К вопросу об учете НДС при оценке рыночной стоимости имущества

К вопросу об учете НДС при оценке рыночной стоимости имущества

Ю.В. Козырь

ведущий научный сотрудник Центрального экономико-математического института Российской академии наук, председатель Экспертного совета Российского общества оценщиков, доктор экономических наук

Юрий Васильевич Козырь, kopart@pochta.ru

Введение

При оценке рыночной стоимости имущества оценщики нередко приводят результаты своей работы в форматах «рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС» и (или) «рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС». Зададимся вопросом: откуда вообще возникли такие форматы представления результатов оценки?

Исходя из почти 17-летнего опыта оценочной деятельности автор этих строк пришел к выводу, что проблема выделения налога на добавленную стоимость (далее - также НДС) в рыночной стоимости недвижимости исторически возникла в 90-е годы прошлого столетия, когда на оценочном рынке появились два основных типа заказчиков - предприятия, проводившие переоценку основных средств, и коммерческие банки, занимавшиеся (и занимающиеся поныне) кредитованием под залог. Для одних из них, как правило, результаты оценки требовалось представлять в формате «рыночная стоимость объекта оценки составляет п рублей, в том числе НДС в сумме т рублей», для других - в формате «рыночная стоимость объекта оценки составляет п рублей без учета НДС». Таким образом, формат представления результатов оценки (итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки) изначально был задан заказчиками оценки. Заметим, что в то время еще не был принят даже Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не говоря уже о федеральных стандартах оценки.

Пойдем дальше: почему заказчикам оценки важно было получать сведения о величине НДС в составе рыночной стоимости? По мнению автора настоящей статьи, здесь две основные причины.

Во-первых, для правильного исчисления суммы НДС, уплачиваемой в бюджет, необходима информация о величине входящего НДС. Однако такая информация может быть получена сторонами сделки купли-продажи товаров (услуг) из договора купли-продажи и (или) счета на оплату. В свою очередь, величина НДС, отражаемая в сопровождающих сделку документах, определяется стоимостью реализуемого имущества и применяемой продавцом (плательщиком) системой налогообложения.

Во-вторых, понятие «рыночная стоимость» трактовалось двояко (многие до сих пор придерживаются этого мнения):

• как расчетная величина денежных средств, уплачиваемых покупателем товара (услуги);

• как расчетная величина денежных средств, получаемых продавцом товара (услуги) в свое владение.

Очевидно, что различие этих трактовок для большинства участников рынка, применяющих обычную систему налогообложения, заключалось в величине налога на до-

бавленную стоимость. Однако следует отметить, что в существующей редакции Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» категория рыночной стоимости, определяемая как «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке 1 <...> платеж за объект оценки выражен в денежной форме», по мнению автора этих строк, подразумевает именно сумму денег, уплачиваемую покупателем продавцу 2. Такой же вывод можно сделать в результате анализа определения рыночной стоимости, приведенного в Международных стандартах оценки (далее - МСО): «Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом.» [2]. Словосочетание «на дату оценки» предполагает, в частности, что «переход актива из рук в руки и заключение сделки происходит одновременно, без каких-либо вариаций цены» (Принципы МСО, Базы оценки [2]).

Приведем цитату из статьи В.А. Шогина «Проблематика учета налогов при оценке рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода» [7]: «.под рыночной стоимостью законодателем понимается ЕДИНСТВЕННАЯ ЦЕНА, являющаяся максимально возможной для данного типа имущества, сложившаяся в конкретный временной момент на конкретном рынке. ... По своему смыслу рыночная стоимость - это стоимость в обмене 3, когда ценности обмениваемых благ (с одной стороны, например, имущества, а с другой только денег) воспринимается сторонами обмена одинаковыми. Соответственно, стоимостным выражением рыночной стоимости является денежная сумма, переходящая из рук покупателя в руки продавца».

Иногда от специалистов приходится слышать следующее: «Поскольку в российском законодательстве в определении рыночной стоимости написано, что она представляет собой цену 4, значит, следует указывать, какая это цена - с НДС или без НДС». Однако на это можно ответить, что отчуждение какого-либо имущества невозможно без оплаты покупателем его полной цены 5, которая может как включать, так и не включать НДС (в случае применения покупателем упрощенной системы налогообложения или реализации продукции, не облагаемой этим налогом). Отметим также что при реализации продукции, облагаемой НДС, часть цены, эквивалентная НДС, не перечисляется сразу в бюджет государства - платежи по этому налогу отличаются от транзакционных НДС как суммами, так и сроками оплаты. Соответственно, невозможно трактовать рыночную стоимость как эквивалент цены реализации, очищенной от НДС.

Таким образом, на основе изложенного можно сделать вывод о том, что в настоящее время указанная нами двойственность трактовки понятия «рыночная стоимость» и по факту перестала существовать 6 и, следовательно, рыночная стоимость представляет собой единственную из указанных величин, а именно расчетную величину денежных средств,

1 Как и авторы этого закона, оставим без комментариев понятие «отрытый рынок».

2 Согласно различным определениям, в том числе, данному в Википедии, платеж - это передача денег или имущества по какому-либо обязательству (платеж по ипотеке, платеж за коммунальные услуги), выдача денег по какому-нибудь обязательству, расчет за купленный товар или полученную услугу, взнос денег на счет.

3 Это следует, например, из пункта 26 Принципов МСО в редакции 2011 года. - Прим авт.

4 В связи с этим следует отметить, что определение рыночной стоимости в Международных стандартах оценки является более правильным, поскольку в силу отсутствия в нем слова «цена» отсутствуют и возможности различных трактовок этой категории.

5 Даже если при этом реализация будет осуществляться в кредит.

6 По крайней мере, можно заключить, что двоякое понимание рыночной стоимости (как эквивалент наиболее вероятной цены с НДС и цены без НДС) является некорректным.

уплачиваемых покупателем товара (услуги) - расчетное (оценочное) значение цены отчуждения, уплачиваемой покупателем продавцу.

