Развитие методологии оценки инвестиционной емкости строительства жилья

УДК 330.322.4

РАЗВИТИЕ МЕТОДОЛОГИИ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ЕМКОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ

Р.В.Демещик1

Национальный исследовательский Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Проанализирована методология оценки стоимости строительства на ранних стадиях инвестиционного процесса. Предложены направления по развитию методологии оценки инвестиционной емкости строительства жилья. Ил. 1. Табл. 1. Библиогр. 2 назв.

Ключевые слова: методология оценки инвестиционной емкости; строительство жилья; инвестиции.

DEVELOPMENT OF THE METHODOLOGY TO ASSESS INVESTMENT CAPACITY OF HOUSING CONSTRUCTION R.V. Demeschik

National Research Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.

The author analyses the methodology to assess the construction cost in the early stages of the investment process. She offers new development directions for the methodology to assess the investment capacity of housing construction. 1 figure. 1 table. 2 sources.

Key words: methodology to assess investment capacity; housing construction; investments.

Совершенствование методологии оценки инвестиционной емкости строительства при решении проблем современного состояния и прогнозирования инвестиций является важнейшей экономической задачей. Развитие инвестиционной активности в России в последние годы выявило ряд проблем в экономической науке. Необходимо развитие методологии оценки инвестиционной емкости строительства, особенно в части прогнозирования объема инвестирования в обновление основного капитала. Оценить стоимость строительства на стадии инвестиционного проектирования возможно с применением двух методов: метода объекта-аналога и метода укрупненных сметных нормативов. Естественно, на момент формирования инвестиционного замысла еще не разработана проектная документация на объект, следовательно, поэлементный метод расчета сметной стоимости применять невозможно. Также не всегда удается подобрать подходящие объекты-аналоги. Поэтому на ранних стадиях инвестиционного процесса особую значимость приобретают методы укрупненных расчетов стоимости строительства, в частности, метод укрупненных сметных норм.

Самым крупным субъектом инвестиционного рынка в России на сегодняшний день является государство. Поэтому использование обоснованной системы укрупненных показателей позволит с большей степенью достоверности оценить инвестиционную емкость государственных проектов и программ. В рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» существует несколько целевых программ, направленных на решение жилищных проблем определенных категорий граждан. Укрупненные показатели стоимости строительства позволят правильно определять размер необходимых инвестиций, а также производить контроль над ходом реализации

проекта, сколько средств освоено и с каким результатом.

Современное состояние методологии укрупненных расчетов сметной стоимости характеризуется использованием устаревших сборников, выпущенных в сметно-нормативных базах (СНБ) 1984 и 1991 гг., а также появлением современных сборников. В практических целях специалистами чаще всего применяется метод объекта-аналога. Большинство сборников, разработанных в рамках СНБ-1984, объединяет то, что они стали результатом масштабной работы по формированию обширной информационной базы типовых и унифицированных проектов. Вместе с тем создатели норм предложили удобное оформление сборников, шаблоны таблиц, примеры расчетов, а также значительное количество разнообразных поправок - все это демонстрирует высокий уровень разработок и обстоятельность проведенных исследований. Сборники для укрупненных сметных расчетов, принадлежащие к сметно-нормативной базе 1991 г., сформированы на основе ресурсно-технических моделей (РТМ), которые в сущности представляют агрегированную и переработанную базу объектов-представителей и материалов-представителей. Применение ресурсно-технических моделей имеет большое значение в экономической науке, поскольку служит основой для расчета индексов к сметной стоимости [1]. Новейшие разработки в сфере укрупненных сметных расчетов базируются на известных ранее принципах ведения базы стоимости строительных проектов и обобщения эмпирических закономерностей между стоимостью и характеристиками объекта. Также нами было выявлено использование нового, характерного для современных разработок принципа наблюдения за динамикой изменения стоимости строительства.

