Изъятие для государственных и муниципальных нужд недвижимого имущества, находящегося в залоге

УДК 347.2

ИЗЪЯТИЕ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ЗАЛОГЕ

WITHDRAWAL FOR STATE AND MUNICIPAL NEEDS OF THE REAL ESTATE,

BEING IN MORTGAGE

С.А. РЫБАКОВА

Анализируются положения законодательства, регулирующие особенности изъятия недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд, находящегося в залоге: механизм изъятия, правовые последствия для собственников и третьих лиц, права которых затрагиваются принудительным отчуждением. Освещаются проблемы реализации законодательных положений, защищающих права залогодержателя.

Ключевые слова: залог недвижимого имущества, изъятие для государственных нужд, защита прав залогодержателя, имущественные и неимущественные блага, недвижимое имущество.

In article the positions of the legislation adjusting features of withdrawal of real estate for the state and municipal needs, being in the mortgage are analyzed: the mechanism of withdrawal, legal consequences for proprietors and the third parties which rights, are mentioned by forced alienation. Problems of realization of legislative guidelines protecting the rights of the pawnee are shined.

Key words: mortgage of the real estate, withdrawal for the state needs, defence of rights for a mortgagee, the property and non-property blessings, real estate.

Изъятие (выкуп) имущества для государственных или муниципальных нужд является основанием для прекращения прав собственности на недвижимое имущество. Как правило, изъятие недвижимого имущества (земельного участка и находящегося на нём строения) сопряжено со сносом строения. Недвижимое имущество (жилые помещения, земельные участки) может выступать объектом сразу нескольких правоотношений: быть

предметом залоговых отношений (ипотеки), объектом жилищных отношений. Кроме того, данные объектов по решению компетентных органов могут быть изъяты (выкуплены) для государственных или муниципальных нужд. Если представить себе, что жилое помещение стало объектом сразу всех вышеуказанных отношений, возникает вопрос, каким образом должны быть законодательно защищены интересы всех субъектов: собственника-заем-щика, для которого приобретенное жильё, является единственным местом проживания, государства, муниципалитета и банков, кото-

рые могут оказаться на определённое время без обеспечения выданного кредита.

Принципиальное положение залогового права всех правовых систем заключается в том, что заложить недвижимое имущество может только то лицо, которое имеет право его отчуждать. Особенность залога по сравнению с большинством других способов обеспечения обязательств состоит в том, что он носит обязательственно-правовой характер с элементом вещно-правового. Прежде всего залог обладает наиболее характерным свойством вещных прав - правом следования. Где бы ни находился предмет залога, кому бы он не принадлежал на праве собственности, он будет предметом залога до прекращения основного обязательства. Наряду с правом следования залог обладает правом преимущества, которое состоит в том, что кредитор-залогодержатель вправе удовлетворить свои требования за счёт заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами соответствующего должника.

© Рыбакова С.А., 2011

Ст. 354 ГК РФ и ст. 41 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) [1] содержат положение, согласно которому в случае, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации, залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Анализ данной нормы позволяет сделать вывод, что залог в этом случае не обладает свойством вещных прав - правом следования, и переходит на новый объект (если компенсация произведена иным жилым помещением, земельным участком, предоставленными залогодателю взамен изъятого). Законодатель, однако, оставляет открытым вопрос - должны ли стороны заключать новый договор залога ввиду изменения предмета залога или прежний договор залога будет распространяться на новый предмет [2].

Пункт 3 ст. 279 ГК РФ и п. 4. ст. 32 ЖК РФ предусматривают, что собственник (земельного участка, жилого помещения) не позднее чем за год до предстоящего изъятия должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему недвижимого имущества, о дате государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. В дальнейшем после отправления такого уведомления решается вопрос в договорном порядке о выкупе изымаемого недвижимого имущества у собственника. Законодатель оставляет без внимания порядок уведомления залогодержателя (субъекты, сроки, в которые должно быть направлено уведомление и т. д.).

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и «не требует предварительного согласования с лицом, у которого будет изыматься имущество. Госу-

дарственная регистрация осуществлена вопреки желанию обладателя права» [3]. Целью государственной регистрации является ограничение совершения сделок с недвижимым имуществом.

Законодательное положение п. 4 ст. 279 ГК РФ предусматривает извещение собственника о произведённой регистрации решения об изъятии с указанием её даты, после её осуществления. Согласно п. 22 Инструкции, утверждённой Приказом Минюста России от

15.06.2006 г. № 213, при проведении государственной регистрации сделки об отчуждении объекта недвижимости, заложенного по договору об ипотеке, и (или) переходе права на этот объект регистратору необходимо истребовать от залогодателя согласие залогодержателя в случае, если иное не предусмотрено договором об ипотеке [4]. Законодатель специальными нормами не обязывает собственника имущества (залогодателя) при решении вопроса о выкупе изымаемого имущества уведомлять банк. Практика показывает, что требуются изменения закона в отношении процедуры уведомления не только собственников, но и третьих лиц (например, банков-кредиторов), чьи права ранее были зарегистрированы в ЕГРП, в рамках общего годичного срока.

Кредиторы (залогодержатели) на момент достижения соглашения о выкупе не могут знать о намерениях ни государственного органа (органа МС), ни собственника, и о своих правах смогут заявить только в тот момент, когда орган ФС государственной регистрации кадастра и картографии потребует согласие залогодержателя на отчуждение заложенного имущества.

