Инвесторы запутываются в сети

Рост продаж товаров через интернет — страшный сон для владельцев торговых центров. Многие девелоперы осознают, что их бизнес может погубить электронная коммерция, но пока не готовы кардинально менять свои планы.

Развлечения вместо торговли

В конце лета из Европы поступил тревожный сигнал для российских девелоперов, работающих в сегменте торговой недвижимости. По данным Colliers International, в странах Центральной и Восточной Европы ожидается рост продаж ритейлерами своей продукции через интернет с нынешних 5,7% до 20%. Увеличение доли электронной коммерции уже вызвало серьезные проблемы у владельцев торгцентров. В отличие от России, где арендаторы платят фиксированную таксу, в европейских странах для розничных компаний арендная ставка давно привязана к выручке конкретно взятого магазина. Но при буме интернет-торговли арендодатель не может полностью проконтролировать оборот своего контрагента. Например, до сих пор остается неясным, как правильно учитывать прибыль от онлайн-продаж в обороте оператора. Кроме того, сейчас активно развиваются смешанные каналы продвижения, когда покупатель выбирает товар в магазине, но приобретает его через интернет. В результате возникла правовая коллизия, поскольку пока нет механизмов отслеживания или законодательного регулирования интернет-продаж, отмечает региональный директор департамента аналитики Colliers International в Центральной и Восточной Европе Дамиан Харрингтон.

Европейский сценарий почти со стопроцентной вероятностью может повториться и на российском рынке. По подсчетам Data Insight, по итогам прошлого года рост заказов через интернет в России увеличился почти на 40% по сравнению с позапрошлым годом. В текущем году темпы роста замедлились: так, по итогам второго квартала количество заказов увеличилось только на 4%, что считается минимальным с 2010 года. "Впрочем, даже этот скромный рост намного превосходит показатели традиционного ритейла, где обороты заметно снижаются",— отмечает сооснователь Data Insight Борис Овчинников. Снижение темпов роста интернет-торговли — временное явление, вызванное девальвацией рубля. Курсовые колебания привели к росту потребительских цен и, как следствие, снижению покупательской активности. Как только экономика восстановиться, россияне опять займутся шопингом через интернет. Так что российские девелоперы получили лишь временную передышку.

Крупные владельцы торгцентров неохотно публично обсуждают свои планы на будущее с учетом роста электронной коммерции. Даже если собственники таких объектов прямо сейчас захотели бы продать свою недвижимость, у них вряд ли это получилось бы: спрос среди потенциальных инвесторов минимален. Между тем девелоперы торговой недвижимости без лишнего шума пытаются диверсифицировать свой портфель проектов. Так, группа "Ташир", развивающая сеть торгово-развлекательных центров (ТРЦ) "Рио", старается заполучить на тендерах строительные контракты в том числе по заказу московских властей. Группа "Регионы", владеющая сетью ТРЦ "Июнь", приступила к реализации проекта по созданию в России нескольких крытых тематических парков развлечений.

Одежда и телевизор в один клик

В России, по некоторым оценкам, на интернет-продажи приходится примерно 2% общего торгового оборота, отмечает коммерческий директор City & Malls PFM (управляет мебельным центром Roomer и центром дизайна и интерьера "Экспострой на Нахимовском") Сергей Шиферсон. По его мнению, в сегменте традиционных каналов продаж мебели и товаров для ремонта электронная коммерция вряд ли станет конкурентом. У Бориса Овчинникова из Data Insight другое мнение: средние темпы прироста электронной коммерции именно в сегменте товаров для ремонта существенны — 25-30%. "Электронная торговля лишь в небольшой степени регулируется законодательством, и этим пользуются интернет-продавцы, которые зачастую пренебрежительно относятся к своим покупателям, не выдерживают сроков доставки либо вовсе не исполняют заказ",— настаивает господин Шиферсон. Объем офлайн-ритейла в соотношении с другими сегментами рынка будет составлять более значительную цифру, соглашается гендиректор онлайн-ритейлера товаров из Китая TradeEase Кино Квок.

