Эскроу-счета встали в строй

По итогам первого квартала размещенные на счетах эскроу средства дольщиков превысили 3,7 трлн руб. Рост с начала года составил 19%. Эксперты отмечают, что результаты проектного финансирования строительства в первом квартале «показывают высокую устойчивость сектора к экономическим шокам и санкционному давлению». По их мнению, связка системы эскроу и льготной ипотеки оказалась удачной и этот опыт в той или иной форме можно было бы перенести в другие отрасли.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Объем средств на эскроу-счетах к концу первого квартала превысил 3,7 трлн руб., говорится в обзоре ЦБ. За три месяца показатель вырос на 604 млрд руб., что выше прироста годом ранее (410 млрд руб.). Портфель эскроу с запасом покрывает портфель кредитов застройщикам, отмечает ЦБ. Однако это покрытие неравномерно, уточняет регулятор, 57% задолженности покрыто более чем на 100%.

Основная часть долга застройщиков представляет собой кредиты по ставке 1–4% годовых.

«Несмотря на значительный рост ставок в корпоративном кредитовании (c 7,1% до 11%), средневзвешенная ставка по проектному финансированию выросла в первом квартале 2022 года лишь на 0,44 процентного пункта, до 4,03%»,— отмечает регулятор.

Всего в РФ застройщиков кредитуют 29 банков. Объем лимитов по итогам квартала достиг 7,9 трлн руб., увеличившись с начала года на 1,34 трлн руб. Темпы прироста обогнали предыдущий квартал (0,93 трлн руб.), а неиспользованный кредитный лимит значительно превышает долг (3,9 трлн руб.). Доля проектного финансирования в банковском корпоративном ссудном портфеле на этом фоне выросла с 5% до 5,6%. Но в марте рост кредитных лимитов, уточняют в ЦБ, замедлился «ввиду более консервативных подходов застройщиков и банков на фоне существенного ухудшения условий и возросшей неопределенности».

Результаты проектного финансирования строительства в первом квартале показывают высокую устойчивость сектора к экономическим шокам и санкционному давлению, полагает независимый эксперт Андрей Бархота. «Ввод жилья, равно как и объем банковского финансирования для строительства в январе—марте вырос в годовом исчислении. При этом процентные ставки, по которым девелоперы получают кредиты от банков, практически не увеличились, тогда как рыночные процентные ставки за тот же период выросли в 1,7–2 раза»,— поясняет он.

Ключевую роль в нивелировании «неопределенности и агрессивной операционной среды» в строительной сфере, полагает господин Бархота, сыграло расширение условий льготной ипотечной программы, которое позволяет обеспечить устойчивый спрос на новостройки «даже в условиях внешних шоков».

«В квартальном выражении рост накоплений на эскроу-счетах составил 19%. Это является очень внушительным показателем, так как четвертый квартал обычно приносит больше одной четверти годового объема кредитов/депозитов»,— отмечает эксперт.

Руководитель направления проектного финансирования АКРА Альфия Васильева добавляет, что высокие показатели рынка проектного финансирования в сегменте строительства жилья вызваны бумом на рынке ипотеки и высоким спросом на недвижимость. В то же время для застройщиков одним из важнейших показателей остается объемы продаж и рентабельность, отмечает она. Это важно для регионов, где покупательная способность населения ниже. По мнению госпожи Васильевой, увеличение поддержки в части увеличения лимитов по ипотеке в сочетании со снижением ставок могут «позволить увеличить спрос на ипотеку и приблизить рынок к дофевральским показателям».

Даже несмотря на замедления в отдельных подсегментах строительства, связка эскроу—льготная ипотека показывает устойчивую динамику. В результате льготные ипотечные программы по итогам года могут составить 80% суммарного объема предоставленных ипотечных кредитов, а проектное финансирование — обеспечить не менее половины прироста корпоративного кредитного портфеля банковского сектора без учета реструктуризаций, считает господин Бархота: «В более далекой перспективе этот механизм может быть использован и в других отраслях в текущих напряженных условиях».