Статистическое изучение цен на рынке жилой недвижимости

УДК 338.001.36

СТАТИСТИЧЕСКОЕ ИЗУЧЕНИЕ ЦЕН НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

STATISTICAL STUDYING OF THE PRICES IN THE MARKET OF INHABITED REAL ESTATE

М.А. Медведева M.A. Medvedeva

Омский государственный университет им. Ф.М. Достоевского

Статистическое изучение цен на товары и услуги включает анализ их уровня, динамики, факторов, а также тенденций изменения цен и их прогнозирование. Такая методика применяется при изучении цен на жилую недвижимость.

Statistical studying of the prices for the goods and services includes the analysis of their level, dynamics, factors, and also tendencies of change of the prices and their forecasting. Such technique is applied at studying of the prices for inhabited real estate.

Ключевые слова: цена, рынок недвижимости, жилье, динамика, структура.

Key words: the price, the real estate market, habitation, dynamics, structure.

В условиях развития рыночных отношений цена является основной экономической категорией. Она выполняет множество функций, одна из которых заключается в характеристике конъюнктуры рынка и отражении сбалансированности спроса и предложения.

Статистическое исследование цен на товары и услуги, в том числе на жилую и нежилую недвижимость, включает анализ их уровня, динамики, ценового соотношения спроса и предложения, факторов, влияющих на изменение цен, а также изучение тенденций их изменения, прогнозирование цен. Для проведения исследования применяются такие статистические методы, как метод средних величин, индексный метод, корреляционно-регрессионный анализ, рассчитываются относительные величины и показатели динамики, проводятся выборочные наблюдения.

В связи с переходом к рыночным отношениям и развитием системы частной собственности в России сформировался рынок недвижимости, который имеет свои отличительные особенности, связанные со спецификой недвижимости как товара. Во-первых, оборот недвижимости проходит через оборот прав на неё от одного владельца к другому, при этом сохраняется физическая неподвижность объекта. Во-вторых, проведение сделок по недвижимости по всей цепочке, начиная с предложения товара (объекта недвижимости) и заканчивая оформ-

© М.А. Медведева, 2011

лением документов на передачу права собственности, характеризуется существенными денежными расходами и затратами времени. В-третьих, объекты недвижимости как товар имеют более низкую ликвидность. В-четвертых, сам рынок недвижимости характеризуется ограниченным саморегулированием через цены, так как эластичность предложений к продаже объектов недвижимости ниже эластичности спроса на недвижимость. Данная особенность рынка недвижимости не является характерной чертой в российских условиях, так как существует несоответствие между уровнем доходов населения и обеспеченностью его жильем. Достаточно высокий уровень цен на жилье приводит к увеличению предложений к продаже жилых помещений, так как население с невысоким уровнем доходов стремится повысить их уровень через продажу собственного недвижимого имущества. При этом спрос не может адекватно реагировать на резкое увеличение предложения на рынке недвижимости из-за низкого уровня платёжеспособности населения. Вследствие этого предложение оказывается более эластичным по цене, чем спрос. Кроме того, соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости отличается в территориальном разрезе в силу существенных различий в уровнях экономического развития регионов России.

В настоящее время наибольшее развитие получил рынок недвижимости в жилищной сфере, который подразделяется на первичный и вторичный рынок жилой недвижимости. На

первичном рынке производятся сделки купли-продажи новых построенных квартир, комнат, коттеджей и т. п. (возможны сделки на стадии завершения строительства такого жилья и в виде инвестиционной деятельности), а на вторичном рынке жилой недвижимости осуществляются операции по обороту уже эксплуатируемых приватизированных квартир, комнат, частных домов, коттеджей и т. п., находящихся в собственности физических или юридических лиц.

