Ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве

Вестник Омского университета. Серия «Право». 2007. № 4 (13). С. 65-69. © О.С. Латышева, 2007

УДК 725

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

О.С. ЛАТЫШЕВА

Рассматриваются основания возникновения ответственности, санкции за нарушения, применяемые к застройщику по договору участия в долевом строительстве, а также сложившаяся судебная практика в указанной сфере.

The article is devoted to the grounds of liability, sanctions for the violation, applied to the builder under participatory construction agreement, and the developed judiciary practice in the specified sphere.

Долевое строительство не является изобретением нашего времени, оно существовало в виде организации различных потребительских кооперативов уже в 1950-е гг. [1]. Несмотря на то, что кооперативное строительство до сих пор занимает определенную нишу, гораздо чаще дольщики предпочитают закреплять свои отношения через гражданско-правовые договоры.

Участие граждан и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости до принятия 30 декабря 2004 г. Федерального закона № 214-Ф3 [2] действующим гражданским законодательством не регулировалось. Отношения строительных организаций и участников долевого строительства строились без четко определенных правом норм. Зачастую правоустанавливающие документы между соответствующими субъектами правоотношений в основном учитывали интересы только строительных организаций. Под юридической формой договоров простого товарищества, инвестиционных и иных скрывались фактически отношения, связанные с участием в долевом строительстве, имеющие свою специфику и правовую природу, отличную от отношений, регулируемых другими гражданско-правовыми договорами.

1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изме-

нений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон). Предметом указанного Закона является регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.

Новый Закон направлен на защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. В нем прописаны условия и порядок заключения договора участия в долевом строительстве, а также предусмотрены практически все возможные нарушения со стороны застройщика и установлены жесткие меры административной ответственности последнего.

Застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационноправовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с действующим законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Закон содержит весьма пространный перечень возможных нарушений со стороны застройщика, за которые предусмотрена ответственность последнего (см. табл.).

Норма Нарушение Санкция Расчет неустойки [3]

П. 3 ст. 3 Привлечение денежных средств гражданина лицом, не имеющим на это права в соответствии с Законом Гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков 10 % • 2 = 20 % годовых или 20 / 365 = 0,054 % в день

П. 2 ст. 6 Нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства Застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере 10 % • 1/300 = 0,033; 0,033 • 2 = 0,066 % в день или 0,033 • 365 = 12 и 24 % в год

П. 2 ст. 7 Объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и иных требований, приведших к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования Участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков

П. 3 ст. 7 Существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства или неустранение выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере 10 % • 1/300 = 0,033; 0,033 • 2 = 0,066 % в день или 0,033 • 365 = 12 и 24 % в год

Абз. 1 пп. 1.1. п. 1 ст. 9 Прекращение или приостановление строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства Участник долевого строительства вправе потребовать в судебном порядке расторжения договора

Окончание табл.

Норма Нарушение Санкция Расчет неустойки [3]

Абз. 2 пп. 1.1. п. 1 ст. 9 Существенное изменение проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства

Абз. 3 пп. 1.1. п. 1 ст. 9 Изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости

П. 6 ст. 9 В случае нарушения застройщиком срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса Застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере 10 % • 1/300 = 0,033; 0,033 • 2 = 0,066 % в день или 0,033 • 365 = 12 и 24 % в год

Если некоторые основания наступления ответственности застройщика сформулированы достаточно четко и ясно в Законе, то другие содержат некоторую оценочность, что предполагает наличие определенных трудностей доказывания в процессе. Такие категории, как «существенное нарушение требований к качеству», «существенное изменение проектной документации», «существенное изменение размера объекта долевого строительства», можно будет использовать только в связи с формированием судебной практики по данному вопросу.

Так, на сегодняшний день в судах уже рассматриваются споры, касающиеся площади переданных дольщику помещений. В некоторых случаях, если площадь объекта долевого участи оказалась меньше договорной, суды могут отказывать в компенсации потерянной площади. Застройщики при подсчете площадей ориентируются на «Правила подсчета площадей квартир», изложенные в п. 2 приложения № 2 СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», которыми предусмотрена допустимая погрешность площади квартир в пределах 1 % без пересчета стоимости. Кроме то-

го, если до введения в действие Жилищного кодекса (далее - ЖК) РФ [4] площадь квартир определялась как сумма площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующим понижаемым коэффициентами: для лоджии - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0 [5], то с 1 марта 2005 г. в соответствии с п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. После введения в действие ЖК РФ площадь балкона была выделена в отдельную графу. Таким образом, учитывая площадь балкона и допускаемую погрешность, некоторым истцам, у которых договор, регулирующий отношения участия в долевом строительстве был заключен до введения в действие нового ЖК РФ, отказывают в удовлетворении исковых требований.

