Техника перезаклада

На смену антикризисным программам реструктуризации проблемных ипотечных кредитов пришли рыночные программы рефинансирования, позволяющие переоформить ипотечный кредит на новых, более выгодных условиях. Правда, за это заемщику все равно придется платить: рефинансирование кредита фактически означает получение новой ипотечной ссуды и повторение всех стандартных процедур.

Кредит по новой

За время обслуживания ипотечного кредита, а это в среднем десять лет, заемщик вполне может найти условия получше как в своем, так и стороннем банке. Тем более что с момента финансового кризиса 2008 года ставки по ипотечным кредитам постепенно снижались, а банки либерализовали условия по своим программам. Многие, например, отменили комиссии за выдачу кредита, обслуживание счета, убрали мораторий на досрочное погашение. Поэтому можно задуматься об изменении условий кредита, который по каким-то причинам стал стоить дороже среднерыночного. Рефинансирование ипотечного кредита может решить как ключевые ценовые вопросы за счет снижения ставки, так и специфические, например смену заемщика.

"При перекредитовании можно практически полностью пересмотреть условия по кредиту и не только изменить процентную ставку, но и прочие условия, например срок и размер кредита, особенно если оценочная стоимость квартиры увеличилась, изменить валюту оплаты,— говорит генеральный директор "МИЭЛЬ-Новостроек" Софья Лебедева.— Чаще все-таки заемщики обращаются в банки за перекредитованием для снижения процентной ставки". "При рефинансировании можно установить новый состав заемщиков, однако, как правило, заемщиком должно остаться то лицо, которое является собственником предмета залога,— поясняет начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Столбунов.— При этом в качестве заемщиков можно привлечь дополнительных лиц или исключить лиц, не являющихся собственниками, и состав будет иным".

В общем виде процедура рефинансирования — это получение нового кредита в своем или стороннем банке для досрочного погашения уже выплачиваемой заемщиком ссуды. Сумма нового кредита может быть равна сумме старого или превышать ее. Рефинансирование ипотечного кредита предполагает также манипуляции с залогом, который должен перейти от одного кредитора к другому. То есть заемщику придется провести новую оценку недвижимости, решить вопрос со страхованием и перерегистрацией залога. Причем до регистрации ипотеки в свою пользу новый кредитор обычно устанавливает повышенную ставку по ссуде. "Рефинансирование (перекредитование) фактически равно получению нового кредита и связано с выполнением ряда формальностей и затрат со стороны заемщика,— добавляет заместитель генерального директора АИЖК Марина Малайчик.— Заемщик должен будет снова подтвердить свою платежеспособность, кредитоспособность и продемонстрировать, что предмет залога удовлетворяет необходимым требованиям. То есть нужно сделать новую оценку жилья, заново собрать все справки, пройти андеррайтинг, зарегистрировать последующую ипотеку, погасить кредит, зарегистрировать погашение предыдущей ипотеки и зарегистрировать новую ипотеку".

По данным базы Банки.ру, сейчас банки предлагают 61 программу кредитования на цели рефинансирования имеющейся ипотечной ссуды. Правда, выборка включает как специальные, так и нецелевые программы кредитования под залог другой имеющейся у заемщика недвижимости. Ключевое различие между ними — в ставке и собственно процедуре выдачи кредита. Ставка по целевым программам рефинансирования соотносится со ставками по обычным ипотечным кредитам и колеблется в диапазоне 11-14% годовых. Нецелевые ссуды ближе к кредитам наличными, ставки по ним — 16-20% годовых.

Ставки делаются

По данным АИЖК, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях не поднималась выше 12,7% годовых с начала 2011 года. При этом в 2009 году она составляла 14,3-14,6% годовых, в 2010-м — 13,1-13,6%. Рыночные ставки обычно на 1,5-2 процентных пункта выше среднестатистических. Поэтому сейчас экономически оправданно рефинансировать кредиты, выданные под высокие ставки года полтора-два назад. "Если новая процентная ставка ниже текущей как минимум на 3 процентных пункта и предполагаемая экономия окупит все затраты на рефинансирование в течение двух лет, то есть смысл рефинансировать,— считают в банке "Дельтакредит".— Если расходы по рефинансированию (комиссия банка, затраты на оформление нового свидетельства и т. п.) составят 50 тыс. рублей, а ежемесячная экономия от снижения процента ставки — более 2 тыс. рублей в месяц, тоже стоит переоформить кредит. Также необходимо учесть, что рефинансировать кредит нужно на оставшийся срок, иначе в итоге заемщик переплатит проценты".