В связи с этим автор настоящей статьи имеет основания утверждать следующее: представляемые в отчетах об оценке итоговые результаты оценки рыночной стоимости объектов оценки, в том числе тех, реализация которых облагается налогом на добавленную стоимость, должны приводиться (указываться) безотносительно указания (упоминания) о НДС по следующим причинам:

1) с экономической точки зрения стоимость есть функция конечного спроса и предложения, и на рынке она лишь опосредованно зависит 7 от системы налогообложения субъектов рынка (то есть при одном и том же балансе спроса и предложения на какой-либо товар или услугу не может быть двух его (ее) рыночных стоимостей);

2) в законодательстве об оценочной деятельности не содержатся требования и указания о необходимости представления итоговой величины стоимости объекта оценки с указанием какой-либо информации о налоге на добавленную стоимость; такие требования (указания) не содержатся ни в одном из существующих определений видов стоимости (в том числе рыночной стоимости) - ни в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ни в федеральных стандартах оценки. Более того, в пункте 36 Принципов МСО прямо указано: «Рыночная стоимость является расчетной обменной ценой актива безотносительно расходов продавца на совершение продажи или расходов покупателя на совершение покупки и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате любой из сторон в результате совершения сделки» [2].

Рассмотрим дополнительное обоснование этой позиции и некоторые практические следствия, а также дадим рекомендации в части технологии оценки с учетом указанного аспекта.

1. Закон единой цены

Дальнейшие рассуждения в этой части будем проводить, базируясь на принятии гипотезы о существовании и действии закона единой цены (далее - также ЗЕЦ) 8.

Рассмотрим процесс реализации стандартной продукции (такой как аспирин) в двух аптеках, одна из которых является плательщиком НДС, а другая нет (применяют упрощенную систему налогообложения; далее - УСН). Можно показать, что в первом приближении разница в цене реализации одинаковой продукции в этих аптеках, если таковая имеется, определяется исключительно различиями в закупочных ценах и ценовой политике собственников аптек 9 и не зависит от режима налогообложения.

С одной стороны, если бы не действие ЗЕЦ 10, и, как следствие, наличие различных цен реализации продукции у плательщиков и неплательщиков НДС 11 (у первых выше, чем у вторых), то плательщикам НДС было бы выгодно приобретать продукцию у неплательщиков НДС. Однако, как мы знаем, это не так. Наоборот, при намечающейся сделке между плательщиком НДС (выступающим в роли покупателя) и неплательщиком НДС (высту-

7 Иначе говоря, не зависит прямым образом.

8 Далее будет показано, что принятие этой гипотезы не является необходимым условием для доказательства этих утверждений.

9 Конечно, налогообложение оказывает некоторое влияние на ценовую политику собственников аптек, но лишь в той степени, чтобы с учетом прочих факторов выравнивать цены реализации с рыночным уровнем цен.

10 Другими словами, если бы на рынке не действовал ЗЕЦ.

11 То есть на рынке наблюдались бы различные цены реализации продукции - цены без НДС и цены с НДС. Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

пающим в роли продавца) первый может попросить второго снизить цену своей продукции в силу невозможности последующего зачета НДС. Это может означать лишь то, что цена реализации конечной продукции на рынке едина (стремится к единому равновесному уровню) и не зависит от НДС.

С другой стороны, если бы не действие закона единой цены, неплательщикам НДС было бы невыгодно приобретать продукцию у плательщиков НДС. Однако автор этих строк не припомнит случая, когда неплательщик НДС специально выискивал на рынке контрагента по сделке, также применяющего УСН.

Соответственно, можно сделать следующий вывод: на конкурентном рынке режим налогообложения не оказывает непосредственное влияние на стоимость продукции, или, другими словами, стоимость продукции не зависит от того, включен в цену продукции НДС или нет.

Из этого вывода имеются следствия:

1) словосочетание «рыночная стоимость с учетом НСД или без учета НДС» является экономически некорректным;

2) даже если не принимать во внимание пункт 1, то формула «Рыночная стоимость с учетом НДС = Рыночная стоимость без учета НДС * (1 + ставка НДС / 100)» является некорректной, поскольку если бы даже не действовал закон единой цены и на рынке действительно имелись бы два сегмента - сделки с ценами без учета НДС (сегмент «без НДС») и сделки с ценами с учетом НДС (сегмент «с НДС»), то эта формула была бы корректной только при переходе из одного сегмента в другой 12. Однако поскольку на рынке нет ограничений для сделок между его участниками, применяющими различные системы налогообложения, это означает, что сразу же после снятия границ между этими двумя сегментами рынка покупатели, которые ранее находились в сегменте рынка «с НДС», «ринутся» в сегмент рынка «без НДС» (потому что там дешевле), в результате чего резко повысится спрос в сегменте рынка «без НДС» и снизится спрос в сегменте «с НДС». Это приведет к формированию нового равновесного уровня цен - выше уровня цен в сегменте «без НДС» и ниже уровня цен в сегменте рынка «с НДС». Но даже если граница между двумя этими сегментами рынка оставалась бы твердой и незыблемой, среднерыночная (по всему рынку) цена сделок (эквивалент рыночной стоимости РС) рассчитывалась бы следующим образом:

РС = Wн * РСн + Wб/н * ^

где wб/* - доля участников рынка, применяющих упрощенную систему налогообложения;

w - доля участников рынка, применяющих обычную систему налогообложения.

Приведем еще один аргумент в обоснование указанной позиции. Рассмотрим организацию, применяющую обычную систему налогообложения, выступающую в качестве покупателя сырья для производимой продукции. Предположим, что это сырье можно приобрести у двух организаций, одна из которых применяет обычную систему налогообложения (далее - также ОСН), а другая - упрощенную систему налогообложения (УСН). Предпо-

12 Если точнее, то даже и в этом случае указанная формула была бы некорректной - более корректный вариант подобной формулы следующий:

Рыночная стоимость с учетом НДС = Рыночная стоимость без учета НДС * (1 + PM x НДС / 100),

где PM - маржа прибыли или наценка продавца.

* Здесь и далее нижние индексы параметров обозначают:

н - НДС учтен;

б/н - налог не учитывается.

ложим также, что это сырье можно приобрести в указанных организациях по одинаковой цене. Соответственно, в случае приобретения сырья у организации, применяющей ОСН, покупатель сырья может поставить в зачет входящий НДС по приобретаемому сырью, а в случае приобретения сырья у организации, применяющей УСН, такой возможности нет.

