Оценка и прогнозирование рынка жилья в России

Оценка и прогнозирование рынка жилья в России

С.А. Баронин

докторант кафедры «Организации строительства и управления недвижимости» Московского государственного строительного университета, кандидат технических наук В.А. Ступин

директор общества с ограниченной ответственностью «Региональное агентство оценки»

В современных экономических условиях актуальная задача оценки и прогнозирования рынка жилья в России определяется необходимостью реализации Послания Президента Российской Федерации Федеральному Собранию от 26 мая 2004 года. В нем он назвал формирование рынка доступного жилья стратегической государственной задачей. Известный и красивый лозунг Михаила Горбачева - «каждой семье - отдельную квартиру или дом к 2000 году» - сейчас заменен девизом Владимира Путина -«каждой семье - доступное жилье».

В России средняя обеспеченность жильем составляет около 20 квадратных метров на одного человека, что в 2-3 раза ниже стран Европейского союза (ЕС) и США, и такая ситуация не может быть признана удовлетворительной. В качестве основных направлений формирования рынка доступного жилья Правительством Российской Федерации предложено развитие кредитнофинансовых механизмов долгосрочной продажи жилья на первичном и вторичном рынках, в том числе через договоры долевого участия, формирование и реализация жилищно-накопительных программ, ликвидация монополии на строительных рынках, сокращение затрат и времени строительства, предоставление социального жилья. Все эти программные мероприятия, реализуемые через законодательное обеспечение, принятое на федеральном уровне, создадут новую экономико-организационную среду развития рынка доступного жилья и существенно активизируют все ипотечно-

инвестиционные процессы в строительстве и в экономике страны в целом.

В России развитие рынка доступного жилья находится на начальном этапе своего развития. Современная ситуация характеризуется низким уровнем доступности банковских ипотечных кредитов для большинства населения страны - не более 1 процента от общего количества сделок на рынке жилья. К настоящему времени созданы все условия для успешного развития общероссийской ипотечной кредитно-финансовой жилищной системы. Президентом Российской Федерации развитие ипотеки названо самым приоритетным направлением деятельности федеральных и региональных органов государственной власти. Федеральным Собранием принят пакет из 25 законов по развитию рынка доступного жилья. Государственным советом подготовлена Национальная программа развития жилищного строительства, Наблюдательным советом Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) принята Концепция развития системы рефинансирования ипотечного кредитования на период до 2010 года. Планируется увеличить число выдаваемых кредитов до миллиона в год и создать дополнительную сеть ипотечных операторов при АИЖК во всех регионах России.

Ссудосберегательные жилищно-накопительные системы в стране также находятся на начальном этапе своего развития. Прогнозы показывают, что переход на 100-процентную оплату коммунальных услуг в сфере ЖКХ существенно уменьшит платежес-

пособность основной части населения страны и уровень доступности жилья значительно сократится, как и приток инвестиций в сферу жилищного строительства. Недостаточные объемы жилищного строительства, ежегодный рост цен на жилищную недвижимость в размере 25-28 процентов, наблюдаемое превышение фактических сроков подрядного строительства над нормативным, значительный износ производственных фондов в строительстве, как и многие другие вопросы, определяют ситуацию в реализации общенационального проекта формирования рынка доступного жилья как проблемную.

В наиболее общем виде процесс управления доступностью на рынке жилья можно представить как сочетание тенденций повышения платежеспособности населения с одновременным повышением предложения на рынке жилья со стороны строительного комплекса. Народнохозяйственную проблему оптимизации этого сочетания можно считать главенствующей задачей управления на рынке жилья. При этом основным инструментом управления доступностью жилья можно считать образование ипотечно-инвестиционных систем (ИИС) как совокупности агентских отношений и взаимосвязанных экономико-организационных подсистем ипотечного кредитования, рефинансирования, ценных ипотечных бумаг, ссу-досбережения и инвестиционно-строительной деятельности. Действие ИИС необходимо рассматривать как долгосрочные ипотечно-инвестиционные воспроизводственные процессы в строительстве для обеспечения нормативного программно-целевого воспроизводства портфелированных территориально-отраслевых комплексов жилой недвижимости на всех этапах ее жизненного цикла. ИИС необходимо рассматривать как современную комплексную институциональную системную категорию, позволяющую реструктуризировать действующие организационно-экономические механизмы воспроизводства жилого фонда в строительстве на основе долгосрочных кредитно-финансовых инвестиционных потоков для активизации процесса обеспечения населения доступным жильем. Сегодня жи-

лищный фонд необходимо рассматривать как один из главных инвестиционных ресурсов страны, который требует специфической рыночной оценки и прогнозирования для целей регулирования всей экономической деятельности на макроуровне.

