Современное состояние и содержание процессов ремонта объектов жилищного фонда

7. Суляндзига П.В. Традиционное хозяйство коренных малочисленных народов Севера в рыночных условиях: российские реалии и международный опыт // Регион: экономика и социология. — 2006. — №4.

8. Тотонова Е.Е. Глобализация и развитие северных регионов. Экономические исследования: Науч. сб. ФЭИ. Вып.3. — Якутск, 2007.

9. Тотонова Е.Е. Туристско-рекреационный потенциал Канады. Туризм и рекреация: фундаментальные и прикладные исследования: труды II Международной научно-практической конференции / МГУ им. М.В. Ломоносова, географический факультет, Москва, 20 апреля 2007 г. — М.: РИБ «Турист», 2007.

10. Тотонова Е.Е. Развитие туризма северных территорий Канады. Канадский ежегодник: Труды Российской Ассоциации изучения Канады. Вып. 12. — М.: РОИК, 2008.

11. Тотонова Е.Е. Региональный опыт использования туристско-рекреационного потенциала (на примере Канады). Туризм и региональное развитие: сб. науч. ст. Вып. 5. — Смоленск: Универсум, 2008.

12. Belhadji, Bachir. Profil socio-economique des cooperatives autochtones au Canada. Secretariat aux cooperatives Gouvernement du Canada. 2001.

13. URL: http://www.statcan.ca

14. URL: http://www.canadatourism.com

1 Всемирная туристическая организация для стоимостной оценки туристского спроса и предложения рекомендует применять подход, основанный на методологии Сателлитного (вспомогательного) счета туризма (ССТ). Информация, предоставленная в ССТ, полностью совместима с данными национальных счетов и может использоваться в аналитических моделях. Используется в 60 странах мира.

СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ПРОЦЕССОВ РЕМОНТА ОБЪЕКТОВ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

В.А. Перов,

Глава управы района Коптево Северного административного округа г. Москвы, соискатель Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета progress-neva-gr@cubio.ru

В статье рассмотрены основные причины выбора стратегии ремонтов (в том числе капитального) и модернизации, показана роль, специфика и значение каждого из двух стратегических направлений — планово — предупредительных ремонтов и «аварийных» ремонтов, их значение в жизненном цикле объекта недвижимости и влияния на срок службы объекта недвижимости в целом.

Ключевые слова: текущий ремонт, модернизация, жилищный фонд, планово-предупредительный ремонт, капитальный ремонт.

УДК 38.693+65441.2; ББК 693+64.069.5

Жилищная сфера, представляя важнейший сектор экономики, включает в себя огромный социально-экономический потенциал страны.

Значимость жилищной сферы многогранна. Так, техническое состояние жилых объектов и связанной с ними коммунальной инфраструктуры, уровень их фактической эксплуатационной надежности определяют нормальную жизнедеятельность любого города. В социальном аспекте жилищная сфера удовлетворяет первичные жизненные потребности человека и представляет жизненно важные интересы всего населения страны. Совершенно очевидно, что жилищная сфера является экономической базой отдельного человека, его капиталом и в то же время значительной статьей расходов населения и бюджетов всех уровней.

Основным элементом инфраструктуры города, предназначенным для удовлетворения потребностей населения в жилье, является жилищный фонд. Жилищный фонд представляет собой важнейшее благо, которое во многом определяет развитие общества. В соответствии со ст.19 п.1 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищный фонд представляет собой «совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации».

В настоящее время структура жилищного фонда Российской Федерации по формам собственности резко отличается от его структуры начала 90-х гг. прошлого столетия.

Данные Федеральной службы государственной статистики свидетельствуют, что происходит неуклонный рост жилья, находящегося в частной собственности (табл.1).

Таблица 1

Структура жилищного фонда городских поселении РФ по формам собственности, %

Форма собственности Годы

1990 1995 2000 2005 2007 2008

Частный 20,52 41,71 57,57 72,77 81,1 82,21

Государственный 44,48 10,94 7,08 7,6 5,3 5,15

Муниципальный 34,53 38,62 33,32 19,53 13,5 12,46

Иной 0,47 8,73 2,03 0,1 0,1 0,08

Итого 100 100 100 100 100 100

Это влечет за собой, с одной стороны, расширение правомочий собственника по использованию жилья, с другой — приобретение им бремени содержания жилья, а также риска его гибели и потери.

Техническое состояние жилищного фонда Российской Федерации (по состоянию на 2009 г.) характеризуется следующими данными.

