Как в воду глядели

природопользование

Уже не первый год Росприроднадзор держит в тонусе всех владельцев "водной" недвижимости. А тут на подходе еще и новый Водный кодекс, рассмотрение которого в Совете федерации запланировано на 26 мая. Возможно, стоит дождаться его принятия, прежде чем решаться на покупку жилья у воды, а ранее приобретенную недвижимость, напротив, начать сбывать с рук?

Километр на каждого

Объекты у воды в равной степени любят и покупатели недвижимости, и застройщики. Для застройщика такие объекты — показатель статуса. "Далеко не каждая компания способна приобрести участок у воды, а лишь те, которые обладают сильными административными и финансовыми ресурсами",— уверяет директор по маркетингу группы компаний "Конти" Юрий Синяев. "Кроме того, в России, как и во всем мире, вид на воду повышает ликвидность жилья,— говорит генеральный директор ЗАО 'ПИК-Регион' господин Канаев.— Человек испокон веков был склонен к романтике и любил смотреть на огонь и воду. Соседство с водоемом позволяет получить дополнительную маржу за вид из окна. Даже при проектировании многоэтажных зданий на берегу архитекторы стараются расположить комнаты и окна так, чтобы жильцам обязательно была видна вода".

Этот принцип срабатывает потому, что водоемов за окном на всех не хватит. Но так ли это на самом деле? Согласно данным последней переписи населения, в России проживает немногим менее 150 млн человек. По иронии судьбы протяженность береговой линии всех российских водоемов нашей страны тоже 150 млн — но километров. То есть по одному километру на каждого. Чисто теоретически, места предостаточно не то что для индивидуальной жилплощади с видом на водоем в многоквартирном доме, но и на собственный гигантский коттедж у воды. Практически таких возможностей, по сути, нет. Потому что в эти 150 млн километров входят и ручейки, и даже болота. Берега же самых "вкусных" водных объектов куда менее масштабны. Например, общая длина морского побережья России составляет всего 60 тыс. км. "Всего" — так как основная их протяженность приходится на малоинтересные для застройки северные моря; российский же берег Черного моря составляет каких-то 400 км.

То же самое касается и второй по "лакомости" для соседства индивидуальной недвижимости группы водоемов — водохранилищ. Общая длина их берегов около 76 тыс. км. Правда, сами берега те еще, в том числе и в Подмосковье.

"Ни для кого не секрет, что нынешнее состояние берегов подмосковных водохранилищ, искусственно созданных при строительстве канала имени Москвы около 70 лет назад, весьма плачевно,— делится своими впечатлениями руководитель проекта M.O.N.A.K.O.V.O Валентин Остроумов.— Налицо тенденции к ухудшению технического состояния гидросооружений, инфраструктуры, эрозия берегов. Любой водоем — это живой организм, а если он еще и судоходен, используется населением в спортивно-оздоровительных целях и служит источником питьевого водоснабжения для такого мегаполиса, как Москва, то ему просто необходима помощь".

Нашумевшие рейды чиновников Росприроднадзора по подмосковным водоемам не решили главного — у воды так и не появился единый хозяин, которому небезразлична судьба водных ресурсов. Позиция чиновников "не разрешать" не решает вопроса предохранения берегов от эрозии, а лесополос по берегам — от подтопления и заболачивания. Только достаточное финансирование со стороны государства и инвесторов, проведение комплекса мероприятий по уборке берегов от мусора, берегоукреплению и дноуглублению акваторий, обеспечение организованного отдыха на берегах позволят изменить ситуацию к лучшему.

