Под собственной крышей

Высокие темпы индивидуального жилищного строительства и неожиданно его высокая доля в структуре застройки территорий крупнейших российских агломераций — свидетельство устойчивого интереса россиян к таким объектам. Собственные дома по-прежнему менее доступный вариант, чем привычная городская квартира, но решившие сменить формат проживания находят в них свои плюсы.

Жизнь в собственном доме становится все более популярной среди жителей больших городов

Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ

Вес индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на рынке недвижимости в последние годы заметно вырос. Например, если по итогам 2016 года на него приходилось 39,6% от общего объема ввода жилья в России, то в 2022-м — уже 55,7%. В январе — июле 2023-го объем ввода ИЖС составил уже 35,3 млн кв. м, превысив на 43% аналогичный показатель в сегменте многоквартирных домов (24,7 млн кв. м), следует из данных «Наш.Дом.РФ».

Согласно результатам недавнего исследования фонда «Институт экономики города» (ИЭГ), в 17 крупнейших городских агломерациях России индивидуальная и малоэтажная (до четырех этажей) застройка сейчас занимает от 1,4% до 11,9% территорий. Наименее значительный показатель — в агломерации Владивостока, наиболее впечатляющий — в Челябинске. Во многих локациях подобные дома формируют заметную долю в общем жилом фонде. Например, в агломерации Ростова-на-Дону этот показатель достигает 42,7%, Волгограда — 36,2%, Краснодара — 33,7%.

В Москве, по подсчетам ИЭГ, на долю малоэтажного и индивидуального жилья приходится 2,3% от общего объема жилого фонда. Вице-президент фонда ИЭГ Татьяна Полиди считает само сохранение высокой доли малоэтажной застройки в центральных и серединных зонах крупнейших городов свидетельством устойчивого интереса населения к формату. «Он сохраняется, несмотря на то что последние 15 лет на этих территориях активно шла многоэтажная застройка»,— замечает эксперт.

Наследие пандемии
Участники рынка определяют интерес к сегменту ИЖС в России как растущий. Поворотным моментом здесь стала пандемия COVID-19, когда многие жители мегаполисов пробовали переехать за город. В 2020–2021 годах это спровоцировало ажиотажный спрос на подобную недвижимость, который, впрочем, в дальнейшем немного угас. Однако владелец компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский считает, что после пандемии количество постоянных загородных жителей действительно заметно увеличилось.

Президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов предполагает, что повлиять на покупателей могли меры господдержки, в частности распространение программ льготного кредитования. Директор агентства «Этажи» Ильдар Хусаинов говорит как о появлении на рынке интересных для покупки вариантов, так и о наличии перед глазами позитивных примеров. «Сейчас люди по опыту своих друзей и знакомых, переехавших в собственные дома, видят, что жизнь там может быть комфортнее, чем в квартире»,— рассуждает он.

Основатель компании Nordhus Александр Петров говорит об изменении приоритетов части клиентов, хотя территорий под ИЖС с развитой инфраструктурой за последние несколько лет заметно больше не стало. Аудитория загородной жизни молодеет. Директор офиса продаж вторичной недвижимости агентства Est-a-Tet Юлия Дымова отмечает, что если раньше ИЖС предпочитали преимущественно покупатели в возрасте от 40 лет, то теперь есть клиенты и от 20 лет. Управляющий директор компании «Самолет Дом» Иван Виноградов уточняет, что средний возраст покупателей домов — 37 лет.

Критерии отбора
Основной вопрос для решивших перебраться за город — наличие комфортных условий. Господин Виноградов поясняет, что для половины клиентов определяющие критерии проекта — наличие собственной социальной, рекреационной и другой инфраструктуры, а также центральных коммуникаций. По мнению господина Усманова, чаще всего форматом собственного дома интересуются семьи с детьми.

Максим Лазовский считает, что, выбирая место для ИЖС в Московском регионе, молодые пары ориентируются на локации, удаленные не более чем на 10 км от столицы. Приоритетом пользуются запад и юго-запад. Люди постарше, по словам Ильдара Хусаинова, чаще готовы приобрести дом в более отдаленной локации, обращая внимание не только на доступность и коммуникации, но и на наличие рядом лесного массива или водоема. Юлия Дымова считает, что решившие перебраться в собственный дом жители столицы чаще рассматривают в первую очередь Новую Москву из-за стремительно развивающейся там социальной и транспортной инфраструктуры.

