Горы, море и "Боржоми"

В феврале Грузия в одностороннем порядке отменила визы для россиян. Это решение стало последним в череде шагов грузинских властей по привлечению иностранного капитала и туристов в страну. Теперь эксперты называют грузинский рынок недвижимости одним из самых перспективных не только в бывшем СССР, но и в Европе. Впрочем, россияне пока опасаются скупать грузинские объекты. А стоит ли опасаться?

Вишенка на торте

Все участники рынка сходятся на том, что за последние несколько лет в Грузии произошли серьезные политические и экономические изменения. По словам частного консультанта по инвестициям в недвижимость Нелли Моисеенко, грузинское правительство стало уделять особое внимание привлечению инвесторов в страну. На рынке недвижимости это вылилось в льготы по кредитованию и субсидированию застройщиков. Более того, по словам управляющего инвестициями в недвижимость Игоря Индриксонса, эти меры способствовали привлечению в страну не только частных, но и профессиональных инвесторов — фондов недвижимости из Азии, Европы, США и с Ближнего Востока. "Инвесторы проявляют активность не столько по политическим соображениям, сколько из соображений финансовой выгоды",— говорит эксперт. Согласно ежегодному исследованию Всемирного банка и международной финансовой корпорации Doing Business, по темпам экономического роста Грузия занимает третье место в мире после Турции и Эстонии. По прозрачности процедур выдачи разрешений на строительство Грузия удерживает четвертое место в мире, а по простоте открытия нового бизнеса находится на седьмой позиции: все можно сделать через интернет. На эти тенденции накладывается устойчивый рост туристического потока. Так, по данным грузинского Министерства экономики, в 2011 году количество иностранных туристов в стране выросло на 40%. В свою очередь, этот рост подкрепляется активными инвестициями из-за рубежа. В частности, как отмечает Национальная служба статистики Грузии, только в последнем квартале 2011 года иностранцы вложили в Грузию $337 млн, то есть на 58% больше, чем год назад. Более того, этот показатель оказался самым высоким за последние три года. Если посмотреть на то, с каких рынков в Грузию приходят деньги, то лидерами окажутся западные страны. Так, крупнейшим инвестором Грузии были Нидерланды (23% всех инвестиций), затем следуют международные организации (15%), на третьем месте — Люксембург (10% всех инвестиций), а на четвертом — США (также около 10%). Россия занимает в этом списке только девятую строчку: из нашей страны в Грузию поступило 4% инвестиций. Впрочем, нельзя исключить, что через голландские и люксембургские структуры, зачастую выполняющие роль головной компании, в Грузию вкладывают деньги и российские частные инвесторы.

Как говорит региональный директор департамента жилой недвижимости по России и СНГ компании Knight Frank Елена Юргенева, грузинские власти активно инвестируют сами и привлекают сторонние инвестиции в инфраструктуру и обновление коммуникаций. Особая ставка делается на развитие Батуми в качестве конкурента Сочи. Как заявил в свое время в интервью радиостанции "Эхо Москвы" президент Грузии Михаил Саакашвили, в отличие от Сочи, в Батуми 90% средств вкладывает не государство, а частные компании. "Грузия пытается восстановить былую славу курортного города Батуми, который в советский период считался одной из премиальных здравниц страны",— объясняет руководитель отдела проектного консалтинга компании IntermarkSavills Александра Синилова. В частности, грузинские власти привели в порядок городскую набережную — сейчас это около 10 км благоустроенной прибрежной территории с реликтовыми аллеями, которые патрулируют полицейские на сегвеях. Исторический центр города также был полностью реконструирован, на набережной работает бесплатный Wi-Fi, а через каждые 500 м установлены пункты проката велосипедов. В ближайшее время набережную планируется увеличить в два раза. Более того, благодаря серьезной реформе МВД властям удалось свести практически к нулю уровень преступности. Как признаются в частных беседах местные жители и представители региональной администрации, по задумке Михаила Саакашвили Батуми должен стать живым примером не столько для Сочи, сколько для Сухуми: как ситуация могла бы развиваться, если бы Абхазия приняла другое политическое решение. По словам управляющего директора "Century 21 Запад" Евгения Скоморовского, на сегодняшний день Батуми — это туристический центр для трех кавказских государств: Грузии, Армении и Азербайджана. В город также активно приезжают европейские туристы.

