Отдельные проблемы приобретения юридическими лицами прав на земельные участки, занятые функциональными объектами

произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения» (ч. 3). Названные здесь правомочия собственности - владение, пользование и распоряжение - не являются абсолютными и могут быть ограничены федеральным законом по мотивам ч. 3 ст. 55; эти правомочия, а также гарантии неприкосновенности собственности (ч. 3 ст. 35) могут быть ограничены и в условиях чрезвычайного положения (ч. 3 ст. 56).

Часть 3 статьи 35 содержит соответствующие общим принципам международного права частные формулировки надлежащей правовой процедуры применительно к проблеме возмездного изъятия и ограничения собственности по мотивам публичного интереса. Предусмотренная здесь судебная процедура распространяется на все случаи принудительного отчуждения имущества. Если отчуждение имущества произошло, например, в условиях чрезвычайного положения, когда действие ч. 3 ст. 35 может быть ограничено, без соблюдения судебной процедуры, то по истечении срока действия ограничений собственности по иску собственника вопрос подлежит рассмотрению в суде.

Согласно ч. 3 ст. 35 возмездное прекращение права собственности (принудительное отчуждение имущества для государственных нужд) возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения, и что определяемый в случае спора судом размер равноценного возмещения должен соответствовать реальной стоимости имущества на момент его отчуждения при условии полного возмещения собственнику убытков, если таковые имеются. Гражданский кодекс РФ (ст. 235, 239-242, 306) по существу к этому ничего не добавляет. Ответ на вопросы о том, что представляют собой реальная стоимость иму-

щества и полное возмещение убытков, может дать только судебная практика. В правовом государстве, одним из признаков которого служат надлежащие гарантии собственности, суд должен исходить из того, что возмездное прекращение права собственности не является санкцией за совершение правонарушения и что собственник не имел намерения продавать или иным образом отчуждать принудительно отчуждаемое имущество. Следовательно, равноценным возмещением будет такая выплата собственнику, размер которой позволяет ему приобрести (если это вообще возможно) такое же имущество, какое он теряет в результате принудительного отчуждения.

Литература

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 (с учетом внесенных законами Российской Федерации поправок к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, 30.12.2008 № 7-ФКЗ, 05.02.2014 № 2-ФКЗ) // Российская газета. 2014. 7 февраля.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 (в ред. от 02.11.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2013. № 31.

3. Андреева Г. Н. О концепции экономической Конституции Российской Федерации // Конституционное и муниципальное право. 2010. № 1.

4. Бондарь С. С. Конституционное социально-экономическое развитие российской государственности. М., 2011.

5. Глазьев С. М. О стратегии экономического развития России // Вопросы экономики. 2009. № 5.

© 2015 г. А. Ю. Чикильдина, А. В. Жуков

ОТДЕЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЮРИДИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ ПРАВ

НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, ЗАНЯТЫЕ ФУНКЦИОНАЛЬНЫМИ ОБЪЕКТАМИ

В статье рассматриваются проблемные аспекты реализации юридическими лицами прав на приобретение земельных прав на территории, в пределах которых расположены их функциональные объекты (здания, строения, сооружения). Авторы, анализируя судебную практику, делают выводы о необходимости законодательного закрепления содержания понятий «здание», «строение», ««сооружения» и объединения их в группу ««функциональные объекты», отграничения этих понятий от «объектов капитального строительства».

Ключевые слова: приобретение прав, собственник земельного участка, юридическое лицо, переоформление земельных прав, функциональный объект, здание, строение, сооружение, неделимый земельный участок.

В земельно-правовой науке еще существуют «области тьмы», то есть сферы отношений, куда «не ступала нога» законодателя. Например, до сих

пор детальному правовому регулированию не подвергались земельные отношения с участием коренных малочисленных народов, органов терри-

Юристг-Прлвов^дъ, 2015, № 1

ториального общественного самоуправления. Это можно назвать «экзотикой» земельного права, отсюда логично отсутствие интереса к проблемам данных объединений граждан. Но на пробелы в правовом регулировании с участием распространенных землевладельцев - юридических лиц -невозможно не обратить внимания, и бессистемный подход к решению земельных проблем земельных корпораций по меньшей мере представляется нерациональным. Одной из таких проблемных сфер выступает приобретение прав на территории, занятые функциональными объектами юридических лиц. Целью настоящей статьи является выяснение теоретических особенностей оформления прав на земельные участки, на которых расположены здания, строения и сооружения, принадлежащие юридическим лицам, анализ судебной практики, касающейся реализации прав корпораций в данной сфере.

