Строители пошли за областными наделами

Дефицит земельных участков в черте города вынуждает городских девелоперов пополнять свой земельный банк, в том числе и за счет участков на пригородных территориях, административно относящихся к Ленинградской области, но расположенных близко к границам Санкт-Петербурга.

Ленинградская область обладает большим земельным банком. Однако часть предлагаемых для освоения участков имеет статус земель сельскохозяйственного назначения. Их нельзя использовать под строительство жилья без изменения статуса, что весьма трудоемко. Кроме того, далеко не все выставляемые на торги участки обладают утвержденными проектами планировки территорий, что также снижает их привлекательность. "Самый серьезный недостаток — подавляющее число участков выставляют на продажу без инженерной подготовки. Врезка в существующие сети проблематична из-за старых мощностей, не рассчитанных на новых потребителей. Поэтому на инвестора, даже при демократичной цене на земли области по сравнению с питерскими расценками, возлагается достаточно серьезная финансовая нагрузка прокладки инженерии за собственный счет", — говорит генеральный директор ООО "КВС" Сергей Ярошенко.

Существенный объем прошедших в 2010-2011 годах сделок по земельным участкам на вторичном рынке произошел по земельным участкам в районах Девяткино, Мурино, Кудрово под цели жилого строительства. Так, в 2011 году строительная компания "Мавис" приобрела у "СВП-Инвест" 4 га в проекте комплексного освоения "Семь столиц" (Кудрово, квартал "Париж"), который разрабатывал Setl City. В течение пяти лет "Мавис" планирует там построить порядка 90 тыс. кв. м жилья класса комфорт/эконом.

"На земельном рынке Ленобласти за последние два года цены не претерпели существенных изменений. Если колебания стоимости и были отмечены, то они не превышали пяти процентов. Наиболее дорогие и пользующиеся спросом участки в Ленобласти — под ИЖС. Что касается локации, то наиболее дорогое предложение на приближенных к Курортному району территориях и в нем", — говорит директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков

Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН АРИН, отмечает, что стоимость земель различных категорий, расположенных в одном и том же районе, может отличаться в разы. "Например, средняя стоимость земель поселений во Всеволожском районе составляет 1621 рубль за кв. м, а земель сельхозназначения — 644 рубля за кв. м. В Ломоносовском районе разница в цене еще больше — земли поселений стоят 1846 рублей за кв. м, а земли сельхозназначения — 254 рубля за кв. м".

Владимир Скигин, совладелец управляющей компании "Сателлит-Девелопмент", говорит, что по площадям участков, предлагаемым на рынке, картина примерно следующая: наибольшее количественное предложение (около 60%) представлено участками площадью до 5 га (хотя суммарно от объема рынка они составляют не более 10%). Крупные участки от 20 га составляют боле 60% от общего объема рынка, но предложение по ним наименьшее.

Павел Степанюк, генеральный директор ООО "Вереск" (поселки "Остров", "Новое Сойкино"), отмечает: "Оптовый рынок земли активен лишь в сегменте уже переведенных земель. Площадь земельных участков в среднем достигает 5 гектаров. Цена на такие земельные участки зависит от наличия генерального плана муниципального образования. Наибольшую динамику роста показывает Ломоносовский район, из-за введения в строй южного полукольца Кольцевой автодороги и активной работы с генпланами. В отдельных местах цена возросла в два раза".

Девелоперы к наиболее интересным участкам, которые находятся близко к Петербургу, относят Новодевяткино, Гатчину, Янино, Кудрово, Колтуши. Но и там необходимо строить сети и подключать их к имеющимся носителям. Поэтому у соседствующих застройщиков нет другого пути, кроме как объединяться и совместно обеспечивать свои участки инженерной инфраструктурой, считают аналитики.

Основными ценообразующими факторами для земель под коттеджную застройку являются: категория земли, размер участка, разрешенное использование, местоположение и особенности локального местоположения. Так, участок во Всеволожском районе будет дороже, чем в Тосненском. А участок во Всеволожском районе вблизи водоема дороже, чем расположенный далеко от воды.