Промышленная разморозка с переменой функции

Замороженные после кризиса проекты редевелопмента промышленных территорий постепенно возвращаются к жизни. Однако теперь, как отмечают аналитики, функциональное назначение объектов, которые возводятся на промплощадках, меняется. Если в середине 2000-х на месте промзон вырастали бизнес-центры или торговые комплексы, то теперь из-за дефицита пятен под застройку девелоперы стремятся строить жилье.

Исполнительный директор по коммерческой недвижимости ООО "КВС" Дмитрий Беляев считает, что в настоящий момент около 50% промышленных объектов Санкт-Петербурга нуждаются в реформации в силу того, что они перестали отвечать экономическим, социальным и экологическим требованиям. По его подсчетам, сегодня не более 10% от всех промышленных территорий вышли на начальный этап реформирования.

До недавнего времени редевелопмент рассматривали в основном как преобразование административных зданий бывших предприятий в офисные центры разных классов. Около 15% функционирующих сегодня бизнес-центров появились именно таким способом и пользуются стабильным спросом у арендаторов.

Сегодня все больше проектов редевелопмента связано с жилой недвижимостью. Отчасти это объясняется отсутствием в городе мест под застройку жильем.

Гений места

Василий Довбня, директор департамента консалтинга "Colliers International Санкт-Петербург", отмечает что особенно активно ведутся проекты редевелопмента на Петроградской стороне, здесь процесс редевелопмента активизировался именно в последние два года за счет возобновления строительства проектов, заявленных еще до кризиса. "Эта часть города и так обладает имиджем элитной, а редевелопмент существующих здесь промзон способен превратить ее в уникальный район Петербурга, сочетающий в себе историческую ценность, транспортную доступность и новаторские технологии строительства", — поясняет он.

"В 2012 году открыты продажи в двух элитных жилых комплексах, построенных на месте бывших предприятий: ЖК "Собрание" на территории бывшей автоколонны Таксомоторного предприятия N1 и МФК "Леонтьевский мыс" на территории, принадлежавшей заводу "Красное знамя", — рассказывает менеджер департамента коммерческой недвижимости ООО "Александр Недвижимость" Оксана Ковалева. — Уже выведено на рынок несколько проектов жилых комплексов бизнес-класса — МФК Riverside на Ушаковской набережной (территории бывшего НИИ Северного завода), "Премьер Палас" (редевелопмент территории завода "Вулкан"), "Классика" (Санкт-Петербургский механический завод), "Империал" (автотранспортное предприятие на Киевской улице) и "Граф Орлов" ("Пигмент") и др.".

Господин Довбня говорит, что в 2012 году также начал реализовываться такой крупный проект в области редевелопмента, как "Измайловская перспектива". "В прошлом году о планах по ближайшему выводу на рынок новых объектов в районе станций метро "Фрунзенская" и "Балтийская" заявили несколько застройщиков: "ЛенСпецСМУ" (пересечение Обводного канала и Московского проспекта, комплекс "Галактика"), ЮИТ (там же, комплекс "Новомосковский"), "Лемминкяйнен" (там же, комплекс "Тапиола"), "ЛенСпецСМУ" (Смоленская улица, комплекс "Галант"), "Юнит" с "Петрополем" (на месте "Петмола", комплекс "Времена года")", — перечисляет господин Довбня.

Причинами такого резкого выхода сразу нескольких крупных проектов можно назвать, во-первых, наличие подготовленных под строительство участков, а также практически исчерпанный земельный ресурс для нового жилого строительства в хороших локациях в Петербурге.

Еще один крупный проект редевелопмента — развитие территорий ОАО "Силовые машины". Большую часть территории планируется отдать под жилье. Остальную часть займут деловые центры и сопутствующая инфраструктура: паркинги, торговля, кафе и рестораны, сервисные центры, а также детские сады, школы, поликлиники, спортивные объекты, общественные зоны.

Первой площадкой, планируемой к переезду, станет участок филиала "Электросила" площадью 7,2 га по четной стороне Московского проспекта. На этой территории планируется создать новый комфортный жилой микрорайон. Вдоль Московского проспекта также планируется создание коммерческой зоны, включающей офисные здания, торговые галереи, кафе, рестораны.

