Пандемия стройке не мешает

За первое полугодие 2020 года в Краснодарском крае было введено в эксплуатацию 1,9 млн кв. м жилья. Только за июнь сдано 543,7 кв. м. Объем работ, выполненных в строительстве, составил за полугодие 105,4 млрд руб. (в июне 18 млрд руб.). Рост по сравнению с предыдущим периодом прошлого года составил 0,3% (снижение июнь к июню — 2,8%), сообщает Краснодарстат.

В строительном комплексе региона занято почти 70 тыс. человек. Компании ежегодно перечисляют в бюджет региона около 10 млрд руб. налогов

Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ / купить фото

Стабильное третье место

Как рассказали в администрации Краснодарского края, Кубань по показателям ввода в строй жилых объектов традиционно уступает только Москве и Московской области. Из общего объема введенного в эксплуатацию жилья на многоквартирные дома приходится 1,1 млн кв. м. Сдано 24,2 тыс. квартир, большая часть из них в Краснодаре. «В краевом центре введено 57 домов — это 15 тыс. квартир. Их площадь составила порядка 730 тыс. кв. м — на 37% больше, чем за такой же период прошлого года. Только за июнь в городе введено 26 многоквартирных домов, в том числе проблемные объекты»,— отметил руководитель регионального департамента строительства Владимир Вареха.

В целом по краю с начала года сдано 26 долгостроев — в Краснодаре, Анапе, Новороссийске, Горячем Ключе, Туапсинском, Белореченском и Динском районах. Всего в 2020 году запланировано завершить строительство 119 проблемных объектов. По данным краевых властей в строительном комплексе региона занято почти 70 тыс. человек. Компании ежегодно перечисляют в бюджет региона около 10 млрд руб. налогов. В период пандемии коронавируса предприятия отрасли одними из первых возобновили работу.

«Снижение показателей индивидуальной застройки обусловлено отсроченной регистрацией, связанной с приостановкой деятельности МФЦ в условиях действующих ограничений в связи с эпидемиологической ситуацией на территории края. Несмотря на пандемию коронавируса и ограничительные меры в настоящее время, мы наблюдаем положительную динамику по объемам ввода жилья и строительно-монтажных работ. Строительство объектов ведется с учетом неукоснительного выполнения рекомендаций Роспотребнадзора»,— отмечает первый заместитель губернатора Краснодарского края Андрей Алексеенко.

Карантин пошатнул стройку несущественно

Незначительные затруднения в работе строительной отрасли Краснодарского края, по словам застройщиков, были в самом начале введения карантинных мер. В частности, возникали перебои с поставкой инертных материалов. «Однако в течение короткого срока удалось решить эту проблему. В период карантина ни одна стройка не была остановлена»,— рассказал „ЭР” вице-президент по финансам компании «АВА групп» Артем Шишкин.

В соответствии с постановлением губернатора Краснодарского края Вениамина Кондратьева, большинство строительных организаций региона вошли в список компаний, которые смогли продолжить работу в условиях карантина. «Включение в список системообразующих компаний для нас стало не просто поддержкой администрации, но и подтверждением доверия со стороны государства в целом. Следующий этап — это обязательства по выполнению заявленных показателей и предоставлению отчетности о проделанной работе. На наших строительных площадках во время пандемии работы проходили в полном объеме с соблюдением всех санитарных норм. Ограничения в связи с пандемией, конечно, вызывали некоторые сложности. Например, введение пропускной системы отражалось на сроках доставки строительного материала из других регионов»,— говорит коммерческий директор СК «ЮгСтройИмпериал» Сергей Радкевич.

Так, по данным застройщика, в начале июля раньше объявленного срока компанией был введен в эксплуатацию девятый литер ЖК «Империал». Сейчас «ЮгСтройИмпериал» одновременно возводит еще 11 комплексов. «Работы выполняются в соответствии с заявленными сроками»,— подытожил господин Радкевич.

В целом по краю с начала года сдано 26 долгостроев — в Краснодаре, Анапе, Новороссийске, Горячем Ключе, Туапсинском, Белореченском и Динском районах. Всего в 2020 году запланировано завершить строительство 119 проблемных объектов

Директор краснодарского филиала «Московской строительной компании» (МСК) Мария Заика отмечает, что во время карантина единственным неприятным фактором для хода строительства стало ограничение передвижения по городу. Но, по ее словам, буквально за один-два дня вопрос с пропусками был решен для всех ключевых сотрудников, рабочих и поставщиков материалов. «Такая задержка не является для нас существенной и никак не повлияет на график сдачи, поскольку строительство объектов “Московской строительной компании” всегда идет со значительным опережением сроков. Это обычная практика для всех крупных застройщиков»,— говорит госпожа Заика.

