Премиальный сегмент сокращает предложение

Свободное предложение за три квартала 2021 года на первичном рынке в сегменте «бизнес-класс» сократилось на 25%, составив около 320 тыс. кв. м. Причиной отрицательной динамики предложения стало квартальное увеличение спроса на фоне низкого показателя выведенных на рынок новых площадей. За квартал было продано около 72 тыс. кв. м, с начала 2021 года — около 193 тыс. кв. м.

Новые проекты имеют общую характерную черту — небольшой объем квартир и реализацию посредством редевелопмента территорий и реконструкции зданий

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Такие данные приводят аналитики компании Knight Frank St Petersburg.

По итогам сентября 2021 года средневзвешенная цена на первичном рынке жилья бизнес-класса составила 287,7 тыс. рублей за кв. м, увеличившись за квартал на 5%, при этом годовая динамика была на уровне 40%.

Наиболее существенные изменения затронули Красногвардейский район, в котором показатель средней цены за год увеличился на 56% в связи с выходом в продажу трех новых жилых комплексов высокого ценового сегмента. Также значительную годовую динамику цен (в пределах 41–43%) показали Адмиралтейский, Московский и Центральный районы. Во всех остальных локациях средние цены увеличились на 25–35%.

По данным Knight Frank St Petersburg, на фоне активной ценовой динамики произошла корректировка спроса на различные типы квартир. Так, в 2020 году наиболее востребованными были квартиры с двумя спальнями — на них приходилось около 37% продаж. В 2021 году доля данного типа квартир в общем объеме продаж сократилась до 31% в пользу увеличения спроса на квартиры с одной спальней, доля в объеме спроса которых увеличилась с 27% до 32%. Средняя стоимость квартир с двумя спальнями за год увеличилась с 17 млн до 22 млн рублей, а квартир с одной спальней — с 11,8 млн до 14,3 млн рублей. Наиболее заметное удорожание произошло у квартир с тремя спальнями, средняя стоимость которых увеличилась с 32 млн до 38 млн рублей, при этом спрос на данный тип квартир остался стабильным.

До конца года ожидается ввод в эксплуатацию нескольких комплексов бизнес-класса совокупной жилой площадью около 127 тыс. кв. м, в результате годовой показатель ввода может превысить уровень 2020 года на 75%.

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg, говорит: «Жилье бизнес-класса сейчас востребовано на рынке. С одной стороны, ограниченное предложение на элитном рынке мотивирует часть покупателей рассматривать в том числе квартиры в объектах бизнес-класса. С другой стороны, есть доля покупателей, которые "выросли" из жилья массового спроса и могут позволить себе более качественное, престижное жилье в привлекательных локациях».

Элитная недвижимость

Петербургский рынок элитной недвижимости в течение 2021 года также демонстрировал активный рост. Стоимость квадратного метра, по мнению аналитиков,— также на 40%, считает Ирина Богачева, руководитель группы «Новое строительство» АН «Итака». «Сейчас средняя цена одного "квадрата" в сегменте элитной недвижимости начинается ориентировочно от 310 тыс. рублей за кв. м и достигает в отдельных объектах 900 тыс. рублей за кв. м. В прошедшем году Москва и Санкт-Петербург вошли в десятку лидеров по росту цен в премиальном сегменте. Скорее всего, в 2022 году рост стоимости одного квадратного метра элитной недвижимости продолжится. Вероятно, он будет носить более умеренный характер, чем в 2021 году. Рост инфляции, а также сокращение объема предложения на рынке элитного жилья, связанное с редким выходом в продажу новых жилых комплексов, будут способствовать дальнейшему росту цен»,— считает Ирина Богачева.

Екатерина Аридова, управляющий партнер офиса Russia Sotheby’s International Realty в Санкт-Петербурге, более скромно оценивает рост цен на элитное жилье. «За первые три квартала 2021-го цены на элитное жилье в среднем выросли в диапазоне 13–15%. Мы прогнозируем, что к концу года эта цифра может достигнуть 18–20%»,— отмечает она.

Екатерина Аридова говорит, что в 2021 году некоторые застройщики намеренно не торопились с выводом в продажу новых объектов, чтобы поддерживать дефицит предложения, который провоцирует повышенный спрос и высокие цены. «Но если в 2022 году девелоперы активизируются и выведут в продажу сразу несколько крупных объектов бизнес- и премиум-класса, то это может отразиться на стоимости квадратного метра и замедлить темпы роста цен. Увеличение выбора простимулирует больше людей к покупке недвижимости, в то время как девелоперы, конкурирующие за покупателей, будут стремиться предлагать максимально выгодные условия и не станут резко повышать цены, как это было в 2020 и 2021 годах»,— считает она.

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg, добавляет, что на первичном рынке элитной жилой недвижимости в связи с сокращением предложения отмечается смещение фокуса покупателей в сторону объектов вторичного рынка.

«Мы ожидаем, что по итогам 2021 года объем продаж элитных объектов на первичном рынке может быть на 5–10% ниже показателя 2020 года. Динамика цен до конца года будет незначительной, вероятно, в пределах 2–3% за квартал»,— говорит госпожа Московченко.

Мест нет

«В силу дефицита пространства для нового премиального девелопмента проекты появляются в основном благодаря редевелопменту и реконструкции, реже — это уплотнительная застройка небольших пустующих площадок. Например, группа "Еврострой" реализует проекты реконструкции исторических зданий под жилую функцию на Галерной улице, 20–22, и Малом проспекте, 79–81–83; AAG приспособит здание фабрики "Красное знамя", а "Абсолют Строй Сервис" — здание фабрики "Азарт" под жилые лофты»,— говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers.

«Крупных площадок для премиального девелопмента практически не осталось, и девелоперы вынуждены рассматривать строительство клубных проектов. Новые проекты имеют общую характерную черту — небольшой объем (до 500 квартир) и реализацию посредством редевелопмента территорий и реконструкции зданий. Активно продолжают осваиваться небольшие участки на Петроградской стороне ("Северная корона", White House и пр.), и наращивается тренд на реконструкцию — открылись продажи в проекте "Три грации" на Захарьевской улице, 41», — отмечает госпожа Конвей.

«Из ярких тенденций можно выделить сдвиг покупательских предпочтений в сторону более компактных квартир во втором полугодии 2021 года: если в первом и втором кварталах текущего года покупатели нередко обращались с запросом на квартиры площадью 180–190 кв. м, то сейчас чаще ищут жилье размером не более 150 кв. м»,— отмечает госпожа Аридова. Госпожа Московченко подтверждает слова коллеги: «Покупателей стали интересовать более компактные по площади квартиры в размере 120–150 кв. м вместо 150–180 кв. м в первом полугодии 2021 года».

Еще один тренд, который отмечают эксперты, Russia Sotheby’s International Realty,— увеличение спроса на загородное элитное жилье в 1,5 раза по сравнению с 2020 годом. «Мы связываем это со страхом наступления новой волны пандемии и очередного локдауна: оказавшись в прошлом году взаперти в своих квартирах, многие стали задумываться о приобретении собственного дома. Это же стало причиной повышенного спроса на квартиры с террасами: сейчас покупатели, которые пока не планируют переезжать из города, готовы переплачивать 10–15% за наличие террасы в квартире»,— говорит госпожа Аридова.

Госпожа Московченко отмечает, что в третьем квартале 2021 года также продолжилось сокращение спроса на элитное жилье со стороны иногородних покупателей.