«Россиянке» определили цену

Земельный участок с объектами недвижимости и инфраструктуры анапского санатория «Россиянка» оценили в 1,096 млрд руб. Мажоритарным акционером ОАО «Санаторий „Россиянка“» (75% акций) является Росимущество, которое ранее длительное время судилось с частными лицами за право собственности на объект. За этот период финансовое состояние комплекса существенно ухудшилось, накопились долги, и в 2016 году «Россиянку» признали банкротом. Эксперты отмечают высокий интерес потенциальных инвесторов к приобретению объекта и полагают, что банкротство может быть прекращено путем погашения последними всех долгов общества.

Конкурсный управляющий ОАО «Санаторий „Россиянка“» Игорь Чекис опубликовал данные об оценке имущественного комплекса банкрота в 1,096 млрд руб. Основные активы должника — право аренды на земельный участок площадью 12,3 га, расположенный в начале Пионерского проспекта Анапы, на котором находится сам санаторий (оценен в 623 млн руб.), два спальных корпуса площадью 8876 и 9874 кв. м (оценены в 94 и 100 млн руб. соответственно), клуб площадью 5713 кв. м (73 млн руб.), лечебный корпус площадью 3782,7 кв. м (44 млн руб.), столовая на 2804 кв. м (33 млн руб.). Ликвидационная стоимость имущества составила 804 млн руб. Ранее конкурсный управляющий провел собрание комитета кредиторов, на котором должен был решаться вопрос о цене и порядке продажи имущества «Россиянки». Однако в связи с отсутствием на тот момент результатов оценки вопрос с повестки был снят. Также в арбитражном суде в течение последнего года неоднократно рассматривались заявления кредиторов и третьих лиц о намерении погасить все долги санатория — 145 млн руб. — перед кредиторами. Однако на отчетные даты, установленные судом, заявители своих намерений не выполняли. В настоящий момент не истек период заявленного погашения долгов предприятия со стороны ООО «Радуга». Телефон конкурсного управляющего вчера не отвечал.

ОАО «Россиянка» зарегистрировано в Анапе в 1993 году, уставный капитал — 11 млн руб. По данным участников рынка, курортный объект не оказывает услуги по размещению и лечению отдыхающих уже порядка трех лет. По информации „Ъ-Юг“, на 2015 год в санатории работали 40 человек, он функционировал круглогодично и способен был принимать до 900 человек одновременно. По данным ресурса Kartoteka.ru, санаторий участвовал в большом количестве госконтрактов, в том числе здесь оздоравливались льготники. С 2012 года деятельность санатория была убыточной, в 2014 году убытки превысили 112 млн руб. «Россиянка» долгое время была предметом споров между акционерами — частными лицами и Росимуществом. На данный момент, по информации системы «СПАРК-Интерфакс», 25% акций общества принадлежат Александру Чахчахову, остальное находится в собственности Росимущества. Как отмечало само ведомство, за время судебных споров деятельность здравницы была существенно дезорганизована, накопилась кредиторская задолженность. В 2015 году Росимущество безуспешно пыталось продать принадлежащие ему 75% акций на аукционе с начальной ценой 340 млн руб. Тогда эксперты отмечали, что потенциальных покупателей могла отпугнуть конфликтная ситуация вокруг санатория. В октябре 2016 года «Россиянка» была признана банкротом с долгом 77 млн руб., временный управляющий выявил признаки преднамеренного банкротства.

Управляющий партнер юридической компании «Прайвеси Групп» Игорь Томилин поясняет, что погашение всех требований кредиторов в ходе конкурсного производства третьим лицом является основанием для прекращения производства по делу о банкротстве. «Это значит, что должник продолжит свое функционирование в небанкротном режиме, имея задолженность уже не перед группой кредиторов, а перед единственным лицом, исполнившим все обязательства. Безусловно, для кредиторов это является наиболее благоприятным исходом дела. Интерес же третьего лица, погасившего реестровую задолженность, обычно объясняется наличием каких-либо договоренностей с должником о порядке осуществления такого финансирования. Это может быть как приобретение статуса владельца акций общества, так и части имущества банкрота»,— говорит господин Томилин.

Аналитик ИК «Фридом Финанс» Анастасия Соснова считает высокой вероятность того, что объект все же будет выставлен на продажу, поскольку основная задача конкурсной процедуры — не выручить как можно больше средств от реализации имущества, а погасить долги. Поэтому земля, недвижимость и прочее имущество санатория «Россиянка» могут быть проданы с существенным дисконтом, говорит собеседница издания.

Господин Томилин из «Прайвеси Групп» считает, что наличие на рассмотрении суда четырех заявлений о намерении погасить все требования кредиторов, включенные в реестр, дает основания надеяться, что производство по делу о банкротстве будет прекращено. Вместе с тем наличие на рассмотрении данных заявлений не отменяет обязанности конкурсного управляющего выставить имущество на торги, говорит он. «При обоих вариантах у кредиторов есть основания рассчитывать на погашение своих требований; правда, в случае продажи имущественного комплекса с торгов есть вероятность снижения процента удовлетворения требований реестровых кредиторов, так как в первоочередном порядке будут погашены требования текущих кредиторов»,— отмечает господин Томилин, добавляя, что многое будет зависеть от стоимости реализации имущества.

Директор управляющей компании сети семейных курортов Alean Family Resort Collection Павел Морковский сообщил, что компании предлагали покупку данного актива. «Но чтобы создавать курорт, соответствующий инфраструктурным, экологическим и другим требованиям формата сети Alean Family Resort Collection, санаторий „Россиянка“ не интересен. Существующие на участке объекты недвижимости мы рассматриваем не как активы, а как дополнительное обременение, их стоимость для нас равна нулю»,— сообщил он, добавив, что рыночная стоимость земельного участка, по его оценке, составляет примерно 360 млн руб. «Оцененная стоимость более 1 млрд руб. за 75% акций санатория „Россиянка“ для бизнеса нашего уровня крайне завышена. Возможно, объект мог бы заинтересовать отельеров, которые строят недорогие средства размещения уровня „три звезды“ и менее и смогут использовать существующие корпуса. Однако реконструкция объекта с территорией порядка 12 га потребует вложения не менее 2 млрд руб., а инвесторов такого уровня в регионе крайне мало. Санаторно-курортный бизнес очень низкомаржинален. Срок окупаемости инвестиций такого рода составляет 10–15 лет»,— подчеркнул господин Морковский.

Собеседник „Ъ“ также отметил, что вложения окупились бы быстро в случае строительства на участке жилья. «Но если многоквартирные дома на территории бывших лагерей и пансионатов будут возводиться существующими темпами, то Анапа в ближайшей перспективе может, по сути, потерять статус города-курорта»,— считает собеседник издания. По его мнению, целесообразно сформировать на базе имущественного комплекса «Санатория „Россиянка“» инвестиционный проект и предоставить значительные преференции инвестору, который возьмется восстанавливать курортный объект.