Квартирный вопрос испортил рынок жилья

На Кубани продолжается рекордный рост цен на квартиры в бюджетном сегменте: по прогнозам специалистов, они могут достичь к концу года диапазона в 100–150 тыс. руб. за кв. м. Цены на недвижимость растут ежедневно. В отдельных городах квартиры подорожали за месяц — с конца апреля по май 2021 года — почти на 1 млн руб. Это касается в первую очередь однокомнатных и малогабаритных «евродвушек» в Краснодаре и Сочи. Эксперты почти сошлись во мнениях о естественных причинах возникновения такого спроса и его снижения в ближайшее время не ожидают.

в Краснодарском крае возводят порядка 8 млн кв. м жилья, из них 0,6 млн кв. м приходится на Сочи

Фото: shutterstock.com

По данным сервиса «Авито Недвижимость», средняя стоимость объектов в новостройках Краснодара в апреле 2021 года повысилась на 34% по сравнению с тем же периодом 2020 года и составила 74 970 руб. за кв. м. Интерес покупателей к новым квартирам за этот период стал выше в 1,7 раза.

В Краснодарстате другие подсчеты: там уверены, что за первый квартал 2021 года «квадрат» в новостройках на Кубани подорожал на 9,2%, а по сравнению с тем же периодом 2020 года — на 22,4%, в апреле этого года средняя стоимость квадратного метра достигла 63,1 тыс. руб. Средняя цена на краснодарскую «вторичку» в апреле составляла 66,4 тыс. руб. за кв. м, что на 3,9% больше, чем в начале года, и на 8,1% больше, чем год назад.

Аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев уверен, что рост стоимости жилья, который наблюдался в 2020 году, произошел после старта госпрограммы льготной ипотеки, а также в связи с крайне низкими ставками по депозитам. Также этому способствовало убеждение россиян в отсутствии альтернативных, простых и понятных инструментов инвестирования для надежного способа сбережения и приумножения собственных средств.

«Все перечисленные факторы оказали значительное влияние. Ожидали, что в 2021 году цены на недвижимость скорректируются, но этого не произошло. Недвижимость — крайне инертный инструмент, и ее не начинают быстро продавать, если рынок перегрет. Это не акции, и классической коррекции тут не бывает. Инвестиционное жилье зачастую могут годами не выставлять на продажу, дожидаясь благоприятного момента. Но даже на фоне повышения ставок Центробанком, роста привлекательности банковских депозитов, исчерпания нереализованного спроса с весны прошлого года цены пока могут вниз и не пойти. И виной всему инфляция издержек. Это выросшие расходы строителей, а также всех смежных сфер, связанных с возведением и отделкой жилья. Вдвое за год увеличились в цене металл, древесина, подорожал цемент, логистика, топливо, ряд услуг и т. д.

В итоге существенно возросшая себестоимость строительства будет сдерживать возможное снижение цен. Существенное удешевление квадратного метра возможно в долгосрочной перспективе, когда издержки производителей начнут снижаться, а инвестиционное жилье, не оправдавшее надежд, поступит в продажу»,— подвел итог эксперт.

«Ситуация с ростом цен может плохо отразиться на местном рынке жилья. Кубань демонстрировала один из самых высоких в стране темпов строительства нового жилья. Краснодарский край был крайне привлекательным как для местных жителей, так и для приезжих из других регионов, в том числе зажиточных граждан Сибири и Севера.

«Ожидали, что в 2021 году цены на недвижимость скорректируются, но этого не произошло. Недвижимость — крайне инертный инструмент, и ее не начинают быстро продавать, если рынок перегрет»

Но рост цен на жилье в среднем на 30% (по ИЖС, многоквартирным новостройкам и «вторичке» цифры отличаются) сделал совершенно невыгодной покупку инвестиционного жилья, обнулил бонусы льготной ипотеки, привел к ажиотажному спросу на волне слухов о повышении цен. Подобные процессы приводят к существенному охлаждению рынка, но в отдаленном будущем, или к остановке роста цен, что более вероятно в ближайшее время»,— констатировал Алексей Коренев.

Руководитель направлений первичной и загородной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев также считает ключевым фактором существенного роста цен на первичную недвижимость действие программы льготной ипотеки на фоне колебаний курсов валют и нестабильной экономической ситуации. «Существенной мотивацией для приобретения жилых объектов для инвестиций стало желание сохранить сбережения при инфляции. Помимо озвученных многими аналитиками причин, важную роль сыграло и ограниченное предложение новых лотов для продажи. В апреле число объявлений в первичном сегменте сократилось на 10% по сравнению с тем же периодом 2020 года»,— отметил собеседник.