Рай для инвесторов

Активность грузинских властей не осталась без внимания международных инвесторов. В настоящий момент крупнейшие гостиничные сети, такие как Hilton, Radisson, Marriott, Kempinski и Trump Tower, строят свои отели с офисами и апартаментами в Батуми. "В финансировании этих проектов активно принимают участие российские бизнесмены. Возможно, по завершении этих проектов возникнет волна спроса со стороны российских покупателей, все предпосылки к этому есть",— уверяет Елена Юргенева. По словам Игоря Индриксонса, как правило, иностранцев в Грузии интересует в первую очередь коммерческая недвижимость: офисные здания, торговые центры, гостиницы, горнолыжные курорты. "Это объясняется тем, что в Грузии хороший туристический поток отдыхающих из стран Запада, для которых Грузия — экзотическая страна, способная удивить очень многим",— говорит эксперт.

На действия грузинских властей частные инвесторы из России отреагировали не так рьяно, как представители США и Европы. Пока зарегистрированы единичные сделки по покупке недвижимости в Грузии россиянами. Однако на грузинском рынке есть и инвестиционные проекты с участием наших соотечественников. "Нашей компании принадлежит здание в центре Тбилиси недалеко от резиденции грузинского президента. Когда мы купили особняк и решили его реконструировать под гостиницу, то не встретили никакого сопротивления со стороны грузинских властей, никто не вымогал у нас взяток, все было абсолютно прозрачно и понятно. В Грузии работает прозрачная система собственности, можно посмотреть онлайн, что кому принадлежит, честно и открыто проводятся аукционы",— рассказывает управляющий партнер компании Evans Анна Левитова. В итоге особняк был перестроен под бутик-гостиницу площадью 1200 кв. м, в настоящий момент инвестор заключает договор с будущей управляющей компанией. В свою очередь, по словам госпожи Левитовой, на горнолыжном курорте Гудаури компания реализовала проект строительства таунхаусов. Проект, состоящий из 16 таунхаусов, был закончен еще в 2008 году, и средняя стоимость таунхауса площадью 280 кв. м тогда составляла €350 тыс. В настоящий момент у продавца осталось два таунхауса, которые планируется продать в этом году, однако цена будет уже выше. "Гудаури имеет огромный потенциал с точки зрения катания. Грузинские власти очень серьезно вложились в развитие инфраструктуры, построили новые подъемники. При этом квартиру здесь можно купить всего за €80 тыс.",— говорит Анна Левитова. Впрочем, по ее словам, российских покупателей в их проекте в Гудаури пока нет: основная доля клиентов приходится на людей, так или иначе связанных с Грузией.

Ложка дегтя

Несмотря на все преимущества, вопрос, инвестировать или нет в грузинский рынок недвижимости, довольно спорный. С одной стороны, жилые комплексы, построенные сегодня в том же Батуми, отвечают всем современным техническим и эстетическим требованиям, соответствуют европейскому уровню комфорта. С другой стороны, высокие цены продаж, сопоставимые с европейскими, ставят под сомнение инвестиционную привлекательность проектов. По данным Александры Синиловой, ценовой диапазон на жилые объекты в Батуми составляет от $300 до $3 тыс. за 1 кв. м: в первом случае это будет квартира без отделки, во втором — с отделкой в готовом доме. "Квартиры премиального класса пользуются низким спросом, скорее активность среди покупателей наблюдается в так называемом экономсегменте. Как правило, целью покупки является постоянное проживание или недвижимость на лето",— говорит эксперт.

