Доходные и дефицитные «квадраты»

Доходные и дефицитные «квадраты»

Ключевые индикаторы рынка коммерческой недвижимости для инвестора и арендатора

Развитие рынка коммерческой недвижимости в 2024 году рассмотрели представители бизнеса и консалтинговых агентств на конференции, организованной ИД «Коммерсантъ» в Санкт-Петербурге. Участники обсудили динамику ввода офисной, складской, торговой, гостиничной загородной недвижимости и апартаментов. А также факторы, влияющие на инвестиционные сделки. Модератором мероприятия выступила исполнительный директор, вице-президент РГУД Елена Бодрова.

1 / 3

Инвест «рок-н-ролл»

О потенциале инвестиций в недвижимость рассказал заместитель руководителя филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Александр Волошин. По его словам, инфляционный рынок адаптировался к вызовам и рискам. Макроэкономические показатели демонстрируют рост ВВП на 2,3%, индекс потребительских цен — на уровне 4,5% ожидания. Драматические колебания представляет ключевая ставка. Она замедляет темпы экономического роста и активность инвесторов. Согласно прогнозу, во втором полугодии 2024 года ожидается смягчение денежно-кредитной политики ЦБ РФ и снижение ставки до 12%. «Ключ» при сделках с недвижимостью — это решающий фактор, потому что все крупные сделки совершаются на заемный капитал.

«Сейчас мы столкнулись с новым типом инвесторов — cash-rich. Это частные клиенты, которые входят в сделки за собственный капитал и ждут снижения ключевой ставки, чтобы потом рефинансировать активы и получить дополнительный cash на собственный капитал»,— отметил Александр Волошин.

Что касается основных цифр по инвестиционным сделкам во всех сегментах доходной недвижимости, то можно констатировать: 2023 год стал «рок-н-роллом» на рынке инвестиций. Объем составил рекордные 864 млрд рублей. Это произошло за счет нескольких факторов: уход иностранцев, которые заключали крупные портфельные сделки (на их долю пришлось 41% вложений), 44% от общего объема инвестиций пришлись на сделки по продаже участков под жилье. А также способствовала сделкам ключевая ставка: в первой половине года она была на уровне 7,5%.

«В текущем году мы ожидаем сокращения объема инвестиций, потому что процесс по выходу иностранцев заканчивается. Кроме того, сокращается число льготных ипотечных программ, и текущие условия кредитования не способствуют инвестиционной активности»,— подчеркнул спикер.

Структура инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга в январе — апреле 2024 года выглядит следующим образом: 47% за жилой недвижимостью, 34% — офисной, 17% — торговой, 2% — гостиничной.

Говоря о крупных сделках прошлого года и первого квартала 2024 года, спикер отметил следующие. В офисном сегменте DIY ретейлер «Петрович» купил у JetBrains действующий БЦ (рядом с ТРЦ «Питерлэнд») и участок с готовым проектом БЦ сопоставимого размера. В торговом секторе шведская Ingka Centres продала группе «Газпромбанк» ТЦ «Мега», чешская PPF Real Estate продала ТЦ «Невский центр» ООО «Тетис Кэпитал». В гостиничном сегменте Cosmos Hotel Group (входит в АФК «Система») купил у норвежской компании Wenaas Hotel Russia AS отели, шесть из которых находятся в Петербурге.

«В целом мы заметили в прошлом году, что гостиничные активы пользуются большим спросом и покупаются игроками из разных отраслей. Раньше сделки были в основном внутри отрасли. Сейчас это полноценный инвестиционный продукт, особенно в Петербурге, где среднегодовая загрузка отелей составляет 60%»,— подчеркнул Александр Волошин.

Интерес к гостиничной недвижимости будет сохраняться в 2024 году. Кроме того, из ключевых трендов спикер выделил сохранение спроса на складскую недвижимость. Что касается инвестиций, то среди тенденций сохраняется активный поиск проектов со значительным апсайдом, растет популярность ЗПИФов как достойной альтернативы депозитам.

Офисный рынок: а есть ли выбор?

Директор департамента корпоративных услуг и продаж компании Maris Нелли Алейникова более подробно раскрыла ситуацию на рынке офисной недвижимости.

