Плотная услуга

Пермские застройщики обсудили резонансные поправки мэрии в правила землепользования и застройки. Администрация предлагает установить новые ограничения по высотности и плотности застройки, но в то же время дает девелоперам возможность изменить эти параметры, построив объекты социальной инфраструктуры или перечислив средства в бюджет города. Застройщики оснований для изменения параметров не видят и считают, что проект позволяет «не соответствовать генплану за деньги».

Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ

Представители пермской мэрии вчера обсудили с девелоперами изменения в городские правила землепользования и застройки. Встреча состоялась в Пермской торгово-промышленной палате.

Как пояснила начальник департамента градостроительства и архитектуры (ДГА) администрации Перми Мария Норова, проект приводит действующие правила в соответствие с федеральным законодательством и требованиями краевого министерства строительства.

Предлагается «исключить привязку коэффициента плотности застройки к размеру земельного участка», заявила она. Кроме того, мэрия предлагает утвердить новую редакцию карты градостроительного зонирования, установив «подзоны с различным уровнем по этажности и высотности». «Эти значения определены с учетом особенностей уже сложившейся застройки, а также с учетом положений и целевых показателей генерального плана»,— объяснила чиновница. Так, в зоне обслуживания и деловой активности городского центра (Ц-1) и в зоне обслуживания и деловой активности местного значения (Ц-2) предполагаются ограничения — не более 10 этажей. Однако внутри Ц-1 предусматриваются подзоны с ограничением до трех, шести и девяти этажей, для Ц-2 — до четырех, шести и восьми. Также в двух подзонах Ц-2 предполагается возведение зданий до 17 и 22 этажей. Для зоны многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки (Ж-1) предлагается установить ограничение в 10 этажей (в подзонах — до 4 и 6). Для зоны среднеэтажной жилой застройки (Ж-2) — 8 этажей (в подзонах — до 4 и 6).

Мария Норова добавила, что в рамках публичных слушаний было предложено также установить для подзон различные коэффициенты плотности застройки: 2,5-1,4 для Ц-1; 2,5-0,2 для Ц-2; 2,5-0,5 для Ж-1 и 2,0-0,2 для Ж-2. При этом предложенный администрацией Перми проект разрешает менять установленные параметры плотности и высотности, если застройщик готов способствовать возведению объектов социальной инфраструктуры. По словам госпожи Норовой, в этом случае застройщики должны оценить потребность строящегося жилого комплекса в местах в детских дошкольных и школьных учреждениях и заключить соглашение с муниципалитетом. «Если потребность в детсадах составляет от 240 мест, а в школах от 825, то застройщик осуществляет строительство отдельно стоящих или встроенных, встроено-пристроенных помещений в составе объекта капстроительства. Если меньше, то застройщик обеспечивает финансирование мероприятий по предоставлению общедоступного, бесплатного дошкольного и школьного образования»,— пояснила руководитель ДГА.

У руководителей строительных компаний возникло множество вопросов к проекту. Владелец «Сатурн-Р» Александр Репин спросил, чем обусловлены нововведения. «Ограничения будут касаться застройщиков, которые уже имеют землю, или речь идет о земле, выставляемой на аукционы? Но если земля выставляется на аукцион, то вопросов нет — параметры застройки уже обозначены администрацией. Где здравый смысл?» — удивился бизнесмен.

Замглавы администрации Перми Ольга Немирова ответила, что «требования к плотности обусловлены генпланом», и добавила: «Участки, приобретенные с торгов, будут застраиваться на ранее установленных условиях».

Гендиректор стройгруппы «ПМД» Олег Стародубцев спросил, кто будет нести ответственность за использование средств застройщиков на увеличение мест в образовательных учреждениях. «Средства, поступающие в бюджет, будут включены в программу комплексного социального развития, согласно которой планируется строительство в Перми детских садов и школ, исходя из потребностей жителей»,— ответила Мария Норова.

Гендиректор «Орсо групп», депутат Пермской думы Михаил Бесфамильный отметил, что предлагаемая инициатива дает возможность «не соответствовать генплану за деньги». «Показатель плотности 2,5 должен распространяться на отдельно взятые земельные участки, но при условии платежа мы сможем превысить этот показатель, и это ничему противоречить не будет?» — удивился депутат.

Представители прокуратуры заявили, что мнение надзорного органа по проекту пока не сформировано.

«Почему мы вообще обсуждаем взимание каких-то плат за то, что застройщик делать не должен?» — возмутился Александр Репин.

«Наша задача установить понятные и прозрачные правила»,— ответила Ольга Немирова.

Гендиректор АО «КОРТРОС-Пермь», депутат краевого парламента Николай Зуев отметил, что «идея ограничения высотности» реализована в действующем генплане». «Можно ли увидеть результат?» — поинтересовался господин Зуев. «В прошлом году мы проанализировали первый этап и увидели, что город, вместо того чтобы быть компактным, сосредоточенным в центральной части, расползся на окраины»,— ответила руководитель ДГА. «То есть идея не сработала?» — спросил депутат. «В генплане был задан тренд на шестиэтажную компактную застройку, концентрацию в центральной части города. Но в ПЗЗ не было соответствующих ограничений. Сейчас мы пытаемся исправить ситуацию»,— пояснила госпожа Норова.

Генеральный директор ОАО «СтройПанельКомплект» Виктор Суетин спросил, за счет чего появится недостающая социальная инфраструктура, «если строители ничего не будут строить». Представители мэрии ответили, что в этом случае детсады и школы придется строить за счет бюджета.

В конце обсуждения предприниматели поделились своими предложениями. Олег Стародубцев предложил не менять действующие правила. Также застройщики предложили опубликовать информацию о сумме предполагаемого платежа в бюджет «до принятия решения гордумы».

Замгендиректора консалтинговой компании «UKey» Анжелика Сабурова отметила, что наибольшую дискуссию вызвал пункт о соглашениях между застройщиками и муниципалитетом. По оценке госпожи Сабуровой, «этот пункт полностью не соответствует действующему законодательству».

«Выдача разрешений на отклонение от предельных параметров — это, по сути, муниципальная услуга, и, согласно федеральному законодательству, она должна осуществляться безвозмездно. А в данном случае предполагается скрытая плата»,— считает юрист. Она добавила, что оценку потребности в детсадах и школах должен осуществлять не застройщик, а муниципальные власти. Вместе с тем, госпожа Сабурова отметила, что сами соглашения между застройщиком и муниципалитетом о строительстве социальной инфраструктуры законны, «но должны заключаться только на добровольной основе».

«Думаю, истина где-то посередине, радикализма ни с одной, ни с другой стороны быть не должно. Кроме интересов застройщиков, существуют интересы жителей и муниципалитета. Но стороны должны слышать друг друга, а сбалансированные решения должны подкрепляться расчетами»,— подвел итог президент Пермской торгово-промышленной палаты Олег Жданов.

Мэрия принимает предложения по инициативе до 22 июля.