Информационные технологии как эффективный механизм защиты риелторского бизнеса от недобросовестных участников

Информационные технологии как эффективный механизм защиты риелторского бизнеса от недобросовестных участников

С.А. Саяпин

генеральный директор агентства недвижимости «Простор», обладатель степени МВА «Стратегический менеджмент»

Сергей Александрович Саяпин, s.sayapin@naprostore.ru

Для цивилизованного развития рынка недвижимости требуется обеспечение соблюдения прав всех его участников: как профессиональных - риелторов и строителей, так и самих потребителей. Однако в нашей стране правоохранительная система построена таким образом, что возможности защиты своих интересов у потребителя и значительно шире, и существенно легче реализуемы, нежели возможности защиты интересов коммерческой организации - риелторской компании. На страже интересов потребителя прямо или косвенно стоят разнообразные контролирующие органы, в том числе налоговая инспекция, отделы по борьбе с экономическими преступлениями, антимонопольный комитет, роспотребнадзор и иные органы, которые в большинстве случаев при конфликте потребителя с риелторской компанией с огромной радостью и плохо скрываемым удовольствием буквально бросаются на помощь потребителю, организуя любые контрольные проверки и выдавая предписания.

На этапе выбора компании-исполнителя потребитель также обладает огромными преимуществами перед риелторами: используя современные информационные технологии (и в первую очередь Интернет) в большинстве случаев он заранее может получить как информацию о каждой компании - профессиональном участнике рынка, так и информацию о продаваемых объектах, обычно находящуюся в открытом доступе, причем с массой подробностей и ужа-

сающе высоким уровнем детализации. При этом существует одна характерная особенность - чем крупнее компания, тем больше информации о ней может почерпнуть потребитель из открытых информационных источников. А вот компании-однодневки или «частные маклеры», фактически постоянно работающие с нарушением уголовного и налогового законодательства, практически не публикуют информацию о себе в Интернете. Отзывы клиентов о них в сети - большая редкость из-за незначительного количества самих клиентов у одного такого «участника рынка».

Вот и получается, что согласно принципу «не ругают только того, кто ничего не делает» достойные, порядочные крупные компании могут проиграть информационную войну полукриминальным «фирмешкам» или самим недобросовестным потребителям, даже не начав ее.

В процессе анализа активного участника рынка недвижимости при совершении сделки с недвижимостью потребитель имеет возможность принимать достаточно взвешенное решение, основанное на получении предварительной информации о фирме с использованием информационных технологий. При этом потребитель лишен такой информации, если дело касается новых или малоактивных участников рынка. А риелторская фирма, в свою очередь, вообще не имеет возможности заранее получить какую-либо информацию как о потенциальном клиенте, его намерениях (которые могут быть и откровенно преступ-

ными), его платежеспособности в случае необходимости возмещения ущерба, так и о его «частном» представителе.

Таким образом, можно сделать однозначный вывод о том, что при взаимодействии достойной риелторской компании с потребителями и недобросовестными контрагентами наблюдается серьезный информационный арбитраж, который совсем не в пользу добросовестного агентства недвижимости.

Часто нам остается лишь один способ защиты своих прав (зато самый последовательный и легитимный) - обращение в суд! При этом всем, кто имеет опыт судебных споров, понятно, что реализация такого механизма защиты бывает неэффективна, в особенности с учетом отсутствия реальной положительной практики исполнения судебных решений о взыскании реальных убытков с физических лиц или фирм-однодневок (от получения судебного решения до получения реальных денег - «дистанция огромного размера»).

В России риелторский бизнес существует уже почти 20 лет, и все это время он постоянно привлекал к себе пристальное внимание различного рода криминальных элементов. Поскольку на рынке недвижимости происходит оборот очень дорогостоящего товара - квартир и нежилых помещений, каждая сделка, проведенная с нарушением закона или ущемлением чьих-то прав, может очень серьезно сказаться на благосостоянии и физическом здоровье каждого из участников рынка.

