Обещать — не значит вселиться

Обещания властей создать рынок доступного жилья все больше похожи на строительство коммунизма: граждане еще мечтают о нем, но уже не верят. Хорошо, что сама власть оптимизма не теряет и запускает очередную программу "Доступное жилье" ценой в 2,4 трлн руб.

Сколько в стране действует федеральных программ по созданию рынка доступного жилья? Казалось бы, простой вопрос для профильного ведомства. Однако в Минрегионразвития, которое не один год курирует эти программы, корреспонденту "Денег" не ответили. В министерстве порекомендовали обратиться в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Госстрой), которому были переданы функции Минрегионразвития по государственному строительству и ЖКХ. Госстрой был организован в июне указом Владимира Путина для создания "эффективной структуры органов исполнительной власти", возглавил ведомство замминистра регионального развития Владимир Коган.

В конце ноября глава правительства Дмитрий Медведев подписал программу "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ", которая стартует в следующем году и рассчитана на 2013-2020 годы. Общий объем финансирования — 2,4 трлн руб., из которых на долю федерального бюджета приходится почти 560 млрд руб. На правительственном заседании 15 ноября глава Минрегиона Игорь Слюняев сообщил, что благодаря этой программе число семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных или заемных средств, к 2020 году составит 50%. При этом среднюю стоимость 1 кв. м жилья к 2018 году планируется снизить на 20%.

В целом к 2020 году, по словам Слюняева, планируется достичь показателя 120 млн кв. м построенного жилья в год (по итогам 2011 года, по данным Росстата, введено 62 млн кв. м). Предусмотрено также строительство дополнительных 25 млн кв. м жилья экономкласса, которое, по расчетам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), смогут купить 360-370 тыс. семей. "Это указание Игоря Шувалова",— рассказал один из чиновников Минрегионразвития.

Добиться всего этого чиновники предполагают благодаря снижению объема издержек, "не связанных напрямую с затратами на строительство, которые сейчас составляют 30%". Для этого планируется предоставлять бесплатные земельные участки под строительство, обеспечивать подключение к коммуникациям, реализовывать программы льготного кредитования. Кроме того, будет развиваться рынок аренды как коммерческого, так и некоммерческого жилья. Одновременно власти собираются завершить расселение из ветхого и аварийного жилья и закрыть к 2035 году тему недоремонта. В целом, как отметил на правительственном заседании Игорь Слюняев, в программе максимально учтены поручения Владимира Путина.

Власти не первый год бьются над решением проблемы по обеспечению граждан доступным жильем. В ежегодном послании Федеральному собранию президент Путин подчеркнул необходимость развития рынка жилья экономкласса и аренды. Правда, все соответствующие меры уже предусмотрены в действующей с 2011 по 2015 год федеральной целевой программе "Жилище". Первый ее вариант был принят еще при президентстве Бориса Ельцина в 1993 году, программу тогда подписывал глава правительства Виктор Черномырдин. Общая стоимость ФЦП "Жилище", которая действовала с 2002 по 2010 год, составила около 1 трлн руб. (около 300 млрд — из федерального бюджета).

Граждане всегда очень трепетно относились к заявлениям властей о начале той или иной программы, направленной на повышение доступности жилья. С восторгом был воспринят национальный проект "Доступное и комфортное жилье — гражданам России", представленный в 2005 году Владимиром Путиным. На проект было дополнительно выделено свыше 240 млрд руб. из федерального бюджета. Предполагалось, что к 2010 году объем возводимого жилья вырастет вдвое, до 80 млн кв. м в год, а доля граждан, способных приобрести квартиру площадью 54 кв. м, увеличится до 30%. Однако достичь этих показателей не удалось. Отчет Счетной палаты, проверявшей исполнение проекта, показал, что из выделенных 242 млрд руб. потрачено 216 млрд, а в строй введено около трети запланированных объектов.

В то же время в рамках нацпроекта 22 компании получили госфинансирование на развитие проектов доступного жилья. Среди них оказались, к примеру, подмосковные проекты Coalco Василия Анисимова "Большое Домодедово", "А101" группы "Масштаб" Вадима Мошковича и "Рублево-Архангельское" Сулеймана Керимова, больше известное как "город миллионеров". В рамках проекта Анисимова планировалось построить 90% жилья экономкласса по цене 27 тыс. руб. (тогда — $1 тыс.) за 1 кв. м. Однако в кризис проект был заморожен. Сейчас планируется то ли возвести на этих землях микрорайон Новое Домодедово, то ли построить парк развлечений "Россия в миниатюре" наподобие Диснейленда, то ли перевезти сюда федеральное ведомство.

В рамках проекта "Рублево-Архангельское", который также попал в нацпроект благодаря отбору Минрегионразвития, строительство жилья экономкласса даже не планировалось. Структуры Сулеймана Керимова собирались построить там элитное жилье. Впоследствии проект был продан Керимовым за $5,3 млрд. Сейчас здесь планируется строительство международного финансового центра. Что касается проекта "А101" (теперь — "Москва А101"), который по счастливой случайности попал в границы Новой Москвы, там запланировано строительство жилья стоимостью от 75 тыс. руб. за 1 кв. м.

Согласно последним планам столичных властей, на территории Новой Москвы предполагается построить свыше 40 млн кв. м жилья. "Мы надеемся, большая часть этого жилья будет арендным",— заявил СМИ заммэра Москвы и главы стройкомплекса Марат Хуснуллин. Он пояснил, что такое жилье необходимо в Сколково и Рублево-Архангельском, поскольку людям удобнее арендовать квартиры там, где они работают. Иными словами, доступного жилья в Новой Москве придется подождать.

