Проблемы реализации комплексных проектов развития городских территорий

УДК 338.2

А.В. Шереметьев

студент,

кафедра организации и управления производственными комплексами, ФГБОУ ВО «Санкт-Петербургский государственный

экономический университет»

ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ КОМПЛЕКСНЫХ ПРОЕКТОВ РАЗВИТИЯ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ

Аннотация. Статья посвящена актуальной теме развития городских территорий. Рассмотрены особенности реализации проектов комплексного развития территорий в целях жилищного строительства. Исследован современный подход к рациональному использованию и управлению крупной территорией, основанный на взаимодействии государственного и частного секторов, а также комплексном учете сочетаемости функций градостроительных зон.

Ключевые слова: территория, крупный город, девелопер, планирование, рынок недвижимости.

A.V. Sheremetyev, Saint-Petersburg State University of Economics

PROBLEMS REALIZATION OF COMPLEX PROJECTS URBAN DEVELOPMENT

Abstract. The article is devoted to the topic of development of urban areas. Considers the features of realization projects of complex development territories for housing construction. Studies the modern approach to sustainable use and management of a large territory, based on the interaction of public and private sectors, as well as a comprehensive account of the compatibility functions of the town planning zones.

Keywords: territory, big city, developer, planning, real estate market.

Комплексное освоение и развитие территорий - основа формирования современной урбанистической среды. Такая форма развития территории обеспечивает получение возможности улучшения инвестиционного климата при реализации проектов и позволяет избежать создания изолированных спальных районов, которые без собственных точек притяжения, финансово-экономических и культурно-образовательных пластов со временем теряют свою потребительскую привлекательность, превращаясь в депрессионные гетто [1].

Правительством Российской Федерации было утверждено Постановление № 265 «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства», в рамках которого было отобрано 22 экспериментальных проекта жилищного строительства в рамках комплексного освоения территории России для выработки организационных, технологических, правовых и финансовых механизмов комплексного развития территорий [2]. Это Постановление предусматривает возможность получения регионом до 50% средств из федерального бюджета на социальные и инженерные объекты. Финансирование осуществляется на базе федеральных целевых программ, содержащие отдельные подпрограммы, стимулирующие жилищное строительство в отобранных регионах [3].

Основной недостаток Федеральных целевых программ - регион каждый год должен проходить отбор по данной программе. Соответственно возникает риск прекращения финансирования в тот или иной год [4]. Поэтому эту проблему можно решить за счёт принятия региональной программы с разбивкой по годам всех мероприятий по созданию социальной инфраструктуры. Эта региональная программа, а также перечисленные выше федеральные целевые программы и Постановление № 265 позволяют осуществлять строительство социальной инфраструктуры за счёт бюджетов трёх уровней: федерального, областного и муниципального [5].

Под комплексным развитием городских территорий следует понимать формирование комплексного и сбалансированного градостроительного решения, которое позволяет достичь высоких экономических, социальных и экологических результатов, а также синергетического эффекта от их сочетания на определенной территории [6].

Проекты комплексного развития территорий можно разделить на две большие группы. Первая группа включает проекты комплексного развития свободных от застройки городских территорий. Другая группа включает проекты комплексного развития застроенных территорий. В частности, реновация территорий, застроенных домами первого поколения индустриального домостроения и аварийным фондом, является одним из приоритетов жилищной политики крупных городов России [7]. В настоящее время формируется механизм реализации подобных проектов.

Следует отметить опыт реставрации и модернизации крупнопанельных жилых домов в современной Германии. В Восточной Германии до объединения с ФРГ крупнопанельное домостроение было преобладающим в жилищном строительстве. В настоящее время новое строительство крупнопанельных домов в Германии прекращено, но остался огромный жилой фонд, который остро нуждался в реконструкции и модернизации, кроме того многие районы застройки панельными домами имели вид незаконченных строительных площадок и с этим тоже нельзя было мириться [8]. При этом по расчетам немецких специалистов на санацию крупнопанельного жилья необходимо было затрачивать 500-800 евро, а на новое строительство при сносе старого 1800-2000 евро на кв. м. В Берлине была разработана программа поддержки санации крупнопанельного жилья на основе комплексной программы, включающей технические, социальные и экономические аспекты. Эта программа начала осуществляться с 1993 г., причем носила поэтапный характер. В результате реализации проектов комплексного развития застроенных панельными домами территорий обеспечивается устойчивое развитие экономики соответствующего района и города в целом.

