Анализ рынка и диагностирование потребителей индивидуальных жилых домов в Пензенском городском округе

ЖИЛИЩНЫЕ СТРАТЕГИИ

Том 3 • Номер 4 • октябрь-декабрь 2016 ISSN 2410-1621 Russian Journal of Housing strategy

издательство

Креативная экономика

Анализ рынка и диагностирование потребителей индивидуальных жилых домов в Пензенском городском округе

Улицкая Н.Ю., Акимова М.С., Ишамятова И.Х.

1 Пензенский государственный университет архитектуры и строительства

АННОТАЦИЯ:_

Актуальность темы обусловлена проблемой эффективной реализации жилой недвижимости наряду со стремительным развитием строительства. У потребителей в г. Пензе нет достаточного выбора объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в связи с их дефицитом и ценовой недоступностью. При этом в пригороде иная ситуация: объемы малоэтажного строительства увеличились, у покупателей появилось больше выбора, поэтому требования к домам возросли. В статье представлены результаты исследования рынка индивидуальных жилых домов в Пензенском городском округе. В работе использованы методы статистического анализа и формализованного опроса потребителей, проведенного в период с 2014 г. по 2015 г. В результате уточнена классификация индивидуальных жилых домов и осуществлена сегментация потребителей как основных адресатов маркетинговых мероприятий на рынке ИЖС. В силу того, что органы муниципальной власти обязаны улучшать жилищные условия населения и способствовать развитию рынка недвижимости, им, в целях обоснования жилищной политики, следует выявлять жилищные потребности и возможности населения, что позволит принимать обоснованные управленческие решения при стратегическом и пространственном планировании города. Девело-перы также должны быть ориентированы на удовлетворение потребителей, поэтому им необходимы маркетинговые исследования рынка - это будет способствовать эффективной реализации их рыночных предложений.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: потребители, индивидуальные жилые дома, маркетинг, рынок ИЖС.

Market analysis and diagnosis of consumers of detached houses in penza urban district

Ulitskaya N.Yu., Akimova M.S., Ishamyatova I.Kh.

1 Penza State University of Architecture and Construction

Введение

Актуальность работы связана с возрастающей неудовлетворенностью потребителей рыночными предложениями на рынке жилья. Производителями и продавцами жилья не учитываются потребительские предпочтения и возможности, что отражается на дисбалансе спроса-предложения.

Цель исследования - диагностировать потребителей индивидуальных домов для выявления тенденций и перспектив развития рынка

ИЖС в Пензенском городском округе. Для достижения цели решены такие задачи, как: уточнение терминологии и классификации индивидуальных жилых домов; анализ рынка ИЖС; статистический анализ и опрос потребителей. Объектом исследования является рынок ИЖС в Пензенском городском округе, предметом - потребители индивидуальных жилых домов.

1. терминология и классификация индивидуальных жилых домов

Единого определения термина «индивидуальный жилой дом» нет, поэтому в теории и на практике он трактуется по-разному. Так, согласно Жилищному кодексу РФ, «жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании» [2]. В Градостроительном кодексе РФ сказано, что «индивидуальный жилой дом - отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи» [1]. В своде правил есть определе-

ABSTRACT:_

The relevance of the topic is determined by the problem of the effective realization of residential property along with the rapid development of construction. Consumers in Penza do not have enough choice of objects of individual housing construction (IHC) due to the scarcity and price inaccessibility of such objects. At the same time, the situation in the suburbs is different: the volume of low-rise construction have increased, so there are more choices for buyers, for this reason requirements to the houses increased. The article presents the results of the market research of detached houses in Penza urban district. In their work the authors used the methods of statistical analysis and formalized consumer survey, conducted between 2014 and 2015. In the result, the classification of detached houses was verified and the segmentation of consumers as the main recipients of marketing activities on the market of individual housing construction was carried out. Due to the fact, that the local authorities are obliged to improve the living conditions of the population and to promote the development of the real estate market, they, in order to justify the housing policy, should identify housing needs and capabilities of the population - that will allow to make reasonable management decisions at strategic and spatial planning of the city. Developers should also be focused on customers' satisfaction, for this reason it is necessary for them to have marketing researches of the market, because it will contribute to the effective realization of their market offerings.

