КС проверит, можно ли брать слово назад

Конституционный суд проверит положения закона о местном самоуправлении, которые позволяют муниципалитетам отменять собственные правовые акты в отношении владельцев недвижимости. Поводом стала жалоба трех жительниц Воронежской области, к дому которых внезапно возникли претензии у местной администрации. Это достаточно распространенная проблема, говорят эксперты, пересмотр решений о выделении земли или отзыв разрешения на строительство часто становятся инструментом передела собственности.

Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ

Конституционный суд (КС) принял к рассмотрению жалобу Юлии Плахтеевой, Арины Савушкиной и Анастасии Яковлевой, которые просят проверить на соответствие Основному закону ч. 1 ст. 48 закона о местном самоуправлении (МСУ). Эта норма позволяет муниципалитетам отменять ранее принятые ими же решения.

Заявительницы, следует из жалобы, являются совладелицами жилого дома и пристроенного к нему кафе в селе Новая Усмань (Воронежская область). В 2009 году предыдущий владелец получил у чиновников разрешение на ввод этого здания в эксплуатацию. Но в 2020 году администрация Второго Усманского сельского поселения Новоусманского муниципального района отозвала решение и потребовала снести строения как самовольные постройки.

Оказалось, что чиновники «в порядке самоконтроля» выявили на участке нарушения земельного законодательства, в частности здания были построены вблизи охранных зон подземного газопровода и электросетей.

Новоусманский районный суд Воронежской области оставил решение в силе, но при этом не дал разрешение на снос. Суд пришел к выводу, что в подобной ситуации отсутствие разрешения на строительство не является единственным и достаточным для этого основанием.

Владелицы спорной недвижимости настаивают, что второе решение администрации должно считаться незаконным. Заявительницы уверены, что нельзя использовать положения закона о МСУ для отмены в административном порядке правового акта, послужившего основанием для возникновения права собственности. По Конституции никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, напоминают они. А принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Авторы жалобы отмечают: при покупке здания в 2014 году они убедились в отсутствии каких-либо обременений и притязаний на строение как у государства, так и со стороны третьих лиц.

Они апеллируют к ЕСПЧ и Конституционному суду, которые уже не раз защищали добросовестных приобретателей недвижимости. Так, по итогам схожих тяжб была принята новая редакция ст. 222 Гражданского кодекса: если владелец не знал и не мог знать о нарушениях правил и ограничений, то здание или сооружение не должно считаться самовольной постройкой. Но в законе о МСУ такие уточнения отсутствуют, отмечают заявительницы, что обрекает его на противоречие с Гражданским кодексом.

Также в жалобе говорится, что спорная норма способствует явному злоупотреблению правом, поскольку может быть использована для отмены ранее принятого решения в пределах неопределенного отрезка времени. В случае заявительниц речь идет об отмене разрешения, выданного десять лет назад.

Руководитель «Центра защиты жилья и жилищных прав» Светлана Гладышева указывает: местные администрации регулярно пересматривают свои решения о выделении земельных участков, о даче разрешения на строительство или о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Это, безусловно, проблема добросовестного приобретателя — очень часто подобные решения приводят к тому, что люди теряют деньги или права на недвижимость, причем без какой-либо компенсации.

Нередко подобная практика содержит еще и коррупционную составляющую, отмечает эксперт, у одних разрешения отзывают навсегда, а другие получают их повторно без особых проблем.

Это более изощренная форма отъема собственности, чем судебный иск, но «очень в стиле российских чиновников», говорит юрист Григорий Вайпан. «Даже не нужно подавать иск в суд и что-то доказывать. Просто отменяешь свое решение, и люди оказываются юридически не защищены»,— констатирует он.

КС в последние годы приходится регулярно и в разных контекстах возвращаться к вопросу защиты прав добросовестных приобретателей, напоминает глава юридического департамента «Руси сидящей» (внесена в реестр иноагентов), юрист-конституционалист Ольга Подоплелова. Так, ранее суд высказывался в защиту покупателей квартир, приватизированных с нарушениями, и приобретателей выморочного имущества, о котором государство решило вспомнить спустя долгие годы. В одном из последних решений КС вступился за правообладателей земельных участков, чьи дома оказались под угрозой сноса из-за исков структур «Газпрома». Но и это не исчерпывает весь список проблем, с которыми сталкиваются владельцы недвижимости. По мнению госпожи Подоплеловой, это происходит, потому что чиновники оказываются «не в состоянии применить простейшие правовые позиции об ответственности властей за свои ошибки» и забывают о балансе публичных и частных интересов, который из раза в раз подтверждает КС.