Анализ применения сравнительного подхода в соответствии с федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»

Анализ применения сравнительного подхода в соответствии с федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»

Н.В. Мирзоян доцент кафедры оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения Московского финансово-промышленного университета «Синергия», кандидат экономических наук

Наталия Витальевна Мирзоян, NMirzoyan@ya.ru

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», принятый в сентябре 2014 года, скорректировал и уточнил сравнительный подход к оценке недвижимости. Оценочное сообщество нейтрально отреагировало на принятие нового стандарта - в большинстве отчетов об оценке стоимости недвижимости, составленных после его принятия, новый стандарт лишь упоминается в разделе применяемых стандартов оценки и в перечне использованных источников.

В настоящей статье будут рассмотрены не все изменения, которые повлекло за собой принятие нового стандарта, а лишь те, которые необходимо учесть при составлении отчета в рамках реализации сравнительного подхода к оценке недвижимости.

Основная терминология, использующаяся при составлении отчета об оценке, содержится в федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к оценке (ФСО № 1)», где даются определение сравнительного подхода и алгоритм его использования. В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 сравнительным подходом является совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. В пункте 22 ФСО № 1 приводится краткий алгоритм применения сравнительного подхода, включающий три основных этапа:

1) выбор единицы сравнения и сравнительный анализ объекта оценки и аналогов по всем элементам сравнения (ценообразующим факторам);

2) внесение корректировок к единицам сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по конкретному элементу сравнения;

3) согласование результатов скорректированных значений единиц сравнения по объектам-аналогам.

В то же время согласно пункту 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При сравнении алгоритма использования сравнительного подхода, указанного в ФСО № 1, и методов, указанных в ФСО № 7, мы видим, что согласно ФСО № 1 логике применения сравнительного подхода в рамках качественных методов оценки соответствует относительный сравнительный анализ, а в рамках количественных методов оценки - метод количественных корректировок.

Для более эффективной работы российским оценщикам необходимо изучать российскую и зарубежную практику оценки.

Если рассмотреть учебные пособия по оценке недвижимости, рекомендуемые практикующим оценщикам, то в рамках сравнительного подхода в большинстве из них описываются метод сравнения продаж, корреляционно-регрессионный анализ и метод валового рентного мультипликатора 1. Анализ практических отчетов об оценке стоимости недвижимости показал, что практикующие оценщики в основном используют метод сравнения продаж (полностью отвечающий алгоритму сравнительного подхода в ФСО № 1) и корреляционно-регрессионный анализ (со ссылкой на учебные пособия, в которых он был описан как вариант применения метода сравнения продаж). В практических отчетах об оценке метод валового рентного мультипликатора не используется, так как предполагает интегральную оценку качества объектов недвижимости через ставку арендной платы без учета по отдельности всех элементов сравнения.

С принятием ФСО № 7 в случае применение корреляционно-регрессионного анализа больше не требуется в отчете об оценке давать ссылки на учебные пособия, поскольку такой анализ заявлен в рамках количественных методов оценки стоимости недвижимости при применении сравнительного подхода.

Однако вызывает вопросы применение «метода сравнения продаж» (в старой терминологии). Если были введены корректировки, рассчитанные на основе рыночных данных, то этот метод относится к количественным, как метод количественных корректировок. Если не были введены корректировки, то есть были подобраны прямые аналоги, полностью соответствующие по элементам сравнения объекту оценки, тогда расчет стоимости, скорее, будет относиться к качественным методам, как относительный сравнительный анализ. Если цены аналогов были внесены на основе экспертных данных, то расчет стоимости будет относиться или к методу количественных корректировок, или к методу экспертных оценок. Для такого случая в пункте 22 ФСО № 7 предусмотрена возможность комбинации методов, что показано в рассматриваемом далее примере.

