Нарисуют — будем жить

В условиях пандемии банки успешно осваивают ипотеку на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). И ожидают всплеска спроса на кредиты после уточнения законодательной базы, когда ИЖС будет регулироваться подобно строительству многоквартирных домов по 214-ФЗ.

Банки прогнозируют всплеск спроса на ипотеку ИЖС после изменений в законодательстве

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

До последнего времени крупные застройщики больше ориентировались на строительство типовых объектов недвижимости в организованных коттеджных поселках и с осторожностью оценивали сегмент ИЖС. Более активное развитие ИЖС пока сдерживается и ограниченным количеством ипотечных предложений. Такие объекты менее ликвидны, чем жилье в многоквартирных домах. Поэтому банкам требуется чуть больше времени для принятия решения в части андеррайтинга залога — недвижимости, построенной по индивидуальному нетиповому проекту.

По данным Почта Банка, количество заявок на кредиты для строительства загородного дома и приусадебных построек за январь—апрель 2021 года по сравнению с тем же периодом прошлого года выросло почти втрое, а объем выдачи увеличился в четыре раза. За первые четыре месяца нынешнего года банк выдал кредитов столько же, сколько за весь прошлый год, и до конца 2021 года рассчитывает увеличить продажи в этом сегменте более чем в пять раз. В Почта Банке уверены, что в ближайшие два-три года POS-кредиты на загородные дома могут составить серьезную конкуренцию ипотеке и нецелевым кредитам и займут значимую долю в сегменте жилищных кредитов. «Мы видим огромный потенциал сегмента кредитования загородного строительства. В прошлом году на фоне пандемических ограничений застройщики отмечали увеличение спроса в этом сегменте более чем на 50%. И у нас количество заявок было на 40% больше, чем в 2019 году. И эта тенденция будет набирать обороты. В условиях пандемии многие поняли, что жить в своем доме, за городом комфортнее и приятнее. А с переходом на дистанционный формат работы для многих отпала необходимость ездить ежедневно в город в офис. Кроме того, построить свой дом намного выгоднее, чем купить квартиру в городе: за те же деньги вы получите жилье принципиально другой площади и комфорта»,— рассказал вице-президент, директор по развитию партнерской сети Почта Банка Андрей Павлов.

Подтверждают интерес к таким продуктам и в МКБ. «Мы уже развиваем направление ипотечного кредитования на объекты ИЖС совместно с ведущими девелоперами России. Финансовый продукт обладает рядом достоинств для клиентов, в числе которых отсутствие дополнительного обеспечения на этапе строительства, доступный размер годовой ставки и минимальный первоначальный взнос — от 25%»,— уточнил начальник управления ипотечного кредитования МКБ Игорь Селезнев.

«Ипотека на объекты ИЖС — большой и перспективный сегмент жилищного рынка, особенно в регионах, где традиционно более высокий спрос на ипотеку на строительство жилых домов,— говорит начальник управления ипотечных продаж ПСБ Татьяна Чернышева.— Сейчас мы выдаем ипотеку на покупку готовой загородной недвижимости в рамках стандартных ипотечных программ, но в ближайшее время планируем запустить услуги по индивидуальному жилищному строительству». Объем выдачи ипотечных кредитов на готовые загородные дома в ПСБ с начала 2021 года по сравнению с аналогичным периодом 2020 года увеличился на 60%.

«По нашей оценке, ипотечный продукт в сегменте ИЖС станет более востребованным, если он даст возможность при более низком первоначальном взносе и ставке приобретать обустроенное жилье в инфраструктурно развитой местности. Также увеличить продажи ИЖС в среднем на 20% позволит использование эскроу-счетов при строительстве загородной недвижимости»,— отмечает госпожа Чернышева.

«После изменения законодательной базы, когда ИЖС будет регулироваться подобно строительству многоквартирных домов по 214-ФЗ, мы ожидаем еще большего интереса со стороны клиентов,— рассказывает Елена Волосевич, директор департамента развития розничных продуктов и процессов Россельхозбанка (РСХБ), одного из основных игроков на рынке ИЖС.— Для кредитования физических лиц на строительство индивидуального жилого дома возможны разные варианты: целевой потребительский кредит, ипотечный кредит под залог имеющегося в собственности объекта недвижимости и ипотечный кредит под залог земельного участка, на котором планируется возведение дома, с передачей в залог в будущем построенного дома. Ипотечные продукты РСХБ предусматривают перечисленные варианты — с дополнительным залогом и без». Если говорить о классическом ипотечном варианте, когда в залог банку передается земельный участок, на котором будет строиться дом, то есть без дополнительного обеспечения, то РСХБ практикует схему поэтапного расчета со строительной компанией в зависимости от цикла строительства. «Дополнительно хочется отметить сервис экосистемы "Свое село", где клиент имеет возможность ознакомиться с разными типовыми проектами домов, а также подрядчиками, которые имеют опыт реализации выбранных проектов. Мы планируем и далее дорабатывать сервис, и совсем скоро будет возможно посчитать приблизительную стоимость строительства, благоустройства территории и других затрат, связанных с загородной жизнью»,— добавляет госпожа Волосевич.

ИЖС — это нетиповые проектные решения, и их реализация на порядок дороже и, как правило, зависит от индивидуальных характеристик объекта, инфраструктурной развитости местности и т. п. Поэтому и первоначальный взнос, и ставка по ипотеке на объекты ИЖС обычно в среднем выше примерно на 1–2 процентных пункта, чем по программам на покупку жилья в многоквартирных домах.

При этом строительство объектов ИЖС — это та область, где страхование просто необходимо. Комплексная страховая программа обеспечивает максимально полное покрытие интересов клиента: страхование дома во время строительства (включая строительно-монтажные риски) и после его завершения, страхование клиента от несчастных случаев и от потери дохода. Кредит на загородный дом можно взять и без оформления финансовой защиты, однако в этом случае ставка будет значительно выше.