Блеск и нищета ипотеки

Блеск и нищета ипотеки

Игорь Жигунов

Первый заместитель Председателя Правления АО «Банк Жилищного Финансирования»

Дмитрий Чариков

Руководитель департаметна строительства и ЖКХ Комитета ВОФ при СФ РФ, ведущий программ "Время нежвижимости" и "Жилищно-коммунальное хозяйство"

Дмитрий Овсянников

- Здравствуйте. В эфире программа «Банки. Люди. Ипотека» и я, ее ведущий – Дмитрий Овсянников. Сегодня первая передача программы, а потому не лишним будет сказать несколько слов, о чём эта программа. В передаче программы разговор пойдет о том, что волнует практически каждого взрослого человека. О деньгах. Как их сохранить и приумножить. Говорить будем о банках и банковских услугах, о счетах физических и юридических лиц, о кредитах ипотечных, потребительских, автокредитовании, о депозитах, о кредитных картах. Словом, эта программа о самом главном, о том, что затрагивает всех и каждого. Но хватит предисловий. Сегодня наша передача называется «Блеск и нищета ипотеки». И у нас в гостях Игорь Жигунов - первый заместитель председателя правления Банка Жилищного Финансирования. Здравствуйте, Игорь.

Игорь Жигунов

- Добрый день.

Дмитрий Овсянников

- И Дмитрий Чариков - руководитель Департамента строительства и ЖКХ, Комитета по взаимодействию с федеральными органами власти при Совете Федерации Российской Федерации. День добрый, Дмитрий.

Дмитрий Чариков

- Здравствуйте.

Дмитрий Овсянников

- После прошлогоднего ноябрьского повышения Центробанком ключевой процентной ставки, казалось, что ипотечное кредитование, как тот больной после операции: жить-то будет, но хреново-хреново. Статистика по объему выдачи ипотечных кредитов за первое полугодие 2015 года говорит о том, что на рынке спад - минус 40% от объема прошлого года. И первый вопрос будет Игорю Жигунову. Что происходит на рынке ипотеки?

Игорь Жигунов

- Происходит всё самое очевидное - рост процентных ставок, сокращение программ ипотечного кредитования, снижение реальных доходов населения. У многих неопределенность: «что же будет дальше?» в их сознании, поэтому меняется и портрет потребителя, мотивация потребителя. Меняется бизнес-стратегия многих участников. Рынок сейчас перестраивается с учетом новых реалий, и этого стоило ожидать.

Дмитрий Овсянников

- Разве на рынке рост? По-моему, рост произошел в ноябре, а дальше процентные ставки потихонечку снижались, снижались и продолжают снижаться.

Игорь Жигунов

- Всё правильно. Почему я говорю, что рынок перестраивается? В отдельных сегментах рынка мы наблюдаем стагнацию, в каких-то сегментах рынка (будь то ипотечное кредитование, банковское кредитование, рынок недвижимости) наблюдаем спад активности, а в ряде других сегментов мы наблюдаем резкий рост активности, в том числе потребителей нового класса, год назад которых мы даже не видели в своем обозрении.

Дмитрий Овсянников

- А что это за потребитель нового класса?

Игорь Жигунов

- Если разложить по полочкам. Первое, те сегменты рынка, которые претерпевают резкое снижение активности – это, прежде всего, покупка жилья на вторичном рынке, что связанно и с ограничением инвестиционного спроса, который уже прошел в предыдущие годы, и с сокращением программ кредитования данного сегмента рынка, с резким ростом ставок и, разумеется, со снижением покупательной активности населения. Кто-то боится продавать, потому что не знает, что делать с деньгами, которые он получит – рубли то ли в валюту девать, то ли еще куда-то. Кто-то боится покупать, не понимая, как он будет выплачивать кредит и что будет с его зарплатой. Другая часть населения думает: «А стоит ли покупать сейчас? А вдруг цены еще упадут?» Это вторичный рынок жилья. Если мы говорим о кредитовании населения с точки зрения потребительского, то в течение первого полугодия оно резко сократилось, и это так же было связано и с изменением условий на рынке, и с сокращением программ кредитования банков. То, что происходит на рынке с августа-сентября - это рост потребительского кредитования. Снова появляются интересные программы у банков, и здесь, мы видим, определенная активность возрастает потребительская. То же самое на рынке автокредитования. Если полное затишье – это первый квартал и второй квартал этого года 2015, то начало активности – уже к осени 2015 года. А вот тот сегмент рынка, который мы просто-напросто видим, как совершенно новый и развивающий в России, в том числе благодаря, как сейчас говорят, кризисным явлениям конца 2014, начала 2015 года - это так называемое залоговое кредитование населения. Что это такое? Люди, которые имеют недвижимость в собственности в России - это более 80% населения (это самый большой показатель в мире практически), и это тот инструмент, который люди сейчас могут использовать, в том числе, в потребительском, рыночном обороте. И то, что мы сейчас наблюдаем, участники рынка - это рост спроса населения и предложения банков кредитования под залог имеющейся недвижимости на различные цели: бизнес, потребительский, инвестиционный и так далее. Это тот сегмент, который показывает резкий рост активности в этом году.