Прежние попытки властей создать рынок массового доступного жилья выглядят неоднозначными. С одной стороны, согласно оценкам Института экономики города, который занимался разработкой нацпроекта "Доступное жилье" в 2005 году и нынешней программы на 2013-2020 годы, доступность жилья выросла с 9% в 2004 году до 27% в 2012-м. С другой стороны, масштабы жилищной проблемы по-прежнему колоссальны. На прошлой неделе председатель Совета федерации Валентина Матвиенко в рамках рабочей встречи с сенаторами при обсуждении вопросов развития рынка доступного жилья, сообщила, что сегодня потребность в жилье составляет 1,5 млрд кв. м и каждая 20-я семья состоит в очереди на улучшение жилищных условий.

Отчасти решить проблему можно было бы, как и собирается Минрегионразвития, снизив издержки, не связанные со строительством, которые Игорь Слюняев оценил в 30% стоимости жилья. В первую очередь это связано с затратами застройщиков на покупку земельных участков под строительство и инфраструктуру. Это сфера ответственности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, созданного в 2008 году указом Дмитрия Медведева. Два года назад глава Фонда РЖС Александр Браверман в интервью "Деньгам" рассказал о планах фонда по развитию рынка жилья экономкласса. Предполагалось развивать преимущественно малоэтажное строительство с применением энергосберегающих технологий, стоимость 1 кв. м должна была составлять 30 тыс. руб. В планы фонда входили также запуск голландских (с понижением ставок) аукционов на землю и развитие сектора жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).

Согласно данным фонда, все указанные цели достигнуты: буквально на днях запущены первые голландские аукционы, организован первый ЖСК — в Новосибирской области, в районе поселка Каинская Заимка, научным работникам отведено для строительства 153 га. (Ранее в этом же районе Фонд РЖС изъял у Сибирского отделения РАН 170 га земли.) В целом, по словам Бравермана, на сегодняшний день на земельных участках, предоставленных фондом, уже реализуется 76 проектов в 33 субъектах РФ. В 2010-2012 годах введено в эксплуатацию более 700 тыс. кв. м жилья.

По сведениям Фонда РЖС, средняя стоимость жилья, построенного на его землях, отличается от среднерыночной на 7-15%. К примеру, в московском микрорайоне "Загорье" 1 кв. м стоит около 93 тыс. руб., а в подмосковной Истре — 48,2 тыс. руб., что на 13% ниже оценок Росстата (106 тыс. и 55,4 тыс. руб. соответственно). До доступных цен пока явно не дотягивают. Однако у фонда амбициозные цели: "Проектируемого и строящегося жилья до 2016 года запланировано 12 млн кв. м, что позволит обеспечить жильем свыше 250 тыс. семей". При этом к озвученной дате планируется выйти на уровень около 5 млн кв. м в год.

Недавно Фонд РЖС решил одну из главных своих проблем. У организации не раз возникали сложности с изъятием неиспользуемых земель. К примеру, долгими судебными тяжбами сопровождалась попытка фонда изъять два участка земли в 19,5 и 71 га у Павловской опытной станции Россельхозакадемии (РАСХН) в Ленинградской области. Фонду не удалось изъять земли Ботанического сада в центре Ростова-на-Дону, принадлежащие Южному федеральному университету.

Основное противодействие фонду оказывали Минсельхоз и РАСХН. Эти организации обладают наибольшим земельным портфелем. Так, в Подмосковье, по данным, приведенным Сергеем Шойгу в бытность его губернатором области, Минсельхозу принадлежит около 700 тыс. га, это крупнейший землевладелец. Второе место по объему находящихся в собственности областных земель занимает Минобороны — по сведениям Шойгу, ведомству принадлежит 130 тыс. га.

На прошлой неделе стало известно, что Фонд РЖС получил полномочия по изъятию у Минобороны неиспользуемых земель. Еще раньше был принят закон, упрощающий порядок признания бесхозными земель сельскохозяйственного назначения.

Другое дело, что фонду разрешили заниматься не только строительством жилья: в январе Агентство стратегических инициатив и Фонд РЖС подписали соглашение о сотрудничестве в сфере организации и размещения промышленных парков, технопарков и бизнес-инкубаторов. В конце октября в рамках заседания Российско-британского межправительственного комитета по торговле и инвестициям в Лондоне было подписано соглашение о сотрудничестве между Фондом РЖС и британской компанией Norman Asset Management. Британцы намерены разместить на земельных участках фонда сеть ритейл-парков. Всего запланировано пять проектов, каждый стоимостью $100 млн, они будут реализованы в Пермском крае, Челябинской, Тюменской и Московской областях.

Даже если предположить, что увлечение властей бизнес-инкубаторами не выдержит конкуренции с доступным жильем, а издержки при строительстве удастся снизить на 20-30% от рыночной цены, купить квартиру на свои сбережения большинство россиян все равно не смогут. Ведь помимо цены одно из важных условий доступности жилья составляют невысокие ипотечные ставки.

По данным АИЖК, превышение среднего уровня процентной ставки по ипотеке над инфляцией в новой программе предусмотрено не более чем на 3,6% к 2015 году и не более чем на 2,2% к 2018 году. С учетом прогноза Минэкономразвития по темпам роста инфляции в 2018 году (4,7%), ставка по ипотеке должна в перспективе составить 6,9%. "Показатели ставки давно зафиксированы в стратегии развития ипотечного кредитования, там они тоже привязаны к инфляции",— говорят в АИЖК. То есть идея не новая, но очевидно труднореализуемая, поскольку снижать ипотечные ставки не планируется. Сейчас средневзвешенная ставка составляет 12%. В ноябре генеральный директор АИЖК Александр Семеняка прогнозировал рост в 2013 году до 13-13,5%.