О нотариальной форме сделок с недвижимостью

Вестник Омского университета. Серия «Право». 2016. № 3 (48). С. 114-117.

УДК 347

О НОТАРИАЛЬНОЙ ФОРМЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

ABOUT NOTARIAL FORM REAL ESTATE TRANSACTIONS Е. А. ГРЫЗЫХИНА

Представлен обзор развития законодательства о форме сделок с недвижимостью в постсоветской России, в том числе последних изменений законодательства.

Ключевые слова: недвижимость; нотариальная форма сделок; государственная регистрация.

This paper presents an overview of the development of the law on the form of real estate transactions in post-Soviet Russia, including recent changes in legislation.

Key words: real estate; notarial form of transactions; state registration.

Недвижимое имущество, сравнительно недавно возвращенное в российское законодательство, быстро заняло свою нишу в гражданском обороте, совершение сделок с недвижимостью перестало быть чем-то необычным для граждан России. За сравнительно короткое время сформировался рынок недвижимости, прошел этап становления и институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совершенствование которого продолжается и поныне. В тесной связи с институтом государственной регистрации на протяжении всего постсоветского периода на разных уровнях юридического сообщества обсуждается вопрос о форме сделок с недвижимостью.

Исторически наше общество было «приучено» к нотариальному удостоверению сделок с недвижимостью. Несмотря на отсутствие в законодательстве советского периода категории недвижимости, отдельные виды объектов, отнесенных современным законодательством к недвижимости, могли быть предметом сделок. Нотариальная форма отдельных сделок с этими объектами была установлена как обязательная. Так, согласно ст. 239 Гражданского кодекса РСФСР (утв. ВС РСФСР 11 июня 1964 г.) договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или

дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен. В силу ст. 257 аналогичное правило применялось к договору дарения жилого дома (части дома), строительных материалов, а в силу ст. 255 и к мене таких объектов.

Эти правила действовали довольно продолжительное время и в постсоветский период. Применение предусмотренных ст. 550, 560, 574 Гражданским кодексом РФ правил о простой письменной форме договора купли-продажи недвижимости, предприятия и дарения недвижимости согласно ст. 7 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» были увязаны с введением в действие федерального закона о государственном праве на недвижимое имущество и сделок. До введения в действие этого закона для вышеупомянутых договоров сохраняли силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступил в силу 28 июля 1998 г., а создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость завершилось на территории РФ к 1 января 2000 г.

© Грызыхина Е. А., 2016

С этого периода, таким образом, договоры продажи, мены, дарения недвижимости не требовали обязательной нотариальной формы. Нотариальная форма в качестве обязательной сохранилась для договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ), а до 2004 г. нотариальному удостоверению подлежал договор об ипотеке, сейчас - только договор залога недвижимого имущества, заключенный в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 3 ст. 339 ГК), равно все иные акцессорные сделки. Кроме того, для совершения сделок по отчуждению недвижимости или сделок, подлежащих государственной регистрации, в силу ст. 35 Семейного кодекса РФ требовалось нотариально удостоверенное согласие супруга. Ещё один вид сделок, предметом которых могла быть недвижимость и подлежащих нотариальному удостоверению, -брачный договор.

Такое незначительное присутствие нотариата в гражданском обороте вызывало в профессиональных кругах критику, а идеи усиления его роли являются предметом дискуссий на протяжении почти двух десятков лет. И попытки нотариального сообщества усилить сферу влияния предпринимались неоднократно, за этот период в целях обеспечения законности и стабильности гражданского оборота было подготовлено множество законопроектов, предусматривающих введение обязательной нотариальной формы сделок, расширение полномочий нотариусов иным способом. И постепенно, можно констатировать, происходит расширение участия нотариата в хозяйственном обороте. В отдельных случаях это происходит непосредственно (например, введение обязательного удостоверения сделок с долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и совершение сопутствующих нотариальных действий), в отдельных случаях опосредовано (введение реестра уведомлений о залоге движимого имущества). Что касается оборота недвижимости, то нотариальная форма сделок с недвижимостью по-прежнему является «факультативной» [1].

Альтернативой нотариальному удосто-верению сделки должен был стать институт государственной регистрации сделок. Подоб-

ная идея, как отмечает Р. С. Бевзенко, заимствованная из предыдущего опыта реформирования российского законодательства о недвижимости (Проект Вотчинного устава с объяснительною к нему запискою. СПб., 1893. Т. 2. С. 226 и далее), «потерпела полную неудачу» [2]. И действительно, целесообразность государственной регистрации сделок при одновременной регистрации перехода права собственности действительно отсутствовала, более того увязывание момента заключения договора и, как следствие, возникновения прав и обязанностей сторон с моментом государственной регистрации не способствовало защите прав участников сделки. Но и нотариальная форма в таких условиях не могла упрочить положение сторон и обеспечить стабильность оборота.

Проект изменений части первой Гражданского кодекса РФ содержал предложение о введении обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью. «Нотариальное удостоверение указанных сделок обеспечило бы их надлежащую квалифицированную юридическую проверку и в то же время позволило бы разгрузить в соответствующей части органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Однако с учётом того, что введение требования об обязательной нотариальной форме сделок с недвижимостью значительно увеличит издержки сторон, связанные с совершением указанных сделок (как материальные, так и организационные), в итоговый текст изменений данное положение не попало» [3].

