К новостройкам пристроился спрос

Почувствовав увеличение активности покупателей и рассчитывая на дальнейший рост продаж в свете повышения ключевой ставки ЦБ, застройщики начали быстрее увеличивать цены. За месяц средняя стоимость новостроек на крупнейших региональных рынках выросла почти на 2%, это наиболее выраженная динамика за полгода. До конца года показатель может вырасти еще на 5%, ждут на рынке. Увеличение стоимости кредитов будет стимулировать покупателей отказываться от покупки вторичных квартир в пользу новостроек, где сохраняются льготные программы.

Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ

Средняя стоимость первичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках страны (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в августе составила 147,1 тыс. руб. за кв. м, увеличившись за месяц на 1,9%. Такие данные приводят эксперты «Циан.Аналитики». Эта динамика оказалось более выраженной, чем за последние пять месяцев, когда средний показатель вырос не более чем на 1%. Хотя другие аналитики такую выраженную динамику пока не видят. В «Этажах» среднюю стоимость новостроек в России в целом оценивают в 120,5 тыс. руб. за кв. м, за месяц это значение выросло только на 0,04%. Согласно данным «Авито Недвижимости», бюджет предложения квартиры на первичном рынке в стране сейчас составляет 5,87 млн руб. К предыдущему месяцу значение даже сократилось на 0,4%. Хотя в этом случае динамика во многом объясняется изменениями квартирографии экспозиции.

Самое выраженное увеличение средних цен на первичном рынке за месяц, по данным «Циан.Аналитики», произошло в Казани. Здесь новостройки подорожали на 6,5%, до 191,5 тыс. руб. за кв. м. В Челябинске динамика составила 5,1%, до 104 тыс. руб. за кв. м. В «Этажах» заметили увеличение стоимости первичного предложения в Красноярске — на 2,5% к предыдущему месяцу, до 94,7 тыс. руб. за кв. м. В Саратове увеличение составило 2,4%, до 61,9 тыс. руб. за кв. м. В Москве, по подсчетам «Циан.Аналитики», новостройки стоят в среднем 328,6 тыс. руб. за кв. м. За месяц значение выросло на 1,4%, за год — на 2,3%. В Санкт-Петербурге аналогичная динамика составила 0,3% и минус 3,3%, до 232,1 тыс. руб. за кв. м.

Средний бюджет квартиры на первичном рынке в Москве, по подсчетам «Авито Недвижимости», сейчас составляет 15,3 млн руб. В Санкт-Петербурге — 8,1 млн руб. За месяц показатели выросли на 11,8% и 1,2% соответственно.

Ускорение темпа роста цен на новостройки руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов объясняет реакцией застройщиков на увеличивающийся спрос. В июле в Москве и области было заключено 13,4 тыс. договоров долевого участия, в городах-миллионниках без учета Москвы и Санкт-Петербурга — 15,4 тыс. Оба эти показателя господин Попов называет рекордными после февраля 2022 года. Повышенный спрос, по его словам, сохраняется и последние две недели: это видно по числу взаимодействий пользователей с объявлениями. Руководитель первичного направления «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев говорит, что сейчас активность пользователей по поиску первичной недвижимости на 41,8% выше показателя августа прошлого года. К июлю она выросла на 18,9%.

Динамику Алексей Попов связывает с ослаблением рубля. Директор по продажам «Этажей» Сергей Зайцев считает фактором общую неопределенность, в том числе из-за ожидания дальнейшего роста ключевой ставки ЦБ.

На уходящей неделе регулятор уже внепланово повысил ее значение с 8,5% до 12%. Алексей Попов обращает внимание на то, что отследить влияние самих покупателей на решение пока сложно, но застройщики уже активизировали кампании с посылом «покупайте сейчас». А часть из них вовсе приостановили продажи для выработки дальнейшей стратегии, говорит господин Зайцев.

Алексей Попов не исключает, что рост ключевой ставки привлечет на первичный рынок дополнительных покупателей — «ипотечников», которые ранее выбирали жилье на вторичном рынке, но теперь столкнутся с подорожанием кредитов. Для большинства представленных на рынке новостроек, по его наблюдениям, актуальны льготные ипотечные программы. С их учетом первичное предложение сейчас снова находится в более выигрышной позиции относительно вторичного, замечает господин Зайцев. Но эксперт предлагает не забывать, что на последнем многое определяется политикой собственников: они могут, например, начала делать дисконты, способные нивелировать разницу в стоимости кредитования.

Активизация спроса способствует росту средних цен не только исходя из политики застройщиков, но и за счет вымывания наиболее бюджетной части экспозиции. В агломерации Москвы, по данным «Циан.Аналитики», сейчас доступны 111 тыс. лотов в новостройках, в агломерации Санкт-Петербурга — 75 тыс., в остальных городах-миллионниках — 83 тыс. Совокупный показатель за месяц сократился на 3%.

Ожидая дальнейшего увеличения спроса, опрошенные «Ъ» аналитики рассчитывают и на рост цен на новостройки.

Сергей Зайцев предполагает, что до конца года показатель может увеличиться до 5%. Но нехватки предложения не будет. «Рынок начнет активнее реализовывать накопленный за предыдущие месяцы объем нераспроданных лотов»,— поясняет эксперт. Директор «Жилфонда» Александр Чернокульский не исключает, что с увеличением ключевой ставки застройщики столкнутся с ростом стоимости проектного финансирования: это может дополнительно влиять на ценообразование в новых проектах.

Динамика цен на новостройки на крупнейших региональных рынках России

Средняя стоимость предложения (тыс. руб. за кв. м)
Динамика
Локация
Август 2022
Июль 2023
Август 2023
За месяц
За год
Москва
321,2
324,2
328,6
1,40%
2,30%
Санкт-Петербург
240,1
231,3
232,1
0,30%
-3,30%
Казань
176,1
179,8
191,5
6,50%
8,70%
Краснодар
129,6
152,6
156,4
2,50%
20,70%
Нижний Новгород
137,6
145,7
149,1
2,30%
8,40%
Новосибирск
128,8
127,2
130,3
2,40%
1,20%
Екатеринбург
124,8
127,1
129,5
1,90%
3,80%
Уфа
125,5
123
127
3,30%
1,20%
Омск
114,4
121,1
125,9
4,00%
10,10%
Красноярск
112,2
123
124,7
1,40%
11,10%
Ростов-на-Дону
118,2
117,8
118,7
0,80%
0,40%
Пермь
103,7
116
118,5
2,20%
14,30%
Самара
105,4
112,1
109,2
-2,60%
3,60%
Челябинск
97,2
99
104
5,10%
7,00%
Волгоград
89
99,5
99,9
0,40%
12,20%
Воронеж
99
93
95
2,20%
-4,00%
Московская область
165,3
164,9
166
0,70%
0,40%
Ленинградская область
151,7
141,9
142,1
0,10%
-6,30%

Источник: данные "Циан.Аналитики"