В погоне за заемщиком

Ипотечный бум, начавшийся в стране в прошлогодний локдаун, постепенно стихает. Уже в августе текущего года для участников рынка прозвенел первый тревожный звонок: в последний месяц лета доля сделок на первичном рынке с использованием жилищных кредитов по всей России сократилась. Теперь застройщикам и банкирам приходится придумывать различные варианты, чтобы удержать заемщиков. Но выгодно ли это покупателям, выяснял "Ъ-Дом".

В погоне за заемщиками банки не всегда готовы предлагать лояльные условия по ипотечным кредитам

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

В августе доля ипотечных сделок на рынке новостроек Москвы сократилась на 9% по сравнению с июлем, подсчитали в столичном управлении Росреестра. В последний месяц лета было заключено 10,7 тыс. таких сделок. Август оказался первым непростым месяцем для ипотечного рынка, поскольку все предыдущие месяцы, напротив, наблюдался рост сделок. Хотя в целом картина с начала года пока не выглядит угрожающей. В январе—августе текущего года в Москве зарегистрировано 82,6 тыс. ипотечных сделок — этот показатель в Росреестре считают абсолютным рекордом для первых восьми месяцев за все предыдущие годы.

Однако и застройщики, и банкиры почувствовали некоторое охлаждение россиян к ипотеке. Все дело в том, что из-за подорожания жилья в новостройках потенциальному заемщику приходится брать в кредит больше средств, чем еще полгода назад. В сентябре средний размер ипотечного займа в России, по данным Национального бюро кредитных историй, увеличился на 4,5%, до 3,35 млн руб. В список регионов, где больше всего вырос средний размер кредита, ожидаемо вошли те, где наблюдается всплеск цен на квартиры на первичном рынке. Так, в Москве для покупки жилья требовалось в среднем 7,14 млн руб. заемных средств, в Подмосковье — 5,29 млн руб., в Санкт-Петербурге — 4,9 млн руб. Чтобы поддержать тающий спрос, банкиры и застройщики предлагают разные варианты сокращения ставок по ипотеке. Другой и очень важный вопрос для заемщиков: насколько такие промоакции выгодны им.

Казус с первоначальным взносом

В "Ъ-Дом" обратился читатель, показавший поступившие от банков предложения на его заявку об ипотечном кредите. Так, самую низкую ставку ему предложил банк ДОМ.РФ — около 7,4%, но при условии, что заемщик согласится получать свою зарплату на карту банка. В этом нет ничего удивительного. Многие финансово-кредитные учреждения в погоне за клиентами пытаются договориться таким образом с теми, кто обращается за кредитами. Предложенная ставка предлагалась из расчета, что у заемщика первоначальный взнос будет ниже 50% стоимости приобретаемой квартиры, хотя средств у него больше. Подать такую заявку нашему читателю предложил застройщик, чтобы у покупателя был большой лимит одобренного кредита.

В процессе обсуждения с ипотечным менеджером условий кредитования при более высоком первоначальном взносе наш читатель выяснил, что в этом случае ставка по кредиту окажется выше на несколько процентных пунктов. А если он откажется еще и переводить свою зарплату через карту банка, то ставка для него вырастет до 7,75% — это максимум, предлагаемый ДОМ.РФ. Примерно такая же ситуация в Альфа-банке и ВТБ, но там максимальная стоимость кредита уже выше — 8,7% и 8,6% соответственно. При этом у ВТБ жесткое требование: заемщик не должен формировать полностью или частично первоначальный взнос за счет потребительского кредита.

Динамика зарегистрированных в Москве ипотечных сделок

| Период | 2019 год | 2020 год | 2021 год |
| --- | --- | --- | --- |
| Январь | 5549 | 6346 | 5948 |
| Февраль | 7001 | 8121 | 9182 |
| Март | 7838 | 10397 | 11404 |
| Апрель | 8560 | 2624 | 12951 |
| Май | 6679 | 2349 | 9855 |
| Июнь | 6745 | 8347 | 10731 |
| Июль | 8015 | 9147 | 11859 |
| Август | 7006 | 10005 | 10743 |
| Всего | 50387 | 57337 | 82673 |

Источник: управление Росреестра по Москве.

