Что стоит дом построить

Краснодарский край по итогам 2021 года вошел в топ-5 регионов, которые активнее всего заканчивают строительство проблемных многоквартирных домов. Всего за пять лет на Кубани ввели в строй около 4 млн кв. м жилья в долгостроях. Полностью закрыть проблему обманутых дольщиков в регионе планируют уже в 2023 году. Тем не менее в крае по-прежнему насчитывается более 200 многоквартирных домов, срок сдачи которых сдвигается на полгода и выше. Эксперты считают, что за пару лет в регионе полностью удастся решить проблему обманутых дольщиков, если на это будет политическая воля исполнительных властей.

Федеральный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства назвал топ-5 российских регионов, которые наиболее быстрыми темпами обеспечивают сдачу в эксплуатацию проблемных многоквартирных домов. Это Московская, Ростовская, Липецкая и Свердловская области, а также Краснодарский край. «На сегодня мы видим, что в 65 регионах страны число проблемных объектов как минимум не выросло, а в 39 из них — сократилось в общей сложности на 368 домов»,— рассказал генеральный директор Фонда защиты прав участников долевого строительства Константин Тимофеев.

По данным на 28 декабря 2021 года, в Краснодарском крае с начала года восстановили права участников долевого строительства 85 проблемных домов. 42 дома ввели в эксплуатацию (7,8 тыс. квартир, 356,9 тыс. кв. метров), дольщики еще 43 объектов получили компенсации или квартиры в других домах.

Наблюдательным советом Федерального фонда защиты прав дольщиков приняты решения по 49 из 73 объектов, находящихся в соглашении на предоставление субсидии. По 23 объектам (3,7 тыс. квартир) было принято решение о завершении строительства, по 26 будут произведены выплаты дольщикам (1,9 тыс. квартир).

Тем не менее на сегодняшний день Краснодарский край остается одним из лидеров по числу проблемных домов. В 2020 году, как сообщала Счетная палата России, Кубань занимала в этом списке второе место среди всех субъектов страны. На тот момент на долю региона приходилось 8,5% от всех долгостроев России. Данные по 2021 году должны опубликовать в начале 2022-го.

Проблемы и решения

Масштабная работа по восстановлению прав дольщиков началась в Краснодарском крае в конце 2017 года. В каждом муниципалитете региона были составлены межведомственные рабочие группы. Контроль за решением вопросов взял на себя лично губернатор Вениамин Кондратьев. Куратором по вопросам обманутых дольщиков и завершения строительства проблемных домов стал Андрей Алексеенко, занимавший на тот момент пост первого вице-губернатора Краснодарского края.

Для ликвидации проблемы обманутых участников долевого строительства был составлен список всех проблемных объектов. Также была разработана дорожная карта по завершению всех долгостроев: господин Алексеенко ежемесячно проводил заседания межведомственной комиссии, на которой обсуждались этапы проведения работ по каждому дому. Кроме того, краевыми властями совместно с прокуратурой был разработан закон «О дополнительных мерах по защите прав пострадавших участников строительства многоквартирных домов на территории Краснодарского края».

В октябре 2019 года в Краснодарском крае был создан первый в России региональный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, за счет которого стало возможным финансирование завершения долгостроев за счет федеральных и краевых средств.

«Для того чтобы недостроенный объект можно было завершить за счет Фонда, его застройщик должен быть признан банкротом. С этого момента имущество и обязательства строительных компаний передаются Фонду для завершения строительства, а также подключения объектов к инженерно-технической инфраструктуре, достройки дошкольных и общеобразовательных организаций, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры. Затем объекты передают в государственную или муниципальную собственность»,— рассказали в Фонде.

В ближайшие три года администрация Краснодарского края планирует внести 1,7 млрд руб. в федеральный Фонд защиты прав дольщиков, что поможет привлечь 6 млрд руб. федеральных средств, которые позволят решить проблему с достройкой инвестиционно непривлекательных объектов.

Примерный регион

По данным краевых властей, в 2018 году ключи от своих квартир получили дольщики 74 долгостроев (16 тыс. квартир). В 2019 году удалось достроить 49 проблемных домов с жилым фондом в 10,6 тыс. квартир. В 2020 году были достроены 123 дома; введено в эксплуатацию 79 проблемных объектов (74 жилых, пять нежилых), в которых находится 10,9 тыс. квартир.

