История с компенсацией

Воронежский застройщик «Нео групп» судится с облправительством за возмещение почти 82 млн руб. убытков. Компания оказалась лишена возможности построить трехэтажный дом на 16 квартир в центре Воронежа по соседству с памятником культуры федерального значения Никольской церковью. «Нео групп» не получила разрешения на стройку, так как во время подготовки документации власти расширили охранную зону храма, где запрещены капитальные работы. В компании уверены, что возмещение убытков положено по недавно введенной статье Земельного кодекса РФ. Эксперты разошлись в оценках перспективы разбирательства.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Арбитражный суд Воронежской области готовится к рассмотрению иска местного ООО «Нео групп» к облправительству и региональному департаменту финансов. Компания рассчитывает возместить 81,7 млн руб. убытков. В такую сумму «Нео групп» оценила свой ущерб из-за нереализованного проекта в историческом центре города. Компания планировала возвести на собственном участке площадью 2,1 тыс. кв. м на улице Таранченко, 21, трехэтажный дом на 16 квартир. Градостроительный план участка был разработан в июле 2017 года, но, пока готовилась проектная документация, в декабре того же года постановлением облправительства была расширена охранная зона построенной в XVIII веке Никольской церкви (улица Таранченко, 19, памятник культуры федерального значения).

Участок «Нео групп» целиком попал в границы зоны, где запрещается любое капитальное строительство за исключением подземных объектов — метро, туннелей, переходов и парковок. В результате мэрия Воронежа не выдала разрешения на строительство. «Нео групп» попыталась оспорить это решение, но в октябре 2018 года арбитражный суд области встал на сторону властей. Позже из апелляции компания сама отозвала иск, а в ноябре 2019-го подала заявление в арбитраж к облправительству о возмещении убытков.

Как рассчитали в компании, 39, млн руб. составила упущенная выгода из-за невозможности реализации проекта, 27,7 млн — потери из-за изменения рыночной стоимости земли, 11,6 млн — проценты от пользования займом для строительства и 2,6 млн — разработка проектной документации.

Представляющий интересы «Нео групп» юрист Сергей Кардашов пояснил “Ъ-Черноземье”, что компания заказала оценку рыночной стоимости земли. «Оценщик выявил, что до вступления в силу увеличивающего охранную зону постановления участок стоил порядка 32,7 млн руб., а после — около 5,5 млн руб.», — отметил господин Кардашов. Согласно данным Росреестра, кадастровая стоимость этой земли составляет немногим более 6 млн руб.

По данным Kartoteka.ru, ООО «Нео групп» зарегистрировано в Воронежской области в мае 2015 года для строительства зданий. Уставный капитал — 15 тыс. руб. Выручка не раскрывается, чистый убыток предприятия по итогам 2018 года составил 325 тыс. руб. Компания в равных долях принадлежит директору Сергею Плотникову, а также Аллену и Эдварду Саркисянам.

Иск пока оставлен без движения.

Как пояснили “Ъ-Черноземье” в облправительстве, истец не уплатил госпошлину. «Правомерность требований компаний и будет являться предметом рассмотрения», — полагают чиновники. По словам Сергея Кардашова, органы власти обязаны возмещать убытки согласно ст. 57 и 57.1 Земельного кодекса РФ. «Это можно сделать либо в результате соглашения между сторонами, либо по судебному решению. Предложений от правительства компания ждала очень долго», — рассказал юрист. Он также подчеркнул, что «Нео групп» направила свой вариант проекта соглашения, предусматривающий годовую рассрочку при выплате убытков, а параллельно направила иск в суд.

«Практика по таким делам весьма скудна, а решение в пользу бизнеса пока и вовсе одно. Но это объясняется в том числе тем, что регулирующая этот вопрос ст. 57.1 была принята только в прошлом году», — отметил Сергей Кардашов.

Партнер фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Дмитрий Горбунов считает, что истец выбрал неверный способ защиты своих интересов. «Шансы принудить мэрию выдать разрешение на строительство вопреки решению облправительства о расширении охранной зоны изначально можно было назвать крайне низкими», — пояснил господин Горбунов. По его мнению, логичнее было бы оспорить решение о расширении охранной зоны. Но «сроки обращения с исками об оспаривании решений органов власти составляют три месяца с момента, когда лицу стало известно или должно было стать известно о том, что такое решение нарушает его права».

По оценке Дмитрия Горбунова, в практике есть много случаев, когда в связи с расширением охранной зоны объектов культурного наследия застройщики не могут реализовать свои проекты, но при этом «защитить свои интересы чаще не удается, даже если сроки оспаривания решения еще не пропущены». «Истец заявляет требования о компенсации ущерба, что не добавляет шансов, так как доказать нужно не только факт наличия самого ущерба, но и его размер. Особенно сложно в таких случаях доказать размер упущенной выгоды. Даже если удастся доказать ущерб, его размер, скорее всего, будет существенно снижен», — полагает эксперт.

Юрист практики имущественных и обязательственных отношений юридической службы «Амулекс» Марина Филиппова, напротив, оценивает шансы застройщика как «неплохие»: «Закон защищает права собственника участка. И если в выдаче разрешения на строительство ему было отказано правомерно, то право на компенсацию предусмотрено законом». Однако и госпожа Филиппова отметила, что убытки сложны в доказывании.

Воронежские власти смогли избежать выплаты 357 млн руб. компенсации местному ООО «Агентство реконструкции и развития», которое намыло участок площадью 28,5 га на водохранилище в облцентре, но не смогло оформить его в собственность. В первой инстанции десятилетний конфликт завершился победой АРР, но апелляция посчитала ничтожным соглашение о намыве...