Дмитрий Овсянников

- Игорь, скажите, а насколько банки адаптировались к этим условиям?

Игорь Жигунов

- Сложно говорить о том, что идет полная адаптация. Скорее, правильно говорить о перестройке бизнес-моделей, переориентации продуктового ряда, о корректировке системы риск-менеджмента. Поскольку изменения последних 6-8 месяцев показали сильные и слабые стороны каждого из продуктов, каждого из направлений деятельности, бизнес-моделей, поэтому некоторые участники рынка наоборот проявляют активность, а ряд участников рынка корректирует политику, в том числе, снижая активность на рынке. Это уже зависит и от сегмента, и от участника, будь то банк, будь то риелтор, будь то брокерская компания, будь то авто-салон.

Дмитрий Овсянников

- Игорь, скажите, а Государство как-нибудь помогает? Делает Государство что-нибудь для поддержания рынка ипотеки? Вот буквально по пунктам: какие меры принимает Государство? А то кроме программ по субсидированию процентных ставок и отзыва лицензии у разных банков, я других мер поддержки не наблюдаю.

Игорь Жигунов

- Если говорить о совокупности факторов, то сама по себе система ипотечного кредитования в узком смысле – это, действительно, кредит под залог недвижимости. Если говорить о более широком смысле системы ипотечного кредитования, то это взаимодействие целого ряда рынков - это рынок недвижимости, это рынок строительства, это рынок социальных программ, это рынок трудоустройства. Если разложить по полочкам, опять же, первое (Вы правильно упомянули) - сегмент строительства тот, который, прежде всего, показал резкий спад активности, точнее нулевую активность уже в первые месяцы 2015 года. Здесь один из правильных шагов, пусть он в краткосрочном плане был сделан, то есть он не имеет долгосрочной перспективы, но, тем не менее, это поддержание строительного рынка - когда Государство предложило программу субсидирования кредитной ставки. И ипотечное кредитование здесь, прежде всего, выступило инструментом поддержи, потому что конечной целью было стимулировать спрос у строителей, чтобы поддержать их объемы продаж и не допустить ситуации, опять же, провала стройки. Вторая категория помощи – это социальные программы. Вспомним, что у нас в России уже не первый год действует программа материнского семейного капитала, и в этом году Государство снова приняло решение о повышении минимального уровня. Кроме того, в ряде сегментов Федерации действует программа семейного капитала на уровне субъекта Российской Федерации. Например, в Подмосковье на каждого ребенка выдается 100 000 рублей. Третья категория помощи – это программа помощи в жилищном вопросе для различных категорий семей: многодетные, молодые семьи, переселенцы из районов Крайнего Севера. Отдельная ситуация касается текущих заёмщиков. Уже реализуется программа в рамках Государственного института развития агентства по ипотечному жилищному кредитованию в части реструктуризации задолженности тех клиентов, которые столкнулись со сложностью в погашении кредитов. То есть перечислять можно много, если раскладывать по полочкам. Каждый элемент помощи имеет своего потребителя: где-то конкретного заемщика будущего, где-то заемщика, который уже взял кредит, где-то это помощь застройщику для стимулирования рынка дальше либо для поддержания его, чтобы не допустить падения, а где-то стимулирование работы банков, в том числе нормативы регулирования (они тоже получили свою реализацию в этом году).

Дмитрий Овсянников

- Теперь вопрос к Дмитрию Чарикову. Дмитрий, а как вы относитесь к тому, что Государство поддерживает и намеренно в дальнейшем поддерживать «первичку», субсидируя процентную ставку по ипотеке, а вот вторичный сегмент рынка обошло своим вниманием?

Дмитрий Чариков

- Во-первых, строительная отрасль является важнейшей составляющей экономики любого государства и Российская Федерация здесь не исключение. В связи с этим ничего удивительного нет, что поддержка, в первую очередь, направлена на первичный сегмент, так называемый, на поддержку строительной отрасли. И если говорить всё-таки о рынке недвижимости, то я бы сравнил рынок с сообщающимися сосудами. То есть, если где-то прибыло, то где-то убыло. И эта поддержка была бы намного эффективнее, если бы она осуществлялась равномерно: и в пользу, безусловно, строительной отрасли первичного сегмента, и поддержка бы осуществлялась в пользу вторичного рынка. Почему? Потому что эти два сегмента достаточно тесно взаимосвязаны. Бытует такое мнение, что подавляющее большинство людей преследует цели не покупки-продажи, а всё-таки обмена, то есть меняют одно жилье на другое. Качество жизни на иное качество жизни. Одни параметры на другие параметры. Никто не отменит какие-то эволюционные процессы: люди рождаются, умирают, женятся, расходятся, отдельно планируют жить от родителей и так далее. Вот в этой связи люди продают что-то своё старое, чтобы купить новое, более соответствующее их притязаниям, и поэтому все приобретения на «первичке» зачастую начинаются с продажи чего-то на вторичном сегменте рынка недвижимости.

