Основные проблемы и перспективы развития регионального рынка ипотечного жилищного кредитования (на примере Ростовской области)

Иванова Дарья Геннадьевна

IvanovaDariaCennad,evna Ростовский государственный строительный университет Rostov state University of civil engineering Ассистент кафедры экономической теории и предпринимательства Assistant of the chair of economic theory and entrepreneurship

E-Mail: Ivanova753@yandex.ru

08.00.01- Экономическая теория

Основные проблемы и перспективы развития регионального рынка ипотечного жилищного кредитования

The main problems and prospects of development of the regional market of housing mortgage lending

Аннотация: В работе раскрыты основные проблемы и противоречия на пути развития регионального рынка ипотечного жилищного кредитования. Проведен анализ основных показателей ипотечного рынка в Ростовской области и определены перспективы его развития. Особое внимание уделено рассмотрению региональных и муниципальных жилищных проектов, а также банковских ипотечных программ.

The Abstract: The work covers the main problems and contradictions in the way of development of the regional market of home mortgage crediting. The basic indicators of the mortgage market in the Rostov region are examined and the prospects of its development are identified. Special attention is paid to the regional and municipal housing projects, as well as bank mortgage programs.

Ключевые слова: Ипотечное жилищное кредитование, институты рынка жилищной ипотеки, региональные жилищные проекты, банковские ипотечные продукты.

Keywords: Home mortgage crediting, the institutions of home mortgage market, regional housing projects, banking mortgage products.

***

Задача удовлетворения потребностей населения в жилье всегда входила в число приоритетов социально-экономической политики государства. Современная государственная политика, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения расставляет новые акценты, концентрируя усилия и средства на направлениях, обеспечивающих решение жилищных проблем большей части работающего населения, располагающего средними доходами и накоплениями. Основным способом решения жилищной проблемы этой части населения должно стать долгосрочное ипотечное кредитование, возможность и необходимость реализации которого обоснована в законодательных и нормативных документах на федеральном уровне, а также на уровне субъектов РФ и муниципальных образований.

Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной, в первую очередь, на использование эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать региональную специфику социально-экономического развития территории, а также ресурсные возможности и уровень институционализации региональных финансовых рынков.

Современное развитие регионального рынка ипотечного жилищного кредитования

характеризуется несбалансированностью сегментов и несогласованностью интересов рыночных агентов. Это проявляется в существовании противоречивых трендов развития данного рынка, что выливается в его инструментальной неорганизованности и институциональной необустроенности. Поэтому следует обозначить основные проблемы развития регионального рынка ипотечного жилищного кредитования:

• отсутствие заинтересованности отечественных институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний и т. д.) в долгосрочных инвестиционных проектах вследствие неэффективности использования существующего портфеля инструментов для «длинных денег»; [1, а78]

• неразрывная связь между функционированием рынка ипотечного жилищного кредитования и эффективностью судебной системы, приводящая к длительности периода обращения взыскания и увеличению финансовой нагрузки на заемщиков;

• дисбаланс между спросом и предложением на рынке жилья: с повышением доступности жилья для населения возникает дефицит предложения на рынке жилой недвижимости;

• отсутствие заинтересованности региональных органов власти в формировании маневренного фонда, предназначенного для временного переселения неплатежеспособных заемщиков;

• критическая зависимость рынка ипотечного жилищного кредитования от доступности ресурсов на внутреннем финансовом рынке по цене, которая обеспечивает приемлемые ставки по ипотечным кредитам;

• дисбаланс между динамичным развитием ипотечного жилищного кредитования на вторичном рынке жилья и ужесточением процедуры кредитования жилищного строительства, приобретения жилья на первичном рынке, кредитования ремонта, реконструкции и капитального ремонта жилых объектов;

• слабое развитие институциональной инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования: системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, системы мониторинга рынка недвижимости и т. д.;

• противоречия между обеспечением населения жильем и увеличением рисков ипотечного кредитования, связанных с уменьшением цен на жилье;

• использование строительными компаниями дополнительных источников финансирования при минимальных собственных оборотных средствах отрицательно влияет на стабильность рынка жилья, вызывает увеличение цен на жилье, а в условиях кризиса может привести к его массовой распродаже.

