Модель финансирования капитального ремонта многоквартирного дома

Модель финансирования капитального ремонта многоквартирного дома

И.В.Генцлер

руководитель жилищного сектора направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города», кандидат технических наук

Ирина Валентиновна Генцлер, Gentsler@urbaneconomics.ru

Описанная в настоящей статье модель финансирования капитального ремонта многоквартирных домов разработана Институтом экономики города на основе анализа международного опыта и различных предлагаемых для России моделей финансирования капитального ремонта многоквартирного дома1. Для проведения капитального ремонта и энергоэффективной реконструкции многоквартирного дома моделью предусматриваются три источника финансирования:

1) средства собственников помещений в многоквартирном доме, вносимые в фонд ремонта дома в счет платы за предстоящий капитальный ремонт и реконструкцию (далее для краткости будет использоваться термин автора «плата на капитальный ремонт». - Ред.);

2) кредиты коммерческих банков, привлекаемые по решению собственников помещений;

3) бюджетные средства, предоставляемые как меры государственной поддержки и стимулирования собственников жилья при проведении ими капитального ремонта (реконструкции) многоквартирного дома.

Описываемая модель является альтернативной региональным фондам капитального ремонта. Согласно этой модели платежи собственников помещений на капитальный ремонт аккумулируются не в общем фонде, из которого они могут расходоваться на ремонт других домов, а в специально созданном в каждом многоквартирном доме

фонде ремонта дома, распоряжение которым возможно только по решению самих собственников помещений.

Создание фонда ремонта дома

Предлагается законодательно установить обязанность собственников помещений в каждом многоквартирном доме создать фонд ремонта своего дома. При этом фонд ремонта дома рассматривается не как способ бессрочного накопления средств на будущий капитальный ремонт, а как необходимый резерв средств, а также обеспечение возможности для привлечения кредита на проведение капитального ремонта (реконструкции) многоквартирного дома по решению собственников помещений («история» создания фонда ремонта позволяет банку оценить «платежеспособность» и платежную дисциплину «коллектива» собственников помещений в многоквартирном доме).

Учитывая существующие сегодня проблемы с принятием решений на общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах, для исполнения требования законодательства по созданию фонда ремонта в каждом доме предлагается предоставить субъектам Российской Федерации полномочия по установлению:

• обязательного минимального размера фонда ремонта дома (как доли, например, 10 процентов, от установленного субъектом Российской Федерации

1 Анализ различных моделей финансирования капитального ремонта выполнен в рамках проекта Европейского банка реконструкции и развития «Программа повышения энергоэффективности городского жилищного фонда в Российской Федерации - Разработка модели и законодательно-нормативной базы».

стандарта стоимости комплексного капитального ремонта многоквартирного дома, проведение которого необходимо для обеспечения его безопасности и энергоэффективности; обязательный размер фонда ремонта дома может быть дифференцирован по муниципальным образованиям на территории региона и по типам многоквартирных домов по конструктивнопланировочным параметрам и уровню благоустройства);

• размера обязательной ежемесячной платы на капитальный ремонт дома в расчете на 1 квадратный метр площади помещения собственника в многоквартирном доме.

Принятие указанных решений региональными органами государственной власти -практически единственное отступление от общего, используемого в рассматриваемой модели принципа: решения, касающиеся улучшения многоквартирного дома, принимают собственники помещений в доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе решением общего собрания установить больший размер фонда ремонта дома и (или) большую величину платы на капитальный ремонт, чем установленные субъектом Российской Федерации.

