Некрутой подъем

Участники рынка выражают осторожный оптимизм по итогам первого осеннего месяца, который вообще-то должен знаменовать начало "высокого сезона". Спрос очевидно выше, чем год назад, при этом цены подниматься категорически не хотят, а время от времени даже снижаются. Тем не менее объемы предложения растут, а девелоперы готовятся осваивать новые площадки.

Что у нас еще не застроено?

Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании "НДВ-Недвижимость":

— Можно предположить, что застройщики проявят интерес к территориям вблизи МЦК: есть локации, которые улучшили свою транспортную доступность после запуска пассажирского движения по кольцу. Наличие станции МЦК воспринимается как обеспеченность метрополитеном, тем более что маршрутная линия интегрирована в единую транспортную сеть. Разумеется, продолжится освоение промзон и площадок, где сейчас располагаются различные хозяйства и строения, не используемые под жилье. Согласно нашим подсчетам, доля проектов, реализуемых на территории промзон, является значительной, составляя до 40%, но при этом реновация способна повлиять на общее соотношение ввиду масштабности программы.

Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty:

— В основном проекты выходят в старой Москве. В Новой Москве пока нельзя говорить о строительном буме и все достаточно стабильно. В Московской области в целом обратная тенденция: объемы строительства сокращаются, хотя и незначительно. Динамика выхода новых площадок в границах старой Москвы по-прежнему будет высока, а вот темпы выхода новых проектов в Новой Москве и Московской области сильно не изменятся. Реновация в ближайшей перспективе сильно на это соотношение не повлияет, тем более что программа рассчитана на поэтапную реализацию.

Олег Колченко, управляющий партнер ГК "Основа":

— Две масштабные столичные жилищные программы — реновация и строительство жилья в районах у МКАД — однозначно окажут серьезное влияние на рынок недвижимости всего столичного региона. Во-первых, 10 млн кв. м у МКАД, где будет минимум 50% жилья, и уже утвержденные миллионы метров жилья, распределенного по всем районам в рамках реновации, способны изменить карту спроса и престижности районов Москвы. С активным развитием метро и запуском МКЖД это уже происходит, а в результате обновления жилого фонда этот процесс только усилится.

Во-вторых, это будет способствовать усилению конкуренции между московскими и подмосковными проектами. В борьбе за покупателя Москва уже готова предлагать сопоставимую цену квадратного метра, поэтому девелоперам в Подмосковье сегодня надо конкурировать не только ценой, но и качеством проектов.

В-третьих, не исключаю, что может продолжиться коррекция цен на новостройки и Москвы и Подмосковья, но она не будет существенной. Столичные жилищные программы растянуты на годы, и все заявленные объемы не появятся одномоментно. При этом большая часть возведенного за счет города жилья пойдет под расселение и на свободном рынке так и не появится. Не надо забывать, что передаваться метры будут с коэффициентом: построить надо больше, чем снести. Да, излишки после расселения могут остаться, но не в большом объеме, поэтому переоценивать влияние на рынок этих объемов я бы не стал.

Роман Лябихов, генеральный директор ГК "Атлант":

— Спросом и относительно хорошей маржинальностью сейчас обеспечены только очень проработанные проекты, имеющие интересные с точки зрения потребителя характеристики. В целом наибольшее количество таких проектов сосредоточено в ближайших к МКАД городах-спутниках, которые наиболее развиты с точки зрения инфраструктуры и имеют наилучшую транспортную доступность. Второй сегмент — так называемый суперэконом. То есть очень недорогие квартиры — до 2 млн руб., которые востребованы за счет низкой стоимости.

Что спрашивают, что предлагают?

Дмитрий Разлуцкий, директор по развитию "Комстрин":

— Большая часть предложения в Подмосковье — это экономкласс. Новые проекты комфорт-класса и бизнес-класса тоже встречаются, но реже, так как строить их там сейчас просто невыгодно. Вообще, на подмосковном рынке жилья предложение давно превысило спрос. Это произошло в связи с тем, что стоимость квадратного метра в Москве снизилась примерно на 5-15% (в зависимости от района и характеристик объекта). Поэтому теперь покупатели, которые раньше могли рассчитывать только на покупку квартиры в подмосковном проекте, присматриваются к московским новостройкам. В границах старой Москвы возводят в основном более дорогие и респектабельные проекты. Это жилье бизнес- или премиум-классов, реже — комфорт-класса. Такие объекты пользуются спросом благодаря выгодному расположению и развитой инфраструктуре. Безусловно, реновация изменит это соотношение, ведь на рынок сразу выйдет большой объем жилья экономкласса. Прогнозирую, что в ближайшие два года районы реновации застроят примерно 2 млн жилых "квадратов".

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood:

— Стоит отметить, что за восемь месяцев этого года количество зарегистрированных договоров долевого участия в старой Москве составило 46,3 тыс. штук, что на целых 46% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Данная динамика вызвана в основном стабильным снижением стоимости ипотеки. Следует учесть, что в рамках программы реновации около половины предложения жилья эконом- и комфорт-классов планируется реализовывать на коммерческой основе, что в перспективе закономерно отразится на перенасыщении рынка. Кроме того, ожидаемый рост предложения с большой долей вероятности скажется как на планомерном снижении стоимости квадратного метра, так и на сокращении объемов реализации в текущих реализуемых коммерческих проектах массового сегмента, как следствие — приведет к росту конкуренции на рынке в целом.

