Свой среди чужого

Большинству растущих компаний рано или поздно приходится решать проблему: арендовать или купить помещение для собственного офиса? Глядя на стремительно растущие цены на квадратные метры офисной недвижимости, постоянный дефицит качественных площадей, мысль о покупке кажется наиболее разумной. Однако около 90% столичных компаний все еще помещения арендуют.

Компания Aladdin Software Security R.D.— представитель российского среднего бизнеса на рынке информационной безопасности — 13 лет арендовала офис на Лубянке в особняке XVIII века. Статус памятника архитектуры не позволял проводить в здании ремонт с перепланировкой. Это ограничивало расширение штата и рост самой компании. Переезд назревал давно, а вместе с ним вставала и проблема выбора: снимать новые площади или выкупать собственные?

"Вопрос покупки или аренды очень индивидуален,— считает Сергей Груздев, генеральный директор Aladdin.— Здесь нет универсальных рецептов. Например, наши коллеги, сделав выбор в пользу приобретения здания, столкнулись с тем, что в процессе оформления офиса в собственность и ремонта штат вырос и площади нового офиса оказалось недостаточно".

Руководство компании Aladdin предпочло аренду: поскольку в их случае рост бизнеса составляет более 40%, то выводить средства из оборота нецелесообразно. Сегодня сотрудники Aladdin очень довольны своим удаленным от центра офисом на улице Докукина — 800 кв. м в бизнес-центре категории "Б" по цене 420 у. е. в месяц. Договор аренды заключен на семь лет вперед, есть парковка, кафе. Рядом Третье транспортное кольцо. Переезд завершился в начале 2007 года.

Этот пример, считают эксперты рынка, очень показателен для компаний, работающих в Москве. Руководитель отделения "Тургеневское" корпорации "Инком-недвижимость" Юрий Усков считает, что у представителя малого и среднего бизнеса больше шансов арендовать офисные площади, чем купить их. "Допустим, у нас есть возможность выкупить офис на 60 кв. м по $10 тыс. за 1 кв. м или арендовать его по $600 за 1 кв. м в год. Годовая аренда такого помещения будет стоить $36 тыс. Затраченные на покупку $600 тыс. будут окупаться минимум 17 лет,— рассуждает господин Усков.— По большому счету решение сводится к оценке, выгодно ли небольшой фирме извлекать из оборота большую сумму и адекватная ли это плата за уверенность".

Эксперт приводит пример из собственной практики: "В Сретенском тупике в небольшом офисном центре, которому можно присвоить класс "B-", собственник помещений продавал комнату размером 43 кв. м. Подобные сделки сейчас крайне редки, коммерческой недвижимости продается мало, в основном она сдается в аренду. Покупатель нашелся, правда, после достаточно длительных поисков, и заплатил за объект $400 тыс. Фирм, готовых купить такой объект "для себя", за время показа были единицы, большинство звонков поступало от участников рынка, подбирающих помещения для дальнейшей их сдачи в аренду. В том же офисном центре компании арендовали площади по ставке $650, то есть эта же комната обходилась бы арендатору приблизительно в $28 тыс. в год. Окупаемость при пересдаче или экономии на собственной аренде — 14 лет. Малый бизнес вряд ли готов к столь объемным вложениям на такой длительный срок".

И аренда, и покупка офисных площадей — затратные статьи. Но если при аренде эту статью можно назвать "текущими расходами", то покупка — это "капитальные вложения". И слово "капитальный" здесь имеет второй смысл, а именно "огромные" вложения. Если фирма способна выделить из своих активов сумму порядка $700-800 тыс. и заморозить ее на несколько лет, то вряд ли ее можно отнести к "малому" бизнесу.

Что нам стоит

Небольшие офисные площади можно купить. Высокий спрос в этом сегменте отмечает член совета директоров компании Mirax Group Максим Темников. По его словам, Mirax Group старается совмещать продажи крупных и маленьких объемов. "Офисы площадью от 50 до 200 кв. м быстро раскупаются. Собственные площади можно использовать как актив для получения кредита. Кроме того, это сокращает финансовые риски: арендная ставка, которая для небольших компаний существенна, может с течением времени вырасти, соответственно, вырастут и затраты",— говорит Максим Темников.

