Апартаменты снижают сервисную долю

За последний год, как говорят эксперты, продажи апартаментов упали почти в два раза, притом что предложение, напротив, выросло: по некоторым оценкам — в три раза. На этом фоне, как прогнозируют эксперты, доходность данного сегмента недвижимости может упасть. Еще одна важная тенденция, которую отмечают участники рынка,— рост доли несервисных апартаментов.

Валовый объем прироста предложения в апарт-отелях по числу юнитов по итогам трех кварталов 2022 уже превысил в 2,6 раза итоговый показатель 2021 года

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

По данным Maris, по состоянию на конец сентября 2022 года количество введенных в эксплуатацию комплексов апартаментов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области насчитывает 92 проекта на 27 844 юнита. В январе — сентябре 2022 года в эксплуатацию было введено 17 комплексов апартаментов. В общей сложности рынок пополнился 6073 юнитами.

Валовый объем прироста предложения по итогам трех кварталов 2022 уже превысил в 2,6 раза итоговый показатель 2021 года (по числу юнитов). До конца 2022 года в эксплуатацию планируется ввести еще более 4,4 тыс. юнитов в 17 комплексах. При условии соблюдения сроков строительства суммарный объем ввода в 2022 году составит около 10 500 юнитов, или 368 тыс. кв. м. При этом в январе — сентябре 2022 года в Санкт-Петербурге было продано 2318 апартаментов, что на 40,4% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2021-го.

В январе — сентябре 2022 года в продажу было выведено 17 апарт-комплексов в общей сложности на 7312 юнитов. Для сравнения, за аналогичный период 2021 года в продажу поступило 2198 юнитов в 12 проектах. На рынке продолжается тенденция наращивания объемов предложения и укрупнения проектов. «Однако насколько данный тренд будет устойчив в среднесрочной перспективе, судить весьма сложно в условиях активно сокращающегося спроса»,— подчеркивает Алена Волобуева, директор департамента исследований рынка компании Maris.

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований петербургского офиса NF Group, говорит: «Сервисные апартаменты являются неотъемлемой частью гостиничного предложения Петербурга, где внутренний туризм вышел на новый этап развития. Более 70% номерного фонда работающих апарт-отелей относится к категории "три звезды", которая имеет наибольшие темпы прироста операционных показателей в 2022 году».

Цены продолжают рост

По данным Maris, рост средних цен на рынке апартаментов Санкт-Петербурга в третьем квартале 2022 составил +6,3% по отношению ко второму кварталу 2022 года и +20,5% с начала года. «Управляющие компании в последнее время декларируют, что уровень анонсируемой доходности в сегменте сервисных апартаментах совпадает с реальным и находится в диапазоне 4–7% годовых. В текущих условиях на рынке уже никто не осмеливается называть совершенно недостижимые 20% доходности»,— отмечает госпожа Волобуева.

Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers, подтверждает слова коллеги: «На данный момент реальная доходность для частного инвестора в функционирующих апарт-отелях составляет 6–7% годовых». Она рассказала, что летом 50–70% номерного фонда апарт-отелей предлагалось посуточно, при этом загрузка в части апарт-отелей летом достигала 85–95%, а стоимость размещения приближалась к стоимости номера в гостинице аналогичной категории и локации. Но на фоне сезонного снижения турпотока апарт-отели поменяют ориентацию как минимум 25% номерного фонда с краткосрочного на долгосрочный формат размещения, прогнозирует эксперт. «Именно эта гибкость позволяет удерживать высокий показатель загрузки апарт-отеля в течении всего года, как следствие — стабильный доход для инвесторов»,— указывает она.

Владимир Чернов, аналитик Freedom Finance Global, считает, что в следующем году доходность может сократиться из-за снижения количества туристов и длительных деловых командировок.

Госпожа Базаева говорит, что в проектах с небольшим номерным фондом, имеющих исключительные локальные и видовые характеристики, доходность будет выше. «Однако нужно понимать, что за счет профессионального управления и котлового метода распределения прибыли даже в проектах, нацеленных на долгосрочное проживание, доходность будет выше, чем в квартирах, расположенных в той же локации. Также сейчас программы гарантированной доходности вернулись в ряд проектов. Срок гарантированного дохода ограничен и обычно приближен к сумме, получаемой инвестором при сдаче апартамента в долгосрочную аренду. Управляющие компании предлагают инвестору пассивный доход без собственного участия, что является очень привлекательным даже в условиях отсутствия внешнего туристического потока: апарт-отели более ориентированы на долгосрочное и среднесрочное размещение соотечественников. Также апарт-отели максимально ориентированы на работу с корпоративным сегментом и групповым туризмом»,— рассуждает госпожа Базаева.

