Фантомные доли

В ноябре 2005 года власти Москвы и Московской области официально пообещали, что к началу 2006 года будут приняты решения по каждому проблемному объекту долевого соинвестирования. Когда "Деньги" решили проверить, какие гарантии дали обманутым дольщикам власти и застройщики, взявшиеся за проблемные площадки, выяснилось, что только у единиц из тысяч обманутых соинвесторов есть шанс получить квартиры без доплат.

Понятно, что ни один обманутый соинвестор не заключал контракт с правительством Москвы или области и не может требовать от властей ответа за действия недобросовестных застройщиков. Власти города и области взяли на себя обязательства урегулировать проблему обманутых дольщиков, опасаясь социального взрыва. "Чиновники и не спешили вмешиваться в конфликт. У них просто не осталось выбора,— рассказывает Антон Беляков, представитель Ассоциации обманутых соинвесторов.— Первоначально, если соинвесторы обращались в прокуратуру, их переадресовывали в районную префектуру. И наоборот. Кому-то рекомендовали обращаться в суд. Когда стало очевидно, что правовые методы решения не работают, после митингов и голодовок власти обратили на нас хоть какое-то внимание".

     Правительствами Москвы и области в каждой префектуре были созданы комиссии, которые обязаны принимать всех обманутых дольщиков. По некоторым легким делам (в случае недостроя, а не двойных или тройных продаж или нецелевого использования средств дольщиков) вынесены решения — площадки переданы другим застройщикам (см. справку).

     "Ключи от квартир получили всего несколько соинвесторов дома по адресу Варшавское шоссе, 152,— рассказывает Антон Беляков.— При том что, по данным нашей ассоциации, обманутых дольщиков в Москве около 15 тыс. человек. В Московской области — 20 тыс.". Большинство инвесторов, так и не получивших оплаченные квартиры, пока лишь выслушивают обещания решить их проблему в 2008 году. Власти Москвы и области обещают обеспечить жильем каждого обманутого. Но в бюджете нет резервов на реализацию этих планов.

     Чиновники уверяют, что дополнительных бюджетных средств не понадобится. При перераспределении проблемных площадок с застройщиками оговариваются условия, при которых можно будет обеспечить дольщиков жильем. К примеру, переоформляют проектную документацию — и дом, в котором должно было быть 10 этажей, строят 20-этажным. Инвесторам первоначального проекта выделяются дополнительные квартиры.

     "Проблема каждого обманутого дольщика решается в индивидуальном порядке,— рассказывает Елена Дранченко, президент Российской гильдии риэлтеров.— Нужно смотреть, когда приобреталось жилье, по какой цене, на каких условиях привлекались компании-застройщики. Без доплат, скорее всего, не обойдется. Придется искать компромиссы между дольщиками и застройщиками, которым переданы проблемные площадки".

Обманутых дольщиков можно условно разделить на две категории — по сложности разрешения проблемы. К первой — наиболее благополучной с точки зрения возможностей получения оплаченного жилья — относятся соинвесторы, заключившие договоры долевого инвестирования с застройщиками, которые не смогли самостоятельно закончить строительство или же ввести дома в эксплуатацию. Такие объекты чиновники постепенно передают другим строительным компаниям, которые обязуются завершить строительство и рассчитаться с соинвесторами.

     Отношения между новыми застройщиками и обманутыми соинвесторами в этом случае строятся следующим образом. "На тех объектах, которые мы приняли, идут либо строительные работы, либо работа с соинвесторами. Наши сотрудники при работе с людьми подходят к каждой ситуации очень индивидуально. Бывают ведь и случаи, когда отчаявшимся людям просто негде и не на что жить. В таких ситуациях мы предлагаем аналогичные квартиры в наших достроенных домах,— рассказывает Сергей Канаев, гендиректор компании 'ПИК-Регион'.— Наша компания еще год назад начала работу совместно с администрацией города над решением проблемы в Дмитрове. Там уже есть сданные дома. Мы взяли на себя обязательства перед соинвесторами 'Стройметресурса' и 'Стройиндустрии'. Люди получат свои квартиры или смогут вернуть вложенные деньги".

     Заплатившие ранее 100% стоимости квартир соинвесторы, чьи объекты переданы "ПИК-Региону", получат их без доплат. Доплатить придется, если во время приемки домов БТИ выяснится, что по метражу квартиры дольщиков оказались несколько большего размера, чем по проекту предыдущего застройщика. Сумма доплат будет рассчитываться, исходя из сегодняшней рыночной стоимости квадратного метра.

     Фактически решение проблем обманутых соинвесторов в случае с "ПИК-Регионом" и другими застройщиками, взявшими на себя завершение строительства на проблемных площадках, оплачивается правительством Московской области.

     "На переданных нам площадках в Химках город отказался от своей доли. В Щербинке нам выделяют новую свободную площадку под строительство. В Дедовске на проблемных объектах достаточно свободного места для строительства дополнительных корпусов",— поясняет пресс-секретарь "ПИК-Региона" интересы компании в работе на проблемных площадках. МИЭЛЬ на проблемных объектах возвращает дольщикам деньги из своих средств, достраивает дома и зарабатывает на разнице между нынешней стоимостью квартир и их ценой в момент заключения договора соинвестирования.

