Вопросы снижения себестоимости объектов жилищного строительства на стадии проектных работ

ВОПРОСЫ СНИЖЕНИЯ СЕБЕСТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НА СТАДИИ ПРОЕКТНЫХ

РАБОТ

Е.А. Штраух

ГАСИС

Рассмотрены вопросы снижения себестоимости строительства и повышения инвестиционной привлекательности жилищного строительства. Приведены требования к проектированию жилых зданий.

The building cost price decrease of and the increase of the housing construction investment appeal are considered. The requirements to the residential buildings projecting are given.

Исследование вопросов снижения себестоимости объектов жилищного строительства проводилось на основе анализа деятельности многих предприятий, входящих в «Galaxy Group», а также основе изучения деятельности других организаций, занимающихся строительством в г.Москве и Московской области. Исследовались вопросы снижения себестоимости строительства и вопросы возникшие в строительстве России в настоящее время, когда работы по строительству были прерваны на 1 - 1,5 года, а объекты не были консервированы.

Для повышения инвестиционной привлекательности отрасли жилищного строительства необходимы научно обоснованные подходы к созданию архитектурно-строительных систем нового поколения, обеспечивающих повышение энергоэффективности, безопасности, комфорта жилых зданий при доступной стоимости их строительства и эксплуатации, на основе технического перевооружения действующей материально-технической базы домостроения и создания новых технологий. На стадии предпроектного рассмотрения объектов жилищного строительства и типов жилых зданий должен быть проведен поэлементный анализ применяемых строительных материалов: конструкционных, теплоизоляционных, отделочных, инженерного оборудования с учетом их стоимости и качества. Основные решения должны быть приняты на основе вариантного рассмотрения разных технологий по «общей эффективности», не только с точки зрения снижения затрат строительных организаций [1, 2, 3].

Изучение опыта проектирования и строительства различных зданий последних лет показывает, что переход к рынку в строительстве имеет свои серьезные трудности, обусловленные общим кризисным состоянием экономики народного хозяйства (инвестиционный спад, инфляция, сокращение численности кадров и др.). Строительный рынок представляет собой открытую организационно-хозяйственную систему в условиях действия товарно-денежных отношений субъекты рынка (инвесторы, заказчики, подрядчики, проектные организации, предприятия промышленности строительных материалов и др.) реализуют свои взаимные экономические интересы.

Таким образом, организационная структура строительного рынка видится, в первую очередь, не как производственная структура, а как орган, предлагающий информационные услуги в области строительной деятельности. Этим новым организационным структурам предстоит найти формы экономического сотрудничества с местными и центральными административными органами, коммерческими структурами, банками и др.,

что позволило бы выработать целесообразную и эффективную инвестиционную политику в субъектах РФ, способствовало бы развитию ипотечного дела на местах.

Для выполнения основной задачи капитального строительства необходимо создание условий, обеспечивающих нормальную деятельность строительной системы в целом, т.е. создание соответствующей инфраструктуры — совокупности отраслей и видов деятельности, обслуживающих строительное производство.

Для бесперебойного функционирования всей системы необходимы коммуникации, транспорт, связь, линии электропередачи и прочие энергопередающие системы, средства жизнеобеспечения работников строительства (жилищно-коммунальное хозяйство, торговое обеспечение, учреждения медицины, культуры, отдыха и т.д.). Неразвитость инфраструктуры, особенно в необжитых и удаленных районах, вызывает существенное увеличение затрат, учет которых необходим при определении сметной стоимости строительства.

Для развития строительной отрасли на всей территории РФ должны быть развиты новые формы рыночной инфраструктуры, особенно сейчас в процессе восстановления отрасли после кризиса.

Как показывает практика от уровня проектных решений в значительной степени зависит экономическая эффективность объекта строительства, характер его жизненного цикла и продолжительность функционирования, себестоимость выпускаемой продукции, условия эксплуатации и труда.

Проектирование любого объекта обычно осуществляется в несколько этапов. После возникновения идеи (замысла) на первом этапе проектирования определяются цели инвестирования: назначение объекта строительства, его мощность, номенклатура выпускаемой продукции, место размещения. Проводится оценка возможностей инвестирования и достижения предполагаемых технико-экономических показателей.