Девелопер в любом случае не проиграет: средняя цена этажа остается прежней даже при дроблении площадей, которое требует расширения коридоров и общественных зон. Хотя продавцу удобнее иметь дело с крупным инвестором: чем меньше собственников или арендаторов, тем эффективнее управление и проблем возникает меньше. "Тем не менее большинство собственников бизнес-центров класса "А" не спешат продавать площади. Поэтому найти 2-3 тыс. кв. м в таком центре под покупку сложно",— заключает представитель Mirax Group.

По данным Mirax Group, ставки аренды офисов класса "Б" в Москве с 2005 года выросли на 25-30%, класса "А" — на 30-35%. Сегодня арендные платежи составляют в среднем $1-1,5 тыс. за 1 кв. м, и в течение нескольких лет ожидается рост показателей на 10-15% ежегодно. При этом разница в ставке аренды или цене покупки между небольшим офисом и крупным помещением составляет около 10%.

По расчетам Сергея Лобкарева, руководителя направления коммерческой недвижимости агентства МИАН, напротив, получается, что стоимость аренды небольшого метража выше по сравнению с большими площадями. По его утверждению, разница в арендных ставках между крупными (от 500 кв. м) и мелкими арендаторами может составлять 10-15%, поскольку крупный арендатор получает скидку на объем арендуемых площадей. На небольшие площади таких скидок не дают. Кроме того, существует практика субаренды: крупный арендатор "дробит" свои площади или сдает площади от 50 до 100 кв. м другим компаниям. Стоимость арендной ставки в таком случае может составлять от $1200 за 1 кв. м и более (при средней стоимости аренды в офисе класса "А" $850 за 1 кв. м).

"Арендодателю выгоднее сдать в одни руки большую площадь, чем дробить на отдельные блоки. К тому же это не всегда возможно, выделить автономные блоки",— рассказывает Сергей Лобкарев.— Потому небольшим компаниям выгоднее купить блок в бизнес-центре на этапе строительства, став соинвестором, а потом и собственником".

Примером может служить бизнес-центр "Поларс" на Павелецкой, где цена за три года выросла втрое. На этапе строительства, в августе 2004 года, в "Поларсе" можно было выкупить офисные помещения по цене $2,1-2,7 тыс. за 1 кв. м в зависимости от этажа. В настоящее время офисные помещения в бизнес-центре "Поларс" продаются по цене $8 тыс. за 1 кв. м. Если же говорить об арендных ставках, то в среднем в процессе возведения бизнес-центра цены договоров предаренды растут от 5 до 10% в квартал по мере строительства объекта.

Однако возможность соинвестирования на стадии строительства не приветствуют сами девелоперы. Более того, руководитель направления коммерческой недвижимости агентства МИАН не смог назвать ни одного проекта, в который соинвесторы могут войти сейчас.

Масштабные проекты

Группа компаний "Промсвязьнедвижимость", один из лидеров строительства коммерческой недвижимости, предпочитает сдавать свои площади в аренду ради стабильного дохода и не испытывает дефицита в арендаторах. Среди них: PricewaterhouseCoopers , Ernst & Young, UPS, ОАО "Мобильные телесистемы", ОАО "Сибирская угольная энергетическая компания", ООО "Группа "Ренессанс Страхование"".

Пресс-секретарь "Промсвязьнедвижимости" Анна Калитаева рассказывает: "По нашим данным, 90% иностранных и российских компаний офисы арендуют. При этом покупателей офисов больше всего среди отечественных предприятий. Решение, арендовать или покупать офис, целиком и полностью зависит от политики компании и вкусов ее руководства. Одни предпочитают работать в собственном помещении и никому не платить за аренду, а другие не хотят обременять себя вопросами управления зданием, не хотят извлекать столь ощутимые суммы из оборота и размещаются в арендованных офисах".

Факторы ценообразования на услуги управляющих компаний, по словам Анны Калитаевой, весьма разнообразны. В зависимости от здания, его технического оснащения, перечня оказываемых услуг стоимость будет различаться. Например, для офисов класса "В" это $70-90 за 1 кв. м в год, включая НДС.

