Сравнительный анализ оценочных моделей в целях страхования и купли-продажи недвижимости

УДК 368.1

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ОЦЕНОЧНЫХ МОДЕЛЕЙ В ЦЕЛЯХ СТРАХОВАНИЯ И КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

М. Г. Тиндова, Ю. В. Бескурникова

A COMPARATIVE ANALYSIS OF ESTIMATED MODELS FOR INSURANCE PURPOSES, AND PURCHASE AND SALE OF REAL ESTATE

M. G. Tindova, Y. V. Beskurnikova

Аннотация. В работе проведен сравнительный анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости, при проведении оценки последней в целях страхования и купли-продажи. Анализ проводится на основе регрессионных моделей. Также в работе приведен конкретный пример оценки квартиры в целях страхования и купли-продажи на основе полученных моделей.

Ключевые слова: оценочные модели, страховая стоимость, рыночная стоимость.

Abstract. In the work of the comparative analysis of the factors influencing the value of the property, the assessment of last for insurance purposes, and purchase and sale. The analysis is carried out on the basis of regression models. Also the paper provides a concrete example of the assessment of the apartment for insurance purposes, and purchase and sale on the basis of the obtained models.

Key words: the estimated model, the insurable price, the market price.

В связи с принятием закона об обязательном страховании имущества предприятий, которое базируется на определении рыночной стоимости, актуальными являются методы определения страховой базы.

Сегодня, помимо ранее применявшихся видов страхования имущества, развиваются и совершенствуются такие виды, как страхование предпринимательских рисков и страхование гражданской ответственности.

В целом страхование представляет собой отношения по защите имущественных интересов физических и юридических лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов, формируемых из уплачиваемых или страховых взносов (страховых премий) [1].

Страховые услуги могут быть предоставлены на условиях обязательности или добровольности, соответственно, и форма проведения страхования может быть обязательной или добровольной.

Обязательное страхование - это страхование, осуществляемое в силу закона с позиций общественной целесообразности.

Одним из критериев обязательного страхования является его всеобщность, которая предполагает, что все субъекты, указанные в законе, обязаны заключать договоры страхования в отношении установленных имущественных интересов на определенных законом условиях.

Одним из наиболее часто встречающихся видов обязательного страхования сегодня является страхование коммерческой недвижимости [2], к кото-

рой относятся всякого рода объекты нежилого фонда, а также земельные участки, предназначенные для промышленного и (или) складского строительства и т.п.

Поскольку коммерческая недвижимость является источником дополнительных доходов, связанных со сдачей в аренду площадей, то она имеет риски полных или частичных потерь, и это должно находить отражение в системе ее страхования.

Практикуют 2 подхода в определении набора страховых случаев [2]:

1) за основу принимают группу типовых опасностей (огонь, удар молнии, взрыв и т.п.), которую иногда дополняют по согласованию с собственником;

2) за основу принимают все возможные риски за исключением специально оговоренных.

Другим видом обязательного страхования можно назвать сегодня ипотеку. Отличительной чертой такого страхования является то, что срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

Оценка имущества для страховых целей, как правило, проводится либо при заключении договора страхования, либо при наступлении страхового случая. При заключении договоров страхования имущества требуется определить его стоимость, а при выплатах по страховому случаю - сумму ущерба.

Страховая стоимость - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы имущества, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.

Для расчета страховой стоимости могут применяться 3 классических подхода к оценке.

Затратный подход наиболее приемлем для целей страхования, т.к. страховую компанию интересует не рыночная стоимость всего имущественного комплекса, а лишь та его часть, которая может быть повреждена или утрачена вследствие страхового случая.

Доходный подход применяется для расчетов потоков доходов, генерируемых недвижимостью. Такой расчет необходим при страховании доходов страхователя от эксплуатации объекта и обычно применяется для оценки ущерба от простоя предприятия (объекта недвижимости) в результате повреждения или утраты объекта оценки.

Сравнительный подход применяется для расчета возможной цены приобретения аналогичного объекта взамен утраченного. Он применяется в целях страхования только в тех случаях, когда объект оценки является типовым и распространенным на рынке. Еще одно ограничение на использование этого подхода - сложность определения стоимости земельного участка, который, как правило, не страхуется и вычитается из стоимости единого объекта недвижимости.

При определении страховой стоимости объекта недвижимости на базе рыночной стоимости существуют определенные отличия от методологии классического расчета рыночной стоимости недвижимости [2].

Во-первых, не требуется проводить анализ наилучшего использования.

Во-вторых, при использовании затратного подхода не принимается во внимание стоимость земельного участка.

В-третьих, расчет страховой суммы на базе рыночной стоимости может применяться только при страховании объектов недвижимости, не обладаю-

щих уникальными или редкими характеристиками и, как правило, расположенных в районах с плотной застройкой.

В качестве примера рассмотрим 2 модели, позволяющие найти рыночную стоимость жилья в целях купли-продажи (М1) и в целях страхования недвижимости (М2).

