Дорожная неожиданность

"Транспортная доступность" — это словосочетание любой застройщик в своей рекламе предъявляет как главный козырь. Новые дороги и станции метрополитена мы привыкли рассматривать как причину повышения цен на недвижимость и увеличения спроса. Однако на деле так происходит не всегда, а порой даже наоборот.

Дорогу осилит застройщик

Интерес жилого девелопмента к участкам, ценность которых возрастет вследствие улучшения транспортной доступности района, логичен. Однако пока, по версии экспертов "Метриум Групп", дорожное строительство все-таки идет вразрез с деятельностью застройщиков. Согласно проведенному компанией исследованию, в четырех из шести районов Москвы, где в 2013-2014 годах в связи с реконструкцией магистралей и вводом новых станций метрополитена ожидается рост цен, полностью отсутствует предложение в новостройках. К ним относятся Выхино-Жулебино (Рязанское шоссе), Бутырский, Тимирязевский и Бескудниковский районы (Дмитровское направление). Купить квартиру на первичке с хорошими перспективами ценового и "транспортного" роста можно лишь в Котельниках и Покровском-Стрешнево, делают вывод аналитики.

"К сожалению, последние 20 лет работы по планированию и развитию дорожной инфраструктуры были пущены на самотек, то есть фактически не велись ввиду отсутствия финансирования,— комментирует ситуацию Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group.— Транспортные проекты рождались несистемно и, можно сказать, неожиданно для застройщиков".

В итоге, по мнению Валерия Мищенко, председателя совета директоров Kaskad Family, начало реализации жилых объектов к дорожной ситуации не привязывалось. "В частности, реконструкция Новорижского шоссе продлится еще около трех лет, и девелоперы не будут замораживать проекты — это приведет к повышению затрат на налоги, поддержание земли и пр.",— говорит он.

Впрочем, примеры, когда застройщики вписываются в планы дорожников, все-таки есть. Так, группа компаний ПИК в 2011 году планирует реализовать ЖК "Левобережный" к окончанию строительства трассы Москва--Санкт-Петербург в 2018 году. Срок ввода в эксплуатацию первой очереди ЖК "Ново-Молоково" на Каширке корректировался с учетом окончания строительства разворотного тоннеля (до четвертого квартала 2012 года). А сдача всего проекта в 2016 году совпадет с запуском новой развязки на Володарском шоссе. ЖК M-House в Чертаново будет готов в 2014 году: обновление ведущего к нему Варшавского шоссе завершится к концу текущего года. "Далеко не всегда необходимо выбирать участок, ориентируясь на текущее состояние дорог,— делает вывод Григорий Алтухов, советник президента ФСК "Лидер".— Однако важно, чтобы трассы были реконструированы или построены к заселению жильцов".

Первые под удар

В ряде ситуаций дорожный апгрейд сильно бьет по ликвидности недвижимости. В частности, это происходит, когда новые линии метрополитена проводятся внутри застройки, что в результате создает неудобства для жителей: толкучку, грязь, шум, вибрацию, рост числа преступлений.

"Оптимальным расстоянием от домов до станции метро можно считать одну-две остановки наземного транспорта, что составляет 700-1400 м,— уверен Алексей Харитонов, директор по реализации и маркетингу "ЮИТ Ситистрой".— На таких расстояниях действует большое количество маршрутов общественного транспорта, а пешком до метро можно дойти за 10-20 минут".

Во время реконструкции первыми под удар попадают дома, фасад которых выходит непосредственно на будущую магистраль. В частности, это произошло с объектами возле Третьего транспортного кольца, потерявшими в период дорожного строительства до 15% стоимости. Тот же механизм сейчас срабатывает и на другой крупной магистрали — Северо-Западной хорде, которая в 2014 году свяжет северо-восточные и юго-западные районы Москвы. "Текущая дорожная ситуация повлекла за собой понижение цен на квартиры вторичного рынка до 25%,— подсчитал Георгий Новиков, ведущий аналитик ОАО "Главмосстрой-недвижимость".— А некоторые эксперты и продавцы фиксировали дисконт в размере до 40%".

В некоторых случаях окончание дорожных работ тоже не становится хэппи эндом. Дополнительные полосы и эстакады, которые появятся в результате реконструкции Можайского шоссе и строительства северного дублера Кутузовского проспекта, подойдут вплотную к жилым домам. В итоге квартиры на первой линии могут потерять в цене около 10%, прогнозируют аналитики "Домус финанс". "Многое зависит от того, как реализуется проект,— подчеркивает Олеся Кошкина, директор по маркетингу Tekta Group.— Если под окнами жильцов встанет бесконечная пробка, снижение стоимости гарантировано".

Наглядный пример — проспект Маршала Жукова, который до строительства Живописного моста и тоннеля до Новорижского шоссе был тихой улицей с минимальным трафиком. "Стоимость жилья на первой и второй линиях застройки была сопоставима,— комментирует ситуацию господин Блинов.— После проведения реконструкции цены жилья в домах на первой линии упали примерно на 10-12%, поскольку проспект превратился в оживленную автомагистраль с регулярными пробками в часы пик".

Принцип комфортной удаленности актуален и в загородном сегменте. "Если вы живете на первой линии, то ухудшение ситуации в результате обновления трассы может быть как незначительным,— больше станет шума, грязи и пыли, так и очень существенным — до полной утраты лесозащитного пояса,— считает Татьяна Румянцева, руководитель отдела продаж компании "Высота".— Особенно это касается элитных объектов: в этом случае расширение трассы всегда минус. Люди, которые могут себе позволить дорогую недвижимость, на первое место ставят уединение и тишину, что сразу нарушается с началом ремонтных работ. Более того, в отличие от жителей эконом- и бизнес-поселков, они практически не зависят от транспортной доступности, поскольку не ездят в пробках".