В хорошем и удовлетворительном состоянии (физический износ 0-40%) соответственно находятся около 60% от общего

количества строений и 83% от общей площади; в неудовлетворительном состоянии (износ от 41% до 60%) соответственно находятся 27,8% и 14,8%; а в ветхом — (износ 61% и более) — 11,5 и 1,3%. В ветхом и аварийном фонде (852151домов или 3,2% всего жилищного фонда в т.ч. в городах-2,5%) проживают 4,8 млн чел. или 3,2% населения России.

Уровень благоустройства жилищного фонда характеризуется данными табл.2 и 3. Следует отметить, что приведенные данные статистики по трем годам свидетельствуют об общем росте уровня оборудования видами инженерного благоустройства, что вызвано, главным образом вводом вновь построенных жилых домов со 100% оборудованием видами благоустройства в городах.

Однако, даже в городах количество жилья со стопроцентным уровнем благоустройства составляет немногим более 75%. Таким образом, значительная часть жилищного фонда не удовлетворяет современным запросам населения по качественным характеристикам, техническому содержанию и уровню благоустройства.

Отметим, что объёмы капитально отремонтированной площади за три года (с 2006 по 2008 гг.), возросли в целом по РФ и в городских поселениях более чем в два раза (2,16 раз и 2,17 раз, соответственно) и 1,85 раз — в сельских поселениях. При этом, только за 2008 г. по сравнению с 2007 г. объёмы капитально

отремонтированной площади увеличились более, чем в 1,5 раза (1,65; 1,65 и 1,94 раз, соответственно). В то время как в 2007 г. по сравнению с 2006 г. темпы роста объёмов капитального ремонта в целом по РФ и в городских поселениях немногим превышали 30%, а по сельским поселениям даже снизились. Вполне очевидно, что на ускоренный рост темпов капитального ремонта повлияло принятие в 2007 г. Федерального закона № 185-ФЗ «Привлечение федеральных средств на эти цели путём создания Государственной корпорации — Фонда содействия реформированию ЖКХ». Однако в 2008 г. капитальный ремонт выполнен только в одной четверти многоквартирных домов, требующих его проведения. Следовательно, потребность в обновлении и качественном улучшении жилищного фонда, которые могут быть достигнуты не только путём нового строительства, но и капитального ремонта, модернизации и реконструкции его, достаточно высока и очевидна.

В целях исследования причин создавшейся ситуации в организации обновления жилья, обратимся к теоретическим аспектам процессов воспроизводства жилищного фонда. Известно, что жизненный цикл жилого здания обычно составляет десятки лет. Большую часть этого времени занимает период эксплуатации, т.е. его фактическое использование по назначению. И особую актуальность для жилого дома имеет проблема его содержания и ремонтов в этот период, в том числе текущего и

Таблица 2

Оборудование всего жилищного фонда Российской Федерации по состоянию на конец отчётного года.

Городские поселения

Общая площадь жилых помещений, тыс. кв.м в том числе оборудованная:

1 2 *0 О 1 ч о й в том числе централизованным Чх« «л« (0*3 о _ л й * в том числе централизованным 2 « 3 X « с с о н о в том числе централизованным 2  2 ¿2 >л« тх! «і»1 & 0 2 « в том числе централизованным ваннами (душем) газом (сетевым, сжиженным) напольными электрическими плитами

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

На конец 2008 г.

2 250 097,4 1997707,1 9 О СО 5, 1950258,6 1798404 2056051,7 1808524,3 1791378,7 1530304 1824718,1 1516468 540269

100% 88,8 84,6 86,7 79,9 91,4 80,4 79,6 58,0 81,1 67,4 24,0

На конец 2007 г.

2 208 577,3 1954291,4

100% 88,5

На конец 2006 г.

2 163 903 1912905 1824061,3 1867601 1727396,1 1965036 1742914,6 1716949,9 1466725,4 1748805 1473166 503670,09

100% 88,4 84,3 86,3 79,8 90,8 80,5 79,3 67,8 80,8 58,1 23,3

Таблица 3

Общая площадь жилых помещений, оборудованная одновременно водопроводом, водоотведением (канализацией), отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электроплитами и число проживающих на этой площади в Российской Федерации по состоянию на конец отчётного 2008 г.

