«Вторичку» обустроили скидками

Заявленные цены на вторичную недвижимость пока остаются стабильными: с 20 сентября речь идет лишь о незначительном снижении в части городов. Но практически все сделки на рынке заключаются с дисконтами. Это обусловлено ростом предложения и сниженной активностью покупателей. Такая динамика на рынке пока сохранится: в условиях негативного информационного фона, неопределенности, оттока части потенциальных покупателей и роста ипотечных ставок число сделок может сократиться на 10–20%.

Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ

Средняя стоимость вторичной недвижимости в 16 городах-миллионниках в октябре составила 119,4 тыс. руб. за кв. м, сократившись на 0,1% относительно конца сентября. Такие данные приводит «Циан.Аналитика», отмечая, что на выраженное снижение номинальных цен продавцы пока идти не готовы. В «Этажах» среднюю стоимость вторичной недвижимости в стране в целом оценивают в 93,1 тыс. руб. за кв. м, за месяц показатель увеличился на 0,13%.

Наиболее выраженное снижение цен на вторичное жилье с конца сентября эксперты «Циан.Аналитики» отмечают в Краснодаре, где средний показатель сократился на 1%, до 114,5 тыс. руб. за кв. м. В Санкт-Петербурге снижение за аналогичный период составило 0,5%, до 203,6 тыс. руб. за кв. м. Аналитики «Этажей» также обратили внимание на сокращение среднего показателя в Казани за месяц — на 0,27%, до 126,1 тыс. руб. за кв. м. Но динамику нельзя назвать однородной. За тот же месяц средняя стоимость вторичной недвижимости в Волгограде выросла на 1,37%, до 77,1 тыс. руб. за кв. м.

В Москве, согласно подсчетам «Циан.Аналитики», вторичная недвижимость сейчас стоит в среднем 306,2 тыс. руб. за кв. м, с конца сентября показатель сократился на 0,8%. В Подмосковье снижение составило 0,9%, до 160,9 тыс. руб. за кв. м. Но стоимость продажи на столичном рынке сейчас регулируется дисконтом: почти 90% сделок проходят со скидками, констатирует директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

Спрос на вторичном рынке, по словам эксперта, сейчас сниженный, а объем экспозиции за сентябрь вырос на 5,2%.

В сегменте жилья бизнес-класса, по словам CEO Apple Real Estate Данилы Савченко, предложение сейчас заметно превышает спрос, и 50% покупателей в принципе не рассматривают варианты без дисконта. «Сейчас объем предложения растет быстрее, но это вызвано такой же паникой, что была в феврале»,— поясняет он.

В первые дни после объявления частичной мобилизации число просмотров объявлений и звонков по ним сократилось на 20% относительно фоновых значений, вспоминает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. Сейчас показатели немного отыграли падение, увеличившись на 15% по сравнению с концом сентября. Но господин Попов называет восстановление спроса неустойчивым: просмотры объявлений возвращаются к базовым показателям быстрее звонков, хотя обычно это происходит синхронно. О постепенном восстановлении спроса относительно конца сентября говорят и в «Авито Недвижимости».

Директор «Этажей» Ильдар Хусаинов добавляет, что в конце сентября эмоциональным было и поведение собственников: некоторые из них были готовы продать свои объекты с дисконтом 30–40% от начальной цены предложения. Но ситуация стабилизировалась, и сейчас сделки с большими скидками носят единичный характер, будучи обусловлены срочностью их заключения. Средний дисконт в крупнейших городах, по оценкам господина Хусаинова, закрепился на уровне 5,9%. «Цену формирует продолжающий расти объем предложения, и на фоне конкурентной борьбы собственники лояльны к торгу»,— считает он. Хотя в «Циан.Аналитике» отмечают, что какого-то единого тренда по выходу на рынок нового предложения сейчас нет. Например, в Москве за 20 дней после объявления частичной мобилизации вышло на 12% больше новинок, чем в аналогичный период до этой даты, в Санкт-Петербурге — на 2% больше, а, например, в Новосибирске — на 13% меньше.

Алексей Попов считает, что помимо общей конъюнктуры негативно влиять на вторичный рынок будет и рост ипотечных ставок. «Повышение стоимости кредитования стало вынужденным ответом банков на возросшие риски применительно к значительной части заемщиков, потенциально попадающих под мобилизацию»,— поясняет он.

Руководитель вторичного и загородного направлений «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин тоже считает новостной фон и ипотечные ставки основными факторами, которые в дальнейшем будут определять спрос и цены на вторичном рынке.

«Если ситуация выровняется, как это было в мае-июле, можно ожидать постепенного восстановления спроса к значениям на середину сентября, это поддержит цены, но если фон останется негативным — это будет давить на стоимость»,— рассуждает он.

Ильдар Хусаинов сомневается, что в краткосрочной перспективе собственники будут готовы снизить заявленные цены на недвижимость, хотя, вероятно, продолжат предоставлять дисконты при предметном обсуждении. Похожий прогноз относительно вторичного рынка Москвы формулирует Сергей Шлома, исходя из того что на фоне мобилизации и отъезда из страны части экономически активного населения число сделок сократится на 10–20%. «Продавцы к этому готовы, поэтому с дисконтом можно будет купить практически любую квартиру, даже без срочной продажи»,— резюмирует он.

Динамика цен на вторичную недвижимость в крупнейших городах России

Средняя цена (тыс. руб. за кв. м)
Динамика цен
Региона
Октябрь 2021
Июль 2022
20 сентября 2022
Октябрь 2022
За 20 дней
За месяц
За год
Москва
292,2
312
308,8
306,2
-0,80%
-1,90%
5%
Санкт-Петербург
182
209,6
204,6
203,6
-0,50%
-2,90%
12%
Казань
119,1
144,5
143,8
143,6
-0,10%
-0,60%
21%
Нижний Новгород
101,7
115,3
115,3
115,6
0,30%
0,30%
14%
Краснодар
110,4
118,8
115,7
114,5
-1,00%
-3,60%
4%
Новосибирск
93,4
110,4
111,3
111,4
0,10%
0,90%
19%
Екатеринбург
91,8
103,3
103,7
104,7
1,00%
1,40%
14%
Ростов-на-Дону
81,4
102,8
104,2
104,6
0,40%
1,80%
29%
Уфа
88,1
101
103,4
103,6
0,20%
2,60%
18%
Самара
78,5
99,7
99,9
99,8
-0,10%
0,10%
27%
Красноярск
84,9
96,3
98,4
98,9
0,50%
2,70%
16%
Воронеж
75
86,6
86,6
86,9
0,30%
0,30%
16%
Омск
71,9
84,3
85
85,4
0,50%
1,30%
19%
Пермь
73,3
83
84
84,9
1,10%
2,30%
16%
Волгоград
64,7
78,6
79,6
80,6
1,30%
2,50%
25%
Челябинск
52,8
64,6
65,5
66,5
1,50%
2,90%
26%
Московская область
145,8
162,8
162,4
160,9
-0,90%
-1,20%
10%
Ленинградская область
120,5
140,8
139,7
139,1
-0,40%
-1,20%
15%

Источник: данные «Циан.Аналитики».