Жилье подстроилось под покупателей

Пока девелоперы продолжают повышать цены на новостройки на фоне реформы долевого строительства и падения рубля, собственники квартир на вторичном рынке подстраиваются под кризис. Почти 50% из них с начала года снизили стоимость объектов, в половине городов-миллионников новостройки оказались дороже вторичного жилья. Это может привести к оттоку покупателей с первичного рынка, но не раньше осени, когда закончится программа субсидирования ипотеки.

С начала года цены на квартиры на вторичном рынке снизили 48% собственников в городах-миллионниках. Такие данные в своем исследовании приводит ЦИАН. По расчетам аналитиков, по итогам июля готовое жилье в крупнейших городах страны подешевело на 9,6%, до 94,2 тыс. руб. за 1 кв. м, год к году. По данным ЦИАН, 38% собственников готовы к скидкам до 500 тыс. руб., 6% — от 0,5–1 млн руб., 3% — до 2 млн руб. Еще 38,9% продавцов пока не готовы снижать цены на собственную недвижимость, а 10,7% прибавили к цене до 500 тыс. руб.

Динамика цен на готовое жилье идет вразрез с тенденцией рынка новостроек, которые, согласно ЦИАН, в городах-миллионниках за год подорожали на 8,1%, до 76,5 тыс. руб. за 1 кв. м.

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов отмечает, что сейчас стоимость новостроек в половине крупнейших городов страны выше стоимости вторичного жилья, тогда как традиционно готовое жилье в России дороже строящегося.

Аналогичную динамику в Москве подтверждают аналитики «Инком-Недвижимости»: по их расчетам, в старых границах города средняя стоимость первичного жилья сейчас находится на уровне 237,2 тыс. руб. за 1 кв. м, вторичного — 222,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Средний бюджет экспонируемых объектов — 15 млн руб. и 13,2 млн руб. соответственно. Но аналитики предупреждают, что по округам динамика неоднородна. Так, на западе Москвы сейчас новостройки дешевле готовых квартир: 256,4 тыс. руб. против 258,6 тыс. руб. за 1 кв. м. А на юге средняя цена на первичном рынке составляет 252,7 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 30,2% выше, чем на вторичном.

В «Инком-Недвижимости» называют основной причиной сложившейся ситуации реформу долевого строительства, спровоцировавшую рост цен на первичном рынке. Дополнительным фактором стало увеличение себестоимости строительства из-за падения рубля.

По оценкам аналитиков группы «Талан», часть комплектующих материалов, например, лифтовое оборудование и алюминиевые профили, подорожала на 30%. Алексей Попов предполагает, что сложившаяся ситуация создает предпосылки к переходу части потенциальных клиентов с первичного рынка на вторичный. По мнению эксперта, этому дополнительно будет способствовать падение доходов населения: все меньшее число людей смогут выплачивать ипотеку, арендуя квартиру, где они дожидаются завершения строительства.

Директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов объясняет, что сейчас покупателей на первичном рынке удерживает программа субсидирования ипотечных ставок до 6,5% и процесс активного перехода клиентов может начаться лишь в ноябре, после ее завершения. По оценкам группы «Талан», средний ежемесячный платеж при покупке новостройки с господдержкой в регионах сейчас находится на уровне 12 тыс. руб., а вторичного жилья — 18–20 тыс. руб. Снижение ключевой ставки ЦБ до 4,25%, скорее всего, приведет к коррекции последнего показателя, прогнозируют аналитики.

По словам руководителя департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья» Ярослава Дарусенкова, вторичное жилье всегда стоит дороже первичного, если речь идет об объектах сопоставимого класса. «Новостройка даже комфорткласса совсем не обязательно должна быть дешевле квартиры, например, в хрущевке по соседству»,— поясняет он. Эксперт добавляет, что если цены на строящееся и готовое жилье в одном сегменте будут одинаковыми, темпы продаж новостроек значительно упадут. Это позволяет вторичному рынку сдерживать цены на первичном, отмечает он. С ним соглашается Ильдар Хусаинов, отмечая, что при росте цен на вторичном рынке удорожание новостроек было бы куда более выраженным.

Стоимость жилья на первичном и вторичном рынках крупнейших городов России

| Город | Средневзвешенная стоимость новостроек (тыс. руб. за 1 кв. м) | Средневзвешенная стоимость жилья на вторичном рынке (тыс. руб. за 1 кв. м) | Разница |
| --- | --- | --- | --- |
| Самара | 42,9 | 61,7 | 44% |
| Ростов-на-Дону | 55 | 68,8 | 25% |
| Омск | 42,3 | 50,5 | 19% |
| Новосибирск | 72,1 | 76,4 | 6% |
| Красноярск | 63,6 | 66,5 | 5% |
| Москва | 205,2 | 215,4 | 5% |
| Уфа | 71,3 | 72,7 | 2% |
| Нижний Новгород | 75,1 | 74,5 | –1% |
| Санкт-Петербург | 129,5 | 127,3 | –2% |
| Екатеринбург | 77,9 | 75,1 | –4% |
| Казань | 88,3 | 84,5 | –4% |
| Пермь | 65,1 | 62 | –5% |
| Воронеж | 56,6 | 52,3 | –8% |
| Волгоград | 56,9 | 50,8 | –11% |
| Челябинск | 56 | 42 | –25% |

Источник: данные аналитического центра ЦИАН.