Общие положения об ипотеке (часть 2)

Вестник Санкт-Петербургского университета МВД России № 2 (26) 2005

Гражданское право и гражданский процесс

В.В. Зайцев*

Общие положения об ипотеке

Некоторая путаница возникает при определении понятия «государственная регистрация», используемого в ст. 130 и 131 ГК, а также в Законе РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1. В ст. 130 ГК РФ нет четкого понятия регистрации, хотя из смысла п. 2 ст. 130 можно сделать вывод, что речь идет в первую очередь о регистрации прав на недвижимое имущество (регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе). Поскольку в п. 1 ст. 130 в первую очередь говорится о таких недвижимых вещах, как земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объектах, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, -здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, то в случае ипотеки этих вещей предполагается обязательная регистрация прав. Этому же вопросу посвящен и специальный Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». П. 1 ст. 131 ГК РФ раскрывает понятие «государственная регистрация прав». В ней говорится, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции2. Следует отметить, что под регистрацией прав понимается регистрация вещных прав, а также их ограничения. С первого взгляда может показаться, что законодатель довольно четко определил предмет регистрации прав, но в п. 4 ст. 131 ГК РФ указывается, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. То же самое говорится о регистрации прав на недвижимость и сделок с ней и в п. 5 ст. 131 ГК РФ. В ст. 164 ГК РФ говорится о необходимости государственной регистрации сделок с землей и другим недвижимым имуществом. Многие авторы отмечают, что порой очень сложно разобраться, в каких случаях требуется государственная регистрация сделок, какова ее юридическая природа, в каком отношении находятся регистрация прав на недвижимое имущество и регистрация сделок с ним3. Сравнивая нормы ГК РФ и Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Н.А. Сыродоев приходит к выводу, что «имеющиеся в ГК РФ погрешности Закон о регистрации прав не только не устранил, но и довел их до серьезных недостатков, которые обрекают его на низкую эффективность. Заложенная в Законе система регистрации прав на недвижимое имущество не способна в полной мере обеспечить надлежащую достоверность сведений

о правах на недвижимость, защиту добросовестных участников гражданского оборота и гармоничное сочетание частных и публичных интересов. Иначе говоря, Закон не создает достаточных предпосылок гарантий устойчивости экономического оборота, защиты прав кредиторов, безопасности на рынке недвижимости, тем более, что согласно Закону государство не несет никакой ответственности по зарегистрированным правам»4.

Тем не менее, согласно Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Кроме того, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации5.

* Доцент кафедры правового обеспечения рыночной экономики Российской Академии Государственной Службы при Президенте Российской Федерации, кандидат юридических наук.

Сравнивая государственную регистрацию прав и государственную регистрацию сделок, В.В. Чубаров отмечает, что по существу речь идет о применении государственной регистрации как инструмента укрепления двух противоположных видов прав: обязательственных (ст. 164 ГК) и вещных (ст. 131 ГК). В связи с этим он указывает на то, что обоснованность применения регистрации для регулирования обязательственных прав многими ставится под сомнение6. Необходимость регистрации сделок В.В. Чубаров объясняет тем обстоятельством, что добрая половина из всех подлежащих регистрации сделок с недвижимостью в настоящее время также влечет за собой отчуждение недвижимости собственником. Анализируя ст. 1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», он приходит к выводу, что в силу прямого указания закона регистрация целого ряда договоров, предметом которых является недвижимость, должна рассматриваться как регистрация ограничения (обременения) права собственности или иного вещного права на недвижимость. Будучи по своей природе обязательственными, эти ограничения приравнены законом к вещным. Таким образом, по его мнению, цель государственной регистрации сделок состоит в том, чтобы известить третьих лиц о совершении сделки, а применительно к договору еще и четко обозначить момент его заключения (п. 3 ст. 433 ГК). В перспективе, он считает, от этой системы вполне можно отказаться, предусмотрев простую письменную форму для совершения любой сделки с недвижимостью в сочетании с государственной регистрацией перехода по ней вещного права7.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является одной из характерных черт современной российской ипотечной системы. И.А. Покровский выделял два основных принципа построения ипотечной системы: принцип публичности и принцип достоверности. Оба эти принципа он связывал с записью в поземельной книге, т.е. с так называемой регистрацией в современном значении. Принцип публичности он как-то охарактеризовал следующим образом: «Всякий акт, долженствующий иметь вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога или сервитута и т. д.), должен быть записан в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц, для публики». Согласно второму принципу, всякая запись в поземельной книге, даже не соответствующая действительности, сохраняется, пока не оспорена в установленном порядке и в нее не внесены исправления8.

