Двойной стандарт аренды

Объем рынка найма жилья в Петербурге, по данным агентств недвижимости, растет ежегодно на 10-30%. Эксперты отмечают постепенный рост спроса на элитное жилье. По данным на февраль, месячная минимальная аренда однокомнатной квартиры в спальном районе города составляет 15 тыс. рублей, в центральном районе — 20 тыс. рублей. Хотя конкуренцию агентствам создают предложения частных наймодателей, предпочитающих работать без посредников — цены на жилье у них ниже. Также в городе появился первый проект по созданию доходного дома. Существенного влияния на рынок он, естественно, не окажет, хотя в перспективе может сделать этот бизнес более прозрачным.

     Объем рынка найма жилья в Петербурге составляет, по оценкам аналитиков, около $600-700 млн в год. При этом его ежегодный рост составляет около 10%. Крупнейшие агентства недвижимости города могут сдавать до тысячи квартир в месяц за сезон. Пик роста потребности в съемном жилье, по словам директора департамента аренды Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Татьяны Болбашенко, приходится на июль-октябрь, когда абитуриенты и студенты приезжают в Петербург и им требуется жилье. Кроме этого поиском жилья начинают заниматься и люди, возвращающиеся после лета с дач. Елена Подкорытова, руководитель отдела аренды Центрального агентства недвижимости (ЦАН) говорит, что зимой традиционно происходит спад спроса на аренду жилья. "В течение 2007 года основной рост пришелся не на зимние месяцы, а на осенние, преимущественно — сентябрь и октябрь. В течение ноября, декабря и января цены на жилье в Петербурге практически не увеличивались", — отмечает госпожа Подкорытова.

     По словам Елены Подкорытовой, средняя арендная ставка увеличивается ежегодно в зависимости от класса объекта — квартиры эконом-класса дорожают на 20-30% к сезону (июль-октябрь — Ъ), более дорогие квартиры — чуть меньше, на 5-10%. "По данным на январь текущего года минимальная арендная плата за однокомнатную квартиру в хорошем состоянии в спальном районе — 16 тыс. рублей, — говорит госпожа Подкорытова. — В районах, близких к центру города — 19 тыс. рублей, в хорошем доме с евроремонтом и современной обстановкой — 21-23 тыс. рублей". По словам генерального директора агентства недвижимости "Итака" Сергея Галалу, цена съема комнаты в Петербурге сегодня достигает 10 тыс. руб. По данным АН "Итака", месячная аренда однокомнатной квартиры в спальном районе города составляет 15-18 тыс. рублей, в центре — 21-25 тыс. рублей, двухкомнатной квартиры — 18-21 тыс. рублей и от 25 тыс. рублей, соответственно. Что касается жилья, близкого к понятию элитного, то "двушка" будет стоить от 50 тыс. рублей в месяц. По словам госпожи Болбашенко, на рост цен повлияла и инфляция.

     Однако опыт искателей жилья в Петербурге показывает, что долгие поиски и большое число знакомых могут помочь найти жилье с хорошими условиями и в удобном месторасположении значительно дешевле, чем предлагают агентства недвижимости. Петербуржцы, занимающиеся поиском жилья утверждают, что самое дешевое жилье сдается внаем в районе станции метро "Проспект Ветеранов". В 10 минутах езды от нее можно снять двухкомнатную квартиру за 13 тыс. рублей в месяц; относительно дешевой остается станция метро "Проспект Просвещения", где "двушку" со смежными комнатами можно снять за 15 тыс. рублей вместе с коммунальными платежами. Разница между смежными и раздельными комнатами в двухкомнатной квартире составляет около 3 тыс. рублей.

Существуют как минимум три варианта поиска жилья — через личные знакомства, бесплатные объявления, размещаемые в общественных местах и сети Интернет и через агентство. Если с первыми двумя вариантами, которые можно назвать неформальными все ясно — найдя подходящее жилье, человек может договориться на словах и заехать в квартиру сразу же, то последний предполагает оформление соответствующих документов, как с агентством, так и с наймодателем. Обычно отношения между агентством и нанимателем оформляются в форме договора об оказании услуг, стоимость которых оценивается в размер месячной арендной выплаты за квартиру или комнату. После того, как подходящее жилье найдено, заключается договор найма с владельцем квартиры, в котором прописывается не только форма и периодичность взаиморасчетов, но также часто описывается меблировка, бытовая техника, порядок выезда из квартиры, сумма залога и др. "В отличие от договора аренды договор о найме жилья не требует государственной регистрации,— говорит госпожа Подкорытова. — Он заключается в простой письменной форме и не требует обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации. Договоры могут быть краткосрочными — до года и долгосрочными — более года. Подавляющее большинство договоров именно краткосрочные".

