Обеспечение исполнения обязательств в договорах участия в долевом строительстве

Титова Е.П., Рудман М.Н.

обеспечение исполнения обязательств в договорах участия в долевом строительстве

Цель: Исследование возможностей дольщиков по защите своих прав при участии в долевом строительстве жилья.

Методология: авторами использовались формально-юридический метод и метод изучения документов.

Результаты. В статье проанализировано содержание ряда мер обеспечения исполнения обязательств в договорах участия в долевом строительстве, таких как страхование гражданской ответственности застройщика, создание общества взаимного страхования, ведение реестра недобросовестных застройщиков и обманутых дольщиков.

Новизна/оригинальность/ценность: Статья имеет определенную научно-практическую ценность, поскольку позволяет составить представление о современных способах обеспечения исполнения обязательств в договорах участия в долевом строительстве.

Ключевые слова: долевое строительство, договор, обеспечение исполнения обязательств.

Titova E.P., Rudman M.N.

enforcement of obligations in the treaties the shared construction

objective: Studying possibilities of equity holders to protect their rights, with the participation in share participation construction

Methodology: Authors used a formal-legal method and a method of studying of documents. Result: In article the maintenance of a number of measures of providing performance of obligations in contracts of participation in share construction, such as insurance of a civil liability of the builder, creation of society of a mutual insurance, maintaining the register of unfair builders and the deceived shareholders is analyzed.

Novelty/originality/value: Article has a certain scientific and practical value as allows to make representation about modern ways of providing performance of obligations in contracts of participation in share construction.

Keywords: share construction, contract, ensuring performance of obligations.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Предметом регулирования договора долевого участия в строительстве, осуществляемого в соответствии с Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлением гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Для обеспе-

чения исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве используются как предусмотренные вышеозначенной статьей обеспечительные меры, так и иные. К ним, в частности, относятся страхование гражданской ответственности застройщика, создание общества взаимного страхования [3].

Немаловажными способами гарантии прав застройщиков являются создание реестра недобросовестных застройщиков [1] и реестра «обманутых дольщиков», которые регулируются отдельным законодательством и могут быть отнесены, скорее, к публично-правовым способам регулирования данной сферы. Но в силу сложившейся практики правоприменения в Российской Федерации эти методы являются часто не менее действенными, чем частноправовые, предусмотренные действующим гражданским законодательством.

В страховом полисе гражданской ответственности застройщика, как и банков, закон определяет требования к страховым компаниям, которые планируют работать в сфере девелопмента. Среди основных можно выделить [4]:

EURASIAN

> 3 (16) 2015 <

ADVOCACY

- осуществление страховой деятельности не менее пяти лет;

- наличие собственных средств и капитала в размере, предусмотренном действующим законодательством;

- соблюдение требований финансовой устойчивости, предусмотренных законодательством Российской Федерации о страховании, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев [4].

Несмотря на возложенные на застройщиков достаточно жесткие обязательства страховать риски тем или иным способом, власти продолжают процесс решения проблем обманутых дольщиков еще в одном направлении, а именно путем разработки комплексного подхода к оценке и нормированию параметров финансовой устойчивости застройщиков [2].

Некоммерческая организация «Общество взаимного страхования ответственности застройщиков» (ОВС) была создана в августе 2013 года. Учредителями общества выступили 30 крупнейших застройщиков из 13 регионов Российской Федерации, среди которых, например, ЗАО ГК «Жилищный капитал», ООО «Мортон-РСО» и ЗАО «ПИК-Регион». Страхователями могут быть только члены общества. Для вступления в ОВС необходимо подать заявку, а также представить следующие документы и сведения:

- учредительные документы, выписки из ЕГРЮЛ;

- сведения о наличии нарушений законодательства в сфере долевого строительства;

- сведения об учредителях в части признания их банкротами или привлечения к ответственности в деле о банкротстве;

- сведения о регионах, где осуществлялась и планируется деятельность, финансовая документация о деятельности компании и проектах, подлежащих страхованию;

- сведения, подтверждающие статус застройщика;

- сведения о правах застройщика на земельный участок;

- сведения об отсутствии среди учредителей общества лиц с непогашенной судимостью;

- сведения о соответствии нормативам финансовой устойчивости [4].

Общество является членом Общероссийского межотраслевого объединения работодателей «Российский Союз строителей». НО «ОВС застройщиков» было принято в члены Союза 26 мая 2015 года Правлением РСС.

ОМОР «Российский Союз строителей» является некоммерческой организацией, основанной

на членстве работодателей, осуществляющих деятельность в сфере строительства и смежных с ним областях, а также в сфере образовательной, научной, страховой, банковской деятельности, в сфере деятельности общественных объединений, непосредственно связанных со строительством. По данным веб-сайта Общества взаимного страхования застройщиков, в состав Союза входят 52 территориальных союза, 41 саморегулируемая организация и 154 индивидуальных члена. Союз объединяет более 41000 строительных организаций, предприятий стройиндустрии Российской Федерации, количество его членов - 133, количество регионов - 29.

