Поговорим о малоэтажном строительстве

Поговорим о малоэтажном строительстве

Андрей Гриб

Исполнительный директор национального агенства малоэтажного и коттеджного строительства

Оксана Аульченкова

– Добрый день. В эфире «БизнесМеханика», Оксана Аульченкова, радио «МедиаМетрикс». У меня в гостях Андрей Гриб – исполнительный директор Национальной ассоциации малоэтажного и коттеджного строительства. И говорим мы сегодня о малоэтажном строительстве, о проблемах, и, в общем-то, о перспективах. Андрей, 16 сентября в Санкт-Петербурге, при поддержке вашей ассоциации с участием Елены Николаевой, состоялась VI конференция «Саморегулирование в строительном комплексе». Какие вопросы обсуждались, какие решения, может быть, были приняты? Что, вообще, интересного после этого мероприятия?

Андрей Гриб

– Ну, вы видите, что ситуация на рынке складывается не очень простая. И во все моменты, которые характерны кризисными явлениями, они сопровождаются определенного рода падением доверия на рынке. То есть падение доверияпартнеров друг к другу, падение доверия потребителя к поставщикам услуг и застройщикам. Мы видим, что закредитованы компании, мы видим, что многие объекты недостроены. И в этой ситуации особой ценностью начинает обладать, действительно, этот более высокий коэффициент доверия. Поэтому компании, которые могут в рамках отрасли объединяться, взаимодействовать друг с другом на более доверительной основе, могут вводить какие-то формы саморегулирования, могут предложить потребителю сопровождение продукта, которое, может быть, приемлемым для него. Потому что сейчас каждая четвертая, пятая сделка, это «черные» риэлторы и огромное количество, так сказать, проблем.

Оксана Аульченкова

– Я думаю, что мы должны, наверно, начать с объяснения понятий. Вообще, кто те самые игроки и партнеры, которые взаимодействуют между собой на рынке малоэтажного и коттеджного строительства,то есть те, между кем и потребителем должно возникать доверие?

Андрей Гриб

– Ну, вот смотрите. Мы должны рассмотреть всю эту цепочку стоимости по единому продукту. Продуктом является, собственно, малоэтажное строительство.

Оксана Аульченкова

– То есть – это квартира в небольшом доме на несколько семей.

Андрей Гриб

– «Малоэтажка» – сейчас этот терминне проработан в законодательстве. Мы сейчас готовим изменения и поправки к Градостроительному кодексу, чтобы там возникло четкое и ясное понятие«малоэтажного строительства». Ну, сейчас ориентируемся на четыре этажа с мансардой или без мансарды. То есть, это четыре надземных этажа. Но в любом случае мы понимаем, что деление условно. То есть всё равно рынок недвижимости, рынок жилья – это цельная отрасль, и мы являемся там определенным сектором, у которого есть свои определенные, так сказать, специфика и характеристики. Но в любом случае малоэтажка, это то, что ближе к человеку.

Оксана Аульченкова

– Ну, вот уточню. Потому что мы сейчас остановились на термине. Я думаю, что нам его так, как следует прояснить.

Андрей Гриб

– Разжевать.

Оксана Аульченкова

–Да, разжевать. Потому что малоэтажное: есть коттеджи, а есть так называемые таунхаусы. А есть еще какие-то малоэтажные дома, которые могут быть на несколько владельцев так вот устроены. Да? То есть, что такое четыре этажа? Это коттедж – четыре этажа?

Андрей Гриб

– Это таунхаус.

Оксана Аульченкова

– В том числе таунхаус – четыре этажа, некий дом, где может жить, не знаю, четыре семьи, и тоже занимать четыре этажа. То есть он там один дом, и по этажам – это четыре квартиры. Да? То есть вот это все будет…

Андрей Гриб

– Это все будет называться малоэтажкой. Здесь есть определенная, так сказать, ну, не то чтобы коллизия, но определенное логическое несоответствие или там функциональное. Потому что в рамках новейших дизайнерских и конструкторских предложений, это связано с нового уровня урбанистикой, там, вообще, выстраиваются огромные урбанистические центры на десятки тысяч и сотни тысяч квадратных метров отдельной субсреды.

Оксана Аульченкова

– Ну, то есть внутренняя инфраструктура.

Андрей Гриб

– Да. И они, в принципе, вписываются в этот формат. Потому что они там два-три-четыре этажа.

Оксана Аульченкова

– То есть самый главный такой показатель, что определяет, это этажность. Это высота.

Андрей Гриб

– Ну, вот сейчас мы должны все-таки развести. Изначально мы понимали, что малоэтажные и коттеджные (так называется наше агентство – малоэтажного и коттеджного строительства) – это все-таки индивидуальное жилье. Или, во всяком случае, так сказать, ну, какое-то такое… Таунхаус– это что-то вот такое компактное…

Оксана Аульченкова

– Полу - индивидуальное.

Андрей Гриб

– Да, или полу - индивидуальное. То есть, это не огромная высотка, небольшой муравейник, где совершенно другая социальная среда. Поэтому это все было ближе к коттеджу. Мы сейчас пытаемся сформулировать это таким образом, чтобы это носило какие-то количественные показатели, и отталкиваемся, конечно, от этажности.

Оксана Аульченкова

– Этот термин фактически… Или скажем так. Даже та область, которой занимается агентство, видоизменилась с прошествием времени, потому что изменился запрос. То есть, раньше это было просто индивидуальное жилье большей частью.Сейчас ограничено этажностью. Это связано с тем, что как раз появились новые решения, когда мы видим поселок: есть дом, огромный участок, есть тут же в этом поселке небольшой таунхаус, там не знаю, три сотки и тут же домик, где живет несколько семей. Это вот так развивалось?

Андрей Гриб

– И это тоже. То есть, это действительно, так сказать, развитие технологий и развитие, скажем так, предпочтений персонального индивидуального сознания семейного. То есть сознание домохозяйства. Оно меняется.

Оксана Аульченкова

– То есть психология потребителя, да? По сути, меняется запрос?