Сама по себе пандемия, по мнению директора филиала МСК, не влияет на стоимость квадратного метра. По ее словам, в отрасли работают механизмы рынка: спрос, предложение, система регулирования процентных ставок по ипотеке. «Например, для квартир первой очереди ЖК “Галактика” цена квадрата выросла, но связанно это с тем, что объект находится в высокой стадии готовности. Увеличение стоимости было запланировано еще на этапе разработки бизнес-модели, которая предполагает постепенный рост цен на высоколиквидные квартиры. По итогам июля мы уже можем точно сказать: спрос вернулся на уровень марта 2020 года. Продажи идут в обычном режиме»,— рассказала Мария Заика.

В то же время, в компании «Ромекс Девелопмент» отмечают, что ограничительные меры, введенные в связи с пандемией COVID-19, негативно повлияли на покупательскую способность жителей региона, что, соответственно, привело к снижению продаж. С другой стороны, по словам представителей застройщика, это привело к усилению конкуренции среди строительных компаний. «Появились интересные выгодные предложения, а также удобные онлайн-сервисы покупки и оформления квартиры. С точки зрения экономики последствия не самые приятные. С точки зрения покупателей — более положительные»,— говорит директор ООО «Ромекс Девелопмент» Алексей Фомин.

По словам Артема Шишкина, по всем объектам компания не снижала темпов строительства. «В сам период пандемии по уже сданным объектам наблюдался перенос сроков выдачи ключей дольщикам, который был связан с ограничительными мерами на въезд в регион и пропускной режим. При этом даже в такой период мы нашли возможность передать ключи дольщикам, был разработан график осмотра квартир и выдачи ключей для дольщиков, приняты все меры безопасности (индивидуальные средства защиты, санитарная обработка помещений и кварцевание)»,— рассказал собеседник „ЭР”.

Цены выросли немного

Эксперты считают, что на стоимость квадратного метра жилья в Краснодарском крае ограничительные меры, связанные с пандемией коронавируса, не повлияли никак. Генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько рассказал „ЭР”, что строительную отрасль в целом по России нельзя назвать пострадавшей от вспышки заболевания. По его словам, если в апреле спрос на жилье в некоторых регионах страны и упал на 45–50%, то в мае-июне он восстановился и где-то даже превзошел прошлогодние показатели. «Другое дело, что мы не можем просчитать долгосрочные последствия карантина. Возможно, снижение доходов населения вследствие ограничительных мер может серьезно пошатнуть рынок, но никто пока прогнозов дать не может»,— говорит эксперт.

Что касается цен на жилую недвижимость по итогам первого полугодия текущего года, то, по словам Ильи Володько, в Краснодаре они выросли на 3%, а в Сочи — на 5%, что является нормальным ежегодным ростом. Так, в частности, в Сочи за последний год средневзвешенная стоимость жилья в новостройках выросла на 20%, прирост был равномерным, по 4–5% в квартал. Однако в первом квартале 2020 года прирост заметно снизился. Таким образом, по итогам первых трех месяцев была зафиксирована средняя стоимость на уровне 161 тыс. руб. за кв. м. По сравнению с другими не столичными городами России показатель оценивается как очень высокий.

«Рост средневзвешенной стоимости в целом по рынку произошел в основном за счет высококлассных сегментов. Так, цены в бизнес-классе увеличились на 5,7% до 219 тыс. руб. за квадратный метр, что по сравнению с массовыми сегментами можно оценить как существенное изменение. Такой выраженной динамике поспособствовало активное повышение цен застройщиками объектов. Также положительной динамике показателя способствовало открытие продаж в проектах “Сан-Сити” и “Метрополь”, реализация квартир в которых была ранее приостановлена. Элитный сегмент по итогам первых трех месяцев текущего года продемонстрировал наиболее выраженную положительную динамику стоимости, квадратный метр подорожал на 6% (на 77 тыс. руб. за кв. м). Цены на жилье элитного класса составляет 876 тыс. руб. за кв. м. Подорожание квартир и апартаментов произошло в 67% объектов, в среднем девелоперы подняли цены на 8%»,— рассказал господин Володько.