Сбербанк предлагает незарплатным клиентам рефинансировать кредит в рублях под 13,25-13,75% годовых после регистрации ипотеки, до этого ставки увеличиваются на 1 процентный пункт. У ВТБ 24 ставки по кредитам рефинансирования соответствуют базовым ставкам по программам кредитования в зависимости от вида приобретенной недвижимости. Ставки по рублевым кредитам на приобретение недвижимости на вторичном рынке — 12,95-13,95% годовых. Альфа-банк выдает кредит в рублях под 12,2-13% в зависимости от срока и суммы первоначального взноса. Юникредитбанк рефинансирует кредит в рублях под 11-13% в зависимости от срока и суммы первоначального взноса, до регистрации залога в пользу банка ставки будут на 2 процентных пункта выше.

Номос-банк готов выдать в рублях до 50% от стоимости закладываемой квартиры под 11,75-12% после регистрации ипотеки, до 80% стоимости — 12,25-12,5% соответственно. Правда, если заемщик отказывается уплатить 1% от суммы кредита при выдаче ссуды, ставки увеличиваются на 0,5 процентного пункта. Заплатить за снижение ставки предложит и банк "Дельтакредит". Уплатив единовременно 1-4% от суммы кредита, заемщик может рассчитывать на 14,25-15,75% годовых по рублевым кредитам в зависимости от срока и суммы первоначального взноса.

Рубли или валюта

Другой повод для рефинансирования — смена валюты кредита при благоприятной конъюнктуре. Поскольку большинство заемщиков получают доход в рублях, то чаще всего они переводят кредит, выданный в иностранной валюте, на отечественную.

"Предположим, заемщик взял кредит в долларах два года назад при курсе 33 рубля, а сейчас курс составляет 30 рублей. Если он рефинансирует $200 тыс., то его долг перед банком уменьшится на 600 тыс. рублей",— рассчитывают в банке "Дельтакредит". Однако бывают варианты, когда заемщику выгодно перевести рублевый кредит в иностранную валюту. "Перевод рублевого кредита в кредит в иностранной валюте заемщику может понадобиться для снижения процентной ставки в случае, если он планирует выплатить кредит в короткий сроки, а валютные риски в данном случае незначительны",— объясняет Алексей Попович, заместитель начальника управления развития ипотечного кредитования Райффайзенбанка.

При этом не все банки готовы рефинансировать кредиты в иностранной валюте. Например, Сбербанк, Номос-банк и банк "Уралсиб" готовы перекредитовать заемщиков только в рублях. ВТБ 24 рефинансирует кредиты в долларах и евро под 9,5%, Райффайзенбанк — под 6,25-9,5% годовых, Юникредитбанк — 9,5-10%, Банк Москвы (по собственной программе) — 10,2-10,8%. Альфа-банк выдает кредиты на рефинансирование в иностранной валюте только в долларах под 9%, "Дельтакредит" — под 10,5-12% годовых (только при внесении платы за снижение ставки). При этом стоит учитывать, что при переводе кредита из одной валюты в другую банк возьмет комиссию за конвертацию.

Параметры рефинансирования

Поскольку выдача кредита-рефинансирования предполагает перерегистрацию залога и оформления новой страховки, процедура получается сложной и длительной. Юникредитбанк, например, предлагает такую последовательность выдачи кредита рефинансирования. После обращения в банк следует провести оценку залога, на основании которой банк решает вопрос о его соответствии запрашиваемой сумме. Затем заемщик обращается в свой банк с заявлением о досрочном погашении кредита, после чего заключает со страховщиком новый договор страхования. Следующий этап — подписание нового кредитного договора и предоставление кредита, его безналичный перевод на счет заемщика у первичного кредитора, с которого погашается первый кредит. В течение месяца с момента предоставления второго кредита заемщик должен представить документ о погашении в Юникредитбанк. В течение трех месяцев с даты использования кредита заемщик должен перерегистрировать залог в пользу нового кредитора, предварительно сняв первичное обременение. Если рефинансируется кредит Юникредитбанка, срок — 15 дней. После регистрации залога банк сокращает ставку по кредиту и пересчитывает ежемесячный платеж. Если запрашиваемая сумма превышала остаток долга по старому кредиту, то вторая часть начисляется только после госрегистрации залога. Юникредитбанк ограничивает цели выдачи дополнительных средств ремонтом или другими неотделимыми улучшениями приобретенной недвижимости, поэтому в течение года с момента использования второй части кредита нужно будет представить подтверждение о целевом использовании средств.

