Яйца в разных корзинах

Падение спроса на некоторые сегменты недвижимости заставляет девелоперов "складывать яйца в разные корзины", а именно — создавать многофункциональные комплексы (МФК). Это, как считают аналитики, дает возможность бороться со снижением спроса и малой его предсказуемостью в отдельных секторах, заодно при этом снижая масштаб каждой отдельной составляющей и общий риск. В будущем число МФК будет расти.

Дмитрий Абрамов, генеральный директор компании "БТК Девелопмент", отмечает, что относительно определения самого понятия "многофункциональный комплекс" до сих пор нет ясности даже среди участников рынка. "Как правило, МФК определяют как проект, который получает доход от трех и более функциональных значений, имеющих независимый спрос", — поясняет он.

Светлана Шалаева, директор по исследованиям и консалтингу в недвижимости группы компаний "Аверс", считает, что "многофункциональность" коммерческих проектов (например, бизнес- или торговых центров, гостиниц) стала более частым явлением именно с 2008 года. "Увеличением числа функций инициаторы проектов пытались бороться со снижением спроса и малой его предсказуемостью в отдельных секторах, заодно при этом снижая масштаб каждой отдельной составляющей и общий риск (по этому принципу составлялись даже такие "старые" проекты как, например, Raiffeisen Evolution на Лиговском пр., застройка грузового двора Московской-Товарной "Росрегионпроект Девелопмента", и огромные — "Балтийская жемчужина", "Медвежья лапа" компании "Главстрой СПб" в Юнтолово и "Набережная Европы" ВТБ)", — говорит Светлана Шалаева.

Людмила Рева, директор по развитию бизнеса ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, отмечает, что в рамках многофункционального комплекса можно легко осуществлять трансформацию функций и реализовывать проект очередями. "Тем самым девелопер минимизирует риск: вводя проект малыми частями, он сможет следить за динамикой рынка, изменением экономической ситуации и корректировать проект и концепцию", — говорит госпожа Рева.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg, добавляет, что необходимость строительства именно МФК может быть вызвана и другими причинами: градостроительным ограничениями, не позволяющими застроить участок полностью жильем; большая площадь участка, требующая, помимо жилья, других функций; особенности участка и окружения, требующие возведения коммерческой недвижимости в сочетании с жилой.

МФК обладают такими преимуществами, как возможность более быстрого освоения больших территорий или вывода большего количества площадей в одну очередь; возможность использования положительного взаимовлияния функций — когда одна функция создает дополнительный спрос для другой; возможность более полного использования участка — например, торговля обычно занимает 2-4 этажа, в то время как офисы или жилье могут занимать этажи от второго и далее.

Евгений Рязанцев, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, советник VMB Trust, считает, что этот формат, безусловно, приемлем. "При этом принципиально важно иметь выверенную концепцию, предусматривающую, помимо прочего, четкое разграничение функциональных зон, и внутреннюю логистику, исключающую пересечение людских потоков для нивелирования отрицательного воздействия соседствующих функционалов друг на друга", — говорит господин Рязанцев.

"Зачастую местоположение участка, его конфигурация и ограничения не дают возможности создания проекта с сильной экономикой. К примеру, девелопер должен не просто сконцентрироваться на выявлении однородных по социальному статусу целевых групп потребителей различных сегментов, но и обеспечить их удовлетворенность за счет включения в состав МФК общедоступной инфраструктуры (сфера обслуживания, развлекательная зона, фитнес и т. д.). Следует отметить, что для разных функциональных зон технические характеристики помещений серьезно отличаются (различные нагрузки на пол, шаг колонн, требования к вентиляции и кондиционированию), что усложняет проект и чаще всего увеличивает затраты на строительство. Нельзя сказать, что благоприятных для создания МФК зон нет, но их количество весьма ограниченно. На наш взгляд, процесс деиндустриализации города открывает для этого новые возможности — промзоны ввиду их локации, размера территории и обеспеченности транспортными потоками можно использовать для строительства многофункциональных комплексов", — рассуждает господин Абрамов.

Новая волна

Эксперты указывают на то, что все конгрессные и выставочные комплексы последних лет — прежде всего, "Экспофорум" в Пулково и "Звездный путь" в Стрельне, а также Дворец искусств на месте трамвайного парка им. Леонова на Васильевском острове, который реализуют Инвестстрой и TriGranit, Театр песни Аллы Пугачевой в устье р. Смоленки и им подобные — представляют собой многофункциональные образования.

