Строительные кредиты: роль региональных банков

А. В. Роменский

СТРОИТЕЛЬНЫЕ КРЕДИТЫ: РОЛЬ РЕГИОНАЛЬНЫХ БАНКОВ

Аннотация

Заемщики строительного сектора являются наиболее кредитозависимыми, что предопределяет необходимость регулярных исследований финансового состояния субъектов инвестиционно-строительного сектора и эффективности их взаимодействия с главными поставщиками кредитных ресурсов — коммерческими банками. Состояние

2011 № 3

Вестник Ростовского государственного экономического университета

регионального строительного рынка во многом определяется наличием кредитоспособных заемщиков, развитой практикой банковского строительного кредитования с обязательным активным участием региональных кредитных учреждений. Проведенный эмпирический анализ выявил, что региональные строительные кредиторы в разной степени проявили чувствительность к кризисным процессам 2008-2009 гг. Однако это не дает основания полагать, что сокращенные или расширенные в последние годы портфели строительных кредитов улучшили свое качество, так как по-прежнему остались до конца нерешенными проблемы «лимонов», издержек неблагоприятного отбора, асимметрии информации. Предложенные мероприятия совершенствования процедур кредитного процесса позволят снизить остроту указанных проблем и расширить число добросовестных заемщиков строительного сектора.

Annotation

The building sector borrowers are the most credit dependent that determines the need for regular research of the financial performance of the investment and construction sector subjects and the efficiency of their interaction with the main suppliers of lending resource — commercial banks. The condition of the regional construction market is largely formed by the availability of creditworthy borrowers, the mature practice of construction bank lending with compulsory active participation of regional credit institutions. The empirical analysis reveals that the regional construction lenders have been sensitive in varying degrees to the crisis processes began in 2008-2009. However, there is no reason to believe that the reduced or expanded in recent years construction loans' portfolios improved their quality, so as are far from being solved the problems of "lemons", costs of adverse selection, asymmetric information. The proposed measures to perfection of credit process make possible alleviation of these problems and increase of good borrowers in the construction sector.

Ключевые слова

Строительные кредиты, договоры подряда, строительные кредиторы, региональные банки

Key words

Сonstruction loans, construction contracts, construction lenders, regional banks

Заемщики строительного сектора, вероятно, являются наиболее креди-тозависимыми в сравнении с заемщиками других секторов. Эта особенность во многом предопределяет необходимость регулярных исследований финансового состояния субъектов инвестиционно-строительного сектора и эффективности их взаимодействия с главными поставщиками кредитных ресурсов — коммерческими банками.

Статистическое наблюдение за объемами кредитования и задолженности по кредитам по виду экономической деятельности «строительство», которое

ведет ЦБ РФ, выделяет с апреля 2009г. конкретное направление использование средств — «строительство зданий и сооружений». В последнее десятилетие задолженность по строительным кредитам неуклонно увеличивалась, изменяя состав и структуру кредитных портфелей коммерческих банков (см. табл. 1). Последствия мирового финансового кризиса не внесли серьезных корректив в кредитную политику 30 крупнейших отечественных банков, и на протяжении последних трех лет они увеличили объемы строительного кредитования при неизменном удельном весе таких креди-

тов в портфелях (на 1.07.2011 объем строительных кредитов составил 728 млрд. руб. (7,44%)). Региональные банки в целом демонстрировали неоднородную динамику в отношении кредитования строительства: структуру и состав портфелей некоторые из них изменили не в пользу строительных кредитов.

Более половины строительных кредитов в развитых экономиках выдаются коммерческими банками, так как они наилучшим образом способны осуществить все надлежащие процедуры. Строительные кредиты имеют достаточно короткий срок

Таблица 1. Структура и динамика стр

Высокая активность местных банков в строительном кредитовании а рв$1вг1дг1 почти всегда объясняется тем, что (1) строительные кредиты выдаются в несколько этапов (траншей), и после каждого транша эксперт строи-

погашения по сравнению с другими инвестиционными кредитами (не более 3 лет), они, как правило, привязаны к основной (фиксированной) ставке кредитора, что позволяет коммерческим банкам, зная локальный рынок, наилучшим образом получать требуемую доходность, контролировать и управлять портфелем строительных кредитов. Остальные строительные кредиты предоставляются ипотечными банками, инвестиционными фондами недвижимости, компаниями по страхованию жизни и пенсионными фондами.