На лица, управляющие многоквартирными домами (товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ), управляющие организации), а при непосредственном управлении домом собственниками помещений - на управляющие организации, ответственные за содержание и ремонт многоквартирного дома, должны быть возложены следующие обязанности:

• взимать установленную субъектом Российской Федерации обязательную плату на капитальный ремонт дома (или плату, размер которой установлен общим собранием собственников помещений) в течение всего периода до достижения установленного обязательного размера фонда ремонта дома;

• вести учет средств, поступающих в фонд ремонта дома от собственников

помещений (и из других, не запрещенных законодательством источников);

• открыть отдельный для каждого дома банковский счет для аккумулирования средств фонда ремонта дома, формируемого за счет платы собственников помещений на капитальный ремонт, и перечислять на этот счет взимаемые платежи на капитальный ремонт;

• принимать установленные законодательством меры к собственникам помещений, не исполняющим обязанности по внесению обязательных платежей на капитальный ремонт;

• регулярно предоставлять собственникам помещений в многоквартирном доме информацию о состоянии фонда ремонта дома, соответствии его размера установленным требованиям (и решению собственников помещений);

• при передаче управления домом другому лицу (при изменении способа управления или смене управляющей организации) перечислять средства фонда ремонта дома на отдельный банковский счет, открытый новым управляющим, и передавать новому управляющему сведения о выполнении обязательств собственниками помещений в многоквартирном доме по внесению платы на капитальный ремонт.

При достижении установленного обязательного размера фонда ремонта дома плата на капитальный ремонт не взимается, если общее собрание собственников помещений в доме не приняло иное решение (например, плата продолжает вноситься, если принято решение о проведении капитального ремонта, стоимость которого превышает размер фонда ремонта дома).

В случае расходования средств фонда ремонта до достижения установленного обязательного минимального размера фонда ремонта дома собственники помещений в многоквартирном доме обязаны восполнить израсходованные средства фонда ремонта дома и вносить плату на капитальный ремонт до достижения установленного обязательного минимального размера фон-

да ремонта дома. После достижения установленного минимального размера фонда ремонта дома средства из него могут расходоваться на установленные законодательством цели с последующим восстановлением минимального размера фонда ремонта путем внесения обязательной ежемесячной платы.

Осуществление контроля за формированием фондов ремонта в многоквартирных домах и применение при необходимости мер административной ответственности, установленных законодательством, к лицам, управляющим многоквартирными домами, лицам, отвечающим за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах при непосредственном управлении, за неисполнение действий по формированию фондов ремонта дома может быть возложено на органы государственного жилищного надзора.

Принадлежность средств фонда

ремонта дома и распоряжение ими

Предлагается законодательно установить, что средства фонда ремонта дома, формируемые за счет платежей собственников помещений в многоквартирном доме на капитальный ремонт и за счет других, незапрещенных законодательством источников (проценты по депозиту, плата за пользование общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и т. д.), являются общими долевыми средствами собственников помещений в многоквартирном доме, предназначенными для оплаты общих расходов на проведение капитального ремонта (энергоэффективной реконструкции) дома.

С прекращением права собственности на помещение в многоквартирном доме средства, внесенные собственником помещений в фонд ремонта дома, не возвращаются, обязательства бывшего собственника по внесению установленной платы на капитальный ремонт дома переходят к новому собственнику помещения. Распределение средств фонда ремонта многоквартирного дома между собственниками помещений в доме пропорционально их доле в праве

общей долевой собственности (при отсутствии задолженности по платежам) возможно только в случае, если принято решение о сносе многоквартирного дома после признания его аварийным и не подлежащим капитальному ремонту (реконструкции). При этом до распределения и выплаты собственникам помещений средств фонда ремонта дома должны быть оплачены все расходы, связанные со сносом многоквартирного дома.

Для обособления средств фонда ремонта дома, принадлежащих «коллективу» собственников, от средств организации, управляющей домом, предлагается использовать особый вид банковского счета - номинальный счет. В настоящее время Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации рассматриваются поправки в статью 860 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающиеся введения этого счета. Особенность номинального банковского счета в том, что права на денежные средства, поступающие на этот счет, принадлежат другому лицу, не владельцу счета.

За счет средств на номинальном банковском счете не могут удовлетворяться требования по обязательствам владельца счета.

Применительно к средствам фонда ремонта дома открытие номинального банковского счета означает следующее:

• владельцем номинального банковского счета является лицо, управляющее многоквартирным домом, - управляющая организация или товарищество собственников жилья, а средства, находящиеся на этом счете, принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме, для фонда ремонта которого открыт номинальный счет;

• для индивидуализации номинального банковского счета должен использоваться адрес многоквартирного дома;

• использование средств, находящихся на номинальном счете, будет возможно только на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

(а в случаях, установленных законом, - на основании решения суда);

• порядок перевода средств с одного номинального счета на другой номинальный счет при изменении способа управления многоквартирным домом или при смене управляющей организации определен законодательно.

