«Точечными мерами ситуацию не исправить»

Как смена юрисдикции приводит к пересмотру земельно-имущественных отношений, поясняет замдекана факультета права Высшей школы экономики Владислав Старженецкий.

— Как часто при смене юрисдикции пересматриваются решения предыдущих властей, в том числе земельно-имущественных отношениях?

— Кардинальные политико-экономические перестановки происходят редко. Это события масштаба распада СССР или объединения Германии в 1990 году. Но даже приход нового руководства внутри страны без смены юрисдикции может привести к серьезной смене приоритетов. У нас много примеров в истории — от революции 1917 года в России до радикальных социальных трансформаций в Ираке и Ливии. Это не может не затронуть вопросы развития общества, в том числе регулирование земельно-имущественных отношений.

— Каков общий порядок решения таких споров? Или новым властям проще отменить сразу все решения предыдущих?

— Боюсь, что именно в этом и проблема. При масштабных переменах велик соблазн признать все действия старой власти незаконными, сделки недействительными, вернуть имущество государству и начать все с чистого листа. Понятно, что это делается для общего блага, защиты публичных интересов (строительство инфраструктуры, парков и т. д.). Но цивилизованный путь — это защита добросовестных приобретателей, их законных ожиданий и выплата компенсаций тем, кто лишается своего имущества.

— Почему цивилизованный вариант применяется избирательно, а не повсеместно?

— Потому что он чреват большими материальными издержками при масштабной корректировке действий прежних властей. Такой вариант подразумевает индивидуальную оценку многих параметров (кто-то получил его бесплатно мошенническим путем, а кто-то купил по рыночной цене), сроков для обжалования, добросовестности лиц, определения размеров компенсаций и т. д. Разбираться со всеми этими нюансами никто особенно не хочет, все часто доведено до автоматизма. По этой причине неслучайно, что отсутствие баланса между публичными и частными интересами и возложение чрезмерного бремени на добросовестных собственников — одно из системных нарушений права собственности со стороны российских властей согласно статистике Европейского суда по правам человека.

— Что можно изменить на уровне системы, чтобы снизить частоту таких ошибок?

— Точечными мерами ситуацию не исправить. Нужна эволюция всей правовой системы — от поиска сбалансированных законодательных решений до эффективной работы судебной системы, которая должна уметь учитывать не только букву закона, но и его дух, принципы права. Пока с этим есть проблемы.

— Как часто в таких делах удается оспорить решения, принятые не в пользу пострадавших?

— У Высшего арбитражного суда, когда он существовал, таких примеров было довольно много, сейчас, на мой взгляд, их стало меньше, но по-прежнему есть. По моим наблюдениям, когда речь идет об очень значимом публичном интересе (благоустройство города, олимпийская стройка.— “Ъ”) суды склонны вставать на сторону власти и защищать публичный интерес в ущерб интересам частных лиц.

Спустя три с лишним года после референдума о статусе Крыма власти Севастополя начали земельную ревизию, итогом которой стали 3,8 тыс. исков. В администрации города уверены: все эти участки собственники получили незаконно и должны вернуть их. Большинство пострадавших — граждане, в том числе покупатели недвижимости на вторичном рынке. Теперь им предстоит передать права на землю или снести построенные дома. Механизм компенсации пока не предусмотрен. “Ъ” выяснил, как россияне приобрели и потеряли недвижимость в Крыму.