По результатам выполненных на первом этапе исследований и проработок заказчик (инвестор) принимает решение о продолжении или прекращении работы по реализации идеи. При положительном решении заказчик подготавливает и представляет в местные органы власти ходатайство о намерениях строительства в данном районе предполагаемого объекта с просьбой предварительного согласования места его размещения. После получения от местных органов власти положительного решения заказчик приступает к работам второго этапа — разработке технико-экономического обоснования инвестиций в строительство объекта. На этом этапе проводятся более углубленные проработки инженерных и особенно экономических и сметно-финансовых вопросов с проведением необходимых инженерных изысканий. По результатам технико-экономического обоснования инвестиций принимается решение о целесообразности строительства и о продолжении проектирования — разработке технического проекта (проекта).

Изучение опыта проектирования различных зданий показывает, что качество проекта определяется не только прогрессивными техническими решениями, но и достоверностью сметной документации. Смета используется для определения технико-экономических показателей проектируемого объекта и целесообразности его строительства, для планирования и финансирования строительства, организации строительного производства, проведения экономической работы в строительно-монтажных организациях и контроля их деятельности. От правильного определения сметной стоимости строящихся объектов во многом зависят ход строительного производства и экономическая эффективность строительства.

Для повышения инвестиционной привлекательности проекты должны предусматривать максимальную сборность и унификацию зданий, но без ущерба их архитектурному содержанию, укрупнение конструкций с учетом наличных средств механизации, повышение технологичности проектных решений использование высокопроизводительной техники. В проекте должна содержаться вся информация, необходимая для организации и планирования строительного производства (данные об объемах работ, потребном количестве материалов, конструкций машин, трудовых ресурсах, транспортных средствах).

От правильного составления бизнес-плана и технико-экономического обоснования инвестиций зависит обоснованное и экономичное проектирование и успешное строительство объекта.

Технико-экономическое обоснование (ТЭО) инвестиций в строительство является важнейшим документом, на основании которого принимается принципиальное решение о строительстве данного объекта и разработке технического проекта. В задании на разработку ТЭО инвестиций приводятся требования к архитектурно-планировочным, конструктивным и инженерным решениям, требования к охране окружающей среды, особые условия строительства и основные технико-экономические показатели объекта строительства.

В процессе разработки ТЭО инвестиций проводятся более углубленные исследования вопросов маркетинга, спроса с учетом уровня цен, инфляции, состояния деловой активности, более тщательно обосновывается политика сбыта продукции на основе прогноза конъюнктуры рынка, разрабатываются мероприятия по стимулированию сбыта продукции, в том числе на внешнем рынке, и т.д. Также более углубленно обосновывается технология основного и вспомогательных производств, с большей тщательностью анализируется обеспечение будущего предприятия ресурсами. В состав ТЭО инвестиций включаются материалы по обоснованию местонахождения объекта строительства: наличие транспортных коммуникаций, инженерных сетей, объектов производственной и социальной инфраструктуры, рынка сбыта продукции. Раздел содержит принципиальные решения по объемно-планировочным и конструктивным вопросам: сроки и очередность строительства, общие положения по организации и технологии строительства, решения по энергообеспечению, теплоснабжению и газоснабжению. Оценивается характер воздействия на природную среду, определяются потребности в трудовых и материально-технических ресурсах, основные технико-экономические показатели и эффективность инвестиций, проводится сопоставительный анализ технико-экономических показателей с аналогичными объектами, построенными в стране заказчика и за рубежом.

При разработке ТЭО инвестиций, как правило, рассматривается несколько вариантов объекта строительства. По каждому варианту по укрупненным показателям стоимости определяются объем капитальных вложении (К), себестоимость продукции (С), удельные капитальные вложения, удельные расходы сырья, топлива, электроэнергии, численность работающих, производительность труда. Оптимальный вариант выбирают по минимуму затрат.

Разработка проекта начинается с разработки и выдачи технического задания на проектирование. Техническое задание на проектирование выдает заказчик. Но в связи с тем, что заказчик, как правило, не обладает достаточной квалификацией, для его составления привлекается проектная или инжиниринговая фирма. Техническое задание является неотъемлемой частью любого договора (контракта) на проектно-изыскательские работы.

По установившейся практике принято считать проектные, изыскательские и исследовательские работы, выполненные до начала разработки технического проекта, пред-проектной стадией. Стадия непосредственного проектирования начинается с разработки технического проекта (проекта).

Задание на проектирование составляет заказчик при участии проектной организации на основе утвержденного ТЭО. Задание на проектирование промышленного объекта содержит данные о районе, пункте и площадке строительства, о характеристике продукции, ее номенклатуре и мощности производства, о предполагаемой специализации и кооперировании, основных технологических процессах и оборудовании, об источниках снабжения сырьем, водой, топливом, газом и электроэнергией, об условиях очистки и сброса сточных вод, о районах потребления готовой продукции, о сроках строительства и очередности ввода в действие мощностей, ориентировочных размерах капитальных вложений, об объемах жилищно-гражданского строительства и его размещении.

