Премиальное торможение

По итогам трех кварталов на рынке элитной недвижимости Петербурга наблюдается незначительное падение спроса. Рост цен также замедлился.

Рынок элитной недвижимости развивается аналогично другим сегментам: продаж становится меньше из-за сокращения предложения

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

По данным GloraX, за три квартала 2021 года на рынке элитной недвижимости и бизнес-класса реализовано около 138 тыс. кв. м жилой недвижимости: 64% — в категории «бизнес», 16% — в категории «премиум» и 19% — в категории «элит». Объем продаж сократился на 12% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, при этом в бизнес-классе они уменьшились на 27%, а в «премиум» и элитном сегменте они, наоборот, увеличились на 30% и 40% соответственно. Это связано с выходом в продажу новых проектов в данных классах недвижимости, считает Руслан Сырцов, вице-президент GloraX.

Стоимость квадратного метра в проектах категории «бизнес» по итогам трех кварталов 2021 года увеличилась на 18%. При этом наблюдается тенденция замедления темпа роста цен: так, в первом квартале цена в этой категории в среднем ежемесячно увеличивалась на 9%, в последующие два квартала — сокращалась на 3%, что связано с выходом на рынок проектов с более низкой ценой. Средняя стоимость «квадрата» на сентябрь 2021 года в бизнес-классе составляет около 253 тыс. рублей, говорят в GloraX.

Цены в категории «премиум» по итогам трех кварталов 2021 года выросли на 13%. В первом квартале стоимость квадратного метра в премиальных новостройках в среднем ежемесячно увеличивалась на 1%, в последующие два квартала — на 3%. Средняя цена на сентябрь 2021 года составляет около 325 тыс. рублей за «квадрат».

«Больше всего подорожала строящаяся недвижимость в элитном сегменте — на 33%. В первом квартале цена жилья здесь в среднем ежемесячно увеличивалась на 4%, в последующие два квартала — на 6%. Средняя цена на сентябрь 2021 года составляет около 446 тыс. рублей за квадратный метр. По нашей оценке, значительный рост цен во многом связан с сокращением предложения (на 30%) и с тем, что во многих проектах в продаже остались наиболее дорогие квартиры в остатках»,— рассказал господин Сырцов.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», приводит несколько иные данные по ценам, чем коллеги из GloraХ: «Средний чек за последний год увеличился на 23% и составляет около 48 млн рублей. Средняя стоимость квадратного метра — 464,6 тыс. рублей, что на 11% больше, чем полгода назад».

Он отмечает, что рынок элитной недвижимости развивается аналогично другим сегментам: продаж становится меньше из-за сокращения предложения. «Новых проектов на рынок выходит немного: буквально по одному комплексу в Центральном районе, на Крестовском и Петровском островах, на Петроградской стороне»,— говорит он.

Артем Зубенко, генеральный директор «Мир Квартир Элит Крестовский», говорит, что компания фиксирует небольшое падение спроса на рынке элитной недвижимости в течение последних трех кварталов. «Связано это, в первую очередь, c сокращением объема предложения. Большая часть предложения была реализована в 2020 году, в период роста цен и высокого спроса. Новые объекты попросту еще не подоспели. В этом году в продажу вышли всего два элитных клубных дома, что не поменяло картину».

Господин Зубенко говорит, что из-за стабильного роста стоимости элитной недвижимости на первичном рынке многие покупатели рассматривают так называемую «новую вторичку». Стоимость квадратного метра в современных домах, сданных более пяти лет назад, сегодня может быть доступнее более чем на 30% в сравнении с предложениями от застройщиков.

Изменившиеся условия ипотечного кредитования, как говорят эксперты, не сильно повлияли на рынок элитной недвижимости. С одной стороны, в последние годы доля сделок с привлечением жилищных кредитов росла: даже обеспеченным людям было проще взять жилищный кредит, чем, например, «вынимать» из своего бизнеса несколько десятков миллионов рублей. Однако по крайней мере за три месяца, прошедшие с момента урезания программы льготного кредитования (которая оказывала влияние на ставки по кредитам во всех сегментах жилья), серьезных изменений в количестве сделок с привлечением ипотеки не зафиксировано.

«Объемы ипотечного кредитования не сильно повлияли на элитный рынок. В крупных сделках ипотечные кредиты используют достаточно редко, да и застройщики сегодня предоставляют удобную систему рассрочек, которой активно пользуются покупатели»,— полагает господин Зубенко.

Владимир Ревенков, руководитель направления «Девелопмент» Hansa Group, рассуждает: «Снижение доли кредитных сделок в общем объеме заключенных договоров было прогнозируемым событием на фоне изменения условий программы льготной ипотеки. Большинство застройщиков увеличили количество акций, программ рассрочек и специальных предложений, позволяющих покупателям приобрести недвижимость на выгодных условиях».

Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра группы RBI, считает, что элитный рынок в меньшей степени, чем массовый, зависит от ипотечного кредитования, поэтому и изменение ставок влияет на спрос не так сильно. «Доля ипотечных сделок здесь обычно находится на уровне в среднем 25%, в 2020–2021 годах, в период рекордно низких ставок, она увеличивалась до 35%. Рост цен на элитном рынке пока продолжается, за девять месяцев 2021 года он составил более 20%. При этом и спрос по-прежнему активный, падения не зафиксировано»,— отмечает госпожа Петропавловская.