Экзотичная ипотека

Сейчас только ленивый банк не рекламирует такой продукт, как ипотека. Реклама висит на станциях метро и остановках автобусов, об ипотеке говорят по радио и телевизору, весь Интернет пестрит баннерами банков, предлагающими обратить внимание именно на их продукт, и даже в торговых центрах раздают рекламные брошюры и предложения о таком виде кредита. В 2007 году на рынке ипотеки появились продукты в экзотических валютах. Эксперты оценивают долю этого рынка пока лишь в 1% и считают, что со временем такие кредиты уйдут в небытие. Кредиты в экзотических валютах могут остаться на рынке, но массового спроса не получат, прогнозируют аналитики.

     Конкуренция давно перешла в борьбу за качество, ведь процентные ставки и основные условия практически сравнялись, а на "кепки и футболки в подарок" умный потребитель не реагирует уже давно. В последнее время банки из кожи вон лезут, желая удивить потребителя, и предлагают ему различные интересные продукты по ипотеке. В частности — ипотечные кредиты в разных валютах. Примечательно, что несмотря на то, что банки в один голос нахваливают выдачу кредитов в различных валютах — дальше евро, рубля и доллара ушли немногие. Например, Банк Москвы заявил о введении новой программы ипотечного кредитования — в японских иенах. Пока программа носит экспериментальный характер: кредит в экзотической валюте можно оформить до 15 апреля.

       В чем брать?!

     "Ипотека — долгосрочный кредит, курсы валют невозможно спрогнозировать на столь длительный срок", — считает управляющий петербургским филиалом АКБ "Абсолют" Виталий Демидов. Поэтому, рассуждает он, ипотеку выгоднее брать в той валюте, к которой привязан доход заемщика, поскольку это убережет его от рисков и позволит сэкономить на конвертации. Как изменится курс доллара, иены или франка к рублю на протяжении такого длительного периода, как 15-20 лет, не возьмется предсказать ни один аналитик, соглашается Дмитрий Орлов, директор департамента маркетинга и банковских продуктов КБ "Москоммерцбанк".

     Принимая решение о выборе валюты, считает представитель пресс-службы Связь-банка, необходимо проанализировать динамику ее поведения. Так, если доллар США за последний год имел тенденцию к снижению, то японская йена по отношению к российскому рублю укрепилась на 3%, а швейцарский франк — на 5%. Не следует забывать, продолжает эксперт, что при ставке валютного кредита ниже 9% годовых, согласно российскому законодательству, заемщику придется платить подоходный налог в размере 13% с разницы между банковской и прописанной в законе ставками. Поскольку ставка по кредиту ниже ставки рефинансирования ЦБ, то разница составляет доход заемщика, с которого нужно выплатить подоходный налог. Например, при кредите на сумму примерно в $100 тыс., разница в ежемесячном платеже (при ставке в 9% годовых) составит около $50-60. Итого в год — $600-700 при ежемесячном платеже $1-1,1 тыс. При этом $245 надо вернуть государству. При остатке в $455 выгодность данного варианта каждый банк рассматривает для себя сам.

     "Между тем при взгляде на рынок очевидно, что растет доля рублевых кредитов, особенно за счет регионов, — рассуждает господин Орлов.— В Москве предпочитают иностранную валюту, в регионах — рубль". С ним солидарен и Андрей Пименов, глава представительства Городского ипотечного банка в Петербурге: "В настоящее время все большее количество заемщиков, прежде всего в регионах, отдают предпочтение рублевым кредитам. Это связано с недоверием населения к иностранной валюте, в частности — к американскому доллару". Экономические потрясения прошлых лет все еще держат в напряжении многих. По данным экспертов "Фосборн Хоум", подавляющее большинство жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области предпочитает брать кредиты в рублях: почти 70% среди всех заимствований. Елена Позныхова, вице-президент, руководитель отдела кредитных продуктов департамента розничного бизнеса Ситибанка сообщает, что в Москве и Санкт-Петербурге наибольшей популярностью пользуются кредиты в долларах США. В остальных регионах порядка 80% кредитов выдается в рублях.

