Сдача без отдачи

Осталось меньше месяца до истечения срока подачи декларации о доходах за прошедший 2009 год. Едва ли не самый большой объем дополнительных доходов физические лица получают за счет сдачи в аренду жилья. И как раз эта категория налогоплательщиков оказывается самой проблемной с точки зрения фискальных органов.

Объем рынка

Определить объем рынка частной аренды жилья можно только приблизительно и косвенным путем. Никакие госорганы такой статистики не ведут, да и не могут вести: договоры аренды, как правило, не регистрируются у нотариуса.

Риэлторские компании также не имеют достоверной информации о количестве сданных в аренду квартир: у каждой из них собственная база данных, единой же не существует. Правда, некоторые агентства ведут статистику арендного рынка, но при этом учитывают только те квартиры, которые выставлены на аренду в настоящий момент. Так, по данным агентства недвижимости Doki, в феврале этого года предлагалось в аренду 28,1 тыс. квартир в Москве. Это число более или менее постоянно в течение года. Если считать, что срок экспозиции каждой квартиры составляет в среднем месяц, то годовой объем аренды окажется на уровне 330 тыс. квартир. Правда, здесь не учитываются квартиры, сдающиеся в обход риэлторов (а таких немало, особенно в дешевом сегменте, и "добываются" они путем расклейки объявлений "сниму комнату или квартиру недорого"). Вне статистики оказываются также квартиры, арендованные на длительный срок, поскольку и они отсутствуют в риэлторских базах данных.

По данным ГУП "Мосжилсервис", 120 тыс. москвичей имеют в собственности две и более квартиры. Конечно, не все "лишние" квартиры сдаются в аренду, но, с другой стороны, многие люди задействуют и "нелишние", особенно во время кризиса. Семьи съезжаются, чтобы высвободить квартиру для аренды, переезжают на дачи. Как правило, сдают свои квартиры собственники, уезжающие в длительные командировки. Есть также категория арендодателей, которые сдают квартиры в центре города, а сами арендуют на окраинах. А если, к примеру, двое членов семьи являются собственниками квартир, то формально "лишней" нет, а фактически — есть. Таким образом, реальная арендная база московского жилья в 2-3 раза выше, чем цифра, приведенная "Мосжилсервисом", и превышает 300 тыс. квартир.

Что это значит в денежном выражении? По данным агентства МИАН, в настоящее время средняя арендная ставка квартиры экономкласса — 32 тыс. руб., бизнес-класса — 55 тыс. руб., элитной — 217 тыс. Основная доля арендных квартир — более 60% — приходится как раз на экономкласс, так что средняя арендная ставка по Москве составляет примерно 35-40 тыс. руб. В таком случае годовой оборот рынка частной аренды составляет 125-144 млрд руб. ($4,2-4,8 млрд). Это примерно совпадает с цифрой, которую обнародовал "Мосжилсервис" три года назад: $4 млрд (она была получена путем косвенных вычислений). Тогда цены на аренду были примерно такие же, как сейчас, а вот в предкризисном 2008 году, когда дешевле чем за $1000 в месяц нельзя было снять даже "однушку" на окраине, оборот рынка частной аренды наверняка превысил $5 млрд.

Аренда жилья — один из самых крупных рынков, где деньги переходят от одного физического лица к другому. Рынок купли-продажи вторичного жилья значительно больше по объему, но там все сделки регистрируются госорганами. А вот частная аренда фактически неподконтрольна государственным органам.

Кнуты и пряники

Даже если бы все арендодатели платили налоги как индивидуальные предприниматели по упрощенной схеме (то есть в размере 6% полученных доходов, а не 13%, как физлица), аренда частного жилья приносила бы городскому бюджету $250-300 млн ежегодно. Сколько на самом деле поступает в казну от арендодателей — неизвестно. В Федеральной налоговой службе утверждают, что отдельной статистики по налогам от аренды жилья не ведется — с точки зрения фискальных органов, нет никакой разницы между доходами от аренды жилья и любыми другими.

Определенная логика в этом есть, тем более что она на руку налоговому ведомству: если бы подобная статистика велась, она наверняка выглядела бы удручающе.

Уличить неплательщиков крайне сложно: договоры аренды заключаются в большинстве случаев между двумя физическими лицами, они не обязаны их регистрировать и вообще кому-либо предъявлять. Не говоря уж о том, что договор может быть заключен и в устной форме. Но даже если копия договора (да хоть бы и оригинал) окажется в руках налоговиков, это еще не означает, что неплательщика удастся уличить. Ведь налоги взимаются с реально полученных доходов, поэтому сам по себе договор, без расписок в получении арендной платы, не является доказательством уклонения от уплаты налогов.

"Установление факта непредставления декларации и неуплаты налога арендодателем — очень сложная задача,— говорит Елена Гурбатова, адвокат компании "Юков, Хренов и партнеры".— Например, нельзя осудить неплательщика только на основании анонимных сообщений — это может стать только причиной для проведения проверок. Если же сообщение не анонимное, свидетеля допрашивают в установленном законом порядке. При этом показания соседей или управдома могут быть легко оспорены в суде — если, к примеру, арендодатель скажет, что пустил жильца в свою квартиру без материальной выгоды для себя. Фактически единственный способ уличить неплательщика — свидетельство арендатора, имеющего на руках документы об оплате квартиры".

