Правовой режим самовольно переустроенных, перепланированных жилых помещений

УДК 347

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ САМОВОЛЬНО ПЕРЕУСТРОЕННЫХ, ПЕРЕПЛАНИРОВАННЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

LEGAL REGIME UNAUTHORIZED RECONSTRUCTED AND REDESIGNED DWELLING SPACES

В.А. БЕТХЕР

Освещаются некоторые проблемы, с которыми приходится сталкиваться при применении главы 4 Жилищного кодекса РФ, посвященной вопросам реконструкции и перепланировки жилых помещений.

Ключевые слова: жилое помещение, Жилищный кодекс РФ, самовольно переустроенное жилое помещение, самовольно перепланированное жилое помещение.

This article focuses upon some problems arising in case when chapter 4 Housing code of Russian Federation devoted to questions of reconstructions and redesigns of dwelling spaces is to be applied.

Key words: dwelling space, Housing code of Russian Federation, unauthorized reconstructed dwelling space, unauthorized redesigned dwelling space.

Вопросам переустройства и перепланировки жилых помещений посвящена гл. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее  ЖК РФ), достаточно подробно регламентирующая основания и порядок проведения указанных действий, а также последствия самовольного их осуществления.

Открывает данную главу ЖК РФ ст. 25, определяющая виды переустройства и перепланировки жилых помещений. Так, под понятие переустройства жилого помещения подпадает установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

В литературе есть мнение о том, что предлагаемые законодателем дефиниции создают больше вопросов, чем дают ответов [1]. Действительно, из законодательно установленных понятий переустройства и перепланировки достаточно определенно следует только один вывод: это какие-либо дей-

ствия (определенные виды работ) в отношении жилого помещения, осуществление которых требует внесения изменений в технический паспорт последнего. Причем ЖК РФ не устанавливает полного перечня видов работ, относящихся к переустройству и перепланировке, что, очевидно, и не входило в намерения федерального законодателя.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. № 170 [2], содержат примерный перечень работ, относящихся к переоборудованию (данное понятие по сути соответствует понятию «переустройство  по современному ЖК РФ) и перепланировке.

Согласно п. 1.7.1 указанных Правил и норм, переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электрических взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых

© Бетхер В.А., 2011 130

кабин, «Джакузи» стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

По справедливому замечанию Е.А. Гры-зыхиной, «Гаким образом, под определение перепланировки и переустройства подпадает практически любой капитальный ремонт жилья» [3].

Порядок осуществления переустройства и (или) перепланировки установлен ст. 26 ЖК РФ, в соответствии с п. 1 которой указанные действия проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Перечень документов, необходимых для получения согласования проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, установлен этой же статьей (п. 2) и является исчерпывающим. Ключевым в данном перечне, бесспорно, является наличие подготовленного и оформленного в установленном порядке проекта переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) пе-репланируемого жилого помещения. Пункт 3 прямо указывает на недопустимость требования органом местного самоуправления предоставления других документов.

По результатам рассмотрения соответствующего заявления собственника жилого помещения и иных представленных им документов орган местного самоуправления принимает решение о согласовании либо об отказе в согласовании. Решение о согласовании является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (п. 4, 6).

Согласно ст. 28 ЖК РФ, завершение переустройства и(или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, который должен быть направ-

лен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

Дальнейший механизм реализации изложенных положений ЖК РФ устанавливается либо нормативными правовыми актами субъектов РФ, либо нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Как полагает С.Э. Маслей, в ряде регионов СЬрганы местного самоуправления, руководствуясь примерным перечнем работ, содержащихся в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда [4], а также Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации [5] (в разделе 9.3 Инструкции определены сведения, которые указываются в техническом паспорте жилого помещения), устанавливают: 1) перечень работ (мероприятий), которые не требуют оформления разрешительной документации; 2) перечень работ, относящихся к перепланировке; 3) перечень работ, относящихся к переустройству; 4) виды работ, которые могут быть выполнены по эскизу, и виды работ, которые должны выполняться по проекту; 5) перечень ограничений на работы по переустройству помещений в жилых домах» [6].