При этом внутренний спрос не соответствует предложению. Например, средний уровень заработной платы в Батуми составляет около $450 в месяц, рынок ипотеки развит слабо. Более того, курортный сезон длится не более четырех месяцев. Поэтому среди покупателей недвижимости в Батуми лидируют сами грузины. По данным правительства Аджарии, 70% покупателей — это уроженцы Тбилиси, около 10-15% приходится на жителей Украины, еще 5-10% — на инвесторов из Турции. Инвесторы из других стран занимают оставшуюся долю рынка. По данным Knight Frank, цены на недвижимость в Тбилиси и Батуми в элитном сегменте колеблются в диапазоне от $2 тыс. до $3 тыс. за 1 кв. м. По словам управляющего директора "Century 21 Запад" Евгения Скоморовского, в отличие от Батуми, в Тбилиси представлено гораздо меньше объектов премиального уровня, зато на них существует реальный внутренний спрос со стороны жителей грузинской столицы. Есть и более серьезные минусы. По словам Игоря Индриксонса, никто не берется прогнозировать, что будет с инвестиционным климатом в Грузии после ухода Михаила Саакашвили. "С точки зрения инвестиционного потенциала развитие страны тормозит то, что все боятся агрессии со стороны России",— добавляет Анна Левитова.

Некоторые эксперты занимают весьма скептическую позицию. "Все действия грузинских властей в отношении граждан РФ имеют сугубо политическую подоплеку и ориентированы прежде всего на получение дивидендов в данной сфере. Любой здравомыслящий политик понимает, что никакая отмена виз или призывы с трибун не перечеркнут в краткосрочной перспективе последствия событий августа 2008 года",— считает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. По его словам, назвать россиян потенциальными покупателями грузинской недвижимости нельзя и сами грузинские власти всерьез в это не верят. Впрочем, в ближайшее время инвестиционный потенциал грузинской недвижимости может еще больше вырасти. В марте руководство Грузии объявило о своих планах подать вместе с Азербайджаном совместную заявку на проведение Евро-2020. Можно вспомнить, что резкий рост цен на российскую черноморскую недвижимость начался как раз после того, как Сочи был объявлен столицей Олимпийских игр.

Самопровозглашенный конкурент

Зачастую конкурентом грузинского рынка недвижимости принято считать Абхазию. В действительности это не совсем так. До сих пор в Абхазии официально запрещено продавать недвижимость и землю иностранцам. Этот вопрос неоднократно обсуждался на уровне абхазско-российского руководства, однако новый глава Абхазии Александр Анкваб остался непреклонен: в ближайшее время этот запрет в стране отменен не будет. Как признаются в частных беседах участники рынка, единственным выходом для иностранных инвесторов может стать приобретение абхазского гражданства или оформление объектов на абхазских граждан. Такие сделки в Абхазии регулярно заключаются, однако с правовой точки зрения они являются весьма сомнительными. Более того, абхазское руководство не инвестирует никаких средств в инфраструктуру. Впрочем, и цены в Абхазии намного ниже, чем в Грузии,— обычно от $600 до $1 тыс. за 1 кв. м. "Абхазия по большому счету продолжает оставаться самопровозглашенным государством, не признанным мировым сообществом. С точки зрения рынка недвижимости Абхазия — некий черноморский аналог оккупированной турками северной части Кипра. Недвижимость Северного Кипра забыта международными инвесторами уже более 30 лет",— говорит Станислав Зингель. По словам управляющего директора "Century 21 Запад" Евгения Скоморовского, "рынок Абхазии также отличается совсем другой ценовой политикой: курортная недвижимость в этой стране намного дешевле, чем в Грузии, тем более что эта непризнанная республика не может похвастаться ни международным статусом, ни развитой инфраструктурой". А как отмечает управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала indriksons.ru Игорь Индриксонс, инвестиции в Абхазию в одночасье могут превратиться в потерю капитала.