Полный абракадастр

Кадастровая оценка недвижимости, которой давно пугают граждан, оказалась совершенно не страшной, поскольку оспорить ее, как выяснилось, может любой желающий, даже без обращения в суд. Надо ее только узнать.

Генеральный директор смоленского Агентства оценки Ковалевой и компании Галина Ковалева рассказывает "Деньгам", как случайно обнаружила, что переоценка земли прошла незамеченной для бизнеса, по крайней мере в их области: "В феврале у нас проходило заседание Научно-промышленного союза, куда входят многие предприятия Смоленска. На нем-то и выяснилось, что большинство предприятий вообще не знает, что государственная кадастровая оценка земель была завершена в прошлом году". При этом согласно постановлению смоленских властей, налог на недвижимость, рассчитанный по новой цене, будет введен в области уже с января 2014 года. "На то, чтобы оспорить оценку в рамках досудебных процедур, законом предусмотрено шесть месяцев, значит, осталось три. Я не говорю, что нужно бежать и оспаривать ее. Но хотя бы заглянуть в кадастр, узнать результаты оценки можно!" — говорит Ковалева.

Заглянуть в кадастр можно прямо на сайте Росреестра, однако в нем нет сведений о многих объектах. Данных о конкретной квартире, к примеру, в Москве, где результаты кадастровой оценки недвижимости были утверждены еще в конце 2012 года, просто нет в открытом доступе. Информацию о своей квартире в Смоленске профессиональный оценщик Ковалева, кстати, тоже не нашла. Отправила запрос в Росреестр и ждет, что результаты оценки ее квартиры пришлют в течение месяца.

Региональные тяжбы

В октябре прошлого года Владимир Путин потребовал максимально ускорить земельную реформу, ключевыми параметрами которой являются вовлечение в оборот земель и создание полноценного кадастра. В начале года Росреестр отчитался в завершении государственной кадастровой оценки земель. По данным главы Минэкономразвития Андрея Белоусова, оценка была проведена во всех 83 регионах. В ЕГКН внесены данные примерно о 70 млн объектов недвижимости.

С 2013 года полномочия по кадастровой оценке были переданы субъектам РФ (согласно законодательству кадастровая оценка должна проводиться раз в пять лет). Позднее президент предложил регионам переходить на расчет налога исходя из кадастровой стоимости с 2014 года, с тем чтобы к 2018 году этот процесс был завершен по всей стране.

Однако в феврале регионы забили тревогу: собственники в массовом порядке стали оспаривать результаты государственной кадастровой оценки в судах и выигрывать их. Одним из первых, кто не побоялся обозначить проблему, стал Татарстан. Как написал "Коммерсантъ-Казань", в середине февраля глава Минимущества республики Азат Хамаев сообщил, что на начало 2012 года в судах было заведено 560 дел с требованием собственников "заменить кадастровую стоимость земли на рыночную". Согласно оценкам татарских властей, местные бюджеты оказались под угрозой потери 700 млн руб. налоговых платежей. Процесс подачи исков в суды мог приобрести лавинообразный характер. По поручению президента Татарстана Рустама Минниханова была создана межведомственная рабочая группа во главе с вице-премьером Асгатом Сафаровым (бывший глава МВД Татарстана). "Коммерсантъ-Казань", цитируя Азата Хамаева, пишет, что в прокуратуру были направлены материалы о 18 участниках дел, в которых цена объектов по кадастровой и рыночной оценке различалась весьма существенно.

Иначе развивались события в Республике Карелия, где республиканский арбитражный суд вынес решение в пользу ООО "Актив плюс" и ИП Подкопайло. Предприниматели добились отмены постановления правительства, с которым стоимость аренды земли увеличивалась в соответствии с коэффициентом (1000). В то время, как ранее местные власти могли сдавать землю в аренду по бросовым ценам — от 3 коп. до 3,6 руб. за 1 кв метр ежемесячно (в зависимости от вида разрешенного использования). После решения суда в местные муниципалитеты поступил шквал заявок от предпринимателей, пытавшихся получить участки в аренду по базовым ставкам. Поэтому власти Карелии пошли на превентивные меры: правительством республики было принято постановление, согласно которому земля в Республике теперь сдается в аренду на торгах либо на основании рыночной оценки или кадастровой стоимости.

