Товарищи по крыше

        Новый Жилищный кодекс РФ (ЖК), вступивший в силу 1 марта 2005 года, не пользуется спросом в книжных магазинах, а зря. Одолев более ста страниц скучного официального текста, можно узнать много интересного. Например, что теперь собственник квартиры несет ответственность не только за свои кровные метры, но и за весь дом.

Реформа ЖКХ в России продолжается уже более десяти лет. Суть ее состоит в том, чтобы повысить качество услуг ЖКХ, создав на этом рынке здоровую конкуренцию. Наряду с привычными ДЕЗами обслуживанием домов предлагается заняться частным компаниям. А чтобы все было по-честному, форму управления домом должны определить его жильцы. Так что ответственность за содержание здания полностью перекладывается с государства на граждан. Вячеслав Чистопрудов, президент УК "Орфо-Менеджмент": Главная идея реформы ЖКХ правильная — дальше так жить нельзя. РЭУ и ЖЭКи неэффективны, качество услуг очень низкое, жильцы отчуждены от собственности и не имеют рычагов давления на эксплуатационные организации. Рано или поздно в коммунальной сфере будут действовать рыночные отношения, люди сами выберут эксплуатационные организации и с них станут спрашивать за каждую потраченную копейку. Так живет весь мир, и мы к этому рано или поздно все равно придем.

     Сначала предполагалось, что такие организации будут выбраны в течение одного года с момента вступления в силу нового ЖК. Сейчас этот срок продлен до 1 января 2007 года. По словам экспертов рынка жилищно-коммунальных услуг, процессу мешает несознательность жильцов. Евгения Юнисова, председатель правления товарищества собственников жилья (ТСЖ) "Трехпрудный": Инертность граждан безгранична. Подавляющее большинство продолжает считать, что собственность начинается за железной дверью их квартиры. О том, что есть еще общее имущество собственников помещений, которое тоже надо содержать в рабочем состоянии, они как-то забывают, предпочитая по привычке ворчать на грязный подъезд, неблагоустроенный двор и протекающую кровлю.

     В соответствии со ст. 161 ЖК жильцы должны выбрать одну из трех форм управления общим имуществом и придомовой территорией. Первый вариант — не создавая юридического лица, заключить договоры с поставщиками услуг — подходит в основном для частных домовладений. Если это многоквартирный дом, никакая организация не будет работать с отдельно взятым собственником. Второй вариант — создать ТСЖ, которое самостоятельно выбирает подрядчиков на оказание услуг по эксплуатации дома (в том числе и ДЕЗ, если устраивает) или делегирует все права некой управляющей компании (УК). И последний путь — это ничего не предпринимать, тогда местные власти после 1 января 2007 года выберут УК, выставив право обслуживания вашего дома на торги. О том, как проводятся у нас государственные торги и конкурсы, всем известно. С большой долей вероятности в качестве УК к вашему дому будет добровольно-принудительно прикреплен все тот же ДЕЗ. А если ваш дом окажется особо привлекательным с точки зрения дальнейшего извлечения прибыли от его эксплуатации, скорее всего, конкурс будет выигран частной компанией, ведущей "правильную" игру с чиновниками.

Для жителей многоквартирных домов выбор напрашивается сам собой — надо создавать ТСЖ, чтобы оградить себя и от нетрезвого слесаря ДЕЗа, и от возможности перейти в управление неизвестной компанией. Вячеслав Чистопрудов: В сфере коммунального хозяйства никогда не работал основной рыночный принцип — покупатель заказывает и оплачивает услугу, продавец своевременно и с должным качеством ее исполняет. В условиях нормального рынка услуг покупатель и продавец равноправны, у нас же ЖЭКи были монополистами, и это ставило их над жильцами. Частные эксплуатационные компании принципиально в другой ситуации. Они не могут себе позволить грубить жильцам или заставлять их ждать сантехника часами. Жильцы их нанимают, а потом контролируют. Если компания работает плохо, ее меняют. Другой момент. Вы могли попросить в ЖЭКе или ДЕЗе отчет о расходовании средств, полученных ими от жителей вашего дома? Конечно, нет. А сегодня эксплуатационные компании отчитываются по всем расходам.