Как заявил заместитель генпрокурора Андрей Кикоть, в Краснодарском крае накоплен беспрецедентный опыт в решении проблем обманутых дольщиков, который приводят в пример другим субъектам.

В марте 2021 года власти Краснодарского края сообщили, что в 2015–2020 годах удалось достроить 254 проблемных дома площадью 3,6 млн кв. м. В общей сложности за этот период обманутые дольщики получили ключи от 45,5 тыс. квартир. По словам Андрея Алексеенко, на тот момент в реестре проблемных оставались 230 многоквартирных домов. Планировалось, что 61 из них компании завершат за счет собственных средств, 94 — будут достраивать новые инвесторы. Те дома, которые бизнесу невыгодны, завершают при участии Фонда защиты прав дольщиков и краевого бюджета.

«Каждый такой ЖК — это свой клубок застарелых проблем застройщиков, инвесторов, муниципальных властей. Но отработанный на сегодня в крае и на уровне страны набор механизмов позволяет восстанавливать права людей в 100% случаев»,— заявлял Андрей Алексеенко.

Авангардный Краснодар

Краснодар — один из главных муниципалитетов края, где проблема обманутых дольщиков стоит наиболее остро. В настоящее время в региональную «дорожную карту» включены 138 объектов с нарушенными сроками строительства, расположенные в краевом центре. По данным мэрии, до конца 2021 года ключи получат собственники 5 тыс. квартир, возведенных в проблемных домах. С начала года в городе завершено строительство семи проблемных многоквартирных домов, еще семь планируют сдать до конца декабря.

27 декабря в Краснодаре ввели в эксплуатацию 12-ю литеру проблемного жилого комплекса «Фонтаны». Как сообщили в пресс-службе администрации Кубани, изначально застройщик должен был сдать этот дом еще в 2020 году, однако своих обязательств перед дольщиками не выполнил и затянул сроки ввода в эксплуатацию. От его действий только по этому дому пострадал 621 дольщик. Это уже второй дом ЖК «Фонтаны», введенный в эксплуатацию в этом году: в августе департамент по надзору в строительной сфере выдал разрешение на литеру №10, в которой расположены 414 квартир: ключей от них дольщики ждали с 2019 года.

Одними из наиболее сложных объектов, завершенных в 2021 году, стали дома в районе улиц Семигорской и Понтийской (ЖК «Свобода», 873 квартиры), строительством которых занималась печально известная в городе компания «Таурас-96». Возведение объекта начали в 2009 году, однако застройщик не смог выполнить взятых на себя обязательств. Нового инвестора удалось найти только в 2017 году. В настоящее время ООО «Таурас-96» объявлено банкротом.

Кроме того, в 2021 году в Краснодаре были введены в эксплуатацию ЖК «Авиатор» (вторая очередь, 183 квартиры), ЖК «Резиденция» (501 квартира), ЖК «Дуэт» (336 квартир).

Помимо этого, в октябре 2021 года три краснодарских долгостроя передали федеральному Фонду защиты прав дольщиков. Речь идет о ЖК «На Магистральной» (633 квартиры), ЖК «Дубровка» (455 квартир) и ЖСК «Сити» (336 квартир). После принятия проблемного объекта в работу эксперты фонда защиты прав дольщиков выбирают наиболее оптимальный путь восстановления прав участников долевого строительства — достройку дома или выплату компенсаций.

Активно велась работа также и в Сочи, где проблема долгостроев также остается актуальной. Здесь в течение года были введены в эксплуатацию семь объектов ЖК «Семейный» (1120 квартир). Также несколько проблемных домов были введены в эксплуатацию в Геленджике, Анапе, Новороссийске, Туапсе, Темрюкском, Тихорецком, Усть-Лабинском районах.

В будущее без обмана

Полностью решить проблему обманутых дольщиков в Краснодарском крае планируют до конца 2023 года. В частности, в будущем году должны завершить 117 долгостроев, в 2023 году дольщики получат квартиры в оставшихся 37 домах.

В частности, в первом квартале 2022 года в Краснодаре планируется приступить к строительству проблемных ЖК «Центральный парк» и «Мультиплекс Кино». Достройкой ЖК «Центральный парк» и «Черкасский» готова заняться СК «Гарантия». Первую и вторую литеры ЖК «Мультиплекс Кино» по ул. Уральской будет строить «ТелекомСтрой». Сейчас компания принимает строительную площадку. Также в 2022 году компания «МегаАльянс» планирует приступить к возобновлению строительства ЖК «Романовский двор». Сейчас уже получены заключения, компания начнет работы после прохождения юридических процедур.

