Реконструкция через снос

Владельцам бывшей гостиницы «Россия» ( была переименована в «Волжский откос») на Верхне-Волжской набережной в историческом центре Нижнего Новгорода, около кремля, удалось отстоять в суде право снести ветхое здание и построить на его месте жилой дом. Нижегородский арбитраж признал необоснованным отказ областного управления Росохранкультуры согласовать инвестору проект реконструкции объекта культурного наследия (ОКН). Охранное ведомство сочло, что двухуровневая подземная парковка сделает невозможной модернизацию объекта без изменения его внешнего вида, однако собственникам удалось доказать, что фундамент исторической ценности не представляет и новое здание будет копией предыдущего.

Арбитражный суд Нижегородской области завершил разбирательство по иску ООО «Сервис-отель» к региональному управлению Государственной охраны объектов культурного наследия, которое не согласовало инвестору проект реконструкции здания бывшей гостиницы «Россия». Как следует из материалов дела, с 2008 года, когда историческое здание было признано фактически непригодным для эксплуатации, его владелец — «Сервис-отель» — провел целую серию исторических, археологических, инженерных и строительных исследований, а также изготовил паспорт ОКН и описал все охраняемые элементы бывшей гостиницы. На основе исследований инвестор разработал проект «реконструкции» гостиницы, фактически подразумевающий ее снос и строительство нового объекта (жилого дома с двухуровневой подземной парковкой) с воссозданными фасадами. В январе этого года «Сервис-отель» обратился в управление Госохранкультуры за согласованием проекта, ведомство его дало, но неделю спустя отозвало. Причиной стало то, что инвестор не предоставил оценку технологии строительства двухуровневой парковки под зданием, поэтому у Росохранкультуры не было «оснований полагать, что реализация проекта обеспечит сохранность ОКН».

В суде компании удалось доказать, что проект «реконструкции» предполагает восстановление внешнего облика здания, сложившегося в 80-е годы, и сохранение объемно-пространственных и архитектурно-художественных решений. Как следует из решения суда, предметом охраны в данном случае является не само здание, а его «местоположение, композиция и пропорциональный строй фасадов, их силуэт, облик, цвет, архитектурные детали, а также декоративное оформление парадной лестницы», и все это будет воссоздано по чертежам, а утраченные декоративные элементы — по сохранившимся аналогам. В суде независимые эксперты пришли к выводу, что проект соответствует законодательству о госохране ОКН, и другим способом «сохранить» историческое здание не получится. Что касается парковки, то ее строительство «не окажет негативного влияния на облик здания» и не нарушит предмет охраны, так как фундаменты здания не охраняются.

В управлении Госохранкультуры с решением суда не согласны: «С момента изготовления решения у управления есть 30 дней на его обжалование в апелляционной инстанции, что мы и намерены сделать в ближайшее время. Позиция управления с 13 марта не менялась: мы полагаем, что представленная проектная документация не могла быть согласована». Если после обжалования решение суда первой инстанции останется в силе, то согласование от 3 марта 2017 года начнет действовать.

Генеральный директор «Сервис-отеля» Вера Терещенкова рассказала „Ъ“, что все остальные согласования собственник здания давно получил, а найденные в ходе археологических исследований останки перезахоронены. Подробности проекта и объем необходимых инвестиций госпожа Терещенко не раскрывает до завершения судебных и согласовательных процессов. По ее словам, после получения всех документов на реализацию проекта потребуется около двух лет. Для его финансирования компания планирует привлечь часть заемных средств.

Напомним, гостиница «Россия» на 380 номеров была построена в 1936 году на месте разрушенной церкви в честь Георгия Победоносца. До 2006 года отель находился в областной собственности и управлялся ГП «Октябрьская», затем его признали банкротом и продали ООО «Отель-сервис» (в 2013-м было переименовано в «Сервис-отель») за 204 млн руб. Инвестор собирался до 2009 года вложить в реконструкцию гостиницы 3,44 млрд руб., но депутаты нижегородского заксобрания отказались предоставить ему налоговые льготы. В 2013 году заброшенное здание у собственника пытались выкупить французская Bouygues Batiment Int. и ЗАО «Мосфундаментстрой-6», которые были готовы инвестировать 50 млн евро в строительство пятизвездочного отеля на месте старой гостиницы. Инвесторы подписали соглашение с губернатором, нашли потенциального кредитора и выбрали гостиничного оператора, но объект им так и не продали. Как выяснилось, «Сервис-отель» решил сам реконструировать здание и даже планировал размещать в нем футбольные команды во время Чемпионата мира по футболу 2018 года. Но уже тогда источники „Ъ“ на рынке говорили, что собственнику, скорее всего, придется продать объект под строительство жилого дома, так как только на изыскания и проектные работы компания потратила около 940 млн руб., экономическая ситуация ухудшилась, а законы в части охраны памятников архитектуры ужесточились — строить гостиницу стало нерентабельно.

По мнению генерального директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, себестоимость строительства 1 кв. м жилья на месте бывшей гостиницы составит 65–85 тыс. руб. с учетом восстановления фасадов: «По счастью, форма здания довольно простая, с прямоугольными фасадами, поэтому стоимость восстановления исторического облика будет зависеть прежде всего от материалов, из которых оно будет возводиться и которыми будет украшен фасад». Среди состоятельных покупателей сейчас наибольшим спросом пользуются трехкомнатные квартиры площадью порядка 150–180 кв. м, а средняя стоимость 1 кв. м жилья составит порядка 200 тыс. руб., полагает эксперт. Серьезных рисков у проекта госпожа Романчева не видит: объект расположен в центре города, и инвестор сможет продать квартиры в течение двух лет. «В среднем покупатели элитной недвижимости меняют квартиру раз в семь лет. И хотя продажи идут не так быстро, как в экономклассе, где квартиры раскупаются еще на стадии котлована, такой сегмент покупателей наиболее стабилен», — говорит эксперт, напоминая, что в новом элитном доме на Верхне-Волжской набережной возле гостиницы «Октябрьская» почти все квартиры уже проданы. В любом случае с учетом насыщения гостиничного рынка в центре города жилые площади будут более рентабельны, чем гостиничные, заключает Татьяна Романчева.