Жилищные переживания

Число новых жилых проектов в 2015 году в Екатеринбурге может сократиться в два раза. Публично о пересмотре своих планов на новый год застройщики говорят неохотно, но признаются, что пережить его будет непросто. Новые проекты будут вводиться только в виде исключений, в основном строители готовятся завершить реализацию уже начатых. Аналитики ожидают, что на фоне снижения объемов ипотечного кредитования рынку не удастся избежать существенного снижения оборотов в 2015 году, а его следствием станет снижение цен на рынке жилья на 5–15%.

Рыночная коррекция

О том, что планы по строительству жилья будут скорректированы, застройщики Екатеринбурга начали говорить в конце прошлого года. Директор СК «Метеорит» Андрей Климанов отмечает, что в основном речь идет о крупных закредитованных компаниях. «С планов снимается ряд объектов, поскольку компании активно используют банковские кредиты, которые сейчас обходятся слишком дорого», — говорит он. По его словам, в этом году компания введет порядка 20 тыс. кв. метров жилья. «В 2008 году мы приняли решение не залезать в кредиты, сейчас спокойно себя чувствуем. Продаем то, что есть. Если не было бы этой сложной ситуации на рынке, мы открыли бы еще один объект. Но решили этого не делать», — пояснил господин Климанов. Публично о пересмотре планов по вводу жилья заявил только крупнейший застройщик региона компания «Атомстройкомплекс». При этом сами участники рынка и аналитики не исключают, что в этом году число новых проектов на рынке будет в два раза меньше, чем в 2014 году. Это может отразиться на результатах ввода в 2016–2017 годах. Впрочем, перспективы рынка в 2015 году они оценивают оптимистично.

«У нас идет долгосрочное планирование на три года вперед, — говорит гендиректор «Атомстройкомплекса» Валерий Ананьев. — На 2015 год был заложен рост ввода жилья на 20% к 2014 году (введено около 260 тыс. кв. метров. — „Ъ”). Для этого у нас есть мощности, земля. Но мы понимаем, что сейчас это не нужно ни нам, ни рынку. Поэтому 200 тыс. кв. метров для нас — это объективные планы на год». В результате компания отложила планы по реализации проектов по строительству жилья на Широкой речке на улице Тенистой, на улице Шаумяна (порядка 60 тыс. кв. метров), на Уралмаше. Вместе с тем в 2015 году «Атомстройкомплекс» планирует закончить строительство и ввести дома на пересечении улиц Московская—Островского, 8 Марта—Авиационная, на улице Пехотинцев, Хрустальной в Екатеринбурге, в Каменске-Уральском, продолжить строительство жилья в Среднеуральске.

В основном застройщики намерены продолжить реализацию уже начатых проектов, лишь некоторые из них все-таки заявляют о начале реализации новых. ГК «Виктория» в этом году намерена начать три новых проекта — в районе Вторчермета и вторую очередь объекта на улице Библиотечная. «Как бы нам не было тревожно, мы с оптимизмом смотрим в завтрашний день», — говорит гендиректор ГК «Виктория» Борис Шварц. Коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость-Урал» Руслан Музафаров рассказал, что в этом году компания намерена открыть продажи в трех новых проектах. ГК «PredGroup» продолжит возведение ЖК «Малевич» (первая очередь введена в 2014 году). «Продолжится строительство ЖК „Азбука” на Широкой Речке. Кроме того, мы начнем новый проект бизнес-класса в районе Академический — „Ньютон парк” — общей площадью около 150 тыс. кв. метров, в рамках которого будет построено самое высокое здание в районе в 34 этажа», — рассказал гендиректор «Pred Group» Геннадий Черных. Компания «РСГ-Академическое», которая занимается реализацией самого крупного в России проекта комплексного освоения территории — района Академический в Екатеринбурге, намерена сохранить темпы строительства в 2015 году. Компания намерена сдать в эксплуатацию первый квартал района, где будет введено около 130 тыс. кв. метров жилья. В пятом квартале района начнется строительство трех детских садика и школы на тысячу мест. Несколько масштабных проектов начнет реализовывать в Екатеринбурге Уральская горно-металлургическая компания (УГМК). На месте бывшего мукомольного завода запланирован проект многофункционального жилого комплекса «Макаровский» общей площадью 80 тыс. кв. метров. Предполагается, что срок его реализации составит порядка 6,5 лет. На сегодняшний день все строения бывшего предприятия уже демонтированы, площадка готовится под строительство. Как пояснили в пресс-службе УГМК, на территории площадью 4,87 га предполагается построить жилье бизнес-класса — 820 квартир, а также 50 элитных квартир. Кроме того, к концу года начнется комплексное освоение территории в северной части жилого района «Эльмаш» Орджоникидзевского района Екатеринбурга в границах улицы Шефской—проспекта Космонавтов—отвода железной дороги—Калиновского лесного парка. В районе, получившем название «Северная корона», планируется построить порядка 700 тыс. кв. метров жилья, а также всю сопутствующую коммунальную, транспортную, социальную и досуговую инфраструктуру. Реализация проекта будет осуществляться как силами предприятий строительного комплекса УГМК, так и с привлечением сторонних инвесторов. В 2015 года УГМК также планирует ввести в эксплуатацию два объекта — многофункциональный комплекс Башня «Исеть», являющийся одновременно и самым высоким зданием Екатеринбурга (высота — 209 метров), и первой очередью Делового центра «Екатеринбург-Сити», а также 33-этажный многофункциональный комплекс «Демидов».

