Метры за рубли

Новый кризис возобновил инициированные застройщиками споры о поэтапном раскрытии эскроу-счетов, на которых хранятся средства покупателей квартир в новостройках до их сдачи в эксплуатацию. Такой механизм обеспечивает сохранность средств дольщиков и защищает их от рисков недостроя. «Ъ-Дом» выяснил, почему девелоперы опять подняли эту тему и как они аргументируют свое предложение.

Между застройщиками и банками начался новый раунд спора за деньги покупателей жилья в новостройках

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Некоторые банки начали «баловаться» с эскроу-счетами, заявил в конце марта вице-премьер Марата Хуснуллин. Что имел в виду чиновник — не расшифровывается, как и то, как можно «баловаться», когда речь идет о деньгах покупателей квартир на первичном рынке, находящихся на специальных счетах в банках до ввода новостроек в эксплуатацию. Это выступление, которое цитировало «РИА Новости», прозвучало на фоне разрабатываемых правительством комплексом мер господдержки стройиндустрии в экономический кризис, причиной которого стала российская военная операция на Украине.

Строго говоря, первый комплекс мер уже реализован, что позволило сохранить введенные в пандемию льготные программы ипотечного кредитования, но с корректированными условиями. После повышения Центробанком ключевой ставки до 20% (сейчас она понизилась до 17%) на стандартных условиях льготную ипотеку решено выдавать россиянам под 12% годовых вместо докризисных 7%. Кроме того, сохранились семейная ипотека, сельская и дальневосточная ипотека.

Второй пакет мер все еще находится в процессе обсуждения, среди пунктов — поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Однако этому сопротивляются банки. Поэтому не исключено, что заявления о «баловстве» были адресованы именно банкирам. Почему поэтапное раскрытие специальных счетов невыгодно кредитно-финансовым учреждениям? Позволит ли это девелоперам жилья ускорить процесс строительства? И самое важное — не приведет ли это к увеличению рисков дольщиков, которые могут вовремя не получить ключи от своих квартир?

За все приходится платить

Эскроу-счета вводились в России в 2019 году для минимизации рисков покупателей квартир. Этот механизм разработан в ответ на требование президента Владимира Путина не допустить роста числа обманутых дольщиков. Обсуждение поправок в 214-й федеральный закон о введении эскроу-счетов вызвало бурную реакцию застройщиков. Оно и понятно: они привыкли строить на «бесплатные» деньги дольщиков, а теперь девелоперам предлагалось платить. Пока средства покупателей до завершения строительства находятся на этих счетах, застройщик может получить на строительно-монтажные работы проектное финансирование в банках. Главным аргументом противников нововведения был рост цен на жилье из-за того, что компаниям придется компенсировать издержки на обслуживание заемных средств.

Однако на практике ситуация оказалась не такой страшной. Чем больше застройщик продавал квартир в отдельно взятом жилом комплексе и быстро пополнял эскроу-счета, тем дешевле ему стоило проектное финансирование. И банкиры, и застройщики еще год назад заявляли, что по некоторым объектам стоимость проектного финансирования не превышает 3–5%.

Но ситуация резко изменилась в конце февраля, когда начался кризис, вызванный геополитическим конфликтом. Банки приостановили выдачу проектного финансирования, поскольку за резким ростом ключевой ставки ЦБ кредиты для застройщиков тоже подскочили — в среднем до 18%. К тому же выросшая инфляция может привести к частичному обесцениванию средств на эскроу-счетах. Вот этого, конечно, больше всего и опасается стройиндустрия, стараниями которой в повестку вернулось предложение о поэтапном раскрытии счетов дольщиков. Есть еще один момент: спрос на жилье в новостройках в первой фазе кризиса стал понемногу затухать. А это значит, что девелоперам по новым проектам стало сложнее быстро пополнять эскроу-счета.

«В текущей ситуации для застройщиков поэтапное раскрытие эскроу-счетов — актуальное решение, так как в этом случае они смогут воспользоваться денежными средствами раньше ввода объекта»,— считает коммерческий директор девелоперской компании «Мармакс» Валерия Русакова. «У застройщика появляются операционные деньги для развития технологий и процессов»,— добавляет коммерческий директор «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.

Банки официально пока не комментируют ситуацию. Отправленные “Ъ” запросы в Сбербанк и ВТБ остались без ответа. Но источник “Ъ” в банковских кругах говорит, что для поддержки стройиндустрии без частичного демонтажа существующей системы эскроу-счетов было бы логичнее субсидировать для застройщиков стоимость проектного финансирования. Сейчас такой механизм властями также обсуждается.

Банкам, разумеется, совсем невыгоден механизм поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Сейчас все больше опасений насчет того, что застройщик может оказаться в затруднительном положении на любом этапе строительства. Тогда банкам, оказавшимся одним из самых пострадавших секторов из-за геополитического кризиса, придется ко всему прочему остаться один на один с дольщиками.

Кто поможет дольщикам

Сейчас в Госдуме и Минстрое обсуждаются предложения о поэтапном раскрытии эскроу-счетов. Не все депутаты поддерживают эту идею. «В нынешней ситуации риски для дольщиков растут, элементов неопределенности становится больше, среди таковых — поэтапное раскрытие эскроу-счетов»,— говорил Ъ» в конце марта зампред комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Николай Николаев. Он был одним из авторов поправки в 214-й федеральный закон, которая ввела новую систему сохранения средств покупателей квартир до завершения строительства жилых объектов.

Риски дольщиков признают и сами застройщики. «Поэтапное раскрытие счетов даст возможность неблагонадежным застройщикам раньше времени забирать деньги»,— отмечает Валерия Русакова.

Если посмотреть на ситуацию с другой стороны, то поэтапное раскрытие эскроу-счетов по идее должно сопровождаться внедрением дополнительной страховки для застройщиков. Ею может стать, например, возвращение к системе получения девелоперами перед стартом проектов заключений о соответствии (ЗОС). Этот документ застройщики получали после тщательной проверки финансового состояния не только проектной компании, занимавшейся строительством конкретного дома, на который требовалось ЗОС, но и всей группы. Этот механизм был отменен с переходом на эскроу-счета, и аудит финансовой устойчивости застройщика теперь полностью в поле зрения банков, аккумулирующих у себя средства дольщиков и выдающих девелоперам проектное финансирование.

Ситуация для дольщиков в последнее время усугубляется и тем, что власти наложили мораторий до конца года на взыскание с застройщиков неустойки за срыв сроков сдачи жилых домов. Правительство 26 марта приняло соответствующее постановление №479. Заморозка выплат неустоек может свидетельствовать о том, что власти опасаются серьезных срывов сроков ввода жилых новостроек в текущий кризис.

Еще одним подтверждением этому может служить введение тем же постановлением моратория на включение новостроек в Единый госреестр проблемных объектов. Сейчас в этот список попадают как раз те дома, сдача которых задерживается на шесть месяцев и более. Застройщик в этом случае не может привлекать средства дольщиков и регистрировать новые ДДУ. Ранее источники “Ъ” на рынке отмечали, то этот механизм был введен не только для прямой поддержки строителей, но и для того, чтобы не допустить взрывной рост официального числа обманутых дольщиков.