Малоэтажные надежды

Пропаганда перехода от многоэтажного строительства к малоэтажному, осуществляемая уже несколько лет, но особенно обострившаяся в период экономического кризиса, не приносит должных результатов. В Иркутской области, отмечают эксперты, рынок загородного жилья до сих пор так и не сформировался. Этому процессу по-прежнему мешают сложные процедуры получения земельных участков. Между тем, по оценкам самих застройщиков, комплексное развитие малоэтажного бизнеса могло бы снизить стоимость квадратного метра в Иркутске и близлежащем пригороде до 20-30 тыс. рублей.

Строителям подыскали выход

Необходимость развития сектора малоэтажного строительства в России, и Иркутской области в частности, обсуждается уже не один год. По замыслам чиновников, именно 1-2-3-этажная застройка должна была наполнить рынок жилой недвижимости в стране доступными квадратными метрами. В Приангарье интерес к малоэтажному сектору особенно возрастал во время активного продвижения идеи агломерации Иркутска с городами-спутниками Ангарском и Шелеховым. Предполагалось, что земли между населенными пунктами как раз и будут использоваться под массовое комплексное строительство малоэтажного жилья. Однако агломерация так и осталась в планах. Так же как, впрочем, не состоялся и полноценный переход этого сектора отрасли от индивидуального строительства к комплексному.

С наступлением экономического кризиса и повсеместного спада строительной отрасли мысли чиновников вновь вернулись к развитию темы загородного жилья. Президент РФ Дмитрий Медведев в начале марта текущего года призвал региональные власти установить максимально низкие цены под индивидуальное и малоэтажное строительство, обязав также регионы самостоятельно решать проблему инженерного оснащения территорий под застройку, не перекладывая это бремя на девелоперов. По мнению президента, невыполнение властями этой задачи тормозит развитие малоэтажного строительства, на которое государство сегодня делает основной упор в решении жилищного вопроса населения страны.

Практически одновременно с призывом президента стало известно, что Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) заключили партнерское соглашение. В числе прочего планируется, что в рамках этого сотрудничества 60% всех изымаемых федеральных земель будут направлены под малоэтажное строительство. Также при оказании инвестиционной поддержки Фонд содействия реформированию ЖКХ при прочих равных будет выбирать в качестве приоритетных именно проекты малоэтажной застройки. «Малоэтажное строительство отличает короткий цикл возведения зданий, низкая себестоимость, высокая конкуренция в этом сегменте, возможность адаптации проектов под местные материалы. Кроме того, переориентация на этот вид строительства создаст новые рабочие места», — пояснил гендиректор Фонда ЖКХ Константин Цицин.

С федеральными начальниками выражает согласие министр строительства и дорожного хозяйства Иркутской области Руслан Болотов. «Малоэтажное строительство сегодня является для многих компаний-застройщиков выходом из ситуации, в которой оказалась строительная отрасль. В первую очередь это обусловлено более низкой стоимостью квадратного метра. Кроме того, любое строительство имеет определенный цикл. Сегодня он составляет от двух до трех лет. У малоэтажного строительства он составляет около года. Привлекательно малоэтажное строительство еще и тем, что в конечном итоге там более комфортные условия проживания», — перечислил плюсы бизнеса господин Болотов.

Недоформирование рынка

Между тем, отмечают эксперты, несмотря на все плюсы малоэтажной застройки, в Приангарье она практически отсутствует. Как признает председатель комитета по градостроительной политике администрации Иркутска Евгений Харитонов, в городе осуществляется только один проект комплексного малоэтажного строительства (от одного застройщика) — это микрорайон Ершовский. «Более локальные застройки — это «Канадская деревня» в микрорайоне Солнечный и «Шведская деревня» в Академгородке», — перечислил господин Харитонов. О небольших объемах комплексной загородной застройки говорят и в администрации Иркутского района. «Индивидуальных домов у нас строится очень много, но сдаются в эксплуатацию только единицы. Основная причина как раз в том, что происходит самовольное строительство на землях сельскохозяйственного назначения, что незаконно», — рассказывает первый заместитель мэра Иркутского района Александр Менг.