Дмитрий Овсянников

- Маргарет Тэтчер считает, что нет денег Государства, что все деньги Государства – это деньги налогоплательщиков. Как вам кажется, вот в этом контексте ваши деньги, как налогоплательщиков, идут на поддержание ипотечного кредитования, строительной отрасли - это правильно, что на ваши, фактически, деньги строится квартира для вашего соседа?

Дмитрий Чариков

- Здесь нужно смотреть несколько шире, более глобально. Почему? Я повторяю, строительная отрасль лежит в плоскости интересов государственных. И, возвращаясь к истории возникновения долевого строительства, как такового, мы все уже, наверное, знаем, что оно появилось далеко не в Российской Федерации. Оно появилось в Аргентине в период именно страшнейшего экономического кризиса, и правительство Альфонсина начало внедрять какие-то процессы реанимации экономики именно с поддержки строительной отрасли. Именно там появилось долевое строительство, которое и вытянуло в дальнейшем остальные сферы экономики, бизнеса, рынков.

Дмитрий Овсянников

- Игорь, вопрос вам. Почему предпринятые меры со стороны Государства и банков не дают ощутимого результата? Почему цены на недвижимость падают, а спрос тоже сокращается?

Игорь Жигунов

- Если говорить в широком смысле слова, то сами меры, сама позиция участников рынка преследуют разные цели. Если мы говорим о помощи Государства, - там одни цели и задачи. Если мы говорим о задачах бизнеса, то задача любого бизнеса – это зарабатывать. Соответственно, когда мы говорим о том, почему они ни к чему не привели, а цены падают, - это не совсем так. Опять же, разложив по сегментам, понятно, что элита, бизнес-класс - где-то цена снизилась, где-то рынок встал. Особенно встал рынок загородного строительства и продажи загородных домов: тяжело сейчас найти программу, как кредитования покупки загородного жилья, так и продать загородный дом. Если мы говорим об объектах эконом-класса (стандартных однушках, двушках, квартирах), то, в принципе, как они пользовались спросом, так и пользуются. Здесь, опять же, поддержу и соглашусь с мнением того, что многие сделки сейчас связаны с улучшением качества жизни. Действительно, более 70% сделок, которые мы наблюдаем, – это когда люди, продавая старое жилье, в рассрочку, за кредит приобретают новое. И вот здесь, с одной стороны, стимулируя рынок строительства жилья, точнее, пытаясь поддержать его текущие объемы, нужно будет следующим этапом задуматься и о рынке вторичного жилья, в том числе и об инструментах фондирования этого рынка. Я сейчас говорю уже о привлечении ресурсов на рынок кредитования. И вот здесь меры не дадут должного объема реализации, если мы не задумаемся о ресурсах долгосрочных, поскольку сейчас основные деньги, которые есть в системе – это деньги короткие, деньги населения, деньги физических лиц. И деньги эти достаточно дорогие. Если мы вернемся к теме десяти минут назад, то с декабря прошлого кода, когда резко выросла учетная ставка и банки вынуждены были поднять ставки по депозитам, соответственно, всё это отразилось на стоимости ресурсов банка, и они по-прежнему вынуждены кредитовать по достаточно высокой ставке для потребителя. Поэтому, говоря о том, какие меры дали результаты, почему дали, а почему не дали, нужно смотреть на совокупность мер. Пока ставка будет высокая, будет меньший спрос. Пока будет короткий ресурс, не будет возможности выдавать долгие деньги. Поэтому та ситуация, в которой мы сейчас находимся, - это ситуация перестройки и рынка. То, к чему мы привыкли работать последние десять лет, уже это не повторится, поэтому сейчас тот период, когда нужно искать новые решения (некоторые из них уже лежат на поверхности, и, возможно, мы успеем их обсудить и в этом эфире).

Дмитрий Овсянников

- Вот мне всегда было удивительно, откуда банки берут деньги? Почему? Потому что, если брать, допустим, деньги населения, то я не представляю вкладчика, который принесет деньги и скажет: «Вот вам деньги на 25 лет. Я через 25 лет приду, заберу. Или мои наследники заберут». Вот я таких просто не знаю. Обычно, если люди размещают, то на год, на два. Как мы можем в такой ситуации говорить о длинных деньгах? Откуда им взяться?

