Современный подход к пониманию объекта самовольной постройки

свидетельствует низкий уровень инновационной активности предприятийнашей страны. В настоящее время достаточное внимание внедрению инноваций оказывают только крупнейшие организации России. Небольшие предприятия пока ещене рискуют вкладывать большие средства в воплощение своих инновационных идей, об этом свидетельствует низкая доля организаций, которые реализуют инновации.

В настоящее время отмечается незначительный рост предприятий нашей страны, которые используют инновации в своей деятельности. Инновационная активность экономики России на данный момент все еще значительно уступает наиболее развитым странам.

Библиографический список:

1. О Стратегии инновационного развития РФ на период до 2020 г. [Электронный ресурс]. - Распоряжение Правительства Рос. Федерации от 08.12.2011 № 2227-р. - Режим доступа : КонсультантПлюс.

2. Медведев, В. П. Инновации как средство обеспечения конкурентоспособности организации / В. П. Медведев. - М. : ИНФРА-М, 2011. - 160 с.

3. Российский инновационный индекс / под ред. Л.М. Гохберга. - М. : Высшая школа экономики, 2011. - 84 с.

4. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. - Режим доступа

5. Рогова, Е. М. Венчурный менеджмент : учеб.пособие / Е. М. Рогова, Е. А. Тка-ченко, Э. А. Фияксель. - М.: Высшая школа экономики, 2011. - 440 с.

СОВРЕМЕННЫЙ ПОДХОД К ПОНИМАНИЮ ОБЪЕКТА САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

Волкова Елена Анатольевна, старший преподаватель Россия, г.Нефтекамск, Башкирский государственный университет

В статье рассматриваются объекты самовольной постройки в судебной практике и в гражданско-правовой доктрине. По мнению автора, перечень объектов самовольного строительства в законе не является исчерпывающим и требует дополнительного правового регулирования.

Ключевые слова: самовольная постройка, объектнедвижимости, жилое помещение, здание, сооружение, земельныйучасток.

MODERNAPPROACH TOUNDERSTANDING OF OBJECT OF UNAUTHORIZED CONSTRUCTION Volkova Elena Anatolievna,

Russia, Neftekamsk, Bashkirstateuniversity

The article considers the projects of unauthorized construction in the civil doctrine and court practice. According to the author's projects, a list of objects of unauthorized construction in the law is not exhaustive and requires additional adjusting.

Keywords: unauthorized construction, property, dwelling, building, structure, land.

Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ) в статье 222 определяет самовольную постройку как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и

4

правил .

Будучи объектом недвижимого имущества, самовольная постройка относится к числу вещей, обладающих высокой социальной и экономической ценностью. Однако отличительной чертой самовольной постройки как объекта недвижимого имущества является его фактическое изъятие из гражданского оборота. Тем не менее, нельзя не учитывать тот факт, что самовольная постройка, как объект недвижимого имущества аккумулирует значительные материальные вложения, поэтому экономически снос данных построек нецелесообразен. Наличие противоречий в интересах участников подобных правоотношений, и необходимость вовлечения незаконных построек в сферу экономического оборота порождают стремление к достижению баланса интересов владельцев самовольных построек и гражданского общества путем установления комплексного правового регулирования отношений, вытекающих из возведения самовольной постройки.

По смыслу указанной статьи самовольной постройкой может быть признан любой объект строительной деятельности, подпадающий под признаки недвижимости. Соответственно, в отношении любого из них может быть признано право собственности, если соблюдены требования, указанные в п. 3 ст. 222 ГК РФ. Несмотря на такое, казалось бы, простое утверждение закона, на практике встречаются трудности, связанные с его применением.

Изначально ст. 222 ГК РФ определяет объект регулируемых ею отношений как «постройку». Но ГК РФ не упоминает о постройке как особой разновидности объекта гражданских прав в подразделе 3 «Объекты гражданских прав». Только п. 1 ст. 222 ГК РФ регламентирует легальное понятие самовольной постройки, возможность ее включения в гражданский оборот как объекта гражданско-правовых отношений.