Для жилых зданий проектирование может осуществляться в две стадии — проект (технический проект) и рабочие чертежи или в одну стадию — техно-рабочий проект. В две стадии проектируются сложные промышленные, а также жилищно-гражданские объекты, сооружаемые в городах, не имеющих генеральных планов.

В начальной стадии проектных работ должны быть установлены основные направления повышения экономической эффективности проектных решений. В сложных грунтовых условиях и в стесненных условиях строительства эти вопросы являются более актуальными. От обоснованности и уровня проектных решений в большей степени зависят экономическая эффективность проектируемого объекта, условия эксплуатации, себестоимость выпускаемой продукции. Основными направлениями повышения экономичности проектных решений представляются следующие: совершенствование объемно-планировочных решений, конструктивных решений, применение прогрессивных материалов и конструкций.

В современных рыночных условиях строительстве важным является совершенствование объемно-планировочных и конструктивных решений. На экономичность проекта в большой степени влияет увеличение плотности застройки территории. При низком коэффициенте застройки возрастает протяженность инженерных коммуникаций, дорог, увеличиваются затраты на благоустройство, издержки на внутризаводской транспорт и эксплуатацию инженерных сетей.

Размещение объектов на территории производится на принятого в данном регионе или городе градостроительной политики, условий развития и усовершенствования генплана, застроенности территории, транспортных условий, наличия инженерных коммуникаций и инвестиционной привлекательности и т.д.

Для возведения объектов по современным проектам, на основе современных технологий и с хорошим качеством в стране должны быть современные строительные организации. Для поддержания технического состояния эти организации должны быть прибыльными. В условиях экономики рыночного типа основа экономического развития строительной организации — прибыль, которая выступает показателем эффективности работы организации, источником ее жизнедеятельности. Рост прибыли создает финансовую основу для обеспечения производственной деятельности организации собственными финансовыми ресурсами, осуществления расширенного воспроизводства и удовлетворения социальных и материальных потребностей трудовых коллективов. За счет

прибыли выполняются обязательства организации перед бюджетом, банками и другими организациями и учреждениями.

Как показывает изучение опыта строительства в условиях рыночной экономики, для перехода к прогрессивным архитектурно-строительным системам должны быть созданы механизмы заинтересованности в реализации мероприятий, прежде всего, по значительному снижению затрат на используемые материалы и энергоносители. Необходимо применять эффективные строительные материалы, обладающие как достаточными прочностными, так и теплоизоляционными свойствами, и создавать на их основе прогрессивные архитектурно-строительные системы. Расчеты подтверждают, что капитальные вложения в ресурсно-энергосберегающие конструкции в 1,5-2,5 раза эффективнее, чем в производство традиционных энергоемких конструкций.

На ряде объектов строительства жилых зданий, где проводились исследования, учет вышеуказанных вопросов, начиная с предварительного рассмотрения предпроект-ных материалов и в дальнейшем в процессе ТЭО и разработки следующих этапов проектирования, а также в процессе производства строительных работ позволили завершить строительство объектов в намеченные сроки и с хорошим качеством. Инвестиции в строительство оказались эффективными. Жилые площади и вспомогательные помещения были реализованы во время и объекты были сданы в эксплуатацию.

Таким образом, необходимо организовать строительный рынок так, чтобы он имел инвестиционную привлекательность, и были ясные конкретные мероприятия, которые позволяют снизить себестоимость строительства.

Литература

1. Абелев М.Ю. Строительство промышленных и гражданских сооружений на слабых водо-насыщенных грунтах. М.: Стройиздат, 1983. - 248 с.

2. Щерба В.Г. Эффективные способы производства работ при возведении жилого комплекса. Жилищное строительство. 2005 № 12. С. 6-8.

3. Афанасьев А.А., Данилов Н.Н., Копылов В.Д. и др. Технология строительных процессов. М.: Высшая школа, 1999. 463 с.

Ключевые слова: исследование, здание, проектирование, инвестиция, строительство, эффективность, экономика, рынок

Keywords: The research, the building, designing, the investment, building, efficiency, the economy, the market

Рецензент: доктор технических наук, профессор, ГАСИС Абелев М.Ю.

е-mail автора: nt207@mail.ru