О соотношении вещных и обязательственных прав в сделках с недвижимостью

Семёнова Екатерина Геннадьевна

кандидат юридических наук, доцент кафедры государственных и гражданско-правовых дисциплин Крымского филиала

Краснодарского университета МВД России

О соотношении вещных и обязательственных прав в сделках с недвижимостью

В статье исследуются вопросы соотношения вещных и обязательственных прав в сделках с недвижимостью. Установлено, что в отечественном гражданском законодательстве в конструкциях, опосредующих переход права пользования чужой недвижимой вещью, в том числе в договоре имущественного найма, преобладают вещно-правовые элементы. Обосновывается необходимость установления в законодательстве четких границ системы имущественных прав.

Ключевые слова: вещные права, обязательственные права, аренда, ограниченные вещные права.

E.G. Semenova, Master of Law, Assistant Professor of the Chair of State and Civil Law Disciplines of the Crimea branch of the Krasnodar University of the Ministry of the Interior of Russia; tel.: +79787736361.

On the relation between proprietary and liability laws in real estate transaction

The article examines the issues of relation between proprietary rights and liability rights in real estate transaction. It was found that the domestic civil law in structures that mediate transfer of the right to use someone else's immovable property, including in the contract of tenancy, dominated by proprietary elements. The necessity of establishing clear boundaries in law property rights system is substantiated.

Key words: proprietary rights, liability rights, lease, limited real rights.

Центральной проблемой современной гражданско-правовой систематики является проблема деления гражданских прав на вещные и обязательственные. В свое время В.К. Райхер отмечал, что «никакой другой вопрос, никакая другая проблема гражданского права не требует, быть может, пересмотра с такою настоятельностью и столь решительного, как именно эта проблема» [1]. Это высказывание не утратило своей актуальности и в настоящее время.

В юридической литературе по поводу деления гражданских прав на вещные и обязательственные и их правового режима существуют различные точки взглядов, которые характеризуются как диаметральной противоположностью (В.К. Райхер [1, с. 144-204], В.А. Белов [2, с. 14-23], Е.А. Суханов [3, с. 200-207]), так и стремлением найти определенный компромисс, предполагающий сближение вещных и обязательственных правоотношений и диффузию обязательственно-правовых и вещно-пра-вовых конструкций в рамках существования смешанных правоотношений, содержание которых имеет вещно-обязательственные признаки (Г.Ф. Шершеневич [4, с. 472], В.И. Си-

найский [5, с. 383], М.И. Брагинский [6, с. 114], Л.Г. Ефимова [7, с. 36-44]).

Следует согласиться с В.К. Райхером, что действительно «традиционно установившиеся критерии отличия вещного права от обязательственного (право следования, право старшинства, преимущество вещного перед обязательственным) не выдерживают проверки по материалам положительного, особенно современного, права, что, применяя эти критерии, приходится признавать отсутствие или, во всяком случае, значительное умаление вещно-правовых элементов в некоторых институтах вещного права и, напротив, наличие вещно-правовых элементов в некоторых институтах обязательственного права. Получается столь сложное переплетение обоих - в теории резко отделяемых - частей гражданского права, что зачастую трудно сказать, где кончается одна из них и начинается другая» [1]. На сегодняшний момент отмеченное переплетение в одних и тех же конструкциях вещно-пра-вовых и обязательственно-правовых элементов больше всего на практике отображается в отношениях, объектом которых является недвижимость.

116

Так, в действующем гражданском законодательстве такие права, как право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК РФ), сервитуты (ст. 274 ГК РФ), относятся к числу вещных прав (ст. 216 ГК РФ), а имущественный наем (ст. 606 ГК РФ) и подобные права пользования - к числу прав обязательственных (гл. 34 ГК РФ).

В то же время нельзя не отметить, что обязательственным правам арендатора по договору аренды присущи все признаки вещных прав: оно производно от права собственности, основным элементом содержания является правомочие пользования, существует вещно-пра-вовая защита владения арендатора (ст. 305 ГК РФ), следование за вещью (п. 1 ст. 617 ГК РФ), отсутствие тесной неразрывной связи с субъектом и т.д.

