Верный спутник

Дефицит территорий под застройку в черте города заставляет девелоперов активнее осваивать пригородные территории. В борьбе за клиента строители стараются создавать максимально комфортные условия для проживания в новых микрорайонах, а потому все чаще в Петербурге появляются проекты строительства целых городов-сателлитов.

Петербург сегодня начинает развиваться по пути децентрализации. Децентрализация, то есть формирование достаточно обособленных мини-городов, — неотъемлемая ступень развития крупных мегаполисов. Полицентричность города решает ряд транспортных и инфраструктурных проблем, борется с проблемной социальной напряженности и пр. Основная суть такого подхода заключается в том, чтобы создать комфортные условия для жизни людей внутри достаточно обособленного района благодаря тому, что он располагает всем необходимым для комфортной жизни: рабочими местами, социальной и развлекательной инфраструктурой, зонами отдыха.

"Этому способствуют две тенденции. Во-первых, свободных пятен под застройку в центре и в других обустроенных районах Петербурга — совсем немного. Соответственно, стоимость земли здесь очень высока, и поэтому конечная цена квартир для покупателей — соответствующая. Во-вторых, наиболее активный спрос мы видим именно на эконом-класс, который как раз и строится на окраинах города. То есть, несмотря на большие объемы строительства жилья на границе города и области, темпы поглощения здесь не менее высоки, чем в городе", — рассуждает Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development.

На окраинах сегодня до 40% проектов представляют собой комплексное освоение территорий. Однако официально статус города спутника пока в городе получил лишь один проект — "Южный", который реализует УК "СТАРТ Девелопмент". Аналитики полагают, что в будущем появятся и другие проекты с таким статусом.

Города-сателлиты отличаются от вновь образованных "спальных" районов своей самодостаточностью. То есть при желании (или, точнее, при его отсутствии) человек может прожить всю жизнь в таком городе, не выезжая в Петербург. "Город-спутник должен состоять не только из жилых кварталов с социальной инфраструктурой — в нем должны быть торговые и развлекательные центры, культурные и образовательные учреждения (профучилища, лицеи, вузы), предприятия с офисами и многое другое. Именно по такому принципу компания "СТАРТ Девелопмент" разрабатывала концепцию города-спутника "Южный"".

Экономика во главе

"При планировании территорий часто забывают про экономику. Вновь создаваемая территория должна соответствовать трем параметрам: первое — быть экономически выгодной городу и приносить деньги в казну, далее — быть интересной для девелопера и строителя с точки зрения подготовленности территории и перспектив развития и третье — предлагать человеку не просто коробку для жилья, а полноценную среду обитания", — рассказывает Андрей Назаров, генеральный директор ЗАО "УК "СТАРТ Девелопмент"".

"На сегодняшний день дефицит жилья в Петербурге приводит к тому, что возникают целые районы, не приносящие городу никакого экономического эффекта. Происходит размывание затрат и создание территорий, требующих постоянных вложений: в инфраструктуру, социальные объекты и прочее. Концентрация в одном месте промышленно-коммерческих объектов с одной стороны, а с другой — жилья (а значит, и трудовых ресурсов) — это один из самых удачных выходов для любого мегаполиса. Это эволюционный процесс, опробованный десятилетиями мировой градостроительной практики. Результат — экономически выгодная для города модель и одновременно комфортный и привлекательный формат проживания для человека", — добавляет господин Назаров.

"Одним из плюсов некоторых из этих проектов, обеспечивающих комфорт в проживании, является малоэтажность. Зачастую к созданию таких проектов привлекаются зарубежные архитекторы, что является не только маркетинговым ходом застройщиков, а действительно позволяет спроектировать большие территории с учетом всех наработок и современных мировых тенденций в организации пространства", — добавляет Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St.Petersburg.

Антон Финогенов, директор института территориального планирования "Урбаника", полагает, что в агломерации Петербурга есть два главных направления развития — южное, тяготеющее к аэропорту, и северо-западное — к курортной зоне.

При этом он считает наиболее перспективными проекты городов-спутников, которые содержат комбинацию следующих факторов: наличие историко-культурного бренда, центра современной занятости и хорошей транспортной доступности. "Под эти критерии больше всего подходят три города: Пушкин и его окрестности, где почти построен крупный конгресс-центр "Экспо-Форум", где создаются рабочие места вокруг аэропорта Пулково; Гатчина, где в этом году начинается строительство крупного инновационного технопарка; Петродворец, где есть проекты развития существующего кампуса СПбГУ и достраивается бизнес-школа Высшей школы менеджмента, — перечисляет господин Финогенов. — Кроме того, на севере города я бы выделил Сестрорецк, который является центром престижной северо-западной коттеджной и рекреационной зоны Петербурга, там реализуется проект промышленного редевелопмента на месте бывшего Петровского арсенала".

