Метром влекомые

С цифрами не поспоришь, даже когда одни говорят, что россияне возвращают деньги из-за рубежа и вкладывают в отечественную недвижимость, а другие — что наши бизнесмены инвестируют миллионы фунтов, евро и долларов в заграничное жилье. И никакого противоречия тут нет.

В начале апреля аналитики компании «Метриум» опубликовали обзор, в котором отметили, что в конце 2017 года резко увеличился объем инвестиций в российскую недвижимость со стороны эмигрантов. Цифры утверждают, что россияне из-за рубежа начали активнее возвращаться на отечественный рынок недвижимости.

По данным ЦБ РФ, в четвертом квартале 2017 года объем поступлений на операции с недвижимостью от физических лиц-резидентов в России достиг $122 млн. Это более чем на треть превысило показатель аналогичного периода 2016-го ($90 млн) и, как отметили аналитики «Метриума», стало максимальным показателем за всю историю. Менеджеры по продаже элитной недвижимости «Метриума» также отметили, что высокая активность со стороны россиян, проживающих за рубежом, не снизилась и в первом квартале этого года. Число обращений от них возросло на 21%.

Как пояснил управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов, возвращение «зарубежных» россиян на рынок элитной недвижимости может быть связано с двумя потоками реэмиграции — экономическим и политическим. Политический поток — это бизнесмены, когда-то покинувшие страну из-за конфликтов с государством. Но сейчас с учетом ведущегося диалога «по перемирию» они, видимо, рассматривают варианты возвращения в страну, в том числе и путем покупки элитной недвижимости.

Экономический поток, по словам Менжунова, представлен бизнесменами, которые покинули страну в 2012–2014 годах. И их возвращение связано с тем, что они разочаровались в доходности бизнеса на Западе. Этот процесс зафиксировали не только в «Метриуме», но и в других компаниях.

«Я нашла ряд клиентов, которые подходят под заданные характеристики. Среди них есть и те, кто работал с нами в 2013–2015 годах, и, что интересно, некоторые из них тогда говорили, что это их последняя попытка инвестировать здесь в недвижимость. Речь, замечу, идет не о российском рынке жилья, а исключительно о ЦАО (Центральном административном округе Москвы.— “Ъ”). И сейчас эти клиенты решили вновь инвестировать сюда, потому что доходность по инвестициям в активы, которые они с нашей помощью находили несколько лет назад, оказалась выше, чем то, что они получили за рубежом, в основном в США и Великобритании»,— рассказывает директор департамента элитной недвижимости агентства Est-a-Tet Анна Карпова.

«Главная задача российских эмигрантов, приобретающих жилье на родине,— это получение актива двойного назначения,— рассказывает Илья Менжунов.— С одной стороны, дом должен быть достаточно современным и ликвидным, чтобы сохранять свою стоимость как можно более долгое время.

В каком-то смысле покупателю необходим "вечный" актив, то есть максимально устойчивый к конъюнктурным колебаниям как самого рынка жилой недвижимости, так и экономики в целом.

Для этого подбираются новые, готовые объекты с отделкой, современной архитектурой и оборудованием. С другой стороны, такой дом должен быть полностью пригоден для использования по прямому назначению, то есть для проживания. Сегодня подобные объекты можно найти практически на любом из загородных направлений, которые традиционно пользуются спросом у покупателей элитного жилья».

Оценить масштабы реэмиграции крайне проблематично. Дело в том, что в статистике ЦБ фиксируются только прямые переводы физических лиц-резидентов. Генеральный директор управляющей компании «ТРИНФИКО Проперти Менеджмент» Виталий Баланович считает, что эти данные не отражают реальной картины и не являются даже верхушкой айсберга: «Это скорее пена на поверхности океана. Настоящей статистики у нас нет, потому что реального сбора данных не ведется».

С этим соглашается и Илья Менжунов, по словам которого физические лица собственноручно проводят меньшую часть трансграничных сделок с элитной недвижимостью. «Поэтому мы и предполагаем, что реальные масштабы движения капиталов куда больше, чем фиксирует Центробанк»,— уверен он.

Не за страх, а за фунты

Причины тренда к возврату капитала из-за границы в Россию довольно очевидны. Это, например, и нашумевший «кремлевский доклад», обнародованный в январе 2018 года Минфином США. И начало расследования экономических преступлений, часть из которых может быть связана с Россией, инициированного в Великобритании с принятием в прошлом году Закона о преступных доходах (Criminal Finances Act 2017).