KEYWORDS: consumers, detached houses, marketing, market of individual housing construction. JEL Classification: R11, R21, R31 Received: 06.12.2016 / published: 30.12.2016

© Author

CITATION:_

Ulitskaya N.Yu., Akimova M.S., Ishamyatova I.Kh. (2016) Analiz rynka i diagnostirovanie potrebiteley individualnyh zhilyh domov v Penzenskom gorodskom okruge [Market analysis and diagnosis of consumers of detached houses in Penza urban district]. Zhilischnye strategii. 3. (4). - 261-278. doi: 10.18334/zhs.3.4.37160

ние только малоэтажной жилой застройки, согласно которому, это «жилая застройка этажностью до 4 этажей включительно с обеспечением, как правило, непосредственной связи квартир с земельным участком» [13]. В книге А.Н. Асаул индивидуальный дом представлен как «дом для проживания одной семьи или нескольких родственных семей, который отличается от других домов характерными, свойственными только ему, признаками» [3] (Asaul A.N., Kazakov Yu.N., Pasyada N.I., Denisova I.V., 2005). Деминой А.В. уточнено, что «жилым одноквартирным домом следует считать дом, предназначенный для постоянного совместного проживания одной семьи и связанных с ней родственными узами или иными близкими отношениями людей» [5] (Volkova T.F., 2015).

В настоящее время многие ученые дают классификацию индивидуальных жилых домов по различным основаниям. По нашему мнению, наиболее точными и обширными являются две основные классификации, предложенные А.Н. Асаул с соавторами и Е.К. Ивакиным с А.В. Вагиным.

В классификации А.Н. Асаул выделены:

1. По наличию земельного участка: дома с земельными участками, которые имеют непосредственную связь помещений дома с территорией; дома без земельных участков, которые имеют опосредованную связь помещений дома с территорией через общедомовые коммуникации.

2. По надземной этажности: малоэтажные дома с одним или двумя этажами и дома средней этажности с тремя, четырьмя или пятью этажами.

3. По подземной этажности: дома с цокольным или подвальным этажом и дома с подземным этажом.

4. По наличию лифтового оборудования: безлифтовые дома и лифтовые дома.

5. По размещению: отдельно стоящие дома и блокированные дома.

6. По количеству квартир: одноквартирные дома, двухквартирные дома и многоквартирные дома с количеством квартир от трех и более.

7. По планировочной структуре застройки: дома с рядовой застройкой и дома с нерядовой застройкой.

8. По способу и характеру блокировки: рядовые, атриумные и террасные.

9. По типу застройки и степени освоенности: дома на исторической территории и дома на новой территории.

ОБ АВТОРАХ:_

Улицкая Наталья Юрьевна, доцент кафедры кадастра недвижимости и права

Ишамятова Ирина Хафисовна, аспирант

ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:_

Улицкая Н.Ю., Акимова М.С., Ишамятова И.Х. Анализ рынка и диагностирование потребителей индивидуальных жилых домов в Пензенском городском округе // Жилищные стратегии. - 2016. -Том 3. - № 4. - С. 261-278. doi: 10.18334/zhs.3.4.37160

10. По характеру проживания людей: дома с постоянным проживанием и дома с сезонным (временным) проживанием.

11. По месторасположению: городские особняки, пригородные виллы, фермерские усадьбы и коттеджи.

12. По социальной ориентации: дома для малообеспеченного населения, дома для среднеобеспеченного населения и элитные дома.

13. По степени капитальности: капитальные дома, быстровозводимые дома и мобильные дома.

14. По специфичности: интеллектуальные дома, энергоэффективные дома, «растущие дома», дома для сложных семей [3] (Asaul A.N., Kazakov Yu.N., Pasyada N.I., Denisova I.V., 2005).

В классификации малоэтажных жилых объектов Е.К. Ивакина и А.В. Вагина выделены:

1. По местоположению: в городе, в пригороде, загородные.

2. По уровню доходов: элитные, бизнес-класс, средний класс, экономкласс.

3. По периодичности проживания: капитальные строения, дачи.

4. По наличию земельного участка: с придомовым земельным участком с раз-

бивкой сада или огорода, с прик-

индивидуальный жилой дом вартирньш земельным участком без

рассматривается как специфический разбивки сада или огорода, без прик-

вартирного земельного участка.

товар, который приобретается с „

г1 г г г 5. По количеству этажей: одно-

потребителем редК° поэтому при этажный, двухэтажный, трехэтажный.

его выборе потребител и очень 6. По конструктивным реше-

разборчивы ниям: из мелкоштучных материалов,

из древесины, монолитные, панель-

detached house is considered as ные, комбинированные.

a specific product that is seldom 7 По качеству отделки: с высо-

purchased by the consumer, so when кокачественной °тделк°й, без °тд™

или со стандартной отделкой, с черно-

choosing it consumers are very picky „ F

вой отделкой.

8. По виду нежилой площади:

с подвалом, мансардой, верандой; без дополнительных площадей.

9. По наличию дополнительных строений: летние кухни, веранды; отдельно стоящий гараж; без дополнительных строений.

10. По обеспечению безопасности: круглосуточно охраняемый, видеонаблюдение и контроль доступа, КПП; неохраняемый.

11. По типу населенного пункта: в коттеджном поселке с единым архитектурным стилем; в существующем населенном пункте; на новой территории.

