Область высоких цен

Несмотря на то что Подмосковье сплошь застроено коттеджными поселками, по-настоящему элитных до недавнего времени было не так уж много. Единый архитектурный стиль, планировка и ландшафтный дизайн были скорее исключением, нежели правилом. Но времена меняются. Корреспондент "Ъ-Дома" ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ ознакомился с десятью наиболее интересными проектами, появившимися в последнее время, и пришел к выводу, что богатым и требовательным клиентам теперь есть из чего выбирать.

Горки ХХI

     Один из поселков Рублево-Успенского шоссе, застраиваемых в стиле "лофт". Пару лет назад прямоугольные домики с большими окнами, похожие на макеты фабричных корпусов эпохи советского конструктивизма, вряд ли соблазнили бы потенциальных покупателей. Сейчас лофт на подъеме, его популярность, особенно среди российских яппи, постоянно растет. В поселке (8,2 га) 29 коттеджей площадью от 360 до 500 кв. м, площадь участков — 17-35 соток. До МКАД 12 км, от шоссе к поселку ведет асфальтированная дорога (2 км). Планировка Горок ХХI не линейная: улицы не прямые, и дома стоят под углом друг к другу, а не окно в окно. Поселок находится в сосновом лесу, на каждом участке — 15-20 деревьев. Планируется построить небольшую (6 соток) детскую площадку, других объектов инфраструктуры нет.
       Двухэтажные коттеджи выстроены из монолита, внешние стены — кирпич. Вентилируемые фасады отделаны плиткой модного цвета сосновой коры и панелями из лиственницы. Все коммуникации, за исключением отопления (собственный бойлер), центральные, что, впрочем, вещь обычная для поселков элитного класса. Коттеджи продаются под чистовую отделку. Сейчас заканчивается отделка фасадов, привести в порядок улицы планируется весной-летом следующего года. Цены — типичные для Рублевки: от $900 тыс. до $1,5 млн в зависимости от площади участка и коттеджа. Половина домов уже продана.

Романово-2

     Поселок находится буквально в 2 км от Горок ХХI. Стоит не в лесу, а на поляне, что в общем-то считается серьезным недостатком. Правда, при этом есть возможность арендовать кусок прилегающего к поселку леса и увеличить участок с 20 соток до 1 га. Площадь самого Романова-2 — 7,2 га. Дома построены в восьми обычных для Рублевки стилях, ориентированных на консервативных покупателей: "классическая русская усадьба" (колонны и т. д.), "русский модерн", "староанглийский коттедж" и проч. Часть территории, 40 соток, отведена под детскую площадку и парковую зону (дорожки, скамейки, фонарики). Другой инфраструктуры нет. Однако в километре от поселка есть Губернский клуб (рестораны, фитнес-клубы, бильярдные и проч.) и другие развлекательные заведения Рублевки.
       Проект стартовал полгода назад и, по словам управляющего директора Soho Realty Михаила Мишарина, сразу привлек внимание покупателей. Уже продано 13 домов, причем большая их часть еще на стадии рытья котлованов. Объяснение простое: цены Романова-2 — низкие для элитных поселков Рублевки, 400-метровый коттедж продается за $600 тыс. Можно купить и дом за $1,5 млн площадью 1050 кв. м. Еще одно достоинство поселка: он очень быстро строится. Дома кирпичные (толщина стен — 64 см), они уже готовы под чистовую отделку, как и большая часть улиц, выложенных тротуарной плиткой.

Х-парк

     Еще один проект в стиле "лофт", причем весьма рискованный. Экстравагантность архитектурного решения смогут переварить далеко не все покупатели. Традиционные для лофта параллелепипеды архитектурное бюро "Меганон" (оно же проектировало Горки ХХI) предлагает выстроить в виде буквы "Х". Идея заключается в максимальном зонировании здания: в одном крыле гостевая зона, во втором — помещения только для хозяев, в третьем — кухня и столовая, в четвертом — гараж. Общая площадь поселка — 4 га, еще 1 га леса взят в аренду под прогулочную зону. Всего в поселке будет семь коттеджей. Площадь домов — 800 кв. м, участков — 40-50 соток. Седьмой дом, который предполагается возвести в центре поселка, на берегу искусственного озерца, будет отличаться от остальных: его форма будет вполне обычным для лофта сочетанием геометрических фигур.
       К реализации проекта планируется приступить в ближайшее время. Цены пока не установлены, однако риэлтеры считают, что скорее всего они будут значительно выше средних. Дело не только в эксклюзивной архитектуре, но и в местоположении поселка — на 14-м километре от МКАД по Рублевке, а также в большой (по меркам Рублевки) площади участков. Предположительно цена составит $2,5 млн. Впрочем, коттеджи могут уйти и дороже. Застройщик, компания MCD, известен не только тем, что усиленно продвигает лофт на московском рынке, но и тем, что является одним из самых удачливых застройщиков клубных домов столицы, который, не стесняясь, идет на большие расходы и назначает высокие цены.