Банковская гарантия как способ обеспечения исполнения договора участия в долевом строительстве предоставляется при соблюдении ряда довольно жестких критериев, предусмотренных законодательством. Закон четко регламентирует требования к кредитным организациям, соответствие которым позволяет им совершать подобные операции. Среди требований к банкам можно выделить следующие:

- наличие лицензии на осуществление банковских операций, которая выдана Центральным банком Российской Федерации и в которой указано право выдачи банковских гарантий;

- осуществление банковской деятельности не менее пяти лет;

- наличие уставного капитала и собственных средств в размере, предусмотренном законодательством РФ;

- соблюдение обязательных нормативов, предусмотренных законодательством Российской Федерации, о банках и банковской деятельности на все отчетные даты в течение последних шести месяцев;

- отсутствие требования Центрального банка Российской Федерации об осуществлении мероприятий по финансовому оздоровлению кредитной организации.

К другим мерам по обеспечения исполнения обязательств дольщиков можно отнести и упомянутые выше реестры недобросовестных застройщиков и обманутых дольщиков. Предлагаемые Госстроем России критерии для включения граждан в реестр обманутых дольщиков таковы:

1) наличие установленных в судебном порядке обстоятельств, свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан гражданам;

2) застройщик дважды в течение года не представил в установленный срок требуемую ежеквартальную отчетность;

евразийская

> 3 (16) 2015 <

адвокатура

3) застройщик просрочил более чем на три месяца исполнение обязательств по договорам о привлечении средств для осуществления строительства;

4) по заключению уполномоченных органов процессы строительства не соответствуют требованиям технических регламентов, проектной документации, иным обязательным требованиям, а также техническим условиям подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

5) застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности;

6) возбуждено уголовное дело по факту незаконного образования (создания, реорганизации) или факту незаконного использования документов для образования (создания, реорганизации) инвестора, осуществляющего инвестиционную деятельность по строительству и не исполнившего обязательства по инвестиционному контракту с застройщиком.

В июле 2013 года в законодательство о долевом строительстве были внесены поправки, закрепившие обязательность ведения реестра пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (Федеральный закон от 23 июля 2013 г. № 241-ФЗ «О внесении изменений в статью 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Пристатейный библиографический список

1. Вердиян Г.В. Концептуальное понимание принципа добросовестности как правового понятия и общего принципа права // Образование и право. - 2014. -№ 1-2 (53-54). - С. 148-171.

2. Коробков М.В. Проблемы и перспективы развития законодательства о долевом участии в строительстве // Образование и право. - 2014. - № 5-6 (57-58). -С. 195-200.

3. Коробков М.В., Якимова Е.С. Договор долевого участия в строительстве: проблемы и перспективы развития // Образование и право. - 2014. - № 3-4 (55-56). -С. 159-169.

4. Кострикин П.Н., Буадзе Е.Р. Совершенствование экономических механизмов реализации договоров долевого участия в строительстве // Недвижимость: экономика, управление. - 2014. - № 3-4. - С. 30-33.

References

1. Verdijan G.V. Konceptual'noe ponimanie principa dobrosovestnosti kak pravovogo ponjatija i obshhego principa prava // Obrazovanie i pravo. - 2014. - № 1-2 (53-54). - S. 148-171.

2. Korobkov M.V. Problemy i perspektivy razvitija zakonodatel'stva o dolevom uchastii v stroitel'stve // Obrazovanie i pravo. - 2014. - № 5-6 (57-58). - S. 195-200.

3. Korobkov M.V., Jakimova E.S. Dogovor dolevogo uchastija v stroitel'stve: problemy i perspektivy razvitija // Obrazovanie i pravo. - 2014. - № 3-4 (55-56). - S. 159-169.

4. Kostrikin P.N., Buadze E.R. Sovershenstvovanie jekonomicheskih mehanizmov realizacii dogovorov dolevogo uchastija v stroitel'stve // Nedvizhimost': jeko-nomika, upravlenie. - 2014. - № 3-4. - S. 30-33.

IliliBigH

ЯшЩЯшрШтЕМВрН

уважаемые читатели!

Мы рады представить вашему вниманию

ЕВРАЗИЙСКИЙ НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ИНСТИТУТ ПРОБЛЕМ ПРАВА

Деятельность нашего института направлена на разработку актуальных проблем юридической науки в евразийском правовом пространстве. Институт проводит фундаментальные и прикладные исследования в области государственно-правовых наук, международного права, адвокатуры и нотариата, социологии права, политологии, интерэкоправа, изучает закономерности правотворческой, правоприменительной и правоохранительной деятельности, разрабатывает на этой основе практические рекомендации, принимает участие в разработке законопроектов, содействует повышению профессионального уровня юристов, организует и участвует в проведении научных мероприятий, оказывает консультационные услуги в области права, а также редакционно-издательские услуги.

Приглашаем вас к сотрудничеству!

Контактная информация: Website: www.eurasniipp.ru E-mail: info@eurasniipp.ru Телефон: +7-917-40-61-340