Гарантия не стала стимулом

Павел Евсюков, руководитель департамента развития продукта AAG, при этом отмечает: «Несмотря на введение более привлекательных условий, например, программ гарантированного дохода или субсидированных ипотечных ставок, разработанных девелоперами совместно с банками по аналогии с жилым сегментом, оживление интереса пока неощутимо. В ближайшей перспективе устойчивым спросом будут пользоваться сервисные апарт-отели в центральных районах города, рассчитанные на внутренних туристов. Востребованным остается и направление рекреационных апартаментов в Курортном районе».

К числу тенденций госпожа Базаева относит выход ряда проектов несервисного формата. «Чаще всего они представляют собой проекты реконструкции или проекты класса бизнес и элит в интересных городских локациях или уникальных загородных районах. Особенно данный формат интересен игрокам из Москвы, где он очень развит, или компаниям, чей профиль деятельности связан с капитальным ремонтом или реконструкцией исторических зданий. Так, например, сейчас на рынке реализуются проекты "Берег.Курортный" — апартаменты рекреационного формата, Cheval Court и "Дом Балле" — элитные апартаменты, а также новые проекты линейки Zoom от ФСК»,— перечисляет госпожа Базаева.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», также полагает, что ключевое изменение в структуре предложения апартаментов заключается в значительном росте несервисных апартаментов. Причин, по его мнению, несколько. Во-первых, увеличилось предложение московских девелоперов, для которых несервисный формат традиционный, как на рынке столицы. Во-вторых, созданием инвестиционного продукта, которыми являются сервисные апартаменты, сейчас готовы заниматься не все девелоперы. В-третьих, на рынок выводилось предложение рекреационных апартаментов, для которых сервисная составляющая, как правило, не предлагается.

«Основная причина сокращения предложения сервисных апартаментов — снижение их доходности на фоне роста их цены. Это очевидно: сейчас на рынке большой объем предложения, при этом спрос со стороны арендаторов падает из-за геополитических факторов и снижения количества туристов, которые по причине сокращения платежеспособного спроса обращаются к более дешевым опциям для размещения»,— рассуждает Егор Федоров, директор по продажам группы «Аквилон».

Тяга к зелени

Продолжается рост и рекреационного сегмента. «Сейчас на рынке появился больший интерес к рекреационным проектам. Их доля растет. Мы ориентируемся на покупателей, у которых уже есть квартира в городе и им требуется неподалеку место для отдыха, но с городской инфраструктурой. Этот спрос, который начал формироваться во времена пандемии, сейчас продолжает быть востребован»,— уверен Виталий Коробов, генеральный директор Element Development.

Петр Войчинский, генеральный директор компании «МК-Элит», слова коллеги подтверждает: «Падение, по мнению аналитиков, случилось в массовом сегменте сервисных апартаментов. А спрос на рекреационные апарты, наоборот, вырос. Одновременно отметим похожий тренд: спрос на жилье в новостройках сократился (минус 15–20% за год), а вот на малоэтажку увеличился: плюс 6%. Отсюда вывод: реальный спрос формируется сегодня на комфортное жилье в зеленых зонах, с приличной инфраструктурой. По крайней мере, он не снижается. Это необходимо учитывать».

«Сейчас покупают недвижимость не для инвестиций, а для улучшения жилищных условий. Поэтому интерес к апартаментам снижается»,— считает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.

При этом господин Софронов признает, что лидерами инвестиционной привлекательности остаются сервисные апартаменты. «Если оценивать в среднем по рынку, то динамика роста цен на них опережает несервисные минимум вдвое. То есть сервисная составляющая является фактором добавленной стоимости — более привлекательного предложения для инвесторов, рассчитывающих на ежемесячный доход. Кроме того, в некоторых апарт-отелях есть предложения гарантированной доходности. Например, мы предлагаем как гарантированную часть, так и сочетание гарантированных выплат с доходом от сдачи в аренду управляющей компанией. Что опять же является для инвесторов лучшим предложением, нежели просто квадратные метры»,— рассказывает он.

Эксперт добавляет, что средний метраж несервисных апартаментов, как правило, выше, чем у сервисных. «Но и в новых проектах апарт-отелей есть юниты до 60 кв. м. Например, в апарт-отеле Ladozhsky Avenir, который мы строим в районе Малой Охты, предлагается довольно много просторных планировок»,— говорит господин Софронов.

