Фонды недвижимости как эффективный инструмент налоговой оптимизации

ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ЭФФЕКТИВНЫЙ ИНСТРУМЕНТ

НАЛОГОВОЙ ОПТИМИЗАЦИИ

С.Г. Неприенков Научный руководитель - О.А. Леонтьева

Для паевых инвестиционных фондов в России установлен особый налоговый режим, призванный обеспечить развитие рынка коллективных инвестиций. Экономический эффект от льготного налогообложения операций самого инвестиционного фонда и инвестора - один из факторов, благодаря которым в настоящее время ПИФам удается демонстрировать высокую доходность.

Введение

По мнению экспертов, российская недвижимость - один из самых привлекательных объектов вложения средств. На протяжении последних лет такие инвестиции приносили и продолжают приносить до 30% годовых. Рост популярности фондов недвижимости можно объяснить и по-другому. Во-первых, тем, что вложение денег в фонд недвижимости менее рискованно, чем прямые инвестиции в недвижимость. Во-вторых, фонд недвижимости - неплохой выбор для тех инвесторов, кто не умеет самостоятельно проводить исследование рынка, понять, какой сегмент рынка недвижимости на данный момент наиболее привлекателен. В-третьих, конструкция закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости позволяет легально вывести из-под налогообложения доходы от реализации объектов недвижимости и сдачи их в аренду.

Особенности налогообложения фонда недвижимости определяет актуальность выбранной темы.

Основная часть

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) является на сегодняшний день альтернативным способом привлечения инвестиций в строительство недвижимости. Несмотря на относительную новизну этого финансового инструмента -первый ЗПИФН был зарегистрирован в 2003 г. - он уже приобрел значительную популярность. По данным Investfunds.ru, на 31 марта 2008 года число ЗПИФН составляет 348, а совокупная стоимость чистых активов - 214 466 330 121 руб. [1].

Принцип работы фонда недвижимости таков: инвесторы покупают паи, а управляющая компания (УК) размещает их деньги в самые разные объекты недвижимости: жилые помещения, офисы, спортивные и развлекательные комплексы, кинотеатры, торговые центры и др. Создается такой фонд на срок от одного года до пятнадцати лет. Все фонды недвижимости в России - закрытые. Это значит, что, если в открытом фонде пайщик может потребовать свои деньги назад в любой момент, в интервальном - несколько раз в год (как правило, два), то в закрытом - лишь по истечении срока своего действия. Досрочно выйти из фонда можно, лишь найдя на вторичном рынке покупателя на свой пай. Из этого следует, что вкладывать в фонды недвижимости надо с прицелом на долгосрочную перспективу.

По объектам инвестирования фонды недвижимости делятся на девелоперские и рентные. Цель девелоперских - вложить деньги в строительство новых зданий, а затем их продать по более высоким ценам. Рентные фонды главным образом ориентированы на получение дохода от сдачи недвижимости в аренду.

Сами УК считают более доходным первый вариант: деньги пайщиков вкладываются на нулевой стадии, когда метр строящейся площади продается практически по себестоимости, а после сдачи построенного объекта цена автоматически взлетает в среднем на 10-15%. Прибавьте к этому общий рост цен на строящееся жилье, который в среднем составляет еще 15%. Меньший доход, но гораздо большую стабильность мо-

жет обеспечить сдача в аренду коммерческой недвижимости (офисы, торговые центры и т.д.). Если УК сделала правильный выбор, доход может составлять от 10 до 30% годовых. На российском рынке существуют фонды недвижимости, выбравшие смешанную стратегию: сначала вкладывают деньги в строительство объекта, а затем зарабатывают тем, что сдают его в аренду.

Немаловажно то, что вложение денег в фонд недвижимости менее рискованно, чем прямые инвестиции в недвижимость, так как работа УК находится под пристальным надзором госорганов (рис. 1).

Рис. 1. Лицензирование и контроль. Федеральная служба по финансовым рынкам

Регистратор ведет реестр владельцев паев фонда, в котором учитываются права пайщиков на долю имущества.

