Некоторые аспекты маркетинга современного рынка экологической недвижимости Румынии

УДК 339.138:332.6

П.А. Саватеев, докторант

НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ МАРКЕТИНГА СОВРЕМЕННОГО РЫНКА ЭКОЛОГИЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РУМЫНИИ

Рассмотрен процесс трансформации регионального рынка недвижимости Румынии в рынок экологической недвижимости. Выделены и оценены главные компоненты, сегменты и составляющие формирующегося рынка экологической недвижимости. Проанализирована экономическая составляющая формирующегося рынка. Обозначены существующая нормативно-правовая база формирования нового рынка и освещены основные тенденции её развития.

Ключевые слова: экологическая недвижимость, трансформация рынка, экономическая оценка, нормативно-правовая база.

Экологическое жилье - один из самых современных и популярных способов сохранить и защитить природу. Основная цель экологического жилья - уменьшить воздействие отрицательных эффектов от строительных материалов на окружающую среду и пойти далее, чем просто фактическая помощь окружающей среде. Экологические здания строятся с целью уменьшить вредное действие искусственных строительных материалов на экологию, другими словами, используя новейшие ресурсы и технологии, и приносить наименьший вред окружающей среде. Экологические стройки -невероятно быстро растущий рынок. Экологическое жилье - умное жилье, предназначенное для того, чтобы использовать материалы и технологии, которые щадяще относятся к окружающей среде. Использование энергетических ресурсов должно способствовать улучшению окружающей среды. Практически глобальный рынок недвижимости сегодня находится в процес -се трансформации в глобальный рынок экологической недвижимости. Этот рынок концентрируется и базируется на новых, самых современных техно -логиях, самых новых на сегодняшний день тенденциях какой, например, является «энергосберегающее жилье».

Экологию жилища образуют три составляющие: экология района; экология дома и прилегающей территории; экология квартиры.

Они тесно взаимосвязаны с другими факторами, определяющими стоимость жилья. Например, развитая транспортная инфраструктура воз -действует на экологию, а экология оказывает влияние на престижность рай -она. Таких составляющих насчитывают более пятидесяти. Из них не менее двадцати можно прямо или косвенно отнести к экологическим. При этом экологический фактор в стоимости жилья формируется, во-первых, под воз-

действием субъективного представления каждого покупателя о том, что такое хорошая и плохая экология, а во-вторых, по сложившимся стереотипам и визуальной оценке. Причина такого подхода - недостаток информации в доступных источниках о состоянии территорий, качестве материалов, используемых при жилищном строительстве и т.п. С одной стороны, это происходит в силу незаинтересованности застройщиков в распространении та -кой информации, с другой - из-за отсутствия отработанной системы и механизма доведения ее государственными органами до сведения населе-ния. Таким образом, наибольшее влияние на цену недвижимости оказывают факторы, воздействие которых можно оценить визуально, не затрачивая особых усилий. Среди них - экология района, поскольку есть возможность установить наличие промзон, парков, уровень шума и загазованности воздуха. Экологию дома или квартиры визуально оценить сложнее (например, уровень радиации на глаз не определить). В этом случае существенное влияние на стоимость оказывает только оценка физического износа и вида из окон квартиры, хотя он, безусловно, меняется в зависимости от времени года и даже времени суток.

Кроме “видимых” экологических факторов, влияют на стоимость и “невидимые” факторы при условии, что покупателю стало о них известно. Однако не стоит забывать, что именно они могут оказывать наиболее па -губное воздействие на здоровье. За счет такого информационного вакуума и создается почва для манипуляций со стороны строительных компаний, например использования некачественных материалов для снижения себестои-мости, экономия на квалифицированной рабочей силе и качестве работ. Это одно из отличий новостроек от домов вторичного рынка, ведь в эксплуатируемых домах различные огрехи уже всплыли наружу, тогда как в новостройке они какое-то время могут быть незаметны.

Противоречие между интересами продавцов и покупателей приводит к тому, что строительные компании не заинтересованы в предоставлении информации по всем аспектам строительства. Высококачественные дорогие материалы используют в лучшем случае для отделки фасадов и холлов. Даже в рекламных кампаниях акцент делают обычно на использование доро-гих материалов в отделке, ведь это покупатель сможет оценить визуально. Трудности, возникающие при оценке экологических факторов, и ее субъективность дают широкие возможности для извлечения прибыли, особенно при использовании методов активного маркетинга и агрессивной рекламы. Степень влияния экологических факторов на стоимость зависит от класса жилья и цены квадратного метра. Следует отметить, что стоимость самых дорогих бухарестских квартир не имеет такой прямой зависимости от эко-логических факторов, поскольку расположены они в основном в центре, где

экологическая обстановка неблагополучна (недостаточно зелени, высокая плотность застройки, загазованность воздуха). Цена таких квартир обусловлена возможностью приобщиться к истории, каждый день видеть из окна памятники архитектуры.

