Редевелопмент как механизм развития городских территорий промышленного назначения

Redevelopment such as a mechanism of urban areas development which have industrial purpose Zaychenko K.1, Lvova M.2 (Russian Federation) Редевелопмент как механизм развития городских территорий промышленного

назначения

Зайченко К. В.1, Львова М. В.2

'Зайченко Карина Владиславовна /Zaychenko Karina — студент;

2Львова Мария Васильевна / Lvova Maria — студент, кафедра организации строительства и управления недвижимостью, профиль подготовки: девелопмент в инвестиционно-строительной деятельности, Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет, г. Москва

Аннотация: одним из эффективных способов развития городских территорий является редевелопмент. Именно редевелопмент предполагает комплексное решение вопросов, связанных с преобразованием невостребованных объектов недвижимости или нерационально используемых территорий в новые, инвестиционно-привлекательные, объекты. В статье рассматриваются формы реализации редевелопмента, анализируются его преимущества и недостатки при реализации проектов, а также обосновываются целесообразность применения и необходимость оптимизации в дальнейшем. Abstract: redevelopment is one of the most effective ways for developing urban areas. Directly redevelopment provides complex issue decisions, which is connected with transformation of unclaimed real property or transformation irrational using areas into new objects that are more investment-attractive. The article shows forms of redevelopment realization, analyzing positive and negative aspects during project realization. Furthermore, the article substantiates practicability of usage and necessity of optimization redevelopment in future.

Ключевые слова: редевелопмент, развитие городских территорий, рефункционализация, комплексное освоение территорий, промышленные зоны.

Keywords: redevelopment, developing urban areas, refunctionalization, integrated development areas, industrial areas.

В современных крупных городах в условиях уже сложившейся застройки возникает проблема поиска свободных земельных участков для строительства. Тем не менее, городу необходима возможность развиваться. Одним из эффективных методов реорганизации городских территорий является редевелопмент.

Редевелопмент - это деятельность по перепрофилированию невостребованных на рынке объектов недвижимости или нерационально используемых территорий. К таким территориям относятся, например, промышленные зоны, расположенные в черте города, которые по различным причинам в настоящее время не используются по своему назначению или используются неэффективно, в связи, с чем требуется реформирование промышленных предприятий, расположенных на этих территориях.

Редевелопмент может быть представлен в следующих формах:

• Перепрофилирование или реконструкция старых промышленных зданий с целью дальнейшего использования в качестве административных или складских помещений;

• Сохранение полной или частичной промышленной функции объекта в совокупности с внедрением новых производственных технологий;

• Ликвидация крупных промышленных зданий и использование территории для жилой застройки или строительства недвижимости коммерческого назначения;

• Рефункционализация неэффективно используемых территорий для последующей застройки, которая будет пользоваться спросом.

Редевелопмент является важной частью в процессе преобразования городских территорий. Он даёт застройщику ряд преимуществ. Во-первых, редевелопмент - это практически единственная возможность застройки площадей, которые имеют выгодное месторасположение в черте города, развитую инфраструктуру и транспортную доступность [1, с. 13]. Жилые или коммерческие объекты недвижимости в таких районах будут востребованы на рынке.

Во-вторых, промышленные предприятия, как правило, имеют большую территорию, что открывает горизонты для реализации масштабных проектов. Немаловажным является то, что на таких территориях, скорее всего, уже решены вопросы по инженерному обеспечению земельного участка.

В-третьих, строительство новых объектов недвижимости различного назначения способствует образованию дополнительных площадей под жилую застройку, а также формированию новых рабочих мест.

Помимо ряда преимуществ редевелопмента, существуют и некоторые сложности, связанные с его реализацией.

Редевелопмент промышленных зон является достаточно сложным видом строительной деятельности, поэтому требует профессионального подхода и грамотных решений при разработке и реализации проекта. Длительный жизненный цикл реализации проекта, необходимость сохранения памятников архитектуры, которые расположены на территориях, подлежащих реорганизации, а также существующие обременения земельного участка - всё это, лишь малая часть препятствий, с которыми сталкиваются девелоперы в ходе работы над проектом.

Основная и наиболее весомая трудность связана с разработкой исходно - разрешительной документации. Этот процесс не только длительный по времени, но и достаточно дорогой, в частности, процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка и изменения технико-экономических показателей проекта.

Нередко, промышленная зона включает в себя несколько предприятий, как следствие, возникают сложности исполнения интересов каждого из собственников при разработке и утверждении проекта.

Вместе с тем, редевелопмент крупных территорий является значительно затратным процессом. Для реализации данных проектов необходимы большие объемы долгосрочных инвестиций, так как помимо строительства новых объектов недвижимости, необходимо произвести подготовку территории, которая гораздо сложнее и дороже, чем при новом строительстве. Она включает в себя: ликвидацию промышленного объекта, а иногда перенос предприятия за пределы города, рекультивацию земельного участка, реконструкцию инженерных коммуникаций [2, с. 141, 144].

Учитывая стоимость и сложность проектов редевелопмента, заниматься такой деятельностью могут исключительно крупные и опытные девелоперские компании. Немаловажной для таких компаний является поддержка городских, а в некоторых случаях и федеральных властей, но, к сожалению, она не всегда является возможной.

Потребность в редевелопменете особенно актуальна в крупных городах, таких как Москва и Санкт - Петербург [3, с. 45].

