Оценка земли и природная рента

УДК 502.33 ББК Х407.1

ОЦЕНКА ЗЕМЛИ И ПРИРОДНАЯ РЕНТА

Е.М. Циплакова

Статья посвящена проблемам оценки природных ресурсов и как оценка связана с природной рентой. А так же о том, что необходимо сделать на институциональном уровне, чтобы измерять природную ренту и как связана природная рента с устойчивым развитием и благосостоянием общества. Авторам рассматриваются практические примеры оценки застроенных и незастроенных земельных участков, в том числе сельскохозяйственных и лесных угодий. Введено понятие показателя истинных сбережений. Предложена авторская последовательная коррекция ряда макроэкономических показателей, на основании которых предлагается делать вывод о целесообразности создания специальных фондов типа фонда будущих поколений для обеспечения будущего развития страны.

Ключевые слова: земля, природные ресурсы, рента, природная рента, земельная рента, величина ренты, истинные сбережения, благосостояние общества, фонд будущих поколений.

Оценка земли и других природных ресурсов является важнейшим направлением теоретических и прикладных исследований оценки стоимости имущества. Даже, скорее прикладным, так, основные теоретические положения были разработаны в 18 веке классиками экономической теории - Адамом Смитом, Давидом Рикардо, Иоганном Генрихом фон Тюненом, и с тех пор не претерпели принципиальных изменений.

Почему важны прикладные или методологические исследования в сфере оценки природных ресурсов? В условиях, когда использование природных ресурсов приносит около 70 % всех образующихся в стране доходов, надо, по крайней мере, знать, сколько эти ресурсы стоят. На макроуровне без ответа на этот вопрос невозможно грамотно выстраивать бюджетную, налоговую и финансовую политику страны, формировать нужные для общества тенденции развития, применять экономические инструменты, позволяющие повышать благосостояние населения и обеспечивать такое экономическое развитие, в ходе которого реальное богатство нации с течением времени не сократится. На уровне отдельных людей и предприятий, использующих те или иные природные ресурсы, без ответа на этот вопрос также невозможно принимать грамотные решения.

В экономике в широком смысле слова под землей подразумевают все природные ресурсы и связанные с ними блага, которые не созданы человеком, а дарованы Природой или Богом [3]. Такая трактовка понятия земли совпадает с основными принципами оценки стоимости недвижимости, в соответствии с которыми под земельным участком понимается конус, который берет начало в центе Земли, а оканчивается в безвоздушном пространстве. Соответственно, стоимость земельного участка определяется всеми ожидаемыми доходами и выгодами от использования такого земельного участка. Оценка земли в этом смысле есть не что

иное, как оценка природной ренты и ничего существенно нового в этом вопросе со времен классиков не появилось. А. Смит определял ренту как «произведение природы, которое остается за вычетом и возмещением всего того, что можно считать произведением человека». В современной экономической науке под природной или земельной рентой понимается доход, который образуется при использовании земли (природных ресурсов) вследствие ее способности производить что-либо или удовлетворять потребность в определенных благах, не созданных человеком, за вычетом всех издержек, связанных с его получением. Традиционно считается, что рента возникает вследствие лучшего качества природных ресурсов (рента Рикардо) и их лучшего местоположения (рента Тюнена). Иногда природную ренту называют сверхдоходом или остаточным доходом от использования ограниченных природных ресурсов, который подсчитывается как разница между стоимостью произведенной продукции и общими затратами на её производство, включая амортизацию основных фондов (возмещение капитала) и отдачу на капитал: Н = (Р - С) х <2, где Я - рента, Р - цена реализации, С - затраты, Q - количество реализованного продукта. Строго говоря, данная величина измеряет экономическую прибыль, а не остаточную ренту, так как не учитывает прибыль предпринимателя (М), которую надо включить в данную формулу: Я + М = (Р - C)xQ. Однако, сделать это не так просто, так как прибыль предпринимателя так же, как и рента, рассчитывается как остаточный доход или определяется из условий рынка. Часто эту величину подменяют нормой отдачи на капитал, т. е. не учитывают в расчетах или учитывают в виде оплаты труда управляющих.

Далее величина ренты капитализируется по приемлемой ставке процента (е) и получается капитальная оценка природного ресурса (лес, месторождение полезных ископаемых, нерестилище и

Региональная экономика

др.) или земельного участка (V): V = К/е. Данная формула является классической и применяется в настоящее время повсеместно для оценки любых природных ресурсов и земельных участков, в том числе и застроенных [2].

