Основные проблемы развития рынка ипотечного кредитования юридических лиц в России

ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ В РОССИИ

И.М. Запорожан, магистрант Кубанский государственный университет

Аннотация. В данной статье рассматривается один из наименее распространенных видов кредитования в России - бизнес-ипотека. Представлены наиболее выгодные предложения ведущих российских коммерческих банков. Выявлены ключевые сложности и проблемы развития коммерческой ипотеки в России.

Ключевые слова: коммерческая ипотека, секьюритизация бизнес-ипотеки, бизнес-недвижимость, залоговое обеспечение, балансовая стоимость.

Коммерческое ипотечное кредитование, или иными словами бизнес-ипотека, довольно распространенный вид кредитования в зарубежных странах.

В отличие от европейских стран и США, где коммерческая ипотека получила широкое распространение, в России данный вид кредитования на сегодняшний день является менее популярным. Одной из причин являются довольно высокие требования, предъявляемые к заемщику. Для начинающего бизнеса этот факт является серьезным препятствием [3, с. 23].

К основным требованиям, предъявляемым к заемщику и затрудняющих получение коммерческой ипотеки, следует отнести:

- минимальный срок существования организации не должен быть менее 12 месяцев;

- размер годовой выручки в различных коммерческих банках варьируется от 400 млн. до 1 млрд руб.;

- размер штата сотрудников;

- отсутствие отрицательной кредитной истории;

- положительная деловая репутация потенциального заемщика.

Коммерческая ипотека - приобретение нежилой недвижимости для ведения предпринимательской деятельности с использованием кредитных средств банка или

иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, когда залогом выступает приобретаемое недвижимое имущество.

В отличие от жилищного ипотечного кредитования коммерческая ипотека развита довольно слабо, хотя спрос на нее со стороны коммерческих предприятий сравнительно высок. Такой спрос объясняется желанием коммерческих организаций приобретать недвижимость для расширения бизнеса, при этом, не допуская извлечения денежные средства из хозяйственного оборота [1, с. 16].

Программы предоставления коммерческой ипотеки представлены у большинства крупных игроков на рынке кредитования. В таблице представлены наиболее выгодные предложения коммерческих банков на рынке коммерческого ипотечного кредитования нежилой недвижимости.

Как представлено в таблице 1, Промсвязьбанк в рамках предложения «Кредит-Недвижимость» предоставляет коммерческую ипотеку под 14,3% без первоначального взноса. Однако основным условием кредитования является получение в качестве залогового исключительно жилую недвижимость, находящуюся в собственности заемщика.

Таблица 1. Топ-5 самых выгодных условий бизнес-ипотеки

№ Банк, кредит Мин. ставка Сумма кредита Срок Условия Мин. размер перво-нач. взноса

1. Росбанк, Коммерческая ипотека 13,1% До 100 млн рублей До l лет Требуется открытие счета в банке. Офисные, торговые, складские помещения, помещения под гостиницы, кафе. 20%

2. ВТБ24 «Бизнес-ипотека» 14,5%. от 4 млн. руб. До 10 лет Возможность приобретения в собственность коммерческую недвижимость любого назначения: офис, склад, торговое или производственное помещения под залог приобретаемого объекта недвижимости. возможность кредитования без аванса, при условии дополнительного залога 15%

3. Сбербанк России «Бизнес- Недвижимость» 11,8% от 150 тыс. руб. для сельхознро-изводителей До 10 лет Индивидуальным предпринимателям и малым предприятиям с годовой выручкой не более 400 млн. рублей.

4. Сбербанк России «Экспресс-Ипотека» 15,5% До l млн.руб. Предоставляется для приобретения сданных в эксплуатацию объектов недвижимости. Отсутствует необходимость предоставления дополнительного залога по кредиту, кроме приобретаемой недвижимости

5. Промсвязьбанк «Кредит- Недвижимость» 14,3% От 3 млн. руб. До 3-х лет. Приобретение и ремонт коммерческой недвижимости (нежилое помещение, нежилое здание) под залог исключительно жилой недвижимости, находящейся в собственности. Без первоначального взноса.