Анализируя процессы повышения платежеспособного спроса, следует отметить, что сейчас сформировано определенное общественное мнение о том, что главным таким инструментом может быть только ипотечный банковский кредит, поэтому необходимо развивать американоориентированную двухуровневую ипотечную систему. Однако в российских условиях эта модель решения проблем формирования доступного рынка жилья просто не в состоянии эффективно работать, поскольку развитый первичный рынок ипотеки отсутствует, и «гиперскачек» в двухуровневую модель у нас просто не получится. Достаточно посмотреть на показатели работы всей банковской системы, и становится очевидным, что ипотечное кредитование жилищного строительства находится на начальном этапе развития, и доля сделок на рынке жилья с участием ипотечных договоров по России в целом сейчас составляет не более одного процента. Конечно, развитие ипотеки в России по американской двухуровневой модели - дело интересное и перспективное, но если бы в нашей стране ввести ставку рефинансирования в 1,5 процента, установить уровень инфляции в несколько процентов в год и создать развитую стабильную банковскую систему, то такой сценарий формирования доступного рынка жилья явно и без сомнений был бы реализован.

По уровню требуемых доходов российской ипотекой могут воспользоваться не более 5 процентов населения. Процесс образования в России среднего класса явно затягивается, поэтому и ипотека для основной части населения просто невозможна. В современных условиях проведения реформы системы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), отмены бюджетных дотаций и социальных льгот уровень доступности жилья для ипотечных кредитов еще более снизится, что превратит банковскую ипотеку в красивую «жар-птицу», но в руках очень немногих. Разговоры о снижении

в ближайшее время процентных ставок и появлении «длинных» дешевых денег для России, в том числе за счет добрых иностранных банков, - красивый, но явно не реальный лозунг. Особенно это становится очевидным в условиях значительной монополизации банковского сектора. По данным антимонопольного ведомства, в большинстве регионов России ситуация на рынке банковских кредитов по трем лидирующим организациям (показатель СЯ3) - явно не конкурентная и не рыночная. Так, например, в 2003 году среднеарифметический показатель СЯ3 по Приволжскому федеральному округу составлял около 70 процентов. Это означает, что в этом округе 3 банковские организации контролируют весь кредитный рынок на 70 процентов. В таких условиях общегосударственное планирование дальнейшего развития кредитно-банковской системы страны для ее ориентации на массовую жилищную ипотеку явно не учитывает ситуацию монополизации жилищного рынка, а доля этой услуги в кредитных портфелях банков очень незначительна и не существенна - менее 5 процентов. Если на уровне Правительства к вопросу развития ипотеки не будет подключен наш банковский консерватор и тяжеловес - Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России), выдающий 50 процентов всех жилищных кредитов, то вряд ли следует ожидать серьезных изменений на рынке доступных банковских ипотечных кредитов. Также необходима новая государственная политика формирования дешевых и длинных кредитных ресурсов для формирования доступного рынка жилья на основе системы рефинансирования. Сейчас здесь «первую скрипку» играет Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования (ОАО «АИЖК»), которое позволяет выдавать длинные кредиты под 15 процентов на срок более 25 лет. Выпуск ипотечных облигаций под государственные гарантии с доходностью 10-11 процентов позволяет рефинансировать уже выданные банковские кредиты. Особенно привлекательна эта деятельность для фондов и агентств при региональных областных администрациях. Это дает воз-

