Продавцы выпали из реальности

Владельцы торгцентров Москвы и Подмосковья, согласившиеся в кризис взимать с ритейлеров арендные платежи как процент от оборота магазина, а не по фиксированной ставке, теперь несут убытки. Собственники теряют до 10 млн руб. с каждого объекта, так как арендаторы пытаются занизить свои реальные доходы. Но девелоперам некуда деваться: сейчас в столице пустуют 7% торговых площадей.

В кризис в Москве и Подмосковье почти 50% арендаторов смогли договориться с владельцами торгцентров (ТЦ) платить за аренду не фиксированную сумму, как было раньше, а процент от оборота магазина. Но арендаторы пытаются занизить свои доходы, в итоге собственники торговых центров теряют 5-10 млн руб. с каждого объекта, подсчитала Watcom Group. "Многие ритейлеры сознательно занижают свои финансовые показатели: это может быть ручной ввод, ошибки персонала, намеренное или случайное уменьшение данных по товарообороту, предоставление данных без НДС",— перечисляет президент Watcom Роман Скороходов.

Такая практика действительно существует, подтверждает управляющий директор отдела торговых помещений CBRE Михаил Рогожин. Речь при этом идет о небольших ритейлерах, а не о крупных сетевых магазинах, уточняет он. По словам эксперта, мошенничество арендаторов очевидно при использовании "серых схем": тогда оборот ритейлеров не меняется даже в низкий сезон. Риски недополучить арендный доход растут пропорционально снижению качества арендатора, а не размеру торгцентра, соглашается совладелец Union Investments (управляет ТЦ "Тимирязевский" и "Пролетарский") Роман Горзиб.

"На процент от оборота вынуждены соглашаться арендодатели неликвидных площадей",— указывает бизнесмен. По его словам, Union Investments использует модель, в которой обязательно есть фиксированная часть арендных платежей и процент от оборота, который является страховкой на случай высокой инфляции.

По мнению старшего консультанта "Магазина магазинов" Александры Романенко, проблема с занижением оборота была всегда, но сейчас эта тенденция стала более очевидна. "Недостачи бывают и у крупных сетей общепита, во время аудиторских проверок выясняется, что произошел сбой системы и не вся выручка учтена",— рассуждает эксперт. По словам директора по управлению Black Stone Keeping (управляет небольшими ТЦ в Подмосковье) Ольги Штоды, ее компания заключает договоры аренды с учетом процента от оборота только с крупными сетевыми компаниями. Были примеры, когда небольшие игроки занижали свой товарооборот и в отчетах его показывали всегда на минимальном уровне, уточняет она. С такими же проблемами столкнулась Accent Property Management, говорит руководитель департамента торговой недвижимости компании Ирина Белозерова.

Идти на уступки арендаторам владельцы недвижимости и управляющие компании начали осенью 2014 года. Тогда на фоне резкой девальвации рубля девелоперы офисов согласились зафиксировать ставки в рублях, а владельцы торговых центров — перейти на процент от оборота магазинов или бифактную модель, предполагающую небольшую фиксированную ставку и процент от оборота, если он оказывается выше. По словам госпожи Романенко, доходы владельцев коммерческой недвижимости при переводе ставок на процент от оборота в любом случае снижаются — в этом весь смысл нововведения. Она уточняет, что устанавливаемый процент зависит от направления деятельности и маржинальности бизнеса. Продавцы одежды платят за аренду 8-15% от оборота магазина, для крупных игроков, например, группы Inditex (сети Zara, Bershka) эта ставка составляет 6-6,5%, у продавцов ювелирных изделий она достигает 20%, а у продуктовых ритейлеров — 1,5%-4%.

Возможности вернуться к классической фиксированной ставке у девелоперов в ближайшее время вряд ли появятся. По данным Colliers International, в первом полугодии 2015 года в Москве уровень вакантных площадей в торгцентрах вырос до 7%, в то время как в прежние годы этот показатель не превышал 2-3%. Свободные площади в ТЦ будут только увеличиваться, прогнозируют консультанты. В большинстве новых торгцентров на момент открытия заняты только 30-40% площадей, в то время как годом ранее этот показатель держался на уровне 70-80%, уточняли ранее в Colliers International.