Застройщики обойдутся без банков

Госдума не будет рассматривать поправки в закон об участии в долевом строительстве, которые обязывают застройщиков привлекать деньги дольщиков исключительно через банки. Как стало известно Ъ, думский комитет по кредитным организациям и финансовым рынкам отклонил поправки. Впрочем, пока это мало что меняет на рынке новостроек: как показывают данные Федеральной регистрационной службы, по закону заключается не более 5% от общего числа сделок.

Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве..." вступил в силу 1 апреля 2005 года. Закон обязывает застройщика при продаже строящегося жилья заключать договоры долевого участия, которые дают покупателю больше гарантий, чем ранее заключавшиеся договоры соинвестирования, и накладывают на застройщика ряд обязательств. В частности, застройщик не имеет права начинать продажи до оформления прав собственности или аренды на землю, а также получения акта разрешенного использования. Кроме того, за просрочку сдачи дома в эксплуатацию налагается штраф в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от цены договора за день просрочки.

Около месяца назад сенатор от Ульяновской области Рустем Шиянов внес в комитет Госдумы по кредитным организациям поправки, предполагающие, что застройщики смогут привлекать деньги дольщиков только через банк, который разместит их на депозит и гарантирует возврат денег в случае неисполнения обязательств застройщиком. Застройщик имеет право требовать деньги только после получения разрешения на строительство. По замыслу разработчиков эта мера должна уменьшить риски физлиц при покупке квартир в новостройках.

Но комитет отказался вносить на рассмотрение нижней палаты парламента поправки к 214-ФЗ о привлечении банков, сообщил вчера Ъ зампред комитета Павел Медведев. В соответствующем решении комитета (его копия имеется в распоряжении Ъ) отказ объясняется отсутствием заключения правительства РФ, что является нарушением ч. 3 ст. 104 Конституции РФ и ст. 105 регламента Госдумы. Впрочем, по словам господина Медведева, это не единственная причина отказа. В поправках говорится, что строительство дома идет "на денежные средства участников долевого строительства, внесенные в депозит банков и иных кредитных учреждений, являющихся победителями конкурса, проводимого уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации". "Законопроект предполагает, что привлекать средства граждан должны исключительно банки, выигравшие тендер, а мы считаем, что этим правом должны обладать все банки, работающие с физлицами",— убежден господин Медведев. Рустем Шиянов подтвердил отказ думского комитета, но отказался рассказать, будут ли дорабатываться поправки и каким образом.

Впрочем, как показывают данные Федеральной регистрационной службы (ФРС), принятие поправок мало что изменило бы на рынке недвижимости, поскольку он фактически игнорирует закон "О долевом строительстве". По данным управления ФРС по Москве, в столице ежемесячно заключается всего от 140 до 270 сделок по договорам участия в строительстве. При этом всего в столице ежемесячно регистрируется 4,5-7 тыс. сделок купли-продажи жилья. Договоры покупки жилья в новостройках по другим схемам не подлежат обязательной госрегистрации, поэтому данные о таких сделках в статистику ФРС не попадают. По оценке руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олега Репченко, число таких сделок примерно в три раза меньше количества договоров на вторичном рынке, то есть может составлять 1,5-2,3 тыс. По данным директора по маркетингу "Агент 002" Ольги Побединской, это около 20% от числа сделок на вторичном рынке, то есть 900-1400. Таким образом, доля договоров по 214-ФЗ не превышает 10-20% от общего числа сделок по продаже квартир в новостройках. "Контракт по схеме долевого участия можно легко расторгнуть и потребовать деньги обратно, а вернуть их не всегда реально — они могут уже быть вложены в строительство",— говорит топ-менеджер одной из девелоперских компаний. Он полагает даже, что нынешний показатель "чересчур хорош для действующего закона". А председатель совета директоров Mirax Group Сергей Полонский считает, что многих застройщиков останавливает необходимость уплаты НДС при регистрации договора. Директор по развитию инвестиционных проектов девелоперской компании "Комстрин" Алексей Злобин указывает, что в такой ситуации дольщику ничего не остается, как соглашаться на заключение договоров по альтернативным схемам из-за более низких цен.

Среди альтернативных схем наиболее популярны вексельные схемы и заключение предварительных договоров аренды, говорит директор по маркетингу "Агент 002" Ольга Побединская. Суть вексельной схемы в том, что дольщик приобретает вексель, стоимость которого равна стоимости выбранной квартиры, а по окончании строительства дома затем может не продавать вексель, а обменять на квартиру. При заключении предварительного договора аренды дольщик вносит деньги, а по окончании строительства застройщик обязуется заключить с ним договор купли-продажи квартиры.