Использование метода «Управление проектом» при реализации мероприятий энергосбережения в процессе эксплуатации объектов недвижимости

малая величина иностранных инвестиций в промышленный сектор страны. По прогнозу Министерства экономического развития Российской Федерации, «в ближайшие годы наряду с решением задач бюджетной консолидации необходимо сделать задел для реализации долгосрочных интересов России, которые состоят в создании современной экономики инновационного типа, интегрированной в мировое экономическое пространство.

Основными приоритетами экономической политики в прогнозный период являются:

- повышение устойчивости национальной финансовой системы, переход к бюджетному правилу и снижение инфляции;

- улучшение инвестиционного климата, развитие конкуренции и снижение административного давления на бизнес;

- социальное развитие и инвестиции в человеческий капитал;

- модернизация оборонного комплекса и вооруженных сил;

- инновационное развитие и поддержка высокотехнологичных секторов экономики;

- диверсификация экономики, развитие инфраструктуры;

- сбалансированное региональное развитие;

- становление Таможенного союза и адаптация национальной экономики к требованиям ВТО» [5].

Таким образом, как интересы эффективного функционирования экономики ограниченных природных процессов, так и интересы модернизации такой экономики с целью ослабить её зависимость от ресурсоограниченности, требуют реформирования всех секторов и сфер российской экономики на рыночных началах.

Библиографический список:

1. Саблин К.С. Государство развития в разных институциональных условиях // Журнал институциональных исследований. 2010. Т.2. №4. С.30.

2. Мировой государственный протекционизм // «Эксперт Северо-Запад». Февраль-март, 2010. №7 (453).

3. Черныш М.Ф. рынок труда и нормативный порядок в Санкт-Петербурге и Шанхае // Социологические исследования. 2010. №8. С.39.

4. Турбанов А. Банковский сектор после кризиса // Экономическая политика. 2010. №2. С.36.

5. Прогноз Социально-экономического развития Российской Федерации на 2013 год и плановый период 2014-2015 годов //Минэкономразвития РФ. М.2012. С.14 // http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/prognoz/doc20120912 000004

УДК 624.05 Эбзеев М.Б.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ МЕТОДА «УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТОМ» ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ МЕРОПРИЯТИЙ ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИЯ В ПРОЦЕССЕ ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Ebzeev M.B.

METHOD USE «PROJECT MANAGEMENT» AT REALIZATION OF ACTIONS OF ENERGY SAVING IN USE OF REAL ESTATE OBJECTS

Данная статья посвящена исследованию по совершенствованию эксплуатации зданий и сооружений с использованием мероприятий энергосбережения. Техническая политика в проблемной отрасли эксплуатации направлена на экономию энергии в

существующих зданиях и сооружениях в соответствии со стандартами и нормативами. Сегодня управление проектами (УП) используется практически во всех отраслях промышленности.Существует необходимость совершенствования методик планирования и производства ремонтно-строительных работ по энергосбережению, чтобы повысить энергетическую эффективность функционирования объектов недвижимости. Для решения проблем эксплуатационного содержания объектов недвижимости обоснована реализация мероприятий энергосбережения на основе концепции проектного управления.

Ключевые слова: эксплуатация, недвижимость, энергосбережение, управление проектом, ограничение ресурсов, организационная структура, участник проекта.

The article is devoted to research on improvement of exploitation of buildings and constructions with use of actions of energy saving. The technical policy in problem branch is directed on economy of energy in existing buildings and constructions according to standards and norms. Today project management (PM) is used practically in all industries. There is a need to improve of techniques of planning and production of repair construction works on energy saving on the basis of the concept ofproject management is proved for the solution ofproblems of the operational maintenance of real estate objects.

Key words: exploitation, real estate, energy saving, project management, restriction of resources, organizational structure, participant of the project.

Современная парадигма эксплуатации недвижимости состоит в том, чтобы активно и упреждающе применять самое безопасное, минимально затратное и технологически лучшее сочетание процессов, методов, процедур и практических приемов эксплуатации для обеспечения безопасной, высококачественной и надежной работы инфраструктуры активов (недвижимого имущества) [2].

