О необходимости формирования жилищной стратегии в Российской Федерации

ИССЛЕДОВАНИЕ

Гареев И.Ф.1

1 Казанский государственный архитектурно-строительный университет

О необходимости формирования жилищной стратегии в Российской Федерации

АННОТАЦИЯ:

Для профессиональных участников рынка жилой недвижимости в настоящее время на первый план выдвигаются инвестиционные перспективы сегментов рынка недвижимости. В итоге, для качественного и организованного развития рынка жилой недвижимости необходима разработка системной жилищной стратегии, обеспечивающей оптимальную структуру жилищного строительства и жилищного фонда, удовлетворяющих потребности различных категорий граждан. В то же время, для хорошего социального самочувствия гражданам необходимо предоставить возможность планирования и практической реализации жилищной стратегии как оптимизированного процесса улучшения жилищных условий в конкретный момент времени.

Данная статья дает начало исследованиям, направленным на выстраивание и внедрение жилищной стратегии в практику регулирования рынка жилой недвижимости. Проработка ее содержания позволит повысить адресность мероприятий государственной жилищной политики и эффективность использования целевых средств.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: жилищные стратегии, жилищное строительство, рынок жилья, структура рынка жилой недвижимости, доступное жилье, жилищная политика

JEL: I38, L74, R28, R31

ДЛЯ ЦИТИРОВАНИЯ:

Гареев И.Ф. О необходимости формирования жилищной стратегии в Российской Федерации // Жилищные стратегии. — 2015. — Т. 2. — № 1. — с. 7-18. doi: 10.18334/zhs.2.1.234

Гареев Ильнур Фаилович, к.э.н., доцент, кафедра «Экспертиза и управление недвижимостью», Казанский государственный архитектурно-строительный университет

ПОСТУПИЛО В РЕДАКЦИЮ: 11.01.2015 / ОПУБЛИКОВАНО: 30.03.2015 ОТКРЫТЫЙ ДОСТУП: http://dx.doi.Org/10.18334/zhs.2.l.234 (с) Гареев И.Ф. / Публикация: ООО Издательство "Креативная экономика"

Статья распространяется по лицензии Creative Commons СС BY-NC-ND (http://creativecommons.Org/licenses/by-nc-nd/3.0/) ЯЗЫК ПУБЛИКАЦИИ: русский

Metadata in English is available.

For detailed information, please, visit http://dx.doi.org/10.18334/zhs.2.1.234

Введение

Жилищное строительство является отраслью народного хозяйства, деловая активность и совершенство организационно-экономических механизмов в котором во многом определяют как социально-экономическое положение регионов страны, так и благосостояние граждан.

В квалифицированной проработке нуждаются вопросы развития арендной недвижимости и строительства индивидуального жилья. Высокий интерес представляет комплексная застройка сельских территорий, в том числе жилищно-производственными комплексами и полностью отсутствующими в сложившихся реалиях, но крайне востребованными в зарубежной практике социальными поселками. Объективным также видится необходимость функционирования некоммерческих жилищных организаций, которые выступали бы поставщиками социального жилья. Должна предусматриваться организационная поддержка участников рынка, что позволило бы оптимизировать государственные мероприятия по регулированию спроса и предложения.

С точки зрения решения жилищного вопроса граждан, в рамках предлагаемых механизмов должно предусматриваться широкое разнообразие вариантов улучшения жилищных условий. Должны решаться вопросы вида жилья, места проживания, способа его оплаты и формы собственности. Наиболее рациональным видится формирование «жилищной лестницы», когда граждане, по мере развития своего жизненного пути, с учетом демографического поведения, финансового благополучия и состояния здоровья, выбирают наиболее оптимальный формат проживания.

На основании вышеизложенного можно перейти к формулировке цели и задач нашего исследования. Целью нашего исследования является формирование нового элемента регулирования рынка недвижимости -жилищной стратегии.

