Жилье от турецкоподданных

Покупка недвижимости на турецком побережье — самый низкозатратный вариант вложения средств за рубежом для частного инвестора. Иностранцы получили право покупать недвижимость в Турции всего четыре года назад, и с тех пор цены поднялись примерно вдвое. Но эксперты прогнозируют дальнейший уверенный рост.

Если смотреть на турецкие города и поселки со стороны шоссе, идущего вдоль моря, они сильно напоминают наше московское Куркино. Малоэтажные дома (большая часть — пятиэтажки, максимум — 10 этажей), таунхаусы, и все это недавно построено и раскрашено в веселенькие цвета.

"Строительство началось здесь 20 лет назад, но особенно активно район Аланьи застраивался в течение последних пяти лет. После того как в 2003 году было разрешено продавать недвижимость иностранцам, темпы строительства увеличились в несколько раз, цены росли каждый год на 25-30%. Но я предполагаю, что они будут расти и в будущем. Дело в том, что в Аланье уже почти не осталось места под застройку, и через три-четыре года активное строительство прекратится. А то, что уже построено, будет дорожать. Так что сейчас самое время вкладывать деньги на стадии строительства",— рассказывает мне Аднан Четин, руководитель "русского" направления и партнер фирмы Ambience. Это девелоперская компания полного цикла, которая строит и продает дома и квартиры в районе Аланьи.

Наш разговор прерывается, потому что в кабинет заходит клиентка — русская женщина средних лет из Прибалтики.

"У меня есть квартира в Вильнюсе стоимостью $300 тыс. Я хочу продать ее и купить недвижимость здесь,— объясняет она свои намерения.— Но так, чтобы получать постоянный доход. Могу я за эти деньги купить маленький пансионат?"

"О пансионате стоит говорить, имея как минимум полмиллиона евро,— разочаровывает клиентку Аднан.— Давайте посмотрим более дешевые предложения".

Мы смотрим квартиры в строящемся доме почти в километре от береговой линии. Десять жилых этажей, на нижних этажах — фитнес-центр, СПА, бассейны — крытый и открытый. Уже с первого жилого этажа открываются хорошие виды на море, горы и банановую рощу (кстати, Аланья — единственный район в Турции, где вызревают бананы). Дом почти готов, уже начата отделка квартир, срок окончания — конец этого года. Кстати, квартиры в Турции продаются не только с полной отделкой, но и встроенной кухней, сантехникой, корпусной мебелью. Хозяину останется завезти только диваны — и можно жить. Двухкомнатная квартира (точнее, двухспальная, плюс еще просторная гостиная, совмещенная с кухней) стоит €72 тыс. ($98 тыс.).

"Если я куплю три квартиры и две из них буду сдавать в аренду, на какой доход я могу рассчитывать?" — интересуется прибалтийская клиентка.

"На сезон — с мая по октябрь — такую квартиру можно сдавать по €500 в месяц. А круглогодично — по €300, тогда ее снимет местная семья. За такие деньги вы легко сдадите квартиру через риэлтерское агентство. Но если вы будете здесь жить и самостоятельно подыскивать арендаторов, получится больше. Таким образом, гарантированный доход с двух квартир — €600 в месяц. Этого здесь вполне достаточно для жизни, хотя, конечно, не роскошной. Но надо еще учитывать, что арендные ставки растут каждый год",— объясняет Аднан.

Таким образом, срок окупаемости квартиры — максимум 20 лет. Это, конечно, не сверхприбыль, но таких мест, где входной билет для инвестора стоит $100 тыс., вообще-то очень мало.

Впрочем, более дорогая недвижимость окупается еще медленнее. В компании Ambience мне показали эксклюзивный вариант — единственную виллу, расположенную в центре города, в 200 метрах от пляжа. Площадь участка — 14 соток, бассейн глубиной 3 м, площадь самого дома невелика — 200 кв. м с небольшим, но есть еще и гостевой домик. При желании можно надстроить второй этаж. Вилла продается с отличной мебелью, отделанной под слоновую кость, то есть никаких дополнительных вложений от хозяина не требуется. Цена — €590 тыс., но прямому покупателю — 10-процентная скидка. В аренду эту недвижимость можно без особых хлопот сдать по $2 тыс. в месяц. Срок окупаемости — 22 года.

Интересно, что близость к береговой линии постепенно перестает быть обязательным условием элитной недвижимости на турецком побережье. Европейцы, например, охотнее покупают коттеджи и виллы в горах, в 5-10 км от моря и дальше. Там воздух чище, к природе ближе, а до моря на машине добраться можно за полчаса. Если, конечно, захочется. Многие обитатели предгорий предпочитают отдыхать, плескаясь в собственном бассейне с видом на море. Коттеджи стоят €180-350 тыс.

А вот покупатели недвижимости рядом с морем окажутся прямо посреди густой городской застройки. На эту тему я побеседовал с вице-мэром Махмутлара (городок в районе Аланьи) Эйупом Тезукселом. Кстати, вице-мэр этого городка с населением 10 тыс. человек работает врачом в клинике, а вице-мэрские функции выполняет на общественных началах, то есть без зарплаты.

