Аренда земли в истории российского государства

УДК 347.453.1:349.4

ЕВ. ИВАНОВА, Н.Н. ВЛАДИМИРОВ АРЕНДА ЗЕМЛИ В ИСТОРИИ РОССИЙСКОГО ГОСУДАРСТВА

Ключевые слова: аренда земли, договор, история государства, имущественный наём, земельные участки.

В статье содержится теоретическое осмысление общественных отношений в сфере аренды земли с точки зрения исторических этапов развития российской государственности. Необходимость рассмотрения исторического аспекта прав на землю в России обуславливается спецификой в установлении ограничения прав в отношении отдельных видов и категории земельных участков в различных периодах. В статье ставится задача рассмотреть эволюцию института аренды земли. Авторы указывают и раскрывают историческую последовательность становления аренды земли как имущественного найма, начиная с Древнерусского государства, охватывая этапы дореволюционного законодательства, отмечая крестьянскую реформу 1861 г., и подчеркивают важные этапы советского развития земельных отношений с правом аренды. Актуальность обусловлена наличием значительного количества научных воззрений к осмыслению института аренды земли в историческом пространстве. Авторы приходят к выводу, что история развития аренды земли или найма тесно связана с правовыми реформами, земельные отношения могли существовать лишь исключительно в рамках государственного контроля и основывались на государственной собственности на землю. В настоящее время нормы законодательства об аренде земли имеют самостоятельный правовой характер, законодатель признает право аренды на земельный участок в качестве основного наравне с правом собственности. Основные результаты исследования могут быть использованы в учебном процессе при проведении лекционных, семинарских и практических занятий.

E. IVANOVA, N. VLADIMIROV LAND LEASE IN THE HISTORY OF THE RUSSIAN STATE

Key words: land lease, contract, history of the state, tenancy, employment, land parcels.

The article contains a theoretical conceptualization of public relations in the sphere of land lease with regard to historical stages of the Russian statehood development. The need to consider the historical aspect of land rights in Russia is caused by specificity in establishing restrictions of rights in respect to certain types and categories of land parcels in different periods. The article seeks to examine the evolution of the land lease institute. The authors indicate and trace the development of land lease as a tenancy beginning with the Old Russian state, covering stages of pre-revolutionary legislation, paying attention to the peasant reform of 1861 and emphasize important stages of Soviet development of land relations with the right to lease. The urgency is due to existence of a significant number of science-based opinions in understanding the concept of land lease in the historic space. The authors come to the conclusion that the history of land lease development is closely linked to legal reforms; land relations could exist only within the framework of state control and were based on state ownership of land. Currently, the land lease statutory regulations have an independent legal nature; the legislator recognizes the right to lease the land as a major on a par with a property right. The main results of the study can be used in the educational process in lectures, seminars and practical classes.

История развития аренды имущества насчитывает тысячелетия. Как известно, первые свидетельства о признаках аренды относятся приблизительно к 2000 г. до нашей эры. Так, «в ходе раскопок, происходивших в 1984 году на

месте шумерского города Ур, ученым удалось обнаружить прототипы первых договоров аренды. Это были глиняные таблички, на которых стороны договора фиксировали свои обязательства по передаче на определенный срок в пользование и владение за определённую плату сельскохозяйственного инвентаря, право пользоваться водоемами. Глиняные таблички рассказывали ученым о том, что первыми арендодателями, как правило, были священники, жившие в храмах города Ур» [7. С. 30].

Источники древнерусского права указывают лишь на незначительные нормы, закреплявшие отношения при возникновении аренды жилья, земли или иных предметов. Например, «Русская Правда» и в Краткой, и в Пространной редакции почти не содержит статей, регулирующих обязательственные отношения. Одно положение, направленное на регулирование отношений по найму, было включено в Псковскую судную грамоту. Оно касалось возможности подачи иска съемщиком дома или части усадьбы к хозяину. В другом положении усматривалось, что «"подсуседник", т.е. наниматель дома или части усадьбы должен был оплачивать наем своей работой» [10].