Верхний предел суммы кредита по программе «Экспресс-Ипотека» от Сбербанка России составляет 7 млн. руб. При этом не предполагается предоставление дополнительного залога по кредиту, кроме коммерческой недвижимости.

Только у Сбербанка РФ есть специальная программа предоставления ипотечных кредитов на приобретение бизнес-недвижимости малыми

предприятиями и ИП под минимальную ставку 11,8%. Для малых предприятий в условиях неразвитой имущественной инфраструктуры поддержки (бизнес-инкубаторы, муниципальная бизнес-недвижимость) проблема аренды офисной и производственной недвижимости является одной наиболее острых [2, с. 16]. Ежемесячные платежи за предоставление кредита по указанной ставке сопоставимы с затратами на аренду бизнес-недвижимости малых предприятий, что, на наш взгляд, будет способствовать стимулированию бизнес-ипотеки. Кроме этого, развитие бизнес-ипотеки для

субъектов малого предпринимательства приведет к снижению арендных ставок и, как следствие, усилит финансовую устойчивость малых предприятий.

Внедрение аналогичных продуктов ипотечного кредитования субъектов малого бизнеса в других банках усилит межбанковскую конкуренцию, что приведет минимизации кредитных ставок при ипотеке бизнес-недвижимости для малых и микропредприятий.

При значительном спросе на коммерческую недвижимость количество реальных сделок купли-продажи нежилой недвижимости с использованием коммерческой ипотеки невысоко относительно осуществленных сделок жилищной ипотеки. Отчасти это объясняется высокими требованиями кредитования, предъявляемыми при приобретении бизнес-недвижимости малыми и средними предприятиями, в том числе высокие процентные ставки (табл. 2).

Общими условиями для всех коммерческих банков, предоставляющих коммерческую ипотеку, является наличие

первоначального взноса не менее 20% и довольно высокие процентные ставки по сравнению с ипотечными жилищными кредитами.

Процентные ставки по жилищной ипотеке на порядок ниже, чем ставки по бизнес-ипотеке.

Таблица 2. Сравнительная таблица процентных ставок по коммерческой и жилищной ипотеке

Программа кредитования Коммерческая ипотека Жилищная ипотека

Сбербанк России «Бизнес-Недвижимость» 11,80% От 9,10%

Росбанк, Коммерческая ипотека 13,10% От 10,25%

Промсвязьбанк «Кредит-Недвижимость» 14,30% От 10,50%

ВТБ24 «Бизнес-ипотека» 14,50%. От 10,7%

Примечание: источник — www.banki.ru

Состояние рынка коммерческой ипотеки обусловлено некоторыми существенными проблемами [12, с. 36].

Балансовая стоимость основного количества недвижимости относительно невелика и значительно отличается от уровня реальной рыночной цены. У продавцов такой недвижимости, как правило, отсутствует желание указывать полную сумму в договоре купли-продажи и тем самым снизить налоговую нагрузку. В то же время покупатель коммерческой недвижимости не желает платить налог на имущество с реальной стоимости. В свою очередь кредитная организация, зачастую не имеет возможности выдавать кредит под залог недвижимости, которая была оценена в договоре купли-продажи по балансовой стоимости. Такая оценка для коммерческого банка, предоставляющего бизнес-ипотеку, несет в себе риски, связанные со значительным превышением этой суммы над залоговой стоимостью недвижимости. В случае превышения суммы кредита над оценкой в договоре купли-продажи кредит оказывается не полностью обеспечен залогом.

В данной ситуации решением может стать разведение во времени сделки: покупка коммерческой недвижимости и последующее обременение ее залогом в счет обеспечения кредита, что дает возможность определить различные оценки недвижимость и залоговой стоимости. Коммерческая ипотека выдается без обеспечения и при этом фактически денежные

средства не выдаются, а направляются в ячейку в коммерческом банке на покрытый безотзывной аккредитив.

