Теоретические аспекты функционирования системы ипотечного жилищного кредитования

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

УДК 347.27

Виталий Владимирович Клевцов,

к.э.н., доцент кафедры экономической теории и инвестирования, Московский государственный университет экономики, статистики и информатики, Тел.: 442-63-44 E-mail: vklevcov@inbox.ru

Рассматриваются теоретические аспекты функционирования системы ипотечного жилищного кредитования. Высказывается точка зрения о том, что данная система представляет собой институциональную матрицу национальной экономической системы. Предложено сформировать новую методологию управления ипотечным жилищным кредитованием, основанную на установлении взаимосвязи и взаимообусловленности ипотечного кредита и банковского капитала.

Ключевые слова: ипотека, ипотечное жилищное кредитование, система ипотечного жилищного кредитования, финансовые технологии.

Vitaliy Vladimirovich Klevtsov,

PhD, the senior lecturer of economic theory and investment chair, Moscow State University of Economics, Statistics and Informatics (MESI) Tel.: 442-63-44 E-mail: vklevcov@inbox.ru

THEORETICAL ASPECTS OF MORTGAGE HOUSING CREDITING SYSTEM FUNCTIONING

Theoretical aspects of mortgage housing crediting system functioning are considered. Author's point of view is this system represents institutional matrix of the national economic system. It is offered to generate a new methodology of mortgage housing crediting system management, based on an establishment of interrelation and interconditionality of the mortgage credit and the banking capital.

Keywords: mortgage, mortgage housing crediting, mortgage housing crediting system, financial technologies.

1. Введение

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования (СИЖК) в настоящее время приобретает особую актуальность в свете принятия ряда нормативно-правовых документов, программ, стратегий в области ипотечного кредитования. Теоретический анализ существующих взглядов на СИЖК показал, что при раскрытии ее сущности чаще используется структурно-функциональный подход, редко

- институциональный и системный. При функциональной раскладке элементов СИЖК во внимание принимаются только классические финансовые технологии без учета новых, трансформирующих переходный (бюджетно-рыночный) в инновационно-структурный (рыночно-субсидиарный) тип СИЖК. Ряд авторов понимают под СИЖК только отношения по поводу формирования соответствующих рынков, сам системный подход представлен фрагментарно. Исследования автора отражают, что СИЖК присущи все необходимые системе атрибуты, обладающие специфичностью, определяемой финансово-кредитной системой и реальным сектором экономики.

2. Система ипотечного жилищного кредитования

В свете вышеизложенного, необходим комплексный подход, объединяющий институциональный, структурно-функциональный и системный подходы и учитывающий особенности ипотечного кредитования в новых условиях, для которых характерно появление новых финансовых технологий. Так, с точки зрения автора, система ипотечного жилищного кредитования - это институциональная субматрица национальной экономической системы, основанная на конвергенции экономических субъектов и банковского капитала, активизирующая трансмиссионный механизм денежного, кредитного и фондового рынков, обеспечивающая эффективное субъект

- объектное взаимодействие по линии трансформации залога недвижимости в ипотечный актив и внедрения финансовых инноваций посредством инструментов, технологий и механизмов, предоставляемых динамически развивающимся финансовым рынком.

Одной из проблем в развитии ипотечного кредитования является асимметричность концентрации ипотечного капитала, характерная для российского ипотечного рынка, как проявление институциональных дефицитов, выражается в его неравномерном распределении в регионах, в выделении периферийных зон и центра, в незначительном количестве регионов с высоким ипотечным потенциалом и минимальным риском. В условиях мирового финансового кризиса усилилась тенденция неблагоприятных сдвигов в территориальной структуре ипотечной деятельности.

Обозначая, что функционирование СИЖК проходит в условиях развития новых финансовых технологий, следует уточнить, что за последнее десятилетие российский финансовый рынок пережил кардинальные трансформации, проходящие по линии нарастания масштабов использования финансовых инноваций. В целом, в отечественной и зарубежной теории и практике финансовые инструменты трактуются как средство вложения, приобретения и распределения капитала (фондовая ценность), как средство кредита и как платежное средство, а финансовый инструмент, как любой договор между двумя контрагентами, в результате которого одновременно возникают финансовый актив у одной контрагента и финансовое обязательство долевого или долгового характера - у другого.

