Строй среди чужих

Российские ритейлеры успешно осваивают родственный для них сегмент бизнеса — девелопмент торговой недвижимости. Причем в последнее время строят они не только "для себя", но и возводят крупные торговые и бизнес-центры для сторонних арендаторов. Более того, владельцы торговых сетей, продав собственный бизнес, предпочитают вкладывать полученные деньги именно в девелоперские проекты.

Пример заразителен

В ежегодном списке главных российских рантье, который составляет журнал Forbes, ритейлеры не первый год занимают почетное первое место. По данным издания, шведская компания IKEA в России сдает в аренду 1,3 млн кв. м коммерческой недвижимости, которые принесли ей в 2007 году $1,188 млрд дохода. Такие запасы площадей объясняются просто: компания активно занимается девелопментом торговых центров "Мега". "Более того, IKEA инвестирует не только в торговую недвижимость, но и строит бизнес-парк класса А в Химках",— напоминает руководитель отдела торговой недвижимости CB Richard Ellis Джефф Кершо. По его словам, такой же подход компания использует и в других странах, развивая девелоперские проекты в офисном и гостиничном сегментах. На шведского лидера равняются и другие участники российского рынка ритейла.

По данным экспертов, практически все российские сети имеют опыт девелопмента. В частности, один из крупнейших игроков этого рынка, компания X5 Retail Group, помимо основной деятельности, связанной с развитием сетей супермаркетов разных форматов, также строит собственную сеть гипермаркетов "Перекресток". В качестве еще одного примера руководитель департамента консалтинга компании Blackwood Ольга Широкова приводит компанию "Ташир", которая уже построила 8 торгово-развлекательных комплексов и реализует еще 11 проектов. Первый и наиболее известный объект компании — торговый центр "Рио" в Москве, концепция которого стала основой сетевого девелопмента в регионах. При этом "Ташир" развивает собственные розничные сети — "Ташир-пицца", "Кебаб-тун", GFC, сеть гипермаркетов товаров для дома "Наш дом" и магазины одежды "Супердисконт". "Один из последних проектов ГК "Ташир" — открытие в России сети бутиков элитного шоколада Daskalides, работающих по франшизе бельгийского производителя. Операторы "Ташира" занимают площади не только в собственных проектах девелопера, но и арендуют их в других торговых и торгово-развлекательных центрах", — рассказывает гендиректор компании "Торговый квартал" Дмитрий Зотов. Помимо приведенных примеров собственными торговыми центрами и гипермаркетами владеет "Рамстор", самостоятельно занимаются девелопментом Metro и Auchan, компания "Городской супермаркет", управляющая сетью "Азбука вкуса", а "Гарант-Инвест" одновременно развивает сеть супермаркетов "Мой магазин" и является владельцем торговых центров "Ритейл-парк". "Конечно, эти компании прежде всего ориентированы на строительство "под себя", то есть строят гипермаркеты или более крупные торговые центры, в которых сами могут стать якорными арендаторами, но остальные площади они сдают в аренду",— говорит управляющий директор УК "Финам Менеджмент" Сергей Хестанов.

В открытое море

В последнее время наметилась следующая тенденция: на первое место выходит не строительство помещения для собственного магазина сети, а создание полноценного торгового комплекса для сторонних арендаторов. "Компании строят прежде всего комплексы под собственные нужды, однако в последнее время девелоперы возводят комплексы для сдачи площадей в аренду",— отмечает директор департамента инвестиционных продаж Becar Commercial Property SPb Андрей Лазутин. По его словам, наиболее заметны в этом сегменте IKEA и "Рамстор", которые обычно занимают 30-40% торгового комплекса, а остальную площадь предлагают сторонним арендаторам. По мнению Андрея Бушина, гендиректора "Миэль-Коммерческая недвижимость", это объясняется подходом к девелопменту как самостоятельному бизнесу. "Создание девелоперского подразделения предполагает постоянный цикл деятельности компании, поэтому строительство объектов исключительно для собственного размещения не оправдывает подобного решения",— говорит Андрей Бушин.

Девелопмент торговых центров хотя бы частично "под себя" эксперты объясняют желанием диверсифицировать риски и получать дополнительный доход. "Основная причина проявления интереса к этой отрасли — стремление снизить риски за счет диверсификации бизнеса",— полагает Андрей Бушин. Дело в том, что на рынке существует дефицит помещений, а вакантные площади зачастую не обладают техническими характеристиками, которые требуются ритейлерам. "Занятие девелопментом для ритейлеров является выгодным и с точки зрения получения кредитов на дальнейшее развитие сетей, увеличения своей инвестиционной привлекательности для иностранных инвесторов, а также приносит прибыль от сдачи площадей в аренду",— добавляет исполнительный директор Praedium Рубен Алчуджян. Иными словами, компания сможет взять кредит на развитие сети под залог имеющейся недвижимости.

Следующим шагом является увлечение ритейлеров девелопментом "сторонних" объектов и инвестициями в смежные сегменты. Например, основной акционер "Седьмого континента" Александр Занадворов активно вкладывает средства в "чужие" девелоперские проекты и офисную недвижимость. В частности, в марте 2007 года он купил у компании "Декра" за $150 млн компанию "Объединенная торговая недвижимость", владеющую 29 торговыми объектами площадью 68 тыс. кв. м. Участники рынка называют его и владельцем "Башни 2000" в "Москва-Сити". "Это нормальная практика. Если люди вкладывают деньги в девелопмент, то нет смысла ограничивать себя исключительно торговыми площадями. Довольно часто в связи с работой на рынке возникают хорошие бизнес-возможности для развития и других сегментов коммерческой недвижимости, прежде всего офисных центров",— утверждает Андрей Лазутин. По мнению Сергея Хестанова, владельцы ритейловых сетей готовы на более венчурные инвестиции, чем сами торговые сети. "Сами компании чаще всего инвестируют в профильные для себя активы, прежде всего в торговую недвижимость, реже — в торгово-развлекательные центры, как сети "Вестер" и "Техносила",— говорит эксперт. Пример Александра Занадворова в некоторой степени подтверждает этот тезис: часть принадлежащей ему недвижимости находится на балансе компании "Мкапитал", однако, по мнению участников рынка, проследить структуру активов у таких компаний зачастую довольно сложно.

