Ждать у моллов погоды

Рынок ТЦ и ТРК в Краснодарском крае испытывает серьезные трудности: не успев отойти от коронавирусных ограничений, торговые центры столкнулись с оттоком крупных арендаторов в связи с антироссийскими санкциями. По данным экспертов, со временем из ТЦ могут уйти от 10 до 25% арендаторов. Аналитики считают, что торговую недвижимость, которая и до санкций испытывала трудности с трафиком из-за растущей популярности маркетплейсов, может спасти смена формата — с «мест покупки» в «места для встреч».

Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ

От нестабильности эпидемиологической к политической

В последние пять лет девелоперская активность в сегменте торговых центров Краснодарского края значительно снизилась. По данным консалтинговой компании Macon, прирост качественного сегмента рынка на Кубани за 2016–2021 годы составил 0,2 млн. кв. м, что, по мнению аналитиков, стало закономерным следствием насыщенности рынка.

«Пандемия повлекла за собой резкий спад посещаемости торговых центров. И до сих пор трафик посетителей постепенно восстанавливался, но так и не достиг допандемийных значений. В конце прошлого года произошло введение очередных ограничений на посещение общественных мест с QR-кодами, что, в свою очередь, негативно сказалось на трафике посетителей ТЦ»,— говорит Илья Володько.

На сегодняшний день, по данным Macon, средние ставки аренды в зоне торговой галереи в ТЦ Краснодарского края составляют от 2,1 тыс. до 2,5 тыс. руб./кв. м в месяц, в зоне якорных арендаторов — от 1,3 тыс. до 1,6 тыс. руб./кв. м в месяц. Уровень заполняемости торговых центров края на конец прошлого года составляет в среднем 96%, что считается высоким показателем. В Краснодаре среднее значение показателя — 95%, в Новороссийске — 98%, в Сочи — 99%.

«В настоящий момент, в связи с нестабильной эпидемиологической и политической ситуацией, рынок торговых центров не является привлекательным для инвестиций, так как несет в себе значительные риски эксплуатации потенциальных проектов — это подтверждает малое число и площадь строящихся и планируемых объектов в Краснодарском крае»,— комментирует господин Володько.

По данным компании Macon, в Краснодарском крае насчитывается 30 качественных торговых центров в семи городах: Краснодар, Сочи, Новороссийск, Армавир, Анапа, Туапсе и Темрюк. Их совокупная арендопригодная площадь (GLA) составляет 1,2 млн кв. м. Основная часть предложения сосредоточена в столице региона. На Краснодар приходится почти половина всех объектов, которые аккумулируют две трети арендопригодной площади (724 тыс. кв. м, или 62%). Крупнейшими качественными ТЦ Краснодара являются «Красная площадь», OZ Mall и «СБС Мегамолл».

В Сочи расположено девять объектов, арендопригодная площадь которых — 254 тыс. кв. м (22% от общекраевой величины). Наибольшим масштабом среди них обладают «МореМолл» и «Олимп». В Новороссийске представлено три качественных торговых центра, GLA около 92 тыс. кв. м: «Красная площадь», «Южный» и «БОН Пассаж». Кроме того, единичные качественные торговые центры функционируют в Армавире («Красная площадь» на 45 тыс. кв. м), Анапе («Красная площадь» на 25 тыс. кв. м), Туапсе («Красная площадь» на 18 тыс. кв. м) и Темрюке («Калейдоскоп» на 10 тыс. кв. м).

Заграница уходит из ТЦ

Согласно данным консалтинговой компании Knight Frank, на сегодняшний день насчитывается порядка 160 ретейл-компаний (включая онлайн-магазины), объявивших о приостановке коммерческой, инвестиционной деятельности, а также поставок на территорию России. Шесть из них заявили об окончательном уходе с российского рынка. Доля временно приостановивших свою деятельность ретейлеров от общего количества арендаторов варьируется в зависимости от класса торгового центра и составляет от 10 до 25%.

«Количество закрывшихся ретейлеров зачастую связано с форматом и концепцией торгового центра. Пул арендаторов в крупноформатных объектах очень отличается от ассортимента районных: например, в региональных и суперрегиональных торговых центрах преобладают фэшн-операторы и крупные международные игроки рынка, такие как Decathlon, Inditex, H&M Group, LPP Group и многие другие. Объекты, арендопригодная площадь которых превышает 50 тыс. кв. м, в значительной степени зависят от крупных федеральных и международных брендов, в то время как малоформатные торговые центры привлекают в основном местных жителей. Пул арендаторов в таких объектах скорее нацелен на функционал и ценовую сегментацию целевой группы, чем на бренд»,— сообщили в Knight Frank.

