Становление рынка жилой недвижимости в истории новейшей России

градостроительной ситуации, развитии деловой среды, социально-экономической реструктуризации территории города, экономическом и инвестиционном потенциале.

Кроме того, пространственная модель города должна быть направлена на решение целого ряда прикладных задач: обоснование вариантов территориального планирования города, разработка городской инвестиционной программы, обоснование мер городской социально-экономической политики, расчет проектных градостроительных решений, мониторинг и анализ реализации управленческих решений.

В аспекте обоснования градостроительных и экономических решений модель UNO нацелена на выполнение следующих задач:

• мониторинг и анализ социально-экономической реструктуризации пространства города;

• выявление проблемных и приоритетных территорий и зон города;

• обоснование рационального варианта пространственной структуры социально-экономической системы города;

• обоснование экономической специализации и перспективности инвестиционных и общественно-деловых зон города;

• структурирование территории города по различным критериям и методикам;

• формирование объектов управления (регулирования) при реализации экономической и/или градостроительной политики;

• анализ эффективности использования земельных ресурсов;

• автоматизированное формирование справочных, аналитических и картографических документов.

В настоящее время Центром регионального развития, инноваций и управления проводится работа по реализации описанных выше функциональных задач. Кроме того, разработан программный комплекс <^0-пространственный анализ», предназначенный для использования в учебных целях при подготовке специалистов по государственному и муниципальному управлению, региональной экономике, градостроительному планированию и т.п.

Литература

1. Леш А. Географическое размещение хозяйства. — М.: Изд-во иностр. литературы, 1959. — 455 с.

2. Тюнен И.Г. Изолированное государство. — М., 1926.

3. Штамер Й. Что такое мезоэкономический уровень? Системная конкурентоспособность: аналитический растр, средство сравнительного анализа и сфера действия. — Северный Рейн — Вестфалия, 2001.

4. Begg I. Cities and Competitiveness // Urban Studies, vol. 36, 1999. — рр. 795-810.

5. Cheshire P. Cities in competition: articulating the gains from integration // Urban Studies, vol. 36, 1999. — рр. 843-864.

6. Gabszewiccz J., Thisse J. On the Nature of Competition with Differentiated Products // Econ. J., № 96, 1986. — pp. 160-172.

7. Giffinger R., Kalasek R., Binger B. Kleinräumige Wirtschaftsentwicklung im dicht genutzten Stadtgebiet von Wien. — Stadtenwicklung Wien, 2004. — 78 рp.

8. Hoteling H. Stability in competition // Econ J. 1929, № 39. — pp .41-57.

9. Krätke S. Stadt — Raum — Ökonomie: Einführung in aktuelle Problemfelder der Stadtökonomie und Wirtschaftsgeographie. — Basel: Birkhäuser, 1995.

10. Marcuse P. Gentrification, homelessness and the work process: housing markets and labour markets in the quartered city. — Housing Studies, 4, 1989. — pp. 211-220.

11. Parkinson M. The rise of the European entrepreneurial city. — Financing of cities and regions: subsidiarity and finance potentials. East-West Conference, Munich, October 1996. — pp.125-136.

12. Raiborde V. Metropolitan Spatial Data Infrastructure Empowering Government Authorities Through Modern Spatial Tools and Techniques // GIS Development: TheGeospatial Resource Portal [электронный ресурс]. — URL: http://www.gisdevelopment.net/application/ urban/overview/ma06_83.htm .

13. Tran Vinh Tr., Tran Vinh Ph. To apply the GIS for Land-Use and Housing Management in a District of Hochiminh City // GIS Development: The Geospatial Resource Portal [электронный ресурс]. — URL: http://www.gisdevelopment.net/application/urban/overview/ma03068. htm

СТАНОВЛЕНИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСТОРИИ НОВЕЙШЕЙ РОССИИ

А.А. Яковлев,

соискатель кафедры экономики и предпринимательства Балтийской академии туризма и предпринимательства

В статье исследуется процесс становления рынка жилой недвижимости с момента начала приватизации до наших дней. Показана динамика развития современного рынка жилья, его структура, основные проблемы и возможные варианты их решения.

