Некоторые аспекты управления рисками девелоперских проектов в Российской Федерации

экономические науки

Дмитриев Николай Игоревич НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ...

УДК 336.025

НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

© 2018

Дмитриев Николай Игоревич, аспирант

Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова

Аннотация. Категории «девелопер», «девелопмент недвижимости», «девелоперская деятельность» широко используются в практике строительного бизнеса страны. Указанные категории нашли свое отражение и в нормах современного российского права, однако в настоящее время девелоперская деятельность в Российской Федерации формально не урегулирована. Рисковый девелопмент (speculative девелопмент) представляет собой один из основных видов девелопмента и заключается в участии девелопера в инвестиционно-строительном проекте с вложением собственных средств. В случае неудачной реализации проекта, а также невозможности извлечения прибыли, девелопер, наряду с инвестором, несет финансовые и иные риски, согласно условиям заключаемого между ними договора. Рисковый девелопмент недвижимости является наиболее распространённым в отечественной практике, в связи с чем, имеет наибольшую практическую важность. В большинстве случае такой девелопмент недвижимости осуществляется с целью осуществления инвестиционной деятельности для извлечения прибыли, при этом в качестве инвесторов могут выступать как национальные, так и иностранные компании, представленные инвесторами из Ближнего Востока и Азии и специализирующимися на использовании исламских финансовых инструментов. В настоящей статье предпринимается попытка сформулировать понимание категории «девелопмент недвижимости» в Российской Федерации и проанализировать перспективы развития рискового девелопмента в Российской Федерации с учетом внедрения исламских финансовых инструментов.

Ключевые слова: девелопер, девелопмент недвижимости, девелоперская деятельность, финансовые инструменты, инвестиционная деятельность, исламский банкинг, договор мудараба.

SOME ASPECTS OF RISK MANAGEMENT DEVELOPMENT PROJECTS IN THE RUSSIAN FEDERATION

© 2018

Dmitriev Nikolay Igorevich, graduate student

Russian Economic University named after G.V. Plekhanov

Abstract. Categories «developer», «real estate development», «development activities» are widely used in the practice of the construction business of the country. These categories are reflected in the norms of modern Russian law, but at present development activities in the Russian Federation have not been formally settled. Risk development (speculative development) is one of the main types of development and consists in the participation of the developer in the investment and construction project with the investment of own funds. In case of unsuccessful implementation of the project, as well as impossibility of profit extraction, the developer, along with the investor, bears financial and other risks, according to the terms of the contract concluded between them. Risk development of real estate is the most common in the domestic practice, in connection with which, it has the greatest practical importance. In most cases, such real estate development is carried out for the purpose of investing to generate profit, while investors can be both national and foreign companies, represented by investors from the Middle East and Asia and specializing in the use of Islamic financial instruments. In this article, an attempt is made to formulate an understanding of the category of «real estate development» in the Russian Federation and to analyze the prospects for developing risky development in the Russian Federation, taking into account the introduction of Islamic financial instruments.

Keywords: developer, real estate development, development activity, financial instruments, investment activity, Islamic banking, contract mudaraba.

Этимологически категория «девелопмент» происходит от английского слова «development», обозначающего «развитие». Рассматривая указанную категорию применительно к недвижимости, следует отметить, что под «девелопментом недвижимости» необходимо понимать развитие недвижимости. Американские экономисты под девелопментом недвижимости понимают «разносторонний бизнес, охватывающий различные виды деятельности - от реконструкции и сдачи в аренду существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи улучшенных земельных участков» [1]. В отечественной научной литературе девелопмент недвижимости определяется как «тип инвестиционно-строительной проектной деятельности, который связан с качественным преобразованием объектов недвижимости, целью которого является повышение ценности (стоимости) объекта» [2].

В Постановлении Правительства РФ от 17.09.2001 № 675, утвердившем ранее действовавшую федеральную целевую программу «Жилище» на 2002 - 2010 годы» [3] под девелопментом понимается развитие специальной рыночной деятельности, связанной с обустройством территорий, предназначенных для жилищного строительства, коммунальной инфраструктуры.

Таким образом, следуя изложенному подходу, необходимо признать, что девелопмент недвижимости - это не что иное, как любая деятельность в сфере строительства, направленная на создание или реконструкцию объ-

ектов для получения определенного полезного результата.

