Правовые и экономические перспективы развития ипотечного кредитования в России

УДК 336.77+ 347.232

ПРАВОВЫЕ И ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

Гришмановский Д.Ю., Гайдук И.Е.

Аннотация

В работе рассматриваются правовые и экономические перспективы развития кредитного договора с использованием залога недвижимого имущества (ипотеки). Отмечены положительные и отрицательные стороны данного правоотношения, проанализирована стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в РФ, сформулированы рекомендации по совершенствованию законодательства.

Ключевые слова: способы обеспечения исполнения обязательств, залог недвижимого имущества, ипотека, кредитный договор, ипотечное кредитование.

LEGAL AND ECONOMIC PROSPECTS OF DEVELOPMENT OF

MORTGAGES IN RUSSIA

Grishmanovskiy D.Yu., Gaiduk I.E.

Abstract

In that paper legal and economic prospects of development of a credit agreement with use of mortgaging are considered. Positive and negative aspects of that legal relationship are noted, the strategy of development of mortgage housing loan in the Russian Federation is analyzed, recommendations on improvement of legislation are formulated.

Keywords: means of security of discharge of obligations, mortgaging, mortgages, credit agreement, housing loan.

Обеспеченность жильем является одной из самых насущных проблем любого общества, а жилищная ипотека - одним из основных путей финансирования приобретения жилья.

Так, одной из актуальных и первоочередных задач социально-экономического развития является формирование рынка доступного жилья в России путем создания тех условий, которые соединят в себе сбалансированный рост платежеспособного спроса населения на жилье, а также увеличения объемов жилищного строительства. Пред-

лагается сделать это с помощью развития ипотечного жилищного кредитования.

В связи с этим, российский законодатель создал приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье -гражданам России», который реализуется с 2006 года. Также Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.12.2010 №»1050 утверждена Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011-2015 годы [1], которая является главным инструментом реализации этого проекта.

Можно говорить о том, что принятие

национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» определило дополнительный комплекс мер, направленных на развитие рынка доступного жилья, механизмов участия государства в поддержке развития и функционирования этого рынка в целом и повышении доступа на него определенных групп населения [2].

Однако в сфере экономического и правового регулирования на данный момент имеются пробелы, которые пробуждают в российской науке интерес к этой проблеме.

Приходится констатировать факт, что ипотечное кредитование с каждым годом занимает все более высокую строчку из направлений кредитования в современной России. Это становится ясно из большого количества создающихся разнообразных ипотечных программ, основными задачами которых являются увеличение объема выданных кредитов и рост количества покупаемых объектов недвижимости, что обусловливает актуальность рассматриваемой темы.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой - стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме того, поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране [3]. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу.

Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

И здесь требуется четко уяснить тривиальную сентенцию о том, что место в причинно-следственной связи между, во-первых, эффективным развитием экономики, откуда и исходит процветание как государ-

ства, так и общества, а во-вторых, доступа общества к ипотеке занимает специальное экономическое и правовое регулирование, способное быстро реагировать на изменение условий на рынке кредитования.

Однако приходится говорить о том, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не уточняются и дополняются специальным законодательством, а подменяются и необоснованно изменяются, что ведет к теоретическим противоречиям и практическим проблемам.

Справедливо спросить себя, к чему может привести недостаточное государственное регулирование этих отношений? Ответом послужит кризис, имеющий место во многих странах, в том числе и в России. Очевидно, что необходимо отслеживать и своевременно дополнять специальное законодательство в этой области. Но, несмотря на достаточно развитый кредитный рынок, наша страна пока стоит в самом начале пути создания адекватного законодательного регулирования ипотеки.

Отметим, что ипотечное кредитование на данный момент имеет правовое регулирование, которое осуществляется в основном посредством норм ГК РФ (главы 23, 42) и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).

Принцип работы этих двух законов таков: в вопросах ипотечного кредитования необходимо, прежде всего, обращаться к специальной (конкретной) норме Закона об ипотеке и только в случае ее отсутствия -к правилам ГК РФ. Однако общие положения и принципы ГК РФ в регламентации любого конкретного правоотношения сохраняют свое непосредственное значение. В ч. 3 ст. 1 Закона об ипотеке установлено, что общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ (глава 23), применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или указанным Законом не установлены иные правила.

Хотелось бы обратить внимание на перспективы правового и экономического развития ипотечного кредитования в России в целях создания наиболее благоприятных условий для участников рынка посредством улучшения специального законодательства, регулирующего данную сферу.

