3. 14. К вопросу о статусе объектов незавершенного строительства

3.14. К ВОПРОСУ О СТАТУСЕ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Романенко Р.А., соискатель. Место учебы: Волгоградский государственный университет.

Аннотация: Данная статья посвящена исследованию правового статуса объектов незавершенного строительства. Тема статьи особенно актуальна в связи с тем, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение в настоящее время подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131 ГК РФ). Государственная регистрация имеет правоустанавливающее значение и является единственным доказательством существования ранее зарегистрированного права.

Однако автор статьи задается вопросом: являются ли объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом, несмотря на то, что они еще не зарегистрированы, или же представляют собой ни что иное, как совокупность строительных материалов? В связи с этим автор исследует правовой статус объектов незавершенного строительства в сравнении с правовым статусом самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ). Проведенное исследование приводит автора к выводу о том, что объекты незавершенного строительства признаются недвижимым имуществом и подлежат специальной временной государственной регистрации, процедура которой описана в статье.

Автор также обосновывает необходимость внесения ряда изменений и дополнений в действующую редакцию Гражданского кодекса РФ.

Ключевые слова: самовольная постройка;

строительные материалы; объекты недвижимого имущества; государственная регистрация; объект незавершенного строительства.

RETURNING TO THE QUESTION OF THE LEGAL STATUS OF THE OBJECTS OF THE UNFINISHED BUILDING

Romanenko R.A., competitor. Place of study: Volgograd state university.

Annotation: This article is dedicated to the exploration of the legal status of the objects of the unfinished building*. The theme of the article is especially interesting, because of the right of ownership and the other rights of estate to the immovables*, the restriction of these rights, their arising, transfer and cessation at the present time are liable to the state registration* in the Unified State Register, effected by the institutions of justice (art. 131 of the Russian Civil Code). The registration has the right-establishing meaning, so, it is the only proof of the fact of existing of the right, registered earlier.

But the author of this article asks the following question: are these objects still immovables, although they aren't registered yet, or they are nothing more, than the number of the building materials*? So the author explores the legal status of the buildings, that aren't registered yet, and compares it with the legal status of the unauthorized structure* (art. 222). This exploration led the author to the conclusion, that objects of the unfinished building are still concerned to the immovables, and are liable to the special

procedure of the temporary registration, described in the article.

The author also proves the necessity of making some changes and additions to the actual redaction of the Russian Civil Code.

Keywords: anauthorized structure; building materials; immovables; state registration; unfinished building.

Говоря об объектах незавершенного строительства, следует иметь в виду, что речь идет об объектах двух категорий: во-первых, это объекты, не завершенные строительством de facto, то есть, недостроенные здания и (или) сооружения, и, во-вторых, объекты, не завершенные строительством de jure. Именно последняя группа представляется нам более интересным объектом исследования при написании данной статьи.

Здания и сооружения являются «недвижимостью по природе», то есть, их перемещение невозможно без причинения несоразмерного ущерба их назначению. Кроме того, поскольку законодательством РФ предусмотрена государственная регистрация недвижимости1, в частности, регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в юридической литературе вызывает споры статус объектов строительства, не прошедших государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Но если по вопросу о статусе таких зданий и сооружений предмет спора состоит в различном взгляде на проблему признания их недвижимым имуществом или объектами незавершенного строительства, то споры о статусе самовольной постройки переводят вопрос в область наличия или отсутствия правового титула на эту постройку на стороне лица, ее возведшего.

Как справедливо отмечает Ю. А. Бочкарев, « лицо, самовольно построившее жилое помещение, также обладает правом защиты этого объекта, в том числе, и защиты своего владения им. Данное лицо не приобретает права собственности на самовольную постройку, а также лишено права распоряжения ею. Однако, если самовольная постройка не снесена, то данное лицо может приобрести на нее право собственности, в соответствии с частью 3 статьи 222 ГК РФ. Соответственно, оно вправе и защищать такую постройку от всех притязаний, не имеющих под собой законного основания. Данное право лица, самовольно построившего жилое помещение, возникает при условии, что оно там фактически проживает, то есть, владеет и пользуется им»2. Данный вывод, основанный на постулате римского права «enim possessor hoc ipso, quod possessor est, plus iuris habet, quam ille, qui non possidet», - «любой владелец, тем самым, что он является владельцем, имеет больше прав, чем тот, кто не владеет», на наш взгляд, абсолютно верен.

Тем не менее, правило, установленное частью 3 статьи 222 действующего ГК РФ, является исключением из общего правила, в соответствии с которым самовольная постройка подлежит сносу за счет осуществившего ее лица. В лучшем для себя случае, это лицо может рассчитывать лишь на сохранение права на стройматериалы.

Нас же интересует другой вопрос: в какой именно момент здания и сооружения приобретают статус недвижимого имущества: в момент регистрации, либо же в момент обретения основного качества недвижимости - неразрывной связи с землей, вкупе с невозможно-

1 См.: Ст. 131 ГК РФ.