12. По качеству архитектурной проработки: стандартная; большое разнообразие архитектурных опций; индивидуальные архитектурные проекты; уникальные архитектурные проекты [7] (Ivakin E.K., Vagin A.V., 2012).

Нами индивидуальный жилой дом рассматривается как специфический товар, который приобретается потребителем редко (один или несколько раз за жизнь), поэтому при его выборе потребители очень разборчивы. С учетом уровней и жизненного цикла товара, развитых Ф. Котлером [9] (Kotler F., Keller K. L., 2007), нами предлагается маркетинговая классификация индивидуальных жилых домов:

1. «Дом по идее» - замысел жилого дома, его отображение на эскизе, составление проекта.

2. «Будущий дом» - привязка проекта дома к земельному участку, прокладка коммуникаций, заложение фундамента.

3. «Строящийся дом» - строительство дома (внешние элементы и внутреннее обустройство).

4. «Новый готовый дом» - полностью построенный и благоустроенный дом, но еще не введенный в эксплуатацию.

5. «Молодой дом» - новый, введенный в эксплуатацию и несколько лет используемый дом.

6. «Эффективный эксплуатируемый дом» - не требующий улучшений и дополнительных затрат используемый дом (около 10 лет).

7. «Неэффективный эксплуатируемый дом» - требующий улучшений и затрат используемый дом.

8. «Изношенный дом» - дом, требующий капитального ремонта.

9. «Старый дом» - дом, требующий реконструкции или консервирования; проживание в нем некомфортное и затратное, но его еще можно возродить.

10. «Умирающий дом» - ветхий, аварийный дом, проживание в котором небезопасно, который целесообразнее снести.

2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 ♦ Объем ввода жилья, всего тыс кв м  ИЖС, тыс кв м ----Полиномиальная

Рисунок 1. Динамика развития индивидуального жилищного строительства

2. Анализ рынка ИЖС в Пензенском городском округе

В Пензе индивидуальные жилые дома возводятся в районе пересечения улиц Зеленодольская и Мереняшева, на Бугровке, в дальнем Арбеково, в районе Барковка, в Засеке [4] (Boroukhina N.N., Uchinina T.V., 2015). На рис. 1 показана динамика индивидуального жилищного строительства в городе, из которого следует, что в ближайшее время оно будет активно развиваться. Однако в основном за счет вторичного рынка земельных участков.

Пригородные территории Пензы являются привлекательными для развития малоэтажного строительства [10] (Nezhdanova M.K., Ulitskaya N.Yu., Akimova M.S., 2015). Строительством индивидуальных домов занимаются группа компаний «Дубрава», компания «Пенза Дом», «Пенза домострой», «Дома Пенза» и другие [11]. Во всех

о

fc х

ю §

° «

О U

й к

н (U

О о

S я

К о

1 5 0

00

5 0

0 2 50

)09 20 10 2011 2012 2013 20 14 20 15 20 16 20

•Пенза

Пензенский район

Бессоновский район

Рисунок 2. Динамика емкости рынка индивидуальных жилых домов в Пензенском городском округе

Источник: составлено по данным [12]

Рисунок 3. Структура сделок с домами Источник: составлено по данным [12]

поселениях пригорода основным видом застройки является малоэтажная застройка. Коттеджные поселки возводятся в с. Богословка, с. Бессоновка, с. Чемодановка, и п. Подлесный [21] (Chernitsova T.V., Uchinina T.V., 2015). В 2015 году на территории Пензенского района введено в эксплуатацию 165,02 тыс. кв. м (100,8 % от соответствующего уровня 2014 года), в т. ч. 10 многоквартирных жилых домов общей площадью 145,42 тыс. кв. м и 145 индивидуальных жилых домов общей площадью 19,6 тыс. кв. м По количеству учтенных сделок и количеству указанных в них объектов составлена динамика емкости рынка ИЖС (рис. 2), обнаруживающая активную фазу развития в Бессоновском районе, стагнацию - в Пензе и Пензенском районе.

В г. Пензе средняя площадь индивидуальных жилых домов, зафиксированная в сделках, составляет 244 кв. м (минимальная - 27,10 кв. м, максимальная - 601,80 кв. м); в Пензенском районе - 48 кв. м (минимальная - 25,20 кв. м, максимальная -168,40 кв. м); в Бессоновском районе - 61,80 кв. м (минимальная - 11,50 кв. м, максимальная - 182,30 кв. м) [12]. В г. Пензе средняя цена сделки, где объектом является индивидуальный жилой дом, составляет 841186,38 руб. (минимальная - 1,00 руб., максимальная - 1800000 руб.); в Пензенском районе - 216684,92 руб. (минимальная - 1,00 руб., максимальная - 650000 руб.); в Бессоновском районе - 464233,16 руб. (минимальная - 1,00 руб., максимальная - 1856347,74 руб.) [12]. В городе Пенза самые дорогие дома зафиксированы в микрорайоне Засека, а самые низкие - в районе Терновка [14, 15] (Segaev I.N., Kaderov N.I., Medvedeva E.N., Akimova A.D., 2016; Segaev I.N., Yankin S.A., Garkina M.O., Lukashova E., 2016). Из структуры сделок видно, что их наибольшее количество зафиксировано в Бессоновском районе, причем почти все договоры купли-продажи ИЖС обременены ипотекой (рис. 3).

