Судебно-арбитражная практика по спорам, связанным с приобретением земельных участков собственниками недвижимости, расположенной на этих участках

Судебно-арбитражная практика1 по спорам, связанным с приобретением земельных участков собственниками недвижимости, расположенной на этих участках

С.Ф. Савкин

судья Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в отставке

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (ст. 130) и Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 1) наряду с земельными участками относят к недвижимости здания, строения, сооружения и другие объекты, прочно связанные с землей. Вместе с тем закрепленные в статьях 273, 552 и 553 ГК РФ правовые нормы, регламентирующие отчуждение недвижимости, допускают переход прав на недвижимое имущество к новому правоприобретателю и без перехода прав на земельный участок, на котором расположена недвижимость, что предопределяет возникновение двух самостоятельных правообладателей на указанные имущественные объекты.

Введенный в действие с 30 октября 2001 года Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) императивно провозгласил принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости при определяющей роли судьбы земельного участка и запретил отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, без земельного участка либо земельного участка без здания, строения, сооружения.

Поскольку редакция указанных статей ГК РФ не была приведена в соответствие с нормами ЗК РФ, появилась точка зрения, что возникшая коллизия должна разрешаться в пользу приоритета норм ГК РФ в регулировании имущественного оборота,

которые должны применяться до приведения их в соответствии с нормами ЗК РФ.

Неопределенность в правоприменительной практике в этом вопросе была устранена с принятием Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (ВАС РФ) постановления от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в пункте 11 которого разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Из этого общего правила, установленного пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ сделаны исключения лишь для случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, либо при отчуждении недвижимости, расположенной на земельном участке, изъятом из оборота.

То, что недвижимость, расположенная на изъятом из оборота земельном участке, отчуждается без земельного участка, понятно, поскольку он не может быть объектом купли-продажи. Что касается исключения для случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, то оно сформулировано весьма

1 Судебные акты проанализированы с использованием СПС «Консультант+».

неопределенно, что вызывает серьезные затруднения в правоприменительной практике. Очевидно, нет оснований считать, что эта норма предусматривает переход права собственности на часть недвижимости без каких-либо прав собственника этой части на земельный участок, на котором расположена приобретенная собственником недвижимость. Такое положение прямо противоречит императивной норме ЗК РФ о единстве судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Кроме того, это противоречило бы и упоминавшимся нормам ГК РФ, которые в этом случае предусматривают переход к приобретателю недвижимости определенных прав на земельный участок. По этой причине собственник здания, строения, сооружения на земельном участке, на котором они расположены, при отчуждении части здания, строения, сооружения другому лицу не может сохранить в своей собственности земельный участок в прежнем неизменном объеме. Очевидно, что отчуждение этой части объекта недвижимости его собственником должно осуществляться с соответствующей передачей прав на земельный участок. Поскольку земельный участок неделим, то в силу статьи 244 ГК Ф земельный участок должен перейти в общую собственность собственников объекта недвижимости на праве общей долевой собственности. Кстати, содержащаяся в последнем абзаце пункта 4 статьи 35 ЗК РФ норма устанавливает, что отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Однако отсутствие определенности в установлении правового режима земельного участка при отчуждении части расположенного на нем здания, строения, сооружения порождает спорные ситуации, которые неоднозначно разрешаются и в судебной практике.

Индивидуальный предприниматель П. по договору купли-продажи от 5 июля 2000 го-

да приобрела у общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Союз» часть продовольственной базы в виде кондитерского цеха, состоящего из двух помещений, равных 61/100 доли базы. Договором было предусмотрено, что покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым отчуждаемыми помещениями, предоставленным ООО на праве постоянного (бессрочного пользования). Впоследствии, 20 августа 2002 года, учреждением юстиции за предпринимателем П. было зарегистрировано право собственности на 61/100 доли в здании продовольственной базы. Постановлением главы администрации муниципального образования предпринимателю П. передана в постоянное (бессрочное) пользование 61/100 доли земельного участка размером 599 квадратных метров из общей площади участка, равной 982 квадратным метрам, однако учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в регистрации указанного права на земельный участок предпринимателю П. отказало.

