Бесприютное побережье

Не смотря ни на что продолжается активный рост цен на недвижимость на курортах черноморского побережья. В Сочи за пять лет цены выросли на 400%, в других городах Краснодарского края — только за год повышение составило 20–30%. Аналогичная ситуация наблюдается и в Крыму. При этом в Краснодарском крае спрос на курортную недвижимость продолжает расти, в первую очередь из-за моратория на новое строительство. В Крыму же, напротив, на фоне проводящейся в Украине спецоперации спрос значительно сократился.

Сегодня государство активно стимулирует развитие внутреннего туризма, увеличивая спрос на жилье на курорте

Фото: Игорь Никитин, Коммерсантъ

Средняя цена квадратного метра дорогого жилья на рынке Сочи составляет 466,4 тыс. руб. За пять лет цены выросли на 400% (116,5 тыс. руб. — в 2017 году), сообщили "Недвижимости" в консалтинговой компании Macon. Рост цен на сочинском рынке жилья комфорт-класса за минувшие пять лет составил 3,4 раза (331,1 тыс. руб. в 2022 году против 97,2 тыс. руб. — в 2017-м). Цены стабильно росли с конца 2017 года по конец 2021-го. Но наиболее интенсивный рост пришелся на первое полугодие 2021 года.

По данным компании-оператора и застройщика Nedvex, за последние пять лет стоимость элитной недвижимости Сочи выросла более чем на 430%. Так, если в 2017 году стоимость квадратного метра в этом сегменте находилась на уровне 210 тыс. руб., то сегодня эта цифра равна 1,15 млн руб.

Генеральный директор Nedvex Юлия Галимова называет причинами роста цен повышенный спрос, рост туристического потока, мораторий на строительство многоэтажного жилья в Сочи и вызванный этим дефицит предложения, переход большого числа работников на удаленный формат работы, а также развитую инфраструктуру черноморского региона (наследие Олимпиады 2014 года).

В других курортных городах Краснодарского края ситуация аналогичная. По данным «ЦИАН.Аналитики», в Геленджике стоимость квадратного метра в июле 2022 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросла на 32,7% — до 225 тыс. руб., в Анапе рост цен составил 21,4% год к году — до 124,9 тыс. руб.

В Крыму ситуация с ценами на жилье в курортных городах остается разнонаправленной. Если в Алуште и Ялте на первичном рынке наблюдается снижение цен — на 17,4% и 5,7% соответственно (до 238,6 и 184,9 тыс. руб., данные «Авито Недвижимости»), то в Евпатории цены год к году выросли на 50,5% — до 188,3 тыс. руб. При этом на вторичном рынке во всех курортных городах Крыма наблюдается активный рост цен — от 17,2% в Ялте (197,7 тыс. руб. / кв. м) до 40,2% в Феодосии (109,1 тыс. руб. / кв. м, данные «ЦИАН.Аналитики»).

Издержки моратория

По данным аналитиков, на первичном рынке черноморского побережья предложений существенно меньше, кроме того, не во всех районах курортных городов можно приобрести квартиры в новостройках (в Геленджике первичного жилья нет совсем). Основная причина — мораторий на строительство нового жилья. Кроме того, повлияли общая нехватка участков для строительства — в первую очередь в Сочи, а также рост цен на строительные материалы, объясняют эксперты в сфере недвижимости.

«Именно мораторий спровоцировал рост цен как на первичное, так и на вторичное жилье в Сочи. Участки, которых крайне мало, тоже взлетели в цене. Строительные материалы, работы — все подорожало. Все эти факторы приводят к и так ограниченному предложению. Сейчас конкуренция ощущается только на вторичном рынке. Инвесторы выводят деньги, продавая купленное ранее, и ищут новые проекты инвестирования, но рынок Сочи их побаловать не готов»,— заявил «Недвижимости» директор по продажам группы компаний Aspir Игорь Бойко.

При этом часть участников рынка считает, что нельзя допустить перевода земель, относящихся к рекреационным зонам, в зону жилой застройки. «В Сочи уже давно сложилась ситуация нехватки земель под застройку. Это не проблема, это такая ситуация, что земли мало. Но если мы будем ее активно застраивать, мы лишимся ощущения природности. Новые проекты должны учитывать экологические нормы. Я считаю, это одна из самых важных проблем. Важно сохранить город как курорт, не превратить его в мегаполис с высотками, нужно именно развивать курортную направленность — строить больше санаториев и гостиниц. Да, для нашего бизнеса важен конечный потребитель, который покупает у нас недвижимость, но мы не должны забывать, что Сочи — это город-курорт. Должно быть изобилие мест временного проживания. Также нужно развивать инфраструктуру»,— считает гендиректор агентства недвижимости «Винсент» Эдуард Филиппов.

