Ставки подбирают ключи

В Екатеринбурге растет спрос на покупку квартир на вторичном рынке. За месяц он в среднем вырос на 16%, а за год — на 55%. Аналитики связывают эту тенденцию с желанием людей успеть купить жилье до повышения ставок по ипотеке, которое может произойти после роста ключевой ставки. Некоторые участники рынка считают, что при условиях повышенного спроса в преддверии осени, цены могут и дальше показывать положительную динамику. Другие допускают, что покупатели могут повременить с покупкой и переключиться на арендное жилье.

Спрос на вторичном рынке жилья Екатеринбурга растет быстрее, чем пополняется объем предложения

Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ

Спрос на покупку квартир на вторичном рынке жилья Екатеринбурга по итогам июля повысился на 55,8% за год и на 16,6% за месяц, рассказал «Ъ-Урал» руководитель направления вторичнои и загороднои недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин.

По итогам второго квартала активность покупателей, рассматривающих вторичную недвижимость, усилилась лишь на 2% относительно первого квартала. Эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина отметила, что на протяжении второго квартала спрос находился в стагнации и показатели активности были сопоставимы с прошлогодним уровнем. Она подтвердила, что в конце июня и в июле на вторичном рынке уральской столицы зафиксирован рост спроса.

Повышенный интерес к покупке может быть связан с желанием людей успеть купить квартиру до роста ставок по ипотеке (который ожидался после повышения ставки ЦБ с 7,5% до 8,5%). Так, по данным «Циан.Аналитики» по итогам июля количество просмотров объявлений было на 15% выше, чем в апреле–июне.

Показатели спроса на вторичном рынке жилья Екатеринбурга растут быстрее, чем пополняется объем предложения, отметил господин Хахулин. По итогам второго квартала объем квартир увеличился на 5,3% в сравнении с первым кварталом. «Если рассматривать отдельно итоги нынешнего июля, то в этом случае экспозиция выросла на 20,6% по отношению к июлю прошлого года. А к июню количество вторичных квартир увеличилось на 1,2%»,— рассказал он.

По данным «Циан.Аналитики», в конце июня было доступно порядка 6,3 тыс. уникальных лотов — так же, как в конце первого квартала 2023 года. В июле на фоне локального роста спроса объем предложения снизился до 6 тыс. лотов.

Рынок вторичного жилья в последние годы очень быстро молодеет. По данным главы аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаила Хорькова, около 39% предложений на вторичном рынке приходится на современное жилье, построенное после 2011 года.

По структуре предложения 18,8% занимают «брежневки» и «пентагоны» (1966–1979 годы), 10,5% — «хрущевки» (1956-1965), 11% — дома с улучшенной планировкой (1980–1990), 10,6% — дома, построенные с 2001 по 2010 годы. Всего 2,8% приходится на дома, построенные до 1955 года.

Стоимость квартир на вторичном рынке за последние два года, по данным УПН, выросла на 29%, а за год на 10%. Сергей Хахулин отметил, что по итогам второго квартала в среднем квартиру в Екатеринбурге можно купить за 5 млн руб. Студия в среднем в июле стоила 3,1 млн руб. (+0,5% за месяц и +7,5% за год), «однушка» — 4,2 млн руб. (+1,2% за месяц и 9,1% за год), «двушка» — 5,1% (-0,2% за месяц и +13,2% за год), «трешка» — 7,1 млн руб. (+0,7% за месяц и +12,7% за год), многокомнатные квартиры — 9,5 млн руб. (+1,6% за месяц и 5,6% за год).

В сравнении с первым кварталом средний показатель вырос лишь на 1%, за год — на 11,4%, с 4,49 млн руб. По оценке Елены Лапшиной, в конце второго квартала средняя цена 1 кв.м составила 113,4 тыс. руб.

«Во втором квартале текущего года на рынке наблюдался минимальный рост средних цен (менее 1% в месяц). В июле рост составил +1%, т.е. чуть больше, чем в предыдущие месяцы»,— рассказала госпожа Лапшина. По ее словам, на ускорение темпов роста цен могло повлиять увеличение спроса, наблюдавшееся в июне–июле в преддверии ожидаемого роста ставок по ипотеке.

«Но говорить о переходе цен от стагнации к росту не стоит. Это реакция рынка на локальное увеличение спроса, которое не сохранится в условиях повышения ставок по ипотеке после решения ЦБ по ключевой ставке»,— считает госпожа Лапшина. По ее мнению, решение ЦБ по повышению ключевой ставки уберет с рынка (по крайней мере, на какое-то время) часть покупателей-ипотечников, а значит, продолжения роста спроса ждать не стоит. «Косвенно это уже отражается на динамике активного предложения на рынке аренды, которое в этом году стало вымываться раньше обычного (не во второй половине августа, а уже в июле). Население выбирает аренду жилья вместо его покупки»,— пояснила Елена Лапшина.

Другие эксперты придерживаются противоположной точки зрения. Господин Хахулин считает, что на фоне высокой активности покупателей будут расти и цены. «Пока мы не видим предпосылок для их снижения. Если в третьем квартале нынешнего года спрос также будет сильным (а в начале осени, напомним, на рынке недвижимости обычно начинается деловой сезон), то цены также могут еще немного увеличиться»,— резюмировал он.