Современные проблемы методического обеспечения кадастровой оценки земель населенных пунктов России

Современные проблемы методического обеспечения кадастровой оценки земель населенных пунктов России

Лепихина О. Ю.

На современном этапе кадастровая стоимость земель является базой для расчета налоговых платежей, поэтому необходимость получения обоснованных и справедливых величин стоимости земельных участков не вызывает сомнения. Особенно важно обеспечить объективность кадастровой оценки для земель населенных пунктов, так как доля налогоплательщиков данной категории недвижимости высока. Наиболее актуальна указанная задача будет после введения в действие налога на недвижимость (предположительно к 2013 году), который полностью заменит собой налог на имущество и земельный [1]. Для объектов недвижимости, размещенных на земельных участках, он будет зависеть, в том числе, и от кадастровой стоимости участка [1]. Однако существующая методическая база по определению кадастровой стоимости земельных участков не обеспечивает в должной мере получение объективных результатов оценки, о чем свидетельствуют многочисленные иски по оспариванию результатов государственной кадастровой оценки в суде [2]. Причины сложившегося положения обусловлены существующими проблемами методического обеспечения кадастровой оценки земель категории населенных пунктов, речь о которых пойдет в настоящей статье.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется по результатам государственной кадастровой оценки земли, которая представляет собой комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату [3]. При определении кадастровой стоимости объекта оценки используется рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки [4].

Необходимость в проведении работ по государственной кадастровой оценке земель возникла в силу несовершенства механизма установления нормативной цены земли и несопоставимости ее данных по субъектам Российской Федерации [5].

В целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель Правительством Российской Федерации было принято постановление от 25 августа 1999 года № 945 “О государственной кадастровой оценке земель”. Этим постановлением предписывалось Го-скомзему России в 1999-2001 годах провести государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории Российской Федерации для установления [6,7]:

• налоговой базы для определения ставок земельных налогов;

• ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, право постоянного бессрочного пользования, которыми будет переоформлено на право аренды — с 1 января 2008 г.;

• цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при их продаже собственникам зданий строений, сооружений — с 1 января 2008 г.

Для реализации этого постановления и в соответствии с приказом Госкомзема России от 27 сентября 1999 года № 53 “О реализации постановления Правительства Российской Федерации “О государственной кадастровой оценке земель” от 25 августа 1999 года № 945” Росземкадастром

по согласованию с Минимуществом России и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти были разработаны и утверждены методики государственной кадастровой оценки земель различных категорий, в числе которых были также методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель поселений.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов относится к категории массовой оценки недвижимости, представляющей собой систематическую оценку групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату с использованием стандартных процедур и статистического анализа. [8].

Объектом массовой оценки служат земельные участки, которые вовлечены или могут быть вовлечены в рыночный оборот и служат основой для производства и жизнедеятельности человека [9].

Предметом массовой оценки являются факторы, определяющие рыночную стоимость земель (местоположение, градостроительные характеристики, система улучшений и т.д.) [9].

Множество методов массовой оценки земельных участков принято классифицировать на три основные группы (рис.1.) [9].

Метоты массовой оценки земель

Экспсргшь Статистический Комплексный аналитический

Рисунок 1. Методы массовой оценки земельных участков

Экспертно-аналитический метод ориентирован на формализацию мнений экспертов о зависимости рыночной стоимости земельных участков от совокупности влияющих факторов. Данный метод получил в нашей стране широкое признание, как на федеральном, так и на региональном уровнях. Он применяется, как правило, для оценки земельных участков малых и средних городов со стандартными градостроительными характеристиками. Что касается крупных городов и мегаполисов, а так же небольших и средних городов с нестандартными градостроительными характеристиками ценности территории (города-спутники мегаполисов, поселения с градообразующими предприятиями, города-курорты и т. д.), то шаблонное применение этой оценочной модели может привести к значительным искажениям результатов по сравнению с реальной стоимостью конкретных участков городской территории. Порядок этого метода в указанных случаях нуждается в кардинальной модификации. В частности, в силу особой неоднородности этих городов-объектов оценки они должны быть предварительно разделены на более выровненные по стоимостным характеристикам территориальные зоны с выделением в них соответствующих подзон по функциональному назначению. В рамках этой технологии единицей сравнения должен стать не один условный оценочный участок жилого назначения с набором средних по городу характеристик по основным ценообразующим факторам, а конкретные типичные тестовые участки в каждой из выделенных подзон с соответствующим функциональным назначением [9].

Несомненным достоинством экспертно-аналитического метода является возможность его применения в условиях недостатка сведений о рыночных стоимостях земельных участков, недостатком является его относительная субъективность [10].