Андрей Гриб

– Да. То есть, конечно, трудно людям уйти от каменного к деревянному. Те, которые сдвинулись к деревянному, не могут уйти от стандартного прямого угла, к каким-то новым дизайнерским формам, более оптимальным конструктивным решениям. Сейчас уже системно требования современного уровня к энергопотреблению, к энергоэффективности, как бы… Мы понимаем, что более крупная постройка, таунхаус например, дает возможность реализовывать системы накопления тепла, совершенно другие энергии потребления и в жару, и в холод. То есть то, что нельзя реализовать в маленьком доме. Соответственно, мы, грубо говоря, можем разделить какую-то территорию на 6 соток, на эти маленькие участочки, и строить там какие-то мелкие дома или коттеджи. И рядом будет маленькое место для своего огорода у дачников. Да? Или мы, может быть, сделаем совершенно другую планировку этой территории и поставим в центре четырехэтажный таунхаус, купольный, с системой агрегации тепла, который, вообще, не требует отопления до -19 там. И каждый поделит свои огороды. И в общем-то, будут жить в центральном более эффективном доме.

Оксана Аульченкова

– То есть такие дома будущего?

Андрей Гриб

– Ну, они в реальности сейчас есть. То есть, это действительно будущего, но это не какого-то далекого будущего. Это, в общем-то, то, что сейчас…

Оксана Аульченкова

– Вернемся все-таки к первому вопросу. Кто те самые партнеры, которые должны развивать доверие друг к другу, чтобы в итоге клиенты, тожедоверяли уже непосредственно продавцу?

Андрей Гриб

– Ну, логика такая. То есть вся цепочка стоимости зависит оттого, откуда начинается этот продукт и чем заканчивается. Начинается он с земли. То есть это первое – землевладельцы. Значит, дальше это поставщики следующей фазы цепочки стоимости создания, значит, нужны проектировщики, которые проектируют это всё. Там же и геодезические изыскания. Все вот в этой фазе. Фаза «П». Значит, дальше строители. И дальше поставщики материалов.

Оксана Аульченкова

– А коммуникации? Или это уже отдельно?

Андрей Гриб

– Ну, инженерные коммуникации. Ну, я имею в виду, действительно, да…

Оксана Аульченкова

– Ну, я имею в виду государство, как таковое, которое, в том числе участвует в любом строительстве, предоставляя доступ к газу, к электричеству.

Андрей Гриб

– Да, однозначно. Но это необязательно государство. То есть, это может быть частная какая-то компания, которая, так сказать, обеспечивает ресурсоснабжение или инженерную инфраструктуру. А может быть, государство. Все зависит от статуса этих земель. Если государство по какой-то программе должно этот участок инфраструктурно освоить, прежде чем застройщики частные возьмутся за дальнейшую работу, тогда это будет государство. Но, в любом случае,по всей этой цепочке поставщиков, где мы вначале видим землю, в конце видим жилой объект, они все до того, когда потребитель конечный (то есть конечная семья или человек) въезжает в свой дом, требуют, собственно, какой-то координации, какого-то регулирования, желательно саморегулирования. Потому что там, где государство влезает, там, конечно, всегда и везде избыточное регулирование, и оно никогда ни к чему хорошему не приводило.

Оксана Аульченкова

– Саморегулирование.О чем идет речь? Это регулирование внутри отрасли? То есть внутри строительной отрасли, внутри еще, не знаю там, поставщиков.

Андрей Гриб

– Да. Это как бы некие налагаемые на себя необходимые требования у профессионалов данной отрасли.

Оксана Аульченкова

– То есть, как бы стандартизация некая, по качеству того, той услуги или продукции, которую они выпускают вовне?

Андрей Гриб

– Да, да. Это связано. Здесь логика простая. То есть, есть добросовестные и с безупречной репутацией, ну, в той или иной степени…Мы говорим о том, что на рынке всякое… Но, в любом случае, компании, которые долго на рынке, которые находятся в этой реальности, которые, так сказать, отвечают требованиям современным, несут, безусловно, ответственность перед заказчиком. И это все на длительной перспективе было проявлено и видно.

Оксана Аульченкова

– Ну, есть история, репутация.

Андрей Гриб

– Да, есть история. Значит, что происходит? Если рынок, абсолютно без каких бы то ни было стандартов, то появляется огромное количество вот этих «свободных электронов», которые, в принципе, не то чтобы не имеют репутации, а они даже не ставят себе целью формировать репутацию. То есть, скажем, есть определенные тендерные требования. Или это будет государственный тендер, или это будет частный тендер какой-то компании, какой-то корпорации для своих работников. Или же индивидуальный тендер. Рассматриваем так:какой-то человек хочет что-то построить. Там есть рамки реального. Но есть недобросовестные как бы поставщики услуг, которые предлагают заведомо нереальные…

Оксана Аульченкова

– Андрей, уточню. Речь идет о такой проблеме, как, в частности, демпинг? Когда приходят непрофессионалы, они непрофессионально оказывают услугу, всеми путями пытаются прорваться внутрь некого там сегмента, получить тендеры, что-то ещё. Это, как пример. Да? Может быть, и другие формы. Ну, вот о таких вещах идет речь?

Андрей Гриб

– Да, да, о таких, но я в данном случае, Оксана, хотел сказать, что демпинг, это просто термин, обозначающий определенное поведение на рынке. Это хорошо для потребителя. Если этот демпинг…

Оксана Аульченкова

– Но необоснованный демпинг. Я скорее об этом. Уточню. Необоснованный демпинг, когда у некой услуги есть себестоимость, ниже которой она не может продаваться, потому что если уйти ниже, то качество уже не будет тем, которое ожидаемо внутри отрасли.

Андрей Гриб

– Но это, кстати, необязательно может быть связано с качеством. Для того чтобы демпинговая программа работала, у тебя должен быть бюджет на то, чтобы это компенсировать. То есть большая корпорация выделяет бюджет на то, чтобы войти на рынок, она, конечно же, может первый год, вообще, делать ниже себестоимости или по себестоимости. Тогда она должна это субсидировать из каких-то других источников.

Оксана Аульченкова

– Рассчитать потом, да.

