Падение спроса на рынке недвижимости

Падение спроса на рынке недвижимости

Дмитрий Овсянников

Директор компании «ИПОТЕК.РУ», ипотечный брокер

Дмитрий Чариков

- Добрый вечер, уважаемые радиослушатели. С вами на радио «МедиаМетрикс» программа «Время недвижимости» и я ее ведущий, Дмитрий Чариков. Хочу представить нашего сегодняшнего гостя программы. Это Дмитрий Овсянников, директор компании, предоставляющей на столичном рынке недвижимости услуги, связанные с ипотечным брокериджем. А также хочу добавить, что Дмитрий является руководителем ряда порталов, посвященных рынку недвижимости и ипотеки. И таким образом, сегодня в студии радио «МедиаМетрикс» человек, который знает об ипотеке если не все, то почти все. Добрый вечер, Дмитрий.

Дмитрий Овсянников

- Добрый.

Дмитрий Чариков

- Ну, надеюсь, что добрый. Хотя погода у нас сегодня не совсем добрая. Я хочу начать с небольшого рассказа о том, что я недавно был в Туле. И цель поездки – мониторинг состояния одного из региональных рынков. И лично мой интерес лежал в плоскости состоянии рынка недвижимости и, в том числе, состояния строительства. И что я хочу сказать по этому поводу? Вот у меня сложилось впечатление, что в Туле рынок застыл где-то в середине 2000-х. С точки зрения организации продаж, во-первых, во-вторых, на мой взгляд, практически полностью отсутствует девелопмент. И наша программа сегодня звучит каким образом? Почему вот этот кризис взялся, откуда вот эти вот все негативные тенденции появились? Кризис менеджмента имеет место быть?

Дмитрий Овсянников

- Имеет. И в Москве тоже имеет место быть.

Дмитрий Чариков

- Кризис менеджмента. Ну, подробнее, пожалуйста, Вы не стесняйтесь.

Дмитрий Овсянников

- Нет, ну а что говорить об очевидных вещах? Кризис он многогранен.

Дмитрий Чариков

- Существует такая фраза: «кадры решают все». То есть вначале появляется кризис менеджмента, потом появляется кризис маркетинга, кризис идей, и потом наступает всеобщий кризис. Но, однако, речь не об этом, речь о другом. Я общался с Тульскими застройщиками и задавал такой вопрос: «Вот какова доля ипотечников в сделках, связанных с приобретением квартир в строящихся объектах?». И Тульские застройщики называли уверенно цифру 80-90%. Это достаточно большая доля. Вот Вы как считаете, какая ситуация вообще по сравнению с городами-миллионниками, со столичным регионом? Есть ли какие-то отличия или такая же тенденция?

Дмитрий Овсянников

- Что касается роста доли ипотеки, то тут нет ничего удивительного. Я начинал работать с ипотекой примерно с 2001 г., тогда доля ипотеки была менее 1%, но на тот же момент в развитых странах Европы и Америки доля ипотечных сделок составляла 95%. Мы сейчас медленно, но верно идем к такой цифре, когда подавляющее большинство сделок будет совершаться с помощью ипотеки. И кризис этому не помеха. Кризис, не кризис, доля ипотеки увеличивается, и она будет увеличиваться.

Дмитрий Чариков

- Ну, то есть я правильно понимаю, что ипотеку можно рассматривать, как один из инструментов (и сегодня это становится одним из основных инструментов), которые влияют на состояние спроса?

Дмитрий Овсянников

- Это действительно один из основных инструментов. Почему? Потому что для любой сделки нужен, во-первых, товар, во-вторых, деньги. Кредиты – это те же самые деньги, да? Только те деньги, которые люди еще не заработали. Т.е. либо человек заработал, работал, работал несколько лет, для того, чтоб купить квартиру, либо он идет в банк, получает кредит и эти деньги уже тратит, живет в приобретенной квартире и потихонечку расплачивается с банком. То есть это деньги будущих периодов.

Дмитрий Чариков

- Хорошо. Ну, мы все помним и знаем, что произошло в прошлом году. В прошлом году ключевая ставка поменялась, ее подняли. И в связи с этим банки тоже пересмотрели свои продукты ипотечные. И многие люди из числа покупателей-ипотечников, потенциальных покупателей, просто отказались от идеи приобретать квартиру до более лучших времен, когда ставка вернется хотя бы к прежнему уровню. Вы согласны с этим, что спрос просел именно из-за того, что Центробанк поднял ключевую ставку?

Дмитрий Овсянников

- Вот смотрите, что получается. Значит, Центробанк поднял ставку до 17%. Да? Вслед за этим подняли процентные ставки банкам. Почему? Потому что для выдачи кредитов банкам нужны деньги. А когда деньги становятся для банков дороже, то вопрос, по какой ставке они могут выдавать кредиты? Но тут интересно другое, то, что банк… С одной стороны, есть желание банка выдать деньги, с другой стороны, должно быть желание у заемщиков эти деньги взять. Если мы возьмем и, допустим, рассмотрим такой пример: умножим 4 млн. на процентную ставку 15% годовых, и с другой стороны возьмем 5 млн. и умножим на процентную ставку 12% годовых. Да? Т.е. мы получим одно и то же значение. Т.е. произведение даст одно и то же значение. Что это значит? Это значит, что и ежемесячный платеж, и переплата банку за определенный промежуток времени будут одинаковыми. С той лишь небольшой разницей, что один человек по ставке 15% годовых взял 4 млн., а другой человек по ставке 12% годовых взял на миллион больше - 5 млн. То есть что получилось? Когда банки подняли ставку всего-навсего на 3%-х пункта, это значит, что человек уже вместо 5 млн. берет 4 млн.

Дмитрий Чариков

- Дмитрий, скажите проще. Вот то обстоятельство, что ключевая ставка повысилась и банки повысили свои ставки по ипотечным кредитам, это повлекло за собой, что многие потенциальные покупатели просто покинули рынок и сформировали своего рода отложенный спрос. Вот ваше мнение по этому поводу? Имеет место быть такая ситуация?

Дмитрий Овсянников

- Отложенный спрос? Безусловно. Причем он на столько сильно отложен, во-первых, и, во-вторых, он на столько огромен, что чтобы понять, на сколько он большой, берем какой-нибудь поисковик и вводим фразу «купить квартиру» (ведь если я хочу, допустим, «приобрести квартиру», я не буду вводить фразу «продать квартиру»), а потом возьмем и введем в поисковик (в Яндексе есть такой инструмент «Яндекс.Директ» ,там подбор слов), вводим туда «продать квартиру». И вот когда мы сравним эти значения, то окажется, что «купить квартиру», такой запрос, интересует на порядок больше людей, чем «продать квартиру». И это сейчас, когда спроса почти никакого нет.

Дмитрий Чариков

- Это своего рода элемент мазохизма: сидеть и забивать в поисковик «купить квартиру, купить квартиру». Все же отдают себе отчет, что многие люди просто что-то ищут, чтобы посмотреть, как там у соседа: что продается, по какой цене продается, в каком количестве.

