Детсад торгам не помеха

Девелопер Антон Евсеев купил с торгов у корпорации «Дом.РФ» 1,1 га на улице Ворошилова, 41а, в Воронеже, предложив в полтора раза больше начальной цены — 70,8 млн руб. На этом и соседнем участках он планирует построить жилой массив. На торги пожаловались несколько компаний, считающих, что участок должен был быть отдан муниципалитету, так как градостроительные документы предполагали возведение на нем детсада. Однако московское управление Федеральной антимонопольной службы (ФАС) оставило жалобу без рассмотрения. Юристы называют претензии заявителей обоснованными, но считают, что участок необязательно должен стать муниципальным.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

АО «Дом.РФ» подвело итоги аукциона по продаже земельного участка на улице Ворошилова в Воронеже в конце прошлой недели. Начальная цена лота, в который входят 1,1 га земли и пять зданий общей площадью 1,4 тыс. кв. м, составила 47,1 млн руб. По итогам торгов она выросла почти в полтора раза. На аукцион заявились два участника. Московская структура «Дома.РФ» ООО «Специализированный застройщик Дом.РФ девелопмент» предложила 70,4 млн руб., воронежский индивидуальный предприниматель Антон Евсеев — 70,8 млн руб. Господин Евсеев и был признан победителем.

Участок граничит с бывшей площадкой 162-го комбината железобетонных изделий (КЖИ), которую планирует осваивать девелоперская компания «АИВ» Антона Евсеева и Ильи Анохина. Этот актив площадью 8,9 га застройщики выкупили в 2017 году за 188 млн руб. Господин Анохин пояснил “Ъ-Черноземье”, что новый участок девелоперы не рассматривают для отдельного освоения: «У нас сформирован большой массив, с помощью этого участка проект будет несколько улучшен». Ранее бизнесмен рассказывал о комплексной жилой застройке на 120–150 тыс. кв. м.

Планам девелоперов могут помешать сразу несколько факторов. С 2019 года Антон Евсеев безуспешно пытается признать право Минобороны на 5,5 км недействующей железнодорожной ветки, которая проходит через часть площадки КЖИ. В январе 2021 года Верховный суд не стал передавать жалобу девелопера на решения нижестоящих инстанций в коллегию по экономическим спорам ВС РФ. А участок в 1,1 га, по словам Ильи Анохина, почти полностью перекрывается двумя охранными зонами: от железной дороги и от расположенной на территории АИВ котельной. В «Доме.РФ» “Ъ-Черноземье” говорили, что в публичных документах охранные зоны не отмечены, а «весь коридор вдоль этой ветки уже застроен жильем».

В принятом в конце года генплане развития Воронежа до 2041 года этот участок отнесен к общественно-деловой зоне, где разрешено строительство социальной инфраструктуры, объектов делового и финансового назначения, стоянок и других объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. Генплан также предусматривает здесь возведение «дошкольной образовательной организации» на 280 мест. Единственным обременением указаны только 62 кв. м охранной зоны линии электропередач. В аукционной документации также отмечается, что здесь можно строить жилье. Эта информация совпадает с данными публичной кадастровой карты Росреестра. Кадастровая стоимость участка, согласно ей, составляет 63,5 млн руб.

Заключение договора между «Домом.РФ» и Антоном Евсеевым о покупке участка на улице Ворошилова было ненадолго приостановлено по жалобе некоего ООО «Строитель». Заявитель счел, что участок не может быть предметом аукциона, а должен быть передан в муниципальную собственность. В «Строителе», следует из текста жалобы, это объясняют именно отраженными в документации планами по строительству детсада.

В московском управлении ФАС, которое разбирало дело 2 августа, “Ъ-Черноземье” рассказали, что комиссия решила оставить жалобу без рассмотрения: «Ограничения на торги уже сняты, решение будет готово к 5 августа». Заявитель также указал, что законность проведения аукциона проверяет прокуратура Воронежской области. В ведомстве “Ъ-Черноземье” сообщили, что проверка в границах ответственности региональной прокуратуры нарушений не выявила. Однако сам вопрос находится в ведении военной прокуратуры, так как торги касаются и объектов Минобороны.

По информации “Ъ-Черноземье”, жалоба с аналогичными претензиями поступила в ФАС и от воронежских участников рынка. Все заявители ссылаются на п. 14 ч. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ. Согласно ему находящийся в государственной или муниципальной собственности участок не может быть предметом аукциона, если «в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения».

Управляющий партнер юридической компании Enterprise Legal Solutions Юрий Федюкин отмечает, что участки в соответствии с нормами ЗК РФ «действительно не подлежат продаже, а должны передаваться на баланс муниципалитетов»: «Но назначение участка должно быть закреплено в документах, и тогда все основания для отмены торгов есть». При этом, подчеркнул господин Федюкин, земля необязательно может быть передана муниципалитету.

«При развитии перспективных с точки зрения девелопмента территорий власти по умолчанию и на вполне законных основаниях перекладывают значительную часть нагрузки по созданию социальной инфраструктуры на застройщика. Зачем передавать муниципалитету земельный участок под строительство детского сада до строительства этого самого детского сада, не очень понятно: обычно на практике последовательность обратная»,— пояснил он.

Изучившая жалобу член Ассоциации юристов России Ольга Эттлер отметила, что тезисы заявителя «написаны без приложений каких-либо доказательств их позиции и выписки из ЕГРН». По ее мнению, ФАС, возможно, будет в дальнейшем рассматривать и вопрос о железнодорожных путях.

Земля площадью 1,1 га на улице Ворошилова, 41, почти полностью входит в охранную зону недействующих железнодорожных путей Минобороны. Однако в аукционной документации эти ограничения снова не упоминаются, так как в публичных документах зона не обозначена как охранная