Рассмотрим примеры реализации методов сравнительного подхода, руководствуясь положениями ФСО № 7. Начнем с анализа метода количественных корректировок, поскольку именно этот метод наиболее часто применяется при использовании сравнительного подхода. Проиллюстрируем реализацию метода количественных корректировок на примере реального отчета об оценке, фрагмент которого представлен в таблице 1. Были применены корректировки на возможность торга и площадь, рассчитанные на основе данных, полученных оценщиком и выявленных им рыночных тенденций, приведенных в разделе отчета об оценке «Анализ рынка». В отчете имеются обоснование внесенных корректировок и их количественная оценка.

Если в таблицу 1 внести одно изменение (представить объекты-аналоги, не имеющие различия с объектом оценки), то таблица стала бы иллюстрацией качественного метода (метода экспертных оценок). По сути, была бы внесена только одна корректировка на возможность торга, данные о которой получены экспертно у профессиональных участников рынка или из раздела «Анализ рынка» отчета. Стоимость объекта оценки была бы рассчитана как среднеарифметическая скорректированных цен представленных аналогов.

Если в таблицу 1 внести два изменения (привести цены сделок с объектами-аналогами, и по площади у объектов-аналогов не было бы различий с объектом оценки), то таблица 1 была бы иллюстрацией качественного метода (сравнительного анализа продаж). По сути,

1 См., например: Оценка стоимости имущества : учебное пособие / под редакцией И. В. Косоруковой. М. : Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2012.

Таблица 1

Пример реализации метода количественных корректировок

Показатель Земельный участок -объект оценки Аналог

1 2 3 4

Источник информации при описании объекта оценки используются документально подтвержденные данные, характеризующие земельный участок, и результаты его осмотра в натуре БД INFOONLINE БД «Недвижимость и Кредит»

Ссылка на источник http://www.vrx.ru/ data/924_36054. htm http://www.vrx.ru/ data/4138_36028.htm http://www.vrx.ru/ data/3784_3608 4.htm http://nikvrn.ru/ catalog/land/ prodaju-zemelnyjj- uchastok-83-sotki-v- komminternovskom-r- ne-gvoronezha/

Цена предложения (без НДС), р. - 10 000 000,00 22 000 000,00 5 750 000,00 9 200 000,00

Цена предложения (без НДС), р./кв. м - 11 111,11 11 000,00 11 186,77 11 084,34

Передаваемые имущественные права право аренды право собственности

Наличие обременений и ограничений отсутствуют

Условия финансирования сделки единовременный платеж

Относительная корректировка, % - 0,00

Возможность торга без торга торг возможен

Относительная корректировка, % - -10,00

Дата предложения или сделки 01.02.2015 30.01.2015

Относительная корректировка, % - 0,00

Месторасположение в городе Воронеже ул. Урицкого ул. Академика Павлова Московский проспект ул. Вокзальная Коминтерновский р-н

Относительная корректировка, % - 0,00

Общая площадь, кв. м 1 520 900 2 000 514 830

Относительная корректировка, % - -0,50 0,30 -1,00 -0,50

Категория земель земли населенных пунктов

Относительная корректировка, % - 0,00

-о

£

0)

! ?

г §

о

т

л т о

п ^

о с

о ^

а) §

о о т

о.

ф

2

и © &

=г ^

I Ё

Я ° Й 1 о

^ о

т

л ш о п

.0 ^

о с

о ^

о о т т о 3

о ^

п л о.

2 >.

ш

I-

о

I-

о

т о .0 ш

о ^

о

о §

о

о §

о о; сс

т ^

О ^

О

ю

О ^

X

о ф

0-

3

1-

о л

т >.

не было бы внесено ни одной корректировки, и стоимость объекта оценки была бы рассчитана как среднеарифметическая первоначальных цен продажи представленных аналогов.

Итак, мы рассмотрели два качественных метода оценки, указанных в ФСО № 7. Теперь посмотрим, какие еще методы могут быть применены, и для этого обратимся к квалиметрии - науке о методах количественной оценки качественных показателей объекта исследования 2. Наибольшее распространение методы квалиметрии получили при оценке качества продукции и получили достаточно широкое применение в России начиная с 60-х годов ХХ века. Таким образом, квалиметрическое моделирование может быть рассмотрено как качественный метод оценки, а именно как вариант реализации относительного сравнительного анализа в соответствии с ФСО № 7 «Оценка недвижимости».

