"Зеленая" ниша для строителей

Участники рынка девелопмента не устают повторять, что кризис — период возможностей и поиска альтернативных, более эффективных моделей. В условиях острой конкуренции своеобразной нишей для строителей может стать экодевелопмент. Сторонники "зеленого" строительства приводят расчеты и настаивают на выгоде внедрения экологичных и энергоэффективных технологий.

"Зеленый" девелопмент, который на Западе для многих проектов стал нормой, в России пока не получил столь широкого распространения, особенно если речь идет о жилье. Эксперты сетуют, что застройщики жилой недвижимости нередко подменяют понятия и под биркой "зеленый" продают лишь близость к парку или водоему. По словам генерального директора УК "Система" Евгения Якушина, "зеленые" технологии, о которых заявляют петербургские девелоперы, по большей части являются маркетинговыми "фишками", которые создаются для привлечения покупателей. "В Швеции, в Литве и других странах я видел примеры жилых объектов, построенных с использованием "зеленых" технологий. Среди отечественных проектов, к сожалению, я таковых не могу вспомнить. Есть те, в которых применяются какие-то отдельные элементы, но они во многом отличаются от того, как это должно быть на самом деле", — говорит господин Якушин.

По стандарту

Помочь разобраться в предложении и определить истинно "зеленый" объект призван целый ряд стандартов и систем сертификации. Два, пожалуй, самых распространенных стандарта — это европейский BREEAM и американский LEED. В Санкт-Петербурге по этим двум системам в совокупности сейчас сертифицировано девять объектов жилой и коммерческой недвижимости. Как поясняет заместитель генерального директора ГК "Бюро техники" по вопросам устойчивого развития Евгений Тесля, система LEED ориентирована прежде всего на энергоэффективные решения, что делает ее удобной для объектов коммерческой недвижимости. Крупнейший проект, который будет сертифицирован по LEED, — ОДЦ "Лахта-центр". По мнению господина Тесли, после того как проект "Газпрома" получит сертификат, популярность американского "зеленого" стандарта среди застройщиков коммерческой недвижимости возрастет.

Европейская система BREEAM же подразумевает прежде всего экологические и социально ориентированные решения. "BREEAM больше ориентирован на жилье, — констатирует Евгений Тесля. — Если речь идет об энергоэффективности и снижении эксплуатационных затрат, то уместнее говорить о системе LEED. Если же в приоритете экология, то стоит обратить внимание на стандарты BREEAM".

Из девяти сертифицированных по международным стандартам объектов в Санкт-Петербурге восемь относятся к коммерческой недвижимости.

Первым жилым объектом в России, сертифицированным по системе BREEAM, стал жилой экокомплекс "Триумф Парк", который в этом году смог подтвердить полученный ранее сертификат экологического строительства этой европейской системы. Ведущий инженер-конструктор компании "Мотт Макдональд Р" Милош Ковачевич отмечает, что проект получил оценку по энергоэффективности на 20,6% выше, чем предписывают нормы. "И это притом, что российские стандарты позволяют отклонение на 10% в худшую сторону. Это рывок вперед для энергоэффективного строительства в России, хотя пока здесь с ним ситуация значительно хуже, чем в Европе", — уверен Милош Ковачевич. Вместе с тем, к примеру, по словам Евгения Якушина, и этот проект существенно отличается от "зеленого" жилья в международном понимании. "Впрочем, первым быть тяжело", — добавляет эксперт.

Есть и российские системы "зеленой" сертификации. Одна из самых молодых — Green Zoom, разработанная Российской гильдией управляющих и девелоперов. По сути, она представляет собой адаптированные для России версии LEED и BREEAM. "В ответ кризису и конкурирующим международным стандартам по семи направлениям, которые можно успешно применить в России, мы показываем принципиальные схемы, уже реализованные проекты, потенциально возможных поставщиков оборудования и технологий. То есть все то, что может работать у нас и будет эффективным", — говорит Евгений Тесля.

