К вопросу об анализе рынка жилищного строительства в Оренбургской области

ИССЛЕДОВАНИЕ

Солдатова Л.А.1, Солдатов С.А., Давыдова Н.Ю.1

1 Оренбургский государственный университет

К вопросу об анализе рынка жилищного строительства

в Оренбургской области

АННОТАЦИЯ:

В статье представлены особенности жилищного рынка Оренбургской области и его функционирование в условиях финансового неравновесия. Проведен анализ рынка жилищного строительства за период 2005-2013 гг. Разработаны ключевые положения по формированию стратегических целей и задач государственной жилищной политики, направленных на преодоление диспропорций на рынке жилья и жилищного строительства.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: жилищное строительство; финансовое неравновесие; рынок недвижимости; областной бюджет; градостроительная политика

JEL: L74, R21, R28, R31

ДЛЯ ЦИТИРОВАНИЯ:

Солдатова, Л.А., Солдатов, С.А., Давыдова, Н.Ю. (2015). К вопросу об анализе рынка жилищного строительства в Оренбургской области. Жилищные стратегии, 2(2), 101-108. doi: 10.18334/zhs.2.2.389

Солдатова Лада Александровна, кандидат экономических наук, доцент кафедры управления бизнесом, зам. декана по очно-заочной и заочной формам обучения факультета экономики и управления Оренбургского государственного университета

Солдатов Сергей Александрович, индивидуальный предприниматель

Давыдова Наталья Юрьевна, кандидат юридических наук, зав. кафедрой административного и финансового права юридического факультета Оренбургского государственного университета

ПОСТУПИЛО В РЕДАКЦИЮ: 28.04.2015 / ОПУБЛИКОВАНО: 30.06.2015 ОТКРЫТЫЙ ДОСТУП: http://dx.doi.Org/10.18334/zhs.2.2.389 (с) Солдатова Л.А., Солдатов С.А., Давыдова Н.Ю. / Публикация: ООО Издательство "Креативная экономика"

Статья распространяется по лицензии Creative Commons CC BY-NC-ND

ЯЗЫК ПУБЛИКАЦИИ: русский

Metadata in English is available.

For detailed information, please, visit http://dx.doi.org/10.18334/zhs.2.2.389

Особую актуальность в условиях финансового неравновесия приобретают проблемы организации эффективной системы бизнес-регулирования сферы жилищного строительства. Теоретическим и прикладным аспектам финансирования жилищного строительства посвящены научные труды С.В. Барулина, Т.В. Грицюка, И.Ф. Гареева (Гареев, 2010; Гареев, 2012; Гареев, Матвеева, 2015; Гареев, Файзуллин, Сарваров, Медведева, 2009; Сиразетдинов, Гареев, Казаков, Сарваров, 2010), В.С. Кусмарцевой, Л.В. Митиной и др. (Амбарцумян, 2014; Гаттунен, 2010; Казейкин, 2005; Катаева, 2008; Моисеев, Прокофьев, 2013; Петрухин, Опарина, 2012; Солдатова, 2011; Солдатова, 2015b; Фролова, Саркисян, 2014;), а также аналитические обзоры некоторых научных журналов1.

За последние 20 лет в России были созданы основные институты, обеспечивающие функционирование рынка недвижимости и, в частности, жилищного строительства в условиях рыночной экономики. Такие изменения в основном сказались на развитии сферы оборота недвижимости, однако не оказали значимого влияния на сектор жилищного строительства, который имеет существенные недостатки и неэффективно регулируется. Сложившиеся основные параметры рынка жилищного строительства не отвечают потребностям современной экономики и российского общества в целом, не позволяют повысить доступность жилья для населения.

Переход к рыночной экономике характеризовался существенным сокращением государственных инвестиций в жилищное строительство, при этом рост частных инвестиций был достаточно медленным. В результате объемы жилищного строительства к 2000 г. снизились более чем в два раза по сравнению с максимальным показателем 1987 г. (соответственно 30,3 и 72,8 млн кв. м общей площади жилья). С началом устойчивого экономического роста в 2000-е годы стали расти и объемы жилищного строительства, достигнув уровня середины 1980-х годов (в 2011 г. было введено 62,3 млн кв. м) (Баринов, 2008; С. 99).

