Промзона для богатых и бедных

Как перестраивались лондонские доки

городское хозяйство

На месте, где раньше находились лондонские доки, реализовано два девелоперских проекта — комплекс башен из стекла и стали и город контейнеров. Первый, созданный богатыми и для богатых, стал объектом самой громкой за последнее время сделки на рынке недвижимости Британии; второй, придуманный бывшим ремесленником для таких, как он,— самым оригинальным способом создать дешевое жилье в дорогой части города.

Битва за башни закончена

Борьба за компанию Canary Wharf, собственника 14 млн кв. футов (1,3 млн кв. м) офисных и торговых площадей в новом комплексе современных башен из стекла и стали, возведенных на месте старых доков в восточной части Лондона, завершилась победой американского инвестиционного банка Morgan Stanley (MS). 21 мая компания Songbird, консорциум инвесторов во главе с банком, получила желаемое за £1,7 млрд ($3,08 млрд) плюс £3 млрд ($5,4 млрд) долгов компании. В консорциум входят также инвестиционный банк Goldman Sachs и акционеры Canary Wharf Саймон Глик (14,5% акций) и принц Альвалид бин Талал (2,3%). Предложение MS также приняли глава компании Джордж Якобеску и финансовый директор Питер Андерсон (им принадлежит 0,7%).

Таким образом завершилась 11-месячная борьба консорциума против канадского конгломерата Brascan, который предлагал £1,6 млрд ($2,9 млрд). Когда MS в июне 2003 года впервые выразил желание купить Canary, ее акции, не пользовавшиеся популярностью у инвесторов, взлетели на 50% — до £2,63 ($4,77) за акцию. В ноябре Canary Wharf начала эксклюзивные переговоры с MS, который предложил £2,55 ($4,62) пенсов за акцию. Затем ставки повышались несколько раз, пока на официально объявленном в апреле аукционе MS не победил, предложив £2,95 ($5,35). Дополнительная интрига возникла в декабре, когда Пол Рейхманн, основатель Canary (ему принадлежит 8,9% акций), вступил в союз с Brascan, чтобы заблокировать предложение MS. У Brascan остается 9,5% акций Canary, которые он пока не намерен продавать консорциуму Songbird.

MS уже сообщил, что не собирается распродавать комплекс по частям. "У банка нет потребности продавать часть активов, чтобы финансировать сделку. Мы считаем, что как целое комплекс стоит больше, чем стоили бы его отдельные части",— заявил Джон Каррафил, глава европейского отделения недвижимости при MS. Это решение обусловлено и нынешней ситуацией на рынке — в ожидании снижения роста цен или даже их падения начинают расти арендные ставки. Более того, банк намерен инвестировать в развитие остальных 5 млн кв. футов (464 тыс. кв. м) земли, входящих в комплекс.

MS также подтвердил, что не намерен менять менеджмент Canary — Джордж Якобеску и Питер Андерсон сохранят ведущие роли в управлении бизнесом. Отношения с Рейхманном остаются неясными. Он покинул пост председателя в ноябре прошлого года, однако остается членом ее совета директоров. В апреле он еще раз поверг в шок совет директоров Canary, когда стало известно, что его инвестиционная компания IPC Advisors вопреки интересам самой Canary Wharf вошла в число десяти претендентов на развитие проекта Wood Wharf к востоку от Docklands, который оценивается в £2 млрд ($3,62 млрд).

Как сделать из доков бизнес-центр

Вопрос о превращении старых промышленных зон, зачастую расположенных в центре мегаполисов, в современные кварталы, заодно решая проблему нехватки офисных, торговых и жилых площадей, актуален для многих городов мира. Для городов с развитым в прошлом судостроением такими перспективными зонами становятся доки. Стефания Уильямс в своей книге "Docklands" написала: "Этот район Лондона представляет наихудшую в мире коллекцию зданий конца 20-х годов. Это было бы чудесно, если бы не было так постыдно, что столько очень плохих зданий одного периода сосредоточено в относительно небольшом районе города".

Считается, что потенциал лондонских доков как девелоперского проекта первым разглядел специалист по недвижимости из банка Credit Suiss First Boston, ныне покойный Майкл фон Клемм. Выполняя в 1984 году заказ ресторанной группы Roux Brothers на поиск места для строительства небольшого цеха, он понял, что доки — прекрасное место для строительства новых офисных площадей. И обратился в Ware Travelstead, американскую компанию-девелопер, которая привлекла Olympia&York (O&Y), канадскую инвестиционную группу, контролируемую братьями Райхманн. Идея была смелой, но воплотить ее было вполне реально — ожидался приток новых арендаторов в деловой квартал City, что, несомненно, должно было привести к дефициту офисных площадей. По мнению O&Y, решением было бы строительство нового бизнес-центра из трех самых больших в Европе башен — недалеко от City, но с лучшей инфраструктурой. Банкирами проекта стали CSFB и MS, были получены необходимые разрешения, и в 1987 году началась реализация проекта, разработанного американскими архитекторами под руководством Скидмора Оуингса.

