Ипотека теряет очки

В октябре ряд банков повысил проценты по ипотечным кредитам и ужесточил условия кредитования. Пока это только небольшие банки с минимальным государственным капиталом, а также некоторые банки с иностранным участием. Что это — временный тренд или повторение кризиса 2008 года?

Ставки сделаны

На взгляд президента Российской гильдии риэлторов Григория Полторака, пока ничего страшного для потенциальных ипотечных заемщиков не произошло: ипотека развивается как никогда, условия ее меняются к лучшему, банки--лидеры ипотечного кредитования продолжают наращивать кредитные портфели.

Ничего особенного не заметили и многие другие риэлторы. Например, Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, не видит явных изменений условий ипотечного кредитования: по его наблюдениям, крупнейшие ипотечные банки дают кредиты по ставкам от 8,5-9,5% годовых. "В условиях ожидания нового витка мирового кризиса банки скорее начнут не с видимого повышения ставок и сокращения сроков кредитования, а с более жесткого подхода к оценке платежеспособности заемщиков,— предполагает он.

Оптимистично настроен и Андрей Семенюк, заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). "Уже второй месяц подряд средневзвешенные ставки по ипотеке находятся на уровне 11,9%, а это самый низкий показатель за всю историю ипотеки в России. В июле 2011 года беспрецедентное снижение ставок предприняло АИЖК, что удерживает крупнейшие банки от возможного повышения ставок в условиях волатильности на мировых финансовых рынках,— утверждает он.— С точки зрения условий кредитования даже в случае возникновения кризисных явлений для заемщика ничего не изменится".

Но если правде в глаза посмотрит потенциальный заемщик, ничего оптимистичного он не увидит. Потому что банки уже начали повышать ставки по ипотечным кредитам. Правда, пока не все. "Банки уже меняют условия ипотечного кредитования, а именно банки с минимальным государственным капиталом уже увеличили процентные ставки на 1,5-2%. ВТБ и Сбербанк РФ тоже подстроятся под общие условия рынка, но в самую последнюю очередь. Эта мера необходима, чтобы сократить так называемые плохие кредиты — заведомо невозвратные" — объясняет Дмитрий Котровский, управляющий по продажам ЖК "Олимпийская деревня Новогорск".

Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК МИЦ, называет банки, которые заявили об изменении условий ипотечного кредитования. Это "Юникредит" и Райффайзенбанк. "Это коммерческие банки с иностранным участием, которые имеют определенную долю ипотечного рынка, однако системообразующими в ипотечной отрасли эти банки не являются, следовательно, диктовать условия на рынке ипотеки не могут,— отмечает он.— Законодателями в ипотечном секторе являются отечественные банки с государственным участием, а они об изменении условий кредитования пока не заявляли".

Мы обратились и в банки с госучастием. Сбербанк нам не ответил, а вот ВТБ 24, как выяснилось, действительно не собирается менять ипотечные планы. "Мы не ожидаем ухудшения на рынке ипотечного кредитования и пока не видим никаких причин для развития негативного сценария,— заявил "Ъ" Георгий Тер-Аристокесянц, вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24.— Спрос на ипотечные кредиты как в банковской системе в целом, так и в ВТБ 24 в частности стабильно увеличивается. Поэтому мы продолжаем работать в прежнем режиме и планов по корректировке параметров ипотечного кредитования у нас нет".

Что касается коммерческих банков, им все же придется пересматривать ипотечную политику. Ужесточение банками условий кредитования Сергей Арзянцев, начальник управления ипотечного кредитования НОМОС-банка объясняет подорожанием кредитных ресурсов. И для него очевидно, что процесс будет продолжаться.

Хотя некоторые коммерческие банки пока не планируют повышать ставки. Например, как заявил нам Юдит Бакша, заместитель руководителя департамента маркетинга Абсолют-банка, в этом банке не повышали ставки по ипотечным кредитам.

Изменение условий ипотечного кредитования, как объясняет Ирина Кузьмичева, вице-президент по развитию бизнеса DeltaCredit, во многом зависит от стоимости фондирования. "Некоторые банки действительно в последние два месяца повысили ставки, однако лидеры рынка этого не сделали,— говорит она.— У нашего банка нет проблем с привлечением финансирования".

