Исследование ограничительных детерминант рынка риелторских услуг

Социально-экономическая

система

ИССЛЕДОВАНИЕ ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫХ ДЕТЕРМИНАНТ РЫНКА РИЕЛТОРСКИХ УСЛУГ

В статье рассматриваются некоторые проблемы, выявленные при исследовании рынка риелторских услуг. Установлена необходимость унификации терминов, принятия нормативно-законодательных актов на этом рынке, определены возможные приоритеты, действия риелторских организаций в изменившихся экономических условиях. Доказана перспективность рынка риелторских услуг в Российской Федерации.

Ключевые слова: рынок риелторских услуг, Российская Федерация, Ставропольский край, проблемы, перспективы

Со времени появления в отечественной экономической терминологии понятия и самого явления «риелтор», «риелторская деятельность», «рынок риелторских услуг» прошло менее двух десятилетий. На фоне кардинальных рыночных преобразований срок небольшой, однако чрезвычайно насыщенный. Уже сегодня можно говорить о формировании полноценного рынка недвижимости в России и посреднических услуг на нем. Закономерно выделение четко различающихся между собой этапов и подэтапов развития данного вида рынка. В настоящее время следует говорить о необходимости и назревшей целесообразности решения ряда проблем, сдерживающих практическое развитие посреднических услуг на рынке недвижимости, и в частности риелторских услуг. Актуальным является научное осмысление происходящих на данном рынке процессов, выявление определенных закономерностей, понятий и трендов, особенно в свете трансформационных изменений в экономике, обусловленных мировым

М. О. СТРИГИНА, старший преподаватель кафедры социально-экономических дисциплин E-mail: megera_5@mail. ru Кавминводский институт сервиса

финансовым и экономическим кризисом.

В отечественной литературе указанная область услуг исследована крайне недостаточно. Государственная статистика крайне скудно информирует о рынке риелторских услуг. Более того, само понятие «риелтор» в настоящее время все еще не получило общепризнанно принятого правила написания. В известной мере это болезнь роста, с которой в свое время сталкивались и маркетинг (ма'ркетинг или марке'тинг), и менеджмент (менеджмент или ме-энеэджмент). Но, если апологеты этих основополагающих экономических дисциплин давно не спорят о таких базовых понятиях, придя по большей части к компромиссному решению, то применительно к риелторской деятельности этого сказать пока нельзя. На данное время уже сложились все необходимые составляющие для завершения данной дискуссии, с тем чтобы сосредоточить направления исследований на сущностных характеристиках и специфичных особенностях данного явления экономической жизни общества.

В настоящее время в литературе распространено несколько версий написания термина «риелтор» и, соответственно, производных от него понятий («риелторство», «риелторская деятельность», «риэлторская услуга» и т. д.).

Этимология слова «риелтор» восходит к транслитерации английского «realty» (недвижимость) или к обозначению субъекта профессиональной деятельности — «realtor». Однозначной трактовки транскрипции подобное сочетание букв английского алфавита не имеет, что и породило в свое время сумятицу в произношении, а главное, в написании

данного слова на русском языке. Так появились «риэлтор», «риелтор», «риелтер», «риэлтер». Неполные двадцать лет, особенно на фоне терминологической и лексической англоязычной экспансии, — слишком малый срок для естественного процесса отсева единственно общепризнанной или по крайней мере узаконенной специалистами языка версии. Совершенно понятным становится в таких условиях, что русоведы не успели справиться с данной задачей, невольно доверив эту задачу специалистам в этой области. Распространенная и в определенной степени естественная практика, надо сказать.

Казалось бы, после выхода нормативно-законодательных актов, касающихся, а иногда и прямо регламентирующих данный вид деятельности (первый из них появился в 1996 г.) [8], включения этого вида услуг в ОКУД, если не сама дискуссия, то, по крайней мере, вариативность применения отличных от упомянутых в юридически признанных документах должна быть нивелирована. Однако этого не произошло.

Напомним, что в Положении о лицензировании риелторской деятельности, последующем постановлении об утрате им силы [6], проекте до сих пор не принятого Федерального закона «О риелторской деятельности в Российской Федерации» [7] дается однозначная версия правописания данного понятия. При этом ряд авторов продолжают придерживаться иных трактовок (В. Д. Новиков, М. В. Коробкова, Р. С. Гарифуллин — «риэлтор», К. Ю. Татаров, И. В. Малышев — «риэлтер») [1, 2, 4, 5, 10].