Вполне естественно, что закрепление подобных признаков в законодательстве является предметом внимания как правовой доктрины [8, с. 152; 9, с. 456], так и правотворчества. В частности, в Концепции развития законодательства о вещном праве утверждается, что «в ГК РФ не проведено четкое разграничение вещных прав от иных гражданских прав. Многие обязательственные права сегодня наделены признаками, присущими только вещным правам. Так, непременный атрибут вещного права - право следования можно обнаружить в обязательственно-правовых отношениях по договору аренды» (п. 2.5) [10].

Кроме указанной, можно отметить и обратную тенденцию - когда в вещно-правовых конструкциях проявляют себя обязательственно-правовые элементы. Такое проявление обнаруживается авторами при анализе правовой природы ограниченных вещных прав [11; 12; 13]. В частности, отмечается, что такое вещное право, как сервитут, подобно праву имущественного найма, может основываться на длящемся договорном отношении [1].

Отсутствие четкой нормативной содержательности имущественных прав приводит к тому, что в теории аренда не признается вещным правом, однако признается таковым найм недвижимости, в частности земельного участка [14; 15]. Право нанимателя жилого помещения одни исследователи называют вещным правом [9], другие такую возможность категорически отрицают [16].

Смешение вещных и обязательственных признаков в отношениях, предметом которых является недвижимость, нарушает видовую идентификацию прав, вытекающих из данных отношений. Поскольку целью видовой идентификации прав является не упорядочение зна-

ний о гражданских правах, а установление правового инструмента их реализации и защиты, подобное смешение вызывает определенные проблемы на практике.

Согласимся с Е.А. Сухановым в том, что «попытки смешения вещных и обязательственных прав, в сущности, размывают фундаментальные основы континентального правопорядка... вносят лишь путаницу в правовое регулирование и сложившееся правосознание, причем безо всякой к тому необходимости» [17, с. 50]. Решение же существующих системных противоречий путем закрепления дополнительной правовой конструкции (смешанного правоотношения), которая усложняет саму систему имущественных прав, следует признать нецелесообразным. В данной ситуации следует скорее устранить причину, которая приводит к таким противоречиям.

Наиболее прогрессивная попытка устранения определенных противоречий принята в Концепции развития гражданского законодательства о вещном праве, которая предполагает исключить любые вещные характеристики аренды, сделав ее исключительно обязательственным правом. В свою очередь, предлагается ряд новых вещных прав, заменяющих аренду: постоянное землевладение (эмфитевзис), право застройки (суперфиций), право личного пользовладения (узуфрукт) и т.д.

Расширение системы вещных прав в гражданском законодательстве является позитивным шагом в направлении совершенствования отношений собственности. Необходимость существования предусмотренных видов вещных прав на чужие вещи обусловлена тем, что правовая реализация определенных имущественных потребностей не всегда связана с установлением полного права собственности на имущество. На сегодняшний момент из-за отсутствия более широкого перечня закрепленных законодательством вещных конструкций при оформлении отношений по пользованию чужой вещью используется, в основном, конструкция аренды.

Конечно, по сравнению с суперфицием и эм-фитевзисом договор аренды является простым и практичным правовым механизмом передачи прав, в том числе на недвижимость. В то же время указанные выше права предоставляют их субъектам значительно больше преимуществ, чем права аренды.

Во-первых, вещные права представляют собой юридические формы, которые обеспечивают возможность длительного, независимого от согласия собственника участия одного лица в праве собственности другого.

Во-вторых, субъекты вещного права имеют такой объем защиты, который не имеют

117

субъекты обязательственных отношений. Хотя подобный тезис не подтверждается отечественным гражданским законодательством, наоборот, подчеркивается, что права защиты собственности, предусмотренные ст. 301-304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (ст. 305 ГК РФ). Конечно, указанный подход нарушает границы между обязательственным и вещным правом, однако он является вынужденным до тех пор, пока в законодательстве не будет закреплен соответствующий перечень вещных прав, дающий более полную защиту.

