Пугающая аренда

Идея возрождения доходных домов добралась и до Санкт-Петербурга. Но если в Москве ее реализацией занимаются столичные власти, то в Петербурге — финские инвесторы. В отличие от местных игроков, недовольных низкой доходностью сегмента, они и 10% годовых вполне рады. Причины интереса к доходным домам бизнесменов из Финляндии пыталась понять корреспондент "Ъ-Дома" ЯНА КАРПОВА.

     Идею возрождения доходных домов, или жилья социального найма в современной России озвучили федеральные власти. Сначала в мае прошлого года Минрегионразвития совместно с Росстроем и общественной организацией "Опора России" предлагали для ускорения проекта "Доступное жилье" возвести к 2014 году 3 млн кв. м доходных домов, а затем сдавать там квартиры за $300-400 в месяц. Инвестиции в размере $4,2 млрд предполагалось получить из федерального и региональных бюджетов. "Бизнес доходных домов может заинтересовать очень многих, ведь для него большого ума не надо: построил здание и деньги собирай",— рассуждал тогда председатель комиссии по строительству и девелопменту "Опоры России" Алексей Кожевников. О дешевых доходных домах говорят и московские власти. В частности, осенью прошлого года столичный мэр Юрий Лужков на заседании городского правительства заявил, что для решения жилищных проблем москвичей в столице необходимо строить муниципальные доходные дома, в которых квартиры будут сдаваться внаем очередникам по умеренным ценам. Весной этого года столичный мэр одобрил программу создания в столице сети доходных домов, которая предполагает только в течение 2008-2009 годов создание 23 доходных домов общей площадью 260 тыс. кв. м. Всего в рамках программы предусмотрено строительство около 200 доходных домов в Москве до 2012 года. На начало 2008 года в российской столице находился единственный официальный доходный дом, расположенный в Николоворобьинском переулке (в нем — 46 квартир). Впрочем, петербургские власти пока не спешат перенимать опыт московских коллег.

       Финский опыт

     В свою очередь, петербургские застройщики также без энтузиазма смотрят на эту идею.

     "По нашим расчетам, строить доходные дома в настоящее время не очень выгодно. В первую очередь потому, что это означает замораживание средств на длительное время, — объясняет президент корпорации "Строймонтаж" Артур Кириленко. Зато ближайшие соседи России — представители финского бизнеса — активно начинают развиваться на рынке услуг рантье в Петербурге. Первым примером возрождения настоящего доходного дома можно считать договор петербургского застройщика ЗАО "Строительный трест" и инвестиционного пенсионного фонда ICECAPITAL Housing Fund 1, входящего в финский концерн ICECAPITAL. Согласно условиям договора, профинансировав строительство жилого дома площадью 40 тыс. кв. м на Коломяжском проспекте, 15, финская компания получает в собственность около 600 квартир, которые будут сдаваться в аренду. По оценкам аналитиков, стоимость строительства дома площадью 40 тыс. кв. м могла превысить $80 млн. Для обеих компаний это — пилотный проект, а в дальнейшем будут рассматриваться и другие объекты.

     Летом этого года стало известно о планах еще одной финской компании. Начинающая в 40-е годы прошлого века как застройщик социального жилья, компания SATO Corporation сейчас сдает в аренду более 23 тыс. квартир в Финляндии общей стоимостью €1,2 млрд. По словам главы петербургского офиса SATO Стаффана Таста, в этом году компания приобрела в Петербурге 72 квартиры элит-класса в пяти объектах у таких застройщиков, как "Возрождение" (на Шпалерной улице, на набережной Мартынова), "Стройинвест" (на Морском проспекте Крестовского острова), Setl Group (на Аптекарском острове), финская "ЮИТ" (набережная реки Карповки). Объем инвестиций в покупку квартир составил €45 млн. "Еще €200 млн мы инвестируем в приобретение квартир бизнес-класса в течение пяти лет", — делится планами по развитию на местном рынке господин Таст. Это будут своего рода доходные дома, сдаваемые приезжающим бизнесменам из России и других стран. Примечательно, что в столице Финляндии — в Хельсинки — до 50% всего жилья сдается в аренду (по стране этот показатель находится на уровне 30%), а средняя ежемесячная стоимость двухкомнатной квартиры (60 кв. м) в центре города — €500-800. К примеру, стоимость аренды в приобретенных SATO квартирах на Шпалерной улице составит €30 за квадратный метр. Наиболее высокая доля арендного сектора сегодня в Германии — почти 60% (на долю частного арендного жилья приходится 48%), что характеризуются низкой мобильностью арендаторов и высокой долей субсидирования жилищной сферы в ВВП. В России же пока этот показатель в лучшем случае составляет 20% от общего объема жилья. Господин Таст также добавил, что доходность такого бизнеса на российском рынке может достичь 10% (срок окупаемости — до 10 лет), в то время как в Финляндии, по его словам, этот показатель — 5-7%.

