Отдельные аспекты организации и деятельности товариществ собственников жилья

УДК 347

ОТДЕЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ ОРГАНИЗАЦИИ И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

SEPARATE ASPECTS OF ORGANIZATION AND ACTIVITY OF COMPANIES OF THE PROPRIETORS OF HABITATION

С. Э. МАСЛЕЙ

Анализируются некоторые проблемы правового регулирования создания и деятельности товариществ собственников жилья в связи с изменениями, внесёнными в Жилищный кодекс РФ.

Ключевые слова: жилищное законодательство, товарищество собственников жилья.

In clause some problems of legal regulation of creation and activity of companies of the proprietors of habitation are analyzed, in connection with the changes which have been brought in to the Housing code of Russian Federation.

Key words: the housing legislation, company of the proprietors of habitation managing organization.

Жилищное законодательство, регулирующее отношения в сфере управления многоквартирными домами постоянно претерпевает изменения. В Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК РФ) [1], вступивший в силу с 1 марта 2005 г., 22 раза были внесены изменения и дополнения. Часть из них коснулась вопросов управления многоквартирными домами, в том числе управления товариществом собственников жилья. Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ [2] были изменены и дополнены нормы ЖК РФ, определяющие цели создания товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ), особенности создания и реорганизации ТСЖ, права и обязанности товарищества, а также органов управления данной организации, уточнены правила, определяющие взаимоотношения ТСЖ и собственников помещений, не являющихся членами товарищества.

В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в не-

скольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов. В данном определении учтены территориальные особенности создания ТСЖ и цели создания товарищества в зависимости от варианта территориального образования ТСЖ.

© Маслей С. Э., 2012

Территориально ТСЖ может создаваться по следующим схемам:

1-я схема: один многоквартирный дом -одно ТСЖ;

2-я схема: несколько многоквартирных домов, количество квартир в которых составляет в сумме не более тридцати, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженернотехнического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в данных домах, - одно ТСЖ;

3-я схема: нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, принадлежащих разным собственникам, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

Представляется, что создание ТСЖ по схемам 2 и 3 вряд ли можно признать обоснованным. При организации ТСЖ в нескольких многоквартирных или индивидуальных жилых домах отсутствует интерес собственников в эффективном использовании общего имущества, его приращении и сохранении, так как никакого общего имущество при таких схемах создания ТСЖ нет. Интерес собственников законодатель определяет в совместном использовании сетей инженернотехнического обеспечения и других элементов инфраструктуры, которые в индивидуальных жилых домах предназначены для обслуживания более одного жилого дома (для нескольких многоквартирных домов такое предназначение не предполагается), а также в совместном использовании имущества, принадлежащего собственникам в нескольких жилых домах. Следует отметить, что внешней границей сетей инженерно-технического обеспечения многоквартирного дома является внешняя граница стены многоквартирного дома, а в индивидуальных жилых домах - это граница земельного участка под жилым домом [3]. Следовательно, сети инженерно-технического обеспечения в сферу

эксплуатационной ответственности собственников помещений входят только в пределах установленных границ. Конечно, собственники помещений заинтересованы в надлежащем состоянии этих сетей, но обязанность по содержанию этих сетей отсутствует, поэтому и интерес в совместном использовании данного имущества у собственников весьма «опосредованный». Что же касается «других элементов инфраструктуры», то непонятно, о чем идёт речь. Если имеются ввиду детские площадки, спортивные сооружения и иные объекты социально-культурного назначения, то имеет значение, где они расположены: на земельном участке под многоквартирном домом или на землях общего пользования. В первом случае - обязанность по содержанию и право использовать эти объекты закреплены за собственниками помещений в многоквартирном доме, во втором случае - это сфера муниципальных властей. Также сложно себе представить ситуацию, когда собственники помещений нескольких многоквартирных или индивидуальных домов участвуют в создании имущества, которое впоследствии будет принадлежать собственникам одного дома, и затем будут совместно использовать это имущество.

Весьма опасной с точки зрения возможности нарушения прав и законных интересов собственников помещений является процедура принятия решений о совместном использовании имущества, не находящегося в общей долевой собственности собственников помещений. Общее собрание собственников помещений (которое, в принципе, и должно решать этот вопрос) правомочно, если на нём присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. И если уставом ТСЖ не предусмотрено, что для решения вопроса о совместном использовании имущества требуется единогласное одобрение всех членов ТСЖ, то решение может быть принято 26 % голосов от общего числа голосов, и вполне вероятна ситуация, когда собственник имущества узнает об этом ре-

шении уже после того, как его имущество будут использовать другие лица.

Представляется, что наиболее отвечающей целям создания ТСЖ будет первая схема, когда товарищество создаётся в одном многоквартирном доме, ведь ЖК РФ в качестве общего правила закрепил пообъектный принцип управления [4], который позволяет учесть индивидуальные технические характеристики и состояние многоквартирного дома, финансовые возможности собственников помещений и свести к минимуму недостатки непрофессионального управления [5].

Анализируя права и обязанности ТСЖ, можно отметить, что изменения коснулись в основном обязанностей товарищества, которые дополнились необходимостью вести реестр членов ТСЖ, представлять в органы исполнительной власти субъекта РФ копию реестра, копию устава товарищества, а также выписки из протокола общего собрания членов ТСЖ, на котором принято решение о внесении изменений в устав товарищества. Права товарищества остались практически в неизменном виде, что не может не вызывать критики.

