Регулирование организации центральной торговой зоны

УДК 711.5 ПЕРЕВЕРЗЕВА Н. В.

Регулирование организации центральной торговой зоны

В статье анализируются методы регулирования центрального планировочного района (ЦПР), механизмы реализации предложенных методов, приводится оценка действующих градостроительных документов, в частности, Правил землепользования и застройки Екатеринбурга, на соответствие существующего градостроительного зонирования процессам, которые происходят на территории ЦПР.

Ключевые слова: центральная торговая зона, функционально-пространственная организация, принципы формирования, Правила землепользования и застройки.

PEREVERZEVA N. V.

REGULATION OF THE ORGANIZATION OF THE CENTRAL TRADING ZONE

The author examines the management practices of central planning region (CPR) and the mechanisms for implementing the proposed methods. The article presents an evaluation of the existing town-planning documents, in particular, the Rules of Land Use and Development of Yekaterinburg. The author considers the compliance of the existing zoning processes that occur in the PCR.

Keywords: central shopping area, functional and spatial organization, the principles of formation, land use and development rules.

тва (границы, качественные и количественные характеристики, такие как функциональная и планировочная структура, плотность распределения объектов обслуживания на единицу территории и т. д.).

Центральная торговая зона (ЦТЗ) — целостный, относительно самостоятельный градостроительный объект в центральном планировочном районе крупнейшего города, имеющий сложную функционально-планировочную структуру, включающий в себя несколько взаимосвязанных территорий высокой концентрации торгового и сопутствующих видов обслуживания. Формирование ЦТЗ зависит от социально-экономических, социально-психологических потребностей социума, функционально-планировочных и транспортных факторов и оказывает структурно-формирующее влияние на развитие ЦПР крупнейших городов.

Основные положения теоретической модели ЦТЗ (Иллюстрация 1) раскрывают принципы функционально-планировочной организации.

Принцип полифункциональной содержательности отражает относительную равнозначность всех функциональных объектов в узлах ЦТЗ. Равными по значимости для потребителей ЦТЗ являются объекты торговли, общественного питания и развлечений. Дополнительной функциональной составляющей ЦТЗ являются объекты бытового обслуживания, которые также дислоцируются в зоне наибольшего посещения.

Переверзева Наталья Викторовна

доцент кафедры

градостроительства

УралГАХА

e-mail: pereverzeva@e1.ru

Основными проблемами формирования современных отечественных городов являются слабое регулирование градостроительной деятельности, низкая социальная ориентированность, отсутствие методологии формирования инвестиционно привлекательной территории.

Высокий интерес инвесторов к центральным планировочным районам крупнейших городов, выражающийся в формировании такого градостроительного объекта, как центральная торговая зона (ЦТЗ), часто сопровождается стихийностью освоения территории, отсутствием комплексного подхода и как следствие — появлением неупорядоченной застройки, конфликтами интересов общественных и жилых функций, отставанием развития инфраструктуры.

Выделение такого самостоятельного градостроительного объекта, как центральная торговая зона на территории ЦПР, позволит упорядочить процесс формирования центральных районов городов и обеспечить удовлетворение потребностей населения в уникальных видах обслуживания.

Центральную торговую зону можно представить в виде системы функционально взаимосвязанных пространств с разной интенсивностью использования территории, работающих по категориям: узлы, связи, зона «паузы-отдыха», зона «входа-выхода». ЦТЗ подчиняется общим принципам формирования градостроительного объекта и имеет свои характеристики и свойс-

Иллюстрация 1. Градостроительное зонирование Екатеринбурга. Корректура градостроительного зонирования Екатеринбурга

Принцип концентрического распределения элементов реализуется через распределение объектов ЦТЗ — уменьшение количества объектов с территориальным удалением от ядра и узлов зоны. Выделяются:

• зона наивысшей концентрации объектов (ядро или узел ЦТЗ) — свыше 80% максимального количества объектов (20—30 объект/га);

• зона высокой концентрации объектов (срединная территория ЦТЗ), в пределах которой размещено от 60 до 80% объектов (в среднем — 15 объект/га);

• зона средней концентрации объектов — от 40 до 60% объектов (в среднем — 10 объект/га). Показатели приняты согласно обобщению

данных, полученных в результате комплексного анализа крупнейших городов Урало-Сибирского региона). В целом плотность распределения объектов на территории ЦТЗ — 13 объект/га.

