К вопросу об эффективности управления имуществом предприятия

УДК 330.526.33 ББК У9(2)-57

К ВОПРОСУ ОБ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ ПРЕДПРИЯТИЯ

В.А. Киселева, П.В. Овчинникова

Раскрываются понятия имущественного комплекса предприятия, эффективное управление имущественным комплексом, анализируются подходы к определению эффективности управления комплексом, а также предлагается авторский подход к определению эффективности через систему управления правами на объекты недвижимости.

Ключевые слова: имущественный комплекс, управление имущественным комплексом, эффективность управления, доверительное управление.

Понятие «имущественный комплекс предприятия» тесно связано с понятием его производственной структуры. Под производственной структурой предприятия, как известно, понимается совокупность его подразделений (производств, цехов, служб, хозяйств, участков, складов, лабораторий и др.), организационно и технологически взаимосвязанных между собой в выполнении общего производственного процесса по выпуску продукции или выполнению услуг. Производственная структура дает представление о составе и количестве производственных, вспомогательных и обслуживающих подразделений, их функциях, специализации и взаимных связях по реализации различных производственных процессов.

Поскольку имущество является производственно-технической базой протекающих в подразделениях предприятия производственных процессов, то имущественная структура предприятия является как бы отражением производственной структуры, показывающим распределение имущества между этими подразделениями. Имущество представляет собой множество разнообразных по назначению, характеру и устройству материальных объектов, кроме того, к имуществу относятся также различные нематериальные объекты (патенты на изобретения, ноу-хау, товарные знаки и др.). Управление имуществом предприятия возможно только при четком структурировании этого множества.

Состав и структура имущества предприятия зависят от характера его производственнохозяйственной деятельности, принятой технологии и организации производственных, вспомогательных и управленческих процессов, развитости местной инфраструктуры, степени кооперированно-сти с другими предприятиями и многих других факторов [5].

Каждый элемент производственной структуры (производственный участок, цех, корпус, хозяйство, лаборатория и т. д.) в составе предприятия наделён своим имущественным комплексом. «Под имущественным комплексом понимается совокупность объектов имущества, технологически и организационно объединенных для производства продукции или выполнения услуг в рамках опре-

деленной организационной единицы предприятия» [1, с. 34]. Другими словами, каждый имущественный комплекс - это материально-техническая база для осуществления производственных процессов, на которых специализируется рассматриваемая организационная единица.

Состав имущественного комплекса предприятия представлен движимым (машины и оборудование, транспортные средства, производственный и хозяйственный инвентарь) и недвижимым имуществом (земельный участок, здания, сооружения, внутренние коммуникации).

Как показывает практика, предприятия нередко сталкиваются с трудностями в учете и в организации процессов управления именно недвижимым имуществом. Эта задача часто становится ключевой в решении вопросов повышения эффективности использования объектов имущества и снижения затрат.

Эффективность использования имущества оказывает влияние одновременно на несколько главных показателей производства: объем производства и продаж, себестоимость единицы продукции, прибыль, рентабельность деятельности, деловая активность и финансовая устойчивость фирмы. Эффективно использовать имеющийся в распоряжении имущественный комплекс - значит уметь управлять им. В современном экономическом словаре управление - это «сознательное целенаправленное воздействие со стороны субъектов, руководящих органов на людей и экономические объекты, осуществляемое с целью направить их действия и получить желаемые результаты» [7].

Мы разделяем точку зрения С.Н. Максимова, что в управлении целесообразно выделить такие направления, как экономическое

В соответствии с приведенным выше определением «управление» можно сформулировать понятие «управление имущественным комплексом». Под ним понимается осуществление комплекса управленческих решений и на основе их необхо-

Управление социально-экономическими системами

димых действий с целью эффективного использования объектов недвижимости в составе имущественного комплекса в интересах собственника и поддержания объектов в технически пригодном состоянии.

Интересы собственника являются главным фактором организации эффективного управления имущественным комплексом. Интересы собственника, как показывает практика, существенно различаются, но могут быть сведены, по мнению С.Н. Максимова, к следующим основным вариантам:

- получение в течении заданного периода максимально высоких доходов от эксплуатации объекта с последующей перепродажей его по максимально высокой цене (функциональная инвестиция);

- получение максимального дохода от перепродажи объекта (спекулятивная инвестиция);

- увеличение стоимости объекта (защита средств от инфляции);

- использование недвижимости для размещения собственного бизнеса или личного использования с минимизацией издержек по содержанию и эксплуатации объекта;

- использование недвижимости для повышения престижности собственника [2, с. 188].

Для того, чтобы понять, эффективно ли используется имеющееся в распоряжении собственника имущество и какой из вариантов наиболее эффективен для него, необходимо определить критерии, по которым будет оцениваться эффективность управления комплексом.

