Понятие и базовые составляющие правового института аренды

Судапин Р.А.

Преподаватель, ИГУПИТ

Понятие и базовые составляющие правового института аренды

Аннотация: В научной статье автором приведен анализ основных подходов к понятию и базовым составляющим института аренды. Приводится определение объекта аренды, арендной платы.

Особое внимание уделяется анализу договора аренды. Автор приводит соответствующие статьи правовых документов. Рассмотрены основные характеристики договора аренды.

Ключевые слова: юриспруденция, право, институт аренды, объект аренды, арендная плата, исследование, регулирование арендных правоотношений.

Sudapin R.A.

Concept and base components of legal institute of rent

In the scientific article the author leads the analysis of the basic approaches to concept and base components of institute of rent. Definition of object of rent, a rent is resulted.

The special attention is given to the lease contract analysis. The author results corresponding articles of legal documents. The basic characteristics of the lease contract are considered.

Key words: jurisprudence, the right, rent institute, object of rent, a rent, research, regulation of rent legal relationship.

Аренда - один из наиболее развитых, но при этом сложных и комплексных институтов. Уже на протяжении тысячелетий арендные отношения возникают как в предпринимательской деятельности, так и в повседневных отношениях физических лиц, никак с предпринимательством не связанных. Имея в качестве базиса основательную экономическую мотивировку, аренда для полноценного функционирования в качестве комплексного института потребовала также и комплексную правовую надстройку, призванную регулировать арендные правоотношения. Рассмотрим более подробно конструкцию правового института аренды в системе российского гражданского права.

Отечественные цивилисты сходятся во мнении, что аренда является договорным институтом [2, С. 368], то есть арендные правоотношения возникают между субъектами (операторами) в результате заключения теми

договора аренды. То есть, иными словами, об аренде можно говорить, как о юридическом факте, имеющем форму договора [1, С. 442]. Поскольку действующее законодательство определяет договор как соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, и также устанавливает, что к договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках [7, С. 311], то очевиден вывод законодателя о том, что договор признается двух- и/или многосторонней сделкой. Следовательно, договор аренды является двухсторонней сделкой, а именно соглашением лиц, направленным на установление правоотношений по поводу найма имущества.

Так, российские цивилисты М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, основываясь на формулировке нормы ст. 606 ГК РФ, определяют договор аренды как «гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью» [1, С. 440].

Подчеркнем, что, во-первых, в силу вышеуказанного договор аренды по умолчанию является двухсторонним [11, С. 395] (что является одной из его основополагающих правовых характеристик (см. далее)), во-вторых, как видно, и законодатель и отечественные ученые сходятся во мнении о том, что современный институт договора аренды в российском праве тождественен институту договора имущественного найма, то есть арендные отношения следует понимать, как синоним отношений по найму имущества [5, С. 96].

Сторонами договора аренды и, соответственно, субъектами арендных правоотношений являются, с одной стороны - Арендодатель, то есть лицо, являющееся собственником объекта аренды либо уполномоченное собственником или уполномоченное законом заключать от своего имени такой договор. С другой стороны - Арендатор, то есть лицо, желающее за арендную плату приобрести у Арендодателя право пользования либо права владения и пользования объектом аренды.

На наш взгляд, вышеприведенные определения порождают ряд вопросов, требующих разъяснения.

Во-первых, необходимо определиться с понятием объекта аренды. По нашему мнению важно не допускать замещения понятий предмета и объекта аренды. Ряд отечественных ученых высказывали точку зрению о том, что понятия предмета и объекта договора являются, по сути, синонимами [6, С. 331]. Также существует мнение, что «предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объектов второго рода

играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю»[1, С. 440]. Мы полагаем неверным

использование вышеописанных в данном абзаце формулировок в силу очевидных кардинальных различий между понятиями объектам и предмета договора. Так, по нашему мнению, объект договора - это всегда та вещь, либо имеющее материальную оценку благо или право, которое должно быть создано и на которое в силу договора должны возникнуть права у выгодоприобретателя по договору, либо права на которое должны перейти к такому выгодоприобретателю, либо которое само должно возникнуть или перейти к выгодоприобретателю. В любом случае объект договора является, по сути, целью его заключения. Предмет же договора - это совокупность прав и обязанностей сторон договора, в комплексе обеспечивающих возникновение или переход прав на объект договора к выгодоприобретателю с одновременным соблюдением корреспондирующих прав всех других сторон договора [9, С. 43].