Казалось бы, парадокс. Чем больше у заемщика первоначальный взнос, тем лояльнее вроде бы должны быть для него условия. Директор розничных продуктов банка ДОМ.РФ Евгений Шитиков подтверждает, что большой размер собственных средств у клиента позволяет банкам минимизировать свои риски. «Это дает возможность банку предоставить заемщику максимально выгодные условия»,— говорит топ-менеджер. В качестве такого взноса банкиры принимают объем средств, эквивалентный 30–50% стоимости квартиры и выше. «Как правило,— говорит господин Шитиков,— такие клиенты дисциплинированнее обслуживают кредит, реже выходят в просрочки». Об этом же говорят в Альфа-банке и ВТБ.

Возможно, у нашего читателя возникла проблема с повышенной ставкой при более высоком первоначальном взносе по ошибке? Это не ошибка, говорит директор департамента банковского кредитования «Метриум» Дмитрий Веселков. «Скорее всего, в этом случае речь идет о выдаче жилищного займа по двум документам,— поясняет он.— Ранее минимальный первоначальный взнос по таким программам действительно составлял 50%, однако сейчас в некоторых предложениях он может достигать и 20%. Разумеется, ставка в этом случае будет выше, но незначительно».

Но выход есть. Заемщик может в такой ситуации прийти с меньшим первоначальным взносом, а потом досрочно погасить часть суммы. По словам господина Веселкова, как правило, на второй день после выдачи кредита заемщик вправе полностью закрыть свои обязательства перед банком без штрафных санкций. «Однако,— предупреждает эксперт,— частичное досрочное погашение происходит в установленные банком сроки, а минимальная сумма прописывается в договоре». В этом случае первоначальная ставка не изменится, говорит Евгений Шитиков.

При этом надо внимательно смотреть договор, предупреждает Алена Анцышкина, директор по развитию партнерских программ группы «Самолет». Процентная ставка может измениться, если вовремя не оформить страховку, например страхование жизни и здоровья до получения собственности. «После оформления права собственности на купленную по ипотеке квартиру необходимо застраховать еще и имущество,— указывает госпожа Анцышкина.— Если этого не сделать, процентная ставка может измениться».

Но есть и другая возможность дождаться снижения ставки. «Оно возможно в рамках программ рефинансирования, которые становятся актуальными при удачной макроэкономической конъюнктуре и общем снижении долгосрочных ставок в экономике»,— поясняет господин Шитиков. Впрочем, судя по жесткой политике Центробанка, регулярно повышающего ключевую ставку на фоне необузданного роста инфляции, заемщикам еще долго придется ждать благоприятной конъюнктуры.

Размер первоначального взноса влияет лишь на сумму ежемесячного платежа: чем больше взнос, тем меньше тело кредита и, соответственно, меньше платеж, отмечает коммерческий директор ГК А101 Анна Боим. По ее словам, та же логика применима и при досрочном погашении части кредита: ставка остается прежней, однако размер ипотечного платежа сокращается.

Без рубля в кармане

Банки, пытаясь пополнить свой ипотечный портфель, стали в последнее время, предлагать кредиты без первоначального взноса. Все опрошенные "Ъ-Домом" девелоперы говорят, что сейчас один из крупных игроков в этом сегменте — Промсвязьбанк (ПСБ). Этот банк, судя по отчету ДОМ.РФ, пытается занять существенную долю на рынке ипотечного кредитования: на текущий момент для заемщиков с первоначальным взносом до 50%, покупающих квартиры в новостройках, ПСБ предлагает кредиты по средней ставке 7,85%, что ниже, чем у тех, кто занимает верхние строчки в рейтинге крупных банков по объему выдаваемых ипотечных займов. Так, у Сбербанка этот показатель составляет 8,4%, у «ФК Открытие» — 8,4%, у Россельхозбанка — 8,8%.

