Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях

Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях

А.Д. Власов

директор Сибирского научного центра «Экопрогноз» (город Новосибирск), действительный член Российского общества оценщиков, кандидат экономических наук

Принятые Федеральным законом от 29.11.2004 № 141-ФЗ поправки ко второй части Налогового кодекса Российской Федерации принципиально меняют рынок имущественных отношений. Об этом свидетельствуют результаты анализа земельных отношений, проведенного в городе Балакове (население 207 тысяч человек) Саратовской области.

Корректировка кадастровой стоимости земель поселения, выполненная по прямому договору с администрацией Балаковского муниципального образования, показывает, что сложившаяся система налогообложения промышленных предприятий в части земельных платежей на 2005-2006 годы ставит некоторые из них на грань банкротства. Например, согласно Закону Российской Федерации от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю» индексация ставок земельного налога не учитывает вид использования земельного участка. Для объектов торговли индексация ставок земельного налога менее ощутима, чем для промышленных предприятий. В результате оказалось, что в городе Балакове при уровне налогообложения в 1,5 процента от рыночной стоимости земли, принятого нами условно за 100 процентов для всех видов налогоплательщиков, в 2004, а соответственно, и в 2005 году промышленные предприятия имеют налоговую нагрузку 200-300 процентов, а объекты торговли - 25-30 процентов. Согласно утвержденной кадастровой оценке земель города Балакова такая же ситуация практически остается и на 2006 год.

Так, в 2004 году магазин, расположенный в центре города по улице Ленина, дом 91 и имеющий земельный участок площадью 100 квадратных метров, платит земельный

налог в размере 16,12 р./м2 в год. В то время как открытое акционерное общество (ОАО) «Балаковское химволокно», расположенное на окраине города в 11 километрах от центра, имеющее земельный участок площадью 4 миллиона квадратных метров, платит 14,01 р./м2 в год. Несправедливость системы распределения земельного налога очевидна без особых расчетов, поскольку рыночная стоимость права аренды площади помещений под объектом торговли на улице Ленина, дом 91 составляет 500-600 р./м2, а аренда помещений на территории ОАО «Балаковское химволокно» - 10-12 р./м2: разница - на два порядка. Таким образом, сложившаяся рыночная ставка арендной платы показывает доходность имущественного комплекса и в конечном итоге определяет рыночную стоимость объекта, налогооблагаемую базу и возможности налогоплательщика.

С целью расчета базовой постоянной величины для земельных участков под объектами промышленности в рамках закона об оценочной деятельности мы провели индивидуальную оценку рыночной стоимости ряда предприятий (по прямым договорам) по методике кадастровой оценки земель поселений земельных участков (табл. 1). Данные графы 4 таблицы 1 рассчитаны по утвержденным стандартам оценки при условии 100-процентной загрузки мощностей предприятий и рентабельности на среднеотраслевом уровне. Иными словами, значения графы 4 таблицы 1 - верхняя оценка рыночной стоимости земельных участков, а кадастровая стоимость по определению не должна превышать рыночную стоимость земли. При оценке активов предприятия всегда существует некото-

рая вероятность либо занизить, либо завысить их рыночную стоимость. Согласно общей экономической теории экономические потери общества в целом меньше при некотором занижении размеров активов. Именно поэтому было установлено, что нормативная цена земли (аналог кадастровой стоимости по содержанию) не должна превышать 75 процентов от ее рыночной стоимости.

Утвержденные (графа 6) и предполагаемые (графа 7) ставки земельного налога для предприятий на 2004-2006 годы в два-три раза превышают экономически обоснованные значения (графа 5). По графе 6, как уже указывалось, завышение ставок земельного налога для промышленных предприятий, расположенных в поселениях, получено по причине индексации средних ставок земельного налога без учета вида использования земельных участков. По графе 7 завышение получено, во-первых, потому что не учтен территориальный коэффициент (К), а, во-вторых, из-за отсутствия рыночных данных на момент проведения оценки в 2001 году базовая постоянная величина расчета кадастровой стоимости земельных участков под промышленными предприятиями принята как 1/3 часть от базовой постоянной для земельного участка под многоэтажной жилой застройкой, что реально завышает ее почти в полтора-два раза.

