«Иремель» и «Карусель» ищут примирения в суде

Арбитражный суд Башкирии должен по второму кругу рассмотреть иск ЗАО «Икс 5 недвижимость» о взыскании 46,34 млн рублей с Уфимского хлопчато-бумажного комбината (УХБК). Ритейлер, в 2011–2015 годах арендовавший у УХБК площади в торговом центре «Иремель» для гипермаркета «Карусель», пытается вернуть часть аванса, внесенного за 15 лет аренды. В УХБК отказывают в возврате денег, ссылаясь на то, что штраф был предусмотрен договором и является компенсацией за досрочную потерю арендатора. Спор дошел до Верховного суда РФ, после того как нижестоящие инстанции арбитража вынесли по этому делу противоречащие друг другу решения.

Коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ направила на новое рассмотрение в арбитражный суд Башкирии иск ЗАО «Икс 5 недвижимость» о взыскании 46,34 млн руб. неосновательного обогащения с Уфимского хлопчато-бумажного комбината (владеет торгово-развлекательным комплексом «Иремель», принадлежит структурам предпринимателя Марселя Юсупова). «Икс 5 недвижимость» с мая 2011 года арендовала в «Иремеле» 6,6 тыс. кв. м площадей для гипермаркета «Карусель». Договор сторон был заключен на 15 лет. Он предусматривал, что часть постоянной арендной платы, рассчитанной по фиксированной цене, арендатор оплатит за весь срок аренды. В итоге ритейлер перечислил УХБК 59,97 млн руб. аванса. При этом в договоре предусматривалось, что эта часть арендных платежей при досрочном расторжении является штрафом, который не возвращается, следует из материалов дела.

В мае 2015 года «Икс 5 недвижимость» решила досрочно расторгнуть договор. Как сообщал „Ъ“, к тому времени компания построила в микрорайоне Сипайлово отдельно стоящий гипермаркет «Карусель», а магазин в ТРК «Иремель» решила закрыть из-за снижения трафика покупателей. Так как УХБК возвращать аванс отказался, ритейлер обратился в арбитражный суд. В своем иске компания указала, что остаток аванса (43,03 млн руб.) несоразмерен последствиям нарушения договора. Вскоре после досрочного расторжения договора, в феврале 2016 года, как отметил истец, УХБК сдал примерно половину освободившихся площадей в аренду компании «Тандер» («Магнит»), следовательно, неустойка должна была рассчитываться от меньшей площади аренды. По оценке ритейлера, размер неустойки должен составлять 4,14 млн руб. с применением двукратной ставки рефинансирования ЦБ. В сумму взыскания «Икс 5» включил также излишне уплаченную аренду за август 2015 года в размере 3,31 млн руб. Эту часть требований в УХБК признали.

В мае прошлого года арбитраж Башкирии частично удовлетворил иск ритейлера, обязав УХБК вернуть 3,31 млн руб. излишне уплаченной аренды и 38,66 млн руб. неосновательного обогащения, в том числе 35,35 млн руб. авансированной арендной платы. Размер основной части взыскания суд уменьшил на 7,68 млн руб.— разницу между неустойкой и авансом. Суд Башкирии признал, что арендатор имел законное право на досрочное расторжение договора, его действия не были нарушением, а размер штрафа должен быть соответствовать последствиям нарушения договора. Суд апелляционной инстанции в августе 2016 года оставил решение арбитража Башкирии в силе. Но он иначе интерпретировал норму договора УХБК и «Карусели» о штрафе. Суд решил считать ее не пунктом о задатке или плате за отказ от договора, а компенсацией, установленной сторонами в рамках принципа свободы договора. При этом, отметил апелляционный суд, такое условие в договоре «не должно обеспечивать возможности имущественного обогащения одной из сторон».

Кассационная инстанция суда не согласилась с выводами нижестоящих судов, отменив их решение. Окружной суд посчитал, что поскольку пункт о штрафе при досрочном расторжении договора был прописан отдельно, то стороны, являвшиеся крупными субъектами предпринимательской деятельности, должны были адекватно оценивать возможность наступления отрицательных последствий от неисполнения договора. Кроме того, как указала кассация, статьи 309, 310 и 421 Гражданского кодекса не предполагают произвольного уменьшения судами компенсации арендодателю при отказе от договора. Кассационный суд признал требования «Икс 5 недвижимость» только в части возврата излишне уплаченной аренды за август 2015 года.

В определении судебной коллегии ВС отмечается, что она отменяет решения нижестоящих судов из-за существенного нарушения норм материального права, повлиявшего на исход разбирательства. ВС сослался на постановление пленума №54 от 22 ноября 2016 года, разъяснившего, что в оценке правовых последствий отказа от договора должен быть соблюден баланс интересов обеих сторон.

Арбитраж Башкирии должен определить сумму, которая устроила бы «Икс 5» и одновременно защитит интересы УХБК.

«Это судебное разбирательство интересно главным образом тем, что плата за отказ от договора и компенсация потерь — относительно новые институты российского права,— отмечает старший партнер группы правовых компаний „Интеллект-С” Роман Речкин.— Четкая практика по ним еще не сложилась, и подход Верховного суда РФ к этим институтам гражданского законодательства должен обеспечить большую предсказуемость рассмотрения в арбитражных судах таких споров».