Стратегии и методика оценки эффективного управления муниципальной недвижимостью

Н.А. Заикин, канд. экон. наук,

директор Чайковского филиала

Пермского национального исследовательского

политехнического университета,

г. Чайковский, Россия,

nic@pnipu.ru

СТРАТЕГИИ И МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

В статье рассмотрены методы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости и оценки их арендной стоимости. Анализ существующих подходов к управлению недвижимым имуществом, в том числе и муниципальным, выявил ряд нерешенных проблем, в связи с чем, автором статьи была предложена концепция эффективного управления имуществом предприятия с учетом возможности инвестирования в существующую недвижимость, строительства новой недвижимости, использования объектов недвижимости на основе договоров лизинга и аренды. Основой управления объектами недвижимости могут являться классические подходы и методы оценки с учетом особенностей оцениваемых объектов. Методы оценки эффективности инвестиционных проектов основаны преимущественно на сравнении эффективности (прибыльности) инвестиций в различные проекты. С позиции финансового анализа реализация инвестиционного проекта может быть представлена как два взаимосвязанных процесса: процесс инвестиций в создание объекта (или накопление капитала) и процесс получения доходов от вложенных средств. В статье автором предложена экономико-математическая модель оценки эффективности управления объектами муниципальной недвижимости. Автор выдвигает идею, что при выборе стратегии управления развитием объекта недвижимости приоритеты необходимо определять с учетом его инвестиционной привлекательности, из чего был сделан вывод, что определение экономической эффективности управления недвижимостью сводится к оценке инвестиционной привлекательности данных объектов. Ключевые слова: управление недвижимостью, стратегия развития объекта недвижимости, метод оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

Развитие материально-технической базы любого предприятия является одним из основополагающих условий развития любого общества. Грамотная политика в области управления и обновления основного капитала предприятия всех форм собственности является главным условием его устойчивого функционирования и поступательного развития.

Дальнейшее проведение реформ социально-экономической системы российского общества должно быть связано в том числе и с активной структурной перестройкой, в основе которой находится грамотное и эффективное управление имуществом.

Наличие на предприятии активов в виде имущественного комплекса предполагает целый ряд преимуществ — это и благонадежность в глазах деловых партнеров и инвесторов, такие предприятия выглядят более привлекательно для поставщиков и потенциальных работников, а так же это придает предприятию большую устойчивость во времена финансовой нестабильности. Однако безграмотное управление или недостойное внимание к этому факту может не только нивелировать все вышеназванные преимущества, но и добавить собственнику дополнительные финансовые потери. Поэтому в условиях высокой

т

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ

конкурентной среды управление недвижимостью должно стать, по мнению автора, одним из приоритетных направлений финансовой политики.

Управление недви- :

жимостью — это целый комплекс операций, который в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника и как вид деятельности подразумевает выполнение инвестиционных, строительных, риелторских, залоговых и обменных операций, а также доверительного управления1.

Следует сказать, что в последнее время наблюдается тенденция к росту доходов от управления недвижимостью предприятий промышленности. Многие из них располагают объектами недвижимости, которые высвободились либо в процессе уменьшения объемов производства, либо в процессе изменения технологий, однако доходы от использования данных площадей значительно отстают от сложившихся рыночных показателей, что является основанием для изменения подходов к управлению недвижимым имуществом.

В первую очередь это относится к объектам муниципальной недвижимости, как

В условиях высокой конкурентной среды управление недвижимостью должно стать одним из приоритетных направлений финансовой политики.

к одному из самых консервативных и неэффективных сегментов сферы управления недвижимостью2.

К наиболее актуальным вопросам, под-= лежащим исследованию относятся разработка предложений по совершенствованию плана воспроизводства основных фондов и структуры недвижимого имущества, в том числе и муниципального; поиск более эффективного варианта воспроизводства; выбор рациональной последовательности направлений реализации воспроизводства материально-технической базы; поиск более привлекательного источника финансирования для воспроизводства материально-технической базы.

При управлении любой недвижимостью необходимо обеспечить достижение следующих целей и задач: повысить их доходность; добиться простого и удобного доступа к ним предпринимателей; исключить проникновения коррупции в процесс управления недвижимостью; вовлекать в хозяйственный оборот объекты незавершенного строительства; оптимизировать структуру недвижимости с целью обеспечения устойчивых предпосылок для экономического роста.

Решению этих задач поможет реализация комплекса следующих мероприятий и действий3:

1. Формирование концепции управления имуществом, находящимся в собственности, на основании максимизации стоимости комплекса недвижимости.

2. Приведение объектов недвижимости в состояние, наиболее эффективное для использования.

3. Формирование полного реестра, содержащего количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости, включающего объекты незавершенного строительства.

4. Обеспечение безусловного применения механизма рыночной оценки при использовании недвижимости, выравнивание ставки арендной платы, взимаемой за использование недвижимости, со ставками, сложившимися на рынке.

5. Создание условий для привлечения инвестиций в недвижимость, в том числе путем предоставления на максимально льготных условиях инвесторам объектов незавершенного строительства и т. д.

