Жилье с минусом

Апартаменты становятся полноправным сегментом рынка жилья. Все больше банков предлагает физическим лицам ипотечные кредиты на приобретение этих помещений, которые по закону не являются жилыми. У покупателей появился реальный шанс сэкономить, ведь в силу своего юридического статуса апартаменты дешевле жилых помещений того же класса примерно на 20%.

Все-таки их кредитуют

Особенность апартаментов в том, что они не являются жилыми помещениями. В них, следовательно, невозможно зарегистрироваться. Апартаментами можно только владеть или их арендовать. А ипотечные банки пока не привыкли работать с такими помещениями, ведь, как правило, ипотека на нежилые помещения выдается юридическим лицам, а не физическим. В этом до недавнего времени и было главное препятствие для заемщиков. Но ситуация стремительно меняется.

По данным компании "БЕСТ-Новострой", не менее семи банков сегодня предлагают программы кредитования для покупки апартаментов. При этом минимальные ставки составляют от 12% до 17%. Аналитический центр компании исследовал, в каких столичных проектах можно приобрести апартаменты в кредит и какой банк предлагает наиболее выгодную программу. Было выявлено семь проектов с апартаментами, аккредитованных банками (Росавтобанк, Интерпрогрессбанк, Сбербанк, ВТБ 24, Номос-банк, Транскапиталбанк, Промсвязьбанк). Это такие проекты, как Petrovsky Apart-House, "Берзарина, 12", Tivoli, "Парк мира", "Флотилия", Loft Garden и Loft Post. Для приобретения апартаментов покупателю потребуется в среднем от 9,8 млн до 14 млн рублей. Банки готовы кредитовать покупку, если у заемщика имеется первоначальный взнос в размере 20-40%. Чаще всего, по данным компании, банки предлагают среднесрочные программы, рассчитанные на три-семь лет. Но часть банков разработала долгосрочные программы — до 20-30 лет.

Почему же ипотека на апартаменты стоит дороже, чем на квартиры? Как объясняет Александр Подусков, директор по продажам компании KR Propertie, апартаменты — недооцененный инструмент залога в банковской практике. До недавнего времени этот продукт был не очень понятен банкам, поэтому взять кредит на покупку апартаментов было довольно затруднительно. Но с тех пор как государственные банки начали активно заниматься девелопментом, ситуация стала меняться. Госбанки разрабатывают ипотечные программы в первую очередь для собственных продуктов (в том числе апартаментов), но это создает прецедент и для остальных участников рынка. Практика выдачи ипотечных кредитов на покупку апартаментов становится понятна рисковым подразделениям банков, и они транслируют ее помимо собственных проектов на проекты на открытом рынке.

"Пока ипотеку на апартаменты предоставляет не более десятка московских банков, в том числе крупнейшие — ВТБ 24 и Сбербанк,— говорит эксперт.— Ставки по ипотеке для апартаментов несколько выше, чем на аналогичные квартиры. Если кредит на покупку квартиры можно взять под 12-14%, то ставка для апартаментов в среднем 16%. Однако мы ожидаем в краткосрочной перспективе снижения ставок. Апартаменты с каждым годом становятся все более популярным продуктом: покупатели все меньше значения придают возможности прописки, важными факторами являются качество проекта, удачное местоположение и цена. Апартаменты дешевле аналогичных квартир на 20%, что, кстати, с лихвой компенсирует разницу в ставках по ипотеке".

По возрастающей

"Можно говорить о том, что кредитование апартаментов набирает обороты. Хотя в данный момент банковских программ маловато и условия кредитования иногда могут являться заградительными, ведь средняя ипотечная ставка на покупку квартир в новостройках сегодня держится на уровне 13-14% годовых. Однако в течение года можно ожидать смягчения условий кредитования, а также увеличения количества банков, готовых выдавать кредиты под залог апартаментов",— говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой".

О том, что банки активно развивают ипотечные программы для этого сегмента, заявил и генеральный директор компании Est-a-Tet Кайдо Каарма на конференции "Инвестиционная привлекательность апартаментов" в рамках недавней международной выставки MIPIM. "Сегодня Росбанк и банк "Балтика" уже имеют ипотечные линии для апартаментов, Сбербанк и банк "Возрождение" разрабатывают такие программы",— сообщил Кайдо Каарма. И отметил, что сегодня апартаменты, уже представленные на элитном рынке, вышли в сегменты бизнес-класса и экономкласса.