     Нужно сказать, что раньше при внесении денег по договору долевого соинвестирования была распространена так называемая страховая схема. Дольщикам навязывали покупку страховки. Причем в некоторых случаях на ее оплату уходило до 80% стоимости жилья. Естественно, деньги, перечисленные когда-то за страховку, сейчас оплатой жилья не считаются. Их придется доплатить. Не у всех дольщиков есть на это средства. Выбирая из двух зол, им приходится забирать у новых застройщиков внесенные ранее средства, пусть и за вычетом страхового взноса.

     Дольщикам, которые не могут доплатить, но не хотят взять деньги, новые застройщики могут предложить квартиры меньшей площади. То есть внесенная ранее сумма пересчитывается на метры жилья, исходя из сегодняшних цен на недвижимость. Без дополнительных капиталовложений получить квартиры не удастся и соинвесторам, оплатившим ранее только часть жилья. Оставшееся придется оплатить по нынешним ценам на недвижимость.

     Если перечисленные варианты решения проблемы кажутся вам несправедливыми, не спешите отказываться от условий, предложенных новым застройщиком. Они не так уж плохи в сравнении с ситуацией, в которой оказались участники строительных пирамид.

Есть и другая категория дольщиков, чей случай представляет особую сложность: если к возведению дома строители даже не приступали или при двойной-тройной продаже одних и тех же квартир. Чиновники обещают, что к 2008 году квартиры получат даже эти дольщики.

     Единственный более или менее понятный способ обеспечения таких соинвесторов жильем, предложенный властями,— это предоставление им квартир за счет жилья, выделяемого очередникам. Кажется, что может быть проще: очередники ждут квартиры десятилетиями, подождут еще пару лет — не привыкать. На самом же деле бесплатно квартиры не выделяются даже очередникам.

     Для них существует программа социальной ипотеки. В этом случае ипотечные кредиты и приобретаемое по ним жилье предоставляются очередникам на льготных, более выгодных условиях. К примеру, квартиры в домах, где квадратный метр стоит от $2-3 тыс., очередникам продают по $1-1,3 тыс. за метр. Но тем не менее продают, а не выдают. Бесплатно жилье выдается только на условиях социального найма без права продажи и наследования.

     На каких условиях квартиры очередников будут передаваться дольщикам, естественно, не разъясняют. Вероятно потому, что эти условия пока не ясны.

     "Единственный способ вернуть свои деньги для дольщиков, инвестировавших деньги в строительные пирамиды типа компании 'Социальная инициатива',— это обратиться в суд и самим инициировать процедуру банкротства застройщика прежде, чем это сделают другие кредиторы",— считает руководитель группы защиты прав участников строительного рынка компании "Яковлев и партнеры" Александр Береснев.

     Во время процедуры банкротства назначается внешнее управление и наблюдение, благодаря чему можно узнать, куда уходили деньги дольщиков, какие у компании остались активы, и выплатить дольщикам хотя бы часть вложенных денег. Если стройка не начиналась, можно будет продать с аукциона выделенный под здание кусок земли. Что касается замороженных объектов, дольщикам выгоднее всего добиваться передачи им недостроя в управление и достраивать дома с помощью новых застройщиков. Их тоже придется искать дольщикам.

     Иначе, уверены адвокаты, даже часть денег вернуть не удастся. Успешные застройщики не заинтересованы в получении площадок, на которых строительство не начиналось,— это просто невыгодно. Возврат денег дольщикам таких объектов — дело самих дольщиков или их адвокатов.

     "Существует мнение, что контракты долевого соинвестирования составлялись таким образом, что по ним не принимают дела в суде. Это не так,— рассказывает Александр Береснев.— Более того, у нас уже есть опыт успешной передачи недостроенного объекта компании 'Норд Реал Эстейт' партнерству дольщиков 'Троицк Е-39'".

     Строительство двух корпусов жилого комплекса в Троицке было приостановлено в апреле 2004 года. Первый корпус был готов на 90% — оставалось накрыть его крышей, провести отделку и коммуникации. Второй корпус представлял собой 12-этажную монолитную конструкцию. Через пять месяцев после остановки стройки застройщик, "Норд", провел собрание дольщиков. Дольщикам предложили доплатить еще по $150 за каждый квадратный метр квартир. Вместо этого соинвесторы, которые уже не доверяли застройщику, создали инициативную группу для общения с представителями застройщика. Через год после прекращения работ инициативщики обратились в юридическую компанию "Яковлев и партнеры". В это же время новый гендиректор "Норда" предложил передать инициативной группе права на строительство жилого комплекса, если она организует юридическое лицо. Хотя задолго до того, как начало создаваться некоммерческое партнерство "Троицк Е-39", "Норд" начал процедуру банкротства.

