Форм-факторы при строительстве

Форм-факторы при строительстве

Андрей Блажко

Член Правления ГК "Домостроитель", генеральный директор ООО «Домостроитель-Юго-запад»

Дмитрий Чариков

- Добрый день, уважаемые радиослушатели. В эфире программа «Время недвижимости» на радио «МедиаМетрикс». И я – Дмитрий Чариков. А в гостях сегодня в студии Андрей Блажко, член правления группы компаний «Домостроитель», генеральный директор «Домостроитель-Юго-Запад». Добрый вечер.

Андрей Блажко

- Добрый вечер всем.

Дмитрий Чариков

- Тема нашей сегодняшней передачи, она такая непонятная. Дело в том, что в преддверии нашего разговора меня уже человек пять спросило: «А что такое форм-факторы?». Андрей, а что такое форм-факторы в строительстве?

Андрей Блажко

- В данном случае речь идет о том конструктиве, из которого, собственно говоря, состоят сами дома. То есть они могут быть из монолита, они могут быть из панели, они могут быть из еще каких-то вещей, кирпич, который сейчас уже значительно меньше используется в многоэтажном домостроении. То есть, форм-факторы – это тот конструктив, который позволяет создать форму самих домов.

Дмитрий Чариков

- И каким образом это влияет на продажу? На привлечение денежных средств? Но мы их будем называть продажами.

Андрей Блажко

- Я бы сказал, что это влияет, в первую очередь, не на продажу, а на пользовательские характеристики, и на тот имидж продукта, который складывается у того или иного дома на рынке. Мы прекрасно понимаем, что обычно монолитные дома позиционируются несколько выше, чем панельные. Хотя, на самом деле, предыстория вот этой разницы, она достаточно проста. Дело в том, что в свое время в Москве не было возможности строить панельные дома с подземными паркингами. А такое требование появилось. И поэтому, собственно говоря, все дома, которые строились с подземным паркингом, они строились исключительно в монолите. Потому монолитные дома начали позиционироваться несколько выше, чем панельные дома. Хотя, с точки зрения чисто пользовательских характеристик, монолитные дома ничем не лучше. Со строительной точки зрения, с точки зрения потребителя, они действительно лучше, у них есть определенные плюсы, но и есть определенные минусы. Монолитные дома в отличие от панельных домов имеют возможность иметь уникальную архитектуру. Как внешнюю, так и внутреннюю. Свободные планировки. Но. Панельные дома строятся немного быстрее, во-первых. Во-вторых, в панельных домах изготовление конструктива идет на предприятии, что подразумевает наличие заводского контроля качества. И это в российских условиях очень-очень важный момент. Который позволяет гарантировать, что продукт, из которого построен дом, он действительно соответствует всем техническим требованиям и характеристикам к выпускаемой продукции.

Дмитрий Чариков

- Андрей, я насколько знаю, панельное домостроение как массовое строительство применялось в начале семидесятых в регионах. Задача стояла – построить много, построить быстро. Скорее, на первом месте стояло обеспечение граждан жильем, а только на втором – комфорт проживания, эстетика внешнего вида и так далее. Сегодня осталось это все в сегодняшнем панельном домостроении?

Андрей Блажко

- Вы знаете, тут нужно подчеркнуть один любопытный момент. На Западе оно достаточно сильно развито, и называется, соответственно, «прекаст». Подразумевает заводское изготовление элементов. Элементная база может быть абсолютно разной. То есть, когда мы говорим в России про панельное домостроение, мы почему-то в голове держим крупнопанельный дом, в котором панельное абсолютно все. На самом деле, вариантов прекаста даже в России огромное количество. Существует панельная серия, в которой панельным является исключительно каркас внутренний. А наружные стены складываются из кирпича и блоков. И позволяют архитектуру дома создавать практически любую, как и монолит. За исключением непосредственно форм.

Дмитрий Чариков

- Своего рода некий универсальный конструктив, где применяются и панели в том числе?

Андрей Блажко

- Да. При этом нужно отметить, что даже если мы говорим о крупнопанельном домостроении, то на сегодняшний день в таких странах, как Швеция, Финляндия, Дания, основное количество жилья строится именно по панельной технологии. Есть технология, которая является промежуточной между монолитом и панелью, называется «сборно-монолитный каркас». Наша компания, в первую очередь, работает именно в этой технологии соборно-монолитного каркаса, когда происходит заводское изготовление изделий железобетонных, из которых будет собираться каркас здания. Это, с одной стороны, позволяет делать уникальную архитектуру и те наборы планировок, которые мы хотим получить конкретно в данном месте. С другой стороны, это позволяет нам получить заводской контроль качества всех несущих элементов. Фактически дом собирается как конструктор. По сути, состоит из трех основных элементов – колонны, ригели и плиты-перекрытия, которые составляют коробку зданий.

Дмитрий Чариков

- Своего рода остов, каркас.

Андрей Блажко

- Да, совершенно верно. Это монолитный каркас здания. Соответственно, все внутренние стены, все наружные стены, они могут быть сделаны из чего угодно, что соответственно было записано в техническом задании на проектировании, что проектировщики сделали. Обычно сейчас это навесные фасады.

Дмитрий Чариков

- Задача, особенно в сегодняшнем времени стоит, когда спрос просел, и покупательская способность населения тоже немножечко так покачнулась, все обратили свои взоры на такой параметр, как стоимость предложения. Стоимость квадратного метра. Соответственно, застройщики, девелоперы озадачены вопросом, как снизить эту самую себестоимость. С точки зрения стоимости, если сравнивать монолит, если сравнивать другие какие-то способы строительства, Те же панели, те же КПД, то есть крупнопанельное домостроение. Как это соотносится?

