Особенности правоотношений в сфере ипотечного кредитования и оценка залога в условиях финансового экономического кризиса

ОСОБЕННОСТИ ПРАВООТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И ОЦЕНКА ЗАЛОГА В УСЛОВИЯХ ФИНАНСОВОГО ЭКОНОМИЧЕСКОГО КРИЗИСА

Семенова Е.А., к.т.н., профессор кафедры налоговых расследований и судебно-экономических экспертиз. Место работы: Академия экономической безопасности МВД РФ.

Семенова М.Ю., ведущий специалист.

Место работы: ОАО «ЛУКОЙЛ»

Аннотация. В статье говорится о проблемах судебной экспертизы применительно к залоговому кредитованию в период мирового финансового кризиса. Автор отмечает, что единых рекомендаций, касающихся методик экспертных исследований соответствующих признаков экономических преступлений со стороны заемщика пока еще не принято. В статье также поднимается вопрос, касающийся падения цен на недвижимость в условиях кризиса, возможность необеспеченности кредита по этой причине, что требует проведения дополнительных мер по разработке правового регулирования со стороны государства.

Ключевые слова: залоговая стоимость, судебный эксперт, финансово-кредитная экспертиза, финансовое состояние, залог, ипотека.

Annotation. The issue is devoted to the legal expertise problems in the field of the mortgage loan in the financial crisis effects. The author indicates the lack of common recommendations in the procedures of the expert researches of the corresponding sings of the economic crimes. The author also rises the problem of the declining the real estate prices in the financial crisis effects, that leads the possibility of the failure of the mortgage security and claims action conducting in working out legal regulation by the Government.

Keywords: hypothecation value, legal expert, financial and credit expertise, financial condition, pledge, mortgage.

Глобальный финансовый и экономический кризис заставляет не только разрабатывать и принимать программы государственной поддержки российской банковской системы, но и более внимательно рассмотреть особенности сложившихся в последние годы правоотношений в сфере кредитования. До кризиса кредитование под залог недвижимого имущества или пакетов акций успешных коммерческих фирм считалось наименее рискованным. Однако в последний год выяснилось, что и условия залогового кредитования, и методы оценки «залоговой» стоимости различных видов имущества не выдержали испытания временем.

Наряду с проблемами кредитования предприятий реального сектора, широко освещавшихся в печати, возник ряд сложных ситуаций, связанных с рефинансированием просроченных кредитов с залоговым обеспечением. Из-за кардинального изменения ситуации как на финансовом и фондовом рынках, так и на рынке недвижимости, стоимость заложенного имущества существенно уменьшилась. В этой ситуации его реализация в соответствии с договорами кредита и залога уже не покрывает обязательств заемщика. Для многих добросовестных заемщиков возникает необходимость доказывать свою позицию в суде или разъяснять следователю отсутствие каких-либо деяний по злостному уклонению от возврата кредита.

Встает ряд вопросов о вариантах выхода из этой ситуации, приемлемого и для кредитора, и для заемщика. Многие из этих вопросов переадресуются следствием и судом судебным экспертам. Естественно, речь идет об исследовании объективной стороны сложившейся конфликтной ситуации, выявлении соответствующих юридических фактов и составов и поиске способов оценки экономических последствий в системе парных отношений «заемщик-кредитор».

При разработке научно обоснованных способов решения проблем судебно-экономической экспертизы для сферы залогового кредитования необходимо учитывать, что банковский бизнес значительно отличается от иных видов бизнеса. Эти отличия детально исследованы и описаны в литературе. Однако, в условиях глобального кризиса многие исследователи пытаются переосмыслить сложившиеся представления об основных критериях оценки банковского бизнеса и используемом для этого аппарате. При этом основное внимание уделяется «пассивным» кредитам, когда банк входит в кредитные отношения с другими банками, включая Центробанк, выполняя в зависимости от ситуации активную или пассивную функцию.

В последнее время, в ситуации глобального кризиса, в эти операции активно вмешивается государство, используя для этого различные политические решения и финансовые инструменты. Значительно меньше внимания уделяется проблемам «активного» банковского кредитования, где банк выступает в качестве кредитора и соответствующим правовым коллизиям. В настоящей статье мы считаем необходимым уделить внимание именно этим проблемам судебной экспертизы применительно к залоговому кредитованию.

