Социальные проблемы территориального размещения жилья в крупном городе

Социальные проблемы территориального размещения жилья в крупном городе

И.В.Хегай

В современных крупных городах наблюдается углубление социальных разломов, выражающееся в «физической» фрагментации городской среды и усилении тенденций изоляции как явлений эволюции рынка недвижимости, экономических и социальных проблем. Это заставляет задуматься об особенностях образа жизни людей современного города, его мобильности, предпочтениях в выборе места жительства и отношении богатых к более бедным слоям населения.

Впервые тему социальной сегрегации в городе - «социальной экологии» - подняла Чикагская школа. Создавшие ее ученые - Э. Берджесс, Р. Парк, Г. Хойт - исследовали феномен концентрации в центральных зонах городов бедного населения, живущего в ветхих и плохих жилищах, тогда как в пригородах складывались районы комфортного жилья представителей среднего и высшего классов. Выяснилось, что помимо экономических причин жилищной сегрегации есть и социальные, и психологические.

Чаще эти факторы рассматриваются отдельно, но они неразделимы. Более того, их сопряженный анализ имеет принципиальное значение для солидарности различных социальных групп, их желания «жить вместе», сохраняя и поддерживая внутренние социальные связи. К социальным факторам территориальной изоляции можно отнести:

- согласие общества на изоляцию «групп риска», которое реализуется в «геттоизации» городского пространства, формировании кварталов бедных, имеющих неважную репутацию и называемых «зонами социального жилья»;

- желание богатых держаться на расстоянии от менее благополучного населения, оценка социального окружения, стремление отгородиться от нежелательных контактов, «самоизоляция» как в пределах центральной части города, так и на менее населенных окраинах с малоэтажной застройкой, что приводит к формированию закрытых жилых зон.

По мнению К.В.Кияненко, среди социальных факторов выбора семьей места жительства одним из ключевых становится качество соседства - ближайшего социального и физического окружения семьи. Проблема формирования соседства заключается в том, что если довериться стихийному саморегулированию рыночных сил, то результатом станет социальная и имущественная сегрегация домохозяйств, то есть территориальное обособление разных по социальному статусу и имущественному положению горожан1. Соседство

1 См.: Кияненко К.В. Введение в проблематику современного рыночного жилища: учеб. пособие для архитектурных и строительных специальностей вузов. Вологда: ВоГТУ, 2002.

рассматривается как важный фактор и при оценке перспективности вложений - стоимости наследуемой недвижимости, престижности места жительства, близости учебных заведений с хорошей репутацией и т.д. К заботе о социальном благополучии добавляется отказ от усилий в установлении контактов с населением, оцениваемым как «чуждое».

Обеспеченные граждане все чаще отказываются «оплачивать» солидарность в обществе. Этот процесс становится очевиднее по мере того, как доля безработных, ставших жертвами очередного кризиса и способных восстановить свое положение с возвратом экономического роста, уменьшается по сравнению с долей тех, кто нуждается в постоянной социальной поддержке и занимает менее легитимную социальную позицию (иммигранты, беженцы, безработные с низкой квалификацией, инвалиды). Хотя такие соображения открыто не высказываются, при определенных условиях они вырываются наружу в форме общественного недовольства. Например, предполагаемое строительство социального жилья вблизи мест проживания среднего класса воспринимается его представителями как риск, которого, казалось, они сумели избежать и который вновь возник там, где они надеялись обеспечить себе безопасную среду жизни.

Дезинтеграция общества является следствием пространственной сегрегации, неравномерности развития городской инфраструктуры и ее дефицита в некоторых кварталах, состояния жилого фонда и, главным образом, желания самих граждан.

Противники сегрегации отвергают тезис о ее естественности и полезности, утверждая, что «классические соседства эволюционировали естественным образом, сохраняя этническую и социальную разнородность, и лишь в последние десятилетия сформированы сегрегированные анклавы, реинтегрировать которые можно только уже в результате планомерной социальной политики» 2.

Необходимость такой политики объясняют неприемлемостью для общества районов концентрированного проживания малоимущих. Именно такие территории становятся источником тяжелых по своим социальным последствиям проблем, именно там рано или поздно происходит процесс превращения жилищ в трущобы, называемый сламизацией, процветают вандализм, преступность, наркомания, проституция. И дело не только в отсутствии у малоимущих домохозяйств необходимых для поддержания среды финансовых ресурсов.