Не лимон, а лимонад!

С другой стороны, жилой девелопмент от строительства дорожной инфраструктуры может и выиграть. Так, Павел Трейвас, коммерческий директор Villagio Estate, уверяет: реконструкция Новой Риги в ближайшие два-три года добавит к стоимости предложения на данном направлении около 20%. "Ели взять проект в бюджете от 40 млн руб. и сравнить с аналогичным, строительство которого будет вестись через три года, то цены на последний начнутся с 45-50 млн руб.",— прогнозирует он. В результате начала реконструкции и строительства дублера также получило дополнительные очки Минское шоссе, где по итогам прошлого года спрос увеличился на 15%. Интерес вырос к проектам высокобюджетной загородной недвижимости.

По данным экспертов "Инком-Недвижимости", с началом дорожных работ на Ленинградке цены подскочили на 20-30% в зависимости от типа, класса и качества предложения. Следующий подъем ожидается перед завершением реконструкции и после того, как новые участки введут в эксплуатацию. "В частности, спрос на новостройки в Химкинском районе уже один из самых высоких в Подмосковье,— рассказывает Ирина Мошева, гендиректор совместного предприятия RDI Group и Limitless (застройщик ЖК "Загородный квартал").— Объем предложения будет только уменьшаться: сегодня практически все земельные участки освоены или застраиваются".

Еще один пример — Ярославка. После завершения ремонта в 2014 году ее пропускная способность увеличится вдвое. "С августа прошлого года по январь текущего новостройки в Королеве и Пушкино выросли в цене на 7% и 9% соответственно,— рассказывает Павел Лепиш, генеральный директор компании "Домус финанс".— В целом квартиры на северо-восточном направлении Подмосковья могут подорожать к концу 2013 года еще на 20-25%. Особенно заметным станет рост стоимости "квадрата" в недооцененном Пушкино".

Положительную динамику демонстрирует и ввод новых станций метрополитена в отдаленных районах. Так, цены на ЖК "Коммунарка" и "Ярославский", рядом с которыми ожидается строительство станции "Челобитьево", за последнее время выросли примерно на 10%. Бомбой оказалась станция "Новокосино": стоимость квартир в микрорайонах 9А и 10А, находящихся в пешей доступности, за несколько месяцев поднялась на 15-20%. В соседнем Реутове цена "квадрата" на первичном рынке жилья растет на 4-6% в месяц и уже перешагнула отметку в 105 тыс. руб. за 1 кв. м.

"Расположение дома экономкласса в комфортном отдалении от метро — основополагающий фактор ценообразования, который в среднем прибавляет к стоимости 20%",— подсчитала Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED. Первый рост цен (3-5%) проявляется сразу после обнародования планов строительства. Дальнейшее повышение происходит постепенно, в течение двух-трех лет, пока идут работы. К моменту открытия станции квартиры в шаговой доступности, как правило, уже реализованы и основной рост завершен.

В последнее время активно обсуждаются планы строительства линии скоростного трамвая в Балашиху. "По сути, это будет аналогом легкого метро,— говорит господин Алтухов.— От центра города до московской станции "Шоссе Энтузиастов" можно будет добираться без пробок и простоев за 40 минут. От жилых комплексов, строящихся по этому направлению ближе к МКАД (например, микрорайон Новое Измайлово), дорога займет не более 20 минут. В связи с этим есть основания ожидать повышения цен на 10-12% в дополнение к общерыночному росту".

Ускользающий спрос

Строительство дорожной инфраструктуры тасует карты в рыночной колоде. В результате одни типы проектов выстреливают, другие испытывают временные трудности. Так, ремонтные работы на Новой Риге охладили интерес к готовым к заселению домам под ключ, зато обострилось внимание к проектам, ввод которых запланирован к окончанию реконструкции.

На временное ухудшение доступности остро реагирует и сегмент аренды. В частности, эксперты "Инком-Недвижимости" заметили, что после начала работ по расширению Новой Риги спрос сместился с традиционного запада и юго-запада на другие направления: Минское, Киевское, Калужское, Каширское. Увеличение количества заявок оценивается как минимум в 20%.

В перспективе с учетом хорошей транспортной доступности Новорижского шоссе дорогостоящие проекты отодвинутся еще дальше от Москвы. Процесс уже начался. "В то время как ранее построенные комплексы ("Княжье озеро", "Никольская слобода" и др.) расположены не далее Малого Московского кольца, недавние уже перешагнули барьер в 40 км от МКАД с позиционированием в бизнес- и даже премиум-классе ("Истринские усадьбы", "Петровский парк")",— комментирует Асет Гайрабекова, генеральный директор компании "ДевиКо. Девелопмент и консалтинг".

Интересный тренд прослеживается на Ярославском шоссе. Большинство проектов на данном направлении традиционно относилось к экономклассу. Однако транспортная доступность стимулировала спрос, у девелоперов появился повод к развитию, поэтому началось расслоение предложения на ценовые категории. В частности, в районе заповедника "Лосиный остров" уже встречаются предложения бизнес-класса (например, "Королевские сосны"), что было немыслимо лет пять назад, когда на шоссе стояли пробки длиной 15-20 км. Словом, дорожный эффект достигнут, ценность локации возросла. А значит, новые акценты на рынке — вопрос времени.