Непопулярная встройка

Площади на первых этажах новостроек, как правило, отдаются под коммерческие помещения. В большинстве проектов такие объекты пользуются повышенным спросом и нередко продаются даже раньше квартир. Однако с коммерческой функцией в премиальном жилье дело обстоит несколько иначе. Девелоперы готовы продавать эту недвижимость далеко не всякому арендатору. Да и инвесторы не выстраиваются в очередь за ними, так как окупаются встроенные помещения в элитных объектах иногда почти в два раза дольше, чем в более демократичных сегментах.

Основная проблема встроенных помещений в премиум-сегменте состоит в том, что элитный проект подразумевает закрытую территорию, поэтому можно рассчитывать в основном на внутренний спрос

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

В новых ЖК первые этажи, как правило, нежилые, и они так же, как и в домах среднего класса, сдаются в аренду под различные коммерческие цели. Но отличия все же есть. Например, в том, что в элитном сегменте стоимость метра в нежилых помещениях или равна стоимости метра квартир, или ниже, в то время как в комфорт-классе метр коммерческих помещений обычно на 10–15% дороже, чем квартир.

Разумеется, и требования арендодателей в элитном сегменте более высокие: особое внимание уделяется платежеспособности потенциального арендатора и его «портфолио».

Меж двух огней

Эксперты говорят, что при выборе арендатора для коммерческих помещений дома премиум-класса девелопер находится между молотом и наковальней. С одной стороны, арендатор должен генерировать стабильный финансовый поток для оплаты помещения, с другой — далеко не всякая функция подходит для дома класса люкс. Марина Пузанова, директор по развитию группы компаний RENTA, говорит: «Размещение торговых или клиентских помещений в элитных жилых комплексах всегда было и остается сложным вопросом. Приватность дорогого жилья не обеспечивает коммерческие помещения необходимым потоком клиентов, внутреннего спроса также недостаточно».

«Основная проблема встроенных помещений в премиальном сегменте состоит в том, что элитный проект подразумевает закрытую территорию, поэтому в основном можно рассчитывать только на внутренний спрос, который не всегда высок. Даже если помещения ориентированы вовне — как, например, на Крестовском острове: там в целом внешний поток людей не такой высокий. Еще одна проблема — непонятно, на какого покупателя ориентироваться. Если на внутреннего, то это будут премиальные сегменты, которые не по карману покупателям со средним достатком, если на внешнего, то они будут не по статусу жильцам жилого комплекса»,— рассуждает Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands development.

Анастасия Иващенко, управляющий по строительным проектам инвестиционно-строительного холдинга AAG, рассуждает: «Само собой разумеется, что в таких ЖК вряд ли откроется сетевой магазин типа "Пятерочка", поэтому чаще всего в договоре продажи присутствует пункт целевого назначения и пожеланий».

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, считает, что ритейл в элитных комплексах наиболее востребован в крупных ЖК и в квартальной застройке (например, в таких комплексах, как «Парадный квартал»), размер которых позволяет организовать логистику внешних и внутренних потоков так, чтобы не нарушить приватности проживаниях жильцов. Арендаторами выступают в основном сетевые супермаркеты типа «Азбуки вкуса» или «Лэнда», а также мультибрендовые бутики, частные центры детского развития, дорогие клиники, аптеки, химчистки, небольшие хореографические студии, школы пилатеса премиум-класса.

Доля меньше

Ольга Аткачис, генеральный директор А2 Retail, отмечает, что по сравнению с объектами масс-маркета в премиальном сегменте доля встроенных коммерческих помещений по отношению к площади жилья значительно меньше. «Элитные проекты расположены достаточно камерно или имеют закрытую территорию. Арендаторы обычно ориентируются на жителей дома и его ближайшее окружение, также относящееся к премиальному сегменту. Учитывая потребительские предпочтения жителей элитных комплексов, состав арендаторов в них также отличается от того, что представлено в объектах среднего класса. Для таких проектов нетипичны стандартные продуктовые магазины и неизвестный общепит»,— считает она.

В первую очередь в элитных жилых комплексах формируется пул арендаторов из сферы услуг премиум-класса: салонов красоты, медицинских центров, частных детских садов, школ и развивающих курсов, продуктовых операторов высокого уровня («Лэнд», «Азбука вкуса»), винных бутиков, салонов отделочных материалов и дизайн-студий. Пустующие помещения в элитных жилых комплексах единичны, и обычно это вызвано объективными причинами (например, не самой удачной планировкой), полагает госпожа Аткачис.