можность продавать выданные кредиты за счет ограниченных региональных бюджетов через АИЖК, т. е. их рефинансировать, и тем самым увеличивать оборачиваемость своих средств и доступность на рынке жилья. Однако достигнутое АИЖК удешевление кредитов (на несколько процентов) в отношении ключевых банковских игроков не может серьезно повлиять на рынок кредитов и увеличение их доступности. Требуется реализовывать новые схемы рефинансирования с созданием вертикально-интегрированной системы рефинансирования совместно с банковскими кредитными бизнес-системами. Сейчас банкам практически не выгодно продавать свои доходные кредитные портфели АИЖК. В связи с этим интересно использовать АИЖК как государственного оператора для трансформации уже выданных ипотечных банковских кредитов в ценные ипотечные бумаги, принадлежащие им же. Другими словами, банкам необходимо предложить преобразовать их пулы кредитов в ценные ипотечные бумаги через АИЖК. Именно такая схема является основной на американском фондовом рынке ценных ипотечных бумаг (МВБ).

Для целей повышения платежеспособности населения важно стимулирование не только традиционной банковской ипотеки, но и активизация развития ссудосберегательных накопительных систем. Для России очень перспективным представляется приоритетное развитие потребительских ссудосберегательных кооперативов, поскольку именно они являются значимым инструментом возрождения старых российских обществ взаимного кредитования граждан, широко развитых в дореволюционной России. По объемам финансирования жилья они не уступали акционерным банкам. Образование жилищных кооперативов в наибольшей степени отражает психологию и менталитет российского народа, который крайне неохотно берет кредиты, в отличие от граждан западных стран, которым просто не престижно жить, не имея потребительских кредитов, в том числе жилищных. Формирование ссудосберегательных жилищно-накопительных систем является

обязательным условием для формирования рынка доступного жилья. При этом ссудосберегательные системы по темпам своего развития обязательно должны опережать индексы роста банковского ипотечного кредитования, и этому должно способствовать введение более активных мер государственной поддержки.

Однако повышение платежеспособности населения за счет развития кредитно-финансового сектора и ссудосберегательных систем без стимулирования предложения на первичном рынке жилья приведет к «холостому выстрелу» - уровень доступности жилья может не увеличиться, а даже уменьшиться. Цены на жилую недвижимость неизбежно вырастут, если не будет обеспечено опережающее предложения жилья за счет деятельности предприятий инвестиционностроительного комплекса. Сегодня по России в целом годовой рост цен на недвижимость можно оценить на уровне 26-28 процентов, а в Москве по отдельным сегментам рынка эти показатели доходят до 50 процентов. Строительная инфляция на рынке жилья выше средних показателей инфляции по стране и опережает курсовой рост основных валют. Это предопределяет присутствие составляющей платежеспособного спроса, связанной с размещением инвестиций в жилищную недвижимость для целей капитализации доходов.

Существующий платежеспособный спрос на жилье во многом является спросом повышенных доходов определенной части населения. Можно предположить, что доступность жилья по большей части формируется уровнем доходности капитала на этом рынке как потенциальном секторе капитализации кредитно-финансовых потоков. При планировании жилищного строительства требуется учитывать такие тенденции, как наличие платежеспособного спроса на жилье не для целей проживания, а для целей капитализации доходов, в том числе для сдачи в аренду. Жилая недвижимость часто используется именно для целей капитализации доходов для последующей перепродажи или коммерческого использования, для сдачи в наем преимущественно без оформления как предмета предпринимательской деятельности. Доста-

точное количество соответствующих объявлений в печати подтверждает наличие определенного платежеспособного сегмента спроса. Уровень такого платежеспособного спроса оценить трудно, но можно утверждать, что в крупных городах его объем достаточно большой. О приблизительном объеме такого жилищного фонда можно судить по данным Федеральной налоговой службы, согласно которым в стране зарегистрированы 53 миллиона собственников жилья и лишь 30 миллионов тех, кому начисляются налоги. По данным Федеральной налоговой службы только около 1-2 процентов собственников сдаваемого жилья официально регистрируются для уплаты налогов. Если учесть, что в последние 10-15 лет такая капитализация доходов в основном происходит из-за наличия дифференциации в доходах населения, то объем такого жилищного фонда можно спрогнозировать на уровне 300-400 миллионов квадратных метров жилья. В основном, конечно, такие фонды находятся в крупных городах. Долю подобного спроса экспертно можно оценить в 10-15 процентов от общего объема вводимого жилья на первичном рынке. Подтверждением этому служат большие сроки заселения жильцов после ввода объекта в эксплуатацию, когда вечером «свет в окошках» горит в очень немногих квартирах.

