Доходные или дотационные?

В Новосибирске построены первые "доходные дома", квартиры в которых будут сдаваться в так называемую социальную аренду — право соцнайма получили молодые ученые из Академгородка. Областное правительство надеется тиражировать пилотный проект и дальше, но девелоперы пока не спешат откликаться на призывы властей.

Аренда для ученых

Станция Ложок Западно-Сибирской железной дороги, 7 км от новосибирского Академгородка. В сентябре здесь сдали в эксплуатацию два трехэтажных дома на 130 квартир. Это так называемые "доходные дома" для сотрудников фирм--резидентов новосибирского Технопарка и Сибирского отделения РАН. Снять жилье молодые ученые смогут по ставке 14-16 тыс. руб. в месяц. Половину от суммы заплатит бюджет области и работодатели. Застройщик — Новосибирское агентство ипотечного кредитования, объем инвестиций составил 273 млн руб.

Агентство ипотечного кредитования намерено распространять новосибирский опыт и на другие города, рассказал исполнительный директор ОАО АИЖК Андрей Шелковый. Он объяснил, что в подобных проектах заинтересованы муниципалитеты и крупнейшие градообразующие предприятия, в том числе ВПК. "Уже есть предварительные договоренности с властями ряда регионов",— подчеркнул он.

Министр экономического развития Новосибирской области Алексей Струков надеется тиражировать проект в Новосибирской области. По его мнению, идеей доходных домов можно заинтересовать бизнес. "Компания строит дом, затем его благоустраивает, меблирует квартиры и сдает в наем, а деньги возвращаются в течение нескольких лет за счет арендной платы",— описывает он модель. Оборотные средства для дальнейшей деятельности, добавляет чиновник, компания может получить в банке, использовав построенный дом в качестве залога. Господин Струков считает, что строить доходные дома выгодно, ведь высокий спрос на аренду квартир гарантирован: "Огромная часть трудоспособного населения области нуждается в жилье, но по тем или иным причинам не может взять ипотечный кредит. Это люди, которые имеют ежемесячный доход от 13,8 тыс. до 25 тыс. руб.".

Скепсис застройщиков

Но бизнес не разделяет оптимизма чиновника. "Застройщикам не интересны такие проекты даже в случае предоставления тех или иных преференций,— опровергает надежды Алексея Струкова директор Региональной строительной компании Владимир Литвинов.— Зачем ждать возврата инвестиций годами, если есть возможность построить дом и распродать квартиры за год-два, причем с прибылью?"

Управление жилым или гостиничным, как в случае "доходного дома", фондом — бизнес не застройщиков, а профессиональных управляющих, солидарен с господином Литвиновым директор строительной компании "Союз-10" Александр Михайлов. Он указывает, что продавать квартиры можно и на нулевом цикле, а сдать в аренду — только после получения свидетельства о праве собственности, завершения отделки, меблировки квартир, установки кухонного оборудования, плюс придется создать управляющую компанию, которая будет искать клиентов, заниматься маркетингом и проч.

"Сейчас ни один здравомыслящий девелопер не будет строить здания для сдачи в аренду",— убежден управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. Эксперт подсчитал, что для жилого дома, где квартиры сдаются в аренду по текущим ставкам, доходность на вложенный капитал не превышает 7%. "Это ниже текущей ставки рефинансирования, которая составляет 8%",— подчеркивает он.

Нежелание предпринимателей строить "доходные дома" объясняется прежде всего их психологией, убеждена директор RID Analytics Елена Ермолаева. По ее мнению, бизнесменам интересно заниматься прежде всего теми проектами, где можно быстро отбить вложенные деньги. "Сроки в 10-15 лет воспринимаются как совершенно неприемлемые: неизвестно, какой будет ситуация в стране спустя столько лет",— аргументирует она. Впрочем, возможны и исключения, оговаривается госпожа Ермолаева: "Например, для тех, кто запланировал уйти на покой — для них стабильный денежный поток будет весьма кстати". Есть и еще один стоп-фактор для реализации проектов доходных домов — бедность местных застройщиков, добавляет эксперт: у строителей хватает средств только на начало строительства, а в дальнейшем приходится привлекать средства дольщиков.

Скепсис разделяют практически все новосибирские застройщики. В середине нулевых от идеи создания первого в Новосибирске "доходного дома" отказался крупный местный девелопер "Труд". Построенную в самом центре высотку компания решила позиционировать как клубный дом. Начинание оказалось коммерчески успешным, квартиры в "Паркхаусе" (так называется высотка) были проданы дорого.

