Сектор без газа

Сектор без газа

Воронежская компания пытается добиться компенсации от властей за обесценивание земли

Воронежское ООО «Воронежмонтажавтоматика-М» (ВМА) местного предпринимателя Дмитрия Кривушина, занимающегося топливным и транспортным бизнесом, попытается в апелляции добиться компенсации из областного бюджета 24,3 млн руб.— на эту сумму, по мнению компании, из-за действий властей снизилась цена купленного участка в райцентре Анна. Он приобретался с привлечением бюджетной субсидии под строительство метановой заправки в рамках федеральной госпрограммы, но из-за изменения правил землепользования строительство стало невозможным. Суд первой инстанции поддержал позицию властей о необоснованности требований. Эксперты считают, что вероятность отмены решения невелика.

Компания хотела построить на участке автомобильную газонаполнительную компрессорную станцию в рамках федеральной госпрограммы «Развитие энергетики»

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

«Воронежмонтажавтоматика-М» подала апелляционную жалобу на решение арбитражного суда Воронежской области от 13 декабря. Тогда суд отказал компании в иске к департаменту (ныне министерству) архитектуры и градостроительства региона о взыскании 24,3 млн руб. убытков, вызванных уменьшением рыночной стоимости участка площадью 1,1 га на улице Чехова в райцентре Анна.

ВМА хотела построить там автомобильную газонаполнительную компрессорную станцию (АГНКС) в рамках федеральной госпрограммы «Развитие энергетики». В феврале 2021 года компания за 25 млн руб. купила эту землю (бывшие сельхозугодья) у частного собственника. До этого она успешно построила другую АГНКС в регионе, и по итогам старого проекта ей выделили 20 млн руб. областной субсидии. Принятые еще в 2011 году аннинскими депутатами правила землепользования и застройки (ПЗЗ) относили участок, где планировалось построить станцию, к «зоне резервного фонда», в которой разрешена предпринимательская деятельность, сельскохозяйственное и некоторые другие виды использования. В договоре купли-продажи была указана цель — строительство АГНКС по госпрограмме.

«Перед покупкой ООО и другие участники госпрограммы, в том числе и правительство области, изучали сведения об участке в ЕГРН, а также документы территориального планирования, чтобы убедиться, что разрешенное использование подходит для реализации инвестпроекта»,— подчеркивается в жалобе (копия есть у «Ъ-Черноземье»).

Но через полгода после покупки, в сентябре 2021 года, департамент утвердил новые ПЗЗ Анны: в них «зону резерва» исключили из списка территориальных зон поселения. Участок включили в зону сельхозиспользования. Строительство АГНКС на нем стало невозможным. Убытки в ВМА оценили в 24,3 млн руб. (разница между рыночной стоимостью земли до изменения зоны — 26,3 млн руб.— и последующей в 2 млн руб.).

Но и сама компания меняла виды разрешенного использования в рамках «зоны резерва». Покупался он как земля сельхозиспользования. В мае 2021 года ВМА зарегистрировала его как землю для предпринимательства (тогда кадастровая стоимость превысила 50 млн руб.). А затем ВМА на время подготовки документации для строительства АГНКС «для уменьшения налогооблагаемой базы» выбрала вид разрешенного использования «сельхоздеятельность» (кадастровая стоимость — 93,2 тыс. руб.). В суде представители компании подчеркивали, что продолжали подготовку к строительству, оформляя проектную и разрешительную документацию.

Представители министерства в суде заявили, что учитывали изменение компанией вида разрешенного использования на сельхоздеятельность при подготовке приказа о новых ПЗЗ. Также выяснилось, что в генплане поселения земля относилась к зоне сельскохозяйственного использования, отмечали они.

«Фактически ПЗЗ поселения… были приведены в соответствие с его генпланом, притом что в период их подготовки… от истца как заинтересованного лица замечаний не поступало»,— согласился суд. Оценку снижения стоимости суд отверг, так как эксперты «не учли факт противоречия» прежних ПЗЗ генплану. Отклонен был и довод истца о том, что уже впоследствии, в 2022 году, он не смог скорректировать новые ПЗЗ путем обращения в департамент: тогда в правительстве области ответили компании, что для этого сначала нужно обратиться в орган местного самоуправления для внесения изменений в генплан. В ВМА с этим не согласились.

Компания оспаривает выводы суда о «недоказанности» убытков и о том, что право собственности на участок не нарушено. Заявление представителя министерства о том, что ПЗЗ десять лет не соответствовали генплану, в ВМА назвали «сенсационным». Там подчеркнули, что цена покупки определялась исходя из действовавших на тот момент ПЗЗ, а новыми «вообще не разрешено строительство любой недвижимости». Там также не увидели доказательств того, что принятие новых ПЗЗ произошло из-за несоответствия старых генплану.

По данным «Ъ-Черноземье», претензий по использованию бюджетных средств у региональных властей к ВМА и ее владельцу пока не возникло. Компания дважды заявляла о «халатности» чиновников в прокуратуру, но нарушений там не нашли, отметив, что бюджетная субсидия при купле-продаже формально не фигурировала. «Удивляет безразличие министерства финансов региона и прокуратуры к тому, что выделенные из бюджета 20 млн руб. фактически были потрачены на участок сельхозназначения, на котором запрещено любое строительство»,— заметили в ВМА.

Оценщик, судебный эксперт группы Veta Александр Терентьев полагает, что вероятность отмены решения невелика: «Истец не отрицает, что именно он инициировал изменение вида разрешенного использования на сельхоздеятельность. А это позволило ответчику изменить градостроительные регламенты и утвердить новые ПЗЗ с теми данными, которые у него были. Запрашивать у собственника информацию, не собирается ли он менять вид разрешенного использования в будущем и за чьи средства приобрел землю, он не обязан. Снижение рыночной стоимости участка является следствием действий его собственника».

«Если участок приобретался с целью строительства заправки, а не последующей реализации, то проблемой номер один является не изменение рыночной стоимости, а невозможность строительства,— констатирует управляющий партнер юридической компании Enterprise Legal Solutions Юрий Федюкин.— Чтобы ее решить, нужно оспаривать само решение о внесении изменений в правила землепользования, но истец этого не делает. В случае удовлетворения требований возможность реализовать проект у него не появится — ему все еще будет принадлежать участок, на котором нельзя строить. Суд справедливо указывает, что истец может обратиться в орган местного самоуправления для внесения изменении в генплан».