Андрей Гриб

– То есть для нее это конкретный затратный бюджет. То есть потребители не теряют на качестве. Это прекрасно, когда кто-то стимулирует какие-то услуги или продукты ниже стоимости. Потребитель, вообще, доволен. Другое дело, что в данном случае мы говорим не о том. Мы говорим о том, что есть компании, которые не занимаются демпингом, которые просто выбивают заказы из добросовестных застройщиков или добросовестных поставщиков там товаров, изначально без всякого желания или намерения исполнять вот эти требования. И они потом пропадают. Это вот эти «свободные электроны», которые пролетают. Есть огромное количество компаний без репутации, сегодня открывающихся, закрывающихся, которые…

Оксана Аульченкова

– То есть они, вообще, не оказывают услугу.

Андрей Гриб

– Ну, они могут оказывать, но это однозначно будет… Вот мы же видим, что происходит на рынке.Ну, каждая пятая-четвертая сделка не приводит к удовлетворению покупателя.

Оксана Аульченкова

– То есть речь идет о том, что вот есть цепочка. В ней условно там пять участников. Ну, к примеру, шесть участников. В конце цепочки стоит человек, который приобретает, например, в долевом инвестиционном… при помощи участия в некой долевой инвестиции, себе квартиру или коттедж, или что-то там еще. А дальше один из участников не оказывает услугу.Обрушитсявся цепочка. И в конечном итоге страдает непосредственно, например, продавец, да? Тот, кто основной застройщик. Да? Потому что он поставлен в условия, когда он хотел бы выполнить свои обязательства. Я сейчас просто пытаюсь перевести, так ли это.

Андрей Гриб

– Да, да, да.

Оксана Аульченкова

– О том ли мы говорим?

Андрей Гриб

– Но… Мы говорим о том, но мы говорим о том, что в данном случае на цепочке стоимости есть кто-то, кто отвечает перед заказчиком. Кто-то один. И он уже, собственно, является здесь гарантом того, что там и проектные работы будут сделаны…

Оксана Аульченкова

– Кого он выбрал…

Андрей Гриб

– Да, да, да. Это он. Он, грубо говоря, генеральный подрядчик. А мы говорим, что если мы эту цепочку разберем по линиям, по срезам отраслей, то есть в рамках проектирующих организаций, они сами должны на себя налагать какие-то, так сказать, требования, чтобы отфильтровывать вот этот, условно скажу, мусор, который как бы не готов нести, так сказать, длительные стратегические и ответственные… Да. да.

Оксана Аульченкова

– Полноценные обязательства. Для того чтобы застройщик, приходя и выбирая себе подрядчика, понимал, что только вот из этих, ну, условно там, ста компаний он должен выбирать. Потому что они подходят по стандарту.

Андрей Гриб

– Да, он видит, что компания в СРО (саморегулируемой организации), значит, это сразу же говорит о том, что эта компания наложила на себя определенные дополнительные обязательства, соответствующие вот…

Оксана Аульченкова

– Тогда расскажите немножко про саморегулирующуюся организацию. Она наложила на себя некие обязательства, некие требования к выполнению стандартов. Это как, ну, не знаю, стандартизация по ISO. Условно, да? Некий аналог, да. А она, может, как наложила, так и снять с себя. Чем ей грозит, например, невыполнение, несоблюдение обязательств. Она вошла в эту организацию, сказала: «Я наложила…». Взяла контракты. И в процессе сказала: «Да не буду я соблюдать». Как в организации регулируется ответственность?

Андрей Гриб

– Ну, это прописывается всё. Дело в том, что какие-то отрасли, то есть какие-то части, скажем, прописанные таким образом, что определенный уровень работ и заказов, вообще, невозможно получить без того, чтобы быть в СРО.

Оксана Аульченкова

– Но, чтобы быть там, это что? Это юридически закрепленная ответственность? То есть, это подписание каких-то, не знаю, договорных условий, обязательств? То есть, чем грозит, например, организации, которая находится в этойкомпании, если она не соблюдает?Её исключат?. Или она может получить какие-то санкции? Не знаю, быть оштрафованной…

Андрей Гриб

– Вот пока что мы говорим о добровольном вступлении и вхождении, и выходе. То есть, конечно же, компания может выйти. Но это, так сказать, информационное событие.

Оксана Аульченкова

– То есть для них это больше, как реклама? Да? То есть, если я вошел, я обязательства принял, то меня продвигают. Соответственно, если я вышел, я лишаюсь этого ресурса. Ну, то есть меня исключили, я лишаюсь этого ресурса.

Андрей Гриб

– Да, есть определенный уровень заказов, в том числе и государственных,где есть требование, прописано: нахождение компании в соответствующем отраслевом СРО. То есть, есть отрасли, которые, вообще, жестко регулируются.В том числе, предположим, конкурсные управляющие. То есть, вообще, не существует конкурсных управляющих, которые не находятся в СРО. Их нет.

Оксана Аульченкова

– Понятно.

Андрей Гриб

– Значит, то же самое. Здесь вот мы мягко как бы, в отрасли какое решение будет принято, мы потом посмотрим. Но все равно нужно в эту сторону идти. Пока это добровольно. Пока это, так сказать, в этой критической ситуации на рынке мы говорим о том, что люди должны видеть о том, что некоторые компании, входят в объединение и налагают на себя довольно-таки жесткие требования с тем, чтобы показать потребителю, что у них все серьезно.

Оксана Аульченкова

– Что это в итоге дает потребителю? То есть, как это отразится на потребителе?

Андрей Гриб

– Ну, это отразится, в первую очередь, на уменьшении количества недобросовестных сделок.

Оксана Аульченкова

– Что такое недобросовестная сделка? Это когда в срок не сдали, не сдали, вообще, или, в принципе, сдали некачественно? Что это? Как-то есть, вообще-то, какие-то критерии? Люди наши не понимают, да, что они купили?

