«Дольщики — это чаще всего неквалифицированные инвесторы»

Рынок жилищного строительства может кардинально измениться: в конце октября Владимир Путин дал правительству поручение совместно с Центробанком заняться подготовкой плана по отказу от долевого строительства в пользу проектного финансирования. Уже в перспективе нескольких лет дольщики, за чей счет сейчас реализуется большинство жилые проектов, могут полностью исчезнуть. Президент ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» (НОЗА; саморегулируемая организация) и владелец «Баркли» Леонид Казинец в интервью “Ъ” рассказал, как это изменит весь рынок недвижимости и изменит цены на жилье.

— Обсуждается возможность ухода от модели долевого участия в жилищном строительстве в пользу проектного финансирования. Со стороны это выглядит непросто, более 40% средств в жилищное строительство сейчас вкладывают физлица. Как вы оцениваете эту перспективу?

— Может быть, даже больше. Все физические лица по договорам долевого участия (ДДУ) сейчас выступают соинвесторами строительства, и их правильно называть именно так. Если люди просто хотят купить квартиру — они идут и покупают ее на вторичном рынке. Когда люди покупают ценную бумагу, в данном случае ДДУ, за которую в последующем рассчитывают получить квартиру,— они вступают в инвестиционный процесс с определенной доходностью и определенными рисками. Избежать этих рисков можно только в одном случае — отказавшись от связанной с этим доходности. Если ДДУ будет по цене равен квартире на вторичном рынке и продаваться после окончания строительства, все риски для соинвесторов исчезнут. Покупатели будут просто делиться на тех, кто хочет купить квартиру после ввода объекта на первичном или вторичном рынке.

— Объемы строительства при этом уменьшатся?

— Сегодня в обороте жилищного строительства — около 7 трлн руб., вложенных соинвесторами, это суммарная стоимость всех зарегистрированных ДДУ, и сумма, необходимая, чтобы достроить все эти проекты. Общий объем денег, так или иначе выданных банками на жилищное строительство, составляет около 700 млрд руб. Примерно столько же застройщики вложили самостоятельно. Приблизительно, мы считаем, что объем денег, вложенных банками и участниками рынка в строительство на первичном этапе, сейчас составляет 1,4 трлн руб. Если мы 7 трлн руб. заменим на только банковские кредиты, то новые проекты будут ощущать дефицит финансирования.

— Принципиальный уход от долевого строительства — не единственная мера повышения контроля над застройщиками. Сейчас рассматриваются поправки в федеральный закон №218, которые, следуя логике, тоже неминуемо снизят доходность по ДДУ.

— Если мы говорим об уходе от долевого строительства, проблема контроля решается сама собой: застройщик в партнерстве с банком строит дом и потом продает квартиры на вторичном рынке. Контролировать больше нечего, разве что процесс регистрации недвижимости. Но поправки в 218-ФЗ, которые вступают в силу 1 июля 2018 года, говорят о том, что пока долевое строительство остается, хотя и с большим количеством контрольных ограничений. Получается, что минимизируются риски, вслед за этим сокращается доходность, и квартира на первичном рынке по цене равна вторичному просто за счет того, что застройщикам придется инвестировать больше собственных и взятых у банка денег и финансовая нагрузка на строителей повысится.

— У вас уже есть оценка, как может снизиться доходность ДДУ и, следовательно, доля соинвесторов в жилищных проектах?

— Этого никто не знает. Существуют дополнительные факторы: покупательская способность населения, непосредственно стоимость денег. Сегодня реально ставки по проектному финансированию составляют 16%, банки не хотят расставаться со своей доходностью. Это объяснимо, фактически мы говорим о монополии: доступа к другим источникам средств, например деньгам фондов, у застройщиков нет, доступность средств участников долевого строительства постоянно снижается. Если проектные кредиты были бы дешевле, многие застройщики и так отказались бы от привлечения средств физлиц, самостоятельно выбрав проектное финансирование. Помимо усиления контроля над застройщиками, правительство в любом случае должно либерализовать рынок проектного финансирования, понизив на нем ставки теми или иными инструментами. Тогда застройщики получат выбор между деньгами соинвесторов и банков. Сегодня получить проектное финансирования для большинства участников рынка непросто.

— Какие меры могли бы либерализовать проектное финансирование?