В методических рекомендациях ЭКЦ МВД РФ по финансово-кредитной экспертизе (1) она определяется как род судебно-экономической экспертизы, закрепленный в нормативных правовых актах МВД России и имеющий свои специфические задачи, объекты и методику исследования, а также как процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом-экономистом, по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области кредитных отношений, поставленных перед экспертом судом, судьей, органом дознания, лицом, производящим дознание, следователем или прокурором, в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.

В данных рекомендациях оговаривается, что финансово-кредитные экспертизы назначаются при расследовании преступлений, ответственность за которые предусмотрена статьей 176 УК РФ «Незаконное получение кредита» (2). В ч. 1 данной статьи незаконное получение кредита или льготных условий кредитования связывается с предоставлением кредитору заведомо ложных сведений о хозяйственном положении либо финансовом состоянии заемщика, либо данное деяние нанесло кредитору крупный ущерб, то есть кредит не был возвращен на сумму более 250 000 рублей. В ч. 2 данной статьи также установлена уголовная ответственность за незаконное получение государственного целевого кредита либо его использование не по прямому назначению.

Многие авторы отмечают, что незаконному получению кредита может сопутствовать определенная совокупность иных экономических преступлений. Кроме злостного уклонения от погашения кредиторской задолженности (ст. 177 УК РФ) это может также быть

преднамеренное (ст. 196 УК РФ) или фиктивное (ст. 197 УК РФ) банкротство, злоупотребление полномочиями (ст. 201 УК РФ), коммерческий подкуп (ст. 204 УК РФ), превышение (ст. 286 УК РФ) или злоупотребление (ст. 285 УК РФ) должностными полномочиями, нецелевое расходование бюджетных средств (ст. 2851 УК РФ) или средств государственных внебюджетных фондов (ст. 2852 УК РФ) и ряд других преступлений. При этом речь идет не только о возможности определенных злоупотреблений со стороны заемщика, но и со стороны кредитора.

Динамика кредитоспособности заемщика обычно исследуется путем расчета определенного набора финансовых коэффициентов по представленной отчетности за исследуемый период на отчетные даты. В общем случае используется методика оценки кредитоспособности, установленная внутренними методическими документами кредитора (обычно они предоставляются органам следствия в качестве специальных объектов исследования). При оценке данной методики и (или) выборе набора коэффициентов, характеризующих кредитоспособность, ЭКЦ МВД РФ рекомендует использовать методику Сбербанка России.

Что же касается методик экспертных исследований соответствующих признаков экономических преступлений со стороны заемщика, то единых рекомендаций пока еще не принято. Среди основных причин этого выделяются, прежде всего, объективные сложности оценки бизнеса коммерческого банка. Многие авторы, отмечая отсутствие единых подходов к оценке коммерческого банка, подчеркивают индивидуальные особенности самих принципов, на которых основывается управление различных банков, из-за чего их деятельность очень трудно поддается обобщению.

Поэтому и создание единых методик экспертных исследований в рамках кредитно-финансовой экспертизы представляется задачей весьма отдаленной перспективы. Применительно к решению конкретных экспертных задач по экономическим преступлениям, связанным с правоотношениями заемщика и кредитора, мы считаем целесообразным выделить достаточно узкие сегменты, и разрабатывать соответствующие методы экспертных исследований на основе обобщения конкретного опыта.

Ниже проведены некоторые результаты классификации базовых услуг по различным видам кредитования, предоставляемых коммерческими банками своим клиентам (как юридическим, так и физическим лицам), которая позволяет выделить роль и место залогового

кредитования. Соответствующая схема проиллюстрирована на рис. 1-4.

Прежде чем заключить кредитный договор банк анализирует финансовое состояние заемщика - юридического лица. Основной целью проведения анализа финансового состояния организаций является получение объективной оценки их платежеспособности, финансовой устойчивости, деловой и инвестиционной активности, эффективности деятельности. В настоящее время из имеющихся методик оценки финансового состояния юридического лица по-прежнему актуальны "Методические указания по проведению анализа финансового состояния организаций", утвержденные Приказом от 23.01.2001 г. № 16 Федеральной службой России по финансовому оздоровлению и банкротству (3).