Также существенной проблемой видится крайне узкая статистическая база при изучении рынка риелторских услуг. Так, в Российском статистическом ежегоднике [9] нет даже упоминания об этом виде посреднических услуг населению, тогда как в нем представлены такие виды услуг, как, например, ветеринарные и ритуальные. Однако необходимо отметить, что ветеринарные услуги сложно назвать всеобъемлющими, а в сравнении с ритуальными, риелторские услуги являются гораздо более востребованными. И в перспективе эта востребованность будет возрастать, что вызвано целым рядом причин: ростом благосостояния населения, растущей трудовой миграцией, ростом профессионального уровня риелторского рынка и др. Очевидно, что в данном случае наблюдается несовершенство самой классификации услуг ОКУН и ОКВЭД.

Недостаточность статистических данных в значительной степени сдерживает изучение рын-

ка этого вида услуг. Но, с другой стороны, слабая изученность рынка, в частности несовершенство классификационных критериев, ограничивает и методологическую базу для проведения статистических сборов.

Положением о лицензировании риелторской деятельности (которое с мая 2002 г. утратило силу, однако не утратило своего, как минимум, категориального значения) этот вид деятельности определялся как осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет, либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. В законопроекте «О риелторской детельности в Российской Федерации» (не принятом до сих пор) риелторская деятельность определялась как оказание профессиональных и коммерческих услуг, сопутствующих совершению операций с объектами недвижимости. Этим же законопроектом к видам риелторской деятельности отнесены:

1) деятельность в качестве агента, поверенного, брокера, дилера или посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом;

2) предоставление консультационных услуг и услуг по изучению конъюнктуры рынка недвижимости;

3) доверительное управление недвижимым имуществом и пр.

Из перечисленных видов следует, что отдельные компоненты риелторской деятельности были подведены под уже известные типы гражданско-правовых договоров: возмездное оказание услуг (гл. 39 ГК РФ), поручение (гл. 49 ГК РФ), комиссия (гл. 51 ГК РФ), агентирование (гл. 52 ГК РФ) и доверительное управление (гл. 53 ГК РФ) [3].

Этот, казалось бы, сугубо юридический вопрос имеет самый непосредственный выход на повседневную экономическую практику как самих риел-торов, так и настоящих и будущих потребителей этих услуг. Именно поэтому ему уделяется такое большое значение.

Так, среди экспертов и участников этого рынка ведется серьезная дискуссия о целесообразности отмены лицензирования данного вида деятельнос -ти, а также о критериях разграничения риелторской и смежных профессий (юридических, оценочных, консалтинговых и др.). В настоящее время совер-

шенно очевидной стала необходимость принятия регламентирующего закона о риелторской деятельности. В нем необходимо было бы отразить степень ответственности риелторов, а также страховые обязательства данных организаций перед потребителями услуг. Принятие данного закона послужило бы решению следующих отраслевых проблем:

— ограничению деятельности некомпетентных и недобросовестных лиц к ведению риелторской деятельности;

— определению риэлторов обязанностей перед клиентом;

— установлению финансовых гарантий при осуществлении риелторской деятельности [3].

Следует опровергнуть высказываемое иногда мнение о том, что риелторская деятельность в условиях нашей страны не имеет сколько-нибудь значительных перспектив, а достигнутый сегодня уровень является для нее максимально возможным. В связи с этим, якобы, заниматься законотворческим процессом, равно как и исследованием данного вида услуг, нецелесообразно. При этом пессимистические сценарии для риелторской деятельности дополнительно обосновываются фактами глубокого кризиса строительной отрасли и пр.

Конечно, нельзя отрицать негативного воздействия кризисных явлений 2008—2009 гг. на экономику в целом, и в частности на строительную отрасль.

Грамотное поведение на рынке риелторских агентств спасло большинство из них от, казалось бы, неизбежного разорения. На данное время наблюдаются интегрирующие тенденции между органами, союзами и гильдиями риелторов, которые ранее носили формальный характер. Особенно это касается рынка риэлтерских услуг в провинции. Необходимо отметить, что большим запасом прочности всегда отличались диверсифицированные компании.

Однако следует отметить и другие факты. По итогам 2008 г. индекс предпринимательской уверенности в строительстве впервые за последние годы был положительным [9]. И этому в немалой степени способствовали принимаемые меры по поддержке отрасли со стороны государственных и муниципальной органов власти. Опросы участников строительного рынка по итогам 2008 г. показывают сохранение показателей оценки экономической ситуации в отрасли. А с учетом факторов, ограничивающих деловую активность строительных организаций (высокий уровень налогов, неплатежеспособность заказчиков, высокая стоимость материалов, конструкций и изделий,

недостаток заказов на работы, внутриотраслевая конкуренция, недостаточная квалификация работников, изношенность и нехватка машин и механизмов, высокий процент коммерческих кредитов), оценки 2008 г. мало чем отличались от уровня оценок последних лет. Следует сразу же оговориться, что данные 2009 г., вероятнее всего, будут значительно снижены, ибо в 2008 г. отрасль еще не успела испытать влияния кризисных явлений ввиду некоторой ее инерционности.

