Кадастрофические изменения

Вчера завершился сбор замечаний к предварительному варианту кадастровой оценки недвижимости Челябинской области. Число претензий превысило 10 тыс. В региональном минимущества отмечают, что это не окончательный документ, ему предстоит проверка экспертов. В компании-оценщике «АФК-Аудит» сообщили, что стоимость ряда жилых объектов после замечаний скорректировали. Эксперты указывают на некорректность исходных данных — всего по 19% объектов недвижимости они оказались полными. Новая кадастровая оценка может привести к массовому оспариванию ее результатов и снижению налоговых отчислений в бюджет, считают участники рынка.

Вчера на сайте Росреестра закончился прием замечаний к проекту кадастровой оценки объектов капитального строительства (ОКСов) в Челябинской области, проведенной компанией «АФК-Аудит». На момент сдачи номера их число превысило 10 тыс. Например, собственник квартиры площадью 180 кв. м. в элитном доме Челябинска (ул. Лесопарковая, 5) не согласился с кадастровой стоимостью его жилья в 8,9 млн руб. По его мнению, средняя цена квадратного метра в областном центре установлена на уровне 29 тыс. руб. Следовательно, его жилплощадь не может быть дороже 5,4 млн руб. В другом случае одноэтажный жилой дом 1937 года постройки в Ленинском районе, признанный ветхоаварийным еще в 1980-е годы, был оценен в 4 млн руб. В пресс-службе минимущества региона „Ъ“ сообщили, что представленные результаты — предварительные, им предстоит пройти оценку экспертного сообщества. «Отчет должен быть утвержден до конца года, чтобы в 2017 году налоги начислялись на основании новой оценки. Пока результаты планируется утвердить в июле этого года», — сообщили в министерстве. Гендиректор «АФК-Аудит» Вера Консетова отмечает, что число замечаний составляет менее 1% от общего количества объектов (всего их 2,2 млн). «Большая часть вопросов по жилым объектам отработана. На данный момент проведен большой объем работ по перерасчету стоимости жилых объектов. Все замечания, касающиеся объектов нежилого фонда, также будут отработаны», — сообщила госпожа Консетова.

По словам председателя регионального совета по оценочной деятельности в Челябинской области Игоря Патрушева, многие предприниматели довольны результатами: кадастровая стоимость в разы ниже установленной в 2012 году. По ряду коммерческих объектов, особенно за пределами Челябинска, ситуация обратная. Кадастровая стоимость жилого фонда в некоторых случаях в три-пять раз превышают рыночную. «Часть объектов не вошла в перечень. Видимо, заказчик не передал документы. По словам „АФК-Аудит“, только по 19% объектов достаточно информации. Надо полагать, доля объективно установленной стоимости будет такой же. Оценщики являются заложниками информации, предоставленной заказчиками», — считает господин Патрушев.

Судебный эксперт оценочной компании ООО «Антей-Эксперт» Наталья Гладких отмечает, что сегодня оценщики ориентируются не на рыночную стоимость, а на предыдущую массовую оценку, прошедшую в 2011 году. Из-за этого кадастровая стоимость все больше «отрывается» от реалий рынка. «Заниженная кадастровая стоимость ОКСов приведет к снижению налогооблагаемой базы, бюджет недополучит средства. Завышенная стоимость обострит социальную напряженность, а в ряде случаев может стать одной из причин банкротства предприятия», — считает госпожа Гладких. Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС, средняя кадастровая стоимость квадратного метра) некоторых объектов коммерческой недвижимости составляет от 1 руб. до 1,5 тыс. руб. за кв. м, говорит она. Средневзвешенное значение УПКС для жилой недвижимости в Челябинске составило 42,4 тыс. руб., Копейске — 67,2 тыс. руб., Коркинском районе — 64 тыс. руб., Магнитогорске — 28 тыс. руб. «Если отчет не будет доработан, это может привести к очередному массовому оспариванию результатов определения кадастровой стоимости», — считает Наталья Гладких, добавляя, что возможность оспаривания результатов и привлечение независимых экспертов в ряде случаев — единственный шанс получить объективную оценку.

Вице-председатель совета Челябинского областного отделения «Опоры России» Денис Константинов отмечает, что сейчас на рассмотрении в Госдуме находятся два законопроекта, касающиеся кадастровой оценки. Предполагается введение государственных оценщиков, сокращение влияния частных на результаты оценки. «Но как все это повлияет на исходные данные, которые используются при оценке? Ничего не поменяется от того, что придет государственный оценщик. Будет затруднено оспаривание, в пароварке кадастровой оценки будет заткнут аварийный клапан в виде судов. Вопрос кадастровой оценки должен быть отдан исключительно профессионалам. Пока этим вопросом будут заниматься различные популисты и политики, ничего дельного не выйдет», — считает господин Константинов.