Третий удар

За прошедшие два месяца подавляющее большинство банков ужесточило условия по ипотеке. Новые правила игры приводят к ограничению спроса на ипотеку и сужению рынка. Ряд банков-игроков уже покинули рынок либо собираются сделать это в ближайшем будущем.

Популярные ужесточения

Финансовый кризис породил три волны ужесточения условий на рынке ипотечного кредитования. Еще в конце 2007 года некоторые банки приостановили выдачу кредитов по ипотеке. Затем возобновили, но уже с более жесткими требованиями к заемщикам. Вторая волна прошла в августе 2008-го. Стоимость кредитов выросла, то есть банки начали повышать процентные ставки. В сентябре-октябре на рынок ипотеки обрушился третий удар: ужесточения коснулись всех аспектов ипотеки.

Прежде всего повысились процентные ставки. Например, по рублевым ипотечным кредитам с начала 2008 года рост составил в среднем 1,8%. В то же время за сентябрь 2008 года средние ставки по рублевым ипотечным кредитам выросли на 1,4%. К концу сентября средняя стоимость такого кредита составляла 15,6% годовых.

Участники рынка отмечают, что популярными среди банков также стали увеличение срок рассмотрения пакета документов и ужесточение требований к нему.

Алексей Успенский, заместитель председателя правления Русского ипотечного банка: "Наш банк повысил процентные ставки (на 3-4%) и размер первоначального взноса (с 10 до 30% от стоимости приобретаемого жилья). Сроки кредитования не меняли — максимальный срок по-прежнему 25 лет, условия досрочного погашения также не изменились. Кроме того, мы сократили часть ломбардных программ, где обеспечением является недвижимость, имеющаяся в собственности заемщика. Также мы ужесточили требования к заемщикам. Например, сейчас в качестве подтверждения доходов заемщика рассматриваются только справки по форме 2-НДФЛ".

Денис Маслов, начальник управления андеррайтинга и методологии Национального резервного банка (НРБанк): "Несмотря сложившуюся ситуацию, мы не собирается отменять или приостанавливать ипотечную программу. Однако предоставлять кредиты на условиях ниже рынка мы также не будем.

С конца сентября НРБанк увеличил процентные ставки: теперь минимальная ставка по кредитам в долларах США составляет 10,9%, по кредитам в рублях — 12,75%. От минимального первоначального взноса в размере 10% мы не отказались, но для того чтобы получить кредит с такими условиями, потенциальный заемщик должен отвечать довольно жестким требованиям. Требования по комплекту документов, условиям досрочного погашения, срокам кредитования остались без изменений. Есть и хорошие новости: НРБанк имеет планы по существенному расширению географии предоставления ипотечных кредитов. В настоящий момент кроме Москвы и Московской области кредиты выдаются в Санкт-Петербурге, Воронеже и Волгограде, но к запуску готовятся программы еще в 16 регионах России". Впрочем, в регионах тоже далеко не все гладко. Региональным банкам зачастую не под силу противостоять кризису. А филиалы крупных банков, пользуясь уходом с рынка региональных конкурентов, ужесточают условия даже сильнее, чем в столицах.

Дарья Гонзалева, генеральный директор УК "Радомир": "Мы активно работаем на региональном рынке недвижимости, занимаясь розничной реализацией квартир и имущественных прав через ЗПИФы. Мы видим, что в связи с финансовым кризисом кредитная политика практически всех банков в регионах серьезно ужесточилась. Многие небольшие банки вообще временно прекратили выдачу ипотечных кредитов. А крупные повышают ставки для заемщиков в регионах до запретительных уровней.

А заемщик кто?

В США есть пословица: "Лучший способ убедить банк выдать вам кредит — доказать, что деньги вам не нужны". Российский рынок ипотеки постепенно впитывает заокеанскую мудрость и начинает играть по новым правилам. После ужесточения условий кредитования получить ипотеку человеку с официальной зарплатой меньше $6-7 тыс. в месяц практически нереально. Что отсекает от рынка всех, кто хочет с помощью ипотеки решить жилищную проблему, а не улучшить имеющиеся жилищные условия.

Нововведением на рынке стал "запрет на профессию". Банки и раньше дискриминировали заемщиков по профессиональному признаку. Теперь отказ в выдаче ипотечного кредита на основании профессии заемщика приобрел чуть ли не официальный характер.

Екатерина Васильева, директор центра клиентской поддержки Первого республиканского банка: "Сейчас банки отдают предпочтение семейным заемщикам. Наиболее понятным и желанным является заемщик, который продолжительное время работает в одной компании и имеет относительно высокий официальный доход. Дополнительным плюсом будет наличие имущества. В качестве положительных факторов могут рассматриваться созаемщики, чей доход можно учесть, большой стаж работы на последнем месте, наличие активов, наличие дополнительного, более стабильного источника дохода, например от сдачи в аренду недвижимости, а также положительная кредитная история.

