Основные аспекты программно-целевого подхода к развитию городской недвижимости

http://vestnik-nauki.ru/

2015, Т 1, №1

УДК 69.003

ОСНОВНЫЕ АСПЕКТЫ ПРОГРАММНО-ЦЕЛЕВОГО ПОДХОДА К РАЗВИТИЮ

ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

В.И. Сарченко

THE MAIN ASPECTS OF PROGRAM-ORIENTED APPROACH TO THE DEVELOPMENT OF URBAN REAL ESTATE V.I. Sarchenko

Аннотация. Рассматриваются организационно-экономические аспекты проблемы повышения эффективности управления устойчивым развитием городской недвижимости. Определена совокупность базовых внешних и внутренних организационно-экономических факторов, влияющих на выработку и реализацию управленческих решений по устойчивому и долгосрочному развитию городской недвижимости. Представлены формулы оценки стоимости строительства в зависимости от рассматриваемых технологий освоения территорий со скрытым инвестиционным потенциалом, а также организационно-экономическая модель, являющаяся базовым инструментом для осуществления программно-целевого подхода к устойчивому развитию городской недвижимости.

Ключевые слова: реструктуризация городской среды; организационно-экономическая модель; скрытый инвестиционный потенциал территорий; белые пятна.

Abstract. Considered organizational and economic aspects of the problem of increase efficiency management of sustainable development urban real estate. Determined set of basic internal and external organizational and economic factors that influence on the formulation and realization of management decisions on sustainable and long-term development of urban real estate. Presented the formulas for evaluating the cost of construction, depending on the considered technology development areas with a hidden investment potential, as well as organizational and economic model, which is a basic tool for the implementation of program-oriented approach to sustainable development of urban real estate.

Keywords: restructuring of the urban environment; organizational and economic model; hidden investment potential of the territory; white spots.

В настоящее время выработка и реализация управленческих решений по развитию городской недвижимости происходит в условиях неопределенности и нестабильности воздействия внешних и внутренних факторов бизнес-среды, а также наличия в ней высоких рисков. Использование же традиционных подходов в условиях современного контекста развития, отражающего не просто условия неопределенности, а ускоренный динамичный режим смены характера воздействия объективных и субъективных факторов, значительно снижает эффективность инвестиционно-строительной деятельности субъектов градостроительного процесса [1].

В результате проведенного комплексного анализа выявлены базовые факторы, влияющие на эффективность управления городской недвижимостью в условиях множественной неопределенности вариантов её развития:

1. Отсутствие цельной научной методологии формирования системы программно-целевого управления процессом создания и рационального развития фондов недвижимости современных городов страны.

2. Отсутствие долгосрочной государственной стратегии интенсивного, а где-то экстенсивного путей развития социально-экономического потенциала страны.

3. Отсутствие единого Программного документа, который бы в масштабах страны определял узаконенные параметры долгосрочного развития тех или иных её

отраслей, в том числе, и устойчивое развитие городской недвижимости. Более того, предлагается в условиях неопределенности кризисной ситуации осуществлять планирование всех видов деятельности, ресурсов только на ближайшие предстоящие 3 года.

4. Проведенный структурно-функциональный анализ системы строительства жилой недвижимости показал, что не менее существенным фактором, влияющим на экономическую эффективность инвестиционно-строительной совместной деятельности всех участников процесса по созданию и реализации городской недвижимости, является разнонаправленность целей каждого из элементов организационной структуры этой системы («муниципалитет», «застройщик-инвестор», «покупатель-конечный пользователь»). Принцип единства цели и интегрального критерия по своему экономическому содержанию находится в контексте или корреспондируется с объективно складывающейся системой экономических интересов участников инвестиционно-строительной деятельности [2].

5. Неопределенность научной гипотезы о возможности ускоренного инновационного развития национальной экономики и отсутствие научного методологического подхода к обеспечению эффективного режима управления развитием городской недвижимости в условиях цикличности и неопределенности экономического состояния потенциала страны в целом.

6. Непредвиденно меняются правила в сфере денежного обращения.

7. Практически нет научных методических основ оценки экономической эффективности инвестиционно-строительных технологий устойчивого развития городской недвижимости и проекта стратегии пространственно-территориальной её реструктуризации

[3].