Применительно к каждому типу природного ресурса термин «рента» уточняется добавлением определений: лесная, горная, водная, земельная рента.

Приведем примеры расчета стоимости:

а) пашни;

б) участка леса.

Пример расчета стоимости пашни на основе земельной ренты

Расчет проводится по формулам:

У=Ше,

где V - стоимость участка пашни, 7? - земельная рента, рассчитанная как чистый операционный доход, получаемый при выращивании пшеницы, е - норма отдачи на капитал или ставка дисконтирования;

/?/== (Р - С)у% где Р - цена реализации пшеницы, С - все затраты на выращивание пшеницы и норма прибыли на вложенный капитал, <2 - урожайность пшеницы.

Урожайность пшеницы - 30 ц/га или 3000 кг/га.

Цена реализации пшеницы - 2,2 руб./кг.

Суммарные издержки по выращиванию пшеницы с учетом нормы прибыли - 1,5 руб./кг.

Ставка дисконтирования - 10 %.

Чистый операционный доход по пшенице = 3000 кг/га х (2,2 - 1,5) = 2100 руб./га.

Стоимость пашни = 1350/0,1 = 13500 руб./га.

Пример расчета стоимости участка леса на основе лесной ренты

Расчет проводится по формулам:

К/ =Я/1е,

где V) - стоимость участка леса, Я, - лесная рента, е - норма отдачи на капитал или ставка дисконтирования;

^=(/>-0X0,

где Р - цена реализации круглого леса, С - все затраты на заготовку леса и норма прибыли на вложенный капитал, О - объем заготавливаемого леса.

Объем леса, который ежегодно можно вырубать на оцениваемом участке земли (расчетная лесосека) - 100 м3.

Затраты:

- плата за лес на корню - 40 руб./м3;

- заготовка леса - 50 руб./м3;

- вывозка леса - 100 руб./м3.

Норма прибыли - 20 %.

Цена реализации круглого леса - 500 руб./м3.

Ставка дисконтирования -10%.

Для простоты расчета капитальные вложения в строительство лесовозных дорог и приобретение техники не рассматриваются, так же как и другие статьи издержек.

Лесная рента = (500 руб./м3 - 40 руб./м3 -

- 50 руб./м3 - 100 руб./м3 - 0,20 ><190 руб./м^) х 100 м3 = 262 руб./м^ х ] 00 м3 = 26 200 руб.

Стоимость участка леса = 26 200 руб./0,1 = = 262 000 руб.

Из приведенных формул также следует, что при оценке природных ресурсов, прежде всего, измеряются доходы от их использования, а вернее, согласно теории оценки, стоимость прав, дающих возможность получать эти доходы без относительно того, как эти права называются.

Собственник природного ресурса не всегда сам использует этот ресурс. Отсюда вытекает второй вопрос измерения ренты, связанный с ее распределением между собственником и пользователем, которому передан природный объект или ресурс для эксплуатации. И в этом случае надо оценивать как право самого собственника, так и право пользователя. В мировой практике подобного рода оценки получили название стоимости фригольда (арендодателя) и стоимости лизгольда (арендатора). В нашей стране необходимость проведения подобных оценок хорошо видна на примере распределения доходов от недр, когда нужно оценивать как доходы государства, так и доходы инвестора, осваивающего месторождение.

Что надо сделать на институциональном уровне, чтобы измерить природную ренту

Несмотря на кажущуюся простоту применяемых формул, при определении природной ренты возникает довольно много проблем практически по всем видам природных ресурсов, не важно, будь то земля, недра или участок леса. Сложность заключается в следующем:

1) в определении приемлемой отдачи на капитал или нормы прибыли;

2) в определении коэффициента капитализации;

3) в определении прибыли предпринимателя и распределении рентных доходов между собственником природного ресурса и пользователем.

Поставленные вопросы являются ключевыми при оценке практически всех природных ресурсов. Но помимо этих вопросов возникает и множество других, например, какие цены использовать, как определять издержки, включать или не включать в них затраты на воспроизводство ресурса и др.

Данная неопределенность в выборе показателей при проведении расчетов на микроуровне, т. е. при оценке конкретных объектов, вызывает большую критику противников ренты, так как ставит под сомнение полученные результаты. Решение перечисленных проблем во многом зависит от назначения получаемых стоимостных оценок и механизма формирования рынка прав пользования природными ресурсами.

Первым условием получения объективного значения ренты является создание рынка прав пользования природными ресурсами. Оценка ренты неотделима от механизма получения рыночных

Ципланова ЕМ.

