Недетская проблема

Владельцы бизнес-центров ищут новые способы привлечения арендаторов. Преимуществом офисных объектов, например, могут стать учреждения, которые будут способны облегчить жизнь работников компаний-арендаторов. Однако стандартным набором "якорей" — столовыми, отделениями банков, магазинами — сейчас уже мало кого можно удивить. Одной из "фишек", способных привлечь внимание к бизнес-центрам, могут стать дошкольные учреждения образования. Однако, как говорят аналитики, конкуренция не вступила в настолько острую фазу, и потому появление детских садов при офисах находится лишь в перспективе.

Генеральный директор СК "Первый камень" Алексей Кругляницо отмечает, что в некоторых бизнес-центрах есть удачные примеры открытия автомоек, стоматологических кабинетов, салонов красоты и ресторанов. "Сейчас все больше и больше люди начинают ценить время, которого катастрофически не хватает. Для того чтобы добраться до работы, мы порой тратим уйму времени. Бизнес "чувствует", где ему распространяться, и услуги "начинают искать" клиентов, а не клиенты услуги. Тем более мест в детских садах сейчас не хватает, а хороших садов не так много. Основные же сложности создания таких детских садов — это получение разрешений и согласований. В последнее время нередко на согласование предлагают проекты недвижимости с совсем маленькими детсадами — до 40 мест, а согласно нормам, их должно быть не менее 80. Ведомственные сады сейчас, кстати, активно возвращают, правда, в основном в Москве", — говорит господин Кругляницо.

Участники рынка считают, что с точки зрения концепции такой детский сад был бы более успешным в составе многофункционального комплекса, в котором есть не только офисная и торговая, но и жилая функция. Такой проект может быть реализован, если компания-арендатор понимает свои преимущества и готова софинансировать проект.

Плюсы должны понимать сами

Председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов говорит, что создание детского сада может быть дополнительным фактором привлечения арендаторов в бизнес-центр, но вряд ли станет основным. "Решение о переезде или размещении компании в том или ином бизнес-центре принимает руководство компании, и вряд ли такое решение будет принято из-за того, что у 5-10 сотрудников компании есть маленькие дети", — рассуждает господин Созинов. При этом он говорит, что потенциальный арендатор должен сам осознавать плюсы таких нововведений — они дают более лояльное отношение персонала, большую вовлеченность в рабочий процесс, поскольку матери или отцу маленького ребенка не нужно постоянно беспокоиться о том, что он опоздает в детский сад на другом конце города, а сможет спокойно забрать ребенка из сада в конце рабочего дня и даже задержаться при необходимости. "Что касается финансовой выгоды управляющей компании или собственника бизнес-центра, то все будет зависеть от спроса на такую услугу и готовности за нее переплачивать. Очевидно, что детский сад — это особое учреждение со строгими санитарно-гигеническими нормами, нормами пожарной безопасности, определенными требованиями к помещениям и возможностям для прогулок для детей. Детский сад в составе бизнес-центра — проект дорогостоящий и рискованный", — говорит господин Созинов.

Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН, считает, что если рассматривать офисные центры, расположенные в центральных районах города, то они вряд ли будут востребованы для аренды детскими садами. "Ведь вокруг офисных центров совершенно нет места для прогулки детей. А это является необходимым фактором. За счет нехватки парковочных мест автомобили стоят везде, даже на газонах. И там опасно ходить. Если говорить о бизнес-парках, формате пока не реализованном в Петербурге, то здесь такой вариант возможен и он будет достаточно интересен, поскольку время окончания работы детского сада зачастую совпадает с временем окончания работы офисных сотрудников. Поэтому люди могут экономить время на дорогу", — отмечает она.

Сергей Федоров, генеральный директор компании Praktis CB, также полагает, что подобный формат арендаторов может быть востребован через несколько лет: "В будущем, при возобновлении интереса девелоперов к формату бизнес-парков, расположенных на периферии города и занимающих обширную территорию, включение частного детского сада в состав застройки вполне возможен. В особенности, если арендаторами являются высокотехнологичные или иностранные компании, с высококвалифицированными и высокооплачиваемыми сотрудниками".

