Проблемы внедрения ипотечного страхования в РФ

активов, проблем с проведением платежей, ухода клиентов) [4. С. 46—47].

Наряду с показателями деловой активности, инициированными Банком России, в аналитических целях применяется множество иных методических подходов, в том числе числе альтернативные методики, количественные и качественные индикаторы, абсолютные и относительные величины, характеризующие банки и банковскую систему. В целях системного понимания проблемы оценки этот обширный методический инструментарий можно и нужно структурировать. По нашему мнению, совокупность оценок деловой активности банков и банковской системы может быть структурирована следующим образом:

• по уровню ответственности (макро-, мезо-и микроэкономические показатели);

• по характеру оценок (субъективные, т.е. полученные по результатам выборочного обследования и анкетного опроса; объективные, т.е. рассчитанные по результатам статистического наблюдения на основе финансово-экономических источников информации);

• по методу измерения (абсолютные и относительные показатели);

• по функциональному назначению показателей (оценки кредитной, инвестиционной активности и т.д.);

• по способу расчета (структурные показатели, т.е. показатели, характеризующие удельные веса, или коэффициенты участия; динамические показатели, т.е. темпы роста/прироста; показатели эффективности, т.е. соотношение результата и затраченных ресурсов).

Использование перечисленных выше признаков демаркации позволяет сформировать классификацию показателей оценки деловой активности применительно к банковской системе (табл. 1 на с. 160).

Представленная выше классификация — результат систематизации показателей в области макроэкономической оценки деловой активности банковской системы. В прикладном аспекте она представляет собой наиболее полный инструментарий для мониторинга банковской системы национального и регионального уровней, который при незначительной корректировке может быть применен для мониторинга деловой активности на микроуровне — уровне банков и кредитных организаций.

Литература

1. Варьяш И.Ю. Деловая активность банков и прогнозирование финансовых потоков // Банковские технологии. 2006. № 6.

2. Коковкина Л. О чем говорят индексы деловой активности // Чужие деньги. 2007. № 47.

3. Остапкович Г. Деловая активность коммерческих банков России // Обозреватель — Observer, 1993. № 15 (19).

4. Рогожина Н.С. Формирование деловой активности коммерческих банков в РФ // Дисс. ... канд. экон. наук. Р/нД. 2007.

5. www.gks.ru.

УДК 368.89

I ПРОБЛЕМЫ ВНЕДРЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО I СТРАХОВАНИЯ В РФ

Глинкина Елена Валентиновна, аспирант, alenadol86@mail.ru,

Журавлева Надежда Владимировна,

доцент, кандидат экономических наук, juravleva2005@mail.ru,

ФГОУВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса», г. Москва

Classical mortgage insurance in Russia is absolutely not developed. According to the Agency for Housing Mortgage Lending poll of the most active in the field of complex mortgage insurance (property, personal and title insurance), insurance companies, the main reasons for the lack of offers classic mortgage insurance from the

insurance companies are: lack of demand for this insurance product by lenders, lack of statistics on foreclosure of the mortgaged property, its sale and evictions of borrowers that have not fulfilled the loan agreement, the lack of common standards for insurance as well as opportunities for reallocation of risks (including reinsurance).

Классическое ипотечное страхование в России не развито. Согласно проведенному Агентством по ипотечному жилищному кредитованию опросу наиболее активных в области комплексного ипотечного страхования (имущество личное и титульное страхование) страховых компаний основными причинами отсутствия предложения классического ипотечного страхования со стороны страховых компаний являются: невостребованность данного страхового продукта со стороны кредиторов; недостаток статистических данных по обращению взыскания на заложенное имущество, его продажу и выселение заемщиков, не выполнивших условия кредитного договора; отсутствие единых стандартов страхования, а также возможности для перераспределения рисков (в том числе, перестрахования).

Key words: mortgage, insurance, risks

Ключевые слова: ипотека, страхование, риски

Внедрение ипотечного страхования в России требует тщательной правовой, финансовой и методической проработки. По мнению иностранных специалистов (Р. Блад, М. Бук-стейбер, Т. Элиот) введение ипотечного страхования на данном этапе развития ипотеки в России не является преждевременным и обусловлено потребностью в повышении уровня доступности ипотечных кредитов [1. С. 172-176].