Следует начать с того, что в собственности юридических лиц находится всего 0, 7 % (12 млн га) от всего земельного фонда России. По данным на 1 января 2011 года, 11,5 млн га земель юридических лиц приходится на земли сельскохозяйственного назначения, 78 % этих земель является собственностью сельскохозяйственных предприятий и организаций. Из земель населенных пунктов в собственности юридических лиц находится 0,4 млн га земли. Земельными участками общей площадью 140,5 тыс. га из состава категории земель специального назначения

посвящена ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и ряд подзаконных актов. Юридические лица, которые имеют в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, наделяются исключительным правом на приватизацию таких застроенных земельных участков. При этом религиозные организации могли воспользоваться таким правом на безвозмездных началах, остальные юридические лица выкупают земельные участки по цене, установленной соответственно органами власти, но не превышающей их кадастровую стоимость. Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ (далее - Вводный закон) [2] установлено, что юридические лица могли по своему выбору переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, а религиозные организации -переоформить на право безвозмездного срочного пользования, до 1 июля 2012 года. Для юридических лиц, владеющих линейными объектами (линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения), этот срок продлен до 1 января 2015 года. В письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 23 июля 2012 года № 15167-ПК/Д23и «О переоформлении

юридические лица владеют как собственники, и пло-юридическими лицами права постоянного (бес-щадь земель продолжает увеличиваться, посколь- срочного) пользования земельными участками» ку происходит выкуп земельных участков под строе-особо разъяснено, что после 1 июля 2012 года вы-ниями, зданиями и предприятиями. В 2010 году в куп земельных участков при переоформлении юри-сравнении с показателем 2009 года отмечается дическими лицами права постоянного (бессрочно-прирост общей площади земель, находящихся в соб- го) пользования земельными участками будет осу-ственности юридических лиц, на 1,7 млн га. В част- ществляться в соответствии с правилами, преду-ной собственности в категории земель особо охра- смотренными пп. 1.1 и 1.2 ст. 36 Земельного ко-няемых территорий и объектов на 1 января 2011 годадекса Российской Федерации. Указанная норма находилось 9,2 тыс. га (0,03 % от общей площади носит срочный характер, законодатель неодно-

категории), в основном все земельные участки отнесены к землям рекреационного назначения -8,7 тыс. га, из них 6,6 тыс. га земель выкуплено юридическими лицами. Следует иметь в виду, что по большей части юридические лица пользуются государственной и муниципальной землей на правах аренды [1, с. 171-174] и составляют важную категорию правообладателей земельных участков в Российской Федерации. По купле-продаже юридическими лицами было осуществлено около 114,0 тыс. сделок на площади 2635,11 тыс. га. В законодательстве особо закреплен порядок приобретения юридическими лицами прав на земель-

кратно продлевал срок переоформления прав в связи с неисполнением юридическими лицами положений данной статьи, что свидетельствует о недостаточной эффективности земельно-правовой нормы [3]. При этом особый срок для владельцев линейных объектов обусловлен особенностями осуществления кадастрового учета [4]. В юридической литературе представлен всесторонний анализ вопроса правомочий юридического лица, а именно это является его правом или обязанностью. Конституционный суд Российской Федерации на этот счет дает следующие разъяснения: п. 2 ст. 3 Вводного закона, предусматривая возможность изменения титулов прав на землю, не

ные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых рас-содержит какого-либо основания для изъятия со-положены здания, строения, сооружения, чему ответствующих земельных участков, а потому не

может рассматриваться как допускающее внесудебный порядок лишения имущества. В равной мере оно не может рассматриваться как допускающее национализацию, поскольку не предполагает обращения в государственную собственность имущества, находящегося в собственности юридических лиц, а, напротив, предоставляет возможность приватизации земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. При этом в соответствии со ст. 20 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие данного кодекса, сохраняется за правообладателями (п. 3), которые не вправе распоряжаться указанными земельными участками (п. 4) [5].

