В режиме ожидания

Рынок строительства жилья в Новосибирске по итогам текущего года не покажет роста. Наоборот, строители сокращают объемы сданных в эксплуатацию квадратных метров. По их мнению, оснований для строительного бума в регионе нет. Заявленная областными властями поддержка оправдала себя лишь частично. Аналитики считают, что ситуацию может спасти ипотека, при условии, что банки снизят традиционные риски кредитования будущего жилья и пересмотрят процентные ставки.

По итогам 2010 года ввод жилья в Новосибирской области, по прогнозу руководителя департамента строительства и ЖКХ правительства Новосибирской области Владимира Анисимова, составит около 1,25 млн кв. м (в 2009 году было сдано 1,12 млн кв. м). Но пока стройкомплекс отстает от прошлогодних темпов. По данным Росстата, за январь — октябрь 2010 года в Новосибирской области введено лишь 85,6% от объема прошлого года. Строители в основном завершают объекты, начатые в 2008-2009 годах, а новых площадок не осваивают, опасаясь того, что жилье не будет продано.

Снижение объемов строительства участники рынка объясняют падением спроса, а скорее — платежеспособности потенциальных новоселов. По словам заместителя генерального директора ООО «Энергомонтаж» Ивана Сидоренко, компания снизила объемы ввода жилья вдвое — до 50 тыс. кв. м. Застройщик не видит оснований для расширения объемов строительства и в следующем году. По его прогнозам, спрос на жилье будет соответствовать уровню текущего года.

Не намерен расширять бизнес и СК «Строймастер». «Рост требует банковских кредитов, но мы, наученные кризисом, стали очень осторожно относиться к увеличению долговой нагрузки», — объяснил президент «Строймастера» Евгений Коновалов. По его словам, уже сейчас объем долговых обязательств компании уменьшился вдвое и в течение 2011 года будет сокращен еще больше. В 2011 году основной задачей для «Строймастера» остается поддержание эффективности работы компании.

Рынок все же начал оживать. По данным Росреестра по Новосибирской области, за девять месяцев 2010 года количество договоров долевого участия выросло на 17% к показателю прошлого года. Как отмечают участники рынка, одним из драйверов роста стали меры поддержки со стороны властей. Областной бюджет доплачивал заемщикам, покупающим квартиры в новостройках, до 300 тыс. руб. и субсидировал 8% ставки по кредиту. Программа стартовала в феврале 2009 года, но с 1 мая 2010 года компенсации снизились до 150 тыс. руб. и 3%. «Если б не меры господдержки, то падение цен на новостройки могло быть еще более сильным», — полагает генеральный директор строительно-девелоперской компании «Северная группа» Владимир Литвинов. Во многом благодаря участию властей текущий спрос сконцентрировался на экономклассе, поскольку на него распространяются программы стимулирования ипотеки и гарантий для застройщиков. Но господин Литвинов полагает, что стремление властей увеличить долю недорогого жилья может сыграть против застройщиков, приводя к «затовариванию» рынка дешевым предложением. Он вспоминает ситуацию начала нулевых, когда на новосибирском рынке возник переизбыток дорогих квартир. «Сколько именно студий, малосемеек требуется рынку — неясно», — недоумевает Владимир Литвинов.

Президент Ассоциации строителей Новосибирской области Константин Боков назвал меры государственной поддержки «замечательной идеей», но и она, по мнению собеседника, не без изъянов. «Жаль, что не все удалось довести до конца», — отметил он. В частности, лишь единицам среди строительных компаний удалось получить кредиты по программе госгарантий из-за норм оценки рисков в самих банках: «власти не могли повлиять на их решение».

Председатель совета директоров группы компаний «Союз» Валентин Сичкарев, напротив, считает справедливым, что помощью властей удалось воспользоваться лишь наиболее крупным и устойчивым компаниям. «Мелкие застройщики, у которых проблемы с финансированием, должны уйти с рынка», — убежден господин Сичкарев.

Если на рынке будут работать только крупные компании, которым нет необходимости привлекать средства физлиц на стадии строительства, то проблема обманутых дольщиков, по его мнению, будет решена. Например, так происходит в Кузбассе, где 95% рынка контролируют три строительные компании.

Кроме субсидирования из областного бюджета ситуацию на рынке жилья, как считают его участники, может изменить ипотека. Интерес банков к кредитованию первичного рынка констатирует директор риэлторской компании «Грановит» Александр Бычковский. По его словам, пока программы кредитования под залог строящегося жилья есть лишь у двух-трех банков. Средние ставки — 15% годовых на этапе до сдачи дома в эксплуатацию, после сдачи падают до 11-12%. «Для банков работа на первичном рынке представляет определенный интерес — хотя бы из-за более качественных залогов, ведь квартира в новом доме более привлекательный актив, чем в б/у фонде», — признается заместитель управляющего филиала ОАО «Уралсиб» в Новосибирске Владимир Вовкудан. По его мнению, банк может снизить традиционные риски кредитования будущего жилья, если адекватно оценит состояние компании-застройщика и отдельного объекта, а в отношении заемщиков будет соблюдать стандарты АИЖК.

