Метражи уперлись в стену

Льготная ипотека повысила спрос на квартиры большего метража, доля двухкомнатных и трехкомнатных квартир в общем объеме сделок по итогам первого полугодия несколько выросла. Однако метражи квартир продолжают сокращаться — покупатель не готов переплачивать за лишние метры.

Некоторые эксперты полагают, что предел малогабаритности уже практически достигнут и уменьшение площадей квартир по всем типам должно остановиться

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», во втором квартале текущего года, как и год назад, самую большую долю в предложении класса масс-маркет в Петербурге занимали однокомнатные квартиры — 37,3%. На второе место вышли двухкомнатные квартиры (26%); год назад его занимали студии, доля которых сейчас 24,9% (–2,6% за год). Данное процентное соотношение может меняться от периода к периоду и зависит от пополнения рынка новыми квартирами. В пригородах структура предложения сохранилась: большую долю занимают однокомнатные квартиры (39,6%), следом за ними — двухкомнатные (27,1%), затем студии (25,6%). Во втором квартале на первичном рынке Петербурга в массовом сегменте покупали больше двухкомнатных квартир (24% от общего объема спроса в классе против 21% в первом квартале) и меньше студий (26% против 28,6%).

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», говорит: «На это повлияла в первую очередь льготная ипотека. Некоторые покупатели из тех, кто планировал приобрести студию, благодаря низкой ставке смогли позволить себе однокомнатную квартиру. Другие вместе однушки выбирали уже двухкомнатную и так далее. Также на изменении структуры спроса сказалось серьезное сокращение предложения: бюджетные варианты, чаще всего — студии и однокомнатные, быстро вымывались с рынка, а достаточного пополнения новыми квартирами не было».

Игорь Карцев, председатель совета директоров ГК «Максимум Life Development», с коллегой согласен: «С ростом цен площадь квартиры последние годы естественно уменьшалась. Ведь покупатель, приобретая квартиру, платит не за конкретные метры, а за все домовладение. Впрочем, за последний год с ростом доступности ипотеки площадь квартир опять стала расти».

Эргономика во главе угла

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», считает, что покупатель сегодня уделяет особое внимание эргономичности — оптимизации жилого пространства, благодаря которой ему не приходится переплачивать за «лишние» квадратные метры, не несущие особого функционала. Под коридоры отдается меньше места, становятся компактнее спальни. При этом существенно увеличивается кухонное пространство, являющееся основным местом для общения семьи. Большой популярностью пользуются европланировки с объединенной гостиной и кухней. Также популярностью пользуются двух- и трехкомнатные квартиры с так называемыми «хозяйскими спальнями» — когда комната обеспечена собственной ванной комнатой, гардеробной и просторной застекленной лоджией или балконом.

Директор группы «Аквилон» Виталий Коробов тенденцию подтверждает: «Планировки становятся все удобнее, качественнее, эргономичнее. Сейчас покупатели стали больше внимания уделять внутреннему насыщению квартиры. И не готовы платить за ненужные метры. В частности, к этому их подталкивает и прошедший коронакарантин. Люди, оказавшись взаперти в своих квартирах, задумались о том, чего им не хватало. Требования к качеству планировочных решений уже выросли и будут расти».

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management, также говорит, что кризис лишь ускорил развитие новых трендов и рынок наблюдает все большее сокращение площадей квартир в сегменте стандартного жилья. «Меняется и квартирография, к примеру, помимо традиционных однушек площадью 35–45 кв. м, появляются планировки на 28 и 55 кв. м. Тенденция к расширению планировок будет и дальше набирать обороты, поскольку меняются стоимость и доступность жилья, а также критерии выбора».

Тонус для девелопера

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, рассуждает: «В последнее время девелоперы находятся в непроходящем тонусе в связи с постоянными изменениями в законодательстве и макроэкономическими вызовами. Любая неопределенность, как правило, сдерживает инициативы и опускает девелопера в консервативную парадигму маленьких метражей. Как следствие, на рынке опять появляются студии и европланировки. В то же время ликвидность и привлекательность проекта в настоящее время выходят на первый план, и девелопер развивает функциональность планировки. Появляется квартирография высокой вариативности (например, с возможностью объединения и разделения зон), которая может подойти под разные потребительские портреты».

