Загородные перспективы

Пандемия стимулировала не только рост востребованности аренды загородного жилья, но и интерес к загородным проектам в целом. Корреспондент “Ъ” Ксения Потапова разбиралась, насколько высока вероятность развития апартаментов в этом сегменте и какова перспектива развития за городом апарт-проектов.

Ликвидного предложения на рынке загородной недвижимости очень мало, с учетом пандемии его стало еще в разы меньше

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Интерес к загородной недвижимости за последний год увеличился значительно. Рост спроса фиксируется как на аренду, так и на покупку. Активизировались и девелоперы — земли в ближайших пригородах Петербурга становится все меньше. Как отмечает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers, пандемия и период самоизоляции не только стимулировали спрос на загородные форматы проживания, но и способствовали появлению нового вида отдыха — bleisure (business + leisure), который предполагает удаленную работу «без отрыва от отдыха». Поскольку удаленный формат работы остается актуальным для части компаний, спрос на данный тип размещения до сих пор востребован.

По данным аналитиков комплекса апарт-отелей Valo, спрос на загородном рынке за год взлетел практически вдвое на фоне пандемии. Покупатели приобретали все — от дачных домиков до дорогих коттеджей и усадеб. Причем рекордными темпами — за ликвидными участками выстраивались и продолжают выстраиваться очереди.

«89% сделок на загородном рынке приходится на участки без подряда, так как они имеют более доступный порог входа, в отличие от участков с подрядом и готового жилья, а также имеется возможность на неопределенный период отложить возведение дома на таком участке. Дешевые дачные участки приобретались в период пандемийного ажиотажа в надежде на то, чтобы в дальнейшем продать их в разы дороже»,— поясняет Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей Valo.

В Ленобласти интерес к приобретению загородного жилья за год увеличился в 2,2 раза, а к долгосрочной аренде — на 51%. Высокий спрос на загородном рынке сохраняется до сих пор, что связано с закрытием границ, высокими ценами на отдых внутри страны, переводом многих сотрудников на удаленный режим работы. Интерес к загородному сегменту также усиливается и по причине удорожания городской недвижимости.

На 27% за год вырос спрос на рекреационные апартаменты. Раскуплены все юниты в проектах «Русские сезоны» в Сестрорецке, в проекте «Светлый мир: Внутри». Высокие темпы продаж наблюдались в проекте «Образ жизни» в Охта-Парке. Но спрос в 2021 году стал более осознанным, рациональным, в отличие от спроса во втором и третьем кварталах 2020 года, когда большинство сделок происходило на эмоциях.

Загородными объектами заинтересовались многие девелоперы. С конца 2020-го по май 2021-го участниками рынка приобретено несколько участков в Курортном районе под дальнейшее строительство апартаментов, гостиниц, пансионатов.

Аренда загородных домов в Ленобласти также продолжает пользоваться высоким спросом. По сравнению с 2020 годом спрос снизился примерно на 10%, но показатели 2019 года он превышает в 4,6 раза. Наибольшим спросом пользуются дачи в Курортном, Выборгском, Всеволожском и Ломоносовских районах. При этом петербуржцы ищут дома, расположенные не далее, чем в 100 км от Санкт-Петербурга.

Спрос на посуточную аренду загородной недвижимости в Ленинградской области увеличился практически в 2,5 раза (в годовом выражении — конец октября 2020 года к концу октября 2019 года). Из всех загородных объектов интерес к аренде таунхаусов менялся наиболее интенсивно: спрос на них в текущем году превысил прошлогодние показатели в шесть раз.

Готов ли рынок?

Ликвидного предложения на рынке загородной недвижимости очень мало, а с учетом пандемии его стало еще в разы меньше. Можно говорить о дефиците качественного предложения при растущем спросе, считает госпожа Сторожева. «Предложение очень ограничено по соотношению локации, цены и качества. За 2020 год продали многие проекты, а вывод новых требует времени. Новые коттеджные поселки не подходят для ряда покупателей, которые хотят купить загородное жилье прямо сейчас»,— поясняет она.

В данном контексте эксперты полагают, что загородные проекты апартаментов займут на рынке свою определенную нишу. Этот сегмент представляет собой микс между загородным жильем, дачей и пансионатом на выходные, со всем необходимым комплексом услуг, управлением, внутренней инфраструктурой, как правило, в привлекательных локациях.

