Специфика настройки

2022 год может стать вызовом для строительной отрасли юга России. Повышение ключевой ставки Банка России в первом квартале снизило привлекательность большинства ипотечных программ, а рост цен на материалы привел к увеличению себестоимости строительных работ и, как следствие, повышению цен на квартиры в новостройках. По мнению экспертов, сейчас наименее уязвимы застройщики, у которых есть собственная производственная инфраструктура и нет зависимости от поставщиков сырья и материалов из недружественных стран.

В 2021 году в Ростовской области построили порядка 2,7 млн кв. м жилья

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Главный драйвер — ипотека

2021 год стал в России рекордным по объемам ввода жилья: компании построили 92,6 млн кв. м — на 18,7% больше планового значения и почти на 13% выше позапрошлогодних объемов. На юге — два традиционных лидера: Краснодарский край и Ростовская область. Так, на Кубани в 2021 году ввели в эксплуатацию 6,2 млн кв. м (на 37% больше позапрошлогоднего показателя). На Дону в прошлом году построили около 2,7 млн кв. м жилья.

По оценкам гендиректора консалтинговой компании MACON Ильи Володько, сейчас в пересчете на одного человека в Краснодарском крае строится 1,35 кв. м, в Ростовской области — 0,56 кв. м. «Девелоперская активность на Кубани традиционно выше за счет серьезного миграционного потока со стороны жителей других регионов России и наличия сегмента курортной недвижимости, которая приобретается для временного проживания или инвестиций», — пояснил эксперт.

В 2021 году компании объединения «ВКБ-Новостройки» сдали на юге 591014 кв. м жилья (для сравнения: в 2020-м они построили 483224 кв. м). Львиная доля от прошлогодних объемов (476272 «квадратов») — в Краснодарском крае. Остальные 114742 кв. м — площади объектов в Ростовской области. Как сообщили в компании, в 2022 году «ВКБ-Новостройки» планирует сдать 531780 кв. м жилья.

По информации с сайта ГК «ЮгСтройИнвест», в 2021 году она сдала в эксплуатацию 550 тыс. кв. м жилых площадей, продолжая застраивать микрорайоны Губернский (в Краснодаре) и Вересаево (в Ростове-на-Дону). В текущем году «ЮгСтройИнвест» планирует начать строительство нового микрорайона на левом берегу Дона. По информации из открытых источников, на участке в 40,8 га восточнее стадиона «Ростов Арена» ГК намерена построить 13 домов высотой от 14 до 24 этажей.

Еще одна группа компаний «Интеко» в 2021 году ввела в Ростове в эксплуатацию 112 тыс. кв. м жилья. Планы на 2022 год — ввод в южной столице не менее 140 тыс. кв. м жилой недвижимости, сказали в пресс-службе ГК. В частности, на участке площадью 34 га в Левенцовском районе Ростова-на-Дону компания строит ЖК «5 элемент». В проекте «Интеко» запланировано возведение 26 корпусов от 7 до 25 этажей. В общей сложности в этих высотках будет около 10 тыс. квартир общей площадью 342 тыс. кв. м. На территории «5 элемента» уже построены два детсада на 410 мест. Завершить проект компания намерена в 2025 году.

В строительной компании «Неометрия» BG рассказали, что в 2021 году объемы введенного жилья были на 55% больше, чем в 2020-м. А в первом квартале текущего года прирост составил 44% в сравнении с прошлогодними январем — мартом. Сейчас СК строит жилые объекты в Краснодаре, Сочи, Новороссийске и Ростове-на-Дону. К концу 2022 года в указанных городах «Неометрия» намерена сдать в эксплуатацию почти 150 тыс. кв. м жилья.

Практически все опрошенные BG эксперты в качестве драйвера роста назвали ипотеку и прежде всего льготные программы кредитования жилья. Так, заместитель генерального директора ООО «ВКБ-Новостройки» Марина Караулова сообщила, что ипотека остается самым популярным способом приобретения жилья. «За первые два месяца 2022 года доля покупок квартир в ипотеку у застройщиков объединения составляла 83%, — уточнила госпожа Караулова. — В марте спрос на ипотеку сократился ввиду увеличения ключевой ставки. Но чтобы для наших клиентов покупка квартиры была посильной уже сейчас, «ВКБ-Новостройки» подготовило к запуску собственную (ипотечную) программу, в рамках которой ее участники смогут выбирать комфортный ежемесячный платеж».

По словам гендиректора СК «Неометрия» Надежды Барачиной, ипотека по-прежнему остается основным способом оплаты (62% всех проданных квартир). «В марте 2022 года мы совершили в четыре раза больше сделок с квартирами, чем в феврале, — уточнила топ-менеджер. — Доля тех, кто приобрел жилье за собственные средства, тоже довольно высокая — 34%. Для сравнения: в 2021 году 78,4% лотов от общего числа объектов “Неометрии” было продано с использованием ипотечных программ».

