Как бессрочно оно, притяженье земли

Как бессрочно оно, притяженье земли

Судьбу оформленных в пользование по советским нормам участков решит Верховный суд

Можно ли продать с банкротных торгов земельный участок, принадлежащий сельхозпредприятию-должнику на праве постоянного (бессрочного) пользования (ПБП) — вопрос об этом рассмотрит Верховный суд РФ (ВС). Такое право было распространено в СССР, а в РФ его оставили в основном для госучреждений. Остальным гражданам и компаниям, за которыми было закреплено устаревшее право ПБП, нужно было переоформить свои участки в собственность или в аренду, но до сих пор это сделали не все. В случае банкротства тех, у кого сохранилось ПБП на землю, встает вопрос о судьбе этого актива и возможности его продажи для погашения долгов. Единого подхода в практике до сих пор не было, говорят юристы.

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Наследие СССР

ВС рассмотрит вопрос о возможности продажи в рамках банкротства участка, находящегося у должника на праве ПБП. Арбитражный управляющий Антон Сычев объясняет, что ПБП появилось в СССР, когда вся земля была собственностью государства: «При распределении ее между трудящимися нужен был способ как-то закрепить ее за ними, не отдавая при этом им полные права на землю. После развала Союза и появления частной собственности такой способ владения утратил актуальность».

В 2001 году в Земельном кодексе РФ возможность владеть участками на праве ПБП оставили только органам власти, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также центрам исторического наследия бывших президентов РФ. Частным владельцам было предписано переоформить ПБП на право аренды или выкупить участки в собственность, но, уточняет господин Сычев, до сих пор это сделали не все.

«Приобретать такие земельные участки в собственность, как правило, не хватает средств,— отмечает руководитель правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры" Эдуард Олевинский.— Переоформить участок в аренду владелец не желает по той же причине, ведь для этого необходимо провести межевание и зарегистрировать первичное право, а это расходы».

А закон хотя и обязывает владельцев земли на праве ПБП переоформить ее, но не запрещает в принципе такое владение, «поэтому они и не торопятся это делать», отмечает Антон Сычев.

В связи с этим нахождение земли на праве ПБП отнюдь не редкость. Так, в докладе Росреестра о состоянии и использовании земель в 2020 году говорилось о выявлении 304 нарушений в отношении земельных участков общей площадью 14,9 тыс. га, владельцы которых не выполнили обязанность по переоформлению своего права ПБП. «Из документа видно, что часто это право не переоформляется, а прекращается, например, вследствие передачи участков в ведение лесхозов и перевода в лесные земли. Как правило, это связано с зарастанием земель бывших сельхозпредприятий»,— указывает партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн» Антон Бабенко.

Большинство земель на праве ПБП предназначены для ведения сельского хозяйства. Общая площадь таких участков составляет 12,79 млн га, это более 95% всех сельхозземель, закрепленных за ведомственными учреждениями и предприятиями, следует из доклада Минсельхоза (.pdf) в 2021 году.

Земля оборонная

О землях ведомственного предприятия идет речь и в переданном в ВС деле. В рамках банкротства подведомственного Минобороны федерального государственного унитарного сельскохозяйственного предприятия (ФГУСП) «Рощино» его конкурсный управляющий оспаривал действия министерства по одностороннему прекращению ПБП земельным участком площадью 3,1 млн кв. м. Приказ об этом 1 марта 2022 года вынес директор департамента военного имущества Минобороны, сославшись на отсутствие доказательств использования участка по назначению.

ФГУСП «Рощино» находится в подчинении Минобороны, его деятельность направлена на выполнение государственного оборонного заказа по производству сельскохозяйственной продукции для нужд Вооруженных cил РФ. Земельный участок входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится у должника на праве ПБП с 25 марта 2020 года.

