Бизнес освободил улицы

Эксперты рынка коммерческой недвижимости Новосибирска отмечают, что ставки на аренду торговых помещений в стрит-ритейле за последний год снизились на 10%. Рынок не восстановился после пандемии и продолжает стагнировать. В качестве подтверждения риелторы приводят примеры — самые топовые помещения, за которые ранее шла борьба между арендаторами, больше года остаются вакантными.

Среди арендуемых площадей снизилась доля предприятий общественного питания, офисов банковского обслуживания и офисов туристических фирм, магазинов одежды и обуви

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото

Основная тенденция на рынке стрит-ритейла в Новосибирске сегодня — снижение арендных ставок и высокая ротация арендаторов. На протяжении последнего года (с сентября 2020-го по сентябрь 2021-го) средние ставки аренды помещений в стрит-ритейле снизились на 10% (с 15,3 до 13,9 тыс. руб. за 1 кв. м в год). «Учитывались данные по лотам, расположенным на первых этажах вне профессиональных ТЦ с общей площадью от 70 до 500 кв. м»,— сообщил руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов.

«Ставки на торговые помещения с наиболее активным пешеходным трафиком и площадью до 100 кв. м не снизились, они самые устойчивые в любой кризис, в особенности с качественными техническими характеристиками, которые делают их максимально универсальными, а значит, востребованными. Также финансово не пострадали торговые объекты, подходящие под размещение продовольственных супермаркетов, которые были теми немногими, кто не приостанавливал развитие и поддерживал активность на рынке торговой недвижимости»,— говорит коммерческий директор консалтинговой компании «Деловой Новосибирск» Марина Белых. На ряд помещений этой категории, по данным RID Analytics, ставки выросли в августе 2021-го в сравнении с этим же месяцем годом ранее на 4%.

В свою очередь, количество предложений о продаже помещений свободного назначения стрит-ритейла в Новосибирске возросло на 35% за год (с января по август 2021 года к январю–августу 2020-го) и в 1,8 раза по итогам двух лет (с января по август 2021 года к январю–августу 2019-го). В категории аренды число объявлений от собственников на «Авито недвижимость» также увеличилось на 23% и в 1,7 раза соответственно, сообщили в пресс-службе компании.

Участники рынка отмечают, что стрит-ритейл постепенно теряет своих традиционных арендаторов — сегменты средний-плюс и премиум, ранее занимавшие наиболее привлекательные помещения в центре города. «Развивается в основном бизнес, ориентированный на массовый спрос, ведь потребительская способность населения снижена. Также существенное влияние на рынок оказывает развитие сегмента e-commerce»,— отмечает госпожа Белых.

Среди арендуемых площадей также снизилась доля офисов банковского обслуживания и офисов туристических фирм, магазинов одежды и обуви, предприятий общественного питания. «Безусловно, 2020 год ударил по стрит-ритейлу Новосибирска, до сих пор есть свободные помещения в таких местах, о которых арендаторы могли ранее только мечтать, за которые шла борьба, и ставки росли. Теперь же арендодателям приходится быть в режиме конкуренции, иначе оценивать свои объекты и иногда уже самим бороться за арендатора даже в топовых местах. Ведь известные всем события не только оказали влияние на снижение покупательской способности, но и существенно изменили саму структуру спроса — ряд помещений потерял свою актуальность, в частности помещения после общепитов, особенно крупного формата, и банковской деятельности»,— подчеркивает Марина Белых.

Наибольший спрос в стрит-ритейле сегодня формируют продовольственные магазины формата «у дома», магазины по продаже алкоголя, аптеки, пункты выдачи интернет-магазинов, пекарни, кулинарии и дарк-сторы (относительно новый формат арендаторов — магазин без покупателей, помещение-склад для обслуживания продуктовых интернет-магазинов).

Место «под трафиком»

К уровню 2019 года рынок не вернулся, «и как раз количество свободных помещений и баннеров на центральных улицах города этому доказательство», добавляют эксперты. Впрочем, активность арендаторов в 2021-м выше, чем в 2020-м, замечают риелторы.

Востребованными локациями в стрит-ритейле сегмента товаров/услуг ежедневного потребительского спроса остаются места с массовым пешеходным трафиком — в первую очередь, значимые транспортные развязки города, такие как выходы из станций метро, в особенности конечные станции — «Заельцовская», «Карла Маркса», остановки общественного транспорта с большим пассажиропотоком, а также Центральный район города, где сосредоточены важные инфраструктурные объекты.

Арендаторы сегмента товаров и услуг отложенного спроса — шоу-румы одежды и обуви, салоны мебели и декора, ювелирные магазины, качественный немассовый общепит, банковские офисы и т.п. — традиционно выбирают классический центр Новосибирска: Центральный, Железнодорожный районы, а также район так называемого «нового» центра — метро «Октябрьская», причем преимущественно локации с парковочными местами, добавляет Марина Белых.

«Запросы арендаторов меняются постоянно, я бы сказал “мутируют”, они стараются приспособиться под экономику, выстраивая свой бизнес. На текущее время мы имеем два типа арендаторов: федеральные и частный бизнес, новички или масштабирующие свой текущий бизнес. Первые, федеральные, имеют четкие границы требований к помещениям и поддерживают их финансовой составляющей. А вторые — частный бизнес с высокими изначально требованиями к помещениям и зачастую с меньшими финансовыми возможностями. Структура спроса — это всегда наличие трафика, парковка для автомобилей, центральная часть города или выборочная часть жилых микрорайонов, зависящих от плотности застройки»,— комментирует ведущий эксперт-брокер Агентства коммерческой недвижимости MDBroker Сергей Виноградов.

При этом бизнес более осторожно подходит к выбору помещений, отмечают эксперты. Объем площадей торговых площадок снижается из-за стремления арендаторов к экономии. Выше всего (более 40%) спрос на небольшие площади — 30–70 кв. м. Объекты площадью 70–150 кв. м востребованы меньше (около 30%).

В то же время, по данным «Авито недвижимость», спрос со стороны покупателей, наоборот, приходится на крупные площади (50–100 и 200–400 кв. м). «Так, предпринимателям выгоднее приобрести помещение с большим метражом и, разбив его на отдельные зоны, сдавать нескольким арендаторам»,— отметили в пресс-службе агрегатора.

По словам экспертов, ротация в стрит-ритейле вполне закономерна. Существующий спрос со стороны потребителей на товары и услуги трансформирует традиционную структуру аренды. Между тем до конца 2021 года рынок продолжит стагнировать, предполагают аналитики, полное восстановление (до уровня 2019-го) произойдет не ранее 2022 года.