Предлагается установить, что средства фонда ремонта многоквартирного дома в обязательном размере, определенном субъектом Российской Федерации, находящиеся на номинальном банковском счете, должны быть защищены от банкротства банка, в котором открыт номинальный счет, так же как защищены вклады граждан на банковских счетах.

Для обеспечения целевого использования средств фонда ремонта дома, сформированных за счет обязательных платежей собственников жилья на капитальный ремонт, предлагается законодательно установить, на какие виды расходов могут быть использованы эти средства. Рекомендуется установить, что за счет средств фонда ремонта дома могут оплачиваться все виды расходов, связанных с капитальным ремонтом (реконструкций) общего имущества в многоквартирном доме, с устранением или предотвращением аварий, оплата которых не предусмотрена платой за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а именно:

1) проведение энергоаудита, специальных видов технического обследования здания (за исключением ежегодного технического осмотра общего имущества, осуществляемого лицом, управляющим многоквартирным домом в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491);

2) разработка и утверждение проектной документации для проведения капитального ремонта (реконструкции) многоквартирного дома;

3) выполнение работ по капитальному ремонту (реконструкции) многоквартирного дома;

4) осуществление технического надзора за работами по капитальному ремонту (реконструкции) многоквартирного дома;

5) оплата кредитов (займов), полученных для финансирования капитального ремонта (реконструкции) многоквартирного дома;

6) проведение неотложных работ по устранению угрозы безопасности проживания в многоквартирном доме, а также по предотвращению и ликвидации аварий и их последствий, если оплата этих работ не предусматривалась годовой сметой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме или если средств текущих платежей не достаточно для оплаты этих работ (порядок принятия решения об использовании средств фонда ремонта дома для оплаты неотложных работ определяется законом или постановлением Правительства Российской Федерации);

7) осуществление сноса многоквартирного дома в случае признания его аварийным и не подлежащим капитальному ремонту (реконструкции).

Решение о проведении капитального ремонта (реконструкции) многоквартирного дома и об использовании средств фонда ремонта дома должно приниматься общим собранием собственников помещений в этом доме. Для обеспечения своевременности принятия необходимых решений рекомендуется дополнить законодательство следующими положениями:

• об обязанности лица, управляющего многоквартирным домом (ТСЖ, управляющая организация), проводить регулярные осмотры общего имущества, оценку его технического состояния, соответствия обязательным требованиям безопасности (включая соответствие требованиям по энергоэффективности) и подготавливать для собственников помещений информацию и предложения для принятия решения о проведении капитального ремонта, реконструкции дома (о состоянии дома, приоритетности и комплексности работ, стоимости, сроке проведения, об ожидаемых результатах проведения ремонта, о способах

финансирования, возможных мерах бюджетной поддержки и т. д.);

• о сокращении количества голосов, необходимых для принятия решений о проведении и финансировании капитального ремонта, до простого большинства;

• о введении административной ответственности лиц, управляющих многоквартирными домами, за неисполнение действий по информированию собственников помещений и организации принятия решений о проведении капитального ремонта;

• о введении административной ответственности собственников помещений в многоквартирном доме за непринятие решения о проведении работ, необходимых для устранения угрозы безопасности проживания в доме.

Предлагается законодательно установить, что в случае если органом государственного жилищного надзора установлено несоответствие состояния общего имущества в многоквартирном доме обязательным требованиям, влекущее угрозу безопасности проживания в доме, а собственники помещений в многоквартирном доме в установленный срок не приняли решение о проведении работ по капитальному ремонту общего имущества в соответствии с предписанием органа государственного жилищного надзора, решение о проведении работ, необходимых для устранения угрозы безопасности проживания, и об их финансировании за счет средств фонда ремонта дома, а также о понуждении собственников помещений вносить дополнительные средства для оплаты необходимых работ может быть принято судом по иску органа государственного жилищного надзора.

