Система ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений

СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ КАК ИНСТРУМЕНТ ПРЕОДОЛЕНИЯ КРИЗИСНЫХ ЯВЛЕНИЙ

Кабалоева Белла Валерьевна, соискатель СевероОсетинского Государственного Университета, преподаватель.

Место работы: Северо - Кавказский Государственный Институт Искусств.

Аннотация. Настоящая статья посвящена рассмотрению системы ипотечного кредитования как инструмента преодоления кризиса. Автор предлагает несколько путей повышения роли ипотечного кредитования в преодолении экономического кризиса, основными из которых являются экономический и законодательный.

Ключевые слова: ипотечное кредитование, кризис, программы ипотечного кредитования, инфраструктура, экономика, законодательство, реструктуризация, доступность ипотеки.

SYSTEM OF HYPOTHECARY CREDITING AS THE TOOL OF OVERCOMING OF THE CRISIS PHENOMENA

Bella Kabaloeva, candidate degree seeker of the North-Ossetian State University, lecturer.

Place of employment: North-Caucasian Institute of Arts.

Annotation. Present clause is devoted to consideration of system of hypothecary crediting as tool of overcoming of crisis. The author offers some ways of increase of a role of hypothecary crediting to overcoming an economic crisis, basic of which are economic and legislative.

Keywords: hypothecary crediting, crisis, programs of hypothecary crediting, an infrastructure, economy, the legislation, restructuring, availability of the mortgage.

Значимость ипотечного кредитования в России определяется двумя основными движущими мотивами. Первый - это то, что ни в одной стране мира жилищная проблема не была решена без использования ипотеки. Второй заключается в том, что повсеместное внедрение ипотеки позволит придать импульс экономике, а в дальнейшем будет способствовать решению проблемы привлечения инвестиций. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования также позволит изменить ситуацию по недостаточному вовлечению в процесс реструктуризации экономики России сбережений населения и будет способствовать построению социально-ориентированной государственной политики. В этой связи определены источники финансирования ипотечного кредитования, которые позволят задействовать в процесс приобретения жилья большее количество потенциальных покупателей. Среди основных источников выделены следующие:

- доходы бюджетов всех уровней РФ и государственных внебюджетных фондов;

- кредиты банков и небанковских учреждений;

- средства населения;

- национальные фонды и международные финансовые организации.

Государственная жилищная политика должна усилить акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование является основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения.

Развитие ипотечной системы кредитования является значительным шагом на пути к росту благосостояния общества. Помимо выполнения своей главной социальной функции - обеспечения жильем населения рынок ипотечных кредитов выполняет и другие функции в экономике страны.

Трудности ипотечного жилищного кредитования можно условно разделить на три подгруппы: проблемы правового характера; проблемы организационного характера; проблемы экономического характера.

Низкая популярность ипотечных программ объясняется множеством объективных причин, таких например, как недостаточная развитость рынка недвижимости и рынка ценных бумаг, слабая законодательная база по ипотеке, нестабильная политическая и экономическая ситуация. Наиболее острой проблемой выступает ограниченный потенциал строительного комплекса, который является существенным сдерживающим фактором ипотечного рынка.

Все рассмотренные негативные тенденции на рынке ипотечного кредитования прослеживаются на фоне отсутствия необходимой законодательной базы.

При всем несовершенстве действующего ипотечного законодательства в нашей стране постепенно осуществляется планомерная деятельность по принятию законов, направленных на стимулирование жилищного строительства и ипотечного кредитования. В настоящее время сложившаяся у нас в стране обстановка дает шанс для населения, предпринимателей, финансистов и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся, для того чтобы решить проблему жилья посредством возрождения в России ипотечного кредитования1. Основными факторами, определяющими интенсивность развития ипотечного кредитования, являются уровень доходов населения, стоимость жилья, объем предложения жилья на рынке и объемы жилищного строительства, развитость банковской и финансовой инфраструктуры, активность региональных органов власти.

Основные законодательные условия для развития ипотечного жилищного кредитования созданы после принятия пакета федеральных законов по развитию рынка доступного жилья. Сегодня развитие системы ипотечного жилищного кредитования ограничивается, в первую очередь, рядом нерешенных проблем в области практической организации и деятельности институтов, обеспечивающих инфраструктуру для ипотечного жилищного кредитования.