Ипотечные продукты в ходе их реализации через определенные механизмы взаимодействия участников СИЖК, выступают в качестве специфической финансово-кредитной услуги. Они характеризуются потребительной стоимостью, заключают в себе существенные свойства финансов, вызывают спрос и предложение и, в результате, предназначены как товар для купли-продажи. Значительные изменения в институциональной структуре экономики, процессы глобализации и интеграции, определяют необходимость использования принципиально новых -инновационных структурных продуктов, появление которых обусловлено результатом сделок секьюритизации.

Инновационные ипотечные продукты формируются в ответ на установление специфических отношений субъектов СИЖК в процессе их инновационной дея-

тельности на финансовом рынке. Данная деятельность обеспечивает удовлетворение потребностей, связанных с поиском источников финансирования (особенно актуально для ипотеки, имеющей долгосрочную основу), как располагающей широкими возможностями для вариации величины риска и перераспределения рисков, обеспечивающей определенную степень ликвидности и корректировку финансовых результатов. В свою очередь, инновационные ипотечные продукты усложняют экономические отношения между субъектами, порождают потребности в дополнительных финансовых инновациях, что характеризует диалектику отношений финансово-кредитного и реального сектора экономики и позволяет рассматривать структурные ипотечные продукты как фактор ускорения экономического развития.

Принимая решения, направленные на реализацию своих экономических интересов, финансовые акторы СИЖК одновременно воздействуют на денежный рынок, рынок ценных бумаг и их производных инструментов. В этой связи перед субъектами СИЖК, образующих инвестиционно-финансовый контур СИЖК, стоят задачи не только освоения новых сфер деятельности, но и внедрения новых методов и механизмов эффективного взаимосвязанного формирования и использования инновационных ипотечных продуктов.

Новый качественный этап в развитии финансового рынка можно охарактеризовать появлением кредитных де-ривативов. Сами ипотечные ценные бумаги можно разделить на долевые (ипотечные сертификаты) и долговые (облигации, обеспеченные ипотекой). Последние имеют форму облигаций, олицетворяют отношение долга эмитента по отношению к инвесторам, имея при этом долговую основу. В большинстве случаев облигации обладают траншевыми характеристиками, что позволяет трансформировать формируемый пулом ипотек денежный поток по срокам и объемам, обеспечивая инвесторам выбор наиболее приемлемого срока и уровня рисков, среди инструментов. Отметим, что наше законодательство не выделяет траншевую структуру облигаций с ипотечным покрытием в качестве их отличительного признака.

Видоизменение и усложнение финансовых технологий, вплетенных в ипотечное кредитование, также приво-

дит к изменению самого ипотечного механизма, который при наращении объемов ипотеки и выстраивании СИЖК предстает в качестве институционального способа мобилизации и перераспределения инвестиционных ресурсов между сферами экономики. Взятый курс на стратегическое развитие ипотечного кредитования должен базироваться на воспроизводственном подходе, поскольку при ориентированности только на развитие институтов, будет игнорироваться значение производственной сферы, что в практическом аспекте приведет к искаженным результатам. Занижение определяющей роли институтов строительной сферы в развитии ипотечного механизма может привести к распылению значительного объема денежного капитала (бюджетных ресурсов), который, в свою очередь, может спровоцировать спекулятивные тенденции на жилищном рынке, желание банков и других инвестиционных институтов извлечь ренту в форме необоснованно завышенных кредитных ставок.

Для общемирового и российского развития характерны две тенденции: социализации (в политическом, законотворческом процессах, деятельности бизнес-структур, в осуществлении социальных инвестиций и т.д.) и финанси-зации (возрастание роли, активизация и либерализация финансовых рынков, их опережающее развитие по сравнению с товарными; рост удельного веса финансового сектора экономики в ВВП мира и развитых стран при росте значимости этого сектора; рост доли финансовых инструментов при совершении ипотечных сделок и т.д.). Тенденция финансизации вызывает денежную и финансовую нестабильность в международном масштабе, что определяет необходимость дополнительных инструментов регулирования. Под влиянием этих тенденций жилая недвижимость, которая также является объектом приложения ипотечного кредита, становится модифицированным финансовым активом, для которого характерны: высокая капиталоемкость; низкая ликвидность; потенциальная доходность и способность к стабильной генерации денежного потока; низкий уровень риска при размещении капитала; умеренная зависимость доходности от доходности других финансовых активов; высокие транзакционные издержки; возможность использования как базового актива на рынке закладных (закрытые

паевые инвестиционные фонды недвижимости).