Статистический метод (экономико-математическое моделирование) предполагает использование методов, моделей и приемов математического анализа. При этом необходимо составить представительную выборку объектов, к которой на основе применения математического аппарата определить зависимость стоимости от влияния факторов (параметров). Стоит отметить, что данный метод хорошо себя зарекомендовал в условиях развитого рынка недвижимости, характерного для зарубежных стран. Однако в случае отсутствия достаточной и точной информации о ценах сделок с недвижимостью (ситуации, характерной для большинства средних и малых городов России) его применение достаточно проблематично [9,10].

Комплексный метод представляет собой сочетание экспертно-аналитического и статистического подходов [9].

Перечисленные методы кадастровой оценки земель положены в основу действовавших и действующих методик государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов:

1). 2002-2007 гг.: Методика государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденная Приказом Росземкадастра от 17.10.2002 г. № П/337 (далее — Методика 2002 года). В Методике 2002 года расчет стоимости земельного участка осуществляется на основе вычисленного Удельного показателя кадастровой стоимости земель (далее — УПКСЗ) [11]. В зависимости от численности оцениваемого поселения работы ведутся по двум технологическим линиям [11]. По первой технологической линии производится оценка земель поселений с численностью населения 10 000 человек и более, по второй технологической линии оцениваются населенные пункты с числом жителей менее 10 000 человек [11]. Методика 2002 года включает в себя формы статистического анализа рыночной информации о земельных участках и связанных с ними объектах недвижимости в сочетании с экспертно-аналитической оценкой значений и весов показателей кадастровой стоимости городских кварталов по каждому из 14 видов функционального использования земель [12]. Совокупность влияния ценообразующих факторов в Методике 2002 года представлена трехуровневой иерархией показателей: интегральных, групповых, оценочных [12].

В случае если нет возможности получить исходную информацию о сделках с земельными участками и иными объектами недвижимости в кадастровом квартале в достаточном объеме, расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель ведется по имеющемуся количеству сделок по экспертно-аналитической составляющей Методики.

Расчет весов показателей кадастровой стоимости земель осуществляется по результатам анкетирования экспертов, в основе которого лежит Метод анализа иерархий. Метод характеризуется представлением множества элементов, составляющих суть проблемы, в виде иерархической структуры, в которой элементы нижних уровней подчинены элементам более высоких уровней. При этом полагают, что среди элементов на различных уровнях иерархии отсутствуют зависимости. После построения иерархии происходит парное сравнение элементов на всех уровнях. Срав-

нения можно провести на основе реальных измерений или с помощью фундаментальной шкалы, которая отражает относительную силу предпочтений и ощущений. На основе парных сравнений получают матрицы доминирования, из которых затем выводятся шкалы отношений (веса) путем вычисления главных собственных векторов.

Результатом обработки анкет являются удельные веса оценочных показателей по каждому виду функционального использования земель. После определения наиболее важных оценочных показателей (удельный вес показателя должен составлять не менее 0,5%), их сумма по каждому виду функционального использования земель приводится к единице. Сбор информации по значениям оценочных показателей осуществляется в разрезе наиболее важных показателей [12].

Положительными сторонами Методики 2002, по мнению автора, являются, во-первых, применение экспертно-аналитического подхода для расчета кадастровой стоимости земель в условиях отсутствия или ограниченности рыночной информации, во-вторых, возможность оценки стоимости земли для различных видов функционального использования, выбора наилучшего использования земельного участка.

В то же время Методика 2002 года имеет следующие недостатки:

• трудоемкость расчетов вследствие большого количества исходных показателей;

• использование необоснованных коэффициентов перехода от УПКСЗ вида функционального использования земельного участка, для которого существует информация по сделкам, к УПКСЗ вида, для которого такая информация отсутствует;

• отсутствие проверки показателей на взаимозависимость.

2). 2007 — н.в.: Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 г. №39 (далее — Методические указания). Для расчета кадастровой стоимости земельного участка в зависимости от вида его разрешенного использования Методическими указаниями предусмотрено использование пяти методов, основным из которых является метод построения статистических моделей с использованием рыночной информации об объектах недвижимости [13].

Основными источниками рыночной информации являются официальные реестры, содержащие сведения о сделках с недвижимостью, средства массовой информации, а также отчеты об оценке.