Пензенскими исследователями аргументированы следующие факторы, влияющие на развитие пригородных сегментов рынка ИЖС: индивидуальный дом более престижен по сравнению с городской квартирой, является общественным показателем статуса владельца; цены на индивидуальные дома в пригороде отличаются относительной доступностью (индивидуального дома дешевле на 30-40 %); спрос на жилые дома поддерживается за счет удобных способов оплаты (рассрочка, средства сертификата, ипотека, зачет вторичного жилья с правом проживания на время ремонта в новом доме); в целях обеспечения жилищного строительства в муниципальных образованиях Пензенской области в генеральных планах предусматриваются земельные участки для массовой застройки; близкое расположение к городу и хорошая транспортная доступность; в пригородных территориях планируется строительство объектов инфраструктуры [4, 8] (Boroukhina N.N., Uchinina T.V., 2015; Knyazhnev A.A., Chernitsova T.V., Uchinina T.V., 2015).

По мнению некоторых авторов, тенденциями ИЖС следует считать: наиболее популярными являются дома, построенные из кирпича и блока площадью 150-200 кв. м, из дерева - площадью 100-150 кв. м; площадь земельного участка должна быть не менее 15 кв. м; дома должны быть функциональными и удобными; большое вни-

мание уделяется наличию полного спектра коммуникаций; оптимальная этажность 1-2 этажа [5, 14, 20] (Akimova A.D., 2016; Uchinina T.V., Baronin S.A., 2011; Volkova T.F., 2015; Segaev I.N., Kaderov N.I., Medvedeva E.N.).

3. Диагностирование потребителей индивидуальных жилых домов

Анализ статистической информации показал, что численность населения Пензенской области за 20 лет снизилась на 166 тыс. человек (на 10,7 %) и продолжала снижаться до 2005 г., после чего наметился незначительный подъем [16]. Динамика населения демонстрирует: миграционный отток городских жителей в другие регионы; стабильность (естественная убыль) численности населения в большинстве районов области, что косвенно свидетельствует об их экономической слабости (доходы населения недостаточны даже для миграционной мобильности, а жилье - неликвидно); активный прирост жителей в Пензенской городской агломерации из-за роста доли загородного жилищного строительства, что косвенно свидетельствует о потребительской привлекательности пригородной территории Пензы и граничащих с ней Бессоновским и Пензенским районов [21] (Chernitsova T.V., Uchinina T.V., 2015).

Среднестатистическое количество и структура домохозяйств в разрезе города Пензы приведены на рис. 4. Можно предположить, что домохозяйства, состоящие их 3-х человек, - это молодые семьи. Наибольшие темпы жилищного строительства достигнуты в Октябрьском и Первомайском районах, что и вызывает наибольшее количество здесь домохозяйств.

Доля нуждающихся в улучшении жилищных условий семей в городе Пензе составляет 3,5 % от общего числа домохозяйств. Их структура приведена на рис. 5. По прогнозам, для обеспечения потенциальных потребителей жилья в г. Пензе необходимо построить 309 тыс. кв. м жилья.

Опрос проводился методом формализованного интервью с пометками в анкетах в течение 2014 г., обрабатывались - в начале 2015 г. Выборку прошло 210 анкет. Из рис. 6 видно, что преобладают женщины, которые относятся к более контактной группе. Большинство опрошенных имеет высшее образование, долю со среднеспециальным образованием составляет в основном самая возрастная группа. Большинство опрошенных пензенцев - оптимисты, и относят себя к среднему классу, молодежь (от 18 до 22 лет) более довольна своим материальным положением, возрастные группы от 40 лет и более по большому счету считают себя бедными.

Исследование удовлетворенности потребителей местами проживания показало, что 34,7 % опрошенных купили жилье после 2010 г.; 27,1 % - всю свою жизнь живут на одном месте (родовое гнездо); 15,6 % - купили жилье в 2000-х гг.; 8 % - получили жилье от государства в 1980-х гг.; 5,2 % - купили жилье в 1990-х гг.; 5 % - получили жилье от государства в 1990-х гг.; 1,8 % - получили жилье от государства в 2000-х гг.; 1,4 % - получили жилье от государства после 2010 г.; 1,2 % - купили кооперативную квартиру в конце 1980-х гг.

