Ленобласть пустила застройщиков под нож

Власти Ленобласти решили ужесточить требования к жилым проектам, противоречащим существующим градостроительным нормативам. Теперь ограничения высотности коснутся даже объектов с утвержденными несколько лет назад градостроительными документами. Под удар попадает мегапроект ГК «ЦДС» в Новосаратовке, рассчитанный на 4,5 млн кв. м жилья. Новые требования могут сократить эту площадь почти на 1,8 млн кв. м, из-за чего застройщик рискует потерять десятки миллиардов рублей прибыли. Эксперты предполагают, что принятая мера — метод давления на девелоперов с целью привлечь их к достройке проблемных объектов региона.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

О том, что губернатор Ленобласти Александр Дрозденко поручил подготовить нормативно-правовой акт о недействительности проектов планировок территорий с противоречащими Региональным нормативам градостроительного проектирования (РНГП) параметрами, сообщила пресс-служба областного правительства в субботу вечером. Соответствующий документ планируется принять в апреле. В 2018 году в регионе ужесточили нормативы градостроительного проектирования: в городских поселениях максимальная этажность была снижена до 12 этажей, в сельских — до девяти. Плотность застройки по всей области ограничивается 9 тыс. кв. м на га. В итоге даже ранее утвержденные проекты не смогут превышать эти параметры, кроме уже получивших разрешение на строительство. «Исключение может быть сделано только для тех застройщиков, которые помогают с завершением проблемных объектов»,— пояснили в пресс-службе.

Из-за изменений среди областных застройщиков больше всего пострадает ГК «ЦДС», реализующая свой мегапроект в Новосаратовке. На площади 700 га группа ведет комплексное освоение территории и рассчитывает построить 4,5 млн кв. м жилья для 300 тыс. жителей. Застройщик уже начал возводить дома первой очереди и открыл в них продажи. Как пояснили в пресс-службе правительства, в данном проекте разрешения на строительство четырех домов высотой 23 этажа общей площадью более 60 тыс. кв. м были выданы в 2016 году на основании документов территориального планирования, утвержденных муниципальными властями. Поэтому этажность данных объектов не изменится, уточнили “Ъ” в стройблоке. Однако высотность оставшихся домов, где предполагалось построить более 4 млн кв. м жилья, ЦДС придется снизить.

В группе ЦДС по поводу сложившейся ситуации высказались довольно сдержанно и потери от снижения этажности не уточнили. «Все наши проекты будут реализованы в полном соответствии с градостроительными требованиями»,— сказал генеральный директор ЦДС Михаил Медведев. Он добавил, что компания сохраняет свою заинтересованность в оказании помощи при решении проблем обманутых дольщиков региона. Но даже если группа решится достроить проблемный объект, этажность в ее комплексе поднимут максимум до 16 этажей, но никак не до 23, объясняет источник “Ъ” в правительстве Ленобласти.

Каких еще проектов коснутся данные ограничения, пока точно неизвестно. В областном стройблоке сообщили, что «инвентаризация» попадающих под ужесточения объектов начнется сегодня. Среди заявленных несколько лет назад проектов — миллионник на территории бывшего аэродрома Ржевка от «Группы ЛСР», строительство которого откладывается уже несколько лет. В компании надеются, что на них запреты не распространятся. «Как мы понимаем, данное нововведение не коснется проектов с имеющимся разрешением на строительство, к которым относится проект компании на Ржевке»,— прокомментировали в ЛСР. О точных сроках реализации проекта в группе говорить не стали.

В РНГП уже довольно давно принято ограничение высотности в 12 этажей, но оно не касалось ранее утвержденных ППТ, напоминает управляющий партнер Rusland SP Андрей Бойков. Застройщики старались так или иначе договориться, найти лазейки, чтобы строить проекты по старым ППТ, добавляет эксперт.

Из-за требований властей жилые площади в проекте будут снижены, что не лучшим образом скажется на финансовой модели застройщика, отмечает руководитель направления земельных участков Colliers Антон Орлов. По приблизительным подсчетам, из-за этого девелопер может лишиться около 40% площадей (примерно 1,8 млн кв. м) и десятков миллиардов рублей прибыли, продолжает он. В итоге проектировщикам будет поставлена задача максимизации площадей в рамках новых градостроительных регламентов, считает господин Орлов.

Решение властей связано с необходимостью простимулировать девелоперов к достройке проблемных объектов, полагает Антон Орлов. Происходящее больше похоже на торг, считает глава «Леноблсоюзстроя» Руслан Юсупов. Эмоциональная реакция властей связана с большим количеством проблемных объектов в регионе, но до корректировки параметров проекта вряд ли дойдет, предполагает он. Выходом может стать участие ЦДС в решении проблем обманутых дольщиков, резюмирует он.

Проблема обманутых дольщиков в Ленобласти стоит очень остро. В регионе насчитывается 18,5 тыс. дольщиков, которые купили квартиры более чем в 200 проблемных объектах. Для решения этого вопроса на три года в областном бюджете предусмотрено 3,6 млрд рублей, но нужно еще как минимум 8 млрд. В связи с этим чиновники обещали обратиться в Минфин РФ с просьбой увеличить предельный размер дефицита бюджета региона на 2022 и 2023 годы или предоставить кредит.