2 См.: Бочкарев Ю.А. Защита владения и права владения в гражданском праве России. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. - Волгоград, 2007. С. 185.

2'2010

Пробелы в российском законодательстве

стью перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению данного имущества? Или, говоря другими словами, является ли незарегистрированное, скажем, здание или сооружение недвижимым имуществом, или, в известном смысле, лишь совокупностью строительных материалов?

Отвечая на эти вопросы, заметим, что основанием для признания постройки самовольной служит факт ее возведения на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

С учетом сказанного, можно сделать вывод о том, что в статье 222 ГК РФ имеются в виду такие нарушения законодательства, наличие которых делает нелегитимной не только самовольную постройку, но и сам процесс ее возведения (хотя само наличие части 3 указанной статьи свидетельствует о том, что далеко не всегда таковая нелегитимность является заведомой для лица, возведшего постройку).

Однако, в случае, когда речь идет о строении, возведенном по договору строительного подряда, есть все основания полагать, что эти «изначальные нарушения» к данному случаю не относятся, и единственным пороком вновь возведенного объекта является именно отсутствие государственной регистрации его в качестве недвижимого имущества, а равно и совокупности прав на данное имущество на стороне заказчика, либо, соответственно, регистрации перехода права собственности на данное сооружение от подрядчика к заказчику.

Кроме того, в отличие от норм о самовольной постройке, ГК РФ не устанавливает требования о сносе сооружения по причине отсутствия государственной регистрации прав на него. Можно понудить сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации, к совершению необходимых действий, однако, снос сооружения в качестве санкции за уклонение от проведения регистрации не предусматривается.

Из этого следует, что законодатель, очевидно, все же не считает объект незавершенного строительства (именно такое название принято в юридической литературе), в отличие от самовольной постройки, совокупностью строительных материалов. Такие объекты признаются недвижимым имуществом и подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Особенностям регистрации подобных объектов недвижимости посвящена статья 25 названного Федерального Закона, которая гласит:

«1. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

2. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

3. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

4. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства»3.

В развитие положений только что процитированной статьи ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», утверждены «Методические рекомендации о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества»4, от 08.06.2008 г. В них, помимо прочего, обращается внимание на то, что «при осуществлении государственной регистрации прав на создаваемый, созданный или реконструируемый объект недвижимого имущества рекомендуется удостовериться, что объект недвижимого имущества не является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (пункт 2 статьи 222 Гражданского Кодекса)»5.

Необходимость такой проверки лишь еще раз подтверждает справедливость вывода о том, что объект незавершенного строительства, с одной стороны, и самовольная постройка - с другой, подчиняются различным правовым режимам.

Думается, что такое решение вопроса вполне способно разрешить спор о статусе объектов незавершенного строительства, которые еще не прошли государственную регистрацию, в связи с чем его следует закрепить законодательно. В частности, представляется уместным дополнить часть 1 статьи 131 ГК РФ абзацем 2, изложив его в следующей редакции: «Государственной регистрации в порядке и на основаниях, установленных законом, подлежат также не завершенные строительством объекты недвижимого имущества, на период до окончания строительства». Статью 25 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» целесообразно дополнить частью 5, указав в ней, что «право собственности на такой объект, по завершении его строительства, регистрируется повторно, на стороне лица, признанного ранее собственником объекта незавершенного строительства. В случае, если данный объект впоследствии подлежит передаче в собственность другому лицу на основании закона или договора, регистрируется также соответствующее обременение права собственности».

Рецензия

на статью соискателя Волгоградского государственного университета Р.А.Романенко «К вопросу о статусе объектов незавершенного строительства»

3 См.: ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», от 21.07.1997 г., № 122-ФЗ, в ред. от 23.07.2008 г. Ст. 25.

4 См.: Методические рекомендации о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества. Утверждены Приказом Федеральной регистрационной службы «Об утверждении «Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества»», от 08.06.2008 г., № 113.

5 Там же. П. 6.

Автор правильно выделяет две категории незавершенного строительства: недостроенные здания и сооружения и объекты, незавершенные строительством. В статье уместно делается ссылка на римское право. Автор правильно заостряет внимание на том, в какой момент здания и сооружения приобретают статус недвижимого имущества: в момент регистрации или в момент обретения основного качества недвижимости -неразрывной связи с землей.

Заслуживает одобрения вывод о том, что отсутствие государственной регистрации на сооружение не влечет его снос в отличие от самовольной постройки.

Обоснованным является предложение о новой редакции части 1 статьи 131 ГК РФ. Автором правильно отмечается, что при осуществлении государственной регистрации необходимо удостоверение, что объект недвижимого имущества не является самовольной постройкой, поскольку объект незавершенного строительства и самовольная постройка подчиняются разным правовым режимам.

Статья соискателя Волгоградского государственного университета Р.А.Романенко соответствует установленным требованиям и рекомендуется к опубликованию.

Заведующий сектором современного права НИИ общественных и гуманитарных наук Волгоградской академии государственной службы, доктор юридических наук, профессор А.Я. Рыженков