Уточненный в 2004 году расчет кадастровой стоимости земельных участков в городе Балакове с учетом территориального коэффициента (К) показывает, что кадастровая стоимость (графа 3 таблицы 2) приближается к индивидуальной оценке (графа 4 таблицы 1). Наши исследования показывают, что удельную кадастровую стоимость земельных участков под промышленными объектами необходимо определять по соотношению (1):

5, = F

где вк - расчетная скорректированная удельная кадастровая стоимость земельного участка, р./м2;

F - формула расчета кадастровой стоимости от факторов Q, К, Кэ, Ко;

Q - коэффициент качества кадастрового квартала, рассчитываемый по специальному программному обеспечению по 54 оценочным факторам (учитывает 30-35 процентов от рыночной стоимости);

К1 -территориальный коэффициент1

(учитывает 50-65 процентов от рыночной стоимости);

Кэ - коэффициент поправки кадастровой стоимости земельного участка на размер его площади (учитывает 10-15 процентов от рыночной стоимости), таблица 3;

Ко - отраслевой коэффициент корректировки кадастровой стоимости земельного участка (учитывает 5-10 процентов от рыночной стоимости), таблица 7.

Оценщики знают, что размер земельного участка является существенным фактором, определяющим его рыночную стоимость. К сожалению, в утвержденной методике кадастровой оценки он не учитывается. В расчетном кадастровом квартале земельные участки площадью и 10 квадратных метров, и 10 миллионов квадратных метров имеют одинаковую удельную кадастровую стоимость.

На основании эмпирических данных рынка, экспертных данных и принятых субъектами Российской Федерации положений о плате за землю нами получена достаточно простая модель влияния фактора размера земельного участка на его рыночную стоимость:

Кэ = Ln

где Кэ - коэффициент влияния размера площади земельного участка на кадастровую стоимость и ставку земельного налога (графа 3 таблицы 3);

Ln - функция натурального логарифма по основанию е;

5о - площадь земельного участка, принятая за базовую, м2;

5/ - площадь земельного участка из /-й группы земельных участков (графа 2 таблицы 3), м2;

/ - номер группы земельных участков, сгруппированных по их размеру (графа 1 таблицы 3).

1 Власов А.Д., Михайлов И.Н. Проблемы оценки кадастровой стоимости земель поселений. Теоретические предпосылки методики // Земельный вестник России. 2001. № 4.

Таблица 1

Основные показатели оцененных предприятий города Балакова

№№ п/п Наименование предприятия (загрузка мощности, %) Площадь земли, га Оценка рыночной стоимости земли, р./м2 Расчет налога от рыночной стоимости, 1,5 %, рУм2 Утвержденная ставка налога, 2004, р./м2 Налог на 2006 год по ГКОЗП* (0), 2001, 1,5 %, р./м*

1 2 3 4 5 6 7

1 ОАО «Балаковское химволокно» (48%) 399,95 118 1,77 14,01 12,67

2 ОАО «Балаковский судоремонтный завод (49%), 23,52 470 7,05 13,54 12,52

3 ЗАО «Химэкспром» (40%) 62,17 384 5,76 15,05 11,41

4 ОАО «Балаковский завод запасных деталей» (55%) 23,71 316 4,74 14,01 15,08

* ГКОЗП - Государственная кадастровая оценка земель поселений по Q, без учета Ю.

Таблица 2

Расчет ставки земельного налога от скорректированной кадастровой стоимости

№№ п/п Наименование предприятия Скорректированная кадастровая стоимость (0 х Кі), 2004, р./м2 Ставка земельного налога, 1,5 %, р./м2 Коэффициент размера площади земельного участка, таблица 3 Коэффициент отраслевой эффективности, таблица 7 Итого расчет возможной ставки земельного налога на 2005 год, р./м2

1 2 3 4 5 6 7

1 ОАО «Балаковское химволокно» 147 2,20 0,75 0,8 1,32

2 ОАО «Балаковский судоремонтный завод» 449 6,74 0,93 1,1 6,90

3 ЗАО «Химэкспром» 443 6,64 0,83 0,8 4,41

4 ОАО «Балаковский завод запасных деталей» 326 4,89 0,93 1,1 5,00

Средний размер земельного участка под промышленным предприятием составляет около 10 га (100 000 м2). Этот размер принят за базовую площадь (So). Заметим, что дифференциация коэффициентов ^ по размеру земельной площади (таблица 3) является минимальной. Применение коэффициентов таблицы 3 по крайней мере не превышает влияние фактора размера площади земельного участка для любой категории поселения. Например, влияние коэффициентов по данным таблицы 4 (графы 4 и 6) превышает их дифференциацию в таблице 3.

