Разработка методики оценки стоимости недвижимости с учетом влияния факторов экологического вреда

Раздел 10 ЭКОНОМИКА

Ведущие эксперты раздела:

ИННА НИКОЛАЕВНА САННИКОВА - доктор экономических наук, профессор, зав. каф. бухучета, аудита и анализа Алтайского государственного университета

ВЕРА СТЕПАНОВНА СТАРОДУБЦЕВА - кандидат экономических наук, доцент

УДК 330

VusovA.V. METHODOLOGY FOR THE EVALUATION OF VALUE OF PROPERTY, TAKING INTO ACCOUNT THE INFLUENCE OF FACTORS OF ENVIRONMENTAL HARM In the article the possibility of applying the estimation of real estate value in Moscow, taking into account the influence of ecological factors. Given the development of a multistage procedure of implementation of the methodology, as well as the definition of adequate economic and statistical tools for the calculations based on the prices of real estate market in Moscow and data on the pollution of the areas of the city.

Key words: Methods of assessment, the assessment of the property the subject of ecology, the estimation of property, the influence of the environment on the value of the property

А.В. Вусов, аспирант НОУ «МФПУ «Синергия», руководитель проектов, Консалтинговая группа «Апхилл»,

г. Москва, Е-mail: vav@uphill.ru

РАЗРАБОТКА МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ С УЧЕТОМ ВЛИЯНИЯ ФАКТОРОВ ЭКОЛОГИЧЕСКОГО ВРЕДА

В статье обосновывается возможность применения методики оценки стоимости недвижимости г. Москвы с учетом влияния экологических факторов. Приводится разработка многоэтапной процедуры реализации методики, а также определение адекватного экономико-статистического инструментария для проведению вычислений, основанных на ценах рынка недвижимости г. Москвы и данных о загрязнении районов города.

Ключевые слова: методика оценки, оценка недвижимости с учетом экологии, оценка недвижимости, влияние экологии на стоимость недвижимости.

В целях разработки методики оценки стоимости недвижимости с учетом влияния факторов экологического вреда сначала обратимся к действующему законодательству, регулирующему оценочную деятельность, а именно, к федеральным стандартам оценки.

Согласно ст. 4, п. 18, федерального стандарта №1 «Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки...» [1].

Таким образом, проблема оценки стоимости объектов оценки, в т. ч. недвижимого имущества с учетом экологического вреда заложена на законодательном уровне, что говорит об актуальности данной проблемы.

Предлагаемая методика оценки основывается на загрязнениях атмосферы (воздуха) и почвы т. к. данные экологические среды наиболее часто подвергается негативным воздействиям и наиболее существенно влияют на стоимость недвижимости.

Экологический вред от загрязнения гидросферы, в частности рек и притоков, не учитывается при формировании методики. Данное заключение было сделано, исходя из состояния гидросферы г. Москвы. Согласно проведенному исследованию, уровень ПДК в водных объектах на все территории г. Москвы не соответствует нормативам. Состояние гидросферы характеризуется как «умеренно загрязненное», для основных реки и протоков характерно превышение предельно допустимых концентраций более чем в 2 раза по многим основным загрязняющим элементам.

Исходя из этих данных, возможно сделать вывод, что из-за заг-

рязненного состояния гидросферы на всей территории г. Москвы, влияние данного фактора на стоимость недвижимости будет носить крайне слабый характер, который в полной мере проявляется при рассмотрении других загрязнений: атмосферного воздуха и почвы.

Процедуру оценки стоимости недвижимости с учетом влияния экологического вреда можно разделить на несколько этапов.

I этап. Определение возможности применения методики оценки недвижимости с учетом влияния экологических факторов.

II этап. Выбор объекта исследования для оценки стоимости недвижимости.

III этап. Выбор источника информации о ценах на недвижимое имущество в г. Москве.

IV этап. Определение существенных экологических факторов, влияющих на стоимость недвижимости.

V этап. Выбор статистического инструментария для проведения расчетов.

VI этап. Расчеты и анализ результатов.

Разработанная методика используется для выделения из

стоимости недвижимости той ее части, которая обусловливает влияние экологического вреда. Данная экологическая составляющая оценки недвижимости рассматривается в качестве оценки вреда от экологических нарушений. Прежде чем проводить расчеты, позволяющие оценить влияние экологического вреда на стоимость недвижимости в г. Москве, нужно сначала убедиться в возможности применения рассматриваемой методики для нашего объекта исследования.

