Застройщики придержали жилье

В ответ на риски затоваривания рынка московские девелоперы сдерживают темпы вывода нового предложения. Объем экспозиции квартир и апартаментов в массовом сегменте за полгода сократился на 14%, а вывод новых корпусов — на 24%. Затоваривание может способствовать снижению цен на 4–5% в конкретных локациях, но для перелома тенденции нужен рост активности покупателей.

Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ

Суммарная экспозиция квартир и апартаментов на массовом рынке старой Москвы за первое полугодие сократилась на 14%, до 22,5 тыс. лотов, подсчитали в компании «Метриум». В первой и во второй половинах 2022 года число лотов в массовом сегменте, напротив, увеличивалось на 26%.

Текущий объем предложения превышает прошлогодний уровень на 9%, но в декабре 2022 года разница с декабрем 2021 года была больше — 60%, следует из данных «Метриум».

Исполнительный директор «НДВ супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева оценивает объем предложения массового сегмента в старой Москве в 1,1 млн кв. м, или 24,7 тыс. лотов, с начала года значения сократились на 8,3% и 6,4% соответственно.

Квартиры и апартаменты массового сегмента формируют 43,5% общего предложения на первичном рынке старой Москвы, по данным «Метриум». Суммарно на рынке 51,7 тыс. квартир и апартаментов. За полгода показатель сократился на 2,6%, а год к году вырос на 18%. Управляющий партнер «Метриум» Руслан Сырцов говорит, что девелоперы начали реагировать на затоваривание рынка. Доля нераспроданного предложения в реализуемых проектах сейчас достигает 44% против 22% годом ранее, напоминает он.

Застройщики, действительно, менее активно выводят на рынок новое предложение.

Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов указывает, что в первом полугодии в Москве и области начались продажи в 247 корпусах площадью 3,7 млн кв. м. Это на 24% меньше показателя второй половины прошлого года и на 15% меньше, чем в первые шесть месяцев 2022 года. «Хотя активность в части покупки земельных участков, получения документации и так далее остается сравнительно высокой»,— замечает господин Попов. Руслан Сырцов считает, что сказывается отсрочка разработки новых проектов в 2022 году и более умеренная политика пополнения предложения в реализуемых проектах.

Сейчас спрос может резко поменяться по не зависящим от застройщиков причинам, прогнозировать сложно не только девелоперам, но и банкам, поясняет исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Сокращение выходящего на продажу объема он считает логичным. Коммерческий директор ГК МИЦ Павел Лепиш называет текущий подход застройщиков более рациональным, отмечая, что те учитывают текущую экспозицию в локации.

Вице-президент ГК «Страна девелопмент» Александр Гуторов называет затоваривание проблемой: «Игра ценой и скидками возникает при малейшем снижении спроса».

Заместитель коммерческого директора ГК «А101» Владимир Колесников говорит, что в условиях наличия на рынке большого выбора и стабильного спроса выводить значительные объемы новых лотов нецелесообразно. Но он сомневается, что избыток предложения может способствовать снижению цен на жилье более чем на 4–5%. Обязательства проектного финансирования сужают возможности девелоперов по ценовому регулированию, отметил господин Колесников. Главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова напоминает, что даже при необходимости снизить цены застройщики стараются сделать это завуалированно, избегая прямых дисконтов.

Руслан Сырцов сомневается, что решить проблему затоваривания можно лишь за счет изменения стратегии девелоперов. По его словам, нужен устойчивый рост активности покупателей. Существующую тенденцию господин Сырцов считает позитивной, указывая на рост спроса на 2% в первом полугодии к прошлому году. Руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики «Главстроя» Елизавета Родина ждет, что объем предложения в дальнейшем будет сокращаться за счет более активных продаж, подогреть которые может и ослабление рубля, так как в такие периоды люди начинают «перекладывать» деньги в недвижимость.