В этих отношениях замена предмета залога происходит помимо воли сторон, и банк вынужден дать согласие. В конфликте публичных и частных интересов скорее всего банк будет на стороне публичных органов и заявит своё право к должнику (собственнику) на досрочное исполнение обязательства по выплате кредита, так как банк преследует свою цель - возврат заемных денежных средств. Однако в соответствии с п. 7 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена должна включать все суммы (рыночную стоимость жилья и др.), а также убытки, связанные с досрочным прекращением своих обязательств перед треть-

ими лицами, в том числе упущенную выгоду. Неясным остаётся вопрос, относятся ли к убыткам суммы штрафов, предусмотренные банком за досрочное погашение кредита. Логическим продолжением правовой нормы (п. 7 ст. 32 ЖК РФ) является включение в выкупную цену и этой суммы. Но в связи с тем, что механизм уведомления законодательно не отрегулирован, данные расходы не включаются в выкупную цену, что наносит ущерб как залогодателю, так и банку.

Собственник является ущемленной стороной и в отношении личного неимущественного блага, которым выступает место жительства. По мнению В.А. Муратова, когда за изъятое жильё выплачивается компенсация, публичное образование не компенсирует утрату личного неимущественного блага. Если будет компенсация собственнику равнозначным жильём, то два блага - и имущественное, и личное неимущественное -будут восстановлены в рамках одного правоотношения [5]. Согласно п. 2 ст. 345 ГК РФ предусматривается право залогодателя в разумный срок предмет залога заменить другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное. Но законодательно не предусмотрена обязанность залогодержателя (банка) давать согласие на перенос залога на новый объект недвижимого имущества на прежних условиях кредитного договора. В том случае, если новый объект залога по своей стоимости ниже стоимости старого объекта и не покрывает обеспечения требования банка [6], а залогодатель не может предоставить другие обеспечения, банк должен иметь право требования к государственному или муниципальному образованию выплаты стоимостной разницы. Выплачиваемая государственным органом разница должна быть переведена на счёт банка без согласия залогодателя. «Нормы законодательства, регулирующие порядок изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, не предусматривают возможность перечисления возмещения не собственнику изымаемого имущества, а третьим лицам. Залогодатель на основании ст. 313 ГК РФ может поручить органу или лицу, которое должно выплатить компенсацию, перевести сумму, необходимую для исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательст-

ва, залогодержателю, но понудить к этому залогодателя невозможно» [7].

Представляется, что оформление соглашения о залоге в данном случае должно осуществляться по упрощённой системе, чтобы заемщику не приходилось вновь проходить все этапы, характеризующие выдачу ипотечного кредита, при условиях, не ухудшающих материального положения заемщика. Данное соглашение должно быть заключено между тремя субъектами: государством (муниципалитетом), собственником (заемщиком) и банком (кредитором). Имущество изымаемое, переходит в собственность государства или муниципалитета при заключении соглашения о выкупе (ст. 32 ЖК РФ), соответственно залог переходит на нового собственника (государство или муниципалитет). Государство в качестве компенсации передает другое равноценное имущество собствен-нику-залогодателю, который в свою очередь данное имущество передает в обременение банку. Альтернатива перехода вещного права (права залога) на новый объект недвижимого имущества представляется более приемлемой, поскольку граждане приобретут новое жильё (земельный участок), а залогодержатели (кредиторы) получат возможность продолжить кредитное обязательство с новым залогом.

Обобщая вышеизложенное можно сделать следующие выводы:

- Жилищный кодекс РФ должен предусматривать процедуру уведомления третьих лих, чьи права затрагиваются прекращением права собственности на изымаемое недвижимое имущество. Полученная выписка из ЕГРП при регистрации решения об изъятии государственному органу или муниципальному образованию позволит определить круг субъектов, которым должно быть направлено уведомление. Законодатель может придерживаться годичного срока уведомления;

- Представляется целесообразным в положениях Закона об ипотеке и ГК РФ в части регулирования отношений по ипотеке предусмотреть порядок перечисления денежных средств, подлежащих выплате при изъятии (выкупе) имущества для государственных или муниципальных нужд залогодержателю;

- Последовательным и логичным является уточнение, что залог теряет свойство

вещного права - право следования, при принудительном отчуждении для государственных и муниципальных нужд. Не сохраняется право залога при переходе права собственности на заложенное недвижимое имущество к другому лицу, а возникает данное право в силу закона на новое имущество, предоставляемое в замен изъятого.

Практическая реализация вышеизложенных предложений (выводов) в правовых нормах соответствующих нормативно-правовых актов ведёт к повышению качества правовой защиты интересов заемщиков, их стабильности кредитных правоотношений и банков, которые могут оказаться на определённое время без обеспечения по предоставленному кредиту.

1. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [ред.

от 17.06.2010] // СЗ РФ. - 1998. - № 29. -Ст. 3400.

2. Концепция совершенствования общих положений обязательственного права России // Бюллетень нотариальной практики. - 2009. -№ 3. - С. 14-32.

3. Постановление ФАС Уральского округа от

17.04.2007 г. № Ф09-2599/07-С6 по делу

№ А60-22153/06.

4. Удалкин В. Согласие на сделку // ЭЖ-Юрист.

- 2009. - № 12.

5. Муратов В. А. Экономический и социальный аспекты возмещения ущерба собственнику при сносе жилых строений // Законодательство и экономика. - 2005. - № 7.

6. Мартемьянов В. В. Прекращение права собственности на квартиру, обремененную ипотекой, в связи со сносом многоквартирного жилого дома // Нотариус. - 2008. - № 2.

7. Наумова Л. Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). - М. : Волтерс Клувер, 2008.