Динамическая модель определения залоговой стоимости на основе интерпретации понятия «Справедливая стоимость»

Денежно-кредитная политика

динамическая модель определения залоговой стоимости на основе интерпретации понятия «справедливая стоимость»

е. А. СЕМЕНОВа, кандидат технических наук, финансовый директор E-mail: semenova@profocenka.ru ЗАО «Профессиональный центр оценки

и экспертиз»

В статье отмечается, что важнейшей и пока еще не решенной проблемой для сферы залогового кредитования является определение залоговой стоимости. По мнению автора, реальный выход из сложившейся ситуации возможно найти, опираясь на международные стандарты финансовой отчетности (МСФО), общепринятые принципы бухгалтерского учета (ГААП), а также на соответствующие российские нормативные правовые акты, в том числе документы Банка России.

Ключевые слова: залоговая стоимость, дисконт, договор мены, матрица, риски, дата оценки.

Обзор научных трудов, посвященных интерпретации понятий залоговой и ипотечной стоимости, а также порядку их определения в рамках оценочных работ, показал наличие серьезных противоречий на уровне определений, существенно затрудняющих практическую деятельность оценщиков. Попытки связать понятие «залоговая стоимость» с рыночной стоимостью объектов залога неизбежно приводят к выводам об их принципиальном различии — как на уровне фундаментальных положений экономической науки, так и в рамках определений, установленных действующим законодательством. Широко распространенная на практике техника расчета залогового дисконта по отношению к рыночной стоимости объектов имущества различного вида, используемого в качестве залога при получении кредита, устанавливает лишь арифметическую связь между различными денежными суммами, не

имеющую ничего общего с их экономическим содержанием. Залоговой стоимости соответствующих объектов пока не дано однозначного определения ни в научных работах, ни в нормативных правовых актах.

Проведенный анализ показывает, что фактически залоговая стоимость объекта представляет собой сумму денег, которая может потребоваться для покрытия рисков, связанных с невозвратом кредита. При этом необходимо учитывать, что риски невозврата кредита весьма разнообразны и связаны как с особенностями правоотношений заемщика и кредитора, а также с третьими лицами, различного рода экономическими факторами внутреннего и внешнего характера, так и с климатическими, техногенными и иными факторами. Кроме того, важно найти способы формализации и таких условий кредитного договора, как процентная ставка, различного рода дополнительные платежи, изменяющие «эффективную ставку» процента по кредиту, срок кредита, условия его погашения и возможные особые условия, которые могут повлиять и на оценку объекта залога.

Совершенно естественно, что для формализации всей совокупности рисков, относящихся к различным сферам социально-экономических отношений и природных явлений, будет характерно применение самых различных методов. Вместе с тем для единообразного описания ценообразующих факторов, соответствующих рискам различного

вида, позволяющего затем применить известные модели и алгоритмы оценки, наиболее подходит их матричное представление. При этом необходимо использовать несколько матриц различного вида, отражающих как тематическое разнообразие ценообразующих факторов, так и их изменение с течением времени, в пределах срока кредитного договора.

Важнейшей и пока еще не решенной проблемой оценки для сферы залогового кредитования является определение залоговой стоимости: и как экономически обоснованного понятия, и как вида стоимости, который легитимизирован в законодательстве об оценочной деятельности. Результаты анализа соответствующих положений международных и европейских стандартов оценки показывают, что данная проблема не решена и нашими, и иностранными оценщиками. В последней редакции данных стандартов введено понятие ипотечной стоимости, которое связывается с необходимостью «непрерывного» определения рыночной стоимости объекта недвижимости, используемого в качестве залога. То есть, строго говоря, в течение года при такой оценке должно использоваться 365 дат оценки рыночной стоимости объекта. Даже если понимать под «непрерывной» оценкой рыночной стоимости объекта залога перманентный контроль оценщиком важнейших ценообразующих факторов, то фактически банк-кредитор должен нанять оценщика на постоянную работу. В реальности, конечно же, этого не происходит, хотя многие банки создали в своей структуре оценочные подразделения.

