Нацпроект "Доступный флэт"

Российский нацпроект "Доступное жилье" не является чем-то уникальным. Подобные проблемы пытаются тем или иным образом решать во всех странах. Обозреватель "Власти" Андрей Воскресенский узнал, как это происходит в Великобритании.

Лондон во многих отношениях похож на Москву — даже с формальной точки зрения. Населения, правда, на треть поменьше (7 млн, с пригородами — 11 млн), зато оно так же быстро увеличивается за счет понаехавших из Африки, Индии, Пакистана, с Карибов, а в последнее время — и за счет вступивших в ЕС восточноевропейцев, в первую очередь поляков. К тому же, подобно Москве, Лондон делится на престижный запад и непрестижный восток.

При этом именно с Лондоном наши аналитики привыкли сравнивать Москву, утверждая, что московская недвижимость имеет хороший стимул для роста цен: в британской столице они еще выше. Хотя вроде бы никто не обещался догнать и перегнать Лондон по этому показателю.

Когда я попросил свою лондонскую сопровождающую Юлию Кальчеву из консалтингового агентства M. Communications показать мне социальное жилье, она предложила мне не отправиться в отдаленный восточный район, а прогуляться по престижнейшим районам Лондона Кенсингтон и Челси. Через десять минут прогулки по узким улочкам мимо особняков и "террасных домов" (мы такие называем таунхаусами) Юлия указала мне на четырехэтажное, вполне прилично выглядящее здание с огороженной придомовой территорией и аккуратными дорожками среди зелени: "Это муниципальный арендный дом".

Еще через полчаса пути, в соседнем районе Ноттинг-Хилл (здесь традиционно селятся вольные художники-нонконформисты), мы увидели две 20-этажные башни и несколько зданий поменьше, до боли напомнившие мне московские "жилые комплексы переменной этажности". Аккуратно подстриженную лужайку между этими строениями наши торговцы недвижимостью наверняка назвали бы "ландшафтным дизайном", а сам комплекс отнесли бы к бизнес-классу. "Это целый муниципальный квартал,— пояснила Юлия.— Вообще-то в центре города не разрешается строить высотные дома, это одно из немногих исключений".

Муниципальные, или социальные, дома — это те, которые город строит за свой счет и сдает в аренду малоимущим и "ущемленным". Строить такое жилье абсолютно во всех районах города, в том числе самых фешенебельных,— это политика. Считается, что "таким образом государство не допускает еще большего разграничения между богатыми и бедными, добивается экономической и социальной стабильности". Именно эту самую фразу, почти слово в слово, произносили все, у кого я допытывался, зачем понадобилось селить выходцев из Индии и Африки под боком у коренных лондонцев и не комфортнее ли было бы и тем и другим жить собственными общинами. Из чего я сделал глубоко субъективный вывод, что эта фраза — всего лишь обязательная дань политкорректности. Объективная же реальность состоит в том, что после строительства социального дома посреди старого района квартиры в окружающих владениях немедленно начинают падать в цене.

Попробуем сравнить доступность социального жилья в Лондоне и Москве. По данным лондонской мэрии, в британской столице ежегодно строится около 25 тыс. квартир (в квадратных метрах жилье здесь не меряют, понятия цены за единицу площади не существует), примерно треть из которых — социальное жилье. То есть 8 тыс. квартир отдается социально незащищенным. В Москве строится около 5 млн кв. м, из них 2 млн кв. м — по городскому заказу (что и соответствует лондонскому социальному жилью). Средняя площадь квартиры — 65 кв. м, получается больше 30 тыс. квартир (или, как говорят в Лондоне, "единиц жилья"). То есть в Москве социального жилья строится в четыре раза больше, чем в Лондоне.

При этом, по данным лондонской мэрии, в городе на сегодняшний день около 51,6 тыс. "ущемленных" семей зарегистрировано в муниципальной очереди на квартиру (30 тыс. из них — семьи с инвалидами). В Москве, по данным департамента градостроения, в очереди на жилье стоят 200 тыс. человек. То есть в Лондоне очередь на квартиру в четыре раза короче, чем в Москве.

Цифры получаются, мягко говоря, странные. Конечно, большая часть московского социального жилья идет на переселение из пятиэтажек (которое, в свою очередь, нужно для обеспечения площадками инвесторов). Но, во-первых, все равно на долю очередников приходится 400 тыс. кв. м ежегодно, или больше 6 тыс. квартир, что сравнимо с лондонскими показателями. Во-вторых, переселение "пятиэтажников" тоже является частью социальной политики города. И в-третьих, в Лондоне тоже сносят ветхие дома и переселяют жителей, хотя и не так масштабно, как в Москве. Но, как это ни парадоксально, получается, что политика лондонской мэрии в области социального строительства оказывается в 16 раз эффективнее московской.