Ключевые слова: рынок недвижимого имущества, экономика недвижимости, жилая недвижимость, рынок жилой недвижимости, жилищный фонд.

УДК 659.1(06); ББК 76.006.5

Возникновение рынка жилой недвижимости в новейшей России неразрывно связано с разрушением командной модели экономики и началом процесса приватизации в 1990-х годах. За прошедшее время этот рынок прошел путь трансформации от аукционной торговли квартирами до вполне зрелых форм, характерных для развитых стран мира.

О зарождении рынка недвижимости в России заговорили с началом процесса приватизации в 1991 г., хотя реальное функционирование рынка недвижимости началось в 1993 г. К этому моменту рынок пополнился за счет приватизированных квартир, на нем появилось достаточное количество профессиональных участников, количество сделок стало выходить на тот уровень,

при котором цена на объекты начинает определяться исходя из спроса и предложения [1].

Исторический процесс становления рынка жилой недвижимости можно представить в виде нескольких этапов.

Первый этап представляет собой период, в течение которого происходило становление правил рыночного обращения жилой недвижимости. Отправной точкой развития рынка жилья в России следует считать 1990 г., когда Закон «О собственности в СССР» признал существование частной собственности, а наиболее дальновидные работники жилищно-строительной сферы Москвы начали создавать первые риэлтерские фирмы. Средняя цена 1 кв. м. жилья в то время составляла $100, а развитие рынка первые полтора года тормозилось слабой материальной базой. На начальном этапе существующий в тот момент механизм сделок с недвижимостью нельзя признать полноценным рынком, так как отсутствовала не только работоспособная законодательная база для его функционирования, но и не был определен законный статус товара, покупателей и продавцов. Прошли первые аукционы, на которых продавались права на объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности.

Следует выделить основные черты этой стадии развития рынка жилой недвижимости.

Во-первых, необходимо отметить быстрый рост цен в начале периода (с 1991 по1994 г.г. в Москве цены выросли в 30 и более раз и составили до $900 за м2, в Санкт-Петербурге в 15 и более раз и составили $450 за м2) и его затухание, и даже падение к концу периода. И, наконец, 1995 г. в Петербурге отмечен практически нулевым приростом цен, в Москве — ростом цен в пределах 5-10 %. В других крупных городах этот этап начался позже и продолжался до 1997 года, в большинстве случаев, повторяя тенденции развития рынка недвижимости в столицах.

Во-вторых, период характеризуется установлением границ государственного вмешательства в отношения, связанные с оборотом жилой недвижимости. Так для 1991 года характерны высокие ставки государственной пошлины (10%), повышенный размер комиссионного вознаграждения (до 15%) и отсутствие налогообложения доходов от продажи собственности. В 1992 году в первом квартале был введен налог на аукционы в размере 10% от стартовой цены выставляемого на продажу товара. Этот акт исполнительной власти фактически похоронил аукционную торговлю и дал толчок развитию сети агентств недвижимости и частных маклеров, оказывающих посреднические услуги в операциях купли-продажи жилья. В 1993 г. был введен подоходный налог на все виды доходов, в том числе на суммы, полученные от продажи недвижимого имущества. Именно эти законодательные изменения сыграли основную роль в криминализации операций с недвижимостью. С целью избежать поборов участники сделок стали занижать фактические суммы при оформлении договоров купли-продажи, что привело к криминализации рынка недвижимости. В 1994 г. была введена льгота по подоходному налогу для продавцов недвижимости.

В-третьих, для этой стадии свойственны проблемы с функционированием самого механизма заключения сделок. Документы можно было оформить только в государственной нотариальной конторе того района, где был расположен продаваемый объект. Кроме этого, возникало множество мелких вопросов, решение которых было невозможно без координации действий профессиональных участников рынка недвижимости. Результатом возникших затруднений становится развитие частного нотариата. Но недостаток квалифицированных кадров вместе с пробелами законодательства привел к росту мошенничества на рынке жилья.