Общая площадь жилых помещений, в Российской Федерации тыс. кв. м, % к гр.1 Число проживающих на этой площади, тыс.чел, % к гр.4 Общая площадь жилых помещений, оборудованная: одновременно водопроводом, водоотведением (канализацией), отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электроплитами, тыс. кв. м % к гр. 1, 2, 3 Число проживающих на этой площади, тыс. чел % к гр.4, 5, 6

о г « с в в городских поселениях в сельской местности о г « с в в городских поселениях в сельской местности о г « с в в городских поселениях в сельской местности о г « с в в городских поселениях в сельской местности

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2008

3116224,3 2250097,4 866126,9 141088 103571 37517 1903727,3 1709689,6 194037,7 86073,5 77920,4 8153,1

100% 72,2 27,8 100 73,4 26,6 61,0 76,0 22,4 61,0 75,2 21,7

2006

3003269,5 21 6 со со о 5 839367,0 140784 103019 37765 1807420,2 1633517,9 173902,3 83593,7 75925 7668,7

100% 72,1 27,9 100 73,2 26,8 60,2 75,5 20,7 59,4 73,7 20,3

капитального. Безопасная эксплуатация здания с соблюдением заложенного при его проектировании срока службы невозможна без четкой системы ремонтов, которые должны выполняться по определённой схеме.

По всем теоретическим и методическим канонам, достаточно детально проработанным еще в советское время, в системе содержания и ремонта жилищного фонда используются (а правильнее — должны использоваться) две стратегии организации ремонтов.

1. Планово-предупредительная, при которой межремонтные периоды определяются нормативными сроками службы элементов и ремонт выполняется для предупреждения появления отказов (авторами аналогичной стратегии являлись: В.Л. Воль-фсон, Г.А. Порывай и др.);

2. Стратегия наработки на аварийное состояние, при которой на ремонт назначаются элементы, вышедшие из строя.

Функционирование любой системы (в общем плане), а в нашем случае — четкой системы содержания и ремонта жилищного фонда (включая ППР) требует, естественно, стабильного финансирования. За последние же 10-12 лет финансовая обеспеченность ЖЭО, а соответственно и затраты на ремонтные работы, по сравнению с нормативными, постоянно падали и составили в 2008 г. 1/4 от нормативных. Не лучше выглядит сравнение сегодняшних фактических затрат на текущий ремонт со «старорежимным» уровнем — 1988 г. К 2008 г. они «скатились» до 1/3 от уровня советских времен. В итоге упадали объемы выполнения важнейших, обеспечивающих безопасность проживания, видов работ по содержанию и ремонту жилья.

Естественно, что за последние годы в условиях острого дефицита средств в жилищном хозяйстве в большинстве субъектов Российской Федерации и муниципальных образованиях произошел фактический переход к стратегии ремонта «по наработке на аварийное состояние». Сегодня почти везде на ремонт ставятся только дома с такими повреждениями конструкций и систем, которые носят угрожающий характер. В этом случае схема планирования ремонта должна основываться на конкретной информации о техническом состоянии — в идеале — всех конструкций и систем зданий, а в реальной жизни — поврежденных или находящихся на грани аварии.

Но, как показал анализ результатов выборочного обследования жилищных организаций ряда городов, почти повсеместно уже давно отошли от «планово-предупредительной стратегии» ремонтов, но так и не перешли окончательно к «аварийной» стратегии с точки зрения методического и расчетного обеспечения.

В данном контексте в положительном плане резко выделяются «жилищники» Москвы, где, как и прежде, сильна научнометодическая база. Из-за недостатка финансовых ресурсов в Москве, в свое время, отказались от планово-предупредительных ремонтов, заменив их ремонтами основных конструкций зданий и инженерных систем по потребности. Это достаточно обоснованный наукой метод широко применяется в авиации, приборо- и радиостроении. Одновременно в Москве своим законом установлена система комплексного обследования всех жилых зданий независимо от ведомственной принадлежности и формы собственности. Периодичность обследования

— один раз в пять лет. Цель обследования — оценить техническое состояние основных конструкций зданий и оборудования. На основании полученных данных устанавливается перечень и объемы капитального ремонта и выделяется финансирование. Эта информация позволяет предотвратить аварийные непредвиденные ситуации и рационально расходовать ограниченные финансовые ресурсы. В результате накопленная и формализованная информация с помощью компьютерных программ дает возможность сгладить влияние дефицита финансовых средств за счет выбора экономически рационального варианта организации технического обслуживания и ремонта.

Объективности ради следует отметить, что стратегия ППР на практике (в отличие от теории) в советский период страдала одним, но существенным недостатком. В принятой в те годы формулировке — «профилактический планово-предупредительный текущий ремонт (ППТР)» в большинстве случаев выполнялся наполовину за счет штукатурно-малярных работ на лестничных клетках и других местах общего пользования, зачастую не вызванных необходимостью. Это диктовалось в свою очередь необходимостью перевыполнения плана текущего ремонта на 107 и более процентов для получения максимальной премии.

Конечно, в сегодняшних условиях такой «пик» сам по себе исчез, зато упали резко и объемы по другим важным видам работ.

