Управление рисками недвижимости в ипотечном кредитовании

ЭКОНОМИКА

Бут Т.П., Комар Р.А.

УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ НЕДВИЖИМОСТИ В ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ

Воронежский экономико-правовой институт, Национальный аэрокосмический университет им. Н.Е. Жуковского «Харьковский авиационный институт»

Ключевые слова: ипотечное кредитование, риск, оценка недвижимости, оценочная стоимость.

Аннотация: проведен анализ различных рисков при оценке недвижимости в ипотечном кредитовании и определенны способы управления этими рисками.

Key words: mortgage crediting, risk, estimation of the real estate, evaluation cost.

Abstract: the analysis of different risks is conducted at the estimation of the real estate in the mortgage crediting and the methods of management these risks are certain

Ипотечное кредитование имеет значительный потенциал, так в развитых странах более чем половина всех инвестиций направляется в недвижимость, и значительная их часть осуществляется с помощью ипотечного финансирования.

Недвижимость в ипотечном кредитовании подвержена влиянию рисков с позиции обеспечения кредитных обязательств: юридических и экономических (т.е. риска падения стоимости недвижимости в результате форс-мажорных обстоятельств, риска снижения стоимости в результате изменения конъюнктуры рынка и в результате износа). С позиции объекта оценки к рискам недвижимости относят преднамеренный (риск того, что оценщик стремиться к завышению / занижению оценочной стоимости) и неумышленный (риск того, что оценочная стоимость не отвечает реальному значению в результате неумышленных ошибок при оценке) (рис. 1).

Рассмотрим юридические риски. Кредиторы минимизируют риски, связанные с юридическим оформлением ипотеки. Учет юридических рисков в показателе LTMV(отношение размера кредита к рыночной стоимости имущества, которое служит обеспечением обязательств заемщика) нецелесообразен. Причина в том, что юридические погрешности приводят к потере возможностей использования

соответствующего юридического механизма для покрытия убытков.

РИСКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Как предмет обеспечения кредитных обязательств

Юридический риск Экономический риск

риск падения стоимости недвижимости в результате форс-мажорных обстоятельств

Как объект оценки

риск снижения стоимости в результате изменения конъюнктуры рынка и в результате износа

Неумышленный риск

Преднамеренный риск

Рисунок 1 - Риски недвижимости в ипотечном кредитовании

Для уменьшения юридических рисков следует осуществлять детальную юридическую экспертизу документов. К ней целесообразно привлекать внутрибанковских или независимых юридических специалистов. С развитием механизмов страхования возможно использование специального страхового титула, применяемого в некоторых западных странах и США для подтверждения того, что владелец имеет надежный титул, а кредитор получает реальную первичную залоговую. Контроль страхования титула требуется на этапе оформления кредита и, как правило, возобновляется при каждом переводе средств по кредиту. Расходы из страховых премий оплачиваются заемщиком [1].

Поскольку недвижимость подвержена риску снижения стоимости в результате форс-мажорных обстоятельств, то следует использовать механизмы страхования. Это позволяет уменьшить уровень риска, который принимает на себя банк. Банк самостоятельно выбирает финансово надежные страховые компании, расходы по страхованию ложатся на заемщика, причем условия страхования должны быть согласованы с банком.

К моменту оформления кредита и перечисления средств банк должен получить страховые полисы. Условия договора страхования недвижимого имущества, которые являются предметом ипотеки, должны отвечать следующим требованиям [2-4]:

- покрытие страховой защитой всего имущества, а не его части;

- размер страховой суммы (при отсутствии франшизы) должен

быть не меньше, чем расчетная величина требований банка к заемщику в случае необходимости реализации предмета ипотеки;

- выгодоприобретателем по договору страхования является банк, которому страховщик перечисляет страховое возмещение в пределах задолженности заемщика перед банком;

- срок действия договора страхования превышает срок действия кредитного договора.

В уменьшении этого вида риска важную роль играет анализ состояния и использования недвижимости в период действия кредитного обязательства. Следует обратить внимание на эксплуатацию объекта в соответствии с назначением, соблюдением требований, санитарно эпидемиологической и противопожарной безопасности и на недопущение действий, которые вызывают повреждение предмета ипотеки. Необходимо также осуществлять мониторинг состояния и условий эксплуатации объекта.