Андрей Блажко

- Смотрите. На самом деле на стоимость влияет огромное количество параметров. В том числе, к примеру, и климат. Мы прекрасно понимаем, что в условиях отрицательных температур монтировать монолит можно с достаточно серьезными ограничениями. То есть его нужно прогревать, добавлять специальные добавки, которые позволяют монолиту схватываться. Нельзя, ни в коем случае, допускать промерзания конструкции на этапе строительства. Климат накладывает определенные ограничения на использование именно, к примеру, монолита. В случае со сборным монолитом или с панелью таких ограничений меньше, потому что конструкции поставляется уже на стройплощадку, они набрали уже заводскую прочность, ту прочность, которая необходима для монтажа. Скорость строительства очень важный момент. Потому что мы все понимаем, что чем быстрее дом построен, тем меньше временные издержки, которые возникают при его строительстве. В принципе, сборно-монолитный каркас можно строить со скоростью до шести этажей в месяц. Если мы говорим о строительстве на этапе монтажа.

Дмитрий Чариков

- Весь вопрос к финансированию, если позволяет, то почему бы и нет.

Андрей Блажко

- Да, совершенно верно. Скажем так, если есть производственная необходимость. Потому что техническая возможность монтировать с такой скоростью есть.

Дмитрий Чариков

- Все же прекрасно понимают, что один из факторов, влияющих на ту же маржинальность проекта – в том числе время реализации этого проекта. Понятно, что если он растянут на пять лет, шесть, семь, то вся прибыль уже съедена. Это к вопросу о тех самых долгостроях, которые строят, строят, достроить никак не могут. Какова вероятность того, что они будут достроены? Потому что достраивать их уже не интересно, с точки зрения экономики. Но, тем не менее, возвращаемся к группе компаний «Домостроитель». Насколько я знаю, группа компаний «Домостроитель» - это своего рода, как сейчас принято называть, компания практически полного цикла. То есть у вас есть, насколько я знаю, домостроительный комбинат по производству железобетонных изделий. Вот про него, если несложно, чуть подробнее расскажите?

Андрей Блажко

- Да, можно. Основная производственная площадка располагается у нас в городе Электросталь. На базе в прошлом Электростальского строительного комбината. Сейчас это предприятие называется «Домостроитель Московская область». Очень любопытный момент: у нас было несколько домостроительных комбинатов, которые выпускали в прошлом дома крупнопанельные. Соответственно, когда пришел прошлый кризис, мы воспользовались ситуацией, остановили там производство, произвели техническое перевооружение, полностью отказались от выпуска крупнопанельных домов и перешли на производство сборно-монолитного каркаса. Это очень сильно увеличило гибкость нашей компании, потому что фактически с одной производственной линии мы можем выпускать как жилые дома, так и социальны объекты – школы, детские сады. Очень много разных объектов. Все они комплектуются фактически на одной линии. Гибкость с точки зрения того, чем мы сейчас загружаем наше производство и что мы выпускаем, она выросла кардинально в результате произведенных изменений. Объем выпуска потенциальный у нас не снизился. Но потребность во всем: и в персонале, и в энергоносителях, у нас снизилась очень кардинально. При применении этих новых технологий выпуска.

Дмитрий Чариков

- Я вот акцент именно в пользу чего. Финская линия - немножко подробнее о ней. Потому что у многих людей, граждан складывается такое впечатление, что там цеха полутемные, там бродят какие-то в ватниках личности, везде куски плит там торчат, арматурины и так далее. Я просто немножко знаком с темой этих линий. Немного подробнее, чем она отличается (эта линия финская прекрасная) от всего того, что…

Андрей Блажко

- Линии безопалубочного формования отличаются тем, что позволяют получать продукты очень высокого качества. У этого есть определенные свои сложности. Мы работаем не как в советские времена на щебне, а работаем исключительно на граните. Мы используем в качестве материала предварительного напряжения конструкции канаты.

Дмитрий Чариков

- То есть канаты под напряжением натянуты?

Андрей Блажко

- Да, конечно. Канаты под напряжением натягиваются, потом идет устройство формования. У нас это технологии экструзии.

Дмитрий Чариков

- Сколько времени занимает изготовление плиты по финской технологии?

Андрей Блажко

- Это зависит от длинны дорожки. Дорожки у нас достаточно длинные, по сто двадцать метров. Поэтому несколько часов экструдер по ней ползет, аккуратненько формуя дорожку.

Дмитрий Чариков

- И вот процесс высыхания?

Андрей Блажко

- Процесс высыхания этой дорожки – естественно, она подогревается, она накрывается одеялом. Естественно, не пуховым.

Дмитрий Чариков

- Ну, понятно. Закрывается эта плита. Она сохнет. То есть срок высыхания до момента готовности, когда эту плиту можно брать и применять?

Андрей Блажко

- Несколько часов проходит, и после этого плита уже может быть разрезана и снята с дорожек для того, чтобы отгружаться.

Дмитрий Чариков

- Вот для сравнения. Та, самая старая технология, по которой работают иные ЖБИ. Сколько времени нужно для того, чтобы плита была готова?

Андрей Блажко

- Я скажу, кстати, что основные игроки в настоящий момент в Московской области, они тоже используют уже современные технологии. Это не обязательно финский «Elematic», у кого-то испанский «Тенсиланд», у кого-то еще какие-то варианты, есть определенное разнообразие. Но суть заключается в том, что на самом деле, говорить, что наша строительная отрасль там технологически отсталая, я бы в настоящий момент не стал. Потому что практически все крупные игроки, которые на рынке есть, они имеют в своем распоряжении вот эти достаточно современные линии. Я просто не могу не отметить, что некоторые из них при этом продолжают использовать крупнопанельное домостроение. Хотя имеют более современные технологические возможности для того, чтобы делать сборный монолит. Но практически все имеют такие технологические возможности.

Дмитрий Чариков

- Я говорю в данный момент не только про столичные регионы, но в том числе и про иные регионы, где применяется продукция «того времени», назовём это так. И проблема заключается в том, что время готовности высыхания этой плиты намного больше той, «старой», опять так ее назовём. И вот отсюда берутся такие проблемы как перекручивание, деформация этих плит.

Андрей Блажко

- Вопрос заключается не в том, что время на несколько суток больше. Вопрос еще заключается в том, что внешний вид этого изделия совершенно иной. То есть плита, которая выходит из-под современных формовочных машин, имеет практически идеально ровную поверхность.

