Новостройки замерли без покупателей

В контексте восстанавливающегося, но по-прежнему ограниченного спроса застройщики осторожно подходят к индексации цен на первичном рынке, предоставляя покупателям скидки по отдельным предложениям. Хотя на средние значения на рынке оказывают давление их собственные программы по субсидированию ипотеки: квартиры по выгодным ставкам в прайс-листах стоят дороже. Заметного снижения средних цен в ближайшее время участники рынка не ждут, от такой политики застройщиков удерживают договоры с банками. Это может стимулировать покупателей подбирать жилье меньшей площади и переключаться на вторичный рынок, предупреждают консультанты.

Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ

Стоимость новостроек в 18 ключевых для российских рынка локациях (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) за месяц выросла на 0,2%, до 136,73 тыс. руб. за 1 кв. м. Такие данные приводит «ЦИАН.Аналитика», эксперты объясняют динамику осторожной политикой застройщиков в части индексации цен. Другие аналитики отмечают небольшое снижение средних ставок. Так, по оценкам компании «Этажи», средняя стоимость новостроек в России в целом сейчас составляет 99,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Это на 0,64% ниже значения прошлого месяца. В «Авито Недвижимости» говорят о снижении среднего уровня цен на новостройки в крупнейших городах на 3,9% за месяц.

Наиболее выраженную положительную динамику цен на новостройки за месяц эксперты «ЦИАН.Аналитики» отмечают в Воронеже, где средняя стоимость недвижимости относительно июня выросла на 3,9%, до 97,4 тыс. руб. за 1 кв. м. В Самаре динамика составила 2,4%, до 94,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Аналитики «Этажей» заметили рост средних цен на жилье в Челябинске — на 1,22% за месяц, до 69,13 тыс. руб. за 1 кв. м. Хотя в Краснодаре, по подсчетам «ЦИАН.Аналитики», средняя стоимость предложения за месяц сократилась на 2,5%, до 122,3 тыс. руб. за 1 кв. м. В Уфе — на 4,7%, до 111,5 тыс. руб. за 1 кв. м. В «Этажах» заметили снижение в Сургуте на 0,7% за месяц, до 95,1 тыс. руб. за 1 кв. м.

В Москве, согласно оценкам «ЦИАН.Аналитики», средняя стоимость новостроек сейчас составляет 323,4 тыс. руб. за 1 кв. м. В Санкт-Петербурге — 238,3 тыс. руб. Относительно значений июня показатели выросли на 0,6% и 0,3% соответственно. Динамика сопровождалось активным выводом нового предложения. Например, в Москве в мае—июне продажи по оценкам экспертов стартовали в 120 корпусах общей площадью 1,9 млн кв. м, в Санкт-Петербурге совокупная заявленная площадь новинок за аналогичный период достигла 770 тыс. кв. м. Относительно значений предыдущего двухмесячного отрезка (апрель—май) показатели выросли в 2,5 и 2,4 раза соответственно.

Руководитель направления первичной недвижимости «Авито» Дмитрий Алексеев констатирует, что в целом спрос на новостройки в крупнейших городах стабилизируется после апрельского спада.

Например, в Омске за месяц он вырос на 21%, в Ростове-на-Дону — на 15%, в Уфе — на 6%, перечисляет эксперт, связывая динамику со снижением стоимости ипотеки и постепенной адаптацией рынка к новым условиям.

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов отмечает, что активность аудитории на площадке сейчас 10–15% выше весенних минимумов. «Это связано с эффектом отложенного спроса и активизировавшимися рекламными кампаниями с акцентом на дешевые кредиты»,— говорит он. В Московском регионе, по оценкам эксперта, число сделок по итогам июня выросло относительно значений мая примерно на 20%, в агломерации Санкт-Петербурга — на 10%. Хотя в «Жилфонде» отмечают, что о полном восстановлении речи пока не идет.

Фактором роста стоимости жилья Алексей Попов называет повышение цен на лоты, ипотека по которым предполагает компенсацию ставок — застройщики закладывают ее в цену лота. «Так, квартира под 0,01% годовых в прайс-листе застройщика в среднем будет на 20% дороже чем такой же лот для покупателя с живыми деньгами»,— объясняет он. Увеличение номинальных цен на объекты с нерыночными ставками, по мнению эксперта, не всегда корректно ассоциировать с реальным ростом цен, но динамика в этом случае влияет на средние показатели. «Мы с высокой вероятностью столкнемся с ситуацией, когда номинальные цены предложения будут расти, а цены сделок стагнировать или даже чуть снижаться, в том числе и за счет сохраняющейся тенденции к минимизации площади лота»,— прогнозирует господин Попов.

Руководитель центра новостроек «Этажей» Сергей Зайцев соглашается с этими ожиданиями, даже несмотря на то, что часть объектов на первичном рынке, по его наблюдениям, напротив, продается с дисконтом из-за снизившихся цен на вторичные предложения. Но речь идет именно о скидках на наименее востребованные предложения.

Большинство застройщиков, по мнению эксперта, в ближайшем будущем продолжат держать стоимость жилья на занятых позициях: «скорее снижение покупательной способности приведет к сокращению средней площади выводимых на рынок квартир, нежели к существенной корректировке цен».

Директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский обращает внимание на то, что застройщики пока в принципе не могут заметно понизить по запущенным проектам уровень цен — их сдерживают согласованные с банками системы ценообразования. Но в перспективе, по его мнению, стоимость новых проектов может сократиться на 20%: «если этого не произойдет, покупатели перестанут их приобретать, переключившись на вторичный рынок». Эксперт обращает внимание на то, что в текущей ситуации неопределенности вторичное жилье с ремонтом может оказаться выгоднее новостройки. Одновременно господин Чернокульский говорит о снижении на рынке количества инвесторов: заработать на росте цен в ближайшие полгода маловероятно, на рынке остаются клиенты, покупающие жилье для себя.

Динамика цен на новостройки на ключевых рынках России

Средняя цена (тыс. руб. за 1 кв. м)
Динамика цен (%)
Июль 2021
Июнь 2022
Июль 2022
За месяц
За год
Москва
265,2
321,4
323,4
0,60%
22%
Санкт-Петербург
179,2
237,6
238,3
0,30%
33%
Краснодар
120,3
125,4
122,3
-2,50%
2%
Казань
117,9
171,5
171,8
0,20%
46%
Екатеринбург
101,7
122,8
122,4
-0,30%
20%
Нижний Новгород
99,6
134,2
136,6
1,80%
37%
Новосибирск
94,6
125,7
126,4
0,60%
34%
Красноярск
92,1
103,9
103,4
-0,50%
12%
Уфа
91,8
117
111,5
-4,70%
21%
Пермь
79,2
99,9
100,2
0,30%
27%
Ростов-на-Дону
75,7
113,8
113,7
-0,10%
50%
Омск
74
105,9
105,9
0,00%
43%
Воронеж
72,9
93,7
97,4
3,90%
34%
Самара
70,2
92,1
94,3
2,40%
34%
Волгоград
64,7
87,9
86,9
-1,10%
34%
Челябинск
55
87,3
87,6
0,30%
59%
Московская область
126,1
166,2
166,4
0,10%
32%
Ленинградская область
119,3
149,3
152,7
2,30%
28%

Источник: данные «ЦИАН.Аналитики»