Андрей Гриб

– С точки зрения Уголовного кодекса… То есть мы понимаем, что есть разного уровня, обман. Обман, который случился как бы случайно, а есть, так сказать, определенные, усматриваются намерения или преступные замыслы и намерения. Одно дело, когда компания вошла в сделку с полным желанием выполнить свои обязательства и требования заказчика и за это получить в данном случае вознаграждение,соответствующее контракту, а есть, которые вообще не имели намерения его исполнять. Поэтому они изначально формируют, таким образом, цепочку событий, до данной сделки, чтобы были какие-то, так сказать, временные или еще какие-то ниши, где можно было бы уйти от ответственности. И это было бы потом очень трудно юридически доказуемо. Ну, точнее, не доказуемо, а, так сказать, обращено на них какое-то взыскание.

Оксана Аульченкова

– Ну, чтобы невозможно было, так сказать, вернуть то, что они,такимобразом, заработали.

Андрей Гриб

– То есть вот это самое опасное. Да, самое опасное, это когда компания изначально не намерена исполнять вполне те обязательства, которые требуются.

Оксана Аульченкова

– Андрей, а что в целом происходит на рынке, вообще, малоэтажного жилья? Как он сейчас структурирован? И с точки зрения, скажем, продуктов в виде ниш: то есть эконом-жильё, средний или бизнес-класс, элитное. И региональная структура.

Андрей Гриб

– Ну, здесь мы, можно сказать, что, с одной стороны…Как можно ответить? Есть определенный слой, из которого мы начнем, я бы начал ответ.Слой, который не имеет особой специфики и какого-то особенного характера, в отличие от, вообще, недвижимости и того что происходит на девелопенте, и, вообще, на рынке недвижимости. Значит, и второй – это та специфика, которая характерна для малоэтажки. То есть вот первое – это связано с тем, что мы находимся в таком моменте смены, собственно, тренда. Он такой долгосрочный, финансово-геополитический. И чтобы тебе исходно, как сориентироваться на рынке, так сказать, ну… Самый идеальный рынок – это фондовый финансовый рынок. Мы понимаем: мы на бычьем рынке, на растущем или на падающем. Дальше мы уже выбираем стратегию. Вот 25 или 20 лет непрерывного бычьего рынка, роста. То есть ФРС накачивает финансовую систему ликвидностью. Значит, на растущем рынке королём является продавец, потому что все растет. Поэтому все говорят: «Да». Все берут кредиты, набирают штат.

Оксана Аульченкова

– Деньги есть – вкладывают.

Андрей Гриб

– Да, сегодня не купил – завтра будет дороже. Значит, царит философия, так сказать, психология сделки.В самом акте сделки стоит, царит психология «Да». Главным является продавец. И поэтому B2B – это как бы такая основная форма деятельности на этом рынке как бы, потому что не замечают, в общем, потребитель не нужен. Все бизнес модели сформировались вот за эти 20–25 лет дешевых денег. То есть никогда не нужно было, никто не думал об оптимизации, никто не думал об этом.Не было времени, потому что нужно было расти. Все, опять-таки, то есть главное, «да». Значит, что происходит сейчас? Мы индексируем, как консультанты, грубо говоря, которые обслуживают свой пул компаний, собственно, смену тренда и впереди мы видим падающий рынок.

Оксана Аульченкова

– Мы говорим о недвижимости в рамках глобального рынка в целом потребительского.

Андрей Гриб

– Мы говорим, вообще, о рынке. Да. Вообще, о рынке всеотраслевом. То есть всё – сейчас мы идем вниз. В зависимости от актуальности, точнее, так сказать, от обострения ситуации: чем больше войны, тем это быстрее, ну, и чем стабильнее, тем это дольше. Ну, вот мы видим вперед – идем вниз. Соответственно, на медвежьем рынке совершенно другая ситуация. Значит, психология рынка – это «нет». Это придерживание денег. Царит на рынке покупатель. То есть B2C.

Оксана Аульченкова

– То есть, мы говорим о том, что денег становится меньше как таковых. Соответственно, потенциальные покупатели тратить готовы меньше, но вкладывать они все равно хотят с умом, соответственно возможна…

Андрей Гриб

– Да, да. Еще больше с умом хотят вкладывать, чем раньше.

Оксана Аульченкова

– Да. То есть они хотят имеющийся ресурсы, но за них уже хотят больше. То есть, фактически, мы движемся в сторону падения цен, в частности, в том числе на рынке недвижимости.

Андрей Гриб

– Да. То есть плюс ко всему, кроме того, что падение цен, на падающей вот этой магистрали ошибка на ошибке возрастает. То есть, если на растущем рынке ты ошибаешься, ничего такого…

Оксана Аульченкова

– Пошел дальше, потому что у тебя клиенты в очереди стоят.

Андрей Гриб

– Пошел дальше. Да, да, да. Ты перевариваешь. То здесь цена ошибки, собственно, она возрастает.

Оксана Аульченкова

– Возрастает конкуренция фактически, борьба за клиента.

Андрей Гриб

– Да, борьба за клиента, за технологии и за компетенции.

Оксана Аульченкова

– Вообще, за любые ресурсы, по сути, и конечного клиента.

Андрей Гриб

– Тут если люди раньше просто понимали, что: «А зачем мне нужны какие-то инновационные вещи или оптимизировать энергопотребление, иличто-то другое, когда я вот тут две палки вставил, цементом залил, за миллион долларов продал. Ну, слушайте, идите, умничайте в другом месте». Значит, сейчас как раз тот период, когда, с одной стороны, из-за этого бычьего рынка двадцатипятилетнего накопилось огромное количество критической массы технологий, которые готовы кардинально уменьшить себестоимость строительства при увеличении и улучшении его качества. С другой стороны, люди сами по себе стали более, так сказать, жестко и цепко держаться за свой ресурс, за деньги и не так просто с ним расстаются. То есть они ждут какого-то нового предложения. Вот это одна психологическая тенденция, которая очевидна. Да? С другой стороны, отрасль закредитована, отрасль находится, в достаточно старых технологиях. Опять эти 20–25 лет вот этого всего…

Оксана Аульченкова

– Поясните, что такое «закредитована». Чем это сейчас вот, собственно говоря, плохо?

