Дешевые квартиры обгоняют коммуналки

Выход на рынок жилья в крупных проектах по комплексному освоению территорий оказал влияние на уровень сделок с коммунальными квартирами. Участники рынка указывают на то, что стоимость однокомнатных квартир в таких проектах, как, например "Северная долина", сейчас сравнялась со стоимостью комнат в центре города. И нередко, выбирая между жилплощадью в центре, но в коммунальной квартире, и собственными апартаментами на окраине Петербурга, покупатели склоняются ко второму варианту.

Сейчас в Петербурге около 100 тыс. коммунальных квартир — это около 10% всего жилого фонда Северной столицы. Несмотря на городские программы по расселению коммуналок, их количество сокращается не так быстро, как хотелось бы. Более того, идет и обратный процесс: на окраинах города появляются новые коммунальные квартиры в результате деления долей, например, при разводе.

С наступлением кризиса спрос на комнаты в коммунальных квартирах сконцентрировался в самом низком сегменте комнат за 1 млн рублей. Средняя стоимость упала к концу 2009 года примерно с 1,8 до 1,3 млн рублей. Доля сделок с комнатами в 2009 году доходила до 30% всех сделок на вторичном рынке при стандартных показателях в 20%. "Сегодня цены стабильны, хотя на самые дешевые варианты продавцы корректируют цены вверх. Спрос несколько снизился и переместился в сегмент одно- и двухкомнатных квартир. Особенно много покупателей "оттянули" застройщики, которые предлагают сегодня однокомнатные квартиры по цене большой комнаты (1,5-1,9 млн рублей)", — говорит Марина Осадчая, ведущий аналитик компании "НДВ СПб".

С ней соглашается и Татьяна Чуприна, заместитель генерального директора АРИН: "Следует отметить, что в связи с появлением таких мультипроектов, как "Северная долина", где стоимость объектов на сегодня, по сути, сравнялась со стоимостью комнаты, многие люди свои инвестиции перенаправили с комнат на однокомнатные квартиры. Многие предпочитают жить не в центре и не рядом с метро, а на окраине города, но в своем собственном отдельном жилье. Комнаты на сегодня малоликвидны и хорошо продаются тогда, когда есть возможность продать не комнату в отдельности, а в составе квартире. Но эта квартира должна быть достаточно ликвидной на рынке. В связи с этим вряд ли стоит ожидать удорожания комнат в ближайшее время. Если рынок резко пойдет вверх, тогда комнаты могут занять свою нишу".

По словам госпожи Чуприной, в настоящее время у покупателей наиболее популярны комнаты площадью от 18 до 25 кв. м, в двух- и трехкомнатных квартирах. И таких объектов на рынке немного.

Госпожа Осадчая говорит, что наиболее востребованы сегодня коммунальные квартиры рядом с метро, в центральных районах Петербурга, либо самые дешевые в спальных районах города примерно за 900 тыс. рублей.

Заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов говорит, что крайне сложно купить комнату в двухкомнатной квартире, потому что таких коммуналок очень мало. Бывают случаи, когда квартиру выкупает один человек и здесь уже стоимость зависит от того, как он сможет договориться с владельцем последней комнаты. Цена за нее может доходить и до 2 млн рублей.

В основном комнаты покупают из-за нехватки средств на жилье большей площади. Но есть и те, которые приобретают их с инвестиционными целями, в частности, для последующей сдачи в аренду. Значительно меньше покупателей, которые рассчитывают позднее выкупить другие комнаты и стать владельцем всей квартиры, потому что наиболее привлекательные коммуналки уже были расселены ранее.

Специфика сделок с комнатами в коммунальных квартирах заключается в необходимости получить официальный отказ от соседей в выкупе продаваемой комнаты. Кроме того, в Петербурге на приобретение комнаты сложно взять ипотечный кредит.

Господин Сандалов отмечает, что рынок комнат в Санкт-Петербурге развивается медленно. Тормозят его развитие сложности в законодательстве. Например, сложности, связанные с необходимым согласием соседей.

Поскольку комнаты — это самый дешевый сегмент, то при покупке большое значение играет цена. В меньшей степени люди задумываются о транспортной доступности и районе. Наибольшее количество коммуналок располагается в Центральном районе, который и лидирует по продаже комнат.

"В ближайшие годы рынок комнат сильно меняться не будет. На рынок выводится небольшое количество комнат, медленно идет программа расселения коммуналок. Также появляются коммуналки и в новых домах", — резюмирует господин Сандалов.