Гвоздь сезона — зеленая зона

Гвоздь сезона — зеленая зона

       Цены на подмосковные земли замерли. Но это затишье перед подорожанием. Причина которого — новый генеральный план застройки Московской области. Который запрещает продажу земель в лесопарковой зоне и в непосредственной близости к столице.
       Как только этот документ будет принят (а ждать осталось недолго), местные власти прекратят продажу участков. Потенциальным землевладельцам придется покупать землю только на вторичном рынке. Что, естественно, приведет к росту цен. Так что сейчас самое время покупать землю — скоро ее можно будет продать значительно дороже.
       
Мне бы броситься в ваши леса
       В подмосковных лесах начинается борьба. За чистоту воздуха и за право обладания земельным наделом. В скором времени купить участок земли в зеленых зонах Московской области будет весьма затруднительно.
       Борис Луньков, начальник главного управления архитектуры и градостроительства администрации Московской области: Единственное богатство Московской области — это ее территория. А мы разбазариваем землю. На дачи, на садовые участки, на индивидуальную застройку. Мало запретить строительство промышленных предприятий. Надо прекратить беспорядочное индивидуальное строительство. Для этого и разработан новый генеральный план развития территории Подмосковья, который вступит в силу в ближайшее время.
       Значит ли это, что вам ни при каких условиях не удастся приобрести престижный участок? Конечно, нет.
       Кусок запретной земли можно перекупить у прежнего владельца, у риэлторов или, на худой конец, у областных властей. Последние, правда, применят такие поправочные коэффициенты, что вы вряд ли почувствуете разницу в цене. У всех продавцов она будет одинаковой, то есть рыночной. И, как говорят риэлторы, на 5%-10% выше, чем сегодняшняя цена на престижные земли.
       Можно, конечно, купить и дешевую, необетованную землю. Где-нибудь под Чеховым сотка обойдется вам не дороже 100 долларов. Правда, вы вынуждены будете затратить в десять раз больше на подводку к участку разного рода труб и проводов. Не говоря уже о том, во что вам обойдется строительство дома.
       Гораздо большей популярностью пользуются сегодня освоенные участки в нескольких километрах от МКАД. И покупается земля не для того, чтобы картошку выращивать, а большей частью для строительства симпатичного дачного домика или коттеджа. Желательно при этом устраивать загородную резиденцию на берегу водоема. В сосновом бору или в березовой роще. Такие земельные наделы не только не падают в цене, но напротив, дорожают. Согласитесь, цена от 10 до 25 тысяч долларов за сотку впечатляет.
Но, по всей вероятности, и это не предел.
       
В моем поле зрения появляется новый объект
       Зачем откладывать покупку подмосковных соток на завтра. Гораздо выгоднее это сделать сегодня.
       Прежде всего надо решить, для чего, собственно, вам нужна земля. Если вы собираетесь заниматься исключительно борьбой за урожай, не обязательно покупать участок в километре от кольцевой. Можно остановить свой выбор на скромном наделе соток в десять где-нибудь в конце Рязанского шоссе. Это обойдется вам в 2 тысячи долларов. Урожай картошки, может быть, соберете и неплохой, но о ликвидности вашей земли говорить не приходится.
       Другое дело — покупка земли для строительства дома. Здесь важно правильно выбрать место. По мнению риэлторов, оптимально, если стоимость земли составляет 30%-50% от предполагаемой стоимости дома.
       Кирилл Лунев, сотрудник банка: Два года назад я купил участок земли по Горьковскому направлению, в 60 километрах от кольцевой. Земля обошлась дешево: 12 тысяч долларов за пятнадцать соток. На строительство дома я потратил 200 тысяч долларов. Начиная с прошлого года, пытаюсь продать его. Хоть за 170 тысяч — не получается. Люди, у которых есть такие деньги, сегодня покупают готовые дома на Рублевке.
       Как видите, затевать строительство роскошного дома можно только на дорогой земле. Спрашивается, где продаются эти дорогие и высоколиквидные сотки?
       Роман Терехов, начальник отдела продаж агентства недвижимости "Терра": Человек, который хочет выгодно вложить деньги, должен знать, какую землю сегодня стоит покупать. Земельный рынок очень тонкий --здесь нет четких критериев, что почем. Прежде всего, на цену земли влияет место. И дело не только в том, на каком расстоянии от МКАД расположен участок. Надо сказать, что соседние участки могут стоить по-разному в зависимости от ландшафта, вида из окна, количества сосен на участке. Кроме этого, цена зависит от того, кто живет в соседних домах.
       По- прежнему самая дорогая земля на Рублевском шоссе. Пожалуй, объяснений не требуется. Раздоры, Барвиха, Жуковка, Николина Гора — дорога от центра города по правительственной трассе занимает от силы 20 минут. С коммуникациями тоже все в полном порядке. Плюс рестораны, бассейны, корты. В деревне Жуковка — отделение банка МЕНАТЕП: все услуги солидным сельским клиентам. За такую землю не грех заплатить и 25 тысяч долларов за сотку. Тем более что цена на рублевские земли не снижалась даже в критические дни: во время банковского кризиса, предвыборной лихорадки и эпидемии гриппа.
       Практически в два раза дешевле сотка на Минском или Можайском шоссе. Но это обстоятельство почти не влияет на престижность этих земель. Можете быть уверены — участок в Переделкино или Баковке вы всегда сможете выгодно продать.
       Если, конечно, успеете построить на нем домик.
       Кстати, особенностью нынешнего сезона является повышенный спрос на земли с "недостроем".
       Аркадий Крючков, директор информационного центра фирмы "Самынка", торгующей земельными участками: Неосвоенная земля уже не пользуется таким спросом, как пару лет назад. Сейчас в цене участки с коммуникациями. Например, участки в старых дачных поселках или в уже готовых коттеджных городках централизованной застройки. Участки голой земли покупают сравнительно редко.
       По сравнению с прошлым годом цены на престижные участки земли между Минским и Новорижским шоссе и в районе Малаховки несколько выросли. Купленная в этих местах земля принесла за последний год доход в размере 5%.
       Григорий Полторан, директор агентства недвижимости "БЕСТ": В промышленных зонах, где не все благополучно с экологией, можно купить участок и по 100 долларов за сотку. За элитный участок земли с вас могут взять и 25 тысяч за ту же сотку. И дело не только в удаленности от города. В большей степени стоимость земли зависит от инфраструктуры и от соседства. Неосвоенные участки сейчас мало кто покупает.
       