И все-таки они строятся

Но спустя несколько лет в Новосибирске нашелся девелопер, который все-таки рискнул построить дом для сдачи в аренду. В марте текущего года президент холдинга "Трансервис" Александр Бойко сдал в эксплуатацию 17-этажный жилой дом на улице Крылова, где можно снять квартиры как на долгий срок, так и посуточно. Однокомнатная площадью 38 кв. м на месяц обойдется в 30 тыс. руб., двухкомнатная — 40 тыс. руб. Ставка на сутки — 2,5 тыс. руб. и 5 тыс. руб. соответственно. По данным сайта, пустуют всего девять квартир.

"Мой бизнес — строить объекты недвижимости, а затем управлять ими, а не продавать квадратные метры",— объясняет Александр Бойко. Он признает, что для его "доходного дома" сроки возврата средства будут долгими. По его мнению, "это нормально, ведь управление недвижимостью — кропотливый и низкодоходный труд". Тем не менее предприниматель нашел способ сократить сроки окупаемости. По его словам, в состав холдинга входит собственное строительное подразделение, что позволяет снизить себестоимость строительства зданий.

Пока власти ищут способы, чтобы заставить девелоперов строить "доходные дома", рынок аренды в Новосибирске остается столь же "диким", как и при советской власти. "Основная масса арендодателей — это частники, которые сдают жильцам "бабушкину квартиру". Законодательство не обеспечивает защиту прав сторон договора найма жилого помещения, а посредники, способные как-то урегулировать отношения арендатора и арендодателя,— агентства недвижимости — занимаются арендой неохотно. По сравнению со сделками купли-продажи на аренде много не заработаешь",— рассказывает директор АН "Грановит" Александр Бычковский.

Спрос на аренду в Новосибирске стабильно высокий — выше, чем в других городах СФО, с 1998 года ставки снижались только раз — в начале 2009 года, но довольно быстро восстановились, рассказывает директор АН "Байт" Игорь Ковалев. Сейчас, по его словам, ставки превысили докризисный уровень: самая скромная однокомнатная квартира обойдется в 15 тыс. руб. в месяц. Наибольшим спросом, по его данным, пользуются квартиры стоимостью до 30 тыс. руб. в месяц, их арендуют в основном студенты и молодые семьи, которым не по карману купить собственное жилье. Есть квартиры и по $3 тыс. в месяц и выше — их снимают экспаты, говорит риэлтор. В кризис количество иностранных специалистов упало, но в 2011 году дорогой сегмент ожил, заявки на дорогое жилье есть.

Дом на улице Крылова забрал значительную часть корпоративного спроса, сосредоточенного в среднеценовом сегменте, констатирует директор АН "Дельта" Владимир Затримайлов. Риэлтор объясняет, что в доме "Трансервиса" есть гарантированный набор услуг, возможность документального подтверждения затрат — неудивительно, что пустующих квартир почти нет. "Но на арендные ставки в целом по городу дом "Трансервиса" никак не повлиял",— считает он.

Сдача в эксплуатацию дома в Ложке также никак не повлияла ни на новосибирский рынок аренды, ни на ситуацию в Академгородке, соглашается господин Умаров. Дом для ученых был сдан в августе, а в сентябре квартировладельцы, как обычно, подняли ставки аренды в среднем на 15%, говорит он.

Небольшим частным инвесторам интереснее строить мини-гостиницы, а не доходные дома: инвестиции не намного выше, чем покупка нескольких квартир, а сроки окупаемости короче, рассуждает управляющий партнер агентства маркетинговых технологий "Марков и партнеры" Максим Марков. Он полагает, что единственная возможность для создания жилого фонда социальной аренды — это инвестиции государства. Аналитик считает, что проекты социального арендного жилья должны реализовывать специальные некоммерческие организации, а прибыль от доходных домов должна реинвестироваться в аналогичные проекты.

Поскольку на всех нуждающихся бюджетников квартир в жилом комплексе в Ложке не хватило, то областные власти решили выделить им субсидии на компенсацию их затрат на аренду. Рассчитывать на помощь смогут работники сферы образования, здравоохранения, социальной политики, культуры, физкультуры и спорта, а также молодежной политики. Максимальная сумма компенсации на семью — 5 тыс. рублей.