Плотность у воды

Впрочем, спрос на недвижимость у воды столь велик, что состояние береговой линии мало кого смущает. А на московские и подмосковные берега спрос особый. "На рынке загородной недвижимости порядка 20-35% поселков — в зависимости от направления — расположены вблизи водохранилищ, а в Москве из всех жилых объектов у воды находятся примерно 5-7%",— уверяет директор по развитию компании ITF Development Алексей Самсонов. Вне зависимости от месторасположения и комфортности водоемов чем ближе они располагаются к крупным городам, тем плотнее застроены их берега. "Однако как именно велика плотность застройки побережий Подмосковья, наверное, не скажет никто,— уточняет консультант по загородной недвижимости компании Kirsanova Realty Ирина Дресвянникова.— Дело в том, что реестр этих объектов начали составлять сравнительно недавно, и поэтому он далеко не полный. Пока можно давать лишь приблизительные оценки. Например, берега водохранилищ, расположенных в Московской области, застроены на 30-70%".

Очевидно, что интересных для застройки мест осталось совсем немного. Поэтому если всего несколько лет назад ежегодно объявлялось о выходе на рынок чуть ли не десятков коттеджных поселков у воды, то сегодня доля новых объектов куда скромнее, а самые интересные можно пересчитать буквально по пальцам одной руки.

"В качестве примеров таких можно привести два поселка по Дмитровскому направлению — M.O.N.A.K.O.V.O, расположенный на Икшинском водохранилище, и 'Зеленый мыс' на соседнем Пестовском водохранилище,— говорит руководитель департамента инвестиционного консалтинга компании 'Усадьба' Иван Шульков.— Оба проекта предусматривают отдельную пляжную зону. Кроме того, существенным фактором является возможность заниматься яхтенным спортом. Достоин упоминания проект 'Рузская Швейцария', реализуемый по Новорижскому шоссе. Здесь также планируется строительство яхтенных причалов".

В компании "Терра-недвижимость" в этот ряд добавляют и расположенный на берегах Пестовского водохранилища поселок "Пестово", на территории которого проектируется яхт-клуб на 400 стояночных мест с отапливаемым эллингом. Совершенно иная водная составляющая обещает привлечь внимание к поселку "Витро Кантри". "Специфика этого дачного поселка, расположенного под Звенигородом, на берегу Москвы-реки, состоит не столько в наличии береговой линии, сколько в ее протяженности — порядка 1050 м,— рассказывает управляющий проектом 'Витро Вилладж' Олег Маринин.— Благодаря этому стало возможным создание более 20 участков, которые имеют прямой выход к воде. Поселок предусматривает наличие самой масштабной в Подмосковье рекреационной зоны, в том числе прибрежной, которая включает организованные охраняемые пляжи и многое другое". К интересным приводным объектам в черте Москвы можно отнести, например, "Покровский берег", который располагается буквально на полуострове. С одной стороны канал имени Москвы, с другой — Химкинское водохранилище, с третьей стороны замыкает река Химка. Особенно привлекателен благоустроенный пляж с прилагаемой к нему инфраструктурой.

Берег на горизонте

Кроме собственно близости к водоемам, все эти немногочисленные объекты отличает тщательное соблюдение законодательства, а по сути, целой плеяды законов, регулирующих строительство у воды. "Это прежде всего Земельный и Водный кодексы и федеральный закон 'Об особо охраняемых природных территориях'",— поясняет главный юрист юридической компании Berger & Partners Юлия Кондратенко. На практике они взаимодействуют следующим образом.

"Действующим водным законодательством определяется в основном порядок использования и охраны земель водного фонда,— рассказывает руководитель юридического департамента агентства элитной недвижимости 'Новое качество' Дмитрий Аверин.— Что же касается использования водоохранных зон, то есть земель, примыкающих к водным объектам, в том числе для строительства, данный вопрос частично регулируется Земельным и Градостроительным кодексами, по которым водоохранные зоны относятся к землям с особыми условиями использования территорий, на которых запрещена или ограничена деятельность, несовместимая с основным назначением этих земель, положением о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах, а также нормативными актами территориальных органов. В Москве, например, действует временное положение о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах, по которому устанавливается ширина данных зон, а также размеры прибрежных защитных полос — с дополнительными ограничениями природопользования".