Объем жилищного фонда в Оренбургской области по состоянию на 2011 год составляет около 46 млн кв. м, количество жилых единиц (квартир и индивидуальных жилых домов) - 853,6 тысячи (далее -единицы).

1 Итоги работы строительного комплекса Уральского федерального округа (2008). Жилищное строительство, 4, 5.

Большая часть жилищного фонда находится в частной собственности, доля которой за последние 20 лет увеличилась почти в два раза и составила в 2011 году около 91,0 процента жилищного фонда Оренбургской области. Жилищная обеспеченность составляет 422 единицы на 1000 человек, что близко к среднеевропейскому уровню. Средняя обеспеченность населения площадью жилья составляет 22,7 кв. м на человека.

Степень износа жилищного фонда на 1 января 2011 года характеризовалась следующими показателями:

- минимальный износ (от 0 до 30 процентов) имеет 40,9 процента жилищного фонда;

- износ от 31 до 65 процентов, требующий ремонта либо реконструкции, имеет 45,4 процента жилищного фонда;

- износ от 66 до 70 процентов, при котором обязательным является проведение капитального ремонта либо реконструкции, либо сноса жилых зданий, имеет 9,7 процента жилищного фонда;

- критическую степень износа (свыше 70 процентов) имеет 4,0 процента жилищного фонда (в 2005 году 2,6 процента)2.

За время работы с Фондом «РЖС» Правительством Оренбургской области вовлечено в оборот для комплексного освоения в целях жилищного строительства 2 земельных участка общей площадью 74,25 гектара.

Для развития жилищного строительства необходимо проводить политику по снижению административных барьеров (Balcerowicz, Hashi, Lowitzsch, et all, 2003; Kelley , 1961; Scheinderg, 1993).

Ключевым элементом как снижения административных барьеров в жилищном строительстве, так и комплексного развития территорий городов и других поселений в целях формирования комфортной среды обитания и жизнедеятельности человека является градостроительная политика.

Одним из факторов, ограничивающих возможности по увеличению объемов строительства жилья, является низкий технический и технологический уровень предприятий отрасли

2 Гареев, Матвеева, 2015; Гареев, Файзуллин, Сарваров, Медведева, 2009; Итоги работы строительного комплекса Уральского федерального округа (2008). Жилищное строительство,

4, 5; Постановление Правительства Оренбургской области от 30.08.2013 № 737-пп «Об утверждении государственной программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Оренбургской области в 2014-2020 годах»

промышленности строительных материалов и строительной индустрии Оренбургской области.

Реализация областной целевой программы «Развитие производственной базы жилищного строительства на территории Оренбургской области в 2007-2010 годах» и подпрограммы «Развитие материальной базы строительного комплекса Оренбургской области в 2011-2015 годах» областной целевой программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Оренбургской области в 2011-2015 годах» подтвердила эффективность используемых мер государственной поддержки по организации производств современной высококачественной продукции и обновлению основных фондов предприятий строительной индустрии и промышленности строительных материалов.

Начало активного развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Оренбургской области приходится на 2006-2008 годы -в это время его объемы ежегодно увеличивались в среднем в 3,3 раза. Снижение темпов кредитования в 2009 году было обусловлено ситуацией, сложившейся на мировых финансовых рынках. Финансовый кризис оказал негативное влияние на положение дел в банковской сфере. Многие банки приостановили выдачу кредитов. Оставшиеся на рынке кредитные организации ужесточили условия ипотечного кредитования. Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам возросла с 12 до 14 процентов, сумма первоначального взноса повысилась до 30 процентов, средневзвешенный срок кредитования сократился с 18,5 лет до 17,7 лет, средний размер кредита уменьшился, были приостановлены программы кредитования покупки жилья в строящихся домах.