Кстати, именно таким образом в апреле прошлого года был осужден арендодатель решением Головинского суда Москвы. Собственник квартиры на Ленинградском шоссе решил повысить плату за квартиру, в ответ обиженные жильцы обратились в налоговые органы. В результате арендодатель возместил невыплаченные за два года налоги — 115,4 тыс. руб., а также заплатил штраф в размере 100 тыс. руб. ФНС тогда пообещала, что подобные процессы станут массовыми, но до сих пор это единственный случай в московской судебной практике.

Пока налоговые органы действуют скорее методом пряника, а не кнута. С 1 января прошлого года арендодатели, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, получили возможность приобретать патенты и рассчитываться с фискальными учреждениями простейшим образом, без предоставления налоговых деклараций. Стоимость годового патента — 43,2 тыс. руб., но его можно приобрести на любой срок от месяца до года. При этом сначала выплачивается треть стоимости патента, а оставшаяся часть — в течение 25 календарных дней со дня окончания периода его действия.

Приобретать патент выгодно только собственникам дорогих и очень дорогих квартир. Стоимость годового патента — это 6% от суммы 720 тыс. руб. То есть арендодатель заплатит фактически 6% своих доходов, если сдает квартиру за 60 тыс. в месяц (это соответствует качественной двухкомнатной квартире бизнес-класса). Если он сдает квартиру за меньшие деньги — проще и дешевле зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить те же 6%, но с меньшей суммы. А вот если арендная ставка значительно выше чем 60 тыс. в месяц, патент становится способом эффективной оптимизации налогов. Особенно выгоден патент тем людям, у которых в собственности находится несколько объектов недвижимости. Одного патента достаточно для сдачи в аренду любого количества квартир — правда, при том условии, что все оформлены на одного собственника, а не на жену или тещу. Как нам сообщили в управлении ФНС по Москве, верхний потолок доходов в этом году повышен до 60 млн руб. ($2 млн) (в прошлом году он составлял 57 млн руб.). То есть собственник десяти элитных квартир может абсолютно легально сдавать их в аренду по $16 тыс. в месяц за каждую, заплатив при этом в качестве налогов меньше полутора тысяч долларов.

Впрочем, фантастическая выгода для арендодателя такой системы налогообложения компенсируется крайней редкостью ее применения на практике. Зато для большей части арендодателей, сдающих квартиры эконом- и бизнес-класса по цене от 20 до 60 тыс. руб., "пряники" ФНС абсолютно несъедобны.

Несколько причин платить налоги

"Многие люди не понимают, что легальность на самом деле стоит тех 6%, которые им надо заплатить в качестве налогов. Просто никого не ловят за руку — и арендодатели предпочитают рисковать",— говорит Геннадий Теряев, директор по развитию компании Rodex Group.

"Платить или не платить налоги — личное дело каждого,— уточняет заместитель директора компании "Миэль-аренда" Мария Жукова.— Мы, риэлторы, всего лишь подбираем варианты для участников рынка, а далее они вступают между собой в договорные отношения как два физических лица, и, соответственно, арендодатель сам несет ответственность за уплату налогов. Но если арендатором выступает организация, юридическое лицо, оно по закону является налоговым агентом и само перечисляет налоги за владельца. Как правило, хозяева квартир не против этого, но в таком случае многие из них увеличивают арендную плату примерно на 15%".

Вице-президент МИАН Дмитрий Кузнецов называет еще одну ситуацию, когда налоги обязательно выплачиваются: "Нередко собственники отдают нам квартиры в доверительное управление для сдачи в аренду. В таком случае мы сами, как финансовые агенты, уплачиваем налоги".

По свидетельству риэлторов, владельцы дорогих квартир сами предпочитают расплачиваться с государством. "В элитных жилых комплексах, как правило, все знают в лицо своих соседей, не говоря уж о том, что и администрация, и служба охраны осведомлены о том, кто сдает квартиру. Арендные ставки в элитных домах высоки, и собственники предпочитают не рисковать. Кроме того, иностранцы, как правило, требуют предоставить им регистрацию в арендованной квартире, а в таком случае владелец автоматически попадет в поле зрения налоговых органов",— объясняет юрист департамента аренды квартир компании Penny Lane Realty Любовь Егорова.

В сегменте дешевых квартир платить налоги пока не принято. Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании "Пересвет-недвижимость", дает следующую оценку: "По моим наблюдениям, 80% владельцев дорогих квартир платят налоги, в экономклассе ситуация обратная — платят дай бог если 20%". Однако и самым "дешевым" арендодателям легальность позволяет не только "спать спокойно", но и сэкономить деньги. Галина Фабрицкая рассказала такую историю: "В ноябре прошлого года наши юристы выступали в суде как свидетели по делу одного из наших арендодателей — исправного налогоплательщика. Арендаторы нанесли его квартире материальный ущерб — сломали дверь. Хозяин вычел стоимость двери (3 тыс. руб.) из страхового взноса. Арендаторы с этим не согласились и подали в суд на собственника. Суд принял сторону собственника и обязал арендаторов возместить материальный ущерб и судебные издержки. Если бы арендодатель не уплатил налоги, дело могло бы решиться не в его пользу. Уточню: речь в данном случае идет как раз о недорогой квартире экономкласса".