Карантинный доступ к новостройкам

Объемы выдачи ипотеки в Сибири во втором квартале 2020 года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года просели на 24%. Резкое падение спроса спровоцировало снижение денежных доходов населения из-за принятых карантинных мер. Правительство РФ для стимулирования ипотечного и строительного рынков приняло программы льготного кредитования, позволив покупать жилье в новостройках под льготные 6,5%. Меры поддержки с воодушевлением приняли застройщики и банки, но программа будет действовать только до ноября 2020 года.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Новостройки в период пандемии

По данным Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), спрос на покупку новостроек значительно просел в марте-апреле, особенно заметно это было в сфере недорогого жилья. Введение льготной ипотеки несколько выровняло ситуацию с продажами. При этом темпы строительства в целом сохранились: в Сибири практически не было приостановки работ.

«Рынок новостроек на общем ажиотаже „выстрелил“ вверх в первый месяц весны (+26%), ровно перед уходом на карантин. А затем в апреле, уже в условиях ограничений на продажи, обвалился на четверть. И этим, собственно, объясняется такая колоссальная разница между мартом и апрелем: они оба были аномальные, но в разных направлениях. Если говорить по отдельным регионам, то лучше всех в условиях карантина себя показала Новосибирская область. Падение составило менее 20%, то есть свыше 80% продаж было сохранено. Впрочем, это не удивительно: на данную область приходится более 40% договоров долевого участия в Сибирском федеральном округе»,— говорит аналитик «Фридом финанс» Валерий Емельянов.

Сразу после введения режима самоизоляции рынок недвижимости замер, но спустя несколько дней спрос начал быстро восстанавливаться, отмечают застройщики. Прежде всего покупатели отнеслись к покупке недвижимости как к способу инвестирования накоплений. «В период неопределенности люди традиционно предпочитают жилую недвижимость другим активам. Ключевой вызов состоял в том, что продавать квартиры вживую стало невозможно»,— рассказали в компании «Брусника.Сибакадемстрой».

По словам начальника отдела продаж ипотечных кредитов Сибирско-Уральского макрорегиона Райффайзенбанка Ирины Ярыговой, в периоды экономической нестабильности традиционно растет спрос на сделки с инвестиционной и сберегательной целью. «Влияние на бизнес оказывала степень ограничительных мер в каждом городе. Например, для Райффайзенбанка в Новосибирске апрель в части выдачи ипотечных кредитов был позитивен. Прием документов по предварительной записи в МФЦ открылся достаточно быстро, а наши партнеры-риэлторы активно помогали ускорить сделки,— пояснила она.— В мае мы зафиксировали уменьшение ипотечных кредитов на приобретение недвижимости на вторичном рынке, так как многие клиенты были не готовы выезжать на осмотры или переживали из-за экономической неопределенности. Многим клиентам из-за карантина работодатели не могли выдать 2-НДФЛ, копию трудовой книжки, которые необходимы для подачи заявки на кредит. Но ипотека в новостройках показала рост, в первую очередь, благодаря льготной ипотеке 2020».

Льготная ипотека

Программу государственной поддержки ипотеки со ставкой 6,5% на весь период кредитования правительство РФ утвердило в конце апреля, при подтверждении дохода в Пенсионном фонде ставка может быть снижена до 6,1%. Ипотека действует на покупку жилья в новостройках, оформить ее можно до 1 ноября 2020 года. Первоначально минимальный взнос при покупке должен был составить 20%, но сейчас его снизили до 15%.

По словам Валерия Емельянова, программа произвела фурор среди агентов по недвижимости и застройщиков, клиенты тоже интересуются льготной ипотекой, понимая, что это временное явление не только потому, что программу отменят, но и по причине ограниченного предложения: качественные готовые объекты раскупают в первую очередь, а ввод новых проектов затормозился.

Первый в стране ипотечный кредит со ставкой 6,5% выдал банк ВТБ, сделка состоялась в Барнауле. Как рассказали в пресс-службе ВТБ, к настоящему моменту в Сибирском федеральном округе банк выдал более тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 1,9 млрд руб.

