В погоне за землей

По данным аналитиков, спрос на землю в текущем году превысил прошлогодние показатели в несколько раз. Основную долю приобретений девелоперов составили участки под жилое строительство.

Активнее инвестировать в земельные участки застройщикам позволил рекордный рост цен на первичное жилье в 2020 году

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

По данным Colliers International, за одиннадцать месяцев 2020 года девелоперы выкупили в Петербурге около 300 га на сумму более $460 млн, это почти в два раза превышает результаты 2019 года ($235 млн). Как отмечает Андрей Бойков, партнер Rusland SP, наибольшим спросом сейчас пользуются участки под жилищное строительство. В частности, девелоперов интересуют точечные проекты, где можно построить до 50 тыс. кв. м, в черте города. В первую очередь застройщики рассматривают участки в корректной зоне с подготовленными градостроительными документами: их охотно финансируют банки и они позволяют быстро начать стройку. Что касается участков за КАД, то спрос на них в последние годы сильно сократился.

Второй по востребованности сегмент — это участки под строительство небольших торговых объектов площадью до 2 га, расположенные в проектах КОТ или других локациях внутри города с высоким пешеходным и автомобильным трафиком. На участки под строительство бизнес-центров и больших торговых центров спрос сейчас минимален. В отдельных случаях инвесторы смотрят землю в общественно-деловой зоне, где можно получить жилье как условно разрешенный вид и реализовать частично жилой и частично коммерческий проект. «За первые три квартала спрос на землю уже превысил результаты всего 2019 года в семь раз. И, безусловно, эта тенденция сохранится»,— заключает господин Бойков.

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», по итогам трех кварталов 2020 года совокупно было заключено около 30 соглашений на земельные участки под жилищное строительство общей площадью 335 га под строительство 2,3 млн кв. м жилья. То есть было реализовано почти в четыре раза больше участков, чем за весь 2019 год. Аналогичную активность девелоперы проявляли в 2017–2018 годах, тогда был сформирован достаточно большой портфель проектов на перспективу. В 2019 году произошел ожидаемый спад: компании сконцентрировались на реализации текущих объектов и вернулись на земельный рынок в 2020 году сразу после завершения первой волны пандемии, совпавшей с ростом спроса на первичное жилье.

Как отмечает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге, активнее инвестировать в земельные участки застройщикам позволил рекордный рост цен на первичное жилье в 2020 году. И он также выступил драйвером и для увеличения стоимости земли. «Тем не менее сейчас девелоперы понимают, что рост цен в 2021 году такими же темпами, как в 2020-м, невозможен, и это несколько сдерживает аппетит к покупкам на высоком уровне цен»,— говорит Эдуард Тиктинский, президент группы RBI. В Rusland SP указывают, что за последний год средняя цена земли под жилищное строительство выросла на 84,5%, а по некоторым районам — до 145%.

Спрос и предложение

По подсчетам аналитиков «Петербургской недвижимости», 90% сделок в текущем году приходится на участки до 15 га, если исключить сделки по самым масштабным лотам, средняя площадь реализованного участка составит 3,1 га. «Что касается крупных участков в ротации, то они известны многим, интерес покупателей к ним есть. Но суммы сделок для большинства неподъемны и часто просто завышены»,— считает господин Тиктинский.

В этом году девелоперы приобретали преимущественно участки в границах Петербурга. Максимальным спросом пользуются участки, расположенные в границах «серого пояса», в статусных локациях рядом с центром города. Самая крупная сделка — приобретение намывных территорий (143 га) «Группой ЛСР».

По оценке «Петербургской недвижимости», в открытом предложении в Петербурге и ближайших пригородах в реализации находится 6,6 тыс. га — это свыше 400 лотов под строительство более 45 млн. кв. м улучшений. Половина этой площади (24% лотов) приходится на пригородные территории. 65% предложения в расчете от гектара сосредоточено в трех районах: Всеволожский (1900 га), Пушкинский (около 1600 га) и Ломоносовский (810 га). 82% предложения расположено за границами КАД. В границах КАД в обжитых частях города значительная часть предложения приходится на «серый пояс» (около 300 га).

Как отмечает господин Бойков, хороших участков с градостроительной документацией сейчас на рынке крайне мало. Есть достаточно много неподготовленной с точки зрения документов земли: участки в промышленных зонах, сельхозугодья, старые административные постройки. По данным «Петербургской недвижимости», лишь около 8% земель из общего объема предложения имеет полную градостроительную подготовку, у 31% — вообще нет подготовки. Основной объем предложения приходится на частично подготовленные лоты. При этом именно подготовленные участки пользуются наивысшим спросом, что позволяет их собственникам выставлять максимальные цены.

Ближайшие перспективы

В перспективе, по оценкам аналитиков, в первую очередь ожидается дальнейшее развитие «серого пояса» Петербурга, откуда продолжается вывод предприятий. Некоторые локации уже успешно осваиваются, жилые комплексы пользуются спросом. В КЦ «Петербургская недвижимость» подчеркивают, что редевелопмент традиционно сопровождают сложности: выкуп участков у многочисленных собственников, нередко — рекультивация, трудности при согласовании строительства. Перспективы развития редевелопмента зависят и от внесения изменений в Генплан. Также остается некоторый запас предложения на окраинах спальных районов (Каменка, Новосергиево, Парголово).

Большая часть компаний заявляет, что находится в поиске новых пятен под строительство. Так как заключение сделки занимает длительный период времени, в 2021 году активность застройщиков может остаться на достаточно высоком уровне.

По мнению Андрея Косарева, в ближайшей перспективе ожидается еще больший рост инвестиций в участки для жилого девелопмента. Этому способствуют несколько факторов. Во-первых, пандемия не оказала значительного влияния на рынок первичного жилья, оно было с лихвой компенсировано такими монетарными факторами, как снижение доходности вкладов и облигаций, налогообложение депозитов и, конечно, введение льготной ипотеки. Во-вторых, расходы, связанные с переходом на эскроу-счета, уже заложены в бизнес-модель всех девелоперов, которые работают на рынке. В-третьих, снижение ключевой ставки сделало более доступным и проектное финансирование для застройщиков. «Предполагаю, что основной интерес девелоперов, несмотря на возвращение крупных greenfield-проектов, будет сконцентрирован в районе "серого пояса" — там по-прежнему много предприятий с земельными участками, достаточными для того, чтобы обеспечить участников рынка работой на долгие годы вперед»,— добавляет эксперт.

Эдуард Тиктинский отмечает, что сегодня продавцы чаще соглашаются на поэтапную оплату в «увязке» с разными этапами реализации девелоперского проекта, так как процесс получения разрешения на строительство может быть длительным. При этом, по прогнозам Rusland SP, в ближайшие годы все больше собственников начнет самостоятельно заниматься подготовкой документов, поскольку это позволяет в разы увеличить капитализацию участков и продать их гораздо дороже.