6. Обеспечение контроля за использованием и сохранностью имущества, а также контроля за деятельностью лиц, привлекаемых в качестве управляющих.

Для решения поставленных задач автором предложен следующий алгоритм принятия решения по выбору стратегии развития объекта недвижимости.

На первом этапе проводится оценка структуры и стоимости имеющегося недвижимого имущества с позиции его востребованности и целесообразности. В результате определяется тот перечень и структура недвижимого имущества, в которое целесообразно вкладывать инвестиции.

На втором этапе определяются возможности инвестирования в развитие имущественного комплекса. Определение минимального/максимального объема инвестиций в конкретный объект недвижимости проводится исходя из финансово-экономическо-

го положения, а также возможности привлечения кредитных ресурсов.

На третьем этапе разрабатываются базовые сценарии развития объектов недвижимости в различных вариантах: ликвидация ненужных объектов; ремонт/реконструкция; приобретение новых объектов (в том числе в лизинг и кредит); сдача в аренду имеющихся объектов и т. д. Как правило, минимальный объем инвестиций в недвижимость определяется уровнем стоимости оборотных средств, требуемых для ее строительства/реконструкции. Максимальный объем инвестиций определяется уровнем стоимости как оборотных средств, так и внеоборотных, требуемых для развития объекта недвижимости.

Для операции упорядочения объектов автор считает целесообразным предложить экономико-математическую модель как меру предпочтения развития того или иного объекта недвижимости.4 При выборе объекта приоритет определяется его инвестиционной привлекательностью. Таким образом, работа по определению экономической эффективности управления недвижимостью сводится к оценке инвестиционной привлекательности данных объектов.

Методы оценки эффективности инвестиционных проектов основаны преимущественно на сравнении эффективности (прибыльности) инвестиций в различные проекты. С позиции финансового анализа реализация инвестиционного проекта может быть представлена как два взаимосвязанных процесса: процесс инвестиций в создание объекта (или накопление капитала) и процесс получения доходов от вложенных средств. Непосредственным объектом финансового анализа являются инвестиции и денежные потоки (cash flow) — это абстрагированный от его экономического содержания численный ряд, состоящий из последовательности распределенных во времени платежей. Процедура приведения разновременных платежей к базовой дате называется дисконтированием. В основе

^к правило, минимальный объем инвестиций в недвижимость определяется уровнем стоимости оборотных средам, требуемых для ее строительства/реконструкции. Максимальный объем инвестиций определяется уровнем стоимости как оборотных средств, так и внеоборотных, требуемых для развития объекта недвижимости.

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ

большинства методов определения экономической эффективности инвестиционных проектов в рыночной экономике лежит вычисление чистого приведенного дохода (net present value). Чистый приведенный доход представляет собой абсолютную величину дохода от реализации проекта с учетом ожидаемого изменения стоимости денег и зависит от нормы дисконта.

Чистый приведенный доход (NPV) определяется по формуле1:

* Qp

tra+гу1 '}

где Investments — инвестиции;

CFt — чистый денежный поток периода t;

N — длительность проекта в периодах;

r — ставка дисконтирования.

Индекс прибыльности (profitability index, PI) показывает относительную прибыльность проекта, или дисконтированную стоимость денежных поступлений от проекта, в расчете на единицу вложений. Он рассчитывается путем деления чистых приведенных поступлений от проекта на стоимость первоначальных вложений.

В связи с тем что объекты недвижимости уже находятся в собственности, необходима разработка метода оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Предлагается метод построения эконометрической модели зависимости цены от ряда факторов. Полученное уравнение имеет вид5:

Jp=1493613+29685*x1+1430511*x2+

+ 1182584*х3+615219*х4+454707*х5 (2) где х1 — площадь объекта; х2 — наличие у объекта ремонта; х3 — удобство транспортного сообщения; х4 — престижность района; х5 — проходимость.

Для расчета ожидаемых денежных поступлений от сдачи объектов в аренду построена модель зависимости стоимости аренды квадратного метра офисной недвижимости вида:

>=П6,29+131,50*х1+56,36*х2+

+ 102,49*х3+175,85*х4

где х1 — наличие у объекта ремонта; х2 — наличие охраны; х3 — наличие мебели; х4 — престижность района.

С помощью полученных уравнений (2), (3) объекты, находящиеся в собственности,

ранжируются по значению Р1, как отношение МРУ к текущей рыночной стоимости объекта. Для каждого объекта рассматривается возможность изменения параметров х с целью повышения значения Р1. В качестве основной характеристики при ранжировании объектов берется максимальное значение Р1 с учетом затрат, необходимых для изменения х.. Полученное ранжирование позволяет максимизировать эффективность использования имеющегося фонда имущества с помощью оставления во владении наиболее привлекательных с точки зрения инвестиций объектов. В случае если существует необходимость увеличения площадей объектов, разработанный метод оценки их инвестиционной привлекательности позволяет объективно оценивать необходимость приобретать (строить) объекты, обладающие удовлетворяющим показателем рентабельности, сравнивая эффективность данных вложений с альтернативным решением — арендой площадей. Арендная ставка оценивается с помощью (3), а при расчете МРУв (1) в качестве г используется значение доходности от альтернативного использования средств.

