Заложники квартирного вопроса

Через несколько лет после приобретения жилья на заемные средства иногда возникает необходимость продать квартиру. И вовсе не потому, что больше нет возможности обслуживать кредит — причиной может стать желание купить квартиру большей площади или зафиксировать прибыль от операций на рынке недвижимости. Чтобы не потерять на подобных сделках деньги, надо знать специфические правила игры на рынке находящейся в залоге недвижимости.

Выгодное предложение

Сейчас доля залоговых квартир на рынке недвижимости крайне мала. По данным компании "МИАН — агентство недвижимости", на начало 2008 года в целом по России она составляла 1,9-2,4% жилого фонда, или 58,2-72,8 млн кв. м. Одна из главных причин таких низких показателей — молодость российского ипотечного рынка.

"Лишь с развитием ипотеки этот сектор будет расти, а сделки купли-продажи жилья, находящегося в залоге, станут рядовыми. А пока количество таких сделок может резко увеличиться лишь при условии, что многие заемщики станут некредитоспособны. К этому могут привести лишь какие-то крупные экономические потрясения. Либо — в случае резкого спада цен на жилье, если заемщику будет просто невыгодно выплачивать кредит, а проще снять с себя долговые обязательства и купить квартиру по установившейся цене",— считает гендиректор "БЕСТ-Недвижимость" Лариса Патлух.

Однако в настоящее время финансовая несостоятельность заемщика — вовсе не главная причина отказа от кредита и продажи квартиры. По мнению банкиров, в большинстве случаев заемщики решаются продать купленную недвижимость из-за желания улучшить жилищные условия и приобрести большую квартиру опять же с использованием заемных средств. Как правило, купленные по ипотеке квартиры продаются через несколько лет после сделки, когда заемщик в среднем погасил около 30% кредита. "Практика показывает, что продажами ипотечных квартир семьи занимаются спустя 3-3,5 года после покупки. Связано это обычно с тем, что семья решает купить квартиру побольше. К этому моменту стресс от получения ипотеки проходит, уровень доходов превышает жизненный минимум, рождаются дети",— поясняет аналитик группы компаний "Мультиброкер" Людмила Макарова.

Среди продаваемой залоговой недвижимости немалую долю составляют и квартиры, купленные несколько лет назад с инвестиционными целями. "В этом случае продавец-заемщик руководствуется тем, что рост цен на недвижимость был выше цены обслуживания. Решение о продаже продавец-заемщик принимает в том случае, когда считает, что рост цен на недвижимость исчерпал себя или цена обслуживания кредита стала выше прироста стоимости жилья",— уверена начальник отдела ипотечного кредитования Собинбанка Оксана Новикова.

Действительно, продавая квартиру, купленную несколько лет назад, заемщики могут получить ощутимую выгоду. Например, двухкомнатная квартира в районе станции метро "Октябрьское поле" в 2004 году стоила $95 000. А двухкомнатную квартиру практически в центре (станция метро "Пролетарская") в "сталинском" доме можно было купить за $135 000. За четыре года стоимость жилья выросла более чем в три раза — сейчас такие квартиры можно купить как минимум за $320 000 и $420 000 соответственно. Например, в первом случае, если бы в 2004 году заемщик оформил кредит на 15 лет под 14% годовых и с первоначальным взносом 30%, каждый месяц он выплачивал бы $885 и сейчас выплатил бы банку около $20 000 в погашение основной суммы кредита. Оставшаяся задолженность составила бы $46 500. При этом после продажи квартиры и выплаты банку оставшегося долга и различных комиссий, на руках у заемщика останется не меньше $250 000. Однако провести подобную операцию не так-то просто.

Обременительные условия

Продажа квартиры, купленной по ипотеке, возможна только с согласия банка. Это прописано как в законе "Об ипотеке", так и непосредственно в кредитном договоре. "В закладной, подписываемой заемщиком, прописан данный вопрос: "Предмет ипотеки может быть отчужден заемщиком-залогодателем другому лицу только при условии предварительного письменного согласия кредитора-залогодержателя". Следовательно, банк имеет право отказать залогодателю в продаже объекта залога без указания причины",— поясняет зампредседателя правления банка "Хоум Кредит" Владимир Гасяк.

Но на практике банкам невыгодно отказывать заемщикам, желающим продать квартиру. "Банк не создает препятствий клиенту в продаже недвижимости, находящейся в залоге, ведь банку в первую очередь важно, чтобы кредит был погашен, а отказ клиенту в реализации квартиры может повлечь за собой просрочку по кредиту",— уверяет директор по ипотечным продуктам и андеррайтингу ИпоТек Банка Алина Назарова. "На первый взгляд процесс продажи такой квартиры кажется сложным, и зачастую покупатели ждут от него "подводных камней", поэтому неохотно покупают квартиры, находящиеся в залоге. Но в действительности он реализуем, и по срокам оформления не превышает обыкновенную сделку купли-продажи",— добавляет банкир.

Если банк одобрил заемщику продажу заложенной недвижимости, в некоторых случаях за это придется заплатить. Например, некоторые банки взимают комиссию за подготовку документов к проведению сделки, которая составляет приблизительно 1% от суммы кредита.

Несмотря на единичность подобных сделок, банки все же выработали некоторые стандартные схемы продажи квартир.