Интересно, что цена квартир в пригороде (особенно в ближайшем) сильнее зависит от экологических факторов, чем цена бухарестских. Например, северный сектор считается более чистым, чем юго-восток (больше лесов, меньше предприятий, преобладают северо-западные ветры и т. п.). Госдачи высших чинов Румынии в основном расположены именно к северу от Бухареста. Между районами Бухареста такой большой разницы нет. Высокая оценка покупателями экологии жилища дает возможность сделать дом или жилой комплекс действительно уникальным и получить сущест-венную экономическую выгоду: разница в цене 1 кв. м может достигать сотен и тысяч евро. А поскольку строительство даже небольшого дома измеряется тысячами квадратных метров, прибыль может составить миллионы евро.

В последние год-два при проектировании, строительстве и проведении рекламных кампаний акценты делаются на озеленение фасадов, ландшафтный дизайн и благоустройство придомовой территории (особенно, если она огорожена и охраняется). Создаются ландшафты, значительно повышающие привлекательность объектов: декоративные водоемы, альпийские горки и т. п. Более того, некоторые концепции продвижения тех или иных жилых комплексов на рынке экологической недвижимости успешно строят именно вокруг организации ландшафтного дизайна. Экспертная оценка нескольких таких проектов показывает, что добавленная стоимость эффектного ландшафта в цене квадратного метра квартир жилого комплекса составляет $500...700 (это 18...21 % от цены кв. м).

Показательно и различие в цене квартир одинаковой планировки и площади, расположенных в доме-новостройке на одном или соседних эта -жах, в зависимости от вида из окна.

Возьмем в качестве примера дом бизнес-класса в Бухаресте, рядом с крупной транспортной развязкой. Разница в общей площади между двумя трехкомнатными квартирами, расположенными на 12 и 13 этажах, составляет 4 кв. м. Одна выходит окнами во двор, вторая - на шоссе. Разница в цене 1 кв. м - $73 (4,3 %). Аналогичный дом рядом с рекой Дымбовицей: одинаковые трехкомнатные квартиры на 3-ми 9-м этажах, одна из которых имеет панорамный вид на реку. Разница в цене 1 кв. м составляет $650 (48,1 %). Дом эконом-класса: две одинаковые однокомнатные квартиры, на одном этаже, но в разных корпусах (при этом корпуса сдают в эксплуатацию одно -временно). Различие видов из окна дает разницу в цене $100/кв. м (7,4 %).

Таким образом, с уверенностью можно говорить о том, что влияние эколо-гических факторов на стоимость весьма существенно, а инвестиции в улучшение экологии жилых кварталов могут приносить ощутимый доход.

В Румынии сегодня огромное внимание уделяется вопросам создания здоровой, экологически чистой среды обитания. Именно поэтому в поддержании высоких экологических стандартов в строительстве заинтере-сованы и производители строительных материалов, и застройщики, и владельцы жилья. Данная проблема имеет множество составляющих. И хотя главной из них является возведение строений, которые не наносят вреда окружающей среде (программа экологически эффективного дома -sustainable house), не менее важно и то, какие строительные материалы ис-пользуются при постройке новых зданий, ведь они оказывают влияние на экологическую обстановку как внутри, так и за пределами здания. Исходя из того, что современный человек около 80% своего времени проводит либо в зданиях, либо на пути между ними, можно понять, насколько качество стройматериалов влияет на его здоровье, и как следствие, на качество его жизни.

Не меньшее влияние стройматерилы оказывают на окружающую среду: по оценкам экспертов, около 50 % всего объема отходов приходится на строительную индустрию. В Румынии при возведении одного дома в среднем образуется 7 тонн отходов, или каждый год на одного человека приходится 0,5 тонны строительных отходов. Поскольку строительные материалы производятся из множества различных веществ как органической (пластмасса, древесина), так и неорганической природы (металлы, минералы), а также существуют те, где сочетается и то, и другое, необходимо давать экологическую оценку не только их компонентам, но и всему продукту в целом, то есть оценивать влияние данного строительного материла на ок-ружающую среду на каждом этапе его существования - начиная от производства и до момента его утилизации.

