Элита с нуля

Элитные новостройки возвращаются на рынок. Девелоперы размораживают отложенные в кризис проекты, подогревая интерес частных инвесторов к дорогим квадратным метрам. Потенциальным покупателям элитной недвижимости теперь есть из чего выбирать даже на начальной стадии строительства.

Кривая роста

Количество сделок на рынке элитных новостроек растет каждый месяц. По данным Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, в первом квартале доля сделок по покупке новостроек в общем объеме заключенных сделок составила 35%, а во втором квартале — уже 50%, тогда как в прошлом году она не превышала 10%. Эта тенденция, по его мнению, свидетельствует о росте доверия покупателей к элитным новостройкам и постепенном возрождении спроса, в том числе и инвестиционного. Вслед за спросом растут и цены.

"Тенденция роста цен на рынке элитных новостроек наметилась еще в конце 2009 года, но основной причиной в тот период было изменение структуры предложения. В первом квартале 2010 года средние цены продолжали расти, однако теперь к изменению структуры предложения добавилось еще и прямое повышение продавцами цен на некоторые объекты,— объясняет господин Ковалев.— По итогам первого квартала 2010 года средняя долларовая цена на рынке элитных новостроек выросла на 3,2% и составила $17 550 за 1 кв. м. Во втором квартале основной рост средней цены пришелся на апрель, когда цены еще на несколько объектов были повышены. По состоянию на июнь средняя цена составила $17 480 за 1 кв. м. Сейчас цены на новостройки на стадии активного строительства и сданные Госкомиссии находятся примерно на одном уровне — от $8100 до $43 800 за 1 кв. м".

Основной объем нового предложения в элитном сегменте, по наблюдениям Екатерины Тейн, директора департамента жилой недвижимости Chesterton, сосредоточен в таких районах, как Хамовники, Пресня и Замоскворечье. Есть новые проекты и близ Патриарших прудов — в Гранатном переулке.

"В июле рост цен на объекты в новых домах высокой степени готовности продолжался, к таким объектам относятся крупный многофункциональный проект в районе Кремля, дома в Хилковом и Большом Левшинском переулках (Остоженка), дом на Смоленском бульваре. Средняя стоимость квадратного метра равна $26 030, рост с начала года составил 8,6%,— отмечает она.— Более высокие показатели у крупных проектов с длительным сроком строительства, таких как Knightsbridge (Хамовники), других проектах в Хамовниках, в районе Тверской и Замоскворечье. Средняя цена за 1 кв. м — $11 025, с начала года этот показатель вырос на 16,5%".

Екатерина Тейн считает, что цены на элитные новостройки будут продолжать плавно расти до конца года, что связано с дефицитом нового качественного предложения. Уже сейчас первичное жилье, продаваемое застройщиками, по ее подсчетам, занимает менее половины от общего объема предложений готовой московской "элитки" (47%, а 53% приходится на вторичный рынок).

Положительная динамика роста продажной цены наблюдается по всем элитным новостройкам, за исключением ЖК "Скай хаус", где изменена ценовая политика продаж и цены за квадратный метр снизились с $8490 в январе до $6897 в июле.

Конец "золотой мили"

Конечно, для инвестора, решившего вложить деньги в элитную недвижимость на ранних стадиях строительства, важны не только цены, но и особенности объекта. Ведь чем объект привлекательнее, тем больше можно на нем заработать. Екатерина Батынкова, директор департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet, одной из самых интересных элитных новостроек считает жилой комплекс KnigtsBridge, который планируется возвести в районе Хамовники по адресу Кооперативная ул., вл. 16 (на месте хлебозавода). Девелопер проекта — "Реставрация Н". Проектная документация прошла экспертизу в немецких архитектурных бюро. Начало строительства намечено на четвертый квартал 2010 года.

"На трех гектарах, вблизи нескольких парковых зон изящно располагаются четыре малоквартирных особняка. Здания комплекса спроектированы таким образом, что образуют просторный двор с уютным собственным парком, внутренними садами и бассейном. При таком расположении домов возможность вида "из окна в окно" полностью исключена,— рассказывает Екатерина Батынкова.— Непосредственно на территории комплекса будут размещены объекты инфраструктуры: бассейн, собственный детский сад, сервис высочайшего уровня, ресторан и подземный паркинг. Проектом предусмотрены разные варианты квартир: от уютных таунхаусов с собственными двориками до стильных и просторных пентхаусов. Стоимость квадратного метра — от $16 000".

