Ипотека с привязкой к реальности

Ипотечные кредиты под переменные процентные ставки банки начали предлагать четыре года назад. Когда базисные индексы шли вниз, заемщики подсчитывали экономию, а в кризис, наоборот,— бросились перекредитовываться под фиксированную ставку. Сейчас предложения с переменными ставками опять выгоднее, чем с фиксированными. И чтобы привлечь клиентов, банки начинают привязывать ставку к более стабильным и понятным для заемщика показателям.

Ипотека

Несколько месяцев подряд ставки по ипотечным кредитам снижаются. Уменьшить ставку на несколько пунктов можно, не только предъявив идеальную кредитную историю или карточку постоянного клиента, но и воспользовавшись предложением банка поменять кредит с фиксированной ставкой на кредит со ставкой, изменяющейся вместе с рыночной конъюнктурой, с так называемой плавающей ставкой.

Основой плавающей процентной ставки является базисный индекс, изменение которого и влияет на уменьшение или увеличение итогового значения ставки. Как правило, плавающая ставка привязывается к межбанковским ставкам LIBOR и EURIBOR (для валютных кредитов) или MosPrime (для рублевых кредитов). Сейчас ставка EURIBOR на год составляет 1,22% (на 13.11.09), LIBOR на шесть месяцев — 0,54%, на год — 1,13% (на 9.11.09), MosPrime на три месяца — 7,61%, на шесть месяцев — 8,39% (на 13.11.09).

Заемщик следует за финансовым рынком в течение всего срока кредита: в случае удешевления денег на рынке происходит автоматическое рефинансирование кредита на более выгодных условиях, в случае удорожания — увеличение стоимости кредита.

В этом году продуктовая линейка банков пополнилась и новым продуктом — ипотекой с комбинированными ставками: в первые несколько лет кредита (как правило, не более пяти) ставка фиксированная, далее — плавающая.

Наиболее низкие плавающие процентные ставки по ипотеке предлагают банки «Дельтакредит» и «Нордеа». В «Нордеа» на первый год кредита ставка будет фиксирована в зависимости от способа подтверждения дохода — 7–9% в валюте и 13,5–15,5% в рублях. Затем стоимость кредита привязывается к индексам LIBOR1Y/EURIBOR1Y и MosPrime6M, к этой ставке прибавляется 5–7% и 4,5–6,5% годовых соответственно. Можно пойти и другим путем, зафиксировав ставку на пять лет — 8–10% годовых в валюте и 13,75–15,75% годовых в рублях. Затем в действие вступает плавающая ставка, при этом премия банка по рублевому кредиту будет меньше — MosPrime6M плюс 3,75–5,75% годовых.

В банке «Дельтакредит» рублевые ставки привязаны к MosPrime3M, к этой ставке прибавляется 5–7% годовых, в долларах ставка составит LIBOR1Y плюс 6–8,5% годовых. Рублевый кредит заемщик может сначала зафиксировать на первые пять лет на уровне 12,5–15,5% годовых. При этом кредит можно оформить с первоначальным взносом 30% от стоимости квартиры максимум на 20 лет (с комбинированной ставкой — на 25 лет).

На 30 лет можно оформить кредит в Юникредит банке. Ставки привязаны к индексам на шесть месяцев, а надбавка составляет 8,5% в валюте и 8% в рублях. Зафиксировать ставку можно максимум на три года или пять лет, при этом она составит 10–10,5% в валюте и 14–14,5% в рублях. В ОТП банке в первый год кредита ставка фиксированная — 12,8% годовых в долларах и евро, 12,5% — для швейцарских франков. Затем ежемесячные платежи будут рассчитываться по формуле LIBOR1Y плюс 10%. Сведбанк выдает кредиты максимум на 25 лет в валюте и 10 лет в рублях с 30% первоначального взноса. Ставки в валюте составят LIBOR1Y плюс 8–15,25% годовых, в рублях — 19,5–23% годовых (первые три года), затем MosPrime6M плюс 9,5–13%.

Согласно отчету компании «Кредитмарт», в октябре средняя долларовая ставка по ипотечному кредиту составляла 15,54%, рублевая — 18,68% годовых. С учетом сегодняшних значений индексов минимальные процентные ставки в банке «Нордеа» составят 6,13% годовых в долларах и 12,61% годовых в рублях, в банке «Дельтакредит» — 7,13% годовых в долларах и 12,89% годовых в рублях, в Юникредит банке — 9,04% годовых в долларах и 16,39% годовых в рублях, в Сведбанке — 9,13% годовых в долларах и 17,86% годовых в рублях, в ОТП банке — 11,3% годовых в долларах.

