Доходный подход в оценке земельных ресурсов

Доходный подход в оценке земельных ресурсов

Н. Д. Заводчиков, к.э.н, профессор, И. Н. Советов, к.э.н, доцент, Оренбургский ГАУ

Земля как объект недвижимого имущества имеет разное значение: в одних отраслях промышленности она выступает как фундамент, пространственный базис для размещения производства, в других — процесс производства связан с землей, но не зависит от ее свойств. Только в сельском хозяйстве она становится главным средством производства, источником получения дохода, своеобразным инвестиционным ресурсом. Оренбургская область имеет значительные земельные ресурсы (табл. 1).

Наибольшую площадь, почти 90%, занимают земли сельскохозяйственного назначения, хотя в последние годы наметилась тенденция их уменьшения в связи с использованием в промышленности и строительства жилья. Земли лесного фонда расположены в основном на севере области, на границе с Башкортостаном.

Земельная реформа, проводимая с 1992 г., обеспечила формирование многоукладности в аграрном секторе экономики области. Образовались

новые организационно-правовые формы предприятий и формы хозяйствования, что обеспечило изменение формы собственности на землю и характера ее использования (табл. 2). За исследуемый период земельная площадь, занимаемая коллективными сельскохозяйственными предприятиями, сократилась практически на 10%. Их доля едва превышает 80%. Причиной этого послужило выделение части сельскохозяйственных угодий частным крестьянским фермерским хозяйствам.

Ориентация граждан на частные дома, пригородное строительство и обеспечило увеличение земельной площади, занимаемой приусадебными хозяйствами, почти в 2 раза. Ежегодно увеличивается размер сельскохозяйственных угодий, используемых данными альтернативными формами хозяйствования, но их доля не превышает и 10% по каждой. Пашня составляет 57% от площади сельскохозяйственных угодий. На долю коллективных предприятий ее приходится около 50%.

За исследуемый период используемая площадь пашни сократилась на 400 тыс. га (6%). Наполнение рынка относительно дешевыми овощами и фруктами — с одной стороны и увеличение платы

1. Состав земельного фонда Оренбургской области за 2000—2003 гг.

Категории земель Общая площадь Сельскохозяйственные угодья, тыс.га

тыс. га % к итогу всего пашня многолетние насаждения сенокосы и пастбища

Сельскохозяйственного назначения 10935,3 88,4 10453,9 6053,9 12,5 4387,5

Запаса 109,2 0,9 105,8 58,5 0,0 47,3

Лесного фонда 667,6 5,4 30,7 2,4 0,1 28,2

Населенных пунктов 352,0 2,8 175,1 52,1 12,6 110,4

Промышленности, транспорта и т.д. 260,1 2,1 56,1 1,5 0,0 54,6

Охраняемых территорий 23,4 0,2 19,8 0,0 0,0 19,8

Водного фонда 22,6 0,2 0,5 0,0 0,0 0,5

Итого 12370,2 100,0 10841,9 6168,4 25,2 4648,3

2. Распределение земельных угодий по землепользователям в Оренбургской области

Наименование 2000 г. 2001 г. 2002 г. 2003 г.

тыс.га % к итогу тыс.га % к итогу тыс.га % к итогу тыс.га % к итогу

СХП 9104,6 85,7 9039,4 85,1 8935,6 84,0 8807,7 82,7

КФХ 647,2 6,1 705,2 6,6 785,9 7,4 866,1 8,1

ЛПХ 876,8 8,2 880,4 8,3 921,2 8,7 980,1 9,2

в т.ч.: приусадебные 63,2 0,6 68,8 0,6 78,7 0,7 89,1 0,8

сады и огороды 32,8 0,3 32,4 0,3 31,5 0,3 31,4 0,3

Итого 10628,6 100 10625,0 100 10642,7 100 10653,9 100

Примечание: СХП — коллективные сельскохозяйственные предприятия; КФХ — крестьянские фермерские хозяйства;

ЛПХ — личные подсобные хозяйства.

