Долевой прием

рынок недвижимости

В середине сентября в Москве и нескольких российских городах были зарегистрированы первые договоры долевого участия в строительстве в соответствии с законом #214 "О долевом строительстве". Этот закон вступил в силу 1 апреля, то есть полгода назад. Согласно закону, застройщик имеет право привлекать деньги частных лиц (дольщиков) лишь после получения всей разрешительной документации на строительство — а этот процесс нередко растягивается на полтора года. Так что в данном случае шесть месяцев — очень короткий срок. Тем не менее многие строительные компании намерены всеми силами избегать долевого инвестирования в соответствии с новым законом.

Трудная доля

Участники рынка считают, что в законе допущен явный крен в сторону защиты интересов дольщика, а застройщик, напротив, оказывается практически беззащитным. Если дом не сдается в срок, закон обязывает застройщика выплатить дольщикам крупные штрафы. При этом сами дольщики имеют право в любое время расторгнуть договор со строительной компанией и забрать свои деньги — ситуация абсолютно непредставимая еще полгода назад. Но главное даже не в этом. Дольщики в соответствии с законом становятся залогодержателями части возводимого дома. Поэтому в случае, если инвестор не выплачивает кредит, банк не может забрать недвижимость в счет погашения долга. Это стало главной причиной того, что банки отказываются кредитовать застройщиков, которые получили разрешение на строительство дома после вступления в силу закона о долевом строительстве и намерены привлечь дольщиков. Таким образом, строительные компании оказались перед выбором: или строить на средства банка, или на средства дольщиков. Но брать кредит в банке дорого, а привлекать дольщиков рискованно. Компании средней руки могут решить проблему, используя альтернативные схемы привлечения средств частных лиц (то есть обходить закон), а крупные застройщики — построив дом на собственные средства.

Когда приняли закон "О долевом строительстве", возмущенные застройщики прочили резкий скачок цен на жилую недвижимость. Скачка не произошло, цены росли более плавно. "Уже сегодня предложения от застройщиков подорожали процентов на 20 по сравнению с 1 апреля",— говорят в компании "Капитал групп". Другие участники рынка более сдержанны в оценках: по данным риэлтерских компаний, этим летом цены росли на 1-2% в месяц, что гораздо ниже показателей предыдущих лет. "Закон о долевом строительстве оказал влияние на себестоимость строительства,— констатирует первый заместитель генерального директора МИАНа Дмитрий Кузнецов.— Сейчас не все девелоперы спешат выходить на рынок с предложениями о строительстве новых зданий. Поэтому в настоящее время наблюдается некоторый дефицит, который сложился на рынке новостроек экономкласса". В компании прогнозируют, что рост стоимости квадратного метра на ближайшее время будет составлять 2-2,5% в месяц. Однако закон отнюдь не единственная причина роста цен на жилье. Росту также способствуют инфляция, взлет цен на бензин, энергопотребление, повышение цен на стройматериалы.

"В первую очередь последствия вступления в силу нового закона скажутся на мелких игроках рынка недвижимости,— считает генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов.— Если раньше компании могли привлекать деньги инвесторов на стадии разработки проекта и оформления участка под строительство, то сейчас застройщики должны самостоятельно подготовить базу для возведения объекта и лишь затем привлекать средства дольщиков". Для многих компаний, не располагающих значительными средствами для подобных работ и не имеющих возможности получить банковский кредит, такая ситуация может оказаться тупиковой. В Vesco Consulting считают, что крупные и средние игроки будут вынуждены поднять стоимость предложений, чтобы минимизировать свои риски, связанные с ужесточившимися нормами строительства, а также обеспечить своевременные выплаты по выросшим ставкам кредитов. При этом закон выгоден крупным игрокам в том смысле, что избавил их от мелких конкурентов.

Еще одним из последствий принятия закона может стать перепрофилирование застройщиков-инвесторов в подрядчиков. Конечно, каждый строитель хочет быть инвестором, но теперь у многих мелких компаний такой возможности не будет.