Следствием появления данного вида страхования является существенное расширение рынка кредитов, повышение доступности жилья для более широкого круга заемщиков за счет снижения требований к размеру первоначального взноса. Однако одновременно с этим увеличивается и кредитный риск. В случае если 100% этого риска покрываются государственной компанией, у банков возникает определенный стимул выпускать недостаточно качественные кредиты. В России, а также в тех странах, где банки пока еще не имеют достаточно большого опыта работы с заемщиками, отсутствует статистика проблемных и невыполненных кредитов, нет практики судебного обращения взыскания на предмет залога, реализация залога с торгов, нет кредитных бюро и кредитных историй, оценка кредитных рисков чрезвычайно затруднительна.

В то же время сегодня при осуществлении данного вида страхования российские страховые компании сталкиваются с тем же набором рисков, что и банки-кредиторы. При этом наиболее чувствительной для расчета тарифов является невозможность достоверной статистической оценки риска дефолта заем-

щика по причине отсутствия соответствующей статистики. Поэтому частные страховые компании, понимая необходимость принятия на себя больших долгосрочных и исключительных по своему характеру обязательств, вряд ли будут заинтересованы в приходе на данный рынок.

В качестве одного из направлений развития данного вида страхования в России можно рассматривать привлечение в российской страховой сектор зарубежных страховщиков, давно и успешно осуществляющих данный вид страхования за рубежом. Речь идет об учреждении на территории Российской Федерации новых страховых компаний с иностранным капиталом, преимущественным видом страхования которых будет страхование кредитных рисков, а также о внедрении данного вида страхования и (или) перестрахования уже работающими в России иностранными страховщиками (например, ЛЮ).

Преимуществом иностранных частных страховых компаний перед российскими частными страховщиками является наличие у первых значительных финансовых ресурсов и возможность частично «инкорпорировать» в российскую практику зарубежный опыт осуществления ипотечного страхования.

Одним из возможных практических применений может быть использование ипотечного страхования первоначально для того, чтобы сократить, например, наполовину минимальный размер наличных средств, которые должен иметь заемщик. Например, перейти от не страхуемого в настоящее время в России базового показателя ЦТУ в 70% к страхуемому ЦТУ

в 85%. После того как накопится некоторый опыт работы с этим показателем, его можно будет немного повысить.

На проходившем в феврале 2004 года международном семинаре, посвященном проблемам жилищного финансирования и ипотечного жилищного кредитования, были озвучены различные мнения по поводу развития системы ипотечного страхования в России.

Директор по международным вопросам жилищного финансирования Канадской корпорации ипотечного жилищного кредитования Тимоти Элиот считает, что какой бы ни была ситуация в начале формирования системы ипотечного страхования, в процессе работы будет проходить эволюция. Можно начать работу с государственной организации, при этом ее структура должна учитывать возможную эволюцию, затем, если конечной целью является создание жизнеспособного частного коммерческого сектора на ипотечном рынке, перейти к частным организациям. Отвечая на вопрос, могут ли частные компании сейчас прийти на российский рынок и начать работать немедленно, Тимоти Элиот констатировал, что для этого не хватает многих важных составляющих [4. С. 139—140].

Многие выступавшие на семинаре придерживались мнения о том, что внедрение программ ипотечного страхования должно основываться не на разработке кардинально новых, а на пересмотре и модификации прежних программ ипотечного страхования с учетом особенностей конкретной страны, законодательных, социальных и экономических нюансов. Однако общая испытанная схема создания системы ипотечного страхования остается прежней.

Сначала следует установить максимально допустимый уровень иГУ по застрахованным кредитам выше существующего среднего по стране показателя ШУ по незастрахованным кредитам, но не завышать его чрезмерно, даже если спрос на рынке требует большего. Важное решение, которое необходимо принять уже на первых этапах разработки программы, касается определения доли общей суммы кредита, которая будет застрахована от убытков. Следующим моментом разработки программы является определение метода сбора страховых взносов.