Для достижения данной цели нами поставлены следующие

задачи:

— проанализировать предпосылки формирования жилищной стратегии;

—дать определение понятию «жилищная стратегия»;

— сформировать содержание жилищной стратегии для профессиональных участников рынка недвижимости;

—определить социально-экономические положения жилищной стратегии для граждан, обеспечивающие приемлемые условия улучшения жилищных условий на любом этапе жизни;

—сформулировать предложения по внедрению жилищной стратегии в практику управления рынком жилой недвижимости.

Предпосылки формирования жилищной стратегии

Рынок жилой недвижимости и его сегменты, с одной стороны, можно охарактеризовать как стихийно развивающийся, где перечень процессов складывается исходя из конъюнктуры во многих областях. Как было отмечено выше, уровень научных разработок определяет специфику промышленного и гражданского строительства. Организационно-экономические механизмы, безусловно, зависят от их распространенности. Вместе с этим, какой-либо четкой модели, которая обеспечивала бы равномерность и оптимальность развития рынка жилой недвижимости, к настоящему времени не сформировалось. При этом необходимо понимать, что механизмы развития рынка должны обеспечивать решение основных его задач [7]. В глобальном смысле наиважнейшей проблемой рынка жилой недвижимости является обеспечение всех категорий населения доступным и комфортным жильем [4].

Для выработки практичных решений возможным видится анализ ретроспективы развития рынка за последние 25 лет, когда произошел переход от административно-распределительной системы к рыночным условиям. Обобщая картину изменений можно назвать лишь единственный фактор, определяющий развитие рынка жилья - это платежеспособность населения, формирующая спрос на различные сегменты рынка [2].

Таким образом, все управленческие решения, формулируемые на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, должны предусматривать учет соотношения доходов населения с ценовой ситуацией на жилье. Результаты предыдущих исследований автора позволяют утверждать, что с 1990-х годов практически все предпринимаемые органами власти и местного самоуправления мероприятия, направлены на выравнивание спроса и предложения. Однако набор мероприятий отличается узостью и содержит лишь такой перечень организационно-экономических механизмов, который привлекателен, по нашему мнению, для крупных финансовых институтов

и профессиональных участников рынка. К примеру, с 1997 года осуществляется активная государственная поддержка развития классического банковского ипотечного кредитования, а застройка намного интенсивнее ведется в городах. Это приводит к структурным перекосам и диспропорциям во многих секторах, и, в конечном счете, подрывает целостность и устойчивость экономики в целом. Мировая практика рынка жилья может предложить другие, альтернативные варианты финансирования жилищного строительства, которые к тому же не требуют массированной государственной поддержки. Следовательно, проработка элементов жилищной стратегии может повысить эффективность использования целевых бюджетных средств. А это позволит использовать их на развитие других направлений.

Повсеместная реализация ипотечных программ привела к развитию института частной собственности. Объективно присутствующая продолжительность обслуживания кредита привела к привязке семьи к одному типу жилья на длительный период времени. Учитывая, что это, как правило, не индивидуальный (заведомо более просторный, чем квартира) дом, мы в итоге получаем пассивное демографическое поведение семьи. И это в условиях, когда по многочисленным опросам, большая часть населения желает проживать в индивидуальном доме. Добавим, что распространенный в мировой практике, да и остро востребованный на отечественном рынке, арендный фонд жилой недвижимости также нуждается в активном создании.

Таким образом, с точки зрения организации рынка недвижимости основные проблемы заключены в трех основных направлениях:

— неполноценность рынка недвижимости Российской Федерации, что проявляется в отсутствии отдельных сегментов, значимость которых подтверждена мировой практикой развития;

— отсутствие широкого перечня квалифицированных профессиональных участников, которые могли бы дополнить институциональную среду;

— неразвитость (узость) инструментов финансирования жилищного строительства, что ограничивает создание рынка доступного жилья.

Прежде чем перейти к раскрытию мероприятий жилищной стратегии необходимо четко сформулировать дефиницию предлагаемого термина.