за землю, рост эксплуатационных расходов на содержание дач и огородов — с другой, обеспечили снижение площадей, занимаемых садами и огородами вблизи крупных населенных пунктов, почти на 13%. Обратная тенденция происходит в сельской местности: увеличиваются размеры личных подсобных хозяйств. У них в пользовании находится в основном пашня и в незначительных размерах — прочие сельскохозяйственные угодия.

Хозяйственные товарищества и общества, к которым относятся и акционерные общества различных типов, имеют 45% всей площади сельскохозяйственных угодий, из которых только 60% приходится на пашню. Предприятия, имеющие федеральную и муниципальную собственность, занимают лишь 4% угодий, но имеют сходную с другими предприятиями структуру. Подсобные предприятия занимают 1,3% сельскохозяйственных угодий и большую долю пашни (свыше 64%), что обусловлено спецификой их деятельности. Специализация фермерских хозяйств на полеводстве объясняется значительным удельным весом пашни — почти 80%.

За исследуемый период происходит повышение эффективности использования земельных ресурсов (табл. 3).

Стоимость валовой продукции сельского хозяйства, даже в сопоставимых ценах, увеличилась на 24,2 %, в том числе на 1 га сельскохозяйственных угодий — на 28,3%. Это вызвано усилением конкуренции, становлением новых форм хозяйствования и учетом особенностей владения собственностью на землю. Неблагоприятные по климатическим факторам 1995—1998 гг., за исключением 1997 г., привели к снижению отдачи сельскохозяйственных угодий и в значительной мере

— к убыточной деятельности сельскохозяйственных предприятий.

Признание права частной собственности на землю обеспечило ее перевод из-под жесткого государственного регулирования в гражданско-правовое ведение по приватизационным сделкам, договорам, купле-продаже предприятий, залогу, мене, аренде. Тем самым было положено начало формированию рынка земли.

Рынок земли возникает в том случае, когда есть собственники земли, готовые по различным причинам продать свою землю, и есть лица, заинтересованные в покупке сельскохозяйственных площадей. Являясь частью рынка недвижимости, он обладает определенной спецификой, обусловленной особенностями земли как товара. Любой земельный участок уникален по местоположению, геометрическим характеристикам, состоянию почв, ландшафту, транспортным коммуникациям, инженерному обустройству. Практически не существует участков со сходными характеристиками. Спрос на землю во многом зависит от экономического положения сельского хозяйства, хотя в последние годы он увеличивается, особенно для несельскохозяйственных нужд. В краткосрочном периоде из-за низкой эластичности предложения цена земли определяется величиной платежеспособного спроса.

Формирование рынка земли в Оренбургской области, особенно земель сельскохозяйственного назначения, связано с рядом проблем. Среди них: сложность выделения равнозначных земельных паев в хозяйствах, незначительность объемов продажи, отсутствие реальных покупателей, использующих земли для сельскохозяйственного производства, отсутствие развитого механизма перехо-

3. Экономическая эффективность использования земельных ресурсов в Оренбургской области

Наименование 2000 г. 2001 г. 2002 г. 2003 г. Отношение, %

Стоимость валовой продукции, млн. руб. 20062,7 23275 24583,8 29500,6 147,0

в т.ч. на 100 га с.-х. угодий, тыс.руб. 188,8 218,7 230,7 276,9 146,7

Валовой сбор зерновых культур, тыс.т. 2893,4 2968,5 3049,3 2896,835 100,1

в т.ч. на 100 га пашни, ц 475,0 487,5 499,7 474,7 99,9

Валовой доход, млн. руб 7222,6 9310,0 7989,7 9587,7 132,7

в т.ч. на 100 га с.-х. угодий, тыс.руб. 68,0 87,5 75,0 90,0 132,4

Рентабельность с.-х. производства, % 18,8 11,2 -8,3 26,8 8,0

да земель от неэффективных собственников, и главное — слабая проработка вопросов ценообразования на землю. Применяемая кадастровая оценка не отражает реальной стоимости земли, а служит базой для установления ставок арендной платы и стартовых цен при продаже из государственных запасов.

