Integrated approach to effective use of financial resources for reproduction of housing

Комплексный подход к эффективному использованию финансовых ресурсов для воспроизводства жилищного фонда

С.Е. Васильев

начальник планово-экономического отдела ООО «Управляющая компания «Жилищный стандарт», аспирант Тюменского государственного университета

Сергей Евгеньевич Васильев, vse2004@yandex.ru

В современной российской экономике все большая роль отводится инновационному развитию. Его основой должно стать повсеместное использование прикладных научных разработок. На протяжении многих лет в разных сферах деятельности ведутся поиски оптимальных способов решения возникающих проблем. В связи с переходом на среднесрочное бюджетное планирование актуальными становятся вопросы рационального распределения ресурсов с целью повышения эффективности государственного регулирования социально значимых отраслей, особенно в условиях нарастающего финансового и, возможно, экономического кризиса.

Сфера жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) имеет ярко выраженный социальный характер и требует к себе постоянного внимания и содействия государства. В настоящее время федеральные органы власти по мере реализации нового жилищного законодательства постепенно передают функции управления жилищным фондом на региональный уровень, оставляя за собой функции макроэкономического регулирования. При этом для проведения жилищной реформы в конкретном регионе необходимо более детальное изучение социальноэкономической ситуации, уровня развития жилищной сферы и состояния жилищного фонда с учетом особенностей и специфики территориального образования.

До вступления в силу нового Жилищного кодекса Российской Федерации управление жилищным фондом осуществлялось государственными или муниципальными предприятиями. Следствием этого стало

неэффективное и непрозрачное распределение ресурсов в сфере ЖКХ. Отсутствие контроля качества предоставляемых услуг по эксплуатации жилищного фонда явилось одной из главных причин быстрого износа жилых зданий и их неудовлетворительного состояния на сегодняшний день. В большинстве жилых домов комплексный капитальный ремонт не проводился ни разу со времени их постройки, то есть уже более 40-50 лет, хотя потребность в его проведении возникает уже через 25-30 лет, и это только в случае грамотной эксплуатации дома и умеренного климата в регионе.

В связи с тем, что обязанность по содержанию жилых домов теперь возложена на собственников, обновление значительной части существующего жилищного фонда стало сложной задачей, требующей мобилизации средств и усилий всех заинтересованных сторон.

Жилищная реформа, проводимая в течение последних лет, имеет ряд предпосылок, тормозящих ее прогрессивное развитие.

Несмотря на приоритетное значение жилищной сферы и активное участие государства в решении проблемы старения жилищного фонда, до настоящего времени не разработан эффективный, общедоступный и универсальный инструментарий обновления существующего жилищного фонда. Однако потребность в таких разработках есть, что обусловлено определенными причинами (покажем это на примере ситуации, сложившейся в сфере ЖКХ города Тюмени).

1. Бюджетные средства на капитальный ремонт конкретного жилого дома выделя-

ются лишь после выбора собственниками формы управления.

Вопросы предоставления субсидий на проведение капитального ремонта жилых домов, собственники которых избрали форму управления, в настоящее время урегулированы распоряжениями администрации города Тюмени от 19 ноября 2005 года № 1330-рк «Об утверждении Положения о предоставлении субсидий на капитальный ремонт многоквартирных домов города Тюмени» от 27 января

2006 года № 60-рк «О внесении изменений и дополнений в Положение о предоставлении субсидий на капитальный ремонт многоквартирных домов города Тюмени, утвержденное распоряжением администрации города Тюмени от 19 ноября 2005 года № 1330-рк», а также Федеральным законом от 21 июля

2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

В соответствии с существующим законодательством органами власти не учитывается потребность в ремонте жилых зданий, не вышедших из муниципального фонда. Такая ситуация приводит к неравномерному распределению ресурсов на воспроизводство жилья, а значит, существует вероятность того, что в муниципальном фонде остаются дома, требующие значительных инвестиций на проведение капитального ремонта. Помимо этого, в настоящее время не существует единого механизма распределения субсидий между домами. Выбор зачастую зависит от способности управляющей компании или товарищества собственников жилья обосновать потребность в капитальном ремонте либо от наличия связей с чиновниками.

