Особенности купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения

УДК 349.4

Дудник Т.И. студентка 422 группы юридического факультета ЮРИУ РАНХиГС

Dudnik T.I.

Second-year student,

Department of law of

The South Russian Institute

of The Russian Presidential Academy

of National Economy and

Public Administration

ОСОБЕННОСТИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ СОСТАВА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

FEATURES OF PURCHASE AND SALE OF LAND FROM THE AGRICULTURAL LAND

В данной статье анализируются особенности купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Более подробно рассматривается порядок совершения названной сделки, ее существенные условия. Определены проблемы, которые существуют в земельном законодательстве. В статье предлагается дополнить ряд существенных условий, а так же изменить условия по форме заключения договора купли -продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Ключевые слова: купля-продажа земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения; земельное законодательство; преимущественное право покупки; существенные условия и форма.

This article analyzes the characteristics of purchase and sale of land from the agricultural land. Discussed in more detail the procedure for conducting the said transaction, its essential terms. Identifies the problems that exist in the land legislation. The paper proposes a number of significant conditions supplement, as well as to change the conditions in the form of the contract of sale of land from the agricultural land.

Key words: sale of land from the agricultural land; land legislation; emptive right; essential conditions and shape.

В отечественном законодательстве земля в течение многих лет была исключена из гражданского оборота, а советское земельное законодательство не допускало сделок с ней. Проблема оборотоспособности земельных участков приобрела остроту из-за того, что напрямую связана с утверждением права частной собственности на землю, с пределами распоряжения ею, что и явилось во многом причиной исследований данного вопроса рядом ученых. [1] В настоящий период возникает все больше и больше способов землевладения. При этом остаются важнейшими проблемы реализации прав граждан на земельные участки, в этой связи договор как форма правового регулирования находит все большее применение в сфере земельных правоотношений.

В соответствии со ст. 77 Земельного Кодекса РФ (далее ЗК РФ) землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В состав земель сельскохозяйственного назначения традиционно входят наиболее ценные, плодородные земли, которые, ввиду этого, подлежат особой охране со стороны государства.[2]

В настоящее время регулирование земель сельскохозяйственного назначения производится посредством принятия нового ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (Закон об обороте).[3] Если проанализировать гражданское законодательство применительно к сделкам с земельными участками, то станет видно, что оно ограничено правилом: «нормы части второй Кодекса в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным зако-нодательством».[4]

Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются ст. 8 Закона об обороте.

Совершение названной сделки возможно в двух вариантах: публичные торги и заключение договора без проведения таковых. В последнем случае действует специальное право о преимущественном праве покупки такого земельного участка субъекта РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования, по цене, за которую он продается [14, с. 54]. То есть можно сказать о том, что субъекты РФ вправе самостоятельно определять возможность реализации преимущественного права покупки для муниципальных образований. В настоящее время в регионах сформировалось несколько подходов по реализации преимущественного права [5, а 23]. Первый характеризуется реализацией преимущественного права исключительно субъектом РФ. Для второго подхода характерно установление преимущественного права только для муниципальных образований. Именно так поступили законодатели Ростовской области, приняв закон от 22.07.2003 г. № 19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской области», установив, что при продаже гражданами и юридическими лицами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения поселение, на территории которого находится указанный земельный участок, имеет преимущественное право его покупки (статья 19). То есть, если продавец земельного участка, до получения мотивированного отказа соответствующего публичного образования о

Электронный вестник Ростовского социально-экономического института. Выпуск № 4 (октябрь - декабрь) 2014

покупке предлагаемого земельного участка сельскохозяйственного назначения, совершит сделки, определяющие последующую юридическую судьбу участка, в том числе, заключит предварительный договор купли-продажи, то они должны рассматриваться как ничтожные, из-за несоответствия законодательству. Данное правило, как говорилось ранее, возведено законом в ранг принципов [13].

В ряде субъектов РФ на собственника земельного участка возлагается обязанность известить о его продаже одновременно и субъект РФ, и муниципальное образование. Данные нормы прямо противоречат Закону об обороте земель, нарушают права собственника земельного участка и затрудняют осуществление оборота сельскохозяйственных земель. Можно согласиться с предложением Костиной О.В. о предусмотрении в федеральном законодательстве запрета установления подобных норм в законодательстве субъекта РФ (в частности, в п. 1 ст. 8 Закона об обороте земель) [6, с. 8].