Мультифункциональны и большинство новых проектов в области коммерческой недвижимости — как содержащих жилье, так и не содержащих. Из последних примеров (2011 год) госпожа Шалаева вспоминает проект Pion Partners на Лиговском пр., (60 тыс. кв. м — торговля, офисы, апартаменты, паркинг); проект "У Красного моста" компании "БТК-Девелопмент" на наб. р. Мойки, 73-79 (35,6 тыс. кв. м — бизнес-центр, стрит-ритейл, универмаг, рестораны, апартаменты, паркинг); проект на Кременчугской, 13, компании "Созвездие Водолея" (38 тыс. кв. м — отель 4*, торгово-офисный и бизнес-центр, жилье, паркинг). С другой стороны, в состав крупных жилых проектов (вроде "Триумф парка" компании Mirland Development у Пулковского шоссе, "Планетограда" Canada-Israel Group, "Пулковских высот" Amtel Properties и "БКН-Девелопмент", а также "Лондон-Парка" или "Графа Орлова" компании ЛЭК) девелоперы стараются включить коммерческую часть, по своим масштабам явно рассчитанную на нечто большее, чем простое обслуживание резидентов жилой зоны. Чаще всего это торгово-развлекательный центр, иногда торгово-офисный или офисный, если позволяет местоположение (пример — "Ориенталь" компании ЮИТ с одноименным бизнес-центром на Барочной ул. или деловой центр "Базель" компании RBI в составе жилого комплекса на Новгородской ул., 23).

"Универсальным способом достижения успеха проекта многофункциональность, тем не менее, не является, — считает госпожа Шалаева. — Можно промахнуться либо вообще с уместностью какой-либо функции или нескольких в проекте, либо с их масштабом и конфигурацией. К примеру, офисная составляющая в "Балтийской жемчужине", явно избыточная, со временем становится меньше; после кризиса и переоценки популярности периферийных деловых зон изменилась структура AeroportCity. Опыт девелоперов за последнее годы показал, что наиболее надежной составляющей проекта является все-таки жилая недвижимость — не только с точки зрения относительно более быстрого возврата вложенных средств (доход от продажи площадей, а не аренды), но и в целом из-за меньших колебаний спроса при гораздо большем его объеме. Не везде, однако, жилье возможно по условиям градостроительного зонирования. С точки зрения проектирования комплекса, жилье является источником наибольшего числа ограничений для остальных частей проекта (требования отдельного входа или входов и лифтовых зон, рекреационной зоны с детской площадкой, тишины в вечернее и ночное время), а с отдельными функциями, типа индустриальной или логистической, оно вообще не сочетается". Таким образом, идею мультифункциональности подсказала сама жизнь — в принципе, появление многофункциональных комплексов закономерно, считают аналитики рынка.

При этом такой проект может быть более сложным и иметь специфические проблемы, например, связанные с взаиморасположением функционально различных частей на конкретном участке или в одном здании. Искусство проектировщиков и консультантов заключается в том, чтобы поддерживать синергию разных частей проекта и препятствовать взаимному их угнетению, хотя от изменений рынка застраховаться заранее нельзя и проект будет нуждаться в периодическом "переформатировании".

Госпожа Рева отмечает, что такие комплексы способны сами генерировать покупательские потоки как на своей территории, так и за ее пределами. Важным аспектом является выбор локации объекта, она должна быть удобной для жителей и при этом должна пользоваться спросом со стороны потенциальных арендаторов коммерческих площадей.

В качестве преимущества жители МФК получают готовую развитую инфраструктуру. Это является неоспоримым плюсом, если речь идет о жилье бизнес-класса, так как обеспечивает определенный уровень комфорта проживания, хотя и ставит под сомнение закрытость территории объекта.

Уживаются не все

Николай Пашков считает, что не всегда разные элементы могут "уживаться" в одном МФК. "С точки зрения создания продукта, офисы и жилье являются взаимозаменяемыми функциями. Считается, что крупные торговые центры составляют не самое хорошее соседство с жильем, поскольку генерируют большие потоки посетителей. С офисами этот факт больше сочетается. Помимо этого, у офисов, торговли и жилья разные нормы проектирования и строительства. С точки зрения проектирования и согласования, совместить все три функции для девелопера — достаточно сложная задача", — отмечает господин Пашков. Впрочем, он признает, что в мировой практике есть примеры удачного сочетания всех функций: "В качестве примера из практики приведу дубайские небоскребы, где вертикально расположены зоны жилья, гостиниц, офисов и торговли".

"С моей точки зрения, для торгово-развлекательного комплекса оптимальный размер должен быть не менее 30 тыс. кв. м, а скорее даже 50 тыс. кв. м", — говорит господин Пашков, рассуждая о масштабах.

Среди компаний, занимающихся жилым строительством, доверия к многофункциональным комплексам меньше, чем среди девелоперов, работающих в области коммерческой недвижимости. Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК "Отделстрой", считает, что формат многофункциональных центров не востребован. Он объясняет это тем, что при их строительстве невозможно одновременно учесть интересы всех категорий клиентов. "Покупатели выбирают квартиру в спокойных районах с хорошей экологией, с расположенными в непосредственной близости детскими садами, парками. Владельцы бизнеса стремятся найти офис поближе к деловому центру, в местах с хорошей проходимостью. Многие торговые центры строятся ближе к выездам из города. Соблюсти интересы всех в одном универсальном центре невозможно. Ситуация со строительством многофункциональных центров осложняется еще и тем, что в центре города почти не осталось хороших пятен под застройку", — отмечает господин Гражданкин.