«Мы отмечаем высокий спрос на кредиты со ставкой 6,5%. Так, в апреле в ВТБ доля кредитов в рамках программы „Ипотека с господдержкой 2020“ составляла около 29% от всех выдач ипотечных кредитов на строящееся жилье. В мае количество таких сделок достигло 75% от общего числа, а их объем составил 65% от суммы, предоставленной банком на покупку жилья в новостройках»,— добавили в пресс-службе ВТБ. Самая частая сумма кредита в банке в Сибири — 3 млн руб., при этом по подавляющему числу заявок принимаются положительные решения.

Согласно общероссийской статистике по банку, ипотечный рынок восстанавливается от пандемии быстрее других сегментов потребительского кредитования. «Так, в отличие от многих других игроков, в мае по сравнению с апрелем 2019 года у нас наблюдалась положительная динамика продаж в целом по банку: объем увеличился на 2% (до 58,3 млрд руб.), а количество сделок — на 6% (до 24,5 тыс.). Ипотечное кредитование в мае восстановилось на 7% по сравнению с апрельскими данными — в целом ВТБ провел 24,7 тыс. сделок на 62,4 млрд руб. Число и объем ипотечных сделок увеличились по сравнению с маем 2019 года более чем на 30%. По нашим прогнозам, в июне рост ипотечного кредитования в целом по банку составит порядка 20%»,— сообщила пресс-служба ВТБ.

Сибирское представительство Сбербанка с момента запуска программы льготной ипотеки выдало более 1,8 тыс. кредитов на общую сумму более 3,3 млрд руб., наиболее популярная сумма кредита — от 1,5 до 2 млн руб. «В регионы Сибирского банка поступило около 10% от общего количества заявок в целом по стране. Важно отметить: популярность программы в конкретном регионе зависит от специфики местного рынка строящегося жилья. Наибольший спрос на ипотеку с господдержкой — на территориях Северо-Западного и Уральского банков ПАО Сбербанк. Мы отмечаем, что на сегодняшний день „Ипотека с господдержкой“ является одной из самых востребованных программ жилищного кредитования в Сбербанке. Клиенты регулярно ей интересуются и обращаются с вопросами как в наши офисы, так и на „горячую линию“»,— прокомментировали в пресс-службе Сибирского банка Сбербанка. Банк рефинансирует кредиты других банков под 8,5% годовых, действующие жилищные кредиты клиенты могут перевести на программу «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» со ставкой 5%. Ипотека предоставляется семьям, в которых с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022 года родился второй или последующий ребенок.

По словам регионального управляющего Альфа-банка Юрия Гришаева, в Сибири банк получил более 12 тыс. заявок по этой программе, средняя сумма кредита составила 2,15 млн руб. «В среднем по стране процент одобрения — порядка 21% от всех поступивших заявок, по Сибири пока немного ниже»,— прокомментировал он.

Самая частая сумма ипотечного кредита по программе в Сибири в Райффайзенбанке — около 2 млн руб. При минимальном первоначальном взносе 20% в регионах под льготные проценты можно приобрести квартиру стоимостью до 3,75 млн руб. Под действие программы в российских городах попадает около 50% продаваемого жилья. В Новосибирске этот показатель несколько ниже и составляет 43%, говорит Ирина Ярыгова. «Когда программа была запущена, мы провели масштабное исследование. Одним из самых любопытных его итогов стало то, что треть респондентов заявила, что до запуска программы не планировала покупать жилье. Получается, что государственная инициатива стимулировала выйти на рынок большое количество новых потребителей. И это, на наш взгляд, может компенсировать негативные эффекты пандемии»,— считает представитель Райффайзенбанка.

По оценкам экспертов, в Новосибирске количество сделок с ипотекой на новостройки выросло на 30%. «Однако и строители, и банки отмечают, что при нашем уровне цен на строящуюся недвижимость льгота распространяется в основном на маленькие квартиры — студии и „однушки“, поскольку действует ограничение на сумму кредита в 3 млн руб. В связи с этим крупнейшие банки Сибири совместно с застройщиками предложили разрешить выдавать большие суммы кредита на обычных условиях при дотировании только части такого кредита в лимите 3 млн руб., чтобы покупатели могли приобретать более комфортные двух- и трехкомнатные квартиры. Однако пока это предложение в программе поддержки не реализовано»,— отмечает вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз.

