Удостоверение договора ренты нотариальными органами как элемент фактического состава возникновения обязательственных правоотношений

Вестник Санкт-Петербургского университета МВД России № 2 (30) 2006

Гражданское право и гражданский процесс

организации, деятельности и взаимодействия участников железнодорожного транспорта с органами управления, организациями и гражданами по поводу взаимодействия и управления железнодорожным транспортом на территории РФ.

Структура железнодорожно-транспортного законодательства является элементом системы транспортного законодательства в целом, позволяющим наиболее полно раскрыть ее содержание. Чем более совершенны структура и система транспортного законодательства, тем яснее его содержание и тем легче его применение.

1 См., напр.: Брюссельская конвенция 1924 г., протокол которой содержит специальную оговорку о том, что участники Конвенции могут ввести ее в действие, «либо придав ей силу закона, либо включив в свое национальное законодательство правила, принятые Конвенцией в форме, соответствующей этому законодательству». Нормы транспортных конвенций подлежат обязательному применению в процессе функционирования международного транспорта, во взаимоотношениях стран, заключивших соответствующую конвенцию.

2 Введен в действие с 1 марта 1996 г. // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410, 411.

3 См.: Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. № 28. Ст. 1683.

4 См.: СЗ РФ. 1996. № 12. Ст. 1065; 1997. № 28. Ст. 3422.

5 См.: Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 10. Ст. 843.

6 Следует обратить внимание на несоответствие между понятием перевозчика, изложенным в ст. 2 УЖТ, и термином «перевозчик», применяемым в иных нормах УЖТ. Согласно ст. 2, перевозчик - это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, принявший на себя по договору перевозки железнодорожным транспортом общего пользования обязанность доставить вверенный (т.е. врученный) им отправителем груз из пункта отправления в пункт назначения, а также выдать груз управомоченному на его получение лицу (получателю). Между тем в отношениях, возникающих в связи с принятием и исполнением заявки (ст. 11 УЖТ и последующие), т.е. до заключения договора перевозки, также участвует перевозчик и грузоотправитель. Обязательство перевозки возникает между перевозчиком и грузоотправителем еще до вручения груза (с накладной) перевозчику на основе принятой заявки и может продолжаться после прекращения действия договора перевозки, например между грузополучателем и перевозчиком по поводу возврата подвижного состава после выгрузки груза. См. подробнее: Абова Т.Е. Юридические лица. Ответственность за нарушение обязательств. М., 2004. С. 11-13.

7 Полномочия филиала (его права и обязанности) должны быть закреплены в Положении о филиале (или ином названии подразделения). Юридически руководитель такого филиала должен действовать от имени ОАО РЖД по выданной ему доверенности. Однако железные дороги, которые станут филиалами, не будут являться перевозчиками в юридическом понимании, они всего лишь будут выполнять за ОАО РЖД фактические действия, создавая для них соответствующие права и обязанности.

8 Сведения о массе брутто контейнера должны быть нанесены в виде надписи на его дверях и закодированы во второй

строке маркировочного кода, если это крупнотоннажный контейнер, либо в первой строке маркировочного кода, если это

среднетоннажный контейнер. Однако и в этом случае, согласно обычаев делового оборота, данные сведения наносятся в удобно читаемых и доступных местах (ближе к местам пломбировки).

Д.М. Берова*, И.В. Москаленко**

Удостоверение договора ренты нотариальными органами

как элемент фактического состава

возникновения обязательственных правоотношений

Нотариальная форма сделки может иметь место, если это предусмотрено законом либо соглашением сторон. В законодательстве предписания о необходимости совершения сделки в нотариальной форме встречаются нечасто и, как правило, относятся к сделкам, касающимся наиболее значимого имущества.

Рассмотрим нотариальное удостоверение договора ренты. С введением в действие второй части Гражданского кодекса в российском гражданском праве появился новый договорный институт - рента. Гражданский кодекс рассматривает ренту как самостоятельный тип договора, называя ее разновидности: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.

Рентные отношения в ранее действовавшем гражданском законодательстве регулировались в рамках договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного проживания продавца.

Следует обратить внимание на то, что договор ренты относится к тем немногим сделкам, для которых законодатель сохранил обязательность нотариальной формы. Как указывалось выше, нотариально удостоверенный документ будет представлять собой нотариальную форму договора ренты, а удостоверение нотариусом соглашения сторон (нотариальное действие) и само соглашение - это юридические факты, входящие в юридический состав, из которого возникают рентные отношения.