      Что почем?

     По мнению господина Демидова, особенных отличий у ипотечных продуктов в экзотических валютах нет. "Чуть более низкие ставки компенсируются затратами на конвертацию", — рассуждает он. Причина появления таких программ — обострение конкуренции на рынке ипотечного кредитования. Банки стараются выделиться на общем фоне, в том числе и за счет необычных программ с пониженной ставкой.

     По мнению экспертов ипотечного брокера "Фосборн Хоум", ставки по ипотечным кредитам в швейцарских франках до конца 2007 года были одними из самых низких. С начала года Банк Москвы изменил условия кредитования: минимально возможные ставки в швейцарских франках выросли с 7% до 8%, максимально возможные — с 7,9% до 9,5%, а ипотечный кредит в японских иенах можно получить под 6% годовых. В Инвестсбербанке ставка в франках — от 9,2% годовых. Таким образом, ставки по кредитам в швейцарской валюте приблизились к долларовым, средний показатель по которым, по данным "Фосборн Хоум" равен 9,97%.

     Что касается выгоды, то по мнению экспертов, кроме процентной ставки есть и другие факторы, влияющие на привлекательность той или иной программы кредитования. Так, все расчеты по сделкам на рынке недвижимости проходят в рублях. Таким образом, надо учесть расходы на конвертацию.

     По мнению господина Пименова, кредиты в долларах не менее или даже более выгодны, чем в других валютах. Во-первых, считает он, процентные ставки по таким кредитам обычно ниже на 1-2%. Это объясняется тем, что финансирование, привлекаемое банками для последующей выдачи кредитов в долларах дешевле, чем в рублях. Во-вторых, опыт последних лет показывает, что корректировка курса доллара происходит в сторону понижения. Например, если клиент взял долларовый кредит три года назад, его ежемесячный платеж составляет $300. В рублевом эквиваленте на день заключения сделки $300 равнялись примерно 8,1 тыс. рублей, а на сегодня — 7,35 тыс. рублей. Это связано с разницей курсов. Кроме того, рассуждает господин Пименов, из-за разницы в процентных ставках заемщик, беря долларовый кредит, может получить сумму кредита большую, чем в рублях. Например, при доходе $50 тыс. в месяц максимальная сумма кредита по рублевым ставкам составит около 1,913 млн рублей, а в долларах — порядка 2,517 млн рублей. В случае, если курс доллара будет сильно расти, клиенты получат возможность рефинансировать свой кредит в рублях.

       А есть ли спрос?

     "Если такой продукт появился — значит, он нашел своего покупателя", — говорит Светлана Сомова, директор департамента продвижения ипотечных программ Балтийского банка. Достаточно большого спроса данный продукт не имеет, считает она, ведь несмотря на некоторые преимущества этого вида кредитования, население не привыкло менять свои привычки и стереотипы. Кроме того, ипотечные кредиты в экзотических валютах занимают сравнительно небольшой сегмент ипотечного рынка. "Они могут быть востребованы представителями среднего класса или бизнес-элитой, которые хорошо разбираются в финансовом рынке, — считает госпожа Сомова. — Ведь для обычного потребителя и стандартная ипотека до сих пор остается достаточно сложной процедурой".

     По мнению господина Пименова, кредиты в йенах и фунтах представлены на рынке не так массово, как кредиты в долларах и рублях, поэтому "о большом спросе на кредиты в этих валютах говорить не приходится". "Кроме того, данные валюты для российского потребителя пока относительно малознакомы (экзотичны), а колебания их курсов (в особенности йены) порой немалые, что несет в себе определенный риск для потребителя", — говорит он. Рост курса японской йены с июля 2007 года по настоящее время составил около 12% (с 22,9 до 23,47 рублей за ¥100). Курсовая разница между курсом ЦБ и курсом продажи составляет примерно 4-4.5%. Таким образом, процентная ставка по договору существенно вырастает по отношению к заявленной в договоре.