Оценка земли и природная рента

цен. Измерить или оценить ее можно только в условиях рыночного оборота и свободной конкуренции за право доступа к природным ресурсам, к доходам, которые возникают при их эксплуатации. Тогда рента будет рыночной ценой за получение прав на доход от использования природных ресурсов, остающийся после возмещения всех затрат, а не назначенной по чьему-то произволу величиной, которая называется словом «рента». Данный доход будет включать не только норму прибыли, но и предпринимательскую прибыль, отвечающую интересам пользователя или инвестора. И тогда это будет справедливо.

Вторым условием ее измерения является институциональный механизм слежения за этими ценами и доступа к этой информации всех заинтересованных лиц, в том числе независимых оценщиков. Без такого мониторинга любые работы по назначению оценок природных ресурсов, включая и кадастровые оценки, бессмысленны.

Третьим условием измерения ренты являются правовые рамки по использованию природных ресурсов, установленные в интересах общества. Чтобы знать рыночную цену земли, нужен ее рынок. Но что такое рынок земли? Это не просто свободный оборот товара, оборот, который ограничен строжайшими рамками. Нигде в мире земля не продается на условиях ее свободного ни от кого независящего использования. Продается ограниченный набор прав, разрешающих делать строго определенные вещи. Так происходит во всем мире. Ограничения, которые устанавливаются, имеют, прежде всего, социальный, нравственный, этический характер. Например, нельзя строить сверх-прибыльный завод по производству алюминия в пригородной зоне г. Челябинска, где отдыхает около четверти населения миллионного города. Единственную цель, которую преследуют эти ограничения - защита системы ценностей, являющихся наиболее важными в глазах того сообщества, где эта земля продается - плодородная земля, красивый ландшафт, исторически объект и т. д. По сути, государство, устанавливая эти ограничения и диктуя жесткие условия землепользования, выступает в роли верховного (титульного) собственника, наделяя отдельными правами всех остальных членов своего общества, исходя из приоритета общественных интересов, а не интересов отдельных лиц. Собственники земли владеют, пользуются и распоряжаются ей, но на строго определенных условиях. Данные правовые условия (или объем правомочий) в свою очередь определяют рыночную стоимость земли. Это всеобщий принцип, и в других странах он широко применяется (США, Англия, Германия). Там не стесняются говорить о планировании использования земли.

Реализовать этот принцип можно через гражданско-правовые отношения - через заключение соглашений между государством и теми лицами, кто осуществляет пользование землей и другими

природными ресурсами. Это может быть договор купли продажи, аренды, концессии. Главное, определить в них объем прав и меру их ответственности за нарушение установленных ограничений или наоборот поощрений за выполнение чего-то необходимого обществу. Таким образом, принципиальным условием оборота земли (природных ресурсов) является прописывание правил рыночного оборота, ограничений, вытекающих из их общественного достояния.

Как связана природная рента с устойчивым развитием и благосостояние общества

Сейчас в традиционной экономике и в нашей, в особенности, валовой внутренний продукт (ВВП) является «царем и богом» экономики, показателем, по которому определяется степень развития страны. Однако это лишь простой показатель статистического учета, который никак не связан с нашими с вами доходами и благосостоянием. В 1970-1990 годах экономисты стали задаваться вопросом, как измерить реальное богатство народов и ставить под сомнение использование ВВП для измерения благосостояния общества и прогресса в социально-экономическом развитии. Для измерения реального богатства к традиционному показателю произведенных активов (здания, оборудование и др.), стали добавлять природные ресурсы, человеческий капитал и социальный капитал. Возникло понимание того, что формально добиться прогресса можно, хищнически используя природные ресурсы, например, быстро выкачивая нефть, газ, вырубая леса, используя дешевые грязные технологии, но такое развитие приведет не к увеличению, а снижению благосостояния общества. Для предотвращения нежелательных для общества тенденций появилась концепция устойчивого развития. Экономисты определили устойчивое развитие как динамичный процесс, в ходе которого реальное богатство общества с течением времени не сократится [1]. То есть экономическое развитие признается устойчивым, если благосостояние не снижается. Устойчивость обеспечивается выполнением равенства:

СК=Кв + Кп+Кч, где СК - совокупный капитал общества, Кв - созданный человеком капитал, Кп - природный капитал; Кч - человеческий капитал.

Впервые условие устойчивого развития экономики было сформулировано Джоном Хартвиком в 70-х годах. Правило Хартвика гласит: устойчивое развитие можно обеспечить, инвестируя всю ренту от природных ресурсов, определяемую как разность между рыночной ценой ресурса и предельными издержками его добычи, в воспроизводимый капитал. В дальнейшем правило Хартвика было развито и сформулировано как требование сохранения совокупного капитала общества за счет инвестирования не только в воспроизводственный капитал, но и в образование и охрану окружающей среды.