Определение понятия жилищная стратегия» и его содержжние

Процедуру улучшения жилищных условий можно назвать процессом, который сопровождает человека всю его жизнь. Причем процесс этот замкнутый - человек как начинает жить в семье (с родителями), так и заканчивает в семье (с детьми). Так или иначе, гражданин нуждается в опеке на рассвете и на закате своей жизни. Безусловно, есть промежуточные этапы, которые отличаются самостоятельностью. Следовательно, процедура улучшения жилищных условий обязательно должна предусматривать удовлетворяющие всем этапам организационно-экономические механизмы.

Постановка вопроса о разработке жилищной стратегии ранее уже была поставлена нами в университете, а нашими коллегами - Ахметовым Ш.Р., Матвеевой Е.С., Шакировой А.Ш. - на данную тему, при поддержке автора, была подготовлена и опубликована статья в 2010 году [1]. Нынешнее исследование, с одной стороны, является продолжением поставленных ранее вопросов. С другой стороны, дает начало системным исследованиям, которые позволят обогатить жилищную политику необходимыми и выверенными мероприятиями. Возвращаясь к работе указанных авторов, отметим, что ими также было предложено определение интересующего нас термина. Так, по мнению коллег, жилищная стратегия - это система стратегических решений, затрагивающая деятельность семьи относительно улучшения жилищных условий, предусматривающая использование различных средств государственной поддержки для наиболее оптимального удовлетворения жилищных потребностей. Как видно из дефиниции, смысловая нагрузка сфокусирована только на одном контуре - оптимизации улучшения жилищных условий граждан.

В исследовании 2011 года Солдатова Л.А. также использует термин «жилищная стратегия». Однако в тексте статьи он упоминается лишь однажды [14]. С одной стороны, специфика использования рассматриваемой ею фразы - «жилищная стратегия государства» -свидетельствует о значимости формулировки. С другой стороны, по нашему мнению, Солдатова Л.А. фактически лишь отождествляет жилищную стратегию с инструментами государственной жилищной политики, а федеральные целевые программы считает (что, безусловно, объективно) базой для развития жилищного строительства. Другими словами, смысловое значение данного термина у автора не характеризуется какой-либо спецификой.

Изучение интернет пространства также дало интересные результаты. Так, создана и функционирует Ассоциация организаций в сфере управления недвижимостью «Жилищная стратегия». Это объединение организаций жилищной сферы, созданное в целях координации их предпринимательской деятельности, представления и защиты законных прав и интересов граждан и организаций, достижения социальных, образовательных, научных и управленческих целей по эффективному реформированию отношений в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Другими словами, в данном случае мероприятия «Жилищной стратегии» не направлены на решение жилищной проблемы.

Таким образом, практика научных исследований, а также экономика жилищных отношений не оперируют термином «жилищная стратегия» как самостоятельным (и тем более в рассматриваемом нами ключе) [12]. Следовательно, мы смело можем сформировать новую сущность данного термина, наиболее точно отражающую его предназначение.

Исходя из вышеизложенного, а также поставленной цели можно перейти к формулировке термина «жилищная стратегия». Жилищная стратегия - это набор мероприятий, направленных на обеспечение оптимальной структуры жилищного строительства и жилищного фонда, а также предоставляющего различным категориям граждан возможность планирования и практической реализации приемлемого процесса улучшения жилищных условий в конкретный момент времени.

Необходимость данного термина и подобной его трактовки, с нашей точки зрения, продиктовано необходимостью реализации более адресной, прецизионной жилищной политики, которая позволит поднять структуру рынка жилой недвижимости на качественно новый уровень.

Жилищная стратегия как инструмент формирования и оптимизации квалифицированного рынка жилой недвижимости

Развитие рынка жилой недвижимости в настоящее время определяется в зависимости от ряда системообразующих факторов, укрупненно которые можно представить как административные и рыночные [13]. Среди административных, это, прежде всего, проработанность законодательной базы и уровень ее созидательности. Стимулирующая функция нормативно-правового поля должна обеспечивать достаточный оборот земельных участков для комплексного

освоения территорий. Либеральность финансовой политики может обеспечивать привлекательность и жизнеспособность различных инвестиционных инструментов организации жилищного строительства [11]. Приоритеты в межбюджетных отношениях способны регулировать возможности по софинансированию социальных целевых программ [15].