Нам представляется возможным воспользоваться набором критериев, предложенных А.Б. Крутиком [3], которые, по его мнению, в состоянии отразить уровень эффективности управления имуществом предприятия (см. таблицу).

Показатели рентабельности являются относительными характеристиками эффективности управления имуществом предприятия. Показатели платежеспособности отражают способность предприятия своевременно и в полном объеме погасить свои долги.

Вышеуказанные критерии эффективности управления можно использовать для отдельных имущественных комплексов в составе предприятия. Для этого необходимо документально выделить имущество, которое принадлежит каждому имущественному комплексу, что позволит рассчитать показатели, характеризующие эффективность управления имуществом в составе комплекса и установить уровень эффективности использования имущественного комплекса в целом. А это, в свою очередь, создаст базу для принятия управленческих решений, направленных на повышение эффективности управления как имущественным комплексом, так и имуществом предприятия в целом.

Однако данные критерии смогут отразить истинную картину по управлению имуществом только лишь с экономической точки зрения, так

как в основе предложенных критериев лежат экономические показатели деятельности предприятия.

Возникает вопрос: а исчерпывающий ли это перечень критериев, по которым можно оценить эффективность управления имуществом предприятия? Достигнет ли управление только экономическими показателями максимального эффекта от управления имущественным комплексом?

Нам видится, что не только с точки зрения экономических критериев определения эффективности следует судить об эффективности. Ведь деятельность по управлению имуществом предприятия предполагает систему взаимосвязанных управленческих функций, которые, как мы указали ранее, осуществляются в трех направлениях - экономическом, техническом и правовом. Все это вызывает необходимость развития такого механизма, который обеспечит максимальную эффективность управления имущественным комплексом, при помощи выполнения ряда необходимых управленческих воздействий на данный комплекс, учитывая в управлении этим имущественным комплексом экономические, технические и правовые аспекты в совокупности.

Технический аспект управления имущественным комплексом проявляется в заключенных договорах по поставке различных ресурсов, организации содержания, объектов, техническом поддержании объектов, входящих в имущественный комплекс в работоспособном состоянии (уборка и др.), охране и прочих дополнительных услуг [6].

Результаты экономического и технического аспектов управления имущественным комплексом можно определить, проанализировав деятельность предприятия.

А как же определить результаты правового аспекта управления, понять, как используется он при осуществлении управления имущественным комплексом и как оценить его эффективность? Подобный вопрос возникает в результате того, что именно правовому аспекту уделяется недостаточно внимания, ведь управление недвижимостью предприятия или имущественным комплексом включает использование прав на недвижимость.

Мы разделяем мнение С.Н. Максимова, что «собственник не всегда в состоянии самостоятельно эффективно использовать принадлежащее ему имущество и управлять им с надлежащей для себя выгодой, в связи с этим возникает необходимость, связанная с передачей недвижимого комплекса собственника другому лицу» [2, с. 226]. Поэтому считаем: для того чтобы добиться максимально эффективного результата управления правовым аспектом в отношении имущественного комплекса, собственником могут быть переданы функции по управлению в отношении данных аспектов другому лицу - узкопрофильному специалисту.

Речь идет о так называемом доверительном управлении имуществом, известном в зарубежной практике как «траст». Основным нормативным

Киселева В.А., Овчинников П.В.

К вопросу об эффективности управления имуществом предприятия

Критерии эффективности управления недвижимостью

Показатели Формула Условные обозначения

1. Показатели рентабельности:

Рентабельность всего капитала (рентабельность активов), ROA ROA = (ЧП/Аср)*100% ЧП - чистая прибыль, после уплаты налога на прибыль (ф. № 2, стр. 190 = стр. 140 - стр. 150); Вср - средняя величина активов

Рентабельность собственного капитала, ROE ROE = (ЧП/СКср)*100% ЧП - чистая прибыль, после уплаты налога на прибыль (ф. № 2, стр. 190 = стр. 140- стр. 150); СКср - средняя величина собственного капитала

Рентабельность реализованной продукции

Рентабельность продаж, R„ Rn =

2. Показатели платежеспособности:

Коэффициент покрытия баланса

Коэффициент критической ликвидности

Коэффициент маневренности, км км = Об.А/СК Об.А - величина оборотных активов

Коэффициент автономии

актом, регулирующим «доверительные отношения», является Гражданский кодекс РФ, а именно глава 53 «Доверительное управление имуществом». По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) [4, с. 253].

Передача имущества предприятия или имущественного комплекса в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

Договор доверительного управления заключается в письменной форме, предметом которого выступает не имущество, передаваемое в управление, а те юридические и фактические действия, которые должен совершать управляющий по управлению имущественным комплексом.

