Объект незавершенного строительства: особенности правового статуса

Проблемы экономики и юридической практики

5'2017

9.9. ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО СТАТУСА

Жечко Олег Олегович, аспирант кафедры гражданско-правовых дисциплин Место учебы: Российский государственный социальный университет

oleg_zhechko@mail.ru

Аннотация: рассматриваются особенности правового статуса объектов незавершенного строительства. Анализируется судебная практика, позволяющая выделить различные особенности данного вида объекта права собственности и установить вопросы, связанные с ней. Выявляются пробелы в гражданском и земельном законодательстве относительно регистрации права собственности на вновь созданное недвижимое имущество из-за отсутствия в законодательстве четкого механизма приобретения права собственности покупателей на вновь созданное недвижимое имущество. На основе изучения нормативно-правовых актов и выявленных пробелов в законодательстве в сфере незавершенного строительства разбирается понятие объекта незавершенного строительства как особой разновидности собственности, которая имеет множество особенностей.

Ключевые слова: право собственности, объекты долевого строительства, незавершенное строительство, прекращение права, регулирование права.

UNFINISHED CONSTRUCTION OBJECT: FEATURES OF LEGAL STATUS

Zhechko Oleg O., Graduate student of the Department of civil law disciplines Study place: Russian state social University

oleg_zhechko@mail.ru

Annotation: the peculiarities of the legal status of the objects of unfinished construction are considered. Judicial practice is analyzed, which makes it possible to distinguish various features of this type of property object and to establish questions related to it. Gaps are identified in civil and land legislation regarding the registration of ownership of newly created real estate due to the absence of a clear mechanism in the legislation for acquiring the right of property of buyers to newly created real estate. Based on the study of regulatory legal acts and identified gaps in the legislation in the field of unfinished construction, the notion of an object of unfinished construction as a special type of property that has many features is considered. Keywords: ownership, shared construction, unfinished construction, termination of law, regulation of law.

Основным показателем действенности и эффективности гражданского законодательства является гарантированное им обеспечение прав и свобод человека, которые признаны как общечеловеческая ценность. Одним из таких прав является право собственности, которое является не только фундаментальным правом, гарантированным государством и изложенным в Конституции РФ, реализация которого способствует удовлетворению потребностей лица, надлежащие условия и уровень жизни.

Органы местного самоуправления и органы государственной власти содействуют возникновению права собственности граждан на имущество путем оформления документов о праве собственности [4]. На практике при инвестировании строительства оказывается парадоксальная вещь, когда существует необходимость прекращения права собственности на объект долевого незавершенного строительства и появления права собственности на объект жилого помещения: инвесторы выполнили все свои обязательства перед собственником, застройщик также выполнил все свои обязательства по договору инвестирования при капитальном строительстве, однако зарегистрировать право собственности инвестор не может долгое время, который может длиться годами. Такую ситуацию создало отсутствие в законодательстве четкого механизма приобретения права собственности инвесторов (заказчиков) на вновь созданное недвижимое имущество (например, квартиры в многоквартирном доме). Кроме того, те нормативно-правовые акты, регулирующие вопрос собственности, предусматривают сложную процедуру регистрации права собственности на толь-

ко созданные объекты недвижимости. Наличие большого количества бюрократических процедур, связанных с созданием объектов недвижимого имущества и их регистрации заставляет граждан и юридических лиц искать более короткие и более простые пути реализации своих прав, в связи с чем данный вопрос становится еще более сложным.

Вновь построенные объекты подлежат принятию в эксплуатацию в порядке, установленным законодательством [1]. Эксплуатация не принятых в установленном законодательством порядке объектов запрещается. Ввод в эксплуатацию построенного объекта является важным этапом, который неразрывно связывает завершение строительства и внедрения объекта в гражданский оборот, которому предшествует регистрация права собственности на этот объект [12, 17, 19]. Заказчик без надлежащего принятия в эксплуатацию не сможет приобрести право собственности на застройку [6].

Вопрос оформления права собственности на только созданные объекты недвижимости мало исследовался учеными, больше внимания уделялось общим вопросам приобретения права собственности [13, 14, 15, 16, 18, 27].

Право собственности на только созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения строительства (создания имущества) и с момента государственной регистрации. Государственная регистрация прав и их ограничений является обязательной на недвижимое имущество [24, с. 65]. Государственная регистрация прав и их ограничений сопровождается внесением данных в Государственный реестр недвижимого имущества и их ограничений. Нельзя не согласить-

Жечко О. О.

ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО СТАТУСА

ся с мнением о том, что момент возникновения права собственности на только построенный объект недвижимости не может связываться с его государственной регистрацией, ведь сама регистрация согласно законодательству не является правовым фактором, а является лишь фактом признания этого права со стороны государства. Такую коллизию создало само государство [11, с. 201].

Регистрация прав на недвижимое имущество не может проводиться в отсутствии документов, которые подтверждают право собственности на только созданные объекты. Так, Положения о порядке оформления права собственности на объекты недвижимого имущества приводит перечень документов, которые требует орган регистрации на только построенный объект недвижимости, а именно [10, с. 60]:

- заявление, по утвержденной форме;

- материалы технической инвентаризации БТИ, в которых не должно быть отметки, что дом не введен в эксплуатацию;

- копии уставных документов юридического лица или копия паспорта физического лица;

- документы, подтверждающие право пользования земельным участком, на котором расположен объект незавершенного строительства [26];

- разрешение на выполнение строительных работ;

- документы по принятию объекта в эксплуатацию (сертификат о соответствии построенного объекта проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил и акт готовности объекта к эксплуатации;

- перечень инвесторов, которые принимали участие в строительстве, перестройке, реконструкции или реставрации, утвержденный заказчиком (застройщиком) строительства;

- документы о передаче функций заказчика (в соответствующих случаях);

- документы, подтверждающие финансирование строительства, перестройки (перепланировки) или реконструкции объекта (платежные поручения или иные документы) [8];

- решения соответствующего органа о присвоении почтового адреса;

- документы, подтверждающие уплату паевого взноса на создание социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры. Размер уплаченного паевого взноса должна соответствовать площади, которая указана в сертификате соответствия [9];

- договор об инвестировании строительства, перестройки, реконструкции или реставрации объекта, в т. ч. на условиях долевого участия (инвестиционный договор и т. п), договор об участии в Фонде Финансирования строительства или иные договоры; акт приема-передачи объекта в собственность инвестора [29].

Единственным положительным моментом по регистрации права собственности на новое созданное недвижимое имущество для граждан, которые, например, приобрели квартиры в многоквартирном доме, является то, что действия по регистрации недвижимого имущества осуществляются инвестором своими силами и за свой счет через фонд финансирования строительства и фонд операций с недвижимостью [3, с. 73].

Анализ судебной практики показал, что суды выделяют объекты незавершенного строительства с различными порядком доказывания наличия права, исходя из:

1. стадии строительства - «фундамент»;

- объект незавершенного строительства на проценты степени готов-

ности1

2. категории объекта незавершенного строительства

- «объект долевого строительства»2

1 ФАС МО от 09.10.2006 № КГ-А41/9253-06 // «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016).

2 Определение Верховного Суда РФ от 24.01.2017 № 89-КГ16-10, Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в

- объект незавершенного строительства как самовольная постройка при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ3.

3. управомоченого лица на признание права собственности (истец):

- должник, судебный пристав4, арбитражный управляющий5.

Однако, несмотря на их видимые процессуальные отличия,

их объединяет одно: признание права собственности не может быть осуществлено, а право - зарегистрировано, без наличия любых прав на земельный участок.

п 6

В соответствии с законодательством , предписывается, что среди документов, необходимых для государственного кадастра и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, требуется некоторые документы7.

Так, судебная коллегия постановлением ФАС СКО от 27.05.2008 № Ф08-2726/2008 утвердила практику о том, что отсутствие каких-либо прав на земельный участок под объектом незавершенного строительства или признание незаконным договора аренды под ним свидетельствует об отсутствии волеизъявления собственника земли, а значит не дает возможности признать право собственности на объект незавершенного строительства.

Очевидным напрашивается применение ч. 1 ст. 35 ЗК РФ, однако, в ряде постановлений ВАС говорится о том, что к правовому режиму объектов незавершенного строительства не применимы указанные положения Земельного кодекса, ввиду того что объекты незавершенного строительства не могут использованы по их целевому назначению до завершения их строительства и ввода их в эксплуатацию8.

Соответственно, не могут и применятся п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ9.

Исходя из отмеченного и, несмотря на то, что в результате исполнения договора участия в долевом строительстве создается новое имущество и вовлекается в хозяйственный оборот новый объект гражданских прав, способ приобретения права собственности именно в связи со сложностью

связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного

Суда РФ 19 июля 2017 г.

3 п. 30 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 г. Москва «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

4 п. 17 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

5 Постановление по делу № А08-9664/2009 от 14 июля 2016 года

6 ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

7 - технический план таких объектов недвижимости

- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости,

- или документ, подтверждающий в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

8 Постановление ВАС №15874/11 от 10.04.2012 г., Постановление ВАС №8985/08 от 23.12.2008 г.