В результате на месте старых доков появился комплекс сооружений из стекла и стали с маяком на самой высокой башне — предупреждение самолетам, следующим в расположенный неподалеку аэропорт. Комплексу, впрочем, не особенно везло. Из-за падения рынков в октябре 1987 года компании начали сокращать персонал, и найти арендаторов стало сложно. Пришлось привлекать их дополнительными скидками. Не выдержав финансовой нагрузки, O&Y оказалась под внешним управлением. Однако братья Райхманн не сдались — позже они выкупили Canary Wharf. Им удалось привлечь в комплекс несколько инвестиционных банков, рекламных агентств, группу Thelegraph, газеты The Mirror и The Independent. Пять лет назад было даже проведено успешное IPO на £2,2 млрд ($3,98 млрд).

Но комплекс так и не стал привлекательным местом. Туда трудно добираться, все магазины и рестораны находятся внутри комплекса, а улицы вокруг пустынны, поэтому выйти просто некуда. Что же касается обитателей доков, то большинство из них ненавидит комплекс: жители округа ничего не получили от проекта.

Жизнь в контейнере

На территории доков был осуществлен и другой девелоперский проект — тоже нестандартный, но относительно дешевый и с "человеческим лицом". В километре к востоку от башен-монстров Canary Wharf при впадении реки Леа в Темзу находился огромный пустырь, где еще недавно стояли заброшенные склады и здания. Теперь здания перестроены, а на набережной возникло новое урбанистическое явление — город контейнеров, который уже привлек внимание как архитекторов, так и специалистов по развитию городов со всего мира. На берегу Темзы напротив купола Тысячелетия возникли два кластера старых морских контейнеров, которые по низким ценам сдаются в аренду художникам, ремесленникам и другим представителям малого, преимущественно творческого по характеру бизнеса. Первый комплекс Container City I, состоявший из восьми проржавевших контейнеров, составленных в четыре этажа, пользовался таким успехом, что рядом возник второй — Container City II. На этот раз 33 контейнера, покрашенные в яркие цвета — красный, желтый, оранжевый, малиновый,— были составлены асимметрично. Этот комплекс с балкончиками и небольшими окнами больше похож на сооружение из кубиков Lego, чем на реальный городок, однако его обитатели довольны.

Студентка факультета искусств Университета восточного Лондона Кэрол Люби, обитательница одного из таких контейнеров площадью 16х20 футов (4,8х6,09 м) с балконом и окном, платит £450 ($816) в месяц, включая коммунальные платежи,— аренда небольшой квартиры в этом районе обойдется в £190 ($345) в неделю без коммунальных платежей. Удобства в ее "студио" минимальны — небольшая ванная комната, кухня с двухконфорочной плиткой и холодильником. Остальная обстановка — собственного дизайна: кровать, софа из диванных подушек, художественные украшения из деталей собственной дипломной работы. Отсутствие центрального отопления компенсируется масляным радиатором и электрическим нагревателем, а жара летом — сквозняком, создаваемым открытыми окнами и дверями.

Container City — изобретение Эрика Рейнольдса, с чьей легкой руки в Лондоне возникли самые популярные художественные и ремесленные ярмарки, например, в районе Кэмден (лондонский ответ парижскому Монмартру). Эрик Рейнольдс, по первой профессии — ювелир, работающий по серебру, хорошо знает, что ремесленникам нужны не только дешевые рабочие площади, но и места для продажи своих изделий. Рейнольдс считает, что реставрировать запущенные здания следует ровно настолько, чтобы потенциальные клиенты могли себе позволить их снимать. На территории доков он сначала, как и раньше, реставрировал старые здания, однако последующее развитие требовало дешевых решений. Строительство новых зданий сделало бы аренду слишком дорогой, а согласно рейнольдовской концепции создания района для молодых художников, архитекторов, дизайнеров и людей других творческих профессий, арендная плата не должна быть выше £12 ($21,7) за 1 кв. фут (0,09 кв. м) в год. Идея Container City появилась у Эрика Рейнольдса в Роттердаме, где он увидел, как контейнеры в доках превращались в звукозаписывающие студии. При том что старый контейнер стоит около £400 ($725), при некоторой модернизации затраты в Container City I на один контейнер составили £700 ($1269), а в Container City II — £2000 ($3626), или £60 ($109) за 1 кв. фут против £140 ($254) расходов на 1 кв. фут при обычном строительстве.

Впрочем, идея не нашла поддержки у арендаторов. Как и дорогой Canary Wharf, дешевый Container City стал в основном достопримечательностью для туристов.

ЕЛЕНА ЧИНЯЕВА