Вдаль, за границу

Постепенное открытие границ и смягчение пандемийных ограничений способствовали не только росту туристической активности, но и возвращению на рынок покупателей зарубежной недвижимости. Консультанты отмечают уже не только рост числа заявителей на зарубежные паспортные программы, но и классических покупателей, подбирающих недвижимость для вложения средств или собственных нужд. Приоритетом практически всех клиентов при это остается дальнейших рост стоимости из активов. «Ъ-Дом» выяснил, как зарубежная недвижимость будет дорожать в текущем году.

Фото: Василий Шапошников, Коммерсантъ

Несмотря на то что лишь каждый шестой российский покупатель недвижимости за рубежом, по данным опроса Prian.ru, рассматривает такую сделку как инвестиционную, для 90% клиентов важна дальнейшая капитализация приобретенного объекта. «В последние годы недвижимость еще в большей степени стала надежным, даже консервативным активом: криптовалюты, акции, банковские вклады на этом фоне проигрывают»,— утверждает главный редактор Prian.ru Филипп Березин. Даже если недвижимость покупается для собственного проживания россиян обычно волнует дальнейший рост ее стоимости, соглашается партнер Savills Ирина Мошева.

Когда хочется уехать

Спрос на зарубежную недвижимость со стороны россиян действительно растет. Филипп Березин отмечает, что в первый месяц текущего года динамика сделок уже соответствовала показателям, которые были до пандемии. «После открытия границ при нынешнем курсе рубля и текущей устрашающей геополитической ситуации рост числа сделок будет заметным —больше 25%, а то и 30%. Особенно позитивная динамика будет чувствоваться в странах Западной Европы»,— считает эксперт.

Региональный директор по зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Шалаева констатирует, что количество обращений от клиентов по итогам января уже превысило аналогичный показатель прошлого года на 30%. Такую динамику эксперт связывает с возвращением на рынок инвесторов и покупателей, заключающих сделки для личных нужд, в то время как в активной стадии пандемии большинство запросов касалось паспортных программ.

Точкой притяжения инвесторов в недвижимость к предстоящему лету, по мнению господина Березина, может стать курортное жилье: возобновление туристических потоков априори будет вести к росту его инвестиционной привлекательности. Об этом же говорит Марина Шалаева, поясняя, что клиенты активно ищут лайфстайл-объекты с тремя-четырьмя спальнями, планируя использовать их в качестве второго дома.

Российские инвесторы возвращаются и на рынок недвижимости Лондона. Это происходит несмотря на заявления официальных лиц Великобритании в случае военных действий со стороны РФ на Украине изъять в стране недвижимость российских олигархов, близких к Кремлю. Консультанты ждут, что недвижимость в британской столице к 2025 году может вырасти в цене на 20%. Госпожа Шалаева называет хорошим предложением для инвесторов возможность комфортных платежей при покупке в центральной части Лондона от шести квартир в строящихся комплексах. В объекты первоначально потребуется вложить 10-20%, остальное — после окончания строительства. «Мы уже реализовывали такую схему с инвесторами, которые, еще дожидаясь завершения работ, выставляли свои объекты на перепродажу — доходность на вложенный капитал в таких случаях может составлять от 50% и выше»,— поясняет Мария Шалаева.

Гибридные инвестиции

Важнейшим фактором, определяющим спрос со стороны клиентов из России, Ирина Мошева традиционно называет возможность получить вид на жительство или гражданство при покупке недвижимости. «Наши соотечественники выбирают страны ЕС, так как хотят свободно путешествовать по миру, жить на территории Европы»,— говорит она. В своих предпочтениях здесь россияне схожи с покупателями из Китая и стран Ближнего Востока. По словам эксперта, пандемия заставила многих потенциальных покупателей дополнительно задуматься о получении «золотой визы» или инвестиционного паспорта. До масштабного закрытия границ у большинства была уверенность, что при наличии шенгенской мультивизы «все дороги открыты». Но в последние два года для въезда во многие традиционно популярные у россиян страны требовались основания более веские, чем стремление совершить туристическую поездку, констатирует госпожа Мошева.

Представитель Henley & Partners Полина Кулешова отмечает, что количество запросов по инвестиционным программам за прошлый год действительно выросло на 80% год к году. Речь идет не только о россиянах. «Возможность получить гражданство или вид на жительство страны через приобретение недвижимости — гибридная инвестиция, которая одновременно помогает выгодно вложить средства, защитить себя и капитал от политической и рыночной нестабильности»,— считает она. Эксперт прогнозирует, что по итогам первых полутора месяцев текущего года буде наблюдаться высокая активность клиентов из-за сохраняющейся политической нестабильности.

