Арендаторы пошли в поля

В городе наступила весна — и традиционно вместе с ней начался сезон по аренде загородного жилья на лето. Как говорят специалисты, ожидать схода снега для поиска подходящего варианта не стоит — к первым листьям на деревьях все уже будет разобрано.

Традиционно новый сезон съема дач начинается с окончанием новогодних праздников. И этот год не исключение. Поиск дачного дома на лето традиционно начинается в марте — начале апреля, к майским праздникам спрос уже значительно снижается. При этом уже к середине мая на рынке остаются не самые ликвидные объекты. Стоит отметить, что спрос на аренду дач не снижается, в 2012 году был отмечен рост на 15-20%.

Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды АН "АРИН", рассказала: "В последние два года спрос на летнюю аренду загородной недвижимости растет на 10-15 процентов в год. По большей части речь идет о жилье на вторичном рынке, предложений в современных коттеджных комплексах немного. Это связано с тем, что после кризиса спрос на покупку домовладений в коттеджных поселках существенно упал".

"В этом году мы не ожидаем какого-то резкого повышения спроса на аренду дач. Начало сезона в этом сегменте начинается в феврале-марте. По этим двум месяцам уже можно будет сказать, чего в целом стоит ожидать от года", — отмечает Елена Журавлева, директор департамента аренды агентства недвижимости Home Estate.

Елена Лаппо, менеджер отдела аренды офиса на Потемкинской, 13, ООО "Александр Недвижимость", рассказывает: "Спрос на аренду жилья растет. Растет и предложение, но традиционно отстает от спроса. "Правильных" домов в аренду не хватает. Под "правильными" домами мы понимаем дома, расположенные на небольшом удалении от города (максимум 50 км). Развитая инфраструктура тоже является составляющей "правильного" дома".

Анна Мишутина, аналитик ИК "Финам", дает свой прогноз: "На наш взгляд, в новом сезоне спрос на аренду загородного жилья сформируется на более высоком уровне, что связано с общим улучшением макроэкономической ситуации и расширением платежеспособного спроса на загородном рынке. По различным оценкам, в условиях увеличения спроса происходит и умеренное повышение цен для наиболее качественных предложений — в среднем в пределах 10-15 процентов".

Традиционные места

Для аренды на лето востребованы три-четыре основных направления. Это "намоленные" не одним десятком лет дачные места: Курортный район, Выборгский, Приозерский, Всеволожский районы, а также ближайшие пригороды Петербурга — Петродворец, Павловск, Стрельна. В последнее время становятся востребованы и южные направления, поскольку там ставки аренды значительно ниже, чем в северных районах.

Цены на аренду дач зависят от множества факторов. Стоимость аренды очень сильно варьируется: от 20 до 300 тыс. рублей в месяц и выше в зависимости от класса объекта, удаленности от города, инфраструктуры, состояния объекта, меблировки и т. д.

По данным Home Estate, стоимость аренды дома бизнес-класса в Курортном районе составляет не менее 140-150 тыс. рублей в месяц; элитного дома — более 200 тыс. рублей.

Аренда дома экономкласса во Всеволожском, Пушкинском, Петродворцовом районах будет начинаться от 42-45 тыс. рублей в месяц. Дом экономкласса в 80-100 км от города можно снять за 25-30 тыс. рублей.

