Смешать функции

Проектов многофункциональных комплексов (МФК) в Петербурге появляется все больше. При этом в Москве этот формат используется гораздо шире, он позволяет включать в состав строений помещения с условно разрешенными на той или иной территории функциями. По такому же пути пойдет и Северная столица, полагают эксперты.

Как подсчитали аналитики GVA Sawyer, по состоянию на конец 2012 года в Санкт-Петербурге насчитывалось 720 тыс. кв. м многофункциональных комплексов, что давало городу 145 кв. м на 1000 жителей и обеспечивало третье место в рейтинге городов-миллионников по количеству МФК. В своем регулярном исследовании о состоянии рынка МФК в России специалисты GVA Sawyer относят к многофункциональным объектам те, что имеют три и более значимые доходные функции.

Юлия Троицкая, маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент", говорит: "В настоящий момент по обеспеченности МФК Санкт-Петербург занимает третье место по России после Москвы и Омска. Сегодня в нашем городе функционируют десять МФК, четыре строятся и два проектируются".

"В Санкт-Петербурге на конец 2012 года функционировало десять МФК. В четырех комплексах преобладала гостиничная функция: "Невский Плаза" (73% — гостиничная составляющая), комплекс "У Московских ворот" (42%), "Ренессанс Форум" (34%), МФК "Москва" (37%). Торговая функция преобладает над остальными в трех проектах, а именно: "Гранд Каньон" (67%), "Нептун" (54%) и "Варшавский экспресс" (75%)", — говорит Эвелина Ишметова, вице-президент по консалтингу и партнер GVA Sawyer.

Преимуществами МФК является их синергетический эффект: в случае грамотно подобранной концепции комплекс может стать точкой притяжения значительной части населения, поскольку у посетителей появится возможность получать одновременно большое количество услуг, не затрачивая на это много времени.

Впрочем, синергетический эффект тоже не всегда благо. "При разработке концепции МФК и дальнейшей реализации необходимо не переусердствовать с синергетическим эффектом от различных функций, нужно тщательно проработать вопросы разделения потоков, во многих случаях это может быть практически невыполнимой задачей из-за конфигурации участка", — полагает Игорь Казей, руководитель группы развития ГК AAG. "Рынок полноценных МФК в Санкт-Петербурге находится на начальной стадии развития, в отличие от рынка Москвы, где он находится в достаточно зрелом и сформировавшемся состоянии. Это обусловлено многими факторами, в частности, формирующимся рынком апартаментов", — добавляет он.

Попасть в десятку

Анна Цирульская, заместитель начальника ФГУП "ЦПО при Спецстрое России", отмечает, что современные МФК могут сочетать более десяти основных функций: торговую, офисную, складскую, развлекательную, гостиничную, жилую, физкультурно-оздоровительную, социальную и др. Однако чаще всего такие комплексы представлены различными сочетаниями из трех-четырех функций, объединенных единой концепцией в рамках одного здания или нескольких объектов на одной территории. При этом концепция определяется на стадии предпроектной подготовки, учитывающей особенности земельного участка, его расположение, ландшафт, правила разрешенного землепользования и застройки, а также исходя из финансовой целесообразности проекта. Ограничений на функциональную насыщенность проектируемых и реализуемых проектов МФК не существует, для каждого проекта функциональные возможности рассчитываются индивидуально.

"Кстати, не стоит относить к МФК торгово-офисные и жилые комплексы, в которых присутствует дополнительная инфраструктура для обслуживания пользователей главной функции. Несмотря на привлекательность подобного формата, принцип многофункциональности основывается на равнозначности всех функций", — отмечает госпожа Цирульская.

В то же время преимущества многофункциональности заключаются в повышенной рентабельности, максимальной эффективности использования участка, возможности менее затратного перепрофилирования зданий и, соответственно, уменьшении рисков. Кроме того, МФК — это зачастую единственная возможность для инвестора реализовать проекты в условиях обременения, касающегося типа возводимой недвижимости. Например, в Москве запрещено строительство новых торговых центров.

Не менее половины

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической фирмы "Качкин и партнеры", рассказал, что в соответствии с Земельным кодексом РФ допускается самостоятельный выбор любого из предусмотренных зонированием территорий видов разрешенного использования без дополнительных разрешений и процедур согласования.

"Как правило, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в отношении участка существуют основные виды разрешенного использования, при выборе которых необходимо просто заявить об этом, и условно разрешенные, для которых требуется согласие уполномоченного органа. Относительно МФК ПЗЗ Санкт-Петербурга устанавливается, что основной вид разрешенного использования должен составлять не менее 50% площадей либо территории участка, а остальная часть может быть занята так называемыми "вспомогательными" видами. Например, в жилой застройке к вспомогательным относятся детские сады, школы, больницы, административные здания", — говорит господин Некрестьянов.