Так, для рек размер водоохранной зоны устанавливается в зависимости от ее протяженности: 400 м для Москвы-реки, для рек Яуза, Сетунь, Раменка, Сходня, Чертановка — 100 м, для остальных — 50 м. Что же касается водохранилищ, здесь играет роль размер акватории. Если ее площадь составляет менее 2 кв. км, то ширина водоохранной зоны 300 м, если 2 кв. км и более, то 500 м. Например, акватория Химкинского водохранилища составляет примерно 4 кв. км, следовательно, водоохранная зона данного водохранилища — 500 м. Строительство на данных территориях разрешено только с его обязательным согласованием с уполномоченным государственным органом управления использованием и охраной водного фонда, по специальному разрешению и при строгом соблюдении санитарных и экологических требований.

Подобные нормы действуют и по всей территории России. Таким образом, построить дом на берегу в полном смысле этого слова, то есть так, чтобы до воды можно было дотянуться рукой чуть ли не из окна, официально никто не разрешит (например, в том же "Витро Кантри", несмотря на то что каждый участок имеет свой выход к берегу, расстояние от построек до воды составляет 100-150 м). Но ведь от приближенной недвижимости именно этого и хочется! "Не зря же по мере удаления участка от воды его стоимость может снижаться на 45-65%",— говорит Алексей Самсонов. А раз соблазн так велик, то и объекты, построенные в нарушение законодательства, найдутся. Именно их в последние несколько лет с завидной регулярностью фиксируют по всей стране сотрудники Росприроднадзора. В одной только Московской области их "отловили" более полутора тысяч. "В пределах города это прежде всего район Серебряного бора,— говорит господин Шульков.— На загородном рынке также существует изрядное количество жилых объектов, балансирующих на юридической грани. Во многом это связано с тем, что большинство из них были построены в те времена, когда водоохранное законодательство не принималось в расчет".

Сносный дом

У прибрежной недвижимости есть масса возможностей попасть в зону повышенного интереса природоохранных структур. "В первом приближении органы надзора заинтересуют все жилые объекты, которые расположены в водоохранной зоне,— объясняет руководитель аналитического отдела компании 'Новая площадь' Дмитрий Попов.— Особенно это касается объектов, расположенных в непосредственной близости от первой и в пределах второй зоны водоохраны тех водоемов, из которых осуществляется забор питьевой воды (водохранилища, крупные реки, реки, питающие водохранилища, и прочее). При более подробном рассмотрении у природоохранных организаций живой интерес вызовут те объекты, которые не используют или используют несоответствующую нормативам систему очистки сточных вод (поверхностный сток). Особый интерес также вызывают системы канализации (водоотведения), поскольку имеется множество различных типов и технологий, но не все они применимы в зонах водоохраны. Так, например, категорически запрещено использование так называемых природных септиков. В этой технологии предусмотрен выход очищенных вод на поверхность (относительно небольшое поле фильтрации) и последующий свободный сток по рельефу. В некоторых случаях допускается использование закрытых резервуаров, где происходит накопление продуктов жизнедеятельности проживающих с последующим вывозом на специальной технике. Также имеется отдельная группа объектов, которые вызывают повышенный интерес у природоохранных организаций по совершенно субъективным причинам. И, по нашим оценкам, самую многочисленную группу составляют объекты, построенные без необходимых согласований или разрешений, то есть самострой".

Замеченных в нарушении ждут штрафные санкции, требования адаптировать постройку под действующее законодательство и многое другое. Иными словами, такой дом потребует дополнительных и порой довольно изрядных финансовых вливаний. Правда, до карательных мер, подобных произошедшему в "Екатерининских валах", дойдет едва ли. "Даже если будет принято судебное решение о сносе такого дома, судебные приставы едва ли смогут его исполнить. Поэтому у нас проблема не только с тем, как разграничить водные и земельные ресурсы, а дело непосредственно в исполнении самого закона,— негодует главный юрист бюро недвижимости 'Агент 002' Максим Бородыня.— Это только по телевизору красиво показывают, как приезжают трактора, автобусы с омоновцами и с судебными приставами. Но применить силу они не имеют права. Да, решение суда есть, но собственник чихать хотел на это решение. В итоге вся прибывшая гвардия разворачивается и уезжает. Но с другой стороны, непонятно, почему всю ответственность пытаются возложить на собственника строения, а чиновники, разрешившие и допустившие строительство, остаются безнаказанными".

