Новоселы нового формата

Доступная ипотека и программы социального стимулирования сделали свое дело: покупать жилье в новостройках стали молодые люди. Для них покупка небольшой квартиры в кредит стала выгоднее аренды. Но тенденция будет недолговечной: новая госполитика вкупе со сменой парадигмы поколения заставят вчерашних студентов отложить приобретение собственной недвижимости.

Покупательская аудитория на рынке доступного жилья начала меняться. Клиентами девелоперов все чаще становятся молодые покупатели. Гендиректор агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова указывает, что за последний год доля покупателей до 24 лет выросла на 3,3%, хотя по-прежнему составляет менее 10%. Гендиректор «МИЭЛЬ-Новостроек» Наталья Шаталина подсчитывает, что за год доля клиентов моложе 25 лет выросла на 1,5%: сейчас они совершают 5,5% покупок жилья.

Появление на первичном рынке молодежи заметили и девелоперы. «В наших офисах продаж стали появляться люди до 24 лет, сейчас они составляют 3% от покупателей»,— указывает руководитель отдела создания продукта ГК А101 Мария Букаева. Гендиректор Tekta Group Роман Сычев полагает, что аудитория в принципе молодеет: если еще пять лет назад доля клиентов до 30 лет составляла 15–20%, то сейчас — 35%. А руководитель департамента Lexion Development Алексей Лухтан говорит, что 2% лотов в объектах компании выкупают люди моложе 24 лет.

Гендиректор «КБК Проект» Василий Костин называет ключевым фактором появления на рынке молодой аудитории дотационные программы властей, в частности льготное ипотечное кредитование и материнский капитал. «Молодая аудитория — это в 90% случаев ипотека с минимальным первоначальным взносом или маткапитал»,— соглашается с ним гендиректор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев. Управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая называет основным фактором притока молодой аудитории именно доступную ипотеку: юные клиенты могут позволить себе в одиночку приобретать небольшие лоты площадью 18–30 кв. м, и это обходится дешевле аренды. Еще одним фактором господин Костин называет наличие у многих молодых людей возможности улучшать жилищные условия за счет родственников, продавая доставшиеся им квартиры в домах еще советской постройки.

Молодежный выбор

Гендиректор Level Group Кирилл Игнахин называет молодежь наиболее неприхотливой категорией клиентов: они покупают первое, но далеко не последнее жилье в своей жизни. Во многом это и обуславливает выбор. Наталия Кузнецова называет востребованным жильем для молодой аудитории до 30 лет однокомнатные квартиры и евродвушки средней площадью 45 кв. м. «Это позволяет взять ипотеку на приемлемых условиях, 75% сделок с этой аудиторией заключаются с привлечением заемных средств»,— объясняет госпожа Кузнецова. Мария Литинецкая считает, что спрос молодежи концентрируется на студиях площадью 20–25 кв. м и стоимостью 4–4,5 млн руб., если речь идет о жилье в пределах МКАД.

Заинтересовать молодежь нестандартными отделочными или планировочными решениями не так просто: эта аудитория намного более консервативна, чем можно себе представить, констатирует Мария Букаева. Спрос на новые тренды рынка среди молодежи, согласно опросам А101, на 30–35% ниже, чем у аудитории среднего возраста. «Новое поколение не волнует индивидуальность фасадов или наличие балконов, зато важно жить неподалеку от друзей и иметь возможность заводить новые знакомства, их интересуют объекты общественного назначения в шаговой доступности: комьюнити-центры, фитнес-клубы, магазины, кафе и кондитерские, творческие центры»,— рассказывает госпожа Букаева.

Планы девелоперов

Несмотря на то что аудитория проектов расширяется, ждать на этом фоне от девелоперов принципиально новых концепций, как и появления «молодежных» жилых комплексов, не стоит. Мария Букаева уверена, что ни один застройщик на рынке не проектирует жилой комплекс с прицелом на какую-то одну аудиторию: квартира — это очень дорогая покупка, а запросы потенциальных покупателей в рамках одного класса обычно не так сильно отличаются друг от друга.

Владимир Каширцев объясняет, что аудитория всех проектов априори разная и зависит во многом от расположения и класса жилья. «Например, в нашем проекте в Некрасовке, где стоимость лота начинается от 4 млн руб., основная аудитория — люди старше 50 лет, в Железнодорожном жилье покупают молодые военные по льготным ипотечным программам, а комплексом бизнес-класса в Москве, где предложение начинается от 9 млн руб., интересуются уже люди в возрасте 40–45 лет»,— делится он своими наблюдениями. При этом господин Каширцев уверен, что стараться угодить специфическим запросам аудитории неправильно: «Есть много пенсионеров, ведущих активный образ жизни, и есть достаточно пассивной молодежи, живущей в системе "дом-работа-Турция"».

Консультант рассказывает о клиентке, рассматривавшей только одну конкретную квартиру на Рогожском Валу из-за того, что именно там ее устраивал вид из окна. Свой выбор покупательница объяснила тем, что любит смотреть в окно и сочинять стихи. «Одновременно мы моментально распродали дом в Люберцах, выходящий прямо на кладбище, просто из-за того, что там была невысокая цена»,— вспоминает Владимир Каширцев.