80000 60000 40000 20000 0

67Я00

484Я0

38ЯЯ0 38Я00

Окт%брьский Ленинский Первомайский Железнодорожный

районы г. Пензы

40% 30% £ 20% 10% 0%

1 чел.

30%

2Я% 23%

20%

2%

2 чел. 3 чел. 4 чел.

структура длмлхлзяйств

Рисунок 4. Количество и структура домохозяйств в г. Пензе Источник: составлено по результатам статистического анализа [16]

5 и более чел.

переселенцы вдовы 18%

военнослужащих, приравненные к ним 3%

молодые сем: 26%

многодетные семьи 9%

беженцы,

вынужденные участники ВОВ ветераны боевых

действии 4%

имеющие больных детей 11%

инвалиды, семьи, имеющие детей-инвалидов 15%

-военнослужащие, прир авненные к ним

12%

Рисунок 5. Структура категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий в г. Пензе

Источник: составлено по результатам статистического анализа [16]

распределение респондентов по образованию

обучающиеся студенты 10%

среднеспн-циальное

23%

неоконченное высшее 7°°>

несколько высших

3%

высшее 57%

возрастной состав респондентов

от 56 лет от 18 до 22 лет 9% 12%

от 40 до 55 лет 20%

от 31 до 399 лет 27%

от 23 до 30 лет 32%

Рисунок 6. Описание респондентов

14 12 10 8 6 4 2 0

18-22 23-30 31-39 40-55 старше 56

• всегда

переехали сюда в 1980-х гг.

• переехали сюда в 1980-х гг.

переехали сюда в 2000-х гг.

Рисунок 7. Ответ на вопрос «Как давно Вы проживаете в таких условиях?» между возрастными группами респондентов

Распределение ответов между возрастными группами респондентов приведено на рис. 7. Видно, что самая молодая и самая возрастная категории наиболее привязаны к постоянному месту жительства. Пик получения бесплатного жилья пришелся на 1980-е гг., пик покупок жилья - на середину 2000-х гг.

На рис. 8 приведены показатели удовлетворенности потребителей местами проживания. Видно, что больше половины опрошенных не очень довольны своим местом жительства. Транспортная доступность местожительства не совсем устраивает 62 %, а окружение жилья - 44 %.

Желание улучшить свои жилищные условия имеет более половины респондентов, однако возможность есть далеко не у всех (рис. 9).

Большинство предпочло бы приобрести квартиру или дом под ключ, чтобы сразу заехать и жить. Значительная часть приобрела бы квартиру или дом на стадии обустройства, чтобы самим обустроить все по своему вкусу. Часть респондентов приобрела бы жилье на нулевом цикле из-за более низкой стоимости (рис. 10).

Основными мотивами для приобретения индивидуальных жилых домов являются: желание иметь дополнительное жилье для отдыха, регулярного выезда на природу и летнего проживания; модная тенденция; вложение свободных денежных средств;

удовлетворенность местом проживания удовлетворенность транспортной доступностью

не довольны 26%

местожительства

довольн2 не довольны 20% 23%

не очень довольны

Я4%

удовлетворенность окружением местожительства

не очень довольны 62%

не довольны 1Я%

Рисунок 8. Удовлетворелность потребителей местом проживания

желание улучшить жилищные условия

может быть в удаленной перспективе 23%

возможность улучшить жилищные условия

_в ближайшее время 4%

в очень удаленной перспективе

свт ьблуЯил6жу%ачйшиет

в отложенный

период времени 40%

Рисунок 9. Желания и возможности улучшения жилищных условий

квартиру с евроремонтом на вторичном рынке жилья

квартиру без ремонта на вторичном рынке жилья

готовую квартиру под ключ

готовую квартиру с черновой отделкой

на завершающей стадии строительства многоквартирного дома на начальном этапе строительства многоквартирного

дома

на этапе проектирования квартиры, чтобы самому выбрать проект земельный участок с домом под ключ

земельный участок с домом без отделки

земельный участок на начальном этапе строительства

земельный участок с коммуникациями, чтобы самому

построить дом

19

22

7

7

9

20

0 5 10 15 20 25

Рисунок 10. Распределение ответов между выбором места проживания и уровнем его готовности

постоянное проживание [5, 8, 17] (KnyazhnevA.A., Chernitsova T.V., Uchinina T.V., 2015; Ulitskaya N.Yu., Chursin A.I., Ishamyatova I.Kh., 2016; Volkova T.F., 2015).

Сегментирование потенциальных потребителей ИЖС приведено в табл. 1.

Таблица 1

Сегментирование потребителей ИЖС

№ п/п Основание Сегмент Характеристика

1 По платежеспособности и социальному статусу Высший слой (элита) Небольшая группа формальных или фактических владельцев предприятий, позволяющих извлекать ежегодный доход более 6 млн руб. на одну семью, и чиновников, занимающих министерские посты (не более 250 тыс. семей), - потребители дорогих загородных домов и квартир класса «Люкс» и «Премиум».

2 Эшелон высшего слоя (топ-менеджеры, управляющие) Немногочисленная, но быстро растущая группа относительно молодых (28-42 года), высокообразованных в области управления специалистов с годовым доходом более 6 млн руб. (около 1 млн семей (2 %)) - потребители дорогих коттеджей бизнес-класса.

3 Предприниматели Владельцы средних и небольших предприятий с годовым доходом 3-5 млн руб. (2 млн семей (4%)) - потребители загородных домов.

№ п/п Основание Сегмент Характеристика

4 По платежеспособности и социальному статусу Средний слой управления (менеджеры, начальники отделов, бригадиры, главные врачи) Управленцы с годовым доходом от 500 тыс. до 3 млн руб. (2 млн семей (4 %)) - потребители загородных домов.

5 Независимые работники (интеллектуалы и мастера: юристы, экономисты, бухгалтеры, преподаватели, водители, слесари, портные) Квалифицированные работники интеллектуального труда с годовым доходом 300-500 тыс. руб. (3,5 млн семей (7 %)) - потребители загородных домов класса «Комфорт».

6 Квалифицированные работники (рабочие, служащие, работники торговли и сервиса) Квалифицированные работники обслуживающего труда с годовым доходом до 400 тыс. руб. (5 млн семей (10 %)) - потребители дачных домов.

7 Работающие или имеющие другой дополнительный источник дохода пенсионеры Работающие с годовым семейным доходом 200-300 тыс. руб. (2,5 млн семей (5 %)) - потребители дачных домов.

8 Неработающие пенсионеры С годовым семейным доходом 100-200 тыс. руб. (10 млн семей (20 %)) - потребители дачных домов.

9 Рабочие (промышленности и сельского хозяйства) С годовым семейным доходом от 100-300 тыс. руб. (15 млн семей (30 %)) - потребители домов экономкласса.

10 По целям и способам потребления Покупатели-инвесторы Участники долевого строительства, но которые консервируют приобретенную недвижимость «до лучших времен», делятся на активных и пассивных. Активные - приобретатели жилья для последующей сдачи его в аренду (около 15 % от общего числа покупателей-инвесторов). Пассивные - покупатели жилья, подлежащего спекуляции на пике роста цен (до 20 % жилья, построенного в Пензе с 2006 года, приобретено покупателями-инвесторами, и 85 % этого жилья не участвует в рыночном обороте).

11 Покупатели для постоянного проживания или улучшения жилищных условий Категория представлена в основном на вторичном рынке жилья, наиболее постоянна и ее доля на рынке (29 % от объема) - не менялась с 2000 года.

12 Участники долевого строительства жилья Распространенная категория потребителей на первичном рынке жилья, сформированная искусственно из-за отсутствия ресурсов и политики застройщиков на строительство многоквартирного жилья «под ключ».

13 Самостоятельные застройщики малоэтажного жилья и участники жилищно-строительных кооперативов Категория потребителей, строящих индивидуальные дома и самостоятельно объединяющихся в различного вида кооперативы (продолжается рост их числа вопреки муниципальной и девелоперской политике, направленной на ограничение предложения размежеванных земельных участков с инженерной инфраструктурой).

№ п/п Основание Сегмент Характеристика

14 Получатели бесплатного жилья и жилищных субсидий на покупку и строительство (ветераны войны, участники вооруженных конфликтов и ликвидации последствий техногенных катастроф, работники бюджетной сферы, военнослужащие запаса и т. п., то есть участники государственных жилищных программ) В Пензе проживает 46 % от всех «очередников» (6595 семей), среди которых можно выделить две крупные группы: молодые семьи - 7,3 % от всех «очередников»; проживающие в ветхом и аварийном жилищном фонде - 5,4 % от всех «очередников»; инвалиды и семьи, имеющие детей инвалидов, - 5,3 % от всех «очередников»; ветераны Афганистана - 2,1 % от всех «очередников»; многодетные семьи - 1,7 % от всех «очередников»; ветераны боевых действий - 1,1 % от всех «очередников».

Источник: составлено по данным [17, 18, 19, 21] (Chernitsova T.V., Uchinina T.V., 2015; Ulitskaya

N.Yu., Akimova M.S., 2016; Ulitskaya N.Yu., Akimova M.S., Rumyantseva M.V., 2014; Ulitskaya N.Yu., Chursin A.I., Ishamyatova I.Kh, 2016)

Таким образом, основными потребителями ИЖС будут платежеспособные предприниматели, владельцы бизнеса, госслужащие, а также наемные менеджеры высшего и среднего звена [20] (Uchinina T.V., Baronin S.A., 2011). Диагностирование показало, что платежеспособные покупатели при выборе наибольшие требования предъявляют к месторасположению и цене. Потребители со средними доходами ориентированы на приобретение жилья в среднем ценовом диапазоне, предпочитают приобретать земельные участки, самостоятельно возводя на них индивидуальные жилые дома [14] (Segaev I.N., Kaderov N.I., Medvedeva E.N., Akimova A.D., 2016). Следовательно, наиболее привлекательным типом жилья в пригороде будет коттедж с участком [5] (Volkova T.F., 2015).

