Этаж ниже среднего

Федеральные власти, пытаясь сгладить негативный эффект от снижения строительства многоквартирных домов из-за кризиса, готовятся сделать ставку на развитие индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Соответствующий запрос уже есть: уставшие от пандемии COVID-19 россияне как раз начали активно задумываться о переезде за город или покупке второго дома. Но рынку пока нечего им предложить. Реализуемые под видом ИЖС проекты пока чаще напоминают объекты самостроя, чем профессионального девелопмента. Системные застройщики и банки пока опасаются выходить в этот сегмент.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Вводимые на фоне COVID-19 ограничения вместе с развитием форматов удаленной работы и учебы заставили россиян по-новому взглянуть на возможности жизни за городом. Так, в рамках совместного опроса «Дом.РФ» и ВЦИОМа в сентябре 39% россиян заявили, что дома ИЖС являются для них более предпочтительным вариантом проживания. Аналогичный ответ в пользу многоквартирных домов дали только 6% респондентов.

Резкий рост интереса к загородному жилью с начала весны отмечали многие участники рынка недвижимости.

По данным Knight Frank, с января по сентябрь 2020 года число запросов на такие объекты выросло на 114% относительно аналогичного периода прошлого года, а объем предложения сократился на 8%.

Причиной сокращения предложения стало несколько факторов, один из них — отказ владельцев домов продавать их. Планы изменились из-за пандемии. Это уже привело к тому, что в августе уменьшилось число обращений владельцев домов ИЖС, желающих продать их, на 40% год к году, говорят в компании «Миэль». К началу второй волны пандемии эта цифра несколько снизилась, но все равно остается заметной — 15%. Ситуацию усугубляет традиционная для российского рынка высокая доля неликвидных объектов.

В результате участники рынка и эксперты ждут дефицита загородных домов вблизи крупных городов.

Решить проблему теоретически могла бы активизация развития ИЖС, которое формально даже есть в планах властей. Например, масштабную программу расширения ИЖС по всей стране 12 октября обсуждали на круглом столе в Совете федерации. Однако его участники пришли к неутешительным выводам: Россия — большая, а строить негде и пока не на что.

Пугающий неликвид

На фоне общего снижения девелоперской активности из-за кризиса власти рассчитывают, что решить поставленную президентом Владимиром Путиным задачу по строительству ежегодно не менее 120 млн кв. м жилья можно, в частности, за счет увеличения объемов ИЖС. Об этом уж говорил гендиректор «Дом.РФ» Виталий Мутко: «Индивидуальное домостроение нужно развивать комплексно, оно должно быть интересно инвесторам. Это окажет влияние на объемы строительства жилья в стране, о которых говорится в нацпроекте "Жилье и городская среда"». В Минстрое оценивали, что к 2030 году на долю ИЖС должно приходиться 50 млн кв. м строящейся недвижимости.

Сейчас меры по поддержке развития ИЖС содержатся в комплексе мероприятий, направленных на повышение доступности жилья для россиян, разрабатываемых правительством, сообщил “Ъ” заместитель главы Минстроя Никита Стасишин. В частности, в Минстрое рассчитывают внедрить на рынке механизм проектного финансирования, сформировать общедоступный каталог типовых проектов, выделить зоны комплексной малоэтажной застройки и обеспечить в них необходимую инфраструктуру.

Все это призвано сделать сегмент более привлекательным для банков: сейчас на объекты ИЖС приходится только 1% ипотечных кредитов. Это существенно сдерживает развитие рынка. Финансовые организации отпугивают недостаточная ликвидность объектов ИЖС как предмета залога и характерные для сегмента высокие риски, пояснил господин Стасишин.

В Россельхозбанке подтверждают, что объемы ипотечного кредитования ИЖС действительно остаются незначительными.

Но низкий интерес к таким займам демонстрируют сами заемщики из-за высокой ставки (9,1%) и дополнительных условий. Для сравнения: для покупки жилья в многоквартирных новостройках займы выдаются по льготной ставке 6,5%. В частности, банки выдвигают ряд требований к подрядной организации, с которой заемщик заключает контракт на строительство. Это должна быть безубыточная компания с опытом строительства домов под ключ. При этом застройщик получает средства на стройку частями.

В пресс-службе ВТБ отметили, что проекты ИЖС фактически не имеют обеспечения на этапе выдачи кредита. Из-за этого банк работает только с готовыми объектами, предпочитая не кредитовать земельные участки. В Сбербанке, где на строительство частного дома получить кредит можно, пояснили, что в качестве залога получают земельный участок, кредитуемое или иное жилое помещение. Предполагается поручительство платежеспособных физических лиц на этапе стройки: это обязательство снимается, когда в залог банку переходит уже готовый дом.

Вызов для застройщиков

Несмотря на существующие ограничения, формально в России ежегодно появляется достаточно много объектов ИЖС. Например, по итогам прошлого года они сформировали почти половину введенного жилья: 38,5 млн кв. м из 82 млн кв. м сданной в общей сложности недвижимости. По итогам первого полугодия 2020 года ввод ИЖС оценивается в 14,3 млн кв. м.

