Участки ограниченной льготности

Верховный суд РФ (ВС) решил, что коммерческие организации, владеющие участками под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), не вправе применять для них пониженную ставку земельного налога. Приобретена земля для перепродажи гражданам или возведения на ней объектов — не важно. Юристов позиция ВС не удивила. По их мнению, теперь налоговики смогут ретроспективно пересмотреть размер уплаченного компаниями налога, начислить недоимки и пени.

Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ

ВС разрешил спор о налоговых льготах для владельцев земельных участков. Дело в том, что Налоговый кодекс РФ (НК) предусматривает два вида ставок для расчета земельного налога, предельные значения составляют 0,3% и 1,5% от кадастровой стоимости. Местные власти при желании вправе понизить его, но так бывает крайне редко.

До 1 января 2020 года все участки, предназначенные под ИЖС, облагались налогом в размере 0,3%. Но внесенные в НК поправки заблокировали пониженную ставку для земель, «используемых в предпринимательской деятельности».

При этом ограничений по кругу собственников, которые могут применять льготу, в законе нет, поэтому часть застройщиков коттеджей продолжала пользоваться низкой ставкой.

В результате возник спор ООО «Тишина» с подмосковной налоговой инспекцией. У компании было пять участков под ИЖС, за которые она по итогам 2020 года заплатила налог по 0,3%. После проверки в ноябре 2021 года инспекция рассчитала налог по ставке 1,5%, компания должна была доплатить 11,61 млн руб. недоимки и 1,51 млн руб. пени.

ООО попросило вышестоящий налоговый орган отменить доначисления, а после отказа обратилось в суд. Первая и апелляционная инстанции приняли сторону налоговиков, пояснив, что «Тишина» купила участки для перепродажи, поэтому не вправе применить пониженную ставку. Но кассация удовлетворила иск компании (подробнее см. “Ъ” от 16 февраля).

Инспекция обжаловала решение в ВС. По мнению налоговиков, для применения пониженной ставки земля должна использоваться по назначению, а не в коммерческих целях (в октябре 2022 года участки были разделены и частично проданы гражданам). Дело передали в экономколлегию ВС, которая признала налоговые претензии законными, оставив в силе решение первой инстанции.

ВС разъяснил, что смысл поправок в НК предполагает применение льготной ставки только для участков с назначением ИЖС, которые приобретены гражданами «для собственных нужд, связанных с проживанием».

Коммерческие организации, по мнению коллегии, не могут применять такую ставку, «даже если возводят объекты ИЖС для реализации их гражданам».

Тем более, подчеркнул ВС, такие лица «не вправе применять ставку 0,3% в случаях, когда не имеют намерения приступать к ИЖС, но используют участки в предпринимательской деятельности как активы, рассчитывая на получение прибыли от их реализации либо на использование в качестве объектов залога». При таких обстоятельствах с 2020 года «сам факт принадлежности коммерческой организации земельного участка, приобретенного для ИЖС, исключает возможность применения пониженной ставки», заключила коллегия.

Юристы называют решение ВС ожидаемым и поясняют, что оно коснется в первую очередь застройщиков коттеджей.

ВС и до поправок «не раз вставал на сторону налоговиков в случаях, когда налогоплательщики не возводили на спорных участках объекты жилищного фонда», отмечает юрист налоговой практики Vegas Lex Хати Абдурахманова. Но были и решения в пользу бизнеса с выводами, что пониженный налог мог применяться для участков «независимо от того, в чьей собственности они находятся», уточняет управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов. Теперь ситуация упростилась: льготной ставкой «смогут пользоваться только физлица», считает господин Литвинов.

ВС сослался на изменение цели законодателя, внесшего поправки в НК, добавляет партнер Taxology Алексей Артюх: «Если раньше задача была стимулировать ИЖС в целом, что достигалось в том числе через снижение себестоимости застройщиков на "налоговую составляющую" и в теории повышало доступность индивидуальных домов для населения. Теперь речь идет о поощрении к ИЖС только граждан». По его мнению, это может объясняться «не столько желанием повысить фискальный эффект, сколько создать налоговый стимул для ускоренного введения участков в оборот». Около десяти лет назад похожий механизм был задействован в отношении жилых помещений: непроданные в течение двух лет квартиры облагались налогом на имущество без льгот, говорит господин Артюх.

Партнер LegalPlant Евгений Пугачев поясняет, что теперь налоговики смогут ретроспективно пересмотреть размер уплаченного юрлицами налога и начислить недоимку и пени. Учитывая позицию ВС, оспорить такие доначисления вряд ли удастся, полагает господин Пугачев, поэтому «стоимость земель, скорее всего, вырастет для будущих покупателей».