Весна принесла оживление

Как и следовало полагать, первые месяцы 2009 года не принесли серьезного оживления на загородный рынок. Это специфика рынка — даже без учета влияния кризиса и на фоне роста рынка в прошлые периоды зимние месяцы всегда характеризуются низкой покупательской активностью, небольшим спросом и ценовым затишьем. В текущей ситуации эти симптомы усугубляет мировой финансовый кризис. Средние темпы продаж, например, коттеджей эконом-класса в течение первого квартала 2009 года составили 2-6 коттеджей в месяц. Однако участники рынка сохраняют оптимизм — с приходом весны они констатируют небольшое оживление интереса к загородному жилью.

Участники рынка отмечают, что покупателей загородной недвижимости в первом квартале 2009 года стало ощутимо меньше — в ряде компаний отмечают, что снижение объема продаж относительно аналогичного периода 2008 года составило 25-30%, где-то до 50%. С рынка ушли те покупатели, кто раньше рассчитывал на получение кредита. Оставшиеся досрочно закрывают остатки платежей. Новые клиенты предпочитают оплату за счет собственных средств — либо со стопроцентной оплатой, либо с использованием небольшой рассрочки. Но и их относительно немного.

Из всей загородной недвижимости наибольшей популярностью на сегодня пользуются коттеджи эконом-класса. При этом очень важна степень готовности дома, а также наличие необходимой документации на участок и на строение. Но наиболее востребованным продуктом на загородном рынке по-прежнему являются земельные участки.

В сегменте малоэтажного строительства спрос также сконцентрирован на объектах высокой степени готовности, в хорошем месте, с адекватной инженерной подготовкой территории. Но ликвидного предложения, соответствующего подобным требованиям в ближайших пригородах Петербурга, осталось немного. Новые проекты пока не выводятся девелоперами на рынок.

Несмотря на послекризисное падение спроса, продавцы не снижают цены — в среднем по сегменту ликвидных и пользующихся спросом объектов цены даже несколько повысились. Снижения цен и существенных скидок можно ожидать только по коттеджным поселкам, строительство которых находится на начальных стадиях, или же при единовременной оплате по договоренности между продавцом и покупателем.

Оптимисты

Директор по маркетингу и продажам ООО "Сестра Ривер Девелопментс" Ольга Копейкина отмечает: не дождавшись обещанного рядом экспертов резкого падения цен, покупатели начали прицениваться к загородным домам и участкам. "Причинами пробуждения весеннего спроса в числе прочих стали сезонность и стремление успеть с покупкой до нового подорожания. Однако большая часть обращений — пока только интерес, формирующий отложенный спрос на более поздний период, ориентировочно — август-сентябрь 2009 года. Несмотря на скидки и рассрочки, заявленные девелоперами, продаж на рынке пока мало, хотя просмотры в компаниях идут постоянно", — говорит она.

"До конца 2009 года, скорее всего, продажи по рынку загородной недвижимости останутся на сегодняшнем уровне. К концу года, они, вероятнее всего, даже начнут расти. Причина проста: сегодня, в кризис, мало кто закладывает новые проекты. Более того, многие замораживают существующие. Поэтому предложения станет меньше. Сформируется отложенный спрос. А цены в таких условиях вырастут", — говорит госпожа Копейкина.

Сдержанный оптимизм сохраняет и Екатерина Шабалина, бренд-менеджер компании "Тимбер Продукт": "Посткризисный темп развития загородной недвижимости к марту 2009 года начал заметно оживляться, что обуславливается стабилизацией ситуации в финансовой сфере, сменой ожидательной позиции покупателей и наступлением строительного сезона. С конца прошлого года застройщики не меняли ценообразование на проекты и услуги, для привлечения покупателей был запущен ряд акций. Строительные выставки, прошедшие в апреле в Москве и Санкт-Петербурге, четко показали интерес покупателей к строительству компактных дачных домов площадью 100-150 кв. м. Больший интерес представляли предложения земельных участков с готовыми проектами, материал — клееный брус".

Олег Еремин, первый вице-президент ГК "Балтрос" говорит, что основной тенденцией на загородном рынке сегодня остается повышенный спрос на земельные участки в составе коттеджных поселков, продаваемых без подряда. "На это сразу среагировали девелоперы — только за последние два месяца на рынок вышло два подобных поселка. Но, по моему мнению, это больше спекулятивная тенденция. Кроме того, начали проявляться предложения аналогичные "Новой Ижоре" (проект реализует "Балтрос". — "Ъ"), только на гораздо меньших площадях. Это говорит о том, что, несмотря на кризис, интерес горожан к жизни в собственном доме, на своей земле неуклонно растет", — радуется господин Еремин.

Александр Сушко, заместитель генерального директора компании "Петербург-Истейт" (реализует коттеджный поселок "Сан-Репино") отмечает: "Парадокс загородного рынка состоит в том, что платежеспособный спрос есть, просто он сознательно отложен до более спокойных времен. И задача девелоперов сегодня и в ближайшем будущем — возродить в сознании потребителя уверенность в завтрашнем дне. Как это сделать? Продолжать строительство, использовать доступные маркетинговые рычаги для стимулирования продаж. И оставить иллюзии о скорой отдаче. По нашим прогнозам, оживление на рынке начнется не раньше осени. И встретить это оживление надо во всеоружии: с готовыми проектами, с удобной системой продаж и с заботой о комфорте клиента".