В своих исследованиях ученые (например, Е.Б.Смирнов) утверждают, что стадия эксплуатации воспроизводственного цикла жилищного фонда предполагает системное и экономически обоснованное проведение следующих видов ремонтов: текущего, капитального, а также работ по модернизации и реконструкции.

Текущий и капитальный ремонты являются важнейшими элементами процесса простого воспроизводства жилищного фонда. Они направлены на увеличение эксплуатационного этапа в структуре жизненного цикла и обеспечивают нормативные, запроектированные сроки эксплуатационного периода, сокращающие общественные затраты на строительство нового жилья и капитальный ремонт. В соответствии с действующими нормативно-техническими документами капитальный ремонт определяется как комплекс работ по полной или частичной замене конструктивных элементов и инженерных систем объектов, который приводит к снижению физического износа, позволяет осуществить работы по восстановлению и усилению существующих конструкций, повышению их прочности и эксплуатационных качеств, снижению деформативности и замене конструкций.

Работы же по текущему ремонту являются работами профилактического характера, имеют целью предотвращение преждевременного износа конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования здания и заключаются в устранении незначительных неисправностей или замене отдельных частей конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, имеющих сроки службы, сопоставимые с усреднёнными сроками эксплуатации зданий между текущими ремонтами. При этом текущий ремонт многоквартирного дома производится без прекращения его эксплуатации, в том числе тепло-, водо-, энергообеспечения и предоставления услуг по содержанию общего имущества. Таким образом, текущий и капитальный ремонт органически связаны. Отсрочка проведения или отказ от его выполнения приводит к свехнормативному росту физического износа не только сменяемых конструкций и инженерных систем с сопутствующим лавинообразным увеличением неисправностей, но и к росту затрат (в отдельных случаях многократных) на проведение последующих капитальных ремонтов.

Капитальный ремонт многоквартирных домов заключ ается в замене или восстановлении отдельных частей или полностью изношенных конструкций и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, а также в устранении, в необходимых случаях, последствий морального износа конструкций и проведения работ по повышению уровня благоустройства. Схематически эта связь и одновременно специфика отражены на рис.1.

Капитальный ремонт направлен на частичное возмещение физического износа и заключается в полной или частичной замене важнейших элементов основных фондов по причине утраты ими своих технико-эксплуатационных и потребительских качеств. Объекты жилищного фонда состоят из многочисленных элементов, имеющих различные сроки службы. Они органично разделяются на две большие группы: элементы, определяющие сроки службы основных фондов и все прочие, заменяемые определенное число раз в течение этого срока. В каменных зданиях к элементам первой группы относятся фундаменты и стены, монолитные и сборные бетонные и железобетонные перекрытия, каркасы. Ремонт этих элементов может осуществляться, но их замена возможна лишь при полном восстановлении здания, т.е. при сносе и возведении дома заново. К заменяемым при ремонте элементам относятся деревянные перекрытия, полы, оконные и дверные проемы, сантехнические и электротехнические устройства, кровля, отделка и другие конструкции и виды работ. Наличие этой группы элементов и определяет необходимость периодического проведения капитального ремонта.

При капитальном ремонте предусматривается, как минимум, замена нескольких систем инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов и выполнение работ по повышению благоустройства. Одновременно могут проводиться работы по улучшению планировочных характеристик помещений (разукрупнение квартир, ликвидация темных кухонь и пр.) в пределах габаритов здания.

Различают в зависимости от объёма выполняемых работ комплексный и выборочный (или поэлементный) капитальный ремонт. При проведении комплексного капитального ремонта

Содержание и ремонт многоквартирных домов

Содержание многоквартирных домов

Работы и услуги по поддержанию эксплуатационных.параметров и обеспечению санитарных требований в МД

Обследование технического состояния, инженерных систем, элементов придомового участка в целом

Обследование технического состояния несущих конструкций многоквартирного дома на предмет их аварийности

Подготовка многоквартирных домов к сезонной эксплуатации

Диспетчерское и аварийное обслуживание пользователей помещений многоквартирного дома

Санитарное содер -жание многоквар -тирного дома, элементов озеленения и благо-

устройства

Ремонт многоквартирных домов

І ^ I

Плановые общие и частичные осмотры

Неплановые и частичные осмотры

Наладка, регулировка и испытание инженерных систем многоквартирного дома

Текущий

ремонт

=*=

Восстановление исправности или работоспособно-сти многоквартирного дома, замена или восстановление составных частей ограниченной номенклатуры в объеме, установленном в годовых и среднесрочных планах управляющих либо обслуживающих организаций

Поддержание в исправности и работоспособности конструкций и инженерного оборудования, не

входящего в состав общего имущества МД, а также переустройство помещений за счет средств собственников в соответствии с нормативными актам

Капитальный

ремонт

*

Ремонт мно-

гоквартирного дома с заменой при необходимости кон-

структивных элементов (за

исключением несущих кон-

струкций) систем женерного рудования устранением функционального (мора-

льного) износа путём их модернизации

и ин-обои с

Рис. 1.

