Готовые квартиры переманили спрос

На фоне переориентации части покупателей с сильно подорожавших новостроек на сегмент вторичного жилья цены на него демонстрируют положительную динамику: за месяц средняя стоимость квартир в крупнейших городах выросла более чем на 2%. Но реальная стоимость продажи за счет дисконтов на 5–6% ниже заявленной, предупреждают аналитики. В начале 2022 года участники рынка рассчитывают на охлаждение спроса на фоне роста стоимости ипотечного кредитования. Средние цены, по их расчетам, будут демонстрировать околонулевую динамику, балансируя между ожиданиями продавцов и покупателей.

Фото: Екатерина Якель, Коммерсантъ

Средняя стоимость вторичного жилья в 16 крупнейших городах России по итогам декабря составила 104,9 тыс. руб. за кв. м, увеличившись за месяц на 2,2%. Такие данные приводит «Циан.Аналитика», отмечая, что месяц назад динамика роста была не такой выраженной — менее 1%. В компании «Этажи» средний показатель по стране для вторичного рынка оценивают в 82,6 тыс. руб. за кв. м. За месяц он увеличился на 3,21%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — на 22,6%.

В «Авито Недвижимости» текущую стоимость вторичного жилья в крупнейших городах России оценивают в 102,2 тыс. руб. за кв. м.

Согласно расчетам «Циан.Аналитики», наиболее выраженный рост средней стоимости вторичного жилья за месяц произошел в Самаре и Омске. Средние значения здесь увеличились на 4%, до 84,2 тыс. руб. и 75,8 тыс. руб. за кв. м соответственно. В годовой динамике лидером роста цен стал Краснодар, где вторичное жилье подорожало на 55,5%, до 111,8 тыс. руб. за кв. м. Аналитики «Этажей» также обращают внимание на выраженный в моменте рост цен на жилье в Перми — на 4,14% за месяц, до 79,2 тыс. руб. за кв. м. Самым доступным по стоимости вторичного жилья российским городом-миллионником остается Челябинск: по оценкам «Авито Недвижимости», его средняя стоимость сейчас составляет 52 тыс. руб. за кв. м. За месяц показатель вырос на 4%, за год — на 30%.

В Москве, по расчетам «Циан.Аналитики», вторичное жилье стоит в среднем 277,5 тыс. руб. за кв. м. За месяц этот показатель увеличился на 1,3%, относительно аналогичного периода прошлого года — на 12,5%. Консультанты «Миэль» ранее отмечали, что наименее выраженный рост цен по итогам года был отмечен в центральной части города, самый заметный — на юго-востоке. Тем не менее руководитель департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья» Ярослав Дарусенков называет наиболее бюджетным районом «старой» Москвы Солнцево, где экспонируется самое доступное предложение на вторичном рынке — небольшая студия за 6,1 млн руб. Следом идут Южное Медведково и Котловка с лотами за 6,4 млн и 6,6 млн руб. соответственно.

Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов констатирует, что сейчас стоимость готового жилья в большинстве крупнейших городов ниже, чем цена новостроек. На этом фоне во второй половине года после изменения условий льготного ипотечного кредитования спрос начал перетекать во вторичный сегмент. «Этот рынок выглядит более привлекательным и благодаря возможности договориться о дополнительной скидке»,— рассуждает эксперт. Согласно оценкам директора «Этажей» Ильдара Хусаинова, реальная стоимость продажи за счет дисконта сейчас на 5–6% ниже заявленной.

Эксперт добавляет, что новое предложение на рынок выходит довольно активно, но часто по завышенным ценам.

Господин Попов не исключает, что в первые месяцы 2022 года вторичный рынок столкнется с падением продаж из-за увеличения ипотечных ставок на фоне стагнации доходов населения. На этом фоне эксперт ждет, что колебания средних цен на жилье будут околонулевыми. «Объективных причин для роста спроса сейчас нет»,— констатирует он. Эксперт не исключает, что количество лотов в экспозиции при этом будет увеличиваться, в частности — за счет инвестиционных квартир, приобретенных в 2020 году.

Но Ильдар Хусаинов отмечает, что многие потенциальные покупатели в момент занимают выжидательную позицию, рассчитывая, что после праздников продавцы будут охотнее идти им на уступки. Согласно подсчетам эксперта, предоставить скидки готовы в среднем 35% собственников. Хотя руководитель направлений первичного и загородного направлений «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев напоминает, что на вторичном рынке многие продавцы часто занимают устойчивую позицию, предпочитая не снижать цену. По его мнению, некоторые собственники могут придержать недвижимость, сдавая ее в долгосрочную аренду. «Сейчас на рынке вторичного жилья наступает этап балансирования между желаниями продавцов и возможностями потенциальных покупателей, динамика роста цен в ближайшее время существенно замедлится»,— рассуждает господин Хусаинов.

Динамика цен на вторичную недвижимость в крупнейших городах России

Город
Средняя стоимость (тыс. руб. за кв. м)
Динамика цен
Декабрь 2021
Ноябрь 2021
Декабрь 2020
За месяц
За год
Москва
277,5
273,9
246,7
1,30%
12,50%
Санкт-Петербург
176,1
172,8
140,2
1,90%
25,60%
Казань
122,3
117,9
91,7
3,70%
33,40%
Краснодар
111,8
112,9
71,9
-1,00%
55,50%
Нижний Новгород
105,9
103,6
82,4
2,20%
28,50%
Новосибирск
96,3
93,6
78
2,90%
23,50%
Екатеринбург
93,9
91,5
79,2
2,60%
18,60%
Уфа
88,7
88
75,6
0,80%
17,30%
Красноярск
88,2
86
70,8
2,60%
24,60%
Ростов-на-Дону
84,7
81,7
66,2
3,70%
27,90%
Самара
84,2
81
64,9
4,00%
29,70%
Воронеж
77,4
75
60,6
3,20%
27,70%
Пермь
76,4
74,1
62,1
3,10%
23,00%
Омск
75,8
72,9
58,5
4,00%
29,60%
Волгоград
65,7
65,1
53,2
0,90%
23,50%
Челябинск
54,2
53
44,9
2,30%
20,70%

Источник: данные "Циан.Аналитика"