Разработка концепции комплексной санации и технической реабилитации жилых зданий, в соответствии с Федеральным законом № 261-ФЗ

РАЗРАБОТКА КОНЦЕПЦИИ КОМПЛЕКСНОЙ САНАЦИИ И

ТЕХНИЧЕСКОЙ РЕАБИЛИТАЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ, В СООТВЕТСТВИИ С ФЕДЕРАЛЬНЫМ ЗАКОНОМ № 261-ФЗ

С.Г. Шеина, Г.Г. Сеферов

РГСУ

Произведен анализ эффективности реализации целевой программы капитального ремонта многоквартирных домов в г. Ростове-на-Дону. Авторами предложена концепция поэтапной технической реабилитации зданий, с учетом проведения мероприятий по энергосбережению, в соответствии с Федеральным законом № 261-ФЗ. Проведено инвестиционное обоснование данных мероприятий.

Analysis of efficiency of the Rostov housing renewal Target program realization was carried out. Authors offer a concept of stage-by-stage technical rehabilitation of the housing, including energy-saving measures, according to the Federal Law № 261. Investment approval of these measures was also carried out.

Жилищная проблема в России является одной из важнейших социальных задач. Реформирование и развитие жилищной сферы относятся к приоритетным направлениям социально-экономических преобразований в стране, которые создают необходимые условия для проживания и жизнедеятельности человека.

Жилищная обеспеченность в Российской Федерации, средний уровень которой составляет 21,1 кв. м на человека, достигла удовлетворительного уровня с социально-экономической и санитарной точки зрения. Однако, качество жилищного фонда, его состояние и технические показатели, особенно в сфере энергоэффективности, существенно отстают от аналогов в развитых зарубежных странах. Более того, сам показатель в Европейских странах выше в среднем вдвое. Для сравнения: в Германии подобный показатель составляет 35 кв. м на человека, в Швеции - 40 кв.м.

Общая площадь жилищного фонда Российской Федерации составляет около 3 млрд. кв.м., порядка 40% из которого нуждается в проведении капитального ремонта или реконструкции.

С целью оказания финансовой поддержки органам государственной власти субъектов Российской Федерации по софинансированию проведения капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилищного фонда 21.07.2007 года был принят Федеральный закон № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию ЖКХ»[1]. Бюджет Фонда составил 240 млрд. руб., 145 млрд. руб. из которых было направлено на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, и 95 млрд. руб. - на переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда.

В соответствии с условиями Федерального закона Ростовская область претендовала на получение 7,8 млрд. руб., 2,3 млрд. руб. из которых получил бюджет г. Ростова-на-Дону. На базе этих средств, была разработана городская целевая программа капитального ремонта (Решение Ростовской-на-Дону Городской Думы № 291 от 28.08.2007 года «Капитальный ремонт и создание условий для управления многоквартирными домами на территории города Ростова-на-Дону») [2].

ВЕСТНИК 1/2010

Произведенный анализ эффективности использования финансовых средств показал, что в 2008-2009 годах капитальный ремонт был проведен в 728 многоквартирных домах на территории г. Ростова-на-Дону, учитывая то, что на 01.01.2008 года, капитального ремонта требовали 4185 домов. Общий объем средств, выделенных для финансирования целевой программы за счет бюджетов различных уровней (федерального, местного, муниципальных образований), а также денежных средств граждан, собственников жилых помещений данных многоквартирных домов, составил 2267,79 млн. руб., при общей потребности 38991,73 млн.руб.

Таким образом, общее количество домов, оставшихся неохваченными действием целевой программы капитального ремонта составило 3457 зданий, около 2000 из которых являются зданиями малоэтажными (менее четырех этажей), в которых производить капитальные ремонты с экономической точки зрения нецелесообразно. Эти здания предполагаются к ликвидации и переселению жильцов в рамках реализации программы по освоению застроенных территорий, кроме тех которые отнесены к категории «Памятники архитектуры». Здания, отнесенные к этой категории необходимо сохранять и поддерживать в режиме нормальной эксплуатации. По последним данным таковых насчитывается порядка 350 зданий. Таким образом, суммарное количество многоквартирных домов, которые необходимо отремонтировать составляет 1800 зданий.

Эффективность реализации целевой программы может быть выражена в процентном соотношении для зданий различной этажности: 5-этажные - 28%; 6-8-этажные - 26%; 9-этажные - 45%; 10-этажные и более - 32%.

Вышеуказанные показатели свидетельствуют низкой эффективности реализации целевой программы и о том, что проблема капитального ремонта жилищного фонда полностью не решена ввиду недостаточного количества средств Фонда и недостаточной эффективности их использования.

Причинами недостаточно эффективного использования средств могут являться:

- отсутствие полной инвентаризации жилищного фонда в субъектах Российской Федерации;

- отсутствие ресурсного обеспечения программы модернизации жилищного фонда;

- недостаточная подготовленность законодательной базы;

- неподготовленность жителей многоквартирных домов для участия в проектах такого масштаба;

- недостаточная подготовленность ремонтно-строительного комплекса, управляющих компаний;

- отсутствие проектной документации.

Анализ также показал, что при выполнении капитальных ремонтов практически не выполнено одно из энергетических мероприятий - утепление фасадов, в то время как это является одним из видов работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом № 185-ФЗ.

Очевидно, следующим этапом реализации программы сохранения и сбережения жилищного фонда Российской Федерации должна стать разработка долгосрочной стратегии энергетической санации жилищного фонда для повышения его энергетической эффективности в соответствии с Федеральным законом № 261-ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности зданий» [3].