В соответствии с методикой, изложенной выше, начнем с пер-вого этапа «Определение возможности применения методики» на примере г. Москвы.

Применение методики оценки стоимости недвижимости с учетом экологического вреда на рынке московской недвижимости базируется на выполнении нижеследующих обязательных условий.

1. Условия, связанные с оценкой состояния рынка недвижимости, а именно:

• население Москвы отличается мобильностью, т.е. рынок недвижимости активен;

• рынок недвижимости в Москве в основном определяется экономическими отношениями спроса и предложения и лишь в меньшей степени зависит от внеэкономических факторов, таких как федеральное и местное законодательство, регулирующее процеду-ры регистрации сделок с недвижимостью, и т.п.;

• данные о предложениях на рынке недвижимости общедоступны;

• существуют экологически мотивированные предпочтения у потребителей.

Проведенный анализ состояния рынка недвижимости г. Москвы показал, что московский рынок недвижимости удовлетворяет вышеназванным условиям.

Рассмотрим следующую группу условий, подтверждающую возможность применения:

1. Имеются данные, необходимые для проведения расчетов. Этот факт подтверждается наличием достаточно большого количества печатных изданий с информацией о ценах предложения на рынке. Периодические издания, к примеру, «Недвижимость и цены», «Из рук в руки», «Недвижимость без границ», «Квадратный метр», «Дайджест российской и зарубежной недвижимости», а также другие газеты и журналы, материалы в Интернете, печатная продукция, выпускаемая риэлтерскими и девелоперскими ор-ганизациями, позволяют легко получать требуемую информацию.

Следует отметить, что аналитическими агентствами выпускается также ежемесячной и еженедельной статистическая информация о состоянии рынка жилой и коммерческой недвижимости в г. Москве.

2. Следующее условие допустимости применения методики связано с соблюдением принципа сопоставимости данных. Для его выполнения при построении базы данных для проведения расчетов будут использоваться следующие данные:

• данные о средних ценах предложений квартир в г. Москве на май 2011 г. (Рейтинг районов Москвы по стоимости квартир в мае 2011 года») [2];

• данные о средних ценах предложений по арендным став-кам1 на офисные помещения на май 2011 г. [3; 4; 5];

• данные о средних ценах предложений по арендным ставкам на торговые помещения на май [3; 4; 5];

• данные о состоянии окружающей среды по районам г. Москвы на основе базы данных о загрязнении атмосферного воздуха и почвы, собираемых ГПУ «Мосэкомониторинг» (Доклады о состоянии окружающей среды в городе Москве в 2007 и 2008 гг.).

Разница во временном периоде данных о ценах на квартиры и состоянии окружающей среды можно считать несущественным фактором, т.к. согласно ретроспективной информации, экологическая ситуация в г. Москве по данным ГПУ «Мосэкомониторинг» на протяжении 2003-2008 гг. существенно не меняется. Данный факт может говорить о продолжающейся тенденции. Кроме того, достоверной информации об экологической ситуации в г. Москве за 2009 и 2010 гг. в открытых источниках информации найдено не было.

Таким образом, можно сделать вывод, что применение методики на рынке недвижимости г. Москвы обосновано.

Второй этап «Выбор объекта исследования для оценки стоимости недвижимости».

За единицу обследования принимается жилая, офисная и торговая недвижимость, а именно: квартиры, офисные помещения в административных зданиях и торговые помещения, предлагаемые к продаже на вторичном рынке недвижимости. Спрос на жилье в Москве имеет устойчивые и стабильные тенденции, основан на: естественном намерении улучшить жилищные условия, желании переселиться в самый богатый город России, необходимости сохранить денежные сбережения. Спрос на коммерческую недвижимость в Москве в основном связан с инвестиционными мотивами.

1 Так как на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы отсутствует достаточной количество предложений о продаже в каждом из выбранных районов, в работе использовались данные об арендных ставках.

Выбор в качестве объекта исследования квартир, офисных помещений в административных зданиях и торговых помещениях обоснован тем, что:

• данные виды недвижимости являются самыми распространенными;

• имеется большой массив данных о ценах на квартиры и арендных ставках на офисные и торговые помещения;

• на стоимость недвижимости в большей мере отражается влияние экологического вреда.