Вместе с тем, указанное содержание категории «девелопмент недвижимости» не раскрывает действительную сущность происходящих процессов. Девелопмент представляет собой достаточно специфическую деятельность, имеющую особое содержание, выходящую за рамки самого процесса строительства. В указанном процессе сам девелопер может не осуществлять строительство. В научной литературе также отмечается о том, что под девелопментом недвижимости необходимо понимать не любую инвестиционно-строительную деятельность, а особую деятельность, обладающую характерными признаками. При этом сущность такой деятельности заключается в удовлетворении потребности контрагентов и иных участников девелоперского проекта (в консультировании, представительстве, содействии при заключении сделок с недвижимостью и т.д.).

Таким образом, продолжая автора статьи об успешности управления внедрением проектов комплексной автоматизации [4], ключевым признаком девелопмента недвижимости должно являться особое содержание девелоперской деятельности, заключающееся в сопровождении всего процесса строительства объекта, начиная с разработки идеи проекта, в том числе поиска инвестора, заканчивая стадией эксплуатации объекта и извлечения прибыли.

Л5

Азимут научных исследований: экономика и управление. 2018. Т. 7. № 1

Dmitriev Nikolay Igorevich economic

SOME ASPECTS OF RISK ... sceinces

Анализируя указанный признак девелопмента недвижимости, следует сделать вывод о том, что категория «девелопер» и категория «застройщик» не являются тождественными по своему смыслу.

Из буквального толкования ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации [5] следует, что застройщик - это лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Девелопер же, выступая как лицо, осуществляющее сопровождение всего процесса строительства объекта, начиная с разработки идеи проекта до стадии эксплуатации объекта и извлечения прибыли, не обязан обладать правами на земельный участок и разрешительной документацией, кроме того, может непосредственно не участвовать в строительстве (не осуществлять строительство). На практике девело-пер осуществляет целый комплекс действий, разрабатывая с нуля проект, привлекая финансирование, подбирая контрагентов и взаимодействуя с ними.

Нормы законодательства, а также научные источники, не выделяют ни определенного содержания девелоперской деятельности, ни конкретизируют виды такой деятельности.

На практике принято выделять два основных вида девелопмента:

- девелопмент за вознаграждение (fee-девелопмент);

- рисковый девелопмент (speculative девелопмент).

Сущность первого вида девелопмента - девелоп-

мента за вознаграждение - заключается в привлечении девелопера инвестором для организации реализации проекта, что не подразумевает вложение девелопером собственных средств, а соответственно и материальных рисков, связанных с реализацией проекта.

Рисковый девелопмент, напротив, заключается в участии девелопера в инвестиционно-строительном проекте с вложением собственных средств. В случае неудачной реализации проекта, а также невозможности извлечения прибыли, девелопер, наряду с инвестором, несет финансовые и иные риски, согласно условиям заключаемого между ними договора.

Отметим, что указанный вид девелопмента недвижимости является наиболее распространённым в отечественной практике, в связи с чем имеет наибольшую практическую важность.

Договор, заключаемый в рамках рискового девелоп-мента, исходя из сущности такого девелопмента, представляет собой объединение вкладов девелопера и иных инвесторов для достижения общей цели, заключающейся в создании объекта либо его улучшения и извлечения прибыли. С точки зрения российского права такой договор по своей правовой природе может быть квалифицирован как договор простого товарищества, договор инвестиционного товарищества или как смешанный договор. Конкретный вид заключаемого договора будет определяться его содержанием. Так, содержащаяся в договоре обязанность индивидуальных предпринимателей и (или) коммерческих организаций соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли, согласно положениям ст. 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации [2], позволит квалифицировать договор, заключаемый в рамках рискового девелопмента, в качестве договора простого товарищества.

Договор, заключаемый индивидуальными предпринимателями и (или) коммерческими организациями, обязующимися соединить свои вклады и осуществлять совместную инвестиционную деятельность без образования юридического лица для извлечения прибыли, будет квалифицирован как договор инвестиционного товарищества, о чем говорится в ст. 3 Федерального за-116

кона «Об инвестиционном товариществе» от 28.11.2011 № 335-ФЗ [6].

Вместе с тем, это может быть смешанный договор, содержащий, например, элементы купли-продажи будущей вещи (в том числе с оплатой выполненных работ путем передачи помещений в объекте) и строительного подряда. Стоит отметить, что вид договора будет определяться его действительной сущностью.

