Кубань идет по магазинам

Рост числа торговых точек на Кубани за последние два года составил 1,6%. Несмотря на уход зарубежных сетей, снижение покупательной способности граждан и сложности с поиском арендаторов, торговые центры находят возможности конкурировать с маркетплейсами. Эксперты отмечают, что в ближайшие годы рынок торговой недвижимости в Краснодарском крае ожидает рост.

Несмотря на уход многих якорных арендаторов из торговых центров, тенденции к снижению стоимости аренды в них нет

Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ

По данным департамента потребительской сферы и регулирования рынка алкоголя Краснодарского края, на начало года в регионе работало более 571 тыс. объектов розничной торговли общей площадью более 5,9 млн кв. м. «За последние два года количество таких объектов выросло на 1,6%, или на 946 магазинов, торговая площадь увеличилась на 14,4%, или на 745,5 тыс. кв. м, что связано с вводом в эксплуатацию новых объектов торговли»,— отметили в ведомстве.

В Краснодарстате сообщили, что в прошлом году на долю супермаркетов приходился 71 объект (годом ранее 68 объектов), в крае работают 1,7 тыс. супермаркетов (в 2021 году 1,4 тыс.), 4,8 тыс. специализированных продовольственных магазинов (в 2021 году — 4,4 тыс.) и 16,5 тыс. специализированных непродовольственных магазинов (в 2021 году — 15,4 тыс.).

Увеличение количества супермаркетов в Краснодаре отмечают в компании «2ГИС». Согласно их исследованию, по темпу прироста таких торговых точек краевая столица занимает третье место в России среди городов-миллионников. С апреля 2022 по апрель 2023 года число супермаркетов в Краснодаре увеличилось почти на 20%, с 779 до 933 объектов.

На первом месте по темпам прироста количества супермаркетов находится Санкт-Петербург (+35%), на втором — Екатеринбург (+31%), в этих городах работают 3,7 тыс. и 1,3 тыс. таких объектов соответственно.

На Кубани самые крупные ТРЦ располагаются в краевой столице, в их числе «Красная площадь» (также присутствует в Новороссийске, Анапе, Туапсе, Армавире), OZ Mall, «Галерея», «Галактика», «СБС Мегамолл» и др.

«Вкладывать в торговые сети, строительство и развитие ТРЦ выгодно, мы это видим по объему строительства, которое не прекращается, от маленьких форматов до более крупных, потому что магазин "у дома", магазин "на районе" является востребованным и люди будут продолжать ходить за покупками офлайн, так как многие товары нельзя заменить онлайн-продажами. Окупаемость этого бизнеса осталась на прежнем уровне, а ставки аренды местами даже начали расти, и спрос постепенно начинает восстанавливаться после снижения в 2022 году, связанного с внешнеполитическими факторами»,— рассказал региональный директор ASM Hoff Юг Виталий Токарь.

Онлайн против ТЦ

Между тем темпы роста объемов продаж розничной торговли сегодня уступают маркетплейсам. По данным Краснодарстата, розница в 2022 году показала увеличение продаж на 10,3%, до 2,1 трлн руб., а рост объемов реализации товаров через интернет вырос почти на 29%, до 98 млрд руб. В Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИН) отмечают, что в 2022 году жители Кубани приобрели на маркетплейсах товаров на общую сумму в 234 млрд руб., годом ранее эта сумма составляла 172 млрд руб. (рост на 36%). Значительная разница в суммах Краснодарстата и АКИН, вероятно, объясняется разными методиками подсчета. Как пояснили в Краснодарстате, такой показатель, как «объем продаж через маркетплейсы», в органах статистики не разрабатывается, учитываются продажи через интернет.

Среди трендов, которые определяют ситуацию на рынке торговых центров, присутствует активное развитие сферы онлайн-торговли периода локдаунов, считает руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК Fontvielle Сергей Соловых. «Для средних и небольших региональных ТЦ данный тренд не несет негатива при грамотном управлении — выпадающий спрос покрывает открытие точек выдачи товаров различных маркетплейсов. Однако в крупных торговых пространствах уровень вакантности растет за счет того, что бизнес переводит часть взаимодействия с клиентами в онлайн»,— отметил он.

