Обездоленная стройка

Интерес новосибирцев к покупке строящегося жилья падает. По итогам 2016 года число договоров участия в долевом строительстве в Новосибирской области снизится примерно на 15% по сравнению с 2015 годом. Однако, это падение могло быть еще более глубоким, если бы не наличие ипотеки с господдержкой, благодаря которой объем ипотечных сделок на новосибирском рынке за год вырос на 13%. Строители считают, что взамен отменяемой в 2017 году господдержки ипотеки, властям следует разработать дополнительные меры поддержки отрасли, иначе строительный рынок ждет сокращение числа его участников.

За 11 месяцев 2016 года управление Росреестра по Новосибирской области зарегистрировало почти 28 тыс. договоров долевого участия в строительстве. Это на 15% меньше, чем за тот же период прошлого года, когда в реестре было зафиксовано более 32,8 тыс. договоров. Вместе с тем в регионе на 13% выросла ипотека по всем видам объектов недвижимости — с 48,5 тыс. договоров за 11 месяцев 2015 года до нынешних 54,7 тыс.

Генеральный директор группы компаний «Стрижи» Игорь Белокобыльский говорит, что в 2016 году продажи жилья в компании «совсем не растут», они сопоставимы с уровнем 2015 года, но ниже на 18%, чем в 2014 году. Снижение инвестиционной активности на рынке покупки-продажи жилья глава «Стрижей» связывает с двумя основными факторами: «Все-таки кредиты не стали доступнее, чем в 2014 году, и, кроме того, всегда одним из важных активов было вторичное жилье, а сейчас этот ресурс стал менее ликвидным, чем раньше — людям стало сложнее оперировать со своей вторичной недвижимостью». К тому же, как отмечает эксперт, сегодня на рынке «весьма неуютно» себя чувствуют инвесторы, совершающие сделки по покупке недвижимости с целью извлечения спекулятивной маржи. «Количество таких инвесторов сегодня резко снизилось и этот процесс только набирает силу»,— поясняет господин Белокобыльский.

Новосибирский девелопер, основатель строительного концерна «Метаприбор» Владимир Мартыненков также отмечает сокращение объема инвестиций в отрасль: по данным аналитиков стройиндустрии — на 50%, согласно официальной статистике — на 30%.

По оценкам господина Мартыненкова, рост количества ипотечных сделок связан с тем, что ипотека перестала быть «эксклюзивным и уникальным продуктом». «Сегодня это ключевой инструмент для инвестиций в жилую недвижимость. Полагаю, что даже возможная отмена господдержки ипотеки вряд ли существенно скажется на снижении количества сделок, так как ставка потребительских кредитов приблизилась к ставке ипотеки с господдержкой»,— пояснил эксперт. Он также считает, что и крупные банки – держатели ипотечных продуктов тоже «почувствовали вкус к этому инструменту, тем более, что по ипотечным кредитам дефолтов сравнительно немного».

Напомним, что федеральная программа «Ипотека с государственной поддержкой» была принята весной 2015 года в качестве антикризисной меры для реструктуризации проблемных ипотечных займов. Изначально она была рассчитана на год, однако затем ее продлили до 31 декабря текущего года. В начале декабря первый вице-премьер Игорь Шувалов сообщил, что господдержка заемщиков ипотеки будет продлена до 1 марта 2017 года. По словам управляющего директора по ипотеке Сибирского филиала банка ВТБ24 Виктории Ферле, ожидаемый прирост выданных банком ипотечных кредиторов по итогам 2016 года составит 30–35%. Увеличение числа займов, по ее мнению,— следствие снижений ипотечных ставок и требований к уровню первоначального взноса.

Вместе с тем, застройщики говорят о тенденции роста потребительского спроса на более комфортное жилье. «Сегодня люди уже стремятся жить лучше»,— считает директор ООО «Сибмонтажспецстрой недвижимость» Ирина Павлова. По ее словам, компания работает с сегменте комфорт плюс, и объемы продаж «не только не снижаются, но даже растут». Владимир Мартыненков подчеркнул, что «сегмент класса комфорт и комфорт плюс не просто живучие, но и наиболее приемлемые для инвесторов».

Эксперты отмечают, что наибольшее падение продаж сегодня наблюдается в сегменте жилья эконом-класса. «Цены, например, на панельное жилье обрушились весьма существенно, и некоторые участники рынка, работающие в этом сегменте, начали отчаянно демпинговать»,— отмечает Игорь Белокобыльский. Если в 2017 году властями не будут приняты дополнительные меры поддержки отрасли, то на рынке может произойти сокращение числа участников, не исключает Владимир Мартыненков. «Даже для крупных компаний доходность этой отрасли сегодня снизилась, а для компаний, которые делают разовые проекты, работать с низкой маржой не имеет смысла — им проще перепрофилироваться или вообще уйти из отрасли»,— полагает он.