Инвестиции в стиле техно

Во времена, когда в экономике шторм может возникнуть из-за дуновения ветерка, инвесторы ищут подходящий вариант сохранения своих средств. Традиционно такой защитой является недвижимость. Но не всякий объект может приносить желаемую доходность. Группа компаний «Пионер», удачно опробовав в Санкт-Петербурге формат апарт-отелей под брендом YE`S, стала развивать его в Москве, где инвесторы уже успели оценить этот продукт. В скором времени девелопер построит в столице «YE`S Технопарк», который в силу своей удачной локации может войти в список востребованных объектов для размещения туристов. А это гарантированная загрузка и оптимальный уровень доходности.

Вид на «YE`S Технопарк»

Фото: Группа компаний «Пионер»

Санкт-Петербург, где, собственно, «Пионер» реализовал свой первый проект апарт-отеля, сейчас считается самым крупным в России рынком таких объектов. По подсчетам экспертов, в этом городе сейчас насчитывается 22 комплекса. В первом полугодии 2019-го рынок пополнился пятью проектами (без учета новых очередей в текущих). Доля сервисных апартаментов составляет 80% от всего объема апартаментов, реализуемых в границах Санкт-Петербурга. Эта тенденция сохранится и в дальнейшем: объем предложения и количество новых проектов будут расти, потому что на данный продукт есть спрос. В ближайшие полгода локальный рынок пополнится как минимум пятью новыми проектами апарт–отелей.

Москва пока ждет прорыва, но даже единичные объекты, построенные в городе, оказались привлекательными с инвестиционной точки зрения. Кстати, в российской столице «Пионер» стал первым, кто начал развивать этот сегмент. Так, YE`S в Митино успел себя зарекомендовать в первую очередь среди бизнес-туристов, которые ценят эту локацию за близость к «Крокус Экспо», где проводятся крупнейшие в городе выставки.

Другой аналогичный проект компании — YE`S-Botanica, реализуемый в районе ВДНХ и Ботанического сада,— также обещает быть оптимальным вариантом для тех инвесторов, которые выбирают, с одной стороны, консервативный тип вложения средств, с другой — с высокой доходностью по сравнению с классическими инвестиционными инструментами.

Еще один проект, который реализует в Москве «Пионер»,— «YE’S Технопарк» на юге города с видами на Нагатинскую пойму. Сейчас этот район между парком-заповедником «Коломенское» и станцией метро «Автозаводская» считается одним из деловых центров города из-за находящегося здесь бизнес-парка. Но в ближайшее время после открытия парка развлечения «Остров мечты» этот район обещает стать местом паломничества туристов. Это должно сыграть на руку тем, кто готов в инвестиционных целях приобрести юниты в будущем «YE`S Технопарк».

От парка до парка

«YE`S Технопарк» станет пятым проектом одноименной сети апарт-отелей, успешно развивающейся в Москве и Санкт-Петербурге. Этот факт свидетельствует, что у «Пионера» солидный опыт в реализации подобных проектов. По большому счету у компании пальма первенства на первичном рынке апарт-отелей Москвы. Планируемый объем текущих проектов предусматривает строительство сервисных апартаментов с общим фондом свыше 2,72 тыс. юнитов. Из общего числа 56% — это юниты и в апарт-отелях «YE`S Технопарк» и YE`S-Botanica.

Впрочем, в случае с апарт-отелями недостаточно построить объект, им еще надо управлять так, чтобы обеспечить гарантированную доходность для покупателей юнитов. Поэтому бэкграунд девелопера — один из важных факторов, который учитывают при принятии решений потенциальные покупатели.

Бизнес-модель, которую «Пионер» применяет при строительстве апарт-отелей, основывается на традиционных факторах: востребованная локация, которая необязательно должна быть в историческом центре, и спрос. В случае с «YE`S Технопарк» расположение оказалось самым удачным с точки зрения туристических достопримечательностей — настоящих и будущих. Апарт-отель будет построен рядом с Нагатинской поймой с видами на Москву-реку рядом с заповедником Коломенское. А этот парк — одно из обязательных мест посещения для иностранных туристов.

Еще одним якорным объектом в этом районе станет крытый парк развлечений «Остров мечты», который построен напротив будущего «YE`S Технопарк». Открытие парка запланировано на ближайшие время. Апарт-отель откроется, когда центр развлечений будет работать. Это значит, что апарт-отель окажется востребованным у гостей, которые приедут на «Остров мечты». «YE`S Технопарк» и парк развлечений будут связаны пешеходным мостом.

