Рубли на квадрат

Накопить на квартиру и приобрести ее без привлечения кредита можно, но большинство покупателей все-таки предпочитают ипотеку. Количество кредитов, выданных под приобретение жилой недвижимости на вторичном рынке, будет расти быстрее, чем доходы населения, говорят эксперты.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

«В 2015 году моя мать решила переехать в Крым, и мы, ознакомившись с рынком вторичного жилья в этом регионе (новостройки стоили дороже, и покупать их было опасно), поняли, что на вторичном рынке жилье стоит примерно 90 тыс. руб. за 1 кв. м,— рассказывает Вера Сараева, владелица однокомнатной квартиры в Балаклаве.— Встал вопрос, где брать деньги на покупку однушки. Ипотека даже не обсуждалась — на квартиру я решила накопить из личных средств. У меня была московская зарплата в 120 тыс. руб., из которой я откладывала на депозит под 18% годовых примерно 80 тыс. руб. За три года и семь месяцев собрала нужную сумму, в январе прошлого года купила однокомнатную квартиру площадью 30,4 кв. м в Балаклаве. Она обошлась мне в 2,95 млн руб. вместе с оформлением и перелетами из Москвы в Крым».

Копить на типовую однокомнатную квартиру в Крыму можно намного дольше. Цена квадратного метра, согласно данным ЦИАН и «Авито», равна подмосковной. В то же время уровень средней зарплаты в этом регионе один из самых низких в России. Летом прошлого года руководитель Крымстата Ольга Балдина заявляла, что за первые шесть месяцев 2019 года она увеличилась на 10,9% и составила 32,6 тыс. руб.

Статистических данных о том, сколько россиян копят на квартиру из своих доходов, не существует. «Если такие люди и есть, то их очень немного. Чтобы подсчитать, сколько ежемесячно придется откладывать ради покупки типовой однушки на вторичном рынке Севастополя, нужно взять цену жилья с сайта ЦИАН или "Авито", узнать размер средней зарплаты в регионе и вычесть из этой цифры прожиточный минимум, оставшиеся деньги откладывать на накопительный счет. Но проблема в том, что у нас средняя зарплата в регионе намного ниже стоимости квадратного метра»,— говорит старший преподаватель кафедры менеджмента недвижимости РАНХиГС Кирилл Сиволапов.

Таким образом, на квартиру в Крыму из средней зарплаты по региону нужно копить не менее десяти лет. С проблемой разрыва между уровнем зарплат и стоимостью жилья сталкиваются жители разных российских регионов.

«Например, купить типовую однушку на вторичном рынке Ярославля не проще, чем в Крыму. В сентябре 2019 года средняя зарплата в городе была 36,7 тыс. руб. А средняя цена жилья — 53 тыс. руб. за 1 кв. м. Средний бюджет покупки типовой однушки на вторичном рынке — 1,8 млн руб. Из зарплаты в 36,7 тыс. руб. в месяц нужно снимать квартиру (10 тыс. руб.), платить за продукты и проезд. Ярославец сможет откладывать в месяц не более четверти своей зарплаты, то есть около 120 тыс. руб. в год. Делим 1,8 млн руб. на 120 тыс. руб. и получаем 15 лет — вот сколько надо откладывать на квартиру в Ярославле. Есть формула будущей стоимости, которая учитывает инфляцию. Даже при консервативных 4% инфляции в год цена квартиры за это время удвоится. То есть накопить на однушку в Ярославле, откладывая четверть зарплаты, невозможно»,— говорит Светлана Шишкина, частный специалист финансового рынка по брокерской, дилерской деятельности и деятельности по управлению ценными бумагами.

Гарантии, что на квартиру все же удастся накопить, нет ни у кого: жилье на вторичном рынке предсказуемо дорожает. «Уровень доходов населения растет медленнее, чем стоимость квадратного метра»,— говорит Кирилл Сиволапов. По итогам прошлого года наибольший рост стоимости жилой недвижимости на вторичном рынке отмечен аналитиками ЦИАН в Грозном (на 9%), где средняя цена достигала 46 тыс. руб. за 1 кв. м, в Москве стоимость метра дошла до 200 тыс. руб. (рост на 2%), в Санкт-Петербурге — до 124,6 тыс. руб. (+4,6%). Самые дешевые квартиры продаются в Смоленске — 55 тыс. руб. за 1 кв. м — и Мурманске — 45 тыс. руб. за 1 кв. м.

Цены на вторичную недвижимость в 2019 году росли во всех российских регионах, говорят в ЦИАН. «Повышение цен на вторичном рынке объясняется тем, что, во-первых, цена квадратного метра увеличивается на фоне положительной ценовой динамики в сегменте новостроек. К тому же на вторичный рынок активно выходят квартиры в недавно построенных корпусах, качество которых выше, чем в домах старого жилого фонда»,— говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Доход не вписывается в квадрат

Средняя зарплата в регионах увеличивается намного медленнее стоимости жилья. По данным Росстата, среднедушевой медианный доход в России составил в 2018 году (данных за 2019-й еще нет) 24,755 тыс. руб. в месяц. То есть семья из двух экономически активных граждан получает в месяц 49,5 тыс. руб. При этом, по данным Росреестра, средняя стоимость квартиры, реализованной по договору купли-продажи в 2018 году, составила 2,2 млн руб. «Таким образом, чтобы накопить на квартиру, россиянам с медианным доходом нужно 44,3 месяца, или 3,69 года. Если из медианного дохода вычесть прожиточный минимум для трудоспособного гражданина (10 573 руб.), коэффициент доступности жилья составит 6,4 года. Уже эти данные показывают, что накопить на квартиру, не имея альтернативного жилья, сложно. На накопление уйдет не менее шести лет, причем с самыми жесткими ограничениями»,— говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Опрошенные «Ъ-Домом» эксперты говорят, что накопить на квартиру из одной зарплаты не получится, да и на самом деле мало кто это делает. «Одной экономии средств в процессе накоплений недостаточно. Люди, покупая недвижимость, все равно в какой-то степени получают помощь родственников, продают имеющуюся недвижимость»,— говорит Светлана Шишкина.

