Арендодатели подготовились к мобилизации

Новая волна потрясений привела к снижению цен на долгосрочную аренду: в крупнейших городах в конце сентября средние ставки на однокомнатные квартиры сократились на 2%, а спрос — упал на 15% относительно фоновых значений. Объем предложения растет, в частности, за счет собственников, которые сдают в аренду свои квартиры, покидая города проживания. Дальнейшая динамика привязана к геополитической ситуации, но резкого обвала рынка его участники тем не менее не ждут, рассчитывая на постепенное восстановление спроса.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Средняя стоимость долгосрочной аренды однокомнатных квартир в 16 крупнейших городах страны в конце сентября составила 22 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных — 34,5 тыс. руб. В первом случае показатель сократился на 2% после объявления властей о частичной мобилизации, во втором — показал незначительный рост — на 0,2%. Такие данные приводит «Циан.Аналитика». Но говорить о внятной динамике пока нельзя: в первые три недели сентября средняя стоимость долгосрочной аренды демонстрировала привычный для этого периода сезонный рост, предупреждают эксперты. Тезис укладывается в данные компании «Этажи», согласно которым средняя стоимость аренды «однушек» за месяц выросла на 2,6%, до 21,6 тыс. руб. в месяц, «двушек» — увеличилась на 1,6%, до 26,7 тыс. руб. в месяц.

Наиболее выраженное снижение средней стоимости аренды за конец сентября произошло в Нижнем Новгороде, где однокомнатные квартиры подешевели сразу на 9%, до 19,9 тыс. руб. в месяц, свидетельствуют подсчеты «Циан.Аналитики». В Омске снижение составило 8%, до 15,2 тыс. руб. в месяц, в Красноярске — 6%, до 19,4 тыс. руб. В Воронеже и Челябинске средние цены на «однушки» потеряли за 10 дней сентября 5%, снизившись до 16,4 тыс. руб. и 14,8 тыс. руб. в месяц соответственно.

Одновременно, по наблюдениям «Этажей», в 4 из 16 городов сейчас снять однокомнатную квартиру можно дешевле, чем в аналогичный период прошлого года.

Это объясняется перегретым состоянием рынка осенью прошлого года: тогда деловой сезон после снятия пандемийных ограничений начался очень активно. Среди лидеров по снижению цены в годовой динамике оказался Санкт-Петербург, где средняя цена аренды однокомнатных квартир, по подсчетам «Этажей», сократилась почти на 12%, до 31,5 тыс. руб. в месяц.

Похожая динамика, по данным «Циан.Аналитики», в Москве. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в конце сентября составила 48,9 тыс. руб. в месяц. Относительно августа показатель сократился на 2%, по сравнению с сентябрем прошлого года — на 6%. Заместитель директора управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова констатирует, что о массовых дисконтах речи пока нет, но собственники сейчас явно не склонны завышать цены. «Резкого оттока арендаторов мы не наблюдаем, на рынке тихо, спрос в бюджетном сегменте формируют в основном выходцы из стран ближнего зарубежья»,— отмечает она.

Хотя в сегменте высокобюджетной аренды, по наблюдениям CEO Apple Real Estate Данилы Савченко, после 21 сентября некоторые объекты в Москве уже сдаются со скидками в 15–30%. «Кто-то оперативно уезжает и готов предоставлять большие скидки, текущая ситуация сопоставима с февралем, когда на фоне панических настроений резко упали спрос и цены»,— отмечает он. Активность потенциальных арендаторов, по оценкам эксперта, в конце сентября сократилась на 50%. «Клиенты, которые стали возвращаться в аренду в июле-августе, сейчас расторгают договоры: они уезжают в другие регионы, страны или выбирают квартиры подешевле»,— поясняет господин Савченко.

Потенциальный спрос на аренду (число просмотров объявлений и звонков по ним) сейчас в целом ниже, чем в начале сентября, и отстает от фоновых значений на 15%, констатирует руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. Но эксперт обращает внимание на то, что в сегменте продаж этот спад еще заметнее — 30%. «Кто-то на фоне новых жизненных обстоятельств ускорил поиск вариантов на рынке съемного жилья и заключение сделки»,— предполагает эксперт. Одновременно объем арендного предложения в конце сентября, по словам господина Попова, вырос на 14% относительно показателей середины месяца. На динамику влияет как сезонность, так и выход на рынок квартир, чьи владельцы решили покинуть города проживания.

