Плата за бесплатность

Бесплатная приватизация жилья в России продлена до 2013 года. У москвичей есть возможность приватизировать за это время примерно пятую часть жилого фонда столицы, которая все еще находится в муниципальной собственности. Ввязываясь в этот процесс, имея в виду очевидные плюсы статуса владельца, стоит учитывать, что у него могут быть и серьезные минусы.

В начале февраля президент РФ Дмитрий Медведев подписал закон о продлении бесплатной приватизации жилья до 1 марта 2013 года. "Приватизация у нас идет давно, но все равно этим инструментом воспользовались далеко не все",— указал он на встрече с главой Федерального фонда содействия жилищному строительству Александром Браверманом.

Напомним, закон "О приватизации жилья в Российской Федерации" вступил в силу 4 июля 1991 года. Согласно ему, воспользоваться правом на приватизацию квартиры можно только раз, исключение — дети, они могут сделать это дважды — до достижения 18 лет и после. Первоначально окончание приватизации было определено на 2007 год. Предполагалось, что после крайнего срока граждане, оставившие свое жилье неприватизированным, будут считаться его нанимателями и смогут оформить в собственность квартиры, в которых проживают, только выкупив их у города по рыночной цене. Потом крайний срок приватизации был перенесен на 1 марта 2010 года.

Очередное продление периода приватизации, по словам авторов идеи, необходимо, поскольку многие граждане просто не успеют подать документы до 1 марта. Заметим, что аналогичные объяснения сопровождали перенос сроков и раньше, так что многие эксперты предлагали отменить сроки вовсе — сделать приватизацию бессрочной.

По данным департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, с начала приватизации в собственность москвичам была передана большая часть жилого фонда столицы — около 2,3 млн жилых помещений. Сейчас город является владельцем 18,7% общего объема фонда — это чуть больше 700 тыс. жилых помещений. По предварительным подсчетам, 10% фонда так и останется в муниципальной собственности.

В 2009 году, перед предполагаемым окончанием бесплатной приватизации, от москвичей было принято рекордное количество заявок на приватизацию — 183 355. Участники рынка объясняют это неорганизованностью потенциальных собственников. И очередной ажиотаж, и очередей на приватизацию стоит ждать не раньше 2012 года. Чтобы упростить процедуру приватизации, 15 июня прошлого года была введена система "одного окна". Желающие приватизации обращаются в управление департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы в том или ином административном округе, предоставляют заявление, оригиналы и копии паспортов, после чего управление формирует пакет документов и вызывает граждан для подписания договора передачи жилого помещения в собственность. В стандартных случаях процесс приватизации займет три-четыре месяца.

Вместе с тем сложности возникают — к примеру, у покупателей квартир в новостройках. "Когда дом построен и сдан, проходит довольно много времени (до нескольких лет), пока город не оформит права собственности на него. Покупатели не могут получить справку о том, что права города зарегистрированы, и потому не могут оформить права собственности на квартиру",— говорит директор агентства "Северо-Восток" Андрей Крупский.

Начинать процесс приватизации квартиры стоит, лишь заручившись согласием всех зарегистрированных в ней граждан. Если один из нанимателей против, приватизация не состоится. Основной довод за приватизацию — квадратные метры будут в собственности, а значит, с ними можно будет поступать по своему усмотрению. Однако если разобраться, наниматель жилья не так уж ущемлен в правах. Во-первых, договор социального найма — бессрочный. Следовательно, у родственников нанимателя есть право наследования: если жилец, на чье имя оформлен договор соцнайма, умирает, стороной договора становится один из членов семьи, зарегистрированных в квартире. Кроме того, квартиру, арендуемую у государства, можно обменивать (только с участниками договора соцнайма и без доплаты) и сдавать в аренду.

Приватизация квартиры добавляет некоторые опции, которые недоступны нанимателям,— например, свободную продажу квартиры, возможность использовать ее в качестве обеспечения по кредиту и т. д. Более того, собственника квартиры практически невозможно из нее выселить. В случае с соцнаймом муниципального жилья ситуация хуже — так, если коммунальные услуги не оплачиваются более шести месяцев, город вправе выселить нанимателя-должника в квартиру с худшими показателями.

Но дополнительные права собственника сопровождаются обязанностями, которых нет у нанимателя. Приватизируя жилье, нужно быть готовым к тому, что расходы на содержание жилья вырастут. Прежде всего собственнику придется оплачивать капитальный ремонт дома из своего кармана. Кроме того, на его плечи ляжет содержание так называемой общей собственности — лифтов, лестничных клеток и т. д. Если квартира пришла в негодность, например, в случае пожара, то нанимателю город должен предоставить другое жилье. Собственнику же придется самостоятельно заниматься восстановлением квартиры.

