Буквоед закона

Крупнейшей в России книжной сети «Читай-город—Буквоед» не удается добиться от арендаторов оговоренных властями льгот в связи с последствиями пандемии. Ритейлер проигрывает владельцам помещений иски о снижении платы. Если урегулировать вопрос не получится, то придется закрыть часть магазинов, число которых сеть активно наращивала в последние годы. Владельцы помещений часто отказывают в уступках по условиям аренды, так как сами закредитованы, а суды по-разному толкуют положения о льготах, говорят эксперты.

Книжная сеть «Читай-город—Буквоед» c начала года подала иски к 25 арендодателям в разных городах, рассказал “Ъ” ее представитель. Компания пошла в суд, поскольку партнеры не предоставили льготы по аренде помещений в связи с пандемией и временным закрытием магазинов в прошлом году, пояснили там. Речь о введенном постановлением правительства РФ №439 праве на отсрочку оплаты аренды с марта по сентябрь 2020 года для всех арендаторов и праве на ее уменьшение для компаний из списка пострадавших отраслей, к которым относится и книжная розница.

Но в делах по помещениям в Москве, Новосибирске и Челябинске суд поддержал арендодателей, говорят в сети.

Как убедился “Ъ”, входящее в компанию ООО «Глобус-Пресс ХХI» проиграло в первой и второй инстанциях суд по поводу помещения в московском ТЦ «Вешняки». Суд отказал в требовании заключить с ТЦ дополнительное соглашение о льготах, указав, что «нельзя принудить арендодателя заключать какие-либо дополнительные соглашения против его воли». Рассмотрение кассационной жалобы назначено на 8 июля.

То же юрлицо в первой инстанции проиграло суд с ТЦ «Атриум» в Воскресенске. Более того, суд взыскал с сети в пользу арендодателя 1,1 млн руб. по встречному иску, в том числе потому, что магазин использовал помещение для хранения продукции. По этому делу апелляционная жалоба сети будет рассмотрена 16 августа.

Представитель сети расценивает ситуацию как «неготовность судебной системы рассматривать такие иски компетентно». По его словам, законодательство «впервые в таком виде вмешивается в частно-правовые отношения и судам применение нормы непонятно». С ответчиками в упомянутых делах связаться не удалось.

На фоне проигрышей в суде сеть уже закрыла четыре магазина, под угрозой еще 20 объектов.

Всего в сети сейчас 667 точек, причем она росла даже во время пандемии, хотя и медленнее, чем до этого: так, в 2018 году открыто 68 магазинов, в 2019 году — 60, в 2020 году — 30.

Эксперты обращают внимание на интересы другой стороны этих споров. Арендодатели не всегда могут предоставить скидку, так как у самих есть обязательства перед банками и другими кредиторами, отмечает директор департамента ритейла компании CBRE в России Марина Малахатько: «В Москве найдется едва ли два десятка торговых центров, не имеющих долговых обязательств. Если скидки и предоставляются, то с очень сложным процессом согласований между инвесторами». Решения по льготам принимались в том числе исходя из того, есть ли перспективы у арендатора восстановить товарооборот после пандемии, отметила госпожа Малахатько.

Обычно в спорах об изменении условий аренды суды чаще встают на сторону арендодателей, признает адвокат Forward Legal Олег Шейкин. Но, уточняет юрист, в случае с последствиями пандемии в законе закреплены льготы для арендаторов, которые суды все-таки применяют.

Отказы происходят из-за того, что льготы «утверждались наспех» и неясность формулировок породила разночтения, отмечает ведущий юрисконсульт «КСК Групп» Ирина Михеева: «В итоге у арендаторов нет гарантии получения льгот».

Кроме того, говорит управляющий партнер юридической фирмы Bolshakov & Partners Андрей Большаков, суды отказывают арендатору в случаях, если он не смог доказать, что является представителем пострадавшей отрасли. Еще один повод для отказа возникает, если арендатор мог использовать помещение для иных целей, кроме как осуществление пострадавшей от пандемии деятельности — как в случае с хранением продукции.