Застройщики сделали наценку

С окончательным переходом жилищной отрасли на эскроу-счета рост стоимости первичной недвижимости не остановился. В крупных городах за месяц цены на новостройки увеличились в среднем на 1%. Годовая динамика оказывается значительной: жилье в Казани за этот период подорожало на треть, а в Москве более чем на 10%. Причина в вымывании с рынка доступного предложения и снижении девелоперской активности.

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Средняя стоимость первичной недвижимости в крупных городах России за месяц выросла в среднем на 1%, следует из материалов аналитического центра ЦИАН. Наиболее заметная положительная динамика оказалась характерна для городов с низкой расчетной базой. В Уфе новостройки за месяц подорожали на 4,2% (до 68,8 тыс. руб. за 1 кв. м), в Ростове-на-Дону на 3,7% (до 50,5 тыс. руб. за 1 кв. м), в Воронеже на 3,3% (до 47,5 тыс. руб. за 1 кв. м). Хотя средняя стоимость реализации целой однокомнатной квартиры, согласно данным «Авито Недвижимость», в этих регионах практически не изменилась.

Лидером по этому показателю аналитики называют Москву: за месяц однокомнатная квартира в столице подорожала на 6,7%, а за год на 13%, сейчас лот стоит в среднем 8,2 млн руб.

Стоимость 1 кв. м в ЦИАН оценивают в 191 тыс. руб., это на 1% дороже, чем в июле, и на 10,4% — чем год назад.

Максимальную годовую динамику цен по-прежнему демонстрирует Казань. Согласно расчетам ЦИАН, первичная недвижимость в городе сейчас продается в среднем по цене 90,8 тыс. руб. за 1 кв. м. Это на 1,1% дороже, чем в июле, и на 33,1% выше аналогичного показателя прошлого года. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в новостройке в Казани, по данным «Авито Недвижимость», составляет 3,09 млн руб., это на 1,5% выше показателя июля и на 10,4% выше аналогичного показателя прошлого года. Руководитель местного риэлторского агентства Гузель Мухамедзянова объясняет такой резкий рост цен высоким покупательским спросом. До первого июля, по ее словам, интерес к первичной недвижимости подстегивал страх роста цен на фоне перехода на эскроу, но после вступления в силу изменений, по словам эксперта, спрос не снизился. По оценкам госпожи Мухамедзяновой, около 40% квартир в Казани сейчас приобретается с инвестиционными целями: покупатели рассчитывают на дальнейшее подорожание и планируют в дальнейшем сдавать.

Заметный рост цен на первичную недвижимость в отдельных регионах в «Авито Недвижимость» называют первыми отголосками перехода на эскроу. Согласно оценкам аналитиков, стоимость недвижимости, которая продается в проектах, реализуемых через специальные счета, выше на 10%, чем в аналогичных, где продажи ведутся по старым правилам. Глава аналитического центра ЦИАН Алексей Попов предполагает, что в ближайшей перспективе средние цены будут расти в большинстве регионов. «Это связано не только с переходом на эскроу, но и с тем, что в последние несколько месяцев застройщики выводят мало нового предложения, в результате ассортимент становится уже и лоты по выгодным ценам вымываются»,— рассуждает он.

Директор по маркетингу компании «Талан» Наталья Гарифуллина придерживается похожей позиции. Согласно ее оценкам, в ближайшие полтора-два года объем новых проектов в различных регионах может сократиться 20–40%.

«В последние месяцы на рынке начали появляться предложения от небольших девелоперов о продаже площадок, например, в Пензе, Краснодаре, Ижевске — и тенденция ухода с рынка мелких и средних застройщиков будет только набирать обороты»,— рассуждает она. Крупные девелоперы, по ее словам, сокращают динамику вывода на рынок новых проектов.

Динамика цен на первичную недвижимость в крупных городах России

| Город | Август 2018 (тыс. руб. за кв. м) | Июль 2019 (тыс. руб. за кв. м) | Август 2019 (тыс. руб. за кв. м) | Динамика относитено предыдущего месяца | Динамика относительно аналогичного периода прошлого года |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Москва | 173 | 189,1 | 191 | 1,00% | 10,40% |
| Санкт-Петербург | 120,4 | 120,7 | 120,4 | –0,2% | 0,00% |
| Волгоград | 45,8 | 49,2 | 49,2 | 0,00% | 7,40% |
| Воронеж | 45,3 | 46 | 47,5 | 3,30% | 4,90% |
| Екатеринбург | 67,8 | 72,1 | 72,4 | 0,40% | 6,80% |
| Казань | 68,2 | 89,8 | 90,8 | 1,10% | 33,10% |
| Красноярск | 53,7 | 63,2 | 63 | –0,3% | 17,30% |
| Нижний Новгород | 64 | 68 | 67,4 | –0,9% | 5,30% |
| Новосибирск | 62 | 68,6 | 67,8 | –1,2% | 9,40% |
| Омск | 40,9 | 48 | 48,3 | 0,60% | 18,10% |
| Пермь | 53,9 | 62,3 | 62,4 | 0,20% | 15,80% |
| Ростов-на-Дону | 49 | 48,7 | 50,5 | 3,70% | 3,10% |
| Самара | 42,1 | 42,7 | 42,6 | –0,2% | 1,20% |
| Уфа | 60,1 | 66 | 68,8 | 4,20% | 14,50% |
| Челябинск | 42,7 | 43,9 | 43,4 | –1,1% | 1,60% |

Источник: данные аналитического центра ЦИАН