Оценка прав (требований) банка, обеспеченных залогом

ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ

Оценка прав (требований), обеспеченных залогом банка*

А.С. Губарь

ведущий инспектор Отдела по работе с залогами Дальневосточного банка ОАО «Сбербанк России»

О.Г. Ильин

главный инспектор Управления по работе с проблемной задолженностью Дальневосточного банка ОАО «Сбербанк России»

Александр Сергеевич Губарь, gubar85@yandex.ru

По статистике Центрального банка Российской Федерации (далее - Банк России), ежегодно от 60 до 65 процентов активов крупнейших российских банков составляют кредиты предприятиям и населению.

Значимость доли кредитного портфеля со всей очевидностью свидетельствует об определяющем влиянии его качества на такие важнейшие показатели банков, как рентабельность активов и достаточность капитала.

В условиях недостатка дешевых и долгосрочных источников финансирования использование механизма залога имущества должника как инструмента повышения качества и доходности кредитного портфеля приобретает особую актуальность.

В процессе кредитования залог выполняет следующие функции:

• стимулирование возврата предоставленных банком кредитных средств;

• обеспечение реальной возвратности предоставленных банком кредитных средств путем обращения взыскания на заложенное имущество;

• сдерживание наращивания кредитной задолженности заемщика у прочих финансовых организаций;

• минимизация рисков преднамеренного вывода активов должника;

• корректировка резервов при просрочке платежа по обеспеченной ссуде.

Одной из актуальных проблем использования механизма залога, с которыми сталкиваются заемщик и кредитор, является проблема определения стоимости передаваемого на реализацию имущества и имущественных прав в рамках дефолта. Законодательство Российской Федерации не вносит ясности в эту проблему, так как не содержит определения ни залоговой, ни дефолтной стоимости. Эти термины, скорее, относятся к обычаям делового оборота и подлежат постоянному обсуждению. К сожалению, понятия «залоговая стоимость» и «дефолтная стоимость» отсутствуют и в нормативных документах Банка России.

С точки зрения защиты интересов банка залоговая стоимость равна денежной сумме, которую можно выручить от продажи имущества при обращении на него взыскания за вычетом затрат и издержек, связанных с обращением взыскания и реализацией предмета залога. Залоговая стоимость оцениваемого имущества, как правило, определяется в 2 этапа:

1) оценка текущей рыночной стоимости имущества;

2) корректировка прогнозной стоимости имущества на величину потенциальных затрат и издержек, юридических и экономических рисков, возникающих в процессе обращения взыскания и реализации имущества.

* Материал статьи докладывался на 14-й Дальневосточной конференции «Концепция развития оценочной деятельности в Российской Федерации в рамках судебного, исполнительного и таможенного производств», проходившей 25 октября 2012 года в городе Хабаровске.

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

№ 11 (146) 2013

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Для того чтобы упростить расчет залоговой стоимости и сделать его более технологичным, банки обычно рассчитывают коэффициент залогового дисконтирования, учитывающий все перечисленные корректировки для конкретного вида залогового имущества и срока кредитования.

Следует отметить, что наиболее ощутимое конкурентное преимущество появляется у банков, применяющих гибкий клиентоориентированный подход к оценке и дисконтированию рыночной стоимости залога. Такой подход ставит размер дисконта для конкретного заемщика в зависимость от ряда экономических и финансовых показателей его бизнеса.

В последние годы практически все банки столкнулись и с такой проблемой, как определение рыночной стоимости имущественных прав банка в рамках дефолта. Особенно остро эта проблема обозначилась после мирового финансового кризиса, который, пусть в меньшей мере, но все же достаточно серьезно затронул российскую экономику.

В чем же принципиальное отличие залоговой стоимости от стоимости реализации при дефолте? Прежде всего в том, что в первом случае применяются нормы Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», во втором - Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и иных правовых актов, регламентирующих порядок и сроки реализации имущества должников.

Так, в соответствии с нормами Федерального закона «Об исполнительном производстве» цена реализации имущества с открытых торгов снижается на 10 процентов в случае нереализации имущества с первых торгов.

