Ожидание рождает повышение

В январе ценовая ситуация на рынке жилья практически не изменилась, а в некоторых секторах городской недвижимости произошло даже незначительное снижение цен и средней стоимости покупки. Однако девелоперы смотрят в будущее с оптимизмом и прогнозируют повышение спроса и цен с началом высокого сезона, особенно за городом

Условная стабильность Рынок недвижимости Москвы и Подмосковья по итогам января 2011 года не продемонстрировал значительных изменений. Ценовые показатели, а также показатели спроса и предложения лишь незначительно отклонились от декабрьских. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Москвы, по данным агентства МИАН, снизилась на 1%, составив 164,6 тыс. руб.

Наиболее заметное снижение в январе произошло в сегменте элитного жилья: до 517,5 тыс. руб. за квадратный метр, или на 2,3%. Эконом-плюс и бизнес-класс снизились в цене на 0,7%, стоимость метра в таких квартирах составила 115,1 тыс. и 176,2 тыс. руб. соответственно. Только цены на квартиры экономкласса сохранились на прежнем уровне — 105,7 тыс. руб.

На вторичном рынке жилья, по данным федерального портала «Мир квартир», в январе также не произошло заметных изменений: цена квадратного метра снизилась на 0,1%, составив 169 162 руб., а средняя стоимость квартиры выросла на 0,6% (до 12 823 197 руб.). Однако при этом подешевело жилье в Зеленограде, территориально относящемся к столице: стоимость квадратного метра снизилась на 3,9% и составила 97 677 руб., а средняя цена квартиры опустилась до 5 681 860 руб.

Наиболее динамично развивается рынок многоквартирного Подмосковья. Здесь появляется намного больше новых объектов, чем в столице, и, несмотря на это, цены не падают, а удерживаются на прежнем уровне и даже немного растут. Это обусловлено высоким спросом на относительно недорогие квадратные метры в подмосковных городах. «Недвижимость в Московской области незначительно увеличилась в цене,— говорит Василий Митько, генеральный директор агентства МИАН.— Квартиры в новом доме в среднем стали стоить больше на 0,08% — 77,3 тыс. руб. за квадратный метр. Рост цен на вторичном рынке составил 0,1%, а цена квадратного метра составила 71,9 тыс. руб. На первичный рынок Подмосковья в январе были выведены новые объекты — их количество возросло на 7,7%, а число предлагаемых покупателям новых квартир увеличилось на 3,5%. На вторичном рынке Московской области количество предложений увеличилось на 3%».

Кредитное доверие Высокий покупательский спрос (прежде всего в недорогом секторе) все больше стимулируется ипотечным кредитованием. «По нашим наблюдениям, существенно (как минимум процентов на двадцать) увеличилось число покупателей, желающих приобрести квартиры с использованием средств ипотечного кредита. Мне это представляется добрым предзнаменованием для всего рынка жилья»,— говорит Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-недвижимость».

Объемы ипотечного кредитования увеличиваются, хотя при этом никаких новых массовых ипотечных кредитных программ в последний месяц на рынке не появлялось. В компании «Миэль-Брокеридж» так объясняют этот факт: «Начало 2011 года демонстрирует нам, что люди чувствуют свою уверенность в завтрашнем дне и больше не откладывают на завтра решение своих жилищных проблем, в том числе и с привлечением ипотечного кредита. То, что покупатели готовы привлекать кредит и приобретать недвижимость, свидетельствует, что на рынке установился приемлемый для решения жилищного вопроса уровень цен, а довольно большой объем предложения во всех ценовых сегментах обеспечивает покупателям оптимальный выбор. Факт восстановления ипотечного кредитования очевиден, темпы роста количества ипотечных сделок достаточно существенны».

Характерно, что даже девелоперы, работающие в сфере дорогой недвижимости, возлагают большие надежды на развитие ипотечного кредитования. «Активизация рынка напрямую зависит от стимулирующих факторов со стороны предложения,— утверждает Валентина Становова, первый вице-президент Capital Group.— Мы убедились в этом, предложив совместно с ВТБ 24 выгодные условия покупки квартир в МФК ”Триколор“: стартовав в декабре, программа по итогам короткого рабочего января показала положительную динамику. Это наглядно отражает и ситуацию на рынке: покупатель отнюдь не стал меньше хотеть купить квартиру, но ему, во-первых, нужно предоставить инструмент финансирования сделки, во-вторых, что не менее важно,— ликвидное предложение, отвечающее актуальным потребностям. Сегодня происходит постепенная оттепель в отношении потенциальных ипотечных заемщиков, но, на наш взгляд, недостаточны сдвиги с точки зрения объема предложения. А данная ситуация неизбежно выйдет за рамки первичного сегмента: удовлетворение потребностей за счет вторичной недвижимости приведет к сокращению ликвидных предложений на рынке в целом».

