Острые углы "золотого треугольника"

Рынок элитного жилья Петербурга начинает испытывать трудности с продажей построенных квадратных метров. Если еще год-два тому назад продавать можно было пустые стены с видом на воду и исторический пейзаж, но теперь этим уже не отделаешься. Кроме того, в Северной Венеции заканчиваются привычные места для элиты, свободных площадок в центре почти нет — приходится осваивать новые территории, которые еще четыре-пять лет назад никто бы не причислил к по-настоящему элитным.

Места всем меньше

В Петербурге в очередной раз меняются стандарты, в соответствии с которыми жилье следует относить к элитному. Если еще пятилетку назад самым распространенным оценочным критерием являлось расположение жилья в зоне "золотого треугольника" поблизости от Таврического сада либо на островах — Крестовском и Каменном, то теперь его приходится менять. Достойных мест для элиты в этих границах уже почти не осталось. А оставшиеся требуют настолько больших вложений, что окупаемость объектов оказывается под большим вопросом.

"В "золотом треугольнике" возможна только реконструкция в соответствии с требованиями КГИОП, а это как минимум плюс треть к обычной стоимости. Кроме того, для этого придется расселять дорогое жилье. Как это сделать и при том не разориться, не придумал еще ни один инвестор,— говорит директор по развитию центра бизнес-обучения "ДелУМ" ГК "Музей" Ол ьга Сучкова.— В прошлом году был сдан последний элитный дом на Большой Морской рядом с аркой Генштаба, и пока ни одного заявленного проекта в "треугольнике" нет".

Вскоре, как можно предположить, заполнятся "золотые" острова — Каменный и Крестовский. Между тем и сами острова неравноценны в смысле элитности. Крестовский, застраиваемый вдоль и поперек элитными жилыми комплексами, понижается в статусе тем, что там расположен стадион с неизбежным движением массы людей. В ближайшие два-три года, как отмечают эксперты, бурная застройка может сказаться и на цене крестовской недвижимости, причем не в сторону повышения. Уже сейчас, по словам риэлтеров, ряд клиентов отказывается от планов переселиться на остров.

Уединенный Каменный остров в силу небольшого размера и наличия правительственных резиденций мог бы возглавить "островную" элиту. "Но проблема Каменного острова в том, что ограничения КГИОП там даже еще более строгие, чем в "золотом треугольнике", а новое строительство запрещено как класс, возможна только реконструкция",— сказала госпожа Сучкова.

Потенциально зоной элитной застройки могла бы быть территория, близкая к Смольному. Но эту площадку прочно забронировала компания "Возрождение Санкт-Петербурга", которая возводит в этом районе два элитных комплекса — кварталы "Парадный" и "Смольный". Причем в "Смольном" примерно половина площадей будет отдана под офисы класса "А".

Рядом с историческим центром между Сучковым и Биржевым мостами Внешторгбанк реализует амбициозный проект "Набережная Европы", в рамках которого предполагается построить на территории Государственного института прикладной химии (ГИПХ) более 250 тыс. кв. м недвижимости разного функционального назначения, в том числе элитные дома. "Набережная Европы" займет 4,9 га территории между набережной Малой Невы, проспектом Добролюбова, площадью при въезде на Биржевой мост и продолжением улицы Талалихина. Сдача проекта намечалась на 2010-2012 годы, но эксперты уже начинают сомневаться в реальности данных планов. Дело в том, что выселить ГИПХ из занимаемого здания оказалось слишком тяжело даже такому гиганту, как ВТБ.

Смена вех

Девелоперам приходится менять ориентиры, основываясь на современных реалиях и требованиях покупателей. "Несколько лет назад понятие "элитная недвижимость" ассоциировалось с объектами вторичного рынка в лучших районах города — в центре Петербурга и на Петроградской стороне, на Каменном и Крестовском островах, в старых кварталах Васильевского острова, а также на набережных,— говорит Наталья Луговская, директор по продажам компании "Петербургская недвижимость".— Именно поэтому строительство "новой" элитной недвижимости начиналось с копирования исторических зданий, которые вписываются в архитектурный облик города и квартиры. С годами требования и представления об элитной недвижимости серьезно изменились. Сегодня важнее наличие в элитных жилых комплексах фитнес-центра, бассейна, зимнего сада, современных телекоммуникаций и т. д., чем исторический облик здания".

При этом освоение новых площадок под силу очень немногим застройщикам. "Элитный рынок — это борьба тяжеловесов, случайных компаний здесь практически не бывает, уж слишком непросто получить место и решить все вопросы с окружающей средой. Крайне редко застройщики отваживаются на создание элитного места — они предпочитают разработку уже готовой исторической среды",— считает Ольга Колганова, заместитель генерального директор "Петербургреконструкции".

"Элитные объекты недвижимости всегда наперечет, поэтому конкуренции как таковой практически нет, каждый объект особенный, у каждого есть свои неоспоримые преимущества,— говорит Владимир Дорофеев, директор по маркетингу группы компаний "Невский альянс".— Но объект не делает элитным просто цена квадратного метра, он должен обладать определенными свойствами, которые на момент продажи ассоциируются с элитным жильем. Учитывая сроки строительства, строителям надо иметь четкое представление об этих параметрах задолго до начала продаж".

Новые фишки

Кроме места, которое, по мнению экспертов, определяет примерно 50% в покупательских предпочтениях, в последние годы значение приобретает и начинка, и сервисы элитного дома. Застройщики и риэлтеры обычно используют собственные правила оценки, которые различаются в деталях. Если говорить о настоящей элите, то в доме должно быть эксклюзивно все: архитектурный проект, инфраструктура, материалы, сервис. По-мнению специалистов, по-настоящему элитных домов в Петербурге всего несколько десятков. Такие объекты постоянно дорожают. Еще год назад цена за квадратный метр составляла $10 тыс., а сейчас в некоторых объектах она доходит до $15 тыс. Если расширить область понятия элитного жилья и говорить о ценах вообще в Центральном районе — они колеблются от $5 тыс. до $8,5 тыс.

Стоимость элитных видовых квартир на редкость лукавое понятие. Цена такого жилья определяется именно видом из окна — состояние и основные параметры объекта имеют уже второстепенное значение. Потенциальные покупатели подобных квартир, как правило, готовы закрывать глаза на определенные недостатки. Например, на набережной Большой Невы почти нет домов, возле которых можно организовать парковку. Ситуацию портит и напряженное автомобильное движение на набережных, однако все это не смущает ценителей открыточных видов.

Объекты класса "экстра-люкс" сосредоточились на Адмиралтейской, Английской, Дворцовой, Кутузовской, Мытнинской набережных, а также на набережной Робеспьера. Однако, как уже было сказано, настоящих элитных домов в этих местах раз, два — и обчелся.

"Объектов элитной недвижимости немного, но и покупателей элитной недвижимости тоже мало — они составляют самую обеспеченную часть граждан, поэтому самым главным в продвижении объекта является достижение этой аудитории. Покупателей надо изучать с помощью различных маркетинговых исследований, изучать их желания, их представления об элитном жилье, о необходимом наполнении объекта и все это воплощать в ходе строительства, но самое главное — донести информацию обо всех преимуществах объекта до потенциальных покупателей",— считает генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости Алексей Бегунов.

Таким образом, можно сделать вывод, что застройщики "элитного Петербурга" в условиях дефицита места и удорожания новых объектов делают ставку прежде всего на маркетинговую политику и борьбу за покупателя информационными методами. Пожалуй, все это свидетельствует о грядущем в недалеком будущем кризисе элитного сектора петербургской недвижимости.