Нормативы портят картину

По данным господина Федорова, на сегодня спрос на площади под частные детские сады существует только на встроенные помещения в жилых домах, запрашиваемые площади от 250 до 500 кв. м, арендная ставка 600 руб. за кв. м в месяц. Директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталия Черейская указывает на то, что средние ставки в бизнес-центрах класса B составляют 600-900 руб. за кв. м.

Валерий Виноградов, президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, к уже перечисленным плюсам создания детсадов при офисах добавляет и минусы: для владельцев бизнес-центров организация такого детского сада является экономически и технически нецелесообразной, так как при низкой доходности придется выделять большие площади, места для прогулок детей и соблюдать гораздо более строгие, чем для бизнес центра, нормативы. "Поэтому я считаю, что практическая реализация таких проектов возможна только при финансовой и организационной поддержке государства", — полагает господин Виноградов

Дополнительной сложностью для организации детсада является то, что на одного ребенка требуется 11,3 кв. м при размещении в пристроенном помещении. Участок должен составлять 22,5 кв. м на ребенка. Таким образом, каждый ребенок уменьшает площадь парковки на одно машино-место. А парковка является основным фактором для 90% потенциальных арендаторов бизнес-центра. Кроме того, если предположить, что детский сад будет платить среднерыночную арендную ставку в бизнес-центре класса В, то при количестве 30 детей (три группы по 10 человек, что является нормой для коммерческого сада) с каждого из родителей детский сад должен будет получать значительные средства. Эти средства позволят покрыть только расходы по аренде помещения, а ведь у сада есть еще и дополнительные расходы: оплата работы воспитателей, закупка еды, покупка и замена мебели, оборудования и т. д.

Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer, считает, что на практике детский сад выбирается в привязке к месту жительства, а не работы, так как в российской ментальности сильна привязка к своему жилью. "Дать гарантию, что ты будешь работать на данном месте в течение длительного периода времени (достаточного для того, чтобы ребенок пошел в школу), крайне сложно. Поэтому в реальности никто и не считает создание детского сада дополнительным бонусом. Знаю, что в Москве одна крупная рекрутинговая компания рассматривала вопрос о создании для детей своих сотрудников детского сада, но посчитала это нерентабельным. Примеры создания частных детских садов при бизнес-центрах мне неизвестны ни на рынке Москвы, ни на рынке Петербурга", — говорит господин Фадеев.

По его мнению, вряд ли стоимость такого детского сада будет ниже обычных частных детских садов. "А при необходимости можно отдать ребенка в частный детский сад, среди них существенного дефицита нет, вопрос только в цене", — рассуждает аналитик GVA Sawyer.

"Недавно GVA Sawyer проводила исследование относительно спроса на производственную недвижимость в составе индустриальных парков. В частности, мы спрашивали о желательности наличия детского сада в составе индустриального парка. Оказалось, что даже в этом случае хотели бы иметь на территории парка детский сад или ясли всего 20 процентов компаний. И лишь в одной компании (из 80 опрошенных) заявили, что наличие детского сада является необходимым для принятия решения о размещении в составе того или иного индустриального парка. Предполагаю, что для офисной недвижимости процент компаний, которым необходим детский сад,еще ниже", — отмечает господин Фадеев.

Генеральный директор управляющей компании "Малиновка" Евгений Айджанов видит сложность в организации детского сада также в том, что владелец офисного центра не готов брать на себя вопросы обеспечения контроля за работой подобного учреждения и безопасности в нем. "В подобных случаях должен существовать механизм передачи детского садика в ответствующее управление РОНО. Пока такой механизм не разработан, владелец не станет погружаться в рутинную работу по взаимоотношениям с чиновниками", — отмечает Айджанов.