Имитационная модель динамики изменения технического состояния жилищного фонда

УДК 638.354.8

ИМИТАЦИОННАЯ МОДЕЛЬ ДИНАМИКИ ИЗМЕНЕНИЯ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Г.Г. Сеферов

В статье рассматривается имитационная модель динамики изменения технического состояния жилищного фонда, позволяющая учесть оборот жилищного фонда с учетом его структуры

Ключевые слова: динамика, модель, состояние, фонд

Деятельность строительного предприятия направленная на выполнение работ, связанных с эксплуатацией и обслуживанием системы зданий и сооружений, и осуществляется в рамках средств, выделенных на эти цели. Естественно, что предприятие заинтересовано в том, чтобы в условиях недостаточного финансирования наиболее эффективно использовать выделенные ресурсы. Следовательно, возникает задача формирования производственной программы специализированного предприятия, обеспечивающей наибольшую эффективность выделенных средств. Обеспечение оптимальной эффективности используемых средств закладывается еще на стадии проектирования и подготовки производства. Понятно, что в настоящее время не идет речь о разработке полноценного проекта на выполнение работ по содержанию объектов недвижимости, но на стадии приятия управленческого решения закладываются проектные решения, характеризующие технологические варианты выполнения работ и примерную их стоимость [1].

При этом из-за большого разнообразия объектов, нуждающихся в ремонте, отсутствия развитой нормативной базы проектирования ремонтно - строительных работ, повышение эффективности использования средств может быть достигнуто только путем внедрения вариантного проектирования, то есть путем анализа нескольких (желательно всех) вариантов выполнения работ по содержанию объектов недвижимости.

В связи с этим возникает задача оценки каждого варианта выполнения ремонтных работ. Важнейшим принципом оценки вариантов выполнения работ является комплексный подход к анализу оценочных показателей (ОП) и системный подход к выбору рациональных проектных решений. Комплексный подход

предполагает учет в процессе оценки всей совокупности оценочных показателей, значимо влияющих на эффективность принимаемого решения. Системный подход к выбору рациональных решений дает возможность на всех стадиях ремонтно-строительного производства принимать решения, наиболее полно соответствующие целям, стоящим перед создаваемыми системами.

Основой имитационной модели динамики изменения технического состояния жилищного фонда является модель, предложенная Н.Е Егоровой, С.Р. Хачатряном и др. [2,3].

Имитационная модель динамики изменения технического состояния жилищного фонда позволяет учесть оборот жилищного фонда с учетом его структуры. Структура жилищного фонда в модели рассматривается для каждого года 1 в стоимостном и натуральном выражениях (рисунок).

технического состояния жилищного фонда

В моделировании процесса разработки перспективного плана капитального ремонта жилищного фонда будем учитывать следующие основные его характеристики:

Сеферов Григорий Григорьевич - РГСУ, аспирант, е-шаі1:8е£егоу36@шаі1.гц

- формы собственности жилищного фонда (государственный или ведомственный, муниципальный и частный);

- структуру жилищного фонда по году постройки, этажности, материалу стен, группе капитальности, техническому состоянию;

- виды ремонтных работ: комплексный капитальный, выборочный капитальный;

- срок эксплуатации жилищного фонда (нормативный и фактический);

- восстановительную стоимость жилья, т.е. стоимостную структуру фондов;

- стоимостную оценку физического и морального износов;

- коэффициент эффективности проведения ремонтных работ.

Пусть Q0t - общий жилищный фонд города (в тыс. м2) в году t. Структура общего жилищного фонда может быть представлена с учетом видов жилья и форм собственности: м

Q 0 = Е Q / ;

г = 1

Q / = Q:г + Q:Ч + Q:М ,

где Q1t - общий жилищный фонд 1-го вида в году 1; QlГt - государственный фонд 1-го вида жилья в году 1; QlМt - муниципальный фонд 1го вида жилья в году 1; QlЧt - частный фонд 1-го вида жилья в году 1.

