Локация влияет на портрет

Участники рынка говорят, что за последние годы покупатель элитного жилья заметно помолодел. Эксперты замечают, что часто портрет покупателя диктует не только класс жилья, но и его локация.

Пять-семь лет назад большая часть клиентов приходилась на известных бизнесменов, топ-менеджеров крупных компаний, банкиров. Сейчас элитные квартиры приобретают малопубличные люди

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Основными покупателями элитной недвижимости по-прежнему являются представители бизнеса, чиновники и топ-менеджеры крупных компаний. Артем Зубенко, генеральный директор «Мир квартир элит Крестовский», считает, что сегодня к этому списку можно смело добавить специалистов IT-индустрии. «Развитие цифровых технологий привело к снижению среднего возраста предпринимателей, а это в свою очередь омолодило среднестатистического покупателя»,— рассуждает эксперт. Также приобретают премиальную недвижимость дети вышеперечисленных категорий. По статистике «МК элит Крестовский», сегодня средний возраст покупателя элитных квартир составляет от 30 до 40 лет.

Эксперты говорят, что за прошедшие пять лет образ потребления стал менее демонстративным, а тяга к показательной роскоши стала меняться трендом на рациональность. «Вот и покупатель чаще стал выглядеть скромнее, сдержаннее»,— замечает господин Зубенко.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», считает, что пандемия коронавируса скорректировала и цели приобретения элитной недвижимости, и портрет покупателя, и его потребности. Сейчас главным мотивом покупки, по его мнению, является сохранение денег, в то время как раньше люди думали об инвестиционной привлекательности того или иного объекта.

«Пять-семь лет назад большая часть клиентов приходилась на известных бизнесменов, топ-менеджеров крупных компаний, банкиров. Сейчас элитные квартиры приобретают малопубличные люди, чьи профессии связаны с новыми технологиями — IT-специалисты, киберспортсмены, а также те, кто работает на фондовом и валютном рынках. Из известных людей премиальное жилье выбирают блогеры»,— перечисляет господин Софронов.

Зависит от объекта

Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга «РСТИ», рассказывает: «Опросы наших покупателей показывают, что средний возраст приобретателей премиального жилья — 40 лет. В основном это люди, проживающие в Петербурге, руководители или собственники бизнеса».

Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра группы RBI, также полагает, что в элитном сегменте клиент в последние годы в целом молодеет. «Хотя товарный запас у конкретного застройщика не такой большой, поэтому локально ситуация может меняться. Например, в наших проектах за последний год (2021) возрастной состав немного поменялся в сторону чуть более старшего поколения, выросла доля клиентов в возрасте 45+».

Руслан Сырцов, вице-президент GloraX, говорит: «Можно отметить, что покупатель элитной недвижимости помолодел. Если раньше это были семейные люди в возрасте от 40 до 50 лет с высшим образованием и высоким уровнем дохода, преимущественно владельцы бизнеса и топ-менеджеры компаний, то сейчас это клиенты от 30 лет и необязательно с семьей. Мы связываем этот тренд с активным развитием цифровых технологий и снижением среднего возраста топ-менеджмента компаний».

Господин Зубенко отмечает, что среди покупателей растет доля иногородних. «В период пандемии из-за невозможности поездок за границу многие жители России выбирали Петербург как альтернативу Европе. Все это повышает спрос на недвижимость города для иностранцев и региональных покупателей»,— поясняет эксперт.

Госпожа Пчелкина полагает: «Доля региональных покупателей в этом сегменте около 25%. Причем этот показатель остается относительно стабильным на протяжении последних лет. Большую часть этой доли составляют жители Московского региона».

Руслан Сырцов, вице-президент GloraX, также говорит о доле региональных покупателей в 20–25%, но он считает, что она последние годы растет. «При этом количество иностранцев, приобретающих квартиры в Северной столице, в последние годы значительно сократилось, что связано с политической ситуацией в стране и пандемией»,— говорит он.