В этой ситуации на первый взгляд может показаться, что для покупателя приобретение сырья в первой организации (применяющей ОСН) является значительно более выгодным, чем во второй организации. Однако это не совсем так, поскольку приобретение сырья в организации, применяющей УСН, позволяет покупателю в полном объеме отнести эти затраты в состав себестоимости выпускаемой продукции, в то время как в случае приобретения сырья в организации, применяющей ОСН, в состав себестоимости покупателя можно отнести только очищенную от НДС сумму затрат. Соответственно, приобретение сырья в организации, применяющей УСН, не приводит к экономии на уплате НДС, но взамен приводит к экономии уплачиваемого налога на прибыль.

Таким образом, можно заключить, что учет или неучет НДС в ценах сделок участников рынка в любом случае приводит к уровню цен, который выше уровня цен «без учета НДС», но ниже уровня цен «с учетом НДС». Однако при этом, естественно, различие между этим равновесным уровнем цен и ценами «с НДС» и «без НДС» будет ниже величины ставки НДС.

С учетом изложенного представляется разумным отказаться от представления итоговых величин стоимости в оценочных отчетах в форматах, включающих какие-либо упоминания о НДС - итоговый результат стоимости объектов оценки, реализация которых в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (далее - НК РФ) подлежит (может подлежать) обложению налогом на добавленную стоимость, следует приводить безотносительно упоминания о НДС. Что касается потребностей заказчиков в такой информации, то они могут самостоятельно выделять или не выделять НДС из цен сделок (равной величине стоимости, определенной в отчете об оценке, либо в случае сложносо-ставных объектов оценки - части этой стоимости) в зависимости от того, являются ли они плательщиками НДС. Другой возможный вариант: оценщик в соответствии с заданием на оценку и с учетом информации о действующей системе налогообложения заказчика оценки может дополнительно к итоговой величине стоимости объекта оценки приводить справочную информацию о НДС. Например:

1) «Величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 118 рублей. Дополнительно сообщаем, что в случае реализации объекта оценки заказчиком оценки по указанной цене величина НДС составит 18 рублей»;

2) «Величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 118 рублей, в том числе:

• объектов капитального строительства в составе - 59 рублей;

• земельного участка - 59 рублей.

Дополнительно сообщаем, что в случае реализации объекта оценки заказчиком оценки по указанной цене величина НДС составит 9 рублей»13;

3) «Величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 118 рублей. Дополнительно сообщаем, что в случае реализации объекта оценки заказчиком оценки по указанной цене величина НДС составит 0 рублей»14.

Здесь следует привести контраргумент одного из моих оппонентов, с которым я обсуждал материал настоящей статьи на этапе ее подготовки к публикации: «Мне нравятся предложения по итоговым формулировкам, однако они игнорируют вопрос о том, как же все-

13 В случае если заказчик оценки применяет обычную систему налогообложения.

14 В случае если заказчик оценки применяет упрощенную систему налогообложения.

таки была сформирована величина оценки стоимости - по ценам, включающим НДС, или без него? Если исходить из гипотезы «ЗЕЦ действует», этого вопроса не существует, так как равновесная цена одна. Если же придерживаться противоположной гипотезы «ЗЕЦ не действует, есть равновесный интервал (диапазон) цен», то вопрос встает в полный рост».

Мой ответ на этот контраргумент следующий.

Во-первых, как уже было отмечено, если изначально корректно понимать сущность рыночной стоимости и в таком понимании пытаться ее оценивать (рассчитывать), то проблемы с оценкой величины рыночной стоимости вообще не должно возникать - сама по себе величина НДС в итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки остается за рамками ее рассмотрения 15. В дальнейшем решение проблемы с НДС может самостоятельно осуществлять бухгалтерия заказчика оценки (которой эта задача вполне по силам) исходя из применяемой системы налогообложения и соответствующих положений НК РФ.

Во-вторых, для выяснения того, действует ЗЕЦ или нет, необходимы эмпирические исследования, при этом возможны чисто измерительные ошибки, связанные с чистотой проведения экспериментальных замеров. Соответственно, вывод о действии или бездействии ЗЕЦ может быть сделан только при условии доказательства чистоты экспериментальных замеров, в которых в случае подтверждения гипотезы о бездействии (отсутствии) ЗЕЦ в том числе будет показано (доказано), что ЗЕЦ нарушается именно из-за различных систем налогообложения для «упрощенцев» и «обычников» (а не из-за наличия иных факторов). Но даже если и будет когда-нибудь экспериментально доказано нарушение ЗЕЦ, то представленные в третьем разделе настоящей статьи корректировки позволяют нивелировать эту проблему технологически в рамках оценочных подходов. Кроме того, нами были приведены факторы, обеспечивающие стремление к равновесному уровню цен, который, как минимум в первом приближении, может быть принят за единый 16 (средневзвешенный) расчетный уровень рыночной стоимости.

Следует отметить, что иногда приходится слышать такой тезис: «Если заказчик хочет получать результат оценки в формате «рыночная стоимость с учетом (без учета) НДС, то мы, будучи клиентоориентированными, не можем не пойти ему навстречу». В связи с этим нелишним будет заметить, что желание заказчиков может и должно учитываться лишь в той степени, в которой оно не вступает в противоречие с понятиями и терминами, принятыми в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартах оценки, а также с экономической сутью и логикой. Другими словами, здесь можно сказать, пожалуй, так: «Чем больше пожеланий заказчиков оценки, тем меньше независимой оценки».

2. Дополнительные размышления

Заказчики оценки обычно используют отчеты об оценке имущества для обоснования цен сделок при заключении договоров купли-продажи, аренды, выдачи кредитов и в других подобных ситуациях. При этом, помимо отчетов об оценке, формальными регуляторами начисления НДС выступают также НК РФ и «налоговый статус-кво» заказчиков оценки (то есть применяемая ими система налогообложения). Согласно НК РФ объектами налогообложения для начисления рассматриваемого налога является реализация товаров и услуг, причем далеко не всех видов. Например, реализация акций, долей участия в обществах

15 Однако она учитывается «внутри» оценочных расчетов.

