В новостройках прописались скидки

Средние цены на новостройки снижаются за счет того, что почти половина предложения в них экспонируется с дисконтом, размер которого достиг 10%. Подогревать спрос начали опасения относительно завершения программы льготной ипотеки, но на цены это пока не влияет — их сдерживает растущий объем предложения. Впервые за долгое время колебания стоимости новостроек начинают зависеть от рыночных факторов, а не внешних потрясений.

Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ

Средняя стоимость первичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в начале декабря составила 137,6 тыс. руб. за кв. м. Показатель практически не изменился относительно предыдущего месяца: снижение менее 0,1%. Рост относительно декабря прошлого года 18,8%. Такие данные приводит «Циан.Аналитика». Согласно подсчетам «Этажей», новостройки в среднем в России за месяц подешевели на 1%, до 101,5 тыс. руб. за кв. м. Одновременно это значение превышает показатель за аналогичный период прошлого года на 14,6%. В «Авито Недвижимости» среднюю стоимость лота в российских новостройках оценивают в 5,9 млн руб. За месяц она снизилась на 0,5%, но за год выросла на 13,4%.

Однако директор департамента продаж «Этажей» Сергей Зайцев называет ситуацию на рынке первичной недвижимости неоднозначной из-за обсуждения прекращения со следующего года льготной ипотеки. «Часть застройщиков стали активно стимулировать спрос, стремясь успеть реализовать объекты по программе, другие, наоборот, ощутили прирост активности и решили поднять цены»,— поясняет он.

Одновременно, по словам господина Зайцева, появились программы, предусматривающие продажу без первоначального взноса, которые предполагают увеличение стоимости лота. Такие предложения также ведут к росту средней цены.

Хотя принципиальным моментом для рынка руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов называет снижение цен в ключевых регионах, где данные более структурированы. В Москве, согласно его подсчетам, новостройки за месяц подешевели на 1,7%, до 320,1 тыс. руб. за кв. м, в Подмосковье — минус 1,3%, до 163,5 тыс. руб. за кв. м. В Санкт-Петербурге динамика менее выраженная. Средняя цена на первичном рынке за месяц сократилась на 0,8%, до 235,6 тыс. руб. за кв. м. В Ленинградской области — на 0,1%, до 148,1 тыс. руб. за кв. м. «С высокой вероятностью на рынке в целом с учетом скидок наблюдается более выраженное снижение цен на 1–2% за месяц»,— поясняет господин Попов. Со скидками, по его оценкам, экспонируются около 40% лотов, а в «Авито Недвижимости» аналогичный показатель оценивают в 54%. Застройщики готовы предоставить дисконт на уровне 10%, в то время как ранее речь шла об 1%, добавляет господин Зайцев.

Среди менее крупных региональных рынков наиболее заметной динамика за месяц, по данным «Циан.Аналитики», оказалась в Волгограде, где средняя стоимость первичного жилья сократилась на 3,7%, до 85,2 тыс. руб. за кв. м. В Уфе — минус 2,8%, до 110,1 тыс. руб. за кв. м. В «Этажах» обращают внимание на снижение стоимости новостроек в Ханты-Мансийске на 1,4% за месяц, до 106,3 тыс. руб. за кв. м.

Сергей Зайцев оценивает увеличение спроса на новостройки в ноябре на 20–25% по сравнению с октябрем, связывая динамику с опасениями покупателей относительно завершения господдержки ипотеки, ограничения программ застройщиков, предлагающих «околонулевую ставку». Алексей Попов считает, что активность пользователей вернулась к уровню начала сентября. Хотя объем предложения, по его словам, за месяц также вырос на 7%: это связано как с запуском новых проектов, так и с восстановлением темпа выгрузки объявлений. Руководитель первичного направления «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев отмечает, что объем первичной экспозиции в России вырос на 4,3% за месяц и на 47,2% за год. Спрос же, по его словам, почти в полтора раза ниже прошлогоднего.

Алексей Попов обращает внимание на то, что на многих региональных рынках в текущем году было выведено значительно меньше проектов, чем в прошлом. Из-за этого структура предложения постепенно будет меняться, что скажется на средних ценах.

Одновременно эксперт обращает внимание, что впервые за длительное время на динамику влияют не внешние события, а внутренние факторы. В числе ключевых из них он приводит окончательное решение по льготной ипотеке: оно может привести как к кратковременному всплеску активности, так и к сохранению стагнационных тенденций. До конца года на этом фоне будет сохраняться ценовая турбулентность, считает господин Зайцев. Дмитрий Алексеев добавляет, что в декабре застройщики также будут стараться дополнительно поддерживать спрос за счет различных специальных акций и предложений.

Динамика цен на новостройки на крупнейших региональных рынках России

Локация
Средняя цена (тыс. руб. за кв. м)
Динамика (%)
Декабрь 2021
Ноябрь 2022
Декабрь 2022
За месяц
За год
Москва
296
325,6
320,1
–1,70%
8%
Санкт-Петербург
190,2
237,5
235,6
–0,80%
24%
Казань
132,1
177,8
182
2,40%
38%
Нижний Новгород
108,9
136,4
140,7
3,20%
29%
Краснодар
125,5
128,3
131,2
2,30%
5%
Новосибирск
114,5
127,6
125
–2,00%
9%
Ростов-на-Дону
89,5
116,5
120,8
3,70%
35%
Екатеринбург
108
117,9
118,2
0,30%
9%
Красноярск
95,8
107,2
112,6
5,00%
18%
Уфа
99,6
113,3
110,1
–2,80%
11%
Самара
75,5
103,6
103,9
0,30%
38%
Пермь
87,6
103,8
103,4
–0,40%
18%
Омск
81,3
103,9
102,1
–1,70%
26%
Воронеж
78,2
96,8
96,4
–0,40%
23%
Волгоград
73,7
88,5
85,2
–3,70%
16%
Челябинск
65,8
78,1
77,6
–0,60%
18%
Московская область
143,1
165,7
163,5
–1,30%
14%
Ленинградская область
120,1
148,2
148,1
–0,10%
23%
Источник: данные «ЦИАН.Аналитики».