Жилищая проблема и направления ее решения

ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ

УДК 332.122

ЖИЛИЩАЯ ПРОБЛЕМА И НАПРАВЛЕНИЯ ЕЕ РЕШЕНИЯ В.А. Кудрявцева, О.Б. Лашкевич

В статье рассмотрены существующие, в современных социально-экономических условиях, особенности жилищной проблемы и возможные направления решения вопроса обеспеченности населения жильем.

Ключевые слова: жилищная проблема; рынок жилой недвижимости; спрос на жилье; платежеспособность.

RESIDENTIAL PROBLEM AND THE WAYS TO SOLVE IT V.A. Kudryavtseva, O.B. Lashkevich

In the article we considered the peculiarities of the residential problem which exists in modern social and economical conditions and the possible ways to solve the problems of providing people with the living area.

Key words: residential problem; real estate market; residential demands; paying capacity.

Одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в Российской Федерации является развитие жилищной сферы и дальнейшее ее реформирование, ориентированное на формирование благоприятной среды жизнедеятельности для нынешнего и будущего населения.

Однако недостаточная обеспеченность населения России жильем является острой социальной проблемой, входящей в первую десятку важнейших.

Суть крупной социальной проблемы - острой нехватки жилья, заключается в его дефиците, рассчитанном исходя из определенных нормативов, стандартов жилищной обеспеченности. Всего выделяются четыре ступени дефицита:

- абсолютный дефицит - количество жилых ячеек меньше числа домохозяйств;

- структурный дефицит - несоответствие структуры жилищного фонда структуре семей (например, недостаток однокомнатных и многокомнатных квартир при избытке двухкомнатных);

- неудовлетворенность качественными характеристиками жилья (недостаточная площадь кухни и коридора, отсутствие центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, совмещенный санузел и т.д.);

- потребность в престижном жилье повышенного класса [4].

Из рис. 1 видно, что в среднем общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя Сибирского федерального округа в 2012 году составляла 22 м2 на человека, в то время как по России данный показатель составляет 23,4 м2, в Европе -35-40 м2, в США - 65 м2.

Из этого следует, что в настоящее время фактический уровень развития жилищного строительства еще не полностью соответствует требованиям современных социальных стандартов экономически развитых стран. Поэтому жилищная проблема пока остается одной из острейших социально-экономических проблем в стране.

СП ОЧ <ч — — ., .; ,-.1 с-а -«Я ^Я™ 22 Я ч^Я— Я«™ Я«4™

п

2012

Рис. 1. Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя субъекта Сибирского федерального округа

Рассмотрим состояние рынка жилья в Иркутской области. Объем ввода жилой площади Иркутской области в 2012 году составляет 829,2 тыс. м2, что позволяет области входить в пятерку регионов Сибирского федерального округа по объему ввода в действие жилых домов (рис. 2) [3]. Однако в регионе существует ситуация, при которой темпы ввода нового жилья не соответствуют необходимым для статуса Иркутской области как для крупного сырьевого региона, являющегося одним из густонаселенных городов Сибири и Дальнего Востока. Существующие в регионе социальные программы, содержащие льготные условия кредитования, сохраняются рамками объема финансирования, запланированного в бюджете, и они не позволяют значительной степени изменить жилищные условия граждан.

Рис. 2. Рейтинг регионов Сибирского федерального округа по объему ввода в действие жилых домов

в 2011 и 2013 гг., тыс. м2 общей площади

В рыночной экономике решение проблемы обеспечения населения жильем зависит, прежде всего, от платежеспособности населения, поскольку рост доходов населения увеличивает и платежеспособный спрос на жилье, что в условиях превышения спроса над предложением приводит к росту цен на рынке жилья. Исследуя рынок жилья Г. Поляков-ский отмечает, что общий спрос на жилье зависит от количества потребителей и от их индивидуальных функций спроса. При этом общая функция спроса рынка жилья является результатом сложения индивидуальных функций [2].

Г. Харрисон в работе «Оценка недвижимости» определяет рыночную стоимость объекта недвижимости как «наиболее вероятную цену, за которую имущество будет продано на определенную дату на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, требуемых для заключения справедливой сделки между покупателем и продавцом, при том, что каждый из них действует ответственно, и на цену сделки влияют дополнительные стимулы» [6].

Одновременно сильная дифференциация населения по величине получаемых доходов и низкий уровень платежеспособности основной части населения ограничивают возможности большинства граждан Иркутской области самостоятельно приобрести жилье.

Кроме того, рынок жилой недвижимости Иркутской области по состоянию на сегодняшний день находится в состоянии дефицита предложений и завышенных цен на жилье. К основным причинам такой ситуации относятся:

- отсутствие достаточных строительных мощностей у местных строительных компаний;

- недостаточный объем на строительном рынке крупных национальных строительных компаний, способных осуществить проект крупной комплексной застройки;

- недостаточный уровень предложений свободных участков для застройки, обеспеченных необходимой инженерной инфраструктурой;

- условия ипотечного кредитования;

- дефицит строительных материалов.

Поэтому к анализу жилищных проблем нужно подходить комплексно, учитывая весь спектр существующих факторов и обращая внимание на точное сочетание социально-имущественного статуса населения. В противном случае жилье может оказаться экономически недоступным в качестве социального фонда и непривлекательным для рынка.