Почувствуйте разницу

Пессимистично настроенные заемщики боятся повторения ситуации трехлетней давности, когда мировой экономический кризис заставил банки сворачивать ипотечные программы, в том числе и путем повышения ставок по кредитам до "заградительного" уровня. Однако эксперты считают, что кризис не повторится.

Как объясняет Дмитрий Котровский, разница между ипотекой кризисного 2008 года и так называемого кризисного 2011 года в том, что в 2008 году большинство людей брали кредиты в долларах США, а с ростом курса американской валюты росла и ответственность заемщика перед банком. В 2011 году кредиты берутся в рублях. Заемщик не попадает в трудную ситуацию, если его рублевый доход не падает.

Да и в банковском бизнесе все не столь плачевно, как три года назад. Тогда, вспоминает коммерческий директор ГК "Пионер-Москва" Дмитрий Отяковский, банки просто перестали давать ипотеку на новостройки. И речь не шла о повышении ставок, изменении условий кредитования, предъявлении более строгих требований к заемщикам — банки просто перестали предоставлять кредиты людям, да и большинству застройщиков тоже, решая другие свои задачи, более для них важные. Банки сохраняли собственные активы, обороты, снижали риски, а про ипотеку забыли. Лишь несколько банков, в основном по государственной программе (АИЖК), продолжили кредитование вторичного сегмента рынка.

Опрошенные нами банкиры тоже видят большую разницу между сегодняшней ситуацией в секторе и тем, что происходило в 2008 году. Как напоминает Георгий Тер-Аристокесянц, во время кризиса 2008 года банки увеличивали ставки, повышали требования к размеру первоначального взноса, вводили мораторий на самые рискованные кредитные продукты. Опыт работы в условиях кризиса заставил многие банки пересмотреть свою кредитную политику, и сегодня они применяют сбалансированный подход к оценке кредитных рисков. "Учитывая это, мы не ожидаем повторения ситуации 2008 года",— отмечает господин Тер-Аристокесянц.

Ирина Кузьмичева также отмечает большое отличие нынешней ситуации от той, которая была в конце 2008 года. "Тогда ликвидности не было вообще, сегодня ликвидность есть, ее стоимость, конечно, повысилась, но не настолько, чтобы банки полностью прекращали выдавать ипотеку, как в 2008 — начале 2009 годов,— говорит она,— Крайне маловероятно, чтобы банки сегодня закрывали свои ипотечные программы".

Однако по мнению Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, вероятность развития нового кризиса достаточно велика. В случае резкого ухудшения ситуации (аналогичного 2008 году) ожидается ужесточение условий ипотеки, особенно по рисковым для банков кредитам (высокие сроки, низкий первоначальный взнос, кредиты на строящееся жилье).

Брать или не брать — вот в чем вопрос

Так как же действовать потенциальному заемщику в условиях экономической нестабильности? Брать кредит сейчас, когда ставки находятся на минимальном уровне, или подождать, когда очередной кризис "рассосется"?

По мнению Дмитрия Котровского, если у вас есть сбережения и денежная "подушка безопасности", то решение зависит от процентной ставки. Если она меняться не будет, то кредит следует брать. Если процентная ставка вырастет существенно и нет уверенности в завтрашнем дне, то лучше не связываться с ипотекой. А вот ждать понижения цен на недвижимость, по его мнению, не стоит, так как никто из застройщиков не говорит о снижении стоимости квадратного метра.