Ранее власти Москвы заявляли, что ежегодно «Остров мечты» будут посещать около 15 млн человек. Для сравнения: проходивший в прошлом году в России чемпионат мира по футболу привлек 6,8 млн туристов, посетивших матчи, подсчитали в Ростуризме. Выходит, будущий парк развлечений будет принимать в два с лишним раза больше посетителей.

Такой трафик позволит «YE`S Технопарк» обеспечить необходимую заполняемость объекта, притом что на территории «Острова мечты» будет отель на 410 номеров. С учетом ожидаемого потока посетителей эта гостиница не покроет дефицит мест.

Доходный юнит

Вид на «YE`S Технопарк»

Фото: Группа компаний «Пионер»

Удачно выбранная локация обеспечит спрос на юниты в апарт-отеле «YE`S Технопарк», поэтому девелопер спроектировал объект так, чтобы обеспечить будущие потребности в гостиничных номерах. Общая площадь объекта — 66,8 тыс. кв. м и 506 апартаментов. В проекте представлены апартаменты площадью от 18,5 кв. м до 90 кв. м. Все юниты в комплексе YE`S сдаются с высококлассной авторской отделкой «под ключ».

Проект выполнен в соответствии с современными требованиями, предусматривающими не только удобство номеров и высокий уровень сервиса, но и развитую инфраструктуру комплекса. Так, в «YE`S Технопарк» будет торговая галерея с магазинами для взрослых и детей, супермаркет, кафе и рестораны. Не обойдется и без фитнес-клуба. Наличие инфраструктуры и сопутствующих сервисов повышает капитализацию объекта, что позволяет предложить рынку достаточно интересный инвестиционный продукт.

Самое удобное для будущих инвесторов в «YE`S Технопарк» — профессиональная команда, собранная в управляющей компании: она и будет заниматься всеми организационными вопросами, включая заселение и обслуживание юнитов. Большая часть площадей будет сдаваться посуточно, как при классической гостиничной модели, что выгоднее долгосрочной аренды в этой локации с учетом будущего турпотока.

Владельцам юнитов в «YE`S Технопарк» девелопер обещает стабильную доходность до 12% годовых. Как говорят эксперты, окупить вложения в юниты в апарт-отелях можно за пять лет, максимум — за восемь. Сервисные апартаменты — серьезная альтернатива частному рынку арендного жилья, который в нашей стране традиционно находится в тени. Впрочем, и доходность инвестиционных квартир остается низкой — 4–6% годовых, подсчитал портал «Индикаторы рынка недвижимости». Ставки по банковским депозитам также не радуют инвесторов: сейчас они опустились ниже 7% годовых.

Исследование, проведенное «Пионером», показало, что в сервисные апартаменты инвестируют несколько категорий покупателей: ферсттаймеры, инвесторы в жилую и коммерческую недвижимость, и те, кто вкладывает средства в финансовые активы (акции, облигации, паи ПИФов). Последней категории покупателей вложения в сервисные апартаменты дают возможность диверсифицировать инвестиционный портфель. Средняя ожидаемая доходность от апартаментов составляет 8–11%. Многие респонденты рассчитывают на 9–12%. Для большинства опрошенных важной составляющей также является капитализация: по ожиданиям она должна составлять около 20%. Ключевым триггером является наличие управляющей компании в сервисных апартаментах, на которую можно переложить все риски. «Пионер» как раз и предлагает такую опцию в своих апарт-отелях.

Учитывая бизнес-модель сети YE`S, инвесторы охотно рассматривают этот вариант. По статистике «Пионера», в 2017—2019 годах более четверти покупателей приобрели два и более апартамента, причем 10% из них купили номера в объектах компании как в Москве, так и в Санкт-Петербурге. Еще один факт, подтверждающий высокий спрос на такой продукт: за полтора года с начала старта продаж площадей в «YE`S Технопарк» их стоимость выросла в два раза. По такому сценарию развивается ситуация и в YE`S-Botanica, где цены с начал продаж выросли в среднем на 45%.

Апарт-отель «YE`S Технопарк»

Расположение: Москва, Южный административный округ, проспект Андропова

Архитектурная концепция: бюро ABD Architects

Основные параметры: общая площадь 66,82 тыс. кв. м, 506 апартаментов.

Высотность: 24 этажа

Паркинг: 56 машино-мест

Инфраструктура: торговая галерея, офисы, фитнес-зона, охраняемая территория

Сервисы: сдача юнитов «под ключ» с дизайнерской отделкой, полное обслуживание со стороны управляющей компании, включая сдачу в аренду

Ближайшее окружение: бизнес-парк Nagatino i-Land, круглогодичный парк развлечений «Остров мечты», парк-заповедник «Коломенское»

Транспортная доступность: станция метро «Технопарк», ближайшая станция МЦК — «Автозаводская»