Но гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаил Бурмистров обращает внимание, что с третьего квартала прошлого года в этом сегменте учитываются дома, построенные на участках для ведения садоводства, то есть дачи. Без их учета значение достигает 13 млн кв. м, что на 16,6% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Исполнительный директор фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди предлагает в любом случае сначала определиться с терминологией. Объекты, которые в России вводятся как ИЖС, формально, по ее словам, представляют собой то, что в мировой практике называется самостроем (self-built). Эксперт подчеркивает, что цивилизованная малоэтажная застройка, которую реализуют профессиональные девелоперы, на российском рынке фактически не представлена, а коттеджные поселки, которые все же возводятся, чаще всего лишены системы управления общим имуществом. «Эти проекты имеют мало общего с цивилизованной застройкой: здесь нет необходимой социальной и досуговой инфраструктуры, необходимой для жизни»,— рассуждает госпожа Полиди.

В качестве примера она приводит существующие проекты развития ИЖС на региональном уровне, например в Белгороде. «Речь идет о строительстве массы индивидуальных домов в пригороде, а не о формировании малых комфортных пригородных муниципалитетов»,— поясняет госпожа Полиди. Все строящиеся таким образом объекты для банков априори будут неликвидными с точки зрения кредитования. По ее словам, решить проблему может только формирование качественного продукта, а значит, выход на рынок системных застройщиков.

В Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК) отмечают, что в сегменте ИЖС на всю Россию работает лишь несколько десятков застройщиков. Девелоперы относятся к этому рынку скептически. Гендиректор РАСК Николай Алексеенко считает позицию логичной: «Девелопер не будет браться за строительство одного дома, речь может идти только о целом поселке, где он сразу сталкивается с вызовом — повышенными затратами на сопутствующую инфраструктуру, подключениями к различным инженерным сетям и так далее». «Сети либо отсутствуют, либо сильно изношены, что накладывает дополнительную нагрузку на рентабельность проекта, вплоть до признания его экономически нецелесообразным»,— соглашается гендиректор группы «Доверие» Дмитрий Панов.

Кроме того, по словам господина Алексеенко, срок строительства и реализации коттеджного поселка всегда выше, чем многоквартирного дома, в то время как в России девелоперы традиционно берутся за проекты, которые можно сделать и продать быстро.

Бизнес сталкивается и с жесткими требованиями по расходованию заемных средств, ограничивающими, в частности, возможности выбора подрядчика, добавляет господин Панов. Глава комитета по строительству «Опоры России» Дмитрий Котровский отмечает также нехватку рабочей силы в строительной отрасли.

Нужны четкие правила

Помочь застройщикам могли бы типовые проекты с просчитанной экономикой для разных регионов, гарантии со стороны «Дом.РФ», развитие «сельской ипотеки» и выделение субсидий регионам на строительство и модернизацию инженерной инфраструктуры, полагает Дмитрий Панов.

В Россельхозбанке добавляют, что повысить интерес непосредственно финансового сектора к рынку индивидуального жилья могло бы внедрение механизма страхования, создание открытого реестра одобренных и проверенных подрядчиков, предоставление льготного финансирования на реализацию первого этапа строительства и создание институционального застройщика на рынке ИЖС.

В ВТБ в целом указывают на необходимость проработки стандартов, которым должны соответствовать индивидуальные проекты жилых домов. О необходимости стандартов на рынке ИЖС говорит и Николай Алексеенко: «Нужны четкие правила застройки и перечень допустимых характеристик самих возводимых домов».

Эксперт уверен, что, если рынок станет для банков хотя бы понятным, это уже упростит процедуру получения проектного финансирования. Господин Алексеенко также рассчитывает на ощутимую поддержку со стороны государства в части согласования документации и софинансирования инфраструктурного строительства.

Но Татьяна Полиди считает все эти предложения актуальными скорее для сельских территорий. Там, по ее мнению, целесообразно сохранять ИЖС в текущем формате, применяя меры прямой поддержки жителей: предоставление субсидий на покупку земли, материалов, льготное кредитование. «Значительные средства придется потратить и на восстановление инфраструктуры: сейчас в сельской местности она изношена в среднем на 50%; дополнительно речь может идти о создании типовых домокомплектов, практика применения которых есть во всех странах»,— поясняет госпожа Полиди.

В случае с профессиональной малоэтажной застройкой, по мнению эксперта, речь в первую очередь идет о регулировании на региональном уровне.

Например, госпожа Полиди считает целесообразным резкое ограничение этажности в пригородах. «Когда у застройщика есть выбор — построить дом в два этажа или в 15, он всегда выберет второй вариант,— убеждена она.— Но если реализовать высотный объект невозможно, а развиваться на этой территории бизнесу интересно — он всегда будет искать такую возможность».

Татьяна Полиди не отрицает, что, приняв сейчас решение формировать качественную малоэтажную застройку, крупные российские города сразу же столкнутся с проблемами. «Ближние пояса городов-миллионников уже заняты высотным строительством, малоэтажная застройка возможна только следующим поясом»,— отмечает эксперт. На этом фоне реализация малоэтажных и индивидуальных проектов априори будет дороже: потребуется дополнительное строительство скоростной транспортной, а также коммунальной и социальной инфраструктуры на большом расстоянии от городов.