Ситуация в 2010 году свидетельствовала о восстановлении рынка ипотечного жилищного кредитования: в сравнении с 2009 годом его объемы увеличились в 2,6 раза и составили 6172,0 млн рублей, средневзвешенная процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам снизилась с 13,2 процента до 11,8 процента годовых.

В 2011 году кредитными организациями области предоставлено 10238 ипотечных жилищных кредитов на покупку жилья на сумму 10139 млн рублей.

На рынке жилья по-прежнему отмечается как общий, так и структурный дисбаланс спроса и предложения. С одной стороны, в период до финансового кризиса это выражалось в общем превышении

платежеспособного спроса населения над предложением жилья, что привело к существенному росту цен на жилье. В 2009-2010 годах произошло их снижение в силу отложенного покупательского спроса и резкого снижения объемов ипотечного жилищного кредитования. Индекс цен на рынке жилья, рассчитываемый Росстатом в отношении жилых единиц с неизменными характеристиками, в 2009 году составил на первичном рынке 93,0 процента, на вторичном - 92,6 процента (IV квартал 2009 года к IV кварталу 2008 года), в 2010 году -99,5 процента и 101,7 процента соответственно, в 2011 году -101,4 процента и 103,7 процента. Например, в IV квартале 2012 года цена в расчете на 1 кв. метр общей площади составляла 37,7 тыс. рублей на первичном рынке жилья и 41,6 тыс. рублей - на вторичном рынке.

Существенной проблемой остается несоответствие структуры спроса на жилье семей со средними и умеренными доходами (то есть доходами ниже средних, но не позволяющих гражданам быть отнесенными к категории малоимущих) и предложения жилья в среднем и нижнем ценовых сегментах, что не позволяет обеспечить доступность приобретения жилья для основной части граждан (Солдатова, 2012; Солдатова, 2015a; Солдатова, Давыдова, 2015).

Соотношение среднегодовых цен на жилье и среднегодовых доходов населения отражает показатель - коэффициент доступности жилья. Данный показатель рассчитывается как отношение стоимости квартиры общей площадью 54 кв. метра по среднегодовым ценам на рынке жилья к среднему годовому доходу семьи из трех человек. В 20062008 годах наблюдался значительный рост среднегодовых цен на жилье, который превышал рост доходов населения, что привело к ухудшению значений коэффициента доступности жилья (среднегодовой темп роста - 7,4 процента). В 2009-2012 годах ситуация изменилась и соотношение цен на жилье и доходов населения улучшилось, что привело к снижению коэффициента доступности жилья в среднем на 7,1 процента в год.

Значительные объемы средств областного бюджета направляются на реализацию мероприятий по обеспечению жильем молодых семей, в том числе на софинансирование расходов муниципальных образований, направленных на указанные цели (Солдатова, Давыдова, 2015).

Таким образом, достигнутые результаты государственной жилищной политики и сложившаяся в Оренбургской области ситуация обуславливают необходимость определения новых стратегических

целей и задач государственной жилищной политики, направленных на преодоление диспропорций на рынке жилья и жилищного строительства, а также создание условий для удовлетворения жилищных потребностей и спроса на жилье различных категорий граждан, в том числе нуждающихся в государственной поддержке.

Необходимо отметить то, что проведенный анализ особенностей жилищного строительства позволяет сформулировать следующие выводы:

-предложение жилья низкоэластично по цене, что выражается в недостаточном объеме жилищного строительства относительно спроса на жилье;

-текущее состояние рынка жилищного строительства нуждается в эффективном бизнес-регулировании.

ИСТОЧНИКИ:

Амбарцумян, С.Г. (2014). Государственно-частное партнерство как инвестиционная форма финансирования в сфере жилищного строительства. Известия Санкт-Петербургского государственного экономического университета, 6, 122-124.

Баринов, С. (2008). О проекте долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан. Муниципальная экономика, 4, 97-107.

Гареев, И.Ф. (2010). Особенности и стоимость привлечения средств на рынке жилищного строительства. Управление инвестициями и инновациями, 4, 30-35.

Гареев, И.Ф. (2012). Проблемы реализации социально-экономического потенциала ЖСК в регионе. Российское предпринимательство, 23, 158-163.

