Доверительное управление недвижимым имуществом, входящим в состав наследства

В.В. Чухненко

ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ, ВХОДЯЩИМ В СОСТАВ НАСЛЕДСТВА

Доверительное управление имуществом используется в самых различных сферах гражданского оборота. Например, для управления наследственным имуществом до его принятия наследниками может быть учреждено доверительное управление. В данной статье рассматриваются некоторые дискуссионные вопросы, возникающие при доверительном управлении недвижимым имуществом, входящим в состав наследства.

Ключевые слова: доверительное управление имуществом, наследственное имущество, недвижимость, учредитель управления, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Наследственное правоотношение, как известно, возникает вследствие смерти гражданина, в результате чего освобождается комплекс имущества, составляющий наследственную массу. С момента открытия наследства, которым считается день смерти гражданина (ст. 1113 Гражданского Кодекса РФ, далее - ГК РФ), до его принятия наследниками (шесть месяцев, п. 1 ст. 1154 ГК РФ, или девять месяцев, п. 3 ст. 1154 ГК РФ) данное имущество требует охраны и (или) управления.

В соответствии со ст. 1173 ГК РФ, если в составе наследства имеется имущество, требующее не только охраны, но и управления (предприятие, доля в уставном (складочном) капитале хозяйственного товарищества или общества, ценные бумаги, исключительные права и т. п.), нотариус в соответствии со ст. 1026 ГК в качестве учредителя доверительного управления заключает договор доверительного управления этим имуществом.

В рамках данной работы автором будут рассмотрены лишь некоторые вопросы доверительного управления недвижимым имуществом, входящим в состав наследства.

© Чухненко В.В., 2012

1. Какое недвижимое имущество требует управления? Ответ на данный вопрос может быть затруднен, во-первых, довольно расплывчатым понятием недвижимости, предлагаемым ГК РФ (ст. 130 ГК РФ), и во-вторых, тем, что не любое недвижимое имущество требует управления в смысле совершения в отношении него разнообразных юридических и фактических действий в совокупности, чтобы сохранялся смысл в учреждении именно доверительного управления.

Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что чаще всего требует управления предприятие, доля, ценные бумаги, исключительные права, входящие в состав наследства.

Предприятие является недвижимостью в силу п. 1 ст. 132 ГК РФ. Необходимость в доверительном управлении возникает в связи с тем, что предприятие - активный участник гражданского оборота, и его сохранение поэтому является гарантией того, что наследники получат предприятие «на ходу», а не обузу.

Помимо предприятия в управлении могут нуждаться объекты незавершенного строительства, в отношении которого действует договор подряда; здание, используемое как торговый центр, часть или все помещения которого могут быть сданы в аренду.

В доверительное управление может быть передана любая недвижимость, предназначенная для проживания граждан при условии, что соблюдены права лиц, сохраняющих право на проживание в ней. Цель доверительного управления таким имуществом может заключаться в поиске нанимателей и заключении с ними договора найма. В результате наследники получат не только недвижимость, но и арендные платежи за вычетом вознаграждения доверительному управляющему.

Поскольку к недвижимому имуществу относятся различные водные, воздушные и космические суда (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ), то управление ими после смерти собственника может быть необходимым. Например, для того чтобы в течение полугода поддерживать в технически исправном состоянии яхту или самолет (не говоря уже об их эксплуатации), требуется совершение разнообразных юридических и фактических действий.

В отношении иного имущества могут быть приняты меры по охране (ст. 1171, 1172 ГК РФ).

2. Кто становится учредителем доверительного управления? В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 1026 ГК РФ, абз. 2 ст. 1173 ГК РФ учредителем управления становится исполнитель завещания, если он назначен в завещании, а во всех остальных случаях - нотариус. В соответствии со ст. 1173 ГК вопрос об учреждении доверительного управления лежит на нотариусе (если не назначен душепри-

казчик). Вместе с тем наследники, исполнитель завещания, орган местного самоуправления, орган опеки и попечительства или другие лица, действующие в интересах сохранения наследственного имущества (п. 2 ст. 1171 ГК РФ), могут инициировать данный процесс путем подачи письменного заявления1.

В науке поднимался вопрос о том, в каких случаях нотариус обязан учреждать доверительное управление2. В своей деятельности нотариус руководствуется положениями ГК, Основами законодательства о нотариате. Также были разработаны методические рекомендации, которые призваны помогать нотариусам в их прак-тике3. В соответствии с п. 1 указанных рекомендаций, решая вопрос о необходимости заключения договора доверительного управления наследственным имуществом, следует: установить, что сохранение этого имущества невозможно помимо управления им; убедиться, что для сохранения имущества целесообразно заключить именно данный договор, а не договор хранения, охраны, возмездного оказания услуг и т. д.; удостовериться, что до оформления наследственных прав действия, необходимые для сохранения наследства, не могут быть совершены наследниками самостоятельно.