Для обеспечения возможности ТСЖ и управляющих организаций взыскивать задолженности по установленным обязательным платежам на капитальный ремонт многоквартирного дома рекомендуется дополнить законодательство следующими нормами, устанавливающими права лица, управляющего многоквартирным домом:

• при задолженности свыше 6 и до 12 месяцев регистрировать залог на по-

мещение собственника в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (вследствие этого невозможна продажа помещения без погашения долга);

• при задолженности свыше 12 месяцев на основании судебного решения обращать взыскание по долгам на помещение собственника, в том числе являющееся единственным местом проживания собственника и членов его семьи.

В случае если помещение, на которое обращается взыскание, является единственным местом проживания собственника и членов его семьи, законодательством может быть предусмотрено по решению суда возложение на орган местного самоуправления, судебного исполнителя или лица, управляющего домом, обязанности за счет средств, вырученных от продажи помещения и оставшихся после погашения долга, приобрести и предоставить бывшему собственнику другое жилое помещение (без установления требований к площади и уровню благоустройства такого помещения).

В случае если в муниципальном образовании имеется муниципальным жилищный фонд для предоставления по договорам найма, а собственник, на помещение которого обращено взыскание, относится к категории малообеспеченных, решением суда может быть определена обязанность органа местного самоуправления предоставить бывшему собственнику помещение по договору найма, без права его приватизации.

Привлечение кредитов коммерческих банков для финансирования капитального ремонта(реконструкции) многоквартирного дома

В предлагаемой модели финансирования капитального ремонта предполагается, что основным источников финансирования комплексного капитального ремонта и энергоэффективной реконструкции многоквартирных домов в России будут банковские кредиты, привлекаемые под поток средств,

формируемых за счет платежей собственников помещений на капитальный ремонт.

Кредитование капитального ремонта основано на том, что:

• решение о привлечении кредита для проведения капитального ремонта многоквартирного дома принимают собственники помещений в доме на основании предложения о перечне работ, сроке проведения и стоимости капитального ремонта, подготовленного лицом, управляющим многоквартирным домом (ТСЖ или управляющей организацией);

• собственники помещений принимают решение о привлечении кредита на общем собрании большинством голосов (необходимое количество голосов для принятия решения должен установить закон, рекомендуемое количество голосов - более 50 процентов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме);

• заемщиком кредита является лицо, управляющее многоквартирным домом (ТСЖ или управляющая организация), действующее на основании решения общего собрания собственников помещений;

• выплата кредита производится за счет платежей собственников помещений на капитальный ремонт, необходимый размер которых устанавливается общим собранием собственников помещений в доме (решением общего собрания собственников помещений банку предоставляется право ежемесячного списания средств для оплаты кредита со счета фонда ремонта дома, на который поступают платежи собственников помещений на капитальный ремонт);

• кредит предоставляется без залога недвижимого имущества собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ или управляющей организации, без поручительства отдельных собственников помещений (под поток платежей собственников помещений в фонд ремонта дома);

• по требованию банка поручительство по кредиту предоставляет гарантийное агентство, созданное при поддержке государства; поручительство покрывает значительную часть кредита (75-80 процентов) и предоставляется гарантийным агентством на платной основе (1-2 процента от суммы кредита, обеспеченной поручительством).

Гарантийное агентство может быть создано как федеральное гарантийное агентство с сетью филиалов в субъектах Российской Федерации или как региональное гарантийное агентство.

Цель создания гарантийного агентства -формирование нового массового кредитного продукта банковского сектора для капитального ремонта и энергоэффективной реконструкции многоквартирных домов.

Задачами гарантийного агентства являются:

• формирование требований к проектам капитального ремонта (реконструкции) многоквартирных домов для предоставления поручительств по кредитам;

• формирование требований к заемщику кредита для предоставления поручительства по кредиту;

• предоставление поручительств коммерческим банкам по кредитам на капитальный ремонт (реконструкцию) многоквартирных домов.

