Дома на распутье

До кризиса в Перми было заявлено до 85 организованных коттеджных поселков разного формата. По факту строится и продается не более трети, все остальное распродается в виде земельных участков с подрядом или даже без. Наиболее уверенно чувствуют себя девелоперы поселков премиум-сегмента, поскольку платежеспособность этой категории покупателей в кризис почти не снизилась.

По данным аналитического центра «Медиана», на сегодняшний день в пригороде Перми возводится примерно 25 загородных поселков или треть от так называемого «периода подъема рынка» (2007–2008 годов, когда спрос на коттеджные поселки манил на этот рынок инвесторов). До кризиса, по данным «Медианы», девелоперами было заявлено строительство 78 организованных поселков. Причем аналитики утверждают, что лишь 8% застройщиков приостановили строительство и продажу объектов в связи с неблагоприятными экономическими условиями.

В компании «Перспектива — Загородная недвижимость» насчитали 85 коттеджных поселков, заявленных девелоперами до кризиса. Те же цифры называют и в аналитическом центре «Камской долины». Сегодня достроена и продается только треть из них. Треть проектов свернуты по каким-либо причинам. Треть предложений реализуется через продажу земельных участков с разным уровнем подключения коммуникаций. «Многим казалось, что построить коттеджный поселок — просто. Но вышло иначе», — поясняет исполнительный директор компании «Перспектива-недвижимость» Надежда Шеломенцева.

Коммерческий директор АН «Респект» Алексей Ананьев утверждает, что сохранить проекты и вести строительство, несмотря на отсутствие спроса и нестабильную финансовую ситуацию, удалось тем, кто строил на собственные средства. Тем же, кто рассчитывал на кредиты банков и кошельки покупателей, пришлось непросто. По оценкам Алексея Ананьева, примерно 40% сделок — это продажа земельных участков с подрядом на территории существующих поселков. Реализуя такие земельные участки, девелоперы стремятся продавать покупателю пакет услуг: сам участок и возведение дома на его территории (подряд). Стоимость земли в этом случае составляет примерно 30 тыс. руб. за сотку и еще 1,5–2 млн руб. стоит подряд. Откатом в 90-е годы Алексей Ананьев называет ситуацию, когда несостоявшиеся застройщики распродают земельные участки без подрядов. Таких предложений на рынке достаточное количество, отмечает Надежда Шеломенцева, в том числе в коттеджных поселках «Серебряный бор», «Лесная сказка», «Веретье», «Успенка», «Преображенское», «Приволье». Цена предложения варьируется от

30 тыс. до 640 тыс. руб. за сотку, поясняет она.

«Качественных объектов, построенных и сданных в эксплуатацию, — единицы», — соглашается с экспертами руководитель аналитического центра «Камской долины» Эльвира Епишина. В пятерке крупнейших из «живых» (тех, которые находятся в стадии строительства) риэлторы называют только пять-шесть: «Южная усадьба» («Камская долина»), «Деревня Демидково» (ПФПГ), «Златоустье» (ООО «Загородный клуб»), а также «Протасы» и «Вернисаж» (ПЗСП). Стоимость жилья в сегменте «элит», по данным аналитического центра «Камской долины», сегодня составляет около 90 тыс. руб. за кв. м, в средней ценовой категории — 28–50 тыс. руб. за кв. м, в «экономе» — 12–27 тыс. руб. за «квадрат».

Платежеспособна по-прежнему только очень небольшая часть населения, говорят риэлторы. В компании «Перспектива — Загородная недвижимость» отмечают, что спрос на загородные дома — прерогатива наиболее обеспеченных клиентов, а это не более 10–15% населения Перми. Этим десяти процентам адресованы в Прикамье только два поселка — «Деревня Демидково», построенная ПФПГ и финской компанией «Хонка» в пригороде Полазны, и «Златоустье-Премиум» — строительство ведет компания, которая ранее построила в Усть-Качке поселок таунхаусов «Златоустье».