Реализация проектов комплексного развития территорий должна осуществляться с активным участием органов местного самоуправления с помощью чёткого градостроительного планирования и регулирования строительства объектов социальной и инженерной инфраструктуры [9]. При этом необходимы прозрачные принципы и механизмы софинансирования социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры через федеральные, региональные и муниципальные программы [10]. Это позволит снизить значительные риски, которые в настоящее время несут девелоперы проектов комплексного развития территорий.

В заключение отметим предложения по улучшению инвестиционного климата в сфере реализации проектов комплексного развития городских территорий. Под социальные, инженерные и другие инфраструктурные объекты необходимо выделять отдельные зоны и земельные участки. Это позволит не включать девелоперам стоимость земли под социальными объектами в свои затраты. Требуется совершенствование закона о возможности получения девелопером компенсационного земельного участка, взамен отданного под социальный объект. Также необходимо совершенствование механизмов концессии. Сейчас этот механизм оправдан, с точки зрения инвестора, если он строит и эксплуатирует не один, а несколько объектов. Однако при передаче инвестору по концессии нескольких объектов возникают вопросы со стороны антимонопольной службы, так как урезаются права небольших застройщиков.

Кроме того, необходимо предусмотреть компенсацию инвестору не только затрат на возведение социальных объектов, но и стоимости денег. В настоящее время инвесторы не имеют возможности получения «длинных» кредитов под небольшой процент. Предоставление под строительство социальных объектов дешёвых долгосрочных кредитов позволит снизить затраты на их создание.

Список литературы:

1. Шереметьев А.В. Проблемы территориального развития России и пути их решения // Проблемы экономики и менеджмента. 2015. № 6 (46). С. 110-113.

2. Селютина Л.Г. Подходы к реализации программ реконструкции градостроительных

комплексов в российской практике // Управление городом и городским хозяйством: сборник научных трудов. СПб.: Изд-во СПбГЭУ, 2014. С. 46-50.

3. Гольдберг А.Л. Развитие агломерационных процессов в России // Вестник развития науки и образования. 2014.№ 5. С. 93-96.

4. Селютина Л.Г., Волков А.С., Казиева А.К., Ракова В.А., Чаленко А.В., Шереметьев А.В. Участие государства в решении жилищной проблемы граждан в современных условиях // Фундаментальные исследования. 2015. № 12-4.

5. Селютина Л.Г., Евсеева Е.И., Мартынова А.В., Нектов В.В., Николюк Е.С. Социальное жилищное строительство в России: реалии и перспективы развития // Научное обозрение. 2015. № 21.

6. Селютина Л.Г. Анализ основных социально-экономических показателей потребности в жилье // Экономические проблемы развития строительства в регионе в современных условиях: сб. научных трудов. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2002. С. 57-66.

7. Макеев В.А. Функционирование и развитие крупного города: проблема устойчивости // Современные научные исследования и инновации. 2015. № 6-4 (50). С. 18-20.

8. Селютина Л.Г. Системный подход к решению задач в сфере проектирования и управления строительством // Kant. 2015. № 2 (15). С. 71-72.

9. Демьянович Э.Э. Особенности территориального развития России в современных условиях // Проблемы современной экономики. Новосибирск, 2015. № 25. С. 42-46.

10. Селютина Л.Г., Митягина Н.В. Особенности инновационно-инвестиционных процессов в современном строительстве // Проблемы экономики и управления строительством в условиях экологически ориентированного развития: материалы научно-практической конференции. Иркутск, 2014. С. 319-323.