2 Грац Р. Город в Америке: жители и власти. М.: Ладья, 1995. С. 222.

Не желая тратить средства на якобы бесполезную поддержку бедных районов, власти иногда инициируют и негласно поощряют политику «подчеркивания красным» (red-lining) - обозначения некой территории как бесперспективной для инвестиций. Банки и другие инвесторы, страховые компании под разными предлогами перестают вкладывать сюда средства (выдавать кредиты на строительство и ремонт, страховать недвижимость и т.п.), вынуждая жителей покидать свои жилища и, дожидаясь момента, когда можно будет, не опасаясь противодействия местного населения, скупить подешевевшую недвижимость, снести опустевшие дома и осуществить программу тотальной реконструкции. В результате исторически сложившиеся, но деградированные районы прекращают свое существование, а политике постепенного обновления и возрождения соседства наносится сокрушительный удар. Иными словами, удовольствие семей с высокими доходами жить в комфортной социально однородной среде слишком дорого обходится городскому обществу в целом.

Критика жилищной сегрегации породила идею социально-имущественного равновесия, смешивания, а также основанные на этой идее концепции интегрированных (сбалансированных, социально смешанных) жилых районов, соседств. Суть этой идеи, впервые сформулированной британскими градостроителями в 1943-1944 годах, заклю-

Глазго. Нью-Горбалз - один из первых районов смешанной жилой застройки

чается в следующем. Каждый район или соседство должны содержать жилые дома различной стоимости, различных типов и размеров и заселяться семьями, принадлежащими к разным доходным категориям, разным социальным группам. Именно идея социально-имущественного смешивания породила архитектурный тип смешанной жилой застройки. Концепция смешивания использовалась также для обоснования специального регулирования демографического состава населения

- поселения вместе семей, находящихся на разных стадиях жизненного цикла.

Сбалансированным районам сламизация не грозит, а бедные домохозяйства могут получить существенные преимущества от соседства с более обеспеченными. Последние в состоянии оплачивать содержание и ремонт жилого фонда, уход за территорией, более качественную торговлю, общественный транспорт и обслуживание. В целом наличие семей с высокими доходами повышает престиж места и стоимость недвижимости, уменьшает опасность маргинализации.

В идее балансировки усматривают даже политический подтекст, полагая, что в смешанных районах более обеспеченным домохозяйствам отводится роль надзирающей общественной силы. Идея эта позволяет перейти на язык социологии и архитектурных форм в соответствии с консервативной и либерально-реформистской идеологией, которая в действительности всегда поддерживала закон, порядок и политическую стабильность. Идея «смешивания» приводит средний класс к моральному лидерству и социальному контролю3.

Создание новых жилых комплексов и районов, а также реконструкция существующих опираются на законодательно подкрепленную и общественно одобряемую политику балансировки. В последние годы накоплен определенный опыт, позволяющий минимизировать связанные с ней негативные последствия. Согласно американской практике «интеграция осуществляется наиболее спокойным образом при обеспечении... такой схемы: люди с более высоким доходом въезжают на территорию относительно более бедного соседства, где прежнее население остается на месте. В самых успешно интегрированных соседствах более богатые всегда появлялись после того, как более бедные уже были на месте» 4.

Основными направлениями в развитии и поддержании смешения людей различных социальных классов или социально-экономических статусов являются:

- оказание помощи или поддержки людям с низкими доходами, живущими в респектабельных районах, например, в приобретении доступного жилья;

- поощрение людей с более высоким уровнем доходов жить в бедных районах, в частности естественным путем при облагораживании таких районов.

3 Bailey J. Social Theory for Planning. London: Routledge & Kegan Paul, 1975. Р. 84.

4 Грац Р. Город в Америке: жители и власти. С. 12.

«Соседство граждан с умеренным или высоким уровнем дохода стимулирует к материальному росту, который происходит быстрее, чем ожидалось, улучшает репутацию и увеличивает срок эксплуатации данной местности. Жители с низким уровнем дохода не могут не извлечь выгоду из добропорядочного поведения (стремясь превзойти в нем соседей с более высоким доходом в модели поведения), из улучшения перспектив при трудоустройстве (стремясь превзойти нормы работы соседей с более высоким доходом) и безопасного соседства (поскольку семьи с высоким уровнем дохода предъявляют более строгие требования к соблюдению правил)» 5.