За год, сравнивая период от первого квартала 2023 до первого квартала 2024 года, вакансия упала в два раза, до 6,5%. Также подросли арендные ставки в обоих классах: в А до 2170 рублей за «квадрат» (ранее 2150 рублей), в Б — 1580 рублей (ранее 1430 рублей). Объем рынка составил 4,22 млн кв. м.

В нынешних реалиях аренду могут себе позволить банки и компании из сфер финансов, промышленности и консалтинга.

В первом квартале 2024 года прошло несколько крупных сделок. Тинькофф-банк полностью занял БЦ «Феррум II» на Свердловской набережной, несколько этажей в офисном центре «Фландрия Плаза» на Ташкентской улице заняли структуры Совкомбанка.

На рынок по итогам первого квартала было введено несколько объектов, однако практически сразу площади были заняты. «Например, бизнес-центр "К-37" на 14,1 тыс. кв. м сдан под моноарендатора. БЦ Reforma на 15,6 тыс. кв. м — из предлагаемых в аренду осталось только 1000 кв. м. Камерный бизнес-центр «Лахта Плаза» на 3,4 тыс. кв. м предлагает только первый этаж на 400 кв. м. Вышел на рынок бизнес-центр Space на 8,5 тыс. кв. м, построенный под IT-компанию JetBrains, не пожалевшей денег на отделку и оснащение. Однако объект сдается в крупную нарезку — от этажа, и арендная ставка составляет 3,5 тыс. рублей за "квадрат"»,— поясняет Нелли Алейникова.

Активно развивается сегмент коворкингов. В первом квартале 2024 года фиксируется высокая динамика прироста предложения количества рабочих мест. Крупные сетевые операторы не боятся «брать» новые локации: Multispace на 150 мест, Park Page на 208 мест и «Практик Чехова» на 620 мест. «В коворкингах премиального класса, "Практик Чехова", рабочее место в месяц стоит порядка 30 тыс. рублей, а MultiSpace заявляет 40 тыс. рублей плюс НДС»,— акцентирует спикер.

В осени 2024 года планируются к вводу следующие объекты: «Невская ратуша» на 38,3 тыс. кв. м, но на рынок арендатора площади не выйдут. Под собственные нужды забирает собственник и «Атлас Сити» на 8,4 тыс. кв. м. Бизнес-центр «Авангард» на 7,7 тыс. кв. м пока снят с рынка. Для арендаторов представляют интерес всего два бизнес-центра — «Карточная фабрика» на 3,7 тыс. кв. м и «Гринхаус» на 3,3 тыс. кв. м.

Предложение офисных помещений сокращается, и вакансия продолжит свое снижение. Поэтому госпожа Алейникова посоветовала арендаторам при наличии потребности в офисных помещениях принимать решения быстро.

Среди тенденций спикер отметила миграцию арендаторов, когда из класса С переезжают в более высокий класс, чтобы улучшить условия. А с другой стороны, из класса А переезжают в класс Б в рамках оптимизации.

Апарт-отелям дали ход

Генеральный директор PLG Марина Павлюкевич рассказала, как развивается рынок апартаментов на примере своего проекта апарт-отеля IN2IT 3* у метро Купчино.

«Апартаменты — это гостиничная недвижимость, которая предоставляет все те же сервисы, что и классическая гостиница, но в силу того, что реализация производится отдельными лотами, это позволяет девелоперу получить бóльшую прибыль»,— подчеркнула спикер.

Вложения в жилую недвижимость и апартаменты в долгосрочной перспективе имеют свойство «отстраиваться» как минимум на величину инфляции. Применять же спекулятивный подход, по словам Марины Павлюкевич, сейчас сложно. В связи с введением проектного финансирования и текущей ситуацией на рынке претендовать на ценовую разницу объекта на стадии котлована и в готовом виде в 30–40% сложно.

Что касаемо доходности, то в проектах PLG она составляет 5–8%. Заполняемость номеров в Петербурге всегда зависит от сезона: в высокий туристический сезон, с весны до осени, она составляет почти 90% в краткосрочной аренде, а в низкий зимний период — порядка 70% в долгосрочную перспективу.