И, в-четвертых, именно на этой стадии происходит формирование риэлтерского сообщества как организованного участника рынка. Понимая необходимость определения стратегии и текущей политики профессионального риэлторского движения, формирования цивилизованного рынка недвижимости, совершенствования правового обеспечения, разрозненные предприятия во многих регионах России стали объединяться в союзы и ассоциации.

К 1998 г. рынок жилья во все большем числе городов выходил на стадию стабилизации. Если в 1992-93 гг. таких городов было 4-5% из выборки в 50 городов, то к 1997 г. стадии стабилизации достигли около 30% городов, а на 1998 г. эта величина определялась на уровне 60-70%.

Кризис 1998 года ознаменовал собой начало следующей стадии развития рынка недвижимости в России.

Специалисты отмечают, что свершившийся кризис на первом этапе не вызвал реального роста цен. В городах с долларовыми ценами инициатива продавцов, поднявших цены не вызвала ответного движения покупателей, и в конечном итоге цены на жилье остались на прежнем уровне. В городах с рублевыми ценами стоимость жилья поднялась в среднем на 20%. Таким образом, в первой фазе кризиса на финансовом рынке рынок недвижимости отреагировал в соответствии с опытом предыдущих кризисов и выявленными закономерностями: он сделал попытку резкого подъема цен, но их реального повышения не произошло.

Далее определяющим фактором стал паралич банковской системы в сочетании с политическим кризисом. В отличие от кризиса 1994 года, это вызвало сокращение количества сделок с недвижимостью.

В конце 1999 г. — середине 2000 г. рынок прошел стадию депрессивной стабилизации.

Следующий этап развития рынка длился вплоть до кризиса, начавшегося в 2008 г. После 2000 г. на российском рынке жилой недвижимости наступает «эпоха покупателя». Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на любой вкус и карман: от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, и внедрение новых технологий и решений.

В 2007 г. влияние на рынок новостроек было оказано введением нового Градостроительного кодекса и запретом ранее широко распространенной практики точечной застройки, чему в кодексе уделено особое внимание. В связи с этим многие мелкие застройщики были вынуждены переходить на рынки регионов, так как не могли осваивать большие объемы строительства. Вероятно, что, например, на московском строительном рынке останутся лишь крупные девелоперы, способные реализовывать комплексные проекты.

В 2007 г. продолжило сказываться и усложнение работы в области жилой недвижимости, вызванное принятием в середине 2006 г. новой редакции закона «О долевом строительстве» (214-ФЗ). Опыт 2007 г. также показал, что даже резкий рост цен на нефть не оказывает на рынок жилой недвижимости прямого влияния.

Период с 2000 г. по конец 2008 г., несмотря на кажущееся благополучие, не решил проблемы недостаточной законодательной базы, поэтому по-прежнему остаются проблемы минимизации инвестиционных рисков и оптимизации налоговых выплат. Высокие цены на жилье обусловлены малыми объемами ввода жилья. Развитие рынка жилой недвижимости обуславливалось также низкими доходами большинства населения и отсутствием кредитных историй у заемщиков.

Благодаря периоду относительной стабильности, можно говорить об установившемся рынке жилой недвижимости России и сделать выводы по поводу его структуры и региональных особенностей.

Рынок жилья в отношении к другим сегментам рынка недвижимости более активен, жилье как товар имеет свои особенности, в отличие от прочих товаров:

— жилищный фонд неоднороден, распадается в зависимости от качества на субрынки жилья;

— жилье является недвижимостью, которая связана с землей;

— жилье долгосрочно, отсюда на рынке много жилищ с большим износом;

— жилье дорогой товар, приобретателю требуются большие единовременные затраты, поэтому привлекаются заемные средства под залог (ипотека) или зачет стоимости прежнего жилья;

— переезд на новое место жительство связан с материальными и психологическими издержками.