Согласно п. 2 ст. 8 Закона об обороте земель продавец земельного участка в своем извещении о намерении продать земельный участок обязан указать цену, размер, местоположение продаваемого земельного участка и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Такой срок не может быть более 3-х месяцев. А. Паршин в своих трудах обращает внимание на то, что законодатель не уточнил, с какого момента должны исчисляться эти 3 месяца: с момента получения надлежащего извещения, заключения договора или государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок? [7, с. 18] По мнению Румянцева Ф.П. срок начинает исчисляться с момента заключения договора. Другие ученые считают, что момент течения срока должен быть указан в самом извещении. Пропуск данного срока не является отказом того или иного субъекта от совершения сделки. Согласие уже было дано в течении месяца. Если субъект РФ или муниципальное образование, давшие согласие приобрести в собственность участок, под разными предлогами откладывают совершение сделки,

Электронный вестник Ростовского социально-экономического института. Выпуск № 4 (октябрь - декабрь) 2014

то продавец имеет право обратиться в суд с иском на основании п. 4 ст. 445 ГК РФ о понуждении к заключению договора и уплате продавцу заранее обусловленной цены с возмещением убытков [8].

Важнейший вопрос осуществления торгов в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения по существу не решен в специальном законодательстве, а потому подчиняется общим нормам гражданского и земельного права, не учитывающим специфику этих земель. Следует согласиться с мнением Пасиковой Т. А. о том, что торги в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, должны осуществляться только в форме конкурса, так как необходимо установление особых условий по использованию таких земельных участков [9, а 8]

Как и любой гражданско-правовой договор, договор купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения имеет ряд существенных условий. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Согласно п. 1 ст. 3 Законом об обороте одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение целевого использования земельных участков. Установление данного принципа вполне разумно, ибо в противном случае нет смысла в особой регламентации оборота земельных участков отдельных видов целевого использования, в частности их купли-продажи [10, а 23]. При отсутствии этих данных в договоре в соответствии со ст. 554 ГК РФ договор считается незаключенным.

Следующим существенным условием является цена продаваемого участка. Государством устанавливается, что минимальная цена участка должна быть не ниже его кадастровой стоимости.

В юридической литературе предлагалось также расширить перечень существенных условий договора купли-продажи земельного участка сель-

Электронный вестник Ростовского социально-экономического института. Выпуск № 4 (октябрь - декабрь) 2014

скохозяйственного назначения и отнести к таковым условие о сроке исполнения передачи продаваемого земельного участка [11, с. 127]. Мы разделяем данное мнение, поскольку использование сельскохозяйственных земель неразрывно связано со своевременностью проведения сельскохозяйственных работ, и для покупателя данное условие имеет существенное значение. Так же предлагалось добавить к перечню существенных условий такое, как качество продаваемого участка. Это бы помогло избежать споров о надлежащем или ненадлежащем качестве земельного участка [12, с. 25].

Что касается формы заключения договора купли - продажи земель сельскохозяйственного назначения, мы считаем, что законодатель должен предусмотреть обязательное нотариальное удостоверение. Это будет способствовать улучшению положения частного лица, обеспечению его прав и законных интересов.

Список литературы

1. Мисник Г.А. Модернизация правового института собственности на природные объекты в свете проекта изменений Гражданского кодекса РФ // Северо-Кавказский юридический вестник. 2012. №3 С. 37-42;

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, № 44, ст. 4147;

3. ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 28.12.2013)// Парламентская газета", № 140-141, 27.07.2002;

4. О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации: ФЗ РФ от 26.01.1996г. № 15-ФЗ// Собрание Законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 411;

5. Суркова И. С. Особенности совершения сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения: некоторые проблемы правово-

го регулирования и правоприменения // Наука. Инновации. Технологии. 2008. № 6. С. 21-27;

6. Костина О. В. Гражданско-правовое регулирование сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения и земельными долями: автореферат, диссертация к.ю.н. М., 2006;

7. Паршин А. Преимущественное право покупки у субъекта Российской Федерации земель сельскохозяйственного назначения // Правовые вопросы недвижимости.2006. № 1;

8. Научно-практический комментарий ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».// «КонсультантПлюс»;

9. Пасикова Т. А. Особенности гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения: автореферат, диссертация, к.ю.н. Краснодар, 2008;

10. Шалайкин Р.Н. Требования, предъявляемые к сделкам с землей // Наука. Теория.Практика. 2013 г. №1 С. Белгород;

11. Договорные отношения сельскохозяйственных товаропроизводителей / под ред.И. А. Иконицкой, З. С. Беляевой. С.127;

12. Костина О. В. О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков // Нотариус. 2010. № 2. С. 23-26.

13. Моторин Е.П. Особенности субъектного состава правоотношений по возмещению вреда в сфере землепользования // Северо-Кавказский юридический вестник. 2010. №4. С. 51-54.

14. Куликова Л.В. Отмена отдельных категорий земель // СевероКавказский юридический вестник. 2012 № 3. С. 53-57