Принцип контактной зоны реализуется в корректировке количества объектов и их функционального назначения, располагаемых в кварталах, примыкающих к границе центральной торговой зоны. Контактная зона решает задачи обеспечения снижения нагрузки на прилегающие к ЦТЗ жилые территории. Она формируется по внешнему периметру ЦТЗ с помощью функционально-планировочных мероприятий.

Принцип несовпадения границ реализуется из положения о том, что

ЦТЗ — это самостоятельный градостроительный объект относительно городского центра в целом. Область территориального распределения ЦТЗ охватывает как узлы высокой концентрации объектов торговли в самом центре города, так и места относительно равномерного распределения этих объектов в границах центрального планировочного района. ЦТЗ занимает 20—30% территории ЦПР.

Принцип ядерно-сетевой структурно-функциональной организации отражает доминирование мест активизации деятельности населения, наличие связей, возникающих между ними, а также процесс развития ЦТЗ по ядерно-сетевому типу пространственной организации. Принцип реа-

Иллюстрация 2. Структурно-планировочная реструктуризация ЦПР: схема работы метода

лизуется через структурообразующие зоны: зона системообразующих объектов (узлы), зона средоформирующих объектов (связи), зона прочих объектов.

Зоны системообразующих объектов (узлы), с наивысшей концентрацией ведущих функций уникального характера, в большей степени привязаны к основным коммуникационным коридорам.

Зоны средоформирующих объектов (связи) — своеобразные ответвления от узлов, играющие роль связей между узлами.

Наряду с такими линейными связями, чаще в геометрическом центре торговой зоны между узлами и связями, выделяется зона «паузы-отдыха» — места с низкой активностью деятельности населения.

Зона прочих объектов является своеобразным фоном и потенциалом для развития вышеперечисленных зон.

Фиксированное состояние структурно-функционального каркаса отражает наиболее существенные стороны изучаемого объекта — процесс развития, а также целостность объекта.

Принцип транспортной обеспеченности реализуется через установленную закономерность посещения центра города различными контингентами посетителей с помощью общественного транспорта. От зоны «покрытия» — комфортного пешеходного расстояния от остановок общественного транспорта до объектов обслуживания и при условии непрерывности зоны обслуживания общественным транспортом — зависит площадь распространения ЦТЗ. В планировочном отношении принцип

транспортной обеспеченности приводит к целесообразности организации остановок общественного транспорта в непрерывной зоне пешеходной доступности.

Вышеперечисленные принципы в своей совокупности создают предпосылки для формирования рациональной функционально-планировочной структуры центральной торговой зоны и ее составляющих пространств в центре крупнейшего города.

В качестве иллюстрирования возможных преобразований на территории ЦПР с целью формирования и регулирования организации ЦТЗ в статье рассматриваются методы регулирования развития ЦПР в контексте организации ЦТЗ, а также механизмы реализации предложенных методов.

Методы регулирования развития центрального планировочного района в контексте организации ЦТЗ

Для успешного функционирования ЦТЗ необходимо комплексное преобразование территории ЦПР. Таким целям отвечают метод функциональной оптимизации ЦПР и метод структурно-планировочной реструктуризации.

Метод функциональной оптимизации ЦПР заключается в зонировании территории центрального планировочного района по принципам, обеспечивающим стабильность ведущих функций ЦТЗ, в последовательном комплексном преобразовании территории с трансформацией функций в зонах регулирования развития объекта с целью оптимизации функциональных процессов в струк-

турных элементах ЦТЗ (Иллюстрация 2).

