Жилищный пузырь

Цены на недвижимость в Екатеринбурге достигли 10-летнего максимума: средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в непрезентабельных районах города выросла почти до $700. Операторы рынка связывают это с дисбалансом между спросом и предложением, а также колебаниями курса валюты. В то же время ипотека пока оказывает на рынок недвижимости незначительное влияние.

Начавшийся в сентябре прошлого года рост цен недвижимости в Екатеринбурге превзошел все ожидания. Согласно данным Уральской палаты недвижимости с лета прошлого года квадратный метр вырос в цене более чем на 10%, динамика роста цен составляет 3-5% в месяц и фактически сопоставима с московской. По данным риэлтерской компании «Недвижимость. ру», если полгода назад цена за метр вторичного жилья была около $530, то сейчас стоимость однокомнатной «хрущевки» в отдаленном районе города составляет $660 за метр. То есть, купив летом однокомнатную квартиру за $16 тыс., сейчас ее можно продать за $20, а то и за $25. Риэлтеры утверждают, что подобных цен не было как минимум последние 10 лет.

Большинство участников рынка сходится во мнении, что причин для появления «жилищного пузыря» несколько. В основном это превышение спроса клиентов над предложением, фактически полное отсутствие нового типового жилья, а также валютные колебания. «Сейчас мы видим, что при реализации уже заключенного договора о купле-продаже, продавец может несколько раз изменить цену, так как доллар падает каждый день», — говорит PR-менеджер Уральской палаты недвижимости Татьяна Ковтуновская. Как считает гендиректор агентства «Недвижимость. ру»Александр Кобец, ситуация указывает и на смену приоритетов: если раньше люди хранили сбережения в валюте, то теперь они вкладывают деньги в недвижимость. По этой причине фактически отсутствует продажа вторичного жилья, что увеличивает квартирный дефицит.

Роль ипотечной программы, запущенной в прошлом году Свердловским агентством ипотечного жилищного кредитования (САИЖК), пока невелика в связи с незначительной суммой выданных СКБ-Банком кредитов. По словам директора САИЖК Александра Комарова, в 2003 году был выдан 6,1 млн руб. , средняя сумма на одного человека в области составляет 220 тыс. руб. , в Екатеринбурге — 450 тыс. руб. Это значит, что кредит получило не более 20 семей. Что касается альтернативных ипотечных программ, то сейчас в Екатеринбурге слишком мало банков, кредитующих под залог недвижимости. В частности, свою программу реализует «Уралсиб», выдающий кредиты под 18% годовых в рублях сроком на 5 лет. Традиционно под покупку жилья кредитует Сбербанк. Остальные банки пока только планируют выходить на этот рынок. В частности, в этом году кредиты на покупку жилья намерен выдавать екатеринбургский филиал «Внешторгбанка». Аналогичные намерения высказывает банк «Гранит», который рассматривает возможность кредитования как по собственной программе, так и в качестве банка-агента САИЖК. Переговоры о вступлении в государственную программу ведет также «Уралсиб» и «Уралтрансбанк». Последний также рассматривает вопрос реализации совместной ипотечной программы с Мировым банком, который пока не работает по ипотеке с российскими партнерами. «Если нам удастся достичь договоренностей, то жилищные кредиты начнем выдавать уже во второй половине нынешнего года», — говорит начальник отдела краткосрочного кредитования Андрей Истомин.

О незначительном пока удельном весе покупки жилья с помощью кредитов говорят сами риэлтеры. «Конечно, запуск ипотеки мы ощутили, однако не в виде конкретных продаж, а в виде роста спроса. Так как появилась возможность купить квартиру, люди еще больше интересуются недвижимостью. Однако этот интерес пока в стадии присматривания, прицеливания, не более того», — сообщили „Ъ” в агентстве «МАН».

Однако, как считает глава САИЖК Александр Комаров, в нынешнем году ситуация должна измениться. По его словам, «плечо» федерального агентства позволит после увеличения уставного капитала САИЖК выдавать ипотечных кредитов на сумму 2 млрд рублей. «Таким образом, планируется переход от индивидуального обслуживания в рамках ипотечной программы к массовому», — уверен он. Понятно, что в этом случае, если население по-прежнему будет ощущать дефицит жилья, цены на недвижимость будут расти и дальше. По прогнозам аналитиков, к концу года они могут увеличиться еще на 30%.

Иного мнения придерживается Андрей Истомин. «Чтобы ипотека стала массовой и оказывала влияние на рынок жилья, понадобится несколько лет, если не десяток», —считает он. Сейчас ипотека мало похожа на социальный проект: по подсчетам аналитиков «Свердлосцбанка», процентные платежи по ипотечному кредиту увеличивают стоимость квартиры почти вдвое по сравнению с ее реальной ценой. К тому же само оформление кредита стоит недешево. Единовременные расходы по оформлению кредита (страховые платежи, оплата услуг нотариуса с суммы, указанной в договоре, за регистрацию, консультационные услуги и т.п) в среднем составляют до 6% от стоимости жилья.

Поэтому, по словам господина Истомина, в нынешнем году рынок жилья будет зависеть от других факторов: падения стоимости нефти, что привело бы к сокращению экспортной выручки, укреплению доллара и перетоку денег из недвижимости в американскую валюту. «Сдуть» жилищный пузырь способно и удешевление жилья с помощью сокращения издержек строительных фирм (многие из которых в этих целях создают интегрированные холдинги, объединяющие как производственный, так и сбытовой процесс). И, наконец, комплекс факторов может завершить увеличение строительства типового жилья. Однако на сегодняшний день предпосылок для запуска всех трех факторов нет. А значит, в ближайший год-два жилье так и не станет доступным.

МАРИЯ ЧЕРКАСОВА