Необходимо отметить, что сильнейшее влияние на выбранный вектор развития имеет лоббирование крупными финансовыми группами и корпорациями своих моделей формирования рынка жилой недвижимости и жилищного строительства [10].

Уровень технических и технологических научных разработок определяет новые организационно-правовые формы их внедрения и развития. В итоге, наличие и активность передовых исследователей определяют квалифицированное развитие рынка жилой недвижимости. Другими словами, степень проработанности указанных направлений серьезнейшим образом влияет на благоприятный инвестиционный климат в жилищном строительстве.

Использованный нами термин «инвестиционный климат» является устоявшимся подходом к оценке самочувствия и деловой активности в области народного хозяйства.

Достижение поставленной в данном исследовании цели позволит наиболее точно, с учетом специфики сегмента, сформировать терминологическое поле, которое обеспечило бы:

—точную постановку задач, направленных на проработку стратегических вопросов;

—формирование оперативных решений, увеличивающих деловую активность в отрасли;

—корректировку и разработку адекватных складывающимся условиям организационно-правовых механизмов развития рынка;

—поиск новых сегментов, привлекательных для инвестирования как индивидуальным, так и институциональным инвесторам.

Для профессиональных участников рынка жилой недвижимости на первый план выдвигаются инвестиционные перспективы сегментов рынка недвижимости. Например, в квалифицированной проработке нуждаются вопросы развития арендной недвижимости и строительства индивидуального жилья. Высокий интерес представляет комплексная застройка сельских территорий, в том числе жилищно-

производственными комплексами и полностью отсутствующими в сложившихся реалиях, но крайне востребованными в зарубежной практике социальными поселками. Объективным также видится необходимость функционирования некоммерческих жилищных организаций, которые выступали бы поставщиками социального жилья [8]. Должна предусматриваться организационная поддержка участников рынка, что позволило бы оптимизировать государственные мероприятия по регулированию спроса и предложения [5].

В итоге, для квалифицированного и организованного развития рынка жилой недвижимости необходима разработка системной жилищной стратегии, обеспечивающей оптимальную структуру жилищного строительства и жилищного фонда, удовлетворяющей потребности различных категорий граждан.

В последующих наших исследованиях планируется анализ существующей структуры рынка жилой недвижимости и выработка практических рекомендаций по созданию сбалансированного рынка жилья. В целом, вопросы комплексного освоения территорий всегда являлись приоритетным вопросом для исследователей [9].

Жилищная стратегия как оптимальный процесс качественного удовлетворения жилищных потребностей

Улучшение жилищных условий является важнейшей человеческой потребностью и в разных экономических системах она может существенно отличаться. Наиболее интересным в этом вопросе является точка зрения представителей Высшей школы экономики. Так, анализ существующих отношений в жилищной сфере позволил Шоминой Е.С. разработать «социальную жилищную лестницу», которая одновременно является «лестницей прав и свобод жителей» [16]. По ее мнению, «социальная жилищная лестница» определяет особенности структуры и характер жилищного движения. Предложенная социальная лестница состоит из ступеней, которые поднимаются от «бездомности» к «владению многоквартирным домом». Данная схема отражает взаимоотношения или соотношения прав собственника и пользователя жилья: широкие права собственника, минимальные права квартиросъемщика и их полное отсутствие у бездомного. Шомина Е.С. предполагает, что «подъем» по жилищной лестнице будет соответствовать и подъему по социальной лестнице, имея при этом много исключений.