По данным Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы промышленные зоны составляют более 17 % от всех городских территорий. На сегодняшний день существует уже ряд примеров успешных проектов редевелопмента промышленных территорий. Одним из таких примеров - является масштабный проект редевелопмента завода ЗИЛ, площадь земельного участка которого составляет более 333 гектаров.

Проект предполагает реконструкцию и масштабное строительство жилой недвижимости, офисных и торговых помещений, спортивных комплексов и объектов социальной инфраструктуры. Редевелопмент данной территории позволит построить крупный микрорайон с развитой инфраструктурой.

Данное направление начало развиваться в России сравнительно недавно, однако, с уверенностью можно сказать, что на сегодняшний день оно значительно отличается от зарубежной практики. На западе редевелопмент осуществляют в том случае, когда объекты недвижимости становятся нерентабельными, перестают приносить доходы, а в России наиболее частой причиной является дефицит городских территорий под строительство. Также за рубежом город, как правило, осуществляет поддержку и стимулирование процесса редевелопмента в виде различных льгот, начиная от сниженного налогообложения и заканчивая выделением средств из бюджета на гранты для развития территорий.

Для эффективного развития редевелопмента в России необходимо учитывать мировой опыт в данной деятельности с адаптацией к российским условиям [4, с. 111]. Осуществление развития городских территорий невозможно без партнерства между государством и частными компаниями. В его рамках необходима помощь в финансирование из бюджетных средств различных процедур, связанных с подготовкой территории или переносом промышленных предприятий за пределы города, в особенности, для территорий, расположенных в небольших городах, с неблагоприятным инвестиционным климатом.

Резюмируя все вышесказанное, можно сделать вывод о том, что редевелопмент является важным инструментом развития города, оказывающим положительное влиятельное на: эффективное использование территорий, оптимизацию застройки, улучшение экологической ситуации и качество жизни населения в целом. Несмотря на трудности, которые возникают при реализации проектов редевелопмента, имеется и ряд преимуществ, которые делают данный вид деятельности привлекательным для инвесторов. Следовательно, можно говорить о том, что это направление выгодно и целесообразно развивать в дальнейшем.

Литература

1. Голованов Е. Б., Киселева В. А. Развитие редевелопмента как направления по преобразованию городских территорий // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия: Экономика и менеджмент, 2013. № 3 (Том 7). С. 12-16.

2. Увайсаева А. Г. Реновация территорий как разновидность инвестиционных проектов // Российское предпринимательство, 2014. № 8 (254). С. 139-147.

3. Похилый Е. Ю. Стимулирование и инструменты редевелопмента городских территорий // Оценка инвестиций, 2016. № 2. С. 44-51.

4. Журбей Е. В., Давыборец Е. Н., Еленева Е. В. Редевелопмент как перспективный механизм развития муниципальных территорий: зарубежный и отечественный опыт // Ойкумена. Регионоведческие исследования, 2014. № 4 (31). С. 90-118.

Interaction of participants of foreign trade activities and customs authorities

of risk management system Karpova A.

Карпова Анастасия Алексеевна / Karpova Ana.sta.sia — студент, кафедра финансового права и таможенной деятельности, Юридический институт Владимирский государственный университет им. ААлександра Григорьевича и Николая Григорьевича Столетовых, г. Владимир

Abstract: this article addresses the issue of interaction between participants of foreign economic activity and customs authorities using the risk management system. We analyzed the interaction results in accordance with the customs statistics. Arguments in favor of the organization of effective interaction can enhance the effectiveness of verification measures of customs control, but, at the same time to simplify and accelerate the performance of customs operations, reducing the burden on business at the stage of the customs control. Аннотация: в данной статье рассматривается вопрос взаимодействия участников внешнеэкономической деятельности и таможенных органов с применением системы управления рисками. Проанализированы результаты взаимодействия в соответствии с данными таможенной статистики. Приведены аргументы в пользу того, что организация эффективного взаимодействия может повысить результативность проверочных мероприятий таможенного контроля, но, вместе с тем, упростить и ускорить процесс совершения таможенных операций, снижая нагрузку на бизнес на этапе таможенного контроля.

Keywords: customs authorities, trader, risk management system, customs control.

Ключевые слова: таможенные органы, участник ВЭД, система управления рисками, таможенный контроль.

Currently, one of the main tasks of customs authorities is to monitor compliance with the participants of foreign economic activity (FEA) of the customs legislation, but also there is a need to simplify and speed up customs operations, in order to create more comfortable conditions for doing business. The most important role in solving these problems is played by the risk management system (RMS). RMS - a system of customs administration, which ensures the implementation of effective customs controls based on the optimal allocation of resources of the Russian Federation Customs Service [1, p. 93].

One example of a beneficial interaction between traders and customs authorities to the use of the industry (declarative) the principle of operation of the system for categorizing the participants of foreign trade activities within the RMS. The principle requires that the participants of foreign trade activities themselves are turning to the customs authorities and provide information, which is analyzed according to certain criteria. If the results of the analysis in the work is not identified risks, the amount applied to them forms of customs control decreases. This applies to large industrial enterprises - investors, car manufacturers, importers of fish and meat, exporting their own products. Such an interaction respectable participants of foreign trade activities receive certain benefits and customs greatly facilitate its work to minimize the risks.