     Кстати, в России опыт создания ТСЖ уже был. Во времена НЭПа жилищные товарищества помогали преодолевать разруху в городском хозяйстве. Жильцы, объединяясь в товарищества и строительные кооперативы, имели право строить дома на общие средства и распоряжаться ими в дальнейшем. Но уже к концу 1920-х жилтоварищества были ликвидированы, а домами государство решило управлять централизованно — через ЖЭКи и ЖКО.

     В новом ЖК под ТСЖ понимается "некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме" (ст. 135 п. 1). Если перевести эту фразу на человеческий язык, ТСЖ создается не для получения прибыли, а для эффективного управления домом, хотя зарабатывать в определенных рамках ТСЖ все-таки разрешается. Олег Богданов, юрисконсульт НП "Управдом": Основное отличие ТСЖ от любой коммерческой организации состоит в том, что получение прибыли и распределение ее между участниками не является основной целью ТСЖ. Товарищество может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности: обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества; сдача в аренду, внаем части общего имущества. На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом ТСЖ.

     В каждом доме, кроме собственно квартир, есть еще так называемая общая собственность — лестницы, чердаки, подвалы, помещения нежилого профиля. Все это ТСЖ с согласия всех собственников может сдавать в аренду как жильцам дома, так и сторонним лицам и организациям. Особенно охотно заключают арендные договоры с ТСЖ жильцы новых элитных домов. Не редкость, когда такие помещения превращаются в тренажерные залы, сауны, солярии или бильярдные, а мансарды сдаются под творческие мастерские. Прибыль поступает на расчетный счет ТСЖ и может быть израсходована на капитальный и косметический ремонт дома, обновление коммуникаций, благоустройство двора и т. д. Евгения Юнисова: Наше ТСЖ находится в районе Патриарших прудов. Район более чем привлекательный для жилья и работы. Мы расселили несколько коммуналок на первом этаже и сделали там офисы, которые сдаем в аренду. Также мы пополняем наш бюджет ТСЖ, предоставляя жильцам дома дополнительные услуги. Наши уборщицы моют не только лестницы и подъезды, но и могут сделать уборку в вашей квартире, слесари — помочь с ремонтом, установкой сантехники. В итоге выигрывают все — растет зарплата работников, и ТСЖ не внакладе остается.

     Кстати, по закону жильцы после образования ТСЖ не могут тут же выселить неудобных арендаторов. Смена владельца помещения не влечет за собой расторжения всех заключенных ранее договоров, это можно сделать только после истечения срока аренды. Если же ТСЖ разрывает договор досрочно, то по закону еще целый год помещение никому не может быть сдано.

     Кроме того, ТСЖ может получать прибыль от размещения на крыше или фасаде дома рекламных вывесок — от $100 до $2 тыс. в месяц (раньше деньги поступали в казну города) — и антенн операторов сотовой связи — $100-200 ежемесячно. ТСЖ также вправе распоряжаться придомовым земельным участком (предварительно определив и согласовав его границы в земельном комитете) — создать на нем зону безопасности для жильцов, устроить детскую площадку или автостоянку.

     Между тем Татьяна Лыкова, руководитель сектора направления "Городское хозяйство" фонда "Институт экономики города", отмечает: К сожалению, статистика о числе ТСЖ собиралась только до 1999 года. Что касается статистики об общем количестве домов, до сих пор Госкомстат, ныне Росстат, меряет жилье не домами, а квадратными метрами. Учитывая, что данные о размере жилищного фонда — в квадратных метрах — включают и индивидуальные дома, и пятиэтажки, и современные многоэтажные дома, экспертная оценка количества домов может оказаться далека от истины. Мы оцениваем количество ТСЖ как 6,5 тыс. многоквартирных домов, или около 3% городского жилья России. В Москве ТСЖ созданы примерно в 1,5 тыс. домов и то в основном в новостройках, где создание ТСЖ — обязательное условие контракта для инвестора-застройщика. В старом фонде Москвы ТСЖ есть менее чем в 1% домов. В Санкт-Петербурге, где дома дореволюционной постройки составляют чуть ли не половину города, и того меньше.

      Закономерный вопрос: если создание ТСЖ так выгодно, почему же их так мало?

