Все в склад

Компания TGC (ООО «ТГК-Трилоджи», входит в PPF Group) заявила о строительстве в Нижнем Новгороде многофункционального торгово-логистического парка на Московском шоссе общей площадью около 170 тыс. кв. м. Предполагается, что на площадке в 40 га будут размещаться два торговых объекта и три склада класса «А» площадью около 100–130 тыс. кв. м. В проект девелопер готов вложить до 10 млрд руб., но пока занимается подготовкой инфраструктуры и ищет партнеров. Сейчас на площадке началось строительство гипермаркета Leroy Merlin. Эксперты не видят существенных рисков у проекта. По их мнению, склады могут заинтересовать крупных операторов товаров повседневного спроса и строительных материалов, хотя для второго торгового центра найти партнеров будет сложно.

Проект крупного торгово-логистического комплекса TGC планируется реализовать на въезде в Нижний Новгород на Московском шоссе. На участке площадью 40 га девелопер намерен разместить два торговых центра (вдоль федеральной трассы) и три склада. Сейчас началось строительство гипермаркета стройматериалов и товаров для дома Leroy Merlin, для размещения которого DIY-оператор давно искал в Нижнем Новгороде площадку и под который выкупил у PPF 6,5 га земли. Предполагается, что это будет крупный гипермаркет общей площадью 16 тыс. кв. м, который откроется в июле 2018 года. Строит его Leroy Merlin силами собственного генподрядчика. «Открытие нового гипермаркета обусловлено совокупностью нескольких факторов: активными темпами строительства объектов муниципального и частного жилья в Нижнем Новгороде, реализацией новой программы администрации по бесплатному предоставлению земельных участков многодетным семьям, а также федеральной и социальной значимостью города», — отметил заместитель генерального директора по коммерции и экономике компании TGC Даниел Мартину.

Что касается второго торгового центра, под который зарезервирован соседний участок площадью порядка 10 га, на его строительство пока нет конкретных претендентов, рассказал „Ъ“ господин Мартину: «Мы ведем переговоры с потенциальными партнерами, а параллельно занимаемся инфраструктурой: строим подъездные пути и готовим инженерные сети». Строить торговый центр TGC планирует или своими силами при подборе пула крупных арендаторов, или в качестве генподрядчика для других девелоперов.

Строительство складских помещений также еще не началось. Иностранный девелопер ведет переговоры, в том числе с крупными дистрибьюторами, и рассчитывает построить склады для продажи, но готов и сдавать их в аренду. Общая площадь трех складов класса «А» может составить 100–130 тыс. кв. м, а стоимость будет зависеть от характеристик этих складов.

Всего в торгово-логистический парк PPF готова вложить до 10 млрд руб., если будет строить склады самостоятельно, при этом в строительство инфраструктуры будут вкладываться собственные средства, а в строительство складов — заемные. Сколько девелопер уже вложил в проект, в компании не раскрывают.

Существенных рисков у проекта эксперты не видят. «Нижний Новгород не избалован складскими проектами, и падения спроса на региональные проекты мы не замечаем. Наоборот, food-ритейл, DIY-сегмент и интернет-магазины, давно реализовавшие свои потребности в Москве, сейчас активно развиваются в регионах. И мы отмечаем участившиеся запросы на складские помещения в Нижнем Новгороде», — рассказывает региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Элеонора Богданова. Кроме того, по ее мнению, иностранный девелопер выбрал здравую стратегию строительства площадей под конкретного покупателя или арендатора, стоимость строительства объектов прогнозируема, рыночные ставки известны, а земельный участок проверен.

В то же время, по мнению генерального директора консалтинговой компании IDEM Екатерины Гресс, найти арендаторов или девелоперов для второго торгового центра будет довольно сложно. «Leroy Merlin привлекает самостоятельный, но довольно специфический трафик. Другой гипермаркет аналогичного формата рядом размещаться не будет, не зря Leroy Merlin называют «убийцей категории» — он за счет низких цен и широкого ассортимента не оставляет шансов для других операторов», — полагает эксперт. В перспективах открыть fashion-галерею или аутлет госпожа Гресс также сомневается, поскольку площадка расположена слишком далеко от центра. Что касается возможности размещения продуктового ритейла, то, по мнению Екатерины Гресс, этот рынок в городе и без того довольно насыщен. Кроме того, на привлечении арендаторов для торгового комплекса может негативно сказаться наличие рядом складов, полагает эксперт.

Что касается логистической составляющей, то заявленные объекты будут конкурировать за арендаторов с «Волжским индустриальным парком» Griffin Partners, считает президент Русской интермодальной логистической ассоциации Андрей Иванов. «Перспектива нового объекта будет зависеть от темпов восстановления спроса, прежде всего в категории FMCG (товаров повседневного спроса). Если спрос на продукты и товары повседневной необходимости будет расти, некоторые ритейлеры, которые сейчас лишь заезжают в Нижний Новгород транзитом по дороге в Казань, могут размещать склады здесь», — говорит эксперт. По его мнению, одним из перспективных партнеров PPF может стать FM Logistic — единый оператор, сопровождающий деятельность Auchan Group и Leroy Merlin. Это привело бы к развитию логистического рынка региона и качественной конкуренции на нем, добавляет господин Иванов.

Конъюнктура

По данным Colliers International, в 2016 году в Нижнем Новгороде насчитывалось 407 тыс. кв. м качественных складских площадей. За год их количество не выросло, и город занимал 2% российского рынка складской недвижимости. Доля вакантных площадей за год увеличилась с 5,3% до 6,9%.