2. Достаточный объем финансирования получают лишь дома в аварийном состоянии, требующие немедленной (частичной или полной) замены инженерных сетей и несущих конструкций.

В результате таких действий эксплуатирующим организациям становится более «выгодно» не проводить текущие и профилактические ремонты, а дожидаться случая полного отказа сетей и оборудования. Многие управляющие компании сознательно доводят основные конструктивные эле-

менты и инженерные коммуникации жилого дома до критического состояния, чтобы получить бюджетные средства на их восстановление.

3. Средств, которые накапливались на ремонт жилья в предыдущие годы, у муниципальных управляющих компаний нет, и при выборе собственниками формы управления к принимающей организации переходят лишь накопленные проблемы инфраструктуры дома.

Таким образом, существовавший ранее способ амортизации денежных средств на капитальный ремонт домов не дал результатов. Теперь, чтобы избежать подобных ошибок, необходимо вести учет и планирование этих средств по каждому многоквартирному дому.

Проанализировав информацию о состоянии жилищного фонда города Тюмени, мы пришли к выводу о возможности разработки такой стратегии воспроизводства жилищного фонда города в условиях перехода управления в жилищной сфере на рыночные отношения, которая позволила бы определить существующую потребность в воспроизводстве жилищного фонда города, получить достаточно средств для его капитального ремонта и наиболее эффективно распределить эти средства. По нашему мнению, существуют два аспекта указанной проблемы:

1) необходимость поиска оптимальных сроков между капитальными ремонтами;

2) потребность в эффективном распределении имеющихся ресурсов в зависимости от технических характеристик и степени физического износа зданий.

Для решения первого вопроса предлагается построить динамическую модель определения оптимальных сроков обновления жилищного фонда, а для решения второго - теоретико-игровую модель эффективного распределения имеющихся ресурсов.

В сложившейся структуре финансирования капитального ремонта жилищного фонда города Тюмени доля средств из федерального бюджета небольшая, что свидетельствует о финансовой независимости региона и возможности развиваться за счет

Структура источников финансирования капитального ремонта

собственных ресурсов. Средства из бюджета субъекта федерации направляются как непосредственно на воспроизводство отдельных многоквартирных домов, так и в виде субвенций нижестоящему бюджету. Внебюджетная часть финансирования воспроизводства жилищного фонда складывается из средств собственников жилья и частных инвестиций (см. рис.).

Средства из федерального бюджета направляются в небольших объемах и только на проведение комплексного капитального ремонта жилых домов, что позволяет решить все проблемы отдельного дома единовременно.

Средства из областного бюджета направляются как непосредственно на воспроизводство отдельных многоквартирных домов, так и в виде субвенций нижестоящему бюджету. Средства городского бюджета преимущественно направляются на решение конкретных проблем воспроизводства жилищного фонда: капитальный ремонт инженерных коммуникаций и отдельных домов.

Под средствами собственников жилья понимается величина расходов на содержание и техническое обслуживание, заложенная в тарифе. Этот источник вносит незначительный вклад в решение проблемы воспроизводства жилищного фонда и отражает степень участия собственников в ее решении. В качестве частных инвестиций предполагается привлечение денежных средств на реконструкцию существующего жилищного фонда хрущевской и брежневской застройки. Таким образом, сущест-

вует возможность покрытия части затрат на капитальный ремонт и высвобождения средств на воспроизводство других групп зданий

На этом этапе основной задачей является определение оптимальных сроков проведения капитального ремонта зданий, а также расчет величины необходимых ресурсов за анализируемый период времени. В результате старения жилищного фонда увеличивается его физический и моральный износы. Вследствие этого увеличиваются расходы на его эксплуатацию, снижаются стоимость и качество жилья.

