Премиальное торможение

По итогам 2020 года в Петербурге был введен в эксплуатацию всего один дом элитного класса. На рынок было выведено три объекта класса люкс. Некоторые эксперты заговорили о формировании дефицита, однако статистика утверждает, что ажиотажа в этом сегменте не наблюдается.

Одна из квартир в Esper Club была продана за 190 млн рублей по цене 610 тыс. рублей за квадратный метр

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

По данным КЦ «Петербургская недвижимость», цены на элитное жилье в 2020 году выросли, что отвечает общерыночному тренду на повышение стоимости квартир. В премиальном сегменте рост составил 7,9% за год, до 389,9 тыс. рублей. Доля сделок с использованием рассрочки по итогам года на уровне 56%, относительно 2019 года доля снизилась на 15 п. п. (в 2019 году — 71%). Доля ипотечных сделок выросла на 6,9 п. п. и составила 23%.

Алексей Тюлькин, директор по продажам «Альфа Фаберже», замечает, что в сегменте элитной недвижимости цены очень неоднородны и сильно отличаются в зависимости от локации и проекта. Если на Васильевском острове или Петроградке можно было приобрести элитную квартиру по цене от 300 тыс. рублей за «квадрат», то в районах «золотого треугольника», Каменного и Крестовского островов стоимость жилой недвижимости находилась в диапазоне от 850 тыс. до 1,2 млн рублей. «Самые дорогие объекты экспонировались по 1,4–1,5 млн рублей за квадратный метр»,— рассказывает господин Тюлькин.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», подсчитала, что в 2020 году средний бюджет покупки поднялся на 15% (57,8 млн рублей в конце года против 49,9 млн в начале). «Интересно, что средняя площадь лота в структуре предложения также увеличилась на 4,4%, со 131 до 137 кв. м, то есть спрос в течение года смещался в сторону менее просторных квартир»,— указывает она.

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», отмечает: «В 2020 году мы ввели в эксплуатацию элитный Esper Club общей площадью 11 тыс. кв. м и вывели на рынок клубный дом "Приоритет" на Воскресенской набережной в Центральном районе. За 12 месяцев продажи ГК "Еврострой" увеличились на 56% по сравнению с 2019 годом. В 2020 году в зависимости от проекта и его стадии готовности цена квадратного метра выросла до 22%. Например, именно такой рост произошел в построенном ЖК "Привилегия" на Крестовском острове — до 469,5 тыс. рублей. Были и рекордные сделки. Например, квартира в Esper Club была продана за 190 млн рублей по цене 610 тыс. рублей за квадратный метр, а также были реализованы два пентхауса в ЖК "Привилегия" — за 185 и 200 млн рублей соответственно». По ее словам, из-за того, что за последние пять лет в продаже почти не появлялись новые элитные проекты, к концу 2020 года на рынке сформировался явный дефицит качественного предложения. Поэтому любой элитный проект, который будет представлен в 2021 году, станет настоящим событием, считает эксперт.

Господин Тюлькин говорит, что на рынок Петербурга в прошлом году было выведено всего три новых элитных жилых проекта — «Приоритет» на Воскресенской набережной, Tesoro группы «Аквилон» и проект «Альфа Фаберже» ЖК Meltzer Hall в Петроградском районе. Также в продажу поступили новые площади в ЖК «Крестовский IV».

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», впрочем, полагает, что говорить о дефиците преждевременно: по ее подсчетам, за год объем предложения в премиальном классе снизился всего на 8,3% (при совокупном снижении по всем классам на 30%). На 1 января 2021 года это 165,5 тыс. кв. м, а в конце 2019 года объем предложения в сегменте составлял 180,6 тыс. кв. м.

«Структура нового предложения по классам в 2020 году (93,2% — масс-маркет; 4,3% — бизнес; 2,5% — элита) сопоставима со структурой в 2019 году. Дефицита предложения в высокоценовых сегментах на текущий момент не наблюдается, несмотря на общее снижение девелоперской активности по всем классам»,— настаивает госпожа Трошева. Она также не разделяет мнение коллег относительно того, что спрос на элитное жилье возрос. По ее данным, спрос на элитное жилье в 2020 году немного снизился: на 5%, до 71,6 тыс. кв. м (хоть в целом спрос стабильный и находится на уровне 2017 года), что объясняется условиями пандемии.

«Часть потенциальных покупателей жилья в сегментах бизнес и элита (среди которых много предпринимателей) в 2020 году вынуждена была переориентироваться на новые стратегии ведения бизнеса, и они уделяли больше внимания рабочим делам, чем вопросам приобретения недвижимости. Некоторые из-за невозможности выехать за границу искали новые варианты отдыха на природе неподалеку от дома и присматривались к загородным коттеджам вместо элитных квартир»,— рассказывает госпожа Трошева.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers, добавляет: «На рынке есть несколько запланированных проектов: группа "Ярд" начала готовить площадку на Крестовском острове под строительство элитного комплекса, включающего жилье и апартаменты, а ООО "СПК", подконтрольное инвестиционной компании ГПБИ, приступило к строительству нового элитного жилого комплекса на Петровском острове. Также на Петровском острове "Группа ЛСР" планирует реализовать проекты Neva Residence и Neva Art. Один из интересных трендов 2020 года: девелоперы стали проявлять интерес к историческим зданиям для реконструкции под жилье. Компания "Еврострой" приобрела комплекс исторических построек на Галерной улице, а также лоты в доходном доме Карла Шрейбера на Захарьевской улице, а компания "Ланселот" приобрела историческое здание на Конюшенной площади, где ранее планировалась реализация комплекса элитных апартаментов».