Областным застройщикам расширят просвет

Власти Ленобласти могут отказаться от ограничений по высотности новых жилых домов, внеся изменения в региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП). При этом корректировки не затронут требования к этажности жилья. Нововведения дадут возможность областным застройщикам возводить технический этаж, для которого во многих проектах сейчас из-за ограничений не находится места, а также увеличить высоту потолков в квартирах. Эксперты говорят, что это может стать конкурентным преимуществом застройщика, но для покупателей жилья основным фактором была и остается цена.

Из-за ограничения высотности жилых домов застройщики начали исключать из своих проектов технические этажи. Это приводит к проблемам с вентиляцией помещений, а в случае протечки кровли вода сразу попадает в квартиру

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

О внесении изменений в РНГП стало известно на XII съезде строителей Ленинградской области. Как объяснил “Ъ” председатель комитета градостроительной политики Ленобласти Игорь Кулаков, в городских поселениях можно строить дома до 12 этажей высотой до 42 м, а в сельских — до 9 этажей и до 30 м соответственно. Чиновники планируют исключить из РНГП требования к высотности жилья, оставить только к этажности. Эти и другие корректировки в нормативы могут быть утверждены в июне текущего года, добавил господин Кулаков.

Изменения в РНГП, регламентирующие строительство жилья, вступили в силу в 2018 году. Ограничения по высотности привели к тому, что застройщики стали исключать из своих проектов технические этажи, где размещаются инженерные коммуникации, чтобы «вписаться» в эти нормативы и не потерять жилые площади. Как правило, инженерию они размещали на последних этажах, а теперь она располагается в подвальных помещениях, объясняет генеральный директор ГК «Арсенал-Недвижимость» Арсений Лаптев. Это приводит к проблеме с вентиляцией помещений, а в случае протечки кровли вода сразу попадет в квартиру, объясняет он.

Регламент ограничивает и высоту потолков в квартирах. Застройщики не готовы рисковать рентабельностью проекта, так как из-за увеличения высоты потолков, например, на 30 см в каждой квартире 12-этажного дома инвестор мог «потерять» целый этаж, добавляет президент «Леноблсоюзстроя» Руслан Юсупов. «"Среднестатистическая" высота потолков — 2,7 м, а мы бы хотели поднять ее в своих проектах до 3 м, а на последних этажах — до 3,3 м»,— сказал Арсений Лаптев. Это позволит при устройстве систем вентиляции и кондиционирования, установке натяжных потолков незначительно потерять объем квартиры, считает он.

При этом обновленный регламент не повлияет на класс жилья, но поможет «дотянуть» его с «комфорта» до «комфорт плюс», полагает Руслан Юсупов.

По мнению экспертов, подобное решение экономически оправданно, но к его целесообразности есть вопросы. Увеличение высоты потолков незначительно влияет на себестоимость проекта, отмечает руководитель отдела строительного аудита и управления проектами Knight Frank St Petersburg Станислав Алексеенко. В случае если застройщик решит поднять ее на 10–30 см, она возрастет на 0,4–1,3%, подсчитал он. Однако этот параметр востребован в классах жилья более высокого ценового сегмента, считает эксперт.

Высокие потолки в сегменте масс-маркет редкость, но они могут стать конкурентным преимуществом застройщика, полагает руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. «Если в одной локации, при прочих равных, в одном из проектов потолки будут выше, это окажет влияние на покупателя. Но при этом преимуществе, важным остается и бюджет покупки», — считает она. Кроме того, покупатели могут столкнуться с проблемами меблировки таких квартир, так как они не рассчитаны на привычные стандартизированные решения, добавляет господин Алексеенко.