В качестве ценообразующих факторов в обеих моделях был рассмотрен один и тот же набор показателей:

У - цена;

У* - страховая стоимость;

Х1 - площадь;

Х2 - местоположение;

Х3 - состояние квартиры;

Х4 - кредитная история владельца;

Х5 - класс пожароопасности;

Х6 - категория дома.

Была собрана база данных (на вторичном рынке жилья), в которой была известна рыночная стоимость и стоимость ежемесячных страховых выплат. Исходя из того, что страховые выплаты по данным страховой компании составляют в среднем 8 % от рыночной стоимости, найденной страховой компанией, когда учтены вышеперечисленные особенности, была определена рыночная стоимость при страховании (У*).

Корреляционный анализ показал, что на рыночную стоимость влияют площадь и местоположение, в меньшей степени - категория дома, а кредитная история, ремонт и класс пожароопасности роли не играют (табл. 1).

Таблица 1

Матрица корреляций в модели М1

У Х1 Х2 Х3 Х4 Х5 Х6

У 1

Х1 0,7278519 1

Х2 0,58842809 0,05762161 1

Х3 0,07436127 -0,07479417 -0,05312537 1

Х4 0,1779262 -0,03916973 -0,00166968 -0,01959215 1

Х5 0,23846858 0,28649976 -0,12361284 0,46116459 -0,12156613 1

Х6 0,35572777 0,13280308 0,16529849 0,14367581 0,01477832 0,0810440 1

При определении стоимости в страховании значимыми являются класс пожароопасности, кредитная история владельца, в меньшей степени - состояние квартиры, а такие показатели, как площадь, категория дома и местоположение, оказались незначимыми (табл. 2).

Таблица 2

Матрица корреляций в модели М2

Х1 Х2 Х3 Х4 Х5 Х6 у*

Х1 1

Х2 0,05762161 1

Х3 -0,07479417 -0,05312537 1

Х4 -0,03916973 -0,00166968 -0,0195921 1

Х5 0,28649976 -0,12361284 0,16116459 -0,1215661 1

Х6 0,13280308 0,16529849 0,14367581 0,01477832 0,0810440 1

у* 0,10596957 0,14052981 -0,3625823 -0,4888836 -0,5830417 -0,157590 1

Проводя регрессионный анализ и строя модель М1 (У =. /1 (Х1, ...,Х6)), мы отметили, что, согласно критериям Фишера, Стьюдента и анализу коэффициента детерминации, модель

У = -0,1013 + 0,0266X1 + 0,4092X2 + 0,1408X3 + 0,2474X4 + 0,1184X5 + 0,0885X6

признается значимой.

Проводя аналогичный анализ для модели М2 (У* =, /2 (X!,..., X6)), мы заметили, что переменная X3 не является значимой по критерию Стьюдента и может не включаться в модель. Тогда модель

У* = 1,2492 + 0,0082X1 + 0,0533X2 - 0,0669X4 - 0,6440X5 - 0,1219X6

по критерию Фишера является значимой.

В качестве примера сравним стоимость однокомнатной квартиры, найденной в целях купли-продажи и страхования в городе Саратове, площадью 50 кв. м (X1 = 50), расположенной в панельном доме (X6 = 0), в центре (X2 = 1), в хорошем состоянии (X3 = 1), с положительной кредитной историей владельца (X4 = 1), класс пожароопасности соответствует требуемому (X5 = 1).

В результате применения модели М1 имеем У = 2,1445 млн руб., при работе М2 получаем У* = 1,0016 млн руб.. Другими словами, годовые страховые платежи составят в данном случае 0,080128 млн руб., ежемесячные взносы - 6667 руб.

В заключение следует отметить, что наше исследование показало, что стоимость для целей страхования обычно занижена по сравнению со стоимостью для целей купли-продажи и примерно равна кадастровой стоимости, которая служит для целей налогообложения недвижимости, поскольку такие важные рыночные факторы, как площадь и местоположение, не являются значимыми при определении страховой стоимости.

Список литературы

1. О страховании : федер. закон № 4015-1 от 27.11.1992.

2. Шахов, В. В. Страхование : учеб. для вузов / В. В. Шахов. - М. : Анкил, 2002.

Тиндова Мария Геннадьевна

доцент,

кафедра прикладной математики и информатики,

Саратовский государственный

социально-экономический институт

Российского экономического

университета

им. Г. В. Плеханова

E-mail: mtindova@mail.ru

Бескурникова Юлия Валерьевна

студентка,

Саратовский государственный

социально-экономический институт

Российского экономического

университета

им. Г. В. Плеханова

E-mail: julyaB2@yandex.ru

Tindova MariyaGennad'evna docent,

sub-department of applied mathematics

and informatics

Saratov State Social

and Economic Institute

of Russian Economic University

named after G. V. Plekhanov

Beskurnikova Yuliya Valer'evna student,

Saratov State Social and Economic Institute of Russian Economic University named after G. V. Plekhanov

УДК 368.1 Тиндова, М. Г.

Сравнительный анализ оценочных моделей в целях страхования и купли-продажи недвижимости / М. Г. Тиндова, Ю. В. Бескурникова // Модели, системы, сети в экономике, технике, природе и обществе. - 2013. - № 4 (8). - С. 124-128.