8. Недостаточно структурированы, идентифицированы и адаптированы базовые понятия из областей теории управления и устойчивого развития для того, чтобы сформулировать основополагающие требования к внутреннему организационному устройству (структура системы) и взаимосвязям всей совокупности элементов системы управления городской недвижимостью в условиях перехода к новому технологическому укладу устойчивого развития городов.

9. Отсутствует инвентаризационная база инвестиционно-строительных технологий устойчивого развития городской недвижимости как следствие (производное) разработанного и принятого к реализации генерального плана с учетом демографического и территориального роста города.

Проведенный автором анализ выявленных и выше перечисленных факторов предопределяет необходимость разработки фундаментальных методологических основ для решения проблемы пространственно-территориальной реструктуризации городской недвижимости в условиях неопределенности происходящих динамических процессов экономического развития всего потенциала страны.

Комплексный учет всей совокупности выявленных и сформулированных факторов требует систематизации и решения задач по реализации каждого из факторов, что позволит создать целостный механизм решения сформулированной проблемы, включающий в себя методологическую базовую основу и, соответствующие методические материалы.

Отсюда в целях повышения деловой активности участников инвестиционно-строительного процесса создания городской недвижимости в условиях большой неопределенности общей государственной стратегии экономического развития страны [4], наличия возможных высоких рисков хозяйствования, а также имеющейся множественной разнородности социально-экономических интересов субъектов этого процесса остро востребована разработка принципиально новых методологических основ и инновационных подходов к системе управления подготовкой и реализацией инновационно-ориентированных проектов и целевых Программ оптимального пути развития городской недвижимости.

Проводимое научное исследование рассматривает весь комплекс совокупности выявленных базовых факторов, влияющих на решение сформулированной проблемы. Более

того отдельные научные результаты под руководством и непосредственном участии автора воплощены на практике в процессе реализации стратегии комплексной застройки территорий города Красноярска.

В настоящем исследовании проведен анализ эффективности использования городских территорий и в результате установлено наличие факта их недоиспользования. При этом упускается значительный прирост рыночной стоимости объектов, возведенных на территориях, представляющих собой большую привлекательность не только для бизнеса, но и для горожан.

Рассмотрение нерационально используемых городских территорий (рис. 1) позволяет сделать вывод об отсутствии у них начального инфраструктурного потенциала. Ведь в постиндустриальном обществе собственность, не способная приносить доход или удовлетворять потребности общества имеет нулевую стоимость. Более того, базовый инфраструктурный потенциал территории, застроенной старым частным жильем, аварийными и ветхими домами, коллективными садами, огородами, гаражами при разработке инвестиционных программ развития территорий должен рассматриваться как отрицательный потенциал, количественно оцениваемый стоимостью реконструкции или сноса существующей инфраструктуры.

Рисунок 1 - Типы нерационально используемых территорий

Таким образом, потенциальный прирост инфраструктурного потенциала при застройке нерационально используемых городских территорий имеет большую величину по сравнению с иными городскими территориями. Такой инфраструктурный потенциал называется «скрытый инвестиционный потенциал» и его вовлечение в городскую застройку является одним из важнейших составляющих разрабатываемой Концепции рационального использования городских территорий.

Скрытый инвестиционный потенциал является источником экономической эффективности вовлечения неиспользуемых и нерационально используемых городских территорий в хозяйственный оборот. С учетом скрытого инвестиционного потенциала должны строиться организационно-экономические модели развития городских территорий.

Анализ применения рассмотренных технологий освоения территорий со скрытым инвестиционным потенциалом:

- дноуглубления мелководных территорий;

- строительства на крутых склонах;

- застройки оврагов;

- осваивание территорий, занятых коллективными садами;

- строительство в охранных зонах железных дорог;

- строительство в охранных зонах ЛЭП.

позволяет сделать вывод, что разработка неординарных подходов, конкретных инновационных методов и способов их рационального использования в дальнейшем, позволяет технически в большинстве случаев осуществить планы освоению «белых пятен». Необходимо, однако, обеспечить экономическую эффективность таких инвестиционных проектов.

С этой целью при оценке стоимости застройки «белых пятен», необходимо учитывать удорожание, за счет использования дополнительных технических или организационных мероприятий (1):

С =С +ДС

стр н.у. V /

где: Сстр - общая стоимость строительства; Сну - стоимость строительства в нормальных

(стандартных) условиях; АС - стоимость дополнительных работ и затрат, необходимых для производства работ на выбранном участке.

