Кризис двигает торговлю

Рынок торговых центров в Екатеринбурге достиг первичной стадии насыщения — темп прироста торговых площадей снижается последние два года. Об этом говорится в исследовании компании «Урал-Гермес». Участники рынка отмечают, что по итогам 2014 года рынок столкнулся с падением потребительского трафика и снижением дохода арендаторов, а это привело к пересмотру условий заключения арендных договоров.

Вчера консалтинговая компания «Урал-Гермес» опубликовала исследование рынка торговой недвижимости Екатеринбурга. «Если с 2007 года по 2012 год рынок торговых центров активно развивался, и ежегодные темпы прироста составляли примерно 15%, то в последние два года произошло замедление до 7%», — отмечает директор компании «Урал-Гермес» Александр Засухин. Всего за 2014 год рынок торговых площадей в городе увеличился на 90 тыс. кв. метров. Таким образом, по словам господина Засухина, конкуренция на рынке существенно повысилась, в связи с чем при сохранении существующей экономической ситуации будут развиваться преимущественно качественные характеристики ТЦ. «Во втором полугодии 2014 года рынок столкнулся с наибольшими со времени кризиса 2008–2009 годов проблемами — общим снижением покупательского трафика, снижением продаж арендаторов. Особенно сильно на рынке сказалась девальвация рубля», — отметил господин Засухин.

По его словам, сейчас возникает необходимость проведения реконцепции существующих торговых центров Екатеринбурга. «Она, как правило, связана со значительными финансовыми вложениями в проект, поэтому в 2014 году такие проекты практически не реализовывались, хотя многие из ТЦ уже нуждаются в частичном обновлении. Среди них „Дирижабль”, „Парк-хаус”, „Карнавал”, „Комсомолл”», — добавил Александр Засухин. По его словам, для многих торговых центров недостатки имеющихся концепций на фоне острой конкуренции могут стать опасными и приводить к реальным потерям дохода. По данным «Урал-Гермеса», средний коэффициент вакантных площадей в ТЦ Екатеринбурга сейчас ниже нормативного уровня и составляет примерно 2–3%, однако, как показывает опыт кризиса 2008–2009 года, этот показатель может достигнуть 15%.

Участники рынка торговых центров негативные ожидания подтверждают. «Еще до кризиса были объекты, у которых были проблемы. Однако мы продолжаем считать, что наибольшее падение спроса будет испытывать стрит-ритейл в центральной части города, откуда спрос перераспределяется в пользу ТЦ», — уверен директор ТРЦ «Гринвич» Дмитрий Сарапульцев. По его словам, в «Гринвиче» на этот год стоит задача удержать потребительский трафик на уровне прошлого года. «Февраль и первая половина марта будут самыми тяжелыми для fashion-арендаторов. Новые коллекции к ним еще не поступили, а основная часть спроса на распродажах была удовлетворена во время ажиотажных декабря и начала января. При этом реальная экономика неплоха, нужно лишь переждать эти месяцы», — предполагает он. По его словам, «Гринвич» изменил условия аренды и зафиксировал для арендаторов ставки по определенному курсу в рублях, но только до конца первого полугодия. «Определенная часть арендаторов от нас ушла, но в пределах допустимых 5% от общего количества. При этом паника немного спала, возобновляется спрос на небольшие торговые площади до 100 кв. метров», — рассказал господин Салапульцев.

Директор управляющей компании «Р. Менеджмент» Алексей Мальцев прогнозирует на конец первого полугодия 2015 года падение доходности от коммерческой недвижимости до 40%. «Некоторые сегменты испытывали в конце 2014 года ажиотажный спрос, однако в целом падение продаж арендаторов по итогам года составило 30–50%. Такая же ситуация наблюдается в январе», — рассказал господин Мальцев. По его словам, хуже всех себя будут чувствовать индивидуальные предприниматели, у которых нет запаса собственных средств, закредитованные федеральные операторы и собственники недвижимости, имеющие валютные кредиты. «Действительно, во многих случаях сейчас собственники недвижимости пересматривают условия аренды. Валютные договоры частично перезаключаются на рублевые, но не все могут себе это позволить — некоторые ТЦ сами кредитуются в валюте. Все более популярным будет становиться договор, в котором арендная ставка формируется как процент от оборота. Раньше на это мало кто шел, в основном такие договоры заключались с крупными успешными арендаторами, так как в этом случае важно доверять арендатору, он должен иметь полностью белую бухгалтерию», — добавил он.