Инвестиции в будущее. Путешествия в пандемию

Инвестиции в будущее. Путешествия в пандемию

Эвелина Басун

руководитель испанской компании real estate & capital group

Ольга Алешина:

Добрый вечер, дорогие друзья, в эфире передача «Разговор по делу», я ее ведущая Ольга Алешина. И сегодня у меня в гостях Эвелина Басун, руководитель испанской компании Real estate & capital group. Мы будем говорить об инвестициях в Испанию. Расскажите чуть-чуть о себе, как Вы пришли в эту отрасль, почему именно инвестиции, почему именно ВНЖ, Golden Visa, чем Вы занимаетесь, почему именно Испания? Вы там родились или когда-то там оказались?

Эвелина Басун:

20 лет назад я переехала в Испанию, и уже более 10 лет мы занимаемся недвижимостью в нашем регионе, в Северной Каталонии и Барселоне. Почему Барселона? Барселона является крупным городом мирового масштаба, идеально расположенный мегаполис с великолепным климатом и природой, здесь собраны многовековая история, культура, искусство и бизнес, идеальное стратегическое месторасположение, потому что Барселона находится в полутора часах полета от основных европейских столиц, является южным входом на европейский рынок. Кроме этого, медицина и образование, в Барселоне и Каталонии производятся многочисленные исследования в области медицины, разного рода специалисты высшей категории работают в лучших клиниках Барселоны, и это привлекает международный туризм.

В Барселоне сегодня также находятся две лучших в Европе бизнес-школы, очень много талантливых молодых людей, которые потом остаются, хотят продолжать вести свой бизнес в стране. Это культурная столица Испании, и здесь всегда комфортно, очень интересно. Из всех областей, которые приносят прибыль нашему региону, это строительство и отельный бизнес, сейчас отельный бизнес больше пострадал, а строительство наоборот, активно работает. Мы активно занимаемся реконструкцией в Барселоне, потому что Барселона – это маленький город, небольшой по сравнению с Москвой либо другими европейскими крупными городами, но он большой с той точки зрения, что здесь много всего интересного происходит, но маленький, потому что очень легко можно передвигаться по городу, абсолютно нет пробок, ровный климат, поэтому можно наслаждаться в полной мере. Поэтому строительство и отельный бизнес, жилая и коммерческая недвижимость остается основой экономики нашего региона.

С 2008 года, как только наступил первый экономический кризис, российские инвесторы стали ежегодно более часто посещать Испанию с целью приобретения недвижимости, потому что был хороший момент, цены упали, и каждый хотел воспользоваться этой ситуации, для того чтобы выгодно вложиться. Каждый для себя выбирает, в каком направлении, или жилая, или коммерческая для получения доходности, и таким образом российские клиенты составляют порядка трех процентов всех иностранных инвесторов нашей области и в Испании в целом.

Если мы говорим о международности нашего района, Каталонии и Барселоны, то 30 процентов иностранных инвесторов инвестирует в наш регион, и если мы возьмем 30 процентов – это общее количество инвесторов, то из них на первом месте англичане, порядка 20 процентов, потом французы и немцы на третьем месте и далее другие североевропейские страны, Россия занимает 9-е место и составляет 3 процента. 3 процента такой большой страны, как Россия и составляет нашу группу клиентов, на которых мы ориентируемся.

Ольга Алешина:

В период пандемии 2020 года был ли прирост инвестиций в регион, и во что вкладывались больше всего?

Эвелина Басун:

В период пандемии повлияло на рынок несколько факторов. То, что сейчас иностранные граждане Евросоюза не могут попасть в страну, помогло задуматься о том, насколько для них этот вопрос важен, и задуматься о виде на жительства для инвесторов, в Испании существует такой закон, с целью приобретения этой возможности, этого права иметь вид на жительство в Испании. Далее эта группа разделяется на две категории: те, кто предпочитают купить жилую недвижимость, чтобы использовать ее для своих целей, например, это дом на море, на побережье и отдыхать с семьей, либо есть те, которые могут работать дистанционно. Сейчас мы все перешли немножко на другой формат, поэтому если у кого-то есть такая возможность, также больше людей желает находиться в стране, где комфортно можно пережить сложную ситуацию, которая сложилась сейчас во всем мире, и чтобы самим эту жилую недвижимость использовать.

