Недетский риск

Материнский капитал экономит на процентах по ипотеке от 6% до 38% стоимости квартиры в зависимости от региона, поэтому большинство получателей направляют его на улучшение жилищных условий. Взамен государство обязывает выделить детям доли в купленной квартире. Но в документах на покупку квартиры это обременение не фиксируется. Если собственник ответственный — проблем нет. Если «забывчивый», то проблемы будут не только у него, но и у следующего покупателя квартиры. Он может ее лишиться, когда об ошибке узнают органы опеки или достигший совершеннолетия ребенок решит восстановить свои права.

В прошлом году сумма выплаченного государством материнского капитала достигла 2,8 трлн руб., из них 2,7 трлн руб. получатели направили на улучшение жилищных условий (данные «Дом.РФ», декабрь 2020 года). Управляющий директор «Дом.РФ» Алексей Ниденс уверен, что эта тенденция сохранится. «Материнский капитал остается мощным драйвером решения жилищного вопроса для многих российских семей. По данным опроса, который мы провели совместно с ВЦИОМом осенью прошлого года, 78% семей среди имеющих право на материнский капитал планируют использовать его на улучшение жилищных условий или погашение ипотечного кредита»,— рассказал господин Ниденс.

Материнский капитал выплачивается при рождении первого и последующего детей. Программа действует до 2026 года. Сумма индексируется. В этом году она составляет 483 тыс. руб. на первого ребенка, 155 тыс. руб. на второго ребенка или 639 тыс. руб. для семей, где родился второй ребенок, а за первого его не получали. С 2021 года помимо индексации в три раза сократились заявленные сроки оформления сертификата и рассмотрения заявления. Теперь они составляют пять и десять дней соответственно. До прошлого года, чтобы воспользоваться материнским капиталом для улучшения жилищных условий, нужно было обращаться в Пенсионный фонд. Сначала за сертификатом, потом с заявлением о распоряжении деньгами, к которому прикладывали пакет документов, подтверждающих одобренную ипотеку. Сейчас можно оформить документы через банк, который выдает ипотеку.

На этапе получения ипотеки с материнским капиталом сложностей нет. Его можно в ряде случаев использовать и как первоначальный взнос, и для последующего частичного досрочного или полного погашения кредита. Если заемщик использует материнский капитал для первоначального взноса, то при подаче документов в банк к ним нужно приложить сертификат и справку из Пенсионного фонда об остатке средств материнского капитала. «В остальном это обычная ипотека: нужно определиться с объектом, собрать документы по форме банка, подать заявку и дождаться ее одобрения»,— напоминает управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая. В такой схеме, до того как банк получит сумму материнского капитала от Пенсионного фонда, он включает ее в кредит. То есть в это время заемщик обслуживает больший кредит — это означает больший ежемесячный платеж, чем для запрошенной суммы ипотечного кредита. По регламенту увеличение расходов должно быть незначительным и непродолжительным: срок рассмотрения заявления на распоряжение материнским капиталом рассматривается до десяти дней. На госуслугах говорится, что после положительного решения деньги будут перечислены в течение пяти дней. «Получив перевод из ПФР, банк корректирует график выплат и сумму ежемесячного платежа»,— говорит госпожа Литинецкая.

«На практике с момента начала сделки и до ее закрытия может пройти три месяца»,— рассказывает коммерческий директор «А101» Анна Бойм. Поэтому девелоперы и продавцы недвижимости на вторичном рынке не очень любят эту схему: на сделку нужно закладывать дополнительное время, в течение которого все участники ждут, пока придут деньги. Покупателям жилья в новостройках это тоже может быть неудобно, так как за время ожидания цены в выбранном жилом комплексе могут вырасти. Если есть намерение направить материнский капитал на первоначальный взнос, нужно учитывать, что для большинства банков он может быть только частью суммы. «Сбербанк и ВТБ могут принять первоначальный взнос, состоящий только из средств материнского капитала. Большинство остальных используют другой подход: хотя бы 5–10% первоначального взноса должны составлять собственные средства заемщиков, а остальное — за счет маткапитала»,— предупреждает Мария Литинецкая.