По результатам анализа обширного перечня ук-

1Демещик Раиса Викторовна, ассистент кафедры экспертизы и управления недвижимостью. Demeschik Raisa Viktorovna, assistant of the chair of Real Estate Expertise and Management.

рупненных сметных нормативов мы предлагаем условно классифицировать их по следующим направлениям (рисунок).

- по степени укрупненности, показывающей, как определяется сметная стоимость: в целом на здание или по конструктивным элементам и видам работ;

- по уровню применения, который характеризуется территорией действия норматива;

- по базовому году сметно-нормативной базы; сборники укрупненных показателей разрабатываются в рамках конкретной сметно-нормативной базы, которая определяет уровень базовых цен и порядок расчета сметной стоимости;

- по статусу; нормативы, разработанные для устаревших на сегодняшний день сметно-нормативных баз, переходят из статуса действующих в статус недействующих.

По степени укрупненности существующие сборники образуют две большие группы: укрупненные показатели стоимости строительства здания на единицу его физического объема и укрупненные показатели стоимости работ на единицу измерения конструктивных элементов и видов работ. В зарубежной методологии применяют также и третью группу: укрупненные показатели стоимости конструктивных элементов и видов работ на единицу физического объема зданий, как правило, это площадь здания брутто, которая аналогична отечественному понятию площадь застройки. Именно подобные укрупненные сметные нормы, по

нашему мнению, удобнее всего применять для оценки инвестиционной емкости строительства жилья.

Применение укрупненных показателей стоимости конструктивных элементов и видов работ на единицу физического объема зданий позволит использовать сильные стороны сразу двух групп укрупненных сметных нормативов, получивших широкое распространение. Благодаря развитию указанной группы показателей станет возможным оценить объект по стоимости отдельных конструктивных элементов без разработанной проектной документации. Это послужит не только повышению точности расчетов, но и взаимозаменяемости строительных решений при сравнении возможных вариантов.

Итак, мы считаем необходимым развитие методологии оценки инвестиционной емкости строительства жилья с применением укрупненных показателей стоимости конструктивных элементов и видов работ на единицу физического объема зданий. Далее приведены формулы, являющиеся нашим обобщением методологии укрупненных сметных расчетов по существующим нормативам. Представленные формулы справедливы для случая оценки инвестиционной емкости строительства многоэтажного жилья.

Для укрупненных показателей стоимости строительства здания на единицу его физического объема в зависимости от того, как учитывается различие в потребительских свойствах жилого дома от типового решения для конкретного территориального образо-

Укрупненные сметные нормативы, применяемые для оценки инвестиционной емкости строительства жилья

Направления классификации укрупненных сметных нормативов

Укрупненные показатели стоимости строительства здания на единицу его физического объема

Укрупненные показатели стоимости конструктивных элементов и видов работ на единицу физического объема зданий

Укрупненные показатели стоимости работ на единицу измерения конструктивных элементов и видов работ

По уровню применения

Федеральный

Ведомственный

Территориальный

Уровень муниципального образования

Фирменный

По базовому году СНБ

Современная СНБ-2001

СНБ-1991

По статусу

Действующий

Недействующий

СНБ-1984

СНБ-1969

Классификация укрупненных сметных нормативов, применяемых для оценки инвестиционной емкости

строительства жилья

вания, наибольшее применение нашли следующие расчеты.

Расчет с применением поправочных коэффициентов для определенного уровня качества здания:

С = С

^зд °общ

т-ттип \ 1 Пзд 'I Кг

кач.зд

г=1

I тип

1зд

где Собщ - общая площадь жилого дома; Пп31

укрупненный показатель возведения здания с наиболее вероятным набором характеристик и потребительских свойств (типовые решения); кКачзд - поправочные коэффициенты, учитывающие различия в потребительских свойствах здания.

Расчет с применением укрупненных показателей стоимости строительства дифференцированных уровню потребительских свойств зданий:

С = С

зд °общ

П.