Николай Алексеенко говорит и о пробелах в законодательстве. Например, для управления многоквартирным домом существуют утвержденные Жилищным кодексом нормы, в то время как для поселков эти стандарты отсутствуют. «Существует потребность во внедрении механизмов управления группами индивидуальных жилых домов, включая управление общим имуществом в коттеджных поселках»,— поясняет он.

Между тем с правовой точки зрения это все еще фактически чистое поле. Господин Алексеенко подчеркивает, что сейчас формально не закреплено даже понятие «общее имущество». «Например, неясно, кому принадлежат все сети внутри поселков, кто их должен обслуживать, осуществлять текущий ремонт и тем более капитальный, даже в случае аварии; аналогичная ситуация с дорогами, зелеными насаждениями, детскими и спортивными площадками, КПП»,— перечисляет он. Для создания цивилизованного рынка, по мнению эксперта, важно четко разграничить: должен ли застройщик передавать уличную сеть в муниципалитет или жителям, платят ли последние что-то за эти объекты.

Критически важная возможность

Однако далеко не все участники рынка уверены, что целесообразно тратить время и силы на развитие этого формата жилья. Руководитель отдела авторского надзора института «Гипрогорпроект» Илья Бузик отмечает, что в ряде регионов нет климатических и экономических предпосылок для массового строительства индивидуальных домов. Эксперт полагает, что формат частных домов неуместен в холодных регионах и крупных городах, где земля стоит достаточно дорого.

Но Татьяна Полиди убеждена, что возможности отказаться от развития малоэтажной среды у крупных городов нет: «Моноцентричная модель предполагает, что утром люди с густонаселенных окраин стремятся в центр, а вечером едут обратно на периферию, на дорогах формируются заторы, это ухудшает экологическую обстановку и усложняет механизм функционирования города».

С ростом доли среднего класса, добавляет эксперт, должна увеличиваться доля людей, заинтересованных в концепции «второго жилья» — комфортного дома за чертой города, который дополняет квартиру.

«С развитием модели удаленной работы выбор места проживания становится шире, и спрос на малоэтажные объекты будет расширяться»,— уверена госпожа Полиди.

Напоминая о результатах опросов, Николай Алексеенко подчеркивает, что интерес к переезду в собственный дом у многих россиян уже существует, так что сейчас критически важно дать такую возможность населению за счет доступных ипотечных продуктов. Сейчас на рынке качественные предложения по доступной цене, по мнению эксперта, в принципе отсутствуют. «Но с другой стороны, нужно обеспечить уверенность людей в том, что покупка индивидуального дома не аукнется проблемами, что через пять—десять лет через поселок не пройдет какая-нибудь автомагистраль или железная дорога, не будет построен по соседству завод и так далее»,— рассуждает он.

Михаил Бурмистров не сомневается, что развитие ИЖС может дать для экономики хороший синергетический эффект.

«Речь идет о повышении спроса на строительные материалы, отделочные работы, автомобили»,— перечисляет он.

Момент для развития ИЖС сейчас удачный, но господин Бурмистров сомневается, что темпы роста жилищного строительства реально увеличатся. По его мнению, проблема в дифференцированном подходе властей к вопросам ипотечного кредитования многоэтажной застройки и ИЖС. Пока ставки по ипотеке при покупке жилья в многоквартирных домах будут ниже, чем в сегменте индивидуальных домов, цивилизованное развитие ИЖС будет невозможным.

Блочные, кирпичные, деревянные

Конъюнктура

Около 40% объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), введенных в России в 2019 году, пришлось на десять регионов, следует из данных информационной системы «Наш.Дом.РФ». Больше всего — 4,1 млн кв. м — построено в Подмосковье. Следом идет Краснодарский край, где общая площадь построенных в прошлом году индивидуальных домов достигла 2 млн кв. м. В Ленинградской и Ростовской областях, а также в Башкирии построено по 1,4 млн кв. м. В Татарстане и Белгородской области — по 1,1 млн кв. м.

В этих субъектах РФ в расчете на душу населения строится вдвое больше объектов ИЖС — 0,39 кв. м на человека, чем в остальной России — 0,2 кв. м.

В России индивидуальные дома возводятся в основном из кирпича, дерева и блочных конструкций, говорится в материалах Аналитического центра при правительстве РФ. Последние годы на их долю приходится примерно 73–75% всех возводимых объектов ИЖС. Деревянные дома имеют меньшую площадь — в среднем 99 кв. м, выяснили в аналитическом центре. Средний размер блочных домов достигает 150 кв. м, а кирпичных объектов — 167 кв. м.

По оценкам Росстата, стоимость строительства деревянного дома в зависимости от региона России может быть вдвое ниже, чем кирпичного, что делает его значительно доступнее для населения. В аналитическом центре добавляют, что малоэтажные деревянные дома также превосходят кирпичные и бетонные за счет простоты и скорости строительства и меньшей нагрузки на экологию при сопоставимых сроках службы.