Отдельного внимания заслуживает ст. 10 Закона. Анализируя существующие не так давно договоры участия в долевом строительстве, можно сделать выводы о том, что большинство застройщиков, заключая рассматриваемый вид договоров, предусматривали определенный размер исключительной неустойки, как правило, в виде пени за каждый день просрочки выполнения обязательства. Вступивший в силу с 1 апреля 2005 г. Закон об участии в долевом строительстве изменил сложившийся порядок. С указанного периода все неустойки являются штрафными. Застройщик (как и участник долевого строительства) обязан возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Частично переводя вышеизложенную «теорию» в практическую плоскость, заметим, что судьи на сегодняшний день при рассмотрении фактически и юридически спорных отношений по участию в долевом строительстве при расчете неустойки руководствуются Гражданским кодексом (далее -

ГК) РФ и законом «О защите прав потребителей» [6]. Представляется, что игнорирование судами норм о неустойке, закрепленных в специальном законе, связано лишь с фактором времени. Напомним, что Закон № 214 регулирует отношения по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 г. Только сейчас появляются в судах дела, связанные с нарушением срока, которые будут рассматриваться с учетом положений норм нового Закона. Если же закон «О защите прав потребителей» будет продолжать свое действие и находить отражение в решениях судей, это породит правовую коллизию с нормами нового Закона. Так, по закону «О защите прав потребителей» неустойка составляет 3 % от суммы, а по новому закону - 0,033 (для граждан -

0,066 %) в день. Если применять закон «О защите прав потребителей», за год просрочки образуется огромная сумма неустойки, далекая от разумной для взыскания в суде, в несколько раз превышающая сумму, вложенную в счет приобретаемого объекта недвижимости. Суд такие исковые требования в части взыскания неустойки никогда не удовлетворит в полном объеме. В соответствии с п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 29 сентября 1994 г., размер подлежащей взысканию неустойки производится в случаях, указанных в том числе в п. 5 ст. 28 закона «О защите прав потребителей», определяется судом из цены товара (выполнения работы, оказания услуги), существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем) или организацией, выполняющей функции продавца (изготовителя), исполнителя на день вынесения решения. Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляет Федеральная служба по финансовым рынкам [7]. Указанный орган наделен по отношению к застройщикам очень широким перечнем

полномочий (ст. 23 Закона), в частности, контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случаях, предусмотренных законом, а также контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации застройщика в случае неоднократного или грубого нарушения застройщиком положений Закона или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Оценить данные положения можно будет только после издания во исполнение Закона нормативных правовых актов Президента и Правительства РФ и с появлением правоприменительной, в том числе судебной, практики по данному вопросу. Пока можно отметить лишь то, что законодатель предусмотрел максимальные возможности для регулирования сферы долевого строительства, для контроля и надзора за деятельностью застройщиков. Установлен достаточно широкий спектр ответственности застройщика за выявленные уполномоченным органом нарушения от требований об их устранении до ликвидации застройщика (прекращения его деятельности) в принудительном порядке.

Необходимо понимать, что отношения по участию в долевом строительстве - это более объемное понятие, чем договор участия в долевом строительстве между двумя

сторонами. В процессе строительства выступают десятки, а нередко даже сотни лиц. И непомерная ответственность застройщика, например, перед одной частью участников долевого строительства может негативно сказаться и на них же самих, и на другой группе лиц, не имеющих претензий к застройщику.

1. Камфер Ю. И снова долевое строительство жилья // ФПА АКДИ «Экономика и жизнь». -2001. - № 9.

2. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-Ф «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. от 18 июля, 16 октября 2006 г.) // СПС «Консультант Плюс».

3. Ставка рефинансирования, применяемая для расчета неустойки в соответствии со ст. 395 ГК РФ, с 19 июня 2007 г. составляет 10 %. Телеграмма ЦБ РФ от 18 июня 2007 г. № 1839-У // СПС «Консультант Плюс».

4. Закон РФ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» // СПС «Консультант Плюс».

5. СНиП 2.08.-89. Приложение 2, п. 5 // СПС «Консультант Плюс».

6. Федеральный закон от 9 января 1996 г. № 2-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» и Кодекс РСФСР об административных правонарушениях» (с изм. от 30 декабря 2001 г.) // СПС «Консультант Плюс».

7. Постановление Правительства РФ от 10 марта 2007 г. № 152 «О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» // СПС «Консультант Плюс».