Время рекордов

Низкие процентные ставки по ипотечным кредитам привели к ажиотажному спросу на жилье во всех сегментах, и комфорт-класс не стал исключением. Высокая покупательская активность увеличила у петербургских девелоперов долю ипотечных сделок в данном сегменте до 70%. Однако уже в этом году из-за роста цен и повышения ставок рынок ждет охлаждение спроса, прогнозируют эксперты.

2018 год для банков как Петербурга, так и всей страны стал рекордным по объему выдачи ипотеки. Согласно данным бюро кредитных историй "Эквифакс", в прошлом году банки Петербурга выдали более 90 тыс. ипотечных кредитов на сумму 199 млрд рублей, что на 52% больше по сравнению с показателями 2017 года.

В частности, ВТБ за прошлый год увеличил выдачу ипотеки в Петербурге и Ленобласти на 73%, до 65 млрд рублей. Сегмент недвижимости комфорт-класса занимает существенную долю в этом объеме, дополнили в кредитной организации. В Сбербанке число выданных кредитов для желающих купить квартиру в Петербурге в 2018 году увеличилось на 27%, до 49 тыс., на общую сумму 122,9 млрд рублей (+40% к АППГ), в Ленобласти на 30%, до 6,9 тыс., на 12,5 млрд рублей (+48% к АППГ).

По словам территориального менеджера по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка "Открытие" Татьяны Хоботовой, в прошлом году банк выдал в Петербурге 2,6 тыс. ипотечных кредитов на сумму 6,9 млрд рублей. На первичный рынок жилья пришлось около 4 млрд рублей, 70% из которых — квартиры комфорт-класса. "В третьем квартале 2018 года банк удвоил объем выдачи ипотечных кредитов по сравнению со вторым кварталом, а в четвертом квартале удвоил выдачи по сравнению с третьим",— сказала Татьяна Хоботова. Динамику в сравнении с 2017 годом в банке не предоставили, так как тогда в отношении "Открытия" была введена санация, а также проводилась смена собственников.

Самым показательным трендом 2018 года в ипотечном кредитовании генеральный директор БКИ "Эквифакс" Олег Лагуткин назвал рекордный рост средней суммы кредита, которая за год увеличилась почти на 20% и в целом по стране составила 2,4 млн рублей. "Подобных показателей не было за всю историю наблюдений",— отмечает эксперт. Эта тенденция не обошла стороной и Петербург, где в четвертом квартале 2018 года средняя сумма ипотечного кредита достигла 2,1 млн рублей — на 17% выше, чем за аналогичный период 2017 года, говорится в отчете БКИ "Эквифакс".

В ВТБ добавили, что средний чек ипотечного кредита на жилье комфорт-класса за год возрос на 7%, составив 4,3 млн рублей. В банке "Открытие" добавили, что для приобретения квартир в данном сегменте потребители обходились меньшей суммой: ее средний размер составил 2,8 млн рублей.

Ставка как стимул

Основной причиной бума ипотечного кредитования стал низкий уровень процентных ставок, который в 2018 году достиг исторического минимума. За прошлый год ключевая ставка Центробанка менялась четыре раза: сначала она снижалась, но осенью начала расти, поднявшись в декабре до 7,75%.

"Помимо падения уровня ставки, на объем ипотечного кредитования повлияли и специальные ценовые предложения банка: дисконты на объекты ключевых партнеров — застройщиков и агентств недвижимости, которые предлагают широкий выбор квартир в этом сегменте. К примеру, сниженная ставка распространялась на квартиры площадью от 65 кв. м",— сообщили в ВТБ.

По состоянию на конец 2018 года, отмечает госпожа Хоботова, средневзвешенная ставка по строящемуся жилью в Петербурге составила 9,38% (в 2017 году — 10,5%). В новостройках она несколько ниже, чем на вторичном рынке жилья. Госпожа Хоботова также добавила, что сегодня процентные ставки в банках города выросли уже на 1-1,5%, но на спрос это пока не повлияло. "Увеличение ставок в коридоре 1-2% не является основанием для снижения количества покупателей, прибегающих к жилищным кредитам",— соглашается директор по маркетингу и продажам корпорации "Мегалит" Андрей Кириллов.

