого одностороннего акта третьих лиц, к примеру представителей организации, которая в будущем будет осуществлять эксплуатацию объекта недвижимости либо отдельных систем коммуникации. В акте следует сделать отметку об отказе застройщика от подписания акта о наличии недостатков в помещении.

Ненадлежащее качество помещения дает инвестору право по своему выбору потребовать от застройщика следующее:

• безвозмездное устранение недостатков в разумный срок;

• соразмерное уменьшение цены договора;

• возмещение своих расходов на устранение недостатков, осуществленное собственными силами (с привлечением третьих лиц).

После выполнения застройщиком таких обязанностей может быть подписан акт приема-передачи помещения (или аналогичный документ).

Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства

По общему правилу право собственности инвестора на вновь полученное от застройщика по акту помещение подлежит государственной регистрации. Согласно статье 16 Закона инвестор обязан представить минимальный комплект документов для регистрации права собственности. Как следует из пунктов 2 и 3 указанной статьи, инвестор обязан представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним, только собственное заявление по установленной регистрирующим органом форме и подписанный акт приема-передачи помещения (либо аналогичный документ). Основанием для регистрации права собственности инвестора также является разрешение на ввод в эксплуатацию, однако по смыслу пункта 3 статьи 16 Закона этот документ передается в регистрирующий орган застройщиком самостоятельно.

В силу статьи 17 Закона, а также статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор об участии в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации с предоставлением застройщиком подробной информации о строительстве (разрешение на строительство, проектная декларация, план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения, количества помещений и планируемой площади каждого помещений).

Можно предположить, что регистрация права собственности будет являться продолжением регистрации изначального договора об участии в долевом строительстве и осуществляться в рамках одного регистрационного дела либо как взаимосвязанные регистрации. В соответствии с пунктом 3 статьи 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав должна быть

осуществлена не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. После государственной регистрации помещений участник долевого строительства становится собственником помещения: квартиры, машиноместа и т. д.

Таким образом, государственная регистрация вновь построенных помещений осуществляется совместными усилиями застройщика и инвестора.

ЮРИДИЧЕСКАЯ ФИРМА «ЮНА»

> защита прав налогоплательщиков в судах и налоговых органах;

У правовая экспертиза действий (бездействий) и актов налоговых органов;

> возврат и возмещение налогов из бюджета;

> хозяйственные споры в судах и их разрешение;

> помощь при взыскании долгов, обжалование действий судебных приставов;

> земельные споры в судах;

> приватизация земли, правовая поддержка сделок с землей;

> недвижимое имущество и сделки с ним;

> валютное и таможенное законодательство;

> создание юридических лиц, защита прав акционеров, в том числе от «недружественных» поглощений;

> заключение и исполнение договоров;

^ юридические консультации.

109316 г. Москва, Волгоградский проспект, д. 26, офис 409 Телефакс: (495) 670 90 54,670 69 78 e-mail: unalex@amadeo-com.ru