Изучение исследований Шоминой Е.С. показало, что она является активным разработчиком идей жилищного просвещения граждан России [17]. Однако прицельное изучение ее работы показало, что в данном случае ею предполагаются мероприятия по просвещению граждан в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Основная задача - сохранение жилищного фонда и увеличение комфортности проживания. В дальнейшем своем исследовании автором отмечается важность участия в этом вопросе социально ориентированных некоммерческих организаций, работающих в жилищной сфере [19]. Более того, богатый отечественный опыт функционирования жилищно-строительных кооперативов предполагает их высокую эффективность в настоящее время [3].

Практическая значимость данных выводов для нашей тематики -возможность выбора модели внедрения «жилищной стратегии» в народное сознание. Другими словами, разрабатываемую нами жилищную стратегию необходимо будет реализовывать, скорее всего, посредством некоммерческих жилищных организаций.

Место некоммерческих жилищных организаций в вопросах обеспечения доступным жильем определяется государственной жилищной политикой страны. Но одно можно выделить совершенно точно - их возрастающую роль в странах с развитой экономикой [6]. Они обеспечивают выравнивание социально-экономических диспропорций в годы колебаний на финансовых рынках и благоприятный климат в гражданском обществе [18].

Возвращаясь к поставленной нами цели исследования, выделим, что важно «выстроить» стратегию улучшения жилищных условий. Как это должно происходить на практике: перед принятием решения о варианте улучшения жилищных условий, человек должен понимать дальнейшие перспективы - как долго он будет проживать в данном жилье и когда он сможет подняться вверх по жилищной лестнице.

Реалии наших сограждан таковы: они действуют исходя из финансовых возможностей. Как правило, у большинства молодых семей жизненный путь начинается в съемной квартире. В лучшем случае они приобретают однокомнатную квартиру. И вот в этом случае уже появляется неприемлемая ситуация: семья, приобретающая наименьшую по площади квартиру, как правило, делает это на заемные средства. Следовательно, она вынуждает себя проживать в стесненных условиях довольно длительный период времени. Даже если учесть, что средний срок кредитования фактически составляет около 8-9 лет, то это все равно

достаточно серьезный срок для испытания семейных отношений на прочность. Кроме того, это обстоятельство негативно влияет на демографическое поведение семьи. Таким образом, учитывая подобную жизненную модель большинства семей в стране, необходимо разработать и реализовать такие организационно-экономические механизмы, которые позволят соотнести материальное положение с жизненным этапом семьи. Десятилетний опыт автора в анализе государственных программ по поддержке молодых семей в Республике Татарстан свидетельствует о том, что даже при бюджетном софинансировании наиболее доступными для приобретения вариантами являются одно- и двухкомнатные квартиры. А наличие сейчас программ поддержки (материнского капитала) увеличивает платежеспособность семей. Только использование этих средств осуществляется уже при оплате первого жилья (того самого, которое наиболее стесненное).

Описанные выше мероприятия жилищной стратегии касаются начального этапа развития семьи. В дальнейшем семье требуется расширение жилплощади. В какой-то момент разумным видится проживание в индивидуальном доме. Но наименее проработанным остается, условно говоря, последний этап жизни - пенсионный возраст. Отметим, что в рамках государственной жилищной политики, как на федеральном, так и на региональном уровнях, полностью отсутствуют меры по поддержке в решении жилищной проблемы старшего населения. К настоящему моменту автором ведутся исследования и в этом направлении. Предварительные результаты позволяют сделать выводы о высокой востребованности рекреационных поселений для взрослого населения.

Выводы

Рассмотренные проблемы являются существенным препятствием на пути к комфортным условиям проживания и требуют системного решения. В связи с этим, необходима не просто системная жилищная политика, а логически выстроенная жилищная стратегия, которая позволила бы регулировать процессы улучшения жилищных условий на новом уровне. Необходимо направить усилия исследователей на разработку такой модели жилищной политики, которая позволит создать сбалансированный рынок жилой недвижимости. В результате реализации данных мер вопрос обеспечения населения жильем сменит свой характер с нерешаемой проблемы на планомерный и поэтапный процесс

улучшения жилищных условий, обеспечивающий оптимальную структуру жилищного строительства.

