Ипотека с социальным подтекстом

Несмотря на стремительное развитие ипотечных программ в России, собственные программы банков на приобретение жилья молодыми семьями — пока редкость. Более действенную помощь молодоженам может оказать федеральная программа Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) или городская программа правительства Москвы.

Как известно, в России настолько сложная демографическая ситуация, что по указу президента за рождение второго ребенка был учрежден материнский капитал в размере четверти миллиона рублей. Эти деньги, в частности, могут быть использованы и как первый взнос по ипотеке. "Молодые семьи — достаточно перспективные заемщики с долгосрочной точки зрения, поскольку такие кредиты предоставляются на 20-30 лет и рассчитаны на то, что созаемщиками будут не только молодые супруги, но и их родственники. Это выгодно банкам, целью которых является накопление кредитного портфеля, а не получение максимального дохода за минимально короткий срок",— уверен начальник отдела ипотеки Промсвязьбанка Денис Земан.

Однако в российских банках ипотечные программы, рассчитанные именно на молодые семьи,— скорее исключение, чем правило. Пока специальные программы кредитования молодых семей удалось обнаружить только у Сбербанка, Промсвязьбанка и Транскредитбанка. Промсвязьбанк выдает рублевые кредиты сроком до 20 лет. По его программе для покупки жилья на первичном рынке заемщику нужно внести 15% стоимости жилья, процентная ставка составит 15-16% годовых. Жилье на вторичном рынке можно приобрести с меньшим первоначальным взносом и процентной ставкой: 5% и 13-14% соответственно. При этом Промсвязьбанк требует, чтобы брак был официально зарегистрирован и возраст одного из супругов был менее 30 лет. Сбербанк выдает кредиты не только в рублях, но и в валюте. Правда, процентная ставка не будет сильно отличаться и составит 10-12% годовых. А вот срок кредитования увеличится до 30 лет. Первый взнос — 5-10% стоимости жилья (5% — первый взнос для семьи с детьми). Преимущество программы Сбербанка заключается в том, что при рождении ребенка семья получит отсрочку выплат на срок до трех лет.

Транскредитбанк предлагает квартиры на первичном и вторичном рынке для сотрудников предприятий и организаций железнодорожного транспорта, имеющих статус "молодого специалиста". По этой программе первого взноса не потребуется, срок кредитования составит 25 лет, и кредит будет беспроцентным. Процентную ставку (10% годовых в рублях) оплачивает ОАО РЖД в виде безвозмездной субсидии. Статус "молодого специалиста" получает выпускник высшего или среднего профессионального учебного заведения дневной формы обучения не старше 30 лет, принятый на работу в ОАО РЖД. Для оформления кредита молодым семьям помимо паспорта и справки о доходах нужно предъявить свидетельство о браке. Если будут привлекаться созаемщики, обязательно потребуются документы, подтверждающие родство. Семьям с детьми нужно предоставить свидетельство о рождении ребенка.

Чтобы купить, например, двухкомнатную квартиру в районе "Медведково" площадью 45 кв. м за $185 000, можно воспользоваться спецпрограммой Сбербанка, оформив долларовый кредит на 30 лет. При этом семья, не имеющая детей, внесет первоначальный взнос в размере $18 500 (10%), а процентная ставка составит 10,5% годовых. На таких условиях ежемесячно молодая семья должна будет отдавать $1400. И это без учета расходов на оценку, страховку и т. д. Сумма переплаты практически в два раза превысит стоимость квартиры. Если купить эту же квартиру при помощи рублевого кредита Промсвязьбанка на 20 лет, под 13% годовых с первоначальным взносом 225 000 руб. (5%), ежемесячный платеж составит 50 000 руб. Тогда сумма переплаты будет не намного меньше — 7 800 000.

"Любая льготная программа — это своеобразный компромисс между тем, что выгодно для банка, и тем, что выгодно для заемщика. Как правило, любые льготные программы коммерческие организации проводят с участием государственных структур или в рамках каких-либо национальных проектов, участие в которых дает банку если не прибыль, то уж, по крайней мере, качественную имиджевую составляющую",— говорит гендиректор небанковской рефинансирующей компании "АТТА Ипотека" Александр Черняк.