Коэффициенты влияния размера площади земельного участка на размер арендной платы, установленные экспертно, утверждены в положении об арендной плате, принятом Думой города Нефтеюганска от 04.06.2003 № 270 (таблицы 5 и 6). Данные таблицы 5 показывают, что утвержденные коэффициенты (графа 3) и рассчитанные по формуле 2 (графа 4) практически совпадают.

Принятые коэффициенты для объектов торговли (графа 3 таблицы 6) также приближаются к расчетным (графа 4).

Обоснованность применения отраслевых коэффициентов (Ко) при расчете кадастровой стоимости земельных участков под промышленными объектами по соотношению (1) из таблицы 7 также не вызывает сомнений. Данные таблицы 8 показывают, что рентабельность предприятий нефтедобывающей и нефтеперерабатывающей промышленности, цветной металлургии значительно выше среднего уровня по всем отраслям промышленности, а предприятий строительных материалов, легкой промышленности - значительно ниже.

Рассмотренная ситуация, к сожалению, не является уникальной для России. В течение 2005 года федеральным законодателям необходимо найти решение проблемы, как приблизить ставки земельного налога для участков под промышленными предприятиями к экономически обоснованному уровню.

Самое простое и радикальное решение - ввести норму расчета ставки земельного налога от оценки рыночной стоимости, определяемой независимым оценщиком, для предприятий, не согласных с кадастровой оценкой, в судебном порядке. Однако это подрывает и разрушает основу института кадастровой оценки, а для предприятий является достаточно затратным способом.

Более сложный, но эффективный путь -корректировка методики кадастровой оценки земель поселений в направлении приближения кадастровой стоимости к рыночной по соотношению (1).

В настоящее время в формуле расчета кадастровой стоимости земельного участка (1) учитывается лишь качество кадастрового квартала - матрица Q. Территориальный коэффициент (К) и привязка расчетной кадастровой стоимости к рыночной с коэффициентом корреляции не менее 0,85, предусмотренные утвержденной методи-кой4, не учитываются.

Для ускорения реализации второго направления по представлению, например Торгово-промышленной палаты Российской Федерации, Министерство юстиции Российской Федерации (Минюст России) может признать недействительным утвержденный расчет кадастровой стоимости земельных участков для поселений России, численность населения которых составляет более 10 000 человек, и потребовать от Правительства Российской Федерации до 1 января 2006 года привести расчет кадастровой стоимости земель поселений в соответствие с утвержденной ме-тодикой4. Необходимо, чтобы Правительство Российской Федерации по представлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утвердило схему расчета территориального коэффициента, заявленного в указанной методике4 и отработанного, к примеру, в городе Новосиби-рске5.

4 Методика государственной кадастровой оценки земель поселений (утв. приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 17 октября 2002 года № П/337).

5 Власов А.Д. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска. 2-е изд., перераб. и доп. Новосибирск: СО РАН, 2004. 142 с.

Таблица 3

Коэффициенты корректировки удельной кадастровой стоимости земельного участка на размер его площади

№№ п/п Площадь участка, м2 Коэффициент поправки

1 2 3

1 до 5 000 включительно 1,35

2 от 5 000 до 10 000 включительно 1,25

3 от 10 000 до 50 000 включительно 1,06

4 от 50 000 до 100 000 включительно 1,00

5 от 100 000 до 250 000 включительно 0,93

6 от 250 000 до 500 000 включительно 0,88

7 от 500 000 до 1 000 000 включительно 0,83

8 от 1 000 000 до 2 500 000 включительно 0,78

9 от 2 500 000 до 5 000 000 включительно 0,75

10 от 5 000 000 и выше 0,71

Таблица 4

Расчет коэффициентов размера площади земельного участка (^) согласно постановлению Саратовской областной Думы от 20.03.2002 № 65-2696

«Об установлении цены земли»

№№ п/п Площадь земельного участка, м2 Для поселений с численностью населения менее 500 тысяч человек Для поселений с численностью населения свыше 500 тысяч человек Коэффициент размера площади

