Отбросить костыли

С начала этого года государственная программа поддержки ипотечного кредитования была свернута. Эксперты рынка говорят, что ее отмена на объемах кредитования в 2017 году уже не скажется — рынок стабилизировался и, вероятнее всего, объем выдачи займов на приобретение жилья останется на прежнем уровне, а при оптимистичном прогнозе может вырасти, как и в прошлом году, на треть.

Как и в прошлые годы, ипотека по-прежнему останется ключевым драйвером развития рынка кредитования частных лиц. Рынок ипотечного кредитования продолжит расти и в 2017 году, хотя, конечно, не такими темпами, как в 2011-2014 годах, когда он ежегодно увеличивался на 30-40%. В прошлом году, благодаря программе господдержки, рост ипотечного рынка превысил 25%.

Компания "Бест-Новострой" подсчитала, что по итогам 2016 года в Петербурге было выдано около 82 млрд рублей ипотечных кредитов (более 39 тыс. штук), почти на 40% больше, чем годом ранее.

Не критично

Банкиры уверены: отмена госпрограммы субсидирования ставок по ипотеке уже не является критичной для рынка благодаря стабилизации экономики и снижению ключевой ставки, что, в конечном итоге, привело к улучшению условий по ипотечным кредитам в банковском секторе. В 2017 году рынок ипотеки уже сможет развиваться самостоятельно. "Программа отлично справилась со своей задачей: в сложный для экономики период государству удалось поддержать жилищную отрасль. Рост рынка ипотеки по итогам 2016 года составил, по нашим оценкам, примерно 30%, — рассказала Ольга Патракеева, начальник отдела продаж ипотечных кредитов розничного филиала ВТБ в Санкт-Петербурге. — В ближайшее время мы не ожидаем серьезных корректировок ценовых параметров. Если говорить о базовых ставках по ипотеке в этом году, то возможно незначительное изменение в сторону снижения в течение года". По мнению госпожи Патракеевой, в 2017 году рост рынка ипотеки планируется в первую очередь за счет отложенного спроса на ипотечные кредиты, плавного восстановления экономики и роста покупательной способности. "Также в следующем году мы ожидаем восстановления рыночного спроса на вторичный рынок и, соответственно, роста его доли", — оптимистично резюмирует она.

Ипотечный кредитный портфель розничного филиала ВТБ в Санкт-Петербурге за год вырос на 50%. По итогам 2016 года банк выдал петербуржцам свыше 12,4 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 27,7 млрд рублей.

Застройщики, как и банкиры, тоже полны оптимизма. "Ипотека остается доступной даже сейчас. Соответственно, на спрос это сильно не повлияет и к обвалу рынка не приведет. Кроме того, сокращение нового качественного предложения, которое мы наблюдаем сегодня, — это дополнительный стимул для поддержания спроса как минимум на том же уровне, что и в 2016 году", — уверен Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена".

Петр Буслов, руководитель аналитического центра "Главстрой-СПб", говорит: "Мы не прогнозируем глобального снижения спроса на ипотечные кредиты в связи с отменой господдержки в текущем году. В первом полугодии возможно небольшое смещение в сторону вторичного рынка за счет сближения ставок на готовое и строящееся жилье".

Согласно предварительным данным, доля ипотечных сделок в компании "Главстрой-СПб" в январе 2017 года составила 51%. В прошлом году в проектах компании около 55% продаж совершалось с привлечением банковских займов.

"В январе объем кредитования упал, но, скорее всего, это временное явление. Как банки, так и застройщики пытаются сделать ставки более привлекательными. Многие банки расширили линейку своих продуктов: ставка варьируется в диапазоне 11,5-14%. Некоторые девелоперы готовы компенсировать 0,5-1,5% покупателям. При снижении ставки даже на 1-1,5 п. п. можно ожидать нового всплеска интереса к ипотечным продуктам", — говорит Екатерина Запорожченко, генеральный директор ГК Docklands Development.

Надежда на снижение

Размер рыночной ипотечной ставки в текущем году будет зависеть от ключевой ставки Центрального банка. Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI, не видит предпосылок к тому, чтобы в течение 2017 года ставки по ипотеке поднялись выше 12-13%.

Наоборот, говорят эксперты, сегодня есть все предпосылки к ее снижению, а значит, и к снижению ставок по кредитам на строящееся жилье. Сейчас средняя ставка находится на уровне 12%, при сохранении позитивных трендов в банковском секторе к концу года, по мнению господина Буслова, она может снизиться на 1-2%.

Виталий Коробов, директор по развитию СК "Аквилон Инвест", также надеется на снижение ставки: "Если в ближайшем будущем (как мы надеемся) Центробанк РФ начнет снижать ключевую ставку, ставки по ипотечным кредитам также будут снижаться. А значит, спрос будет расти. По нашим оценкам, для Петербурга снижение ставки по ипотеки на 1% дает рост продаж в 15-20%".

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик группы компаний "Финам", считает, что если ставки по ипотеке, пусть и без господдержки, пойдут еще ниже, то рынок продолжит рост даже на фоне высокой базы и прибавит еще минимум 30%, поскольку еще больше домохозяйств сможет позволить себе приобретение недвижимости вместо аренды.

Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования компании ЦРП "Петербургская недвижимость", говорит, что сегодня на рынок вернулась ипотека с нулевым взносом. "Часть банков предлагает своим клиентам ипотечные кредиты без первоначального взноса, однако роста количества таких предложений мы не ожидаем, в первую очередь по причине повышенного риска для кредитора. Сейчас мы наблюдаем, скорее, активное продвижение банками различных программ использования средств социальных выплат и материнского капитала в качестве первоначального взноса, что является весьма удобным вариантом для покупателей", — рассказала она.

