Опередили на метры

Мэрия Воронежа запускает процедуру разработки нового генплана города взамен действующего с 2008 года. Новый документ может устранить разрыв между прогнозами городских властей и реальной ситуацией на строительном рынке Воронежа. Девелоперы по объемам комплексного строительства жилья существенно обгоняют прогнозные планы. Согласно действующему генплану, в 2014–2020 годах в городе планировалось возвести 6,9 млн кв. м жилья на 1,5 тыс. га, но только в рамках 11 проектов застройки уже ведется строительство 9 млн кв. м на 1,46 тыс. га. Всего же в разработке девелоперов суммарно 12 млн кв. м. По оценкам аналитиков, к 2020 году введенное жилье сможет обеспечить спрос 2,5 млн жителей агломерации при прогнозном росте населения города лишь до 1,4 млн.

О начале разработки нового генплана Воронежа на состоявшемся 22 июня совете гордумы объявила и.о. руководителя управления главного архитектора мэрии Людмила Подшивалова. По ее словам, работы обойдутся городской казне в 55 млн руб. Действующий генплан, первый с советских времен, был принят в 2008 году при мэре Сергее Колиухе, срок его актуальности — до 2020 года. В 2014 году документ корректировался. Реальные планы воронежских строителей обнародовал областной вице-премьер Виталий Шабалатов на Национальном конгрессе по недвижимости. Они уже сейчас отличаются от того, что заложено в действующий генплан. По словам господина Шабалатова, «в разработке у девелоперов» находятся площадки суммарно под более 12 млн кв. м жилья, «этого достаточно для семи-девяти лет плодотворной работы строительных компаний». В регионе реализуется 11 проектов комплексного развития территорий общей площадью 1,463 тыс. га и общим объемом 9 млн кв. м жилья, из них два проекта реализуются в рамках реновации промзон. Впрочем, по словам Виталия Шабалатова, в городе еще есть возможность увеличения площадей под застройку путем вовлечения промышленных площадок. «Но ситуация на рынке не дает возможности собственникам объектов продать их за те деньги, которые они рассчитывали получить», — подчеркнул господин Шабалатов. По данным правительства региона, на сегодняшний день в разной степени готовности находится 3,67 млн кв. м жилья, их них в высокой степени готовности — почти 20%, в средней — 23%, низкой — порядка 44%, в начальной стадии — 13%.

Вместе с тем, по прогнозным планам, из пояснительной записки к генплану Воронежа следует, что объем запланированной новой застройки должен составить 6,9 млн кв. м, которые расположатся на территории в 1,5 тыс. га. Все площадки для строительства в черте города. При этом ожидалось существенное уменьшение существующего жилфонда на 790 тыс. кв. м за счет реконструкции ветхих зданий. Объем резервных территорий для размещения жилищной застройки уже после 2020 года был определен генпланом в размере 4,9 млн кв. м. По данным мэрии, общая площадь жилфонда города по состоянию на 1 января 2013 года составляла 25,4 млн кв. м. В 2020 году этот показатель должен был возрасти до 31,4 млн кв. м.

На сегодняшний день в разной степени готовности находится 3,67 млн кв. м жилья, из них в высокой – 20%

В областном центре, согласно данным Воронежстата, начиная с 2014 года ежегодно сдается более 1 млн кв. м в черте Воронежа, в области — более 1,5 млн кв. м. В 2017 году прогнозируется сохранение объемов ввода жилья на уровне более 1,6 млн кв. м, из них более 60% приходится на Воронеж. Ранее, проанализировав развитие воронежской агломерации, нормативно-правовой центр правительства Воронежской области рассчитал, что планируемый объем вводимого жилья почти вдвое превышает прогнозную численность населения. Исходя из норматива 40 кв. м на человека для индивидуального и 30 кв. м на человека для многоквартирного жилья, а также с учетом существующего жилого фонда расчетная численность населения должна составить 2,5 млн человек. При этом общая численность населения на 1 января 2015 года в Воронеже и пригородной зоне составила 1,3 млн человек. В соответствии с демографическим прогнозом на 2020 год она должна увеличиться лишь до 1,4 млн человек.

Аналитик «Алор брокера» Алексей Антонов указывает на то, что градостроительная комиссия и другие надзорные органы, которые выдают разрешения на строительство проектов, должны придерживаться генплана города, чтобы расстановка новых жилкомплексов «гармонично укладывалась в общий план его развития». «Видимо, на первое место решили поставить планируемые доходы от реализации проектов, ведь земли под строительство застройщики либо выкупают, либо берут в долгосрочную аренду, — считает аналитик. — Застройка на опережение всегда опасна тем, что застройщик может столкнуться со сниженным спросом на квадратные метры». Ссылаясь на демографический прогноз, Алексей Антонов указывает, что планируемый объем жилья не совсем соотносится с ожиданиями по приросту населения. «Около 20-30% от новых жилкомплексов могут оказаться невостребованными, так как туда просто некому будет заезжать — количество предлагаемых квартир будет больше, чем численность населения, на которое они рассчитаны», — подсчитал эксперт. «Видимо, девелоперы рассчитывают на то, что приток нового населения в город будет расти опережающими темпами и в новые доступные по сравнению с центром квартиры въедут жители Воронежской области, которые в региональном центре найдут работу. В целом, учитывая развитие экономики города, такой вариант не самый провальный», — констатирует господин Антонов.

«Вопрос готовности Воронежа принять существенное количество переселенцев из других городов, обеспечить их рабочими местами и объектами социальной инфраструктуры требует тщательного рассмотрения, — считает руководитель областного управления архитектуры и градостроительства Марина Ракова. — Не исключено, что в будущем потребуется корректировка планов: механическое расширение мегаполисов — это нерациональный путь. Сначала надо эффективно использовать территории внутри города».

По мнению участников рынка, новому архитектурно-строительному блоку мэрии необходимо корректировать генплан, чтобы адаптировать решения прежнего к реальности.