Окружение обязывает

Строить в центре Петербурга становится все сложнее — контроль со стороны охранных ведомств, напряженная обстановка, создаваемая градозащитной общественностью, проблемы с подключениям к сетям монополистов повышают затраты в несколько раз. Однако из-за нехватки участков и постоянно растущих цен затраты пока окупаются, а потому процесс идет непрерывно.

В зонах регулируемой застройки в центре Петербурга при реализации девелоперских проектов требуется получение согласования КГИОП. Для этого обычно требуются дополнительные изыскания. Также возрастают риски увеличения времени на получение всех необходимых согласований для проекта.

Кроме того, объекты, создаваемые в историческом центре, чаще имеют сравнительно меньшие размеры, более высокий класс и большую сложность по сравнению с проектами, создаваемыми на периферии. Все эти факторы также влияют на стоимость проектирования (в пересчете на квадратный метр здания).

По оценкам архитектора Сергея Цыцина, строительство в историческом центре средних и небольших объектов обходятся девелоперу в 2-3 раза дороже, чем в спальных районах, а согласования занимают в 1,5 раза больше времени.

Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, помимо перечисленных проблем обращает внимание и еще на одну сложность, с которой приходится сталкиваться девелоперам, работающим в центре: это градозащитники. "Общаться с ними в последнее время просто нереально, так как конструктивного в их речах все меньше, а паники все больше, времени эти споры "сжирают" очень много, а, соответственно, и денег", — сокрушается господин Богданов.

Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest, считает, что людей, которые могут качественно выполнить подготовку градостроительной документации и других согласований, в городе можно пересчитать по пальцам.

Господин Богданов добавляет, что архитектура в центре требует куда большего профессионализма и мастерства архитектора. "Решать задачи по проектированию в центре по силам только действительно профессиональным и именитым архитекторам. Отсюда и цена. Причем имя и статус архитектора, его заслуги в последнее время играют еще большее значение — порой возмущенных градозащитников успокоить может только действительно мэтр архитектуры. Все молодые и западные архитекторы вызывают еще большую агрессию "защитников" центра Петербурга", — продолжает господин Богданов.

Он согласен с господином Цыциным в том, что проектирование в центре в среднем в два-три раза дороже и стоит больше на 2,5-3 тыс. рублей за метр. "Но при этом работа в центре — это мечта любого архитектора, это высшая каста, то, что может остаться в истории", — резюмирует он.

Генеральный директор ООО "Негосударственный надзор и экспертиза" Александр Орт добавляет, что согласование различных вопросов в процессе проектирования также может затягиваться, так как необходимо получить согласования не только КГИОП, но и у собственников зданий. "Само по себе создание проектной документации для объектов в исторической части города дороже не стоит, но большое количество согласований и разрешений, которые также требуют финансовых затрат, в конечном итоге увеличивают стоимость проекта", — отмечает он.

Светлана Ким, директор по развитию группы компаний AAG, говорит, что дополнительные затраты возникают и потому, что при реализации проекта в центре во многих случаях требуется реконструкция существующих сетей, к которым подключается объект. "По причине стесненных условий строительства дороже обходится организация строительной площадки, доставка строительных материалов. В целом затраты на данные виды работ могут быть выше в 7-10 раз в сравнении с застройкой нецентральных районов", — подсчитывает она.

Александр Погодин, первый заместитель генерального директора ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург", добавляет: "В связи с тем, что строительство ведется в условиях плотной существующей застройки зачастую требуется проведение геотехнического обоснования проекта для расчетов воздействия на грунт и окружающую застройку устройства основания вновь строящегося здания. Расчеты ложатся в основу выбора оптимального варианта проектного решения и технологии его реализации для обеспечения надежности объекта нового строительства и сохранности окружающей застройки. Помимо этого участки в историческом центре, как правило, обременены сетями инженерных коммуникаций, вопрос о выносе которых также требуется решить на этапе проектирования".

Мария Матвеева, генеральный директор девелоперской компании "Созвездие", отмечает, что в текущих реалиях никто не может гарантировать сроки согласования проекта, особенно если это касается застройки в историческом центре города. "Проектирование и стоимость объекта будут зависеть от конкретного участка. Нужно понимать, что Санкт-Петербург отличается неоднородной по качеству застройкой и небольшим количеством участков в историческом центре, где можно начать строительство с нуля. При этом в городе представлено множество исторических объектов, которые находятся под охраной КГИОП. А затраты на реконструкцию исторического объекта как минимум дороже на 30 процентов. Стоимость строительства нового объекта в центральной части города может составить 30-50 тыс. рублей за квадратный метр. При этом цена будет варьироваться в зависимости от накладываемых ограничений: высотности здания, рекультивации земли и многих других факторов. Окупаются подобные проекты в центре города не менее чем за десять лет", — говорит она.

Впрочем, директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая смотрит на все эти сложности достаточно оптимистично: "Понятно, что в таких районах сложнее встроиться в среду. Поэтому могут быть вопросы у главного архитектора к внешнему облику здания и предложения по внесению некоторых уточнений в архитектурное решение, касающиеся прежде всего фасадов. Однако это рабочие моменты".