Ведущий аналитик «Этажей» Александр Иванов отмечает рост спроса на доверительное управление недвижимостью: «Уезжая, собственники передают свои квартиры для дальнейшей сдачи их в аренду, но пока это не носит массового характера». В целом ситуацию на рынке он называет турбулентной. Общая нестабильность, рост предложения, по его словам, стимулируют владельцев квартир идти навстречу потенциальным съемщикам, предоставляя скидки или снижая стоимость.

Одновременно от резкого падения спроса рынок удерживает активность арендаторов, которые сняли квартиры на волне высоких ставок и теперь рассматривают более доступные варианты для переезда.

Динамика ставок, по словам Александра Иванова, сейчас полностью зависит от геополитической ситуации. «В тех городах, где объем предложения продолжит расти, естественно, ставки будут снижаться и вполне могут откатиться до уровней первой половины 2021 года»,— рассуждает он. Хотя Оксана Полякова в моменте не видит предпосылок для кардинального изменения ситуации на рынке аренды. Снижение цен, по ее словам, возможно лишь после массового оттока арендаторов и досрочного расторжения существующих договоров. Данила Савченко не сомневается в восстановлении спроса в сегменте высокобюджетной аренды к ноябрю-декабрю: «Людям надо где-то жить, поэтому они не перестанут снимать, многие сейчас рассматривают для себя аренду, так как не готовы расставаться с большими суммами наличных или брать ипотеку».

Динамика стоимости долгосрочной аренды на крупнейших региональных рынках

Город
Средняя ставка аренды однокомнатных квартир (тыс. руб. в месяц)
Динамика
Средняя ставка аренды духкомнатных квартир (тыс. руб. в месяц)
Динамика
29.09.2021
30.08.2022
19.09.2022
28.09.2022
За 10 дней
За месяц
За год
29.09.2021
30.08.2022
19.09.2022
28.09.2022
За 10 дней
За месяц
За год
Москва
51,9
49,7
50,1
48,9
–2%
–2%
–6%
104,9
84,7
85,7
83,4
–3%
–2%
–20%
Санкт-Петербург
32,5
31,7
31,9
32
0%
1%
–2%
57,1
53
53
53,3
1%
1%
–7%
Екатеринбург
21
23,4
24,3
24,4
0%
4%
16%
29,3
35,8
35,6
36,2
2%
1%
24%
Ростов-на-Дону
17,9
22,7
23,6
24,2
3%
7%
35%
31,1
43,9
45,4
42,2
–7%
–4%
36%
Казань
19,8
20,7
22,6
22,6
0%
9%
14%
30,8
29,9
32,1
34,6
8%
16%
12%
Краснодар
22,4
23
22,5
22,3
–1%
–3%
0%
40,2
36,5
33,9
34,7
2%
–5%
–14%
Новосибирск
20,8
22,6
22,2
22,3
0%
–1%
7%
29,3
31,5
31,7
31,1
–2%
–1%
6%
Нижний Новгород
19,7
19,6
21,8
19,9
–9%
2%
1%
31,2
29,7
33,5
32,4
–3%
9%
4%
Красноярск
17,3
19,1
20,7
19,4
–6%
2%
12%
24,5
26,8
27,6
28,4
3%
6%
16%
Самара
16
18,9
20,1
19,3
–4%
2%
21%
24,9
31,2
29
26,4
–9%
–15%
6%
Волгоград
15
15,9
16,3
16,9
4%
6%
13%
22,4
24,2
24,4
25,8
6%
7%
15%
Уфа
16,1
16,5
16,5
16,9
2%
2%
5%
20,9
21,7
22,3
22,4
0%
3%
7%
Пермь
16,4
16,4
16,8
16,5
–2%
1%
1%
24,3
23,6
24,6
25,1
2%
6%
3%
Воронеж
14,6
15,6
17,3
16,4
–5%
5%
12%
21,1
25
26,3
29,3
11%
17%
39%
Омск
14,9
15,6
16,6
15,2
–8%
–3%
2%
19,4
22,3
23,1
22,7
–2%
2%
17%
Челябинск
13,2
15,4
15,5
14,8
–5%
–4%
12%
19,6
24,5
25
24,7
–1%
1%
26%
Московская область
28
30
30,5
31
2%
3%
11%
42,3
41,2
42,6
42,5
0%
3%
0%
Ленинградская область
20
21,1
21,8
21,9
0%
4%
10%
28,5
29,9
32,2
30,3
–6%
1%
6%

Источник: данные «ЦИАН.Аналитики».