ИСТОЧНИКИ:

1. Ахметов Ш.Р. Жилищная стратегия — инновационный подход к решению жилищной

проблемы / Ш.Р. Ахметов, Е.С. Матвеева, А.Ш. Шакирова // Региональная экономика: теория и практика. — 2010. — № 42. — С. 25-32.

2. Бондаренко М.В. Социально-ориентированное управление объектами недвижимости //

Вестник Ассоциации ВУЗов туризма и сервиса. — 2009. — № 2. — С. 3-11.

3. Власов С.А. Жилищно-строительные кооперативы и их роль в решении жилищной

проблемы в РСФСР (1960-1980-е годы) // Вестник Саратовского государственного социально-экономического университета. — 2010. — №3. — С. 142-145.

4. ЗалкиндЛ.О. Вопросы жилищной политики на местном уровне // Экономические и

социальные перемены: факты, тенденции, прогноз. — 2010. — № 1(9). — С. 92-98.

5. Капицына И.В. Государственная поддержка некоммерческого сектора сферы услуг //

Известия Российского государственного педагогического университета им. А.И. Герцена. — 2008. — № 54. — С. 87-92.

6. Козлов Е.А. Финансовое обеспечение оказания государственных услуг

некоммерческими организациями // Финансы. — 2009. — № 5. — С. 18-22.

7. Коростелева Т.С. Российский рынок жилья и ипотечного кредитования в 2014 году:

состояние, проблемы и механизмы государственного регулирования. // Жилищные стратегии. - 2014. - № 1. - с. 25-44.

8. Левин Ю.А. Вопросы государственно-частного партнерства на рынке аренды жилья //

Финансы. — 2012. — № 5. — С. 20-22.

9. Меерович М.Г. Типология массового жилища соцгородов-новостроек 1920-1930-х гг. //

Архитектон: известия вузов. — 2010. — № 31 — С. 6.

10. Медяник Ю.В. Проблемы классификации и оценки объектов недвижимости

незавершенного строительства // Российское предпринимательство. — 2014. — №19 (265). — С. 157-167.

11. Овсянникова Т.Ю. Инвестиции в жилище: Монография. — Томск: Изд-во Томск. гос.

архит.-строит. ун-та, 2005. — 394 с.

12. Прокофьев К.Ю. Рынок недвижимости: понятие, анализ (на примере рынка городской

жилой недвижимости) // Экономический анализ: теория и практика. — 2014. — № 3. — С. 43-55.

13. Сироткин В.А. Экономические механизмы формирования рынка жилой

недвижимости: Монография. — Екатеринбург: Изд-во Рос. гос. проф.-пед. ун-та, 2012. — 252 с.

14. СолдатоваЛ.А. Механизмы финансирования жилищного строительства в РФ //

Вестник Оренбургского государственного университета. — 2011. — № 13 (132). — С. 422-427.

15. Туишев Ш.М., Низамова А.Ш. Инвестирование по законам шариата как пример

финансирования инноваций в инвестиционно-строительном комплексе Республики Татарстан // Известия Казанского государственного архитектурно-строительного университета. — 2011. — № 4. — С. 324-329.

16. Шомина Е.С. Квартиросъемщики - наше «жилищное меньшинство»: Российский и

зарубежный опыт развития арендного жилья. — М.: ИД ГУ ВШЭ. — 2010. — 364 с.

17. Шомина Е.С. Трансформация жилищной сферы и новые задачи жилищного

просвещения в России // Вестник Московского государственного областного университета. — 2012. — № 4. — С. 156-167.

18. Mukhija V., Scott-Railton J. The importance of design in affordable housing: lessons from

mutual self-help housing in California // Housing Policy Debate. — 2013. — Vol. 23. — Iss. 4. — pp. 765-780.

19. Shomina E., Heywood F. Transformation in Russian housing: the new key roles of local

authorities // European Journal of Housing Policy. — 2013. — Vol. 13. — №3. — pp. 312-324.