Сейчас, во время очередного экономического кризиса, вновь резко возросла активность недобросовестных участников рынка. Именно поэтому вопрос повышения безопасности риелторского бизнеса был вынесен на обсуждение в рамках отдельной специализированной секции на XII Национальном конгрессе по недвижимости. Большинство выступающих экспертов сошлись во мнении, что в современных условиях основной задачей любого профессионального объединения риелторов должна стать защита интересов самих риелторов, в пер-

вую очередь именно защита бизнеса от недобросовестных участников рынка, и такая стратегическая цель очевидна. Несмотря на это, многие участники форума говорили о существенных недоработках региональных профессиональных ассоциаций. Так, например, анализируя рынок недвижимости московского региона, было отмечено, что он находится в постоянной динамике, однако, как это ни прискорбно, за прошедшие 15 лет его полноценного функционирования ничего не изменилось с точки зрения снижения потенциальных угроз для риелторского бизнеса - все категории недобросовестных участников рынка лишь укрепились и отточили свои «относительно честные» методы зарабатывания денег. Говорилось и об откровенной пассивности Московской ассоциации риэлторов* в борьбе с такими недобросовестными участниками, которая объясняется либо нежеланием, либо невозможностью ассоциации бороться с ними, используя все доступные методы - в первую очередь современные информационные технологии и ресурсы, находящиеся в распоряжении профессионального сообщества. Таким образом, стало очевидным, что сегодня в московском регионе не существует профессионального риелторского объединения, в полной мере удовлетворяющего потребностям, целям и задачам риелторского сообщества. А интересы риелторского сообщества должны защищаться ассоциацией не только на бумаге. При этом, на наш взгляд, современные профессиональные объединения риелторов обладают всеми необходимыми и достаточными информационными технологиями и ресурсами для обеспечения полноценной защиты риелторских компаний от недобросовестных участников рынка.

Поясним на примерах. Для простоты и наглядности, попробуем в упрощенной форме классифицировать потенциальных недобросовестных участников риелторского рынка, выделив следующие основные категории:

• клиенты (физические и юридические лица);

* Слово дается в орфографии, принятой в официальном названии организации (здесь и далее).

• контрагенты (риелторские и строительные компании);

• сотрудники (работники риелторских компаний);

• прочие (к этой категории можно отнести и контрольные органы, и банки, и всевозможные жилищные кооперативы).

Мы предлагаем именно такую условную систему классификации недобросовестных участников рынка недвижимости, поскольку каждая названная категория имеет свои особенности и представляет определенную самостоятельную угрозу бизнесу риелторских компаний.

Клиенты - физические лица (они же потребители) или юридические лица, если мы говорим о таких сегментах рынка, как новостройки или коммерческая недвижимость.

Риски, которые они несут, можно условно разделить:

• на риски, связанные с неисполнением договорных обязательств - финансовых или каких-либо иных, которые в любом случае всегда перерастают в финансовые проблемы;

• на риски юридического мошенничества, то есть потенциальные угрозы, определяемые юридическими пороками сделки. Я имею в виду и заранее продуманные признания сделок недействительными по различным основаниям, и недобросовестность при сдаче квартир в аренду, что приводит к последующему срочному выселению нанимателей, и «бабушек», регулярно передающих одну и ту же квартиру под ренту, а потом оспаривающих ее, и многое другое. При работе с юридическими лицами, в эту же категорию можно включить проблемные сделки, проводимые в рамках «рейдерских» атак;

• на риски криминального мошенничества, определяемые исключительно личностью и «талантами» преступника. К этим рискам я отношу такие криминальные варианты,как откровенная подделка документов, оформление «левых» завещаний и доверенностей, работа с алкоголиками и прочее.

Все эти недобросовестные участники рынка вольно или невольно рождают огромные риски и проблемы для добросовестных риелторских компаний, заставляя нас каждый раз выполнять огромную работу по изучению всей юридической истории каждого объекта недвижимости, личности самого клиента и т. д. Несмотря на то, что формально риелтор не должен нести ответственность за юридическую чистоту сделки (не его это работа в классическом понимании «риелтора»), проблемы, источником которых является именно эта категория недобросовестных участников рынка недвижимости, как правило, самые серьезные и тяжело решаемые.

Контрагенты - как правило, это такие же агентства недвижимости, только представляющие интересы другой стороны по сделке, или, в отдельных случаях, строительные компании.

Разумеется, даже среди них бывают профессиональные аферисты. Наиболее яркий пример - широко известная в московских кругах компания «Проект-Инвест», в настоящее время трансформировавшаяся в целый ряд компаний. Увы, работа с риелторской компанией (особенно еще неизвестной на рынке) в качестве контрагента не снимает рисков попадания на мошенников - здесь наиболее высок риск несоблюдения договорных условий при проведении совместных сделок, который в зависимости от ситуации выливается в следующее:

• утрата внесенного аванса (задатка/ предоплаты) по причине невозврата, растраты или банкротства компании;

• риск возникновения убытков в результате необоснованного «срыва» сделки, например перепродажа квартиры другим покупателям после принятия аванса.

