Направления повышения эффективности государственного регулирования деятельности паевых инвестиционных фондов на рынке недвижимости

Е Ю. ЗАЙЦЕВА

Елена Юрьевна ЗШЦЕВА — аспирантка кафедры экономики и менеджмента недвижимости СПбГИЭУ.

В 2006 г. окончила Санкт-Петербургский государственный политехнический университет, в 2009 г. — Северо-Западную академию государственной службы. Автор 10 публикаций.

Область научной специализации — региональная экономика, строительство.

-Ф- -Ф- -Ф-

НАПРАВЛЕНИЯ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ

НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ*

Одним из способов привлечения инвестиций на рынке недвижимости является инвестирование в паевые инвестиционные фонды (ПИФ). За счет принципа аккумулирования средств инвесторов в паевых инвестиционных фондах их участие в крупных проектах возможно и при отсутствии специальных знаний в области управления недвижимостью. Несмотря на это объем инвестирования в эту отрасль остается незначительным. Причиной тому является, в том числе, недостаточный уровень защиты прав инвесторов.

Совершенствование нормативно-правовой базы, касающейся защиты прав инвесторов при вложении средств в паевые инвестиционные фонды (ПИФ), связано с решением на законодательном уровне целого ряда проблем. Выделим основные из них.

1. Возможность аффилированное™ специализированного депозитария и регистратора с управляющей компанией. Специализированный депозитарий осуществляет контроль над управляющей компанией, начиная с правильности определения стоимости чистых активов, заканчивая хранением имущества ПИФ, а регистратор отражает операции с инвестиционными паями [2]. При совмещении данных видов деятельности риск сговора управляющей компании, специализированного депозитария и регистратора возрастает, как и риск манипулирования стоимостью чистых активов ПИФ.

2. Наличие неэффективного механизма компенсаций убытков. На текущий момент существует мера по компенсации убытков в части реального ущерба, причиненного физическим лицам — владельцам инвестиционных паев, которые компенсируются за счет средств федерального компенсационного фонда, создание которого предусмотрено законодательством Российской Федерации о защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг. Согласно ст. 63 Федерального закона «Об инвестиционных фондах» компенсации выплачиваются только физическим лицам, которым причинен имущественный ущерб управляющими компаниями, специализированными депозитариями, регистраторами, имеющими соответствующие лицензии, в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения ими возложенных на них обязанностей, если у должника аннулирована лицензия и отсутствует имущество, достаточное для возмещения реального ущерба. Компенсационный фонд не выплачивает компенсации владельцам инвестиционных паев паевых инвестиционных фондов, ограниченных в обороте [5]. Данные нормы на практике не были апробированы, что создает ряд проблем для владельцев инвестиционных паев, связанных со сложностью процедуры получения данного ущерба.

ГРНТИ 06.73.35 © Е.Ю. Зайцева, 2012 Публикуется по рекомендации д-ра экон. наук проф. С.Н. Макашова.

Намного эффективнее было бы введение обязательного страхования ответственности профессиональных участников рынка ценных бумаг. До введения обязательного страхования должна быть предусмотрена компенсация не только для физических, но и для юридических лиц и определено ее максимальное значение.

3. Возможность аффилированности управляющей компании и кредитной организации, в которой открыты расчетные счета для осуществления текущей деятельности ПИФ. Безусловно, есть ряд преимуществ, когда кредитная организация и управляющая компания имеют дружественные отношения и могут в интересах владельцев инвестиционных паев предоставить более выгодные условия, чем в других банках. К таким преимуществам можно отнести более низкую комиссию кредитной организации или ее отсутствие при операциях по перечислению денежных средств на приобретение инвестиционных паев или снятию средств при погашении паев. Необходимо запретить аффилированность управляющей компании и кредитной организации, в которой открыты расчетные счета для осуществления текущей деятельности ПИФ, в целях снижения рисков совершения несанкционированных платежей.

4. Отсутствие запрета на совмещение брокерской и банковской деятельности с деятельностью специализированного депозитария, что определяет более высокие риски, связанные с хранением имущества ПИФ в специализированном депозитарии и несанкционированным использованием этого имущества брокером в своих интересах. Для исключения перечисленных ситуаций необходимо запретить аффилированность управляющей компании, банка и брокера.

5. Возможность манипулирования стоимостью чистых активов, возникающая не только при взаимоотношениях между управляющей компанией и специализированным депозитарием, но и при оценке имущества, составляющего ПИФ. Данная проблема актуальна для фондов, паи которых ограничены в обороте [3]. Это связано с тем, что оценка имущества данных фондов может не осуществляться, за исключением случаев, предусмотренных нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг или правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом. В соответствии со ст. 37 указанного Федерального закона управляющая компания паевого инвестиционного фонда несет с оценщиком субсидиарную ответственность перед владельцами инвестиционных паев за причиненные им убытки, возникшие в связи с использованием управляющей компанией паевого инвестиционного фонда итоговой величины рыночной либо иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком [5]. Введение обязанности управляющей компании проводить оценку имущества фонда, инвестиционные паи которого ограничены в обороте, способствовало бы исключению манипулирования стоимостью чистых активов.

6. Отсутствие ответственности управляющей компании перед потенциальными или текущими владельцами инвестиционных паев за неквалифицированную помощь или некорректную информацию, которая повлекла убытки для владельцев инвестиционных паев, что является упущением в действующем законодательстве. При этом невозможно доказать, что та или иная информация была получена от сотрудников управляющей компании. Введение ответственности управляющей компании за неквалифицированную помощь при консультировании текущих и потенциальных владельцев инвестиционных паев повысило бы уровень консультирования.

