Исследование процессов трансформации и развития регионального рынка

УДК 332.122

Исследование процессов трансформации и развития регионального

рынка

STUDY OF THE PROCESSES OF TRANSFORMATION AND DEVELOPMENT OF THE REGIONAL MARKET OF REAL ESTATE

Л.А. Гочияева, А.П. Мукова

L.A. Gochiyaeva, A.P. Mukova

В статье обстоятельно проведен анализ процессов трансформации отношений собственности и их влияние на развитие регионального рынка недвижимости. Представлена авторская позиция, что недвижимость целесообразно рассматривать как лимитированное благо, стимулирующее осуществление процессов поиска и выбора наилучшей возможности его применения с целью получения максимальной выгоды и(или) синергетического эффекта.

In the article in detail the analysis of processes of transformation of property relations and their influence on the development of the regional market of real estate. The author's position that the property should be treated as a limited benefit, stimulating implementation of processes of search and selection of the best possibilities of its application in order to receive maximum benefits and(or) synergistic effect.

Ключевые слова: регион, рынок недвижимости, региональная экономика, обеспечение развития

Key words: region, the real estate market, regional economy, ensuring the development

Формирование рынка недвижимости послужило предпосылкой

развития рыночных отношений в России. В свою очередь, развитие процессов распределения собственности и возникновение рынка недвижимости способствовали своевременному формированию, проведению классификации и составлению прогноза тенденций развития рынка

риэлтерских услуг. Также одной из предпосылок развития рынка

риэлтерских услуг можно назвать перестройку отношений собственности в результате проведения процессов приватизации [1].

В современных условиях растущей конкуренции на микро- и мезоуровне одним из ключевых факторов обеспечения устойчивого отраслевого развития является системное действенное применение объектов недвижимости [1].

Недвижимость целесообразно рассматривать как лимитированное благо, стимулирующее осуществление процессов поиска и выбора наилучшей возможности его применения с целью получения максимальной выгоды и(или) синергетического эффекта.

В настоящее время недвижимость можно назвать основной составляющей национального достояния любой страны, особым объектом рыночного оборота, собственности и управления. Среди проблем

эффективного развития недвижимости выделяется следующие направления: задачи управления, финансирования и подготовки кадров. Решение этих вопросов является актуальной темой исследований, как в современных условиях, так и в перспективе, что обусловлено местом и ролью

недвижимости в национальной экономике страны.

Следовательно, рынок недвижимости, представляя собой относительно новую социально-экономическую реальность, с его особенностями и закономерностями, становится предметом изучения и научных дискуссий ведущих научных школ.

Под рынком недвижимости можно рассматривать определенный набор механизмов, способствующих передаче прав на собственность и связанных с ней интересы, при этом происходит установление цен и распределение

пространства между различными конкурирующими вариантами землепользования. С другой стороны, рынок недвижимости представляет собой совокупность отношений по созданию новых объектов недвижимости, а также с их эксплуатацией.

Рынок недвижимости можно представить в виде совокупности региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д. [2].

Отметим также, что рынок недвижимости - это составляющая в любой национальной экономике, так как недвижимость представляет собой важнейшую составную часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.

Переходная экономика отразилась на современном российском рынке недвижимости, что обусловило неравномерное развитие его сегментов, несовершенство законодательной базы и низкую инвестиционную активность граждан и юридических лиц. Несмотря на это, данный рынок можно назвать одной из перспективных сфер вложения капитала.

Опираясь на функционирование рыночного механизма и государственного регулирования, исследователи считают, что рынок недвижимости должен обеспечивать [2, с. 36]:

- «создание новых объектов недвижимости;

- передачу прав на недвижимость;

- установление равновесных цен на объекты недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

- инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом: 1) со сменой собственника (купля-продажа объектов недвижимости, наследование, дарение, мена, обеспечение исполнения обязательств); 2) с частичным или полным изменением состава собственников (приватизация, национализация,

изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества, внесение в уставный капитал, банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов, 3) без смены собственника (инвестирование в недвижимость, развитие недвижимости, изменение направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др., управление, эксплуатация, залог, аренда, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование, регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности, ренту, пожизненное содержание с иждивением, передача в доверительное управление, введение (снятие) сервитутов и иных обременений, страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости».