16 Единый в смысле нивелировки различий между ценами с НДС и ценами без НДС, а не в смысле единого уровня стоимости вообще, наличию которого могут препятствовать другие, «не НДСные», факторы.

с ограниченной ответственностью, земельных участков и объектов жилой недвижимости освобождается от начисления НДС. Отражаемые в договорах цены сделок приводятся с учетом или без учета НДС - это определяется исключительно применяемой системой налогообложения продавца товаров или услуг, а также тем, подпадает ли реализация его продукции под обложение указанным налогом. Контрагент по сделке (покупатель), в свою очередь, осуществляет или не осуществляет зачет по НДС опять же в зависимости от того, применяет он обычную или упрощенную систему налогообложения, принимая во внимание, если это необходимо, информацию о том, включает цена приобретаемого имущества НДС или нет. В конце концов, все это оказывает влияние на формирование «входящего» и «транзакционного» НДС.

3. Реализация оценочных процедур в «НДС-ракурсе» в рамках оценочных подходов

Для того чтобы иметь возможность выведения суждения об итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки в обезличенном относительно учета цен (включающих или исключающих НДС) формате (далее - обезличенный формат 17), результаты расчетов, осуществленные в рамках оценочных подходов, также должны представляться в обезличенном формате. Далее приведены алгоритмы трансформации оценочных данных в обезличенный формат.

3.1. Трансформация ценовых уровней результатов сравнительного подхода в

обезличенный формат

Информация о ценах сделок (предложений) с аналогами может быть представлена:

• с учетом НДС;

• без учета НДС;

• в неизвестном относительно учета НДС (то есть обезличенном) формате.

Предварительные расчеты с использованием информации об аналогах, конечно, должны осуществляться в каком-либо едином (относительно учета или неучета НДС) формате 18, однако на «выходе» результат реализации сравнительного подхода должен приводиться в «обезличенном» формате, то есть без упоминания о НДС. Далее представлены возможные способы того, как это можно сделать.

3.1.1. Общий подход

V = м х Р + м х Р

СА1 ""н ' н^ "и0 ' 0' V 1 >

где VCA1 - результат оценки рыночной стоимости, полученный в рамках сравнительного подхода, выраженный в обезличенном формате;

- доля участников рынка, применяющих обычную систему налогообложения (доля сделок, в цены которых включен НДС): = Ын / Ы(о(,

где Ын - количество сделок в конкретном сегменте рынка в рассматриваемый период времени, в цены которых включен НДС 19;

Обезличенный относительно учета НДС формат цен, по сути, представляет собой средний рыночный уро-

вень цен, на котором функционируют субъекты рынка, применяющие различные системы налогообложения - обычную и упрощенную.

При этом следует иметь в виду, что, как указано в следствии 2 в разделе 1, корректирование цен аналогов посредством их умножения (деления) на (1 + ставка НДС / 100), строго говоря, является некорректным. Другой вариант: ЫН - сумма сделок в конкретном сегменте рынка в рассматриваемый период времени, в цены которых включен НДС. При применении этого варианта параметры Ы0о1 и Ыб/н также должны определяться (рассчитываться) на основе сумм сделок в денежном выражении.

Ntot - общее (total) количество сделок в конкретном сегменте рынка в рассматриваемый период времени;

Рн - рыночная стоимость объекта оценки, определенная на базе цен объектов-аналогов, включающих НДС;

w0 - доля участников рынка, применяющих упрощенную систему налогообложения (доля сделок, в цены которых не включен НДС): w0 = Ne/H / Ntot = 1 - wH,

где N6H - количество сделок в конкретном сегменте рынка в рассматриваемый период времени, в ценах которых отсутствует НДС;

Р0 - рыночная стоимость объекта оценки, определенная на базе цен объектов-аналогов, не включающих НДС.

Применение выражения (1) подразумевает исключение процедуры деления или умножения цен аналогов на (1 + ставка НДС / 100): все аналоги, в ценах которых учтен НДС, должны формировать величину Рн, а все аналоги, из цен которых исключен НДС, должны формировать величину Р0.

Выражение (1) можно, в частности, применять при рассмотрении сегментов рынка, на которых присутствует лишь одна из групп субъектов рынка (налогоплательщиков) либо доминирует одна из них.

3.1.2. Трансформация ценовых уровней, учитывающих НДС (с НДС), в обезличенный

формат

VCA1 = Рн

где k. - корректировка аддитивного типа:

k1a = wo х

1 - Po P

V Н у

к1т - корректирующий множитель мультипликативного типа, причем к1т < 1:

р

к1т = 1 - к1а = + XР.

рн

Остальные обозначения соответствуют ранее принятым.

3.1.3. Трансформация ценовых уровней, не учитывающих НДС (без НДС) в обезличенный формат

УСА1 = Р0

где к2а- корректировка аддитивного типа:

k2a = Wh х

f P. ^

« -1 V P0 J

k2m - корректирующий множитель мультипликативного типа (k2m > 1):

k2m = 1 + k2a = 1 + w H

(p \ P - 1

V P0 )

Остальные обозначения соответствуют ранее принятым.

Значения корректирующих множителей могут быть определены посредством анализа рынка с помощью приведенных выражений.

Если же входная информация о ценах аналогов изначально представлена в обезличенном формате (то есть нет ясности в отношении учета или неучета НДС к цене конкретного аналога), то дальнейшие расчеты могут (должны) осуществляться без каких-либо корректировок в части НДС 20.

3.2. Трансформация ценовых уровней результатов затратного подхода в обезличенный формат

При оценке бизнеса

В методе скорректированных чистых активов НДС учитывается «внутри» подхода (метода), но итог расчетов всегда следует приводить без упоминания о НДС 21.

При оценке недвижимости

Метод калькулирования себестоимости:

• покупные материалы и сырье могут быть как с учетом, так и без учета НДС;

• информация о строительно-монтажных работах может быть доступна в двух форматах - с учетом НДС и без учета НДС.

