Перепланировки в зоне риска

По оценкам экспертов, в настоящее время в Петербурге только одна из двадцати перепланировок квартир легализована. Несмотря на все усилия контролирующих органов, большинство собственников по-прежнему предпочитают не браться за согласование. Специалисты отмечают, что с этого года Кадастровая палата стала строже относиться к таким планировщикам.

Если у квартиры отсутствует акт ввода объекта в эксплуатацию, который выдается по результатам всех согласований, кадастровый паспорт с новыми параметрами объекта получен не будет. Таким образом, кадастровый учет изменений таких квартир без акта ввода в эксплуатацию или иных оснований изменения планировки и площади в настоящее время приостановлен.

Соотношение легальных и нелегальных перепланировок в жилых квартирах в Санкт-Петербурге составляет один к двадцати, говорит главный специалист отдела согласований компании "Проект 1" Валентина Карпова. Адвокат Олег Сухов уточняет, что соотношение согласованных и несогласованных проектов разнится в первичном и вторичном фонде. По его словам, в новостройках несогласованных перепланировок больше. "Таковых примерно 70%, однако данная статистика относится к квартирам, включающим в себя балконы. Связано это с тем, что собственники без разрешительной документации присоединяют их к жилой площади, а это недопустимо. Если рассматривать жилье в новостройках, не имеющее балконов, то соотношение обратное, нелегальных перепланировок в них около 30%. Вторичный фонд имеет другие цифры, здесь количество законных перепланировок значительно перевешивает и составляет около 80%", — рассказывает он.

"Решение согласовывать или нет зависит от нескольких факторов. Во-первых, от позиции собственника. Если владелец квартиры привык действовать в рамках закона, то и к вопросу соблюдения законодательных норм при перепланировке подходит с должным уважением. Второй важный фактор — это позиция управляющей компании, ТСЖ или соседей, которые своими жалобами в компетентные органы могут принудить собственника действовать в рамках закона", — рассуждает госпожа Карпова. На практике же выходит, что чаще собственники решают не идти по пути легального согласования планировочных изменений.

Специалисты подтверждают, что собственников останавливает незнание законов и страх неизвестности. Весь процесс делится на несколько этапов. "Сначала делаем проект перепланировки, потом его согласовываем в необходимых инстанциях и после ремонта делаем ввод объекта в эксплуатацию, затем вносим изменение в кадастровый паспорт и свидетельство о собственности", — утверждает Валентина Карпова. После того как собраны все документы, можно через МФЦ подать проект на согласование в Межведомственную комиссию района (МВК). Его рассмотрение займет около 45 дней. При благополучном сценарии собственник получит документ, который подтверждает согласование и сможет приступить к ремонту. Но после выполнения строительно-монтажных работ объект потребуется еще ввести в эксплуатацию. Для этого необходимо заказать контрольные обмеры в ПИБ района или у кадастрового инженера, подписать письмо о соответствии выполненных работ нормам и требованиям пожарной безопасности и собрать ряд других документов. Если все этапы пройдены, то собственник получит долгожданный акт ввода объекта в эксплуатацию. Перепланировка будет считаться узаконенной. Останется только внести изменение в правоустанавливающие документы. "Казалось бы, порядок узаконивания перепланировок упростился. Возможно просто обратиться в районные многофункциональные центры, подав заявку. Девушки любезно примут все необходимые документы. Но это абсолютно не гарантирует успех согласования", — говорит Валентина Карпова. В некоторых случаях, добавляет эксперт, перепланировку можно согласовать только в судебном порядке. Более того, определенные проектные решения узаконить в судебном порядке невозможно в принципе.

По мнению специалистов, столь частый отказ собственников от попытки согласовать перепланировку отчасти обусловлен тем, что на фоне всей сложности процесса это не грозит отказом в заключении сделки при продаже имущества. "Переход права собственности при наличии так называемого штампа "незаконная перепланировка" не ограничивается. Впрочем, и штамп сейчас не ставится. Для регистрации права собственности необходимо иметь свидетельство о собственности и выписку из кадастрового паспорта. Если перепланировка не была узаконена, то получить актуальный кадастровый паспорт, который соответствует планировке квартиры на момент продажи, невозможно, поскольку при подаче заявления в Кадастровую палату для внесения изменений в соответствии с новыми параметрами квартиры орган примет решение о приостановке процесса", — рассказывает Валентина Карпова. Можно заказать кадастровую выписку без внесения изменений, и это фактически будет кадастровый паспорт по архивным данным, который не будет соответствовать фактическим параметрам жилого помещения на момент осуществления сделки. Но это влечет ряд существенных рисков для покупателей таких квартир. При совершении сделки по архивным данным все дальнейшие риски перейдут на нового собственника в силу норм ГК. В их числе продажа квартиры по заниженной цене, невозможность использования объекта в качестве залога, незащищенность при авариях. "Узаконивать перепланировку, безусловно, стоит. Документы на собственность и недвижимость должны быть в полном порядке и соответствовать закону", — утверждает адвокат Олег Сухов. Он полагает, что обращение к профессиональным юристам в этой области поможет уйти от ответственности по изъятию у собственников помещений при наличии серьезных нарушений, допущенных при незаконной перепланировке. "Самым эффективным способом решения данных вопросов пока, к сожалению, остается лишь услуга по содействию профессиональных агентств и юристов в области согласования перепланировок, так как самостоятельная деятельность в этом направлении слишком сложна для непрофессионалов", — уверен он.

Валентина Карпова подтверждает, что на данный момент есть большой интерес в части согласования перепланировок квартир. "О вопросе узаконивания перепланировки лучше подумать заранее, на этапе планирования ремонта в квартире, — советует она. — Достаточно обратиться к специалистам, которые на основе пожеланий и возможностей заказчика сначала разработают дизайн-проект, а потом и проект перепланировки, который будет соответствовать требованиям СНиП и СанПиН и будет согласован в необходимых инстанциях".