     Господин Орлов считает, что в России подобные программы не пользуются значительным спросом, в отличие от Восточной Европы, где кредиты во франках достаточно популярны. Скорее это маркетинговых ход, полагает он, ведь ставки по программам в экзотических валютах ниже, что привлекает внимание клиента.

По мнению экспертов брокера "Фосборн Хоум", кредиты в экзотической валюте привлекательны для клиентов именно низкой процентной ставкой и поэтому пользуются большой популярностью. Так, большую часть ипотечного портфеля Банка Москвы по состоянию на конец 2007 года составляют рублевые кредиты (5,8 млрд рублей), кредиты во франках (4,9 млрд рублей), кредиты в долларах (3,2 млрд рублей); сумма кредитов в евро — незначительна. Что касается Банка Москвы, то по сообщениям его специалистов, во многом за счет введения программы кредитования в швейцарских франках совокупный портфель банка по ипотеке за 2007 год увеличился на 134%. Инвестсбербанк пока не сообщает о своих результатах кредитования по программе в франках. В общем же объеме ипотечного кредитования доля кредитов в экзотической валюте незначительна.

По данным Петербургского ипотечного агентства, в 2007 году в Санкт-Петербурге и Ленобласти было выдано более 18,6 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 48,6 млрд рублей. "Сведений о количестве кредитов в франках, выданных Банком Москвы и Инвестсбербанком в СПб, нет, — сообщает специалист из "Фосборн Хоум". — Но если 70% — это рублевые займы, то на валютные кредиты остается 14,6 млрд рублей. Не менее 80% валютных займов составляют кредиты в долларах, то есть примерно 2,9 млрд рублей остается на другую валюту, а именно — евро и франки. Если даже предположить, что кредиты во франках составляют 1 млрд рублей, то это не более 2% от общего объема выданных кредитов".

"С ростом ставок популярность кредитов в швейцарских франках будет уменьшаться, раз ставки в них приблизились к долларовым, 'падающая' американская валюта может показаться заемщикам более интересной", — считает представитель "Фосборн Хоум". Ипотека в экзотических валютах до недавнего времени привлекала потенциальных заемщиков низкими процентами. Основная причина, по которой российские банки стали работать с редкими валютами, это сравнительно дешевое фондирование на зарубежных рынках. Кроме того, франк и иена считаются стабильными валютами, поэтому банкиры не боятся проиграть на колебании курсов. При запуске этих программ в Банке Москвы планировали, что кредиты в японских иенах будут популярны в дальневосточных филиалах, а в швейцарских франках — в филиалах, более близких к Европе. Судя по анализу кредитного портфеля этого банка, кредиты в швейцарских франках оказались достаточно популярны.

На данный момент подавляющее большинство жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области предпочитает брать кредиты в рублях: почти 70% среди всех заимствований, говорит эксперт, попросивший не называть своего имени. В Нижегородской, Свердловской и Новосибирской областях их доля находится на уровне 95-97%. Госпожа Сомова считает, что предложение кредита по ипотеке в экзотической валюте — рекламный ход. "Ведь большинство клиентов обращают внимание на ставку, по которой предлагается кредит, а потом уже на все остальные условия, — говорит она. — Наверное, в этом и заключается одна из изюминок подачи данного вида кредитования — рынок уже устал от обычных предложений, и новое и интересное всегда воспринимается хорошо".

Зачем платить больше?

Выведение на рынок нового продукта прежде всего направлено на привлечение дополнительного потока клиентов, считает представитель Связь-банка. По мнению господина Орлова, предложение банком продуктов по ипотеке в разных валютах — развитие продуктового ряда, дифференциация предложения для клиента, то есть те преимущества, которые выделяют предложения банка из массы других предложений. Это неплохой маркетинговый ход на рынке, считает господин Пименов. С ним согласен и Алексей Аксенов, начальник управления розничного бизнеса ОАО "Сведбанк". "Это, безусловно, интересный маркетинговый ход, привлекающий внимание к продукту за счет расширения предложения и формально низкой ставки кредитования. Банки получают несколько более широкие возможности фондирования и могут развивать ипотечное кредитование несмотря на кризис ликвидности на мировых финансовых рынках, выразившийся для многих частных российских банков в недостатке длинного финансирования в традиционных валютах — долларах и евро", — рассуждает господин Аксенов.