Как отмечает Н.Ю. Рассказова, нотариус, учреждая доверительное управление, не нарушает положения ст. 47 Основ законодательства о нотариате, согласно которому нотариус не может совершать нотариальные действия от своего имени, поскольку действует хотя и от своего имени, но не в своих интересах, в качестве публичного лица, ex officio4. Данный вывод не противоречит нормам ГК РФ, которые могу быть признаны в данном случае нормами специальными по отношению к общей норме, заключенной в ст. 47 Основ законодательства о нотариате.

3. На ком лежит обязанность по внесению изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним? Некоторыми особенностями обладает процедура регистрации доверительного управления недвижимости в государственном реестре, поскольку отсутствует обязательный субъект регистрации - собственник имущества, а наследники не могут признаваться собственниками до момента принятия наследства. Н. Бегунова считает, что наследники становятся собственниками имущества с момента открытия наследства, однако облают только правами владения и пользования, но не распоряжения5.

Согласно п. 1 ст. 16 ГКРФ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного

пристава-исполнителя. Если в завещании назначен душеприказчик, то он становится уполномоченным наследодателем лицом и может самостоятельно обратиться в регистрирующий орган.

В этом же пункте указывается, что в случае, когда права возникают на основании совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о регистрации может быть подано им. Вместе с тем нотариус может переложить данную обязанность на доверительного управляющего как на сторону сделки, все расходы на регистрацию буду возмещение за счет наследства.

Некоторыми особенностями обладает государственная регистрация прав на предприятие. Согласно ст. 22 ГК РФ регистрации подлежит ограничение (обременение) на каждый объект недвижимого имущества, входящего в состав предприятия.

4. Вправе ли доверительным управляющим быть наследник? На практике может возникнуть следующая проблема. Один из наследников заключает с нотариусом или душеприказчиком договор доверительного управления имуществом в качестве доверительного управляющего.

С одной стороны, если данное лицо обладает всеми необходимыми навыками и знаниями, то его предложение может оказаться очень уместным и избавит нотариуса от необходимости искать доверительного управляющего. Вместе с тем наследник, он же выгодоприобретатель, не может быть доверительным управляющим в силу прямого запрета, содержащегося в ст. 1015 ГК РФ.

Возможно, данная проблема может быть разрешена следующим образом. Согласно п. 2 ст. 1020 ГК РФ права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. То есть какой-то обязанности передавать приобретенное во время доверительного управления имущество собственнику (который умер, а наследник еще не вступил в законные права) у доверительного управляющего нет. Мы предлагаем вообще не включать имя выгодоприобретателей в такой договор. Соответственно, наследник юридически не будет являться выгодоприобретателем, поскольку выгодоприобретателя в договоре не будет вообще, и потому может быть доверительным управляющим.

В заключение хочется заметить, что данные вопросы довольно широко освещаются в науке. Вместе с тем практически отсутствует судебная практика в области доверительного управления недвижимым имуществом, входящим в состав наследства. Большое количество норм, регулирующих проблему, разбросаны по многочисленным нормативно-правовым актам, что усложняет работу с ними.

Возможно, собрано достаточно материала и практики для создания отдельного закона о доверительном управлении имуществом с регулированием всех его разновидностей, включая доверительное управление недвижимым имуществом, входящим в состав наследства.

Примечания

1 См.: Борзенко Б.А. Доверительное управление наследственным имуществом //

Нотариальный вестник. 2005. № 7. С. 20.

2 См.: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части третьей Гражданского кодекса

Российской Федерации. М.: ИНФРА-М, 2002. С. 225; Телюкина М.В. Наследственное право. Комментарий Гражданского кодекса Российской Федерации. М.: Дело, 2002. С. 172.

3 См.: Методические рекомендации по доверительному управлению наследствен-

ным имуществом, утв. Координационно-методическим советом нотариальных палат Центрального федерального округа Российской Федерации (Протокол заседания № 5/2007 от 7-8 декабря 2007 г.).

4 См.: Рассказова НЮ. Доверительное управление наследственным имуществом,

учреждаемое нотариусом // Закон. 2007. № 2. С. 168.

5 См.: Бегунова Н. Наследование долей в ООО // ЭЖ - Юрист. 2004. № 15.