Роль земельной ренты в оценке земельных ресурсов городских поселений

и низкую квалификацию управленческих кадров.

Так, по данным финансового управления области, объем кредиторской задолженности составил на начало текущего года 52,7 млн руб., за 2007 г. он был снижен почти в 2 раза. В администрацию Президента было заявлено о полном погашении долгов в 2009 г. Однако выполнение этой важной государственной задачи осложняет позиция ряда руководителей органов местного самоуправления, в т. ч. руководителей финансовых органов.

В 2008 г. перед финансовыми органами стоит задача более ответственная - внедрение в практику планирования и исполнения бюджетов механизмов бюджетирования,

ориентированного на результат (БОР).

Поэтому необходимо приступать к очередному бюджетному циклу и вести подготовку к формированию бюджета не только на 2009 г., но и на плановый период 2010-2011 гг.

1. Бюджетный Кодекс РФ от 31.07.1998 г. № 145-ФЗ.

2. Сравнительная оценка социально-экономического развития региона с общероссийскими областями Центрального федерального округа за январь-декабрь 2007 г. Ежемесячный бюллетень. Тамбов, 2008.

3. Тезисы доклада на расширенной коллегии финансового управления Тамбовской области «Об итогах исполнения консолидированного бюджета области за 2007 год и задачах по исполнению трехлетнего бюджета». Режим доступа: http://www.cityadm.tambov.ru. Загл. с экрана.

Поступила в редакцию 5.09.2008 г.

Lisitsyn A.E. Priority areas of Tambov region budgetary policy. The article is devoted to consideration and estimation of priority directions of budgetary policy of Tambov region in 2007. In 2008 the financial bodies are set a more important task - introduction of mechanisms of result-oriented budgeting (ROB) into the practice of budgets planning and execution.

Key words: priority areas of budgetary policy of a region, result-oriented budgeting (ROB), income administration.

РОЛЬ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ В ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ ГОРОДСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ

И.А. Яковлева

Статья посвящена оценке земель городских поселений с целью увеличения бюджетных доходов за счет налогообложения земельной ренты. Содержится обзор проведения государственной кадастровой оценки городских земель и предлагается модель, учитывающая рентные составляющие, оказывающие высокое влияние на стоимость земельных ресурсов.

Ключевые слова: земельная рента, земельные ресурсы города, оценка городских земель.

Земельный фонд Российской Федерации составляет 1709,8 млн га. Площадь земельных участков, задействованных во всех сделках, составляет около 5% земельного фонда страны. Основу рынка составляют государственные и муниципальные участки, передаваемые в аренду (около 90 % сделок). Сделки по купле-продаже земли гражданами и организациями составляют лишь 5 % их общего количества.

По данным государственного учета земель Земельный фонд Республики Бурятия по состоянию на 1 января 2007 г. составляет

35133,4 тыс. га. Распределение и изменение общих площадей категорий земель характеризуется данными, приведенными в табл. 1.

По предварительным данным государственного земельного учета в собственности граждан и юридических лиц находилось 1502,2 тыс. га, что составило 4,3 % земельного фонда республики. Доля земель, находившихся в государственной и муниципальной собственности, составила 33631,2 тыс. га, или 95,7 %.

В Республике Бурятия, по данным государственного земельного учета, на 1 января

2007 г. в государственной и муниципальной собственности находится 33631,2 тыс. га, из них в собственности Российской Федерации 30,1 тыс. га.

Земельный рынок в Бурятии функционирует в основном в сфере передачи государственных и муниципальных участков в аренду. Площадь земельных участков, задействованных во всех сделках (аренда, купля-продажа. дарение, наследование, залог), составляет около 0,04 % от земельного фонда. При этом в отчетном году арендовано 6529,91 га (0,02 %) и продано 628,76 га (меньше 0,01 %) земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что большая часть сделок с земельными участками относится к государственным и муниципальным землям, при этом предоставление участков в аренду является основной формой земельных отношений в Республике Бурятия.

Анализ земельного фонда РБ показал, что доля земель населенных пунктов (ранее городских поселений) составляет 0,4 % в общей величине земельного фонда. Несмотря на малую долю городских земель, доход от

них составляет более 70 % бюджетных доходов местного бюджета и входит в состав неналоговых доходов.

Базой для исчисления вышеприведенных доходов является кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Постановлением Правительства РФ утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель № 316 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 17 сентября 2007 г. № 590).

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года [1]. Она основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Таблица1

Земельный фонд Республики Бурятия в динамике за 2005-2006 гг.

№ Категория земель Годы Изменения 2006 г. к 2005 г.

2005 г. 2006 г.