Дмитрий Чариков

- То есть это опять-таки сказывается в экономии, в процессе дальнейшей отделки? То есть нет вот этих перепадов между плитами, стыков. Ширина вот этой плиты?

Андрей Блажко

- Ширина стандартная – метр двадцать. Бывают линии, которые метр пятьдесят, но это скорее исключение из правил. Стандартной в настоящий момент является ширина плиты – метр двадцать. Но вопрос здесь заключается еще в том, что кроме плиты в заводских условиях изготавливаются колонны и ригели. Это позволяет очень быстро и очень эффективно монтировать каркас здания. Если сравнивать с монолитом, то за счет того, что используется сборная конструкция, то вес здания значительно меньше. Мы проводили сравнение, и получилось, что речь идет о нескольких тысячах тонн на секцию. Это, соответственно, приводит к тому, что и в фундаменте возможна значительная экономия. Это важный очень момент. На самом деле, фундамент – очень дорогая и очень ответственная часть строящегося объекта.

Дмитрий Чариков

- Понятно. Уважаемые радиослушатели, я напоминаю, что у нас в гостях в студии Андрей Блажко, член правления группы компаний «Домостроитель», генеральный директор компании «Домостроитель-Юго-Запад». У меня такой вот еще один вопрос, Андрей. Дело в том, что сегодня на рынке очень много инсинуаций по поводу устойчивости операторов первичного, назовем так, рынка недвижимости. И скажите, вот этот цикл полный, скажем так, что группа компаний является не только строителем, но в то же время обладает и производственным сектором, на устойчивость ее, как игрока рынка, сказывается каким-то образом?

Андрей Блажко

- Да, конечно. Сказывается. Но я бы сказал, что гораздо важнее в текущей ситуации наличие низкого уровня кредитных задолженностей у группы компаний. Мы всегда отличались тем, что очень аккуратно привлекали заёмное финансирование под конкретный проект. И общий уровень долговой нагрузки конкретно у нашей группы совсем небольшой. Что же касается увеличения или понижения устойчивости компании в зависимости от наличия своих производственных активов, это, на самом деле, такой дискуссионный момент. Дело в том, что, вы поймите, к примеру, заводы, которые выпускают крупнопанельные дома, имеют хорошую экономику и хорошую себестоимость, только если они имеют громадный объем выпусков. Как только громадный объем выпусков останавливается, то экономика панельного домостроения идет резко штопором вниз. Поэтому говорить о том, что автоматом наличие собственных предприятий может служить гарантией того, что у компаний ниже становятся риски в какой-то кризисный период, я бы не стал.

Дмитрий Чариков

- Я этот вопрос задал еще с какой точки зрения. Все зависит от потребности. Скажем, есть сервисные компании, которые осуществляют достаточно большой объем строения силикатного кирпича. И нужен определенный объем и имеющийся завод по производству силикатного кирпича не могут закрыть этот объем. Его нужно везти из регионов, это повышает себестоимость, это транспортные расходы. И строительные компании начинают задумываться о строительстве собственного завода по производству силикатного кирпича. И таким образом решают проблему с проектом, скажем так 700, 800 тысяч квадратных метров. В связи с этим я такое предположение выдвинул, что наличие собственного завода железобетонных изделий домостроительного комбината закрывает потребности в первую очередь.

Андрей Блажко

- Естественно, закрывает. Но тут вопрос немножко по-другому выглядит. На самом деле, это является гарантией того, что у нас будет необходимый конструктив для строительства наших собственных проектов. В тот момент, когда некие пиковые показатели по строительной индустрии появляются, то есть, когда появляется тот самый дефицит, ситуации предкризисного дефицита в строительных материалах нет. То есть это дополнительная гарантия того, что не возникнет некая пауза, связанная с тем, что есть потребность, а поставки материалов пробуксовывают. С точки зрения планирования собственной деятельности, очень важно понимать, что у тебя есть собственное предприятие. Ты четко понимаешь его производственные мощности и понимаешь соответственно, что ты можешь рассчитывать.

Дмитрий Чариков

- Хорошо. Андрей, во второй части передачи мы перейдем к проблемам рынка. Те самые проблемы, которые сейчас у всех на устах. Сейчас мне, опять-таки, хотелось спросить про деятельность группы компаний «Домостроитель». Почему? Потому что я знаю, у вас есть, планируется новый проект. Который будет находиться в Химках. Вот о нем можно рассказать?

Андрей Блажко

- Да, конечно. Мы в конце этой осени собираемся начать продажи в новом нашем проекте. Называется этот проект «Клён» и располагается на микрорайоне «Подрезково» города Химки. Там будут строиться семнадцатиэтажные дома по технологии МКД. Очень веселенький проект. Каждый дом будет уникальным с точки зрения архитектурных элементов. Будут использоваться навесные фасады, дома будут достаточно яркие и веселые. Квартирография сделана с учетом того, чтобы можно было подобрать практически любую по площади квартиру: и студии, и однушечки, и двушечки, и трешечки есть. Абсолютно разных площадей, то есть ассортимент достаточно высокий. Дома реально будут красивыми. Мы всегда строим красивые дома. Считаем, что Химки точно будут украшены этим микрорайоном.

Дмитрий Чариков

- А вот объем этого проекта?

Андрей Блажко

- Вы знаете, с глобальной точки зрения объем небольшой, порядка 130 000 квадратных метров.

Дмитрий Чариков

- Это прилично.

Андрей Блажко

- Да, достаточно.

Дмитрий Чариков

- И к какому классу будет относиться этот проект?

Андрей Блажко

- Мы его относим к демократическому ценовому сегменту. При этом мы считаем, что человек, который покупает доступное ценовое жилье, должен получить продукт, который будет узнаваем. Ему будет не стыдно показать на свой дом и сказать, «я вот в этом доме живу». Будет настолько индивидуален, что он практически на свое собственное окно сможет указать.