Построение модели динамического программирования для планирования капитальных ремонтов жилья недостаточно изученный в литературе вопрос. Сложность состоит в том, что необходима универсальная модель, подходящая для зданий различного возраста и конструкции. Планирование оптимальных сроков капитального ремонта жилищного фонда является частным случаем задач динамического программирования и включается в подмножество задач о «замене оборудования». Здесь критерием оптимальности являются затраты, а математическая модель становится задачей минимизации суммарных затрат за определенный период. При построении такой модели считается, что решение о замене или ремонте выносится в начале каждого промежутка эксплуатации. Переменные управления на каждом отрезке времени могут быть следующими: С - сохранить в текущем состоянии, Р - провести капитальный

ремонт. В нашем случае все функции предполагаются зависящими от времени, прошедшего с момента проведения последнего капитального ремонта. Если же здание достаточно новое и капитальный ремонт еще не проводился, учитывается его фактический возраст.

Для каждого варианта управления общие затраты вычисляются как сумма двух слагаемых - непосредственный результат управления и его последствия.

Если в начале к-го периода мы сохраняем здание в текущем состоянии, то его возраст составит t лет, а ожидаемые эксплуатационные затраты будут равны г^) и потребность в проведении капитального ремонта составит величину g(t). К началу (к + 1)-го периода возраст здания достигнет ^ + 1), и минимальные общие затраты за оставшиеся периоды составят Zk + ^ + 1). Если же в начале к-го периода принимается решение провести капитальный ремонт здания, то в первую очередь учитываются затраты на его проведение s(t). За время эксплуатации в течение к-го года обновленное здание вновь потребует эксплуатационных расходов г(0) и снова возникнет потребность в капитальном ремонте g(0). К началу следующего периода возраст зданий достигнет 1 года, и за все периоды, с (к + 1)-го по л-й, минимальные общие затраты будут равны Zk + 1(1).

В каждый период времени t нужно выбрать тот вариант управления, которому соответствуют минимальные общие затраты. Таким образом, искомая динамическая модель поиска оптимальных сроков проведения капитального ремонта описывается уравнением Р. Беллмана, в первом варианте которого подразумевает сохранить зда-

ние в текущем состоянии (С), а во втором -провести капитальный ремонт (Р):

2

где г(^ - величина эксплуатационных затрат за период;

д(^ - потребность в проведении капитального ремонта;

s(t) - стоимость проведения капитального ремонта;

Z - величина суммарных затрат за период.

Проведение фактических расчетов предполагает проведение анализа эмпирических данных с целью выявления закономерностей изменения требующихся величин во времени. Затраты за пятилетний период рассчитаны путем суммирования ежегодных показателей.

Таким образом, значения эксплуатационных расходов для всех групп зданий были получены путем статистической обработки информации об изменении тарифа на обслуживание жилищного фонда города Тюмени. Формула расчета имеет следующий вид:

гЦ) = 5,7333t + 45,867, где t - период.

Стоимость проведения капитального ремонта рассчитывается по различным формулам для каждой группы зданий (см. табл. 1), которые получены посредством статистической обработки информации о затратах на проведение капитального ремонта жилых домов муниципального жилищного фонда города Тюмени.

Таблица 1

Формулы расчета стоимости капитального ремонта

Группа зданий Формула расчета

Капитальные s(t) = 1,4052 12 + 45,968t - 221,4

Кирпичные выше пяти этажей s(t) = 14,044^ 6059

Кирпичные до пяти этажей s(t) = 2,7574^ + 2,5853t + 434,17

Деревянные s(t) = 0,4367^ + 154^ - 1 294,9

Потребность в проведении капитального ремонта вычисляется исходя из затрат на его проведение и остаточной стоимости здания, но для удобства расчетов может быть выражена и через восстановительную стоимость, которая является среднеарифметическим значением восстановительной стоимости для каждой группы зданий:

g(t) = 2s(t) - c,

где с, - средняя восстановительная стоимость у-й группы зданий.

