Поселковые советы

Фото: ЮРИЙ МАРТЬЯНОВ, "Ъ"

       Каждый месяц в Подмосковье на продажу выставляется новый коттеджный поселок. Но эксперты прогнозируют, что так будет продолжаться недолго, поскольку подмосковная земля — ограниченный ресурс и хороших территорий осталось мало. Об этом говорит и динамика роста цен — за прошлый год участки в Подмосковье подорожали в среднем на 50%, а коттеджи — на 30%.

"Золотой квадрат"
       Многие потенциальные приобретатели загородной недвижимости откладывали покупку, всерьез надеясь на то, что скоро все подешевеет. Особенно такие настроения усилились после банковского кризиса в июле прошлого года. По мнению генерального директора компании "Тера-Недвижимость" Андрея Мажарова, стремительный рост цен на этом рынке уже давно породил мнение о его "перегретости" и неминуемом кризисе. "Такие опасения покупателей являются реальным фактором на рынке и уже привели к резкому падению продаж в июле-августе",— говорит он, подчеркивая, что сейчас рынок загородной недвижимости похож на финансовую пирамиду АО МММ, которая может рухнуть от любого потрясения.
       Однако заместитель директора управления загородной недвижимости компании "Миэль-Недвижимость" Владимир Яхонтов с этим не согласен — говорит, что спрос на земельные участки, коттеджи и дачи в Подмосковье не снижается и сегодняшний уровень предложения не в состоянии его удовлетворить. По словам Анжелики Быльской, директора департамента загородной недвижимости Vesco Realty, структура спроса на рынке загородной недвижимости выглядит так: 51% — клиенты с бюджетом покупки до $250 тыс., 28% — $250-500 тыс., 15% — $0,5-1 млн и 6% — "миллионеры". На первую, наиболее востребованную ценовую нишу (до $250 тыс.) приходится наибольшее количество предложений — почти 40%, на вторую — треть всех предложений, оставшаяся часть предложений примерно поровну поделена между двумя последними ценовыми категориями.
       Каждый месяц в Подмосковье на продажу выставляется новый коттеджный поселок. Сегодня в Подмосковье строится около 250 поселков — примерно 10-12 тыс. домов. По прогнозам специалистов "Миэль-Недвижимости", в 40% случаев это только декларации: "Из этих 250 поселков в течение ближайших двух лет достроятся примерно 40 — это не более 2 тыс. домов, которые будут раскуплены еще до завершения строительства". По мнению Владимира Яхонтова, причина — в нехватке профессиональных девелоперов, которые могут довести проект до конца, а затем грамотно и быстро его реализовать.
       Наиболее популярными на рынке загородной недвижимости были и остаются Новорижское и Рублево-Успенское направления. По словам Ивана Воробьева, аналитика загородной недвижимости корпорации "Инком-Недвижимость", цены на жилье в пределах 15 км от Москвы варьируются от $1100 до $2500 за кв. м, а в пределах 40-километровой зоны средняя цена составляет примерно $1000-1200.
       Территорию западного Подмосковья площадью около 300 кв. км в границах населенных пунктов Красногорск--Павловская Слобода--Жаворонки--Переделкино по аналогии с "золотой милей" в Москве уже называют "золотым квадратом". Дороже всего участки в зоне до 14 км от МКАД, наиболее престижные поселки Рублевки — Жуковка, Барвиха, Горки-2. Стоимость земли здесь колеблется в пределах $50-90 тыс. за сотку в зависимости от удаленности от МКАД.
       Цены на участки по "Новой Риге" не столь зависимы от близости к МКАД. Однако именно здесь чаще всего появляются поселки бизнес-класса и класса "люкс" — например, Никольская Слобода и Бенилюкс. "Класс поселка определяет цену земли. Приобретая участок в поселке класса 'люкс', клиент платит за единую концепцию застройки, уровень архитектурных решений, продуманность коммуникаций, инфраструктуру и однородное социальное окружение",— рассказывает Максим Сухарьков, начальник отдела вторичных продаж загородной недвижимости компании Soho Realty. Также востребованными направлениями остаются Дмитровское и Ярославское (с их многочисленными водохранилищами), растет популярность Калужского. Большинство восточных направлений Подмосковья по-прежнему остаются мало востребованными. Цены здесь колеблются в пределах от $200 до $1000 за кв. м жилья.
       По информации Vesco Realty, ближе к концу января продажи оживились, рост цен на уровне 2-3% в месяц отмечается на коттеджи в поселках Риверсайд, Павлово, Лазурный Берег, Резиденция Бенилюкс, Истра, Кантри Клаб. Если говорить о декабре-январе, то на Калужском направлении цены выросли на 3%, на Дмитровке — на 4,7%, в ряде популярных поселков "Новой Риги" — на 4-5%. Коттеджи в "шанхае" (неорганизованная застройка) в последнее время почти перестали пользоваться спросом. Очевидно, они не выдерживают конкуренции с охраняемыми коттеджными поселками, и риэлтеры прогнозируют, что цены здесь будут только снижаться.
       