Игорь Жигунов

- Если по порядку. Вот вы сейчас сказали: «пусть вкладчик принесет деньги на 25 лет». В теории и даже на практике это работает. Это, по сути, классическая система ссудосбережения (то, что популярно в Германии, в ряде других стран). Но здесь важно понимать, что эта система работает при стабильной экономике: человек понимает, или у него есть желание понимать, что он может год, два, три, накапливать деньги на первый взнос по более низкой ставке, но в дальнейшем он получит право на рассрочку, либо займ по более дешевой ставке, купив жилье. В российской экономике пока такое нереально, поэтому система ссудосбережения даже с точки зрения экономической целесообразности, пока невозможна, не говоря уже о законодательном правовом обеспечении. Второе – то, что касается длинных денег и коротких. Сейчас основная доля вклада, действительно, короткие. Если мы посмотрим статистику Центрального банка по 2015 году, основной срок, на который сейчас размещает деньги население, - это три, шесть месяцев, до года. Почему? Во-первых, потому что люди стараются сейчас зафиксироваться по максимальной доходности, а максимальную доходность банки дают по коротким вкладам. Во-вторых, население ментально не готово на фоне меняющегося курса иностранной валюты, меняющегося рынка, размещать деньги вдолгую. Откуда деньги берут банки сейчас длинные? По сути, это собственные ресурсы банков, это возможные институциональные заимствования, которые практически единичны. Рынок рефинансирования осенью прошлого года, к сожалению, практически закрылся для банков, когда банк мог, формируя пулы кредитов, однородных по качеству (будь то потребительские, автомобильные, ипотечные), продавать эти крупные пулы более крупным игрокам и за счет этого получать фондирование. Поэтому сейчас те инструменты, которые есть, если говорить о рынке ипотечного кредитования, это работа в рамках взаимодействия с Государственным Институтом развития программы с IGK, в том числе сделки секьюритизации (когда банки могут привлекать ресурсы за счет выпуска ценных ипотечных бумаг), и это привлечение целевого кредита в достаточно ограниченном формате, поскольку рынок сейчас неоднозначен ни по условиям, ни по рискам, ни по ставкам. Рынок сейчас по сути коротких ресурсов.

Дмитрий Овсянников

- То есть правильно я понимаю, что IGK – это, фактически, государственная организация. То есть организация, которая привлекает деньги Государства. Дальше раздает эти деньги банкам. Сейчас получается ипотека идет исключительно на деньги банков и, опять же, если возвратиться к словам Маргарет Тэтчер, на деньги налогоплательщиков.

Игорь Жигунов

- Не совсем. Если говорить о роли IGK, как государственной структуре развития, то, по сути, здесь две составляющих. Первое – это поддержание социальной части. И те программы, которые связанны с прямым рефинансированием кредитов, - это социальные программы, социальный стандарт, социальная ипотека и военная ипотека. Если мы говорим о классической системе ипотечного кредитования, когда банк выдает кредит по стандартной схеме обычному получателю, не имеющему права на социальные льготы, то здесь основная задача IGK, которую оно сейчас реализует, – это формирование ресурсной базы банков за счет выпуска ценных ипотечных бумаг. Здесь IGK уже выступает не в качестве организации рефинансирующей, а способствующей выпуску ценных бумаг и привлечению банкам денег за счет продажи ипотечных облигаций. Поэтому это тот кусок рынка, который IGK сейчас пытается поддержать и делает это правильно.

Дмитрий Овсянников

- Кому эти деньги? Кому эти ценные бумаги продаются? Кто их покупает?

Игорь Жигунов

- Разумеется, это больше не рыночное размещение. Почему? Потому что понятно, что с купонной доходностью 9,5 – 10 и даже 12 год назад, и сейчас 14, эти бумаги не столь интересны для частного инвестора. Тем не менее, это один из низкорискованных и доходных активов, поскольку по нему есть поручительство со стороны IGK. Это, действительно, инструмент, и это то, что потом можно закладывать в Центральный банк и получать ресурсы банку. Поэтому инструмент есть и он работает. Это что-то, что есть сейчас из реального на рынке, что можно использовать в текущей ситуации. Повторюсь, это один из инструментов привлечения ресурсов на сегодня. Говоря об ответе на ваш вопрос, в том числе, да, это деньги налогоплательщиков, и тратятся они на многие вещи. Ипотека – один из ста тысяч пунктов, на что тратятся деньги в том числе. И это правильно.

Дмитрий Овсянников

- Вопрос Дмитрию Чарикову. Дмитрий, с 2008 года вы занимали должность коммерческого директора, председателя совета директоров ряда строительных, или как их сейчас называют, девелоперских компаний. Скажите, а какова у вас была доля ипотечников в общем объеме реализованных квартир в ваших строительных проектах?

Дмитрий Чариков

- Скажем так, я начинал гораздо раньше и сначала в риелторской деятельности являлся соучредителем и руководителем риелторской компании. Я помню то время, это 2000-е, самое начало, когда ипотека занимала ничтожную долю в сделках с недвижимостью. С течением времени эта доля стала прирастать, объем стал увеличиваться, и к концу двухтысячных уже можно было смело говорить, что доля ипотечных сделок вышла к показателю 40-50%. Если сравнивать показатели двух компаний, которые работали в сегменте эконом класса, то эти показатели практически равные, что говорит о том, что это объективная статистика. То есть порядка 40-50% людей вступали в долевое строительство и использовали заемные кредитные средства, то есть ипотеку.

Дмитрий Овсянников

- Дмитрий, в последнее время появляется немало обманутых дольщиков. Как вы считаете, не является ли их увеличение следствием снижения спроса? Ведь для строительства нужны деньги, если меньше людей несет свои деньги застройщикам, то и на строительство домов меньше денег, а значит, сроки строительства задерживаются, стройки останавливаются.