Реальный выход из сложившейся ситуации можно найти, опираясь не столько на международные или российские стандарты оценки, сколько на международные стандарты финансовой отчетности (МСФО), а также на соответствующие российские нормативные правовые акты. В них предлагается использовать для оценки соответствующих объектов и банковских активов понятия их справедливой стоимости. Исследование особенностей данного понятия показывает, что оно связывается с гипотетическим обменом соответствующими «эквивалентными» активами.

Более подробный анализ возможностей практического применения данного понятия в полном соответствии с положениями действующего законодательства показывает, что основой методического обеспечения расчета справедливой стоимости объекта недвижимости, используемого в качестве залога, все-таки может послужить соответствующий аппарат для определения рыночной стоимос-

ти. Это утверждение вытекает из всех имеющихся международных и национальных стандартов. Согласно определению, приведенному в МСФО, в частности, справедливая стоимость — денежная сумма, за которую можно было бы обменять актив между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами. Иными словами, если говорить о юридической стороне этого процесса, то речь идет о договоре мены, суть которого отражена в ст. 567 (Договор мены) Гражданского кодекса РФ.

В ст. 3 Федерального закона от 28.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 135-Ф3) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке. При этом подразумевается одна сделка и, соответственно, одно значение рыночной стоимости, так как федеральными стандартами оценки не предусмотрена интервальная оценка. В указанном определении рыночной стоимости не оговаривается, какая из сторон участвовала в формировании ее величины. Как правило, отражается позиция продавца, являющегося собственником оцениваемого объекта.

Анализ гл. 30 Гражданского кодекса РФ (ст. 567), регулирующей правила купли-продажи, позволяет утверждать, что, по сути, договор мены представляет собой две встречные сделки купли-продажи. И в случае обмена активов возможно применение именно рыночной стоимости. Однако в первой сделке определяется рыночная стоимость первого актива, а во второй — второго аналогичного актива. Поэтому в рамках описанных подходов всегда на некотором промежуточном этапе должны получаться два различных значения двух рыночных стоимостей двух обмениваемых активов. А затем в результате неформальных процедур (по умолчанию) аудиторы (после консультации с оценщиком) приходят к одному значению.

В настоящее время этот процесс не стандартизован, хотя разработка его стандартизованного алгоритма крайне актуальна и необходима. Кроме того, вырисовываются концептуальные основы для методического обеспечения указанного выше процесса.

Надо отметить, что в определении справедливой стоимости идет речь не о планируемой сделке с объектом, а о ее гипотетической возможности, что отличает рыночную и справедливую стоимости и позволяет не учитывать издержки, связанные с реальной сделкой купли-продажи, включающие

регистрацию объекта в Росреестре (если это — недвижимое имущество), уплату всех сопутствующих налогов. По этой причине, учитывая, что справедливая стоимость не является самостоятельным экономическим и правовым понятием, однозначно обозначать ее как рыночную ошибочно. Соответственно, если методика расчета справедливой стоимости основана на аналогичной методике определения рыночной стоимости того же объекта, то должны быть учтены все особенности, описанные выше, а также в литературе по оценочной деятельности.

Прежде всего оценка рыночной стоимости производится на определенную дату — дату оценки, т. е. такую, на которую учитывается имеющаяся до этой даты информация, формирующая рыночную стоимость объекта. Для рыночной стоимости объекта эта дата, как правило, одна. В свою очередь, величина справедливой стоимости предмета залога будет означать количественное выражение денежных средств, которые может выручить банк за заложенный актив в случае, если будут нарушены условия кредитного договора. Но даты этих (возможных) событий однозначно не определены. По этой причине рассматриваются три варианта дат оценок, исходя из возможных прогнозов развития событий.

Дата оценки на текущий момент. С учетом п. 2.3. положения Банка России № 254-П от 26.03.2004 «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» (далее — положение 254-П) в определении справедливой стоимости залога фигурирует срок экспозиции, не превышающий 180 календарных дней. По этой причине дата отчуждения объекта и формирование рыночной стоимости в его строгом определении в соответствии со ст. 3 Федерального закона № 135-Ф3 трансформируются в дату, на 180 дней отстоящую от нее. И в условиях высокой волатильности рынка (степени колебания цены) необходимо учитывать процедуру дисконтирования, определяемую ставкой дисконтирования.

