Без соседей лучше

рынок Москвы

Лето — это застой, не перестают твердить риэлтеры и застройщики. То же самое они говорили и год назад, когда жилье росло в цене в два раза быстрее, чем сейчас. Но падение спроса наблюдается только на массовое жилье, а на рынке сверхдорогой недвижимости застоя и вовсе никогда не бывает — агенты перспективных покупателей эксклюзивных объектов без устали ищут для них подходящие варианты. В этом сезоне им приходится учиться решать принципиально новые задачи — резко вырос спрос на отреставрированные особняки в центре города.

Первичный рынок

Даже несмотря на летнее затишье, спрос на квартиры в новостройках, по словам Ирины Егоровой, маркетолога компании "Инком-Недвижимость", остается стабильным. Цены в новостройках зависят прежде всего от местоположения объекта. По словам Оксаны Каармы, заместителя директора управления новостроек компании "Миэль-Недвижимость", стоимость метра в типовом панельном доме, но построенном в обжитом районе, может достигать $1800 за 1 кв. м. и за такую же цену можно приобрести квартиру бизнес-класса в новостройке, расположенной на юге или юго-востоке Москвы.

По данным Олега Разина, аналитика компании Vesco Consulting, элитное жилье, в отличии от типового, уверенно дорожает и в июле выросло в среднем на 1,25%. К этому можно только добавить, что ровно год назад "Ъ-Дом" писал, что в июле 2004 года элитная недвижимость подорожала на 2%, что, по мнению риэлтеров, чрезвычайно низкий показатель.

Хотя квартиры в традиционных местах элитной застройки по-прежнему являются важным индикатором рынка, специалисты Vesco Consulting утверждают, что у их клиентов появился спрос на принципиально новый товар. Им нужны особняки в центре Москвы. В базе заявок — здания дореволюционной постройки, в которых от изначального сооружения остался только оригинальный фасад. На продажу, разумеется, выставляются только отреставрированные особняки, в которых проведена замена перекрытий, всех инженерных коммуникаций и осуществлена перепланировка.

Вторичный рынок

Москвичи насытились новостройками — такой вывод можно сделать, если сравнить средние темпы роста цен на вторичку в июле этого и прошлого года. В прошлом июле квартиры подорожали в среднем на 0,31%, в этом — на 2,1%.

Впрочем, по словам аналитиков, увеличение цен в июле, оказалось больше, чем за предыдущие месяцы. Алексей Шленов, управляющий директор компании "Миэль-Недвижимость", говорит, что на вторичном рынке недвижимости за два летних месяца спрос на квартиры увеличился на 10%, а по подсчетам Сергея Елисеева, директора по маркетингу "Инком-Недвижимости", количество потенциальных покупателей на одну квартиру выросло на 25%.

Аналитик Андрей Бекетов уверен, что показатель роста цены связан и с тем, что в числе выставленных на продажу квартир увеличилась доля дорогого жилья. Частные инвесторы, вложившиеся полтора-два года назад в недвижимость, уже летом начали поиск покупателей, чтобы осенью завершить сделку.

По мнению Сергея Елисеева, в августе--сентябре на вторичном рынке стоит ожидать роста цен в пределах 2-2,5%.

ТАТЬЯНА КОМАРОВА

Квартира в Подмосковье. Дорого

Стоимость квартир первичного рынка в Подмосковье в июле продолжала расти. Как отмечает маркетолог корпорации "Инком-Недвижимость" Ирина Егорова, стоимость квадратного метра в новостройках увеличивается по мере продвижения строительства. В некоторых городах Подмосковья в июле наблюдался довольно значительный рост цен: на 3,9% — в Люберцах, на 2,3% — в Апрелевке, на 2% — в Видном. Подобное увеличение стоимости было связано с отсутствием новых предложений на рынке новостроек.

Инна Пигальская, руководитель отдела продаж компании "ПИК-Регион", отмечает, что сезонный фактор практически не оказывает влияния на первичный рынок Подмосковья. Цены, по ее сведениям, плавно растут в среднем на 1% в месяц.

Наибольшим спросом традиционно пользуются города ближайшего Подмосковья, поскольку в них быстро развивается инфраструктура. При этом, в отличие от Москвы, покупатели подмосковного жилья по-прежнему предпочитают одно-двухкомнатные квартиры.

Риэлтеры говорят, что грань между столицей и городами-спутниками постепенно стирается. Так, например, в городе Долгопрудном, по данным компании "ПИК-регион", 49% покупателей жилья составляют москвичи, 32% — жители Московской области, 17% — жители других регионов России, а 2% — иностранные граждане.

За городом лета нет

В отличие от рынка городских квартир, летнего спада в продажах подмосковных коттеджей не наблюдается. Более того, по словам Ивана Воробьева, аналитика загородной недвижимости компании "Инком-Недвижимость", в июле спрос по сравнению с маем вырос примерно на 7%.

По данным риэлтеров, наибольшее количество потенциальных клиентов предпочитают коттеджи площадью до 300 квадратных метров с участком примерно 15 соток и по цене до $400 тыс. При этом на коттеджи в ценовом диапазоне $150-300 тыс. ориентируются 49% клиентов риэлтерских компаний. Отметим, что предложение по коттеджам практически удовлетворяет спрос.

Одной из главных тенденций рынка загородной недвижимости, по данным компании Vesco Realty, является увеличение выставленных на продажу коттеджей в "непрестижных" направлениях — на Симферопольском и Ярославском шоссе.

