Оценка перспектив формирования в Москве сети малых гостиниц среднего класса

РЕГИОНАЛЬНОЕ И ОТРАСЛЕВОЕ РАЗВИТИЕ

И. В. Лаврик

ОЦЕНКА ПЕРСПЕКТИВ ФОРМИРОВАНИЯ В МОСКВЕ СЕТИ МАЛЫХ ГОСТИНИЦ СРЕДНЕГО КЛАССА

Рассматриваются перспективы и современный уровень развития московского рынка гостиничных услуг.

Специфика отечественного гостиничного бизнеса особенно наглядно проявляются на примере деятельности конкретных структур в определенных сегментах рынка гостиничных услуг. Углубляя анализ этого рынка, проведем более детальную оценку его состояния и перспектив развития, конкретизируя исследуемый сегмент по двум основным характеристикам: территориально - до уровня московского региона, а содержательно (качественно) - до уровня гостиничных структур среднего класса (три звезды).

Оценивая современный уровень и предпосылки развития московского гостиничного рынка, необходимо выделить ряд обстоятельств. Прежде всего, это отмечаемый статистикой рост туристического потока в столицу. В 2001 г. количество иностранных гостей столицы возросло по сравнению с предыдущим годом на 12% и превысило 1,7 млн. человек. При этом количество поездок с чисто туристскими целями увеличилось на 19%. В 2002 г. количество иностранцев, посетивших Москву, выросло уже на 32% и составило 2 млн. 260 тыс. человек. Доля чисто туристических поездок возросла в 2002 г. на 53%. В 2004 г. Москву могут посетить около 3 млн. иностранных и 5 млн. российских туристов [8, 10, 11].

Весьма оптимистичны прогнозы ВТО относительно общероссийского и, в частности, московского гостиничного рынка. К 2020 г., по мнению экспертов этой организации, Россия может войти в десятку самых популярных с туристических позиций стран мира, причем, по некоторым оценкам, до 70% от общего числа иностранцев, приезжающих в Россию, будут посещать Москву [1, 2, 9].

Доходы гостиничных предприятий Москвы стабильны и имеют тенденцию к росту. В 2002 г. ими было заработано около 600 млн. долл. При этом количество гостиниц в Москве по сравнению с другими европейскими столицами пока весьма невелико. Так, если в Париже их более

1 500, в Лондоне - около 1 000, то в Москве, по разным оценкам, в 5-6 раз меньше - около 230.

Перспективность московского рынка гостиничных услуг определяется его большой емкостью. Потенциальный спрос на места туристического класса рассчитывается, исходя из количества мест в гостиницах на тысячу человек населения города. Считается, что насыщение наступает при коэффициенте 25-26 мест на 1 тыс. человек. В Москве этот коэффициент пока равен 6,5, в Санкт-Петербурге - 7,2, тогда как в Париже он превышает 42, в Риме - 37, а в Лондоне - 26.

Многие отечественные и зарубежные специалисты рассматривают столичный гостиничный рынок как весьма привлекательное и широкое поле коммерческой деятельности. Например, ЗАО «Стабильная линия», активно занимающееся инвестиционной деятельностью в различных сегментах рынка, оценивает строительство гостиниц в качестве одного из очень эффективных направлений долгосрочного вложения средств в столичную недвижимость. Основанием для таких выводов служат проведенные при нашем непосредственном участии анализ рыночной востребованности объектов гостиничного хозяйства и оценка потенциала их превращения в высокодоходные предприятия.

К числу наиболее перспективных гостиничных структур, крайне востребованных в столичном мегаполисе и способных приносить значительную прибыль, по нашему мнению, относятся малые гостиницы среднего класса (три звезды). Эта позиция базируется на комплексной оценке совокупности взаимосвязанных обстоятельств. Сегодня подобные структуры занимают всего около 4% гостиничного рынка Москвы, что просто несопоставимо с их долей в других европейских столицах (Париже, Праге и т. д.). В этой связи спрос иностранных и отечественных туристов на услуги таких московских гостиниц в настоящее время удовлетворяется далеко не в полной мере. Туроператорам в отдельные сезоны приходится отклонять до 30% туристических заявок из-за отсутствия подходящих мест размещения.