Творческий подход

Еще в прошлом году эксперты предупреждали: как только оценка кадастровой стоимости земли будет завершена, собственники завалят суды исками. То же самое и с недвижимостью. Например, когда в сентябре прошлого года власти МО провели массовую инвентаризацию 230 тыс. дач, глава ГУП МО МОБТИ Владимир Денисов утверждал, что для проведения оценки у области не хватает данных о 3,1 млн объектов из 6,3 млн. "Кадастровая оценка — это средняя температура по больнице. Она по определению отличается от рыночной цены конкретного участка земли или объекта. Поэтому любая кадастровая оценка может быть оспорена на раз, два, три",— рассказывает "Деньгам" на условиях анонимности один из оценщиков.

А оспорить государственную кадастровую оценку можно. "Если собственник не согласен с результатами кадастровой оценки, он может ее оспорить, представив оценку рыночной стоимости объекта, поскольку такая возможность закреплена законодательно в ФЗ "Об оценочной деятельности"",— говорит исполнительный директор НП СРО НКСО Иван Демин. Закон позволяет устанавливать стоимость объекта или по рыночной, или по кадастровой стоимости. Есть возможность оспорить кадастровую оценку и в досудебном порядке, подав заявление в территориальную комиссию Росреестра в течение шести месяцев с момента утверждения кадастровой оценки недвижимости. В конце февраля Минэкономразвития сообщило, что в Госдуму направлены поправки к закону "Об оценочной деятельности", в которых предлагается сделать досудебную процедуру бессрочной. Исходя из данных Росреестра комиссии признают правоту именно владельцев недвижимости: в 2012 году из 1823 заявлений о корректировке кадастровой оценки было удовлетворено 68%.

Собственно, вся проблема властей заключается в том, что оценку можно оспорить. К тому же, поскольку существует несколько методик оценки, заказчик получает диапазон цен, из которых может выбрать наиболее выгодную: нижняя планка, чтобы снизить налогооблагаемую базу, а высокая — чтобы использовать недвижимость в качестве залога по кредиту. Впрочем, сейчас в Думе находится законопроект, уточняющий статус оценщиков, а МЭР уже пообещало ужесточить их ответственность. "Из оценщиков хотят сделать козлов отпущения",— заявили "Деньгам" в одном из СРО оценщиков.

Деньги близко

Пока же владельцы недвижимости и местные власти имеют возможность каждый гнуть свою линию — завышать или занижать цену в зависимости от того, что им выгодно. Если говорить о налоге на недвижимость даже не с предприятий, а с физлиц, все равно получается приличная сумма. В январе "Ведомости" написали о попавших к ним расчетах ФНС последствий введения с 2014 года налога на недвижимое имущество физических лиц с его рыночной оценки. Налоговики исходили из ставки нового налога 0,1% для жилой и 0,5% для нежилой недвижимости (максимальные ставки налога, уже опубликованные МЭР). Оказалось, что сборы вырастут в 5,63 раза, до 137 млрд руб.

Но это в теории. На практике бизнес и местные власти часто находят "точки соприкосновения". Согласно отчету Счетной палаты, в 2010 году региональные и муниципальные бюджеты из-за налоговых льгот недосчитались более 530 млрд руб. Из них более 200 млрд руб. пришлось на льготы по имущественным налогам, льготы для бизнеса составили 183 млрд руб.

Возможность устанавливать категории льготников у местных властей сохраняется. Но у них пытаются забрать их ключевой бизнес — неконтролируемую распродажу незарегистрированных земель. До 2014 года все муниципальные власти обязаны представить соответствующие данные в ЕГКН. Когда в кадастре появятся схемы территориального планирования или генпланы, такие фокусы, как распродажа земель Бородинского поля или усадьбы Архангельское, проделывать станет труднее. То же касается и федеральных земель: еще до дела "Оборонсервиса" Следственный комитет выяснил, что 54% земель Минобороны не зарегистрировано и успешно выводится из ведения министерства через банкротства различных ООО. В Московской области, чтобы предотвратить тотальную распродажу земли, во время губернаторства Шойгу решили с 2013 года ввести мораторий на сделки с земельными участками, границы которых не определены. Новый и. о. губернатора Андрей Воробьев недавно приостановил все стройки в области для проведения ревизии.

При этом и в ЕГКН, по словам Ковалевой, встречаются такие ошибки, как площадь квартиры 800 кв. м вместо 29 кв. м или, наоборот, 54 кв. м вместо 120 кв. м. Правда, в массовом порядке такие ошибки начнут всплывать, лишь когда собственники получат первое уведомление об уплате налога. Вот тогда местные власти действительно накроет лавиной претензий, тем более что возможность оспорить государственную кадастровую оценку у собственников, по крайней мере пока, есть.