Кризис вылился на публику

Тон обсуждению проблем строительной отрасли в сети задал основной владелец Mirax Group Сергей Полонский, опубликовав в своем блоге письмо журналистам. Господин Полонский и президент ассоциации Николай Кошман пишут: "Будущее и успехи строителей зависят от вас, господа журналисты! Мы уже лежим на лопатках, но у нас еще есть немного сил, чтоб подняться". Послание облетело все виртуальное пространство, вызвав откровенное злорадство у пользователей ЖЖ и такое же откровенное недоумение у коллег-девелоперов. Блогеры стали придумывать собственную трактовку послания. "Дорогие журналисты! Пять лет цены на жилье на просторах нашей Родины были непомерно высоки из-за постоянных картельных сговоров и откатов. Но нам мало прибыли в 400%, дорогие друзья. Мы сдохнем, но будем всячески препятствовать естественному снижению цены, обусловленному сокращением спроса. Поднимите нас с колен, родимые" — так прокомментировал открытое письмо один из пользователей ЖЖ.

Кого же винить, кроме девелоперов, если стоимость двухкомнатной квартиры сравнима, скажем, со стоимостью таунхауса с двумя спальнями в пригороде Берлина? Ответ находится в блоге Александра Лебедева, владельца Национальной резервной корпорации, которая помимо других бизнес-проектов занимается девелопментом. "Кредиты, взятые у иностранных и госбанков, вкладывались не в реальный сектор, а в бумажные активы, которые тут же закладывались под новый кредит. Как вариант — девелоперские проекты "элитного жилья" и торговых центров... В условиях монополизма и фантастических цен на недвижимость это давало тысячепроцентную рентабельность",— пишет господин Лебедев.

Впрочем, Сергей Полонский в своем послании СМИ едва ли имел в виду, что рынок недвижимости упадет до критического уровня. "Уже сейчас в результате паники на рынке банки перестают выдавать кредиты людям. Если не дают деньги на ипотеку, значит, люди не смогут улучшить жилищные условия, создавать новые семьи и рожать детей",— ради двух этих строчек, как кажется, и было обнародовано письмо. Остается только догадываться, что первично, а что вторично в этом тезисе — сокращение ипотечного кредитования, которое смоет с рынка значительную часть потенциальных покупателей, либо демографический крест. Впрочем, сейчас Mirax Group из-за отказа банка-партнера ВТБ-24 предоставлять необходимое финансирование вообще не продает квартиры по ипотеке.

Девелоперы опасаются негативного фона в прессе еще и потому, что кредиторы, запаниковав, могут объявить margin call (требование увеличить стоимость залога по кредитам). "Системе-Галс" уже пришлось столкнуться с этим. В октябре стало известно, что в залоге у ВТБ, выдавшего в прошлом году компании кредит в $700 млн, находится 70% акций девелопера. Вполне вероятно, что банк попросит предоставить более ликвидный залог: если еще в мае капитализация "Системы-Галс" превышала $2 млрд, то на конец октября — чуть более $60 млн. Страшно подумать, что случится, если рынок захлестнет волна margin call. По данным торговой системы по купле-продаже долгов девелоперов ОРСИ, при финансировании строительства 80% приходится на заемные средства. "Общая стоимость активов восьми крупных столичных девелоперов (ГК ПИК, "Главстрой", СУ-155, ДСК-1, МСМ-5, "М.О.Р. Е-плаза", Mirax Group, "Система-Галс") достигает 358 млрд рублей, из которых только 94 млрд рублей — собственный капитал компаний",— говорит гендиректор ОРСИ Виктор Шендрик.

Возможно, масс-медиа вняли бы призывам господина Полонского о "разумном освещении темы отрасли в СМИ и создании позитивной картины в целом". Пока же все происходит так, как описал один из блогеров: "Одним из самых ярких осенних событий является организация титульного боя между ведущими боксерами современности, чтобы на ринге в честном бою определить, кто прав, а кто нет на сегодняшний день".