Методика расчета эффективности функционирования системы управления коммерческими объектами недвижимости на стадии эксплуатации

УДК 338.45:69

Е. А. Пономарева

Методика расчета эффективности функционирования системы управления коммерческими объектами недвижимости на стадии эксплуатации

В статье исследовано функционирование основных бизнес-процессов системы управления объектом коммерческой недвижимости в зависимости от стадий жизненного цикла. Представлена методика расчета эффективности её функционирования на стадии эксплуатации, прироста стоимости объекта коммерческой недвижимости. Определяются перспективы использования данного метода и направления изменения функционирования системы управления в целом и реинжиниринга отдельного бизнес-процесса в зависимости от стадии жизненного цикла объекта коммерческой недвижимости.

This paper covers the research of functioning of the key business processes of the real estate commercial objects management system, depending on the stages of the life cycle. The methodology of calculating the efficiency of functioning the real estate commercial objects management system at the stage of operation, of increasing in the value of commercial real estate object is presented. The prospects of using this method and of the direction of changing the management system function as a whole and the individual re-engineering of a separate business process depending on the stage of the life cycle of commercial real estate object are determined.

Ключевые слова: коммерческая недвижимость, жизненный цикл, управление, эффективность.

Key words: commercial real estate, life cycle, management and efficiency.

В настоящие время проблема повышения эффективности управления объектами недвижимости является наиболее актуальной. Это связано, прежде всего, с ростом масштабов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот, сложностью и неоднородностью структуры и состава имущественных комплексов, увеличением бюджета собственника на управление и развитие недвижимости. Очевидно, что при выборе определенного механизма управления необходимо учитывать назначение имущества, его состав, а также задачи и цели, которые будет преследовать собственник при его использовании.

© Пономарева Е. А., 2012

Повышение эффективности управления недвижимостью обеспечивается использованием услуг профессиональных управляющих. Профессиональное управление позволяет решить вопрос рационального использования объекта недвижимости с целью получения определенных выгод от его использования. Собственник определяет, в чем будет выражаться данная выгода, а задача управляющего - поиск и оптимизация всех ресурсов объекта и построение схемы их использования с максимальной отдачей [2].

Управление недвижимостью как особый вид предпринимательской деятельности может в зависимости от ситуации обозначать:

• принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности;

• управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;

• любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;

• процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;

• систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемого уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, который называют регулированием.

На наш взгляд, особое внимание следует уделить таким понятиям, как использование и эксплуатация. Наиболее оптимально под эксплуатацией объекта коммерческой недвижимости понимать технические аспекты управления, а под использованием - организационно-экономические аспекты.

Изменение конкретных приоритетов, целей и задач функционирования основных бизнес-процессов системы управления объектом (комплексом объектов) коммерческой недвижимости в зависимости от различных стадий жизненного цикла объекта недвижимости представлено в таблице [1].

Эффективность системы управления, основанной на механизмах и алгоритмах функционирования перечисленных блоков, составляющих их бизнес-процессов, проектов и принимаемых управленческих решений, должна быть измерена на основе общеиспользуемых методов оценки доходов и стоимости недвижимого имущества - доходного, затратного, сравнительного.

Таблица

Приоритетные цели и задачи функционирования основных бизнес-процессов системы управления объектом коммерческой недвижимости на различных стадиях его жизненного цикла

Основные бизнес- процессы управления Стадия жизненного цикла объекта недвижимости

Использование и эксплуатация Комплексная реконструкция Ликвидация под новое строительство

Стратегический анализ, прогнозирование и планирование Мониторинг внешней и внутренней среды для выявления проблем и угроз; анализ перспективных возможностей повышения текущей доходности и стоимости объекта недвижимости Выявление потенциальных рынков, их возможностей; определение, оценка и анализ внутренних возможностей и рисков для освоения новых рынков и долгосрочных перспектив Выявление долгосрочных перспективных рынков, прогноз их развития; бизнес-план строительства нового объекта; планирование ликвидации старого объекта

Маркетинг и взаимодействие с клиентами Удержание основных имеющихся клиентов за счет выявления и удовлетворения их потребностей Выявление и привлечение потенциальных перспективных клиентов Удержание клиентов за счет переселения; определение структуры клиентов нового объекта

