Взаимосвязь кадастровой и рыночной стоимости

Вестник Челябинского государственного университета. 2019. № 9 (431). Экономические науки. Вып. 66. С. 210—216.

УДК 332.62 DOI 10.24411/1994-2796-2019-10924

ББК 65.223

ВЗАИМОСВЯЗЬ КАДАСТРОВОЙ И РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

В. Н. Бердникова

Филиал Байкальского государственного университета в Братске, Братск, Россия

Рассмотрены две важные категории: рыночная стоимость и кадастровая стоимость, обозначены их общие черты и основные различия. Уточнен принцип экономической обоснованности применительно к определению кадастровой стоимости, раскрыты принципы формирования рыночной и кадастровой стоимости объектов оценки и установлена проявляющаяся взаимосвязь между данными стоимостями на всех этапах государственной кадастровой оценки. Сформулированы основные проблемы, которые приводят к росту количества случаев оспаривания результатов определения кадастровой стоимости и сдерживают развитие рыночной системы кадастровой оценки в России.

Ключевые слова: рыночная стоимость, кадастровая стоимость, рыночная информация, экономическая обоснованность

Различия в расчетной величине рыночной и кадастровой стоимости на протяжении последних десятилетий являются дискуссионным вопросом для разных категорий лиц. Причины разброса этих стоимостей были изучены в работах разных исследователей и объяснялись как несовершенством методологии массовой оценки, так и временными характеристиками проведения оценки [13; 14]. Для устранения несоответствий некоторыми экономистами предлагалось проведение постоянного мониторинга рынка, создание объемной актуальной статистической базы данных по рынку [16; 5]. Также ряд авторов доказывают, что для получения максимально приближенных результатов определения кадастровой стоимости к рыночной оценке необходим учет существенных или разноуровневых факторов стоимости объектов оценки [8]. Повышенный интерес к данной тематике стал подтверждением актуальности изучения проблем в развитии российской системы кадастровой оценки и предопределил выбор темы данного исследования.

Примечательно, что в перечисленных выше работах делается упор на совершенствование методологии или методики проведения кадастровой оценки, а упускаются из вида существенные обстоятельства, которые изначально не предоставляют возможности отождествлять рыночную и кадастровую стоимость. В связи с этим целью данного научного исследования стало выявление сходств, различий и взаимосвязей между рыночной и кадастровой стоимостью объектов оценки, а также изучение их экономической природы.

На протяжении длительного времени государство для целей налогообложения использовало

термин «инвентаризационная стоимость», который учитывал ограниченный набор параметров, отражающих исключительно физические особенности строительства и эксплуатации объектов недвижимости. С 2013 г. в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» государственный технический учет и расчет инвентаризационной стоимости объектов недвижимости перестал осуществляться [4]. На смену пришел термин «кадастровая стоимость», который нашел широкое применение не только в отношении налогообложения недвижимости.

Изначально термин «кадастровая стоимость» был изложен фрагментарно, без какой-либо системы и иерархии. До 2011 г. в Земельном кодексе РФ было прописано, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости, а на деле отсутствовала проработка вопроса нормативных документов в части определения размера процента, возможности и случаев его применения для расчета кадастровой стоимости. В то же время в ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости» от 22 октября 2010 г. № 508 было прописано, что кадастровая стоимость — это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости методами массовой оценки, следовательно, здесь имело место отождествление рыночной и кадастровой стоимости, а отличие последней просматривалось в методологии проведения оценки [15].

Такие разночтения в формулировках, на практике наблюдавшиеся существенные различия между значениями рыночной и кадастровой стоимости одного и того же объекта оценки, вызывали огром-

ное количество споров между заинтересованными лицами, среди которых прежде всего выступали собственники и арендаторы недвижимости с одной стороны и государство — с другой. Более 9,7 тыс. россиян оспорили в 2018 г. кадастровую оценку принадлежащей им недвижимости. В результате Росреестр рассмотрел 15,9 тыс. заявлений с просьбами пересмотреть стоимость 26,9 тыс. объектов. Таким образом, около 25,4 % заявителей получили в ответ на свою просьбу о пересмотре отказ [9]. Указанные выше обстоятельства обозначили актуальность и своевременность изучения вопроса формулировки термина «кадастровая стоимость».

Сегодня в Федеральном законе от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» прописано, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [2]. При этом толкование термина «кадастровая стоимость» выглядит несколько иначе, так под ней понимается стоимость, установленная в следующих случаях:

— при проведении государственной кадастровой оценки;

— рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости;

— учете новых объектов или внесении количественных и качественных изменений в характеристики объекта.