Нулевые значения функций являются минимальными разумными величинами показателей за 0-й период.

На этапе условной оптимизации был проведен большой объем вычислений с помощью с помощью электронных таблиц MS Excel. В результате была получена информация для второго этапа - этапа безусловной оптимизации.

Таким образом, были получены следующие оптимальные сроки проведения капитального ремонта:

• капитальные здания в первые 50 лет эксплуатации целесообразно капитально ремонтировать в конце 5-го расчетного периода, то есть при достижении зданием 25-летнего возраста;

• кирпичные здания любой этажности -через 25 лет;

• деревянные здания - через 20 лет.

Главным результатом и практической

ценностью проведенных расчетов является определение обоснованных сроков проведения капитального ремонта с наименьшими суммарными затратами за период, а также возможность объективно оценить существующую потребность в проведении капитального ремонта жилых зданий.

Общая потребность в финансовых ресурсах на проведение капитального ремонта города составляет 16,5 миллиарда рублей, что значительно превышает выделенные из бюджетов для решения этой проблемы средства. Естественно, возникает необходимость наиболее эффективным образом распределить имеющиеся объемы всех

ресурсов на капитальный ремонт, реконструкцию и модернизацию многоквартирных домов города.

Наиболее объективным инструментарием для анализа эффективности принятия решений на втором этапе исследования является экономико-математическое моделирование, в частности теория игр. Ее применение обусловлено тем, что ситуации с финансированием различных проектов связаны с неопределенностью поведения основных участников (игроков) и существованием большого числа факторов, затрудняющих формализацию задачи. Учитывая, что в нашем случае неопределенность не связана с целенаправленным противодействием двух сторон конфликта, а заключается в недостаточной информированности об условиях, в которых будет приниматься решение, была применена математическая модель, которая в подобных ситуациях называется «игрой с природой». Здесь под «природой» понимается объективная действительность (ситуация), от которой зависит принятие решения. Для построения математической модели введены следующие обозначения:

0 - объем денежных средств;

О - множество состояний природы;

Б - множество стратегий лица, принимающего решения.

Отдельное состояние юу является элементом множества О = {ю1,ю2 юп}, то есть

юу ёЦ } = 1, п . Для случая, когда множество стратегий лица, принимающего решение, 5 = { ..вт }, существует отдельная

стратегия 5,. ё 5, , = 1, т. Лицо, принимающее решение, выбирает стратегию ё 5. Поскольку Б и О - конечные множества, следовательно, получаем конечное множество т х л ситуаций {5,, юу}.

В качестве функции полезности возьмем функцию расходов Н ( , юу). В большинстве случаев значение функции Н ( , ю ]) является случайной величиной, зависящей от структуры жилищного фонда и иных объективных факторов и условий, влияющих на стоимость одного и того же объема ремонтных услуг.

Для более точных расчетов, помимо критерия капитальности, жилищный фонд был

дополнительно разбит по степени физического износа с интервалом 10 процентов.

При взаимном пересечении используемых критериев классификации получается исчерпывающая картина структуры

и состояния жилищного фонда города. Таким образом, была получена информация о стоимости проведения капитального ремонта для 40 групп жилых зданий (табл. 2).