3.2.1. Общий подход

к т

I Рц1 + I Р01

УСА2 = М-т—-Х

где ^А2 - результат оценки рыночной стоимости, полученный в рамках затратного подхода, выраженный в обезличенном формате, причем левая часть числителя (первое слагаемое) - приведенная к дате оценки сумма затрат на воссоздание объекта оценки, включающих НДС, а правая часть числителя (второе слагаемое) - приведенная к дате оценки сумма затрат на воссоздание объекта оценки, не включающая НДС;

к - количество статей (видов) затрат (расходов), включающих НДС;

т - общее количество статей (видов) затрат (расходов), включающих и не включающих НДС;

ПП - так называемая предпринимательская прибыль (при наличии берется со знаком «+»);

ЕО - экономическое обесценение (при наличии вычитается).

Остальные обозначения соответствуют ранее принятым.

3.2.2. Трансформация ценовых уровней, учитывающих НДС (с НДС) в обезличенный формат

VCAZ =

где VCA2 - результат оценки рыночной стоимости, полученный в рамках затратного подхода, выраженный в обезличенном формате;

Дсмн - общая сумма денег, уплаченных за сырье и материалы (необходимые для воссоздания объекта оценки) с учетом НДС;

20 Конечно, кому-то это может показаться неправильным, но если ситуация такова, что доступной является только такая информация (когда нет ясности в отношении учета НДС в ценах аналогов), следует исходить из аналога презумпции невиновности в оценке: до тех пор пока не будет доказано обратное, цены таких аналогов следует считать корректными («правильно» усредненными) в части отражения в них НДС.

21 В том числе в силу подпункта 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ.

Дмрн - общая сумма денег, уплаченных за строительно-монтажные работы (необходимые для воссоздания объекта оценки) с учетом НДС; к1а - корректировка аддитивного типа. Остальные обозначения соответствуют ранее принятым.

3.2.3. Трансформация ценовых уровней, не учитывающих НДС (без НДС), в обезличенный формат

УСА2 =

где Дсмб/н - общая сумма денег, уплаченных за сырье и материалы (необходимые для воссоздания объекта оценки) без учета НДС;

Дмрбнн - общая сумма денег, уплаченных за строительно-монтажные работы (необходимые для воссоздания объекта оценки) без учета НДС; к2а - корректировка аддитивного типа. Остальные обозначения соответствуют ранее принятым.

Значения корректирующих множителей могут быть определены посредством анализа рынка, аналогично выражениям (3) и (6) 22.

3.3. Трансформация ценовых уровней результатов доходного подхода в обезличенный формат

При прогнозировании денежных потоков следует отслеживать формат результата вычислений (с НДС или без НДС). Результат реализации доходного подхода также следует приводить в обезличенном формате.

При оценке крупных объектов недвижимости с применением доходного подхода зачастую оценивается бизнес юридического лица, которому принадлежит (и на которого работает) оцениваемый объект (например гостиница). Соответственно, в таких случаях результатом оценки становится стоимость пакета акций или доли участия в бизнесе, эксплуатирующем объект доходной недвижимости. Следовательно, в соответствии с НК РФ результат оценок таких объектов, полученных в рамках применения доходного подхода, должен приводиться безотносительно наличия или отсутствия в рыночной стоимости НДС (то есть в обезличенном формате).

Другая возможная ситуация - строительство и реализация объектов жилой недвижимости также не облагается НДС. Соответственно, в итоговой величине стоимости таких объектов в принципе неуместно упоминать о НДС 23.

В случаях когда реализация товаров или услуг подлежит обложению налогом на добавленную стоимость, расчетная величина (оценка) рыночной стоимости доходоприносящего имущества, оцененная методами доходного подхода:

• будет зависеть от налогового статуса его собственника - в случаях применения одинаковой (единой) ставки дисконтирования (капитализации) потоков доходов для собственников имущества, имеющих различный налоговый статус;

22 Принимая во внимание большую легкость получения значений корректирующих множителей методами сравнительного подхода, в некоторых случаях при реализации затратного подхода можно ориентироваться на значения этих коэффициентов, полученных посредством применения выражений (3) и (или) (6) в рамках сравнительного подхода.

23 Однако в расчетах при оценке таких объектов может учитываться влияние НДС. Например, в рамках доходного подхода можно применить схему расчетов, отраженную в выражении (18) - см. далее.

• не будет зависеть от налогового статуса его собственника - в случаях применения различных (дифференцированных) ставок дисконтирования (капитализации) потоков доходов для собственников имущества, имеющих различный налоговый статус. В первом случае оценку в рамках доходного подхода целесообразно проводить сначала раздельно для двух сегментов цен (с учетом и без учета НДС (см. выражения (11)—(13), а затем получать итоговую величину стоимости объекта оценки в обезличенном формате как средневзвешенное полученных величин значение (см. выражение (14):

^=- Ет^=

'(1 + Г+) I (1 + г)' I (1 + г )"

^ = - -

'(1 + Г + )' ' (1 + г")' ' (1 + 1 У

V** о = - Ет-^=

'(1 + Г + )' I (1 + г")' I (1 + г У

^ = К Х +

где У0СРн — результат оценки методом дисконтированных денежных потоков на базе цен,

включающих НДС;

СРН+ — положительные денежные потоки /'-го периода (ожидаемые притоки денежных средств /-го периода), рассчитанные на базе цен, включающих НДС;

СРН- — отрицательные денежные потоки /-го периода (ожидаемые оттоки денежных средств /-го периода), рассчитанные на базе цен, включающих НДС (в СРН- в том числе учитывается уплата НДС в бюджет);

СРн1 — суммарные денежные потоки /-го периода (ожидаемое сальдо притоков и оттоков денежных средств /-го периода), рассчитанные на базе цен, включающих НДС (в СГн1 в том числе учитывается уплата НДС в бюджет);

г + — ставка дисконтирования, применяемая для дисконтирования ожидаемых притоков денежных средств (для обезличенных относительно учета НДС денежных потоков);

г — — ставка дисконтирования, применяемая для дисконтирования ожидаемых оттоков денежных средств (для обезличенных относительно учета НДС денежных потоков);

г — ставка дисконтирования, применяемая для дисконтирования ожидаемых сальдо денежных средств (для обезличенных относительно учета НДС денежных потоков);