Анализируя источники и инструменты финансирования, как предложения (финансирование компаний строительного комплекса), так и спроса (финансирование конечных потребителей жилищного фонда - домохозяйств), приходим к выводу, что их можно разделить на вышеуказанные группы. Так, к источникам финансирования на стороне предложения отнесем: собственные средства предприятий строительного комплекса; банковские кредиты строительным компаниям; эмиссию ценных бумаг (акций, облигаций, векселей); лизинг жилья; денежный капитал в виде бюджетных ресурсов (государственный заказ на строительство социального жилья); средства инвесторов - юридических и физических лиц; инвестирование страховых резервов компаний по страхованию жизни в жилищное строительство; налоговые освобождения застройщикам; закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. К источникам финансирования на стороне спроса отнесем: ипотечное кредитование; социальную ипотеку; жилищное кредитование через строительные сберегательные кассы; жилищные субсидии муниципалитетов; лизинг жилья; финансовые льготы по аренде жилья; страхование ипотечных рисков; предоставление социального жилья; льготное страхование жилья за счет муниципальных субсидий; льготные ипотечные программы для молодых семей.

Как показывает практика развития экономических отношений в России, ипотечным кредитованием занимаются сейчас преимущественно универсальные банки, у которых больше возможностей для использования диверсификации как средства сокращения рисков. Однако для эффективной организации кредитования необходимо расширение субъектного состава СИЖК. Институциональные дефициты можно устранить посредством введения в СИЖК узкоспециализированных и нетрадиционных для современного развития ипотеки в России институтов, среди которых - сокредиторы, коллекторс-кие агентства как стратегические партнеры кредитной организации. Сокредитор - необходимое звено крупной ипотечной сделки при производственной и земельной ипотеке, когда величина сделки требует вовлечения нескольких банков (банка и государства как крупного финансового актора в рамках частно-

государственного партнерства). Участие сокредитора в ипотечном кредитовании фиксируется долевой ценной бумагой, которая может реализовы-ваться как самим кредитором на первичном рынке, так и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию на вторичном рынке ценных бумаг.

3. Направления совершенствования СИЖК

С учетом уроков мирового финансового кризиса, кредитным организациям следует пересмотреть концептуальные положения по управлению ипотечным кредитованием в части расширения управленческого инструментария. Следует ввести градации надежности ипотечных кредитов, дифференцировать условия кредитования, диверсифицировать виды ипотечного кредита и его модели, увеличить резервы на потери по ссудам, организовать мониторинг структуры кредитных портфелей, привлекать к кредитованию разнообразные субъекты инфраструктуры.

В целях уменьшения кредитного риска кредитоспособность физических лиц нужно оценивать одновременно по разным методикам и принимать в расчет пессимистичный результат, руководствуясь принципом «слабого» звена. В частности, можно использовать опыт ЗАО "ВТБ - 24", который делит заемщиков на четыре категории по степени надежности и в зависимости от этого применяет разные методики оценки кредитоспособности, предъявляя более высокие требования к менее надежным клиентам.

В целях организации эффективного управления ипотечным кредитованием автор считает целесообразным одновременно с известными принципами кредитования, использовать общие принципы организации и функционирования систем, среди которых - целостность, целенаправленность, незавершенность, совершенствование, координация деятельности, а также общие принципы управления - единство для всех участников информации и непрерывность информационного обеспечения; заинтересованность в конечном результате; обеспеченность стандартами. Среди инструментов управления ипотечным кредитом можно выделить следующие: нормативы, оценка кредитоспособности, резерв на возможные потери по ссудам, лимит риска и т.д.

Оценка качества системы ипотечного жилищного кредитования была проведена автором с позиций соблюдения

принципов организации и функционирования систем, а также путем введения дополнительных критериев - иерархическое строение системы и её связи с внешней средой, оценка совершенства методологии целеполагания и условий нормального функционирования системы. В результате был сформулирован вывод о несовершенстве действующей в России системы ипотечного жилищного кредитования.

В частности, нарушен принцип надежности в связи с асинхронным усложнением управляющей системы (инструментов управления) вслед за усложнением управляемой системы - ипотечного жилищного кредитования, имевшего высокие темпы роста вплоть до 2008 года. Отсутствует целостность системы, так как жилищная, земельная и производственная ипотека функционирует отдельно, что нарушает синхронное развитие разных видов ипотек, имеющих общую экономическую базу. В теоретико-методологическом аспекте следует отметить взаимосвязь и взаимообусловленность всех видов ипотек. В качестве предмета ипотеки выступает земля вместе с недвижимостью, поэтому прослеживается связь производственной ипотеки с земельной и земельной ипотеки с жилищной, что является основанием для обоснования необходимости формирования единой системы ипотечного кредитования, объединяющей все виды ипотек и функционирующей на базе единых принципов, характерных для систем, но с учетом специфики каждой из них.

