Некоторые правовые вопросы управления многоквартирными домами

России и за рубежом. Это будет способствовать расширению научного и профессионального мировоззрения будущего экономиста.

В результате проведенного анализа удалось установить, что названным выше требованиям соответствуют статьи из зарубежных журналов и газет, а также тексты официальных коммерческих документов и деловых писем. Установлено, что данные тексты способны вызывать у студентов необходимость проводить сравнение и сопоставлять форму и способы передачи авторской оценки излагаемых фактов, событий. Определено, что в текстах статей из журналов и газет присутствует информация, способная вызывать у студентов необходимость сравнивать/сопоставлять профессионально значимые события, факты, происходящие в экономике в России и за рубежом. Речь идет о статьях из журналов и газет, в которых в настоящее время в основном освещаются события, связанные с мировым финансовым кризисом.

Итак, в данной статье рассмотрены два актуаль-

ных аспекта, которые могут представлять значительные трудности в процессе процедуры организации учебных материалов для обучения студентов-экономистов иностранному языку в сфере профессиональных коммуникаций. Установлено, что решение вопроса об определении тематики учебных материалов возможно с помощью использования метода компьютерного программирования и экспертного анализа. Выявлено, что качество отбираемых для реализации целей обучения материалов во многом зависит от соблюдения определенных требований к его (отбора) источникам. Анализ отобранного текстового материала с позиции учета экстралингвистических факторов, обусловливающих появление экономического текста, а также межкультурной специфики профессиональной сферы общения будет способствовать эффективности учебных материалов, а следовательно, успешной подготовке будущих специалистов в данной предметной сфере.

Статья поступила 02.10.2013 г.

1. Федеральный государственный образовательный стандарт высшего профессионального образования по направлению подготовки 080100 «Экономика» (квалификация (степень) «бакалавр») [Электронный ресурс]. URL: http://istu.edu/docs/magistratura/2013/oop_080100.68_ek.pdf (дата обращения: 3.10.2013).

2. Колкова, Н. И., Гендина Н. И., Скипор И. Л. Информационные ресурсы общества и информационная культура [Электронный ресурс]. URL: http://ipk.admin.tstu.ru/sputnik/index/str/elekron_bibliot.files/Jom al/Vio_31/cd_site/Articles/art_1_6.htm (дата обращения: 3.10.2013).

3. Зайкова И.В. Принципы отбора экономических текстов для обучения специальному письменному переводу // Вестник БГУ. Серия «Теория и методика обучения». 2009. Вып.15.

Библиографический список

С. 167-172.

4. Гавриленко Н. Н. Теоретические и методические основы подготовки переводчиков научно-технических текстов: монография. М.: Изд-во Российского университета дружбы народов, 2004. 268 с.

5. Образцов П.И. Иванова О.Ю. Профессионально-ориентированное обучение иностранному языку на неязыковых факультетах вузов. Орел: ОГУ, 2005. 114 с.

6. Гурьева З.И. Речевая коммуникация в сфере бизнеса: к созданию интегративной теории (на материале текстов на русском и английском языках): дис. ... д-ра филол. наук: 10.02.19. Краснодар, 2003. 446 с.

7. Дроздова Т. В. Научный текст и проблемы его понимания (на материале англоязычных экономических текстов: дис. ... д-ра филол. наук: 10.02.19, 10.02.04. М., 2003. 390 с.

УДК 165.193

НЕКОТОРЫЕ ПРАВОВЫЕ ВОПРОСЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

© Н.З. Кобжицкая1, А.В. Кобжицкий1

Иркутский государственный технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83. 2ООО «Острог»,

664007, Россия, г. Иркутск, ул. Поленова, 1а, оф. 512.

Рассматриваются отдельные правовые вопросы управления многоквартирными домами. Исследуются используемые в данной сфере понятия: многоквартирный дом, управление многоквартирным домом, договор на управление многоквартирным домом. Особое внимание уделяется проблемам, которые возникают на практике при управлении многоквартирными домами, анализируются отдельные недостатки действующего законодательства в данной сфере. Библиогр. 6 назв.

Ключевые слова: многоквартирный дом; управление многоквартирным домом; договор на управление многоквартирным домом.

