Вторичный рост

На конец 2017 года количество сделок на вторичном рынке выросло по сравнению с 2016 годом на 12-15%, в сегменте "новая вторичка" прирост составил 20-25%. Как и на первичном рынке, стимулом для роста стала подешевевшие ипотечные кредиты.

В прошлом году лидером по объему спроса на вторичную недвижимость в Петербурге был Приморский район, в Ленинградской области — Всеволожский район, доля спроса которого в общем объеме составила 17%.

В структуре предложения, как и в спросе, на первом месте находится Приморский район — 14% от всего предложения города. "Самый ходовой товар — однушки, их доля составила 35%, а средняя цена на конец года — 113,9 тыс. рублей за квадратный метр. От них недалеко ушли двухкомнатные квартиры — 31% со стоимостью "квадрата" 102,5 тыс. рублей. Замыкают тройку лидеров трехкомнатные квартиры с 26% и 93,9 тыс. рублей за квадратный метр",— рассказала Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент".

Мария Таранова, ведущий специалист по аналитике и консалтингу ООО "Первое ипотечное агентство", считает, что рост спроса на вторичное жилье наблюдается за счет снижения ипотечных ставок. "Думаю, процентов 10-20 в среднем. Наиболее востребованы ликвидные квартиры (современные постройки — до десяти лет дому), с такими характеристиками, как близость к метро, видовые характеристики, хорошая планировка, этаж. В среднем, по статистике, цены практически не изменились, произошло распределение по типам домов: подешевели дома старой постройки, увеличилась стоимость новых домов, а также ликвидных квартир",— отмечает она.

Следует отметить, что ипотека пополняет рынок предложения вторичного жилья и с другой стороны. Денис Аксенов, генеральный директор коллекторского агентства "КИТ Финанс Капитал", рассказал: "Мы стали активнее выводить на вторичный рынок жилья квартиры ипотечных должников, не справившихся с обслуживанием кредитов. Две трети объема предлагаемых вариантов — это собственность, изъятая у должников в рамках судебных и исполнительных процедур, которая выходит на свободный рынок с дисконтом от рыночной цены до 45%. За счет спроса на рынке мы сократили дисконт до 10% при средней стоимости квадратного метра 72,4 тыс. рублей. Треть нашего объема — это досудебное урегулирование по инициативе заемщиков. При этом, по инициативе заемщиков, формируется портфель за счет так называемого эксклюзивного жилья — нетипового метража в элитных районах с дизайнерскими решениями. В массовом сегменте на 3 кв. м вырос средний метраж жилья, реализуемого коллекторским агентством".

Он признает, что пока не может однозначно сказать, что залоговое жилье как-то влияет на ценообразование на рынке недвижимости, но отмечает, что по сравнению с ситуацией двумя годами ранее спрос на такое предложение вырос в три раза. "Косвенно повлияла ситуация со снижением ставок по ипотеке, а также выравнивание цен на первичном и вторичном рынках жилья, что заставляет покупателей искать более дешевые варианты",— говорит господин Аксенов.

Павел Савиных, руководитель департамента городской недвижимости Engel & Volkers в Санкт-Петербурге, отмечает, что с точки зрения спроса за 2017 год можно выделить две основные группы покупателей: "Покупатели квартир семейного плана с тремя и более спальнями, петербуржцы, либо те, кто переехал в Петербург для постоянного проживания. В этом случае востребованными оказываются Крестовский и Каменный острова, Петроградская сторона. В историческом центре преимущественно пользуются спросом современные жилые комплексы рядом с Таврическим садом. Основные комплексы, по которым проходили сделки,— это Diadema Club House, "Дом у моря", "Венеция", "Парадный квартал". Большинство переместившихся в Петербург на постоянное проживание запрашивают готовые квартиры с качественной отделкой. На Крестовском острове готовые квартиры с тремя и более спальнями является дефицитом",— указывает господин Савиных.

Что продавали

По данным ЗАО "БФА-Девелопмент", около 50% в структуре предложения в прошедшем году составляли современные кирпично-монолитные дома, 25% — панельные многоэтажки, оставшиеся 25% пришлись на хрущевки, брежневки, "корабли", сталинские дома и старый фонд без капремонта