Следующим моментом является характеристика самого земельного участка, в отношении которого приобретаются права юридическим лицом. Зачастую предметом спора в суде выступает отказ в переоформлении прав, сделанный на основе отсутствия необходимых для проведения процедуры документов или расхождения в них сведений о земельном объекте. Так, для приобретения прав на земельный участок указанные юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок и соответствующим перечнем документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок [6], включающим в себя среди прочих выписку из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок (или уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанный земельный участок и копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на приобретаемый земельный участок, если право на данный земельный участок в соответствии с законодательством Российской Федерации признается возникшим независимо от его регистрации в ЕГРП, а также кадастровый паспорт земельного участка (кадастровую выписку о земельном участке). Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем. На практике распространенной причиной отказа в реализации юридическим лицом своего права на приобретение застроенного земельного участка служит расхождение площади участка, указанной в его кадастровом паспорте и документах, подтверждающих законное владение землей. При рассмотрении одного из споров суд пришел к выводу о том, что если такое расхождение связано с уточнением границ и площади земельного участка, то оно не является

препятствием для выкупа земельного участка, и принадлежащее заявителю право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не может быть прекращено посредством отказа от такого права, а прекращается только при переходе права собственности к заявителю [7]. Более того, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Одной из центральных проблем приобретения прав на земельные участки, на которых находятся объекты недвижимости, является порядок признания таких объектов именно в качестве объектов недвижимости. Кажущаяся простота данного вопроса на практике приводит к необходимости разрешения конфликтных ситуаций в суде. А перед судами ставится задача всестороннего анализа обстоятельств приобретения прав на объекты недвижимости.

Так, истец оспорил постановление главы Че-баркульского городского округа, разрешающее выкуп земельного участка по той причине, что находящееся на земельном участке сооружение (асфальто-бетонная установка (завод) является движимым имуществом. Однако в материалах дела имеется договор купли-продажи асфальтобетонной установки и арочного склада, из которого следует, что указанное имущество было продано ответчику как объект движимого имущества; заключение эксперта об отнесении установки к движимому имуществу, а также регистрационное удостоверение БТИ от 1995 года, подтверждающее право собственности ответчика на имущество как объект недвижимости, и другое заключение эксперта о том, что это имущество является недвижимостью [8]. Таким образом, приватизация земельного участка в соответствии со ст. 36 должна сопровождаться установлением факта нахождения на земельном участке именно объекта недвижимости, что должно подтверждаться свидетельством о праве собственности преимущественно перед иными подтверждающими документами (к примеру, договор купли-продажи). Принимая решение о передаче земельного участка в частную собственность в порядке реализации ст. 36 Земельного кодекса РФ, необходимо установить как минимум факт нахождения на земельном участке объекта недвижимого имущества, причем в виде здания, строения, сооружения. Факт наличия объекта недвижимости должен быть подтвержден фактически проведенным обследованием [9].

Юристъ-Правов^дъ, 2015, № 1

Не менее проблемным аспектом выступает реализация процедуры приобретения прав на земельный участок, на котором расположены объекты капитального строительства, находящиеся в собственности нескольких юридических лиц или на разных правах. Хотя в законодательстве на этот счет имеется некоторая оговорка, но она не снимает всех вопросов, возникающих в правоприменительной практике.

Пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ предусматривается, что, во-первых, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, то эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. В судебной практике содержатся специальные разъяснения, адресованные судьям: при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. На практике суды отстаивают мнение о том, что заключение договора аренды возможно только при совместной подаче заявления [10]. И только крупным юридическим лицам удается отстоять обратное мнение [11]. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается [12]. Эта правовая позиция позволяет разрешить ряд споров, возникающих в ситуациях, когда только один из сособственников обращается с целью оформления прав на застроенную территорию. При этом суды исходят из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких собственников объектов недвижимости или помещений, расположенных на этом участке, так и одного из них, и для заключения такого договора не требуется представлять заявления от всех собственников названных объектов [13].

Во-вторых, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, то эти лица имеют право на приобретение данного земельного

участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в данном здании [14].