Оценивая стоимость строительства с учетом удорожания за счет применения технологии дноуглубления, получаем формулу (2):

ССТр =

где: С - средняя стоимость применения технологии дноуглубления на 1 м3; V - объем работ по дноуглублению, в м3; к=1-1,45 - коэффициент, учитывающий удорожание строительства за счет сложных условий работы и дополнительной эксплуатации строительной техники.

Оценивая стоимость строительства с учетом удорожания за счет освоения крутых склонов, получаем формулу (3):

С =

стр V н.у. з.р. спец/ V /

где: Сзр - средняя стоимость земляных работ; Сспец - средняя стоимость работ по усилению склонов.

Оценивая стоимость строительства с учетом удорожания за счет освоения территорий оврагов, получаем формулу (4):

С =

стр V н.у. з.р. др ' V '

где: Сдр - средняя стоимость работ по устройству дренажа и дополнительных работ по

борьбе с грунтовыми водами.

Оценивая стоимость строительства с учетом удорожания за счет освоения территорий, занятых коллективными садами, получаем формулу (5):

С =С +С +С

стр н.у. комп дем V /

где: Скомп - стоимость компенсации владельцам садовой недвижимости; Сдем -стоимость

работ по сносу и демонтажу существующих построек.

Оценивая стоимость строительства с учетом удорожания за счет уменьшения зон отвода железных дорог, получаем формулу (6):

С =С +С

стр н.у. спец V /

где: Сспец - стоимость мероприятий необходимых для уменьшения зон отвода железных дорог.

Оценивая стоимость строительства с учетом удорожания за счет перекладки ЛЭП, получаем формулу (7):

С =С +С

стр н.у. пер

где: Спер - стоимость перекладки ЛЭП.

Возможность компенсации дополнительных работ и затрат, необходимых для производства работ по освоению неиспользуемых городских территорий (при реализации введенной в эксплуатацию недвижимости, либо в процессе её эксплуатации), как раз и обеспечит эффективность инвестиционных проектов для инвестора (застройщика).

Поэтому еще на стадии планирования освоения городских территорий со скрытым инвестиционным потенциалом требуется разработка организационно-экономической модели, которая дает ясную цель и возможности управления затратами на основе экономических критериев.

Компенсация дополнительных затрат может быть получена за счет повышения доходов от реализации построенной недвижимости либо путем целевого финансирования за счет средств бюджетов различных уровней или средств иных инвесторов.

Повышения доходов от реализации построенной недвижимости в данном случае может обеспечиваться путем повышения ее комфортности и престижности и, соответственно рыночной стоимости. В свою очередь, повышение комфортности и престижности создаваемой недвижимости может потребовать дополнительных затрат (АС ) по сравнению со строительством стандартных объектов.

Обеспечение компенсации дополнительных затрат АС путем целевого финансирования за счет средств бюджетов различных уровней или средств иных инвесторов может быть получено при реализации инвестиционных проектов социальной, оборонной, политический направленности, инвестиционных проектов в интересах конкретных инвесторов.

В организационно-экономическую модель освоения городских территорий со скрытым инвестиционным потенциалом необходимо включать также доходы, получаемые вследствие совокупного роста стоимости недвижимости (роста инфраструктурного

потенциала) на осваиваемом земельном участке, в микрорайоне, районе, после реализации планируемых инвестиционных проектов. Прогнозируемый совокупный рост стоимости недвижимости на осваиваемом земельном участке, в микрорайоне, районе, после реализации планируемых инвестиционных проектов также является одним из поводов принятия решений о компенсации дополнительных затрат ДСк путем целевого финансирования за

счет средств бюджетов различных уровней или средств иных инвесторов.

Основываясь на общепринятых принципах управления затратами и учете специфики проблемы исследования, организационно-экономическая модель освоения городских территорий со скрытым инвестиционным потенциалом может включать только два основных элемента:

1. Управляемый потенциал - доходы от реализации недвижимости в результате освоения городских территорий со скрытым инвестиционным потенциалом;

2. Управляющие инвестиции в освоение «неудобных» территорий и в обеспечение комфортности и престижности создаваемой недвижимости.

