Аренда непреодолимой силы

Конфликт между ритейлерами и владельцами торгцентров, угасший было после принятия Госдумой компромиссного варианта закона о расторжении компаниями малого и среднего бизнеса договоров аренды, может вспыхнуть вновь. Пленум Верховного суда готовится утвердить постановление, позволяющее расторгать любой договор при возникновении обстоятельств непреодолимой силы, в частности, действий властей. Владельцы торгцентров опасаются массового бегства арендаторов без штрафных санкций. Ритейлеры жалуются на «арендное рабство».

Рассмотренный пленумом Верховного суда (ВС) РФ проект постановления «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса РФ о прекращении обязательств» вызвал тревогу у владельцев торгцентров. От имени представителей индустрии управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский направил на прошлой неделе председателю ВС Вячеславу Лебедеву письмо (копия есть у “Ъ”).

Он сообщает, что отрасль беспокоит 38-й пункт проекта постановления, разъясняющий ст. 401, ст.  405, ст. 417 ГК РФ. Там говорится, что если после заключения договора возникают чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства, не зависящие ни от одной из сторон, каждый контрагент «в случае объективной утраты интереса вправе отказаться от договора». Также указывается, что обстоятельства могут возникнуть в том числе из-за принятия органами власти акта, влекущего объективную невозможность исполнения договора. От договора можно отказаться, если обстоятельства «привели к существенной просрочке или с очевидностью приведут к ней в будущем».

Олег Войцеховский пишет, что 38-й пункт «существенно расширяет возможности арендаторов на отказ от договоров».

По его словам, это противоречит логике уже принятого Госдумой закона, позволившего расторгать контракты арендаторам из числа малого и среднего бизнеса (МСБ) без штрафов, если не удалось договориться об уменьшении платежей до 1 октября 2020 года. Чтобы избежать правового хаоса, господин Войцеховский просит господина Лебедева исключить 38-й пункт из постановления.

С одной стороны, этот пункт носит общий характер и не дает разъяснений именно по аренде, отмечает юрист Forward Legal Арпине Пирумян. Но, добавляет она, в текущей редакции у арендодателей могут возникнуть риски, о которых в своем письме пишет глава совета: «При наличии закона, устанавливающего специальную норму об основаниях для отказа арендатора от договора, роль разъяснений ВС в арендных отношениях спорная».

Проект уже вызвал в отрасли паническую атаку, признается один из владельцев торгцентров. Текущая версия позволит крупным ритейлерам требовать большие скидки по аренде, выкручивая руки владельцам торгцентров, опасается собеседник “Ъ”.

Исходно именно крупные ритейлеры лоббировали принятие закона, о котором Олег Войцеховский сообщает главе ВС. В первой версии законопроекта сети получали право односторонне и без штрафов расторгать договоры аренды, если из-за режима повышенной готовности на фоне борьбы с пандемией их выручка сократилась более чем на 50%. Но владельцам торгцентров удалось переломить ситуацию. В спор, в частности, вмешался Сбербанк, там разработали компромиссное условие о МСБ, вошедшее в итоге в закон. В банке подсчитали, что на МСБ приходится только 26% арендных платежей торгцентров.

Роль Сбербанка неслучайна. Банк выдал девелоперам коммерческой недвижимости кредитов на 1,7 трлн руб., сообщал в мае РБК. Всего же, по данным Олега Войцеховского, только у госбанков собственники торгцентров заняли 2,7 трлн руб. Банки заинтересованы в балансе отношений между арендаторами и арендодателями, каждая из сторон может быть их заемщиком, уточняет директор департамента МСБ МКБ Виктор Жидков.

Управляющий партнер RedStone Индира Шафикова отмечает, что многим торгцентрам до сих пор не удалось договориться с 20% арендаторов: «Они требуют закрепить предложенные временные скидки до конца действия договоров». «Ритейлеры оказались в ситуации арендного рабства»,— возражает директор по развитию сети «Леонардо» Борис Кац, зачастую торгцентры как локальные монополисты не дают возможности безболезненно выйти из арендных отношений.