Целью разработки экономической стратегии развития отдельно взятого объекта недвижимости является отображение его существующего состояния и будущего экономического состояния с заданием ориентиров для собственника, государственных органов и организаций, действующих в инвестиционно-строительной и коммунальной сфере.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что управление объектами недвижимости, в том числе и муниципальной, может базироваться на классических подходах и методах оценки инвестиционной привлекательности с учетом особенностей оцениваемых объектов. ^

Литература

1. Заикин Н. А. Организация эффективного управления производственным потенциалом промышленного предприятия: автореф. дис... к.э.н. — Ижевск: Ижевский гос. техн. ун-т, 2010. — 26 с.

2. Суязова Т.А. Формирование системы эффективного управления муниципальной недвижимостью: автореф. дис. к.э.н. Санкт-Петербург, 2006. [Электронный ресурс]. URL.: http://dissers.ru/avtoreferati-

kandidatskih-dissertatsii-ekonomika/a16.php (дата обращения 01.12.2014).

3. Заикин Н.А. Концепция эффективного управления имуществом предприятия // Материалы Всеросс. науч.-практ. конф. «Новая экономическая стратегия промышленного развития региона». Ижевск, 2008.

4. Заикин Н. А. Организация эффективного управления производственным потенциалом промыш-

ленного предприятия: Автореф. дис. на соиск. учен. степ. к.э.н. Ижевск: Ижевский гос. техн. ун-т, 2010. 26 с.

5. Волков И.М., Грачева М.В., Алексанов Д.С. Критерии оценки проектов (Часть 2). [Электронный ресурс]. URL: http://www.cfin.ru/finanalysis/cf_criteria2. shtml (дата обращения 01.12.2014).

STRATEGIES AND METHODS OF MUNICIPAL PROPERTY EFFICIENT MANAGEMENT EVALUATION

N. A. Zaikin, Candidate of economics, director, Tchaikovsky branch of Perm National Research Polytechnic University, Tchaikovsky, Russia, nic@pnipu.ru

This article considers methods of market price evaluation of property objects and evaluation of its rent price. The analysis of present approaches to property management has discovered some unsolved problems, including municipal property; that is why the author suggested the concept of enterprise's property efficient management with investment abilities in present property, new property building, use ofproperty objects on the base on leasing contracts and rent. The base of property's management can be classic evaluation approaches and methods with evaluated objects' peculiarities. Evaluation methods of projects' investment efficiency are based on comparison of efficiency (profitability) of investments in different projects. From the point of financial analysis the realization of invest project can be presented as two interconnected processes: invest process in object's creation (or accumulation of capital) and process of getting profit from investment. The author presents economic-mathematic model of municipal property efficient management. The author has an idea that choosing a strategy it is necessary to define this aspect with account on invest attractiveness; so the author made a conclusion that defining of economic efficiency of property's efficient management comes to evaluation of these objects' invest attractiveness.

Key words: property management, development strategy of the property, the valuation method market value of the property.

References

1. Zaikin N. A. Organizatsiia effektivnogo upravleniia proizvodstvennym potentsialom promyshlennogo predpriiatiia: avtoref. dis... k.e.n. [Organization of effective management of the production potential of industrial enterprises. Abstract of candidate of economic sci. diss.]. Izhevsk, Izhevskii gos. tekhn. un-t. Publ., 2010. 26 p.

2. Suiazova TA. Formirovanie sistemy effektivnogo upravleniia munitsipal'noi nedvizhimost'iu: avtoref. dis. k.e.n. Sankt-Peterburg, 2006. [The formation of the system for effective management of municipal real estate. Abstract of candidate of economic sci. diss.]. Available at.: http://dissers.ru/avtoreferati-kandidatskih-dissertatsii-ekonomika/a16.php (accessed 01.12.2014).

3. Zaikin N.A. Kontseptsiia effektivnogo upravleniia imushchestvom predpriiatiia [The concept of effective property management companies]. Materialy Vseross.

nauch.-prakt. konf. «Novaia ekonomicheskaia strategiia promyshlennogo razvitiia regiona» [Materials Of sci. conference. nauch.-practical use. proc. "The new economic strategy of industrial development of the region"]. Izhevsk, 2008.

4. Zaikin N. A. Organizatsiia effektivnogo upravleniia proizvodstvennym potentsialom promyshlennogo predpriiatiia: avtoref. dis. k.e.n. [Organization of effective management of the production potential of industrial enterprises. Abstract of candidate of economic sci. diss.]. Izhevsk, Izhevskii gos. tekhn. un-t. Publ., 2010. 26 p.

5. Volkov I.M., Gracheva M.V., Aleksanov D.S. Kriterii otsenki proektov (Chast' 2). [Evaluation criteria projects (Part 2)]. Available at: http://www.cfin.ru/finanalysis/ cf_criteria2.shtml (aceesed 01.12.2014).