"ВТБ-Девелопмент" приглядится к будущему

"ВТБ-Девелопмент" рассчитывает передать здание администрации в проекте "Невская ратуша" правительству города в первой половине 2015 года (изначально речь шла о 2012-2013 годах). Компания объявила, что 20 марта 2014 года состоится открытие двух бизнес-центров первой очереди, при этом один из них заполнен арендаторами всего лишь на 25%. Мнения экспертов разделились: одни говорят, что для сегодняшних реалий петербургской офисной недвижимости 25% — это хороший показатель, другие полагают, что это низкий спрос и связан он с тем, что администрация Петербурга до сих пор не въехала в предназначенное для нее здание.

Вчера руководство проекта "Невская ратуша" собрало петербургских журналистов, чтобы рассказать об официальном открытии первой очереди комплекса. Как ранее писал "Ъ", в первую очередь проекта, реализация которого состоит из трех очередей, входят два офисных здания класса А и здание администрации, предназначенное для Смольного.

Сейчас в административном здании ведутся отделочные работы (как, впрочем, и в зданиях бизнес-центров). В компании-инвесторе (ЗАО "М". — "Ъ") рассчитывают через месяц получить от властей утвержденные документы о планировочных решениях для каждого конкретного комитета и подведомственного учреждения. Завершить отделочные работы планируется в 2014 году, акт о вводе в эксплуатацию компания рассчитывает получить в январе 2015 года.

На данный момент известно, что в новое здание должны переехать около 4 тыс. чиновников, работающих в девяти комитетах и пятнадцати подведомственных учреждениях Смольного. При этом до сих пор не определены сроки, стоимость выкупа здания и рамки рассрочек. По словам вице-президента ОАО "Банк ВТБ" Александра Ольховского, инвестор и администрация города до сих пор находятся на стадии переговоров. При этом он все же отметил, что рассрочка может составлять от трех до десяти лет. Во времена губернаторства Валентины Матвиенко, при которой был дан старт этому проекту, предполагалось, что город сразу выкупит свое помещение. Инвестор в строительство первой очереди проекта уже вложил 13 млрд рублей, из них в строительство двух бизнес-центров — 5,5 млрд рублей.

"Невская ратуша" расположена в Центральном районе города. Проект будет включать в себя семь бизнес-центров класса А, четырехзвездочный отель и здание администрации города. Проект реализуется на площади 6,1 га, общая возводимая площадь — 366,431 тыс. кв. м. Сроки реализации — 2009-2018 годы. Общая площадь первой очереди, включая подземный паркинг, — около 200 тыс. кв. м.

Одно из офисных зданий зарезервировано целиком под потенциального арендатора или потенциального владельца, с которым "Невская ратуша" сейчас ведет переговоры. По словам господина Ольховского, речь идет о банке ВТБ.

Второе здание лишь на четверть заполнено потенциальными арендаторами, с которыми у арендодателя заключены договоры о намерениях, переоформляющиеся сейчас в договоры аренды. Александр Ольховский отказался раскрыть названия компаний, отметив, что речь идет о юридических, консалтинговых, аудиторских компаниях.

В конце встречи господин Ольховский отметил, что компания не приступит к реализации второй очереди, пока не закончит проект Смольного и не проанализирует ситуацию на офисном рынке, а также не оценит заполняемость введенных офисных зданий. "Впрочем, интерес у потенциальных арендаторов велик. И мы не рассматриваем возможность отказа от проекта", — говорит он.

Лилия Еременко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге, говорит, что открытие бизнес-центра при уровне заполненности арендаторами на 25% — это нормальная ситуация для сегодняшнего рынка офисной недвижимости Петербурга, особенно если речь идет о масштабном проекте. "В целом по городу на конец 2013 года доля свободных площадей составила 11,8 процента. Объем чистого поглощения в четвертом квартале прошлого года составил всего 9,3 тыс. кв. м, что превосходит лишь кризисные показатели. Как следствие, объем чистого поглощения в целом за 2013 год составил 122 тыс. кв. м — это наименьший показатель с 2010 года. С учетом дальнейшего роста объемов предложения, большая часть из которого придется на класс А, следует ожидать существенной конкуренции проектов по качеству и цене. Уже сейчас мы видим, что объекты, арендная политика которых в чем-то не соответствует ожиданиям потенциальных арендаторов, сталкиваются со сложностями в реализации. В то же время заполнение качественных объектов, обладающих адекватной рынку и понятной стратегией продвижения, идет стабильными, пусть и не очень высокими темпами. В случае отказа от реализации последующих очередей офисного проекта участок подходит для реализации жилого проекта или апартаментов", — констатирует она.

Константин Меркель, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге, полагает, что 25% на данный момент — это очень хороший показатель для рынка, особенно с учетом того, что срок сдачи объекта несколько раз переносился. "В целом "Невская ратуша" — это очень качественный проект. При условии грамотной ценовой политики и четкой концепции офисные здания будут востребованы, особенно при наличии таких крупных якорных арендаторов, как банк ВТБ и администрация города. Что касается ситуации на рынке, то по-прежнему высоким спросом пользуются качественные помещения в бизнес-центрах класса А, что демонстрирует и уровень поглощения площадей. В общем объеме поглощенных площадей за 2013 год доля класса А составила 70 процентов. С учетом анонсированных объемов ввода на 2014 год уровень свободных площадей на рынке Петербурга останется в пределах 10-12 процентов. Новые бизнес-центры будут оттягивать на себя арендаторов из устаревающих проектов. Несмотря на большой объем ввода офисов как в 2013-м, так и в текущем году, мы не ожидаем снижения ставок на рынке. Существенное увеличение ставок также маловероятно, так как конкуренция на рынке ограничит потенциал для их роста", — заключает господин Меркель.

Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, не считает, что заполненность на 25% является критичной для "Невской ратуши". "Ближайшие несколько месяцев после открытия бизнес-центра будут более показательными. Однако конкуренция на рынке офисных площадей в Петербурге в настоящий момент велика, в результате чего проект может столкнуться с определенными трудностями при заполнении. На рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга возрастающие объемы предложения значительно опережают существующий спрос. Данная ситуация вызывает смещение баланса спроса и предложения в сторону арендатора, особенно в сегменте офисов класса A. Вследствие этого девелоперы будут заинтересованы в заключении долгосрочных договоров аренды (от трех лет и выше), что в целом выгодно и арендаторам", — подчеркивает господин Гулевский.

При этом другие специалисты не во всем согласны с оценками коллег в вопросах допустимых показателей заполняемости объекта.

В частности, Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar, указывает на то, что на сегодняшний день показатели заполняемости в 25% — не самые высокие, однако делать выводы пока рано, так как объект еще не введен в эксплуатацию. "Низкий спрос на офисные помещения может быть связан с тем, что Смольный переедет в "Невскую ратушу" лишь в 2015 году, поэтому интерес к проекту может возрасти через несколько месяцев. В случае все же низкого спроса на офисы в данной локации было бы целесообразнее на месте бизнес-центров реализовать апарт-отель или МФК с усиленной торгово-развлекательной функцией, так как реализация жилья вряд ли была бы возможна в этом месте. Сейчас на рынке офисной недвижимости наблюдается усиление конкуренции в классе А, которое было замечено уже в конце 2013 года. На протяжении 2014 года конкуренция может вырасти, что приведет к снижению арендных ставок в пределах 8-10 процентов. Проблемы с заполняемостью могут возникнуть у объектов класса А, особенно у тех проектов, которые расположены в Петроградском районе, где предложение и так велико", — говорит госпожа Смирнова.