Застройщики нащупывают дно

Борьба Центробанка с околонулевой ипотекой, которая велась всю прошлую осень, привела к тому, чего и опасались застройщики. После вынужденного сокращения таких программ резко упал спрос. Только в Москве в феврале объем сделок на рынке жилых новостроек сократился почти вдвое по сравнению с прошлым годом. Судя по всему, альтернативных и действенных инструментов поддержки спроса в кризис застройщики пока так и не нашли.

Практический запрет на околонулевую ипотеку привел к серьезному падению продажи жилья в новостройках

Фото: Майя Жинкина, Коммерсантъ

Февраль текущего года оказался одним из самых тревожных месяцев для застройщиков жилья Москвы. Как свидетельствуют данные столичного управления Росреестра, в последний месяц зимы было зарегистрировано 5, 28 тыс. сделок на первичном рынке жилья, что на 47,8 % ниже год к году и на 8,5% меньше, чем в январе текущего года. Что же касается продаж апартаментов и машино-мест в паркингах строящихся жилищных комплексов, то и в этом сегменте ситуация выглядит для девелоперов критичной. В нежилом сегменте столицы, по данным Росреестра, в феврале зарегистрировано 2,1 тыс. сделок, что на 46% меньше год к году и на 11% — по сравнению с январем.

В целом начало 2023-го ничего хорошего московскому рынку жилищного строительства не принесло. По тем же данным Росреестра, в январе—феврале зарегистрировано 15,52 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в жилом и нежилом сегментах. Это на 36% ниже аналогичного периода прошлого года и на 17,6% меньше первых двух месяцев 2021-го.

Причины и следствия

В ведомстве падение продаж называют «вполне закономерным», учитывая, что с начала года изменились программы кредитования и начался заметный переток покупателей на вторичный рынок. В Москве квартиры на «вторичке» действительно стоят дешевле, чем в новостройках. По данным «Домклика», в начале февраля средневзвешенная цена на вторичном рынке жилья составляла 237 тыс. руб. за 1 кв. м, в то время как на первичном — почти 270 тыс. руб. за 1 кв. м. Справедливости ради надо отметить, что аналогичная ситуация сложилась во всех 16 крупных городах страны, где «Домклик» проводит мониторинг цен на жилье.

По подсчетам IRN.RU, средняя стоимость на вторичном рынке в старых границах столицы к марту текущего года снизилась на 5,6% год к году, до 252 тыс. руб. за 1 кв. м, в Новой Москве — на 4,5%, до 196,8 тыс. руб. за 1 кв. м, а в Подмосковье — на 1,2%, до 150,75 тыс. руб. за 1 кв. м. Таким образом, в Москве, где в последние годы квартиры на вторичном рынке стоили несколько дороже, что вынуждало покупателей квартир приобретать жилье в новостройках, создалась нестандартная ситуация.

Причиной такого изменения давно устоявшейся рыночной парадигмы, скорее всего, стало введение в разгар пандемии льготной ипотеки, что вызвало повышенный спрос на квартиры в новостройках. Застройщики естественным образом ответили на этот ажиотаж, максимально повышая цены на свои лоты. Пока субсидируемые государством жилищные кредиты выдавались под 5%, а позже под 7%, спрос на недвижимость на первичном рынке действительно держался на рекордных уровнях. Однако с началом 2023 года ставка по льготной ипотеке выросла до 8%. К этому добавился общий кризис в экономике из-за геополитической конфронтации.

Столичный Росреестр, упоминая среди причин сокращения объемов сделок на первичном рынке в январе—феврале текущего года изменение программ кредитования, вероятно, имел в виду этот фактор. Однако есть еще один момент.

С лета прошлого года застройщики для поддержания спроса на падающем из-за кризиса рынке стали массово вводить свои программы ипотечного кредитования для покупателей со ставками от 0,1%. Таким образом, в оборот вошло понятие «околонулевая ипотека». Девелоперы пообещали субсидировать за свой счет разницу между предлагаемой пониженной ставкой и рыночной. Однако на деле для конечных покупателей такое субсидирование зачастую означало повышение цен на квартиры.

