Неоновые коридоры

Самой дорогой улицей в сегменте стрит-ритейла Петербурга был и остается Невский проспект — стоимость аренды одного квадратного метра здесь может доходить до 12,5 тыс. рублей в месяц. При этом участники рынка отмечают, что если раньше многие ритейлеры отказывались от безубыточности точки на премиальных улицах города ради имиджа, то сейчас ситуация становится диаметрально противоположной.

Опрошенные SR специалисты рынка недвижимости составили список самых привлекательных магистралей Петербурга с точки зрения ритейлеров, банкиров и рестораторов.

По словам руководителя отдела исследований Knight Frank Russia & CIS Ольги Ясько, наиболее популярными для размещения премиальных магазинов были и остаются Невский проспект, Большая Конюшенная улица, Большой проспект П.С. "Магазины, рассчитанные на покупателей с доходами "средний" и "средний плюс", сосредоточены на таких улицах, как Каменноостровский проспект, 6-я и 7-я линии В.О., Средний проспект В.О., улица Рубинштейна, Московский, Владимирский, Ленинский, Гражданский проспекты, проспект Энгельса, Садовая улица и проспект Просвещения", — рассказывает она.

Как правило, помещения на премиальных торговых улицах предпочитают арендовать операторы, торгующие одеждой, обувью, аксессуарами, а также часовые и ювелирные салоны.

При этом госпожа Ясько отмечает, что для арендаторов аналогичных профилей, работающих в сегменте "средний" и "средний плюс", помещения формата стрит-ритейл сейчас утратили свою привлекательность: в большинстве случаев приоритетным для них остается развитие в торговых центрах. "В то же время формат встроенно-пристроенных помещений пользуется активным спросом со стороны операторов кафе и ресторанов, так как аренда подобных объектов позволяет создавать открытое рекламное пространство, работать в комфортном, независимом от часов работы торгового центра, режиме. Кроме того, это позволяет соответствовать требованиям потребителя, а не управляющей компании торгового центра, можно организовывать летние террасы", — поясняет Ольга Ясько.

Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar в Петербурге, добавляет к перечисленным улицам набережные реки Мойки и канала Грибоедова. "Что касается Крестовского острова, то эта зона является районом элитного жилья, но объектов стрит-ритейла там расположено не так много. В основном это медицинские центры, салоны красоты и аптеки, то есть те объекты, для которых не так важна высокая проходимость. Ставки на помещения формата стрит-ритейл на Крестовском острове, безусловно, высоки, но в среднем в два раза ниже, чем на помещения, расположенные на вышеназванных премиальных улицах города. Все дело в специфичности элитного жилого района, где хотят располагаться далеко не все арендаторы", — делится информацией господин Рожко.

Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real, отмечает, что до кризиса операторы сегментов premium и luxury размещались на протяжении всего Невского проспекта, но во время кризиса большинство помещений заняли операторы общепита. "Во всех городах premium и luxury-операторы выбирают для размещения помещения в сложившихся торговых коридорах в центральных районах города. Центр, как правило, ценится за сочетание фактора престижа и сосредоточения деловых, туристических и пешеходных маршрутов. К тому же центр является местом притяжения для проведения досуга в большинстве городов мира", — говорит он.

В последнее время отмечается повышенный спрос на помещения, находящиеся на Большой Конюшенной улице. При этом открытие ДЛТ только усилило привлекательность данной локации для арендаторов этого сегмента.

Эксперты говорят, что сегодня большинство брендов премиального сегмента не видят необходимости в открытии нескольких магазинов в городе в силу ограниченного спроса, поэтому пока сложившиеся торговые коридоры будут справляться с ротацией и приходом новых арендаторов.

В погоне за Москвой

Следует отметить, что в настоящее время в Петербурге премиальный стрит-ритейл представлен в ограниченном объеме.

Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Colliers International в Санкт-Петербурге, утверждает, что причин тому несколько. "Это и вымывание части премиальных арендаторов или сокращение числа площадок во время кризиса 2008-2009 годов, и открытие ДЛТ и, как следствие, появление серьезного конкурента для магазинов премиальных брендов, представленных в формате стрит-ритейл. Кроме того, низкий по сравнению с той же Москвой уровень спроса на премиальные бренды, а также концентрация оставшихся премиальных брендов в нескольких небольших локациях. Такими локациями остаются Большая Конюшенная улица, а также Большой проспект Петроградской стороны. Последний в нынешнее время может похвастаться премиальными магазинами преимущественно в той части, которая расположена ближе к Каменноостровскому проспекту", — говорит она.

Если говорить о Петроградской стороне, то попасть сюда, как считают специалисты, премиальному бренду сравнительно несложно: сейчас там можно увидеть магазины с витринными окнами, предлагаемые в аренду. Однако высокие ставки и низкая проходимость в сочетании с частичной потерей имиджа Большого проспекта как некоего "центра" премиальной моды привели к существенному снижению спроса со стороны ритейлеров.

