Кадастр давит на реестр

В 25 раз возросло количество заявлений по переоценке кадастровой стоимости объектов недвижимости, поданных в управление Росреестра по Нижегородской области за год. Кадастровая стоимость зданий или земельных участков, которая в среднем превышает инвентаризационную, учитывается при начислении налога на имущество. В результате собственники, не готовые платить за свою недвижимость больше, чем раньше, обращаются в специальную комиссию Росреестра и суды. Как показывает практика, большинство из этих обращений удовлетворяется. Юристы объясняют это тем, что органы власти проводили массовую оценку территорий, при которой стоимость объектов часто завышена в интересах бюджета.

В комиссию, которая занимается урегулированием споров по результатам определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при управлении Росреестра по Нижегородской области, в 2015 году поступило 1,28 тыс. заявлений, тогда как годом ранее таких заявление было 47 (в 2012 году — 18, в 2013-м — 10). За первое полугодие 2016 года теруправление Росреестра получило 507 таких заявлений. В большинстве случаев специальная комиссия встает на сторону заявителей: в 2015 году она приняла 637 положительных решений по жалобам, в 2016 году — 305.

Суды тоже в основном на стороне налогоплательщиков. По данным Росреестра, из 213 судебных решений в 2015 году только в 25 случаях собственникам недвижимости или земельных участков отказали в пересмотре кадастровой оценки. В этом году по состоянию на 30 июня суды вынесли 206 судебных решений, из которых только в пяти случаях заявителям было отказано. Причем некоторым плательщикам удается заметно снижать кадастровую стоимость. Например, одной из компаний 56 земельных участков оценили в 9,9 млн руб., но по результатам судебных разбирательств их кадастровая стоимость снизилась на 62% до 3,7 млн руб.

Напомним, в Нижегородской области налог на имущество физлиц начисляется исходя из кадастровой стоимости объекта с 1 января 2015 года, на имущество юрлиц — с 1 января 2016 года. Но работа по кадастровой оценке началась раньше: в 2010 году регион стал участником пилотного проекта. Необходимость реформы Федерация объясняла тем, что инвентаризационная стоимость имущества, которую прежде принимали за основу при начислении имущественного налога, была далека от рыночной. В 2011 году ФГУП «ФКЦ „Земля“» завершило кадастровую оценку региональной недвижимости, в 2012 году областное правительство утвердило ее итоги и рассчитывало, что с введением новой схемы начисления налогов доходы регионального бюджета вырастут не менее чем на 200 млн руб. в год.

В Росреестре отмечают, что размер налоговых начислений зависит не только от расчетов кадастровой стоимости объекта, но и от ставки, которую устанавливают муниципалитеты. В Нижегородской области большинство органов МСУ применяют максимальные ставки налога (например, по землям сельхозназначения, жилфонда, ЛПХ она установлена в размере 0,3% от кадастровой стоимости, хотя могла бы составлять 0,1%), а также почти не применяют льготы.

Причинами участившихся обращений собственников объектов недвижимости становятся и ошибки чиновников, говорит директор юридической фирмы «Юрсервис» Светлана Подоляко. «Федеральный законодатель четко определил критерии объектов коммерческой недвижимости, налог на которые рассчитывается в соответствии с их кадастровой стоимостью. Однако на местах „происходят накладки“: региональные власти, формируя перечень объектов под эти критерии, иногда включают здания и строения, которые под них не подпадают», — отмечает юрист.

Руководитель адвокатской конторы №18 Нижегородской областной коллегии адвокатов Алексей Пичугин напоминает, что органы власти заказывали массовую оценку кадастровых кварталов (больших территорий), данные которой, как правило, оказываются завышенными в интересах бюджета: «Комиссия на практике может снизить кадастровую оценку до 30%, а суд иногда и больше — решение принимается на основе независимой оценки, которую заказывает налогоплательщик в отношении своего объекта. Однако в некоторых случаях суд может и перепроверить выводы оценщика, назначив экспертизу».