Стенка за стенку

взаимозачет

Московские риэлтерские компании начали предлагать новую схему приобретения жилья в рассрочку. Условно ее можно назвать квартирный trade-in, по аналогии со схемой, существующей на автомобильном рынке. Суть ее сводится к погашению части стоимости новой квартиры старым жильем. Корреспондент "Ъ-Дома" Алла Толина провела собственное исследование рынка квартирного trade-in и выяснила, что на нем используются две заметно отличающиеся друг от друга схемы.

Схема первая, девелоперская

На классический trade-in в большей степени похожа схема, используемая на рынке новостроек, когда имеющееся жилье принимается в зачет при покупке жилья в строящемся доме. Такие схемы предлагают целый ряд московских застройщиков. Они позволяют покупателю приобрести новое жилье в строящемся доме, оплатив ее часть натуральным продуктом — старой квартирой. Главным преимуществом, с точки зрения покупателя, является возможность продать старую квартиру после переезда в новую. До недавнего времени в Москве на первичном рынке практически невозможно было найти квартиру в построенном и сданном госкомиссии доме — все они распродавались на этапе строительства. Соответственно, покупатель не может продать имеющуюся у него квартиру просто потому, что ему надо где-то жить, пока новое жилье не будет достроено.

Первой схему, предполагающую использование старой квартиры при расчете за новую, ввела компания МИАН. "Мы проводим оценку имеющейся у покупателя недвижимости. Исходя из полученной стоимости, мы рассчитываем стоимость той недвижимости, которую он может приобрести. Как правило, она превышает стоимость заложенной у нас недвижимости на 30-40%. То есть, если имеющаяся у вас квартира стоит $100 тыс., вы можете приобрести новую квартиру за $130-140 тыс. При этом ваш первоначальный взнос составит $30-40 тыс., на оставшуюся сумму мы предоставляем рассрочку на время строительства дома и сдачи его госкомиссии. Заложенную квартиру вы должны будете продать не позднее чем через шесть месяцев после сдачи дома госкомиссии. Этого времени вполне хватит на ремонт и переезд",— объясняет схему работы руководитель направления новостроек ЗАО "Корпорация МИАН" Олег Коленьков. Понятно, что никакого отношения к trade-in эта схема не имеет. Квартиру вам придется продавать самому (и не факт, что ее купят по цене, определенной МИАНом), а ее так называемый залог — лишь подтверждение для риэлтера о серьезности ваших намерений в отношении покупки квартиры. Впрочем, некоторые компании сами выкупают квартиру у своих клиентов. Полезность такой сделки заключается в том, что компания-продавец предоставляет вам рассрочку — тоже немало, если принять во внимание действующие процентные ставки по банковским кредитам.

Схема вторая, банковская

"Это одна из наиболее востребованных схем ипотечного кредитования,— говорит начальник управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Александр Колошенко.— Ее практикуют некоторые банки, работающие на рынке ипотеки. В России немного людей, которые не имеют квартир, большая часть населения имеет жилье, но желает его улучшить".

По этой схеме находящаяся в собственности квартира принимается банком в залог под кредит, который может служить первоначальным взносом для покупки новой квартиры, которая затем также оформляется в залог. Как правило, эта схема используется, если у владельцев квартиры нет желания ее продавать и тем не менее нет денег на первоначальный взнос в стоимость покупки нового жилья в кредит.

Оба объекта недвижимости находятся под залогом, пока не завершится строительство или не окончится ремонт в новой квартире, после чего кредит переоформляется в классический ипотечный.

"Сейчас, когда банки столкнулись с ситуацией отсутствия спроса на ипотечные ссуды, они должны будут разнообразить линейку кредитов,— говорит вице-президент компании 'БЕСТ-Недвижимость' Михаил Гороховский.— Но схемы с залогом старого жилья пока слишком дороги. Возьмем типичную ситуацию: человек меняет двухкомнатную квартиру в панельном доме на трехкомнатную в том же районе. Ему нужна доплата порядка $25-30 тыс. Операция занимает два-три месяца и обойдется в $8 тыс. Это очень дорого".

Издержки делопроизводства

Главный аргумент против использования описанных схем очевиден: слишком велик дисконт при зачете стоимости старой квартиры. При использовании первой схемы он, по разным оценкам, может составить до 20% рыночной цены. Такая уценка объяснима — принимая в зачет старую квартиру, компания закладывает в стоимость расходы на ее реализацию, а также все возможные риски. В результате, как и в случае с автомобильным trade-in, собственник, занимаясь продажей жилья самостоятельно, может выручить большую сумму, чем ту, которую он получит, доверяя всю процедуру компании.

При использовании банковской схемы потери собственника сводятся в основном к выплате процентов по кредиту.

Видимо, именно дороговизной схемы trade-in для покупателя и объясняется ее низкая распространенность на столичном рынке — участники рынка утверждают, что по такой схеме совершается крайне малое число сделок.