Оценка эффективности инвестиционных проектов в гостиничном бизнесе

УДК 338.48

В.П. Бозин

оценка эффективности инвестиционных проектов в гостиничном бизнесе

В статье рассмотрена оценка эффективности инвестиционных проектов в гостиничном бизнесе и обозначены проблемы, требующие пристального внимания и серьезного подхода к их решению (недостаточное развитие гостиничной инфраструктуры и отсутствие, за редким исключением, практики создания субъектами РФ благоприятных условий для инвестиций при строительстве средств размещения и иных объектов инфраструктуры).

Ключевые слова: эффективность, инвестиции, проект, инфраструктура, строительство, конкурентоспособность, рынок.

V.P. Bozin

estimation of efficiency of investment

projects in hotel business

The article considers the estimation of efficiency of investment projects in hotel business and the problems demanding steadfast attention and the serious approach to their decision (such as insufficient development of a hotel infrastructure and absence of creation of favourable conditions for investments in buiding prosess by subjects of the Russian Federation and of other infrastructure objects).

Key words: efficiency, investments, project, infrastructure, building, competitiveness, market.

(Одной из наиболее важных проблем, с которыми сталкиваются гостиничные предприятия, как, впрочем, и предприятия других сфер экономики, инвестирующие средства в свое развитие, относится проблема обеспечения высокой эффективности инвестиций. Именно эффективность инвестиций должна быть приоритетом при разработке соответствующей концепции инвестиционной деятельности. Естественно, что дефицит инвестиций побуждает хозяйствующие субъекты к увеличению их объемов, в результате чего увеличивается число проектов, претендующих на включение в список финансируемых, поэтому необходимо, чтобы в этом перечне на первых местах находились наиболее эффективные проекты.

Анализ эффективности инвестиционных проектов важен также потому, что расширение активов обычно связано с существенными затратами, и до того, как будут затрачены большие средства, фирмам необходимо обосновать, насколько эффективным будет вложение финансовых средств через несколько лет.

Результативность инвестиций в определенной мере зависит от срочности используемых фирмами кредитов. Для инвестиций в туристско-гостиничный комплекс (ТГК) характерен относительно длительный период окупаемости, поэтому при осуществлении долгосрочных проектов, связанных со строительством гостиниц и других объектов индустрии туризма, фирмы заинтересованы в получении долгосрочных кредитов.

Выбор времени осуществления намеченных капиталовложений существенным образом влияет на эффективность инвестиций. При оценке влияния этого фактора на эффективность инвестиций необходимо исходить из того очевидного факта, что средства, вложенные в проект, имеют различную ценность во времени: они дороже в начале реализации проекта и дешевле на более поздней стадии. В связи с этим для учета фактора времени прошлые затраты приводятся, как извест-

но, к году реализации проекта либо к расчетному году.

Результаты решения об эффективности намечаемых капиталовложений проявляются на протяжении длительного периода времени. Например, приобретение актива со сроком эксплуатации в 10 лет (автобусы или другие виды автотранспорта) требует длительного ожидания, прежде чем будут известны окончательные результаты этого действия. Кроме того, расширение активов связано с ожидаемым объемом продаж, поэтому решение об инвестировании в тот или иной актив, использование которого возможно в течение 10 лет, базируется на прогнозе объема продаж туристских услуг на этот период.

В течение такого долгосрочного периода инфляция может негативно повлиять на результаты анализа инвестиций в развитие конкретной туристской фирмы. Это связано с тем, что амортизационные отчисления рассчитываются исходя из первоначальной стоимости сооруженной гостиницы или приобретенных транспортных средств, а не их стоимости при замене.

Реализация предприятиями ТГК инвестиционных проектов всегда связана с определенной долей риска. В частности, он может быть вызван падением реальных доходов населения - потенциальных туристов, ухудшением инвестиционного климата, повышением уровня цен на ресурсы, используемые туристскими компаниями и т.д. Это может привести к отклонению планируемого потока денежных средств от ожидаемого, хотя, как известно, увеличение риска сопряжено с ростом вероятного дохода, поэтому и эффективность планируемых инвестиций в значительной степени зависит от уровня риска. Оценить потоки денежных средств можно на основе экспертных оценок вероятности их поступления или величиной отклонений элементов потока от ожидаемых величин. На основе полученной экспертным путем вероятностной оценки ежегодного денежного потока рассчитывается и корректируется значение чистого денежного дохода.

