RBI поработает с документами

RBI нарастит число проектов, где будет выступать fee-девелопером. Группа поможет перевести под жилую застройку площадку на Днепропетровской улице, которую в перспективе может выкупить. Аналогичные услуги девелопер оказывает владельцам еще трех участков в Петербурге. Спрос на согласование градостроительных документов существует, но вряд ли он будет массовым, полагают участники рынка.

«Участие в согласовании проекта позволяет RBI сделать собственнику предложение о покупке, когда риски станут приемлемыми, а владельцу земли — повысить ее стоимость и ликвидность»,— говорит президент RBI Эдуард Тиктинский

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Группа RBI станет fee-девелопером бывшей территории лесопильного завода Граапа на Днепропетровской улице, 14. Об этом «Ъ-СПб» рассказал ее президент Эдуард Тиктинский. Владельцем этого участка площадью 1,2 га является ООО «ИК "Днепропетровский"», которое через ООО «Вода-Проект» принадлежит Дмитрию Рыжкову. Он также является собственником ООО «Стройснабкомплект» и руководит ООО «ППТК "Водоканалстрой"».

Девелопер будет заниматься подготовкой и согласованием проекта, включая обоснование изменений в Генплан и оценку архитектурно-градостроительного потенциала, пояснил господин Тиктинский. На площадке на Днепропетровской улице можно построить около 20 тыс. кв. м жилья бизнес-класса, строительство комплекса планируется завершить к 2026 году, сказано в концепции проекта. Условия сотрудничества с ИК «Днепропетровский» в RBI не уточнили. Дмитрий Рыжков не ответил на вопросы «Ъ-СПб».

Андрей Бойков, управляющий партнер Rusland SP, оценил стоимость участка в 30 тыс. рублей за квадратный метр улучшений без перевода земли под жилую застройку. Таким образом, по предположению эксперта, при возможности застроить пятно 20 тыс. кв. м жилья стоимость участка может составить 600 млн рублей. До февраля 2022 года аналогичная территория оценивалась примерно в 1 млрд рублей, или 50 тыс. рублей за квадратный метр улучшений. Инвестиции в проект без учета стоимости земли могут составить 3–3,5 млрд рублей, подсчитал директор отдела продажи земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов.

Сейчас RBI ведет подготовку еще трех аналогичных проектов, подробности которых не раскрываются. Направление fee-девелопмента группа развивает в партнерстве с ООО «Агентство по развитию и реновации территорий» Павла Большакова. «Участие в согласовании проекта позволяет RBI сделать собственнику предложение о покупке, когда риски станут приемлемыми, а владельцу земли — повысить ее стоимость и ликвидность»,— объясняет господин Тиктинский. При этом типовой контракт не ограничивает собственника в продаже площадки любому застройщику, отметил он.

По словам источника «Ъ-СПб», при сделке со сторонним девелопером группа получает фиксированную комиссию от ее суммы. Обычно fee-девелоперы работают за вознаграждение в 10–15%, указывает собеседник «Ъ-СПб».

Разработка градостроительных документов — востребованная услуга, особенно со стороны региональных игроков, готовящихся к выходу на рынок Петербурга, полагает господин Орлов. В городе много неподготовленных участков, которые представляют интерес в случае изменения функциональной зоны, говорит управляющий директор Fizika Development Александр Кравцов. «Но их перепрофилирование — долгий процесс, результат которого сложно гарантировать, поэтому спрос на такую услугу вряд ли будет массовым»,— полагает он. Кроме того, многое будет зависеть от размера вознаграждения, которое RBI попросит за согласование проекта, подчеркивает господин Кравцов.

Господин Бойков считает fee-девелопмент квазиформой приобретения участков, которой придали маркетинговую форму. «RBI сначала договаривается с продавцами о том, что готовит площадку за свой счет, а потом выкупает ее или передает долю,— поясняет эксперт.— И это очень грамотное решение, поскольку в Петербурге крайне мало проектов с подготовленными документами, а с учетом постоянно меняющихся правил покупать неподготовленные проекты становится рискованно». Схема используется для того, чтобы как-то закрепиться в проектах, а существенные финансовые вливания осуществлять уже после получения разрешения на строительство, финансирования в банке либо при долевой схеме, заключает господин Бойков.