Сейчас рост электронной торговли наблюдается в первую очередь среди торговцев электроники и бытовой техники, делится своими наблюдениями директор по управлению BlackStone Keeping Company (управляет региональными торгцентрами) Ольга Штода. "В перспективе,— не исключает она,— для некоторых специализированных ритейлеров магазины будут выполнять в основном функцию шоу-румов". Топ-менеджмент сети по продаже бытовой техники и электроники "Эльдорадо" не раз заявлял о росте своих продаж через интернет. Пресс-служба ритейлера в течение двух недель не смогла предоставить "Ъ" комментарии на эту тему.

Рост продаж через интернет также характерен для fashion-ритейлеров, добавляет директор по электронной коммерции ювелирной сети "Адамас" Алексей Ручкин. "Сейчас в России есть много логистических компаний, оказывающих быстрые и качественные курьерские услуги,— продолжает топ-менеджер "Адамаса".— У них широкая сеть пунктов самовывоза, что удобно, в частности, для одежных ритейлеров". Онлайн-ритейлеры действительно активно развивают свою логистическую инфраструктуру. По словам директора по капитальному строительству "Юлмарт девелопмент" (входит в группу компаний "Юлмарт") Евгения Иванченко, сегодня система логистики интернет-ритейлера включает три пригородных центра распределения и исполнения заказов, 32 городских центра исполнения заказов и 400 пунктов выдачи заказов "Юлмарт Outpost". У Wikimart, по словам его гендиректора Андрея Кленина, есть своя сеть небольших пунктов заказа и выдачи товаров с возможностью примерки, которые имеют удобную локацию — рядом с остановками транспорта и станциями метро.

Кто останется на рынке

Как события будут развиваться дальше? При создании концепции новых торговых объектов девелоперам придется учитывать, что со временем такие центры все больше будут становиться местами приятного проведения времени, а не только местами покупок, прогнозирует госпожа Штода. Такая перспектива вполне возможна, соглашается Кино Квок. На самом деле пустующие огромные торгцентры — это апокалипсис рынка недвижимости. Но в девелопменте ничего нового не придумано: пустующие торгцентры пройдут процесс редевелопмента, как это происходит с промышленной недвижимостью в центре Москвы. "Если девелоперы хотят интегрироваться в общий тренд развития интернет-торговли, то имеет смысл им задуматься об организации крупных серьезных пунктов самовывоза под управлением одной из логистических компаний,— считает Алексей Ручкин.— Это увеличит поток людей разного достатка и потребностей и может положительно сказаться на выручке арендаторов торговых комплексов".

Пока традиционный ритейл испытывает проблемы из-за падения объемов продаж, а владельцы торгцентров — отток арендаторов, такие крупные игроки онлайн-торговли, как "Юлмарт" и Wikimart, напротив, открывают свои офлайновые торгцентры. "Наш торгцентр — это узловой пункт,— объясняет Андрей Кленин.— При этом площадь торгового зала всего около 300 кв. м, все остальное — склад, то есть это не классический торгцентр, а (распределительный.— "Ъ") хаб компании в центре города. Это позволяет нам существенно сокращает расходы на доставку". У TradeEase, по словам Кино Квока, в России нет офлайн-магазинов и открытие таких объектов не планируется. "В октябре мы начнем продавать российские товары в Китае, там будет открыт и офлайн-магазин",— говорит он, добавляя, что китайские покупатели выбирают традиционные магазины по нескольким причинам: возможность потрогать товар, померить вещь и персональное обслуживание.

Натиск интернет-ритейлеров не смогут выдержать некачественные торговые комплексы, предрекает гендиректор Astera/ BNP Paribas Real Estate Алексей Филимонов. По данным Knight Frank, в Москве, например, много объектов, построенных 10-15 лет назад, большинство из них морально устарело и нуждается в реконцепции или реконструкции. По подсчетам компании, доля таких комплексов достигает 49 объектов общей арендопригодной площадью 815 тыс. кв. м.