Проектная декларация в составе оснований договора участия в долевом строительстве

ПРОЕКТНАЯ ДЕКЛАРАЦИЯ В СОСТАВЕ ОСНОВАНИЙ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

И.И. ХАРИТОШИН

Аннотация. В статье рассматриваются понятие, сущность и значение проектной декларации как элемента договора участия в долевом строительстве. Обосновывается вывод о том, что проектная декларация не просто входит в число оснований возникновения обязательства участия в долевом строительстве, но является неотъемлемой составной частью легального статуса застройщика, намеренного привлекать средства дольщиков для финансирования строительства.

Ключевые слова: проектная декларация, проектная документация, долевое строительство, публичная оферта, односторонняя сделка.

The Summary. This article discusses the concept, the essence and significance of the project as part of a declaration of participation in treaty share construction. Substantiate the conclusion that the project is not simply a declaration is one of the reasons the obligation of participation in co-construction, but is an integral part of the legal status of the builder, a deliberate means to attract equity investors to finance the construction.

Key words: Declaration of the project, project documentation, construction shares, public offer, one-sided

Важным элементом договора участия в долевом строительстве выступает проектная декларация — ст. 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»1.

В самом первом приближении проектная декларация предстает перед нами как документ, включающий в себя информацию о застройщике и о проекте строительства. Но такая характеристика мало что дает для понимания ее юридической сущности и совершенно бесполезна с точки зрения определения ее статуса в заключении и исполнении договора об участии в долевом строительстве. Не случайно А.В. Маковская, например, обращает особое внимание на необходимость выявления роли и значения проектной декларации для договора и обязательства участия в долевом строительстве2.

Проектную декларацию именуют «базовым документом», предоставляемым застройщиком участнику долевого строительства. В случае нарушения застройщиком требований, установленных Федеральным законом к проектной декларации, участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения3. Или, по крайней мере, в тех случаях, когда речь идет о нарушении требований к декларации, прямо связанных с возникновением у участника заблуждения, имеющего существенное значение4.

Иногда проектную декларацию неправомерно причисляют к разряду проектной документации. Так, по мнению С.П. Гришаева, «опубликование, размеще-

ние и (или) представление проектной декларации называют предварительным условием для получения разрешения на строительство»5. Это утверждение, на наш взгляд, пусть останется на совести автора. В ст. 51 (ч. 1) Градостроительного кодекса сказано о том, что «Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом». В перечне документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на строительство, проектная декларация не указана. Причем документы, не перечисленные в ч. 7 и 9 ст. 51, от заявителя требовать не разрешается.

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике:

$ о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения — для застройщика юридического лица; о фамилии, об имени, об отчестве, о месте жительства — для застройщика — индивидуального предпринимателя, а также о режиме работы застройщика; $ о государственной регистрации застройщика; $ об учредителях (участниках) застройщика; $ о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации; $ о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия;

$ о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере креди-

торской задолженности на день опубликования проектной декларации;

Информация о проекте строительства, входящая в проектную декларацию содержит сведения о:

а) цели проекта строительства, этапах и сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы предусмотрено федеральным законом;

б) разрешении на строительство;

в) правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;

г) местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

д) функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;

е) других данных.

Ознакомление с ч. 1 ст. 3 Закона позволяет сделать вывод о том, что юридический состав оснований привлечения денежных средств участников долевого строительства неодинаков и различается как раз в зависимости от степени раскрытия информации, содержащейся в декларации.

По общему правилу этот состав образуют следующие факты:

1) разрешение на строительство;

2) государственная регистрация застройщиком права собственности или договора аренды земельного участка;

3) опубликования или размещения проектной декларации;

4) представление декларации в регистрирующий и контролирующий органы.

В тех случаях, когда застройщик не намерен рекламировать свою деятельность, т.е. когда его деятельность носит «полузакрытый характер»6, рассчитанный на конкретный круг дольщиков, то третий факт закон исключает, полагая в таких случаях достаточным одного представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Как становится ясно из содержания ч. 2 ст. 19 Закона, проектная декларация представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона контролирующий орган7. Что касается регистрирующего органа, то исходя из содержания ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним» проектная декларация представляется в регистрирующий орган одновременно с заявлением о регистрации первого договора участия в долевом строительстве.