Кого-то в рощу заманила, кого-то в поле увела
       Итак, место выбрано. Осталось решить, у кого покупать землю: на первичном рынке, у местных властей, или у риэлторов, на рынке вторичном. Естественно, дешевле у местных властей.
       Анатолий Петраков, министр строительства Московской области: В Подмосковье много "полей чудес": простаивают участки земли с недостроем. Мы достроили в прошлом году 2 миллиона квадратных метров. Причем сооружение очистных сооружений, подводку коммуникаций и строительство дорог финансировали из бюджета. Приобрести участок такой освоенной земли по ценам, которые устанавливают местные власти (а это в среднем на 25% дешевле рыночных), смогут многие. К тому же применение новых строительных технологий позволит снизить стоимость дома до 300 долларов за квадратный метр.
       Получается, что местные власти продают земельные участки дешевле, чем на рынке. Правда, это правило распространяется не на все подмосковные угодья. И количество земли "в одни руки" ограничено — не более 15 соток.
        Валентин Мартьянов, заместитель председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Московской области: В 1993 году был принят федеральный закон о продаже земельных участков гражданам России по нормативной стоимости и по договорной цене. Как правило, по договорной цене продаются участки, размеры которых превышают установленные нормы. Или земли, пользующиеся повышенным спросом.
       Естественно, договорная цена отличается от рыночной. По нашим данным, стоимость земли в удаленных районах составляет-- в Каширском, Шатурском, Коломенском-- 900 тысяч рублей за сотку. А средняя рыночная цена той же сотки, по данным наших экспертов, равна 500 долларам.
       Правильность оформления сделки контролирует областной земельный комитет: заключение договора купли-продажи и выдачу свидетельства о собственности на землю. На сегодняшний день расходы граждан при оформлении сделок с землей состоят из госпошлины со стороны нотариата, регистрационного сбора при получении свидетельства — всего около 2,5-3 миллионов рублей.
       
       По данным Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Московской области, средние цены, которые устанавливают местные власти на землю в различных районах Подмосковья, составляют ( в $ за сотку):
       Одинцовский район 2000
       Балашихинский район 1538
       Люберецкий район 1250
       Раменский район 1000
       Мытищинский район 950
       Химкинский район 850
       Солнечногорский район 778
       Подольский район 575
       Рузский район 500
       Щелковский район 450
       Волоколамский район 345
       Можайский район 195
       Дмитровский район 155
       Шатурский район 100
Каширский район 50
       
       Нормативная цена земли устанавливается на федеральном уровне. На сегодняшний день она равна двухсоткратному размеру земельного налога, установленного местными властями (См. "Деньги" # 6,1997). Московская область как субъект федерации может вводить повышающие коэффициенты: от 1 до 10 в зависимости от целевого назначения земельных участков. Местные органы власти, в свою очередь, могут повышать или понижать нормативную цену на 25%.
       