Источником цен на квартиры по районам г. Москвы (третий этап), как было упомянуто выше, является аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), статья «Рейтинг районов Москвы по стоимости квартир в мае 2011 года» [2]. Методика расчета средней цены за 1 кв. м квартир по районам г. Москвы представлена на сайте аналитического центра (http:// www.irn.ru/methods/). Стоит сказать, что методика учитывает разнообразные факторы, такие как площадь, тип дома, количество комнат, близость к центральному району города, удаленность от метрополитена, площадь кухни, наличие/отсутствие балкона и т. д.

Источниками об арендных ставках на офисную и торговую недвижимость являются информационные порталы в сети Интернет, а именно: www.arendator.ru,www.irr.ru и www.realto.ru. При этом в выборку попадали от 5 до 8 объектов коммерческой недвижимости по каждому из районов г. Москвы, далее определялось среднее значение ставки аренды по району.

С целью обеспечения прин-ципа однородности ценообразования, исходная база данных должна быть скорректирована нижеследующим образом. Специфика Москвы, как и любого другого крупного города, связана с тем, что центр города всегда обладает особой привлекательностью, как в силу своей престижности, так и огра-ниченности в выборе объектов недвижимости на вторичном рынке. Новая массо-вая застройка в центре практически не ведется, строительство ограничивается редкой точечной застройкой, что оказывает существенное влияние на стоимость недвижимости. С другой стороны, недвижимость, находящаяся за пределами МКАД, но относящиеся административно к Москве, также имеет свои специ-фические особенности, которые сказываются на ее стоимости.

Исходя из этих соображений, для соблюдения принципа одно-типности, объекты недвижимости, относящиеся к Центральному ад-министративному округу и районам Москвы за пределами МКАД, были исключены из рассмотрения. Анализ данных о ценах на квартиры и арендных ставках на коммерческую недвижимость показал, что в районах, граничащих с ЦАО и третьим транспортным кольцом г. Москвы также влияет фактор престижности центра города. Поэтому из первоначальной выборки были исключены районы, граничащие с ЦАО и третьим транспортным кольцом г. Москвы. Таким образом, в выборку попали 74 района из восьми округов г. Москвы, которые включают 68 станций метро.

Для осуществления четвертого этапа необходимо выбрать экологические факторы, которые в большей степени влияет на стоимость недвижимости. Согласно проведенному исследованию, корреляция между экологическими загрязнениями находится в обратной зависимости от цен на недвижимость. То есть чем больше загрязнений в округе, тем дешевле объекты недвижимости.

Особенно ярко отрицательная корреляция просматривается на загрязнении почв.

В соответствии с методикой, на пятом этапе был опре-де-лен статистический инструментарий для проведения расчетов.

Стоит уточнить, что предлагаемая методика позволяет:

• определить, насколько сильно стоимость недвижимости зависит от различий в характеристиках окружающей среды;

• определить, сколько люди готовы заплатить за улучшение качества окружающей среды.

Если исследуются переменные, измеряемые с помощью интервальных шкал, то при оценке экологической составляющей в стоимости недвижимости возможно использовать методы регрессионного и корреляционного анализа [1]:

• такие показатели, как парная корреляция, частная корреляция, частичная корреляция, которые являются основой для регрессионного анализа;

• неметрическую корреляцию и такие показатели, как коэффициенты ранговой корреляции Снирмена и Кендалла;

• использование множественного регрессионною анализа.

Хотя независимые переменные могут объяснять вариацию

зависимой переменной, это необязательно подразумевает причинную связь.

Таблица 1

Корреляция между средними ценами на недвижимость в округах и экологическим вредом_______________________

№ п/п Округ Средняя цена на квартиры, руб./кв. м Средняя арендная ставка на офисы, руб./кв. м Средняя арендная ставка на торговые площади, руб./кв. м Концентрации вредных веществ в воздухе, мг/куб. м Индекс загрязнения почв