Руководитель ЦН «Альянс-Сити» (Крым) Виктор Жуков отмечает, что на фоне роста спроса на курортную недвижимость, вызванного в том числе и ковидными ограничениями, увеличился интерес крупных застройщиков к этому сегменту. По его словам, спрос вызван опытом самоизоляции, растущей тенденцией внутреннего туризма и сложностью владения недвижимостью за рубежом.

«Что касается цен на строительные материалы, то мы наблюдаем тенденцию увеличения стоимости. Производители и поставщики продукции, в свою очередь, объясняют изменения цены логистической составляющей. Однако нельзя говорить про кризис — на рынке остаются работать отечественные производители, а также компании из дружественных государств, с которыми взаимодействуют российские девелоперы»,— рассказала гендиректор федерального девелопера «Неометрия» Надежда Барачина (строит два жилых и один гостиничный комплекс в Сочи).

Участники отрасли отмечают, что мораторий на строительство сократил количество предложений на рынке недвижимости и в других курортных городах Краснодарского края — в частности, в Геленджике и Анапе. При этом эксперты считают, что за счет дефицита новостроек сейчас формируется большой отложенный спрос, который хлынет на рынок после снятия ограничений. В октябре 2021 года главный архитектор Геленджика Екатерина Семенова, в частности, заявляла, что разработка нового генерального плана города позволит снять действующие в течение трех лет в связи с дефицитом коммунальных ресурсов ограничения на строительство новых многоквартирных жилых домов. Документ был принят городской думой Геленджика в январе 2022 года.

«В Геленджике сейчас ноль новостроек. Два или три года действует запрет, поэтому на рынок не выходит ничего, только вторичный рынок. Все старое уже распродано, остатки — совсем точечные. Там рост будет 1000%, потому что сейчас "ноль". То же самое в Анапе — мы можем вырасти втрое за два-три года, особенно если будут доступные банковские ставки по ипотеке»,— заявила региональный директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.

Нестабильный Крым

Иначе развивается ситуация с недвижимостью в курортных городах Крыма. Как рассказали участника рынка, в 2022 году на спрос существенно повлияло начало спецоперации на Украине и последовавшее за ним закрытие аэропорта Симферополя. Кроме того, признают представители местного рынка, сказывается территориальный фактор, поскольку определенный процент покупателей не желает иметь недвижимость в регионе, который не признан мировым сообществом, по политическим или иным соображениям.

«Снижение покупательской способности, снижение уровня уверенности населения в стабильном завтрашнем дне, инфляция — то, что негативно влияет на принятие решения о покупке жилья»,— отмечает заместитель директора по маркетингу ГК «Монолит» Михаил Баденко.

Как сообщал "Ъ", в апреле спрос на новостройки в Крыму упал почти в пять раз. Если в феврале было зарегистрировано 249 сделок по покупке квартир в новостройках, в марте — 222, то в апреле объем продаж составил 45 лотов, заявляла гендиректор IDEM Екатерина Гресс. Гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко оценивал падение спроса на новостройки в Крыму в 45% год к году.

«Обращений и визитов в офис продаж стало существенно меньше, чем обычно. От многих наших клиентов, кто готов был приехать для выбора недвижимости, мы слышим, что поездка отложилась до лучших времен, когда можно будет прилететь. Не все готовы к долгому путешествию на поезде или автомобиле. В то же время у нас прошла череда дистанционных сделок без посещения объекта. Покупатели приезжали в наш центральный офис в Москве, получали здесь всю необходимую информацию и выходили на сделку»,— рассказала директор по маркетингу проекта «Резиденция "Дипломат"» (Ялта) Ирина Романова. Она также заявила, что тенденция последнего года — большое внимание к Ялте от покупателей, которые изначально рассматривали Сочи, но ввиду ограниченного предложения и стремительно выросших там цен переориентировались на Крым.

Покупка недвижимости в Крыму подходит тем, для кого жилье на побережье Краснодарского края не по карману

Фото: Алексей Смагин, Коммерсантъ

Михаил Баденко отмечает, что, несмотря на рост цен на 20% и общее снижение спроса, спрос на недвижимость в курортных городах Крыма продолжает расти. «В июне доля курортной недвижимости от общего объема сделок составила около 60%. Наибольшим спросом у покупателей пользуются Ялта, Евпатория, Коктебель. События в Украине негативно влияют в целом на рынок недвижимости, а угрозы со стороны соседнего государства в адрес Крыма усугубляют ситуацию, но потенциал у Крыма огромный»,— подчеркивает он.

Эксперты отмечают, что точкой для роста рынка курортной недвижимости в Крыму является переориентирование покупателей с зарубежного рынка на российский после введения антироссийских санкций.

