Дата-центры идут к пиву

Закрытый завод Efes в Бирюлево может купить британский оператор центров обработки данных (ЦОД) IXcellerate, одним из инвесторов которого выступает фонд Goldman Sachs. Стоимость сделки оценивается в 3 млрд руб. Рынок коммерческих ЦОДов растет на 10–15% в год, а пандемия COVID-19 привела к дополнительному спросу на дата-центры.

Фото: Станислав Денисенко, Коммерсантъ

Бывший московский пивоваренный завод Efes (сегодня — AB InBev Efes) в Западном Бирюлево может быть продан британскому оператору дата-центров IXcellerate, рассказали “Ъ” два собеседника на рынке недвижимости. По их словам, консультантом сделки выступает Knight Frank. В Knight Frank и AB InBev Efes отказались от комментариев, в IXcellerate на вопросы не ответили. В конце июля газета «Ведомости» сообщила, что завод может купить группа «Платформа», созданная акционером ГК ПИК Сергеем Гордеевым и его партнером Дмитрием Родиным. Предполагалась, что новые инвесторы переделают здание под городские склады. Но, по данным источников “Ъ”, «Платформа» от сделки отказалась.

Сделка с IXcellerate, впрочем, пока тоже не закрыта, уточнил один из собеседников “Ъ”. По его словам, компания может заплатить за завод около 3 млрд руб., тогда как первоначально продавец запрашивал 2,4 млрд. Член совета директоров JLL Микаэл Казарян оценивает стоимость 1 кв. м здания в 40–60 тыс. руб., то есть сумма сделки может быть 2,7–2,9 млрд руб.

В целом участок завода занимает более 13 га, а площадь расположенных там строений — 70 тыс. кв. м.

Производство пива на предприятии было остановлено с 2014 года, структуры AB InBev Efes искали на площадку покупателей последние два года, говорит один из источников “Ъ”. Но, по его словам, многие отказались из-за «юридических нюансов»: имущество завода остается на балансе ликвидированной после объединения Efes с AB InBev компании АО «Пивоварня Москва-Эфес».

Адвокат «МЭФ-PKF» Павел Желновод предупреждает, если имущество осталось на балансе ликвидированной компании, есть риск, что сделку признают недействительной. По Гражданскому кодексу, в течение пяти лет после ликвидации бизнеса собственники могут оспорить продажу «забытого» имущества и потребовать распределить его между прежними владельцами. «Вообще, оставленная на балансе недвижимость — крайняя редкость: при закрытии такие активы распределяются в первую очередь»,— удивлен господин Желновод.

По оценке CBRE, если сделка закроется, IXcellerate сможет разместить на заводе от 12 тыс. до 15 тыс. серверных стоек, для обеспечения работы которых необходимо увеличить электрические мощности до 100 MBт.

Минимальные затраты только на получение дополнительных мощностей в компании оценивают в 1,5 млрд руб.

Микаэл Казарян отмечает, что часть площадей завода находится в аренде у компании «Деловые линии», которая занимает около 20 тыс. кв. м. По его словам, дата-центр IXcellerate может занять еще 35 тыс. кв. м. Поскольку инфраструктура и расположение завода в индустриальной зоне, в достаточном удалении от воды и жилых массивов подходит для дата-центра, то после редевелопмента объект будет интересен крупным технологическим компаниям, и площадка будет постепенно заполняться новыми резидентами, рассуждает консультант.

По оценкам JLL, рынок коммерческих ЦОДов растет на 10–15% в год. В условиях пандемии COVID-19 все больше компаний стараются усилить свою IT-инфраструктуру, поэтому спрос на услуги дата-центров в Москве превышает текущее предложение, добавляет господин Казарян. IXcellerate, по собственным данным, входит в тройку крупнейших коммерческих операторов ЦОД в России. Сегодня компания управляет в Москве двумя дата-центрами. В 2019 году IXcellerate сообщила о намерении в течение четырех лет вложить около $230 млн в строительство еще двух объектов в Москве и Подмосковье.