Неизвестная амнистия

Федеральный закон #93 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" от 30 июня 2006 года, прозванный в прессе законом "о дачной амнистии", уже рассматривался в нашей рубрике. Но название это неправильное. На самом деле закон касается не только загородной недвижимости.

Продление приватизации жилфонда

Одна из главных приятных неожиданностей закона, которая совершенно не касается дач и индивидуальных жилых домов, содержится в 8-й статье. Она вносит изменения в часть 2 статьи 2 федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" и тем самым продлевает возможность приватизировать квартиру до 1 января 2010 года, в то время как, согласно старой версии Вводного закона, срок приватизации жилого фонда ограничивался 1 января 2007 года. Практически одновременно с этим подарком от законодателей жильцы муниципальных и государственных квартир получили подарок и от Конституционного суда РФ. Согласно постановлению КС от 15 июня 2006 года #6-П, положение части 1 статьи 4 закона "О приватизации жилищного фонда в РФ", в силу которого не подлежат бесплатной приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, признано не соответствующим Конституции. Это означает, что те очередники, которые получили квартиры в прошлом году или получат их до 1 января 2010 года, когда этот закон прекращает свое действие, смогут бесплатно приватизировать свои квартиры.

С другой приятной неожиданностью владельцы квартир могут столкнуться при их продаже, если, конечно, чиновники Росрегистрации приведут свои должностные инструкции в соответствие с законом от 30 июня. Согласно вводимой им новой редакции десятого абзаца пункта 1 статьи 17 федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", представление плана объекта недвижимости, кадастрового плана земельного участка или иного предусмотренного законом документа, содержащего описание объекта недвижимого имущества, не требуется, если аналогичный документ ранее уже представлялся и был помещен среди правоустанавливающих документов на данный объект недвижимости. Применительно к квартирам это означает следующее. Если при приватизации или покупке квартиры оформлялась справка БТИ с поэтажным планом и экспликацией и этот документ уже сдавался в Росрегистрацию, то заново получать справку БТИ уже не нужно.

     Если бы это правило действительно выполнялось, скорость совершения сделок с квартирами значительно повысилась. Дело в том, что в ряде случаев БТИ выдает справки только после осмотра объекта недвижимости сотрудником БТИ. А поскольку сотрудников порой не хватает или заниматься выходом на объекты им недосуг, возникают очереди. В результате, например, в Москве на получение справки уходит до полутора месяцев, а в других регионах — до полугода. Получается, что из-за этой мелочи совершение сделки сильно затягивается. Понятно, что там, где очереди, появляется и коррупция — ускорить выход техника или обойтись без него можно за соответствующую мзду.

     Однако в московских отделениях Росрегистрации, куда автор позвонил, представившись покупателем, продолжают требовать справки БТИ. Ничего не знают о нововведениях и подавляющее большинство риэлтеров, а те, кто знает, все равно советуют идти за справкой во избежание проблем с регистрацией. Продолжают требовать справку БТИ и банки, выдающие ипотечные кредиты. Проблема в том, что новая редакция статьи 17 закона о госрегистрации недвижимости настолько громоздка и неудобочитаема, что вряд ли рядовой специалист территориального подразделения Росрегистрации, принимающий документы на регистрацию сделки по квартире, разберется, что законодатель имел в виду. Другие специалисты, риэлтеры и банкиры, просто перестраховываются, чтобы их клиенты избежали проблем при госрегистрации сделки. Поэтому пока de facto сохраняется старый порядок регистрации, с получением новой справки. Конечно, теперь любой участник сделки может прийти в Росрегистрацию и без справки БТИ, если он уверен, что такая справка уже сдавалась. Но если документы у него не примут либо, продержав месяц, вернут, отказав в регистрации, ему остается лишь обращаться в суд. Понятно, что обжалование не ускорит совершение сделок с квартирами. Поэтому необходимо, чтобы профессиональные ассоциации и союзы риэлтеров, банкиров, а также общества по защите прав потребителей усилили давление на бюрократию, заставив ее исполнять закон. Возможно, кто-нибудь из них мог бы спровоцировать отказ Росрегистрации в принятии документов и после этого обжаловать ее действия в суде для того, чтобы создать прецедент.

Интересные последствия создает закон "о дачной амнистии" для владельцев законно установленных "малых архитектурных форм", в частности гаражей-ракушек. Подчеркнем, что речь идет только о законно установленных ракушках, а не тех, которые возведены явочным порядком. Обычно место под ракушку предоставлял орган местного самоуправления, в Москве — главы районных управ. На пятачок земли, где устанавливалась ракушка, оформлялся договор аренды. Однако оформить ракушку в собственность как объект недвижимости было невозможно. Для получения свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество в органе Росрегистрации необходимо представить техпаспорт, выдаваемый БТИ. А БТИ отказывается выдавать техпаспорта, мотивируя это тем, что, поскольку по строительным нормам и правилам (СНиПам) такие объекты не являются капитальными строениями, техническому учету бюро технической инвентаризации, а следовательно и паспортизации, они не подлежат.

