Жилая застойка

Нижегородский арбитраж ввел процедуру наблюдения в отношении ЗАО ДСК-НН — второй дочерней компании холдинга СУ-155, санацией которого занимается банк «Российский капитал». Структуры федерального девелопера не достроили в Нижегородской области семь жилых домов, пострадавшими признаны 911 дольщиков. Стоимость завершения строительства оценивается в 1,27 млрд руб., но в первую очередь достройки вошли всего два дома с высокой степенью готовности. По мнению экспертов, окупить достройку домов за счет непроданных квартир «Роскапиталу» не удастся, поэтому скорость завершения строительства остальных недостроев СУ-155 будет во многом зависеть от активности региональных властей.

В число кредиторов ЗАО ДСК-НН, иск о банкротстве которого был подан еще весной 2013 года, вошло 30 организаций. По данным банка «Российский капитал», который занимается санацией СУ-155 и достройкой его объектов, общий размер задолженности этой «дочки» СУ-155 составляет 6,5 млрд руб. Компания ДСК-НН строила на пересечении улицы Украинской и Комсомольского шоссе в Канавинском районе Нижнего Новгорода ЖК «Первомайский», в котором кроме как минимум двух 19-этажных домов планировалось построить школу, детский сад, подземные гаражи и спортивный центр.

Другая дочерняя структура московского девелопера, ОАО «Нижегородкапстрой», находится в процедуре наблюдения с июля 2015 года — банкротство инициировало министерство госимущества области, которому компания задолжала более 400 млн руб. за аренду земли. На счету «Нижегородкапстроя» — два незавершенных проекта: четыре 17-этажных дома в ЖК «Белый город» на ул. Генерала Штеменко в Советском районе Нижнего Новгорода и один десятиэтажный дом в пер. Щитковом в Кстове. В совокупности во всех семи недостроенных домах общей площадью почти 63 тыс. кв. м была продана 901 квартира из 1175.

Степень готовности этих домов, по оценке «Роскапа», — от почти нулевой (11%) до почти полной (89%). На завершение строительства, по подсчетам Минстроя РФ, потребуется 1,27 млрд руб. Кроме того, ДСК-НН и «Нижегородкапстрой» имеют совокупную задолженность в размере порядка 14,6 млрд руб. Еще 53 млн руб. составляет долговая нагрузка завода панельного домостроения СУ-155, расположенного в Кстовском районе Нижегородской области. Этот завод также был передан «Российскому капиталу» в составе имущественного комплекса СУ-155 и сейчас простаивает.

Санатор уже опубликовал график завершения строительства первой очереди домов-недостроев. В него вошли только два дома из семи, имеющие максимальную степень готовности: корп. 1 в ЖК «Первомайский» (готовность 52%), где застройщик продал 301 квартиру, и корп. 4а в ЖК «Белый город» (готовность 89%), где дольщикам было реализовано 270 квартир. Последний планируется достроить за февраль-март, в апреле он будет сдан в эксплуатацию, а в мае-июне передан под заселение. Дом в «Первомайском», как ожидается, будет достраиваться до ноября и введен в декабре, а жильцов будут заселять уже в январе-феврале 2017 года. Квартиры в этих домах получит 571 дольщик, то есть больше половины пострадавших в регионе. Сроки достройки оставшихся домов пока не определены: «По поручению Минстроя РФ от января 2016 года графики достройки объектов СУ-155 будут пересматриваться и расширяться в июле 2016 года. Для принятия решения о включении объектов в график сейчас мы проводим аудит активов СУ-155», — рассказали „Ъ“ в «Российском капитале». Как поясняют в компании, банкротные процедуры в отношении «дочки» СУ-155 позволят ускорить процесс разрешения ситуации с недостроями. «Менеджмент банка и группы СУ-155 поддерживает рабочий контакт с утвержденным судом арбитражным управляющим.

В ходе процедуры наблюдения будет установлена объективная картина в отношении активов и обязательств», — отметили в «Роскапитале» и пообещали в ближайшие дни разместить информацию для клиентов ДСК-НН о включении в реестр кредиторов предприятия.

Пока на недостроенных объектах СУ-155 в Нижнем Новгороде никаких работ не ведется, рассказала „Ъ“ представитель инициативной группы дольщиков ЖК «Белый город». По ее словам, дольщики поддерживают связь с Минстроем РФ, а также не раз выходили на митинги. «Нас беспокоит, что те четыре дома, которые не попали в первую очередь и находятся на стадии фундамента — один дом в „Первомайском“ и три в „Белом городе“, не будут достроены. Потому что в целом по стране «Роскапитал» планирует вернуть вложения за счет реализации непроданных квартир и активов СУ-155, причем сейчас работает в основном по первой модели, а в наших домах почти все квартиры проданы», — отметила собеседница „Ъ“. По ее словам, в предварительном плане-графике достройки домов указывались сроки завершения строительства всех объектов по России, но в итоге он не был утвержден Минстроем РФ.

Эксперты тоже сомневаются, что «Роскапитал» сможет отбить вложения за счет продажи нереализованных нижегородских квартир. «1,2 млрд руб. — это примерно 100 тыс. кв. м жилья, или около 2 тыс. не самых габаритных квартир. Чтобы реализовать такой большой объем недвижимости, даже если бы он был построен, потребуется не один год, и с учетом ставки дисконтирования и слабого спроса вряд ли удастся выйти в чистую прибыль», — рассуждает ведущий аналитик MFX Broker Артем Звягильский. Поэтому, по его мнению, издержки, скорее всего, будут покрыты за счет бюджетных средств. От позиции властей во многом зависят и сроки завершения строительства, считает эксперт: «Если власти решат все пустить на самотек и просто доверят все строить «Российскому капиталу» без каких-либо преференций, поддержки и льгот, все это может затянуться не на один год».

С другой стороны, у СУ-155 в Нижегородской области есть ряд крупных земельных активов, за счет которых санатор может возместить свои затраты, полагает директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. В частности, у компании есть 52 га в Ольгино, а также большой участок на ул. Украинской. «Санатор может либо продать права аренды этих участков, либо возвести на них жилые дома и возместить затраты при продаже квартир. Причем в последнем случае строительство новых домов может вестись и параллельно с достройкой существующих: это зависит от бизнес-плана санатора», — говорит эксперт.

Кроме того, отмечают эксперты, для нового владельца СУ-155 выгодно было бы объединить все активы в самостоятельный строительный бизнес, чтобы в дальнейшем, когда он будет приносить прибыль, продать его по хорошей цене. Но сейчас, когда стоимость подобных активов недооценивается на 40—50%, это нецелесообразно, считает господин Звягильский. Что касается домостроительного завода, то, по мнению экспертов, выгоднее запустить на нем производство, чтобы достроить дома, а в дальнейшем можно будет использовать его для отгрузки панелей в другие проекты, в том числе сторонних организаций.