Девелоперы просят Смольный ускориться

Проблемы редевелопмента и реновации старых зданий обсуждали в ходе круглого стола "Исторический центр Петербурга в контексте современного строительства", организованного издательским домом "Коммерсантъ". Представители бизнес-сообщества и власти не вполне представляют себе, как создать для жителей города комфортное пространство, не нарушая при этом исторический облик центра.

В Петербурге уже больше года обсуждается программа сохранения и развития исторических территорий Петербурга "Конюшенная" и "Северная Коломна — Новая Голландия", инициированная правительством города. Ее предварительная стоимость оценивается в 86,9 млрд рублей. Смольный до сих пор откладывает внесение этого документа на рассмотрение Законодательного собрания города, а его содержание для общественности находится под завесой тайны.

Представители властей и экспертное сообщество единогласно признают, что первые две из семи площадок, вошедших в программу "Сохранение исторического центра Санкт-Петербурга на 2013-2018 годы" ("Конюшенная" и "Северная Коломна — Новая Голландия"), обладают наибольшим инвестиционным потенциалом, однако отмечают, что реализовать его из-за несовершенства законодательной базы будет сложно. Ведь на сегодняшний день количество реализованных инвестпроектов в историческом центре Петербурга можно пересчитать по пальцам, отмечают участники рынка.

Глава комитета по экономической политике и стратегическому планированию Петербурга Анатолий Котов подчеркнул, что существующие градостроительные, противопожарные, жилищные нормы не позволяют вести в центре Петербурга работы по восстановлению и капитальному ремонту. "Для развития территории исторического центра города необходимо изменить имеющуюся законодательную базу, поскольку существующие нормативы не обеспечивают нормальную работу в историческом центре", — сказал господин Котов.

Так, например, представители девелоперского сообщества отметили, что зачастую выполнение капитального ремонта исторических зданий (как правило, в центре разрешается именно этот тип работ, а не реконструкция, предполагающая снос зданий) неинтересно застройщикам из-за всевозможных ограничений, не позволяющих сделать итоговый продукт привлекательным для клиента. В частности, в центральных районах практически невозможно разместить паркинги, обеспечить жильцов социальной инфраструктурой или изменить объемы здания: согласно существующему законодательству, внешний облик здания должен оставаться без изменений.

При этом, как отметил директор по жилищному строительству компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Евгений Наталенко, существующее законодательство и нормы (зачастую недостаточно скоординированные между собой), хоть и со скрипом, но все же позволяют осуществлять редевелопмент и капитальный ремонт зданий в историческом центре. "Другое дело, что есть определенные ограничения: приходится сохранять несущие конструкции, использовать в большом объеме ручной труд", — отмечает он.

По словам господина Котова, в настоящее время над изменением законодательных норм работает группа чиновников, градозащитников и архитекторов. Еще одна рабочая группа формирует пакет предложений по изменению 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Чиновник отметил, что на изменение нормативной базы отводится весь 2014 год. В текущем году, по его словам, планируется провести техническое обследование зданий, за ним последует историко-культурная экспертиза, а затем уже будет создана концепция приспособления центра к современным потребностям.

Для исполнения городской программы по развитию центра необходимо в первую очередь решить проблему ветхого и аварийного жилья, отмечают эксперты. Здесь нельзя рассчитывать только на городской или федеральный бюджет, необходимо привлекать и частных инвесторов. Однако интерес застройщиков зачастую упирается в сложность осуществления здесь каких-либо проектов.

Директор ОДЦ "Охта" (реализует "Лахта-центр") Александр Бобков отметил, что многим девелоперским проектам, запланированным в историческом центре, до стадии реализации не хватило лишь нескольких шагов. По его данным, сейчас в городе строится не более 20 таких объектов. "Это говорит о том, что можно уже ничего не запрещать, все постепенно запретится само собой", — констатирует он.

При этом по-настоящему удачных проектов в историческом центре крайне мало, эксперты выделили лишь несколько: проект компании RBI, который "аккуратно вторгся" в архитектуру Шпалерной улицы, а также элитный жилой комплекс "Смольный проспект" компании "ЮИТ Санкт-Петербург", включающий, наряду с новым строительством, три здания XIX — начала XX века. Исторические дома в составе жилого комплекса "Смольный проспект", по словам директора по маркетингу компании Екатерины Гуртовой, будут капитально отремонтированы с сохранением фасадов, несущих каркасов и дворовых флигелей, дизайн части помещений (вестибюли, холлы, парадные лестницы) будет выполнен в историческом стиле, на основе сохранившихся фрагментов исторических интерьеров. При этом, в связи с постоянно меняющимися правила игры и грядущими изменениями нормативной базы, сейчас компания не стала бы приобретать эти объекты, подчеркнула госпожа Гуртовая. Дело в том, что после проведения капитального ремонта в трех исторических зданиях площадью 6 тыс. кв. м всего будет создано 33 квартиры. Выйти на приемлемую для девелопера окупаемость проекта позволит новое строительство, предусматривающее создание 395 квартир, в том числе с эксклюзивными видами на Смольный собор. Кроме того, компания передаст городу три детских сада. Сложные работы по капитальному ремонту исторических домов на Смольном проспекте ЮИТ планирует завершить в июне 2015 года, а ввести в эксплуатацию строящийся элитных жилой комплекс — в декабре 2017 года.

Наиболее удачной альтернативой для осуществления проектов редевелопмента в Петербурге участники рынка и аналитики называют территории так называемого "серого пояса", где располагаются бывшие заводские площадки или старые административные здания, ныне нерентабельные. Основное отличие от исторического центра заключается в том, что здесь не приходится выкупать территорию у города, то есть иметь дело с бюрократическими проволочками. Пока ситуация с нормативами в центре Петербурга будет оставаться такой же неравномерной и непродуманной, исторический центр развиваться будет очень медленно, сетуют эксперты.