все износившиеся конструкции и внутридомовые инженерные системы заменяют новыми, более современными (кроме наружных стен, фундаментов и железобетонных перекрытий) в пределах габаритов здания. В отличие от комплексного, при выборочном капитальном ремонте производится замена отдельных конструкций здания и отдельных внутридомовых систем инженерного оборудования, а также другие виды работ, которые нельзя откладывать до проведения комплексного ремонта.

В результате проведения капитального ремонта сроки службы объектов не изменяются, но если капитальный ремонт по каким-либо причинам отложить, то остаточная долговечность снизится и впоследствии придется затратить значительно больше средств, чтобы ее обеспечить. К примеру, если не устранены вовремя повреждения кровли в здании, то происходит более интенсивное разрушение крыши, ухудшается состояние перекрытий, полов, и т.п. снижается долговечность здания. Чтобы обеспечить нормативную долговечность, необходимо проводить требуемый по объему капитальный ремонт.

Нередко капитальный ремонт зданий и сооружений проводится одновременно с модернизацией или при их реконструкции. Например, модернизация, реконструкция и капитальный ремонт жилых зданий Санкт-Петербурга, построенных до 1917 г. и отличающихся высокой капитальностью, большей частью проводится одновременно. Проведение таких реконструктивных работ позволяет в старых обжитых районах города с развитой сетью культурно-бытового обслуживания получать жилье, соответствующее нормативным требованиям и удовлетворяющее запросам проживающего в нем населения.

С точки зрения особенностей в технологии капитального ремонта и потребности в модернизации многоквартирные дома различных периодов постройки можно разделить на три условные группы.

1. Каменные здания, построенные до 1955 г., в том числе фонд исторических зон старых городов, имеющие конструкции, системы инженерного оборудования и объемно-планировочные характеристики, существенно различающиеся по своим инженерным и технологическим решениям, но, как правило, единые в уровне заложенных при строительстве прочностных характеристиках основных несущих конструкций, и не прошедшие к настоящему времени реконструкцию и капитальный ремонт, которые характеризуются значительным физическим и моральным износом и требуют проведения комплексного капитального ремонта с модернизацией.

2. Полносборные панельные и кирпичные многоквартирные дома серий массового строительства, построенных в 1955-1970 гг. и характеризующиеся пониженным уровнем капитальности и изначально заложенными неудовлетворительными, с современных позиций, низкими потребительскими качествами, в том числе теплоизоляционными, не прошедшими за последние годы капитальный ремонт, которые также характеризуются значительным физическим и моральным износом, высокими расходами на содержание и ремонт, требующими проведения комплексного капитального ремонта с модернизацией, в том числе утепления ограждающих конструкций.

3. Каменные дома послевоенной застройки (со значительным остаточным сроком эксплуатации), в которых не было предусмотрено внутридомовых систем отопления, водоснабжения и канализации, которые подлежат модернизации с полным инженерным обустройством в соответствии с действующими нормативными документами.

При всех указанных различиях процесс капитального ремонта многоквартирных домов базируется на общих для перечисленных групп зданий основных принципах:

— соблюдение общей технологической последовательности оргтехмероприятий: техническое обследование (инженерные изыскания), проектирование, производство работ, технический надзор, приемка;

— обеспечение прочности, устойчивости установленных показателей огнестойкости здания в целом и его элементов, несущей способности грунтов основания на стадии производства работ и последующей эксплуатации;

— применение современных, технологичных и экологичных материалов, позволяющих снижать последующие затраты на содержание и ремонт при соблюдении установленных стандартов качества;

— повышение ответственности заказчика (застройщика-ин-вестора) за соблюдение на всех стадиях капитального ремонта,

соответствующих требований нормативных документов, экологической и технологической безопасности зданий, за обеспечение защиты или здоровья граждан, имущества физических лиц или юридических лиц, государственного и муниципального имущества, за недопущение действий входящих в заблуждение собственников, пользователей и потребителей.

При проведении капитального ремонта могут проводиться работы по модернизации, связанные с возмещением морального износа, но такие работы не составляют суть капитального ремонта. В современных условиях, учитывая высокие темпы научно-технического прогресса и внедрение его результатов, как в технологии производства работ, так и в производство материалов и конструкций, проведение традиционного капитального ремонта без элементов модернизации во многих случаях невозможно и нецелесообразно.