— Политика Центробанка может быть направлена на повышение доступности кредитных ресурсов. Сегодня на рынке проектного финансирования запретительные механизмы: у регулятора очень высокие требования по резервированию, а стоимость заложенного имущества существенно дисконтируется. Снизить эти требования для застройщиков, работающих по новой редакции 218-ФЗ, было бы логично. Все его меры направлены на то, чтобы компании стали более прозрачными и надежными. Это две очень похожие модели: когда в проект «заходят» деньги соинвесторов или банков. Пока мы видим, что региональный застройщик, работающий в небольшом городе, в принципе лишен доступа к проектному банковскому финансированию. В его городе, например, есть три отделения банков, в которых на предложения выдать кредит под ДДУ крутят пальцем у виска. А доступ к другим источникам у него закрыт: по закону, занятые в жилищном строительстве компании не могут реализовывать ценные бумаги. И это тоже ограничение. Мы говорим о ценной бумаге, которая находится в правовом поле, имеет свою доходность и свои риски. Это дает возможность привлечь деньги институциональных фондов, квалифицированных инвесторов. В то время как покупатели ДДУ — это чаще всего инвесторы неквалифицированные, защищать которых — задача государства. На этом фоне вполне логично принимать меры, направленные на сокращение доли физлиц в пользу финансовых институтов.

— Получается, в Москве и Санкт-Петербурге эта проблема не стоит так остро. Вы знаете примеры проектов, где дома строятся с использованием только механизма проектного финансирования, без привлечения средств соинвесторов?

— В жилье таких примеров практически нет. Крупные игроки могут получить деньги банков с госучастием, но их цена по-прежнему слишком высока. Приемлемой была бы цена проектного финансирования на уровне 7%, тем более ЦБ говорит об инфляции в размере 3–4%.

— Помимо снижения доступности средств соинвесторов, поправки в 218-ФЗ могут нести какие-то негативные последствия для строительного сектора?

— Есть вероятность, что число застройщиков будет сокращаться и эту нишу начнут занимать государственные или квазигосударственные институты. Тогда речь пойдет о постепенной национализации строительного сектора. Вопрос: стоит ли такая задача? В России есть отрасли, в которых исторически нет места бизнесу. Например, нет частных атомных электростанций: ну нет и нет, ничего страшного не происходит, государственные структуры прекрасно справляются. Но с моей точки зрения, эффективность частного бизнеса по отношению к государству как участнику рынка, доказана. С другой стороны, госструктуры намного легче подстраиваются под любые колебания рынка и изменения законодательства, просто потому, что за ними стоят государственные деньги. Бизнес куда более уязвим.

— Вы сформулировали какие-то собственные предложения относительно поправок в 218-ФЗ?

— Мы активно сотрудничаем с Минстроем и АИЖК по этим поправкам, но вопрос не такой простой. Даже если бы мне сегодня сказали: напиши такой закон, который тебе хочется, даже без оглядки на ситуацию, я бы не взялся этого делать. Это очень непростой процесс. Пока у нас существует два блока предложений: первый направлен на то, чтобы закон был исполним. Сейчас в нем есть противоречия, которые делают невозможным исполнение. Мы рассчитываем, что с этими техническими моментами правительство и Госдума согласятся. Второй блок направлен на то, чтобы сделать процесс привлечения денег физлиц все-таки симметрично защищенным и не ущемлять интересы застройщиков. Вот тут я уже не уверен, что с нами согласятся, и возможно, закон в этой части не изменится. Сейчас это закон о том, чтобы стало лучше инвесторам—физическим лицам, его цели направлены на их защиту. Если появится запрос на какие-то меры, направленные на поддержку строительного бизнеса,— эти предложения у нас есть.

— Работающие в Москве и Подмосковье застройщики сейчас сталкиваются с дополнительными сложностями. Объем строительства в городе будет расти, недвижимость дешевеет, соответственно, доходность для застройщиков снижается. Вы считаете это проблемой, которая значительно влияет на принципы работы компаний?

— Растет конкуренция — это не может быть проблемой ни для кого, кроме неквалифицированных участников. Да, такие застройщики в ближайшее время перестанут существовать. Это в первую очередь приведет к удешевлению земельных участков. Их стоимость долгое время была безумно завышена просто за счет того, что у собственников была уверенность, что они могут их кому-то продать. Сейчас площадки начали сильно и быстро дешеветь и в Москве, и в Подмосковье: в некоторых случаях мы видим трехкратное и более снижение цены участков. Процесс продолжится, поскольку спроса на земельные участки больше не будет. Сейчас все постараются вывести на рынок максимальное количество своих проектов до июня 2018 года, чтобы получить возможность работать по действующей редакции закона. После 1 июля 2018 года количество стартов новых проектов резко сократится. Участки, на которых невозможно начать строительство до 1 июля 2018 года, просто не имеют цены. Думаю, что через год-два-три эти участки будут продаваться собственниками просто за бесценок. Земельный участок сам по себе не имеет никакой ценности, это не пачка банкнот или слиток золота, интерес представляет то, что можно заработать, на нем построив. И нужно понимать, что проекты по размещению коммерческих объектов сегодня уже и так неинтересны — и не покупаются, и не продаются.

