Улицы растеряли арендаторов

Улицы Москвы и Санкт-Петербурга становятся менее привлекательными для арендаторов торговой недвижимости. По итогам первого квартала вакантность выросла в обоих городах. Если в Москве консультанты отмечают незначительную негативную динамику, то в Санкт-Петербурге речь идет о массовом закрытии кафе и ресторанов. Торговые центры на фоне низкого ввода становятся все более привлекательными для арендаторов.

Спрос на московские улицы

Вакантность помещений стрит-ритейла в Москве по итогам первого квартала достигла 6%, свидетельствуют данные Colliers International. Показатель вырос относительно конца прошлого года на 0,3 процентного пункта, но снизился относительно аналогичного периода прошлого года на 1 процентный пункт. Согласно подсчетам Colliers International, наиболее высокий уровень вакантности сейчас отмечается на Бульварном кольце, где пустуют 7,8% помещений. В то время как площади на центральных торговых и пешеходных улицах заполняются куда быстрее: средний уровень вакантности здесь составляет 5,4% и 4,5% соответственно. А наиболее резкое сокращение числа свободных помещений по итогам первого квартала продемонстрировал Столешников переулок: сейчас здесь пустуют 5,5% площадей против 9,2% годом ранее.

Основные тенденции на рынке коммерческой недвижимости

В Knight Frank указывают на растущий спрос на помещения на Садовом кольце, которые после ограничений парковки и реконструкции центра города долгое время не пользовались спросом у арендаторов. По данным аналитиков, уровень вакантности в этом районе сейчас составляет 11,9% против 16,8% в начале прошлого года. Внутри Садового кольца за аналогичный период доля пустующих помещений сократилась на 3,8 процентного пункта, до 2,1%.

Диапазон арендных ставок на различных торговых улицах Москвы

| Торговый коридор | Минимальный уровень ставок (руб./мес.) | Максимальный уровень ставок (руб./мес.) |
| --- | --- | --- |
| Столешников переулок | 180 000 | 240 000 |
| Тверская | 60 000 | 140 000 |
| Кузнецкий Мост | 87 000 | 220 000 |
| Петровка | 59 000 | 300 000 |
| Мясницкая | 86 000 | 152 000 |
| Арбат | 64 000 | 204 000 |
| Новый Арбат | 65 000 | 130 000 |
| Рождественка | 122 000 | 136 000 |
| Пятницкая | 58 000 | 180 000 |
| Большая Никитская | 70 000 | 114 000 |

По оценкам Colliers International, наиболее активными арендаторами помещений стрит-ритейла остаются предприятия общественного питания: на их долю приходится 42% сделок в этом сегменте. 63% открывающихся заведений формируют кафе и рестораны, 18% занимают бары, 13% — кофейни. На втором месте в общей структуре спроса на помещения стрит-ритейла — продуктовые магазины (15%), на третьем — салоны красоты (14%), за ними идут магазины одежды и обуви (6%).

Пустеющий Санкт-Петербург

В то время как в Москве количество открывающихся заведений общепита только растет, в Санкт-Петербурге показатель, напротив, начал снижаться. Согласно данным JLL за первый квартал, в городе закрылись 53 кафе и ресторана, а доля вакантных площадей в центре города достигла рекордных 8%, увеличившись на 0,5 и 0,8 процентного пункта относительно начала и конца прошлого года соответственно.

Консультанты называют основными причинами массовых закрытий изначально некорректную оценку потенциала различных площадок и перенасыщение улицы Рубинштейна — главной барной улицы города.

По данным JLL, сейчас многие рестораторы сторонятся этого района из-за негативного отношения местных жителей. Вакантность главного торгового коридора Санкт-Петербурга, Невского проспекта, остается стабильной и составляет 3,2%, в то время как на соседнем Старо-Невском проспекте показатель вырос с 3,3% до 4,9%.

Диапазон арендных ставок на различных торговых улицах Санкт-Петербурга

Торговый коридор
Уровень арендных ставок, вкл. НДС (руб./кв. м/мес.)
Минимум
Максимум
Невский проспект, основная часть
8000
13 000
Старо-Невский проспект
3000
6000
Улица Рубинштейна
3500
6000
Московский проспект
2500
6000
Садовая улица
2500
6000
Большая Конюшенная улица
3000
5500
Каменноостровский проспект
2500
5500
Владимирский проспект
2500
4500
Большой проспект Петроградской стороны
2500
4000
6–7-я линии Васильевского острова
2500
4000
Средний проспект Васильевского острова
1800
4000

В качестве основного тренда, который в дальнейшем будет влиять на рынок стрит-ритейла, директор этого направления Knight Frank Виктория Камлюк называет растущую роль фуд-холлов и собственных магазинов онлайн-ритейлеров. По ее мнению, эти игроки в дальнейшем будут играть все более заметную роль на рынке.

Закрытая торговля

В то время как спрос на уличные помещения показывает незначительную отрицательную динамику, спрос на торговые центры в Москве остается стабильным. По данным JLL, на фоне рекордно низкой динамики ввода новых объектов доля свободных торговых площадей в Москве опустилась до 4,3%. Это рекордно низкое значение с 2014 года.

В Санкт-Петербурге нехватка качественных торговых площадей уже стала фактором, сдерживающим развитие ритейла. Согласно данным JLL, общая доля вакантных площадей в городе не скорректировалась и сохранятся на уровне 3,1%. В южной части города этот показатель составляет 1,9%. Такой показатель позволяет собственникам диктовать арендаторам свои условия. Согласно расчетам JLL, на этом фоне объем открытия новых магазинов оказался минимальным за четыре года, составив 26,3 тыс. кв. м.