Уставный капитал гарантийного агентства формируется за счет бюджетных средств. В перспективе, как показывает практика других стран, возможно привлечение гарантийным агентством средств международных финансовых институтов и институциональных инвесторов и предоставление кредитных линий коммерческим банкам для кредитования энергоэффективной реконструкции жилищного фонда.

Требованиями гарантийного агентства к проектам капитального ремонта (реконструкции) многоквартирных домов для предоставления поручительства по кредиту могут быть следующие:

• проект капитального ремонта (реконструкции) многоквартирного дома

должен обеспечить соответствие многоквартирного дома требованиям безопасности и (или) энергоэффективности;

• в состав работ по проекту включены работы (мероприятия), указанные в отчетах технического и (или) энергетического обследования здания (или рекомендованные энергоаудиторами для аналогичных зданий); проект капитального ремонта (реконструкции) многоквартирного дома (состав работ и их стоимость) должен быть утвержден общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Требованиями гарантийного агентства к заемщикам кредита для предоставления поручительства снижения рисков агентства могут быть следующие:

1) финансовые требования:

• финансовая дисциплина собственников помещений (собираемость платежей не менее 95 процентов);

• размер фонда ремонта дома до кредитования - не менее 10-20 процентов от стоимости проекта капитального ремонта + нерасходуемый остаток в размере 3-месячного платежа по кредиту);

• размер платы собственников в фонд ремонта дома обеспечивает выплату кредита с учетом уровня сбора обязательных платежей (ежемесячные поступления в фонд ремонта дома должны превышать ежемесячные платежи по кредиту не менее чем на 15 процентов);

• страхование многоквартирного дома на период кредита;

2) организационные требования:

• ТСЖ создано из собственников помещений одного дома (членами ТСЖ являются более 80 процентов собственников);

• ТСЖ имеет опыт деятельности не менее 6-12 месяцев;

• ТСЖ не имеет просроченной задолженности по налогам, за коммунальные ресурсы;

• средства фонда ремонта дома нахо-

дятся на отдельном счете, открытом ТСЖ;

• расчетный счет ТСЖ открыт в банке-кредиторе;

• все решения, связанные с капитальным ремонтом (реконструкцией), приняты общим собранием собственников помещений количеством голосов, соответствующим требованиям законодательства;

• выбран подрядчик для проведения работ (не менее чем из трех предложений), и заключен предварительный договор подряда;

• определено лицо для надзора за работами.

Государственная поддержка собственников жилья при проведении капитального ремонта (реконструкции) многоквартирного дома

В предлагаемой модели финансирования капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартирного дома предполагается государственная поддержка по следующим трем направлениям:

• институциональная;

• бюджетная;

• информационно-методическая.

Институциональная поддержка заключается в участии государства (субъектов Российской Федерации) в создании специализированных институтов для развития системы кредитования капитального ремонта (реконструкции) жилищного фонда - гарантийных агентств для предоставления поручительств по кредитам ТСЖ и управляющим организациям, привлечения средств финансовых рынков для обновления жилищного фонда.

Меры бюджетной поддержки направлены на государственное стимулирование масштабного проведения капитального ремонта и энергоэффективной реконструкции многоквартирного жилищного фонда и включают следующее:

• субсидии юридическим лицам - товариществам собственников жилья и управляющим организациям;

• субсидии банкам (для уменьшения процентной ставки по кредитам на капитальный ремонт в период запуска программы кредитования для повышения привлекательности и доступности кредитов для собственников жилья);

• субсидии собственникам - гражданам, имеющим низкие доходы.

Субсидии товариществам

собственников жилья и управляющим

организациям

Предлагается предоставлять бюджетную помощь (субсидии) товариществам собственников жилья и управляющим организациям исходя из следующих принципов:

• поддержка инициатив собственников жилья (субсидия предоставляется, только если собственники помещений самостоятельно приняли решение

о проведении капитального ремонта и его финансировании за счет собственных и заемных средств);

• поддержка комплексных ремонтов или реконструкции дома для повышения его энергоэффективности (комплексные ремонты, реконструкция дома требуют больших вложений, следовательно, субсидии будут содействовать привлечению кредитов);

• размер субсидии должен зависеть от достигаемого результата по повышению энергоэффективности;

• развитие конкуренции на рынке (исполнители работ и услуг выбираются ТСЖ и управляющей компанией на альтернативной основе - из нескольких претендентов).