Наиболее востребованными, по словам госпожи Кулешовой, сейчас остаются программы Черногории и карибских стран — для получения паспорта, Португалии, Греции, Кипра и Мальты — для оформления постоянного или временного вида на жительство. Инвестиционная вилка при этом составляет от $100 тыс. до €1,5 млн. Почти 80% заявителей по инвестиционной программе Черногории сейчас, по оценкам Henley & Partners, выходцы из стран постсоветского пространства. Выходцев из азиатских, ближневосточных и африканских стран направление интересует в меньшей степени. Аналитики указывают, что с завершением в текущем году программы Черногории для инвесторов альтернативной для клиентов из России может стать Северная Македония, предлагающая оформление гражданства при инвестициях от €200 тыс.

Упрощенный въезд

В моменте основными направлениями массового спроса за рубежом господин Березин называет Турцию, Болгарию, Испанию, Черногорию, Италию, Грецию, Германию, Кипр и Финляндию. Приток российских покупателей благодаря пандемии удалось получить странам, не вводившим существенных ограничений на их прибытия в последние два года. Основным направлением здесь стала Турция, где по итогам прошлого года, согласно данным местных властей, россияне купили 5,4 тыс. квартир и домов. Это на 75% выше аналогичного показателя 2020 года.

Ирина Мошева рассчитывает, что, несмотря на возвращение альтернативных направлений, высокий интерес клиентов к Турции сохранится: соотечественников привлекают потенциальный рост цен и географическая близость страны. Наиболее востребованными активами она называет апартаменты в новых комплексах на побережье Антальи. Многие клиенты сейчас стремятся купить инвестиционное жилье, рассчитывая заработать на снижении стоимости лиры, добавляет основатель Kalinka Group Екатерина Румянцева. Госпожа Шалаева ждет роста спроса в Стамбуле, обращая внимание на то, что город пользуется высоким международным интересом. В Чехии и Франции политика закрытых границ, напротив, привела к падению активности покупателей из России.

Еще одним ярким примером Филипп Березин называет ОАЭ, где был установлен рекорд по числу сделок за 12 лет. Средняя стоимость недвижимости в стране за год, по его словам, при этом выросла более чем на 10%. Рынок недвижимости Дубая переживает настоящий ажиотаж и имеет высокий потенциал для дальнейшего роста, соглашается госпожа Румянцева. Более того, по ее словам, купить недвижимость здесь достаточно просто: широко распространены онлайн-сделки, заключить их можно за наличный, безналичный расчет или криптовалюту, а происхождение средств никто не проверяет. Марина Шалаева добавляет, что некоторые проекты в Дубае сейчас нацелены именно на инвестиционный спрос. Эксперт приводит в пример Six Sences Residences, где ожидается увеличение стоимости как минимум на 20% через два года.

Ценовая стабильность

По данным Global Residential Cities Index, по итогам третьего квартала 2021 года в 66 крупных городах мира из 150 цены на недвижимость выросли более чем на 10%. И, судя по всему, позитивная динамика сохранится. По крайней мере существующий высокий спрос — прямая предпосылка. Помешать выраженной динамике, по мнению господина Березина, могут лишь дальнейшее закрытие границ и продиктованное усилением геополитической напряженности ослабление рубля. Но если первый представляется маловероятным, второй для участников рынка недвижимости остается сложно прогнозируемым.

Более важным фактором становится ужесточение монетарной политики властями крупнейших мировых экономик — рост стоимости заемных средств, по мнению господина Березина, ослабляет «пружину спроса». Эксперт прогнозирует, что рынки на этом фоне постепенно придут к равновесному состоянию и умеренному росту цен на недвижимость — на 3-5% в год в развитых странах. Но он оговаривается, что речь идет об инвестиционно привлекательных объектах: жилье в глубинке Испании, Италии или Кипра, интересное лишь небогатым местным жителям, в цене заметно не меняется.

Ирина Мошева пока тоже советует потенциальным покупателям сосредоточиться на ликвидных, качественных объектах. «Во многих странах предложение остается ограниченным, так как за время пандемии было свернуто много проектов в сфере жилья, на рынок выходит заметно меньше объектов»,— рассуждает она. Кроме того, эксперт говорит о росте по всему миру стоимости строительства: застройщики не будут выставлять объекты по ценам ниже себестоимости даже при снижении спроса.