Квалиметрическое моделирование в рамках сравнительного подхода используют, когда количество аналогов меньше количества ценообра-зующих факторов. Первые работы по применению квалиметирческого моделирования в оценке были опубликованы в конце 90-х годов ХХ века 3, и в настоящее время накоплен достаточный опыт использования квалиметрических моделей в практической деятельности. Квалиметрическое моделирование при оценке недвижимости включает несколько этапов:

1) построение дерева свойств;

2) определение удельных весов каждого свойства с учетом их уровней;

3) построение модели расчета интегрального показателя качества для объекта недвижимости;

4) расчет интегральных показателей качества для объекта оценки и аналогов;

5) расчет рыночной стоимости объекта оценки на основе интегральных показателей качества.

Рассмотрим подробнее каждый этап применения квалиметрического моделирования.

Азгальдов Г. Г. Квалиметрия в архитектурно-строительном

проектировании. М. : Стройиздат, 1989.

Смотри:

Андрианов Ю. А, Субетто А. И. Квалиметрия в приборостроении и машиностроении. Л. : Машиностроение, 1990; Кузнецов Д. Д., Синочкина И. С. Квалиметрическое моделирование ставок арендной платы // Проблемы недвижимости. 1999 № 4.

2

3

На первом этапе (при построении дерева свойств) определяются основные ценообра-зующие характеристики для рассматриваемых типов недвижимости 4.

Отличительной чертой квалиметрического подхода является то, что свойства располагаются в виде иерархической структуры - «дерева». При этом в нижней, «корневой», части оказываются так называемые простые свойства. Для облегчения восприятия рассматриваются несколько уровней свойств, в нашем случае три:

• 1-й уровень - наиболее общие свойства;

• 2-й уровень - разбиение конкретного общего свойства на более простые;

• 3-й уровень - простые свойства.

Если провести аналогию с методом двумерного статистического анализа, то простые свойства объекта являются элементами сравнения.

Для построения дерева свойств необходимо проанализировать рынок недвижимости с целью выделения ценообразующих свойств 5. Графическая интерпретация проведенного анализа, представляющая иерархическую систему ценообразующих свойств, представлена на рисунке 6.

В практических отчетах об оценке к первому уровню свойств объекта недвижимости обычно относят:

1) качество прав;

2) условия финансирования;

3) условия рынка;

4) местоположение;

5) физические характеристики;

6) экономические характеристики 7.

Первый уровень свойств

Второй

уровень

свойств

ИНТЕГРАЛЬНЫМ

ПОКАЗАТЕЛЬ КАЧЕСТВА I

4

1.1

1.2

1.3

4.1

4.2

Третий

уровень

свойств

4.3

5.1

5.2

5.3

6.1

4.2.1 5.1.1 5.2.1 5.3.1 6.1.1

4.2.2 5.1.2 5.2.2 6.1.2

4.2.3 5.1.3 5.2.3

4.2.4 5.1.4 5.2.4

5.1.5

Дерево свойств объекта

Оценка стоимости имущества : учебное пособие / под редакцией И. В. Косоруковой. М. : Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2012.

Мирзоян Н. В. Построение и анализ матрицы стоимости в рамках реализации стоимостного подхода в управлении недвижимостью // Московский оценщик. 2012. № 3-4 (76-77).

Мирзоян Н. В. Взаимосвязь анализа рынка и сравнительного подхода к оценке недвижимости в условиях кризиса / Пятый международный научный конгресс «Роль бизнеса в трансформации российского общества - 2010». М. : Global Conferences, 2010.

Труфанова С. А. Выбор эффективного варианта использования нежилых помещений в жилых объектах муниципальной недвижимости как источника реальных доходов // Региональная экономика ; Издательский дом «Финансы и кредит», 2012.