9 согласно которым при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования [4, с. 25].

Проблемы экономики и юридической практики

5'2017

предмета договора участия в долевом строительстве и включением в него принадлежащего застройщику земельного участка уже можно характеризовать как производный [28, с. 60]. Объем прав участника долевого строительства, в частности, применительно к земельному участку, включаемому в состав общего имущества, будет определяться правом застройщика на этот участок [23, с. 111]. Но действующее законодательство не предусматривает механизм прекращения права собственности застройщика на земельный участок и включения его в состав общего имущества.

Если же земельный участок не принадлежит застройщику на праве собственности и используется по договору аренды, застройщик-арендатор вообще не может своим волеизъявлением изменить его юридическую судьбу и передать участникам долевого строительства, и в состав общего имущества такой участок автоматически войти не может [21, с. 207].

На сегодняшний момент отношения существенно осложняются залогом в силу законодательства10. Соответственно нельзя прекратить право собственности застройщика на земельный участок до момента прекращения права залога.

Таким образом, несмотря на то, что покупателю, объект долевого строительства, включающий и общее имущество, передан, его право на помещение и неразрывно связанную с ним долю в праве на общее имущество зарегистрировано, земельный участок продолжает принадлежать на праве собственности, либо в силу договора аренды застройщику, соответственно это право обременено залогом [20].

Данное исследование показало, что возникновение права собственности на вновь созданное недвижимое имущество у покупателей зависит в том числе от добросовестной работы органов местного самоуправления и органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Принимая во внимание вышесказанное, необходимо внести изменения в законодательство, а именно:

- усовершенствовать порядок принятия в эксплуатацию законченных объектов незавершенного строительства и установить имущественную ответственность органов местного самоуправление за задержку согласования акта готовности объекта к эксплуатации [7];

- установить четкий срок сдачи в эксплуатацию объекта до регистрации права собственности на него с целью стимулирования активных действий застройщика по регистрации права собственности покупателя на вновь созданное недвижимое имущество;

- установить ответственность застройщика за несвоевременную регистрацию права собственности покупателя на вновь созданное недвижимое имущество;

- внести изменения в Инструкции, а именно: указать, что право собственности на недвижимое имущество может удостоверяться только выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию прав.

Статья проверена программой «Антиплагиат». Оригинальность 76,91%.

10 Установленным ст. 13-15 Закона о долевом участии, который не может прекратиться до момента исполнения застройщиком своих обязательств перед всеми участниками долевого строительства [8], что прямо предусмотрено и абзацем 2 пункта 21 «Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества», утвержденной Приказом Минюста РФ от 09.06.2005 г. № 82.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 07.03.2017) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 16.

3. Арутюнов Э.К., Неижкаша И.С. Долевое строительство: гражданско-правовая ответственность и перспективы развития // В сборнике: Приоритетные модели общественного развития в эпоху модернизации: экономические, социальные, философские, политические, правовые аспекты Материалы международной научно-практической конференции. В 5-ти частях. Ответственные редакторы: Н.Н. Понари-на, С.С. Чернов. 2016. С. 72-74.

4. Бледный С.Н., Шиловская А.Л. Владение, пользование и распоряжение муниципальным недвижимым. В сборнике: Инновации в отраслях народного хозяйства, как фактор решения социально-экономических проблем современности. Институт непрерывного образования, Московская государственная академия коммунального хозяйства и строительства, Центральный научно-исследовательский институт экономики и управления в строительстве. 2012. С. 40-48.

5. Вербина О.Л., Вербина Н.Е. Долевое строительство жилья в свете изменений в российском законодательстве // Градостроительное право. 2016. № 4. С. 23-26.

6. Волкова М.А. Правовая природа договора на оказание риелторских услуг в сфере оборота недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 2. С. 7-9.

7. Волкова М.А. Проблемы привлечения к ответственности за нарушение строительного законодательства // Гуманитарные, социально-экономические и общественные науки. 2017. № 5. С. 41-46.

8. Дятлова О.В. Проблемы финансовой отчетности и бухгалтерского учета в условиях современных трансформаций // Социальная политика и социология. 2011. № 6 (72). С. 185-200.

9. Дятлова О.В. Этапы развития аудиторского контроля // Ученые записки Российского государственного социального университета. 2006. № 3 (51). С. 83-87.

10. Журавлева А.А. Договор об инвестировании строительства жилья и договор участия в долевом строительстве: соотношение понятий // Журнал российского права. 2016. № 7 (235). С. 57-62.

11. Карницкая Э.Н. Основные направления по обеспечению исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве // Новая наука: Опыт, традиции, инновации. 2017. № 1-3 (123). С. 200-202.