Прежде всего, необходимо осуществить комплексную работу, направленную на снижение ставки ипотечного кредитования, увеличение срока кредитования, снижение первоначального взноса и пр. Рефинансирование ипотечных кредитов является одной из наиболее актуальных на сегодня проблем, поскольку недостаточность длинных ресурсов в структуре пасси-

1 Клочков И.И. Особенности ипотечного кредитования в России: тенденции его развития и зарубежный опыт. - Автореф. дис....канд. эконом. наук. - М., 2007. - С.7.

вов большинства российских банков сдерживает процесс снижения ставки по ипотеке.

Наиболее существенной мерой по формированию доступности ипотеки является следование по пути снижения ставки ипотечного кредитования. Существует мнение, что большинство людей, желающих взять кредит, отказываются от него вовсе не из-за неприемлемо высокой ставки, а из-за значительного роста цен на жилье. Однако это только одна видимая сторона вопроса, поскольку при более детальном изучении влияния процентной ставки на привлекательность кредита обнаруживается, что снижение ставки по кредиту дает значительную экономию средств заемщика. Данное утверждение иллюстрируется в исследовании на конкретном числовом примере.

Альтернативой и дополнением кредитам с фиксированной ставкой должны стать новые программы ипотечного кредитования с плавающей ставкой, размер которой не устанавливается на весь период кредитования, а периодически пересматривается в зависимости от ситуации на рынке. Другая проблема, которая требует оперативного решения, - сумма первоначального взноса по ипотечному кредиту, которая также может оказаться неподъемной для потенциального заемщика. В этом направлении также необходима работа, направленная на снижение первоначального взноса вплоть до полной его отмены.

Можно выделить несколько возможностей снижения размера первоначального взноса, которые могут использоваться одновременно, поскольку имеют разные ограничения:

предоставление бюджетной субсидии на оплату первоначального взноса. Этот вариант предусмотрен, в частности, подпрограммой «Обеспечение жильем молодых семей» и может быть весьма эффективен. Однако его использование ограничено бюджетными возможностями;

снижение требований к размеру первоначального взноса со стороны самих банков-кредиторов, что происходит сегодня на практике. Однако этот вариант ограничен возможностями банков по принятию на себя кредитного риска, а поэтому может сопровождается повышением процентных ставок по таким кредитам;

ипотечное страхование.

На начальном этапе создания системы ипотечного страхования предпочтительным вариантом является реализация пилотного проекта в нескольких регионах РФ за счет создания дочерней компании АИЖК. В отличие от создания компании «с нуля» это потребует незначительных бюджетных расходов. Кроме того, такая схема позволит использовать региональную инфраструктуру АИЖК, тогда как создание новой сети сопровождения займет не менее 2-3 лет и будет весьма ресурсоемкой процедурой. Будет также ускорена разработка необходимых технологий и стандартов на базе уже использующихся АИЖК.

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны, его роль может быть особенно заметна для страны в период выхода из экономического кризиса.

Во-первых, развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности. Без использования ипотечного кредита затруднена реализация построенных домов и квартир, нарушается непрерывность производства в строительстве. Подъем строительства вызывает оживление в производстве строительных и

конструкционных материалов, машиностроении, деревообработке, производстве электрооборудования и мебели, транспортной инфраструктуре и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции.

В-вторых, развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис: развитие ипотечного кредитования жилищного строительства, способствует снижению показателей безработицы, а возможность приобрести доступное жилье для людей со средним уровнем достатка способствует мобильности трудовых ресурсов, улучшению психологического состояния, здоровья и продолжительности жизни населения. Ипотека - реальный способ связать деньги населения, а значит - антиинфляционная мера2. Есть основания не согласиться с этим утверждением: деньги поступают в оборот, а не становятся средством сохранения или накопления капитала.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны3.

Ипотечное кредитование должно рассматриваться государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства по социальным программам и др. Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса. Однако, на наш взгляд, ипотека не может стать доступной с рыночными условиями, и сегодняшними непомерными ипотечными процентами в частности. Основой нормального функционирования системы ипотечного жилищного кредитования является совершенствование данного правового института через систему норм, как материальных, так и процессуальных, для установления реальных гарантий соблюдения договорных условий, с тем, чтобы система ипотечного кредитования способствовала решению целого комплекса финансовых и социальных проблем, для политической и экономической стабилизации в обществе.

