Осень ожиданий

Осенние месяцы — традиционно тревожный и в то же время ожидаемый сезон для застройщиков. Именно осенью начинались почти все кризисы на рынке недвижимости. Но именно на осень приходится и большая часть продаж.

Правда, на эту осень ничего плохого, несмотря на продолжающийся кризис в мировой экономике, девелоперы не планируют. "Сейчас мы смотрим в надвигающуюся осень без особого напряжения — мировой кризис длится уже четвертый год и чем он порадует, сейчас пока неясно. Также неясно, отразятся ли очередные плохие новости — если они, конечно, будут, на российском рынке. Пока, последние два года, проносило. Крепко стукнув в 2008 году, кризис закалил участников рынка, научил их работать в новых условиях. В итоге плохо было только первые полтора года, затем все пошло по-прежнему. А в этом году, судя по всему, рынок окончательно и по ценам, и по активности спроса вернется к докризисным показателям", — полагает Андрей Вересов, генеральный директор ГК "Новый Петербург". С ним согласен Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН АРИН: "С начала года стоимость квадратного метра выросла в среднем на 6-7 процентов. При этом рост происходил неравномерно. По итогам первого квартала цена выросла на 5 процентов, конец весны и начало лета не принесли изменений, а вот в июле цена вновь начала плавно расти и по итогам двух летних месяцев прибавила около 2 процентов". Сегодня средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет около 83,5 тыс. рублей. По итогам года, по оценкам АРИН, ожидается, что она достигнет докризисного уровня в 84,1 тыс. рублей.

Плавный и постоянный

По данным "ЦРП "Петербургская недвижимость", с августа-сентября 2010 года наблюдается плавный, но постоянный рост цен на строящееся жилье. "Основным фактором, влияющим на этот процесс, я бы назвал спрос. Вернее, превышение спроса над качественным предложением, недостаток интересных и привлекательных для покупателей объектов. Цены непосредственно связаны с активностью рынка. Как показывает статистика, число заключенных в этом году сделок выросло по сравнению с прошлым годом существенно. Так, сегодня объем продаж в "Петербургской недвижимости" составляет порядка 1000 квартир в месяц, что в два раза больше показателей лета 2011 года. У нас есть все основания предполагать, что до конца года темпы продаж вырастут еще примерно на 20 процентов", — полагает Олег Пашин, генеральный директор "ЦРП "Петербургская недвижимость". По его мнению, баланс спроса и предложения пока не достигнут — будет идти плавный рост цен в пределах инфляции. "Предполагаю, что до конца года цены вырастут еще на 3-4 процента. В итоге, хотя, наверное, уже не в этом году, цены на строящееся жилье достигнут докризисных значений. И даже по некоторым сегментам их превысят", — считает Олег Пашин.

Быстрее, чем в городе, росли цены в пригородах. "Здесь средние цены изменились примерно на 10 процентов, особенно рост заметен во Всеволожском и Ломоносовском районах. В целом рост цен происходит плавно, в соответствии со сделанными ранее прогнозами по развитию рынка. В ближайшем будущем есть основания прогнозировать более заметный рост цен на рынке строящегося жилья в городской черте и стабилизацию уровня цен в ближайших пригородах", — полагает Александр Лелин, генеральный директор ЗАО "Ленстройтрест".

Выход в проекты

Снять напряжение на рынке помогут новые проекты, продажи которых начнутся именно осенью. "Осенью ожидается выход большого количества новых масштабных проектов на рынке строящегося жилья, что, надеюсь, сможет сгладить продолжающийся активный рост цен. Большинство застройщиков объявили о повышении цен с сентября. Что касается спроса, то он сегодня стабильно высок, что влечет за собой планомерный рост цен. Ожидаемый прирост цен на рынке новостроек до конца года составляет 10 процентов", — полагает Яна Долотова, директор направления "Новое строительство" АН "Итака".

С ней согласна Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга УК "Старт Девелопмент": "Сейчас предложение постепенно увеличивается за счет выхода новых, в том числе крупных, проектов, но при этом дополнительные объемы жилья планомерно поглощаются за счет растущего спроса. Цены в итоге остаются стабильными — повышение стоимости квадратного метра в объектах, приближающихся к сроку сдачи, компенсируется невысоким уровнем цен в домах, впервые выведенных на рынок".

"Мы ждем от осени очередного витка покупательского интереса к строящейся недвижимости, при этом не прогнозируем существенного увеличения стоимости. Скорее это будет плавное изменение в пределах 5-7 процентов до конца года. Что касается мнения о возможном предстоящем кризисе, то давайте будем оптимистами: каждая компания на рынке получила отличный опыт в 2008-2010 годы и выработала для себя персональные рецепты выживания", — говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК ЦДС.

Европейская нестабильность

Пока, как говорят участники рынка предпосылок к тому, чтобы осенью сложившаяся ситуация существенно переменилась, не видно. Единственный фактор — волатильность мировых финансовых рынков. "Состояние нашего рынка недвижимости, несмотря ни на что, все-таки зависит от Европы. Но вроде они еще продержатся в подвешенном состоянии определенное время, поэтому осенью, как обычно, ожидаем всплеск продаж, тем более что многие в сегодняшней неоднозначной экономической ситуации рассматривают квартиры как достойный объект для инвестиций", — надеется Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО "Ойкумена". "Полагаю, особого пессимизма, в отличие от фондового рынка, на рынке недвижимости не будет. Да, психология покупателей, готовых бросаться из одной крайности (покупать все за любую цену) в другую (не будем покупать, все плохо, будем ждать, когда цены опять упадут), не меняется. Но у большинства компаний уже накоплен "жирок", позволяющий без особых проблем пережить тяжелые времена, не снижая цен ниже себестоимости строительства. Так что, думаю, "медведям" нечего будет ловить на этом рынке", — говорит Андрей Вересов.

"Осенний рост цен следует ожидать, он уже проявляется, это в большей степени касается жилья массового спроса. Думаю, по итогам квартала рост цен в рублях составит 3-5 процентов. В премиальных сегментах всплески цен маловероятны, возможные ценовые колебания могут быть обусловлены появлением более дорогих объектов в предложении", — говорит Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg.

В группе компаний "Балтрос" прогнозируют, что наиболее значительным, как и в первые три квартала 2012 года, будет рост стоимости в сегментах элит- и комфорт-классов. "До конца года цены на квадратный метр могут вырасти еще на 3-4 процента. Рост стоимости жилья обусловлен, в том числе, уменьшением объема предложения на рынке. Так, по итогам первого полугодия 2012 года спрос на первичном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга вырос на 13 процентов, объем предложения — снизился на 3 процента. Особенно характерно снижение предложения на рынке элитного жилья, что связано с дефицитом участков под застройку жилыми домами высокого класса", — считает Светлана Аршинникова, директор по маркетингу АН "Балтрос". В компании "Петротрест" полагают, что, вероятнее всего, эта тенденция будет прослеживаться и дальше. Также на сегодняшний день можно прогнозировать рост числа ипотечных сделок и возвращение активного спроса: многие покупатели стремятся получить кредит сейчас, опасаясь дальнейшего повышения ставок.