Рынок снова поворачивает к дефициту

Доля незанятых складов в Санкт-Петербурге достигла минимума с 2014 года. На этом фоне начался рост арендных ставок.

По данным компании JLL, доля свободных площадей на рынке качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга сократилась до 3,6% по итогам первого квартала 2019 года. За первые три месяца года показатель снизился на треть и достиг наименьшего значения с середины 2014 года. Основной причиной уменьшения вакантности является минимальный объем ввода складов на протяжении последних двух лет. При этом в 2019 году из-за переноса ряда проектов с прошлого года аналитики JLL прогнозируют существенное увеличение рынка складской недвижимости — на 187,1 тыс. кв. м. Из них 38 тыс. кв. м было введено в первом квартале в составе новой очереди логопарка «Осиновая Роща». Также среди крупных проектов текущего года можно выделить распределительный центр «Магнита» (34 тыс. кв. м), «Логопарк М10» (27 тыс. кв. м) и очередную фазу «RAUM Бугры» (26 тыс. кв. м).

«Ввод этих крупных по меркам Петербурга складов приведет к тому, что средняя площадь введенных в эксплуатацию объектов достигнет максимума с 2015 года и составит 23,5 тыс. кв. м,— комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.— Практически все крупнейшие будущие объекты предназначены для сдачи в аренду и еще имеют свободные площади. Исключение составляет только распределительный центр "Магнита", реализуемый для собственных нужд компании. В связи с этим мы прогнозируем небольшое увеличение доли свободных площадей до 4–4,5% к концу года».

По данным Knight Frank St. Petersburg, по итогам первого квартала 2019 года на рынке качественной складской недвижимости Петербурга было введено в эксплуатацию шесть объектов суммарной площадью 63 тыс. кв. м. Данный показатель значительно превзошел не только результат первого квартала 2018 года, но и показатели аналогичных периодов в предыдущие шесть лет. Как говорилось выше, около 60% данного объема площадей ввелось в составе нового корпуса в комплексе «Осиновая Роща». По данным Knight Frank St. Petersburg, тенденция к увеличению спекулятивного ввода в первом квартале 2019 года продолжилась: 85% новых площадей было предназначено для рынка аренды. Единственным объектом, построенным для собственных нужд, стал склад компании «Нэнси» площадью 3,4 тыс. кв. м на территории «Мебельного технопарка».

Введенный корпус в логопарке «Осиновая Роща» был заполнен на этапе строительства, что повлияло на высокий объем чистого поглощения в первом квартале, которое достигло максимума с четвертого квартала 2016 года и составило 97,5 тыс. кв. м. «В связи со значительным ростом чистого поглощения и заметным падением доли свободных площадей мы впервые с 2013 года наблюдаем увеличение ставок аренды на рынке складской недвижимости Петербурга,— добавляет Владислав Фадеев.— Максимальные запрашиваемые ставки аренды в качественных складских комплексах Петербурга на конец первого квартала 2019 года составили 420–470 рублей за квадратный метр в месяц (включая НДС и операционные расходы). Как и ранее, коммерческие условия каждой сделки обсуждаются индивидуально, в зависимости от профиля и требований клиента».

Объем сделок аренды со складами классов А и B по итогам первого квартала 2019 года, по данным Knight Frank St. Petersburg, превзошел показатель первого квартала 2018 года в 2,7 раза и составил около 49 тыс. кв. м.

Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St. Petersburg, отмечает, что в первом квартале 2019 года арендаторы из сегмента розничной торговли сохранили за собой лидирующую позицию в сделках аренды: объем занятых ими площадей составил около 34 тыс. кв. м.

«В целом заявленные коммерческие условия на аренду качественных складов с конца 2018 года не претерпели значительных изменений и остались на уровне 450–550 рублей за квадратный метр в месяц для объектов класса А и 400–500 рублей — для объектов класса B, включая НДС и операционные расходы»,— говорят аналитики Knight Frank St. Petersburg.

По данным компании, до конца 2019 года заявлено к вводу в эксплуатацию 124 тыс. кв. м складских площадей. Кроме того, стало известно о нескольких новых проектах качественных складских комплексов. «Например, заявлено строительство мультиформатного комплекса класса А общей площадью 38 тыс. кв. м для федерального поставщика промопродукции и подарков компании "Проект 111" с ориентировочным сроком ввода в эксплуатацию в 2020 году»,— рассказали в Knight Frank St. Petersburg.