СРН-- — отрицательные денежные потоки /-го периода (ожидаемые оттоки денежных средств /-го периода), рассчитанные на базе цен, включающих НДС, но исключающие (не учитывающие) платежи по НДС в бюджет собственником имущества;

НДС1 — выплаты по НДС в бюджет в /-м периоде;

Г — безрисковая ставка дисконтирования;

Уосро — результат оценки методом дисконтированных денежных потоков на базе цен, исключающих НДС;

СР0+ — положительные денежные потоки /-го периода (ожидаемые притоки денежных средств /-го периода), рассчитанные на базе цен, исключающих НДС;

СР0- — отрицательные денежные потоки /-го периода (ожидаемые оттоки денежных средств /-го периода), рассчитанные на базе цен, исключающих НДС;

СР01 — суммарные денежные потоки /-го периода (ожидаемое сальдо притоков и оттоков денежных средств /-го периода), рассчитанные на базе цен, исключающих НДС;

У0СР — итоговый результат оценки методом дисконтированных денежных потоков, пред-

ставленный в обезличенном (относительно учета НДС) формате;,

- доля участников рынка, применяющих обычную систему налогообложения.

Следует отметить, что в выражении (11) предпочтительным является традиционный (крайний правый) вариант формулы на базе ожидаемых сальдо притоков и оттоков денежных средств. Также следует отметить, что результаты расчетов, осуществленные по формулам (11) и (12), строго говоря, могут не оказаться равными между собой - для обеспечения точного равенства в этих выражениях ставки дисконтирования г + и г - должны попарно иметь несколько различные численные значения. Однако в первом приближении этим различием можно пренебречь.

Во втором случае оценку в рамках доходного подхода можно сразу проводить в обезличенном формате в соответствии с принятой моделью дисконтирования:

V = У _ У = V = У _ у СРо/ = у .

\

Уоор = --г _ -т _ Ътл—7 = -т _ —:т'

Г

где ОР* - суммарные денежные потоки /'-го периода (ожидаемое сальдо притоков и оттоков денежных средств /-го периода), рассчитанные на базе цен, включающих НДС, но не учитывающие выплаты по НДС в бюджет;

г+ - ставка дисконтирования положительных денежных потоков (ожидаемых притоков денежных средств), рассчитанных на базе цен, включающих НДС;

г_ - ставка дисконтирования отрицательных денежных потоков (ожидаемых оттоков денежных средств), рассчитанных на базе цен, включающих НДС;

гн - ставка дисконтирования суммарных денежных потоков (ожидаемых внутри каждого периода сальдо притоков и оттоков денежных средств), рассчитанных на базе цен, включающих НДС;

г0+ - ставка дисконтирования положительных денежных потоков (ожидаемых притоков денежных средств), рассчитанных на базе цен, исключающих НДС;

г0_ - ставка дисконтирования отрицательных денежных потоков (ожидаемых оттоков денежных средств), рассчитанных на базе цен, исключающих НДС;

г0 - ставка дисконтирования суммарных денежных потоков (ожидаемых внутри каждого периода сальдо притоков и оттоков денежных средств), рассчитанных на базе цен, исключающих НДС.

Остальные обозначения соответствуют ранее принятым.

Значения ставок дисконтирования в приведенных выражениях следует получать на основе специального анализа рынка, в рамках которого учитываются и сравниваются сложившиеся на рынке ценовые уровни и соответствующие виды денежных потоков. Для обеспечения сходимости результатов расчетов по формулам (15) и (16) значения используемых в них ставок дисконтирования должны немного отличаться друг от друга.

Сравнение представленных двух вариантов расчетов (в рамках доходного подхода), отражающих фактор учета НДС, не позволяет выбрать среди них однозначно предпочтительный вариант, поскольку при кажущейся на первый взгляд более простой схеме расчета во втором случае (варианте) для него требуются более тщательный анализ и оценки в отношении ставок дисконтирования.

В завершение этого подраздела рассмотрим еще один аспект, касающийся отражения НДС при реализации доходного подхода. Несмотря на то, что в начале этого подраздела было указано, что при оценке бизнеса и долей участия в компаниях результат расчетов приводится безотносительно отражения НДС, тем не менее рассмотрим возможности учета аспектов, связанных с НДС, при реализации доходного подхода в таких случаях 24.

Сначала рассмотрим компанию, применяющую общий режим налогообложения, имеющую структуру расходов, одна часть которой включает НДС, а другая нет. Соответственно, реализация части продукции этой компании облагается НДС, а другая часть нет. Оценку такой компании в рамках доходного подхода «с прицелом на учет НДС» схематично можно представить в следующем виде:

^ = I

/

где все обозначения соответствуют ранее принятым, при этом в правой части равенства первое слагаемое представляет собой «НДСную» часть бизнеса компании (прогнозируемые расходы и доходы, учитывающие НДС), а второе слагаемое — «безНДСную» часть бизнеса (прогнозируемые расходы и доходы без НДС).

С физико-математической точки зрения суммирование этих двух составляющих бизнеса становится возможным, поскольку они являются однородными — помимо того, что все они выражены в деньгах, они (обе правые части выражения (17) также представляют собой обезличенный относительно учета НДС формат.

Теперь рассмотрим компанию, применяющую упрощенную систему налогообложения, имеющую структуру расходов, одна часть которой включает НДС, а другая нет. Оценку такой компании в рамках доходного подхода «с прицелом на учет НДС» схематично можно представить в следующем виде:

^ = -- ^Т^' (18) 25

'

где все обозначения соответствуют ранее принятым, при этом в правой части равенства первое слагаемое представляет собой приведенную сумму ожидаемых потоков доходов, второе — приведенную сумму ожидаемых расходов, исключающих начисление НДС, третье — приведенную сумму ожидаемых расходов, включающих начисление НДС.

Отметим, что выражение (18) также можно применять при оценке объектов, реализация которых не облагается НДС, например объектов жилой недвижимости.

Заключение

В заключение сделаем то, с чего обычно начинаются подобные статьи, — проведем небольшой библиографический обзор ранее опубликованных работ по рассматриваемой тематике.

