Девелоперы не выходят на стройку

Позитивные прогнозы участников рынка о росте динамики строительства коммерческой недвижимости пока не оправдываются. По итогам первого квартала 2019 года объем ввода торговых центров в России сохранился на рекордно низком уровне, который был зафиксирован в прошлом году. В Москве ситуация еще сложнее: в столице не было сдано ни одного объекта. Это произошло из-за массового переноса сроков сдачи.

С января по март 2019 года в России введено 79,3 тыс. кв. м торговой недвижимости, говорится в исследовании «Магазина магазинов». Этот показатель сопоставим с аналогичной ситуацией прошлого года (тогда было введено 72 тыс. кв. м), который оказался худшим в истории российского рынка торговой недвижимости. В Москве, по данным JLL, по итогам первого квартала не было введено ни одного торгцентра. Такого результата не было даже в прошлом году: тогда в столице открылся один небольшой объект (19 тыс. кв. м).

Результаты первого квартала пока идут вразрез с высокими ожиданиями консультантов. На фоне низкой базы 2018 года практически все участники рынка прогнозировали рост объемов строительства в 2019 году: по их расчетам, в Москве ввод торговых центров должен был вернуться к уровню 2014 года, а в России — к показателям 2016 года. Позитивным прогнозам поверили и чиновники: в прошлом месяце вице-мэр Москвы Владимир Ефимов заявил об окончании кризиса на рынке коммерческой недвижимости (см. “Ъ” от 21 марта).

Сергей Собянин, мэр Москвы, в декабре 2018 года
Торговые центры становятся не просто местом торговли, но и местом размещения социальных и культурных объектов

Аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield Евгения Сафонова считает, что итоги 2019 года будут лучше, чем нынешняя ситуация: по текущим прогнозам, объем ввода качественных торгцентров в Москве составит около 300 тыс. кв. м, что в три раза больше, чем в 2018 году. В «Магазине магазинов» связывают стагнацию с массовым переносом сроков реализации: в России в первом квартале было открыто лишь четыре объекта из запланированных тринадцати. Самый крупный из перенесенных объектов — «Саларис» в Москве, который должен был заработать в конце первого квартала 2019 года. Представитель Сергея Гордеева (его структуры владеют проектом) пояснил, что речь идет о небольшой погрешности: открытие запланировано на 11 апреля. Исполнительный директор департамента торговой недвижимости Colliers International Дина Постоленко называет корректировку времени ввода нормальной практикой. «На рынке существует сезонность, к которой чувствительны арендаторы, но этот фактор девелоперы обычно учитывают изначально»,— сказала она.

Сохраняющиеся низкие темпы ввода торговой недвижимости уже сказались на доле свободных площадей. Руководитель отдела исследований JLL Олеся Дзюба говорит, что сейчас уровень вакантности в Москве составляет 4,6% — это на 0,6 и 1,6 процентного пункта меньше, чем соответственно в четвертом и первом кварталах 2018 года. Но, по ее прогнозам, этот показатель вскоре скорректируется за счет ввода «Салариса». «Если предположить, что объект откроется заполненным наполовину, доля свободных площадей в среднем по рынку вырастет до 5,6%»,— добавляет госпожа Дзюба. По прогнозам CBRE, ставки аренды в торгцентрах Москвы в этом году вырастут на 1–3%, до 88–90 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

В «Магазине магазинов» указывают, что наиболее активными арендаторами на рынке торговой недвижимости в первом квартале выступали рестораны, кафе и развлекательные заведения. Так, в «Авиапарке» за три месяца было открыто три новых ресторана, в «Афимолле» — два, в «Ривьере» заработал парк Teika Boom, в «Вегас-Кунцево» — музей Fotoland. По расчетам консультантов, в московских торгцентрах на долю заведений общепита сейчас приходится 10–15% занимаемых площадей, в регионах — 1–3%. В «Магазине магазинов» эту тенденцию связывают с восстановлением рынка общественного питания: по данным Росстата, в России его оборот за 2018 год вырос на 3,7%, до 1,52 трлн руб. В Москве по итогам десяти месяцев прошлого года рост рынка оценивался в 8,9%, до 133 млрд руб.