Закон дал возможность британским правоохранителям направлять запросы о состоянии имущества неясного происхождения (unexplained wealth orders) и накладывать временный запрет на распоряжение таким имуществом (interim freeze orders). «В Великобритании параллельно развивается еще вторая волна проверки русских, которые получали паспорта по программе Tier 1 Golden Visa Programme взамен значительных инвестиций в экономику страны»,— рассказывает заместитель гендиректора российского отделения Transparency International Илья Шуманов.

По этой программе россияне инвестировали в Великобританию £729 млн. «Сейчас речь идет о том, что будет некая перепроверка сведений, которые люди подавали на получение статуса резидента по программе "золотых виз", в том числе перепроверка источников происхождения средств»,— рассказывает Шуманов. Это сотни людей, обладавшие капиталами от £2 млн до £10 млн фунтов для инвестиций в Великобританию с целью получения статуса резидента. И возможно, по итогам перепроверки кого-то из них этого статуса могут лишить.

Не вполне очевидны и последствия проверки имущества неясного происхождения, которую Шуманов называет достаточно гибким инструментом для отслеживания грязных денег или отмывания грязных денег в Великобритании.

«На самом деле сейчас по этому поводу идут дискуссии. Обсуждаются и мягкие меры, которые станут формально ответом на общественный запрос, и какие-то радикальные меры, которые станут перевыполнением плана ответа на российскую угрозу»,— говорит он.

По словам директора по экономическим преступлениям Национального агентства по борьбе с преступностью (NCA) Дональда Туна, в работе у его сотрудников находятся сто кейсов. По мнению Шуманова, это гигантская цифра, если учесть, что речь идет о наиболее значимых и ярких фигурах, которые могли бы сейчас заинтересовать NCA.

«Мне кажется очевидной попытка эмигрантов вести диалог с британскими властями, лоббировать, потому что опыт подсказывает, что эта система работает, как показывает пример США. В Великобритании аналогичная схема есть — это Reputation laundering, то есть отмывание репутации: публичные заявления, благотворительность, пожертвования, открещивание от политического режима и прочее. И диверсификация рисков. То есть они из одной корзины перенесут средства в шесть разных корзин. Как это, например, делает госпожа Батурина, у которой есть активы в Великобритании, Швейцарии, Австрии. У нее весь спектр активов в разных странах, и в каждой идет работа с органами власти для того, чтобы поддержать свою благопристойность. В каждой из юрисдикций»,— уверен Шуманов.

Все это достаточно серьезные основания для опасений и даже зондирования почвы на предмет поиска альтернативных Лондону инвестиций. Однако риэлторы не видят существенного изменения спроса обеспеченных россиян на недвижимость в Великобритании.

«Мы по-прежнему фиксируем сделки с крупными бюджетами. Великобритания привлекает наших сограждан высоким качеством жизни, развитой для ведения бизнеса инфраструктурой, стабильной экономикой и грамотной судебной системой»,— говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.

И этот тренд тоже подтверждает статистика ЦБ. Согласно данным регулятора по трансфертам физических лиц на операции с недвижимостью, в 2017 году объем инвестиций в Россию составил $265 млн, а из России инвесторы вывели в четыре раза больше — около $1,1 млрд.

В 2016 году на рынок недвижимости в Россию инвесторы перевели $261 млн, а в зарубежную недвижимость вложили $870 млн. В 2013–2014 годах перекос в пользу зарубежной недвижимости был существенно больше: так, например, в 2013 году в Россию инвесторы принесли $196 млн, в то время как в зарубежную недвижимость трансферты превысили $2 млрд (в 11 раз).

За последние пять лет объем инвестиций в недвижимость РФ физлицами из-за рубежа составил немногим более $1 млрд, в то время как в зарубежную недвижимость россияне за тот же период вложили свыше $7,1 млрд.

Портрет покупателя недвижимости в Великобритании, по словам Екатерины Румянцевой, очень разнообразен, как и бюджет покупки, который начинается с £1,5 млн, за которые можно приобрести жилье в новостройке, и достигает £80–100 млн. Средний бюджет сделки сегодня составляет £5–10 млн.