Исследователь А.М. Гуляев, признает «наем как обоюдосторонний договор, в силу которого одна сторона обязуется предоставить другой стороне возможность пользоваться объектом, другая - денежное вознаграждение за пользование и делил его по свойствам объекта на наем имущества, личный наем и подряд (заказ)» [2. С. 258].

В дальнейшем свое развитие договор аренды получает в законодательных актах русского государства. В качестве первого источника в централизованном русском государстве выступали «Судебники царей Ивана III (1497 г.) и Ивана IV (1550 г.)», в них были статьи для учета прибытков и приплодов, полученных за период временного владения вещью.

Согласно Судебнику царя и великого князя Иоанна Васильевича 1550 г., во-первых, крестьяне платили арендную плату за землю, занятую посевами: «плати со двора по два алтына, а опричь того на нем пошлине нет. А останется, у которого крестьянина хлеб в земли, и как тот хлеб пожнет, так он с того хлеба, или с толчего, даст боран два алтына»; во-вторых: «а по кои места была рожь его земли, и он подать цареву и великого князя платить со ржи; а боярского ему дела, за кем жил не делати. А попу пожилого нет, и ходити ему бессрочно воля». Более того, «если податная обязанность с арендуемой земли ложилась на арендующих, а не на землевладельцев, то, очевидно, что права и обязанности сторон были продуманы не подробно и все же одна сторона имела больше прав при предоставлении земли в пользование в аренду» [12].

Уложение царя Алексея Михайловича от 1649 г. содержало отдельные статьи и главы, посвященные правилам совершения аренды имущества, однако при этом подлинных текстов и примеров история не приводит.

Справедливого внимания заслуживают Указ Петра I от 30 января 1701 г. и Указ Анны Иоановны от 8 июня 1738 г., которые строго законодательно позволяли оформлять имущество, сдаваемое в аренду в виде «передачи земли в наем под постройку». Так, «арендатор на длительное время брал в наем участок земли, возводил на нем сооружения, пользовался ими в течение ос-

тавшегося срока договора, а по окончании сделки указанные постройки передавались в собственность хозяина земельного участка» [9].

Интересным представляется тот факт, что дореволюционное законодательство не предусматривало такого понятия, как имущественный наём или наём вещей, предметов, что способствовало научному воззрению и развитию концепций об аренде. При этом, как отмечается в литературе, с учетом действующих норм того периода единого понятия имущественного найма или аренды как таковой в праве не существовало [5. С. 59].

На наш взгляд, с учетом исследований прежних лет арендой признавалась договоренность, в силу которой одна сторона за плату передавала другой свою вещь лишь на время. Суть такого отношения заключалась в предоставлении только права пользования имуществом, а это могло быть и жилье, и земля, при этом исключалась возможность наличия притязательных элементов в будущем на эту вещь со стороны нанимателя.

В истории развития отечественного государства и права основным этапом стало проведение крестьянской реформы 1861 г., в результате которой крестьяне не получили земельные участки в свое владение, а всего лишь арендовали их у помещиков. Более того, после революции в соответствии с «Декретом 1917 г. о земле» вообще не было предусмотрено право собственности на землю и, соответственно, право аренды земли, поскольку земля могла находиться исключительно у государства.

Отношения в сфере аренды земли или земельных наделов в России существовали в 30-е гг. XIX в. [8. С. 310]. Согласно историческим данным, «крестьяне брали в аренду по 65, 100, 200 и более десятин помещичьей земли, часть использовалась для собственных нужд, а другая сдавалась небольшими участками в субаренду» [3]. Более того, существовало определенное ограничение: «хозяин имущества, если не желал его передачи другому лицу, мог включить в договор запрет на субаренду» [6].

Однако наиболее четкая система регулирования договорных отношений сложилась лишь к началу XX столетия. М.Ф. Владимирский-Буданов указывает, что «аренда была включена в институт имущественного найма вещей услуг и работ» [1. С. 587].

Исходя из указанного положения, можно определить, что аренда составляла значительную часть имущественного найма, где в определенных случаях земельный участок можно было получить во временное пользование лишь за наемную плату, но с существенным ограничением прав нанимателя.