Дмитрий Овсянников

- Дмитрий, если я не хочу купить машину, то я не буду задавать вопрос, как купить автомобиль. Зачем мне этим вопросом интересоваться?

Дмитрий Чариков

- Но фактор любопытства тоже имеет место. Хотя, логично. Но я хотел бы затронуть еще один такой момент. Вот известно, что когда спрос, начинает проседать, его уровень становится меньше, чем уровень предложения, то объём сделок начинает уменьшаться, и большинство продавцов обычно начинают включать механизм стимулирования спроса: пытаются этот спрос активировать. И на первом плане у всех всегда такой инструмент, как цена - люди начинают постепенно снижать цены, как бы провоцируя рынок к тому, чтобы вот он обратил внимание на более дешевое предложение. Вот как вы считаете, этот инструмент - он вообще полезный? Или он вредит рынку?

Дмитрий Овсянников

- Снижение цены? Тут есть несколько стадий. Значит, первая стадия. Что делают покупатели тогда, когда цены начинают падать? Бытует мнение, что они торопятся купить. Так вот, утверждаю, что все как раз наоборот. Они не торопятся совершать покупку. Почему? Потому что если я сегодня могу купить квартиру за 5 млн., а через месяц она будет 4 млн. 500 тыс., у меня что полмиллиона лишние в кармане затерялись?

Дмитрий Чариков

- Не знаю, не знаю, не заглядывал.

Дмитрий Овсянников

- Зачем мне торопиться совершать покупку, если цены падают? Ну, хорошо, на полмиллиона в месяц цены не падают, но даже если цена квартиры упадет на 100 тысяч за 1 месяц, на 200 – за два, то, что получается? Многие люди целый месяц вкалывают на производстве, для того, чтобы заработать те самые 100 тысяч. А тут получается, человек просто за то, что он ничего не делает, не предпринимает действий по покупке квартиры, фактически получает премию в 100 тысяч за то, что он не совершает покупку. Т.е. на первой стадии у нас получается, что с падением цен резко сокращается количество покупателей. Т.е. покупатели переходят в стадию ожидания. Спрос является отложенным.

Дмитрий Чариков

- То есть Вы хотите сказать, что снижение цен не провоцирует большее количество покупок, а, наоборот, в общем-то, ведет к тому, что спрос еще больше проседает?

Дмитрий Овсянников

- На самом деле, если мы говорим целом о рынке - да. Если мы говорим об отдельно взятой компании, то, когда начинается падение цен и, соответственно, падение спроса, то тут начинается игра «Перетащи клиентов у соседа». И вот здесь как раз, кто сильнее упал, тот и молодец. У кого ниже цена, тот и перетянул к себе соседских клиентов.

Дмитрий Чариков

- Ну, логично, логично. Но глядите вот, что произошло еще в конце прошлого года: во второй половине прошлого года наблюдался спрос, имеющий все признаки ажиотажного. И понятно, чем это было продиктовано - это колебание курса рубля по отношению к доллару. И люди бросились в буквальном смысле слова менять деньги на квадратные метры. И девелоперам было от чего впасть в эйфорию: выручка в последний период года демонстрировала просто рекордный уровень. Но затем рубль начал укрепляться, паника закончилась, и выяснилось: тот спрос, который в номинальном режиме мог бы быть удовлетворён в более длительном периоде времени, он просто был выбран, съеден за очень короткое время. И наступило, что называется «время похмелья»: чем веселее веселится ночью, тем тяжелее самочувствие утром. Закон равновесия в действии. Вот то, что сегодня происходит, вот полный штиль на рынке, - это в какой-то мере в общем-то результат, эхо того ажиотажного спроса, который был перед Новым годом. Как вы считаете, этот фактор имеет место быть?

Дмитрий Овсянников

- Ну, на самом деле полного штиля на рынке нет. Спрос на новостройки сейчас есть. Да, он меньше, чем полгода назад, меньше, чем в декабре, меньше, чем в январе, но он есть. Спрос есть. Просто сейчас этого спроса недостаточно, и рынок перешел во вторую стадию, когда, допустим, девелоперы, застройщики держали цены, понимая, что как только цены начнут падать, всем придётся несладко. Поэтому дружно все держали цены, создавая иллюзию, что цены не падают. Создавалась иллюзия за счет каких-то скидок, за счет каких-то дополнительных акций, прибамбасов, за счет дополнительных «плюшек» для покупателей: купи квартиру - бейсболка в подарок, купи квартиру - гараж, купи квартиру - кладовка в подарок. Вчера ты мог купить квартиру без отделки, сегодня за эти же деньги, но уже с отделкой.

Дмитрий Чариков

- Слушайте, Дмитрий, ну, а что в этом плохого? Застройщики, девелоперы, до последнего, в общем-то, пытались закамуфлировать вот это снижение цен, естественно, включали такие маркетинговые инструменты: бейсболка в подарок. Это прекрасно. Мы понимаем, что это скорее рекламная акция на привлечение внимания, а вот кладовка в подарок, ремонт в подарок, там еще что-то - это закамуфлированная попытка продать дешевле?

Дмитрий Овсянников

- Когда за единицу денежной массы, так скажем, можно купить в одном случае - квартиру без отделки, а в другом случае – квартиру, но с отделкой, то мы, конечно, понимаем, что квадратный метр одной и той же квартиры - он стал дешевле. Потому что и стройматериалы, которые нужны, и отделочные материалы, и работа, тех, кто эту отделку производит, - тоже чего-то стоят.

Дмитрий Чариков

- Ну, это тоже тот самый случай, когда умом мы понимаем, а сердце не приемлет. Да, то есть мы воспринимаем одну и ту же информацию по-разному. Т.е. не звучит прямо слово «Снижение цен. Скидка»

Дмитрий Овсянников

- Вот сейчас перешли из стадии снижения цен в стадию… Из закамуфлированного снижения цен в стадию реального снижения цен, когда цены у застройщиков и вообще у продавцов недвижимости начали снижаться. Вот в этой стадии совсем другие стратегии работают.

Дмитрий Чариков

- Это хорошо или плохо, что они начали снижаться, в частности, для первичного сегмента рынка недвижимости?

Дмитрий Овсянников

- Я не даю оценок, хорошо это или плохо. Кому-то хорошо, кому-то плохо. Почему? Потому что с одной стороны, казалось бы, жилье становится доступнее. Но с другой стороны, на строительную отрасль очень много завязано. Рубль в строительной отрасли дает работу многим другим отраслям. И, соответственно, на рубль в строительной отрасли - 6 рублей в других смежных отраслях. Не я сказал, вчера по РБК услышал Меня - он эти данные приводил. Что получается? Человек, когда приобретает квартиру, он что, на полу жить будет, на полу спать? Нет. Значит, кровать ему нужна. Вещи что, по квартире будут в кульках сложены? Нет. Значит, шкаф нужен. Т.е. вот уже мебельщики получили заказы. Из окон и щелей сквозит - значит, нужно сделать пластиковые окна. Тот ремонт, который достался, не радует - то есть куча людей получили работу. Что получается? Почему государство поддерживает строительную отрасль? Потому что параллельно получают работу очень-очень много людей.

