Рынок просел на треть

По итогам первого полугодия на рынке строящейся недвижимости России число сделок снизилось на 37%. Каждая четвертая сделка при этом состоялась с открытием эскроу-счетов.

Наибольшее число сделок зафиксировано в Москве

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Аналитики ЦИАН проанализировали структуру спроса на первичном рынке недвижимости России в первом полугодии 2020 года по данным, опубликованным Росреестром. Количество заключенных сделок оказалось на 37% ниже в сравнении с первым полугодием 2019 года. Каждая четвертая сделка прошла с открытием эскроу-счетов. Статистика Росреестра учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами.

В Москве на сделки с эскроу-счетами пришлось 34% ДДУ, в Московской области — 11%, в Санкт-Петербурге — 7%, в Ленинградской области — 33%. Наибольшее число сделок на 100 тыс. населения — в Северо-Западном федеральном округе. В среднем по России в первом полугодии прошло 190 сделок на 100 тыс. населения. На полтысячи россиян заключена одна сделка.

Началось все до пандемии

Число сделок на «первичке» просело почти на 40%. В первом полугодии 2020 года на первичном рынке в целом по всей России зарегистрировано 279,2 тыс. ДДУ — в это число входят сделки с физическими и юридическими лицами на покупку квартир, апартаментов, машино-мест и других объектов долевого строительства. В годовой динамике (в сравнении с первым полугодием 2019 года) спрос просел на 37% (тогда было заключено 444,5 тыс. ДДУ). Относительно аналогичного периода 2018 года падение составило 16%, 2017 года — 7%.

Эксперты ЦИАН отмечают, что снижение активности покупателей началось еще до объявленного режима самоизоляции. В частности, в первом квартале 2020 года на первичном рынке России зарегистрировано 147,8 тыс. ДДУ, или 53% от всего числа сделок первого полугодия. В годовой динамике (относительно первого квартала 2019 года) года спрос просел на 26,7%. На второй квартал 2020 года пришлось 131,4 тыс. ДДУ, или 47%. В годовой динамике (в сравнении со вторым кварталом 2019 года) спрос оказался ниже на 46%. Таким образом, ограничительные меры из-за коронавируса стали не единственной причиной падения спроса на первичном рынке РФ в первом полугодии. И до самоизоляции количество сделок оказалось на четверть ниже, чем в прошлом году.

В первом полугодии 2020 года в десятке лидирующих по количеству ДДУ регионов зарегистрировано 169,7 тыс. сделок из 279,2 тыс. (61%). По сравнению с прошлым годом концентрация сделок в регионах-лидерах не изменилась (год назад на 10 регионов-лидеров пришлось 60% ДДУ).

Лидерами по числу сделок в первом полугодии 2020 года стали Москва (14,3% сделок от общего числа по РФ), Санкт-Петербург (12,4%), Московская область (9,5%), Краснодарский край (6,1%) и Свердловская область (3,8%). В десятку также вошли Новосибирская, Ленинградская, Ростовская области, Татарстан и Башкортостан.

Ни один из субъектов с наибольшим числом сделок по РФ не смог улучшить продажи относительно аналогичного периода прошлого года. Наибольший спад зафиксирован в Ленинградской (–45%), Новосибирской (–43%), Московской (–42%) областях. Минимальное падение среди лидирующих по продажам регионов — в Свердловской (–15%) и Ростовской областях (–22%) и Татарстане (–29%).

Эксперты отмечают, что топ-10 лидирующих по числу сделок объектов совпадает с десятком регионов, где в первом полугодии застройщики ввели наибольшее количество квадратных метров по РФ. Таким образом, наблюдается прямая зависимость между объемами строительства и числом сделок.

Десятка передовиков

В целом по России только в 10 регионах из 85 отмечен прирост сделок относительно первого полугодия 2019 года. Лидерами по росту стала Бурятия (+104%), Ямало-Ненецкий АО (+66%) и Забайкальский край (+64%). Впрочем, во всех трех регионах число сделок за все первое полугодие не превысило тысячу. Преодолеть данную отметку и показать прирост относительно прошлого года удалось в Архангельской области (включая Ненецкий АО, +24% по количеству ДДУ), Орловской области (+14%) и Приморском крае (+8%).

Эксперты также отметили, что снизилось число регионов, в которых количество зарегистрированных ДДУ превысило 10 тыс. за полугодие. В первом полугодии 2020 года таких субъектов было всего пять: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Свердловская область.

Со вступления в силу поправок в 214-ФЗ прошел год. В первом полугодии 2019 года, когда продажа через эскроу-счета не была обязательной, через данную схему прошло только 0,7% всех сделок в РФ на первичном рынке. В первом полугодии 2020 года доля достигла уже 26%: 72,7 тыс. ДДУ из 279,2 тыс. В первом полугодии 2020 года доля ДДУ, заключенных с открытием эскроу-счетов, составила 24%. Во втором полугодии 2020 года — 28%. Наблюдается устойчивый рост. В Москве на сделки с эскроу-счетами пришлось 34% ДДУ, в Московской области — 11%, в  Санкт-Петербурге — 7%, в Ленинградской области — 33%.

Лидеры на Северо-Западе

Северо-Западный федеральный округ — лидер по количеству сделок на 100 тыс. населения. По подсчетам ЦИАН, наибольшее число сделок по федеральным округам пришлось на Центральный федеральный округ (33% сделок). Однако в пересчете на численность населения лидером оказывается СЗФО (398 сделок на 100 тыс. жителей, или одна сделка на 251 человек). Для сравнения, в Центральном округе прошло 233 сделки на 100 тыс. жителей, или одна сделка на 429 человек. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском округе: 42 ДДУ на 100 тыс. человек, или один договор на 2384 жителей округа. В среднем по России на 100 тыс. населения прошло 190 сделок. Сделку на первичном рынке в 2020 году заключил каждый 526-й житель нашей страны.

В разрезе отдельных регионов, где за полгода прошла хотя бы тысяча сделок, наибольшее число ДДУ в пересчете на 100 тыс. населения отмечено для Санкт-Петербурга (643 сделки на 100 тыс. населения), Ленинградской (471 ДДУ), Калининградской (386 ДДУ), Новосибирской (345 ДДУ) и Московской (344 ДДУ) областей.

«Падение числа сделок почти на 40% в сравнении с прошлым годом связано не только с ограничительными мерами,— комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН.— Спрос в сравнении с прошлым годом просел на четверть еще по итогам первого квартала. Проблема заключается не только в росте цен на первичном рынке на фоне стагнирующих доходов населения, но и в эффекте высокой базы. В первом полугодии 2019 года россияне форсировали заключение сделок на фоне новостей о переходе рынка на новые правила работы с открытием эскроу-счетов: именно поэтому во втором полугодии в сравнении с прошлым годом число сделок снизилось в два раза. С учетом текущей ситуации на рынке, даже при условии действия льготной ипотеки, полагаю, спрос по итогам года окажется на уровне 2017 года».