Архитектурный портрет (малоэтажность, небольшая площадь) таких гостиниц позволяет им органично влиться в городской ландшафт и представляет собой пример так называемой «человекоориентированной» застройки. Именно малые гостиницы, возводимые по принципу точечного строительства, благодаря размерам могут вписаться в исторический центр столицы, что делает их особо привлекательными для туристов, прибывающих в Москву с экскурсионными и деловыми целями. Небольшое количество постояльцев, отсутствие шумной торгово-развлекательной деятельности, характерных для многофункциональных гостиничных комплексов, качество и культура обслуживания, уютная, почти «домашняя» атмосфера - эти характеристики услуг всегда востребованы определен-

ными категориями клиентов. Поэтому у малых отелей быстро появляется свой круг постояльцев и складывается хорошая репутация. Целевые группы потребителей формируются, в том числе по уровню доходов, на основе возрастного критерия или личностных особенностей.

Анализ гостиничной практики свидетельствует об устойчивой тенденции роста средней заполняемости номеров московских гостиниц среднего класса. В 2003 г. показатель ежемесячной реализации номеров московских трехзвездочных отелей ценового диапазона около 88 долл. за номер устойчиво находился на уровне 70% от общего количества.

Следует отметить несоответствие большинства действующих сегодня столичных гостиниц среднего класса общепринятым мировым стандартам (по соотношению цена/набор и качество предоставляемых услуг). Не удивительно, что в целом ряде московских отелей, имеющих категорию три звезды, проживают в основном не туристы, а малоимущие эмигранты из Юго-Восточной Азии, бывших среднеазиатских и кавказских республик, в силу ряда причин согласных на достаточно низкий уровень обслуживания. Вместе с тем, малые гостиницы Москвы, соответствующие общемировым стандартам качества, позиционируются как гостиницы категории 4 звезды, или 5 звезд, и назначают слишком высокие цены - от 140 у. е. за номер. Это подразумевает довольно большие расходы для лиц, намеренных провести в гостинице более чем 3 дня, и невыгодно небольшим группам, прибывающим в столицу с деловыми целями на сроки от одной до трех недель.

Анализируя перспективы развития рассматриваемого сегмента рынка гостиничных услуг, нельзя не учитывать заинтересованность правительства Москвы в его расширении и укреплении. Гостиницы позиционируются московскими властями как социально значимые объекты городского заказа. При этом строительство малых трехзвездочных (до 100 номеров) отелей входит в число приоритетных направлений развития гос-тинично-туристского комплекса Москвы [3, 4, 5, 6, 7].

Директивными документами правительства Москвы предусмотрено строительство до 2005 г. не менее 20-25 малых гостиниц среднего класса. В период с 2005 до 2010 г. их должно быть построено не менее 70. На решение этих задач нацелены, в частности, такие документы, как: распоряжение мэра Москвы от 22 января 1997 г. № 53-РМ «О создании в Москве сети малых гостиниц» и целый ряд постановлений правительства Москвы [3, 5, 6, 7].

Решением правительства Москвы предусмотрено, в ближайшей перспективе сформировать туристско-рекреационную зону (ТРЗ) и всемерно содействовать развитию туристической отрасли в целом и гостиничной индустрии в частности, особенно в ТРЗ. Генеральный план развития города нацелен на создание максимальной комфортности для тури-

стов: сооружение пешеходных зон, смотровых площадок, реконструкцию памятников - т. е. на ожидаемое в скором будущем повышение туристической привлекательности Москвы.

В результате многофакторного анализа рыночной ситуации ЗАО «Стабильная линия» приняло решение о строительстве в центре Москвы в течение трех лет (начиная с 2003 г.) 10 гостиниц класса три звезды (в том числе повышенной комфортности). В дальнейшем предполагается объединить эти объекты в сеть малых отелей по образцу аналогичных гостиничных предприятий, успешно функционирующих во многих туристических центрах Европы. ЗАО «Стабильная линия» намечает развивать гостиничный бизнес самостоятельно или с привлечением управляющей компании под известным брендом. Возможны и смешанные варианты, которые уточнит время.