Организационно-экономическая модель освоения городских территорий со скрытым инвестиционным потенциалом в общем виде формализуется следующим образом (8):

Д-(Сн,.+ДС)-ДСк > Пн

Д Дн +Дкп +Дср +Кб

где Пн - нормативная (плановая) прибыль инвестора (застройщика); Д - доходы от реализации недвижимости в результате освоения городских территорий со скрытым инвестиционным потенциалом; Дн - доходы от реализации недвижимости в стандартных

условиях застройки микрорайона, района; Дкп - дополнительные доходы от реализации недвижимости при условии повышения ее комфортности и престижности; Дср -

дополнительные доходы от недвижимости вследствие совокупного роста ее стоимости (роста инфраструктурного потенциала) на осваиваемом земельном участке, в микрорайоне, районе, после реализации планируемого инвестиционного проекта; Кб - суммы целевого финансирования за счет средств бюджетов различных уровней или средств иных инвесторов.

Данная модель, помимо оценки размера и контроля поступления доходов, позволяет осуществлять управление затратами, причем как на стадии планирования, так и на стадиях организации и реализации инвестиционных проектов. Она принципиально отличается от традиционных организационно-экономических и организационно-технологических моделей строительства ориентацией на цели управления и использования принципов управления затратами. Модель устанавливает механизм управления, который обеспечивает экономический эффект от затрат, связанных с повышением комфортности и престижности создаваемой недвижимости, и дает возможность сделать понятной роль этих затрат для оценки экономических результатов деятельности.

В качестве обратной связи в разработанной модели может выступать коэффициент, характеризующий экономическую эффективность затрат, в виде любого показателя эффективности, характерного для строительной отрасли.

Эффективность вариантов решений по освоению городских территорий со скрытым инвестиционным потенциалом предлагается оценивать на основе определения динамики управляемых доходов по отношению к управляющим затратам.

Коэффициент экономической эффективности 1-го варианта освоения территории определяется по формуле (9):

http://vestnik-nauki.ru/

I Д-I С

к =

-=i

-=

IС

-=

где: i = 1,..,п - вариант освоения городских территорий со скрытым инвестиционным потенциалом; ] =1,..,т - мероприятия, обеспечивающее получение дохода; Дразмер

доходов от реализации _]-го мероприятия; CJ - затраты на реализацию _]-го мероприятия.

Таким образом, предлагаемая организационно-экономическая модель освоения городских территорий со скрытым инвестиционным потенциалом является базовым инструментом для разработки научно-обоснованных инвестиционных целевых программ устойчивого развития и освоения городских территорий.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Каменецкий М.И., Яськова Н.Ю. Кризис отечественной модели управления строительством и рынком недвижимости // Экономика строительства, 2009. № 3. С. 3-12.

2. Пешков В.В. Экономические интересы в инвестиционно-строительной деятельности // Известия ИГЭА, 2007. № 3(53). С. 74-77.

3. Сарченко В.И. Организационно-экономическая модель развития городских территорий со скрытым потенциалом // Экономика строительства, 2015. № 2. С. 36-41.

4. Яськова Н.Ю., Силка Д.Н. Управление деловой активностью в условиях многоукладной сферы строительства: монография. Москва: Изд-во МГСУ, 2013. 236 с.

ИНФОРМАЦИЯ ОБ АВТОРЕ

Сарченко Владимир Иванович ФГАОУ ВПО «Сибирский федеральный университет», г. Красноярск, кандидат экономических наук, доцент, профессор кафедры «Проектирование зданий и экспертиза недвижимости» ИСИ СФУ, член Российской инженерной академии, руководитель группы строительных компаний «Красстрой», Заслуженный строитель Российской Федерации, E-mail: bs-serge@yandex.ru

Sarchenko Vladimir Ivanovich FSAEI HPE « Siberian Federal University», Krasnoyarsk, the professor of chair "Designing of buildings and real estate examination", candidate of economic sciences, associate professor, Member of Russian Engineering Academy, leader of the group of construction companies "Krasstroy", honored Builder of the Russian Federation, E-mail: bs-serge@yandex.ru

Корреспондентский почтовый адрес и телефон для контактов с автором статьи: 660019, Красноярск, ул. Тургенева, д. 31 «А». Сарченко В.И.

8 (923) 360-62-67