Осада неприступных цен

Обвала на рынке жилья не произошло: это, пожалуй, главная новость сентября, если говорить о сфере недвижимости. Наблюдатели сходятся во мнении: финансовый кризис уже коснулся застройщиков, но пока еще серьезно не сказался на уровне цен. В будущем главной угрозой рынку представляется возможное падение платежеспособности вкупе с ужесточением условий ипотечного кредитования.

Валютная корреляция

Ценовые итоги сентября в комментариях участников рынка вовсе не выглядят сводками с театра боевых действий. Некоторые эксперты говорят о плавном росте цен в рублевом выражении, другие подчеркивают, что снижение в долларовом выражении явилось следствием роста курса американской валюты.

"Согласно нашей обзорной информации относительно цен на московском вторичном рынке жилья, в течение последних месяцев (август--сентябрь) цены выросли примерно на 10-12%. Относительно новостроек в ближнем Подмосковье можно сказать, что они тоже как минимум не потеряли в цене, а подросли процентов на 5-10, в зависимости от степени готовности объектов",— утверждает Алексей Устинов, маркетолог УК "Финансы и недвижимость".

"Средний уровень цен в столичных новостройках (с учетом элитных объектов) в сентябре 2008 года вырос на 4,2% и составил 197,6 тыс. руб./кв. м (в долларовом выражении зафиксировано снижение на 0,4%),— говорит гендиректор аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислав Луцков.— При этом с приходом на рынок новых предложений квартир экономкласса в престижных округах города в этом сегменте был зафиксирован максимальный прирост — 12,6% к августу, средняя цена составила 111,5 тыс. руб./кв. м. Уровень цен на жилье среднего, бизнес- и элитного классов подрос на 4,6, 3,3 и 3,7% соответственно".

Причиной продолжающегося роста цен наблюдатели считают увеличение предложения, превышающее традиционную активизацию начала осени. "Главным событием сентября стало заметное увеличение объема предложений квартир на реализацию во всех сегментах рынка. Так, в новостройках Москвы и области ассортимент предложений увеличился на 5-10%. Среди причин, побудивших застройщиков расширить объем предложений, как традиционная активизация рынка, свойственная этому времени года, так и финансовый кризис, заставивший их увеличить объемы реализации",— анализирует ситуацию Нина Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости МИАН. На вторичном рынке, по ее данным, продавцы поспешили вывести на рынок "инвестиционные" квартиры (преимущественно вчерашние новостройки), в результате этого количество предлагаемых объектов в Москве по сравнению с предыдущим месяцем увеличилось на 21% и составило 27,3 тыс.

Эксперты согласны в том, что на вторичном рынке наблюдается рост цен предложения, тогда как на первичном — наоборот, некоторое снижение. "Рост долларовых цен предложения на вторичном рынке жилья по итогам сентября 2008 года составил 3,7%. На первичном рынке жилья средняя цена предложения 1 кв. м составила $5907, снизившись на 2,2% по сравнению с августом" — такие данные приводит Светлана Аксенова, аналитик информационно-аналитического отдела УК "Пересвет-Инвест".

Размеры скидок

Цены предложения — достаточно объективный фактор, их довольно просто определить по открытым источникам. А вот реальные суммы сделок (то есть с учетом скидок), как правило, никем и нигде не афишируются. Причем как на вторичном, так и на первичном рынке. Здесь приходится полагаться только на собственные наблюдения участников рынка. Их оценки в этом вопросе значительно разнятся.

"На первичном рынке Московского региона в сентябре по ряду объектов предлагались различные дисконтные программы, в числе которых продление рассрочки, беспроцентная рассрочка, скидка до 3-5% за квартиру при полной оплате, скидка фиксируемой суммы с каждого квадратного метра и т. п. Однако стоит отметить, что подобные программы не носили массового характера, т. к. имели отношение, как правило, лишь к отдельным новостройкам, за исключением акции ГК СУ-155 — скидки в 1550 руб. с каждого квадратного метра, распространявшейся на все объекты компании",— говорит Владислав Луцков. Заметим, что скидка в размере 3-5% зачастую предоставлялась и в лучшие времена, а "1550 руб. с каждого квадратного метра" — это вообще что-то вроде "комплимента" в ресторане.

Дарья Кокорева, директор департамента продаж элитной жилой недвижимости компании Mayfair Properties, проводит водораздел между скидками на первичном и вторичном рынках: "Заявленные цены собственники вторичного жилья, конечно же, снижать не хотят, но при этом идут на уступки конкретному покупателю с большей готовностью, чем это было раньше, и дают скидки, некоторые даже до 10%. Застройщики же пока строго держат цены на прежнем уровне, но повышают комиссию риэлтеру за реализацию. Новые предложения выставляются по реальным рыночным ценам, объекты с завышенной ценой сейчас практически не выходят".

Однако другие участники рынка считают "скидочный" фактор куда более значимым. "На первичном рынке при покупке одной квартиры скидка может составить в среднем от 5 до 10%. Если покупатель выплачивает сразу всю сумму, то, конечно, скидки максимальны. Для оптовых покупателей цену могут снизить на 20-25%. На вторичном рынке при покупке одной квартиры скидки — 10-15%, для оптовых покупателей и до 30%" — такие данные приводит Светлана Аксенова.