Материнская доля

«В наших проектах до 10% покупателей используют материнский капитал для первоначального взноса»,— рассказала госпожа Бойм. «От суммы на эскроу-счете зависит кредитная ставка по проектному финансированию, которая пересчитывается каждый день. Поэтому девелоперы могут предложить клиенту альтернативный вариант — использовать материнский капитал не в качестве первоначального взноса, а для досрочного погашения кредита»,— резюмирует госпожа Бойм. В этом случае после оформления ипотеки нужно подать заявление о распоряжении материнским капиталом, в том числе через свой ипотечный банк, и заявление на частичное досрочное или полное погашение.

Почему российские заемщики выбирают длинные кредиты

По опыту заместителя руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяны Решетниковой, большинство банков тоже предпочитают второй вариант, в том числе потому, что за период ожидания фактически платит заемщик. «Расчеты с продавцом проходят быстрее, ниже риски того, что сделка сорвется, сумма страховки рассчитывается на повышенную сумму кредита, это дополнительно от 7 тыс. до 12 тыс. руб. в зависимости от суммы материнского капитала»,— рассчитала эксперт. По ее словам, это небольшая плата за риск упустить понравившуюся квартиру, если продавец не согласится на сделку с материнским капиталом в качестве первоначального взноса по ипотеке.

Кроме того, общая экономия на покупке квартиры в ипотеку с использованием материнского капитала более существенная. «При любой исходной сумме материнский капитал в размере 483 тыс. руб. уменьшает платеж на 4615 руб. и экономит 347,8 тыс. руб. на процентах при сроке кредита 15 лет, ставке 8% и условии оплаты кредита по графику. Если сумма 639 тыс. руб., платеж снизится на 6106 руб., а переплата — на 460 тыс. руб.»,— рассчитала Татьяна Решетникова.

Средний бюджет предложения в массовом сегменте столичных новостроек по итогам первого квартала 2021 года достиг 12 млн руб. Если взять среднюю ставку по ипотеке по программе государственной поддержки в 6,5%, средний срок ипотечного кредита в 19 лет (по данным Центробанка) и первоначальный взнос в 20%, или 2,4 млн руб., то полная стоимость квартиры составит 16,7 млн руб., а ежемесячный платеж — 73,4 тыс. руб. «Если добавить к первоначальному взносу 483,9 тыс. руб. материнского капитала, итоговая стоимость квартиры с учетом переплаты по процентам составит 15,9 млн руб., а ежемесячный платеж снизится до 69,7 тыс. руб.»,— привела пример Мария Литинецкая.

Доля материнского капитала в стоимости квартиры, купленной в ипотеку*

Города
Цена квартиры (руб.)
Доля материнского капитала (%)
Декабрь 2019 года
Декабрь 2020 года
Март 2021 года
2019 год
2020 год**
2021 год**
Челябинск
1457645
1577100
1639085
31,56
40,52
38,99
Омск
1630090
1924125
2081870
28,22
33,21
30,69
Волгоград
1874145
2026990
2155475
24,54
31,52
29,65
Самара
2203600
2256030
2331945
20,87
28,32
27,40
Пермь
2038785
2301425
2453745
22,56
27,77
26,04
Красноярск
2177350
2447515
2628710
21,13
26,11
24,31
Екатеринбург
2516710
2661610
2771090
18,28
24,01
23,06
Уфа
2410625
2598575
2787120
19,08
24,59
22,93
Новосибирск
2508030
2625735
2808330
18,34
24,34
22,75
Тюмень
2387945
2708930
2897195
19,26
23,59
22,06
Нижний Новгород
2696190
2886030
3060155
17,06
22,14
20,88
Казань
2852255
3156125
3350235
16,13
20,25
19,07
Санкт-Петербург
4627805
5063415
5303900
9,94
12,62
12,05
Москва
6936825
8543255
8902985
6,63
7,48
7,18
*На примере расчетной стоимости однокомнатной квартиры площадью 35 кв. м.
**Сумма материнского капитала 639 тыс. руб.
Данные: федеральная компания «Этажи».

В процентном соотношении снижение цены квартиры в Москве от использования маткапитала не очень большое — около 5%. В регионах, где жилье дешевле, сумма материнского капитала экономит больше. Аналитики федеральной компании «Этажи» посчитали на примере расчетной стоимости однокомнатной квартиры площадью 35 кв. м. Максимальный эффект в пользу заемщика материнский капитал дает в Челябинске — 40% стоимости квартиры, в Нижнем Новгороде — 21%, в Красноярске — 24%.

