От общего к частному

У владельцев квартир есть два способа сделать капитальный ремонт общедомового имущества. Это можно поручить региональному оператору — тогда целевые взносы жителей будут направляться в так называемый общий котел. Либо собственники могут взять все заботы на себя: от выбора подрядчиков до контроля качества выполненных работ. В таком случае необходимо накапливать средства на капремонт на специальных счетах в уполномоченных банках.

Статистика гласит: в Москве сегодня общий котел выбрали жители 24 836 домов, или 88,9% от всех многоэтажек, которые на текущий момент включены в региональную программу капремонта. Региональный оператор будет планомерно проводить ремонт домов общей площадью 210,9 млн кв. м. По данным на начало 2019 года, взносы на капремонт на спецсчетах в столице решили накапливать жители чуть более 3 тыс. домов — это около 11% от всех объектов, включенных в региональную программу. Никакой московской специфики в этой ситуации нет: в целом по России картина примерно такая же. Так, например, опять же если верить статистике, общий котел выбрали жители 652,3 тыс. домов, или 88,5% от общего числа домов, включенных в региональные программы капремонта по России. Владельцы квартир в 84,5 тыс. домов (это приблизительно 11%) выбрали спецсчета. Такой расклад вполне объясним: горожане хотят, чтобы все текущие вопросы: от подбора подрядчиков до приобретения стройматериалов — решал оператор, формирующий общий котел.

Руководитель практики жилищного права и социальных правоотношений юридической компании «Амулекс» Дмитрий Томко говорит, что словосочетание «общий котел» может отпугнуть неискушенного человека, который по незнанию посчитает, что перечисляемые им взносы на капремонт накапливаются на безличном счете, откуда тот же оператор может взять деньги на ремонт любого дома. «На самом деле термин "общий котел" для фонда капитального ремонта неприменим»,— настаивает господин Томко. В данном случае, продолжает он, фонд учитывает поступающие взносы от собственников помещений многоквартирных домов не в общем, а в разрезе каждого дома с учетом сроков капитального ремонта того или иного объекта жилой недвижимости.

Если же жители выбрали возможность аккумулировать взносы на капремонт на специальных счетах, то у них есть поле для маневра. Например, они могут установить повышенный размер взноса, если того требует ситуация — например, общедомовое имущество требует срочного ремонта. У жителей, выбравших спецсчета, есть возможность на общем собрании жильцов принять решение о проведении капитального ремонта досрочно, определить и утвердить перечень работ и услуг по капремонту, предельно допустимую стоимость работ, источники финансирования и выбрать ответственное за подписание актов выполненных работ лицо.

Однако если средств, накопленных собственниками жилья на капитальный ремонт, будет не хватать, им придется доплачивать разницу. Особенно это актуально, когда речь идет о спецсчетах. В случае же, если средствами управляет региональный оператор, деньги не могут лежать мертвым грузом: они инвестируются по определенным правилам, отмечает Дмитрий Томко. Поэтому, продолжает он, к дате капремонта общая накопленная сумма будет проиндексирована.

Но дело в том, что вопрос об эффективности применения механизма спецсчетов решается не в правовой плоскости, а в житейской, считают юристы. «Как правило, формирование средств на капремонт на спецсчетах успешно происходит в небольших домах, где жителям проще быстро договориться между с собой,— отмечает Дмитрий Томко.— В больших домах, особенно в новостройках, собственники даже с соседями по этажу часто не общаются и не знают их в лицо. Поэтому проведение общих собраний собственников жилья в таких домах превращается даже по незначительным текущим вопросам в огромную проблему».