Там нам не метром намазано

Объем покупок зарубежной недвижимости россиянами по итогам первого квартала приблизился к историческому минимуму и составил $199 млн. Даже притом что данные не учитывают сделок, профинансированных с зарубежных счетов, это в два с половиной раза меньше, чем в докризисном 2014 году. Покупатели урезали бюджеты минимум на 25% и переключились на инвестиционные объекты, сокращая даже валютные расходы на обслуживание недвижимости.

Объем покупок зарубежной недвижимости гражданами России по итогам первого квартала текущего года относительно аналогичного периода годом ранее сократился на треть, подсчитала компания Tranio, проанализировав данные Центробанка. За три месяца 2016 года прошло операций на $199 млн (за тот же период прошлого года — на $281 млн), что максимально близко к историческому минимуму, зафиксированному в первом квартале 2009 года. Тогда объем сделок с зарубежной недвижимостью составил $178 млн.

По сравнению с докризисным периодом (до начала обесценивания рубля к основным валютам в третьем квартале 2014 года) расходы граждан России на зарубежную недвижимость упали почти в два с половиной раза, оценивает управляющий партнер Tranio Георгий Качмазов. В первом квартале 2014 года объем трансакций достигал $484 млн. По его словам, существенная часть сделок с зарубежной недвижимостью не попадает в статистику Центрального банка, так как многие покупатели финансируют сделку не с личного российского счета, а через зарубежные счета, в том числе через юридических лиц. "Реальная сумма инвестиций выше, но данные Центробанка отражают динамику рынка",— уточняет господин Качмазов, добавляя, что сократилось не только число сделок, но и бюджет покупки. По его оценкам, за два года он упал почти в полтора раза — с €400 тыс. до €280 тыс.

Российские агентства недвижимости по продаже объектов за рубежом, опрошенные "Ъ", подтверждают эту статистику. Директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России Юлия Овчинникова отмечает снижение общего объема сделок на 20-30%. Бюджет покупки, по наблюдениям гендиректора Welhome Анастасии Могилатовой (на примере запроса на элитную недвижимость в Великобритании), упал на 25%, до £3 млн. "Покупатели стали осторожнее и предпочитают покупать только то, что им нужно, не платить за лишний метраж, комнаты",— уточняет Юлия Овчинникова.

Рынок концептуально изменился, утверждают собеседники "Ъ". Директор по зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Кузьмина говорит, что в текущем году закрепилась тенденция растущего спроса на инвестиционную недвижимость, начавшаяся в 2015-м. Уже тогда более 60% всех запросов в сегменте высокобюджетной недвижимости, поступающих в Knight Frank, носили инвестиционный характер. До падения рубля покупатели охотно тратили деньги на недвижимость, требующую валютных расходов на обслуживание. В Tranio насчитали, что 80% покупок клиенты делали для личного использования (и всего 20% с целью получения дохода, то есть для сдачи в аренду). Сейчас соотношение изменилось и составляет 60% на 40%. Анастасия Могилатова говорит, что в ее компании около 30% сделок приходится на покупки недвижимости с целью дальнейшего коммерческого использования.

Доходность жилой недвижимости достигает в среднем 5%. До осени 2014 года те, у кого были деньги, предпочитали банковские депозиты, доходность которых была выше. "Сейчас основная цель не заработать, а сохранить",— подчеркивает господин Качмазов. Подавляющее большинство покупателей готово брать ипотеку на покупку, хотя еще три года назад таких желающих было не более 50%. "Денег стало меньше, ипотека в Европе стоит 2-3% годовых, люди стали финансово более грамотными и понимают, что кредит увеличивает доходность собственных вложенных средств",— добавляет эксперт.

По данным Knight Frank, для инвестиционных покупок популярны города второго эшелона в Германии, Австрии, Великобритании, где доходность инвестиций в коммерческую недвижимость достигает 8-9%, а в столицах, исчерпавших потенциал роста, остается на уровне 3-4% годовых. В Tranio утверждают, что в нынешнем году из десятка популярных для покупки направлений из-за снижения спроса выпали курортные страны — Греция, Турция и Болгария.