Застройщики идут на снижение

Падение продаж и дефицит участков под застройку в Санкт-Петербурге привели к почти двукратному превышению ввода жилья над объемом новых проектов. По итогам текущего года разница между этими показателями на местном рынке может составить 1,7 млн. кв. м. При этом в Ленинградской области, где цены на квартиры существенно дешевле, подобного перекоса не наблюдается. Активность застройщиков может восстановиться к 2024–2025 году при условии принятия Генплана, перезапуска программы реновации и господдержки отрасли, ожидают эксперты.

Падение продаж и дефицит участков под застройку в Санкт-Петербурге привели к почти двукратному превышению ввода жилья над объемом новых проектов

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

На рынке Санкт-Петербурга ежемесячный ввод нового жилья составляет около 300 тыс. кв. м, что почти вдвое выше объема запуска новых проектов, подсчитали в банке ДОМ.РФ. При сохранении текущих темпов по итогам 2023 года эти показатели составят 3,7 млн кв. м и 2 млн кв. м соответственно, ожидают в кредитной организации.

Одной из причин такого дисбаланса является падение спроса: за последние три года продажи жилья на первичном рынке Санкт-Петербурга упали на 40% на фоне пандемии и специальной военной операции, оценивает вице-президент банка ДОМ.РФ Игорь Кузавов. Кроме того, интерес к строительству в городе сдерживают градостроительные ограничения, включая дефицит площадок под застройку и ожидание нового Генплана, отмечает он.

Нестабильная ситуация привела к тому, что ряд девелоперов пересмотрели свои стратегии развития и притормозили запуск новых проектов, объясняет директор по маркетингу и аналитике группы «Аквилон» Наталия Коротаевская. Но так как цикл реализации проектов занимает два-три года, то образовалась диспропорция между вводом и стартом новых проектов, констатирует она.

Ситуация на рынке Ленобласти выглядит более устойчивой. В 2020–2021 году портфель строительства начал умеренно сокращаться, но затем вернулся к росту и стабилизировался на уровне около 3,4 млн кв. м, говорит господин Кузавов. Продажи жилья начали восстанавливаться с июня прошлого года, и эта динамика сохранилась даже после мобилизации, подчеркивает топ-менеджер. За первые три месяца 2023 года в Ленинградской области было заключено 5,2 тыс. договоров долевого участия. Это выше результатов второго и третьего квартала 2022 года, но ниже, чем показатели первого и четвертого квартала.

Новостройки в Ленобласти могут быть на 20–50% дешевле проектов, реализуемых в Санкт-Петербурге, что привлекает многих покупателей, объясняет директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев. Кроме того, в области есть большее количество подходящих под жилое строительство участков, уточняет эксперт. При этом с точки зрения инфраструктуры многие пригородные территории уже могут конкурировать с петербургскими локациями, уточняет руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. По ее словам, с января по май этого года в городе было введено 579 тыс. кв. м жилья — против 494 тыс. кв. м за его пределами, тогда как год назад Санкт-Петербург опережал область почти в четыре раза.

Повысить активность застройщиков в Санкт-Петербурге могли бы принятие Генплана, перезапуск программы реновации, а также корректировка правил землепользования и застройки, рассчитывает господин Кузавов. Но это перспектива не ближайшего времени, а 2024–2025 годов, уверен он. Способствовать росту объемов строительства в городе может более активный редевелопмент «серого пояса», но движения в этом направлении не видно, сетует господин Терентьев. Выравнивание спроса и предложения будет зависеть от мер поддержки отрасли: в случае их обеспечения компании будут стремиться реализовывать тот объем строительства жилья, который требует государство, добавляет Наталия Коротаевская.