Правда, надо учитывать еще одно обстоятельство. На квартиры от государства могут претендовать инвалиды, одинокие пожилые люди, сироты, безработные, беженцы. Если семья из пяти человек живет в однокомнатной квартире, все они здоровы и имеют работу, никто не предоставит им жилье только на основании того, что у них слишком маленький метраж в расчете на одного человека. Зато, если уж человека признали нуждающимся в жилье, он будет ждать вселения не 20 лет, как в Москве, а максимум несколько месяцев.

Есть одно большое и значительное "но". В Лондоне никто никому не дает жилье бесплатно. Социальные квартиры арендуют у владельцев, которыми являются так называемые жилищные ассоциации (Housing Association), фактически представители муниципалитетов.

Конечно, размер арендной платы за социальное жилье гораздо ниже по сравнению с реальной рыночной. Например, аренда однокомнатной квартиры в районах Кенсингтон и Челси составляет в среднем £290 в неделю, в то время как аренда однокомнатной квартиры у муниципалитета составляет от £55 до £84 в неделю. Однако полностью бесплатного жилья в Лондоне не существует. Как рассказал мне Ким Хамфриз, заместитель руководителя муниципального совета района Саутворк центрального Лондона, "есть специальные программы для малообеспеченных, в рамках которых часть платы за квартиру вносит государство. Но другая часть рассчитывается в зависимости от доходов человека".

До 1980 года социальные жильцы могли только арендовать квартиры, но не имели права собственности на них. Однако главный британский приватизатор Маргарет Тэтчер посчитала это упущением и инициировала так называемое право выкупа (right to buy) квартир проживающими в социальных домах. После этого многие квартиры были выкуплены жильцами по цене на 60-70% ниже рыночной стоимости.

"В центральном Лондоне (район Саутворк) около 30% жилья уже выкуплено в собственность,— говорит Ким Хамфриз.— Каждый человек, приобретший социальное жилье в собственность, вправе его продать, но только через пять лет после получения. Рынок открыт, такую жилплощадь может приобрести любой желающий. Цена этого жилья зависит от его размеров и района. Самая маленькая квартира будет стоить £100-150 тыс.".

Кстати, квартиры в Лондоне вообще, а в социальных домах в особенности меньше по площади, чем в Москве. Самая маленькая квартира — "студия" (или по-нашему однокомнатная) — в среднем занимает 30 кв. м, двухспальная (трехкомнатная) — 60-65 кв. м.

Впрочем, возможность выкупить социальное жилье не решает квартирный вопрос в британской столице. Ведь образованные белые лондонцы практически не покупают квартиры в социальных домах — это непригодная для них среда обитания, что бы там ни говорили власти о "социальной стабильности". А минимальная стоимость более или менее приличной квартиры в Лондоне — £250 тыс. (почти $500 тыс.). "Как правило, молодые люди сразу после окончания университета снимают квартиру в складчину на несколько человек и только годам к тридцати получают возможность приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита,— говорит Юлия Кальчева.— Поэтому среди образованных молодых людей среднего уровня благосостояния так редки ранние браки. А к тому времени, когда они возвращают кредит и становятся собственниками жилья, приходит черед их детей брать ипотечный кредит".

Сегодня в Лондоне насчитывается около 3,5 млн "единиц жилья". 59% из них — в частной собственности, при этом владелец проживает в собственной квартире или доме. Еще 16% — в частной собственности, но сдается в аренду. Столько же принадлежит муниципалитетам, которые предоставляют большинство квартир социально незащищенным. 9% находится в собственности различных благотворительных организаций, которые предоставляют жилье бесплатно бездомным, одиноким старикам, беспризорным детям.

Можно ли сказать, что жилье в Лондоне является доступным? Вероятно, можно, если 75% владений находится в частной собственности. Наверное, нельзя, если у среднего лондонца полжизни уходит на покупку квартиры, а в социальных домах только каждый третий осилил выкуп квартиры за треть стоимости. Однако точно можно сказать, что существует четкая государственная политика — помогать только тому, кто нуждается в помощи, и лишь настолько, насколько он сам не в состоянии справиться с проблемой.