1

2

3

5

6

4

5

6

7

Ко второму уровню свойств по свойству 1 «качество прав» недвижимости относят:

1.1) обременение объекта договорами аренды;

1.2) сервитуты и общественные обременения;

1.3) качество права на земельный участок в составе объекта.

Ко второму уровню свойств по свойству 4 «местоположение» относят:

4.1) окружение;

4.2) доступность;

4.3) парковка.

Ко второму уровню свойств по свойству 5 «физические характеристики» обычно относят:

5.1) общие сведения о здании;

5.2) общие сведения о помещениях;

5.3) общие сведения о земельном участке.

В рамках свойства 6 «экономические характеристики» в основном выделяют соответствие наиболее эффективному использованию (далее - НЭИ) (6.1), при этом на третьем уровне рассматривают соответствие фактического использования земельного участка его НЭИ (6.1.1) и соответствие фактического использования здания его НЭИ (6.1.2).

Свойство 4.2 «окружение» включает третий уровень следующих подсвойств:

4.2.1) престижность района;

4.2.2) характер застройки района;

4.2.3) рекреация;

4.2.4) экология.

Свойство 5.1 «общие сведения о здании» включает третий уровень следующих подсвойств:

5.1.1) год постройки (капитального ремонта);

5.1.2) степень физического износа;

5.1.3) высота потолков;

5.1.4) вид отделки здания;

5.1.5) дополнительные благоустройства.

В рамках анализа свойства 5.2 «общие сведения о помещении» проводят мониторинг следующих подсвойств третьего уровня:

5.2.1) состояние помещений;

5.2.2) вид отделки помещений;

5.2.3) планировка;

5.2.4) тип помещения.

Определение удельных весов (значимости) для каждого свойства на соответствующем уровне осуществляется, как правило, методом экспертных опросов или при помощи статистической обработки рыночных данных, если в распоряжении оценщиков имеется достаточное количество достоверных данных о стоимости и свойствах объектов сравнения 8.

Шкала оценки уровня значимости приведена в таблице 2.

Приведем пример экспертного взвешивания свойств объекта недвижимости.

В качестве веса критерия принималась совокупная оценка уровня значимости по результатам оцифровки мнений специалистов-экспертов. В качестве специалиста-эксперта могут выступать профессиональные участники рынка недвижимости, которые анализируют информацию о сделках с сотнями объектов недвижимости на конкретном сегменте рынка недвижимости (см. табл. 3).

8 Труфанова С. А. Анализ применения концепции стоимостного подхода к совершенствованию системы

управления муниципальной недвижимостью // Сборник трудов к 10-летию кафедры Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения. М. : МФПУ «Синергия», 2013.

Таблица 2

Пятибалльная шкала уровня значимости

Балл Характеристика уровня значимости

5 Очень высокий

4 Высокий

3 Средний

2 Низкий

1 Очень низкий

Таблица 3

Примерное описание опыта и квалификации эксперта

Номер эксперта Специалист-эксперт Характеристика квалификации эксперта

1 Петров Петр Петрович Начальник отдела продаж коммерческой недвижимости ООО «Недвижимость» (www.nedv.ru, тел.: 8-495-600-00-00), опыт работы - 4 года, средний объем сделок в месяц - 20

2 Сидоров Сидор Сидорович Начальник отдела продаж коммерческой недвижимости ООО «Недвижимость-М» (www.m-nedv.ru, тел.: 8-495-500-00-00), опыт работы - 3 года, средний объем сделок в месяц - 30

3 Иванов Иван Иванович Начальник отдела продаж коммерческой недвижимости ООО «Недвижимость-Н» (www.n-.nedv.ru, тел.: 8-495-400-00-00), опыт работы - 5 лет, средний объем сделок в месяц - 25

4 Марков Марк Маркович Начальник отдела продаж коммерческой недвижимости ООО «Недвижимость-С» (www.s-nedv.ru, тел.: 8-495-300-00-00), опыт работы - 3,5 года, средний объем сделок в месяц - 15

5 Михайлов Михаил Михайлович Начальник отдела продаж коммерческой недвижимости ООО «Недвижимость-Т» (www.t-nedv.ru, тел.: 8-495-200-00-00), опыт работы - 8 лет, средний объем сделок в месяц - 20

Удельные веса значимости свойств первого уровня представлены в таблице 4, они посчитаны исходя из мнения специалистов-экспертов, указанных в таблице 3.

