Место под крышей

реконструкция

Жить в исторической части Санкт-Петербурга всегда считалось престижным, однако сегодня возможностей приобрести квартиру в центре не так уж много. Незанятыми по-прежнему остаются только чердачные помещения старых домов. Их можно переоборудовать под мансарду, хотя после решения городского, а затем и Верховного судов для реализации подобного проекта инвестор обязан получить согласие всех жильцов дома и все равно ему будет очень трудно зарегистрировать перестроенное помещение. Однако с 1 января 2005 года должны вступить в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, и чердаки перестанут быть общей собственностью.

По данным городского комитета по содержанию жилищного фонда, в Петербурге насчитывается 28 тыс. жилых домов, в которых 26 тыс. чердаков и 1208 мансард. По оценке комитета по градостроительству и архитектуре, только в центре города за счет реконструкции чердачных помещений можно получить около 1 млн кв. м нового жилья.

Под крышей со всеми удобствами

В качестве аргументов в пользу возведения мансард строители отмечают, что это дополнительная жилая площадь, которая позволяет, не нарушая архитектурный масштаб и ансамбль, возвести в центре более высокий дом. "При реконструкции здания просто нельзя обойтись без мансард, иначе дом потеряет свою индивидуальность",— считает генеральный директор строительной компании "Возрождение" Иван Романов. Мансардное жилье по сравнению с традиционным имеет ряд преимуществ: большой объем воздуха внутри помещения, хорошая освещенность, высокая звуко- и теплоизоляция конструкций кровли, возможность реализации самых оригинальных дизайнерских решений и т. д. Специалисты отмечают, что в мансарде можно сделать индивидуальную систему для подогрева полов, индивидуальную отопительную систему, отдельную систему подачи горячей воды и т. д. Если в обычной квартире размеры оконных проемов ограничены требованиями СНиПа, то мансардные окна предполагают разнообразные архитектурные решения — они могут быть разных размеров и форм, могут представлять собой большой витраж и т. д. "Наших любителей мансард привлекают проекты, в которых предусмотрены вертикальные оконные конструкции на крыше. А вот квартиры с наклонными мансардными окнами, которые позволяют создавать световые композиции, используя отраженный свет, как ни странно, пользуются меньшей популярностью",— говорит Иван Романов. Исполнительный директор компании "Падамс" Дмитрий Николаев оценивает себестоимость строительства и черновой отделки помещений мансарды в $280-450 за 1 кв. м. Покупатели приобретают мансарду по цене от $700 до $4,5 тыс. за 1 кв. м. "Изюминок в отделке может быть сколько угодно: камины, мраморные колонны и даже турецкие бани",— отмечает господин Николаев. Площадь мансардных квартир колеблется от 55 до 500 кв. м. Например, в мансарде на Фонтанке на площади в 500 кв. м разместились две квартиры. А на Мытнинской набережной такой же метраж заняли единственные апартаменты. СК "Возрождение" предлагает мансарды как в реконструируемых зданиях, так и в домах нового строительства. В частности, в доме на Галерной улице предусмотрена мансардная квартира площадью около 160 м с анфиладной планировкой и высотой потолков в низкой части — 1,2-1,4 м, в высокой — от 3,5 до 4 м. В одном из домов малоэтажного жилого комплекса на Каменном острове спроектирована мансардная двухуровневая квартира площадью около 280 м с потолками от 1,3 м до 4 м. В новом доме на Каменноостровском проспекте предусмотрена необычная планировка мансардной квартиры: в основной части мансардные окна на потолке, а в другой — ротонда. Мансардные этажи часто заказывают частные компании, которые строят себе офис в центре города. В частности, такой этаж есть в бизнес-центре "Белые ночи" на Малой Морской улице, в офисе Центробанка РФ на Фонтанке, в торгово-офисном комплексе "Владимирский пассаж". "Мансарда придает облику здания законченный, более эстетичный вид",— поясняет генеральный директор ООО "Гарда" Андрей Иохельчик.