Представляя рынок недвижимости в качестве составной части рыночного пространства, необходимо выделить его особенности [2, с. 39]:

- низкая ликвидность;

- цикличный характер;

Заметим, что циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики, так как спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и в результате подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

- высокая степень регулирующего государственного воздействия;

- наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастание ее с течением времени;

- высокий уровень трансакционных издержек.

Среди наиболее важных особенностей рынка недвижимости можно назвать ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. В результате существования высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости, емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

Однако, необходимо обратить внимание еще на одну особенность рассматриваемого рынка, такую, как характер потребительского спроса. В

связи с тем, что спрос на объекты недвижимости является индивидуальным и не взаимозаменяемым, наблюдается затруднение процесса достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности.

Характерно, что величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом зависит от [2, с. 42]:

- географического фактора (местонахождение объекта на территории города, области);

- исторического фактора (дома разного периода постройки);

- состояния инфраструктурной сети в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т. д.).

Современный российский рынок характеризуется значительным превышением предложения по сравнению с потребительским спросом (особенно на коммерческую недвижимость). При этом спрос на объекты жилой недвижимости подвержен влиянию многих факторов:

1) функционированию транспортной оснащенности территории расположения объекта, его экологического состояния,

2) наличия объектов социально-культурного и бытового назначения и

др.

Выделим основные признаки, присущие объектам недвижимости:

1. Создание эффективной системы управления недвижимым имуществом с целью получения определенного дохода в процессе ее использования:

- недвижимость для большинства инвесторов является объектом инвестирования, представляющим собой довольно сложный актив;

- недвижимость является более предпочтительным объектом инвестирования в результате извлечения большего дохода и возможности обладания контроля над активом для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере риэлтерских услуг.

2. Недвижимость представляет разнородные объекты, что свидетельствует о существенной дифференциации в доходах между различными объектами недвижимого имущества сходного типа в пределах даже одного локалитета. При этом можно констатировать защищенность доходов от инфляции посредством включения ее в арендную плату или цену.

3. Наличие высоких трансакционных издержек.

4. Система формирования цен на объекты недвижимости является результатом последней продажи и (или) переговоров между участниками вновь совершающейся сделки.

5. Недвижимость как объект сохранности инвестируемых средств, в результате предоставления инвестору больших гарантий по осуществляемым сделкам.

В настоящее время все большее распространение получает точка зрения, рассматривающая рынок недвижимости в качестве одной из разновидностей инвестиционного рынка и выделяющая несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости [2, с. 45]:

- совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимоотношения которых направлены на возможность обмена между ними;

- применение инструментов согласования интересов между продавцом и покупателем;

- формирование экономических отношений между продавцами и покупателями;

- взаимовлияние стоимости и потребительской стоимости товаров посредством создания экономических отношений;

- наличие заинтересованных в приобретении недвижимости и обдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения потребителей;

- получение дохода от объекта инвестирования;

- создание системы управления с целью получения большего дохода.

Рассматривая недвижимость как товар, можно охарактеризовать ее посредством выделения основных свойств:

- физико-экологические свойства характеризуют содержание объекта недвижимости с помощью определения его местоположения, близости полезных ископаемых, преобладания определенного типа почв, измерения площади и т.д.;

- нормативно-правовые характеристики включают определение прав собственности и вещных прав на объекты недвижимости, сделки с объектами недвижимого имущества и т.п.;

- экономико-маркетинговые характеристики подразумевают определение динамики спроса и предложения на рынке недвижимости, возможность получения определенного дохода путем применения различных методов инвестирования и продвижения и др.;

- социально-квалиметрические свойства включают оценку социального положения населения, возможности владения недвижимостью как достижение престижа и др.

