Жилье по умолчанию

Дольщикам разрешили претендовать на получение квартиры, даже если они заявят свои требования к обанкротившемуся застройщику уже после согласия фонда на достройку дома. Такое решение вынес Верховный суд РФ (ВС). Нижестоящие суды ранее постановили, что опоздавший гражданин в таком случае может получить лишь денежную компенсацию, но не жилье. ВС разъяснил, что при наличии зарегистрированного договора долевого участия в строительстве (ДДУ) дольщика должны автоматически включить в реестр банкрота, чего не произошло по вине управляющего и недосмотру фонда, но последствия их ошибок нельзя перекладывать на граждан. Юристы поддерживают позицию ВС, отмечая, что подобные ситуации «носят массовый характер».

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ

ВС разъяснил права дольщиков на получение квартир при банкротстве застройщиков. В марте 2021 года ООО «Строительная компания ЖБК-3» признали банкротом, и в декабре Владимир Дегтярев попросил включить в реестр дольщиков его требование о передаче двухкомнатной квартиры в недостроенном доме в Саратовской области. Он купил права требования за 1,78 млн руб. у предыдущего инвестора по ДДУ, уступка права была зарегистрирована в апреле 2020 года. Арбитражный управляющий (АУ) в январе 2021 года отказал гражданину, сославшись на пропуск срока для включения в реестр (два месяца с даты признания компании банкротом), и дольщик обратился в суд.

Арбитражный суд Саратовской области в июле 2022 года признал требование Владимира Дегтярева обоснованным, констатировав «отсутствие встречного предоставления со стороны застройщика». Апелляция же поддержала позицию управляющего, к которой присоединились федеральный фонд развития территорий (ФРТ) и фонд защиты дольщиков Саратовской области.

По мнению апелляции, если требование включено в реестр застройщика уже после принятия фондом решения о финансировании завершения строительства, то оно удовлетворяется «путем выплаты денежной компенсации, а не в натуральной форме».

Дело в том, что саратовский фонд в декабре 2021 года согласился достроить дом и в марте 2022-го суд передал ему права на землю застройщика вместе с обязательствами перед дольщиками по передаче квартир. Таким образом, счел суд, опоздавшие граждане могут претендовать лишь на денежные средства, но не на жилье. Кассация с этим решением согласилась.

Владимир Дегтярев и еще ряд дольщиков обратились в ВС, полагая, что при наличии ДДУ управляющий должен самостоятельно, без обращения граждан включать их требования о передаче квартир в реестр по данным из ЕГРН. Они настаивали, что право дольщика на получение жилья «не может быть поставлено в зависимость от того, выполнил управляющий свои обязанности или нет». Дело передали в экономколлегию ВС, которая поддержала дольщиков, отменив решения апелляции и кассации.

ВС сослался на постановление Конституционного суда РФ №34-П от 21 июля 2022 года, который объяснял, что процедура передачи имущества застройщика-банкрота представляет собой «реабилитационный план, направленный на завершение строительства дома и передачу дольщикам в натуре помещений в этом доме». При этом в ст. 201.4 закона о банкротстве есть упрощенный порядок, при котором требования дольщиков, имеющих ДДУ, включаются управляющим в реестр самостоятельно по сведениям из ЕГРН, указала коллегия. А позднее при передаче недостроя фонду можно запросить у дольщика документы об оплате жилья и в случае их непредставления исключить его требование из реестра.

Фонды здесь выступают формой «использования публичных финансовых ресурсов» для содействия дольщикам «в разрешении кризисной ситуации», подчеркнул ВС.

В связи с этим они должны были «проявить должную осмотрительность и установить, что реестр сформирован АУ с нарушением — в нем безосновательно отсутствует ряд требований по зарегистрированным ДДУ». Дольщик не должен страдать от «негативных последствий бездействия управляющего» и «последствий неосмотрительности фондов», признала коллегия. К моменту, когда фонд согласился достраивать объект, требование Владимира Дегтярева уже должны были включить в реестр, а фонд обязан передать ему квартиру после завершения строительства, заключил ВС, оставив в силе решение первой инстанции.

Обычно для включения в реестр нужно подать заявление в двухмесячный срок, но в данном случае это «является правом, а не обязанностью кредитора-дольщика, поскольку ДДУ регистрируются в Росреестре и сведения об этом доступны управляющему», отмечает управляющий партнер юркомпании «Кочерин и Партнеры» Владислав Кочерин. Здесь ситуация осложнилась тем, что «формально спор о включении требования дольщика в реестр рассмотрен за пределами срока», а «прямых указаний на такие случаи в законе не содержится», указывает партнер Guskov & Associates Игорь Гуськов.

У старшего юриста КА «Регионсервис» Андрея Орлова «позиция фонда вызывает вопросы, учитывая цели его деятельности», но ВС «исправил ситуацию в пользу потребителя, защитив слабую сторону». Он согласен с тем, что ошибки управляющего не могут быть переложены на дольщиков. Тем более что на момент утверждения решения о достройке и «фонд, и управляющий, и суд уже знали, что дольщик есть и просится в реестр», добавляет руководитель «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев. Он обращает внимание, что банкротство застройщика инициировал «Дом.РФ» (через него фонд выплачивает дольщикам денежные компенсации) и управляющего выбирал он же, поэтому, «вероятно, АУ может подыгрывать фонду, уменьшая количество квартир, которые после достройки дома нужно будет передать дольщикам».

Младший партнер юргруппы «Яковлев и Партнеры» Денис Крауялис подчеркивает, что ситуация, когда дольщики вынуждены включаться в реестр через суд, несмотря на обязанность управляющего делать это автоматически по ДДУ, «не единична и скорее носит массовый характер». В связи с этим юрист приветствует позицию ВС, которая должна дисциплинировать управляющих, а также не позволять фонду «уклоняться от принятия обязательств» по передаче квартир перед дольщиками, не включенными в реестр застройщика не по своей вине.