"В последние годы мы столкнулись с этой проблемой — застройка раньше велась слишком плотно,— рассказывает господин Тезуксел.— Поэтому несколько лет назад было принято постановление, ограничивающее площади застройки. Если здание не превышает пяти этажей, оно может занимать только треть участка. Остальное отводится под зеленые насаждения и бассейны. Можно строить и десять этажей — но тогда пятно застройки должно занимать только одну шестую часть участка".

Кстати, как утверждают местные застройщики, делать "заносы" в мэрию для получения разрешения на строительство не принято. "Но мы, как правило, добровольно делаем мэрии подарок в размере 0,1% от объемов инвестиций,— рассказывает Аднан Четин.— Это делается совершенно официально, и чиновники используют эти средства для нужд города, на развитие инфраструктуры".

Инвестиции в турецкую недвижимость интересны не только в расчете на будущую аренду, но и для перепродажи после завершения строительства. Как правило, за время строительства недвижимость подрастает в цене на треть. А строят здесь быстро, потому что круглогодично — на десятиэтажный дом от котлована до завершения отделки уходит чуть больше года. Кроме того, общий повышательный тренд сохранится на рынке в течение ближайших лет. Причем для быстрой продажи лучше всего покупать именно квартиры, а не дома.

"Квартиры легче и быстрее продаются, поскольку круг потенциальных покупателей широк,— говорит Лола Косгунер, директор московского представительства турецкой строительной компании King Real Estate.— Квартиру также легче сдавать круглогодично. Коттеджи и виллы лучше подходят для понедельной сдачи во время сезона — можно получать минимум €500 в неделю, и арендаторы находятся — это обеспеченные люди, которые на отдыхе ценят приватность. Но этим придется заниматься самостоятельно. Впрочем, в районе Белека имеет смысл покупать виллы для сдачи в аренду почти круглый год. Этот район знаменит своими гольф-полями (уже сейчас их там девять, строятся еще три). Высокий сезон гольфа — с октября по середину декабря и с конца февраля по апрель. Люди, которые приезжают играть в гольф, как правило, могут позволить себе арендовать виллу, а не квартиру".

Эксперты, работающие на рынке турецкой недвижимости, считают Аланью наиболее перспективным районом. "Рынок Аланьи оптимален с точки зрения соотношения цены и качества, с хорошей перспективой роста",— говорит заместитель генерального директора Московского центра международного сотрудничества Владимир Мельников. "Наиболее значительный рост цен на недвижимость наблюдается в Алании и ее пригородах,— соглашается Алла Аксенова, эксперт агентства недвижимости DOKI.— А вот в некогда престижном, близком к Анталии Кемере намечается стагнация цен из-за слабо развивающейся инфраструктуры этого города. Если сравнивать цены, то двухкомнатные апартаменты площадью чуть больше 100 кв. м в строящемся доме под Аланией стоят столько же, сколько построенный 5-8 лет назад двухкомнатный "дюплекс" с крошечным двориком в центре Кемера — порядка €85-100 тыс. Белек тоже отстает от Алании по ценам на жилье: так, например, трехэтажная вилла в Белеке, расположенная в 1 км от моря, площадью 180 кв. м стоит около €85 тыс.".

Покупателей жилья в Турции условно можно разделить на две группы — "прагматиков" и "лириков". Первые любят деньги, вторые — море и яркое солнце. Первые инвестируют свободные деньги в пока сравнительно недорогую по европейским меркам турецкую недвижимость, памятуя о многообещающем вступлении этого мусульманского государства в Евросоюз. Вторые хотят иметь несколько законных квадратных метров с балконом, до которого доносится соленый морской бриз. При этом "прагматики" могут вообще никогда не бывать в Турции, "лирики" же будут навещать свои апартаменты один-два раза в год, а то и селиться там на все лето.

"По нашим наблюдениям, недвижимость в Турции приобретают представители среднего класса в возрасте от 28 до 50 лет, которые один или несколько раз в своей жизни наслаждались "тишиной и покоем" турецких отелей,— говорит Алла Аксенова.— Ведь в последние годы отельный сервис на Анталийском побережье становится все хуже и хуже, а цены в высокий сезон все выше и выше. Люди приходят к пониманию того факта, что лучше иметь свою квартирку и ездить в нее на лето до самой пенсии, а потом передать детям, чем каждый год отправляться в отели по надоевшей уже системе "все включено"".

НЕЗАВИСИМАЯ ОЦЕНКА

Турция привлекает миллиарды

Общая сумма продаж недвижимости в Турции в прошлом году составила $1,1 млрд, в текущем году может быть достигнута отметка $4 млрд. Главный вклад в эти достижения вносят иностранцы. Зарубежные инвестиции в недвижимость Турции за последние девять месяцев составили $3,2 млрд, что на 126% больше, чем за тот же период прошлого года.

Источник: The Wall Street Journal.