Упор на эконом

Генеральный директор компании "Петрополь" Марк Лернер считает, что в первом квартале 2009 года основной объем спроса пришелся на загородные объекты эконом-класса (до 55 тыс. рублей за квадратный метр), готовые или в высокой степени готовности. "Темпы продаж по сравнению с прошлым годом замедлились, но отмечается некоторое оживление. Если в конце 2008-го и в начале 2009 года средние темпы продаж в классе эконом составляли 2 объекта в месяц, то сейчас усредненный показатель может достигать 5-6 объектов ежемесячно", — говорит он.

Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИНа рассказала, что в настоящее время в продаже находятся 159 загородных комплексов (коттеджных поселков и малоэтажных комплексов), которые включают в себя около 3,36 млн кв. м жилья или 20,9 тыс. жилых объектов, предназначенных для использования одной семьей (7 883 коттеджа, 3 880 участков, 4 827 таунхаусов, 3 507 квартир).

В первом квартале 2009 года было введено 4 загородных комплекса или 89 домовладений, 30 таунхаусов или 24 480 кв. м.

По данным АРИНа, за полгода (с начала кризиса) стоимость домовладений в эконом-классе выросла на 7%, стоимость земли снизилась на 25%. Снижение стоимости земельных участков объясняется наличием большого предложения при общем низком спросе на загородном рынке. Что касается домовладений, то рост стоимости объясняется практикой строительства объектов под заказ при частичной или полной оплате строительства.

В классе бизнес стоимость домовладений упала на 8%, участков — на 15%. Падение цены на домовладения объясняется большим предложением домов и низким спросом на них, та же тенденция характерна и для участков.

В классе элит стоимость домовладений упала на 20%, а земли — выросла на 10%.

"В элит-классе характерна тенденция продажи готового объекта. В результате к началу кризиса в предложении находилось значительное количество домов, что повлекло снижение цены за объект. Напротив же, предложение свободных участков незначительное", — говорит Зося Захарова. В премиум-классе стоимость домовладения упала на 2,5%, а цена земли выросла на 0,5%.

"В премиум-классе произошла небольшая коррекция цены, это характерно для особо элитных объектов, которые не теряют в цене в периоды депрессий, а дожидаются своего покупателя. Срок экспозиции таких объектов велик, предложение небольшое, поэтому цены изменяются незначительно. Однако если увеличение спроса не произойдет в весеннее-летний сезон, к осени можно ожидать падения цены", — рассказала госпожа Захарова.

В настоящий момент спрос переместился в сторону более экономичных объектов, особенно это характерно для классов эконом и бизнес. Люди стараются приобретать земельные участки в основном на значительном удалении от города — 100 км и более. Если же есть крупная сумма денег, то приобретают небольшие домовладения: эконом-класс — дом площадью около 100 кв. м на участке в 8-10 соток; бизнес-класс — дом площадью 150 кв. м на участке около 15 соток. Участки сегодня продаются быстрее домов, хотя и здесь увеличения объемов по сравнению с прошлыми годами не наблюдается.

Средние темпы продаж коттеджей эконом-класса в течение первого квартала 2009 года составили 2-6 коттеджей в месяц. Снижение темпов продаж по сравнению с "докризисным периодом" (январь-сентябрь 2008 года) по данным АРИНа составило около 30%.

Директор департамента загородной недвижимости агентства недвижимости "Бекар" Андрей Уманский более пессимистичен в оценках спроса: "Спрос на рынке загородной недвижимости на сегодняшний момент практически в два раза ниже показателей аналогичного периода прошлого года. Сегодня заключается на 70 процентов меньше сделок, чем в 2008 году. Однако перед сезоном ситуация постепенно начала выправляться: по итогам марта диспетчерская служба агентства недвижимости "Бекар" зафиксировала 25-процентный рост количества обращений по загородным объектам. Хотя надо признать, что к увеличению количества сделок активность покупателей пока не привела: в основном люди на данном этапе только интересуются недвижимостью за пределами города, они по-прежнему выжидают".

В связи с уменьшением спроса девелоперы активно стимулируют продажи различными марктинговыми и рекламными акциями. В настоящее время предлагаются следующие маркетинговые ходы: скидки при единовременной оплате (5-15%); индивидуальные скидки (до 10%). По данным АРИНа, шире стала применяться рассрочка: до конца строительства ("Топазы", "Новый Петербург", "Новые Борницы", "Малый Петербург", "Сосновый хутор", "Усадьба Донцо", "Зеленые каскады", "Рощинская сказка", "Зареченское", "Ладожский простор"); беспроцентная на период строительства ("Преображение", "Хвойное", "Ропшинская усадьба", "Павлоград"); специальные предложения. Также покупателям коттеджей сулят подарки: например, при покупке жилья в "Строгановской усадьбе" — подарок каждому покупателю коттеджа: джип Volkswagen Touareg или Mercedes-Benz ML.