Старые налоги по новым правилам

С нового года в России будет действовать новая система взимания налога на недвижимость: ставки будут рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта, что приведет к росту налога в несколько раз. В связи с этим эксперты советуют собственникам жилья следить за изменениями в кадастре и приготовиться к возможному оспариванию оценки.

Ждем перемен

После того как президент внес изменение в налоговое законодательство, в России был принят новый порядок расчета налога на недвижимость, предусматривающий переход до 2020 года к расчету налога на имущество физических лиц исходя из его кадастровой стоимости. "С 1 января 2015 года ставка налога на имущество будет считаться исходя из кадастровой стоимости недвижимости, которая фактически приравнена к ее рыночной стоимости. Таким образом, в среднем размер налога возрастет в три-пять раз, а для дорогостоящей недвижимости — в десять раз",— говорит адвокат МКА "Клишин и партнеры" Мария Хохлова. До 20 ноября 2014 года каждый регион должен установить, с какого числа после 1 января 2015 года он начнет применять на своей территории порядок определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов. С 2020 года при расчете налога по всей стране будет использоваться только кадастровая стоимость имущества.

"Если ранее налоговая база формировалась на основании инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, то в соответствии с изменениями налог на имущество будет определяться исходя из кадастровой стоимости объекта",— объясняет руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства "Пепеляев Групп" Наталья Стенина. Кадастровая стоимость устанавливается государством централизованно и, в отличие от инвентаризационной стоимости, должна быть приближена к рыночной стоимости объекта. Ставка для большинства объектов составит 0,1%, но может быть увеличена на местном уровне — правда, не более чем в три раза. По словам Марка Ровинского, заместителя руководителя налоговой практики адвокатского бюро "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры", уровень налоговых ставок остался на прежнем уровне. Сейчас инвентаризационная стоимость определяется органами технического учета и технической инвентаризации (БТИ), а ключевыми параметрами при такой оценке выступают: площадь объекта, коммунальная инфраструктура, срок эксплуатации и коэффициент качества. Таким образом, старая квартира в центре Москвы оказывается дешевле, чем новостройка на окраине города.

Отрыв от реальности

По словам заместителя директора департамента ипотечного кредитования банка "Петрокоммерц" Дмитрия Шапочкина, ранее существовавший порядок расчета налога из учета инвентаризационной стоимости недвижимости давно потерял актуальность. "Все прекрасно понимают, что эта стоимость далека от реальной, иногда занижена в десятки раз. Безусловно, новый порядок определения налоговой базы из учета кадастровой стоимости недвижимости сделает ощутимой уплату налога на имущество для большинства семей: он увеличится в несколько раз",— говорит эксперт. По его словам, с точки зрения юридической техники новые правила расчета более правильны, "так как инвентаризационная стоимость фактически выдуманная категория, не применяемая больше нигде". Ставка самого налога небольшая и соответствует существующим налогам в других странах, в том числе европейских",— говорит Вячеслав Леонтьев, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры".

Однако при этом закон предполагает рост налоговой ставки для апартаментов и объектов коммерческой недвижимости. "В отношении объектов стоимостью более 300 млн руб. и нежилых помещений установлена ставка налога в размере 2%. Налоговые льготы предоставляются только по одному объекту каждого вида по выбору налогоплательщика",— объясняет главный редактор "Международного правового курьера" Виталий Минаев. По его словам, льготы не распространяются на объекты, используемые в предпринимательской деятельности, нежилые помещения и объекты стоимостью более 300 млн руб. Помимо льгот в законе предусмотрены вычеты — не облагаемые налогом метры. В частности, из налогооблагаемой базы по квартире вычитается 20 кв. м, комнате — 10 кв. м, а из жилого дома — 50 кв. м. Соответственно, налог высчитывается исходя из оставшейся площади. Более того, местным властям дано право увеличивать размеры указанных вычетов. Кроме того, чтобы не допустить резкого повышения налоговой нагрузки, в течение первых четырех лет взимания налога по новым правилам его сумму будут исчислять с применением понижающих коэффициентов.