Гареев, И.Ф., Матвеева, Е.С. (2015). Эволюция становления рынка арендного жилья в

мировой практике и возможные пути его становления в Российской Федерации. Российское предпринимательство, 16(2), 321-324.

Гареев, И.Ф., Файзуллин, И.Э., Сарваров, Р.И., Медведева, Ю.А. (2009). Инвестирование жилищного строительства в рамках государственных жилищных программ. Национальные интересы: приоритеты и безопасность, 24, 80-82.

Гаттунен Н.А. (2010). Источники финансирования жилищного строительства: проблемы формирования. Экономика и управление, 10, 125-129.

Казейкин, В.С. (2005). О формах финансирования жилищного строительства в России. Правовые вопросы недвижимости, 2, 9-14.

Катаева, Ю.В. (2008). К вопросу о финансировании жилищного строительства. Актуальные вопросы экономических наук, 1, 333-338.

Моисеев, В.А., Прокофьев, К.Ю. (2013). Механизмы финансирования жилищного строительства. Региональная экономика: теория и практика, 48, 31-41.

Петрухин, А.Б., Опарина, Л.А. (2012). Источники финансирования жилищного

строительства в современных социально-экономических условиях. Известия

высших учебных заведений. Серия: Экономика, финансы и управление производством, 3, 17-20.

Сиразетдинов, Р.М., Гареев, И.Ф., Казаков, В.А., Сарваров, Р.И. (2010). Инновационные формы финансирования жилищного строительства. Региональная экономика: теория и практика, 10, 62-65.

Солдатова, Л.А. (2011). Механизмы финансирования жилищного строительства в РФ. Вестник Оренбургского государственного университета, 13, 422-427.

Солдатова, Л.А. (2012). Правовые аспекты развития института социального жилья в РФ. Сборник статей по материалам международной научной конференции (С. 176-179). Оренбург: Оренбургский институт экономики и культуры.

Солдатова, Л.А. (2015a). Разработка программы бизнес-регулирования сферы жилищного строительства. Жилищные стратегии, 2(2), 91-100.

Солдатова, Л.А. (2015b). Теоретические аспекты бизнес-регулирования сферы жилищного строительства в условиях финансовой нестабильности. Национальная ассоциация ученых (НАУ). Ежемесячный научный журнал, 2(Ч. 2), 68-70.

Солдатова, Л.А., Давыдова, Н.Ю. (2015). Финансовые и правовые аспекты реализации государственных долгосрочных жилищных программ. Вестник Оренбургского государственного университета, 3.

Фролова, В.Б., Саркисян, Е.Р. (2014). Актуальные проблемы финансирования жилищного строительства. Современные научные исследования и инновации, 11-2, 147-151.

Balcerowicz, E., Hashi, I., Lowitzsch, J. et all. (2003). The Development of Insolvency Procedures in Transition Economies: A Comparative Analysis. CASE Network Studies and Analyses, 254.

Kelley, J. E. Jr. (1961). Critical-Path Planning and Scheduling: Mathematical Basis. Operations Research, 9(3), 296-320.

Scheinderg, M. V. (1993). Project and project management in today's Russia. PM Network (The professional magazine of PMI), VII(4), 112-125.

Lada A. Soldatova, Candidate of Science, Economics, Associate professor of the Chair of Business Management, Deputy Dean for Part-Time and Extramural, Faculty of Economics and Management, Orenburg State University Sergey A. Soldatov, self-employed entrepreneur

Natalya Y. Davydova, Candidate of Science, Law, Head of the Chair of Administrative and Financial Law, Faculty of Law, Orenburg State University

The analysis of the housing construction market in Orenburg region

ABSTRACT:

The article describes specific features of the housing construction market in Orenburg region and its functioning in the unbalanced financial situation. The housing construction market has been analyzed for the period of 2005-2013. The authors developed the key provisions for shaping strategic goals and tasks for the governmental housing policy with the purpose to overcome disproportions in the housing and housing construction markets. KEYWORDS: housing construction, financial instability, real estate market, regional budget, town-planning policy