Квадратные метры все тяжелее

Объединение нижегородских торговых центров снова попросило региональных чиновников остановить рост налога на имущество, который начнется в 2024 году после переоценки в регионе кадастровой стоимости объектов недвижимости. По данным экспертов, налоговые отчисления собственников коммерческой недвижимости вырастут в среднем до полутора раз на фоне повышенных налогов и ухода зарубежных брендов, значительно сокративших прибыль от арендаторов ТЦ. В Нижнем Новгороде начали распродавать торговые центры. На встрече с предпринимателями члены правительства пообещали разобраться с результатами влияния роста кадастровой стоимости, отметив, что налоговая нагрузка из-за нее все равно возрастет.

Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ

Торговые центры на фоне общей экономической ситуации с 2020 года стремительно теряют рентабельность и почти не приносят прибыли, рассказала представитель «Объединения ТРЦ и иной коммерческой недвижимости Нижегородской области» Ирина Моисеева на встрече предпринимателей с заместителем губернатора Егором Поляковым. Она подсчитала, что в Нижнем Новгороде продаются семь торговых центров по цене от 13 тыс. руб. за квадратный метр. Основной причиной падения рентабельности и распродажи ТЦ Ирина Моисеева назвала совокупность факторов, значительным из которых является налоговое бремя из-за роста кадастровой стоимости после переоценки в 2023 году коммерческой недвижимости, из-за чего стоимость некоторых объектов недвижимости органы власти увеличили на 30–50%, а налоговые отчисления выросли до 1,5 раз.

Кроме того, новая кадастровая стоимость не учитывает решений судов по ее оспариванию, вступивших в силу в 2023 году, и предприниматели опасаются, что придется повторно судиться в течение полутора-двух лет, доказывая справедливую стоимость имущества.

Представитель ассоциации ТРЦ также посетовала, что арендодатели с 2020 года не выходят из стрессов: сначала их подкосили антиковидные ограничения с недопуском посетителей, а затем уход иностранных брендов в результате западных санкций.

«Треть затрат сейчас уходит на оплату ЖКХ, еще 30% идет на уборку, охрану, обслуживание и безопасность. Налог на имущество составляет 15-20% наших расходов, кредитная нагрузка съедает еще 8–10% выручки. После ожидаемого в 2024 году роста налога на имущество, тарифов на ЖКУ, ставок по кредитам и МРОТ, единственное, на чем придется экономить торговым центам — это расходы на заплаты и ремонт. Мы, мягко говоря, находимся в очень сложной ситуации, расходы некоторых торговых центров сегодня превышают их доходы»,— подчеркнула госпожа Моисеева, попросив Егора Полякова посодействовать в сдерживании роста налоговых отчислений.

В закрытом городе Сарове ситуация с коммерческой недвижимостью еще сложнее, добавил глава ассоциации предпринимателей Сарова Александр Вилков. Он рассказал, что еще в 2017 году земельный налог вырос в 3–6 раз. По этому поводу саровские предприниматели обращались к Владимиру Путину, после чего президент поручил ограничить отчисления в размере полуторной ставки налога. «Мы и тогда не могли нести эту нагрузку, а сейчас и налог увеличился в разы, и налог на имущество скакнул в некоторых случаях до 26 раз»,— сообщил господин Вилков, добавив, что сложности ведению бизнеса создает и пропускной режим закрытого города.

«Вы (власти.— "Ъ") всегда смотрите только на то, что Федеральный ядерный центр хорошо зарабатывает. За семь лет я только два или три частных предприятия знаю, которые у нас развиваются и работают, а компании типа „купи-продай“ постоянно меняются»,  — пожаловался саровчанин.

Александр Вилков попросил заместителя губернатора перевести расчет налога на имущество с кадастровой на балансовую стоимость, а также ввести упрощенную систему налогообложения для всех предпринимателей Сарова.

Однако юридических оснований для этого нет, пояснили представители правительства Нижегородской области — подобный меры применимы лишь к депрессивным территориям, а ЗАТО Саров с ядерным центром Росатома к таковым не относится. Что касается земельного налога, 13 земельных участков в Сарове исключат из перечня коммерческой недвижимости, облагаемой налогом по кадастровой стоимости, пообещал Егор Поляков. С налогами для владельцев ТЦ и кадастровой оценкой их объектов ситуация сложная — власти рассчитывают общий рост торговли, на которую приходится 20% экономики региона, не обособляя из нее торговые центры, констатировал замгубернатора.

Стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости по оценкам ГБУ «Кадастровая оценка» год от года растет, и налог все равно будет выше, подчеркнул руководитель учреждения Дмитрий Башкирцев. Он уточнил, что методология Росреестра не предусматривает использование данных после даты кадастровой оценки, и, как следствие, не учитывает решения судов, вступивших в силу позднее. «Рост будет 15%, а те цифры, которые вы называете (30–40%) — это результат прежней заниженной стоимости недвижимости»,— добавил он. При этом в объединении ТРЦ отметили,что рост кадастровой стоимости до 1,5 раз в текущей переоценке пришелся как раз на объекты, чью кадастровую стоимость установили судом после проведенных судебных экспертиз.

Министр госимущества области Сергей Баринов пообещал, что, если правительство и органы Росреестра не найдут понимания в этом вопросе, чиновники найдут способ сделать так, чтобы предпринимателям не пришлось судиться повторно.

Владельцы ТЦ сейчас находятся между молотом и наковальней, считает нижегородский бизнес-омбудсмен Павел Солодкий. «Торговля уходит в интернет, и поэтому цифры минпрома показывают достаточно высокий рост отрасли. Но торговые центры как объекты недвижимости страдают из-за пандемии, СВО и ухода иностранных брендов. Кроме того, бизнес весь закредитован, а банки требуют выплачивать займы по цене, подписанной семь лет назад»,— рассказал он. Сегодня ТЦ больше работают как культурные центры, проводя различные мероприятия и выставки, но денег у них все равно нет.

«Деградация отрасли — это другая история. Если это действительно так, то вопрос необходимо обсуждать отдельно, в другой плоскости»,— согласился Егор Поляков.

Он пообещал, что вопрос по налоговой нагрузке ТЦ разберут в правительстве и заксобрании Нижегородской области в рамках рабочей группы с депутатами и экспертами.