Дольщик всегда прав

Обманутые дольщики, которые не смогли своевременно попасть в соответствующий реестр, не должны лишаться квартир — к такому решению пришел Верховный суд РФ. Юристы «Фонда развития территорий» настаивали, что участники строительства ЖК «Пляж» в Энгельсе Саратовской области не имеют права на жилье несмотря на то, что сроки закрытия реестра они пропустили по вине аккредитованного фондом конкурсного управляющего. Эксперты отмечают: определение ВС РФ упорядочит судебную практику по всей стране.

Мотивировочная часть определения Верховного суда РФ по спору дольщиков ЖК «Пляж» с публично-правовой компанией (ППК) «Фонд развития территорий» появилась в картотеке арбитражных дел. Решение в пользу граждан приняли в начале прошлой недели — тогда коллегия по экономическим делам в составе Ирины Букиной и Сергея Самулова под председательством Ивана Разумова отменила решение апелляционной и кассационной инстанций и оставила в силе определение Арбитражного суда Саратовской области.

Согласно документу, истец Владимир Дегтярев 5 мая 2022 года через суд доказал, что конкурсный управляющий ЖК «Пляж» незаконно отказал ему во включении имущественных требований в реестр кредиторов, ссылаясь на закрытие списком за истечением сроков.

Суд определил, что требование господина Дегтярева о передаче жилого помещения следует считать включенным в реестр требований участников строительства не позднее 3 декабря 2021 года. Именно тогда наблюдательный совет ППК «Фонд развития территорий» решил восстановить права граждан путем достройки домов и передачи квартир. Согласно закону, участники строительства, чьи требования попали в реестр после того, как фонд определил судьбу объекта, не имеют права на получение жилья — только на выплаты. Если же, как в случае с Владимиром Дегтяревым, договор долевого участия приобретался по уступке от третьего лица, то с участником строительства рассчитаться квартирой невозможно.

«Определяя момент, с которого требование Дегтярева В. Н. считается включенным в реестр застройщика, суд первой инстанции исходил из того, что данное требование подлежало включению в реестр автоматически конкурсным управляющим на основании информации, размещенной органом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», — разъяснил Верховный суд.

Юристы фонда обжаловали решение — Двенадцатый арбитражный апелляционный суд убрал из текста первой инстанции указание на признание требования включенным в реестр застройщика не позднее 03.12.2021.

Решение оставил в силе и Арбитражный суд Приволжского округа. Профильная коллегия посчитала, что включение требований господина Дегтярева «задним числом» будет дискриминировать остальных дольщиков «Пляжа», которые не стали отстаивать соответствующие права в суде. По словам представителя истцов, руководителя «Центра помощи дольщикам» Антона Хайдукова, остальные граждане рассчитывали на обратное — решение конкретного спора должно определить судьбу их тяжб.

Помимо господина Дегтярева жалобы в Верховный суд подали еще 11 человек.

Мотивируя решение, коллегия ВС РФ указала, что законодатель предусмотрел упрощенный порядок включения в реестр требований участников строительства в целях защиты их интересов. «Требования граждан, вытекающие из зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр застройщика автоматически и исключаются из реестра в судебном порядке на основании заявления управляющего».

Право же гражданина самостоятельно и своевременно обратиться к конкурсному управляющему суд назвал дополнительной мерой, нацеленной на защиту прав граждан: обязанность включать требования дольщиков в реестр с ответственного лица оно не снимает.

«Вывод судов об утрате Дегтяревым В. Н. права на получение жилого помещения в натуре из-за бездействия, неосмотрительности третьих лиц ошибочен», — прокомментировали в ВС и добавили: негативные последствия бездействия управляющего и неосмотрительности фонда «не могли быть возложены судами апелляционной инстанции и округа на гражданина». Таким образом, требование господина Дегтярева должно было числиться в реестре на дату заседания наблюдательного совета фонда.

В свою очередь «Фонду развития территорий», по мнению коллегии, следовало «проявить должную осмотрительность, обратившись к реестру недвижимости, и установить, что реестр застройщика сформирован управляющим с нарушением», поскольку там «безосновательно отсутствует ряд требований по зарегистрированным договорам участия в долевом строительстве».

Норма, согласно которой гражданин, включившись в реестр после решения о достройки дома, имеет право только на денежную компенсацию, действуют лишь тогда, когда в фонде «по объективным причинам не могли знать о наличии у гражданина договора с застройщиком, например, когда сделка о возмездной передаче застройщиком будущей недвижимости оформлена как публично нераскрытый договор простого товарищества». К регистрируемым договорам ДДУ и договорам уступки упомянутые обстоятельства не относятся.

По мнению суда, деятельность «Фонда развития территорий» представляется собой «реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам — участникам строительства в натуре помещений в этом доме».

Ъ-Средняя Волга" в фонде не смогли уточнить, изменится ли политика организации после определения ВС РФ. В пресс-службе компании не рассказали и о числе дольщиков, на чье положение повлияет документ, однако упомянули, что, по мнению суда, отказ в передачи квартиры может иметь место, если фонд или управляющий «по объективным причинам не могли знать о наличии у гражданина договора с застройщиком». Суд имел ввиду ситуации, когда право на помещение приобретается участником строительства на основе непубличных договоренностей. Договоры ДДУ к таковым не относятся.

Арбитражный управляющий Антон Ефремов уверен, что определение Верховного суда свидетельствует о постепенной адаптации институтов к новым нормам: «Поменялась концепция регулирования института. Теперь государство в лице „Фонда развития территорий“ и арбитражных управляющих принимает на себя публичные функции застройщика. На протяжении нескольких лет прежний, заявительный, порядок включения требований в реестр действовал параллельно с новым, который возлагал эту обязанность на управляющего. Правила, которые действовали до 2019 года, перекладывали эти риски на участников долевого строительства». Господин Ефремов добавил, что за последний год Верховный и Конституционный суды изучали закон о банкротстве и деятельность ППК: «Там однозначно прослеживается, что фонд — это специализированная организация, которая поставлена не для того, чтобы извлекать прибыль для себя, а чтобы регулировать правоотношения дольщика, застройщика и государства».

Управляющий партнер «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова рассказала, что определение Верховного суда затронет участников строительства по всей России: «Судебная практика нижестоящих судов в пользу дольщиков единична, определение ВС РФ позволит систематизировать подход по данной категории дел». Собеседница «Ъ» отметила, что уровень правовой грамотности граждан делает ситуацию, когда дольщики «опаздывают» в реестр регулярной. По словам госпожи Спиридоновой, определение затронет дольщиков по всей стране.

Чтобы всегда быть в курсе, для вас — наш Telegram.