Действующее российское законодательство предоставляет следующие потенциаль-

ные возможности для организации классического ипотечного страхования.

1. Страхование ответственности заемщика по договору. Согласно ст. 932 ГК РФ заемщик в случаях, предусмотренных законом, может застраховать в пользу кредитора свою ответственность за неисполнение обязательств по договору. Для целей ипотечного страхования таким законом является ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в соответствии со ст. 31 которого заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Кредитор не может являться страхователем ответственности заемщика по договору.

Законом установлено, что страховым случаем по договору страхования является факт предъявления кредитором к заемщику требования о погашении кредита при недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества. Действующим законодательством предусмотрено, что в случае, если публичные торги по реализации имущества признаны несостоявшимися, кредитор вправе оставить заложенное имущество за собой с понижением цены не более чем на 25% от первоначальной продажной стоимости. Названные действия признаются реализацией имущества, и их результат учитывается при определении суммы страховой выплаты.

Договор страхования заключается и оплачивается заемщиком в пользу кредитора. При переходе прав от одного кредитора к другому права выгодоприобретателя по договору страхования переходят к новому кредитору в полном объеме. После выплаты кредитору страхового возмещения страховщик не имеет права предъявлять регрессных требований к заемщику. Договор страхования может быть заключен на любой срок. В соответствии с законом страховая премия уплачивается единовременно. При досрочном отказе страхователя от договора страхования уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату, если договором не предусмотрено иное.

Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика в соответствии с ст. 31 п. 4 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102—ФЗ «Об ипотеке (залоге не-

движимости)» не должна превышать 20% стоимости заложенного имущества. Закон не требует фиксации страховой суммы в течение всего срока действия договора. Учитывая, как правило, аннуитетный характер погашения ипотечных кредитов, остаток основного долга по ним уменьшается после осуществления заемщиком каждого очередного платежа. Уменьшение задолженности ведет к снижению риска для кредитора, поэтому в мировой практике ипотечного страхования наиболее широкое применение получили варианты определения страховой суммы, предусматривающие ее постепенное снижение по мере погашения ипотечного кредита.

2. Страхование предпринимательских рисков кредитора. В соответствии со ст. 32.9 Закона РФ от 27 ноября 1992 года № 4015—1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» кредитор может застраховать свои предпринимательские риски. Согласно ст. 933 ГК РФ может быть застрахован предпринимательский риск только самого страхователя и только в его пользу (заемщик не может застраховать риски кредитора).

Для целей ипотечного страхования договором страхования предпринимательских рисков банка может быть предусмотрено, что страховым случаем является факт получения кредитором убытка от продажи заложенной недвижимости, то есть страховая компания осуществляет выплату страхового возмещения кредитору после фиксации размера убытка, возникающего в результате недостаточности для погашения требований кредитора денежных средств, вырученных от продажи недвижимости, либо оставления ее за собой по результатам несостоявшихся публичных торгов.

Для страхования предпринимательских рисков законодательство не предусматривает ограничения на размер страховой суммы, и, таким образом, она может быть установлена на уровне 20% от стоимости недвижимости или увеличена вплоть до 100% от суммы неудовлетворенных требований банка к заемщику. Увеличение объема ответственности страховщика ведет к росту страховой премии и, несмотря на то, что она оплачивается банком, соответствующие расходы могут перекладываться на заемщика путем увеличения процентной ставки или взимания дополнитель-

ной комиссии. При этом оплата страхования не относится к расходам банка, учитываемым при налогообложении, что также косвенно увеличивает расходы заемщика.

Учитывая, что страхователем является кредитор и страховой случай происходит в результате действий заемщика, страховая компания после выплаты кредитору страхового возмещения, в отличие от варианта, указанного в п. 1, может предъявить к заемщику регрессные требования в пределах выплаченной суммы. Потенциально это может снизить уровень убыточности для страховой компании и понизить страховую премию, однако, юридические аспекты соответствующей процедуры для целей ипотечного страхования пока не отработаны.