По ее словам, более высокие сегменты практически не реагируют на перечисленные тенденции. Исключением можно считать появление некоторого количества клубных проектов в бизнес- и премиум-классе, где присутствуют небольшие лоты площадью около 30 кв. м, несвойственные для этих сегментов. Это также говорит об ориентированности девелопера на инвестиционные покупки.

Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра компании «Главстрой Санкт-Петербург», рассуждает: «Один из основных выводов, который можно сделать по итогам режима самоизоляции,— необходимо продолжать повышать функциональность планировок, чтобы они были максимально удобны для фактически любой жизненной ситуации. Например, желательно, чтобы была возможность выделить в квартире зону для работы. Лучше всего — пусть небольшой, но отдельный кабинет, с хорошей вентиляцией и звукоизоляцией, достаточный по размерам для размещения письменного стола, компьютера. Для семейных покупателей важно наличие раздельных спален и общего пространства на большой кухне для обедов, игр и приема гостей. В связи с этим продолжат набирать популярность европланировки, сегодня их доля в предложении на рынке масс-маркета уже не менее 35–40%. Как вариации кухонь-гостиных можно отметить кухни-ниши и планировки с отдельными кухонными островами».

Одним из решающих факторов для принятия решения о покупке жилья по-прежнему является цена. Поэтому создание максимально функционального пространства без «лишних» метров, которые отражаются на итоговой стоимости квартиры,— одна из ключевых задач для строителей. В частности, менее полезные «квадраты» из коридоров могут переноситься в другие зоны. «Мы отмечаем, что за прошедший год в наших проектах на 43% увеличился спрос на компактные (35–50 кв. м) двухкомнатные и на 90% — на компактные (50–65 кв. м) трехкомнатные квартиры евроформата с вместительной кухней-гостиной и изолированными спальнями. Такое жилье нередко выбирают молодые семейные пары. Его основное преимущество — функциональное распределение жилой площади, наличие нескольких отдельных комнат, свое пространство как для взрослых, так и для детей»,— говорит господин Ефремов.

При этом после запуска программы с господдержкой он констатирует рост средней площади квартир, приобретенных в ипотеку: с марта по июнь она выросла с 42 до 48 кв. м. Это говорит о том, что с помощью господдержки покупатели могут позволить себе приобрести дополнительные квадратные метры, считает господин Ефремов.

Премиум следует за трендами

Ирина Киршина, генеральный директор компании «Бронка Девелопмент», замечает, что и в бизнес-классе наблюдается некоторое уменьшение площадей как в предложениях от застройщиков, так и в запросах от покупателей. «Концепция планировок с просторной кухней-гостиной и отдельными небольшими спальнями сегодня наиболее востребована. При этом для покупателей важно наличие в квартирах двух санузлов, отдельной гардеробной комнаты и небольшой хозяйственной зоны или постирочной»,— говорит она.

Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК», не исключает, что в элитном сегменте в ближайшие пять лет появится тренд, пришедший сегодня в сегмент бизнес-класса,— квартиры-студии. «Конечно, в бизнес-классе они не очень похожи на студии масс-маркета. Их площадь 40–60 кв. м, у них могут быть террасы. Но главным для покупателей (помимо расположения) остается то самое ощущение камерности и возможность жить в новом доме в красивом историческом районе. Что особенно проявляется в условиях ограниченного выбора, когда речь заходит о дорогих квартирах и новом предложении. На этом фоне сам дом является не менее ключевым фактором выбора. Вплоть до того, что по финансовым причинам покупатели готовы купить квартиру меньшей площади, но только чтобы жить именно в этом доме. Тенденция на сокращение метража самих квартир не то чтобы явная. Скорее она плавная и отражает изменения в мировосприятии. Условные пять комнат и 300 и более "квадратов" просто для статуса уже очень мало кого интересуют. Площади в районе 100 кв. м для элитного сегмента являются адекватным предложением»,— рассуждает господин Мохнарь.