ьного кредитования

тельного кредитора проверяет строящийся объект (строительный участок), подтверждая завершение профинансированных работ на конкретном этапе в соответствии с планами и спецификациями; (2) строительные кредиторы яв-

в РФ, ЮФО и субъектах ЮФО, на конец года*

2005 2006 2007 2008 2009 2010

Общая сумма задолженности по кредитам по виду

экономической деятельности строительство, млрд. руб

РФ 244,73 387,18 716,87 972,67 1 097,79 1 165,91

ЮФО 9,92 14,72 27,95 54,86 56,50 66,89

Краснодарский край 5,76 8,11 13,27 31,60 33,30 40,27

Астраханская область 0,82 1,05 1,79 4,98 7,75 8,71

Волгоградская область 1,78 2,77 5,86 8,37 7,57 8,74

Ростовская область 1,42 2,59 5,43 7,75 7,14 8,55

Республика Адыгея 0,03 0,05 0,89 1,14 0,53 0,51

Республика Калмыкия 0,21 0,16 0,71 1,02 0,21 0,11

Удельный вес кредитов по виду экономической деятельности

строительство в общей сумме задолженности, %

РФ 5,68 6,67 8,21 7,97 8,84 8,58

ЮФО 5,31 5,22 6,91 8,92 8,33 8,30

Краснодарский край 7,22 6,54 7,64 12,08 10,73 10,19

Астраханская область 11,69 9,72 13,49 25,45 32,84 32,51

Волгоградская область 5,94 7,33 9,89 9,07 8,28 8,77

Ростовская область 2,19 2,51 3,64 3,49 3,00 3,20

Республика Адыгея 1,75 1,52 16,19 11,99 5,34 4,38

Республика Калмыкия 6,18 4,67 19,07 10,24 4,18 2,20

* Рассчитано автором по данным ЦБ РФ [1]

ляются краткосрочными: они не хотят «застревать» свыше нормативного срока (если это возможно) в одном проекте, занимаясь пролонгацией кредитных средств каждые 12-18 месяцев, а желают зарабатывать (помимо причитающихся процентов за кредит) больше, получая комиссии. Поэтому строительные кредиты, как правило, предоставляются местными кредиторами, которые осведомлены о спросе на предлагаемый тип площадей и о перспективах их сдачи в аренду.

Состояние регионального строительного рынка во многом определяется наличием кредитоспособных заемщиков, развитой практикой банковского строительного кредитования с обязательным активным участием региональных кредитных учреждений. Для оценки результатов деятельности региональных строительных кредиторов была сформирована выборочная совокупность в соответствии со следующими критериями:

— регистрацией и функционированием в пределах субъекта ЮФО;

— раскрытием информации о деятельности банка в соответствии с МСФО;

— раскрытием информации о кредитовании заемщиков строительного сектора (строительство).

Период анализа составил 6 лет

— с 2005 по 2010 гг.

После панельного исследования в выборочную совокупность были включены 8 из 14 банков Краснодарского края, 2 из 4 Волгоградской области, 3 из 4 Астраханской области, 3 из 5 Адыгеи, 8 из 17 Ростовской области. В Калмыкии в настоящее время функционируют два банка, однако информация о них в соответствии с указанными критериями отбора недоступна. Как показали результаты проведенного исследования (см. табл. 2), удельный вес объемов кредитования коммерческими банками ЮФО, включенными в выборочную совокупность, составляет на конец анализируемого периода 7,76%, а по строительным кредитам — 8,24%. В разрезе анализируемых регионов положительную динамику строительного кредитования демонстрируют лишь банки в Ростовской области, что свидетельствует об его относительной зрелости. Низкий удельный вес строительных кредитов в Краснодарском крае до известной степени объясняется тем, что объемы строительного кредитования в значительной степени связаны с подготовкой к Олимпиаде 2012 г. и интенсивным строительством объектов курортной инфраструктуры, которые финансируются внешними кредиторами. Значительные колебания строительного кредитования местными кредиторами в Республике Адыгее объясняется эффектом низкой базы.

