Жилье с поправкой на одну букву

---

Жилье с поправкой на одну букву

---

       1 апреля вступает в силу федеральный закон "О жилищных накопительных кооперативах". О том, как будет работать опробованная еще при советской власти система в современных условиях, рассказывает

Ольга Вагнер,

руководитель юридической службы департамента коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэль-недвижимость".

Что такое ЖНК

     Все новое, как известно, хорошо забытое старое. Вот и новый вид кооперации в сущности мало чем отличается от такого забытого в последнее время способа участия в строительстве жилья, как жилищно-строительные кооперативы времен социализма. Однако это не совсем одно и то же. Во-первых, ЖСК как форма участия в строительстве жилья не упраздняется. Во-вторых, в соответствии со ст. 2 закона, жилищный накопительный кооператив (ЖНК) — потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. В то время как ЖСК осуществляет удовлетворение потребности в жилье только в качестве застройщика, возможности ЖНК шире. В соответствии со ст. 16 закона, ЖНК вправе не только строить сам, но и приобретать уже готовые жилые помещения, участвовать в строительстве жилья как в качестве застройщика, так и участника долевого строительства, привлекать заемные денежные средства. В случае если ЖНК привлекает денежные средства и вкладывает их в покупку жилья, для этой цели открывается специальный расчетный счет. Деньги с него списываются только на приобретение жилья или в крайнем случае для выплаты стоимости пая выбывающему члену. Например, возможна система, когда все члены ЖНК регулярно вносят паевые взносы, на которые по мере возможности покупаются квартиры. Купленная квартира по жребию или в порядке очереди передается в пользование одному из членов ЖНК, который продолжает платить до тех пор, пока не выплатит полностью стоимость квартиры, после чего она переходит в собственность данного гражданина, а его членство в ЖНК прекращается.

     Для создания ЖНК необходимо заручиться согласием не менее пятидесяти будущих членов. Членами кооператива могут быть только физические лица. После этого ЖНК регистрируется как любое иное юридическое лицо, в названии которого обязательно должна быть указана организационно-правовая форма — жилищный накопительный кооператив. Сведения о каждом члене кооператива содержатся в специальном реестре. Во избежание недоразумений сведения о членстве в ЖНК содержатся не только в специальном реестре, но и в едином государственном реестре юридических лиц. Поэтому прием каждого нового члена требует внесения изменения в сведения о данном юридическом лице. ЖНК может быть преобразован только в жилищный кооператив, жилищно-строительный или в товарищество собственников жилья.

     Главное отличие ЖНК от другой формы долевого участия в строительстве — непосредственное участие членов кооператива в управлении как самим юридическим лицом, так и строительством. Каждый член ЖНК имеет один голос на общем собрании. В соответствии со ст. 7 закона, члены кооператива, в частности, имеют право участвовать в управлении кооперативом и быть избранными в его органы; пользоваться всеми услугами, предоставляемыми кооперативом; выбирать форму участия в деятельности кооператива; давать согласие на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения в соответствии с требованиями, указанными в заявлении члена кооператива, и с учетом выбранной им формы участия в деятельности кооператива; получить от кооператива в пользование жилое помещение в порядке, предусмотренном данным федеральным законом; пользоваться льготами, предусмотренными для членов кооператива уставом кооператива и решениями органов кооператива, принятыми в пределах их компетенции; участвовать в распределении доходов, полученных кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности; получать от органов кооператива информацию о деятельности кооператива в порядке и в объеме, которые предусмотрены законом и уставом кооператива; передавать пай другому члену кооператива или третьему лицу, которому кооперативом не может быть отказано в приеме в члены кооператива; завещать пай; получить при прекращении членства в кооперативе действительную стоимость пая, определяемую в соответствии с рассматриваемым законом; обжаловать в судебном порядке решения общего собрания членов кооператива и правления кооператива и, ради чего все это и затевалось, получить жилое помещение в собственность по окончании строительства. Кроме того, член кооператива вправе предъявлять требования к ЖНК, касающиеся качества передаваемого ему жилого помещения, а также качества выполняемых работ и оказываемых за счет паевых и иных взносов услуг. Это требование подлежит исполнению кооперативом в порядке, установленном уставом ЖНК.

Взносы

     Деньги на строительство жилья ЖНК получает за счет членских взносов, а также за счет ведения предпринимательской деятельности, не противоречащей уставу и рассматриваемому закону. Взносы делятся на вступительный взнос, паевые и регулярные членские взносы. В случае если деятельность ЖНК осуществлялась с убытками, возможно привлечение дополнительных взносов, направляемых на покрытие таких убытков. При этом паевой взнос — это деньги, непосредственно направляемые на строительство. Остальные взносы направлены на покрытие расходов на ведение текущей деятельности. Например, вступительный взнос уплачивается для организации проведения учредительного собрания и регистрации членов ЖНК, а членские взносы идут на аренду помещения под офис, на оплату труда наемных работников, например бухгалтера и т. п.

