Давление этажей

В некоторых поселках продажи стоят, в то время как другие сумели повысить цены настолько, что в это трудно поверить. По-прежнему в фаворе все маленькое и дешевое, а вот дальние дачи и бизнес-класс стали продаваться совсем плохо. По-видимому, оба сегмента постепенно уходят с рынка, считают эксперты.

Под присмотром покупателя

Июньского роста цен на рынке загородной недвижимости Подмосковья вроде бы не случилось, но спрос по сравнению с маем повысился, говорят эксперты. Этому активно способствовали застройщики, которые в начале лета стали проводить акции по стимулированию спроса, тем самым предоставляя покупателям завуалированные скидки.

Небольшую положительную динамику на уровне инфляции аналитики "Метриум Групп" наблюдали только в сегменте экономкласса. "Рынок продолжает стагнировать, и июнь в этом отношении не выбивается из общей картины",— констатирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании.

А вот Игорь Богданов, коммерческий директор УК ТМ "Своя земля", утверждает, что, хотя цены большинства предложений стабильно держатся на уровне весны, в некоторых поселках с коммуникациями стоимость земельных участков всего за три месяца выросла на 40%. Коснулось это наиболее обустроенных поселков, замечает эксперт. Но что еще более интересно, по мнению господина Богданова, такая динамика цен не отпугивает потенциальных покупателей.

В среднем 8 соток земли в таком поселке можно приобрести за 828 тыс. рублей, если же рассматривать участки без подряда и коммуникаций, то стоимость тех же 8 соток составит около 120 тыс. руб. Отметим, что компания работает в сегменте дальних дач, интерес к которым, по мнению других экспертов, заметно снизился в последнее время. Петр Давыдов, главный редактор Cottage.ru, утверждает, что основной покупательский спрос в этом сегменте приходится на участки без подряда в централизованных коттеджных поселках. "Земельные наделы без коммуникаций продолжают терять популярность среди клиентов",— говорит эксперт.

Среди июньских тенденций эксперты отмечают наплыв покупателей, но не реальных, а потенциальных, которые собираются вернуться в эти же поселки через два-три месяца. "Ездят, смотрят и абсолютно честно говорят: мы будем за вами наблюдать, посмотрим на динамику в поселке и после этого уже будем принимать решение",— рассказывает директор по развитию компании ГУД ВУД Александр Дубовенко.

Демпинг на очереди

С начала года на рынок практически не выходят поселки бизнес-класса в классическом, докризисном понимании, констатируют аналитики ОАО ОПИН. "Новые проекты адаптируются к вкусам и потребностям покупателей: то, что раньше было принято считать "бизнесом", сегодня воспринимается как элитное загородное жилье, а достаточно демократичные по цене поселки приобретают черты бизнес-класса",— говорит Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра компании.

Еще резче высказываются специалисты Vesco Group. По их мнению, бизнес-классу нет места на новой карте Московской области. "Будучи некогда построенными вне населенных пунктов, на лоне природы, сегодня большинство таких поселков оказалось в центре жилых кварталов или по соседству с крупной транспортной развязкой",— констатирует генеральный директор компании Алексей Аверьянов.

Спрос на индивидуальные дома с видом на многоэтажную застройку отсутствует, в результате чего даже полностью построенные поселки полностью проданы не будут никогда, прогнозирует эксперт. "Все чаще к нам обращаются застройщики, запустившие проекты на территории Новой Москвы, в надежде на популяризацию района. Инвестировав в строительство инфраструктуры, сетей, первых домов, они были вынуждены приостановить продажи",— рассказывает господин Аверьянов.

Даже массированная рекламная кампания не способна привлечь покупателей в такой поселок. На очереди следующий традиционный инструмент повышения объема продаж — ценовой демпинг, активно использующийся в сегменте более высокого класса. В пример приводится поселок "Княжье озеро", заявивший этой весной 50-процентный дисконт на отдельные домовладения.

Невероятно, но уже несколько клиентов компании Vesco Consulting всерьез просчитывают снос построенных ими же коттеджей, планируя редевелопмент в пользу городской малоэтажной застройки более низкого класса. "Сегодня мы наблюдаем колоссальный уход в малоэтажный сегмент квартир — предсказуемый, востребованный, экономически обоснованный выбор девелоперов даже весьма интересных земель",— делится наблюдениями эксперт.

Элита у воды

Нового предложения в элитном сегменте за июнь не появилось, свидетельствуют эксперты. В IntermarkSavills подсчитали, что в первом месяце лета было заключено шесть сделок по покупке элитных домовладений и участков без подряда. В июне прошлого года таких покупок было всего четыре, так что динамика в целом положительная.

"Треть всех сделок совершались с участками без подряда в проекте "Раздоры-2" на Рублево-Успенском шоссе",— отмечает Владислав Коняев, руководитель аналитических проектов компании. В этом поселке недавно стартовала новая очередь — именно с этим обстоятельством эксперт связывает возросшие темпы продаж.

Рынок элитного жилья так и остался привязанным к доллару. В компании Villagio Estate подсчитали, что в июне цены на загородные дома в сегментах "премиум" и de luxe в рублях выросли на 10%. "Таким образом застройщики компенсировали ослабление национальной валюты",— объясняет Алексей Коротких, руководитель отдела продаж компании.

Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики Welhome, отмечает традиционный июньский всплеск интереса к "водным" направлениям — Дмитровскому и Осташковскому. Такой спрос связан с тем обстоятельством, что наибольшее количество водных и яхт-клубов расположено именно по этим направлениям.

В Welhome считают, что в целом цены в элитном сегменте остались на прежнем уровне, хотя и наблюдалось небольшое колебание цен по отдельно взятым проектам как в сторону повышения, так и понижения. По данным компании, средняя стоимость квадратного метра элитной загородной недвижимости по итогам июня составила $4750.

Грозит ли элитным поселкам судьба бизнес-класса — неизвестно. Но если Москву продолжат расширять, то сегодняшние оазисы вполне могут превратиться в резервации.