Соло на крыше

Высотный регламент Петербурга, ограничивающий этажность новых объектов, не дает развиваться такому сегменту элитной недвижимости, как пентхаусы. Тем не менее в продаже есть объекты, позиционирующиеся как этот вид жилья. Эксперты, правда, уверяют, что настоящих пентхаусов в городе единицы.

В классическом понимании пентхаусы — это жилье со своим индивидуальным лифтом, с обзором на все стороны света. Вариантов таких квартир немного на рынке Петербурга. Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group, объясняет: "Говоря о пентхаусах в городе, хотелось бы отталкиваться от определения. Классический пентхаус — это квартира или другой вид отдельного жилья на верхних этажах. Он может быть одноуровневый или в два этажа, при этом обязательно есть терраса. Пентхаус дает собственнику ощущение отдельного жилья даже в многоквартирном доме. Для Петербурга этот вид недвижимости является редким, в то время как для таких городов, как Дубай, Шанхай, Нью-Йорк,— это обыденность".

Интересуются лишь маркетологи

Сергей Бобашев, руководитель проекта Lifedeluxe.ru, говорит: "И спрос, и предложение пентхаусов в Петербурге очень и очень ограничены. Скажем, количество запросов в "Яндексе" по слову "пентхаус" из Петербурга не превышает 50 в месяц, и, судя по всему, делают их исключительно маркетологи и аналитики". По его мнению, в Петербурге устоялись скорее европейские, а не американские представления о красоте вида: это должна быть набережная, стрелка Васильевского или хотя бы какой-то сквер, а вовсе не панорамы до горизонта. "Кроме того, пентхаусов в их классическом понимании, а это "дом на крыше", в Петербурге вовсе нет. Так называют квартиры на последних этажах, которые сильно отличаются планировками и площадями от квартир в том же доме, но несколькими этажами ниже. Стоимость квадратного метра в них такая же, как и во всем доме (он вовсе не обязательно должен быть элитным: пентхаус в несколько этажей построен, скажем, в доме на Торжковской улице), но площадь такого жилья дает гораздо большую итоговую цену",— отмечает господин Бобашев. По его мнению, причина слабой популярности пентхаусов может быть в климате: классический пентхаус — это большие террасы, порой даже с бассейнами. "Но если у нас ты можешь воспользоваться этим несколько раз в году, вряд ли игра стоит свеч. Вторая причина — в отсутствии высотного строительства в "дорогих" местах Петербурга. И она, наверное, более существенна: в Москве, где климат не отличается принципиально от нашего, пентхаусы превратились в целый сегмент рынка",— говорит господин Бобашев.

В Lifedeluxe.ru среди предложений в этом сегменте считают заслуживающим внимание 500-метровый (с учетом террас) объект на набережной реки Фонтанки, 76, ценой без малого 300 млн рублей. "Его продавец определяет "пентхаусом". Кроме того, в ЖК "Привилегия" на Вязовой улице Крестовского острова за 427 млн рублей продается 400-метровый пентхаус, со своими террасами — "единственный на этаже". А 110-метровую квартиру в "Смольном Парке" за 45 млн так и называют — "квартира на мансардном этаже". На Таврической, 37, за 42 млн рублей продают 245-метровую даже не квартиру, а мансарду. В общем-то, этим и исчерпывается сегодняшнее актуальное предложение готовых квартир, в той или иной степени ассоциирующихся с подобным видом жилья",— констатирует Дмитрий Лобов, коммерческий директор проекта Lifedeluxe.ru. Он, кстати, отмечает, что и сам термин "пентхаус" не в ходу среди профессионалов. "В маркетинговых текстах мы чаще встречаем формулировку "квартира с мансардой", или даже "квартира с выходом на крышу". Очевидно, что по ряду объективных факторов пентхаус не приживается в Петербурге. А может быть, дело и в том, что девелоперы пока не предложили покупателям некий более понятный и практичный для петербуржцев формат пентхауса",— размышляет господин Лобов.

Покупатели есть

Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, отмечает, что в Петербурге есть категория покупателей, которая интересуется покупкой пентхаусов. Даже их более высокая стоимость, по сравнению с другими элитными объектами, не останавливает тех, кто ценит преимущества этого формата. Среди отличительных характеристик — прекрасные виды, большие площади и просторные планировки, часто набор дополнительных опций, которые касаются в первую очередь безопасности. Предложение таких объектов в Петербурге ограничено. "Например, пентхаусы в проекте Hovard Palace продаются за 295 млн (352 кв. м) и 395 млн рублей (526 кв. м)",— рассказала она.

