Новостройки укрепляются в цене

Новостройки укрепляются в цене

Но потенциал роста их стоимости исчерпывает себя

Простимулированный высоким спросом и программой субсидирования ипотечных ставок рост цен на новостройки в России в октябре продолжился, а к городам, где строящееся жилье стоит дороже 100 тыс. руб. за 1 кв. м, в этом месяце добавилась Казань. До конца года умеренный рост цен сохранится, но уже в начале следующего рынок может столкнуться с охлаждением: поводов повышать стоимость жилья в проектах у девелоперов остается все меньше.

В октябре средняя стоимость жилья на первичном рынке в российских городах-миллионниках составила 85,8 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 0,7% относительно значений сентября и на 12,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такие данные приводит ЦИАН. Аналитики добавляют, что рост произошел в 11 из 15 городов. В компании «Этажи» среднюю стоимость новостроек в 19 крупнейших городах России в октябре оценивают в 74 тыс. руб. за 1 кв. м. Относительно сентября значение увеличилось на 1%. При этом положительную динамику, по расчетам компании, продемонстрировали 16 из 19 локаций.

Согласно оценкам ЦИАН, в октябре в Казани стоимость новостроек увеличилась на 3,6%, до 101,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Таким образом, город стал третьим в России, после Москвы и Санкт-Петербурга, где средняя цена на первичном рынке превышает психологическую отметку 100 тыс. руб. за 1 кв. м. Хотя лидером по месячному росту цен аналитики называют Красноярск, где среднее значение увеличилось на 5,3%, до 71 тыс. руб. за 1 кв. м. На втором месте — Екатеринбург, показавший прирост на 4,1%, до 87,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Консультанты «Этажей» добавляют к этому увеличение средней стоимости новостроек в Краснодаре, где за месяц среднее значение выросло на 2,8%, до 57,2 тыс. руб. за 1 кв. м. В Саратове квартиры, по их расчетам, подорожали на 1,4%, до 33,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Снижение цен на новостройки аналитики «Этажей» за минувший месяц отметили в Сургуте — минус 0,4% (до 69,6 тыс. руб.). В ЦИАН добавляют к этому аномальное падение на 9,2%, до 49,4 тыс. руб. за 1 кв. м, в Челябинске, но оговариваются, что это связано с изменением структуры предложения в городе и пока не может быть тенденцией. В Санкт-Петербурге рынок остается скорее стабильным: по данным сервиса, за месяц средняя цена выросла на 0,9%, до 156,4 тыс. руб. за 1 кв. м.

В Москве, согласно расчетам ЦИАН, новостройки экспонируются в среднем по цене 212 тыс. руб. за 1 кв. м. Это на 0,6% дороже, чем в сентябре, и на 11,6% — чем в октябре прошлого года. Руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков констатирует, что рост цен на жилье в Москве замедляется. Изначально основными его факторами, по словам эксперта, были льготная ипотека, падение рубля и реализация отложенного спроса. «Но влияние последнего уже сходит на нет, а эффект от снижения стоимости падения национальной валюты обычно длится два-три месяца»,— констатирует он. Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что рост цен в Москве также обеспечивает сокращение предложения: в предыдущие годы девелоперы ожидали снижения активности покупателей и не запускали новые проекты, а весной были вынуждены заморозить строительство. Как следствие, число реализуемых лотов за третий квартал в массовом сегменте новостроек сократилось на 10%, бизнес-класса — на 24%. «К этому добавилось подорожание из-за падения рубля стройматериалов, себестоимость растет, и застройщики повышают цены»,— поясняет госпожа Литинецкая.

