Инвесторы вытесняют льготников

Доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом к концу первого квартала опустилась до пятилетнего минимума. Эксперты полагают, что это произошло из-за роста инвестиционного спроса на недвижимость на фоне снижения доходности банковских вкладов. Кредиты с низкими первыми взносами доступны лишь ограниченному числу заемщиков и часто выдаются в партнерстве с отдельными застройщиками. Но нередко банки готовы идти на дополнительные издержки, связанные с повышенными требованиями ЦБ к капиталу, поскольку получают повышенные проценты. Поэтому эксперты допускают разворот тренда.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Доля ипотеки с первым взносом от 0 до 15% от стоимости объекта недвижимости в марте составила 2,88% в общем объеме выданных кредитов — минимальное значение с начала 2016 года. Такие данные следует из расчетов бюро кредитных историй «Эквифакс», сделанных по запросу “Ъ”. Максимальной доля была в сентябре 2019 года — 15,55%. Доля ипотеки с нулевым первоначальным взносом также сократилась до минимального значения за всю историю наблюдений — 0,06%, тогда как достигала 1,13–2,2% в феврале—октябре 2016 года.

Сейчас банки подобные программы реализуют точечно, в том числе в партнерстве с отдельными застройщиками, и, как правило, подобные предложения могут быть ограничены во времени. Среди последних предложений ипотека с нулевым взносом была доступна в банках «ФК Открытие», «Россия», Абсолют-банке, СМП-банке и др.

Зачем нужен первоначальный взнос при оформлении ипотечного кредита

«Снижение доли кредитов, выданных с низким первоначальным взносом, обусловлено тем, что на рынок пришли потребители, приобретающие недвижимость в инвестиционных целях»,— пояснил гендиректор «Эквифакса» Олег Лагуткин. Так как доходность банковских вкладов снизилась, средства с них «мигрировали на рынок недвижимости», поясняет эксперт.

По данным Банка России, на начало апреля 2021 года общий долг россиян по ипотеке составил почти 9,8 трлн руб. Объем просроченных долгов составляет 77,2 млрд руб. В последнее время выдачи ипотек показывают стремительный рост. Только за 2020 год россияне взяли кредитов на сумму свыше 4 трлн руб. (+ 51% год к году). На начало апреля средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам опустилась до 7,23% против 8,68% годом ранее.

Самые высокие шансы получить ипотеку с низким первоначальным взносом у благонадежных заемщиков, преимущественно зарплатных клиентов с высоким уровнем дохода и низкой долговой нагрузкой, говорит младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. При этом стоит учитывать, что по таким кредитам банки, как правило, применяют надбавку к процентной ставке, так как такая ипотека более рискованная. Кроме того, при прочих равных условиях ежемесячный платеж выше, чем по ипотеке с более высоким первым взносом. У банков же такая ипотека оказывает более сильное влияние на нормативы достаточности капитала, поскольку по таким кредитам применяется повышенный коэффициент при расчете активов под риском. «Соответственно она в большей степени уменьшает норматив достаточности капитала банка»,— заключает госпожа Щурихина.

По данным «Эквифакса», самым востребованной ипотекой были кредиты с первоначальным взносом от 15% до 50%. В марте их доля составляла почти 60%.

Такой уровень взносов комфортен как для клиентов, так и для кредиторов, отмечают участники рынка. Для банка высокая доля первоначального взноса означает, во-первых, больший объем средств от заемщика, размещаемых на эскроу-счетах, что позволяет банку отвлекать меньше собственных средств под кредитование застройщиков, во-вторых — меньший риск по кредиту, отмечает старший аналитик банковских рейтингов НРА Надежда Караваева.

Вместе с тем эксперты допускают возможность разворота тренда. «Исторически для российского рынка характерна более высокая доля ипотечных сделок с низким уровнем первоначального взноса. При изменении условий госпрограмм, снижении числа инвестиционных сделок тренд может измениться»,— считает господин Лагуткин. По словам госпожи Караваевой, это может произойти как в результате «реализации платежеспособного спроса граждан и исчерпания свободных средств, направляемых на покупку инвестиционного жилья, так и по причине существенного удорожания жилой недвижимости», что сокращает для заемщика возможность обеспечить большую часть первоначального взноса по кредиту.

Как начался и почему закончился взлет рынка ипотечного кредитования