Вложить и сдать

Чуть меньше полутора лет назад "Ъ-Дом" просчитывал, целесообразно ли приобретать городскую квартиру, желая извлекать прибыль из ее дальнейшей сдачи в аренду (см. N169 за 2006 год). Поскольку за это время темпы роста цен на московское жилье замедлились, а арендные ставки, напротив, выросли, мы решили сделать новые расчеты и сравнить с прежними. Полученные нами результаты порадуют потенциальных рантье: срок возврата инвестиций сократился на 20%.

На пересчет

Полтора года назад цены на недвижимость росли очень бойко, арендные ставки по динамике роста отставали от них примерно в четыре раза. Из-за этого приобретать квартиру исключительно для того, чтобы в дальнейшем сдавать ее в аренду, было не слишком выгодно. "Подобный бизнес приносит малый доход: период окупаемости инвестиций составляет порядка 20 лет",— поясняла тогда директор департамента реализации компании "Комстрин" Ирина Игнатьева. Впрочем, это средние и потому не очень показательные значения. Более определенные расчеты представила тогда Мария Жукова, первый заместитель директора компании "Миэль-Аренда": они показали, что сроки возврата инвестиций могут различаться почти в четыре раза. Например, "двушка" у метро "Планерная" (в доме на улице Свободы) окупилась бы только за 45 лет, зато вложения в большую (150 кв. м) однокомнатную квартиру с авторским дизайном в ЖК "Соколиное гнездо" (Ленинградский проспект) окупились бы за 12 лет. Правда, все эти расчеты делались с допущением, что арендные ставки на весь срок будут зафиксированы.

В реальности же ставки не только не зафиксировались, а, наоборот, существенно выросли (заметим, что речь в большей степени идет о долларовых ставках: несмотря на то что из-за стабильной отрицательной динамики курса доллара большинство арендодателей перешло на рублевые расчеты, эксперты для своих оценок по-прежнему пересчитывают показатели в валюту США. Впрочем, поскольку стоимость квартир также выражается в долларах, на корректность оценки срока окупаемости это не влияет). Произошло это, напомним, к окончанию летнего сезона. Поэтому с учетом нынешних реалий квартира на "Планерной" теперь может окупиться почти вдвое быстрее (сейчас аналогичные квартиры сдаются в 1,7-1,8 раза дороже). Время же возврата инвестиций за квартиру на Ленинградском проспекте сократилось лишь на год: арендная плата за нее и вначале была достаточно высокой, поэтому выросла не столь значительно.

"Наиболее заметный скачок цен на аренду жилья наблюдался в сегменте экономкласса, где за полгода ставки на однокомнатные квартиры выросли примерно на 15-16%,— рассказывает руководитель департамента городской недвижимости HomeHunter Татьяна Вакуленко.— Причем прирост цен на двух- и трехкомнатные квартиры составил порядка 20-25%. В категории жилья de luxe и бизнес-класса наблюдалась более умеренная динамика — на уровне 1,5-2% в месяц. Таким образом, за полгода такие квартиры подорожали в среднем на 8-12% в зависимости от количества комнат и расположения". Ставки продолжали расти и с приходом 2008 года. "Арендные ставки по итогам января в среднем по Москве выросли на 1,2%,— говорит руководитель аналитической службы "МИАН-агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев.— При этом стоимость найма квартир экономкласса увеличилась на 1,5% (до $1202 в месяц), бизнес- и элитного сегментов — не более чем на 1% (до $2723 и $10 500-11 000 в месяц соответственно)".