Арендаторам в элитных ЖК, как правило, корректно рекомендуют, какой именно бизнес будет уместен на тех или иных площадях. «Так, например, собственник качественного небольшого помещения street retail (25,8 кв. м), расположенного на первой линии улицы Новый Арбат и имеющего высокий пешеходный и автомобильный трафик, в объявлении о сдаче в аренде подчеркивает: возможное использование — кофейня, шоу-рум, бутик, винотека, цветы. Помещение имеет правильную прямоугольную форму, высокие потолки и витринное остекление, оснащено приточно-вытяжной вентиляций»,— говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Помещения в проектах премиум-класса сдаются чуть медленнее, чем обычный стрит-ритейл. Если в среднем по рынку срок экспозиции составляет три месяца, то для сегмента премиум он может доходить до полугода. Частой причиной выступает нежелание собственников подписывать договор с конкретным арендатором. При этом сегмент аренды в премиум-классе небольшой. Компаний, желающих здесь работать, немного. Для их привлечения требуется более долгий срок, чем для масс-маркета. Зачастую это могут быть даже не петербургские компании, а игроки из Москвы, иностранные бренды или бизнес одного из жильцов комплекса. Все это усложняет подбор подходящего арендатора и переговоры с собственниками помещений, однако такие объекты никогда не остаются пустыми, полагает госпожа Аткачис.

Девелоперы говорят, что бывают случаи, когда помещение целенаправленно не выводится в продажу, а остается в собственности застройщика и в дальнейшем сдается в аренду. «Для нас это способ сохранить за помещением заявленный профиль работы, то есть гарантировать жителям, что это будет, например, именно пиццерия или именно фитнес-клуб. Ведь девелоперу важно предложить покупателям квартир качественный продукт с продуманной инфраструктурой и комфортной средой обитания»,— рассказал Михаил Гущин, директор по маркетингу группы RBI.

Влияние разных факторов

Ольга Аткачис говорит, что стоимость аренды квадратного метра за коммерческую недвижимость в жилых комплексах класса премиум несколько выше среднерыночной. Зачастую цена предложения может превышать стандартную по городу на 20–25%. «В результате переговоров надбавку удается снизить до 10–15%. Как правило, арендаторы, выбирающие элитные объекты, готовы платить немного выше рынка, если они видят в данной локации свою целевую аудиторию»,— говорит она.

Если говорить о стоимости квадратного метра на этапе продажи, то она зависит от нескольких важных факторов: пешеходной проходимости, транспортных потоков, наличия парковки. По этим показателям локации могут сильно отличаться, соответственно и цены также могут быть разными. Кроме характеристик места на цену влияют множество других характеристик. Среди них площадь, этаж, на котором расположено ВПП, и многое другое.

«В наших проектах цены разнятся от 100 до 300 тыс. рублей за квадратный метр. При этом наиболее популярны встроенно-пристроенные помещения площадью 70–120 кв. м. Их покупателями являются либо инвесторы, либо владельцы небольшого бизнеса. При этом коммерческие помещения более ликвидны, чем жилье, хотя и стоят они дороже. Их окупаемость выше, чем от покупки квартир (особенно в удачной, высокопроходимой локации), их выгоднее сдавать в аренду»,— отметил господин Гущин.

Госпожа Пузанова добавляет: «Неплохо себя чувствуют в элитном жилье образовательные, медицинские учреждения, спа и салоны красоты — те форматы, куда люди идут специально. Но ставки аренды этих операторов, пожалуй, самые низкие на рынке. Именно этот факт делает инвестирование в коммерческие помещения в элитном жилье непривлекательным. Для таких помещений нередка окупаемость 15–20 лет, тогда как в среднем стрит-ритейл начинает работать в доход через 7–10 лет»,— говорит госпожа Пузанова.

«В целом стоимость аренды коммерческих помещений в элитных жилых комплексах начинается от 25 тыс. рублей за 1 кв. м в год. В эту цену обычно включены эксплуатационные расходы, реже — затраты на электричество и коммунальные расходы. На этих условиях можно арендовать, к примеру, помещение площадью около 164 кв. м на первом этаже в ЖК "Английский Квартал" (Москва). Помещение находится на первой линии, имеет панорамные окна и три входа. В настоящее время дом заселяется, рядом располагается еще несколько элитных ЖК. Стоимость аренды — 25 тыс. рублей за 1 кв. м в год (1 391 667 рублей в месяц)»,— рассказывает о столичном ценообразовании госпожа Доброхотова.

Если говорить о продаже подобных помещений, то здесь цена метра варьируется в зависимости от расположения самого объекта и его площади. «К примеру, совсем недавно девелопер проекта премиум-класса Spires вывел в реализацию коммерческие помещения, расположенные на первом этаже жилых домов. Стоимость стартует от 350 тыс. рублей за квадратный метр. Общий бюджет покупки — от 29,6 млн рублей за помещение площадью 84,7 кв. м»,— сообщила госпожа Доброхотова.

Эксперты говорят, что в последнее время новые элитные объекты вообще отказываются от коммерции или планируют ее в минимальном количестве и размещают так, чтобы жильцам не мешали посетители, а входы в помещения располагались в максимально доступных местах (фасады без ограждений и так далее).