В обмен на скидку, полученную от государства, получатель материнского капитала обязан выделить в квартире доли детям. «Жилье, приобретенное с использованием маткапитала, необходимо оформить в общую с ребенком или детьми собственность, с определением размера долей. На эту процедуру отводится шесть месяцев»,— напоминает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.

Тонкости господдержки

Материнский (семейный) капитал выдается на всех членов семьи, поэтому купленная с его помощью недвижимость должна быть оформлена в долевую собственность супругов и их детей. «Размер долей закон не устанавливает. Они могут быть равными или посчитанными, исходя из суммы средств предоставленного материнского капитала, но не от общей суммы, затраченной на покупку объекта»,— объясняет ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-Недвижимости» Светлана Болотская. Если материнским капиталом погасили ипотечный кредит на квартиру, в которой дети не являются собственниками, то родители наделяют детей правом собственности на эту квартиру после того, как выплатят ипотеку и снимут залог. Соглашение о выделении долей нужно заверить у нотариуса, заплатить госпошлину в размере 0,5% от стоимости недвижимости, затем зарегистрировать в Росреестре.

Если следовать установленному порядку, непреодолимых трудностей при дальнейшей продаже этой квартиры не возникнет ни у покупателя, ни у продавца. «Чтобы убедиться в соблюдении условий использования материнского капитала, нужно запрашивать у продавца справку из Пенсионного фонда о его использовании, выписку из банка с указанием движения средств по счету, и если дети несовершеннолетние, то получить согласие на сделку от органов опеки»,— перечисляет Мария Литинецкая.

По документам на собственность или по кредитному договору, договору ипотеки, не получится определить, был использован материнский капитал для покупки или нет. «В практике встречаются сложные случаи, когда родители "забывают" наделить детей собственностью, а в ЕГРН никак не фиксируется, что квартира была куплена с использованием материнского капитала. Такие сделки можно оспорить в суде, и договор купли-продажи могут признать недействительным»,— предупреждает председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик. Оспаривать продажу могут органы опеки и попечительства, супруг или дети по достижении совершеннолетия.