Дмитрий Чариков

- То есть будет жить не стыдно. Тот самый «эконом», но с элементами комфорта.

Андрей Блажко

- Вы знаете, понятие «эконом», оно у нас…

Дмитрий Чариков

- Условно.

Андрей Блажко

- Да, оно несколько условное. Чаще всего под «экономом» понимается какая-то совсем старая панель, которая с семидесятых годов выпускается. Если так говорить, то это, конечно, нельзя назвать «экономом». Я склонен это называть жильем демократического ценового сегмента. Я могу сказать, что, к примеру, в Англии само жилье по своим технико-тактическим характеристикам, которое относится к этому сегменту, хуже, чем то, что строится у нас. Да, оно выглядит красиво. И мы сейчас идем к тому, чтобы все жилье, даже для людей эконом-класса выглядело красиво. Чтоб были красивые фасады, чтоб были красивые места общего пользования, чтоб были хорошие лифты. Но я могу сказать, что в Англии, к примеру, мы ездили с коллегами, смотрели на объекты, которые относятся у них там к демократическому ценовому сегменту. Я могу там, в квартире рукой до потолка достать, даже не вставая на цыпочки. Это не очень хорошо. Я имею рост выше среднего, но это не те высоты этажа…

Дмитрий Чариков

- Хорошо. В вашем проекте запроектирована какая высота потолков?

Андрей Блажко

- Два и семь.

Дмитрий Чариков

- Хорошо. В какой ценовой категории вы можете сказать сейчас, будет это предложение?

Андрей Блажко

- Я думаю, что средняя цена на старте продаж будет в районе 62 000 за квадратный метр.

Дмитрий Чариков

- Это действительно недорого. Действительно очень демократичная цена. Я думаю, что по этой цене внимание достаточно многих людей будет привлечено к этому проекту. Это не реклама, это констатация факта. Хорошо, Андрей, что еще вы можете рассказать интересного по поводу ваших проектов и вообще деятельности компаний «Домостроитель», где вы являетесь генеральным директором.

Андрей Блажко

- Я являюсь генеральным директором юридического лица, которое отвечает за маркетинг в группе.

Дмитрий Чариков

- А вот про маркетинг давайте и поговорим.

Андрей Блажко

- Я могу сказать, продолжая разговор о том, из чего строятся дома. Я могу привести пример. В свое время у нас заканчивается строительство второй очереди, в Орехово-Зуево построен жилой комплекс, называется он «Бриз». И этот жилой комплекс получил в свое время награду «UrbanAwards», как лучший жилой комплекс эконом-класса в Московской области. Притом, что в первой очереди, которая и участвовала в конкурсе, этот жилой комплекс по форм-фактору был панельно-каркасным. То есть сам каркас был – панель, а наружно-ограждающие конструкции, сами стены, они были из кирпича, с достаточно высоким процентом остекления. Выглядит он очень свежо, современно, весело. И, когда мы его выставили на конкурс, то и сложилась ситуация, что мы обошли остальных наших конкурентов. Большинство из которых было представлено монолитными домами.

Дмитрий Чариков

- И цена? Опять-таки цена?

Андрей Блажко

- Вы знаете, здесь не совсем корректно размахивать ценником, потому что речь идет про город Орехово-Зуево.

Дмитрий Чариков

- Все прекрасно понимают, что такое Орехово-Зуево.

Андрей Блажко

- Это достаточно далеко от центра Москвы. Цена там порядка сейчас 52 000 за квадратный метр. Там закончены строительные работы в настоящий момент. И начинается сдача комиссии приемочной.

Дмитрий Чариков

- Дело в том, что тенденция такова, что внимание и москвичей, и людей, кто приезжает, границы раздвинулись далеко за МКАД. И есть такая тенденция, что многие столичные жители, продавая квартиры, уезжают за 20, 30, 40 километров. Преследуют какие-то свои цели, в том числе и экология, и проблемы онкологических заболеваний. Это ни для кого не секрет. И стараются подальше от «каменного мешка». И приезжают только на работу. Такая тенденция есть. И Орехово-Зуево – все прекрасно понимают, где это, что это. Понятно, что это не центр, не Красная площадь, но тем не менее. Цена демократичная действительно. Тогда такой вопрос. При вручении денежных средств вы планируете соответствовать «214» Федеральным законам?

Андрей Блажко

- Естественно. Сейчас других вариантов и нет.

Дмитрий Чариков

- Встречаются различные случаи?

Андрей Блажко

- Нет, конечно. Все серьезные компании работают строго в рамках «214» закона. Здесь даже и обсуждать нечего.

Дмитрий Чариков

- То есть будет договор долевого участия, соответственно, он будет проходить регистрацию? Все четко и в четком соответствии с Законом. Я почему уточнил и сакцентировал на это свое внимание? Потому что сейчас в прессе, в СМИ достаточно много материалов. И связаны они вот с той проблемой, которая называется «обманутые дольщики», «пострадавшие дольщики». При ближайшем рассмотрении оказывается, что это и не дольщики вовсе, а то ли пайщики, то ли вообще непонятно кто. Кто отдал свои деньги под, как я их называю, альтернативные способы привлечения денежных средств. И в конечно итоге это все дискредитируют такую схему, как «долевое участие». С вашей точки зрения «долевое участие» – это что?

Андрей Блажко

- «Долевое участие» – это абсолютно нормальная схема финансирования строительства. Осуществляется подобное финансирование во многих странах мира. Вопрос здесь заключается в том, что финансовое положение застройщика должно соответствовать определенным государственным нормативам. Существует отчетность застройщика. В которой застройщик показывает, что деньги расходуются целевым образом на строительство жилья. Если какие-то объекты недвижимости продаются с использованием «214» закона, то вероятность того, что с ним могут возникнуть проблемы, в разы меньше, чем при всех остальных случаях реализации. За исключением одного важного момента. Дело в том, что чаще всего, когда объект уже построен, в объекте еще остаются непроданные квартиры. И тогда эти квартиры вполне легально могут продаваться по предварительным договорам купли-продажи. И привлекать деньги для долевого строительства уже нельзя. Потому что само строительство уже закончено. Если вы, как клиент, видите, что объект уже построен, там уже отработала комиссия, и там уже выдано заключение построенного здания и проектной документации, то не будет «214» закона. Возможны варианты с переуступкой ДДУ. Но вполне возможно и абсолютно корректной является форма предварительного договора купли-продажи. Это единственное исключение.