диф

зд

где П'ддиф - укрупненный показатель стоимости строительства здания с определенным уровнем потребительских свойств.

Для укрупненных показателей стоимости работ на единицу измерения конструктивных элементов и видов работ справедливо следующее выражение:

Сзд =1^ • Пр • к?

г=1

где^^ - объем конструктивного элемента или вида

работ в натуральном измерении; Пр - стоимостной показатель вида работ на единицу измерения конструктивного элемента или вида работ; к°р - поправочный коэффициент для отдельного вида работ или конструктивного элемента.

Для укрупненных показателей стоимости конструктивных элементов и видов работ на единицу физического объема здания нам необходимо вывести формулу, являющуюся связующим выражением для формул (1), (2) и (3).

Предположим, что стоимость здания Сзд рассчитывается для одного здания по формулам (1) и (2), тогда теоретически должно быть

_ о тгтип

С зд = Собщ ' П зд

IК

кач. зд

1=1

-I V • П • квр.

/ / г ер г =1

Далее согласно нашим рассуждениям, что здание - это набор конструктивных элементов и выполненных строительно-монтажных работ, а объем конструкций функционально зависит от размера и назначения здания, необходимо опосредованно связать объем конструкций с общей площадью здания.

Следует учитывать, что объем конструктивных элементов зависит от геометрических параметров здания по-разному. Например, объемы кровельных работ не зависят от этажности, а на объемы междуэтажных перекрытий влияет как площадь этажа, так и количество этажей. В связи с этим нам представляется необходимым выразить общую площадь здания через площадь застройки и количество этажей:

2

с - С • п

общ застр эт

где Сзастр - площадь застройки; пэт - количество этажей.

Итак, далее нам необходимо перейти от единиц измерения объема конструкций V в правой части

выражения (4) к более крупным единицам измерения здания в целом, таким как площадь застройки и этажность. При этом, соответственно укрупненный показатель стоимости по видам работ Пвр трансформируется в показатель по конструктивным элементам ПКЭ , который будет включать стоимость нескольких

видов работ, а также должен быть адаптирован к новым единицам измерения: площади застройки и этажности.

Ниже приведена формула расчета сметной стоимости здания с применением укрупненных показателей стоимости конструктивных элементов и видов работ на единицу физического объема здания Пкэ, разделенных нами на три группы:

Сд =1 с • п • ПКЭ • к +

зд / а застр эт КЭ г

г=1

+У с • ПЭ • к +1 п • ПрЭ • к,

^^ застр КЭ ? / ; эт КЭ р' ]=1 р=1

где П'КЭ - укрупненные показатели стоимости конструктивных элементов, на величину которых одновременно влияют и площадь застройки, и этажность

здания, например, перекрытия, каркас и стены; П]КЭ

- укрупненный показатель стоимости конструктивных элементов, на величину которых влияет площадь застройки здания, например, кровля; ПрЭ - укрупненный показатель стоимости конструктивных элементов, на величину которых влияет этажность здания, например, лестницы, мусоропровод; однако от площади застройки зависит количество лестниц, поэтому влияние площади следует учитывать опосредованно через

Произведение площади застройки на количество этажей будет несколько больше общей площади здания, так как при исчислении последней не учитывается площадь, занимаемая наружными и внутренними стенами, а также перегородками.

применение поправочного коэффициента, к1, kj, кр

- поправочные коэффициенты для соответствующего конструктивного элемента, учитывающие различия в потребительских свойствах.

Важным аспектом развития методологии оценки инвестиционной емкости строительства жилья является организация исследований и планирование разработок. Нами предложен алгоритм применительно к формированию укрупненных показателей стоимости жилья.

