Ипотека под микроскопом

В большинстве классов первичного рынка жилья доля сделок с ипотекой перевалила за 50%, в люксовом сегменте количество приобретений с привлечением жилищных кредитов последние годы тоже выросло, но все равно пока не превышает 25%. Хотя сегодня ставки по ипотечным кредитам делают их привлекательными даже для состоятельных клиентов.

Ипотека в премиальном сегменте — это фактически возможность купить деньги по более выгодной ставке, «дешевле», чем, если бы клиент стал выводить деньги из бизнеса

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Стоимость жилья элитного класса в Санкт-Петербурге начинается ориентировочно с 30–40 млн рублей. Как правило, покупатели такого жилья — это собственники бизнеса. Уровень дохода чаще всего позволяет им приобрести жилье за счет собственных средств. Но при существующих сниженных кредитных ставках воспользоваться ипотекой выгоднее: деньги, которые можно было направить на покупку жилья, могут принести больше пользы, работая в бизнесе, отмечает Нани Меребашвили, директор филиала компании «Бест-Недвижимость» в Санкт-Петербурге.

С ней согласна Маргарита Смышляева, руководитель Urbanus.ru и премии Urban Awards в Санкт-Петербурге. «В элитном сегменте мотивация ипотечных заемщиков несколько отличается от того, что наблюдается в комфорт-классе и нижних фракциях бизнес-класса. Там заемные средства в большинстве случаев выступают единственным источником ликвидности для покупки жилья. Аудитория высокобюджетных новостроек, как правило, располагает достаточными ресурсами для покупки желаемого объекта, но эти ресурсы уже могут быть вложены в бизнес, ценные бумаги или финансовые операции. Соответственно, их извлечение будет сопровождаться куда большими потерями, чем переплата по кредиту, которая к тому же постепенно сокращается по мере уменьшения ставок»,— указывает госпожа Смышляева.

Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена», отмечает, что объемы и количество выданных кредитов на премиальном рынке растут. «Кроме того, банки сейчас готовы выдавать большие суммы одному заемщику»,— добавляет он.

Большая часть ипотечных сделок приходится на начальную стадию реализации проекта. Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, говорит: «Ипотека в премиальном сегменте — это фактически возможность купить деньги по более выгодной ставке, дешевле, чем если бы клиент стал выводить деньги из бизнеса. И самый крупный риск — это крупные суммы и возможность обеспечить их требуемым объемом залоговой недвижимости или подтвержденным доходом».

Не так все просто

При этом получить ипотечный кредит состоятельным покупателям далеко не так просто, как кажется. «Казалось бы, банки должны по-особенному относиться к таким заемщикам, практиковать индивидуальный подход, предлагать более привлекательные пониженные процентные ставки по ипотеке. Однако в реальности мы имеем дело с повышенными требованиями и заградительными барьерами по сумме кредита, размеру первоначального взноса и виду деятельности,— недоумевает госпожа Меребашвили.— К примеру, в начале 2020 года в филиал компании "Бест-Недвижимость" в Санкт-Петербурге обратился VIP-клиент с запросом о покупке квартиры на Крестовском острове стоимостью около 80 млн рублей. Обязательным условием было приобретение данного объекта с использованием ипотечного кредита. Клиент — индивидуальный предприниматель, имеющий легальный подтвержденный доход от сдачи недвижимости (загородной и коммерческой) в аренду. Только кадастровая стоимость этих объектов в десятки раз превышала запрашиваемую им сумму кредита — 40 млн рублей. С чем мы столкнулись? Некоторые банки не готовы выдавать ипотеку на сумму более 30 млн рублей, а большинство требует первоначальный взнос в размере не менее 50% от стоимости жилья». Кроме того, замечает эксперт, многие кредитные организации автоматически увеличивают для ИП ставку на 1%, а также рассматривают основной вид дохода буквально через лупу, считая его рискованным и потому снижая доходность от деятельности, связанной с недвижимостью, почти на 50%. «Таким образом, из всех банков с приемлемыми ставками и условиями осталось всего два-три ключевых игрока»,— рассказывает госпожа Меребашвили.

Малая доля

По данным Colliers International, в среднем доля сделок с ипотекой в элитном жилье составляет около 10%, при этом в некоторых ЖК может достигать 20%.

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, оценивает долю ипотеки в элитном сегменте более оптимистично: по ее подсчетам, по итогам 2019 года доля сделок с привлечением ипотечных средств на рынке элитного жилья составила около 24%, при этом она отмечает, что это на 7 п. п. ниже показателя 2018 года. «Тем не менее еще в 2018 году доля ипотеки составляла лишь 8%»,— говорит она.

