"Евроград" теряет этажи

Администрация Ленобласти потребовала от муниципальных чиновников Бугровского поселения пересмотреть проект планировки территории города-спутника "Евроград", инвестиции в который оцениваются в 120 млрд рублей. Региональные власти считают необходимым снизить высотность и плотность застройки. В противном случае правительство Ленобласти обещает оспаривать проект планировки в суде. По оценкам экспертов, в результате внесения поправок девелопер может потерять до 30% от запланированного дохода.

Администрация Ленобласти потребовала от Бугровского поселения пересмотреть проект планировки территории (ППТ) города-спутника "Евроград". Ранее муниципальные власти утвердили ППТ, в котором под жилую застройку выделено 52 гектаров — это территория севернее КАД между Приозерским и Выборгским шоссе. Специалисты комитета по архитектуре обнаружили, что жилая часть противоречит региональным нормативам Ленобласти, а также не соответствует утвержденным в самом поселении правилам землепользования и застройки и генеральному плану муниципалитета. В частности, проект предусматривает возведение 16-этажных домов, тогда как максимальное количество этажей по нормативам не должно превышать 12. Кроме того, согласно проекту планировки, на 52 гектарах планируется построить 596 тыс. кв. м жилого фонда плотностью 11,4 тыс. кв. м на гектар, что также превышает региональные нормативы, которыми этот показатель установлен на уровне 9 тыс. кв. м на гектар, в отдельных случаях — до 11 тыс. кв. м на гектар.

Вице-губернатор Георгий Богачев отметил, что, если нормативы не будут выдержаны, комитет по архитектуре и градостроительству будет оспаривать весь ППТ в судебном порядке.

Проект "Евроград" был анонсирован около десяти лет назад. Девелопером является компания "Пантикапей". По данным СПАРК, группа "Пантикапей" создана 15 лет назад выходцами из Крыма и включает около 40 юрлиц. У компании в собственности и управлении около 1 тыс. гектаров в Ленобласти, а также 50 гектаров в Бугровском сельском поселении, где появится "Евроград".

Город-спутник займет 700 гектаров. Эта территория находится в собственности 10 крупных застройщиков, в числе которых ГК "Норманн", "Ханса СПб", "ИПС". Совокупные инвестиции в создание района превысят 120 млрд рублей.

"Безответственные действия Бугровского поселения по утверждению проекта планировки для "Еврограда", значительно нарушающего региональные нормативы, еще раз подтверждает правильность решения о передаче градостроительных полномочий на областной уровень. Подобные проекты должны тщательным образом оцениваться специалистами, в том числе и на градостроительном совете, и должны быть безупречными с точки зрения закона", — говорит Георгий Богачев.

Партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям "Качкин и Партнеры" Дмитрий Некрестьянов отмечает, что у Ленинградской области уже есть опыт оспаривания градостроительной документации, выданной муниципальными образованиями. "На практике ситуация будет развиваться, скорее, по-другому: если муниципальное образование под давлением Ленобласти не отменит данную градостроительную документацию, то после 1 января Ленобласть, получив соответствующие полномочия, сделает это самостоятельно. И тогда уже застройщик пойдет оспаривать действия государственного органа — и шансы на победу, увы, малы, либо будет договариваться с администрацией о возможности отклонения от РНГП и ПЗЗ, или корректировать параметры застройки", — рассуждает господин Некрестьянов.

Дмитрий Яковенко, председатель совета директоров компании "Пантикапей", отметил, что знаком с предписанием администрации Ленобласти, но считает его "удивительным" и "непонятным". По его словам, администрация Всеволожска и главный архитектор города заявляли о том, что, если проект будет создавать гармоничную среду, параметры высотности можно скорректировать.

В компании "Норманн", которая в рамках города-спутника "Евроград" планирует построить на участке 7 гектаров жилой комплекс "Морошкино", говорят, что корректировки не затронут их проект, поскольку компания "не нарушила никакие нормы". "Бизнес-составляющей также вряд ли что-то грозит, поскольку мы, будучи первым застройщиком на этой территории, уже учли риски, связанные с таким нашим статусом", — комментируют ситуацию в компании.

Директор департамента новостроек Becar Полина Яковлева полагает, что "Евроград" станет более привлекательным, если девелопер пересмотрит проект застройки в сторону снижения плотности. В то же время, в связи с необходимостью вносить изменения в проектную документацию и существенно сокращать объемы строительства жилых площадей, девелопер может потерять до 30% от запланированного дохода.

Руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Гулевский полагает, что для девелопера может вырасти себестоимость строительства, так как издержки будут распределяться на значительно меньшее количество квадратных метров.