Пересчитать по пальцам

По данным аналитиков Yard Group, в Санкт-Петербурге в данный момент реализуется всего три участка, подходящих для строительства элитной жилой недвижимости, их общая площадь составляет менее 5 га. Перспективные площадки общей площадью примерно 9 га обладают потенциалом для застройки в случае изменения вида разрешенного использования, но у их собственников пока нет планов о продаже. Впрочем, эксперты отмечают, что участков под элитное жилье всегда было мало, поскольку премиальные квартиры — это штучный товар, спрос на который, тем не менее, в городе стабильный.

Активных участков под застройку элитного жилья в Петербурге всегда не хватает, считают аналитики с оглядкой на ретроспективу рынка

Фото: Никита Инфантьев, Коммерсантъ

Специалисты Yard Group подсчитали, что в Санкт-Петербурге в открытой продаже сейчас находится всего три участка, расположенных в Центральном и Петроградском районах, в частности на Петровской косе, 3А; Левашовском проспекте, 15, лит. А, и Евгеньевской улице. Совокупная площадь этих участков составляет 4,89 га. Также, по мнению генерального директора Yard Group Андрея Кошкина, в городе осталось еще три участка, потенциально пригодных для строительства элитной жилой недвижимости, но не выставленных на продажу. Два из них находятся на территориях действующих организаций (СПб ГУП «Горэлектротранс» и АО «Концерн "Океанприбор"»), собственник третьего участка пытается перевести землю под жилое назначение. Одна из территорий — трамвайный парк № 3 на Большой Посадской улице, слухи о застройке которого появились пять лет назад. Тогда Смольный не подтвердил планы по редевелопменту объекта. Весной 2021 года собственник — «Горэлектротранс» — анонсировал планы по реконструкции трамвайного парка и объявил конкурс на разработку проектной документации стоимостью 155 млн рублей. Как уточнили в пресс-службе городского перевозчика, в настоящее время компания не отказалась от выполнения проекта реконструкции, он сейчас проходит процедуру согласования.

Идеальным вариантом для возведения элитного жилого дома среди оставшихся участков господин Кошкин считает бывший дельфинарий, расположенный на Константиновском проспекте, 19, Крестовского острова. В 2020 году, когда дельфинарий закрылся из-за отказа собственника здания ООО «Грандсити» Сергея Братыгина продлевать аренду, в СМИ появилась версия о переводе участка земли под жилую или коммерческую застройку и продаже объекта. Сегодня, по словам некоторых участников рынка, собственник не оставляет попытки продать здание.

По информации Nikoliers, на конец сентября 2022 года средневзвешенная базовая стоимость квадратного метра первичной жилой недвижимости премиум-класса составила 458 тыс. рублей, что на 28% выше, чем в сентябре прошлого года. Максимальный прирост показателя пришелся на четвертый квартал 2021 года — первый квартал 2022 года. Начиная с марта темп роста цен замедлился.

«У первичного премиального рынка остаются фундаментальные причины, не позволяющие дешеветь квадратному метру: увеличение себестоимости строительства за счет высоких стартовых ставок на проектное финансирование и бридж-кредитование, рост цен на дефицитные и сложные площадки для девелопмента и высокие затраты на разработку документации»,— поясняет Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers. Что касается земли, то в Петербурге действительно наблюдается дефицит подготовленных для жилья участков, признает аналитик, но это касается любых сегментов.

Участков под премиум-сегмент всегда было мало, констатирует Андрей Бойков, управляющий партнер Rusland SP: «Это уникальный точечный продукт, который не должен быть массовым. Поэтому компании, специализирующиеся на элитном жилье, сейчас смотрят в основном на формат реконструкции зданий в историческом центре».

С мнением согласна Светлана Московченко, руководитель отдела исследований петербургского офиса NF Group: «Как показывается ретроспектива элитного рынка Санкт-Петербурга, активных участков под застройку всегда не хватает. Однако девелоперы продолжают искать новые возможности в различных проектах редевелопмента либо реконструкции исторических зданий. Поэтому, так или иначе, предложение на элитном рынке относительно стабильно».