Неликвидные гектары

За последние шесть месяцев 2008 года стоимость земли в Подмосковье снизилась на 10-40%. И это, по мнению экспертов, еще не предел. Лишь немногие из крупных землевладельцев, имея запас финансовой прочности, рассчитывают дождаться конца кризиса и нового роста цен. Прочим лендлордам остается надеяться на то, что грозящая им национализация будет мягкой.

"Покупайте землю — ее больше не производят"

Эти слова Марка Твена в последние годы были руководством к действию для крупнейших землевладельцев Подмосковья. В самом деле, согласно данным Knight Frank Research, если в 2006 году 1 га земли на расстоянии 31-50 км по Ленинградскому шоссе стоил в среднем $370 тыс., то в конце 2007 года — уже $850 тыс. 129% прибыли — редкий бизнес приносит больше. Конечно, этот показатель — скорее исключение, но в 2007 году вся земля по Ленинградскому направлению подорожала в среднем на 30-40%. В целом же, согласно данным GVA Sawyer, за пять лет, с марта 2004 по март 2008 года, цена областных земель на разных направлениях выросла на 200-300%. Параллельно с этим формировался пул крупнейших игроков земельного рынка Подмосковья, каждый из которых владел десятками тысяч гектаров бывших совхозных территорий. В частности, земельная корпорация "Знак", по собственным оценкам, владеет 15,9 тыс. га, группа "Абсолют" — 20 тыс. га в Красногорском, Наро-Фоминском и Ленинском районах. 40 тыс. га контролирует группа "Визави" в Волоколамском и Егорьевском районах Мособласти. Но больше всего земли удалось аккумулировать "Промсвязьнедвижимости": по оценкам Knight Frank Research, в активе корпорации — 70 тыс. га в Истринском, Солнечногорском и Наро-Фоминском районах (в самой компании эти данные не комментируют).

"Лендлорды зарабатывали двумя путями: во-первых, на простом спекулятивном росте земель, а во-вторых, на девелопменте наиболее ликвидных участков",— объясняет механизм бизнеса крупнейших землевладельцев заместитель руководителя агентства "Земля-консалт" Семен Строгинцев. К примеру, УК "Масштаб" (по подсчетам Knight Frank Research, владеет 13 тыс. га) еще в январе 2008 года продала ГК ПИК 127 га земли вдоль Калужского шоссе, в 4-5 км от МКАД. Сумма сделки не разглашалась, однако участники рынка оценили ее примерно в $200 млн. А тот же "Знак" на 358 га в Красногорском районе Подмосковья решил возвести многофункциональный комплекс "Гран-при", который включает около 1,5 млн кв. м жилья, офисно-гостиничный комплекс, коттеджный поселок и ипподром площадью 93 га (до кризиса корпорация планировала вложить в проект без малого $3-4 млрд). "Особенно же выгодно лендлордам было строительство на своих лучших землях элитных коттеджных поселков,— говорит депутат Госдумы Антон Беляков.— Учитывая фактически нулевую стоимость земли, их прибыль после реализации проекта составляла тысячи процентов".

По данным Knight Frank Research, пиковые цены на подмосковную землю установились в конце мая — начале июня прошлого года, когда стоимость 1 га земли на расстоянии 31-50 км по Ленинградскому шоссе доходила до $1,2 млн. Однако спустя всего несколько месяцев ситуация изменилась. По словам гендиректора компании "Земля-консалтинг" Ирины Гунченко, участки в пределах 40 км от МКАД на западе Подмосковья, еще недавно столь лакомые для инвесторов, сегодня продаются с дисконтом 10-40% от летних цен. К примеру, в конце декабря "Инком" предлагал скидку 10-15% на участок площадью 38 га в 25 км от МКАД по Новорижскому шоссе (заявленная стоимость — $8 тыс. за сотку) и скидку 5-10% на участок площадью 1,6 га в 19 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе (заявленная стоимость — $50 тыс. за сотку). И подобный дисконт еще далеко не предел. "Думаю, дна рынок достигнет осенью 2009 года, и то если макроэкономическая ситуация в стране не будет ухудшаться,— полагает гендиректор Tweed Ирина Могилатова.— Снижение стоимости земли по сравнению с нынешними цифрами может достичь 20-30%". С ней согласен Семен Строгинцев: по его мнению, весьма вероятен сценарий, когда банкам отойдут заложенные лендлордами земли. И если банки, опасаясь еще большего удешевления активов, одновременно выбросят их на рынок, то областные гектары могут подешеветь еще на 20-25%.

