Перейти в новый класс

Одним из самых важных моментов для недвижимости класса бизнес и выше является благоприятное окружение. К сожалению, городская среда неоднородна, а идеальных площадок с точки зрения окружения практически нет. Благоустройство прилегающих территорий отчасти может решить проблему статуса объекта.

Близлежащий природный парк или водоем всегда прибавляет очков жилому комплексу

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Высокая конкуренция на московском и петербургском рынке стимулирует девелоперов комплексно подходить к формированию окружения ЖК и проектировать его не просто как дополнение к домам, а как центры притяжения.

Николай Лавров, вице-президент ГК АРИН, руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург», говорит, что сегодня в Петербурге — городе на воде — самым распространенным примером доведения окружающей среды до класса проекта является создание причала для яхт и обустройство марины, но для этого, конечно, должны быть естественные условия: река или озеро. «Так или иначе, важно, чтобы "фишки" потом поддерживались в надлежащем виде»,— указывает он.

Господин Лавров также считает, что полезным и интересным и для застройщиков, и для жителей города может быть создание рекреационной зоны на некотором отдалении от дорогого жилья, своеобразного центра притяжения богатой публики. «Например, открытие тематической галереи бутиков, совмещенной с клубом для состоятельных людей»,— предполагает господин Лавров.

Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест», тоже полагает, что одним из новых трендов на рынке становится создание на территории ЖК многофункционального общественного пространства. «В Европе в жилых комплексах часто встречаются помещения для совместного пользования — спортзалы, общие кухни-бары для праздников. Надеюсь, что этот опыт получит развитие и в России. Уже сейчас среди жилых комплексов высокого ценового сегмента встречаются дома с общедомовым кинозалом, по американскому образцу».

Ставка на зелень

Сергей Ткаченко, эксперт агентства недвижимости Century 21 Capital Petersburg, говорит, что в настоящее время усиливается тренд на экологичность и одомашнивание окружающей среды. Это подразумевает под собой создание комфортной среды для отдыха, развития и работы человека, высокую степень озеленения, наличие всего необходимого для жизнедеятельности под рукой. «Многие девелоперы все чаще используют ландшафтный дизайн внутренней и прилегающей территории, облагораживание набережных и придомовых территорий (к примеру, ЖК "Дом на набережной" от ГК "Северный город"), создание парков, скверов, бульваров, искусственных водоемов, каналов»,— перечисляет эксперт.

Ольга Смоленская, глава «Проектного объединения "Уникум"», рассказывает, что сегодня обустроенные прогулочные и парковые зоны появляются даже раньше самих домов, чтобы привлечь покупателей. «Чтобы создать комфортную и привлекательную среду для жителей, первое, что чаще всего делает застройщик,— создает стилобат, на котором располагается пешеходная территория, свободная от транспортных средств. Второе, что позволяет повысить уровень комфорта и класс жилья,— это ландшафтный парк с уникальным освещением, скульптурными композициями, детскими и спортивными территориями. Это отдельный архитектурно-дизайнерский проект, и имя архитектора здесь играет немаловажную роль. И третий ключевой момент — сохранение и благоустройство близлежащих природных объектов. Близлежащий природный парк или водоем всегда прибавляет очков жилому комплексу. Жители современных городов нуждаются в местах перезагрузки, где они смогут побыть в тишине и насладиться сохраненной природой. Примеров таких проектов очень много как за рубежом, так и в России. Все современные жилые комплексы начиная с уровня комфорт-класса создаются, базируясь на этих трех принципах»,— говорит госпожа Смоленская.

Майкл Белтон, президент компании WAinbridge, уверен, что в силах девелопера создать комфортное пространство для жизни. «К окружению можно отнести как объекты социальной инфраструктуры — школы, детские сады и поликлиники, бытовые и сервисные услуги, супермаркеты, так и зоны отдыха — парки, набережные, спортивные и игровые площадки. Особенно важны эти составляющие для обособленных жилых комплексов, расположенных на удалении от районов с функционирующей инфраструктурой»,— говорит эксперт. Озеленение и ландшафтный дизайн создают условия для комфортной жизни и способны нивелировать погрешности городской среды, а также усилить естественные особенности местоположения.

Не мешать

Антон Кривов, основатель и генеральный директор ландшафтно-строительной компании Primula, рассуждая о благоустройстве прилегающей территории, отмечает: «Обычно здание проектируется под определенный класс, а дизайн ландшафта разрабатывается позже как дополнение. Класс жилья определяется уровнем комфорта и эстетикой. Инфраструктура должна быть максимально развитой, но при этом не мешать жителям. Например, детскую площадку лучше отгородить плотно посаженными кустами или туями. Общее впечатление обеспечивают мелочи: пространство без порогов, качественные материалы отделки, озеленение». Господин Кривов полагает, что если пейзаж вокруг здания неприятный, то грамотная ландшафтная архитектура сможет перетянуть внимание на себя.

Василий Костин, генеральный директор «КБК "Проект"», с коллегой не совсем согласен, он настаивает на том, что великолепный вид из окна уже не гарантирует, что жилье станет классом выше. «Охраняемая придомовая зона, на которой располагаются хорошо оборудованные детские и спортплощадки, наличие обустроенных мест отдыха для жителей, с озеленением и индивидуальным дизайном, являются сейчас обязательными параметрами комфорт-класса»,— подчеркивает господин Костин.

Если говорить о стоимости таких улучшений, то, как правило, расходы на эти цели сравнительно небольшие — от 2 до 5% общих затрат на строительство. «Эти расходы не повышают стоимость квадратного метра для покупателя, но позволяют значительно повысить интерес к проекту»,— поясняет господин Костин. Он говорит, что основными требованиями заказчика по благоустройству общей территории ЖК на стадии проектирования являются (в порядке убывания): наличие гаражей и стояночных мест; ландшафтный дизайн с тематическим зонированием; наличие детских и спортивных площадок; огороженная территория с полным охватом по освещению и видеонаблюдению.

Руководитель отдела по работе с гражданскими инициативами ЖК «Мечта» Андрей Хохлушин также полагает, что одним благоустройством иногда ограничиться невозможно. «Парки, водоемы и фонтаны на территории ЖК — вещь, безусловно, нужная. Но один из основных критериев, на которые ориентируются покупатели при выборе жилья,— это его транспортная доступность и особенно возможность прямого сообщения с Москвой. Поэтому наш застройщик пошел на повышение качества жилья путем создания собственной транспортной компании. Наш проект "Мечта-авто" создан специально для того, чтобы обеспечивать связь жителей поселка с ближайшими городами и Москвой». Однако, признает он, собственная транспортная компания — удовольствие не из дешевых. Стоимость исполнения заказных рейсов в соответствии со всеми требованиями жителей (регулярность, четкость в расписании, застрахованность от отмены) достаточно высока. «И цена билета не покрывает всех расходов такой небольшой транспортной компании. Ежемесячные дотации в транспортную компанию исчисляются шестизначными суммами. Есть возможность их снижения путем увеличения парка, однако для застройщика это не всегда очевидный ход»,— замечает господин Хохлушин.

Анастасия Фалей, ведущий аналитик Prian.ru, напоминает: «Расходы на содержание общей инфраструктуры обычно распределяются между жильцами, каждый из которых платит определенную ставку на квадратный метр его квартиры в месяц. Поэтому "богатая начинка" оправданна только в масштабных проектах, маленькие комплексы на несколько десятков квартир или таунхаусов стараются обходиться минимальным набором».