В поисках новых мест

Эксперты говорят, что сегодня в элитном сегменте в свободной продаже находится около 450 квартир на первичном рынке и этого объема для удовлетворения спроса достаточно. Однако в городе существуют локации, где давно не появлялись новые объекты, и в таких локациях существует накопленный спрос.

Крестовский остров практически исчерпал земельные ресурсы под новые проекты. Зато хорошие перспективы развития в сегменте премиального домостроения есть у петербургских набережных.

По свидетельству аналитиков в сфере недвижимости, в 2011 году девелоперы дополнили предложение рынка строящегося жилья тремя новыми проектами, совокупный вклад которых составил 9 тыс. кв. м. Кроме двух домов, появившихся в продаже в III квартале, в конце года началась реализация квартир в третьей очереди "Парадного квартала".

"Стоимость квартир на рынке строящегося жилья класса А в конце 2011 года составила $8,5 тыс. за кв. м, увеличившись за год на 13 процентов", — рассказала Елизавета Конвей, руководитель направления элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg.

Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы группы ЛСР "ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад", говорит, что сегодня в Петроградском районе сосредоточено 67% суммарной площади находящихся в продаже квартир, в том числе 13% приходится на Крестовский остров. Доля Центрального района — 30%.

Прочь из центра

"Кроме "золотого треугольника", который популярен и по сей день, есть еще несколько локаций, которые интересны нашим клиентам. Сейчас очень большое развитие, в том числе благодаря нашим девелоперам, получило направление в сторону Смольного. Благодаря крупным проектам компании "Возрождение СПб", компании ОФПК этот район сочетает в себе как транспортную доступность, социальную однородность, так и достойные экологические показатели, так как неподалеку находится Таврический сад. Крестовский остров, безусловно, это вторая альтернатива для людей, проживающих в центральном Петербурге. Это, как правило, семейное проживание, где во главу угла ставится не транспортная доступность, которой можно пожертвовать (хотя сейчас выезды с Крестовского разгружены наличием двух новых мостов), а экологическая составляющая, "клубный" стиль жизни", — добавляет госпожа Конвей.

Она считает, что покупателей, готовых приобрести качественную квартиру в удачном месте, больше, чем многие думают. "Проблема состоит не в том, что количество покупателей уменьшилось, а в том, что то предложение, которое имеется на сегодняшнем рынке, не устраивает сегодняшнего покупателя по соотношению "цена — качество", точнее по соотношению "цена — отсутствие качества" во многих случаях, особенно на вторичном рынке. Это и проблема парковки, и неудачная планировка, и несоответствующий заявленному уровню квартиры вид", — резюмирует госпожа Конвей.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1 (ранее ЛЭК), полагает, что одна из тенденций на рынке элитной недвижимости в Петербурге — смещение спроса из центра в другие районы. Еще несколько лет назад, уверена она, элитным считалось лишь то жилье, которое расположено в пределах "золотого треугольника": "Причина такого смещения — недостаточно развитая инфраструктура и неблагоприятная экологическая ситуация в историческом центре города, отсутствие крупных комфортных гипермаркетов и торговых комплексов, перегруженность и шум улиц, активная ночная жизнь. Еще одна причина — в городе (а особенно в центре) остается все меньше свободных мест под строительство. Поэтому все большим спросом пользуется новая недвижимость в районах, приближенных к центру: у метро "Петроградская", на Свердловской набережной".

Разнородный сегмент

Предложение элитной недвижимости Петроградского района сосредоточено преимущественно в южной части, в частности, на Крестовском и Каменном островах и в ряде достаточно локальных участков Каменноостровского проспекта. Эта территория в наибольшей степени отвечает требованию обособленности, закрытости зоны проживания. Крестовский остров отличает от других районов, где предложены квартиры элит-класса, экологическая обстановка и обилие зеленых насаждений. Кроме того, в районе расположены высококлассные спортивные объекты, рестораны. "Из строящихся объектов, находящихся в продаже, необходимо отметить элитный дом "Венеция" на Депутатской улице, 34 (застройщик СК "Возрождение Санкт-Петербурга"), ЖК Diadema House (Депутатская улица/Константиновский проспект, застройщик ООО "Центр управления недвижимостью"), ЖК "Лазурит" (застройщик ЗАО "Фирма "Петротрест""), ЖК "Малахит" (застройщик ЗАО "Фирма "Петротрест"")", — говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer.