Чтобы выстроить отношения на рынке ипотечных кредитов, нужно выделить несколько условий, которые смогут повлиять на политику банков и их отношения с заемщиками.

Первым и важнейшим фактором, влияющим на кредитную политику банков, является наличие современной правовой базы, регулирующей общие вопросы взаимоотношений кредитных организаций и заемщиков. На данный момент нормы общего характера разрозненно содержатся в ГК РФ, федеральных законах «О банках и банковской деятельности», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Законе РФ «О защите прав потребителей» и иных нормативных актах.

Однако единого закона, который бы свел положения ГК РФ и иных нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения, связанные с ипотекой, нет.

Хотя на данный момент представляет повышенный интерес документ, принятый Правительством РФ, а именно версия Стратегии развития ипотеки в России до 2020 года (далее - Стратегия) [4], которая содержит в себе ряд идей не только уже не раз предлагавшихся в литературе, но и включенных законодателем абсолютно новаторских, способных стать новой вехой в развитии ипотечного рынка.

При всем этом проблема данной стратегии развития рынка жилищных кредитов заключается в том, что хоть она и является сводом правил, планов и принципов, которых стоит придерживаться участникам рынка, но характер этой Стратегии лишь рекомендательный.

Теоретически, если рассматривать цели данной стратегии, то выдача ипотечных

кредитов должна стать быстрее, проще, прозрачнее, доступнее для клиентов, а значит - эффективнее для кредиторов. Также должны возрасти и численные показатели по доле ипотечных сделок.

Некоторые пункты данной Сратегии представляют отдельный интерес, следовательно, требуется детально их рассмотреть.

Одним из важных моментов является то, что кредиторы должны принимать решение о выдаче ипотеки или отказа в ней в течение недели. На рынке считается нормальным принятие решения за 2-4 дня - этого времени вполне достаточно как для получения ответа на все внешние запросы, так и на сам андеррайтинг клиентов. Однако сейчас рассмотрение заявки на выдачу кредита у разных банков занимает различный срок - от пары часов до двух месяцев, имеет место большой разброс.

Если все банки стандартизируют свои процессы и будут придерживаться недельного срока, то это повысит скорость сделок и увеличит привлекательность продукта, особенно для продавцов жилья, которые не рассматривают ипотечных покупателей как приоритетных из-за долгих сроков выхода на сделку.

Стратегия предполагает, что ставка по займу будет устанавливаться кредитором на основе профиля риска заемщика, и клиенты с хорошей кредитной историей получат преимущество при предоставлении кредита.

На сегодняшний день некоторые банки уже предоставляют скидку по процентной ставке заемщикам с хорошей кредитной историей. Данная мера, безусловно, дисциплинирует заемщиков даже в небольших потребительских кредитах. Но не стоит забывать, что чем проще и нагляднее условия кредитования, тем привлекательнее продукт. Как показывает практика, надпись в условиях продукта - «Ставка устанавливается индивидуально для каждого заемщика» - лишь отпугивает.

Из новаторских мер можно выделить следующие. В течение срока выплаты кредита заемщик получит возможность во время погашения задолженности переуступить права третьим лицам на приемлемых для себя и кредитора условиях. Такая возможность была доступна в период кризиса 2008 года в качестве индивидуальной схемы решения проблемы с просроченной задолженностью. Потенциально очень эффективная и востребованная мера во избежание дефолта обоюдовыгодна как заемщику, который больше не может выплачивать кредит, так и кредитору, у которого не будут увеличиваться просрочки.

Также Стратегия предполагает расширение предложения рынка недвижимости за счет кредитования на строительство и приобретение наемных домов. Реализация этой меры позволит появиться новому сегменту жилья. С одной стороны, это новый источник дохода для бизнесменов, с другой - отличная альтернатива аренде у частных арендодателей. Доходные дома были в России еще до революции, а сейчас широко распространены на Западе.

Как упоминалось выше, данная Стратегия носит лишь рекомендательный характер, однако большинство ее пунктов, по нашему мнению, требуется реализовать в качестве единого нормативного правового акта.

