Споры, связанные с неосновательным обогащением при незаконном использовании земельных участков

Споры, связанные с неосновательным обогащением при незаконном использовании земельных участков

Д.А. Тоточенко доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Омской академии Министерства внутренних дел Российской Федерации, кандидат юридических наук

Денис Алексеевич Тоточенко, Den-omsk@mail.ru

Обязательства, возникающие вследствие неосновательного обогащения, регламентируются нормами главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевший), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

В теории гражданского права такие обязательства именуются кондикционными (от лат. condictio - возврат утраченного по ошибке).

Для возникновения обязательств, предусмотренных статьей 1102 ГК РФ, необходимо наличие следующих условий:

• обогащение одного лица произошло за счет другого;

• имущество приобретается или сберегается без предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Неосновательное обогащение может осуществляться в форме либо приобретения, либо сбережения имущества. В результате приобретения происходит увеличение имущества у одного лица при одновременном уменьшении его у другого, при сбережении - сохранение имущества у одного лица, хотя оно должно было уменьшиться при нормальных обстоятельствах.

Согласно пункту 2 статьи 1102 ГК РФ

правила главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении применяются независимо от того, стало неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В связи с этим в случае если неосновательное обогащение произошло помимо воли приобретателя, нередко приходится сталкиваться с проблемой так называемого навязанного неосновательного обогащения. Суть этой проблемы заключается в том, что приобретателю помимо его воли оказывается ненужная ему услуга или выполняется работа, которую лицо вынуждено оплатить. К примеру, строительная компания по ошибке расчистило чужой земельный участок для осуществления строительства, арендатор земельного участка помимо воли собственника улучшил качество плодородного почвенного слоя, а после признания договора аренды недействительным, потребовал компенсацию стоимости проведенных улучшений.

Согласимся с мнением Д.В. Федотова о том, что основным недостатком современного правового регулирования неосновательного обогащения применительно к навязанному обогащению является игнорирование воли обогатившегося при получении им неосновательного обогащения. Руководствуясь важнейшими принципами гражданского права (свобода договора, приобретение гражданских прав своей волей и в своем интересе), любое лицо само-

стоятельно решает, когда и с кем и на каких условиях ему вступать в правоотношения по поводу приобретения каких-либо имущественных благ. При этом, игнорируя волю приобретателя при разрешении вопроса о взыскании неосновательного обогащения, законодатель де-факто нарушает эти принципы, вследствие чего любое лицо может быть принудительно вовлечено в квазидоговорные отношения, когда ему против или помимо его воли оказывается ненужная ему услуга или выполняется работа, а оно вынуждено выплатить их стоимость (см. [3, с. 160-167]).

По нашему мнению, случаи неосновательного обогащения помимо воли приобретателя с практической точки зрения целесообразно поделить на два вида:

1) неосновательное обогащение произошло в результате добросовестного поведения;

2) неосновательное обогащение произошло в результате недобросовестного поведения (при навязывании работ или услуг).

Полагаем, что было бы логичным не поощрять недобросовестное поведение лиц, которые навязывают свои работы или услуги другим лицам помимо их воли. В связи с этим для достижения необходимого баланса интересов приобретателя и потерпевшего целесообразно в пункте 2 статьи 1102 ГК РФ установить, что не применяются правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, к случаям, когда неосновательное обогащение произошло помимо воли приобретателя при навязывании ему работ или услуг.

Анализ судебной практики показал, что споры, связанные с неосновательным обогащением при незаконном использовании земельных участков, могут возникать, к примеру, в следующих случаях:

• при самовольном захвате земельного участка и его использовании без правовых оснований;

• при использовании земельного участка по истечении срока договора аренды;

• при использовании земельного участка, несмотря на вступившее в силу решение суда о его освобождении;

• при использовании земельного участка без оформления арендных отношений собственником здания или сооружения.

Приведем пример.

