О возможности финансирования капитального ремонта многоквартирных домов за счет средств собственников жилья

Основателями всемирноизвестной корпорации являются Ларри Пейдж и Сергей Брин, сформулировавшие основную миссию Google: «Организовать всю имеющуюся в мире информацию, сделав ее доступной и удобной для использования».

Несмотря на силу власти, заключенной в самом сердце менеджмента, корпоративная культура Google строится по модели, которая называется «высокая степень свободы». При данной организации трудового процесса сотрудники имеют возможность действовать в основном по своему усмотрению, что, безусловно, притягивает самых одаренных специалистов.

Также важной особенностью организационной культуры корпорации является то, что руководители передают сотрудникам часть своих прав и полномочий. Данная практика исключает единоличное принятие решений по поводу набора и увольнения новых кадров, оценки производительности труда работника, продвижения по служебной лестнице и т.д.

Отличительные аспекты культуры корпорации Google [2]:

1. Миссия - «организовать всю имеющуюся в мире информацию, сделав ее доступной и удобной для использования». Отсутствие в данной формулировке рыночных отношений и недостижимость главной цели из-за постоянно поступающей новой информации, создает мощные стимулы для развития и достижения новых высот.

2. Прозрачность и открытость. Новый сотрудник Google получает полный доступ к информации о проектах своих коллег, что в свою очередь наглядно демонстрирует различия в задачах, поставленных для каждого отдела, и позволяет избежать внутреннего соперничества и выполнения избыточной работы, повышая при этом эффективность труда.

3. Право голоса. Руководители корпорации разрешают и поощряют внесение работниками изменений в бизнес-процессы и продукт, а также разработок по улучшению деятельности компании. В рамках данного аспекта в 2009 году была создана ежегодная программа «Bureaucracy Busters» («Разрушители бюрократии»), в которой каждый сотрудник может озвучивать свои проблемы и помогать их решать.

При обсуждениях и решении проблем Google следует четкому принципу: стратегию определяет культура, а не наоборот. В заключение следует еще раз подчеркнуть тот факт, что хорошо развитая организационная культура и корпоративный дух, то есть именно человеческий фактор в развитии предприятия - это важный шаг на пути к успеху организации, ее эффективной деятельности и конкурентоспособности. Необходимость глубокого убеждения всех сотрудников в том, что соблюдение и выполнение требований необходимо для достижения общей цели организации делает корпоративную культуру таким важным элементом.

Список литературы

1. Герасимов Б.Н. Профессионализм в управленческой деятельности / Б.Н. Герасимов //

Самара: Изд-во СамНЦ РАН, 2015. С. 12-18.

2. Барашкина О.А. Роль корпоративной культуры в развитии организации / О.А. Барашкина //

Огарев-online, 2015. № 15 (56). С. 1-10.

О ВОЗМОЖНОСТИ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ ЗА СЧЕТ СРЕДСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ Сильнягин Г.К.

Сильнягин Георгий Константинович — магистрант, кафедра стратегического менеджмента и управления инновациями, экономический факультет, Сибирская академия финансов и банковского дела, г. Новосибирск

Аннотация: рассмотрены вопросы участия собственников помещений в финансировании капитального ремонта многоквартирных домов. Рассмотрены возможные модели финансирования капитального ремонта за счет средств собственников.

Ключевые слова: капитальный ремонт многоквартирных домов, схемы финансирования, фонды капитального ремонта.

Капитальный ремонт многоквартирных домов (далее МКД) - это серьезная проблема отечественного жилищного фонда. В соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами Российской Федерации бремя расходов по надлежащему содержанию многоквартирного дома, включая капитальный ремонт (модернизацию, реконструкцию) должны нести собственники помещений в доме.

В Жилищный кодекс Российской Федерации в декабре 2012 года внесены существенные изменения, связанные с организацией проведения и финансирования капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.

Ремонт и восстановление многоквартирных жилых домов в России является первоочередной задачей. Около 60% многоквартирных жилых домов в России нуждаются в срочном капитальном ремонте, как это определено в российском законодательстве о градостроительстве. Оценка ежегодной стоимости капитальных ремонтов в России на период до 2035 г. колеблется от 220 млрд. рублей (с незначительным устранением накопившихся проблем) до 1 трлн. рублей по сценарию, при котором будет проведен комплексный ремонт с применением энергосберегающих технологий и материалов [1].

Наиболее жизнеспособным механизмом финансирования капитального ремонта МКД, на текущий момент, с учетом обозначенных выше проблем использования, представляется механизм финансирования путем формирования фондов на капитальный ремонт за счет средств собственников жилья.