В случае с программой без первоначального взноса, как говорит Алена Анцышкина, у ПСБ средняя ставка для заемщика будет равна 10,99%. По ее словам, при досрочном погашении в размере 15–20% можно попытаться рефинансировать кредит и получить более низкую ставку. У «Самолета» также есть партнерская программа без первоначального взноса с Московским кредитным банком, в которой в первый год кредитования средняя ставка по таким займам составляет 6,9%, со второго года — 9,6%.

Средние ставки по ипотеке в крупных банках на начало октября 2021 года*

| Банк | Первичный рынок (% годовых) | Рефинансирование (% годовых) |
| --- | --- | --- |
| Сбербанк | 8,4 | 8,2 |
| ДОМ.РФ | 7,75 | 7,8 |
| ВТБ | 8,6 | 8,2 |
| Россельхозбанк | 8,8 | 8,35 |
| Альфа-банк | 8,69 | 8,69 |
| «ФК Открытие» | 8,4 | 8,3 |
| Газпромбанк | 9,8 | 8,9 |
| Росбанк | 9,15 | 8,95 |
| Промсвязьбанк | 7,85 | 7,85 |
| Райффайзенбанк | 8,99 | 8,69 |
| Абсолют-банк | 9,94 | 10,6 |
| Совкомбанк | 8,74 | 9,89 |
| «Уралсиб» | 8,39 | 8,59 |
| «Ак Барс» | 8,39 | 8,79 |
| «Санкт-Петербург» | 8,85 | 9,2 |

*При условии, что средняя цена квартиры — 7,8 млн руб., кредит на 5,5 млн руб., первоначальный взнос — 30%, срок — 15 лет.

Источник: ДОМ.РФ.

Банки предлагают такие программы не только ради захвата доли на ипотечном рынке, но и для того, чтобы у заемщиков была возможность отказаться от формирования первоначального взноса за счет потребительских кредитов. Сильная закредитованность клиентов банкам невыгодна: это же дополнительный риск.

Однако ипотеку без первоначального взноса не может получить любой желающий. «Такие клиенты тщательно рассматриваются банками, и к ним предъявляются более высокие требования, в том числе по подтверждению дохода»,— говорит Дмитрий Веселков. В подобных случаях относительно высок риск неплатежей, поэтому кредитная организация перестраховывается, стараясь выявить неподходящих заемщиков еще на этапе анализа заявок. Банки также анализируют, для каких целей заемщик покупает жилье и есть ли у него дополнительное жилье или другие активы, продажей которых клиент сможет в случае необходимости гасить досрочно кредит.

Стимуляция за счет покупателей

Сейчас на фоне снижения спроса на квартиры в новостройках застройщики стали предлагать свои условия кредитования совместно с банками-партнерами. «Смысл таких программ в том, что застройщик компенсирует банку средства, недополученные с покупателя квартиры за счет сниженной ставки»,— поясняет Анна Боим. Для девелоперов такие программы, признается она, «действенный способ стимулировать спрос в периоды повышения среднего уровня ставок в рамках экономических колебаний, повышения стоимости жилья».

Но тут есть и минусы. «Такие программы действуют сравнительно недолго — всего два-три месяца»,— говорит госпожа Боим. По ее мнению, такая позиция застройщиков в текущих условиях вполне понятна. Пока ни девелоперы, ни банкиры не могут уверенно прогнозировать, какой будет конфигурация рынка к концу 2021 года, как сработают льготные государственные программы вроде «семейной ипотеки», как повлияют на расходную часть проектов цены на стройматериалы и каков будет фактический объем спроса с учетом уровня реальных доходов населения.

Воспользовавшись подобными условиями кредитования, заемщик с большой долей вероятности уже не получит дисконта при покупке квартиры от девелопера, предостерегает Дмитрий Веселков. Поэтому, по его словам, необходимо определиться со стратегией поведения, которая и будет определять дальнейшие действия. К примеру, при наличии возможности быстрого погашения кредита за счет продажи имеющейся недвижимости или бонусов по итогам работы покупателю лучше остановить свой выбор на варианте со скидкой на квартиру от застройщика. Если же заемщик планирует взять ипотеку на длительный срок и вряд ли будет иметь возможность досрочно ее закрыть, то в этом случае следует обратить внимание на предложения со сниженной ставкой.