Льгота в аренду

Льгота в аренду

Как малому бизнесу доказать свое право на пониженную ставку

Может ли бизнес платить за аренду государственной недвижимости по льготной ставке до момента внесения его в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства (реестр МСП) — этот вопрос рассмотрит Верховный суд РФ (ВС) на примере спора компании с департаментом имущества Москвы. В практике нет единого подхода по этому вопросу. Юристы считают возможным предоставить льготу предприятию, если оно докажет, что и до включения в реестр соответствовало критериям для МСП, установленным в законе.

Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ

ВС рассмотрит спор об установлении льготной ставки по арендной плате на коммерческую недвижимость в Москве. ЗАО «Братья Брусковы» (основной вид деятельности — рестораны и услуги по доставке продуктов питания) с 2004 года арендовало у столичного департамента имущества помещение на улице Бауманская, срок договора — до июля 2025 года. В сентябре 2020 года из ЗАО было выделено новое юрлицо — ООО «Брусковы», которому по передаточному акту перешли права и обязанности арендатора. В апреле 2022-го ООО попросило департамент предоставить ему льготную ставку арендной платы на 2021–2022 годы.

«Брусковы» ссылались на то, что являются микропредприятием, поэтому вправе получить такую льготу согласно ст. 24 Гражданского кодекса и постановлению правительства Москвы от 25 декабря 2012 года №800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства…». Из постановления следует, что малому бизнесу по действующим договорам аренды на объекты площадью до 300 кв. м, заключенным без проведения торгов, с 2018 года установлена ставка в размере 4,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, а с 2022 года — 5 тыс. руб. Но департамент не увидел оснований для льготы, и компания оспорила отказ в суде.

Арбитражные суды согласились признать за ООО право на льготную ставку в 2022 году, а по 2021 году установили льготу 4750 руб. лишь с 10 марта, так как именно в этот день компания была включена в реестр МСП.

Не согласившись с датой отсчета льготы, ООО «Брусковы» подало жалобу в ВС, полагая, что внесение сведений в реестр «носит учетно-информационный, а не правоустанавливающий характер». По мнению компании, имеющиеся документы подтверждают соответствие ООО установленным законом критериям для МСП.

В департаменте имущества Москвы “Ъ” заявили, что не видят оснований для применения льготной ставки в период с 1 января до 9 марта 2021 года, так как ООО отсутствовало в реестре МСП. Кроме того, добавили в ведомстве, с сентября 2015 года ЗАО арендовало помещение на рыночных условиях, а не на льготных, а по такому договору льгота для субъектов МСП возможна лишь по решению межведомственной комиссии, куда ни ЗАО, ни ООО не обращались. На вопрос “Ъ”, почему тогда в отсутствие решения комиссии департамент применил льготу с 10 марта 2021 года, там ответили: «Город выполнял решение суда».

В итоге дело передано в экономколлегию ВС, слушание назначено на 16 ноября.

Юристы отмечают, что единого подхода к вопросу в практике нет.

Управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов считает, что при реорганизации арендатора передаточный акт как раз и подтверждает то, что новое юрлицо может претендовать на получение льготной ставки. Партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Екатерина Токарева поясняет, что новое ООО стало правопреемником изначального арендатора, то есть договор аренды продолжил действовать. При этом, добавляет адвокат ProLegals Максим Лухманов, для права на льготу нужно соответствие условиям законодательства как со стороны нового юрлица (является субъектом малого предпринимательства), так и арендуемого объекта (площадь помещения менее 300 кв. м).

Реестр МСП ведет налоговый орган в автоматическом режиме на основании отчетности за прошедший период, предоставляемой участниками оборота, объясняет господин Лухманов, то есть «включение в список осуществляется уже после фактического возникновения у лица признаков МСП». Критерии отнесения лица к малому бизнесу — среднесписочная численность сотрудников до 100 человек и годовая выручка до 800 млн руб., уточняет управляющий партнер юрфирмы «Генезис» Артем Денисов.

В законе «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» говорится, что сведения о таких субъектах вносятся в реестр МСП, но в то же время закон не связывает факт включения лица в реестр с возможностью получения льгот, отмечает Денис Литвинов. Поэтому, по его мнению, можно говорить об учетно-информационном характере сведений в реестре МСП в отличие от, например, сведений в ЕГРЮЛ о госрегистрации юрлица, которые имеют очевидно правоустанавливающий характер. Внесение компании в реестр подтверждает наличие у нее всех признаков МСП в период, предшествующий обновлению информации, что по документам могут проверить и арендодатель, и суд, указывает господин Лухманов. К тому же, указывает он, «не исключены технические ошибки в процессе ведения реестра, которые не должны мешать добросовестным участникам оборота». Артем Денисов и госпожа Токарева тоже полагают, что включение в реестр необязательно для признания компании субъектом МСП и получения льгот.

6,4 миллиарда рублей

сэкономят в 2023 году московские предприниматели на аренде нежилых помещений благодаря льготным программам, по подсчетам мэрии.

Если ВС с этим согласится, «это упростит жизнь малому бизнесу», считает Денис Литвинов. Господин Лухманов не ожидает злоупотреблений со стороны бизнеса, поскольку «органы власти имеют все полномочия и ресурсы для оперативной проверки достоверности документов и сведений арендатора». Но арендодателям нужно будет самостоятельно проверять соответствие арендатора критериям МСП, замечает госпожа Токарева.

Кроме того, господин Литвинов предупреждает о рисках, если право определять статус МСП получат все органы власти, отвечающие за предоставление той или иной льготы: «Это будет большим полем для коррупции, необоснованных отказов, других возможных злоупотреблений». Поэтому, по его мнению, рассматриваемый ВС кейс должен стать «скорее исключением из правила, защищающим права малого бизнеса на получение льготы в тот небольшой период, когда в реестр он еще не включен, а все основания для этого уже есть».