Дмитрий Чариков

- Мы говорим сейчас о тех исключениях, когда объект принят госкомиссией, подписаны акты с заводчиками. Это по тем квартирам, которые реализованные. И наступает так называемый период, когда «дольщик» прекратил быть «дольщиком», собственником он еще не стал. Почему? Потому что не получил свидетельство о государственной регистрации собственности на квартиру. И вот единственный способ реализовать ему – это по предварительному договору. И второй вариант, когда у застройщика остается какой-то «пул» квартир, которые не реализованы. А что мешает застройщику оформить эти квартиры на юридическое лицо, на себя? И попасть под субсидии?

Андрей Блажко

- Это занимает определенное время. Тут интересным показателем может служить тот факт, что если эти предварительные договоры уже кредитуются банками по ипотеке, то это означает, что банки все это дело внимательно посмотрели и нормально относятся к данной ситуации.

Дмитрий Чариков

- То есть существует вероятность…

Андрей Блажко

- Да, банкиры прекрасно понимают, что существует период, когда долевое строительство уже окончено, а права собственности на объект еще просто физически не возникли.

Дмитрий Чариков

- Хорошо. Уважаемые радиослушатели, у нас сегодня в гостях Андрей Блажко – член правления группы компаний «Домостроитель», генеральный директор компании «Домостроитель-Юго-Запад». Мы не прощаемся с вами. Уходим на небольшой перерыв. После чего продолжим беседу с нашим гостем.

Дмитрий Чариков

- Итак, уважаемые радиослушатели, мы продолжаем программу «Время недвижимости» на радио «МедиаМетрикс». В студии я, Дмитрий Чариков и Андрей Блажко, член правления группы компаний «Домостроитель», генеральный директор «Домостроитель-Юго-Запад». И в этом блоке мы продолжим говорить о долевом строительстве. И первый вопрос. Андрей, бытует мнение, что долевое строительство придумано у нас в России. И все, что в нашем строении придумано, все это зло, что нужно упразднить, с чем нужно бороться. За этим кроется обман какой-то, нечистоплотные какие-то схемы. Так ли это на самом деле?

Андрей Блажко

- Изначально долевое строительство появилось, естественно, не в нашей стране. Можно сказать, что когда выстраивали законодательную базу, то была возможность посмотреть, какие варианты применяются на Западе. И долевое строительство – это один тех вариантов, которые там присутствуют. Они могут отличаться немножко по тому, какую долю покупатель должен вносить до готовности объекта. Существуют варианты. В Германии, к примеру, обычно бытует схема, при которой долевое строительство подразумевает внесение порядка 60-80% от стоимости объекта, оставшееся вносится исключительно после того, как этот объект передается. Есть такие варианты, вариативность. Тут определенные моменты есть…

Дмитрий Чариков

- Суть долевого участия?

Андрей Блажко

- Суть долевого строительствя заключается в минимизации стоимости строящегося объекта. Потому что существуют варианты какие? Либо привлекаются участники долевого строительства, на эти деньги осуществляется строительство, кроме тех средств, которые вкладывает непосредственно компания застройщик и компания девелопер-инвестор, либо идет обращение в банк, идет получение кредитных средств и осуществляется строительство на кредитные средства. Нельзя не отметить, что в этом случае строительство будет утяжелено еще на сумму процентов. Опять же нужно понимать, что когда строительные компании выстраивают свои бизнес-планы по строительству каких-то микрорайонов, то идет смешанное финансирование. Использование долевого строительства, использование продаж по ДДУ не означает того, что на строительство объекта не привлекаются кредитные средства. Это просто некий баланс.

Дмитрий Чариков

- Понятно, что строительный проект не начинается с момента появления разрешительной документации, декларации и первого ДДУ. Что процесс этот начинается гораздо раньше, и он стоит немалых денег. Чаще всего застройщики здесь оперируют либо собственными денежными средствами, либо идут в банк, обращаются за заёмами денежных средств. Но, согласно экономики проекта, что чем быстрее застройщик начнет привлекать самые дешевые деньги, а мы понимаем, что самые дешевые деньги – это деньги дольщиков, тем лучше.

Андрей Блажко

- Можно сказать и так. Тут нужно понимать, что банковское финансирование, оно не привлекается на этапе до появления ДДУ. Потому что банки интересуются залоговым потенциалом. Хотят свои риски минимизировать. Это нормально абсолютно. Поэтому можно сказать, что на начальном этапе, до появления договоров долевого участия, основная масса финансирования осуществляется за счет застройщика и того инвестора, который за ним стоит.

Дмитрий Чариков

- Да. Это немалые деньги. Инвестора интересуют какие-то определенные гарантии. И если говорить о банковских кредитах, то скажем так, можно рассматривать активы иные.

Андрей Блажко

- Я бы сказал, что в этой отрасли непрофессиональных инвесторов нет. И если эта компания является инвестором в области недвижимости, области строительства, то они прекрасно понимают, какие риски там есть, и как их закрывать, и сколько эти риски стоят.

Дмитрий Чариков

- Хорошо, тем не менее, не все участники строительства, я имею в виду дольщиков, не совсем понимают, какие риски присутствуют вот в этой схеме участия долевого строительства. И отсюда многие беды.

Андрей Блажко

- Риски определенные есть. Но вы поймите, если действительно строительство ведется в соответствии с «214» законом, то это означает, что организация-застройщик регулярно сдает отчетность. В соответствии с этим законом жестко контролируется целевое использование денежных средств, которые направляются на строительство домов.

Дмитрий Чариков

- Начинают свой бизнес честно, открыто, в соответствии с законом?

