«Это попытка поставить лошадь впереди телеги»

В конце июня в Екатеринбурге запланирован первый аукцион на право стать застройщиком участков под комплексное развитие территорий (КРТ). Предметом торгов станут две площадки, где находятся малоэтажные дома, в том числе аварийные. По словам представителей администрации, ежегодно в программу хотят вовлекать не менее пяти площадок. По мнению застройщиков, программа вызывает интерес инвесторов, но требует доработки.

Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ

Механизм комплексного развития территории, по существу, единственная законодательно урегулированная возможность для застройщиков осваивать уже застроенные территории в центральных частях города, считают в мэрии Екатеринбурга. В условиях дефицита свободных от застройки земельных участков это имеет особую ценность. «Для застройщиков КРТ позволяет применять для территории повышенные технико-экономические показатели, которые могут значительно превышать аналогичные показатели, применяемые в обычных условиях и при развитии застроенных территорий (РЗТ). Появилась упрощенная процедура внесения изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки»,— прокомментировали в мэрии. Что касается жильцов домов, чье жилье планируют включить в программу и снести, то для них, по словам пресс-службы администрации, один из главных плюсов — прозрачность всей процедуры. Так, если дома не признаны аварийными, они могут включаться в программу только по результатам общих собраний жильцов.

«Для города КРТ предлагает более действенные рычаги по контролю над деятельностью застройщиков — теперь запрещена продажа застройщиком участков, полученных на основании договора о КРТ. Также застройщики берут на себя обязательства по выкупу и сносу (реконструкции) всех объектов, поименованных в договоре, а не их части, как это было в рамках РЗТ»,— рассказали в мэрии Екатеринбурга.

Первый аукцион для застройщиков по освоению участков, предназначенных под КРТ в Екатеринбурге, намечен на 29 июня. Его планировали провести еще в марте этого года, но переносили, из-за того, что такие торги пройдут впервые и процедуру необходимо более тщательно проработать, заявляли в мэрии. Предметом торгов станут две площадки на Уралмаше и Эльмаше: квартал улиц Шефской — Энтузиастов — Баумана общей площадью 22,4 тыс. кв.м и квартал улицы Донбасской — переулков Черниговского — Суворовского площадью почти 28 тыс. кв.м. На первом этапе в программу вошло 34 дома, семь из которых в аварийном состоянии. Начальная цена первого объекта — 515 тыс. руб. при шаге 25 тыс. руб. Начальная цена второго лота — 614 тыс. руб. при шаге 30 тыс. руб.

Фото: Александра Викулова, Коммерсантъ

Торги по еще одной площадке: квартал улиц Краснофлотцев — Донской — Корепина — Шефской общей площадью более 36 тыс. кв.м назначены на 15 июля. В начале 2022 года жильцы нескольких домов на этой территории проголосовали против того, чтобы их дома попадали под КРТ и были снесены. «В отношении площадки по улице Краснофлотцев жильцы четырех домов приняли решение не входить в состав КРТ. Причем это было не большинство голосов, просто не хватило 2/3, как надо по закону. Мы уважаем мнение жителей, и границы в отношении площадки по Краснофлотцев будут изменены»,— пояснял ранее заместитель начальника Главархитектуры Григорий Сурганов.

По мнению президента Гильдии строителей Урала Вячеслава Трапезникова, на первые торги могут заявиться большое количество компаний, чтобы лучше узнать процедуру. «Я допускаю, что многие компании примут участие именно в тестовом режиме, чтобы посмотреть изнутри, как это будет, и уверен, что найдутся в Екатеринбурге пионеры, которые будут готовы и выигрывать в этих аукционах. Совсем не так давно подобными новациями были аукционы РЗТ, а сегодня в рамках этой программы построены уже десятки домов и продолжают строиться. КРТ тоже найдет свою аудиторию, у меня в этом нет сомнений»,— прокомментировал господин Трапезников.

От плюсов до минусов

Вовлекать в комплексное развитие как жилой, так и нежилой застройки в Екатеринбурге ежегодно планируют не менее пяти площадок, пояснили в городской администрации. Там также не раз отмечали, что застройщики интересуются такими проектами. «Мы давно проявляем интерес к этому инструменту, буквально с момента его появления, считаем его перспективным и многообещающим для развития городов»,— подтвердила директор «Брусники» в Екатеринбурге Наталия Лушникова.

Впрочем, многие застройщики отмечают, что программа хоть и интересна, но пока что до конца не проработана. «Это по-прежнему эксперимент с точки зрения экономики, финансовых моделей, управления рисками, юридических гарантий. Зная, как развиваются подобные процессы, в течение ближайших двух-трех лет институт будет “допиливаться”, но в целом когда-то нам казался и элемент долевого участия в новинку и вызывал много вопросов, но наша отрасль воспринимает эти новации — учится в них жить и делает это успешно»,— заявил Вячеслав Трапезников.

По мнению госпожи Лушниковой, в части некоторых моментов процедура пока выглядит «сырой». «Но в этом нет ничего удивительного. Законодательство о КРТ для России — совершенно новое, можно сказать новаторское явление,— пояснила она.— При этом мы видим, что в течение полутора лет существования инструмента Минстрой прилагает массу усилий по его доработке и разъяснению. Такая позиция государства компенсирует большинство пробелов. Местные власти также стараются находить оптимальные решения в части существующих нормативных сложностей. Пока такой режим сохраняется, эффект “сырости” закона почти не ощущается». Директор «Брусники» добавила, что плюсы программы КРТ заключаются в возможности реализовать проекты в сформированных районах, имеющих определенную среду, инфраструктуру, что важно для горожан, потенциальных покупателей.