Дмитрий Чариков

- Я, наверное, не открою Америку, если скажу, что строительная отрасль является одной из основных составляющих экономики любого государства по большому счету, и Российская Федерация – не исключение. Да? Причем существует и сервисные бизнесы, назовем это так. Т.е. вот тот самый случай, о котором вы говорите - это и мебельщики, и те люди, которые осуществляют отделку, ремонты и т.д. Все понятно. Ну, глядите, прозвучала такая фраза: «доступность, доступность и еще раз доступность». Почему-то она всегда ассоциируется со стоимостью, с ценой. Но существуют еще и другие факторы, которые…

Дмитрий Овсянников

- Но, на самом деле не всегда с ценой это ассоциируется. Если цены снижаются, и человек в результате оказывается не у дел, выкинут с этого рынка, т.е. оказывается без работы, то квартира может и вдвое, и втрое упасть - она не станет для него доступнее. Ключевое здесь: «для него». Но для соседа, который остался на работе, который получает ту же самую зарплату, он за ту же самую зарплату может купить более дешевую квартиру. Для него жилье станет доступным. Тут, как говорится: у кого-то супчик жидкий, а у кого-то жемчуг мелкий. У каждого свои проблемы.

Дмитрий Чариков

- Вот что произошло в прошлом году? Центробанк поднял ключевую ставку, и жилье прекратило быть доступным при прочих равных, что называется. Т.е. если мы сегодня говорим о том, что основная (я не скажу основная, но большая) доля ипотечников содержится вот в этот самом спросе, может быть, логично рассматривать помимо цены, стоимости, еще другие факторы, которые влияют на доступность? Глядите, что сейчас происходит: с одной стороны, Центробанк начал постепенно снижать ключевую ставку, и банки отреагировали на это естественно понижением, , ставок по ипотечным кредитам. Более того, государство сейчас поддерживает строительную отрасль, субсидируя ипотечную ставку. Мы знаем, что 11,9 (12%, грубо говоря) покупателей-ипотечников в первичном сегменте, но, на мой взгляд, этого уже не достаточно. Как вы считаете?

Дмитрий Овсянников

- Значит, что касается субсидирования ставки, то тут нужно посмотреть, а кто является покупателями новостроек. Ну, они, конечно, не покупатели, но условно я буду их таким вот образом называть, да? Значит, покупателей можно разбить на несколько основных категорий. Это с одной стороны, собственно покупатели, т.е. те люди, которым для покупки не нужно ничего продавать с одной стороны, и с другой стороны, они планируют пользоваться квартирой как товаром, т.е. купить ее и жить в ней. Вторая категория – это спекулянты, т.е. те люди, которые рассматривали квартиру не как товар со своими потребительскими свойствами, а как инструмент для инвестиций. Т.е. купил квартиру, через какое-то время продал квартиру. Это спекулянты. Ну и соответственно инвесторы: купил что-то там, гору стройматериалов, через какое-то время гора превратилась в квартиру, и человек продал квартиру, то есть разницу в цене положил в карман. Это вторая категория. И наконец, третья категория – это менялы, то есть те люди, которые меняют свою квартиру на другую квартиру.

Дмитрий Чариков

- Я правильно понимаю, на вторичном сегменте рынка недвижимости они реализуют? Продают, соответственно, там что-то покупают, и оставшиеся деньги вкладывают в квадратуру?

Дмитрий Овсянников

- Ну, в общем-то, да. У человека имеется квартира, допустим, за 4 млн., он берет кредит в банке 2 млн., доплачивает и приобретает квартиру в новостройке. Вдвое больше квадратных метров, он рад и счастлив.

Дмитрий Чариков

- Дмитрий, ну, что в итоге мы сейчас имеем?

Дмитрий Овсянников

- В итоге мы имеем, что государство из этих нескольких категорий простимулировало всего- навсего одну, т.е. категорию покупателей, поддержав процентную ставку. Обмены свелись на нет (вторички на первичку). Почему? Потому что, как происходил обмен?

Дмитрий Чариков

- Люди не могут сейчас продать квартиру на вторичке. Да, сложно.

Дмитрий Овсянников

- Люди не могут продать квартиру на вторичке, почему? Потому что покупатель смотрит: ага, я беру кредит в банке. Я могу на новостройку взять 5 млн., я могу на вторичку взять 4 млн. Как раньше говорилось: по деньгам я буду платить одинаково.

Дмитрий Чариков

- Речь здесь даже идет о том, что на первичку одни ставки ипотечные, на вторичку – совершенно другие, более высокие.

Дмитрий Овсянников

- Так я о том и говорю. И более того, вот эта вот господдержка, она убила такую категорию, как инвесторы. Смысл инвестиций пропал напрочь. Почему? Потому что человек приобретает новостройку с помощью дешевого кредита, после этого он собирается продать эту квартиру.

Дмитрий Чариков

- Мобилизовать, естественно. Реализовать, но несколько дороже.

Дмитрий Овсянников

- Но тот, кто у него покупает эту квартиру, ставшую уже вторичкой, он берет кредит в банке по совсем другим процентным ставкам, более высоким.

Дмитрий Чариков

- Даже если на стадии еще строительства, то, соответственно, уже тому покупателю, назовем его так, кредит будет предоставлен под другие ставки, нежели застройщику.

Дмитрий Овсянников

- Да, т.е. на первичке ставка одна, у того человека, который покупает у застройщика, а на вторичке ставка более высокая. И получается, что человек, который вложился в квартиру, используя это как инвестицию, не может продать квартиру дороже, чем ее купил.

Дмитрий Чариков

- Понятно. Дмитрий, я все-таки спрошу прямо. Какой, на ваш взгляд, должен быть размер ипотечной ставки, чтобы оживить спрос. Вот какая должна быть ставка по ипотечным кредитам в нынешних создавшихся условиях? Достаточно будет, если уровень опустится на цифру 12, в том числе и на вторичном, так называемом, сегменте рынка, сравняется с той ставкой, которая сегодня есть на первичке? Либо нужны какие-то дополнительные шаги?

Дмитрий Овсянников

- Тут не случайно прозвучала ставка 12. Дело все в том, что на протяжении 10 последних лет средняя ставка по ипотечным кредитам была примерно на уровне 12% годовых, и это некий баланс спроса и предложения, при котором цены если и растут, то совсем не сильно (как минимум, они не снижаются). Но, если на сегодняшний день говорить о вторичке, то средняя ставка по ипотеке — где-то 14% годовых.

Дмитрий Чариков

- Это много или мало?

Дмитрий Овсянников

- Это больше, чем было. Соответственно, меньше спрос на такие кредиты.

Дмитрий Чариков

- Но 12 достаточно?

