Разменная монета

Несмотря на развитие программ ипотечного кредитования, комнаты в коммунальных квартирах все еще остаются стартовой площадкой для собственников недвижимости — спрос на них по-прежнему стабилен. Сегодня в Петербурге насчитывается более 100 тыс. коммунальных квартир. На данный сегмент приходится до 15% от общего числа сделок на рынке жилой недвижимости города за год — это самый высокий показатель по стране.

За последний год цены на комнаты выросли незначительно, поэтому говорить об оживлении рынка пока не приходится. В целом темпы увеличения стоимости здесь отстают от роста цен на квартиры.

Генеральный директор агентства "Петербургская недвижимость" Сергей Дроздов говорит, что наиболее востребованными районами для покупки комнат остаются Адмиралтейский, Петроградский и Центральный районы. "Также большой популярностью пользуются комнаты в "сталинках" Кировского района. Предложение распределено примерно в тех же пропорциях, что и спрос. Главное требование покупателя — это минимум соседей. Во вторую очередь оценивается состояние кухни и санузла. Наиболее типичная сделка — это комната стоимостью от 1 до 1,1 млн руб., площадью от 13 до 17 кв. м в трех-четырехкомнатной квартире", — рассказывает господин Дроздов.

Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН АРИН, объясняет: "Если рынок квартир сильно подогрели ипотечные программы, то рынок комнат не получил такой же поддержки, поскольку далеко не все банки соглашаются кредитовать подобные активы. С другой стороны, снижение процента, различные скидочные акции по ипотеке способствовали тому, что многие клиенты с этого рынка стали ориентироваться на покупку квартир. Граница между ценой комнаты и квартиры в ипотеку зачастую стерта, незаметна. Комнаты в общежитиях, как правило, дешевле комнат в квартирах и зачастую более удобны, потому что жильцы умудряются прямо в помещении оборудовать место для приготовления пищи, а иногда даже санузлы. Этот сегмент рынка недвижимости также оттягивает часть клиентов на себя".

Не способствуют популярности комнат в коммунальных квартирах и юридические сложности с покупкой-продажей.

В целом рынок комнат в коммунальных квартирах развивается волнообразно, вместе с рынком жилой недвижимости. Однако его фазы не всегда совпадают с развитием рынка. Так, в мае на рынке комнат был всплеск. Доля сделок с комнатами на вторичном рынке с обычных 30% увеличилась до 52%.

Цены комнат существенно разнятся в зависимости от состояния помещений, состояния мест общего пользования, соседей, количества комнат в квартире, состояния дома.

Елена Валуева, директор по маркетингу MirLand Development Corporation Plc, говорит, что тенденций к сокращению рынка не наблюдается: наиболее доступная квартира в комплексе экономкласса обойдется в два раза дороже, чем комната в средней ценовой категории. "В комнатах покупателей привлекает не только цена, но и возможность жить в центральных районах города, кроме того, программы расселения обещают владельцу комнаты рано или поздно стать собственником отдельной квартиры. Самые ликвидные объекты на "коммунальном" рынке — это комнаты с минимальной стоимостью (700-900 тыс. руб.), а также наиболее дорогие с такими привлекательными характеристиками, как пятиминутная пешеходная доступность метрополитена, небольшое количество комнат (не больше трех) и соседей, площадь помещения не менее 15 кв. м, проведенный капитальный ремонт", — говорит госпожа Валуева.

Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости, считает, что комнату в коммунальной квартире можно найти и за 600-700 тыс. руб. "Правда, стоит понимать, что вряд ли это будет "идеальная" для коммунальной квартиры комната, скорее всего, это будет площадь в густонаселенной квартире, больше похожей на общежитие. Как ни странно, самая дешевая комната может находиться в бывшем общежитии, которые есть в каждом районе и которые сейчас приватизированы. Дешевое жилье в основном пользуется спросом у приезжих, студентов, молодых семей, тех, кто только обзаводится первой квартирой и рассчитывает в будущем переехать. Комнаты популярны у тех, кому сложно получить ипотечный кредит или тех, кто хочет разъехаться со своими родителями или родственниками, обменяв однокомнатную квартиру на две комнаты", — отмечает господин Созинов.

Светлана Попова, аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент", констатирует: "Несмотря на все попытки сократить количество коммунальных квартир в Петербурге, рынок комнат свернуть быстро и просто не удается. Комнаты по-прежнему остаются этакой разменной монетой, первой ступенью на пути к собственной квартире в Северной столице".