Следует отметить, что строительные организации не всегда могут рассчитывать на кредитные ресурсы банков, что объясняется как высокими ставками по банковским кредитам, так и сложностью получения строительных кредитов, отсутствием необходимого обеспечения, трудностями, связанными с необходимостью учета и оценкой рисков в строительстве. Строительные кредиты имеют достаточно короткий срок погашения по сравнению с другими инвестиционными кредитами (не более 3 лет), они, как правило, привязаны к основной (фиксированной) ставке кредитора.[4, с. 139]

Функционирующие в настоящее время на территории Ростовской области схемы ипотечного жилищного кредитования характеризуются многовариантностью и

институционализированы в различных экономико-правовых формах.

Реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье -гражданам России» в Ростовской области позволила улучшить ряд основных индикаторов развития жилищного рынка и рынка ипотечного жилищного кредитования.

По итогам 2012 г. на территории области было выдано ипотечных жилищных кредитов на сумму более 18,9 млрд. руб., что более чем в 1,3 раза больше показателя объема выданных кредитов за такой же период 2011 г. Всего же с 2007 г. выдано ипотечных (жилищных) кредитов на сумму более 60 млрд. руб.В 2012 г. на территории Ростовской области ипотечные жилищные кредиты выдавали более 40 банков. Средняя ставка по ипотечным кредитам, выданным в рублях, в 2012 г. была установлена на уровне 12,1%, в валюте - 9,9% (для сравнения в 2011г. данный показатель составлял 12,0% и 9,3% соответственно).[6]

Основные показатели развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Ростовской области представлены в таблице.

Таблица

Показатели развития рынка ипотечного жилищного кредитования

в Ростовской области [10]

Наименование показателя 2007 г. 2008 г 2009 г. 2010 г. 2011 г. 2012 г.

Объем выданных ипотечных жилищных кредитов, млрд. руб. 10,3 12,3 2,9 5,8 13,9 18,9

Срок кредитования (по кредитам, выданным в рублях), мес. 192,10 209,40 193,50 194,50 187,70 188,70

Процентная ставка по кредитам, выданным в рублях, % 12,80 12,80 14,40 13,10 12,00 12,10

Процентная ставка по кредитам, выданным в валюте, % 10,50 10,60 13,20 12,10 9,30 9,90

Стоимость одного квадратного метра жилья, руб. 32840 42478 44041 42724 46077

Жилищный фонд, млн. кв. м. 87,60 88,80 90,20 92,20 93,40 -

Коэффициент доступности жилья, 4,02 4,48 4,41 4,03 3,96 -

Доля ипотеки в ВВП, % 1,8 2,69 2,60 2,50 2,70 -

На основе представленных данных можно сделать вывод, что происходит увеличение объема выданных ипотечных жилищных кредитов, а также наблюдается устойчивая тенденция улучшения коэффициента доступности жилья. В тоже же время можно отметить незначительное увеличение процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам (на 0,1% по кредитам, выданным в рублях, и на 0,6% по кредитам, выданным в иностранной валюте). Наконец, данные таблицы отражают незначительную долю ипотеки в ВВП и достаточно высокую стоимость одного квадратного метра жилья.

В целях дальнейшей реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и Федеральной целевой программы «Жилище» на

2011-2015 гг. утверждена Областная долгосрочная целевая программа «Обеспечение жильем отдельных категорий граждан и стимулирование развития жилищного строительства на 2010 - 2013 годы». В результате реализации Программы жилищные условия улучшат 4815 ее участников, будет приобретено и построено около 232,6 тыс. кв. м жилья.[8]

Следует отметить, что ключевой особенностью региональной системы ипотечного кредитования в Ростовской области выступает сращивание функций производителя объектов жилой недвижимости и финансово-кредитных учреждений по реализации построенного жилья. Так, строительные корпорации г. Ростова оказывают населению услуги по кредитованию приобретаемого жилья, причем параметры предоставления ипотечных кредитов соответствуют среднерыночным.

В Ростовской области наряду с классической двухуровневой системой ипотечного кредитования реализуются и элементы немецкой модели, заключающейся в создании замкнутого финансового рынка, основные субъекты которой - специализированные банки, государственные или частные сберегательные структуры, в форме ипотечных кредитностроительных кооперативов граждан (ИКПК). Институционально немецкая модель в России не оформлена, но по принципам функционирования аналогична российским жилищным и жилищно-строительным кооперативам. В Ростовской области функционирует несколько жилищно-строительных кооперативов, осуществляющих строительство и продажу жилой недвижимости с рассрочкой платежа. Альтернативным институтом жилищного кредитования в регионе выступают кредитно-потребительские кооперативы. [2, с.57] В настоящее время в Ростовской области действует 38 кредитных кооперативов, действующих, в том числе и в сфере жилищного финансирования.

По объемам вводимого жилья Ростовская область входит в десятку регионов-лидеров в Российской Федерации и занимает 2-е место в Южном федеральном округе. Ситуация в жилищном строительстве в целом по области характеризуется стабильной динамикой. В 2012 г. было введено в эксплуатацию 1,984 млн. кв.м. жилья или 105,51 % к соответствующему периоду 2011 г.

Институциональная структура рынка ипотечного жилищного кредитования в Ростовской области выглядит следующим образом: ОАО «Ростовская региональная

ипотечная корпорация» (РРИК) - региональный оператор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», МУ «Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону», ГОУ «Агентство жилищных программ», «Ростовский ипотечный центр», ипотечные и коммерческие банки, а также жилищно-строительные и жилищные кооперативы.

На нынешнем этапе усилия региональных операторов необходимо переориентировать на формирование точек стабилизации и роста рынка жилищного финансирования и жилищного строительства:

• участие в реализации программ поддержки заемщиков, утративших (на

временной или постоянной основе) возможность обслуживать ипотечные кредиты;

• участие в строительстве жилья эконом-класса, реализуя правомочия гаранта -

специализированного субъекта системы, снимающего для инвестора-кредитора риски достройки объекта и возврата кредита;

• участие в развитии рынка некоммерческого и коммерческого найма жилья;

• разработка и запуск специальных программ кредитования на региональном уровне.

Однако выполнение оператором функций института развития, в том числе функций гаранта в системе финансирования строительства жилья эконом-класса, невозможно без его

дополнительной капитализации.

В апреле 2011 г. Администрация Ростовской области, ОАО «АИЖК» и ОАО «РРИК» подписали соглашение о реализации в регионе программы «Стимул», в рамках которой банкам-партнерам предлагается кредит под выгодную процентную ставку с тем, чтобы они в дальнейшем финансировали застройщиков, а те, в свою очередь, стабильно осуществляли свою строительную деятельность. В настоящее время на территории России по программе заключено 123 соглашения на сумму 30,5 миллиардов рублей, что в ближайшее время позволит построить более 1,5 миллиона квадратных метров доступного жилья. [3, с.18]

Позитивными тенденциями в развитии ипотечного кредитования в Ростовской области выступает увеличение доступности ипотечных кредитов, увеличении максимального срока погашения ипотечной ссуды до 50 лет, снижение выплаты процентов за предоставленный кредит. [7]

Рассматривая уровень муниципального образования, следует отметить, что в г. Ростове-на-Дону в рамках проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» действуют 2 подпрограммы, предусматривающие предоставление адресной помощи различным категориям семей. Первой из них является подпрограмма «Улучшение жилищных условий граждан с использованием средств муниципальной поддержки и ипотечных кредитов», участником которой может быть семья, поставленная на учет в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий в районной администрации города Ростова-на-Дону до 1 марта 2005 г. Второй выступает подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей в г. Ростове-на-Дону на 2011-2015 годы». Реализация этих подпрограмм в 2011-2015 гг. позволит улучшить жилищные условия 1100 семьям. [5]

Как уже отмечалось, на территории Ростовской области ипотечные жилищные кредиты выдают более 40 коммерческих банков. Основными лидерами на данном рынке являются банки с государственным участием: Юго-Западный банк Сбербанка России иВТБ-24, а также ОАО КБ «Центр-Инвест».

Основными инструментами конкурентной борьбы в регионе являются агрессивная маркетинговая политика, а также стратегия вертикальной и горизонтальной диверсификации. Для достижения этих целей экономическим агентам необходимо:

1) расширять и модернизировать спектр предлагаемых клиентам ипотечных

продуктов;

2) развивать сеть каналов дистрибуции кредитных продуктов;

3) усиливать маркетинговую деятельность и повышать узнаваемость бренда;

4) непрерывно совершенствовать системы управления рисками ипотечного

кредитования и взыскания;

5) повышать уровень квалификации специалистов для успешной реализации

стратегии.

Хочется подчеркнуть, что работа по усилению конкурентной борьбы в регионе активно проводится. Так, банковские программы по предоставлению ипотеки в Ростове-на-Дону и Ростовской области отличаются разнообразием и рассчитаны для физических лиц с разным финансовым положением. Например, квартиры предлагаются и в строящихся домах (первичный рынок), и на вторичном рынке недвижимости; также кредиты могут быть использованы как на ремонт квартир, так и на покупку участков земли под строительство индивидуальных домов. Ипотечные программы отличаются и условиями залога по кредиту, наличию гражданства у заемщика, валютой, в которой выдается кредит, размерами комиссий,

Главный редактор - д.э.н., профессор К.А. Кирсанов тел. для справок: +7 (925) 853-04-57 (с 1100 - до 1800) Опубликовать статью в журнале - http://publ.naukovedenie.ru

взимаемых банками за выдачу кредита, за открытие и ведение ссудного счета и пр.Первоначальный взнос составляет от 10 до 20%.

Так, можно привести в качестве примера программу банка ВТБ24, с 2011 г. начал реализацию уникальной ипотечной программы для молодых семей под названием «Ипотека + Материнский капитал». Суть этой программы заключается в том, что заемщик может получить кредит на жилье без первоначального взноса. При этом все прочие параметры кредитования останутся без изменений.

Хотелось бы отметить и программу «Военная ипотека», иными словами, накопительноипотечная система (НИС), которая помогает военнослужащим обеспечить свою семью достойным жильем в самом начале своей карьеры. Она существует более шести лет, но только сейчас начинает выдавать положительные результаты. В Ростовской области ряд банков, в частности, Газпромбанк, «Связь-банк», Банк Зенит работают в рамках программы «Военная ипотека».[9]

Разумеется, условия кредитования на ипотечном рынке, как и в любой другой финансовой сфере, через какое-то время могут измениться; существует зависимость от происходящих событий в мире в целом - так, например, не исключено, что последствия мирового финансового кризиса еще окажут свое влияние и на российский рынок ипотеки, что может привести к пересмотру условий предоставления ипотечных жилищных кредитов и изменению процентных ставок по ним. Однако, принимая во внимание то, что рынок ипотечного жилищного кредитования в Ростовской области, также как и в других российских регионах, еще далеко не исчерпал всех своих возможностей, очевидны перспективы его дальнейшего устойчивого роста.

ЛИТЕРАТУРА

1. Экономика города: учебное пособие для вузов / под ред. докт. экон. наук, проф. Ю.Ф. Симионова. — М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ», 2006. — 160 с.

2. Белокрылова О.С. Ипотека как новый институт развития жилищного рынка Ростовской области / О.С. Белокрылова, В.И. Яхимович // Финансы и кредит. 2005. № 3. С.55-62

3. Капустина Е.В. Строительство жилья простимилируют // Вестник Кубани. 2011. №3. С.16-21

4. Роменский А.В. Строительные кредиты: роль региональных банков //Вестник Ростовского государственного экономического университета (РИНХ). 2011. № 35. С. 137-146.

5. Долгосрочная городская целевая программа «Стимулирование жилищного строительства в целях улучшения жилищных условий населения и обеспечения жильем льготных категорий граждан в г.Ростове-на-Дону на период 2011-2015 годы» // Официальный портал городской Думы и Администрации г. Ростов-на-ДонуЦКЬ: http://www.rostov-gorod.ru/?ID=14684 (дата обращения: 14.04.2013).

6. Информация о реализации ПНП «Доступное и комфортное жилье - гражданам

России» в Ростовской области за 2011 год // Официальный портал Администрации Ростовской области ЦКЬ:

http://www.donland.ru/Default.aspx?pageid=97885 (дата обращения 14.04.2013).

7. Ипотека в Ростове-на-Дону и Ростовской области // Ипотека шаг за шагом ЦКЬ: http://www.ipohelp.ru/programs/6300000.html (дата обращения 01.04.2013).

8. Областная долгосрочная целевая программа «Обеспечение жильем отдельных

категорий граждан и стимулирование развития жилищного строительства на 2010 - 2013 годы» // Официальный портал Администрации Ростовской области ЦКЬ: http://www.donland.ru/Default.aspx?pageid=89691(дата обращения

15.04.2013).

9. Официальный сайт ФГКУ «Росвоенипотека» ЦКЬ: http://rosvoenipoteka.ru/ (дата обращения 01.04.2013).

10. Составлена автором по данным официального сайта Аналитического центра АИЖК ЦКЬ: http://www.ahml.ru/ru/agency/analytics/statsis/ (дата обращения:

10.04.2013).

11. Иванова О.Е. Императивы формирования социально-экономической политики региона в обеспечении жильем населения // Рубикон: сб. науч. работ молодых ученых. Ростов-н/Д: изд-во ЮФУ, 2008. Вып. 51. Часть 2.

Рецензент: Губарь Ольга Владимировна, д.э.н., профессор кафедры экономической теории ФГБОУ ВПО «Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)».