Таким образом, в Федеральном законе № 135-Ф3 дается четкое понимание обстоятельств, при которых формируется стоимость, в то время как

для кадастровой стоимости перечисляются ситуации, в которых она должна использоваться, без характеристики особенностей ее формирования. Раскрытие термина осуществлено в Федеральном законе от 3 июля 2016 г. № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке». Так, в ст. 3 указано, что кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном порядке, предусмотренном законодательством, и в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке [3]. Более точное толкование законодатель дает в Методических указаниях о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226, где в п. 1.2 прописано, что определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости [11]. В текущей редакции ФСО № 4 термин «кадастровая стоимость» не раскрывается, лишь обозначаются цели применения данной стоимости, среди которых — налогообложение. Также дается уточнение, что эта стоимость выводится на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Вышеизложенное свидетельствует о наличии параллели между рыночной и кадастровой стоимостью, при этом имеют место их существенные отличительные признаки, которые отражены в таблице ниже. Все перечисленные признаки рыночной

Основные признаки рыночной и кадастровой стоимости

Признак Проявление в стоимости

рыночная кадастровая

Цель проведения Баланс интересов продавца и покупателя при совершении сделки Стоимость для целей налогообложения

По отношению к собственнику Наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден Наиболее вероятная цена, по которой объект может быть приобретен

База расчета Набор объектов-аналогов Рыночная информация в целом по сегменту объекта оценки

Обременения Учитываются Не учитываются

Вид использования Наиболее эффективный Текущий фактический

Вид оценки Индивидуальная Массовая

Ценообразующие факторы Все необходимые Ограниченный набор

Периодичность При необходимости Систематическая

Подвижность во времени Динамичная Статичная

Актуальность результатов оценки До 6 месяцев От 3 до 5 лет

стоимости формируются благодаря общеизвестным признакам (принцип спроса и предложения, замещения, ожидания, наиболее эффективного использования и т. д.), которые были раскрыты разными экономистами [6; 7]. Однако они не нашли отражения в Федеральном законе № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом принципы проведения государственной кадастровой оценки изложены Федеральном законе в № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке», среди которых — единство методологии, непрерывность, независимость и открытость, проверяемость и экономическая обоснованность. Если с первыми все понятно, то последний требует дополнительного осмысления. Нигде законодательно данное понятие не разъясняется, при этом область применения его достаточно широка: экономическое обоснование проектов, понесенных расходов, налогообложения и т. п. В общем понимании за термином «экономическая обоснованность» стоит процедура приведения фактов и аргументов в подтверждение какого-либо социально-экономического или иного явления, процесса или действия, следовательно, под экономической обоснованностью можно понимать экономическую оправданность.

Кадастровая стоимость выводится прежде всего для целей обложения имущества, а все налоги и сборы согласно ст. 3 Налогового кодекса РФ должны иметь экономическое обоснование, следовательно, имманентно для кадастровой стоимости характерен этот же признак [1; 12]. Экономическая обоснованность налогообложения предполагает, что нагрузка на налогоплательщика устанавливается с учетом его финансовых возможностей, следовательно, и налоговый платеж с имущества должен быть посильным для него. Однако при выведении кадастровой стоимости оценщик не учитывает материальное положение собственника, а работает исключительно с рыночными данными. Чтобы избавиться от неоднозначности трактовок, в рамках данной статьи автором сформулированы критерии, при выполнении которых проявляется принцип «экономической обоснованности»:

— наличие прямой стохастической связи между кадастровой стоимостью и рыночной ситуацией;

— соблюдение законодательно установленных процедур при формировании кадастровой стоимости.

Различия между рыночной и кадастровой стоимостью (см. таблицу на с. 211), особенности в принципах оценки, отличия в технологии проведения работ предопределили необходимость

создания специального института государственной кадастровой оценки, который должен был заниматься не только периодической кадастровой оценкой недвижимости, но и также развивал систему мониторинга рынка недвижимости с целью контроля рыночной стоимости объектов оценки. Сама необходимость постоянного контроля рыночной ситуации вытекает из ст. 19 Федерального закона № 237-Ф3 и отражена на рисунке.

Таким образом, можно говорить о тесной общей экономической природе формирования рыночной и кадастровой стоимости, но в настоящее время кадастровая стоимость является самостоятельным видом стоимости, при этом базирующимся на рыночной информации, поэтому можно говорить, что в России формируется рыночная система кадастровой оценки. Рассмотрим подробнее основные трудности формирования такой системы в российских условиях.

1. Низкое качество и количество информации в отношении земельного участка, содержащейся в ЕГРН.