И все же положительные последствия кампания Росприроднадзора принесла. Сегодня на рынке коттеджных поселков, расположенных у воды, появился своеобразный знак качества — "проверено Митволем". Нынешние покупатели обращают внимание именно на такие проекты. "Действия Росприроднадзора не повлияли на изменение спроса на жилье у воды, однако они изменили подход клиента к выбору объекта при покупке,— замечает Алексей Самсонов.— Теперь сами клиенты стали внимательно анализировать пакет документов, проверяя юридическую чистоту сделки, а также изучать прошлую деятельность застройщика. После шумихи со сносом строений в некоторых коттеджных поселках клиенты стали более внимательно относиться ко всем предлагаемым объектам и особо обращают внимание на их соответствие требованиям о водоохранных зонах. Теперь при выборе коттеджа вблизи водоема потенциальный покупатель прежде всего узнает, насколько близко участок граничит с водоохранной зоной, чтобы потом не возникло спорных ситуаций. Клиент хочет по максимуму исключить риски, связанные с приобретением недвижимости".

Вилками по воде

Иначе как тщательно проверив всю документацию на дом у воды, минимализировать свои риски покупатель и не сможет. "Застраховать риск утраты права от вступления в силу какого-то законодательного акта (закона) собственник вряд ли сможет,— говорит госпожа Кондратенко.— Такой риск, по моему мнению, относится к категории форсмажорных обстоятельств, то есть когда имеют место обстоятельства, непредотвратимые по своей природе, в данном случае принятие соответствующего акта органами государственной власти. Более того, не удастся и переложить ответственность на застройщика, поскольку при строительстве тот имеет, как правило, лишь право аренды на земельный участок, а за законность постройки всегда несет ответственность собственник земли, а в случае самовольной постройки лицо, которое ее возвело".

Но все это в большей степени касается ранее построенных объектов. Сейчас застройщики и сами не очень-то хотят нарушать законы. "Естественно, девелопер стремится извлечь максимум от фактора близости к воде, но при этом понимает, что любое нарушение регламентирующих норм может снизить привлекательность поселка для будущего покупателя",— полагает начальник отдела загородной недвижимости компании Soho Realty Максим Сухарьков. Однако это ничуть не останавливает их желание искать лазейки в законодательстве. В качестве примера можно привести ситуацию на побережье Черного моря.

"В Сочи, который имеет статус города-курорта федерального значения, действующие местные нормы устанавливают запрет на строительство жилья в первой и второй зонах санитарной охраны курорта,— поясняет вице-президент компании 'ДИАЛ Строй Инвест' Александр Пляцевой.— Границы зон утверждены действующей градостроительной документацией. Характерная особенность Сочи — наличие большого числа природоохранных территорий. Проведенные в прошлом году в Сочи рейды Росприроднадзора выявили многочисленные нарушения требований природоохранного законодательства при строительстве жилых объектов. По разным оценкам, доля построек в черте города, осуществленных с нарушением действующего законодательства, составляет от 30 до 70%. Инвесторы и застройщики идут на эти нарушения из-за высокого спроса на земельные участки, расположенные вблизи пляжей. Пользуясь тем, что строительство пансионатов в этих зонах разрешено, застройщики иногда могут обойти ограничения, продавая жилье, построенное в прибрежных зонах, не как постоянное жилье, а как номера 'апарт-отелей' или долевую собственность в 'апарт-отеле' или пансионате".

Если такое уклонение от норм можно даже в каком-то смысле назвать изящным, то действия чиновников куда грубее. Самая интересная реакция на требование заместителя главы Росприроднадзора Олега Митволя отменять разрешения на строительство жилья в водоохранных зонах недавно последовала от властей Ленинградской области. Свой отказ они мотивировали ожидаемым вступлением с будущего года в силу Водного кодекса, которым, по их мнению, такое строительство будет разрешено.

