Жилье разошлось по застройщикам

В этом году первичный рынок жилья в Москве и Подмосковье может достичь максимальной концентрации: на долю десяти крупнейших девелоперов придется 62–64% сделок. Причиной монополизации стал начавшийся в 2015 году кризис, который привел к снижению финансовой устойчивости компаний второго эшелона. Крупные игроки могут конкурировать не только за счет более низких цен, но и благодаря большим объемам строительства.

1 / 2

Монополизация рынка жилья Москвы и Подмосковья приближается к пиковому значению, выяснили аналитики ЦИАН. По экспертным данным, 56% сделок в сегменте новостроек по зарегистрированным договорам долевого участия (ДДУ) в 2017 году заключили десять крупнейших застройщиков. Первое место второй год подряд занимает группа ПИК Сергея Гордеева, следом идут «Самолет Девелопмент» и Urban Group. В 2018 году застройщики, входящие в топ-10, продолжат увеличивать свои продажи. Их доля в объеме заключенных ДДУ может вырасти до 62–64%, прогнозирует руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. «Спрос будет снова перераспределен между лидерами рынка и прочими застройщиками или за счет приобретения крупными компаниями небольших игроков»,— считает он. По его словам, это наиболее вероятный сценарий развития рынка, но нельзя исключать и другие, например сделки внутри группы лидеров (как произошло при покупке группой ПИК компании «Мортон» в конце 2016 года) или появление новых крупных игроков за счет выхода на рынок принадлежащих мэрии структур, курирующих строительство домов в рамках программы реновации. Такой сценарий может быть реализован не в 2018 году, а позже, полагает Алексей Попов.

В прошлом году на девелоперов из топ-10 пришлось 48% договоров долевого участия, зарегистрированных в Москве и Подмосковье. Концентрация продаж крупнейшими компаниями стала расти с началом кризиса после обвала рубля в конце 2014 года. Тогда на топ-10 приходился 31% заключенных ДДУ, в конце 2015 года — уже 41%. Если сравнить списки лидеров по количеству заключенных ДДУ и объему строящегося жилья, то они будут почти одинаковыми, говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. «Восемь из десяти лидеров по продажам одновременно являются лидерами по объемам строящегося жилья, поэтому больше продают»,— уточняет она. Например, из 23 жилых комплексов массового сегмента, строительство которых началось в 2017 году, на ПИК пришлось пять новостроек (21,7%). Кроме того, первая тройка из топ-10 по объему ДДУ — ПИК, «Самолет Девелопмент» и Urban Group — активно строят за МКАД, а это дешевле, чем в Москве, соответственно, цены ниже. «Даже в старых границах Москвы из десятка самых продаваемых проектов, на которые пришлось почти 30% сделок, семь новостроек расположены за МКАД»,— подчеркивает госпожа Литинецкая, добавляя, что низкая для Московского региона стоимость при одновременно высоком качестве и вывела проекты в лидеры по продажам.

«Вследствие концентрации продаж у крупнейших застройщиков возникают риски для выполнения финансовых планов у компаний второго эшелона и их устойчивости»,— предупреждает господин Попов. Невысокие темпы продаж не означают обязательный крах застройщика, если у него грамотно выстроены внутренние процессы, убежден директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. «При правильной организации бизнеса даже небольшая компания может обеспечить необходимую для окончания проекта маржинальность»,— говорит он. По словам господина Брызгалова, у застройщика заканчиваются деньги при неправильной работе с генподрядчиками, ошибках, допущенных при проектировании. «Неверно организованная логистика стройматериалов может привести к срыву сроков строительства, это влияет на спрос»,— резюмирует Павел Брызгалов. Не все застройщики, не попавшие в топ-10 по Московскому региону по объему заключенных ДДУ, попали в зону риска: они могут быть в списке крупнейших компаний в более узком сегменте, например в старых границах Москвы или по объему продаж апартаментов.