Предоставляемая кадастровым оценщикам исходная информация по объектам оценки в ЕГРН может иметь такие неточности, как неполное описание земельного участка и объекта капитального строительства, отсутствие информации об инженерных сетях, охранных зонах объектов культурного наследия. Некорректные исходные данные ограничивают возможности экономического обоснования кадастровой стоимости: в результате итоги оценки либо превышают рыночные показатели в разы, либо занижены.

2. Неоднозначность вида разрешенного использования земельного участка.

На практике бывает, что вид разрешенного использования земельного участка не позволяет однозначно отнести его ни к одной из функциональных групп типового перечня видов разрешенного использования, единый порядок определения которого отсутствует. Отдельную трудность составляют объекты, у которых вид разрешенного использования многозначен или фактическое использование не соответствует установленному, что связано с ненадлежащим исполнением полномочий по осуществлению земельного контроля.

3. Отсутствие в ЕГРН информации по существенным характеристикам, которые значительно влияют на кадастровую стоимость.

Для каждого покупателя ключевым фактором будет выступать местоположение, но, помимо этого, на рыночную стоимость влияют другие сущест-

Рынок объектов оценки

Рыночная информация; ценообразующие факторы; моделирование; качество построенных моделей

Рыночная информация; объекты-аналоги; корректировки

— Индекс рынка недвижимости < 70 %;

— Оспаривание кадастровой стоимости

более чем по 30 % объектам

— Индекс рынка недвижимости > 70 %;

— Оспаривание кадастровой стоимости

менее чем по 30 % объектам

Принятие решения о проведении внеочередной государственной кадастровой оценки и пересчет кадастровой стоимости

Сохраняется без изменений последняя кадастровая стоимость

Взаимосвязь рыночной и

венные ценообразующие факторы, например, количество комнат, площадь кухни, тип санузла и другая информация. В базе ЕГРН содержится ограниченный набор параметров объектов оценки (не всегда тесно коррелирующих с рыночной стоимостью), что сдерживает возможности по созданию адекватных оценочных моделей.

4. Отсутствие достоверной рыночной информации.

Информация по сделкам из Росреестра может содержать неактуальные ценовые данные в сторону как завышения, так и занижения. В первом случае на такую меру идут продавцы, стараясь уклониться от налогообложения полученных доходов из-за непродолжительного срока владения объектом. Во втором — обычно покупатели рассчитывают на получение большей суммы ипотечного кредита (по сниженной ставке относительно потребительских кредитов) либо продавцы заинтересованы в мошеннических схемах с обналичиванием денежных средств по какому-либо сертификату. Отметим также, что базы предложений по продажам на открытом рынке имеют завышенный характер, что ведет к росту кадастровой стоимости.

кадастровой стоимости

Трудности с рыночными данными возникают при массовой оценке земель промышленности, сельскохозяйственного назначения или специального назначения и других, так как обычно сторонами не декларируются реальные цены сделок с коммерческой недвижимостью.

5. Неразвитость рынка недвижимости в некоторых сегментах, районах в регионах России.

Отсутствие реальных сделок купли-продажи самым негативным образом влияет на качество кадастровой оценки, так как требуется либо расширение географии поиска рыночных данных, либо использования удельных показателей кадастровой стоимости, рассчитанной по аналогичным объектам, что неуклонно снижает качество кадастровой оценки.

6. Трудности в подборе адекватной оценочной модели.

Количество объектов, подлежащих оценке в момент проведения кадастровой оценки, делает невозможным частный анализ характеристик объектов; в процессе кадастровой оценки применяют математические модели, которые основаны на укрупненном анализе факторов, оказывающих влияние

на стоимость недвижимости. Это в большинстве случаев приводит к несоответствию кадастровой стоимости рыночной, притом отличие наблюдается как в большую, так и в меньшую сторону.

Итак, кадастровая стоимость тесно коррелирует с рыночной, но не тождественна ей. В случае превышения кадастровой стоимости может встать вопрос об оспаривании установленной стоимости и целесообразности оспаривания — с учетом расходов на индивидуальную оценку объекта, на ведение дела в суде и оставшегося срока, в течение которого в соответствии с законодательством будет применяться сниженная кадастровая стоимость. Поэтому действия по оспариванию могут оказаться неэффективными [10].