Заключение

Таким образом, рынок ИЖС в Пензенском городском округе, несмотря на определенное развитие, недостаточно соответствует требованиям и возможностям потребителей, что не способствует снижению социального напряжения, ощущаемого в городе. Очевидно, что сегодня необходимо определять стратегические направления развития рынка ИЖС таким образом, чтобы локальные рынки в пригороде формировали планирование, строительство и перестройку городского пространства. Органам власти следует существенно пересмотреть свою роль в регулировании земельно-имущественных отношений, перейдя от функции прямого планирования к функции маркетингового воздействия на рынок ИЖС. Девелоперы также должны задействовать в своем арсенале маркетинговые инструменты исследования рынка потребителей, их сегментирования, ценностно-ориентированного формирования, продвижения и сбыта рыночных предложений.

источники:

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от

03.07.2016) URL: http://www.consultant.ru/.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.07.2016) URL: http://www.consultant.ru/.

3. Асаул А.Н., Казаков Ю.Н., Пасяда Н.И., Денисова И.В. Теория и практика малоэ-

тажного жилищного строительства в России: Монография. - СПб: Гуманистика, 2005. - 563 с.

4. Бороухина Н.Н., Учинина Т.В. Анализ потребительских предпочтений при вы-

боре жилья в организованных коттеджных поселках (на примере г. Пензы) // Современные проблемы науки и образования. - 2015. - № 1-1. - С. 456.

5. Волкова Т.Ф. Основы предпочтительности проживания в пригородной зоне //

Современные научные исследования и инновации. - 2015. - № 3. - С. 50-55.

6. Демина А.В., Ельчищева Т.Ф. Малоэтажное жилое здание: Учебное пособие: в 2 ч. -

Тамбов: Издательство ГОУ ВПО ТГТУ, 2010. - 164 с.

7. Ивакин Е.К., Вагин А.В. Классификация объектов малоэтажного строительства //

Инженерный вестник Дона. - 2012. - № 3. - С. 555-560.

8. Княжнев А.А., Черницова Т.В., Учинина Т.В. Анализ ситуации в сфере индивиду-

ального жилищного строительства в сельской местности (на примере районов Пензенской области) // Современные проблемы науки и образования. - 2015. -№ 1-1. - С. 776.

9. Котлер Ф., Келлер К. Л. Маркетинг менеджмент. - СПб: Питер, 2007. - 816 с.

10. Нежданова М.К., Улицкая Н.Ю., Акимова М.С. Управление развитием пригородной территории Пензы // Современные проблемы науки и образования. - 2015. - № 1-1. - С. 541.

11. Пензенский строительный портал URL: http://www.pnzstroi.ru/ (дата обращения: 29.09.2016).

12. Портал услуг Росреестра URL: https://portal.rosreestr.ru/ (дата обращения: 02.12.2016).

13. Свод правил по проектированию и строительству СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства».

14. Сегаев И.Н., Кадеров Н.И., Медведева Е.Н., Акимова А.Д. Анализ положения на вторичном рынке продаж земельных участков для индивидуального жилищного строительства в г. Пензе // Экономика и предпринимательство. - 2016. - № 10-2. -С. 1124-1128.

15. Сегаев И.Н., Янкин С.А., Гарькина М.О., Лукашова Е. Анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость земельных участков в г. Пензе // Экономика и предпринимательство. - 2016. - № 10-2. - С. 1184-1188.

16. Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Пензенской области URL: http://pnz.gks.ru/ (дата обращения: 11.02.2016).

17. Улицкая Н.Ю., Чурсин А.И., Ишамятова И.Х. Мониторинг предложений на первичном рынке жилья в г. Пензе // Маркетинг в России и за рубежом. - 2016. - № 3. - С. 84-89.

18. Улицкая Н.Ю., Акимова М.С., Румянцева М.В. Стратификация в разрезе ценностно-ориентированного маркетинга местожительства // Научное обозрение. - 2014. - № 11-1. - С. 326-329.

19. Улицкая Н.Ю., Акимова М.С. Аксиологический подход при оценке рынков городской земли для потребителей жилья // Проблемы развития территории. - 2016. - № 1. - С. 48-64.

20. Учинина Т.В., Баронин С.А. Девелопмент недвижимости при реализации проектов строительства экологичного и энергоэффективного малоэтажного жилья в Пензенской области // Известия Юго-Западного государственного университета.

