Жилье потеряло баланс

Активность девелоперов, которые весь последний год выводили в продажу новые проекты, может привести к стагнации, а в дальнейшем и к падению цен. Уже сейчас разница между объемом жилья, выведенного в продажу за последний год (4,4 млн кв. м) и проданного (3,4 млн кв. м.), составляет почти 1 млн кв. м, подсчитали аналитики.

Подсчеты содержатся в отчете консалтингового центра "Петербургская недвижимость". "Объем новой строящейся недвижимости, где открываются продажи жилья, существенно вырос за прошедший год. Во втором полугодии 2012 года эта цифра составила 2,167 млн кв. м. В первые шесть месяцев 2013 года объем вывода новых проектов еще немного вырос — до 2,274 млн кв. м. Мы ведем свои наблюдения за рынком недвижимости с 1995 года, когда он только начинал свое становление. За все это время никогда таких объемов новых проектов мы не достигали", — говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".

По словам Ольги Трошевой, у такого ощутимого и быстрого роста есть вполне очевидные причины. Самое активное развитие показывают пригородные зоны, расположенные на территории Ленинградской области: Мурино, Девяткино, Кудрово и другие. С ней согласен Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО "Ойкумена". "Главной тенденцией последнего года является рост предложения в сегменте экономкласса, связанный с активным развитием окраин города и смещением строительства непосредственно в Ленинградскую область, а также на территории, официально считающиеся частью города, однако по развитию инфраструктуры больше напоминающие область. Это напрямую связано со снижением покупательской способности населения и ростом ипотечных ставок. Сейчас в связи с общим замедлением темпа развития экономики и ростом конкуренции в сфере строительства (единовременно появилось много новых объектов) на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга наблюдается стагнация", — уверен Лев Гниденко.

При этом спрос пока не поспевает за предложением. По данным "Петербургской недвижимости", за прошедший год было продано всего 3,45 млн кв. м жилья в новостройках. Эти данные подтверждаются и департаментом аналитики "НДВ СПб". "По нашим подсчетам, между выведенными в продажу и проданными объемами также существует профицит примерно в 1 млн кв. м. С учетом такого профицита вряд ли можно говорить о сбалансированности рынка, принимая во внимание, что новые проекты в ближайшее время будут выходить в продажу не меньшими темпами. Скорее наоборот: наблюдается тенденция к перенасыщению невостребованными объектами", — говорит Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора "НДВ СПб".

По мнению Сергея Левчука, генерального директора ЗАО "СК "Росстрой"", превышение предложения над спросом — это первый показатель того, что рынок "взрослеет". "Тотальный дефицит недвижимости конца двухтысячных сменяется балансом спроса и предложения. Растет популярность качественного доступного жилья — значит, снижается спрос на более дорогую недвижимость. Что касается перспективы, то есть все предпосылки к снижению стоимости жилья", — считает он.

Впрочем, не все согласны с такой точкой зрения. "На мой взгляд, неверно утверждать об образовании профицита. Во-первых, объем запусков новых проектов до указанного периода был небольшим — фактически накопился отложенный спрос, который теперь есть чем покрыть. Во-вторых, запуски произошли в основном в сегменте экономкласса, причем многие новые проекты — "на выселках", условно — в зоне КАД, и подобное предложение покрывает далеко не весь спрос", — рассуждает директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая.

С ней согласна и Елена Шишулина, директор по маркетингу УК "Старт Девелопмент", которая подтверждением стабильности ситуации считает небольшой, но планомерный рост цен, который наблюдается в 2013 году. Так, по оценкам Андрея Вересова, генерального директора АН "Новый Петербург", цены с начала года выросли на 4%.