Огромный счет

По данным Южного ГУ Банка России, объем операций проектного финансирования долевого жилищного строительства в течение 2019 года в Краснодарском крае постоянно увеличивался. Количество эскроу-счетов в Краснодарском крае к концу 2019 года выросло в тридцать раз и составило 1066. В банке такой рост объясняют повысившимся уровнем безопасности сделок и стабильным источником финансирования застройщиков. Эксперты считают, что в 2020 году произойдет всплеск открытия эскроу-счетов, однако доля покупок с привлечением эскроу не превысит 20% общего числа сделок с жильем.

Эксперты считают, что доля покупок с привлечением эскроу в 2020 году не превысит 20% общего числа сделок с жильем

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ / купить фото

Объем операций проектного финансирования долевого жилищного строительства в течение 2019 года в Краснодарском крае постоянно увеличивался. Об этом свидетельствуют результаты обследования уполномоченных банков, в которых могут открываться расчетные счета застройщиков и счета эскроу. К концу 2019 года число таких счетов в Краснодарском крае увеличилось в тридцать раз по сравнению с данными на 1 июля 2019 года, когда изменения в ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве» окончательно вступили в силу. Если на тот момент по новой схеме финансирования в крае было открыто всего 35 эскроу-счетов, то на конец 2019 года их количество увеличилось до 1066.

Особенно быстрый рост проектное финансирование продемонстрировало в декабре 2019 года. Количество и сумма заключенных кредитных договоров с застройщиками выросли практически на треть. Почти на 45%, до 1,8 млрд руб., увеличилась сумма средств, размещенных участниками долевого строительства на счетах эскроу. По словам заместителя начальника Южного ГУ Банка России Александра Гостева, такие высокие темпы роста перехода на проектное финансирование в регионе можно объяснить двумя факторами. «Во-первых, инструмент гарантирует защиту средств дольщиков: застройщики смогут получить эти деньги только после окончания строительства и передачи ключей от первой квартиры. Кроме того, средства на счетах эскроу попадают в систему страхования вкладов и максимальный размер возмещения составляет 10 млн руб. Во-вторых, застройщики обеспечены стабильным источником финансирования и не зависят от активности дольщиков»,— пояснил господин Гостев.

По словам гендиректора консалтинговой компании «Советникъ» Максима Орешина, новая схема приживается в регионах не слишком активно. Он отмечает, что банкам невыгодно кредитовать региональных застройщиков из-за низкой маржинальности проектов и существенных рисков. «В регионах, в частности в Краснодарском крае, банки готовы предоставлять кредитование застройщикам, если их риски хеджированы за счет ликвидности проектов, что не все локальные игроки могут обеспечить»,— отмечает господин Орешин. Тем не менее он прогнозирует к концу текущего года всплеск открытия эскроу-счетов, так как, по его мнению, уже начались массовые продажи в проектах, получивших ранее финансирование с эскроу-счетами.

По мнению аналитика ИК «Фридом Финанс» Валерия Емельянова, бурный рост обусловлен эффектом низкой базы. «Рынок жилья на основе эскроу вырос за последние месяцы буквально с нуля, и ему еще предстоит вырасти в сотни раз. Мы ожидаем, что за 2020 год доля покупок с привлечением эскроу не превысит 20% общего числа сделок с жильем. То есть 80% останется на долю привычного механизма ДДУ»,— сказал эксперт, добавив, что до того дня, когда большая часть покупок будет проходить через эскроу, уйдет по меньшей мере два года.

Председатель совета директоров компании «Югстройимпериал» Станислав Николенко также отмечает, что дальнейший рост таких сделок неизбежен. «Во-первых, закон есть закон: использование счетов эскроу — единственный возможный вариант для новых проектов. Поэтому все застройщики рано или поздно перейдут на такую форму расчетов с покупателями. Есть проекты, которые возводятся в рамках ФЗ №214 в предыдущей редакции, но они достраиваются. Также важным фактором скачка сделок по эскроу является увеличение числа новых проектов. Например, в "Югстройимпериале" с использованием счетов эскроу уже строится два проекта и готовится третий. Кроме того, популярность эскроу определяется абсолютной безопасностью сделки для покупателя: все риски теперь разделены между банком и застройщиком»,— пояснил господин Николенко.