Массовая и индивидуальная оценка земельных ресурсов: состояние, перспективы

УДК 333:528.44 Т.В. Межуева СГГ А, Новосибирск

МАССОВАЯ И ИНДИВИДУАЛЬНАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ: СОСТОЯНИЕ, ПЕРСПЕКТИВЫ

T. V. Mezhuyeva

Siberian State Academy of Geodesy

10 Plakhotnogo Ul., Novosibirsk, 630108, Russian Federation

MASS AND INDIVIDUAL EVALUATION OF LAND RESOURCES: CURRENT STATE AND PROSPECTS

The article deals with the features of mass (cadastral) and individual ( isolated land-units) evaluation of land resources in Russia and prospects of its development.

Cadastral evaluation of lands is carried out in accordance with the decision of the R.F. government for taxation purposes. Since 2006 on the territory of Russia the land tax has been calculated on the basis of the cadastral value of the land unit. Cadastral evaluation is carried out by different categories and types of lands functional use simultaneously all over the territory of the R.F. The tax is revaluated once a 3 -5 years.

The individual evaluation is carried out to determine the market value and other types of land units costs. It is also necessary for land transactions. Standard approaches are used for evaluation: comparative, cost and income ones.

The prospects for the land market development presuppose transition from cadastral to individual evaluation of land. Cadastral evaluation results do not fully reflect the real value of land resources. That’s why the market value of the land unit is going to be the basis for taxation in future.

Развитие российского земельного рынка привело к тому, что земельные ресурсы стала непосредственным объектом товарно-денежных отношений. В связи с этим возникла необходимость адекватного определения их стоимости.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов: массовую (кадастровую) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную). Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета стоимости, основанные на анализе рыночной информации [1].

Основные критерии различий массовой и индивидуальной оценки отражены в табл. 1.

Массовая (кадастровая) оценка земли - совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам (оценочным группам почв) [5].

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки требуется разработка стандартной методики, способной унифицировать процедуру

оценки большого количества объектов собственности на конкретную дату; использование статистических методов, как в процессе оценки, так и для проверки качества выполненной работы по оценке [1].

Таблица 1. Основные критерии различия массовой и индивидуальной оценки

Критерии различия Массовая (кадастровая) оценка Индивидуальная оценка

1. Цели оценки В Постановлении Правительства РФ от 25.08.1999г. №945 «О государственной кадастровой оценке земель» определены следующие цели оценки: - внедрение экономических методов управления земельными ресурсами; - повышение на этой основе эффективности использования земель; - налогообложение; - иные цели, установленные законом Определение стоимости объекта оценки в случаях: - купли-продажи земли; - передачи участка в доверительное управление либо в аренду; - заключения договора мены; - наследования и дарения; - ипотечного кредитования; - страхования; - привлечения инвестиций; - установления стартовых цен на конкурсах и аукционах по продаже недвижимости; - определения компенсационных выплат при изъятии земель у собственника для государственных и муниципальных нужд; - внесения прав на землю в уставные фонды юридических лиц; - реорганизации предприятий; - ликвидации предприятий; - возникновения спора о стоимости объекта оценки и т. д.

2. Объект оценки обширная географическая территория конкретный земельный участок

3. Вид определяемой стоимости кадастровая рыночная, инвестиционная, ликвидационная [3]

4. Персонал, проводящий оценку Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, его территориальные органы, а также находящиеся в их ведении предприятия и организации

5. Правовое регулирование 1) Постановление Правительства РФ от 25.08.1999г. №945 «О государственной кадастровой оценке земель»; 2) Постановление Правительства РФ от 08.04.2000г. №316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» и иные нормативные правовые акты 1) Федеральный закон от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»; 2) федеральные стандарты оценки (далее -ФСО): - ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» [2]; - ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости» [3]; - ФСО №3 «Требования к отчёту об оценке» [4] и иные нормативные правовые акты

6. Методическое обеспечение Методические указания и нормативно-технические документы по государственной кадастровой оценке земель разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли РФ по согласованию с «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков России», утверждённые распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 №568-р. Стандартного метода нет. Оценщик сам выбирает конкретные методы в рамках трёх подходов к оценке

заинтересованными федеральными органами исполнительной власти. Разработаны методики по категориям земель, представленные в табл. 2

7. Проводится по решению Правительства РФ заинтересованного лица - субъекта земельного рынка

8. Периодичность оценки не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года по мере необходимости

9. Утверждение результатов оценки. Контроль оценочной деятельности Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты оценки Отчет подписывается оценщиками, которые провели оценку. Контроль за осуществлением оценочной деятельности проводится структурным подразделением саморегулируемой организации оценщиков путем проведения проверок

10. Финансирование работ за счет средств от взимания земельного налога и арендной платы за землю, зачисляемых в федеральный бюджет и бюджеты субъектов РФ за счет средств заказчика

В Российской Федерации государственная кадастровая оценка земель (далее - ГКОЗ) проводится в целях создания налоговой базы для исчисления земельного и ряда других имущественных налогов. Результаты ГКОЗ положены в основу новой системы налогообложения земель, которая действует на всей территории РФ с 01.01.2006 г.