16 лет с правом переписки

Можно было бы предположить, что в связи с ростом арендных ставок вырастет и количество инвестиционных квартир, приобретенных для последующей сдачи в аренду. Однако этого не происходит. Полтора года назад в компании Blackwood долю такого рода покупок оценили в 3% от всей приобретаемой городской недвижимости. Причем отмечали, что на том же уровне этот показатель удерживался уже несколько лет. Ситуация остается неизменной и по сей день: в бюро недвижимости "Агент 002" в ответ на наш запрос назвали все те же 3%. Более того, поскольку рост цен на жилую недвижимость в прошлом году замедлился, многие инвесторы, приобретшие ранее квартиры для сдачи в аренду, сменили тактику. "Очень многие рантье сегодня начали продавать свои квартиры,— рассказывает руководитель управления аренды квартир компании "Инком-недвижимость" Галина Киселева.— Дело в том, что жилье сегодня перестает быть таким доходным финансовым инструментом, каким было ранее. Поэтому собственники сегодня все чаще продают квартиры, купленные "под аренду", и переводят деньги в более эффективные финансовые инструменты".

То, какими соображениями руководствуются сейчас рантье, в компании "Инком" продемонстрировали на примере двухкомнатной квартиры в доме, расположенном недалеко от МКАД и построенном 20 лет назад. Квартира в хорошем состоянии, ей не требуется даже косметический ремонт (а такие варианты — редкость). Приобрести ее сегодня можно за $240 тыс. Ее адекватная рынку арендная ставка — $1200-1300 в месяц (за вычетом коммунальных платежей). Итак, квартира будет приносить в год около $15 тыс. Если воспринимать эту сумму как дивиденды с вложенного капитала, то получаем доходность чуть больше 6%. По сравнению с другими финансовыми инструментами такой вариант не очень выгоден. Показатель в два раза ниже инфляции (правда, сравнивать их не совсем корректно, так как инфляция выражена в рублях). Впрочем, сюда имеет смысл добавить и годовое удорожание самой недвижимости. За 2007 год оно составило около 6% в рублях, или около 14% в долларах. Суммировав грубо два этих показателя, можно сказать, что инвестор лишь уберег свои деньги от инфляции. Хотя можно взглянуть на вопрос и с другой стороны: при доходе от аренды в $15 тыс. и стоимости квартиры $240 тыс. он вернет свои деньги за 16 лет.

Добавка скорости

Пример выбран не случайно. Большинство экспертов именно 16-17 годами оценивают средний срок окупаемости квартир, приобретенных сегодня для сдачи в аренду. То есть по сравнению с ранее названными 20 годами он сократился на 20%. "Доходность же от сдачи в аренду в московских новостройках составляет 2,5-5,5%, а на вторичном рынке — 5,0-6,5%",— говорит директор департамента маркетинга компании IntermarkSavills Юлия Овчинникова.

Для сравнения: полтора года назад эксперты компании "Миэль-недвижимость" оценивали среднюю доходность от сдачи квартиры в аренду в 4-4,5% годовых. Это дает участникам рынка недвижимости возможность делать довольно оптимистичные прогнозы. "Мы ожидаем, что в 2008 году количество инвестиционных покупок увеличится,— высказывает свою точку зрения директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская.— Произойдет это в связи с ростом арендных ставок, общим увеличением стоимости квартир (скорее всего рост цен превысит прогнозируемый большинством аналитиков), а также кризисом на фондовых рынках (некоторые инвесторы, скорее всего, переведут часть средств в недвижимость)".

Вопрос заключается лишь в том, какая именно недвижимость сегодня сулит наиболее быстрый возврат инвестиций. Мы попросили экспертов рассчитать этот показатель для достаточно дорогих жилых строений разного типа — домов дореволюционной постройки, сталинских домов, так называемых цэковских, современных, уже заселенных, и новостроек (см. таблицу). Минимальной по срокам окупаемости (девять лет) оказалась "однушка" в сталинском доме на Ростовской набережной. Впрочем, тут главную роль сыграли расположение дома и размер квартиры. В противном случае поиск арендатора может превратиться в большую проблему, а реальный срок возврата инвестиций увеличиться в два-три раза.