Основные направления жилищной политики по поддержанию людей из разных социальных категорий:

- оказание содействия и помощи людям с физическими недостатками «для жизни в обществе, а не в учреждениях» (при переводе стационарных больных на амбулаторное обслуживание);

- поощрение разнообразия жилья для пожилых людей и людей с ограниченными возможностями, создание серий домов и адаптируемого жилья.

Инициативы, расширяющие социальные возможности, связанные с благосостоянием граждан, могут быть выражены

• в жилищных программах:

- предоставление социального жилья с перспективой его приватизации преимущественно людям, испытывающим большую нужду;

- создание смешанных владений недвижимостью на участках с высокой концентрацией социального жилья;

- выбор участка для строительства - приобретения социального жилья в непосредственной близости от транспортных узлов, мест занятости и общей социальной инфраструктуры;

- государственное и частное партнерство, способствующее обеспечению доступности жилья для частных застройщиков;

• в нормативных документах.

При интеграции социального жилья в составе коммерческого комплекса необходимо наряду с размерами, классификацией и местоположением домов установить конкретные схемы владения доступным жильем с учетом следующих факторов:

- степень интеграции доступного жилья;

- уровень интеграции - в пределах жилого массива или микрорайона;

- выбор размеров жилых ячеек, гарантирующих отсутствие существенных различий в образе жизни в коммерческих и доступных домах, который позволит контролировать качество удобств и услуг, содействуя интеграции;

- регулирование управления расходами на обслуживание доступного жилья на доступном уровне.

5 Brophy P.C., Smith. R.N. Mixed-Income Housing: Factors for Success. L., 1997. Р. 28.

После того как степень доступности и тип жилья определены, планировка с детализацией проекта должна быть нацелена на оптимизацию конечной ценности и гарантировать, что выбранная схема будет работать в долгосрочной перспективе. Среди элементов планировочного решения, способствующих успешному внедрению доступного жилья в коммерческие комплексы, наиболее важны следующие:

- проектирование объема - использование стандартного дизайна внешних элементов, чтобы уравнять возможности владельцев собственности. Ограничения в бюджете могут определить выбор экономного по эксплуатационным расходам способа возведения домов;

- местоположение - визуальная связь, ориентация (степень освещенности), высота (квартиры с выходом на улицу обладают низкой стоимостью из-за отсутствия расходов, связанных с лифтом, стоимость квартир на верхних этажах более высокая), размещение, размеры, ограждение;

- организация элементов открытого городского пространства - улиц и дворов6.

Выводы

1. Создание городской среды подразумевает не только сообщение определенности жилищной единице и типу дома, частью которого она может являться, но также выбор и обоснование ее размещения в городе.

2. Чаще всего создание городских кварталов, рассчитанных на определенную категорию людей, и расслоение общества рассматривают независимо одно от другого, как если бы они имели разную природу. Однако в действительности они тесно взаимосвязаны, подпитывают друг друга и могут быть поняты только при совместном рассмотрении.

3. Социальная маргинализация тех, кто не находит себе места в новой экономике, сопровождается стремлением другой части общества держаться подальше от неблагополучного населения. Чем больше бедность и обособленность закрепляются в пространстве города в виде своего рода гетто, тем острее становится ощущение небезопасности и социального риска и тем отчетливее проявляется у среднего и высшего класса стремление отдалиться, «спрятаться», защитить себя от физической угрозы или снижения социального статуса в неблагополучной социальной среде.

4. Социально-имущественное смешивание должно активно внедряться для корректировки сложившейся в результате стихийного действия свободных рыночных сил практики территориального формирования жилища.

5. Проектирование районов смешанной застройки должно обеспечивать равенство всех жителей, независимо от типа владения и имущественного состояния.

6. Социальное жилье должно соответствовать требованиям не только различных социальных классов, но и различных

6 См.: Крайняя Н.П. Пространственная мобильность и городская морфология (к постановке проблемы) // Academia. 2012. №2. С.98-100.

социальных категорий, а его проектирование - учитывать особенности людей с ограниченными возможностями, пожилых и инвалидов.

7. Преодоление пространственной сегрегации связано с разработкой и внедрением градостроительных рекомендаций и управленческих решений в области градостроительства, которые позволят сделать среду комфортной для всех социальных групп населения, обеспечив устойчивое развитие в стране муниципальных образований.