Такая ситуация приводит к тому, что реальным в России является образование нового направления инвестиционной жилищной политики - формирование рынка арендных квартир. Следует отметить как положительное, так и отрицательное влияние такого платежеспособного спроса. С одной стороны - это избыточный спрос групп населения с повышенными доходами, который позволяет поддерживать стабильную деятельность инвестиционно-строительного комплекса страны. С другой стороны, этот избыточный спрос снижает уровень доступности жилья, поскольку позволяет строительными компаниями держать высокий уровень цен и замедляет их реструктуризацию. Он также способствует развитию общих тенденций роста инфляции на рынке жилья и уменьшает платежеспособность населения, которое реально хочет инвестировать свой капитал в недвижимость с целью проживания, а не для

последующей перепродажи.

В качестве стратегической цели развития строительного комплекса ставится задача увеличения к 2010 году объемов ввода жилья в два раза. Это, по замыслу Правительства Российской Федерации, уравновесит платежеспособный спрос населения и не приведет к удорожанию стоимости жилья. Рассмотрим сложившуюся динамику ввода жилья в России. В 2002 году введено 33, в 2003 году - 36 миллионов квадратных метров площади. В настоящее время по этим показателям мы находимся на уровне 1996 года и к 2010 году пытаемся достичь показателей строительства 1986 года (76 миллионов квадратных метров), т. е. показателей советского времени. Прогнозная модель развития первичного рынка жилья показана на рисунке 1. Таким образом, в соответствии с директивой Президента и на основании прогнозов Правительства нас ожидает «строительный бум». Локомотив российской экономики будет набирать обороты благодаря инвестициям в жилищное строительство. Хочется в это верить, но пока почему-то верится с трудом.

Результаты анализа, проведенного авторами за последние пять лет, соблюдения нормативных сроков подрядного жилищного строительства в городе Пензе, показали, что фактические сроки в среднем превышают нормативные в три раза. Аналогичная картина наблюдается и во многих других регионах. Поэтому сейчас инфляция явно работает на строителей, принося им дополнительную прибыль, и не способствует повышению доступности жилья. Если сформировать строительную цену объекта из базовой строительной цены (СМР), добавить к ней всевозможные инфраструктурные отчисления (в среднем 30-40 процентов), приплюсовать инфляционную составляющую на превышение фактического срока строительства над нормативным и отчисления на оплату ипотечных кредитов, то получится, что всеми «горячо любимый» ипотечный заемщик оплачивает сразу три квартиры. Первая квартира - для себя, вторая -для строителей (инфляция и отчисления), а стоимость третьей квартиры составляют проценты за банковский кредит. Если при-

нять во внимание, что сейчас физический износ основных фондов крупных и средних коммерческих организаций в строительстве в целом составляет около 50 процентов, то можно предположить, что «строительный бум» откладывается на неопределенный срок. Этот простой пример показывает, что в ближайшее время значительного ускорения процесса обеспечения большинства населения доступным жильем в нашей стране произойти не может.

Приоритетное строительство индивидуального жилья, особенно на селе, - одна из значимых проблем формирования рынка доступного жилья. Этот фактор является российской спецификой. Россия всегда была сильна глубинкой, и основой ее силы был крестьянин, живущей на земле. Аграрнопромышленная ориентация страны требует закрепления этого фактора и в строительстве, в том числе при решении жилищного вопроса. Если взять пакет правительственных законов, касающихся создания рынка доступного жилья, то его реализация в первую очередь приведет к дальнейшему строительству в городах и усилит процесс урбанизации. Престиж села стремительно падает из-за низких доходов селянина. Необходима государственная политика по активизации жилищного строительства на селе, чтобы обеспечить два синхронных потока инвестиций: в индивидуальное строительство жилых домов с подворьями и в агробизнес на селе, обеспечивающий не только производство сельскохозяйственной продукции, но и ее комплексную переработку, хранение и продажу в городах. Такая стратегия сельского жилищного строительства - это стратегия продовольственной безопасности и стабильности всего нашего государства.