Таким образом, действующее законодательство позволяет предложить страхователям две альтернативные схемы ипотечного страхования:

1) для заемщиков, которые могут самостоятельно застраховать риск своей ответственности по договору и за счет этого снизить риски для банка, получив за это возможность внесения более низкого первоначального взноса и процентную ставку по кредиту, соответствующую уровню риска;

2) для кредиторов, которые могут застраховать свои предпринимательские риски по незастрахованным заемщиками по первой схеме кредитам, что позволяет им управлять качеством портфеля и требованиями к капиталу.

Несмотря на возможности, предоставляемые законодательством, классическое ипотечное страхование в России не развито. Согласно проведенному АИЖК опросу наиболее активных в области комплексного ипотечного страхования (имущество, личное и титульное страхование) страховых компаний, основными причинами отсутствия предложения классического ипотечного страхования со стороны страховых компаний являются: невостребованность данного страхового продукта со стороны кредиторов; недостаток статистических данных по обращению взыскания на заложенное имущество, его продажу и выселение заемщиков, не выполнивших условия кредитного договора; отсутствие единых стандартов страхования, а также возможности для перераспределения рисков (в том числе, перестрахования).

Относительная ограниченность судебной практики, а также доступной статистики по срокам обращения взыскания, связанными с этим затратами и, в конечном счете, трудности по определению объема потенциального убытка при реализации рисков определяют невозможность разработки страховщиками качественной методики оценки рисков и достоверного расчета страховых тарифов. Недостаточное развитие массовой стандартизации оценки предмета залога, высокий разброс цен на недвижимость и их зависимость от множества неформализованных факторов также повышают для страховщика риски неадекватной оценки принимаемых рисков и недостаточности сформированных страховых резервов.

Отсутствие спроса на ипотечное страхование со стороны кредиторов (и, соответственно, заемщиков) в период существенного роста объемов ипотечного рынка в 2006—2008 годах являлось наиболее значимым фактором, сдерживающим развитие классического ипотечного страхования. Высокий уровень конкурентной борьбы за заемщика толкал кредиторов к снижению требований к первоначальному взносу по ипотечному кредиту. В начале 2008 года практически все активные игроки ипотечного рынка имели в своей продуктовой линейке предложения с 10% первоначальным взносом, а у некоторых игроков он равнялся нулю. Банки компенсировали более высокие риски по кредитам с минимальным первоначальным взносом путем установления повышенных ставок по таким кредитам. Получаемая в данном случае дополнительная кредитная маржа, как правило, не направлялась банками на формирование резервов, что в условиях кризиса и роста дефолтов по ипотечным кредитам, вкупе с падением цен на недвижимость, привело к резкому увеличению рисков в системе ипотечного кредитования.

В результате многие банки (ООО «Городской ипотечный банк», ОАО Национальный банк «Траст», «Альфа-Банк» и т. д.) были вынуждены остановить в 2009 году собственные программы ипотечного кредитования, а банки, продолжившие кредитование, скорректировали свою кредитную политику в части повышения требований к заемщику, и к середине 2009 года на рынке практически не осталось кредиторов, допускающих первоначальный взнос менее 30%.

Дополнительным негативным фактором явилось снижение реальных доходов населения, в результате чего в 1 кв. 2009 года среднестатистическая семья из 3 человек могла претендовать на ипотечный кредит, обеспечивающий лишь 60% стоимости условной квартиры общей площадью 54 кв. метра (в 4 кв. 2008 года — 67%), что значительно снижает доступность ипотечного кредитования без применения дополнительных механизмов его поддержки через разделение рисков.

Первоначальный взнос является одним из ключевых факторов, влияющих на доступность ипотечных кредитов. Согласно данным АИЖК за период 2006—2008 годов ипотечные кредиты с первоначальным взносом менее 30% (ШУ больше 70%) занимали в общем объеме рефинансирования более 40%. В целом по рынку доля кредитов с ГГУ больше 70% по различным оценкам превышает 50%, т. к. целый ряд банков предлагал продукты без первоначального взноса. Это свидетельствует о крайне высоком спросе со стороны заемщиков на кредиты с пониженным первоначальным взносом.