Что же привело к столь стремительному падению цен на подмосковные участки? Во-первых, как считает гендиректор архитектурно-строительного центра "Эмакс" Илья Сорока, сказался перегрев рынка в целом, так как последние два года цены на землю в Подмосковье росли на сотни процентов в год при одновременном отсутствии массового спроса на индивидуальное жилищное строительство. Во-вторых, по мнению Ирины Гунченко, резкое падение цен объясняется еще и тем, что на фоне кризиса земля перестала быть ликвидным активом. В условиях, когда о простом спекулятивном росте цены можно забыть, земля может приносить прибыль только в том случае, если на ней будет реализован тот или иной девелоперский проект. А средств, чтобы строить коттеджные поселки или логистические центры, у лендлордов нет, так как с рынка ушли дешевые кредитные деньги. Крупные же девелоперы, которые еще недавно выстраивались в очередь, чтобы поучаствовать в совместных проектах, теперь обходят конторы лендлордов стороной. "Мы всегда открыты к сотрудничеству и партнерству, однако ситуация на рынке такова, что не так много компаний имеют возможность инвестировать в развитие совместных проектов,— констатирует коммерческий директор RDI Group Андрей Васильев.— Никто не может дать точный прогноз на ближайший год о состоянии рынка, а рисковать в нынешней ситуации — непозволительная роскошь".

Средства выживания

Как же лендлорды рассчитывают выжить в условиях стремительно падающего рынка? Те, кому позволяют средства, держат участки до последнего, надеясь на то, что кризис скоро закончится и цены опять начнут расти. Однако большинство лендлордов не могут похвастаться существенными финансовыми резервами и лихорадочно стараются скинуть дешевеющие активы. По словам директора департамента стратегического консалтинга Kopernik Labs Владислава Лукиана, компания RDI Group (владеет 29 тыс. га земли) сегодня предлагает 20-30-процентный дисконт на свои наиболее ликвидные участки и 40-50-процентный — на остальные. И это при том, что для большинства участков сформированы детальные проекты планировки, что резко снижает расходы потенциального инвестора. Но даже на таких условиях клиентов RDI Group находит с трудом. "Мы готовы предложить интересные цены, однако большинство инвесторов заняло выжидательную позицию",— разводит руками Андрей Васильев.

Активно распродает свои участки крупным застройщикам и группа "Абсолют" — одной из последних сделок компании стала продажа 37 га корпорации "Главстрой". При этом специфика рынка такова, что количество публичных сделок по оптовой купле-продаже земель значительно ниже их реального количества. "То, о чем становится известно в девелоперской среде, лишь верхушка айсберга,— уверена Ирина Гунченко.— Крупные владельцы земель не афишируют сделки, чтобы окончательно не "уронить" рынок. Дело в том, что большая часть земель находится в залоге у банков, и при объявлении значительного количества публичных сделок со скидками на участки стоимость земли еще более снизится. В результате банки потребуют дополнительного обеспечения по этим залогам. А денег сегодня ни у кого нет".

Кроме того, подмосковные землевладельцы кардинально пересмотрели концепции осуществляемых проектов. Иными словами — полностью отказались от тех из них, которые еще полгода назад казались смелыми, новаторскими и просто-таки обреченными на успех. К примеру, практически остановлены работы по строительству разрекламированных новых городов-спутников Москвы, рассчитанных на сотни тысяч жителей. Такая судьба, к примеру, постигла город Большое Домодедово (более 12,5 млн кв. м жилья для 450 тыс. человек на 3 тыс. га), который компания Coalco планировала построить в 15 км от Москвы по Каширскому шоссе. Capital Group недавно вышла из проекта "Остров Истра", предполагающего строительство 1,5 млн кв. м жилья на участке 1150 га возле Истринского водохранилища, а УК "Масштаб" значительно урезала свой проект "А 101", в рамках которого первоначально предполагалось построить более 13 млн кв. м жилья на 13 тыс. га вдоль Калужского шоссе. Впрочем, сокращение касается и более мелких проектов. "Ситуация на рынках ликвидности, безусловно, диктует необходимость адаптации нашего проекта "Гран-при"",— признает представитель корпорации "Знак" Иван Кузнецов.— В первую очередь изменения могут коснуться модели финансирования будущих этапов строительства, на которых мы планировали привлекать других игроков для совместной застройки комплекса жилой и коммерческой недвижимостью". А RDI Group, по словам Андрея Васильева, отложила начало строительства ряда объектов.

Спасительная национализация

Но даже больше, чем на оптовую продажу собственных земель с дисконтом и пересмотр концепции девелоперских проектов, латифундисты надеются на власти Подмосковья. Дело в том, что в конце октября прошлого года губернатор Мособласти Борис Громов заявил о намерении возводить на подешевевшей земле крупные массивы жилья экономкласса для бюджетников и военных. "Для лендлордов сегодня попасть в подобную программу равносильно выигрышу в лотерею,— уверен Семен Строгинцев.— Во-первых, этим они страхуют себя от дальнейшего падения стоимости земли; во-вторых, обеспечивают на несколько лет работу своим строительным и девелоперским подразделениям; в-третьих, гарантированно избавляют себя от проблем с административным ресурсом, что в нынешних условиях нового передела собственности, вызванного кризисом, едва ли не важнее всего". Прекрасно понимают это и сами лендлорды. "Пока от подмосковных властей нам не поступало предложений о каких-либо совместных проектах, но мы открыты и готовы к диалогу",— не скрывает Андрей Васильев. "Говорить об участии в каких-то конкретных проектах пока преждевременно",— соглашается с коллегой Иван Кузнецов. В комитете по вопросам бюджета, финансовой и налоговой политики Мособлдумы нам не смогли прокомментировать, с какими застройщиками власти региона намерены взаимодействовать и о каких земельных объемах может идти речь. Однако, по информации "Денег", уже до конца года администрация Подмосковья намерена предложить лендлордам программы, предполагающие возведение до 2012-2013 годов более 2,5 млн кв. м жилья на контролируемых ими территориях.

