Похмелье от торговой эйфории

За первый квартал 2008 года в Петербурге было введено 130 тыс. кв. м торговой недвижимости. За первые два месяца второго квартала введено еще около 90 тыс. кв. м. При этом до конца года эксперты ожидают ввода еще 350 тыс. кв. м торговых площадей. В этом году в лидеры по обеспеченности торговыми площадями на душу населения выбился Приморский район. Но вскоре за право лидерства с ним станут бороться Московский и Фрунзенский районы.

     Специалисты компании Knight Frank полагают, что начало 2008 года характеризуется замедлением темпов ввода торговых площадей в торговых центрах. Так, в первом квартале 2008 года объем ввода общих торговых площадей в ТЦ составил 94,4% от аналогичного показателя 2007 года.

     Управляющий партнер АРИН Игорь Горский считает, что Санкт-Петербург остается лидером по обеспеченности качественными торговыми площадями по сравнению с другими городами России. На начало 2008 года обеспеченность торговыми площадями достигла показателя 517 кв. м на тысячу человек. Для сравнения, показатель обеспеченности Москвы качественными торговыми площадями составляет порядка 336 кв. м на тысячу жителей. "С учетом обеспеченности торговыми площадями в крупных городах Европы (800 кв. м на тысячу человек), а также прогноза ввода качественной торговой недвижимости, обеспеченность торговыми площадями в Санкт-Петербурге приблизится к европейской уже в 2009 году", — прогнозирует господин Горский.

     Вице-президент ГУД, управляющий партнер "АйБи Групп" Юрий Борисов считает, что сегодняшние тенденции в сфере торговой недвижимости можно назвать "опохмелительными". "Бум прошел. Волны в форме затянутых по реализации проектов еще докатываются, но уже без прежнего энтузиазма. Город устал от однообразных проектов. Открытия проходят незамеченными, причем такое ощущение, что и сами девелоперы уже устали праздновать эти открытия. Но, видимо, так и должно быть при достаточно развитой рыночной экономике, когда открытие торгового центра событием не является, в отличие от победы Зенита или хоккейной сборной".

       За счет ларьков

     Основной прирост объема предложения торговых площадей уже на протяжении нескольких лет происходит за счет динамичного ввода в эксплуатацию современных торговых комплексов, при этом происходит постепенное снижение доли рынков, а также ларьков, киосков и павильонов.

     В 2007 году было введено 24 торговых объекта совокупной площадью порядка 464,6 кв. м. Общий объем рынка современных торговых комплексов на начало 2008 года составил 3,2 млн кв. м. Всего в 2008 году планируется ввод в эксплуатацию еще порядка 600 тыс. кв. м торговых площадей. Таким образом, общий объем предложения качественных торговых площадей на конец 2008 года составит порядка 3,8 млн кв. м.

     В соответствии с анализом предложения, проведенным Агентством развития и исследований в недвижимости (АРИН), в структуре действующих торговых площадей наибольшую долю занимают торговые и торгово-развлекательные центры (72%). В разрезе заявленных проектов их доля составляет порядка 41%. Прирост качественных торговых площадей также будет происходить за счет активного увеличения сегмента многофункциональных комплексов. Среди заявленных проектов практически нет отдельно стоящих гипермаркетов, в связи с чем их доля в общей структуре заметно уменьшается. В заявленных проектах гипермаркеты обычно входят в состав торгово-развлекательных комплексов суперокружного и регионального масштаба (моллов).

     Предложение действующих качественных торговых площадей Санкт-Петербурга распределено по городу неравномерно. На конец 2007 года лидируют три района: Приморский (17%), с небольшим отставанием от него Выборгский и Московский районы города (по 14%). Меньше всего торговых центров представлено в пригородных районах, таких как Курортный, Пушкинский, а также в приближенных к центру районах (Василеостровском, Петроградском, Адмиралтейском).

     Основной прирост торговых площадей до 2011 года также будет происходить за счет Московского и Приморского района. На третье место выходит Фрунзенский район. В этих районах ожидается более чем двукратное увеличение торговых площадей.

       От мелкого — к крупному

     На конец 2007 года наибольшее число рассматриваемых объектов торговли и их суммарная площадь приходится на диапазон от 3 тыс. и до 20 тыс. кв. м. В этом диапазоне площадей работают практически все торговые центры, гипермаркеты, а также ведется торговля в торгово-офисных центрах. Торговые площади от 20 тыс. кв. м и более занимают торгово-развлекательные комплексы, многофункциональные комплексы и моллы (от 85 тыс. кв. м). Их доля по численности и суммарной площади отстает от ставших традиционными форматов торговых центров и гипермаркетов.

     В разрезе строящихся и проектируемых объектов картина существенно меняется. Интерес девелоперов заметно смещается в направлении крупных по площади объектов (40 тыс. — 85 тыс. кв. м).

     Из строящихся в настоящее время менее 24% объектов имеет арендопригодные торговые площади до 10 тыс. кв. м. Более чем 30% от числа проектов приходится на многофункциональные и развлекательные центры, и по 15% — на торгово-офисные центры и торговые центры.

     Сергей Румянцев, коммерческий директор компании "Макромир" отмечает появление относительно новых арендаторов в торговых центрах : "В комплексе 'Лето' предполагается открыть ледовый каток площадью 1 тыс. кв. м., что уже превышает размеры стандартной хоккейной коробки. Также планируется выход на наш рынок новых зарубежных брэндов и операторов, таких как TT Denim, Zara Home, H&M, Lindex".

       На седьмом месте

     На сегодняшний день заполняемость торговых центров составляет порядка 95%. Оставшиеся 5%, как правило, являются площадями, на которых в настоящий момент идет смена арендаторов. В наиболее успешных торговых комплексах площади заполнены на 100%. Как правило, это торговые комплексы, построенные в районах с ощутимым превышением спроса на торговые площади над предложением. Происходит увеличение ротации арендаторов в более привлекательные по месторасположению торговые центры, особенно находящиеся у метро. На сегодняшний день уровень вакантных площадей в момент открытия нового ТЦ в среднем колеблется от 20 до 40%.

     В настоящее время рынок качественной торговой недвижимости характеризуется значительным диапазоном арендных ставок. Ценовая политика для якорных арендаторов может быть в разы ниже, чем для операторов того же профиля, но отличного по статусу (неякорного). Однако в связи с грядущим насыщением рынка, в ближайшие годы эксперты прогнозируют стабилизацию и некоторую корректировку арендных ставок. Уровень арендных ставок для "якорей" варьируется в диапазоне $120-850 за квадратный метр в год, для арендаторов торговой галереи — $300-2 000 за квадратный метр в год.

     Годовой рост арендных ставок составил в среднем 7% для якорных арендаторов и 15% для прочих групп арендаторов.

     "Следует отметить, что девелоперы постепенно переходят от фиксированных арендных ставок к использованию арендной платы, рассчитываемой как процент от оборота, либо к фиксированной арендной ставке, плюс процент от оборота", — рассуждает господин Горский.

     Примечательно, что, согласно исследованию Colliers International "Ключевые аспекты мирового рынка розничной торговли", Санкт-Петербург занимает седьмую строчку в ранжированном списке 133 зон розничной торговли с самыми высокими арендными ставками. По словам Романа Евстратова, заместителя директора департамента торговой недвижимости петербургского офиса Colliers International, на Невском проспекте отмечается ставка аренды в $9 900 за квадратный метр в год.

Валерий Грибанов