«Среди наших покупателей есть те, кто в период ковидных ограничений не мог воспользоваться своей курортной недвижимостью за рубежом, поэтому переориентировался на черноморское побережье. В последнее время число таких клиентов на рынке только растет. Санкционные ограничения вообще практически не оставили определенной категории людей возможности выбирать регион для отдыха на морском побережье. Именно сейчас целевая аудитория значительно расширилась. Крым заинтересовал и представителей среднего бизнеса, и государственных служащих, и сотрудников крупных государственных компаний разного уровня, и владельцев малого бизнеса»,— комментирует Ирина Романова.

«В Крыму курортная недвижимость будет драйвером роста в следующие несколько лет при условии закрытия границ. Все больше и больше людей будут обращать внимание на отечественные курорты, а Крым занимает достойное место по своим рекреационным характеристикам»,— добавляет Михаил Баденко.

Студия за миллион долларов

На отечественном рынке курортной недвижимости высокобюджетный сегмент сосредоточен в Сочи. Согласно данным аналитиков консалтинговой компании Knight Frank Russia, в 2022 году, несмотря на экономические потрясения, элитная недвижимость на курорте продолжает демонстрировать рост цен. Так, в июне средневзвешенная цена достигла 2,45 млн руб. за кв. м, увеличившись по сравнению с 2021 годом на 36,1% Для сравнения, в Москве этот показатель составил 1,46 млн руб. (+8,7% к 2021 году), в Петербурге — 566 тыс. руб./кв. м (+6%).

В настоящее время в Сочи за условный $1 млн можно приобрести всего 23 кв. м элитного жилья, в Москве — 39 кв. м, а в Петербурге — 100 кв. м. В турецком Бодруме и Дубае (ОАЭ), которые Knight Frank приводит для сравнения, на $1 млн можно приобрести 46 и 124 кв. м соответственно.

«Сочи показывает стабильный рост стоимости кв. метра недвижимости за счет следующих факторов: во-первых, из-за дефицита предложения, во-вторых, из-за появления качественных элитных проектов и разнообразия городской среды, которая привлекает самые разные группы людей, от IT-cпециалистов и людей с гибким графиком работы до семейной аудитории»,— отмечает Елена Кабешева.

В первом полугодии 2022 года на первичном рынке элитной недвижимости Сочи было представлено пять элитных проектов со средневзвешенной ценой 1 кв. м 2,45 млн руб.

«Активный рост цен на первичном рынке Сочи наблюдался в течение второй половины 2020 — первой половины 2021 годов, многие объекты выросли в цене в два, три раза и даже более. В элитном сегменте ввиду ограниченного предложения средние показатели зависят в том числе от выхода в продажу новых проектов»,— заявила региональный директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Russia Ольга Широкова.

Как рассказала Надежда Барачина, основная причина спроса на высокобюджетную недвижимость заключается в том, что покупатели стали отдавать предпочтение безопасности и комфорту: приватной придомовой территории, собственной развитой инфраструктуре жилого комплекса, удобным планировочным решениям, наличию подземного паркинга и пр. Особой популярностью пользуются лоты с балконами, лоджиями и террасами, откуда открывается прекрасный вид на море и горы, уточняет она. По данным компании «Неометрия», если в 2021 году сделки в категориях эконом- и комфорт-класса в Сочи составляли 87%, а в бизнес- и элитном — 13%, то в этом году доля последних достигла 21%.

Недвижимость дорожает всегда

В целом участники рынка смотрят на развитие рынка курортной недвижимости на черноморском побережье позитивно. «У нас всегда дорожает недвижимость, в разных сегментах по-разному. Более того, мы сейчас получили приток покупателей, которые рассматривают недвижимость и с точки зрения инвестиций, и как конечный продукт для проживания. Многие жители России поняли прелесть отдыха у себя на Родине. Я думаю, что потенциал у Сочи с этими темпами развития огромный»,— считает Эдуард Филиппов.

«Появление высококлассных ресторанов, марин с яхтами и инфраструктуры горнолыжного курорта, игровой зоны привлекает людей со всей страны. Бизнесмены, IT-специалисты, чиновники высокого ранга, молодые люди, семьи с детьми, топ-менеджеры все больше интересуются курортной недвижимостью. Сейчас 80% наших покупателей — жители других регионов»,— добавляет Игорь Бойко.

«Курортная недвижимость в Краснодарском крае уже сейчас востребована из-за сложностей путешествовать во многие другие страны и ограничений на покупку жилья за границей. Также сегодня государство активно стимулирует развитие внутреннего туризма, увеличивая спрос среди населения. В свою очередь, застройщики будут уделять особое внимание не только архитектурным и планировочным решениям, но и комфорту жителей за пределами квартиры. Комплексно подходить к планировке придомовой территории и организации внутренней инфраструктуры, чтобы привлечь больше покупателей»,— резюмирует Надежда Барачина.

Читайте нас в Telegram