Девелоперы переезжают на восток

Санкт-Петербург, переставший быть крупным логистическим хабом страны после введения западных санкций в отношении России, может уступить этот статус Поволжью. После завершения строительства трассы М-12, которая должна стать частью транспортного коридора Европа—Западный Китай, вдоль нее до 2033 года будет построено до 1 млн кв. м складской недвижимости, прогнозируют консультанты. Через Татарстан и Нижний Новгород в центр страны должны пойти грузы из Центральной и Восточной Азии. Однако девелоперы пока не ожидают стабильности интереса арендаторов к логопаркам в этом направлении, поэтому предпочитают и дальше строить поближе к Москве.

Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ

Вдоль трассы M-12 «Восток», соединяющей Москву с Казанью, в течение десяти лет построят около 800 тыс. кв. м складской и индустриальной недвижимости, прогнозирует Commonwealth Partnership (CMWP). В Ricci говорят о суммарной площади заявленных объектов такого формата в данной локации 800 тыс. кв. м, но, по мнению аналитиков, будет построено около 700 тыс. кв. м. В IBC Real Estate ожидают 1 млн кв. м складов вдоль нового логистического маршрута.

По словам заместителя гендиректора «Венталл-Девелопмент» Захара Валькова, к 2037 году у трассы М-12 девелоперы намерены построить свыше 2 млн кв. м. «Но вряд ли стоить ждать такой объем в силу нестабильности в экономике»,— говорит эксперт.

Трасса М-12 стоимостью 622,8 млрд руб. должна стать частью транспортного коридора Европа—Западный Китай. Протяженность трассы — 729 км, ввод в эксплуатацию запланирован на конец 2023 года.

Учитывая, что доля свободных площадей в логопарках Нижнего Новгорода и Казани, которые находятся по маршруту М-12, составляет, по данным консультантов, всего 1–2%, то именно в этих городах может оказаться плотная концентрация новых складов. По данным руководителя департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP Егора Дорофеева, общий объем складских помещений в Татарстане сейчас не превышает 802 тыс. кв. м, в Нижегородской области — 693 тыс. кв. м.

После того как год назад ЕС ввел санкции в отношении РФ из-за военного конфликта на Украине, Санкт-Петербург, который был основным логистическим хабом для импорта европейских товаров, потерял этот статус. Теперь грузопотоки переориентировались в Центральную и Восточную Азию, поэтому возрос спрос на качественные склады в Поволжье, Сибири и на Урале, отмечает партнер NF Group Константин Фомиченко. Грузооборот между Россией и Китаем уже значительно вырос, соглашается гендиректор транспортной компании Delko Санджар Ашуралиев. По мере того как трасса М-12 будет интегрироваться в транспортный коридор Европа—Западный Китай, будет расти инфраструктура вокруг нее, считает он.

Марат Хуснуллин, вице-премьер РФ, в феврале 2023 года:
«В январе на двух-трех этапах строительства трассы М-12 допущено отставание».

Основной спрос на склады вдоль трассы М-12 формируется онлайн-ритейлерами и дистрибуторами, поясняет руководитель по работе со складскими объектами и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. Также, продолжает он, складами в этом направлении интересуются логистические операторы, предпочитающие пока заключать краткосрочные контракты — менее чем на три года.

Перестройка маршрутов в восточном направлении — долгосрочная тенденция, поэтому востребованность логопарков никуда не уйдет, убежден Константин Фомиченко. Смену направлений грузовых потоков не стоит считать определяющей для складского девелопмента, так как для определения локации нового строительства необходима близость к рынкам сбыта товаров, возражает Захар Вальков. Кроме того, в любой кризис наибольшее падение ставок аренды начинается с более удаленных от Москвы складских объектов, добавляет Евгений Бумагин.

Несмотря на разворот логистики на восток, девелоперская активность будет только в центре страны, а именно в Подмосковье, соглашается директор по развитию бизнеса FM Logistic в России Алексей Мисаилов. Именно здесь находятся крупнейшие распределительные центры федеральных сетей, а также склады основных маркетплейсов, напоминает он. По данным NF Group, в столичном регионе объем предложения на складском рынке сейчас превышает 23,4 млн кв. м.