АСВ не скупится на оценку

«Агентство по страхованию вкладов» выставило на аукцион принадлежащие ей доли в шести зарегистрированных в Геленджике агрохозяйствах. Ранее компании принадлежали структурам «Базэла», которые скупали до кризиса их земли под девелоперские проекты, а в 2010 году передали госкорпорации в ходе санации банка «Союз». Активы южных ЗАО агентство оценивает в 10,5 млрд руб. и собирается на ближайших торгах не только «выявлять спрос», но и реализовать часть лотов.

Согласно сообщению ГК «АСВ», на электронные торги выставлены 100% акций шести зарегистрированных в Геленджике компаний — ЗАО «Геленджик-Север» (начальная стоимость — 3,824 млрд руб.), ЗАО «Адербиевка» (1,188 млрд руб.), ЗАО «Светлый» (1,067 млрд руб.), ЗАО «Дивный Юг» (3,195 млрд руб.), ЗАО «Прасковеевка» (1,152 млрд руб.) и ЗАО «Дивноморское» (92,95 млн руб.). Совокупная стоимость пакетов акций ЗАО превышает 10,5 млрд руб., аукцион по ним планируется провести в мае.

Компании специализируются на выращивании фруктов, однако хоздеятельность в последние годы практически не ведут — в 2011 году выручка пяти из них не превышала 300 тыс. руб., «Дивный Юг» заработал чуть более 1 млн руб. (данные — СПАРК-Интерфакс). Как сообщили „Ъ“ в «АСВ», на балансе агрохозяйств находится сельскохозяйственная техника б/у, некоторые инфраструктурные объекты и старые хозпостройки, однако «их стоимость незначительна». Основным активом агрохозяйств являются земли в Геленджике и прилегающих курортных поселках, в совокупности им принадлежит около 670 га («Адербиевка» — 153,9 га, «Геленджик-Север» — более 119 га, «Прасковеевка» — 43,2 га, «Дивный Юг» — 272,3 га, «Светлый» — 73,8 га, «Дивноморское» владеет 2,7 га).

Возможность реализовать на курортных землях масштабные девелоперские проекты и стала причиной приобретения хозяйств до кризиса структурами холдинга «Базэл». На участках «Дивноморского» холдинг, в частности, планировал строить гостиницы, ЖК и торговые объекты. Кризис эти планы нарушил, а позднее аффилированный с холдингом банк «Союз», на балансе которого находились агрокомпании, попал под санацию. Финансовым оздоровлением банка занималось «АСВ», агентство предоставило банку более 33 млрд руб., получив взамен проблемные кредиты банка на 20 млрд руб. и акции ряда предприятий. Контроль над геленджикскими ЗАО перешел к «АСВ» в 2010 году и агентство передало их в управление московской DTI Property Management, занявшейся концепцией их развития и предпродажной подготовкой.

«Мы рассчитываем реализовать на аукционе часть активов, однако основной задачей является выявление спроса — будут ли востребованы инвесторами активы в существующем состоянии, или необходимо продолжать программу по повышению их капитализации»,— говорит представитель агентства.

На сайте DTI Property указано, что ряд наиболее привлекательных участков «отобран для индивидуального жилищного строительства», однако есть варианты и для комплексных проектов. В частности, в марте завершен проект планировки 120,8 га в восточной части Геленджика (земли «Геленджик-Север»), по данным УК, это «последняя свободная территория в Геленджике, подходящая под массовую застройку», ранее на ней располагались виноградники. Согласно проекту, половину участка займет жилая застройка (около 600 тыс. кв.м), остальное отдано под социально-бытовую инфраструктуру.

Исходя из начальной стоимости лота по ЗАО «Геленджик-Север» (3,824 млрд руб.) и заявленного участка получается цена порядка 316 тыс. руб. за сотку. Это завышенная оценка, тем более, что дефицита жилья в городе нет, а 100 га сейчас — неподъемный сейчас даже для крупных девелоперов объем, полагает руководитель представительства GVA Sawyer в ЮФО Евгений Панасенко. «Целесообразно, вероятно, „раздробить“ лоты. Сейчас инвесторов могут заинтересовать некоторые „вкусные“ участки — особенно в черте города или Прасковеевке, но это не более 20 га при стоимости не выше $8 тыс. за сотку»,— отмечает он.

Отдельные лоты могут быть интересны для девелоперов и найти покупателей, но средняя цена (155–160 тыс. руб. за сотку) завышена практически вдвое, считает гендиректор Macon Realty Group Илья Володько. По мнению эксперта, быстро реализовать заявленный объем будет сложно — «весь рыночный спрос по Геленджику составляет 20–25 га в год, даже с учетом роста освоение участков может занять около 20 лет».

По словам гендиректора DTI Property Management Антона Белобжеского, стартовая стоимость акций определялась по итогам независимой оценки. «Если активы не будут востребованы инвесторами на аукционе, мы совместно с „АСВ“ продолжим работы по повышению их капитализации за счет разработки исходно-разрешительной документации, позволяющей начать строительство. Кроме того, будем проводить работы по межеванию некоторых участков для продажи их конечным потребителям (земельные участки без подряда) и развивать инфраструктуру — строить внутренние дороги, обеспечивать подключение к электросетям, газу»,— поясняет он.