В кризис все средства хороши

Когда заходит речь об экодевелопменте, сразу же возникает вопрос дополнительных затрат на материалы и внедрение технологий. Директор по строительству Mirland Development Corporation Лев Марголин считает распространенное убеждение о повышенных затратах на строительство и увеличении стоимости квадратного метра мифом. "Экодевелопмент выгоден застройщикам с экономической точки зрения. Компании, которые уже внедрили у себя на стройке принципы экодевелопмента, сегодня являются более эффективными, а значит, экономически устойчивыми. Подобный подход можно считать антикризисным, — уверен господин Марголин. — Оборудование может стоить чуть дороже, но окупается в конечном итоге. Мы уверены, что экодевелопмент выгоден застройщику".

В кризисные 2008-2009 годы технологии, позволяющие экономить ресурсы, стали больше привлекать застройщиков. "Кризис заставляет девелоперов больше думать об экономике проектов. И первая волна распространения "зеленых" технологий совпала с кризисом", — вспоминает Евгений Тесля. Эксперт добавляет, что одно из существенных отличий нынешнего периода — тенденция к импортозамещению не станет препятствием для развития экодевелопмента. По его словам, практически все импортное оборудование может быть заменено на российское. "Мы ищем замену, пересматриваем инженерное оснащение, электрику без ухудшения показателей, о которых заявили, — делится опытом господин Марголин. — Даже при импортозамещении мы ищем те решения, которые позволяют экономить воду и энергию".

Экономику "зеленых" проектов в коммерческой недвижимости Евгений Тесля иллюстрирует на примере нескольких бизнес-центров. Например, для бизнес-центра в Москве площадью 55 тыс. кв. м экономия на электричестве и тепловой энергии составляет $240 тыс. в год. Бизнес-центр в Санкт-Петербурге площадью 20 тыс. кв. м экономит на электро- и теплоресурсах $115 тыс. в год. "Решений, которые применяются в коммерческой недвижимости с точки зрения энергоэффективности, гораздо больше. Как владелец здания девелопер может управлять технической политикой, а арендаторы будут ей следовать. В жилье другая ситуация, поэтому в коммерческой недвижимости эффект более существенный", — добавляет специалист.

Руководитель проекта департамента продаж строящегося жилья ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость"" Юлия Шипилова утверждает, что в жилой недвижимости на конечной стоимости квадратного метра для потребителя применение "зеленых" технологий практически не сказывается. "Стоимость "квадрата" складывается из огромного количества самых разных параметров — местоположения, транспортной доступности, используемых материалов, метража. И экология — это лишь одна из статей расходов. Общие затраты на соблюдение экологических стандартов в строительном процессе и при последующей эксплуатации на конечной стоимости квадратного метра практически не отражается", — убеждена госпожа Шипилова. В пример она приводит все тот же проект "Триумф Парк". По ее словам, средняя стоимость только что вышедшей в продажу четвертой очереди комплекса сопоставима со средними ценами жилья комфорт-класса в Санкт-Петербурге.

"Как показала практика, изначально покупатель не приходит за экологичными квартирами, однако, когда клиент делает выбор из нескольких сравнимых вариантов, тут экотехнологии оказывают влияние на окончательное решение и являются дополнительным бонусом", — констатирует эксперт.

Евгений Якушин сомневается, что потребители смогут ощутить реальную выгоду от заявленных в жилых комплексах энергоэффективных технологий. "К примеру, несмотря на позиционирование в качестве "зеленых", объекты не имеют, как правило, индивидуальных приборов учета теплоэнергии. А графа "тепло" занимает существенную часть оплаты за коммунальные услуги", — аргументирует господин Якушин. По его мнению, рассчитывать на то, что ситуация в ближайшее время изменится, нельзя. "В условиях существующего законодательства и менталитета самих потребителей говорить о "зеленом" жилом строительстве на уровне, аналогичном международным проектам, не приходится", — заключает он.