На орбите большого города

Петербург продолжает расширяться, активно прирастая новыми спальными районами. Однако основная претензия к ним — отставание развития транспортной и социальной инфраструктуры. На этом фоне у девелоперов возрождается интерес к традиционным городам-сателлитам Петербурга, расположенным в пределах 20–30 км от городской черты.

Ближайшие города к Санкт-Петербургу — это Всеволожск, Кировск, Шлиссельбург, Сертолово, Колпино, Пушкин. «Сегодня наиболее успешно развиваются только бывшие царские резиденции — Пушкин, Павловск, Гатчина. В других городах строительство ведется менее активными темпами. Главным тормозом для развития выступает транспортная ситуация. Большинство жителей этих городов ездит на работу в Санкт-Петербург, а вечером возвращается обратно. И на въезд, и на выезд из этих городов всегда большие пробки, что создает серьезные неудобства из-за колоссальных временных затрат на дорогу. Вторая проблема — это рабочие места. В таких городах очень мало предприятий, а малый бизнес, который мог бы стать выходом из ситуации, сегодня развит плохо»,— рассуждает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».

Она говорит, что плюсами городов-сателлитов является то, что стоимость квартир в этих городах на 30–40% дешевле, чем в спальных районах города. Покупка жилья здесь может быть актуальна только для тех, кто не привязан к Санкт-Петербургу, полагает госпожа Ульянова.

Неравномерные пригороды

Ольга Семенова-Тян-Шанская, директор по маркетингу сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ, согласна с мнением о том, что города-спутники очень неодинаковы в своей привлекательности. «Традиционно очень привлекательна приморская зона, прежде всего Сестрорецк — это прекрасный пригород, при этом, конечно, определяющей является близость к воде, к Финскому заливу. Устойчиво привлекательны и высоко ценятся клиентами Пушкин и Павловск — уютные исторические зоны на юге города. Всеволожский район тоже традиционно привлекателен, имеет хорошую транспортную доступность, однако в силу своего рода потребительской ценности проигрывает приморскому направлению (Сестрорецк) и южному (Пушкин, Павловск)»,— говорит госпожа Тян-Шанская. Она добавляет, что в Сестрорецке и Пушкине представлены объекты не только комфорт-, но и бизнес-класса — коттеджные поселки, таунхаусы. В других пригородах тоже встречается довольно много проектов коттеджных поселков, но более демократического формата.

Основная же проблема, тормозящая развитие городов-спутников,— отсутствие рабочих мест. Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI, говорит: «Сейчас человек, работающий в Петербурге, вряд ли будет целенаправленно переезжать в какой-то из городов-спутников — скорее предпочтет ближайшее "закадье". Хотя бы потому, что оттуда ближе добираться до города. А транспортная связь пригородов с центром пока недостаточно развита».

Она уверена, что привлекательность сателлитов заметно повысится, когда существенно изменится к лучшему ситуация с новыми рабочими местами. «Это может произойти в результате открытия новых производств, вливания инвестиций,— чтобы у людей не было необходимости каждый день добираться на работу в Петербург. Другими словами, локальное развитие производств должно снизить маятниковую миграцию, "тянуть" за собой развитие остальной инфраструктуры»,— рассуждает эксперт.

Госпожа Сережина отмечает, что сегодня известны только программы по развитию Кронштадта. Там есть планы по созданию, в том числе, туристического кластера. И это действительно подходящее место для развития туристической инфраструктуры.

Южные перспективы

Значительная часть экспертов ожидания связывает с южными пригородами Петербурга. Наталья Осетрова, руководитель проекта Gatchina Gardens, полагает, что хорошие перспективы есть у Вырицы, Рождествено и Гатчины. «Власти Ленобласти год назад провозгласили новые принципы градостроительной политики: вектор должен сместиться от Кудрово и Мурино к освоению южной планировочной зоны»,— говорит она

Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест», добавляет: «С учетом планов главы регионы по переезду областной администрации в Гатчину в 2022 году и уже начавшегося процесса создания большого количества новых рабочих мест популярность этой локации будет возрастать. Пока что Гатчину обходят стороной крупные девелоперы. Темпы ввода у пула застройщиков, которые сегодня работают в городе, в скором времени будут недостаточны для удовлетворения спроса».

Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник "Южный"», полагает, что наиболее перспективными городами в зоне агломерации станут те, что уже работают как крупные точки приложения труда или же имеют предпосылки для превращения в самостоятельные экономические центры. «В первую очередь развиваться будут локации именно в южной части агломерации — Пушкин, Павловск, Стрельна, Ломоносов, Колпино, Металлострой. В городских границах в южной зоне работает более трех десятков крупных промышленных предприятий и производственных зон. К пограничной зоне на юге тяготеют и промышленные инвестиции Ленинградской области — здесь уже работает ряд областных индустриальных парков», — рассуждает он. Господин Хромов надеется, что стимул для развития южной агломерации с точки зрения интеллектуального и промышленного потенциала даст первый для Петербурга новообразованный город-спутник «Южный». Здесь расположится крупный производственный сектор на 100 га, а также инноград «ИТМО Хайпарк» в составе современного кампуса, образовательного и производственного кластеров. «Один лишь инноград создаст не менее 12 тыс. рабочих мест. Всего же в "Южном" будет трудиться около 60 тыс. человек. Новые рабочие места снимут проблему маятниковой миграции из периферийных районов в центральную часть Петербурга. В итоге "Южный" станет драйвером преобразования близлежащих локаций — Пушкина, Павловска, Красного Села»,— строит планы господин Хромов.

При этом некоторые эксперты полагают, что узкой специализации для городов-сателлитов не нужно, необходимо развивать сразу несколько направлений. Алексей Муравьев, директор по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы», говорит: «Пригороды Петербурга, в том числе и города-спутники, уже обладают исторически сложившейся специализацией. Одни — туристические и научно-культурные центры — Пушкин, Ломоносов, Петергоф. Другие, например Колпино,— промышленные или культурно-промышленные, как Гатчина. Узкая специализация — это прямой путь к созданию моногородов, наиболее болезненно переживающих экономические кризисы. Безусловно, развивать экономику спутников необходимо. Но с целью укрепления уже существующих отраслей, а не путем замыкания на какой-то одной специализации. Диверсифицированная экономика гораздо легче переживает экономические спады, проще адаптируется к новым условиям»,— считает маркетолог.

Впрочем, господин Муравьев не верит в то, что в города-спутники могут переехать петербуржцы. «Сюда могут перебраться разве что пенсионеры, ищущие более спокойную, чем в мегаполисе, жизнь. Или привлеченные недорогой недвижимостью молодые люди, чья специальность позволяет им приезжать в офис не каждый день. Остальные будут искать и находить работу в Петербурге, обладающем вторым по емкости в стране местом приложения труда. А значит, переезд в города-спутники они рассматривать не станут. А вот жители российских регионов могут счесть спутники Петербурга вполне привлекательными для переезда. Не в последнюю очередь — благодаря доступной недвижимости и относительно легкой возможности найти работу. Или по месту жительства, или, если не удастся найти рядом с домом, в расположенном рядом Петербурге»,— полагает господин Муравьев.