Коммерческая недвижимость больше пользуется популярностью среди тех инвесторов, которые хотят получать пассивный доход от своих инвестиций, это долгосрочные контракты на 10-15 лет с обязательным периодом, заключенным в договоре, и они могут спокойно находиться в своей стране, в России, работать и получать в Испании пассивный доход, который сейчас составляет от 5 до 40 процентов.

Ольга Алешина:

Расскажите поподробнее, у какого направления какой процент рентабельности.

Эвелина Басун:

Мы работаем с пятью направлениями, это жилая недвижимость, которая самая низкая по прибыльности, брутто, гросс составляет порядка 4,5 процента и нетто чистыми будет 4,1. За ним идет коммерческая недвижимость, это стрит-ритейл, розничная торговля, при розничной торговле можно получить доходность от 5 до 6 процентов гросс в зависимости, где расположено помещение. Если это ближе к центру, стоимость метра квадратного выше, и если арендатор пожелает покинуть помещение, можно будет с легкостью и в более короткие сроки найти нового арендатора для такого помещения.

После ритейла идут офисы, офис и ритейл практически на одном месте, только я бы сказала, что сейчас офисы менее прибыльны и менее стабильны, так как мы все работаем больше из дома, резко сокращается количество офисов, необходимость в офисах снизилась значительно, поэтому в пандемию офисы очень сильно пострадали, не так сильно, как отели, тем не менее их востребованность очень снизилась, и по этой причине я рекомендую больше обращать внимание на ритейл, нежели на офисы.

Следующее направление, с которым мы работаем, это строительство и реконструкция. Барселона – очень маленький город, поэтому у нас невозможно найти свободных больших участков для нового строительства, с одной стороны море, с другой стороны горы, Кольсерола называется в Барселоне, по правую и по левую сторону от нашего города находятся два других города-миллионника, которые вплотную сблизились с Барселоной и составляют большой мегаполис. Поэтому мы говорим о том, что реконструкция – это прежде всего и есть новое строительство для Барселоны. Если это новое строительство, то мы будем говорить больше о побережьях. На северном побережье это Коста-Брава, либо ближе к Барселоне это побережье Маресме и южное побережье Гарраф. Все побережья очень интересные, очень красивые пейзажи, климат, ландшафт, поэтому очень много туристов и иностранных инвесторов любят наш регион.

Реконструкция и строительство – это самый прибыльный бизнес, потому что в короткие сроки позволяет вернуть доходность по вложенным инвестициям, получить доходность 35-40 процентов. Каким образом? Например, покупая небольшое здание в старом городе в центре Барселоны, такое здание может стоить порядка миллиона 600 тысяч, можно сделать полную реконструкцию этого здания, в котором может находиться до 10 квартир, небольшое здание, на каждом этаже по 2 квартиры и внизу 2 коммерческих помещения. Если такое здание отремонтировать и сделать его новым, то мы можем получить хорошую доходность за 3 года, потому что в среднем такой маленький размер занимает по срокам 24-36 месяцев, это интересная возможность инвестиций, типология build to rent называется, строим, для того чтобы сдавать в аренду, оставим его себе либо строим, для того чтобы продать и вернуть вложенные деньги. Это очень прибыльный и интересный проект, и многие из наших клиентов хотят воспользоваться этим, чтобы после продажи иметь уже более значимую сумму в Испании на будущее для своих планов, дальнейших инвестиций либо для своей семьи.

И последним направлением являются отели. Сейчас активность и продажа отелей увеличилась, потому что отели пострадали от кризиса, и все больше и больше компаний-владельцев отелей либо это семейный бизнес решают выставить отель на продажу, что позволяет купить этот объект по более интересной цене, и кто имеет сеть отелей, у нас есть много желающих русских клиентов, которые спрашивают об отелях, это клиенты из области строительства либо отельного бизнеса.

Ольга Алешина:

Правда, интересно, в Москве и в целом в мире такая история, что отели и рестораны очень сильно снизились. Рестораны у вас тоже сейчас продаются?