При выборе индикатора, к которому привязываются ставки по кредиту, банки руководствуются несколькими параметрами: источниками привлечения средств, структурой и их срочностью. «Чем больше период пересмотра, тем с большим запозданием реагирует плавающая процентная ставка на изменение индекса. Хорошо это или плохо для банка/заемщика, можно сказать только по конкретной ситуации. Если индекс вырос, а ставка еще нет — налицо выгода заемщика и потери банка, в ином случае все наоборот. Кроме того, пересмотр ставок связан с дополнительными операционными затратами банка. Поэтому кредитная организация вынуждена находить некий компромисс»,— рассказывает генеральный директор компании «Кредитмарт» Юлия Купко.

В этом году банки нашли и новые инструменты, к которым можно привязывать плавающую ставку. Так, банк «Возрождение» привязал ставку по кредиту к изменениям курса бивалютной корзины по отношению к рублю, а ВТБ 24 — к ставке рефинансирования ЦБ. И если в «Возрождении» признаются, что не планируют за счет этого продукта прироста ипотечного портфеля, то в ВТБ 24 уже сейчас отмечают увеличение объемов выдачи практически на 10% за три месяца (с 3–4% до 14–15%). В банке «Возрождение» рублевая ставка составит 18–20% годовых, а при изменении бивалютной корзины на 5% ставка будет пересчитываться два раза в год. При этом кредит можно оформить со стандартными 30% первоначального взноса, правда, на короткий срок — 3–10 лет. В ВТБ 24 кредит можно оформить максимум на 50 лет с 20% первого взноса, и в первый год минимальная фиксированная ставка составит 13,1% годовых, а в последующие годы минимальная надбавка к ставке рефинансирования — 3–6% годовых (в зависимости от страховки).

Как правило, такие продукты рассчитаны на определенную категорию людей — на тех, кто разбирается в финансах и готов рисковать. Как отмечает вице-президент по развитию бизнеса банка «Дельтакредит» Динара Юнусова, целевая аудитория таких кредитов — «финансово грамотные люди и заемщики, планирующие досрочное погашение в течение года». «Плавающая ставка не подходит для российского менталитета — нужно постоянно отслеживать ситуацию в экономике, быть готовым к риску. А сейчас люди опасаются за свое финансовое положение и боятся прогнозировать на такой долгий срок, как 15 лет (средний возраст кредита). Могу привести весьма показательный пример. Когда АИЖК разрабатывало ипотечную программу обеспечения жильем военнослужащих «Военная ипотека», были введены плавающие ставки. Но они не прижились, и программа перешла на фиксированные ставки,— говорит генеральный директор Независимого бюро ипотечного кредитования Евгения Таубкина.— Случаи, когда ипотека оформлялась под плавающую ставку, можно пересчитать по пальцам. В основном такие кредиты оформляли бизнесмены — они более взвешенно подходят к различным финансовым инструментам, тем более они брали нецелевой кредит на развитие бизнеса на короткий период — до трех лет».

Банки, предлагая программы с плавающими ставками, объясняют выгоду заемщика так: когда индекс пойдет вниз, заемщик будет экономить, в том числе покроет расходы в случае резкого повышения индекса. Правда, в последнем случае, как показала практика, заемщика охватывает паника и он спешит рефинансировать свой кредит. В банке «Дельтакредит» сообщили, что рассматривают возможность ограничения верхнего предела ставок по ипотечным кредитам с плавающей ставкой. В ВТБ 24 заявили, что в индивидуальном порядке готовы зафиксировать проценты в случае резкого роста ставки рефинансирования. «Возможный к рассмотрению вариант без потери всех преимуществ плавающей процентной ставки — подключение к данной схеме государства или его агентов (например, АИЖК) для предоставления банку гарантий в случае экстраординарного роста стоимости денег. В этом случае в кредитный договор можно будет внести ограничение максимального размера ставки, превышение которого банку будет компенсировать государство. Если подобных шагов со стороны государства предпринято не будет, то банки вряд ли начнут подобную практику самостоятельно. Если, конечно, высокая конкурентная среда не заставит это сделать раньше. Но об этом сейчас говорить не приходится»,— считает Юлия Купко.