Наряду с оценкой финансового состояния заемщика банк должен определить качество обеспечения кредитного договора. Российским законодательством предусмотрены различные виды обеспечения выдаваемых банками кредитов. Так, например, в соответствии с п.1 ст.329 (Способы обеспечения исполнения обязательств) Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (4) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В этот перечень включен и залог, определяемый п.1 ст. 334 (Понятие и основания возникновения залога) ГК РФ следующим образом. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.

При этом залог может возникнуть как в силу закона, так и согласно договору (п.3 ст.з34 ГК РФ):

3. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

Что касается предметов залога, то согласно п.1 ст. 336. (Предмет залога) ГК РФ Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущест-

ва, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

На сегодняшний день одним из наиболее надежных считается залог недвижимого имущества - ипотека, которая регулируется отдельным Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (далее - Закон об ипотеке) (5). Причем с точки зрения стыковки статей, касающихся ипотеки, содержащихся в различных федеральных законах (ГК РФ и в Законе об ипотеке), в п.2 ст.334 ГК РФ указано следующее. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Выход на первое место среди прочего обеспечения именно залога недвижимого имущества связан со многими обстоятельствами, в частности, значительной величиной рыночной стоимости этого имущества, невозможностью его перемещения или иного способа вывода из-под контроля залогодателя, большей инерцией в случае кризисной ситуации в части изменения цен на это имущество по сравнению с ценами, например, на ценные бумаги .

Оценив надежность финансового состояния заемщика и качество обеспечения кредита, коммерческий банк переходит к подготовке заключения кредитного договора и разработки его условий. При этом банк проводит так называемую структуризацию кредита, определяя: вид кредита, его сумму и срок, способы выдачи и погашения, обеспечения, процентную ставку и другие условия. Важной проблемой для банка в связи с этим является определение степени допустимости и оправданности кредитного риска и разработки мероприятий, которые снижают возможность потерь от проведения данной кредитной операции и покрывают имеющиеся риски.

Банк заключает кредитный договор, как правило, с теми заемщиками, которые имеют наиболее высокую кредитоспособность и могут обеспечить своевременное погашение ссуды за счет полученных доходов. В случае заключения договора и предоставления кредита заемщику с недостаточной кредитоспособностью банку целесообразно принимать соответствующие меры относительно снижения кредитного риска: уменьшение размера кредита, который предоставляется одному заемщику; страхование кредитов; получение достаточного обеспечения за выданными кредитами путем заключения договора залога на имущество, ценные бумаги заемщика; предоставление заемщиком поручительства, гарантий других организаций; сокращение сроков пользования кредитом и тому подобное.

В кредитном договоре должна быть предусмотрена четкая процедура рассмотрения и решения всех самих сложных проблем, которые будут возникать в процессе осуществления кредитной операции. Подготовку к заключению кредитного договора осуществляют кредитные комитеты (в отделениях и филиалах — кредитные комиссии) коммерческих банков.

Условия кредитных договоров должны быть органически взаимосвязанные. Среди них самое существенное влияние на будущий ход реализации кредитного

процесса осуществляют: уровень концентрации кредитной деятельности банка в определенных сферах (отраслях) народного хозяйства; частица ссуд, которая приходится на клиентов с недостаточной кредитоспособностью; принятие в залог ценностей, которые по-разному реализуются на рынке и тому подобное. Оценивая условий кредита, необходимо также учитывать и будущие изменения экономической конъюнктуры в той отрасли, в которую будет направлена полученная ссуда. Идет речь, в первую очередь, о реальности условий реализации продукции (услуг, работ) на рынке, что связанные с динамикой уровня цен и изменением платежеспособного спроса на соответствующие виды продукции.

Одно из самых сложных заданий для банка — правильно определить возможную рентабельность проекта, который предусматривается кредитовать. Заемщик должен аргументировано доказать, что ссуда будет использована эффективно и без проблем возвращена в банк в определенный срок с процентами. В связи с этим экономисты кредитного отдела должны проанализировать бизнес-план проекта и результаты специальных маркетинговых исследований потенциальных заемщиков, оценить перспективы их деятельности на соответствующих рынках. Для коммерческого банка важно, чтобы в финансировании объектов кредитного соглашения принимали участие средства не только банка, но и самого заемщика.