Как правило, заемщики, имеющие стабильный доход, достаточный для выполнения обязательств по ипотечному кредиту, сталкиваются с проблемой отсутствия накоплений для оплаты первоначального взноса. В случае если банк не идет на снижение требований, заемщик вынужден использовать накопления, которые он планировал потратить на ремонт и обустройство приобретенной недвижимости, либо заемщик вынужден брать потребительский кредит или использовать денежные средства родственников и знакомых. Как показала практика, большинство заемщиков не могут найти решение указанных проблем, и вынуждены отказаться от ипотечного кредита, либо существенно уменьшить сумму запрашиваемого кредита до достижения соответствия имеющихся средств и требований банка к первоначальному взносу. Внедрение ипотечного страхования позволяет решить проблему недостатка первоначального взноса заемщика, повышая, таким образом, доступность ипотечного кредита. Кроме того, передавая часть рисков страховщикам, банки в условиях конкурентной борьбы за заемщика будут мотивированы на снижение процентных ставок по таким ипотечным кредитам до уровня ставок, применяемым к кредитам с ГГУ менее 70%. Страховщик имеет возможность

установления тарифов за свои услуги на уровне меньшем, чем дополнительная кредитная маржа, которая могла бы взиматься банком, за счет более длительных сроков накопления резервов и широкой диверсификации рисков по различным кредиторам, регионам, типам заемщиков и т.д. Таким образом, распределение рисков между банком и страховщиком потенциально позволяет снижать совокупные расходы заемщика по ипотечному кредиту (включая оплату процентов по кредиту и стоимости страхования) по сравнению с незастрахованными кредитами.

Одновременно с повышением доступности кредита для заемщика внедрение ипотечного страхования позволяет создать условия для долгосрочного накопления страховых резервов и обеспечить устойчивое функционирование системы ипотечного кредитования. Как показала практика, банки в период роста экономики не стремятся к самостоятельному накоплению резервов и в случае возрастания рисков сталкиваются с проблемой недостатка резервов и низкой капитализации. Долгосрочный характер ипотечного страхования способствует решению этой проблемы. Кроме того, осуществляя функции дополнительного контроля за соблюдением процедур оценки стоимости недвижимости и участвуя в подготовке кредитной сделки, страховщик имеет возможность влиять на снижение вероятности реализации риска, что также в целом повышает устойчивость функционирования системы ипотечного кредитования.

Анализируя развитие ипотечного страхования в России, необходимо принимать во внимание также следующие факторы:

1) в условиях кризиса вероятность наступления страховых случаев существенно выше, чем в периоды экономического подъема. Тем самым, возможность накопления страховщиками необходимых резервов снижается по сравнению с периодом экономического подъема, и наоборот возрастает необходимость использования таких резервов. С другой стороны, период выхода из кризиса и постепенного восстановления экономики создает благоприятные условия для долгосрочного накопления резервов;

2) ипотечное страхование в целом не снижает кредитного риска, связанного с возможной неплатежеспособностью заемщика или его нежеланием возвращать кредит, а лишь

снижает кредитный риск, связанный с реализацией заложенного жилья по цене ниже размера долга заемщика.

В условиях кризиса вероятность неплатежеспособности заемщиков существенно повышается вне зависимости от того, застрахованы они или нет. Кроме того, кредиты с ЦГУ выше 70% имеют более высокий кредитный риск в части возможного нежелания заемщиков погашать кредит, особенно при существенном снижении цен на жилье.

Не снижая актуальности развития ипотечного страхования в России, названные факторы необходимо учитывать при принятии решения о развитии данной формы страхования и ориентироваться в среднесрочной перспективе до 2015 года на поступательное развитие ипотечного страхования и увеличение объемов страховой деятельности [2. С. 3—4].

Таким образом, в перспективе система страхования ипотечных рисков в России может стать эффективным катализатором развития рынка страховых услуг и рынка жилищных ипотечных кредитов.

Ипотечное страхование, с одной стороны, повышает доступность ипотечных кредитов для населения и снижает для кредитора кредитный риск в части снижения риска некомпенса-ции кредитором задолженности по ипотечным кредитам в результате обращения взыскания на заложенное жилое помещение. С другой стороны, по таким кредитам остается кредитный риск в части риска неплатежеспособности заемщика, а также повышается кредитный риск в части риска нежелания заемщика погашать кредит в период, пока размер кредита остается на уровне более 70% от стоимости заложенной недвижимости.