В компании Liquid Group (управляет коммерческой недвижимостью в Краснодаре) отмечают тенденцию к снижению спроса со стороны арендаторов. «Это не касается федеральных сетей, спрос уменьшается со стороны частников и регионалов. С другой стороны, из-за развития онлайн-торговли в Краснодаре растет спрос на складскую недвижимость»,— отметили в компании, уточнив, что сейчас заполняемость торговых сетей находится на уровне 90%.

«Однако тенденции к снижению стоимости аренды в торговых центрах в краевой столице нет. Если это и происходило, то уменьшение было незначительным. Средняя торговая ставка в Краснодаре как была 1 тыс. руб. за кв. м, так и осталась. Не меняются и условия для новых арендаторов. Они стандартно просят каникулы по оплате арендных платежей сроком на один месяц, реже на более длительный срок при необходимости выполнения сложного ремонта. Гарантийный платеж все платят по-прежнему»,— рассказали в Liquid Group.

Спрос на площади в торговых центрах небольших форматов есть, отмечает Виталий Токарь. «В 2022 году, учитывая ситуацию, спрос резко сократился, и тем не менее объем вложений в коммерческую недвижимость в 2022 году увеличился по сравнению с предыдущим годом, который также был тяжелым из-за пандемии. Однако, если говорить конкретно о Краснодарском крае, здесь последствия негативных факторов нивелируются благодаря географическо-климатическим особенностям региона. Поэтому пустующие в 2022 году площади начинают постепенно заполняться, начался период восстановления. Это связано с тем, что многие производители и поставщики сами стали открывать свои розничные сети от малых до крупных форматов. Например, производитель шкафов и дверей открывает свои маленькие салоны, или же компания, специализирующаяся на продажах через небольшие магазины, наоборот, начинает осваивать большой формат гипермаркетов»,— отметил он.

Не все торговые центры успешно справляются с новыми тенденциями на рынке торговой недвижимости. Сергей Соловых в свою очередь указывает на исследование компании «Авито-Недвижимость», согласно которому в начале мая 2023 года на платформе было размещено 63 предложения о продаже ТЦ в Краснодарском крае площадью от 1000 кв. м. «Для сравнения, в республике Адыгея объявлений с аналогичными параметрами было всего семь, в Ленинградской области — 19. Многие из опубликованных предложений касались уже функционирующих бизнесов с действующими арендаторами. Одна из наиболее очевидных причин продажи — неспособность руководства поддерживать стабильную прибыль от сдачи торговых площадей в аренду»,— считает эксперт.

ТРЦ уходят с молотка

В текущем году сильные изменения произошли на рынке крупных торгово-развлекательных центров Краснодара. Сразу несколько из них сменили собственников. В марте краснодарский ТРЦ «Галактика» был продан на торгах за 2,2 млрд руб. ООО «ВАК». Компания выкупила имущество банкротящегося ЗАО «Темпл Инк». При этом стоимость торгово-развлекательного центра была снижена вдвое — в январе ТРЦ выставляли на продажу за 4,8 млрд руб.

О продаже ТРЦ «Галактика» впервые стало известно летом 2021 года. Тогда конкурсный управляющий Владимир Звонарев опубликовал отчет об оценке рыночной стоимости имущества должника. Здание ТРЦ площадью 94 тыс. кв. м, участок под ним и объекты инфраструктуры были оценены в 5,3 млрд руб. Имущество несколько раз выставляли на торги, но никаких предложений о выкупе не поступало.

В этом году сменил собственника торгово-развлекательный центр «Карнавал» на улице Буденного, 2. Он будет переформатирован под офисные помещения. Новым владельцем ТРЦ стала сеть аптек «Апрель».

Четырехэтажный «Карнавал» открыли в Краснодаре в 2012 году. В ТРЦ располагались магазины бытовой техники, ювелирных изделий, продуктовый гипермаркет, а также ресторан морской кухни.