Андрей Гриб

– Ну, как чем плохо? У всех сейчас огромное количество инвестиционного жилья. Оно оценено в какую-то цифру. Вы же не на свои деньги только работаете? То есть нормальная компания, которая развивается, использует, конечно, кредитный ресурс или кредитное плечо. И вот вдруг, ни с того ни с сего, представьте, у вас случается… Ну, ни с того ни с сего – для кого-то это было очевидно, для кого-то неочевидно. Но в любом случае, и особенно для самых рискованных, которые все больше говорили: «Да, да», – набирали штаты, наращивали производственные мощности, набирали площадок, увеличивали количество проектов, и вот вдруг в какой-то момент возникает остановка.Стоп игра, как в той игре, где не хватает стула.

Оксана Аульченкова

– Да, да, да. И кто-то остался…

Андрей Гриб

– Да, да, да.И кто-то остался. И теперь вопрос: «А кто?»

Оксана Аульченкова

– А вот здесь я хочу, может быть, немножко пояснить. Да? То есть речь идет о том, что, условно, есть строительная компания. Ну, я не знаю там, застройщик? Неважно. Он владеет объектами. И у него на текущий момент, когда «стоп игра» произошло, сотни квартир, которые не проданы. Клиент не готов их покупать, а у него висят долги по кредитам, где и тело кредита надо платить, и проценты платить. Вот об этом речь.

Андрей Гриб

– Вот ровно я об этом… Да, да, да. Плюс ко всему. А тут еще начинает, другая игра возникает. Банки говорят: «Слушайте, а, вообще-то, надо…»

Оксана Аульченкова

– Срочно верните, например.

Андрей Гриб

– «Слушайте, а мы переоцениваем вашу залоговую недвижимость. Пожалуйста, довнесите залогового либо…» – а у тебя нет денег, а у тебя огромное количество недостроя.

Оксана Аульченкова

– Да, да, в том числе. А чтобы перекредитоваться, надо вернуть все, что там ты занял, а потом перекредитоваться и соответственно…

Андрей Гриб

– А еще мы находимся в этих санкциях. Но санкций, реально мы видим, что политических нет. Они провалились. Мы видим, президент в Нью-Йорке выступает. Но финансовая система де-факто и те ребята, которые ею рулят, они как бы обрезали западные рынки, в общем-то, для большей части…

Оксана Аульченкова

– Нет поступления дешевых средств, как мне говорили, да?

Андрей Гриб

– Да, они сейчас закрыты. И в данном случае, вот еще одно направление работы наших, собственно, государственных органов с тем, чтобы здесь непросто сделать, наполнить страну ликвидностью, так сказать. Мы все равно находимся вот в рамках глобальной системы ликвидности, которая наполняется из ФРСа. Но тут я не знаю, так сказать, точнее, у меня есть свое мнение, но не будем мы об этом. Сейчас вот спрос и на вторичном рынке, и на первичном. А эти рынки – это одно и то же, это сообщающиеся сосуды, собственно. Нет вторички, которая сейчас встала, и, в общем-то, люди не сбрасывают то жилье, которое есть. Потому что, не секрет, огромное количество людей, собственно, инвестировали в жилье, а не обязательно только для жизни. Соответственно, нет этого вот «обмена недвижимости в природе».

Оксана Аульченкова

– То есть, по сути, рынок стоит?

Андрей Гриб

– Да, рынок сейчас, в общем-то, примерно близок к…

Оксана Аульченкова

– Но стоит в перспективе с падением.Начать падать.

Андрей Гриб

– Ну, скажем так. «Падать» я не хотел бы произносить это слово. Я думаю, что сама по себе вот инфляция, которая есть, даже тот факт, что рынок будет стоять, это будет говорить о том, что он, собственно, уменьшается. Ну, в смысле, так сказать, цены падают. Поэтому, вот здесь и возникает следующая волна. То есть, в любом случае, я думаю, что снижение цен неизбежно. Ну, то есть это классический кризис перепроизводства в данном случае. Да? В любом случае, фиксировать убытки придется. Ну, если не всем, то многим. И следующий момент, так сказать, более важен: «А что после этого?» Ну, хорошо, вы зафиксировали убытки. И вот дальше возникает что? Ну, это нормально. Это вдох-выдох. Вопрос в том, что будет ли у тебя вдох? И вот здесь вот возникает эта развилка. Те, которые найдут точные, соответствующие чаяниям потребителя решения.

Оксана Аульченкова

– Технологии, по сути.

Андрей Гриб

– Технологии, предложения. То есть оптимизируются. И они получат тогда весь рынок. То есть сейчас они на диете посидят, а потом съедят весь рынок. А некоторым придется уйти.

Оксана Аульченкова

– То есть, по сути, речь идет о том, что вот у меня есть жилье, да? Я должен его сейчас продать, но не с той прибылью и не за те, в принципе, цены, которые планировал. Зафиксировать некий убыток, условно, по операционной деятельности или по прибыли снижение и потом эффективно вложить эти средства. То есть, вообще, насколько я понимаю, логично было бы стратегически как раз попытаться быстро продать, может быть, упав в цене.Но в расчете на то, что, применяя новую технологию, ты способен эффективно вложить вот эти заработанные средства. Я правильно понимаю?

Андрей Гриб

– Правильно, но это, так сказать, возможно, только в рамках, когда у вас там раз, два, три, четыре, пять каких-то объектов или вычастный инвестор. А когда вы - крупная компания, вы не можете сразу продать. У вас нет вот этого - раз, два.

Оксана Аульченкова

– То есть это будет растянуто во времени.

Андрей Гриб

– Это процесс. Да. То есть это стратегическое решение, что, так сказать, принимая решение: «Всё ребята, сливаем». Но мы должны знать, куда эту ликвидность. Ты же не можешь остаться в деньгах. Если ты остался в деньгах, это еще хуже, чем остаться, так сказать, вот… Потому что, ну, деньги сейчас, это, так сказать, ну, мы видим, самое…

Оксана Аульченкова

– Бумажки.

Андрей Гриб

– Да, бумажки. То есть ФРС обесценивает все. Мы поддерживать это не готовы. Поэтому в деньгах оставаться, смысла нет. То есть ты должен сливать и переводить свою ликвидность во что? Если есть во что, действовать.

Оксана Аульченкова

– Например, в материалы, в технологии.

