Кризис дошел до пригорода

Итоги сентября на рынке загородной недвижимости стали холодным душем для участников рынка. И несмотря на то что количество сделок почти то же, что в сентябре прошлого года, а цены на загородные домовладения снизились совсем незначительно, девелоперы ждут нового кризиса и опасаются, что в ближайшее время интерес покупателей к загородным домам и участкам будет только падать, а цены продолжат снижаться.

Стагнация с продолжением

Уже несколько месяцев рынок загородной недвижимости находится в состоянии глубокой стагнации. Цены на коттеджи и загородные дома меняются в пределах статистической погрешности, а спрос то чуть вырастает, то снова падает. Сентябрь не стал исключением из этого правила, хотя его итоги оказались лучше августовских. "По сравнению с августом, который стал самым низкоэффективным летним месяцем, вторая часть сентября показала хорошую динамику: количество сделок на рынке увеличилось в разы. Единственное, что осталось незыблемым,— это цена. Как и на протяжении всего лета, заметного изменения стоимости загородных квадратных метров в течение месяца зафиксировано не было",— рассказывает директор департамента загородной недвижимости PennyLaneRealty Дмитрий Цветков. По его словам, исключение составляют лишь качественные проекты, доля которых на рынке не превышает 10%. Отсутствие конкуренции позволяет ежеквартально поднимать на них цену на 2-3%, уточняет эксперт.

"Загородный рынок оставался стабильным, кардинальных перемен в сентябре не произошло,— подтверждает гендиректор "Вектор Инвестментс" Дмитрий Бадаев.— Как обычно, небольшое снижение интереса покупателей в первой декаде сентября, связанное с тем, что на первый план в этот период у людей выходит подготовка к новому учебному году".

Правда, аналитики компании "Инком-Недвижимость" все же зафиксировали некоторую ценовую коррекцию на рынке. Так, по словам руководителя аналитического центра компании Дмитрия Таганова, к началу октября средняя цена сделки составила 9,6 млн рублей, что на 12% меньше, чем в августе. Зато и скорость принятия решения о совершении сделки выросла, рассказывает руководитель проекта "АкваВилла" Алексей Колядин. "От просмотра объекта и изучения документов до подписания договора и оплаты проходит всего две-три недели, а не месяц-полтора, как раньше",— говорит эксперт.

Долгосрочная перспектива

Структура предложения и спроса на рынке, впрочем, практически не меняется. По данным "Инком-Недвижимости", основной объем предложения занимают участки без подряда — 59%, коттеджи — 26%, таунхаусы — 7%, квартиры в малоэтажных многоквартирных домах — 6%, дуплексы — 2%. Наибольшее число предложений сосредоточено в экономсегменте — 86%, жилье бизнес-класса занимает 7%, сегмент premium — 6%. По-прежнему наибольшее число покупателей интересуется участками без подряда (58%), коттеджи приобретают 17% покупателей, квартиры в многоквартирных малоэтажных домах — 15% (за сентябрь доля сделок в этом формате увеличилась на 5%), таунхаусы — 8%, дуплексы — 2%. По словам Дмитрия Таганова, в ближайшее время цены на загородное жилье по-прежнему будут снижаться, а остальные показатели останутся почти без изменений.

Назревающий финансовый кризис пока слабо сказывается на рынке загородной недвижимости. "Вследствие негативных событий, обрушившихся на мировые финансовые рынки этим летом, за последние два месяца интерес к загородной недвижимости заметно увеличился. В компании было зафиксировано резко возросшее количество обращений и показов. На количестве сделок скачок курсов валют отразился пока незначительно: рынок недвижимости отличается от фондового, поэтому быстро решения здесь не принимаются",— рассуждает Дмитрий Цветков.

Впрочем, с коллегой готов поспорить гендиректор "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов: "Сентябрь отличался увеличенным спросом на недвижимость; заключено большее количество сделок, чем обычно. Это связано с тем, что люди, которые сомневались, совершили наконец покупку (курс доллара начал колебаться, и потенциальные покупатели поняли, что промедление может привести к серьезным финансовым потерям)". По его словам, ситуация на рынке в этом году вообще характеризуется тем, что люди просматривали много объектов, проявляли большой интерес, но сделок заключали мало, но финансовая нестабильность стала драйвером инвестиций в недвижимость.

"Количество покупателей, которые хотят приобрести загородную недвижимость, увеличилось с приходом осени. Тем не менее это не привело к росту количества сделок. Покупательская способность в сентябре, наоборот, снизилась",— утверждает гендиректор VescoRealty Константин Романов. Данную тенденцию в первую очередь можно объяснить нестабильностью валют, движением курсов относительно рубля, что провоцирует увеличение стоимости контрактов, в результате некоторые покупатели откладывают сделки, связанные с приобретением загородной недвижимости, поясняет он. А вот директор по развитию холдинга GoodWood Александр Дубовенко и вовсе считает, что результаты сентября должны были стать холодным душем для всех игроков рынка. "Да, объемы продаж повторили показатели прошлого года, но это вовсе не те объемы, которых ждали участники рынка. Многие клиенты, которые собирались заказывать дом в сентябре, решили отложить покупку до весны. В основном это связано с негативными тенденциями в экономике, вследствие чего часть наших покупателей почувствовали какую-то нестабильность и решили отложить покупку до лучших времен",— рассказывает эксперт.

Средняя стоимость загородной недвижимости на первичном рынке

Класс
Стоимость на
30 июня за
1кв. м
Стоимость на
31 июля за 1
кв. м
Стоимость на
31 августа за
1 кв. м
Стоимость на
30 сентября за
1 кв. м
Де люкс
$4980
$4961
$4925
$5010
Бизнес
$2807
$2910
$2946
$2990
Эконом
$1409
$1420
$1429
$1503

Источник: Vesco Realty.