Эвелина Басун:

Рестораны – это ритейл, потому что это долгосрочный контракт, это может быть ресторан, кафе, булочная, клиника, магазины, супермаркеты.

Ольга Алешина:

В России есть определенная сумма денег и какую-то часть мы чаще всего добираем ипотекой и займом, потому что это выгоднее. В Испании русскому клиенту можно так сделать или для русского клиента ипотека будет закрыта?

Эвелина Басун:

Испанские банки выдают и очень заинтересованы в выдаче кредитов, в том числе для нерезидентов Европейского Союза. Банки различают два типа клиента: резидент – это тот, который проживает в Испании более 183 дней в году, либо нерезидент Испании, мы говорим о налоговой резиденции. Поэтому все те клиенты, которые нерезиденты Испании, могут также получить процент под ипотечный кредит. Для нерезидентов сумма кредита составляет 50-60 процентов от стоимости объекта, но все детали зависят от самого профиля клиента, от его платежеспособности, чем больше его официальные доходы, тем больше процент ему дадут. Из практики могу сказать, что больше, чем 60 процентов очень сложно получить в испанском банке для нового нерезидента, тем не менее если клиент уже стал клиентом банка, и это его второй объект, вторая покупка, тогда можно добиться большей суммы на последующие покупки.

Если мы говорим о процентной ставке, то она делится на 2 группы, это может быть плавающая ставка, варьирующияся, это euribor плюс 2,5 процента на сегодняшний момент, может быть 2 в зависимости от условий, либо это фиксированная ставка, которая составляет порядка 3 процентов, 2,8-3,3, также все зависит от профиля клиента.

Ольга Алешина:

Она одинаковая для резидентов и для нерезидентов.

Эвелина Басун:

Она похожа. Так как наша работа связана с Барселоной, налоги мы здесь платим, можно получить дополнительный бонус и снизить эту процентную ставку где-то до 2 процентов, 1,8, не сильно большая разница, то есть хорошую процентную ставку предлагают испанские банки. Причем все испанские банки дают ипотеки, для них это основной заработок, и на срок до пенсионного возраста, для всех одинаковое условие, 65 лет составляет в Испании пенсионный возраст, и у нас есть клиенты, которые в 50 лет получали на 15 лет ипотеку на таких условиях.

Ольга Алешина:

Если гражданин России приходит в Испанию, вкладывает деньги в какой-то объект, то таким образом он получает Golden Visa, или Golden Visa – это немного другая история, которая дает ему право безвизового или упрощенного визового въезда на территорию Евросоюза?

Эвелина Басун:

В 2013 году был принят закон для инвесторов, который дал возможность иностранными гражданам, нерезидентам Евросоюза после вложений инвестиций на сумму более 500 тысяч собственных средств без ипотеки получить право на Golden Visa либо на резиденцию. Это два разных понятия. Golden Visa – это виза, которая ставится в паспорте и действует один год, а вид на жительство для инвестора – это такое же право, только мы подаем резиденцию в Испании, a Golden Visa ставится на год в генконсульстве Испании в Москве, а здесь мы подаем сразу на вид на жительство уже после того, как мы приехали в Испанию, и вид на жительство первый срок – это два года. Поэтому если мы идем напрямую через Испанию, то первое, что мы запрашиваем, это вид на жительство на два года, это пластиковая карта, которая действует в течение этого периода, нет ограничений, мы можем находиться в Испании один день либо проживать 365 дней в году с правом на работу, и для всей семьи инвестора выдается одновременно. Поэтому инвестор папа, например, или мама покупает недвижимость, и все члены этой семьи одновременно подают свои документы для получения вида на жительство.

Ольга Алешина:

При этом у всех должен быть шенген.

Эвелина Басун:

Да, они должны приехать в Испанию для оформления, и тогда выдают на два года. Последующая подача, такой же пакет документов подается в Испании, через 2 года и выдается карточка уже на 5 лет. Значит, 2 года, 5 лет и потом снова 5 лет. Для тех граждан, кто хочет получить в последующем гражданство, можно получить гражданство после 10 лет, то есть

карточка 2, 5, 5, и уже в этот период можно планировать подавать на гражданство.

Ольга Алешина:

Но при этом необязательно эти 2, 5, 5 жить в Испании.