Денис Радзимовский, генеральный директор "S.A.Ricci — Санкт-Петербург", полагает, что в ближайшие годы процесс редевелопмента будет ускоряться, потому что количество "чистых и свободных" участков для развития стремительно уменьшается. "При благоприятных экономических условиях и активном содействии городских властей процесс редевелопмента промышленных зон Санкт-Петербурга в ближайшие годы может усилиться, что даст дополнительный толчок для развития городской среды", — оптимистичен господин Радзимовский.

По данным комитета по земельным ресурсам Смольного, к территориям промышленности относится 19 тыс. га городской земли, что составляет 13,6% общей площади Петербурга. В инвестиционное развитие вовлечены 30 крупных производственных зон. По 11 из них (это 3,6 тыс. га) уже утверждена документация планировки. Только на территории исторического центра города, который занимает 5,8 тыс. га, расположены 200 предприятий. Из них объекты, износ которых достиг 60-70%, занимают 2,2 тыс. га — то есть половину центра города.

Точка возврата

Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest, подсчитала, что для того чтобы вывод предприятия был экономически целесообразен, средняя цена одного квадратного метра освобождаемого земельного участка должна составлять 18-19 тыс. рублей. В случае если инвестор входит в проект на начальной стадии, стоимость участка должна быть ниже, так как он фактически кредитует предприятие. Инвестиционные затраты на перевод предприятия состоят из следующих статей: приобретение участка в одной из промышленных зон, покупка мощностей, подведение коммуникаций, строительство новых зданий, переезд, приобретение нового оборудования взамен изношенного или оборудования, которое невозможно переместить (стоимость нового оборудования, приобретаемого в счет модернизации или расширения производства, в данном случае не учитывается). "Упущенная выгода от переезда заключается в убытке от простоя предприятия, а также в потере арендной платы за производственные и административные помещения, расположенные в центре города", — говорит госпожа Марковец.

Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG, в стоимость редевелопмента также включает рекультивацию земли. "Безусловно, это необходимо делать не всегда, но, учитывая, что за пределы городской черты выводят в основном крупные промышленные предприятия, данные мероприятия приходится проводить в большинстве случаев", — говорит господин Колокольников. Еще одна статья расходов — коммуникации. Это и обновление существующих, и подведение новых. "Конечно, в случае с промзонами основные работы связаны с дорожной инфраструктурой", — добавляет господин Колокольников.

Завышенные ожидания

Маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент" Юлия Троицкая оценивает стоимость работ по выводу промышленных предприятий из центра города в сумму от 25 до 80 млн рублей за 1 га — в зависимости от количества строений и степени загрязненности почв. "Факторами, тормозящими реновацию, как правило, являются наличие охраняемых памятников на территории, множество собственников, переговоры с которыми могут длиться достаточно долго, а также масса согласований", — рассуждает госпожа Троицкая.

Мария Матвеева, генеральный директор девелоперской компании "Созвездие", рассказала, что в проект редевелопмента "Московская-Товарная", предполагающий возведение многофункционального комплекса общей площадью 38 тыс. кв. м, который реализует ее компания, войдут жилой комплекс бизнес-класса, гостиница класса "три-четыре звезды" на 150-180 номеров общей площадью 7-8 тыс. кв. м, бизнес-центр и торгово-офисный центр. "Диапазон инвестиций в рамках многофункционального комплекса может составить $1,5-2,5 тыс. за квадратный метр. Работа над проектом сейчас находится на активной стадии", — отмечает она.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь", считает, что сроки окупаемости проектов в области редевелопмента от восьми лет и выше можно считать вполне приемлемыми

Василий Довбня говорит: "С точки зрения девелоперов, в городе есть привлекательные для застройки участки, на которых в настоящее время расположено производство. Однако ожидания собственников предприятия зачастую выше, чем те предельные цифры по затратам на метр производимых улучшений, которые может себе позволить девелопер. У каждого проекта есть свои предельные показатели по стоимости земли".