Приоритетным направлением формирования доступного рынка жилья также является задача строительства индивидуального жилья в городских поселениях. Поскольку завершение процессов дальнейшей урбанизации городов приведет к появлению избыточных инвестиционно-строительных мощностей, их следует переориентировать на возведение дешевых и сверхдешевых домов усадебного типа с использованием местных строительных материалов и приме-

Вопросы подписки по тел. (095) 129-0001

160,0

140,0

120,0-

100,0

80,0-

60,0

40,0-

20,0-

0,0

Рис. 1. Фактические объемы ввода жилья в Российской Федерации и прогнозируемые показатели его развития

76,4

60,5 61,3 618 6Д_5 6Д6

67,4

61,7

1 I I Г

1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987

49,

41

,54Л839.2 4Д,0

145,0

П-

136,5

п

12Д5

122,5

115

108^

1=1

101,5

94,5

80,5

87,5

34 0 30,3 ,,

Л ЗЫ 30,7 32,0 31,1 32

I I I I I I I I I I I I I I

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

I I I I I I I I I I I I I

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

1988 1989 1990 1991

СО

О!

ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ политики

нением механизмов ипотечно-инвестиционной институализации строительства. В связи с изложенным в качестве приоритетного направления развития строительства в рамках Федеральной целевой программы «Жилище» предлагается разработать специальную подпрограмму «Строительство домов усадебного типа с подворьями на селе по дешевым и сверхдешевым технологиям на базе местных строительных материалов».

Проведенный анализ формирования рынка доступного жилья на основе ключевых параметров ипотечно-инвестиционных систем позволил авторам оценить рынок жилья и разработать экспертную прогнозную модель его развития в России. В качества базы прогнозирования приняты следующие сегментные составляющие жилищного рынка:

• предложение на первичном рынке жилья (ПР);

• предложение на вторичном рынке жилья (ВР);

• платежеспособный рынок единовременной покупки готового жилья на первичном ^1 ) и вторичном ^2 ) рынках;

• рынок продаж жилья в рассрочку ^3) в ипотечно-инвестиционных системах всего, в том числе:

а)ипотечные кредитные институты (21);

б) инвестиционо-накопительные ссудосберегательные институты (22) с выделением:

• ссудосберегательных кооперативных институтов (22.1);

• ссудосберегательных финансовых институтов (22.2);

• инвестиционно-строительных институтов (22.3).

За основу построения прогнозной модели приняты период с 2004 по 2010 год и среднестатистический прогнозный показатель соотношения доли первичного и вторичного рынков по Российской Федерации в целом как 40 х 60 процентов. Ввод жилья в 2010 году принят в размере 80 миллионов квадратных метров, что соответствует официальным прогнозам Правительства. В идеале нужно строить 145 миллионов квадратных метров жилья в год (прогноз на 2019 год). Это позволит выйти на мировую норму строительства жилья на душу населения -один квадратный метр на человека в год -

и создать реальный рынок жилья. Достигнутые сегодня показатели (2003год - 0,25 квадратных метра на человека; 2004 год -0,28 квадратных метра на человека) явно недостаточны для формирования необходимого уровня предложения.

Исходя из этого определено общее предложение на рынке жилья, изменяющееся от 100 миллионов квадратных метров общей площади жилья в 2004 году до 200 миллионов квадратных метров общей площади жилья в 2010 году. Это позволит в 2010 году увеличить уровень обеспеченности жильем граждан Российской Федерации с 20 до 22,2 квадратных метра жилой площади на человека при прогнозируемом уменьшении численности населения на 135 миллионов человек и общей величине жилищного фонда в 3 миллиарда квадратных метров.

В денежном выражении емкость жилищного рынка предлагается оценивать в долларовом эквиваленте исходя из средней расчетной цены на рынке жилья в 500 долларов на весь прогнозный период (с 2004 по 2010 год). Это позволяет оценить емкость жилищного рынка в денежном эквиваленте в объеме 50 миллиардов долларов в 2004 году и 100 миллиардов долларов в 2010 году.