Кирилл Флутков, эксперт по рынку недвижимости Сочи, рассказал, что в крае с марта 2020 по март 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 20%. В абсолютных цифрах этот показатель находится на уровне 65,3 тыс. руб. В Краснодаре возводится более 53% всех объектов жилого фонда.

«Основной причиной значительного роста цен является постоянный и высокий региональный спрос. По моим данным, ежемесячно только недвижимостью в Сочи интересуются жители более чем 200 российских городов и населенных пунктов. Также популярны и другие города, в частности Анапа. Среди региональных клиентов наиболее активны жители Москвы, Санкт-Петербурга и других российских городов-миллионников.

Значительное влияние оказали пандемия, низкие ипотечные ставки. Доступные кредиты повлияли на рост цен, как на первичном рынке, так и на вторичном»,— отметил эксперт.

Доктор экономических наук, профессор, завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов добавил к перечисленным причинам роста цены на Кубани долгосрочные тренды и последствия пандемии и закрытия границ. «Уже продолжительное время рынок недвижимости Краснодара и края в целом испытывает приток населения из северных регионов, Сибири и Дальнего Востока. Этот тренд сформировался не вчера и будет продолжаться в ближайшие годы. Спрос должен уравновеситься предложением и конкуренцией между застройщиками, чему временно помешали иные факторы. В определенной степени переход на эскроу-счета повлек за собой уход с рынка слабых игроков, но возможно появление и новых застройщиков. До изменения 214-ФЗ рынок края славился долгостроями, что снижало доверие и интерес потенциальных покупателей. Сейчас доверие выросло, и это подняло спрос на фоне снижения конкуренции. Финансовые причины — валютные колебания в 2020 году, ставки по депозитам, льготная ставка ипотеки — заканчивают свое действие»,— отметил профессор.

Владелец агентства, эксперт по недвижимости Анапы Андрей Ворсов называет главной причиной резкого подорожания жилья в Краснодарском крае решение властей страны ограничить миграционный приток в города Кубани. «Именно в Москве, глядя на динамику внутренней миграции с территорий Севера, Сибири и Дальнего Востока, чиновники поняли, что скоро там не останется населения. Поэтому подняли цены на недвижимость, чтобы юг России стал недоступен для миграции большинству жителей нашей страны. Для этого ограничили новое строительство сначала в Геленджике и Анапе, потом в Сочи. В Краснодаре застройщиков обязали возводить школы и детские сады на территориях своих ЖК. Предполагаю, цены начнут снижение в ближайшие месяцы»,— уточнил свою версию происходящего Андрей Ворсов.

«На рынке жилья Сочи и других приморских городов все факторы влияния на ценообразование многократно усиливаются желанием переждать пандемию у моря и отсутствием возможности выехать на отдых за рубеж»

Город-курорт также показал за период с апреля 2020 по апрель 2021 года высокий рост цен на недвижимость. «На рынке жилья Сочи и других приморских городов все факторы влияния на ценообразование многократно усиливаются желанием переждать пандемию у моря и отсутствием возможности выехать на отдых за рубеж. Здесь можно ожидать снижения цен, в том числе значительного, только на объекты с изъянами, дефектами в документах, неудобно расположенные, построенные с применением некачественных материалов, построенные после окончания пандемии и открытия границ»,— заметил Александр Цыганов.

Кирилл Флутков рассказал, что сейчас в Краснодарском крае возводят порядка 8 млн кв. м жилья, из них 0,6 млн кв. м приходится на Сочи. По количеству домов главный курортный город России занимает второе место в регионе, сейчас здесь возводят порядка 13 тыс. квартир. При этом среднемесячный ввод в крае находится на уровне около 200 тыс. кв. м.

Директор по развитию агентства «АСКА Недвижимость» Ольга Бажинова рассказала, что девять лет назад можно было купить квартиру от 25 тыс. руб. за кв. м. Сейчас это уже трехзначные цифры. Она тоже считает, что такой значительный рост стоимости вызван решением властей города приостановить выдачу разрешений на строительство многоэтажек до принятия Генплана.

Генеральный директор группы строительных компаний Илгизя Шарафиева прогнозирует рост цен на недвижимость в Сочи еще полгода. По ее словам, строительство начнется в близлежащих городах по побережью в сторону Крыма. Из-за дефицита строящегося жилья цены в Сочи будут в будущем всего чуть ниже, чем в Москве и Петербурге, считает эксперт.

Алексей Коренев уверен, что в России не повторится ситуация с американским ипотечным пузырем, хотя есть некоторые общие черты. Он объясняет это тем, что у нас в стране совсем иная ситуация, крайне слабо распространены ипотечные ценные бумаги и инструменты, страхующие риски. Банк России очень внимательно мониторит ситуацию, вовремя вмешиваясь, если назревает хотя бы теоретическая возможность возникновения ипотечного пузыря.