По данным «Метриума», быстрее всех накопить получится у жителей регионов, где дешев квадратный метр и высоки зарплаты. В России, согласно данным Росстата, к таким относятся северные территории: Чукотский округ, ЯНАО (91,4 тыс. руб.), Магаданская область (100 тыс. руб.), Сахалинская область (88 тыс. руб.), Камчатский край (93,4 тыс. руб.). При этом стоимость метра в Магаданской области — 51,883 тыс. руб., в Камчатском крае — 56 тыс. руб., на Чукотке — 43 тыс. руб., в Сахалинской области — 48 тыс. руб., в ЯНАО — 51 тыс. руб. «Номинальный уровень зарплат здесь высокий, а жилье недорогое. Поэтому в таких регионах есть смысл откладывать на квартиру. В большинстве других регионов, особенно в самых дорогих с точки зрения стоимости жилья, такая стратегия провальна»,— считает Мария Литинецкая.

Намного медленнее будут копить жители Севастополя, Москвы, Санкт-Петербурга: как подсчитали аналитики «Метриума», в Москве придется копить на квартиру семь лет, в Санкт-Петербурге — восемь, в Московской области — четыре с половиной года. Если учесть еще и размер прожиточного минимума в таких городах, то откладывать придется примерно вдвое дольше: в Москве — 14 лет, в Санкт-Петербурге — 16 лет, в Подмосковье — 9 лет.

Крымчане Игорь и Елена Вязьмины накопили 12,2 млн руб. на двухкомнатную московскую квартиру площадью 70 кв. м за девять лет. Жили в Ялте на 20 тыс. руб., ежемесячно откладывали 60–70 тыс. руб. «Конечно, накопить такие деньги мы сумели благодаря еще и тому, что жили в своей квартире, сдавали в регионе еще одну квартиру в аренду с ежегодным доходом примерно 200 тыс. руб. Четвертую часть стоимости квартиры заработали на капитализации процентов, то есть из 12 млн руб. от банков мы получили примерно 3 млн руб.»,— говорит Игорь Вязьмин.

Копить на квартиру эксперты не рекомендуют хотя бы потому, что на это уйдут годы, а за это время ценность квартиры будет сведена на нет. «Допустим, вы копите на студию в Москве, ее средняя цена 4,5 млн руб. Но спустя несколько лет вы с большой вероятностью обзаведетесь семьей и студии для семьи уже будет недостаточно. Таким образом, любая квартира нужна сейчас, а не в перспективе. Все-таки проще накопить на первоначальный взнос и взять кредит. Впрочем, молодой и не обремененный семьей человек может купить свое жилье из сбережений»,— отмечает Кирилл Сиволапов.

Больше шансов купить жилье за собственные средства у молодых людей, но позволить себе они смогут либо студию, либо комнату, либо малогабаритную квартиру. «Я переехала в Питер, чтобы учиться в магистратуре, общежитие меня не устраивало, я решила копить на свою комнату. Мне был 21 год, за четыре года скопила 2 млн руб. и купила комнату площадью 21 кв. м у станции метро "Василеостровская" — это почти центр. Официально я нигде не работала, а деньги получала из грантов и стипендий, которых у меня было несколько. Еще я выступала на семинарах, вела тренинги. По финансам получалось очень прилично. В месяц удавалось отложить от 70 тыс. до 100 тыс. руб. Жила скромно, но стимулировало меня стремление приобрести личное пространство»,— говорит Стефания Данилова, выпускница филологического факультета СПбГУ.

Без кредита никуда

По словам аналитиков, в наступившем году рост цен на жилую недвижимость сохранится и приобретать жилье граждане будут не за собственные, а за привлеченные средства. «Количество покупателей, которые приобретали жилье не за свои средства, а за счет кредитов, будет расти»,— констатирует Кирилл Сиволапов.

В 2019 году лидерами по объемам выданных кредитов стали Москва (71,5 тыс. займов), Московская область (63,3 тыс.) и Санкт-Петербург (56,6 тыс.). Меньше всего ипотеки выдали в Чечне (всего 946 кредитов) и Севастополе (1139). «В Москве с января по ноябрь прошлого года было выдано жилищных кредитов на 340 млрд руб., то есть заемщики брали в среднем 4,7 млн руб. По нашим прогнозам, в 2020 году рост средних цен на вторичное жилье будет сопоставим с инфляцией. Покупательская способность сейчас ограничена. Поддержит рынок преимущественно доступная ипотека, которая является альтернативой накоплению»,— говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Нельзя купить квартиру ни в одном из российских регионов, не прибегая к ипотечному кредитованию, считают представители строительных компаний. «Дело в том, что стоимость жилой недвижимости в регионе всегда жестко коррелирует с доходами населения. То есть чем выше уровень средней зарплаты, тем выше цена жилья. В данном случае ипотека является продуктом, расширяющим слой населения, имеющий возможность совершить такую крупную покупку, как квартира. Приобрести квартиру, не прибегая к ипотеке, можно лишь в тех случаях, если доход превышает средний доход жителя региона, или есть накопления, или активы на продажу, или вы планируете купить жилье в регионе с более низкими доходами населения, чем в том регионе, где вы работаете»,— считает заместитель гендиректора компании «KASKAD Недвижимость» Ольга Магилина.