Месяц на новостройку

У россиян остается около месяца, чтобы оформить льготную ипотеку на покупку жилья в новостройке под 6,5% годовых. Банки предлагают по таким кредитам ставки заметно ниже — 5,45–5,8% годовых. Для дальнейшего снижения ставки потребуется не только оформить страховку, но и перевести в этот банк зарплату, заплатить единовременную комиссию или внести повышенный первоначальный взнос. При этом прошлогодних выгод от такой ипотеки остается все меньше — во многих случаях рост цен на недвижимость съел выгоду от низкой ставки.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Права на льготы

Программа льготной ипотеки на новостройки, ставки по которой не превышают 6,5%, в нынешней редакции завершается 1 июля. Власти допускают ее продление, однако детали не проработаны. Пока обсуждается только существенное сокращение числа регионов, на которые она будет распространяться.

Правительство РФ утвердило программу в апреле 2020 года во время первой волны пандемии. Изначально предполагалось, что она будет действовать до 1 ноября 2020 года, а объем выданных кредитов ограничивался 740 млрд руб. В дальнейшем программа была продлена еще на восемь месяцев, а объем достиг 1,85 трлн руб. В программе участвуют 65 кредитных организаций, среди которых и крупнейшие банки, и региональные. По состоянию на 20 мая объем выданных в рамках программы кредитов превысил 1,5 трлн руб. Кредиты на жилье в новостройках ограничены суммой 12 млн руб. для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В остальных регионах такую ипотеку можно взять максимум на 6 млн руб.

Исходя из основных параметров программы, ипотеку в новостройке может взять любой совершеннолетний россиянин вне зависимости от своего семейного положения. При этом банки имеют право устанавливать дополнительные требования к клиентам. Кредит можно взять не только на покупку в строящемся доме, но и на приобретение готового жилья у застройщика. Можно подать заявку в несколько банков, а в случае одобрения выбрать наиболее выгодные условия. Необходимый пакет документов для подачи заявки следует уточнять в конкретном банке, но традиционно могут понадобиться паспорт или военный билет, СНИЛС, справка о доходах по форме 2-НДФЛ.

Самый важный взнос

Минимальный первоначальный взнос при этом составит 15% стоимости жилья. Таким образом, если вы покупаете недвижимость, например, за 6 млн руб., то вам нужно внести на счет продавца не менее 900 тыс. руб., остальную сумму по договору выплачивает банк. Для первого взноса по ипотеке можно использовать материнский капитал. Однако в таком случае требуется ввести всех членов семьи, в том числе детей, в долевую собственность.

Если на руках у клиента средств больше, чем его минимальный взнос по ипотеке, то следует принять во внимание, например, планируется ли делать ремонт, а также есть ли в доме подземный паркинг, говорит директор по развитию банковского направления «Сравни.ру» Алексей Грибков. «Для многих людей удобный доступ к автомобилю является важным фактором, влияющим на качество жизни»,— поясняет он. А если придется тратиться на ремонт, то лучше отложить средства, чтобы потом не пришлось брать потребительский кредит, отмечает господин Грибков. Во всех остальных случаях лучше увеличивать первоначальный взнос для уменьшения будущей кредитной нагрузки, говорит Алексей Грибков.

Игра на ставках

Основной объем выдач льготных кредитов приходится на пятерку банков — Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, «ФК Открытие», Промсвязьбанк. В этих банках льготную ипотеку можно взять под 5,45–5,8% годовых. Но процентная ставка, которую готов вам предложить банк, можно сократить при выполнении дополнительных условий — уплате единовременной комиссии, переходе на зарплатный проект в банк или приобретении жилья в новостройке на проектном финансировании в банке. При этом в случае отказа от страховки банк чаще всего поднимает ставку (но не более чем до 7,5% годовых).

Есть и возможность получения пониженной ставки временно. Например, такую опцию предлагает ВТБ: на первые полгода действует ставка 4,3% или на первые 12 месяцев — 5,3%, а после она возвращается к 6,5%. «Первые полгода-год ипотеки для заемщика — время адаптации к новым расходам: появились ежемесячные платежи, некоторые еще арендуют жилье, кто-то уже начинает готовиться к ремонту и обустройству, при этом клиенты хотят сохранить комфортные условия для жизни»,— объясняют в банке.

Оформить кредит можно на срок до 30 лет. Чтобы понять, какой необходимый ежемесячный доход вам потребуется, чтобы успешно получить кредит, можно воспользоваться ипотечными калькуляторами, они есть на сайтах крупнейших банков. Однако финальные условия и окончательная процентная ставка будут известна после одобрения сделки. Банки определяют долговую нагрузку заемщика, оценивают его финансовую стабильность и положение. От этого будет зависеть, выдаст вам банк кредит и на каких условиях или вовсе откажет.

Долгосрочный подход

Банки советуют внимательно подходить к принятию решения. «При подаче заявки на льготную ипотеку клиентам следует отталкиваться от потребности в приобретении жилья, а не от самого факта, что сейчас на рынке низкие ставки,— указывают в Газпромбанке.— В первую очередь следует оценивать свои финансовые возможности, а не гнаться только за выгодными условиями».

Перед тем как взять кредит необходимо оценить свою платежеспособность в долгосрочной перспективе, а не поддаваться сиюминутной рыночной конъюнктуре, отмечают и в Промсвязьбанке.

Те, у кого кредитные обязательства занимают более 30% ежемесячных доходов, стоит повременить с ипотечным кредитом независимо от программы и условий по ней, подчеркивают в Промсвязьбанке. «При этом если у клиента уже есть просроченные кредиты, по которым ему сложно рассчитываться, то нет смысла брать новый»,— говорят в ВТБ.

«Основной проблемой льготной ипотеки под 6,5% на текущий момент является рост цен на жилье, который в отдельных регионах уже полностью съел выгоду от низкой ставки»,— подчеркивает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Также, по ее словам, при выборе ипотеки по госпрограмме стоит обратить внимание на то, что кредиты по льготным программам, как правило, сложнее рефинансировать в будущем при возникновении такой необходимости.