В настоящее время Европа и Румыния стремятся выработать единые стандарты для сертификации производимых и импортируемых строитель -ных материалов. Пока данная система полностью не вступила в действие, в каждой стране ЕС применяются национальные системы сертификации. Согласно румынскому законодательству производитель строительных мате -риалов может, но не обязан, получать сертификат соответствия общеевро-пейской маркировки «CE», которая предполагает, что данный продукт удовлетворяет принятым в странах ЕС общим требованиям к безопасности и экологичности продукта. Кроме того, производитель, который не получил данного сертификата, даже при импорте своего продукта в любую другую страну ЕС не найдет спроса на свой товар. Одновременно в Румынии имеет

место и система добровольной сертификации, которая также гарантирует соответствие продукта требованиям вышеупомянутых систем сертифика-ции. Для проведения такой экспертизы приглашаются авторитетные незави-симые эксперты, производящие экспертизу качества материалов и оценивающая их влияние на здоровье человека и на окружающую среду.

Кроме того, в Румынии экологическую сертификацию офиса или жилища стараются проводить перед продажей или после ремонта здания.

Общие требования к стройматериалам таковы: они должны быть «здоровыми, гигиеничными» и не наносить вреда окружающей среде, то есть:

- не испускать токсичных газов;

- не испускать радиоактивного излучения;

- не загрязнять ни воды, ни почвы;

- отходы строительства не должны стать дополнительным источни-ком загрязнения окружающей среды;

- строительные материалы не должны способствовать накоплению влаги на конструкционных частях и внутри построенных помещений.

В рамках экологической оценки стройматериалов помимо проверки компонентного состава осуществляется оценка способов и возможности их повторного использования, способов утилизации, оценка их тепло- и влагоизолирующих свойств и степень экологической чистоты производства (влияния на окружающую среду).

Для поддержки экологически чистого строительства во всех его ас -пектах в качестве экономических рычагов в Румынии используются:

- льготы в предоставлении кредитов

- компенсирующие скидки при оплате воды и электроэнергии

- предоставление скидок при страховании строения

- организация специальных фондов поддержки экологичного строи -тельства - инвестиционных и гарантийных

- налоговые льготы

- гранты и субсидии для владельцев жилья, получивших экологиче-ский сертификат на свое строение. Например, получение преимущества во время проведения конкурсов на строительство социально-значимых объек-тов.

- возможность для застройщика производить более плотную за -стройку в случае экологически эффективных строений.

- организация системы присвоения экологического ранга строениям.

P.A. Savateev

SOME ASPECTS OF MARKETING MODERN MARKET OF RUMANIA ENVIRONMENTAL PROPERTY

Presents the analysis of the transformation process of real estate market in Romania into the real estate eco market. Identified and evaluated the main components, segments and parts of the emerging new eco real estate market. Analyzed the economic issues of the emerging market, identified the legal base of this formation and the main trends of its development.

Key words: Eco real estate, the market transformation, economic evaluation, legal

base.

Получено 20.04.2011

УДК 339.138:691

П.А. Саватеев, докторант

МАРКЕТИНГОВЫЕ ПОДХОДЫ К РЫНКУ НОВЫХ ЭКОЛОГИЧЕСКИХ СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ В РУМЫНИИ

Рассмотрены основные факторы, определяющие отнесение современных строительных материалов к экологически чистым. Предложена гармоничная система классификации стройматериалов в экологическом аспекте. Оценён объём использования вышеуказанных материалов в современной строительной индустрии Румынии. Освещена существующая национальная система экологической сертификации стройматериалов, обозначены основные тенденции её развития.

Ключевые слова: экологически чистые строительные материалы, рынок Румынии, экологическая сертификация.

Во всем мире зеленые принципы строительства начинают активно внедряться на рынке недвижимости. Согласно данным отчета о международных тенденциях (McGraw-Hill Global Trends report) 67 % фирм, принявших участие в опросе в 2010 г., внедряют экологические принципы в 60% своих проектов, а 94 % планируют достичь этого уровня к 2013 году. В Румынии - полноправном члене Европейского Союза внедрение экологиче-ского строительства идет максимально высокими темпами - 44 % респондентов реализуют более 60 % своих проектов, придерживаясь принципов экологического строительства.

Сам рынок экологичных строительных материалов также показывает высокие темпы роста. Так в 2010г. 88 % участников опроса внедрили зеле -ную продукцию и занимаются сертификацией такой продукции. Однако приходится признать, что экологичная про дукция отличается по доступно -