По мнению экспертов, рост ставок на потребительскую активность влияет пока положительно. Как пояснили в ВТБ, в январе этого года выдачи ипотечных кредитов выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в полтора раза. В 2019 году банк планирует на четверть нарастить объем продажи ипотеки в Петербурге.

Волнообразное движение ставки не только придало решимости покупателям квартир, но и отразилось на средней сумме и количестве выданных потребительских кредитов, которые граждане брали для выплаты первоначального взноса по ипотеке, считает аналитик ГК "Финам" Алексей Коренев. Так, в прошлом году банки Петербурга выдали 932 тыс. потребительских кредитов на 158,9 млрд рублей, что на 46% больше по сравнению с показателями прошлого года. Средний чек, по данным БКИ "Эквифакс", возрос на 33%, со 133 тыс. рублей в четвертом квартале 2017 года до 178 тыс. рублей в 2018 году.

Итогом ажиотажного спроса стало значительное увеличение доли ипотечных сделок в структуре продаж жилья комфорт-класса. В частности, в корпорации "Мегалит" она за год возросла с 40 до 50%, в группе ЛСР — с 50 до 60%, в Glorax Development — с 45 до 70%, в Euroinvest Development — с 50 до 70%, в компании "ЮИТ Санкт-Петербург" — с 53 до 65%.

Цена на взлете

О ситуации на рынке ипотечного кредитования в текущем году девелоперы Петербурга рассуждают противоречиво. Одни настроены оптимистично и надеются, что с введением обязательного размещения средств дольщиков на эскроу-счетах денежный запас банков увеличится, что станет аргументом в пользу уменьшения ипотечной ставки. "Банки прогнозируют, что после ввода эскроу-счетов ставка снизится примерно на 0,25%",— пояснил генеральный директор компании Euroinvest Development Станислав Данелян.

С другой стороны, добавляет начальник отдела продаж компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Виктория Левина, изменения в 214-ФЗ в разы увеличат и спрос на проектное финансирование со стороны застройщиков, поэтому девелоперов ждет серьезная борьба за ограниченный ресурс. Этот фактор, полагает эксперт, может поднять ставку. "На мой взгляд, в конечном счете рынок в 2019 году придет в равновесие и уровень ипотечных ставок составит 11-11,5% годовых. Сейчас ставка в 12% является той планкой, достижение которой приведет к заметному снижению числа ипотечных сделок",— объяснила госпожа Левина.

Управляющий партнер Glorax Development Дмитрий Коновалов поделился менее радужными перспективами. "Скорее всего, ставка будет постепенно расти и достигнет к концу года уровня 12-13%. Снижение доступности ипотеки заставит многих клиентов отложить покупку недвижимости. Предполагаю, что доля ипотечных сделок в проектах петербургских застройщиков комфорт-класса сократится на 10-15%",— сказал он.

Основным изменением на рынке ипотечного кредитования в 2019 году, по мнению Олега Лагуткина, станет увеличение стоимости квадратного метра из-за финансовых сложностей, с которыми могут столкнуться небольшие строительные компании. "Следовательно, значение средней суммы ипотечного кредита может поставить новый рекорд",— предполагает эксперт.

Рост цен на жилье должен сократить долю покупателей, приобретающих квартиры за собственные средства, так как им придется рассчитывать и на кредит, считает Виктория Левина. "Вкупе с увеличившейся ипотечной ставкой этот фактор заставит часть потребителей отложить покупку квартиры на неопределенный срок — до тех пор, когда доходы немного подрастут, достигнув баланса с расходами на покупку недвижимости. Или когда просто наступит психологическое привыкание к изменившимся условиям",— заключает госпожа Левина.