Центральная ипотечная компания предлагает молодым семьям 30-процентную скидку на тарифы компании. Но, как правило, банки предлагают оформить кредит на жилье молодой семье на стандартных условиях. По их мнению, специально для таких групп населения и существуют программы без первоначального взноса и с большим сроком кредитования. Например, в Московском банке реконструкции и развития можно получить кредит на 30 лет и привлечь созаемщиков. Общее число заемщиков за один кредит не должно превышать пять человек. Первоначальный взнос сравним со спецпрограммами для молодых семей — от 10%. "По мере продвижения по карьерной лестнице и роста доходов семья может увеличивать сумму ежемесячных взносов, тем самым погашая кредит досрочно",— говорит директор по маркетингу банка Дельтакредит Ольга Базанова.

Если молодая пара хочет оформить кредит в банке, который не предлагает специальных программ, нужно обратить внимание на срок кредита, процентную ставку, а также возможность отсрочек по кредиту. Немаловажным будет и размер комиссий и страховых выплат. Правда, в случае с комиссиями банк может сделать скидку молодой семье, а со страховыми выплатами — маловероятно. "К сожалению, расходы на страхование и оценку недвижимости устанавливаются не банком, и банку повлиять каким-либо образом на их уменьшение не предоставляется возможным",— говорит начальник отдела потребительского и ипотечного кредитования Сведбанка Анита Берзиня.

Впрочем, по мнению директора департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексея Дороша, "льготных программ для молодых семей у коммерческих банков нет". "Существует множество программ, которые банки, их продвигающие, позиционируют как специальные программы для молодых семей со сниженным первоначальным взносом. Но это тут же компенсируется величиной ставки",— говорит он.

Алексей Дорош отмечает, что, несмотря на минимальный первоначальный взнос по ипотечным программам (10%), доля кредитов, выданных молодым парам до 25 лет Русским ипотечным банком, составляет менее 5%. "Банки не могут выполнять социальную функцию, основываясь на рыночных условиях. Кредит молодой семье наиболее рискованный, поскольку именно для молодых семей риск разводов выше, а разделение недвижимости и долговых обязательств — головная боль для банков. Риски ухудшения финансового положения также выше именно для молодых людей до 25 лет. Плюс увеличение финансовой нагрузки при рождении детей",— объясняет низкую активность банков на этом направлении бизнеса Алексей Дорош.

Нет единого мнения и в вопросе, какую недвижимость выгоднее приобретать молодым парам. Начальник управления партнерских продаж Городского ипотечного банка Дмитрий Шапочкин отдает предпочтение вторичному рынку: "Во-первых, нет инвестиционного периода, в связи с чем риски, связанные с оформлением квартиры в собственность заемщика, значительно ниже. Выбор жилья существенно богаче. Кредит на покупку квартиры на вторичном рынке будет дешевле, чем аналогичный на покупку квартиры в новостройке. Стоит также учитывать, что при покупке квартиры на вторичном рынке жилья не потребуется серьезных инвестиций в ремонт квартиры и можно немедленно справлять новоселье".

"Выгоднее приобретать недвижимость, конечно, на первичном рынке. В данном случае стоимость жилья существенно ниже. Расходы будут меньше опять же на первичном рынке недвижимости: нет необходимости страховать титул собственности, и если жилье приобретается у застройщика, то покупатель не оплачивает риэлтеру комиссию за поиск квартиры",— возражает начальник управления кредитования физлиц департамента розничного бизнеса Транскредитбанка Григорий Иващенко.