Первым объектом будущей сети станет гостиница класса три звезды с фондом в 28 номеров на Большой Никитской улице (владение 12/1). Действуя согласно концепции правительства Москвы о формировании туристско-рекреационной зоны «Золотое кольцо Москвы», подразумевающей реставрацию памятников и создание новых гостиниц в историческом центре столицы [6], ЗАО «Стабильная линия» нашло способ объединить два заданных вектора. Во-первых, компания намерена воссоздать утраченный памятник архитектуры «Дом С. Меншикова», передавая его в собственность городу, а во-вторых, собирается выйти на рынок услуг размещения в столице с весьма привлекательным для Москвы предложением - 99 долл. за номер в современной малой гостинице среднего класса в двух шагах от Кремля.

Месторасположение всех отелей ЗАО «Стабильная линия», включая первый объект, предполагается в пределах Садового кольца, что максимально отвечает интересам лиц, посещающих Москву с туристическими или деловыми целями. Будущие гостиницы прекрасно вписываются в территорию, где возведение подобных объектов отнесено к числу приоритетов формирования ТРЗ. Нельзя не подчеркнуть комплексную выгодность предложения ЗАО «Стабильная линия». Здесь сочетаются все возможные достоинства - месторасположение, цена, удобство проживания, современное здание с инфраструктурой, отвечающей запросам сегодняшнего дня, новый отель, где уровень сервиса и культура обслуживания сразу будут соответствовать международным стандартам. Других трехзвездочных отелей, где номер стоит от 99 долл., в пределах Садового кольца сегодня просто не существует, т. е. аналогичные предложения здесь практически отсутствуют.

19 июня 2002 г. было принято распоряжение Правительства Москвы № 869-РП «О воссоздании утраченного правого крыла и флигеля па-

мятника архитектуры «Дом С. Меншикова» во владении 12/1 по ул. Большая Никитская (ЦАО)», согласно которому:

- ЗАО «Стабильная линия» обеспечивает функции инвестора и заказчика по указанному объекту в 2002-2004 гг.;

- департамент государственного и муниципального имущества после воссоздания строений регистрирует право собственности на них Москвы и оформляет ГУОП Москвы право оперативного управления;

- ГУОП Москвы после ввода в эксплуатацию воссозданных строений оформляет с ЗАО «Стабильная линия» охранно-арендный договор сроком на 49 лет.

Общая площадь объекта - 2 060 кв. м, этажность - 3 этажа, функциональное назначение цокольного этажа - администрация гостиницы, функциональное назначение подземного этажа - стоянка легковых автомобилей 8-10 кв. м, инженерное оборудование гостиницы. Проектируемый номерной фонд гостиницы включает 28 номеров. Из них: однокомнатные первой категории - 23 номера (в т. ч. «семейные», трансформируемые в двухкомнатные - 4 номера), двухкомнатные «люкс» - 3 номера, двухкомнатные «апартамент» - 2 номера.

В проекте участвуют: генеральный инвестор, заказчик - ЗАО «Стабильная линия», генеральный подрядчик и проектировщик - ЗАО «Концерн «Лусине», служба заказчика (технический заказчик) - ЗАО «Эхо». Выступающий в качестве генподрядчика реставрационно-строительный концерн «Лусине» давно специализируется на реконструкции и реставрации памятников архитектуры (здания филиалов Большого и Малого театров, галереи Шилова, особняка Третьяковых, вновь возведенной гостиницы «Ararat Park Hyatt Moscow» и множества других объектов, украшающих центр Москвы).

Уникальность ситуации заключается в том, что взятые на себя ЗАО «Стабильная линия» функции воссоздания утраченной части памятника способствуют восстановлению его целостного облика. Поскольку строящееся помещение не будет многофункциональным торгово-развлека-тельным центром и его предполагается использовать только под гостиничные номера, воссозданный исторический памятник не будет представлять собой диссонанс между формой и содержанием.

Известно, что при демонтаже или реставрации существующих зданий возможны негативная реакция общественности, дискуссии о том, насколько продукт реконструкции соответствует демонтированному оригиналу, привлечения экспертов для оценки того, выиграло или проиграло лицо города. Действительно, иногда появление новых объектов в историческом центре столицы ассоциируется с уничтожением некоего «духа города», ставя под сомнение саму идею формирования ТРЗ. В данном случае облик города только выигрывает от восстановления утраченной цело-

стности памятника, а городской бюджет - от появления органично вписывающейся в городской ландшафт малой гостиницы.