Однако эта процедура создает некоторые сложности для всех участников сделки. Продавец недвижимости передает ее покупателю без получения за нее денежных средств. В свою очередь покупателю для обеспечения кредита необходимо предоставить иное обеспечение и понести ответственность за возможное неосуществление сделки. Также определенные риски несет коммерческий банк, предоставляющий ипотечный кредит, не обеспеченный соответствующим залогом.

Одной из основных проблем развития коммерческой ипотеки зачастую является сложности в оформлении пакета необходимых документов на коммерческую недвижимость для осуществления сделки купли-продажи и последующего обременения залогом.

Основные затруднения возникают в следующем:

- не включенные при приватизации объекты недвижимости, что влечет за собой риски последующего их истребования;

- нарушения кадастрового учета объектов недвижимости;

- ошибки и неточности в корпоративных документах продавца объектов недвижимости: нарушения в ведении реестра акционеров общества, прав акционеров;

- сложность в получении согласия органов государственной или муниципальной власти, в том случае если объект не-

движимости находится в государственной или муниципальной собственности. Возможен отказ местной администрации в залоге участка.

В коммерческой ипотеке в отличие от жилищного ипотечного кредитования есть достаточное количество пробелов в законодательстве, в том числе и в Федеральном законе от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости). Это несет в себе риски для коммерческих банков при предоставлении кредита.

В отличие от жилищного ипотечного кредитования в коммерческой ипотеке имеется множество законодательных пробелов, " (далее - Закон об ипотеке), что влечет за собой увеличение рисков для кредитных организаций.

При жилищном ипотечном кредитовании возможен выпуск закладной. Коммер-

ческое ипотечное кредитование не предусматривает выпуск закладной до момента регистрации права на нового собственника, заключения ипотечного договора с указанием выпуска закладной.

Коммерческая ипотека подразумевает под собой кредит на длительный срок соответственно при низком уровне процентной ставки. У кредитных организаций появляется необходимость привлекать на внешнем рынке при помощи различных финансовых инструментом «длинные деньги». При довольно низком уровне притока денег встает вопрос генерирования источников «длинных денег».

Основываясь на лучших практиках ведущих банков, рассмотрим требования к кредитованию клиентов на примере проектного финансирования и инвестиционного кредитования (рис. 1).

Фпнанспрованне строительства коммерческой недвижимости

Цели кредитования: фннанснр ованне.возм ещ енне понесенных затрат по строительству. - приобретению. реконструкции

объекгоЕкоммерческой недвижимости, в том числе погашение кредитов, привлеченных для ре ачнзащнн проект а в других банках

Требования к проекту:

- место реализации - РФ;

- вложение заемщиком собственных средств в размере не менее 30/20%

Кредитуемые объекты:

- объекты торговой недвижимости;

- развлекательные комплексы;

- офисные центры, бизнес-паркн;

- склады и логистические комплексы;

- объекты туристической инфраструктуры

Особенности:

- сумма кредита - не более 70/80% от бюджета проекта при ПФ инвестиционном кредитовании;

- срок кредитования - до 10 пет; - процентная ставка -фиксированная или плавающая;

- обеспечение: залог права собственности / аренды земельного участка под объектом, имущественные | права на возводимый объект. 100%м акций долей в УК заемщика

Рис. 1. Основные условия финансирования проектов строительства объектов

коммерческой недвижимости

Кредитование под залог коммерческой недвижимости

Цели кр едитова низ

Фина нсир ование деятельно ста.

пр едусмотр енно е уставом за емщика. в

том числе р е финаисир ование

банковских кредитов

Тр еб ования к пр о екту:

- место нахождения объекта — РФ:

- объект введен в эксплуатацию, и на заемщика оформлено свидетельство о праве собственности; -оформлены земельные правоотношения по объект/;

- объект не требует капремонта;

-наличие заключенных основных договоров аренды:

-неменее 50% ар ендопригодной площади объекта -для объектов офисной и складской недвижимо ста:

-не менее 70% ар ендопригодной

площади объекта — для объектов торговой

недвижимости.