Для отдельных категорий населения, по мнению Д. Шевчука, целесообразна разработка льготных правил и норм погашения ипотечного кредита, его индексации, снижения общих затрат при оформлении документов. Условия жилищного ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на длительный срок (до 50 лет), иметь низкую процентную ставку. Государство должно создавать условия

2 Павлодский Е. Залог и ипотека // Хозяйство и право. - 1997. -№ 2. - С.17.

3 Козлов В.Н. Формирование и перспективы развития системы

ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики: Дис. .канд.эконом.наук. - Новосибирск,

2007. - С.39.

для доступности кредитных средств, что не должно приводить к росту инфляции. На разрешение этой проблемы должна быть направлена деятельность государства.

Решение жилищной проблемы возможно с позиций соблюдения правовой природы конституционного права граждан Российской Федерации на жилище. По самым скромным подсчетам, около миллиона наших граждан сегодня готовы брать ипотечные кредиты по доступным процентам. Использование ипотеки жилища для обеспечения кредитных обязательств с помощью государственного субсидирования необходимо рассматривать как систему, выполняющую определенные социально-экономические функции в государственной политике страны.

На данном этапе в России развитие долгосрочного ипотечного кредитования невозможно без бюджетных кредитных ресурсов, выделяемых на эти цели. Не представляется реальным, чтобы в условиях нестабильной экономики коммерческие кредитные организации проявляли активность в предоставлении долгосрочных кредитов с пониженными процентными ставками для строительства и приобретения жилья4.

Для обеспечения потребностей широких масс экономически активного населения в жилище необходима реализация государственной

структурно-инвестиционной и жилищной политики. Стимулирование государственных кредитных инвестиций в реальный сектор экономики должно сопровождаться, прежде всего, проведением комплекса мер в области бюджетной и налоговой политики, совершенствованием правовых основ кредитной деятельности банков и всех других участников ипотечных отношений жилища. Реализация подобных программ может способствовать выходу из российского экономического кризиса в жилищной сфере, как имело место во многих странах.

По опыту практики ипотеки в развитых странах, постоянно демонстрирующей активность государства в ипотечных отношениях, предлагается во исполнение специальных правительственных программ5 предусмотреть в законодательстве нормы, направленные на создание условий доступности ипотечных кредитов для рядового гражданина.

В состав Программы включены подпрограмма "Государственные жилищные сертификаты" и принятые подпрограммы:

- "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда";

- "Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф "

- "Обеспечение жильем граждан Российской Федерации, подлежащих отселению с комплекса "Байконур";

- "Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации";

- "Обеспечение жильем молодых семей";

- "Субсидии для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей";

- "Обеспечение жильем отдельных категорий граждан" и др.

4 Шевчук Д. Кредитный консалтинг // Финансовая газета. - №20. - 2006.- С.3.

5 Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002 - 2010 годы"

Только государство способно регламентировать разумные, экономически просчитанные, сбалансированные условия в типовых договорах кредитования, ипотеки, долевого участия в строительстве и др., включая конституционную процедуру обращения взыскания на заложенное имущество и его реализацию.

Государственная адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья с привлечением ипотечных кредитов должна стать неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики. Оказывая воздействие на экономику, государство обеспечивает соблюдение установленных законом прав и свобод человека и гражданина путем формирования необходимых условий для их осуществления6. Для создания гарантий, защиты прав нуждающихся в жилище граждан, контроля за соблюдением законодательства другими лицами регулирование жилищного ипотечного кредитования должно являться преимущественно функцией государственных органов. Так можно выполнить основную задачу жилищного ипотечного кредитования - создание принципа доступности жилищного ипотечного кредитования для широких масс населения для стимулирования экономической, политической и социальной стабилизации общества.

О д н и м из важнейших условий эффективного функ-ц и о н и рова н и я системы кредитования является формирование её соответствующей инфраструктуры. «Сущностными характеристиками любой инфраструктуры являются - обеспечение жизнедеятельности, обслуживание чего-либо. Традиционно под жизнедеятельностью понимаются условия обеспечивающие работоспособность чего-либо. В работе обоснованы конкретные аспекты проявления роли инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования, а именно: формирование условий, необходимых для начала производственной деятельности кредиторов; содействие непосредственному созданию ипотечной услуги; обеспечение доведения ипотечных услуг кредиторов до их потребителей», - пишет Т.В. Чинаев7.