Основными ценовыми показателями на рынке жилой недвижимости являются цена предложения к продаже и цена продажи жилья. Оба показателя включают стоимость услуг риэлтерских фирм в случае проведения сделок купли-продажи с участием этих организаций. Для проведения сравнительного анализа и определения тенденций развития рынка жилой недвижимости рассчитываются и анализируются следующие средние показатели: средняя стоимость 1 кв. м общей площади квартир и комнат различного типа, а также средняя стоимость квартир (комнат, домов и т. п.) различного типа. Оба показателя могут определяться как по цене предложения к продаже, так и по фактической цене продажи жилья.

Анализ уровня и динамики ценовых показателей на рынке жилой недвижимости необходимо проводить в территориальном разрезе,

В структуре предложений к продаже (табл. 2) удельный вес предлагаемых к продаже многокомнатных квартир (четыре комнаты и более), подселения и квартир гостиничного типа - небольшой. Поэтому динамика средних ценовых показателей в указанных группах жилья не оказала значительного влияния на рост средней стоимости 1 кв. м общей площади квартир в целом по городу. Средние показатели по городу и их динамика определяются уров-

так как для нашей страны характерны существенные отличия в экономическом развитии регионов (областей, краев, городов и т. п.). Вследствие этого значительно отличаются уровни, динамика, тенденции изменения цен, а также соотношение спроса и предложения на региональных рынках жилья.

На вторичном рынке жилой недвижимости г. Омска за период с 15 декабря 2009 г. по 15 сентября 2010 г. средняя рыночная стоимость 1 кв. м общей площади квартир (на основе цены предложения к продаже) увеличилась незначительно (табл. 1). В среднем по городу этот рост составил 0,42 тыс. руб. на 1 кв. м общей площади квартир или, в относительном выражении - 1,3 %. Небольшое повышение средней стоимости 1 кв. м общей площади жилой недвижимости отмечается по всем типам квартир кроме подселения и квартир гостиничного типа (вследствие низкого качества такого жилья при наличии достаточно высокого уровня цен на него). Наибольший рост средних показателей наблюдается по двухкомнатным квартирам (на 2,8 %), квартирам малосемейного типа (на 2,2 %) и однокомнатным квартирам (на 1,8 %), так как они являются наиболее ликвидными на рынке недвижимости. Темпы роста рыночной стоимости 1 кв. м общей площади в трехкомнатных и многокомнатных квартирах незначительны.

нем и динамикой стоимостных показателей по одно-, двух- и трехкомнатным квартирам, доля которых в структуре предложений к продаже увеличилась на 1,0 % за рассматриваемый период времени: по состоянию на 15 декабря

2009 г. она составляла 82,0 %, а на 15 сентября

2010 г. - уже 83,0 %. Средние ценовые показатели в указанных типах квартир выше, чем в малокомнатном жилье, и немного ниже, чем в многокомнатных квартирах, однако очень зна-

Т аблица 1

Динамика средней цены 1 кв. м общей площади квартир различного типа в г. Омске

Тип квартир по количеству комнат Средняя цена на 15.12.09, тыс. руб. Средняя цена на 15.09.10, тыс. руб. Абсолютный прирост (+), снижение (-), тыс. руб. Темп прироста (+), снижения (-), %

Подсел. /гостин. 26,27 25,21 -1,06 -4,0

Малосемейные 30,45 31,12 0,67 2,2

1-комнатные 33,26 33,86 0,60 1,8

2-комнатные 33,15 34,09 0,94 2,8

3-комнатные 33,96 33,98 0,02 0,0

4-комнатные 33,92 34,22 0,30 0,9

Многокомнатные 39,91 40,00 0,09 0,2

В среднем по городу 32,52 32,94 0,42 1,3

чительна их доля в структуре предложений к продаже. Вследствие этих факторов средняя стоимость 1 кв. м общей площади квартир выросла в целом по городу за рассматриваемый период времени.

За девять месяцев 2010 г. объем предлагаемых к продаже жилых помещений в г. Омске снизился на 10,8 %, так как в этот период времени наблюдалось падение спроса на жилую недвижимость. Происходило снижение количества предлагаемых к продаже жилых по-

В связи с небольшим ростом ценовых показателей на вторичном рынке жилой недвижимости г. Омска произошло изменение показателя средней стоимости квартир различного типа (по цене предложения к продаже; в расчете на одну условную квартиру) на середину сентября 2010 г. Кроме того, наблюдаются существенные отличия указанного ценового показателя в разрезе районов города.

