По диким местам Подмосковья

Активность строителей привела к тому, что все ближнее Подмосковье без каких-либо решений сверху фактически стало Большой Москвой с многоэтажной застройкой, супермаркетами и пробками. Те, кому дача нужна для отдыха от города, выбирают места как можно дальше от МКАД. Но искать эти места надо самому, потому что привычного горожанину рынка недвижимости в Подмосковье до сих пор нет.

Пару лет назад знакомая пригласила меня к себе на дачу. Дорогу я помнила хорошо, хотя и была последний раз в тех краях лет шесть назад. Прекрасное место в районе Нахабино, можно добраться по Новой Риге буквально минут за тридцать. Когда я подъехала к Павловской слободе, то не обнаружила ничего знакомого. Не было там ни поля, ни леса, которые раньше радовали глаз — девелоперы постарались закатать в асфальт каждый одуванчик, попавшийся им на пути. Сейчас там стоят несколько элитных поселков с шикарными коттеджами и таунхаусами за 12-25 млн руб., есть супермаркет. А моя знакомая подумывает о продаже любимой дачи: вместо леса у нее теперь много соседей из бывших союзных республик, возводивших, как она говорит, эти гетто для миллионеров, да так и осевших в близлежащих поселках и деревнях. Она намерена теперь купить землю в хорошем месте, где есть лес, речка, в общем — подальше от Москвы.

Судя по всему, таких дачников много. Если взглянуть на статистику независимого земельного портала zemer.ru, выяснится, что в основном цены растут на земельные участки в 60-90 км от Москвы. В среднем по Подмосковью сотка земли в новых поселках (первичный рынок) стоит сейчас, по данным аналитиков zemer.ru, примерно 222 тыс. руб. А в деревнях и садовых товариществах (вторичный рынок) — 213 тыс. руб.

Польза среднестатистических показателей заключается, по крайней мере, в том, что по ним можно отследить динамику цен за последние годы. Как сообщает zemer.ru, средняя стоимость сотки подмосковной земли в начале 2009 года составляла 278 тыс. руб. Выходит, что даже через несколько лет после кризиса цены так и не восстановились. "Конкуренция на этом рынке обострилась — за последние год-два количество новых поселков, где продаются участки, выросло в 2,5 раза",— отмечает директор по стратегическому развитию "Абсолют менеджмент" Анна Шишкина.

Получить объективную картину стоимости земельных участков оказывается довольно сложно: экспертные оценки различаются на десятки процентов. Например, по сведениям zemer.ru, средняя цена сотки земли на расстоянии от 30 до 60 км от МКАД по Новой Риге составляет чуть больше 400 тыс. руб. Дальше по этому направлению (от 60 до 90 км от МКАД) сотка, по мнению zemer.ru, тянет на 166 тыс. руб. Те же самые сотки компания Blackwood оценивает соответственно в 667 тыс. и 230 тыс. руб. То есть экспертная оценка стоимости земли в одной и той же местности разнится на 30-40%. С вторичным рынком ситуация столь же невнятная: если сравнивать профильную статистику zemer.ru и предложения частных землевладельцев, выясняется, что цифры независимых аналитиков намного весомее.

Самый простой пример. На сайте avito.ru 15 соток под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) в 55 км от МКАД по Новорижскому шоссе продают за 1,25 млн руб., то есть просят 84 тыс. руб. за сотку. По оценкам zemer.ru, сотка земли на этом направлении и на таком же удалении от МКАД стоит чуть меньше 335 тыс. руб., то есть почти в четыре раза дороже. Моей знакомой предлагали купить участок в 12 соток с домом круглогодичного проживания в хорошем дачном поселке примерно в 55 км от МКАД по Новой Риге за 3 млн руб. Можно принять, что половина этой суммы приходится на дом, таким образом, сотка обошлась бы ей в 125 тыс. руб.