Кодекс в чести

Как говорят участники рынка недвижимости, это довольно странная позиция. "Водный кодекс в минимальной степени затронет сегмент жилой недвижимости,— уверяет господин Шульков.— Большинство его положений направлено на регулирование инфраструктурных проектов, таких как, например, прокладка трубопроводов и прочее".

Более подробный комментарий дают в компании "Новое качество". "Главное, чего ожидают от будущего Водного кодекса,— устранение разночтения в законе, которое существует в настоящий момент. Теперь приобретение воды будет возможно только вместе с земельным участком,— поясняет Дмитрий Аверин.— Тем самым законодатели стараются наладить цивилизованный гражданский оборот земель водного фонда. Самым же важным моментом является то, что новый Водный кодекс императивно устанавливает требования к режимам использования водоохранных зон, что в данный момент регулируется разными нормативными актами. То есть в нем четко прописаны размеры водоохранных зон и перечень видов разрешенной деятельности на них, в том числе и строительства".

Не станет неожиданностью и норма публичного сервитута, то есть свободного доступа к водоему. Условия его установки ранее были прописаны в уже функционирующем Земельном кодексе. Таким образом, для добросовестных застройщиков, работающих сейчас у "большой воды", с введением нового Водного кодекса ничего не изменится. Они и сейчас выполняют все требования по максимуму.

"Создание инфраструктуры яхтенного сервиса рядом с коттеджным поселком М.О.Н.А.К.О.В.О будет осуществлено в строгом соответствии с действующим природоохранным законодательством, после проведения экологического аудита и анализа текущего состояния прибрежной защитной полосы Икшинского водохранилища и Марфинского лесопарка,— рассказывает господин Остроумов.— К проработке разделов проекта берегоукрепления, дноуглубления, реконструкции существующих причальных сооружений и благоустройства прибрежной защитной полосы мы приступили после получения в конце апреля положительного заключения Государственной экологической экспертизы. Проект, в частности, призван решить вопросы создания необходимой инфраструктуры для комфортного отдыха у воды: строительство берегоукрепительных сооружений, освещенной пешеходной набережной, благоустроенного пляжа, пункта сервисного обслуживания отдыхающих, спортивной и детской площадок, беседок для отдыха, причальных сооружений для сезонного размещения яхт, оборудованных сервис-колонками для подачи электроэнергии и питьевой воды на маломерные суда. Необходимые службы по проводке и обслуживанию яхт в марине, яхтенный клуб, ресторан и мини-гостиницу мы предполагаем разместить на специально оборудованном для этих целей дебаркадере. Обеспечение системами жизнеобеспечения городского цикла будет осуществляться с берега посредством прокладки коллекторов и врезки в инженерные коммуникации коттеджного поселка. Утверждение проекта в уполномоченных инстанциях также позволит решить вопрос альтернативной транспортной доступности коттеджного поселка путем строительства вертолетной площадки на акватории водохранилища. Для реализации этих мероприятий, обеспечения подходов к водоему, получения лицензии и заключения договора на пользование поверхностным водным объектом мы планируем оформить аренду части лесополосы, разработать проект организации лесопользования для защиты и сохранения живописного лесного массива на берегу. Мы предполагаем, что сумеем убедить уполномоченные организации в необходимости проведения этих мероприятий и уберечь природные объекты от негативного влияния при проведении строительных работ".

Покупательский интерес

Никакие дополнительные запреты не накладываются и на строительство у небольших закрытых водоемов. "Напротив, новый Водный кодекс, проект которого еще не утвержден, значительно расширит право частной собственности на водные объекты, а именно позволит иметь их в собственности с соблюдением ряда условий,— объясняет Юлия Кондратенко.— Одним из таких условий является нахождение водного объекта на территории владельца участка, другим — его размер". И уж вообще никак не отразится новое законодательство на возможности строить водоемы самостоятельно. Примером поселка с таким водным ресурсом может служить "Княжье озеро".

