Оттаявшая стройка

Строители пока не спешат говорить об оживлении на рынке новостроек, хотя аналитики отмечают микророст цен и появление инвестиционных сделок, которых не было в кризисные годы. Рентабельность бизнеса девелоперов снижается из-за быстрого роста цен на энергоносители. Однако появляется все больше новых объектов строительства, а те, что были заморожены, постепенно «оттаивают». Не забывают строители и позаботиться о будущем бизнеса: освоив имеющиеся запасы земли, они покупают все новые участки на вторичном рынке.

За январь-февраль 2011 года в Перми было введено в эксплуатацию около 4 тыс. кв. м жилой недвижимости, что на 55% больше, чем за аналогичный срок 2010 года (данные Пермьстата). Начинает строиться и новая недвижимость. По данным аналитического отдела ОАО «Камская долина», за последние полгода начато строительство 19 объектов общей площадью около 175 тыс. кв. м.

Хотя обеспеченный спрос на квартиры сейчас не так велик, тем не менее, отсутствие прироста предложения приводит к дефициту. По словам директора департамента жилой недвижимости корпорации «Перспектива» Станислава Цвирко, квартиры в домах, которые сдаются до конца 2011 года, сейчас практически раскуплены, идут продажи квартир в домах, которые будут закончены в 2012–2013 годах. Это подтверждает и замгендиректора ОАО «Камская долина» Алевтина Романова.

Цены на новостройки в Перми были стабильны в течение последнего полугода, однако сейчас аналитики начинают говорить о наметившейся тенденции к росту. Алевтина Романова оценивает рост цен за последний квартал в 2%, а Станислав Цвирко считает, что в 2011 году цены увеличиваются примерно на 1–1,5% в месяц.

Львиную долю продающихся сейчас квартир составляет жилье эконом-сегмента. Устойчивого, обеспеченного деньгами спроса на жилую недвижимость бизнес-класса пока не отмечается, рассказывает господин Цвирко. По его словам, уверенно говорить об оживлении рынка можно будет, когда этот спрос появится. Стоит отметить, что почти все новые объекты, начатые за последние полгода, также относятся к категории «эконом» и «эконом плюс». По данным аналитического отдела «Камской долины», за это время начато строительство только одного дома класса «бизнес» — на ул. Луначарского, 66. Застройщиком является ОАО «СМТ №14».

Предвестником положительных тенденций, по словам Станислава Цвирко, можно назвать появление на рынке инвестиционных сделок. Речь идет о покупке квартир на ранней стадии строительства с целью дальнейшей перепродажи. «Таких сделок немного, но они есть. В кризисные годы их вообще не было», — уточнил риэлтор.

При этом строители отмечают, что ситуация в отрасли не самая благоприятная. Себестоимость строительства растет очень быстро. На это посетовал генеральный директор ОАО «Стройпанелькомплект» Виктор Суетин. «Цены на энергоресурсы растут, а производство стройматериалов, в частности цемента, — энергоемкое, так что сегодня цена продажи очень близка к себестоимости. Рентабельность можно оценить на уровне 10–12%, привлекательность вложений в строительство сейчас не увеличивается», — пояснил бизнесмен.

Кредитные средства банков до сих пор недоступны для девелоперов. «Им требуются ликвидные залоги, а строящийся дом таковым не является», — пояснила Алевтина Романова. Генеральный директор компании «Уралсервис-2000» Леонид Лейфер прогнозирует, что эта ситуация изменится не скоро. По его мнению, понадобится от одного года до трех лет, чтобы доверие банков к строителям восстановилось.

Вместо того чтобы поддерживать стройку, банки стимулируют спрос на рынке недвижимости. И строители, и риэлторы отмечают, что таких низких процентных ставок по ипотечным кредитам, как сейчас, финансовые учреждения еще никогда не предлагали. Большинство крупных застройщиков участвуют в программе Сбербанка «8–8–8», по которой жители города могут взять кредит на восемь лет под 8% годовых. «Ипотека помогает тем, кто хочет улучшить свои жилищные условия: чтобы продать вторичное жилье, требуется много времени. Ипотечный кредит дает временной лаг для этого», — поясняет Алевтина Романова.

Несмотря на трудную ситуацию, строители начинают заботиться о будущем. Освоив запас земель, сделанный до кризиса, сейчас они ведут переговоры о покупке участков на вторичном рынке, так как администрация Перми предлагает мало интересных мест под застройку. По словам Леонида Лейфера, у компании есть запас земли до 2015 года, на которой может быть выстроено около 100 тыс. кв. м жилья. Виктор Суетин сообщил, что ведет переговоры о покупке нескольких участков, на которых разместится около 30 тыс. кв. м жилья.

Также аналитики отмечают оживление почти на всех стройках, которые были заморожены во время кризиса. В той или иной степени работа ведется на всех площадках, кроме проблемных объектов, сообщил руководитель аналитического центра «Медиана» Павел Новоселов. Напомним, по-прежнему «стоят» несколько десятков долгостроев, которые были начаты как еще в конце 90-х, так и в 2000-е (в Пермском крае сейчас 37 строящихся многоквартирных жилых домов, где обязательства перед дольщиками до сих пор не выполнены).