«Рассвет» встречает девелоперов

KR Properties владельца сети отелей Azimut Александра Клячина удалось согласовать объемы нового строительства на месте бывшего завода «Рассвет» в центре Москвы, где работал один из создателей космической отрасли Сергей Королев, вдвое больше существующих на площадке объектов. Всего в этом кластере планируется построить 120 тыс. кв. м офисов и жилья стоимостью почти 28 млрд руб. Компания начинает проект в разгар кризиса на рынке недвижимости, но эксперты не берутся прогнозировать, восстановится ли спрос к окончанию стройки.

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ

Москомархитектуры утвердил архитектурно-градостроительное решение нового бизнес-центра на 50,37 тыс. кв. м в деловом квартале «Рассвет» в Столярном переулке на Красной Пресне, сообщил “Ъ” главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. «Рассвет» принадлежит KR Properties Александра Клячина, также владеющего в Москве деловыми кварталами «Красная роза» и «Даниловская мануфактура».

Гендиректор компании Сергей Матюхин подтвердил эту информацию, добавив, что стройка начнется в третьем квартале этого года, завершить планируется в 2026 году.

Объем инвестиций в новый бизнес-центр директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар оценивает в 7,5 млрд руб.

На заводе «Рассвет» в советское время проводились разработки для космической отрасли, здесь работал один из ее основателей Сергей Королев. KR Properties выкупил территорию в начале 2000-х годов. Долгое время компания сдавала площади бывшего завода в аренду, но в 2022 году объявила о реконструкции одного из корпусов под современный бизнес-центр «Королев» на 17 тыс. кв. м.

Площадь существующих строений в «Рассвете» — около 60 тыс. кв. м, но девелоперу удалось согласовать в мэрии объем новой застройки территории вдвое больше — 120 тыс. кв. м.

Помимо реконструкции одного из корпусов под бизнес-центр «Королев» и строительства нового офисного объекта на 50,37 тыс. кв. м в этом кластере, по информации “Ъ”, появится еще одно такое же здание почти на 23 тыс. кв. м и жилой квартал бизнес-класса на 30 тыс. кв. м. Директор департамента девелопмента земли Nikoliers Тимур Рывкин оценивает общий объем инвестиций в весь проект в 16,5–23 млрд руб., инвестиционный директор «Тринфико» Владимир Воскобойников — не менее чем в 20 млрд руб.

От продажи жилья девелопер может выручить до 18 млрд руб., офисов — 450–520 тыс. руб. за 1 кв. м, подсчитал господин Рывкин. Офисные площади в «Рассвете» продаются только в «Королеве». В новом бизнес-центре помещения будут сдаваться в аренду, говорит Сергей Матюхин. Доходность от сдачи аренды офисов для девелоперов составляет сейчас 8–10% годовых, в то время как рентабельность вложений от продажи может оказаться выше, считает господин Воскобойников.

По данным аналитиков Stone Hedge, сейчас 60–90% сделок в строящихся бизнес-центрах приходится на спрос со стороны частных инвесторов, которые переориентировались с покупки жилья на приобретение небольших офисных площадей.

Спрос на аренду со стороны крупных компаний сильно сузился после ухода с российского рынка международных компаний и оптимизации расходов на содержание офисов локальными компаниями. Сейчас спрос формируют в основном госкомпании, говорят в Stone Hedge.

Ситуация на офисном рынке Москвы действительно непростая, констатирует Владимир Воскобойников: в сегменте высокий уровень свободных площадей, к тому же на рынок выходят объекты, строительство которых началось еще до кризиса. В этих условиях новые проекты будут конкурировать с существующими бизнес-центрами, а девелоперы столкнутся с проблемой их реализации, добавляет эксперт.

Новый офисный проект в «Рассвете» — один из немногих, стартующих в кризис. Девелопер рассчитывает на восстановление спроса в сегменте через три года, когда завершится стройка. По словам господина Воскобойникова, рынок офисов напрямую зависит от деловой активности, какой она будет к 2026 году, спрогнозировать сейчас невозможно.