Отношения, возникающие на основании договора аренды (найма), являются, прежде всего, обязательственными - они связывают определенными обязанностями только две стороны. Указанные отношения могут возникать только на основании договора и при наличии факта достижения согласия по всем существенным условиям.

Принадлежность к вещным правам должна определяться, прежде всего, необходимостью предоставления данным правам действительно абсолютной защиты, реализуемой в принципах следования, преимущества, закрепления вещных прав законом. Абсолютная защита, в свою очередь, основывается на необходимости усиленной защиты принадлежащих лицу имущественных прав. Такую усиленную защиту государство предоставляет благодаря особой природе прав, сущность которой состоит в удовлетворении наиважнейших потребностей лица.

Одновременное существование вещных и обязательственных прав обеспечивает правовой «арсенал» для разнообразного использования имущества, в том числе недвижимого. В случае если существует необходимость установления стабильного права, при осуществлении которого субъект будет самостоятельно вступать в отношения с третьими лицами (кроме собственника имущества), следует устанавливать вещное право. Если право необходимо установить оперативно и на небольшой срок, адекватным правовым инструментом является обязательственное право. Если правовой «арсенал» для использования имущества неполный, в первую очередь это отобразится на гражданском обороте, а вместе с ним и на экономике государства [18, с. 40-49].

Так, отсутствие в действующем гражданском законодательстве широкого перечня вещных прав, требующих для их установления более

формализованной процедуры, приводит к тому, что сегодня фактически не остается места для обязательственных (оперативных) отношений в сфере недвижимости. И эта проблема обостряется общей «зарегулированностью» арендных отношений.

На сегодняшний день любое пользование объектом недвижимости квалифицируется как аренда, которая требует заключения договора, который, в свою очередь, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ) и содержит достаточное для его оспаривания количество условий. Таким образом, имущественный найм по ГК РФ - это уже не право аренды в общепринятом понимании, а скорее, определенная модификация ограниченного вещного права на чужую вещь.

Поскольку вещные права являются абсолютными, а значит, установление обязанности для неопределенного круга потенциально обязанных субъектов возможно только на основании закона, перечень и содержание вещных прав должны быть обязательно закреплены в законодательстве. Исходя из этих же соображений вещные права подлежат регистрации - именно так можно уведомить обязанных субъектов о существовании вещных прав иных лиц. Кроме того, механизм регистрации позволяет обеспечить стабильность правового положения субъектов вещных прав при их обороте. Для установления же обязательственного права и уведомления обязанного лица достаточно договора.

Исходя из вышеуказанного, считаем очевидным, что существующее правовое регулирование отношений в сфере недвижимости не отвечает потребностям общества, поскольку ограничивает возможности субъектов быстро приобретать права на объекты недвижимости на соответствующих их потребностям титулах. Несмотря на то, что на современном этапе создание системы вещных прав на чужие вещи и их классификация являются достаточно дискуссионными, считаем, что законодательное отражение данной категории необходимо.

Систематизация прав на чужие вещи должна основываться на тех общих принципах, которые присущи вещному праву, но с учетом особенностей, присущих только правам на чужие вещи. Считаем невозможным распространять положения вещных прав на обязательственные права по пользованию чужой вещью и включать данные права в систему имущественных прав, не соответствующих требованиям вещных прав, что может негативно отразиться на гражданском обороте. На современном этапе развития законодательства должны быть заложены четкие границы системы имущественных прав.

118

1. Райхер В. К. Абсолютные и относительные права (к проблеме деления хозяйственных прав): в особенности применительно к советскому праву / пер. с нем. О. В. Колоти-лова // Вестн. гражданского права. 2007. № 2.

2. Белов В.А. Понятие и определение вещных прав // Законодательство. 2009. № 6.

3. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М, 1991.

4. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001.

5. Синайский В. И. Русское гражданское право. М., 2002.

6. Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений // Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика / отв. ред. А.Л. Маковский. М, 1998.