Дмитрий Чариков

- Я считаю, что основной причиной появления пострадавших участников строительства, так называемых обманутых дольщиков, является всё-таки низкий уровень осведомленности, правовой грамотности, я бы так назвал: правовой нигилизм и инфантилизм граждан. Это первая причина. Второе – это некий элемент манипулятивный, который применяют девелоперы, риелторы, в том числе, застройщики, выдавая этот процесс, который называется «долевое участие в строительстве» за продажу и покупку квартиры. Психология инвестора и психология покупателя немножко отличаются. Почему? Потому что покупатель приобретает товар, продукт, квартиру и, соответственно, вступает в права пользования, владения, что подтверждено с правовой точки зрения. Дольщик – это, по сути, инвестор. Это предприниматель. Можно его и так назвать. И любой инвестор, предприниматель, который вкладывает деньги в тот или иной коммерческий проект, первым делом, о чём он начинает задумываться, при первых же тревожных симптомах, - он старается выйти из этого проекта.

Дмитрий Овсянников

- Но выйти как? Продать кому-то другому? Найти, прямо говоря «лоха»?

Дмитрий Чариков

- Это бизнес. Вариантов много, на самом деле, и вот здесь все действия лежат на грани добра и зла. Но, тем не менее, это бизнес. Можно уступить в порядке цессии, в порядке уступки прав требования третьему лицу. Это необязательно может быть человек, который приобретает квартиру таким образом. Это может быть инвестор, это может быть некое лицо, которое рассматривает спекулятивный интерес. Но в любом случае выйти из этого проекта, пока этот проект не стал еще более непривлекательным, пока в публичную плоскость эти проблемы не вылились. Хотя я говорю, что это необязательно путь в одну сторону. Застройщик может войти в процедуру банкротства, в наблюдение, и через некоторое время выйти оттуда в порядке мирового соглашения и достроить дом. И всё удачно может закончиться. Тем не менее, основные параметры, которые влияют на поведенческую модель, они разные. И вот обманутые дольщики, так называемые, пострадавшие участники строительства – это люди, которые всё-таки не учитывают риски, которые содержатся в долевом участии в строительстве, и игнорируют эти риски.

Дмитрий Овсянников

- А вот такой вопрос. Не слишком ли много мы хотим от обывателей? Например, в институтах юристы по пять лет законы учат и никак не выучат. Тут же мы хотим, чтобы обыватель четко знал, что делать на рынке, какие договоры заключать, какие не заключать.

Дмитрий Чариков

- Во-первых, я скажу так. Существует закон, который регламентирует все отношения между участниками строительства. Этот закон был принят в последние дни уходящего 2004 года. Вступил закон в силу в 2005 году, и, в общем-то, там достаточно подробно всё прописано, как в инструкции к применению: с чего начинать выбор того или иного строительного проекта и так далее. И вот за 11 лет, которые уже минули с момента появления этого закона 214 пресловутого, о котором уже всё, наверное, слышали, но, тем не менее, очень большая доля участников первичного сегмента рынка недвижимости не только не изучили этот закон, но и просто его не прочитали. А если бы они его прочитали, то не сделали бы те шаги, которые сделали ранее.

Дмитрий Овсянников

- Вот сейчас проходят митинги обманутых дольщиков, в частности дольщиков с «СУ-155», и в Москве, и в разных других регионах. Вот что им делать в этой ситуации?

Дмитрий Чариков

- Обманутых дольщиков «СУ-155». Для того чтобы стать обманутым дольщиком, пострадавшим дольщиком (это официальный статус, существует реестр пострадавших дольщиков), чтобы попасть в этот реестр, стать пострадавшим дольщиком, для начала нужно стать дольщиком. Вот те люди, которые покупали квартиры в кавычках по неким «лукавым» схемам, порой в объектах, в которых отсутствовала разрешительная документация, дольщиками по определению не являются. Они являются пайщиками неких ЖСК – Жилищно Строительных Кооперативов.

Дмитрий Овсянников

- То есть, правильно я понимаю, что когда проходят митинги пострадавших людей, внесших свои деньги «СУ-155»…

Дмитрий Чариков

- Они не внесли деньги «Су-155». Принципиальная поправка. Почему? Потому что они внесли деньги самим себе. Что такое ЖСК? ЖСК – это, по сути, кооператив. Есть собрание кооперативов - люди собираются вместе и выкупают паи. Где здесь, собственно, «СУ-155»? Второе – основным действующим лицом в совместном проекте является застройщик, и застройщик несет всю ответственность. Кто застройщик тех объектов, которые они приобретали? Я не уверен, что это именно организация под названием «СУ-155». И вот в этой связи у меня есть два мнения. Первое – люди или лукавят. Я не думаю, что взрослые люди с высшим образованием не в состоянии осознать причины того печального положения, в котором они находятся. Но сегодня они уже лукавят. Почему? Потому что конфликт перешел уже из правовой плоскости в некую такую политическо-социальную. То есть идет просто шантаж: мы пострадали, нас обманули, пожалуйста, дайте нам наши квартиры, иначе мы останемся без крыши над головой. Либо имеет место вторая причина (это, действительно, то, о чем я говорил) - это правовая безграмотность граждан, нежелание прочитать, на одиннадцатый даже год прочитать, хотя бы прочитать 214 Федеральный Закон.