Таблица 2

Распределение жилищного фонда города Тюмени по степени износа и группам капитальности, м2

Степень износа, % Особо капитальные Кирпичные выше пяти этажей Кирпичные до 5 этажей Деревянные Итого

0-10 628 052,5 105 060,0 10 092,3 - 743 204,8

11-20 2 142 516,3 1 375 772,3 528 358,1 5 443,9 4 052 090,6

21-30 86 034,1 573 028,0 912 593,4 66 172,5 1 637 828

31-40 - 10 623,5 1 609 282,3 48 879,6 1 668 785,4

41-50 - - 734 242,2 53 736,6 787 978,8

51-60 - - 52 871,5 106 245,5 159 117

61-70 - - 2 461,0 20 600,4 23 061,4

71-80 - - 1 174,5 12 111,6 13 286,1

81-90 - - 5 573,9 9 575,6 15 149,5

91-100 - - 22 200,1 41 023,4 63 223,5

Итого 2 856 602,9 2 064 483,8 3 878 849,3 363 789,1 9 163 725,1

Важным моментом является определение границ допустимого и необходимого физического износа для проведения капитального ремонта. За нижнюю точку отсчета примем износ, при котором появляется необходимость проведения работ по капитальному ремонту. В соответствии с произведенными расчетами оптимальная периодичность проведения капитальных ремонтов составляет 20-25 лет, но согласно сложившемуся в этой сфере опыту этот срок чаще всего равен 30 годам, что приближенно соответствует 20-процентному износу большинства зданий и будет нижней границей. В качестве верхней границы будет принято техническое состояние здания, при котором дальнейшая эксплуатация, исходя из строительных норм, не является безопасной. Физический износ в этом случае не должен превышать 60 процентов (диапазон значений выделен тоном в таблице 2).

Наряду с потребностью в финансировании капитального ремонта существуют и объективные финансовые возможности.

Для попытки эффективного распределения имеющихся ресурсов достаточно информации об общей их сумме (5 317,1 миллиона рублей).

В условиях предложенной нами модели для реализации /'-й стратегии в течение шести лет имеются денежные средства в размере О = 5 317,1 миллиона рублей. Максимально необходимые средства на капитальный ремонт у-й группы зданий соответственно равны 219,8; 1 954,8; 12 745,5 и 1 543,8 миллиона рублей. Поскольку выделенного объема средств недостаточно для полного удовлетворения потребности в капитальном ремонте, равной 16 463,9 миллиона рублей, можно предложить четыре стратегии. Каждая стратегия характеризуется приоритетом выделения ресурсов у-й группе зданий в максимально необходимом объеме, то есть первая стратегия предполагает полное удовлетворение потребности в капитальном ремонте особо капитальных зданий, вторая - кирпичных выше пяти этажей, третья - кирпичных до пяти этажей,

четвертая - деревянных. Расчеты, проведенные с помощью прикладных программ экономико-математического моделирования, позволили получить единственное оптимальное решение поставленной задачи (табл. 3).

Определим долю жилищного фонда, охваченную финансированием, при предложенном наиболее эффективном распределении и отразим ее для каждой группы используемой нами классификации (табл. 4).

Таблица 3

Оптимальное распределение денежных ресурсов на капитальный ремонт жилищного

фонда города Тюмени

Степень износа, % Особо капитальные Кирпичные выше пяти этажей Кирпичные до 5 этажей Деревянные Итого

21-30 1 97,6 166,6 2 006,9 163,1 2 534,2

31-40 - 31 403,55 208,3 642,85

41-50 - - 564,1 324,8 888,9

51-60 - - 403,55 847,6 1 251,15

Итого 1 97,6 197,6 3 378,1 1 543,8 5 317,1

Таблица 4

Доля жилищного фонда, охваченная финансированием

Степень износа, % Особо капитальные, % Кирпичные выше пяти этажей, % Кирпичные до 5 этажей, % Деревянные, % Итого, %

21 -30 89,9 8,7 88,1 1 00 55,3

31 -40 - 1 00 6,6 1 00 10,2

41 -50 - - 14,4 1 00 20,9

51 -60 - - 88,1 1 00 95,8

Итого 89,9 10,1 21,5 100 32,3

На основе представленных моделей субъекты рынка эксплуатации жилья имеют возможность определить оптимальную стратегию обновления существующего жилищного фонда, а также экономически обосновать целесообразность распределения бюджетных средств. Таким образом, как любая управляющая компания, так и департамент жилищно-коммунального хозяйства смогут комплексно оценивать и распределять финансовые ресурсы на капитальный ремонт с максимальной эффективностью для управляющей организации или муниципального образования в целом. Важно отметить, что все предложенные оптимизационные модели имеют универсальный характер и могут применяться в любых сферах де-

ятельности, связанных с планированием и перераспределением ограниченных финансовых и иных ресурсов, в том числе и в тяжелых экономических ситуациях.