Дмитрий Овсянников

- Ну, если ставка опустится на 12, это уже будет недостаточно, почему? Потому что будет эффект санок. Представьте, что вы везете санки по снегу. Пока вы их везете, везти их легко и просто. Но как только вы остановились, санки остановились. И для того, что стронуть их с места, нужно приложить значительно больше усилий.

Дмитрий Чариков

- Цифру назовите.

Дмитрий Овсянников

- Я так понимаю, что цифра должна быть на уровне 9% для того, чтобы запустить механизм спроса.

Дмитрий Чариков

- И как Вы считаете, как быстро в нынешних условиях это произойдет и произойдет ли, случится ли чудо, и от кого это зависит? Центробанк ли снизит ключевую ставку, либо банки сами порадуют заемщиков, либо застройщики, возможно, будут готовы взять на себя бремя дополнительного субсидирования ипотечной савки. Вот какой из вариантов лично Вам видится более реальным и произойдет быстрее?

Дмитрий Овсянников

- Что касается Центробанка - деньгами Центробанка банки кредиты не выдают. Т.е. для банков нужен источник более дешевых денег, и это не деньги Центробанка.

Дмитрий Чариков

- Это чьи деньги тогда? Сразу я конкретный вопрос задаю.

Дмитрий Овсянников

- Отметаем следующую категорию - это не деньги застройщиков. Почему? Потому что застройщики, они могут воздействовать на одну небольшую часть из всего спектра покупателей, т.е. на тех, кто покупает квартиру для себя. Все. Это не для тех, кто меняет, допустим, имеющееся шило на лучшее мыло. То есть получается, что для банков нужны источники дешёвых денег. Где их взять? Для того, чтобы были дешевые кредиты, должны быть дешевые депозиты. То есть по депозитам должна снизиться процентная ставка, и тогда что получается? Человек разместил депозит в банке, банк эти деньги саккумулировал, выдал другому человеку кредит, разницу в ставках положил себе в карман.

Дмитрий Чариков

- Сегодня средняя вставка по вкладам какая?

Дмитрий Овсянников

- Где-то на уровне 11% годовых. Если мы говорим о декабре прошлого года после повышения ключевой ставки, то средняя была где-то на уровне 18, а так ставки доходили до 20-22% по депозитам.

Дмитрий Чариков

- Я услышал такой посыл, что ставки по вкладам будут с большой долей вероятности идти вниз.

Дмитрий Овсянников

- Будут идти вниз.

Дмитрий Чариков

- И еще раз я хочу повторить вопрос: какая ипотечная ставка, цифра на рынке, скажем так, будет достаточна, чтобы активировать спрос.

Дмитрий Овсянников

- Чтобы активировать спрос, ставка должна быть на уровне 9%. Для того, чтобы поддерживать затем этот спрос, ставка должна быть на уровне 11-11,5%, может быть 12% годовых.

Дмитрий Чариков

- Вот как вы считаете, 9% (даже лучше 8%) на сколько длительный период будет достаточно этой ставки?

Дмитрий Овсянников

- Я думаю, что месяца 3 достаточно вполне. Более того, ничего нового, все велосипеды уже изобретены. Именно таким образом выходили из кризиса 2008 г.

Дмитрий Чариков

- Ну что ж, что я хочу сказать, если завтра всем будет объявлено, что ипотечная ставка на рынке недвижимости 8-9% - все покупатели радостно вернутся, по мнению нашего гостя, и наступит, как говорят в таких случаях, всеобщее счастье. Так это или как-то по-другому, мы узнаем после небольшого перерыва, оставайтесь вместе с нами на радио «МедиаМетрикс».

Музыкальная пауза

Дмитрий Чариков

- Итак, уважаемые радиослушатели, мы снова вместе с вами на радио «МедиаМетрикс» с программой «Время недвижимости», и я ее ведущий, Дмитрий Чариков, продолжаю беседу с нашим гостем Дмитрием Овсянниковым. В предыдущем блоке программы мы практически нащупали способ, как можно оживить спрос на рынке недвижимости. По мнению гостя, это возможно, если уровень ипотечной ставки опустится и не будет превышать 8-9%. Но на перерыв мы ушли под риторический вопрос: где банкам брать деньги, дешевые деньги и, как известно, уровень ключевой ставки Центробанка не позволяет снизить ипотечную ставку, а на рисковые операции банки не пойдут. Возможно, есть какие-то иные способы, Дмитрий, как Вы считаете?

Дмитрий Овсянников

- На самом деле велосипеды, как я уже говорил в первой части, уже изобретены. В 2008 г. именно таким образом и выходили из кризиса. Когда ЕЖК выдавали сравнительно небольшие по размеру кредиты под 9% годовых, под те самые. Кредиты, их размер был достаточен для того, чтобы в спальных районах г.Москвы купить однокомнатную, а если повезет, то и двухкомнатную квартиру. Но не о каких хоромах, безусловно, мечтать с таким уровнем кредита не приходилось. И что получилось? Эта акция длилась достаточно недолго. Вслед за ней, с одной стороны, активировался спрос, с другой стороны банки потихонечку подтягивались и тоже снижали тоже процентные ставки. То есть, что получилось? Запустился механизм спроса, и на все про все было месяца 3-4. Все. Дальше жизнь прекрасна и удивительна и у девелоперов, и у банков, и у дольщиков. Всем все хорошо и замечательно.

Дмитрий Чариков

- Ну, вот у меня сложилось впечатление, что участники рынка как зациклились на стоимости квадратного метра, на его цене, так и не хотят повернуть голову вправо или влево и посмотреть, что есть и другие инструменты. И если уж говорить, долевое строительство и приобретение квартиры на первичном сегменте — это не покупка жилья. Вот если уж говорить совсем откровенно, имеет место быть осуществление финансирования строительного проекта, привлекаются денежные средства, дешевые деньги дольщиков. Это гораздо выгоднее, чем оперировать банковскими кредитами для застройщиков. Потому что банковский кредит – это проценты. Правильно?

Дмитрий Овсянников

- Безусловно. То есть что получается? Для того, чтобы построить дом, нужны деньги. Нужно расплатиться за стройматериалы, нужно заплатить зарплату рабочим, нужно заплатить кучу денег еще на разные нужды. То есть что получается? Что эти деньги нужно где-то взять. И есть несколько источников, где эти деньги можно взять. С одной стороны, это дольщики. Чем они хороши? Тем, что с одной стороны, это конечный потребитель, раз. С другой стороны, деньги, которые несут дольщики, - это деньги дармовые.

Дмитрий Чариков

- Это самые дешевые деньги.

Дмитрий Овсянников

- Застройщик не должен платить за пользование этими деньгами проценты. Что в результате приобретает дольщик? Он приобретает более дешевую квартиру, чем на вторичном рынке и с большой долей вероятности он сможет эту квартиру потом (по истечении некоторого времени) продать по более высокой цене, чем аналогичная квартира на вторичном рынке. Либо альтернатива, где взять деньги, - это банковские кредиты. Буквально на днях, готовясь к передаче, разговаривал с несколькими банкирами: «скажите, пожалуйста, если я, допустим, застройщик, хочу взять кредит на то, чтобы построить дом, под какую процентную ставку вы мне дадите?». Что мне сказали банкиры, знаете?

