Вакантность в офисах сокращается

В течение трех кварталов 2018 года в Петербурге введено в эксплуатацию 45,6 тыс. кв. м качественной офисной недвижимости. Это на 56% меньше, чем за аналогичный период 2017 года.

Такие данные приводит Knight Frank St. Petersburg. По данным компании JLL, ввод за первые девять месяцев года составил 39 тыс. кв. м. Как говорят в JLL, ввод почти полностью заполненных объектов способствовал росту объема чистого поглощения. За третий квартал оно составило 42,4 тыс. кв. м, что в четыре раза выше показателя предыдущего квартала. Положительное поглощение наблюдалось в обоих классах: в классе А оно достигло 24,9 тыс. кв. м, в классе В — 17,5 тыс. кв. м.

По данным JLL, в третьем квартале были введены два бизнес-центра совокупной арендопригодной площадью 24,6 тыс. кв. м: бизнес-центр Riverside (класс А; 16,3 тыс. кв. м) и бизнес-центр Grani (класс B; 8,3 тыс. кв. м). Оба деловых комплекса реализованы застройщиками жилья — Setl Group и "Строительным трестом" соответственно. При этом Riverside полностью занят собственником и не вышел на рынок аренды. "Совокупно за первые три квартала было введено 39,6 тыс. кв. м, из них лишь 15,2 тыс. приходится на спекулятивные проекты",— рассказали в JLL.

По данным компании JLL, впервые с первого квартала 2007 года доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А в Санкт-Петербурге оказалась ниже 5% и составила 4,4% по итогам третьего квартала 2018 года. За прошедший квартал показатель уменьшился на 1 п. п. В классе В также наблюдалось уменьшение вакантности — на 0,4 п. п., до 7,6%. "В условиях отсутствия достаточного количества крупных офисных блоков на рынке каждая сделка, связанная с расширением компаний, приводит к снижению доли свободных площадей,— отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.— До конца года в городе не ожидается новых спекулятивных объектов класса А, тогда как спрос на них сохраняется. В связи с этим мы прогнозируем дальнейшее снижение вакантности в четвертом квартале до 4,2% в классе А и до 7,3% в классе В".

По данным Knight Frank St. Petersburg, за девять месяцев 2018 года заключено 13 сделок по продаже офисных зданий общей площадью 74 тыс. кв. м. Более половины проданных объектов относится к классу B, собственники планируют использовать их для собственных нужд.

По итогам трех кварталов этого года суммарный объем сделок аренды в качественных бизнес-центрах составил 95 тыс. кв. м, на 3,6% превысив показатель 2017 года за аналогичный период. К концу третьего квартала 2018 года Петроградский, Центральный и Адмиралтейский районы находились в лидерах по объему арендованных площадей (суммарно 58%). Кроме того, зафиксировано увеличение доли Приморского района на 14 п. п. по сравнению с аналогичным периодом 2017 года.

Средняя площадь арендованного офиса в классах А и В по итогам трех кварталов составила 1,2 тыс. кв. м. При этом по сравнению с концом 2017 года в два раза увеличился средний размер арендованного офиса в классе А. "В целом на протяжении анализируемого периода увеличилось количество сделок аренды более крупных офисных блоков. Так, доля сделок площадью от 2,5 тыс. кв. м составила 16% в структуре сделок впервые с 2009 года",— отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.

По сравнению с результатами первого полугодия 2018 года доля нефтегазового сектора в сделках аренды увеличилась на 8,2 п. п. Этому поспособствовали несколько крупных сделок компании "Газпром", в том числе аренда площадей в бизнес-центрах "Аура" и "Невская ратуша". До конца 2018 года ожидается к вводу в эксплуатацию 100-110 тыс. кв. м без учета площадей "Лахта-центра", однако к указанному сроку специалисты Knight Frank St. Petersburg прогнозируют готовность не более половины заявленных девелоперами площадей.

На фоне сокращения доли свободных площадей и низкого ввода на офисном рынке продолжилось увеличение арендных ставок. В классе А средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка (включая НДС и операционные расходы) составила 1748 рублей за квадратный метр в месяц (рост на 1,6% за квартал), в классе В — 1218 рублей (рост на 1,2%).

"Увеличение арендных ставок в среднем по городу происходит преимущественно за счет динамики показателя в нецентральных районах. Именно в них еще в начале года имелись вакантные помещения, которые предлагались по невысоким ценам, но по мере заполнения этих площадей собственники объектов начали повышать запрашиваемые ставки аренды. Мы ожидаем сохранения тенденции роста показателя в среднесрочной перспективе",— говорит господин Фадеев.