Рассерженные гаражами

Чем шире становится зона платной парковки в Москве, тем больше граждан беспокоит "гаражный" вопрос. Но беспокоит он не только автовладельцев: власти всерьез намерены посчитать и поставить на учет все машиноместа в городе.

На прошлой неделе столичные власти заявили о снижении налоговой нагрузки на владельцев столичной недвижимости, которая считается нежилой. К таковой относятся, в частности, апартаменты и машиноместа, расположенные в офисных центрах. Такая недвижимость с 2015 года облагается налогом на имущество физлиц по ставке 2% от ее кадастровой стоимости. Тогда как обычно владельцы машиномест и гаражей платят налог на имущество по минимальной ставке — 0,1%. В Москве, к слову, по такой же ставке облагается и жилье кадастровой стоимостью до 10 млн руб.

Первые уведомления из налоговой собственники должны получить в октябре. Однако чиновники вовремя заметили, что сумма налога для владельцев апартаментов за 2015 год оказалась примерно в 1,7 раза больше суммы налога, которую заплатило бы юрлицо за ту же недвижимость. "По данным ФНС России, в собственности граждан в Москве более 200 тыс. гаражей и машиномест. Из них около 13 тыс. расположены в зданиях, включенных в Перечень торговых и офисных объектов. Для этих 13 тыс. предполагаются поправки, которые снизят налоговую нагрузку для их владельцев,— вводится пониженная ставка, эквивалентная 0,1% от кадастровой стоимости,— так же, как для гаражей и машиномест, не включенных в перечень",— пояснили "Деньгам" в департаменте экономической политики и развития города Москвы (ДЭПиР).

Пониженная ставка распространяется только на один гараж или машиноместо площадью не более 25 кв. м. Объекты таких размеров составляют почти 95% от общего количества гаражей и машиномест в зданиях, попавших в перечень. Кроме того, льготники, например пенсионеры, полностью освобождаются от уплаты налога за один гараж или машиноместо размером до 25 кв. м независимо от того, в каких зданиях эти объекты находятся.

Обязательные резервы

На минувшей неделе заммэра Москвы по вопросам транспорта Максим Ликсутов сообщил, что столичные власти через месяц могут объявить об очередном расширении зоны платной парковки. А значит, проблема парковочных мест станет еще более острой. Список улиц — пока интрига. До недавнего времени о готовности распространить опыт столичных чиновников и ввести платные парковки заявляли и власти в области. Правда, из новой долгосрочной Концепции единого парковочного пространства в МО, представленной областным Минтрансом, следует, что от этой идеи пока отказались.

Глава подмосковного Минтранса Михаил Олейник оценивал дефицит парковок в МО в этом году почти в 440 тыс. единиц — нехватка парковок возникла на фоне ударной жилищной застройки. По идее, застройка должна была сопровождаться не менее активным строительством паркингов и созданием машиномест. Реализовалась ли идея, понять сложно: как сообщили в Росреестре, машиноместо не является самостоятельным объектом недвижимости, и соответствующая статистика ведомством не ведется. Так же, как и отдельная статистика по количеству зарегистрированных прав на гаражи и паркинги.

Но вернемся к собственникам московских гаражей и машиномест: налоговые послабления для них, как ни странно, вовсе не противоречат тренду последних лет — пополнять бюджет столицы любым способом. Ведь чем больше парковочных мест обретут хозяев, тем больше будет налогооблагаемая база. "Посчитать точное количество машиномест в Москве и МО не представляется возможным хотя бы по той причине, что есть минимум три вида парковок: подземные, наземные, плоскостные. Не все они оформлены в собственность, а значит, прошли регистрацию. При этом речь не идет о нарушении СНИПов",— рассказывает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. По ее словам, правительство Москвы установило жесткие нормативы обеспеченности жилья паркингами, когда, например, при застройке жилыми домами первой категории (30-50 кв. м на человека) проект должен предусматривать не менее 1,7 машиноместа на квартиру. В домах высокой комфортности (свыше 50 кв. м на человека) — не менее двух машиномест на квартиру. "Без соблюдения данных нормативов застройщики просто не получают разрешительную документацию на строительство объекта",— говорит Литинецкая.

Однако, по ее словам, никто не обязывает строить паркинг одновременно с домами: в первом корпусе, бывает, уже живут люди, а паркинг строится через несколько лет, по мере готовности других корпусов.

В Москве, по оценкам руководителя аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрия Таганова, в разной стадии готовности находится 1 тыс. ЖК, а в среднем количество машиномест на жилой комплекс составляет 200-300 штук. То есть, если учесть уже зарегистрированные 200 тыс. гаражей и машиномест, столичный рынок можно оценить в 400-500 тыс. мест для парковки.

Для девелоперов строительство паркинга нерентабельно, хотя, по словам Таганова, ситуация в Москве и МО разная. Он считает, что в столице комфортный бюджет для покупателей — 1 млн руб., в то время, как разброс цен на такие объекты на рынке называется колоссальный — от 550 тыс. до 13 млн руб. "Сегодня средняя стоимость машиноместа в московских новостройках бизнес-класса составляет 2,2 млн руб. Но если самое дешевое парковочное место в данном сегменте можно купить за 600 тыс., то самое дорогое — за 6 млн руб. В элитном сегменте вилка предложения еще шире: от 3 млн до 13 млн руб., а средняя стоимость — 7 млн руб.",— рассказывает исполнительный директор компании ФЦСР девелопер "Квартала Триумфальный" Павел Телушкин. Сейчас это цена "двушки" в Подмосковье.

