Мимо улицы Тверской

Рестораторы, банкиры и ритейлеры, являющиеся основными арендаторами помещений street retail, постепенно теряют интерес к такой недвижимости. У каждого свои проблемы. Заведения общепита после вступления антитабачного закона недосчитываются посетителей. Банков становится все меньше. А ритейлеры предпочитают открывать свои точки в традиционных торговых центрах. В результате заметная часть помещений на первых этажах на Тверской в Москве — одной из самых дорогих торговых улиц мира — уже пустует.

«Давно ли вы были на Тверской?» — так отреагировал один из консультантов на рынке недвижимости на просьбу „Ъ“ рассказать о тенденциях в сегменте street retail. Эти торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий, всегда пользовались спросом у банков, рестораторов и ритейлеров. В Москве наиболее популярной зоной street retail много лет считалась Тверская улица. По соседству с Красной площадью одежные сети старались открыть свои флагманские магазины, банки — отделения для VIP, а рестораторы — дорогие заведения. Отличное расположение привело к тому, что несколько лет назад Тверская наряду со Столешниковым переулком стала такой же модной среди fashion-ритейлеров торговой улицей, как, например, нью-йоркская Пятая авеню, парижская Елисейские Поля или токийская площадь Гинза. Но сейчас ситуация прямо противоположная: на нечетной стороне Тверской улицы свободны помещения, где ранее размещались отделение обанкротившегося Мастер-банка и салон сотового ритейлера «Белый ветер», чей бизнес тоже сейчас рушится. Закрыты на реконструкцию площади, где находились магазины ювелирных сетей Frey Wille, Pandora и кафе-пекарня Paul.

Количество пустующих помещений на Тверской отображает общую тенденцию на московском рынке street retail. Сегодня доля свободных площадей в этом сегменте достигла 10% — это рекордный показатель за последние четыре года, отмечает партнер компании «Магазин магазинов» Марина Маркова. «С 2010 года этот показатель стабильно держался на уровне 4–5%»,— добавляет она. По данным RRG, например, в июле нынешнего года объем предложения в сегменте street retail в столице увеличился на 4%, до 86 тыс. кв. м.

Еще одна тенденция — разрушение монополии Тверской улицы как одного из самых популярных районов для street retail. Этому отчасти способствовали действия городских властей. Мэрия ограничила движение транспорта на некоторых улицах в центре столицы, превратив их в пешеходные зоны. Эти улицы, в отличие от Тверской, где к тому же накладывается проблема с ограничением парковки, привлекает больше людей, что выгодно арендаторам, говорит директор департамента торговой недвижимости Praedium Сергей Камлюк. «На Никольской почти все арендаторы хотели съехать с занимаемых площадей, но как только эта улица стала пешеходной, все они надумали остаться»,— рассказывает госпожа Маркова.

Но в любом случае таких очередей из потенциальных арендаторов, как были раньше, сейчас нет: компании не готовы переплачивать за место, даже если оно находится в престижном районе, отмечает консультант отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Руслан Исхаков. Этому способствовали объективные факторы. Так, рестораторы, на чью долю приходится около 27% всех запросов на аренду помещений street retail, ощутили сокращение числа посетителей после вступления антитабачного закона, запрещающего курить в том числе в ресторанах и кафе. «Поэтому владельцы вновь открываемых заведений общепита стараются придумывать альтернативные форматы, позволяющие минимизировать затраты на аренду недвижимости»,— делится своими наблюдениями господин Исхаков. Консультанты также отмечают сокращение спроса на такую недвижимость со стороны банков — это еще одни из основных арендаторов помещений на первых этажах. По данным «Магазина магазинов», по итогам шести месяцев текущего года на банки пришлось 3% запросов на объекты street retail против 8% за аналогичный период прошлого года. Этому способствует сокращение числа банков в результате новой политики Центробанка по расчистке финансового рынка. Спрос на помещения street retail сохраняют владельцы мини-маркетов и аптек, продолжает Руслан Исхаков. Правда, добавляет он, в общей структуре арендаторов на эту категорию приходится не более 5%.

Марина Маркова говорит, что текущие изменения на рынке привели к снижению ставок аренды почти на 20% по сравнению с данными на конец прошлого года. «Хотя правильнее называть этот процесс коррекцией, так как ставки в Москве очень высокие и их уровень сейчас не поддерживается спросом»,— уточняет она. Председатель совета директоров RRG Денис Колокольников отмечает, что в июле ставки снизились на 3% по сравнению с предыдущим месяцем и на 15% по сравнению с июлем 2013 года. Сейчас, по его данным, средняя ставка аренды помещений street retail составляет $2,07 тыс. за 1 кв. м в год. Так, продолжает господин Колокольников, были сданы 150 кв. м на Мясницкой за $3 тыс. за кв. м в год и 300 кв. м на Арбате за $3,28 тыс. за кв. м. Самая популярная у продавцов luxury-товаров московский район — Столешников переулок: здесь ставка составляет в среднем $5–7 тыс. за 1 кв. м. Аналогичные расценки на аренду и на Тверской.

Сергей Камлюк из Praedium прогнозирует, что спрос вернется на недвижимость формата street retail, как только собственники помещений поймут, что лучше снизить ставки, чем терять денежные потоки из-за простоя площадей. Один из консультантов приводит пример с тем же салоном «Белого ветра» на Тверской: магазин закрылся в том числе из-за того, что собственник помещений пытался сохранить размер аренды на уровне 4 млн руб. в месяц и стороны не договорились. Магазины одежды и обуви оставляют на торговых улицах только представительские магазины, если могут себе позволить их содержать, так как по выручке более успешными являются точки в торговых центрах. Вообще, заключает Марина Маркова, популярность у арендаторов помещений street retail падает на фоне растущих преимуществ размещения в традиционных торговых центрах.

Десятка самых дорогих торговых улиц мира