вместе с тем, результаты, полученные таким методом оценки инвестиционных проектов и послужившие основанием для принятия инвестиционных решений, в значительной степени носят субъективный характер. Дело в том, что качество экспертной оценки зависит от квалификации специалистов, определяющих вероятность доходности инвестиций при формировании элементов денежных потоков. в условиях ограниченных финансовых возможностей немалый резерв заложен в подготовке и реализации инвестиционных проектов с технико-экономическими показателями на уровне современных мировых аналогов.

одним из побудительных мотивов, заставляющих предприятия гостиничного и туристского бизнеса выбирать один из нескольких выгодных инвестиционных проектов, является ограниченность финансовых средств. лимитом финансовых средств для осуществления инвестиций является фиксированный предел годового объема капитальных вложений, которые может позволить себе предприятие исходя из своих финансовых возможностей. в качестве одного из резервов повышения эффективности инвестиционных проектов следует рассматривать снижение постоянных затрат. Если, например, необходимо принять решение относительно оптимальной численности административно-управленческого персонала, прочих категорий занятых на предприятии. в большинстве случаев качественный выбор персонала предприятия, повышение квалификации сотрудников, иные усовершенствования позволяют снизить расходы.

следующим фактором, влияющим на эффективность инвестиционных проектов, является снижение переменных затрат. в качестве путей решения этой проблемы можно, например, рассмотреть вопрос оптимизации системы логистики компании.

крупные гостиничные комплексы включают много различных элементов, каждый из которых, в свою очередь, представляет определенную систему с соответствующей структурой. от функционирования отдель-

ных элементов и их взаимодействия между собой зависит ситуация в целом: сколько средств расходуют отдельные службы и как эти расходы соотносятся с допустимыми величинами, со среднестатистическими показателями отрасли, с показателями конкурентов, растут они или стабилизируются и т.д. с учетом всех этих факторов предприятия гостиничного комплекса должны разработать стратегию, ориентируясь на рыночные методы хозяйствования, позволяющие увеличить доход, в том числе путем применения методов контроля, влияющих на сокращение расходных статей.

существующая практика разработки и реализации инвестиционных проектов, которые осуществляются при привлечении консалтинговых и проектных организаций, имеет в своей основе некое сочетание отечественных и западных подходов, методик по анализу, подготовке и реализации проектов. в российской практике понятие «инвестиционный проект» употребляется в двух смыслах:

1) дело, деятельность, мероприятие, предполагающее осуществление комплекса каких-либо действий, обеспечивающих достижение определенных результатов в самых различных областях, отраслях;

2) система организационно-правовых и расчетно-финансовых документов, необходимых для осуществления каких-либо действий или описывающих такие действия. в условиях ограниченности инвестиционных ресурсов особое значение приобретает правильность организации инвестиционного процесса, от которой во многом зависит эффективность инвестиций и достижение ожидаемых результатов реализации инвестиционных проектов. как правило, основным руководящим принципом организации разработки проектов является разделение ответственности организаторов проекта и прочей ответственности заказчиков, подрядчиков, кредиторов и государственных учреждений. При этом наиболее правильное распределение ответственности и рисков между участниками обычно обеспечивает

экономическую и техническую жизнеспособность предприятия в процессе реализации проекта. Разработанный бизнес-план проекта определяет механизмы его финансирования, которые должны позволить генерировать потоки наличности (Cash flow), достаточные для обслуживания текущих инвестиций и накопившегося долга. Эти механизмы обычно включают в себя широкий набор финансовых методов и инструментов и диверсифицированность источников с учетом специфики каждого проекта. Источниками финансирования, наиболее часто использующимися в схемах проектного финансирования, являются кредиты коммерческих банков, внутренние займы, продажа Собственных ценных бумаг, частные вложения, бюджеты разных уровней.

Успех подготовки и реализации инвестиционного проекта зависит от правильного распределения рисков между его участниками. Распределение рисков между участниками может различаться в зависимости от специфики проекта. Этот аспект часто носит юридический характер, так как риски и их распределение находят отражение в проектной документации и являются критическими вопросами любого контракта.