Условно нами выделены следующие этапы:

1) Подготовительный, который предусматривает разработку методических основ предстоящего исследования. Основные задачи подготовительного этапа: разработка форм для сбора исходных данных на основе детальной классификации потребительских свойств и заранее определенного состава сметных затрат, а также определение направлений для отбора объектов-представителей посредством анализа популярных и перспективных архитектурно-планировочных решений жилых зданий.

2) Сбор исходных данных, позволяет грамотно организовать получение информации и материалов для дальнейшей обработки. Главной задачей настоящего исследования является определение зависимости между стоимостью жилья и основными его потребительскими свойствами. Следовательно, в качестве исходной информации выступают, с одной стороны элементы сметной стоимости или абсолютные стоимостные показатели, а с другой - потребительские характеристики жилья.

3) Основной, включает непосредственно математическую обработку стоимостных данных. Итогом работы на основном этапе будет формирование системы укрупненных показателей из средних общих величин укрупненных показателей стоимости конструктивных элементов и поправочных коэффициентов к ним.

4) Заключительный, предполагает проверку полученных результатов и сопоставление их с существующими методами укрупненных расчетов стоимости строительства. На заключительном этапе формирования укрупненных сметных норм следует провести оценку качества сформированных укрупненных показателей стоимости строительства.

В процессе разработки и формирования сборника укрупненных показателей мы рекомендуем проводить сопоставительные экспресс-расчеты для оптимизации и совершенствования укрупненных показателей. На этапе, когда работа над сборником практически завершена, требуется более серьезная проверка соответствия норматива ожиданиям потенциальных пользователей и методологии оценки. В официальных методиках формирования укрупненных показателей недостаточно внимания уделяется проблеме оценки качества подготовленного сборника. В таблице нами предложены критерии, по которым можно судить о качестве разработанных укрупненных показателей.

Для того чтобы определить, насколько достоверны и применимы сформированные укрупненные показатели, мы предлагаем проводить оценку критериев

качества. В зависимости от вида критерия нами преимущественно назначены следующие методы оценки: метод хронометража, а также метод экспертных оценок. Для оценки точности укрупненных показателей предложен метод сравнения результатов, полученных, с одной стороны, по разработанным укрупненным показателям и, с другой стороны, по «эталонному» способу расчета. В качестве «эталонного» мы рекомендуем применять поэлементный метод определения сметной стоимости, который дает более точный результат по сравнению с существующими и разрабатываемыми укрупненными методами расчета.

На практике оценку качества сборника укрупненных сметных норм следует проводить с привлечением экспертной группы специалистов, владеющих методами укрупненных расчетов стоимости строительства.

Итак, сборники укрупненных сметных норм, по нашему мнению, должны содержать достаточно полное техническое описание конструктивных элементов, для того чтобы было возможно корректно применять укрупненные сметные нормы и поправочные коэффициенты к ним. Мы рекомендуем описывать конструктивный элемент по следующим направлениям: основной материал, конструктивные и компоновочные решения, влияние на выбор исполнения других конструктивных элементов.

Поправочные коэффициенты к справочным показателям на отличия от базовых (типовых) конструктивных решений необходимы для получения более точного результата. Поправочные коэффициенты значительно расширяют сферу применимости укрупненных сметных норм для различных конструктивных решений.

Поправочные коэффициенты, учитывающие особые условия производства работ, также следует учитывать при расчете сметной стоимости. Поэтому в технической части нормативов необходимо уточнять, для каких условий производства работ были разработаны данные укрупненные показатели. Применение укрупненных показателей для других условий производства работ должно быть сопряжено с учетом особенностей таких условий посредством поправочных коэффициентов.

Применимость показывает, насколько широка может быть сфера применения указанных нормативов. Как правило, чем больше поправочных коэффициентов, тем шире применимость. Сферу применения укрупненных сметных норм ограничивают следующие условия: территориальные (базовый регион), технологические (насколько укрупненные показатели отражают спектр современных технологий), функциональные (по видам и объектам капитального строительства).