Процесс создания ТСЖ — дело довольно затратное как по времени, так и по деньгам. На начальном этапе деньги потребуются на аренду помещения для общего собрания собственников жилья (1-2 тыс. руб. в час в зависимости от его площади и местонахождения), если собрание проходит в очной форме. Чтобы все было законно, надо отправить по почте заказные письма с уведомлением о вручении (примерно 15 руб. за письмо) всем собственникам жилья (квартир и коммерческих помещений), а также в департамент имущества и департамент жилищной политики и жилищного фонда (их представители должны присутствовать на общем собрании, так как за муниципальные квартиры и нежилые помещения голосует город). Прибавьте еще 2-3 тыс. руб. на получение выписок из Единого госреестра прав (о составе собственников), документов БТИ (о составе помещений в доме, объектах общедолевой собственности), канцелярские и прочие расходы. Потребуются деньги и на открытие расчетного счета ТСЖ в банке — 3-4 тыс. руб. Платить за все должны жильцы, а точнее, "инициативная группа" по созданию ТСЖ, как записано в ЖК.

     Татьяна Лыкова: Сегодня в числе причин, затрудняющих создание ТСЖ, можно назвать следующие: нежелание муниципалитетов отдать собственникам право выбирать жилищную организацию, желание жилищных организаций обеспечить себя работой с наименьшей степенью ответственности за ее выполнение, недостаточный выбор управляющих организаций, невозможность получить профессиональное образование по управлению многоквартирными домами, но прежде всего нежелание граждан принять ответственность за свой дом и двор. Но есть и положительные подвижки. Недавно были сняты несколько совершенно невыполнимых требований для жителей домов, желающих зарегистрировать ТСЖ.

     Основных препятствий при регистрации ТСЖ было два — требование закона о ТСЖ об обязательной госрегистрации кондоминиума и о предоставлении копий правоустанавливающих документов всех собственников квартир. Первое было невыполнимо, так как госрегистрации недвижимости у нас нет, а есть только кадастровый учет. Второе ставило крест на создании ТСЖ, если хотя бы один собственник в доме не хочет вступать в товарищество (а такие находятся всегда) и отказывается предоставить копию своего свидетельства о собственности на квартиру.

     Следующая проблема в деле организации ТСЖ — обеспечение кворума на общем собрании. Необходимо, чтобы на нем присутствовали и высказались за или против создания ТСЖ более 50% всех собственников жилья. Причем эти проценты складываются не из количества квартир, а из квадратных метров, которыми владеет собственник. И если в доме расположено несколько больших магазинов, находящихся в собственности юридических или физических лиц, то их доля может составлять и 10%, и 20%, и все 50%. Как правило, собственники коммерческих помещений выступают против создания ТСЖ. Расходы на содержание дома делятся пропорционально вне зависимости от вида недвижимости, но "коммерсанты" считают неправильным наравне с жильцами платить за уборку подъездов, охрану и консьержей, указывая на то, что они всем этим не пользуются. Но случаи, когда коммерческие помещения составляют значительную часть дома, единичны, поэтому вернемся к проблеме кворума.

     Не секрет, что квартиры в Москве в последнее время активно приобретаются жителями других городов с целью выгодного вложения денег. Хозяин, как правило, в них не проживает, в лучшем случае сдает их в аренду. В некоторых домах в центре количество таких "мертвых" объектов достигает 25% всех квартир. Понятно, что провести нормальное общее собрание жильцов становится трудновыполнимой задачей.

     Если же решение о создании ТСЖ принимается (кто не согласен, "муниципалы" или собственники, все равно будет обязан платить по тарифам, установленным ТСЖ в дальнейшем), то возникает новая проблема — выборы правления ТСЖ, ревизионной комиссии (контролирует расход средств) и председателя. В большинстве случаев не находится добровольца, который готов был бы взять на себя всю ответственность за дом (в том числе и за работу с должниками по квартплате). Если у кого-то есть управленческий опыт, знания в экономике и юриспруденции, то такой человек занят на постоянной работе. Назначение же председателем с немалыми полномочиями человека пенсионного возраста может привести к непредсказуемым последствиям. К счастью, есть военные пенсионеры и деятельные домохозяйки (больше половины председателей ТСЖ — женщины), они чаще всего и становятся во главе правления.