Причины покупки помещения в собственность могут быть самыми разными, отмечают в "Промсвязьнедвижимости": для собственных нужд, для перепродажи или сдачи в субаренду. Последние два варианта больше характерны для объектов с высоким потенциалом развития и высоким уровнем спроса, как, например, здания в "Москва-Сити".

Арендные ставки в "Башне-2000" сегодня составляют около $1,4 тыс. за 1 кв. м в год (без НДС, но с учетом эксплуатационных расходов), во втором здании — "Башне на набережной" — $975, а в "Северной башне" — $700-900 в зависимости от этажа и арендуемой площади. За последние годы арендные ставки на площади в "Москва-Сити" росли на 15% ежегодно. Стоимость покупки площадей также увеличилась в несколько раз. В ряде строящихся объектов стоимость 1 кв. м превышает $10 тыс. Если весной 2003 года цена 1 кв. м в "Башне-2000" составляла $5 тыс., то весной этого года она возросла уже до $14 тыс.

Позволить себе такие офисы могут, пожалуй, только крупные компании. Поэтому в списках покупателей значатся: дочерняя компания "Газпрома" "Стройгазкомплект", купившая два этажа в "Башне-2000", ММДЦ "Москва-Сити" — около 3 тыс. кв. м (эксперты оценивают сумму сделки от $17,5 млн до $25 млн). Внешторгбанк также приобрел свыше 60 тыс. кв. м площадей на 33 этажах комплекса "Федерация".

Среди крупных договоров аренды стоит назвать сделку компании "Вымпелком" и Forum Properties. В прошлом году оператор сотовой связи снял три офисных здания бизнес-центра "Эрмитаж Плаза". "Вымпелком" — единственный арендатор площади более 30 тыс. кв. м сроком на десять лет.

Острый дефицит

Согласно отчету международной компании Jones Lang LaSalle, по объему арендованных и проданных офисных площадей Москва значительно опережает европейские столицы. Так, объем проданных и сданных квадратных метров в Москве по сравнению с первой половиной 2006 года увеличился на 76%, что составляет 936 тыс. кв. м.

"Спрос на покупку значительно превышает предложение. В силу этих причин рост цены продажи обгонял рост арендных ставок. Например, если с июля прошлого года арендные ставки в среднем по рынку классов "А" и "Б" выросли на 12-15%, то в сегменте продаж офисных площадей они выросли на 40-50%",— рассказывает заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Александр Гурганов.

Однако речь идет не об интересах компаний малого и среднего бизнеса. Купить качественные офисные помещения (класса "А" или "Б") размером менее 1 тыс. кв. м сейчас крайне трудно. Да и число бизнес-центров, которые выставляются на продажу этажами (то есть в диапазоне 1-2,5 тыс. кв. м), очень ограниченно. Чем меньшую площадь занимает компания, тем меньше у нее возможностей для дальнейшего роста площадей и тем меньше "прав" в здании. Таким образом, покупка "на перспективу" решает вопрос собственного расширения и позволяет заработать как на растущей аренде, так и на растущей стоимости офисной недвижимости.

Причины недостатка офисов малого формата Сергей Лобкарев видит в изменении "как структуры, так и требований к качеству потенциальных арендаторов подобных площадей". Под структурой арендаторов понимается система или даже политика набора арендаторов в бизнес-центр. Размещение может происходить по отраслевому признаку (например, все газовики или нефтяники) или, наоборот, строиться так, чтобы не встречались конкурирующие компании. Под качеством потенциальных арендаторов подразумевается известность компании на рынке и ее платежеспособность. Сегодня собственник имеет возможность подбирать себе арендаторов в первую очередь из тех компаний, которые представляют собой известные брэнды. Естественно, при таком подходе страдают мелкие арендаторы: договоры с ними, как правило, заключаются в последнюю очередь.

"Несмотря на высокие цены, количество вакантных офисных площадей в центре Москвы в ближайшее время будет оставаться минимальным,— уверена Алла Глазкова, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood.— Средняя по рынку доходность офисной недвижимости составляет 8%".

За последний год этот показатель снизился на 20-30%. Такое снижение связано с активным ростом цен продажи офисных объектов. С начала 2007 года рост цен продажи офисных площадей составил порядка 15%. Связано это с растущим спросом на офисные помещения и одновременно уменьшающимся объемом предложения объектов на продажу: в условиях роста цен продавцы не спешат выставлять свои объекты. При этом сроки окупаемости качественных бизнес-центров, по оценке Blackwood, составляют от 5 до 12 лет и зависят от местоположения объекта, определяющего уровень цен продажи и ставок аренды.