Дмитрий Чариков

- Не знаю, абсолютно не знаю. Что Вам сказали?

Дмитрий Овсянников

- Они сказали: «Дмитрий, наш банк сейчас строителей не кредитует. Но мы слышали, что кредит, если и можно взять, то под 20-25%, а то 30% годовых».

Дмитрий Чариков

- Где это интересно банкиры слышали?

Дмитрий Овсянников

- На этот вопрос они мне не ответили. Я опросил с десяток человек, все сказали, что наш банк кредиты сейчас застройщикам не выдает, но они слышали, что где-то там деньги можно получить, но никто не назвал, где.

Дмитрий Чариков

- Какое-то волшебное место, где выдают деньги, и банкиры слышали, что оно существует.

Дмитрий Овсянников

- Значит, что у нас получается? Если строительство ведется года 3, если кредит получен под 25% годовых, то во сколько раз возрастет себестоимость строительства, если застройщик берет деньги в банке?

Дмитрий Чариков

- Безусловно.

Дмитрий Овсянников

- Ну, хорошо, не на 75%. Почему? Потому что застройщику нужен не кредит, а кредитная линия. Почему? Потому что нужны деньги на строительство фундамента. Фундамент построил, дальше нужны деньги на возведение строительных конструкций.

Дмитрий Чариков

- Ну, речь, идет о проектном финансировании.

Дмитрий Овсянников

- Да. То есть проектность финансирования, и деньги нужны постепенно, но все равно стоимость этих денег огромна, и застройщики говорят: «Под такие проценты мы не готовы брать кредиты, это очень дорогие деньги». Т.е. остается единственны вариант - это деньги дольщиков.

Дмитрий Чариков

- Ну, справедливости ради - долевое строительство появилось не в России, оно появилось в Аргентине. И изначально было задумано, как схема финансирования строительства вообще без участия банков. В то время, в 80-х годах, Аргентину раздирали страшные события с точки зрения кризиса экономического, и вот эта схема - она неожиданно оживила строительную область. Это дешевые действительно деньги, самые дешевые из всех возможных. Они позволили оживить не только стройки, они завели, активировали и предприятия стройиндустрии (это поставщики кирпича, метала, цемента и т.д.). И вот сегодня что мы слышим? Все чаще и чаще слышим популистские заявления, что долевое строительство вообще нужно упразднить. Дескать, долевое строительство породило такое вот печальное явление, как пострадавшие, обманутые дольщики, а раз оно такое явление породило, значит, его нужно просто запретить и все. Как Вы относитесь, Дмитрий, к таким заявлениям?

Дмитрий Овсянников

- Ну, я с ними согласен. Отчасти.

Дмитрий Чариков

- И что будет дальше?

Дмитрий Овсянников

- Дальше будет рост цен, но не будет пострадавших дольщиков.

Дмитрий Чариков

- Мне кажется, что пострадавшие дольщики – это следствие, а не причина. Вот существует статистика, откуда берутся пострадавшие дольщики. И подавляющее количество обманутых дольщиков – это участники строительства, где застройщиками выступают те самые юридические лица, которых можно охарактеризовать, как недобросовестные застройщики. Это организации, которые строят без разрешительной документации. Это организации, которые игнорируют 214-й федеральных закон. Это организации, которые привлекают деньги не по договорам долевого участия, а по различным мутным, я не побоюсь этого слова, схемам. Это все то, что, ну, скажем так, не совсем является добросовестным.

Дмитрий Овсянников

- Тут ведь момент какой? Если организация привлекла деньги по каким-то мутным схемам, то какой-то дольщик в эту мутную схему влез.

Дмитрий Чариков

- Это не дольщик. В том-то и дело, что это человек, который тоже со своей стороны (назовем его условно потребитель), он не изучил закон, даже его не прочитал, да? Он не разобрался в этом процессе, он в конце концов проигнорировал этот закон, и он отнес деньги непонятно кому, непонятно под что. А с другой стороны, вот этот непонятно кто - это псевдозастройщик, который не имеет ни разрешения на строительство, ни документации на земельный участок, он не соблюдает 214 федеральный закон, он собирает деньги. И как еще докричатся до потенциальных покупателей (назовем условно их так) квартир на первичном сегменте рынка недвижимости, если они за 10 лет, за то время, когда из каждого утюга звучало: «Ребята, прочитайте закон, разберитесь, куда, кому, подо что вы несете деньги». Вот эти люди этого не сделали. Так вот, может быть, причина в том, что первое - люди не информированы, второе - буквально под носом, назовем это так, под окнами чиновников, которые обязаны следить за выполнением законов, творится вот такая ситуация, что есть застройщики, которые строят, не имея на это никаких оснований, собирают деньги. Так может быть, в этом проблема появления пострадавших участников строительства. Я их даже не называю дольщиками. Почему? Потому что они таковыми не являются. Вспомните, Дмитрий, вот эти предварительные договоры, вексельные схемы, эти ЖСК, псевдо-ЖСК. Это разве нормально?

Дмитрий Овсянников

- Дмитрий, вот тут за окошком дорога. Да? По ней машинки ездят.

Дмитрий Чариков

- Кутузовский проспект.

Дмитрий Овсянников

- Да. Кутузовский проспект. По ней машинки ездят. Так вот дорога – это зона повышенной опасности. Значит, есть 2 пути. Либо людей научить, как с этим источником опасности работать: то, что переходить дорогу можно только по подземным переходам, нет подземного, вот наземный переход, идешь по переходу, если на дороге небольшое движение, значит, подошел к дороге, посмотрел налево, дошел до середины, посмотрел направо. Это один путь, т.е. путь воспитания.

Дмитрий Чариков

- Долевое строительство – это зона повышенных рисков. Вот Вы согласны с этим? Да?

Дмитрий Овсянников

- И есть второй путь. Это путь запретов. То есть, что получается? Ага, зона повышенной опасности? А вот запретим мы тебе ходить через эту дорогу. Да? Вот твой дом и вот магазин рядом, вот твой путь. Т.е. есть 2 пути: либо запрещать, либо подводить к тому, чтобы люди обучались. Один путь – это путь запретов, он более простой.

Дмитрий Чариков

-Дмитрий, в Вашем эмоциональном выступлении я так и не понял, вы поддерживаете эти инсинуации, связанные с запретом долевого строительства, как схема? Или Вы все-таки

Дмитрий Овсянников

- Значит, тут есть 2 момента. Либо человек учится, и тогда долевое строительство для него открывает огромные возможности. Почему? Потому что он может приобрести квартиру по значительно низким, более низким ценам, чем на вторичном рынке. Либо он не хочет учиться, изучать законы, да? Он на авось отдает непонятно кому деньги и, в результате, остается и без денег, и без квартиры.

