Деньги за дом наперед

Выдача кредитов на приобретение коттеджей и отдельных домов — специфическая отрасль ипотечного кредитования. Она пока находится на начальной стадии развития. Банки опасаются выдавать кредиты на покупку домов из-за очень сложных и неурегулированных правил оформления в собственность земельных участков.

Два земельных вопроса

Как говорит Василий Палаткин, заместитель руководителя функционального направления управления продуктами розничного бизнеса ФК "Уралсиб", разница в кредитовании покупки квартиры и отдельно стоящего дома заключается в двух пунктах: необходимости проверки прав собственности заемщика на землю, на которой построен дом, и подтверждения соответствия дома строительным нормам.

При подтверждении вышеуказанных пунктов процедура кредитования приобретения отдельно стоящего дома практически не отличается от процедуры кредитования приобретения квартиры, за исключением сложностей со сбором и проверкой всей необходимой информации. Преимуществом кредитования коттеджей является то, что в залог можно оформлять не только отдельно стоящее здание, но и земельный участок, причем как вместе, так и по отдельности.

Тем не менее банков, предоставляющих кредиты на покупку отдельно стоящего дома, очень немного. Такая ситуация возникает из-за того, что в России отсутствует достаточная практика оценки и статистика стоимости загородных домов и земельных участков. "Как следствие, банкам сложно спрогнозировать ликвидность такого залога на десять и более лет вперед и многие не хотят рисковать",— объясняет Эльмира Тихонычева, заместитель председателя правления Импэксбанка. А в тех банках, где все же существуют программы кредитования покупки коттеджей, условия, как правило, менее выгодны, чем при получении кредита на покупку квартиры.

Процентная ставка при таком кредитовании в среднем на 0,5-2% выше ставки кредитов на покупку квартир, размер первоначального взноса при кредитовании дома возрастает до 30%, а то и до 40% от стоимости дома, тогда как первоначальный взнос на покупку квартиры составляет 10-20% от ее стоимости. Впрочем, такая разница вызвана не только сложностью и рисками выдачи кредита на отдельно стоящий дом, но и спецификой спроса. По словам Сергея Кризько, заместителя директора департамента розничного кредитования Промсвязьбанка, банки обычно ориентируются на то, что дома приобретают люди более состоятельные, чем те, что обычно пользуются ипотекой. И до недавнего времени спрос на такие программы, как кредит на покупку загородного дома, был очень невелик.

Но ситуация меняется. Благосостояние населения постоянно растет, кроме того, кредит уже не воспринимается как крайняя мера, к которой при наличии иной возможности стараются не прибегать.

Избирательное кредитование

Некоторые банки уже сейчас на свой страх и риск предлагают одинаковые условия по кредитам на дома и на квартиры. В частности, такую программу представляет Промсвязьбанк, не так давно занявшийся ипотечным кредитованием. В Международном московском банке ставки и сумма кредита на покупку квартиры на территории Москвы и на покупку загородного дома одинаковы, причем сравнительно невелики. В долларах США ставки составляют от 9,9% годовых, в рублях — от 15%, причем в обоих случаях сумма кредита может составить от $20 тыс. до $500 тыс. или от 500 тыс. руб. до 1 млн. Правда, при приобретении по такой программе отдельно стоящего дома предметом залога становится квартира, уже имеющаяся в собственности заемщика.

Однако при предоставлении кредита банки очень строги в выборе объектов кредитования, особенно когда речь заходит о строительстве коттеджа. Екатерина Демыгина, заместитель председателя правления АКБ "Союз", говорит, что рынок ипотеки для домов неразвит, предлагаемые банками программы на практике не работают, реально прокредитованных объектов всего несколько десятков. Как правило, большинство банков предоставляют кредит на строительство в определенном коттеджном поселке. Так, Московский международный банк предлагает финансирование покупки таунхаусов в поселке Дубровка, Газпромбанк дает кредиты на покупку и строительство коттеджей и жилых домов в поселках Зеленый Мыс и Чигасово-2 с процентными ставками от 12% в валюте и от 17% в рублях.

Разработать и предлагать программы кредитования покупки коттеджей и загородных домов планируют многие банки. В 2006 году будет запущена программа ипотечного кредитования физических лиц на приобретение отдельно стоящих домов в банке "Уралсиб", в ближайшее время разработкой такой программы намерен заняться Газпромбанк.

Словом, кредитование покупки загородной недвижимости — рискованное и сложное дело, отваживаются на это пока немногие банки. Однако спрос на такие кредиты растет и постепенно появляются соответствующие программы.