Д.И. Мейер в своей работе «Русское гражданское право» писал, что современная теория ипотечного права сводит отдельные правоположения к шести принципам:

1) Принцип специальности, заключающийся в том, что в книгу вносят записи о правах, касающихся определенного имения.

2) Принцип обязательности, заключающийся в том, чтобы некоторые права, касающиеся имения, непременно заносились в книгу и без записи не имели силы; по этому принципу, например, закладная, не занесенная в книгу, никакой силы иметь не должна.

3) Принцип гласности, т.е. доступности ипотечной книги всем лицам, интересующимся ее содержанием.

4) Принцип достоверности, т.е. правомерности записей; лица, справляющиеся в книгах, должны быть уверены в правильности и законности записей.

5) Принцип бесповоротности, заключающийся в том, что при определенных условиях запись сохраняет свою силу, несмотря на ее неправильность.

6) Принцип старшинства, заключающийся в том, что внесенные в книгу залоговые права осуществляются в порядке времени их внесения9.

Указанные принципы являются универсальными для всей российской ипотечной системы -как дореволюционной, так и современной. Современные правоведы в своих работах выделяют аналогичные принципы. Например, В.В. Чубаров, характеризуя современную российскую систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество, выделяет наряду с обязательностью следующие основные моменты регистрации:

а) участие в проведении регистрации государства в лице специализированного учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней;

б) наличие особой публичной процедуры регистрации, предусмотренной ст. 13-21 Федерального закона;

в) ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, дата внесения записей в который является датой возникновения (прекращения) вещного права на недвижимость, его ограничения (обременения), а также моментом заключения соответствующей сделки с недвижимостью (п. 3 ст. 2 Федерального закона).

Также очень важное значение имеет открытость сведений о государственной регистрации, дающей возможность любому участнику гражданского оборота, прежде чем вступить в отношения с собственником, получить информацию об объекте недвижимости10.

На основе анализа норм Гражданского кодекса и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» П. В. Крашенинников выделяет следующие четыре принципа:

1) единая процедура государственной регистрации независимо от объекта регистрации и независимо от региона;

2) единые регистрирующие органы - учреждения юстиции по регистрации прав;

Вестник Санкт-Петербургского университета МВД России № 2 (26) 2005

Вестник Санкт-Петербургского университета МВД России № 2 (26) 2005

Гражданское право и гражданский процесс

3) единый государственный реестр прав на недвижимость;

4) открытость сведений о государственной регистрации прав, которые, не противореча принципам И.А. Покровского, выделяют характерные черты, присущие именно современной российской государственной регистрации прав на недвижимое имущество11.

В абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ речь идет о другой государственной регистрации, а именно, регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов. Что имеется в виду в данном случае: другой вид регистрации или та же самая регистрация прав, но слово «прав» просто опущено? Кроме того, Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» исключает эти объекты ипотеки из сферы своего действия.

Анализ законодательства показывает, что речь в данном случае идет о другом виде регистрации. Как отмечает Н.А. Сыродоев, «в настоящее время осуществляется регистрация не прав на них, а государственная регистрация самих воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов. Цель регистрации состоит не столько в подтверждении прав на указанные объекты, сколько в удостоверении их соответствия технико-эксплуатационным требованиям с точки зрения безопасности использования. Эта регистрация осуществляется в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ, в Государственном судовом реестре РФ. Регистрация производится по месту приписки - аэропорты, морские и речные порты, космодромы. И только в этом смысле имеется связь указанных объектов с земельными участками. Но государственная регистрация их (проводимая и до принятия ГК РФ) никак не связана с делением имущества на недвижимое и движимое»12. Регистрация воздушных судов, предназначенных для выполнения полетов, производится в порядке, предусмотренном ст. 33 Воздушного кодекса РФ от 19 марта 1997 г. Морские суда, суда внутреннего плавания регистрируются в порядке, предусмотренном в гл. III КТМ13.

Не все недвижимое имущество может быть предметом ипотеки. Предметом ипотеки может быть только имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена14.

Так, например, залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (п. 4 ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). П. 1 ст. 63 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не допускает ипотеку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Следует отметить, что на эффективность ипотеки влияет не только совершенство основных нормативных актов, прямо регулирующих ипотеку, но и других нормативных актов, в которых содержатся нормы, имеющие отношение к ипотеке. Как отмечалось ранее, ипотека - новое явление для российского современного права, поэтому потребуется немало времени и усилий законодателей для того, чтобы добиться совершенства в этой области отношений. Тем не менее противоречия законодательства не только вносят путаницу, но и порой делают невозможным применение других норм права. Так, например, Федеральным законом от 3 марта 1995 г. «О недрах» определено, что не могут быть предметом залога недра, а ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 1995 г. «О соглашениях о разделе продукции» залог недр допускается.

