Инвестиции в целостный продукт

Прошлый год стал рекордным для рынка апартаментов Петербурга: консервативные частные инвесторы стали приобретать значительно больше юнитов в апарт-отелях, предпочитая их традиционным однушкам. О том, почему в Северной столице сервисные апартаменты получили столь широкое распространение, о высокой доходности объектов, расположенных рядом с транспортными хабами, а также о формировании качественного инвестпродукта опытной управляющей компанией — в материале Guide.

В отличие от квартиры в многоквартирном доме, в апарт-отелях формируется единый и целостный продукт для конечного пользователя

Фото: Glorax Development

Куда лучше инвестировать — в апартаменты или однокомнатную квартиру — частый вопрос, который получают гостиничные операторы, специализирующиеся на управлении инвестиционными комплексами апартаментов. «Безусловно, оба варианта могут использоваться потенциальным инвестором, который хочет обеспечить себе бесперебойное и прогнозируемое поступление денежных средств на расчетный счет, комфортную жизнь уже в настоящий момент или после выхода на пенсию»,— поясняет Мария Онучина, генеральный директор компании «25/7».

Вместе с тем, в отличие от квартиры в многоквартирном доме, в апарт-отелях формируется единый и целостный продукт для конечного пользователя, а также присутствуют значительно более высокие компетенции управляющей компании. Именно она берет на себя обязательства по управлению объектом. «В случае с традиционными однушками бремя расходов на содержание недвижимости, контроль поломок, заселение и выселение гостей, решение прочих бытовых проблем лежат в зоне ответственности собственника недвижимости. В среднем такой инвестор тратит около 40 часов в месяц на обслуживание и содержание своего актива. А это целая неделя, которую он мог бы потратить на себя, своих детей, на получение нового жизненного и профессионального опыта»,— продолжает она. С апартаментами все по-другому: ответственность за управление лежит полностью на управляющей компании.

Бум спроса

По данным Colliers, в 2021 году количество реализованных городских апартаментов комфорт- и бизнес-класса в Санкт-Петербурге достигло 5,3 тыс. лотов (151 тыс. кв. м), что на 43% превышает показатель по итогам 2020-го, почти в два раза больше показателя 2019-го и является максимальным значением за всю историю рынка. Подавляющее большинство приобретенных в 2021 году лотов (89%) традиционно сформировали сервисные апартаменты. Несмотря на значительный рост цен в 2020–2021 годах, они по-прежнему выглядят интересным объектом инвестиций — в первую очередь для консервативных частных инвесторов, ориентированных на пассивный доход от недвижимости. «Вложения в жилые квадратные метры в среднем придется отбивать дольше. Апартаменты тоже недешевы: и подорожали быстрее, и средний "квадрат" сейчас дороже среднего жилого. Но стоимость аренды в пересчете на площадь в апарт-отелях в среднем выше за счет дополнительных сервисов»,— говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК».

По мнению Светланы Московченко, руководителя отдела исследований консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg, сервисные апартаменты в Петербурге не являются альтернативой квартирного жилья, как в других городах России. «Здесь апартаменты после ввода в эксплуатацию становятся полноценными отелями с определенным уровнем звездности»,— добавляет она.

Партнерство с гостиничным оператором по коммерциализации апартаментов приносит больше инвестиций собственнику недвижимости, нежели самостоятельное управление однокомнатной квартирой: для профессиональных управляющих компаний доступен больший набор инструментов по повышению загрузки апартамента, есть необходимые гостиничные компетенции, формирующие продукт для конечного потребителя. «Здесь мы можем говорить об эффективности на уровне 11–13% годовых в сравнении с 5–6% в жилой недвижимости»,— поясняет госпожа Онучина. Также важно отметить, что сервисные апартаменты не просто выше доходностью, но и структурно управляются. Это абсолютно пассивный доход, если у тебя качественная управляющая компания, которая организовала весь процесс, систему отчетности перед собственниками, IT-продукты под рутинные процессы и знает, как привлекать выручку в апарт-отели. Такой подход гораздо проще управления квартирой, собственнику не нужно заниматься процессом — лишь раз в месяц согласовывать отчеты и получать деньги.

Сервисные апартаменты, расположенные в «отельных» локациях (транспортные хабы, метро, исторический центр или поблизости), явно будут выигрывать конкуренцию за клиента у тысяч юнитов, расположенных на окраинах, давая значительно более высокую доходность владельцам, добавляет Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербург. Особенно это будет ощутимо после возвращения туристического потока на допандемийные уровни. «Локацию нового проекта GloraX на Заневском проспекте я бы как раз отнес к таковым»,— добавляет господин Косарев.

По мнению Андрея Бойкова, управляющего партнера Rusland SP, ключевое преимущество апарт-отеля «25/7 Заневский» — локация, близость к Ладожскому вокзалу и крупному транспортно-пересадочному узлу. «А ведь именно фактор транспортной доступности влияет на успешность проектов апартаментов»,— уверен он. Помимо туристического, это еще очень серьезный бизнес-сегмент: многие люди приезжают в командировку и с деловыми целями.

Высокая доходность

Для партнеров в проекте апарт-отеля «25/7 Заневский» в Красногвардейском районе Петербурга, расположенного в двух минутах от станции метро «Ладожская», предлагается две программы доходности на выбор: «Максимальный» и «Гарантированный доход». Основное их отличие — время участия в программе и потолок выплат по той или иной опции. В случае гарантированного дохода в рамках договора с инвестором гостиничный оператор берет на себя обязательства по выплате фиксированной арендной платы (от 41 тыс. рублей) на весь срок договора. В рамках максимального дохода прогнозируемый объем выплат инвесторам может составлять до 150 тыс. рублей в месяц.

«Ближе к запуску проекта в 2025 году мы выйдем с предложениями по инвестиционным программам к тем инвесторам, которые приобрели апартаменты в сервисной части. Наша операционная модель подразумевает котловое распределение дохода между партнерами пропорционально доле каждого инвестора в номерном фонде проекта. Таким образом, мы формируем наиболее прозрачную и понятную модель функционирования гостиничного проекта и систему распределения доходов и расходов между всеми партнерами апарт-отеля "25/7 Заневский"»,— поясняет госпожа Онучина. Более того, для тех инвесторов, кто выбирает для себя максимальный доход, гостиничный оператор «25/7» в рамках договора с собственником берет на себя обязательства по выплате минимальной доходности по апартаменту по результатам операционного года. «Тем самым мы хеджируем риски инвесторов на начальных этапах операционной деятельности гостиницы»,— уточняет эксперт.

Для удобства взаимодействия управляющая компания апарт-отеля «25/7» предлагает инвесторам современные диджитал-решения по управлению и контролю деятельности оператора на объекте. «Мы говорим о единой платформе для гостей, инвесторов и резидентов — от согласования отчетов до заказа дополнительных услуг и общения по интересам. Другими словами, мы формируем понятную и прозрачную среду для взаимодействия между инвестором, гостиничным оператором и гостем на каждой стадии реализации проекта»,— объясняет Мария Онучина, добавляя, что такого не встретишь на рынке аренды жилой недвижимости.