Отдача "третьей столицы"

Казань оказалась в списке самых инвестиционно привлекательных российских городов. Только за сентябрь цены на рынке жилья в среднем выросли на 1,5-2%. Как полагают некоторые аналитики, дно рынка пройдено в мае—июне. Но время для инвестиций пока не упущено, ведь настоящий пик спроса, возможно, еще впереди.

Подогрев спроса

В кризисный период снижение цен на первичном рынке казанского жилья составило 10-15%. Девелоперы мужественно держали цены, боясь обрушить рынок. При этом тихо, "по своим" скидывали одну-две квартиры за бесценок. Но такие случаи были эпизодическими и влияния на рынок не оказывали.

С другой стороны, на рынке недвижимости произошла смена собственников. Примерно 60-70% коммерческого жилья возводилось за счет кредитных ресурсов. В период всеобщего застоя при неспособности строительного рынка обслуживать заемные средства большая часть квадратных метров отошла финансовым структурам, притом что "фасад", как правило, оставался прежним — те же вывески, те же отделы продаж. Банки практически стали монополистами. Одним из крупнейших собственников стал банк "Ак Барс" — флагманский банк республики, имеющий свою девелоперскую компанию. И именно банковские структуры во многом стали определять и до сих пор определяют ценовую политику недвижимости региона.

Общая стабилизация на потребительском рынке и понимание, что обещанного падения цен не будет, уже в начале прошлого года оживили спрос. К этому времени заработали ипотечные программы АИЖК, которые в принципе послужили первоначальным инструментом раскачивания рынка. А с конца августа 2009 года цены тоже начали выравниваться. К маю-июню 2010 года долгожданная реализация отложенного спроса окончательно расставила все точки над i.

Сегодня можно смело утверждать, что интерес к недвижимости вышел на уровень предкризисных летних месяцев 2008 года. По данным республиканской регистрационной палаты, за три квартала 2010 года было зафиксировано увеличение количества сделок с жилой недвижимостью на 55% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Причем летом, несмотря на затяжную изматывающую жару, рынок жилой недвижимости показал небывалый прирост сделок купли-продажи — на 103% в сравнении с летом 2009 года.

Спрос подогревается большим и разнообразным предложением ипотечных программ, которые в том числе стали активно стимулировать и долевое строительство. Предлагаемые процентные ставки в этом случае не превышают 14% годовых, притом что ипотечный кредит под сданное жилье выдается в среднем под 12-13% годовых. Кроме того, банки предлагают индивидуальные ипотечные программы на "собственные" дома". Так, Татфондбанк запустил в октябре ипотечную программу по рекордно низким для РФ процентным ставкам — от 7,75 до 8,5% годовых.

"Голубые фишки" экономкласса

Рынок жилья экономкласса оживился первым. В августе самые дешевые квартиры продавала компания "Фон" — по 30 тыс. руб./кв. м — в 14-этажном строящемся доме по ул. Адоратского. Сейчас жилье в этом доме продают уже по 33 тыс. руб./кв. м и квартир "от застройщика" уже не осталось, несмотря на то что дом будет сдаваться в следующем году.

В августе в ЖК "21 век" регистрировалось до 16 сделок в неделю. "Мы были вынуждены работать и по выходным, чтобы справиться с потоком покупателей,— говорит Диляра Фаткуллина, директор по продажам компании "Ак Барс девелопмент".— В августе цены на квартиры в этом комплексе выросли на 800 руб./кв. м, что составило 2% прироста. И уже в октябре произошло второе повышение на те же 2%. И если в августе здесь можно было отыскать квартиру по 38 тыс. руб./кв. м, то сейчас дешевле 40 тыс. руб./кв. м не найти. Этот жилой комплекс, а точнее, микрорайон, состоящий из 16 сданных домов, можно рассматривать как один из самых ликвидных, потому что находится он в десяти минутах езды от центра города. Другая основная причина — он имеет собственную развитую инфраструктуру: в сентябре здесь открылась новая высокотехнологичная школа и три детских сада".

Квартиры в доме на улице Восстания от компании "Сити-Строй" продаются по 34-36 тыс. руб./кв. м. "Мы не стремимся задирать цены, дома строим на собственные средства? и динамика продаж для нас важна",— сообщил генеральный директор компании Валерий Дудинов. Хотя еще в начале года квартиры в этом доме стоили 30-32 тыс. руб./кв. м. Таким образом, прирост цены за этот период составил 12-13%.

Большинство застройщиков прямо не заявляет о росте цен, а лишь говорит о дифференцированном подходе в вопросах ценообразования в зависимости от этажности, вида из окна и прочих составляющих. Таким образом, по их мнению, ценовые изменения происходят за счет ухода с рынка самых дешевых квартир.