Таблица 2. Удельный вес объемов кредитования коммерческих банков ЮФО, _включенных в выборочную совокупность, на конец года*_

2005 2006 2007 2008 2009 2010

Удельный вес объемов кредитования коммерческими банками ЮФО, включенными в выборочную совокупность, в общей сумме задолженности по кредитам, %

Краснодарский край 4,68 5,96 6,86 5,69 5,34 5,61

Астраханская область н. д. н. д. 8,10 6,68 7,51 7,35

Волгоградская область 1,37 2,02 1,62 1,48 1,62 1,49

Ростовская область 23,31 27,54 21,30 13,85 14,80 13,28

Продолжение таблицы 2

Республика Адыгея 18,55 15,28 16,63 11,95 10,64 11,76

Удельный вес объемов кредитования коммерческими банками ЮФО, включенными в выборочную совокупность, в общей сумме задолженности по кредитам по виду экономической деятельности строительство, %

Краснодарский край 3,68 7,01 13,03 7,58 5,17 5,91

Астраханская область н. д. н. д. 4,64 3,26 2,06 1,59

Волгоградская область 0,50 4,46 2,68 2,43 2,29 2,77

Ростовская область 15,09 23,14 22,80 22,28 23,21 31,28

Республика Адыгея 45,32 28,67 1,17 2,83 11,21 15,17

* Рассчитано с использованием исследовательской базы данных

В ходе проведенного анализа было отмечено, что кредиторы в разной степени проявили чувствительность к кризисным процессам 2008-2009 гг. Как следует из приведенных результатов (см. табл. 2), наиболее «кризисоустой-чивыми» оказались банки Ростовской области, которые на конец анализируемого периода почти на 1/3 нарастили портфель строительных кредитов. Банки Краснодарского края, Астраханской и Волгоградской областей проявили чувствительность к финансовому шоку и снизили кредитную активность в строительстве.

Как следует из полученных результатов, кредитная активность банков ЮФО в посткризисный период демонстрирует удовлетворительную динамику, однако практически во всех регионах она еще не достигла прежнего докризисного уровня. Подобная ситуация может объясняться тем, что региональные банки испытывают затруднения с «селекцией» заемщиков строительного сектора, что затрудняет качественный (а возможно, и количественный) рост объемов строительного кредитования. Стратегия роста строительного кредитования региональных банков должна основываться на эффективном решении проблемы неблагоприятного отбора и связанных с ним затрат.

Региональные коммерческие банки, выступающие в качестве строительных кредиторов, часто не проводят

глубокого экспертного исследования как самого заемщика, так и предлагаемого им проекта, тогда как «ценность банковских активов... зависит от способности банкиров преодолеть. проблемы асимметрии информации с их заемщиками» [3, стр. 7]. Такое недальновидное поведение банков часто стимулирует появление проектов-«лимонов» и заемщиков-«лимонов», что, в конечном итоге, приводит к коррозии банковского капитала, но «многие кредиторы продолжают работать и, по-видимому, доверять заемщикам, которые не смогли рассчитаться в срок. Одним из распространенных объяснений является то, что «существующий заемщик инкорпорировал все знания о проекте и лучше разбирается в вопросах». Однако и новый заемщик находится в неплохом положении, пользуясь отсутствием о себе информации у банка» [4, стр. 40]. По мнению Дж. Акерлофа, издержки недобросовестного поведения нечестных участников сделок, вытесняющих с рынка честных, не ограничиваются суммой, на которую обманут кредитор, в них необходимо также включать потери, связанные с сужением сферы честного бизнеса [5, стр. 98-99]. Таким образом, информационно-рациональное поведение банков, предусматривающее проведение всех необходимых экспертных процедур, помогает не только сохранить им капитал и активы в работоспособном

состоянии, но и улучшает рынок заемщиков. В противном случае региональные банки будут вынуждены предоставлять строительные кредиты, если они (1) имеют возможность принудить заемщика исполнить условия договора или (2) знакомы с заемщиком лично [5, стр. 102], что, естественно, снизит объемы кредитного портфеля и не позволит эффективно конкурировать в этом сегменте.