Необходимо отметить, что вопрос о создании долгосрочной эффективной системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов изучался и разрабатывался Правительством Российской Федерации в течение 2,5 лет. Было рассмотрено 26 моделей финансирования капитального ремонта многоквартирных домов. В результате было принято решение о реализации двух моделей [3]:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете;

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора.

Следует отметить, что эти модели имеют принципиальные различия, главное из которых состоит в степени самостоятельности принятия необходимых решений. Если в первом случае высока самостоятельность принятия необходимых решений непосредственно собственниками помещений, то во втором - решения принимаются региональным оператором. В частности собственники, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, бесплатно пользуются комплексом услуг данной специализированной организации: выставление платежей, работа с неплательщиками, учет и планирование расходов, подбор подрядчиков, контроль за ремонтом и другие. Представляется, что именно этот факт и повлиял на выбор собственников. По итогам проведенного мониторинга, фонд капитального ремонта на специальном счете формируется в настоящий момент в 8% многоквартирных домов, а на счете регионального оператора - в 92%.

Создание региональных систем капитального ремонта потребовало больших усилий со стороны субъектов Российской Федерации, которые в большинстве успешно справились с поставленной задачей. Так, в 2014 - 2015 г. системы капитального ремонта запущены во всех регионах, кроме субъектов Крымского федерального округа, где завершается их создание. В субъектах создана необходимая нормативная правовая база, специальная инфраструктура, направленная на обеспечение сбора взносов и организацию проведения капитального ремонта, в которой участвуют более 4 тыс. сотрудников региональных операторов капитального ремонта [3].

Результатом формирования региональных систем капитального ремонта является наращивание объемов капитального ремонта. Если в 2014 г. в рамках региональных систем капитального ремонта было отремонтировано 8,1 тыс. многоквартирных домов, то в 2015 г. был осуществлен капитальный ремонт около 30 тыс. многоквартирных домов. В последующие годы в соответствии с данными, представленными субъектами Российской Федерации на 1 декабря 2015 г. [3], в рамках утвержденных региональных программ капитального ремонта многоквартирных домов запланировано провести капитальный ремонт 737,42 тыс. многоквартирных домов.

Механизмы финансирования капитального ремонта МКД:

1. Формирование фонда капитального ремонта за счет регулярно, как правило, на ежемесячной основе, поступающих платежей собственников жилья в многоквартирном доме.

В России реализованы две модели, подробно описанные выше:

1) аккумулирование средств на банковском специальном счете, распределение по решению собственников жилья;

2) формирование фонда через регионального оператора

Проблемы на текущем этапе реализации:

а) Затруднено принятие решения из-за низкой активности собственников.

б) Несмотря на контроль со стороны собственников и кредитной организации, возможно нецелевое использование средств, применение мошеннических схем.

в) Длительный срок аккумулирования ресурсов при большой капиталоемкости возможных затрат.

2. Привлечение долгосрочных кредитов коммерческих банков.

В настоящее время в России реализуется крайне редко, преимущественно для управляющих компаний.

Проблемы на текущем этапе реализации:

Данный механизм требует серьезной методологической проработки с точки зрения достижения компромисса между возможностями самих организаций и рисками кредитных организаций (правовыми, обеспечительными и проч.).

При подготовке данного доклада был произведен мониторинг банковских предложений о возможности кредитования управляющей компании или ТСЖ на финансирование затрат, связанных с капитальным ремонтом. Пять банков (Банк Открытие, Банк «Левобережный», ВТБ 24, БИНБАНК, МДМ БАНК) предложили отправить заявку в письменном виде через сайт. На отправленные заявки ответов получено не было. Специалист одного из федеральных банков в ходе телефонного разговора обозначил следующие условия кредитования: процентная ставка 18,5% годовых, срок кредитования - не более пяти лет, сумма кредита при ежемесячном денежном потоке от собственников в размере 400 тыс. руб. может составить не более 5 млн руб. При этом возможно кредитование только Управляющей компании. ТСЖ получить кредит не представляется возможным (не определен правовой статус с точки зрения кредитной организации, высокие риски по источникам возврата, отсутствие имущественного обеспечения по кредиту и т.п.). Такие условия повышают нагрузку на собственников жилья, создают проблемы с оплатой содержания жилья, при этом задолженность собственников часто составляет до 25 - 30% от общих поступлений. Перечисленные обстоятельства являются негативными факторами для активного привлечения средств через банковское кредитование.