1Кобжицкая Нина Зиновьевна, кандидат социологических наук, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин, тел.: 89501463934, e-mail: kobz@rambler.ru

Kobzhitskaya Nina, Candidate of Sociology, Associate Professor of the Department of Civil Disciplines, tel.: 89501463934, e-mail: kobz@rambler.ru

1Кобжицкий Андрей Валерьевич, начальник юридического отдела, тел.: 89025442214, e-mail: kobz@rambler.ru Kobzhitsky Andrei, Head of Legal Department, tel.: 89025442214, e-mail: kobz@rambler.ru

SOME LEGAL ISSUES OF APARTMENT HOUSE MANAGEMENT N.Z. Kobzhitskaya, A.V. Kobzhitsky

Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia. "Ostrog" LLC,

1a Polenov St., office 512, Irkutsk, 664007, Russia.

The article deals with some legal issues of apartment house management. It studies the concepts used in this sphere: apartment house, apartment house management, contract for apartment house management. The article focuses on the problems that arise in the practice of apartment house management and analyzes some flaws in the current legislation in this area. 6 sources.

Key words: apartment house; apartment house management; contract for apartment house management.

Возникшие в последнее время проблемы в сфере управления многоквартирными домами вызваны рядом причин, среди которых главной является несовершенство законодательства в данной сфере.

Прежде всего, необходимо остановиться на проблемах понятийного аппарата, которые приводят к многочисленным затруднениям, возникающим в процессе применении законодательства на практике.

Во-первых, вызывает много споров определение понятия «многоквартирный дом». Основные законодательные акты в данной сфере - Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) и Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) - не дают определения понятия «многоквартирный дом», хотя данный термин широко используется во многих нормативно-правовых актах. Легальное определение многоквартирного дома содержится только в подзаконном акте -Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции [5].

Согласно указанному Положению многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. При этом специфическим признаком многоквартирного дома, отличающим его от индивидуального (одноквартирного) дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит условно из двух отдельных частей:

- первая часть этого комплекса состоит из помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований;

- вторая часть (общее имущество) находится в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.

Исходя из данного определения понятия «многоквартирный дом» (в соответствии с действующим законодательством), суды принимают решения, согласно которым «многоквартирным домом» признаются в том числе и так называемые «дома на двух хозяев», т.е. дома, в которых находятся две квартиры, объединенные конструктивно (общая стена и крыша), и у собственников квартир в данном доме имеется выход на

общий земельный участок. При этом на практике возникает большое количество проблем, особенно в ситуации, когда одна из сторон (собственник части такого многоквартирного дома) желает произвести раздел общего имущества или выдел в натуре своей доли в общем имуществе (и чаще всего земельного участка), а другая сторона от этого уклоняется. Даже попытки обращения в суд с подобным заявлением зачастую не приводят к желаемому результату. Отказывая в удовлетворении подобных требований, суды ссылаются на положения ч. 1 ст. 252 ГК РФ, согласно которой имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними [1]. Кроме того, принимая подобные решения, суды руководствуются положениями гл. 6 ЖК РФ, согласно которой решение должно быть принято общим собранием собственников жилых помещений в многоквартирном доме, а в соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме [2].

Действительно, если исходить из буквальной трактовки определения понятия «многоквартирный дом», такие дома следует признавать многоквартирными, так как они отвечают критериям, указанным выше. В связи с этим, чтобы не доводить ситуацию до явного абсурда, следует более четко определить понятие «многоквартирный дом». Вместе с тем, авторы настоящей статьи отдают себе отчет в том, что это будет достаточно сложной задачей для законодателя. Так, например, какой именно критерий следует избрать для отнесения домов к «многоквартирным»? Очевидно, что не количество квартир (две, три, четыре и т.д.), так как на практике это опять приведет к многочисленным спорным ситуациям.

Отметим, что данный вопрос поднимается и в федеральных органах исполнительной власти. Так, наличие данной проблемы отмечается в Письме Министерства экономического развития РФ «О статусе жилого дома блокированной застройки» [4]. Полагаем, что в каждом конкретном случае, учитывая специфику каждого «многоквартирного» дома данный вопрос должен решаться в судебном порядке.

Во-вторых, следует отметить, что в ЖК РФ отсутствует легальное определение понятия «управление многоквартирным домом», в то время как регулированию данных отношений посвящен целый раздел ко-

декса. Некоторыми авторами отмечается, что федеральным законом «О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс Российской Федерации и иные законодательные акты Российской Федерации» [3] в ЖК РФ внесены изменения, направленные на совершенствование правового регулирования отношений по управлению многоквартирными домами, однако само понятие «управление» так и не введено. В новой редакции ст. 161 ЖК РФ дано более развернутое ее название: «Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом». Таким образом, понятие «управление многоквартирным домом» раскрывается через понятие деятельности и определение ее общих характеристик.