7. Ефимова Л. Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. 1998. № 10.

8. Гражданское право: учеб. / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М, 1997. Ч. 2.

9. Белов В.А. Право пользования чужой вещью // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 2010. № 1.

10. Концепция развития законодательства о вещном праве: проект рекомендован Президиумом Совета при Президенте РФ к опубликованию в целях обсуждения (протокол № 3 от 18 марта 2009 г.). URL: http://www. kolasc.net.ru/russian/tradeunion/documents/52.pdf

11. Иоффе О.С. Избр. тр.: в 4 т. Т. 1: Правоотношение по советскому гражданскому праву. Ответственность по советскому гражданскому праву. СПб., 2003.

12. Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004.

13. Карнушин В.Е. Краткая характеристика вещных прав, подлежащих введению в действие в Гэажданский кодекс РФ, с точки зрения их обязательственно-правовой природы // Евразийский юрид. журнал. 2011. № 12(43).

14. Мажурин П. В. Аренда земельного участка - вещное право или обязательственное?// Политика, государство и право. 2014. № 9. URL: http://politika.snauka.ru/2014/09/1912

15. Шерстнев С. С. Аренда в земельном праве Российской Федерации: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2004.

16. Гражданское право: учеб. / отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд. Т. II: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права. М., 2005.

17. Суханов Е.А. Вещные права в новом Земельном кодексе России // Экологическое право. 2003. № 1.

18. Мирошниченко А.Н. Обязательственные права пользования земельным участком // Право Украины. 2012. № 7.

1. Raiher V.K. The absolute and relative rights (to a problem of division of the economic rights): in particular in relation to the Soviet law / transl. from German by O.V. Kolotilov // Bull. of civil law. 2007. № 2.

2. Belov V.A. The concept and definition of property rights // Legislation. 2009. № 6.

3. Sukhanov E.A. Lectures on the right of ownership. Moscow, 1991.

4. Shershenevich G.F. The course of civil law. Tula, 2001.

5. Sinaysky V.I. The Russian civil law. Moscow, 2002.

6. Braginsky M.I. On the question of the relation of real and legal obligation // Civil Code of Russia: problems, theory, practice / resp. ed. A.L. Makovsky. Moscow, 1998.

7. Efimova L.G. On the relation between proprietary and liability laws // State and law. 1998. № 10.

8. Civil law: textbook / ed. by A. P. Sergeev, Yu.K. Tolstoy. Moscow, 1997. Pt. 2.

9. Belov V.A. Right of use of another person's property item // Bull. of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation. 2010. № 1.

10. The Concept of development of the legislation of property law: the project is recommended by the Presidium of the Presidential Council for publication in order to discuss (Protocol № 3 d.d. March 18, 2009). URL: http://www.kolasc.net.ru/ russian/tradeunion/documents/52.pdf

11. Ioffe O.S. Sel. works: in 4 vol. Vol. 1: Legal relationship on the Soviet civil law. Responsibility on the Soviet civil law. St. Petersburg, 2003.

12. Vasilevskaya L.Yu. Doctrine on proprietary transactions on the German law. Moscow, 2004.

13. Karnushin V.E. Brief description of the property rights to be put in place in the Civil Code, in terms of their legal nature obligations // Eurasian law journal. 2011. № 12(43).

14. Mazhurin P.V. Is a land lease a right in rem or a right in personam? // Politics, state and law. 2014. № 9. URL: http://politika.snauka.ru/ en/2014/09/1912

15. Sherstnev S.S. Lease in the land law of the Russian Federation: auth. abstr. ... Master of Law. Saratov, 2004.

16. Civil law: textbook /resp. ed. E.A. Sukhanov. Vol. II: Property law. Inheritance law. Exclusive rights. Personal nonproperty rights. Moscow, 2005.

17. Sukhanov E.A. Proprietary rights in the new Land Code of Russia // Environmental law. 2003. № 1.

18. Miroshnichenko A.N. Liability law of land use //Law of Ukraine. 2012. № 7.

119