Построение итогов

В уходящем году столичный рынок жилья претерпел серьезные структурные изменения – подобной встряски он не знал по меньшей мере последние десять лет.

Вступление в силу Жилищного кодекса и закона о долевом строительстве значительно скорректировало деятельность застройщиков. Весной и летом произошел чувствительный скачок цен некоторых стройматериалов (до 80%) и подключение новых домов к электросети (в 30 раз), что понизило рентабельность строительства. Кроме того, были заключены две громкие сделки, изменившие расстановку сил на рынке: холдинг «Базовый элемент» купил «Главмосстрой» и «Моспромстройматериалы» (МПСМ), а компания «Интеко» продала группе ПИК Домостроительный комбинат №3.

Строительный перекресток
По количеству изменений и нововведений нынешний год стал для российского рынка недвижимости беспрецедентным.

Так, после вступления в силу федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» объем предложения квартир в новостройках уменьшился на 20%. И хотя заявленный на этот год объем нового жилья в Москве (4,5 млн кв. м) все же введен в эксплуатацию, говорить о прогнозах на 2006-ой год довольно непросто. В первую очередь потому, что строители обещают дальнейшее сокращение строительства, если не будут внесены поправки в упомянутый закон. Созданная специально для лоббирования интересов застройщиков Ассоциация строителей России, возглавляемая бывшим руководителем Госстроя РФ Николаем Кошманом, только начинает свою работу, и результаты ее деятельности предсказать сложно.

Рынок становится непредсказуемым также по причине значительного роста цен на строительные материалы. Одним из самых важных событий в 2005 году стала покупка холдингом «Евроцемент» цементных активов «Интеко», после чего и без того высокие цены на цемент подскочили на 60–80%. Это серьезно ударило по карману застройщиков. Итоги разбирательства Федеральной антимонопольной службы (ФАС) уже известны: «Евроцемент» обязали снизить цену на продукцию, но когда это произойдет, пока непонятно.

Мосэнерго тоже решило «подсластить» жизнь строителям, подняв цену подключения новых домов к городской линии электросети в 30 раз.

В результате этих «катаклизмов» с рынка стали исчезать небольшие и средние строительные компании, не сумевшие привлечь внешнее финансирование. Сначала в Подмосковье, а потом и в Москве на улицы вышли демонстрации сотен обманутых дольщиков, требующих достроить их дома, под которые собрали деньги разоряющиеся застройщики.

Судьбоносный закон
Закон о долевом строительстве, вступивший в силу 1 апреля текущего года, был принят фактически в обход мнения строителей. Он сломал привычную для российского и, в частности, московского рынка схему финансирования строительства. «Можно долго говорить о его влиянии на рынок,– говорит Оксана Басова, пресс-секретарь строительной компании „СХолдинг”.– Но основное, к чему привел закон, это уменьшение объемов строительства и финансовая несостоятельность некоторых застройщиков».

Привычная для столичных инвесторов схема была такой: средства для новых проектов брались из денег, привлеченных от дольщиков уже реализуемых проектов. Последние в свою очередь достраивались за счет поступлений от новых проектов. Таким образом, наблюдался постоянный дефицит финансирования, однако в условиях роста рынка и повышения цен такая схема работала.

Непосредственно на этап строительства приходится, как правило, не более 30% времени реализации инвестиционного проекта. Остальные 70% – это время достроительной стадии (получение участка под застройку в аренду или собственность, предпроектные работы, проектирование и прохождение государственной экспертизы, получение разрешения на строительство и выполнение технических условий естественных монополистов для создания инженерной инфраструктуры). При этом аналитики компании «Новая площадь» подчеркивают, что затраты, необходимые для начальной стадии, составляют более 40% расходов по проекту и с введением закона полностью ложатся на плечи застройщика. «Закон №214 лишил строителей права привлекать средства соинвесторов до момента утверждения всей разрешительной документации, после чего сложившаяся финансовая схема лопнула. Компании-застройщики, работавшие по накатанной схеме, потеряли возможность исполнять взятые на себя обязательства»,– резюмирует управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

«Федеральный закон №214 не только осложнил привлечение средств в проекты, лишив компании „дешевых” и доступных инвестиций, но и снизил объемы строительства. Мелкие и средние застройщики столкнулись с инвестиционным голодом. Такие траты на начальном этапе под силу только крупным компаниям»,– добавляет он.

Подобные сложности повлияли и на сроки вывода объектов на рынок, сдвинув их на несколько месяцев. Закон также негативно сказался на количестве новых участков, появляющихся в портфеле девелоперских компаний.

«От этого документа пострадали в первую очередь те застройщики, которые строят не на свои деньги, а только на привлеченные (доля своих средств ниже 30–40%). Ни для кого не секрет, что любые барьеры для застройщика способствуют поиску „серых” схем»,– отмечает директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский.

Но в конце концов, уверены эксперты рынка недвижимости, изменения больше всего ударят по карману будущих владельцев квартир.

«Инвесторы и девелоперы перенесут свои дополнительные расходы на плечи покупателей, и цены на недвижимость опять поднимутся: стоимость квадратного метра в 2005 году, по предварительным оценкам, вырастет примерно на 25%. Опираясь на знание простых законов рынка, можно предположить, что при отсутствии сдерживающего фактора роста цен (здоровой конкуренции) цены на квартиры в домах-новостройках в обозримом будущем могут сильно подскочить»,– считает Константин Ковалев.

