Льготная ипотека дает новый шанс

Обновленная льготная ипотека со ставкой 12% позволяет приобрести 78% строящегося жилья, предлагаемого по всей стране. В Москве под новые условия жилищного кредитования на льготных условиях подпадает лишь 54%, в Петербурге — 77%.

Эксперты «Циан.Аналитики» рассчитали, какой объем первичного рынка и квартиры с какими характеристиками попадают под новые условия льготного ипотечного кредитования. Специалисты «Циана» проанализировали, какая доля от объема предложения новостроек в городах с численностью населения от 500 тыс. человек соответствует условиям льготной ипотеки. Для этого были посчитаны квартиры в строящихся (не сданных) корпусах, продажи которых идут по ДДУ. Учитывались города, объем предложения на первичном рынке которых превысил 500 квартир (26 городов, Московская и Ленинградская области).

При минимальном первом взносе 20% и с новым кредитом в 6 или 12 млн рублей (12 млн рублей — лимит по льготной ипотеке для Москвы и Петербурга, 6 млн — для всех остальных регионов страны) купить в новостройке можно будет 8 из 10 квартир (78%). С прежним трехмиллионным лимитом с первым взносом 20% можно было приобрести только 8% квартир.

Минимальная доля подходящих квартир от общего объема — в Сочи (6%). Чуть больше трети квартир подходит под обновленный лимит в Казани (36%), примерно половину новостроек можно рассматривать в Нижнем Новгороде (47%), Владивостоке (53%) и Москве (54%). По остальным регионам доля подходящих квартир — от 62% и выше.

Свыше 95% квартир можно купить по новой ипотеке в Кирове, Ижевске, Московской области, Махачкале, Ленинградской области. В Санкт-Петербурге тоже есть из чего выбрать: 77% квартир реализуется в подходящем для льготной ипотеки бюджете.

Неработающая субсидия

Трехмиллионный лимит, очевидно, был недостаточным для большинства крупных городов, и по отдельным локациям сокращение лимита до 3 млн фактически означало отмену программы. По подсчетам «Циана», в 11 из 28 объектов доля квартир, попадающих под льготную ипотеку, составляла не более 10%, а в пяти (Сочи, Казань, Нижний Новгород, Владивосток, Москва и Барнаул) была на уровне 0–1%. То есть субсидия не работала и была доступна при высоком первом взносе.

С увеличенным лимитом до 6/12 млн рублей только в Сочи доля подходящих квартир для льготной ипотеки ниже 10%. По всем остальным локациям выбор покупателя — ипотечного заемщика стал существенно шире. Наибольший прирост в процентном выражении по доле доступных квартир отмечен для Московской (с 2 до 98%) и Ленинградской областей (с 10 до 99%), что связано с повышенным до 12 млн лимитом. Фактически снова появилась льготная ипотека в Барнауле (1% квартир против 81% с новым лимитом), Краснодаре (с 4 до 80%) и Санкт-Петербурге (с 3 до 77%).

В Москве динамика не столь выражена из-за высоких средних цен: если с трехмиллионным лимитом на выбор квартир не было, то сейчас удастся приобрести 54% лотов.

Помимо льготной ипотеки, на рынке действует также семейная ипотека с лимитом в 12 млн рублей, который не был сокращен. Ограничение по кредиту в 3 млн рублей фактически не позволяло клиентам без детей, рожденных после 2018 года, претендовать на покупку по субсидии просторной квартиры. С обновленным лимитом ситуация кардинально меняется: по большинству городов средняя площадь жилья, подходящего под субсидию с первым взносом 20%, соответствует средним по городу показателям площади.

C трехмиллионным лимитом средняя площадь, на которую могли рассчитывать,— 34 кв. м. С обновленным лимитом — уже 48,3 кв. м при средней площади в целом в 55 кв. м на первичном рынке перечисленных городов.

Только в Сочи можно выбрать в среднем только студию даже с новым шестимиллионным лимитом (24,6 кв. м средняя площадь подходящих под льготную ипотеку квартир). Самое просторное жилье (60–66 кв. м) можно выбрать в Махачкале и Барнауле. В столичных регионах средняя площадь подходящих квартир варьируется в диапазоне 41–47 кв. м.

Теория и практика

По подсчетам аналитиков «Циана», в среднем по городам, попавшим в выборку (более 500 строящихся квартир, население от 500 тыс. человек), бюджет предложения составил 6,7 млн рублей. Средняя цена квартиры, которая попадает в программу льготного ипотечного кредитования по обновленному лимиту,— 5,37 млн рублей. А при прежнем трехмиллионном лимите — всего 3,1 млн рублей. Таким образом, реальная стоимость квартиры в новостройке на четверть выше, чем стоимость жилья, подходящего под программу льготного ипотечного кредитования.

Наименьшая разница между реальной стоимостью и стоимостью жилья по льготной ипотеке зафиксирована (в пределах 3%) — в Ижевске, Махачкале, а также в Московской и Ленинградской областях. Самый большой дисбаланс — в Москве (в два раза, на 102%), а без учета объектов элитного и премиального класса — на 66%, а также в Сочи (на 92%).

Впрочем, разница в четверть с реальной стоимостью квартиры по цене — небольшая в сравнении с той, что была с трехмиллионным лимитом (в 2,2 раза относительно реальной стоимости).

Только по пяти городам первого взноса в 20% не хватит для того, чтобы приобрести «среднюю» квартиру по льготной ипотеке. Это Сочи (первый взнос должен быть примерно 54%), Казань (34%), Москва (30%), Нижний Новгород и Владивосток (по 24%). По всем остальным локациям максимальный обновленный лимит позволяет купить недвижимость со взносом менее 20%.

«Ипотека под 12% выглядит выгодной на фоне текущих условий стандартной ипотеки под 20% и выше,— отмечает Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики».— Прежние условия ипотечного льготного кредитования охватывали лишь десятую часть рынка новостроек крупных городов. Возврат прежних лимитов кредитования поддержат отрасль, но очень многое будет зависеть от динамики доходов населения, ситуации на рынке труда и общей "уверенности в завтрашнем дне", то есть тех факторов, которые для оформления ипотеки не менее важны, чем число процентных пунктов в кредитном договоре. Дополнительно нужно учесть, что с июня 2021 года — когда действовал аналогичный лимит — средняя стоимость квадратного метра по крупным городам увеличилась почти на четверть, а текущая ставка по кредиту при этом — выше в два раза».