Особенности эксплуатационных процессов объектов недвижимости состоят в том, что воздействие на здания и сооружения происходит на наиболее длительном промежутке времени и оказывает решающее влияние на качественные характеристики, которые в значительной степени определяются инженерно-техническими и конструктивными решениями, принятыми на стадиях проектирования и строительства.

Продолжительность эксплуатационного периода здания зависит от множества факторов и условий, в числе которых можно отметить:

1) конструктивно-технические характеристики самого объекта;

2) обеспеченность материальными, трудовыми, финансовыми ресурсами для поддержания объекта на этапе эксплуатации;

3) качество и своевременность проведения работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту объекта;

4) своевременность и качество проведения капитального ремонта объекта.

По данным различных источников, жилищный фонд России составляет 2,85 млрд м , объем недвижимости нежилого назначения оценивается величиной 6,65 млрд м2. В соответствии с данными уполномоченного органа, ведущего учет государственного имущества, в федеральном ведении находится около 300 млн м2 недвижимости.

Не абсолютизируя точность приводимых данных, можно составить представление о масштабе отрасли эксплуатации в России. Для этого необходимо учесть текущую осредненную величину восстановительной стоимости 1 м2 строений и общепринятую в большинстве стран мира минимальную норму годовых отчислений на их эксплуатационное содержание - 2-4% от восстановительной стоимости. Результат расчета для многих специалистов будет потрясающим: по своей величине потребность в должной эксплуатации недвижимости может составлять до 10% ВВП страны. Таков объективный масштаб проблемной отрасли эксплуатации.

Реальное состояние эксплуатации недвижимого имущества очевидно за исключением вновь построенных коммерческих или корпоративных объектов в некоторых крупных городах, а также отдельных административных зданий, массовое состояние ранее построенной среды, где живет, работает, учится, лечится подавляющая часть граждан нашей страны, можно оценить как износ и деградация различной степени.

Без радикального изменения системы управления эксплуатацией, в том числе в сфере ЖКХ, результативность любых по величине финансовых вложений будет стремиться к практической бесполезности освоения бюджетов. А в условиях тотальной ограниченности финансовых ресурсов бесцельные вложения могут квалифицироваться и более серьезно. Таким образом, проблема потенциального ущерба национальному имуществу в результате использования неадекватных технологий управления эксплуатацией налицо [3].

Сегодня, в связи с кризисными явлениями в мире, все большее внимание уделяется экономии энергии в существующих зданиях и сооружениях. Энергосбережение в системе строительного комплекса не рассматривается как обособленный процесс, а имеет целью структурное преобразование системы технической эксплуатации [1].

Организационно-технологическое обеспечение реализации задач эффективной эксплуатации должно строиться на совершенствовании методик планирования и производства ремонтных работ, что повысит энергетическую эффективность функционирования объектов недвижимости [7].

Следует сказать, что управление проектами (УП) используется практически во всех отраслях промышленности, так как практика использования системы УП доказала свою высокую эффективность.

В том случае, когда результат реализации проекта некоторый физический объект (здание, сооружение, производственный комплекс), определение проекта может быть конкретизировано следующим образом: «Проект — целенаправленное, заранее проработанное и запланированное создание или модернизация физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению».

Управление проектами — методология организации, планирования, руководства, координации трудовых, финансовых и материально-технических ресурсов на протяжении проектного цикла, направленная на эффективное достижение его целей путем применения современных методов, техники и технологии управления для достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению участников проекта.

Методы управления проектами позволяют: определить цели проекта и провести его обоснование; выявить структуру проекта, который предстоит выполнить; определить необходимые объемы и источники финансирования; подобрать исполнителей в частности, через процедуры торгов и конкурсов, подготовить и заключить контракты; определить сроки выполнения проекта, составить график его реализации, рассчитать необходимые ресурсы; рассчитать смету и бюджет проекта, планировать и учитывать риски; обеспечить контроль за ходом выполнения проекта [5].

Все проекты проходят пять этапов управления: инициацию, планирование, выполнение, мониторинг, контроль, завершение.

На рисунке 1 наглядно представлено взаимодействие групп процессов. Результаты инициации становятся вводным материалом для процесса планирования, на основе результатов планирования осуществляется выполнение и т. д. На графике показано, что результаты процесса мониторинга и контроля вводятся обратно в процессы планирования и выполнения. Это демонстрирует их повторяющийся характер [6].

