«Рынок пока прощает многие ошибки»

Рынок коммерческой недвижимости привлекает в Россию именитых игроков. Недавно в Москве открыл офис крупнейший в Европе ипотечный банк, специализирующийся на финансировании этого сектора. Глава представительства Eurohypo Вадим Ульченко объяснил, чем манит немецких банкиров наш рынок.

«В ближайшие лет пять здесь можно работать просто не разгибаясь»
«Секрет фирмы»: Немецкие банки известны всем как большие консерваторы. Чем их можно заманить на наш нестабильный рынок?
Вадим Ульченко: Потенциал российского рынка коммерческой недвижимости велик настолько, что мы совершенно четко отдаем себе отчет: в ближайшие лет пять здесь можно работать просто не разгибаясь. Не надо далеко ходить – нехватку площадей мы ощутили на себе. Мы потратили несколько месяцев, чтобы понять, что в бизнес-центре класса А найти необходимую нам под офис площадь – 250 кв. м – невозможно. Офисные центры строятся под больших арендаторов, площади сдаются этажами. О таких небольших клиентах, готовых платить хорошую арендную плату, никто пока даже и не думает.

Сейчас насыщается рынок именно для крупных арендаторов. Когда заполнится эта ниша, девелоперы, может быть, вспомнят о маленьких. Сейчас из таких, как мы, можно выстроить чрезвычайно длинную очередь. Мы видим, что новые поступления на рынок очень незначительные. Если это офисы, то это несколько сотен тысяч квадратных метров в год, что явно недостаточно для удовлетворения имеющегося спроса.

СФ: Но ведь много говорится о строительном буме. Как показывает практика, бум зачастую заканчивается перенасыщением рынка.
ВУ: Бум виден. Достаточно посмотреть из окна нашего офиса – «Сити» быстро отстраивается. Когда едешь по Москве, на каждом углу что-то строится. Но нам кажется, что бум идет не в тех объемах и не тем порядком, которые требуются рынку. По словам девелоперов, строить в столице все сложнее и сложнее. И не потому что не хватает площадок – в Москве их предостаточно. Но из-за ужесточения дисциплины со стороны города идут бесконечные задержки, проблемы со сбором разрешительной документации, получением разрешения на строительство. Поэтому на рынок не выходит то количество недвижимости, которое необходимо.

СФ: Но все-таки насыщение неизбежно?
ВУ: Пока мы не видим каких-то серьезных ограничений, связанных с рынком. Потенциал реально велик. Но наш бизнес таков, что сегодняшние сделки проводятся исходя из нашего видения рынка через пять-семь лет. Сделки все длинные, очень растянуты во времени. Безусловно, мы готовимся к тому, что когда-нибудь на рынке, возможно, произойдет перелом: изменятся ставки аренды, в связи с чем может измениться стоимость объектов.

ЭКСПЕРТ НОМЕРА: «Планка в 1 млрд евро, бесспорно, амбициозна, но мне кажется, Eurohypo сможет ее взять»
Надежда Копытина, президент группы компаний «Ледово»:
– Eurohypo – один из крупнейших игроков на рынке финансирования недвижимости не только в Германии, но и в Центральной и Восточной Европе. Решение банка выйти на российский рынок закономерно. Инвестиционные перспективы Западной Европы исчерпаны на ближайшие лет тридцать, а среди стран Восточной Европы одной из наиболее перспективных и приоритетных давно признана Россия. Наша страна демонстрирует фантастические темпы роста экономики в целом и рынка недвижимости в частности. В сочетании с ростом доходов населения такая ситуация давала все основания ожидать активизации кредитования строительства.

То, что происходит на рынке недвижимости в одной только Москве, вообще не поддается описанию. Спрос на высококлассные офисы постоянно растет, и пока он значительно превышает предложение. Не хватает торговых и складских объектов, развлекательных центров и гостиничных комплексов, построенных на мировом уровне. При этом инвестиции в недвижимость показывают стабильную доходность. Наметились явные тенденции к снижению рисков для инвесторов: появляются проекты, ориентированные на приток западных инвестиций, и прозрачные девелоперские компании.