Всего, по словам начальника отдела архитектуры районной администрации Елены Наумовой, в прошлом году было сдано в эксплуатацию только 61 тыс. кв. м индивидуального жилья. В целом, как свидетельствуют данные Иркутскстата, в 2008 году в области было введено в эксплуатацию 1615 индивидуальных жилых домов общей площадью более 201 тыс. кв. м. При этом домов коттеджного типа, построенных предприятиями, в документы статистики внесено только 37. За первые три квартала 2009 года на долю индивидуальных застройщиков пришлось 28,4% введенного жилья (всего было введено 83,7 тыс. «жилых» кв. м).

«Иркутский рынок малоэтажного жилья еще не сформировался, — уверена и ведущий экономист компании Госстрой (реализует инвестпроект по строительству завода, выпускающего стройматериалы для малоэтажного строительства) Наталья Пидгурская. — На сформированном рынке присутствуют несколько игроков, осуществляющих массовую застройку малоэтажного жилья, строительство пригородных коттеджных поселков. В Иркутске наблюдается только индивидуальное малоэтажное строительство. Случаи строительства коттеджных поселков — единичные и нерегулярные». При этом, как рассказывает специалист отдела продаж компании «Норд Вест» (осуществляет застройку в микрорайонах Ершовский, Юбилейный) Евгений Костенко, спрос на малоэтажное жилье, прежде всего эконом-класса, остается по-прежнему высоким. «Что касается наших домов (4-этажный сектор с четырьмя квартирами на каждом этаже), то за неделю продаются 10-15 квартир, в самом худшем случае — пять», — отмечает он.

Правда, как признает господин Костенко, далеко не у всех участников этого рынка сейчас все складывается также благополучно. Более уверенно, по его словам, себя чувствуют те застройщики, кто может пойти за уровнем потребительских доходов — снизить цену за кв. м.

В Приангарье малоэтажку недооценили

По мнению генерального директора ФСК «Новый Город» Александра Битарова, цена в 20-30 тыс. рублей за квадратный метр в малоэтажной новостройке как раз является единственно оправданной. «К малоэтажкам, если говорить не о коттеджах, а о двух-трехэтажных домах по нескольку квартир на этаже, гораздо меньше требований в конструктивном, архитектурном планах, прохождении экспертизы. Такие здания — высотой до 16,9 метров (максимум три этажа) не требуют прохождения экспертизы. А значит уже значительно сокращаются сроки реализации проекта, требования по пожарным нормам, снижаются затраты», — отмечает господин Битаров. По его словам, дома в подобном исполнении однозначно получаются дешевле многоквартирных. «Главное, чтобы к участку была подведена электроэнергия. Все остальное можно решить — есть современные варианты котельных — по нашим подсчетам, для их строительства необходимо всего 1,5 тыс. рублей с кв. м, зато потреблять они будут в три-четыре раза меньше угля на производство одной гикокалории, чем котельные «Иркутскэнерго», — подсчитал глава строительной компании. Невысокими затратами при раскидке на каждый кв. м оборачивается и строительство локальных очистных сооружений, необходимых для функционирования поселка — порядка 700-800 рублей при 200-300 тыс. кв. м жилья в малоэтажном варианте.

Однако, как отмечают эксперты, заняться малоэтажным строительством в Иркутске и пригороде сейчас не так просто. «В Иркутске осталось немного участков, пригодных под малоэтажное строительство. Не подходит вариант и расселения частного сектора: большое количество памятников архитектуры, плохое состояние сетей по центру Иркутска, которые также надо перекладывать. В Иркутском районе участки под строительство выделяют крайне медленно», — отметил господин Битаров. В такой ситуации, отмечают эксперты, ждать в ближайшие год-два перехода к комплексной застройке загородных поселков не стоит. «Однако, с учетом растущего интереса к земле, люди по-прежнему будут ориентироваться на индивидуальное строительство», — отмечает Наталья Пидгурская.