Чтобы обезопасить средства пайщиков, управление средствами и их хранение осуществляется разными компаниями. Ценные бумаги фонда учитываются в специализированном депозитарии, который обеспечивает хранение ценных бумаг и контроль операций со средствами паевого фонда. При покупке или продаже ценных бумаг требуется подтверждение операции специализированным депозитарием. Брокер покупает и продает ценные бумаги на бирже по поручению управляющей компании. Аудитор проверяет правильность ведения учета и отчетности управляющей компании.

Деятельность управляющей компании, специализированного депозитария, регистратора и брокера контролируется Федеральной службой по финансовым рынкам, которая находится в прямом подчинении Правительству Российской Федерации. Таким образом, обеспечивается защита интересов пайщиков со стороны государства [2].

В последнее время в России резко возрос интерес к конструкции ЗПИФН не только со стороны инвесторов и строительных компаний, но и со стороны собственников коммерческой недвижимости. Ярким примером из российской практики стала передача супругой московского мэра Еленой Батуриной принадлежавших ей акций ЗАО «Инте-ко», основная деятельность которого связана с коммерческой недвижимостью, в ЗПИФН «Континенталь» на $3,15 млрд., благодаря чему она стала крупнейшим пайщиком страны.

Изначально в нашем законодательстве ЗПИФН создавался как инструмент коллективного инвестирования. Но он может быть успешно применен для оптимизации деятельности собственников недвижимости и уже достаточно активно используется владельцами офисных и торговых объектов по всей России.

ЗПИФН для собственника работает следующим образом (рис. 2). Недвижимость передается в фонд, которым управляет УК, имеющая необходимую лицензию, при этом инвестор получает паи - ценные бумаги, удостоверяющие его право в общей собственности на имущество фонда (его доля равна 100%). По согласованию с основным пайщиком управляющая компания совершает операции с имуществом фонда, при этом при необходимости пайщик может арендовать имущество у фонда. Полученный доход полностью остается в фонде и выражается в росте стоимости паев. По окончании работы фонда паи погашаются, и пайщик получает их увеличенную стоимость. По желанию пайщика возможна выплата и промежуточного дохода, например, раз в квартал. Фонд создается на определенный период, при этом по решению единственного пайщика договор может быть прекращен в любое время.

-1 3

УК

Пайщики ЗПИФН

Учредитель

Продаж;

1

ЭПИФН

Эксплуатирующая компания

10

8

Сторонние пайщики

Коммерческая недвижимость в активах ЗПИФН

Объект №1

Возможные направления инвестирования доходов ЗПИФН

Банковские депозиты

Фондовый рынок

Недвижимость

Строительство

Объект №2

> р

ск

т

о р

Е

Объект №3

2

7

5

6

4

9

Рис. 2. Оптимизация управления объектами коммерческой недвижимости с использованием ЗПИФН: 1 - создание и управление ЗПИФН; 2 - наполнение фонда при формировании; 3 - договор об управлении недвижимостью или аренда;

4 - инвестирование; 5 - «дивиденды» пайщикам; 6 - модернизация;

7 - арендные платежи за вычетом расходов на эксплуатацию;

8 - управление объектами; 9 - аренда платежей; 10 - арендные платежи

Очевидна выгода от использования ЗПИФН для владельцев недвижимости, которые планируют существенную часть прибыли направить на развитие бизнеса, а не на получение от него текущего дохода. ЗПИФН может быть создан для собственников торговых и офисных комплексов, для компаний, инвестирующих в развитие имеющейся недвижимости, а также для промышленников, владеющих имущественными комплексами и инвестирующими в их развитие.

Преимущества связаны с тем, что, во-первых, передавая имущество в фонд, пайщик получает на баланс ценные бумаги (паи), которые являются финансовыми вложениями и налогом на имущество не облагаются.