Понятно, что второй сценарий для риелторских компаний не только таит в себе упущенную выгоду, но и может привести к прямым убыткам, например при организации раздела квартиры, или к осуществлению значительных вложений при проведении любых «альтернативных» сделок. Этот сценарий страшен еще и тем, что, как прави-

ло, он лежит полностью в рамках закона, но абсолютно противоречит всем этическим нормам любой ассоциации. При этом, исходя из собственного опыта, отмечу, что такую схему работы, особенно на растущем рынке, практикуют чуть ли не все компании, разрабатывавшие кодекс этики и стандарты практики московского региона, что ставит под сильное сомнение их применимость и эффективность.

Сотрудники - здесь основным риском будет, скорее всего, даже не растрата вверенных денежных средств, а так называемые «левые» сделки, которые наносят колоссальный ущерб риелторскому бизнесу. «Левак» - это обобщенное название угрозы неполучения денег компанией, которую также стоит разделить:

• на сделки, полностью проведенные штатными риелторами мимо (без участия) компании - «левые» сделки;

• на проведенные «мимо кассы» откаты или иные не оприходованные денежные средства по сделкам, проводимым сотрудником от имени и в рамках компании.

Это больной вопрос для всего риелторского сообщества, решение которого требует комплексного и, главное, коллективного подхода, то есть необходимы не частные решения, а направленные действия профессиональных риелторских объединений.

По разным оценкам, доля сделок так называемых «частных» маклеров, на рынке Москвы составляет от 15 до 30 процентов. На самом деле не менее 50 процентов таких сделок проводится псевдочастными маклерами - сотрудниками, лишь делающими вид, что они работают частным образом, а в действительности являющимися регулярными сотрудниками риелторских компаний. Таким образом, потерянная для бизнеса доля рынка составляет 8-15 процентов. Прибавив к этому ущерб от неучтенных откатов в пользу сотрудников (которые в зависимости от ситуации могут составлять от 500 до 10 000 долларов), несложно понять, что существует огромный по своим масштабам «черный» неучтенный объем риелторского вознаграждения, который, по оценкам специалистов компании «Простор», может

составлять 20-30 процентов от общего объема московского риелторского рынка, то есть миллионы долларов ежемесячно. Понятно, что объемы потерь риелторских компаний от таких недобросовестных инсайдеров рынка колоссальны и с этой проблемой необходимо бороться всеми силами и методами.

Прочие - это совокупность угроз, исходящих от иных недобросовестных участников рынка.

Здесь стоит упомянуть и различного рода потребительские (жилищные) кооперативы, которые, якобы подменяя собой ипотеку, на самом деле элементарно лукавят, искажают факты и в конечном итоге обирают недальновидных граждан, наживаясь на чужом горе почти в рамках закона, а некоторые риелторские компании, ассоциации риелторов и правоохранительные органы им в этом потворствуют. Есть и нотариусы, некоторые документы которых не выдерживают никакой проверки - «липовые» доверенности, завещания и т. д. Профессиональные участники рынка хорошо знают их фамилии. Лишь в последнее время стали появляться уголовные дела и выноситься реальные приговоры таким «служителям закона».

Сделки с недвижимостью - это колоссальный рыночный сегмент, вокруг которого всегда были и будут всякого рода аферисты (всех типов их не перечислить, да и в этом нет необходимости).

В современных условиях самое важное, определив основные категории потенциальных угроз, - наметить четкие и конкретные мероприятия, которые могли бы эффективно противодействовать недобросовестным участникам и минимизировали бы потери риелторского бизнеса (как совокупности риелторских компаний) от их действий.

Разумеется, такие вопросы в первую очередь должны решаться совместными усилиями профессиональных общественных объединений. Пока основная действующая ассоциация московского региона - Московская ассоциация риэлторов - не предпринимает какие-либо шаги для исправления ситуации. Однако другие общественные объединения активизировались при обсуж-

дении этого вопроса. Так, на заседаниях добровольного объединения московского региона - Клуб руководителей агентств недвижимости (такой клуб создан нами в столице недавно) было принято решение о противостоянии недобросовестным участникам рынка недвижимости посредством использования информационных технологий, была создана рабочая группа, сформулирован предварительный регламент по специализированному информационному продукту. В настоящее время эти идеи уже реализуются в качестве пилотного проекта Гильдией риэлторов Москвы.