Для решения указанной проблемы необходимо развивать экспертные подходы оценки и анализа заемщиков и строительных проектов, так как кредитование строительства является очень сложным и изощренным процессом, требующим взаимодействия между заемщиком, строительным (краткосрочным) кредитором и его экспертами, долгосрочным кредитором, подрядчиком, его специалистами (проектировщиками и инженерами), оценщиками, страховыми (титульными) компаниями и другими. Конечной целью всех участников является успешное завершение проекта, имеющее социальную ценность и экономическую эффективность.

За редким исключением в каждом строительном кредите присутствуют элементы рыночного риска, то есть существует возможность того, что любой из девелоперских проектов не будет успешным (как гостиницы, офисные здания, кондоминиумы, жилые комплексы, торговые центры или другие типы зданий или их комплексы). Это может привести к незавершению проекта, и, следовательно, заемщик не сможет погасить кредит или постоянный кредитор не будет финансировать его долгосрочным кредитом (рефинансировать задолженность по краткосрочному строительному кредиту). Чем эффективнее строительный кредитор сможет снизить нерыночные риски, присущие строительным кредитам, тем больше вероятность, что кредитование строительства будет иметь успех.

Сам проект может быть плохого качества, собственные инвестиции заемщика могут быть недостаточно существенными, или хорошая репутация заемщика в прошлом, возможно, уже начала разрушаться. Поэтому важно, чтобы строительный кредитор идентифицировал все риски, которые потенциально могут быть связаны с кредитованием строительства, и принял линию поведения, направленную на достижение своевременной выплаты каждого строительного кредита, в том числе периодических выплат процентов в течение срока строительного кредита.

В целях минимизации рисков, присущих кредитам на строительство, строительный кредитор должен придерживаться достоверной практики, процедур и принципов во время проведения собственного андеррайтинга и надлежащей проверки (due diligence).

Если строительный кредитор не удовлетворен тем, насколько опытны и компетентны заемщик, генеральный подрядчик, субподрядчик и связанные стороны в вопросах выполнения всего цикла строительных работ (1) в рамках сметной стоимости и (2) в соответствии с техническими условиями, у него даже не должно возникнуть повода для рассмотрения кредитной заявки. Первоочередное значение для любого строительного кредита имеет личность заемщика. Строительный кредитор должен быть полностью удовлетворен его характером, профессиональными и финансовыми возможностями для выполнения проекта и погашения строительного кредита. В связи с этим строительный кредитор должен исследовать репутацию заемщика, компетентность и его предшествующий послужной список; получить рекомендации от кредитных организаций, подрядчиков, архитекторов, крупных арендаторов и инвесторов, которые имели с ним дело в прошлом. Также полезно получить от заемщика список всех проектов ab urbe

евпёНа, в которых он принимал участие, и раскрытия их результатов, проведя по каждому из них независимую проверку (то есть был ли проект продан до завершения, изъят кредитором в счет погашения задолженности, успешно завершен, находится в стадии строительства и т. д.). Предшествующие проекты заемщика, их эффективность и текущее состояние должны быть проверены, в особенности проекты, аналогичные по размеру или назначению. Большинство заемщиков с удовольствием демонстрируют свой послужной список, относящийся к «хорошим временам», но «хорошими заемщиками» являются те, кто своевременно и в полном объеме выполняет принятые на себя обязательства в «тяжелые времена».

В развитии анализа заемщика следует критически рассмотреть его финансовое состояние, исследуя финансовые отчеты с точки зрения адекватности собственного капитала и чистого дохода, получаемого от других проектов, что позволит реально оценить эффективность использования и выплат денежных средств исследуемого проекта. Центральное значение имеют обязательства в отношении других текущих проектов, что может привести заемщика к отвлечению своих ресурсов и/или внимания от предлагаемого проекта. При анализе финансового состояния очень важно, чтобы строительный кредитор проанализировал реализационную стоимость (ожидаемую цену фактической продажи актива) доли (участия в прибылях) заемщика в общем объеме строящихся объектов, особенно если он является держателем миноритарных долей в партнерствах по другим проектам.