Дмитрий Овсянников

- Но ведь, что получается? Есть, допустим, организация, организация-застройщик (назовем ее условно «Хрюша и сыновья») с уставным капиталом 10 000 рублей, она собирает деньги дольщиков. Передает их кому? Видимо, той подрядной организации, которая подрядилась строить дом.

Дмитрий Чариков

- Вопрос в чем? Что 10 000 уставной капитал?

Дмитрий Овсянников

- Вопрос и в этом тоже. Почему получается привлекать деньги дольщиков организациям с таким небольшим капиталом?

Дмитрий Чариков.

- Стоимость проекта строительного вы представляете? Это миллиардная, может быть, стоимость проекта. Десять ли тысяч будет уставной капитал или сто тысяч - это ничего ровным счетом не изменит. Здесь вопрос в другом. Только договор долевого участия и статус дольщика дает основания, дает, скажем так, возможность дольщику являться залогодержателем. Именно залогодержателем. То есть, по сути, дольщик является кредитором и в праве на предмет залога предъявлять определенные требования. Во всех остальных случаях (ЖСК ли это, предварительный договор, вексельная схема - масса этих лукавых схем, раньше существовали договоры займа), кроме бумажки с печатью организации, у которой уставной капитал 10 000 рублей, в обмен на свои миллионы человек ничего не получает.

Дмитрий Овсянников

- Спасибо за ваш ответ. Сейчас, я думаю, сделаем небольшой перерыв, а после перерыва вернемся.

Дмитрий Овсянников

- Добрый день. В эфире программа «Банки. Люди. Ипотека». Я, ее ведущий, Дмитрий Овсянников. У нас в гостях, напоминаю, Дмитрий Чариков и Игорь Жигунов. Вопрос Игорю Жигунову. Игорь, ваш прогноз по объемам выдачи до конца года? Когда можно ждать восстановления, если под восстановлением понимать уровень выдаваемых кредитов начала 2014 года?

Игорь Жигунов

- Если говорить о сопоставлении с 2014 годом, то в 2015 году вряд ли стоит ожидать таких результатов. Это очевидно. Первое полугодие уже показало падение объемов кредитования примерно на 40% (опять же, по данным официальной статистики). Если посмотреть глубже на эту цифру, то тут смешано всё подряд: и кредиты на новостройку, и вторичный рынок, и кредиты на залог имущества на различные цели. И, тем не менее, рынок всё равно показал объемы. За счет чего? Первое полугодие - это рост объемов кредитования, начиная с марта, апреля месяца. Программа господдержки рынка новостройки, когда люди смогли получать кредиты от банка на покупку в новых домах, используя инструменты субсидирования ставки. Второе – это кредиты на покупку жилья с использованием программ социальной поддержки: материнский капитал, субсидии, в том числе на погашение кредита, на первый взнос, в том числе, за счет средств Субъекта Федерации в регионах. Третий сегмент рынка, который показал серьезный рост, про который мы начали говорить в начале, – это кредитование под залог уже имеющейся недвижимости на различные цели (будь то новостройка, будь то развитие бизнеса, будь то потребительские цели, как постройка загородного дома и покупка земельного участка). Таких программ с нового года на рынке практически не осталось, либо они стали очень дороги, и вот здесь кредит под залог имеющейся недвижимости стал действительно хорошим альтернативным вариантом по ставке ипотечного кредита, причем, доступный многим россиянам. Этот рынок показал серьезный рост, начиная со второго квартала, и он сейчас сформирует немалую часть тех объемов, которые фигурируют в статистике ипотечного кредитования. Любой кредит, не важно, на что он выдается (на покупку жилья, на покупку автомобиля либо просто под залог недвижимости) - там, где есть залог, в любом случае, это ипотека, он будет попадать под статистику рынка ипотеки. Так вот, по 2015 году, скорее всего, объем будет значительно меньше 2014. Сейчас второе полугодие начинает показывать активность и спрос населения, в том числе на вторичном рынке. Даже по заявкам населения мы видим, что начинает расти спрос на кредитование на покупку жилья. Продолжает активный рост показывать спрос на залоговые кредиты. Это связано и с возможностью клиента получить его по более низкой ставке, и с выходом на этот рынок тех банков, которые занимались потребительским кредитованием. Почему? Потребительское кредитование становится необеспеченным и всё более рискованным. Банк отдает по сути 500, 600, 800 тысяч, миллион рублей человеку просто под обещание его вернуть, не беря ничего в залог (так, как банки работали раньше). Разумеется, этот рынок показывает сейчас и рост просрочки, и более высокие риски, поэтому банк ищет инструменты, как эти риски снизить. Здесь на помощь приходит обеспеченное залоговое кредитование, потому ряд этих организаций начинает активно продвигать эти программы. Для населения это плюс, это возможность получить кредит сейчас по более низкой ставке под залог имеющейся недвижимости. Но те, кто готов это делать. Ментально россияне еще многие не готовы. Для людей бизнеса, для людей, которые строят загородный дом, - это сейчас выход, и благодаря этим программам рынок будет развиваться в этом году, в том числе. Объемов 2014 года сложно сказать, когда мы достигнем. Это зависит и от ситуации экономики в целом (я сейчас говорю об уровне рыночных ставок по кредитам, об уровне доходов населения), так и от стабильности рынка недвижимости, от ценовой ситуации, от уровня доходов населения. Сейчас, к сожалению, уровень реальных доходов пока снижается, поэтому 2016 год прогнозировать сложно. Тем не менее, мы надеемся, что для рынка ипотеки он будет не хуже, чем в 2015, а вот достигнет ли он объемов 2024, года пока сказать сложно. Вряд ли.