Другая хитрая уловка — изменение величины скидки. "Цены на свои квартиры ни в прошлом году, ни в этом мы не меняли. В прошлом году мы предоставляли покупателям скидки 15%, а в этом году — всего лишь 5-7%",— говорит представитель компании "Унистрой" Мария Язенина. Квартиры в домах этой компании распродаются достаточно быстро, и на период сдачи дома практически все бывает продано. Так, в мае в период сдачи последние квадратные метры в доме по улице Вишневского/Достоевского предлагались по 38 тыс. руб./кв. м. А уже в октябре на вторичном рынке квартира из этого дома ушла за 44 тыс. руб./кв. м.

Очевидно, что у потенциальных покупателей наступило понимание того, что жилье дешевле уже не будет, и ажиотажным спросом они позволяют девелоперам отыграться за годы застоя. Более того, перспектива роста цен в экономсегменте в будущем году представляется еще более вероятной. Вторая причина кроме спроса, влияющая на цену квадратного метра,— это еще больший спрос. В 2009 году в Казани было выдано всего 25 разрешений на строительство (правда, в 2010-м эта цифра выросла практически в три раза). Строительство десятиэтажного кирпичного дома длится от 9 до 11 месяцев, плюс 2-3 месяца уходит на сдачу объекта в эксплуатацию. Так что Казань может столкнуться с дефицитом предложений на рынке жилья экономкласса уже в будущем году.

Наверстывая упущенное

Бизнес-сегмент, почти исчезнувший с казанского рынка в прошлом году, реабилитируется. Прошлый год заставил эту категорию квартир "рассчитаться" на эконом и элиту. Примкнувших к элитным комплексов было мало, один из них — ЖК "Берег", расположенный на правом берегу реки Казанка, напротив кремля. Цена за квадратный метр меняется в зависимости от этажности и вида на реку. Тем не менее в начале года нижняя ценовая планка была на уровне 53-55 тыс. руб./кв. м. Сейчас самая недорогая квартира обойдется в 59 тыс. руб./кв. м — примерно 7% прироста. Кроме того, показательно, что в ЖК "Берег" увеличилась доля квартир, приобретаемых по ипотеке, чего раньше за покупателями этого комплекса в принципе не водилось. Этот факт, скорее всего, свидетельствует о том, что проценты по ипотеке обойдутся дешевле ценового роста, который гражданам уже мерещится.

Другая категория этого класса, "примкнувшая" к "эконом плюс", показывает лучшие результаты. И в связи с этим очень интересным представляется ЖК "Магеллан". С апреля по июнь самую дешевую квартиру здесь можно было приобрести по 36 тыс. руб./кв. м, сейчас же — минимум за 39 тыс. руб./ кв. м, то есть разница составляет 8%. Летом самые удачные квартиры с видом на реку и кремль (комплекс расположен по соседству с ЖК "Берег") здесь продавали по 45 тыс. руб./кв. м, с сентября за такие квартиры придется выложить 55 тыс. руб./ кв. м, а это уже ни много ни мало 22% роста. Кроме того, комплекс удачно расположен в географическом центре Казани (не путать с историческим), имеет развитую инфраструктуру и представляется вполне ликвидным. Хотя с ноября девелоперы вновь обещают повысить цены.

Закон больших чисел

Элитному сегменту соответствует всего несколько жилых комплексов Казани, остальные скромно именуются "жильем повышенной комфортности". В период строительства, 2009-2010 годы, особых ценовых изменений в них не наблюдалось. В жилом комплексе "Вишневый сад" в тихом уголке старой Казани квартиры в период строительства можно было приобрести по 85-90 тыс. руб./кв. м. Сейчас дом сдан, и стоимость квадратного метра — 90-95 тыс. руб. (5,8%).

В другом жилом комплексе — "Ренессанс", расположенном в непосредственной близости от госсовета и кабинета министров республики, еще летом квартиры можно было купить по 75-80 тыс./кв. м. Сейчас, когда дом уже на "выходе", стоимость составляет 90-95 тыс. руб./кв. м. "Говорить о ликвидности или инвестиционной привлекательности жилья элитного сегмента Казани я бы не стал. На мой взгляд, емкость рынка себя поисчерпала,— говорит генеральный директор компании "Антика" Олег Кипенко.— Наши квартиры приобретают для статусности и престижа. Хотя если говорить о жильцах наших домов, то можно рассматривать приобретение недвижимости здесь как входной билет в клуб бизнес- и политического сообщества Татарстана".

Следует заметить, что для жилья именно этой категории характерна высокая степень капитализации. И основной ценовой прирост приходится на третий-пятый годы существования дома, когда как минимум 50% квартир заселено. Квартиры в аналогичном комплексе этой же компании "Дворцовая набережная" сейчас выставлены на продажу на вторичном рынке по 150-160 тыс. руб./кв. м. Но такую квартиру вряд ли удастся реализовать быстро.

Аналогии с фондовой биржей очевидны. Элитка — наиболее емкая и доходная, но вряд ли ликвидная. Эконом необыкновенно ликвиден, но важно не упустить момент и выгодно купить "на росте". Ну а бизнес-сегмент — как акции второго эшелона, кто ж их знает, какая из них выстрелит!