ТАТЬЯНА КОМАРОВА

Программы ипотечного кредитования покупки загородной недвижимости московских банков

| Банк | Программа | Валюта кредита | Ограничения суммы кредита | Срок кредитован ия | Процентная ставка по кредиту | Первоначальный взнос (% от стоимости недвижимости (инвестиционно го договора)) | Дополнительные выплаты (без учета страхования, регистрации сделки и оплаты услуг риэлтера) | Условия досрочного погашения кредита | Форма подтверждения доходов | Дополнительные условия | Когда началась выдача ипотечных кредитов | Общий объем выданных кредитов |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Абсолют-банк | Приобретение земельного участка с жилым домом | Долл. | $30 тыс.-1 млн | До 10 лет | 16% годовых на стадии строительства, 14% годовых на вторичном рынке | От 40% | Рассмотрение заявки — $65-165; строительный аудит — $100; оформление документов по ипотечной сделке первичный рынок — 1% от суммы кредита, но не менее $200, вторичный рынок — $100-200; выдача наличных денежных средств — 1% от суммы кредита; перечисление безналичных денежных средств — 300 руб. (за 1 перевод); аренда банковского сейфа: 15 календарных дней — $20, 30 дней — $40: | Через 12 месяцев | Официальная часть — 2 НДФЛ, неофициальная часть — устно или в произвольной письменной форме | | С декабря 2003 года | $3 150 000 |
| Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) | Приобретение квартиры или отдельно стоящего жилого дома на вторичном рынке (ипотечный кредит, права по которому удостоверены закладной по стандартам АИЖК) | Руб. | Минимальная сумма кредита определяется для каждого региона по соглашению (как правило, не ниже 100 тыс. руб. и не менее 30% от стоимости квартиры), максимальная сумма кредита не установлена; Сумма рассчитывается таким образом, чтобы ежемесячные выплаты составляли не более 35% совокупного дохода; с первоначальным взносом от 50% — не более 40% | До 27 лет | 14% | От 30% | Зависит от оператора кредита | После 6 месяцев без штрафов | 2 НДФЛ | Страхование жизни и приобретаемого имущества, возраст от 18 до 60 лет | С 2002 года | н/д |
| Банк Москвы | Кредит на приобретение квартир и индивидуальных жилых домов | Долл., руб., евро | От $10 тыс., не более 90% от стоимости объекта | 3-15 лет | При подтверждении доходов справкой по форме 2 НДФЛ, 3 НДФЛ, 4 НДФЛ, налоговой декларацией по единому налогу: 13% годовых — руб., 10% годовых — долл., евро; при подтверждении доходов справкой по форме банка: 14% годовых — руб., 11% годовых — долл., евро | От 10% (зависит и от типа приобретаемого жилья) | Тарифы банка: комиссии за выдачу кредита — 0,4% от размера кредита, но не менее 6 тыс. руб. и не более 15 тыс. руб. (эквивалент в валюте кредита); плата за аренду индивидуального сейфа — от $50 (эквивалент в рублях РФ) | Комиссия за досрочное погашение кредита в течение первых 6 месяцев — 2% от суммы досрочного погашения | Доход, подтвержденный справкой с места работы по форме 2 НДФЛ, 3 НДФЛ, 4 НДФЛ, налоговой деклараций по единому налогу или справкой по форме банка за последние 6 месяцев | Обеспечение по кредиту: залог приобретаемого жилья, оформление пакета страховых услуг (страхование жизни и потери трудоспособности заемщика/ созаемщика; страхование риска утраты и повреждения жилого помещения; страхование риска утраты права собственности на жилое помещение) | н/д | |
| Банк Сосьете Женераль Восток | На приобретение жилья в Москве и Московской обл. на вторичном рынке; на приобретение загородного дома/коттеджа | Долл., руб., евро | От $25 тыс. | До 10 лет | 11% в долл., 25% в руб. | От 20% | Комиссия банка $600 (евро) или 18 тыс. руб.; $10 в год за обслуживание текущего счета | После 6 месяцев без штрафов, минимальная сумма досрочного погашения $5 тыс. | Любые документально подтвержденные доходы | Возраст заемщика от 18 лет; возможно рассмотрение совокупного дохода созаемщиков (супруг или супруга) или поручителя; страхование в РОСНО или Ренессанс; для загородного дома — документы, подтверждающие собственность на землю | С января 2004 года | н/д |
| Банк Сосьете Женераль Восток | На приобретение жилья в Москве и Московской обл. на первичном рынке, в том числе коттеджей | Долл., руб., евро | От $25 тыс. | До 10 лет | 12% в долл., 27% в руб. | От 30% | См. выше | См. выше | См. выше | Залог существующего вторичного жилья, находящегося в собственности заемщика, в пределах не ниже суммы кредита; возможность совокупного залога; страхование в РОСНО или Ренессанс | См. выше | н/д |