Возможные виды субсидий для ТСЖ и управляющих организаций:

1) субсидия на проведение энергоаудита многоквартирного дома и разработку проектной документации на комплексный капитальный ремонт (реконструкцию) многоквартирного дома. Эта субсидия особенная важна в первый период развития программ энергосберегающей реконструкции жилищного фонда для накопления информации о дефектах зданий различного типа, приводящих к повышенному потреблению

энергии, о перечне работ и мероприятий, приводящих к достижению максимального энергосбережения, о наиболее эффективных проектных решениях. Условием предоставления этого вида субсидии является представление отчета об энергоаудите и проекта реконструкции здания в уполномоченный государственный орган для создания информационной базы по энергоэффективной реконструкции жилищного фонда;

2) субсидия на выполнение работ по капитальному ремонту (реконструкции) многоквартирного дома:

• субсидия для многоквартирных домов с большим сроком эксплуатации, нуждающихся в проведении неотложных работ по капитальному ремонту для восстановления безопасного состояния здания, фонд ремонта которых еще не достиг размера, необходимого для получения кредита (субсидия предоставляется для того, чтобы в сумме собственные средства собственников помещений, накопленные в фонде ремонта, и субсидия составляли такую долю стоимости капитального ремонта, которая удовлетворяла бы требованиям банка для предоставления кредита). Этот вид субсидии имеет целевой характер, она предоставляется для ремонта домов, у собственников которых в связи с плохим техническим состоянием дома нет времени для накопления необходимых средств в фонде ремонта дома для получения кредита на ремонт;

• субсидия, стимулирующая собственников помещений в многоквартирных домах принимать решения о капитальном ремонте с привлечением кредитов (субсидия предоставляется ТСЖ и управляющим организациям, первыми обратившимся за кредитами на капитальный ремонт, по решению собственников жилья, при условии, что стоимость ремонта составляет, например, не менее 1 тысячи рублей на

1 квадратный метр помещений в многоквартирном доме, а доля кредита в финансировании проекта ремонта -

не менее, например, 50 процентов). Этот вид субсидии имеет очень большое значение на первом этапе - этапе запуска программ кредитования капитального ремонта - для привлечения внимания собственников помещений к новым возможностям финансирования капитального ремонта. Объем бюджетных средств для предоставления этого вида субсидии может быть ограничен, о чем собственники жилья должны быть оповещены. Размер таких субсидий может составлять, например, 10-15 процентов от стоимости капитального ремонта;

• субсидия, стимулирующая энергоэффективную реконструкцию многоквартирного дома (предоставляется только для проектов комплексного капитального ремонта (реконструкции) дома, ее размер зависит от достигаемого результата по повышению энергоэффективности (класса энергоэффективности) многоквартирного дома. Размер этого вида субсидии должен быть значимым для собственников жилья (чтобы создавать стимулы к энергоэффективной реконструкции дома), но не превышать долю финансирования ремонта самими собственниками за счет собственных и заемных средств (от 20 до 40 процентов от общей стоимости проекта реконструкции в зависимости от достигаемого результата). Размер субсидии определяется по планируемым в проекте реконструкции результатам энергосбережения (расчетного изменения класса энергоэффективности здания). За достижение запланированного эффекта энергосбережения в результате реализации рекомендованных в отчете об энергоаудите работ и мероприятий несет ответственность энергоаудитор. Условием предоставления такой субсидии является представление лицом, управляющим домом, отчетов о годовом потреблении

энергии в течение ряда лет после завершения проекта в уполномоченный государственный орган для создания информационной базы по энергоэффективной реконструкции жилищного фонда;