Ирина Зуева, управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге, считает, что программа господдержки крайне серьезно повлияла на рынок строящейся недвижимости и сместила фокус интереса ипотечных заемщиков. "В результате в декабре доля ипотеки на строящееся жилье в выдачах ВТБ24 в Санкт-Петербурге составляла 75%. Понятно, что в ближайшие месяцы доля ипотеки на строящееся жилье в общем объеме выдачи будет снижаться к уровню в 60%. А общий прирост рынка ипотечного кредитования в 2017 году составит около 10%. Но это будет весьма значимый результат, поскольку в абсолютных показателях он позволит лидерам рынка достичь новых рекордных уровней бизнеса. Мы рассчитываем увеличить выдачи ипотеки в 2017 году примерно до уровня в 29-30 млрд рублей", — резюмирует госпожа Зуева.

Альтернативы нет

При этом аналитики говорят, что заменить ипотеку на данном этапе практически нечем. "Альтернативные ипотеке инструменты появляются, но не пользуются популярностью у покупателей. Единственное исключение — рассрочка от застройщика, но она по силам далеко не всем: сжатые сроки для погашения и часто наличие тех же 12% годовых. Программы лизинга пока не прижились на рынке и вряд ли в ближайшем будущем будут популярны. Во-первых, ежемесячные платежи ощутимо выше, чем при ипотечном кредите. Кроме того, лизингополучатель фактически живет в чужой квартире и право собственности сможет оформить только после выплаты последнего платежа, психологически это очень некомфортно. В сегодняшних реалиях покупатель переключит внимание на лизинг только при абсолютной недоступности ипотеки", — рассуждает Павел Бережной, исполнительный директор ГК "С.Э.Р.".

"При покупке элитного жилья покупатели чаще пользуются рассрочкой платежа, чем ипотекой. Три года — время, за которое в среднем возводится дом, — состоятельному покупателю вполне достаточно, чтобы без последствий для своего капитала выплатить стоимость квартиры. Если покупатель элитной недвижимости и обращается в банк, то это будет дружественная ему организация. И годовая ставка, которую предложат такому покупателю, — это специальное предложение, никоим образом не зависящее от действующих кредитных программ. Более того, мы не видим предпосылок изменения ситуации: природа элитного рынка недвижимости подразумевает эксклюзивность предложения во всем — как объекта, так и всех сопутствующих товаров, программ и услуг. Если говорить о других классах жилья, то ипотека является одним из основных инструментов финансирования покупки квартиры. Отмена господдержки ипотеки, скорее всего, не окажет особого влияния на ипотечные ставки, так как рыночная ставка уже близка к ставке ипотеки с господдержкой и продолжает снижаться", — рассказал Михаил Ривлин, руководитель проекта "Клубный дом Art View House" (девелопер "Охта Групп").

Директор "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад" Юлия Ружицкая рассказала, что в группе ЛСР в 2016 году доля заключенных контрактов с привлечением ипотечных средств достигла 40%, а в четвертом квартале, когда уже стало известно о возможном прекращении программы государственного субсидирования ставок по ипотеке, доля таких сделок достигла 49%. "Сегодня большинство банков разрабатывают собственные уникальные предложения. Эксклюзивную программу на наши строящиеся объекты подготовил Райффайзенбанк: в рамках данного предложения размер ставки в первый год кредитования составит всего 8,5%, в последующие — 11,55%", — говорит эксперт.

Директор департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергей Терентьев резюмирует: "Если говорить о сделках с привлечением "неживых" денег в целом (маткапитал, субсидии, ипотека), то в январе у нас эта цифра приблизилась к 70%. Спрос на недвижимость неуклонно растет, поэтому мы ждем действий от банков по разработке программ по снижению ставки, у нас уже есть несколько партнерских предложений, которые будут работать с февраля. Для многих покупателей альтернативы ипотеке просто нет, поэтому инструмент этот надо развивать и совершенствовать".

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "Бест-Новострой", рассказывает: "В объектах компании "Главстрой-СПб" квартиры в ипотеку предлагаются со ставкой от 10,85%. Банк "Енисей" разработал программу покупки новостроек под 8,8% годовых. А в некоторых новостройках предлагается ипотека без первоначального взноса. В Москве можно купить квартиры в новостройках под 7 и 8% годовых на весь срок кредитования".

Татьяна Копыстыринская, коммерческий директор ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург", подтверждает: "Рынок ипотеки в первом квартале 2017 года не ждет никаких потрясений, так как Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк будут выдавать ипотечные кредиты по процентным ставкам 2016 года. При этом основные игроки ипотечного рынка вместе с застройщиками будут продолжать развивать совместные программы по субсидированию процентной ставки. При такой схеме покупатель получает низкую процентную ставку, застройщик и банк-кредитор — клиента. Но, к сожалению, данная нагрузка полностью ложится на застройщика".

Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation, на этот счет несколько более скептична: "На мой взгляд, банки могут проводить краткосрочные акции (пример — ВТБ24 со ставкой 10,85%), но компенсировать они ничего не будут. Застройщики тоже не готовы брать на себя дополнительные расходы, поскольку за последние годы себестоимость строительства резко возросла. Поэтому большинство акций по снижению ипотечных ставок будут оплачивать сами клиенты (за счет той скидки, которую дают девелоперы при стопроцентной оплате квартиры). В то же время предложения со сниженной ипотечной ставкой могут быть интересны и выгодны покупателю, все зависит от суммы, размера первоначального взноса и срока кредита".