Дотянуться до регионов

Строительный бизнес по-прежнему остается преимущественно локальным: большинство девелоперов редко выходит за пределы своего региона. Достаточно сказать, что сегодня в России насчитывается менее десятка фирм, которые работают более чем в пяти субъектах федерации. В будущем вряд ли стоить рассчитывать на рост числа межрегиональных игроков — вполне вероятно, что существующие компании будут поглощать региональные и рынок продолжит укрупняться.

В России есть регионы, где главы администраций настроены лояльно и воспринимают появление крупных застройщиков как возможность развития территории. А есть субъекты федерации, где среда для сторонних застройщиков не очень открыта

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Стремление столичных застройщиков выходить в другие регионы понятно: конкуренция в крупных городах быстро растет, а дефицит земли в привлекательных локациях уже долгое время создает спрос для федеральных девелоперов на менее конкурентные рынки. Интерес крупных игроков строительной отрасли к некоторым регионам объясняется меньшей стоимостью земельных участков. Наиболее заметную активность на региональном рынке проявляет крупнейший российский застройщик — ПИК, который, помимо Москвы и Московской области, строит свои проекты уже в 12 городах по всей России.

«Можно выделить девелоперскую группу "Самолет", которая заявила о своих планах на строительство в Екатеринбурге и на Дальнем Востоке и уже строит в Краснодарском крае. Также ГК "ФСК", кроме своего "материнского" Московского региона, строит в Калужской области и Краснодарском крае. В свою очередь, наблюдается и выход региональных застройщиков в Москву, к ним можно отнести группу "Аквилон" из Архангельска с тремя ЖК в разных точках Москвы и ГК "Страна Девелопмент" из Тюмени»,— перечисляет Юрий Нарвин, президент DUGA Real Estate Branding.

Он предупреждает, что для застройщика важно понимать, что работа в регионах обладает своей спецификой. Есть регионы, где главы администраций настроены лояльно и воспринимают появление крупных застройщиков как возможность развития территории. А есть регионы, где среда для сторонних застройщиков не очень открыта, местные игроки настроены враждебно и подходы к строительному бизнесу не совпадают. Также нужно учитывать архитектурные и культурные особенности региона, уровень покупательной способности и потребности местных жителей. «Важно учитывать и масштабность проекта: точечная застройка одного дома в небольшом городе невыгодна крупной компании с уже отлаженной цепочкой производства и логистикой в своем регионе, поэтому строятся, как правило, сразу крупные ЖК. Нужно ли развиваться бизнесу в другие регионы, зависит от целеполагания и задач конкретного бизнеса — кто, где и для чего строит. В Москве и Санкт-Петербурге резервов для развития строительства достаточно, но сейчас ситуация меняется: рынок становится более закрытым, становится все меньше интересных площадок, нужно искать новые решения и пути»,— говорит господин Нарвин.

Доходность ниже

Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, считает, что доходность региональных проектов существенно ниже (в 1,5–2 раза), чем в Москве и Петербурге. Это ограничивает возможность создания сетевых (общенациональных) девелоперских структур. «Региональные компании, основная деятельность которых распространяется на базовый регион, сформировали устойчивую связь с местной администрацией, а также хорошо понимают особенности и потребности населения региона. Это позволяет при относительно невысокой рентабельности строить и получать прибыль от девелоперских проектов»,— поясняет эксперт. По его словам, в жилом строительстве решение компании о строительстве не в базовом регионе принимается при наличии в этом регионе более комфортных экономических условий: существует государственный контракт либо находится актив, на базе которого будет развиваться девелоперский проект. «Кроме того, доступ к проектному финансированию в регионах затрудняется по мере уменьшения емкости этого региона»,— указывает эксперт.

«В каждом регионе существуют свои подзаконные региональные акты, которые необходимо учитывать в ходе работы. Кроме того, региональные власти всегда отдают предпочтение местным компаниям-застройщикам, создают им более благоприятные условия для работы. К "пришлым" застройщикам, особенно из Москвы и Санкт-Петербурга, требования всегда более жесткие»,— добавляет Виталий Коробов, генеральный директор Element Development.

