Паркуем деньги

На фоне дефицита парковочных мест в Москве идея инвестиционной покупки машиноместа выглядит привлекательной. Цена в среднем в десять раз ниже, чем на квартиры, и растет за счет строительной готовности. Разница в теории может принести до 25% доходности. На практике зарабатывать на перепродаже парковок сложнее, чем на квартирах, особенно сейчас.

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ

За прошедшие пять лет машиноместа в новостройках подорожали почти в два раза, а спрос на них вырос на 68,8%, подсчитали в компании «Метриум». Управляющий партнер «Метриум» Надежда Коркка поясняет, что эти данные получены на основе количества договоров долевого участия (ДДУ), заключенных на приобретение мест в паркингах. Динамика спроса на парковки по сегментам жилья была неравномерной. В новостройках массового сегмента он вырос на 36,1%, в премиум-классе — на 48,6%, в бизнес-классе — на рекордные 130%. Только в элитном сегменте упал на 25,7% из-за дефицита нового предложения дорогих проектов в прошлом году.

Существенный прирост спроса за пять лет скрывает текущую стагнацию. «Пик потребительской активности пришелся на период пандемии. Но в 2022 году спрос просел. Клиенты купили 15,1 тыс. машиномест (без учета уступок прав требований по ДДУ) на первичном рынке столицы, что на 35,7% меньше, чем в 2021 году»,— рассказала Надежда Коркка. Правда, в эту статистику не входят данные по наземным паркингам, потому что места на них продаются по договору купли-продажи. По прогнозам госпожи Коркки, если не случится новых потрясений, спрос сохранится на уровне 2022 года: возможностей для его роста пока нет. «Платежеспособность населения продолжает снижаться. Основной драйвер покупательской активности на первичном рынке — ипотека, и покупатели тратят наибольшую часть дохода на погашение жилищных кредитов. А приобретение машиномест большинство откладывает»,— говорит эксперт.

Обеспеченность страдает

Из-за изменения приоритетов у покупателей девелоперы стали строить паркинги поменьше. В итоге коэффициент обеспеченности машиноместами на первичном рынке Москвы на отрезке времени в те же пять лет снизился вдвое. По оценке «Метриум», сейчас на две строящиеся квартиры приходится в среднем одно парковочное место.

В Москве коэффициент обеспеченности машиноместами определяется в соответствии с Региональными нормативами градостроительного проектирования (РНГП) Москвы и соответствующими проектами планировки территории. «Исторически, в зависимости от района, этот показатель составлял 0,5 парковочного места на квартиру. Как правило, обеспеченность машиноместами в Москве ниже, чем в Московской области, где коэффициент достигает 0,7 машиноместа на квартиру»,— комментирует управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» Григорий Ваулин, поясняя, что в Москве лучше развита сеть общественного транспорта, а нормативы РНГП предполагают ряд понижающих коэффициентов, учитывающих доступность общественного транспорта для конкретного объекта.

РНГП в Москве и области разные. Кроме того, расчеты и нормы привязаны к количеству жителей, а не квартир, и зависят от объекта. «Расчетное количество машиномест может набираться в том числе из так называемых гостевых машиномест и машиномест постоянного хранения на плоскостных стоянках, многоэтажных и подземных паркингах»,— отмечает господин Ваулин.

Так, коэффициенты обеспеченности отличаются по классу объектов. Плюс к этому, существуют нормативы по размерам и габаритам машиномест. В комфорт-классе они рассчитаны в основном на автомобили класса С, в бизнес-классе — класса D, а в премиальном сегменте — класса E.

Например, в элитных клубных проектах может быть два парковочных места на одну квартиру. «В комфорт-классе предполагается не менее одного парковочного места на квартиру. Но этот параметр обсуждается, поскольку городские власти видят риски увеличения стоимости квадратного метра жилья в случае строительства большого парковочного пространства»,— говорит генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Плюс, из-за падения спроса на квартиры не всегда удается продать все парковочные места даже после сдачи проекта.

Одновременно количество машин в собственности ежегодно растет. Если в 2018 году во владении было 309 автомобилей на 1 тыс. человек, то к 2021-му стало 327,6. В Москве рост не такой интенсивный благодаря ужесточению условий парковки в городе и развитию общественного транспорта — с 296,2 до 297,4 автомобиля на 1 тыс. человек — но есть.