Не все сдадутся

При этом застройщики признаются, что ситуация на строительном рынке города вызывает опасения, что некоторые объекты могут быть не достроены. «Сейчас на рынке Екатеринбурга есть мелкие застройщики, которые начали развиваться в условиях растущего рынка. Они построили полтора домика, привлекли деньги населения для новых проектов. И именно эти площадки сегодня вызывают опасение. Такие застройщики могут их заморозить либо начать демпинговать, чтобы привлечь новые деньги для строительства», — говорит Валерий Ананьев. В качестве примера он привел проект на улице Бакинских Комиссаров — на территории, прилегающей к участку «Атомстройкомплекса». «Когда мы только готовим проект планировки территории, всю необходимую документацию для перевода земель из категории ИЖС, наши соседи уже продают квартиры — без проекта и разрешения», — рассказал он.

Геннадий Черных считает, что часть игроков рынка либо уйдет с него, либо будет поглощена другими компаниями. «И выживут компании даже необязательно крупные, но консервативные в своей финансовой политике, незакредитованные», — говорит он, добавляя, что в городе есть крупные застройщики, развивающиеся за счет кредитования, и впоследствии они могут уйти под контроль госбанков. «Больше всего меня беспокоят те случайные игроки, которые вышли на рынок в 2012–2013 годах с отдельными проектами, особенно в формате апартаментов. У нас их достаточно, и сейчас заходить в такие проекты, особенно на стадии начала строительства, очень рискованно для инвесторов. Такие компании будут создавать негативный фон для всего рынка», — уверен господин Черных. По итогам этого года в городе планируется ввести около 20 тыс. кв. метров апартаментов, в 2015 году заявлено — 70 тыс. кв. метров. Отметим, что число застройщиков в городе сокращается не первый год. По данным горадминистрации, жилье в 2014 году сдали 38 застройщиков, работающих на рынке Екатеринбурга. В 2011 году их было 58.

Участники рынка отмечают, что темпы развития строительного рынка сбавят новые условия по ипотечному кредитованию. Сейчас ставки начинаются с 15–17%, при этом некоторые банки увеличили размер первоначального взноса. По словам управляющего уральским филиалом ВТБ24 Сергея Кульпина, по итогам девяти месяцев прошлого года банки Свердловской области выдали ипотеки на 41 млрд рублей, что на 32% больше показателя аналогичного периода 2013 года. «Учитывая тот факт, что доходы населения снижаются, они не будут расти как в 2010–2012 году, скорее всего, активность по приобретению жилья в 2015 году будет снижаться, и рост ипотеки составит 20–22%», —говорит он.

Рынок сбавляет обороты

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), общий объем строящихся объектов на рынке жилья города, включая пригород и апартаменты, составляет 3,2 млн кв. метров. Из них около 1 млн кв. метров находится на завершающей стадии (внутренняя отделка). «Значительную часть этих проектов планировалось сдать в эксплуатацию в 2015 году, однако планы многих девелоперов в быстро меняющихся экономических условиях могут быть пересмотрены. Тем не менее, такое количество проектов на стадии строительства гарантирует высокий объем предложения на рынке строящегося жилья в ближайший год», — говорят аналитики. В УПН указывают, что высокий спрос на жилье в первой половине и в декабре 2014 года позволил большинству участников рынка реализовывать значительные объемы квартир, постепенно повышая цены на ликвидные объекты. За прошлый год рост стоимости квадратного метра в новостройках составил 7,8 %. «Факторы, влиявшие на спрос, были краткосрочны, и уже в первом квартале 2015 года рынок столкнется с заметным падением активности. В январе динамика цен уже оказалась отрицательной, и стоимость квартир на первичном рынке снизилась на 0,3 %», — рассказали в УПН. На 26 января 2015 года средняя цена предложения на первичном рынке составила 65,370 тыс. рублей за 1 кв. метр. Для сравнения, невысокая положительная динамика отмечалась и на вторичном рынке, где в 2014 году стоимость квартир выросла на 4,7 %. Средний показатель на конец января в данном сегменте составил 76,311 тыс. рублей за квадратный метр.

В целом, такая ситуация позволяет говорить только о номинальном, но не о реальном росте цен, считают аналитики УПН. В 2013–2014 годах их динамика была ниже уровня инфляции, при этом нарастали диспропорции между базовыми экономическими индикаторами (объемы промышленного производства, потребительского рынка) и темпами развития рынка жилья. Его рост был обеспечен в первую очередь развитием ипотечного кредитования. Но с учетом изменения ключевой ставки большинство банков значительно сократят число выдаваемых кредитов. «Поэтому избежать существенного снижения оборотов рынка в 2015 году не удастся, а его следствием станет снижение цен на рынке жилья на 5–15 %. Не исключен и альтернативный сценарий развития ситуации — с разгоном инфляции и сохранением слабого номинального роста цен. В этом случае инфляция будет существенно обгонять темпы роста цен на квартиры», говорится в отчете УПН.