Градостроительное законодательство формально не запрещает сделать жилую функцию вспомогательной: например, в высотных домах очень часто самые верхние этажи отданы под жилье, а большую часть площади занимают офисы и торговля. "Однако в Жилищном кодексе РФ указано, что при наличии даже одной квартиры в здании оно должно признаваться жилым. В свою очередь, это вызывает необходимость учета всех требований по социальной инфраструктуре, парковкам и озеленению как при проектировании жилых объектов. Обычно в рамках МФК строят жилые апартаменты, то есть пригодные для проживания нежилые помещения, которые юридически оформляются как гостиницы", — говорит господин Некрестьянов.

Несовместимое

Директор департамента управления объектами NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталья Скаландис считает, что совершенно несовместимыми функциями для МФК являются жилая и торговая, поскольку большой покупательский поток будет доставлять дискомфорт жильцам.

"Жилую функцию, как и любую другую, применять в объекте можно, однако следует особо пристрастно следить за размещением входных групп, запахо- и шумоизоляцией, а также грамотным позиционированием объекта в целом", — поясняет госпожа Ишметова.

Впрочем, Роман Евстратов, директор по развитию бизнеса "S.A.Ricci — Санкт-Петербург", говорит, что в городе есть примеры совмещения торговой и жилой функции: торговый центр "Авеню" является частью многофункционального комплекса, в состав которого входит ЖК Ozerki Style Tower, а ТЦ "Космос" входит в состав жилого комплекса "Доминанта". "Преимуществом для жителей комплекса, совмещающего в себе жилую и торговую функции, является готовая развитая инфраструктура. К недостаткам такого совмещения можно отнести трудности при организации закрытой территории. При совмещении в комплексе различных функций требуется организация отдельных входных групп для разведения основных потоков, но это не подразумевает полного ограничения возможности взаимного проникновения", — рассуждает господин Евстратов.

Тем не менее, говорят эксперты, несовместимые функции в составе МФК есть. "Например, сложно представить успешный жилищно-складской комплекс. Но эта несовместимость связана с рыночной стороной спроса. Именно рыночная несовместимость является тем фактором, который делает невозможной реализацию проекта. Остальные же факторы, такие как техническая возможность совмещения и разведение человекопотоков, могут быть успешно решены с той или иной степенью экономической эффективности в зависимости от конкретного объекта. Например, сложно технически создать многофункциональный объект, в котором различные функции разнесены по разным этажам здания. Например, гостиница на верхних этажах здания, офисы — в середине, торговля на первых этажах. В этом случае необходимо очень внимательно подходить к вертикальным коммуникациям, как инженерным, так и к связям между этажами", — считает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.

Феликс Альбеков, директор по маркетингу группы компаний "Росстройинвест", считает, что золотой середины в количестве и совместимости функций нет и быть не может, все зависит от места, времени и ситуации. "Ключевые ошибки при строительстве МФК заключаются в неверном распределении доли элементов функции в проекте, например, бизнес-центр может быть переполнен и задыхаться от нехватки парковочных мест, в то время как большая гостиница в другой части здания простаивает и приносит операционные убытки. В то же время правильно разработанный еще на этапе концепции МФК может успешно существовать и десять, и пятнадцать лет без необходимости в реконцепции и инвестициях", — считает господин Альбеков.

Госпожа Цирульская обращает внимание на то, что сегодня некоторые МФК уже не несут тех функций, которые предполагались при строительстве. Например, комплексы, предполагающие сочетание в равных долях торговой, офисной и жилой (апартаменты) функций, могут перейти в категорию офисных знаний по своей функциональности, если управляющие компании или владельцы зданий не будут следить за тем, чтобы апартаменты, расположенные в МФК, использовались именно в качестве помещений временного проживания. Некоторые арендаторы, пользуясь законодательной неопределенностью категории "апартаменты", используют помещения в качестве офисов.

"Самое важное при реализации многофункционального проекта — четкая концепция, которая должна удовлетворять запросы всех будущих пользователей. Например, для торгового центра абсолютно не важен вид из окон, а вот для гостиничной недвижимости — это значимый фактор. С течением времени МФК может гибко реагировать на изменения рынка. В процессе эксплуатации часть площадей может быть заменена на более востребованные или не предусмотренные на старте проекта. При грамотном планировании МФК можно запускать поэтапно, извлекая прибыль на всех стадиях развития проекта, от запуска первой очереди до периода изнашивания площадей и их частичного перепрофилирования", — говорит Вероника Лежнева, руководитель отдела исследования Colliers International в Санкт-Петербурге.

Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest, обращает внимание на то, что девелоперы постепенно начинают отходить от традиционных коммерческих функций в поисках нетривиальных решений. Примером нестандартного сочетания функций является МФК "Ткачи", сочетающий выставочные, офисные, торговые площади, мастерские и сформированный по принципу арт-кластера.