По состоянию на 15 сентября 2010 г. по сравнению с серединой декабря 2009 г. наблюдается рост средней стоимости квартир малосемейного типа - на 4,2 %, двухкомнатных квартир типовой планировки - на 1,8 %, однокомнатных квартир типовой планировки - на 0,5 %. Средняя стоимость типовых трехкомнатных квартир почти не изменилась. Снизилась только средняя цена на подселение и жильё гостиничного типа - с 575 тыс. руб. по состоянию на середину декабря 2009 г. до 553 тыс. руб. на середину сентября 2010 г., т. е. на 3,8 % в относительном выражении. Темпы прироста средних цен на квартиры улучшенной планировки немного выше: от 1,8 % на трехкомнатные квартиры до 4,7 % на четырехкомнатные квартиры. На однокомнатные и двухкомнатные квартиры средняя цена предложения выросла на 3,3 % и 3,9 % соответственно.

В разрезе районов г. Омска на середину сентября 2010 г. к наиболее дорогому по сред-

мещений всех типов, в большей степени трехкомнатных и многокомнатных квартир. Вследствие этого произошло изменение в структуре предложений к продаже по состоянию на 15 сентября 2010 г.: немного выросла доля предлагаемых к продаже однокомнатных и двухкомнатных квартир. В сентябре 2010 г., как и в конце 2009 г., наибольший удельный вес в структуре предложений к продаже приходился на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры: около 60 %.

ней цене предложению к продаже можно отнести жилые помещения всех типов (кроме малосемейных квартир) в Куйбышевском и Центральном районах, которые формируют центральную часть города. Относительно дешевое жилье предлагается к продаже в Октябрьском и Советском районах города, так как они относятся к районам застройки советского периода панельными и кирпичными пятиэтажными домами.

Небольшой рост средней стоимости 1 кв. м общей площади квартир к середине сентября 2010 г. по сравнению с декабрем 2009 г. в целом по городу связан также с увеличением ценовых показателей на жилые помещения различного типа по планировке, количеству комнат и качеству жилья, а также с изменениями в структуре предложений к продаже таких квартир (табл. 3).

На фоне незначительного повышения спроса на рынке жилья по сравнению с серединой декабря 2009 г. меньше всего выросла к середине сентября 2010 г. средняя цена 1 кв. м общей площади в типовых квартирах (обычной планировки, с небольшой кухней) - на 0,4 %. Более значительный рост данного ценового показателя отмечается на квартиры улучшенной планировки (по площади кухни и другим параметрам) - на 3,1 %. Одновременно снизилась средняя стоимость 1 кв. м общей площади

Т аблица 2

Структура предложений к продаже квартир различного типа на вторичном рынке жилья

Тип квартир по количеству комнат Число предложений на 15.12.09 Число предложений на 15.09.10 Удельный вес на 15.12.09, % Удельный вес на 15.09.10, % Изменение уд. веса (+, -), %

Подсел./гост. 785 637 8,7 7,9 -0,8

Малосемейн. 264 217 2,9 2,7 -0,2

1-комнатные 2054 1964 22,7 24,4 1,7

2-комнатные 2561 2329 28,3 28,9 0,6

3-комнатные 2799 2392 31,0 29,7 -1,3

4-комнатные 512 472 5,7 5,8 0,1

Многокомн. 67 52 0,7 0,6 -0,1

Всего 9042 8063 100,0 100,0 0,0

квартир гостиничного типа и подселения на 4,0 %, а квартир улучшенной планировки по другим параметрам (кроме площади кухни, т. е. большая общая или жилая площадь) - на 4,3 %. Однако удельный вес таких жилых помещений в общем числе предлагаемого к продаже жилья составляет менее 20 %. Более 80 % в структуре предложений к продаже занимают квартиры типовой и улучшенной планировки (по площади кухни): примерно по 40 % в отдельности. Так как уровень цен на квартиры улучшенной планировки (по площади кухни) значительно выше, чем на типовые квартиры (в среднем на 5-6 тыс. руб. за 1 кв. м общей площади) рост удельного веса квартир с улуч-

