Задание на «Лето»

Владелец Уфимского завода эластомерных материалов, изделий и конструкций (УЗЭМИК) Радик Султанов определился с концепцией использования заводских площадей в коммерческих целях. К августу 2015 года основной корпус предприятия планируют переоборудовать в торгово-офисный центр «Лето». Траты на реконструкцию авторы проекта не раскрывают. Эксперты оценивают их в пределах $30 млн.

Реконструкция заводских корпусов УЗЭМИКа, приобретенного в 2010 году структурами предпринимателя Радика Султанова, приобрела реальные очертания. Оператор проекта SR Group Development (по данным „Ъ“, компания находится в процессе регистрации) объявил на специализированных порталах коммерческой недвижимости о планах переоборудовать основной производственный корпус завода на углу улицы Пархоменко и бульвара Ибрагимова в торгово-офисный центр (ТОЦ) «Лето» площадью 33 тыс. кв.м. Производственные мощности завода переведены в Нефтекамск, пояснили „Ъ“ в администрации города.

Площадь торговой части ТОЦ, как планируется, составит 23 тыс. кв.м. Под нее отводятся первые три этажа здания. К центру, по проекту, должна примыкать открытая парковка на 1100 машиномест. Объект позиционируется как центр районного масштаба и первый многофункциональный комплекс в Уфе. Якорным арендатором первого этажа, как пояснил „Ъ“ один из кураторов проекта Виктор Перепелица, может стать гипермаркет «Лента». С ритейлером подписан договор о намерениях открытия в «Лете» гипермаркета площадью 6,36 тыс. кв.м. Второй этаж планируется передать под гипермаркет спортивных товаров и бытовой электроники, третий — под одежные бутики, фудкорт, детские магазины и игровую зону. Под офисы отведены четвертый и пятый этажи здания. Договоры об аренде этих помещений пока не завершены, отметил господин Перепелица. В отдельно стоящее здание площадью 3 тыс. кв. м владельцы планируют привлечь гипермаркет стройматериалов или мебельный центр. «К открытию мы планируем сформировать пул арендаторов на 70%»,— сказал господин Перепелица. На градостроительный совет Уфы авторы проекта планируют вынести его к концу года, завершить редевелопмент предполагается к августу 2015 года. Стоимость реконструкции собеседник не раскрыл, пояснив лишь, что затраты рассчитывают окупить за три года.

Посещаемость «Лета» разработчики оценивают ориентировочно до 8,5 млн человек в год. Предусмотрена и вторая очередь реновации заводской территории площадью 20 га: на ней планируют построить жилой район на 300 тыс. кв.м. Но параметры, сроки и объем вложений в эту часть пока не раскрываются.

Стоимость предыдущего проекта по использованию площадей УЗЭМИКа, включавшая также строительство гостиницы, оценивалась в 3,3 млрд руб. (см. „Ъ“ от 14 марта 2013 года).

Ближайший торговый центр в этом районе — «Центральный» (бывший Центральный рынок, входит в ГК «Башинвест»). Директор «Центрального» Иосиф Марач заявил „Ъ“, что конкурента в «Лете» не видит. «„Центральному” больше 50 лет, место у нас намоленное, опыта больше, поэтому мы только рады, если в городе появятся новые рабочие места».

Аналитик «Финам менеджмент» Максим Клягин оценивает общие вложения в реконструкцию площадей УЗЭМИКа в пределах $30 млн, окупаемость — в восемь лет. По его мнению, «наличие готовой площадки с инфраструктурой и коммуникациями позволяет снизить затраты на реализацию проекта в среднем на 20–30%». «Вместе с тем при таком подходе есть и риски,— предупреждает эксперт.— Общие сложности редевелопмента, неэффективная адаптация строений и другие издержки могут привести к дополнительным расходам и нивелировать преимущества экономии». Строительство возле ТОЦа жилого комплекса может стать «драйвером роста показателей для этого центра», но при условии, что не будет критической нагрузки на инфраструктуру территории, добавил аналитик.

Заместитель директора центра недвижимости «Капитал» Анатолий Крупник отмечает, что удачных вариантов редевелопмента в Уфе нет: «При любых вложениях сделать современный торговый комплекс из старого здания все равно не получается. В лучшем случае таким объектам удается отвлечь трафик от еще более старых, менее раскрученных и хуже продуманных торговых площадей». По мнению аналитика, слабым местом «Лета» может стать и сложная транспортная доступность этой территории. В то же время «потребность в офисах в этой части города очень высока», согласился собеседник.