     В элитных домах просить кого-то стать председателем ТСЖ просто наивно, там все люди при "правильных" должностях и окладах. В таких домах обычно назначается "зиц-председатель", а все его функции берет на себя наемный управляющий. Почему управляющий не может быть председателем ТСЖ, объясняет Олег Богданов: Связь "председатель правления ТСЖ--собственник помещения в многоквартирном доме" видна из следующих норм ЖК. Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества (ч. 3 ст. 147). Общее собрание членов ТСЖ избирает правление ТСЖ (п. 3 ч. 2 ст. 145). Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме (обращаю внимание — именно у собственника) на основании заявления о вступлении в ТСЖ (ч. 1 ст. 143). Что касается управляющего, то он может быть как членом ТСЖ, так и приглашенным человеком со стороны и работать на основании трудового или гражданско-правового договора.

     Чтобы официально оформить ТСЖ, в регистрационные органы нужно подать следующие документы: выписку из протокола общего собрания о решении по созданию ТСЖ, устав ТСЖ, учредительные документы юридических лиц — собственников коммерческих помещений, технический паспорт на дом, кадастровый план, заявление, подписанное председателем общего собрания. Также требуется уплатить государству некоторую сумму.

     Олег Богданов: Если правление ТСЖ решило само заняться регистрацией, то ее стоимость будет состоять из государственной пошлины за регистрацию юридического лица (2 тыс. руб.) и госпошлины нотариусам государственных нотариальных контор за удостоверение учредительных документов и их копий (500 руб.). В данной ситуации, конечно же, бегать придется председателю правления и членам правления, заинтересованным в скорейшей регистрации ТСЖ. Если правление ТСЖ обратится за помощью по регистрации ТСЖ к организации, осуществляющей такие услуги, то цена вопроса будет составлять 20-50 тыс. руб. в зависимости от аппетитов компании и перечня выполняемых ею услуг.

Основной вопрос, волнующий жильцов: сколько теперь надо будет платить за квартиру? Как правило, создание ТСЖ однозначно влечет за собой ощутимый подъем квартирной платы.

     Татьяна Лыкова: Согласно ЖК, собственники имеют право определять цену услуг по содержанию и ремонту дома, точнее говоря — ценовой потолок, ориентируясь на собственные финансовые возможности. Цены на коммунальные услуги (отопление, горячее и холодное водоснабжение, электричество) остаются равными для всех — и собственников, и нанимателей, поскольку они регулируются государством. Если жильцы хотят получить больший набор услуг, чем предоставлял им ДЕЗ, и готовы платить больше, чем раньше, они могут привлечь соответствующую компанию либо нанять специалистов.

     Перечень дополнительных услуг безграничен. Например, можно установить современную противопожарную систему, поставить камеры видеонаблюдения, нанять консьержа. В ТСЖ на жильцов также ложатся затраты по содержанию правления. Зарплата председателя ТСЖ, если он работает не на общественных началах, составляет $200-1500, наемного управляющего — от $500 до $3 тыс. Плюс бухгалтер ($250-500) и другие наемные работники. Эти затраты рассчитываются для жильцов правлением ТСЖ или УК и могут в несколько раз отличаться от стандартных дезовских. Как правило, в сторону увеличения. Но бывают и исключения.

     Евгения Юнисова: У эффективно функционирующего ТСЖ, сдающего, например, площади в аренду, всегда есть возможность сделать плату за определенные позиции ниже общегородской. Но мы от этой практики отказались, так как, во-первых, стоимость аренды растет медленнее, чем тарифы, а во-вторых, жильцы, привыкая платить меньше, потом болезненно реагируют на необходимое повышение. Наше ТСЖ делает упор на качество. Например, ДЕЗ влажную уборку подъездов проводит один раз в неделю, а мы — каждый день, а если на дворе дождь и слякоть, то дважды в день. В целом жильцы платят при ТСЖ немного больше, но все же в разумных пределах. Качество поставляемых услуг при этом растет в разы.

     Если сейчас за содержание и текущий ремонт дома (без учета воды и отопления) мы платим ДЕЗу в среднем 3-5 руб. за кв. м (реальные затраты — 12 руб., остальное доплачивает государство), то подобные услуги после создания ТСЖ стоят около 12-15 руб. Все зависит от того, кто будет обслуживать ваш дом и какие дополнительные услуги будут востребованы.