Дальнейшие перспективы

В «Бруснике.Сибакадемстрой» рассказали, что в апреле-мае более 70% ипотечных сделок компании в Новосибирске было совершено под 6,5%. Госпрограмма будет и дальше поддерживать продажи новостроек, тем более, что первоначальный взнос по ней снижен с 20 до 15%. Но и после ее завершения провала не произойдет. Во-первых, базовая стоимость кредита к концу года приблизится к показателю льготной программы. Во-вторых, продолжат действовать другие меры поддержки, например семейная ипотека.

«Что касается стоимости жилья, в 2019 году рынок позволил застройщикам повышать стоимость: в среднем цена квадратного метра в новостройках по Новосибирску приросла на 10%. В 2020–2021 годах тенденция, скорее всего, продолжится. Да, есть мнение, что в начале осени мы столкнемся с негативными эффектами противопандемийных мер. Но нужно учитывать переход на проектное финансирование и эскроу-счета, который обеспечил надежных и добросовестных застройщиков финансовой „подушкой“. Базовая ставка по кредиту сегодня составляет 4–6%, при наличии на эскроу-счетах 100% долга — 2–3%. Это более безболезненный для маржи застройщика механизм, нежели скидка. Дисконтирование теряет смысл. Рынок постепенно приходит к пониманию, что демпинг подрывает ценность продукта. На длинном горизонте это неэффективная стратегия»,— рассказали представители застройщика.

Руководитель отдела продаж «Жилфонда» Валерия Гревцова считает, что на данном этапе сложно оценить эффективность ипотечной программы с господдержкой. «Спорный нюанс заключается в том, что льготный жилищный кредит распространяется исключительно на новостройки. Но ведь когда перед людьми стоит острый жилищный вопрос, а бюджет ограничен, вряд ли они будут рассматривать возможность покупки квартиры в новостройке. Почти наверняка жилье в новом доме будет стоить дороже, чем на вторичном рынке, и в этих обстоятельствах никакая льготная ипотека не послужит мотиватором к покупке. Есть еще один важный момент — некоторые застройщики воспользовались ситуацией и на фоне льготной ставки начали повышать цены на недвижимость. Поэтому сложно оценить, насколько ипотека реально помогает приобрести недвижимость. На мой взгляд, гораздо привлекательнее для покупателей были бы программы со скидками на вторичный рынок. Если говорить о статистике, то, по нашим данным, сельская ипотека, которая позволяет приобрести жилье под 2,7%, пользуется гораздо большей популярностью, хотя количество вариантов, попадающих под эту программу, не столь велико»,— рассуждает госпожа Гревцова.

Антон Мороз замечает, что застройщики стали аккуратнее подходить к новым проектам, закладывая в экономическую модель не только падение спроса, но и дальнейший рост цен на строительные материалы. «Новые проекты, вероятно, будут переформатироваться под более мелкую разбивку квартир, а цены на новостройки будут только расти. Падение спроса привело к замедлению сроков возврата банковских кредитов, соответственно, и к значительному увеличению издержек застройщиков по этим кредитам. На это накладывается произошедший рост цен на все основные строительные материалы, недостаток рабочей силы вследствие перекрытия границ. Естественно, продавать в убыток никто не будет, в этой ситуации застройщики лучше притормозят вывод на рынок новых проектов, нежели снизят цены»,— поясняет господин Мороз. Он считает, что ипотека и дальше должна льготироваться государством.

По мнению Валерия Емельянова, главный тренд — падение объемов стройки и рост объемов продаж. «Впрочем, в разных регионах картина может сильно отличаться. Например, в Красноярском крае, где почти 100% застройщиков перешли на эскроу, резкого провала строительства, скорее всего, не будет — банки профинансируют проекты. В Новосибирской области, где 85% рынка — это классические долевые стройки, эффект может быть гораздо более заметным. Застройщики при поддержке государства будут постепенно возвращаться к докризисным объемам строительства, но при этом будут снижать качество домов и квартир. Уже к следующему лету мы сможем увидеть некоторый дефицит предложения, что вызовет рост цен на отдельные удачные ЖК»,— делает прогноз эксперт. По словам аналитика, вслед за снижением средней ставки ипотека будет расти в объемах: до конца года мы вполне можем увидеть нельготные 7,5% и субсидируемые 5% годовых. Это могут быть новые федеральные программы или местные региональные проекты.