Есть и более радикальные оценки. "По большинству предложений заявленная цена выше итоговой на 20-30%,— утверждает Давид Саркисян, коммерческий директор компании "ОПК-Девелопмент".— Это происходит за счет резкого увеличения количества предложений продаж объектов недвижимости. Более стабильная ситуация только на рынке элитной недвижимости. Конечно, и на нем возможна незначительная коррекция, но именно это направление традиционно наиболее стабильно".

Если скидки в размере 5-10% — это очевидное свидетельство преимущества покупателя на рынке, то реальное снижение цены более чем на 20% скорее следует считать обвалом. По сравнению с этим 2-3-процентное колебание цен предложения не имеет большого значения.

Элита держится

По сравнению с другими секторами рынка недвижимости элитный жилой сегмент в меньшей степени ощутил на себе влияние финансового кризиса. "Динамика цен за третий квартал составила 1% на первичном рынке элитного жилья и 1,5% на всем рынке элитной городской недвижимости в целом. Рост цен, пусть и невысокий, свидетельствует о том, что отражения кризиса на сегменте следует ожидать позже",— отмечает руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Welhome Владимир Кузнецов.

"Спрос на квартиры премиум-класса продолжает сохраняться даже в условиях серьезных экономических катаклизмов,— утверждает директор департамента продаж компании IntermarkSavills Екатерина Гурьева.— Между тем качественное предложение в центре города по-прежнему ограничено и расширяется крайне медленно. По состоянию на конец третьего квартала 2008 года продажи велись в 31 элитном жилом комплексе. Из них лишь три проекта (суммарное количество квартир — 83) вышли на рынок в третьем квартале 2008 года. Старт продаж других заявленных ранее элитных жилых комплексов ("Итальянский квартал", "Садовые кварталы") был отложен на четвертый квартал текущего года".

"Самый застрахованный от потрясений сегмент — это недвижимость класса "де люкс" как за городом, так и в городе,— соглашается Наталья Петшик, исполнительный директор салона элитной недвижимости "Рублевка Immobiliare".— На загородном рынке это эксклюзивные объекты стоимостью от $15 млн и выше. Такие покупки совершаются людьми, которые тратят на покупку дома не последние деньги. Они покупают жилье в первую очередь для себя, а уже во вторую в качестве инвестиций".

Впрочем, некоторые участники рынка считают, что именно сейчас качественные земельные активы могут стать выгодным средством для инвестирования. "Многие инвесторы сейчас предпочтут вкладываться в элитные подмосковные проекты, а также скупать предложенные на продажу земельные участки,— утверждает директор департамента реализации Villagio Estate Павел Трейвас.— Для них сейчас самое время: девелоперы очень гибки в переговорах и идут на значительные уступки при многомиллионных сделках, которые дают возможность быстро привлечь большие средства. Думаю, что через пару месяцев застройщики по большей части утолят свой "голод наличности", и возможность для инвесторов купить хорошие активы на привлекательных условиях пропадет".

Фактор дефицита

Мало кто возьмется в нынешних условиях с уверенностью прогнозировать ситуацию на рынке даже на месяц вперед. Однако есть объективные факторы, которые оказывают решающее влияние на ситуацию. Первый из них — это реальное снижение предложения на первичном рынке. "Если в прошлом году в Москве в продажу ввелось более 5 млн кв. м, то в этом году — только порядка 3 млн. Такого мощного падения предложения в Москве никогда не отмечалось. И даже тот небольшой прирост, который мы сейчас отмечаем на рынке вторичного жилья (в конце лета на рынке было около 25 тыс. квартир, сейчас — 28 тыс.), не сможет компенсировать того, что и так не смогли бы достроить в Москве",— отмечает Константин Попов, председатель совета директоров корпорации "Инком".

Это, пожалуй, основной фактор, препятствующий снижению цен в Москве. А вот главная угроза рынку — возможное снижение платежеспособного спроса как следствие финансового кризиса. Кроме того, уже происходящее ужесточение условий предоставления ипотечных кредитов закрывает доступ на рынок представителям среднего класса. "Доля ипотечных сделок с начала 2008 года сохраняется на уровне 29-31% в Московском регионе, в том числе на первичном рынке — 30-35%, на вторичном рынке — 20-27%. Однако, несмотря на это, динамика ипотечных сделок демонстрирует сокращение количественного объема в течение года на фоне снижения общего уровня спроса. Так, в сентябре 2008-го количество ипотечных сделок сократилось на 10-15% относительно того же периода 2007 года",— констатирует Владислав Луцков.

Аналитик "Комстрин" Олег Борисенок так видит нынешнюю ситуацию на рынке с точки зрения спроса и предложения: "С одной стороны, покупатели выжидают. Мало кто сейчас рискнет покупать недвижимость, когда существует столь высокая вероятность падения цен. Кроме того, один из стимуляторов спроса — ипотека — переживает не лучшие времена. С другой стороны, девелоперам и тем, кто покупал недвижимость с инвестиционной целью, необходимо ее продавать. В итоге получается, что одни хотят продать, но другие (покупатели) не спешат приобретать жилье".

Очевидно, исход этого противостояния станет более определенным как минимум через несколько месяцев.