Также требует отдельного внимания следующий законодательный акт, который может быть принят в ближайшее время и, по крайней мере, косвенно затронет отношения в сфере ипотечного кредитования, станет Закон «О деятельности по взысканию просроченной задолженности» [5]. С ростом объемов кредитования банки активно начали применять механизмы переуступки «проблемных» кредитов сторонним лицам - так называемым «коллекторам». Однако до последнего времени продажа кредитными организациями просроченной задолженности в основном затрагивала не обеспеченные залогом кредиты. Ипотеки это ка-

салось в наименьшей степени. Причиной этого является то, что, во-первых, у банков по обеспеченным кредитам больше шансов вернуть выданные ресурсы, и, во-вторых, сам механизм ипотеки является более сложным с правовой точки зрения. Однако в настоящий момент ситуация меняется и банки начинают более активное сотрудничество с коллекторами по вопросам ипотечной задолженности. В этой связи принятие Закона «О деятельности по взысканию просроченной задолженности» с позиции развития ипотеки следует рассматривать в положительном ключе.

Если отношения по переуступке просроченной задолженности распространяются и на рассматриваемый нами вид кредитования, то, соответственно, необходимы правовые механизмы как переуступки ипотечного долга, так и нормы, защищающие интересы кредиторов и заемщиков в этих отношениях.

Этот законопроект призван, прежде всего, обеспечивать баланс интересов заемщиков, кредиторов и взыскателей. Он должен работать в реальной жизни и приносить пользу.

Вторым фактором является доступность для кредитных организаций долгосрочных финансовых ресурсов. Исходя из основной особенности ипотеки - длительного срока кредитования, для стабильной реализации данного продукта кредитным организациям необходимо либо привлечение долгосрочных ресурсов, либо доступность механизмов рефинансирования. Оценивая возможность привлечения так называемых «длинных» денег, стоит отметить, что данная проблема для кредитных организаций является достаточно острой. Это связано как с общей макроэкономической ситуацией в РФ и за рубежом, так и с несовершенством российской нормативной базы в данной сфере.

Для решения обозначенной проблемы время от времени предлагаются какие-либо меры, как, например, введение безотзывных

вкладов, которые не предполагают возможности полного или частичного снятия денежных средств, ранее установленного в договоре срока, хранящихся на специальном депозите [6].

Однако данная мера до сих пор находится на стадии предложения, и говорить о реализации еще представляется сложным.

Если говорить о возможностях рефинансирования кредитными организациями ипотечных кредитов, то здесь основными инструментами, применяемыми в мировой практике, являются секьюритизация и выпуск ипотечных ценных бумаг. Наша страна заимствовала зарубежный опыт, переняв механизм рефинансирования через ипотечные ценные бумаги. Для этого было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - АИЖК) и принят в 2003 г. Федеральный закон № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Сам по себе принятый закон имел множество недостатков, часть из которых была со временем устранена.

Говоря о деятельности АИЖК, следует отметить, что главной задачей Агентства является создание системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Принцип работы этой системы заключается в следующем.

Банк, занимающийся ипотечным кредитованием, может обратиться непосредственно в АИЖК или к его региональному оператору с просьбой о рефинансировании, т.е. выкупе выданных им ипотечных кредитов и закладных. Региональный оператор формирует пул ипотечных кредитов и закладных, выданных в данном субъекте РФ, и продает его Агентству. Последнее выкупает ипотечные кредиты и закладные только в случае, если условия их выдачи и обслуживания соответствуют определенным стандартам, в частности: максимальный объем кредитования составляет не более 90 % от стоимости приобретаемого жилья; срок кредитования не превышает 30 лет; процентная ставка по кредиту пре-

вышает порог, установленный на соответствующую дату АИЖК; величина ежемесячного платежа по обслуживанию кредита не превышает 50 % суммарных доходов домохозяйства.

Далее АИЖК выпускает на основе выкупленных ипотечных кредитов и закладных ценные бумаги, по которым государство гарантирует платежи и доходность. Средства, вырученные от продажи ценных бумаг, вновь направляются на выкуп ипотечных кредитов и закладных у банков и региональных операторов [7].

Основной проблемой реализации данного института является экономический фактор - доходность ипотечных ценных бумаг сравнима с доходностью государственных ценных бумаг, а риски в первом случае представляются инвесторам куда выше, чем во втором.

Учитывая вышеизложенное, предлагается обратить внимание законодателя на существующие в России проблемы, которые приводят к неэффективному использованию финансовых ресурсов, и исправить их.

Третьим условием, влияющим на политику банков в области ипотечного кредитования, являются залоговые правоотношения.