"Что же касается Большой Конюшенной улицы, то и здесь есть одно-два места, предлагаемых в аренду, однако состояние помещений таково, что капитальные вложения в ремонт становятся крайне существенными для потенциальных арендаторов. Однако пример покупки помещения брендом Prada и открытие бутика Prada в этом году демонстрирует, что у Большой Конюшенной есть потенциал для того, чтобы стать если не петербургским Столешниковым переулком, то хотя бы отчасти приблизиться к нему", — рассказывает госпожа Лежнева.

Критерии выбора

На рынке Петербурга наиболее важным параметром привлекательности объекта стрит-ритейла является его конструктив: платежеспособных арендаторов привлекают помещения открытой планировки, желательно в один уровень, то есть без подвалов и антресолей, с хорошей "протяженной" витриной и достаточной высотой потолков. "Ликвидных помещений в центральных торговых коридорах Петербурга ограниченное количество. Для сегмента стрит-ритейла характерны такие недостатки, как отсутствие качественной витрины, невозможность внутренней перепланировки помещения, а также строгие требования к сохранению исторических элементов фасадов большинства зданий", — рассказывает госпожа Ясько.

К числу важных критериев привлекательности нужно отнести близость метро, уровень проходимости и наличие парковки, поскольку в магазины чаще всего клиенты приезжают на собственных автомобилях.

Как правило, говорит господин Рожко, у собственников с такими объектами проблем и простоев нет, однако из-за наличия обременений по отдельным объектам, расположенным в историческом центре, собственники готовы идти на уступки.

Тонкая коммерческая грань

При этом потенциальным арендаторам не так-то просто попасть на облюбованную улицу. Многое тут зависит от совпадения нескольких факторов: если параметры помещения и запрашиваемая цена аренды отвечают требованиям различных операторов, то, как и на московском рынке, собственник формирует своеобразный лист ожидания. "Однако это не является повсеместной практикой. Например, на переоцененное помещение очереди не будет: высокая ставка аренды, снижающая экономику объекта стрит-ритейла, вынуждает операторов искать аналогичные помещения с более гибкими коммерческими условиями", — говорит госпожа Ясько.

Эксперты напоминают, что договор аренды может быть расторгнут в том случае, если заключившие его стороны не исполняют обязательств, обозначенных в данном документе. Возможно расторжение и по иным причинам, но в любом случае чаще всего стороны решают возникшие вопросы в досудебном порядке. В зависимости от условий контракта арендатор или арендодатель могут выплачивать штраф за инициирование досрочного расторжения договора. Если же стороны не могут договориться, урегулирование происходит через судебные инстанции.

Ольга Аткачис, руководитель отдела торговых помещений компании Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, подтверждает, что ротация арендаторов, безусловно, присутствует. "Однако она находится в стандартных пределах — около 10 процентов в год. Кроме того, можно отметить, что арендаторы, решившие не продлевать договоры аренды помещений по данным адресам, все равно не уезжают из центра города. Собственник помещения может разорвать договор с арендатором, однако поводов для этого у него немного. Наиболее распространенной причиной является регулярная невыплата арендатором арендной платы за занимаемое помещение. Кроме того, в качестве причин иногда выступают нецелевое использование объекта и невыполнение арендатором охранных обязательств (в случае если здание является памятником культуры и архитектуры). Других поводов в практике не встречается. Собственник заключает с арендатором долгосрочный договор аренды, который исключает расторжение сделки по каким-либо еще основаниям", — описывает тонкости договорных отношений госпожа Аткачис.

Анна Лапченко, руководитель направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге, отмечает, что спрос на помещения, расположенные на основных торговых коридорах, высок, но ротация на них происходит регулярно, поэтому занять помещение возможность есть. "Понятия очереди или листа ожидания как такового не существует, но на отдельные высоколиквидные объекты могут претендовать сразу несколько арендаторов из одного сегмента. Занять помещение в хорошем месте и по адекватной рыночной ставке, как правило, проще с помощью консультантов, которые, оперируя знаниями рыночной ситуации, смогут провести переговорный процесс для того, чтобы собственник и арендатор пришли к компромиссу", — говорит она.

Имидж vs выручка

Некоторые специалисты утверждают, что на самых лакомых улицах города ритейлеры не могут зарабатывать в силу высоких арендных ставок, однако при этом многие из них не отказываются от размещения магазинов на центральных магистралях города из-за возможности прорекламировать свой товар как можно большему количеству потенциальных клиентов.