Много комнат не нужно

Арендаторы и рантье готовятся к осенней схватке за цены сдаваемой жилплощади. В мае арендные ставки уменьшились в среднем на 5-10%. Это традиционное снижение. Оно объясняется спадом деловой активности, отпускным сезоном и увеличением сезонных предложений (квартира на лето), которые сильно сбивают цены.

К августу чувствуется приближение осени: в сентябре в столицу приезжает новое "поколение" студентов, все чаще предпочитающих общежитию квартиру, да и переезд на работу в Москву сотрудников из регионов чаще всего совпадает с окончанием отпускного сезона. Увеличивается спрос на съемные квартиры, а вслед за ним и цены.

По словам Марины Жуковой, заместителя директора управления аренды компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", средняя стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры сейчас составляет $453 за месяц, двухкомнатную квартиру можно снять в среднем за $583 в месяц, аренда трехкомнатной квартиры в среднем стоит $707.

Что касается спроса, то, как и прежде, наибольшим интересом в сегменте типового жилья пользуются однокомнатные квартиры по цене до $500 в месяц. Доля квартир, сдающихся в аренду в пределах этой цены, составляет в среднем 18% от общего числа, тогда как спрос на эту категорию жилья составляет примерно 60% от общей массы заявок. По мере того как растет цена аренды, спрос и предложение сближаются. Равновесие спроса и предложения наблюдается при аренде квартир, стоимость которых свыше $800. По данным Марины Жуковой, перенасыщен предложениями рынок трех- и четырехкомнатных квартир в ценовом диапазоне от $1000 за месяц и выше — спрос на такие квартиры составляет около 5% от общего числа заявок.

Средняя стоимость аренды квартир в типовых домах

Округ
1-комнатные
2-комнатные
3-комнатные
Центральный административный округ
650
850
1200
Западный административный округ
480
750
1000
Юго-Западный административный
округ
480
750
850
Северный административный округ
450
650
800
Северо-Западный административный
округ
450
650
800
Северо-Восточный административный
округ
420
550
770
Восточный административный округ
420
600
750
Южный административный округ
400
550
700
Юго-Восточный административный
округ
400
550
700

Источник: "Инком-Недвижимость".

Средняя стоимость квартир в Подмосковье

Населенный пункт
Цена в
июне
Цена в
июле
Изменения в %
Апрелевка
771
753
2,3
Балашиха
858
858
0
Видное
1018
1025
-0,7
Дзержинский
956
950
0,6
Долгопрудный
1003
1023
2
Домодедово
846
851
0,6
Железнодорожный
832
834
0,2
Жуковский
767
769
0,2
Королев
906
912
0,7
Красногорск
1031
1031
0
Люберцы
941
979
3,9
Мытищи
972
981
1
Одинцово
1061
1061
0
Подольск
728
731
0,4
Реутов
1091
1100
0,8
Химки
1048
1048
0
Щелково
701
697
-0,6
Щербинка
819
826
0,8

Источник: "Инком-Недвижимость".

Средняя стоимость жилья на вторичном рынке в Москве в июле

Тип дома
Центральный
административный
округ
Северный
административный
округ
Северо-Восточный
административный
округ
Восточный
административный
округ
Юго-Восточный
административный
округ
Южный
административный
округ
Юго-Западный
административный
округ
Западный
административный
округ
Северо-Западный
административный
округ
Средняя цена
данного типа
дома
Изменение
средней цены в
% за месяц
Изменение
средней цены в
% за 12
месяцев
5-этажные панельные и блочные дома
2434
1850
1883
1641
1620
1767
1912
1857
1807
1824
0,9
6,8
9-этажные панельные и блочные дома
2667
1832
1751
1672
1656
1698
1848
1916
1811
1802
1,6
7,5
12-этажные панельные и блочные
дома
2462
1815
1840
1826
1660
1673
1847
1962
1854
1838
0,9
6,6
14-этажные панельные и блочные
дома
2672
1932
1876
1715
1676
1721
1748
1946
1845
1835
0,6
7,3
16-этажные панельные и блочные
дома
2647
1828
1885
1965
1683
1795
1937
2043
1867
1935
2,1
8,1
17-этажные панельные и блочные
дома
2747
1835
1910
1809
1690
1693
2069
2124
1709
1882
1,2
8
22-этажные панельные дома
2374
1957
2173
1686
1658
1665
2048
2141
1697
1889
1,2
5,6
5-этажные кирпичные дома
2803
1974
1811
1820
1630
2011
1979
2015
1901
2192
3,1
9,4
6-8-этажные кирпичные и монолитные
дома
3263
2419
2211
1995
1835
2019
2832
3009
1846
2804
1,9
6,7
9-этажные кирпичные и монолитные
дома
3299
2242
2064
1863
1749
1996
2792
2989
2006
2533
3,9
12,5
10-12-этажные кирпичные и
монолитные дома
3618
2408
2065
2083
1882
2156
2590
3298
1818
2861
2,8
6,6
15-этажные и более высокие
кирпичные и монолитные дома
3158
1964
1763
1776
1757
1729
1953
2023
1911
2001
4
2
Средняя цена по округу
3036
2002
1863
1786
1673
1767
2027
2285
1823
—
—
—
Изменение средней цены в % за
месяц
2,2
1
1,3
1,4
1,6
0,9
1,4
2,4
0,2
—
—
—
Изменение средней цены в % за 12
месяцев
8,8
8,6
6,7
6,3
6,9
7,2
7
7,9
4,3
—
—
—

Источник: arn.ru.