24 При этом мы будем учитывать «НДС-аспекты» только «внутри» расчетных моделей, а их результаты, как и следует, будем представлять в обезличенном формате.

25 Выражения (17) и (18), по сути, являются комбинациями («склейками») отдельных частей выражения (15).

В работе [8], в частности, отмечается: «По мнению авторов, спор о включении или не включении НДС в рыночную стоимость не имеет теоретического решения и может быть разрешен только путем включения специального положения в стандарты (федеральные или стандарты СРО)».

По моему мнению, спор о включении или невключении НДС в состав рыночной стоимости имеет решение, суть которого отражена в начале настоящей статьи.

Завершая работу [8], авторы указали следующее: «Те или иные расчеты, поправки всегда должны соответствовать рыночным реалиям. .оценивая недвижимость, оценщики должны учитывать типичную для рынка систему налогообложения, а не фактические затраты на уплату налогов собственником объекта недвижимости. .именно учет типичных для рынка расходов и доходов (как при эксплуатации объекта, так и при его реализации) позволяет говорить о рыночной стоимости».

Я полностью согласен с этими словами. Единственное небольшое отличие моей позиции заключается в том, что учет типичной для рынка системы налогообложения следует осуществлять не в режиме выбора ключа «ИЛИ-ИЛИ», а посредством оценок долей участников соответствующего сегмента рынка, применяющих различные системы налогообложения.

В работе [8], которая в большей части мне очень понравилась, содержится множество важных и интересных тезисов, которые я разделяю вместе с ее автором. Например: «Рекомендация 1. Оценку недвижимости, наиболее эффективное использование которой предполагает осуществление операций, подлежащих обложению НДС, можно проводить как по неочищенным от НДС потокам доходов и расходов, не забывая при этом учитывать платеж НДС в бюджет, так и по очищенным от НДС потокам, когда суммы входящего и исходящего НДС выносятся за пределы модели, а соответственно, платежи НДС в бюджет в модели не предусматриваются».

Я полностью с этим согласен - приведенные выражения (11)—(13) и (15)-(16) отражают мой взгляд на то, как это можно делать в методологическом плане.

Приведем другую цитату из указанной статьи: «.в доходном подходе строится модель эксплуатации объекта, соответствующая рассматриваемому режиму налогообложения, при этом доходы не очищаются от НДС, а затраты по операциям, облагаемым НДС, принимаются в расчет с учетом НДС (в такой расчетной модели необходимо особое внимание уделять ставке дисконтирования, которая может отличаться от нормы доходности при общем режиме налогообложения, полученной методом экстракции, а также тому, к какому денежному потоку (до- или посленалоговому 26) она применяется».

Я согласен и с этим положением, которое, по сути, в формульном виде отражено в выражении (15).

Далее читаем: «Мнение 2: если мы будем формировать потоки доходов и расходов без НДС, на выходе мы получим стоимость без НДС; если мы будем учитывать НДС в доходах и расходах, то соответственно мы получим стоимость объекта с НДС».

Автор статьи [8] приходит к выводу об ошибочности такого мнения, приводя, в частности, такой аргумент: «Указанное выше мнение «НДС в потоках - НДС в стоимости» является ошибочным и это можно увидеть даже чисто с математической точки зрения: если в состав расходов будут входить те статьи, которые не предполагают уплату НДС, мы уже не получим разницу в 18% между стоимостями, определенными с учетом и без учета НДС в денежных потоках».

Мое мнение относительно этого вопроса изложено в разделах 1 и 3.3, а именно:

26 Здесь в том числе имеется в виду налог на прибыль. - Прим. Ю.К.

• действительно, разницу в 18 процентов мы не получим. Более того, как указано в разделе 127, эту разницу мы не получим в любом случае и ни при каких обстоятельствах, даже если в состав расходов будут входить все статьи, предполагающие уплату НДС. То есть различие между «рыночной стоимостью с учетом НДС» и «рыночной стоимостью без учета НДС» 28, если таковое вообще имеется, в процентном отношении всегда меньше величины ставки НДС 29;

• результат оценки в таких случаях критически зависит не только от отражения НДС в потоках доходов, но и от отражения (или неотражения) НДС в ставках дисконтирования, применяемых для дисконтирования этих потоков, а также (при первом варианте расчета) от оценок сложившихся на рынке долей субъектов рынка, применяющих различные системы налогообложения.

Вместе с тем отдельные тезисы анализируемой работы я не вполне разделяю либо трактую их иначе. Речь идет о следующем:

1) «если операция реализации товаров, работ, услуг, имущественных прав является объектом обложения НДС, то цена таких объектов в качестве своей неотъемлемой части содержит НДС. А, следовательно, по мнению автора, рыночная стоимость для таких объектов также должна быть установлена с учетом НДС».

В практическом плане я согласен с первым из приведенных предложений, но лишь в случаях, когда в рассматриваемом сегменте рынка полностью отсутствуют субъекты рынка, применяющие упрощенную систему налогообложения либо ими (их присутствием на рынке) можно пренебречь (очень распространенная ситуация). Однако если представить себе ситуацию, когда весь рынок занимают только субъекты, применяющие УСН, то цена реализации таких объектов не будет содержать НДС. Что касается второго из процитированных предложений, я с ним согласен лишь в том, что ценовой уровень рыночной стоимости действительно устанавливается с учетом фактов совершения сделок по ценам, включающим НДС. Однако это не означает, что в формулировке итоговой величины рыночной стоимости обязательно должна содержаться информация о величине НДС;

2) «Многие сторонники формулировки «рыночная стоимость без учета НДС» цитируют при этом Международные стандарты оценки, которые содержат положение о том, что рыночная стоимость представляет собой расчетную величину цены, по которой актив может быть реализован, рассчитанную безотносительно к затратам на его покупку или продажу и без учета любых связанных со сделкой налогов, которые могут возникнуть у участвующих в сделке сторон. При этом в Международных стандартах оценки не приведено обоснование такой рекомендации».