В силу прямых указаний ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом - вид жилых помещений, индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании5, и другое строе-

4Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013 г.).

5 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ (ред. от 01.09.2013г.).

ние, сооружение - отдельно построенное здание (дом), состоящее из одной или нескольких частей как одно целое, а также служебные строения.

Самовольное переустройство и перепланировка жилых помещений регулируются статьями 25-29 Жилищного кодекса РФ. По признакам и правовым последствиям данные явления схожи. Многие юристы приравнивают самовольное переустройство и перепланировку жилых помещений к правовому режиму самовольных построек. Считаем, что отождествлять данные юридические явления нельзя. Ведь при самовольной перепланировке незаконными являются действия собственника, а не сам объект недвижимости, подвергшийся изменению. А при самовольной постройке застройщик даже собственником возводимого объекта не является. Соответственно, различны объем прав и механизмы защиты прав собственника самовольно перепланированного жилого помещения и несобственника самовольной постройки. Точку в данном спорном вопросе поставило Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 (далее - Постановление 10/22), в котором, в частности, говорится, что положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости6.

Как видим, в действующем ГК РФ, по сравнению с ранее действовавшим законодательством, круг объектов самовольной постройки расширен. Помимо жилого дома, в перечень включены также строение (например, гараж, бытовка, баня) и сооружение (например, скважина водоснабжения), которые закон называет «другими»7. То есть, объекты не предназначены для проживания, они могут иметь и производственное назначение. Таким образом, ликвидирован пробел, который имел место ранее.

В п. 1 ст. 222 ГК РФ говорится, что самовольной постройкой является также «иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке», то есть перечень объектов недвижимости, которые могут быть квалифицированы в качестве самовольной постройки, является открытым. Используя такую формулировку, законодатель намеренно расширил перечень данных объектов. На практике, расширительное толкование данной нормы права вызывает ряд трудностей и проблем, которые не позволяют определить -является ли тот или иной объект самовольной постройкой?

По мнению И.Д. Кузьмина, В.И. Луконкина, буквальное толкование нормы закона позволяет утверждать, что понятие самовольного строитель-

6 Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10 и Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2011 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

7 Алексеев В. А. Самовольная постройка и виды недвижимого имущества // Гражданское право. 2012. № 6. С. 21.

ства не распространяет свое действие на объекты незавершенного строительства, так как последние только находятся в процессе создания, а не являются уже созданными. Однако с данным мнением невозможно согласиться8.

Ограничение перечня объектов самовольной постройки степенью законченности строительства отвечало бы лишь интересам недобросовестных застройщиков и способствовало дальнейшему росту незаконного строительства. А это недопустимо.

Актуальным также является вопрос о самовольно реконструированных объектах недвижимости, так как значительная часть судебных дел о признании права собственности на основании ст. 222 ГК РФ касается именно случаев самовольной реконструкции.

В частности, С.В. Малета отмечает, что самовольные постройки в чистом виде, то есть объекты недвижимости, выстроенные на самовольно занятых земельных участках, встречаются крайне редко. Также редки и случаи, когда объекты недвижимости строятся вообще без разрешительной документации. Наиболее распространенная ситуация - это реконструкция строений, право собственности на которые оформлено в установленном порядке, без получения разрешения на строительство или реконструкцию9.

Статьями 51 - 55 Градостроительного кодекса РФ установлен порядок проведения реконструкции: строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При завершении реконструкции факт ее надлежащего осуществления удостоверяется выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - документом, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. На основании разрешения на ввод объекта в экс-

8 Кузьмина И. Д., Луконина В.И. Правовой режим самовольной постройки // ВАС РФ. -2001. - № 11. - С. 132.

9Малета С.В., Мордасов Е.В. Последствия самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения // Российская юстиция. - 2005. - № 5. - С.19.