Таблица 4

Пример присвоения весов на первом уровне свойств

Элемент Номер эксперта Сумма Присвоенный

1 2 3 4 5 баллов вес (в), %

1. Качество прав 5 5 4 5 4 23 27,06

2. Условия финансирования 1 1 1 1 1 5 5,88

3. Условия рынка 1 1 1 1 1 5 5,88

4. Местоположение 5 5 4 5 4 23 27,06

Окончание таблицы 4

5. Физические характеристики 5 5 5 4 4 23 27,06

6. Экономические характеристики 2 1 1 1 1 6 7,06

Итого 85 100,00

Аналогично определяются удельные веса значимости каждой группы свойств одного уровня (см. табл. 5).

Таблица 5

Пример присвоения весов на втором уровне свойств «качество прав»

Элемент Номер эксперта Сумма баллов Присвоенный вес (в), %

1 2 3 4 5

1.1. Обременение объекта договорами аренды 3 2 4 3 2 14 30,43

1.2. Сервитуты и общественные обременения 2 4 2 3 3 14 30,43

1.3. Качество права на земельный участок в составе объекта 4 4 3 4 3 18 39,13

Итого 46 100,00

После определения удельного веса каждого свойства необходимо построить шкалу для измерения простых свойств, то есть представляются все варианты состояния объектов по конкретному свойству, и для каждой ситуации рассматривается оценка в баллах. Пример построения балльной шкалы оценок по первому свойству приведен в таблице 6.

Таблица 6

Пример построения балльной шкалы оценок свойства «качество прав»

Уровень свойств Характеристика свойства Балльная оценка

1-й 2-й свойства

Обременений нет 3

1.1. Обременение объекта Обременения долгосрочной арендой по рыночным ставкам 2

1. Качество прав договорами аренды Обременения долгосрочной арендой по ставкам ниже рыночных 1

1.2. Сервитуты и общественные обременения Обременений нет 3

Обременения несущественные 2

Обременения существенные 1

Окончание таблицы 6

1.3. Качество права на земельный Полное право собственности 5

1. Качество прав Долевая собственность 4

Долгосрочная аренда 3

участок в составе объекта Краткосрочная аренда 2

Иные права 1

Каждая шкала образуется промежуточными (интерполяционными) значениями между эталонным (цэт) (максимальным) и браковочным (цбр) (минимальным) значениями. В таблице 6 шкалы для эталонных значений различны и составляют qэт = 2 - 5, qбp = 1, а qoo и qaн - абсолютные экспертные оценки конкретного свойства оцениваемых объектов и объекта-аналога, соответственно, находятся в диапазоне между этими значениями. Далее вычисляются относительные показатели для каждого простого свойства по следующей формуле:

К=Ц - q6p) / ^эт - q6p),

где К - относительный показатель качества;

/ = I, ..., п - количество простых свойств;

/ = 1, ..., к - количество сравниваемых объектов (в нашем случае - рассматриваемый объект и объекты-аналоги).

Значения всех относительных показателей находятся в диапазоне от 0 до 1, что позволяет сравнивать между собой свойства, имеющие разные натуральные измерители.

Расчет интегрального показателя качества оцениваемых объектов и объектов-аналогов («свертка» показателей) проводится по формуле:

К = х К,

где - вес свойства на определенном уровне.

Интегральный показатель качества для свойств более высокого уровня рассчитывается как сумма взвешенных соответствующих показателей для свойств предыдущего уровня.

