Развитие некоммерческого арендного жилья в России

2. Федеральный закон №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 // Правовая система «Консультант».

3. Ожегов С.И. Толковый словарь русского языка: ок. 100000 слов. Терминов и фразеологических выражений. - 28-е изд. - перераб. - М.: ООО «Издательство «Мир и Образование»: ООО «Издательство ОНИКС», 2012, - 1376 с.

4. Система муниципального управления / под ред. В.Б. Зотова. - 5-е изд., испр. и доп. - Ростов н/Д: Феникс, 2010. - 717 с.

5. Словарь иностранных слов. - 7-е изд., перераб. - М.: Русский язык, 1979.

О.А. Петрина, Е.Г. Хмельченко РАЗВИТИЕ НЕКОММЕРЧЕСКОГО АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ В РОССИИ

Аннотация. В статье анализируется состояние жилищной сферы, где основное внимание авторы уделяют рынку арендного жилья. На основании проведенного исследования делается вывод, что в современных условиях обеспечить граждан России доступным и комфортным жильем возможно через формирование рынка арендного жилья и развитие института некоммерческого арендного жилья.

Ключевые слова. Жилищная сфера, рынок арендного жилья, доходные дома, некоммерческое арендное жильё, арендный многоквартирный дом.

В настоящее время одной из самых важных задач социально-экономического развития Российской Федерации является обеспечение граждан жильем. Устойчивое функционирование и развитие жилищной сферы, гарантирующее доступность жилья для населения, безопасные и комфортные условия проживания в нем - являлось основной целью проводимых реформ за предшествующие пятнадцать лет.

За последние годы на федеральном уровне были приняты основополагающие документы по развитию жилищной сферы: Жилищный Кодекс РФ, Федеральный Закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», Федеральная целевая программа «Жилище» и ряд других.

В целях повышения обеспеченности граждан жильем были поставлены задачи по увеличению объемов жилищного строительства и повышению платежеспособного спроса на рынке жилья.

По данным Росстата в России ежегодно вводится более 60 млн. кв. м. жилья, за 2012 год в стране ввели в эксплуатацию 826000 квартир или 65 миллионов кв. м. жилой площади, разработаны механизмы ипотечного кредитования и социальной защиты населения. Однако, несмотря на предпринятые меры, сложившаяся ситуация показывает, что в ближайшие годы не представляется возможным реализовать национальный жилищный проект.

По итогам 2012 года объем ветхого и аварийного жилья за десять лет увеличился более чем в 1,5 раза и составил 3,1% или 99,4 млн. кв. м. [4]. Анализ динамики доходов граждан России и структуры семейных бюджетов за последние годы показывает, что свыше 60 процентов россиян не в состоянии купить жилье по ипотеке даже при нулевой кредитной ставке, в 2012 году рост реальных доходов населения замедлился по сравнению с предшествующими годами [4].

В условиях низкого платежеспособного спроса и недостаточного объема строительства необходимо создание альтернативных механизмов обеспечения

© Петрина О. А., Хмельченко Е.Г., 2013

граждан доступным и комфортным жильем, в частности, развитие института арендного жилья.

В России первые арендные дома появились ещё в XVIII веке, их называли «доходными домами», строился такой дом частным лицом для получения дохода путем сдачи квартир в наем гражданам, не имеющим собственного жилья. В начале ХХ века в стране большая часть граждан жила в частных домах, а в крупных городах, например, Москве и Санкт-Петербурге более 40 процентов домов были доходными и обеспечивали жильем граждан с разным уровнем достатка. Домовладельцы доходных домов платили налоги в городскую казну, дотации из городского бюджета не получали, квартиры сдавали по коммерческой цене, городская администрация участвовала в тарифном регулировании, устанавливая сроки повышения цен (один раз в год) и законодательно защищала квартиросъемщиков от произвола владельцев. Распространенным видом найма в этот период была аренда комнаты в частных односемейных домах или в доходных домах гостиничного типа и самыми дешевыми доходными домами были ночлежные дома. Диапазон цен на квартиры в доходных домах варьировал в широких пределах, что позволяло обеспечить жильем всех горожан с разными уровнями доходов.

Муниципального жилья, принадлежащего городским властям, в дореволюционной России не было, существовало «социальное» жилье (приюты, богадельни), построенное и в дальнейшем содержавшееся на средства благотворительных, религиозных организаций и отдельных меценатов. После революции все доходные дома были национализированы и в них созданы коммунальные квартиры, в которых прожили несколько поколений граждан.

Основным направлением советской жилищной политики было массовое строительство государственных дешевых многоквартирных домов, квартиры давали очередникам в бессрочное пользование.

