Землю в Сочи изымут по олимпийской системе

Олимпийский законопроект, который сегодня будет внесен в Госдуму, будет содержать специальные нормы выкупа земли под строительство олимпийских объектов в Сочи. Как пояснил глава МЭРТа Герман Греф, "олимпийский порядок" изъятия земель будет быстрым, судебная процедура — "упрощенной". Юристы предполагают, что в случае попыток олимпийской госкорпорации, которая будет управлять процессом выкупа земель, занижать цену на землю в Сочи, скандалы вокруг сочинской земли, стоящей уже $100-150 тыс. за сотку, легко превзойдут по накалу земельный конфликт в Бутове.

Как сообщил Ъ вчера глава МЭРТа Герман Греф, вносимый сегодня в Госдуму олимпийский законопроект будет содержать особую процедуру изъятия земельных участков для строительства олимпийских объектов в Сочи. По его словам, изъятие земельных участков будет происходить в ускоренном режиме и с упрощенной системой рассмотрения споров в судах. Принятие его, как и законопроекта о создании олимпийской госкорпорации, ожидается в октябре 2007 года.

Подробностей министр не раскрыл: Герман Греф лишь уточнил, что процедура изъятия будет "миновать Верховный суд" и проходить пять-семь месяцев. Домовладельцы, чьи земельные участки будут изъяты по "олимпийской процедуре", получат право либо денежной компенсации, либо "равноценные земельные участки и дома". Герман Греф пообещал, что компенсация будет произведена "на основе рыночной оценки" — и оценкой, и постройкой "компенсационного" жилья будет заниматься олимпийская госкорпорация (см. текст на этой же странице).

Стандартная процедура изъятия участков и недвижимости для госнужд описана в Земельном и Гражданском кодексах. Решение об "экспроприации" принимает орган исполнительной власти федерального, регионального или муниципального уровня. "Госнуждой" считается необходимость строительства инфраструктурных объектов, доступа к залежам полезных ископаемых, сооружения военных объектов. У получившего уведомление о "выселении" собственника имущества есть ровно год на переговоры с чиновниками. Если за год согласие не достигнуто, власти вправе подавать иск и добиваться изъятия в судебном порядке. Вероятно, в олимпийском законе будет изъята норма о годовом сроке переговоров.

Как пояснил Ъ партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский, на практике стороны предпочитают не доводить дело до суда. По словам юриста, когда договориться не удается, заинтересованное лицо-застройщик предпочитает "закрыть тему", отказавшись от проекта. По его мнению, "если собственнику дадут нормальную цену, он, скорее всего, согласится на выкуп. В противном случае проблемы неизбежны. Кубань — это не Бутово, это южный темперамент",— отметил юрист.

Партнер "ФБК-Право" Петр Достовалов не представляет, как можно ускорить судебное производство, не нарушив при этом прав граждан. "Собственник в сравнении с государством находится в заведомо слабой позиции, поэтому сейчас госорган должен доказывать суду, что изъятие как крайняя мера действительно необходимо",— сказал Ъ юрист. По его словам, есть опасения, что олимпийский закон изменит эту процедуру: для изъятия суду будет достаточно заявления чиновника о необходимости участка для строительства олимпийского объекта. Петр Достовалов также считает, что главным вопросом станет справедливость цены выкупа.

Пока МЭРТ не может сказать, какое число участков в Сочи будет изыматься по олимпийской процедуре. По оценкам губернатора Краснодарского края Александра Ткачева, под изъятие точно попадет "20-25 домовладений". Как признал господин Греф, на деле их может быть гораздо больше: правительство пока не приняло окончательное решение о границах участков, необходимых для олимпийской стройки.

По словам генерального директора "Элит земпроект компани" Валентины Рафаиловой, ажиотаж в скупке земель и недвижимости в Сочи, начавшийся в июле, уже схлынул, цены на землю и недвижимость в Сочи стабилизировались. По ее данным, за август некоторые элитные объекты подорожали на 10-15%, другие остались на прежнем уровне. Стандартный уровень цен на "первой линии" Сочи (участки у моря) составляет около $150 тыс., на "второй линии" — $100 тыс., цена квадратного метра недвижимости в стандартных жилых комплексах — в пределах $4 тыс. за кв. м, элитных — $10 тыс. Рост цен на землю составил с лета 2007 года несколько раз.

Замгендиректора девелоперской компании MR Group Виктор Микитей говорит, что изыматься земли под госнужды будут в основном в Имеретинской бухте."Там 60% жилья — бараки и коммуналки. Жители не против переехать, но требуют от властей адекватной компенсации за землю и недвижимость",— говорит господин Микитей, добавляя, что в районе бухты много "самостроя". В администрации Сочи Ъ сообщили, что для владельцев незаконных строений компенсация не предусмотрена. По мнению гендиректора компании "Новая площадь" Дениса Семыкина, переселение жителей Сочи потребует от местных властей увеличения доли города в инвестконтрактах с застройщиками, "с нынешних 30% до 50%" — по его прогнозам, это вынудит часть компаний свернуть бизнес в Сочи.

Последствия же работы олимпийского принципа изъятия земли в Сочи пока не берется предсказать никто. Собеседники Ъ, впрочем, единогласно полагают, что скандалы вокруг упрощенного режима изъятия участков неизбежны.