Колебания вместе с курсом

Майские праздники не прошли незамеченными для рынка жилой недвижимости Москвы. В прошедшем месяце число сделок купли-продажи столичных квартир впервые с конца 2009 года начало снижаться. Впрочем, на цены временное затишье, воцарившееся из-за традиционных отпусков, практически не повлияло.

Промежуточное падение спроса

Согласно данным управления Росреестра по Москве, в столице в мае было зарегистрировано 7247 сделок купли-продажи квартир, что на 13% ниже показателей аналогичного периода прошлого года (8336) и на 22% уступает рекордным показателям апреля 2011 года (9256). Рынок жилой недвижимости столицы стал восстанавливаться в конце 2009 года: тогда в декабре по Москве было зарегистрировано 8500 сделок. Рост продолжался в течение всего 2010 года, по итогам которого было заключено 85,65 тыс. сделок, что превысило показатели даже докризисного 2007-го на 10%.

Риэлторы объясняют плохую статистику прошлого месяца майскими праздниками и, как следствие, снижением покупательской активности, что является традиционным явлением для рынка жилой недвижимости. "За первые четыре месяца 2011 года спрос, судя по количеству заключенных сделок, был высокий. Поэтому его снижение в мае отчасти вызвано тем, что покупательская способность частично себя исчерпала. К тому же если посмотреть статистику прошлых лет, то, как правило, в мае спрос всегда снижается, поэтому эта ситуация предсказуема",— говорит руководитель управления маркетинга и развития группы компаний "Конти" Сергей Мигунов. Впрочем, некоторые эксперты уверены, что данные Росреестра, говорящие о снижении числа сделок, не отражают действительность, так как служба просто не успевает регистрировать поступающие к ней договоры.

Корреляция инфляцией

Уменьшение числа сделок никак не сказалось на ценах. По данным руководителя аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрия Таганова, в мае рублевая стоимость предложения в столице незначительно снизилась на 0,1%, до 197,5 тыс. руб. за кв. м (при расчетах учитывают сегмент элитного жилья). Средние цены, выраженные в долларах, выросли за месяц на 0,5%, до уровня $7,1 тыс. за кв. м.

По данным IRN.ru, стоимость московского жилья на конец мая составила 140,6 тыс. руб. за 1 кв. м (без учета элитного сегмента) против 135,5 тыс. в конце апреля. По словам Дмитрия Таганова, стоимость самой дешевой квартиры, выставленной в мае на продажу в пределах МКАД, составила 3,6 млн рублей (малогабаритная однокомнатная квартира гостиничного типа общей площадью 18 кв. м, расположенная в проезде Черского в СВАО). В сегменте элитной недвижимости Москвы, по данным Penny Lane Realty, в мае цены выросли на 1,1% — с $23,1 тыс. до $23,4 тыс. за 1 кв. м, на вторичном — на 1,5%, с $27,2 тыс. до $27,6 тыс. за 1 кв. м.

"Основными причинами роста можно назвать колебания валютного курса, изменение структуры предложения за счет вымывания дешевых квартир, а также вывод на рынок текущей весной новых элитных новостроек: Barkli Virgin House, Barkli Park, Knightsbridge и ЖК "Николаевский дом". При этом стоит отметить, что наблюдаемый рост цен не превысил уровня инфляции",— говорит коммерческий директор УК "Уникор" (девелопер ЖК "Садовые кварталы") Анжела Кузьмина. "Объем предложения элитных квартир в мае снизился на 14,5%. Это связано с тем, что некоторые клиенты на время майских праздников снимают квартиры с продажи. Больше всего снизился объем двухкомнатных квартир стоимостью $1,5-2 млн и многокомнатных квартир стоимостью от $5 млн",— добавляет директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.

Согласно данным "Инком", в Московской области средняя рублевая цена предложения снизилась на 0,9%, до 73,3 тыс. руб. за 1 кв. м, стоимость предложения в долларах уменьшилась 0,4% и составила $2,6 тыс. за 1 кв. м.

Выше ожиданий

Девелоперы также были готовы к майскому затишью, но многие признаются, что показатели прошедшего месяца все равно были лучше, чем год назад. "В мае этого года продажи по объектам ГК "Мортон" в Подмосковье были на 40% выше, чем в аналогичный период 2010 года",— говорит генеральный директор "Мортон-Инвест" Антон Скорик. По его словам, если в конце зимы — начале весны ежемесячный рост цен доходил до 4%, то мае они росли на 1-1,5% в зависимости от проекта. "В целом же уже сегодня мы можем сказать, что по итогам первого полугодия средний рост цен по всем объектам ГК "Мортон" в столичном регионе составил 15%",— констатирует господин Скорик.

Летом, по оценкам девелоперов и риэлторов, на вторичном рынке жилья сохранится стабильная ситуация: колебания показателей цены квадратного метра в летние месяц вряд ли превысят 2%. "Динамика спроса незначительно сократится по причине традиционного сезона отпусков, но уже осенью выровняется, и по итогам года рост цен составит порядка 15%",— говорит Анжела Кузьмина из УК "Уникор".