Перспективы развития рынка арендного жилья в России во многом определяются характером проводимой с начала 1990-х гг. жилищной политики, ориентированной на увеличение доли индивидуального сектора. При переходе к рыночной экономике такое направление, как развитие рынка арендного жилья не было включено в приоритетные направления государственной политики и как следствие - наибольшее развитие получил коммерческий наем жилого помещения в квартирах частного жилищного фонда.

При легальной форме аренды сделки коммерческого найма жилого помещения оформляются официально, через государственные органы и наймодатель оплачивает налоги в бюджет. Но доля таких сделок ничтожно мала по сравнению с нелегальным рынком найма жилых помещений, который практически не контролируется государством, нет защиты прав нанимателей и наймодателей, в бюджет государства не поступают налоги, арендные ставки определяются рыночными инструментами и в крупных городах достаточно высоки, а главное - не решается основная задача по обеспечению граждан жильем. Только в Москве улучшения жилищных условий сегодня ждут около 180000 семей, проживающих в коммуналках.

Легализация рынка коммерческого найма жилья и развитие института некоммерческого арендного жилья в Российской Федерации позволят расширить формы удовлетворения жилищных потребностей для повышения доступности жилья в нашей стране. Для формирования фонда некоммерческого арендного (наемного) жилья необходимо определить основные подходы и этапы развития данного сегмента.

На первом этапе (2013-2015 гг.), прежде всего, необходимо провести совершенствование нормативно-правовой базы предоставления арендного (наемного) жилья, подготовить пилотные проекты по строительству домов некоммерческого арендного жилья государственного и муниципального жилищного фонда [2].

На втором этапе (2015-2016 гг.) при активном участии органов государственной и муниципальной власти проходит реализация пилотных проектов строительства некоммерческого жилищного фонда специализированными некоммерческими организациями. И если на первом этапе основными учредителями специализированных некоммерческих организаций будут органы государственной власти и местного самоуправления, то на втором - необходимо привлекать заинтересованные организации в качестве соучредителей.

Третий этап (2017-2020 гг.) предполагает существенное увеличение доли общей площади жилья, построенного в целях предоставления в некоммерческий наем, расширение круга учредителей, увеличение специализированных некоммерческих организаций, предоставляющих жилье в некоммерческий наем. На данном этапе строительства жилья, предоставляемого по договорам некоммерческого найма, становится экономически оправданным предоставление квартир в наем гражданам со средними доходами.

Основными законодательными мерами по развитию сектора некоммерческого арендного (наемного) жилья является внесение изменений в Жилищный, Гражданский кодексы РФ, а также другие федеральные законы [5].

С целью совершенствования понятийного аппарата в Жилищном кодексе Российской Федерации предлагается изменить классификацию видов жилищного фонда с использованием новых понятий. Жилищный фонд необходимо разделить на категории в зависимости от целей использования:

1) жилищный фонд найма, под которым понимается совокупность жилых помещений всех видов жилищного фонда некоммерческого использования, жилищного фонда коммерческого использования и специализированного жилищного фонда;

2) жилищный фонд потребительского использования - совокупность жилых помещений, которые находятся в собственности граждан или жилищностроительных, жилищных кооперативов и используется гражданами для своего проживания, проживания членов своей семьи, проживания иных граждан на условии безвозмездного пользования.

Необходимо в понятийно-терминологический аппарат внести новые виды жилых зданий:

- арендный многоквартирный дом (АМКД);

- арендный жилой дом (АЖД);

- комплекс арендных (наемных) жилых домов (КАЖД).

Для данного типа домов характерно то, что все помещения АМКД, АЖД или КАЖД принадлежат одному собственнику и предоставляются гражданам по одному из четырех видов договоров: по договору найма жилого помещения, по договору некоммерческого найма жилого помещения, по договору социального найма либо по договору специализированного найма.

По договору некоммерческого найма в качестве наймодателя жилого помещения могут выступать:

- орган государственной власти, орган местного самоуправления или организация, уполномоченная выступать наймодателем жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда;

- некоммерческая организация, являющаяся собственником жилого помещения и созданная органом государственной власти или органом местного самоуправления;

- специализированная некоммерческая организация, уставной целью деятельности которой является предоставление жилых помещений внаем на некоммерческих условиях;

- организации - участники реализации проектов государственно-частного партнерства, в рамках которого земельные участки предоставляются для строительства арендных многоквартирных жилых домов по результатам аукционов при условии предоставления жилых помещений в построенных домах по договору некоммерческого найма и по цене, не превышающей цены, определенной по результатам таких аукционов.

