«Красные казармы» не дождались постояльцев

Здание «Красных казарм» — памятник регионального значения выставлено на продажу. Как стало известно «Ъ», нижегородский предприниматель Дмитрий Володин планирует продать объект площадью 5,98 тыс. кв. м с земельным участком под ним за 500 млн руб. В здании может быть расположена гостиница или офисы. Эксперты полагают, что сопоставимый объем средств понадобится потенциальному инвестору, чтобы реконструировать объект под размещение гостиницы, и окупаемость проекта будет длительной.

Как стало известно «Ъ», нижегородский отельер Дмитрий Володин планирует продать памятник регионального значения «Красные казармы» и земельный участок под ним за 500 млн руб. В документах для потенциальных покупателей говорится, что в здании площадью 5,98 тыс. кв. м, подготовленном под реконструкцию до 8,4 тыс. кв. м, могут располагаться гостиница или офисы.

Как сообщил «Ъ» сам Дмитрий Володин, он заказал проект по замене перекрытий и кровли здания, который также может быть передан покупателю. По его словам, зданием уже интересуются потенциальные инвесторы. В ответ на вопрос о причинах продажи здания господин Володин сообщил: «Сейчас бизнесмен продает то, что может быть интересно покупателям, а не то, что он хочет продать».

Памятник регионального значения «Красные казармы», состоящий из двух зданий, на набережной Волги в Нижнем Новгороде был построен по проекту архитектора Ильи Ефимова (утвержден в 1837 году). Фундаменты были заложены в 1838 году, а в 1844-м в черновом варианте были выложены стены корпусов. Строительство было долгим, на публичной кадастровой карте говорится, что здание по адресу: Нижневолжская набережная, 1б («Красные казармы, восточный корпус»), которое сейчас принадлежит Дмитрию Володину, было возведено в 1901 году. В корпусах «Красных казарм» размещались солдаты гарнизона и жандармские роты.

Администрация Нижнего Новгорода стала собственником восточного корпуса «Красных казарм» и КПП при нем в начале 2013 года, получив объекты от Министерства обороны РФ после полутора лет переговоров о передаче объекта муниципалитету.

К концу года мэрия выставила два этих здания на торги. За четырехэтажное строение с цокольным этажом общей площадью 5,98 тыс. кв. м и КПП на 88 кв. м мэрия просила 215,66 млн руб., шаг аукциона составлял 10,78 млн руб. Еще 82,56 млн руб. администрация хотела получить за земельный участок под зданиями площадью 5,48 тыс. кв. м. Состояние объектов мэрия оценивала как неудовлетворительное.

В январе 2014 года Дмитрий Володин приобрел недвижимость, участвуя в торгах как индивидуальный предприниматель (к конкурсу также было допущено аффилированное с ним ООО «Весенние инвестиции»). Начальная цена торгов, после того как никто из участников не поддержал ее, была пошагово снижена до минимальной отметки 107,83 млн руб. Еще 82,56 млн руб. предприниматель заплатил за землю. Предполагалось, что в здании «Красных казарм» к чемпионату мира по футболу будет построена четырехзвездная гостиница на 150 мест. Однако проект не был реализован.

В 2018 году АО «Военторг-Москва» (дочерняя структура АО «Военторг», единственным акционером которого является Минобороны) вышло с иском к ООО «Весенние инвестиции», которому Дмитрий Володин передал недвижимость. Структура минобороны сочла, что администрация Нижнего Новгорода незаконно продала бизнесмену подвал «Красных казарм» площадью 1,5 тыс. кв. м, и просила вернуть его в собственность ведомства. В октябре 2018 года бизнесмену в арбитражном суде удалось доказать законность права собственности на объект, в январе 2019-го Первый арбитражный апелляционный суд подтвердил решение предыдущей инстанции.

Директор Нижегородского центра научной экспертизы (оказывает консалтинговые и брокерские услуги в сфере недвижимости) Татьяна Романчева считает цену за объект «адекватной и рыночной» с учетом того, что место расположения «Красных казарм» «видовое и уникальное». Она полагает, что на реконструкцию здания под гостиницу потребуется около 500 млн руб., под офис — 350 млн руб. «Нужно учитывать особенности этого здания: ветхость деревянных перекрытий и кровли, коридорную систему размещения, так как здание использовалось под казармы. Объект нуждается в полной внутренней реконструкции и грамотном проекте, поскольку расположить там крупные зоны общего пребывания, например такие как open space, будет сложно. С учетом того что стоимость реконструкции будет высокой, сроки окупаемости проекта окажутся длительными — около 10 лет»,— полагает Татьяна Романчева.