Ипотеку домокомплектуют процентом

Ипотеку домокомплектуют процентом

Власти обсуждают параметры новой льготной программы

В России может появиться субсидированная ипотека в рамках индивидуального жилищного строительства (ИЖС) по ставке 1%. Она может быть распространена на домокомплекты, продаваемые в ипотеку с использованием эскроу-счетов. Субсидировать такой кредит будет государство, задача которого — стимулировать ввод ИЖС, в том числе за счет ипотеки. Сейчас доля кредитов на ИЖС в общем объеме составляет 15%, в планах властей довести ее до 50%.

Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ

О планах запуска новой субсидируемой ипотеки на ИЖС под 1% сообщил 13 декабря замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. Он уточнил, что инициативу планируют распространить на подрядные организации, которые будут наделены теми же полномочиями, что и застройщики. «В ближайшее время Госдумой будет принят законопроект,— отметил он.— Думаю, в следующем году мы распространим этот закон на большинство регионов страны, потому что у людей есть потребность в таком жилье». В конце ноября Госдума приняла в первом чтении законопроект, распространяющий механизм эскроу-счетов на сегмент ИЖС.

Марат Хуснуллин, вице-премьер РФ, 23 ноября:

«Ключевой вопрос — надо развивать ипотеку. У нас доля ипотечных кредитов — от 10–20% в разных регионах на ИЖС, все остальное — "многоквартирка". Цель правительства — довести соотношение долей ИЖС и многоквартирного жилья в выдаче ипотеки до 50% на 50%».

«По сути, банк, зная производителя домокомплекта, аккредитовывая подрядчика и используя спецсчета на выпуск денег при обычном кредите на стройку, дает возможность человеку без дополнительных поручительств и залогов оформить льготную ипотеку,— пояснил господин Стасишин.— Мы будем субсидировать такой кредит до 1%. То есть это вообще не скажется на итоговой цене для человека».

Такая субсидия будет стимулировать рост объемов ИЖС. Пока объем ввода в эксплуатацию объектов ИЖС в РФ снижается, ввод по итогам 2023 года может составить более 50 млн кв. м против 57,2 млн кв. м по итогам 2022 года, озвучивал данные вице-премьер Марат Хуснуллин. Без усиления ипотеки в этом сегменте и внедрения новых решений снижение может продолжиться и в 2024–2025 годах. Чтобы изменить ситуацию, цель правительства — довести соотношение долей ИЖС и многоквартирного жилья в выдаче ипотеки до 50% на 50%. По данным института развития «Дом.РФ», в третьем квартале 2023 года доля кредитов на ИЖС и готовые дома в общем количестве выдач составила 15% (минус 1 п. п. ко второму кварталу).

Банки готовы работать по описанной схеме и ждут субсидий.

В данном случае речь идет о субсидировании ставки по проектному финансированию для подрядных организаций, работающих на рынке ИЖС, уточнили в ВТБ. «Субсидирование ставки проектного финансирования важно... и для крупных строительных компаний, которые не предлагают изобилия вариантов в частном домостроении из-за их высокой себестоимости по сравнению с многоквартирными проектами»,— отметили там. «Если людям предоставить удобное и доступное финансирование, они с радостью начнут строить свои дома, а не переезжать в маленькие квартиры в крупные города,— уверен член правления Почта-банка Андрей Осипов.— Сниженная процентная ставка повысит доступность программы для граждан и привлечет внимание к сегменту домокомплектов, который пока еще воспринимается настороженно». По словам старшего вице-президента Промсвязьбанка Алексея Будаева, важным фактором на текущий момент является то, что сам рынок находится в стадии перехода от «кустарного» строительства отдельных домов частными бригадами к полноценной, организованной работе, в том числе в рамках 214-ФЗ.

По мнению старшего директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирины Носовой, льготную ипотечную программу на домокомплекты можно рассматривать как вынужденное переключение с классической льготной ипотеки (первичка, квартиры). «Фактически введение льготных ставок в апреле 2020 года привело к значительному повышению стоимости первичного жилья (именно квартиры), что продолжается и по сей день и способствует снижению ценовой доступности жилья,— поясняет она.— Для поддержки строительной отрасли и экономики в целом требуется предложить населению то, на что будет спрос». Сегмент кредитов под ИЖС выглядит перспективным для заемщиков и банков как раз за счет субсидируемых программ, добавляет младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Надежда Караева. На данный момент в рамках субсидирования новостроек минимальная ставка составляет 3,5%. «Безусловно, уменьшение процентной ставки повысит интерес к данному предложению»,— уверена руководитель отдела продаж девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова.

К рискам ипотеки на ИЖС эксперты относят повышение стоимости такого жилья.

«Риск роста цен на домокомплекты из-за роста спроса, поэтому следует внимательно подойти к инструментам регулирования»,— отмечает господин Осипов. Что касается рисков, в случае, если субсидирование будет за счет застройщика, можно прогнозировать увеличение стоимости строительства и увеличение спроса — по аналогии с МКД при вводе государственных субсидированных программ в 2020 году, отмечает Анна Терехова. «Введение льготной программы по ставке, существенно ниже рыночной, безусловно, может привести к перекосу спроса и предложения и резкому росту цен на загородные дома,— заключает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин.— Для сбалансированного роста цен необходимо обеспечить достаточное предложение таких объектов, а также ввести определенные ограничения в отношении такой ипотеки».