Деньги пришли за арендой

Прошлый год стал исключительно успешным для сегмента розничных ЗПИФов коммерческой недвижимости. Объем активов под их управлением вырос в 2,3 раза, до 92 млрд руб. Инвесторов привлекает низкая волатильность таких активов, а также сохранившийся арендный поток на фоне ухода некоторых международных компаний из РФ и спада в экономике.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

В 2022 году резко вырос приток средств в розничные ЗПИФы, специализирующиеся на коммерческой недвижимости. По оценке “Ъ”, основанной на отчетностях таких фондов, их активы выросли за год более чем вдвое, с 39,6 млрд руб. до 91,9 млрд руб.

Только в четвертом квартале активы увеличились почти на 23 млрд руб., что на 3 млрд лучше показателя третьего квартала и сопоставимо с суммарным привлечением за 2020–2021 годы.

В то же время на рынке появился только один новый игрок, а основной приток средств пришелся на ЗПИФы управляющих компаний «Современные фонды недвижимости» (УК СФН, 50,3 млрд руб.) и «Сбережения плюс» (УК СП, 1,4 млрд руб.). Это произошло на фоне общего падения спроса на открытые и биржевые паевые инвестиционные фонды, из которых частные инвесторы вывели за год более 30 млрд руб.

Турбулентность на фондовых рынках и блокировка российских портфелей повлияли на рост интереса инвесторов к продуктам, ориентированным на недвижимость, отмечает руководитель дирекции по работе с корпоративными клиентами УК «Альфа-Капитал» Владимир Зеленов. По словам гендиректора Accent Capital Марины Харитоновой, ЗПИФы арендной коммерческой недвижимости выглядят наиболее устойчивыми формами вложений, поскольку волатильность паев таких фондов значительно ниже, чем активов фондового рынка. Согласно отчитавшимся компаниям, все они продолжили генерировать положительный денежный поток, при этом инвестиционный доход, выплаченный пайщикам, по большей части фондов составлял 9–13%, с учетом переоценки недвижимости некоторые фонды показали общую доходность в размере 20–36%.

Массовый приток новых средств в ЗПИФы рентной недвижимости отразился на структуре портфелей.

Если в конце 2021 года доминирующую долю в них занимала недвижимость, на которую приходилось более 70% всей СЧА фондов, или 24,5 млрд руб., то по итогам 2022 года показатель упал до 40%, при этом вложения выросли до 38,7 млрд руб. Доля средств, размещенных на депозитах в банках и инвестированных в ценные бумаги, выросла за год с 26% (9,3 млрд руб.) до 56% (55 млрд руб.).

В первую очередь на депозитах размещается доход, который управляющие получают от арендаторов в течение квартала. «Каждый квартал пайщики получают рентный доход, а до момента выплаты платежи от арендаторов аккумулируются на депозитах, что немного увеличивает итоговую доходность наших пайщиков»,— отмечает управляющий по коммерции УК «Современные фонды недвижимости» Дмитрий Решетин.

К тому же на депозитах хранятся средства, которые УК еще не успела вложить в недвижимость. По оценкам гендиректора «Баланс Эссет Менеджмент» Виталия Балановича, выбор объекта, проведение оценки, due diligence, подготовка договора купли-продажи — все это занимает порядка трех-шести месяцев и зависит от сложности, объема и жизненной стадии объектов, а также расторопности продавца. «Размещение временно свободных денежных средств на депозитах на этот период — нормальная практика»,— отмечает господин Баланович.

К тому же рынку пришлось подстраиваться под новые рыночные условия на фоне ухода иностранных компаний и снижения экономики.

«Пострадал в большей степени А-класс, в котором было много западных арендаторов либо российских арендаторов, связанных логистическими и бизнес-процессами с западными компаниями»,— отмечает господин Баланович.

По мнению Марины Харитоновой, во втором полугодии 2022 года рынок начал адаптироваться, что привело к росту инвестиционной активности на рынке недвижимости в четвертом квартале. Поэтому в ближайшие кварталы на рынке ожидают новых сделок с коммерческой недвижимостью на средства пайщиков. Как отмечает Владимир Зеленов, привлекательной недвижимости «достаточно для удовлетворения как текущего, так и будущего спроса».