Риски, возникающие при реализации инвестиционных проектов, можно подразделить на три группы: политические, коммерческие и риски форс-мажорных обстоятельств. Политические риски обусловлены нестабильностью законодательства и общей политической и экономической обстановки, что в определенной степени является характерным для России. Так, в России до сих пор существенным остается риск, что будет изменено законодательство в отношении права собственности либо государство косвенным образом вмешается в процесс реализации проектов. К наиболее часто встречающимся политическим рискам относят невыполнение обязательств со стороны государственных учреждений, риски экспроприации, возможность политических волнений. Государство может уменьшить эти риски посредством принятия соответствующих законодатель-

ных актов, инструкций или предоставления гарантий. С коммерческими рисками организаторы проектов обычно сталкиваются при закупке материалов, оборудования, когда происходит невыполнение контрактных обязательств (например, может возникнуть риск задержки ввода в эксплуатацию объекта и превышение реальных издержек над сметной стоимостью проекта).

Риски форс-мажорных обстоятельств возникают вследствие природных бедствий или катастроф (например, пожары, наводнения, штормы, землетрясения и т.д.). Эти риски могут быть минимизированы за счет страхования. Покрытие распространяется не только на риск потери активов, но и на риск приостановки деятельности, включая потерю дохода от задержек ввода в эксплуатацию, вызванных природными бедствиями.

существует несколько классификаций этапов проектной подготовки инвестирования в работы по ремонту, строительству и реконструкции объектов недвижимости с учетом действующего российского законодательства. Одна из классификаций изложена в официальном издании Госстроя России «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений» СП-11-101-95.

В соответствии с этим документом выделяются три основных этапа.

Первый этап - определение цели инвестирования, назначения и мощности объекта строительства, номенклатуры продукции и услуг, места (района) размещения объекта с учетом принципиальных требований и условий инвестора. На основе необходимых исследований и проработок об источниках финансирования, условиях и средствах реализации поставленной цели с использованием максимально возможной информационной базы данных инвестором проводится оценка возможностей инвестирования и достижения намечаемых технико-экономических показателей.

Второй этап - разработка обоснований инвестиций на основании полученной ин-

формации, требований государственных органов и заинтересованных организаций в объеме, достаточном для принятия инвестором решения о целесообразности инвестирования и разработке проектной документации. Технико-экономическое обоснование проекта базируется на сравнительном анализе современных подходов к оценке эффективности инвестиций. обычно отечественные и западные инвесторы анализируют типовые показатели эффективности проекта и определяют допустимые (рекомендуемые) интервалы их значений. типовые показатели эффективности проекта представлены в табл. 1 [Коссов, Лившиц, Шахназаров 2000: 25-27].

Таблица 1.

Типовые показатели эффективности

Показатель Рекомендуемый интервал

1. NY- чистый доход > 0

2. NPY - чистый дисконтированный доход > 0

3. IRR- внутренняя норма доходности > нормы дисконта

4. РВР < срока кредитования

Чистым доходом (ЧД) называется накопленный эффект (сальдо денежного потока) за расчетный период: ЧД = I фт, (1) где фт - сальдо суммарного денежного потока.

Чистый дисконтированный доход (ЧДД) является важнейшим показателем эффективности проекта. он показывает накопленный дисконтированный эффект за расчетный период и рассчитывается по следующей формуле [Коссов 2000: 26]: NPV= I фт dm (Е), (2) ЧДД характеризует превышение суммарных денежных поступлений над

суммарными затратами по проекту без учета и с учетом неравноценности эффектов (а также затрат, результатов), относящихся к различным моментам времени. Он рассчитывается по интервалам планирования и равен выручке (В) за минусом операционных затрат, налогов (Н) и инвестиционных издержек (И), понесённых в данном интервале планирования. инвестиционные издержки включают в себя прирост внеоборотных активов (строительно-монтажные работы и приобретение оборудования) и Прирост потребности в оборотном капитале. В основу расчетов по оценке эффективности проекта положен закон изменения стоимости денег во времени. Таким образом, была поставлена и решена задача по дисконтированию денежных потоков, т.е. приведение их разновременных значений (относящихся к разным шагам расчета) к их ценности на определенный момент времени (момент приведения -t0). Дисконтирование денежного потока на т-м шаге (весь период времени реализации проекта разбивается на m шагов) осуществляется путем умножения сальдо суммарного потока m на коэффициент дисконтирования dm. Ниже приведена формула его расчета [Коссов, Лившиц, Шахназаров 2000: 24] Tm -1

а = 1/

где tm - момент окончания - m-го шага;

Е = 10% - коммерческая норма дисконта.