Девелопмент в любом случае остается для ритейловых сетей непрофильным бизнесом. "Для торговых операторов намного важнее развивать основной бизнес, чем тратить свои активы и время на непрофильное направление, хоть и доходное. В перспективе ритейл и девелопмент не будут пересекаться таким образом, как и во всем мире",— отмечает гендиректор Prime City Properties Сергей Колегов. Этой точки зрения придерживаются и активные игроки рынка. "Если в России появится несколько компаний, способных предложить ведущим ритейлерам услуги, связанные со строительством помещений для их магазинов, ритейлеры с радостью отдадут эту работу на аутсорсинг, чтобы сосредоточиться на основном бизнесе. По мере насыщения рынка, укрупнения основных игроков и усиления конкуренции между ними эта тенденция будет все заметнее",— рассказывает создатель и бывший мажоритарный акционер сети "Копейка" Александр Самонов. По мнению Дмитрия Зотова, это объясняется тем, что хотя ритейл и девелопмент соприкасаются друг с другом, их цели и задачи не имеют почти ничего общего. "Безусловно, непрофильный бизнес как для девелопера, так и для ритейлера вполне может быть успешными, однако это возможно только при создании отдельной полноценной бизнес-структуры или при привлечении профессиональных консультантов, чтобы избежать ошибок и обеспечить успешность нового направления бизнеса",— объясняет эксперт.

Жизнь на ренту

Некоторые идут еще дальше. На российском рынке есть примеры, когда опытные ритейлеры решили сосредоточиться на девелопменте как основном бизнесе. "Сейчас в подавляющем большинстве случаев компании, продав свои торговые активы, вкладывают средства в девелопмент, как один из наиболее прибыльных и стабильных сегментов экономики. Сегодня фондовый рынок теряет свои позиции, деньги, вложенные в акции, не приносят былого дохода. Вложения в валюту также не особенно эффективны",— напоминает Андрей Лазутин. В зависимости от того, какую функцию принимает на себя бывший ритейлер, его доходы могут составлять до 25-50% в год. Потому на рынке действует уже немало бизнесменов, которые создали крупные ритейловые сети, затем продали их, а вырученные средства решили вложить в недвижимые объекты.

"Российский рынок ритейла вплоть до последнего времени развивался преимущественно экстенсивно. В таких условиях успех определялся прежде всего скоростью открытия новых магазинов, фактически — уровнем компетенции девелоперского ядра торговой сети",— рассказывает Александр Самонов. Поэтому первые лица розничных сетей посвящали массу времени всему, что связано с девелопментом: приобретению прав собственности, реконструкции и строительству. "Сейчас рынок ритейла находится в зрелой фазе, а для успеха на зрелом рынке ритейла нужны уже совсем другие компетенции. Поэтому переход управленческих команд из ритейла в девелопмент закономерен: меняя де-юре сферу деятельности, де-факто они продолжают развивать свои ключевые навыки и применяют предыдущий опыт",— говорит он.

Поэтому Александр Самонов после ухода из "Копейки", когда он продал 30% акций сети "Уралсибу", основал девелоперскую компанию "Акцент Девелопмент" и инвестиционную Accent Real Estate Investment Managers. По данным участников рынка, на этой сделке ритейлер заработал $300-360 млн. Их он и будет вкладывать в недвижимость. В частности, инвестиционный фонд Accent Russia Opportunity Fund совместно с компанией Ross Group Дмитрия Яшина и Марка Афраймовича планирует построить сеть торгово-развлекательных центров площадью 150 тыс. кв. м каждый в десяти регионах России. Фонд выступит как организатор финансирования проектов на стадии девелопмента. Совокупный объем инвестиций в программу составит $1,5 млрд. В 2008 году планируется начать строительство первых трех объектов в рамках совместной инвестиционной программы. Кроме того, месяц назад фонд пополнил инвестиционный портфель проектом торгово-развлекательного комплекса площадью 30 тыс. кв. м на Куликовской улице в Северном Бутове. Девелопером торгового комплекса выступит компания Perga Development. Девелоперское подразделение "Акцент Девелопмент" также строит совместно с управляющей компанией "Ярослав Мудрый" коттеджный поселок на площади 270 га в Ярославской области. Инвестиции в этот проект превысят $600 млн. При этом "Акцент Девелопмент" не забывает о ритейловом прошлом своего владельца. Компания объявила о подготовке программы строительства магазинов шаговой доступности в спальных районах городов Московской области и всего Центрального федерального округа. За два года планируется создать сеть из 40 магазинов, потратив на это $100 млн. "В данный момент компания "Акцент Девелопмент" сосредоточилась на крупных проектах загородной недвижимости в регионах, но мы также рассматриваем проекты в сфере коммерческой недвижимости. В ближайшие годы структура портфеля компании будет отражать рыночную: 80% — жилая недвижимость, 20% — коммерческая. Мы стремимся к тому, чтобы за несколько лет сбалансировать портфель из расчета 50% на 50%",— рассказывает Александр Самонов.