"Ипотечные кредиты опасны"

     У взявшего ипотечный кредит есть риск по нему не расплатиться. Действующий закон об ипотеке позволяет обратить взыскание на квартиру и даже выселить из нее — правда, не всегда. Например, если нарушение "крайне незначительно", то суд может в обращении взыскания отказать. Изменения закона об ипотеке, принятые в первом чтении, ситуацию меняют: квартиру можно будет отобрать при любой, даже копеечной, просрочке платежа. Правила о выселении тоже заметно ужесточаются. Но главную опасность юристы видят в том, что заемщику придется отвечать не только за себя, но и "за того парня". По закону "Об ипотечных ценных бумагах", принятому осенью 2003 года, банк вправе включить закладную в специальный пул (ипотечное покрытие) и выпустить облигации с ипотечным покрытием. При этом залоговое право на недвижимость должно оставаться у банка, а владельцы облигаций получают только право залога на ипотечное покрытие (право на права), то есть никакой недвижимостью облигации не обеспечиваются.

Теперь, однако, владельцев ипотечных ценных бумаг предлагается сделать залогодержателями объекта недвижимости. Таким образом, и банк, и владельцы облигаций получат одни и те же права в отношении одного и того же имущества. Требовать обращения взыскания на заложенную квартиру сможет уже не только банк, выдавший ипотечный кредит, но и владельцы облигаций, которым банк по каким-то причинам не заплатил. Риск невыплат по облигациям, таким образом, перекладывается на заемщика. Когда принимался закон "Об ипотечных ценных бумагах", которые, как утверждалось, будут надежно обеспечены недвижимостью, Ъ предположил (см. Ъ от 6 октября 2003 года), что заемщики рискуют оказаться крайними. В частности, могут появиться недобросовестные банки, способные сформировать ипотечное покрытие, выпустить облигации, собрать и вывести деньги, после чего перестать платить владельцам облигаций, отсылая их к залогодателям недвижимости. Закон об ипотеке препятствовал такому сценарию, но теперь препятствие устраняется. "Предлагаемая норма противоречит закону 'Об ипотечных ценных бумагах', где речь идет не о залоге недвижимости, а о залоге прав,— считает судья Федерального арбитражного суда Московского округа Андрей Новоселов.— Смешение этих двух понятий может повлечь непредсказуемые последствия. Вместо четкого регулирования отношений и защиты прав их участников получится правовая неопределенность. Ипотечные кредиты не только брать, но и давать будет опасно. Вместо одного залогодержателя окажется двести и более. И никакой суд не будет знать, в каком порядке обращать взыскание на заложенное имущество".

ОЛЬГА Ъ-ПЛЕШАНОВА