Динамика цен на новостройки в крупнейших городах России

| Город | окт.20 | сен.20 | окт.19 | Динамика за месяц | Динамика за год |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Москва | 212 | 210,8 | 190 | 0,60% | 11,60% |
| Санкт-Петербург | 156,4 | 155 | 125,5 | 0,90% | 23,50% |
| Казань | 101,9 | 98,4 | 89,2 | 3,60% | 10,30% |
| Нижний Новгород | 92,7 | 90,2 | 74,9 | 2,80% | 20,40% |
| Екатеринбург | 87,9 | 84,4 | 75,1 | 4,10% | 12,40% |
| Уфа | 84,4 | 89 | 79,8 | -5,20% | 11,50% |
| Новосибирск | 79,7 | 78 | 69,4 | 2,20% | 12,40% |
| Красноярск | 71 | 67,4 | 61,9 | 5,30% | 8,90% |
| Пермь | 68,6 | 67,6 | 62,6 | 1,50% | 8,00% |
| Ростов-на-Дону | 62,7 | 62,1 | 55,2 | 1,00% | 12,50% |
| Воронеж | 58,6 | 59,8 | 52,2 | -2,00% | 14,60% |
| Волгоград | 58,4 | 58 | 49,6 | 0,70% | 16,90% |
| Самара | 52,5 | 51,4 | 49,2 | 2,10% | 4,50% |
| Омск | 51,2 | 52,2 | 43,1 | -1,90% | 21,10% |
| Челябинск | 49,4 | 54,4 | 57,1 | -9,20% | -4,70% |
| Все города (средняя цена) | 85,8 | 85,2 | 75,7 | 0,70% | 12,70% |

Источник: данные аналитического центра ЦИАН.

Главной новостью октября на рынке новостроек стало решение правительства о продлении субсидирования ипотечной ставки до 6,5% до июля 2021 года. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов напоминает, что ограниченный срок действия программы считается основным фактором, стимулирующим рост цен на новостройки. «Покупатели стремились подписать договоры до часа Х, до которого оставалось буквально несколько недель, а застройщики пользовались таким ажиотажем, увеличивая стоимость»,— поясняет он. Но директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов говорит, что существенного влияния на поведение покупателей новость пока не оказала: их активность продолжает увеличиваться, число запросов растет. Хотя член совета директоров группы «Родина» Ксения Юрьева справедливо замечает, что делать какие-то выводы пока рано: решение о продлении программы субсидирования ставок было объявлено недавно, в то время как к покупке квартиры и одобрению ипотеки люди готовятся не один месяц. «Ждать резкого снижения спроса в таких условиях не стоит»,— замечает она.

Тем не менее часть девелоперов замедление активности уже почувствовали.

Коммерческий директор ГК А101 Анна Боим отмечает, что в октябре покупательская активность снизилась на 17% относительно сентября. «Появилась возможность не торопиться, и люди ею воспользовались»,— констатирует она. Эксперт прогнозирует, что рост цен на жилье в этих условиях замедлится.

Но Ильдар Хусаинов уверен, что о снижении динамики подорожания новостроек речь пока не идет, а высокий спрос и сокращение предложения продолжают подогревать цены. «В популярных локациях из-за высокого спроса застройщики вынуждены регулировать спрос повышением стоимости оставшихся в наличии квартир, в некоторых случаях рост доходит до 20%, это не может не влиять на средние показатели»,— рассуждает эксперт. Он прогнозирует, что новостройки продолжат дорожать на 1,5–2% в месяц. Ярослав Дарусенков ждет, что в Москве положительная динамика сохранится и до конца года цены могут вырасти еще на 2–3%. Гендиректор УК «Развитие» Игорь Козельцев считает, что суммарный рост цен на строящееся жилье по итогам года в Москве достигнет 10–12% относительно конца 2019-го. Но уже в начале следующего года, по прогнозам Алексея Попова, рынок строящегося жилья в России может ждать охлаждение: потенциал к росту цен постепенно исчерпывает себя, во многом за счет давления вторичного рынка. «Готовые квартиры уже нередко оказываются дешевле строящихся в тех же локациях, возрастает вероятность перераспределения спроса в его пользу»,— резюмирует он.