Риск снижения стоимости в результате изменения конъюнктуры рынка и в результате износа также может повлиять на размер средств, которые получает банк от реализации недвижимости. Если он учитывается путем уменьшения LTMV, то размер этого уменьшения должен определяться графиком выплат по кредиту, динамикой цен на рынке и скоростью износа объекта.

Риски неверной оценки предмета ипотеки имеют решающее влияние на возможность получения средств от реализации недвижимости. Чем больше завышенная величина рыночной стоимости, тем больше потери кредитора. Неверная оценка может вызываться рядом причин. Во-первых, оценщик может быть заинтересован в завышении оценочной стоимости (если оценку у него заказывает заемщик). Во-вторых, неверная оценка может быть следствием недостаточной компетенции оценщика, что приводит к неправильному выбору методов оценки, искажению оценочных процедур, и, как следствие, величина стоимости, определенная оценщиком, не будет отвечать реальному уровню.

Кредитор действует таким образом, чтобы минимизировать как преднамеренный, так и неумышленный, риск неверной оценки. Для этого кредитор должен устанавливать требования к процессу оценки. Следует проанализировать спрос и предложение на недвижимость, которое принимается в обеспечение, определить возможности ее реализации и круг потенциальных покупателей.

При оценке нежилой недвижимости следует использовать услуги независимого оценщика. Он обязательно выбирается банком, а не заемщиком. К оценщику, который оценивает недвижимость при

ипотеке, следует выдвигать достаточно жесткие требования относительно компетенции и репутации (определенный опыт практической деятельности, отсутствие прецедентов, которые бы ставили под сомнение его деловую репутацию) [5].

Определение размера LTMV целесообразно осуществлять с использованием принципа стандартизации. Это позволяет упростить обработку заявок на выдачу ипотечных кредитов и обеспечить оптимальный уровень рисков с достаточной доходностью кредитных операций.

Выделяют два подхода к установлению уровня LTMV. Первый предусматривает единый размер LTMV независимо от вида имущества, принимаемого в ипотеку. Второй предусматривает градацию уровней LTMV в зависимости от вида недвижимости. Анализ показывает, что второй подход имеет ряд преимуществ, т.е. позволяет учесть отличия в рынках разных видов недвижимого имущества (в ликвидности объектов, в величине ценовых колебаний и т.п.). Кстати, директива Федеральной корпорации страхования депозитов использует именно второй поход (табл.1).

Таблица 1 - Максимальные уровни LMTV, рекомендованные Федеральной корпорацией страхования депозитов в США

Категория обеспечения по кредитам Максимальное значення ЬМТУ, %

Необработанная земля 65

Осваиваемая земля 75

Строительство: коммерческое, многосемейные дома и не жилые помещения 80

Жилые дома на 1-4 семьи 85

Кредиты на повышение качества имущества 85

Залоговая на частное жилье от 1 до 4 семей 85

Кредиты, обеспеченные жилищной недвижимостью (по первичной стоимости минус сумма первой ипотеки) Не установлено специальных пределов, однако кредиты с коэффициентом ЬМТУ = 0,9 и больше должны отдельно застраховаться или иметь дополнительное обеспечение

Стандарт LTMV, как свидетельствует вышеприведенный анализ, должен отвечать двум требованиям.

Во-первых, уровень LTMV должен устанавливаться на таком уровне, чтобы обеспечить высокую ответственность заемщика и низкий кредитный риск. Мировой опыт свидетельствует, что внесение

заемщиком собственных средств в размере 20% и выше значительно повышает его кредитоспособность. С точки зрения уменьшения кредитного риска зарубежные специалисты считают оптимальным LTMV, который составляет около 70% [6].

Во-вторых, LTMV должен быть, как правило, достаточным для возвращения средств заемщика в случае невыполнения обязательств по договору ипотечного кредита.

Для определения LTMV предлагается разделить факторы, которые могут привести к потере средств кредитора при реализации недвижимости, на три группы: факторы, всегда учитываемые в LTMV, факторы, частично учитываемые в LTMV, и факторы, которые не учитываются в LTMV (рис. 2).

