Ипотечные облигации покрыли закладными

Ипотечные облигации покрыли закладными

Права по договорам долевого участия активно становятся ценными бумагами

На долговом рынке появились ипотечные облигации, в которых заметную долю покрытия составили закладные по кредитам на жилье по долевому строительству. Доля и объем портфеля таких ипотечных кредитов растет, и, по прогнозам АО «Дом.РФ», в первом полугодии выдачи ипотеки по льготным программам превысят показатели 2023 года. Участники рынка уверены, что это подтолкнет банки к еще более активному использованию секьюритизации для разгрузки капиталов. А в случае снижения ключевой ставки к концу года банки смогут упаковывать в них кредиты, выданные в период высоких ставок.

Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ

Состоялось размещение ипотечных облигаций с поручительством АО «Дом.РФ» объемом 59,7 млрд руб., обеспеченных кредитами Газпромбанка. Особенностью выпуска стала существенная доля ипотечных ценных бумаг с залогом прав по договорам долевого участия (ДДУ) — на 10,6 млрд руб.

Впервые такое обеспечение было использовано летом прошлого года (см. “Ъ” от 3 июля 2023 года), но это был тестовый выпуск, в котором задействовали всего несколько закладных по ДДУ. «Основным ограничением для секьюритизации кредитов на строящееся жилье было отсутствие закладных по кредитам на покупку строящегося жилья — до 2023 года эти документы не оформлялись»,— пояснила директор подразделения «Секьюритизация» АО «Дом.РФ» Елена Музыкина.

Более того, доля выдачи ипотеки на ДДУ в последние годы уверенно растет. По данным ЦБ, за первый квартал прошлого года в выдаче ипотечных кредитов их доля составляла 38,5%, а за первый квартал 2024 года — уже 46,6%.

При этом портфель кредитов по ДДУ вырос с 3,5 трлн руб. в конце первого квартала прошлого года до 4,7 трлн руб. по итогам первого квартала этого года. По оценке Елены Музыкиной, в первом квартале 2024 года в объемах выдачи продолжали доминировать кредиты на новостройки, на них пришлось 47% от объема выдачи ипотеки.

Как отмечает старший директор по рейтингам структурированного финансирования «Эксперт РА» Павел Кашицын, из-за того, что банки накопили значительные объемы ипотечных кредитов под залог строящегося жилья, выпуски ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), обеспеченные частично ДДУ, имеют большой потенциал роста. Согласно закону «О рынке ценных бумаг», доля ДДУ может достигать 60% от покрытия ипотечных облигаций.

На фоне роста объемов выдачи ипотечных кредитов в 2022 году объем профильных облигаций превысил 400 млрд руб. По итогам 2023 года результат был превышен более чем в полтора раза — 669 млрд руб. По прогнозу АО «Дом.РФ», в первом полугодии 2024 года ожидается рост выдачи ипотечных кредитов по льготным программам по сравнению с первой половиной 2023 года на 10%.

Опрошенные “Ъ” банки достаточно оптимистично настроены в отношении ипотечных облигаций под залог ДДУ. В Газпромбанке (ГПБ), ВТБ, Совкомбанке рассматривают выпуск таких инструментов. «Включение в секьюритизируемый портфель закладных по ДДУ позволяет осуществлять рефинансирование кредитов на жилую недвижимость на более ранней стадии — на этапе строительства»,— пояснили в ГПБ.

Исполнительный директор департамента рынков капитала Совкомбанка Андрей Королев обращает внимание, что рефинансирование закладных, выданных по ДДУ,— это существенный и все еще мало использованный ресурс по улучшению ликвидной позиции и разгрузки капитала банков. Тем не менее, по словам Елены Музыкиной, превалирующей доля кредитов под залог ДДУ не будет в том числе потому, что дома достраиваются и в залоге кредитов, исходно выданных на ДДУ, оказывается готовое жилье.

Ранее эксперты отмечали, что ипотечные ценные бумаги, выпущенные в однотраншевом формате, имеют крайне низкий риск-вес при расчете норматива достаточности капитала при наличии квазигосударственной гарантии (поручительство АО «Дом.РФ»), поэтому банкам-оригинаторам «выгодно переупаковать ипотечный портфель в портфель агентских ИЦБ и выкупить их на свой баланс для существенной разгрузки капитала» (см. “Ъ” от 25 апреля 2023 года). Из размещенных с 2022 года 26 ипотечных выпусков от «Дом.РФ» (с учетом последнего размещения) в 20 случаях они выкупались за одну-две сделки. Кроме того, как поясняли эксперты (см. “Ъ” от 19 февраля), в случае снижения ставок на долговом рынке у банков появится возможность секьюритизации «высокодоходных кредитов, выданных в период высоких ставок».