Вестник Дагестанского государственного технического университета. Технические науки. № 27, 2012.

Группа процессов управления проектом Входящие Исходящие

—Планирование

Инициализация

Инициализация Мониторинг и контроль

Планирование Мониторинг и контроль

Выполнение

Мониторинг и контроль

Планирование

Выполнение

Выполнение

Мониторинг и контроль

Мониторинг и контроль

->- Планирование

Выполнение Завершение

Завершение

Рисунок 1. Взаимодействие основных групп процессов

Можно констатировать: наиболее оправданно применение методов УП в проектах, обладающих соответствующими ограничениями (время, ресурсы, качество).

Используя метод «управление проектом» применительно к эксплуатации (воспроизводству) недвижимости, следует учитывать, что соотношение значимости здания и осуществляемой в нем деятельности варьируется в каждом конкретном случае. В свою очередь, объект также существенно влияет на характер реализации эксплуатации (воспроизводства). В этом отношении ключевую роль играют: состояние здания, его функциональность, технические решения, стоимостные факторы и соответствие здания своему назначению.

Цели содержания объектов недвижимости определяют форму выполнения ремонта в виде единого проекта реконструкции (реновации) или нескольких небольших проектов в рамках технического обслуживания, а срок службы объекта недвижимости и его возраст влияют на выбор характера восстановления здания (реконструкция, реновация, капитальный или текущий ремонт), а также на объем ремонтно-строительных работ [4].

Энергосберегающие мероприятия как совокупность ремонтно-строительных работ представляют собой часть процесса содержания зданий и сооружений, которая направлена на обеспечение их эффективной эксплуатации в соответствии с назначением и в условиях повышающихся требований к энергоэффективности. Исходя из вышесказанного, проведение комплекса данных мероприятий можно с некоторой условностью идентифицировать как реализацию проекта, который объединяет разнообразные виды деятельности, характеризуемые рядом общих признаков:

• направленность на достижение конкретных целей, определенных результатов;

• координированное выполнение многочисленных взаимосвязанных действий;

• ограниченная протяженность во времени с определенным началом и концом.

Цель управления проектом реализации мероприятий энергосбережения заключается

в производстве ремонтно-строительных работ как здания в целом, так и находящегося в нем помещения или систем таким образом, чтобы существенно улучшить показатели эксплуатационного качества. Началом проекта считается момент возникновения потребности и принятия решения о реализации мероприятий. Проект считается законченным в момент ввода объекта в эксплуатацию и выполнения гарантийных обязательств.

Таким образом, реализация мероприятий энергосбережения начинается, когда здание или сооружение обнаруживает достаточные предпосылки для их проведения, то есть когда по результатам энергетических обследований определяется потенциал энергосбережения, а также выявляются основные направления его реализации, позволяющие снизить энергопотребление и, как следствие, финансовые затраты на оплату топливно-энергетических ресурсов.

Управление проектом - это в первую очередь управление исполнителями проекта с использованием методов управления, контроля работ, эффективной организацией работы, поэтому каждый проект предполагает, что для его реализации создается временная организационная структура и соответственно система управления проектом (СУП). Создание системы управления позволяет реализовывать ее основные функции на проекте: планировать и организовывать исполнение работ, контролировать и координировать действия всех участников проекта [5]. Цель создания организационной структуры проекта (OBS - Organisation Breakdown Structure) состоит в указании исполнителей для каждого вида работ. То есть вначале выделяются пакеты работ с назначенными для них исполнителями, что дает возможность подготавливать сетевой график узловых событий. Затем становится возможным разработать детальные сетевые графики, соответствующие узловым событиям и целям.

В соответствии с методологией использование метода «управление проектом» предполагает распределение функций между участниками, которыми принято считать: пользователя, заказчика, проектировщика, подрядчика, официальный контролирующий орган. Как показывает статистика, подавляющая часть объектов недвижимости эксплуатируется либо собственным эксплуатационным подразделением, либо по договору управляющей компанией. Следовательно, заказчиком в проектах по энергосбережению может выступать как сам собственник, так и управляющая компания. В такого рода проектах целесообразно делегировать полномочия по управлению заказчику, а не нанимать отдельно управляющего проектом. На рисунке 2 показана примерная организационная структура основных участников проекта по реализации мероприятий энергосбережения.