Информационные технологии сегодня -это мощнейший механизм развития любого рынка и обеспечения его эффективной работы. Информационные технологии в недвижимости - это не только способ донесения и обработки информации, но и способ контроля рынка, и обеспечение правильного вектора его развития.

Сегодня мы предлагаем акцентировать внимание на тех информационных технологиях, которые позволят в рамках риелторского сообщества нивелировать выявленные нами риски. В первую очередь это создание, поддержание и наполнение в рамках риелторского сообщества специализированных баз данных, учитывающих информацию именно о выявленных нами рисках.

Приведем пример.

Категория: недобросовестный сотрудник.

Риски: «левые» сделки, откаты, мошенничество на рынке.

Идея создания некоего «черного списка риелторов» не нова - в некоторых компаниях такой список уже есть, но имеет локальный характер. Проблема в том, что в Москве такая информация, полученная от всех компаний-подписчиков, не была обобщена, не был выработан регламент размещения и проверки достоверности сообщений в такой базе данных (БД), не было и механизмов защиты от сведения личных счетов в рамках такой БД.

И тем не менее сейчас инициативная группа сформирована, регламент выработан, и есть уверенность в том, что идея, сформированная в умах специалистов рынка, будет эффективно реализована. Авторы

регламента - члены совета Гильдии риэлторов Москвы считают выбранный ими путь борьбы с недобросовестными участниками рынка эффективным и перспективным и активно предлагают использовать этот механизм (базу данных «Черный список» риелторов; далее - ЧС) всем участникам рынка. По сути, ЧС - это специализированная база данных, в которой содержится информация о служащих риелторских компаний, сотрудничество с которыми или прием на работу которых несет в себе повышенные риски (мошенничества, растраты, «левые» сделки и т. п.).

Цели создания ЧС:

• создание механизма воздействия на сотрудников для предотвращения нарушения ими этических норм работы на рынке недвижимости, в компании а также для предотвращения совершения ими противоправных действий;

• пресечение приема на работу сотрудников, опыт работы которых показывает наличие рисков для работодателя;

• создание дополнительного конкурентного преимущества для агентств, имеющих доступ к полной версии ЧС, что позволит минимизировать их риски и повысить качество обслуживания клиентов.

Информация, размещенная в БД «Черный список», может иметь две части: открытую и закрытую.

Открытая часть представляет собой краткую информацию о сотруднике и степени риска работы с ним. Для просмотра открытой информации регистрация не требуется, это общедоступная информация без излишней конкретики, в ней отсутствуют сведения о частной жизни граждан.

Закрытая часть - это полная информация о сотруднике и обстоятельствах, приведших к размещению информации о нем в БД. Для просмотра или внесения информации в закрытую часть обязательна предварительная регистрация, имеющая неформальный характер. Эта информация фактически является аккредитацией компании - поставщика данных в качестве информационного партнера БД (см. табл. 1).

Таблица 1

База данных «Черный список» риелторов

Поля БД Закрытая часть Открытая часть

Контактная информация Полная Краткая

Данные о месте работы Полные -

Негативная информация Полная -

Присвоенная категория риска + +

Источник размещения информации + -

В настоящее время вопрос целесообразности организации именно «открытой» части активно обсуждается. Высказываются мнения как «за», так и «против», поэтому сейчас мы говорим о том, что пока тестовая версия «Черного списка» будет работать только в закрытом режиме для членов Московской гильдии риэлторов, и лишь по истечении тестового периода, возможно, станет доступна в качестве открытого ресурса.

Основным информативным элементом в предлагаемой БД должен стать параметр «Присвоенная категория риска», который предполагается присваивать согласно представлениям модератора системы об опасности сотрудничества с субъектом, на основе реальных данных об имеющейся негативной информации, согласно правилам, выработанным риелторским сообществом.

На момент внесения данных об опасном субъекте источник информации сам устанавливает категорию риска, но размещение анкеты для просмотра в БД допускается только после проверки модератором соответствия установленного уровня риска действующим правилам.

Мы понимаем, что рассматриваемая БД - достаточно опасный информационный ресурс, поэтому модерация информации в нем должна осуществляться коллегиальным органом, сформированным риелторским сообществом по принципу компетентности, профессионализма и порядочности. Основная цель модерации -проверка правильности присвоения категории риска и недопущение опубликования недостоверной информации. Контроль со-

блюдения принятых норм и стандартов должен осуществляться Гильдией риэлторов Московы.