Поэтому появление иностранного банка, способного финансировать строительство востребованных в России объектов коммерческой недвижимости,– скорее необходимость. Что касается поставленной планки в 1 млрд евро – она, бесспорно, амбициозна, но мне кажется, Eurohypo сможет ее взять. Ведь всего за четыре года банк смог добиться признания в Европе и мире. А в Москве всего за несколько месяцев присутствия они заключили крупнейшую в истории российского рынка коммерческой недвижимости сделку. Eurohypo совершил своего рода революцию, предложив ставки кредитования вдвое ниже, чем в любом российском банки. Свои риски Eurohypo нивелировал выгодными условиями кредитования: ипотечные кредиты обеспечены залогом недвижимости с уже заключенными договорами аренды.

Мне кажется очень грамотной и их оценка перспектив по дальнейшему развитию регионов. Ведь есть еще Санкт-Петербург, Тюмень, Екатеринбург, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Сочи, Краснодар и т. д. Все они проходят те стадии развития, которые уже пройдены Москвой. А значит, скоро и там будет колоссальный спрос на коммерческую недвижимость.

«Альянсы с российскими девелоперами часто приносят успех иностранцам»
СФ: Был ли у Eurohypo опыт работы на похожих рынках, например в Восточной Европе?
ВУ:

Российский рынок с рынками Восточной Европы сравнивать сложно: он слишком большой. Даже если брать одну Москву. Это самый большой город в Европе, рынок здесь гораздо моложе, не такой устоявшийся, еще не до конца сформировавшийся, но с огромным потенциалом. Даже в Западной Европе можно сравнивать только с большими городами: Лондоном, Парижем, Мадридом… Но этот рынок очень индивидуален, и я не знаю ни одного более или менее полного аналога Москве.

СФ: А кроме размера есть какие-нибудь особенности национального девелопмента?
ВУ: На российский рынок заходят клиенты нашего банка из других стран – не только из Германии, но из США, Великобритании, Ирландии, Австрии. Таких клиентов приходит много. Но далеко не у всех получается здесь делать бизнес. Приходят очень многие крупные игроки, опытные компании, которые построили и владеют огромным количеством недвижимости за границей. Они могут быть суперпрофессиональными и успешными в той же Восточной Европе, но, появляясь на российском рынке, держатся на нем достаточно длительное время и уходят, не достигнув успеха. Второй вариант развития событий: они объединяются с местными девелоперами для реализации задуманных проектов. И мы видим, что как раз такие альянсы с российскими девелоперами часто приносят успех иностранцам.

Кстати, именно поэтому мы ко всем девелоперам относимся одинаково. Есть два условия. Мы предпочитаем работать, во-первых, с компаниями-профессионалами, во-вторых, с теми, кто не только понимает, но может и умеет делать свой бизнес в России. Поэтому если к нам приходит иностранный клиент, то один из первых вопросов: с кем из российских компаний вы тут будете делать бизнес, есть у вас какой-нибудь локальный партнер? Если нет, то такие проекты мы рассматриваем через очень большую лупу – справится ли наш иностранный клиент, не имея сильного проводника.

К российским компаниям основное требование – прозрачность бизнеса до финальных бенефициариев. Мы должны понимать не только то, каким компаниям принадлежат те или иные объекты недвижимости, но и с какими людьми мы работаем, кто непосредственно владеет активами, кто в итоге наш клиент.

«Сейчас по определению не рассматриваются политические и экономические риски»
СФ: Eurohypo лишь год работает на российском рынке, официальное представительство вообще открылось на днях. Вы сами не боитесь специфических российских рисков?
ВУ:

Если бы боялись, то не появились бы здесь. Риски есть везде: и в России, и в других странах. Просто банк, используя свой потенциал, профессиональный персонал, лучших юристов, а также все необходимые структуры обеспечения для российских сделок, минимизирует эти риски.

СФ: Какие риски наиболее серьезны?
ВУ: Сейчас по определению не рассматриваются политические и экономические риски. Мы на достаточно далеком горизонте видим, что экономика России будет стабильной. Риски скорее субъективны, связаны с отдельными девелоперами. Существенные риски мы видим, например, в грамотном управлении своими активами теми людьми, которых мы финансируем, собственниками недвижимости. Это все-таки еще молодые собственники, потому что рынок недвижимости сформировался недавно. Коммерческая недвижимость отстроилась в основном за последние несколько лет, и далеко не все объекты управляются очень именитыми профессиональными управляющими компаниями. Мы должны больше, чем на развитых рынках, вникать в тему управления активами и понимать стратегию наших клиентов: на что они нацелены, каким они видят свой бизнес в будущем и как хотят им управлять.

