Цемент уравнял всех

Сентябрь стал месяцем повышенной активности для московского рынка недвижимости: активно росли цены на первичном рынке, активно покупались квартиры на вторичном, а крупные застройщики начали еще более активно внедряться на рынок элитного жилья.

Дорогой сентябрь

На первичном рынке все аналитики отмечают повышение цен на недвижимость по сравнению с предыдущим месяцем. Правда, проценты при этом называют разные. По данным Ирины Егоровой, маркетолога корпорации "Инком-Недвижимость", в сентябре общий прирост цен в новостройках столицы составил 2,2%. В СУ-155 констатируют, что рост цен на объекты эконом-класса компании составил от 2 до 20%. Даромир Обуханич, заместитель генерального директора Первой ипотечной компании, утверждает, что за сентябрь цены резко выросли — почти на 5%. Впрочем, сезонные колебания ощутили на себе не все компании. Скажем, в "Стройтексе" говорят, что и лето в этом году выдалось на редкость удачное. По словам Юлии Чепрасовой, гендиректора "Стройтекс-Иммобилье", за лето недвижимость в городе подорожала на 10%. Впрочем, в таком росте виноваты не только покупатели, расхватывающие предлагаемый риэлтерами товар, но и ценовой сговор поставщиков цемента — главного строительного материала.

Осенний подъем рынка, как правило, продолжается до начала ноября. Кроме того, в этом году цены немного подстегивает закон о долевом строительстве: из-за него выход новых объектов на рынок замедлился и объем предложения сократился.

На вторичном рынке недвижимости также заметно осеннее оживление. Юрий Стретович, директор управления вторичного рынка компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", рассказывает, что наступил сезон, когда активность продавцов и покупателей находится на очень высоком уровне. Рост цен впервые за несколько месяцев составил 3%, квартиры бизнес-класса подорожали еще существеннее. Господин Стретович предполагает, что по итогам года рост цен достигнет 20%.

Перед подорожанием цемента оказались равны как "коробки" массовой застройки, так и элитные дома. Антон Смирнов, начальник отдела маркетинга компании "КВ Инжиниринг", говорит, что цены на "элитку" в сентябре выросли на 2%, а отдельные объекты подорожали на 3-5%.

Сергей Леонтьев, генеральный директор Vesco Realty, называет несколько другие цифры: рост цен на некоторые объекты, по его данным, достиг 2,9%, а средняя стоимость квартиры в элитном доме составляет $6450 за 1 кв. м.

Новое поколение

На рынке элитной недвижимости в конце сентября начали активно действовать новые участники — ПИК и "Интеко". ПИК приступила к строительству элитного жилого комплекса площадью 19 тыс. кв. м в Большом Афанасьевском переулке, а "Интеко" начала строить элитный жилой комплекс общей площадью 91,3 тыс. кв. м в районе станции метро "Фрунзенская".

"Не исключено, что крупные застройщики, привыкшие к поточному строительству целых районов, вполне могут споткнуться на крайне специфичном и сложном элитном домостроении, успех в котором не зависит ни от твоего благосостояния, ни от размеров инвестпортфеля, ни от связей в мэрии",— говорит Сергей Леонтьев, генеральный директор Vesco Realty. Его смущает и то, что "Интеко" строит элитный дом площадью больше 90 тыс. кв. м, при том что по "правилам элитного домостроения" дом класса "де люкс" рассчитан максимум на 20 квартир, а его площадь не превышает 20 тыс. кв. м (добавим, что правила эти никем не писаны, как нет точного определения и самого понятия "класс 'де люкс'").

Комментируя мнение конкурентов, Олег Пучков, руководитель направления элитной недвижимости ГК ПИК, отмечает, что компания разрабатывает "жилье нового формата, подобного которому в Москве еще не было". "Мы не боимся того, что в комплексе 'Парк Сити' будут элитные дома достаточно высокой этажности. Для Москвы это будет принципиально новый подход к элитной недвижимости, а во всем мире это применяется и люди понимают такой подход",— говорит господин Пучков.