Похоже, что количество организованных коттеджных поселков в Подмосковье подсчету не поддается. В zemer.ru полагают, что поселков примерно 400. А начальник аналитического центра компании "Инком-Недвижимость" Дмитрий Таганов говорит, что их — 691. Впрочем, для потенциального дачника общее количество поселков в Подмосковье — показатель малоинформативный. Другое дело — интерактивная карта Подмосковья с отмеченными на ней поселками, которая имеется на сайте poselki.ru. А получить представление о том, какие направления дороже, а какие — дешевле, можно обратившись к данным компании Blackwood (см. таблицу).

Надо отметить, что в некоторых вопросах аналитики проявляют завидную солидарность — не в пример оценке стоимости земельных участков. Прежде всего, по единому мнению, платежеспособный спрос на любые направления с неплохой транспортной инфраструктурой стабильно высок. "Если говорить о направлениях, оптимальных по соотношению цены и качества и наиболее перспективных с точки зрения покупки участка для строительства загородного дома, то стоит отметить Каширское шоссе (15-60 км от МКАД), Ленинградское и Пятницкое шоссе (25-60 км от МКАД), Новорижское шоссе (40-80 км от МКАД). А также часть Киевского шоссе, не включенную в состав Новой Москвы (окрестности Апрелевки и Селятино). Время в пути до МКАД в указанных зонах составляет от 20 до 50 минут, а с учетом планов по улучшению качества транспортной сети это время может сократиться",— рассказывает руководитель аналитического центра ОПИН Екатерина Лобанова.

В плюс Пятницкому шоссе следует записать то, что в декабре 2012 года столичные власти планируют открыть одноименную станцию метро на пересечении трассы с Митинской улицей, появится там и перехватывающая парковка. Кроме того, как сообщил в мае этого года заместитель мэра города по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин, и в декабре должны завершиться основные работы по реконструкции Варшавского, Каширского и Ленинградского шоссе. "Такие трассы, как Ярославское, Щелковское, Горьковское, Дмитровское шоссе, увы, конкуренции с этой точки зрения давно не выдерживают",— говорит Екатерина Лобанова.

Перспективы поселков, статус которых 1 июля изменился на московский, аналитики однозначно оценить затрудняются. Последние инициативы столичных чиновников (расширить до восьми-десяти полос Калужское шоссе, проверить законность строительства коттеджей на присоединенных к Москве территориях, упростить процедуру изъятия земель) в случае их реализации могут сильно повлиять на конъюнктуру. "С одной стороны, у поселков появляется престижный столичный статус, с другой — неминуемые следствия урбанизации: соседство с жилыми микрорайонами как малоэтажной, так и многоэтажной застройки. Ликвидность таких проектов будет зависеть прежде всего от типа недвижимости и класса поселка",— говорит Екатерина Лобанова.

Тот, кто ездит по Подмосковью, наблюдает урбанизацию невооруженным глазом не только на Калужском шоссе. С приходом в Москву Сергея Собянина и его команды основная активность застройщиков сместилась в Подмосковье. Все, с кем удалось поговорить "Деньгам", прочат урбанистическое будущее территории между Москвой и "первой бетонкой" (30-50 км от МКАД) в перспективе 10-15 лет.

Эксперты уже отмечают повышенный спрос на землю за пределами 60 км от МКАД, а по ряду направлений — дальше 90 км от МКАД. Определяющим фактором спроса является здесь экология, наличие леса и водоема. Что же касается юга, севера, востока или запада — непопулярных загородных направлений, по словам аналитиков, сегодня нет.

Покупатели при выборе места для строительства дома зачастую исходят из субъективной оценки (нравится — не нравится). Цена же определяется множеством параметров, прежде всего наличием или отсутствием коммуникаций. "Основная тенденция на рынке, которая только усиливается в последнее время,— намерение приобретать лишь готовый продукт, то есть участок со всеми коммуникациями",— говорит Анна Шишкина. Совсем иначе дела обстоят с предложением таких земель в организованных новых поселках. По наблюдениям Ильи Терентьева, руководителя проекта zemer.ru, наличие коммуникаций декларируется повсеместно. Но в лучшем случае они есть у 15-20% проектов, представленных на рынке.