Мы стараемся работать только с профессиональными девелоперами, уже зарекомендовавшими себя. Сейчас спрос на недвижимость таков, что рынок прощает многие ошибки. Практически любого качества недвижимость сегодня востребована, но этого не станет в будущем. Если предложение догонит спрос, то во время этой коррекции все ошибки начнут высвечиваться. Когда ты делаешь длинные сделки, это надо иметь в виду.

СФ: Получается, что опасности гипотетические? Ведь пока рынок растет?
ВУ: Это не все. Очень велики риски, которые возникают на стадии строительства. Все до одного объекты сдаются с задержками. Обычная практика, когда отзываются разрешения на строительство или когда приостанавливаются стройки по тем или иным причинам. От этого никто не застрахован, и это те риски, с которыми банк должен как-то жить. Мы финансируем, как правило, когда все юридические риски уже сняты: есть разрешение на строительство, все необходимые согласования получены, но остаются риски строительства.

СФ: Индивидуальные риски проектов плохо контролируемы, самые опытные девелоперы иногда оказываются бессильны. Стоит ли игра свеч?
ВУ: На сегодня российский бизнес – самый доходный сегмент в портфеле Eurohypo. Доходность по нашим сделкам в три и даже в четыре раза выше, чем по сделкам в Восточной Европе. Естественно, банк сейчас этим пользуется, мы пришли не для того, чтобы демпинговать, а для того, чтобы получать именно те ставки, которые платит российский рынок. Мы понимаем предложения наших конкурентов и стараемся быть на уровне и не терять сделки, которые не хотим терять. Если рынок будет диктовать более низкие ставки, то мы будем соответствовать рынку.

«Мы имеем рынок кредитора, но не заемщика»
СФ: Как на фоне объемов европейского бизнеса Eurohypo выглядит Россия?
ВУ: Относительно объема бизнеса в России еще рано делать выводы – закрыты только две сделки. Они большие, но их всего две. Это развитие логистического терминала в Пушкине и рефинансирование офисного здания Capital Plaza в Москве на общую сумму $260 млн.

Сейчас у нас также есть несколько сделок на общую сумму около $300 млн, которые одобрены кредитным комитетом или находятся на стадии одобрения. Дополнительно к этому примерно на $700 млн сделок в процессе работы и переговоров с клиентами. Могу сказать, что в основном это офисы, логистика, немножко ритейла. Кроме того, в стадии обсуждения достаточно крупная сделка в гостиничном бизнесе: она может быть больше $300 млн. Гостиничный бизнес для нас один из самых приоритетных: гостиниц в Москве недостаточно, и не работать в этом секторе невозможно.

СФ: Кто ваши конкуренты – Сбербанк, ВТБ, Hypo Real Estate?
ВУ: Говорить о серьезной конкуренции в России пока рано, так как бизнеса здесь столько, что его хватает всем. Мы не ожидаем каких-то серьезных снижений ценовых условий. Каждый банк находит себе кусок бизнеса и занимается им. Пока еще мы имеем рынок кредитора, но не заемщика. Если в Западной Европе за каждую сделку борются десятки банков, именно десятки, это не преувеличение, то в России пока по-другому.

СФ: Предположим, что конкуренция все-таки появится. Что вы сможете предложить клиенту?
ВУ: Стратегия банка такова, что все сделки, какими бы крупными они ни были по суммам, закрываются изначально самостоятельно. Все риски, все обеспечение по сделкам банк берет на себя. Банк подписывает на себя всю сумму, а на одного заемщика банк самостоятельно может закрыть сделку более 2 млрд евро, проходит стадию оформления кредитной документации, дает деньги клиенту и только после этого начинает синдикацию. Во время работы над сделкой банк старается не усложнять жизнь клиенту переговорами с консорциумом банков. Это очень сильное преимущество.

Единственный продукт, который продает банк,– это финансирование недвижимости. Поскольку Eurohypo специализируется на этом бизнесе, он может предложить лучший сервис, чем универсальные коммерческие банки, которые занимаются финансированием недвижимости как одним из продуктов. Мы консультируем клиентов по структуре сделок, по структуре собственности, по более оптимальному финансированию, применимому к конкретному проекту, к той или иной структуре собственности отдельной компании или групп компаний. Консалтинг – это то, что Eurohypo предлагает бесплатно вместе со своим основным продуктом.