Приватизация под вопросом

Через две недели в России заканчивается двадцатилетний период, когда можно было бесплатно приватизировать жилье. Экспертное сообщество до сих пор не верит в то, что правительство, как и в предыдущие разы, не перенесет дату на более поздний срок — ведь, по разным оценкам, только в Петербурге неприватизированным остается 10-30% жилого фонда. Если отмена бесплатной приватизации все-таки произойдет, аналитики пока не могут дать единодушного ответа на то, как это повлияет на рынок.

Объявление об окончании бесплатной приватизации спровоцировало существенное увеличение потока заявлений в регистрирующие органы. Однако на рынок недвижимости в целом это событие не окажет заметного влияния, отмечают эксперты.

"Нововведение подвигло определенную долю сомневающихся граждан к принятию решений, — рассказывает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН "АРИН". — В частности, в 2012 году количество заявлений выросло более чем вдвое по сравнению с 2011 годом. Причем пик активности пришелся на декабрь".

В результате приватизации количество собственников выросло, соответственно вырос и размер пополнений в бюджет в виде налога на имущества. С другой стороны, всегда остается сегмент жилья неприватизированного и неприватизируемого, в частности, в виде жилья социального найма. Государство, так или иначе, будет сдавать в аренду жилье.

"Кроме того, не стоит сбрасывать со счетов определенный сегмент собственников, которые в результате тех или иных решений администрации, например, в свете увеличения налога на имущество для дорогих квартир, хотели заняться расприватизацией", — добавляет Спарак.

Большинство аналитиков сходятся во мнении, что рынок приватизированного жилья достиг своей точки роста и остается стабильным. Те, кто хотел иметь квартиру в собственности для дальнейших операций с ней, уже это сделали. В последние годы пополнение рынка собственников квартир за счет приватизации было невелико, отмечает директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI Вера Сережина.

"Не думаю, что отмена бесплатной приватизации жилья повлияет на рынок в целом, трудно себе представить, как это может сказаться на порядке цен на недвижимость, так как большинство людей, которые хотели приватизировать жилье, это уже сделали", — полагает она.

С ней согласен Александр Погодин, первый заместитель генерального директора ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург": "Отмена бесплатной приватизации не скажется заметным образом на рынке недвижимости. Все те квартиры, которые представляют какой-либо коммерческий интерес, в большинстве своем уже приватизированы. Неприватизированными остались неликвидные объекты, например, коммунальные квартиры в аварийных домах или другие квартиры, продажа которых сопряжена со сложностями".

При этом господин Погодин полагает, что в долгосрочной перспективе отмена бесплатной приватизации может повлиять на рынок аренды жилья, так как государство с программой социального найма может стать на нем заметным игроком. "Но в ближайшие пять лет ожидать этого оснований нет. В первую очередь государство должно выполнить социальную функцию обеспечения жильем тех, кто стоит на него в очереди, и только после ликвидации очередей на жилье сможет выйти на рынок аренды. Масштабное строительство доходных домов за счет бюджета потребует проработки законодательной базы с внесением изменений в действующий Жилищный кодекс РФ", — добавляет он.

Михаил Гущин, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, считает, что если появится значительная доля недовольных граждан, государство может продлить срок бесплатной приватизации, как было с "дачной амнистией".

Юлия Троицкая, маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент", тоже считает, что с отменой приватизации не так все понятно: "Сейчас рано говорить об отмене бесплатной приватизации, на рассмотрение Госдумы внесен законопроект о ее продлении до 2018 года, что целесообразно. Если закон все-таки вступит в силу с 1 марта 2013 года, как ранее анонсировалось, граждане, стоящие в очереди на расселение и нуждающиеся в жилых помещениях, уже не смогут воспользоваться правом на бесплатную приватизацию, а это, на мой взгляд, неправильно".

В том, что сроки приватизации могут быть продлены, уверена и директор по развитию A&A Group Светлана Ким.

Наталья Комиссарова, директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Home estate, подсчитала, что неприватизированных квартир на рынке осталось менее 10%. "До ввода нововведения в силу остается еще немного времени; думаю, деятельность по приватизации активизируется. В результате нововведения неприватизированные квартиры как бы уходят с рынка. Неприватизированное жилье, как правило, относилось и относится к категории доступного жилья. Таким образом, их ликвидация с рынка в какой-то степени снизит объем доступного предложения на вторичном рынке", — считает госпожа Комиссарова.

Светлана Ким приводит свои данные: по ее оценкам, доля неприватизированного жилья в Санкт-Петербурге составляет не более 15%.

Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора "НДВ СПб", долю неприватизированного жилья оценивает в 20%, и, как он полагает, до марта эта цифра должна еще уменьшиться. Но он согласен с госпожой Комиссаровой в том, что в долгосрочной же перспективе это может привести к небольшому росту цен. "С одной стороны, неприватизированное жилье "выпадает" из рынка купли-продажи вторичного жилья, то есть предложение на вторичном рынке может в небольшой степени сократиться. С другой стороны, лица, не приватизировавшие бесплатно жилье сейчас, могут нуждаться в покупке жилья позже, что в долгосрочной перспективе может увеличить спрос как на первичном, так и на вторичном рынках", — поясняет он.

Леонид Сандалов, заместитель генерального директора АН "Бекар", приводит другие данные: он уверен, что доля неприватизированного жилья значительная — не менее 30% рынка. "Отмена бесплатной приватизации не повлияет напрямую на стоимость жилья, но определенное воздействие на рынок произойдет, какое именно — прогнозировать трудно", — говорит он.

Сергей Дроздов, генеральный директор агентства "Петербургская недвижимость", считает что оставшееся неприватизированным жилье в Петербурге — это не рыночная недвижимость. "Запрет бесплатной приватизации вряд ли существенно повлияет на рынок", — размышляет он.