В 2004 году платежеспособный рынок единовременной покупки готового жилья экспертно оценивается в 75 процентов, к 2010 году прогнозируется его уменьшение до 50 процентов как результат развития ипотечно-инвестиционных систем для увеличения доступности жилья. Таким образом, рынок жилья в секторе ИИС оценивается как увеличивающийся от 25 процентов в 2004 году до 50 процентов в 2010 году.

Также в качестве расчетных ежегодных индексов роста объемов ипотечного жилищного кредитования приняты коэффициенты: 2 - 2004-2007 годы и 1,5 - в последующие периоды. Максимальные объемы роста предусмотрены для инвестиционно-ссудосберегательных систем, где ежегодный цепной индекс роста составит 2. Полученные в результате исследования данные показаны в таблице 1. Анализ модели позволяет сделать вывод о том, что на рынке жилья самый большой удельный вес имеют инвестиционно-строительные институты (22.3). Это подт-

верждают и высокие абсолютные значения данного сегмента, которые изменяются от 11,4 миллиарда долларов в 2004 году до 30 миллиардов долларов в 2010 году. При этом наблюдается высокий удельный вес этого сегмента рынка в общем объеме рынка, который изменяется соответственно в интервале 23-28 процентов. Также очень высока эта доля на рынке ипотечно-инвестиционных продаж, которая изменяется соответственно от 99,5 до 55,4 процента. Значительным является влияние на рынок жилья предприятий инвестиционно-строительного комплекса, что одновременно определяет и самые высокие риски в этой сфере.

Предложенная модель развития рынка жилья является одним из сценарных вариантов и позволяет прогнозировать пропорции его развития по ключевым параметрам мониторинга. Модель, разработанная авторами, существенно расходится с прогнозируемыми параметрами, определенными Институтом экономики города, специалисты которого в отчете по оценке масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России использовали пропорцию вторичного рынка в общей емкости жилищного рынка по квадратным метрам жилья в интервале 5-11 процентов. Результаты анализа, проведенного в городе Пензе, показывают, что вторичный рынок составляет 70 процентов от объема продаж в общем объеме рынка, а первичный рынок - 30. Этот вопрос требует дополнительного изучения на общефедеральном уровне на основе официальной статистики учреждений юстиции по регистрации недвижимости.

В качестве проблемного вопроса развития воспроизводственных процессов жилой недвижимости в строительстве следует отметить очень высокий уровень капитализации бизнеса естественных федерально-региональных монополий типа ОАО «Газпром», «РАО ЕС» и пр. В настоящее время рыночная стоимость таких компаний и степень их участия в воспроизводственных процессах не соответствуют общественным ожиданиям населения и их возможностям дальнейшей оплаты их услуг. Учитывая переход на систему 100-процентной оплаты услуг в системе

ЖКХ следует ожидать повышения неплатежеспособности в этой сфере. Поэтому уровень воспроизводства территориальных портфелей жилищной недвижимости (ТПЖН) в сфере эксплуатации может резко упасть и не соответствовать нормативным показателям воспроизводства. В связи с этим авторы предлагают методический подход для решения указанной проблемы, при котором стоимость инвестиционно-строительных бизнес-систем, в том числе и бизнеса естественных монополистов, определяется как соответствие их воспроизводственной стоимости жилищной собственности в виде ТПЖН. Эта методика разработана и апробирована на примере Пензенского региона. Она позволила получить интересные концептуально-методические результаты, на основании которых предлагается управлять рыночной стоимостью бизнес-систем как процессом соответствия инвестиционному потенциалу жилищной собственности.

В заключение можно сделать вывод о том, что в настоящее время складывается такая социально-экономическая ситуация, когда проблема обеспечения доступности жилья для основных категорий населения страны уходит на второй план. Появляется более актуальная проблема - поддержка нормативного воспроизводства жилищной недвижимости территорий в совокупности с прочими комплексами кластер-групп недвижимости: бизнес-недвижимости, социально-общественной и инфраструктурной недвижимости. По нашему мнению, сегодня было бы правильнее говорить не столько о стратегии формирования доступного жилья, сколько об общегосударственной системе нормативного воспроизводства жилищной недвижимости как комплекса собственности домовладельцев в рамках воспроизводства всей территориальной собственности регионов. Поэтому на уровне Правительства Российской Федерации необходимо принимать инновационные решения, которые предопределяли бы долговременное развитие рынка жилья в условиях долгосрочного программно-целевого планирования всей территориальной собственности на всех воспроизводственных этапах ее жизненного цикла.