Андрей Гриб

– Но опять-таки, материалы это не что-то, а что вот. Опять-таки в новые объекты, в новые проекты интересные. Но это уже другие должны там…

Оксана Аульченкова

– Закупать ресурс для нового, фактически, бизнеса.

Андрей Гриб

– Для следующего шага. Да, да.

Оксана Аульченкова

– Понятно. Как все, вообще, непросто.

Андрей Гриб

– Очень непросто. То есть время как бы непростое. В данном случае еще один момент возникает. То есть, с одной стороны, это оптимизация производства, агрегация самых лучших практик и лучших технологий, которые сейчас есть.

Оксана Аульченкова

– Откуда берем? Сами рождаем какие-то у нас внутри страны? Или всё-таки всё приносим, не знаю, с Запада?

Андрей Гриб

– Ну, отовсюду. И то, и другое. Ну, поскольку наш менталитет, он такой, так сказать…Как сказать-то приличней? Ну…

Оксана Аульченкова

– Не инновационно ориентированный или как? Экстенсивно мы привыкли расти?

Андрей Гриб

– С одной стороны, мы очень инновационно ориентированны в массе. Простые люди и простые мальчики и девочки очень инновационны. А государство предельно неинновационно. Просто система такая. Просто государство – это, собственно…

Оксана Аульченкова

– То есть, по сути, оно тормозит инновационность своего потенциала.

Андрей Гриб

– Да, да. да. То есть, с одной стороны,власти предержащие говорят: «Давайте, нам нужны инновации».С другой стороны – это системно невозможно.

Оксана Аульченкова

– Они не формируют среду для этих инноваций.

Андрей Гриб

– Это невозможно. Они должны какие-то зоны оставить, вообще, свободными, действительно саморегулирование.

Оксана Аульченкова

– Вот, например?

Андрей Гриб

– Но, в том числе хотя бы то, что делается на территории опережающего развития или какие-то зоны, где будут какие-то свободные автономные зоны роста, где действительно будет царить саморегулирование. Хотя бы на уровне…

Оксана Аульченкова

– Конкретно, конкретно. Вот у меня есть любимый пример. Вот малый бизнес, да, мы говорим? Чтобы у нас там росло некоторое сообщество потребителей, малый бизнес, начиная там от одного человека компании, самозанятые, то есть там три человека, пять человек, десять человек – освободить от всех налогов. Пусть делают бизнес, растут, выпекают пирожки, чистят одежду, что-то там шьют, ремонтируют. И вот они потихонечку растут. Вот конкретный пример. Да? А что можно такого же сделать именно в отрасли как раз недвижимости?

Андрей Гриб

– Да то же самое. То есть, скажем…

Оксана Аульченкова

– То есть, тоже освободить от налогов? Там от пошлин, не знаю, на ввоз каких-то материалов высокотехнологичных, новых. И патентов, которые…

Андрей Гриб

– Ну, как раз то, что связано с импортозамещением там и т. д. Это можно было бы сделать, какие-то и налоговые льготы и…

Оксана Аульченкова

– Для тех, кто, например, производит некий инновационный материал. Я вот видела такие,например, для строительства домов. Какие-то совершенно потрясающие смеси, наши российские, и очень дешевые в производстве. Вот о таком речь идет?

Андрей Гриб

– Да, да, да. Вот ровно об этом и говорим. То есть, на самом деле, огромное количество технологий, которые есть у нас, но они трудно проникают в среду. То есть гораздо легче взять зарегистрировать компанию в Германии и завести все это, как технологии немецкие. И у нас как бы это пойдет «на ура». Тогда как есть технологии, вот сейчас на наших глазах,мы пытаемся продвинуть такие передовые, не побоюсь этого слова, технологии. Ну, вот они трудно… Ведь есть нормативная база, есть там ГОСТы, СНиПы.

Оксана Аульченкова

– То есть, проблема потом при приемке жилья возникает. То есть прежде, чем продвинуть технологию, нужно изменить фактически законодательную базу того, как будет оцениваться объект, уже построенный на основе этих новых технологий.

Андрей Гриб

– Конечно, конечно. То есть именно нормативная база. Потому что вот эти ГОСТы и СНиПы делались многие из них по 60, 50 лет назад. Тридцать…

Оксана Аульченкова

–Кажется, некоторые еще из времен Советского Союза.

Андрей Гриб

– Ну, я о чём и говорю. И, причем, многие из них актуальны, потому что нельзя их как бы отбрасывать, не глядя. Что вот, дескать, они старые. Мы там будем строить, как вон там, в Египте, где все рушится и где никаких норм, и ничего нет. Они должны быть. Но что-то должно быть однозначно изменено.

Оксана Аульченкова

– Андрей, вот здесь как раз и вопрос. Вот у нас все эти ГОСТы, СНиПы и все прочее, они существуют для отрасли строительной в целом?Ну, например, жилья именно для людей. Или они как раз и разделяются? Потому что, понятно, построить многоэтажку или, вообще, какой-нибудь небоскреб – это одна история. Там одни требования. Да?

Андрей Гриб

– Ну, там требования для всех уровней…

Оксана Аульченкова

– А построить малое жильё – это, наверно, все-таки другие требования.

Андрей Гриб

– Другие, другие.

Оксана Аульченкова

– Но у нас это разделено или у нас вот есть общие стандарты, и по этому?…

Андрей Гриб

– Нет, все разделено. Под каждый вид строительства есть свои стандарты, есть свои ГОСТы под каждый элемент, под каждый элемент здания. Это все оченьжестко и неотвратимо. Потому что если что-то случается с объектом, то есть мы видим, собственно, кто и как. Ну, и сдать это будет очень сложно. Тем более, если это госзаказ. Но, существуют новые технологии, которые, в том числе и новые урбанистики, которые показывают нам совершенно новые возможности формированияурбанистической градостроительной среды.

Оксана Аульченкова

– О каких именно технологиях идет речь? Речь идет о тех материалах, из которых строятся стены, да? Речь идето системе отопления, не знаю, например, да? Или, вообще, об экологии? Вот это важно пояснить, вот что именно имеется в виду?