«В настоящий момент в британской столице сложилась крайне благоприятная ситуация для покупки жилой недвижимости премиум-класса»,— говорит Юлия Овчинникова, директор департамента зарубежной недвижимости агентства Savills в России. Например, в Центральном Лондоне цены на высокобюджетное жилье ниже максимума 2014 года на 15,9%, хотя, впрочем, впервые появились признаки того, что после трех лет непрерывного падения они, вероятно, достигли минимальных значений. Согласно прогнозу Savills, за пять лет, с 2018 по 2022-й, цены на жилую недвижимость премиум-класса Центрального Лондона вырастут на 20,3%.

Причину активности российских бизнесменов в Великобритании объяснил управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru Игорь Индриксонс: «Что касается санкций, то в основном они затрагивают интересы супербогатых людей, олигархов. Владельцев среднего бизнеса в России этот вопрос не касается».

Непуганые киприоты

На днях эксперты группы компаний Kalinka Group опубликовали обзор, в котором отметили, что среди собственников элитной недвижимости за период с 2014 года количество желающих ее продать выросло в три раза. Из них каждый третий собственник сегодня избавляется от активов с намерением уехать из России. По словам Екатерины Румянцевой, в качестве причин большинство клиентов называют экономическую нестабильность и текущую политическую ситуацию.

Конечно, в поисках более высокого качества жизни обеспеченные россияне выбирают не только Великобританию, хотя, как говорит Игорь Индриксонс, «основные направления остаются все те же: Великобритания, Франция и Германия. Рынки недвижимости не могут так быстро реагировать на геополитические изменения, происходящие на мировой политической арене».

Экзотических предпочтений у россиян, по его словам, не наблюдается: «Однако, пожалуй, один всплеск на рынке зарубежной недвижимости действительно появился — это Кипр.

От всего этого кризиса и прочей сопутствующей белиберды, как ни странно, эта страна только выигрывает. Кипр абсолютно нейтрален. И так как сейчас в России крайне сложно вести бизнес, многие сейчас уезжают на Кипр, чтобы там переждать трудные времена».

По словам Юлии Овчинниковой, интерес к Кипру, который предлагает получение гражданства через инвестиции, значительно вырос в последнее время: «Хотя эта программа работает с 2007 года, в 2007–2012 годах выдавалось всего по 20–30 паспортов в год, а уже в 2016–2017 годах паспорта получали порядка 400–500 заявителей в год». Прежде всего такой рост связан со снижением инвестиционного порога. «Если начиналась программа с требования инвестировать €17,5 млн, то сегодня этот порог начинается от €2 млн»,— рассказывает Юлия Овчинникова.

Дополнительным преимуществом покупки недвижимости на Кипре является возможность получить вид на жительство или даже гражданство. Причем если гражданство можно получить при инвестировании €2 млн, в том числе и в недвижимость, то вид на жительство можно получить при покупке недвижимости на сумму от €300 тыс.

Впрочем, как отмечает директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям компании Knight Frank Марина Шалаева, кроме того что Кипр в целом является одним из новых трендов на мировом рынке недвижимости, в этой стране растет количество именно инвестиционных продаж: «Если раньше 90% клиентов смотрели жилье "под паспорт", то сейчас идет активный тренд к диверсификации — инвесторы рассматривают офисную, гостиничную недвижимость, редевелопмент отеля или офисного здания». Сейчас, по ее словам, по количеству запросов Кипр стабильно входит в пятерку ведущих направлений наряду с Германией, Великобританией, Францией и Италией.

В зависимости от бюджета и целей — проживание, учеба детей, инвестиции — россияне инвестируют в недвижимость Великобритании, Германии, Кипра, Франции, Испании, Италии, Швейцарии или Мальты.

Из направлений, приносящих доход, популярностью у россиян пользуется коммерческая и жилая недвижимость в Германии. По итогам 2017 года столица Германии возглавила рейтинг Global Residential Cities Index (GRCI) международной консалтинговой компании Knight Frank c годовым ростом цен на жилье в размере 20,5%.

GRCI отслеживает показатели средних цен на жилье в 150 городах мира на основе официальных данных статистических служб и в местных валютах. Для сравнения: в 2017 году Москва оказалась на 119-м месте рейтинга с ростом цен на 0,2%, а в 2016-м заняла почетное 150-е место из 150 городов из-за падения стоимости на 15%.

“Ъ” выяснял, какое будущее ждет обладателей российского паспорта