Инвестору снизили планку

Инвесторы киноконцертного комплекса «Россия» в Ростове-на-Дону согласились снизить этажность комплекса с семи до четырех этажей. Этого требовали местные власти, ссылаясь на то, что слишком высокое здание не будет соответствовать архитектурно-пространственному решению окружающей парковой зоны. Проект будет доработан до конца апреля 2015 года. Срок строительства составит максимум два с половиной года. По мнению эксперта, снижение этажности развлекательного комплекса не повлияет на его работу с точки зрения эффективности бизнеса.

Как сообщила пресс-служба администрации Ростова-на-Дону, инвесторы строительства киноконцертного комплекса «Россия» приняли решение вернуться к первоначальному эскизному проекту комплекса, утвержденному Министерством культуры Ростовской области еще в 2007 году. Этот проект предполагает возведение объекта площадью не более 15 тыс. кв. м высотой четыре с половиной этажа (последний полуэтаж будет представлять собой открытую галерею), уточнил „Ъ“ исполнительный директор ОАО «Киноконцертный комплекс „Россия“» Юрий Хортов.

Он рассказал, что на втором, третьем и частично четвертом этажах комплекса планируется разместить выставочно-экспозиционную галерею, киноконцертный зал премьерного показа вместимостью до 500 мест, джазовый центр Кима Назаретова, шесть или семь кинозалов вместимостью до 100 человек каждый, объекты сопутствующей торговли и общепита. Комплекс будет оборудован подземной парковкой (возможно, двухуровневой). Цокольный этаж будет отдан под детский развлекательный центр.

По словам господина Хортова, сфера детских развлечений, в частности игровые аттракционы, будет одной из основных в деятельности комплекса. Директор рассчитывает, что в детский развлекательный центр «зайдет» якорный арендатор — компания, специализирующаяся в этой сфере. «Есть питерские и московские компании, с которыми ведутся переговоры о возможном сотрудничестве»,— сказал господин Хортов.

Напомним, что киноконцертный комплекс «Россия» должен быть построен в парке Горького на месте кинотеатра «Россия». Инвестором проекта является ООО «Ростдонавтовокзал» (владеет 75% акций ОАО «Киноконцертный комплекс „Россия“», контролируется семьей ростовских предпринимателей Самургашевых), с которым власти города в 2005 году заключили соответствующий договор. В 2010 году инвестор изменил первоначальный проект. Было объявлено о намерении построить семиэтажный развлекательный комплекс стоимостью 830 млн руб. и площадью 24,5 тыс. кв. м. Предполагалось, что объект будет запущен в эксплуатацию в 2012 году. Однако «Ростдонавтовокзалу» не удалось согласовать этот проект в Министерстве культуры Ростовской области. Эксперты министерства пришли к выводу, что по этажности проект не соответствует архитектурно-пространственному решению окружающей парковой зоны. Инвестору было рекомендовано скорректировать проект со снижением высоты здания до четырех этажей (подробнее — в „Ъ“ от 29.08.2014).

Стоимость проекта в конфигурации 2007 года Юрий Хортов оценил приблизительно в 700 млн руб. Срок окупаемости директор назвать затруднился, сказав, что это во многом будет зависеть от общей экономической ситуации в стране. Напомним, что нереализованный «семиэтажный» проект предполагалось окупить не менее чем за семь лет.

Юрий Хортов говорит, что сейчас есть только эскизный проект комплекса. Он будет доработан до конца апреля 2015 года, после чего документация уйдет в Госэкспертизу. Срок строительства составит максимум два с половиной года.

Генеральный директор компании IDEM (консалтинг в сфере коммерческой недвижимости) Екатерина Гресс считает, что снижение этажности и, соответственно, площадей не станет фактором, снижающим рентабельность его работы. «Чем выше этажность, тем менее посещаемыми становятся верхние этажи. Как правило, эффективно работают первые два этажа, а дальше происходит существенное падение посещаемости, что приводит к проблемам с заполняемостью последних этажей, наличию вакантных площадей и недополучению дохода»,— говорит госпожа Гресс.