Модернизация жилья, представляющая собой форму простого воспроизводства, направлена на снижение физического

и, прежде всего, морального износа путем восстановления или улучшения потребительских свойств зданий без изменений их объема и назначения. В ее процессе осуществляется приведение в соответствие с современными требованиями функционально-потребительских качеств жилья и инженерного оборудования здания.

Отметим, что потребительские качества жилых зданий представляют собой совокупность социально-экономических характеристик, объектов, оцениваемых потребителями — горожанами, городскими службами. В каждый данный момент требуемый уровень потребительских качеств жилья является достаточно устойчивым, но с течением времени он имеет тенденцию к повышению. Жилые здания, которые в момент постройки удовлетворяли предъявляемым требованиям, по прошествии некоторого периода устаревают и требуют совершенствования. Процесс совершенствования их потребительских качеств является сложным и неоднозначным явлением, требующим специального исследования. Для одних видов зданий моральное снашивание происходит сравнительно быстро, для других медленно, а для третьих длительное время вообще не наступает. В ряде случаев наблюдается противоположная тенденция повышения потребительских качеств, например, для старинных объектов, памятников истории и культуры. Требования к жилью возрастают быстрыми темпами и поэтому здания, построенные всего 20-30 лет назад, перестают удовлетворять потребностям городского населения по многим параметрам — сугубо-смежные комнаты, вход в комнату из кухни, наличие комнат, площадью меньше 9 кв.м., отсутствие вспомогательных помещений и т.п. Жилье старой дореволюционной постройки нередко не соответствует требованиям посемейного заселения, характеризуется недостаточным уровнем благоустройства — отсутствием горячего водоснабжения, ванных комнат и другими дефектами.

Сущность модернизации жилищного фонда заключается в улучшении их потребительских качеств путем совершенствования планировки квартир и повышения уровня благоустройства, а также приведения в соответствие с функциональными требованиями зданий путем применения современных строительных конструкций и материалов.

Отметим важность выполнения работы и внедрения технологических процессов по модернизации конструкций, инженерных систем и других элементов при капитальном ремонте. В обобщённом виде они ориентированы на достижение следующих целей:

• приведение в соответствие характеристик материалов, из которых были изготовлены ремонтируемые и заменяемые конструкции, элементы (части) инженерных систем, характеристики оборудования (лифтов, насосов и т.п.) и др. элементов общего имущества многоквартирных домов;

• применение современных материалов, деталей, конструкций и оборудования, средств автоматизации и диспетчеризации для повышения эффективности эксплуатации и управления многоквартирными домами;

• приведение в соответствие теплотехнических характеристик ограждающих конструкций многоквартирных домов требованиям действующих нормативных документов по тепловой защите зданий.

При этом следует отметить, что только в результате установки приборов учета и регулирования систем отопления, способствующих исключению перегрева помещений при межсезонном и временном повышении температуры наруж-

39 1

ного воздуха и по комнатному регулированию температуры в отопительный период, можно получить до 10-12% экономии от общего возможного эффекта по экономии тепловой энергии. Выполнение мероприятий по утеплению зданий позволяет сэкономить до 40% общего возможного эффекта по экономии тепловой энергии.

Общим требованием по включению в планируемый перечень работ и технологических процессов по капитальному ремонту многоквартирных домов, связанных с модернизацией конструкций, инженерных систем и других элементов жилых зданий, должна предшествовать оценка экономической целесообразности проведения работ по модернизации. Такая оценка производится с учётом того, что сроки службы новых (замененных конструкций, инженерных систем и других элементов и их частей) не должны превышать остаточного срока службы многоквартирных домов.

Реконструкция зданий относится к форме расширенного воспроизводства и направлена на снижение морального и физического износа зданий путем замены конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, установки дополнительного оборудования, изменения объемно-планировочных характеристик, включая объем здания и его назначение. Как правило, при реконструкции выполняются: работы по капитальному ремонту и модернизации, включающие перепланировку жилых зданий с изменением основных технико-экономических показателей (числа и площади квартир, строительного объема, общей площади); работы по надстройке, пристройке; замене изношенного инженерного оборудования и повышению его эксплуатационных характеристик; мероприятия по улучшению архитектурной выразительности зданий и благоустройству прилегающих территорий. Особенно актуальна проблема реконструкции в крупных городах, что обусловлено увеличением стоимости городских земель, дефицитом городских территорий для размещения нового строительства, повышением инвестиционной привлекательности районов сложившейся застройки (особенно в центральной части города), высоким износом конструкций и инженерных систем в жилищном фонде, в котором не проводился капитальный ремонт, а также низким качеством и потребительскими свойствами жилищного фонда первых массовых серий панельного строительства.

