Стены не жмут

Эксперты рынка недвижимости и аналитики констатируют устойчивую тенденцию к сокращению средней площади квартир в пермских новостройках. За 12 лет квартиры в строящихся домах региона уменьшились почти на 14 кв. м. Только за этот год средняя площадь новостроек в Прикамье сократилась почти на 4 кв. м — до 44,2 кв. м. Эксперты и участники рынка связывают этот тренд с желанием девелоперов поддержать доступность жилья в условиях инфляции. На фоне сложной экономической ситуации строители не снижают качество строящихся объектов, но все чаще предлагают квартиры без отделки.

1 / 4

Как сообщили BG в фонде «Институт экономики города» (расчеты по данным Росстата), за последние 12 лет — с 2010 по 2022 год — средняя площадь квартир в Пермском крае сократилась на 13,7 кв. м — по сути, на одну комнату. В 2010 году площадь новостройки в регионе равнялась в среднем 61,8 кв. м, а наибольшей она была в 2011 году — 64,7 кв. м. В 2021 году этот показатель в Прикамье составлял 54,7 кв. м, а в 2022-м снизился до 51 кв. м.

Сервис «Единая информационная система жилищного строительства» свидетельствует, что большинство квартир в строящихся домах Пермского края по состоянию на начало августа были одно- и двухкомнатными и составляли 72% от общего объема новостроек. При этом средняя площадь «однушек» достигает 33,7 кв. м, «двушек» — 48,2 кв. м. Вице-президент фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди подчеркивает, что нынешняя средняя площадь новостроек недалеко ушла от домов хрущевского типа. «Сокращение площади квартир во всех регионах, и в Пермском крае в частности, связано с попыткой застройщиков в условиях инфляции все-таки поддержать доступность квартир, сокращая не стоимость квадратного метра, а площадь жилья»,— полагает Татьяна Полиди.

На конференции федерального портала «Единый ресурс застройщиков» руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик также сообщил о тренде на сокращение средней площади жилья в РФ и в Пермском крае. По данным господина Холопика, с 2022 по 2023 год средняя площадь квартир в строящихся домах региона сократилась на 3,9 кв. м (с 48,1 кв. м в 2022 году до 44,2 кв. м в 2023-м). При этом средняя площадь квартир в РФ за этот же период уменьшилась всего на 0,3 кв. м. Размер квартир в новостройках края сокращается с 2021 года. Недавнее снижение этого показателя произошло на фоне СВО и общего падения продаж жилья. Так, со II квартала 2022 года по I квартал 2023-го продажи квартир по договорам долевого участия в Прикамье упали на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2021–2022 годов.

За последние годы стоимость первичного жилья в Пермском крае значительно выросла. По данным разных сервисов и открытых источников, в 2019 году новостройки подорожали на 10%, в 2020 году — на 15%, в 2021-м — на 18%, в 2022-м — почти на 16%. В 2022 году на фоне СВО и роста курса доллара сильно увеличилась стоимость материалов, используемых при возведении жилья, некоторые изделия стали недоступны из-за санкций либо появились сложности с их перевозкой в РФ. Теперь девелоперы уже перестроились, сменив поставщиков или используемые материалы на аналоги.

Жилье в Прикамье продолжает дорожать и сейчас. Директор агентства Research & Decisions Регина Давлетшина рассказала, что только за последние полгода средняя стоимость первичного жилья в регионе выросла на 8,2%, составив по итогам июня 116,8 тыс. руб. за 1 кв. м. По сравнению с июнем 2022 года цена пермских новостроек приросла на 24,1%. Удорожание вторичного жилья за полугодие составило 8,3% (92,1 тыс. руб. за 1 кв. м в июне 2023-го), за год — 5,2%. При этом объем предложения на рынке за год заметно не изменился, число квартир на продажу в новостройках увеличилось на 9% (2400 штук), квартир во вторичном жилье — на 3,7% (до 3662 штук).

Ставка на функционал Опрошенные застройщики подтвердили сокращение средней площади строящихся квартир. «Во многом это связано со спросом и покупательской способностью клиентов. Уменьшение площади квартир позволяет минимизировать общий бюджет покупки при сохранении качественных параметров жилья. Кроме того, на квартиру меньшей площади меньше первоначальный взнос по ипотеке, что также важно для покупателей»,— говорят на ПЗСП. Сокращение площади квартир позволяет сохранить спрос и качество предлагаемых объектов в условиях растущих цен на жилье, считают аналитики PAN City Group.