К числу экзогенных факторов относятся:

- переменные внешней экономической среды (индекс инфляции, ставка рефинансирования и т.д.);

- приросты динамики жилищного фонда (приросты и доли приватизации жилищного фонда);

- технико-экономические характеристики жилищного фонда (изменение стоимостной оценки физического и морального изно-сов с учетом старения, стоимость ремонта 1м2 жилья, сроки службы зданий и т.д.);

- показатели благосостояния населения (уровень доходов населения, доля платежей за услуги ЖКХ в доходах населения).

С учетом стоимостных показателей структура фондов может быть определена следующим образом:

м

с0 = Е ;

г=1

г М г г

сГ = Е сГ ОТ;

г =1

М

сЧ = ЕСЧQІЧ ;

г=1

М

сМ = Е сМ &М;

г = 1

, с ; = с^м,,

где с11 - стоимость 1000 м2 площади жилья 1-го вида; 1nft - индекс инфляции; С° - общая стоимость жилищного фонда; С^ - стоимость государственного жилищного фонда; СМ -стоимость муниципального жилищного фонда; СЧ1 - стоимость частного жилищного фонда.

Основными ограничениями в задаче разработки перспективного плана капитального ремонта жилищного фонда являются финансовые ресурсы и производственные мощности. Кроме этого, следует учитывать приоритетность объектов, подлежащих ремонту -в первую очередь (не считая аварийных работ) ремонт осуществляется на объектах, по которым нарушен срок выполнения этих работ.

Введем понятие очередности ремонтных работ, характеризуемое параметром :

Q / = Е Q /

где параметр Xi 6 [1; Т ] обозначает число лет после проведения последних ремонтных работ; Т - интервал времени между двумя очередными ремонтными работами (тг >Т, Т - горизонт планирования).

Таким образом, в модели учитывается не весь жилищный фонд, а только его часть, которая нуждается в проведении конкретного вида ремонта на данном временном интервале, включая накопившийся «недоремонт» прошлых лет. Итак, Хг можно определить следующим образом:

\[г -(т - 1\Тг ]

Хг =1 ^

[Хг < тг

Отметим, что жилье, вошедшее в план ремонтных работ года ^ (в соответствии с проводимой далее в данном исследовании оптимальной задачей), на следующий год считается отремонтированным и направляется в зону текущих ремонтов (ему присваивается номер =1). Остальная часть жилья, нуждающегося в ремонте, но не вошедшая в план, добавляется к следующему по очереди фонду жилья, с учетом его старения.

Полученная информация о структуре жилищного фонда является входной для оптимальной модели перспективного планирования.

Цель построения имитационной модели формирования источников финансоворесурсного обеспечения программы заключается в определении соотношения потребных и наличных фондов для реализации перспективного плана с учетом параметров экономического регулирования.

Пусть ПК - стоимостная оценка работ по капитальному ремонту (КР) в году Р.

пК = пКРг + п КРч + п КРМ ,

где П Кг - фонд КР в году 1 для государственного жилищного сектора; П^аРм - фонд КР в году 1 для муниципального жилищного сектора; П1КРч - фонд КР в году 1 для частного жилищного сектора в году 1.

Рассмотрим процесс формирования источников финансирования целевой программы капитального ремонта (наличных средств). В странах с развитым рынком в самой общей форме процесс формирования фонда капитального ремонта может быть представлен следующим образом:

Щ = а X Щ_1 X QІЧ1 X

где КБ]_1- квартирная плата за год (в т.ч. стоимость услуг различного вида) по 1-му виду домов в году 1-1 за 1000 м2; Q^Ч1 - жилищный

фонд частного сектора в 1-1 году; а - доля отчислений на капитальный ремонт в квартирной плате по 1-му виду домов; п_1 - процент прироста средств за счет их использования в 11 году (альтернативная эффективность вложения накопленных средств); его величина зависит от реального банковского процента или средней нормы рентабельности от оборота средств в коммерческой и промышленной деятельности.