Кроме того, строительный кредитор должен иметь достаточное количество встреч с принципалами заемщика для определения их добросовестности и профессиональной этики, так как с

ними могут возникнуть долгосрочные отношения по существу.

Все сведения, представленные заемщиком строительному кредитору в связи с рассмотрением кредитной строительной заявки, должны считаться ее неотъемлемой частью, а одобренный кредит на строительство следует считать выданным на основании этих сведений.

В силу того что выплаты по строительному кредиту или по завершении проекта в полном объеме должны быть гарантированы каким-либо другим лицом (в соответствии со ст. 368-379 ГК РФ [6] — банком или страховой компанией), то изложенные выше требования к заемщику должны быть применены в отношении каждого предложенного гаранта. Строительный кредитор должен иметь в виду, что только гарантии, имеющие неоспоримую ценность, можно считать гарантиями по существу.

Следующим вопросом рассмотрения строительного кредитора является анализ жизнеспособности рассматриваемого проекта. В связи с этим строительному кредитору рекомендуется провести независимую экспертизу для получения технико-экономического обоснования и прогноза денежных потоков с целью определения экономической целесообразности и наиболее вероятной общей стоимости проекта. Кроме того, кредитный персонал строительного кредитора и эксперты, осуществляющие надзор, должны посетить строительный участок, для того чтобы сформировать четкое представление о проекте. Привлечение внешней экспертизы является важным и, возможно, единственно действенным методом повышения качества оценки проекта и строительного заемщика. Необходимость именно такого решения отмечает Москвин В. А., указывая на то, что банкам нужно «. обзаводиться необходимым количеством консультантов и экс-

пертов, хорошо разбирающихся в различных производствах и способных проводить быстрые и качественные экспертизы их состояния» [7, с. 19].

Бюджет проекта, включая все затраты на строительство, потенциальный операционный дефицит и суммы, предназначенные собственнику улучшений (недвижимого имущества), должны быть тщательно и критически проанализированы строительным кредитором: если есть малейшая вероятность того, что окончательные расходы превысят предлагаемый бюджет строительства, включая непредвиденные расходы, источник таких средств должен быть идентифицирован и предусмотрен с самого начала. В противном случае есть риск того, что для завершения проекта строительный кредитор будет вынужден дополнительно (сверх бюджета) финансировать проект, чтобы вернуть кредит в полном объеме.

Очень важно для строительного кредитора «уклоняться» от кредитов под специализированные проекты, которые не могут быть легко адаптированы для альтернативного использования, и в случае их экономической нежизнеспособности заемщик не сможет своевременно погасить строительный кредит.

Строительный кредитор не должен сомневаться в приоритетности проведения своей собственной независимой экспертизы, например, оценщиком, надзорным (контролирующим) органом, архитектурным и техническим (инженерным) надзором при рассмотрении предлагаемого проекта в сравнении с «необходимостью принятия решения» о кредитовании в кратчайшие сроки. Другие типы консалтинга (в области маркетинга и планирования) также могут быть полезны в некоторых типах проектов, для которых рынок еще не полностью исследован.

Желательно, чтобы до начала расходования средств на экспертов

строительный кредитор зафиксировал возможность их покрытия заемщиком в письменной форме, а заемщик предоставил «депозит доброй воли» (good faith deposit), сальдо (остаток) которого будет возвращено заемщику в случае, если стороны, в конечном счете, не принимают на себя официальных кредитных обязательств, или включено непосредственно в расчеты по кредиту. Письмо-обязательство позволит переложить на заемщика затраты, которые понесет кредитор до и после момента возникновения обязательств по предоставлению строительного кредита.

На этом же предварительном этапе архитектор и/или инженер строительного кредитора должны рассмотреть планы и спецификации проекта, чтобы определить их полноту и обоснованность (бездефектность), техническое обеспечение и выполнимость проектного замысла. Архитектор (проектировщик) строительного кредитора должен также осуществлять независимый анализ стоимости предлагаемого объема работ и строительства, особенно если контракт на строительство не устанавливает гарантированных цен для генерального подрядчика. Архитектор должен проверить график потока затрат, а для крупного заемщика первоначальный график авансирования в пределах строительного кредита и редуцировать представленные суммы средств, необходимые для отделочных работ, благоустройства и т. п.