Алексей Зорькин, директор филиала «Магистрат-Дон» (входит в ГК «Интеко»), сообщил, что и у них в структуре сделок ипотека занимает лидирующие позиции. «В 2021 году показатель составил 72%, — констатировал господин Зорькин. — Пиковые показатели зафиксированы в марте 2022 года в период изменений условий по ипотечным ставкам. Остается востребованной рассрочка. Например, у нас сейчас действуют такие условия: минимальный первоначальный взнос — 20%, остаток — до конца строительства».

Проценты давят на объемы

Эксперт обратил внимание, что ставки по новым условиям программы ипотеки с господдержкой стали выше, но при этом увеличились лимиты. «На наших объектах практически любая квартира может быть приобретена по условиям новых лимитов на кредит до 6 млн руб., — добавил Алексей Зорькин. — Кроме того, сохранились условия по программе “Семейная ипотека” со ставкой 5%, у нас есть программы субсидирования ипотечной ставки от застройщика. Все это позволяет нивелировать негативное влияние возросшей ставки».

«Рост процентов по кредитам компенсировала программа господдержки, которая была пролонгирована, — уверен директор департамента продаж МСК Сергей Тарашвили. — С одной стороны, ипотечная ставка выросла до 12%, с другой — эти условия распространяются не на 3 млн руб. из общей стоимости квартиры, как было ранее, а на 6 млн руб. Это делает новые условия более выгодными для тех, кто берет жилье для семьи». Господин Тарашвили рассказал, что у них действует программа субсидирования, которая позволяет приобрести квартиру в ипотеку «по процентной ставке до 1%». Такая мера, пояснил спикер, сможет сохранить спрос на прежнем уровне.

«У нас налажена система корпоративного финансирования. Мы работаем с ведущими банками РФ как в ключе финансирования строительства, так и по программе эскроу. Господдержка, снижение ставок за счет бюджетных программ — это те меры, которые существенно улучшают положение в строительной отрасли (в нынешней ситуации). Кроме того, МСК — один из немногих застройщиков, имеющих помимо заемных собственные средства и средства инвестора. Это позволяет нам более уверенно чувствовать себя в текущих условиях», — резюмировал Сергей Тарашвили

Среди кредитных организаций — участников программы льготной ипотеки есть два южнороссийских банка («Центр-инвест» и «Кубань Кредит»). По словам начальника управления розничного кредитования ПАО КБ «Центр-инвест» Николая Парамонова, в 2020 году был рекордный спрос: банк выдал 7,8 тыс. ипотек на 16 млрд руб. «В 2021-м спрос несколько снизился — до 6,3 тыс. договоров, — добавил банкир. — Однако из-за роста стоимости жилья общая сумма выданных кредитов практически не изменилась и составила 15,6 млрд руб.».

Господин Парамонов добавил, что в январе — марте 2022 года выдача ипотек снизилась на 40%. При этом в банке ожидают восстановление спроса «вслед за нормализацией рыночных условий и дальнейшим снижением (ЦБ РФ) ключевой ставки».

Для «Кубань Кредита» 2021 год был рекордным по ипотечному кредитованию в сегменте строящегося жилья, сообщила руководитель профильного направления департамента розничного бизнеса банка Ксения Соболева, общий объем составил 5,3 млрд руб., на 42% больше, чем в 2020 году.

«В первые три месяца 2022 года банк сохранил высокие темпы ипотечного кредитования и даже обновил в марте собственный рекорд — порядка 780 млн руб. за месяц, — уточнила госпожа Соболева. — Если учесть срочность программы, существует большая вероятность, что спрос на льготные ипотечные кредиты сохранится на прежнем уровне. Даже когда в этом году ставки по базовым программам выросли из-за увеличения ЦБ РФ ключевой ставки, стоимость льготной ипотеки повысилась незначительно».

С лета 2021 года на юге условия льготной ипотечной программы ужесточились, активный спрос начал исчерпываться, отметил Илья Володько. По его мнению, прогнозируемое в скором времени падение доходов населения в совокупности с сокращением числа выданных ипотек уже сейчас заставляет девелоперов «притормаживать» запуск новых проектов. «В первом квартале 2022 года объем новых проектов, например, в Краснодарском крае снизился на 30% по сравнению с январем — мартом 2021 года. В Ростовской области падение составило 27%, — сказал эксперт. — В течение всего года будет снижаться количество новых проектов. В итоге такое сокращение может составить 35-40%».