По данным NF Group, по результатам первого полугодия 2022 года в структуре предложения апартаментов 88% занимали студии, что на 11% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Средняя площадь проданных апартаментов составила 25,6 кв. м, что на 5 кв. м меньше, чем годом ранее.

Падение на треть

«Объемы нового гостиничного предложения на рынок выходят достаточно большие, с выходом в операционную стадию все большего количества апарт-отелей обостряется конкуренция не только с классическими отелями сравнимых ценовых категорий, но и внутри сегмента. Сейчас рынок функционирующих апарт-отелей входит в ту стадию, которая требует новых решений, продуктов и конкурентных преимуществ, чтобы выиграть гонку за гостя. Успешным может называться проект, который сможет не только предложить инвестору высокий уровень дохода, но и обеспечить высокое качество размещения для конечных пользователей. Это вынуждает девелоперов четче дифференцировать продукт, выделяя и усиливая его конкурентные преимущества. Как следствие, некоторые девелоперы используют комбинацию в рамках одного комплекса нескольких сегментов и форматов проживания или рассматривают возможность привлечения гостиничного оператора с сильным брендом»,— отмечает госпожа Базаева.

Госпожа Волобуева добавляет, что, по предварительным оценкам, прирост предложения в 2023 году составит 7100 юнитов (или 290 тыс. кв. м). По числу юнитов объем ввода в 2023 году снизится на 32%, при условии отсутствия переносов сроков ввода в четвертом квартале 2022 года.

Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate, говорит: «Мы ожидаем ввод заявленных ранее проектов, которые успели выйти на стройплощадку. Причина тому — текущая законодательная неопределенность. Апартаменты частично рассматриваются как жилье, и градостроительная комиссия требует от девелоперов ведения социальных объектов. В дополнение к снижению общего туристического потока и инвестиционного интереса это сказалось на серьезном сокращении объемов нового ввода. В грядущем году рынок, несомненно, ожидает законодательных решений о статусе апартаментов».

Генеральный директор ООО «Вало Сервис» Константин Сторожев считает: «Наиболее перспективные на рынке апартаментов в ближайшее время будут три направления: проекты на заключительном этапе строительства; небольшие проекты, сочетающие жилую и сервисную функции, в историческом центре, а также рекреационные комплексы». По его прогнозам, девелоперы будут занимать предельно «осторожную» позицию по выводу в продажу новых проектов апартаментов — во избежание затоваривания рынка и снижения цен.

«Для стимулирования продаж в сервисных апарт-комплексах будут формироваться новые программы гарантированного дохода, а также применяться акции и скидки для определенных категорий покупателей, на определенные лоты, в определенных временных рамках. В большинстве проектов апарт-комплексов будут действовать субсидированные ставки по ипотечным займам от 0,01% на разных условиях. Клиентам будут предлагаться интересные формы рассрочек: с минимальным первым взносом, длинные рассрочки, беспроцентные рассрочки»,— дает прогнозы эксперт.

Как полагает господин Сторожев, активное развитие внутреннего туризма в РФ, а также внесенные президентом предложения по восстановлению въездного туризма с «дружественными» России странами (увеличение количества авиаперевозок с «дружественными» иностранными государствами, введение безвизового режима для проездок иностранных граждан в РФ с туристическими, деловыми, образовательными целями, для участия в спортивных и культурных мероприятиях). «Возобновление действия единой электронной визы, увеличение срока действия многократной туристической визы, создание круглогодичных морских курортов будут подталкивать сегмент сервисных апартаментов к дальнейшему развитию»,— уверен он.

Александр Кравцов, управляющий директор Fizika Development (девелопер апарт-отеля VIDI), рассуждает: «Несмотря на средний уровень спроса в силу объективных внешних причин и низкого горизонта планирования, апартаменты с гарантированными программами доходности остаются наиболее надежным способом вложения средств, чем другой вид недвижимости. При нынешней внешнеэкономической ситуации, состоянии неопределенности туристического рынка и общем снижениии уровня доходов населения собственнику трудно прогнозировать постоянный приток арендаторов, а следовательно, рассчитывать на определенные показатели доходности своей недвижимости без помощи внешних операторов». Он полагает, что рынок инвестиционных отелей продолжит пополняться новыми объектами и в 2023 году, даже несмотря на уход с рынка некоторых крупных гостиничных операторов. «Площади апартаментов могут уменьшаться, но цены в среднем будут держаться на том же уровне: до конца года рынок вряд ли испытает большие потрясения, чем уже произошедшие»,— заключает эксперт.