Агентства рекомендуют собственникам жилья настоять на том, чтобы зафиксировать порядок и сроки своего посещения квартиры в период действия договора; квартиросъемщику, в свою очередь — позаботиться о разрешении на проживание в ней животных. Если квартира требует ремонта, следует также отметить, за чей счет и каким образом он будет сделан. Основными деталями договора о найме являются месячная стоимость найма и порядок оплаты, в том числе коммунальных платежей и разнообразных счетов, условия досрочного расторжения договора и штрафные санкции при его нарушении каждой из сторон. "Если наймодатель требует страховой депозит, то есть некую сумму (как правило, равную месячной стоимости найма), которая берется собственником в качестве обеспечения сохранности сдаваемой квартиры и имущества и своевременной оплаты счетов, то в договоре прописываются условия его возврата", — говорят участники рынка. Таким образом нередко появляется так называемая "тройная цена", которая складывается из суммы за первый месяц проживания, депозита и оплаты услуг агента. Однако соискатели жилья утверждают, что всегда можно попытаться договориться с агентом, чтобы он пошел "в обход" компании и, таким образом, взял за свои услуги не 100%, а 80% или даже до 50%. Кроме того агент, заинтересованный в сделке, может уговорить хозяина квартиры, чтобы залог выплачивался в рассрочку. Хотя договоры, как правило, какой-либо юридической силы не имеют и носят скорее психологический характер.

Сдать или продать?

Специалисты агентств недвижимости говорят, что особых предпочтений у петербуржцев нет, разве что увеличивается спрос на элитное жилье. Аналитики также отмечают появление в последние годы на рынке все большего количества жилья с хорошим ремонтом и мебелью, с новой бытовой техникой, как тенденцию на рынке найма жилья. "Спрос на элитное жилье также сказывается на средних показателях стоимости, — говорит госпожа Болбашенко, — минимальная ставка повысилась". По-прежнему наибольшей популярностью пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры в спальных районах города. "Достаточным спросом сейчас пользуются комнаты либо квартиры, которые снимают несколько семей", — добавляет господин Галалу.

Уже сложилась практика покупки петербуржцами жилья с целью сдачи в аренду. Госпожа Подкорытова говорит, что сдача внаем квартиры сегодня является прибыльным предприятием. По ее словам, арендные ставки высоки, они растут ежегодно на 20-30%. Но госпожа Болбашенко придерживается противоположной точки зрения. "Сейчас цены на продажу недвижимости растут гораздо быстрее и существеннее, нежели арендные ставки, — говорит она, — С каждым годом увеличивается разрыв доходности этих двух типов инвестиционных сделок. Потому сегодня инвестор, который приобретает жилье с целью получения прибыли, предпочитает перепродать объект, нежели сдавать его в долгосрочную аренду". По ее словам, пока доходный бизнес едва ли способен стать способом извлечения огромной прибыли: 8-10% годовых — максимум, на который может претендовать потенциальный наймодатель.

Эксперты оценивают окупаемость таких квартир в среднем в 15 лет. Господин Галалу говорит, что оборачиваемость средств на покупку однокомнатной квартиры стоимостью $100 тыс. может составить 10 лет, что, по его мнению, не очень рентабельно.

При этом госпожа Болбашенко считает, что не более 15-20% от всего объема сдаваемого жилья в Петербурге облагается налогом, то есть наймодатели оформляют в налоговой инспекции документы о сдаче внаем жилья, находящегося в их собственности. "После того, как в прошлом году налоговая инспекция активно работала с арендодателями, вызывая их на беседы, этот процент вырос, — говорит она, — Что будет дальше, сказать сложно. Но если налоговые органы выиграют хотя бы одно дело с реальным результатом, то рынок начнет обеляться — мало кто захочет рисковать", — уверена аналитик.

На рынок найма идет частный инвестор

Конкуренцию предложению жилья от собственников могут составить доходные дома, которыми предположительно займутся частные инвесторы. Первый проект по строительству такого дома был объявлен в начале февраля 2008 года инвестиционным пенсионным фондом ICECAPITAL Housing Fund 1 (входит в финский концерн ICECAPITAL), готовым инвестировать около $80 млн. "Насколько сейчас формат доходных домов будет востребован на рынке, зависит от многих факторов и прежде всего — от ценовой политики, — считает госпожа Подкорытова. — Если арендные ставки на квартиры или комнаты в доходном доме будут среднерыночными, то они вряд ли смогут составить конкуренцию обычной аренде. Если же ставки будут ниже, то, имея достаточно высокий уровень сервиса, доходные дома смогут конкурировать с рынком аренды квартир. Но все будет зависеть от масштаба проекта". Однако госпожа Болбашенко считает, что доходные дома можно отнести к коммерческой недвижимости и говорит, что конкурировать с предложением частных наймодателей они не будут. "Так как это не жилой дом, а основная задача строителя стоит в том, чтобы продать все жилье еще на стадии строительства, то доходный дом — объект, который будет окупать вложения за счет арендной платы в течение определенного количества времени, и за привлечение инвестиций он скорее будет конкурировать с бизнес-центрами и торговыми центрами". "Доходные дома могли бы стать более рентабельными проектами, если бы создавались, например, как высококлассные эксклюзивные объекты, размещенные в интересных местах — наподобие апарт-отелей. Либо, наоборот, как проект скорее социальный, реализуемый при поддержке города", — говорит господин Галалу.

Однако участники рынка согласны с тем, что в случае появления десятков и сотен доходных домов рынок все же изменится — юридическое лицо будет вести белый бизнес и предлагать своим клиентам понятные и юридически грамотно оформленные условия съема жилья. На этом фоне и частным наймодателям придется также предлагать прозрачные и понятные условия аренды.

Ирина Бычина