Стрит-ритейл устарел и подешевел

В Екатеринбурге по время пандемии вырос объем свободных площадей торговых помещений. Так, в сегменте аренды количество свободных квадратных метров с начала февраля к концу августа 2020 года выросло на 12%, год к году — на 42%. Арендные ставки, по оценкам специалистов рынка недвижимости, снизились в пределах от 9,6% до 15% и до конца года могут упасть еще на 5%. Что касается продаж, то средняя стоимость 1 кв. м к концу августа, наоборот, повысилась на 4,8% по сравнению с августом прошлого года.

Фото: Евгения Яблонская, Коммерсантъ

По данным сервиса «Авито Недвижимость», арендная ставка в Екатеринбурге с февраля к концу лета потеряла 9,6%, опустившись до отметки в 814 руб. за 1 кв. м торговой площади. Это ниже показателя прошлого года на 4,2% (850 руб. за 1 кв. м).

При этом с начала февраля 2020 года средняя цена 1 кв. м торговой площади в Екатеринбурге выросла на 3% и достигла отметки 77 273 руб. (+4,8% к аналогичному периоду августа 2019 года).

В сегменте аренды торговых площадей количество свободных квадратных метров с начала февраля к концу августа 2020 года выросло на 12%, год к году — на 42%. Аналогичная ситуация видна и в сфере продажи: за неполные полгода предложение торговых помещений увеличилось на 12%, а за год — на 37%.

«Перед лицом пандемии сегмент коммерческой недвижимости (продажа и аренда) оказался наиболее уязвимым: мало кто оказался готовым к массовому переходу на удаленный формат работы. Помещения, за которые приходилось платить, простаивали несколько месяцев, не принося никакого дохода. Несмотря на временные послабления, многие собственники и арендодатели не справились с финансовой нагрузкой и вынуждены сегодня либо уходить из бизнеса, либо переезжать в другие, более дешевые, локации. Это наиболее заметно в категории торговых площадей, предназначенных для стрит-ритейла»,— рассказал “Ъ-Урал” руководитель направления коммерческой недвижимости «Авито Недвижимость» Тимур Зайцев.

Он отметил, что говорить о массовом оттоке арендаторов и покупателей пока преждевременно. «На данный момент в городе постепенно вводятся новые объекты, которые положительно влияют на динамику спроса и предложения»,— пояснил господин Зайцев.

Специалист по коммерческой недвижимости агентства «Диал» Сергей Дмитриев оценивает снижение арендной ставки в стрит-ритейле примерно на 15–20%. По его словам, многие клиенты заключают договор, что в течение трех лет вернутся к той ставке, которая была до пандемии. «У нас есть объекты в управлении, которые мы сами сдаем в аренду. Мы всем пошли навстречу — те виды деятельности, которые оказались закрытыми на некоторое время (маникюрные салоны, кофейни), занимавшие до 100 кв. м, мы им предоставляли до 100% скидку. И из таких арендаторов никто не съехал»,— подчеркнул Сергей Дмитриев.

По его словам, больше всего свободных помещений сейчас находятся на первых этажах в «сталинках» и «хрущевках». «В некоторых местах помещения пустуют годами. Например, на Уралмаше, хотя аренда там недорогая и район не удаленный. Просто морально устарели. Есть такие помещения и в центре, и в районе Автовокзала тоже в старом фонде»,— добавил господин Дмитриев.

Крупные федеральные арендаторы, по его наблюдениям, сейчас без сожаления закрывают точки из-за перенасыщения рынка. «Раньше они немного в минус работали и продолжали работать. Сейчас, если чуть меньше нуля работают, то закрываются. Даже если объект был открыт год или полтора назад. Так освобождаются тысячи квадратных метров»,— рассказал Сергей Дмитриев.

Аналитик Уральской палаты недвижимости (УПН) Анна Головкина подтверждает, что стрит-ритейл в старом фонде в сравнении с новостройками и домами, которые появились после 2000 года, не так популярен. «И собственнику, и арендатору проще работать в новом фонде. В новом жилье учтены все технические и коммунальные моменты. На вторичном рынке арендатору, скорее всего, придется делать все под себя, а это большие финансовые вложения»,— рассказала Анна Головкова. По ее прогнозам, до конца года в стрит-ритейле в старом фонде падение арендной ставки может составить до 5%.

По данным УПН, по итогу второго квартала объем предложений на первичном рынке стрит-ритейла в новостройках вырос примерно на 5 тыс. кв. м. Во втором квартале прошлого года объем строительства таких помещений составил 155,5 тыс. кв. м, а в этом году — 134 тыс. кв. м. Цены на первичном рынке стрит-ритейла меняются незначительно: в прошлом году средняя стоимость 1 кв. м составила 78 тыс. руб., в этом году — 79,6 тыс. руб.