Отметим, что в 2019 г. вступили в силу поправки, внесенные Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» в п. 15 ст. 378.2, п. 1.1 ст. 391 и п. 2 ст. 403 Налогового кодекса РФ. Эти изменения скорректировали порядок применения в целях налогообложения измененной судом или комиссией кадастровой стоимости. До 2019 г. измененная

кадастровая стоимость применялась в целях налогообложения с 1 января текущего года, в котором было подано заявление заинтересованным лицом. В соответствии с новыми правилами изменения в кадастровой стоимости учитываются с даты начала ее применения, то есть с даты вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. Эти же правила распространяются на изменение кадастровой стоимости, связанные с исправлениями технических ошибок, однако при изменении в случае изменения характеристик самого объекта пересчет осуществляется со дня внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

Искажение результатов кадастровой оценки в сторону занижения приводит к прямым финансовым потерям местных бюджетов, и, наоборот, завышение влечет за собой рост социальной напряженности и учащение обращений по оспариванию кадастровой стоимости. Сегодня устранение вышеперечисленных проблем массовой оценки является возможностью для оптимизации управления земельными ресурсами, социальной справедливости и устойчивого, планомерного развития территории.

Список литературы

1. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ.

2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-Ф3.

3. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-Ф3.

4. Федеральный закон «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 № 221-ФЗ.

5. Алексеев, А. О. К вопросу об интеллектуальном анализе, массовой оценке и управлении рынком недвижимости регионов России / А. О. Алексеев, В. А. Харитонов, В. Л. Ясницкий // Приклад. математика и вопросы упр. — 2017. — № 1. — С. 87—99.

6. Асаул, А. Н. Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости / А. Н. Асаул, В. Н. Старин-ский, М. К. Старовойтов, Р. А. Фалтинский. — СПб. : ИПЭВ, 2012. — 472 с.

7. Бердникова, В. Н. Экономика недвижимости / В. Н. Бердникова. М. : Юрайт, 2018. — 190 с.

8. Анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость недвижимости / А. В. Дубровский, А. Л. Ильиных, О. И. Малыгина, В. Н. Москвин, А. В. Вишнякова // Вестн. СГУГИТ (Сиб. гос. ун-та геосистем и технологий. — 2019. — № 2 (24). — С. 150—169.

9. Кадастровая оценка [Электронный ресурс]. — URL: https://rosreestr.ru/site/actmty/kadastrovaya-otsenka/ (дата обращения 09.08.2019).

10. Лобанова, Е. И. Проблемы, связанные с кадастровой стоимостью земельного участка на современном этапе / Е. И. Лобанова, И. И. Бархатова // Регулирование земельно-имуществ. отношений в России: правовое и геопространств. обеспечение, оценка недвижимости, экология, технол. решения. — 2018. — № 2. — С. 100—104.

11. Методические указания о государственной кадастровой оценке, утверждены приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017. № 226.

12. Середа, Г. В. Принцип экономической обоснованности налога / Г. В. Середа // Налоги и налогообложение. — 2013. — № 7 (109). — С. 483—485.

13. Тиндова, М. Г. Анализ различий между рыночной и кадастровой стоимостью объектов недвижимости / М. Г. Тиндова, О. П. Корякина, И. Д. Рамазанова // Наука и общество. — 2012. — № 5. — С. 46—50.

14. Учинина, Т. В. Рыночная и кадастровая стоимость земельных участков: причины несоответствия / Т. В. Учинина // Вестн. ПГУАС: строительство, наука и образование. — 2017. — № 1. — С. 106—110.

15. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508.

16. Штань, М. В. Конфликт между рыночной и кадастровой стоимостями / М. В. Штань // Имуществ. отношения в РФ. — 2018. — № 8 (203). — С. 34—49.

Сведения об авторе

Бердникова Валентина Николаевна — кандидат экономических наук, доцент кафедры финансов и экономики нефтегазового комплекса филиала Байкальского государственного университета в Братске, Братск, Россия. wkoshman@rambler.ru

Bulletin of Chelyabinsk State University.

2019. No. 9 (431). Economic Sciences. Iss. 66. Pp. 210—216.

CADASTRAL AND MARKET VALUE: THE SIMILARITIES AND DIFFERENCES

V.N. Berdnikova

Branch of Baikal State University in Bratsk, Bratsk, Russia. wkoshman@rambler.ru

Currently, more and more legal entities and individuals are turning to the Commission or the court to establish the cadastral value of the market. The reason for such dynamics is the process of determining the cadastral value for all real estate objects, the ownership of which is registered in the usrn, which began in Russia in 2017, and the significant differences between the cadastral and market value. The article describes the market and cadastral value, their common features and the main differences. The principle of economic validity of cadastral value is specified, the interrelation between these values at all stages of the state cadastral assessment is designated, and also a number of problems which constrain development of market system of cadastral assessment in Russia is formulated.