Все функции участников проекта реализации энергосберегающих мероприятий в процессе эксплуатации объектов недвижимости выполняются в определенных временных рамках, которые можно дифференцировать по этапам. Основными из них являются: энергетическое обследование (определение потребностей), технико-экономическое обоснование (ТЭО), проектно-изыскательские работы, организационная подготовка, рассмотрение государственными органами, техническая подготовка, производство работ (контроль, учет), сдача в эксплуатацию (приемка работ) и непосредственно эксплуатация объекта. В этой связи более детально рассмотрим процессы, происходящие на данных этапах.

1) Энергетическое обследование (определение потребностей). На данном этапе осуществляется анализ и оценка необходимости и предпосылок выполнения проекта, определяются потребности. В рамках проекта по энергосбережению этап определения потребностей включает энергетическое обследование по оценке необходимости проведения ремонтно-строительных работ и повышению энергетической эффективности, которое позволяет дополнить информацию по планированию деятельности пользователей объекта недвижимости. Потребность и возможность оплаты, т.е. затратная составляющая, определяются на основе оповещения, анкетирования жителей и пользователей, а также экспертных оценок общего характера.

2) Технико-экономическое обоснование (ТЭО). На этапе технико-экономического обоснования инвестиционно-строительного проекта определяется целевой уровень реализации мероприятий энергосбережения на базе потребностей и имеющихся ресурсов. В рамках ТЭО выполняются необходимые исследования, а также устанавливается вид

воспроизводства (реконструкция, реновация, капитальный или текущий ремонт), который ориентировочно можно определить путем сравнения различных вариантов мероприятий и объемов затрат на их реализацию. По результатам ТЭО принимается решение, подтверждающее техническую возможность и экономическую целесообразность создания энергосберегающих систем и технологий на рассматриваемом объекте.

л

п

а

Н «

еа о м .а П о

В

Заказчик

Энергоаудитор

Проектировщик

I

Государственный

Генподрядчик

Строительный контроль

<—

Субподрядчики

Рисунок 2. Взаимодействие основных участников реализации проекта

3) Проектно-изыскательские работы. В случае проведения реконструкции, реновации, капитального ремонта необходима разработка проектно-сметной документации. При текущем ремонте это не всегда требуется. Этап предусматривает выполнение чертежей и другой документации в качестве основы для подсчета объемов работ и реализации проекта. В разделе «Энергоэффективность» должны быть представлены сводные показатели энергоэффективности проектных решений в соответствующих частях проекта.

4) Рассмотрение государственными органами. При экспертизе проектной документации государственными органами проверяется достаточность и эффективность технических решений по энергосбережению, соответствие новым требованиям по энергосбережению в части теплозащиты ограждающих конструкций и установки приборов контроля, учета и регулирования газа, воды и тепла.

5) Организационная подготовка. После составления необходимой проектной документации принимается решение о начале выполнения работ, и подписываются подрядные договоры. Зачастую проектирование продолжается и в процессе ремонтно-строительных работ, поскольку в их ходе может появиться необходимость во внесении изменений в проект, а также могут уточняться данные об объекте недвижимости.

6) Техническая подготовка. Сразу после принятия решения о реализации проекта

реконструкции, реновации или капитального ремонта составляется объектный план производства работ (проект производства работ - ППР), который должен быть готов до начала работ. Характер объекта может потребовать разработки технологических карт, которые входят в состав ППР.

7) Производство работ (контроль, учет). Этап производства работ - это процесс, направленный на получение запланированного конечного результата инвестиционного проекта. При необходимости проект выполняется по отдельным помещениям и системам, поскольку в ремонтируемых зданиях деятельность зачастую продолжается и во время производства работ. Данный этап заканчиваем подписанием акта о сдаче-приемке объекта в эксплуатацию на основании проведенной проверки.

