Ипотека по найму

В 2012 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) собирается запустить в Нижегородской области проект «Арендное жилье», предполагающий строительство домов коммерческого найма для сотрудников конкретных предприятий. В основе проекта — схема ипотеки юрлица: кредит выдается под залог построенных квартир и выплачивается за счет арендных платежей квартиросъемщиков. По мнению экспертов, схема эффективна и получит распространение только при условии государственного участия — без господдержки сроки окупаемости доходных домов растягиваются.

О готовности АИЖК «кредитовать и строить» в Нижегородской области арендное жилье эконом-класса в Нижегородской области вчера рассказал руководитель проекта корпорации «Арендное жилье» Василий Чудаев. В основе схемы реализации проекта — ипотека юридического лица. Застройщик строит многоквартирный жилой дом эконом-класса, отделывает квартиры под ключ и обустраивает их мебелью, сантехникой и бытовой техникой. На стадии завершения строительства банк-партнер АИЖК предоставляет ипотечный кредит (70% от стоимости) на покупку квартир компании, которая будет управлять построенным домом (при условии, что она самостоятельно оплатит не менее 30% стоимости квартир и гарантирует приемлемую для нанимателей ставку аренды). По идее разработчиков проекта погашать ипотечный кредит, выданный на срок до 20 лет примерно под 8,5% годовых, компания будет за счет поступающих арендных платежей. АИЖК собирается выкупать такие ипотечные кредиты, обеспеченные залогом квартир. Жилье строится под заказ конкретного предприятия. Предполагается, что такая схема будет востребована предприятиями ВПК, научными центрами, резидентами технопарков. Как рассказал господин Чудаев, в целом АИЖК получило около 10 заявок на участие в программе, среди них предприятия Нижегородской, Калужской, Иркутской областей. В нижегородском регионе желание построить доходные дома для своих сотрудников изъявили ОАО «Арзамасский приборостроительный завод» и ОАО «Атомэнергопроект».

Пилотный проект по этой программе сейчас реализуется в Новосибирской области. В конце 2011 — начале 2012 годов на территории поселка Ложок под Академгородком будут введены в эксплуатацию два трехэтажных дома на 130 квартир общей площадью 6,4 тыс. кв. м для сотрудников технопарка. Фактически проект реализуется силами самого АИЖК: его региональный оператор ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» (НОАИК) выступает застройщиком, а выкупать квартиры по цене 32,1 тыс. руб. за квадратный метр, управлять домами и гасить кредит будет учрежденная НОАИК компания. Ежемесячно по кредиту выплачиваются 1,34 млн руб. Арендная ставка, согласно бизнес-плану, составляет 12,5 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. По данным АИЖК, это на 3—4 тыс. руб. ниже действующих в Новосибирске расценок. К проекту уже подключилась администрация Новосибирской области: региональные власти разработали целевую программу «Доходный дом», по которой предоставят поддержку инициаторам проекта (частичная компенсация процентов по кредиту, льгота по налогу на прибыль в размере 4,5%, освобождение от уплаты налога на период ипотечного кредита) и компенсируют 50% стоимости аренды нанимателю, возможно пополам с работодателем.

Основные риски при реализации проекта лягут на компанию-собственника домов, говорит аналитик «Инвесткафе» Антон Сафонов: «Ей придется заниматься обслуживанием домов, выплачивать кредиты, гарантировать стабильность арендной ставки. И при этом она должна будет платить налоги, терпеть издержки по страхованию и испытывать риски от части не сданных в аренду квартир». Коммерческий найм значительно растянет сроки окупаемости проекта, добавляет аналитик ЗАО «ТКБ Капитал» Анатолий Высоцкий. По его оценке, срок окупаемости одного доходного дома составит не менее семи с половиной лет, что невыгодно для рыночных игроков. В этом смысле принципиальным для выживания проекта эксперт считает государственное участие. В противном случае массового развития проект не получит — участвовать в нем смогут единичные инвесторы, соглашается Антон Сафонов.