Keywords: market value, cadastral valuation, market information, economic feasibility.

References

1. Nalogovyj kodeks Rossijskoj Federacii (chast'pervaya) ot 31.07.1998 N146- FZ [The tax code of the Russian Federation (part one)]. (In Russ.).

2. Federal'nyj zakon "Ob ocenochnoj deyatel'nosti v Rossijskoj Federacii" ot 29.07.1998 № 135-FZ [On valuation activities in the Russian Federation]. (In Russ.).

3. Federal'nyj zakon "O gosudarstvennoj kadastrovoj ocenke" ot 03.07.2016 № 237-FZ [On state cadastral evaluation]. (In Russ.).

4. Federal'nyj zakon "O kadastrovoj deyatel'nost" ot 24.07.2007 № 221-FZ [On cadastral activities]. (In Russ.).

5. Alekseev A.O., Kharitonov V.A., Yasnitsky V.L. K voprosu ob intellektual'nom analize, massovoj ocenke i upravlenii rynkom ne-dvizhimosti regionov Rossii [On the issue of intellectual analysis, mass assessment and management of the market of non-movable regions of Russia]. Prikladnaya matematika i voprosy upravleniya [Applied mathematics and management issues], 2017, no. 1, pp. 87-99. (In Russ.).

6. Asaul A.N. Ocenka sobstvennosti. Ocenka ob "ektov nedvizhimosti [Property Valuation. Valuation of real estate]. SPb., IPEV Publ., 2012. 472 p. (In Russ.).

7. Berdnikova V.N. Ekonomika nedvizhimosti [Real Estate Economics]. Moscow, Yurayt Publ., 2018. 190 p. (In Russ.).

8. Dubrovskiy A.V., Ilyin L.A., Malygin O.I., Moskvin V.N., Vishnyakova A.V. Analiz cenoobrazuyushchih faktorov, okazyva-yushchih vliyanie na kadastrovuyu stoimost' nedvizhimosti [Analysis of pricing factors affecting the cadastral value of real estate]. Vestnik SGUGIT (Sibirskogo gosudarstvennogo universiteta geosi-stem

216

В. Н. EepÔHUKOBa

i tekhnologij [Journal of SSGA (Siberian state University of geosystems and technologies], 2019, no. 2 (24), pp. 150-169. (In Russ.).

9. Kadastrovaya ocenka [Cadastral valuation]. Available at: https://rosreestr.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka/, accessed 09.08.2019. (In Russ.).

10. Lobanova E.I. Problemy, svyazannye s kadastrovoj stoimost'yu zemel'nogo uchastka na sovremennom etape [Problems associated with the cadastral value of the land at the present stage]. Regulation of land and property relations in Russia: legal and geospatial support, valuation of non-movable, ecology, technological solutions, 2018, no. 2, pp. 100-104. (In Russ.).

11. Metodicheskie ukazaniya o gosudarstvennoj kadastrovoj ocenke, utverzhdeny prikazom Minekonom-razvitiya Rossii [Methodical instructions on the state cadastral assessment, are approved by the order of the Ministry of economic development of Russia] of 12.05.2017 № 226. (In Russ.).

12. Sereda G.V. Princip ekonomicheskoj obosnovannosti naloga [The Principle of economic feasibility of tax]. Nalogi i nalogooblozhenie [Taxes and taxation], 2013, no. 7 (109), pp. 483-485. (In Russ.).

13. Tihova M.G. Analiz razlichij mezhdu rynochnoj i kadastro-voj stoimost'yu ob"ektov nedvizhimosti [An analysis of the differences between the market and cadastral value of real estate]. Nauka i obshchestvo [Science and society], 2012, no. 5, pp. 46-50. (In Russ.).

14. Ushenina T.V. Rynochnaya i kadastrovaya stoimost' zemel'nyh uchastkov: prichiny nesootvetstviya [Market and cadastral value of land plots: reasons]. VestnikPGUAS: stroitel'stvo, nauka i obrazovanie [Bulletin of PGWS: construction, science and education], 2017, no. 1, pp. 106-110. (In Russ.).

15. The Federal valuation standard "The Definition of cadastral cost of objects of real estate (FVS № 4)", approved by order of Ministry of economic development of 22.10.2010 № 508. Available at: http://www.consul-tant.ru, accessed 08.08.2019. (In Russ.).

16. Stang M.V. Konflikt mezhdu rynochnoj i kadastrovoj stoimostyami [The Conflict between the market and cadastral value]. Imushchestvennye otnosheniya v RF [Property relations in the Russian Federation], 2018, no. 8 (203), pp. 34-49. (In Russ.).