Татьяна Варварина, руководитель офиса "Проспект Мира" управления аренды квартир компании "ИНКОМ-Недвижимость", рассказала о московских ценах на аренду жилья за городом: "В этом году средняя стоимость аренды домовладения на лето составит 75 тыс. рублей в месяц. За эти деньги можно снять дом в пределах тридцатикилометровой зоны от столицы в одном из организованных коттеджных поселков. При этом арендованный коттедж будет иметь все необходимое для комфортного отдыха: несколько спален, просторную общую зону (гостиную или каминный зал), бассейн или сауну, место для барбекю, парковочное место. В пределах 50 тыс. рублей в месяц предлагаются хорошие дома в садовых товариществах примерно на той же удаленности от Москвы. Дешевле сдаются дачки за 50-м километром от МКАД. Домовладения, тяготеющие к верхнему ценовому сегменту, сдаются от 120 тыс. рублей в месяц. Это коттеджи площадью от 250 кв. м, имеющие несколько спален, эргономично организованное внутреннее пространство и расположенные в охраняемых организованных поселках. Обязательное требование — наличие минимум трех спален. Большинство арендаторов загородной недвижимости — семейные люди, нередко выезжающие отдыхать с нянями или гувернантками, поэтому, чтобы разместить всех с комфортом, требуются больше места. Замечу, что арендуемый дом не должен находиться слишком далеко от Москвы: многие, перебираясь на лето за город, не перестают посещать офис. Поэтому дорога до центра столицы не должна превышать 1-1,5 часа".

"Традиционно сложилось, что жители Петербурга не готовы переплачивать, поэтому основным критерием при выборе объекта для аренды является соотношение цены и качества. При этом не менее важны локация и наличие дополнительной инфраструктуры. Также в последнее время отмечается рост спроса на дома, расположенные поблизости от водоема", — рассказывает Денис Радзимовский, генеральный директор "S.A.Ricci — Санкт-Петербург".

Дачи уходят в прошлое

Елена Журавлева говорит, что требования у арендаторов дач постоянно растут. "Сейчас дачи в традиционном их понимании уже практически не востребованы; круг арендаторов весьма ограничен. В связи с расширением предложения сформировался некий минимум, который хотят видеть арендаторы: это удобства, вода в доме, какой-то скандинавский дизайн, а не разваливающийся советский дом; то есть достаточно ухоженный домик, предлагающий комфортные условия проживания. И это вполне объяснимо: цены на рынке Петербурга и области сопоставимы со стоимостью аренды за рубежом, и все больше арендаторов склоняются ко второму варианту", — говорит госпожа Журавлева.

Госпожа Лаппо согласна с мнением коллеги: "Безусловно, у клиентов совершенно точно появились новые требования к дачам. Дача, пусть и не очень дорогая, должна быть современной. Наш клиент уже не хочет старых диванов, ковриков, плюшевых занавесок и вагонки во внутренней отделке".

"Среди требований полное оснащение дома мебелью и бытовыми приборами, санузел в доме, часто наличие на участке бани и отсутствие собственников. Кроме того, многие арендаторы среди пожеланий высказывают наличие поблизости водоема и лесного массива", — перечисляет госпожа Болбошенко.

Продать выгоднее, чем сдать

Несмотря на то, что предложение опережает спрос, в отличие от Петербурга, инвесторов, ориентированных на строительство загородных доходных домов, нет. По оценке госпожи Журавлевой, интерес инвесторов к загородному рынку аренды по сравнению с городским находится в соотношении 1 к 15. "А те объекты, которые инвесторы все-таки пытаются сдать, зачастую представлены с не совсем адекватными ценами", — отмечает госпожа Журавлева.

При этом госпожа Журавлева полагает, что развитие арендного направления в ближайшее время будет расти в Курортном и Всеволожском районах, которые являются и сегодня наиболее востребованными. "Здесь строится множество комплексов, вполне вероятно, что они пополнят объем предложения арендного жилья. Причем речь идет не только о загородных домах, но и о таунхаусах и даже квартирах, которые, в силу более низкой стоимости, выбирает ряд арендаторов для проживания в летний период", — считает она.

Александр Пастухов, руководитель отдела аренды АН "Итака", говорит, что проекты загородных доходных малоэтажных комплексов все-таки есть, но их пока мало. "Развитию данной сферы недвижимости мешает долгая окупаемость проектов", — поясняет он. И действительно: дачный сезон в Петербурге длится лишь с мая по сентябрь, редко — по октябрь. Инвестору выгоднее заработать на продаже объекта недвижимости, чем на его аренде.