Горе от ЦУМа

Как стало известно „Ъ“, на здание старейшего универмага Уфы подыскивается покупатель. Сейчас оно принадлежит и управляется ОАО «ЦУМ», которым владеет группа уфимских предпринимателей. Один из совладельцев компании подтвердил „Ъ“ факт переговоров о продаже актива, оценив его в пределах 380 млн рублей. Одновременно здание выставлено на торги залоговым кредитором ЦУМа — татарстанским «Спурт банком». В банке его оценивают дороже — в 450 млн рублей. Но в ОАО «ЦУМ» заявляют, что поводов у кредитора продавать здание нет, так как просроченной задолженности перед банком компания не имеет.

О том, что владельцы здания уфимского ЦУМа, расположенного в историческом центре на улице Карла Маркса, ищут на него покупателя, сообщили „Ъ“ несколько собеседников на рынке недвижимости. Зданием, построенным в 1907 году купцами Каримовыми и Шагуловым, владеет и управляет ОАО «ЦУМ», принадлежащее с апреля 2013 года британскому партнерству с ограниченной ответственностью «Аи трейд ллп». До этого, с апреля 2011 года, согласно списку аффилированных лиц ОАО, единственным участником общества было ООО «Инвестиционная компания „Регион 02“», принадлежавшее в свою очередь пяти физлицам — Борису Юдину и Алексею Царькову (по 29%), Олегу Соболеву (22%), Ильдару Ишмухаметову и Айрату Зиаи (по 10%). ИК «Регион» признана банкротом, активов у нее не было. Источники на рынке недвижимости утверждают, что по крайней мере господа Царьков и Ишмухаметов остаются совладельцами ЦУМа, а кроме того, среди них есть предприниматель Дмитрий Дудко.

Господин Дудко от комментариев вчера отказался, сославшись на занятость. Ильдар Ишмухаметов для связи был недоступен. Алексей Царьков подвердил намерения владельцев продать здание, оценив его в пределах 380 млн руб. На вопрос о причинах продажи он сообщил, что нынешние владельцы не заинтересованы в развитии этого направления бизнеса. В их планы входило строительство рядом с историческим зданием (ЦУМу принадлежит участок площадью 2,67 тыс. кв. м) нового корпуса на 7 тыс. кв. м, но возникли сложности с инвестированием, пояснил собеседник.

В годовом отчете ОАО «ЦУМ» за 2015 год сообщается, что в сентябре 2014 года общество передало здание бывшего универмага в залог татарстанскому «Спурт банку». С банком было заключено кредитное соглашение на два года на 6,2 млн евро. Уставный капитал ОАО «ЦУМ» — 18 млн руб. Выручка в 2015 году составила 39,3 млн руб., чистая прибыль — 15,6 млн руб. Основные средства на начало 2016 года оценивались в 187,5 млн руб., активы — в 198 млн руб.

Площадь ЦУМа — около 5,2 тыс. кв. м. В 2007 году в здании была завершена реконструкция и надстроен верхний, четвертый, этаж. До середины 2000-х годов объект использовался исключительно как торговый. В настоящее время площади сдаются в аренду банку ВТБ, заведениям общепита и ритейла.

Залоговый кредитор ОАО «ЦУМ», «Спурт банк», также выставил здание на продажу. Объявление об этом от имени банка с указанием его контактных номеров опубликовано на портале Ассоциации банков Северо-Запада, посвященном продаже непрофильных активов и залогового имущества. В банке, согласно объявлению, оценивают актив дороже — в 450 млн руб. Стадия реализации здания определена в объявлении как «досудебная», а вид — «добровольный». В «Спурт банке» на запрос „Ъ“, в том числе о причинах продажи, вчера не ответили.

Алексей Царьков заявил, что у банка нет причин выставлять залоговое имущество на торги, так как ОАО «ЦУМ» не имеет просроченной задолженности перед кредитным учреждением. По его словам, долг компании реструктуризирован до 2019 года.

Генеральный директор ОАО «ЦУМ» Савда Нургалиева заявила „Ъ“, что впервые слышит о намерении банка продать залоговый актив.

Собеседник на рынке коммерческой недвижимости Уфы сообщил, что переговоры о продаже ведутся от имени и представителей банка, и владельцев. «Они по неясной причине действуют несогласованно»,— отметил источник. При этом, по его словам, переговоры идут приблизительно с одним пулом покупателей. Одним из наиболее вероятных считают предпринимателя Рустема Абдулманова. В 2014 году он продал «Башнефти» сеть принадлежавших его компаниям АЗС «Оптан». Сумма сделки оценивалась в пределах 7,8 млрд руб. Источники на рынке утверждают, что господин Абдулманов интересуется вложением в недвижимость в центре Уфы. Сам он для связи вчера был недоступен.

Управляющий партнер агентства недвижимости Art Estate Group Роберт Тагиров считает логичным планы продажи ЦУМа его владельцами. В последние годы, полагает эксперт, объекту «не хватало грамотного позиционирования, не было четкой концепции управления». «Площади арендуются компаниями из разных сфер, а уместнее было бы использовать одну из двух концепций: или развлекательную с рестораном и клубной площадкой, или торговую с двумя-тремя якорными арендаторами»,— полагает господин Тагиров. Рыночную стоимость объекта он оценивает в пределах 350 млн руб. «Историческая значимость здания в этом случае не имеет серьезного влияния на стоимость. Скорее, наоборот, накладывает определенные ограничения. Например, чтобы обновить фасад, нужно собрать кучу документов. Основной плюс

ЦУМа — его расположение в районе с плотной застройкой»,— отмечает эксперт.

Бывший владелец «Оптана» — едва ли не единственный местный покупатель на этот актив, имеющий свободные средства, отмечает эксперт рынка недвижимости Ринат Садриев. «К сожалению, владельцы здания уничтожили его как торговый объект. Восстановление этой концепции проблематично, а для офисного центра там нет достаточного количества парковочных мест. Новому владельцу еще придется поломать голову над тем, что делать с этим объектом»,— добавил собеседник.

«Банк не имеет права выставлять на продажу залоговое имущество, если кредитор не допускает просрочек по кредиту,—говорит управляющий партнер судебного агентства „Барристер” Айдар Муллануров. — Вряд ли банк опубликовал бы объявление без согласования с владельцами, это серьезный иск. Но, возможно, у банка есть информация о возможных финансовых затруднениях заемщика, и он принял решение изучить спрос на актив на перспективу».