При этом подход к государственной регистрации сделок изменился, количество сделок, подлежащих регистрации, существенно сократилось. Согласно ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» «правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона» (позднее государственная регистрация сделок определилась практически всегда как регистрация обременения, сдвинув момент возник-

Е. А. Грызыхина

новения прав и обязанностей к моменту достижения соглашения сторон в требуемой форме). Как отмечается в литературе, «именно с этим Законом от 30 декабря 2012 г. нотариусы связывали определённые надежды на возвращение обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью» [4].

Несмотря на то, что идея обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью не нашла поддержки у законодателя, в последние три года были созданы предпосылки для более активного обращения к нотариальной форме в добровольном порядке. Ряд норм Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним создали определённые преференции для нотариусов, способствующие популяризации этой формы сделок с недвижимостью.

В частности, предусмотрена возможность для нотариуса, удостоверившего сделку, обратиться с заявлением о внесении изменений в реестр, что позволяет гражданам обратиться к нотариусу и получить услугу в режиме «одного окна» - от собственно подписания договора до получения свидетельства о государственной регистрации.

Более того, в силу ст. 13 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае если сделка нотариально удостоверена, регистратор проверяет лишь наличие права у стороны по сделке, которая распоряжается им, и отсутствие арестов в отношении соответствующего имущества (ст. 13, 29 Закона). Проверка содержания сделки на предмет её соответствия закону не осуществляется, так как предполагается, что она уже выполнена нотариусом. Таким образом, нотариус отвечает за законность сделки.

Кроме того, в силу ст. 327 ГК РФ и ст. 87 Основ законодательства о нотариате нотариус может принимать в депозит денежные суммы не только от должника в случае уклонения кредитора от их принятия, но и тогда, когда расчёты производятся через депозит нотариуса. Возможность проведения расчётов через депозит нотариуса - ещё один аргумент в пользу обращения к нотариусу при совершении сделок с недвижимостью.

Нотариус, занимающийся частной практикой, согласно ст. 17 Основ законодательст-

ва о нотариате несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству РФ, или неправомерного отказа в совершении нотариального действия, а также разглашения сведений о совершенных нотариальных действиях. И этим помимо усложненного порядка допуска к нотариальной деятельности, законности совершаемых нотариусом актов, обеспечения прав граждан на квалифицированную юридическую помощь аргументируется в литературе целесообразность нотариальной формы [5].

Как отмечал в январе 2013 г. в своём интервью председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников, для того «чтобы ввести обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью, мы должны четко представлять, сколько будет нотариусов, чем будут отвечать, какие будут виды страхования у них за действия, и самое главное - сколько это будет стоить для граждан» (интервью опубликовано в РГ (Федеральный выпуск) № 5979 от 11 января 2013 г.). И именно вопрос «сколько это будет стоить для граждан» является определяющим, расходы на нотариальное удостоверение по сравнению с оформлением сделки в простой письменной форме несоизмеримо велики.

Но это не остановило законодателя, и с 15 января 2016 г. действует новая редакции ст. 24, 24.1 и 30 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которой нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему, сделки по продаже земельной доли, сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Таким образом, законодатель всё-таки ввёл обязательную нотариальную форму, но не для всех, а лишь для некоторых видов сделок с недвижимостью. А в свете обозначен-

ной проблемы расходов по нотариальному удостоверению вызывает определённые сомнения данная новелла. Очевидно, что таким образом закон распространяется на самые уязвимые слои населения - семьи с несовершеннолетними детьми, ограниченно дееспособных, недееспособных. Но их интересы защищают органы опеки и попечительства, чье согласие на совершение сделок обязательно. Этого бы вполне хватило с целью охраны их прав и законных интересов. С учётом того что согласие органы опеки на распоряжение имуществом дают при условии приобретения другой недвижимости и на нотариальное удостоверение должны тратиться и стороны следующей по цепочки сделки, нотариус, обеспечивающий законность сделки, должен обеспечить реализацию условий сделки, определённых органом опеки. Вряд ли это вызовет положительную реакцию у обозначенных слоев населения.

В целом же можно согласиться с мнением Р. С. Бевзенко: «Ожидаемым и, на мой взгляд, желаемым является установление обязательной нотариальной формы всех тех сделок с недвижимостью, которые влекут изменение записей в реестре. Однако это дело не просто будущего, но и создания необходимой юридической инфраструктуры (электронное общение нотариуса и регистратора, ускоренная процедура внесения записей, возможность нотариуса посредничать в расчётах по сделке и многое другое; впрочем, часть этих элементов юридической инфра-

структуры уже введена в действующее право)» [6].

Обязательность нотариальной формы будет эффективна только в условиях полной интеграции нотариата в систему государственной регистрации прав, только если нотариус сможет обеспечить не только законность сделки, но и переход права собственности.

1. Настольная книга нотариуса : в 4 т. - Т. 4 : Международное частное право, уголовное право и процесс в нотариальной деятельности. - 3-е изд., перераб. и доп. / под ред. И. Г. Медведева. - М. : Статут, 2015. - Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс».

2. Бевзенко Р. С. Принципиальные положения статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации прав на имущество // Закон. - 2015. - № 4. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

3. Комментарий к ст. 8.1 // Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к главам 1-5 / под ред. Л. В. Санни-ковой. - М. : Статут, 2015. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

4. Романовская О. В. Российский нотариат и современные проблемы семейного права // Нотариус. - 2015. - № 4. - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

5. Зубова Е. С. Изменились ли полномочия нотариусов? (Закон № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3, 4 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации») // Административное право. - 2013. - № 2. -Доступ из справ.-правовой системы «Кон-сультантПлюс».

6. Бевзенко Р. С. Указ. соч.