CO NO NO2

1 ЮВАО 110 556 8 679 11 807 1,93 0,045 0,031 150,00

2 ЮАО 119 386 7 857 13 070 1,15 0,039 0,025 110,83

3 ЮЗАО 129 611 10 823 13 898 1,59 0,035 0,025 40,00

4 ЗАО 131 940 15 223 19 322 1,53 0,032 0,024 30,22

5 СЗАО 126 272 10 933 16 385 0,80 0,018 0,009 41,33

6 САО 121 210 10 728 18 143 0,69 0,032 0,021 76,60

7 СВАО 120 010 8 591 15 211 1,43 0,032 0,022 28,00

8 ВАО 117 469 9 532 13 009 1,55 0,022 0,027 101,45

Коэффициент корреляции для квартир -0,26 -0,36 -0,47 -0,84

Коэффициент корреляции для офисной недвижимости -0,05 -0,25 -0,22 -0,56

Коэффициент корреляции для торговой недвижимости -0,53 -0,35 -0,50 -0,68

В завершение описания экономико-статистического инструментария исследования остановимся на компьютерных программах для выполнения корреляционного и регрессионного анализов. Среди них можно выделить SAS, BMDP, Minitab, Excel, SPSS, позволяющие вычислить уравнения парной и множественной регрессий, соответствующие статистики и графики.

Таким образом, статистическим инструментарием был выбран регрессионный анализ, с помощью которого можно вывести

Библиографический список

математическую зависимость между выделенными факторами и переменной - Ценой 1 кв. м недвижимости.

Теоретическое исследование сути и предпосылок применения предлагаемой методики, разработка многоэтапной процедуры его реализации, а также определение адекватного экономико-статистического инструментария позволяют перейти к практической части и проведению вычислений, основанных на ценах рынка недвижимости г. Москвы.

1. Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. N 256 «Об утверждении федерального стандарта

оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» [Э/р]. - Р/д: Гарант Эксперт 2010.

Информационно-правовой портал. http://base.garant.rU/191703/#1000

2. РБК Рейтинг. Рейтинг районов Москвы по стоимости квартир в мае 2011 года. [Э/р]. - Р/д: http://rating.rbc.ru/artide.shtmP2011/06/03/ 33312528

3. [Э/р]. - Р/д: http://www.arendator.ru

4. [Э/р]. - Р/д: http://www.irr.ru

5. [Э/р]. - Р/д: http://www.realto.ru

Bibliography

1. Prikaz Ministerstva ehkonomicheskogo razvitiya i torgovli RF ot 20 iyulya 2007 g. N 256 «Ob utverzhdenii federaljnogo standarta ocenki «Obthie ponyatiya ocenki, podkhodih k ocenke i trebovaniya k provedeniyu ocenki (FSO N 1)» [Eh/r]. - R/d: Garant Ehkspert 2010. Informacionno-pravovoyj portal. http://base.garant.ru/191703/#1000

2. RBK Reyjting. Reyjting rayjonov Moskvih po stoimosti kvartir v mae 2011 goda. [Eh/r]. - R/d: http://rating.rbc.ru/article.shtmP2011/06/03/

33312528

3. [Eh/r]. - R/d: http://www.arendator.ru

4. [Eh/r]. - R/d: http://www.irr.ru

5. [Eh/r]. - R/d: http://www.realto.ru

Статья поступила в редакцию 15.05.12

УДК 338.48:502

Zakamskaya L.L., Sekletsova O.V., Kuznetsova O.S. ECOLOGICAL TOURISM AS A FACTOR OF DEVELOPMENT. With the purpose of definition of prospects of development of ecological tourism in regional conditions presented the main results of the subsequent analysis in the Kemerovo region. Revealed comparative advantages determine the possibilities of expansion of recreational activities in the region. Presented directions of development of ecological tourism in the Kuzbass.

Key words: the economy of the region, eco-tourism, environmental education, recreational activities.

Л.Л. Закамская, канд. тех. наук, доц. каф. социально-культурного сервиса и туризма Кузбасского гос. технического университета им. Горбачева, E-mail: larisa.wesi@mail.ru; О.В. Секлецова, канд. эконом. наук, доц. каф. общей и прикладной экономики Кемеровского технологического института пищевой промышленности, E-mail: seklecova@list.ru; О.С. Кузнецова, канд. тех. наук, доц. каф. общей и прикладной экономики Кемеровского технологического института пищевой промышленности,

E-mail: kuznecova69@list.ru

ЭКОЛОГИЧЕСКИЙ ТУРИЗМ КАК ФАКТОР РАЗВИТИЯ РЕГИОНА

С целью определения перспектив развития экологического туризма в региональных условиях представлены основные результаты соответствующего анализа по Кемеровской области. Выявленные преимущества определяют возможности расширения рекреационной деятельности в регионе. Представлены направления развития экологического туризма в Кузбассе.

Ключевые слова: экономика региона, экологический туризм, экологическое образование, рекреационная деятельность.