Департамент имущественных отношений администрации города Омска обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к ООО «ГринЛайт» о взыскании неосновательного обогащения за использование земельного участка площадью 1 377 400 квадратных метров без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований в период с 17 августа 2012 по 20 июля 2015 года в размере 96 512 889 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 12 475 311 рублей.

Материалами дела был подтвержден факт использования ООО «ГринЛайт» указанного земельного участка. По результатам проверки составлен акт обследования. На обследуемом земельном участке расположены 140 капитальных объектов, принадлежащих ООО «ГринЛайт» на основании договоров купли-продажи. Правоустанавливающие документы на земельный участок ответчиком не оформлены.

Частью 2 статьи 1107 ГК РФ предусматривается, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Таким образом, исходя из того, что земельный участок без установленных законом или сделкой оснований использовался обществом в указанный период, суд признал требования Департамента о взыскании неосновательного обогащения за обозначенный период подлежащими удовлетворению. В дальнейшем решение Арбитражно-

го суда Омской области от 29 апреля 2016 года и постановление от 7 сентября 2016 года Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-9552/2015 оставлено без изменений (см. [6]).

В рассматриваемом случае неосновательным обогащением является сбереженная ответчиком плата за использование земельного участка. Формой возмещения стоимости пользования является денежная сумма, равная величине платы, существовавшей в то время и в том месте, когда и где происходило пользование (п. 2 ст. 1105 ГК РФ).

Ответчиками по рассматриваемым спорам являются лица, неосновательно обогатившиеся при использовании земельных участков без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, которых можно поделить на следующие виды:

• лица, обладающие правами на соседний земельный участок, но без законных оснований использующие чужой земельный участок или его часть;

• лица, обладающие правами на объекты недвижимости, находящиеся на незаконно используемом земельном участке;

• лица, не обладающие правами на соседний земельный участок или объекты недвижимости, находящиеся на незаконно используемом земельном участке.

Зачастую ответчиками по спорам о неосновательном обогащении являются собственники объектов недвижимости, уклоняющиеся от оформления прав на занимаемые ими земельные участки. В связи с этим отметим, что неосновательное обогащение также подлежит взысканию в случае, если ответчик, владея объектом недвижимости на праве собственности и имея право на приобретение земельного участка, занятого этим строением и необходимого для его использования, договор аренды не оформил, освобождая себя таким образом

от платежей за пользование земельным участком. В этом случае имеет место фактическое пользование земельным участком, поэтому с учетом требований статьи 1102 ГК РФ и статей 35, 36 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) с фактического пользователя земельного участка подлежат взысканию неосновательно сбереженные им денежные средства.

Согласно части 2 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Вместе с тем в силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Из приведенных положений следует, что любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, соответственно, неоформление прав на земельный участок не может являться основанием для освобождения от внесения платы за его использование.

Также необходимо учитывать, что если иное не установлено законом или договором, предусмотренная договором аренды здания (сооружения, помещения) арендная плата включает плату за пользование земельным участком, на котором расположена недвижимость, переданная в аренду. В связи с этим требования арендодателя здания (сооружения, помещения) о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, на котором расположена недвижимость, переданная в аренду, не удовлетворяются.

Приведем пример.

Уполномоченный орган и учреждение заключили договор аренды здания, находящегося в муниципальной собственности. По условиям договора размер арендной платы определяется в соответствии с методикой расчета платы за аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с учреждения неосновательного обогащения, составляющего плату за пользование земельным участком, на котором расположено указанное здание.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении искового требования отказано. Суд исходил из того, что условиями договора не предусмотрено внесение арендодателю иных, кроме арендной платы, платежей за пользование имуществом и не указано, что плату за пользование земельным участком следует вносить отдельно от арендной платы за пользование зданием. Таким образом, установленная договором арендная плата включает плату за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое здание.

Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда округа, решение суда первой инстанции отменено, исковое требование удовлетворено. Суды пришли к выводу, что формула расчета арендной платы, предусмотренная методикой, не включает плату за пользование земельным участком, следовательно, арендатор обязан оплатить его отдельно.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации определением № 309-ЭС16-8192 отменила постановления суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа и оставила в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 652 ГК РФ арендатор здания может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. В этом случае вопросы арендной платы за пользование решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ. Исходя из буквального толкования пункта 2 статьи 654 ГК РФ, по общему правилу плата за пользование земельным участком вклю-

чена в размер арендной платы за пользование зданием.

Таким образом, ввиду отсутствия в договоре аренды здания условия об обязанности арендатора вносить плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы не имеется оснований для удовлетворения требований о взыскании неосновательного обогащения (см. [8]).

Судебной практике известны случаи неосновательного обогащения, осложненные участием третьих лиц, например, при сдаче земельного участка в аренду неуправо-моченным лицом. В связи с этим нередко возникает вопрос, с кого собственнику земельного участка требовать выплаты неосновательного обогащения - с лица, которое фактически использовало земельный участок или с лица, неправомерно предоставившего в аренду земельный участок и получавшего за это плату.

Ф.О. Богатырев полагает, что в этом случае, несмотря на то, что арендатор внес арендную плату за пользование объектом недвижимости, он является лицом, неосновательно обогатившимся за счет собственника ввиду внесения арендной платы не в пользу последнего, а в пользу третьего лица (см. [1, с. 60]).

Мы разделяем противоположное мнение Д.В. Новак, который считает, что в подобной ситуации иск о взыскании неосновательного обогащения следует адресовать не арендатору, а неуправомоченному арендодателю, так как именно у него возникло неосновательное обогащение за счет собственника в результате неправомерного распоряжения его имуществом в размере сумм, полученных от арендатора в виде арендной платы, а значит, мнимый арендодатель выступает в качестве приобретателя по смыслу статьи 1102 ГК РФ.

На стороне арендатора в принципе отсутствует неосновательное обогащение (если внесенные суммы соответствовали рыночным ставкам арендной платы в этой

местности), а следовательно, он не является должником в возникшем обязательстве (см. [2, с. 32-38]).

Указанная позиция подтверждается судебно-арбитражной практикой, регулирующей схожие отношения.

Так, в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» говорится, что собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь (см. [9]).

Что касается предъявления иска к арендатору, то в постановлении такая возможность предусмотрена лишь в случае, если арендатор, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду.

Следует отметить, что в случае сдачи земельного участка в аренду неуправомо-ченным лицом, требования о взыскании неосновательного обогащения могут быть заявлены только собственником земельного участка. При этом требования арендатора о взыскании неосновательного обогащения с неуправомоченного арендодателя не удовлетворяются.

Приведем пример.

Между ИП «Суховеев» (арендодатель) и ИП «Бобков» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка для размещения 20-тонных контейнеров в количестве 26 штук. По акту приема-передачи указанный земельный участок принят арендатором без возражений и замечаний.

Общая сумма полученных арендодателем платежей составила 2 289 536 рублей 1 3 копеек.

Впоследствии между истцом и ответчиком возникли разногласия по поводу увеличения последним ставок арендной платы. Ввиду недостижения согласия арендные отношения между сторонами прекращены, спорный земельный участок освобожден истцом.

Вместе с тем истцу стало известно, что ИП «Суховеев» полномочиями по передаче в аренду указанного земельного участка не обладал. Ссылаясь на указанные обстоятельства, ИП «Бобков» обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании с ИП «Суховеев» неосновательного обогащения в размере всех полученных им арендных платежей.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно сослался на разъяснения пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомо-ченным лицом, удовлетворению не подлежит. Такие требования могут быть заявлены только собственником вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27 июня 2017 года постановления нижестоящих судов оставлены без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения (см. [10]).

В качестве истцов по спорам, связанным с неосновательным обогащением при незаконном использовании земельных участков, могут выступать лица:

• владеющие земельными участками на праве собственности;

• владеющие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

• владеющие земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования или аренды (субаренды).