Имиджевая аренда
       Все более заметным сегментом на рынке недвижимости становится аренда загородного жилья. Самые популярные сегодня поселки с таким предложением — Покровские Холмы, Серебряный Бор, Сетунь, Поселок художников. Стоимость месячной аренды достаточно высока — так, в Поселке художников она составляет около $20 тыс. в месяц. В основном арендаторами являются топ-менеджеры представительств западных компаний. По мнению Александры Косаревой, начальника отдела аренды компании Soho Realty, в ближайшие годы ожидается увеличение доли отдельных арендных поселков или специальных арендных зон в загородных поселках: "Среди арендаторов коттеджных поселков как в Москве, так и в Подмосковье очень много иностранцев. Их выбор определяет многолетняя привычка жить в собственном доме. Кроме того, проживание в собственной резиденции — имиджевая и фактически обязательная вещь для главы крупного иностранного представительства".
       Коттеджи дальше 15 км от МКАД не так ликвидны. По словам Александры Косаревой, здесь силен фактор сезонности. В то же время хозяева не любят сдавать дома на короткий срок, поэтому в случае краткосрочной аренды ежемесячная плата заметно повышается. В Подмосковье существует несколько арендных поселков, например Pine Forest около пансионата "Десна", Forestville, Петрово-Дальнее, арендные городки в Жуковке и Барвихе, коттеджи на территории пансионата "Лесные дали".
       Отметим, что крупные девелоперы начали создавать арендные городки на территории новых комплексов класса "люкс". Например, подобный проект реализуется в поселке Никольская Слобода. Многие инвесторы считают, что вложения в строительство коттеджей под аренду — более доходный инструмент по сравнению с банковскими вкладами. "В то же время это длинные деньги — инвестиции окупаются дольше, однако позволяют значительно увеличить прибыль в долгосрочном периоде. Поэтому данный вид бизнеса интересен тем компаниям, у которых достаточно оборотных средств",— говорят в Soho Realty.
       
Загородные ожидания
       За последние полгода, по словам специалистов, значительно увеличился спрос на элитную недвижимость "под ключ". То есть на объекты с внутренней отделкой высокого качества, выполненной согласно дизайн-проекту. Подобных домов на рынке пока мало. Как говорит Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО "Корпорация МИАН", удаленность таких объектов от МКАД, как правило, не должна превышать 15-20 км, коттедж должен находиться в организованном поселке с собственной инфраструктурой, охраной и службой эксплуатации. И не в чистом поле, а рядом с лесом или водоемом, при этом желательно совмещение двух этих параметров.
       Вслед за изменением потребительских предпочтений меняется и структура предложения на загородном рынке: появляются коттеджные поселки нового типа, отвечающие приведенным выше требованиям. Нынешние тенденции на рынке загородной недвижимости — строительство гольф-клубов и поселков на воде с причальными сооружениями. Например, компания "Миэль-Недвижимость" приступила к реализации домовладений в новом проекте — коттеджном поселке класса "люкс" M.o.n.a.k.o.v.o. на берегу Икшинского водохранилища. Поселок находится в 26 км от Москвы по Дмитровскому шоссе и располагается между лесом и линией воды — здесь 100 причалов для катеров и яхт, а также собственный яхт-клуб.
       По словам Максима Сухарькова из Soho Realty, открытием 2005 года может стать Калужское направление. "До Ватутинок 'Калуга' очень перспективна для появления поселков класса 'люкс', например, начинается строительство поселка Антоновка на седьмом километре Калужского шоссе. Особенность поселка в том, что в нем будут продаваться участки без подряда на строительство",— говорит он.
БЭЛА ЛЯУВ
       
Стоимость загородных домов и участков в Подмосковье

Направление
Земельные участки
Дома
До 30 км Макс. ($ тыс. за сотку)
От 40 км Макс. ($ тыс. за сотку)
Элита $
Бизнес $
Эконом $
Рублевское шоссе
70
5-7
От 900 тыс. и выше
500-900 тыс.
70-400 тыс.
Сколковское шоссе
70
—
От 900 тыс. и выше
500-900 тыс.
70-400 тыс.
Новорижское шоссе
35
8-9
От 800 тыс. и выше
300-800 тыс.
300 тыс. (коттеджи), 40 тыс. (дачи)
Минское шоссе
28
4
От 800 тыс. и выше
250-800 тыс.
250 тыс. (коттеджи), до 16 тыс. (полдома)
Калужское шоссе
16
4
0,5-2 млн
500-250 тыс.
50-250 тыс.
Волоколамское и Пятницкое шоссе
15
6
500-700 тыс.
200-400 тыс.
50-200 тыс.
Дмитровское шоссе
25
6
0,5-1,1 млн
200-400 тыс.
100 тыс. и ниже
Осташковское шоссе
15-20
—
400-800 тыс.
200-300 тыс.
100 тыс. и ниже
Ярославское шоссе
9
4
0,5-1 млн
70-400 тыс.
70 тыс. и ниже
Ленинградское шоссе
8
2
800 тыс.
400 тыс.
100 тыс. и ниже
Симферопольское шоссе
5
2
800 тыс.
До 250 тыс.
70 тыс. и ниже
Новорязанское шоссе
8
1
500 тыс.
200 тыс.
70 тыс. и ниже

Данные предоставлены аналитической службой ЗАО "Корпорация МИАН".