Сложности с получением кредита могут возникнуть у тех, чьи заработки носят сезонный характер, у представителей опасных профессий (спасателей, моряков, пожарных, сотрудников милиции и охранных предприятий), независимых адвокатов и нотариусов. А также у предпринимателей, чей бизнес недавно начат и не успел показать устойчивости. Проблемы есть у профессиональных спортсменов, ювелиров, представителей туристического или игорного бизнеса, а также у лиц свободных профессий".

Интересно, что в список "запрещенных профессий" попали юристы и журналисты. Видимо, пора им (нам) объединиться и на основе шкурного интереса проверить законность подобной практики.

Впрочем, даже большая официальная зарплата и нужная профессия спасают не всегда. Льгот для качественных заемщиков нет; единственное, что они могут выиграть,— это время. Рассмотрение заявок качественных заемщиков, как правило, проходит быстрее.

Денис Маслов: "Сегодня потенциальный заемщик должен быть полностью прозрачен для банка, наличие положительной кредитной истории является существенным плюсом при рассмотрении его заявления. Потенциальным заемщиком для НРБанка продолжает оставаться человек, имеющий стабильный и подтвержденный доход, при этом доход может быть подтвержден как справкой 2-НДФЛ, так и справкой по форме банка или налоговой декларацией.

На фоне сокращения ипотечных программ и ужесточения условий кредитования основной бонус для качественных заемщиков — это то, что они вообще могут получить кредит. Потенциальные заемщики, которые не могут документально подтвердить доходы или имеют проблемы с обслуживанием кредитов в прошлом, просто не могут рассчитывать на получение ипотеки".

Дарья Гонзалева: "Банкам сейчас интересны качественные заемщики с хорошей кредитной историей и официальным доходом, которые будут своевременно, без задержек вносить платежи по кредиту. Конечно, такие заемщики всегда были лакомым кусочком для банков, однако сегодня это актуально как никогда. Качественные заемщики находятся в более привилегированном положении, однако и они пострадали. С ростом процентных ставок по ипотечным кредитам снижается и максимальная сумма кредита, следовательно, покупатель при выборе квартиры рассчитывает на меньшую сумму, чем мог бы до повышения ставок".

Ограничения спроса

Банально, но факт: в рыночной экономике стоимость товаров и услуг определяется соотношением спроса и предложения. Ипотека здесь не исключение. Особенно если ее стоимость рассматривать обобщенно, то есть включить в расчет не только проценты по кредиту, но и время, необходимое для сбора и рассмотрения пакета документов.

Однако заемщиков, удовлетворяющих новым требованиям банка к кредитному качеству, все же немного. Весьма скоро работа по новым правилам должна натолкнуться на спросовые ограничения. Собственно, уже натолкнулась: запретительно высокие (выше 20% годовых) ставки по ипотечным кредитам некоторых банков есть не что иное, как завуалированный уход с рынка. Пока еще эти банки планируют вернуться (Оргрэсбанк, Юникредитбанк). Но есть и те, кто прекратил выдачу ипотечных кредитов и объявил о сворачивании ипотечных программ (Юниаструмбанк, ХКФ-банк).

Тем не менее банки не готовы разделять риски дефолта или валютные риски. Они предпочитают перекладывать их на заемщиков, страховщиков или девелоперов.

Денис Маслов: "В результате кризиса стоимость недвижимости может снизиться, но возможная коррекция цен не приведет к тому, что сумма кредита превысит стоимость обеспечения. Проблемы могут быть при кредитовании отдельных сегментов недвижимости, например первичного рынка жилья. Для девелоперов затрудняется доступ к кредитным ресурсам, что ставит под сомнение возможность завершения строительства объекта в запланированные сроки, а следовательно, и появление залога по кредиту. При предоставлении кредита на покупку квартиры в новостройке мы особое внимание обращаем на процент готовности дома. При готовности дома менее чем на 80% или наличии у застройщика проблемы с реализацией объекта лимиты на него закрываются и кредитование его объектов приостанавливается".

Екатерина Васильева: "Никаких новых пунктов, связанных с возможным дефолтом, в кредитные договоры не включается. Если говорить о рисках, связанных с дефолтом, угрозой жизни и трудоспособности заемщика, то их оценку производит страховая компания. Полиса от аккредитованной страховой компании достаточно, чтобы снять вопросы банка на этот счет".

Алексей Успенский: "Банки не включают в кредитные договоры ограничений на случай дефолта, падения рубля (или доллара), а также падения цен на недвижимость. Страховкой от этих рисков является первоначальный взнос".

Дарья Гонзалева: "Пока измененных кредитных договоров мы не видели, однако не исключаем такую возможность, так как даже до кризиса у некоторых крупных банков в кредитных договорах было условие, что в случае изменения (увеличения) ставки рефинансирования ЦБ банк оставляет за собой право в одностороннем порядке увеличить ставку".