Поскольку любой договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а удостоверительная надпись нотариуса может совершаться только на документах, отвечающих требованиям письменной сделки (ст. 160 и 163 ГК), то во всех случаях договор ренты, независимо от его разновидности, состава участников и т.п., должен заключаться сторонами в письменной форме.

* Кандидат юридических наук, доцент.

* Кандидат юридических наук, доцент.

На практике при оформлении и удостоверении договоров ренты нотариусы, не имея иногда под рукой апробированной специальной формы договора ренты, используют в ряде случаев устоявшиеся формы договоров: купли-продажи - для ренты, при которой имущество передается за плату, или дарения - для ренты, при которой имущество передается бесплатно (п. 2 ст. 585 ГК). Представляется, что даже хорошо подготовленные и зарекомендовавшие себя на практике формы договоров купли-продажи и дарения, имеющиеся у нотариусов, должны применяться ими к рентным отношениям с большой осторожностью (а лучше их вообще не применять, когда будут отработаны и апробированы специальные формы рентных договоров).

Рентные отношения как при платной, так и при бесплатной передаче имущества плательщику ренты по своей природе не укладываются в рамки институтов купли-продажи (при которой вещь передается за определенную, заведомо ограниченную в размере денежную плату

- гл. 30 ГК) или дарения (при котором вообще не предусматривается оплата в денежной или иной форме - гл. 32 ГК). Поэтому правила ГК о купле-продаже и дарении далеко не всегда применимы к рентным отношениям по передаче и оплате имущества.

При передаче под выплату ренты вещей, относящихся к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК), помимо нотариального удостоверения договора требуется также его государственная регистрация (ст. 131 ГК). Причем, в отличие от договора продажи недвижимости (ст. 549 ГК), который может регистрироваться непосредственно, без предварительного нотариального удостоверения (ст. 550, 551 ГК), договор ренты не подлежит прямой государственной регистрации и сначала должен быть нотариально удостоверен.

В Обзоре судебной практики, утвержденном постановлением Президиума ВС РФ от 26 декабря 2001 г.1, имеется разъяснение о том, что если рентополучатель, отчуждающий по договору пожизненной ренты недвижимость, умер после нотариального удостоверения договора, не успев зарегистрировать договор в Комитете по регистрации прав на недвижимое имущество, то такой договор ренты не может считаться заключенным.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 538 ГК РФ).

Нотариусу при удостоверении договора ренты необходимо установить, что предмет, субъектный состав, содержание договора не противоречат требованиям закона.

Предметом договора ренты может быть любое имущество, не изъятое из гражданского оборота: денежные средства, ценные бумаги, валюта и валютные ценности, произведения искусства (картины, скульптуры и т. д.), автомобили, квартиры, жилые дома, дачи, земельные участки, гаражи и др. Закон не устанавливает каких-либо ограничений в предмете данного договора2.

Однако по договору пожизненного содержания с иждивением под выплату ренты передается только недвижимость.

При определении круга участников данного договора нужно отметить, что плательщиками ренты могут выступать любые субъекты гражданского права без каких-либо ограничений, а получателями ренты могут быть только физические и юридические лица - некоммерческие организации. Некоммерческие организации могут быть получателями ренты лишь в договорах постоянной ренты.

Как на стороне плательщика ренты, так и на стороне получателя могут выступать несколько лиц. На наш взгляд, верным представляется мнение О.С. Иоффе, определившего договоры купли-продажи жилых домов с пожизненным содержанием продавцов как алеаторные (рисковые) договоры: «На первый план в них выступает известный элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, так как вполне вероятно, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим представленное»3 .

Законом предусмотрено два способа отчуждения имущества под выплату ренты: во-первых, имущество передается за плату, помимо рентных платежей; во-вторых, имущество передается бесплатно, получатель ренты имеет право только на рентные платежи.

Нотариусу в процессе удостоверения договора ренты, надлежит руководствоваться п. 2 ст. 585 ГК РФ, в соответствии с которым, в зависимости от способа передачи имущества к договорам ренты субсидиарно должны применяться правила о купле-продаже или дарении соответственно.

Передача имущества под выплату ренты, исходя из толкования п. 2 ст. 585 ГК РФ, должна быть предусмотрена в самом договоре, в противном случае имущество будет передаваться бесплатно.

Относительно рентных платежей следует отметить, что форма, размер и периодичность их выплат зависят от вида ренты. Рента в денежной форме установлена законом для договора постоянной ренты. Размер должен быть определен соглашением сторон - это существенное условие. Норма о сроке носит диспозитивный характер: если иное не будет установлено в договоре, то выплаты производятся по окончании каждого календарного квартала.