Дата оценки на ближайшее начало налогового периода1. Аналогично по отношению к текущей дате нужно учесть промежуток времени от этой даты до начала налогового периода, а также 180 дней. И обратить внимание как на увеличение периода дисконтирования, связанного с увеличением продолжительности временного интервала по отношению

1Например, если текущая дата — 25 мая, то ближайший квартал начинается 1 июля.

к дате оценки, указанной в п. 1 положение 254-П, так и на тот факт, что при определении рыночной стоимости, как правило, дата оценки ненамного отстоит от даты составления отчета об оценке. И дата по п. 1 фактически подтверждает это. При этом для «обязательной оценки» этот период регламентирован и не превышает 3 мес. Встречаются случаи так называемой ретроспективной оценки, обычно выполняемой в рамках Арбитражного, Гражданского и Уголовного процессуальных кодексов, когда дата оценки может значительно «уходить» в ретроспективу по отношению к дате составления отчета об оценке.

Что касается ставки дисконтирования, то в условиях стабильного или растущего рынка проблемы с ее определением не возникали, что и было отмечено оценщиками. В настоящее время, когда степень волатильности рынка высока, за период в 180 дней ставка может колебаться. Переход от п. 1 к п. 2 положения 254-П в этих условиях может привести к изменению значения справедливой стоимости.

Дата оценки, связанная с условиями кредитного договора. Но эти условия в конкретных договорах могут отличаться от типовых. Поэтому в случае принятия в качестве даты оценки в соответствии с условиями п. 3 положения 254-П должны быть детально проработаны варианты, изложенные в пп. 1 и 2 для того, чтобы опираться на них при применении п. 3. Например, если в договоре указаны временные периоды уплаты процентов, после которых в случае неисполнения заемщиков этих условий возможно отчуждение объекта, то возможно дату оценки привязать к конкретным условиям кредитного договора и увеличить на 180 дней.

После выбора даты оценки производится расчет справедливой стоимости на методической базе по определению рыночной стоимости с учетом особенностей, приведенных выше.

Таким образом, приходим к выводу о динамическом характере задач оценки, связанной с определением как залоговой, так и справедливой стоимости объектов залога. Соответственно и при разработке способов формализации постановки соответствующих задач оценки и их решения необходимо использовать такую систему матричных классификаторов, которая позволяла бы учитывать рассмотренные выше особенности.

Динамическая модель задачи оценки формализуется с помощью нескольких двумерных матриц, характеризующих:

— начальное состояние объекта;

— промежуточное состояние (при необходимости — несколько промежуточных состояний);

— конечное состояние (после завершения процедур государственной регистрации данной сделки).

Поскольку путей перехода может быть несколько, то формализовать подобную задачу оценки возможно уже с помощью трехмерной системы, включающей в себя матрицы состояний объекта и линии перехода состояний в ходе совершения сделок. При этом следует учитывать, что из-за различия правовых титулов на разные части земельно-имущественного комплекса — здания и земельного участка — характер сделок для каждой из этих частей может быть различным, а предмет оценки включать в себя несколько составляющих. Причем их объединение далеко не всегда представляет собой простую задачу.

Необходимость раскрытия особенностей совершения сделок при формировании объекта оценки предусматривается и ст. 2 Федерального закона № 135-Ф3. Настоящий закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

При разработке динамической модели, включающей в себя возможные варианты сделок с объектами земельно-имущественных отношений, описанных в Гражданском кодексе РФ, необходимо учитывать особенности согласования важнейших положений градостроительного, земельного и иного смежного законодательства, существенно влияющие на процессы ценообразования земельно-имущественных комплексов — объектов оценки.

В ряде случаев приходится использовать и парные трехмерные классификаторы и даже более сложные системы, чтобы охарактеризовать динамику сложной сделки со сложным объектом оценки и выявить все нюансы его ценообразования.

Однако с практической точки зрения наибольший интерес представляют простейшие классификаторы для свободных от застройки земельных участков различного вида, застроенных земельных участков, а также различного вида объектов незавершенных строительством, учитывающие внешние ценообразующие факторы. Некоторые из них удобно использовать в виде не только «парных матриц», но и цепочек матриц. При этом надо иметь в виду, что «парные матрицы» и «цепочки

матриц» отражают не столько «статику» объекта оценки или его исходное состояние до совершения предполагаемой сделки, сколько динамические процессы подготовки и совершения сделки.