Элитный сегмент в Центральном районе представлен квартирами и в новостройках, и в домах старого фонда XIX-XX веков после капитального ремонта. Необходимо отметить, что стоимость квадратного метра варьируется в зависимости от расположения дома, состояния объекта, социального окружения. Особенным спросом пользуются видовые квартиры на последних этажах. Элитные квартиры в Центральном районе представлены в зоне "золотого треугольника" и рядом со станцией метро "Чернышевская". Цена предложения на элитные квартиры рядом с "Чернышевской" составляет 160-200 тыс. руб. за кв. м. Несмотря на близость расположения исторических объектов, все же к основным недостаткам можно отнести отсутствие парковочных мест, которое является необходимым условием для элитного жилья. Приватность (в это понятие эксперты включают обособленность и безопасность, минимум соседских контактов, своя охраняемая территория) — считается важнейшим признаком элитного жилья. "Обеспечить приватность в Центральном районе также крайне затруднительно из-за неоднородной социальной среды, проживающей в историческом центре Санкт-Петербурга. В непосредственной близости, если рассматривать дома старого фонда, после капитального ремонта могут находиться как квартиры элит-класса, так и коммунальные квартиры. Тем не менее, если потенциальный покупатель принимает решение о приобретении квартиры в Центральном районе, он осознает такие риски, как недостаточное количество парковочных мест, неоднородная социальная среда, тяжелая транспортная ситуация. Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" реализует несколько объектов в Центральном районе — ЖК "Парадный квартал" (вторая очередь планируется к сдаче в 2012 году) и ЖК "Смольный парк". Также из строящихся жилых объектов можно отметить объекты холдинга RBI — ЖК "Александрия" и "Таврический"", — говорит господин Фадеев.

Он также добавляет, что с декабря 2011 года официально возобновились продажи квартир в строящемся жилом комплексе бизнес-класса "Платинум", расположенном на Свердловской набережной. Объем привлеченного в проект финансирования составит более 3,2 млрд рублей. Стоимость квартир в корпусах с видом на Неву, по данным GVA Sawyer, составляет от 100 тыс. руб. за кв. м, пятикомнатных апартаментов — от 150 тыс. руб. за кв. м.

"В ближайшем будущем ситуация со спросом в элитном сегменте не изменится и останется достаточно стабильной. У каждого из названных районов, безусловно, есть свои преимущества. Крестовский остров отличается обособленностью, близостью парковой зоны, закрытостью зоны проживания, инфраструктура здесь представлена элитными спортивными объектами и ресторанами. Основные преимущества Центрального района — кварталы исторического центра и вид из окон, с видами на каналы, исторические особняки. На данный момент можно говорить о повышении требований к качественным характеристикам к элитному классу жилья", — рассказал господин Фадеев.

География прайм-класса

Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН АРИН, рассуждая о перспективах развития элитных мест, отмечает: "Сейчас довольно актуальна география перемещения будущих жильцов. Элитную недвижимость тоже покупают исходя из расположения места работы и места загородного отдыха. Этот фактор будет влиять на популярность жилья возле Смольного среди чиновников и бизнесменов, которые работают там или поблизости. При прочих равных, факт "приближенности" к правительству будет играть свою роль и при выборе жилья среди тех покупателей, которые работают в других местах". Но по мере появление новых проектов жители этих локаций, вполне возможно, будут переезжать, поскольку эти территории изначально предполагают большую мобильность, чем исторический центр города. В частности, по мере строительства "Лахта-центра" и развития этой территории, работники "Газпрома" будут перебираться из перечисленных локаций именно туда.

Ольга Трошева, заместитель генерального директора консалтингового центра "Петербургская недвижимость", говорит, что в районе Смольного и на Петроградской стороне в продаже имелось тринадцать элитных объектов: на Крестовском острове — восемь, два объекта в районе станции метро "Петроградская" и около Смольного — три объекта. Причем одиннадцать из них уже сданы, в двух оставшихся ведутся внутренние работы.

Владимир Федоров, руководитель департамента продаж ООО "Петербург Сити", уточняет, что на Крестовском острове в настоящий момент в сегменте "элитная недвижимость" выделяются следующие предложения: на первичном рынке около 40 предложений в Diadema Club House (от "Кредо Инвест") по адресу: Константиновский пр., 23 (уч.1, южнее пересечения Депутатской ул. и ул. Вакуленчука) — стоимость одного квадратного метра составляет 398,730 тыс. руб. Около 20 предложений в доме "Венеция" (от СК "Возрождение Санкт-Петербурга") по адресу: Депутатская ул., 34 (лит. А) — стоимость одного квадратного метра составляет 380,605 тыс. руб. На вторичном рынке — 12 предложений, представленных в домах, расположенных по адресам: пр.Динамо, 4 (Stella Maris) и 23; Константиновский пр., 26 ("Зеленый остров"); ул. Эсперова, 1, а также в жилых комплексах "Дом у моря" и "5-й элемент" — стоимость одного квадратного метра составляет 450,399 тыс. руб. В районе станции метро "Петроградская" в настоящий момент в элитном сегменте, по данным господина Федорова, выделяются три предложения, представленные в жилом комплексе "Новая звезда" (Песочная наб., 12) холдинга RBI и в доме 56, корп. 2, по Каменноостровскому пр. (вторая очередь "Каменноостровской коллекции" от СК "Возрождение Санкт-Петербурга") — стоимость одного квадратного метра составляет 583,548 тыс. руб.