Финансовые затраты по первому гостиничному объекту ЗАО «Стабильная линия» составят около 4 млн. долл. США (приблизительно 1 942 долл. на 1 кв. м площади гостиницы). Из них: проектирование -110 тыс. долл., СМР, инженерные сети - около 3 млн. долл., служба заказчика - 60 тыс. долл., оснащение гостиницы, мебель и пр. - 500 тыс. долл. Предполагается следующая ориентировочная ценовая политика: однокомнатный номер первой категории (кроме мансарды) - 99 долл., однокомнатный номер первой категории (мансарда) - 95 долл., трансформируемый двухкомнатный номер «семейный» - 160 долл., двухкомнатный «люкс» - 160 долл., двухкомнатный «апартамент» - 210 долл.

Доходы гостиничной сети будут формироваться за счет следующих предусмотренных в технико-экономическом обосновании проекта статей: гостиничное проживание, трансфер, услуги связи, бытовые услуги, питание, техническое обеспечение, экскурсионное обслуживание (создание экскурсионно-культурных программ с учетом пожеланий туристов и времени их пребывания в городе, включающих заказ билетов в театры, на концерты, экскурсии, специальное меню, транспортное обслуживание и т. д.).

С учетом расчетных капитальных затрат, эксплуатационных расходов и известных принципов налогообложения при условии 70-процентной заполняемости номеров срок окупаемости проекта составит около 7 лет. Однако при благоприятных условиях (помощь региональных властей в подключении коммуникаций, льготная аренда земли, льготный налог на имущество) окупаемость может быть достигнута уже за 4 года. Результативность гостиничного бизнеса зависит от целого ряда условий, включая эффективность (масштабность, адресность и своевременность) методов его макроэкономической поддержки.

Список литературы

1. Балабанов И. Т., Балабанов А. И. Экономика туризма. М.: Финансы и статистика, 2003.

2. Менеджмент туризма: Туризм как вид деятельности: Учебник. М.: Финансы и статистика, 2003.

3. О создании в Москве сети малых гостиниц: Распоряжение мэра Москвы от 22 января 1997 г. № 53-РМ (с изменениями от 14 мая, 16 декабря 1997 г., 13 июля 1998 г., 17 августа 1999 г., 24 марта 2000 г.).

4. О правилах предоставления и порядке контроля за качеством гостиничных услуг в г. Москве: Распоряжение мэра Москвы от 10 июля 1997 г. № 560-РМ.

5. О программе развития гостинично-туристского комплекса Москвы: Постановление Правительства Москвы от 28 мая 1996 г. № 449.

6. О концепции комплексного развития туристско-рекреационной зоны «Золотое кольцо Москвы» и первоочередных мерах по ее реализации: Постановление Правительства Москвы от 26.03.2002 № 208.

7. Об основных положениях Программы развития туризма в г. Москве на период до 2010 года: Постановление Правительства Москвы от 08.08.2000 № 602.

8. О развитии туризма в России: Стат. бюллетень. № 4 / Госкомстат России. М., 2003.

9. Россия в цифрах. 2003. / Госкомстат России. М., 2003.

10. Социально-экономическое положение России в 2002 г. / Госкомстат России. М., 2003.

11. Статистическое обозрение. 2000, 2001, 2002, 2003.

Канд. экон. наук Г. М. Алимусаев

ПУТИ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ РЕСУРСНОГО ПОТЕНЦИАЛА СПЕЦЛЕСХОЗОВ

Представлены методические подходы в области стандартизации рационального использования отходов лесоустройства.

Результативность хозяйственной деятельности, адаптивность любой организации, в том числе лесопарковой, во многом определяются рациональностью управления ее ресурсным потенциалом. Он характеризуется несколькими основными чертами.

Экономический потенциал организации оценивается ее реальными возможностями в избранной сфере деятельности. Возможности же каждой структуры в значительной мере зависят от наличия у нее незадейст-вованных ресурсов и резервов. Иными словами, потенциал характеризуется объемом ресурсов и резервов как вовлеченных, так и не вовлеченных в хозяйственный оборот. Кроме ресурсов и возможностей огромную роль играют деловые качества работников - профессиональные способности менеджеров, их умение организовать хозяйствование, приносящее максимальный доход. Результаты мобилизации потенциала зависят от выбранной стратегии деятельности и соответствующей ей системы управления.