1 Земли сельскохозяйственного назначения 3663 3709,5 46,2

2 Земли населенных пунктов 145,8 145,3 -0,5

3 Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения 492,3 492,9 0,6

4 Земли особо охраняемых территорий и объектов 2097,7 2134,7 37,0

5 Земли лесного фонда 25720,5 25720,4 -0,1

6 Земли водного фонда 2163,4 2126,4 -37,0

7 Земли запаса 850,4 804,2 -46,2

И Т О Г О: 35133,4 35133,4 -

Таблица 2

Динамика поступлений доходов от использования имущества г. Улан-Удэ за 2005-2007 гг.

№ п/п Наименование 2005 г. 2006 г. 2007 г.

1 Доходы от продажи материальных и нематериальных активов 138,1 212,5 344,5

2 Доходы от сдачи в аренду нежилых помещений 65,9 88,9 93,0

3 Доходы от сдачи в аренду имущественных комплексов и движимого имущества 76,8 29,0 37,6

4 Доходы от аренды земельных участков 48,7 74,9 87,5

5 Доходы от продажи земельных участков 62,1 54,9 41,8

Итого 391,6 460,2 604,4

На основании вышеназванных Правил Министерством экономического развития РФ разработаны и утверждены Приказом от 15 февраля 2007 г. № 39 Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, согласно которым определяется кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе 16 видов разрешенного использования. Например, земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки, домов индивидуальной жилой застройки, гаражей, автостоянок, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок и т. п.

Кадастровая стоимость рассчитывается на основе построения статистических моделей в следующем порядке:

- определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;

- построение статистической модели

расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости

стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

В целях разъяснения положений вышеназванных Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов утверждены Приказом Роснед-вижимости от 29 июня 2007 г. № П/0152 Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

Сумма земельного налога определяется как произведение налоговой базы и налоговых ставок, установленных ст. 394 НК РФ -

0,3 и 1,5 % от налоговой базы, которые действуют на территории РБ. За 2006 г. в бюджеты муниципальных образований РБ поступило земельного налога 134,3 млн руб. или на 92,3 млн руб. меньше, чем за 2005 г. (на 40,7 %) и на 1 января 2007 г. задолженность по земельному налогу составила 12,6 млн руб. и недоимка - 8,6 млн руб.

Земельный налог, ставки арендной платы в целях налогообложения устанавливаются на основе кадастровой стоимости земель.

Сокращение налогооблагаемой базы в связи с низкой кадастровой оценкой земельных участков, т. к. оценка проводилась Управлением Роснедвижимости по РБ по данным рынка в условиях 2001 г. В 2006 г. цены на объекты недвижимости выросли к 2001 г. в 5-6 раз. Так, для физических лиц земельный налог снизился в 2006 г. в десятки раз.

В итоге, кадастровая оценка земельных ресурсов, во-первых, отстает от современных показателей, во-вторых, абсолютно не соотносится с рыночной стоимостью.

Такое существенное различие между рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью земельных участков населенных пунктов объясняется игнорированием рентной составляющей в методике оценки городских земель. Необходимо дать небольшой обзор, касающийся теории земельной ренты вообще и городской земельной ренты в частности. Но следует отметить, что теория земельной ренты рассматривалась преимущественно как теория сельскохозяйственной ренты.

Теория ренты начала разрабатываться более 300 лет назад классиками политической экономии. По выражению А. Смита, земельная рента, рассматриваемая как плата за пользование землей, естественно, представляет собой монопольную цену. Она не стоит решительно ни в каком соответствии с тем, что землевладелец затратил на улучшение земли или чем он мог бы довольствоваться; она определяется тем, что пользователь (в нашем случае предприниматель) в состоянии платить за землю [2].

Д. Риккардо, говоря о земельной ренте, основной упор делал на вознаграждении, ко-

торое уплачивается собственнику земли за пользование ее первоначальными и неразрушимыми (природными) силами. Рента всегда платится за пользование землей только потому, что количество земли не беспредельно, а качество ее неодинаково [3].

Что касается земли, предназначаемой для строительных целей, то А. Смит показал, каким образом рента с этой земли, как и с других неземледельческих участков, регулируется в своей основе собственно земледельческой рентой. Эта рента характеризуется, прежде всего, тем преобладающим влиянием, которое здесь на дифференциальную ренту оказывает местоположение.

Строительную ренту необходимо повышает не только рост населения и возрастающая вместе с ним потребность в жилищах, но и, как считает К. Маркс, рост основного капитала, который или присоединяется к земле, или размещен на ней, покоится на ней, как все промышленные строения, железные дороги, товарные склады, фабричные здания, доки и т. д. [4].

