Усовершенствование методологии

Президент ассоциации «Русское общество оценщиков» Юрий Козырь — об организации информационного и методического обеспечения в оценочной отрасли и новых федеральных стандартах оценки.

Юрий Козырь, президент ассоциации «Русское общество оценщиков»

Фото: Предоставлено Русским обществом оценщиков

— Какова сегодня ситуация с методическим обеспечением оценочной деятельности?

— Исторически методология оценочной деятельности развивалась как реакция на возникновение определенных потребностей и запросов со стороны участников рынка. Например, после обвала рынка недвижимости в США во времена Великой депрессии возникла проблема справедливой оценки стоимости недвижимости для целей налогообложения: с одной стороны, недвижимость в ряде городов не стоила практически ничего, с другой стороны, власти штатов не готовы были смириться с тем, что доходы их бюджетов, львиная доля которых была основана на налогах на недвижимое имущество, формируемых с его рыночной стоимости, могли столь радикально снизиться. Возникла потребность в методологии, способной найти компромиссное решение, чтобы защитить от резких колебаний рыночной конъюнктуры. И такая методология была создана, а в 1936 году даже появилась общественная организация налоговых оценщиков. В дальнейшем в 1970–1990-е годы прошлого века на рынке появились новые финансовые инструменты: опционы, фьючерсы, свопы, стрип-облигации, и для них также потребовалась разработка новых методов оценки. В наше время также возникают новые вызовы и потребности, диктующие необходимость в разработке новой и усовершенствовании существующей методологии оценки. В качестве примеров можно привести появление цифровых активов, таких как криптовалюта, цифровые ценные бумаги и цифровые знаки, а также токены или смарт-контракты. Для их оценки был разработан ряд специальных методов, таких как метод Адама Хейса в рамках затратного подхода, уравнение обмена Криса Берниске в рамках доходного подхода или в рамках сравнительного подхода отношение стоимости сети к трансакциям, разработанное Вилли Ву.

Другой разрез методологических исследований и разработок направлен на учет специфики отдельных видов активов или ситуаций, возникающих при определении величины их стоимости. Например, это может быть методология оценки, осуществляемой при изъятии земельных участков и находящихся на них построек в связи с необходимостью реализации на этих участках специальных федеральных программ (постройка или расширение федеральных трасс или олимпийских и иных объектов), методология определения арендных ставок для морских причалов при их использовании стивидорами или методология определения величины компенсации за снос ветхого или аварийного жилья.

В ассоциации «Русское общество оценщиков» работает Методический совет, задачами которого являются разработка и утверждение новых методических рекомендаций (МР) по отдельным направлениям и вопросам оценки. Работа этого совета основана на внутренних и внешних инициативах (запросах) отдельных лиц. Например, к нам обращается оценщик—член нашей ассоциации с предложением утвердить разработанную им методику. Тогда проводятся всестороннее рассмотрение этой методики членами Методического совета, ее обсуждение и выдаются рекомендации по доработке, отказу в утверждении методики или ее утверждению. Другой вариант: к нам обращаются заказчики с просьбой разработать методические рекомендации для оценки их имущества, функционирующего в соответствующей сфере. После этого начинается соответствующая работа, и, как правило, на выходе получается необходимая методика, позволяющая учитывать специфику оцениваемого имущества в разрезе ситуации, в которой оно используется. В качестве примеров подобных разработок, осуществленных в прошлые годы, можно привести МР по применению метода экономического замещения активов, используемого при оценке бизнеса и бизнес-образующих активов, МР по оценке ветхого жилья, МР по определению лома черных и цветных металлов. В этом году в связи с известными событиями наш Методический совет разработал и утвердил МР по оценке в ситуации рыночной неопределенности. В настоящее время продолжается разработка МР по определению величины арендной платы за пользование имуществом морских портов, инициированная «Росморпортом». В ближайших наших планах также организация взаимодействия с бухгалтерами и аудиторами в рамках введенных новых федеральных стандартов бухгалтерского учета, регулирующих отражение отдельных статей баланса по справедливой стоимости.

— Вы уже ознакомились с новыми федеральными стандартами оценки и как к ним относитесь?

— Я являлся одним из разработчиков данных федеральных стандартов оценки и поэтому, конечно, хорошо с ними знаком. В настоящее время наш регулятор — Минэкономразвития России (МЭР) — утвердил лишь так называемые общие федеральные стандарты оценки, вступающие в силу с ноября этого года, в то время как разработка специальных федеральных стандартов оценки, регламентирующих оценку отдельных видов имущества (недвижимости, движимого имущества, бизнеса и нематериальных активов), еще не завершена. Мое отношение к новой редакции данных федеральных стандартов неоднозначно, поскольку многие положения стандартов утверждались в жарких дебатах членов рабочей группы по разработке федеральных стандартов Совета по оценочной деятельности при МЭР и не во всех случаях был достигнут консенсус между их разработчиками. С одной стороны, я приветствую возвратившиеся в оценку слова о профессиональном суждении оценщика и возможность составления отчетов об оценке в смешанной форме (часть отчета в бумажной форме, а часть отчета в форме электронного файла). Кроме того, следует отметить, что новая редакция утвержденных федеральных стандартов значительно приблизилась к редакции международных стандартов оценки. С другой стороны, мне не нравится, что в этих стандартах появились отдельные положения, вступающие в противоречие с действующей редакцией 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июня 1998 года. Например, в новой редакции стандартов появилась конструкция рыночной стоимости в предположении о вынужденной продаже, в то время как в существующем определении понятия «рыночная стоимость», приведенном в Законе об оценочной деятельности, прямо указано на то, что одним из атрибутов рыночной стоимости является условие, согласно которому «стороны действуют без принуждения»… Однако, я надеюсь, выходы из этой и других подобных ситуаций будут найдены — более того, они уже обозначены. С одной стороны, это начавшаяся и еще предстоящая работа членов рабочей группы по подготовке разъяснений к новым федеральным стандартам оценки, а также работа экспертов РОО в части внесения изменений в методические рекомендации по проведению экспертизы отчетов. С другой стороны, это параллельная работа ряда членов Союза оценочных организаций (представляет собой национальное объединение оценочных организаций) по разработке альтернативных версий федеральных стандартов оценки. Думаю, что ряд наработок этой группы разработчиков впоследствии может лечь в основу новых федеральных стандартов оценки.