     Однако один из немногих игроков на рынке фондовых инвестиций в строительство доходных домов — УК "Арсагера" — дает более оптимистичные оценки. "Финские компании более продвинуты и сообразительны, чем российские инвесторы, — рассуждает заместитель председателя правления УК "Арсагера" Алексей Астапов. — У нас бытует мнение, что доходность такого бизнеса — низкая. Ее часто путают с арендными ставками, которые сейчас составляют 7-9 процентов от стоимости жилья, и не учитывают рост цен на рынке жилья. Если держать в фокусе рентные платежи и рост цен, то доходность составит 25-30 процентов годовых". Также среди плюсов доходных домов господин Астапов отмечает, что жилая недвижимость — более надежный актив, нежели коммерческая: "Стоимость жилья подвержена меньшим ценовым колебаниям. Более того, продажа такого актива возможна по частям (в отличие от коммерческой недвижимости), и финские инвесторы это понимают". Общий объем квартир, приобретенных фондом "Арсагера" — "рентная недвижимость". Она составляет 130 квартир, из которых 10 уже готовы к сдаче. Алексей Астапов также добавил, что сейчас идет подготовка к допэмиссии, которая направлена на увеличение этого фонда.

       Неприбыльное дело

     Однако аналитики петербургского рынка недвижимости пока не испытывают восторженных эмоций относительно планов по развитию доходных домов, скорее наоборот: "На мой взгляд, действия финской компании SATO — типичный пример инвестиционной покупки. Не факт, что в будущем финская компания будет сдавать жилье, поскольку рынок жилой недвижимости продолжает активно развиваться, и предпосылок к тому, что он встанет — нет. А пока рынок недвижимости растет, намного выгоднее продавать квартиры, а не сдавать их", — считает Алексей Бегунов, генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН). Так, продажа жилья может приносить застройщикам от 20% до 50% годовых, аренда — в лучшем случае 12-15%. Сейчас средняя стоимость продажи первичного жилья комфорт-класса начинается от 90 тыс. до 110 тыс. рублей за квадратный метр, а ежемесячная стоимость аренды — от 18 тыс. рублей в месяц в спальных районах и от 25 тыс. рублей — в центре города.

     Все же основной причиной, тормозящей развитие рынка доходных домов, называют низкую доходность таких объектов. Несмотря на то, что финские инвесторы оценивают ее в 10%, а местные игроки дают более оптимистичные показатели (25-30%), эксперты считают, что, не имея реальных примеров таких домов, посчитать доходность можно только теоретически. Таким образом, они сходятся на том, что пока вкладывать в другие сегменты коммерческой недвижимости сегодня выгоднее. Так, по оценкам АРИН, доходность офисной недвижимости — 17-19%, торговой — 16-18%, а складской — 14-16% при среднем сроке окупаемости в 6-8 лет. Второй причиной неразвитости рынка рентных услуг Михаил Бимон, директор консалтингового центра компании "Петербургская недвижимость" считает юридические проблемы: "Непонятно, на каких условиях сдавать жилье в аренду: нет системы регистрации в таком жилье. Временная регистрация никого не устроит, а если отказаться от регистрации вовсе — придется конкурировать с огромным рынком частных предложений. С другой стороны, непонятно, как учитывать перебои в работе инженерных сетей и рост тарифов. Ведь квартира в доходном доме арендуется на длительный срок, а порядок индексации установить практически невозможно". Кроме того, по словам Николая Пашкова, директора по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg, конкуренция со стороны рынка "дикой" аренды ставит инвестора доходного дома в заведомо неравные условия: частный собственник получает все деньги на руки, а с арендной платы в доходном доме инвестор должен будет заплатить еще все налоги. И наконец, существуют препятствия ментального характера: "Русские люди предпочитают иметь собственное жилье, что связано с желанием достичь стабильности", — считает Николай Казанский, директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International.

       Перспективы

     Перспективы доходных домов эксперты оценивают по-разному. Некоторые говорят о необходимости поддержки государства: "Это прямое участие в форме государственно-частного партнерства или создания бюджетных социальных домов. Должны быть либо определенные преференции инвесторам, которые занимаются данным сегментом, либо действия по легализации существующего серого рынка аренды", — считает Николай Пашков. "Сейчас достаточно сложно определить перспективы строительства доходных домов. Несмотря на все их преимущества (например, открытость рынка, более высокий уровень защищенности арендаторов и т. д.), сию минуту это просто невыгодно, — добавляет Алексей Бегунов. — Поэтому, чтобы аренда стала привлекательной для инвесторов, необходима какая-то помощь государства". Однако аналитики уверены, что по мере ужесточения конкуренции и снижения доходности в других сегментах рынка, девелоперы и инвесторы будут рассматривать для себя выход в новые сегменты, в том числе и на рынок аренды. "Если ссылаться на зарубежный опыт, то там сегмент доходных домов является равноправным сектором рынка инвестиционной коммерческой недвижимости. Инвесторы рассматривают вложения в этот сегмент наравне с вложениями в офисный сектор, складской и торговый из-за низкой степени рисков и юридической прозрачности", — говорит господин Пашков. "А вообще, если рассчитывать только на свои силы (а не на помощь государства), то интерес к доходным домам появится тогда, когда доходность других сегментов коммерческой недвижимости будет ниже доходности рентных домов", — заключил господин Бегунов.