     Следует пояснить, что юристы и БТИ говорят на разных языках. Согласно закону, к недвижимому имуществу относится все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса). Поэтому, кстати, к объектам недвижимости относятся многолетние насаждения, например сады или плантации, хотя понятно, что капитальными строениями их назвать затруднительно. Чиновники БТИ оперируют нормами Градостроительного кодекса и СНиПами, которые делят строения на капитальные и легкие. И хотя последние действительно не подлежат паспортизации, они также могут быть недвижимым имуществом. Ведь понятно, что та же ракушка без привязки к земле, на которой она стоит,— просто груда гофрированной жести.

     Напомним, что владельцам легких строений, согласно закону "о дачной амнистии", теперь не нужно получать техпаспорт, а достаточно просто подать декларацию в орган Росрегистрации (статья 3 закона от 30 июня и статья 25.3 вводимой им новой редакции закона "О госрегистрации недвижимости"). Подав в Росрегистрацию декларацию и документ о предоставлении земельного участка под установку ракушки, ее владелец вправе получить свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество в виде такого гаража. Если Росрегистрация откажет ему в выдаче свидетельства, владелец ракушки обжалует действия чиновников в суде и благополучно его выиграет. После этого владелец ракушки в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса вправе обратиться с заявлением о выкупе земельного участка в собственность, а если городские власти откажут ему в выкупе — обжаловать и этот отказ в суде.

     Что это даст? Получив участок городской земли в собственность, владелец приобретает определенные гарантии от произвола городских властей. Снести гараж муниципальные или государственные власти могут только при условии выплаты владельцу надлежащей компенсации рыночной стоимости объекта недвижимости (подробнее о правилах изъятия земельных участков и объектов недвижимости для госнужд см. "Деньги" #19 от 15 мая). Если государство не договорится с собственником, властям предстоит долгая судебная процедура изъятия. Между тем снести ракушку, не оформленную в качестве объекта недвижимости, гораздо проще, да и компенсация за нее будет копеечная, по остаточной стоимости металлической конструкции, с учетом износа.

     Разумеется, нововведения на руку владельцам не только ракушек, но и других законно установленных гаражей, а также любых легких строений, для возведения которых, согласно Градостроительному кодексу, не требуется разрешения на строительство. В то же время новым законом не решена проблема легализации коллективных гаражей (гаражных кооперативов).

Еще одно важное нововведение, предусмотренное законом "о дачной амнистии", но касающееся всех сделок с недвижимостью,— это фактическое возрождение на рынке недвижимости института "присяжных стряпчих", то есть профессиональных юристов, которые выступали ходатаями по частным делам своих клиентов. Согласно вводимым законом от 30 июня поправкам в Основы законодательства РФ "О нотариате", нотариусы наделяются правом представлять заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые для проведения такой государственной регистрации документы в органы Росрегистрации, а также получать свидетельства о государственной регистрации прав и (или) иные документы для передачи их лицам, в интересах которых осуществлялась государственная регистрация. Такое право нотариусы получают лишь в случае, если ими совершалось нотариальное удостоверение соответствующей сделки или иное предусмотренное законом нотариальное действие. Соответствующие изменения внесены и в закон о госрегистрации недвижимости.

     Безусловно, эти положения несколько поправят материальное положение нотариусов, у которых в последние годы были постепенно отобраны главные источники доходов — нотариальное удостоверение ряда сделок по закону перестало быть обязательным. Но гораздо важнее, что от этого выиграют и сами участники сделок с недвижимым имуществом. Человек, располагающий достаточными средствами для приобретения недвижимости, несомненно, воспользуется услугами нотариуса, который как профессиональный юрист обеспечит ему полное сопровождение сделки. В то же время вводимые меры недостаточно последовательны. Ведь, как известно, до подачи документов на регистрацию необходимо собрать многочисленные справки. Поэтому законодателю следовало бы наделить нотариусов правами собирать такие справки для участников сделки. Впрочем, эта проблема устранима, если участники сделки оформят на нотариуса или его помощника соответствующие доверенности.

МАКСИМ ЧЕРНИГОВСКИЙ, юрист

Редакция приглашает специалистов в области права поделиться своими знаниями с читателями "Денег". E-mail lawyer@kommersant.ru