Финансы и бюджетирование Минимизация текущих расходов; применение финансовых инструментов для оптимизации текущих расчетов с клиентами Приоритетное целевое финансирование перспективных проектов; управление проектным финансированием Минимизация текущего финансирования для предотвращения аварийного состояния до ликвидации

Управление связями с внешней средой Укрепление текущего имиджа объекта недвижимости Раскрутка новых брендов, смена позиционирования объекта и услуг Ускорение согласования условий и сроков, разрешения на ликвидацию

Оказание услуг по использованию недвижимости Разработка и внедрение дополнительных услуг за счет максимального использования или незначительного улучшения текущих характеристик объекта Разработка и внедрение качественно новых продуктов арендаторам; повышение качества уже оказываемых услуг аренды Постепенное сокращение пакета услуг на период ликвидации; урегулирование текущих договорных отношений

Продолжение табл.

Техническая эксплуатация объектов недвижимости Контроль выполнения установленных стандартов по срокам и качеству; поддержание на соответствующем уровне инженерных, технических, эксплуатационных характеристик Разработка и внедрение новых стандартов качества, сроков и стоимости эксплуатации; применение лучших технологий и инженерных систем Предотвращение аварийных ситуаций; сокращение технических, кадровых и прочих ресурсов до обеспечения минимально допустимого качества эксплуатации

Проведение ремонтных работ и реконструкции Выполнение планового ремонта и реконструкции, а также работ по заявкам арендаторов; предотвращение аварийного состояния системы объектов Сокращение сроков работ, ресурсов на их выполнение; повышение контроля качества по выполненным работам реконструкции Выполнение аварийных ремонтных работ до момента выселения арендаторов и ликвидации

Материально- техническое снабжение Минимизация материальных, временных и финансовых затрат путем нормирования и контроля Обеспечение материалами в сроки и объемах, необходимых для реконструкции Минимизация складских запасов неликвидного оборудования и материалов за счет использования и реализации

Управление проектами и инвестициями Привлечение средств для финансирования текущих операций Поиск стратегических инвесторов под новые проекты; организация оптимального механизма и структуры проектного финансирования по срокам, стоимости и ликвидности

Капитальное строительство Строительство объектов для оказания дополнительных услуг Создание новой инфраструктуры объекта Сокращение простоя участка под строительство

Управление качеством Обеспечение надлежащего уровня оказываемых и приобретаемых услуг Повышение качества основных услуг из-за улучшения характеристик объекта Анализ и разработка современных передовых технологий в управлении

Управление мотивацией Материальная и социальная заинтересованность персонала Приобретение новых навыков и знаний, повышение квалификации персонала; оптимизация организационной структуры управления

Управление изменениями Сохранение внутренней эффективности системы управления Реинжиниринг бизнес-процессов по исполнителям, объемам, срокам и качеству выполнения операций Реинжиниринг бизнес-процессов для управления новым объектом

Нами предложен алгоритм расчета эффективного функционирования системы управления коммерческим объектом недвижимости в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей собственника и коммерческого использования.

Наилучшее использование подразумевает такое использование недвижимости, при котором прибыль ее владельца будет максимальной. Необходимо подчеркнуть, что во внимание принимается именно прибыль, т. е. доход от эксплуатации объекта недвижимости за вычетом всех расходов по ведению дела. Необходимо отметить, что состав доходов и расходов различается при разных видах использования объекта недвижимости.

На стадии текущего использования и эксплуатации объекта коммерческой недвижимости система управления ориентирована на увеличение текущих доходов и минимизацию текущих затрат на содержание объекта при существующих эксплуатационных, инженерных, технических его характеристиках.