В заключение следует отметить, что в ближайшее время вполне возможна отмена нормы, на основе которой осуществляется процедура оформления прав на земли под функциональными объектами. Государственной Думой Российской Федерации в первом чтении принят проект № 444365-6 федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» [15], который содержит дополнение Земельного кодекса РФ статьей 393, предусматривающей случаи продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов. К таким основаниям внеконкурсного приобретения прав на земельные участки отнесена возможность собственников зданий или сооружений либо помещений в них обратиться за приобретением прав на землю под ними. Однако о возможности собственников строений реализовать свои права в проекте закона не упоминается. Положительным аспектом законотворческой инициативы является систематизация оснований безвозмездного предоставления лицам, в том числе и юридическим, прав на земельные участки.

Литература

1. Государственный доклад «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2010 году». М., 2011.

2. Федеральный закон Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс.

3. Будникова Ю. Е. Выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями // СПС Гарант.

4. Чикильдина А. Ю. Проблемы кадастрового учета земельных участков под линейными объектами // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 2.

5. Определение Конституционного суда Российской Федерации от 25 декабря 2003 года № 512-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Законодательного собрания Нижегородской области о проверке конституционности положения абзаца первого пункта 2 статьи 3 Федерального

закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // СПС Гарант.

6. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 13 сентября 2011 года № 475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок» // Российская газета. 2011. 5 октября.

7. Постановление одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2012 года № 11АП-13629/12 // СПС Гарант.

8. Постановление президиума Челябинского областного суда от 07.02.2010 № 44-г-64/2010 // СПС Гарант.

9. Постановление президиума Челябинского областного суда от 26.01.2011 № 44-г-7/2011 // СПС Гарант.

10. Постановление президиума Челябинского областного суда от 07.01.2011 № 33-1931/2011 // СПС Гарант.

11. Постановление пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2013 года № 15АП-2264/13 // СПС Гарант.

12. Постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации. 2005. № 5.

13. Постановление федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 апреля 2011 года № Ф07-1821/11 по делу № А21-3225/2010 // СПС Гарант.

14. Постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 25 декабря 2012 года № 10288/12 // Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации. 2013. № 5.

15. http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/(Sprav-ka)?OpenAgent&RN=444365-6

© 2015 г. О. А. Цымлянская

РАЗВИТИЕ ОНЛАЙН-БИЗНЕСА В РОССИИ И ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

Статья посвящена рассмотрению проблем развития бизнес-пространства в Российской Федерации. Автор отмечает необходимость оптимизации налогообложения сферы, в которой отсутствуют материальные активы и требует постоянного совершенствования ее правовое оформление.

Ключевые слова: онлайн-бизнес, налоги, интернет-технологии бизнеса, налоговый контроль, налоговые правонарушения.

Экономику третьего тысячелетия отличает все увеличивающаяся роль виртуальных благ, удовлетворяющих человеческие потребности. На смену традиционной предпринимательской деятельности, традиционному бизнесу приходит он-лайн-бизнес. Дословно «онлайн» (от англ. on line) означает подключение к сети, к линии. Под таким бизнесом понимается предпринимательство, основанное на использовании интернет-технологий, в отличие от обычного «оффлайнового» (от англ. of fline - вне линии) бизнеса. Представляется уместным рассмотрение дефиниции «онлайн-бизнес» в противовес укоренившемуся представлению «офлайн-бизнес».

Существует целый ряд близких по своей природе категорий, отвечающих признакам онлайн-бизнеса, сюда можно отнести понятия интернет-экономики, е-бизнеса, веб-экономики, ГГ-экономи-ки, интернет-рынка и т. д.

Сущность этого бизнеса проявляется через его различные формы или направления. Распростра-

ненной является классификация электронного бизнеса по субъектам, его осуществляющим:

- бизнес - бизнес (business-to-business, В2В);

- бизнес - потребитель (business-to-consumer В2С);

- потребитель - потребитель (consumer-to-consumer С2С или peer-to-peer Р2Р);

- бизнес - администрация (business-to-administration, В2А);

- потребитель - администрация (consumer-to-administration С2А).

Электронную коммерцию как составляющую совокупного интернет-рынка делят на определенные сегменты. По данным Российской ассоциации электронных коммуникаций (РАЭК), в целом интернет-рынки в нашей стране продемонстрировали положительную динамику в 2013 году, составив 1 триллион рублей, что включает в себя 1,6 % от валового внутреннего продукта Российской Федерации с дальнейшей перспективой увеличения на 30 %,