Территория инвестиционной паузы

Инвестиционная нестабильность, тянущаяся почти два года в Петербурге, повлияла и на рынок земли. Как говорят участники рынка, за последние годы объем предложения сократился в 1,5 раза. Но и ажиотажного спроса не землю не наблюдается — инвесторы ждут четких правил игры.

Как говорят эксперты рынка, по сравнению с объемом предложения земельных участков пятилетней давности на сегодняшний день наблюдаются серьезные изменения в худшую сторону.

Пять лет назад большое количество сделок проходило через Фонд имущества Санкт-Петербурга, сегодня же значительная часть сделок стала происходить с частными собственниками земельных участков. С учетом прошедшего кризиса и наличия большого количества согласований при покупке земли объем сделок стал крайне мал, а объем предложения снизился приблизительно на 50%. При этом у многих крупных строительных компаний существует накопленный земельный банк, позволяющий им пока не так остро ощущать недостаток земельных участков.

В процессе восстановления

После экономического спада 2008-2009 годов цены на земельные участки, как и цены на всю недвижимость, были резко снижены. Последние три-четыре года идет постепенное восстановление цен, но до докризисных показателей они так и не выросли.

Начальник аналитического отдела Setl City Владимир Копылов говорит: "Цены на земельные участки растут одновременно с оживлением строительного рынка, это закономерно. За 2010 год они практически удвоились, за 2011 год увеличились еще на 15-20 процентов. Затем рост замедлился — в 2012 году цены росли в пределах инфляции. Тем не менее отмечу, что на сегодняшний день около 80 процентов земельных участков по-прежнему переоценено. Собственники часто устанавливают цену на участок, исходя из той прибыли, которую гипотетический девелопер получит от реализации на нем своего проекта. При этом землевладелец не всегда может объективно рассчитать масштабы такого проекта и, следовательно, оценить объем выручки, зачастую преувеличивая ее, что и ведет к завышенной цене участка".

"До кризиса инвесторы покупали практически любые участки, а сейчас они стали избирательными и не выбирают земли, которые не имеют инженерной подготовки или градостроительной документации. Повышенный спрос присутствует лишь на качественные объекты, которых на сегодняшний день в Петербурге осталось не так много", — продолжает директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь", считает, что в настоящее время первичный рынок участков под застройку вообще практически не функционирует. "Вторичный рынок в основном представлен земельными наделами, которые застройщики перепродают другим девелоперам в частном порядке, также реализуются участки, принадлежащие частным собственникам, и имущество, заложенное банкам. Но большинство предложений не удовлетворяет потребностям потенциальных покупателей — мало ликвидного предложения с удачным местоположением и необходимой инфраструктурой", — говорит он.

"Небольшой вакуум"

Михаил Тюнин, руководитель отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg, добавляет: "По данным нашей компании, в последние годы доля сделок купли-продажи с частными проектами (как на гринфилдах, так и на браунфилдах) постепенно увеличивается, а доля городских участков уменьшается. Происходит это в силу того, что город не успевает готовить достаточное количество лотов. В этом есть определенная проблема, с которой город уже столкнулся: частные собственники, купившие земли и планирующие развивать их, движутся темпами, значительно опережающими возможности города по обеспечению участков транспортной, инженерной и социальной инфраструктурой. Кроме того, в последнее время можно наблюдать отток инвесторов в Ленинградскую область. Достаточно посмотреть, какими темпами идет жилищное строительство в ближайших к городу районах, и на динамику объема инвестиций в основной капитал Санкт-Петербурга и Ленобласти за два года. Цифры и факты говорят о том, что правительство Ленобласти проводит более вдумчивую политику как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе".

Господин Тюнин полагает, что в городе в настоящий момент образовался "небольшой вакуум" по причине неясности планов города относительно перспектив развития крупных инфраструктурных проектов, в том числе это касается и инженерной подготовки территорий. "Наибольший интерес сейчас представляют участки с понятными сроками подключения коммуникаций, расположенные в востребованных и сложившихся районах, и это, в том числе, стимулирует активность в сегменте сделок между собственниками земли и участниками строительного рынка", — говорит он. Некоторый резерв в этом смысле представляют собой промышленные территории, однако каждый конкретный участок, предполагаемый для строительства жилья, следует рассматривать в контексте его окружения, а из-за специфических проблем таких территорий рассматривать их в качестве задела первичного рынка на ближайшее будущее нельзя.

Денис Радзимовский, генеральный директор S.A. Ricci, отмечает, что резерв земель, которые могут быть использованы под застройку, достаточно велик, в частности, большую долю потенциально пригодных территорий занимают промышленные предприятия. "Также достаточно много неподготовленных участков, пригодных под застройку, которые необходимо обеспечить социальной и инженерной инфраструктурой. Но в целом многие застройщики сейчас подходят достаточно осторожно к покупке земельных участков, поскольку в городе обстоит сложная ситуация с согласованиями проектов планировок территорий", — уточняет господин Радзимовский.

"Утопически иллюзорный" станет реальным

Светлана Ким, директор по развитию ГК AAG, также полагает, что в ближайшей перспективе редевелопмент должен из "утопически иллюзорного" превратиться в реально осуществимый.

Владимир Копылов добавляет: "Если говорить о конкретных локациях, то перспективными мне видятся Октябрьская, Свердловская и частично Выборгская набережные, набережная Обводного канала, пр. Обуховской Обороны и так называемый Стеклянный городок, а также территории вдоль окружной железной дороги. Также большим потенциалом обладают высвобождающиеся площади станций Сортировочная и Московская-Товарная".

Арсений Васильев отмечает, что наиболее активно идут сделки по перепродаже земельных наделов на окраинах Санкт-Петербурга и районах Ленинградской области, приближенных к городу, в рамках проектов комплексного освоения территорий.

Господин Радзимовский сообщил, что под общественно-деловую застройку наиболее востребованы участки, расположенные рядом со сложившимися торговыми коридорами, станциями метрополитена. "Их стоимость находится в диапазоне от 10 до 35 тыс. рублей за квадратный метр и выше в зависимости от района", — говорит он.

Арсений Васильев называет другие цифры: "Стоимость пятен под жилищную застройку очень сильно варьируется в зависимости от локации и наличия градостроительной документации и может достигать 200-300 тыс. рублей за квадратный метр".

Средний размер участков зависит от типа недвижимости, которую там планируют построить. Но на сегодняшний день размер предлагаемых к покупке участков в спальных районах города варьируется в среднем от 5 до 30 тыс. кв. м.

Феликс Альбеков, директор по маркетингу группы компаний "Росстройинвест", с коллегами не согласен. Он полагает, что объем предложения и цены на земельные участки остались примерно на одном уровне по сравнению с рынком пятилетней давности. "Набирают обороты схемы совместного развития земельных участков. Многие землевладельцы, наблюдая успешно реализующиеся на их глазах совместные проекты, начинают более гибко подходить к переговорному процессу", — поясняет он.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент", отмечает также, что сегодня меняются подходы к оценке земли в принципе. "Земельные участки не делятся на классы, как рынок жилья. Средний размер участка, предлагаемого к продаже, меняется в сторону уменьшения, поскольку в продаже все меньше остается больших территорий. Так, с 2006 года застройщикам предлагались большие территории бывших земель сельскохозяйственного назначения в Приморском, Калининском, Всеволожском районах — исключительно гектарами. Сегодня им предлагают скромные по размеру участки, как правило, это территории приватизированных предприятий".