PLG занимается не только строительством, но и управлением. «Мы не подписываем в обязательном порядке договоры управления. По большей части номера приобретаются инвесторами с целью собственного проживания в комфортной среде, с использованием гостиничных сервисов, либо для самостоятельной сдачи в аренду. Порядка 40% оставляем на управление. Так, в отеле есть ресепшен, рестораны, рум-сервис и вся необходимая инфраструктура, в том числе коворкинг Fabula»,— подчеркнула спикер.

Марина Павлюкевич отметила, что со стороны УК апарт-отелей набирает популярность направление по организации досуга и ивент-мероприятий. «Мы в своем проекте "Про.Молодость" также поддерживаем этот тренд и организуем различные виды активностей. На территории комплекса появятся два новых пространства — это "Киберклуб" и "ПалеоПосольство". Мы давно дружим с сообществами киберспортсменов и палеонтологов. И решили создать современные пространства музея и игровой площадки, которые станут новыми точками притяжения для гостей отеля и жителей Петербурга»,— добавила спикер.

В начале 2024 года PLG сделала перезапуск и улучшила концепцию своего проекта «Про.Молодость» у метро Дыбенко. Возникшие ранее трудности на пути строительства объекта были успешно преодолены. И на данный момент получено положительное решение о предоставлении проектного финансирования, открыты первые кредитные лимиты для строительства объекта «Про.Молодость». Строительные работы на объекте успешно возобновлены и идут по графику. Планируемая дата срока ввода объекта в эксплуатацию — четвертый квартал 2025 года.

Где склады?

Ключевые индикаторы рынка индустриально-складской недвижимости Петербурга обозначил Александр Шевелев, директор департамента индустриально-складской недвижимости в Санкт-Петербурге Bright Rich | CORFAC International.

Общий объем складских помещений GLA составляет 4,78 млн кв. м, из которых 2,7 млн кв. м — класса А, и 2,08 млн кв. м — класса Б. «Вакансия составляет 1,24% в классе А, иначе это 33 тыс. кв. м, или три объекта. Из них один уже не экспонируется, второй арендован, а третий — в стадии строительства, но предполагается под конкретного арендатора. В классе Б вакансия — 0,53%, иначе 11 тыс. кв. м, или три опции. Однако не всем подходят условия»,— поясняет спикер.

При этом нет предпосылок, по мнению господина Шевелева, что в ближайшее время будет ввод десятков новых объектов, в рамках которых вакансия резко увеличится. На первый квартал заявлен ввод 105 тыс. кв. м, но они уйдут под Ozon. В прогнозе на 2024 год также строительство 581 тыс. кв. м, однако все это проекты под определенного заказчика и экспонироваться они не будут. В частности, это два проекта Ozon по 117 тыс. кв. м (в Янино и Порошкино), «Осиновая роща» на 69 тыс. кв. м, «Солярис» на 30 тыс. кв. м, «Территория СТ» на 11 тыс. кв. м, «НАРТ» на 60 тыс. кв. м, ПСК «Новоселье 2» на 18,6 тыс. кв. м, «100К» на 11 тыс. кв. м.

В целом, по мнению спикера, дефицит свободных складских помещений будет прослеживаться и в ближайшей перспективе. Средняя ставка по аренде складов в классе А составляет за квадратный метр 1175 рублей, включая НДС, в классе Б — 1100 рублей.

Несмотря на апокалиптическую картину, у консультантов все же находятся варианты для арендаторов. «За счет чего? Мы постоянно на связи с собственниками, поэтому знаем об их планах по новым объектам и в курсе того, какие площади освобождаются в ближайшее время, где арендодатель готов рассмотреть вопрос замены арендатора, какие резиденты готовы оптимизировать занимаемые площади и предложить часть в субаренду. Все это позволяет нам предлагать клиентам максимум даже в условиях очень ограниченной вакансии»,— подытожил Александр Шевелев.

Капитализация «загородки»

Полина Приходько, генеральный директор Dewis Group и директор по развитию инвестиционных загородных отелей VIEW GA, рассказала об инвестициях в загородную недвижимость и капитализации таких активов на примере сети отелей VIEW GA.

