Приобретение права собственности на самовольно возведенный объект незавершенного строительства

УДК 347.232

З. К. Кондратенко Марийский государственный университет, г. Йошкар-Ола

Приобретение права собственности на самовольно

возведенный объект незавершенного строительства

Основной целью работы стало исследование вопросов приобретения права собственности на самовольно возведенный объект незавершенного строительства.

Автор рассматривает самовольную постройку как исключительный способ приобретения права собственности на объект незавершенного строительства. В статье поднимается дискуссия относительно определения самовольной постройки как объекта капитального строительства. Выделяются условия для реализации собственником или иным владельцем земельного участка в судебном порядке такого способа приобретения права собственности на объект незавершенного строительства, как признание права собственности на самовольную постройку.

Ключевые слова: право собственности, самовольная постройка, объект незавершенного строительства, способ приобретения права собственности.

Необходимым условием приобретения права частной собственности на новую недвижимую вещь является факт ее создания. Объект незавершенного строительства (далее - ОНС) возникает как недвижимая вещь с момента приобретения основных признаков недвижимой вещи. В соответствии с положениями Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» осуществляется кадастровый учет ОНС [14].

Приращение - тот случай, когда собственник одной вещи приобретает право собственности на другую, хотя бы принадлежащую иному лицу, вещь, если она присоединяется к первой в качестве придаточной [15, с. 330]. Условиями приращения являются: соединение двух вещей, не допускающее разъединения без существенного повреждения; отношение между соединившимися вещами - одна из них главная, другая - придаточная; вещи принадлежат разным лицам, или появление одной из вещей впервые [15, с. 330]. Приращение может быть выражено в трех формах: недвижимость к недвижимости, движимости к недвижимости, движимость к движимости. В рамках настоящего исследования нас интересует второй способ приращения, к которому в частности относим застроение земельного участка.

Создание новой вещи следует рассматривать с позиции этапов создания нового объекта недвижимого имущества. По своей сути можем увидеть путь, который проходят строительные материалы (движимые вещи), для того чтобы стать готовыми зданиями и сооружениями, используемыми по целевому назначению. На данном пути строительные материалы проходят промежуточный этап - когда они таким образом использованы в строительстве, что уже представляют собой единую вещь, прочно

связанную с землей, однако строительство в отношении объекта еще не завершено.

Процесс строительства включает в себя все организационные, изыскательские, проектные, строительно-монтажные и пусконаладочные работы, связанные с созданием, изменением или сносом объекта, а также взаимодействие с компетентными органами по поводу производства таких работ [1]. Так, в судебном деле экспертизой было установлено, что при возведении спорного объекта, строительство которого не завершено, были выполнены подготовительные, земляные и строительно-монтажные работы как в соответствии с выданными разрешениями, так и не указанные в разрешении на строительство. Элементы, построенные в соответствии с разрешениями на строительство, образуют незавершенный строительством объект недвижимого имущества [9]. Отсюда вывод о том, что ОНС возникает в процессе осуществления строительно-монтажных работ, а именно земляных, каменных, бетонных, железобетонных, кровельных, малярных, штукатурных и других видов работ.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В то же время согласно норме ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Судебная практика же исходит из того, что здания и сооружения, возведенные собственником на принадлежащем ему земельном участке и права на которые не зарегистрированы в ЕГРП, являются составной частью земельного участка [7, 3].

При отсутствии же права на земельный участок объект представляет собой самовольную постройку, на которую по общему правилу право собственности не возникает, за исключением указанных в ст. 222 ГК РФ случаев.

В литературе встречается достаточно разрозненное понимание сущности самовольной постройки: от способа приобретения права собственности до правонарушения. Так, В. В. Селиванов приходит к выводу о том, что самовольное строение может быть признано первоначальным способом приобретения права собственности при определенных условиях, указанных в законе [13, с. 76]: специальный субъект приобретения (лицо, обладающее вещным правом на земельный участок), сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан; специальный порядок признания права собственности - судебный или административный.

А. В. Савина квалифицирует самовольную постройку как гражданское правонарушение и способ приобретения права собственности [12, с. 7]. Она отмечает, что самовольная постройка как способ приобретения права собственности носит исключительный характер и применяется лишь к тем категориям самовольных построек, у которых устранены нарушения строительных и градостроительных норм и правил, и только формальные нарушения являются препятствием для признания права собственности на них в ином порядке[12, с. 7].

А. В. Иваненко приводит критерии квалификации объекта строительства как самовольной постройки, среди которых называет возведение объекта, отвечающего признакам недвижимого имущества, искусственно созданного в результате строительной деятельности, независимо от степени завершенности [2, с. 9-10]. Так, например, в одном деле суд отказал в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, так как истцом не представлено доказательств создания ответчиком капитальных сооружений (недвижимости). Судом было указано на возможность обращения с иском в порядке ст. 304 ГК РФ [5]. Таким образом, следует согласиться с определением самовольной постройки как объекта капитального строительства, однако, данное капитальное строительство должно соответствовать признакам, указанным в ст. 222 ГК РФ, для того, чтобы на него могло быть признано право собственности [10].