Ценность городских земель заключается в их возможности обеспечивать дополнительный доход, который возникает благодаря удобному местоположению относительно рынков ресурсов и продаж, а также благодаря инфраструктурному обустройству территории. Количественные показатели земельной ренты за счет освоенности территории возникают благодаря сокращению затрат на создание транспортной и инженерной инфраструктуры. Размер земельной ренты в населенных пунктах практически формируют и определяют четыре фактора: спрос, ограниченность, полезность и ликвидность земельных участков.

Таким образом, городская земельная рента - это дополнительный доход, возникший у собственников или пользователей земельных ресурсов не за счет увеличения производительности труда, а за счет более удачного местоположения, которое обеспечивает им экономическое преимущество в виде дополнительного дохода или уменьшения издержек. При решении использования земельного участка под конкретный вид деятельности землевладелец или землепользователь, как правило, ориентируется на вариант, приносящий наибольший доход.

Адекватная экономическая реализация всякой ренты возможна лишь в том случае, если контрагенты по товарным сделкам относятся друг к другу как независимые собственники, имеющие широкие полномочия по купле, продаже, установлению цен, определению условий аренды. Следовательно, капитализированная рента, именно эта капитализированная дань, выступает как цена земли, и поэтому последняя может продаваться подобно всякому другому предмету торговли.

Хотя предложение земли-товара как определенного блока экономических отношений в экономической системе в целом представлено неэластичными связями, предложение этого товара для конкретного использования выглядит совершенно иначе. Любая отрасль может увеличить занимаемую ею территорию за счет конкурентов. Таким образом, предложение земли конкретному пользователю будет обладать определенной эластичностью.

Спрос и предложение земли в городе определяют ее рыночную цену. Возрастающий спрос на участки под строительство жилого и промышленного комплексов повышает в целом стоимость земли. В свою очередь спросом и предложением пользуются участки, имеющие определенные свойства и характеристики, что позволяет говорить о факторных составляющих стоимости земли - территории города. Факторы городской среды в первую очередь должны учитываться для взимания дифференцированной платы за землю.

Авторская методика основывается на том, что для правильной оценки стоимости земельных участков необходимо выдержать несколько принципиальных положений. Во-первых, должны по возможности быть учтены все факторы городской среды, которые влияют на стоимость земельных участков и на условия проживания человека. Во-вторых, должен быть правильно распределен вес каждого фактора, что может быть сделано, например, с помощью экспертных оценок, корреляционного анализа и др. В-третьих, получаемые результаты должны согласоваться с жизнью (потребностями, интересами) людей. Если на одни земельные участки существует ажиотажный спрос, а на другие участки спроса нет, то это говорит о неправильном распределении дифференцированной ренты,

нарушении процессов регулирования землепользования.

Рассматривая стоимость земельного участка в качестве показателя, объективно характеризующего ценность территории, необходимо учитывать позитивные и негативные составляющие, участвующие в формировании стоимости. Положительные факторы улучшают стоимость земельных участков, отрицательные факторы уменьшают ее. Отрицательные факторы складываются в результате деятельности человека и предприятий на территории, включают такие негативные составляющие, как загрязнение атмосферы, воды и почвы, шумовые воздействия.

Юридические и физические лица стремятся занять в городе наиболее выгодные для их деятельности места. Поэтому возникает конкуренция в борьбе за хорошо расположенные и хорошо обеспеченные инфраструктурой земельные участки, количество которых ограничено. Это приводит к появлению зон с высокой ценой на земельные участки.

Хотя экологическая рента может быть очень важной составляющей общей оценки территории города, экологический фактор не является единственным при выборе места проживания или размещения производства. Необходима комплексная оценка всех или хотя бы важнейших факторов городской среды, влияющих на стоимость земельных участков.

Цена городского земельного участка должна задаваться рентной составляющей и зависеть от местоположения участка, экологической ситуации, престижности района, транспортной доступности, инфраструктурной обеспеченности, процесса градостроительного развития, размера вложенного капитала и др. Комплексная оценка земельных ресурсов рассматривается автором на примере города Улан-Удэ (Республика Бурятия) с учетом разнообразных факторов городской среды.

Интегрированная оценка факторов возможна, например, с помощью экспертных оценок, когда экспертным путем определяется вес факторов и затем подсчитывается их суммарное влияние на стоимость земельного участка. Этот метод не лишен недостатков, т. к. не учитываются конкретные условия анализируемого города. С точки зрения автора, вначале должно учитываться качество

различных участков или оценочных зон в целом, а затем уже может быть выяснен вклад каждого фактора в стоимость земельного участка. Данную проблему можно решить с применением математических методов анализа.