На сегодняшний день рынок HoReCa-недвижимости в Ленобласти представлен различными средствами размещения: глэмпингами (тентовые конструкции), неклассифицированными базами отдыха, гостевыми домами и «эко-отелями» (дачными отелями), а также имеющими сертификаты звездности классическими загородными отелями, пансионатами и санаторно-курортными предприятиями, имеющими, помимо звездности, медицинскую лицензию.

Необходимыми требованиями для реализации загородного отеля являются: назначение земли (деловые земли под гостиничный бизнес, земли рекреационного назначения, земли лесного фонда), вид разрешенного использования (общественно-деловая деятельность, размещение объектов туристической инфраструктуры), соблюдение ряда правил и наличие необходимых паспортов безопасности.

Статистика по классификации объектов размещения — удручающая: из 989 коллективных средств размещения в Ленобласти почти треть являются неклассифицированными, соответственно — не имеющими всех необходимых разрешений для ведения деятельности и не предпринимающими мероприятий по качественному обслуживанию населения.

Полина Приходько привела прогноз рынка развития гостиничных услуг до 2026 года на основе данных Dewis Group, Росстата и комитета по культуре и туризму Ленобласти. Так, рост турпотока в Ленинградскую область по прогнозам на 2024 год составит порядка 16,7%, до 8,15 млн человек, а к 2026 — до 11,1 млн человек. Число коллективных средств размещения повышенного комфорта будет расти в год на 3,3% и к 2026 году достигнет более 140 объектов. Динамика среднего количества ночевок гостей увеличится до 7,6 ночей на одного туриста.

Сеть отелей под брендом VIEW GA работает в сегменте повышенного комфорта. Первый отель сети — VIEW GA Forest SPA (инвестиционный проект VIEW GA «Волочаевка») уже классифицирован на четыре звезды. Второй отель, VIEW GA Water Lodge, расположенный в лесном массиве и на водной части Большого Симагинского озера, откроет свои двери для гостей в третьем квартале 2024 года. Третий — VIEW GA Anima (инвестиционный проект VIEW GA «Лесколово») — сейчас на этапе проектирования и старта продаж.

«Мы работаем по инвестиционной схеме финансирования реализации гостиничных объектов. Вместе с микроинвесторами мы строим полностью легитимный гостиничный бизнес и работаем на долгосрочную перспективу: у инвесторов договор с УК на последующие 15 лет с пролонгацией. Соответственно, всем сторонам выгодна легитимность и возможность спокойно вести бизнес»,— подчеркивает Полина Приходько.

Ведение бизнеса осуществляется согласно USALI (Uniform System of Accounts for the Lodging Industry) — единой системе отчетов и показателей для аналитики и управления отельным бизнесом, разделяющей бизнес на зоны доходности и отдельные единицы (номера/коттеджи и иные инфраструктурные единицы).

«В силу того, что мы работаем на арендных землях рекреационного назначения (то есть вместе с нашими инвесторами получаем те же топовые локации с лесными массивами и водоемами), но без закладывания в CAPEX подчас огромных стоимостей выкупа,— мы сразу же получаем срок окупаемости гостиничного объекта не 8–12 лет, а 4–5 лет»,— подчеркнула спикер.

Объектами управляет собственная УК, которая владеет правами на бренд VIEW GA и софтом для информирования инвесторов проекта «Личный кабинет INWIS», также в настоящее время реализует интерактивное приложение для гостей сети — с ассистентом и AR-технологиями дополненной реальности, чтобы дать еще больше насыщенности и впечатлений от отдыха для гостей сети отелей VIEW GA.

Все это позволяет инвестору к третьему году работы юнита получать максимальную капитализацию. Отель выходит на стабильную загрузку, обрастает клиентской базой, имеет устоявшуюся маркетинговую репутацию в сети, проработанный план мероприятий УК для нивелирования амортизации юнита. То есть юнит не «старится» как постройка, а наоборот, становится дороже, так как укореняется как стабильно несущая доход бизнес-единица качественного гостиничного комплекса.

Работы помимо «построить домики и сдавать» — крайне много, и она сложная, но подобные мероприятия позволяют на следующих объектах сети, в частности на находящемся еще на начальной стадии объекте «Лесколово», говорить о порядка 43% капитализации для инвесторов. К моменту запуска отеля VIEW GA Anima сеть VIEW GA получит колоссальный опыт и апгрейд в рынке.