Анализ текущего уровня развития инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования показал следующее. Во-первых, инфраструктура ипотечной системы в России развита неоднородно. Одни ее элементы являются достаточно развитыми (оценочные и страховые компании), другие находятся в состоянии раннего развития (бюро кредитных историй, коллекторские агентства, ипотечные брокеры). Во-вторых, институционально ипотечная инфраструктура является более развитой, нежели функционально. В целом на российском рынке функционирует значительное количество организаций, представляющих свои услуги как кредиторам, так и заемщикам. Однако качество их предложений зачастую не отвечает требованиям спроса. В-третьих, большинство элементов ипотечной инфраструктуры в России не являются специализированными. В основной массе у организаций, обслуживающих кредиторов и заемщиков, данный вид деятельности является не единственным, а зачастую и второстепенным.

На сегодняшний день развитие ипотечной системы носит достаточно односторонний характер стимулирования предложения на рынке ипотечных кредитов, поэтому необходимо стимулировать и спрос. В соответ-

6 Шевчук Д.А. Гражданский процесс: Учебное пособие. Ростов-на-Дону: Феникс, 2006. - С.34.

7 Чинаев Т.В. Формирование Росийской системы ипотечного кредитования и ее инфраструктуры: Автореф. дис. .канд. эконом. наук. - Уфа, 2007. - С.15.

ствии с этим, необходимы мероприятия по стимулированию спроса на рынке ипотечных кредитов, в частности, разработана модель информационной поддержки потребителей, а также даны предложения по созданию коллекторских агентств по защите интересов заемщиков8.

Повышение эффективности ипотечного жилищного кредитования является одной из ключевых задач экономической политики ближайшего десятилетия. Использование опыта зарубежного права и практики международного банковского кредитования может послужить катализатором для развития соответствующих теоретических конструкций в российском праве и поможет поднять отечественную правоприменительную практику в данной области до уровня международных стандартов.

Список литературы:

1. Клочков И. И. Особенности ипотечного кредитования в России: тенденции его развития и зарубежный опыт. - Автореф. дис....канд. эконом. наук. - М., 2007.

- С.7.

2. Павлодский Е. Залог и ипотека // Хозяйство и право. - 1997. -№ 2. - С.17.

3. Козлов В.Н. Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики: Дис. ... канд.эконом.наук. - Новосибирск, 2007. - С.39.

4. Шевчук Д. Кредитный консалтинг // Финансовая газета. - №20. - 2006. - С 3.

5. Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002 - 2010 годы"

6. Шевчук Д.А. Гражданский процесс: Учебное пособие. Ростов-на-Дону: Феникс, 2006.- С.34.

7. Чинаев Т.В. Формирование Росийской системы ипотечного кредитования и ее инфраструктуры: Автореф. дис. ... канд.эконом. наук. - Уфа, 2007. - С.15.ъ

РЕЦЕНЗИЯ

Предлагаемая статья представляет собой удачную попытку рассмотрения системы ипотечного кредитования как инструмента преодоления кризиса. Автор рассматривает современное состояние ипотечного кредитования, обозначает основной круг проблем в этой области, рассматривает указанную проблему в аспекте законодательной базы и определяет место системы ипотечного кредитования в процессе преодоления кризисных явлений.

Ипотечное кредитование испытывает ряд трудностей, связанных с рядом факторов, среди которых и правовые, и экономические, и организационные. Обозначив круг проблем, автор статьи предлагает пути их решения, учитывающие зарубежный опыт ипотеки и состояние российского рынка.

Анализ текущего уровня развития инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования позволяет автору прийти к определенным выводам, на основании которых возможно повышение роли ипотеки как инструмента преодоления кризиса. Повышение эффективности ипотечного жилищного кредитования

8 Чинаев Т.В. Формирование Российской системы ипотечного кредитования и ее инфраструктуры: Автореф. дис. .канд.эконом. наук. - Уфа, 2007. - С.18.

является одной из ключевых задач экономической и законодательной политики ближайшего десятилетия, решать которую необходимо с использованием опыта зарубежного права и практики международного банковского кредитования.

Статья заслуживает внимания и может быть рекомендована к публикации.

Нотариус Владикавказского нотариального округа

К.ю.н., доцент Гацолаева А.Х.