Как дорожают машиноместа

Ценообразование машиномест в новостройках происходит по аналогии с квартирами. Как правило, на начальном этапе строительства выбор максимально широкий, а цены на 25% ниже, чем в паркингах жилых комплексов, введенных в эксплуатацию. Но если квартиры в долгосрочной перспективе практически всегда дорожают быстрее, чем растет инфляция, то ситуация с машиноместами выглядит иначе. Так, до 2020 года, в течение приблизительно пяти лет, цены на парковки в столичных новостройках почти не менялись. Но в период пандемии на волне ажиотажного спроса они выросли в полтора-два раза. В первом полугодии 2022 года тренд на подорожание машиномест сохранился в связи с высокой инфляцией и ростом цен на стройматериалы. За этот период парковки стали дороже еще на 13%.

Но к концу прошлого года основные строительные материалы подешевели до уровня января—февраля 2022 года. И средняя цена машиноместа, подскочившая в июле 2022 года до рекордных 2,5 млн руб., уже в декабре снизилась до 2,2 млн руб.

По данным «Метриум», сейчас цены по классам объектов выглядят следующим образом: в московских новостройках массового сегмента 1,334 млн руб., бизнес-класса — 2,544 млн руб., премиум-класса — 3,524 млн руб., элитного сегмента — 6,254 млн руб. На первичном рынке Подмосковья парковочные места реализуются в среднем за 985,6 тыс. руб. «Сейчас на рынке машиномест достигнут баланс интересов застройщиков и покупателей. Предпосылок к новым ценовым колебаниям нет»,— полагает Надежда Коркка.

Как заработать на парковке

Цена парковочного места в новостройке меняется в зависимости от стадии готовности проекта — чем она выше, тем, соответственно, дороже машиноместо. «На цены влияет не только это, но и успех реализации квартир в конкретной новостройке. Если высокий спрос, девелопер может поднимать цены на паркинг не один раз. В случае низкого спроса, наоборот, будет готов предлагать машиноместа едва ли не в подарок»,— предупреждает Алексей Перлин. В этом сложность выбора объекта для инвестирования — каждый проект индивидуален. «Здесь нет ни общей статистики, ни конкретных рекомендаций, на каком именно этапе имеет смысл совершить сделку»,— предупреждает он.

В последнее время наметилось снижение разрыва между ценой квартир на начальном и финальном этапе строительства объекта. С ценами парковочных мест дела обстоят так же, что снижает привлекательность инвестиций в них, одновременно повышая требования к выбору объекта. «Динамика цены машиноместа, от которой зависит инвестиционный доход, может сильно отличаться от объекта к объекту. При сдаче в аренду машиноместа, как и квартиры, окупаются в среднем 15–17 лет»,— полагает Григорий Ваулин, добавляя, что самый разумный вариант вложения средств в машиноместо — покупка лота на начальном этапе строительства, конечно, с большим дисконтом.

Свободная покупка и продажа парковочного места стала возможна с 1 января 2017 года, когда вступил в силу ФЗ №315 «Об изменениях в гражданском кодексе РФ». До этого площадки для стоянки личного автотранспорта оформлялись только в долевую собственность между несколькими автовладельцами. То есть для продажи места требовалось получать согласие остальных дольщиков проекта.

Сейчас девелоперы не ограничивают инвесторов, а иногда даже предлагают различные бонусы клиентам, которые готовы купить сразу несколько лотов. Исключение составляют проекты с низким коэффициентом обеспеченности машиноместами. «Если возникает риск нехватки парковочных мест для жителей, то могут быть введены ограничения»,— отмечает господин Ваулин. Например, застройщики могут разрешить приобретение машиномест только покупателям квартир в жилом комплексе. «В нашей практике не было случаев, когда инвесторы скупают половину или треть мест в паркинге. Обычно в сделку для перепродажи или сдачи в аренду входят 3–4 машиноместа»,— резюмирует он.

В условиях острой нехватки парковочных мест нужно оценивать локацию. Паркинг может стать выгодной долгосрочной инвестицией, давая собственнику возможность зарабатывать на сдаче его в аренду, убежден Алексей Перлин. Паркинг также может стать выгодной краткосрочной инвестицией. Но, выбирая парковку для дальнейшей перепродажи, необходимо учитывать как количество машиномест в ЖК (если, например, их больше, чем квартир, не факт, что сделка вообще когда-нибудь состоится), так и популярность проекта в целом. «Успешные продажи свидетельствуют о высоком спросе, значит, и на машиноместо найдутся желающие»,— говорит господин Перлин, подчеркивая, что простота инвестирования в паркинги может ввести в заблуждение, и для выбора потенциально доходного объекта необходимо анализировать рынок, общаться с экспертами и отслеживать прогнозы и цены.