Функциональную оптимизацию предлагается осуществлять по следующим направлениям.

1 Размещение пешеходно-ориентированных объектов в границах ЦТЗ (формирование групп объектов по ассортиментной структуре товаров и услуг, не провоцирующих поездку на автомобиле, — центрорелевантые группы товаров и услуг [1, 2]; в качестве меры регулирования может выступать минимальный и максимальный размер площади объекта обслуживания, плотность распределения объектов обслуживания на территории ЦТЗ (объект/га) и т. д.).

2 Оптимизация территории ЦПР путем использования в структурных элементах ЦТЗ различных принципов функционального зонирования:

• в зоне системообразующих объектов (узлы) — принцип глубинного и вертикального функционального зонирования (пассажи, моллы, многофункциональные коммерческие комплексы, пространственно-развитые пешеходные зоны — крытые или открытые и т. д.);

• в зоне средоформирующих объектов (связи) — принципы продольного и вертикального функционального зонирования (торговые коридоры, встроенные объекты обслуживания и т. д.).

3 Формирование по периметру ЦТЗ контактной зоны: регулирование размещения общественных функций (функций ЦТЗ) на территории жилых кварталов (использование в застройке территории

Иллюстрация 3. Функциональная оптимизация ЦПР: схема работы метода

жилых кварталов, примыкающих к ЦТЗ, приема вертикального функционального зонирования и приоритетного размещения объектов обслуживания повседневного использования — размещение продовольственных и непродовольственных товаров первой необходимости, а также объектов услуг; в качестве меры регулирования может выступать регламентирование размера площади объектов, количество объектов обслуживания, размещенных на 1 га территории контактной зоны, и т. д.). Метод структурно-планировочной реструктуризации заключается в создании взаимосвязанной целостной системы пространств (узлы, связи, зоны «отдыха», зоны «входа-выхода»). За счет использования планировочных средств предлагается формирование на территории ЦПР единого сложного пространственноразвитого комплекса — центральной торговой зоны, отвечающего структуре современных потребностей, качественными характеристиками которого является освоенность, содержательность и комфортность. Основные решения данного метода заключаются в планировочном выделении мест доминирования функциональных составляющих ЦТЗ и формировании ядерно-сетевой структурной организации ЦПР за счет структурообразующих зон ЦТЗ, в оптимизации транспортнопланировочного каркаса (Иллюстрация 3).

Структурно-планировочную реструктуризацию предлагается осуществлять по следующим направлениям.

1 Формирование структурных элементов ЦТЗ как приоритетных имиджевых зон с организацией связей между ними (торговых коридоров) на основе существующей планировочной структуры:

1) узлы ЦТЗ — устойчивые элементы ЦТЗ; на территории узлов располагаются объекты-«магниты», в зоне притяжения которых концентрируется максимальное количество объектов обслуживания. Данные территории включают наиболее функционально емкие пространства с плотностью 20—30 объектов обслуживания на гектар;

2) связи между узлами ЦТЗ (торговые коридоры), характеризуются средней и невысокой концентрацией объектов ЦТЗ; выделяемые территории предполагают среднюю активность деятельности населения;

3) срединная зона (или «периферия» ЦТЗ) — пространство между узлами, связями в границах ЦТЗ с плотностью более 13 объектов обслуживания на гектар;

4) зоны «паузы-отдыха», как правило, формируются на территории насаждений общего пользования и предполагают низкую активность деятельности населения;

5) зоны «входа-выхода» — это транспортно-общественные узлы перераспределения потоков посетителей по направлению «вход-выход». Формируются на пересечении основных коммуникационных коридоров и в зоне максимального количества остановок маршрутов общественного транспорта.