Региональная экономика

К сожалению, в отличие от Хартвика, наши чиновники считают, что «введение» природной ренты снизит общую эффективность российской экономики, так как нет ничего более вредного, чем попытка увеличения налогообложения на одни отрасли и перераспределение этих средств в другие, менее эффективные. Таковыми, формально, являются наука, образование, охрана и воспроизводство природных ресурсов.

Для того, чтобы определить, что на самом деле происходит с экономикой, уменьшается или увеличивается общественное благосостояние и реальное национальное богатствам английскими учеными Г. Аткинсононом и К. Гамильтоном был предложен показатель истинных сбережений [3].

Показатель истинных сбережений является скорректированным ВВП, т. е. валового накопления, и показывает реальные темпы изменения национальных сбережений:

ИС = ВНД-П -А - ИПР +06, где ИС - истинные сбережения, ВНД - валовой национальный доход, П - потребление (общественное и частное), А - амортизация произведенных активов (потребление физического капитала или обесценивание основных фондов), ИПР - истощение природных ресурсов (рента), Об - расходы (государства) на образование.

Истинные сбережения рассчитываются последовательной коррекцией ряда макроэкономических показателей:

1. Валовые национальные сбережения: ВНД минус общественное (госрасходы) и частное потребление. Валовые национальные сбережения рассчитываются как разница между валовыми внутренними инвестициями (ВВИ) и величиной займов.

2. Чистые национальные сбережения: общие валовые сбережения за вычетом величины потребления физического капитала.

3. Истинные сбережения: чистые сбережения минус истощение природных ресурсов (рента), минус убытки от загрязнения окружающей среды (ущерб от выбросов углекислого газа), плюс государственные расходы на образование.

В настоящее время данный показатель широ-

ко используется Всемирным Банком в качестве индикатора экономического развития и рассчитывается для 100 стран мира, включая Россию. Считается, что постоянно отрицательные темпы истинных сбережений означают формирование ан-тиустойчивого типа развития и должны неизбежно привести к ухудшению благосостояния общества. Данные Всемирного банка, опубликованные в 2008 г. в Экологическом справочнике (Little Green Data Book. 2008. World Bank, 2008), свидетельствуют, что в России формируется именно такой тип развития. Истинные сбережения, рассчитанные в процентах от ВНД, представляют собой отрицательную величину, т. е. идет «проедание» совокупного капитала [4].

Итак, для России как страны, расходующей свои природные ресурсы, показатель истинных сбережений может продемонстрировать лицам, принимающим решения, необходимость компенсации истощения природного капитала за счет роста расходов в человеческий и физический капиталы. В практическом плане для такой компенсации целесообразно создание специальных фондов типа Фонда будущих поколений, которые уже имеются в США, Норвегии, некоторых нефтедобывающих странах, и формируются за счет фиксированных отчислений от добычи истощающихся топливно-энергетических ресурсов для обеспечения будущего развития страны.

Литература

1. Бобылев, С.Н. Экология и экономика: Региональная экологическая политика / С.Н. Бобылев, Е.Д. Иванцов. -М.: ЦЭПР, 2008. -271 с.

2. Грибовский, С.В. Оценка стоимости недвижимости/ С.В. Грибовский, Е.И Иванова, Д. С. Львов.-М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2009.- 704 с.

3. Новый взгляд на богатство народов. Индикаторы устойчивого развития / Д. Диксон, Ж. Бэк-кес, К. Гамильтон и др.; пер. с англ. А.Н. Сальникова, С.С. Шалыпиной; научн. ред. пер. и предисл. С.Н. Бобылева и др. - М.: Вита-пресс, 2008. - 270 с.

4. Little Green Data Book. 2008. World Bank, 2008.

Поступила в редакцию 10 октября 2010 г.

Циплакова Евгения Михайловна. Преподаватель кафедры «Экономика и управление проектами», Южно-Уральский государственный университет (г. Челябинск). Соискатель на звание кандидат экономических наук. Область научных интересов - методы оценки и управления земельными ресурсами.

Evgeniya Mikhailovna Tsiplakova. A lecturer of the Economy and Project Management Department, South Ural State University (city of Chelyabinsk). A candidate for the rank of Candidate of Science (Economics). Research interests: methods of appriasal and management of land resources.

Контактный телефон (8-909) 745-29-54. E-mail: evgeniya7808@mail.ru