При этом, по мнению Андрея Троицкого, руководителя отдела продаж группы компаний «Штаб», в России загородный досуг однозначно ассоциируется с собственной землей. «Класс людей, которым не нужны грядки и кусты смородины, только начинает зарождаться. Пока немногие понимают, что апартаменты за городом избавляют от проблем ухода за участком»,— поясняет он.

Эксперты отмечают, что пандемия также высветила проблемы многих загородных поселков. В период пандемии многие люди при переезде для проживания и работы в свои дома за городом сталкивались с проблемой полного или частичного отсутствия инфраструктуры и необходимых сервисных услуг в свободном доступе.

«Апартаменты смогут стать достойной альтернативной собственному дому, нивелируя все минусы частного сектора и в то же время предлагая собственникам проживание в интересных локациях по приемлемым ценам. Приобрести дом с участком в локациях, где возводятся загородные апарт-комплексы, зачастую многим покупателем финансово сложно. Апартаменты же предлагают более доступный порог входа для клиента, а также функцию управления, которая позволит в дальнейшем использовать свой юнит как выгодную инвестицию при сдаче в аренду»,— резюмирует госпожа Сторожева.

Перспективы

При этом загородные проекты апартаментов кардинально отличаются от городского формата. Если городские проекты в первую очередь ориентированы на инвестиционный спрос, то загородные покупают преимущественно для собственного сезонного проживания либо для использования в качестве второй квартиры. Загородные проекты, которые реализовывались на рынке в последнее время, предлагались потенциальным покупателям без программ доходности.

«Загородные апартаменты также называют рекреационными, так как многие из них расположены в зонах рекреации и имеют инфраструктуру с оздоровительным или спортивным назначением. В последние годы также появляются примеры создания инвестиционных загородных апартаментов, предлагающих программы доходности и управление лотом. Данный формат стал особенно актуален в условиях самоизоляции и повышенного спроса жителей города на временное размещение в ближайшем пригороде»,— отмечает госпожа Конвей.

Впрочем, ряд экспертов полагает, что проекты апарт-отелей за городом все же не будут так же актуальны, как в черте города. «Туристы приезжают в Петербург не ради морских купаний или природных красот, а ради города, его архитектуры, музеев, событий. Предприниматели, командировочные, те, кто учится, лечится, ищет работу в Петербурге, заинтересованы в том, чтобы жить поближе к деловым районам, учебным заведениям, клиникам»,— поясняет Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью».

По мнению эксперта, потенциальный арендатор загородных апартаментов — петербуржец, у которого нет дачи или загородного коттеджа, куда он мог бы выехать на лето. «И здесь я вижу две проблемы. Климат, от которого хочется уехать хотя бы раз в год к теплому морю. И относительно невысокая платежеспособность среднего петербуржца, которому аренда комфортабельной недвижимости за городом на весь сезон не по карману»,— добавляет он.

Основные проблемы

При развитии загородных проектов девелопер может столкнуться с целым рядом проблем, например, с правовым статусом земли. «Если выкупать под рекреационный комплекс земли садоводства, дачного строительства или ИЖС, возникнут вопросы по использованию подобной земли в сугубо коммерческих целях. Если брать коммерческую землю, никто не захочет жить в окружении производств и складов. В случае с инвестмоделью, подразумевающей длинные деньги и договоры аренды гослесфонда или рекреации, инвестор попадает под фактор риска расторжения договора долгосрочной аренды под каким-либо предлогом»,— поясняет господин Троицкий.

Другие проблемы, по мнению эксперта, связаны с возможным сопротивлением местных жителей, коммерческой обоснованностью проекта, трудностями подключения жилых комплексов к коммуникациям в некоторых районах Ленинградской области.

Марина Сторожева выделяет среди основных проблем ряд существенных ограничений, связанных с назначением локаций, где располагаются проекты, этажностью и функционалом проектов; длительный период согласования проектов; технические сложности при строительстве в прибрежной полосе; слабо развитую социальную, торгово-досуговую инфраструктуру, ограниченную транспортную доступность.

Тем не менее, полагает эксперт, хорошие перспективы открывают небольшая конкуренция в сегменте качественных проектов загородных апарт-отелей и высокий спрос на загородном рынке на проекты как для инвестиций, так и для собственного проживания в удачной локации, с приемлемой ценой и проработанной концепцией.