К особенностям российского рынка недвижимости следует отнести:

высокий удельный вес коммунальных квартир и общежитий;

установление в России долларовых цен на квартиры, начиная с момента зарождения рынка (любые колебания на валютном рынке отражаются на цене жилья);

формирование в России большой прослойки новых собственников — владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного фонда в результате бесплатной приватизация жилья.

Для полноты представления рынка жилой недвижимости необходимо охарактеризовать жилищный фонд России, в кото-

Проведя расчеты на основании данных табл. 1, можно утверждать, что за указанный период наблюдается постоянный рост удельного веса частного жилищного фонда в общем жилищном фонде РФ — с 65% до 82%. При этом наблюдается резкое снижение государственного и муниципального фондов в сумме на 40%. Полученные значения иллюстрируют активный процесс выкупа жилья частными собственниками.

Кроме вышеуказанного официального деления, все объекты жилой недвижимости РФ можно классифицировать по различным признакам.

Классификация по целевым группам потребителей жилья и уровню платежеспособности потребителей жилья предполагает выделение следующих видов жилья: элитное, типовое, низких потребительских качеств.

Уровень элитности жилья (высокого уровня комфортности) зависит от города, например, в Москве он выше, чем в Санкт-Петербурге.

Местоположение, как основной критерий элитности, является основой фактора ценообразования. Влияет на цену проекта и развитость инфраструктуры, которая может немного компенсировать недостатки месторасположения. Жилье повышенной комфортности ориентируется на доходы и запросы людей, которых называют средним классом.

Характеристиками жилья типового класса являются: размещение в любом районе города, соответствие современным нормам и правилам, панельные и кирпично-монолитные дома. На сегодняшний день в Санкт- Петербурге кирпично-монолитные дома на первичном рынке недвижимости составляют примерно 79,2 %, панельные — 8,4 %. Стоимость монолитных домов сопоставима со стоимостью панельных (различие небольшое).

Жилье низких потребительских качеств (эконом — класс) предназначено для населения с низкой платежеспособностью и предполагает не престижные районы размещения, удаленность от транспортных коммуникаций, принадлежность к зданиям «старого» фонда и домов первого поколения домостроения («хрущевки»), размещение на первых этажах домов других типов.

Согласно классификации жилищного фонда по градостроительным ориентирам, можно выделить следующие виды жилья:

• дома «старого» фонда (построены в дореволюционный период);

• дома постройки 1917-1930 гг. (мало престижны в настоящее время, так как расположены в промышленных районах, однако обладают высокими конструктивно-технологическими характеристиками);

• «сталинские» дома, расположены в престижных районах, удалены от промышленных зон;

• дома первого поколения домостроения («хрущевки» 1960х гг.), архитектурно-технологические характеристики низкие;

• дома второго поколения домостроения (постройка в 1970-1980 гг.), где более высокие нормы и стандарты проектирования;

• современные жилые дома (характеристики разнообразны).

ром официально выделяются следующие виды: частный жилищный фонд, государственный жилищный фонд, муниципальный жилищный фонд, общественный жилищный фонд, жилищный фонд коллективной собственности. По данным Федеральной службы государственной статистики [4] динамика и структура жилищного фонда РФ показана в таблице 1.

Сейчас в России второе рождение обрела мансарда. Люди, которые покупают квартиру на верхнем этаже, часто выкупают и чердак, переоборудуя его под мансарду.

Следует обратить внимание также на загородную недвижимость. Ее общей классификации нет, но на основании исследования рынка загородного жилья можно определить общие признаки коттеджного поселка.

Коттеджный поселок — жилой массив (более 5 домов), построенный согласно общему генеральному плану, с общей социальной и инженерной инфраструктурой, имеющий единую службу управления и обслуживания.