Маргарита Смышляева согласна со статистикой Knight Frank St. Petersburg: «Каждая пятая сделка в сегменте элитного жилья совершается с привлечением ипотеки. Это общий показатель, применительно к конкретным адресам доля может варьироваться от 9 до 33%». По ее подсчетам, по итогам прошлого года кредиты на покупку высокобюджетной недвижимости в новостройках Санкт-Петербурга выдавали 15 банков. Однако свыше 70% ипотечных договоров были оформлены в четырех ведущих банках. «В этой категории лидирует ВТБ, сегмент которого достигает 27% от общего количества кредитных сделок в элитном сегменте, второе место у Россельхозбанка с 19%, третью строку делят Сбербанк и Газпромбанк с 13%. Общая стоимость элитных лотов, покупка которых была профинансирована банками, составляет 1,3 млрд рублей»,— рассказывает госпожа Смышляева.

У большинства ведущих банков в качестве верхнего ограничителя по размеру кредита указана сумма в 60 млн рублей — программы «Приобретение квартир в новостройке/готовом доме», «Больше метров — ниже ставка» в ВТБ, «Ипотечное жилищное кредитование» в Россельхозбанке. Даже без учета поправки на первый взнос практически весь пул реализованных в городе квартир находится ниже этой отметки (за исключением всего 11 лотов). «Согласно данным по прайс-листам за 2019 год, самый дорогой объект в Петербурге, купленный в ипотеку, стоит 59,5 млн рублей — это пятикомнатная квартира площадью 193,2 кв. м на Петроградском острове. Но в целом ипотечные продукты востребованы в более низких ценовых фракциях элит-класса. Если в общей структуре сделок лоты дешевле 30 млн рублей занимают 71%, то в категории кредитных квартир их представительство увеличивается до 80%»,— делится госпожа Смышляева.

Петр Войчинский, генеральный директор «МК-Элит», подсчитал, что за последний год популярность ипотеки в элитном сегменте выросла вдвое, а по сравнению с аналогичным периодом 2016 года — в шесть раз.

Светлана Московченко указывает на то, что большинство покупателей элитного жилья по-прежнему приобретают квартиру со стопроцентной оплатой (66%), за год чуть снизилась доля рассрочки — 4% (7% — в 2018 году). 6% покупателей направили на покупку новой квартиры средства от продажи имеющейся недвижимости.

Однако госпожа Меребашвили отмечает, что для банка привлекательными и надежными ипотечными заемщиками являются далеко не владельцы бизнеса, не индивидуальные предприниматели, а наемные сотрудники, работающие в госучреждениях, на крупных предприятиях. «По таким клиентам и одобрение проходит намного быстрее и проще, и даже ставка, в конечном счете, может быть ниже. Что кажется несколько нелогичным, но банки по-своему просчитывают свои риски»,— поясняет эксперт.

Константин Пороцкий, управляющий партнер ГК Omakulma, замечает: чтобы стать заемщиком, нужно серьезное подтверждение дохода. А у предпринимателей не всегда получается предоставить хотя бы 2-НДФЛ.

Господин Войчинский все же отмечает, что в последнее время кредитные учреждения стали более лояльны к собственникам бизнеса. «Банки, в свою очередь, также реагируют на увеличение спроса в данном сегменте, увеличивают максимально возможную сумму для выдачи, упрощают пакет документов для собственников бизнеса. Так, например, если ранее максимальные лимиты по ипотечному кредитованию были в среднем максимум до 20 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга, то в настоящее время у большинства банков лимиты увеличены до 30 млн рублей, в ВТБ и Газпромбанке — до 60 млн. Ряд банков вообще не указывает верхнюю границу; все зависит от платежеспособности заемщика, подтвердить которую собственнику бизнеса сейчас в ряде банков можно по упрощенному пакету документов»,— говорит господин Войчинский. Впрочем, он согласен с коллегой насчет того, что следует помнить: чем выше запрошенная сумма ипотеки, тем более тщательно проходит проверка платежеспособности заемщика.

Светлана Саюнова, директор филиала СДМ-банка в Санкт-Петербурге, отмечает, что в начале 2019 года ипотечный рынок в регионе замедлился и активизировался только во втором полугодии прошлого года. Более двух третей всех кредитов СДМ-банк выдал после июня 2019 года. Если говорить о том, что оказало влияние на ситуацию в этом сегменте, то это снижение Банком России ключевой ставки до 6,25%. Как следствие, снизились ставки по ипотечным займам, а это, в свою очередь, привело к увеличению количества сделок. «Сейчас в нашем банке ставка по ипотеке стартует от 9,1% на срок до 25 лет. В нашем банке (в петербургском филиале) доля сделок по ипотеке на приобретение жилья стоимостью от 15 млн рублей превалирует и составляет 65%»,— говорит госпожа Саюнова.

Она указывает, что при принятии решения о выдаче ипотечного займа на элитное жилье банку очень важно оценивать риск реализации залога в случае, если заемщик не сможет обслуживать долг. «Очевидно, что реализация жилья стоимостью от 30 млн рублей требует большего ресурса, чем продажа типовой квартиры стоимостью 5–10 млн рублей»,— поясняет госпожа Саюнова.