Торг снова неуместен

Госкомитет по строительству и архитектуре Башкирии вынес на общественное обсуждение проект постановления кабмина, направленный на решение проблем обманутых дольщиков. Госкомитет предлагает вернуться к практике поощрения застройщиков, согласившихся достроить проблемные дома, с тем, чтобы предоставлять им в аренду бесплатно и без торгов земельные участки. Похожая схема применялась в регионе в 2011–2014 годах и до сих пор, по данным „Ъ“, вызывает интерес правоохранительных органов. Эксперты, опрошенные „Ъ“, раскритиковали проект как «сырой», «непрозрачный» и нарушающий права дольщиков.

Госкомстрой Башкирии опубликовал на официальном портале для публичного обсуждения проектов и действующих нормативных актов органов власти проект постановления кабмина «О порядке реализации мер по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками обязательств…». Как следует из пояснительной записки, он направлен на защиту интересов «многочисленной группы граждан, чьи материальные интересы пострадали» от действий недобросовестных застройщиков. Правительству предлагается утвердить порядок выделения вне конкурса и бесплатно земельных участков в аренду застройщикам, которые согласятся в течение трех лет достроить проблемные многоквартирные дома или построить на выделенной земле новые, предоставив в них не менее 10% жилья обманутым дольщикам.

Достраивание проблемных домов возведено в ранг «масштабного инвестпроекта». Под ним понимается строительство дома площадью не менее 10 тыс. кв. м. Право согласовать застройщику предоставление бесплатного участка своим распоряжением предоставлено главе региона. Тем самым, как предполагается, он даст команду муниципальным властям заключить арендный договор.

Однако функции координатора, взаимодействующего с застройщиками, пожелавшими принять участие в программе, передаются министерству земельных и имущественных отношений. Ему отводится роль органа, куда инвесторы должны обратиться с предложением получить землю для строительства домов или завершения уже начатого строительства.

К застройщикам предъявляется несколько требований: у них должен быть трехлетний опыт работы на рынке и уставный капитал не менее 10 млн руб. (или ликвидное имущество на эту сумму). Предполагается, что дольщик передаст новому застройщику право требований к его предшественнику, а взамен получит квартиру, но не обязательно той площади, на которую заключал договор. Проект предлагает ограничить площадь квартир, предоставляемых дольщикам, некой «расчетной нормой». Для однокомнатной квартиры она составляет 36 кв. м, для трехкомнатной — 72 кв. м. Независимо от того, какой площади квартиру покупал дольщик, он, согласно проекту, не может без доплаты получить квартиру, площадь которой превышает «расчетную». Кроме того, проект устанавливает лимит выдачи квартир дольщикам одной в одни руки, независимо от количества договоров долевого участия, которые имеет на руках покупатель.

Если проект будет утвержден, в отношениях застройщика и дольщиков появятся дополнительные посредники — минземимущество, куда новый застройщик должен безвозмездно передать квартиры, предназначенные дольщикам, а также местные администрации, которые должны распределить эти квартиры между участниками долевого строительства.

Обсуждение проекта началось 6 июня и продлится до 15 июля. За это время отзывов на него не поступило, и в госкомстрое рассчитывают, что он будет принят в сентябре.

По данным госкомстроя на февраль, в реестр обманутых дольщиков в регионе входили около 300 человек, заключивших договоры с 10 застройщиками. В июне власти признали проблемы с исполнением обязательств компанией «Килстройинвест», строящей ЖК «Миловский парк», в котором купили жилье около 1500 человек.

В госкомстрое сообщили, что проект рабочий и должен способствовать разрешению проблемы обманутых граждан.

Собеседник „Ъ“ в мэрии Уфы уверен, что в этом виде проект принимать нельзя. «Аналогичная схема предоставления участков без торгов для решения проблем дольщиков применялась в 2011–2014 годах. Нас до сих пор приглашают на допросы в полицию, чтобы разобраться, кто, на каких основаниях получил эти земли, и кому позже отошли участки»,— отметил он.

Безвозмездная передача земель застройщикам, имевшим отношение к решению проблем обманутых дольщиков, предусматривалась региональным законом «О регулировании земельных отношений» до мая 2015 года. Позже эта норма была отменена. Официальные отчеты о том, какие компании получили преференции в виде бесплатной земли вне конкурса, и о их вкладе в решение проблем дольщиков, не публиковались. По информации арбитражного суда республики, среди таких застройщиков были дочерние предприятия МУП «Центр недвижимости» и «Служба заказчика». Позже часть участков была перепродана.

Эксперт в сфере земельных вопросов и недвижимости, юрист Михаил Лазаренко отмечает, что «проект выглядит очень сырым, а механизм отбора инвесторов для предоставления участков — непрозрачным». «При желании там можно найти признаки дискриминации прав и застройщиков, и дольщиков, противоречия и несоответствия федеральным законам. Помимо существенных концептуальных недостатков документ еще и из рук вон плохо написан»,— отмечает собеседник.

По мнению эксперта по вопросам жилищного строительства, бывшего сотрудника девелоперской группы «Госстрой» Павла Степанова, в этом виде проект вряд ли заинтересует застройщиков. «Например, он предусматривает безвозмездную передачу 10% жилья обманутым дольщикам. То есть застройщик обязан, по сути, за свой счет построить и передать квартиры другому собственнику, при этом увеличить облагаемую базу по налогу на прибыль и цены реализации минимум на 11%. Потянет ли это рынок, неизвестно. И, наконец, в документе есть простор для злоупотреблений — механизм отбора застройщиков, получающих привилегию. Он не прописан»,— отметил собеседник.