Ажиотаж подогревают прогнозами

Вчера на заседании правительства Петербурга президент Ассоциации риэлтеров Петербурга, вице-президент строительного холдинга Setl Group Вячеслав Семененко объявил чиновникам, что в 2008 году рост цен на жилье составит до 40%. Независимые от строительной отрасли аналитики полагают, что рост будет не столь резким и составит не более 25% на типовое жилье. А некоторые эксперты и вовсе указывают на то, что в строительной отрасли может случиться падение спроса, которое, при пессимистичном сценарии, может привести к кризису.

     Громкое заявление было сделано в ходе обсуждения итогов реализации федеральной программы "Доступное жилье" в 2007 году. За последние три недели, заявил Вячеслав Семененко, наблюдается рост цен в 5%, и "спрос — ажиотажный": по итогам года жилье может, по его прогнозу, вырасти на 40%. "Ажиотаж" он объясняет тремя причинами: ростом экономики, и следовательно, ростом покупательной способности горожан, фактором спекуляции (так, из-за мирового финансового кризиса многие брокеры выводят средства из ценных бумаг, вкладывая их в строительство), а также деятельностью самого правительства Петербурга, точнее, множеством социальных программ, для которых город массово выкупает квартиры с рынка.

     Генеральный директор агентства недвижимости "Итака" Сергей Галалу согласен с мнением господина Семененко. "По итогам 2008 года мы ожидаем рост цен на жилье 35-40% в долларовом эквиваленте. Среднемесячный рост цен в этом году составит 3%", — считает он. Столь высокий рост цен господин Галалу объясняет, прежде всего, инфляцией в стране, и лишь потом — сокращением предложений на рынке. По его оценкам, рост цен на жилую недвижимость в 2007 году (на начало декабря) составил 10-15% в рублях и более 20% в долларовом эквиваленте.

     Ажиотажный спрос и рост цен играют на руку строителям. Прошлогодний скачок цен на цемент и другие стройматериалы существенно сократил рентабельность их бизнеса, в результате строители заждались роста цен на недвижимость. Но эксперты, впрямую не зависящие от доходов на строительном рынке, более осторожны в прогнозах. "В элитном сегменте мы прогнозируем рост цен на 30-35%, рост цен в сегменте типового жилья составит 20-25%, — говорит руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank Полина Яковлева. — Конец 2007 года отмечен оживлением на рынке, в 2008 году рост продолжился: вместо традиционного для этого времени года роста в 0.5-1% в месяц, он составил 2,5-3,5%". В качестве причин она указывает дефицит качественного предложения, вызванный как недостатком свободных участков под застройку в т. н. prime location, так и уровнем реализуемых проектов.

Однако не все участники рынка разделяют оптимистичный взгляд на развитие жилищного рынка. Александр Ольховский, вице-президент банка ВТБ, президент Гильдии управляющих и девелоперов, считает, что рынок может развиваться и по пессимистичному сценарию, в случае если мировой кризис продолжит развиваться и вызовет падение спроса на энергоресурсы, а значит, снижение доходов российских компаний и населения и, как следствие, снижение платежеспособного спроса, в том числе на жилье эконом-класса.

Правительство вчера отрапортовало о резком росте ипотечных кредитов в городе, в 2007 году их было выдано почти 20 тысяч, но господин Ольховский напомнил, что, например, банк "Русский стандарт" заявил о прекращении в 2008-2009 году операций с ипотекой. Достаточно высока, по его мнению, вероятность того, что программы жилищного кредитования при неблагоприятной ситуации на мировых рынках начнут сворачивать и другие банки. "Значит, возникнут проблемы с финансированием строительства, застройщикам придется вкладывать собственные капиталы, которых нет в денежном выражении. Ведь в основном они вложены в новые земельные активы. А банки, в свою очередь, изменят подходы к оценке залогов и сократят кредитование строительной отрасли, — говорит эксперт. — И тогда возможен сначала ценовой спад, а затем банкротство ряда компаний, которые выстраивали неустойчивую финансовую политику". Полина Яковлева, впрочем, считает, что пока ипотека не способна оказывать существенного влияния на первичный рынок жилья. В среднем доля сделок, совершаемых с участием ипотеки, по ее данным, составляет 10-15% и увеличения до 20-25% не ожидается. "Главная причина — ужесточение условий предоставления кредитов, связанных с проблемами банков с ликвидностью. На первичном рынке жилья основным ценообразующим фактором остается соотношение спроса-предложения: пока предложение остается ограниченным, а спрос устойчив, на рынке будет наблюдаться плавное повышение цен на жилье", — полагает она. Впрочем, господин Ольховский также оговаривается, что падение спроса — лишь один из сценариев. Он полагает, что вполне возможен и более оптимистичный путь развития отрасли.

Валерий Грибанов
Михаил Шевчук
Яна Карпова