Сказанное заставляет сделать вывод о том, что проектная декларация предопределяет содержание существенных условий договора (всех или, по крайней мере, наиболее важных) и влияет на его действительность и исполнимость возникающего из него обязательства. Таков диапазон ее действия в отношениях, регулируемых гражданским правом. Но этим ее юридическое значение не исчерпывается. Проектная декларация не просто входит в число оснований возникновения обязательства участия в долевом строительстве. Она является неотъемлемой составной частью легального статуса застройщика, намеренного привлекать средства дольщиков для финансирования строительства. Отсутствие проектной декларации у застройщика, занимающегося такой деятельностью, позволяет квалифицировать эту деятельность как неправомерную. Привлечение денежных средств потребителей до публикации проектной декларации и получения разрешения на строительство не допускается. В соответствии со ст. 14.28 КоАП привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 15 тыс. до 20 тыс. руб.; на юридических лиц — от 400 тыс. до 500 тыс. руб. Опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 10 тыс. до 15 тыс. руб.; на юридических лиц — от 300 тыс. до 400 тыс. руб.

Федеральная служба по финансовым рынкам вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации застройщика в случае неоднократного или грубого нарушения застройщиком положений Федерального закона о долевом строительстве или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Но какова же должна быть характеристика сущности декларации в составе оснований возникновения обязательства участия в долевом строительстве? Нужно ли ее считать «публично-правовым элементом», соединяющимся с одноименным договором, либо приглашением к оферте, либо и тем и другим одновременно?

Ответ на этот вопрос, думается, не может быть однозначным.

Любая декларация в широком смысле предстает прежде всего как юридический документ, уведомляющий всех либо только некоторых лиц о некоторых юридических фактах, относящихся к декларанту. В первом случае декларация может служить для целей гражданского оборота, уведомляя всех заинтересованных лиц о юридически значимых фактах в деятельности декларанта (инвестиционная декларация и некоторые другие документы8), во втором — для публичных целей, уведомляя о том же только соответствующие государственные органы, наделенные правом контроля за соответствующими фактами (налоговая декларация, таможенная декларация).

Проектная декларация должна бы относиться к первой категории таких документов. Разумеется, она, как и остальные документы этой группы, адресуется не только участникам оборота, но и публичным органам, призванным осуществлять контроль за привлечением средств физических и юридических лиц в сфере долевого строительства, но этим далеко не исчерпывается ее юридическое значение, поскольку факты, указанные в ней, приобретают юридическое значение для договоров, в последующем заключаемых декларантом с любыми лицами.

Дело, однако, в том, что Закон считает возможным различать два вида проектных деклараций: доводимую до всех участников оборота; предоставляемую по факту обращения заинтересованного лица.

И в том и в другом случае В.В. Витрянский, например, считает ее публично-правовым элементом в регулировании договора участия в долевом строитель-стве9.

А.В. Маковская полагает возможным вести речь об опубликованной (размещенной) проектной декларации как о приглашении делать оферты.

По нашему мнению, декларация является односторонним волеизъявлением декларанта, считающим нужным довести до сведения всех участников оборота и (или) уполномоченного органа информацию, которой в результате принятия декларации придается свойство публичного засвидетельствования. В случае опубликования проектной декларации и (или) размещения ее в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, она (вместе с другими публичными предпосылками — разрешением на строительство и государственной регистрацией права собственности на земельный участок или договора аренды) влечет возникновение у декларанта обязанности

заключения договоров участия в долевом строительстве в строгом соответствии с содержанием проектной декларации. Таким образом, у участников оборота возникает право требовать заключения с ними договора в соответствии с содержанием проектной декларации. При таких обстоятельствах проектной декларации из числа всех известных науке гражданского права понятий более всего подходит конструкция односторонней сделки. То обстоятельство, что проектная декларация должна быть представлена в контролирующий орган и (при заключении первого договора) в регистрирующий орган, ничего не меняет в одностороннем характере проектной декларации для декларанта.

Публикация декларации может, разумеется, приравниваться к публичной оферте, но при этом было бы ошибочно полагать, что это единственно возможная публичная оферта в данной ситуации. Как раз наоборот, чаще всего публичная оферта по таким делам обычно не связывается в массовом обороте с опубликованием проектной декларации, ознакомление с которой происходит уже на стадии решения о заключении.

1 Далее — Закон о долевом строительстве, Закон.

2 См.: Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. № 5. С. 25.

3 См.: Гринев В.П. Долевое строительство. Как защитить свои права и законные интересы. — М.: «Гросс Медиа», 2005. С. 15.

4 См.: Шарапов В. Об участии в долевом строительстве: комментарий к закону // Право и экономика. 2005. № 12. Данный автор считает возможным вести речь о таких требованиях к проектной декларации, которые, если они будут нарушены застройщиком, не влекут заблуждение участника долевого строительства относительно природы договора участия в долевом строительстве или относительно тождества и качеств предмета такого договора, и потому не могут влечь признания договора недействительным по этому основанию. Например, сведения о величине собственных денежных средств застройщика. Кроме того, если заблуждение имело место после заключения сделки, такая сделка недействительной по этому основанию признана быть не может, а закон допускает возможность признания такой сделки недействительной, если, к примеру, застройщиком не будут своевременно внесены изменения в проектную декларацию, что может случиться не в момент заключения договора участия в долевом строительстве, а намного позднее.