Недолгая молодость

Участники рынка не верят, что тренд на омоложение покупателей получит развитие. Мария Литинецкая считает, что росту молодой аудитории не будет способствовать государственная политика. По ее прогнозам, если новостройки подорожают на 20% на фоне введения проектного финансирования, а параллельно развернется бум строительства доступного арендного жилья, то средний возраст покупателя недвижимости будет повышаться. Кирилл Игнахин добавляет, что если ставки по ипотеке и дальше будут расти, то молодых клиентов станет меньше.

Василий Костин уверен, что сложности у застройщиков начнутся, когда квартиры начнет покупать «поколение Z», родившиеся в 1995–2005 годах. «Это более продвинутое, технологичное, подвижное поколение: они будут намного меньше покупать и чаще арендовать»,— объясняет он. Ссылаясь на оценки социологических опросов, господин Костин рассказывает, что лишь треть молодых людей, родившихся в это десятилетие, хотела бы приобрести собственное жилье в перспективе пяти лет.

Жилье для пенсионеров

Но уходящую с рынка молодежь в перспективе девелоперы, возможно, смогут заменить старшей аудиторией. Одним из факторов ее увеличения руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев называет запланированное повышение пенсионного возраста, значительно расширяющее границы экономически активного населения. Сейчас, согласно расчетам МИЭЛЬ, доля клиентов-пенсионеров статична и последние несколько лет составляет 6–7% — по данным компании, в последние несколько лет этот показатель не менялся. В «КБК Проект» среднюю долю клиентов пенсионного возраста оценивают выше — в 16%.

Наиболее популярным у старшей аудитории Василий Костин называет «молодежные» квартиры-студии. «Этот феномен во многом объясняется тем, что такие покупатели подбирают жилье не для себя, а вкладываются в недвижимость для детей и внуков или же рассматривают квартиру как инвестицию для получения арендного дохода»,— рассуждает эксперт. Об этом же говорит Владимир Каширцев, указывающий, что 80% потребителей старше 60 лет сразу оплачивают полную стоимость жилья. Он объясняет, что у клиентов пенсионного возраста есть свои особенности, в их числе тотальное недоверие к лифтам. «Они предпочитают нижние этажи, не выше среднего, на тот случай, если лифт сломается — эта аудитория не верит в неломающиеся лифты»,— рассказывает он.

Мария Букаева указывает, что сейчас пенсионеры составляют 5% клиентов компании. «Хотя формально покупателями выступают не они, а их дети, которые хотят, чтобы родители жили рядом»,— объясняет она. Госпожа Букаева указывает, что чаще всего для пенсионеров приобретают классические однокомнатные квартиры: евродвушки для них остаются слишком необычным жильем. Кирилл Игнахин отмечает, что жилье пожилым родителям чаще всего покупают люди, перебравшиеся в Москву из регионов 10–15 лет назад.

«Из публичного поля практически вышли госслужащие и чиновники»

Правила игры

Директор департамента элитной жилой недвижимости агентства Knight Frank Людмила Потапова об эволюции покупателей элитной недвижимости.

Еще пять-восемь лет назад на рынке элитной недвижимости было три основные категории покупателей. Примерно 40% сделок заключали крупные чиновники, которые покупали недвижимость для себя. 55% лотов выкупали крупные предприниматели. 5% приходилось на клиентов из регионов и стран бывшего СССР. Практически никто из перечисленных покупателей не пользовался рассрочками или кредитами. Сейчас ситуация кардинальным образом изменилась. Из публичного поля практически вышли госслужащие и чиновники. Это связано с тем, что большинство чиновников уже обзавелись недвижимостью.

На этом фоне заметно увеличиваются другие категории покупателей. Например, мы видим все больше клиентов из регионов: их доля выросла до 20%. По большей части мы говорим о покупателях из Краснодара, Ростова-на-Дону, Сургута и Тюмени. Кроме того, на рынок элитной недвижимости все более активно выходят представители других классов — бизнесмены среднего звена и топ-менеджеры крупных компаний. Их появление связано с существенным снижением порога входа на этот рынок. Квартиры премиум-класса продаются по цене от 30–40 млн руб., что вполне доступно данной категории покупателей. Сейчас на такие объекты приходится примерно 20% всех сделок на рынке элитного жилья.

С другой стороны, мы отмечаем возвращение на рынок так называемых ультрахайнетов, чей годовой доход превышает $1 млн. Как правило, это состоятельные россияне, которые перемещают свои капиталы из-за рубежа в Россию в связи с нестабильностью политической ситуации. Под их запросы пытаются подстраиваться и девелоперы. Мне известны случаи, когда застройщики увеличивали площади квартир в готовых проектах путем объединения жилья меньшей площади. Но подстроиться под клиента девелоперы могут далеко не всегда. Прежде всего застройщики исходят из параметров развиваемой площадки. Если речь идет о небольшом участке в районе Патриарших прудов, на нем в любом случае будет реализован проект класса de luxe.

Не стоит ждать, что аудитория элитной недвижимости будет существенно меняться в ближайшие несколько лет. Будут развиваться существующие тренды, то есть постепенный рост региональной аудитории и увеличение количества бизнесменов и топ-менеджеров, которые могут себе позволить элитную недвижимость. Сохраняется пока и тенденция к возвращению в Россию ультрахайнетов.