Выкупная цена, ставки земельного налога Расчет коэффициента размера площади согласно постановлению Выкупная цена, ставки земельного налога Расчет коэффициента размера площади согласно постановлению По формуле (2) По таблице 3

1 2 3 4 5 6 7 8

1 10 000 10 1,43 15 1,50 1,25 1,25

2 40 000 8 1,14 12 1,20 1,09 1,06

З2 100 000 7 1,00 10 1,00 1,00 1,00

4 450 000 6 0,86 9 0,90 0,88 0,88

5 500 000 4 0,57 7 0,70 0,88 0,88

6 9 000 000 3 0,43 5 0,50 0,72 0,78

2 Интерполированное автором значение базового размера площади.

Таблица 5

Поправочные коэффициенты на размер площади арендуемого земельного участка в методике расчета арендной платы для промышленных предприятий города Нефтеюганска

№№ п/п Площадь земельного участка, м2 Коэффициент корректировки арендной платы Расчет по формуле

1 2 3 4

1 4 000 1 1,00

2 15 000 0,9 0,86

3 30 ООО 0,8 0,80

4 100 000 0,7 0,72

Таблица 6

Поправочные коэффициенты на размер площади арендуемого земельного участка в методике расчета арендной платы для объектов торговли города Нефтеюганска

№№ п/п Площадь арендуемого земельного участка, м2 Коэффициент корректировки арендной платы Расчет по соотношению Кэ = [Щ8о)/Щ80]2

1 2 3 4

1 20 2 1,94

2 30 1,5 1,51

3 40 1,25 1,28

4 50 1,1 1,14

5 65 1 1,00

6 100 0,6 0,82

7 150 0,53 0,69

8 200 0,5 0,62

9 300 0,4 0,54

10 500 0,28 0,45

11 750 0,21 0,40

12 1 000 0,18 0,37

13 9 000 0,1 0,21

Таблица 7

Отраслевые коэффициенты корректировки кадастровой стоимости

земельных участков

№№ п/п Отрасль промышленности Коэффициент поправки

1 Энергетика, связь 1,2

2 Нефтехимическая, газовая 1,2

3 Машиностроение 0,9

4 Строительство 0,9

5 Строительных материалов 0,85

6 Химическая 0,8

7 Общественный транспорт 0,8

8 Прочие 1,0

Таблица 8

Средние показатели рентабельности предприятий по отраслям промышленности3, %

№№ п/п Отрасль промышленности Рентабельность, % Индексы рентабельности к итогу

2001 2002 Среднее 2001-2002

1 2 3 4 5

1 Нефтедобыча 46,5 20,6 2,0

2 Нефтепереработка 24 15,5 1,2

3 Газовая 17,4 47 2,1

4 Угольная 8,7 4,7 0,4

5 Машиностроение 14,5 12,2 0,8

6 Топливная 39,5 21,2 1,8

7 Цветная металлургия 34,4 29,8 2,0

8 Химическая и нефтехимическая 11,5 8,8 0,6

9 Лесная, деревообрабатывающая, целлюлозно-бумажная 11,5 9,2 0,6

10 Строительных материалов 9,8 9 0,6

11 Легкая 5,4 2,1 0,2

12 Пищевая 11,5 10,6 0,7

13 Мукомольно-крупяная и комбикормовая 6 4,3 0,3

14 Итого по отраслям промышленности 18,5 14,4 1

Предприятие, не согласное с утвержденной кадастровой стоимостью его земельного участка, может в судебном порядке подать исковое заявление (в качестве ответчика выступает налоговая инспекция) по факту несоответствия расчета кадастровой стоимости его земельного участка утвержденной методике только после 1 апреля 2006 года. Даже если арбитражный суд признает недействительной кадастровую оценку земельных участков в поселении,

время, отпущенное на корректировку кадастровой стоимости в течение 2005 года, будет безвозвратно потеряно. В любом случае сегодня правового решения этой проблемы не существует.

Решение проблемы, по нашему мнению, возможно только на федеральном уровне, где должна быть утверждена корректировка методики кадастровой стоимости земель поселений, численность населения которых составляет более 10 000 человек.

3 //Российский статистический ежегодник, 2003: стат. Сб./Госкомстат России. М., 2003. 705 с.