шенной планировкой оказывает влияние на формирование среднего по городу стоимостного показателя. По данным на 15 сентября

2010 г., средняя цена 1 кв. м общей площади квартир улучшенной планировки (с площадью кухни 8 кв. м и более) выше аналогичного показателя по квартирам с типовой планировкой в 1,2 раза. Следовательно, снижение средней стоимости 1 кв. м общей площади малосемейных квартир, подселения и квартир улучшенной планировки (по другим параметрам) не повлияло существенно на изменение аналогичного показателя в среднем по городу, который вырос за рассматриваемый период на 1,3 %.

Т аблица 3

Динамика средней цены 1 кв. м общей площади квартир различного типа в г. Омске

Тип квартир Средняя цена на 15.12.09, тыс. руб. Средняя цена на 15.09.10, тыс. руб. Абсолютный прирост (+), снижение (-), тыс. руб. Темп прироста (+), снижения (-), %

Планировка гостиничного типа, подселение 26,27 25,21 -1,06 -4,0

Типовая планировка (площадь кухни менее 8 кв. м) 30,13 30,26 0,13 0,4

Малосемейные 30,12 31,53 1,41 4,7

1-комнатные 32,90 33,20 0,30 0,9

2-комнатные 29,52 30,15 0,63 2,1

3-комнатные 28,67 28,52 -0,15 -0,5

4-комнатные и более 29,77 27,92 -1,85 -6,2

Улучшенная планировка (площадь кухни 8 кв. м и более) 34,79 35,87 1,08 3,1

1-комнатные 32,37 33,14 0,77 2,4

2-комнатные 33,51 34,31 0,80 2,4

3-комнатные 34,78 35,00 0,22 0,6

4-комнатные и более 38,82 41,62 2,80 7,2

Улучшенная планировка по другим параметрам 37,41 35,81 -1,60 -4,3

1-комнатные 34,51 35,24 0,73 2,1

2-комнатные 36,42 37,81 1,39 3,8

3-комнатные 38,44 38,04 -0,40 -1,0

4-комнатные и более 42,15 35,74 -6,41 -15,2

В среднем по городу 32,52 32,94 0,42 1,3

За рассматриваемый период времени незначительно выросли средние показатели рыночной стоимости 1 кв. м общей площади квартир различного типа в разрезе районов города. По состоянию на середину сентября 2010 г. по сравнению с серединой декабря 2009 г. наиболее значительно увеличился указанный выше ценовой показатель в Кировском районе города Омска - на 2,0 %, в Центральном районе он вырос на 2,8 %, в Октябрьском районе - на 2,9 %.

Показатели ниже среднего по городу темпа прироста рыночной стоимости 1 кв. м общей

площади жилых помещений (1,3 %) отмечаются только в Первомайском (снижение цен на

0,5 %) и Ленинском районах (0,1 %), что обусловлено сохранением относительного равновесия между предложением и спросом на квартиры в этих районах. В Куйбышевском районе темп прироста составил всего 0,9 %, так как цены на жилье в центральной части города достаточно высокие, что является сдерживающим фактором для спроса.

Таким образом, по состоянию на середину сентября 2010 г. по сравнению с серединой де-

кабря 2009 г. на вторичном рынке жилой недвижимости в г. Омске отмечается незначительный рост средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади квартир различного типа в целом по городу и по районам города. Тенденция к повышению ценовых показателей на жилые помещения в совокупности с другими экономическими факторами, например, раз-

витием ипотечного кредитования, позволяет ожидать оживления спроса на региональном рынке недвижимости.

1. Статистика : учебник / под ред.

И. И. Елисеевой. - М. : Высшее образование, 2009. - 566 с.