Застройщики распутывают сети

Девелоперы с сожалением отмечают, что кардинальных положительных изменений в ситуации с присоединением новостроек к инженерным сетям в Петербурге так и не произошло. По их мнению, подключить объект к электричеству, воде и канализации по-прежнему долго, дорого и непрозрачно.

По мнению многих участников рынка, ситуация не только не стала лучше, а напротив, ухудшилась. В этом, например, уверен председатель совета директоров "СВП Групп" Денис Жуков. По его словам, работать стало сложнее и дороже. "Во-первых, застройщики за свой счет выполняют те работы, которые раньше делали сетевые компании. Во-вторых, выросла стоимость подключения к сетям, график оплаты стал жестче. Например, при работе с "Водоканалом" компания должна внести предоплату в размере 15% от общей стоимости договора, хотя раньше такого не было. Я уже не говорю про непрозрачную схему формирования индивидуальных тарифов. Так, стоимость подключения может вырасти на 20-25% за два-три года, то есть от начала реализации до завершения проекта, и монополист всегда найдет этому объяснение. Особенно этим грешат управляющие компании", — прокомментировал господин Жуков, добавляя, что во всем мире наоборот идут к тому, чтобы свести к минимуму нагрузку на инвесторов, а в некоторых европейских странах и вовсе отменяют плату за подключение к сетям.

По мнению начальника управления развития и управления активами ЗАО "БФА-Девелопмент" Марии Скобелевой, с одной стороны, ситуация с присоединением стала более понятна с точки зрения формализации, а с другой стороны, стало еще больше бюрократических проволочек и препятствий. А если брать в расчет индивидуальные тарифы, то они позволяют монополисту увеличить стоимость подключений в разы, считает эксперт.

По свидетельству Николая Урусова, генерального директора строительной компании "Красная стрела", в Москве вопросы с присоединением к сетям решаются более успешно, потому что в столице четко работает такая структура, как "единое окно". Все документы подаются в электронном виде, при этом каждая процедура имеет свой четко оговоренный срок. "Это позволяет сделать процесс получения технических условий максимально прозрачным и понятным, а также оптимизировать время подключения. К плюсам также можно отнести минимизацию возможной коррупционной составляющей", — подчеркнул господин Урусов.

К слову сказать, в Петербурге также есть "единое окно" по работе с инвесторами, его работа курируется комитетом по инвестициям Петербурга. Но, как ранее отмечали в комитете, эта структура не решает вопросов присоединения к сетям и никак не может повлиять на скорость этих процессов.

В принципе, "единые окна" есть и у каждого из монополистов по отдельности. Например, ГУП "ТЭК СПб" создало департамент по перспективному развитию, который курирует процесс присоединения. У "Ленэнерго" есть единый центр обслуживания клиентов, а у ГУП "Водоканал Петербурга" — департамент по реализации подключений.

По мнению Анастасии Александровой, ведущего аналитика E3 Group, нужно в принципе унифицировать процедуру присоединения ко всем инженерным сетям, таким образом, свести все к равным срокам и требованиям к перечню предоставляемых документов, а также снизить тарифы на присоединение.

Если долго-долго-долго...

Нормальный темп подключения объекта к разным инженерным сетям должен длиться от шести месяцев до года, уверены девелоперы. Но, как правило, сроки присоединения затягиваются из-за длительных административных согласований различных государственных структур. В итоге Мария Скобелева оценивает среднее время присоединения к инженерным сетям в Петербурге в два года.

Основная проблема, с которой сталкиваются девелоперы, — это регулирование тарифов со стороны монополиста, а также затягивание сроков, которые, в свою очередь, срывают сроки строительства объектов, отметила Анастасия Александрова. По ее словам, длительность процесса присоединения зависит от удаленности новостройки от точки подключения, а также присутствие обременений по подготовке инженерной инфраструктуры, которые предусматривают дополнительные согласования. Также сроки могут увеличиваться ввиду подачи неполного пакета документов, недостатка мощности или изношенности предоставляемых сетей.

По данным ГУП "Водоканал Петербурга", подключение к водопроводу и канализации длится 18 месяцев (полтора года), а в ГУП "ТЭК Петербурга" отмечают, что на то, чтобы дом был с постоянным теплоснабжением, нужно не менее двух лет. Что касается ситуации с присоединением к электрическим сетям, то, учитывая финансовые сложности, с которыми столкнулось "Ленэнерго" пару лет назад, она еще долгое время будет оставаться нестабильной.