2 Развитие территории ЦТЗ и ЦПР при установлении приоритета общественного транспорта и велосипеда над индивидуальным

транспортом. В основу оптимизации транспортно-планировочного каркаса заложен принцип транспортной обеспеченности, который реализуется из положения

о приоритете использования общественного транспорта, тесной связи мест расположения максимального числа объектов обслуживания и основных маршрутов городского транспорта. На территории ЦПР, и на территории ЦТЗ в том числе, предлагается использовать следующие приемы организации транспортной структуры [3, 4]:

1) организация низкоскоростных обширных автомобильных зон (30 км/ч);

2) формирование пешеходных зон (узлы ЦТЗ);

3) выделение велосипедных полос (связи — торговые коридоры);

4) абсолютный приоритет автобусного и трамвайного движения;

5) уменьшение парковочных площадей в границах центральной торговой зоны;

6) организация пешеходных зон и кафе под открытым небом на месте автодорог и автомобильных стоянок;

7) организация транспортно-пересадочных узлов с перехватывающими паркингами и остановками общественного транспорта. При решении проблемы с парковочными местами предлагается использовать опыт Москвы, где организованы кооперированные автостоянки [5, 6].

К реализации метода структурнопланировочной реструктуризации, а именно оптимизации транспортнопланировочного каркаса, нужно отнести установление высокой стоимости

парковки как меры регулирования, а также доступность информационных систем по использованию транспортной инфраструктуры города [3, 4].

Механизмы реализации методов регулирования развития центрального планировочного района в контексте организации ЦТЗ

Успешное функционирование центральной торговой зоны, помимо комплексного функционально-планировочного преобразования центрального планировочного района, зависит от градостроительной политики: программ градостроительного развития территории и нормативно-правовой базы, формируемой муниципалитетом для упорядочивания действующих процессов на территории города.

В. Г. Шауфлер в статье «Городские центры, розничная торговля, «правое» и «левое» в городе» [1] предлагает рассматривать город как социально-экономическую систему, в основу которой положены два социально-экономических градиента движения: Ь-ОКАО1ЕМТ — общественно-социальный (левая сторона); К-ОКАО1Еет — частнокапиталистический (правая сторона). Рассматривая причинно-следственные связи, В. Г. Шауфлер делает вывод о доминирующей роли общественно-социального градиента, а именно городской власти, в процессе стабилизации, процветания или деградации города, в создании «имиджа» как привлекательности города для инвестиций. Формирование ЦТЗ напрямую зависит от активной взаимной деятельности Ь-ОКЛОШОТ и К-ОКЛВ1ЕЭТ; регулирующей основой для взаимодействия этих двух градиентов движения должен стать эффективный правовой инструментарий.

Эффективность градостроительной политики зависит от ее открытости, ясности и гибкости. Этим целям отвечают нормативно-правовой и информационный механизмы.

Нормативно-правовой механизм предполагает правовое регулирование территории ЦПР, которое реализуется через Правила землепользования и застройки, муниципальные программы и правовые акты, закрепляющие регулирование ассортиментной структуры видов обслуживания на территории ЦТЗ и принципы организации транспортного обслуживания территории ЦПР.

Информационный механизм заключается в предоставлении объективной информации о градостроительных программах по освоению инвестиционно привлекательных площадок

и их приоритетному функциональному использованию инвесторам и населению с целью включения как инвесторов, так и населения в проектный процесс.

С помощью данных механизмов городская администрация предоставляет информацию о территории в целом, если это способствует привлечению внимания инвесторов; создает дополнительные стимулы для застройки путем целенаправленного благоустройства и обеспечения инженерными и транспортными коммуникациями территории; регулирует застройку путем регулирования центроформирующих функций и сохранения потенциала для дальнейшего развития и т. д.

Градостроительное зонирование определяет порядок землепользования и застройки — функциональнопространственное разделение территории по виду преимущественного использования и является основой для разработки проектов планировки и застройки территории. В Правилах землепользования и застройки определено перспективное использование территории, определены режимы градостроительной деятельности, а также основные требования к застройке и городской среде, которые должны быть выполнены при согласовании и утверждении проектов [7, 8].

