Земля теряет цену

Воронежской сельскохозяйственной компании ООО «Воронежпищепродукт», продающей земли местным девелоперам, удалось через суд добиться права на выкуп более 350 га в черте облцентра за 3,5 млн руб. Судебные тяжбы с Росимуществом, которое отказывалось участвовать в оформлении договора купли-продажи, длятся с 2016 года. Ведомство уже подало апелляцию на решение областного арбитража, параллельно оспаривая право аренды компании на данный участок. Эксперты считают стоимость выкупа ничтожной, отмечая, что спорные участки располагаются недалеко от комплексной застройки компании «Выбор».

Арбитражный суд Воронежской области полностью удовлетворил иск ООО «Воронежпищепродукт» Александра Чурсина к региональному управлению Росимущества с требованием заключения договора купли-продажи 357 га в Левобережном районе города за 3,6 млн руб. Как следует из документов суда, истец арендовал федеральные земли сельхозназначения на улице Ильюшина с 2008 года и еще в 2016 году направил заявление о намерении выкупить весь участок без проведения торгов в Росимущество по цене не более 15% от кадастровой стоимости. Такие условия предусматриваются действующим законодательством: сельхозземли в границах населенного пункта в случае их использования по истечении трех лет аренды можно выкупить с упомянутым дисконтом.

На момент подачи заявления кадастровая стоимость участка составляла 24,1 млн руб., однако ведомство отказалось продавать актив. На данный момент, согласно информации публичной кадастровой карты, кадастровая стоимость 357 га уже 357 млн руб. В таком случае цена продажи участка могла бы составить 53,5 млн руб. Впрочем, совместное решение (датируется февралем 2018 года) Росимущества и Росреестра об увеличении кадастровой стоимости участка было предметом отдельного судебного разбирательства, итог которого каждая из сторон оценивает по-своему. Представители «Воронежпищепродукта» удачно оспорили это решение в облсуде, который пришел к выводу, что переоценка проводилась с рядом нарушений. Однако в кадастровую карту изменение пока не было внесено.

Оспаривать бездействие Росимущества, отказавшего в заключении договора купли-продажи, «Воронежпищепродукт» начал сразу, иск был подан в конце 2016 года. В результате суд признал бездействие ведомства незаконным и обязал его заключить договор купли-продажи. Апелляционная и кассационная инстанции оставили это решение в силе, а Верховный суд не нашел оснований для рассмотрения жалобы. В августе прошлого года «Воронежпищепродукт» подал уже иск об обязании федеральной структуры заключить договор купли-продажи за 3,5 млн руб. Решение в пользу истца было вынесено в конце декабря. Представители Росимущества уже подали апелляционную жалобу, а еще в ноябре — исковое заявление об отсутствии зарегистрированного права аренды «Воронежпищепродукта» на этот участок. Его рассмотрение также продолжается.

По словам источника “Ъ-Черноземье“, близкого к воронежскому Росимуществу, юристы ведомства «цеплялись за любую возможность» предотвратить продажу актива — пытались изменить его кадастровую стоимость, инициировали разбирательства по самовольным постройкам на спорной земле, однако «их никто не услышал». «Но все в ответ ссылаются на вступившее в законную силу решение, согласно которому за “Воронежпищепродуктом” признано право выкупа», — рассказал собеседник “Ъ-Черноземье“. По его словам, Росимущество пройдет всю цепочку обжалования, однако шансы на удачный исход «практически равны нулю».

Как сказано в материалах арбитража, спорный участок является единым землепользованием и состоит из 13 обособленных частей. Право постоянного пользования было предоставлено ГУП ПЗ «Кировский», правопредшественнику ФГУП ПЗ «Кировский», с 1992 года в числе 7,8 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения. В 2008 году племзавод «Кировский» переоформил право бессрочного пользования земельным участком на право аренды на основании распоряжения ТУ ФАУФИ по Воронежской области. А через месяц по договору купли-продажи права аренды участка были приобретены «Воронежпищепродуктом».

По данным «СПАРК-Интерфакс», ООО «Воронежпищепродукт» зарегистрировано в 2001 году в Новоусманском районе области. Генеральный директор — Юрий Соболев. Единственный владелец компании — Александр Чурсин. Он имеет доли в ряде девелоперских ООО: «Остров», «Группа пятый сезон», «Эйсиси девелопмент» и «Стройсервис». По итогам 2017 года выручка «Воронежпищепродукта» составила 282,6 млн руб., чистая прибыль — 20,9 млн руб.

Спорные земли находятся в Левобережном районе города, недалеко от микрорайона, где уже реализуется проект комплексной жилой застройки «Озерки» компании «Выбор» депутата областной думы Александра Цыбаня. «Выбор», впрочем, уже арендует в общей сложности 116 га (почти 75 га планируется занять жилой застройкой) земель у ООО «Воронежпищепродукт», а другой крупный застройщик региона, АО «ДСК», выкупило у этой компании участки под застройку микрорайона Черемушки.

Источник “Ъ-Черноземье“ на местном строительном рынке отметил, что раньше Александр Чурсин выставлял на продажу участки стоимостью от 1 до 3 млн руб. за га в Новоусманском районе. Но сегодня за такую цену землю никто покупать не будет, спрос на участки упал, предположил собеседник “Ъ-Черноземье“. Однако он не исключил возможный интерес ООО «Выбор» к части данной территории ввиду потери компанией после вмешательства прокуратуры 52 га яблоневых садов, на которые уже был готов проект застройки.

Коммерческий директор воронежского агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова считает сумму покупки «копеечной». Формирование рыночной цены зависит от площади участка, напомнила эксперт. Однако ориентироваться можно и на кадастровую оценку. «В сегодняшних условиях, когда девелоперы скрупулезно считают свои вложения, большие участки торгуются наполовину ниже кадастровой стоимости, — пояснила госпожа Колокольникова. — И если находится реальный покупатель, схема купли-продажи интересна для продавца, то возможно снижение цены».

ООО «Выбор» депутата Воронежской облдумы Александра Цыбаня предстоит построить минимум 11 км водовода для обеспечения водой жилкомплекса «Озерки» на улице Ильюшина в Воронеже.