Для банка важной является проблема гарантий возвращения кредита. Поэтому банковские работники должны получить от заемщиков наиболее точную информацию об источниках погашения ссуды.

"Цена" кредита определяется процентной политикой банка и учитывает комплекс факторов. Одними из центральных проблем, которые имеют место при заключении кредитного договора, является определение сроков предоставления и суммы ссуды. Неправильное определение сроков предоставления кредита будет приводить к ухудшению финансового состояния заемщиков (в случае излишне напряженных сроков погашения ссуды) или к возникновению трудностей в банке (в случае "либеральных" сроков погашения кредита).

Невыгодным будет для банка, как занижения, так и завышения суммы ссуды. В первом случае у заемщика будет иметь место дефицит средств, который будет обусловливать убыточность проекта, который кредитуется а, следовательно, и угрозу непогашения кредита; во втором случае заемщик получает избыточные средства, что ослабляет стимулы к их действительно рациональному использованию.

Через большие объемы и специфику аналитической работы с будущими заемщиками при заключении кредитного договора в банке могут быть созданы и действовать два отдельных структурных подразделы: отдел кредитного анализа и кредитный отдел. В отделе кредитного анализа должен иметься в наличии и постоянно пополняться картотека кредитной информации, которая включает самые полные данные о взаимоотношениях и банке клиентов-заемщиков.

Работники кредитного отдела должны готовить конечное кредитное предложение с обоснованием целесообразности или нецелесообразности для банка предоставления ссуды данному клиенту под данный проект. Конечное решение относительно кредитного соглашения принимает кредитный комитет (комиссия) банка.

Что касается договора залога, если говорить об этом виде обеспечения обязательств, то согласно ст.12. (Последствия несоблюдения формы договора о залоге) Федерального закона «О залоге» от 29.05.1992 г. N 2872-1 (6) несоблюдение установленной формы договора о залоге влечет за собой недействительность договора с последствиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации.

Таким образом, соблюдение всех положений, сопутствующих подписанию кредитного договора, может свести риски неполучения выданных заемщику кредитных средств к минимуму.

Что же касается залогового покрытия кредитных рисков, то определяющую роль здесь играет оценка залоговой стоимости имущества заемщика при подготовке и заключении договора залога. Такая оценка обычно осуществляется специалистами банка-кредитора либо независимыми оценщиками, которых также выбирает банк. В последнем случае заключение договора с оценщиком и приемка результатов оценки (включая исправление отчета об оценке по замечаниям заказчика оценки) также осуществляют представители банка. Позиция заемщика-залогодателя по поводу процесса и результатов оценки банками в большинстве случаев не учитывалась.

Во многом эта позиция объяснялась необходимостью использования дополнительной мотивации для стимулирования заемщика к строгому исполнению своих обязательств по кредитному договору. Действительно, поскольку «залоговая» стоимость имущества оценивалась в 50-70% от его рыночной стоимости, а сумма кредита устанавливалась пропорционально его залоговой стоимости, то заемщику было невыгодно доводить ситуацию исполнения обязательств по кредитному договору до необходимости реализации заложенного имущества и покрытия кредитных обязательств из полученной выручки. Кроме этого учитывалось, что в условиях растущего рынка стоимость заложенного имущества также возрастает и потери ненадлежащего заемщика-залогодателя становились еще больше. По этим причинам банкам достаточно редко приходилось прибегать к процедурам отчуждения и реализации заложенного имущества.

Совершенно иная ситуация возникла в условиях многократного падения цен на недвижимое, а затем и иное имущество в условиях глобального финансового и экономического кризиса. Во многих случаях стоимость заложенного имущества упала в несколько раз, и кредит фактически стал необеспеченным. Но кроме проблем обеспечения кредита возникает и ряд новых проблем с его реструктуризацией и реализацией иных мер, разработанных для преодоления последствий глобального кризиса.

Содержательная часть данной проблемы, связанная с оптимизацией размера кредита, залоговой и рыночной стоимостью имущества заемщика-залогодателя дополняется комплексом правовых проблем. Прежде всего, если в условиях кризиса рыночная стоимость заложенного имущества многократно уменьшилась и выручка от его реализации не может покрыть кредитные обязательства, то встает вопрос о формировании позиций сторон - заемщика и кредитора в арбитраже. Поскольку оценка залоговой стоимости имущества фактически была навязана кредитором заемщику, а изменение данной стоимости не зависело от каких-либо действий заемщика, то возможно рассмотрение данного спора хозяйствующих субъектов с учета обстоятельств непреодолимой силы.

