Макроэкономический анализ ценовой ситуации, вскрывающий факторы, воздействующие на динамику цен на примере рынка жилой недвижимости городов России

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ЦЕНОВОЙ СИТУАЦИИ, ВСКРЫВАЮЩИЙ ФАКТОРЫ, ВОЗДЕЙСТВУЮЩИЕ НА ДИНАМИКУ ЦЕН НА ПРИМЕРЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДОВ РОССИИ

Н.Ю. Азаренко, канд. экон. наук, доцент А.А. Петракова, студент Н.Н. Козыркина, студент

Брянский государственный инженерно-технологический университет

Аннотация. В статье представлен анализ рынка жилой недвижимости городов России, основанный на проведении классификации данного рынка по различным критериям. Рынок недвижимости играет важную роль в развитии экономики России, так как состояние отечественного рынка жилья оказывает существенное влияние на уровень жизни населения страны и ее регионов.

Ключевые слова: рынок недвижимости, первичный и вторичный рынок жилой недвижимости, потребительский и инвестиционный сегменты.

Рынок недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства, потребления и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка [2].

Структура рынка жилой недвижимости весьма неоднородна. Так, по целям приобретения жилья рынок можно разделить на потребительский и инвестиционный сегменты. Для потребительского сегмента целью покупателей жилья является изменение параметров потребительского выбора, сопровождающееся улучшением (иногда ухудшением) жилищных условий. Жилье, приобретаемое в потребительских целях, приносит его владельцу полезность. На

инвестиционном сегменте жилая недвижимость рассматривается как актив, способный приносить спекулятивный доход либо ренту [3].

На рынке жилой недвижимости выделяются два сегмента: первичный и вторичный. Первичный рынок жилой недвижимости представляет собой часть рынка жилой недвижимости, на котором продаваемые объекты еще не эксплуатировались по назначению, и права собственности на такие объекты еще не зарегистрированы в уполномоченном государственноморгане. Вторичный рынок жилой недвижимости охватывает оставшуюся часть рынка жилой недвижимости - это объекты жилой недвижимости, уже имеющие «историю»: предыдущих собственников [1].

Проведем анализ рынка жилой недвижимости. Соотнесем цену в рублях и долларах за кв.м. (рис. 1).

Рис. 1. Динамика цен на недвижимость в России

Таким образом, за последнее время цена упала более чем в два раза. Как видно из рисунка в 2016 году цена на недвижимость в долларах увеличивается, а цена недвижимости в рублях уменьшается, следовательно, при дальнейшем понижении рисков инвестирования можно ожидать интереса со стороны иностранных инвесторов.

Следующий важный индикатор состояния рынка — разность между ценой выставления и ценой сделки.

Рассмотрим динамику торга на вторичном рынке недвижимости России (рисунок 2).

Рис. 2. Динамика торга на вторичном рынке недвижимости России

На рисунке 2 видно, что размер условного торга стабилизировался и в период с 2015 года начинает снижаться. По большому счету, торг - это ранний индикатор ценовой ситуации. Также, видно, что рынок начинает активно двигаться в сторону стабилизации.

Рассмотрим динамику роста задолженности по ипотечным жилищным кредитам к ВВП (таблица 1).

Согласно таблице 1 задолженность по ипотечным жилищным кредитам растет это связано с тем, что экономика России пережила «шоковое» воздействие в результате скачка курса валют. Среди должников по ипотечным ссудам - в основном плательщики по валютным ипотечным кредитам.

Таблица 1. Динамика роста задолженности по ипотечным жилищным кредитам к ВВП

Дата ВВП,млрд руб. Задолженность по ипотечным жилищным кредитам, млн руб. Доля задолженности по ипотечным жилищным кредитам к ВВП, %

01.01.16 80 413 3 920 442 4,9

01.01.15 77 893 3 528 379 4,5

01.01.14 66 194 2 648 859 4,0

01.01.13 62 147 1 997 204 3,19

Таблица 2. Рейтинг крупных го

родов России по стоимости жилья к марту 2017

Город Средняя цена предложения (тыс. руб. за кв. м.) Изменение цены с начала 2017 года

1 .Москва (офиц.: >12 млн.чел.) 216,3 -1%

2.Санкт-Петербург (>5 млн.чел.) 104,8 +3%

3.Сочи 96,7 -+0

4.Владивосток 93,0 -+0

5.Хабаровск 73,0 +1%

Рассмотрим рейтинг крупных городов России по стоимости жилья к марту 2017(таблица 2).

Таким образом, самая большая средняя цена предложения за кв. м. в Москве и Санкт-Петербурге, а наименьшая в Хабаровске. Являясь количественной категорией, цена формируется под воздействием ряда факторов, которые действуют разно-направлено и которые можно ранжировать

по степени их детализации. К факторам первого порядка можно отнести: спрос, предложение, конкуренцию, прямое государственное регулирование цен [4].

Рынок недвижимости переживает новый посткризисный этап становления. Качество предоставляемых услуг во всех сферах рынка недвижимости однозначно должно вырасти в связи с большой конкуренцией.

Библиографический список

1. Кожухар В.М. Основы управления недвижимостью: Практикум. - М.: «Дашков и К», 2014. - 200 с.

2. Михайлов Ю.М. Ваша недвижимость: все варианты законного решения жилищного вопроса. - М.: Директ - Медиа, 2015. - 299 с.

3. Азаренко Н.Ю., Матюхина К.А. Анализ состояния жилищного фонда и обеспеченности жильем в Брянской области // Символ науки. - 2017. -Т.1. - №2. - С. 9-11.

4. Прогноз социально-экономического развития Российской федерации на 2016 год и на плановый период 2017 и 2018 годов [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://economy.gov.ru

MACROECONOMIC ANALYSIS OF THE PRICE SITUATION, INCREASING FACTORS INFLUENCING THE DYNAMICS OF PRICES ON THE EXAMPLE OF THE MARKET OF RESIDENTIAL REAL ESTATE OF CITIES OF RUSSIA

N.Yu. Azarenko, candidate of economic sciences, associate professor A.A. Petrakova, student N.N. Kozyrkina, student

Bryansk state engineering and technology university

Abstract. The article presents an analysis of the residential real estate market in Russian cities, based on the classification of this market by various criteria. The real estate market plays an important role in the development of the Russian economy, since the state of the domestic housing market has a significant impact on the standard of living of the population of the country and its regions.

Keywords: property market, primary and secondary market of the dwelling real estate, a consumer and investment segments.