Предприниматель обжаловала отказ учреждения в арбитражный суд, который признал отказ незаконным и обязал учреждение юстиции произвести соответствующую государственную регистрацию.

Постановлениями апелляционной и кассационной инстанций решение было оставлено без изменения.

Президиум ВАС РФ, рассмотрев дело по заявлению учреждения юстиции о пересмотре в порядке надзора принятых по делу судебных актов, отменил их и в удовлетворении заявления предпринимателя П. отказал.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 26 октября 2004 года № 7264/04 указано, что суд, признав установленным приобретение предпринимателем права на 61/100 доли в объекте недвижимости и права пользования земельным участком, занятым только этим отчужденным имуществом и необходимым для его использования, а не всем земельным участком, обязал учреждение юстиции зарегистрировать самостоятельное право предпринимателя на часть земельного участка, составляющую 61/100 доли неделимого земельного участка.

Между тем статья 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также пункты 26 и 27 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года № 219, допускают самостоятельную регистрацию земельных участков как объектов недвижимости лишь в результате деления, слияния ранее существовавших объектов или выделения их из таких объектов в установленном порядке с присвоением нового кадастрового номера. Раздела или выделения спорного земельного участка из земельного участка, на котором располагается объект недвижимости, в данном случае не производилось.

Сходный правовой конфликт стал предметом судебного разбирательства по делу по иску ООО «СТП» к комитету по управлению имуществом (КУИ) области и предпринимателю Ш. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка.

В 1998 году предприниматель Ш. приобрел по договору купли-продажи недвижимого имущества нежилое здание, расположенное на земельном участке, предоставленном на праве постоянного (бессрочного) пользования Иркутскому заводу тяжелого машиностроения (ЗТМ) под имущественный комплекс завода, в состав которого входило и нежилое здание. Постановлением администрации муниципального образования у открытого акционерного общества (ОАО) «Иркутский завод тяжелого машиностроения» (ИЗТМ) (правопреемник Иркутского ЗТМ) была изъята часть земельного участка площадью 14 420 квадратных метров и передана предпринимателю Ш. в постоянное (бессрочное) пользование как собственнику объекта недвижимости. Однако на этом участке, помимо принадлежащего предпринимателю здания, оказалось и здание электроподстанции, оставшееся в собственности ОАО «ИЗТМ».

По договору купли-продажи от 20 декабря 2002 года комитет по управлению имуществом передал предпринимателю Ш. в собственность названный участок. В свою

очередь, здание электроподстанции по договору купли-продажи от 16 сентября 2003 года перешло от прежнего правообладателя к ООО «СТП», которое и предъявило иск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка между КУИ и предпринимателем Ш. как нарушающим права ООО «СТП» на земельный участок, на котором находится принадлежащая ему недвижимость.

Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении исковых требований было отказано. Отказ мотивировался тем, что при приобретении здания подстанции к истцу могло перейти лишь право ограниченного пользования земельным участком.

Президиум ВАС РФ, рассмотрев дело по заявлению ООО «СТП» о пересмотре судебных актов в порядке надзора, постановлением от 5 июля 2005 года № 15524/04 принятые по делу судебные акты в части отказа в признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от

20 декабря 2002 года в отношении площади этого участка, занятой электроподстанцией и необходимой для ее использования, отменил и в этой части договор купли-продажи земельного участка признал недействительным.

Исполнение указанного решения представляется проблематичным, поскольку в нем не определены ни размеры части земельного участка, в отношении которого договор купли-продажи признан недействительным, ни последствия признания договора купли-продажи в этой части недействительным. Ведь до заключения договора купли-продажи весь земельный участок принадлежал предпринимателю Ш. на праве постоянного (бессрочного) пользования и, следовательно, признание договора купли-продажи недействительным влечет восстановление права предпринимателя Ш. на постоянное (бессрочное) пользование этой частью земельного участка. Однако такой правовой режим без раздела земельного участка на два самостоятельные не допускается законодательством.

Приведенные и подобные им ситуации возникают и могут возникать впредь в связи с отсутствием в статье 35 ЗК РФ четких предписаний, обеспечивающих при отчуждении части здания, строения, сооружения, находящихся на неделимом земельном участке, принадлежащем собственнику недвижимости, одновременное приобретение покупателем соответствующего права общей долевой собственности на земельный участок.