Андрей Гриб

– Вот, вот. Ну, вот на каждом шагу. Вот то, что вы сказали: и по экологии, и по нормативам материалов. Ну, и самые такие там одиозные…

Оксана Аульченкова

– Энергосбережение.

Андрей Гриб

– По энергосбережению. На самом деле, по энергосбережению надо бы ужесточать. То есть надо ужесточать требования, чтобы старые технологии выталкивать. Ну, мы же ставим под удар, собственно, больших производителей, которые выстроились именно в этой, в старые…

Оксана Аульченкова

– Наших российских?

Андрей Гриб

– Да.

Оксана Аульченкова

– А что, например? Какие производители чего могут попасть под удар. Это что они производят? Батареи, я не знаю, или что?

Андрей Гриб

– Они могут производить панели стенные.

Оксана Аульченкова

– То есть, когда мы говорим об энергосбережении, мы говорим о таких, базовых, в том числе элементах из чего конструируется дом?

Андрей Гриб

– Да. Значит, есть нормативы по плотности застройки, по плотности жилфонда. Дело в том, что сейчас есть определенные требования к освоению территорий. И в современной среде за территорию, за вот эту вот площадь, борются, собственно, жилищный фонд и объекты совместного пользования. То есть парковки, развлечения, магазины.

Оксана Аульченкова

– А вот здесь уже тоже нужно пояснить. Вот как они борются? То есть я хочу разместить здесь жилье или парковку организовать? Или как происходит эта борьба?

Андрей Гриб

– Есть минимальные требования: сколько должно быть жилья на этой территории, а сколько должно быть парковочных мест, сколько должно быть общего пространства.

Оксана Аульченкова

– А те, кто строит жильё, это же они всё вместе планируют? Или как? То есть требования…

Андрей Гриб

– Нет, это требования СНиПов. То есть это требования, что вот должно быть здесь так. Или должен быть техэтаж. Вот зачем он? То есть современные технологии не говорят, что не нужно этого технологического этажа. Потому что это уменьшение, собственно, квадратных метров. Это удорожание всего…

Оксана Аульченкова

– Стоимости на квадратный метр жилья.

Андрей Гриб

– Да, зачем?Когда мы можем это скрыть, в общем-то, в некоторых нишах.В одной или в ядре. Но эту более эффективную конструкцию невозможно внедрить, потому что должен быть там технологический этаж. И всё. И вот что хочешь, делай. Хотя это вот абсолютно нелогично. Таких вот вещей сейчас накопилось огромное количество, которые требуется снимать с тем, чтобы новые технологии естественным образом заходили на рынок и удешевляли нам, собственно, квадратные метры наши, нашего жилья, и уменьшали стоимость их обслуживания, что важно.

Оксана Аульченкова

– Андрей, я бы хотела еще немножко поговорить о вопросеинвестирования жилья. И соинвестирования. В частности, непосредственно индивидуальными людьми, которые покупают,берут кредиты, ипотеку. Как, вообще, на сегодняшний день обстоит вот в этой части ситуация? То есть мы знаем, что у нас стоимость ипотеки растет, люди с меньшим желанием и с опаскойберут ипотеку. Плюс, когда речь идет о том, что это еще не построенное жильё, риски растут. Но учитывая ситуацию, очень часто в цепочке есть недобросовестные поставщики. Вот что сейчас, по сравнению с двумя годами, например, назад, изменилась ситуация кардинально, очень сильно изменилась? Что происходит? Какая тенденция?

Андрей Гриб

– Ну, два года назад –был совершенно другой мир.

Оксана Аульченкова

– Все люди брали еще ипотеку.

Андрей Гриб

– Еще был бычий рынок.

Оксана Аульченкова

– Да, все тот же бычий…

Андрей Гриб

– Да, то есть казалось, да что впереди только взлеты. А сейчас, когда растет ставка на ипотеку, это вообще как психологический барьер для людей. Почему, в общем-то, вторичка стала и, соответственно, первичка. Потому что люди не готовы. То есть 11,5% для Сбербанка…

Оксана Аульченкова

– Сейчас уже нет таких.

Андрей Гриб

– Ну, я говорю о мечтах, а так вот там 12-13.

Оксана Аульченкова

– 15-16.

Андрей Гриб

– 15. Это не ипотека.

Оксана Аульченкова

– Конечно.

Андрей Гриб

– То есть, опять-таки, финансовый сектор в данном случае выступает в роли безграничного эгоиста. Потому что, как Рокфеллер говорил… А вот, собственно, жилищное строительство – это форма освоения земли. Значит, вот банкир. Он же получает в обеспечение гарантированную стоимость. То есть абсолютно без рисков. То есть эта земля, этот объект будет здесь. Ну, тогда почему такие проценты?

Оксана Аульченкова

– Но, насколько я понимаю, банкир сам тоже в некоторых условиях находится, когда он не может просто давать ипотеку ниже определенной ставки. Вот вопрос, ассоциация занимается, например, лоббированием в государстве, каких-то специальных условий, в том числе для банков, для того, чтобы они могли кредитовать ипотеку под те же 2%. Участвуете вы в этих процессах?

Андрей Гриб

– Мы участвуем.Но лоббирование унас запрещено законом.

Оксана Аульченкова

– Ну, условно, да? Ну, так сказать, все равно, так или иначе, все ведут переговоры, все пытаются внести некие изменения в законодательство с целью улучшить ту самую среду для развития бизнеса. Но ипотека – это один из ресурсов, в частности.

Андрей Гриб

– К сожалению, не в нашем случае, когда проценты зависят от законодательной деятельности. Хотя…

Оксана Аульченкова

– Если государство примет закон, что банк может, ну у него соответственно с Центробанком и со всеми регулирующими инстанциями такие отношения, что под 2% он должен давать ипотеку.

Андрей Гриб

– Нет, ну, это так не решится. Потому что мало ли кто что там примет. Нужно иметь пассив. Чтобы тебе отдать в кредит что-то, у тебя должен быть источник. Для актива у тебя должен быть пассив. Если у тебя есть пассив в 1,5%, то тогда ты продашь эти деньги за 2,5. А если у тебя нет источника? У тебя есть источник, сколько у нас там ставка рефинансирования?