Так, исходя из ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. По мнению А. Тарасовой, системный анализ положений ЖК РФ позволяет прийти к выводу, что употребляемое в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ понятие «управление многоквартирным домом» (данное через раскрытие его содержания как деятельности) является общим понятием для всех предусмотренных законодательством способов управления многоквартирными домами [6]. При этом, как следует из ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения) о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством РФ.

В соответствии с ч. 1.2 указанной статьи состав

минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством РФ.

В-третьих, согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Как указано в ч. 3 данной статьи, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании их решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Обязательность выбора собственниками способа управления многоквартирным домом подчеркивается и тем, что, согласно ч. 4 указанной статьи, орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В-четвертых, очевидно, что каждый из избранных собственниками способов управления многоквартирными домами имеет свои как положительные, так и отрицательные стороны. Так, например, непосредственное управление многоквартирным домом собственниками характерно для домов с небольшим числом собственников. Об этом в частности можно судить и по смыслу ч. 1 и ч. 1.1 ст. 164 ЖК РФ. Данными частями указанной статьи устанавливается два различных порядка управления: для домов с числом квартир не более двенадцати и для домов с числом квартир более двенадцати.

Очевидно, что при заключении договора об управлении многоквартирным домом жилищным или иным потребительским кооперативом, товариществом собственников жилья особое внимание следует уделить разграничению компетенции в сфере управления между сторонами договора, т.е. управляющей компанией и жилищным или иным потребительским кооперативом, товариществом собственников жилья. Отметим, что данное в полной мере относится и к договорам об управлении многоквартирным домом, заклю-

чаемым с управляющей компанией непосредственно собственниками жилых помещений (заключаются при отсутствии жилищного или иного потребительского кооператива, товарищества собственников жилья).

Договор управления многоквартирным домом содержит элементы различных договоров (на оказание услуг и выполнение работ), предусмотренных законом или иными правовыми актами. Поэтому такой договор относится к категории смешанных договоров. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Сторонами договора управления многоквартирным домом являются: исполнитель соответствующих работ и услуг - управляющая организация; заказчик -собственники помещений в многоквартирном доме, а также образованное в таком доме товарищество собственников жилья либо специализированный потребительский кооператив. Подчеркнем, что на стороне заказчика в указанном договоре может выступать соответствующее юридическое лицо (товарищество собственников жилья или потребительский кооператив) как субъект гражданско-правовых (в том числе договорных) отношений. Органы управления юридического лица в соответствии с законодательством и уставом реализуют компетенцию этого юридического лица и действуют от его имени, но самостоятельно вступать в договорные отношения такие органы управления не вправе. Целесообразно, чтобы законодатель исправил отмеченный дефект правовой нормы, установленной в ч. 2 ст. 162 ГК РФ. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 162 ГК РФ).

Авторам настоящей статьи на практике приходилось сталкиваться с большим числом договоров на управление многоквартирным домом (домами), которые сильно различались между собой. Прежде всего, необходимо сказать, что, как указывалось выше, законодательно не определено, что включает в себя понятие «управление многоквартирным домом»; законодатель предлагает лишь обязательные условия договора об управлении многоквартирным домом. Так, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ либо органов управления ЖК или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

- порядок осуществления контроля выполнения управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Срок действия договора об управлении многоквартирным домом (домами) составляет по общему правилу не менее одного года и не более пяти лет.

Далее необходимо отметить следующее. Представляется, что договор управления многоквартирным домом, заключаемый с управляющей организацией, обладает признаками публичных договоров, регулируемых ст. 426 ГК РФ. Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается (п. 1, п. 3 ст. 426 ГК РФ).

Как уже отмечалось, управляющей организацией ст. 155 ГК РФ признает не только юридическое лицо любой организационно-правовой формы, но также индивидуального предпринимателя. При этом ст. 426 ГК РФ в качестве стороны публичного договора называет только коммерческую организацию. Однако противоречия здесь нет: к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения (п. 3 ст. 23 ГК РФ). При этом целесообразно иметь в виду, что индивидуальный предприниматель приобретает предпринимательскую (коммерческую) правоспособность после государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в установленном порядке.