плуатацию производятся технический учет объекта недвижимости в реконструированном виде и государственная регистрация права собственности на него с учетом проведенной реконструкции.

Изменение архитектурного облика также требует разрешения на строи-тельство10. При этом ряд авторов высказывает мнение о необходимости применения к самовольно реконструированным зданиям правил о самовольной постройке даже в том случае, если реконструкция не изменила архитектурного облика и новые площади создавались внутри стабильного каркаса здания.

В теории выделяется два подхода к реконструкции с точки зрения признания ее самовольной постройкой.

Согласно первому из них признать право собственности на самовольно реконструированный объект по правилам ст. 222 ГК РФ возможно лишь при условии, если в результате реконструкции появился новый объект, существенно отличающийся от объекта до начала реконструкции. В таком случае можно сделать вывод, что этот объект соответствует требованиям статьи 222, то есть является постройкой, созданной вновь на базе того объекта, который был до реконструкции. Так, В. А. Власенко считает, что реконструкция объекта недвижимости вообще не приводит к возникновению самовольной постройки. Однако с этим вряд ли можно согласиться11.

По мнению сторонников второго подхода, признание судом права собственности на самовольно реконструированные объекты по правилам п. 3 ст. 222 ГК РФ возможно независимо от характера реконструкции. При этом речь может идти о применении указанных правил только по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ), поскольку, исходя из буквального смысла п. 1 ст. 222 ГК РФ, понятие самовольной постройки по своему содержанию не охватывает самовольно реконструированные объекты.

При разрешении таких споров в судебном решении должно быть указано, что судом признается право собственности не на самовольную постройку (как вновь созданный объект), а на самовольно реконструированный объект недвижимости.

Необходимо признать, что ст. 222 ГК РФ не регулирует вопросы самовольной реконструкции. Полагаем, есть все основания для применения норм о самовольных постройках к случаям самовольной реконструкции по аналогии закона ст. 6 ГК РФ. Применение норм о самовольных постройках к самовольной реконструкции по аналогии закона позволяет также по аналогии применить и такую санкцию, как снос. Применительно к строительству нового объекта его снос означает не что иное, как восстановление земельного участка, на котором он возводится, приведение его в первона-

10 Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 19.07.2011г.).

11Власенко В. А. Судебные решения о самовольной постройке // Общество и право. -2010. - № 2. - С. 270.

чальное состояние. В случаях самовольной же реконструкции такая санкция, как снос, должна пониматься как восстановление реконструируемого объекта, приведение его в состояние, предшествующее реконструкции. И только в случае отсутствия технической возможности для такого восстановления, как полагает, в частности, А.А. Ерофеева, реконструируемый объект следует сносить в целом12.

В Постановлении № 10/22 приоритетной признается фактически первая точка зрения, установив в пункте 28, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Положения статьи 222 ГК РФ не применяются к самовольно установленным временным сооружениям. Самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество. То есть согласно ст. 130 ГК РФ к объектам недвижимости отнесено все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Некапитальные (временные) сооружения, находящие на определенном земельном участке (например, вагончики, павильоны, киоски и др. временные строения и сооружения), не могут быть самовольными строениями, и в отношении их не могут заявляться иски о признании права собственности или об их сносе на основании ст. 222 ГК РФ.

От разрешения вопроса, относится ли спорный объект к недвижимому имуществу, зависит выбор способа защиты, поскольку в отношении объектов, не отвечающих признакам недвижимого имущества, законом предусмотрен иной порядок защиты, используются разные доказательства, различается круг лиц, участвующих в деле.

Проведенное исследование приводит нас к мнению, что сформулировать исчерпывающий перечень объектов самовольной постройки невозможно. Закон его не содержит, а доктринальное толкование и судебная практика по этому вопросу не единообразны.

12 Ерофеева А.А. Проблемы правового статуса самовольной постройки // Юрист. 2010. № 1. С. 45.