Кредитуемые объекты:

- объекты торговой недвижимости;

- развлекательные комплексы;

- офисные центры, бизнес-парки;

- склады и логистические комплексы;

- объекты туристической инфраструктуры

Рис. 2. Основные условия кредитования под залог объектов коммерческой недвижимости

Секьюритизация коммерческой ипотеки дает кредитным организациям несомненные преимущества:

- существенное удешевление фондирования;

- повышение управляемости уровнем ликвидности;

- снижение кредитных рисков, так как они частично переходят на инвесторов.

Развитие секьюритизации коммерческой ипотеки тормозится отсутствием интереса к ней государства (в отличие от жилищной ипотеки) и, как следствие этого, отсутствием соответствующего законода-

мерческой ипотеки и ипотечных кондуитов (по типу Агентства по ипотечному жилищному кредитованию) [9, с. 132].

Все названные проблемы, в конечном счете, тормозят развитие этого востребованного на рынке финансового продукта. Однако стоит надеяться, что с принятием намеченных поправок в ГК РФ, а также со становлением более прозрачного рынка нежилой недвижимости и разработкой федеральных стандартов кредитования на приобретение такой недвижимости ситуация на рынке коммерческой ипотеки будет улучшаться.

тельства, федеральных стандартов ком-

Библиографический список

1. Федеральный закон « Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ.

2. Александрин Ю.Н. Новые институты развития малого предпринимательства в инновационно-ориентированной экономике // Экономические и гуманитарные науки. - 2011. -№3 (230). - С. 14-21.

3. Белолапенко А.Ю. Развитие ипотечного кредитования в России (опыт зарубежных стран) // Вестник научных конференций. - 2015. - №1-2 (1). - С. 20-25.

4. Булаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит. - 2012. - №9. - С. 15-18.

5. Гончаров Ю.А. Подводные камни рынка коммерческой ипотеки // Банковское кредитование. - 2014. - №6. - С. 102-107.

6. Иванов О. Секьюритизация в России: шаг от ипотеки // Энциклопедия российской секьюритизации. - М.: Русипотека, 2013.

7. Каширина, М.В. Современный рынок ипотеки: развитие, ожидания, прогноз // Материалы конференций: сб. статей. - Самара: САГМУ, 2014. - Т. 1. - С. 59-63.

8. Маутова, Д.С. Ипотечное кредитование в условиях кризиса // Современные тенденции развития науки и технологий. - 2015. - №3-4. - С. 25-27.

9. Можаровский Е.В. Формирование и развитие рынка секьюритизации ипотечных активов в России // Экономические науки. - 2013. - № 1 (98). - С. 131-135.

10. РазумоваИ.А. Ипотечное кредитование. - СПб: Питер: 2013. - 304 с.

11. Разумова И.А. Инновационные технологии привлечения ресурсов на рынке ипотечного кредитования // Ученые записки Международного банковского института. - 2014. -№8-2. - С. 193-200.

12. Рудакова Е.М. Состояние рынка ипотечного кредитования в РФ // Научный вестник ЮИМ. - 2015. - №3. - С. 35-37.

13. Тавасиев А.М. Ипотечная секьюритизация - уроки прошлого и перспективы // Деньги и кредит. -2014. - №12 - С. 16-23.

14. Резванова, Л.М. Механизм секьюритизации в системе рефинансирования ипотечного кредитования.Ц^: http://www.klerk.ru/bank/articles/100674

15. https://дом.рф

16. http://banki.ru/

17. http://cbr.ru/analytics/

18. http:// raexpert.ru/

19. http:// rbc.ru

20. http://rusipoteka.ru/

21. http://rway.ru/

MAIN PROBLEMS OF MARKET DEVELOPMENT OF MORTGAGE LENDING

IN LEGAL ENTITIES IN RUSSIA

I.M. Zaporozhan, graduate student Kuban state university

Abstract. This article considers one of the least common types of lending in Russia - a business mortgage. The most favorable offers of leading Russian commercial banks are presented. The key difficulties and problems of commercial mortgage development in Russia are identified.

Keywords: commercial mortgage, securitization of business mortgages, business properties, collateral, book value.