Эвелина Басун:

Да, это не является налоговой резиденцией, потому что согласно международному праву налоговым резидентом гражданин является той страны, в которой проживает более 183 дней в году. Если вы проживаете в России, то вы подаете все налоги в России по всей недвижимости, которая у вас есть во всем мире. Например, если вы получаете доходность в Испании, вы должны уплатить по этому доходу 24 процента в Испании, после чего подаете эту декларацию в России, говорите, у меня есть в Испании объект, я оплатил там налог, пожалуйста, ознакомьтесь. Так как в России этот налог меньше, то доплачивать в России ничего уже не нужно, это информационный вопрос для тех, кто хочет заявить об этом. Некоторые клиенты желают объявить об этом действии, некоторые пока ничего об этом не упоминают, потому что на данный момент не существует официальных проверенных рычагов, если кто-то конкретно не заинтересован, чтобы можно было это проверять систематически. Поэтому это пока еще очень далеко, чтобы можно было параллельно быстро, эффективно проверить.

Ольга Алешина:

А может ли получиться так, что мы покупаем недвижимость в Испании, платим налоги, получаем карточку, проходит два года, и нам говорят – все, мы карточку вам не продлим, или меняется законодательство, и говорят, если вы не живете, но имеете недвижимость, вы теперь ВНЖ получить не можете? Или если я имею собственность в Испании, я до конца своих дней буду иметь право по этой карточке ВНЖ въезжать в Испанию и другие страны Евросоюза?

Эвелина Басун:

Испанское законодательство защищает собственника, поэтому те граждане, которые уже имеют недвижимость в Испании, это право уже не отберут, потому что они в свое время получили. Те граждане, которые купили недвижимость до введения закона в 2013 году, не могут получить его, если они купили до того момента, когда закон вошел в силу. Поэтому им нужно продать ту недвижимость и купить другой объект и только после податься. Мы не знаем, насколько длительно будет существовать этот закон, насколько Испания будет заинтересована в том, чтобы этот закон действовал все время, этого никто не знает. На сегодняшний момент в связи с пандемией мы не может передвигаться, но Испания обязана обеспечить таким инвесторам возможность продления вида на жительство, и это сейчас делается очень эффективно через генконсульство Испании в стране, например, в Москве, мы уже сделали много таких операций по продлению, поэтому все это работает, и граждане могут продлевать. Сейчас у нас семья получила, и 1 июля они приезжают после обновления карточки в Москве.

А новые клиенты, которые первый раз подаются, могут это сделать посредством Golden Visa, поэтому после того, как они купят недвижимость, это может быть онлайн в данной ситуации, они могут приобрести недвижимость в Испании дистанционно, после чего отнести документы, нотариальный акт купли-продажи в регистр, через 3-4 недели, как только документ будет зарегистрирован, мы одновременно собираем пакет документов на подачу Golden Visa, в этом случае это будет виза в паспорте. И подаем эти документы в генконсульство Испании в Москве, так как генконсульство является органом Испании, это часть Испании в Москве, поэтому они обязаны ответить и предоставить решение для таких проблем. Поэтому наши клиенты временно пока не могут приехать, если у них нет вида на жительство, мы сейчас подаем на Golden Visa, и c этой Golden Visa они уже заезжают страну и физически готовят документы для карточек.

Ольга Алешина:

Потому что сейчас еще есть такая проблема, что у многих закончились шенгенские визы, и когда была пандемия, не работали посольства, и как раз Вы ответили, как эту историю можно решить. Получается, что семья, например, мама, папа, трое детей, вложив минимум, 500 тысяч евро, могут получить вид на жительство либо Golden Visa на всю свою семью, даже не прилетая в Испанию, они онлайн могут оформить все документы и в Москве просто получить паспорт, а потом уже прилететь, сделать карточку и посмотреть, что они там купили.

Эвелина Басун:

Приблизительно так это и выглядит, это очень рабочий формат, потому что многие из тех клиентов, которые в свое время были в Барселоне и хотели приобрести, но у них не доходили руки, не наступил тот момент, сейчас жалеют об этом, это не значит, что клиенты не разбираются. Каждый третий или пятый из нас побывал в Европе либо в Испании, может быть, много лет назад, поэтому мы имеем представление, либо были в похожих странах средиземного побережья, как Италия, и они могут это сделать дистанционно. Это очень хорошее решение для тех, кто хотел и не мог купить, либо для тех, кто смотрел и не был готов, сейчас это решение для них вышло на первый план, и все это можно делать дистанционно.