При определении рыночной стоимости земли нами были учтены следующие специфические условия:

• земля в сельском хозяйстве является невоспроизводимым ресурсом при разрушении плодородного слоя, особенно в среднесрочном периоде времени, который определяется естественными природными процессами;

• при соблюдении всех экономических законов земледелия в системе основного ядра экономических законов естественное плодородие земли возрастает и возникает экономическое плодородие, которое в долгосрочном периоде закрепляется.

Оценка земли проводилась в целях повышения эффективности использования имеющегося природно-ресурсного потенциала. В качестве оптимального подхода к определению стоимости сельскохозяйственных земель нами был определен доходный подход с использованием в качестве базисных условий оценки нормативных экономических и технологических показателей, ориентированных на фактический уровень показателей лучших сельскохозяйственных предприятий региона, а также прогнозных данных о размере потенциальных доходов от собственности.

Определение стоимости пахотных земель на основе нормативных показателей проводилось на основе ведущей в Оренбургской области отрасли — зернового производства. За базисные показатели были приняты урожайность и затраты на 1 га как итог выборки 10 хозяйств по каждой зоне области.

Основные этапы оценки на основе доходного подхода методом капитализации:

1. Определение потенциального валового дохода, который можно получить от земли при 100% использовании, без учета всех потерь и расходов. Он зависит от площади, продуктивности сельскохозяйственных угодий, цены продукции, местоположения участка, его физического состояния, наличия коммуникаций и т.д.

2. Оценка предполагаемых потерь от недоиспользования земельных ресурсов и объективные потери при реализации продукции. Уменьшение потенциального валового дохода на величину потерь дает величину действительного валового дохода.

3. Расчет предполагаемых издержек (операционных расходов) по эксплуатации земельных ресурсов и необходимых для нормального функционирования и обеспечения воспроизводства.

4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход посредством уменьшения дей-

ствительного валового дохода на величину операционных расходов.

5. Расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Коэффициент капитализации включает следующие составные части:

• безрисковую ставку — процентная ставка Сбербанка по валютным вкладам;

• страховой риск — 3—6%;

• риск ликвидности — это риск, связанный с возможностью возникновения потерь из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка.

6. Определение стоимости земельных ресурсов посредством деления величины чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Расчет чистого операционного дохода осуществляется по сложившимся региональным закупочным ценам и отраслевой норме прибыли с учетом инфляции. Стоимость земель определяется как капитализированный операционный доход по ставке капитализации, рассчитанный на основе безрисковой ставки доходности с учетом инфляции, риска инвестиций в земельные участки, изменения стоимости и возврата капитала (табл. 4).

4. Стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в Оренбургской области, руб.

Зоны области Кадастровая стоимость Расчетная стоимость Отношение, %

Северная 15802 16234 102,7

Западная 10796 12840 118,9

Центральная 9132 10365 113,5

Южная 2394 2614 109,2

Юго-западная 6953 7582 109,0

Восточная 3812 4452 116,8

В среднем по области 7490 8713 116,3

Наряду с использованием нормативных экономических и технологических показателей применяется дисконтирование прогнозируемых потоков доходов и расходов. В значительной степени на величину стоимости в динамике повлияло изменение земельной ренты, связанной с колебаниями рыночной цены и доходности сельскохозяйственного производства. В ряде районов, таких, как Адамовский, Северный, Сакмарский, наблюдается тенденция сокращения площадей сельскохозяйственных угодий в связи с их трансформацией. При этом изменяется и средняя стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий.

Таким образом, применение рыночных подходов позволяет более точно определить стоимость сельскохозяйственных угодий. Расчет реальной стоимости земли особенно важен в условиях становления земельных рыночных отношений как фактор и ценообразования, и формирования активов, потенциала сельскохозяйственных предприятий.