Согласно Федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)» сумма, вырученная кредитором от реализации залогового имущества в конкурсном производстве, становиться еще меньше: 70

70 Подписка в любое время по минимальной цене (495) :

• после проведения первых торгов -снижение на 10 процентов;

• после реализации залога кредитор получает не более 80 процентов от суммы реализации, и это уже за вычетом НДС.

Таким образом, кредитор в рамках конкурсного производства в случае реализации залога со вторых торгов (а зачастую и с публичного предложения) может получить не более 52 процентов от рыночной стоимости имущества.

Сбербанк России столкнулся с проблемой оценки своих имущественных прав (в частности, права требования банка) в ситуации дефолта. С одной стороны, при расчете залоговой стоимости уже включается ставка дисконтирования на возможные расходы при реализации залога. С другой -сумма, полученная в результате реализации в дефолте, гораздо ниже суммы кредита, обеспеченного залогом.

В настоящее время ОАО «Сбербанк России» ведется разработка рекомендаций по оценке прав требования, обеспеченных залогом. Предложена следующая схема работы:

1) оценщиком рассчитывается рыночная стоимость имущества должника, средства от реализации которого должны быть направлены на погашение задолженности перед кредитором. Оценка производится из допущения об отсутствии каких-либо обременений или факторов, влияющих на стоимость и связанных с особенностями дефолтной процедуры;

2) оценщик на основании неизбежных потерь для кредитора (уплата НДС, распределение средств от реализации залогового имущества в рамках процедуры банкротства, временной лаг и прочее) определяет дисконт для перевода стоимости имущества в стоимость прав требования.

На наш взгляд, основная проблема в рамках такой схемы - сложность учета всех факторов, негативно влияющих на погашение задолженности перед кредитором. В частности, сложно спрогнозировать, на какой ста-

-9789, iovrf@mail.ru

ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ

дии будет (и будет ли вообще) реализовано имущество в рамках процедур банкротства и исполнительного производства. Ведь потенциальные приобретатели заинтересованы в затягивании процедуры торгов с целью выкупа имущества на условиях, существенно отличающихся от рыночных.

Эти и другие проблемы, по нашему мнению, поможет решить систематизация данных о прошедших торгах:

• о сроках;

• о снижении (повышении) первоначальной цены отдельных видов имущества;

• о форме торгов, в рамках которых

произошел выкуп.

Сегодня высококвалифицированные специалисты-оценщики, способные составить отчет о стоимости таких имущественных прав в короткие сроки, будут на 100 процентов востребованы на рынке оценочных услуг.

ЛИТЕРАТУРА

1. Об исполнительном производстве : Федеральный закон от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ.

2. О несостоятельности (банкротстве) : Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ.

Окончание. Начало на с. 28

АРЕСТ ИМУЩЕСТВА И ПОРЯДОК РАСПОРЯЖЕНИЯ

Информация может быть актуальна для юридических лиц

В определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21 октября 2013 года № ВАС-11707/13 по делу № А40-93533/12-79-930 суд указал, что арест имущества не связан с порядком распоряжения имуществом. Согласно статьям 69 и 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в законодательстве не определен порядок реализации имущества должника, обращение взыскания должно быть произведено в порядке статьи 255 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Порядок обращения взыскания на долю в общем имуществе установлен статьей 255 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

ДЕМОНТАЖ РЕКЛАМНОЙ КОНСТРУКЦИИ

Документ представляет интерес для юридических лиц, размещающих рекламные конструкции

Согласно определению Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 октября 2013 года № ВАС-14006/13 по делу № А67-2714/2012 при выдаче предписания на демонтаж рекламной конструкции ее собственник не лишается имущества, а лишается лишь места, на котором оно расположено. При этом такая конструкция признается движимым имуществом.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 16 ноября 2010 года № 8263/10 сформулировал правовую позицию, согласно которой рекламные конструкции должны рассматриваться только как движимые вещи, заведомо установленные на определенный период времени и демонтируемые (перемещаемые) без несоразмерного ущерба их назначению как технических средств.

Довод о том, что демонтаж рекламной конструкции фактически является уничтожением недвижимого имущества, является несостоятельным, поскольку при демонтаже рекламной конструкции ее собственник лишается не своего имущества, а места, на котором оно было установлено, что не противоречит статье 35 Конституции Российской Федерации.

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru