Формирование эффективной системы жилищного кредитовния как основы развития функционирующего рынка доступного жилья

Обобщая вышесказанное, можно сказать, что бюджетирование представляет собой процесс планирования, направленный на управление расходами и доходами банка, с целью установления необходимого баланса спроса и предложения на финансовые ресурсы банка и обеспечения необходимого уровня прибыльности.

Организация бюджетирования в банке требует однозначного определения целого ряда условий (в том числе регулятивного характера), посредством которых осуществляется управление финансовыми ресурсами банка.

Во-первых, финансовые ресурсы банка подлежат структурированию по возможности генерирования доходов и уровню затрат на формирование. В соответствии с критерием доходности финансовые ресурсы можно разделить на подлежащие размещению в активы, приносящие доход; хранящиеся в ликвидной форме на корреспондентском счете и при определенных условиях подлежащие размещению в высоколиквидные активы; хранящиеся в ликвидной форме на счетах фонда обязательных резервов и не подлежащие размещению в активы, приносящие доход; находящиеся в фондах банка в виде зарезервированных ранее полученных доходов. По степени платности финансовые ресурсы можно разделить на группы с определенным уровнем издержек.

Во-вторых, финансовые ресурсы банка формируются под воздействием спроса и предложения, которые в

отдельные моменты времени могут не совпадать по суммам, срокам и прибыльности, что обуславливает необходимость учитывать в бюджете непредвиденные расходы (при дефиците финансовых ресурсов) и непред -виденные доходы (при избытке финансовых ресурсов), возможности трансформации источников финансирования по срокам и условия рефинансирования.

В-третьих, структура финансовых ресурсов банка и источников их формирования в определенной части регулируется (ограничивается) нормативными требованиями Банка России.

1. Бурцев В.В. Управленческий аудит финансовой политики организации // Аудиторские ведомости. 2000. № 6.

2. Колас Б. Управление финансовой деятельностью предприятия: проблемы, концепции и методы: учеб. пособие / пер. с франц.; под ред. Я.В. Соколова. М.: Финансы, ЮНИТИ, 1997.

3. Тютюнник А. Бюджетное планирование в банке // 01а8оПТМРЭ. 2000.Июнь.

4. Федотенко Д., Севриновский В. Бюджетирование как способ ведения бизнеса и его автоматизация // Банковские технологии. 2001. №6.

5. Чаусов В., Некрасов В. Бюджетирование в банке // иК1_: http://www.olap.ni/trends/news/ тОО 1204382^р

6. Шим Д.К., Сигел Д.Г. Основы коммерческого бюджетирования . Пошаговое руководство для нефинансовых менеджеров. М.: Пергамент, 1998.

УДК 336.77:332

OTDl ЁОТААГЁА УООАЁОЁА МЁ ЙЁЙОА! о ЯЁЁЁимАТ ЁDАAЁОTА^Ё6 ЁАЁ ТЙГТАО DАQАЁОЁ6 ООГЁОЁТ ^ЁDOPUАAT DO ГЁА АТЙОО'МТАТ ЯЁЁ06

В 1998 г. был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недви -жимости)», заложивший основы развития ипотечного кредитования в нашей стране. Однако необходимость развития ипотечного бизнеса назрела в РФ гораздо раньше, но не имела особых перспектив. Отсутствие в России в течение 70 лет института частной собственности на недвижимое имущество и института ипотеки привело к негативным последствиям, что проявилось в утере опыта организации ипотечного кредитования как на уровне кредитного учреждения, так и на уровне государства в целом. По -этому на наш взгляд, необходимо исследовать этапы становления системы ипотечного кредитования в РФ, чтобы реально оценить достигнутые результаты, выявить проблемы, существующие на сегодняшний день, и наметить пути их решения в вопросах жилищного кредитования, которые являются основой развития функционирующего рынка доступного жилья.

В период зарождения ипотечного жилищного кредитования в начале 1990-х гг российское правительство прибегло к помощи международных фондов для создания рыночной системы ипотечного кредитования. Американское Агентство по международному развитию (USAID) наряду с другими организациями-донорами (World Bank, EBRD, Fannie Mae, IFC) оказывало поддержку стране более 10 лет. Основная цель проектов органи-заций-доноров состояла в преодолении разрыва между местными несовершенными нормами жилищного финансирования и самыми эффективными зарубежными моделями рыночного кредитования.

Для реализации этих проектов, в частности, USAID оказало финансирование в сумме 23,9 млн дол., World bank - техническую поддержку про -

Ё.Ё. Ёааё(а,

ёаfaёаао уёТТТ/ё+а-пёёо

ААЙОГЁЁ. 2008. № 5

екта в объеме 57,1 млн дол. США (вместо 33 млн дол. США по плану), а сами объемы инвестирования в данный проект вместо планируемых 753,5 млн дол. фактически достигли лишь 354,4 млн дол. США [4].

В рамках всего жилищного проекта USAID внесло вклад в принятие 160 федеральных законов, президентских указов, государственных целевых программ, постановлений правительства и регулирующих актов. Однако в сфере развития ипотечного рынка Американским Агентством по международному развитию были не выполнены запланированные показатели по объему ипотечного кредитования и выпуску ипотечных ценных бумаг. Реализация данных проектов Всемирного банка и USAID оказалась не под силу ни российскому правительству, ни организациям-донорам. Основная ошибка, на наш взгляд, заключалась в том, что проекты Всемирного банка и USAID оказались нереальными. Попытки внедрения в России передовых институтов, минуя промежуточные стадии развития (развитие рыночных отношений), не привели к успеху, несмотря на финансовую и техническую помощь из-за рубежа.

Исследуя развитие ипотечного жилищного кредитования в России, мы выделяем два этапа. К первому можно отнести зарождение ипотеки в России (с 1990-х до 1999-го г.). Второй этап - становление и развитие ипотечного жилищного кредитования (с начала 2000-х гг. по настоящее время). Каждый из выделенных нами этапов имеет свои характерные особенности, обусловленные экономическими и политическими условиями развития России в конкретные периоды времени.

Рассматривая этап зарождения ипотеки, можно сказать, что в целом сложившиеся в 1990-е гг в России условия были препятствиями для ее развития, в частности:

- политическая, социально-экономическая и финансовая ситуация в обществе в 1990-е гг. характеризовалась неустойчивостью национальной валюты, большим объемом внешнего долга, что не способствовало развитию ипотеки;

- отсутствовали основы законодательно-правового обеспечения ипотечного кредитования, отечественная банковская система в силу своей молодости была не способна оказывать услуги ипотечного кредитования по причине отсутствия достаточного собственного капитала, недостатка квалифицированных кадров;

- была высока доходность арбитражных валютных операций и операций с государственными ценными бумагами, которая по своему уровню несравнима с доходностью и рискованностью ипотечных кредитов, что обуславливало отсутствие заинтересованности банков в ипотечном кредитовании;

- финансовая нестабильность заемщиков порождала высокие риски невозврата долгосрочных ипотечных кредитов, что также отрицательно сказывалось на динамике их развития.

Кроме вышеперечисленных условий развития фи -нансовой системы России, следует отметить, что и изменения в сфере жилищного строительства, по данным Госкомстата, также отрицательно сказывались на ипотечном кредитовании. В частности, в период 1990 - 1998 гг. доля вводимого в эксплуатацию жилья, находящегося в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20%. При этом ввод жилья за счет средств индивидуальных застройщиков увеличился примерно в 3 раза и достиг 39,4% от общего годового объе-

ма вводимого в эксплуатацию жилого фонда. Однако в целом объемы строительства и ввода нового жилья по РФ уменьшились с 61,7 млн м2 в 1990 г. до 30,3 млн м2 в 1998 г., т.е. более чем в 2 раза.

До августовского кризиса 1998 г. жилищные кредиты населению предоставляли не более 20 банков России. Как правило, коммерческие банки давали кредиты на покупку жилья своим сотрудникам и акционерам, тем самым снижая риски невозврата. Однако инфляция 1992 г. свела к нулю прибыль от выданных кредитов, что сделало банки еще более осторожными к данному виду кредитования и еще больше усложнило ситуацию развития жилищного кредитования.

К 2000 г. была уже выработана стратегия государства в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, регламентирована деятельность всех субъектов ипотечного рынка (банки, оценочные, риэлторские, страховые компании), сформирована основа законодательной и нормативной базы, учитывающая макроэкономические условия переходной экономики и ограниченную платежеспособность населения. Поэтому второй этап развития ипотечного жилищного кредитования (начало 2000 г) характеризуется как этап становления и развития ипотечного жилищного кредитования.

На данном этапе развития необходимо было в первую очередь решить ряд фундаментальных задач. Во-первых, следует адаптировать сформированную законодательно-нормативную базу к российской законодательной базе, так как формирование данной законодательной базы проводилось с помощью международных институтов с опорой на имеющийся международный опыт. Во-вторых, необходимо участие государства в качестве субъекта ипотечных отношений. В-третьих, создание и внедрение механизма, обеспечивающего приток долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов. В-четвертых, создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов. В-пятых, создание вторичного рынка - рынка ипотечных ценных бумаг

Начиная с 2001 г. темп роста кредитов физическим лицам начал опережать темп роста кредитов юридическим лицам. За последние 7 лет объем выданных юридическим лицам кредитов увеличился более чем в 10 раз, в то время как объем ипотечных кредитов вырос более чем в 30 раз. Объем выданных населению кредитов как процент от величины доходов населения в настоящее время составляет 8% из расчета на душу населения и 15% из расчета на душу экономически активного населения (в развитых странах это соотношение колеблется от 100% до 150%). Столь небольшой процент кредитов говорит о низком уровне доступности кредитов для населения. Также одна из причин того, что ипотечное кредитование в России еще не стало таким же массовым явлением, как в Европе, - крайне неравномерное распределение выданных кредитов по субъектам РФ. Так, в Уральском федеральном округе (УФО), где проживает 8,6% населения, доля задолженности по жилищным кредитам составляет 24,9%, а в Южном федеральном округе (ЮФО) на 16% населения приходится 7,39% задолженности по ипотечным кредитам.

В округах разброс показателей также велик. В Центральном округе (ЦФО), например, г Москва соседствует

с Тамбовской областью, где на душу населения приходится в 22 раза меньше ипотечных кредитов. Лидерами в области ипотечного кредитования являются Москва и Тюменская область (задолженность на душу населения по жилищным кредитам более 5 тыс. руб.), а в Чеченской Республике и Республике Ингушетия данный вид кредитования совсем не развит. Основной причиной высоких показателей роста рынка в Центральном ФО, Приволжском ФО (ПФО) и Уральском ФО выступает уро -вень жизни населения, а также уровень готовности к ипотечному кредитованию в отдельных регионах.

Поэтому при формировании ипотечной политики для России очень важно учитывать региональный аспект из-за существенных различий в природных условиях и ресурсах, в уровне экономического развития региона, плотности населения, его уровня жизни, в специфике социальных проблем, степени развития рыночных механизмов регионов Федерации. В этой связи с целью оценки региона к готовности ипотечного кредитования нами вводится понятие «ипотечный потенциал региона». Это совокупность имеющихся экономических, финансовых, ресурсных средств и возможностей, которые могут быть использованы в регионе для организации эффективной системы ипотечного жилищного кредитования. Мы считаем, что ипотечный потенциал региона напрямую связан с инвестиционным потенциалом, являясь его производной.

Определение ипотечного потенциала региона позволило бы сгладить существующие региональные различия, обеспечить равные возможности для населения по использованию механизмов ипотечного кредитования и создать эффективную систему ипотечного кредитования в России. Однако в настоящее время уче -ными не разработаны системы, механизмы определения ипотечного потенциала региона. Существуют лишь первые попытки определения готовности региона к ипотечному кредитованию.

Например, такие ученые, как М.И. Каменский, Л.В. Донцова, С.М. Печатникова, предлагают осуществлять экспресс-оценку степени готовности регионов к проведению ипотечных операций. Они используют систему оценочных и сравнительных показателей региона, таких как общеэкономические показатели (валовой регио -нальный продукт, инвестиции в основной капитал и др.), показатели регионального рынка недвижимости (коэффициент представительности строительного рынка, спрос на жилье в регионе в процентах, коэффициент удовлетворенности спроса на жилье и др.) [2].

Мы считаем, что выбор данных показателей не обоснован авторами и не понятно, как они определяют степень влияния 35 показателей на готовность региона к ипотечному кредитованию (например, таких как коэффициент обеспеченности домохозяйств автомобилями, коэффициент соотношения средней стоимости месячной арендной платы и платежа по ипотечному кредиту). Поэтому, на наш взгляд, есть необходимость обоснованного выбора первостепенных показателей, наиболее влияющих на готовность и оценку ипотечного потенциала региона.

А.А. Туманов и Н.Н. Рогожина предлагают объединить регионы со схожими характеристиками развития рынка ипотечных кредитов в кластеры и для каждого кластера определить мероприятия по развитию ипотечного кредитования, учитывающего их особенности. Для классификации регионов по степени развития ипо-

течного кредитования предлагают применять статистические методы, использующие следующие показатели : объем задолженности по кредитам на приобретения жилья (в рублях на душу населения), доля задолженности по ипотечным кредитам, рефинансированным АИЖК, в общем объеме задолженности по ипотечным жилищным кредитам (в %), индекс доступности приобретения жилья (в %), показатель комплексной оценки развития субъектов РФ, рассчитываемый Министерством экономического развития и торговли по всем субъектам РФ [3].

В предложенной методике, на наш взгляд, отсутствуют такие важные показатели, как спрос на жилье в регионе и удовлетворение данных потребностей посредством первичного и вторичного рынков недвижимости. Хотелось бы отметить, что использование только показателей, характеризующих кредитные возможности региона, неправомочно, так как первостепенной задачей является не ипотечное кредитование, а спрос на жилье и потребность в нем в регионе, которые могут быть решены и без участия кредитных ресурсов, а именно за счет собственных накоплений населения, корпоративной ипотеки, коммерческого кредита и др.

Ипотечное жилищное кредитование необходимо рассматривать как основной механизм повышения доступности жилья. В настоящее время для роста объема выдаваемых ипотечных жилищных кредитов разработаны различные программы (модели), отличающиеся условиями кредитования, доступностью для населения и др. Анализируя данные модели, можно сказать, что в стране сложилась комбинированная система ипотечного жилищного кредитования.

Ипотечное банковское кредитование развивается в РФ уже более 10 лет. Сегодня банки готовы кредитовать заемщика под 10,75 - 14% годовых в рублях и 9,9 -12,9 % годовых в долларах на период до 30 лет. Между тем доля семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью банковских ипотечных кредитов, в 2007 г. составила лишь 11,5%.Ситуация на рынке банковской ипотеки обостряется и тем фактом, что многие банки работают через систему Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), а с января 2008 г. вступили в силу изменения и дополнения в стандарты процедур выдачи, рефинансирования, в частности было принято решение прекратить выкуп кредитов размером свыше 1,5 млн руб. [1].

Решением данной проблемы могло бы стать развитие собственных схем рефинансирования коммерческими банками. Однако данный процесс является довольно сложным ввиду недостатка ипотечных финансовых ресурсов в региональном банковском секторе. На сегодняшний день регионы представляют значи -тельный интерес для столичных банков. Собственные ипотечные программы продвигают такие банки, как «Росбанк», «Фора-Банк», «МДМ - Банк», «ДельтаКредит», «Городской Ипотечный Банк». Однако эти программы не всегда приемлемы в регионе из-за высоких процентных ставок. Прилив ипотечного капитала в регионы осуществляется неравномерно, наиболее актив -но он происходит в Центральном, Дальневосточном и Уральском федеральных округах, население которых является достаточно платежеспособным. Таким образом, в периферийных регионах, на наш взгляд, более широкое распространение получат альтернативные

модели банковского жилищного кредитования, в частности корпоративная и «социальная» ипотеки, а также накопительные схемы.

Основное преимущество корпоративной ипотеки для предприятий - это закрепление профессиональных кадров на рабочих местах, а также молодых рабочих, для которых сегодня разрабатывается «рабочая ипотека». Данные программы являются более доступными по сравнению с «классической» банковской ипотекой, так как предполагают более низкую процентную ставку по кредиту либо выдачу субсидий. Привлечение денежных средств для корпоративной ипотеки, как правило, происходит через выпуск документарных процентных неконвертируемых облигаций и их дальнейшее размещение на ММВБ и других биржах. Необходимым условием для стимулирования корпоративной ипотеки на предприятиях регионах, на наш взгляд, является предоставление налоговых льгот. Среди схем сберегательно -накопительной ипотеки самыми распространенными являются жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы.

Система стройсбережений уже давно успешно функционирует в Германии, Венгрии, Чехии и Франции. В России также необходимо внедрять подобную систему, так как она имеет ряд преимуществ. В частности, кооперативы имеют понятную структуру организации, предъявляют минимальные требования к своим участникам и к приобретаемому жилью, предлагают низкие проценты по займам (не более 7% годовых), кроме того, в ряде случаев пайщику может быть выдан дополнительный заем на потребительские нужды. Сегодня кооперативное движение уже получило свое активное развитие в ряде регионов страны. При этом наиболее показателен пример Ульяновского ипотечного кредитного потребительского кооператива «Строй и живи», успешно функционирующего уже более 7 лет, который выдает ипотечные займы под 3 - 4 % годовых и помог решить жилищную проблему более 8 000 ульяновцам.

Тем не менее сберегательно-накопительные схемы имеют ряд недостатков. Прежде всего, это отсутствие государственного контроля за использованием денежных средств населения (кооперативы не лицензируются Банком России), поэтому существует риск превращения кооператива в «финансовую пирамиду» при неграмотном управлении денежными потоками. Кроме того, накопление занимает несколько лет, в течение которых происходит значительное обесценивание средств участника кооператива.

Таким образом, дальнейшее развитие сберегательно-накопительной модели ипотеки требует контроля со стороны государства, в частности необходимо ввести единый реестр всех жилищных кооперативов РФ, совершенствовать законодательную базу на федеральном уровне и ввести ограничения на расходы кооператива, не связанные с приобретением жилья пайщиками.

Среди схем «социальной» модели ипотеки наибольшего внимания заслуживает подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей». За весь период работы данной программы в Самарской области улучшили жилищные условия 705 семей, получив ипотечные кредиты и займы на общую сумму 527,69 млн руб., что ниже заявленной потребности 5118 млн руб. [1].

Одной из новых схем социальной ипотеки является механизм выдачи государственных жилищных сертифи-

катов и накопительно-ипотечная система для военнослужащих (НИС). Недостаточная реализация сертификатов объясняется прежде всего несовершенством механизма выдачи субсидий.

Модели ипотечного кредитования являются лишь инструментом для решения важной задачи обеспечения граждан жильем. Поэтому рассмотренные ипотечные модели должны постоянно совершенствоваться с учетом темпов роста доходов населения, темпов роста цен на жилье и переориентироваться на рыночные условия кредитования и рефинансирование посредством ипотечных ценных бумаг

Развитие российского рынка ипотечных ценных бумаг находится на первоначальной стадии своего развития. Полноценное развитие ипотеки невозможно без рынка ценных бумаг. Так, Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в соответствии с Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах», было выпущено ипотечных ценных бумаг на сумму 14 млрд руб. Кроме АИЖК, внутренний выпуск ипотечных ценных бумаг осуществил банк «Московское ипотечное агентство» (на сумму 2 млрд руб.) и банк «Сов-финтрейд» (на сумму 3 млрд руб.). К началу 2008 г. было выпущено ценных бумаг на сумму 19 млрд руб., что почти в 20 раз меньше суммы выданных ипотечных жилищных кредитов за тот же период [1].

Из основе изложенного можно сделать вывод, что секьюритизирована с помощью выпуска ипотечных ценных бумаг в России лишь незначительная часть ипотечных кредитов. Именно эти активы нуждаются в дальнейшей секьюритизации с помощью выпуска ипотечных ценных бумаг. Для этого необходимо расширить типы используемых ипотечных ценных бумаг и увеличить объемы выпусков. Это поможет разрешить проблему привлечения «длинных» и недорогих денежных средств российских и зарубежных частных инвесторов, даст возможность расширения и роста объемов ипотечного жилищного кредитования в стране.

Таким образом, посредством развития полноценного вторичного рынка ипотечных ценных бумаг и выравнивания региональных диспропорций на рынке ипотечного жилищного кредитования, четкого определения границ необходимой государственной поддержки региону, адресных субсидий, применения разнообразных моделей кредитования можно решить вопрос развития функционирующего рынка доступного жилья и затем говорить о третьем этапе в развитии ипотечного кредитования - этапе устойчивого развития жилищного кредитования в России.

1. Ежеквартальный отчет ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Код эмитента 00739-А// URL: www.ahml/ru.

2. Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспекты) / М. И. Каменский, Л.В. Донцова, С.М. Печатникова. М.: Дело и срвис, 2006.

3. Косырева Н., Туманов А. Анализ и прогнозирование региональных отличий в развитии рынка ипотечных кредитов// URL: http:// www. urbaneconomics/ru/publications.php? folder id=103&mat id=876&from=fp&page id=8758

4. Russia: Primary Mortgage Market Development Project (2005) // URL: www.ifs/org в разделе Аdvisory projects in the Russian Federation.//http // www.ifc.org/ifcext/eca.nsf