«Третьих лиц» впишут в реестр

Минстрой предлагает включить в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН) данные о лицах, которые наряду с собственниками приватизированного жилья имеют право пользования им. Это необходимо для повышения прозрачности данных о «чистоте» недвижимости для ее потенциальных приобретателей, которые сейчас не могут знать о притязаниях третьих лиц. Юристы отмечают, что в основном проблемы с правами третьих лиц на проданные квартиры решены, но все же не полностью — оставшиеся пробелы усложняют не только покупку недвижимости, но и ее принятие банками в залог.

Фото: Алексей Смышляев, Коммерсантъ

Минстрой подготовил законопроект, предусматривающий расширение сведений в ЕГРН за счет данных о лицах, которые помимо собственника приватизированного жилья также имеют право пользования им. В законе «О госрегистрации недвижимости» предлагается закрепить, что в реестр также включается информация о бывших членах семьи собственника приватизируемого жилья, а также о членах семьи, изначально включенных в ордер на жилье. Эта информация предоставляется в уведомительном порядке, на основании заявления. Одновременно предлагается записать в Жилищном кодексе, что договоры соцнайма и обременение права собственности на социальное жилье подлежат госрегистрации,— видимо, для того, чтобы учитывать возможных третьих лиц на будущее, поскольку соцжилье может быть приватизировано.

Законопроект разработан во исполнение постановления Конституционного суда (КС), вынесенного еще в 2015 году — по жалобе гражданина, который, купив на торгах заложенную ранее квартиру, столкнулся с тем, что не смог выселить дочь ее прежнего владельца, поскольку она в 1993 году была включена в ордер на предоставление квартиры.

Как полагают в Минстрое, поправки позволят обеспечить прозрачность информации о правах третьих лиц в случае отчуждения жилого помещения, а также получение информации об этом добросовестными покупателями.

Как отмечает управляющий партнер Bolshakov & Partners Андрей Большаков, острая проблема с правами третьих лиц на проданную квартиру отпала после введения в 2001 году в Гражданский кодекс нормы о том, что переход права собственности на жилье является основанием для прекращения права пользования им членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. «Однако, как показывает практика, проблема не решена полностью — какие-то лица продолжали заявлять права пользования квартирой после ее продажи»,— говорит он.

Таким исключением можно считать именно механизм приватизации жилья — в законе «О введении в действие Жилищного кодекса» записано, что бывшие члены семьи собственника, которые имели равные с ним права при приватизации, могут сохранять право пользования квартирой. Соответственно, как поясняет партнер юрфирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин, «покупатель приватизированного жилья может не подозревать, что на помещение имеют права иные лица, которые не зарегистрированы в ЕГРН».

«В большинстве случаев приобретатель такого жилья имеет инструменты для выселения бывших членов семьи пользователя, которые сохранили права пользования, однако порой это проблематично и возможно только в судебном порядке»,— говорит Василий Малинин.

По словам партнера Legalplant Евгения Пугачева, проблема отсутствия информации о таких лицах проявляется в отношениях граждан с банками, когда в обеспечение исполнения кредитных обязательств граждане передают в залог квартиры, обремененные правами третьих неизвестных лиц, которые в последующем имеют право и залог оспорить. У банков, соответственно, возникают проблемы с обращением взыскания на заложенное имущество.