РАД зарядил полмиллиарда за «Арсенал Военно-морского флота»

Российский аукционный дом выставил на торги бывший военный завод, ранее принадлежащий Минобороны, площадью 13,8 тыс. кв. м, расположенный на земельном участке в 3,5 га в центре Кронштадта, за 480 млн рублей. Участники рынка двояко оценивают перспективы объекта. С одной стороны, интерес к Кронштадту сейчас подогревается созданием кластера «Остров фортов», а концепцию развития территории можно связать с туристической функцией. С другой стороны, рекреационный потенциал города пока не до конца раскрыт, цена соответствует верхней границе рынка, а вложения могут быть сопоставимы с ценой продажи, говорят эксперты.

Возможными вариантами использования объекта могут быть сохранение его текущего назначения (производственно-складской комплекс) или реконцепция площадки под торгово-офисную функцию, общественное пространство

Фото: GAlexandrova/wikimedia.org

Российский аукционный дом (РАД) по поручению частных лиц выставил на торги бывший военный завод «18-й Арсенал Военно-морского флота» в историческом центре Кронштадта за 480 млн рублей. В состав имущественного комплекса по адресу Макаровская улица, 2 (лит. Л, С, Т, У, Ф, Ч, Ш), входят семь производственно-складских зданий общей площадью 13,8 тыс. кв. м, часть из которых является объектами культурного наследия федерального значения. Комплекс расположен на участке площадью 3,4 га. Дата торгов будет объявлена осенью 2021 года. Как замечают в РАД, возможными вариантами использования объекта могут быть сохранение его текущего назначения (производственно-складской комплекс) или реконцепция площадки под торгово-офисную функцию, общественное пространство.

АО «18 Арсенал Военно-морского флота» было признано несостоятельным в 2018 году после того, как инициировало в арбитраже дело о собственном банкротстве годом ранее. Компания принадлежала структурам скандально известного «Оборонсервиса», переформированного в 2014 году в АО «Гарнизон», и занималось обслуживанием военных кораблей.

Анна Сигалова, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers, считает, что у объекта отличная локация в рамках Кронштадта: береговая линия и близость исторического центра. «В перспективе он может стать еще одной интересной туристической дестинацией»,— полагает она. По мнению госпожи Сигаловой, с учетом серьезных будущих затрат в реконструкцию, которые, вероятно, потребует объект (объем оценить сложно, так как нет концепции), и того, что это все-таки Кронштадт (а значит, спрос на коммерческую функцию пока не сформирован), цена представляется высокой — по верхней границе рынка.

«Очень сложный объект. Концепция непонятна, инвестиции с учетом статуса объекта культурного наследия (ОКН) непредсказуемы. Если верить снимкам "Яндекса", ширина самого большого здания до 60 метров — соответственно, возможности использования ограничены»,— рассуждает Дмитрий Киселев, заместитель председателя правления «Охта Групп». По его словам, интерес к Кронштадту явно будет подогреваться, но вряд ли достигнет уровня, например, Петродворца. «Местный спрос не позволит сдавать в аренду коммерческие площади по ставкам, оправдывающим покупку и ремонт. Для производства — явно игра не стоит свеч с условиями сохранения ОКН. Дешевле новые площади возвести. Очень хочется ошибиться, но не вижу потенциала при такой цене продажи (около 35 тыс. рублей за квадратный метр общей площади)»,— считает господин Киселев.

Андрей Бойков, управляющий партнер Rusland SP, говорит, что пока потенциал проекта невысокий: на данный момент Кронштадт вызывает очень слабый интерес, спрос со стороны инвесторов на эту зону минимальный. «Сейчас ведется все больше разговор о развитии территории. Возможно, именно реализация проекта "Остров фортов" сможет подстегнуть интерес со стороны инвесторов. Но без господдержки и крупных инвестиционных проектов спрос на эту зону останется слабым», говорит он. Эксперт считает, что стоимость актива соответствует верхней границе рынка, а вложить потребуется не меньше, чем текущая цена продажи.

Подобные предложения будут интересовать инвесторов после того, как будет реализован и до конца раскрыт рекреационный потенциал проекта «Остров фортов», соглашается Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». При этом, по словам эксперта, перспективы есть у сочетания производственной, торговой и офисной зон на данной территории — вплоть до размещения интерактивных объектов для туристов с учетом текущей концепции развития Кронштадта. «Как вариант — обновление здания и создание современного производственного кластера с дальнейшим поиском арендаторов под отдельные небольшие площади. Пожалуй, это самый простой вариант. Тем более что рядом КАД и контейнерный терминал»,— рассуждает господин Софронов. По его мнению, стоимость выглядит адекватной, но не факт, что объект будет продан именно за такие деньги. «В Петербурге объект с такими характеристиками и ценой был бы продан быстро. Но в данном случае играет фактор удаленности от города, локация пока в статусе перспективных»,— подытожил он.