Снижение риска нежелания заемщика погашать кредит достигается путем установления размера первоначального взноса по застрахованным кредитам на уровне не менее 10%, а компенсация оставшейся части такого риска кредитору — некоторым повышением процентной ставки по сравнению с кредитом с первоначальным взносом не менее 30%, самостоятельно оплаченным заемщиком (не за счет средств субсидии на оплату первоначального взноса). Такие меры обеспечивают с учетом доходности и риска сопоставимость застрахованных пулов ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 30% и пулов незастрахованных кредитов с первоначальным

взносом 30% и более. В то же время разделение риска со страховыми компаниями создает экономические условия для снижения процентной ставки по застрахованному кредиту по сравнению с указанным незастрахованным кредитом.

Поэтому наиболее критический риск, находящийся в основе ипотечного страхования, имеет две взаимодополняющие компоненты. Первая из них — кредитный риск заемщика, управление которым возможно путем применения методов скоринговой оценки платежеспособности и установления минимального размера первоначального взноса на уровне 10%. Вторая компонента, связанная с падением цен на недвижимость, реализуется, как правило, в условиях экономического спада и носит масштабный характер. В отличие от кредитного риска, управление второй, макроэкономической компонентой возможно лишь при достаточной региональной диверсификации портфеля большого числа застрахованных кредитов. Экономические спады в экономике могут оказать критическое влияние на ипотечное страхование, в особенности в связи с недостатком существующего опыта моделирования и статистических данных.

Распределение рисков при ипотечном страховании базируется на принципе безусловной возможоности кредитора осуществить обращение взыскания на заложенную недвижимость и ее последующую реализацию или приобретение в собственность после несостоявшихся публичных торгов. Таким образом, выплата страхового возмещения возможна только после утраты заемщиком прав на недвижимость. При этом в отдельных регионах Российской Федерации в силу ограниченности накопленного судебной системой опыта еще не до конца отработаны процедуры обращения взыскания на заложенную недвижимость. Кроме того, в отдельных городах с единичными градообразующими предприятиями (моногорода) в случае возникновения финансовых затруднений и массового увольнения сотрудников кредиторы могут столкнуться с социальной проблемой выселения некредитоспособных заемщиков и существенного падения цен на недвижимость. Указанные факторы повышают риски деятельности по ипотечному страхованию в данных регионах.

Чрезмерное распространение ипотечного страхования в условиях недостаточно развитой

кредитной культуры может повлечь за собой негативные социальные последствия. Как уже было сказано выше, ипотечное страхование не снижает кредитного риска неплатежеспособности заемщика. Кроме того, такой вид страхования может увеличить не только частоту «добровольных дефолтов» (в случае, когда заемщик, вложивший незначительную часть собственных средств в приобретение жилья, отказывается от дальнейшего погашения кредита, в том числе по причинам падения цен на жилье, снижения доходов, переезда в другое жилье и других), но и принудительных обращений взыскания на заложенное жилье (в случае, когда кредиторы выдают кредиты с низким ШУ по мягким стандартам, определяющим соотношение платеж / доход для кредитов с иГУ не более 70%, поскольку возврат кредита сверх 70% в конечном итоге обеспечен страховщиком).

Еще одна задача, которую может выполнить ипотечное страхование, — и вновь именно путем снижения рисков по ипотечным кредитам — это повышение интереса институциональных инвесторов («вторичного рынка») к приобретению кредитов, обеспеченных ипотекой, что означает рост притока капитала на рынок жилищного ипотечного кредитования.