Удобство применения обуславливается, прежде всего, доступным изложением методики расчета сметной стоимости по укрупненным показателям и систематизированным представлениям непосредственно самих укрупненных показателей. Структуризация и унификация данных показывает, насколько удобно представлена информация в сборнике, а также, какие приняты допущения для облегчения расчета.

Критерии качества сборника укрупненных сметных норм

№ п/п Наименование критерия Метод оценки Величина оценки Значимость критерия

1 Наличие достаточно полного технического описания конструктивных элементов Метод экспертных оценок По 5-балльной шкале 0,10

2 Поправочные коэффициенты к справочным показателям на отличия от базовых (типовых) конструктивных решений То же По 5-балльной шкале 0,10

3 Поправочные коэффициенты, учитывающие особые условия производства работ -«- По 5-балльной шкале 0,05

4 Применимость, круг пользователей -«- По 5-балльной шкале 0,05

5 Структуризация и унификация данных, удобство применения -«- По 5-балльной шкале 0,05

6 Точность производимых расчетов Метод сравнения с «эталонным» способом расчета % 0,30

7 Скорость расчетов Метод хронометража Период времени 0,05

8 Стадия проектирования - Эскизный проект, проект, рабочий проект 0,20

9 Быстрота расчета исходных данных Метод хронометража Период времени 0,05

10 Возможность корректировки норм Метод экспертных оценок По 5-балльной шкале 0,05

Всего 1

Точность производимых расчетов, по нашему мнению, является самым основным критерием, по которому оценивается качество системы укрупненных сметных норм. Для достоверной оценки необходимо установить предельный уровень погрешности расчетов в зависимости от укрупненности. Предельный уровень погрешности расчетов должен максимально приближаться к размеру резерва средств на непредвиденные расходы (10%), назначаемому в случае твердых договорных цен на строительную продукцию при укрупненных расчетах сметной стоимости [2].

Следует учитывать, что такой критерий, как скорость расчетов, зависит не столько от самой методики, сколько от расчетных программ. Поэтому улучшение данного критерия возможно за счет совершенствования программного обеспечения.

Стадия проектирования определяет количество исходных данных, на которых будет базироваться расчет. При расчете, например, с помощью укрупненных показателей стоимости строительства по видам работ, требуется рабочая документация, по которой можно будет определить объемы работ по каждому конструктивному элементу. Таким образом, на разных стадиях инвестиционного процесса применяются сметные нормы различной степени укрупненности. На быстроту расчета исходных данных в основном влияет укрупненность сметного норматива.

Возможность корректировки норм необходима в связи с изменением технологий производства строи-

тельно-монтажных работ и состава ресурсов. В существующих нормативах такая возможность предусмотрена только для укрупненных показателей по видам работ. Для выполнения корректировки норм в сборнике приводятся укрупненные показатели расхода ресурсов в натуральных единицах измерения.

Естественно, рассмотренные критерии обладают различным уровнем значимости. При оценке качества того или иного способа укрупненных расчетов необходимо уделять особое внимание таким критериям, как точность расчетов и стадия проектирования. Всем рассматриваемым критериям присваивается определенный уровень значимости. В таблице представлено предложенное нами ранжирование критериев качества укрупненных показателей по уровню значимости. Таким образом, результат оценки критериев качества укрупненных показателей определяется с учетом значимости каждого отдельного критерия.

Перспективы развития методологии оценки инвестиционной емкости строительства жилья, по нашему мнению, заключаются, главным образом, в разработке укрупненных показателей стоимости конструктивных элементов и видов работ на единицу физического объема зданий, а также в развитии методических основ оценки качества укрупненных показателей. Результаты подобных исследований помогут решать различные прикладные задачи, такие как:

- формирование инвестиционно-строительных программ по возведению жилья, ориентированного на различные группы населения;

- сокращение времени и трудоемкости подготовки конкурсной документации;

- повышение надежности результатов оценки недвижимости затратным подходом;

- сокращение сроков экспертизы экономической эффективности инвестиций;

- технико-экономическое сравнение различных вариантов при проектировании.

