Ипотека надстроила процент

Средние ставки по ипотечным программам банков вплотную приблизились к 14% годовых. За летние месяцы рост составил 2–2,4 процентного пункта (п. п.), ускорившись во второй половине августа после повышения ключевой ставки. Достигнутые показатели значительно выше комфортных значений, к которым уже привыкли заемщики. Поэтому эксперты ожидают сокращения спроса на ипотечные программы банков, и в первую очередь на вторичное жилье. Однако его компенсирует расширение лимитов по льготным госпрограммам, прежде всего на новостройки, по которым ставки в два раза ниже.

Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ

К началу осени средний уровень ставок по ипотечным программам российских банков вплотную приблизился к отметке 14% годовых, свидетельствуют данные компании «Русипотека», с которыми ознакомился “Ъ”. В статистику входят банки, которые занимают около 90% рынка, речь идет о «ставках предложения», а не фактически выдаваемых.

В частности, по состоянию на 1 сентября, средняя ставка на первичном рынке достигла 13,99% годовых, на вторичном рынке — 13,94% годовых, рефинансирования — 13,89% годовых. За три месяца рост составил 2–2,4 п. п.

Как отмечает главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко, в индекс входит ипотека с первоначальным взносом 30%, поэтому по другим кредитам, условия которых предполагают меньший взнос, ставки еще выше. Вместе с тем, по словам главы центра финансовой аналитики Сбербанка Михаила Матовникова, на текущий момент не все банки скорректировали ипотечные ставки, хотя большинство участников рынка тарифы обновили.

В целом около года индекс ставок «Руиспотеки» продержался без резких колебаний, однако с августа показатель резко пошел вверх.

Рост ускорился после внепланового повышения ключевой ставки до 12% годовых в середине августа (см. “Ъ” от 16 августа). «Ставки по ипотеке росли и до повышения ключевой ставки из-за роста доходности долгосрочных ОФЗ, которые являются бенчмарком для большинства долгосрочных кредитов»,— отмечает господин Матовников. В частности, за июнь—август рост значения кривой бескупонной доходности государственных 10-летних облигаций составил 0,6 п. п., 15-летних ОФЗ — 0,2 п. п.

До роста ставок объемы выдачи ипотеки росли высокими темпами. Согласно данным ЦБ и АО «Дом.РФ», за семь месяцев 2023 года банки выдали почти 1 млн кредитов на 3,69 трлн руб. По оценке ВТБ, в августе объем выдачи составил 800 млрд руб.

Однако подъем ставок явно снизит спрос на банковские продукты.

Тем более что «последние несколько лет шел явный тренд на снижение комфортной процентной ставки на фоне сокращения уровня инфляции, а также действия госпрограмм»,— отмечает зампред правления Абсолют-банка Антон Павлов. Так, если раньше можно было говорить о психологически комфортном уровне в 12% годовых, то в последние пару лет это значение составляло около 10% годовых, указывает он.

По оценке господина Матовникова, рост ставок на 1 п. п. в среднем снижает спрос на кредиты на 15%. И в первую очередь удорожание ипотеки ударит по вторичному рынку, где произойдет существенное снижение спроса. «Однако учитывая, что банки набрали рекордный объем заявок по старым ставкам, ощущаться это будет не в августе или сентябре, а скорее всего в октябре»,— считает эксперт.

Спрос на первичном рынке в основном формируется за счет льготных программ. В частности, по данным АО «Дом.РФ», на последней неделе с 24 по 31 августа выдачи по программе на новостройки под 8% превысили 60 млрд руб., достигнув максимального объема в этом году и второго результата за всю историю программы. Ставки по льготной ипотеке, дотируемой государством, примерно вдвое ниже, чем по банковским программам. В частности, по данным АО «Дом.РФ», на начало сентября средняя ставка по программе ипотеки на новостройки составляла 7,57% годовых, по семейной ипотеке — 5,54% годовых. На рыночных условиях кредиты берут те, кто не уложился в лимиты по суммам в рамках госпрограмм.

Дальнейшая динамика ставок будет зависеть от мер по регулированию денежно-кредитной политики, отмечает Антон Павлов.

Если ключевая ставка будет повышена, то ставки и по кредитным программам также вырастут. Если ЦБ примет решение о новом повышении ключевой ставки на следующем заседании, то можно будет увидеть ипотечные ставки по базовым программам на уровне 15–16% годовых, считает главный аналитик управления ипотечных продуктов Росбанка Ирина Бабина. При сохранении ключевой ставки на уровне 12% ипотечные останутся в районе 14%, считает она.

«Результатом будет существенное сокращение кредитования по рыночным программам и переориентация спроса в сегмент новостроек, где действуют государственные программы с субсидированием ставок»,— считает господин Павлов. Доля госпрограмм в ипотечных выдачах в итоге может достигнуть 80% к концу года, ожидает он. Тем более что в конце августа правительство расширило объемы выдачи льготных госпрограмм совокупно еще на 1,9 трлн руб. Действующие лимиты, по оценке господина Гордейко, полностью исчерпались бы в течение двух месяцев. Как заявили в Минфине, «льготные программы продолжают действовать на тех же условиях, изменение ставок по льготным ипотечным программам не планируется».