При реконструкции открывается возможность приведения существующего, морально и физически устаревшего жилищного фонда в соответствие с современными техническими и социальными нормами, а в ряде случаев возможно увеличение количества жилой площади реконструированных домов.

В отличие от нового строительства, реконструкция, хотя и направлена также на возмещение физического и морального износа, но может проводиться на действующих объектах, а возмещение физического износа осуществляется лишь частично.

Реконструкция и модернизация жилых зданий позволяют не только продлить жизненный цикл объекта, но и существенно улучшить качество жилища, ликвидировать коммунальное заселение, оснастить дома современным инженерным оборудованием, улучшить архитектурную палитру фасадов зданий. Современные экономические реалии — рост стоимости земли, особенно в центральных районах города, стимулирует увеличение плотности застройки через повышение этажности зданий. Таким образом, различные формы воспроизводства жилищного фонда взаимно дополняют друг друга в едином воспроизводственном процессе, а капитальный ремонт, модернизация и реконструкция помимо технического несут в себе экономическое содержание продления жизненного цикла зданий с приведением их в соответствие с современными требованиями к жилищу.

Как следует из «Правил содержания общего имущества многоквартирного дома», управляющая компания (либо орган управления многоквартирного дома) на основании результатов осмотра дома и дефектных ведомостей, либо заключения проектной или специализированной организации, должны принять предварительные решения о мерах, необходимых для устранения выявленных неисправностей и повреждений (дефектов), в том числе по проведению в доме текущего или капитального ремонта и подготовить необходимые для рассмотрения на общем собрании собственников помещений материалы и расчёты. При принятии таких решений, названные выше уполномоченные лица должны знать, что работы по капитальному ремонту и текущему ремонту во многих случаях аналогичны по составу и технологии производства. Но отличаются, во-первых, раз-

личными источниками финансирования (это относится к собственнику помещений — государству), во-вторых, по целевой направленности работ.

Перечень и состав работ по текущему и капитальному ремонту объектов общего имущества многоквартирного дома зависит от архитектурно-планировочных, конструкторских характеристик дома, уровня его инженерного обустройства, физического износа конструкторских элементов и инженерных систем. Многочисленными проведенными исследованиями установлено, что уровню физического износа многоквартирного дома в размере 30%, который является начальной границей потребности дома в капитальном ремонте, соответствует начальная граница в капитальном ремонте сменяемых объектов общего имущества при 45-50% их физического износа. Такую же величину начальной границы капитального ремонта сменяемых объектов общего имущества можно зафиксировать в таблицах физического износа конструкций и элементов жилых домов, содержащихся в ВСН 53-86 (р). Таким образом, только при достижении сменяемыми объектами физического износа более 50% они должны быть капитально отремонтированы или заменены.

Вполне очевидно, что в случае, когда все эксплуатационные показатели элементов здания и внешнего благоустройства не могут быть приведены с помощью работ текущего ремонта к проектным, обязательным должно являться обеспечение, как основного условия, санитарно-эпидемиологической и технической безопасности проживания (пользования). В таких случаях данные многоквартирные дома должны находиться под особым наблюдением, тщательно обследоваться при очередных осмотрах и в обязательном порядке включаться в программы капитального ремонта или реконструкции, либо подлежать расселению и сносу.

Учитывая социально-экономическое положение основной части населения страны, ценовую ситуацию на жилищном строительном рынке, а также объемы имеющегося жилищного фонда и его техническое состояние, большинство специалистов делают вывод, что в ближайшей перспективе приоритетное место в комплексе воспроизводственных мероприятий по продлению жизненного цикла жилых зданий должен занимать капитальный ремонт. Таким образом, решение жилищной проблемы должно идти как по пути нового строительства, так и параллельно, посредством повышения качества построенного, эксплуатируемого жилищного фонда через проведение капитального ремонта.

Проведение капитального ремонта одновременно с модернизацией объектов, позволяет не только сохранить и качественно улучшить имеющийся жилищный фонд, повысить уровень их энергоэффективности, иметь значительный экономический эффект от сокращения расходов на отопление, энерго- и водоснабжение жилых зданий.

С позиции экономической целесообразности необходимо понимать, что в большинстве случаев затраты на капитальный ремонт зданий составляют 30-50%, модернизацию — 50-55%, реконструкцию — 70% от стоимости 1 м2 общей площади при новом строительстве. Это подтверждается Российской Академией архитектурных и строительных наук (РААСН) (затраты на капитальный ремонт зданий составляют 30-35%, модернизацию — 50-55%, реконструкцию — 60-70% от стоимости 1 м2 общей площади при новом строительстве). Таким образом, по мнению специалистов, обновление жилищного фонда экономически более выгодно, т.к. обходится существенно дешевле, чем новое строительство.