Также необходимо проводить в городе социологические опросы, чтобы исключить возможность несогласованности мнения экспертов с мнениями городских жителей. Значимость факторов может быть выявлена только после выполнения расчетов, основанных на соответствующей методике и учитывающих всю совокупность факторов.

Предложенная автором методика комплексной оценки территории и установления ставок земельного налога для крупного города должна включать несколько процедур:

1) выделение наиболее значимых факторов городской среды, влияющих на стоимостную оценку земельных участков;

2) сбор данных по выбранным факторам для каждого микрорайона города;

3) выделение оценочных зон города методом экстремальной группировки, позволяющим объединить наиболее однородные участки по свойствам городской среды;

4) выбор экспертов, наиболее компетентных по вопросам организации городской территории;

5) оценку экспертами оценочных зон в баллах, а также определение соотношения минимальной и максимальной ставок земельного налога;

6) верификацию оценок экспертов с данными по продажам земельных участков или с данными по обмену жилья;

7) определение базовой ставки земельного налога исходя из воспроизводственного принципа (сумма, необходимая для поддержания и развития городского хозяйства);

8) расчет ставок земельного налога по оценочным зонам;

9) исследование вклада каждого фактора городской среды в общую оценку с помощью методов корреляционно-регрессионного анализа;

10) оценку ставок земельного налога для каждого микрорайона.

Оценочные значения земельных участков должны быть обязательно соотнесены с рыночными показателями. Создание банка данных о рыночном ценообразовании при

купле-продаже земли в зависимости от местоположения участков, уровня социальнокультурного развития региона, наличия разнообразных транспортных коммуникаций, комфортности жизнеобеспечения и других условий позволит оценить влияние каждого фактора на стоимость земельного участка, что будет способствовать развитию экологоэкономического механизма рационального землепользования.

Данная методика отрабатывалась на примере микрорайонов города Улан-Удэ, которые были выбраны в качестве элементов единиц территории города. Основными показателями выбора послужили: наличие информации по каждому микрорайону города, которая характеризуется одинаковым уровнем обобщения; возможность использования результатов исследования в реальной жизни г. Улан-Удэ и его микрорайонов при регулировании процесса землепользования. Оценочные зоны территории Улан-Удэ были выделены с помощью метода экстремальных группировок.

В соответствии с данным методом сначала выбираются несколько микрорайонов -индикаторов города, которые сильно отличаются друг от друга по факторам городской среды. Затем проверяется корреляция остальных микрорайонов с каждым индикаторным микрорайоном. Хорошо коррелирую-щиеся между собой микрорайоны объединяются в группы. Плохо коррелирующиеся с индикаторами микрорайоны позже объединяются между собой. В результате получаются группы, элементы которых по своим свойствам наиболее близко расположены друг к другу в многомерном пространстве.

После объединения 65 кварталов и микрорайонов Улан-Удэ в оценочные зоны, имеющие примерно одинаковые характеристики городской среды, было выделено семь оценочных зон (табл. 3).

Экспертные оценки определялись путем опроса специалистов, занимающихся вопросами городского хозяйства г. Улан-Удэ. Экспертам было предложено оценить по десятибалльной шкале оценочные зоны с одинаковыми характеристиками городской среды, а также указать соотношение минимальной и максимальной ставок земельного налога. Затем экспертные оценки были проверены на нормальность распределения, и некоторые

крайние оценки были исключены. В результате был получен средний балл по каждой оценочной зоне.

Также выяснилось, что разрыв между крайними значениями ставок земельного налога наилучших и наихудших земельных участков должен быть 2,7 (средняя оценка), что и послужило отправной точкой для нормирования оценок экспертов от 2,1 до 9,4 балла в шкалу от 1 до 2,7 балла и расчета ставок земельного налога для каждой зоны.

Автором был произведен корреляционно-регрессионный анализ зависимостей

вклада каждого из пяти факторов ценности территории от общей ее оценки, данной экспертами. Результаты анализа представлены в табл. 4.

Множественная линейная регрессионная модель выглядит так:

У = -0,22 X] + 0,26 х2 - 0,07 х3 - 0,06 х4 -

- 0,16 х5 + 8,26,

где хь.. ,,х5 - факторы городской среды.