Тех же землевладельцев, которые не успеют продать свои активы по приемлемой цене или не сумеют договориться с подмосковными властями, как полагает большинство опрошенных экспертов, ждет "мягкая национализация" их земельных активов. За подобный вариант развития событий выступают как крупные застройщики, так и чиновники. "Владельцам подмосковных угодий сегодня объективно сложно осваивать свои участки, так как налоги на землю выросли, а банки не выдают кредиты под строительство недвижимости,— говорит председатель совета директоров корпорации "Миэль-недвижимость" Григорий Куликов.— Поэтому латифундистов нельзя назвать эффективными собственниками и в отдельных случаях их участки можно национализировать". Еще более жестко к вопросу подходит Антон Беляков. "Земля — это национальное достояние России, но далеко не всегда она используется по назначению,— горячится депутат Госдумы.— Нельзя, чтобы в Московской области 15, 20, 25 физических лиц имели 50% всей земли, тем более что чаще всего они захватывали эти земли обманом".

Как будет проходить "мягкая национализация"? Скорее всего, государство использует ту же схему, что и для попавших в трудную ситуацию застройщиков. Напомним — по словам вице-премьера России Игоря Шувалова, на приобретение у них жилья будет направлено около 100 млрд руб. "Не исключаю, что уже летом 2009 года либо на региональном, либо на федеральном уровне будет создан некий фонд, который займется скупкой подмосковных земель по ценам, на 30-50% ниже сегодняшних",— предполагает Семен Строгинцев. И, по мнению эксперта, большинству лендлордов ничего не останется, кроме как согласиться на условия государства. Тем более что у последнего припасен аргумент в виде возможного расследования способов и механизмов, с помощью которых латифундисты несколько лет назад получили десятки тысяч гектаров практически за бесценок. Сами землевладельцы разговоры о возможной национализации комментируют очень осторожно. "По данной теме можем сказать только то, что за последнее время законодательные нормы в отношении земельных активов остаются неизменно жесткими,— уклончиво говорит Иван Кузнецов.— Это всегда являлось фактором риска для тех компаний, которые были ориентированы на краткосрочные операции спекулятивного характера".

Частный интерес

У тех счастливчиков, которые незадолго до кризиса перевели деньги в кэш, может возникнуть резонный вопрос: может быть, сегодня самое время прикупить 15-20 соток земли на престижном направлении? "Это хорошая идея,— комментирует руководитель отдела исследований компании Vesco Consulting Татьяна Алексеева.— Сегодня почти 90% компаний, реализующих участки с подрядом на строительство и без него, дают клиентам скидку при 100-процентной оплате". По словам аналитика, размер скидки колеблется от 5 до 15%, причем клиенту могут пойти навстречу и в части составления удобного графика рассрочки. Кое-кто готов идти и на более существенные скидки. "Я знаю компанию, которая для того, чтобы максимально быстро реализовать свои участки, продает их со скидкой 60%",— делится информацией начальник отдела маркетинга компании "Абсолют Менеджмент" Анна Шишкина. Правда, назвать фирму эксперт отказалась. А корпорация Villagio Estate обещает вернуть клиентам до 30% разницы между стоимостью коттеджа, зафиксированной в договоре, и реальной ценой объекта на момент последнего взноса (итоговый прайс рассчитывается исходя из данных Росстата).

Однако, по мнению Ильи Сороки, к покупке "надела" в 15-20 соток нужно подходить осторожно. "Не стоит забывать о том бедственном положении, в котором оказались многие девелоперы,— предупреждает он.— Участки с подведенными коммуникациями сегодня можно назвать самым ликвидным активом, но я бы посоветовал приобретать их только в тех поселках, которые находятся на завершающей стадии строительства". Что же касается конкретных направлений, то, по данным "Эмакса", только в минувшем декабре участки на Егорьевском и Варшавском шоссе подешевели на 6 и 6,6% соответственно (сотка здесь продавалась за 315 и 364 тыс. руб.). До 385 тыс. руб. за 100 кв. м (снижение на 4,1%) уменьшилась цена земли на Пятницком шоссе, а участки на Каширском и Новорязанском шоссе подешевели на 3,2 и 3,3% (до 367 и 452 тыс. руб. за сотку соответственно). Наибольшее же количество поселков, в которых продается земля без подряда, находятся вблизи Симферопольского шоссе, и стоимость сотки в них варьируется в пределах $17-22 тыс., что примерно на 20% меньше, чем до кризиса. "Думаю, падение на земельном рынке небольших участков продлится до начала осени и составит еще 10-15% от нынешних цен,— подводит итог Семен Строгинцев.— Затем рынок вступит в фазу долгой стагнации, после чего, возможно, последует новый рост".