При этом финансовые ресурсы, направленные на капитальный ремонт жилищного фонда, в конечном итоге должны рассматриваться как вложения, обеспечивающие в дальнейшем экономию ресурсов страны и позитивные социальные последствия.

Для успешной реализации основных направлений воспроизводства жилищного фонда посредством капитального ремонта необходимо:

— рассматривать капитальный ремонт в тесной взаимосвязи с существующей экономической средой (приватизацией жилищного фонда, самофинансированием жилищно-коммунального комплекса и т.п.);

— учитывать состояние жилищного фонда и динамику потребностей в проведении капитального ремонта и реконструктивных работ;

— учитывать технологические требования к срокам проведения капитального ремонта;

— стимулировать процесс мобилизации финансовых ресур- — создать нормативно-правовую базу проведения капи-

сов в сферу ремонтных работ, повышая их привлекательность тального ремонта жилых зданий с учетом современных реалий

для инвесторов; развития отношений собственности.

Литература

1. Иохведов Ф.М., Олтяну А.А., Чекалин В.С. Планирование и финансирование капитального ремонта многоквартирных домов в крупном городе. — Череповец, 2008

2. Смирнов Е.Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа. — СПб.: СпбГИЭУ, 2004.

3. Порывай Г.А., Датюк О.В. Техническая эксплуатация зданий. — М., 1983.

4. Прокопишин А.П. Капитальный ремонт зданий. — М.: Стройиздат, 1991.

КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ: ПРОБЛЕМЫ И РАЗВИТИЕ

Ю.Л. Осипов,

председатель жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга, соискатель Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета progress-neva-gr@cubio.ru

В статье рассматриваются результаты проведения капитального ремонта жилищного фонда в 2009 г. и плановые показатели на 2010 г. Исследуются проблемы финансирования капитального ремонта жилищного фонда в Российской Федерации и предлагается механизм создания регионального фонда капитального ремонта, который является развитием принятой политики реформирования сферы жилищно-коммунального хозяйства.

Ключевые слова: капитальный ремонт, жилищный фонд, региональный фонд капитального ремонта, реформирование жилищно-коммунального хозяйства.

УДК: 332.81; ББК: 65.05

В Санкт-Петербурге с 2009 г. применяется новый порядок финансирования расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов. Так, Законом Санкт-Петербурга от 09.07.2008 № 484-81 «О предоставлении средств бюджета Санкт-Петербурга на финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории Санкт-Петербурга», разработанного в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее — Фонд), регулируются отношения, связанные с предоставлением управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам средств бюджета Санкт-Петербурга на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории Санкт-Петербурга.

Собственники помещений в многоквартирных домах и члены ТСЖ, ЖСК, ЖК проводят общие собрания по вопросу осуществления капитального ремонта общего имущества этих домов.

Порядок формирования Региональной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов в Санкт-Петербурге регламентируется постановлением Правительства города от 20.01.2009 №13 «О капитальном ремонте многоквартирных домов расположенных на территории Санкт-Петербурга».

Такая Региональная адресная программа на 2009 г. была сформирована и утверждена постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 24.03.2009 № 314 «О Региональной адресной программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории Санкт-Петербурга, на 2009 год».

Данная программа включала адреса, предложенные администрациями районов Санкт-Петербурга для выполнения

капитального ремонта в 2009 г. в многоквартирных домах, собственники помещений в которых на общих собраниях приняли решения о проведении капитального ремонта, об участии в Региональной адресной программе и о долевом финансировании капитального ремонта за счет собственных средств в размере не менее пяти процентов от общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта. Общий объем финансирования составлял 4,8 млрд руб., в том числе:

— 3,6 млрд руб. — средства государственной корпорации — Фонда содействия реформированию ЖКХ, что составляет 78,23% от общего объема средств, предоставляемых в виде субсидий;

— 1 млрд руб. — средства бюджета Санкт-Петербурга, что составляет 21,77% от общего объема средств, предоставляемых в виде субсидий;

— 241,8 млн руб. — средства товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов, либо собственников помещений в многоквартирных домах, что составляет 5% от потребного объема финансирования на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, включенных в региональную программу.

Наиболее приоритетными работами, запланированными на вошедших в Региональную программу адресах, являлись:

замена лифтов (30% от общего объема финансирования);

капитальный ремонт систем отопления (28%);

капитальный ремонт систем холодного и горячего водоснабжения (26%).

При реализации Региональной адресной программы первоначально планировалось выполнить работы в 1207 домах, общей площадью 6,8 млн кв. метров, что позволило бы улучшить жилищные условия 366 тыс. человек.