Аренда или покупка

"Предприниматели, как правило, принимают решения о покупке или аренде офиса, опираясь на следующие умозаключения: если доходность собственного бизнеса ниже возможной рентабельности здания или помещения, то эффективнее приобрести его в собственность",— высказывает мнение заместитель генерального директора "Миэль — Коммерческая недвижимость" Элина Занина.

Если деятельность компании приносит более высокую прибыль, нежели инвестирование средств в недвижимость, офисные площади, как правило, арендуются. Хотя собственный офис — элемент престижа компании, и этот вопрос остро встает по мере развития бизнеса.

Расположение офиса в некоторых случаях оказывается существенным обстоятельством и может служить одним из основных факторов бизнеса, отодвигающих вопросы покупки или аренды на второй план. Так, эксперт департамента недвижимости инвестиционного холдинга "Финам" Сергей Харченко называет несколько причин в пользу арендуемого московского офиса на территории Европейско-Азиатской биржи: удобство места, его узнаваемость партнерами, доступность клиентам, комфорт для сотрудников.

"Если говорить о том, почему мы арендуем офис, то здесь от нас зависит не так много. Наш центральный офис удобен, но находится в памятнике архитектуры: его просто не продают. Тем не менее мы владеем рядом помещений и продолжаем покупать их, в частности, для наших вспомогательных подразделений,— объясняет Сергей Харченко.— По сути, основная наша проблема сейчас связана с тем, что в центре Москвы сложно найти помещение для компании, насчитывающей более 500 сотрудников (причем штат постоянно растет), а переезд в "спальный" район или Подмосковье невыгоден для нашего бизнеса. В итоге основная часть используемых нами помещений находится в аренде, но мы готовы купить помещение, если найдем подходящее".

Эксперт "Финама" считает для своей компании вариант покупки оптимальным в финансовом плане: через шесть-семь лет вложенные деньги возвращаются, при этом компания становится собственником ликвидного актива. Но признает, что для малого бизнеса ситуация может быть иной из-за недостатка средств: "Им придется или изымать слишком большую сумму из оборота, или брать кредит, а это пока достаточно дорогое удовольствие — мало кому хочется залезать в банковскую кабалу. Как результат, в этом сегменте сейчас более 90% помещений находится в аренде".

Виртуальный офис

Руководитель проекта CommercialRealty.RU Алексей Зюзин предлагает решение офисной проблемы в духе современных технологий: "Начинающим компаниям я советую сначала воспользоваться услугами одного из операторов виртуального офиса (odicom.ru, mangooffice.ru и др.), а уже потом задумываться об аренде помещения. Возможно, эти сервисы решили бы все проблемы и необходимость в офисе пропала бы сама собой".

Виртуальный офис — это система удаленной работы сотрудников или предоставление ряда коммуникационных услуг от сторонней организации. При переводе сотрудника в виртуальный офис необходимо оплатить услуги связи и приобрести компьютеры. За дополнительную плату оператор виртуального офиса поможет обзавестись прямым московским телефонным номером (запись сообщений, переадресация вызова, виртуальный секретарь call-центра), физическим адресом для почты, сайтом-визиткой и даже помещением на время деловых встреч. К примеру, система mango office представляет собой виртуальный прямой московский или питерский номер, на который можно отправлять факс или голосовую почту, установить приветствие или записать рекламное сообщение. Единый номер с функцией переадресации позволяет объединить сотрудников в корпоративную сеть и создать эффект присутствия в офисе. По словам менеджера по продажам системы Андрея Вашуркина, этой системой часто пользуются компании со штатом в несколько человек или такие службы, как такси и туристические агентства, которым ежедневно поступает большое количество звонков. Подключение к виртуальному офису стоит в Москве от 990 до 2200 руб. Ежемесячная абонентская плата — 970-6970 руб. в зависимости от оператора и объема предоставляемых услуг. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU", перевод на удаленную работу сотрудника столичного офиса может сэкономить организации более $10 тыс. в год.