Санация - это комплекс мероприятий с учетом технических, экономических и социальных факторов жилого дома, с целью восстановления первоначального техниче-

ского состояния или достижения современных стандартов нового строительства по отношению к отдельным конструктивным элементам, а также продления срока эксплуатации дома. Санация приводит к долговременной экономии энергии, ресурсов и сокращению потерь, а также к повышению рыночной стоимости недвижимости. Как правило, санацию проводят без выселения жильцов.

Четырнадцатилетний опыт санации жилья, в основном панельного, имеет Германия. В Германии после объединения в 1990/1991 годах также ставился вопрос о дальнейшей эксплуатации панельных домов. В санацию жилых домов восточных немецких земель было вложено порядка 800 млрд. немецких марок. Результат сегодня налицо. В Восточной Германии около 2,1 млн. квартир панельной застройки были либо полностью (60%), либо частично (25%) санированы. Были разработаны подробные концепции технической реабилитации панельных строений, методики и модели санации зданий, а также функционировала общегосударственная программа финансовой поддержки.

Все мероприятия по санации с точки зрения экономии энергии можно разделить на две группы: энергетически обязательные и энергетически необязательные.

Энергетически обязательные:

• утепление кровель и чердаков;

• утепление фасадов;

• замена окон и балконных дверей;

• утепление перекрытий подвалов;

• обновление систем отопления и горячего водоснабжения;

• обновление системы вентиляции.

Энергетически необязательные:

• гидроизоляция кровель и т.п.;

• замена сантехнического оборудования;

• облицовка кафелем кухонь и санузлов, обновление систем электроснабжения;

• пристройка новых или обновление балконов и лоджий;

• ремонт лестничных клеток;

• создание архитектурно-выразительных входов в здания;

• обновление входных дверей квартир.

На основании опыта немецких коллег и анализа различных вариантов концепций технической реабилитации зданий, авторами предложена концепция поэтапной санации и технической реабилитации жилых зданий (рис.1).

Инвестиционное обоснование мероприятий по комплексной санации жилых зданий представлено на примере пилотного проекта санации жилого пятиэтажного панельного здания, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Казахская, 1а.

Площадь фасада здания - 4600 кв.м.

Укрупненная стоимость теплоизоляции фасада (система «Сараго1») 10500000 руб.

Экономия за отопительный сезон природного газа - 45 куб. м. на 1 кв.м. фасада -207 000 куб.м. газа. Средняя стоимость природного газа для населения 2.500руб./1000 куб.м., следовательно, экономия за отопительный сезон для дома составит 517500 руб.

Экономия за период кондиционирования помещений - не менее 10кВтч на 1 кв.м. фасада. Учитывая среднюю цену за электроэнергию для населения 2,4 руб./кВтч., экономия для всего дома составит 150000 руб.

С учетом экономии только на газе (отопление) и кондиционировании, период окупаемости системы утепления фасадов не более 12 лет.

ВЕСТНИК 1/2010

Первый этап

Расчет расхода энергии на отопление зданий, согласно современным нормативам

V

Определение количества вредных выбросов в атмосферу (углекислого газа и др.) для выработки данного количества энергии

Второй этап

^ Проведение типологической унификации зданий

Проведение экспертизы состояния несущих и ограждающих конструкций

^ Оценка общего состояния

конструкции

Оценка степени износа материалов несущих конструкций

^ Оценка состояния инженерных

систем

^ Тепловизионное обследование

V

Разработка возможных вариантов санации и улучшения комфортности жилья

Третий этап

Расчет денежных средств на реализацию программы санации

Определение экономического эффекта от проведения работ по комплексной санации жилых зданий, срока окупаемости данного проекта, а также социального эффекта

Рис.1. Концепция комплексной санации и технической реабилитации жилых зданий

При расчете потребления тепловой энергии экономия за отопительный период составляет 200 Гкал. С учетом тарифа 1043,54 руб./Гкал, в стоимостном эквиваленте, экономия потребления тепловой энергии за отопительный период составляет 208705,75 руб.

Социально-экономический эффект от проведения мероприятий по комплексной санации жилых зданий:

• снижение потребления энергии;

• значительное сокращение выброса в атмосферу углекислого газа;

• создание большого количества квалифицированных и стабильных рабочих мест в строительстве, промышленности и энергетике;

• сокращение субсидий по безработице;

• повышение социальных отчислений граждан;

• повышение налоговых поступлений;

• снижение коммунальных платежей за отопление и возможность повышения платы за квадратные метры.

Литература

1. Федеральный закон №185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21.07.2007 года

2. Решение Ростовской-на-Дону Городской Думы № 291 от 28.08.2007 года «Капитальный ремонт и создание условий для управления многоквартирными домами на территории города Ростова-на-Дону».

3. Федеральный закон № 261-ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности зданий».

Ключевые слова: жилищная проблема, жилищная обеспеченность, капитальный ремонт многоквартирных домов; эффективность реализации целевой программы; повышение энергоэффективности зданий, комплексная санация жилых зданий, инвестиционное обоснование.

Key words: housing problem, housing renewal, housing availability, efficiency of the Target program realization, energy-efficiency improvement of the housing, complex sanation of the housing, investment approval.

Рецензент: Шумеев Виктор Григорьевич, к.т.н., доцент, глава администрации Первомайского района г. Ростова-на-Дону.

E-mail автора: rgsu-gsh@mail.ru