Следить за кадастром

В первую очередь, по словам экспертов, новый налог ударит болезненно по владельцам апартаментов. "Объекты налогообложения фактически разбиты на две категории. Жилые, к которым относятся жилой дом или помещение, гараж или машиноместо, объект незавершенного строительства и иные здания и сооружения, облагаются налогом по ставке 0,1% от кадастровой стоимости",— объясняет директор юридического департамента Kalinka Group Ольга Славкина. В свою очередь, по ее словам, нежилые помещения и любые объекты стоимостью свыше 300 млн руб. облагаются налогом по ставке 2% от кадастровой стоимости. "Опыт применения кадастровой стоимости показывает, что одно обстоятельство использования такой стоимости для исчисления налога способно существенно увеличить налоговую нагрузку. Так, по земельному налогу, налогу на имущество организаций встречается увеличение до десяти раз",— говорит Наталья Стенина. По ее словам, кадастровая стоимость часто установлена с нарушениями и существенно превышает рыночную, в связи с чем возникает необходимость ее пересмотра. "Тот фактор, что установлена небольшая ставка налога, не позволит избежать увеличения самого налога, если в качестве налоговой базы используется завышенная кадастровая стоимость",— говорит эксперт. Поэтому налогоплательщикам стоит узнать кадастровую стоимость своих объектов недвижимости, изучить процедуру оспаривания кадастровой стоимости на сайте Росреестра и отслеживать изменения в местном законодательстве.

По мнению Вячеслава Леонтьева, новый порядок расчета налога, скорее всего, станет причиной волны судебных исков об оспаривании новой кадастровой стоимости. "Аналогичная ситуация происходит с кадастровой оценкой земли, и в спорах относительно оценки земли больше половины дел рассматриваются в пользу собственников земельных участков",— считает он.

По данным директора по развитию ГК "Астерра" Константина Злобина, уже сегодня на земельных участках Подмосковья юридическими лицами оспорено 20-25% от общего объема кадастровой оценки. "В большинстве случаев судьи признают правоту собственников земельных участков. Все это позволяет надеяться, что и частные лица до 2020 года смогут оспорить налоговый вычет и привести его к более низким показателям",— говорит эксперт. В частности, по его словам, сегодня налог на двухкомнатную квартиру в среднем составляет 600-700 руб. и эта ставка исчисляется инвентаризационной стоимостью. Естественно, если двухкомнатная квартира будет оценена в 10 млн руб. и эта цена будет подтверждена кадастровой стоимостью, по новой ставке 0,1% выплаты составит порядка 8-10 тыс. руб. в год, что в десять раз выше сегодняшней ставки.

Влияние на рынок

Несмотря на рост ставок, участники рынка не опасаются негативного влияния нового налога на рынок недвижимости.

"На рынок жилья нововведение не окажет большого влияния: ставка в размере 0,1% по сравнению с другими государствами невелика. Более серьезно отреагирует рынок апартаментов — вполне вероятно, снижением стоимости квадратного метра в краткосрочной перспективе",— говорит Ольга Славкина. По ее словам, с точки зрения потребителя идеальное налоговое администрирование рынка жилья — это отсутствие всяческих налогов, что в принципе совсем невозможно. Более того, новый уровень ставок вполне соответствует европейским показателям. Так, по словам Константина Злобина, в Хорватии владельцы недвижимости платят единоразовый налог в размере 5% от стоимости жилья. "В Италии налог составляет 0,05%, то есть в два раза ниже, чем у нас, а вот в Германии базовая ставка — 0,35% от оценочной стоимости жилья и еще каждый регион может ее увеличить до 3%. В итоге средняя ставка в Германии достигает достаточно высокого показателя — 1,9%",— говорит эксперт.

Более того, по словам Дмитрия Шапочкина, введение налога позволит улучшить качество услуг ЖКХ. "Изменение налога на имущества не будет являться драйвером рынка, здесь ключевую роль играют величина доходов населения, стоимость недвижимости и другие макроэкономические показатели",— говорит Дмитрий Шапочкин. Впрочем, по мнению Вячеслава Леонтьева, администрирование налога на недвижимость можно упростить и взимать налог только при продаже либо иных сделках, в том числе наследовании, что "сократит расходы государства на контроль, при этом упростит собираемость". Например, условием для регистрации сделки может стать платежный документ об уплате налога.

Только в долгосрочном плане эксперты предрекают влияние нового налога на инвестиционную составляющую сделок. "Определенные категории собственников сочтут ее очень существенной, и это связано не только с реальным уровнем дохода, но и с тем, что психологически люди привыкли к ничтожному налогу на свое имущество и считают его нормой. Объективно же новая ставка невысокая",— говорит генеральный директор "Главмосстрой-недвижимости" Павел Лепиш. По его словам, изменения коснутся тех, кто обладает большим объемом недвижимости, и тех, кто приобретает квартиры в целях инвестирования: повышение ставки будет оказывать определенное влияние на их решения.