При внесении имущества в фонд собственник не платит налог на прибыль, поскольку по законодательству эта операция носит инвестиционный характер, не подлежит налогообложению, а также с нее не уплачивается НДС. Разница между балансовой и оценочной стоимостью при внесении имущества в фонд также не будет нести налоговых последствий: ведь по закону организация-пайщик в налоговом учете приравнивает стоимость полученных паев к балансовой стоимости внесенного имущества. Если владелец паев желает привлечь дополнительное финансирование для строительства новых объектов недвижимости или реконструкции уже имеющихся, он может как продать часть имеющихся паев сторонним инвесторам, так взять кредит в банке под залог паев.

Во-вторых, прибыль от всех операций «внутри» фонда (прибыль, образующаяся от использования или продажи имущества фонда) не облагается налогом на прибыль, ведь фонд не является юридическим лицом. Прибыль в полном объеме реинвестируется в дальнейшую деятельность фонда.

Налогами облагаются только доходы пайщиков и только в том случае, если пайщик продает (погашает) свои паи. Доход рассчитывается как разница между суммой, полученной при продаже паев, и суммой, уплаченной при их покупке (расходы). Если паи погашаются с убытком, налог, естественно, не взимается.

Доходы инвесторов (физических лиц) от операций на рынке ценных бумаг облагаются налогом по ставке 13% для резидентов и 30% для нерезидентов (ст.224 Налогового кодекса РФ) от разницы сумм купли/продажи паев. Налог удерживает сама управляющая компания, поэтому клиенту заполнять налоговую декларацию не нужно. При выплате сумм после продажи паев на счет пайщика - физического лица поступает уже «очищенная» от подоходного налога сумма.

Если пайщиком фонда является юридическое лицо, налог при погашении паев составит 24% от разницы сумм купли/продажи паев. Налог на прибыль юридические лица платят самостоятельно.

Возможность реинвестирования - еще одно налоговое преимущество такого рода фондов. Так, если пайщик в конце года не продает свои паи, то подоходного налога (налога на прибыль) он не платит, и эти 13% (24%) остаются и приносят еще больший доход.

Однако в случае с фондами недвижимости налоговый вопрос - камень преткновения налоговиков и законодателей. Дело в том, что фонды недвижимости вкладывают средства своих пайщиков в объекты недвижимости, и пайщики, согласно налоговым службам, являются владельцами этой недвижимости. Следовательно, они должны платить налог на имущество и НДС.

С налоговиками не согласны законодатели. Ведь фактически пайщики, инвестируя денежные средства в фонд, кроме пая ничего и не приобретают. А пай - это именная ценная бумага, как и акции, облигации и пр. Доходы от операций с ценными бумагами ни НДС, ни налогом на имущество не облагаются.

Получается законодательный пробел: пайщики ЗПИФН - это (по мнению налоговой службы) и собственники недвижимости (поэтому должны платить и НДС, и налог на имущество), и одновременно - владельцы ценной бумаги (поэтому ничего, кроме подоходного налога, государству не должны).

Подобная законодательная «неразбериха» препятствует росту популярности фондов недвижимости в России. Опасения инвесторов вполне объяснимы. Однако, как заверяют и госорганы, и управляющие компании, в ближайшем будущем этот вопрос должен быть решен.

Рассмотрев более подробно схему работы ЗПИФН, в том числе и в части уплаты налогов, необходимо остановиться и на преимуществах и недостатках данного финансового инструмента. В качестве основных достоинств можно выделить:

1. возможно привлечение средств на стадии подготовки строительства до получения разрешения на строительство (для приобретения земельного участка, разработки проектно-сметной документации);

2. простота привлечения дополнительных инвестиций путем реализации паев «рыночным» инвесторам на вторичном рынке;

3. не требуется регистрации каждого договора с инвестором, отношения оформляются выдачей ценных бумаг (инвестиционных паев);

4. отложенное налогообложение по доходам от последующей продажи результатов строительства;

5. возможность оплаты паев недвижимым имуществом (а также проектной документацией, земельными участками) на этапе формирования фонда;

