Офисный дефицит нарастает

В 2018 году рынок офисных помещений Петербурга пополнился 210 тыс. кв. м. Из них только 32,5 тыс. кв. м является спекулятивным предложением. На этом фоне доля вакантных помещений сокращается.

Как говорят в управляющей компании Maris, на фоне минимального объема ввода нового спекулятивного предложения объем свободных площадей продолжает постепенное снижение. Средний уровень вакансии в бизнес-центрах класса А и В достиг минимального значения за последние десять лет и составил 5,5% (–2,3 п. п. по отношению к итоговому показателю 2017 года).

В конце 2018 года на рынке офисной недвижимости Петербурга увеличился дефицит предложения: на конец периода оставалось свободно 142 тыс. кв. м. Вследствие дефицита помещений и минимального поступления офисов на свободный рынок объем чистого поглощения сократился на 34% по сравнению с итогами 2017 года и составил 102 тыс. кв. м.

«Основной спрос в 2018 году сформирован арендаторами IT и телекоммуникационного профиля, а также нефтегазового сектора. Однако по сравнению с 2017 годом в сделках аренды заметно увеличилось представительство компаний из других сфер деятельности (строительства и девелопмента, логистики и транспорта, банковской и финансовой отраслей), их доля составила 48% от общего объема арендованных площадей»,— говорит Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg.

Главным событием года на офисном рынке стало завершение строительства «Лахта-центра», длившегося на протяжении шести лет. Открытие комплекса запланировано в 2019 году.

В конце 2018 года наблюдалась положительная динамика увеличения средневзвешенных арендных ставок: для бизнес-центров класса А данный показатель увеличился на 8%, для офисов класса B отмечено увеличение ставки на 2,2% по сравнению с итогами 2017 года. Средневзвешенная ставка в классе А составила 1981 рубль за квадратный метр в месяц, а в классе B — 1198 рублей.

На рынке ощущается дефицит офисных площадей для крупных арендаторов. Отмечается нехватка офисных центров. Высвобождающиеся крупные блоки реализуются на этапе завершения договора аренды предыдущего арендатора и не выводятся на открытый рынок. «На фоне такой ситуации возможно появление офисных проектов формата built-to-suit, а также рост количества реконструируемых зданий»,— предполагает Елена Тищенко, руководитель отдела исследований рынка компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.

Согласно прогнозам Colliers International, в 2019 году спекулятивный ввод составит не более 85 тыс. кв. м. Преимущественно это будут небольшие, но качественные проекты реконструкции в центральных районах города.

Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге, полагает, что текущие тенденции офисного рынка являются хорошим знаком для девелоперов и могут послужить сигналом для старта новых проектов. «Сегодня, несмотря на очевидный дефицит офисов класса А, запуск новых проектов в Петербурге находится на околонулевом уровне. Мы проанализировали финансовые параметры строительства типового бизнес-центра класса А и пришли к выводу, что при наличии свободного участка у девелопера новое строительство в классе А будет эффективно уже при ставке аренды 1860 рублей за квадратный метр в месяц, без учета НДС. Эта цифра довольно близка к текущим рыночным уровням для наиболее престижных локаций и самых качественных объектов. Принимая во внимание это, а также тренд на рост ставок, можно ожидать, что интерес к строительству высококлассных бизнес-центров повысится уже в 2019–2020 годах».

Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью», резюмирует: «В 2018-м углубилась тенденция к сокращению ввода новых бизнес-центров — почти до нулевых отметок, если не считать “Лахта-центра”. Новых объектов собственники не строят и не вводят, однако довольно активно занимаются реконцепцией и реконструкцией площадей класса С, административных зданий, ранее принадлежавших заводам или НИИ. Если позволяет локация и не слишком велико количество конкурентов, реконструкция ведется с повышением класса до B или B+. Для собственников это шанс выйти на более высокий уровень по валовой выручке, окупив инвестиции за пять-шесть лет».