Некоммерческое арендное жилье ориентировано, прежде всего, на граждан со средними доходами, которые способны платить арендную плату. Поэтому, в нормативно-правовых актах необходимо отразить категории граждан, которые могут выступать нанимателями некоммерческого арендного жилья.

К ним должны быть отнесены граждане, которые не являются в соответствии с социальными нормами, малоимущими гражданами, имеющими постоянный доход и подлежащее налогообложению имущество, находящееся в собственности такого нанимателя и членов его семьи, размер которых не превышает определенного уровня, установленного законом соответствующего субъекта Российской Федерации [1].

Определение указанного уровня доходов и стоимости имущества осуществляется в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации. Органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе установить иные категории граждан, которые могут быть нанимателями по договору некоммерческого найма жилого помещения. К таким категориям, например, могут быть отнесены граждане, имеющие профессии или занимающие должности в сферах деятельности, определяющих приоритетное значение для социально-экономического развития субъекта Российской Федерации или муниципального образования, в том числе работники бюджетной сферы.

Для создания условий развития арендного жилья в России целесообразно ограничить оборот жилых и нежилых помещений в арендном многоквартирном доме путем продажи или отчуждения арендного жилья только одному собственнику, что позволит сохранить статус арендного многоквартирного дома. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях заключенного договора найма, некоммерческого найма, социального найма и специализированного найма.

Основными источниками финансирования инвестиционных проектов по строительству и эксплуатации наемных (арендных) домов некоммерческого использования могут быть:

- средства бюджета РФ, и (или) бюджетов субъектов РФ, и (или) местных бюджетов (в форме бюджетных инвестиций в уставный капитал специализированных некоммерческих организаций, так и в форме субсидий юридическим лицам -наймодателям жилых помещений, физическим лицам - нанимателям жилых помещений на оплату установленной платы за некоммерческий наем и коммунальные услуги);

- собственные средства специализированных некоммерческих организаций, созданных органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятиями;

- кредитные средства.

Органы государственной власти субъектов РФ устанавливают фиксированный размер арендной платы за жилое помещение для наймодателей арендного жилья с учетом:

- возмещения в течение определенного периода времени расходов на строительство или приобретение такого дома или комплекса домов;

- расходов на услуги и работы по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту такого дома или комплекса домов;

- дифференциации размера платы за жилое помещение в зависимости от качества, благоустройства и размеров жилых помещений;

- иных целевых расходов наймодателя при предоставлении жилых помещений по договору найма арендного жилья.

Размер платы за жилое помещение по договору некоммерческого найма может изменяться не чаще, чем один раз в три года, за исключением ежегодной индексации размера платы на коэффициент-дефлятор, установленный на соответствующий календарный год.

Ежемесячные платежи по такому виду найма должны быть ниже арендной платы по коммерческому найму и платежей по ипотечному кредитованию, только в этом случае некоммерческий найм будет востребован.

Формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода, позволит решить одну из главных социальных жилищных проблем и стать важным ресурсом социально-экономического развития территории.

Литература

1. Жилищный кодекс Российской Федерации // Правовая система «Консультант».

2. Распоряжение Правительства РФ №1556-Р «Об утверждении перечня мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развития некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода» от 29.08.2012 // Правовая система «Консультант».

3. Стадолин М.Е. Учет особенностей жилищного фонда при организации управления жилыми домами. - М.: Издательство ООО «ПКЦ Альтекс», 2010.

4. [Электр. ресурс]: http://www.gks.ru/.

5. [Электр. ресурс]: http://www.minregion.ru.

Н.К. Попадюк, О. С. Семкина

СПОСОБЫ И ФОРМЫ ИНИЦИИРОВАНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМИ ОБРАЗОВАНИЯМИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ АКТИВНОСТИ: МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ

Аннотация. Статья посвящена международному опыту способов и форм инициирования муниципальными образованиями инвестиционной активности. Адаптация полученного опыта и подходов, изученных в других национальных условиях, используемых моделей комплексного инвестиционного планирования, к своим местным условиям обеспечивает более глубокое понимание своих особенностей при внедрении успешных подходов к составлению и реализации комплексных планов инвестиционного развития. Практически использование лучших практик в своей организационно-управленческой деятельности для администрации муниципального образования есть инновационный проект. Администрация должна внедрить новую модель организации скоординированной деятельности на базе инвестиционных проектов как инновацию.

Ключевые слова. Инвестиционная активность, комплексное инвестиционное планирование, международный опыт, программа «маяков», муниципальные образования.

Практика отладки способов инициирования муниципальными образованиями инвестиционной активности, сложившаяся в странах с развитой рыночной экономикой, потребовала длительного исторического времени. Примером может

© Попадюк Н.К., Семкина О.С., 2013