Что касается ранее заявленных проектов, то их спокойно реализуют оставшиеся на рынке крупные девелоперы, у которых, уверен господин Володько, в сравнении с мелкими игроками больше возможностей, они способны привлекать банковские средства в необходимом объеме. «Предполагаю, что основные усилия застройщики вместе с банками направят на достройку текущих объектов, ограничив при этом инвестиции в новые проекты», — резюмировал эксперт.

«Геополитические изменения, специальная военная операция на Украине повлияли на рынок недвижимости, — заметила директор агентства недвижимости “Высотка 1” Ирина Подольная. — Рост цен на стройматериалы и возросшие ставки на ипотечные кредиты привели к снижению покупательной способности. К новым ставкам по ипотеке потенциальные покупатели не готовы. Граждане с наличными на руках в феврале и марте 2022 года, поддавшись панике, объекты купили. Остальные же пока ждут (от банков) более интересных условий и не торопятся с выбором».

Как сообщил на парламентских слушаниях в Госдуме замминистра строительства РФ Никита Стасишин, программа льготной ипотеки на новостройки, которая сейчас выдается под 12%, может быть скорректирована исходя из изменения ключевой ставки ЦБ. Очередное снижение ключевой ставки ожидают 29 апреля по итогам заседания совета директоров Банка России.

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина настроена вполне оптимистично. «Льготная ипотека, доступная широкому кругу граждан, была адаптирована к текущей ситуации, ее параметры тоже изменились. Мы ожидаем, что в совокупности по программам льготного кредитования может быть выдано в этом году до 2 трлн руб. ипотеки», — заявила госпожа Набиуллина 18 апреля на совместном заседании профильных комитетов Госдумы РФ.

Не забетонировали цены

Другой вопрос, насколько сильно вырастет в текущем году себестоимость строительства и, соответственно, итоговая стоимость квартир. Ведь основные стройматериалы уже подорожали. Из-за этого у застройщиков практически нет возможности удерживать цены на прежнем уровне, сказали BG многие из опрошенных экспертов. «Мы сейчас отмечаем рост стоимости исходного сырья, металлопроката и материалов, привязанных к биржевым позициям, — сообщил, в частности, гендиректор ООО “Комбинат стеновых материалов Кубани-Север” Станислав Бритвин. — Еще одна проблема — приобретение комплектующих и запчастей, которые импортировались из Европы и США. Решения (по замене их другими аналогами, например, отечественными) пока нет, так как возможные альтернативы зачастую требуют проведения на предприятиях серьезной реконструкции производства, модернизации оборудования, корректировку техпроцессов».

По словам директора предприятия «Спецмонолитстрой» Абдуллы Имамедова, нестабильность национальной валюты, проблемы с поставкой запчастей для оборудования и транспортных средств способствовали повышению цен на цемент и другие инертные материалы в среднем на 10-15%. «Из-за этого отпускные цены на готовую продукцию (например, бетонные смеси) тоже выросли», — подчеркнул топ-менеджер.

С одной стороны, на юге нет проблем с производством и поставками изделий из бетона, газобетонных блоков, щебня, кирпича, сухих строительных смесей и тому подобных материалов, так как в ЮФО есть действительно крупные заводы. Кроме названных выше это, например, заводы волгоградского холдинга «ВОЛМА», имеющего в ЮФО производственные площадки не только в домашнем регионе, но и в Адыгее. Но, во-первых, для стройки нужно больше материалов и оборудования, чем производится внутри страны. Во-вторых, отечественные заводы тоже вынуждены повышать цены, поскольку используют в производстве импортное сырье, материалы и оборудование.

С другой стороны, менее всего подвержены кризисным явлениям крупные застройщики, которые или создали собственные производства, или построили тактику взаимодействия с поставщиками таким образом, чтобы максимально нивелировать все возможные риски. «Мы не испытывает трудностей с получением всех необходимых материалов, поскольку сотрудничаем с большим пулом поставщиков — производителями и официальными дилерами заводов, — сообщила, в частности, Надежда Барачина. — Мы активно работаем с поставщиками из дружественных стран или дистрибьюторами компаний, которые не планируют уходить с российского рынка».

«Основная доля материалов, которые мы используем, производится на собственном заводе, — рассказал Алексей Зорькин. — Доля импортной техники и комплектующих у нас довольно низкая. Поэтому влияния негативных факторов на нашу деятельность мы практически не ощутили».

По словам Марины Карауловой, объединение «ВКБ-Новостройки» и его партнеры полностью обеспечены необходимым транспортом, спецтехникой и оборудованием для строительства и производства стройматериалов. «Даже в условиях отказа ведущих мировых производителей из недружественных стран в поставках (на российский рынок) мы находим эффективные решения с китайскими, турецкими и отечественными партнерами. Тем более что сейчас в России начался новый этап поддержки импортозамещения».