Исходя из проведенного анализа изученных договоров об управлении многоквартирным домом (домами), предлагаются некоторые рекомендации:

1. Для подготовки такого договора следует привлекать профессиональных юристов, работающих в данной сфере, так как это позволит избежать ошибок,

которые неизбежны, если договор составляется управляющей компанией (которая обладает возможностью получения квалифицированной юридической помощи), а вторая сторона договора (непосредственно собственники жилых помещений, жилищный или иной потребительский кооператив, товарищество собственников жилья) только подписывает его.

2. В договоре необходимо как можно более полно указать общее имущество собственников жилых помещений в многоквартирном доме (лестничные пролеты, входные двери подъездов, системы освещения и т.д.). При этом целесообразно указывать их площадь и иные необходимые характеристики, в том числе степень изношенности.

3. В договоре следует четко указать на обязанность управляющей компании поддерживать переданное в управление имущество в надлежащем состоянии и определять сроки ремонта указанного общего имущества.

4. В договоре необходимо определить источники и порядок финансирования содержания многоквартирного дома, переданного в управление (взносы собственников жилых помещений, доходы от использования нежилых помещений и т.п.).

Отметим, что данные рекомендации носят общий характер, в каждом конкретном случае необходимо использовать все возможности для максимальной защиты прав собственников жилых помещений.

В заключении необходимо сказать, что при решении вопросов управления многоквартирными домами необходимо учитывать как интересы собственников жилых помещений, так и интересы созданных жилищных или иных потребительских кооперативов, товарищества собственников жилья либо управляющих компаний. Последние нуждаются в защите от неправомерных действий собственников (чаще всего выражающихся в неуплате коммунальных и иных платежей, неучастии в управлении кооперативом либо товариществом собственников жилья, досрочном расторжении договора и т.д.).

Более подробно поднятые в настоящей статье вопросы, в том числе анализ положительных и отрицательных качеств каждого из предусмотренных законодательством способов управления многоквартирными домами, будут рассмотрены в последующих публикациях.

Статья поступила 13.12.2013 г.

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: федер. закон от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. Ч. 1. № 32. Ст. 3301.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. Ч. 1. Ст. 14.

3. О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс Российской Федерации и иные законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 04.06.2011 г. № 123-ФЗ // СЗ РФ. 2011. № 23. Ст. 3263.

4. О статусе жилого дома блокированной застройки: письмо

Министерства экономического развития РФ от 17.11.2011 г. № ОГ-Д23-1694. [Электронный ресурс] // СПС «Гарант».

5. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: постановл. Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 // СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 702.

6. Тарасова А. Правовая квалификация модели управления многоквартирными домами в жилищном законодательстве РФ // Жилищное право. 2011. № 9.

УДК 796.075

ДВИГАТЕЛЬНЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ СТУДЕНТОК ТЕХНИЧЕСКОГО ВУЗА С РАЗЛИЧНЫМИ ТИПАМИ ТЕЛОСЛОЖЕНИЯ

1 9

© М.М. Колокольцев1, Е.А. Койпышева2

Иркутский государственный технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Приведены результаты соматотипологического обследования и дана характеристика основных двигательных качеств 1403 студенток НИ Иркутского государственного технического университета. Установлено, что девушки значительно отличаются по характеристике двигательных качеств в зависимости от соматотипа. Это указывает на необходимость дифференцированной физической подготовки студенток в зависимости от конституциональных типов их телосложения. Табл. 1. Библиогр. 16 назв.

Ключевые слова: студентки НИ ИрГТУ; соматотипирование; двигательные качества; физическое воспитание.

1 Колокольцев Михаил Михайлович, доктор медицинских наук, профессор кафедры физической культуры, тел.: (3952) 405024, 89149450800, e-mail: mihkoll@mail.ru

Kolokoltsev Mikhail, Doctor of Medicine, Professor of the Department of Physical Education, tel.: (3952) 405024, 89149450800, email: mihkoll@mail.ru

2Койпышева Елена Александровна, старший преподаватель кафедры физической культуры, тел.: (3952) 405024, тел.: 89246188888, e-mail: koip00@mail.ru

Koipysheva Elena, Senior Lecturer of the Department of Physical Education, tel.: (3952) 405024, 89246188888, e-mail: koip00@mail.ru