Мария Скобелева отмечает, что основные претензии к монополистам при присоединении объектов к сетям сводятся к нескольким аспектам. "Во-первых, приходится торговаться за выгодные для подключения условия (цена, объем выполняемых работ, срок проведения таких работ) на этапе подачи заявки. Во-вторых, возникает множество проблем юридического характера при передаче на баланс уже построенных сетей (выделение земельного участка, постановка на учет линейного объекта, сроки проведения всех этих мероприятий). В-третьих, много вопросов к срокам проведения всех административных процедур из-за регулярного обновления руководства в монопольных структурах. И, самое важное, всегда есть сомнения в достоверности любой информации, поступающей от монополиста", — перечислила возникающие проблемы Мария Скобелева. Также, по ее мнению, сложности возникают в основном при согласовании проектной документации, сдаче работ и передаче сетей на баланс города. Эксперт отмечает, что на этом фоне в Петербурге вообще развился рынок посреднических услуг по всем вышеназванным направлениям — все проблемы решаются в основном заказом работ у "дружественных" монополистам организаций.

И все же, по мнению Николая Урусова, сейчас сроки подключения к сетям значительно уменьшились по сравнению с предыдущей пятилеткой. Также, по его мнению, сократилось и количество срывов договорных сроков, в большинстве случаев они выдерживаются.

Анастасия Александрова самым главным нововведением в области присоединения называет появление возможности подачи заявки на подключение в электронном виде, а это существенно упрощает процедуру и экономит время.

Сложнее всего с "Ленэнерго"

Особенно остро, по мнению девелоперов, стоит вопрос присоединения многоквартирных домов к электросетям.

Генеральный директор Объединения строителей Санкт-Петербурга Алексей Белоусов говорит, что если с "Теплоэнерго" и с ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" вопрос оплаты и сроков подключения объектов капительного строительства к системам тепло- и водоснабжения все-таки решается, то договариваться с "Ленэнерго" застройщикам сложно.

"Проблемы, копившиеся в "Ленэнерго" годами, не могут быть решены в одночасье, поэтому "тяготы и лишения" терпит не только монополист, но и компании — потребители его услуг, в частности застройщики, которые в ожидании подключения новостроек к электросетям несут серьезные убытки. В итоге страдают покупатели жилья, которые либо вынуждены ждать, пока дома будут сданы в эксплуатацию, либо оплачивать услуги подключения из своего кармана", — пояснил господин Белоусов.

Эксперт отмечает, что застройщики предлагают урегулировать ситуацию способом, практиковавшимся еще до кризиса 2008 года, когда компании прокладывали сети и строили подстанции для своих объектов самостоятельно, согласовывая с "Ленэнерго" присоединение и передавая затем построенное на баланс монополиста. То есть девелоперы предлагают перейти от денежных договоров к так называемым имущественным. Но сложность в том, что компаниям, которые уже оплатили "Ленэнерго" техприсоединение, придется платить дважды, если они будут прокладывать сети самостоятельно. Поскольку проблема связана с финансовыми интересами сторон, на сегодняшний день она по-прежнему не решена, добавляет господин Белоусов.

Добавить прозрачности

По мнению Алексея Белоусова, потребность в налаживании системы взаимоотношений между органами государственной власти, застройщиками и монополистами назрела давно. "К сожалению, изменения происходят слишком медленно. Например, для того чтобы избежать неконтролируемого роста тарифов на энергоресурсы, особенно на электроэнергию, требуется обеспечить прозрачность формирования инвестиционных программ, контроль целевого использования инвестресурсов. Но главное условие, которое позволит наладить конструктивный диалог, — соблюдение исполнения договорных обязательств, взятых на себя монополистами", — подчеркнул эксперт.

Для того чтобы переломить ситуацию с присоединением к инженерным сетям, Денис Жуков предлагает кардинально изменить подход государства к инвесторам и перестать навязывать им те функции, которые должны выполнять власти и компании-монополисты, которые зачастую этим же властям принадлежат. Тогда, по его мнению, у бизнеса будет нормальная прибыль, с которой будут платиться серьезные налоги, а у монополистов появится много рабочих мест.

Мария Скобелева уверена, что при борьбе с монополиями нужно совершенствовать законодательство, регулирующее область конкуренции, усиливать работу антимонопольных органов власти и, как ни странно, дерегулировать эту сферу.

"Нужно создать реальную конкуренцию на рынках и жестоко наказывать монополистов (как организацию вообще, так и персонально руководителей) за нарушения правил игры. Также нужно создавать судебную практику взыскания с монополиста упущенной выгоды и ущерба от неисполнения своих обязательств перед заказчиками и, кроме этого, взыскивать штрафы в бюджет государства за нарушение антимонопольного законодательства", — заключила Мария Скобелева.