Говоря об эффективности ипотеки, нельзя не отметить тот факт, что с момента принятия Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом практики применения этого закона и критикой со стороны правоведов и практиков в него были внесены существенные изменения Законом от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также Законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Тем не менее некоторые проблемы остались. Так, например, говоря об определении момента возникновения права залога и ипотеки, О.Ломидзе отмечает, что с внесением изменений допускается ситуация, когда в регистрационной палате зарегистрировано обременение, которого еще по сути нет, т.к. права залогодержателя на предмет ипотеки не появились (подразумевается случай регистрации договора об ипотеке и ипотеки до момента возникновения основного обязательства). Т.е. законодатель сделал шаг от допущения отсутствия записи об ипотеке в ЕГРП при возникшем праве залога к допущению регистрации ипотеки при невозникшем праве залога. Он подчеркивает, что в новой редакции п. 2 ст. 11 Закона находит отражение подход, согласно которому в качестве ограничения (обременения) вещного права залогодателя на предмет ипотеки рассматривается сам договор об ипотеки, даже если никакого обязательственного правоотношения из такого договора еще не возникло. Между тем договор об ипотеке как юридический факт сам по себе ограничений не вызывает, последние устанавливаются вследствие возникновения из этого договора обязательственного правоотношения и права залога. Автор подчеркивает, что данное обстоятельство законодателем игнорируется, приоритет отдается достижению цели - упростить процедуру регистрации ипотеки, стабилизировать положение залогодержателя в ситуации, когда основное обязательство возникает после регистрации договора об ипотеке. В таком случае, если договор об ипотеке и, соответственно, ипотека будут

зарегистрированы, а основной договор, например, кредитный договор, так и не будет заключен, несостоявшемуся залогодателю придется заниматься погашением регистрационной записи об ипотеке. В то же время наличие непогашенной регистрационной записи об ипотеке в отношении принадлежащего субъекту имущества может мешать ему распорядиться данным имуществом так, как он того желает15.

По основаниям возникновения ипотеки различают ипотеку договорную и законную. Все вышесказанное относительно регистрации ипотеки касалось именно договорной ипотеки, т.к. законодатель не только различает порядок возникновения этих двух видов ипотеки, но до 2002 г. регистрация законной ипотеки не была предусмотрена вовсе. И хотя законная ипотека не нашла широкого распространения на практике16, тем не менее о ней следует упомянуть, т.к. законодателем установлены несколько довольно серьезных случаев ее возникновения. Например, о законной ипотеке говорится в п. 5 ст. 488 ГК РФ («если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара»), п.

1 ст. 587 ГК РФ («при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество») и п. 1 ст. 77 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» («если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру»17). Как на один из недостатков правовой конструкции законной ипотеки, авторы указывали на отсутствие ее регистрации18. С принятием Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”» от 11 февраля 2002 г. регистрация законной ипотеки - так же, как и договорной -становится обязательной. Ст. 11 Закона регулирует порядок регистрации. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки, в силу закона является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства. Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

1 Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.

2 Е.В. Васьковский отмечал, что существующий в современных (конец XIX в. - В.З.) государствах порядок совершения сделок о недвижимости и регистрации вещных прав представляет собой продукт германского права. Зародившись в Германии еще в Средние века, он заглох под влиянием рецепции римского права и стал развиваться только в новое время, с конца XVIII в. См.: Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. М., 2003. С. 267.

3 Подробный анализ вопросов, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, см.: Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8. См. также: Орлова М. Понятие и признаки предмета ипотеки. С. 27; Сенчищев В.И. Государственное регулирование прав на недвижимость и сделок с ней // Журнал российского права. 1999. № 12.

4 Сыродоев Н.А. Указ. соч. С. 97.

5 См. п. 2 ст. 10 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции Закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

6 См.: Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права: Сборник статей / Отв. ред. В.Н. Литовкин, В.А. Рахмилович. М., 2000. С. 158.

7 См. там же. С. 166-167.

8 См.: Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., Статут. 1998. С. 200.

9 См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. М., 2000. С.547-548. (Курсив автора - В.З.) См. также: Васьковский Е.В. Указ. соч. С. 269-272.

10 См.: Чубаров В.В. Указ. соч. С.152-153.