При переходе жилья в собственность плата за наем сменяется налогом на имущество. В случае с соцнаймом оплата 1 кв. м жилого помещения в пределах Третьего транспортного кольца составляет сейчас 1,8 руб. (в домах с лифтом) и 0,8 руб. (без лифта), в остальной части Москвы — 1,4 руб. и 0,6 руб. соответственно. Таким образом, наниматель 60-метровой двухкомнатной муниципальной квартиры в спальном районе в месяц заплатит около 84 руб., в год — 1008 руб.

Размер налога на приватизированное жилье сейчас зависит от инвентаризационной стоимости имущества. Так, при стоимости менее 300 тыс. руб. ставка налога будет до 0,1%, от 300 до 500 тыс. руб.— 0,1-0,3%, более 500 тыс. руб.— 0,3-2%. Надо отметить, что в дальнейшем налог на имущество может стать основной причиной, по которой собственники захотят вернуть квартиру городу. Планируется, что в обозримом будущем налоговая база будет определяться исходя из рыночной стоимости квартиры. Тогда как сейчас владельцы квартир платят налог, исходя из оценки БТИ (весьма условной и притом низкой). И потому разница в налоге на "однушку" в спальном районе и на апартаменты в клубном доме не так уж и велика. Предполагается, что ставки будущего налога будут в несколько раз ниже существующих — от 0,01 до 0,05%. Но — от рыночной стоимости жилья. При таком раскладе повышение налогов особенно заметно будет для владельцев элитной недвижимости. Собственнику же однокомнатной квартиры на окраине Москвы стоимостью $180-200 тыс. придется платить в год $18-20. То есть такой собственник выигрывает у нанимателя на этой статье расходов.

Относительно деприватизации надо сказать, что деприватизировать квартиру могут только "граждане, приватизировавшие жилые помещения". То есть если наниматель приватизировал квартиру и потом ее продал, то новый собственник деприватизировать ее не сможет. Кстати, в одном из вариантов законопроекта (всего их было шесть) особое внимание было уделено деприватизации жилья как мере социальной поддержки. В пояснительной записке говорилось, что необходимо как минимум до 2012 года сохранить возможность деприватизации жилья, чтобы граждане могли минимизировать налоговые платежи и расходы на содержание жилого фонда.

Решая, приватизировать или нет жилье, стоит учитывать и неэкономические факторы. "Я бы не советовал приватизировать квартиру одиноким пожилым людям. Сейчас есть случаи, когда пенсионерам предлагают подписать документы обманным путем, и они остаются без квартиры",— говорит Андрей Крупский. По данным экспертов, много неприватизированного жилья осталось в старых домах под снос и коммунальных квартирах. Заметим здесь, что жилье в аварийных домах приватизировать не получится.

По закону если дом, в котором проживает наниматель, подлежит сносу, то ему предоставляют жилое помещение в пределах нормы на одного человека. Норма предоставления — 18 кв. м. К примеру, семья из четырех человек занимает двухкомнатную квартиру общей площадью 60 кв. м на основании договора социального найма. Таким образом, при сносе дома семье положена квартира общей площадью не менее 72 кв. м.

Собственнику же в подобных случаях предоставляется равноценное жилое помещение. И поэтому если в квартире в доме под снос прописаны один-два человека, ее лучше приватизировать. "Если квартира приватизированная, то закон определяет — взамен предоставляется равноценная квартира. Здесь возникает вопрос — равноценная по площади или по количеству комнат? По площади. Например, метраж двухкомнатной квартиры в хрущевке — 45 кв. м. В новых домах есть только однокомнатные квартиры с такой площадью. И собственнику будет предложена "однушка". Если же он захочет иметь двухкомнатную, то дополнительные метры он может оплатить — по стоимости, установленной БТИ",— говорит замдиректора "Миэль-Брокеридж" по юридическим вопросам Ирина Шугурова.

Конечно, у собственника жилья больше возможностей для маневра с реализацией своих прав, чем у нанимателя. "Например, сейчас очень активно расселяются коммунальные квартиры в центре. При этом если комната находится в собственности, у ее владельца больше шансов улучшить жилищные условия, иногда — весьма значительно. У нас был случай, когда расселяли коммуналку в доме на Зубовском бульваре, на первом этаже. И собственник комнаты в 25 кв. м получил взамен трехкомнатную квартиру в этом же районе. Если бы комната находилась в соцнайме, разговор был бы короткий — получил бы по норме площади",— рассказывает Ирина Шугурова.