| Внешторгбанк | Приобретение и строительство объектов загородной недвижимости | Долл., руб. | Без ограничений, минимум — $1 тыс. | От 6 месяцев до 15 лет | 11,5-12% в долл.; 17,5-18% в руб. | От 20% | Независимая оценка приобретаемого за счет кредитных средств объекта недвижимости | Без ограничений | Форма 2 НДФЛ или форма банка | До $25 тыс.— поручительство физлиц, более $25 тыс.— залог имущества | С 2004 года | $155 000 000 |
| Газпромбанк | Программа кредитования на покупку земельного участка и строительство коттеджа / окончание строительства / приобретение готового коттеджа | Долл., евро, руб. | $5-500 тыс.; сумма кредита рассчитывается исходя из совокупного дохода созаемщиков (супругов) с учетом того, что ежемесячная сумма, направляемая на погашение кредита и процентов по нему, не должна превышать 40% при величине совокупного дохода до $1 тыс. и 45% при величине совокупного дохода более $1 тыс. | До 15 лет | В рублях: 19% — до даты регистрации залога на земельный участок и незавершенный строительством жилой дом (коттедж) или жилой дом (коттедж) и внесения записи о залоге в ЕГРП; 17% — после регистрации. В долларах / евро: 14% до даты регистрации залога на земельный участок и незавершенный строительством жилой дом (коттедж) или жилой дом (коттедж) и внесения записи о залоге в ЕГРП; 12% — после регистрации | От 30% | Комиссия до 4,2 тыс. руб. | См. выше | 2 НДФЛ, возможно в свободной форме | Наличие утвержденной разрешительной документации на землеотвод и строительство жилых домов (коттеджей) в соответствии с действующим законодательством | С 1998 года | н/д |
| Городской ипотечный банк | Дом (на приобретение индивидуального жилого дома) | Долл., руб. | $30-400 тыс. | 5-15 лет | От 11,5% в долл.; от 15% в руб. | От 30% | См. выше | | | н/д | | |
| Европейский трастовый банк | Приобретение недвижимого имущества за городом (коттедж, дача, садовый домик, земельный участок под постройку) | Долл. | От 10 тыс. | 5-10 лет | 16% | От 30% | Рассмотрение заявки — 3 тыс. руб., сопровождение сделки — 3% от суммы кредита (но не менее $300), аренда сейфовой ячейки — $60 | От 6 месяцев без штрафов | 2 НДФЛ | В отдельных случаях может потребоваться поручительство физического или юридического лица | н/д | н/д |
| Международный московский банк | Кредит на покупку квартиры на первичном рынке, покупку или строительство загородного дома, ремонт квартиры или на покупку земли | Долл., руб. | До $500 тыс., до 10 млн руб. | До 10 лет | Долл.— от 9,9%, руб.— от 15% | Отсутствует | Комиссия за организацию — 1% от суммы кредита, но не менее $300/7,5 тыс. руб. и не более $1 тыс./25 тыс. руб. | В течение 12 месяцев от даты использования кредита — 1% от суммы досрочного погашения, но не менее $1 тыс./25 тыс. руб. По истечении 12 месяцев комиссия не взимается | Справка по форме 2 НДФЛ, в свободной форме и/или совокупный доход семьи | Возраст заемщика на момент предоставления кредита — не менее 21 года, а на момент полного погашения кредита возраст заемщика не должен превышать 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин; непрерывный трудовой стаж заемщика — не менее 2 лет, причем на последнем месте работы не менее 6 месяцев; отсутствие отрицательной кредитной истории и подтвержденный доход, достаточный для запрашиваемой суммы | Осень 2004 года | $35 000 000 |
| НРБ | Коттедж | Долл. | $30-500 тыс. | 10 лет | 14-16% | От 40% | Плата за ведение ссудного счета — 1,8% от суммы кредита, но не более $1,8 тыс. | От 6 мес. без штрафов, штраф — $50 | 2 НДФЛ (возможно в свободной форме) | н/д | н/д | н/д |
| Raiffeisenbank | Кредит на покупку коттеджа | Долл. | От $30 тыс., максимальная сумма не ограничена | До 15 лет | 10-14% годовых в зависимости от срока кредита и формы подтверждения дохода | От 30% | Комиссия за выдачу кредита: 1% от суммы кредита, но не менее $350 и не более $1,5 тыс. | Возможно после 3 месяцев с даты выдачи кредита с комиссией в размере 2% от суммы досрочного платежа за каждый досрочный платеж, после 9 месяцев — без комиссии. Сумма частичного досрочного погашения — не менее $2 тыс. без учета суммы ежемесячного платежа | Официально справкой ф. 2 НДФЛ или в свободной форме (рассматривается любой документально подтвержденный регулярный доход) | Страхование жизни, трудоспособности заемщика, гибели / повреждения приобретенного в кредит жилья, титула собственности заемщика на приобретенное в кредит жилье в компаниях, рекомендованных банком | 2003 | н/д |