Переход на «вторичку»

Резкое подорожание новостроек мотивировало покупателей отказаться от них в пользу вторичной недвижимости. Это уже привело к вымыванию доступного предложения, стимулировавшего рост средних цен: за минувший месяц готовые квартиры в крупнейших городах подорожали на 2%. Аналитики констатируют, что сложились очень благоприятные условия для собственников, стремящихся продать недвижимость, но предупреждают, что уже в начале года они могут столкнуться с сезонным снижением спроса, которое перетечет в повышение конкуренции со стороны первичного рынка.

Средняя стоимость вторичной недвижимости в 16 крупнейших городах России в ноябре составила 81,9 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 2% относительно предыдущего месяца. Такие данные приводит ЦИАН. За год значение увеличилось на 9,2%.

В компании «Этажи» оценивают средний показатель на вторичном рынке по России в целом в 64,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Это на 2,86% больше, чем в прошлом месяце, и на 10,5% превышает уровень ноября прошлого года. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов констатирует, что более высокие темпы прироста характерны для самых крупных городов страны.

Согласно данным ЦИАН, в Казани средняя цена на вторичное жилье в ноябре выросла на 3,5%, до 89,5 тыс. руб. за 1 кв. м. В Нижнем Новгороде значение увеличилось на 3,2%, до 77,6 тыс. руб. за 1 кв. м. В группе «Этажи» отмечают, что в Санкт-Петербурге за месяц вторичное жилье подорожало на 6%, до 140,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Но заметный рост цен наблюдается и в менее крупных региональных центрах. Так, согласно оценкам ЦИАН, в Омске за месяц стоимость вторичного предложения увеличилась на 4,3% до 55,5 тыс. руб. за кв. В «Этажах» аналогичную тенденцию заметили в Тюмени: рост на 4,1%, до 75,5 тыс. руб. за 1 кв. м.

Согласно статистике аналитического центра «Инком-Недвижимость», на вторичном рынке жилья старой Москвы за последний месяц средняя стоимость предложения выросла на 2,9%, до 237,3 тыс. руб. за 1 кв. м, усредненная стоимость объекта –- на 3,7%, до 13,9 млн руб. Лидерами по росту цен стали окраины: в Восточном Дегунино недвижимость за месяц подорожала на 6,2%, до 198,4 тыс. руб. за 1 кв. м, в Зябликово — на 5,6%, до 190,7 тыс. руб. за 1 кв. м, а в Бирюлево Западном — на 4,8%, до 164,9 тыс. руб. за 1 кв. м.

Главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова отмечает, что жилье сейчас медленно растет в цене во всех административных округах Москвы, за исключением ЦАО, где средний показатель снизился на 5%. «Но это обусловлено спецификой жилого фонда, там почти нет бюджетных предложений»,— поясняет она. Эксперт считает, что темпы реализации жилья в городе растут: половина объектов сейчас продается менее чем за два месяца, хотя ранее средний срок экспозиции составлял три. На этом фоне быстро сокращается число доступных вариантов: в сегменте до 6 млн руб. в Москве, согласно данным «Миэль», сейчас заключается только 3% от общего числа сделок, хотя предыдущие полтора года этот показатель составлял 9–10%.

Алексей Попов подтверждает, что в конце ноября в активной реализации в Москве оказалось на 19% меньше уникальных лотов, чем месяц назад.

«Перед новогодними праздниками и на фоне роста заболеваемости COVID-19 некоторые снимают объявления, не совершив сделку, но в любом случае такая ситуация с объемом предложения позволяет продавцам активнее повышать цены»,— рассуждает он. Директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов отмечает, что вымывание предложения — тенденция, характерная для всей страны: за последний месяц количество доступных вариантов сократилось на 9,4%, с июля — почти на треть.

Активно скупать вторичное жилье, по словам господина Попова, потребители стали на фоне резкого роста цен на новостройки, который в некоторых локациях фактически приравнял их по стоимости к готовому жилью.

Так, например, в Москве, по его оценкам, за последние три месяца было заключено 41,4 тыс. договоров купли-продажи вторичных объектов — это на 24% выше значения за алогичный период прошлого года. В сегменте новостроек за то же время произошло аналогичное увеличение — на 26%. Видя высокий интерес, собственники, по наблюдению Ильдара Хусаинова, неохотно идут на торг: если в октябре разница между ценой предложения и ценой продажи составляла в среднем 4,3%, то сейчас разрыв сократился до 3,3%.

«Для владельцев готового жилья, желающих продать его быстро и по рыночной цене, сейчас очень удачное время: из-за сокращения объема предложения потенциальные клиенты готовы рассмотреть и чуть более дорогие, но привлекательные варианты»,— рассуждает эксперт.

Екатерина Бережнова соглашается, что продавцы пытаются повысить стоимость предложения. Эксперт констатирует, что часто собственники не понимают, что при сильном завышении появляются дополнительные риски: можно не продать объект на волне спроса и потом оказаться перед необходимостью еще сильнее снизить цену. Господин Хусаинов ждет, что до конца года жилье подорожает еще на 2,5%, но напоминает, что уже в январе-феврале на рынке начнется традиционное затишье, а в марте-апреле дополнительное предложение выведут девелоперы, стимулируя смещение спроса в сторону первичного рынка. Аналитики компании «Инком-Недвижимость» считают, что в Москве потенциал для роста цен уже исчерпан и в следующем году они существенно не скорректируются.

Динамика цен на вторичную недвижимость в крупнейших городах России

Средняя цена жилья на вторичном рынке (тыс. руб./кв. м)
Динамика
Город
ноя.20
окт.20
ноя.19
за месяц
за год
Москва
240,1
234,8
212,3
2,30%
13,10%
Санкт-Петербург
138,1
134,4
125,6
2,80%
10,00%
Казань
89,5
86,5
80,4
3,50%
11,30%
Нижний Новгород
77,6
75,2
68
3,20%
14,10%
Новосибирск
76,9
75,8
70,8
1,50%
8,60%
Екатеринбург
75,4
74,5
71,3
1,20%
5,80%
Уфа
74,9
73,5
71,6
1,90%
4,60%
Краснодар
70,2
70,1
66,8
0,10%
5,10%
Красноярск
69,4
68,7
61,4
1,00%
13,00%
Ростов-на-Дону
66,3
65,6
62,9
1,10%
5,40%
Самара
61,4
61,2
60,9
0,30%
0,80%
Пермь
60,9
60,1
58,6
1,30%
3,90%
Воронеж
57,2
55,5
50,5
3,10%
13,30%
Омск
55,5
53,2
47
4,30%
18,10%
Волгоград
52,3
51,9
50,6
0,80%
3,40%
Челябинск
44
42,9
41,7
2,60%
5,50%

Источник: данные аналитического центра ЦИАН.