50 регионов РФ с наибольшей задолженностью по ипотеке

По состоянию на 01.03.2019
По состоянию на 01.03.2020
По состоянию на 01.03.2021
Российская Федерация в целом
15 190 021
17 916 773
20 373 284
г. Москва
1 734 715
2 092 906
2 422 344
Московская область
1 196 185
1 462 379
1 668 985
г. Санкт-Петербург
805 443
985 907
1 128 353
Краснодарский край
508 412
613 654
705 199
Свердловская область
485 569
562 206
636 438
Республика Башкортостан
412 505
490 014
560 586
Республика Татарстан
401 061
479 004
558 885
Ростовская область
369 642
433 652
485 387
Ханты-Мансийский автономный округ — Югра
374 031
421 730
469 909
Новосибирская область
333 264
386 519
445 134
Красноярский край
343 724
395 046
443 925
Челябинская область
333 498
385 132
430 958
Самарская область
304 694
352 912
389 584
Нижегородская область
289 954
331 946
368 355
Пермский край
280 304
323 221
362 322
Иркутская область
275 077
314 475
351 246
Ленинградская область
235 021
282 599
328 058
Кемеровская область — Кузбасс
248 239
287 569
323 852
Тюменская область без данных по Ханты-Мансийскому автономному округу — Югре и Ямало-Ненецкому автономному округу
221 385
254 878
289 484
Ставропольский край
217 418
256 086
285 652
Приморский край
191 495
232 554
275 043
Волгоградская область
196 960
232 793
259 467
Саратовская область
193 015
227 688
256 488
Оренбургская область
196 577
228 136
256 253
Воронежская область
190 512
225 076
256 128
Алтайский край
185 163
216 656
250 378
Омская область
177 288
206 780
233 663
Республика Саха (Якутия)
173 682
199 878
222 160
Удмуртская Республика
157 925
183 474
210 380
Хабаровский край
151 375
180 470
209 635
Тульская область
144 869
169 542
188 190
Ямало-Ненецкий автономный округ
133 703
157 198
173 089
Белгородская область
126 847
148 074
171 765
Архангельская область без данных по Ненецкому автономному округу
130 157
150 487
169 996
Тверская область
118 237
140 346
158 236
Чувашская Республика — Чувашия
117 388
133 255
152 252
Калужская область
115 087
135 909
152 173
Вологодская область
115 462
131 724
149 295
Кировская область
112 911
129 157
145 152
Республика Коми
115 794
131 406
144 748
Владимирская область
108 969
127 006
143 560
Томская область
108 482
124 306
141 843
Калининградская область
104 054
122 254
139 813
Ульяновская область
111 592
126 204
139 553
Пензенская область
104 037
121 549
138 705
Рязанская область
103 336
120 187
135 976
Забайкальский край
103 628
119 532
135 149
Мурманская область
103 567
117 459
132 426
Ярославская область
103 665
118 863
132 024
Липецкая область
90 649
107 360
121 547
Амурская область
87 819
102 862
119 735
Курская область
92 251
105 731
117 784
Астраханская область
89 565
105 387
116 739
Брянская область
88 525
103 181
115 915
Республика Бурятия
85 776
100 375
115 440
Смоленская область
82 539
94 494
104 864
Сахалинская область
70 462
84 559
101 153
Тамбовская область
77 694
90 032
100 675
Курганская область
72 815
84 601
94 817
Республика Карелия
70 981
81 653
91 122
Ивановская область
71 753
80 594
88 943
Республика Дагестан
58 246
71 529
85 010
Орловская область
62 735
73 122
83 086
Республика Мордовия
64 019
72 809
80 556
Республика Марий Эл
56 342
64 449
71 681
Новгородская область
54 588
62 534
70 430
Псковская область
50 514
58 584
65 856
Республика Хакасия
47 580
55 911
64 543
Республика Крым
30 685
46 465
63 221
Костромская область
47 933
56 138
63 145
Республика Северная Осетия — Алания
47 954
55 285
61 174
Камчатский край
44 104
52 541
60 590
Кабардино-Балкарская Республика
41 081
48 819
54 907
Республика Адыгея
36 432
43 371
48 699
Республика Тыва
30 750
37 550
44 237
Республика Калмыкия
29 216
34 898
39 852
Чеченская Республика
28 859
35 139
39 001
Карачаево-Черкесская Республика
27 326
32 842
36 730
Магаданская область
25 553
29 470
33 872
Республика Алтай
15 692
19 190
22 625
г. Севастополь
8 892
13 687
19 813
Еврейская автономная область
14 318
16 709
18 552
Чукотский автономный округ
7 243
9 203
11 248
Ненецкий автономный округ
7 096
8 215
9 166
Республика Ингушетия
6 117
7 680
8 359

Данные: Рейтинговое агентство строительного комплекса.

По словам руководителя офиса «Сокол» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Андрея Богословского, для некоторых семей обязательство по выделению долей супругу может быть трудновыполнимым из-за сложившихся отношений. «У супруга уже может быть свое жилье, а у жены нет. Или, например, муж раньше отказался выделить жене долю в своей квартире, а теперь будет претендовать на часть новой жилплощади. В нашей практике были случаи, когда квартиру покупает жена на собственные средства с использованием материнского капитала, а муж получает в ней долю, не вложившись в покупку»,— рассказал господин Богословский.

Поэтому покупателям следует получить максимум информации о квартире еще на этапе ее просмотра. «Интересоваться причинами продажи жилья, полным составом собственников, последующими планами продавца по приобретению жилья»,— перечисляет Марина Толстик. «Важно сверять даты регистрации собственности на квартиру, даты рождения детей и их постановки на регистрационный учет в данном объекте. Если после сделки начнут всплывать странные подробности и возникнут проблемы, решить их можно будет только через суд»,— резюмирует она.

Для добросовестного пользователя материнским капиталом, оформившим доли супруга и несовершеннолетних детей, есть свои сложности. Для продажи квартиры нужно получить разрешение на продажу от органов опеки. Его дадут, только если жилищные условия для детей останутся неизменными или станут лучше и дети сохранят причитающиеся им доли. «Разрешение действует три месяца. За это время предстоит успеть продать квартиру и купить новую, при этом органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проходили в один день»,— предупреждает Марина Толстик.