Риэлтеры не сдали зачет

В России услуга trade-in, или "обратный выкуп", изначально была взята на вооружение продавцами автомобилей. Автомагазины охотно принимают в зачет стоимости новой машины автохлам покупателя. Что касается избалованного высоким спросом рынка недвижимости, то его участники не видели необходимости изыскивать новые подходы для привлечения покупателей. При этом многие риэлтеры согласны с тем, что 70% потенциальных покупателей могут улучшить свои жилищные условия, только продав имеющуюся у них квартиру.

Квартирный trade-in при продаже новостроек появился в Москве летом прошлого года — когда наметилась тенденция к снижению спроса на недвижимость. Первой компанией, предложившей приобретение квартир по схеме trade-in, стала корпорация МИАН. Позднее почти все крупные риэлтерские компании стали предлагать приобрести квартиру, принимая в зачет стоимость старого жилья.

"Процесс покупки квартиры по подобной схеме выглядит следующим образом,— объясняет Владимир Васильев, руководитель пресс-службы корпорации МИАН.— Клиент высказывает пожелание по покупке новостройки. Отдел вторичного жилья проводит оценку имеющейся у него квартиры. Затем он вносит первый взнос, который в зависимости от выбранного дома составляет от 20 до 40%. Остальную сумму за новостройку клиент должен будет внести в течение шести месяцев с момента сдачи дома госкомиссии".

Предполагается, что за эти шесть месяцев клиент продаст старую квартиру и получит деньги для расчета с МИАН. То есть как таковой схемы trade-in в данном случае нет: застройщик не выкупает квартиру — она лишь становится неким условным подтверждением платежеспособности клиента.

Иная ситуация при покупке квартиры на вторичном рынке. Работающие со "вторичкой" риэлтеры сами выкупают квартиры, которые являются составными элементами в цепочках сделок. По неофициальным подсчетам, в таком случае продавец квартиры теряет до 15% от рыночной стоимости квартиры, но для многих москвичей, желающих расширить свою жилплощадь и не имеющих в наличии свободных денег, эта схема все равно остается весьма удобной. Правда, потенциальным клиентам следует учесть, что формально квартиры выкупает, как правило, не компания, а некое физическое лицо (обычно сотрудник агентства), а значит, речь идет об обычной купле-продаже — никаких законодательно прописанных обязательств по приобретению в рамках сделки новой квартиры риэлтер не несет.

"То, что компании приобретают квартиры ниже рыночной стоимости, абсолютно оправданно,— считает Ольга Анциферова, глава юридического департамента корпорации 'Инком-Недвижимость'.— Фирма несет определенные финансовые потери. Среднее время экспонирования квартиры на вторичном рынке в Москве составляет от одного до шести месяцев".

Впрочем, новая услуга, несмотря на потенциально высокий спрос, что называется, не пошла. Интерес к ней покупателей квартир виден из разговора с рядовыми сотрудниками риэлтерских компаний, которым корреспондент "Ъ-Дома" звонил как обычный покупатель.

Так, менеджеры отдела продаж корпорации МИАН ничего не знали о том, что в их компании существует услуга trade-in, о чем и сообщили корреспонденту. То же самое мы услышали и в "Дон-строе" (хотя компания анонсирует данную услугу в своей рекламе). Продавцы "МИЭЛЬ-Недвижимости" оказались более подготовленными, объяснив, что такая услуга существует, "но приостановлена на неопределенный срок".

Правда, в случае с "Дон-строем" менеджер, видимо, допустил оплошность. В пресс-службе компании, куда "Ъ-Дом" обратился за комментарием, подтвердили, что компания со второго полугодия осуществляет зачет жилья, находящегося в собственности клиентов, в счет покупаемой у "Дон-строя" квартиры. При этом реализацию "зачетной" жилплощади "Дон-строй" берет на себя.

"Данная услуга появилась в мертвый сезон. Длительное время рынок находился в стагнации и продавцы недвижимости искали новые способы привлечения клиентов,— объясняет поведение риэлтеров Ольга Анциферова.— Начиная с июля этого года продажи квартир пошли гораздо активнее и услугу приостановили. Эти тенденции рынка хорошо заметны на жилье нижней ценовой категории, стоимость которого быстро растет".