3) бюджетная субсидия. Этот вид субсидии предоставляется ТСЖ или управляющей организации при условии представления в уполномоченный орган местного самоуправления или субъекта Российской Федерации в составе заявки на субсидию документов, подтверждающих, что ТСЖ или управляющая организация выбрали исполнителя работ по капитальному ремонту (реконструкции) здания не менее чем из трех2 предложений. В качестве таких документов товариществом или управляющей организацией могут быть представлены копии предложений от организаций, претендующих на выполнение работ, копии отчетов (протоколов) ТСЖ или управляющей организации об оценке предложений или запросе котировок, копия протокола заседания правления ТСЖ о выборе исполнителя или протокола заседания совета дома об участии в выборе исполнителя. Бюджетная субсидия ТСЖ или управляющей организации предоставляется в следующем порядке:

• решение о предоставлении бюджетной субсидии принимается до начала ремонта (до заключения кредитного договора);

• средства субсидии перечисляются ее получателю после завершения и приемки работ для оплаты последнего платежа подрядчику с учетом фактической суммы расходов на капитальный ремонт, но не более величины, установленной решением о предоставлении субсидии.

Для осуществления мер бюджетной поддержки предлагается установить законодательно право субъекта Российской Федерации предоставлять субсидии на капитальный ремонт (реконструкцию) многоквартирных домов в рамках региональных программ.

2 При отсутствии в малом муниципальном образовании необходимого количества предложений жилищных ремонтных и строительных компаний число альтернативных предложений может быть сокращено до двух.

Субсидии собственникам -

гражданам, имеющим низкие доходы

Для обеспечения возможности собственникам помещений, имеющим низкие доходы, участвовать в финансировании капитального ремонта (реконструкции) многоквартирного дома предлагается следующее:

1) расширить существующую программу жилищных субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, включив в субсидируемые расходы собственников квартир обязательную плату на капитальный ремонт;

2) рекомендовать субъектам Российской Федерации оказывать дополнительную государственную поддержку малообеспеченным собственникам жилья при финансировании комплексного капитального ремонта (реконструкции) многоквартирного дома, а именно:

• предоставление субсидии для участия собственников - граждан, имеющих низкие доходы, в формировании средств фонда ремонта, необходимых для получения кредита;

• предоставление субсидии на оплату процентной ставки по кредиту в части, относящейся к собственникам помещений - гражданам, имеющим низкие доходы.

Кроме этого, предлагается законодательно определить возможность, по желанию граждан, деприватизации (передача в муниципальную собственность) жилых помещений после окончания срока бесплатной приватизации жилых помещений вне зависимости от способа их приобретения в собственность (приватизация, купля-продажа, дарение, наследование и т. д.).

Информационно-методическая

поддержка

Информационно-методическая поддержка системы финансирования капитального ремонта может заключаться в следующем:

1) информирование собственников жилья:

• о законодательных требованиях, связанных с безопасным состоянием и энергоэффективностью жилых зданий;

• об обязанностях собственников жилья и лиц, управляющих многоквартирными домами, по обеспечению безопасности и энергоэффективности жилых зданий;

• о преимуществах энергосбережения, комплексной реконструкции многоквартирных домов;

• о возможностях и условиях получения заемных средств и бюджетной поддержки для капитального ремонта (реконструкции) многоквартирных домов;

• о лучшем опыте осуществления энергосберегающей реконструкции в жилищном фонде;

2) методическая поддержка ТСЖ и управляющих организаций:

• распространение результатов энергоаудитов типовых многоквартирных зданий, рекомендаций по набору работ и мероприятий для достижения эффекта энергосбережения и сокращения затрат на оплату коммунальных услуг;

• разработка и распространение проектных решений для проведения реконструкции типовых многоквартирных зданий;

• консультирование и предоставление методических рекомендаций, примерных форм документов, расчетов эффективности затрат для разработки предложений собственникам для принятия решения о проведении комплексного капитального ремонта (реконструкции) многоквартирного дома, подачи ходатайства о кредите, бюджетной помощи и другим вопросам;

• регулярное проведение обучения управляющих и представителей ТСЖ, советов многоквартирных домов.

