Гости становятся хозяевами

Конституционный суд этой весной подтвердил право собственника сдавать квартиру посуточно. Путешествующие по России все чаще предпочитают останавливаться в квартирах. За пять лет на фоне мировых эпидемиологических и геополитических потрясений доля бронирований в апартаментах в России выросла в восемь раз. Это делает посуточную аренду потенциально привлекательным способом увеличить доход арендодателям. Но до инвестиционной привлекательности такой недвижимости пока далеко: порог входа на рынок высок, а успех трудно прогнозировать из-за массы факторов, среди которых основной — туристический спрос.

В конце марта Конституционный суд России признал законной посуточную сдачу в аренду квартиры в многоквартирном доме, противопоставив подобный бизнес гостиничному. Дело Павла Бахтирева из Пскова, которому ранее суды запрещали сдавать жилье из-за жалоб соседей, стало прецедентным и заставило задуматься о выгодности инвестиций в недвижимость ради легальной сдачи квартир для командировочных и туристов.

Почему отели

По данным сервиса онлайн-бронирования размещения Ostrovok.ru, проживание в апартаментах все более востребовано у самостоятельных путешественников. В 2023 году на них приходилось 16% от всех бронирований по России — этот показатель на 5 процентных пунктов выше, чем в 2022 году (тогда было 11%), и в восемь раз больше относительно 2019 года (когда доля бронирований апартаментов была 2%). Ровно столько же сейчас приходится на четырехзвездочные отели (16%), трехзвездочные гостиницы занимают 24%, отели без звезд — 20%.

У командированных размещение в апартаментах менее востребовано — их 8%, в то время как на трехзвездочные отели среди них приходится 30% бронирований, а на «четверки» — 33%. Самая распространенная причина, по которой путешественники выбирают отели,— возможность получить готовое питание. Вторым решающим фактором стали трудности в общении с владельцами квартир. Далеко не все хотят встречаться или контактировать с хозяевами, договариваться о передаче ключей или внесении залога, особенно когда речь идет о поездке по работе.

Апартаменты популярнее отелей в случае, когда речь идет о продолжительных бронированиях, например, среди бронирований на одну-две недели доля апартаментов насчитывает 26%, гостевых домов — 19%, отелей без звезд — 17%, трехзвездочных гостиниц — 15%.

В бронированиях на две-четыре недели доля апартаментов также превалирует — 22%, чуть выше доля гостевых домов — 23%, в то же время на отели без звезд приходится 16%, трехзвездочные отели — 15%.

По данным российского сервиса аренды жилья для отдыха «Твил.ру», популярность квартир в этом году особенно растет в туристических столицах. В Санкт-Петербурге на 6,8%, в Москве — на 4% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года.

Директор по развитию и коммуникациям «Твил.ру» Оксана Шустикова напоминает, что у всех типов размещения, и у квартир, и у отельных номеров, свои достоинства. «Апартаменты, как правило, выбирают сторонники готовить самостоятельно, любители приватности и автономности. А отели — желающие собрать поближе от места своего отдыха всю доступную туристическую инфраструктуру: спа, салоны красоты, массаж, спортзал»,— указывает она.

Что касается разницы в цене, то она не так уж и велика. Средняя цена отдыха в отеле при краткосрочном размещении в этом году составляет 3826 руб., а для квартир — 3703 руб., подсчитали в «Твил.ру».

«Популярность квартир неудивительна, если учитывать, что оценка дана до начала массового туристического сезона. Тем более что большая часть туристических отелей расположена на побережье Черного моря, а южное направление по логистическим и геополитическим причинам сейчас утратило популярность»,— отмечает Оксана Шустикова. С приближением сезона ситуация может измениться. Например, по данным администрации Краснодарского края, уже в середине апреля на лето было забронировано 35% всего гостиничного фонда региона.

Что касается разницы в цене, то, по данным «Твил.ру», за год краткосрочная аренда подорожала на 25%, до 3,49 тыс. руб. за сутки, тогда как в отелях средняя стоимость ночи выросла на 23%, до 2,86 тыс. руб. В «ЦИАН.Аналитике» подсчитали, что краткосрочная аренда в городах-миллионниках в среднем за год подорожала на 24,7%, до 2,67 тыс. руб. за сутки.

Почему квартиры

На «Авито» сейчас самая большая база жилья, которое сдается посуточно в России. На платформе более 190 тыс. вариантов. «Доля квартир в общем объеме жилья составляет 76%, доля домов, коттеджей, дач и таунхаусов — 17%, а на отдельные комнаты приходится 6%»,— констатирует руководитель направления краткосрочной аренды на «Авито» Артем Кромочкин.

В 2023 году общий объем предложения домов, коттеджей, дач и таунхаусов для посуточной аренды, по данным сервиса, вырос на 37,6%. Причем большая часть предложения приходится на дома (67,8%) и коттеджи (27,2%).

Что же касается квартир, то общий объем предложения для посуточной аренды в России вырос на 21,5%. Причем половина объема предложения приходится на «однушки» (50,4%).

Изменение структуры спроса на средства размещения в пользу квартир повышает ответственность агрегаторов. Так, объекты размещения, регистрирующиеся в системе, проходят обязательную премодерацию — в продажу не могут выйти объекты, которые не были проверены менеджерами вручную, рассказали в Ostrovok.ru. При регистрации происходит проверка правового статуса квартиры или дома, владельца, а также документов, подтверждающих основания владения. Для более тщательной проверки зарегистрировавшихся проводятся видеозвонки с владельцами, чтобы подтвердить существование объекта и его соответствие представленной информации. «Запрашивается подтверждение личности у всех владельцев объектов, без проверки личности объект не выходит в продажу»,— подчеркивают в Ostrovok.ru.

Повышение популярности посуточной аренды делает ее привлекательным способом увеличения дохода.

По словам одного из частных маклеров на рынке жилой недвижимости, если собственник сдает квартиру посуточно самостоятельно, вероятность увеличить доход, по сравнению с выручкой от долгосрочной аренды, довольно высокая. «Известны случаи, когда квартира сдается на сутки дважды за 24 часа»,— приводит пример он.

Электронные сейфы для ключей, кодовые замки, которые позволяют дистанционно задавать шифр для входа, существенно упрощают жизнь арендодателя. Но на контроле должна оставаться связь с постояльцами, уборка помещения. «Если отдать жилье в управление, выручка будет сопоставима с той, что можно получить от длительной аренды. Но для хозяина это несравнимо проще»,— объясняет риэлтор.

Легкость заработка от посуточной аренды даже с учетом повышенного спроса на квартиры в коротких путешествиях обманчива. Собственнику приходится платить за продвижение объявления, поддерживать чистоту в квартире, а это личное время или оплата помощника, плюс расходы на электричество, моющие средства, текстиль, базовую бакалею вроде чая, сахара, кофе и растительного масла.

Доходность от сдачи в долгосрочную аренду не превышает 5%, при условии покупки квартиры за собственные средства. С точки зрения инвесторов соотношение доходности и усилий не слишком привлекательно — можно найти облигации с доходностью в два раза выше, без стольких хлопот на обеспечение доходности.