Таблица 1

Прогнозная экспертно-аналитическая модель развития жилья в Российской Федерации

Период прогнозирования

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

1 Предложение на первичном рынке жилья (ПР), млн м кв. 41.0 40% 46.7 40% 53.4 40% 60.1 40% 66.8 40% 73.5 40% 80.0 40%

2 Предложения на вторичном рынке жилья (ВР), млн м кв. 59.0 60% 70.0 60% 80.1 60% 90.1 60% 100,2 60% 110,2 60% 120,0 60%

3 Всего предложения на рынке жилья, млн м кв./ % 100,0 100% 116,7 100% 133,5 100% 150,2 100% 167,0 100% 183,7 100% 200,0 100%

4 Прогнозируемая емкость жилищного рынка, млрд долл. (7\Л/|) 50,0 58,4 66,7 75,1 83,5 91,8 100,0

5 Платежеспособный рынок единовременной покупки готового жилья (£\Л/1 и \Л/2), млрд долл. / % 37.5 75% 40.9 70% 46.7 70% 48.8 65% 50.1 60% 0,5 55% 50.0 50%

Рынок продаж жилья в рассрочку в ипотечно-инвестиционных системах (\Л/з), млрд долл. / % 12.5 25% 17.5 30% 20.0 30% 26.3 35% 33.4 40% 41.3 45% 50.0 50%

6 Всего ипотечные кредитные институты (21), млрд долл. 1,0 2,0 4,0 6,0 9,0 13,5 20,25

6.1 Расчетные индексы роста 21 2,0 2,0 2,0 1,5 1,5 1,5 1,5

Доля 21 на рынке ИИС (\Мэ), % 8 11,4 20,0 22,8 27,0 32,7 40,5

Доля 7\ на рынке £\ЛА, в % 2 3,4 6,0 8,0 10,8 14,7 20,25

Всего инвестиционнонакопительные ссудосберегательные институты (22), млрд долл. 11,5 15,5 16,0 20,3 24,4 27,8 29,75

Доля 22 на рынке ИИС (\Л/з), % 92,0 88,6 80,0 77,2 73,0 67,3 59,5

Доля 72 на рынке , % 23,0 26,5 24,0 27,0 29,2 30,3 29,8

6.2.1 Всего ссудосберегательные кооперативные институты 72Л, млн долл. 50,0 100,0 200,0 300,0 500,0 1000,0 2000,0

Доля 22.1 на рынке ИИС (\Л/3 ), % 0,4 % 0,6 % 1,0% 1,1 % 1,5% 1,1 % 2,0 %

6.2 Доля 22.1 на £\Л/| % 0,1 0,17 0,3 0,4 0,6 2,4 4,0

Всего ссудосберегательные финансовые институты 722, млн долл. 5,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 70,0

6.2.2 Доля 22.2 на рынке ИИС (\Л/3), % 0,04 0,06 0,1 0,1 0,1 0,12 0,14

Доля 22.1 на рынке , % 0,01 0,02 0,03 0,04 0,05 0,05 0,07

Всего инвестиционностроительные институты 22.3, млрд долл. 11,4 15,39 15,78 19,97 23,86 26,75 27,68

6.2.3 Доля 22.3 на рынке ИИС (\Л/3), % 99,5 99,3 78,9 76,0 71,4 65,0 55,4

Доля 22.3 на рынке , % 22,8 26,3 23,6 26,6 28,6 29,1 27,7

7 Жилой фонд Российской Федерации, млрд м кв. (с расчетным выбытием в 1/3,5 от ПР) 2,85 3,0

8 Расчетная численность населения, млн чел. 145,2 140,0

9 Уровень обеспеченности жильем, м кв. жилого фонда на одного человека 20,0 21,4

10 Объем рынка строительства индивидуальных домов усадебного типа, % от ПР / млн м кв./млрд долл. 42% 16.8 21,0 43% 20.1 25,1 45% 24.0 30.0 47% 28.2 35,3 48% 32.1 40,0 49% 36.0 45.0 50% 40.0 50.0