ДЕНИС ТЫКУЛОВ

Оценка квартирной потребности

Необходимость накопления всей суммы, требуемой для покупки новой квартиры, отходит в прошлое благодаря получающим все большее и большее распространение программам ипотечного кредитования различных банков, а также схемам продажи жилья в рассрочку девелоперских компаний, работающих на первичном рынке строительства новостроек.

По разным оценкам, от 40 до 50% сделок, совершаемых на рынке купли-продажи жилья, приходится на покупателей, улучшающих свои жилищные условия путем продажи старой и покупки новой квартиры.

Классические схемы получения ипотечного кредита на приобретение новой квартиры или оформления ее продажи в рассрочку не всегда подходят отдельным категориям покупателей, предпочитающих оформить кредит (или рассрочку) не на полную стоимость приобретаемой квартиры, а только на разницу в цене между старым и новым жильем. При этом для них важно иметь возможность жить в старой квартире до момента переезда в новое жилье.

Для таких клиентов банки предлагают схему, предусматривающую выдачу кредита на выплату первоначального взноса за квартиру. В залог в этом случае переходит квартира, уже имеющаяся у заемщика. Затем оформляется классический ипотечный кредит на новую квартиру. В дальнейшем заемщик может выбрать два пути — либо погашать оба кредита за счет собственного источника дохода и оставить старую квартиру в своей собственности, либо погасить большую часть кредита за счет продажи старой квартиры.

Имея однокомнатную квартиру в Москве стоимостью $70 тыс., собственник может взять кредит на сумму до $50 тыс. Эта сумма дает возможность сделать первоначальный взнос по кредиту на покупку квартиры стоимостью до $165 тыс. При покупке жилья в том же районе, что и первоначальная квартира, эти средства дадут возможность приобрести трехкомнатную квартиру. Однако следует учитывать, что максимальный размер кредита зависит еще и от уровня дохода заемщика.

На рынке продаж новостроек применяется другая разновидность указанной схемы: продавец (инвестор-застройщик) принимает в счет стоимости приобретаемого жилья старую квартиру покупателя, а также берет на себя процесс ее последующей реализации. В связи с этим стоимость засчитываемой квартиры принимается инвестором-застройщиком с дисконтом 10-20% от рыночной цены.

На том же примере с однокомнатной квартирой за $70 тыс. процесс будет выглядеть следующим образом: собственник подписывает с инвестором-застройщиком договор на покупку квартиры стоимостью до $140 тыс. (стоимость первоначальной квартиры при этом, как правило, должна составлять не менее 50% от стоимости новой) и в течение периода строительства дома выплачивает продавцу $80 тыс. Оставшиеся $60 тыс. возмещаются за счет передачи инвестору в собственность первой квартиры.

Следует отметить, что максимальная стоимость квартиры, приобретаемой в обоих описанных выше вариантах схемы trade-in, напрямую зависит от стоимости, закладываемой покупателем квартиры. Чтобы избежать занижения стоимости "зачетной" квартиры, покупателю можно рекомендовать обратиться к независимому оценщику. При зачете стоимости старой квартиры банк использует дисконт относительно ее фактической стоимости (учитывающий возможные риски кредитной организации), в связи с чем наличие заключения оценочной компании относительно рыночной стоимости закладываемой квартиры позволит банку при рассмотрении кредитной заявки объективно, не занижая стоимости объекта залога, определить максимальный размер выдаваемого кредита.

С другой стороны, независимый оценщик подтверждает банку именно реальную стоимость квартиры (тем самым значительно снижая риски кредитора), что благоприятно отражается на размере самого дисконта.

При реализации схемы trade-in с участием банка оценщик должен назвать последнему и цену, за которую можно будет продать приобретаемую квартиру в случае невозврата заемщиком кредитных средств.

ВИКТОР МАКАРОВ, Руководитель департамента оценки жилой недвижимости компании "НЭО Центр"