       На первый взгляд, цены первичного рынка кажутся более привлекательными, чем рыночные. Но не стоит забывать о том, что дефицитную землю власти вам по этим ценам не продадут. Так, в лесопарковой зоне действуют особые тарифы. И особые правила получения этой земли в собственность. Здесь мало договориться с местными властями. Придется побегать с бумажками, чтобы получить "добро" у областной администрации. Как показывает практика, при покупке престижного участка у местных властей экономия (по сравнению с ценами риэлторов) в лучшем случае составляет 10%. Но даже при таком раскладе заниматься этим стоит. Судите сами, сегодня вы покупаете участок на Николиной Горе по 20 тысяч долларов за сотку. А завтра первичный рынок престижных земель закрывается. Согласно разработанному генплану. Представляете, сколько желающих появится на вашу землю? Естественно, вы сможете продать свою собственность гораздо дороже. По прогнозам риэлторов, цены вторичного рынка на землю в 25-километровой зоне от Москвы вырастут как минимум на треть.
       Понятно, что покупателей на такую землю найдется немного. Большинство потенциальных землевладельцев устремится к более дешевой земле. Которая, в связи с повышением спроса, тоже подорожает процентов на 10%-12%.
       
Господа, сдавайте излишки!
       Но может быть, запрет на освоение элитных земель коснется и собственников? Не заставят ли их покинуть насиженные дорогие сердцу и карману места? Уверяем, опасения совершенно беспочвенны. Во-первых, права частной собственности охраняются законом. Во-вторых, изгнание слишком дорого обойдется самим законодателям.
       Приведем пример. Даже по сегодняшним правилам деревня Жуковка на Рублевском шоссе — это противозаконная застройка. Потому что находится в санитарной зоне водоканала, территория ее не подлежит расширению, канализационные сети перегружены. Но вы, наверное, догадываетесь, кто живет в запретной зоне. И как вы себе представляете выселение обитателей Жуковки?
       Впрочем, закон защищает всех собственников без исключения, а не только обитателей начала Рублевки, Минского и Можайского шоссе.
А что делать, если вы по случаю приобрели участок, который превышает нормы предоставления земли?
       
       Нормы предоставления земли и размер договорной цены также определяются местными органами власти. В Подмосковье под садоводческие участки предоставляется 6 соток, под индивидуальное жилищное строительство — 12 соток, под личные подсобные хозяйства — порядка 15-20 соток. В отдаленных районах под подсобное хозяйство могут отводить и по полгектара.
       
       Стоит ли бояться землемера с ножницами, который отрежет "лишний" кусок или заставит доплачивать за излишек по рыночной стоимости? Спокойствие гарантировано тем землевладельцам, которые оформили свидетельство о частной собственности на землю. Им бояться абсолютно нечего.
       Как, впрочем, и тем, кто приобрел землю до 1991 года. Они, в соответствии с указом президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю", имеют право пользоваться излишками земли, находящимися в их пожизненном наследуемом владении и пользовании. Местные власти не имеют права заставлять платить выкуп за эти участки. Положение может измениться после принятия соответствующего федерального закона, о необходимости которого говорится в президентском указе. В этом случае излишек площади перейдет в ваше владение совершенно бесплатно.
       В самом невыгодном положении оказались сегодняшние покупатели. Если, покупая землю у местных властей, они намерены оформить землю в собственность, а не в пожизненное наследуемое пользование (на рынке под куплей-продажей земли подразумевают обе формы владения).
       Собственникам за сверхнормативные территории придется платить по рыночной цене. А если она будет оформлена как пожизненное наследуемое владение, никакой наценки за лишнюю землю не предусмотрено. Но в этом случае ее нельзя будет ни продавать, ни дарить. Только пользоваться и передавать по наследству. Правда, при оформлении наследства придется заплатить налог. Сумма которого будет заведомо выше той, которую нужно заплатить за излишки. Так что выгоднее все-таки сразу оформлять участок в собственность.
       Этих проблем не будет, если вы покупаете землю на вторичном рынке. В договоре купли-продажи с последующим оформлением в собственность все издержки учтены изначально.
       Согласны, покупка подмосковной земли — дело весьма хлопотное. Зато прибыльное. Главное — сделать правильный выбор. И стать собственником участка, который в скором времени поднимется в цене. А это произойдет в том случае, если сегодня вы купите землю в лесопарковой зоне и не откладывая займетесь строительством. Через пару лет, после принятия нового генерального плана развития Подмосковья, ваш участок вырастет в цене в несколько раз.
       
Инга ЗАМУРУЕВА, Роман ЖУК
       
Подпись
       Борис Луньков, начальник главного управления архитектуры и градостроительства администрации Московской области: "Выделение участков под индивидуальное строительство — это разбазаривание земли".
       Анатолий Петраков, министр строительства Московской области:"Областные власти готовы продавать уже освоенные участки".
        Валентин Мартьянов, заместитель председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Московской области:"Землю выгоднее покупать у местных властей".