По данным компании «ЮгСтройИмпериал» прирост цен в Краснодаре за последние полгода составил 6,2%, что в годовом исчислении оценивается как достаточно серьезное значение. «Это не связано с сезонностью (летом спрос в Краснодаре всегда ниже), а скорее с частичным снятием режима самоизоляции и снижением доступности ипотечного кредита. Рост цен в перспективе наиболее вероятно продолжится, если не вмешаются какие-либо внешние обстоятельства. В Сочи уровень цен действительно впечатляет. Он связан не только с выходом из самоизоляции, но и с особенностью рынка Сочи — дефицитом предложений квартир в строящихся проектах при сохраняющемся высоком спросе»,— говорит Сергей Радкевич.

В компании «Ромекс Девелопмент» отметили, что в целом стоимость жилья в Краснодарском крае никак не изменилась.

Эксперты считают, что на стоимость квадратного метра жилья в Краснодарском крае ограничительные меры, связанные с пандемией коронавируса, не повлияли никак

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Кризис в тандеме с банками

В настоящее время большинство новых строительных объектов возводятся с использованием заемных средств кредитных организаций. То есть участники долевого строительства кладут денежные средства на эскроу-счета, а застройщики получают их уже после сдачи многоквартирных домов в эксплуатацию. Таким образом, задержка сроков строительства в момент пандемии могла бы негативно отразиться на задолженности строительных организаций перед банками. В то же время застройщики отмечают, что банки активно шли им навстречу. «Наш основной финансовый партнер — ПАО “Сбербанк” оперативно настроил проведение удаленных сделок, в том числе по открытию физическим лицам эскроу-счетов. В плане изменения графика выплат по заемным средствам проектного финансирования мы к банкам не обращались»,— говорит Артем Шишкин.

По словам Алексея Фомина, во время пандемии банки совместно с застройщиками разработали инновационный продукт — полностью цифровой процесс получения ипотечного кредита, не требующий даже единичного посещения офиса банка. Вкупе с государственной программой снижения процентной ставки по ипотеке до 6,1% отрасль получила отличные возможности для улучшения ситуация. Рынок выровнялся.

Согласно постановлению правительства РФ от 30 апреля 2020 года № 629 «Об утверждении правил возмещения кредитным организациям недополученных доходов по кредитам, выданным в целях реализации проектов жилищного строительства» процентные ставки по кредитам на строительство снизились до ставки рефинансирования. «Финансовый объем участия застройщика с введением эскроу-счетов был снижен до 15%. Это упростило и ускорило реализацию новых проектов. В свою очередь, банки оперативно мобилизовались и перестроились: в период пандемии полностью перешли на дистанционную работу, а выдача кредитов осуществлялась бесперебойно»,— говорит Сергей Радкевич.

В ожидании второй волны пандемии

Эксперты считают, что если не будет второй волны пандемии, то строительная отрасль региона восстановится полностью. Однако данные оперативного штаба Краснодарского края говорят о том, что готовиться нужно к худшему. Так, губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев сообщил, что администрация региона возвращается к практике еженедельного проведения заседаний оперштаба края по вопросу предотвращения распространения коронавируса. «Сейчас в крае мы видим ежедневный рост числа заболевших COVID-19. Будет усилен контроль за соблюдением требований Роспотребнадзора всеми предприятиями, которые открылись и работают»,— сказал глава региона.

По словам вице-президента по финансам компании «АВА групп» Артема Шишкина, если все же не будет второй волны пандемии, то до конца 2020 года строительная отрасль сумеет восстановиться. «С учетом субсидирования ставки по ипотеке на строящееся жилья покупательская способность в последнее время существенно возросла. Прирост спроса из-за предпринятых действий государством составляет, по нашим оценкам, не менее 30%. Достаточно большое количество людей сейчас покупают квартиры в ипотеку, хотя не планировало это делать в текущем году»,— говорит собеседник „ЭР”.

Алексей Фомин отмечает, что за период действия ограничительных мер все службы «Ромекс Девелопмент» работали и продолжают работу в штатном режиме. Заметных изменений в сравнении с периодом до пандемии нет. «Какова ситуация в других компаниях, мы точно не знаем. Как говорил ранее, господдержка сыграла большую роль в увеличении продаж. Но нельзя не отметить тот факт, что после отмены карантина народ выдохнул и наконец снова стал вкладывать свои средства в недвижимость, как это и было раньше, до пандемии»,— говорит руководитель ООО «Ромекс Девелопмент».

По словам Сергея Радкевича, май текущего года был пиком пандемии, что, безусловно, повлияло на ситуацию на строительном рынке. Но все же это больше коснулось некрупных, частных застройщиков. При этом, по данным аналитиков, уже в июне в краевом центре продажи выросли на 50%.