Вторичное жилье нащупало стабильность

Оживление спроса и постепенное сокращение объема предложения на вторичном рынке способствуют сдержанному росту цен: средняя стоимость жилья увеличивается на 0,4–0,9% в месяц. Собственники постепенно отказываются от предоставления скидок. Дальнейшая динамика на вторичном рынке во многом будет определяться политикой Центробанка в отношении ключевой ставки. Ее дальнейший рост, с одной стороны, может способствовать снижению активности покупателей с заемными средствами из-за увеличения стоимости кредитования, с другой — ожидание процесса может подстегивать активность в моменте.

Фото: Майя Жинкина, Коммерсантъ

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в конце июля составила 128,4 тыс. руб. за кв. м, увеличившись на 0,9% за месяц. Такие данные приводят эксперты «ЦИАН.Аналитики», называя динамику стабильной: по итогам мая и июня средние цены увеличились на 0,7% за месяц. Средняя стоимость вторичной квартиры в России, по оценкам «Авито Недвижимости», сейчас составляет 4,32 млн руб. За месяц значение увеличилось на 0,4%, за год — на 10,7%.

Наиболее выраженный рост цен за месяц эксперты «ЦИАН.Аналитики» отметили в Ростове-на-Дону — на 2,4%, до 116,3 тыс. руб. за кв. м. В Уфе аналогичная динамика составила 2%, до 109,9 тыс. руб. за кв. м. Одновременно в Нижнем Новгороде средняя стоимость «вторички», по подсчетам аналитиков, за месяц сократилась на 0,4%, до 123 тыс. руб. за кв. м. В «Авито Недвижимости» отмечают, что средняя стоимость вторичного лота в реализации за год заметнее всего выросла в Челябинске — на 32,7%, до 3,65 млн руб. Но в Санкт-Петербурге аналогичный показатель за тот же период сократился на 2,4%, до 8,2 млн руб.

В Москве, согласно расчетам «ЦИАН.Аналитики», вторичное жилье сейчас стоит в среднем 305,6 тыс. руб. за кв. м. За месяц это значение выросло на 0,8%, но от показателя за аналогичный период прошлого года отстает на 2%. В аналитическом центре компании «Инком-недвижимость» добавляют, что среднестатистическая квартира в «старой» Москве сейчас стоит 14,3 млн руб., в Новой Москве — 9,87 млн руб. За месяц эти значения практически не изменились: произошел рост и снижение на 0,1% соответственно. В Подмосковье средний бюджет предложения за месяц также увеличился на 0,1%, до 6,66 млн руб. Объем экспозиции на вторичном рынке Московского региона остается стабильным.

Руководитель офиса «Митино» компании «Инком-недвижимость» Наталия Борзенкова видит оживление спроса, но отмечает, что оно пока не стимулирует собственников переписывать ценники.

Хотя руководитель направления продажи компании Apple Real Estate Виолетта Хачатурова замечает, что продавцы сейчас в целом реже соглашаются на торг, особенно если речь идет о ликвидных предложениях.

Суммарно на 18 крупнейших региональных рынках в июле экспонировалось 199,9 тыс. вторичных лотов, за месяц показатель сократился на 7%, говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Частично эту динамику он связывает с активизацией спроса, а частично — с летним затишьем, в период которого многие собственники временно приостанавливают продвижение лотов. Но существующую экспозицию эксперт в любом случае называет значительной: число доступных лотов сейчас лишь на 20% ниже локальных максимумов октября прошлого года.

Активность пользователей по взаимодействию с объявлениями о продаже жилья в июле составила 95% от средних значений 2021 года, в июне показатель был ниже — 89%, говорит господин Попов. Руководитель вторичного и загородного направлений «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин на этом фоне уже готов говорить о некотором дисбалансе, обращая внимание на то, что спрос растет быстрее предложения. Активность пользователей за последний месяц увеличилась на 12,7%, замечает он.

Наиболее заметное оживление эксперт отмечает в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и Казани.

Алексей Попов не исключает, что период пикового спроса рынок вторичного жилья уже прошел. «Решение ЦБ по ключевой ставке по крайней мере на какое-то время уберет с рынка часть покупателей-ипотечников»,— рассуждает он. С другой стороны, Наталия Борзенкова предполагает, что опасения относительно нового повышения могут подстегивать активность в моменте: «улучшения условий кредитования не предвидится, поэтому нужно успеть провести сделку, пока не стало хуже». В дальнейшем, по мнению эксперта, все зависит от политики регулятора. Если существенных изменений не произойдет, ситуация на рынке стабилизируется, считает она. Виолетта Хачатурова уверена, что по итогам летнего периода объем спроса превысит прошлогодний.

Динамика цен на вторичную недвижимость в крупнейших городах России

Локация
Средняя стоимость (тыс. руб. за кв. м)
Динамика (%)
Июль 2022
Июнь 2023
Июль 2023
За месяц
За год
Москва
312,5
303,2
305,6
0,80%
-2%
Санкт-Петербург
210,4
200,1
202,3
1,10%
-4%
Казань
144
145,8
148,3
1,70%
3%
Краснодар
120,3
123
123,4
0,30%
3%
Нижний Новгород
116,5
123,5
123
-0,40%
6%
Новосибирск
110,2
115,3
116,4
1,00%
6%
Ростов-на-Дону
102,9
113,6
116,3
2,40%
13%
Екатеринбург
105,5
113,6
114,4
0,70%
8%
Уфа
100,8
107,7
109,9
2,00%
9%
Самара
101,7
108,6
109,5
0,80%
8%
Красноярск
96,6
106,7
108,2
1,40%
12%
Омск
85,6
95,6
96,6
1,00%
13%
Пермь
82,7
92,4
93,9
1,60%
14%
Воронеж
87,1
90
90,4
0,40%
4%
Волгоград
78,9
88,5
89
0,60%
13%
Челябинск
64,7
77,9
79,2
1,70%
22%
Московская область
160,1
157,9
158
0,10%
-1%
Ленинградская область
134,2
126,5
126
-0,40%
-6%

Источник: данные «ЦИАН.Аналитики».