- 2011. - № 5-2. - С. 325-331.

21. Черницова Т.В., Учинина Т.В. Анализ развития малоэтажного строительства в районах Пензенской области // Современные проблемы науки и образования. - 2015.

- № 1-1. - С. 457.

references:

Asaul A.N., Kazakov Yu.N., Pasyada N.I., Denisova I.V. (2005). Teoriya i praktika maloetazhnogo zhilischnogo stroitelstva v Rossii [Theory and practice of low-rise housing construction in Russia]. Saint Petersburg: Gumanistika. (in Russian). Boroukhina N.N., Uchinina T.V. (2015). Analiz potrebitelskikh predpochteniy pri vybore zhilya v organizovannyh kottedzhnyh poselkakh (na primere g. Penzy) [Analysis of consumer preferences in the selection of accommodation in organized cottage (illustrated Penza)]. Modern problems of science and education, 1-1, 456. (in Russian).

Volkova T.F. (2015). Osnovy predpochtitelnosti prozhivaniya v prigorodnoy zone [Basics of preferred accommodation in suburban area]. Modern scientific researches and innovations, 3, 50-55. (in Russian).

Dyomina A.V., Elchischeva T.F. (2010). Maloetazhnoe zhiloe zdanie [Low-rise residential building]. Tambov: Izdatelstvo GOU VPO TGTU. (in Russian). Ivakin E.K., Vagin A.V. (2012). Klassifikatsiya obektov maloetazhnogo stroitelstva [Classification of the objects of low-rise construction]. Engineering journal of Don, 3, 555-560. (in Russian). Knyazhnev A.A., Chernitsova T.V., Uchinina T.V. (2015). Analiz situatsii v sfere in-dividualnogo zhilischnogo stroitelstva v selskoy mestnosti (na primere rayonov Penzenskoy oblasti) [Analysis of the situation in the field of individual housing construction in rural areas (for example areas of the Penza region)]. Modern problems of science and education, 1-1, 776. (in Russian).

Kotler F., Keller K. L. (2007). Marketing menedzhment [Marketing management]. Saint Petersburg: Piter. (in Russian).

Nezhdanova M.K., Ulitskaya N.Yu., Akimova M.S. (2015). Upravlenie razvitiem prig-orodnoy territorii Penzy [Managing the development of suburban territory of Penza]. Modern problems of science and education, 1-1, 541. (in Russian).

Segaev I.N., Kaderov N.I., Medvedeva E.N., Akimova A.D. (2016). Analiz polozheniya na vtorichnom rynke prodazh zemelnyh uchastkov dlya individualnogo zhilischno-go stroitelstva v g. Penze [Analysis of the situation on secondary market sales of land plots for individual housing construction in Penza]. Journal of Economy and Entrepreneurship, 10-2, 1124-1128. (in Russian).

Segaev I.N., Yankin S.A., Garkina M.O., Lukashova E. (2016). Analiz tsenoobrazuyus-chikh faktorov, vliyayuschikh na stoimost zemelnyh uchastkov v g. Penze [Analysis of pricing factors affecting the cost of land in the city of Penza]. Journal of Economy and Entrepreneurship, 10-2, 1184-1188. (in Russian).

Ulitskaya N.Yu., Chursin A.I., Ishamyatova I.Kh. (2016). Monitoring predlozheniy na pervichnom rynke zhilya v g. Penze [Monitoring proposals for the primary housing market in Penza]. Journal of Marketing in Russia and Abroad, 3, 84-89. (in Russian).

Ulitskaya N.Yu., Akimova M.S., Rumyantseva M.V. (2014). Stratifikatsiya v razreze tsennostno-orientirovannogo marketinga mestozhitelstva [Stratification in the context of value-oriented place of residence marketing]. Science Review, 11-1, 326-329. (in Russian).

Ulitskaya N.Yu., Akimova M.S. (2016). Aksiologicheskiy podkhod pri otsenke rynkov gorodskoy zemli dlya potrebiteley zhilya [Axiological approach to the evaluation of urban land markets for housing consumers]. Problems of Territory's Development, 1, 48-64. (in Russian).

Uchinina T.V., Baronin S.A. (2011). Development nedvizhimosti pri realizatsii proektov stroitelstva ekologichnogo i energoeffektivnogo maloetazhnogo zhilya v Penzenskoy oblasti [Real estate development in project construction ecological and energy efficiency low-rise housing in the Penza region]. Proceedings of the Southwest State University, 5-2, 325-331. (in Russian).

Chernitsova T.V., Uchinina T.V. (2015). Analiz razvitiya maloetazhnogo stroitelstva v rayonakh Penzenskoy oblasti [Analysis of low-rise construction in the area Penza region]. Modern problems of science and education, 1-1, 457. (in Russian).