Рисунок 2 - Распределение факторов, влияющих на возможность кредитора удовлетворить требования за счет реализации недвижимости

Фактор юридического риска может быть учтен путем увеличения процентной ставки. Риск неверной оценки предмета ипотеки и риск снижения стоимости недвижимости в результате форс-мажорных обстоятельств, который может быть перенесен на страховщика, поддаются управлению. То есть размер потерь от риска неверной оценки и риска падения стоимости будет небольшим по портфелю кредитов.

Эти риски могут оказывать значительное влияние на некоторые

отдельные объекты недвижимости, поэтому они учтены в процентной ставке.

С другой стороны, такие факторы как ограниченность срока экспозиции при реализации, рост суммы требований банка и затраты для кредитора будут влиять на средства, полученные от реализации, по каждому из невозвращенных кредитов, но влияние этих факторов по конкретному кредиту достаточно предсказуемо.

Исходя из этого, данные факторы предлагается учитывать в коэффициенте LTMV. Риск падения стоимости в результате изменения конъюнктуры рынка можно учесть с использованием методов оценки стоимости ипотечного кредитования, а риск падения стоимости в результате износа - через остаточный срок экономической жизни. Однако точно определить потери от этих рисков трудно, поэтому они частично учитываются в LTMV, а частично - в процентной ставке.

Факторы, которые не учтены в LTMV, приводят к увеличению процентной ставки (или к уменьшению прибыльности операций кредитора). Размер надбавки за риски недвижимости в ипотечном кредитовании предлагается определять на основе ретроспективных балансовых данных следующим образом:

Н=.100% КрП

где Вит - потери банка, связанные с невозвращением средств, КрП -портфель ипотечных кредитов.

Уменьшение рисков на рынке недвижимости и внедрение в практику ипотечного кредитования более широкого спектра методов управления рисками позволит повысить оптимальный размер LTMV.

Таким образом, проведенный анализ рисков недвижимости и факторов их возникновения, а также предлагаемые способы управления рисками недвижимости позволят минимизировать как преднамеренный, так и неумышленный риски, риск неверной оценки предмета ипотеки, что имеет особую практическую значимость.

Список литературы

1. Бут Т.П. Теоретические аспекты классификации экономических и страховых рисков // В сборнике: Современное состояние и перспективы развития рынка страхования материалы международной научно-практической конференции, приуроченной ко Дню страховщика. Воронежский экономико-правовой институт; Экономико-технологический институт Баткенского государственного университета. 2016. С. 123-128.

2. Курилова А.А., Городничева М.А. Банковский менеджмент,

его понятие и элементы // Вестник НГИЭИ. 2015. № 5 (48). С. 78-83.

3. Городничева М.А., Курилова А.А. Теоретические основы управления процентным риском коммерческого банка // Вестник НГИЭИ. 2015. № 7 (50). С. 1-15.

4. Омшанова Э.А. Система ипотечного кредитования: теоретический аспект. - Элиста, 2000. - 104 с.

5. Лобанова Е.И. Проблемы оценки стоимости имущества для целей залога // Интерэкспо Гео-Сибирь, Т.3, №1, 2014. - С.231-235.

6. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория. Проблемы. Практика.- М.: Экономика, 2010. - 350 с.

Давыдова Е.Ю., Овсянников С.В., Анохим Ю.А.

УПРАВЛЕНИЕ ИННОВАЦИЯМИ В ОРГАНИЗАЦИИ

Воронежский экономико-правовой институт

Ключевые слова: инновация, инновационный процесс, система управления, стратегия, метод.

Аннотация: в данной статье определены ключевые моменты в системе управления инновациями. Приведены основные понятия и их толкование, рассмотрены методы эффективного введения инноваций в организацию, основные направления инновационного развития организации, этапы инновационного процесса, пути инновационного развития, а также стратегии организации по отношению к инновации, позволяет дать четкое представление об инновационном процессе.

Keywords: innovation, innovation process, management system, strategy, method.

Abstract: in this article key moments are certain in control system by innovations. Basic concepts over and their interpretation are brought, the methods of effective introduction of innovations are considered in organization, basic directions of innovative development of organization, stages of innovative process, way of innovative development, and also strategies of organization in relation to an innovation, allows to give a clear idea about an innovative process.

В мировой экономической литературе «инновация» означает процесс превращения потенциального научно-технического процесса в реальный, воплощающийся в новых технологиях и продуктах. Механизмы данного превращения рассматриваются в отдельной отрасли социологического знания - инновaтике, которая является