8) Сдача в эксплуатацию (приемка работ). На этапе ввода объекта в эксплуатацию производятся монтаж оборудования и пусконаладочные работы, выполняется инструктаж пользователей. Если сдача-приемка объекта производится поэтапно, ввод в эксплуатацию отремонтированных помещений также носит поэтапный характер. В рамках ввода в эксплуатацию проектировщики передают заказчику чертежи с внесенными изменениями, а также планы эксплуатации, техобслуживания и содержания объекта. В зарубежной практике данный этап завершается гарантийным осмотром [4].

9) Эксплуатация объекта. После ввода объекта в эксплуатацию проект является законченным. Дальнейшее выполнение гарантийных обязательств по обеспечению энергосбережения и повышению энергетической эффективности осуществляется энергосервисной компанией на основании энергосервисного договора (контракта) или иной эксплуатирующей организацией.

Распределение основных участников по этапам реализации инвестиционного проекта приведено в таблице 1.

Таблица 1

Этапы реализации инвестиционного проекта и основные участники_

№ п/п Наименование этапа реализации проекта Разрабатываемый документ Исполнитель этапа

1 Энергетическое обследование (определение потребностей) Энергетический паспорт объекта Заказчик, пользователь, энергоаудитор

2 Технико-экономическое обоснование Бизнес-план (обоснование инвестиций) Заказчик

3 Проектно-изыскательские работы Проектно-сметная документация Заказчик, проектировщик

4 Рассмотрение государственными органами Разрешение на производство работ Официальный контролирующий орган

5 Организационная подготовка Договор подряда Заказчик, подрядчик

6 Техническая подготовка Проект производства работ Подрядчик

7 Производство работ (контроль, учет) Общий журнал работ Заказчик, проектировщик, подрядчик, субподрядчики, официальный контролирующий орган

8 Сдача в эксплуатацию (приемка работ) Акт государственной комиссии Все основные участники

9 Эксплуатация объекта Технический паспорт объекта Эксплуатационная организация, пользователь

В зависимости от конкретного вида воспроизводства (реконструкция, реновация, капитальный или текущий ремонт), определяющего содержание ремонтно-строительных работ (энергосберегающие мероприятия), и делегирования полномочий по управлению, распределение участников по этапам реализации проекта может варьироваться.

Анализ эксплуатационного содержания объектов недвижимости позволил выявить организационно-технологические проблемы, непосредственно связанные с эффективностью принимаемых решений по энергосбережению, которые не решены до настоящего времени. Для решения проблем эксплуатационного содержания объектов недвижимости обоснована актуальность формирования эффективной системы менеджмента (организационной структуры управления) применительно к реализации мероприятий энергосбережения на основе концепции проектного управления.

В рамках данного исследования, используя известный метод проектного управления, предлагается организационная структура управления проектами при реализации мероприятий энергосбережения. Есть основание полагать, что использование метода «управление проектом» будет способствовать принятию взвешенных и оптимальных решений по энергосбережению и наиболее эффективной эксплуатации объектов недвижимости в условиях ограничений. Принимаемые решения являются результатом постоянного совершенствования процессов управления эксплуатацией, что в перспективе найдет отражение в новых проектах реновации зданий и сооружений.

Библиографический список:

1. Байрамуков С.Х., Эбзеев М.Б. «Проблемы эксплуатации жилых зданий на основе энергосбережения». Научный журнал «Известия СевКавГГТА», №1, 2011. С. 59-63.

2. Тарасевич Е.И. Управление эксплуатацией недвижимости. - СПб.: Издательство МКС, 2006.

3. Тарасевич Е.И. Технологии эксплуатации недвижимости. - СПб.: Издательство МКС, 2010.

4. Теличенко В.И., Король Е.А., Каган П.Б., Сборщиков С.Б., Доможилов Ю.Н. Управление проектами реконструкции и реновации жилой застройки. Монография. - М.: Издательство АСВ, 2009.

5. Управление проектами: учеб. пособие для студентов // под общ. ред. И.И. Мазура и В.Д. Шапиро. — 6-е изд., стер. — М.: Издательство «Омега-Л», 2010.

6. Хэлдман Ким. Управление проектами. Быстрый старт. // Пер. с англ. Шпаковой Ю. -М.: Издательство ДМК Пресс, 2008.

7. Эбзеев М.Б. «Анализ современной концепции эксплуатации объектов недвижимости». Научный журнал «Молодой ученый», №12, том 1, 2011. С. 64-67.