Застройщики не справились без дольщиков

Число застройщиков, чей бизнес оказался под угрозой из-за намерения кредиторов подать заявления об их банкротстве, за прошлый год выросло почти на 80%. Уже признанных несостоятельными девелоперов стало больше на 22%. С проблемами столкнулись мелкие региональные компании: реформа долевого строительства лишила их единственного доступного источника финансирования — средств дольщиков. Многие также оказались не готовы к падению спроса и необходимости переформатировать бизнес.

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

В 2019 году стало известно о намерении кредиторов подать заявления о банкротстве относительно 350 застройщиков, что на 77% превышает аналогичный показатель 2018 года. Такие данные приводит в своем исследовании Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК). По расчетам аналитиков, эти компании реализуют 1,42 тыс. проектов общей площадью 9,9 млн кв. м. Относительно 2018 года показатели увеличились на 65% и 27% соответственно. Аналогичная тенденция прослеживается и среди компаний, которые уже признаны банкротами: их общее выросло на 22%, до 184. На балансе этих структур сейчас находится 839 проектов площадью 4,5 млн кв. м. Это выше значений прошлого года на 45,7% и 12% соответственно.

Тот факт, что темпы роста числа находящихся в сложной ситуации застройщиков существенно превосходят динамику увеличения общего объема возводимого жилья, в РАСК связывают с изменением характера банкротств.

С проблемами все чаще сталкиваются небольшие игроки. Средний объем строительства застройщика-банкрота в 2019 году составил 22,6 тыс. кв. м против 30 тыс. кв. м в 2018 году. Более чем у половины девелоперов размер портфеля меньше 10 тыс. кв. м.

Партнер «НЭО Центра» Арина Матвеева уверена, что проблемы начались из-за реформы законодательства о долевом строительстве, запретившей привлекать деньги дольщиков напрямую. Глава РАСК Николай Алексеенко считает, что говорить о прямом влиянии этого фактора пока преждевременно: с проблемами пока сталкиваются не те проекты, которые уже начали работать через эскроу-счета: «Но из-за реформы у малых застройщиков резко сменились планы по новым проектам, и из-за отсутствия финансовой подушки многие из них не смогли с этим справиться».

Небольшим компаниям труднее адаптироваться к новым реалиям и получить финансирование, соглашается юрист BMS Law Firm Владимир Шалаев: «Чем меньше компания, тем выше риск для банка и выше процентная ставка». Руководитель рабочей группы «Единой России» по защите прав дольщиков Александр Якубовский связывает рост числа банкротств и с политикой местных властей: «Когда объем федерального фонда защиты дольщиков достиг 32 млрд руб., многие регионы поняли, что прийти с просьбой инициировать банкротство проблемного застройщика — это реальный шанс очистить историю долгостроев».

В «Дом.РФ» (в его периметре находится фонд защиты прав дольщиков) соглашаются, что процедура банкротства девелопера сегодня — это способ восстановления прав дольщиков. По данным компании, на начало декабря 2019 года к проблемным относились 3,1 тыс. домов от 1,1 тыс. застройщиков. В половине случаев была начала процедура банкротства. Но, по расчетам РАСК, на долю фонда в 2019 году пришлось только 18% банкротств застройщиков. В 30% случаев инициаторами процедуры выступали сами дольщики, а в 19% заявление подавали контрагенты девелопера. Самостоятельно решение уйти с рынка приняли только 5% игроков.

Господин Алексеенко ждет, что в этом году число банкротств застройщиков сохранится на уровне прошлого года или снизится. Это связано с изменением структуры рынка. Сейчас он во многом состоит из проектов в высокой степени готовности и тех, которые уже привлекли проектное финансирование. «В первом случае риски возникновения недостроя уже минимальны, а во втором — проекты априори уже прошли серьезную проверку со стороны банков»,— рассуждает эксперт. Арина Матвеева тоже ждет снижения темпов банкротств застройщиков. Директор по маркетингу и продажам «РКС Девелопмент» Александр Коваленко не видит перспектив улучшения ситуации в регионах. Московский рынок, отмечает он, пока держится за счет тех, кто покупает первую квартиру в столице.