Соответственно, в случае с договором аренды, объектом аренды будет являться то имущество, которое подлежит передаче в пользование либо владение и пользование арендатора. Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут передаваться любые вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (то есть, непотребляемые вещи). Важно отметить следующую отсюда еще одну основополагающую правовую характеристику договора аренды - его срочность. Ведь в силу нормы ст. 606 ГК РФ объект аренды передается арендодателю всегда во временное владение и/или пользование (при этом важно помнить, что закон допускает заключение договора аренды на неопределенный срок и не признает срок существенным условием договора аренды (п. 2 ст. 610 ГК РФ), но при этом предусматривает императивные максимально возможные сроки действия определенных видов договоров аренды (например, в силу нормы п. 1 ст. 627 ГК РФ максимальный срок действия договора проката составляет один год)). Следовательно, объектом аренды могут быть лишь индивидуально-определенные непотребляемые вещи, поскольку исключительно такие свойства позволят им не быть израсходованными в процессе аренды и не смешаться с аналогичным имуществом арендатора, а быть возвращенными арендодателю с учетом естественного износа по истечении срока аренды [8, С. 314].

Во-вторых, важно определить подинститут арендной платы. Отметим, что само наличие в законе обязанности арендатора вносить арендную плату свидетельствует об еще одной основополагающей характеристике договора аренды - его возмездность. Нормы ст. 614 ГК РФ устанавливают, что:

а) по общему правилу характер и размер арендной платы (также как и срок договора аренды) не являются существенными условиями договора аренды, и при отсутствии их описания в договоре допускается их определение посредством обычаев делового оборота.

б) арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество

(объект аренды) в целом или отдельно по каждой из его составных частей, и может быть определена в виде:

• определенных в твердой сумме платежей, вносимых

периодически или единовременно;

• установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов [12, С. 118];

• предоставления арендатором определенных услуг;

• передачи арендатором арендодателю обусловленной договором

вещи в собственность или в аренду;

• возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Таким образом, порядок оплаты владения и/или пользования объектом аренды охватывает два из четырех типичных подвидов «безымянного контракта» (contractus innominatus) Римского права, а именно do ut des «даю, чтобы ты дал» и do ut facias «даю, чтобы ты сделал» [10, С. 119].

Важно отметить, что, хотя, как мы отмечали ранее, действующее гражданское законодательство подразумевает договор аренды двухсторонним, оно не содержит прямого запрета на включение в такой договор обязательства арендатора уплачивать арендную плату не арендодателю, а третьему лицу - бенефициару. Учитывая, что принцип взаимности, помимо прочего, подразумевает возникновение у стороны договора обязанностей, корреспондирующих правам других сторон в отношении указанной стороны, можно говорить о наличии у арендодателя обязанности принять надлежащим образом уплаченную арендную плату. Следовательно, аналогичная обязанность возникнет и у бенефициара в рамках договора аренды. Необходимо подчеркнуть, что на договор аренды, безусловно, распространяется принцип взаимности, а значит взаимность является еще одной основополагающей его характеристикой.

Таким образом, и в силу возможной передачи прав получения арендной платы третьим лицам, договор аренды имеет юридическую возможность переходить из категории двухсторонних в категорию многосторонних договоров.

Именно сейчас, когда правоприменительная практика значительно опережает законодательное нормотворчество, необходим комплексный анализ допустимых и перспективных методов регламентации отношений по поводу аренды отдельных видов недвижимости.

ЛИТЕРАТУРА

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. - М.: Статут, 2002.

2. Гражданское право. Том 2, Полутом 1.: Учебник/Под редакцией Е.А. Суханова. - М.: БЕК, 2000.

3. Завидов Б.Д. Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование. Учеб. пособие для предпринимателей, юристов и студентов. - М.: 2004.

4. Иоффе О.С. Обязательственное право. - М.: 1975.

5. Карцева Н.С. Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве. Дисс. канд. юрид. наук. - М., 2005.

6. Козырь О.М. Аренда // Гражданский кодекс РФ. Ч. 2: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С. А. Хохлова - М, 1996.

7. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, Части второй./ Под редакцией Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2006.

8. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: в 3 т. т. 1.

комментарий к гражданскому кодексу российской федерации, части первой/ Под редакцией Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2007.

9. Мохов А.И., Анцыгин Н.А. Зависимость конкурентоспособности ВУЗа от конкурентоспособности его выпускника на примере подготовки и развития юриста-индивида: Современная гуманитарная академия. - М., 2009.

10. Римское право: учебно-методический комплекс / ФГОУ ВПО «Северо-Западная академия государственной службы»; Н. В. Разуваев, Н. В. Ющенко. — СПб.: СЗАГС, 2008.

11. Современный экономический словарь. - М.: ИНФРА-М, 2007.

12. Умов В. Договор найма имуществ по римскому праву и новейшим иностранным законодательствам. - М., 1872.