6. владелец объекта недвижимости застрахован от вывода средств из проекта (пайщики не имеют права потребовать погашения паев до обозначенной в правилах фонда даты);

7. временно свободные денежные средства могут быть инвестированы в ценные бумаги согласно требованиям к структуре активов ЗПИФН;

8. возможность заключения договора оферты на покупку созданного недвижимого объекта или его части (например, квартиры);

9. возможность рефинансирования средств в другие объекты, при этом налог на прибыль не уплачивается;

10. возможность получения кредита под залог паев;

11. возможность реализовать объект целиком, после его сдачи, по максимальной цене (не начиная продажи на этапе строительства);

12. контроль со стороны пайщиков за деятельностью фонда путем участия в общем собрании пайщиков;

13. инвесторы защищены от потери вложений, поскольку результаты строительства на любом из этапов находятся в их собственности, кроме того, пайщики вправе на общем собрании принять решение о смене, не оправдавшей надежды управляющей компании.

К явным недостаткам ЗПИФН специалисты относят информационную закрытость - после того как управляющая компания собрала деньги и вложила их в конкретный проект, узнать что-либо о ее деятельности очень трудно. Еще один недостаток - солидный вступительный взнос, однако с развитием фондов недвижимости порог входа снижается.

Однако основной недостаток фонда недвижимости в сравнении, например, с акциями - меньшая ликвидность, что затрудняет «выход» из инвестиций в произвольный момент. Вложив средства в проект, пайщик не сможет выйти из него быстро, поскольку фонды недвижимости не являются открытыми и рассчитаны на продолжительный срок работы. Ускоренный выход возможен только на вторичном рынке, однако при этом нет уверенности в том, что пай быстро купят.

При всех перечисленных положительных и отрицательных моментах механизм ЗПИФН обеспечивает соблюдение интересов и гарантий всех его участников: застройщики защищены от досрочного вывода инвестиций из проекта, а инвесторы имеют долю в имуществе фонда, которое защищено от взысканий третьих лиц и в случае наступления неблагоприятных обстоятельств подлежит разделу между пайщиками пропорционально количеству принадлежащих им паев.

Таким образом, на сегодняшний день институт ЗПИФН являются привлекательным инструментом вложения средств для инвесторов, желающих заработать на рынке недвижимости.

Заключение

Поскольку ЗПИФН имеют инвестиционную природу, для них законодательно создан льготный налоговый режим, используя который, можно получить значительный экономический эффект. Он достигается за счет так называемого «отложенного» налогообложения, поскольку операции с имуществом фонда не облагается налогом на прибыль (налогом на доходы физических лиц). Доход инвестора облагается налогом только при «выходе» из фонда, т.е. при погашении паев.

Использовать конструкцию ЗПИФН экономически выгодно следующим категориям инвесторов:

1. собственники объектов недвижимости, сдающие их в аренду;

2. строительные компании, создающие и реализующие объекты недвижимости;

3. производственные предприятия, владеющие имущественными комплексами и инвестирующие в их развитие.

Конструкция ЗПИФН позволяет легально вывести из-под налогообложения доходы от реализации объектов недвижимости и сдачи их в аренду, что дает инвестору возможность в рамках фонда реинвестировать полученную прибыль в полном объеме в развитие бизнеса (покупка новых объектов недвижимости, реконструкция уже имеющихся). Производственное предприятие может «завести» имущественный комплекс в фонд и затем арендовать его по таким ставкам, чтобы прибыль от деятельности оставалась в паевом фонде и направлялась на развитие производства.

Инструмент ЗПИФН будет интересен также инвестору, желающему вложить средства в недвижимость, обеспечивающую как сравнительно более высокую доходность, так и определенную надежность.

Литература

1. Информационный ресурс 1пуе81Шпё8. - Режим доступа: http://www.investfunds.ru

2. Как зарабатывать на рынке российских акций / В. Зверьков, Е. Перельман. - Ростов н/Д: Феникс; СПб: ООО Издательство «Северо-Запад», 2006.