Дмитрий Чариков

- Но ведь дело в том, что существуют определенные инстанции, назовем их так, контролирующие и прочее, которые… Вот пример, который лежит на поверхности. Застройщик. У этого застройщика пострадавшие «дочки». В 2004 г. началось строительство несчастного дома, 10-ти этажного, который уже 4 раза должен был быть построен, и сегодня 2015 г. - дом еще не построен. Вот разрешения на строительство и документы на землю застройщик получил только в 2009 г. 5 лет он строил на каком основании? 5 лет он собирал деньги под всякую липу (это, естественно, предварительный договор и так далее и тому подобное). И я задаю простой вопрос: а где те самые облечённые властью чиновники, где та самая исполнительная власть, которая, собственно, должна отслеживать законность? Где она, собственно говоря, находится? Почему она не останавливает эти стройки.

Дмитрий Овсянников

- Я так понимаю, в своих кабинетах сидит и радуется жизни.

Дмитрий Чариков

- Так, может быть, в этом проблема, породившая такое явление, как пострадавшие дольщики? Вы вот сейчас очень пламенно сказали о том, что дольщики виноваты сами: они не изучают закон, они игнорируют закон, они вообще ничего не хотят: не хотят учиться, вопреки тому, что завещал великий Ленин (учиться, учиться и учиться). Они значит виноваты. Но дело в том, что есть еще вторая сторона - это те самые застройщики недобросовестные, которые нарушают этот закон. И есть третья сторона – это те самые чиновники, которые призваны следить за исполнением закона. Правильно? А причем здесь долевое строительство? Я Вас спрашиваю. Долевое строительство, как антикризисная схема и как схема, позволяющая финансировать на наиболее лучших условиях, оно-то здесь причем?

Дмитрий задумался. Он был не готов к такому жёсткому моему отпору. Хорошо. Я продолжу по теме. И все-таки, возвращаясь к кризису спроса, падению уровня спроса, как Вы считаете все-таки кризис менеджмента, кризис маркетинговой стратегии, кризис идеи имеет место быть? Или все-таки это что-то такое… ну, какие-то фантазии мои.

Дмитрий Овсянников

- Кризис тем хорош, что это время возможностей. Когда не работают старые схемы продаж, то приходится придумывать что-то новое. И кто более новые стратегии предложит, тот и окажется на коне. А остальные, естественно, под конем.

Дмитрий Чариков

- Естественно, ничто не вечно, все меняется, движется. И естественно, движется рынок и те технологии, мы так их назовем, которые были жизнеспособны 10 лет назад, они совершенно нежизнеспособны сегодня. Но я хотел бы еще спросить вот о чем. Как мы все знаем, недавно прошла такая акция под название «черная пятница». Впервые, наверное, за всю историю существования на российском рынке недвижимости долевого строительства, девелоперы достаточно громко заявили о том, что цены на первичку могут снижаться. И девелоперы готовы даже их снижать, хотя, в общем-то, экономика проекта говорит о том, что должно происходить наоборот. Как Вы считаете? Скажите Вы свою оценку, возможно субъективную..

Дмитрий Овсянников

- Ну, в России хорошее дело черным не назовут.

Дмитрий Чариков

- Ну, логично, да. Ну, вот девелоперы почему-то посчитали, что активировать спрос можно только за счет того, что создать этот ажиотаж, связанный с низкими ценами. Это хорошо или плохо на ваш взгляд?

Дмитрий Овсянников

- С одной стороны, к долевому строительству подошли, как к продаже ширпотреба, как к продаже нижнего белья, а это немножко другие вещи. Потому что при долевом строительстве квартиры, как товара, нет. С одной стороны. С другой стороны - здесь совсем другой уровень цен. И что получилось? Для чего вообще черная пятница придумана? Когда в магазинах завалены полки товаром, который никто не покупает, то эти полки нужно освободить для того, чтобы на них разместить новый, хороший, интересный людям товар.

Дмитрий Чариков

- Скинуть залежалый товар, старые коллекции.

Дмитрий Овсянников

- Да, скинуть залежалый товар. То есть что получатся? Не секрет, что половина из того, что куплено в черной пятнице, уже в понедельник оказывается на помойке, потому что человек купил по дешевке ненужную вещь, но вещь-то ненужная. И в понедельник он, протрезвев, говорит: «А мне такое счастье не нужно». И выкидывает на помойку.

Дмитрий Чариков

- Вышел из состояния аффекта.

Дмитрий Овсянников

- Да, так вот, недвижимость в состоянии аффекта не покупается. Это слишком дорогая покупка, для того, чтобы взять и приобрести, а в понедельник от нее избавиться. Что получается? Значит, до черной пятницы девелоперы создавали иллюзию, что цены на первичном рынке падать не могут. За счет различных акций…

Дмитрий Чариков

- Мне не нравится такое слово «иллюзию» поддерживают. Дело в том, что смотрите, что получается. Есть пирожок, а есть составляющие (из чего он состоит). То же самое с новостройкой: цемент растет в цене, кирпич растет в цене, металл растет в цене, ГСМ растет в цене, в конце концов.

Дмитрий Овсянников

- А пирожок в цене не растет.

Дмитрий Чариков

- Даже падает. Но это же абсурд, согласитесь?

Дмитрий Овсянников

- Нет, это не абсурд. Дело все в том, что, видимо, слишком много было заложено кроме цемента в этот пирожок.

Дмитрий Чариков

- Вы намекаете на административные барьеры?

Дмитрий Овсянников

- Нет. Я намекаю на прибыль девелоперов.

Дмитрий Чариков

- Ну, девелопер никогда… Здесь не девелоперы, а скорее, застройщики, но это табуированная тема. Мы на самом деле никогда не узнаем, какова маржинальность того или иного проекта. Но, тем не менее, Вы хотите сказать, что если девелоперы и застройщики чуть-чуть ужмутся в своих желаниях, то все будет хорошо. Нет?

Дмитрий Овсянников

- Пока им есть куда. В большинстве своем.

Дмитрий Чариков

- Дмитрий, Вы девелопер? Но Вы точно уже знаете, что нужно делать девелоперам и на сколько дырочек этот ремень затянуть потуже.

Дмитрий Овсянников

- Нет, а тут же вопрос очень простой. Я не знаю, на сколько дырочек им затянуть, но у них сейчас стадия: либо они ничего не могут продать, либо они снижают цену и хоть что-то продают.

Дмитрий Чариков

- Есть третий вариант: родить тот продукт, актуальный, интересный, обеспечить его теми атрибутами, которые интересны потребителю и рынку. И я возвращаюсь к этой маркетинговой модели, к той самой маркетинговой фишке, которую мы недавно видели – это ипотечная ставка 7-8%.

Дмитрий Овсянников

- Дмитрий, у меня недавно сотрудница ушла в декрет.

Дмитрий Чариков

- Я ее поздравляю. Вы стали папой?