Однако в этом вопросе эксперты не единогласны. Госпожа Лапченко полагает, что после 2008 года такое явление, как имиджевый магазин, не приносящий прибыли, практически ушло с рынка. "Кризис выявил рискованность таких объектов, и сегодня все операторы тщательно просчитывают экономику проекта и открывают свои точки только при условии их окупаемости. В редких случаях флагманские имиджевые магазины появляются на Невском проспекте, но даже в отношении главного торгового коридора города это скорее исключение из правил", — заключает она.

Ольга Ясько также считает, что открытие магазина на главных торговых улицах, ориентировано не только на узнаваемость бренда, но и на высокие продажи.

Госпожа Аткачис же говорит, что проекты, размещенные в премиальных локациях, как правило, не являются высокодоходными из-за слишком высокой арендной ставки. "Однако многие предприниматели сознательно выбирают именно эти торговые коридоры, руководствуясь соображениями имиджевого характера. Офис или магазин, размещенный на Невском проспекте, становится "лицом" фирмы. Арендаторы зачастую остаются в этих помещениях, даже если расположенные там подразделения не генерируют большой денежный поток", — утверждает она.

Господин Рожко делится наблюдением о том, что арендаторы в подобных объектах в среднем меняются раз в три-четыре года, при этом иногда арендаторы остаются на точке исключительно с имиджевой точки зрения. "Есть и другие варианты: когда компания решает громко заявить о себе, въезжая в офис на Невском, и после нескольких месяцев переезжает в другой район, сохраняя при этом наработанный пул клиентов", — подытоживает он.

Что касается fashion-операторов, то господин Трушин считает, что на Невском проспекте они в основном открывают флагманские магазины, которые способны обеспечить рекламу бренда. "При этом ставки на помещения Невского проспекта настолько высокие, что расходы на аренду зачастую не окупаются, и компании идут на убыточные проекты ради создания имиджа с помощью витрин на главной магистрали Петербурга", — подчеркивает господин Трушин.

Такие разные тенденции

По просьбе SR консультанты рынка недвижимости выделили несколько любопытных тенденций на рынке стрит-ритейла.

В частности, госпожа Ясько считает, что для рынка Москвы и Петербурга характерно активное освоение главных торговых улиц операторами сферы услуг, заведениями общественного питания и банками. "Кроме того, происходит замещение сетевыми концепциями различного профиля несетевых арендаторов в спальных районах, а также рост интереса операторов к услугам tenant representation, что свидетельствует о развитии цивилизованного рынка встроенно-пристроенных помещений", — выявляет тренды госпожа Ясько.

Новой тенденцией последних лет господин Рожко называет переезд премиальных брендов из помещений формата стрит-ритейла в ТРЦ для экономии и удобства. "Эта тенденция связана с появлением новых торговых центров высокого класса", — констатирует он.

Господин Трушин считает, что могут появиться новые локации для стрит-ритейла. "Повлиять на это может реализация программы реновации исторического центра Петербурга, в рамках которой возможно появление новых пешеходных улиц", — полагает он.

Ольга Аткачис среди тенденций выделяет то, что собственники помещений начали задумываться о переходе к расчетам в валюте.

Поднебесные ставки

По оценке Knight Frank Russia & CIS, наиболее высокие ставки аренды характерны для Невского проспекта, Большого проспекта П.С. и Большой Конюшенной улицы: диапазон запрашиваемых ставок для перечисленных торговых коридоров составляет $1-3,5 тыс. за квадратный метр в год, в некоторых случаях достигая $3,8-4,5 тыс. в год.

В NAI Becar в Санкт-Петербурге говорят, что средние арендные ставки на объекты, расположенные в ликвидных локациях, составляют от 3 до 10 тыс. рублей за квадратный метр в месяц.

Валерий Трушин указывает на то, что средняя арендная ставка на Большом проспекте П.С. составляет 4 тыс. рублей за квадратный метр в месяц, и четная сторона проспекта ценится меньше, чем нечетная, поскольку на ней нет парковки. "На Невском проспекте средняя ставка аренды сейчас находится на уровне 7,5 тыс. рублей за квадратный метр в месяц, на Большой Конюшенной улице — 4,5 тыс. рублей", — говорит он.

В Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate говорят, что самые дорогие локации в Петербурге — Невский проспект и Большая Конюшенная улица. Арендные ставки на встроенные помещения по данным адресам начинаются от 4,5 тыс. рублей за квадратный метр в месяц и доходят до 12,5 тыс. рублей.

По данным компании JLL в Санкт-Петербурге, стоимость аренды помещений на Невском проспекте колеблется в диапазоне $2,2-3,6 тыс. за квадратный метр в год; на Среднем проспекте В.О. она составляет $1-1,8 тыс.; на 7-й линии В.О. — $0,8-1,8 тыс.; на Московском проспекте — $0,62-1,5 тыс.; на Садовой улице — $0,57-1,72 тыс.; на Большой Конюшенной улице — $1,6-2,6 тыс.