«Самолет» заходит на IPO

Реновация жилья в Москве в будущем может сократить продажи квартир застройщиками, предупредила ГК «Самолет» инвесторов перед IPO, назначенным на следующую неделю. Другие риски для девелоперов — освоение площадок рядом с аэропортами и протесты градозащитников. Программа мэрии окажет влияние на застройщиков только через пять лет, а протестные настроения уже не так сильны, как раньше, успокаивают эксперты.

Реализуемая мэрией Москвы программа реновации жилья может негативно отразиться на продажах работающих в столице застройщиков, так как в будущем они столкнутся со снижением спроса. Об этом инвесторов предупредила ГК «Самолет» в меморандуме к IPO, запланированному на 29 октября. В четверг девелопер объявил ценовой коридор размещения 5% акций между 950 руб. и 1,1 тыс. руб. за бумагу, оценив свою капитализацию перед IPO в 57–66 млрд руб. Совладельцы компании Павел Голубков (47,5%), Михаил Кенин (37,5%), Игорь Евтушевский (10%) продадут совокупно 2,5% своих акций, остальной пакет — бумаги из допэмиссии. У группы есть совместный бизнес с братом губернатора Подмосковья Андрея Воробьева Максимом Воробьевым: у него 25% в ООО «Самолет Две столицы».

Реновация в Москве предполагает строительство до 2032 года около 40 млн кв. м. Власти хотят вводить по 1,3 млн кв. м в год — это 16% общего объема предложения на первичном рынке города по итогам 2019 года, указывается в меморандуме. «Некоторое давление на спрос уже ощущается: часть покупателей, живущих в хрущевках, переориентировались на новостройки, строящиеся мэрией»,— отмечает председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. Директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Носов считает, что реновация составит реальную конкуренцию только через пять лет.

Ряд застройщиков Москвы подключается к программе, отдавая часть жилья в своих комплексах под реновацию. Так, например, поступили ПИК, MR Group и Capital Group. Застройщики могут повысить финансовые результаты, став fee-девелоперами проектов по реновации, добавляет руководитель департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья» Ярослав Дарусенков.

«Самолет» реализует большую часть проектов в Подмосковье и особых рисков из-за реновации у ГК пока нет, отмечает Ирина Доброхотова.

Зато есть риски, связанные с застройкой приаэродромных территорий. Компания сообщает инвесторам, что часть ее площадок находится в зоне объектов Московского авиаузла. В 2017 году Росавиация определила семь зон вокруг аэропортов, где имеются ограничения по застройке. Ведомство может в любой момент отозвать разрешение на строительство на таких территориях, как случилось с ЖК «Филатов луг» в районе Внуково. Девелопер проекта — ГК «Инград» — лишился разрешения на ряд корпусов после завершения их строительства. При этом, говорят в пресс-службе компании, большинство судов согласилось, что «все ранее выданные разрешения легитимные».

Ситуация с ЖК «Филатов луг» нестандартная и риск ее повторения невелик, считает старший юрист BMS Law Firm Владимир Шалаев. «Другое дело, что сроки получения разрешения по таким проектам могут быть больше»,— добавляет начальник управления торговых операций на российском фондовом рынке «Фридом Финанс» Георгий Ващенко.

Другой указанный в меморандуме риск — протесты против новостроек со стороны местных жителей и градозащитников.

«Но сейчас уровень таких протестов снизился, так как есть цивилизованный институт публичных слушаний»,— поясняет гендиректор РАСК Николай Алексеенко. Воспрепятствовать стройке возможно, если нарушаются права граждан в рамках таких слушаний, отмечает юрист фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.

Описываемые риски вряд ли заметно повлияют на стоимость акций «Самолета», считает вице-президент «Инграда» Федор Сапронов. Практика уведомлять инвесторов о потенциальных рисках принята во всем мире, говорит управляющий партнер юрфирмы «Рыбалкин, Горцунян и партнеры» Сурен Горцунян. Раздел о рисках в меморандумах перед IPO, по словам партнера Pepeliaev Group Ильи Болотнова, «посвящен потенциальной юридической защите эмитента от предъявления претензий, в том числе в связи с внешними факторами, даже если они не реализуются».

В пресс-службе «Самолета» отказались от комментариев.