В работе «Развитие системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города» Н.А. Ушановой предлагается применять методический подход к регулированию рынка жилой недвижимости, заключающийся в выполнении определенной последовательности действий и позволяющей смоделировать развитие рынка жилой недвижимости региона [5].

Методически й подход к регулированию рынка жилой недвижимости ч S 1

\ Изучение закономерностей изменения цен на жилье во времени Оценка и прогнозирование параметров и структуры динамики жилищного строительства Изменение платежеспособного спроса и оценка доступности жилья /

\ ^ /

Рис. 3. Методический подход к регулированию рынка жилой недвижимости

Кроме того, следует обратить внимание на размещение объектов строительства в регионе согласно следующим принципам:

- принцип отраслевой принадлежности объекта (объект жилищного назначения, объект социально-бытовой сферы и т.д.) - такое разделение позволяет определить экономическую целесообразность и логическую последовательность ввода объектов на планируемой территории;

- территориальный принцип - детализация размещения объектов должна осуществляться в следующей последовательности: часть региона - населенный пункт -район - квартал - конкретный объект;

- временной принцип - все объекты обязательно должны быть взаимоувязаны по последовательности и срокам ввода в эксплуатацию [1].

Таким образом, дальнейшее динамичное развитие жилищного строительства возможно:

- при увеличении предложения и развитии конкуренции на строительном рынке;

- при предотвращении резкого роста цен на жилье эконом-класса;

- при увеличении ввода жилья в основном за счет средств индивидуальных застройщиков;

- при обеспечении роста платежеспособного спроса населения;

- при увеличении объемов государственного финансирования строительства

жилья.

Учитывая сложившуюся на жилищном рынке ситуацию, можно сказать, что решение жилищной проблемы на современном этапе возможно осуществить не только путем строительства нового жилья, но и путем реконструкции существующего жилищного фонда и доведением его до современного уровня стандартов и благоустройства.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Березин А.О. Основы планирования размещения объектов промышленно-гражданского строительства на территории региона // Экономика города в инновационном измерении: инвестиции, имущество, городское хозяйство. СПб.: СПбГИЭУ, 2009.

2. Жилищная экономика / под ред. Г. Поляковского. СПб., 1996.

3. Регионы России. Социально-экономические показатели - 2013: стат. сб. М.: Рос-стат, 2013. 990 с.

4. Система муниципального управления: учебник для вузов / под ред. В.Б. Зотова. СПб.: Питер, 2007.

5. Ушанова Н.А. Развитие системы регулирования рынка жилой недвижимости крупного города. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2011. 179 с.

6. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: учеб. пособие. М.: ИПО «Автор», 1994.

Информация об авторах

Кудрявцева Вера Александровна, кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: (3952) 40-54-12, e-mail: kudravera@mail.ru; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Лашкевич Ольга Борисовна, кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры «Экономика и менеджмент в городском хозяйстве и на транспорте»; филиал ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный экономический университет» в г. Твери, 170028, Тверь, ул. Орджоникидзе, 25В.

Information about the authors

Kudryavtseva V.A., Candidate of Technical Sciences, senior teacher, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 40-54-12; e-mail: kudravera@mail.ru; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.

Lashkevich O.B., Candidate of Technical Sciences, senior teacher, Department of Economics and management in city economy and transport, Branch of Saint-Petersburg State Economic University in Tver, 25 Ordzhonikidze St., Tver, 170028.

УДК 339.138

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ МАРКЕТИНГ КАК ФАКТОР УСТОЙЧИВОГО

РАЗВИТИЯ РЫНКА

А.В. Рябченкова

Изучение информационных источников показало слабую освещенность градостроительного маркетинга как дисциплины, современной науки и инструмента, повышающего эффективность градостроительного рынка. Градостроительный маркетинг сегодня требует не только более точного определения, но и точного понимания необходимости развития и применения данной дисциплины на практике.

Ключевые слова: градостроительный маркетинг; исследование; рынок; градостроительная маркетинговая система; эффективность.

TOWN-PLANNING MARKETING AS A FACTOR OF CONSTANT MARKET

DEVELOPMENT

A.V. Ryabchenkova

The study of the informational sources showed the weak publicity of the town-planning marketing as the discipline, modern science and the instrument which raises the effectiveness of the town-planning market. Town-planning marketing nowadays demands not only a more precise definition, but the exact understanding of the necessity of the development and use of this discipline in real life.

Key words: town-planning marketing; research; market; town-planning marketing system; effectiveness.

В условиях рыночной экономики принципиально изменилась роль российского градостроительства, являющегося узким местом в решении внутрирегиональных проблем совершенствования условий жизни и труда населения на той территории, которую они занимают в границах поселений и межселенных территорий. Переход к рыночной экономике вызвал глубокие социально-экономические преобразования, требующие решения принципиально новых задач управления хозяйственными субъектами. Перед отечественными предприятиями, вступающими в рыночные отношения, возникают проблемы, которые требуют научно обоснованных творческих решений во всех сферах предпринимательства.

Градостроительство, вступающее в противоречие с ограниченностью земельных ресурсов и коррупционной составляющей в жилищно-строительной политике, нуждается