Рассматривая рисковый девелопмент, как самый распространённый вид девелопмента недвижимости в Российской Федерации, и его сущность, необходимо отметить, что в большинстве случае такой девелопмент недвижимости осуществляется с целью осуществления инвестиционной деятельности для извлечения прибыли, при этом в качестве инвесторов могут выступать и иностранные компании. В последние несколько лет во многих странах, в том числе и в Российской Федерации, набирает популярность привлечение инвесторов из Ближнего Востока и Азии. Большое количество международных компаний, функционирующих на рынке Великобритании, Франции, Германии, Бельгии, США и других стран, стремящихся к привлечению средств указанных инвесторов, адаптируют собственные финансовые продукты под требования этнического банкинга (исламского банкинга). Несмотря на то, что в указанных странах мусульманское население отнюдь не составляет абсолютное большинство, внедрение исламского банкинга в инвестиционную деятельность, в том числе на рынке девелопмента недвижимости, обусловлено рядом причин. В первую очередь исламские финансовые инструменты достаточно востребованы со стороны мусульманского населения и, как отмечается в научной литературе, «менее «агрессивны» по отношению к физическим лицам, пользующимся такими услугами (например, потребителю, оказавшемуся в сложной финансовой ситуации, могут простить долг или его часть)» [7, с. 72 -79]. Кроме того, кредитные организации, практикующие исламский банкинг, финансово более устойчивы ввиду имеющегося в шариате запрета инвестировать средства на высокорисковые виды деятельности и те, которые противоречат принципам шариата.

С учетом международного опыта, вопрос импле-ментации исламского банкинга в национальную финансовую систему является достаточно актуальным в Российской Федерации. Так, за период 2014 - 2016 гг. в Государственную Думу Федерального Собрания внесен ряд законопроектов, направленных на урегулирование отдельных элементов партнерского банкинга, однако они не были приняты. В России вопрос о целесообразности применения в экономике страны исламских (этических) финансовых инструментов рассматривается длительное время, однако внимание Банка России, заинтересованных министерств и ведомств, а также крупнейших кредитных организаций к данному вопросу привлечено с 2005 года [8].

Из всего существующего многообразия исламских финансовых инструментов, применительно к российскому рынку девелопмента недвижимости особую актуальность имеет «мудараба», регулирование которой осуществляется Шариатским стандартом № 13 «Мудараба» [9].

Согласно положениям вышеназванного стандарта, договором мудараба является договор партнерства, заключаемый с целью получения прибыли на основе предоставления капитала с одной стороны и труда с другой стороны.

В научных источниках под «мударабой» понимается договор, при котором владелец капитала доверяет свои средства предпринимателю, использующему эти средства и свои навыки с целью реализации проекта.

Фактически, мудараба - это договор, в рамках которого одна из сторон предоставляет 100% капитала, а другая предоставляет свои специальные знания и опыт, необходимые для инвестирования капитала и управ-

Azimuth of Scientific Research: Economics and Administration. 2018. Т. 7. № 1

экономические науки

Дмитриев Николай Игоревич НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ...

ления инвестиционным проектом. Полученная по договору прибыль распределяется между сторонами в соответствии с заранее согласованными условиями (на практике в соотношении 50/50% или 60/40%). В случае возникновения убытков, инвестор (Rabb-ul-mal) теряет вложенный капитал, а второй партнер (Mudarib) теряет время и приложенные усилия. Как правило, собственником капитала в таких договорах выступает банк. Причем банк не имеет право требовать залог в обмен на предоставление денежных средств, что достаточно выгодно при осуществлении девелопмента недвижимости, ввиду отсутствия объекта залога, если процесс девелопмента осуществляется начиная с разработки проекта. Кроме того, по договорам данного вида в повседневное управление проектом банк не вмешивается, единственным запретом является запрет на направление полученных от банка денежных средств на финансирование других проектов, не предусмотренных договором мудараба, и не может привлекать другие источники финансирования или использовать собственные денежные средства.