В современной экономике, когда в условиях мирового финансового кризиса стало невозможно прогнозировать ситуацию даже на среднесрочную перспективу, наиболее важным является повсеместное использование оптимизационных моделей, экспертных методов, многовариантных расчетов для планирования деятельности компаний, органов государственной власти и других организаций.

В сложившейся ситуации необходимо задать верное направление развитию жилищной сферы, что повлечет за собой улучшение условий проживания граждан, сделает

рынок более открытым и приведет к последовательному обновлению существующего жилищного фонда.

ЛИТЕРАТУРА

1. Вагнер Г. Основы исследования операции / Г. Вагнер. М. : Издательство «Мир», 1973. Т. 2.

2. Воробьев Н. Н. Теория игр / Н. Н. Воробьев. М. : Наука, 1985.

3. Калихман И. Л. Динамическое программирование в примерах и задачах / И. Л. Калихман, М. А. Войтенко. М. : Высшая школа, 1979.

4. Кремер Н. Ш. Исследование операций в экономике / Н. Ш. Кремер. М. : ЮНИТИ,

2004.

5. Нейман Дж., Моргенштерн О.Теория игр и экономическое поведение / пер. с англ. Н. Н. Воробьева / Дж. фон Нейман, О. Моргенштерн. М. : Наука, 1970.

6. Хачатрян С. Р. Методы и модели решения экономических задач / С. Р. Хачатрян, М. В. Пинегина, В. П. Буянов. М. : Экзамен,

2005.

7. Хэдли Дж. Нелинейное и динамическое программирование / пер. с англ. Ю. И. Волкова, А. Б. Горстко, А. А. Каплана,

Э. О. Рапопорта / под ред. Г. П. Акилова. М. : Мир, 1967.

8. Экономико-математическое моделирование : учебник / под ред. И. Н. Дрого-быцкого. 2-е изд., стереотип. М. : Экзамен,

2006.

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ЦЕНТР «ЗЕМЛЯ И НЕДВИЖИМОСТЬ» МЕЖДУНАРОДНОЙ ШКОЛЫ УПРАВЛЕНИЯ «ИНТЕНСИВ» РАГС

Приглашают принять участие в практическом консультационном

семинаре 23-25 марта 2010 года, г. Москва

ПОРЯДОК РАСПОРЯЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ И ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ: ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ, ОПЫТ И ПРАКТИКА

• основания возникновения, изменения, прекращения прав на землю

• формирование и кадастровый учет земельных участков

• особенности формирования земельных участков в городах

• основные комментарии к Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

• о полномочиях органов местного самоуправления по управлению земельными участками

• порядок изменения границ населенного пункта

• перевод земель из одной категории в другую

• предоставление земельных участков физическим и юридическим лицам, в том числе под строительство

• правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

• правовой режим земель лесного фонда

• кадастровый учет лесных участков

• регистрация сделок с земельными участками и прав на них

• судебная практика рассмотрения земельных споров при приватизации земель и сделках с земельными участками

• государственный земельный контроль. Ответственность за нарушения в сфере земельного законодательства

ЗАЯВКИ НА УЧАСТИЕ И ПОДРОБНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: по тел/ф: (495) 436-05-21, 436-90-27, 436-03-25 по e-mail: fedoseev@ur.rags.ru, korneev@ur.rags.ru

РАГС