ТАТЬЯНА КОМАРОВА

Аренда дорожает

На рынок аренды фактор сезонности имеет еще большее влияние, чем на другие сектора рынка недвижимости, поэтому в сентябре цены аренды квартир изменились весьма существенно. По данным "МИЭЛЬ-Недвижимости", средняя стоимость найма однокомнатной квартиры в Москве увеличилась с $492 до $511, двухкомнатной — с $602 до $615, трехкомнатной — с $736 до $752. Самые дорогие квартиры по-прежнему в ЦАО, который догоняют ЗАО и ЮЗАО.

Наибольшей популярностью по-прежнему пользуются одно-двухкомнатные квартиры с арендной платой до $500-600 в месяц. Спрос на них в три-пять раз превышает предложение. Доля квартир, сдающихся в аренду в пределах этой цены, составляет в среднем 15%, тогда как спрос на эту категорию жилья составляет около 60% от общей массы заявок. Спрос и предложение уравновешиваются на уровне $700-800 в месяц.

Средняя стоимость аренды квартир в Москве

| Округ | 1-комнатная | 2-комнатная | 3-комнатная |
| --- | --- | --- | --- |
| ЦАО | 700 | 850 | 1500 |
| ЗАО | 480 | 800 | 1200 |
| ЮЗАО | 480 | 800 | 900 |
| САО | 450 | 700 | 850 |
| СЗАО | 450 | 700 | 850 |
| СВАО | 450 | 600 | 800 |
| ВАО | 450 | 650 | 800 |
| ЮАО | 420 | 600 | 750 |
| ЮВАО | 420 | 600 | 750 |

Источник: "Инком-недвижимость".

Средняя стоимость жилья в Москве в сентябре 2005 года

Тип дома

Административный округ

Средняя
цена
данного
типа дома

Изменение
средней
цены за
месяц (%)

Изменение
средней
цены за 12
месяцев (%)
Центральный
Северный
Северо-Вос
точный
Восточный
Юго-Восточ
ный
Южный
Юго-Запад
ный
Западный
Северо-Запад
ный
5-этажные панельные и
блочные дома
2577
1933
1920
1788
1786
1921
2022
2005
1936
1947
3,3
14,2
9-этажные панельные и
блочные дома
2778
1883
1864
1774
1717
1821
1976
2027
1951
1902
3,5
13,2
12-этажные панельные и
блочные дома
2621
1923
1964
1961
1748
1763
2003
2021
1944
1956
3,4
12,7
14-этажные панельные и
блочные дома
2794
1981
1942
1829
1796
1821
1974
2078
1989
1948
4,2
13,5
16-этажные панельные и
блочные дома
2878
1991
2013
2052
1817
1914
2043
2209
1991
2075
3,8
15,4
17-этажные панельные
дома
2795
1976
2032
2012
1791
1836
2206
2200
1855
2023
3,2
15,1
22-этажные панельные
дома
2282
1973
2130
1798
1710
1764
2200
2280
1860
2019
2
11,2
5-этажные кирпичные и
монолитные дома
2890
2046
1884
1923
1700
2168
2125
2126
1966
2275
2,4
12,4
6-8-этажные кирпичные
и монолитные дома
3396
2505
2327
2102
1938
2165
2867
3216
2018
2951
2,5
12,2
9-этажные кирпичные и
монолитные дома
3382
2317
2273
1970
1848
2093
2592
3122
2012
2672
2,7
17,1
10-12-этажные
кирпичные и монолитные
дома
3581
2551
2585
2223
1781
2182
2694
3404
1758
2976
4,3
12
15- и более этажные
дома
3248
2004
1768
2013
1952
1709
2111
2272
1988
2166
4,3
12,9
Средняя цена по округу
3144
2088
1980
1914
1775
1886
2166
2428
1941
—
—
—
Изменение средней цены
за месяц (%)
0,8
1,9
3,9
5
3,4
3,6
3
3,9
3,6
—
—
—
Изменение средней цены
за 12 месяцев (%)
11,6
12,4
13,8
13,4
12,1
12,6
14
14,6
9,8
—
—
—