По мнению Константина Ковалева, один из наиболее интересных проектов на стадии котлована — ЖК "Садовые кварталы" (здесь в ближайшее время ожидается начало продаж). Это проект комплексного освоения территории, с хорошим расположением. Его концепцией предусмотрена благоустроенная территория, собственный пруд, широкий спектр инфраструктурных объектов. Среди других проектов, чей выход на рынок ожидается до конца года, эксперт отмечает проекты компании "Баркли" — ЖК "Олимпион" на улице Советской Армии и элитный особняк в 1-м Зачатьевском переулке.

Именно этот особняк в Зачатьевском, как считает Ирина Жарова-Райт, президент инвестиционной группы Sesegar, будет самым неожиданным по воплощению. На его финансирование уже выделены средства Сбербанка. "Проект клубного дома на 22 квартиры в самом центре "золотой мили" не только выгодно позиционируется по сравнению с целыми кварталами элитной застройки в Хамовниках, но и является одним из завершающих на этой территории,— рассказывает она.— Качеством строительства или красотой интерьеров холлов удивить сложно, а вот изменение самого подхода к продаже и, главное, эксплуатации дома с полноценной службой консьержей и гостиничным сервисом будет неоспоримым преимуществом этого уникального проекта".

Смена формата

Покупая с инвестиционными целями квартиру даже в самом замечательном доме, можно ошибиться, если неправильно выбрать расположение квартиры и метраж. Эксперты советуют выбирать для инвестиций не самые большие, но одновременно самые просторные квартиры: проще будет продать.

Как уверяет Екатерина Батынкова, наиболее ликвидны двусторонние квартиры с удобной планировкой, оптимальными вспомогательными площадями, высокими потолками, большими окнами. Если два-три года назад эталоном элитного жилья считались квартиры площадью более 150 кв. м, то в последнее время самыми ходовыми считаются объекты площадью 100-150 кв. м.

А вот по наблюдениям Екатерины Тейн, после кризиса самыми востребованными стали квартиры площадью до 100 кв. м. Правда, на московском рынке их немного — только 7% от общего предложения. Около пятой части элитных квартир имеют площадь более 300 кв. м, 33% общего количества квартир имеют площадь от 200 до 300 кв. м, 41% — от 100 до 200 кв. м. Менее популярны, по словам Екатерины Тейн, квартиры с плохой организацией пространства — если, к примеру, мало окон и много колонн.

Динамика продаж в жилом комплексе "Итальянский квартал" подтверждает справедливость этих наблюдений. "В нашем проекте распродана большая часть квартир площадью от 50 до 67 кв. м,— рассказывает Людмила Потапова, руководитель отдела продаж проекта "Итальянский квартал".— Из предлагаемых 40 квартир осталось всего 10. Небольшие метражи в "Итальянском квартале" появились после реконцепции в 2008 году и с момента открытия тестовых продаж осенью 2009 года пользуются активным спросом. Также большой популярностью за последний год стали пользоваться квартиры с эффективными планировками — без длинных узких коридоров и т. д. Это 120-метровые трехкомнатные квартиры и, например, 150-метровые четырехкомнатные в противовес 200-метровым квартирам, которые предлагались до кризиса".

Золотые котлованы

Выбрав объект, инвестору остается понять, на каком этапе строительства лучше вкладывать деньги. Екатерина Тейн считает, что можно инвестировать на любом этапе, если репутация застройщика хорошая, и есть надежные источники финансирования, и, конечно же, имеется разрешение на строительство.

Тем не менее, по наблюдениям Людмилы Потаповой, большинство инвесторов входит в проект на начальной стадии продаж и в зависимости от политики компании их доля в общем объеме продаж составляет от 15 до 50%. При этом, разумеется, инвестор сильно рискует. Как сообщает Ирина Егорова, заместитель гендиректора Soho Estate, сегодня практически не практикуется продажа квартир по инвестиционным ценам на стадии котлована. Цены сразу формируются по состоянию "дом готов". Инвестор может рассчитывать только на рост рынка и на рост цен после приема дома Госкомиссией, а это не более 10-15%.

Инвестиционных покупок могло бы быть больше, если бы не политика некоторых застройщиков. Часть застройщиков — ярые противники покупок квартир в своих проектах с инвестиционной целью. Дело в том, что застройщик предпочитает создавать для будущих жильцов комфортную среду, осуществляя своеобразный фейс-контроль, так как неудобное соседство может свести к нулю многие достоинства проекта. Другая причина сопротивления застройщиков состоит в том, что частный инвестор, купивший какое-то количество площадей, выставляя их на продажу, может стать конкурентом застройщика. Например, если будет продавать квартиры с хорошим дисконтом.

Таким образом, расширившееся в последние месяцы предложение элитного жилья на начальном этапе строительства предоставляет скорее большие возможности выбора, а не получения прибыли от перепродажи.