В новостройках «Строймастера» в ипотеку продано около 15-20% квартир, отмечает Евгений Коновалов. По его мнению, этот рынок становится все более высококонкурентным — выдавать ипотечные кредиты интересно не только крупнейшим игрокам, но и новым, молодым банкам.

Впрочем, банки проявляют свой интерес к ипотеке пока лишь на словах, а на деле, как отмечает директор строительной компании «Дискус Плюс» Алексей Джулай, добиться существенных объемов выдачи им все еще не удалось. Значимого влияния ипотеки на первичный рынок нет, подчеркивает собеседник: «зачастую покупателю оказывается проще взять потребительский кредит под более высокий процент, чем добиваться ипотечного. Соответствовать жестким условиям банков удается очень немногим».

Оправдывая низкий процент ипотечных кредитов, сами банкиры ссылаются на недостаточную платежеспособность потенциальных клиентов. Генеральный директор Новосибирского Муниципального банка Владимир Женов видит выход в учете совокупного дохода семьи, а также суммы материнского капитала и других средств господдержки, удлинении сроков пользования заемными средствами. Гораздо сложнее, по его мнению, банку справиться с психологическими последствиями кризиса: люди до сих пор не отошли от пережитого в кризис шока, им сложно снова брать на себя долгосрочные финансовые обязательства.

По оценке DSO Consulting, по итогам 2010 года рынок первичного жилья все-таки вырастет — в натуральном выражении на 15%, до 12,4 тыс. проданных квартир (объем рынка в 2009 года DSO оценивает в 10,8 тыс. проданных квартир). «Отмена мер господдержки, общая стагнация экономики и, как следствие, снижение и так невысокого потребительского энтузиазма приведет к замедлению роста в четвертом квартале», — полагает управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков.

Возможно, в 2011 году строители смогут увеличить объемы своего бизнеса — ведь позиция банков изменилась. По словам Евгения Коновалова, кредитные учреждения снова заинтересовались девелоперскими проектами, готовы их кредитовать и снижать ставки для строителей. «Если компания «живая», ей удалось пережить кризис, то получить финансирование в банке по адекватным ставкам — вполне реально», — убежден господин Коновалов. С коллегой согласен и Иван Сидоренко. По его мнению, рост рынка начнется не ранее конца 2011 — начала 2012 года, когда улучшится макроэкономическая ситуация и вырастет платежеспособный спрос на жилье.

Как развивалась ипотека

Благодаря субсидиям из областного бюджета объемы выдачи ипотеки по итогам первого полугодия 2010 года выросли вчетверо по сравнению с июлем 2009 года. По данным ЦБ РФ, в январе — сентябре в Новосибирской области выдано 6 683 ипотечных кредита на общую сумму 7,48 млрд руб. — это больше аналогичного периода 2009 года в 3,8 раза (в штуках) и в 3,7 раза (в деньгах). Однако это вдвое меньше, чем в докризисном 2008 году за период с января по сентябрь.

Кто уходит в коммерческий сектор

На фоне оптимистичных прогнозов по строительству жилья темпы восстановления рынка коммерческой недвижимости отстают. Лишенные господдержки властей, девелоперы вынуждены замораживать проекты. Больше всего пострадали торговые и офисные площади. График динамики ставок по рынку офисов в целом показывает рост на аренду площадей с марта 2010 года, однако устойчивого тренда на рост нет, есть только колебания на текущем дне рынка, а в абсолютном выражении с начала года ставки аренды остались на том же уровне. Менее других, по оценкам экспертов, пострадал сегмент street retail, за которым в докризисные годы закрепилась репутация наиболее надежного актива на рынке недвижимости: темпы роста цен на уличные магазины на первой линии домов опережали показатели рынка недвижимости в целом, доходя до 70-100%.

Несмотря на рост предложения в этом сегменте, общепит и рестораны по-прежнему испытывают сложности с поиском помещений. По сравнению с прошлым годом спрос на уличные помещения вырос примерно на 20-25%, главным образом со стороны малых предпринимателей сферы услуг и общепита. Однако роста ставок, по оценкам экспертов, не будет. На большую часть помещений street retail они останутся в пределах нынешних значений, а цены вырастут не более чем в рамках инфляции.