Опасное соседство

Риск уплотнительной застройки — далеко не единственное, что подстерегает сегодня владельцев жилья. Стоимость квартиры может снизить не только новый дом, испортивший вид из окна. Опасность может таиться и в самом здании, где находится квартира. Появление на первом этаже кафе, музыкального клуба, продуктового магазина может подкорректировать цену соседних жилых помещений на 10-15%.

     Дефицит помещений для организации так называемого стрит-ритейла в Петербурге остается острой проблемой — в центре на основных магистралях все первые этажи зданий уже разобраны под магазины, рестораны, кафе и офисы. Еще сложнее найти помещение для организации магазина "шаговой доступности" или заведения общепита в спальных районах. После войны, объявленной городскими властями ларькам, спрос на последние возрос еще больше, в то время как процесс перевода жилых помещений в нежилые по-прежнему требует серьезных временных и материальных затрат. Тем не менее, новые ресурсы на рынок поступают — и теперь уже и в спальных районах большинство квартир, выходящих на оживленные улицы, переоборудуются под коммерческую недвижимость. Впрочем, для жильцов, находящихся над переоборудованным помещением, такая трансформация может стать неприятным сюрпризом. Плохо оборудованная вентиляция в новом кафе, неправильно хранящиеся в магазине продукты (что способствует размножению грызунов), появление музыкального клуба, где до утра играет музыка, могут серьезно подкорректировать стоимость соседних квартир.

     Людмила Рева, директор департамента брокерских услуг компании ASTERA St. Petersburg полагает, что наличие ресторана или продовольственного магазина на первом этаже жилого дома действительно влияет на стоимость жилья на следующем (как правило, втором) этаже с тенденцией к снижению. "При этом квартиры могут выставляться на продажу по стандартной цене — однако на практике продажа не осуществляется, и в ходе экспозиции объекта происходит торг со снижением цены на 15-20 процентов", — отмечает она.

     Константин Костин, директор по развитию London Consulting & Management Company (LCMC) уверен, что звуки, запахи, крысы и тараканы, безусловно, снижают стоимость жилья. Он также отмечает, что в первую очередь это касается жилья на втором этаже. "Общего правила здесь нет, но на практике, когда, например, первый этаж переводится в нежилой фонд, многие жильцы второго этажа начинают рассматривать варианты переезда", — говорит эксперт.

     Владимир Гаврильчук, генеральный директор корпорации "Адвекс. Недвижимость" более оптимистичен в оценках: "Если и снижает, то не сильно. Большинство ресторанов обладают хорошей вентиляцией, а запасы продуктов не настолько большие, чтобы конкурировать у крыс с близлежащими помойками и мусоропроводами. Исключения, конечно, бывают. Так, недавно один запускающийся пивной ресторан начал варить пиво — заквасил солод. Аромат стоял — этажей на пять. Но скакать, что это жесткий минус, нельзя". Руководитель направления жилищных проектов GVA Sawyer Константин Иващенко говорит, что размещение магазинов и кафе в строящихся домах стоимость соседнего жилья не снижает. "Если дом относительно старый и объект существует в нем с советских времен, то снижение стоимости может составить от 10 до 15 процентов", — считает господин Иващенко.

     Если предполагается открыть новый объект на первом этаже, то стоимость соседних квартир составит те же 10-15%. Зато жилье на втором этаже, т. е. прямо над планируемым объектом — демонстрирует рост до 30-50% в зависимости от района: на открытие объекта требуется согласие жильцов, и проще выкупить это жилье, сделав там административное помещение.

     Заместитель директора АН "Бекар" Николай Лавров также согласен, что наличие под квартирой ресторана действительно может снижать ее стоимость. "Здесь играет роль еще и то, какой ресторан находится под квартирой: если это элитный ресторан с хорошей системой вентиляции, кухней по всем санитарным нормам и звукоизоляцией, то такой ресторан не будет минусом. Если же это чебуречная какая-нибудь, где будет громкая музыка, шум, грязь, крысы и т. д., то квартира над таким общепитом, естественно, менее востребована и, соответственно, стоит дешевле. Чтобы продать такую квартиру, потребуется снизить ее цену процентов на пятнадцать", — говорит он.

     Впрочем, господин Лавров считает, что в появлении магазина могут обнаружится и положительные стороны, которые, напротив, повысят капитализацию жилья. "Продовольственный магазин может быть даже плюсом. Сейчас не те времена, когда хранение продовольствия было равносильно разведению крыс — сейчас новые технологии, полуфабрикаты, нет запахов, поэтому наличие магазина (особенно хорошо, если супермаркета) отрицательно на стоимости жилья не скажется", — резюмирует эксперт.

Валерий Грибанов