Исламские экономисты отмечают, что «мудараба» с учетом применения используемого в таком договоре механизма распределения прибыли и убытков является достаточно рискованным и затратным мероприятием, нежели долгосрочное или краткосрочное финансирование традиционных банков. Кроме того, существуют расхождения между теорией исламских финансов, основанной на использовании имущества, и реальностью с доминирующим применением исламскими банками практики мурабаха [10, с. 31 - 55]. Несмотря на указанную точку зрения, договор «мудараба» наиболее часто используется в рамках инвестирования различной проектной деятельности и девелопменте недвижимости.

Применительно к нормам современного российского права указанный договор невозможно отнести ни к одному из видов поименованных договоров, отраженных в нормах Гражданского кодекса Российской Федерации. С одной стороны, положения статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации декларируют свободу договора, позволяя сторонам заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Таким образом, применительно к девелопменту недвижимости можно говорить о возможности заключения договора мудабара как непоименованного договора. С другой стороны, вопрос внедрения исламских финансовых инструментов в российскую финансовую систему является довольно актуальной проблемой, в связи с чем Банком России прорабатывается возможность внедрения в национальную банковскую систему исламского банкинга (партнерского банкинга), которая неизменно повлечет за собой изменение ряда норм национального законодательства. Решением вопросов внедрения исламского банкинга в Российской Федерации занимается специально созданная в Банке России Рабочая группа по партнерскому банкингу, а также Комитет по партнерскому банкингу в Государственной Думе Российской Федерации.

С учетом современных реалий экономики страны, а также основываясь на выводах авторов статьи об анализе методов адаптации субъекта экономики, утверждающих, что «существенным моментом является необходимость адаптации зарубежных методологий к условиям ведения бизнеса в России» [11], применение исламских финансовых инструментов может стать необходимой основой для привлечения в страну дополнительных иностранных инвестиций, особенно необходимых на российском рынке девелопмента недвижимости. Вместе с тем, существующие различия в основных принципах и методах как правового регулирования договорной деятельности, так и осуществления банковских операций, предопределяют необходимость гармонизации норм национального законодательства с учетом особенностей исламской финансовой системы.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:

1. ПейзерРичард Б., Фрей Анне Б.Профессиональный девелопмент недвижимости: руководство ULI по ведению бизнеса. Urban Development Publishing (UDP). 2-е изд. 2004.

2. Алексеев В.Ю., Дедушкина Н.В. Особенности де-велопмента и девелоперских проектов на рынке недвижимости России // Вестник Чувашского университета. 2012. № 2.

3. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 № 675 (ред. от 15.12.2010) «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002 - 2010 годы» // Собрание законодательства РФ. - 200. - № 39. - Ст. 3770.

4. Уринцов А.И. Об успешности управления внедрением проектов комплексной автоматизации субъектов экономики в условиях информационного общества / Вестник МГТА. Экономика и управление. Финансы и кредит. Педагогика. М.: Издательство Московской гуманитарно-технической академии - 2009. - №1-2.

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.09.2017) // Российская газета. - № 290. - 2004. - 30 дек.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017)// Собрание законодательства РФ.

- 1996. - № 5. - Ст. 410.

7. Федеральный закон от 28.11.2011 № 335-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об инвестиционном товариществе» // Парламентская газета. - № 52-53. - 2011. - 02-08 дек.

8. Уринцов А.И. Организация и структура многопользовательской экономической информационной системы управления инкассации Центрального Банка РФ.

- М., 2000.

9. Алексеева Д.Г., Михеева И.Е. Правовые проблемы имплементации исламского банкинга в России // Право и экономика. 2017. № 7.

10. Шариатский стандарт мудараба, издан в 4-й день месяца Рабиуль-авваля 1424 года Хиджры, что соответствует 16 мая 2003 года // Мудараба: шариат. стандарт № 13: (пер. с англ.) / Орг. бухгалт. учета аудита ислам. финансовых орг. (редсовет: Р.И. Баишев и др.). - М., 2011.

11. Пашков Р., Юденков Ю. Организационная структура исламского банка: отличия от западного банка // Бухгалтерия и банки. 2017. № 5.

12. Павлековская И.В., Староверова О.В., Уринцов А.И. Анализ методов и инструментария оперативной адаптации субъекта экономики // Вестник московского университета МВД России. - 2015. - №5.

Статья поступила в редакцию 22.01.2018

Статья принята к публикации 24.03.2018

Азимут научных исследований: экономика и управление. 2018. Т. 7. № 1

117