Также можно выделить четыре типа индивидуальных жилых строений:

— для постоянного проживания — должны обеспечивать хозяину те же условия, что и городская квартира;

— загородный дом — предназначен для уикендов в любое время года;

— дачный дом — обычно летний;

— коммерческие дома: предназначенные для отдыха и приема деловых партнеров, фермерские хозяйства, дачи, предназначенные для сдачи в аренду, частные мини-отели.

Рынок загородного жилья классифицируется по ценам.

Но рынок недвижимости не зависит от классификаций, а связан с потребностями его участников. Поэтому всегда будут существовать смешанные объекты, которые лишь частично будут совпадать с классическими определениями.

По продажам жилой недвижимости существует разделение на первичный и вторичный рынки.

Первичный рынок недвижимости — это часть рынка недвижимости, которую представляют впервые созданные объекты недвижимости.

Вторичный рынок недвижимости — это часть рынка, когда операции происходят с объектами, которые уже были в эксплуатации.

С юридической точка зрения преимущество имеет первичный рынок, объекты которого имеют минимальную юридическую историю. С экономической точки зрения — жилье, представленное на первичном рынке, требует меньших эксплуатационных затрат. Зато с точки зрения местоположения объектов предпочтительнее, вероятно, объекты вторичного рынка (хотя возможно и обратное). По социальной однородности окружения — первичный рынок предлагает лучшие возможности, чем вторичный. С точки зрения эластичности (изменения в зависимости от цены) предложение вторичного рынка проще адаптировать к ценам, чем предложения на первичном рынке (здесь невозможно быстрое увеличение объема предложения).

Первичный и вторичный рынки отличны также продавцами. На первичном — это предприниматели, которые заинтересованы в более быстром обороте вложенных средств. На вторичном — обычные жители, которые стремятся получить максимальный доход от разовой сделки, срок продажи для них обычно не важен (за редким исключением).

Для России, как государства с огромной территорией, свойственно также существенное различие региональных рынков.

Таблица 1

Жилищный фонд РФ 2000-2008 гг.

Годы 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Всего 2787 2822 2853 2885 2917 2955 3002 3058,3 3116,2

Частный жилищный фонд 1819 1910 1993 2063 2145 2280 2394 2479 2562

Жилищный фонд в собственности граждан 1620 1809 1897 1971 2055 2182 2298 2385,1 2462

Государственный жилищный фонд 177 193 186 168 161 188 167 161,9 160

Муниципальный жилищный фонд 739 680 643 626 586 487 437 412,8 388

Общественный жилищный фонд 2 2 2 2 1

Смешанная форма собственности 50 37 29 26 24

Другой 4 4,6 6

К специфическим особенности города, региона, определяющим тот стабильный (хотя и колеблющийся в определенных пределах) уровень цен, который складывается в периоды стабилизации рынка, относятся:

экономический потенциал и уровень социально-экономического развития города и региона, наличие экспортно-ориентированных, конкурентоспособных производств;

административный статус и масштаб города, характер его промышленного и культурного развития;

демографические характеристики населения, миграция, обеспеченность жильем;

географическое положение (удаление от столиц, других крупных центров, соседних государств, характер торгово-экономических связей с ними, транспортная доступность); структура и состояние недвижимого фонда города; природно-климатические и экологические условия.

При этом уровень цен в городах России в гораздо большей степени определяется индивидуальными характеристиками города, чем региона [2].

Докризисный период позволил выделить проблемы, тормозящие развитие рынка недвижимости в России:

1. Разрыв между приватизацией зданий и сооружений — с одной стороны, и земли — с другой. Процесс приватизации начался давно, в 1995 г., и вроде бы движется быстрыми темпами, но далеко не у всех собственников зданий четко определены права на занимаемые земельные участки.

2. Незавершенное строительство. Смена собственника объекта усложняет процесс его сдачи.

3. Усложненная система получения разрешительных документов на возведение объектов недвижимости, вынуждающая застройщика возводить объекты незаконно.