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

По мнению генерального директора «Атомстройкомплекса», председателя комитета по строительству СОСПП Валерия Ананьева, принятие закона о КРТ — «это попытка поставить лошадь впереди телеги». То есть обеспечить прозрачность процесса для всех участников — как жителей, так и инвесторов.

«Новым законом предусмотрено обязательное обеспечение обновляемых территорий объектами социальной инфраструктуры. У собственников появился выбор: входить в проект КРТ или нет. Сокращены сроки градостроительных процедур, что позволяет инвесторам прогнозировать время реализации проекта. Однако вопросов, которые предстоит решать, пока тоже немало. Основной риск, который мы видим, это увеличение обременений для инвесторов и, как результат, их низкая заинтересованность в работе по КРТ»,— пояснил господин Ананьев. Он заявил, что для успеха закона о КРТ важно предусмотреть принцип компенсации для собственников, который не ущемит их в правах, и будет по силам застройщикам.

Также представители девелоперских компаний предлагают предусмотреть дополнительные инструменты поддержки расселяемых граждан. Например, предоставлять им льготную ипотеку или оставлять в очереди на улучшение жилищных условий. Господин Ананьев подчеркнул, что обновление застроенных территорий — это единственный возможный и правильный путь развития Екатеринбурга. Для масштабного запуска этого процесса необходима адекватная, работающая нормативная база. Он выразил уверенность, что свердловскому градостроительному сообществу эта задача по силам и закон о КРТ будет доработан так, чтобы обеспечить наиболее выгодные и рациональные условия для всех участников процесса.

Инвесторы не хотят под лоскутное одеяло

Часть жильцов одной из площадок, подготовленной для КРТ, выступила против включения домов в программу. По мнению Валерия Ананьева, подобные ситуации могут нести риски, связанные с качеством обновления территории.

«Если на КРТ заявляется участок с 15 домиками, в каждом из которых по две-четыре квартиры, то решение об участии в проекте принимается на основании голосования собственников каждого дома. В этом случае мы можем получить такую ситуацию: 13 из 15 домов согласились на расселение, а два — против. Их исключают из проекта КРТ, и под развитие попадает не вся территория, а лоскутное одеяло. Такого быть не должно. Участки под комплексное развитие необходимо отторговывать целиком, не кромсая их на части, иначе мы вновь рискуем законсервировать эти устаревшие лоскуты в городской ткани»,— завил господин Ананьев.

Он считает, что аналогичный принцип голосования, который действует сейчас для многоквартирных домов, можно применять к целым кварталам, так как зачастую численность жителей всего квартала, застроенного такими малоэтажными домами, сопоставима с числом жителей рядовой пятиэтажки.

«Если 70% жителей квартала за КРТ, то под расселение должен попадать весь квартал. Либо же откладывать реализацию проекта КРТ в квартале, где не все дома на это согласны, вести разъяснительную работу, убежать и браться за него, только когда все дома соглашаются на расселение»,— добавил Валерий Ананьев.

Промплощадки уходят в прошлое

Помимо освоения территорий, занятых старым жилым фондом, в Екатеринбурге комплексно осваивают бывшие промышленные территории. И в отношение КРТ нежилой застройки процедура проще. «Собственники промышленных объектов обращаются к нам с просьбой рассмотреть возможность комплексного развития принадлежащей им территории, и если предложенные собственниками проектные решения отвечают интересам города и соответствуют требованиям действующего законодательства, муниципалитетом запускается процедура КРТ»,— объяснили в мэрии. Так, в городе готовится к комплексной застройке бывшая территория молочного завода, товарный двор (бывшая территория СвЖД) в районе Железнодорожного вокзала и другие промплощадки.

«В Екатеринбурге большое количество площадок было занято промышленными предприятиями и предприятиями сопутствующими, это огромные складские территории. Для такого крупного мегаполиса, как Екатеринбург, вся логистика должна быть вынесена на периферию, это будет удобно и для города, и для самой отрасли. В Екатеринбурге все промышленные территории в перспективе будут выведены под КРТ»,— рассказал “Ъ-Урал” министр строительства Свердловской области Михаил Волков.

Одним из первопроходцев в комплексном освоении территории бывших промзон стала компания «Первостроитель». Микрорайон Университетский, который развивает девелопер, построен на территории легендарной советской фабрики «Уралобувь». Компания не ограничивалась строительством жилья, взяв на себя развитие инженерной, социальной и коммерческой инфраструктуры микрорайона.

«Городу такие проекты дают прежде всего полноценную комфортную и благополучную локацию. В отличие от точечной застройки, когда девелопер ограничивается периметром придомовой территории и не учитывает социальные аспекты окружающего пространства. Мы сами формируем среду, которая включается в структуру мегаполиса и полноценно используется его жителями. В этом же состоит и сложность таких проектов. Девелопер несет ответственность за наполнение территории достаточным количеством объектов социальной инфраструктуры»,— прокомментировал руководитель департамента развития девелоперской компании «Первостроитель» Андрей Пономарев.

В компании отметили, что сейчас расширяют зону застройки, в том числе планируют освоить еще одну промзону в этом же районе. Кроме того, девелопер намерен применить свой опыт и на других территориях города. По данным источника, «Первостроитель» рассматривает под будущий проект район Уктус.