Проведенное исследование нормативноправовых актов, принятых в ряде регионов, позволило выявить указанному автору наличие значительных отличий по ряду перечисленных вопросов, вплоть до установления иного порядка (отличающегося от судебного, предусмотренного ЖК РФ) сохранения жилого помещения в переустроенном (перепланированном) виде. Следует полностью согласиться с мнением С.Э. Маслей, резюмирующей, что «относительно рассматриваемых вопросов представляется недопустимым на уровне нормативных правовых актов органов местного самоуправления закреплять перечень работ, являющихся работами по переустройству или приводящих к перепланировке жилого помещения. Такой перечень должен быть единым, принятым на федеральном уровне »[7].

Возвращаясь к установленной процедуре осуществления переустройств (перепланировок) жилых помещений, необходимо констатировать: на сегодня основной объем работ, подпадающих под законодательно ус-

тановленные понятия «Переустройство  и «йерепланировка» осуществляется без необходимого согласования осуществления таких действий, более того, в отсутствие подготовленного и оформленного в установленном порядке проекта («в лучшем случае»  с его нарушением). Такие переустройства и перепланировки жилых помещений в силу ст. 29 ЖК РФ признаются самовольными.

ЖК РФ не только квалифицирует проведение работ по переустройству (перепланировке) жилых помещений в отсутствие решения о согласовании или с нарушением проекта как самовольные, но и определяет правовые последствия осуществления таких действий. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Кроме того, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (п. 3, 2 ст. 29 ЖК РФ).

Административная ответственность за самовольные переустройство и (или) перепланировку жилых домов и (или) жилых помещений предусмотрена ч. 1 ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях в виде предупреждения или наложения на граждан административного штрафа в размере от 1 000 до 1 500 рублей. Частью 2 данной статьи установлена административная ответственность за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах, размер административного штрафа за данное правонарушение варьируется от 2 000 до 2 500 рублей.

Сложно представить, что такой размер ответственности может выступать тем фактором, который побудит граждан осуществлять задуманные ими переустройство (перепланировку) квартиры в точном соответствии с требованиями закона. Видимо, по этой причине ЖК РФ, казалось бы, императивно устанавливает дальнейшие последствия осуществления таких самовольных действий в случае неприведения жилого помещения в прежнее состояние в разумный срок в поряд-

ке, установленном органом местного самоуправления, осуществляющим согласование, в виде принятия судом по иску этого органа решения в отношении:

1) собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи данного помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника этого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению его в прежнее состояние (п. 5 ст. 29 ЖК РФ).

Вместе с тем в этой же статье ЖК РФ предусмотрена возможность сохранения жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании все того же решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Несмотря на использование законодателем союза «йибо» очевидно, что в рассматриваемой ситуации принятие судом положительного решения не может быть обусловлено лишь одним из указанных условий, необходимо наличие их обоих.

Приведем пример из судебной практики: по одному из дел, отказывая в удовлетворении первоначального иска о продаже жилого помещения с публичных торгов и удовлетворяя встречный иск о сохранении квартиры в переустроенном и перепланированном состоянии, суд руководствовался ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, предусматривающей, что жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью. При этом суд исходил из того, что, согласно заключению строительнотехнической экспертизы, сохранение жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии не создает угрозу жизни и здоровью граждан [8].