Дмитрий Овсянников

- Нет. Это моя сотрудница, но не моя жена. У нее свой муж, замечательный человек. Так вот, поделюсь одним секретом. Процессу рождения предшествует процесс зачатия. И между одним и другим проходит определенное время. Для того, чтобы родить что-то застройщику, нужно время, нужно к этому подготовиться. Спонтанно хорошие дела не делаются.

Дмитрий Чариков

- Я понимаю прекрасно Вашу мысль. И все-таки я возвращаюсь. Вот я Вас подталкиваю, Дмитрий к моему вопросу.

Дмитрий Овсянников

- Вопрос какой? Ну, аборт получился.

Дмитрий Чариков

- 7-8%. Забудьте про аборт. Я про 7-8%.

Дмитрий Овсянников

- А причем сейчас 7-8% и черная пятница? Это как бы другой вопрос.

Дмитрий Чариков

- На черной пятнице сделан был акцент на дешевые цены. На квадратный метр.

Дмитрий Овсянников

-Да. Совершенно верно.

Дмитрий Чариков

- Мы начали нашу передачу, Вы вспомните (это не так давно произошло, еще можно вспомнить), что очень большая доля ипотечников среди приобретателей квартир. Так может быть, стоило акцент размещать не в сторону стоимости квадратного метра.

Дмитрий Овсянников

- Стоило. Но сделали на дешевых ценах. То есть вместо того, чтобы всем рынком стоять, что называется до конца, показывая, что цены не могут падать и какие-то другие стратегии применять, решили забрать клиентов у соседа. Ну, замечательно. Кто не поучаствовал в акции, тот остался, в общем-то, без клиентов. Те, кто поучаствовал, те тоже слишком большую прибавку в клиентах не получили. Заодно показали всему рынку, что цены на недвижимость на первичном сегменте рынка тоже могут падать хорошо и сильно.

Дмитрий Чариков

- А вот как на ваш взгляд, если бы акция лежала в плоскости ипотечной ставки: «только 3 дня», вот только тем, кто в эти 3 дня обратится в девелоперскую компанию в связи с покупкой квартиры, 5 % на 5 лет. Эффект был бы лучше, хуже или такой же?

Дмитрий Овсянников

- Ну, как вариант.

Дмитрий Чариков

- Да. Как вариант. Может, стоило все-таки не играть с огнем.

Дмитрий Овсянников

- Ну, опять же, что получилось в этом году? В этом году получилось, что с одной стороны, государство поддерживает цены застройщиков, с другой стороны, мы видели у застройщиков предложения «9% до момента окончания строительства», «7% на 1,5 года».

Дмитрий Чариков

- Я даже видел 1%.

Дмитрий Овсянников

- «1% на 28 месяцев» в Люберцах. Т.е. предложения были. И, собственно говоря, идеи в этом направлении были. Почему участники черной пятницы не подхватили вот эти вот идеи? Почему не сработали вместе, в связке с банками? Я тоже не знаю.

Дмитрий Чариков

- Потому что, наверное, участники этой акции решили изобрести велосипед. А изобретать велосипед не нужно. Почему? Потому что он уже давно изобретён, по большому счету, и не требуется вот это вот изобретение. И даже не требуется экспериментов, можно ли вот деревянные колеса, либо квадратные колеса. Уже изобретено, что круглые колеса - это лучше всего. И что цены – это далеко не единственный фактор, который влияет на активизацию спроса. Вот хотя бы с этим Вы согласны? Потому что в какое-то такое агрессивное состояние, Дмитрий, Вы вошли к концу передачи, и я прям даже опасаюсь.

Дмитрий Овсянников

- С чем согласен? Прошу повторить.

Дмитрий Чариков

- Вы согласны с тем, что цены – это не единственный фактор, который влияет на активизацию спроса, что есть еще и другие факторы, которые могут повлечь активность?

Дмитрий Овсянников

- Ну, конечно. Со спросом можно работать разными методами и не обязательно ценой. И не всегда снижение цены приводит к активации спроса. Но снижение цены – это тоже один из инструментов. Другое дело, что когда цены упадут, скажем, вдвое, тогда спрос появится просто потому, что люди поймут, что всё, ниже цены падать не могут. Ну, в общем, до того момента пока снизу не постучат.

Дмитрий Чариков

- Я бы все-таки рекомендовал осторожнее обращаться с ценами, потому что, действительно, когда начинают цены падать, то создается у потребителя отношение к товару, что это товар не первой свежести. Второе - что это залежалый товар. И что это не очень качественный товар. Более того, есть еще и четвертая оставляющая: потребитель начинает думать, что процесс пошел, сегодня дешево, завтра будет еще дешевле, а после завра дешевле, чем завтра.

Дмитрий Овсянников

- Тут есть чисто психологический момент. Когда цена падает хорошо и сильно, то создается ощущение в какой-то момент, что всё, ниже цена упасть не может, и вот в этот момент количество покупателей, количество потребителей начинает возрастать.

Дмитрий Чариков

- Ну, мы говорим сейчас о таком термине, который называется «дно». И опять-таки я возвращаюсь: человек засыпает в пятницу цена 10 млн., в понедельник он просыпается, и цена 5 млн. Он понимает, что цены обрушились каким-то чудесным способом, и всё, процесс закончен. Коррекция начиналась в субботу, пятницу, в понедельник закончилась. В понедельник 5 млн. Всё, ниже уже не будет. Все прошло. Селяви. Это очень быстрая коррекция цен. Но мы сейчас говорим о долгом, нудном, траурном процессе снижения цен и вот никогда…

Дмитрий Овсянников

- Все. Полгода минимум ждем.

Дмитрий Чариков

- Что мы ждем?

Дмитрий Овсянников

- Когда цены будут еще ниже. Либо подключаются банки и предлагают дешевую ипотеку. И тогда все хорошо и замечательно. Цены взлетают, причем, взлетают хорошо и сильно.

Дмитрий Чариков

- Вашими бы устами мед пить.

Дмитрий Овсянников

- А чего моими устами? Если говорить о доступном жилье, то быстрый рост цен - он не делает жилье доступным большинству населения. Почему? Потому что уже начались кризисные процессы. Уже продукты дорожают. Т.е. возможности для получения ипотечного кредита меньше, чем год назад, возможности купить квартиру меньше, потому что цены не так сильно упали ещё пока. На работах у многих сокращение проходит. Т.е. не все так радужно в этой жизни. И для того, чтобы сейчас начался рост цен на рынке недвижимости… То есть если банки дадут дешевую ипотеку, то кто сможет быстро ухватить такой кредит? Тот, кто уверенно чувствует себя, тот, кто работает и хорошо зарабатывает. То есть опять все для богатых.

Дмитрий Чариков

- Понятно. Ну, хорошо. Прецедент создан. Акция прошла. А вот каковы будут последствия, покажет время. К сожалению, мы не можем сегодня прогнозировать с большой долей вероятности, чем все закончится. Хотя я все-таки считаю, что кризис на рынке обычно (повторюсь, вот я не устану повторять), начинается с кризиса менеджмента, кризиса маркетинга и кризиса эффективных идей. На мой взгляд, в этих словосочетаниях, в этих терминах есть доля здравого смысла. Как Вы считаете?

