Рынок компромисса

По данным Cushman & Wakefield, за первые три месяца 2015 года средний прайм-индикатор (ставка на лучшие помещения в лучших торговых центрах) в Москве упал на 30%. Ставки аренды, номинированные в иностранной валюте, в среднем по рынку снизились на 20–50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Новосибирские девелоперы не склонны разделять столичный пессимизм. О перспективах снижения арендных ставок и заполняемости торговых и бизнес-центров участники рынка рассуждали за круглым столом, организованным сибирским представительством АО «Коммерсантъ».

По данным генерального директора компании «Назаров и Партнеры. Коммерческая недвижимость» Александра Назарова, еще в сентябре прошлого года, в ожидании кризиса, львиная доля собственников коммерческой недвижимости были готовы предоставлять дисконт по арендным ставкам 20%. Сегодня подобной лояльности рынок арендодателей не демонстрирует. «Если сравнивать с кризисом 2009 года, то сегодня мы видим, что обстоятельства изменились. Рынок долго заходил в этот кризис, можно сказать, что он к нему подготовлен. У нас сложился дефицит качественных площадей. Если сейчас крупная международная компания придет в Новосибирск и попросит предоставить офис площадью 200 кв. м, предложить им будет нечего. Поэтому бизнес-центры класса A и B+ держатся довольно бодро. Собственники не планируют снижать арендные ставки, потому что понимают: если кто-то уйдет, они быстро найдут новых арендаторов», — убежден господин Назаров. По его прогнозам, снижения стоимости аренды коммерческой недвижимости, сопоставимого с московским обвалом, в Новосибирске ждать не стоит, по крайней мере в ближайшее время.

Наиболее болезненно на сложившуюся ситуацию реагирует стрит-ритейл. Сегодня простаивают в ожидании потенциальных арендаторов помещения на Красном проспекте, площадях Ленина и Калинина, всегда считавшиеся наиболее привлекательными на рынке. Если говорить о ритейле вообще, то в крупных торговых центрах Новосибирска массового оттока пока нет, даже несмотря на снижение покупательской активности. Директор сети торговых центров (ТРЦ «Континент») Наталья Патрина объясняет это в первую очередь готовностью собственников коммерческой недвижимости к работе в условиях кризиса. «Сегодня расторгнуть договор с крупным торговым центром — это заплатить полугодовой штраф. Кто из ритейлеров на это пойдет? Поэтому, конечно, никто не уходит, все работают и ждут, когда срок договора истечет», — поясняет госпожа Патрина.

Помимо экономического кризиса на рынок коммерческой недвижимости в этом году будет оказывать давление и изменение налогового законодательства. Теперь собственники должны платить налог на имущество из расчета его кадастровой стоимости. «В Новосибирске уже утвержден реестр объектов, проведена их оценка. Да, собственник может обжаловать кадастровую стоимость. Основанием для пересмотра может являться несоответствие кадастровой оценке реальной рыночной стоимости объекта. Но судебная практика решения таких споров небольшая. Поэтому пока говорить об успехах в снижении платежей нельзя. Понятно, что кто-то этот налог будет платить. Полагаю, нагрузка и риски будут пропорционально распределены между собственниками площадей и арендаторами», — говорит управляющий партнер, налоговый юрист группы «Финанс» Виталий Сапелкин.

Декларируя намерение зафиксировать ставки на текущем уровне, арендодатели тем не менее признают, что повод для беспокойства есть. «Собственнику содержание объектов, не занятых арендатором, тоже встает в копеечку. Арендаторы это понимают и, как нормальные спекулянты, пользуются, требуя скидок. В итоге их проблемы становятся нашими проблемами, потому что наши расходы на содержание и обслуживание зданий все равно растут. В этой ситуации нужно пережидать. Локально заниматься тем, что дает эффект сейчас, пытаться улучшить ситуацию», — считает руководитель проекта «Швабе-капитал» Дмитрий Орешин.

В сложившихся условиях, по мнению директора компании MD Broker Данила Прудникова, особое значение приобретает информированность собственника недвижимости о том, что происходит с рынком, причем во всех его сегментах. «Да, больше всего сейчас пострадала торговая недвижимость, здесь самый большой дисконт по ставкам аренды, но скоро этот тренд придет и на рынок офисной и складской недвижимости. Склады уже скорректировали стоимость на 10%, в сегменте офисов среднее снижение ставок составило 20%. Я думаю, дна рынок достигнет в мае, летом будет стагнация, но это еще и сезонное явление, восстановление рынка может начаться с осени», — прогнозирует господин Прудников.

Обсуждая риски и возможные варианты развития событий на рынке, его участники сходятся в одном: необходимо выстраивать диалог с каждым арендатором. В условиях кризиса обеим сторонам выгоднее прийти к компромиссу. «Раньше я не могла по своей инициативе расторгнуть договор аренды. Сейчас, если арендаторы просят меня снизить арендную ставку, я включаю этот пункт в договор. Мы делаем уступки им, они нам», — приводит пример Наталья Патрина.