Данный договор предусматривает в соответствии со ст. 1016 ГК РФ соблюдение существенных условий договора, таких как состав имущества, передаваемого в доверительное управление, указание лица, в интересах которого осуществляется управление имуществом, размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договорам, и срок действия договора. Договор доверительного управления имуществом предприятия либо имущественным комплексом заключается на срок, не превышающий пять лет.

Целью передачи имущества в доверительное управление является более эффективное его использование по сравнению с использованием имущества собственником, а также снижения издержек эксплуатации и получение максимально возможной прибыли, отдачи от имущества, что в дальнейшем может повысить его инвестиционную привлекательность.

Как после заключения договора доверительного управления собственнику имущества определить, эффективно управляют его имуществом или нет?

Определить эффективность управления доверительным управляющим переданным в его управление имущественным комплексом, на наш взгляд, можно путем сопоставления показателей эффективности до передачи объекта в доверительное управление и после совершения юридических

Управление социально-экономическими системами

и фактических действий управляющего в отношении переданного в управление объекта, то есть результатов, достигнутых в ходе реализации доверительного управления.

Прежде всего, следует обратить внимание на то, что эффективное управление правовым аспектом может сопровождаться повышением вышеуказанных критериев эффективности управления, в основе которых лежат экономические показатели.

Рост конкретных экономических показателей эффективности по имущественному комплексу, а именно показателей рентабельности и платежеспособности, можно расценивать как проявление эффективности управления с помощью правового аспекта.

В статье 1016 Гражданского кодекса РФ предусматривается ряд существенных условий, которые должны быть определены сторонами в договоре доверительного управления. Помимо предусмотренных законом условий в договор, на наш взгляд, целесообразно было бы включить дополнительные условия, такие как установление конкретных показателей экономической эффективности, которые должны быть в обязательном порядке достигнуты в ходе проведения процедуры доверительного управления.

Решение проблемы определения эффективности управления с точки зрения правового аспекта видится в установлении контрольных мероприятий, порядок и условия которых найдут свое отражение в договоре. Контроль рассчитан на сопоставление числовых значений экономических показателей на момент заключения договора доверительного управления с числовыми значениями, достигнутыми в ходе доверительного управления.

Однозначно необходимо установление конкретной даты контроля и сличения показателей в договоре, который может быть проведен уже по истечении полугода с момента заключения договора доверительного управления.

Достижение определенных экономических показателей в результате проведения доверительного управления в оговоренные сторонами сроки и будет оценкой эффективности управления имущественным комплексом с помощью правового аспекта.

На основании вышеизложенного можно предположить, что управление имущественным комплексом с помощью правового аспекта может быть эффективным рычагом управления. Уделяя должное внимание правовому аспекту управления имущественным комплексом, можно повысить экономические показатели деятельности всего предприятии.

Литература

1. Ковалев, А.П. Управление имуществом на предприятии: учебник /А.П. Ковалев. - М.: Финансы и статистика; ИНФРА-М, 2009. - 272 с.: ил.

2. Управление недвижимостью: учебник / под ред. С.Н.Максимова. - М.: Дело АНХ, 2008. - 432 с.

3. Крутик, А.Б. Экономика недвижимости. Серия «Учебник для вузов. Специальная литература» /А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Го-ренбургов. - СПб.: Лань, 2000. - 480 с.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 07.02.2011).

5. Марченко, А.В. Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие /А.В. Марченко. -3-е изд., перераб. и доп. - Ростов н/Д: Феникс, 2010. - 352 с. - (Высшее образование).

6. Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов / под общ. ред. П.Г. Грабового. -Смоленск: Смолин Плюс; М.: АСВ,1999.

7. Райзберг, Б.А. Современный экономический словарь / Б.А. Райзберг, Л.Ш. Лозовский, Е.Б. Стародубцева. - М.: ИНФРА-М, 2006.

Поступила в редакцию 19 марта 2012 г

Киселева Валентина Александровна. Доктор экономических наук, профессор кафедры «Экономика фирмы и рынков», Южно-Уральский государственный университет (г. Челябинск). Область научных знаний - экономика и управление на предприятиях, эффективность использования имущества и трудовых ресурсов. Контактный телефон (8-351) 905-28-06.

Kiseleva Valentine Aleksandrova is a Doctor of Science (Economics), Professor of Firms and Markets Economy Department of South Ural State University, Chelyabinsk. Research Interests: economics and management at enterprises, efficiency of the use of property and labour forces. Tel.: (8-351) 905-28-06.

Овчинникова Полина Владимировна. Магистрант кафедры «Экономика фирмы и рынков», Южно-Уральский государственный университет (г. Челябинск). Область научных интересов - экономика, право и управление недвижимым имуществом. Контактный телефон: (8-908)042-53-83.

Ovchinnikova Polina Vladimirovna is a Master's degree student of Business and Markets Economy Department of South Ural State University (Chelyabinsk). Research interests: economic, law and real estate administration. Phone: (8-908) 042-53-83.