На наш взгляд, наличие такой БД в работающем виде, то есть регулярно наполняемой, обновляемой и качественно моде-рируемой, принесло бы намного большую пользу, чем любые кодексы этики и стандарты практики, принятые на бумаге, но не соблюдаемые ни членами самой ассоциации, ни тем более другими независимыми компаниями.

Стоит сказать, что использование такой информационной технологии, как база данных, доступная в Интернете, - простое, но потенциально очень эффективное средство противодействия рискам, которые мы перечислили в начале статьи. Просто для снижения всех рисков необходимо создание и мо-дерация сразу несколько аналогичных баз данных (табл. 2).

Глядя на таблицу 2, несложно увидеть, что создание и объединение всего четырех баз данных может полностью систематизировать информацию о недобросовестных участниках рынка недвижимости или негативных инцидентах на рынке. А значит, систематизировав информацию, мы достигнем трех важнейших стратегических целей:

1) сможем заранее обладать информацией о многих объектах или субъектах рынка до вступления с ними в отношения. Это превентивная мера, направленная на предотвращение проблемных ситуаций;

2) при наступлении каких-либо негативных событий с помошью размещенной в базе информации заблокируем возможность повтора и тиражирования такой ситуации для недобросовестного участника

Таблица 2

Объединенная база данных

Категория недобросовестных участников Необходимая база данных

Клиенты Черный список клиентов

Черный список объектов

Черный список риелторов

Контрагенты Черный список риелторов

Совместные сделки

Сотрудники Черный список риелторов

Совместные сделки

Прочие Подраздел в «Черном списке» риелторов

рынка, а значит, сильно осложним его недобросовестный бизнес. С помощью такой меры можно не просто карать постфактум, но и мотивировать недобросовестных субъектов рынка к исправлению собственных ошибок или добровольному урегулированию претензий;

3) сориентируем потребителя на постоянную работу с агентствами, имеющими доступ к предлагаемым БД, увеличим присутствие на рынке компаний, активно использующих информационные технологии, соблюдающих реальные стандарты в своей

деятельности и добьемся повышения цивилизованности рынка недвижимости.

Решение трех таких высокоуровневых задач эффективно скажется на всех участниках рынка недвижимости, при этом эффективность будет увеличиваться по экспоненте, с увеличением количества компаний, присоединившихся к системе. Именно поэтому внедрение предлагаемых нами информационных продуктов должно проводиться в рамках открытой профессиональной ассоциации и контролироваться наиболее активными участниками рынка недвижимости.

ЮРИДИЧЕСКИЕ СЕМИНАРЫ ДЛЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ

17-18 мая защита ПРАВ КРЕДИТОРОВ ПРИ БАНКРОТСТВЕ: новеллы законодательства и судебной практики

17-21 мая КОРПОРАТИВНОЕ ПРАВО: новеллы законодательства и анализ судебной практики

18-19 мая ЭФФЕКТИВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ДОЛГАМИ КОМПАНИИ: профилактика, анализ и взыскание

СТАТУТ

ШКОЛА ПРАВА

20-21 мая

Мастер-класс ОЦЕНКА И ВЫБОР ЛУЧШИХ ПРЕДЛОЖЕНИИ В КОНКУРЕНТНЫХ ЗАКУПКАХ

24-25 мая ТАМОЖЕННЫЕ НОВАЦИИ 2010:

введение в действие Таможенного кодекса Таможенного Союза

436-08-65

Е-МАИ:

POST@STATUT.RU

ІМТЕІМЕТ:

WWW.STATUT.RU

24—26 мая ПРОЦЕССУАЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ

рассмотрения споров в арбитражных судах

25 мая НАЛОГОВАЯ ОПТИМИЗАЦИЯ:

Схемы и методы оптимизации налога на прибыль и НДС

26 мая НАЛОГОВЫЕ ПРОВЕРКИ «ИЗНУТРИ»: структура проведения и способы защиты 26-27 мая ВАЛЮТНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И ВАЛЮТНЫЙ КОНТРОЛЬ В РФ

27 28 мая ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО: комментарий изменений законодательства. Обращение взыскания на отдельные виды имущества должника

31 мая - 2 июня ДОГОВОРЫ, СВЯЗАННЫЕ С ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОИ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ: комментарий изменений законодательства