Управляющий полагал, что «действия по изъятию имущества должника привели к безвозмездному уменьшению его активов и являются недействительной сделкой». Арбитражные суды трех инстанций удовлетворили требование управляющего и вернули землю в конкурсную массу, указав, что прекращение права ФГУСП на землю не имело оснований, встречного исполнения и причиняло вред кредиторам банкрота.

Не согласившись с решениями судов, Минобороны обжаловало их в ВС. Министерство указывает, что право ПБП нельзя рассматривать как актив должника, который может быть введен в гражданский оборот путем отчуждения на торгах с целью пополнения конкурсной массы. ФГУСП, говорится в жалобе, не вправе самостоятельно распоряжаться правами на данный участок, поэтому действия Минобороны «не могли причинить вред кредиторам должника». ВС счел эти доводы заслуживающими внимания и передал дело в экономколлегию, слушание назначено на 27 ноября.

Проблемная собственность

Партнер компании «ЮрТехКонсалт» Михаил Ясенков рассказывает, что в практике встречались разные мнения по поводу судьбы таких участков и возможности их отчуждения в рамках банкротства владельца. Одни суды считали, что продать можно. Так, в 2011 году президиум Высшего арбитражного суда пришел к выводу о допустимости реализации на банкротных торгах земельных участков на праве ПБП, говорит арбитражный управляющий Алексей Антонов. Объяснялось это тем, что такие земли не отнесены к имуществу, подлежащему исключению из конкурсной массы, а также не ограничены и не исключены из оборота.

Другие суды категорично выступали против такой продажи. Господин Ясенков согласен с такой позицией, уточняя, что ПБП — это ограниченное вещное право, поэтому «владелец может пользоваться землей, но не имеет права распоряжения, то есть не вправе осуществлять продажу земельного участка, сдавать его в аренду, обменивать, завещать».

В случаях банкротств сельхозпредприятий некоторые суды позволяли компании-должнику уже в ходе конкурсного производства выкупить участок или переоформить ПБП на право аренды и продать в составе единого имущественного комплекса.

Конкретно ФГУСП «Рощино» ранее было отказано в праве выкупить участок в собственность, а суды установили, что земля фактически не используется предприятием. Причем компания хотела приобрести землю по цене около 15% ее кадастровой стоимости.

Но в случае покупки должником участка по льготной цене и затем продажи его по рыночной для удовлетворения требований кредиторов «возникает ситуация, когда государство фактически опосредованно участвует в погашении долгов должника», обращает внимание Антон Бабенко. «Это обстоятельство в сочетании с отсутствием прямых норм о порядке переоформления права ПБП в банкротстве выступает источником споров с уполномоченными органами»,— подчеркивает юрист.

Аренда по назначению

Таким образом, наиболее оптимальным выходом является оформление этой земли в аренду — до банкротства или уже в его процессе. «Практика переоформления банкротами земельных участков из ПБП в аренду с целью последующего удовлетворения требований кредиторов появилась в середине 2000-х годов. Как и в случае с переоформлением вне банкротства, это не представляло юридической сложности при отсутствии противодействия со стороны уполномоченных органов»,— рассказывает господин Бабенко. «Такой подход мне кажется наиболее верным для ситуаций банкротства — сначала переоформить, а затем продавать, вместо того чтобы выдумывать способы продать то, что в действующей правовой системе уже не является объектом регулирования»,— говорит господин Сычев. При этом юристы отмечают, что в этом случае земля должна продолжать использоваться по назначению.

Встречаются также случаи, когда с банкротных торгов реализуется здание или комплекс строений, а право на земельный участок под ним оформляется затем покупателем имущества в аренду, говорит Эдуард Олевинский, отмечая, что «это полузаконный способ».

В случае с ФГУСП «Рощино», скорее всего, полагают юристы, ВС отменит решения судов и поддержит жалобу Минобороны. Такая позиция ВС, считает Алексей Антонов, «может стимулировать бизнес к переоформлению ликвидных участков на право аренды или собственности с тем, чтобы в случае банкротства или ухудшения финансового положения, иметь возможность быстро продать актив и погасить задолженность перед кредиторами».