Необходимо обратить внимание на то, что в исторических правовых актах договор найма был лишь «поверхностным», в законах имелись существенные неурегулированные положения, и одним из пробелов можно считать отсутствие нормативно закрепленного определения самого договора имущественного найма или аренды имущества.

26 октября 1917 г. Вторым Всероссийским съездом Советов рабочих и солдатских депутатов был принят Декрет о земле, включавший и отдельные нормы об аренде земли [4]. Согласно Декрету, «все земли провозглашались народным достоянием», но с правом предоставления в аренду лишь отдельным

коллективам. В то же время отсутствие частной собственности на землю означало и запрещение любых сделок с землей, это положение распространялось и на аренду земли.

Стоит сказать о том, что лишь позднее имущественный наём был включен в Гражданский кодекс РСФСР 1922 г.1 и в дальнейшем аренда наиболее полно стала регулироваться данным кодексом, где четко регламентировались сроки и другие условия аренды земли как важнейшей категории имущества, принадлежавшей не только государству, но и частично гражданам.

Важно отметить, по сравнению с дореволюционным законодательством, Гражданский кодекс РСФСР включил правовую норму об определении договора имущественного найма или аренды: «в соответствии со ст. 152 под договором имущественного найма понимался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество во временное пользование за плату» [11. С. 43].

В свою очередь, на законодательной основе Земельный кодекс РСФСР 1922 г. (действовавший до 1970 г.) закрепил следующее положение: «право трудовым коллективам передачу земель в аренду на определенных условиях за плату деньгами, продуктами и другими видами вознаграждения». Также предусматривалось, что «в аренду могли передаваться государственные земельные имущества, в том числе городов и поселений городского типа» [11].

Стоит отметить и то, что в 1937 г. была запрещена любая аренда земель, составляющих собственность колхозов, поскольку по Конституции РСФСР 1937 г. такие земли считались закрепленными исключительно за государством и находились лишь в его пользовании (национализация).

Дальнейшее развитие советского законодательства связано с принятием Земельного кодекса РСФСР 1970 г., и нужно заметить, что требования, регламентировавшие отношения из аренды, претерпели существенные изменения, частично были преобразованы или утратили силу.

Анализ законодательства об аренде земли и в целом имущественных отношений, которые сформировались при жестком государственном устройстве, подтверждает его аналогию с системой хозяйственной деятельности в дореволюционной России. При таких земельных отношениях право собственности исключительно могло принадлежать только государству, и, следовательно, отсутствовало право граждан на земельные ресурсы, а это могло стать мощным стимулом развития общественного прогресса.

История убедительно доказала и вобрала в себя различные подходы и концепции формирования института имущественных и земельных отношений, в соответствии с которыми наём или права на аренду могли существовать лишь исключительно в рамках государственного контроля. Все земель-

1 Гражданский кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики от 09 ноября 1922 г.: утв. Постановлением Всероссийского центрального исполнительного комитета по введению в действие гражданского кодекса РСФСР с 01.01.1923 г. Документ утратил силу с 01.10.1964 г. [Электронный ресурс]. Доступ из справочной системы «Российский правовой портал: библиотека Пашкова». URL: http://constitutions.ru.

ные отношения дореволюционного и советского типа основывались на государственной собственности на землю, т.е. земля не представляла объект аренды в полном смысле этого слова, а права нанимателя были крайне незначительными и незащищенными.

Переход к рыночной экономике остро поставил вопрос о преобразовании не только институтов собственности, но и о внедрении эффективных земельных отношений с соблюдением принципов социальной справедливости, добровольности и эффективности.

Литература

1. Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов н/Д.: Феникс, 2002.

742 с.

2. Гуляев A.M. Русское гражданское право. М.: Статут, 2008. 678 с.

3. Громыко М.М. Мир русской деревни. М.: Молодая гвардия, 1991.

4. Декреты Советской власти. М.: Политиздат, 1957. Т. 1.

5. Змирлов К. Договор найма имущества по нашим законам // Журнал гражданского и уголовного права. 2001. № 8.

6. МейерД.И. Русское гражданское право: в 2 ч. М.: Статут, 1997. Ч. 2.

7. Непомнящий Н.Н., Низовский А.Ю. Сто великий тайн. М.: Вече, 2008.

8. Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. Саратов: Научная книга, 2004.

9. Памятники русского права. М.: Юриздат, 1954. Т. 4.

10. Псковская судная грамота 1397 г. // Полное собрание законов Российской империи. М.: Юридический центр Пресс, 2010.

11. Романенкова Е.Н. История отечественного государства и права. М.: Проспект, 2011.

12. Судебник царя и великого князя Иоанна Васильевича, и некоторые сего государя и ближних его приеемников Указы, собранные и примечаниями изъясненные покойным тайным советником и астраханским губернатором Василием Никитовичем Татищевым. М.: При Императорском Университете, 1768. Доступ из справочной системы «Библиотека Якова Кротова». URL: http://krotov. info/acts/16/2/pravo_00.htm.

References

1. Vladimirskii-Budanov M.F. Obzor istorii russkogo prava [An overview of the history of Russian law]. Rostov-na-Donu, Feniks Publ., 2002, 742 р.

2. Gulyaev A.M. Russkoe grazhdanskoepravo [Russian civil law]. Moscow, Statut Publ., 2008, 678 р.

3. Gromyko M.M. Mir russkoi derevni [The world of a Russian village]. Moscow, 1991.

4. Dekrety Sovetskoi vlasti [Decrees of the Soviet government]. Moscow, 1957, vol. 1.

5. Zmirlov K. Dogovor naima imushchestva po nashim zakonam [The tenancy agreement of the property according to our laws]. Zhurnal grazhdanskogo i ugolovnogo prava [Journal of civil and criminal law], 2001, no. 8.

6. Meier D.I. Russkoe grazhdanskoe pravo [Russian civil law]. Moscow, 1997, iss. 2.

7. Nepomnyashchii N.N., Nizovskii A.Yu. Sto velikii tain [One hundred great mysteries]. Moscow, Veche Publ., 2008, р. 30.

8. Pandakov K.G., Chernomorets A.E. Agrarno-zemel'naya reforma: zakonodatel'stvo, teoriya, praktika [The land and agrarian reform: legislation, theory and practice]. Saratov, 2004.

9. Pamyatniki russkogo prava [Monuments of Russian law]. Moscow, 1954, vol. 4.

10. Pskovskaya sudnaya gramota 1397 g. [Pskov judicial Charter 1397]. In: Polnoe sobranie zakonov Rossiiskoi imperii [Complete collection of laws of the Russian Empire]. Moscow, Yuridicheskii tsentr Press, 2010.

11. Romanenkova E. N. Istoriya otechestvennogo gosudarstva i prava [History of Russian state and law]. Moscow, Prospekt Publ., 2011, р. 43.

12. Sudebnik tsarya i velikogo knyazya Ioanna Vasil'evicha, i nekotorye sego gosudarya i blizhnikh ego prieemnikov Ukazy, sobrannye i primechaniyami iz»yasnennye pokoinym tainym sovetnikom i astrakhanskim gubernatorom Vasiliem Nikitovichem Tatishchevym [Sudebnik of Tsar and Grand Prince Ivan Vasilyevich, and some of this sovereign and his neighbors priemnikov Decrees collected and notes shasanne the late privy councillor and Astrakhan. Governor V. N. Tatishchev] Moscow, 1768. Available at: http://krotov. info/acts/16/2/pravo_00.htm.

ИВАНОВА ЕЛЕНА ВИТАЛЬЕВНА - кандидат юридических наук, доцент, заведующая кафедрой гражданско-правовых дисциплин, Чувашский государственный университет, Россия, Чебоксары (dlf_iev@mail.ru).

IVANOVA ELENA - Candidate of Legal Sciences, Associate Professor, Head of Civil-Legal Disciplines Department, Chuvash State University, Russia, Cheboksary.

ВЛАДИМИРОВ НИКОЛАЙ НИКОЛАЕВИЧ - аспирант кафедры гражданско-правовых дисциплин, Чувашский государственный университет, Россия, Чебоксары (fed. natalinka@yandex. ru).

VLADIMIROV NIKOLAI - Post-Graduate Student, Department of Civil Law Disciplines, Chuvash State University, Russia, Cheboksary.