11 См.: Крашенинников П.В. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. М., 2002. С. 18. См. также: Его же. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. М., 2001.

12 Сыродоев Н.А. Указ. соч. С. 92.

13 Подробнее см.: Постатейный комментарий Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Отв. ред. М.Масевич // Законодательство и экономика. 1999. № 10. С. 30.

14 Н.Н. Захарова поясняет, что, исходя их определения приватизации, данного в ст. 1 Федерального закона № 123-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации», предметом ипотеки не может быть имущество, приватизация которого запрещена. В соответствии с п.

Вестник Санкт-Петербургского университета МВД России № 2 (26) 2005

Вестник Санкт-Петербургского университета МВД России № 2 (26) 2005

Гражданское право и гражданский процесс

4 ст. 31 этого Федерального закона, подлежит применению указ Президента Российской Федерации № 2284 от 24 декабря 1993 г. «О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», содержащий перечень объектов и предприятий, находящихся в федеральной собственности, приватизация которых запрещена. См.: Захарова Н.Н. О Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 1999. № 6. С. 26.

15 Ломидзе О. Изменения в российском законодательстве об ипотеке: Комментарий к Федеральному закону от 11 февраля 2002 года № 18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Хозяйство и право. 2002. № 9. С. 52-53.

16 М. Орлова отмечает, что, несмотря на относительно длительный период существования законного залога (разновидностью которого является законная ипотека), в судебной практике фактически отсутствуют случаи рассмотрения споров, возникающих в связи с законной ипотекой. Так, арбитражным судом г. Москвы в 1998 г. рассмотрено 45 дел, связанных с залогом, и только шесть из них имели отношение к ипотеке. Во всех шести случаях основанием возникновения ипотеки являлся договор. См.: Орлова М. Правовая конструкция законной ипотеки // Российская юстиция. 2000. № 9. С. 21.

При анализе постановлений Президиума ВАС РФ за последние 10 лет нам также не удалось обнаружить постановлений, вынесенных по спорам, связанным с законной ипотекой.

17 Законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» были внесены изменения в п. 1 ст. 77 указанного закона. Текст этой статьи в настоящее время существует в следующей редакции: «Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру».

18 См.: Орлова М. Указ. соч. С. 22; Бабкин С.А. Возникновение ипотеки в силу закона // Нотариус. 2002. № 1 (33). С. 21-24.

П.П. Колесов*

Проблема рассмотрения иска в порядке упрощенного производства

В зависимости от органа, правомочного рассматривать иски, ученые выделяют иски, заявленные в суд общей юрисдикции, и арбитражные иски1. Арбитражные иски могут, в отличие от исков, заявленных в суд общей юрисдикции, рассматриваться и разрешаться в порядке упрощенного производства.

Защита гражданских прав может быть достаточно эффективной, если она своевременна. Поэтому гарантия судебной защиты заключается в оперативном и реальном восстановлении субъективных прав участников хозяйственного оборота.

Упрощенное производство - это новый вид производства, который появился в АПК РФ 2002 г. и ранее не был известен арбитражному процессуальному законодательству. Поэтому изучение данного института имеет как научное, так и практическое значение для упрощения процессуальной деятельности, не снижая ее эффективности при восстановлении нарушенных или оспоренных субъективных прав участников арбитражного процесса.

На практике все дела условно можно распределить по уровню их сложности. Одни требуют больших затрат времени на их рассмотрение, другие меньших, т.к. не представляют больших сложностей для их рассмотрения.

В ст. 226 АПК предусмотрены условия, при которых дела могут быть рассмотрены в порядке упрощенного производства: если требования истца носят бесспорный характер, признаются ответчиком или иск заявлен на незначительную сумму. Цель упрощенного производства - это прежде всего процессуальная экономия средств и времени арбитражного суда и участников процесса2. При рассмотрении исков в порядке упрощенных производств, безусловно, должны выполняться задачи судопроизводства и соблюдаться принципы арбитражного процесса.

В учебной литературе по арбитражному процессу отмечается, что кроме общих задач, закрепленных в ст. 2 АПК, упрощенное производство позволяет:

1) повысить оперативность рассмотрения арбитражных дел за счет сокращения срока рассмотрения отдельного дела (сокращенный месячный срок с момента поступления дела в арбитражный суд по сравнению с общими правилами);

2) улучшить как эффективность работы самих арбитражных судов, так и исполнимость принимаемых ими актов;

* Кандидат юридических наук, доцент, Новгородский государственный университет им. Ярослава Мудрого.