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК "Еврострой", говорит, что объекты класса de luxe, в том числе пентхаусы, могут находиться в экспозиции от года и более, часто покупатель остается инкогнито. "В "начинку" могут быть интегрированы персональный лифт, зимний сад, бассейн, паркинг для автомобиля в квартире и многое другое. Такие проекты площадью более 300 кв. м располагаются преимущественно на Крестовском, Каменном островах или в Центральном районе. Максимальная стоимость жилья на рынке составляет 600 тыс. рублей за квадратный метр в пентхаусах и мансардных квартирах, верхняя граница в отдельных эксклюзивных проектах — 700 тыс. рублей за квадратный метр. В ЖК "Привилегия" стоимость шести-семикомнатных видовых пентхаусов составляет 170-300 млн рублей. Это абсолютно эксклюзивное предложение, второго такого в городе нет. И эти объекты всегда находят своего покупателя",— говорит госпожа Кравцова.

"Есть интересные решения с хорошими видовыми характеристиками неподалеку от Таврического сада: на Шпалерной — почти 170 млн рублей за 250 кв. м, резиденция на Суворовском — около 285 кв. м практически за 200 млн рублей. Оба проекта продаются с дизайнерской отделкой, мебелью, но мы должны понимать, что они могут заинтересовать очень узкую аудиторию",— отмечает госпожа Соболева.

"Наиболее близкий формат жилья к пентхаусам — это квартиры-лофты. Квартиры-лофты среди девелоперов и покупателей воспринимаются в двух ипостасях — квартиры с отделкой в фабричном стиле и двухуровневые квартиры с высокими потолками, большими окнами и нестандартной планировкой. Причем и тот, и другой форматы квартир распространены в объектах жилья бизнес класса и премиум-сегмента",— рассказывает Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики "Лаборатории метров".

Екатерина Запорожченко, директор Docklands Development, рассказала: "В Docklands.Club мы отдали под пентхаус целый этаж более 300 кв. м со свободной планировкой. В нашем комплексе таких будет два. Проектом также предусмотрено несколько двухуровневых помещений, где на первом этаже можно организовать бизнес-пространство, а на втором — спальни. В этом здании все апартаменты имеют прямой вид на Малую Неву и Финский залив, а высота потолков — от 3,15 до 3,6 метра; предусмотрена своя зона лобби".

Павел Бережной, исполнительный директор ГК "С.Э.Р.", говорит, что все современные престижные ЖК предусматривают размещение на верхних этажах именно пентхаусов, поскольку спрос на такое жилье подвержен меньшим колебаниям. "Причиной тому — эксклюзивность квартир и их исключительные видовые возможности",— поясняет он.

Константин Матыцын, коммерческий директор ООО "Гранд-Строй", утверждает, что востребованные пентхаусы стартуют с 200 кв. м, а цена — с 250-300 тыс. рублей за "квадрат". "Среди самых распространенных требований покупателей — эксплуатируемая кровля",— отмечает господин Матыцын.

Столичный размах

Примечательно, что по сравнению с Петербургом в столице пентхаусы — это отдельный сегмент. По данным аналитиков агентства Tweed, суммарная стоимость всех пентхаусов, которые продаются в элитных новостройках Москвы, составляет не менее 23 млрд рублей. В продаже находится не менее 125 лотов общей площадью около 23,8 тыс. кв. м.

"125 пентхаусов в продаже — цифра отнюдь не маленькая для недвижимости такого высокого класса. Не бывает дома без последнего этажа, в каждом элитном доме есть пентхаусы. Но в новостройке может быть всего по два-четыре пентхауса, отсюда и такое количество лотов. Чем больше новостроек — тем больше пентхаусов. Пять лет назад новостроек было мало, сейчас их как раз много",— прокомментировала генеральный директор агентства Tweed Ирина Могилатова.

Средняя стоимость лота составляет 188,327 млн рублей, средняя стоимость "квадрата" — 967 тыс. рублей. Средняя площадь — 194,73 кв. м, минимальная площадь — 75 кв. м, максимальная — 589,6 кв. м. С начала 2017 года на рынке элитных новостроек Москвы продано не менее 20 пентхаусов на сумму не менее 4,65 млрд рублей (без учета скидок). Средняя цена сделки составила 231,882 млн рублей. Средняя площадь проданного лота — 266,6 кв. м. Согласно подсчетам аналитиков, при сохранении текущего темпа продаж весь объем предложения в элитных новостройках (125 лотов) можно продать не менее чем за четыре с половиной года.

"Двадцать сделок — это хороший результат для самых дорогих квартир в доме. Мы заметили интересную особенность: если раньше, когда элитный дом выходил на продажу, пентхаусы раскупались практически сразу, то сейчас они продаются на финише. Клиенты пентхаусов ставят в приоритет именно готовые дома, а не строящиеся. Прежде чем сделать выбор, они хотят увидеть все достоинства пентхаусов своими глазами",— прокомментировала госпожа Могилатова.

Столица пентхаусов

По данным агентства Tweed, стоимость новых пентхаусов в элитном сегменте отличается в 21,4 раза. Самый дорогой лот Москвы — пентхаус без отделки площадью 481,2 кв. м в Knightsbridge Private Park — продается за 851,3 млн рублей ($14,677 млн). Наиболее рациональное предложение — пентхаус без отделки площадью 75 кв. м в ЖК NV/9 Artkvartal — оценивается в 39,837 млн рублей.