По словам директора девелоперской группы Nova Марии Ахметовой, наиболее ярко эта тенденция проявляется в отдаленных районах города. Помимо общеэкономических факторов, связанных со снижением реальных доходов населения, на такую тенденцию влияет и структура предложения в новостройках. «Появление большей доли студий в квартирографии застройщика снижает величину средней площади квартиры в проекте, даже несмотря на сохранение площадных характеристик квартир с одной, двумя или тремя спальнями. Также особенной редкостью стали квартиры с четырьмя спальнями, которые полностью ушли с рынка»,— рассуждает эксперт. Регина Давлетшина отмечает, что в некоторых строящихся пермских домах до 50% могут составлять квартиры-студии и квартиры «евроформата» по 45–50 кв. м.

«Мы заметили, что квартиры в новостройках по площади приблизились к квартирам в домах брежневского типа. Современное жилье стало более функциональным, например в нем нет больших комнат в 20 кв. м, какие имеются в домах 97-й серии, построенных в 1990-е годы. Спальни имеют площадь 9–12 кв. м, кухни-гостиные в квартирах „евроформата“ — 13–16 кв. м»,— сообщает директор АН «Твой Дом» Дмитрий Клементьев. Квартиры большой площади в последнее время стали привилегией жилья классов «бизнес» и «элит», считает директор АН «Твой Дом».

К примеру, ПЗСП уменьшил площадь квартир, существенно переработав свою фирменную серию Э-600. Застройщик сделал планировки квартир более эргономичными. ПЗСП возводит также первый дом по технологии BAUM, позволившей компании ввести в ассортимент квартиры небольшой площади. «Стараемся проектировать достаточное количество квартир „евроформата“, которые сейчас востребованы у покупателей»,— добавляют на ПЗСП.

Дмитрий Клементьев полагает, что рынок недвижимости подходит к оптимальной площади квартиры: «Есть определенные нормативы, понимание комфортного проживания людей, среднего размера квартиры и комнаты, в которой покупатель хочет разместиться».

Неизбежно наступит время, когда такое большое количество маленьких квартир будет не нужно — рынок ими насытится. После этого девелоперы вряд ли будут вводить маленькие квартиры в прежних объемах, их ликвидность станет сокращаться, заявляет вице-президент фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди. Скоро застройщикам придется искать оптовых покупателей на такой специфический формат. Например, подобным жильем могут заинтересоваться вузы для организации общежития, или предприятия — для создания корпоративного жилья для сотрудников, высказывается собеседник.

На качестве не экономят На фоне непростой экономической ситуации пермские девелоперы не наблюдают серьезного снижения качества новостроек. Такие параметры, как благоустройство, внешний вид здания, влияют на выбор жилья покупателями, поэтому на них застройщики стараются не экономить. Оптимизировать затраты компаниям все чаще помогает продажа квартир без отделки или с предчистовой отделкой, отметили в ПЗСП. Строительные мощности предприятия большей частью обеспечены собственными ресурсами: ПЗСП производит стройматериалы, окна, элементы благоустройства на своем же заводе. Это позволяет группе в меньшей степени зависеть от сторонних подрядчиков и управлять себестоимостью строительства.

По мнению аналитиков PAN City Group, оптимизация затрат в первую очередь связана с более тщательной проработкой проектных решений, в том числе с заменой дорогостоящих материалов на аналогичные, без потери качества.

Директор группы Nova Мария Ахметова констатирует по-прежнему серьезную конкуренцию на строительном рынке Прикамья. Она мотивирует игроков создавать интересные концепции, привлекающие покупателей. «В Перми сильно растет качество потребления, и клиент становится все более притязателен не только к качественным, но и к визуальным характеристикам выбираемого жилья»,— говорит руководитель Nova. Тем не менее в группе наблюдают большие сложности в выборе материалов из-за сокращения ассортимента и отсутствия новых технологий, увеличения сроков и стоимости транспортировки материалов. Все это влияет на стоимость проекта и сроки его реализации.