4. Длительная система ввода объекта в эксплуатацию.

5. Ужесточение требований государства к процессу подключения к инженерным сетям и к благоустройству прилегающей территории.

6. Большой риск долгосрочного кредитования жилой недвижимости.

Наступивший в сентябре 2008 г. мировой финансовый кризис в первую очередь ударил по ипотеке. Многие банки свернули свои ипотечные программы, а те которые продолжали работать с ипотекой, существенно пересмотрели условия программ (увеличены ставки и размеры первоначального взноса, ужесточены требования к заемщику, в основном кредитуются объекты только вторичного рынка и т.д.). Обнадеживает, что государство намерено поддержать ипотечные банки. В планах создание внутреннего рынка рефинансирования ипотечных займов, что даст возможность банкам разрешить кризис ликвидности и, возможно, приведет к возрождению ипотеки как инструмента решения жилищных проблем.

Главным различием между кризисами 1998 и 2008-2009 гг. стал масштаб бедствия. Тогда кризисом была охвачена только территория России. Хотя поводом дефолта 1998 г. было падение фондовых рынков Юго-Восточной Азии, настоящей причиной были просчеты кредитно-денежной политики правительства: огромнейший долг по государственным краткосрочным обязательствам (ГКО), искусственная поддержка курса рубля и т.п.

Отсутствие кредитования со стороны иностранных инвесторов отразилось и на рынке недвижимости. 10 лет назад кредитование в России было развито слабо, а ипотечного кредитования вообще не существовало. Сегодняшний кризис сильно повлиял на ипотеку, что соответственно привело к серьезному падению покупательского спроса. 10 лет назад кредитование застройщиков тоже не было столь популярно, как сейчас. Не существовало и крупных корпораций, затевавших мегапроекты

со сроком на несколько лет. Снижение кредитования вынудило застройщиков сегодня отказаться от многих проектов, т.к. чтобы получить кредит, нужны «идеальные проекты».

Отличия в кризисных ситуациях связаны и с объемами строительства. Если в 1998 г. экономика дала импульс для ускорения рынка недвижимости, то сегодняшний кризис является тормозом, провоцирует сильное сокращение объемов строительства. Тогда старались больше строить, больше продавать (преимущественно жилье массовой застройки). Сейчас ситуация обратная — строить стали меньше (стройки «замораживаются»), преимущественная доля жилья строится по госзаказу. Несмотря на разницу в происхождении, кризисные ситуации имеют сходства в падении спроса, цен и количества сделок. Символом кризиса 90-х гг. были всевозможные жилищные махинации, незаконные продажи. И хочется отметить как положительный фактор сегодняшнего кризиса, что на данный момент компании не идут на авантюрные шаги, цены примерно одинаковые, отсутствуют продажи по демпинговым (низким) сомнительным ценам. Хотя положение не идеальное, видно, что лихорадка первых месяцев кризиса произвела оздоровительный эффект. Остались только надежные игроки.

Кризис не сделал жилье доступным в России даже для льготников. Вроде бы, государственная субсидия — это шанс купить квартиру, однако найти недостающую сумму сегодня значительно сложнее, чем раньше, т.к. уровень жизни стал намного ниже. Кроме того, срок полгода, установленный после получения кредита для подбора жилья, ограничивает возможность покупки, т.к. по истечении этого срока право на субсидию теряется. Усложняет поиск жилья граждан требование о 70% готовности объекта. Ежегодно почти половина выданных субсидий возвращается обратно в бюджет. Государство по-прежнему увеличивает объемы субсидий на жилье, но, между тем, все меньше банков хотят работать с ними.

От глобальных катаклизмов отечественную ипотеку спасла только «недоразвитость». Объем отечественной и американской ипотеки нельзя сопоставить: на конец 2008 г. объем ипотечных кредитов в России составил всего 2% от ВВП, а в США — более 50%.