Оксана Аульченкова

– Ну, так вот об этом речь идет. О том, чтобы на ипотеку, на долю ипотеки изменена была, в том числе ставка рефинансирования, например.

Андрей Гриб

– Ну, или, вообще, ставка рефинансирования должна относиться к экономике, а не к недвижимости. Недвижимость, вообще, вывести за рамки кредитной системы. Ну, об этом надо думать. Но это не то чтобы вы можете там… То есть нужно создать источник. Вот. А для этого нужно выйти, за рамки, так сказать, создать свою финансовую систему. А мы сейчас являемся, как сказать, таким заливом…

Оксана Аульченкова

– Это все привязано к валюте, наверно.

Андрей Гриб

– Заливом большого финансового океана ребят, которые владеют частной лавочкой, которые владеют ФРС. И они, собственно, что хотят, то и делают.

Оксана Аульченкова

– То есть, пока эта связь не будет разорвана, ликвидирована, мы не сможем физически, даже при желании, изменить что-либо в нашей системе…

Андрей Гриб

– Ну, в рамках текущей структуры я не вижу, как это возможно.

Оксана Аульченкова

– Невозможно?

Андрей Гриб

– Если источник ликвидности, вот он здесь, и он формирует исходныеставки, а все остальные – это периферия этой системы, и этот источник сейчас решил уменьшать ликвидность, он вытягивает деньги, он ужесточает…То есть он делает менее рискованные активы, которые находятся на территории США более доходными, то, конечно же, все деньги уходят туда. То есть он стягивает ликвидность из периферии к центру. Соответственно, и все банки, а банки – это, собственно, рабы ФРСа. Все. И я не представляю, то есть по большому счету, нужно создать определенный фонд, как если бы, скажем, мы взяли вот фонд наших вот этих…Как он называется?Будущий Резервный Фонд наш и стали бы из него индексировать какие-то расходы на ипотеку. То есть должен быть какой-то пассив. Но это мы бы тратили собственные ресурсы на то, чтобы часть из них автоматически утекала в центр этой мировой финансовой империи. То есть в данном случае можно вводить какие-то свои формы. Ну, вот то, что делает Китай, они точно так же, наполняют ликвидностью свою систему. На что американцы, вообще, негодуют. Они возмущаются.

Оксана Аульченкова

– На то, что мы пока не делаем.

Андрей Гриб

– Но Китай говорит: вы печатаете, и мы будем печатать.

Оксана Аульченкова

– Нам, на самом деле, тоже бы, в общем, ничего не мешало это сделать. Но почему-то вот…

Андрей Гриб

– Ну, да. Это почему-то мы хотим быть более…

Оксана Аульченкова

– Но эта тема…

Андрей Гриб

– Да, отдельное кино. Но, мы к ней подошли. Потому что – откуда возникает процент? Что является стоимостью? Цифры в компьютере или бумага, на которой написаны цифры? Или конкретная земля и объекты? Вот, что является больше, где этот исходник, от которого мы пляшем? То есть это земля или это то, что как бы «объективная реальность, данная нам в ощущениях», возвращаясь к Марксу. Или это просто производные какие-то вещи. То есть мои расписки вам о том, что я вам должен. Чтотакое деньги? Деньги – это долг. То есть – это исходная расписка, которую выдает ФРС Минфину. А Минфин банкам, а банки другим банкам. То есть это мультипликация долга. Так вот и сейчас мы возвращаемся. Так что же более важно?Долг, который создан не нами, по большому счету?А мы находимся на четвертом, пятом шаге от этой как бы цепочки долгов, которые называются в данном случае рублем? Или это реальная земля с реальными объектами? И если эта бумага, выпускаемая где-то далеко за границей, является более ценной, чем земля и объект, ну, всё ребята, мы тут дальше не сможем.

Оксана Аульченкова

– Андрей, время нашей передачи утекает. Мы очень так активно беседуем. На самом деле у нас осталось несколько минут. Поэтому я хочу задать вопрос. Вот в этой такой ситуации, непростой, в общем-то, с которой мы сейчас все столкнулись, что все-таки делать, и как, в общем-то, рынку, в том числе малоэтажного жилья и, вообще, строительствадвигаться вперед? Что, какой, не знаю, рецепт, не рецепт, но хотя бы, как минимум, понимание того, что сейчас можно делать для того, чтобы избежать потенциально каких-то совсем страшных вещей в будущем, выжить и развиваться?

Андрей Гриб

– Ну, я бы сформулировал наиболее просто следующим тезисом, который противоположен старой англо-саксонской концепции: разделяй и властвуй. Объединяй и здравствуй.

Оксана Аульченкова

– Понятно.

Андрей Гриб

– То есть объединяться нужно. Сорганизовываться. Создавать зоны повышенного доверия с тем, чтобы обеспечивать потребителю безупречное выполнение…

Оксана Аульченкова

– То есть, по сути, снижать риски.

Андрей Гриб

– Снижать риски, оптимизироваться и объединяться. Объединяться и совместно обслуживать существующий и который будет, в любом случае, спрос.

Оксана Аульченкова

– Сотрудничество.

Андрей Гриб

– Сотрудничество. Вот что.

Оксана Аульченкова

– Все под знаком сотрудничества.

Андрей Гриб

– Да, да. А потребителю нужно внимательней смотреть на окружающий мир. И не доверяться индивидуалам, а доверяться именно сообществам.

Оксана Аульченкова

– Проверенным компаниям.

Андрей Гриб

– Потому что тот, кто способен к кооперации…

Оксана Аульченкова

– К интеграции…

Андрей Гриб

– К интеграции, тот, собственно, мы понимаем, что достоин доверия.

Оксана Аульченкова

– Андрей, спасибо огромное за интереснейшую беседу.

Андрей Гриб

– Спасибо вам.

Оксана Аульченкова

– У нас в гостях был Андрей Гриб, исполнительный директор Национальной ассоциации малоэтажного и коттеджного строительства. И мы говорили о проблемах и перспективах отрасли. Всем спасибо и до свидания, до следующей недели.