Максимальная ставка кредитования рассчитывается методом IRR (внутренняя норма дисконта). В наиболее распространенных случаях в инвестиционных проектах, начинающихся с инвестиционных затрат и имеющих положительный ЧД, IRR называется положительное число Ев, если при норме дисконта Е=Ев чистый дисконтированный доход проекта обращается в 0 [Абрамов 2000: 27]. Для оценки эффективности ИП значение ВНД необходимо сопоставлять с нормой дисконта Е. Инвестиционные проекты, у которых IRR>E, имеют положительный ЧДД и поэтому эффективны. Максимальная ставка кредитования, под которую инвестор привлекает заемные средства, не должна превышать IRR.

Под периодом окупаемости (РВР -payback period) понимается тот период времени, за который поток дисконтированных проектных доходов станет равным дисконтированному потоку инвестиций. Это продолжительность периода от начального момента реализации проекта до момента окупаемости. Начальный момент указывается в задании на проектирование (обычно это начало нулевого шага или начало операционной деятельности). Моментом окупаемости называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого ЧДД становится и в дальнейшем остается неотрицательным.

кроме представленных выше показателей, на практике при выборе схем финансирования также рассчитывается и потребность в дополнительном финансировании (ПФ). Это максимальное значение абсолютной величины отрицательного накопленного сальдо от инвестиционной и операционной деятельности. величина ПФ показывает минимальный объем внешнего финансирования проекта, необходимый для обеспечения его финансовой реализуемости. как правило, на том или ином этапе реализации инвестиционных проектов долгосрочного характера возникает необходимость в дополнительном финансировании. в этот период проект наименее устойчив, что не усложняет процесс реализации и не снижает эффективность проекта, если резерв дополнительных средств был спланирован заранее.

При оценке эффективности срок окупаемости, как правило, выступает только в качестве ограничения.

итак, для ответа на вопрос, насколько эффективен рассматриваемый инвестиционный проект, необходимо сформировать строку чистых доходов проекта, по которой, воспользовавшись рассмотренными формулами, определяются показатели эффективности проекта. Затем полученные значения сравниваются с предлагаемыми нами допустимыми соотношениями. Результаты полученного анализа можно использовать при выборе альтернативных проектов, проведе-

нии переговоров с инвесторами, определении условий участия банков в проекте.

Третий этап - разработка, согласование, экспертиза, утверждение проектной документации. Этот этап реализации проекта имеет главным образом практическое значение.

такой порядок подготовки и реализации инвестиционных проектов используется большинством отечественных и западных инвесторов.

Возможность практического применения рассмотренного метода подготовки и реализации инвестиционных проектов покажем на следующем примере.

Предлагается реконструкция гостинично-офисного здания в Москве для создания Московского международного туристского центра (ММТЦ). Реализация этого проекта позволит проводить конгресс-мероприятия, выставки и презентации, разместить офисы представительства ряда гостиничных предприятий, а также организовать интерактивное информационное взаимодействие участников туристского бизнеса.

Результатом инвестиционной деятельности (после завершения проекта) должны стать возврат вложенных средств и получение прибыли. Основным источником прогнозируемых доходов является предоставление данного объекта недвижимости в аренду как после реализации проекта, так и в процессе реконструкции здания с использованием фьючерсных сделок.

Основные технико-экономические показатели проекта:

Общая площадь объекта после проведения реконструкции, м кв. - 18889;

Планируемая сметная стоимость 1 м. кв. реконструируемого объекта ( у. е.) - 2915;

Срок реализации проекта -2010 г.;

Планируемый срок проведения реконструкции (лет) - 2,5;

Общая коммерческая площадь, м кв. -10278;

Доля, реализуемая в процессе реконструкции - 50%;

Площадь объекта, реализуемая в процессе реконструкции - 5139;

Таблица 2.

Прогнозируемые данные по реализации проекта реконструкции

Функциональное % от общей Площадь, реа- Площадь,

назначение полезной лизуемая в про- м кв.

помещении площади цессе реконструкции, м кв.