Информация о сделках с земельными участками и связанными с ними объектами городской недвижимости является одним из важнейших статистических показателей, так как она позволяет получить объективные данные об их рыночной стоимости. Однако на современном этапе сбор информации о ценах совершенных сделок затруднен в силу следующих обстоятельств:

• Отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ценовых показателей о ряде сделок с объектами недвижимости. В действительности для сбора сведений о рыночной цене сделок с недвижимостью необходимо и достаточно использовать сведения ЕГРП. Но для этого необходимо исправить незаконную норму п. 54 Правил веде-

ния ЕГРП (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.98), позволяющую данную цену не указывать.

• Правовая и нормативная неопределенность в области обмена информацией о регистрации прав на недвижимость и сделок с ней на уровне административных образований.

• Несоответствие информации о ценах на объекты недвижимости, определенной в договорах купли-продажи, реальным рыночным ценам. Занижение цен сделок с квартирами продиктовано тем, что «если недвижимое имущество находилось в собственности менее трех лет, то имущественный налоговый вычет предоставляется продавцу в сумме, не превышающей 1 млн. рублей. Следовательно, при продаже жилой недвижимости по цене свыше 1 млн. рублей разница подлежит обложению подоходным налогом в 13%». Желание продавца уйти от уплаты подоходного налога объясняет несоответствие цены сделки, указанной в договоре купли-продажи и реальной рыночной стоимостью квартиры.

• Низкая степень прозрачности рынка недвижимости в России. Исследование, проведенное специалистами информационно-аналитической службы портала «Индикаторы рынка земли» показало, что цены почти 50% всех совершаемых сделок с недвижимостью в России являются засекреченными [14].

Следует отметить также, что недостаток сведений о ценах сделок с недвижимостью вынуждает оценщиков активно использовать для расчета кадастровой (рыночной) стоимости земель цены спроса и предложений на объекты недвижимости. Проведенное автором исследование отклонения цен спроса и предложения на объекты недвижимости от последующих цен сделок в ряде малых и средних городов России выявило, что в ряде городов величина указанного отклонения достигает 8-9% (рис.2).

Рисунок 2. Среднее отклонение цен предложений и спроса от последующих цен сделок с недвижимостью некоторых малых и средних городов России*

* По материалам риэлтерских агентств «Россевер» (Мончегорск), АН «Итака» (Бокситогорск, Тихвин), АН «Регион» (Оленегорск),

АН «Риэлт»

Как показывает оценочная практика, цены предложений и спроса на помещения составляют большую долю статистических выборок рыночной информации, вследствие чего существенное отклонение указанных цен от последую-

щих цен сделок ведет к необъективности рассчитанных кадастровых стоимостей. Указанные обстоятельства серьезно препятствуют сбору достаточной, и, не менее важно, достоверной и объективной информации о ценах сделок с объектами недвижимости.

Несомненным достоинством Методических указаний является то, что впервые объектами массовой государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов признавались не кадастровые кварталы, а непосредственно земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. К достоинствам можно отнести также простоту расчета по статистическим расчетным моделям и наглядность полученных результатов [15].

Серьезным недостатком Методических указаний является в отсутствии проверки условий применения корреляционно-регрессионного анализа, а именно:

• Взаимная независимость факторов, влияющих на результативный признак.

• Подчинение распределения совокупности по результативному и факторным признакам нормальному закону или близость к нему. Выполнение этого условия обусловлено использованием, например, метода наименьших квадратов при расчете параметров корреляции. Помимо этого, Методическими указаниями не соблюдены следующие условия корреляционно-регрессионного анализа:

• Наличие достаточно большой по объему выборочной совокупности. Считается, что чис-

ло наблюдений должно превышать более чем в 10 раз число факторов, влияющих на результат. В Методических указаниях объем выборки в 6 раз превышает количество ценообразующих факторов.

• Наличие качественно однородной исследуемой совокупности.

Земельные участки как объекты недвижимости уникальны. Они различаются местоположением, геометрическими характеристиками, состоянием почв, ландшафтом, окружением, транспортной доступностью, инженерным обустройством и иными характеристиками [18].

Проведенное исследование методического обеспечения кадастровой оценки земель населённых пунктов позволяет сформулировать следующие выводы.