Как отметил директор федеральной риелторской компании «Этажи-Кубань» Вадим Камалов, переформатирование ТРЦ «Карнавал» под офисные помещения удачная идея ввиду того, что торговые площади в данной локации имеют слишком сложную логистику. «В районе Тургеневского моста катастрофически не хватает парковочных мест, трудный выезд и заезд на территорию "Карнавала" серьезно сказывается на его посещаемости. А вот для "офисников" это не настолько важно, зато их нахождение в центре города — огромный плюс»,— сообщил риелтор.

Сменил владельца и краснодарский ТРЦ «СБС Мегамолл». В апреле собственником крупного торгово-развлекательного центра стал бенефициар девелопера AVA Group Ваган Арутюнян. «СБС Мегамолл» — один из крупнейших торгово-развлекательных комплексов Краснодара. Его общая площадь составляет 252 тыс. кв. м. Здесь расположены магазины известных брендов, «SBS Мебель», развлекательный центр «Семь звезд» с боулинг-клубом, рестораном и кинотеатром, а также гипермаркет «Ашан».

По словам вице-президента по коммерции и цифровизации AVA Group Татьяны Фоменко, сделка по покупке нового актива создает в структуре холдинга еще одно направление деятельности — управление торгово-развлекательным центром. «Мы планируем сохранить один из первых ТРЦ Краснодара, для многих с этим местом связаны яркие детские воспоминания от посещения детских игровых комплексов, боулинга, кинотеатра. Вместе с тем мы расширим возможности существующего объекта»,— рассказала она.

Позже стало известно, что AVA Group планирует построить вторую очередь «СБС Мегамолл». В пресс-службе предприятия сообщили, что местом выбрана территория бывшего фарфоро-фаянсового завода «Чайка».

Гендиректор консалтинговой компании Macon Илья Володько отметил, что на рынке Краснодара сегодня происходит переформатирование торговой недвижимости. «Есть несколько причин, по которым совершаются такие сделки. Из-за событий последних лет, начиная с пандемии, этот сектор недвижимости оказался под ударом. Его инвестиционная привлекательность снизилась. Уход торговли в онлайн — это не история ближайшего десятилетия, он уже происходит. Помимо этого, сегодня люди очень аккуратно тратят свои деньги»,— отметил эксперт.

По его словам, бум строительства торговых центров в Краснодаре произошел лет 15 назад. «Сегодня они морально устарели, им требуется реконструкция, необходимо искать новые форматы, в большей степени развивать развлекательный сегмент. На это нужны средства, и тут собственники либо сами ищут деньги на реконструкцию, а это сложно и рискованно, либо продают объекты»,— рассказал Илья Володько.

Стрит-ритейл сегодня — один из динамично развивающихся сегментов коммерческой недвижимости

Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ

Сети уходят, но возвращаются

Ряд зарубежных компаний, арендовавших торговые площади в России и, в частности, в Краснодарском крае, в прошлом году заявили об уходе из страны в связи с санкциями. Так, например, поступил французский ритейлер спортивных товаров Decathlon (присутствовал в ТРЦ «Красная площадь» и OZ Mall). В марте CDEK.Shopping заявил о начале прямых поставок в Россию товаров этой сети.

«Со многими западными компаниями были заключены долгосрочные контракты на аренду, которые пришлось расторгать, а на освободившиеся площади искать новых арендаторов. Это не могло не повлиять на большинство ТЦ в плане недополучения ими доходов»,— считает Сергей Соловых.

Бизнес, ушедший из России, переформатировался в российские сети, которые начинают развиваться и набирать обороты, делая это параллельно как онлайн, так и офлайн, отмечает Виталий Токарь. «Несмотря на геополитическую обстановку и влияние внешних факторов, площадки будут востребованы. Соответственно, начинает развиваться и малый бизнес, который создает конкуренцию, появляются новые магазины и бренды, а те компании, которые остались на рынке, расширяются»,— рассказал он.

