Ввод особого назначения

Республиканские кураторы строительства в канун выборов оказались перед сложным вызовом — снова надо решать проблему обманутых дольщиков, о которой едва успели забыть. Размер неисполненных обязательств застройщиков только по малоэтажному поселку «Миловский парк» под Уфой превышает миллиард рублей. В Минстрой России направлены «дорожные карты», где крайним сроком предоставления жилья потерпевшим гражданам обозначен 2020 год. Решение пока предлагается одно — привлекать сторонних застройщиков бесплатными участками без торгов взамен безвозмездной передачи квартир.

Волна уличных выступлений и голодовок обманутых дольщиков прокатилась по Уфе этим летом. На митинги, казалось, ходили как на работу — площади и скверы, где разрешены публичные выступления, заполнялись раз или два в неделю.

В сентябре дольщики грозили провести массовую общегородскую акцию протеста, но властям удалось договориться, пообещав решить проблему каждого из проблемных домов индивидуально.

После этого в администрации республики сообщили, что намерены создать отдельную структуру для поиска инвесторов проблемным домам. В документах госкомстроя к ним отнесены 29 новостроек, строительство семи из которых не начиналось, в 11-ти работы заморожены и в стольких же работы больше напоминают их имитацию.

Число обманутых дольщиков, внесенных в реестр, превышает 600, но фактически тех, перед кем не исполняются обязательства, как признают власти, больше — не менее 3,5 тыс. человек. Работы на некоторых новостройках, например, в доме на Кирова (ЖСК «Дуслык-строй»), заморожены еще с 2011 года. Тогда усилия регуляторов были сосредоточены на крупных проблемных стройках вроде жилого комплекса Солнечный, а председатель кооператива, строившего дом на Кирова, как уверяют дольщики, собрал деньги и эмигрировал на Кипр. В микрорайоне Солнечный, на который пять лет назад были потрачены титанические усилия по завершению домов, часть дольщиков все равно осталась без квартир. Это покупатели на так называемых «воздушных этажах», отсутствовавших в проекте. Причинами возникновения других проблемных новостроек стало банкротство застройщика или отвлечение денег, собранных им с дольщиков, на другие его объекты. Исключением можно считать дома ЖК «Юл ай», проблемы которого были связаны с конфликтом собственника и чиновников городской администрации.

На сайте Минстроя РФ опубликованы «дорожные карты» регионов, где у дольщиков возникли проблемы. В плане, направленном госкомстроем Башкирии, крайним сроком завершения таких домов обозначен 2020 год. Решение пока предлагается одно — привлекать инвесторов в обмен на бесплатные земельные участки.

Осенью республиканский кабмин форсировал начало обсуждения в Курултае инициатив, которые, как считается, могут заинтересовать бизнес к участию в таких проектах. В правительстве предлагают использовать статью Земельного кодекса, разрешающую обойти процедуру земельных торгов, если земля предоставляется оператору «масштабного инвестиционного проекта». Застройщикам, строящим дома площадью не менее 10 тыс. кв. м, предложат обменять 10% квартир в них на бесплатный участок. Представители строительного бизнеса уже заявляли, что схема интересна не всем, а в первую очередь тем, кто строит дома экономкласса.

По предварительной оценке, требованиям, предъявляемые к таким операторам, соответствуют менее 10 местных строительных компаний.

Пять лет назад, когда властям пришлось решать проблему обманутых дольщиков (более 3 тыс. человек, купивших квартиры в 28 домах), к этому был применен похожий механизм. Привлеченные застройщики, например госкомпания «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан», передавали дольщикам квартиры в уже построенных своих домах, в том числе после доплаты, или вернули деньги, вложенные в покупку. В обмен они получили бесплатные участки, многие из которых позже выгодно перепродали. Но это было еще до кризиса. Тогди в проблемные дома были и бюджетные вливания — по неофициальным данным, около 3 млрд руб. Сейчас такую роскошь власти вряд ли могут себе позволить.

Прямая речь

Михаил Лазаренко, эксперт в области земельных и имущественных отношений:

— Конечно, проблема обманутых дольщиков в 2017 году не появилась ниоткуда. Предпосылки были заметны, но до кризиса все были так расслаблены, что не хватало политической воли это признать. Сценарии, которые рассматриваются для решения проблемы, не новые. С некоторыми отличиями мы уже проходили их в 2010-2011 годах, когда формировался компенсационный земельный фонд для застройщиков-инвесторов. Но если сравнивать с ситуацией пятилетней давности, сейчас она выглядит похуже. Вероятность того, что бюджет сможет поддержать дольщиков, стремится к нулю. Есть надежда на то, что что-нибудь более эффективное придумают новые кураторы дольщиков в госкомстрое.

Многие сейчас вдохновленно обсуждают идею запрета на использование денег дольщиков. Этот финансовый механизм предлагают заменить проектным банковским финансированием. Палка о двух концах. Есть риск, что желание вывести из зоны риска дольщиков, самым негативным образом отразится на рынке жилья, главным образом на ценах. Договора долевого участия, может, и устаревший механизм инвестирования, но добросовестные, опытные компании вполне им обходились. Что касается банковского сопровождения, то, боюсь, стоимость их денег не всем застройщикам будет по карману.