5 Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». — М.: Новая Правовая культура, 2008. С. 9.

6 Полагаем, что совершенно закрытой эта деятельность быть не должна. Хотя свобода договора предполагает возможность выбора контрагента, однако застройщик, декларирующий свою деятельность, не вправе отказывать в за-

ключении договора желающему лицу по мотивам, не основанным на содержании условий договоров, заключенных с остальными дольщиками. Это означало бы недопустимую дискриминацию участников оборота и содержало в себе признаки монополистической деятельности.

7 В соответствии с постановлением Правительства РФ от 10 марта 2007 г. № 152 таким органом является Федеральная служба по финансовым рынкам.

8 В одном ряду с такими документами стоит, по нашему мнению, публикация сведений открытыми акционерными обществами в порядке раскрытия информации о юридически значимых фактах, отчетов о прибылях и убытках, об афилированных лицах и др.

9 Гражданское право: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право: Учебник. / Отв. ред. Е.А. Суханов (Классические университетские учебники). — М.: Волтерс Клувер, 2008 (гл. 48, § 5 п. 2).

ПРИНЦИПЫ КАК ЭЛЕМЕНТ МЕХАНИЗМА ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ПРОИЗВОДСТВА ПО ДЕЛАМ ОБ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПРАВОНАРУШЕНИЯХ

А.А. ХОРЕВ

Исследователь, — пишет Е.В. Скурко, — обратившийся к категории правового принципа, интерпретируя общенаучное понятие принципа и адаптируя его к специфике правовой сферы, неизбежно сталкивается с комплексом проблем как теоретического, так и практического свойства. Они связаны не только с отсутствием единых теоретических представлений в отношении таких понятий, как «правовой принцип» или «принцип права», но и с проблемами выявления и применения правовых принципов в деятельности российского законодателя или в ходе правоприменения1.

Ученые, обращавшиеся к исследованию правовых принципов, в целом едины во мнении, что «принципы права — это исходные, определяющие идеи, положения, установки, которые составляют нравственную и организационную основу возникновения, развития и функционирования права»2, они пронизывают (должны пронизывать) всю структуру права — правосознание, нормы, правоотношения, а также правоприменительную практику3. Для того, чтобы определить, какую роль играют принципы права в правовом регулировании тех или иных отношений, с обязательностью или не обязательностью их нормативного закрепления как условия их действия, необходимо, прежде всего, установить место принципов в механизме правового регулирования, роль, которую они играют в этом механизме как регуляторы.

В основе теории механизма правового регулирования лежит идея «право — регулятор». В наиболее обобщенном виде С.С. Алексеев представляет механизм правового регулирования как взятую в единстве систему правовых средств, при помощи которой обеспечивается результативное правовое воздействие на общественные отношения4. Основными звеньями указанного механизма ученый в последних своих ра-

ботах называет: 1) юридические нормы; 2) правовые отношения, субъективные права и юридические обязанности; 3) акты реализации прав и обязанностей. Кроме того, он допускает присоединение четвертого звена — индивидуальных предписаний, актов применения права5.

Другие ученые существенно расширяют содержание механизма правового регулирования, включая в него в качестве элементов все правовые явления, в том числе законность, правопорядок и др.6. В этом отношении мы поддерживаем А.П. Шергина, указывающего, что при таком подходе происходит смешение регулирующих средств (норм права и др.) с результатом их действия (правопорядок, законность и др.)7. В то же время, правосознание и правовая культура, по нашему мнению, воздействуют на механизм правового регулирования, влияют на толкование норм права, создают тот или иной результат правового регулирования, поэтому мы не согласны с учеными, отрицающими необходимость отнесения названных элементов к механизму правового регулирования8.

Попытка определить место принципов права в механизме правового регулирования была предпринята С.С. Алексеевым, который поставил их в один ряд с общими дозволениями и общими запретами. В то же время, ученый показал качественные различия между ними9. Принципы права в сжатом виде выражают содержание правового регулирования, представляют собой своего рода «резюме», «сгустки» того, что образует содержание данной правовой системы. Общие дозволения и общие запреты, в отличие от принципов, относятся не к фактическому содержанию, а непосредственно к регулятивной стороне права, они прямо выражают его особенности как регулятора10. При этом, по сравнению с нормами права, общие дозволения и общие за-