В области же продать машиноместо и за 500 тыс. руб. почти нереально. "За 350 тыс. руб. можно купить полноценный гаражный бокс в ГСК, тогда как девелоперы предлагают дороже нарисованное пятно на асфальте",— говорит Таганов. "Для девелопера в области паркинг — неликвидный объект, который удается реализовывать в лучшем случае по себестоимости, но чаще всего ниже",— подтверждает гендиректор IKON Development Евгения Акимова. Судя по оценкам застройщиков, "выхлоп" с квадратного метра жилья в три-четыре раза выше, чем с метра парковок. "Поэтому у девелоперов, как правило, остается балласт, который они пытаются продать с помощью различных акций",— отмечает Мария Литинецкая. В зависимости от ликвидности, степени готовности и востребованности самого проекта на балансе застройщика ЖК может висеть от 20% до 40% разных типов машиномест.

Цена явно тормозит продажи, но есть и другие проблемы. Едва ли не главная: хотя машиноместа покупались и продавались, оформление прав на них до сих пор никак не регулировалось, а Росреестр регистрировал право собственности в разных регионах по-разному. В Москве, в частности, машиноместа оформлялись как помещения, хотя речь идет и о "пятне на асфальте". В Петербурге практиковалась регистрация доли в общей долевой собственности, что в случае продажи требует уведомления всех остальных дольщиков. В результате имеется внушительный рынок парковочных мест, малоликвидный и мало известный власти. Риски покупателей здесь велики. "Машиноместо никак не индивидуализировано. И у человека нет уверенности в том, что, грубо говоря, завтра к нему не придут и не скажут: парковочное пространство решили перерисовать, и теперь машины следует ставить не вдоль, а поперек, и ваша будет теперь стоять не у входа, а у выхода. Такая совершенно безумная ситуация, в которой человек не защищен",— говорит генеральный директор РУМБ Денис Владиславлев.

Учет и госконтроль

В июле этого года был принят закон N315-ФЗ, в котором машиноместо признали полноценным объектом недвижимости. Закон вступит в силу 1 января 2017 года и позволит ставить машиноместа на кадастровый учет и регистрировать на них право собственности. "Смысл закона состоял в том, чтобы дать свободу распоряжения машиноместом и снизить издержки на оформление. Пока стоянка оформлена в качестве доли в праве на большее помещение, действует правило о преимущественном приобретении доли другими участникам долевой собственности. Это означает дополнительное время по уведомлению заинтересованных лиц. Также сделку с долей в праве нужно удостоверять у нотариуса. Теперь же можно оформить право на самостоятельную единицу. В результате сократится срок оформления сделки на два-три месяца, а стоимость оформления снизится до 30 тыс. руб. Таким образом, закон существенно упрощает оформление и оборот стоянок",— пояснили "Деньгам" в Минэкономразвития. По данным министерства, объекты с похожими названиями (стоянки автомобилей, парковочные места и т. п.) законом приравниваются к машиноместам, однако, поскольку они учитывались под "чужим именем", то есть как помещение, автоматически их выявить невозможно. "А речь идет о сотнях тысяч, если не о миллионе уже существующих машиномест",— отмечают в МЭР.

Вопрос в том, многие ли владельцы решатся их сейчас зарегистрировать. "Закон этот выстраданный, хотя открытые машиноместа под его действие не подпадают, то есть дело касается только внутренних паркингов. Проблема в том, что и раньше машиноместа народ покупал и продавал совершенно на разных законных основаниях. То есть как какой-то объект машиноместа на рынке присутствовали. А сейчас получается, что людям предлагается за свой счет как бы поставить на кадастровый учет машиноместа, так же как они бы, например, ставили на учет квартиру. Хотя, если речь не идет о какой-то сделке, потребности в этом у самих собственников нет",— рассказывает гендиректор кадастрового предприятия "Компания ЮРГАЗ" Михаил Ушаков.

Дальше, считают участники рынка, все пойдет по тому же сценарию, что и с другими объектами недвижимости (пример тому — "дачная амнистия"): в какой-то момент государство предусматривает механизм их регистрации, потом, как правило, делает все, чтобы сформировать максимально полную налогооблагаемую базу. "А с 1 января 2017 года оценщики у нас государственные. И подозреваю, что в дальнейшем практика сведется к увеличению налоговой нагрузки на тех, кто официально зарегистрировал такую собственность. Опять же, контроль государственный",— уверен Михаил Ушаков.

Учитывая остроту проблемы парковочных мест, застройщики не исключают, что число желающих заработать на их перепродаже вырастет. Однако особого оживления не прогнозируется. "Скорее речь идет о новом, цивилизованном, рынке,— считает Литинецкая и подчеркивает: — О дополнительном источнике дохода местных бюджетов речи нет".