Окна черные

Неблагополучная жизнь, которая обходится москвичам фантастически дорого,— симптомы болезни, переданной Юрием Лужковым Сергею Собянину. Облегчить их может отток инвестиционных денег от недвижимости, считает обозреватель "Власти" Григорий Ревзин.

По разным оценкам, "коэффициентом доступности жилья" в Москве в 2009 году был срок от 8 до 14 лет. Эта цифра увеличивается: в 2005 году минимальная отметка составляла 4,5 года. Это сложный показатель, который рассчитывается исходя из возможностей семьи из трех человек (с одним ребенком) купить квартиру площадью 54 кв. м, причем по-разному определяется, сколько им остается на жизнь (от прожиточного минимума до среднего уровня потребительских расходов, которые тоже считаются по-разному). Но такая методика принята ООН (программа Habitat), поэтому можно сравнивать разные страны. 2000 год: Лондон — 4,7 года, Эдинбург — 3,5, Нью-Йорк — 2,7, Токио — 5,6 года. 1996 год: Париж — 3 года, Мельбурн — 3,6, Рио-де-Жанейро — 2,5 года.

За основу вычислений берется средняя оценка доходов населения без учета их распределения по пирамиде доходов. Доля людей с небольшими относительно цены жилья в Москве доходами — около 70%. То есть для большинства москвичей жилье в Москве является малодоступным или практически недоступным.

Как ни странно, сказать, насколько эта проблема волнует москвичей, трудно. По данным различных опросов, до 70% жителей столицы хотят улучшить свои жилищные условия. Законодательной нормой жилой площади для Москвы сегодня полагается 18 кв. м на человека. При этом жилой фонд Москвы составляет 192 млн кв. м при официальном населении 10 млн человек (то есть 19,2 кв. м на человека). Этими метрами люди владеют неодинаково: по разным оценкам, 10% москвичей владеют до 25% жилой площади. Кроме того, норма 18 кв. м очень скромна; согласно генплану города, в 2025 году должен быть достигнут показатель 24 м, и даже это скромно по сравнению, например, с сегодняшним Шанхаем (34 кв. м на человека), не говоря уже о Норвегии (73 кв. м). Но норма на то и норма, чтобы давать средний показатель, к тому же его мы уже превзошли.

Поэтому нельзя сказать, что для москвичей "квартирный вопрос" стоит сверхостро: это вам не булгаковская Москва с ее нормами чуть не 4 кв. м на человека (меньше, чем в сегодняшней тюрьме). Но это острейший вопрос для власти. Московский стройкомплекс до кризиса официально выдавал 5 млн кв. м в год и, в соответствии с Генеральным планом Москвы, собирается делать то же самое до 2025 года. Это — проблема точечной застройки, проблема сноса исторических зданий, проблема транспортного коллапса, проблема энергетики и экологии, потому что 5 млн в год садятся на ту же землю, водопровод, электричество и транспорт. И что делать, непонятно. Непонятно потому, что вот так взять и заявить москвичам, что больше жилья в Москве строить в таких количествах не надо,— это не улучшает рейтинга. Лужковский стройкомплекс — это примерно 1 млн занятых. Это доходы чиновников, строителей, девелоперов, риэлторов, бюджета города и его внебюджетных фондов, это целый рынок, и работающие на нем люди объяснят всем остальным, как они пострадают от того, что больше не будет 5 млн кв. м в год.

Вообще, рынок — это главная особенность московской ситуации. Экология, охрана памятников, транспорт — это прежде всего проблемы государственного управления и коррупции. Законы есть; их не исполняют. С жильем все иначе. Тут выстроены все рыночные механизмы — кредитование, ресурсы, производство, распределение, доходы и т. д. Анализ здесь — это рассмотрение того, как воздействует на Москву капиталистическая экономика.

Для того чтобы это исследовать, требуется экономический институт. Но вот что интересно: у этой рыночной отрасли феноменальные результаты деятельности. В 2007 и 2008 годах Москва открывала список самых дорогих городов мира (в 2010-м опустилась на 4-е место). В то же время она неизменно находилась и находится на местах около 200-го (от 192-го до 201-го) в рейтингах качества жизни. То есть жизнь в Москве — это один из самых плохих в мире товаров за самые большие деньги. Это удивительное экономическое явление. И оно заставляет заподозрить, что с этим рынком не все гладко.

Товар на этом рынке специфичен. Имеется московская квартира, и она, несомненно, стопроцентно рыночный товар. Квартира находится в доме, который в гораздо меньшей степени рыночный товар. Он может принадлежать ТСЖ (см. материал "Хронический транзит"), может — управляющей компании, может находиться на балансе города — тут масса схем, но он не продается и не покупается на рынке. Дом стоит на земле. Земля эта ни в какой степени не рыночный товар: в Москве земля практически не продается, а сдается в аренду. Она в государственной собственности и не торгуется.