Правила землепользования и застройки, в частности градостроительные регламенты территории города, являются тем необходимым юридическим инструментом, который для организации центральной торговой зоны и регулирования размещения объектов розничной торговли предписывал бы величину торговой площади, плотность объектов обслуживания на единицу территории центра.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующих территориальных зон, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ [8].

Международный опыт правового зонирования [8] показывает, что на территории населенного пункта воз-

можно выделение дополнительных зон, помимо основных, которые указывают на особенности разрешенного использования с учетом действительных процессов, которые протекают в ЦПР (например, формирование центральной торговой зоны).

Так, в качестве основных выступают зоны общественной застройки, жилой застройки, административноделовая и производственная, зона охраняемых ландшафтов и т. д. В качестве дополнительных зон могут выступать многофункциональная зона городского значения, коридоры пешеходных связей, бульваров и аллей, участки освоения первой очереди, зона приоритетного развития, зона жесткого регулирования и т. д.

Включение в Правила землепользования и застройки положений, отражающих особенности организации ЦТЗ, позволит увеличить приток потенциальных инвесторов. По аналогии с зарубежным опытом возможны компенсации владельцу собственности, если назначение или запрещение определенных видов использования территории связано с потерей коммерческой выгоды владельцем (программы финансовой помощи, дифференцированный налог и т. д.) [8].

Особенности нормативно-правового регулирования развития центрального планировочного района Екатеринбурга

Реализацией механизмов методов регулирования в конкретных градостроительных условиях может считаться формулирование изменений видов разрешенного использования и предельных параметров для действующих зон на основании анализа существующего градостроительного зонирования Екатеринбурга на соответствие текущим функциональным процессам в ЦПР. В дальнейшем, как следствие, — поэтапное изменение проектов планировки ЦПР в части организации территорий, подлежащих застройке и реконструкции.

В градостроительном зонировании Екатеринбурга, согласно Градостроительному кодексу, учитываются основные положения при назначении тех или иных зон. В градостроительных регламентах в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, есть дифференциация как по основным, так и по условным видам использования, что отражает переход от одних видов деятельности к другим.

При оценке Правил землепользования и застройки Екатеринбурга на

Иллюстрация 4. Многофакторная модель функционально-планировочной организации ЦТЗ крупнейшего города

предмет соответствия существующего градостроительного зонирования тем процессам, которые происходят на территории ЦПР, определено, что:

• зона концентрации объектов административного, общественного, торгового, развлекательного назначения (общественно-деловая зона — Ц-1) в действующем градостроительном зонировании занимает не только наибольшую, но и центральную территорию ЦПР, что ведет к необоснованному раз-

растанию центроформирующих функций по территории ЦПР;

• существующее градостроительное зонирование усугубляет проблему экспансии жилой территории со стороны общественного центра и не формирует контактной зоны между конфликтными общественной и жилой зонами (Ц-1 и Ж-5);

• наличие конфликтных зон между общественно-деловой зоной и жилыми образованиями снижает комфорт проживания населения и

возможность развития общественных функций, что отражается на устойчивости функционирования как ЦТЗ, так и ЦПР в целом [9]. Таким образом, зона обслуживания и деловой активности городского центра (Ц-1) по содержанию и территориальному расположению является зоной, регламентирующей формирование и развитие центральной торговой зоны.

Для устойчивого функционирования центрального планировочного района с формирующейся ЦТЗ пред-

лагается формирование контактной зоны. Контактной зоной может стать зона обслуживания и деловой активности местного значения (Ц-2) или некая дополнительная зона с соответствующим содержанием по видам использования и предельным параметрам, где регламентируются основные положения по формированию своеобразного буфера между общественной и жилой зонами.

Так, по внешнему периметру границы ЦТЗ предлагается определить дополнительную зону — зону жесткого регулирования, которая не является самостоятельной зоной, а служит зоной ограничений и способствует регулированию градостроительных регламентов, а также предельных параметров объектов ЦТЗ, их распространению на жилые кварталы (Иллюстрация 4).