"В связи с ужесточением СНиП и с тем, что спрос на коммерческую недвижимость после кризиса снизился, ряд бизнес-парков был перепроектирован под многофункциональные комплексы, в состав которых входят апартаменты. Сегодня этот формат имеет большой потенциал в пределах старой Москвы, особенно в сегменте бизнес-класса",— отметил он.

Сейчас, по данным компании Est-a-Tet, в разработке находится 22 проекта апартаментов, ряд из них в 2013 году выйдет на рынок, в том числе несколько проектов сегмента "стандарт". Так как формат продается с дисконтом около 20%, это позволит многим москвичам решить свой жилищный вопрос. Одним из самых ожидаемых проектов Кайдо Каарма назвал МФК "Водный" в Москве компании MR Group. "В ближайшие два года апартаменты займут около 25% рынка жилья в Москве,— отметил он.— Учитывая такой серьезный вес на рынке, уверен, что многие вопросы, связанные с налогами и эксплуатацией, будут решены".

Только за прошлый год, по наблюдениям Марата Абдуллина, менеджера департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы "НЭО Центр", объем предложения апартаментов в Москве вырос больше чем в два раза (рост около 120%), их общая площадь к концу года составила более 240 тыс. кв. м. "Этот тренд сохранится и в 2013 году. Число желающих приобрести недвижимость данного типа растет, и часть из них рассчитывает на помощь банков,— говорит эксперт.— Правда, кредитования апартаментов с разработанной для этого специальной программой в России нет. Исключение составляют банки, которые являются инвесторами самого строительства комплексов, в состав которых входит объект кредитования. В этом случае заемщик может рассчитывать на вполне адекватную ставку (около 14-15%). Такая ситуация сложилась в первую очередь в связи с тем, что кредитование апартаментов, учитывая текущий спрос, находится вне формата розничных программ кредитования и менять структуру, создавать для этого отдельные специализированные программы для банков экономически нецелесообразно. Обычно кредитование апартаментов проходит в рамках индивидуальных программ и процентные ставки превышают жилищные кредиты в среднем на 2-3%. Поэтому типичный заемщик апартаментов — это клиенты банка с большим лимитом доверия (VIP- и корпоративные клиенты)".

Когда без разницы

Впрочем, не все так сложно. ВТБ 24, например, не делает разницы между апартаментами и жилыми помещениями и кредитует покупателей и тех, и других площадей на общих условиях. "Не все банки, входящие в десятку крупнейших игроков ипотечного рынка, сегодня работают с апартаментами,— говорит Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group.— Финансовый институт, который дает кредит под инвестирование апартаментов, это скорее исключение, нежели правило, а за эксклюзив всегда приходится платить чуть дороже. В среднем кредит под апартаменты колеблется в диапазоне 12-15%. Разница в ставке на приобретение квартиры или апартаментов может составлять 1-2%, а то и вовсе отсутствует. К примеру, программы банка ВТБ 24, с которым активно сотрудничает Capital Group, предлагают оформить кредит на апартаменты на тех же условиях, что и на жилье".

В Номос-банке требования к заемщикам по ипотечным программам также универсальны и не зависят от целей кредитования, сообщает Сергей Арзянцев, директор департамента ипотечного кредитования этого банка. "Требований к приобретаемым апартаментам нет, поскольку при получении кредита на покупку апартаментов клиент должен передать в залог банку стандартную жилую недвижимость (квартиру, дом с землей),— уточнил он.— Номос-банк не принимает в залог апартаменты в рамках ипотечного кредитования физических лиц. Если сравнивать условия программ ипотечного кредитования на покупку квартир и покупку апартаментов, то сроки кредитования и максимальные суммы кредитов не различаются. Различие есть в ставках: когда залогом выступает приобретаемая квартира, ставка ниже. Разница может доходить до трех процентных пунктов".