Как ранее писал «Ъ-Кубань», французская сеть Decathlon с 6 апреля временно приостановила работу магазина-бутика на курорте «Роза Хутор», с 11 апреля работа магазина будет приостановлена в Красной Поляне. В компании заявили, что решение связано с внешними условиями, не позволяющими обеспечивать поставки товаров. Остальные магазины в Краснодарском крае пока что работают в штатном режиме. Об их закрытии компания сообщит дополнительно. «Decathlon исполнит все обязательства перед своими клиентами относительно гарантии на товары и заказов, которые будут сделаны до приостановки деятельности. Возврат товаров также будет доступен»,— сообщили в компании.

Кроме того, о закрытии всех 27 магазинов, включая гипермаркет в Краснодаре, расположенный в ТРЦ Oz Mall, объявила немецкая сеть магазинов строительных товаров OBI. Шведский концерн IKEA приостановил работу всех магазинов в России, в том числе в крупнейшем торговом центре Краснодарской агломерации «Мега Адыгея».

«В региональных торговых центрах доля временно приостановивших свою деятельность арендаторов значительно отличается от аналогичного показателя в Москве, так как представленность международных брендов в регионах значительно ниже. В Санкт-Петербурге данный показатель достигает 20%. В крупных городах-миллионниках — 15%. В городах с населением менее 1 млн жителей доля в среднем доходит до 10%»,— говорят в Knight Frank.

В компании прогнозируют, что массовые закрытия магазинов напрямую будут влиять на объем нового предложения и трафик в торговых центрах. По мнению аналитиков, к двенадцатой неделе 2022 года посещаемость снизилась в среднем на 6% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года и на 22% по сравнению с тем же периодом 2019 года.

По словам директора федеральной риелторской компании «Этажи-Кубань» Вадима Камалова, сегодня состояние торгово-развлекательных центров в крае близко к критическому. Однако, по словам собеседника «Ъ-Кубань», все иностранные компании, которые заявили о прекращении работы в России,— не сказали, что уходят навсегда: они сохраняют среднюю заработную плату работникам и сохраняют действующие контракты по аренде.

«То есть по факту они сегодня закрыты, но договоры не расторгнуты. Дело в том, что на фоне начала спецоперации на Украине все думали, что все это закончится достаточно быстро, а теперь мы понимаем, что ничего уже быстро не закончится. Соответственно, я думаю, что через какое-то время приостановившие деятельность в России компании начнут присылать уведомления о расторжении контрактов с собственниками торговых центров, в том числе долгосрочных контрактов. Будут какие-то штрафные неустойки, но кто-то будет их платить, а кто-то не будет, потому что любые юрисдикции сейчас, кроме российской, будут принимать решения не в нашу пользу, и защитить наши права сейчас крайне сложно. Отток произойдет значительный. Если взять самых наших крупных арендаторов торговых центров — это H&M, IKEA, Zara и прочие — там, где не франшиза, они закрываются»,— говорит господин Камалов.

Кино и льготы

С 14 марта в торговых центрах Краснодарского края открылись фуд-корты и детские игровые комнаты, которые были закрыты с весны 2020 года. «Я получаю многочисленные просьбы от предпринимателей снять это ограничение. Думаю, будет логично, если пойдем на послабления и разрешим их работу»,— заявил губернатор Кубани Вениамин Кондратьев на мартовском заседании регионального оперативного штаба.

С 4 марта в крае также были отменены обязательные для входа в торговые центры Краснодарского края QR-коды. Кинотеатры открылись в ТЦ еще в конце 2020 года, однако для них, как и для владельцев торговых центров, где располагаются кинозалы, наступили тяжелые времена, связанные с введением антироссийских санкций на кинопродукцию.

Так, о закрытии одного из центральных кинотеатров кубанской столицы «Киномакс» в ТРЦ «Галерея Краснодар» стало известно 22 марта. Последний сеанс состоялся 20 марта в 22 часа. Директор кинотеатра Ольга Назаренко отметила, что закрытие связано с тем, что ТРЦ не предоставил льготу. Позже стало известно, что на месте закрытого кинотеатра «Киномакс» в ТРЦ «Галерея Краснодар» появится новый киноцентр более современного формата.

По словам генерального директора «Infoline-Аналитика» Михаила Бурмистрова, представители индустрии, не оправившись от коронавирусных ограничений, устали нести убытки и пессимистично смотрят на перспективы изменения ситуации в ближайшем будущем. «В таких условиях сворачивание бизнеса целесообразно. В ТРЦ же понимают, что в нынешних условиях кинотеатр не может быть источником трафика, и, вероятно, рассматривают вариант перепрофилирования площади под размещение других объектов»,— рассказал «Ъ-Кубань» аналитик.