Таким образом, недвижимость можно назвать основной составляющей национального достояния любой страны, особым объектом рыночного оборота, собственности и управления.

Среди специфических характеристик недвижимости как товара относят, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). Обусловлено это тем, что объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней всю совокупность характеристик местности. Еще одну группу признаков недвижимости образуют неповторимость, уникальность, разнородность, в связи с тем, что объекты недвижимости отличаются по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т. д.), конструктивным элементам и отделке. Также еще одной характерной чертой недвижимости является долговечность, накладывающая на собственника объекта

недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю темпов физического износа [2].

Следует отметить, что объектам недвижимости присущ длительный период создания (средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3-3,5 года) [3].

В процессе своего существования объекты недвижимости проходят ряд этапов:

1. Этап создания объектов недвижимости включает в себя следующие

элементы: инвестиционный замысел, определение назначения объекта

недвижимости, его проектирование, землеотвод, строительство (реконструкция), сдача в эксплуатацию, характеризующийся наибольшей сложностью и др.

2. Этап возврата вложенных инвестиций в предыдущий этап и начало получения прибыли, а также морального и физического износа за счет оборота прав на ранее созданную недвижимость, включающего продажу, сдачу в аренду и т.д.

3. Внедрение системы управления объектами недвижимости представляет собой эксплуатацию, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Данный этап отличается наибольшей продолжительностью и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости, а также размером затрат на устранение физического и морального износа.

На основе выделенных свойств и этапов развития объектов недвижимости, предлагается выделение групп специфических особенностей рынка риэлтерских услуг:

1. Г еографические

- уникальность и неподвижность объектов;

- осуществление продажи не по образцам;

- географическое местоположение объекта и др.

2. Конъюнктурные

- спрос носит изменчивый характер и влияет на цены объектов недвижимости;

- предложение характеризуется незначительным увеличением при росте цен на объекты недвижимости;

- взаимозависимость цен и местоположения объекта недвижимости и

др.

3. Социальные

- физические и внешние характеристики объектов недвижимости;

- зависимость от потребностей населения;

- наличие тенденций к стабилизации или росту качества жизни населения и т.д.

4. Правовые

- длительность совершения сделок;

- ограничения прав собственности создают некоторые юридические сложности;

- необходимость государственной регистрации сделок и т.д.

5. Информационные

- конфиденциальность сделок;

- отсутствие полной достоверности публикуемых материалов об объектах недвижимости;

- совершение сделок под воздействием психологических факторов и др.

6. Организационные

- трудности выхода на рынок в результате наличия высокого начального капитала;

- контроль за ценами незначителен;

- монополистическая и олигополистическая конкуренция и др.

Исследуя характеристики объектов недвижимости, необходимо

рассматривать их с позиции производителя и потребителя. Так, для потребителя недвижимость представляет товар, удовлетворяющий

потребность в жилье, а для производителя, - это законченный многоквартирный или секционный дом.

Обладая отличительными особенностями по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость можно рассматривать и в качестве общего инвестиционного портфеля, и самостоятельного актива. Одновременно недвижимость можно приобретать и как товар, необходимый для производства или для личного потребления.

Таким образом, учитывая эти аспекты, рынок недвижимости можно представить в виде сферы вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения возникают в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т. д.

ПРИМЕЧАНИЯ:

1. Мухамадиев, А.С. Исследование направлений модернизации регионального рынка недвижимости (Гл. в коллективной монографии «Тенденции, закономерности и специфика организации и управления экономическими структурами в регионах») [Текст]/ А.С.Мухамадиев, И.С.Алехина.- Пятигорск: РИА на КМВ, 2011. -357 с.

2. Шевчук, ДА. Оценка недвижимости и управление собственностью [Текст]/ Д.А.Шевчук.- Ростов н/Д: Феникс, 2007.- 155с.