Для функционирования системы управления объектами коммерческой недвижимости необходимо решать следующие задачи управления [3]:

• максимизация доходов за счет использования сформированной клиентской базы и привлечения новых арендаторов и в первую очередь за счет удержания имеющихся арендаторов, установления дифференцированных арендных ставок, скидок для различных категорий арендаторов как уже существующих, так и для потенциальных;

• поддержание эксплуатационных, инженерных и технических характеристик управляемого объекта недвижимости в надлежащем состоянии и на основе стандартов. Стандарты должны включать четкие сроки проведения регламентных работ - осмотра, тестирования, подготовки к сезонной эксплуатации, уборки, ремонта; нормативы использования ресурсов для выполнения работ: материальных, кадровых, финансовых, а также требования к качеству выполняемых работ;

• оказание дополнительного комплекса услуг для арендаторов коммерческой недвижимости непосредственно приводящих к улучшению потребительских характеристик и, соответственно, конкурентоспособности арендуемых помещений и площадей: предоставление коммунальных услуг, коммуникационные услуги, ремонт по заявкам арендаторов. К дополнительным услугам можно отнести: развлекательные услуги, питание, организация корпоративного досуга;

• применение различных инструментов: финансовых, логистических, информационных и иных схем и механизмов для сокращения финансовых, временных, трудовых, материальных и прочих затрат. Реализация данной задачи подразумевает проведение поиска, раз-

работки, внедрения, использования и оценки различных инструментов при выполнении основных бизнес-процессов в системе управления коммерческой недвижимостью. Соответственно, минимизация как прямых, так и косвенных затрат при выполнении бизнес-процессов позволяет повысить доходность от использования объекта недвижимости и как результат его экономическую стоимость.

Таким образом, нами сформулированы основные направления повышения эффективности системы управления коммерческой недвижимостью и функционирования отдельных бизнес-процессов:

1) повышение доходности аренды офисов и квартир увеличением арендных ставок по всем категориям арендуемых помещений, улучшение заполняемости арендуемых помещений;

2) повышение качества эксплуатации офисного комплекса;

3) развитие структуры, объемов и качества дополнительных услуг арендаторам;

4) приобретение и оказание арендаторам коммунальных услуг за счет оптимизации их объемов и минимизации стоимости закупок.

Для увеличения доходности аренды коммерческой недвижимости, рассматривая офисные помещения, нами разработан комплекс мероприятий, который направлен на повышение эффективности управления на стадии эксплуатации объектов коммерческой недвижимости, т. е. такого бизнес-процесса, как сдача офисных помещений в аренду.

Эффективность разработанных мероприятий по оптимизации бизнес-процесса аренды коммерческой недвижимости (ЭА) можно рассчитать по следующей формуле:

( \

УхАЗхЛсхМс хЧПА-АР

ЭА = £—----------- --------------------------------К

£

где Ас - уровень арендной ставки по каждому объекту коммерческой недвижимости;

дАс - относительное изменение арендной ставки по каждому арендному объекту коммерческой недвижимости;

S - площадь, находящаяся в течение года в аренде по каждому объекту коммерческой недвижимости;

дЗ - относительные изменения годового показателя заполняемости по каждому арендному объекту коммерческой недвижимости;

ЧПА-значение доли чистой прибыли в общей величине доходов от аренды объектов коммерческой недвижимости;

дР - абсолютный прирост годовой величины расходов на маркетинг в результате проведения дополнительных мероприятий на поиск, привлечение и удержание клиентов;

К - капитальные единовременные вложения; г - ставка дисконта, используемая для приведения будущих финансовых потоков к настоящему моменту; i - номер года прогнозируемого (оценочного) периода; i - 1,2 ... п. В условиях, когда профессиональная эксплуатация становится одним из ключевых факторов стоимости объекта коммерческой недвижимости, в системе управления целесообразно контролировать и анализировать качество выполнения соответствующего бизнес-процесса [4].

В связи с данной ситуацией нами предлагается рассчитывать интегральный индекс качества (ИК), который основан на сравнительном анализе качества бизнес-процесса эксплуатации для рассматриваемого объекта коммерческой недвижимости, по формуле

где ИК - индекс качества по каждому мероприятию бизнес-процесса; Кз - весовой коэффициент значимости для соответствующего мероприятия;

КзобЩj - коэффициент значимости показателя в общем весе соответствующему ему мероприятию бизнес-процесса;

Б^- балльное значение показателя, характеризующего качество соответствующего мероприятия бизнес-процесса.

] - количество арендуемых объектов коммерческой недвижимо-сти(офисов);

На основе результатов сравнительного анализа нами разрабатывается комплекс мероприятий, результат реализации которого -общее повышение качества бизнес-процесса эксплуатации здания.