Гостиничные 30% 1541,7 3083,3

номера

Магазин 20% 1027,8 2055,5

Ресторан и 20% 1027,8 2055,5

др. предприятия

общественного

питания

Офисные по- 30% 1541,7 3083,3

мещения

Автостоянка - 49 98

Основным источником финансирования проекта являются фьючерсные контракты на аренду офисных, гостиничных, ресторанных помещений и коммерческий кредит (сроком на 2 года с процентной ставкой 13%). В инвестиционных расчетах выручка от фьючерсных контрактов в объеме 2.741 тыс. у. е. была отражена в денежном потоке от операционной деятельности. В притоках от финансовой деятельности были отражены поступления кредитных ресурсов в общем объеме 450 тыс. у.е., в оттоках - возврат кредита с накопленными процентами. Совокупные затраты по реконструкции и строительству составили 2.4651 тыс. у. е., что поэтапно нашло свое отражение в оттоках по инвестиционной деятельности, которые включили в себя расходы, связанные с технической и организационной частями реализации проекта. Последние можно подразделить на расходы для осуществления пред-проектных, проектных работ и производство строительных работ. Предпроектные и проектные работы состояли в разработке тЭО, бизнес-плана, градостроительного обоснования и согласовании всей необходимой технической документации в государственных

учреждениях и получении разрешения на строительство. Наиболее продолжительным и затратным было производство строительных работ, включающее подготовительные работы, перекладку и сооружение наружных и внутренних сетей, отделочные работы, благоустройство территории, ввод здания в эксплуатацию.

ЧД проекта равен итоговому сальдо накопленного потока по завершении 11-го шага расчета по проекту и составляет 513 тыс. у.е. ЧДД (№У) при коммерческой норме дисконта, равной 10%, составляет 168,2 тыс.ед.

Учитывая, что ЧД и ЧДД > 0, данный проект эффективен.

Момент окупаемости находится на 7,35 шаге расчета. таким образом, учитывая, что 1 шаг расчета = 1 кварталу, срок окупаемости проекта можно посчитать следующим образом: 7,35 х 2,5 мес.= 18,4 месяцев.

итоговые показатели инвестиционных расчетов в целом подтверждают экономическую целесообразность реализации проекта, так как показатели его эффективности выше среднего, хотя в условиях рыночной экономики ориентация гостиничного предприятия на достижение определенных норм, резуль-

татов от реализации инвестиционного проекта становится относительной.

Решение о целесообразности проектного инвестирования чаще обусловливается целями, которые оно перед собой ставит. Известна следующая иерархия инвестиционных целей фирмы:

1) прибыльность (рентабельность) инвестиционного мероприятия;

2) рост предприятия путем ежегодного увеличения доли контролируемого рынка;

3) поддержание высокой репутации среди потребителей;

4) создание и апробация инновационных подходов и методов.

Применяя данную иерархию к вышеприведенным инвестиционным расчетам, можно сказать, что гостиничное предприятие, реализующее инвестиционный проект по созданию ММТЦ, ставило перед собой цели, приведенные в п.2. однако это пред-

приятие не достигло в своих расчетах высоких показателей рентабельности или эффективности. коэффициент рентабельности (соотношение результата к затратам) по проекту составил 1,14. С таким прогнозом прибыль от реализации проекта едва ли смогла превысить налоговые отчисления и инфляционные потери.

инвестиционные расчеты позволяют не только рассчитать доходы, расходы и прибыльность проекта с учетом фактора времени, но создают основательную базу для экономического анализа, что может позволить осуществить выбор более эффективных схем и механизмов финансирования, поиск путей снижения затрат и увеличения доходов. Целью выбора является, прежде всего, обеспечение такой структуры денежных потоков, финансирующих проект, при которой на каждом шаге расчета имеется достаточное количество средств для его продолжения.

Литература

Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений. СП-11-101-95. Госстрой России - М, 1998.

Абрамов С.И. Инвестирование. Центр экономики и маркетинга, - М., 2000.

Игошин Н.В. Инновации и инвестиции. Юнити-Дана, - М., 2000.

Коссов В.В., Лившиц В.Н., Шахназаров А.Г. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. Экономика, - М., 2000.

Сульповар Л.Б. Управление инвестиционной деятельностью. Курс лекций: ГОУ вПО «МГУС». - М., 2004.