То есть речь идет уже не только об особенностях правового титула объекта оценки (или некоторой совокупности прав различных субъектов на данный объект оценки), а о динамике возникновения, осуществления, перехода и прекращения прав на земельные участки различного вида или их определенные части. И это все критически важно с точки зрения формализации процессов ценообразования объекта недвижимого имущества и получения адекватного результата его оценки.

Как уже было доказано, ряд составляющих системы рисков может быть минимизирован в результате проведения мероприятий организационного характера. Непосредственного экономического покрытия такие риски не требуют, что делает нецелесообразным и создание соответствующих методик для их формализации и количественной оценки. Следует лишь обратить внимание на связи и взаимовлияние различных видов рисков, что должно учитываться при их исследованиях, разработке способов формализации и создании соответствующих методик.

Крайне необходима постановка исследований, позволяющих выявить и формализовать способы представления тех составляющих рисков, которые наиболее существенно влияют на экономические последствия, связанные с неисполнением условий кредитного договора и с теми препятствиями, которые могут мешать исполнению условий договора залога. Здесь следует учитывать, что условия соответствующих договоров далеко не всегда являются универсальными. Это связано с основополагающими положениями гражданского законодательства об автономии воли экономических субъектов и свободе договора, ограниченной лишь пределами действующего законодательства.

Поэтому в рамках проводимых исследований основное внимание уделялось вначале тем признакам, которые являются наиболее типичными для большей части кредитных договоров и договоров залога, с последующим выделением тех групп признаков, которые менее типичны и оказывают не столь значительное влияние на исполнение указанных договоров. Кроме этого, выделяются также группы признаков, характеризующие различного рода внешние факторы, создающие риски неисполнения условий договоров.

После завершения соответствующих процедур формализации указанных признаков проводится их

ранжирование по степени влияния на исполнение договорных обязательств. При этом возможно использование критериев различного вида, а ранжирование признаков осуществляется с помощью двумерных или многомерных матриц.

Расчет итоговой величины ставки процента по кредиту, так же, как и ставки капитализации при аналогичных экономических расчетах, производится в основном на основе двух принципиально различных подходов.

Первый подход основан на обработке рыночной информации и экстракции именно тех значений ставки процента, которые характерны для наиболее близких аналогов.

Второй подход предполагает «кумулятивное» построение ставки на основе безрисковой ставки и дополнительных составляющих, характеризующих особенности соответствующего бизнеса.

Алгоритмы расчетов в рамках каждого из подходов основаны на параметризации сгруппированных и ранжированных признаков, а также использовании ряда последовательных приближений. При этом используется информация о степени связи и взаимовлияния различных признаков и соответствующие алгоритмы обработки имеющихся данных.

Параллельно проводится оценка рыночной стоимости объекта залога в соответствии с положениями законодательства об оценочной деятельности, включая федеральные стандарты оценки. Применяются три обязательных подхода к оценке:

— известные методы оценки;

— алгоритмы расчетов, необходимых для получения промежуточных результатов оценки;

— процедуры согласования результатов оценки, полученных в рамках различных подходов к оценке с учетом известных принципов оценки.

При этом важнейшей частью оценочных работ являются определение погрешностей выполненных расчетов, выявление влияния на достоверность промежуточных и итоговых результатов оценки неточности и неполноты информации с исходными данными для оценки. Такого рода информация необходима прежде всего потому, что отчуждение объекта залога происходит отнюдь не в результате совершения сделки купли-продажи, когда продавец и покупатель действуют свободно и в своих интересах. Отчуждение объекта залога и его реализация производится залогодержателем (кредитором) именно в случае неисполнения заемщиком (залогодателем) своих обязательств по кредитному договору. То есть, для данной ситуации

уже о свободе действий сторон сделки говорить не приходится.

Но само определение рыночной стоимости объекта оценки, установленное ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ, сориентировано на сделки, аналогичные сделкам купли-продажи. Введение дополнительных условий совершения сделок иного типа действующее законодательство об оценочной деятельности не предусматривает. Поэтому необходимо проведение соответствующих исследований, позволяющих выработать методические рекомендации по определению рыночной стоимости объектов залога различного вида, учитывающие особенности условий типовых кредитных договоров и договоров залога, а также наиболее распространенных дополнительных условий, которые включаются сторонами в данные договоры.