Дмитрий Овсянников

- Вы говорите о том, что растет спрос на кредиты под залог имеющейся недвижимости. О каких ставках можно говорить при таком кредитовании?

Игорь Жигунов

- Поскольку кредит под залог недвижимости - это тот же ипотечный кредит с точки зрения экономики продукта, качества заемщика, потому что в залог идет так же обеспечение, проходит андерайтинг заемщика со стороны банка, то есть проверка его платежеспособности, то ставка по этому кредиту аналогична обычному кредиту на покупку жилья. То есть это от 12-13% (в среднем я сейчас говорю о рынке в России) до 15-16-19% - всё зависит от типа продукта и от того, как заемщик предоставляет данные о своих доходах. Получается, что ставка по этому кредиту сопоставима с ипотечной классической ставкой, и платеж по нему в разы ниже, чем по обычному потребу, например, необеспеченному, или по кредиту на малый бизнес, которые люди получали раньше: год, два, три назад (сейчас кредиты подорожали для бизнесменов). Поэтому этот рынок действительно интересен, и, если к нему присмотреться и потребителям, и банкам, за ним будущее.

Дмитрий Овсянников

- Вопрос Дмитрию Чарикову. Вот мы в первой половине передачи начинали говорить о долевом строительстве, о том, кто является дольщиком, кто не является. На что нужно обращать человеку внимание, когда он приобретает новостройку, когда он становится участником строительного проекта, когда он несет свои деньги застройщику?

Дмитрий Чариков

- Отвечая на этот вопрос, хочу сказать, что буквально сегодня я комментировал ситуацию на «Первом» канале в программе «Доброе утро». Дело в том, что в Чеховском районе некий хитроумный застройщик отгрохал несколько частных домов под видом многоквартирных и всё это распродал, все эти квартиры (естественно, в кавычках) наивным гражданам. Последние теперь очень удивляются желанию чиновников снести все эти постройки, как незаконные. В чём здесь дело? Существует такой документ, который называется «Проектная декларация». И вот начинать изучение проекта, знакомство с проектом нужно именно с «Проектной декларации». Именно там находится вся информация о застройщике, его юридический адрес, состав соучредителей, финансовые показатели и, в том числе, перечень той разрешительной документации, на основании которой ведется строительство. И там же, в «Проектной декларации» четко указано, что строится и когда будет построено. Вот если бы эти покупатели, условно называем их так, в Чеховском районе начали бы с изучения «Проектной декларации», то они бы поняли, что ни о каких квартирах речь не идет. Я скажу более: в администрации того же Чеховского района утверждают, что неоднократно предупреждали людей. Даже более того, все вот эти постройки попали в черный список, но эту информацию люди почему-то тоже предпочли проигнорировать, покупая такие «лукавые» квартиры. И, собственно говоря, вопрос, который лежит на поверхности: так всё-таки это правовая безграмотность, или это нежелание граждан следовать требованиям закона? Ведь закон, как известно, он и для одной, и для другой стороны. Существует такое выражение: «Незнание закона не освобождает от ответственности». И вот сегодня эти люди пытаются спекулировать тем, что они остаются без крыши над головой, что их дети остаются без крыши над головой. Наверное, уже назрел такой вопрос. Мы всё прекрасно знаем, что существуют органы опеки, которые принимают решения в части, когда идет речь о продаже квартир членами семей, где есть несовершеннолетний ребенок. Наверное, уже просто актуально вводить подобные ограничения, связанные и с приобретением и, в том числе, с долевым участием. Почему? Потому что люди рискуют и рискуют, к сожалению, и судьбой дальнейшей своих детей.

Дмитрий Овсянников

- Вот меня всегда удивляет какая ситуация: строительство, особенно, если речь идет о многоквартирном доме, занимает ни один год. То есть, роется котлован, начинается стройка, после этого возводится первый этаж, второй этаж, третий этаж и так далее. То есть государственные органы как будто ничего этого не замечают, но подключаются тогда, когда дом уже построен, когда уже тысячи людей становятся пострадавшими.