Законом также определена денежная форма выплат для договора пожизненной ренты. Размер рентных платежей является существенным условием договора, и в законе есть ограничения по минимальному размеру

- не менее одного минимального размера оплаты труда. Правила о сроках выплаты пожизненной ренты также носят диспозитивный характер: если договором не предусмотрено иное, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. Для пожизненного содержания с иждивением, исходя уже из названия этой разновидности, установлена натуральная форма рентных платежей (обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг и др.) и определено, что стоимость

Вестник Санкт-Петербургского университета МВД России № 2 (30) 2006

Вестник Санкт-Петербургского университета МВД России № 2 (30) 2006

Гражданское право и гражданский процесс

содержания не может быть меньше двух минимальных размеров оплаты труда. Вместе с тем закон допускает возможность замены предоставления содержания с пожизненным иждивением в натуре на денежные выплаты (ст. 603 ГК РФ). В законе нет правил, определяющих периодичность предоставления содержания с иждивением, видимо, оно должно предоставляться по мере необходимости в соответствии с принципами справедливости, добросовестности и разумности.

Нотариусу при удостоверении данного договора следует разъяснить плательщику ренты, что рента обременяет недвижимое имущество, поступающее в собственность плательщика. Обременение заключается в следующем: плательщик ренты как собственник имущества может распорядиться им -продать, подарить, обменять, завещать и т. д., но на приобретателя переходит обязанность выплаты рентных платежей. Причем, если договором не предусмотрена солидарная ответственность плательщика ренты и приобретателя имущества, то по ст. 586 ГК РФ он несет наряду с приобретателем субсидиарную ответственность перед получателем. Ввиду большой социальной значимости этих общественных отношений, представляется необходимым последующие сделки с имуществом, обремененным рентой, нотариально удостоверять. Так, если под выплату ренты передана недвижимость, то все последующие сделки подлежат государственной регистрации, следовательно, всегда можно установить и нового собственника этого имущества. В отношении движимых вещей это сделать будет трудно, поскольку ни объект, ни новый правообладатель нигде не регистрируются.

Согласно ст. 604 ГК РФ, при пожизненном содержании с иждивением плательщик ренты может распорядиться имуществом только с согласия получателя ренты.

Законодатель также предусмотрел механизм обеспечения исполнения обязательств по выплате ренты: если под выплату ренты передано в собственность плательщика недвижимое имущество, то получатель приобретает право залога на это имущество. При этом соглашение о залоге не заключается, а государственная регистрация права залога получателя ренты производится путем соответствующей отметки на договоре ренты. Если под выплату ренты передано движимое имущество, то закон в качестве существенного условия такого договора называет определение способа обеспечения исполнения обязательств плательщика (неустойка, поручительство, банковская гарантия, задаток, страхование и др.).

На основании вышеизложенного предлагаем установить общеобязательное нотариальное удостоверение для всех последующих сделок с имуществом, обремененным рентой, для того чтобы приобретателям такого имущества были разъяснены не только их права на имущество, но и обязанности в отношении получателей ренты. Осложнение возникновения права собственности на имущество, обремененное рентой, еще одним юридическим фактом - действием нотариуса, будет направлено на охрану прав рентополучателя. Следует также внести соответствующие изменения в гл. 33 ГК РФ.

Следует отметить, что нотариус вместе с тем, в соответствии со ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, несет полную имущественную ответственность за законность совершения сделки.

Таким образом, нотариальное удостоверение договоров как элемент фактического состава обязательственных отношений может иметь место, если это предусмотрено законом либо соглашением сторон и, как правило, относятся к сделкам, касающимся наиболее значимого имущества - таким, как договор залога недвижимости, договор об уступке права требования, если само требование основано на сделке, совершенной с нотариальным удостоверением, договор ренты и договор о возведении жилого дома, отчуждении жилого дома и другого недвижимого имущества.

1 См.: Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2002. № 4.

2 По ГК 1964 г., когда рентные отношения регулировались в рамках договора купли-продажи, под выплату содержания мог быть передан только жилой дом.

3 Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 295.

Е.Е. Богданова*

Преимущественное право

на заключение гражданско-правового договора

Преимущественные права на заключение договора имеют место в сфере аренды, найма жилого помещения, коммерческой концессии. Согласно ст. 1060 ГК РФ, лицо, объявившее публичный конкурс, приобретает преимущественное право на заключение с автором произведения, удостоенного обусловленной награды, договора об использовании произведения с выплатой ему за это соответствующего вознаграждения.

* Кандидат юридических наук, доцент (Белгородский университет потребительской кооперации, г. Белгород, Россия).