Ипотека оживилась

В Москве зафиксировано рекордное для первых четырех месяцев года оживление на рынке ипотеки. С января по апрель Росреестр насчитал почти 40 тыс. сделок по покупке жилья в кредит в столице. В федеральной службе отметили, что для этого периода показатель максимальный за всю историю наблюдений. Его отслеживают с 2008 года. С чем связан всплеск продаж квартир в ипотеку? И какие факторы будут дальше влиять на спрос? Об этом — Андрей Загорский.

Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ

Результат первых четырех месяцев текущего года более чем на 1% превышает аналогичные показатели 2021-го и 2022-го. Происходит это на фоне борьбы регулятора с околонулевыми ипотечными ставками от застройщиков. В целом в банках условия стали менее выгодными, чем в конце минувшего года. Некоторые крупные игроки начали выдавать кредиты на жилье под 11 с лишним процентов.

Многие аналитики объясняют зафиксированный рекорд как раз желанием многих граждан взять ипотеку раньше, чем стоимость таких займов вырастет еще больше. Но дело не только в этом, отмечает член совета директоров инвестиционной платформы Simple Estate Артем Цогоев:

«Последний год на рынке вторичного жилья были высокие ставки по ипотеке, соответственно, продажи были не на очень хорошем уровне. У людей физически не было достаточно денег для того, чтобы перекладывать их со "вторички" в новостройки, например, без ипотеки.

Доля кэшевых сделок упала, ипотека выросла. Даже в секторе элитного жилья, который традиционно характеризуется тем, что там покупали квартиры не в ипотеку, а за полную стоимость».

Цены на рынке столичного жилья в целом стагнируют. В сегменте новостроек, к примеру, квадратный метр за год в среднем подешевел всего на 0,8% и сейчас составляет около 300 тыс. руб. На вторичном рынке резких колебаний цен тоже не наблюдается, но при этом средний показатель держится в районе 260 тыс. руб. за «квадрат». Покупатели в такой ситуации все чаще смотрят в сторону жилья от собственников.

Особенно показательным в этом смысле оказался февраль: по данным ЦИАН, спрос на столичную «вторичку» тогда вырос на 39% к январю. На рынке новостроек продажи оказались ниже январских. В ближайшее время россиянам могут предложить более доступную ипотеку на вторичное жилье, не исключает Артем Цогоев. Однако, по его словам, судить о том, какой эффект окажет эта мера на рынок, пока рано:

«Рынок ожидает, что в каком-то ограниченном или неограниченном виде введут льготную ипотеку на "вторичку". Президент говорил, что это позволит профинансировать покупки на рынке новостроек и таким образом поддержать строительную отрасль. Отчасти, наверное, это так. Одновременно с этим очевидно, что много людей будет пользоваться льготной ипотекой для того, чтобы купить "вторичку" и не направлять эти деньги на рынок новостроек».

Средний чек сделок по покупке квартир в Москве в первом квартале составил 12,5 млн руб. При этом влияние ипотеки на весь рынок недвижимости усиливается, и очень важно нащупать оптимальные значения ипотечных ставок, способные сыграть стимулирующую роль. Так считает управляющий партнер компании Webster Константин Ковалев:

«Думаю, 11% — пороговая ставка, выше которой в сегодняшних обстоятельствах ожидать массовой ипотеки достаточно сложно. Но здесь сильно будут влиять инфляционные процессы. В случае роста инфляции ставка будет приемлемой для массовой ипотеки и в размере 12%, и 13%, и 14%».

В России действует несколько видов льготной ипотеки, в том числе доступный всем кредит на жилье в новостройке под 8% годовых с первым взносом не менее 15% стоимости квартиры. В Москве лимит такого займа составляет 12 млн руб. Программа действует до 1 июля 2024-го. Семьям с детьми предоставляется семейная ипотека под 6% годовых.

Еще есть сельская, военная и дальневосточная разновидности ипотеки, а также для IT-специалистов. Она выдается под 5% годовых сотрудникам аккредитованных компаний в возрасте до 50 лет. В Минцифры ожидали, что в 2022 году предложением воспользуются 10 тыс. айтишников. Однако по итогам года было выдано вдвое меньше кредитов.

Новости в вашем ритме — Telegram-канал "Ъ FM".