Андрей Блажко

- Да.

Дмитрий Чариков

- То есть, может себе это позволить.

Андрей Блажко

- Не то, что может себе это позволить. Это обязательное условие. Если ты хочешь находиться в этом бизнесе и заниматься этими вещами, то ты обязан информацию перед контролирующими органами раскрывать, все показывать.

Дмитрий Чариков

- Безусловно. И если застройщик готов перед контролирующими органами открыто, то это означает, что его устойчивость очевидна. Но ведь есть и другие случаи, когда компания стремится привлечь как можно быстрее денежные средства граждан, а разрешительной документации еще нет. И вот сбор денег начинается под…

Андрей Блажко

- Фактически вы сейчас рассматриваете ситуацию некого нарушения законодательства.

Дмитрий Чариков

- Безусловно.

Андрей Блажко

- Никто не гарантирует того, что никто не нарушает законодательства, где бы то ни было. Но при этом рассматриваете, как типичную ситуацию. На мой взгляд, некорректно.

Дмитрий Чариков

- Нет. Это не типичная ситуация, слава богу. Но бытует мнение, оно широко транслируется, что ничего страшного, дескать, есть такие формы, как предварительные договоры, вексельные схемы. Даже были раньше договоры займа. Я еще помню это все дело. Сейчас обсуждается тема ЖСК. Она законно прописана в «214» законе, но по ней абсолютно ничего не регламентировано. Если по ДДУ понятно там каждый шаг, каждый чих, каждый пункт, то ЖСК упомянули, что вроде бы законно. А все остальное…

Андрей Блажко

- Прямого запрета на использование подобной схемы нет. Когда меня спрашивают мои знакомые, относительного того, как я к ним отношусь, то это некая форма ухода от «214» закона. Если компания использует эту схему, то ей есть что скрывать и хочется оптимизировать то, чего она не может сделать в рамках «214» закона. Это всегда повод немножко задуматься.

Дмитрий Чариков

- Как бы такой маячок, тревожный сигнал – ЖСК.

Андрей Блажко

- Я не говорю, что эта схема незаконна. Или она плоха. Но мое личное мнение, если это видно, то значит, компания пытается что-то сделать и скрыть, что не позволяет ей сделать «214» закон.

Дмитрий Чариков

- Но даже профессиональные участники рынка отрасли, говорили, по-моему, в прошлом году, на конференции, которая проходила в начале года – «Долевое строительство, итоги и перспективы», что ЖСК – это наиболее частый способ ухода недобросовестными застройщиками от ответственности. И чаще всего, там, где ЖСК, там те или иные несоответствия: нет разрешения на строительство, то еще что-то и так далее.

Андрей Блажко

- Я хочу обратить внимание на то, что когда мы говорим о приобретении недвижимости или о приобретении будущей недвижимости, о долевом участии в строительстве, надо понимать, что определенные риски в любой схематике будут присутствовать, существовать. То есть человек, который приобретает квартиру на вторичном рынке. Который вроде бы уже есть, он, тем не менее, сталкивается с рисками опротестования этой сделки. Потенциально сталкивается с возможными правами третьих лиц на использование недвижимости. Риски есть и в этом случае. Соответственно, в случае ДДУ есть чисто бизнесовые риски, связанные, к примеру, с общеэкономической ситуацией.

Дмитрий Чариков

- Да. На которую застройщик повлиять не может. При всем желании.

Андрей Блажко

- Ну, может. Но это будет напрямую сказываться на том, как застройщик ведет свою деятельность. Если уровень нагрузки на компании застройщике, инвесторе сравнительно небольшой, и она может абсолютно спокойно построить эти объекты, отталкиваясь от собственных средств, то уровень риска резко стремится к нулю.

Дмитрий Чариков

- Иными словами, закредитованность компании – это тоже тревожный сигнал. То есть не хватает денег на строительство, продажи идут вяло, застройщик опять обращается в банк, опять берет кредит, потом опять берет кредит. И в результате мы прекрасно понимаем, что эта себестоимость за счет этой процентной нагрузки вырастает.

Андрей Блажко

- Скорее, можно говорить о рисках изменения внешней среды по отношению компании, которая еще не перестроилась. Когда компания и рынок находятся в стадии активного роста, то есть компания заинтересована максимально увеличивать количество площадок, на которых она ведет строительство. И использует плечо, чтоб эти площадки приобретать. Когда она оказывается в ситуации, когда по определенным объективным причинам спрос начинает «схлопываться», то возможна ситуация, что им нужно выплачивать какие-то кредитные обязательства по тем деньгам, которые они взяли на осуществление своего роста. А такой возможности нет. В данном случае в зоне риска оказываются те компании, которые активно росли до кризиса, обрастали новыми площадками. Это фактически некая консервативность компаний с точки зрения приобретения новых площадок. Это может служить гарантом того, что в момент уменьшения спроса у нее долговая нагрузка окажется ниже.

Дмитрий Чариков

- Понятно. Такая проблема, как нецелевое расходование денежных средств застройщиками, имеет место быть? Ее называют под номером первым в числе проблем, что происходит. Скажем так, не все поступают на строительство. В результате компания осваивает новую площадку. Теми деньгами, которые поступают на вторую площадку, закрывают обязательства по первой. Дальше возникает вопрос по второй.

Андрей Блажко

- Точное следование «214» закону закрывает проблемы, которые могли бы быть связаны с кросс-финансированием проекта.

Дмитрий Чариков

- То есть, иными словами, те компании, которые придерживаются «214» Федерального Закона – это своего рода демонстрация того, что компания работает честно, является устойчивой компанией. Работает, что называется, с открытыми ладонями. Не химичит и так далее. Почему? Потому что, если компания начинает свою деятельность с лукавства…

Андрей Блажко

- С лукавства, да. Но мы должны понимать, что любая компания гипотетически может построить объект и продавать его с правом собственности. Это просто скажется на цене. На самом деле, такие схемы возможны и уже на серьезном уровне рассматриваются для строительства объектов малоэтажных. Многоквартирные малоэтажные дома строятся достаточно быстро. Не требуют большого капиталовложения в строительство самих домов. Затраты все эти там очень значительны. Но сами дома построить гораздо легче.