Вице-президент корпорации Mirax Group Алексей Адикаев заявляет, что стоимость квадратного метра на объекты его компании с начала года увеличилась на 46–56%. По мнению Адикаева, такой рост на первичном рынке недвижимости обусловлен, во-первых, высокими ценами на нефть и, во-вторых, тем, что из-за нестабильности евро и доллара люди предпочитают вкладывать свободные средства во что-то более надежное – в недвижимость. «Таким образом, спрос на первичном рынке недвижимости увеличился, а предложение существенно сократилось. Причина сокращения предложения – вступление в силу уже упомянутого закона. Если влияние данных факторов сохранится, то в 2006 году спрос увеличится на 5%, но при этом дельта между спросом и предложением достигнет 30%. Чтобы компенсировать дельту, цена должна подняться минимум на 20%»,– поясняет Алексей Адикаев.

Сейчас застройщики все поставленные на их пути преграды хотят убрать, выработав новые схемы привлечения средств на строительство и внеся в закон необходимые поправки. Большинство участников рынка убеждены: если в скором времени этот закон не будет доработан, вся строительная отрасль может столкнуться с проблемой выживания. Соответственно, выполнение строительного плана следующего года также оказывается под угрозой. «Если до марта 2006 года не будут приняты поправки к федеральному закону №214-ФЗ, предложение на рынке жилой недвижимости снизится минимум на 20% по сравнению с 2005-м годом»,– предсказывает Алексей Адикаев.

Непрофильное решение
Без вливания свежей крови рынок московского жилья вряд ли сможет развиваться хорошими темпами. «Ему нужны крупные игроки, способные и готовые вкладывать в проекты не только заемные, но и собственные средства»,– считает Константин Ковалев.

Именно такие структуры и стали появляться на строительном рынке. К примеру, глава холдинга «Базовый элемент» Олег Дерипаска решил создать ведущую (сначала в Москве, а потом и в регионах) строительную структуру, купив с этой целью компании «Главмосстрой» и «Моспромстройматериалы». Стоимость сделки, по экспертным оценкам, составила $250–300 млн (точных данных ни одна из сторон не разглашает). Представители «Базэла» войдут в совет директоров «Главмосстроя», правда, работать они будут, как предполагается, на равных условиях с менеджерами компании, в руках которых оказалось всего на 0,2% акций меньше, чем у нового владельца.

Сейчас «Главмосстроем» ежегодно вводится более 1 млн кв. м жилья, МПСМ строит меньше, зато имеет мощную производственную базу. В качестве управляющей компании Дерипаска привлек группу компаний Тимура Тимербулатова «Конти». По словам Тимербулатова, его компания планирует стать управляющей структурой всех объектов «Главмосстроя» и превратиться во флагмана строительного рынка.

Еще одно немаловажное событие – приобретение группой ПИК Домостроительного комбината №3 и его площадок у Елены Батуриной, супруги мэра Москвы Юрия Лужкова. Сейчас ПИК принадлежат уже два ДСК, и объем строительства панельного жилья может превысить 1 млн кв. м в год. Для реализации своих проектов компания увеличила уставный капитал до $1 млрд.

Появление новых владельцев у крупных структур вроде «Главмосстроя», по убеждению некоторых участников рынка, может привести к монополизации рынка недвижимости. Если эта структура примет сторону разработчиков закона №214, то средним и небольшим компаниям вряд ли удастся пролоббировать свои интересы. А это может привести к «вымиранию» подобных компаний. И без того банки не слишком охотно идут им навстречу, повышая процентные ставки и уменьшая сроки возврата кредитов для девелоперов. «Деньги на строительство сейчас вообще выдаются с большим трудом, причем каждый конкретный случай рассматривается отдельно, с учетом и репутации застройщика, и времени его работы на рынке, и множества иных факторов»,– подчеркивает Константин Ковалев.

Другие итоги
В нынешнем году на рынке недвижимости, помимо вступления в силу закона №214, произошли другие не менее интересные события.

Во-первых, упростилась письменная форма заключения договоров ипотеки, которая ранее обязательно была нотариальной, что серьезным бременем ложилось на участников сделки. Это способствовало повышению спроса на данный инструмент. Во-вторых, увеличился срок регистрации договоров купли-продажи, что отсрочило дату получения средств продавцом и воспрепятствовало альтернативным сделкам. В-третьих, с января 2005 года не требуется разрешения органов опеки при продаже квартиры, где прописан ребенок, не являющийся ее собственником. Мера упростила жизнь риэлтерам.

По словам Алексея Адикаева, стоит отметить и постановление правительства Москвы №43-ПП «О порядке рассмотрения обращений по размещению градостроительных объектов на территории города Москвы». Оно привело московское законодательство в соответствие с федеральным, в частности с законом №214, а также повлияло на процедуру согласования размещения объекта на той или иной территории и способствовало выходу ряда распорядительных документов. Целью документа было упростить работу застройщиков, однако до сих пор этого не произошло.

Наконец, многие девелоперы отмечают в качестве ключевого события года вступление в силу с 1 октября статьи 30.1 Земельного кодекса. Согласно документу, застройщики будут получать землю под строительство, только участвуя в аукционах или торгах. Это касается в основном регионов, но столичные застройщики, которые активно выходят в ближнее Подмосковье, тоже серьезно обеспокоены. Как объясняют специалисты компании «Новая площадь», раньше разрешение на использование участка земли под строительство выдавалось при согласии надзорных органов и администрации города. Строитель сам отыскивал соответствующую его требованиям площадку и подавал заявку на застройку. По новым правилам, победивший на торгах застройщик может оформить договор аренды или право собственности без заполнения многочисленных документов и прохождения инстанций. В то же время участникам рынка внушает опасения практическое воплощение нового закона. «Специалисты муниципальных администраций Московской области не скрывают некоторой растерянности в связи с новыми правилами,– рассказывают в компании „Новая площадь”.– Похоже, правительство России все-таки поторопилось с введением обязательных торгов, так как многие муниципалитеты не готовы последовательно выполнять закон».