Плата за комфорт

Рынок торговых центров был близок к насыщению уже в конце 2008 года. В кризисный период это принесло свои плоды. Сегодня заморожено строительство более миллиона кв. м торговых площадей, а новых проектов практически нет. Из-за высокой конкуренции девелоперы вынуждены идти на значительные уступки арендаторам.

Еще 3-4 года назад рейтинг сегментов коммерческой недвижимости по привлекательности выглядел следующим образом: первое место — торговые комплексы с окупаемостью 5-6 лет, второе место — офисные объекты с окупаемостью 6-7 лет и третье место — гостиничные объекты с окупаемостью 7-8 лет. Сегодня ситуация поменялась. "Торговые комплексы вынуждены конкурировать за арендаторов, увеличивать долю "якорей" и развлекательной составляющей комплекса (т. е. долю площадей с низкими арендными ставками)", — говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН. Все это отрицательно сказалось на средней доходности и окупаемости торговых центров. В частности, срок окупаемости возрос до 10 лет. Вместе с тем для данного сегмента более чем для какого-либо важно местоположение. При условии удачного расположения комплекса (центр, рядом с метро, на крупной магистрали) доходность вложений в торговую недвижимость может быть достаточно высокой. Именно поэтому некоторые крупные торговые сети выбирают вариант расширения бизнеса в нынешних условиях, учитывая, что затраты на проекты минимум в два раза ниже, чем до кризиса.

Печальный рекорд

Петербург сегодня стоит в авангарде всей страны по обеспеченности современными торговыми площадями (т. е. крупноформатными ТЦ) на 1000 жителей. В Петербурге она в 1,5 раза выше, чем в Москве, а с регионами этот разрыв еще больше. В то же время в столице существенно выше среднедушевой доход, да и в целом населения намного больше. Таким образом, у нас выше удельная обеспеченность, но она потенциально не может давать такие же обороты, как в Москве. Объективно то, что и без кризиса далеко не все центры могли бы быть успешными. В Петербурге есть отдельные районы, которые перегружены торговыми центрами. Обеспеченность торговыми площадями превышает среднегородской показатель в Московском, Приморском, Выборгском, Невском и Адмиралтейском районах. И, конечно, те объекты, которые хуже расположены в каждом из них, проигрывают остальным.

Ставки аренды в торговых центрах упали в рублях на 30% в соответствии со снижением оборота. Многие девелоперы сегодня переходят с фиксированных ставок на процент от оборота. Естественно, что в таких условиях прежде всего страдают торговые центры с неудачным расположением, низкой проходимостью, слабой профессиональной концепцией. "Нужно понимать, что более или менее справедливый уровень цен за аренду был примерно четыре года назад, а потом пошел чересчур быстрый рост. И как быстро арендные ставки росли в то время, так же быстро они снизились в кризисной ситуации", — комментирует Николай Казанский, генеральный директор Colliers International.

Отток арендаторов из торговых комплексов сегодня замедлился и свелся к ротации. Часть операторов пересмотрела договоры аренды, другая — покинула свои помещения. В настоящий момент заполняемость качественных торговых центров, которых эксперты насчитывают 1,3 млн кв. м, находится на уровне 94%. Более того, в некоторых успешных торговых центрах до сих пор существуют листы ожидания. Вакантными, как правило, остаются неликвидные помещения.

Без новинок

Новых торговых проектов как таковых практически не появляется, говорят эксперты. За последнее время было заявлено о строительстве нескольких гипермаркетов и двух офисно-торговых комплексов в районе ст. м. Ладожская. Но проектирование этих комплексов еще не началось. Ожидается также укрупнение торгово-развлекательной зоны на пр. Энгельса, 154, за счет ввода второй очереди ТРК "Гранд Каньон". Следует отметить и торговый комплекс "Лето" на Московском шоссе, который еще усилит конкуренцию в зоне аэропорта Пулково. Совершенно новые проекты, которые сейчас разрабатываются, можно пересчитать по пальцам. По информации Сергея Федорова, исполнительного директора Praktis C & B, это ТЦ "Донк" в Белоострове и вторая очередь ТК "Сенная". Основная ставка в новых проектах делается на развлекательную составляющую, продуктовый ритейл, стоковые магазины. "Будут иметь успех торговые центры, которые совместят операторов продуктового формата и развлекательную функцию и будут ориентированы на нужды потребителей какой-либо жилой зоны", — комментирует Игорь Лучков, директор по развитию Becar Realty Group SPb.

Всего на конец июня 2009 года в Петербурге строительные работы ведутся в десятке проектов, совокупной площадью около 580 тыс. кв. м. Наиболее активно развивается Центральный район, где реализуются крупные торговые проекты, в настоящий момент не испытывающие трудности с финансированием (МФК "Стокманн Невский Центр" и ТРК Galeria). По словам аналитиков, появление первого суперрегионального торгового комплекса в центральной части города (ТРК Galeria общей площадью 193 тыс. кв. м) изменит географическую структуру рынка торговых центров Петербурга, и Центральный район войдет в число лидеров как по количеству предложения в торговых центрах, так и по обеспеченности населения торговыми площадями.

С конца прошлого года девелоперы один за другим принимали решения о приостановке финансирования своих проектов. "Сегодня заморожено строительство более миллиона кв. м торговых площадей, из них около 300 тыс. кв. м на момент консервации находилось уже в стадии строительства", — говорит Николай Казанский. В текущих условиях девелопмент потерял свою привлекательность. Раньше при кредитных ставках в 10-15% и доходности 20-25% девелопер мог заработать с учетом левериджа 30-50% годовых, то теперь, когда стоимость денег составляет около 20%, а просевшие арендные ставки в состоянии обеспечить владельцу лишь 15%, строить невыгодно. Для активизации девелопмента необходимо, чтобы ставки по кредитам снизились в полтора-два раза, тогда можно будет ожидать "разморозки" проектов.