Элиту занесло В качестве положительной тенденции в сфере дорогого жилья можно отметить оживление интереса в сегменте готовых объектов с бюджетом менее $1,5 млн. «Потенциальные клиенты в этом сегменте — высокооплачиваемые менеджеры крупных российских компаний и банков. Рост спроса со стороны верхнего слоя российского бизнес-класса должен привести в более долгосрочном периоде к улучшению ситуации и в других сегментах московского рынка недвижимости, включая проекты нового строительства в премиальном сегменте, в бизнес-классе, а также на загородном рынке»,— комментирует Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости Chesterton.

«В целом с начала года ситуация на рынке элитной недвижимости достаточно активная. Оживление, начавшееся еще в декабре прошлого года, сейчас приносит свои плоды — закрываются прошлогодние сделки»,— комментирует Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome. Кроме того, есть и приток новых клиентов. В сегменте городской элитной недвижимости наблюдается рост цен на вторичные квартиры: за январь квартиры подорожали на 0,4%. Заметным событием на рынке элитной недвижимости стал тот факт, что апартаменты в ЖК «Легенды Цветного» приобрели статус квартир. Апартаменты обычно дороже квартир примерно на 15%, но в данном случае цены не выросли. Скидочная акция в ЖК ”Четыре солнца“ завершена, а акция на МФК ”Баркли плаза“ корпорации ”Баркли“ продолжалась до 1 февраля, покупатель получал в подарок два машино-места в подземном паркинге комплекса бесплатно».

Впрочем, элитный рынок в январе был значительно менее активен, чем эконом и бизнес-класс. Некоторые риэлторы дают этому факту весьма экзотические объяснения. «Как это ни странно прозвучит, во всем виноват снегопад, из-за которого в рождественские каникулы были закрыты аэропорты многих стран. Многие люди не смогли улететь в запланированный отпуск и перенесли его на более позднее время. Так что в январе Москва была пуста»,— сетует Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости Tweed, имея в виду, что покупатели дорогого жилья как раз те люди, которые имеют возможность не просто слетать в отпуск на Рождество, а по собственному желанию перенести каникулы на более позднее время.

Ожидания роста Участники загородного рынка пока не отмечают кардинальных изменений, но с оптимизмом смотрят в будущее.

«На рынке загородной недвижимости Подмосковья растет конкуренция,— отмечает Анна Шишкина, директор по маркетингу УК ”Абсолют менеджмент“.— Только в январе на рынок вышло около десяти новых поселков. В основном это проекты, прошедшие реконцепцию: с участками небольшой площади и смешанного формата. Такой формат подразумевает продажу участков как с подрядом, так и без подряда. Всего сейчас на первичном рынке представлено около 220 активно продаваемых поселков, а на конец осени их было около 180. Таким образом, предложение выросло на 20%. При этом появляются интересные поселки с развитой инфраструктурой, продуманной концепцией, девелоперы четко видят свою целевую аудиторию, а заявленные цены соответствуют качеству продукта. Стоимость сотки при этом не меняется с ноября прошлого года».

«Динамика цен в январе 2011 года относительно декабря 2010 года не претерпела особых изменений,— говорит Самир Джафаров, коммерческий директор 11 Invest, однако прогнозирует рост в ближайшем будущем: — Стоит отметить, общая активность в различных сферах деятельности в постпраздничный период значительно возросла: потенциальный спрос на рынке загородной недвижимости восстанавливается, и это позволяет говорить о том, что в феврале-марте ожидается подъем рынка, в том числе и увеличение количества сделок, и увеличение стоимости наиболее привлекательного предложения. По нашим прогнозам, увеличение стоимости наиболее ликвидных объектов может достигнуть 5%. В целом прогноз на 2011 год выглядит оптимистичным: относительно показателей 2010 года видится возможным двукратное увеличение спроса на загородную недвижимость».

Юлия Севериненко, генеральный директор компании «Земактив», объясняет активные продажи в своих поселках новогодними акциями: «Покупатели воспользовались нашими спецпредложениями в поселках ”Анютины глазки“ (скидки на участки, прилегающие к лесу), ”Алешкино“ (две сотки в подарок) и Sosnovka Park (ЖК-телевизор в подарок). Благодаря этому в период новогодних каникул поток звонков от потенциальных клиентов не сократился и по итогам января число обращений в офис продаж увеличилось на 3% по сравнению с предыдущим месяцем».

Девелоперы ожидают роста цен на землю и домовладения. «Впервые после кризиса потенциальные покупатели стали задавать вопрос: а не поднимутся ли цены на дома и участки в течение месяца-двух? То есть можно говорить о том, что среди потребителей появились ожидания ценового роста на загородные объекты»,— отмечает Дмитрий Гордов, исполнительный директор девелоперской группы «Интегра». Опыт показывает, что ценовой рост происходит сразу вслед за ожиданиями.