Существенные и иные условия договора управления многоквартирным домом

СУЩЕСТВЕННЫЕ И ИНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ Меньшикова Ю.О.

Меньшикова Юлия Олеговна - магистрант, кафедра гражданского права, Пермский государственный национальный исследовательский университет, г. Пермь

Аннотация: статья посвящается правовому анализу договора управления многоквартирным домом, в частности, в ней раскрываются существенные и иные условия, а также их значение при заключении договора. Проводится анализ сроков заключения договора управления многоквартирным домом.

Ключевые слова: договор управления многоквартирным домом, существенные условия, иные условия.

Значение существенных условий в договоре управления многоквартирным домом очень велико. Это объясняется тем, что при отсутствии существенных условий, договор считается не заключенным. Поэтому договор управления многоквартирным домом можно считать заключенным только при выполнении ряда условий, которые определены в Жилищном кодексе Российской Федерации (п. 3 ст. 162) и в Приказе Минстроя России от 31 июля 2014 г. № 411/пр. Обязательным условием при заключении договора является указание на его предмет, что позволяет отнести данное условие к существенным, при отсутствии которого договор признается незаключенным.

Согласно Приказу Минстроя России от 31 июля 2014 г. № 411 условие о предмете договора управления должно содержать информацию о составе выполняемых по договору управления работ, или оказываемых услуг, иных видах деятельности.

Обязательным является установление перечня работ и услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и т.д.

Среди условий договора, которые в обязательном порядке должны быть указаны, выделяются условия о составе общего имущества многоквартирного дома. Состав общего имущества дома определен в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 [2]. Также обязательным условием будет указание точного адреса данного дома.

Среди существенных условий договора выделяются условия, определяющие порядок определения цены договора. Цена договора включает планово-договорную стоимость фактически выполненных работ и услуг, а также общую стоимость коммунальных услуг. При этом в состав цены могут быть заложены и отчисления в резервный фонд, а также на неотложные нужды. Кроме резервного фонда в составе цены может образоваться экономия средств, порядок распоряжения которой определяется договором.

При этом базой для определения платы, согласно Приказу Минстроя России от 31 июля 2014 г. № 411, является перечень установленных договором работ и услуг, что вполне справедливо. Более того, из пункта 35 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 следует, что плата определяется на основании данного перечня. То есть сначала собственники определяют перечень работ и услуг по договору и только после этого - плату [3].

Значимость закрепления существенных условий договора управления многоквартирным домом определяется тем, что включение данных условий в договор влияет на заключение в будущем иных договоров данной управляющей компанией. На это указывается и в судебной практике Пермского краевого суда: судом было рассмотрено требование о возложении обязанности заключить договор электроснабжения для общедомовых нужд дома. В данном случае между ресурсоснабжающей организацией и ответчиком, являющимся управляющей

компанией многоквартирного дома, договор электроснабжения был расторгнут, ресурсоснабжающая организация самостоятельно производит начисление и взимание платы за поставленную электроэнергию на общедомовые нужды жильцам дома. Требование ресурсоснабжающей компании суд удовлетворил, поскольку коммунальную услугу по предоставлению электрической энергии собственникам жилого помещения в доме, в том числе электроснабжение на общедомовые нужды, должен оказывать исходя из условий договора управления многоквартирным домом ответчик [4].

Среди обязательных условий, выделенных в п. 3 ст. 162 ЖК РФ выделяются также условия о порядке осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Иные условия закрепляются по соглашению сторон. Так, например, в договоре может быть закреплен порядок рассмотрения управляющей организацией жалоб и претензий собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме, а также порядок разрешения споров и разногласий, которые могут возникнуть при исполнении условий договора управления. К иным условиям можно отнести и условие о сроке договора.

Анализ п. 5 ст. 162 ЖК РФ показывает, что договор является срочным. В частности, в п. 5 ст. 162 ЖК РФ указано три срока. В общем порядке срок договора должен составлять не менее одного года и не более пяти лет. При этом в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ договор должен быть заключен на срок не менее чем один год, но не более чем три года. В случае, указанном в части 14 статьи 161 ЖК РФ договор заключается на срок не более чем три месяца. Если в договоре срок не указан, то стороны могут ориентироваться на нормы ЖК РФ [1].

На основании изложенного можно сделать вывод, что существенным условием договора управления многоквартирным домом является указание на его предмет, так как при отсутствии предмета, договор будет считаться недействительным. В понятие предмета договора входит указание на состав общего имущества, а также условий необходимых для оказания услуг управляющей компании. Также к существенным условиям можно отнести условие о цене, а также порядок контроля над исполнением данного договора. К иным условиям можно отнести, например, условие о сроке, порядок разрешения споров и разногласий и т.д. Не включение иных условий договора не влияет на судьбу уже заключенного. Признание его недействительным невозможно.

Список литературы

1. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // СЗ РФ, 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14.

2. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491-ФЗ (ред. от 09.09.2017) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // СЗ РФ. 21.08.2006, № 34, ст. 3680.

3. Приказ Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах» // Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. № 9. Сентябрь, 2014.

4. Апелляционное определение Пермского краевого суда от 27.07.2015 по делу № 337169/2015 // СПС «КонсультантПлюс».