Вопрос цены

член совета директоров SA Ricci Илья Шуравин:

Повышение популярности комплексного освоения территории среди застройщиков связано, прежде всего, с тем, что такие проекты дают возможность разработки полноценного генерального плана с современной улично-дорожной сетью и необходимым объемом социальной и коммерческой инфраструктуры, а также реализации этих проектов силами нескольких инвесторов.

Вероятно, самой большой проблемой при комплексном освоении застроенных территорий, приводящей к удорожанию проекта, является необходимость урегулирования вопросов собственности и переселения жителей домов, попадающих под понятие «ветхо-аварийного жилья». Затраты на снос самих зданий невелики, они обычно варьируются в пределах $50–100 за 1 кв.м, если речь идет о жилых домах. Сложнее дела обстоят в случае необходимости регенерации земли, когда выносится масштабное грязное производство. В этом случае счет может идти на десятки и даже сотни миллионов рублей дополнительных расходов.

Если говорить о сносе устаревшей панельной застройки, то при наличии в ближайшем окружении домостроительного комбината, дающего себестоимость строительства 20–22 тыс. руб. за 1 кв.м, даже в случае выселения «хрущевок» будет выгодно строить жилые дома в 9–12 этажей при цене продажи на этапе котлована от 40 тыс. руб. за 1 кв.м. С учетом того что в отдельных городах цены на монолит могут доходить до 80–100 тыс. руб. за 1 кв.м, становится понятно, что и отселение может быть выгодным. Плюс так называемого гринфилда — это отсутствие необходимости ремонта изношенных сетей. Строительство с нуля сетей в рамках КОТ в отдельных случаях может финансироваться через схемы государственных дотаций.

Насколько нам известно, государство готово брать на себя в отдельных случаях расходы по внешним сетям, что приводит к снижению затратной части до 15%. Таких случаев не так много, и основные из них являются примером не рыночной ситуации, а исключительно лоббированием отдельных программ депутатами Госдумы и главами региональных администраций. Однако комплексное освоение территории позволяет при желании сформировать продукт совершенно нового качества жизни для покупателей — это дополнительные возможности и по архитектуре, и по паркингу, и, конечно же, по инфраструктуре. Поэтому есть серьезные причины браться за такие проекты даже без федеральной поддержки. При этом любой из городов-миллионников обладает достаточным потенциалом для реализации проектов КОТ. Большую значимость для успешности проекта играют потенциальные льготы и инвестиции в обеспечение инфраструктуры земельных участков со стороны региональных властей.