Кроме того, выявление неточностей и неполноты информации с исходными данными для оценки, а также степени их влияния на итоговый результат оценки необходимо и для установления связей указанных выше признаков, определяющих конечный размер процента по кредиту с учетом возможности покрытия выявленных рисков, с ценообразующими факторами, определяющими итоговую стоимость объекта залога, которые также учитывают риски невыполнения условий кредитного договора. Здесь необходимы исследования и разработки, позволяющие избежать «двойного покрытия» рисков в системе залогового кредитования, — как за счет размера процентной ставки, так и в процессе оценки объекта залога.

Такое «двойное покрытие» рисков, безусловно, выгодное кредитору, не учитывает прав и интересов заемщика и сдерживает развитие кредитования предприятий реального сектора, а также ипотечного кредитования. Создание новых стандартов и правил оценочной деятельности в сфере залогового кредитования поможет наиболее полно учесть интересы всех субъектов данной сферы.

В основу методической составляющей концепции этих стандартов могут быть положены некоторые важные принципы. Прежде всего принцип избыточности. Для успешной практической работы оценщиков недвижимого имущества, используемого в качестве залога для обеспечения кредита, необходимы достаточно подробное описание и высокая степень детализации основных видов оценочных работ. Это помогло бы и работе экспертов в сфере ипотечного кредитования. Вместе с тем и стандарты оценки, и методические рекомендации к ним должны укладываться в строгую научную

концепцию, понятную и прозрачную как для рядовых оценщиков, так и для потребителей оценочных услуг, включая представителей коммерческих банков.

Главная цель — это по возможности полное раскрытие правовых и экономических проблем, возникающих при оценке реальных объектов недвижимого имущества, используемого в качестве залога для обеспечения кредита, в рамках реальных правовых и экономических отношений, сформировавшихся в ходе российской рыночной реформы. На этой основе затем строится матричное описание стандартизованных процедур действий оценщика на всех стадиях оценочных работ.

Чтобы оценщики могли разобраться во всем многообразии физических и правовых характеристик реальных объектов недвижимости и недвижимого имущества, используемого в качестве залога для обеспечения кредита, автор предлагает использовать базисные или «эталонные» объекты и сделки с ними, для которых формирование рыночной стоимости объекта оценки описывается классическими моделями. Это позволит вносить обоснованные корректировки при исследовании процессов ценообразования и оценки реальных объектов, связанные с их отличием по правовому положению, физическим и иным характеристикам, а также учитывать данные корректировки в процессе формализации соответствующих ценообразующих факторов. Естественно, что должны быть разработаны и соответствующие формы матриц и алгоритмов их преобразования для постановки и решения задач оценки.

На основе данных подходов залоговая стоимость объектов различного вида может получить надлежащий научный фундамент, что в свою очередь позволит использовать для ее определения установленное нормативными правовыми актами понятие справедливой стоимости данных объектов. Это открывает возможности для создания стандартов и правил оценки в системе залогового кредитования и применения в них

того методического обеспечения, которое было развито для определения рыночной стоимости различных видов имущества. При этом новые методики оценки, основанные на матричном подходе, позволят учесть не только те факторы, которые традиционно используются при определении рыночной стоимости объектов оценки, но и все составляющие рисков, характерные для различных видов залогового кредитования.

Список литературы

1. Европейские стандарты оценки / пер. с англ. А. И. Артеменкова, И. Л. Артеменкова. М.: Саморегулируемая общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков». 2010.

2. Измерения справедливой стоимости: постановление № 157 о стандартах финансовой отчетности Совета по стандартам финансового учета (FASB) Фонда финансового учета (FAF).

3. Международные стандарты оценки / пер. с англ. И. Л. Артеменкова, Г. И. Микерина, Н. В. Павлова, А. И. Артеменкова. М.: Саморегулируемая общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков». 2009.

4. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 28.07.1998 № 135-Ф3.

5. Оценка имущественных активов для целей залога. Методические рекомендации. URL: http://www.economy.gov.ru.

6. О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности: положение Банка России от 26.03.2004 № 254-П.

7. Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2) . Федеральные стандарты оценки. URL: http:// www.economy.gov.ru.