Однако, как усматривается из материалов дела, в том числе указанного заключения

экспертов, во-первых, спорная квартира находится на первом этаже многоквартирного дома, во-вторых, ее перепланировка выполнена в соответствии с подготовленным архитектурно-проектным бюро проектом перепланировки и переустройства помещений с устройством дополнительных входов. Между тем последнее, по общему правилу, влечет за собой присоединение к переустраиваемой (перепланируемой) квартире части общего имущества в многоквартирном доме, а именно: части земельного участка, на котором расположен данный дом, в связи с необходимостью оборудования дополнительного крыльца, лестницы и т. п. («вход через балкон ^. В силу ст. 40 ЖК РФ, осуществление таких действий квалифицируется как изменение границ помещений в многоквартирном доме и возможно только после получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Суд не только не исследовал указанные обстоятельства применительно к требованиям ст. 40 ЖК РФ, но и обошел вниманием факт устройства дополнительного входа относительно ненарушения такой перепланировкой квартиры прав и законных интересов граждан, т. е. одного из условий, предусмотренных ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, в качестве основания сохранения квартиры в переустроенном (перепланированном) виде. Наличие разделительного союза «либо  между двумя условиями, содержащимися в названной норме права: СЬсли этим не нарушаются права и законные интересы граждан» и СЭто не создает угрозу их жизни или здоровью» бесспорно, дает суду возможность, основываясь на буквальном толковании текста закона, при принятии решения руководствоваться лишь одним из названных условий, что представляется далеко не бесспорным с точки зрения законодательного установления таких критериев  защиты прав и охраняемых законом интересов неограниченного круга лиц. В связи с чем представляется необходимым внесение изменений в данную норму права в части замены используемого законодателем разделительного союза «либо» на соединительный союз «и»

Различия в дальнейшей судьбе переустроенного (перепланированного) жилого помещения, проявляющиеся, с одной стороны,

казалось бы, в безапелляционной обязанности собственника (нанимателя) переустроенного (перепланированного) жилого помещения привести последнее в прежнее состояние (с законодательным закреплением механизма принудительной реализации данной обязанности, речь о котором шла выше), а с другой

в возможности сохранения данного помещения в переустроенном (перепланированном) виде, делают первый вариант малоэффективным, фактически не встречающимся на практике.

В юридической литературе также обоснованно обращается внимание, что такое правовое регулирование вызвало различное понимание процедуры сохранения переустроенного (перепланированного) жилого помещения в существующем состоянии. Основное расхождение проявляется по вопросу о возможности принятия решения об этом не только судом, но и во внесудебном порядке [9].

Большинство цивилистов настаивает на судебном варианте рассматриваемой проблемы, поскольку, как, например, пишет С.Э. Маслей, «полномочия органов местного самоуправления в жилищной сфере установлены ЖК РФ, при этом полномочие по согласованию самовольных переустройств (перепланировок) отсутствует, а ЖК РФ (ст. 29) абсолютно определенно закрепляет правило о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) виде на основании решения суда» [10].

Существует и иная точка зрения, сформулированная Верховным Судом РФ: «Положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. 26И8 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и(или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства» [11].

Видимо, разделяя в целом указанную позицию, Л.М. Мухаметзянова приводит интересный факт российской действительности: «В настоящее время суды завалены исковыми заявлениями о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, в свою очередь, зачастую ответчик  администрация не является в судебное заседание и просит рассмотреть дело в их отсутствие, полностью соглашаясь с исковым заявлением. Напрашивается вопрос, что же мешало органу местного самоуправления при наличии аналогичного пакета документов решить вопрос положительно, а не направлять гражданина в суд »[12].

Думается, мешало и мешает органу местного самоуправления в рассматриваемой ситуации как раз отсутствие прямого указания на этот счет в законе, в связи с чем представляется целесообразным закрепление соответствующих полномочий муниципальных органов власти в ст. 14, 26И9 ЖК РФ. Полагаем, такие изменения будут способствовать не только снятию нагрузки с судов, но, главное, восстановлению истинных функций судебной системы  обеспечения защиты нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов человека и гражданина (ст. 18, 46 Конституции РФ, ст. 2, 3 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Ведь зачастую при рассмотрении подобной категории дел суду отводится не свойственная ему роль, по сути он выполняет функции органа местного самоуправления по согласованию либо по приемке выполненных строительных работ. В ряде случаев, как пишет заместитель председателя кассационной коллегии Верховного Суда РФ Н.К. Толчеев, «суду фактически отводится роль органа, утверждающего выдаваемый межведомственной комиссией акт о возможности сохранения жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии» [13].