Дмитрий Отяковский считает, что потенциальному заемщику следует помимо условий, на которых он может получить ипотеку, рассматривать собственные возможности и попытаться себе представить, как будет развиваться ситуация у него на работе, постараться понять, сможет ли он выплачивать ипотечный кредит. Поскольку и в сегодняшних условиях относительной стабильности, в практически докризисных условиях ипотека — это огромная ответственность заемщика перед самим собой, ну и, разумеется, перед банком. Поэтому принимать решение исходя из внешних условий, либо условий банка, либо собственных мотивов, заемщику придется самому. "Сегодня предлагаются две основные формы кредитования. Первая — стандартная, когда есть фиксированный процент, и эти проценты сегодня далеко не так устрашающи, как еще год-два назад. Это стандартная, нормальная ставка, 11-12% годовых в рублях, на новостройки. Есть и специальные условия, например, "восьмерка" и "десятка" от Сбербанка. Но появился еще такой продукт, как кредиты с плавающей ставкой. Здесь за основу берется некий базовый финансовый индикатор, например Libor или MosPrime, к нему добавляется фиксированная маржа банков, условно 1,5-2% годовых. Эти условия фиксируются в договоре,— объясняет Дмитрий Отяковский.— Для примера: сегодня ставки стандартных индикаторов — около 5-6% годовых. Получаются достаточно комфортные условия для заемщиков, когда ставка в текущий момент может составлять 7,5%. Эта цифра уже достаточно близка к среднеевропейским значениям. Индикаторы подвижны, они меняются прежде всего в зависимости от ситуации на финансовом рынке. В серьезные кризисные моменты они сильно растут. Например, в 2008 году MosPrime достигал более 20% годовых. И заемщики, взявшие кредит в тот период на тех условиях, должны были его оплачивать вот по такой экстремальной ставке в течение нескольких месяцев. Как только резкие колебания на рынках прекращаются, проценты для заемщика становятся вполне приемлемыми. Как, например, сейчас — около 8-8,5% в год. Таким образом, у заемщика появляется возможность оптимального выбора, минимизации собственных издержек".

Сергей Арзянцев уверяет, что если есть потребность в кредите, брать его необходимо именно сейчас. Поскольку в обозримой перспективе ставки совершенно точно не снизятся, гораздо более вероятна обратная ситуация.

Тогда возникает вопрос, в какой валюте брать кредит. Почти все эксперты считают, что в той, в которой вам платят зарплату.

"Универсальное правило — брать кредиты в той валюте, в которой заемщик получает свой основной доход,— объясняет Андрей Семенюк.— Получая кредит в иностранной валюте, вместе с долговыми обязательствами заемщик приобретает еще и валютный риск, связанный с колебаниями валютного курса. Сегодня доля валютных кредитов в общем количестве выдаваемой ипотеки очень незначительна — около 1%. И банки, и заемщики хорошо помнят уроки кризиса: после девальвации рубля в конце 2008 года тяжелее всего было заемщикам, имевшим рублевые доходы и валютные кредиты".

Тем не менее, по словам Ирины Кузьмичевой, многие заемщики предпочитают брать кредиты в долларах, например члены экипажей судов, осуществляющих международные морские перевозки, которые, как правило, получают зарплату в валюте. Также это заемщики в Московском регионе. Ставки по валютным кредитам всегда значительно ниже, чем по рублевым, и за счет этого заемщик получает более существенную экономию, чем если бы он взял кредит в рублях. Эта экономия на разнице в ставке покрывает даже рост курса доллара. Чтобы перевод кредита из долларового в рублевый был выгоден заемщику в части ежемесячных платежей, курс американской валюты должен превысить 50 рублей. "Поэтому мы не склонны драматизировать ситуацию с ростом курса доллара,— говорит Ирина Кузьмичева.— Например, в прошлом году он два раза поднимался выше 31 рубля — в июне и ноябре. В этом году после роста в конце сентября курс стабилизировался и уже далек от верхней границы ценового коридора. Но, естественно, нужно взвешивать все за и против и исходить из того, в какой валюте вы получаете свой основной доход".

Опасность сохраняется

Представим себе ситуацию: вы взяли кредит на выгодных условиях в рублях на десять лет. А рубль возьми да рухни. Недвижимость резко снизилась в цене. Что будут предпринимать банки, чтобы защитить свои активы? Не станут ли спасаться за счет заемщиков?

Дмитрий Отяковский считает, что очень важно трезво оценивать вероятность того, что может произойти с нашим кредитором. При ухудшении ситуации на финансовом рынке банки в первую очередь будут заботиться о сохранении собственных показателей. Это ярко продемонстрировал кризис в 2008-2009 годах.

Но главная проблема в том, что финансовый кризис нанесет ущерб не только банку, но и заемщику. Он рискует остаться и без денег, и без жилья.

"Санкции могут быть к неплательщикам, самая очевидная — не давать отсрочек и реализовать залог, не дожидаясь, пока он обесценится,— предупреждает Константин Ковалев.— Но так как банки не очень любят показывать плохие кредиты, а с прошлого кризиса таковых еще немало осталось, то вряд ли будут создавать, в том числе и себе, новые проблемы".