12. Кузахметова С.Е., Ленковская Р.Р. Особенности государственной регистрации прав на нежилые объекты недвижимости // Актуальные проблемы российского законодательства. 2016. № 14. С. 84-89.

13. Ленковская Р.Р. Жилые и нежилые помещения как объекты гражданских прав // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 2. С. 13-17.

14. Ленковская Р.Р. К вопросу о содержании круга существенных условий в договоре купли-продажи земельных участков // Проблемы экономики и юридической практики. 2015. № 3. С. 156-158.

15. Ленковская Р.Р. Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 1. С. 11-14.

16. Ленковская Р.Р. Особенности правового режима земельного участка как объекта гражданских прав // Аграрное и земельное право. 2017. № 3 (147). С. 59-61.

17. Ленковская Р.Р. Проблемы государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества // Нотариус. 2014. № 3. С. 26-29.

18. Ленковская Р.Р., Стародумова С.Ю. Жилое помещение как объект недвижимости. В сборнике: Проблемы и перспективы современной юридической науки. Сборник статей по итогам научно-практического семинара. 2017. С. 57-63.

19. Ленковская Р.Р., Стародумова С.Ю. Особенности государственной регистрации прав на объекты жилого комплекса и сделок с ним // Актуальные проблемы российского законодательства. 2016. № 15. С. 70-77.

Жечко О. О.

ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО СТАТУСА

20. Ленковская Р.Р., Шиловская А.Л. Особенности договора строительного подряда при участии в долевом строительстве // Актуальные проблемы российского законодательства. 2016. № 15. С.78-85.

21. Лепская М.Ю. Некоторые вопросы ответственности застройщика за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве // Новая наука: Опыт, традиции, инновации. 2017. № 1-3 (123). С. 206-208.

22. Незнамова А.А. Особенности договора купли-продажи объекта незавершенного строительства // Юридический мир. 2014. № 11. С. 29-33.

23. Сарнаков И.В., Григорян А.Г. К вопросу о правовом регулировании защиты прав дольщиков при банкротстве застройщика, осуществляющего долевое строительство // В книге: развитие механизмов функционирования экономики и финансов материалы I Всероссийской научно-практической конференции. 2016. С. 110-112.

24. Сивачёв В.И. Долевое строительство: взгляд в будущее // СМАЛЬТА. 2016. № 2. С. 64-68.

25. Стародумова С.Ю. Возникновение и прекращение права собственности граждан. учебное пособие / С. Ю. Стародумова ; Саратовский юридический ин-т МВД России. Саратов, 2011.

26. Стародумова С.Ю. Критерии классификации земельных участков как разновидности недвижимых вещей // Современное право. 2017. N 4. С. 46-50.

27. Стародумова С.Ю., Ленковская Р.Р. Особенности договора купли-продажи жилого помещения В сборнике: Частноправовые проблемы в контексте развития современного законодательства. Сборник статей по итогам научно-практического семинара. 2017. С. 115-121.

28. Чорномидз Ю.Н., Кассис С.Р. Долевое строительство: проблемы нормативного регулирования и практической реализации // Очерки новейшей камерал истики. 2016. № 4. С. 58-62.

29. Шиловская А.Л. Правовой статус апартаментов // Градостроительное право. 2016. № 1. С. 13-16.

РЕЦЕНЗИЯ

на статью аспиранта РГСУ, Жечко Олег Олеговича «Объект незавершенного строительства: особенности правового статуса»

В представленной статье рассматриваются как общетеоретические, так и практические вопросы незавершенного строительства в Российской Федерации. Анализируется его понятие и значение в сфере гражданского права, а также для развития законодательства в целом. Отмечаются особенности правового статуса объекта незавершенного строительства.

Рассматривается судебная практика и законодательство в сфере незавершенного строительства. Вывод и предложения автора, об усовершенствовании законодательства в сфере незавершенного строительства, в целом, обоснованы и аргументированы. Приводятся примеры практического применения различных нормативно-правовых норм, а также указываются проблемы в их использовании.

Исследованы также проблемы в определении статуса объекта незавершенного строительства, отмечена проблематика отсутствия, закрепленного на законодательном уровне, понятия объекта незавершенного строительства. Указаны отдельные негативные и сложные моменты на практике в системе регулирования вопросов, связанных с незавершенным строительством.

В целом статья Жечко О.О. отражает современные подходы к проблемам объектов незавершенного строительства в России.

Статья рекомендуется для публикации в открытой печати и ранее не публиковалась.

Рецензент,

доцент кафедры гражданско-правовых

дисциплин РГСУ, канд. юрид. наук

Шиловская А.Л.