Новостройки нарастили бюджет

Резкое вымывание с рынка бюджетных предложений на фоне активных продаж в конце года обеспечило новую волну роста цен: за месяц первичная недвижимость в крупнейших городах подорожала на 2%. Участники рынка рассчитывают, что динамика замедлится, но рост в целом, скорее всего, продолжится. Покупательский спрос на жилье остается стабильным, а естественными барьерами для девелоперов выступают только увеличение объема предложения и стагнация доходов населения.

Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ

Средняя стоимость первичной недвижимости в 16 крупнейших городах России по итогам января составила 118,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Относительно декабря показатель увеличился на 2%, января прошлого года — почти на 32%. Такие данные приводит «ЦИАН.Аналитика». Но относиться к столь выраженной динамике эксперты призывают аккуратно, обращая внимание, что в моменте она в большей степени обеспечена вымыванием доступного предложения, а не индексацией цен на отдельные лоты. Хотя в компании «Этажи» тоже отметили высокий темп роста стоимости первичного жилья: за месяц новостройки в России в целом подорожали на 2,94%, до 91,2 тыс. руб. за 1 кв. м. В «Авито Недвижимости» среднюю стоимость недвижимости в крупнейших городах сейчас оценивают в 135,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Это значение на 44% выше показателя за аналогичный период прошлого года.

Наиболее выраженный рост цен на новостройки за месяц, по данным «ЦИАН.Аналитики», произошел в Челябинске, где среднее значение выросло сразу на 7%, до 71 тыс. руб. за 1 кв. м. В Санкт-Петербурге и Казани аналогичная динамика оценивается в 6%, до 179,3 тыс. руб. и 140,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Эксперты «Этажей» заметили рост средних цен почти на 3% за месяц в Севастополе и Саратове, до 81,9 тыс. руб. и 47,5 тыс. руб. за 1 кв. м. В Москве динамика заметно менее выражена: новостройки, по расчетам «ЦИАН.Аналитики», относительно предыдущего месяца подорожали в среднем на 1%, до 305,5 тыс. руб. за 1 кв. м.

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов обращает внимание на то, что нынешняя динамика цен — это частично результат высоких декабрьских продаж, когда в 14 городах-миллионниках было зарегистрировано более 14 тыс. договоров долевого участия. Этот показатель превысил среднемесячный темп продаж по 2021 году на 25%.

Динамика во многом объясняется сезонностью: декабрь традиционно наиболее оживленный месяц для застройщиков. Но господин Попов обращает внимание и на давление на рынок внешних факторов.

«Рост ставок по ипотеке, постепенное сворачивание специальных программ по дополнительному субсидированию ставок банками и застройщиками стимулировали многих покупать как можно быстрее, пока "все" не подорожало»,— рассуждает он. При этом покупатели, по мнению эксперта, делали ставку преимущественно на наиболее бюджетные лоты, сокращая объем такого предложения на рынке.

Одновременно говорить о заметном снижении спроса на новостройки пока не приходится. Согласно оценкам руководителя первичного и загородного направлений «Авито Недвижимости» Дмитрия Алексеева, покупательская активность в середине января в крупнейших городах России была на 4% выше показателя за аналогичный период прошлого года. Эксперт считает, что, с одной стороны, многие россияне по-прежнему заинтересованы в покупке жилья, с другой — рынок активно пополняется новым предложением. Количество объявлений на портале сейчас в полтора раза выше, чем годом ранее, отмечает господин Алексеев.

Руководитель центра новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев обращает внимание, что сейчас значительную долю сделок на рынке формируют покупатели, получившие одобрение по ипотечным кредитам полтора-два месяца назад. Говорить о падении спроса на этом фоне преждевременно, уверен он. Одновременно господин Зайцев не исключает, что новая волна экономической нестабильности снова приведет к оживлению покупателей-инвесторов, стремящихся переложить денежные накопления в недвижимость. Но растущий объем предложения, по мнению эксперта, будет сдерживать рост цен на новостройки. Вместе эти два тренда, по мнению господина Зайцева, приведут к удорожанию новостроек на уровне инфляционных ожиданий.

Алексей Попов тоже прогнозирует, что в дальнейшем рост цен на новостройки замедлится и в целом за 2022 год недвижимость подорожает на 12–14%.

«Повторение рекордов 2020 и 2021 годов в условиях эффекта высокой базы, удорожания ипотеки и стагнации реальных доходов населения маловероятно»,— рассуждает он. Сегодня спрос и предложение на рынке постепенно приходят в состояние равновесия, соглашается Дмитрий Алексеев. Эксперт рассчитывает на постепенную стабилизацию уровня цен на новостройки.

Динамика цена на новостройки в крупнейших городах России

Город
Средняя цена предложения на первичном рынке (тыс. руб. за 1 кв. м)
Динамика цен
Январь 2021
Декабрь 2021
Январь 2022
За месяц
За год
Москва
233,7
302
305,5
1%
31%
Санкт-Петербург
146,1
169,4
179,3
6%
23%
Казань
106,2
132,6
140,3
6%
32%
Краснодар
66,8
125,4
125,1
0%
87%
Нижний Новгород
97,7
114,6
119,1
4%
22%
Екатеринбург
93,3
110,5
112
1%
20%
Новосибирск
81,1
108,8
110,2
1%
36%
Омск
71,1
114,2
111,4
-2%
57%
Уфа
85,4
101,8
95,4
-6%
12%
Ростов-на-Дону
68,2
96,3
97,2
1%
43%
Пермь
72,9
89
92,6
4%
27%
Красноярск
74,2
92,3
95,3
3%
28%
Воронеж
62,8
79,4
80,5
1%
28%
Самара
66
77,9
80,7
4%
22%
Волгоград
57
76,3
78,8
3%
38%
Челябинск
53,4
66,6
71
7%
33%

Источник: данные «ЦИАН.Аналитика» .