Третья Охота

     Поселок строится в 8 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Стоит отметить, что это направление остается недооцененным: цены здесь на порядок ниже рублевских. Между тем достоинств у него не меньше, чем у соседа (по МКАД между ними 2 км). Новорижское шоссе — современная многополосная трасса и, в отличие от Рублевки, никогда не перекрывается из-за проезда высокопоставленных персон. Как и Рублевское, оно проложено вдали от городов, и сосновые леса там точно такие же. Правда, почва не песчаная, а суглинистая, то есть земля после дождика просыхает чуть дольше.
       В Охоте 67 участков площадью от 14 соток до 1,25 га. Проект находится на стадии прокладки коммуникаций. Участки продаются вместе с контрактом на строительство коттеджа — покупатель может выбрать проект из 60 вариантов, предлагаемых застройщиком. Стоимость комплекта "земля плюс дом" — от $300 тыс. до $1,25 млн в зависимости от площади участка и коттеджа. Поселок ограничен с двух сторон дорогой, с третьей к нему примыкает сосновый лес, с четвертой — подковообразная запруда речки Липки. По берегу запруды, имеющей ширину около 50 м, проходит пляжная зона поселка. Пожалуй, это основное достоинство Охоты. Инфраструктуры в поселке нет, однако есть договоренность с расположенным по соседству поселком Никольская слобода, располагающим ею в избытке и согласным поделиться за право использования пляжа.

Никольская слобода

     Общая площадь поселка на Новорижском шоссе — 45 га: 23 га — первая очередь, застроенная на 80%, и 22 га — вторая. Половина территории находится в лесу, половина на поляне. Застройщик, компания "Северо-Запад", не стал разграничивать участки и тратиться на строительство коттеджей, а предложил интересующимся покупать землю и застраиваться самостоятельно. Свои архитектурные фантазии землевладельцы должны воплощать в стилистике швейцарского шале или деревянных финских домиков honka (от финского "сосна".— Ъ). Функции контроля исполняет архитектурное бюро застройщика, согласовывающее каждый проект. Участки продаются по $10-14 тыс. за сотку, можно и поторговаться. Цена не ниже, чем на Рублевке, но, по мнению главы Soho Realty Надежды Маляровской, "в столь эксклюзивном поселке она и не может быть меньше". Продаются и уже построенные шале, цены — $700-950 тыс.
       Продав участки, застройщик намерен вложить полученные средства в строительство инфраструктуры. Рядом с поселком планируется возвести детский сад, школу, фитнес-центр, бассейн по олимпийским стандартам (длина дорожки — 50 м), крытые теннисные корты, торговый центр, ресторан. Кроме того, жители поселка получат возможность загорать и купаться на пляже соседнего поселка Третья Охота.

Французский квартал

     Не самое удачное воплощение стиля "лофт" — спроектированные французско-российским архитектурным тандемом Паскаль Аран (Pasqual Arane)--Алексей Гинзбург коттеджи. Они отдаленно напоминают административные здания 70-х годов. В поселке, расположенном в сосновом лесу на Николиной горе, шесть домов на 2 га земли. Вентилируемые фасады монолитных домов отделаны натуральным камнем трех видов — полированным, шлифованным и необработанным. Французские окна (от потолка до пола) и второй свет (стеклянная крыша над залами) создают ощущение того, что находишься в лесу. Инженерные коммуникации и их разводка, по данным Soho Realty,— одни из лучших в Подмосковье. В десяти минутах ходьбы — Москва-река и инфраструктура пансионата управделами президента "Сосны" (бассейн, рестораны, фитнес и проч.).
       Во Французском квартале два варианта домов: 524 кв. м плюс 186 кв. м (гараж с гостевой квартирой) и 444 кв. м плюс 180 кв. м — гараж и квартира. Цена — $2,5 тыс. за кв. м жилой площади, т. е около $1,7 млн за коттедж. Несмотря на то что строительство поселка уже завершено, продано только три коттеджа. Риэлтеры считают, что цена вполне адекватная, а проблемы с реализацией связаны, во-первых, с осторожным отношением потенциальных покупателей к лофту, а во-вторых, с неудачной маркетинговой политикой застройщика — компании "Конкор", рекламировавшей эксклюзивный объект на придорожных рекламных щитах и в совсем не элитных изданиях.

