Торговые центры нарастили аудиторию

В августе рынок торговой недвижимости оживился: на неделе перед 1 сентября Shopping Index, отражающий в том числе динамику посещаемости торговых центров, в Москве и Санкт-Петербурге заметно вырос. Однако увеличение траффика не привело к росту продаж ритейлеров и не спровоцировало дополнительный интерес арендаторов. Девелоперы офисной недвижимости чувствуют себя более уверенно: в этом сегменте по-прежнему остро ощущается дефицит качественных площадей.

Shopping Index (количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговой площади) в Москве за последнюю неделю августа увеличился на 5,6% относительно предыдущей недели и на 6,4% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, свидетельствуют данные Watcom Group. В компании объясняют, что показатель фактически вернулся к уровню 2017 года, но от значения 2014 года он все еще отстает на 10,4%. Похожую динамику демонстрирует Санкт-Петербург, где Shopping Index в неделю перед 1 сентября вырос на 3,8% относительно аналогичного периода прошлого года. Президент Watcom Group Роман Скороходов объясняет растущую посещаемость торговых объектов постоянными промоакциями со стороны ритейлеров.

Приток покупателей не увеличивает оборот ритейлеров, чьи клиенты все чаще предпочитают делать заказы онлайн. Руководитель отдела торговых помещений CBRE Марина Малахатько объясняет, что в Москве доля онлайн-продаж в общей структуре товарооборота заметно выше средней по России: 18% против 5%.

«Это уже вносит свои коррективы в концепции новых объектов: доля развлекательной составляющей растет в торгцентрах всего мира и Москвы»,— рассказывает эксперт.

Девелоперы, по словам госпожи Малахатько, стремятся меньше конкурировать с e-commerce, идя по пути омниканальности: открывают в торгцентрах пункты выдачи онлайн-заказов и создают собственные маркетплейсы.

Аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield Евгения Сафонова указывает, что вакантность в московских торговых центрах Москвы остается стабильной и держится на уровне 8%. Никаких предпосылок для корректировки цифры, по словам эксперта, нет. Госпожа Сафонова ожидает, что в ближайшей перспективе формат торговой недвижимости будет меняться. «Падение реальных располагаемых доходов склоняет многих покупателей к экономии, а это стимулирует развитие формата аутлетов, где можно найти товары по более выгодной цене»,— рассуждает она.

Средние ставки для арендаторов различного профиля в торгцентрах Москвы

| Профиль арендатора | Арендные ставки (руб. за кв. м в год) | Процент от товарооборота, % |
| --- | --- | --- |
| Ювелирные изделия | 85 000–180 000 | 7–10 |
| Телефоны и электроника | 75 000–160 000 | 7–12 |
| Косметика и парфюмерия | 70 000–120 000 | 7–15 |
| Аксессуары | 60 000–140 000 | 12 |
| Фудкорт | 36 000–85 000 | 12–20 |
| Сервисы | 18 000–70 000 | 15–20 |
| Ресторан | 10 000–55 000 | 10–20 |
| Хобби | 9 000–21 000 | 7–10 |
| Fashion-операторы | 9 000–70 000 | 10–20 |
| Товары для дома | 7 500–12 000 | 5–10 |
| Медицинские клиники | 11 000–17 000 | не применяется |
| Фитнес | 6 000–14 000 | 8–15 |
| Детские товары | 6 000–35 000 | 6,5–12 |
| Спортивные товары | 6 000–16 000 | 5–12 |
| Гипермаркет | 6 000–9 000 | 1,2–3 |
| Бытовая техника и электроника | 4 500–12 000 | 4–6 |
| Кинотеатр | 4 000–6 000 | 8–12 |
| Развлечения | 4 500–12 000 | |

Источник: данные CBRE.

Востребованные офисы

Доля свободных площадей на рынке офисной недвижимости Москвы может увеличиться лишь незначительно. Согласно расчетам JLL, в Москве во втором полугодии ее ввод составит 321 тыс. кв. м, из которых 225 тыс. кв. м заявлены в третьем квартале. Рост объема предложения, по прогнозам руководителя отдела исследований компании JLL Олеси Дзюба, приведет к увеличению вакантности с 10% до 10,4%.

«Вместе с тем предложение ограничено, а спрос на качественные помещения остается высоким, на этом фоне собственники стали реже идти на уступки и предоставлять скидки арендаторам»,— рассуждает госпожа Дзюба.

Именно нехватка качественных площадей в традиционных локациях в центре Москвы, по прогнозам директора департамента консалтинга и аналитики Ольги Широковой, стимулирует бизнес искать подходящие варианты за пределами ТТК — децентрализация спроса на офисном рынке усилится. Еще одним важным трендом московского офисного рынка госпожа Дзюба называет резкое развитие сегмента гибких рабочих пространств. Если в первом полугодии их объем в Москве вырос на 30%, до 170 тыс. кв. м, до конца года на рынок должны выйти еще 45 тыс. кв. м, то есть такого предложения станет больше еще на 26,5%.

В Санкт-Петербурге нехватка офисных площадей еще заметнее. Руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев ждет, что в третьем квартале в городе будут пустовать только 4,7–4,8% помещений, а арендные ставки вырастут на 1–2%. «Крупные компании, заинтересованные в расширении или консолидации подразделений в одном здании, вынуждены смотреть на все возможные опции, включая будущие объекты»,— констатирует эксперт. Но высокий спрос подогревает к этому сегменту и интерес девелоперов, констатирует гендиректор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. На стадии строительства, по его оценкам, сейчас находятся около 120 тыс. кв. м качественных офисов, которые заявлены к вводу в нынешнем году. «Текущая ситуация стимулирует девелоперов и собственников к реновации своих объектов и пересмотру устаревших концепций, эта тенденция будет развиваться в ближайшие год-два»,— пояснил господин Пашков.