Реконструкция в порядке компенсации

"Многие до сих пор считают, что мансарда — это чердачок и условия проживания там могут осложняться проблемами эксплуатации. На самом деле грамотно устроенная мансарда отвечает всем требованиям современного жилья. Другое дело, что для этого перед ее строительством должны быть проведены подготовительные работы: замена инженерных сетей, утепление или замена окон",— отмечает глава группы компаний "Град Петра" Вадим Феофанов. По его словам, повышенные требования предъявляются к кровельной конструкции: во избежание протечек, вероятность которых резко возрастает весной, строители, как правило, наносят несколько слоев гидроизоляции. "Квартиру на чердаке можно построить, просто отремонтировав мансардный этаж, как, например, это сделано в доме на Таврической улице,— говорит генеральный директор компании 'Мансарды' Валерий Игишев.— Но серьезный подход предполагает демонтаж старой крыши, оборудование между последним этажом и надстройкой дополнительного перекрытия, которое станет основой для пола".

По данным комитета по содержанию жилого фонда, примерно треть городского жилого фонда имеет износ свыше 40%, здания, находящиеся в наиболее печальном состоянии, продолжают ветшать на 3-4% в год. Когда износ превышает 50%, здание переходит в разряд аварийных. Строители мансард говорят, что могут помочь в проблеме восстановления аварийного жилья. Так, строительная компания "Падамс" возвела мансарду на крыше хрущевки на Торжковской улице с комплексной реконструкцией всего дома. Аналогичные работы были проведены в домах на Мытнинской улице. Износ жилого дома на Фонтанке, 28, где весной этого года была сдана в эксплуатацию мансарда, по данным ЛенжилНИИпроекта, на 1987 год составлял 17%. За последние 17 лет обследования никто не проводил. По ходу перестройки чердака инвестор отремонтировал подъезд, установил новые входные двери, лифт, заменил внутридомовые коммуникации и полностью обновил фасад (с усилением балконов). Затраты составили свыше $80 тыс. На другом объекте — в доме на Фонтанке — строители также заменили внутридомовые коммуникации и вымостили двор. На улице Мира, 10 отреставрирована архитектурная доминанта здания — угловая башня, а также проложены новые кабели электроснабжения всего дома.

Правовая революция

Вместе с тем юридическая схема строительства мансард до сих пор окончательно не отлажена. Напомним, в начале 2001 года сначала городской, а затем и Верховный суд признали, что чердаки являются общей долевой собственностью владельцев квартир. Соответственно, для реализации проекта инвестор обязан получить согласие всех жильцов дома, но и после этого он не сможет оформить надстройку в собственность. За несколько лет в законодательном собрании Петербурга неоднократно пытались регламентировать процесс реконструкции мансард на инвестиционных условиях. Однако ни один законопроект так и не был принят, поскольку изменить ситуацию на местном уровне не позволяет федеральное законодательство. "Нежилые мансарды в составе проекта реконструкции здания согласовываются с комитетом по охране памятников, комитетом по градостроительству и комитетом по управлению госимуществом, но частному инвестору зарегистрировать жилую мансарду практически нереально",— говорит Дмитрий Николаев из компании "Падамс". Правда, несколько обходных путей уже придумано: во-первых, вместо права собственности можно зарегистрировать право безвозмездного пользования или аренды с возможностью последующего перевода в собственность. Во-вторых, это можно сделать через суд: инвестор подает в суд на застройщика, который не выполняет своих обязательств по передаче квартиры в собственность. Признавая, что права покупателей нарушены, суд обязывает городское бюро регистрации зарегистрировать право собственности. Вместе с тем с 1 января 2005 года вступают в силу изменения в Жилищный и Гражданский кодексы РФ, в соответствии с которыми чердаки и лестничные клетки больше не будут считаться собственностью всех владельцев жилья. "Это должно улучшить ситуацию на рынке мансардного строительства, потому что сейчас предложений очень мало даже в новых домах",— отмечает заместитель директора агентства "Бекар" Татьяна Чуприна.

АННА СМОЛИНА, Санкт-Петербург