Частные сетевые кинотеатры в регионе, включая «Монитор» и «Синема Парк», признают, что на фоне отмены голливудских премьер в пять раз снизилась посещаемость. Напомним, американские киностудии, включая Warner Bros., Walt Disney и Sony Pictures, приостановили показы своих фильмов на территории России из-за военной операции на Украине. Руководитель по рекламе и PR сети кинотеатров «Монитор» Андрей Попов рассказал ранее «Ъ-Кубань», что потери индустрии в марте составили примерно 5 млрд руб., сборы только «Бэтмена» могли составить 2 млрд руб. Чтобы компенсировать затраты, в том числе на аренду помещений, некоторые мультиплексы закрывают залы.

Интересно, что сегодня, по словам генерального директора «ЦДМ на Лубянке» Александра Копанева, на рынке ТЦ многие сети, которые практически никак не завязаны на импорте, начали фактически диктовать условия руководству торговых центров. «Они присылают ультимативные уведомления: мол, давайте перейдем на процент от товарооборота, пересмотрим условия аренды. Это тревожный звоночек, который выглядит как попытка воспользоваться моментом и нарастить свою маржинальность. На рынке сейчас точно как в сказке про лягушку и молоко — выживет тот, кто быстрее шевелит лапками. Тут я соглашусь, что динамика очень важна и нужно искать новое доходное направление для ТЦ. Ведь наша экономика зависит от налогов, расходов на эксплуатацию (которые драматически выросли за период пандемии и продолжают расти), а также дохода от арендаторов, который падает. За счет давления с обеих сторон маржинальность торговой площадки уменьшается»,— сказал господин Копанев (цитата по Retail.ru).

«Торговым центрам нужно менять форматы»

За последние два года сегмент торговой недвижимости оказался одним из самых пострадавших от последствий кризиса, вызванного коронавирусной инфекцией и карантинными мероприятиями, констатирует Илья Володько. Основными негативными факторами, по его словам, стали: общая экономическая нестабильность, снижение реальных доходов населения, рост безработицы, снижение оборота розничной торговли и временная невозможность осуществлять деятельность для большинства торговых объектов.

«В подобных условиях торговые центры, большинство арендаторов которых было закрыто на несколько месяцев, даже после снятия жестких ограничений испытывали на себе целый комплекс негативных последствий: сниженный уровень посещаемости, усилившуюся за период пандемии конкуренцию со стороны онлайн-торговли, недостаток спроса на новые площади со стороны ретейлеров, а также необходимость идти на уступки арендаторам помещений, предоставляя последним скидки на аренду»,— комментирует генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько.

По словам эксперта, рост сектора e-commerce, а также влияние пандемии стимулируют торговые центры к изменению форматов и концепций. «Сегодня наличия разнообразной торговой составляющей недостаточно для сохранения высокого уровня посещаемости. В современных торговых центрах все большую роль будут играть общественные пространства с зонами отдыха, усиливается роль предприятий общепита, а также расширятся развлекательная и спортивная составляющие»,— говорит эксперт.

Илья Володько отмечает, что в последние годы более четко вырисовывается тенденция сокращения интереса покупателей к крупным торговым объектам. Это, по его словам, приводит к сокращению доли рынка некоторых ритейлеров. Например, во втором полугодии 2021 года компания «Ашан» закрыла 17 магазинов в России из-за неудовлетворительных результатов. Одновременно с этим пандемия дала толчок к росту числа районных торговых центров, торговых центров в составе жилых комплексов и магазинов формата «у дома».

«Во время пандемии поведение потребителя изменилось — коммерция в пешей доступности стала пользоваться значительно большим спросом. В свою очередь, крупные ритейлеры продолжают адаптироваться к новым трендам и реализуют новые проекты. Например, "Лента" в рамках новой стратегии планирует начать открывать магазины в пешей доступности, а "Магнит" создает сеть строительных магазинов "у дома" — "Магнит Мастер"»,— говорит гендиректор Macon.

По мнению Вадима Камалова, торговые центры будут востребованы и дальше, поскольку сейчас подросло поколение с новыми стандартами потребления. «Безусловно, маркетплейсы занимают сегодня очень весомую долю на рынке, особенно учитывая тот факт, что через маркетплейс можно купить практически любой бренд. Но торговым центрам нужно менять форматы. Если раньше это были некие центры, где можно было предоставлять выбор потребителю, сейчас интернет дает гораздо больше выбора, но не дает возможности "пошопиться", "потусоваться". Поэтому логично на месте торговых центров начать делать не центры торговли, а, как говорят в странах запада, meeting point — места для встреч. Вот как если бы у нас в парке "Краснодар" еще чем-то торговали — это был бы идеальный пример такого центра будущего, и это была бы очень успешная история. Насколько я знаю, Сергей Галицкий как раз реализует подобный пример в Краснодаре на базе бывшего кинотеатра "Аврора"»,— подытожил господин Камалов.

Читайте нас в Telegram