Заявить не значит заселить

Хотя на рынке офисов Москвы растет вакантность площадей и снижается стоимость аренды, девелоперы заявили о реализации новых проектов совокупно на 450 тыс. кв. м. Из них 80% приходится на объекты класса А — самого пострадавшего в кризис сегмента рынка недвижимости. Однако консультанты сомневаются, что в столице появится анонсированный объем новых бизнес-центров.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

О том, что в Москве заявлен ввод в 2023 году 473 тыс. кв. м офисных площадей, говорится в исследовании NF Group. Но в реальности этот объем может оказаться заметно ниже.

«В прошлом году было реализовано 43% от запланированного изначально объема площадей. В этом году, вероятно, эта цифра может быть меньше»,— прогнозирует партнер NF Group Мария Зимина.

В этом случае речь идет примерно о 200 тыс. кв. м, что в полтора раза меньше фактического объема, введенного в 2022 году. В IBC Real Estate считают, что в Москве в этом году будет сдано 296 тыс. кв. м — это на 13,2% ниже, чем в минувшем году. В Nikolliers ждут ввода 65–70% от заявленных 673 тыс. кв. м.

Коммерческий директор Coldy Максим Каварьянц предполагает, что девелоперы скорректируют планы по офисным проектам на стадии согласования проектной документации: «Некоторые уже прорабатывают возможность перевода части площадок под апартаменты либо жилье». По его мнению, уже начатые объекты, скорее всего, будут достроены. Заместитель руководителя департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Космарская добавляет, что в зоне риска здания, строящиеся для дальнейшей продажи без предварительных договоров с арендаторами. Руководитель управления коммерческой недвижимости ГК А101 Оксана Моисеева считает, что девелоперы скорее будут корректировать планы в части локаций новых бизнес-центров.

Если начнется массовая заморозка проектов в офисном сегменте, то уже в 2025 году в Москве может возникнуть дефицит качественных объектов, не исключают аналитики Stone Hedge. По их оценкам, большая часть существующих бизнес-центров введена до 2017 года и уже не соответствует современным требованиям.

Владимир Ефимов, вице-мэр Москвы, 25 января 2023 года:

«Наибольшее количество бизнес-центров будет построено на западе столицы».

Около 80% от заявленного к реализации на этот год объема офисных площадей, по данным NF Group, относятся к классу А. Именно этот сегмент по итогам прошлого года пострадал сильнее всего от кризиса из-за ухода с рынка или сокращения присутствия на нем зарубежных компаний. В таких объектах вакантность за год выросла с 9,5% до 13%, а в этом году может увеличиться до 15%. Руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков предполагает, что при средней вакантности на офисном рынке Москвы в 11–13% в этом году в объектах класса А показатель может достигнуть 20%.

Но руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилл Бабиченко не считает существующий показатель вакантности критичным. По его данным, сейчас в Москве пустует 10,3% площадей. «Это далеко от уровня 2014–2016 годов, когда вакантность превышала 17%»,— говорит эксперт. Но и существующее положение давит на стоимость аренды. Так, по данным NF Group, за год ставки в бизнес-центрах класса А снизились на 3,3%, до 26,04 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в то время как в классе В они выросли на 1,2% за год, до 17,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Денис Бобков прогнозирует снижение цен еще на 2–3% в этом году, до 25,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год в классе А и до 16,6 тыс. руб. в классе В. Гендиректор Remain Дмитрий Клапша добавляет, что в процессе переговоров с потенциальными арендаторами скидки могут доходить до 20–30%. Он говорит, что с конца декабря на офисном рынке наблюдается оживление. «Арендаторы переориентировали свой бизнес, появились новые игроки»,— отмечает он. Замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Елена Медушевская добавляет, что январь для офисного рынка также оказался неплохим, «в отличие от предыдущих лет».