Стройку переводят на бумагу

«Дом.РФ» впервые выпустил ипотечные облигации, обеспеченные кредитами по договорам долевого участия, на которые приходится более трети рынка ипотеки. До изменения законодательства в прошлом году сделать это было очень сложно, теперь можно будет секьюритизировать в том числе и льготную ипотеку. Участники рынка считают, что новый инструмент с плавающей ставкой позволит застраховаться держателям длинных облигаций от изменения доходности.

Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ

В конце прошлой недели «Дом.РФ» объявил, что впервые секьюритизировал закладные с залогом прав по договорам долевого участия (ДДУ): «Выпуск ипотечных облигаций с поручительством "Дом.РФ" объемом 17,4 млрд руб. обеспечен кредитами банка "Дом.РФ". По итогам сбора книги заявок ставка купона по облигациям была установлена на уровне "ключевая ставка Банка России + 0,9%"».

По словам директора подразделения «Секьюритизация» «Дом.РФ» Елены Музыкиной, потенциал секьюритизации на первичном рынке жилья огромен.

«До недавнего времени закладные по кредитам на квартиры в строящихся домах практически не выдавались, хотя по итогам 2022 года каждая третья ипотека приходилась на новостройки»,— уточняет она. В «Дом.РФ» ожидают рост объемов секьюритизации в сегменте. Зампред правления банка «Дом.РФ» Алексей Косяков добавил, что кредитная организация «в числе первых масштабировала ипотечные сделки на первичном рынке с оформлением электронной закладной».

По данным «Дом.РФ», выдачи различных электронных закладных в 2022 году увеличились на 80% по сравнению с 2021 годом — выдано 212 тыс. документов на 672,5 млрд руб. При этом доля выдачи электронных закладных от общей выдачи кредитов остается низкой — около 14%, а портфель электронных закладных не превышает 5% ипотечного.

В «Дом.РФ» такой низкий процент связывали с тем, что в прошлом году электронные закладные почти не оформлялись по кредитам на покупку жилья на стадии строительства, а также на покупку или строительство индивидуальных домов: «Эти сегменты в 2022 году составили 43% от общей выдачи ипотеки».

Банкиры тоже считают секьюритизацию новостроек по ДДУ перспективным направлением.

По словам директора инвестиционно-торгового департамента Абсолют-банка Сергея Михайлова, рынку такая практика «безусловно интересна, так как ускоряет получение фондирования банками-оригинаторами секьюритизации». Проведение сделок стало возможно благодаря изменениям, внесенным в закон об ипотечных ценных бумагах в конце 2022 года, поясняет он.

Руководитель департамента ипотечного кредитования Совкомбанка Ольга Коваленко отмечает, что сейчас после регистрации права собственности заемщика Росреестр должен самостоятельно уведомлять банк-кредитор, а тот в одностороннем порядке готовит соглашение к закладной, которым меняет вид заложенного права, и отправляет на регистрацию: «Это очень удобно, не надо лишний раз привлекать клиента для выпуска закладной». По ее словам, Совкомбанк в июне также начал выпуск электронных закладных на новостройках и уже видит в механизме «огромный потенциал для последующей секьюритизации».

«Банки давно рассматривают возможность секьюритизации ипотеки на новостройки для расширения возможностей рефинансирования своего ипотечного портфеля, однако ранее такие сделки не проводились в связи с дополнительными операционными сложностями при выпуске закладных,— поясняет директор по рейтингам структурированного финансирования "Эксперт РА" Леонид Бельченко.— Использование в качестве базовых активов по сделке секьюритизации закладных, выданных по льготным ипотечным программам, позволяет выпускать ипотечные ценные бумаги с плавающей ставкой, привязанной к ключевой ставке ЦБ».

Такие облигации, по его словам, вызывают интерес «широкого круга рыночных инвесторов, позволяя захеджировать риск роста ставок на рынке на период обращения бумаг».

Директор департамента управления активами УК «Ингосстрах-Инвестиции» Артем Майоров отмечает, что для инвесторов разницы между обычными ипотечными облигациями и обеспеченными ипотекой по ДДУ практически нет — доходность и риски идентичны, качество закладных проверяет «Дом.РФ», и он же представляет гарантию выкупа просроченного портфеля. Более интересно, добавляет он, «увидеть ипотечные ценные бумаги, выпущенные полностью на загородную недвижимость».