Я считаю, что аргументация сторонников формулировки «рыночная стоимость без учета НДС» со ссылкой на МСО весьма неоднозначна: слова «рассчитанных без учета любых связанных со сделкой налогов» могут не означать буквально «вычитание НДС от наиболее вероятной цены сделки», а означать «без учета связанных с конкретной сделкой налогов, возникающих у сторон (этой) сделки». В такой интерпретации (а кто скажет, что она невозможна?) учет налогов априори заложен в сформированных рынком ценовых уровнях, сложившихся на момент оценки. В то же время такая интерпретация предписывает не упоминать величину транзакционного налога в рыночном эквиваленте цены конкретной сделки. Следовательно, можно сказать, что приведенное положение МСО «не льет воду на мельницу» сторонников формулировки «рыночная стоимость без учета НДС»;

27 См. второе из приведенных в разделе 1 следствий и его обоснование.

28 Автор извиняется за применение «ненормативной» лексики.

29

О том, как именно следует оценивать в таких ситуациях, см. выражения (17)—(18) и связанный с ними текст.

3) «Как неоднократно указывалось в статьях и дискуссиях, посвященных вопросам НДС при оценке недвижимости, в российском оценочном законодательстве данный момент, к сожалению, никак не регламентирован».

Я согласен с тем, что этот вопрос в российском законодательстве вообще не регламентирован. В то же время полагаю, что вместо словосочетания «к сожалению» здесь следовало бы написать «к счастью», поскольку отсутствие регламентации в части отражения или неотражения величины НДС в итоговой величине рыночной стоимости облагаемого этим налогом имущества - это именно тот случай, когда (случайно или неслучайно) законодатели оказались правы (см. ранее приведенную аргументацию на этот счет).

Резюмируя изложенное, сделаем следующие выводы:

1) результаты оценки величины рыночной стоимости объектов имущества в отчетах об оценке следует отражать без указания информации о НДС, поскольку величина рыночной стоимости объекта оценки на дату оценки должна являться единой величиной;

2) информация о величине НДС в итоговых результатах оценки рыночной стоимости имущества является избыточной в части:

• сути категории «рыночная стоимость», определение которой приведено в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральном стандарте оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2);

• распространения на нее требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» об имущественной ответственности оценщиков;

3) желание заказчиков оценки включать в итоговые величины рыночной стоимости информацию о величине НДС, по сути, является их стремлением переложить на оценщиков несвойственную им функцию налогового учета;

4) несвойственная оценщикам учетная функция по выявлению величины НДС должна выполняться бухгалтерией заказчика оценки. В противном случае необходима дополнительная оплата услуг оценщика, а также информирование заказчика оценки о том, что в отношении такой информации не распространяется имущественная ответственность оценщика;

5) при наличии всепоглощающего желания заказчика оценки включить в итоговую величину рыночной стоимости оцениваемых объектов информацию о величине НДС реализация этого желания, как мы уже указывали, должна оформляться с оговоркой о том, что эта информация имеет справочный характер и на нее не распространяются положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части имущественной ответственности оценщика. Примеры такого представления результатов оценки приведены в заключительной части раздела 1;

6) рынок обладает механизмами выравнивания ценовых уровней товаров и услуг вообще и для субъектов, применяющих различные системы налогообложения, в частности;

7) в случае обнаружения оценщиками расхождений ценовых уровней товаров и услуг в отношении субъектов, применяющих различные системы налогообложения, они могут использовать предложенные в настоящей работе расчетные формулы для осуществления необходимых корректировок и (или) получения искомого результата;

8) для повышения практичности применения предложенных в настоящей работе методических приемов и расчетных формул необходимо осуществлять регулярные исследования (наладить мониторинг) рынка на предмет выявления (получения) значений параметров мн, для каждого из его секторов, в которых проблематика отражения НДС в итоговом формате представления информации о стоимости имущества имеет место быть. Положительный исход таких исследований во многом обеспечит прогресс в деле корректного отражения НДС при расчетах в рамках сравнительного, затратного и доходного (в рамках

первого варианта реализации по формулам (11)^(14) подходов. Что касается получения численных значений параметров ставок дисконтирования (гн, гб/н и аналогичных им), применяемых для «НДСных» и «безНДСных» денежных потоков, по моему мнению, это является задачей второго плана, поскольку применимость этих значений крайне узка (лишь во втором варианте реализации доходного подхода (формулы (15)-(18).

Хочу надеяться, что «принятие на вооружение» представленной в настоящей статье идеологии отражения НДС в итоговой величине рыночной стоимости позволит избежать в дальнейшем многих кривотолков и инсинуаций, приводящих к бесконечным судебным разбирательствам, отнимающим множество времени, нервов и средств, и не приводящих в большинстве случаев ни к чему хорошему.

Завершая статью, хочу выразить признательность коллегам-оценщикам, чье деятельное участие (позитивные соображения и критические замечания) способствовало появлению настоящей статьи, - директору по научно-методической работе ООО «Интеллектуальный Консалтинг», кандидату технических наук, FRICS Николаю Петровичу Баринову (г. Санкт-Петербург), директору ООО «Агентство независимой оценки «Аргумент» Николаю Николаевичу Королькову (г. Новосибирск), управляющему партнеру ООО «Шогин и партнеры» Валерию Анатольевичу Шогину (г. Тула).

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ

1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-Ф3.

2. Международные стандарты оценки 2011. МСО 2011 / аутентичный перевод на русский язык под ред. Г. И. Микерина, И. Л. Артеменкова с печатного англоязычного оригинала, выпущенного Международным советом по стандартам оценки (МССО) 1 июля 2011 года. М. : Саморегулируемая общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2013.

3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 31 июля 1998 года № 146-ФЗ.

4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 5 августа 2000 года № 117-ФЗ.

5. Цель оценки и виды стоимости : Федеральный стандарт оценки (ФСО № 2) : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 255.

6. URL: http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=2499

7. Шогин В. А. Проблематика учета налогов при оценке рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода : [сайт]. ВКО «Appraiser.ru» (дата обращения: 2006 год).

8. Марчук А. А, Шмелев П. В. Корректный учет НДС при оценке недвижимости // Информационно-аналитический бюллетень RWAY. 2009. № 175.

9. Вагаровская К. Е. НДС в оценке недвижимости: теоретические рассуждения и практические рекомендации. URL: www.appraiser.ru (дата обращения: 17 июня 2013 года).