Для оценки целесообразности и последующего контроля эффективности разработанного комплекса мероприятий по повышению качества бизнес-процесса эксплуатации нами предлагается использовать показатель эффективности его реинжиниринга (ЭР), рассчитывающийся по формуле

П

П

ИК = XИК = X XКЗ,. х К^щ х Б3)

і=1 і=1 7

где дРпэ - снижение годовой величины прямых эксплуатационных расходов в результате реализации мероприятий;

173

К - общая величина единовременных капитальных вложений -инвестиций на реализацию мероприятий по реинжинирингу бизнес-процесса эксплуатации;

дРупр - увеличение среднегодовой величины расходов на управление для сохранения эффективности реализованного комплекса мероприятий на выбранный период.

Для совершенствования закупаемых и предоставляемых арендаторам офисного комплекса коммунальных услуг нами разрабатывается комплекс мероприятий, направленный на повышение эффективности бизнес-процесса приобретения и оказания коммунальных услуг.

Оценка эффективности разработанных мероприятий по оптимизации качества, объемов и стоимости приобретаемых и оказываемых арендаторам коммунальных услуг производится на основе соответствующего показателя (ЭКМ) EUR (efficiencyofutilitiesre - engineering) по формуле 4

» Р _р _ АЭР

Экм ^ ' шкоммО___нкком\_______К

где Рпкомм0 - начальная величина прямых расходов на приобретение коммунальных услуг;

Рпкомм1 - целевое среднегодовое значение прямых затрат на приобретение коммунальных услуг в течение рассматриваемого периода;

дЭР - среднегодовое значение прироста эксплуатационных затрат в результате модернизации систем, установки и ввода нового оборудования в процессе реинжиниринга бизнес-процесса; К - общая величина единовременных расходов - инвестиций в мероприятия по реинжинирингу бизнес-процесса коммунальных услуг.

В общем виде возможный прирост стоимости объекта коммерческой недвижимости (офисного помещения) Спр для целей анализа и последующего контроля эффективности функционирования в целом системы управления можно представить в виде формулы

С„р _

где Эмер - эффективность реализации других процессов системы управления;

К - величина инвестиций в улучшение качества, оптимизации сроков и затрат в реализации бизнес-процессов системы в целом.

На основе приведенного алгоритма представленные инструменты и механизмы анализа и оценки позволяют определить необходимость изменения функционирования системы управления в целом и реинжиниринга отдельного бизнес-процесса в зависимости от стадии жизненного цикла объекта недвижимости. Так, сравнительный анализ и сопоставление соответствующих показателей изменения стоимости позволяет оценить необходимость и целесообразность:

• текущей эксплуатации - целесообразно, если возможен больший прирост стоимости за счет повышения и сохранения конкурентноспособности объекта по сравнению с возможными альтернативами его реконструкции или ликвидации;

• реконструкции объекта - целесообразно, если прирост стоимости выше прироста при текущей эксплуатации или ликвидации и строительства нового объекта;

• ликвидации объекта и капитального строительства нового объекта недвижимости. Решение принимается, когда стоимость и доходы от использования нового объекта недвижимости выше, чем возможный прирост доходов от текущего использования или реконструкции физически и морально устаревшего объекта недвижимости.

Таким образом, принятие, контроль и оценка эффективности управленческих решений должны осуществляться на основе комплексного анализа соответствующего прироста стоимости объекта недвижимости в результате осуществляемых мероприятий по оптимизации и улучшению соответствующих бизнес-процессов системы управления коммерческими объектами недвижимости.

В современных социально-экономических условиях дальнейшее развитие рынка недвижимости, как и всей российской экономики, будет осуществляться на основе качественного повышения эффективности управления недвижимыми активами на уровне комплексов и отдельных объектов.

Список литературы

1. Василенко Ж.А. Управление недвижимостью: учеб. пособие. - Рост. гос. строит. ун-т, 2008. - 142 с.

2. Галеев А.З. Управление недвижимостью - профессиональный подход [Электронный ресурс]. - URL: http://www.rentasystem.ru/index6.files/bar_page2.htm.

3. Иванова А.В. Совершенствование методов управления недвижимостью // Экономические науки. - М., 2010. - № 9.

4. Иванов В.В., Хан О.К. Модель системы эффективного управления недвижимостью // Менеджмент в России и за рубежом. - 2009. - № 5.