Новая Москва показала падение

Несмотря на программу льготной ипотеки и более низкие цены на жилье, рынок жилья Новой Москвы оказался более уязвим по сравнению с продажами внутри МКАД, подсчитали застройщики и аналитики. Если в старых границах города спрос в апреле сократился на 44% по сравнению с 2019 годом, то в ТиНАО падение достигло 66%. Участники рынка полагают, что причинами такого тренда могли стать неготовность девелоперов продавать жилье через интернет и сокращение предложения. Впрочем, по некоторым прогнозам, восстановиться продажи в округе тоже могут быстрее, чем в других частях Москвы.

По данным аналитиков, опрошенных “Ъ”, продажи жилья в ТиНАО в апреле упали сильнее, чем в старых границах Москвы. В «Метриуме» подсчитали, что за прошедший месяц в Новой Москве было зарегистрировано 832 сделки по покупке квартир в новостройках, что на 66% меньше, чем годом ранее. В то же время в старых границах Москвы покупатели заключили 2,8 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) — падение к аналогичному периоду 2019 года составило 44%. Управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая связывает разницу в динамике в первую очередь с более быстрым ростом цен на квартиры в Новой Москве. Кроме того, в нескольких крупных проектах продажи практически завершились, так что объем предложения заметно снизился, добавляет она.

Как сообщал “Ъ” ранее, в целом по Москве и Подмосковью спад по регистрациям ДДУ составил почти 50%, и в итоге прошедший месяц оказался худшим для девелоперов за последние два года. Застройщики прогнозировали, что по итогам 2020 года продажи упадут как минимум на 10–20%.

По сравнению с мартом, по данным VSN Realty, в апреле спрос на жилье в новостройках ТиНАО сократился на 48%. Гендиректор компании Яна Глазунова предполагает, что кроме самоизоляции негативно на рынке сказались и сбои в системе Росреестра, в том числе в апреле были серьезные сложности. Кроме того, не все застройщики оказались готовы перейти на онлайн-продажи.

Но часть покупателей в Новую Москву привлекла система господдержки ипотеки, которая позволила выбрать между жильем в области и городе.

Кроме того, некоторый спрос поддержало и то, что из-за кризиса часть покупателей вынуждены были сократить бюджеты на квартиры и поэтому отказались от сделок в старых границах Москвы, рассуждает Яна Глазунова: выбор жилья стоимостью до 8 млн руб. в ТиНАО значительно шире.

Директор по развитию ГК А101 Дмитрий Цветов подтверждает цифры компании: в апреле застройщик продал на 49% квартир меньше, чем в марте. Однако в целом по рынку ТиНАО снижение за месяц достигло 53%, настаивает он. Уже в первой половине мая рынок несколько оживился, надеются застройщики.

Хотя рынок ТиНАО упал быстрее, чем внутри МКАД, восстановление там тоже может быть более быстрым, ожидают в VSN Realty:

объем предложения в Новой Москве вырос в апреле на 6%, а средняя стоимость 1 кв. м в прошедшем месяце увеличилась на 4%, до 137 тыс. руб. В «Метриуме» дают другой прогноз: если во втором квартале падение по количеству сделок составит 65%, а по итогам второго полугодия снижение замедлится до 15%, в том числе благодаря программе льготной ипотеки, то в конце года можно ожидать снижения спроса на жилье до 30% по сравнению с 2019 годом.

По данным «Метриума», продажи в Новой Москве начали падать еще в 2019 году, когда застройщики заключили на 16% меньше ДДУ, хотя до этого спрос рос на протяжении трех лет. В 2016 году количество ДДУ увеличилось на 100%, в 2017-м — на 60%, а в 2018-м — на 38%.

Дмитрий Цветов отмечает, что восстановление рынка будет зависеть от господдержки ипотеки: даже изначальные условия субсидирования (кредиты начали выдавать максимум на 8 млн руб. на 20 лет по ставке 6,5% годовых) позволили снизить ежемесячный платеж на 20–22% по сравнению с действовавшими ранее ставками. Сейчас ключевая ставка опустилась до 5,5%, что позволит сделать выплаты еще меньше.

Прогнозы по возврату рынка хотя бы на уровень 2019 года можно будет делать не раньше осени, когда будут понятны последствия режима самоизоляции, осторожен господин Цветов.

При этом онлайн-продажи не способны остановить спад, констатируют в А101: около половины покупателей квартир в ТиНАО сейчас живут в других районах Москвы, и пока не все они готовы покупать жилье по рендерам и планировкам, а локацию изучать по панорамам «Яндекса».

Дистанционные продажи по-прежнему больше востребованы покупателями из других регионов, у которых и до самоизоляции было не так много возможностей приехать в Москву и месяц ездить по разным районам, считает господин Цветов. В то же время он соглашается с прогнозом VSN Realty, что в ТиНАО спрос будет восстанавливаться быстрее, чем внутри МКАД.