Дмитрий Овсянников

- Есть доля здравого смысла. Но тут же что получатся? Кризис – это время возможностей. И, соответственно, для того, чтобы вылезти из этого кризиса, тот, кто предлагает лучший товар и лучшие идеи, лучшие ходы, - у того все замечательно. Но что получается? Когда в целом по рынку спрос сокращается, то, что 100 фирм грохнулось сегодня, а у одной все хорошо и замечательно, не означает, что рынку стало лучше. Это означает, что у одной фирмы дела лучше, чем у остальных 100.

Дмитрий Чариков

- Хорошо, Дмитрий. А давайте вернемся к математике. Возьмем 2012 и 2013 год. По отношению к 2012 г. в 2013 г. количество продаж, сделок (это статистика РосСтрой Реестра) увеличилось на 75%. Это очень много. В 2014 г. количество сделок по отношению к предыдущему, то бишь уже 2013 г., увеличилось еще на 15%, т.е. за 2 года первичка приросла в 2 раза. Это очень много. Это гораздо выше, чем номинальный прирост активности на рынке. И вот как Вы считаете, эффект маятника? Вот почему я не люблю каких-то потрясений в одну и в другую сторону, не люблю и когда очень хорошо, и когда очень плохо. Потому что действует закон равновесия. Если маятник качнулся в правую сторону, то через какое-то время, он обязательно остановится и начнет движение под названием «противоход», т.е. в другую сторону. Вот на Ваш взгляд имеет место такая гипотеза, что сегодня мы расхлебываемся за тот объём увеличения спроса на первичном сегменте рынка недвижимости?

Дмитрий Овсянников

- Нет, не согласен.

Дмитрий Чариков

- Хорошо. Мотивируйте.

Дмитрий Овсянников

- Дело все в том, что… Почему цены начали расти и спрос на недвижимость начал расти в конце 2014 г.? Потому что недвижимость в славном городе Москва долгое время была привязана к доллару. Т.е. что получается? Что если у нас растет доллар, то автоматом начинает расти недвижимость. И когда доллар вдруг начал стремительно расти, значит, человек не успел купить доллары, а у него в загашнике были рубли, он смотрит: ага, вот она недвижимость, дай-ка я в нее вложусь. Но что произошло? В 2007 г. рынок недвижимости отвязался от доллара. В 2007 г. цены на недвижимости в Москве перешли на рубли, т.е. все стали считать в нашей национальной валюте, что очень хорошо и очень замечательно. И что получилось? Что мы сейчас не зависим от колебаний курса. Цены на недвижимость они как номинированы в рублях.

Дмитрий Чариков

- Да, а что происходило в прошлом году? В конце года? Как это мы не зависим от колебания курса? Когда люди с выпученными глазами побежали скупать недвижимость, покупали этажами.

Дмитрий Овсянников

- Они побежали. Купили этажами на первичном рынке, а потом опомнились. Вот сейчас успешно или безуспешно пытаются продать по значительно более низким ценам, чем купили.

Дмитрий Чариков

- Ну, и как успехи?

Дмитрий Овсянников

- Так я ж и говорю: практически никаких. Покупателей практически нет на рынке.

Дмитрий Чариков

- И все-таки, возвращаясь к нашим, как говорится, баранам, как Вы считаете? В начале передачи вы заявляли, что если процентная ставка…

Дмитрий Овсянников

- Хочу полюбопытствовать, кого баранами назвали в этот раз.

Дмитрий Чариков

- Это образное выражение. В переносном смысле. В начале передачи Вы заявляли, что если ипотечная ставка снизится до 8-9%, то это активирует спрос. И я возвращаюсь, если, например, завтра, отдельно взятые девелоперы, в качестве маркетинговой фишки предоставят на рынке такой продукт, как, например, 5% на 5 лет, предположим, я условно говорю цифру.

Дмитрий Овсянников

- То это на месяц, может быть, на 2, улучшит состояние дел у отдельно взятого девелопера. Не более того. Особо рынку это ничего не даст.

Дмитрий Чариков

- Я сейчас не о рынке говорю. Стадное чувство здесь…

Дмитрий Овсянников

- Нет, мы говорим о спасении отдельно взятого девелопера, да? Если о спасении его родимого, то это, безусловно, прекрасный метод. Да, можно договориться с банком, можно договорится с девелопером, можно состыковать их обоих и сделать отдельно взятому девелоперу счастье.

Дмитрий Чариков

- Я сейчас в другой плоскости вопрос задаюсь и пытаюсь подвести к ответу. Что лучше: вот такая маркетинговая фишка, вот такой продукт

Дмитрий Овсянников

- Для кого?

Дмитрий Чариков

- Для девелопера

Дмитрий Овсянников

- Для отдельно взятого – да. Для рынка – нет.

Дмитрий Чариков

- Вы дослушайте вопрос, Дмитрий. Я понимаю, что Вы вошли в состояние крайнего аффекта. Что лучше: такой маркетинговый продукт, или девелопер выходит к потребителям и говорит: «С сегодняшнего дня у нас цена за квадратный метр не 70, а 50. На Ваш взгляд, что Вам нравится больше? Только честно.

Дмитрий Овсянников

- Мне, как кому? Мне, как потребителю с мешком денег больше нравится, когда падает цена. Мне, как человеку-ипотечнику, у которого нет мешка денег, но который может взять кредит в банке, больше нравится более низкая ставка. Мне, как человеку, который не собирается ничего покупать на рынке, вообще параллельно. Вопрос: для кого этот продукт? На кого он рассчитан? Т.е. каждый продукт - он делается под свою какую-то аудиторию. Для одних клиентов, для других. Сперва, нужно выявить, для кого мы делаем продукт. И после этого уже работать с этой аудиторией. То есть, есть множество различных «фишек», которые можно использовать. Можно договориться с банками о снижении процентных ставок, можно снизить цену. Можно вообще ничего не делать. Заморозить стройку, уйти с рынка на какое-то время, пусть разворовывают.

Дмитрий Чариков

- Ну что ж, наш гость в студии Дмитрий Овсянников очень тернисто и уклончиво хотел сказать, что изобретено еще далеко не все, но все-таки не стоит пытаться изобрести велосипед - он-то точно давно изобретен. Сумеют ли услышать этот посыл участники рынка, вопрос остаётся открытым. Дмитрий, спасибо Вам за то, что вы нашли время принять участие в сегодняшнем разговоре. Программа «Время недвижимости» на радио «МедиаМетрикс» подходит к концу и с вами был я, Дмитрий Чариков. До новых встреч во вторник в 20:00 на радио «МедиаМетрикс» в программе «Время недвижимости»

Господа, не изобретайте велосипеды, а слушайте радио «МедиаМетрикс». Всего вам доброго.

Дмитрий Овсянников

- До свидания.