Для нашего примера (см. табл. 7) рассчитаем вклад в интегральный показатель первого свойства:

х К = х (в11 х К11 + в12 х К12 + в13 х К13) = 0,2706 х (0,3043 х 1 + 0,3043 х 1 + + 0,3913 х 0) = 0,27061 х 0,6086 = 0,16417.

Расчет стоимости оцениваемого объекта осуществляется посредством построения парной линейной регрессии. Для этого строится зависимость цен предложений и интегральных показателей качества объектов-аналогов.

В большинстве практических отчетов при использовании квалиметрического моделирования итоговый расчет стоимости строится без применения корреляционно-регрессионного анализа путем простого соотношения цены и показателя качества, что приводит к снижению качества расчетов стоимости объекта недвижимости 9.

9 Мирзоян Н. В. Оценка стоимости недвижимого имущества для обеспечения по кредиту // Банковское дело. 2013. № 8.

03

ю л

00

то &

о

£ о сь

3

¡Г

о >х о 00 о

0 с

>х сь

1

то го

о с

0

1 -о

с;

то &

15 I

х ><

-о -о

I

5

О

Е

о §

г сь

5

£

6

0 &

§

1

(3

х

о-1

к II О- и и сч о II со

1 0

1 1

0

1

О _

с

¡2 г

0 й

1

о :т О

сь §

сь :т

го

сь X

:г су то ч— I го

§

г

сь ^

о

о о

со >§

а а

5 ¡5

{г ад

и СП

2 к

§ и

Л '5

«0 я

* -г Й ^ о

¡?\8 о ад

ад

о >5 О 00 о л

О

оо о

£

>х См

со ^

о со

СО

х

СО

со

Ф Л ^

X О ф т X о Ф 12 ° ф ^ ^ 03

о н

о *

^ ф

гй

^ ю

т- О

со ^

о со

со

X

со

со

СО со со

^ Т-

о" о"

СО 11 со 11 со 11

II II сч и со

со" со" со"

ф 5 £

НФ^

фФ

^ О

СО

х

ю

о

л

^ т

03 т

л ^ ^

ао

сл £ ф

т ^ дз _ ю .0 X

.0

ф

о ф

X

03

о ф

т л

со

^ о Ф о со о

о т

о

о

ФГ^Л Т ^ X

л Ш 00

¡¡¿Л О о

. а. ф т

т-ст о

со о

К сч

СО

т

Ф ^г ^ ф

£ ^

£ ^ О Н

Пример итогового расчета стоимости объекта оценки на основе квалиметрического моделирования приведен в таблице 8.

Таблица 8

Пример итогового расчета стоимости объекта недвижимости

Элемент Аналог Объект

1 2 3 4 оценки

Интегральный показатель объекта, К 0,68789 0,67526 0,66534 0,62712 0,612

Первоначальная стоимость аналога, р./кв. м 284 692,80 338 983,05 274 400,00 269 915,26

Уровень сопоставимости 4 5 4 4 -

Вес, % 23,53 29,41 23,53 23,53 -

Скорректированная стоимость аналога, р./кв. м 253 450,22 307 427,09 252 566,45 263 579,71

Стоимость оцениваемого объекта, р./кв. м 271 501,23

Представленная методика оценки рыночной стоимости объекта недвижимости на основе квалиметрического моделирования является дискуссионной, поэтому для ее использования необходимо согласование с саморегулируемыми организациями оценщиков. На базе этой методики возможно создавать программные продукты по оценке недвижимости, которые в дальнейшем также должны быть сертифицированы саморегулируемыми организациями оценщиков.

Таким образом, в рамках настоящей статьи были изучены изменения в составе методов сравнительного подхода, приведены примеры реализации метода количественных корректировок, рассмотрены варианты реализации метода экспертных оценок и относительного сравнительного анализа продаж, а также предложена методика реализации квалиметрического моделирования как одного из качественных методов оценки для обсуждения в рамках оценочного сообщества.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ

1. Общие понятия оценки, подходы и требования к оценке : Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1) : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256.

2. Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.

3. Азгальдов Г. Г. Квалиметрия в архитектурно-строительном проектировании. М. : Стройиздат, 1989.

4. Андрианов Ю. А., Субетто А. И. Квалиметрия в приборостроении и машиностроении. Л. : Машиностроение, 1990.

5. Кузнецов Д. Д., Синочкина И. С. Квалиметрическое моделирование ставок арендной платы // Проблемы недвижимости. 1999 № 4

6. Оценка стоимости имущества : учебное пособие / под редакцией И. В. Косоруковой. М. : Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2012.

7. Косорукова И. В., Родин А. Ю. Оценка стоимости имущества для целей налогообложения за рубежом и в России: сравнительный анализ // Финансы и кредит. 2013. № 9 (537).

8. Мирзоян Н. В. Построение и анализ матрицы стоимости в рамках реализации стоимостного подхода в управлении недвижимостью // Московский оценщик. 2012. № 3-4

9. Мирзоян Н. В. Взаимосвязь анализа рынка и сравнительного подхода к оценке недвижимости в условиях кризиса / Пятый международный научный конгресс «Роль бизнеса в трансформации российского общества - 2010». М. : Global Conferences, 2010.

10. Труфанова С. А. Анализ применения концепции стоимостного подхода к совершенствованию системы управления муниципальной недвижимостью // Сборник трудов к 10-летию кафедры Оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения. М. : МФПУ «Синергия», 2013.

11. Труфанова С. А. Выбор эффективного варианта использования нежилых помещений в жилых объектах муниципальной недвижимости как источника реальных доходов // Региональная экономика ; Издательский дом «Финансы и кредит», 2012.

12. Мирзоян Н. В. Оценка стоимости недвижимого имущества для обеспечения по кредиту // Банковское дело. 2013. № 8.

13. БД INFOONLINE. URL: http://www.vrx.ru/data/924_36054.htm http://www.vrx.ru/data/4138_36028.htm http://www.vrx.ru/data/3784_36084.htm

14. БД «Недвижимость и Кредит». URL: http://nikvrn.ru/catalog/land/prodaju-zemelnyjj-uchastok-83-sotki-v-komminternovskom-r-ne-gvoronezha

является полномочием субъекта Российской Федерации 1;

2) изменение одного вида сельскохозяйственных угодий на другой вид сельскохозяйственных угодий представляется возможным без изменения категории земель (например изменение сенокоса на пастбище);

3) изменение одного вида сельскохозяйственных угодий на другой вид разрешенного использования, не предусмотренный для сельскохозяйственных угодий, возможно только после перевода соответствующего земельного участка из одной категории в другую.

Таким образом, орган местного самоуправления не вправе принимать решения об изменении видов разрешенного использования земельных участков, находящихся в составе сельскохозяйственных угодий, поскольку решение этого вопроса не входит в их полномочия, а является полномочием субъекта Российской Федерации.

Логическая линия изменения вида разрешенного использования той части

территории земель сельскохозяйственного назначения, которая не является

сельскохозяйственными угодьями

В отношении земель, для которых устанавливается градостроительный регламент (в том числе в отношении указанной части земель сельскохозяйственного назначения) изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 ГрК РФ).

Вплоть до принятия в установленном ГрК РФ порядке правил землепользования и застройки, но не позднее чем до 31 декабря 2012 года, решение об изменении одного вида разрешенного

1 Перевод земель сельскохозяйственного назначения из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (пункт 2 части 1 статьи 8 ЗК РФ). Полагаем, что эта норма предусмотрена в целях обеспечения приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества (пункт 2 части 1 статьи 1 ЗК РФ). Продолжая логику законодателя, обоснованным представляется распространить по аналогии положение относительно перевода земель сельскохозяйственного назначения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и на отношения, связанные с изменением видов разрешенного использования земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

(76-77).

* * *

Продолжение. Начало на с. 56

Продолжение на с. 84