Предел достигнут

Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу группы ЦДС, при этом считает, что предел малогабаритности уже практически достигнут и уменьшение площадей квартир по всем типам должно остановиться.

Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена», также уверен, что рынок уже перенасытился малогабаритными квартирами в виде мелких однушек и студий. «Сегодня мы чувствуем — особенно на стадии готового жилья, когда объект выходит на сдачу,— что все-таки растет спрос на квартиры большей площади, с хорошей планировкой. В нашем новом ЖК "Ойкумена" мы сократили число студий и малогабаритных однокомнатных квартир и перешли в сегмент семейного жилья: увеличили количество двух- и трехкомнатных квартир». Он полагает, что оптимальный метраж с точки зрения комфортного проживания был заложен еще в конце советских времен: однушка на одного человека — до 36 кв. м, однушка на семью из двух человек — 42 кв. м, двухкомнатная квартира — 56 кв. м, трехкомнатная — 72 кв. м. «Вот от этого и надо отталкиваться. Конечно, трешку можно увеличить и до 80 кв. м»,— рассуждает господин Мирошников.

«В вопросах квартирографии можно отметить несколько моментов: во-первых, размывание границ между классами жилья с точки зрения планировок. Некоторые особенности, ранее присущие более высокому ценовому сегменту, проникают в комфорт-класс и стандартное жилье. Например, спальни со своей ванной комнатой и гардеробной у нас запроектированы не только в квартале бизнес-класса, но и в проектах в Ленинградской области. И эти решения пользуются популярностью у покупателей, люди готовы доплачивать за такие удобства. Во-вторых, преобладание так называемых евроформатов (когда кухня объединена с гостиной в одно большое помещение площадью 14–20 кв. м) над классическим форматом с отдельной кухней небольшой площади. Для многокомнатных квартир с двумя и более спальнями большая кухня-гостиная стала уже общим местом, мы стараемся вообще не проектировать семейные квартиры с кухней меньше, чем 14–16 кв. м. Для квартир с одной спальней еще сохраняется доля покупателей, приверженных привычному формату: около 30% покупателей однокомнатных квартир ищет вариант с классической планировкой. В-третьих, это максимальная рациональность всех планировочных решений. И  застройщики, и покупатели поняли, что нефункциональные квадратные метры — это просто переплата как на стадии покупки, так и на стадии проживания (больше площадь — выше коммунальные платежи). Поэтому квартиры с длинными коридорами, комнатами неправильной формы, какими-то закутками, колоннами посередине стены — все такие спорные варианты пользуются меньшим спросом, чем более продуманные квартиры»,— говорит госпожа Кукушкина. Она отмечает, что сегодняшние покупатели очень требовательны, они уже на стадии выбора планировки смотрят, как встанут мебель, встроенные шкафы, кровать, и обращают внимание на детали, например, на ширину комнат или габариты ниши при входе.

Поскольку площади квартир уменьшаются, возникает необходимость в дополнительных местах хранения. Складирование имущества на балконе или лоджии постепенно выходит из моды, поэтому в новых проектах появляются дополнительные помещения — индивидуальные кладовки, обычно на первом либо в подвальном этаже. Стоимость квадратного метра в таких помещениях ниже, чем в квартире, и хранить там сезонную одежду или спортивный инвентарь очень разумно, считает госпожа Кукушкина. По ее мнению, интересным также выглядит новый тренд на появление мест общего пользования в новых проектах. Например, когда выделяется помещение для проведения праздников или пространство для коворкинга на этаже. «Все эти нововведения призваны улучшить добрососедскую атмосферу в новых домах, сблизить проживающих в одном доме людей. Любопытно посмотреть, насколько эти проекты окажутся жизнеспособными»,— говорит она.