Статья 137 ЖК РФ предоставляет товариществу практически неограниченное право распоряжаться общим имуществом собственников помещений, увеличивать размер общего имущества многоквартирного дома путём приобретения земельных участков под застройку, возведения различных построек, а также осуществления надстройки и перестройки части общего имущества в многоквартирном доме. При этом при передаче многоквартирного дома в управление устанавливается принцип: меньшинство подчиняется большинству. Следовательно, члены ТСЖ, проголосовавшие против принятия таких решений, а также собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, принудительно будут оплачивать расходы, связанные с реализацией этих решений и затем нести дополнительные расходы, обусловленные увеличением общего имущества многоквартирного дома. Думается, что вопросы распоряжения общим имуществом и его приращение должны находится в исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в полном соответствии со ст. 44 ЖК РФ. Кроме этого представляется необходимым установить правило, что реше-

ния, связанные с увеличением общего имущества многоквартирного дома должны приниматься не квалифицированным большинством, а всеми без исключения собственниками помещений в многоквартирном доме, по аналогии с порядком принятия решений об уменьшении общего имущества многоквартирного дома - ч. 2 ст. 40 ЖК РФ.

Не менее сложный вопрос - это вопрос взаимоотношений ТСЖ и собственников -не членов ТСЖ. ЖК РФ дополнен статьей 1431, которая посвящена правам собственников помещений, которые остались вне ТСЖ. Это право получать информацию о деятельности товарищества, предъявлять требования к товариществу относительно качества предоставляемых услуг и выполняемых работ, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества. Реализация последнего права является проблематичной. Специальный порядок обжалования решений органов управления не установлен, поэтому будет использоваться процедура обжалования решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, закреплённая в ч. 6 ст. 46 ЖК РФ. Анализируя данную норму, можно утверждать, что обжаловать принятое решение практически невозможно, так как суд вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование собственника не могло повлиять на результаты голосования (собственник помещения, не являющийся членом ТСЖ, вообще не голосует на общем собрании членов ТСЖ), допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков собственнику (сочтёт ли суд дополнительно возлагаемые на собственника расходы, его убытками, сказать сложно, требуется определённое время, чтобы по данной категории дел сложилась правоприменительная практика).

Однако ряд проблем так и не нашли своего разрешения. Например, проблема оформления договорных отношений между ТСЖ и собственником не членом ТСЖ. Часть 6 ст. 155 ЖК РФ устанавливает, что собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с

товариществом. Является ли заключение данного договора обязательным для собственника помещения? Будут ли одинаковыми условия этого договора для всех собственников? [6] И наконец, будут ли одинаковыми платежи, вносимые членами ТСЖ и собственниками, не вступившими в ТСЖ? [7] Возможна ли ситуация, когда собственник, не являющийся членом ТСЖ, будет платить меньше, чем член ТСЖ: собственник,

не член ТСЖ будет возмещать только необходимые затраты, связанные с управлением, содержанием, ремонтом общего имущества и оплатой коммунальных услуг, а член ТСЖ, помимо этого, - вносить дополнительные платежи, необходимые для реализации решений, принятых товариществом, затраты на которые нельзя признать необходимыми, например, затраты на приобретение экзотических растений для украшения подъездов многоквартирного дома.

Или проблема оформления полномочий ТСЖ по представлению законных интересов собственников. В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 138 ЖК РФ товарищество обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Представляется, что полномочия в данном случае должны быть оформлены доверенностью. Но институт представительства, закреплённый в ЖК РФ, имеет много спорных моментов. Во-первых, непонятно, что происходит в ситуации, когда не все собственники выдали доверенности. То ли в силу обязательности для всех решения, принимаемого большинством, выданные доверенности будут иметь силу и в отношении меньшинства, а значит можно защищать и их интересы, то ли лица, не выдавшие доверенность, должны самостоятельно защищать свои права. Исходя из анализа норм Гражданского кодекса РФ, лицо, не выдавшее доверенность, должно самостоятельно защищать свои права. Это единственно возможное в данном случае последствие. Во-вторых, не урегулирован механизм выдачи доверенности.

Несмотря на очевидные преимущества ТСЖ по сравнению с другими способами управления многоквартирными домами, данный способ управления имеет существенный

недостаток: для принятия решения о создании ТСЖ требуется относительно небольшое количество голосов, что порождает конфликты между ТСЖ и теми собственниками помещений, которые не вошли в состав товарищества.

1. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (с изм. и доп. от 7 декабря 2011 г.). - Доступ из справ.-правовой системы «Кон-сультантПлюс».

2. Федеральный закон от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. - 2011. - № 23. - Ст. 3263.

3. Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов. Утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354. П. 1 // Российская газета. - 2011. - 1 июня ; Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (с изм. и доп. от 6 мая 2011 г.). П. 8 // СЗ РФ. - 2006. - № 34. -Ст. 3680.

4. См., например: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / под ред. д-ра юрид. наук П. В. Крашенинникова. - М. : Статут, 2005. - С. 608.

5. Термин «непрофессиональное управление» используется в том смысле, что управление осуществляется не на профессиональной основе (управляющей организацией), а самими собственниками помещений при помощи создаваемых ими организаций.

6. Предусматривая заключение такого договора, законодатель не требует, чтобы условия данного договора были одинаковыми для всех собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ.

7. Конституционный Суд РФ запретил устанавливать преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов ТСЖ и налагать на собственников - не членов ТСЖ дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации -Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года “О товариществах собственников жилья” в связи с запросом Советского районного суда города Омска» // Вестник Конституционного Суда РФ. - 1998. - № 4.