Это и вызвало возмущение Центробанка, который усмотрел в такой практике признаки возможного надувания пузыря на рынке жилой недвижимости. Главный аргумент — невозможность продать в случае крайней необходимости квартиру по купленной цене покупателями либо их кредиторами: банками, выдававшими ипотеку. Таким образом, регулятор настроен на то, что в среднесрочной перспективе ценовая конъюнктура на рынке может измениться не в пользу владельцев квартир.

ЦБ всю прошлую осень боролся с массовым распространением околонулевой ипотеки от застройщиков и в итоге к концу 2022-го добился ужесточения условий для банков при выдаче таких кредитов. С начала текущего года регулятор продолжил свой «крестовый поход», продолжая увеличивать требования к размеру собственного капитала для банков, которые соглашаются участвовать в программах девелоперов по выдаче ипотеки уже под 3%. Такая ситуация оттолкнула часть потенциальных покупателей. Это привело к тому, чего так опасались застройщики,— падению спроса.

Спрос на грани срыва

По данным «Бон Тон», из-за запрета околонулевой ипотеки спрос на московские новостройки в феврале рухнул на 51% год к году и сократился на 15% по сравнению с январем. Наиболее заметное снижение спроса наблюдалось в Новой Москве, где, по данным аналитиков, продажи упали почти на 62%, до 800 сделок на первичном рынке. По сравнению с январем снижение оказалось на уровне 27,5%. В старых границах столицы ситуация в феврале тоже оказалась безрадостной для застройщиков: за месяц было заключено 3,4 тыс. сделок, что, по подсчетам «Бон Тона», на 35,8% меньше год к году и на 8% ниже, чем в январе, который традиционно менеджерами отделов продаж девелоперских компаний считается мертвым сезоном.

Если сравнивать объем сделок в феврале в Подмосковье, которое является частью столичного субрынка жилой недвижимости, то здесь было заключено 2,5 тыс. ДДУ. Это на 60,3% меньше, чем за тот же период прошлого года, и на 19,4% меньше, чем в январе. Таким образом, в целом по столичному субрынку в последний месяц зимы 2023 года было зарегистрировано 6,7 тыс. сделок на первичном рынке — это на 51% ниже, чем годом ранее, и на 15%, чем в январе.

Одновременно со снижением сделок сокращается и доля ипотеки при покупке квартир в новостройках. Так, по подсчетам департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, основанного на данных Росреестра, в феврале текущего года в старых границах Москвы доля сделок с использованием заемных средств составила 75%, что на 4 процентных пункта (п. п.) ниже, чем в январе, а в Новой Москве — 79%, что меньше на 9 п. п. по сравнению с январем. Как отмечают аналитики, на фоне повышения ставок по ипотеке и прекращения банками приема заявок на выдачу жилищных кредитов ниже 3% доля сделок на первичном рынке с использованием жилищных кредитов падает второй месяц подряд.

Серьезное снижение спроса на московском рынке недвижимости приводит к различным трансформациям существовавшего в сегменте положения. Помимо перекоса снижения цен в сторону «вторички», что не идет на пользу «первичке», на рынке новостроек сложилась еще одна парадоксальная ситуация.

Традиционно считалось, что покупать квартиры дешевле на этапе котлована, так как с ростом строительной готовности объекта повышалась и рыночная цена выкупленного лота. Такая ситуация привлекала инвесторов, которые вкладывали деньги в жилую недвижимость. Однако сейчас некоторые готовые квартиры в Москве стоят дешевле, чем жилье на котловане, выяснил IRN.RU, опросив застройщиков. Еще пять лет назад квартиры и апартаменты в проектах на этапе котлована в столице, включая Новую Москву, стоили на 29,5% дешевле, чем жилье в готовых новостройках.

Сейчас, как выяснил IRN.RU, ситуация на рынке «старой» и Новой Москвы выглядит так: массовые новостройки на этапе котлована дешевле сданных на 6,5%, комплексы бизнес-класса — на 10,6%, премиум-класса — на 14,2%. Однако сами застройщики говорят, что пока такая практика не носит массового характера. Застройщики жилья, резюмируют аналитики IRN.RU, «не любят снижать цены и готовы держать высокий ценник даже на зависшие в продаже лоты». Однако сокращающийся спрос может вынудить девелоперов изменить свой подход.