Опутать клиента сетями

Обилие предложения земли на загородном рынке уже несколько лет не находит адекватного спроса. Одной из основных причин, сдерживающих покупателей, является неоснащенность участков инженерной инфраструктурой. Для "упаковки" земли требуются миллионы долларов, привлечь которые на "замороженном" рынке крайне сложно.

Сегодня рынок ленд-девелопмента исчисляется миллиардами рублей. По оценке Марины Агеевой, директора регионального инфоцентра проекта "Свой дом", можно говорить примерно о 5-6 млрд рублей годового оборота на рынке коттеджных поселков Ленинградской области (по итогам 2010 года). "Думаю, многие ожидали более внушительную цифру, но реальность скромнее. Больших инвестиций в проекты почти никто не делает, предпочитают строить на деньги покупателей. Но и гигантских продаж при этом на рынке нет. По сравнению с 2009 годом цифра увеличилась, но не кардинально. А вот по сравнению с оборотом 2008 года результат 2010 хуже, пожалуй, раза в три, если не больше", — сокрушается госпожа Агеева.

Явной тенденцией двух последних лет является серьезная дифференциация загородного рынка, которая влечет за собой прямо противоположную направленность спроса. С одной стороны — экономкласс, где наибольшим спросом пользуются минимальные по стоимости участки. С другой стороны — бизнес-сегмент, здесь спрос сместился на готовый продукт. В период экономической нестабильности ценовой фактор был основным, поэтому наибольшее количество интересантов было на формат участков без подряда. Собственники земель почувствовали эту тенденцию и воспользовались ситуацией, максимально снизив цену "входного билета" — в продаже появилась просто земельная нарезка. И она сразу нашла своего покупателя — количество сделок с таким "продуктом" сегодня растет достаточно высокими темпами. "По нашим данным, около 30 процентов договоров приходится именно на этот сегмент, о котором еще два года назад никто серьезно не говорил. Разумеется, такие участки значительно дешевле инженерно подготовленных — примерно 30-40 процентов (а то и больше!) от стоимости продажи земли составляет подведение коммуникаций. С одной стороны, для определенной категории покупателей такой формат достаточно удобен, так как дает возможность приобрести участок сейчас, а инженерные коммуникации подвести позднее, тем самым разбив необходимые вложения на несколько платежей. Однако подведение коммуникаций — достаточно сложный процесс. Зачастую подключение газа и электричества может стать проблемой, возможность решения которой вы не можете гарантировать в момент покупки участка без коммуникаций. Для подачи тех или иных ресурсов может не хватать мощностей, могут не позволять трассы, нужно тянуть дополнительную магистраль. Риски, что вы останетесь без коммуникаций, достаточно велики", — говорит генеральный директор ОАО "БТК Девелопмент" Дмитрий Абрамов.

Юрий Русинович, директор по строительству ООО "Особняк", говорит, что сегодня практически все объекты компании оснащены автономной системой канализации и водопровода. "В большинстве случаев это единственная возможная схема разработки участка. Исключение — поселок "Жемчужина Разлива", где используются централизованные городские сети", — отмечает он.

В последние два года на рынке появилось заметное количество поселков без инженерной подготовки и не обеспеченных электрической мощностью. Максимум улучшений — гравийные дороги. Предполагается, что покупатели самостоятельно будут бурить на своих участках скважины для обеспечения водой, а подключаться к электросетям за 550 рублей пойдут в сетевые организации (ЛОЭСК или "Ленэнерго"). Однако в реальной жизни в подавляющем большинстве случаев получить заветные 15 кВт за 550 рублей покупатели смогут в далеком будущем. Продавцы таких участков ссылаются на 334-е постановление правительства РФ. Однако забывают уточнить, что, согласно этому документу, если присоединение к сетям требует реконструкции или строительства электросетевых объектов (а это необходимо в 90% случаев), то рассчитывается стоимость "индивидуального проекта" подключения. А это уже совсем другие суммы. Если предложенная цена не устроит заявителя, электросетевая организация вправе отказать в подключении. Кроме того, в таких поселках непременно скажется "человеческий фактор". Договориться на общем собрании жителей поселка о финансировании строительства сетей будет очень сложно. Тем не менее пока есть покупатели и на такое предложение.

Марина Агеева затрудняется назвать точные суммы, необходимые сегодня для подготовки территорий под коттеджную застройку. Очень многое здесь зависит от площади проекта, его расположения. Большое значение имеет то, насколько далеко расположены точки подключения к электричеству и газу — идет речь о десятках метров или о километрах; есть ли возможность подключения к магистральным коммуникациям. Стоимость инженерной подготовки складывается из стоимости подводящих и внутриплощадочных сетей. "Приблизительно можно оценить стоимость строительства только внутрипоселковых коммуникаций. Хотя и тут многое зависит от выбора подрядчика, рельефа территории, качества грунтов. В среднем стоимость строительства гравийных дорог — около 10 млн руб. за 1 км, электросетей — 1,5-2 млн руб. за 1 км. Плюс выкуп электрической мощности в необходимом расчетном объеме — это, пожалуй, львиная доля всех затрат. Строительство водопровода 4-5 млн руб. за 1 км плюс скважины, минимум две на поселок. А еще инженерные изыскания, разминирование территории, проектирование сетей, межевание. Каждый проект требует индивидуального расчета. Стоимость строительства подводящих коммуникаций нередко превышает стоимость внутренних сетей, особенно если площадь проекта маленькая", — говорит госпожа Агеева.

По мнению госпожи Агеевой, порядка 90% поселков имеют водоснабжение из скважин и локальную канализацию. Подключиться к магистральным сетям имеют возможность немногие проекты, расположенные, преимущественно, рядом Петербургом или районными центрами, например, Всеволожском.

Мария Матвеева, генеральный директор девелоперской компании "Созвездие", в качестве примера для расчетов берет поселок массового сегмента (например, класса комфорт) общей площадью около 30 га с общим количеством земельных наделов от 100 до 130. "Для централизованного оснащения такого загородного поселка электричеством, водой, газом, локальной и ливневой канализацией общая стоимость инженерной подготовки может составлять около 250-320 млн руб.: 70-80 млн руб. общая стоимость работ по электроснабжению поселка; 80-100 млн руб. — стоимость работ по газоснабжению поселка; 40-45 млн руб. — стоимость работ по водоснабжению (скважина и локальный водопровод); 40-60 млн руб. — стоимость работ по локальной канализации, 25-30 млн руб. — стоимость работ по ливневой канализации", — приводит свои расчеты госпожа Матвеева.

Директор департамента загородной недвижимости АН "Бекар" Андрей Уманский говорит, что стоимость подключения 1 кВт электричества в коттеджных поселках варьируется от 300 до 2000 евро, в зависимости от удаленности и необходимости установления своей подстанции. Цена оснащения поселка канализацией и водопроводом зависит от того, локальные или городские системы проходят в этом месте, от правильности сделанной разводки, от наличия коллекторов, объединяющих домовладения. Ориентировочно себестоимость инженерной подготовки участка площадью 15 соток может составить 700-800 тыс. рублей.