Достоверность предварительных расчетов сметной стоимости имеет существенное значение для оценки величины инвестиций. Развитие методологии оценки инвестиционной емкости строительства жилья позволит принимать надежные решения о целесообразности инвестиций на ранних стадиях инвестиционного процесса.

Библиографический список

1. МДС 81-9.2000 Методические рекомендации по исполь- 2. МДС 81-35.2004 Методика определения стоимости зованию текущих и прогнозных индексов стоимости при со- строительной продукции на территории Российской Федера-ставлении сметной документации, определении свободных ции. Утверждена постановлением Госстроя России от 5 мар-(договорных) цен на строительную продукцию и расчетах за та 2004 N 15/1. выполненные работы.

УДК 005:621.31

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ МЕНЕДЖМЕНТА КАЧЕСТВА В СТАЦИОНАРНОЙ ТЕПЛОЭНЕРГЕТИКЕ ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОГО ТРАНСПОРТА В ОБЛАСТИ ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИЯ

А.А.Еременко1

Забайкальский институт железнодорожного транспорта - филиал ГОУ ВПО Иркутского государственного университета путей сообщения в г. Чите, 672040, г. Чита, ул. Магистральная, 11.

Рассмотрена эффективность действующей системы управления стационарной теплоэнергетикой железнодорожного транспорта. Обоснована необходимость внедрения системы энергетического менеджмента, ориентированного на достижение стратегических целевых показателей в области повышения энергоэффективности и энергосбережения. Ил. 2. Библиогр.14 назв.

Ключевые слова: система менеджмента качества; международные и национальные стандарты системы менеджмента качества (ISO и ГОСТы); система энергетического менеджмента.

ORGANIZATIONAL AND ECONOMIC ASPECTS OF QUALITY MANAGEMENT SYSTEM FORMATION IN STATIONARY HEAT-AND-POWER ENGINEERING OF RAILWAY TRANSPORT IN THE SPHERE OF ENERGY-SAVING A. A. Eremenko

Trans-Baikal Institute of Railway Transport - the Branch of SEI HPE Irkutsk State University of Railway Engineering in Chita,

11 Magistralnaya St., Chita, 672040.

The author deals with the effectiveness of the current management system of the stationary heat-and-power engineering of rail-way transport. He proves the necessity of the introduction of the system of energy management directed at the achievement of strategic targets in the field of increasing the energy efficiency and energy-saving. 2 figures. 14 sources.

Key words: Quality Management System; international and national standards for quality management systems (ISO and State Standards); system of energy management.

Проблема энергосбережения для компании «Российские железные дороги» является одной из ключевых. Затраты ОАО «РЖД» на приобретение топливно-энергетических ресурсов составляют в целом около 12% эксплуатационных расходов, из них непосредственно на тягу поездов расходуется 73%, остальная часть приходится на стационарную энергетику. ОАО «РЖД» является крупным производителем тепловой энергии с объемом производства 13,9 млн Гкал, что составляет около 1% совокупного производства тепловой энергии в России.

С целью повышения эффективности использования топливно-энергетических ресурсов в 2004 г. была принята «Энергетическая стратегия ОАО «РЖД» на период до 2010 года и на перспективу до 2020 года», а также соответствующая программа по ее реализации. [1]. В ней определены важнейшие целевые показатели работы компании:

- снижение удельных расходов энергии на тягу поездов на 10-12% (электрическая тяга) и 12-15% (тепловозная);

- снижение удельного расхода электроэнергии на

1 Еременко Александр Алексеевич, старший преподаватель, тел.: (3022) 413411, e-mail: peo1975@mail.ru Eremenko Alexander Alexeevich, senior lecturer, tel.: (3022) 413411, e-mail: peo1975@mail.ru