Более того, в большинстве случаев граждане даже не думают первоначально обращаться в орган местного самоуправления за согласованием возможности задуманных ими переустройства и (или) перепланировки жилых помещений, предпочитая сразу идти в суд с требованием о сохранении помещения в измененном состоянии, что явно проще и быстрее, поскольку суд, как уже отмечалось,

рассматривает подобные дела в основном по формальным основаниям (наличие проекта, наличие заключение эксперта о соответствии выполненных работ хотя бы одному из условий, поименованных в ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В то же время орган местного самоуправления, являясь именно компетентным органом, имея в своем штате соответствующих специалистов, не так «благодушно» относится к представляемым заявителем проекту и документам, подтверждающим выполнение фактических работ, в связи с чем может потребовать, например, внесения каких-либо корректировок в представленную документацию, которые, в свою очередь, могут повлечь необходимость проведения дополнительных работ. Дабы избежать указанного, граждане и предпочитают обращаться в суды, предлагаемая же к законодательному закреплению «неотвратимость» обращения в органы местного самоуправления, думается, позволит, наконец, сделать работающей» процедуру переустройства (перепланировки) жилых помещений, закрепленную в ст. 26И8 ЖК РФ.

Полагаем также, что такие изменения никоим образом не должны повлечь нарушения каких-либо прав и законных интересов граждан, поскольку, как уже отмечалось в юридической литературе, «йраво лица, которое не обращалось к органу местного самоуправления с заявлением о сохранении самовольных переустройств, перепланировки, не считается нарушенным или оспариваемым. Такое лицо само допустило нарушение, для устранения которого должно (помимо уплаты административного штрафа) либо восстановить жилое помещение в прежнем состоянии, либо согласовать произведенную перепланировку с компетентным органом, когда для этого нет препятствий» [14].

Отказ органа местного самоуправления согласовать задуманную или уже осуществленные переустройство (перепланировку) жилого помещения может быть оспорен заинтересованным лицом в суде по общим правилам гражданского или арбитражного судопроизводства (гл. 25 ГПК РФ, гл. 24 АПК РФ).

1. См. об этом подробнее: Камышанский В. П. Переустройство и перепланировка квартиры по новому Жилищному кодексу // Жилищное право. 2006.  № 6.  С. 21-26.

2. Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» // Российская газета. П2003.  23 окт.  № 214 (дополнительный выпуск).

3. Грызыхина Е. А. Приобретение права собственности на вновь возведенную недвижимость : монография.  Омск : Изд-во Ом. гос. ун-та, 2008.  С. 76.

4. Утверждены Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. № 170.

5. Утверждена Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37.

6. См. об этом подробнее: Маслей С. Э. Переустройство и перепланировка жилого помещения // Вестн. Ом. ун-та. Серия «Право С]  2008.  № 2 (15).  С. 59.

7. Там же.  С. 63.

8. Определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 29.04.2009 г. № 33-1970/2009 // Бюллетень судебной практики Омского областного суда.

2009.  № 4 (41).  Доступ из СПС Жон-сультантПлюс: Омская область »

9. См. об этом подробнее: Толчеее Н. К. Сохранение самовольных переустройств и перепланировок // ЭЖ-Юрист.  2006.  № 24.  С. 13.

10. См. об этом подробнее: Маслей С. Э. Указ. соч.  С. 63.

11. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2006 года // Бюллетень Верховного Суда РФ.  2007.  № 1.

12. См. об этом подробнее: Мухаметзяноеа Л. М. Актуальные вопросы оформления самовольных переустройств и перепланировок жилых помещений // Юрист.  2010.  № 3.

13. См. об этом подробнее: ТолчеееН. К. Указ. соч.  С. 13. См. также: Маслей С. Э. Указ. соч.  С. 62.

14. ТолчеееН. К. Указ. соч.  С. 13.