Однако, как объяснил нам Дмитрий Шапочкин, заместитель директора департамента ипотечного кредитования банка "Петрокоммерц", до недавнего времени в связи со спецификой оформления апартаментов ипотека на их покупку представлялась банкам значительно более рискованным видом кредитования, чем ипотека на обычные квартиры. Количество банков-кредиторов было сильно ограниченно, программы отличались короткими сроками кредитования, а процентные ставки и первоначальный взнос были существенно выше. Но сегодня в связи с ростом рынка апартаментов многие банки начинают существенно смягчать условия кредитования покупки этого вида недвижимости. В ряде случаев сроки кредитования, ставки и первоначальный взнос уже сравнялись с аналогичными параметрами по кредитованию квартир, уверяет он.

Условия для апартаментов

Каковы же условия ипотечного кредитования покупки апартаментов? По словам господина Шапочкина, по сложившейся практике требования к заемщикам, желающим приобрести апартаменты, и требованиям к заемщикам, желающим приобрести квартиру (или иную жилую недвижимость), практически одинаковы, так как низкая платежеспособность или риск утраты платежеспособности не зависят от типа приобретаемой недвижимости. "Конечно, имеются небольшие особенности и расхождения, но, как правило, они незначительны,— говорит он.— В частности, исходя из особенности апартаментов — отсутствия возможности зарегистрироваться в приобретаемой недвижимости, банки предпочитают кредитовать заемщиков, которые зарегистрированы в том же регионе, где располагается приобретаемая недвижимость".

Основные требования банков к апартаментам те же, что и к квартирам: не иметь обременений и быть оформленными в соответствии с законодательством. Технические требования, как объясняет Дмитрий Шапочкин, как правило, в каждом отдельном случае банки согласуют индивидуально. В большинстве случаев еще на этапе строительства застройщик и объект строительства проходят процесс аккредитации в одном или нескольких банках. На этапе аккредитации банки проверяют объект на соответствие внутренним требованиям и по прохождении аккредитации без проблем кредитуют все апартаменты в объекте.

К заемщикам, приобретающим апартаменты, по словам Ирины Доброхотовой, требования достаточно стандартные: платежеспособность, наличие постоянной официальной работы в Москве. "Но в отдельных случаях банки, например, желают оформить в залог не приобретаемые апартаменты, а уже имеющуюся в собственности заемщика недвижимость (не обязательно жилую, можно и коммерческую) — такие программы есть у Транскапиталбанка, Промсвязьбанка, при этом ставки начинаются от 15,5%,— отмечает она.— Такие условия иногда предлагают и покупателям квартир в ипотеку, и чаще всего при этом предлагают снижение ставки, так как вторичное жилье — более надежный залог. Кроме того, покупателям апартаментов банки готовы предложить индивидуальные условия — тогда требования к заемщику оговариваются особо".

Расчет выгоды

Так что же выгоднее — купить квартиру и сэкономить на ипотеке или купить апартаменты и переплатить за кредит? "В сегменте бизнес-класса на примере ЖК "Маршал" разница в средней цене квадратного метра квартир и апартаментов составляет 24% (236 736 руб. и 180 934 руб. соответственно),— подсчитала Ирина Доброхотова.— В зависимости от количества комнат различие в цене 1 кв. м квартир и апартаментов составляет от 17% до 34%. Максимальная разница характерна для однокомнатных квартир/апартаментов, что обусловлено наибольшим уровнем спроса на квартиры данного типа. В сравнении цен на предложения с тремя комнатами зафиксировано минимальное различие (17%). Однако, например, имея 3,3 млн руб., можно приобрести апартаменты (31 кв. м), не оформляя ипотеку. Например, такие предложения есть в ЖК "Борисовский дом" (7 мин. пешком от м. "Домодедовская"). Конечно, в этом случае придется ждать сдачи объекта в эксплуатацию и тратиться на аренду жилья. Но если приобретать готовую квартиру аналогичной площади в том же районе, это обойдется в 5,2 млн руб. При оформлении ипотеки с первоначальным взносом в те же 3,3 млн руб. на срок десять лет с учетом всех расходов по ипотечным платежам, налога на недвижимость, расходов на ЖКХ переплата составит больше 4,2 млн руб. А покупатель апартаментов за те же десять лет потратит около 1,4 млн руб.

Таким образом, при покупке апартаментов вместо квартиры человек экономит сразу 1,95 млн руб. А со временем даже при повышенном налоге и более дорогих ЖКУ, а также расходах на аренду жилья на время строительства все равно остается в плюсе на 60% по сравнению с покупкой квартиры в ипотеку под стандартные 13,5%".