Мы стараемся приблизить формат онлайн-приобретения недвижимости максимально к реальности, для этого у каждого клиента есть свой персональный менеджер, это можно сравнить с private banking, потому что у каждого есть свой менеджер по любому вопросу, и клиентский менеджер знает своих клиентов, свою семью, и в такой целостности подхода получает большую выгоду не только экономическую с тем, что мы знаем и лучше можем подобрать недвижимость, но также ответить на все вопросы в любой момент, знать ситуацию в целом.

Клиентский менеджер может помочь подобрать правильный объект, сделать видео объекта, рассказать не только о преимуществах, но также и недостатках, что очень важно, потому что как нет идеальных людей, идеальных характеров, точно так же нет идеальной недвижимости, она может быть максимально приближена к идеальному, то ли по цене, то ли по какому-то другому вопросу, может незначительно отличаться от совершенства. Тем не менее мы стараемся показать все преимущества и недостатки, с которыми мы можем жить, смириться, чтобы это было максимально комфортно. И не только саму квартиру, но и здание, подъезд, паркинг, все, что находится вокруг, как выглядит район, мы отправляем очень много вариантов, для того чтобы клиент мог выбрать, изучить район, где находятся школы, если это семейный формат, где клиники, где более высокие потолки, где живут местные, эти вопросы мы разбираем до того, как начинаем отправлять варианты.

И когда мы подходим к самому последнему этапу выбора, мы делаем уже детальные видео, чтобы можно было понять не по фото, а создать максимально реальную ситуацию, для того чтобы можно было принять правильное решение. После того, как объект выбран, еще до пандемии многие из наших клиентов подписывали доверенность на нашу компанию, чтобы закончить некоторые вопросы, потому что они должны вернуться в свою страну и работать, а иногда открытие счета в банке или получение какого-то документа еще не было завершено, и по общей практике могу сказать, что большинство из них, более 70 процентов оформляли доверенность на нашу компанию, на меня в этом случае, для того чтобы я, всегда предварительно согласовав с ними следующие шаги, могла от их имени закончить тот или иной вопрос. Это не только актуально сейчас, но и будет актуально в будущем, и было уже до этого. Поэтому для того чтобы на официальном уровне закончить договор купли-продажи у нотариуса, нужно, чтобы была оформлена генеральная доверенность в генконсульстве Испании, эти документы мы получаем у себя в Барселоне и на основании этого документа совершаем следующие необходимые шаги до момента нотариальной подписи, финализации акта купли-продажи, и далее мы отправляем документ в регистр. А дальше, пока документы находятся в регистре, мы занимаемся подготовкой пакета документов для подачи в этом случае Golden Visa.

Ольга Алешина:

Как обстоят дела с арендой, неважно, квартира это либо офис, гостиница, если мы покупаем, не все же хотят там жить, или купили и забыли, многие ведь хотят получать прибыль не только от того, что недвижимость дорожает, но и от сдачи? Как быть, если недвижимость у меня там, а я здесь и не могу улететь? Как сдать недвижимость безопасно, мы в Москве-то боимся сдавать иногда, а в Испании тем более?

Эвелина Басун:

Наша компания Real estate & capital group – это многофункциональная, многопрофильная компания, которая предлагает услуги в сфере не только приобретения вида на жительство, а также управления инвестициями. У нас существует специализированный отдел, который называется property management, управление недвижимостью, который занимается всеми этими вопросами, таким образом с нашими клиентами у нас складываются два типа отношений. Первый – до покупки, когда они купили, и сюда также входит получение вида на жительство, и второй этап – мы переходим на другой тип отношений, это управление их недвижимостью и представление их интересов после приобретения. Мы подписываем два договора, один – это агентский договор, и второй – на управление, и тогда мы вступаем в отношения с нашим клиентом по представлению его интересов в Испании, это значит поддерживать отношения с арендатором, найти нового арендатора, изменить условия аренды при необходимости, если в пандемию рестораны были закрыты и арендатор просил скидку, все эти условия переписать. Наш отдел и отдел property management работают совместно, для того чтобы можно было эти вопросы решить без присутствия клиента, и по этому договору мы можем действовать, представлять его интересы.