Методики государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, основанные на экспертно-аналитическом методе, отличаются несложностью осуществления оценочных процедур и наглядностью результатов. Однако объективность применения экспертно-аналитического метода полностью зависит от квалификации экспертов и в случае их недостаточной компетенции может привести к существенному искажению конечного результата оценки. Полностью свободен от субъективизма статистический метод, так как он опирается на фактические данные о рынке городской недвижимости. При наличии достаточной и достоверной информации использование этого метода позволяет получать величины кадастровых стоимостей земельных участков, максимально приближенные к рыночным. Указанные достоинства статистического метода предопределили его широкое распространение в странах с развитым рынком недвижимости, а также обусловили стремление использовать указанный метод и для кадастровой оценки российских городов. Согласно действующим Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель

населенных пунктов, статистический метод оценки является приоритетным методом кадастровой оценки городских земельных участков. Однако в действующих Методических указаниях отсутствует проверка основных условий применения корреляционно-регрессионного анализа: взаимная независимость факторов и подчинение распределения совокупности по результативному и факторным признакам нормальному закону. Кроме того, не соблюдены условия достаточности и однородности выборочных данных. Существенным недостатком применяемых методик расчета кадастровой стоимости городских земельных участков (основанных на экспертно-аналитическом и статистическом методах) является также отсутствие процедуры проверки ценообразующих факторов на взаимозависимость. Указанная процедура является важной, так как наличие взаимозависимостей, во-первых, определяет набор исходных ценообразующих факторов кадастровой оценки, во-вторых, влияет на выбор методики расчета их весов. В то же время взаимозависимости между отдельными факторами кадастровой стоимости городских земельных участков существуют [16].

Вышеуказанные недостатки методической составляющей государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов предопределяют необходимость существенной доработки современных методик оценки, что должно привести к повышению качества оценки и обеспечить более обоснованные её результаты.

Список использованных источников:

1. Юргенс И.Ю. Выйти навстречу. Единый налог на недвижимость станет «испытательным полигоном» защиты частной собственности [Электронный ресурс]/ И.Ю.Юргенс // Российская газета. -М.,2011.- N 5417(41) - Режим доступа: http://www.rg.ru/201 1/02/28/nalog.html, свободный.-Загл.

с экрана.

2. Семерная В.О. Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки земли [Электронный ресурс] /В.О. Семерная // Корпоративный юрист.-М., 2010.^ 8 - Режим доступа: http://www.mcfr.ru/journals/11/203/26541/26547/, свободный.-Загл.с экрана.

3. Методика государственной кадастровой оценки земли поселений: утверждена Росземкадастром 18.10.2000 г.

4. Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2): Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 // Российская газета, N 194, 04.09.2007.

5. Дахов, И.Г Эффективность инвентаризации и государственной кадастровой оценки земель в Российской Федерации (аналитическая записка) [Электронный ресурс] // Бюллетень Счетной палаты Российской Федерации. - 2003.-№ (61)/2003.-238 с. Режим доступа: http://www.ach.gov.ru/bulletins/2003/ arch1Z14.rtf., свободный.- Загл. с экрана.

6. Земельный Кодекс Российской Федерации: закон Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2001, N 44, ст. 4147

7. Материалы международной конференции "Массовая оценка объектов недвижимости: международный опыт, российский выбор" [Электронный ресурс], Москва, 12-13 декабря, 2007 г.

8. Общие сведения по государственной кадастровой оценке [Электронный ресурс]: сайт Федерального агентства кадастра объектов недвижимости управления по Тверской области [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www. r69.kadastr.ru/ground_tax/info/. - Загл. с экрана.

9. Массовая оценка городских земель как фундамент градостроительства и управления недвижимостью/ С.В. Орлов [и др.] // Экономика строительства.- 2000. - № 11.- С.21-35.

10. Территориальное развитие городов, рациональное землепользование и стоимость городских земель (Методические основы. Инструментальные средства. Приложения) [Электронный ресурс]: программно-методический комплекс

LandUse// ЦНИИП Градостроительства, Российской академии архитектуры и строительных наук.- М., 2003, 68с.- Режим доступа: http://landuse.serif.ru/CONTENTS/Title.htm.- Загл. с экрана.

11. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений: утверждена Приказом Росземкадастра от 17.10.2002 г. № П/337.

12. Технические указания по государственной кадастровой оценке земель поселений / Федеральная служба земельного кадастра России. М., 2001.

13. Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов: Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 // Российская газета, 2007, N 100.

14. Общий Индекс открытости/прозрачности рынка земли: лето [Электронный ресурс]: сайт Федерального портала "Индикаторы рынка земли" - Режим доступа: http://land-in. ги.- Загл. с экрана.

15. Власов, А.Д. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений 2007 года. Комментарии постороннего [Электронный ресурс] / А.Д. Власов // Сайт Индикаторы рынка земли -. Режим доступа http://community.land-in.ru/ forums/thread/558.aspx - Загл. с экрана

16. Лепихина О.Ю. Выявление зависимых оценочных показателей кадастровой стоимости земель (на примере города Костомукши)// Записки Горного института.-2010.-т.186.-С.107-111.