Покупателей завлекают готовым жильем

Квартиры с финишной отделкой, появившиеся на рынке относительно недавно, всего с десяток лет назад, сегодня занимают примерно треть в общем объеме вводимого жилья. И несмотря на то, что отделка повышает стоимость квадратного метра, даже в трудные времена, как считают эксперты, эта доля позиций уступать не будет — более того, скорее всего, доля жилья, которое сразу готово для проживания, продолжит увеличиваться.

Чтобы желание купить готовую квартиру трансформировалось у покупателей в реальный спрос, девелоперы должны предложить им привлекательный и выгодный продукт. Кроме того, в условиях высокой конкуренции девелоперы ищут новые преимущества в борьбе за покупателей.

По оценкам экспертов, на современном рынке жилой недвижимости Петербурга около 40% жилых квартир предлагается с полной чистовой отделкой, при этом доля таких квартир зависит от класса объекта. Так, в экономклассе квартиры с чистовой отделкой составляют до 60% от общего объема предложения. Этот показатель меньше в комфорт-классе — до 40%. В элитном секторе с полной отделкой можно найти лишь единичные предложения. Для покупателей элитной недвижимости важна индивидуализация интерьерных решений.

"Сегодня примерно третья часть всего жилья на первичном рынке предлагается к продаже с полной отделкой. Как правило, это объекты, которые относятся к сегменту эконом- и комфорт класса — в панельных, монолитно-панельных и кирпично-монолитных домах. Квартиры с полной отделкой в нестабильной экономической ситуации всегда пользуются повышенным спросом со стороны покупателей. Несмотря на отличие в цене, именно эти объекты позволяют экономить в итоге время, силы и деньги, потраченные на ремонт", — считает Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС".

Признак класса

"Качественная отделка как самого жилья, так и мест общего пользования — один из главных признаков класса строящегося объекта. И кризис — не повод в данном случае что-то качественное и дорогое менять на дешевое и некачественное. Покупатели понимают, что и в кризис жить можно. И желают жить в комфортабельно обустроенном доме. Именно поэтому, несмотря на кризис, мы не поменяли в нашем проекте ничего", — рассказывает Светлана Петрова, директор УК Docklands.

С ним согласен Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО "Ойкумена": "Спрос на квартиры с отделкой будет только расти. Покупателей таких квартир в первую очередь привлекает экономия времени и денег: отпадает необходимость делать ремонт, стоимость которого может достигать половины и более стоимости квартиры, а занимает он не менее двух-трех месяцев. Несмотря на развивающийся экономический кризис, глобальных изменений на рынке мы не видим. Чтобы завоевать покупателя в ужесточившихся условиях, застройщики должны будут предоставить все возможные опции, в том числе и качественную отделку. Это один из важных критериев для принятия решения покупателем".

"Конечно, в связи с нестабильностью национальной валюты и ростом цен на импортные отделочные материалы велики риски увеличения стоимости жилых проектов, в которых они используются при ремонте, либо возможен сценарий замещения их на аналоги. Но сейчас вполне можно найти достойные и качественные аналоги отделочных материалов российского производства. Важно только обеспечить их качество и долговечность эксплуатации. Поэтому застройщики всегда будут использовать материалы, которые соответствуют этому классу, невзирая на то, являются они российскими или импортными", — говорит Павел Бережной, исполнительный директор ГК "С.Э.Р.".

Следует отметить, что доля импортных материалов на российском строительном рынке невысока: по оценкам экспертов, она не превышает 20%. Происходит рост себестоимости строительства, который обусловлен новыми ценами на импортные стройматериалы и оборудование, дорожающий металл, растущую стоимость трудовых ресурсов. "Вряд ли возможно быстрое импортозамещение на рынке лифтового оборудования, автоматики, строительных машин. А вот импортные отделочные материалы могут быть замещены отечественными весьма оперативно. Наиболее зависимо от импортных отделочных материалов дорогое жилье", — отмечает начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова. По ее словам, в бизнес-классе на долю импортных материалов приходится 40-50%, в элитном сегменте — 60-65%. "В масс-маркете чаще все используются отечественные отделочные материалы, которые ничуть не хуже импортных аналогов", — рассуждает госпожа Денисова.

Будущее и настоящее

Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, добавляет: "Сейчас основная тенденция заключается в том, чтобы удешевить те материалы, которые использовали ранее. Застройщики ищут аналоги красок, замену импортных отделочных материалов для вентилируемых фасадов и пр. Самая большая проблема — это алюминиевые конструкции, балконные и оконные, замены которым пока нет".