     Банкротство стало серьезной проблемой для инвесторов. Если компания будет признана неплатежеспособной, жилой комплекс продадут с молотка, а деньги передадут фирмам-кредиторам. Среди этих кредиторов наверняка нашлись бы дочерние предприятия "Норда", а вот до частников деньги так и не дошли бы: они считаются кредиторами второй очереди.

     Чтобы не допустить процедуры банкротства по выгодному "Норду" сценарию, инициативная группа создала юридическое лицо и выиграла суд в областном арбитраже.

     Сейчас объединение дольщиков ждет завершения юридических формальностей. Им должны передать объект. Его можно будет достроить без доплат дольщиков. Если не считать таковыми ежемесячные платежи обманутых инвесторов в размере 500 рублей с каждого. Эти деньги шли на обеспечение работы инициативной группы. Естественно, эта сумма не идет ни в какое сравнение с их возможными потерями.

ОЛЬГА СОЛОМАТИНА

НЕЖИЛОЙ ФОНД

Справка департамента строительства правительства Москвы

По фактам нарушений инвесторами обязательств перед соинвесторами--физическими лицами правоохранительными органами возбуждены уголовные дела в отношении руководителей следующих организаций: КТ "Социальная инициатива и компания", ЗАО "Центр развития города 'Град'", ООО "Мастерок"; ООО "Уют-компания"; ОАО "Новый мир", ООО "Пластбау-М"; ООО МИТА-2000, ООО "Аттика-2001", ООО "Меркурий Эстейт", ООО СТ ЭКС-К, ООО "Независимая компания ГРИЗ", ЗАО "Сиболь", ООО "Сибур Инвест", ОАО "Воронцово", ОАО "Стройиндустрия" (в основном по ст. 159 УК РФ — "Мошенничество").

     Под постоянным контролем городской комиссии находится 17 объектов по следующим адресам:

     1. Ул. М. Рокоссовского, вл. 5-8 и вл. 42 (ВАО) — инвестор СФК "Атолл". Инвестор не отказывается от возврата денежных средств соинвесторами. До 06.03.06 г. Дроздовой С. Ю. представить в префектуру список граждан, согласных получить деньги.

     2. Ул. Яблочкова, вл. 16 (СВАО) — префектурой подготовлен проект о расторжении инвестиционного контракта с инвестором ОАО "ФГ 'Новый мир'".

     3. Ул. Черского, вл. 19-21 (СВАО) — инвестор ОАО "ФГ 'Новый мир'" приступил к строительству, замена не требуется.

     4. Чертаново-Южное, мкр. 17, корп. 41 (ЮАО). Инвестиционный контракт заключен между КЭУ МО РФ и ПСМК "Воскресенский". Идет работа по замене учредителей и инвесторов.

     5. Байкальская ул., вл. 18, корп. 2 и корп. 4 (ВАО) — инвестор ОАО "ФГ 'Новый мир'". Подготовлен проект распорядительного документа о строительстве за счет средств городского бюджета.

     6. Ул. Фабрициуса, вл. 22 (СЗАО). Новый инвестор НО "Фонд развития жилищного строительства".

     7. Ул. Учинская, вл. 1-9, корп. 14 (САО). Новый инвестор — ЗАО СУ-83 МФС.

     8. Ул. Полярная, д. 34, стр. 3 (СВАО). Подбор нового инвестора.

     По всем объектам ООО "Мастерок" в конце декабря 2005 года выпущены распорядительные документы правительства Москвы, предусматривающие замену инвестора новыми. По всем объектам разработаны графики начала работ с выходом на площадку. По жилому дому по адресу: Федеративный проспект, вл. 36/14 выход на площадку в марте 2006 г. По всем остальным адресам — в первом полугодии 2006 г.

     9. 1-й Ольховский туп., вл. 4. Новый инвестор — ЗАО "Гаранткапитал".

     10. Федеративный просп., вл. 36/14. Новый инвестор — ЗАО "Гаранткапитал". В марте 2006 г.— выход на площадку.

     11. Ул. Самотечная, вл. 5/14, стр. 1, 2. Строительство завершено. На устранение недоделок инвестор ЗАО "Гаранткапитал" в соответствии с принятым постановлением правительства Москвы выделяет $615 тыс.

     12. 2-я ул. Бухвостова, вл. 7. Новый инвестор — ЗАО "М.О.Р.Е.— Плаза".

     13. Пресненский вал, вл. 16, стр. 3. Новый инвестор — ЗАО "М.О.Р.Е.— Плаза".

     14. Ул. Новослободская, д. 52, стр. 2; д. 54, стр. 2. Новый инвестор — ЗАО "М.О.Р.Е.— Плаза". Строительство по данному адресу невозможно. Соинвесторам будут возвращены денежные средства в размере $1 029 900.

     15. Щелковское шоссе, вл. 79 стр. 1. Новый инвестор — ЗАО "Веста II". Выход на площадку в апреле 2006 г. со сносом трехэтажного здания.

     16. Старый Петровско-Разумовский пр., д. 15/17. Новый инвестор — ЗАО "Трест #26".

     17. Ул. Медиков, корп. 68. Новый инвестор — ЗАО "Трест #26". Ориентировочный выход на площадку — середина 2006 г.