8. Предметом профессионального внимания градостроителей должна стать планировочная структура жилой застройки: типы жилой застройки, функционально-пространственная структура жилого квартала (факторы, повышающие ценность жилища), размещение и типы предприятий культурно-бытового обслуживания, организация движения пешеходов и транспорта, благоустройство территории общего пользования.

9. Эффективность градостроительного управления (градо-регулирования) зависит от дифференциации технико-экономических показателей жилого фонда при различных сценариях заселения территорий смешанной застройки, адаптивных нормативов для районов интегрированной застройки, методики формирования ценовой политики в области коммерческого жилья с учетом факторов, повышающих его ценность.

Литература

1. Грац Р. Город в Америке: жители и власти. М.: Ладья, 1995.

2. Кияненко К.В. Введение в проблематику современного рыночного жилища: учеб. пособие для архитектурных и строительных специальностей вузов. Вологда: ВоГТУ, 2002.

3. Кияненко К.В. Современное рыночное жилище: архитектурная типология, социология, экономика и менеджмент: краткий англо-русский терминологический словарь-справочник. Вологда: ВоГТУ, 1999.

4. Кияненко К.В. Социальные основы архитектурного формирования жилой среды: учеб. пособие. Вологда: ВоГТУ, 1999.

5. Свенссон Р. Социальное планирование в градостроительной практике / Пер. со швед. В.Н. Максимова. М.: Стройиздат, 1991.

6. Чешкова А.Ф. Методологические подходы к изучению городской пространственной сегрегации // Российское городское пространство: попытка осмысления. М., 2000.

7. Яргина З.Н., Хачатрянц К.К. Социальные основы архитектурного проектирования: учебник для вузов. М.: Стройиздат, 1990.

8. Australia. Department of Housing. Housing 2020: Future Directions for Affordable Housing // Message from the Minister. 2009. October.

Literatura

1. Grac R. Gorod v Americe: zhiteli i vlasti. M.: Ladya, 1995.

2. Kiyanenko K.V. Vvedenie v problematiku sovremennogo rynochnogo zhilishya: ucheb. posobie dlya arhitekturnyh i stroitelnyh specialnostey vuzov. Vologda: VoGTU, 2002.

3. Kiyanenko K.V. Sovremennoe rynochnoe zhilishe: arhitekturnaya tipologiya, sociologiya, ekonomika, mened-zhment: kratkiy anglo-russkiy terminologicheskiy slovar-spravochnik. Vologda: VoGTU, 1999.

4. Kiyanenko K.V. Socia^e osnovy arhitekturnogo formirovaniya zhiloy sredy: ucheb. posobie. Vologda: VoGTU, 1999.

5. Svensson R. Socialnoe planirovanie v gradostroitelnoy praktike / Per. so shved. V.N. Maksimova. M.: Stroyizdat, 1991.

6. Cheshkova A.F. Metodologicheskie podhody k izucheniyu gorodskoy prostranstvennoy segregacii // Rossiyskoe gorodskoe prostranstvo: popytka osmysleniya. M., 2000.

7. Yargina Z.N., Hachatryanc K.K. Socialnye osnovy arhitekturnogo proektirovaniya: uchebnik dlya vuzov. M.: Stroyizdat, 1990.

Social Problems of Spatial Distribution ofHousing in a City.

By I.V. Khegay

This paper introduces the problem of social segregation as a negative characteristic of the modern city. Segregation refers to both as a result of social barriers to choice of residence, and as the social hierarchy of urban spaces, consisting in the unequal distribution of public goods.

Overcoming spatial segregation associated with the development and implementation of town planning advice and management decisions in the field of urban development that will make a comfortable environment for all social groups, ensuring sustainable development of municipalities in the country.

The object of professional attention of urban planners should be planning structure of residential buildings: the types of residential development (including technical and economic development of the housing stock under different scenarios of population), functional-spatial structure of the residential area (factors that increase the value of the home), location and types of businesses and community cultural service organization common areas.

Ключевые слова: социальная сегрегация, пространственная сегрегация, жилая застройка, жилой фонд, градостроительство, ценность жилья, планировочная структура.

Key words: social segregation, spatial segregation, residential development, housing, urban development, the value of housing, planning structure.