"Вообще-то квартиры в сталинских, дореволюционных и цэковских домах пользуются не очень большим спросом,— поясняет Татьяна Вакуленко из HomeHunter.— Количество заявок, поступающих на такого рода объекты, занимает всего 5% в структуре спроса на рынке городской аренды. В результате динамика арендных ставок была минимальна и формировалась исключительно за счет экономических показателей, таких, как повышение курса доллара и рост общего уровня цен". Кроме того, как правило, такие квартиры нуждаются в существенных затратах на ремонт. "Квартиры в дореволюционных и сталинских домах в большинстве случаев потребуют полной замены коммуникаций",— говорит управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate Ольга Творогова.

Ставка на спрос

Не потратившись на это, на возврат инвестиций рассчитывать сложно. "Дело в том, что квартиры без ремонта вообще практически не сдаются,— рассказывает руководитель отдела аренды агентства элитной недвижимости TWEED Александра Косарева.— Минимальная стоимость ремонта квартиры для сдачи в аренду должна составлять $1000 на квадратный метр. Квартира с дизайнерской мебелью стоит дороже, чем квартира без мебели, где-то на 30%. Однако хочу отметить, что на арендную ставку влияет не столько наличие или отсутствие мебели, сколько качество выполненного ремонта и грамотная планировка квартиры. Поэтому если человек покупает квартиру и собирается в дальнейшем сдавать ее в аренду, при осуществлении ремонта ему необходима не столько консультация дизайнера, сколько профессионала в области аренды, который подскажет, какие факторы необходимо учесть для того, чтобы в будущем квартира понравилась любому потенциальному арендатору".

Вот какие советы дают профессионалы. Руководитель отдела эксклюзивной недвижимости Penny Lane Realty Вадим Ламин рекомендует присмотреться к двум категориям квартир — малобюджетным объектам в пределах Садового кольца и очень дорогим (арендная ставка на которые превышает $15 тыс.) в престижных районах столицы (Остоженка, Патриаршие пруды, Арбат, Чистые пруды). "Такие варианты пользуются очень высоким спросом,— говорит он.— Небольшая (45-55 кв. м) двухкомнатная квартира в ЦАО с качественным ремонтом, арендная ставка на которую не ниже $2,5 тыс. в месяц, сегодня уходит с рынка не более чем за две недели. То же касается и дорогих предложений. Как ни парадоксально это звучит, снять апартаменты за несколько десятков тысяч долларов на Остоженке так же непросто, как найти в центре недорогую небольшую квартиру".

Другая рекомендация — присмотреться к современным монолитным домам. Хотя в уже заселенных квартиры довольно дорогие. Так, большая "трешка" без ремонта в "двурогом" ЖК "Эдельвейс" в районе Кутузовского проспекта стоит $1,6 млн, поэтому, даже несмотря на высокую арендную ставку ($6 тыс. в месяц), окупаться она будет 25 лет. Однако и простаивать она не будет, проблем с поиском желающих снять квартиру на длительный срок не возникнет.

Более привлекательны в отношении быстроты возврата инвестиций дома, которые еще только строятся. Так, квартира площадью 100 кв. м в доме бизнес-класса у метро "Университет" может окупиться за десять лет. Правда, отсчитывать начало возврата инвестиций следует не от момента сдачи дома госкомиссии. Скорее всего, придется подождать два-три года, пока новоселы будут делать в своих квартирах ремонт, предупреждает Вадим Ламин. Потенциальным арендаторам вряд ли понравится шум в соседних квартирах и строительный мусор в коридорах и холлах.

Подводя итог, можно сказать, что 16 лет — средний срок окупаемости квартиры от сдачи в аренду — слишком велик для "настоящего" инвестора. Впрочем, велик и минимальный из просчитанных экспертами — девять-десять лет. Однако это вовсе не означает, что такого рода инвестиционная стратегия непривлекательна. Особенно если принять во внимание прогнозы большинства экспертов, согласно которым арендные ставки и цены на жилье будут продолжать расти.