Жилье подорожало из-за инвесторов

Программа льготной ипотеки под 6,5% способствовала возникновению ситуации, когда в Москве и Подмосковье почти каждая пятая квартира покупается для последующей перепродажи или сдачи в аренду. На сделках с недвижимостью можно заработать до 14%, что в два раза больше ставок по депозитам. Но новые условия жилищного кредитования под 7% с лимитом в 3 млн руб. уже к концу этого года сократят долю инвестсделок на рынке новостроек как минимум вдвое.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

К концу мая этого года на рынке новостроек в старых границах Москвы было заключено 699 оптовых сделок, доля которых в общем объеме продаж достигла 3,3%, в то же время год назад эти показатели составляли 380 лотов и 1,1%, следует из подсчетов, сделанных bnMap-pro на базе данных Росреестра. В Подмосковье к маю этого года оптом было закуплено 839 лотов: доля таких сделок в регионе достигла 4,1%.

Оптовыми покупателями, как правило, выступают юрлица, включая ЗПИФН и других портфельных инвесторов. По данным управляющего партнера «Метриума» Марии Литинецкой, хотя количество таких покупателей к маю этого года и выросло, их доля несравнима с физлицами, покупающими в инвестиционных целях по несколько квартир.

Во второй половине 2020 года, когда начала действовать льготная ипотека под 6,5%, в Москве девелоперы могли реализовать частным инвесторам до 8% квартир в новостройках, отмечает CEO Dataflat.Ru Александр Пыпин.

Но сейчас таких покупателей может быть 30%, говорит глава совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. По данным гендиректора VSN Realty Яны Глазуновой, доля инвестсделок на рынке Москвы сейчас составляет 20–27%, этот показатель вырос в два раза с марта 2020 года, когда изменились условия по налогообложению депозитов и ставки по ним, добавляет она. «Это привело к притоку на рынок жилой недвижимости вкладчиков банков»,— говорит эксперт. «Около 27% наших клиентов назвали целью покупки квартиры сохранение накоплений, около 16% намерены сдать в аренду или перепродать ее»,— рассказала коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. Похожие цифры приводят и другие опрошенные “Ъ” девелоперы, включая MR Group и «Гранель».

Однако не у всех застройщиков такой объем инвестсделок. По словам вице-президента ГК ПИК Юрия Ильина, до запуска льготной ипотеки ежемесячная доля таких сделок у компании составляла 3,4–4%, с апреля 2020 года этот показатель сократился до 1,7–2%. «Но именно льготная ипотека привела к росту числа инвесторов, и высокий спрос с их стороны стал одной из причин роста цен»,— настаивает госпожа Доброхотова. Так, по расчетам сервиса продаж новостроек «Синица», в мае этого года средние цены на жилье на первичном рынке в старых границах Москвы достигли исторического значения — 312,7 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 20,2% выше уровня апреля. В ближайшем Подмосковье средневзвешенная цена увеличилась на 10,5%, до 148,8 тыс. руб. за 1 кв. м.

Ростом цен на жилье, произошедшим из-за высокого спроса в том числе со стороны инвесторов на фоне сокращения объемов вывода на рынок новых объектов, недоволен Центробанк.

Там неоднократно заявляли, что такая ситуация нивелирует эффект от льготной ипотеки и сокращает доступность квартир для тех, кто хотел бы приобрести их для проживания. Впрочем, вложения в недвижимость остаются одним из немногих выгодных инструментов для частных инвесторов. В Москве общая доходность инвестиций в новостройки при условии продажи квартиры через 17 месяцев достигает 25%, а после вычета НДФЛ и комиссии брокерам — 14%, в Подмосковье — 23% и 12%, подсчитали аналитики сервиса «Пульс продаж новостроек». Для сравнения: средневзвешенная ставка по депозитам составляет 5–6%.

Бум инвестсделок в сегменте жилья характерен для московского субрынка, но не для регионов, где сейчас их доля застыла на уровне 12%, говорит коммерческий директор компании «Страна Девелопмент» Александр Гуторов. «Из-за роста цен во многих регионах инвестировать стало невыгодно»,— поясняет он. Но после 1 июня, когда вступят в силу новые условия льготной ипотеки (7% для покупки жилья в новостройках с максимальной ценой в 3 млн руб.), в Москве будет сложно воспользоваться этой программой, что может привести к сокращению к концу 2021 года доли инвестсделок до 10%, прогнозирует замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов. Он не исключает, что теперь часть инвесторов могут воспользоваться другой программой — семейной ипотекой, когда кредиты под 6% могут получать семьи даже с одним ребенком, рожденным после 1 января 2018 года.