Дмитрий Чариков

- Дмитрий, дело в том, что любое строительство ведется на основании разрешительной документации, либо строительство незаконно. В данном случае, о котором я говорил, про Чеховский район, - это незаконная постройка. И администрация настроена достаточно свирепо, сообщив о том, что она намерена снести вот эту незаконную постройку. С другой стороны, остаются порядка 150 семей, которые останутся и без денег, и без квартир. И вот здесь тот самый случай, когда вроде бы и по закону можно поступить: снести дом и сказать: «Ребята, вы купили вот такой вот товар второй свежести. Вот теперь сами и расхлебывайте. Давайте, мы еще будем думать о судьбе граждан, которые купили билеты «МММ», о тех гражданах, которые проиграли в рулетку, и так далее». Но с другой стороны, если говорить о каких-то социальных моментах, я думаю, что в данном случае какой-то компромисс будет найден. Хотя в том же Чеховском районе были случаи сноса действительно незаконных строений. Возникает справедливый вопрос: кто виноват? Безусловно, тот самый застройщик, который ввел в заблуждение порядка 150 семей, но я считаю, что какая-то доля ответственности лежит и на плечах самих граждан, кто проигнорировал этот самый закон. Вы знаете, 11 лет! Если все эти 11 лет из каждого утюга звучит «214, 214»,знаете, элемент любопытства просто уже - человек возьмет и прочитает его, наконец, а, прочитав, многое поймет.

Дмитрий Овсянников

- Вопрос Игорю Жигунову. Люди интересуются, что сейчас выгоднее для потребителя – покупать или снимать жилье?

Игорь Жигунов

- Вы знаете, этот вопрос существует с тех времен, как только появился рынок ипотечного, залогового кредитования, займов. Люди всегда сравнивают, что лучше? Здесь всё надо раскладывать по полочкам. Всё зависит от конкретной цели. Если говорить об экономике, по порядку. Если говорить о жилье дорогом – элитное, бизнес (как принято в обывательском плане обсуждать), то, разумеется, платеж по аренде сейчас намного ниже, чем платеж по ипотечному кредиту, если покупать такой же объект. Если говорить о стандартном эконом, комфорт-классе, то порой по ряду объектов за ту же однушку, двушку платеж по ипотечному кредиту может быть сопоставим, а иногда и чуть дешевле, чем платеж по аренде. Но! Что в конце хочет получить потребитель? Дело в том, что если человеку сейчас важно снизить нагрузку по платежу, нет конкретной цели приобрести жилье в собственность, он не привязан к этому месту жительства либо у него есть другие планы на будущее, то, может быть, имеет смысл арендовать жилье. Есть свобода передвижения. Но если у человека есть семья, и платежи практически сопоставимы арендные и ипотечные (а надо всё считать, как всегда говорят, все-все нюансы и в цифрах), то, покупая жилье с помощью кредита, человек получает его сразу в собственность. Это означает, что он не просто платит за жилье, он платит за свое жилье и при этом еще имеет право на имущественно-налоговый вычет, например. То есть освободить часть своих доходов от налогообложения. В-третьих, этот человек получает социальные опции: если у него есть дети, он может их прописывать в квартиру и устраивать в детские сады, школы. Надо смотреть на совокупность - не только на цифры в данном случае, но дальше уже и на социальные опции. Поэтому каждый потребитель должен понять, что он в конце хочет получить. И уже, в том числе самостоятельно, где-то с помощью риелтора, с помощью банковского специалиста принять решение. Всё.

Дмитрий Овсянников

- Я просто смотрю, допустим, берем двухкомнатную квартиру в славном городе Москва в спальном районе. Двухкомнатная стоит миллионов шесть минимум. Значит, платеж по кредиту будет, если кредит брать лет на 20… Формула достаточно простая: один миллион кредита – это примерно двенадцать тысяч платежа. Значит, шесть миллионов – это 72 000. Снять в аренду такую квартиру можно тысяч за 30-35. С одной стороны, - 72 000, с другой стороны – 30-35. Аренда вроде бы выгоднее получается.

Игорь Жигунов

- В цифрах всё правильно, но есть одно «но». Дело в том, что ни один банк не даст кредит в размере 100% стоимости жилья. Если вы хотите приобрести жилье за шесть миллионов рублей, значит, что размер кредита будет максимум 70%, то есть это в районе четырех миллионов.

Дмитрий Овсянников

- Значит, у него есть первый взнос, который он может разместить в банке и получать доход с этих денег?

Игорь Жигунов

- Необязательно. На первый взнос можно использовать (как в начале эфира было сказано) старое жилье. У нас более 70% сделок сейчас на российском рынке – это продажа старого, покупка нового жилья. И многие люди как раз и используют старое жилье, как первый взнос, а это порой не 20, и не 30, а 40-50% стоимости нового жилья. Поэтому человек, по сути, меняет однушку на двушку, двушку на трешку. Таким образом, взяв кредит в три, четыре миллиона, человек платит 35-40 тысяч в месяц, а это сопоставимо с арендным платежом за ту же двушку. Вот и вся экономика. Опять же, это не считая возврата налога, который он получит.

Дмитрий Овсянников

- Спасибо, господа. С вами была программа «Банки. Люди. Ипотека». Я, ее ведущий, Дмитрий Овсянников. А у нас в гостях, напоминаю, были Игорь Жигунов – первый заместитель председателя правления Банка Жилищного Финансирования. И Дмитрий Чариков – руководитель Департамента строительства и ЖКХ, Комитета по взаимодействию с Федеральными органами власти при Совете Федерации РФ. Спасибо за внимание.

Дмитрий Чариков

- Спасибо вам.

Игорь Жигунов

- Спасибо.