«Смело могу заявить, что инвестиции в сферу загородной гостиничной недвижимости являются крайне эффективными, однако работать нужно с профессиональными отельерами, знающими все аспекты законодательства и операционной работы»,— подчеркнула госпожа Приходько.

Ценный вклад в культурное наследие

Об организации и деятельности гостиничных комплексов в клубных исторических особняках рассказала пиар-специалист сети сьют-отелей Academia Land Елизавета Нефедова.

В Петербурге есть большой потенциал для открытия сьют-отелей, предоставляющих номера повышенного комфорта в исторических доходных домах и особняках города, уверена спикер. Academia Land самостоятельно ведет полный цикл работы по созданию гостиничных комплексов: от поиска зданий и земельных участков до полноценного профессионального управления по международным стандартам. Соответственно, есть гостиничный оператор, который занимается управлением и организацией гостиничного менеджмента со специальной штатной структурой и бизнес-процессами именно для гостиничной индустрии.

С 2014 года Academia Land реализовала 50 проектов. В гостиничном управлении в настоящее время находится 20 объектов — трех- и четырехзвездных отелей. Свою миссию компания видит в возрождении старинных особняков и доходных домов. «Мы дарим культурному наследию вторую жизнь, реновируя исторические здания»,— отметила Елизавета Нефедова, акцентируя внимание на социальной ориентированности бизнеса.

Один из ярких показательных объектов — «Academia Особняк Teploff» на Галерной, 61. Сам дом построен в первой трети XVIII века на берегу Английской набережной. Интерьеры отеля выполнены в стиле екатерининского классицизма, обстановка очень атмосферная. Особенно номерами любят пользоваться молодожены.

В целом база постоянных гостей всех отелей Academia Land насчитывает более 300 тыс. человек, среднегодовая загрузка составляет 83% по данным за прошлый год, а средняя цена сдачи номеров достигает 16 500 рублей в сутки в высокий сезон и 7000 рублей в сутки в низкий сезон. Все это достигается не только благодаря выверенной локации, но и продуманной концепции проектов, базирующейся на аутентичности и акцентных деталях. Например, в «Academia Особняк Teploff» подается приветственный напиток любимого вина Екатерины Великой, гостям вручается welcome-письмо, написанное от лица бывшего хозяина особняка, разрабатывается премиальная косметика с индивидуальным ароматом особняка и многое другое.

Этим летом сеть отелей расширяется: откроются двери новой элегантной гостиницы 4* и здания середины XIX века на 67 номеров — «Academia Особняк Shuvaloff» на Моховой улице с двумя уникальными историческими люксами.

По мнению Елизаветы Нефедовой, инвестировать в такого рода недвижимость сейчас выгодно. Приобретая гостиничную недвижимость в исторических особняках, покупатель имеет ряд преимуществ: гарантированный доход «чистыми» — 10–12% годовых, который начисляется по долгосрочному договору аренды. Арендатором выступает профессиональный гостиничный оператор Academia Land. Гостиничный оператор также обеспечивает низкую амортизацию недвижимости за счет профессионального обслуживания. Каждый гостиничный номер выделен в отдельные границы и имеет свой кадастровый номер. Вложения в такие проекты становятся отличным защитным антиинфляционным инструментом. Во-первых, на доходность влияет развитие турпотока. Согласно различным статистическим данным, он будет только расти: в 2024 году в России ожидается более 2 млн туристов из стран БРИКC, а прогноз роста потока туристов, согласно туристскому мастер-плану макрорегиона «Из Москвы в Санкт-Петербург», к 2030 году составит до 57 млн поездок. Во-вторых, активная поддержка властей в рамках реализации стратегий по защите культурного наследия. Так, президент Владимир Путин предложил сформировать «долгосрочную программу сохранения объектов культурного наследия России». В ней будут предусмотрены меры поддержки граждан, компаний, объединений, которые «готовы вкладывать свой труд, время и средства в восстановление памятников».