За перевод средств в счет погашения первого кредита банки могут взимать комиссию. ВТБ 24 взимает за безналичный перевод в сторонние банки 1,5% от суммы операции, не более 3 тыс. рублей. Газпромбанк взимает за переводы на счет в сторонний банк 1,3-1,5% от суммы кредита, не более 3 тыс. рублей. Юникредит возьмет комиссию за перевод средств 1-1,2% от суммы кредита, но не более 2 тыс. рублей. Однако есть банки, переводящие средства в счет рефинансирования ипотеки без комиссионного вознаграждения, например Райффайзенбанк.

По кредитам рефинансирования банки требуют такую же комплексную страховку, как и по стандартным ипотечным кредитам. Это значит, что для получения минимальных ставок следует оформить полис страхования приобретенной недвижимости от рисков утраты или повреждения, страхования жизни и трудоспособности заемщика, а также полис титульного страхования — риск утраты права собственности. Райффайзенбанк справочно указывает, что, как правило, стоимость страхования рассчитывается от суммы кредита, увеличенной на 10%. Стоимость личного страхования составляет в среднем 1% от этой суммы, имущественного — 0,2%.

Ставки по новому кредиту будут напрямую зависеть от количества оформленных страховых полисов. Номос-банк увеличит базовую ставку на 1,5 процентного пункта без полиса титульного страхования, а без страхования жизни и трудоспособности заемщика — на 5,5 процентного пункта, кредит вообще без страховки будет стоить в этом банке на 7 процентных пунктов дороже. Газпромбанк согласен отказаться только от полиса личного страхования, ставка при этом вырастет на 1,5 процентного пункта. ВТБ 24 указывает, что при оформлении комплексного договора страхования до регистрации залога в его пользу ставка по новому кредиту будет равна ставке по первой ссуде. Оформление только полиса имущественного страхования увеличит ставку в этом банке на 1 процентный пункт.

Ряд банков, например ВТБ 24, готов переоформить существующий у заемщика договор страхования, если страховщик у них аккредитован. Другие банки, например Райффайзенбанк, особо указывают, что принять старый договор не могут и требуют заключения нового.

Взять и перезаложить

На стоимость обслуживания нового кредита для заемщика будет напрямую влиять то, насколько быстро ему удастся перерегистрировать залог в пользу нового кредитора. Ведь до этого ставка по кредиту будет примерно на 0,5-2 процентных пункта выше, поскольку банк несет дополнительные риски. "Важно то, что при рефинансировании кредит выдается раньше, чем квартира переходит в залог "второму" банку. По сути, в период снятия обременения (это порядка двух месяцев) и регистрации новой ипотеки кредит ничем не обеспечен",— говорит Софья Лебедева.

Банки нечасто соглашаются на оформление так называемой последующей ипотеки — когда первичный кредитор предоставляет право передавать залог следующему. Поэтому в обычном порядке залог оформляется после снятия обременения первичным кредитором. "После погашения заемщиком ипотечного кредита банк готовит письмо в УФРС о снятии залога и ставит отметку на закладной о ее погашении,— указывает заместитель председателя правления СДМ-банка Сергей Козлов.— Далее письмо и закладная с отметкой о погашении предоставляются уполномоченным представителем банка и бывшим заемщиком в регистрирующий орган. Регистрация происходит в течение трех дней".

Процедура снятия обременения может затянуться, если банк использует ипотечную закладную в обеспечение собственных обязательств, например, на рынке межбанковского кредитования или вовсе продал ее. "Сроки снятия обременения в случае продажи закладной по кредиту или передачи ее на обеспечение обязательств разнятся в зависимости от некоторых факторов,— говорит руководитель группы департамента по работе с финансовыми институтами банка "Дельтакредит" Арман Варданян.— Если закладная, например, передана в Реестр ипотечного покрытия или находится в регионе, то документы направляются в банк примерно с интервалом в неделю, в остальных случаях, если документы находятся в банке, они доступны в течение двух-трех дней. Стандартные сроки подготовки документов по всем клиентам — 30 календарных дней, на практике — 10-20 дней".