«Галс» очищается от долгов

ВТБ придумал, как избавиться от токсичных активов своей девелоперской «дочки» «Галс». Госбанк планирует создать специальный фонд, куда войдут неликвидные активы застройщика, генерирующие долг в размере около 30 млрд руб. Новая структура, которая должна заработать летом этого года, может получить в управление, в частности, два крупных коммерческих объекта — открытую к Олимпиаде-2014 в Сочи гостиницу «Камелия» и бизнес-центр «Невская ратуша» в Санкт-Петербурге. После перехода «Галса» под контроль ВТБ в 2009 году уровень закредитованности компании вырос практически вчетверо, и компания давно пыталась решить проблему излишней долговой нагрузки.

ВТБ планирует вывести неликвидные активы «Галса» в отдельный фонд, сообщили три собеседника “Ъ”. По словам одного из них, фонд нужен для снижения долговой нагрузки девелопера: в структуру войдут активы, генерирующие долг перед банком в объеме около 30 млрд руб. Предполагается, что в фонд перейдут объекты коммерческой недвижимости — в частности, гостиница «Камелия», которую «Галс» строил в Сочи под Олимпийские игры 2014 года, и офисный центр «Невская ратуша» в Санкт-Петербурге. В ВТБ и «Галсе» от комментариев отказались.

Два собеседника “Ъ” знают, что часть сотрудников «Галса» написали заявления об увольнении для перехода на работу в новый фонд, который должен заработать в июне. Другой источник “Ъ” добавляет, что фонд — не клиентская история, то есть привлекать пайщиков не планируется, а сам фонд нужен для удобства управления проблемными активами. Он предполагает, что помимо токсичных активов «Галса» в новый фонд могут попасть объекты других девелоперских «дочек» ВТБ. Среди компаний, находящихся под прямым и косвенным контролем госбанка,— «Донстрой Инвест» и «ВТБ Арена». Если у первой компании, которая в основном строит жилье бизнес-класса в Москве, выручка растет за счет продаж квартир, то у «ВТБ Арена» находится в управлении один из сложных спортивных объектов в столице — бывший стадион «Динамо».

«Галс» строит как жилье, так и коммерческую недвижимость. В 2019 году компания построила 500 тыс. кв. м. ВТБ стал основным акционером «Галса» в 2009 году, когда приобрел контрольный пакет (51,24%) девелопера у АФК «Система» за 60 руб.— в обмен на реструктуризацию долгов. В 2015 году банк довел долю владения в компании до 96,4%, но вместе с пакетом выросла и кредитная нагрузка. Если в 2009 году долг «Галса» перед ВТБ составлял около 22 млрд руб., то в последней отчетности компании, датированной концом сентября 2019 года, указан объем долгосрочных обязательств перед банками в размере 80,5 млрд руб. В 2018 году объем кредитов, которые необходимо выплатить более чем через 12 месяцев, оценивался в 78,8 млрд руб., в 2017 году — в 75,4 млрд руб.

Высокий уровень долга мешает «Галсу» получать кредиты на новые проекты, отмечает один из собеседников “Ъ”. Он напоминает, что компания давно планировала реструктурировать обязательства, а летом 2019 года в «Галс» пришла новая управляющая команда из ВТБ, которой как раз удалось договориться с банком.

Директор практики по сопровождению сделок в области недвижимости PwC в России Саян Цыренов считает, что история с фондом — «изящное» решение застарелой проблемы проблемных кредитов, которые были получены еще до кризиса 2009 года. По его словам, в условиях дешевеющего долгового финансирования снизить кредитную нагрузку пытаются и другие игроки на рынке. Это также, возможно, позволит привлечь новых инвесторов, так как многим из них интересен эффективный кредитный рычаг на объекте недвижимости, предполагает господин Цыренов. Финансовый директор Tactics Group Андрей Новиков считает, что этот шаг может означать предпродажную подготовку «Галса», в том числе миноритарным инвесторам.

Создание фонда не позволит ВТБ решить проблему с плохими долгами «Галса», считает старший аналитик по банковскому сектору инвесткомпании «Атон» Михаил Ганелин. 30 млрд руб. не являются существенной суммой для ВТБ, добавляет аналитик «БКС Глобал Маркетс» Елена Царева, поэтому, скорее всего, фонд должен решить проблемы девелопера, а не банка.