Я не знаю, как описать экономические схемы, придуманные Юрием Лужковым, в терминах капиталистической экономики. Зато это можно сделать в терминах экономики феодальной. Итак, имеется земля, которая отдается девелоперу в аренду. Договор между ним и правительством — инвестконтракт, который является ограниченно рыночным продуктом. То есть, если у вас есть такой контракт, вы можете его передать другому лицу, но не сам контракт, а право на него, а сам контракт правительство будет заключать заново. Это отношения сюзерена и вассала, и новый вассал должен заново совершать оммаж сеньору. В каждом конкретном случае вассал должен передать часть своего добра сюзерену. На ранних этапах формирования московского строительного комплекса это был натуральный оброк — передавалось до 50% построенных площадей, после 2005 года оброк передавался в денежном эквиваленте.

Сюзерен при этом не несет в отношении вассала обязательств по законодательному или организационному обеспечению его бизнеса; вассалу предоставлялся участок, а уж что у него там получится — это его риски. Журналист Алексей Щукин остроумно сравнил права аренды в Москве с казино: кто-то ставил на участок, на котором, как оказывалось, вообще ничего нельзя построить из-за наличия памятника архитектуры или экологических требований, и проигрывал, а кто-то вытягивал счастливый кусок и получал 500% прибыли. Правда, в этом казино безмерно мухлевали, подсовывая Батуриной счастливые фишки. Но в принципе это соответствует системе феодальных "марок": сюзерен дает маркграфу участок на границе с рисками набегов и разорений и требует с него оброк, а уж что из этого выйдет — личное дело маркграфа.

Я бы сказал, что московская система депевелопмента представляла собой удивительный гибрид. Это была система продажи продуктов, проистекающих из феодальных прав, на свободном рынке. Сами права не продавались: земля, которой распоряжались московские чиновники, так и оставалась в собственности города, она лишь сдавалась в аренду. С земли снимался урожай квартир и уходил покупателю. В принципе это можно сравнить с сельскохозяйственным производством XV-XIX веков в Европе, когда земля еще оставалась в феодальной собственности, но на нее пускали арендаторов, производящих продукты для свободного рынка.

Это было умно и интересно придумано, проблема была в покупателях. Нужен был устойчивый спрос на этот продукт, а москвичи его не обеспечивали. Это же не картошка и не мясо — квартиры не нужны горожанам каждый день. Начиная с послекризисного 1999 года глава стройкомплекса Владимир Ресин вел себя как инвестбанкир, постоянно призывавший вкладывать в московскую недвижимость, поскольку она будет расти в цене. Не чтобы жить, а чтобы деньги не портились. И он не обманывал инвесторов: недвижимость действительно дорожала, и за десять лет выросла в цене в десять раз.

Ресин не подвел инвесторов даже во время кризиса 2008 года. Цена квадратного метра в Москве если и упала, то незаметно, и к сегодняшнему дню вышла на докризисный уровень. Московский строительный комплекс лихорадило, но специфическим образом.

Сергей Собянин посчитал крайне неудовлетворительным состояние инвестконтрактов в Москве, нашел эту область "смутной и темной": из 1,304 тыс. действующих инвестконтрактов 709 оказались с истекшим сроком реализации, а по большей части из оставшихся контрактов ничего не строилось, потому что инвесторы не могли пробраться через систему московских согласований. Эту систему Собянин тоже страшно ругал. Новый заместитель мэра Марат Хуснуллин определил сроки согласования документации в 330 дней (обещав сократить их до 80), но при условии, что работа пройдет без сбоев, в строгом соответствии с инструкциями. Но, видимо, согласованиями Москвы дело не ограничивается. Во всяком случае архитекторы называют другую цифру — 580 дней, а тот же Собянин отметил, что время, которое требуется на согласование у энергетиков,— 720 дней. Для сравнения: в Тбилиси на те же действия — от заявки на проект до принятия соответствующего постановления правительством — требуется 45 дней.

В итоге всех пересмотров и срывов инвестконтрактов в Москве перестали появляться новые стройплощадки, и новый товар на рынок не поступал. Цена квадратного метра не выросла — но и не упала.

Это говорит о Владимире Ресине и управляемом им стройкомплексе как о надежных партнерах: своих, тех, кто вложился в их жилье, они не подвели. Но вопрос в том, кто "свои" для правительства. Для городской власти, предметом заботы которой являются жители города, увеличение доступности жилья — это ведь не плохо, а как бы наоборот. Это плохо для того, кто продает. Московская власть так боролась за стабильность цены квадратного метра, что возникало ощущение, будто продает эти метры она. Ощущение даже неловкое на фоне ее декларируемой заботы о жителях.