Многие банки вследствие кризиса пытаются минимизировать свои риски путем увеличения размера первоначального взноса заемщика с 10 до 20%. Раньше в подтверждение источника дохода принимались различные источники, теперь же только справки по форме 2 НДФЛ о «белой» заработной плате, причем зарплата поручителей не должна уступать зарплате заемщика. Также предпочтение отдается молодым и здоровым, т. е. лояльная политика банков сменилась на жесткий контроль.

Развитие жилищного фонда РФ в 2009 г. представлено в таблице 2.

Обращает на себя внимание факт малого объема реконструированных зданий, с учетом большого износа объектов жилищного фонда в целом по России. Это показывает, что инвесторы по-прежнему предпочитают строительство новых объектов. Данная тенденция не слишком хороша для развития исторических центров крупных городов, например, Санкт-Петербурга, где существуют законодательные ограничения по строительству новых зданий, и где требуется именно реконструкция исторически значимых объектов.

В настоящее время можно констатировать, что рынок заканчивает стадию кризисного падения и переходит к стадии депрессивной стабилизации.

В 2010 г. объемы ввода жилья снизились. Эксперты считают [3], что произойдет изменение структуры жилого строительства (в том числе по причинам увеличения доли бюджетного финансирования) от объектов бизнес-класса в пользу домов эконом-

Таблица 2

Ввод в действие зданий жилого назначения в РФ в январе-сентябре 2009 года

Количество зданий, единиц Общий строительный объем зданий, тыс. куб. м Общая площадь зданий, тыс.кв. м

Жилые здания 144794 165401,4 42166,7

из них введенные за счет:

нового строительства 5011 83057,0 20769,8

реконструкции 42 383,1 87,0

из жилых зданий — построенные населением 139741 81961,2 21310,0

класса с меньшими площадями квартир и меньшим уровнем цен. Уменьшится и предложение, но его структура, наоборот, изменится в пользу высококачественного жилья, а жилье эконом-класса получит статус муниципального и не выйдет на открытый рынок. К концу 2010 г., в условиях восстановления платежеспособного спроса при сокращенном объеме строительства и предложения жилья, может начаться медленное повышение цен на жилье до уровня, обеспечивающего рентабельность девелопмента. Средняя доходность строительного бизнеса снизится и в дальнейшем не вернется на те нецивилизованные уровни, на которых она была раньше. Крупные игроки, выжившие на рынке, расстанутся со своей агрессивной стратегией, и будут лучше просчитывать варианты бизнеса. В целом рынок сделает новый серьезный шаг в своем становлении и развитии.

Подводя итоги, необходимо отметить, что, несмотря на положительную в целом динамику развития рынка жилой недвижимости в России, по-прежнему, перед участниками рынка стоит ряд проблем. Это сложности связанные с государственным регулированием, такие как несовершенство законов и громоздкий бюрократический механизм. Также существенной проблемой является непрозрачное ценообразование, которое, наряду с низким общим уровнем дохода населения, делает жилье малодоступным товаром для подавляющего большинства россиян.

Вероятно, ключ к решению вышеуказанной проблемы лежит в разработке такого механизма функционирования рынка жилья, которое позволит наиболее оптимально сочетать плановый механизм государственных гарантий со свободными рыночными отношениями.

Литература

1. Каплий О.В. Рынок недвижимости: состояние, перспективы, пути интеграции и роль общественных организаций в формировании рынка / Материалы Международной конференции риэлторов «Рынок недвижимости: состояние, перспективы, роль профессиональных общественных организаций и его формирование» г. Ялта 3.-7 мая 1999.

2. Стерник Г.М., Различия в уровне цен на жилье в регионах России и динамика его развития. Демоскоп Weekly. http://www. demoscope.ru/weekly/2002/051/rossia01.php

3. Стерник Г.М. Спад на рынке строительства и продажи жилья в России.// Журнал Новой экономической ассоциации. — 2009. — №4.

4. Федеральная служба государственной статистики. http://www.gks.ru