Льготы наизнанку

Данные об августовских продажах новостроек в крупных городах России позволяют сделать выводы о реальном влиянии программы льготной ипотеки на рынок первичной недвижимости. И похоже, что они окажутся не в поддержку дополнительных мер стимулирования спроса со стороны государства.

Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ

По подсчетам руководителя Dataflat.ru Александра Пыпина, в августе в старых границах Москвы заключено 4,73 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) на квартиры и апартаменты. Это на 19% больше, чем в августе докризисного 2019 года. Существенно не повлиял отказ от льгот и на стремление населения брать кредиты: с их помощью в августе было оформлено 58% ДДУ, на 9 процентных пунктов больше, чем двумя годами ранее.

Сохраняющийся спрос на новостройки на крупнейшем локальном рынке вызывает справедливый вопрос: а был ли реальный смысл больше года искусственно его стимулировать?

Главным лоббистом льготной ипотеки в правительстве исходно был вице-премьер Марат Хуснуллин, ставивший задачу поддержки строительного сектора в кризис. «Я как отвечающий за отрасль буду отстаивать право и буду доказывать, что ипотеку надо продлевать и дальше, что без этого развитие страны и реализация нацпроектов невозможны»,— горячился он в ноябре 2020 года. Опасения чиновника легко понять: перед строительной отраслью еще с 2018 года маячит поставленная Владимиром Путиным задача добиться ввода 120 млн кв. м ежегодно. Получается пока не очень, по итогам 2020 года еле удалось перебраться за 82 млн кв. м.

Зато основным итогом программы льготной ипотеки стал резкий рост цен на новостройки. В «старой» Москве в августе показатель по заключенным договорам достиг 309,7 тыс. за кв. м. Это на 55% выше значения 2019 года. Средний лот за тот же срок подорожал на 53%, до 17,8 млн руб. А в Краснодаре новостройки за год подорожали более чем вдвое. В условиях стагнирующих доходов населения это привело к снижению доступности жилья. Среднемесячная зарплата в Москве по итогам 2019 года была 94,3 тыс. руб. Откладывая эту сумму целиком, накопить на собственную квартиру в старых границах города можно было примерно за десять лет. В 2021 году срок растянулся до 14 лет.

Своевременный отказ от льготного кредитования вряд ли бы помог вовсе избежать этого эффекта: фактически весь период вызванного пандемией кризиса спрос на недвижимость подстегивало стремление россиян сохранить сбережения в условиях падающих ставок по вкладам и инфляционных рисков. Но с большой долей вероятности увеличение цен на первичную недвижимость оказалось бы более плавным, позволив гражданам немного увеличить доходы, а властям и застройщикам — избежать будущих рисков оскудения платежеспособного спроса.