Это также отношения с управляющей компанией здания, будь то жилая либо коммерческая недвижимость, это отношения с банком, потому что счета нужно также актуализировать, нужно предоставлять информацию раз в 6 месяцев или раз в год. Налоги вы платите в России, но банку нужно показывать актуализированную информацию о клиенте, не только если у него есть ипотека, а в общем, что такой клиент существует, он работает и его ситуация такая-то. Также существуют налоги, мы работаем с налоговой оптимизацией, помогаем в структурировании портфеля либо рекомендуем клиенту покупать объект на физлицо, либо на юрлицо, либо на семью, это все разные налоги. Поэтому в зависимости от пожеланий клиента мы поможем им выстроить не только структуру инвестирования, но также посоветовать ту или иную структуру, исходя из налоговой оптимизации, налогового решения, которое будет более выгодным в долгосрочной перспективе, потому что иногда клиент говорит, что я в последующем хотел бы еще приобрести один или два объекта, как лучше тогда поступить. Изначально нужно принимать правильные решения, чтобы дом строился по кирпичикам и в правильном формате, чтобы потом не нужно было что-то резко менять либо это стоило дополнительных усилий либо средств.

Мы изначально задаем вопросы, которые нам помогут правильно управлять, клиент будет доволен этой работой. И не только по объекту налоги будут оплачивать, декларации все поданы, но также и декларации для нерезидентов Испании, это информативные декларации, небольшая сумма платится от вмененной арендной платы, если объект не сдается, а если объект сдается, то 24 процента налог от прибыли, который нужно оплатить по декларации, которая подается ежеквартально, есть годовые.

Ольга Алешина:

24 процента в Испании, и здесь еще что-то.

Эвелина Басун:

Здесь нет, так как существует закон об избежании двойного налогообложения, поэтому эта декларация позволяет вам быть уверенными, что мы по этой недвижимости налог оплатили в Испании, по месту нахождения объекта всегда оплачивается. Поэтому этими декларациями также занимаемся мы, и клиент может быть спокоен, находиться у себя в стране, путешествовать, заниматься любимым делом, а мы позаботимся о всех других нюансах.

Ольга Алешина:

Что касается страхования, как эти дела обстоят? Нужно ли страховать имущество или не надо, все безопасно?

Эвелина Басун:

Если есть ипотека, то обязательно для получения ипотеки необходимо застраховать, это страхование жизни и страхование имущества, потому что если что-то случится, то нужно будет банку, который выдал кредит, потом покрывать эти расходы, для этого в обязательном порядке эти две страховки идут с ипотечным кредитом. Если же покупка осуществляется без ипотеки, тогда у вас есть выбор, хотите ли вы взять страховку для покрытия возможных рисков либо не хотите, обычно это стоит очень немного. И если мы говорим о таком формате, это может стоить порядка 400 евро за год, поэтому всегда лучше заплатить эти деньги и спокойно спать потом.

Ольга Алешина:

Спасибо большое за подробный рассказ, я очень надеюсь, что мы все скоро полетим в солнечную Испанию, потому что мы, россияне, давно не были в Европе из-за пандемии, у всех уже посгорали визы, надеюсь, что скоро вся эта история закончится. Если вдруг не скоро, то мы уже понимаем, что нужно идти делать ВНЖ или Golden Visa, потому что это удобно, и это не только Испания, но и другие страны, свободное перемещение. И поняли мы это совсем недавно, ведь раньше вообще подумать не могли, что могут закрыть границы, и мы покажемся взаперти. Я очень рада, что Вы приехали, несколько дней назад в Москве у Вас был очный семинар, думаю, что будет еще онлайн, и через год, надеюсь, будет еще очная встреча, всех пригласим, потому что опыт уникальный, многие об этом просто не знают, потому что для меня много из сказанного было новостью, поэтому будем всех информировать. Друзья, в эфире была передача «Разговор по делу», я Ольга Алешина, до свидания.