Офисные превращения

До кризиса бизнес-центры были одним из наиболее привлекательных форматов для застройщиков. Однако в погоне за прибылью девелоперы забыли учесть глубину спроса, и в последние годы им пришлось в срочном порядке менять концепции офисных площадей. Настоящим спасением для легкомысленных девелоперов стали апартаменты.

Москва столкнулась с переизбытком офисов. В 2008-2010 годах, согласно данным Knight Frank, в столице было заморожено больше 3 млн кв. м офисных площадей, а еще 2 млн кв. м в построенных бизнес-центрах оказались вакантными. В результате владельцам готовых объектов пришлось завлекать арендаторов дисконтом. Уже в начале 2009 года ставки на офисы, по данным ведущего специалиста департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максима Жуликова, упали вдвое от докризисного уровня. В то же время многие владельцы проектов, строительство которых не началось, решили не искушать судьбу и стали искать спасение в других форматах. В частности, рассказывает начальник отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева, изначально бизнес-парк "Румянцево", расположенный на пересечении МКАД и Киевского шоссе, был исключительно офисным проектом. "Однако в кризис было принято решение отдать часть площадей под торговлю, которая сейчас занимает 44% площадей этого проекта",— рассказывает эксперт. Часть девелоперов отказалась от офисных площадей в пользу гостиниц. Например, рассказывает руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE в России Клавдия Чистова, участок N20 в "Москва-Сити" частично изменил свое функциональное назначение: теперь в комплексе вместо офисов будет отель. Также проект SK-Royal на пересечении МКАД и Дмитровского шоссе был построен как офисно-гостиничный комплекс. Однако арендаторов на деловую часть здания нашлось немного, а гостиничный оператор выразил готовность взять весь проект в управление. В результате все здание было перепрофилировано в отель.

Однако настоящим спасением для застройщиков оказались апартаменты. А главным флагманом этой тенденции стала компания KR Properties, которая до кризиса приобрела ряд промышленных предприятий, где изначально планировалось разместить офисные площади. Так, проект "Даниловская мануфактура", рассказывает генеральный директор KR Properties Сергей Матюхин, начал развиваться в 2006 году и компания успела запустить в нем 85 тыс. кв. м офисных площадей. Однако кризис изменил планы застройщика, и на оставшихся площадях "Даниловской мануфактуры" вместо офисов он разместил апартаменты. Опыт оказался удачным и быстро был растиражирован другими застройщиками. Если на докризисном рынке было всего шесть проектов с апартаментами, то в настоящее время, по словам управляющего директора компании "Century 21 Запад" Евгения Скоморовского, их количество увеличилось до 15 проектов суммарной площадью около 150 тыс. кв. м.

Почему апартаменты стали так популярны среди владельцев бизнес-центров? Во-первых, смена формата не требует сложных согласований, так как, согласно постановлению Госстандарта, апартаменты — это нежилое помещение площадью от 40 кв. м, имеющее кухонную зону и предназначенное для временного проживания. То есть с юридической точки зрения никто не может запретить владельцам за одной дверью соорудить офис, за другой — представительскую квартиру. Во-вторых, замечает партнер Chesterton International Real Estate Екатерина Тейн, в апартаменты можно легко переделать даже построенный бизнес-центр: установить лифты, увеличить количество санузлов и перепланировать помещения. "Главное, не забыть поменять табличку на ограждении стройплощадки, чтобы люди знали, что строится уже не бизнес-центр, а апарт-отель",— шутит Евгений Скоморовский. А затраты на капремонт, по словам госпожи Тейн, составят около $1,5 тыс. на 1 кв. м.

В-третьих, получить одобрение банка под строительство апартаментов, как объясняет руководитель отдела консалтинга, исследований и маркетинга Cushman & Wakefield Денис Соколов, гораздо проще, чем на строительство бизнес-центра. Апартаменты — это так называемые быстрые деньги. Такие объекты можно распродать во время строительства. А кроме того, реализовав объекты покупателям на ранних стадиях строительства, можно минимизировать инвестиции со стороны девелопера. Тогда как окупаемость бизнес-центра в лучшем случае составит восемь-десять лет. Но даже если девелоперы будут продавать офисные площади, то цифры говорят не в пользу офисов. Цена на них, как замечает Евгений Скоморовский, даже в центре столицы редко превышает $5 тыс. за 1 кв. м, тогда как стоимость апартаментов начинается от $7 тыс. Сегодня рынок офисов восстанавливается. По данным Colliers International, уровень вакантных помещений в классе А по итогам первого квартала 2012 года опустился до 12,5%, в классе В стабилизировался на уровне 9,3%, а ставки аренды в течение прошлого года выросли на 30%. Сегодня за аренду 1 кв. м в офисе класса А арендаторам придется заплатить $830 без учета эксплуатационных расходов и НДС (для сравнения: на начало 2008 года средневзвешенная ставка аренды на офисные помещения класса А без учета эксплуатационных расходов и НДС составляла $1190). Однако тенденция офисных превращений продолжается до сих пор. Правда, теперь изменения концепции происходят благодаря директиве столичных властей, запрещающей строительство бизнес-центров в центре города. Так, рассказывает Екатерина Тейн, в первом квартале 2012 года градостроительно-земельная комиссия правительства Москвы приняла решение заменить офисные здания площадью 32 тыс. кв. м, расположенные на Большой Полянке, вл. 44/2, на элитные жилые комплексы с пристроенным детским садом. "Исчезли" офисы и из проекта девелопера "Галс-Девелопмент" по реконструкции гостиницы "Пекин". Вместо них, по словам директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Татьяны Тиковой, построят апартаменты.

Зато девелоперы, наученные горьким опытом, теперь находятся в состоянии "боевой готовности" и планируют свою деятельность при разных вариантах развития событий, в том числе при повторении экономического кризиса. "Массовых реконцепций больше не будет, и строители теперь будут воплощать свои планы в жизнь без изменений",— подытожила директор по развитию "Гема Инвест" Елена Семенихина.

Денис Тыкулов, главный редактор "ГдеЭтотОфис"