В Новосибирской области программа софинансирования капитального ремонта действовала до 1 января 2016 года. Как правило, финансирование проходило в пропорции 30 % на 70 %, т.е. собственники должны были за счет собственных средств профинансировать 30 % стоимости мероприятий, включенных в заявку по капремонту. В период действия программы выявились проблемы. Например, одно из ТСЖ подало заявку с 3 пунктами: ремонт лифта, отопительной системы, установка счетчика тепла. В результате того, что успешно прошли конкурс все три пункта, взнос с квартиры в 54 м2 составил 13500 рублей. В итоге возникли конфликтные ситуации между правлением ТСЖ и собственниками, которые хотели бы осуществить планируемые мероприятия, но не были готовы к дополнительным взносам.

Таким образом, наиболее распространенный механизм финансирования капитального ремонта МКД - формирование фонда за счет средств самих собственников. Второй механизм -привлечение банковских кредитов - требует методической и ценовой проработки. Наибольшая вероятность его реализации возможна за счет внедрения спецпрограмм по льготным ставкам через банки с государственной поддержкой и через крупные коммерческие банки. В таком случае, данный механизм будет реализовываться с использованием инструментов третьего механизма - софинансирования с участием средств бюджета, т.е. с использованием формы государственно-частного партнерства.

Список литературы

1. Финансирование капитального ремонта многоквартирных домов. [Электронный ресурс].

Режим доступа: http://gkhkontroLru/wp-content/uploads/2013/08/Капремонт_ИЭГ.pdf. Загл. с

экрана/ (дата обращения: 08.11.2017).

2. Финансирование капитального ремонта и повышение энергоэффективности многоквартирных домов. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.ifc.org/wps/wcm/connect/3f86d4804cc01e6dadeeedf81 ee631 cc/PublicationRussiaRR EP-AppartmentBшldmgs-2012-RU.pdf?MOD=AJPERES. - Загл. с экрана/ (дата обращения: 08.11.2017).

3. Актуальные вопросы жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.council.gov.ru/media/files/vXM9lojP85GAFA1xACPMhtFCWxqMMnGm.pdf. Загл. с экрана/ (дата обращения: 08.11.2017).

ИННОВАЦИОННЫЕ ПОДХОДЫ К ВЫБОРУ МЕХАНИЗМА ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ Сильнягин Г.К.

Силънягин Георгий Константинович — магистрант, кафедра стратегического менеджмента и управления инновациями, экономический факультет, Сибирская академия финансов и банковского дела, г. Новосибирск

Аннотация: в статье рассматриваются существующие механизмы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, особенности их реализации в отечественной практике, а также обозначены проблемы, связанные с их реализацией на текущий момент. Подробно рассмотрена наиболее актуальная форма финансирования - за счет средств собственников жилья.

Ключевые слова: капитальный ремонт многоквартирных домов, схемы финансирования, софинансирование, банковское финансирование ЖКХ, фонды капитального ремонта.

Капитальный ремонт многоквартирных домов - это серьезная проблема для России. В соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами Российской Федерации бремя расходов по надлежащему содержанию многоквартирного дома, включая капитальный ремонт (реконструкцию) должны нести собственники помещений в доме.

В Жилищный кодекс Российской Федерации в декабре 2012 года внесены существенные изменения, связанные с организацией проведения и финансирования капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.

Ремонт и восстановление многоквартирных жилых домов в России является первоочередной задачей. Около 60% многоквартирных жилых домов в России нуждаются в срочном капитальном ремонте, как это определено в российском законодательстве о градостроительстве. Оценка ежегодной стоимости капитальных ремонтов в России на период до 2035 г. колеблется от 220 млрд. рублей (с незначительным устранением накопившихся проблем) до 1 трлн. рублей по сценарию, при котором будет проведен комплексный ремонт с применением энергосберегающих технологий и материалов [1].

Анализ международного опыта показывают, что наиболее эффективная структура для устойчивого финансирования капитального ремонта МКД состоит из трех элементов [2]:

а) регулярные платежи собственниками квартир в ремонтный фонд, формируемый в обязательном порядке в каждом многоквартирном доме;

б) кредиты, предоставляемые коммерческими банками товариществам собственников жилья или жилищным кооперативам (совместно - ТСЖ) и жилищным управляющим компаниям (УК); при этом обеспечением по таким кредитам являются регулярные платежи собственников; Данный элемент не работает, на УК можно получить кредит, на ТСЖ нет

в) государственная бюджетная поддержка в виде софинансирования капитального ремонта и предоставления гарантий банкам через специально создаваемые государственные финансовые институты развития.

Необходимо отметить, что вопрос о создании долгосрочной эффективной системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов изучался и разрабатывался Правительством Российской Федерации в течение 2,5 лет. Одновременно в Государственной Думе положения соответствующего закона разрабатывала рабочая группа с участием членов Совета Федерации, представителей экспертного и научного сообщества, а также общественных