Однако в современных условиях состояние равновесия потребного и наличного фондов реализации целевой программы капитального ремонта оказывается труднодостижимым. Основная причина состоит в дисбалансе между стоимостной оценкой совокупного износа зданий и низком уровне благосостояния людей. В связи с этим, в современных российских условиях переход к полному самофинансированию ремонтных работ должен быть поэтапным и включать в себя систему дотаций, частных инвестиций и государственной поддержки. Тогда, скорректированный наличный фонд рассчитывается с учетом финансовой поддержки бюджетов различных уровней:

|щ| = а X Щ_1 X QЧ X (1 + п-1 )х т + /под_ 1 ),(11) где /под-1 - размер комплексной составляющей, определяется как соотношение суммы средств из федерального, регионального и муниципального бюджетов и привлекаемых частных инвестиций к наличному фонду.

Таким образом, индекс комплексной составляющей можно рассматривать как

управляющий параметр, поддерживающий требуемое равновесие или обеспечивающий приближение к нему. Для этого случая уравнение равновесия выглядит следующим образом:

П = Щ X Е ,

где Е ( = (1 + /под ) - равновесие значения индекса бюджетных средств.

Заметим, что реальные фонды капитального для жилья вида 1 определяются соотношением:

р = тт{л; Н } .

Если возможности меньше потребностей, для получения сбалансированной стратегии в сфере перспективного планирования капитального ремонта жилищного фонда можно принять следующие решения:

- увеличение доли отчислений на капитальный ремонт в квартплате;

- увеличение размеров софинансиро-вания из бюджетов различных уровней;

- увеличение размеров внебюджетных средств;

- рост межремонтных сроков.

Информация о фондах целевой программы поступает в оптимальную модель перспективного плана капитального ремонта, где решается следующая задача: определить для каждого года t оптимальный объем мероприятий по капитальному ремонту, который обеспечивает минимальный недоремонт жилья из множества, нуждающегося в ремонте. Основными ограничениями задачи являются лимиты по фондам и производственным мощностям.

Ограничения по фондам выглядят следующим образом:

М гКК

X/ X < ПКРг ;

г=1 Г

М 1КК

X / X QItКК < ПКРч ;

г=1 I

М 1КК

X / X < пКРм

г=1

где / - удельная стоимость работ по капи-

тальному ремонту (КР); ПКг , П^СРч , П^Рм -фонд КР в государственном, муниципальном и частном жилищном секторе; Qt - неизвестные переменные, характеризующие размеры 1го вида жилищного фонда подлежащего капитальному ремонту (государственного, муниципального и частного).

Ограничения по производственным мощностям представлены ниже:

M

Е Zt

і = 1 t

іКК

іКК

x Q іKK < М

где - норма затрат производственных

мощностей на единицу площади для жилья і-го вида в случае проведения капитального ремонта; М( - производственные мощности, находящиеся в распоряжении городского хозяйства.

Критерием оптимизации модели перспективного плана капитального ремонта жилищного фонда является доведение жилищного фонда до нормативного уровня, т.е. мини-

мизация недоремонта жилья независимо от форм собственности:

Qt (Т )- Qt

М

г = Е і=1

где Q,tККг (т) - общая площадь жилья, нуждающегося в проведении капитального ремонта.

Литература

1. Алферов В.И., Баркалов С.А., Бурков В.Н., Курочка П.Н., Хорохордина Н.В., Шипилов В.Н. Прикладные задачи управления строительными проектами. - Воронеж «Центрально - Черноземное книжное издательство» 2008. - 712 с.

2. Алферов, В.И. Управление проектами в дорожном строительстве. [Текст] / В.И. Алферов, С.А. Баркалов, П.Н. Курочка // Воронеж: «Научная книга», 2009 - С. 340.

3. Баркалов, С.А. Системный анализ и его приложения. [Текст] / С.А. Баркалов, В.Н. Бурков, П.Н. Курочка, В.И. Новосельцев - Воронеж «Научная книга» 2008. - 439 с.

Ростовский государственный строительный университет

IMITATING MODEL OF DYNAMICS OF CHANGE TECHNICAL CONDITIONS OF THE AVAILABLE HOUSING

G.G. Seferov

In clause the imitating model of dynamics of change of a technical condition of an available housing allowing is considered to consider a turn of an available housing in view of its structure

Key words: dynamics, model, a condition, fund