Если строительный кредитор уверен, что собственный капитал заемщика достаточен для обеспечения своей части финансирования строительного проекта, он должен настаивать на договоре подряда, содержащего гарантированную цену строительства с финансовой ответственностью генерального подрядчика, несмотря на расходы, связанные с получением такой гарантированной цены. При этом эксперт строительного кредитора должен выполнить

независимую оценку затрат строительного проекта, а также углубленное исследование финансовой возможности завершения строительства генеральным подрядчиком, чтобы определить достаточность предлагаемого бюджета строительства.

Очень сложная ситуация возникает, если генеральный подрядчик использует комплексный метод скоростного строительного проектирования (КМССП), при котором он не имеет твердых контрактов на все свои затраты до начала строительства (например, строительство началось до окончательной готовности части рабочих планов и спецификаций). КМССП, как правило, следует избегать, так как заемщик «вступает в неизвестное». Однако, если заемщик не может избежать КМССП договора подряда, необходимо не только критически и углубленно рассмотреть проект на предмет возможности привлечения в рамках бюджета, но, кроме того, определить, будут ли в состоянии заемщик или генеральный подрядчик возместить перерасход средств. В случае, если генеральный подрядчик, используя КМССП, не обеспечит гарантиями максимума цены строительства, то альтернативой может быть условие договора подряда, предусматривающее, что любой перерасход средств другому (мезонинному) кредитору подлежит уплате заемщиком только после выплаты строительного кредита в полном объеме.

Для всех проектов строительства кредитор должен также определить адекватную (соразмерную) доступность коммунальных услуг, пожарной и полицейской охраны, пешеходный и транспортный подъезды (доступы) к недвижимости, торговым центрам, должен быть исследован дорожный трафик.

Названные и иные мероприятия по развитию процедур предварительной и текущей экспертиз строительного кредитования позволят снизить инфор-

мационную асимметрию, повысить качество отбора проектов и заемщиков и, в конечном итоге, сформировать портфели строительных кредитов региональных банков, обладающие высокой стресс-устойчивостью.

Библиографический список

1. Официальный сайт Центрального банка РФ. Режим доступа: http://www.cbr.ru/statistics/

2. Тулин Д. В. Об использовании публикуемой отчетности по МСФО для оценки финансового положения банков // ДЕНЬГИ И КРЕДИТ, 2010, № 8, с. 22-27

3. Mora N., Logan A. Shocks to bank capital: evidence from UK banks at home and away // Bank of England, Working Paper No. 387, March 2010.

4. Buzbee D., Witt C. Residential Land and Construction Loan Assets: A Solvent Developer Comments // Real estate workouts, Commercial Lending Review, july-august 2009, р. 39-44

5. Акерлоф Дж. Рынок «лимонов»: неопределенность качества и рыночный механизм // THESIS, 1994, вып. 5, c. 91104

6. Гражданский кодекс РФ

7.Москвин В. А. Банки и экономика — момент истины // ДЕНЬГИ И КРЕДИТ, 2009, № 3, с. 17-19

Bibliographic list

1.Bank of Russia's official website: http://www.cbr.ru/statistics/

2. Toulin D. How to Use IFRS Financial Statements to Assess Financial Standing of Banks (Case Studies) // MONEY AND CREDIT, 2010, № 8, pp. 22

3. Mora N., Logan A. Shocks to bank capital: evidence from UK banks at home and away // Bank of England, Working Paper No. 387, March 2010

4. Buzbee D., Witt C. Residential Land and Construction Loan Assets: A Solvent Developer Comments // Real estate workouts,

Commercial Lending Review, july-august 2009, рp. 39-44

5. Akerlof Gg. The Market for "Lemons": Quality Uncertainty and the Market Mechanism // The Quarterly Journal of Economics, v. 84, August 1970, pp. 488500.

6. The Civil Code of the Russian Federa tion

7. Moskvin V. Banks and Economy - the Moment of Truth // MONEY AND CREDIT, 2009, № 3, pp. 17-19