Конкуренция через сервис

Управляющий компанией «Триумф» (оказывает логистические услуги торговым центрам) Дмитрий Фурсов считает, что офлайн-продажа вполне может конкурировать с маркетплейсами за счет оказания сервисных услуг. «Люди привыкли к сервису, а маркетплейс такие услуги не предоставляет, например, сборку мебели. Если вам нужна кухня, вы обратитесь к мастеру, который сделает правильные замеры, на маркетплейсах его нет. Покупателям приходится искать исполнителя где-нибудь на "Авито", а это определенный риск. Если продажи мебели офлайн ежегодно растут в среднем процентов на пять-семь, то продажа услуг в этой сфере растет на 25%. Люди заказывают больше услуг. Это то, чем магазины могут конкурировать с маркетплейсами»,— отмечает Дмитрий Фурсов.

Перестройка бизнеса торговых центров началась еще во время пандемии и продолжается в связи с уходом многих зарубежных брендов, считает генеральный директор ГК «КидБург» Эльвира Крылова. Ее компания создает детские развивающие центры.

«Сегодня есть тенденция к перестройке площадей внутри ТЦ, например, сокращению площади кинотеатров. В таких обстоятельствах владельцы торговых центров ищут другие способы сохранения своих позиций в бизнесе и привлекательности в глазах посетителей. Детские центры, развлекательные комплексы и спортивные активности — все это помогает стимулировать трафик»,— говорит госпожа Крылова.

По ее мнению, в ближайшие годы доля развлечений в наполнении торговых центров заметно вырастет. «До пандемии 2020 года рынок аренды был колоссально перегрет, и это мешало развивать наши проекты, сейчас торговые центры предлагают сотрудничество на выгодных условиях. Но надо отметить, что это все-таки касается больших ТЦ. Запросы на открытие наших площадок приходят из крупных региональных центров. Например, в конце года "КидБург" появится в мегацентре "Красная Площадь" в Краснодаре»,— рассказала она.

В конкуренции с маркетплейсами в торговых центрах увеличивается доля клиентов из сфер развлечений (боулинги, картинги, детские площадки, квесты), сервиса (мастерские, медцентры, фитнесы, точки проката) и общественного питания (фуд-корты, магазины, кафе), отмечает Сергей Соловых.

«Специфика их клиентуры заключается в том, что люди зачастую целенаправленно идут за конкретной услугой, поэтому данные бизнесы заинтересованы в долгосрочном сотрудничестве с торговыми центрами, чтобы не переезжать и не терять клиентскую базу. Кроме того, многие из них занимают значительные площади. Поиск и привлечение таких арендодателей становится важным критерием оценки успешности ТЦ»,— рассказал эксперт.

Другое мнение высказал Виталий Токарь. По его мнению, формат ТРЦ в конкуренции с маркетплейсами особо не изменился, потому что большинство офлайн-ритейлеров интегрировали в свою систему продажи через маркетплейсы. «Таким образом они получили своеобразную синергию офлайн- и онлайн-продаж — это и омни-продажи, это и выдача интернет-заказов в магазине. Здесь, можно сказать, ритейлеры используют все свое мастерство, способности и возможности для успешного и эффективного объединения этих направлений продаж в онлайн- и офлайн-форматах»,— отметил господин Токарь.

Он считает, что рынок торговой недвижимости восстановится и такой период восстановления уже начался в этом году. «С уверенностью можно сказать, что торговые площади будут востребованы в любом виде: строительство, покупка, аренда, и даже снижение спроса, связанное со снижением покупательной способности граждан в условиях сложной политической и экономической ситуации, не повлияет на привлекательность данного вида инвестиций, рынок недвижимости будет определенно расти и развиваться»,— заключил Виталий Токарь.

Перспектива рынка торговой недвижимости на юге России обещает рост, несмотря на конкуренцию и вызовы, отмечает руководитель проекта «Фабрика лидеров мнений» в рамках НИИ Развития народного образования Эмиль Ахундов. «Новые концепции торговых центров, уникальные предложения и модернизация уже успешных проектов помогут сохранять интерес покупателей и привлекать новых арендаторов»,— считает эксперт.

Читайте нас в Telegram