«Отели Academia Land — клубные, поэтому участие в них сильно ограничено. На данный момент приобрести недвижимость можно в новом проекте в самой топовой локации, которую до старта продаж мы держим в тайне. Капитализация активов покупателей со старта продаж составляет не менее 40%. Кроме того, на этапе реализации находятся проекты "Academiа Особняк на Фонтанке" в Санкт-Петербурге и "Academia Особняк Volkonskikh" в Москве»,— подытожила госпожа Нефедова.

Объекты частных инвесторов

Создатель и идеолог общественного пространства Seno, инвестор Эдуард Горин призвал всех собравшихся к активному сотрудничеству, напомнив о собственных объектах владения. В частности, о нескольких бизнес-центрах, расположенных в удачных локациях у метро, в гостиничном сегменте — двух доходных отелях, о недвижимости в исторических домах — «Дворце Сюзора» и других.

«О частных инвестициях почему-то редко говорят и не учитывают меценатские проекты в статистике»,— заметил бизнесмен.

Один из ключевых таких объектов — общественно-деловое пространство Seno на Гороховой улице. Креативное пространство совместило в себе множество направлений бизнеса: рестораны, бары, спорт, ритейл, услуги и коворкинг. Проект соединяет три здания, которые относятся к исторической городской застройке второй половины XIX века. После реконструкции в них реализованы три архитектурные концепции для разных целевых аудиторий. Большой трафик, от 8 тыс. человек, формируется за счет удачного местоположения и непосредственно Сенного бульвара, расположенного между одноименной площадью и набережной реки Фонтанки. Кроме того, росту трафика способствует своеобразная атмосфера, поддерживаемая эксклюзивными арт-объектами от местных художников и стильными фотозонами. В пространстве представлено более 40 резидентов: кафе, рестораны с разнообразной кухней, нишевые бренды.

Tenant-mix в ТРЦ

Руководитель отдела аренды ТРЦ «Охта Молл» Петр Миронов рассказал о трендах в торговой недвижимости. За прошлый год розничный рынок вырос на 6,4%, привел статистику спикер со ссылкой на консалтинговое агентство Fashion Consulting Group. Сегмент фешен вырос на 10,6%.

«В 2024 году мы такие цифры не ожидаем, но тренд на рост будет сохранен. Сегмент фешен в структуре арендаторов ТРЦ занимает 38%. В 2023 году был взрывной рост отечественных ритейлеров: Mellon Fashion Group, Zarina, Be free, Love Republic, Sella, "Снежная Королева" и другие. Практически все удвоили свои площади, заняв квадратные метры ушедших иностранных брендов»,— подчеркнул Петр Миронов.

Кроме того, уход западных игроков позволил выйти на рынок российским дизайнерам. Укрепился новый brand-store «Телеграф», SLAVA concept, «Калино Маркет», петербургский Freedom Store. В сегменте спортивных товаров — тренд на монобренды: например, «Спортмастер» планирует открыть монобрендовые магазины итальянской торговой марки Kappa. Приходят новые игроки из Китая: Li-Ning, Anta и другие. В сегменте бытовой техники вместо ушедших Вosch, Siemens, Electrolux открываются китайские монобрендовые магазины. Например, Haier. Возвращаются давно забытые бренды с европейскими корнями: Candy, Grundig, Asko, Kuppersberg.

Также, по словам спикера, в ТРЦ стал развиваться формат автосалонов по продаже подержанных автомобилей европейских и американских марок. «Например, у нас откроется в мае офис продаж регионального федерального оператора "Ключ Авто". В нашем паркинге они заняли тысячу машино-мест»,— рассказал Петр Миронов.

Что касается развлекательного направления, то отчетливо видно укрупнение детских парков с боулингом, лазертагом, несколькими ресторанами и прочим. Например, активно наращивает потенциал петербургская сеть Joki Joya. «Мы планируем расширять Joki Joya в ТРЦ "Охта Молл", в частности, открыть парки погружения, интерактивные квесты»,— подчеркнул Петр Миронов. Как пример, в 2025 году в центре «Голливуд» откроется «Тейкабум» — семейный активити-парк Ксении Бородиной. По словам спикера, ТРК все больше привлекают новыми форматами досуга — и эта тенденция продолжится.