А что на рынке?

"Кредиты в экзотических валютах — новый продукт для российского рынка и доля заемщиков, которые ими воспользовались, крайне невелика", — говорит господин Демидов. В общем объеме ипотеки в России количество кредитов во франках или иенах незначительно. Эксперты "Финама" считают, что массового спроса такие продукты не получили. Общая доля рынка, по оценкам специалистов инвестбанка, порядка 1%.

"В общем объеме рынка объем кредитов в экзотических валютах пока относительно мал. На основании публичных данных можно сказать, что в двух российских банках, предлагающих финансирование в швейцарских франках и иенах, кредитный портфель в этих валютах невелик и в основном сконцентрирован в Москве", — соглашается господин Аксенов.

А можно рефинансировать?

Такие кредиты ипотечные брокеры выкупают менее охотно, поскольку по ним колебания инфляции ниже и снижение инфляции в рубле не дает брокерам маржи. По оценкам экспертов брокера "Фосборн Хоум", с момента введения в действие программ кредитования во франках и иенах прошло слишком мало времени (с мая 2007 года) и ставка выросла, а не снизилась. Рефинансирования собственных кредитов приводит к потере дохода банка, поэтому оно невыгодно. Банками рефинансирование используется как инструмент привлечения чужих клиентов, причем уже проверенных, с хорошей кредитной историей, считает представитель ипотечного брокера.

"Рефинансирование кредитов, выданных другими банками и в другой валюте по условиям программ кредитования во франках и иенах возможно, такие программы в портфеле Банка Москвы есть. Не думаю, что с рефинансированием кредита в экзотической валюте сейчас могут быть какие-либо проблемы, — полагает господин Орлов. — Суть рефинансирования — погашение задолженности в одном банке за счет кредита в другом, а валюта первого кредита не играет роли. Но имеет ли смысл рефинансировать кредит под 7% кредитом в иной валюте под 10% — это вопрос".

И что дальше?

"Программы ипотечного кредитования в экзотических валютах, скорее всего, будут предлагаться банками. Насколько активно будет проникновение таких программ на рынок ипотечного кредитования — сейчас сложно сказать, — говорит Ирина Голощапова, директор дирекции розничного бизнеса ОАО "Банк ВТБ Северо-Запад". — Это зависит от того, удастся ли банкам в дальнейшем привлекать достаточные ресурсы для кредитования в подобных валютах и от того, каким образом изменится курс той или иной иностранной валюты к рублю".

Ажиотажного спроса на данный кредитный продукт скорее всего не будет, полагает госпожа Сомова из Балтийского банка. "Вряд ли такие кредиты получат массовое распространение", — соглашается с ней господин Демидов. — Они сложны для заемщика, среднестатистический клиент почти ничего не знает об этих валютах, к тому же сложности с конвертацией также не будут способствовать развитию ипотеки в иенах или франках". А эксперты инвестбанка "Финнам" считают, что по мере снижения инфляции в России он будет уходить в прошлое. Перспективы у ипотечного кредитования в иенах и франках сомнительные, соглашаются эксперты брокера "Фосборн Хоум".

"Подобные предложения имеют право на жизнь, поэтому они несомненно будут представлены на рынке и все большее количество банков будет продвигать их на рынок. Однако популярность кредитов в экзотических валютах будет сильно зависеть от предпочтений населения, — рассуждает господин Орлов. — У подобных продуктов на текущий момент достаточно узкая клиентская ниша — средний класс, который может разобраться в финансовом рынке. Для остальной части населения это пока не под силу".

"Кредиты в экзотических валютах найдут своего покупателя. Но объем кредитования в таких валютах не составит в обозримом будущем сколь-либо значимой доли в общем объеме кредитования, — считает господин Пименов. — Потребитель предпочитает не рисковать и брать кредиты в более известных и стабильных валютах — рублях, или уже известных долларах США".

Анна Ахмедова