В Проекте изменений в ГК РФ

созданное без получения разрешения на строительство с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Согласно действующему гражданскому законодательству приобретателем самовольной постройки может быть признан законный владелец земельного участка. Проектом изменений в ГК РФ устанавливается еще один субъект приобретения - лицо, осуществившее самовольную постройку. Одновременно в данном случае должны быть соблюдены условия приобретения, предъявляемые к исковой давности, отсутствию угрозы жизни и/или здоровью граждан, отсутствию существенных нарушений градостроительных и строительных норм.

Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. В этой же статье закреплено общее правило, согласно которому собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Таким образом, право лица на создание нового объекта недвижимости обусловлено в первую очередь наличием у него вещного или обязательственного права на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

Следует отметить, что гражданское законодательство РФ для осуществления строительства устанавливает необходимость соблюдения нескольких условий, которые являются неотъемлемыми составляющими такого основания приобретения права частной собственности на ОНС как его создание: предоставление застройщику земельного участка под строительство, получение разрешения на строительство, соответствие градостроительным и строительным нормам и правилам.

В решении Арбитражного суда Республики Марий Эл от 22 июля 2013 г. отмечается, что по смыслу п. 1 ст. 218 ГК РФ для признания права собственности необходимо, чтобы объект недвижимого имущества был создан в соответствии с требованиями закона: на земельном участке, предоставленном в установленном порядке для строительства; с получением разрешения на строительство и иных необходимых документов; наличие акта ввода объекта в эксплуатацию; соответствие градостроительным и строительным нормам и правилам (ст. 51, 52, 55 ГрК РФ). Суд указывает, что правовой режим земельного участка, который определяется категорией земли и разрешенным использованием земельного участка, должен допускать возможность осуществления на земельном

участке строительства объекта недвижимости определенного назначения (жилого, складского, производственного, административного и т. п.). При этом разрешенное использование земельного участка, в том числе и возможность осуществления его застройки, определяется градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне, к которой относится земельный участок [11].

Аналогичный вывод содержится в определении ВАС РФ от 30 августа 2012 г. № ВАС-11349/12, где указывается, что постройки, возведенные на земельном участке, не отведенном для целей строительства, признаны самовольными, и общество обязано их снести [4]. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 г. № 14434/09 отмечается, что разрешение на строительство не только дает право осуществлять строительство объекта недвижимости, но и подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, а в отсутствие градостроительного плана - разрешенному использованию участка [8].

Построенные объекты недвижимости должны быть безопасны для окружающей среды и должны обеспечивать благоприятные условия для жизнедеятельности человека. Допущенные при строительстве существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил влекут нарушение охраняемых прав и законных интересов третьих лиц, а также создают угрозу жизни и здоровью граждан. Следовательно, в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано судом в случае, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судебная практика в РФ считает возможным признание ОНС самовольной постройкой. На ОНС как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных ст. 222 ГК РФ [6]. Однако из Проекта изменений в ГК РФ следует, что иные объекты недвижимости, кроме зданий и сооружений, не могут быть признаны самовольными постройками, если они были возведены при отсутствии соответствующих прав и разрешений. Правовой статус таких объектов в Проекте ГК РФ не определяется. С данной позицией разработчиков изменений в ГК РФ следует не согласиться ввиду капитальности ОНС.

Таким образом, признание права собственности на самовольную постройку следует считать способом приобретения права собственности на ОНС. Указанным способом право собственности на ОНС может быть приобретено собственником или иным владельцем земельного участка в судебном порядке при наличии следующих условий:

- если сохранение самовольно возведенного ОНС не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

- лицо, создавшее самовольный ОНС, предпринимало надлежащие меры к его легализации (пыталось получить разрешение на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию либо если регистрирующий орган неправомерно отказал в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию).

Ш

1. Википедия: свободная энциклопедия. URL: http://m.wiMpedia.orgwiki/CrpomeibCTBO (дата обращения: 15.02.2014 г.).

2. Иваненко А. В. Теоретические и практические аспекты понимания и легализации самовольной постройки: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2013. С. 9-10.

3. Информационноe письмо Президиума ВАС РФ от

15.01.2013 г. № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» // Вестник ВАС РФ. 2013. № 4.

4. Определение ВАС РФ от 30.08.2012 г. № ВАС-11349/12 по делу № А11-5342/2011. [Электронный ресурс]. СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 03.08.2013 г.).

5. Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2013 г. по делу № А79-12197/2012 // Банк решений арбитражных судов. URL: www.arbitr.ru (дата обращения:

16.02.2014 г.).

6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. 21.05.2010. № 109.

7. Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 № 17085/12 по делу № А32-29673/2011. [Электронный ресурс]. СПС «Консультант Плюс»

8. Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 г. № 14434/09 по делу № А55-19811/2008 // Вестник ВАС РФ. 2010. № 5.

9. Постановление Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 г. № 17630/12. URL: http://arbitr.ru/bras.№et/f.aspx?id_casedoc= 1_1_d530fdc5-7882-4826-b144-39cd860f3c70 (дата обращения: 08.03.2014 г.).

10. Решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 21.02.2011 г. по делу А38-3748/2010 // Банк решений арбитражных судов. URL: www.arbitr.ru (дата обращения: 16.02.2014 г.).

11. Решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 22.07.2013 г. по делу № А38-2376/2013 // Банк решений арбитражных судов. URL: www.arbitr.ru (дата обращения: 16.02.2014 г.).

12. Савина А. В. Правовой режим самовольной постройки: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Самара, 2010. С. 7.

13. Селиванов В. В. Гражданско-правовой режим самовольной постройки и его нормативное закрепление. Казань: Отечество, 2011. 200 с.

14. Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 30.07.2007. № 31. Ст. 4017.

15. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Статут, 2005. Т. 1. С. 330.

1. Vikipediya: svobodnaya entsiklopediya. URL: Rezhim dostupa: http://ru.wikipedia.org/wiki/Stroitel'stvo (data obrashcheniya: 15.02.2014 g.).

2. Ivanenko A. V. Teoreticheskie i prakticheskie aspekty ponimaniya i legalizatsii samovol'noy postroyki: avtoref. dis. ... kand. yurid. nauk. Volgograd, 2013. S. 9-10.

3. Informatsionnoe pis'mo Prezidiuma VAS RF ot 15.01.2013 g. № 153 «Obzor sudebnoy prak-tiki po nekotorym voprosam zashchi-ty prav sobstvennika ot narusheniy, ne svyazannykh s lisheniem vladeniya» // Vestnik VAS RF. 2013. № 4.

4. Opredelenie VAS RF ot 30.08.2012 g. № VAS-11349/12 po delu № A11-5342/2011 [E'lektronnyy resurs]. SPS «Konsul'tant Plyus» (data obrashcheniya: 03.08.2013 g.).

5. Postanovlenie Pervogo arbitrazhnogo apellyatsionnogo suda ot 23.10.2013 g. po delu № A79-12197/2012 // Bank resheniy arbitrazhnykh sudov. URL: www.arbitr.ru (data obrashcheniya: 16.02.2014 g.).

6. Postanovlenie Plenuma Verkhovnogo Suda RF i Plenuma VAS RF ot 29.04.2010 g. № 10/22 «O nekotorykh voprosakh, voznikayushchikh v sudebnoy praktike pri razreshenii sporov, svyazannykh s zashchitoy prava sobstvennosti i drugikh veshchnykh prav» // Rossiyskaya gazeta. 21.05.2010. № 109.

7. Postanovlenie Prezidiuma VAS RF ot 28.05.2013 № 17085/12 po delu № A32-29673/2011 // SPS «Konsul'tant Plyus» (data obrashcheniya: 03.02.2015 g.).

8. Postanovlenie Prezidiuma VAS RF ot 16.02.2010 g. № 14434/09 po delu № A55-19811/2008 // Vestnik VAS RF.

2010. № 5.

9. Postanovlenie Prezidiuma VAS RF ot 18.06.2013 g. № 17630/12. URL: http://arbitr.ru/bras.№et/f.aspx?id_casedoc=1_1_ d530fdc5-7882-4826-b144-39cd860f3c70 (data obrashcheniya: 08.03.2014 g.).

10. Reshenie Arbitrazhnogo suda Respubliki Mariy E'l ot 21.02.2011 g. po delu A38-3748/2010 // Bank resheniy arbitrazhnykh sudov. URL: www.arbitr.ru (data obrashcheniya: 16.02.2014 g.).

11. Reshenie Arbitrazhnogo suda Respubliki Mariy E'l ot 22.07.2013 g. po delu № A38-2376/2013 // // Bank resheniy arbitrazhnykh sudov. URL: www.arbitr.ru (data obrashcheniya: 16.02.2014 g.).

12. Savina A. V. Pravovoy rezhim samovol'noy postroyki: avtoref. dis. ... kand. yurid. nauk. Samara, 2010. S. 7.

13. Selivanov V. V. Grazhdansko-pravovoy rezhim samovol'noy postroyki i ego normativnoe zakreplenie. Kazan': Otechestvo,

2011. 200 s.

14. Federal'nyy zakon ot 24.07.2007 g. № 221-FZ «O gosu-darstvennom kadastre nedvizhimosti» // Sobranie zakonodatel'stva RF. 30.07.2007. № 31. St. 4017.

15. SHershenevich G. F. Uchebnik russkogo grazhdanskogo prava. M.: Statut, 2005. T. 1. S. 330.

Z. K. Kondratenko Mari State University, Yoshkar-Ola

Obtaining the title on the illegally unfinished construction

The main objective of the research was study of the obtaining the title on the illegally unfinished construction. The author considers the illegally construction as the exclusive method of obtaining the title on unfinished construction. The article raises the discussion on the definition of illegally construction as the object of capital construction. The author highlights the conditions for the implementation of the owner or other owner of the land in court this method of obtaining the title on unfinished construction as the recognition of the title of the illegally construction.

Keywords: the right of property, unauthorized construction, unfinished construction, the method of obtaining the title.