Сергей Безбородов, президент строительной компании Qtec, с коллегами согласен. Он также полагает, что главная причина, почему экспансия строительных компаний за пределы одного региона сейчас явление довольно редкое,— несовпадение рынков. «В разных регионах сформирован свой, специфичный для конкретной локации спрос как в жилой, так и в коммерческой недвижимости. Чтобы полноценно выйти в другой регион, строительной компании в идеале нужно создать предложение, специально ориентированное на него. Это не только отдельные производственно-рабочие силы, но и полномасштабное маркетинговое исследование, изменение существующих в компании стандартов, последующее продвижение проекта. Это дорого, долго, ресурсоемко. Подобные проекты под силу развивать либо при огромных бюджетах самой строительной компании, либо если этот проект в итоге становится флагманским. Это если говорить о серийном строительстве,— говорит он.— Штучные проекты упираются в бюджеты. Логистика, проживание персонала, авторский надзор, дистанционный контроль — все это немалая статья в бюджете строительства, к тому же часто непредсказуемая, как показывает наш опыт». Даже если набирать команду на месте, отмечает эксперт, у персонала могут серьезно отличаться представления о качестве и методах работы. «Никуда не девается, а только усиливается контроль. С незнакомой командой значительно повышаются риски сдачи объекта с опозданием, в целом усложняется коммуникация. Делать такие проекты компаниям рентабельно, только если речь идет о крупных заказах. И тут получается замкнутый круг: крупные заказы сосредоточены в центральных регионах, в других регионах их мало и в основном это рынок госзаказов. А на них часто уже есть девелоперы и генподрядчики непосредственно из этого или соседнего региона»,— делится господин Безбородов.

Более вероятный выход на рынок другого региона — тендеры. Но тут ситуация скорее актуальна для региональных компаний с целью выхода на рынки городов-миллионников. «Так как в тендерах в последнее время явно прослеживается тенденция на удешевление работ, прибыль от таких проектов часто не соответствует стоимости работ компаний из Москвы, Петербурга и других крупных городов»,— перечисляет проблемы эксперт.

«Перед тем как выйти в новый регион, надо тщательно просчитывать риски, проанализировать конкурентов и многое, многое другое. Это время подготовки может растянуться не на один год, но такой подход минимизирует риски попасть в непредвиденную ситуацию. Это достаточно затратно, при этом найти проекты, которые бы приближались по доходности к петербургским и московским, очень тяжело»,— соглашается с коллегой Андрей Вересов, исполнительный директор группы «Аквилон».

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС, обращает внимание и на другую трудность экспансии: на местах трудно найти персонал в нужном количестве и соответствующей квалификации. «Как правило, приходящие в регион компании выступают как застройщики или управляющие строительством, поэтому нанимают для выполнения работ подрядные и субподрядные предприятия. Главный риск — неизвестные субподрядчики. Можно нарваться на очень плохую работу»,— делится опасениями господин Терентьев.

Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам объединения «Строительный трест», добавляет: «Если исключить мегаполисы, то региональную экспансию сдерживает целый ряд факторов. В первую очередь это отсутствие сформированного прогнозируемого спроса и, соответственно, покупательной способности, во-вторых, не всегда прозрачная и понятная региональная нормативная база и правоприменительная практика, в-третьих, низкий уровень мобильности специалистов в силу неразвитости инфраструктуры в конкретных регионах».

Требуется гибкость

По мнению господина Нарвина, чтобы зайти в новый регион и эффективно продвигать свой проект, необходимо обладать определенной гибкостью: девелопер должен учитывать специфику новой для себя локации, характеристику продукта, его ценовой уровень и быстро перестраиваться под новый формат. «При этом московским девелоперам бизнес- или премиум-класса нет смысла идти с крупным проектом в небольшой провинциальный город, но вполне можно в центр крупного региона, например, во Владивосток. Сейчас мы заметили ответный тренд — региональные застройщики готовятся к конкуренции и начинают укреплять свои бренды и сам продукт. Застройщикам из регионов сейчас особенно важно создавать проекты столичного уровня, поскольку на своем поле им приходится конкурировать с крупными девелоперами из Москвы или Санкт-Петербурга, задающими очень высокий стандарт качества. И теперь в таких городах, как Астрахань, Владивосток, Пенза, мы все чаще наблюдаем стремление создавать качественные, масштабные проекты с системным подходом к брендингу и маркетингу»,— рассуждает господин Нарвин.

Господин Преображенский предполагает, что в дальнейшем экспансия будет строиться на модели поглощения региональных застройщиков, укрупняя бизнес сетевой структуры. «Для процесса консолидации потребуется многое сделать в области управления бизнес-процессами в строительной отрасли, в том числе в универсализации логистических потоков сырья и оборудования, когда эффект масштаба бизнеса будет приносить ощутимую выгоду»,— отмечает эксперт.