Впрочем, некоторые девелоперы пока заняли выжидательную позицию. Начальник отдела продаж ИСК "Отделстрой" Николай Гражданкин сообщил: "Мы временно не принимаем заказы на отделку по домам с более отдаленными сроками сдачи — в 2016 и 2017 годах, поскольку не можем прогнозировать рост стоимости отделочных материалов. В отличие от строительно-монтажных работ при возведении дома, в которых применяются отечественные материалы (кирпич, бетон, арматура), при отделке квартиры используются в основном материалы импортного происхождения. Мы не можем брать с клиента деньги за отделку сейчас, а закупать материалы и приступать к ремонту только через два года, когда будет готов дом. Неизвестно, что к тому времени будет с курсом рубля".

Евгений Богданов резюмирует: "На мой взгляд, квартир с отделкой будет все больше, пока они полностью не вытеснят квартиры без отделки. Связано это с тем, что стоимость жилья растет, люди покупают его в кредит, и ремонтировать эффективно всегда дороже каждому отдельно, чем в массовом формате. Если отделка выполняется качественная, то застройщику проще сдавать объект, потому что все понимают, что под отделку можно спрятать недочеты, допущенные при строительстве".

В ожидании роста затрат

Стоимость финишной отделки от застройщика сегодня составляет от 6 до 15 тыс. рублей за квадратный метр в среднеценовых сегментах. Но в будущем эти затраты станут выше.

Андрей Тетыш, президент АРИН, рассказывает: "Комфорт-класс на самом деле и раньше был достаточно демократичен в этой части: практически все ЖК предлагались как с черновой отделкой, так и с вариантами финишной. Покупатель делал выбор сам. В "комфорте" разница цены с ремонтом и без — это около 15 тыс. рублей за кв. м. И она, вероятнее всего, покажет наибольший рост, так как комплектующие и материалы закупаются в Европе и за евро. Однако пока мы не видим удорожания именно отделки в цене "квадрата" для конечного покупателя".

Саша Лукич, главный архитектор и управляющий партнер проектного бюро Portner Architects, считает, что отделка от застройщика выходит на 30-50% дешевле, чем самостоятельный ремонт квартиры. "С другой стороны, и это основная проблема данного рынка, квартиры с готовой отделкой требуют качественной проработки проектных решений и дополнительных вложений в отделочные работы, но не все девелоперы в этом заинтересованы", — добавляет господин Лукич.

Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, продолжает: "Отделка от застройщика является востребованным продуктом, поскольку обходится новоселам дешевле (около 13 тыс. рублей за кв. м), нежели самостоятельное проведение ремонтных работ (около 20 тыс. рублей за кв. м). Спрос со стороны покупателей квартир комфорт-класса не увеличивается, поскольку такие клиенты предпочитают обставлять квартиру в соответствии со своими предпочтениями, покупать технику определенного уровня. Застройщики постоянно улучшают качество отделки квартир. К примеру, Setl City увеличивает выбор цветовых решений, компания "Арсенал-Недвижимость" устанавливает деревянные стеклопакеты, а предложение Seven Suns Development революционно для рынка Петербурга, поскольку включает не только отделку (три цветовых варианта на выбор), но также мебель и бытовую технику".

Екатерина Никандрова, начальник отдела маркетинга компании "Петрополь", рассуждает: "Спрос на отделку в последние годы рос такими темпами, что можно предположить, что через два-три года доля квартир с отделкой на рынке достигнет 70%. Однако экономические условия изменились, и сейчас нельзя однозначно сказать, что произойдет с будущим спросом на квартиры с отделкой. По информации отдела продаж компании "Петрополь", в январе — феврале 2015 года соотношение спроса на квартиры с отделкой и без отделки по сравнению с прошлым годом существенно не изменилось". Как полагает госпожа Никандрова, предпосылок, которые повлияют на спрос на квартиры с отделкой в ближайшее время, несколько. Во-первых, она ожидает увеличение цены отделки. "До кризиса стоимость отделки в разных жилых комплексах варьировалась от 6 до 12 тыс. рублей за квадратный метр. При этом доля импортных материалов в отделочных работах составляет 40-70% в зависимости от проекта. Теперь застройщикам необходимо искать альтернативные отделочные материалы, чтобы остаться в границах приемлемых для покупателей ценовых диапазонов", — поясняет она. Во-вторых, более высокая цена квартиры с отделкой для покупателя подразумевает дополнительные сложности при получении ипотечного кредита. "При увеличении процентных ставок и ужесточении требований банков к заемщикам, а также с учетом роста цен на квартиры покупатели считают буквально каждый рубль", — добавляет госпожа Никандрова. Но она отмечает, что квартиры с отделкой по-прежнему будут пользоваться спросом среди тех, кто может позволить себе стопроцентную оплату квартиры (или большой первоначальный взнос). При этом, не сомневается госпожа Никандрова, спрос на квартиры с отделкой не снизится или даже возрастет в тех проектах и на те квартиры, где разница варианта с отделкой и без отделки не столь существенна (300-350 тыс. рублей).