Средние значения факторов рассчитывались путем деления суммы показателей по всем оценочным зонам на количество зон. Среднее значение факторов отражает уровень балльных оценок. Коэффициенты корреляции и детерминации показывают связь анализируемых факторов с экспертной оценкой ценности земли в каждой зоне. Удаленность от центра, мест приложения труда негативно сказывается на оценке (коэффициенты детерминации около 70 %), и наоборот, хорошая обеспеченность места объектами социально-культурного и бытового назначения (на 74 %) и повышенное загрязнение (на 38 %) связаны с положительной оценкой экспертов. Но не надо думать, что повышенное загрязнение положительно влияет на оценку земли. Скорее всего, именно высокая оценка земли является причиной ее интенсивного использования и загрязнения, особенно транспортными средствами. В регрессионной модели стоимостной оценки земли уровень загрязнения имеет отрицательную составляющую.

Коэффициент эластичности фактора показывает, насколько изменится оценка земли, если мы увеличим значение фактора на единицу. Больше всего может изменить стоимость земли в положительную сторону

Таблица 3

Среднее значение факторов и экспертных оценок (в баллах) по оценочным зонам территории Улан-Удэ

Факторы городской среды Оценочные зоны

1 2 3 4 5 б 7

Уровень загрязнения 3,4 2,3 5,Q 1,4 3,7 1,2 Q,4

Объекты соц. и культ. быта б,3 15,3 1Q,3 4,3 5,2 9,2 2,4

Расстояние до центра 11,5 8,2 б,3 11,3 7,Q 17,9 24,4

Инженерная инфраструктура 5,Q 5,2 12,5 18,8 Ю,б 25,1 31,7

Близость к предприятиям 11,Q 9,4 8,1 13,Q 5,9 11,7 2Q,3

Экспертные оценки б,3 9,4 7,4 5,1 б,8 5,8 2,1

Нормированные оценки 2,Q 2,7 2,2 1,7 2,1 1,9 1,Q

Таблица 4

Результаты линейного множественного корреляционно-регрессионного анализа оценки стоимости земли в г. Улан-Удэ

Показатели Загрязнение Объекты соц. культ. быта Центр-ть Инж. инфр-ра Расстояние до нр-й

Среднее значение факторов (баллы) 2,49 7,58 12,36 15,56 11,34

Корреляция с экспертн. оценками Q,62 Q,86 Q,84 -Q,84 -Q,84

Коэффициент детерминации (%) 38,2Q 73,7Q 7Q,1Q 7Q,6Q 7Q,6Q

Коэффициенты регрессии -Q,22 Q,26 -Q,Q7 -Q,Q6 -Q,16

Функция относит. роста -Q,Q4 Q,Q4 -Q,Q1 -Q,Q1 -Q,Q3

Эластичность -Q,Q9 Q,32 -Q,14 -Q,15 -Q,29

Влияние показателей -13,2Q 48,QQ -22,2Q -22,1Q -44,1Q

строительство новых объектов соцкультбыта, а в отрицательную (в порядке ослабления воздействия) - удаленность от мест приложения труда, от центра, увеличение уровня загрязнения.

Функция относительного роста получается путем деления коэффициентов эластичности на среднее значение факторов. Тем самым производится нормирование значений эластичности, т. е. осуществляется приведение ее к одинаковому масштабу измерения значений единиц факторов.

С целью выяснения чистого влияния факторов на оценку стоимости земли средние значения факторов были умножены на соответствующие коэффициенты регрессии, и суммарное влияние негативных факторов было принято за 100 %. Тогда удаленность от мест приложения труда снижает ценность участка земли на 44 %, удаленность от центра Улан-Удэ - на 22 %, уровень загрязнения атмосферы и почвы - на 13 %, а наличие объектов социально-культурного и бытового назначения повышает оценку на 48 % по данной множественной линейной регрессионной модели. Степень влияния различных факторов показывает ценностную ориентацию как экспертов, так и населения города.

Таким образом, данная модель оценки городских земель позволяет учесть рентную составляющую и приблизить кадастровую стоимость к рыночной стоимости земель населенных пунктов.

1. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель Утверждены Постановлением Правительства РФ от 8.04.2000 г. № 316 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 17.09.2007 г. № 590).

2. Смит А. Исследования о природе и причинах богатства народов. М., 1962.

3. Рикардо Д. Начала политической экономии и налогового обложения. М., 1950.

4. Маркс К. Капитал // Маркс К., Энгельс Ф. Соч. Т. 25. Ч. 1, 2.

Поступила в редакцию 3.09.2008 г.

Yakovleva I.A. Role of land rent in estimation of land resources of city settlements. The paper is devoted to estimation of the lands of city settlements in order to increase budgetary incomes by taxation of the land rent. Conducting of the state cadastral estimation of the city lands is reviewed; the model considering the rent components, which influence greatly the cost of land resources, is offered.

Key words: land rent, city land resources, estimation of the city lands.