Кольцо затягивается

Благодаря активности крупных девелоперов столичное пространство постепенно обрастает плотным многоэтажным кольцом, и в недалеком будущем оно имеет все шансы стать московской территорией. В октябре на рынок вышли проекты, благодаря которым с юга столицу теперь окружает если еще не кольцо, то уже подкова из строящихся жилых кварталов.

Начали с юго-запада

Все повторяется. Когда-то столичный район Беляево был деревней, а Тушино и Кунцево — городами, но наступил 1960 год, и они в числе прочих вошли в состав "Большой Москвы" — такое выражение тогда было в ходу. Теперь специалисты рынка употребляют термин "Новая Москва", обозначая территории, присоединенные к столице в 2011-2012 годах. Между тем к ним через несколько лет могут прирасти новые земли — просто потому, что это будет логично. "Вокруг Москвы на удалении 5 км постепенно смыкается пояс многоэтажной застройки",— говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК "Лидер". И если этот пояс действительно можно будет застегнуть вокруг овальной талии российской столицы, то странно будет считать его немосковской территорией.

Важным эпизодом октября стал выход на рынок двух проектов в Боброво — на территории, примыкающей к Симферопольскому шоссе, продолжает господин Алтухов. "После их завершения можно будет говорить о полном планировочном срастании территорий городской многоэтажной застройки от Коммунарки через Южное Бутово и Щербинку до Видного",— рассуждает эксперт. Если посмотреть на карту, то все вместе напоминает подкову — правда, пока небольшую, но ведь югом и юго-западом девелоперы ближнего Подмосковья ограничиваться не собираются.

Даже если власти и не примут решения о причислении новых кварталов к московским, все же сросшиеся территории будут обладать некоторыми преимуществами по сравнению с изолированными микрорайонами. Во-первых, это транспортная доступность соседней, уже построенной инфраструктуры, а во-вторых, возможность выбора пути в Москву. Хотя сейчас это, пожалуй, звучит чересчур оптимистично, но если смотреть в будущее, то понимаешь: если один квартал плавно перетекает в другой, общие транспортные артерии равно или поздно появятся.

Половинка — моя

Столичные квартиры экономкласса в районах с приличной транспортной доступностью, настоящей или будущей, распродали летом, как только они вышли на рынок. В итоге инвесторы ушли в Подмосковье, говорит Денис Бобков, руководитель аналитического департамента Est-a-tet. А в Москве в этом сегменте продолжают покупать, но уже другие люди, для которых цены растут теперь быстрее, чем раньше. "За октябрь средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 1,9%, за год — на 8,2%",— сообщает эксперт.

Причину таких темпов разгадать несложно: махровым цветом расцвела ипотека. Это отметили не только в риэлторских компаниях, но даже, например, в Национальном бюро кредитных историй. "Впервые в этом году ипотека развивается быстрее любого другого вида розничного кредитования и рынка в целом",— говорит директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков.

Ставки по кредитам на жилье, которые росли в течение полутора лет — с ноября 2011 года, в марте текущего года достигли своего максимума. И не успели сотрудники Агентства по ипотечному жилищному кредитованию заявить, что этот рост продолжится, как все поменялось и с мартовских 12,9% средневзвешенная ипотечная ставка медленно, но верно начала снижаться, достигнув к концу лета 12,4%.

В октябре эта тенденция еще усилилась, поскольку банки один за другим начали объявлять акции в преддверии новогодних праздников. Эксперты полагают, что снижение будет продолжаться — правда, оптимистичной цифры 10,9%, на которую в апреле надеялся премьер-министр, в 2013 году достигнуть не удастся. Но, похоже, этого и не требуется. Половинка процентного пункта сделала свое дело: люди стали вкладываться не просто в недвижимость, а в ипотеку.

История с географией

Вся эта ситуация в целом напоминает 2006-2007 годы. Тогда тоже брали кредиты, причем под значительно более высокие, не сказать, сумасшедшие проценты. Автору припоминается цифра 20%, о которой человек, занимавший под такой процент в банке, сказал: "Ерунда! Продадим и переплюнем". И ведь действительно успел вовремя продать и все оправдал: и проценты, и комиссию, и даже штраф за досрочное погашение, который тогда еще существовал. Но тогда недвижимость, будучи, как полагают некоторые аналитики, недооцененной, сама росла в цене — в первую очередь на вторичном рынке, а первичный по сравнению с сегодняшним был все равно что цыпленок рядом с орлом, его даже и анализировать никто не пытался. А что сегодня?

Сегодня — стагнирующая вторичка, которая со своими темпами роста не дотягивает даже до инфляции. И все, что строится нового, сразу же после ввода дома в эксплуатацию получает этот "вторичный" статус. Остается надеяться, что те, кто покупает квартиры и апартаменты с помощью ипотеки, действительно сами собираются в них жить. Перепродать построенную квартиру без демпинга, может, и получится, а может, и нет. Пока строится квартира, надо выплачивать банку аннуитетные платежи, в которых сначала большей частью выплачиваются проценты и только ближе к концу выплат начинает погашаться основной долг. Аннуитет вместе с демпингом могут съесть всю маржу, на которую рассчитывал ипотечный покупатель.

Соблазн велик

Правда, Леонард Блинов, директор по маркетингу UrbanGroup, наблюдает высокую степень закредитованности населения, а она, в свою очередь, свидетельствует об исчерпании сбережений. Так что ипотека начинает не поддерживать, а, напротив, ограничивать спрос, делает вывод эксперт и приводит цифры: "В октябре доля сделок по ипотеке достигала 70%".

И пусть бы ограничивала. А то ведь девелоперы выводят на рынок новые продукты один другого соблазнительнее. По словам Анны Соколовой, директора департамента аналитики и консалтинга "Метриум Групп", "в одном из крупных апарт-проектов, стартовавших в октябре, появился новый инструмент инвестирования — обратный выкуп. При желании покупатель сможет выйти из проекта через три года после заключения договора, продав купленные апартаменты обратно компании и получив за это потраченную сумму плюс 13,5%".Прибылью это вряд ли назовешь — достаточно посчитать разницу в процентах с банковским вкладом: 4,5% годовых против минимальных 9,5% годовых на депозите. Но как страховка от убытков неплохо, особенно если вы доверяете компании.

Но самый большой искуситель, конечно же, не девелопер, а государство. В Минэкономики подготовили законопроект, согласно которому к 2015 году планируется снизить отечественные ставки по ипотеке до 8,6%, а число потенциальных заемщиков увеличить минимум втрое. И Госдума даже успела в октябре этот документ в первом чтении принять. Не совсем понятно, что тогда банки станут зарабатывать на жилищных кредитах: ставка рефинансирования почти три года балансирует между значениями 8% и 8,25%, и разговоров о том, чтобы за следующий год она резко упала, пока не слышно.

Но если все-таки этому сценарию суждено сбыться, вот тут застройщики с банками и развернутся. Да и коллекторам, надо полагать, работы прибавится.