По словам госпожи Петропавловской, доля региональных покупателей в элитном сегменте у RBI обычно держится на уровне 30%. «В этом году она составляет 35%, но этот рост, опять же, скорее, является фактором конкретного товарного запаса, специфики тех проектов и локаций, которые на сегодня есть в продаже. Как пример: в проекте "Русские сезоны" была более высокая доля покупателей из Петербурга и Ленобласти, так как именно местные жители больше знают локацию Сестрорецка и чувствуют ее ценность. Когда продажи в этом проекте закончились — это повлияло в целом на долю сделок с региональными покупателями, она выросла»,— поясняет она.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers, также отмечает, что зачастую в элитном жилье портрет потенциального покупателя диктует локация. «Например, ранее популярный Крестовский остров — известная рекреационная локация, наиболее подходящая для семейного проживания, сегодня становится не таким комфортным направлением из-за широкой развитой развлекательной инфраструктуры, которая привлекает чрезмерное количество трафика и нарушает ранее излюбленную приватность и обособленность. В то же время изменения претерпел практически весь центр: количество элитных проектов в Центральном районе сократилось практически до нуля. На арену выходят несколько проектов апартаментов и проекты в компромиссных локациях промышленного центра, но уже в премиум-классе, хотя, как нам кажется, через несколько лет эти локации вполне можно будет считать элитными благодаря преображающемуся облику»,— рассуждает госпожа Конвей.

По ее мнению, региональные покупатели тяготеют к Центральному району, к близости исторических памятников, к известным туристическим точкам притяжения, в то время как иностранцы готовы рассматривать более компромиссные с точки зрения вида и экологических соображений, но больше уделяют внимания девелоперам.

«Показатели спроса на элитную недвижимость Петербурга среди иностранцев пандемия тоже скорректировала в меньшую сторону. Чаще всего иностранцы выбирают премиальные квартиры в историческом центре. Обычно это граждане соседних с Россией стран — Прибалтики и стран СНГ»,— говорит господин Софронов.

Предпочтения

Госпоин Зубенко замечает, что вместе с портретом покупателя меняются и его предпочтения. «Мода на квартиры большой площади прошла, и клиенты сегодня отдают предпочтение функциональности приобретаемой недвижимости. Пандемия тоже внесла свои коррективы: посидев на удаленке, люди стали ценить внутреннюю инфраструктуру дома и уделять внимание качеству благоустройства территории»,— говорит он.

Госпожа Конвей добавляет: «Требования постоянно растут вместе с насмотренностью аудитории. Все больше решает организация общественного пространства, дворовые и ландшафтные решения, дизайн экстерьеров и мест общественного пользования, а также инженерное наполнение и качество проектных решений в части планировок квартир».

Владимир Ревенков, член совета директоров и руководитель направления «Девелопмент» Hansa Group, отмечает: «Клиенты становятся более требовательными в целом к качеству продукта — от концепции жилого комплекса до набора внутренней инфраструктуры. Увеличился запрос на эргономичные планировки и грамотное зонирование, исключающие переплату за неиспользуемые квадратные метры. Не менее важно наличие дополнительных мест для хранения вещей — кладовые, гардеробные, постирочные, которые позволяют использовать пространство более функционально. Опрос наших клиентов также показал, что они заинтересованы в комфортном проживании для каждого члена семьи — кроме общей зоны для общения и отдыха, должно быть личное пространство, где можно организовать удаленное рабочее место, комнату для йоги или мини-спортзал».

Господин Софронов также считает, что за последние годы покупатель элитного жилья стал более требовательным: теперь для него важны не только локация, архитектура комплекса и вид из окна, но и эргономика пространства — переплачивать за лишние метры он не хочет. «Большое значение имеет социальное окружение: покупатели желают соседствовать с людьми, близкими по социальному статусу. В пандемию вырос спрос на квартиры с террасами».

Господин Ревенков также добавляет, что можно говорить об увеличении спроса на предчистовую отделку в проектах дорогой недвижимости. «У некоторых застройщиков появляется предложение с полностью готовым к проживанию жильем, где выполнена не только отделка, но и установлена мебель»,— рассказывает господин Ревенков.

Госпожа Петропавловская отмечает, что покупатели все больше ценят планировки с просторными кухнями-гостиными. «Более спокойно относятся к высоте потолков — 2,75 м в бизнес-классе для большинства уже не является стоп-фактором»,— говорит она.

Руслан Сырцов считает, что при выборе квартиры большое значение для покупателей приобретает и внутренняя инфраструктура комплекса. «Наиболее востребованы проекты с мультиформатной средой, способной удовлетворить максимум бытовых запросов жильцов. Преимуществом является наличие фитнеса с бассейном, ресторана, зоны ресепшн с определенным набором сервиса и услуг. Также с распространением электромобилей все более важным критерием становится наличие станции для их зарядки в паркинге»,— заключает он.