"Каскад проточных озер создавался в нем руками мастеров ландшафтного проектирования,— рассказывает директор по маркетингу поселка 'Княжье озеро' Ирина Мошева.— Рукотворная работа по созданию озер позволила избежать всех трудностей, связанных с разрешительной документацией на строительство объектов в водоохранной зоне, хотя водных объектов на территории поселка получилось немало. Четыре небольших пруда с общей площадью водной глади 5000 кв. м переходят одно в другое, образуя цепочку водоемов, природной основой для которых стал родник, берущий свое начало в сосновом бору — в самой высокой точке поселка. Далее ручей вьется через березовую рощу, протекая мимо школы. Таким образом, часть школьной рекреационной зоны также примыкает к воде. Набережная самого большого — Рыбацкого — пруда предусматривает благоустроенный пляж, небольшую лодочную станцию, ресторан с видом на воду, роллердром. А на берегу Детского пруда расположен детский городок 'Княжий замок'".

На те же объекты, которые были введены в строй до вступления в силу Водного кодекса РФ, действие новых норм и вовсе распространяться не будет. "Закон обратной силы не имеет. По крайней мере, это зафиксировано в Конституции РФ,— говорит Юрий Синяев.— Поэтому если объект застраивают в рамках действующего законодательства и на абсолютно законных основаниях, то никаких проблем возникнуть не должно".

Компаниям-инвесторам и застройщикам нечего беспокоиться, если все разрешительные документы, а также все строительные работы были проведены согласно действовавшему законодательству. Есть сомнение в том, что принятие Водного кодекса серьезным образом повлияет на динамику спроса и предложения в этом сегменте рынка. Рост цен на такие площадки всегда был и будет выше, нежели на аналогичные, но без доступа к воде. Дополнительные согласования увеличивают время и стоимость строительных работ, но спрос по-прежнему высокий. При правильно оформленной документации возрастет ликвидность объекта и, соответственно, его стоимость — примерно на 10-15%.

Таким образом, никакого принципиального влияния на рынок недвижимости новый кодекс не окажет. Объекты, попавшие в черный список Росприроднадзора, останутся в нем и по новому законодательству. "Поэтому потенциальным покупателям таких объектов не стоит дожидаться принятия нового Водного кодекса для того, чтобы их приобрести. Принятие нового Водного кодекса не предполагает изменений в пользовании прибрежной защитной полосой и водоохранной зоной",— говорит заместитель директора управления загородной недвижимости компании "Миэль-недвижимость" Владимир Яхонтов.

НАТАЛЬЯ ПАВЛОВА-КАТКОВА

Водораздел

Согласно законодательству Украины, береговые полосы не подлежат приватизации. Статья 88 Водного кодекса конкретизирует размеры береговых полос для рек и озер (25-100 м), морей и лиманов (не менее 2 км). Земельный кодекс уточняет, что эти земли могут передаваться физическим и юридическим лицам на праве аренды и использоваться только для определенных видов деятельности (сенокошение, рыбохозяйственные нужды, туристические цели и т. д.).

Конституция Турции предусматривает, что берега морей, рек и озер находятся в распоряжении государства. Закон "О берегах" 1990 года определяет морские, речные и озерные берега как полосы между кромкой воды и естественной границей песчаного или иного пляжа. К ним прилегает как минимум стометровая береговая полоса, в которой действует ограниченный режим пользования. Бизнес решает проблему госсобственности на берега с помощью долгосрочной аренды. Значительное число туристических объектов, построенных в Турции с 1980-х годов, используют земли, арендованные у государства на 49 лет (с возможностью пролонгации).

В США статус берегов регулируется законами штатов и решениями судов. Они могут находиться как в государственной, так и в частной собственности. Многие штаты применяют принцип судоходности. Например, конституция штата Вашингтон предусматривает, что дно и берега судоходных рек и озер находятся в собственности штата. Несудоходные воды и прилегающие к ним земли подлежат приватизации. В отношении морских берегов часто используется деление на зону влажного песка (wet sand belt) и зону сухого пляжа (dry sand beach area), границей между которыми служит отметка средней высоты прилива. По этой отметке проходит граница между государственной собственностью и землей, подлежащей приватизации. В более редких случаях частные земли распространяются до линии отлива (штаты Массачусетс, Мэн).