Дмитрий Чариков

- И быстрей. До шести месяцев.

Андрей Блажко

- Смотрите. У нас высота колонн, с которых мы монтируем здание, двенадцать метров. То есть поставил одну колонну в фундамент-подстаканник, и три этажа у тебя стоят. То есть, если ты строишь трехэтажные дома, то это расставил колонны, положил плиты-перекрытия и все, собственно говоря, бетон готов. Срок строительства в этой ситуации очень коротенький.

Дмитрий Чариков

- Я знаю прецеденты и четыре месяца. Здесь еще один важный момент. При строительстве многоквартирных малоэтажных домов до трех этажей – это отсутствие необходимости в государственной экспертизе. То же экономится время. Подготовительный период, который съедает много.

Андрей Блажко

- Тут есть нюансы. Дело в том, что в Московской области в настоящий момент практически все проекты комплексной застройки, они проходят через Межведомственную комиссию, проходят через градсоветы, и путь по проектам малоэтажным и многоэтажным примерно одинаков. Если мы не берем какой-то маленький местечковый малоэтажный проектик в несколько домиков.

Дмитрий Чариков

- Все равно привлекательность строительства с точки зрения временных факторов и себестоимости, и ценового. Понятное дело, что при малой себестоимости и стоимость квартир в конечном итоге будет дешевле. Поэтому появляется Подмосковье, в том числе в Люберецком районе такие предложения студии и по миллион четыреста. Достаточно доступная стоимость, которая привлекает достаточно многих людей. Проблемы начинаются позже.

Андрей Блажко

- Микроквартиры популярны не только в нашей стране. Во многих странах Европы они тоже имеют популярность. Особенно в крупных городах. Тут нужно понимать, что в Европе объем жилого фонда гораздо больше, чем в нашей стране. Если у нас даже в Московской области, которая продвинуто количество жилых метров на одно жителя составляет порядка 24. То в Европе это цифра за сорок.

Дмитрий Чариков

- Хорошо. Напоминаю, уважаемые радиослушатели, что у нас в гостях Андрей Блажко, член правления группы компаний «Домостроитель», генеральный директор «Домостроитель-Юго-Запад». И мы сегодня говорим о долевом строительстве и форм-факторах. И вот с точки зрения форм-факторов мне б хотелось задать такой вопрос. А что у них?

Андрей Блажко

- Вы знаете, у них, если мы рассматриваем Европу, у них по странам достаточно серьезные отличия. Есть страны, которые в основном строят «прекаст». Строят то, что собрано, подготовлено изначально на заводе. Это практически вся Северная Европа, туда же можно отнести Нидерланды и практически половину Германии. Южная Европа и Франция ориентируются больше на монолитное домостроение. Хотя та технология сборного монолита, которая пришла в свое время в Россию, она была лицензирована французской компанией. Во Франции, в Бельгии, в Нидерландах достаточно много сборного монолита присутствует при строительстве жилья. Поэтому говорить о том, что какая-то технология лучше, чем другая, было бы не совсем корректно. В каждой из них есть свои плюсы и свои минусы.

Дмитрий Чариков

- Ну, вот я знаю, что при строительстве еще применяется такая технология утепления как «ЛАЭС», а если по-простому, то пенопласт. И заявляется, что десять сантиметров пенопласта заменяют полтора кирпича. Мы все прекрасно понимаем, что такое пенопласт, это, во-первых. Во-вторых, на пенопласт накладывается штукатурка. И что получается? Сопромат мы все помним, что три вида материалов. И дальше, через некоторое время, все это начинает приходить в печальное состояние.

Андрей Блажко

- Если мы вернемся к «прекаст» изделиям, которые у нас представлены, к примеру, панельным домостроением, у нас в настоящий момент наружные стены делаются из трехслойной панели. Слой идет железобетона, потом слой теплоизоляции, потом идет слой железобетона. На Западе сейчас, в Северной Европе, применяется пяти и шестислойная панель. Это увеличивает теплоизоляционное свойство домов. При возможности снижение толщины стены и снижение веса конечного изделия. К примеру, в конструкциях, которые собираются на заводе никакой теплоизоляции не находится на поверхности стены.

Дмитрий Чариков

- Хорошо, Андрей. Вот такой еще вопрос. У нас в перерыве возник разговор. И был упомянут в том числе такой термин, как «маркетинг». И сегодня мы понимаем, что строительную отрасль, точнее первичный сегмент рынка недвижимости Государство намеренно и в дальнейшем поддерживать. Речь идет о субсидированной ипотечной ставке, называется «Девять и девять десятых». Приведет ли это к всплеску активности в первичном сегменте рынка? И сразу второй вопрос: а что же пресловутая «вторичка»? О ней-то почему забыли? Риэлторы многие волнуются. Они говорят, что основная доля покупателей, назовем их так, «первички», они приходят с вторичного сегмента.

Андрей Блажко

- Это не совсем так. Дело в том, что с государственной точки зрения стимулировать оборот вторичного рынка жилья не интересно.

Дмитрий Чариков

- Я понимаю. Но тем не менее. Я сегодня ругался в «Facebook» с риелторами. Они утверждают, что люди приобретают квартиры, ну, я буду называть так «приобретают», чтоб все поняли, в «первичке», почему? Потому что они или продали уже свою квартиру на «вторичке», либо планируют ее продать. И таких участников сегмента, скажем так, до пятидесяти, а может быть и выше. И вот сегодня, когда Государство поддерживает первичный сегмент, а вторичку, скажем так, жестокому остракизму.