Заключение

В представленной модели предлагается комплексное решение вопросов, связанных с финансированием капитального ремонта (реконструкции) многоквартирного дома, что способствует обеспечению устойчивости системы финансирования в долго-

РОССИЙСКАЯ

ФЕДЕРАЦИЯ

-----1----

Взносы в уставный капитал

і

Региональный

филиал

ФЕДЕРАЛЬНОЕ

ГАРАНТИЙНОЕ

АГЕНТСТВО

Поручительство

Субсидия собственникам с низкими доходами

СУБЪЕКТ РФ

Субсидии для уменьшения процентной ставки по кредитам

Средства для предоставления субсидий на капремонт

БАНК

КРЕДИТ

Номинальный счет для средств фонда ремонта дома

МУНИЦИПАЛИТЕТ

Субсидия -поддержка — комплексных ремонтов

ТСЖ,

управляющая

организация

Ходатайство о поручительстве

СУД

~г~

ЖИЛИЩНАЯ

ИНСПЕКЦИЯ

НА£ ЗОР

1 г

Финансирование капитального ремонта

Предлагаемая модель финансирования капитального ремонта многоквартирного дома

срочной перспективе. Модель основана на положении, что соответствующие решения принимают собственники жилья.

Проведенный Институтом экономики города анализ показал, что для успешной реализации предлагаемой модели необходимо внести дополнения и изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации, но также необходимы дополнения и изменения в другие федеральные законы.

Только комплексный подход к изменению законодательства обеспечит работоспособность предлагаемой и любой другой модели финансирования капитального ремонта.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Гражданский кодекс Российской Фе-

дерации (часть вторая) : Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ.

2. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме : постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491.

3. Модель финансирования капитального ремонта / Фонд «Институт экономики города». иии http://www.urbaneconomics.ru/ news/?mat_id=320

4. Практика организации капитального ремонта многоквартирных домов в странах Восточной Европы и Балтии: опыт, полезный для России / Фонд «Институт экономики города», 2007. иии http://www.urbaneconomics. ru/shop.php?action=detail&prod_id=255&back _url=%2Fshop.php%3Fseria%3D%26perpage %3D50.

* * *

Продолжение. Начало на с. 16

закона не могут быть признаны самовольными постройками, на что указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12048/11, размещенном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 01.03.2012.

Суд признал, что администрация предоставила обществу в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок под строительство производственной базы уже после постройки спорных производственных объектов, разрешив тем самым уже законченное строительство (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 № 14434/09).

III. Наличие отказа в государственной регистрации права общества на спорный объект недвижимости, который не был обжалован и не был признан судом незаконным, не лишает общество права снова обратиться за государственной регистрацией в установленном порядке (ООО «Универсал», администрация Находкинского городского округа о признании права собственности на объект незавершенного строительства - торгово-выставочный комплекс. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от22.06.2012 № ВАС-4464/12).

Общество с ограниченной ответственностью «Универсал» и администрация Находкинского городского округа заключили договор аренды. Управлением архитектуры, градостроительства и землепользования Находкинского городского округа обществу выдано разрешение на строительство торгововыставочного комплекса в районе озера Соленое в городе Находке. На основании этого разрешения на земельном участке, полученном по договору аренды, общество возвело объект незавершенного строительства - торгово-выставочный комплекс. Ссылаясь на невозможность зарегистрировать свое право на спорный объект, общество обратилось в суд.

Суд первой инстанции установил, что общество было вправе осуществлять строительство объекта на предоставленном ему в аренду земельном участке, объект незавершенного строительства создан истцом за свой счет, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Таким образом, суд пришел к выводу об отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о невозможности признать право собственности на спорный объект.

Суд апелляционной инстанции, напротив, счел, что удовлетворение требования невозможно в силу того, что право собственности на объект недвижимости подлежит государственной регистрации и возникает именно с момента такой регистрации и в отсутствии такой регистрации право на спорный объект у общество не возникло. В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Но наличие отказа в государственной регистрации права общества на спорный объект недвижимости, который не был обжалован и не был признан судом незаконным, не лишает общество права снова обратиться за государственной регистрацией в установленном порядке и в случае повторного отказа в регистрации по тем же или иным основаниям обжаловать его в судебном порядке.

Продолжение на с. 73