Минстрой признал жилье недвижимостью

Спустя девять месяцев после введения в Гражданский кодекс (ГК) товариществ собственников недвижимости (ТСН) Минстрой взялся за решение вызванной этим проблемы. Граждане не могут управлять многоквартирными домами через ТСН: Жилищный кодекс возлагает эту функцию на товарищества собственников жилья (ТСЖ). Зарегистрировать ТСЖ они тоже не могут — их уже нет в ГК. Эксперты отмечают, что изменения в кодекс принимались "скоротечно" — их согласованность с нормами Жилищного кодекса (ЖК) не была проработана.

Минстрой готов решить им же созданную проблему ТСН и ТСЖ новыми поправками в Жилищный и Гражданский кодексы. Прежние изменения в ГК, вступившие в силу 1 сентября 2014 года, ввели новую организационно-правовую форму — ТСН как замену ТСЖ, но на практике это создало проблемы и тем, и другим.

Начальник отдела юридического сопровождения НП "ЖКХ-Контроль" Валерий Новиков пояснил "Ъ": после вступления в силу поправок в ГК осталась только одна организационная форма — товарищество собственников недвижимости. При этом те, кто создал такое объединение, не могли управлять многоквартирными домами: по Жилищному кодексу это могут делать только ТСЖ. Его, рассказывает господин Новиков, граждане зарегистрировать тоже не могли: поправки исключили эту организационно-правовую форму из ГК. "Таким образом, возник правовой тупик, выхода из которого не было",— подчеркнул эксперт.

Фактически ТСЖ являются одной из форм ТСН, но прямо об этом нигде не сказано, отмечает заместитель исполнительного директора НП "ЖКХ Развитие" Димитрий Будницкий. При первом же внесении изменений в устав ТСЖ необходимо было перерегистрироваться в ТСН — и возникали даже ситуации, когда ТСЖ принуждали к перерегистрации, ссылаясь на ГК.

Теперь Минстрой устраняет коллизию. В Жилищном кодексе министерство предлагает прописать, что ТСЖ — это вид товарищества собственников недвижимости, а в многоквартирных домах ТСН может создаваться только в форме ТСЖ. Изменения вносятся и в ГК — теперь в уставе ТСН допускается наименование не только "товарищество собственников недвижимости", но и "товарищество собственников жилья". Положения ГК теперь распространят и на ТСЖ, если иное не установлено жилищным законодательством. "Это именно тот законопроект, который призван решить проблему ТСЖ",— заявили "Ъ" в Минстрое.

В целом, по словам Валерия Новикова, законопроект решает проблему согласования ГК и ЖК между собой, но не решает вопрос возможности применения ТСН упрощенной системы налогообложения, "что для них существенно". Сейчас этим правом могут пользоваться лишь ТСЖ. В случае отказов налоговыми органами в применении ТСН упрощенки объединение может обратиться в суд, отмечает господин Новиков, однако это требует времени и денег. "Конечно, их надо было принимать одновременно с поправками в ГК в мае прошлого года, но лучше поздно, чем никогда",— говорит Димитрий Будницкий. Прошлогодние поправки, по словам Валерия Новикова, принимались "скоротечно, глобальных обсуждений, к сожалению, не было, но жизнь показала, что возникают сложности".

В результате главе Минстроя Михаилу Меню пришлось публично заявлять о том, что он считает ТСЖ как форму управления домами "наиболее оптимальной". Об этом министр сообщил в понедельник на пресс-конференции по результатам лицензирования управляющих компаний в ЖКХ. Он отметил, что теперь в привилегированном положении оказались ТСЖ — им лицензии не требуются, но тут же сообщил, что поручил к осени разработать законопроект, вводящий экзамены и для руководителей товариществ.