Отделка класса люкс наступает на рынок

Доля премиум-недвижимости с финишной отделкой для готового проживания растет с каждым годом и на сегодняшний день занимает в общем объеме новостроек Петербурга около 15%, в Москве показатель еще выше — 20-25%. Связано это с общемировой тенденцией столиц мира, где обеспеченные люди все чаще хотят въехать в готовое жилье сразу после получения ключей, а уже впоследствии при необходимости что-то переделывать.

Выход на рынок проектов с полной отделкой в верхнем ценовом сегменте — это влияние мировой практики, московского опыта и интереса целевой аудитории к подобному предложению, считает Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg. Отдельные эксперты рынка высказывают сомнения: невозможно угадать предпочтения покупателей и предложить планировочные решения, дизайн-проекты и отделочные материалы, которые им понравятся и не потребуют переделки. "Однако мы наблюдаем устойчивый тренд в сторону появления именно таких проектов. Первым в Санкт-Петербурге был Hovard Palace на набережной реки Фонтанки, в настоящий момент ведется строительство объекта One Trinity Place на набережной Адмирала Лазарева",— рассказывает госпожа Немченко.

Как правило, в дорогих объектах, где выполняются отделочные работы в квартирах, девелопер предлагает покупателю выбор дизайн-проекта, цвета отделочных материалов, оборудования для кухни. С одной стороны, существует унификация в отделке, с другой стороны, есть некоторая вариативность. Покупатель в дальнейшем придаст индивидуальности пространству за счет мебели, светильников, текстиля и декорирования.

На рынке недвижимости Западной Европы и США продажа квартир, готовых для проживания, является практически общепринятой практикой. Покупатели предпочитают не становиться поневоле дизайнерами и прорабами, а готовы положиться на вкус профессионалов. Подобная тенденция постепенно приходит и на российский рынок. Все больше девелоперов на рынке элитной недвижимости рассматривает возможность продажи квартир с готовой отделкой.

Однако Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, при этом полагает, что сравнивать зарубежный рынок и наш в части спроса на премиум-жилье с готовой отделкой не совсем корректно. "Европейский рынок и рынок США более структурированы, в них понятна роль архитектора, дизайнера, строителя, где на каждую функцию выделяется отдельный специалист. Результатом этой структурированности является абсолютно четко описанная услуга, которая состоит из множества компонентов, каждый из которых выполнен специалистом. А гарантией качества выступает портфолио выполненных проектов, благодаря которому покупатель абсолютно точно понимает, за что он платит. В России, и в Петербурге в частности, рынок в этом плане большей частью "сырой". У нас квартира с отделкой — это авантюра, в которую покупатель оказывается вовлечен автоматически. И даже при наличии шоу-рума, подготовленного профессиональным девелопером, у покупателя нет стопроцентной гарантии того, что на выходе он получит качественный продукт",— полна скептицизма госпожа Конвей.

Учитывая то, что далеко не каждый девелопер может подкрепить свое предложение профессиональным портфолио с успешно реализованными проектами, отделка в премиум-сегменте остается для покупателя очень непрозрачной и низковостребованной, считает она. А низкий спрос, в свою очередь, не порождает предложения. Тем не менее на рынке есть профессиональные девелоперы, которые, опираясь на западный подход, опыт зарубежных стран, реализуют такой продукт в Петербурге, причем на высоком уровне.

Исполнительный директор СК "Ойкумена" Роман Мирошников полагает, что квартиры с отделкой и меблировкой в основном актуальны для людей, которые переезжают из других регионов. "Это удобно с точки зрения экономии времени. Но не все хотят покупать квартиру с готовым интерьерным решением. Поэтому на один жилой дом должно приходиться около 15% квартир с мебелью. Есть удачные примеры квартир с готовым дизайном в элитных новостройках, но это редкость. Кроме того, люди, приобретающие недвижимость в домах бизнес-класса, обычно создают в своих квартирах уникальный интерьер по собственному вкусу",— говорит он.

Александр Беляев, управляющий партнер Engel & Volkers, говорит, что повышению спроса на готовое жилье премиум-класса способствует снижение платежеспособного спроса. Кроме того, к этому девелоперов толкает растущее предложение жилья в этом сегменте, что влечет за собой существенный рост конкуренции на этом рынке. "Застройщики ищут все новые пути к сердцам покупателей. Один из шагов навстречу будущим жильцам — предложение квартир в новостройках с ремонтом",— говорит господин Беляев.

Он считает, что продажа квартир с отделкой для девелоперов является также способом привлечь целевую аудиторию "вторички". "Предлагая к продаже объекты, готовые для проживания, застройщик практически устраняет преимущества покупки квартиры на вторичном рынке. В то же время конкуренция с этим сегментом определяет еще более жесткие требования к качеству отделки",— говорит господин Беляев.

Вадим Исаков, директор Северо-Западного филиала "БКС Премьер", полагает, что росту популярности финишной отделки способствует также и то, что среди клиентов появляются люди, ставящие в приоритет временной ресурс и желающие получить жилье здесь и сейчас. "В связи с растущим спросом к дизайну отделки привлекаются известные архитекторы, перенимается зарубежный опыт: например, в США элитное жилье чаще сдается без мебели, но с чистовой отделкой",— рассказывает он.

Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, с коллегой согласна: "Можно сказать, что XXI век — это время готовых решений. По оценкам российских аналитиков, 80% потенциальных покупателей предпочитают получить готовую функциональную эстетичную квартиру, нежели самостоятельно погрузиться в трудоемкий, дорогостоящий и стрессовый процесс ремонта. В целом жилье с отделкой популярно во всем мире — такой формат уже стал стандартом взаимоотношений между застройщиков и покупателем. Эту тенденцию осознают все участники рынка, в том числе и банки, которые включают отделку и меблировку в свои ипотечные программы".

Директор компании "Жданов Групп" Евгений Жданов при этом отмечает, что принцип "пришел, увидел и купил" в Европе и Америке — более частое явление, когда понравившийся "шоу-рум" на месте оформляется в собственность. "У нас компаниям чаще приходится долго согласовывать те или иные детали в электронном виде, после чего еще производить замену, прежде чем будущий владелец решится на сделку. Это не говорит о том, что наши бизнесмены, обещающие "жене и детям новую квартиру к празднику", более привередливы, просто для нас сама эта система еще непривычна",— поясняет эксперт.

Специалисты компании Engel & Volkers прогнозируют появление на рынке такого нового продукта, как квартиры с отделкой от застройщика в уже сданных комплексах. "В частности, такое решение уже применено в особняке Кушелева-Безбородко",— указывает господин Беляев.

Он отмечает, что, приобретая квартиры на первичном рынке без отделки, собственники вынуждены мириться с ремонтными работами в подъезде на протяжении четырех-десяти лет после сдачи дома (в зависимости от его размера). "К тому же приобретение квартиры с готовой отделкой от застройщика дает покупателю возможность сэкономить до 30% стоимости отделки",— добавляет эксперт.

Татьяна Колосова, директор по продажам ГК Docklands Development, говорит: "В наших проектах возможностью приобрести меблировку апартамента пользуются около 85% покупателей. Большинство из них — инвесторы, планирующие сдавать апартамент через нашего отельера. Мебель может продаваться пакетами и отдельными позициями, и обычно не привязывается к квадратуре".

Госпожа Немченко считает, что процент удорожания квадратного метра в варианте с выполненной отделкой напрямую зависит от качества используемых материалов, что, в свою очередь, отражает стратегию девелопера: создать уникальный продукт с применением всего наилучшего или оптимизировать конечную цену продукта путем компромиссных решений. "В любом случае дополнительный эффект экономии достигается в масштабах объекта за счет оптовых закупок и выполнения большого объема работ подрядчиками. Стоимость отделочных работ составляет в среднем 100-200 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от вида, материалов и оборудования",— подсчитала госпожа Немченко.

Константин Гриценко, коммерческий директор элитного комплекса Royal Park, оценивает стоимость отделки в 100-250 тыс. рублей за квадратный метр.

Андрей Кугий, директор коммерческого департамента Glorax Development, говорит: "Стоимость премиальной отделки может быть абсолютно любой. Например, если говорить про отделку эконом-класса, то это около 12 тыс. рублей за квадратный метр "под ключ", в бизнес-классе — 25-30 тыс., а премиальная отделка — от 50 тыс. до 1 млн рублей за квадратный метр, все зависит от пожеланий клиента".

"Если говорить непосредственно об оформлении интерьеров, то тенденция здесь, как и во всем мире,— к максимальному упрощению и комфорту. Примерно так было в 1960-х, когда дизайнеры массово отказывались от лепнины, барокко и рококо на потолках и стенах, мебели с ажурными ножками и громоздких люстр. Бизнес-стиль, спокойные тона, плавные линии — вот тренды оформления в этом сегменте на ближайшие годы",— делится господин Жданов.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "Бест-Новострой", говорит, что в премиальной отделке на пике спроса "вечная" классика, модерн, скандинавский стиль, минимализм. "Абсолютно утратили свою ценность "кричащие" о роскоши стили — рококо, русский китч. Точно так же, как перестали пользоваться спросом излишки жилой площади: сегодня все больше сделок с элитным жильем приходится на квартиры метражом 100-150 кв. м. Этот тренд набирает силу с 2015 года",— рассказывает она.

По ее словам, можно сказать, что упрочился курс на применение натуральных материалов, причем одновременно выглядящих неброско, но исключительно дорогих. "Прежде всего это натуральный камень простых однотонных оттенков, древесина ценных пород, кожа особой выделки или дорогой кожзам (алькантара), текстиль из капсульных коллекций с редким рисунком. Простой, на первый взгляд, дизайн впоследствии дополняется картинами, коллекционными вещами хозяев, мебелью, которые и придают жилью законченный и уникальный вид",— добавляет госпожа Доброхотова.

Госпожа Немченко считает, что девелоперы, создающие проекты премиум-класса с полной отделкой, руководствуются мировой практикой, занимают свободную нишу на российском рынке и осуществляют своего рода просветительство, формируя новые предпочтения у целевой аудитории. "Однозначно эти проекты привлекают внимание и имеют конкурентное преимущество перед объектами без отделки. Но это абсолютно не значит, что любой проект с отделкой станет успешным в сегменте премиум-класса. Предложить рынку такой продукт и добиться его популярности сможет только опытный девелопер с профессиональным подходом, принимающий выверенные решения, действующий осознанно и уверенно",— резюмирует госпожа Немченко.