Корабельные сосны

     Поселок расположен на Николиной горе (22 км от МКАД). Общая площадь — 20 га. Застройщик — компания ПИК. В поселке 25 коттеджей площадью 870 кв. м и 960 кв. м, участки — 48 и 58 соток. Как ни странно, на территории Корабельных сосен растут ели, хотя их тоже можно было бы назвать корабельными — высотой они не меньше 20 м. Коттеджи в стиле "фахтверк" — типичные бюргерские домики Германии XVII-XIX веков — построены из кирпича, оштукатурены, покрашены в пастельные тона и отделаны декоративными реями — фахтверками, собственно и давшими название стилю. На территории поселка есть детская площадка, поле для игры в мини-футбол, баскетбольные площадки. Площадь общественной зоны составляет 0,5 га.
       Первая и часть второй очереди поселка строились для менеджеров группы компаний ПИК. В продажу поступили только дома третьей очереди. Коттеджи стоят $2,1 млн и $2,3 млн. Они уже с внутренней отделкой, которая, по словам директора департамента загородной недвижимости Kirsanova Realty Анатолия Балашова, "очень высокого качества как по уровню дизайн-проектов, так и по исполнению работ и использованных материалов". Помимо каминов и саун в домах установлена система центрального кондиционирования, что для подмосковных коттеджей пока редкость. Еще одно достоинство Корабельных сосен — строительные работы в поселке завершатся совсем скоро, в конце этого — начале следующего года.

Усово

     Поселок находится на 11-м километре Рублево-Успенского шоссе, в 2-3 км от него. Общая площадь — 4 га. В отличие от прочих поселков он стоит не в сосновом лесу, а в березовой роще. В поселке 12 домов в стиле honka — из оцилиндрованного бруса, изготовленного по технологии одноименной финской фирмы. Площадь домов — 370 кв. м, друг от друга они отличаются только тонировкой — светлые или мореные. Площадь участков — 22 сотки. Здесь есть крытый бассейн (25 м), что просто роскошно для такого небольшого поселка. Есть и детская площадка. Других объектов инфраструктуры нет. Коттеджи продаются с внутренней отделкой. Участки тоже облагорожены: помимо березок покупатели получают детали альпийского ландшафта, прудики и беседки для барбекю.
       Цены довольно высокие даже для Рублевки: $1,1 млн за коттедж. Может быть, поэтому, несмотря на скорое завершение проекта (начало следующего года), пока продано только три дома. По словам риэлтеров, поторговаться можно. А поскольку honka — один из самых популярных коттеджных стилей, рано или поздно покупатели найдутся.

Машкинские холмы

     Поселок хорошего бизнес-класса по Ленинградскому шоссе, буквально в 5 км от МКАД и в 3 км от торгового центра IKEA в направлении Машкинского шоссе. Территория поселка — 11 га, расположен он на склоне холма, поросшего смешанным лесом. Из домов открываются неплохие виды на пойму реки Сходни. Всего в поселке будет 40 коттеджей площадью 400 кв. м, площадь участков — 12 соток. Пока построена только первая очередь — 14 домов, проект должен быть завершен через год. Объектов инфраструктуры в поселке нет, что, учитывая близость города, объяснимо.
       Коттеджи в Машкинских холмах кирпичные, без особых изысков: цоколь, два этажа и мансарда добротной архитектуры, что называется, классического стиля. Дома — с внутренней отделкой "под ключ", качество неплохое (пол — ламинат, стены — венецианская штукатурка, камины и проч.). На участках проведены ландшафтные работы — устроены лужайки, дорожки, альпийские изгороди. Цена божеская — $570 тыс. Покупатели все это оценили: из 14 коттеджей первой очереди десять уже продано.

Лесной ручей

     Поселок в хвойном лесу в 12 км от МКАД по Минскому шоссе, примерно в километре от шоссе. Площадь Лесного ручья — 4,5 га, в поселке 12 домов площадью 440 кв. м и 460 кв. м, площадь участков — 30 соток. Коттеджи без изысков, по выражению риэлтеров, приятной европейской архитектуры. Большие окна, на первом этаже — терраса, на втором — лоджия, гараж пристроен, крыша черепичная. Фасады отделаны мелкозернистым гранитом (цоколь) и отделочным кирпичом светлых и темно-бежевых тонов. Инфраструктура поселка ограничивается детской площадкой (30-40 соток). Рядом с поселком расположена Московская экономическая школа — общеобразовательное учебное заведение.
       Строительство поселка фактически завершено. Коттеджи продаются под чистовую отделку по $715 тыс. и $735 тыс. По мнению брокера риэлтерской компании Kalinka Карины Сабаджан, цены хоть и высокие, но вполне отвечают уровню поселка и качеству домов. Шесть коттеджей уже продано.