     После того как член ЖНК внес паевой взнос полностью, дом построен и квартира передана ему в собственность, его членство прекращается. С этого момента он вправе распоряжаться квартирой, как ему заблагорассудится. Однако до этого времени он может уступить свою долю только другому члену кооператива либо третьему лицу, если большинство остальных членов будет не против. Еще сложнее решается вопрос с наследованием пая. В соответствии со ст. 9 только один наследник умершего члена кооператива имеет право быть принятым в члены ЖНК. В случае если пай умершего перешел к нескольким наследникам, наследник, который имеет право быть принятым в члены кооператива, определяется соглашением между наследниками или решением суда. В случае если ни один из наследников не воспользовался правом быть принятым в члены кооператива, кооператив выплачивает наследникам причитающиеся им доли действительной стоимости пая в порядке и в сроки, рассматриваемые законом (ст. 32) и уставом кооператива. Наследник, не ставший членом кооператива, имеет право на получение от наследника, ставшего членом кооператива, соразмерной своей наследственной доле компенсации доли действительной стоимости пая, в том числе выплаты соответствующей денежной суммы. Срок выплаты компенсации определяется соглашением между наследниками или при отсутствии такого соглашения судом, но не может превышать один год со дня открытия наследства (смерти наследодателя).

     Вопрос определения стоимости паев в ЖСК всегда был камнем преткновения. Законодатель сделал попытку смягчить эту проблему. Стоимость пая определяется на день окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе. Стоимость чистых активов кооператива определяется как разница между стоимостью активов кооператива (денежных средств на счетах и стоимости имущества кооператива, определенной независимым оценщиком) и величиной задолженности кооператива. Размер пая выбывшего члена кооператива определяется пропорционально величине его паевых взносов. Таким образом, в случае изменения цен на недвижимость пропорционально изменяется и стоимость пая. Однако ЖНК обязан выплатить стоимость пая выбывшего члена кооператива в течение полугода с момента окончания финансового года. За это время стоимость недвижимости может существенно измениться. Не вполне ясен вопрос, кто назначает независимого оценщика, выбывший член кооператива (или его наследники) или сам ЖНК (его правление), и что делать, если мнение о стоимости пая выбывающего члена значительно расходится с мнением правления ЖНК.

Информационная открытость

     Главное преимущество ЖНК по сравнению с другими формами участия в строительстве заключается не только в непосредственном участии членов ЖНК в управлении им, но и в прозрачности его деятельности. Согласно ст. 17 закона, ЖНК обязан обеспечить свободный доступ к ознакомлению с информацией об установленных уставом ЖНК и (или) решениями общего собрания порядках и сроках внесения паевых взносов, о порядке определения стоимости жилых помещений, приобретаемых или строящихся, об утвержденных общим собранием годовых отчетах ЖНК за три последних финансовых года или, если кооператив осуществляет свою деятельность менее трех лет, за каждый финансовый год после его завершения, о затратах кооператива на управление его деятельностью и ее ведение в течение последнего календарного года, а также с иной установленной решениями органов ЖНК информацией.

     Кооператив обязан обеспечить свободный доступ своих членов к ознакомлению с информацией о количестве членов кооператива, об общем размере паевого фонда кооператива, об общем размере задолженности членов кооператива перед ЖНК, о затратах на обслуживание кредитов, возмещение убытков кредиторам кооператива, о совокупных выплатах лицам, состоящим с кооперативом в трудовых отношениях, с иной установленной решениями органов кооператива информацией. Кроме того, ЖНК обязан предоставлять члену кооператива сведения о размере его паенакопления, об очередности и о планируемых сроках приобретения или строительства жилого помещения для этого члена кооператива, иные касающиеся его сведения, предоставление которых предусмотрено решениями органов ЖНК. Законом определен также перечень иных документов, которые обязан предоставлять ЖНК как своим членам, так и всем заинтересованным лицам, сроки и порядок их предоставления.

     ЖНК вправе рекламировать свою деятельность, однако при производстве, размещении и распространении рекламы, связанной с деятельностью ЖНК, нельзя приводить в рекламе количественную информацию, не имеющую непосредственного отношения к рекламируемой деятельности, а также гарантировать сроки приобретения или строительства кооперативом жилых помещений. Распространение рекламы должно сопровождаться предоставлением информации о порядке покрытия членами кооператива понесенных ЖНК убытков, сведений о включении кооператива в реестр ЖНК, а также указанием адреса специального сайта в интернете, используемого кооперативом для размещения информации.

Госконтроль

     Деятельность ЖНК контролируется государством через уполномоченный орган, отвечающий за надзор в сфере финансовых рынков и его территориальные органы. В настоящее время эти функции выполняет Федеральная служба по финансовым рынкам. На нее, в частности, возложена функция устанавливать и следить за соблюдением ЖНК нормативов финансовой устойчивости, предусмотренных ст. 49 закона. Кроме того, надзорный орган должен совместно с Минфином установить правила бухгалтерского учета и бухгалтерской (финансовой) отчетности ЖНК. Он также обязан определить квалификационные требования, а также требования к профессиональному опыту кандидатов на должность единоличного исполнительного органа кооператива, в том числе требования к руководителю управляющей организации или управляющему, на должность главного бухгалтера кооператива.

     Кроме того, после вступления в силу федерального закона "О саморегулируемых организациях" дополнительный контроль над деятельностью ЖНК будет возложен и на них.

Редакция приглашает специалистов в области права поделиться своими знаниями с читателями "Денег", e-mail lawyer@kommersant.ru.

АНОНС
21 марта Кто и зачем принял новый Градостроительный кодекс
28 марта Как выселяют из квартир по новому Жилищному кодексу