Участники рынка ипотечного жилищного кредитования подвержены самым различным видам рисков. Эти риски принято делить на систематические и несистематические. Систематические (диверсифицируемые) риски обусловлены действием макроэкономических и макросоциальных факторов. Они оказывают воздействие на всю систему ипотечного кредитования. К ним можно отнести риски несовершенства законодательной базы, неблагоприятного изменения налогового законодательства, роста уровня безработицы и неблагоприятного изменения процентных ставок, валютного курса и т. п. Несистематические (диверсифицируемые) риски связаны с конкретным заемщиком, объектом недвижимости, инструментом ипотечного кредитования, с внутренними издержками организации и т. п. Такие риски можно существенно уменьшить путем создания диверсифицированных кредитных портфелей.

Исследователи указанного вопроса В.К. Селюков и С.Г. Гончаров выделяют следующие основные риски на ипотечном рынке: процентный, валютный, кредитный риск, риск реинвестирования (альтернативного выбора), риск ликвидности. Кроме того, нельзя

исключать из рассмотрения следующие риски: административный; изменения условий мобилизации фондов; изменения дохода на акционерный капитал. Указанным видам риска подвержен прежде всего кредитор [3. С. 72].

Кредитный риск — это риск потерь, вызванных неблагоприятным изменением платежеспособности заемщиков (риск неуплаты основного долга и (или) процентов по нему), уменьшением стоимости залога из-за падения цен на жилье, утратой или порчей залога. Невозврат кредита по субъективным причинам можно минимизировать посредством оценки вероятности погашения кредита — андеррайтинга.

Процентный риск — это риск потерь, вызванных финансированием при несбалансированной периодичности пересмотра ставок процента по выданным кредитам и по привлеченным заемным средствам (если ставка процента по кредиту корректируется менее часто, чем ставки процентов по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок). Например, если ставка по кредиту корректируется раз в год, а ставка процента по привлеченным средствам, за счет которых финансируется этот кредит, пересматривается ежемесячно, то в условиях большего роста процентных ставок ставка процентов по кредиту может быть большую часть времени ниже ставки по долговым обязательствам. Процентный риск связан с влиянием, которое оказывают изменения процентных ставок на стоимость активов и долговых обязательств кредитора, на сумму его дохода. Процентный риск — это риск снижения прибыли кредитора вследствие негативного влияния непредвиденного изменения процентных ставок. Управление риском процентных ставок осуществляется посредством их расчета, покупки ценных бумаг и выпуска долговых обязательств.

Валютный риск — это риск потерь из-за неблагоприятного изменения валютного курса. Для банковских структур, выдающих ипотечные кредиты в иностранной валюте, падение курса рубля ведет к увеличению банковских резервов. Одновременно при резком падении курса рубля доходы заемщика снижаются в валютном эквиваленте, что уменьшает его платежеспособность.

Административный риск — это риск уменьшения прибыли банка из-за увеличения предельных затрат по мобилизации средств, выдаче кредитов, обслуживанию этих кредитов, управлению рисками и т. п.

Риск альтернативного выбора — это риск потерь при реинвестировании денежных средств, вызванных досрочным погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента (риск досрочного погашения), и потерь при финансировании кредитов, связанных с определением ставки процента после окончания кредитного периода.

Риск ликвидности — это риск потерь, вызванных продажей ценных бумаг для получения наличных средств для поддержания необходимого уровня ликвидности. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций: 1) детальный расчет потока наличности для определения возможной потребности банка в наличных средствах; 2) разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат.

Таким образом, представляется чрезвычайно важным вместе с развитием ипотечного страхования проводить дальнейшую работу по совершенствованию процедур выдачи и сопровождения ипотечных кредитов, повышению качества риск-менеджмента и оценки кредитоспособности заемщика, а также повышению финансовой грамотности населения.

Литература

1. Букстейбер М. Проблемы финансирования ипотечного кредитования в России и варианты их решений // Дубна. Международный семинар. Жилищное финансирование, ипотечное жилищное кредитование, 2004. С. 172-176.

2. Программа ОАО «АИЖК» по развитию ипотечного страхования, 2009.

3. Селюков В.К., Гончаров С.Г. Управление рисками. Ипотечная сфера. М., 2009. С. 72.

4. Т. Элиот. Роль Ипотечного страхования в развитие ипотечного рынка // Дубна. Международный семинар. Жилищное финансирование, ипотечное жилищное кредитование, 2004. С. 139-140.