С другой стороны, рыночное положение кредитора в ситуации финансового кризиса имеет ряд выгод по сравнению с рыночным положением заемщика. В отличие от обесценивающего воздействия внешних условий «падающего» рынка на стоимость недвижимого имущества, стоимость заемного капитала не только не уменьшилась, но даже во многих случаях возросла. С учетом того, что оценка стоимости залога фактически осуществляется кредитором, исходя из своих собственных критериев, и размер процента по кредиту устанавливается им же, в случае возникновения судебного спора между заемщиком и кредитором по поводу изменения условий залогового обеспечения требования кредитора считать бесспорными было бы несправедливо.

В то же время, действующее законодательство не предусматривает возможность списания долга заемщика вследствие изменения рыночной конъюнктуры, даже если речь идет о глобальном кризисе. Очевидно, что данная ситуация требует проведения дополнительных мер по разработке правового регулирования со стороны государства.

Рассмотренная ситуация требует также более четкого выделения роли третьих лиц в изменении характера правоотношений заемщика и кредитора при существенном падении залоговой стоимости имущества из-за внешних факторов. В первую очередь, речь идет об оценщике, установившем «залоговую» стоимость имущества на дату подготовки и оформления кредитного договора. Ввиду отсутствия федеральных стандартов оценки залоговой стоимости имущества, при проведении подобных оценок методы оценки выбирает сам оценщик и тем самым принимает на себя соответствующие риски получения смещенных оценок.

Необходимо учитывать, что надлежащий оценщик в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков (СРО) и выполнять ее стандарты и правила. В свою очередь, СРО несет ответственность за результаты работы своих членов. При этом стандарты и правила оценки залоговой стоимости различных видов имущества отсутствуют и на уровне СРО. Вместе с тем, общая сумма компенсационных фондов всех СРО не превышает 100 млн. руб., что явно несопоставимо с объемом кредитов, выдаваемых банком среднего масштаба.

Приглашаем заинтересованных специалистов принять участие в разработке поднятых проблем и создании стандартизованных методик оценки залоговой стоимости различных видов имущества в условиях нестабильного рынка.

Список литературы:

1. Методические рекомендации ЭКЦ МВД РФ по финансово-кредитной экспертизе

2. Уголовный кодекс Российской Федерации

3. "Методические указания по проведению анализа финансового состояния организаций", утвержденные Приказом от 23.01.2001 г. № 16 Федеральной службой России по финансовому оздоровлению и банкротству

4. Гражданский кодекс РФ

5. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ

6. Федеральный закон «О залоге» от 29.05.1992 г. N 2872-1

РЕЦЕНЗИЯ

Рецензируемая статья посвящена проблемам возврата кредита, обеспеченного залогом недвижимого имущества, в условиях мирового финансового кризиса, когда данный залог в силу объективных причин не может покрыть выданный банком кредит.

В связи с этим встает ряд вопросов о вариантах выхода из этой ситуации, приемлемых как для кредитора, так и для заемщика. Многие из этих вопросов переадресовываются следствием и судом судебным экспертам. При этом существующие методические рекомендации ЭКЦ МВД РФ по финансово-кредитной экспертизе назначаются, как правило, при расследовании преступлений, ответственность за которые предусмотрена ст.176 УПК РФ «Незаконное получение кредита» и направлены на заемщиков.

Судя по содержанию рецензируемой статьи, она посвящена не только выявлению существующих проблем, но и разработке оригинальных предложений по исправлению сложившейся ситуации. В частности, ценным в разработанных предложениях являются рекомендации по минимизации рисков кредитной организации на каждом из этапов заключения кредитного договора, а также особенностям оценки залога в условиях падающего рынка.

Имеющиеся по тексту статьи пожелания и в основном дискуссионные замечания не влияют на ее общую положительную оценку, а поэтому представлены автору в рабочем порядке.

Рецензируемая статья, по нашему мнению, может быть рекомендована к опубликованию в журнале «Пробелы в российском законодательстве».

Дю.н., Профессор Прорвич В.А.