Помимо этого, до конца 2022 года в Краснодаре завершат строительство ЖК «На Магистральной». Работы проведет региональный Фонд защиты прав дольщиков. В 2023 году будет достроен ЖК «Мир». В ближайшее время будет заключен договор со строительной компанией.

Также в связи с внесением изменений в законодательство в сфере долевого строительства в 2022 году из списка проблемных домов будут дополнительно исключены 20 объектов, по которым права граждан не нарушены.

«Все необходимые инструменты для этого у нас имеются: есть инвесторы, работает региональный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, в краевом бюджете заложены необходимые средства»,— подчеркнул Андрей Алексеенко.

Локомотив политической воли

Директор Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства в Краснодарском крае Евгения Шумейко отмечает, что последние пять лет стали переломными в вопросе восстановления прав дольщиков на Кубани. По ее словам, удалось создать уникальные рабочие инструменты, которые позволяют каждый год сдавать десятки домов и отдавать людям тысячи квартир.

«Как человек, который знает о том, как сложно завершить проблемный объект, сколько юридических и технических проблем необходимо для этого решить и сколько средств привлечь, я высоко оцениваю всю ту работу, которая ведется в Краснодарском крае и региональном центре сегодня»,— заявила госпожа Шумейко.

Она отметила, что в процессе завершения проблемных объектов есть свои недостатки и трудности. В первую очередь, по словам директора Фонда, они связаны с длительностью основных этапов подготовки объекта к достройке.

«Нам приходится ждать судебных решений, проводить обследования, обновлять устаревшую документацию и отправлять проектно-сметную документацию на госэкспертизу. Это очень длительная, кропотливая работа, но мы обязаны проходить все эти этапы, чтобы быть уверенными, что сможем достроить и отдать дольщикам качественное и безопасное жилье»,— говорит Евгения Шумейко.

Управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры» Роман Домащенко отмечает, что особенно активной работа по решению проблем обманутых дольщиков в Краснодарском крае была в 2019–2020 годах, но и сейчас темпы работы, по его словам, достаточно высокие.

«Во многом внимание к этой проблеме обусловлено политической волей — в первую очередь президента России, который заявил, что будет принимать кадровые решения только с учетом проведенной работы по решению проблем обманутых дольщиков. Однако и наши власти реально стараются, влияют на ситуацию. Решаются такие вопросы только за счет политической воли: если ее нет, все стоит мертвым грузом»,— уверен он.

Эксперты также считают, что в Краснодарском крае реально решить проблемы долгостроев до конца 2023 года, как об этом заявлял губернатор Кубани Вениамин Кондратьев. Однако Роман Домащенко отмечает, что речь идет только об объектах, строившихся по 214-ФЗ.

«Я считаю, что за следующие два года можно совершенно спокойно ликвидировать все проблемные объекты — речь идет именно о тех домах, у которых есть дольщики. В некоторых городах, в том числе Краснодаре, Новороссийске и Сочи, есть ряд недостроенных объектов, у которых дольщиков нет, но есть иные предварительные договоры инвестирования. Особенно много их в Сочи. С ними вопросы, конечно, останутся, потому что в настоящее время с этими объектами никто не работает — как раз из-за того, что формально у них нет дольщиков»,— говорит господин Домащенко.

Евгения Шумейко отмечает, что в регионе есть все возможности для того, чтобы в установленный срок найти для каждого проблемного объекта свой инструмент восстановления прав дольщиков. Однако, считает она, завершить и сдать все эти дома за год вряд ли удастся чисто технически.

«Проблемными эти объекты являются не только потому, что их не завершил застройщик. Многие из них изначально возводились с нарушениями, у некоторых есть недостатки конструктива по причине того, что они годами стояли не законсервированными. Ряд объектов нуждается в полном перепроектировании, а некоторые приходится демонтировать и начинать снова. Это большая работа, и она ведется максимально внимательно. Однако я уверена, что удастся добиться того, что к концу 2023 года каждый объект из реестра проблемных будет либо сдан, либо находиться в строительстве в соответствии с "дорожной картой"»,— резюмирует госпожа Шумейко.