     Первый вариант — остаться под крылом ДЕЗа. Тогда и платежи, скорее всего, будут на прежнем уровне, и дотации от государства на ремонт дома практически гарантированы. Впрочем, дотации положены и при любой другой форме управления домом, но дождаться их почти нереально. Многие ТСЖ еще не получили деньги за 2004 год, так что средства на ремонт, скорее всего, придется собирать самостоятельно или выбивать через суд. Кстати, государство для всех категорий граждан сохраняет и льготы по квартплате независимо от того, есть ли в доме ТСЖ. В установленные сроки за льготников государство обязано перечислять деньги на его расчетный счет. Однако на практике это становится еще одной проблемой ТСЖ — платежи постоянно запаздывают. Сейчас в Москве льготы постепенно заменяются адресными субсидиями, так что, возможно, вопрос удастся решить более или менее безболезненно.

     Второй вариант — ТСЖ самостоятельно выполняет ряд работ, принимая сантехника, уборщиц, электрика в штат, а также заключает договоры с различными организациями на обслуживание лифта, вывоз мусора и т. д. Здесь, кроме председателя ТСЖ, скорее всего, потребуется наемный управляющий. Вячеслав Чистопрудов: Организованные для управления жилыми домами ТСЖ зачастую считаются коммерческими структурами, и специализированные подрядные организации, осуществляющие, допустим, вывоз мусора или обслуживание лифтов, пытаются навязать им максимальные тарифы на свои услуги, значительно превышающие действующие тарифы для ДЕЗов. Найти управляющего можно через кадровые агентства, путем размещения объявлений в газетах и на сайтах вакансий. Конечно, это должен быть не просто человек с улицы, а специалист, обладающий необходимыми знаниями и навыками.

     Третий вариант самый простой, но дорогой — нанять управляющую компанию, которая все сделает за вас. Правда, к расценкам надо добавить 20-30%, да и не каждый дом УК возьмется обслуживать. Сегодня УК активно работают только в сфере нового элитного жилья. Компания-застройщик, как правило, создает собственную эксплуатирующую организацию и передает ей построенный дом. Цена обслуживания в таком доме может достигать 100 руб. с кв. м и включать в себя все — от обслуживания инженерных сетей, телефонии, интернета до круглосуточной охраны.

     Размер платы оговаривается в каждом отдельном случае и зависит от года постройки дома и состояния коммуникаций. УК проводит полное обследование дома и по его итогам составляет сметную стоимость работ. Потом она делится на количество квадратных метров. Поскольку тарифы зависят от площади здания, УК более выгодно обслуживать большие дома (от 10 тыс. кв. м). Если цена обслуживания одного квадратного метра 25-этажной высотки общей площадью 25 тыс. кв. м равняется 10-13 руб., то жители подобного 17-этажного дома будут платить 15-17 руб., а девятиэтажного — 25-30 руб. Но платить больше 20 руб. за кв. м жильцы типовых домов редко бывают в состоянии, вот и достаются УК в основном элитные объекты.

     Вячеслав Чистопрудов: Один из объектов, который мы обслуживаем,— Центр оперного пения под руководством Галины Вишневской. Сам комплекс "Опера-хаус" многофункциональный: элитный жилой дом, офисные помещения, фитнес-центр и бассейн. Еще здание театра-студии плюс подземная автостоянка. По договору с ТСЖ мы осуществляем техобслуживание, эксплуатацию и текущий ремонт встроенного теплового пункта, электрощитовых и электрораспределительных устройств, систем вентиляции и кондиционирования, пожаротушения, телевизионной и слаботочной систем, лифтов, гаражных ворот. Еще уборка автостоянки и мест общего пользования. За нами также круглосуточная диспетчеризация, вывоз мусора, проведение дезинфекции и дератизации помещений, благоустройство и уборка внутреннего двора и прилегающей территории. В целом стоимость наших услуг по Москве одна из самых низких — 50-60 руб. за один квадратный метр в зависимости от категории здания, его площади и вида заказанных услуг.

     К сожалению, пока частный бизнес с трудом может составить конкуренцию ДЕЗам. В Москве всего 15-20 компаний, способных оказать комплексные услуги по управлению домами. Малая численность негосударственного бизнеса объясняется слишком долгим монопольным положением жилконтор, их нежеланием и сейчас сдавать свои позиции, недоверием населения, а также низкой (со слов владельцев УК — 10-15%) рентабельностью бизнеса.

ЛЮДМИЛА ТАНАВСКАЯ