В 2008 г. в Российской Федерации было построено 768 тыс. квартир (это самый высокий уровень за весь постсоветский период). Произошло это в том числе и за счет уменьшения незавершенного строительства (14,1 тыс. жилых домов в 2008 г.).

В 2008 г. в Ставропольском крае были введены в действие жилые дома с общей площадью 1 065 тыс. м2, что выше показателей последних лет.

В Российской Федерации доля построенных квартир в расчете на 10 тыс. чел. населения в 2008 г. составила 54,0 (в Финляндии — 57,0, в Беларуси — 62,0). Справедливости ради следует отметить, что в международном сравнении не участвовали США, традиционно являющиеся флагманом данной отрасли. Россия по-прежнему отстает от многих развитых стран по введению в действие жилых домов. Тем не менее это может определить целевые ориентиры и является ответом для тех, кто предполагал, что достаточно высокие темпы строительства, достигнутые в России, являются предельно возможными. В этой связи уместно будет вспомнить задачу по удвоению объемов возводимого жилья, поставленную Президентом Российский Федерации Д. А. Медведевым [11].

Статистические показатели 2008 г. подтверждают рост благосостояния населения (хотя и не такой высокий по сравнению с 2007 г.), что косвенно может быть индикатором спроса на недвижимость, а, соответственно, и на риелторские услуги. Так, по итогам 2008 г. реально располагаемые денежные доходы населения и реально начисленная заработная плата выросли и составили 101,9 % и 111,5 % соответственно от уровня 2007 г.

В этой связи необходимо отметить необходимость в росте профессионализма у участников рынка риелторских услуг. Потенциальный клиент только тогда станет реальным, когда убедится в том, что издержки его собственной деятельности по реализации его потребности в новом жилье и профессиональные и криминальные риски будут выше, если он не обратится в специализированные агентства. Клиент должен понимать, за что он

платит деньги. Противодействию криминализации рынка и обеспечению безопасности его участников могли бы всецело способствовать разработка и принятие соответствующих норм законодательства.

Необходимо отметить также и вопрос кадрового обеспечения, который до сих пор получил малую степень воплощения. Указанные ранее проблемы подтверждают специфичность рассматриваемой деятельности, функционирующей на грани юридического, экономического, маркетингового и информационно-консалтингового направлений. Именно этим, а также перспективами роста данного вида рынка в ближайшие годы объясняется необходимость профессиональной подготовки специалистов требуемого профиля.

Существуют и сугубо экономические вопросы, до сегодняшнего дня не нашедшие своего обстоятельного рассмотрения и возможного разрешения в отечественных исследованиях.

Таким образом, в статье обозначены проблемы, решение которых должно способствовать дальнейшему развитию рынка риелторских услуг и в конечном итоге высокопрофессиональному и эффективному удовлетворению потребностей отечественного потребителя.

Список литературы

1. Гарифуллин Р. С. Формирование и развитие рынка риэлторских услуг крупного города: автореф. на канд. экон. наук. СПб., 2008.

2. Коробкова М. В. Методические основы совершенствования управления деятельностью

риэлторской компании на рынке ипотечного кредитования: автореф. на канд. экон. наук. М., 2007.

3. Кратенко М. В. Сделки с недвижимостью: все о посредниках. М.: Проспект. 2010.

4. Малышев И. В. Формирование конкурентной стратегии на рынке риэлтерских услуг: автореф. на канд. экон. наук. СПб., 2007.

5. Новиков В. Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: Экзамен. 2000.

6. Об изменении и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам лицензирования отдельных видов деятельности: постановление Правительства Российской Федерации от 08.05.2002 № 302 // Свод законов РФ. 2002. № 20. Ст. 1859.

7. О риелторской деятельности в Российской Федерации: проект Федерального закона № 97700253-2 (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 14.05.1998).

8. Положение о лицензировании риелторской деятельности: постановление Правительства Российской Федерации от 23.11.1996 № 1407 // Свод законов РФ. 1996. № 49. Ст. 5569.

9. Российский статистический ежегодник. 2009 /Росстат. М. , 2009.

10. Татаров К. Ю. Организация и методика бухгалтерского учета риэлтерской деятельности: автореф. на канд. экон. наук. М. , 2006.

11. URL: http://www.peoples.ru/state/minister/rus-sia/dmitry_medvedev/news_kvartirnyjj_vopros_ medvedeva. shtml.

Подписка eUBRAIty»RU

Теперь журналы Издательского дома «Финансы и Кредит» стали доступны в электронном виде в Научной Электронной Библиотеке (eLIBRARY.RU).

На сайте eLIBRARY.RU можно оформить годовую подписку на текущие и архивные выпуски журналов, приобрести отдельные номера изданий или статьи.