Для создания более подходящих условий по кредитованию молодых семей Александр Черняк советует присмотреться к зарубежному опыту: "На западном рынке проблему приобретения жилья молодыми семьями очень часто решают введением не столько льготных продуктов, сколько кредитных продуктов, позволяющих молодым семьям, к примеру, на начальном этапе платить меньше". "В период обучения и в начале карьерного роста заемщики--члены молодых семей должны выплачивать суммы значительно меньшие, чем обычные заемщики по ипотечному кредиту. Начало же основной части выплат должно приходиться на период, например, по истечении пяти лет после окончания учебного заведения, когда платежеспособность заемщика повысится",— говорит заместитель гендиректора ипотечно-риэлтерской компании "Кредитмакс" Вячеслав Комаров.

Однако пока программы с постепенно увеличивающимся ежемесячным платежом трудно осуществить без вмешательства государства. Если в первый год выплат платежи будут максимально низкими (5000 руб. против 50 000 по банковским программам), банк просто не будет получать доход от кредита. "Без государственной поддержки (компенсация первоначального взноса, коммунальные, налоговые и прочие льготы) сложно представить по-настоящему льготные программы ипотечного кредитования молодым семьям",— уверен Дмитрий Шапочкин.

Подобная идея будет воплощена АИЖК в федеральной программе кредитования молодых семей. На данный момент АИЖК реализует стандартную программу кредитования, по которой кредиты выдаются в рублях на срок до 30 лет, а процентная ставка в зависимости от первоначального взноса составит 10,75-14%. При этом первоначальный взнос должен быть не меньше 30%. Но в ближайшее время АИЖК обещает разработать спецпрограмму для молодых семей, которая учитывает, что вначале у молодых семей доходы невысоки,— в этот период платежи будут минимальными. С каждым годом размер ежемесячного платежа будет постепенно возрастать. Основные выплаты по кредиту придутся на годы, когда молодые семьи встанут на ноги и будут иметь больший доход. Так, предполагается, что средний платеж по кредиту в первый год составит 5000 руб. Во второй год эта сумма увеличится на 5% и т. д. Программа также будет предполагать отсрочки, например, при рождении ребенка.

Кроме того, молодые семьи могут получить квартиру по социальной ипотеке от правительства Москвы. Молодые семьи, участвующие во втором этапе московской программы "Молодой семье — доступное жилье" на 2006-2008 годы, могут получить жилье по льготным условиям. Они делятся на три группы, но лишь первая из них (семья, где хотя бы один из супругов до 1 марта 2005 года был признан нуждающимся в улучшении жилищных условий и поставлен в очередь) могут воспользоваться ипотечным кредитом.

Принять участие в программе льготного приобретения жилья может и семья с детьми, и семья без детей, и неполная семья. Семья с детьми должна постоянно проживать в Москве, ее члены должны быть гражданами РФ не старше 35 лет. Если в семье нет детей, то дополнительно к этим условиям супруги должны состоять в официальном браке не менее одного года. В неполной семье возрастной ценз заемщика снижен до 30 лет.

Семьи молодых очередников, приобретая квартиру с использованием ипотеки, покупают ее по рыночной цене, но с использованием бюджетной субсидии. Такие кредиты выдает Московское ипотечное агентство (МИА). Заемщики-очередники получают безвозмездную субсидию от города, которая идет на покрытие первоначального взноса (10% стоимости жилья). Также в зачет первого взноса могут пойти накопления в форме ипотечных облигаций или уже имеющееся в собственности жилье. Кредит выдается в рублях на срок до 30 лет под рыночную ставку 10,5% годовых. Помимо этого, в МИА предусмотрены специальные условия для молодых семей. Так, при рождении ребенка семья получит отсрочку от платежей по кредиту на год, мораторий на досрочное погашение будет действовать только в первые шесть месяцев, а комиссия за получение кредита не превысит 30 000 руб.

Хотя в очереди на жилье нужно стоять несколько лет, городская программа пока выглядит наиболее доступной для молодых семей. Ведь за счет субсидии можно значительно снизить первоначальный взнос и ежемесячные платежи. А вот справиться с ежемесячными платежами по банковской программе собственными силами молодым семьям будет тяжело. Поэтому остается либо искать помощи на стороне, либо стоять в очереди на квартиру.