В поисках денег

Когда закон вступил в силу, многие застройщики заявляли, что его пролоббировали банки. Так как некоторые положения закона слишком невыгодны для застройщиков, многие из них откажутся строить на средства дольщиков и обратятся за кредитованием в банки. Банкиры утверждают, что не участвовали в лоббировании закона (см. интервью с Алексеем Чувиным на этой же странице). Между тем после вступления в силу закона о долевом строительстве "банки не только не стали лояльнее к застройщикам, но и повысили кредитные ставки", отмечают в компании КРТ. Если до принятия закона средняя ставка составляла 10-15%, то летом 2005 года ставки достигли уровня в 20-25%. "Российские банки весьма неохотно кредитуют строительные компании, и в частности мелких застройщиков,— говорит господин Аверьянов.— Если компания не располагает значительным имуществом для залога, то получить кредит почти невозможно". Меньше всего от вступления закона в силу пострадали крупные компании, которые и раньше являлись постоянными клиентами банков. "У нас давние партнерские отношения с банками и безупречная кредитная история,— рассказал Ъ Дмитрий Кузнецов (МИАН).— Поэтому нам доверяют и кредитуют в необходимом для нас объеме".

Те строительные компании, которые не хотят или не могут привлекать деньги дольщиков, брать кредит в банке или строить на собственные средства, после вступления закона в силу стали использовать альтернативные схемы привлечения финансирования. Формально такие схемы не нарушают российское законодательство и позволяют работать застройщикам за рамками закона о долевом строительстве. С весны этого года наибольшей популярностью у крупных московских застройщиков пользовалась вексельная схема. По словам господина Аверьянова, данная схема подразумевает заключение двух договоров, в первом оговариваются технические характеристики квартиры, ее стоимость и условия оформления, но не сказано ни слова о финансовых обязательствах сторон, во втором договоре регламентируется покупка клиентом векселя, стоимость которого совпадает с ценой квартиры. "Минус вексельных схем в том, что этот финансовый инструмент не гарантирует дольщику получение квадратных метров. Это притворная сделка, прикрывающая долевую схему",— считает генеральный директор "АРТ-Билдинг" Андрей Анохин (интервью с ним см. на этой же странице).

Другая альтернативная схема связана с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимости. В этом договоре прописано обязательство заключить договор купли-продажи квартиры после того, как дом будет построен. А в качестве обеспечения выступают деньги, которые частное лицо платит застройщику. "Но в таком случае застройщик не может использовать данные денежные средства на строительство объекта недвижимости, поскольку, как нам представляется, статья 1 закона 'О долевом строительстве' прямо запрещает заключать любые подобные договоры",— отмечают в группе компаний "Савацкий". При этом при наличии альтернативного финансирования (кредита банка) аккумуляция денежных средств на счете застройщика может быть весьма значительной. Правда, банки на практике отказываются участвовать в подобных схемах. Сами строители считают предварительный договор тем же договором долевого участия, но с другим названием.

Первые ласточки

Первой компанией, которая заключила договор долевого строительства по новому закону, стала "Кунцево-Инвест", аффилированная с "Системой-Галс" (входит в АФК "Система"). Первый договор долевого участия "Кунцево-Инвест" зарегистрировала в Москве 15 сентября. "'Кунцево-Инвест' и 'Система-Галс' работают строго в рамках существующего российского законодательства,— говорит вице-президент 'Системы-Галс' Виктор Карпенко.— Мы считаем, что можно успешно работать в рамках закона о долевом строительстве, не используя различные обходные пути".

Того же мнения придерживаются в компании "СТ Групп Регион", подконтрольной Александру Чигиринскому. Причем "СТ Групп Регион" применяет на практике закон "О долевом строительстве" в разных городах России. Например, 12 сентября компания начала продажи квартир в соответствии с этим законом в жилом комплексе "Алмаз" в Ставрополе, а 4 октября начнет привлекать дольщиков в Olymp towers в Ростове-на-Дону. "Мы начали готовиться к продажам в рамках закона еще этой весной, когда он вступил в силу,— рассказал Ъ коммерческий директор 'СТ Групп Регион' Дмитрий Шмелев.— А 26 августа мы уже были готовы к продажам, зарегистрировав проектную декларацию к жилому комплексу 'Алмаз'". По словам господина Шмелева, работать по закону можно. "Мы никогда не работали по 'серым' схемам и не будем этого делать",— отмечает он.

Между тем многие застройщики предпочитают именно "серые" схемы долевого участия, банковские кредиты или, если есть такая возможность, собственные оборотные средства. Впрочем, практически все участники рынка сходятся во мнении, что закон нуждается в доработке и определенном смягчении. Депутат Госдумы Александр Коган, принимавший участие в его разработке, утверждает, что в течение месяца поправки в закон будут рассмотрены законодателями.