Андрей Блажко

- Нет, смотрите, остракизму никто никого не подвергает. Тут вопрос заключается в том, что если посмотреть на строительную отрасль как на одну из образующих отраслей экономики в принципе, то нельзя не отметить, что такой огромный мультипликатор, как у строительства жилья, есть еще только у нескольких отраслей. У автомобилестроения, авиастроения. Но они все сравнительно небольшие по объему. По сравнению с объемами именно строительства. Поэтому Государство, субсидируя ипотечную ставку, поддерживает не просто строителей, оно поддерживает и банки опосредованно. Потому что сотрудники банков выдают все эти кредиты и работают над этим. Оно поддерживает производителей строительных материалов, производителей стали, очень многие отрасли промышленности, развивая конечный продукт. Товарищи риэлторы, с которыми вы разговаривали, они до некоторой степени правы, но большая часть покупателей сегодня, по мере развития ипотеки, она не приходит на рынок, используя какое-то имеющееся у них вторичное жилье. Чаще всего покупателями сейчас выступают люди, которые эту сделку рвут. То есть, если раньше человек продавал что-то свое, на вырученные деньги покупал что-то другое, то теперь большинство покупателей поступает иным образом. Они приходят, берут ипотечный кредит, приобретают объект, въезжают в этот объект, условно говоря, делают ремонт. После этого, то, что у них было до этого, они продают. Ипотека позволяет им это сделать. Вы обратите внимание на то, что несколько лет назад были приняты очень важные изменения законодательства, которое регулировало выдачу ипотеки. В котором было сказано, что ипотечный клиент может погасить в любой момент без штрафов любую часть. Именно этим моментом они подпортили немножко бизнес банкам, которые гарантировали себе до этого определенную доходность и штрафами закрывали возможность досрочного погашения. И они сделали возможность для простых людей рвать сделки, которые, так скажем, раньше радовали риелторов. Вы наверняка, если интересовались этим рынком, то знаете, что альтернативная сделка она самая дорогая. Риелтор обычно за проведение альтернативной сделки брал в районе шести процентов.

Дмитрий Чариков

- Я тогда задам следующий вопрос сразу. С точки зрения привлечения денежных средств, или опять назовем по-простому, продаж, существует несколько форм. Первая – это застройщик или девелоперская компания создает собственное структурное подразделение, контролируемое. И осуществляет продажи, обслуживание продаж в том числе, своими силами. Есть второй вариант. Привлекаются сторонние риелторы, как называется раскидать по рынку. Я скажу свое личное мнение, просто поинтересуюсь вашим. Я категорически отношусь отрицательно ко второму способу реализации. А вот с вашей точки зрения как? Рассматриваете вы этих риелторов как источник продаж?

Андрей Блажко

- Традиционно так сложилось, что наша компания проводит реализацию собственными силами, через собственную компанию. При этом мы оказываем, в том числе и другим компаниям услуги по реализации. Не являясь чисто риелторской компанией. Но только в том случае, если у нас нет конфликта интересов при продаже. Нет универсального рецепта. Есть плюсы и минусы. У нас был опыт работы с риелторами, как у застройщика. И не скажу, что мы были в восторге. Мы поняли, что управлять потоком продаж гораздо легче, если мы это делаем сами.

Дмитрий Чариков

- Один из основных составляющих успешности проекта – это финансирование, с моей точки зрения. Давать этот процесс на откуп на сторону, с моей точки зрения, это не совсем логично. Мне так кажется. Во-вторых, еще существует некая экономика. Собственные подразделения продаж, назовем это так, обходятся гораздо дешевле. А КПД, коэффициент полезного действия, эффективность гораздо выше. Я понимаю, что меня закидают шапками. Будут очень сильно не любить. Но тем не менее. Просто интересно было ваше мнение. И наконец, такой вопрос. На рынке появляются такие предложения от строительных компаний, от девелоперских, ипотека под три, четыре, пять, семь процентов. Мы прекрасно понимаем, что это субсидирование ипотечной ставки самими застройщиками либо девелоперами. Либо покупка у своих же дольщиков денег на более выгодных условиях, чем у банков. Ваша компания подобные маркетинговые инструменты применяет?

Андрей Блажко

- Да, почему нет? Собственно говоря, это речь идет о чем? Компания субсидирует часть ставки, которую выплачивает банк. Вот и все.

Дмитрий Чариков

- То есть ничего в этом криминального нет?

Андрей Блажко

- Абсолютно. Ничего криминального нет. Просто покупателям нужно обращать внимание, когда они сталкиваются с такими маркетинговыми предложениями – на какой срок действует эта акция. Потому что некоторые компании, для того, чтобы немножко приукрасить ситуацию, называют более низкую ставку. Но при этом готовы гарантировать ее только на первые полгода.

Дмитрий Чариков

- Мелким шрифтом.

Андрей Блажко

- Да. Нужно интересоваться, на какой срок действует это понижение ставки.

Дмитрий Чариков

- Ну, вот на ваш взгляд, ставка, которая могла бы оживить рынок, она в каких пределах? Потому что разные цифры называются.

Андрей Блажко

- Вы знаете, на самом деле, текущая ставка, которая с господдержкой, очень-очень интересная. И я могу сказать, что после того, как ситуация на рынке начет улучшаться, Государство перестанет оказывать государственное субсидирование ставки.

Дмитрий Чариков

- Это, безусловно.

Андрей Блажко

- Это нужно понимать. Поэтому, если есть желание приобрести квартиру с использованием ипотеки как инструмента, то сейчас самое время.

Дмитрий Чариков

- Если иметь в виду, что заявляются такие цифры – девять и девять. И сами застройщики готовы субсидировать дополнительно на какой-то период и семь, и шесть, даже есть такие предложения, то время, чтобы воспользоваться таким благом оно сегодня самое то. Почему? Потому что оно не безгранично, что называется. И по времени ограничено. Хорошо. Уважаемые радиослушатели, напоминаю, что у нас в студии был Андрей Блажко – член правления группы компаний «Домостроитель», генеральный директор компании «Домостроитель-Юго-Запад». А на сегодня все. И помните, господа, хорошо не только там, где красиво, но и качественно, и доступно в ценовом эквиваленте. Я прощаюсь с вами. До новых встреч по вторникам в 19.00 на программе «Время недвижимости» на радио «МедиаМетрикс».