Принятый в 2004 году закон "О прибрежной зоне и морском дне" (Foreshore and Seabed Act) Новой Зеландии закрепляет право собственности на прибрежную зону за государством и запрещает ее приватизацию, кроме отдельных случаев, требующих принятия специального акта парламента. В то же время он не отменяет права собственников на прибрежные участки, приобретенные до его вступления в силу. Берега рек и озер могут быть как в государственной, так и в частной собственности. Однако на всех прибрежных участках выделяется 20-метровая полоса (marginal strip), прилегающая к воде, к которой гарантирован всеобщий доступ.

Испанская конституция предусматривает, что прибрежная зона и пляжи находятся в собственности государства. В 1988 году в Испании был принят национальный закон "О берегах" (Ley de Costas), подтверждающий и расширяющий права государства на прибрежную зону. Он определил границу береговой зоны верхней точкой прилива или пространством, которое перекрывается волнами сильных штормов. К ней прилегает зона с ограниченным режимом пользования, где, в частности, запрещено строительство. Однако закон не затрагивает права собственников, возникшие до его вступления в силу, что мешает ему эффективно противостоять активной застройке побережья.

В Великобритании государство является собственником береговой полосы между линией отлива и линией прилива. Об этом еще в XVII веке заявляли английские юристы. В XIX веке это подтвердила палата лордов британского парламента, добавив, что лицо может претендовать на участок берега только в случае передачи права королевой. Земли у рек и каналов могут передаваться в частную собственность. При этом у собственников возникают определенные права и обязанности в отношении самих водоемов (reparian rights), примыкающих или протекающих по их участкам.

Новые подмосковные поселки у воды

Поселок

Шоссе

Удаленность от
Москвы (км)

Срок сдачи
поселка

Водные ресурсы

Кол-во
домов (шт.)
Площадь дома (кв. м)
Площадь участка
(соток)
Стоимость объекта ($
тыс.)
от
до
от
до
от
до
Золотой город
Дмитровское
10
Сдан
Клязьминское водохранилище
51
350
880
11
18
1400
2500
Аврора
Дмитровское
17
2008
Канал имени Москвы вблизи
118
200
275
15
100
10 за
20 за
Пироговского и Химкинского
водохранилищ
сотку
сотку
Пестовская гавань
Ярославское
18
III кв. 2007
Пестовское водохранилище
82
404
505
15
50
480
2500
Немо
Дмитровское
25
2007
Икшинское водохранилище
61
Индивид.
Индивид.
22
80
12,5 за
25 за
проект
проект
сотку
сотку
Пестово
Дмитровское
22
Конец 2008
Пестовское водохранилище
413
250
600
15
38
474
1800
Фортуна
Дмитровское
24
I кв. 2007
Пяловское водохранилище
26
209
367
18
20
632
765
М.О.N.A.K.O.V.O
Дмитровское
26
IV кв. 2007
Икшинское водохранилище
51
500
1000
17
56
925,12
3214
Деревня Озерна
Новорижское
95
I кв. 2007
Озернинское водохранилище
41
190
240
17
36
350
590

Источник: данные компании Blackwood.

Вклад основных ценообразующих факторов в прирост цены на жилую недвижимость

| | |
| --- | --- |
| Местоположение | 45 |
| Лесные деревья на участке | 40 |
| Близость водоема | 35 |
| Архитектура | 25 |
| Размер участка, инфраструктура | 25 |
| Однородное социальное окружение | 12 |

Источник: данные компании Soho Realty.

Кому мешает частный берег?

Валентин Степанков, замминистра природных ресурсов России:

— Никому. Мешать он начинает тогда, когда частные интересы ставятся выше общественных. Благодаря новому Водному кодексу появилось четкое разделение водоохранной и береговой зон. В водоохранной зоне действительно нельзя производить никакого строительства, а в береговой зоне это делать можно, но с учетом все же интересов остальных жителей этого района.