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости "Бон Тон":

— По итогам сентября наибольшим спросом продолжает пользоваться комфорт-класс, на долю которого приходится порядка 60% совокупного спроса, доля бизнес-класса составляет около 30%. На мой взгляд, тенденция преобладания предложения комфорт-класса продолжится примерно в соотношении 70/30 к бизнес-классу в пользу первого, что в ближайшей перспективе не приведет к существенному росту средней цены 1 кв. м. Что касается снижения ипотечных ставок, то это станет основным драйвером роста спроса, но только в краткосрочной перспективе, поскольку у потребителя существуют ожидания дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ и, соответственно, снижения ставок по ипотеке.

Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам группы ПСН:

— В целом рынок недвижимости сейчас довольно оживленный, появляются новые проекты, виден интерес к объектам разных классов и ценовых категорий. По нашим данным, объем предложения в сентябре вырос на 1,5%. Спрос традиционно ожидался более активным, чем в предыдущие месяцы. Однако в Москве в сентябре он снизился на 5,4% по сравнению с августом, хотя и оказался на 26% выше, чем в сентябре 2016 года. Основное число продаж происходило в первые три недели месяца, но последняя неделя была более спокойной, хотя обычно в конце каждого месяца происходит резкий скачок покупок перед очередным плановым повышением цен, и, как правило, люди активизируются. На этот раз такого не было, потому что многие ожидали грандиозных скидок от застройщиков и девелоперов на выставках недвижимости. Также у покупателей были ожидания серьезного понижения цен, которого не произошло, в том числе из-за этого конец месяца оказался таким непредсказуемым. Но в начале октября снова наблюдается повышенная покупательская активность — это связано с тем, что многие приняли решение о покупке и таким образом сентябрьская ожидаемая концовка перешла в начало октября.

Элита не сдается?

Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank:

— Сентябрь, знаменующий начало делового сезона и покупательской активности, в отличие от предыдущих лет, не показал высоких продаж. Например, в июне объем реализации высокобюджетных квартир на первичном рынке был выше — правда, по слухам, на него повлияли беспрецедентные скидки, которые предоставлял один из застройщиков премиум-жилья. Также в сентябре окончательно оформился тренд перетекания основного спроса в сегмент "премиум" с бюджетами 30-60 млн руб. Девелоперы реагируют на данный тренд тем, что выводят "экономичные" предложения — например, в проекте A-Residence сегодня предлагаются апартаменты с отделкой по цене от 294 тыс. руб. за 1 кв. м.

Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome:

— Интересно отметить, что в сентябре 2017 года на элитный рынок вышли проекты с самой минимальной и самой максимальной площадью лота. Тенденция к снижению средней площади лота обусловила появление на рынке апартаментов от 28,2 кв. м в проекте Roza Rossa Boutique Hotel & Apartments. С началом продаж в жилом комплексе "Царев сад" максимальная площадь лота на рынке достигла 1682 кв. м. Апартамент представляет собой трехуровневый пентхаус, занимающий с седьмого по девятый этажи. Строительство ведется на Софийской набережной девелопером "Сбербанк Капитал".

Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России:

— Роль ипотеки становится все более важной для рынка дорогого жилья, позволяя все большему количеству покупателей задумываться о приобретении квартиры или апартамента в этом сегменте. Дополнительным стимулом может стать и недавно появившийся на рынке продукт — ипотека с негосударственной субсидированной ставкой. В этом случае застройщик договаривается с банком и предлагает покупателям кредит с более низкими ипотечными ставками, которые сегодня начинаются от 5,2%, а в большинстве случаев составляют 6-7%. Безусловно, это будет способствовать росту популярности дорогого жилья, делая его более доступным. Например, для тех, чей доход составляет 150 тыс. руб. в месяц и более. Ведь размер платежа по ипотеке в некоторых случаях даже будет близким к размеру платежа по автомобильному кредиту.

В прошедшем месяце, так же, как и в прошедшем квартале, мы зафиксировали существенный рост спроса на элитные новостройки Москвы. Так, этим летом количество заключенных сделок увеличилось практически на треть. При этом сентябрь был еще более успешным: в этом месяце прошло рекордное количество трансакций — 50 (без учета "Сити"), что на 60% больше, чем годом ранее. При этом нужно понимать, что этот прирост был обеспечен не за счет равномерного повышения количества сделок, а за счет того, что гораздо больше продали те застройщики, которые традиционно являются лидерами.

Леонид Капров, старший вице-президент "Галс-Девелопмент":

— В сентябре лидером по количеству реализуемых проектов в Москве стал Центральный округ: здесь в активной стадии находится порядка 50 объектов. Основная доля предложения по числу новостроек приходится на элитный и премиальный сегменты, продажи в которых показали небольшой рост. Средний бюджет покупки в сентябре находился на уровне 50 млн руб., что на 15% превышает показатели прошлого месяца. С началом делового сезона в два раза увеличилось количество сделок в объектах, расположенных в ММДЦ "Москва-Сити".