"Города к северу от Петербурга, при всех преимуществах локации, сталкиваются с транспортной перегруженностью направления, которое развивается как территория загородного жилья", — считает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

Господин Фадеев считает, что важную роль в вопросе перспектив развития городов-спутников Санкт-Петербурга может также сыграть то, где будет расположена администрация Ленинградской области. В качестве таких центров называются прежде всего Всеволожск и Гатчина.

Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, также считает, что большинство новых проектов, которые можно назвать городами-спутниками, сосредоточены на юге города. Это, прежде всего, город-спутник Южный, проект "Планетоград" и уже практически готовая Славянка. "Также к городам-спутникам можно отнести Всеволожск. На севере активно развиваются поселки Мурино, Девяткино, Бугры и Парголово, строится проект "Юнтолово"", — говорит он.

Качаться на маятнике

Одним из важнейших параметров создания городов-спутников является не только логистика внутри проекта, но и продуманная организация транспортной связи с городом. Этот вопрос зависит не только от желания девелопера, но и от планов и возможностей самого города, так как он может быть связан с необходимостью расширения существующих дорог, организации тоннелей и т. п.

Создать полностью автономный город-спутник невозможно, требуется формирование некоторых деловых районов вне исторического центра Петербурга, наподобие такого, каким уже стала зона Пулково. "Проблема заключается в том, что офисная и промышленная жизнь города все больше смещается на юг города, в то время как на севере формируется в большей степени жилая зона. И миграция с севера города на юг также будет очень значительной. Самым важным для Петербурга и Ленинградской области в среднесрочной перспективе представляется сбалансировать планы транспортного развития, делая упор на доступность общественным транспортом, прежде всего скоростным. Это может быть как железная дорога, так и, в ряде случаев, предлагаемый вариант развития легкорельсового трамвая", — рассуждает господин Фадеев.

Несмотря на то, что проекты городов-спутников стараются создавать условия, позволяющие не выезжать без надобности за пределы этих территорий, все равно значительная часть жителей городов-сателлитов будет ездить на работу в Петербург.

Господин Назаров считает, что лекарством от "маятниковой миграции" может стать создание рабочих мест за пределами Петербурга, рядом с пригородными населенными пунктами. "В первую очередь их могут обеспечивать индустриальные парки (у нас их два — "Южный" и "Дони-Верево"), периферийные деловые зоны (например, такая, как сформировалась в зоне "Пулково"), те же образовательные учреждения, технопарки, бизнес-инкубаторы... Именно такой подход способен превратить новый район в "подцентр", где комфортно жить и где девелоперу выгодно вкладывать в разные виды недвижимости", — полагает он.

Господин Финогенов считает, что проблему "маятниковых" потоков можно решить, во-первых, созданием занятости и культурно-рекреационных аттракторов (не только для местных жителей, но и для жителей Петербурга, которые хотят ехать на работу "против потока"), во-вторых, комфортный общественный транспорт (по типу аэроэкспресс), который может решить проблему автомобильных пробок.

"Следует формировать сбалансированную инфраструктуру, создавать максимально удобные условия для жизни, чтобы минимизировать потребность людей в постоянных поездках в Петербург. С учетом постепенного роста популярности удаленной работы, это способно уменьшить маятниковую миграцию, но лишь в долгосрочной перспективе", — рассуждает господин Фадеев.

"Несмотря на все более тщательную проработку новых проектов КОТ, маятниковую миграцию не удастся ликвидировать полностью. Даже при наличии достаточного количества рабочих мест, учебных и медицинских заведений в городах-спутниках, большая часть жителей предпочтет работать и учиться в Петербурге. Не все жители городов-спутников захотят пренебречь возможностями для развития, которые существуют во втором по величине городе России", — говорит господин Гулевский.

Расстояние определяющее

Поэтому расстояние от города для сателлитов может быть определяющим.

Господин Финогенов говорит, что в международной практике оптимальным для города-спутника считается расстояние от 10 до 50 км.

Согласен с коллегами и господин Гулевский: "Оптимальное расстояние для города-спутника — не более 20 км от КАД. В противном случае город будет развиваться как самостоятельный населенный пункт, мало зависящий от экономики Петербурга".

Господин Назаров считает, что оптимальное расстояние от мегаполиса для городов-сателлитов — в пределах 30 км: "Это удобно для того, чтобы время от времени ездить в Петербург, и в то же время это не окраина большого города, а отдельное образование, в прямом смысле жилая среда. Конечно, "спальники" никуда не денутся, но со временем голосование рублем заставит рынок девелопмента перестроиться в пользу сателлитов".