Вклады в склады

Банк "Траст" инвестирует в строительство складских комплексов в регионах. Он сильно рискует и может не получить ожидаемой доходности.

Владельцы "БСК-Логистикс" брянские бизнесмены Владимир Воротилин и Виктор Гринкевич известны в масштабах своего региона: они занимаются производством пива и бакалеи. Мысль возвести крупный логистический комплекс осенила их в 2005 году, после того как они построили небольшой склад для нужд своего мелькомбината. "Год это была только идея, потом мы начали воплощать ее. Вложили свои деньги, взяли кредит и стали работать. После того как поняли, что нужно развивать проект в другом масштабе, решили привлечь финансового партнера с опытом участия в федеральных проектах",— рассказывает Воротилин. Таким партнером стал для брянчан национальный банк "Траст", который летом 2007 года выкупил у "БСК-Логистикс" 49% акций проекта.

Наконец деньги заработали: в июне 2008-го БСК открыла первый и пока единственный в Брянской области логистический комплекс. Это мультимодальный (обслуживающий различные виды транспорта) склад класса A c первой очередью 19 тыс. кв. м. Через два-три года вторая очередь увеличит общую площадь центра до 50 тыс. кв. м: проект невелик по федеральным меркам, но значителен по региональным. Сумма инвестиций не раскрывается, но, по расчетам Игоря Казимова, директора департамента складской недвижимости Penny Lane Realty, вряд ли проект обойдется меньше чем в $35-40 млн.

Такие склады банк собирается строить и в других регионах: шорт-лист проектов уже составлен. "Логистика изначально была одним из приоритетов деятельности нашей дирекции. Россия — очень большая страна, и в ней велик дефицит инфраструктурных проектов",— рассказывает Михаил Гришакин, управляющий директор дирекции альтернативных инвестиций НБ "Траст", считающий логистику невероятно перспективным направлением.

Правда, заниматься этим перспективным направлением БСК будет непросто. Взять хотя бы местоположение склада. Население Брянска — около 440 тыс. человек, и розничная торговля здесь не слишком развита. Пока де-факто, по договорам, арендована только половина площадей нового комплекса, причем один из клиентов — "Брянскпиво" — аффилирован с владельцами склада. Проблему в "БСК-Логистикс" признают. "Местный бизнес пока предпочитает склады немеханизированные, с деревянными полами (на современных складах полы бетонные, выдерживающие гораздо больший вес.— СФ). Есть определенное торможение в мозгах. Это касается всего аутсорсинга, даже клининговых услуг. Если вы придете к местным предпринимателям и скажете: "Что у вас тут 28 бабушек убирают, давайте мы вам все сделаем!", то придется долго убеждать их, что это выгодно",— говорит Воротилин, который уповает на будущее, а также на строящиеся в Брянске гипермаркеты "Линия" и Metro. "У меня нет уверенности в том, что рынок Брянска сейчас просит именно такие склады, если нет прямого запроса со стороны "Линии" и Metro",— комментирует ситуацию Сергей Белошапко, директор по промышленной недвижимости консалтинговой компании DTZ.

Проект тем более рискованный, что сотрудничество банка с региональным партнером в строительстве недвижимости — случай довольно редкий. Обычно местным подрядчикам не доверяют: они не способны обеспечить должное качество строительства, так что возведением складов занимаются аффилированные с банками девелоперские компании. Из банков склады в Ленинградской области строил бывший Промстройбанк (теперь банк ВТБ Северо-Запад), в Московской — "Промсвязьнедвижимость".

Сомнительна и сама стратегия — создавать сеть складов без привлечения опытного логистического оператора. "В складской недвижимости значительный процент арендаторов — сетевые клиенты. Например, компании, которые работают с нами в большинстве регионов, где мы присутствуем, арендуют в комплексах по меньшей мере 30% площадей, а в будущем эту долю планируется довести до более чем 50%. Остальные площади занимают другие арендаторы",— рассказывает Николай Дицман, директор по маркетингу компании "Евразия логистик". Так крупные операторы минимизируют риск того, что местных, "несознательных" арендаторов не хватит для заполнения склада. У "Траста" нет возможности привлекать сетевых клиентов в новые проекты, и ориентироваться ему придется только на местных потребителей. Правда, в целом строительство складов в регионах игроки рынка единогласно признают многообещающим. "Они молодцы, как раз вовремя. Сейчас в регионах предложение качественных складских помещений где-то не достигает и 10% от спроса, где-то составляет 20-30%",— замечает Игорь Казимов.

Кто не рискует, тот не пьет шампанского. Но в случае "Траста" "шампанское" очень уж крепкое — как-никак 40%: на такую годовую доходность рассчитывает банк. Едва ли "Траст" получит столько, сколько хочет. "Окупаемость — три года? Это они хорошо посчитали. Сейчас любой крупный логистический комплекс планируют окупить за семь-восемь лет. Если все правильно, то это волшебное предложение и у них действительно есть какой-то секрет",— недоумевает Казимов.

Но "бояться уже поздно", признается сам Михаил Гришакин. Он надеется на то, что из-за кризиса ликвидности дефицит дешевых денег у инвесторов ослабит конкуренцию на региональном складском рынке: взять средства под новый складской проект девелоперам просто не у кого.

2 млн кв. м

может составить объем российского рынка качественной складской недвижимости (классов A и B) к концу 2008 года, по данным компании Praedium, а в 2009 году он обещает превысить 5 млн кв. м. Пока что по насыщенности складами лидирует московский регион: на 1 тыс. жителей в нем приходится 175 кв. м складов. В Брянской области после завершения проекта "Траста" показатель достигнет 38 кв. м на 1 тыс. жителей.