При этом на истца, заявляющего требование о взыскании неосновательного обогащения при незаконном использовании земельного участка, возлагается бремя доказывания совокупности следующих обстоятельств и фактов:

• факт использования ответчиком земельного участка, принадлежащего истцу;

• отсутствие предусмотренных законом или сделкой оснований для использования земельного участка;

• период использования ответчиком земельного участка, принадлежащего истцу;

• размер неосновательного обогащения, полученного ответчиком.

По требованиям, связанным с неосновательным обогащением при незаконном использовании земельных участков, действует общий (три года) срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

Приведем пример.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска обратился в суд с иском к Б. о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком в период с 27 января 2010 по 20 февраля 2011 года. Между Комитетом и Б. был подписан договор купли-продажи земельного участка. Государственная регистрация этого договора проведена в установленном законом порядке 21 февраля 2011 года. До этого, 27 января 201 0 года, ответчиком зарегистрировано право собственности на нежилое здание, находящееся на указанном земельном участке. При этом плата за использование земельного участка в указанный период ответчиком не вносилась.

Суд первой инстанции вынес решение

об удовлетворении исковых требований. В апелляционной жалобе, помимо прочего, Б. сослался на пропуск срока исковой давности, так как истцом взыскивается неосновательное обогащение за период с 21 января 2010 по 20 февраля 2011 года, а исковое заявление подано 30 сентября 2014 года.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) основанием к отмене решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие надлежащее извещение ответчика Б. о судебном заседании, назначенном на 23 декабря 2014 года. Кроме того, 23 декабря 2014 года от Комитета в суд поступило уточненное исковое заявление, которое не было направлено для ознакомления ответчику.

В связи с этим в соответствии с частью 5 статьи 330 ГПК РФ судебной коллегией по гражданским делам Челябинского областного суда вынесено определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции. Представителем ответчика в суде апелляционной инстанции, перешедшей к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, заявлено ходатайство о применении срока исковой давности и отказе в удовлетворении иска.

Судебная коллегия пришла к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, так как истцом пропущен трехлетний срок исковой давности, который истек 20 февраля 2014 года (см. [11]).

Следует отметить, что срок исковой давности также может ограничивать период, за который истец может требовать взыскания с ответчика неосновательного обогащения при использовании последним земельного участка без правовых оснований. Соответственно, неосновательное обогащение по

указанным требованиям может быть взыскано лишь за последние три года, предшествующие подаче иска (при наличии ходатайства о применении срока исковой давности).

В заключение отметим, что споры, связанные с неосновательным обогащением при незаконном использовании земельных участков, могут возникать в следующих случаях:

• самовольный захват земельного участка и его использование без правовых оснований;

• использование земельного участка по истечении срока договора аренды;

• использование земельного участка, несмотря на вступившее в силу решение суда о его освобождении;

• использование земельного участка без оформления арендных отношений собственником здания или сооружения.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Богатырев Ф. О. Последствия недействительности (ничтожности) договора аренды недвижимости, совершенного неу-правомоченным (мнимым) арендодателем / в кн.: Комментарий судебно-арбитражной практики / под ред. В. Ф. Яковлева. М., 2000. Вып. 7.

2. Новак Д. В. Случаи неосновательного обогащения, осложненные участием третьего лица // Хозяйство и право. 2010. № 2.

3. Федотов Д. В. Проблема навязанного обогащения в гражданском праве // Российский юридический журнал. 2014. № 3.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный за-

кон от 30 ноября 1 994 года № 51 -ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ // Российская газета. 1996. 6 февраля.

6. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 ноября 2016 года № Ф04-5265/2016 по делу № А46-9552/2015. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

7. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

8. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 : утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 20 декабря 2016 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

9. Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды : постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».

10. Постановление Арбиртажного суда Дальневосточного округа от 27 июня 2017 года № Ф03-2198/2017. Доступ из справочной правовой системы «Консультант Плюс».

11. Апелляционное определение Челябинского областного суда от 15 сентября 2015 года по делу № 11-10209/2015. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».