Юлий Гусман, художественный руководитель премии "Ника":

— В Америке, например, береговую зону запрещено продавать в частные руки, а в Италии можно спокойно купить кусочек пляжа. Но в этих странах нет такой коррупции, как у нас. Если этот кодекс пройдет, то рядовому гражданину искупаться будет негде. Все территории раздадут под частные яхт-клубы и дома отдыха.

Вячеслав Дудка, губернатор Тульской области:

— Пока никому, жалоб на частников, которые имеют в частном владении участки берега Оки, я пока не получал. К тому же у нас таких участков очень мало, и за время моего губернаторства ни одного такого участка в частную собственность не передавалось. Берега водоемов — это не предмет частного владения — по крайне мере, сегодня,— потому что в обществе нет единого мнения по этому вопросу.

Фархад Ахмедов, член Совета федерации, совладелец компании "Нортгаз":

— Тому, кто с корыстной целью добивается частной собственности на природные ресурсы. Сегодня литр бензина стоит дешевле, чем литр питьевой воды. Но в нашей стране, пока не наступит дефицит чего-то, об эффективном собственнике никто даже не задумается. На мой взгляд, воду и лес все-таки надо разрешить приватизировать, потому что все то, что у нас сейчас коллективно-бесхозное, так и будет продолжать гибнуть. Но другое дело, что нужно создать необходимое законодательное обеспечение, решить вопросы регулирования и налогообложения.

Владимир Кузьмин, певец:

— Я живу за городом, но у меня нет частного берега. Мне кажется, что не надо противиться частным берегам. Частник всегда будет облагораживать свою территорию, а ничейные земли всегда завалены мусором. Поэтому было бы лучше не запрещать частные берега, а делить берега на частные и муниципальные. Последние же сдавать в аренду на условиях свободного доступа народа к воде. И с арендаторов требовать чистоту и порядок.

Александр Лебедев, депутат Госдумы:

— Никому не мешает, а те, кто имеет к нему доступ, извлекают из этого исключительно пользу, поэтому и стараются изо всех сил не упустить ни пяди земли. Я убежден, что с точки зрения общественного пользования должна быть какая-нибудь полоса — условно говоря, как во Франции пляжи. Необходима доступность для публики, ведь, если пустить все на самотек, все захватят и перекроют.

Василий Дума, зампред комитета Совета федерации по природным ресурсам:

— Пока, может, и не мешает, но со временем будет мешать всем и очень сильно. Поэтому сейчас нельзя его распродавать за три копейки. Если уж мы с нефтью натворили бог знает что, то хотя бы с водой надо быть осторожнее. Вода — это общее богатство, и она должна остаться достоянием народа. В Европе курортные земли — в собственности государства, это достояние народа. Если кому-то нужен водоем, пусть его сами и сделают.

Елена Андреева, президент холдинга охранных предприятий "Бастион":

— Мне мешает, хотя и теоретически. В той же Испании даже отели запрещено частные строить, и пляжей частных нет. А у нас все больше закрытых территорий, несмотря на активность господина Митволя. Люди захватывают берега, потому что знают, что отнимать собственность проблематично. Видимо, скоро наступит пора национализировать частные обихоженные пляжи.

Сергей Остроумов, член Российской академии естественных наук:

— Он должен мешать всем образованным людям. Хотя береговую зону по закону не разрешили приватизировать, но практически отменили понятие водоохранной зоны, которая лежит сразу же за береговой. Я, как человек, разбирающийся в экосистемах водоемов, утверждаю, что отдавать водоохранную зону частникам категорически нельзя. Дело в том, что жизнь водоема зависит от прибрежных трав, деревьев, даже от животных, которые приходят пить воду. Нужно вспомнить также о выбрасываемых нечистотах, которые через грунт попадут в воду, и непосредственных загрязнениях окружающей среды.