Наиболее выгоден кредит с плавающей ставкой для банков. Кредитные организации сами занимают деньги на рынке, поэтому, устанавливая плавающие ставки по ипотечным кредитам, привязанные к различным индикаторам денежного рынка, они тем самым снижают свои риски. Банк получает постоянный размер маржи — разницу между ставкой привлечения денег и плавающей ставкой кредита заемщика. «Так как процентная ставка по кредиту за счет своей переменности всегда будет соответствовать рыночной стоимости ресурсов, у банка отсутствует необходимость закладывать в размер процентной ставки для заемщика величину этого процентного риска, которая присутствует в системах фиксированных процентных ставок. Кроме того, переменные ставки существенно облегчают возможность фондирования ипотечных операций, так как в этом случае можно привлекать краткосрочные ресурсы и осуществлять их рефинансирование по мере необходимости с учетом текущей стоимости ресурсов»,— говорит начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц.

Если оформить сейчас рублевый кредит на 3 млн рублей под 13% годовых на 20 лет, ежемесячный платеж составит чуть более 35 тыс. руб. Если индекс, к которому привязана ставка, снизится на 2%, заемщик ежемесячно будет платить на 4 тыс. рублей меньше, за год сумма переплаты процентов сократится примерно на 50 тыс. рублей. Если же индекс вырастет до 28% (как было в начале года), итоговая ставка составит уже 32%. Тогда во второй год ежемесячные платежи вырастут до 76 тыс. рублей.

Сложность при расчетах состоит в том, что сейчас банки в первый год кредита с плавающей ставкой применяют фиксированную ставку, а только потом — переменную. И если в индексе MosPrime аналитики видят потенциал к снижению, то валютные индексы, считают они, достигли своего минимума. «На сегодня индикаторы денежного рынка стабильны, причем во всем мире. В первую очередь это связано с мерами, предпринятыми финансовыми властями крупнейших экономик в мире,— рынки накачали деньгами. LIBOR3M, наиболее известный денежный индикатор, находится на минимальных значениях — ~0,3% (до кризиса нормальной величина была на уровне ~4–5%), EURIBOR6M чуть выше — около 1% при считавшемся нормальным уровне около 4%. Нам кажется, что со второй половины 2010 года ставки на денежных рынках начнут довольно агрессивно расти, связано это будет с вероятным ужесточением денежно-кредитной политики центральных банков ведущих экономик мира. Поэтому резонно брать кредиты под плавающие ставки только с хеджированием, в противном случае экономия, которую заемщик может получить сегодня (в краткосрочной перспективе), обернется для него убытком в будущем»,— считает старший аналитик отдела анализа рынка долговых инструментов инвестиционного банка «КИТ Финанс» Михаил Зак.

Плавающая ставка привязывается к межбанковским ставкам LIBOR и EURIBOR для валютных кредитов и к MosPrime для рублевых.

Такие инструменты, как ставка рефинансирования ЦБ и бивалютная корзина, эксперты называют более понятными для заемщиков, но недоступными. «Может быть, подобные предложения и более понятны для заемщиков (особенно когда речь идет о ставке рефинансирования), но более надежными их вряд ли можно назвать (например, в январе 2000 года ставка рефинансирования составляла 55% против сегодняшних 9,5%, и где гарантия, что она не вырастет снова?). Бивалютная корзина и ставка рефинансирования в нашем случае являются точно такими же индикаторами денежного рынка, как LIBOR, MosPrime и пр.»,— считает Юлия Купко. По мнению ведущего экономиста УК «Финам Менеджмент» Александра Осина, «в ближайшей перспективе ставка рефинансирования может понизиться еще приблизительно на 1%». «Данное предположение делается исходя из возможного снижения уровня инфляции в первой половине 2010 года до уровня порядка 8% годовых. Однако средне- и долгосрочные инфляционные риски в российской и мировой экономике остаются высокими. Судя по опыту 2008 года, Центральному банку будет сложно удерживать ставку рефинансирования ниже уровня инфляции в течение длительного периода времени. По мере восстановления активности в экономике, роста объема денежной массы ЦБ начнет повышение процентных ставок. В итоге обслуживание кредита, привязанного к ставке рефинансирования, в ближайшие годы может оказаться дороже, чем выплаты по обычному займу. Тем не менее в перспективе пяти–семи лет российским регуляторам, возможно, удастся существенно снизить инфляцию. Для ипотечного кредита, привязанного к ставке рефинансирования, на мой взгляд, время еще не пришло»,— говорит Александр Осин.