Первая, и самая распространенная, сводится к следующему. Для заключения договора купли-продажи заемщику необходимо получить из банка письмо о возможности погашения регистрационной записи об ипотеке. Оно подтверждает, что у заемщика отсутствуют какие-либо обязательства перед банком. Это возможно только после полного погашения остатка долга. Как правило, необходимую сумму для погашения долга заемщик получает в качестве аванса за недвижимость у покупателя. Однако здесь возникает риск — покупатель отдает деньги за недвижимость, на которую фактически не имеет никаких прав.

Чтобы обезопасить себя, эксперты советуют при проведении сделки обращаться к риэлтерам. При этом можно заключить договор аванса между продавцом и покупателем, где будут оговорены условия внесения аванса. "Здесь существует достаточный риск для покупателя, а именно: регистрирующий орган откажется регистрировать сделку по каким-то причинам или возникнут проблемы со снятием залога, а часть денег за покупаемую квартиру уже отдана банку",— предостерегает Оксана Новикова.

"При погашении кредита до регистрации перехода права собственности покупатель несет дополнительные риски. В течение периода регистрации перехода прав собственности заемщик может в любой момент отказаться от проведения сделки (при этом объект недвижимости уже будет выведен из-под залога), и покупателю придется осуществлять взыскание внесенных денежных средств с заемщика в судебном порядке",— добавляет начальник управления андеррайтинга и методологии Национального резервного банка Денис Маслов.

Обезопасить покупателя недвижимости может другая схема — с использованием сейфовых ячеек. Банк письменно подтверждает свое согласие на продажу квартиры, в то время как она еще находится у него в залоге. После этого между заемщиком-продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи квартиры. Стоимость квартиры и пакет документов, необходимый для снятия обременения покупателем, закладываются в банковские сейфы. При этом в одну ячейку кладут сумму, равную задолженности перед банком, с правом доступа только сотрудника банка; разницу между стоимостью квартиры и задолженностью — остаток средств от продажи квартиры — закладывают в другую ячейку. Договор купли-продажи объекта регистрируется в Управлении федеральной регистрационной службы (УФРС), после этого происходит досрочное погашение кредита заемщика, а покупатель получает пакет документов для снятия с недвижимости обременения в УФРС.

"Минус первой схемы состоит в риске покупателя внесения крупных сумм в качестве аванса. Но его можно снизить до минимума составлением юридически грамотного договора аванса (предварительного договора). Одновременно стороны выигрывают в сроках, так как данную схему по согласованию с банком можно ограничить несколькими днями, тогда как государственная регистрация всех действий в УФРС займет не меньше месяца",— предостерегает управляющий директор блока "Розничный бизнес" Банка Москвы Алла Цытович.

Помимо основных схем продажи залоговой недвижимости банки предлагают и альтернативные варианты. Например, воспользоваться потребительским кредитом или кредитом под залог другой недвижимости. Правда, первый вариант возможен, если большая часть кредита уже выплачена — из-за ограничений, вводимых банками на сумму потребительского кредитования без залога.

Банки могут рассмотреть и вариант перевода залога с одного объекта на другой, например, на загородный дом. "Если предлагаемый объект недвижимости соответствует требованиям банка, и последний готов принять его в обеспечение обязательств заемщика, происходит регистрация залога нового объекта, после которой обременение снимается с ранее заложенной недвижимости, и ею можно свободно распоряжаться",— говорит управляющий директор инвестиционного банка "КИТ Финанс" Анастасия Фролова.

Преимущества этих схем в том, что обременение с недвижимости снимается, и заемщик не будет зависеть от банка при продаже квартиры. Альтернативные схемы более привлекательны и для покупателей, которые могут позволить себе квартиру только в кредит. "Сложившаяся практика показывает, что покупка залогового объекта за счет кредитных средств другого банка достаточно затруднительна, поскольку сталкиваются интересы двух банков. Новый банк не выдает кредитные денежные средства, пока не будет снят залог, а наш банк не дает согласие на снятие залога, пока не будет погашен кредит",— рассказывает Владимир Гасяк.

Заемщик — продавец квартиры может столкнуться с трудностями и на начальном этапе — при поиске покупателя. Дело в том, что нужно найти человека, который сможет заплатить за квартиру наличные. Если покупатель приобретает юридически чистую и проверенную банком и страховой компанией квартиру, то продавец может потерять часть стоимости квартиры из-за наличия обременения.

"В этом случае залоговые квартиры предлагаются по рыночным ценам. Ведь продавец самостоятельно устанавливает стоимость. Но у покупателя, как правило, есть возможность сторговать примерно 3-5% заявленной цены. Ведь если продавцу действительно нечем погашать кредит, ему выгоднее уступить покупателю, нежели затягивать сделку, увеличивая банковскую пеню",— рассказывает Лариса Патлух.

Однако банкиры уверяют, что в большинстве случаев стоимость залоговых квартир вполне сопоставима со свободными от обременения. "На сегодняшний день обременение не может значительно повлиять на стоимость квартиры, так как сделка с недвижимостью абсолютно прозрачна и контролируется банком. Хотя покупатели и могут использовать обременение как предлог для снижения цены квартиры или отказа от сделки",— уверен начальник управления ипотечного кредитования ОТП Банка Сергей Арзянцев. "В некоторых случаях квартиры с обременением можно приобрести с небольшой скидкой. Но сейчас в России рынок продавца, который и устанавливает цены. Поэтому стоимость залоговых квартир мало чем отличается от рыночной",— успокаивает Алла Цытович.

В заключение отметим, что пока механизм продаж залоговой недвижимости полностью не отработан. Однако эксперты уверяют, что развитие ипотечного рынка не только доведет до автоматизма существующие процедуры, но и предложит новые, которые смогут минимизировать риски при продаже.