Ипотека требует роста доходов

Национальное бюро кредитных историй (НБКИ) опубликовало данные исследования рынка ипотеки Краснодарского края, согласно которым с 2018 по 2019 год уровень «комфортности» оплаты ипотечных кредитов для жителей Кубани снизился. В марте 2018 года средний кредит в регионе составлял 1,72 млн руб. на срок 15,7 года и семья могла погашать его в комфортном для себя режиме при среднем доходе 64,7 тыс. руб. в месяц. На март 2019 года при среднем объеме кредита 2,04 млн руб. на срок 17,7 года комфортный для погашения уровень дохода семьи должен составлять уже 71,7 тыс. руб. в месяц. По мнению экспертов, ситуация связана с общей тенденцией к повышению стоимости жилья и ставок по ипотечным кредитам.

Согласно исследованию Национального бюро кредитных историй (НБКИ), размер рекомендованного семейного дохода в Краснодарском крае, комфортного для обслуживания среднего ипотечного кредита, вырос за год на 7 тыс. руб., или 10,8%. На 1 марта 2019 года он составил 71,7 тыс. руб., при этом в марте 2018 года кубанцам было комфортно оплачивать ипотеку при ежемесячном доходе 64,7 тыс. руб. Как отмечает генеральный директор НБКИ Александр Викулин, при расчете показателя рекомендованного семейного дохода аналитики исходили из того, что ежемесячный платеж не должен превышать трети дохода семьи. В таком случае отдавать долги можно в относительно комфортных условиях. Таким образом, на март 2018 года среднемесячная выплата по кредиту должна была составлять не более 21,5 тыс. руб., в марте 2019 года максимальный объем вырос до 23,9 тыс. руб.

Ипотека стала «менее комфортной» в том числе потому, что средний объем ипотечного займа за год увеличился с 1,72 млн руб. до 2,04 млн руб. (+ 18,3%), сообщает НБКИ. Также вырос срок кредитования: если в марте 2018 года кубанцы в среднем брали кредит на покупку жилья на 15,7 года, то в марте 2019-го — на 17,7 (+ 13,1%). По информации ЦБ РФ, в январе 2019 года (последние данные) в Краснодарском крае было выдано 2372 ипотечных кредита на общую сумму 4,51 млрд руб. (2091 и 3,51 млрд руб. в том же периоде годом ранее. — „Ъ-Кубань“).

Партнер-аналитик СК «Неометрия» Алеся Тимохина отмечает, что расходы по ипотеке могли расти в 2018 году на фоне низких размеров первоначальных взносов. «В таком случае тело займа увеличивается, растет ежемесячный платеж. Нельзя также забывать, что в конце 2018 г. повысились процентные ставки по ипотеке, что нашло отклик в размере платежей»,— отмечает она. Опрошенные „Ъ-Кубань“ эксперты привели данные о том, что процентные ставки банков по ипотеке в 2018 году выросли в среднем на 1,5%, достигнув примерно 11% годовых. По данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка на Кубани в феврале 2019 года была несколько ниже — 9,9%.

Также участники рынка отмечают увеличение в 2018 году стоимости недвижимости. По данным консалтингового агентства Macon, стоимость первичного жилья в 2018 году в Краснодаре выросла на 5% — до 49,9 тыс. руб. за квадратный метр. По данным портала Domofond.ru, квадратный метр «вторички» в Краснодаре в четвертом квартале 2018 года стоил 55,6 тыс. руб. (+ 5,2% к аналогичному периоду годом ранее).

Аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев подчеркивает, что, поскольку исследование «комфортности» выплаты ипотеки говорит об усредненных величинах, в каждом конкретном случае параметры могут существенно отличаться. «Срок кредита, процентная ставка по нему, прочие расходы, связанные с оформлением кредита, а также непосредственный доход домохозяйства — все это может заметно колебаться. Так что сказать наверняка, что вот такая-то цифра является минимальным доходом конкретной семьи для комфортного обслуживания займа, невозможно»,— комментирует аналитик. Тем не менее, по его словам, названный НБКИ необходимый месячный доход в целом отражает ситуацию и со стоимостью жилья в крае, и с уровнем жизни кубанцев, и с ипотечными ставками. При этом, как отмечает эксперт, показатели роста величины необходимого дохода укладываются в рамки тенденций на рынке ипотечного кредитования. «Реальные располагаемые доходы россиян продолжают снижаться, цены на жилье показывают устойчивый рост. Более того, в 2019-м стоимость недвижимость продолжит расти в силу целого ряда причин. А новостройки, приобретаемые на этапе строительства, и вовсе заметно обгонят рынок из-за ухода от системы долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Если учесть еще и тот факт, что ставки по ипотечным кредитам пусть и медленно, но достаточно настойчиво ползут вверх и поводов их снижать у банков пока нет, то определенно в нынешнем году покупать жилье в ипотеку будет сложнее, чем в 2018-м»,— заключает эксперт.