Связано это опять же с особенностью ипотечного кредита, а именно с обеспеченностью возврата залога недвижимого имущества. Это существенно снижает риски для кредитных организаций, следствием чего является более низкая стоимость ипотечных продуктов в сравнении с другими видами кредитования. Однако и здесь для кредитных организаций существуют определенные риски.

В конце 2011 г. Федеральным законом № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» были внесены принципиальные изменения в отношения по залогу при ипотечном кредитовании. Суть изменений

состоит в том, что банк не может требовать доплаты от заемщика, который перестал платить по кредиту и был вынужден отдать кредитной организации квартиру в счет долга. Задолженность в таком случае будет считаться погашенной вне зависимости от стоимости жилья в данный момент. Для заемщиков эти изменения, безусловно, носят позитивный характер, т.к. ранее были нередки ситуации, когда после продажи ипотечной квартиры, являющейся предметом залога, заемщики продолжали оставаться должниками. В частности, из-за штрафов, пеней, небольшого первоначального взноса.

В АИЖК также считают, что благодаря нововведениям долги заемщиков, вынужденных продавать купленные по ипотеке квартиры, могут существенно уменьшиться. Тем не менее для кредитных организаций в связи с названными изменениями в законодательстве риски повышаются. Это обусловлено волатильностью цен на рынке жилой недвижимости - в случае существенного снижения цен на рынке заемщики, особенно те, кто брал кредиты с минимальным первоначальным взносом, могут просто отказываться от кредита, отдавая квартиру банку. Следствием возросших рисков может стать повышение ставок по ипотечным кредитам, а также отказ от программ

с минимальным первоначальным взносом.

Подводя итог, следует отметить следующее. Рассматриваемая тема чрезвычайно злободневна и нуждается в дальнейшей разработке и совершенствовании. Нельзя ставить на первый план только доступность ресурсов для кредитных организаций или особенности регулирования отношений между кредитором и заемщиком, а также залоговых отношений, потому что правовое регулирование банковского ипотечного кредитования нуждается в оптимизации комплексно. И если государство желает качественного развития сферы ипотечного кредитования, то требуется постепенно выполнять задачи, направленные на изменение в правовом регулировании данной сферы, а также экономическом, которые бы в целом стали вектором увеличения реальных доходов населения. А поскольку ипотека позволит привлечь кредитные ресурсы под обеспечение имеющейся у промышленных и финансовых структур недвижимости, обеспечение кредита недвижимым имуществом позволяет гражданам и строительным организациям привлечь средства для решения жилищной проблемы, то обязательным условием при этом должно являться увеличение темпов строительства жилья для преодоления существующего дисбаланса между спросом и предложением.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 г № 1050 (ред. от 25.08.2015) «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы» // СПС«КонсультантПлюс». Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=185356 (дата обращения: 27.03.2015).

2. Анализ формирования рынка доступного жилья в России // Российское общество оценщиков. Режим доступа: http://sroroo.ru/evaluators/analytics/860934/ (дата обращения: 19.03.2015).

3. Проблемы ипотечного кредитования // MoreBanks. Режим доступа: http:// www.morebanks.ru/mgk-764.html (дата обращения: 27.03.2015).

4. Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года // Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Режим доступа: http://www.ahml.ru/ru/agency/strategia/ (дата обращения: 27.03.2015).

5. Проект Федерального закона «О деятельности по взысканию просроченной задолженности» // Российская газета. Режим доступа: http://www.rg.ru/2011/07/05/zadolzhennost-site-dok.html (дата обращения: 28.03.2015).

6. Безотзывные вклады // «Банки.ру» Режим доступа: http://www.banki.ru/wikibank/ bezotzyivnyie_vkladyi/ (дата обращения: 27.03.2015).

7. Аверченко В. Принципы жилищного кредитования / В. Аверченко, Р. Вессели, Г. Наумов, Э. Файкс, И. Эртл. М.: Альпина Паблишер, 2006. 264 с.

СВЕДЕНИЯ ОБ АВТОРАХ

ГРИШМАНОВСКИЙ Денис Юрьевич, заведующий кафедрой предпринимательского права и защиты прав потребителей Института экономики, торговли и технологий ФГБОУ ВПО «Южно-Уральский государственный университет» (НИУ), кандидат юридических наук, доцент, г. Челябинск.

E-mail: grishmanovsky@mail.ru

ГАЙДУК Иван Евгеньевич, студент Челябинского филиала ФГБОУ ВО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации», г. Челябинск.

E-mail: radioctive-man@mail.ru