Цена вопроса
Проблемой ИЖС остается сравнительно низкая доступность. По подсчетам ИЭГ, коэффициент доступности жилья (период, за который среднее домохозяйство из трех человек может накопить на объект недвижимости, откладывая все доходы) для индивидуальных домов в крупнейших агломерациях составляет 5,3–5,6 года в зависимости от зоны расположения, для квартиры — 4 года. Разница — около 30%, и она не в пользу собственного дома.

Максим Лазовский оценивает средний бюджет строительства дома в Московском регионе в 14 млн руб. без учета цены участка. Александр Петров приводит похожую оценку: дом площадью 120 кв. м с отделкой без участка обойдется в 13–15 млн руб., с участком — в 18–20 млн руб. «Нередко застройщики в сегменте индивидуального жилищного строительства стараются укладываться в бюджет, соответствующий стоимости одно-двухкомнатной квартиры»,— говорит Ильдар Хусаинов.

Рамиль Усманов справедливо обращает внимание на то, что в пересчете на 1 кв. м площади стоимость ИЖС вне зависимости от региона будет вдвое ниже аналогичного показателя для квартиры. Правда, в случае с собственным домом нужно учитывать еще стоимость благоустройства территории, оговаривается он. Зато Александр Петров уверен, что пространство в доме всегда можно использовать рациональнее, чем в квартире. «Здесь окна могут выходить на четыре различные стороны, а у квартиры — максимум на две»,— говорит он.

Системная перестройка
Увеличивающийся интерес населения закономерно способствовал более активному выходу в сегмент ИЖС системных девелоперов. «Количество застройщиков, готовых к комплексному освоению территорий, растет»,— замечает Ильдар Хусаинов. Хотя далеко не всегда работа в этом сегменте для бизнеса оказывается простой. Иван Виноградов поясняет, что у девелоперских проектов по возведению индивидуального жилья много дополнительных расходов. Требуются инвестиции в строительство инженерных сетей, головных сооружений и инфраструктурных объектов, обширной улично-дорожной сети, поселковое благоустройство, перечисляет он.

Это сказывается на экономике таких проектов. Рамиль Усманов предполагает, что маржинальность в проектах ИЖС около 30% — заметно меньше, чем в случае с многоквартирными домами. Максим Лазовский замечает, что в некоторых случаях показатель может быть и ниже 10%. Впрочем, Александр Петров не исключает, что в дальнейшем маржинальность девелоперских проектов за городом будет расти, ведь многие застройщики вышли на этот рынок не так давно и пока скорее нарабатывают опыт. «Каждый новый проект они будут делать все рациональнее, повышая эффективность»,— говорит он.

На перспективу ИЖС и малоэтажных домов в целом, по мнению Татьяны Полиди, будут оказывать влияние два разнонаправленных фактора. «С одной стороны, мы видим реализацию мер господдержки в этом направлении, что может способствовать повышению доступности индивидуального жилья, стимулируя людей его строить и приобретать»,— рассуждает она.— Но с другой стороны, отсутствие внятной градостроительной политики по созданию инфраструктуры и развитию территорий, которые уже заняты ИЖС, безусловно сдерживает этот тренд».

Непросто зачастую даже купить собственный дом. Объем предложения комфортного загородного жилья для широкого круга покупателей, по мнению Юлии Дымовой, все еще остается недостаточным для более выраженного роста спроса. Максим Лазовский основной проблемой считает неразвитость инфраструктуры: многие локации нуждаются в школах, поликлиниках, дополнительной транспортной инфраструктуре.

А Рамиль Усманов полагает, что потенциальный спрос зачастую сдерживается наличием в сегменте недобросовестных участников рынка, подрывающих доверие клиентов к сегменту в целом. Иван Виноградов замечает, что многие проекты на рынке сейчас действительно не обладают необходимыми качественными характеристиками. Дома могут строиться на территориях бывших СНТ, с неверно оформленными документами, не иметь достаточной инфраструктуры, возводиться по устаревшим проектам, уточняет он. «Получить ипотеку на подобные проекты зачастую нельзя, а у покупателей формируется неверное восприятие ИЖС как чего-то сложного и дорогого»,— объясняет эксперт.