В течение 1999-2007 гг. разработаны и утверждены в установленном порядке методики ГКОЗ всех категорий, подлежащих оценке, перечень которых приведён в табл. 2.

В условиях становления рынка возрастает роль и значение индивидуальной оценки. Целью индивидуальной оценки является определение рыночной или иной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки [6].

Оценка рыночной стоимости земельного участка проводится в соответствии с «Методическими рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» [7]. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный, доходный подходы к оценке (или обосновать отказ от использования). В рамках каждого из подходов предложены конкретные методы оценки (сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования) [7]. Применение того или иного метода зависит от специфики объекта оценки, объёма и достоверности исходной информации и иных факторов.

Проведение индивидуальной оценки является относительно новым направлением, имеющим большое значение как для различных государственных и муниципальных организаций, так и для участников рынка земли и иной недвижимости. Использование результатов

независимой оценки способствует более эффективному управлению земельно-имущественными ресурсами города.

Таблица 2. Сводная таблица методик ГКОЗ

№ п/п Категория земель или функциональное назначение Законодательно-правовой акт

1 Земли поселений Методика ГКОЗ поселений, утв. Приказом Росземкадастра от 17.10.2002 г. № П/337

2 Земли лесного фонда Методика ГКОЗ лесного фонда РФ, утв. Приказом Росземкадастра от 17.10.2002 № П/336

3 Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений Методика ГКОЗ садоводческих, огороднических и дачных объединений, утв. Приказом Росземкадастра от 26.08.2002 г. № П/З07

4 Земли промышленности иного специального назначения Методика ГКОЗ промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, утв. Приказом Росзмкадастра от 20.03.2003 г. № П/49

5 Земли водного фонда Методические рекомендации по ГКОЗ водного фонда, утв. Приказом Минэкономразвития от 14.05.2005 г. № 99

6 Земли особо охраняемых территорий и объектов Методические рекомендации по ГКОЗ особо охраняемых территорий и объектов, утв. Приказом Минэкономразвития от 23.06.2005 г. № 138

7 Земли сельскохозяйственного назначения Методические рекомендации по ГКОЗ сельскохозяйственного назначения, утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.07.2005 г. № 145

8 Земли населённых пунктов Методические указания по ГКОЗ населённых пунктов, утв. Приказом Минэкономразвития от 15.02.2007 г. № 39

Таким образом, сегодня оценка земли представляет собой двухуровневую структуру: массовую (кадастровую) и индивидуальную оценку, которые взаимосвязаны. Так как массовая оценка проводится для целей налогообложения, кадастровая стоимость способна косвенно повлиять на уровень спроса и предложения на рынке земли через размер налоговых отчислений и соответственно на рыночную стоимость. Кроме того, на основании распоряжения Минимущества РФ от 06.03.2002 г. № 568-р [7], при определении рыночной стоимости земельных участков может использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки.

Во многих Методиках ГКОЗ прослеживается тесная взаимосвязь кадастровой и индивидуальной оценки. Так кадастровая стоимость для земель, занятых обособленными водными объектами, находящимися в обороте устанавливается в размере 100 % от их рыночной стоимости.

Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р [7]. Таким же образом рассчитывается и кадастровая стоимость для земельных участков, которые используются для размещения наземных объектов космической инфраструктуры; предоставленные для размещения объектов воздушного транспорта, электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов (объекты оценки 1 -й группы земель промышленности). Кроме того, в случаях наличия информации о рыночной стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений (определенной в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности) кадастровая стоимость этих участков устанавливается равной их рыночной стоимости. Оценка особо охраняемых территорий и объектов базируется также на методах индивидуальной оценки земли.

Начиная с 2006 г. проводится актуализация результатов ГКОЗ различных категорий. Новая методика предполагает индивидуальный подход к оценке: объектом оценки является уже не кадастровый квартал, а конкретный земельный участок. Кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, занятых водными объектами, находящимися в обороте определяется путём индивидуальной оценки их рыночной стоимости.

Перспективы развития земельного рынка предполагают переход от первого необходимого этапа (кадастровой оценки) к индивидуальной оценки объектов собственности, так как полученные результаты по ГКОЗ не в полной мере отражают реальную стоимость земельных ресурсов. По мере формирования рынка земли, совершенствования законодательной базы основой для налогообложения будет выступать рыночная стоимость земельного участка.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Севастьянов, А.В. Особенности оценки развития и управления территориями поселений [Текст]: монография / А.В. Севастьянов. - М.: ГУЗ, 2001. - 220 с.

2. Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

3. Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

4. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)» [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

5. Петров, В.И. Оценка стоимости земли [Текст]: учеб. пособие / В.И. Петров. - М.: Финансовая академия при Правительстве РФ, 2005. - 172 с.

6. Грязнова, А. Г. Экономика недвижимости [Текст]: учеб. пособие / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 495 с.

7. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (Утверждены распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002 №568-р) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.appraiser.ru.

© Т.В. Межуева, 2008