7. Низкий уровень защиты прав инвесторов, связанные с наличие возможности создания ПИФ для конкретного заказчика, который будет единолично влиять на решения управляющей компании. Существуют два органа, которые способны повлиять на решения управляющей компании: 1) общее собрание владельцев инвестиционных паев; 2) инвестиционный комитет.

Если первый орган функционирует в закрытом паевом инвестиционном фонде (ЗПИФ), инвестиционные паи которого предназначены для всех инвесторов, то второй орган присутствует в ЗПИФ, инвестиционные паи которого ограничены в обороте. В зависимости от того, какой процент паев принадлежит каждому владельцу инвестиционных паев, определяются риски принятия решений количеством голосов одного или нескольких владельцев. В этом случае необходимо воспользоваться мировой практикой и ввести норму по минимальному числу (не менее 100) владельцев инвестиционных паев на момент окончания формирования фонда (кроме ЗПИФ, инвестиционные паи которых ограничены в обороте). Также необходимо законодательно определить, что 5 % и менее владельцев инвестиционных паев не может принадлежать более 50 % паев фонда за последние полгода каждого налого-

вого периода (кроме ЗПИФ, инвестиционные паи которых ограничены в обороте) [1]. Для одобрения сделок с имуществом фонда необходимо обязать создавать для всех ПИФ инвестиционные комитеты.

8. Возможность управляющей компании уменьшать пункты приема заявок агента на совершение операций с инвестиционными паями, не обеспечивая их прием в населенных пунктах другим агентом [4]. При исключении агента из реестра управляющая компания должна обеспечить прием заявок на совершение операций с инвестиционными паями в тех же населенных пунктах, где осуществлялось приобретение инвестиционных паев через данного агента. Есть два варианта обеспечения приема заявок управляющей компанией: заключить договор поручения на осуществление агентской деятельности с другим агентом либо открыть филиал управляющей компании в каждом населенном пункте, где работал агент. Последний вариант для управляющей компании является затратным, а поиск нового агента вызывает сложности, так как агент должен иметь брокерскую лицензию либо лицензию специализированного депозитария. Если два перечисленных способа осуществить невозможно, то исключение агента возможно лишь после погашения всех инвестиционных паев, которые были приобретены через него в том населенном пункте, где управляющая компания не может предоставить замену. На сегодняшний день существует возможность управляющей компании исключить агента, не предоставляя ему замены. Для этого управляющая компания уменьшает количество пунктов приема заявок на совершение операций с инвестиционными паями агента до одного населенного пункта, где у нее либо работает другой агент, либо есть свой филиал. После чего управляющая компания исключает агента, у которого были уменьшены пункты приема заявок, и тем самым лишает возможности владельцов инвестиционных паев осуществить погашение инвестиционных паев в том населенном пункте, где они их приобретали. Для подтверждения гарантии того, что владелец инвестиционных паев сможет реализовать инвестиционные паи в том же населенном пункте, где и приобрел их, необходимо запретить управляющим компаниям уменьшать пункты приема заявок на совершение операций с инвестиционными паями в тех населенных пунктах, где осуществлялось их приобретение.

Реализация предложенных мер, которые включают в себя: исключение аффилированное™ компаний, обслуживающих ПИФ; введение обязанности страхования рисков управляющими компаниями; разработку мер по снижению рисков, связанных с манипулированием стоимости активов, с отсутствием возможности влиять на решения управляющей компании и предъявить к выкупу инвестиционные паи в том же населенном пункте, где они были приобретены; исключение рисков совершения недобросовестных действий со стороны контрагентов, обслуживающих фонд, — стала бы дополнительным фактором по повышению привлекательности инвестирования в эту отрасль.

ЛИТЕРАТУРА

1. Ассоциация REIT. URL: http://www.reit.com (дата обращения: 09.05.2012).

2. Постановление ФСФР РФ от 09.10.2002 г. № 40/пс (ред. от 15.04.2008 г.) «О регулировании деятельности специализированных депозитариев акционерных инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов». URL: http://basc.consultant.ru/cons/cgi/onlinc.cgi'.'rcq=doc:basc= LAW;n=78084 (дата обращения: 09.05.2012).

3. Приказ ФСФР РФ от 18.03.2008 г. № 08-12/пз-н (ред. от 21.01.2011 г.) «Об утверждении Положения о порядке признания лиц квалифицированными инвесторами». URL: http://base.consultant.ra/cons/cgi/online.cgi? req=doc;base=LAW;n=l 12355 (дата обращения: 09.05.2012).

4. Приказ ФСФР РФ от 22.06.2005 г. № 05-23/пз-н (ред. от 24.12.2009 г.) «Об утверждении Положения о требованиях к порядку и срокам раскрытия информации, связанных с деятельностью акционерных инвестиционных фондов и управляющих компаний паевых инвестиционных фондов, а также к содержанию раскрываемой информации». URL: http://base.consultant.ra/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=98601 (дата обращения: 09.05.2012).

5. Федеральный закон от 29.11.2001 г. № 156-ФЗ (ред. от 03.12.2011 г.) «Об инвестиционных фондах». URL: http://base.consultant.ra/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=122628 (дата обращения: 09.05.2012).