Основной целью выделения зоны жесткого регулирования является определение наиболее оптимальных видов разрешенного использования и предельных параметров видов разрешенного использования иных территориальных зон для приведения их в соответствие с целями создания ЦТЗ и регулирования распространения функций ЦТЗ на прилегающие к торговой зоне территории.

Зона жесткого регулирования распространяется на территории, находящиеся в пределах контактной зоны. В зоне жесткого регулирования могут устанавливаться ограничения на размещение объектов обслуживания определенной мощности, характерных для ЦТЗ (объекты торговли, общественного питания, развлечений и услуг) путем формирования подзон на территории основных территориальных зон. Режим такой зоны предусматривает оптимальный баланс между жилой и общественной функциями и осуществляется с использованием принципов функционального зонирования в застройке (глубинного, продольного, вертикального, локального).

В качестве регламентирующих параметров, дополнительно к существующим предельным параметрам, может выступить разрешенная плотность распределения видов разрешенного использования территории в границах зоны жесткого регулирования. Это является методом установления иного предельного параметра в пределах существующих и откорректированных территориальных зон, т. е. формирования подзон согласно положениям Градостроительного кодекса. Разрешенная плотность измеряется количеством объектов обслуживания (более точ-

ный параметр — количество общей площади объектов обслуживания) на единицу территории. Такие параметры позволяют контролировать размещение объектов ЦТЗ и регулировать распространение общественных функций.

Рекомендуемая плотность распределения видов разрешенного использования, а именно объектов обслуживания в границах зоны жесткого регулирования, не должна превышать значения 12 объект/га (плотность распределения объектов на территории ЦТЗ — 13 объект/га). Предлагаемые параметры являются иллюстрацией и требуют дополнительного изучения.

Данные положения не противоречат требованиям Градостроительного кодекса РФ по разработке и внесению изменений в Правила землепользования и застройки в части схемы градостроительного зонирования и градостроительных регламентов.

Заключение

Основные характеристики и принципы формирования ЦТЗ позволяют сформулировать рекомендации по регулированию организацией этого сложного пространственно-развитого объекта. Предлагаемые методы и механизмы комплексного преобразования ЦПР являются основой для совершенствования системы нормативных документов, в частности Правил землепользования и застройки Екатеринбурга, путем оптимизации границ территориальных зон и введения дополнительных параметров в градостроительные регламенты.

Список использованной литературы

1 Шауфлер В. Г. Городские центры, розничная торговля, «правое» и «левое» в городе [Электронный ресурс]. 2011. URL: http: //archvuz.ru / numbes / 2011_1 / 014.

2 Шауфлер В. Г. Розничная торговля и инфраструктура городских центров // Жилищное строительство.

2006. № 6. С. 31—32.

3 Car-Free Planning. Reducing Automobile Travel at Particular Times and Places // TDM Encyclopedia. 2010. URL: http:// www.vtpi.org/tdm/tdm6.html.

4 Newman P. Model Cities:

Europe. 2000. URL: http://

www.istp.murdoch.edu.au/ ISTP/casestudies/Case_ StudiesAsia/europ ean/european. html.

5 Маркетинговое исследование центральной торговой зоны города Екатеринбурга и разработка пред-

ложений по ее реконструкции // Урал-Гермес. Екатеринбург, 2004.

6 МГСН 1.01-99 Нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы [Электронный ресурс]: сайт «Информационная система Кодекс». М., 2000. ИКЬ: www.kodeks.ru.

7 Градостроительный кодекс Российской Федерации (по состоянию на 1 мая 2007 г.). Новосибирск,

2007.

8 Крашенинников А. В. Градостроительное развитие жилой застройки: исследование опыта западных стран. Учеб. пособие. М., 2005.

9 Переверзева Н. В. Центральная торговая зона крупнейшего города как особый градостроительный объект // Академический вестник УралНИИпроект РААСН. 2010. № 2. С. 20—26.