Построение системы ипотечного жилищного кредитования не завершено по субъектному составу. Практика вызывает необходимость функционирования новых институтов, в том числе институтов рефинансирования и секь-юритизации, ипотечных агентств и брокеров, выполняющих контрольно - посреднические функции. Также имеются нарушения принципа совместимости, в том числе можно отметить противоречивость целей развития разных моделей ипотек, слабую гармонизацию действий банков и инфраструктурных организаций.

Оценка уровня стандартизации показала, что стандарты АИЖК и банковские стандарты управления ипотечным кредитом не учитывают многообразия ситуаций, особенности управления на разных стадиях экономического цикла. В соответствии с этим, банки оказываются не в состоянии управлять ипотеч-

ным кредитом в условиях разворачивания кризисных ситуаций. Автору представляется необходимым предложить АИЖК произвести коррекцию стандартов жилищного кредитования, дифференцировав их в зависимости от деловой активности в стране.

Стимулирующим воздействием могли бы стать действия Центрального Банка по установлению особых нормативов регулирования по кредитным организациям, реализующим ипотечные программы, поскольку в целях регулирования таких организаций, подконтрольных ЦБ, данных норм недостаточно. Имеются только особые нормативы по банкам, выпускающим ипотечные облигации. Но этот инструментарий используется очень редко. Банк России также мог бы воспользоваться своим правом, предусмотренный законом "О центральном банке РФ (Банке России)" дифференцировать нормы отчисления в фонд обязательного резервирования по разным банкам. Учитывая, что ипотека расценивается как важное направление инновационной экономики, можно было бы снизить нормы обязательного резервирования по банкам, активно занимающимся ипотечным кредитованием, но эти меры можно реализовывать только после выхода банков из кризиса.

Учитывая выявленные и обозначенные выше недостатки в функционировании СИЖК необходимо взять на вооружение принцип совершенствования, который относится к разным направлениям и аспектам ипотечного кредитования. Следует спроектировать финансовую поддержку, оказываемую государством, разложив ее по двум уровням: первый уровень представить бюджетными источниками и средствами суверенных фондов, в том числе фондом национального благосостояния, которые направить для подкрепления ресурсов госкорпорации - Банка развития, второй уровень представить средствами, направляемыми через Банк развития кредитным организациям, специализирующихся на реализации ипотечных программ.

4. Заключение

По результатам исследования автора можно сделать вывод о том, что управление ипотечным жилищным кредитованием, в основе которого лежит максимальная степень линейности (управляемости), а также приоритетность денежного капитала (бюджета) перед финансовым, катализирует фрагмен-

тарность рыночных отношений и неспособность рыночных механизмов решать социально-экономические задачи, образует на уровне финансовой эмпирики прочную связь с компенсаторными институтами, которая на уровне финансового проектирования может привести к закреплению неэффективных технологий ипотечного кредитования, его стратегических индикаторов развития, организационных структур и институциональных форм, неэффективности механизма жилищного финансирования в целом.

Автор полагает, что необходима новая методология управления ипотечным жилищным кредитованием, базирующаяся на установлении взаимосвя-

зи и взаимообусловленности ипотечного кредита и банковского капитала, определяющего масштабы ипотеки, ее территориально-локализованные стратегии развития на основе регионализации банками своей деятельности при соответствующей капитальной базе, внедрение финансовых инноваций.

Литература

1. Грудцына Л. Ю., Филиппова Е. С. Ипотека. - М.: Эксмо, 2006. - 336с.

2. Полтерович В.М., Старков О.Ю. Формирование ипотеки в догоняющих экономиках. Проблема трансплантации институтов. - М.: Наука, 2008. - 200с.

3. Разумова И.А. Ипотечное кредитование Учебное пособие. - СПб.: Пи-

тер, 2009. - 304с.

4. Шелков О.В. Ипотечное кредитование. История, теория, перспективы, практические рекомендации. - М.: Дик-та, 2007. - 252с.

References

1. Grudtsyna L. Ju, Filippova E.S. Mortgage. - М: Eksmo, 2006. - 336p.

2. Polterovich V.M., Starkov O.JU. Mortgage formation in catching up economy. A problem of institute's transplantation. - М: Nauka, 2008. - 200p.

3. Razumova I.A. Mortgage crediting: the Manual. - SPb.: Peter, 2009. - 304p.

4. Shelkov O.V. Mortgage crediting. History, theory, prospects, practical recommendations. - М: Dikta, 2007. - 252p.