У Екатерины Лобановой другие данные: электричество подведено в 80% поселков, газ есть в 55-60%, централизованное водоснабжение от поселковой скважины — у половины объектов на рынке. Как бы то ни было, подключение коммуникаций, по ее словам, может потребовать от 30% до 150% стоимости самого участка. Например, в коттеджном поселке "Лесной пейзаж", расположенном в 30 км от МКАД между Киевским и Калужским шоссе, с участками за 1,4 млн руб. (семь соток) застройщик берется подключить воду, канализацию, электричество, магистральный газ за 500 тыс. руб. (примерно 35% стоимости участка).

Что касается новых поселков, которые растут как грибы после дождя, риск не увидеть обещанных коммуникаций довольно велик, и, судя по спросу, все это уже хорошо поняли. "Нужно иметь в виду, что, купив участок на ранней стадии продаж, коммуникаций можно ждать один-два года, а реально жить в поселке можно будет лишь лет через пять. Основным недостатком поселков с участками без подряда является отсутствие организованного строительства, как по стилям, так и по срокам. Даже в очень дорогих престижных районах такие проекты все равно воспринимаются как Шанхай",— говорит старший консультант департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Елена Ржавская. В качестве альтернативы можно рассматривать покупку земли в дачном товариществе или деревне. Ржавская видит в таком варианте существенно меньше рисков с точки зрения как коммуникаций, так и долгостроя вокруг: "Зачастую в таких поселениях уже существует инфраструктура, а также лучше транспортная доступность — особенно в стародачных поселках".

В прогнозах относительно динамики цен на землю в Подмосковье эксперты проявляют редкую солидарность: стагнация, никаких резких движений в целом по рынку. По их мнению, отсутствие продаж во многих коттеджных поселках (по разным оценкам, в Подмосковье не могут найти покупателя порядка 40-50% готовых коттеджей) угрозы ценам не представляет. Хотя на рынке есть такие предложения, как у компании "Вектор Инвестментс": в рамках проекта "Истринская долина" можно купить участок (около восьми соток) с уже построенным домом (59 кв. м) за 1,1 млн руб. (64 км от МКАД по Новорижскому, Волоколамскому или Пятницкому шоссе).

Единственный сегмент, где аналитики не исключают движения цен как в ту, так и в другую сторону — земли, попавшие в список территорий Новой Москвы. "В элитном сегменте уже ощущается ценовая корректировка и отток покупателей на смежные загородные направления. Уединенность, тишина, а главное, предсказуемое окружение — в приоритете у целевой аудитории жилья данного уровня",— отмечает Екатерина Лобанова.

Сколько стоит земля в Подмосковье

Направление
Средняя
стоимость 1
сотки по
всему
направлению

Удаленность
от МКАД до
30 км

Удаленность
от МКАД
30-60 км

Удаленность
от МКАД
более 60 км
Рублево-Успенское ш.
1 188 335
1 301 346
-
-
Ильинское ш.
918 313
918 313
-
-
Алтуфьевское ш.
834 397
834 397
-
-
Осташковское ш.
598 396
599 432
145 087
-
Боровское ш.
595 544
595 544
-
-
Калужское ш.
379 631
547 009
257 839
120 852
Киевское ш.
360 418
493 484
317 099
100 602
Можайское ш.
333 040
629 176
207 587
97 427
Новорижское ш.
330 350
719 410
249 448
133 358
Волоколамское ш.
315 349
459 562
224 402
127 462
Минское ш.
308 448
566 417
256 381
107 114
Варшавское ш.
279 580
397 062
179 075
112 007
Ярославское ш.
259 135
423 760
163 361
71 183
Щелковское ш.
252 882
314 993
155 909
83 657
Ленинградское ш.
198 968
359 640
149 267
87 998
Егорьевское ш.
194 756
296 881
122 440
73 418
Дмитровское ш.
189 119
378 983
149 040
81 292
Новорязанское ш.
175 802
326 560
113 238
102 416
Горьковское ш.
159 667
315 900
124 513
90 104
Симферопольское ш.
148 619
318 298
132 905
93 409
В среднем по
Подмосковью
274 622
471 323
177 973
97 200

Источник: Blackwood