На обеспечение товаром рынка инвестиционного жилья работала вся Москомархитектура. Критики московского генплана отмечали, что его единственная стратегия состоит в том, чтобы расчистить как можно больше территорий под новую застройку. Товар оказался фактически единственным активом, в который можно было вложить в России личные деньги от нефти, газа и коррупции с тем, чтобы они не обесценивались. Проблемной областью на этом рынке являются только права производителя.

Феодальные права на московскую территорию московская власть получила не как традиционный феодал — по наследству, от Бога или в результате завоевания. Она получила территорию для управления в интересах жителей города. И нужно было как-то объяснить, почему все, что происходит, происходит в интересах москвичей. Нельзя сказать, что это обстоятельство вовсе не учитывалось московским правительством. Из года в год, отчитываясь перед москвичами, Владимир Ресин говорил: в этом году московские строители дали людям 5 млн кв. м, и у него это как-то так звучало, что это едва ли не выполнение социальных задач. Но на самом деле это были просто 5 млн кв. м товара на рынке, и к социальным задачам это не имеет никакого отношения. В Москве дают квартиры очередникам, и сейчас обслуживают граждан, поставленных на очередь в 1989 году,— еще не разобрались с советским периодом.

Власть занималась тем, что продавала территорию, принадлежавшую всем жителям города,— их права на воздух, на парки, на транспорт, на социальную инфраструктуру — на свободном рынке. Что происходило с деньгами от этих продаж, понять довольно трудно. Скажем, по официальным данным, в 2009 году Москва получила от реализации инвестконтрактов (всех, не только жилья) примерно $120 млн (3,54 млрд руб.). В том же 2009 году Москва построила 2,7 млн кв. м жилья, что при цене на рынке новостроек $5 тыс. за метр дает $13,5 млрд. Понятно, что метры в бюджет перетекают не буквально, но в данном случае это "не буквально" дает разницу в сто раз, так что ясно, что одно к другому просто не имеет отношения. И в результате мы сегодня не знаем, где деньги, зато имеем сотни построенных домов, которые раскуплены, но не заселены. Данные о том, в скольких проданных квартирах живут люди, а сколько оставлено даже без доделки после строительства, отсутствуют. Но достаточно посмотреть на бесконечные новостройки с темными окнами (я в свое время рекомендовал московским чиновникам их подсвечивать, чтобы не так лезло в глаза), и вся структура московского рынка недвижимости станет понятной: это не жилье, а пространственный аналог денег, которые должны дорожать со временем.

Есть реальный организм города: дома, в которых живут люди, места, где они работают, улицы, площади, парки, в которых они гуляют. У нас на нем выросла раковая опухоль — клетки инвестиционных квадратных метров. Время от времени организм кричал, что он болен: граждане выходили то на борьбу с точечной застройкой, узнав, что их двор продан под инвестиции, то на борьбу со сносом памятников, обнаружив, что под инвестиции продан исторический город. Время от времени наступала стадия ремиссии — когда наступал кризис. Но болезнь не исчезала. И она как раз и проявляется в том, что в рейтинге благополучия Москва занимает 200-е места, а в рейтинге дороговизны — первые.

Эту болезнь Сергей Собянин получил в наследство от Юрия Лужкова. Проблема в том, как лечить. Тут возможны две прямо противоположные стратегии.

Нужно учитывать, что с больным сейчас проводится сеанс химиотерапии. Цена московского квадратного метра не упала, но и не выросла. Вернее, цифры ее роста сомнительны, рейтинги роста составляют 10,1%, но при этом все риэлторы признаются, что квартиры продаются с 10-15-процентным дисконтом от заявленной цены. Однако точная цифра здесь не важна — важно, что это в любом случае ниже, чем банковский депозит. В конкуренции с другими инвестиционными инструментами московская недвижимость проигрывает, причем второй год подряд: рост цены на нее практически равен инфляции (8%): типичная химиотерапия. Это означает, что инвестиционные деньги рано или поздно побегут из московской недвижимости, а за этим — о, за этим последует революция. Московский строительный комплекс будет ориентироваться на реальные интересы москвичей. Нужно будет создавать продукт, который они захотят и смогут покупать, чтобы жить, и в том количестве, которое им нужно. Это означает другие дома, другие места, другие проекты, другую норму прибыли и других людей. Организм начнет выздоравливать.

Можно ему помочь. Можно ускорить бегство инвестиционных денег. Например, как послевоенный Амстердам, узаконить сквоттерство. Например, резко повысить налоги на инвестиционные квартиры. Например, как Берлин, заставлять тех, кто купил квартиры, но не живет в них, сдавать их внаем через городские структуры. Существуют десятки вариантов — от очень жестких до очень щадящих и позволяющих параллельно решать массу проблем.

Но можно, наоборот, помочь раку. Нефть растет. Ресин на месте. Надо только продлить инвестконтракты, разгрести административные барьеры, унять борцов с точечной застройкой и "Архнадзор", и можно будет дальше качать деньги из московского воздуха, пока всем не станет нечем дышать.