В «Деревне Демидково» (23 деревянных дома на участке 10,47 га) продана четверть домов, пояснили в PANCityGroup. В «Златоустье-Премиум» сейчас построено пять домов из запланированных 20. Оба поселка расположены в курортной зоне, в довольно живописных и экологически чистых местах, что является дополнительным аргументом в пользу «элитности» этого жилья. Причем «привязаны» эти поселки к курортам и чисто технически — к сетям водоснабжения, канализации и источникам электроэнергии, что позволяет существенно снизить затраты девелоперов. В «Златоустье», например, предполагали, что подсоединятся также к котельной поселка Усть-Качка, но позже решили, что газовое отопление обойдется жителям коттеджного поселка дешевле. Даже состоятельные покупатели больше не страдают гигантоманией: замдиректора ООО «Златоустье-Премиум» Елена Сидорова отмечает, что наибольшим спросом пользуются дома площадью до 250 кв. м, а лучше — в пределах 200 кв. м. Это связано с тем, что покупатель не желает нести лишние, по его мнению, затраты на обслуживание и содержание дома.

Застройщики тоже думают о том, как удешевить обслуживание домов и инфраструктуры. Так, строительная группа «Камская долина» в «Южной усадьбе» намерена в этом году установить дополнительные источники генерации электроэнергии, чтобы использовать их параллельно с основным и в солнечное время года экономить на освещении поселка.

Пока солнечные батареи будут установлены на административном здании в первой очереди поселка (32 дома, из них 30 проданы) и, как планируется, будут обеспечивать энергией все вспомогательные службы, размещенные в этом здании. «Был проведен расчет окупаемости нескольких производителей, выбран оптимальный, установка запланирована в этом году», — пояснили в пресс-службе «Камской долины». Удастся ли тиражировать эти технологии на весь поселок при учете того, что большую часть года пермяки отнюдь не избалованы солнцем, в компании пока не комментируют.

Руководитель аналитического центра «Камской долины» Эльвира Епишина отмечает, что сейчас многие застройщики пересматривают концепции поселков и выводят на рынок обновленные версии. В аналитическом центре «Медиана» отмечают рост интереса к загородной недвижимости, связывая его с наступлением весеннего сезона: «На данный момент на рынке наблюдается увеличение спроса на этот вид недвижимости. Пока спрос выражается в увеличении количества обращений (в среднем в два-три раза). Потенциальные клиенты интересуются существующим предложением на рынке и сроками начала строительства».

Тем не менее, и риэлторы и застройщики отмечают, что пермяки пока не желают массово переезжать за город. Загородный дом — не альтернатива городской квартире, как это казалось многим ранее, и теперь уж точно не покупка первой необходимости. Он приобретается, если в активе уже есть одна, а то и две городские квартиры, а значит, это скорее гостевой дом, летняя резиденция или дача, но никак не место постоянного проживания. «Редко кто покупает дом более чем в 30 км от города для постоянного проживания. Люди морально не готовы к этому. Но основная причина в том, что у большинства поселков отсутствует готовая инфраструктура», — поясняет замдиректора ООО «Златоустье-Премиум» Елена Сидорова. «Социальная инфраструктура в местах массовой застройки (детсады, школы, поликлиники, супермаркеты, места отдыха) развивается неактивно. Да и темпы развития инженерной инфраструктуры отстают от потребностей застройщиков», — подтверждает исполнительный директор компании «Перспектива-недвижимость» Надежда Шеломенцева.

Это объясняет тот факт, что спрос на загородные дома восстанавливается медленнее, чем это происходит в многоэтажном сегменте. «Реальные продажи достаточно невысоки, с торгом от 10–20% в зависимости от ценового сегмента», — поясняет она. Госпожа Шеломенцева добавляет, что, несмотря на либерализацию условий ипотеки, прежней беззаботности, с которой граждане брали, а банки давали кредиты, больше нет. Надежда Шеломенцева говорит, что неудовлетворенный спрос существует на аренду домов на летний период, то есть как раз на сезонное пребывание за городом. Причем потенциальные арендаторы готовы отдавать за месяц и 30 тыс. и 100 тыс. руб. Но этот рынок в Перми не развит, и предложений почти нет.