"В районе Смольного в настоящий момент в элитном выделяются девять предложений, представленных в жилых домах 1 и 6 на Тверской ул. (ОФПК) — стоимость одного квадратного метра составляет около 450 тыс. руб.", — рассказал господин Федоров.

Смольный наступает

Господин Федоров уверен: в ближайшее время средовой район Смольного может приблизиться с точки зрения наличия качественного предложения элиты к Крестовскому острову — благодаря уже существующим проектам (Тверская ул., 1 и 6), а также развивающимся (последующие очереди проекта "Смольный парк" от СК "Возрождение Санкт-Петербурга") и готовящимся (например, дом 41 по ул. Захарьевской от компании "ПАН"). Кроме того, в ближайшей перспективе средовой район Крестовского острова может претерпеть изменения в худшую сторону, обусловленные окончанием строительства Кировского стадиона.

"Сохранит свою элитную обособленность Каменный остров, возможно появление элитных апартаментов в районе "золотого треугольника", если будут реализованы заявленные там проекты. Безусловно, получит свое развитие средовой район набережной Малой Невы, в первую очередь благодаря проекту "Набережная Европы", а также дому N 2-4 по Зоологическому переулку", — рассуждает господин Федоров.

Ольга Трошева согласна с коллегой из "Петербург Сити": "Район около Смольного по ценовой категории наиболее близок к Крестовскому острову и в ближайшее время будет развиваться. Смольный как центр притяжения будет добавлять данным территориям статусности, однако имеющаяся здесь неоднородность социальной среды, наличие целых кварталов, состоящих из дореволюционных жилых домов, и сравнительно небольшое количество зеленых зон являются недостатком данного микрорайона по сравнению с Крестовским островом".

Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg, говорит: "Преимущества Крестовского острова — в его малонаселенности, социальной однородности, рекреационном потенциале (зеленые зоны, водоемы, парк аттракционов, яхт-клубы, рестораны). Плюсами Смольного являются центральное расположение, близость парков (Таврического и Смольного), определенная статусность локации, виды из окон квартир верхних этажей на Смольный собор, Неву, Большеохтинский мост. Владельцы квартир на Свердловской набережной из всего вышеперечисленного смогут похвастаться лишь видами из окон. Главным и чаще всего единственным минусом Крестовского острова его жильцы называют строящийся стадион. У района вокруг Смольного и Свердловской набережной недостатков больше — это и неоднородное окружение, и наличие бывших промышленных площадок, и высокий автомобильный трафик".

Перспективное расположение

Из относительно новых мест, которые имеют определенные перспективы, как говорят эксперты, можно выделить Свердловскую набережную.

"Если говорить о Свердловской набережной, то, на наш взгляд, формирование здесь действительно элитного микрорайона, как на Крестовском острове, маловероятно. Несмотря на возможность строительства здесь качественного жилья с хорошими видовыми характеристиками, депрессивное окружение, в котором значительную часть занимают действующие и приостановленные промышленные предприятия, и ярко выраженная социальная неоднородность являются серьезными препятствиями для успешной реализации большого объема элитного жилья в этой локации. Но при условии грамотно разработанной концепции на Свердловской набережной вполне возможно реализовать успешные проекты бизнес- и комфорт-класса", — полагает госпожа Трошева.

"Набережные Невы (Смольная, Свердловская) смогут принести свои будущим обитателям некоторые бонусы — близость к историческому и деловому центру, видовые характеристики, близость Смольного. Но вот однородности социальной среды в районах этих набережных ожидать пока не стоит", — говорит Светлана Попова, аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент".

"В настоящее время Свердловская набережная не способна конкурировать с другими районами по строительству элитного жилья, но она будет способна сделать это в будущем — здесь со временем можно будет провести редевелопмент промышленных участков. Территория Свердловской набережной позволяет реализовать амбициозные проекты комплексного освоения территории, а близость к воде и памятникам культурного наследия располагает к строительству элитного жилья", — полагает генеральный директор ООО "КВС" Сергей Ярошенко.

Анна Брун, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, также верит, что редевелопмент промышленных территорий может сделать Свердловскую набережную новым районом жилья высокой ценовой категории: "Пока на прилегающих к набережной территориях реализуются преимущественно коммерческие объекты, исключение составляет ЖК "Платинум", строительство которого должно завершиться в этом году. В случае появления новых проектов жилой недвижимости, можно предположить, что цены на квартиры будут сравнимы со стоимостью квадратных метров в центральной части Петербурга. К преимуществам участка можно отнести видовые характеристики, близость к историческому центру города и хорошую транспортную доступность. Главным минусом станет отсутствие инфраструктуры и соседство с промышленными предприятиями. Но по мере развития территории и реализации проектов ее редевелопмента эти проблемы будут решены".