— Роста цен на жилье вы не ждете?

— Предложений пока достаточно, дефицита жилья точно не будет. Но и продавать жилье дешевле, чем сейчас, то есть ниже себестоимости, уже невозможно. Застройщики и так работают с минимальной маржой. Думаю, рост цен за ближайшие годы может составить до 5–8%, то есть в районе инфляции. Но после ввода нового закона количество предложения будет постепенно сокращаться, и соответственно может начаться увеличение средней стоимости. Единственный способ избежать этого, как я уже говорил, сделать доступным банковское финансирование и ждать, когда сильно, многократно подешевеет земля.

— Существует ли оценка, как за последние, например, пять лет снизилась маржинальность застройщиков? Многие компании говорят, что работают на грани себестоимости, возникает вопрос, зачем они это делают.

— Так и есть, все работают на грани рентабельности. Но что такое себестоимость? Это цена участка, строительства, кредитных ресурсов, стоимость всех накладных расходов, в том числе и управленческих. Если денег, заплаченных за поездку в такси, водителю хватает, чтобы обслуживать эту машину и вечером купить себе кусок хлеба,— это тоже работающая модель. Только новых таксопарков в таких условиях уже не возникает. Аналогичный процесс мы видим на девелоперском рынке: о том, что он работает на грани себестоимости, свидетельствует то, что число работающих компаний непрерывно уменьшается — только в октябре 2017 года (за один месяц!) обанкротилось 68 застройщиков. Если бы этот бизнес был доходным, в него приходили бы новые игроки. Показать это в разрезе доходов каждой конкретной компании достаточно сложно. Например, мы сейчас продаем свои квартиры в Новой Москве за 1,75 млн руб.: это жилье с отделкой Цены на недвижимость в сопоставлении с реальными доходами населения сейчас самые низкие в новейшей истории России и вряд ли будут дешевле.

— Вы упомянули о снижении стоимости участков. Не секрет, что существуют девелоперы с огромным земельным банком, который они уже долгое время не могут переварить. Стоит ждать, что эти игроки столкнутся с проблемами?

— Наступает бремя владения: если раньше землю можно было держать на балансе и это ничего не стоило, теперь налоги будут стимулировать собственников участков вводить их в оборот. Крупные девелоперы найдут возможность это сделать, жизнь заставит их сделать это быстрее и на менее льготных условиях. Но есть большая группа неэффективных собственников, которые сами не выступают девелоперами, а просто купили в свое время участок и даже, может быть, выпустили градостроительную документацию. Ввести в оборот они сами эти активы не смогут, и придется выставлять их на рынок за любую цену. Поэтому мы ждем, что в скором времени цены на участки в Москве и области упадут в десять раз. Это обязательно случится и приведет к улучшению экономики для девелоперов. Сейчас покупка земли — это большая часть затрат девелопера. Мы ждем, что в ближайшей перспективе эта доля снизится в десять раз. И этот процесс уже непрерывно идет.

— Получается, порог входа не девелоперский рынок снова снизится?

— Сейчас этот порог поднят настолько, что его просто невозможно преодолеть. У вас должно быть несколько миллиардов рублей собственных свободных средств. Если участки подешевеют, порог станет на миллиард меньше. Но это не значит, что он будет доступным.

— Какой объем ввода жилья в принципе, по вашим оценкам, нужен в России?

— С учетом уже износа, у нас в стране 3,5 млрд кв. м жилья. Средний срок службы одного дома — примерно 50 лет. Получается, что ежегодно по аварийности выбывают 2% существующего объема, это 70 млн кв. м. Президент страны в ходе заседания Госсовета поставил задачу ежегодно вводить 100 млн кв. м. Если мы строим 100 млн кв. м, то замещаем 70 млн кв. м выбывающих, и оставшиеся 30 млн кв. м улучшают жилищные условия граждан.

— За кризисные годы с рынка ушли многие подрядные организации. Вы замечаете их дефицит?

— На сегодня мы говорим об избытке подрядчиков, объем заказов для них постоянно снижается. В дальнейшем этот процесс будет продолжаться, как и в случае с девелоперами, на рынке останутся только сильнейшие профессиональные игроки, остальным придется искать себе другое занятие.