Недопустимость отчуждения объектов недвижимости без земельного участка, на котором она расположена, нашла отражение и развитие в Федеральном законе от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Статья 28 указанного Федерального закона предусматривает, что приватизация зданий, строений, сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такие объекты, земельных участков, занимаемых ими и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Аналогично при приватизации имущественных комплексов унитарных предприятий одновременно подлежат приватизации земельные участки, находящиеся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды, а также занятые входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса объектами недвижимости и необходимые для их использования.

В пункте 4 статьи 28 рассматриваемого закона четко определены и условия приватизации расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с приобретением соответствующих прав на земельные участки покупателями такого имущества. С покупателями частей зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимых земельных участках, заключаются договоры аренды этого земельного участка с множествен-

ностью лиц на стороне арендатора, а при приватизации - с несколькими покупателями всех частей здания, строения, сооружения. Они одновременно вправе приобрести земельный участок в общую долевую собственность. В этом случае размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально принадлежащей каждому собственнику части в объекте недвижимости.

Значительное внимание уделено законодательством обеспечению единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости, в отношении которых самостоятельные права правообладателей возникли до введения в действие ЗК РФ в соответствии с ранее действовавшим законодательством.

В соответствии с пунктом 3 стать 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящегося в частной собственности другого лица, имеет преимущественное право покупки земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Согласно этой норме собственник здания, строения, сооружения, расположенного на чужом земельном участке, при продаже земельного участка не ему, а другому лицу, вправе применительно к статье 250 ГК РФ в течение трех месяцев предъявить в суд исковое требование о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка. Очевидно, что такая возможность отсутствует при иных формах отчуждения земельного участка (мена, дарение, внесение в уставный капитал юридического лица и другие формы), поскольку в этих случаях невозможен перевод обязанностей приобретателя земельного участка по сделке на собственника недвижимости.

Иначе разрешены вопросы о приобретении собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Статья 36 ЗК РФ предоставляет таким лицам исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или аренду.

Для приобретения прав на земельный участок собственник недвижимости должен подать в исполнительный орган местного самоуправления заявление о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана), а исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления подготавливает проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю для заключения соответствующего договора. Однако при реализации собственниками недвижимости права на приобретение земельного участка возникли различные подходы к применению этой нормы.

В 1999 году ООО «ПКФ «Стройтехин-вест» приобрело по договору купли-продажи у ООО «Кан-Маркет Лтд» объект недвижимости, расположенный на земельном участке площадью 1 000 квадратных метров, находящийся в государственной собственности. В 2003 году ООО «ПКФ «Стройтехинвест» подало в комитет по управлению имуществом города Прокопьевска заявление об оформлении договора купли-продажи земельного участка в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, однако КУИ в этом отказал. В связи с этим общество обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении КУИ заключить такой договор.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, в иске отказано.

Принятое решение мотивировано тем, что истец приобрел принадлежащий ему объект недвижимости не в порядке приватизации, а

по гражданско-правовой сделке купли-продажи. Кроме того, по мнению судебных инстанций, выкуп истцом земельного участка невозможен, поскольку между ним и КУИ заключен договор аренды земельного участка, причем выбор между продажей земельного участка в собственность или предоставлением его в аренду принадлежит собственнику земельного участка.

Президиум ВАС РФ, рассмотрев дело по заявлению ООО «ПКФ «Стройтехинвест» о пересмотре в порядке надзора принятых по делу судебных актов, постановлением от 12 апреля 2005 года № 9940/04 отменил судебные акты, указав следующее.

Вывод о том, что право на выкуп земельного участка имеют лишь собственники расположенных на них объектов недвижимости, приобретенных в процессе приватизации, не основан на положениях статьи 36 ЗК РФ и статей 28, 43 Федерального закона от 21 декабря 2001 года. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». В соответствии с названными правовыми нормами право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка, на что прямо указано в пункте 3 статьи 28 Федерального закона от

21 декабря 2001 года № 178-ФЗ.

Продолжение в следующем номере

журнала