Спрос по существу

Значительное повышение спроса при почти неизменных ценах — таковы итоги октября на городском рынке жилья. Причем, по мнению участников рынка, это не повлечет за собой скачка цен в ближайшей перспективе. Напротив, ситуация достаточно стабильна. А девелоперы загородного рынка пытаются всеми силами продлить сезон, не оправдавший их ожиданий.

Вымывание экономкласса

В октябре традиционно начинается высокий сезон на городском рынке жилья. В прошлом году, в разгар кризиса, в осенние месяцы рынок практически не поднялся, девелоперы и продавцы возлагали большие надежды на конец года. Надежды оправдались только отчасти: спрос значительно вырос, цены поднялись совсем немного, а в некоторых секторах рынка остались неизменными.

"Спрос на новостройки в октябре 2010-го характеризуется заметным увеличением относительно показателей сентября 2010 года, причем вне зависимости от класса недвижимости,— констатирует Сергей Грудолов, ведущий аналитик финансово-строительной корпорации "Лидер".— Так, к примеру, относительно сентября спрос на объекты бизнес-класса увеличился на 8-10%. Проще говоря, уровень спроса сейчас соответствует в целом очень благоприятным весенним месяцам нынешнего года. Наиболее востребованы квартиры в жилых комплексах, находящихся на завершающей стадии строительства".

Особенно очевидно повышение спроса в сравнении с соответствующим периодом кризисного 2009 года. "Объем реализации недвижимости по договорам с физическими лицами в третьем квартале 2010 года вырос более чем в три раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого",— свидетельствует Артем Эйрамджанц, первый вице-президент группы компаний ПИК.

Благодаря активности покупателей происходит снижение предложения, в первую очередь на рынке новостроек. "На рынке новостроек Москвы от месяца к месяцу происходит планомерное уменьшение объема предложения и вымывание наиболее ликвидных объектов,— говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Миэль-новостройки".— Наибольшим спросом по-прежнему пользуется жилье экономкласса, максимально подготовленное для проживания: потребность в дешевом жилье на столичном рынке новостроек не исчерпана".

Ипотека — двигатель сделок

При сокращении предложения логично было бы ожидать повышения цен, но в целом по рынку этого не происходит в сколько-нибудь значительных масштабах. Скорее, это исключение из правил. "По ряду объектов высокой степени готовности по итогам октября отмечено повышение цен — на 2-10 тыс. руб. за кв. м в зависимости от месторасположения, площади, видовых характеристик квартиры",— говорит Мария Литинецкая.

"В соответствии с нашими предположениями октябрь должен был стать месяцем начала массового подъема цен на жилье. Реально этого так и не произошло,— комментирует Олег Самойлов, генеральный директор компании "Релайт-недвижимость".— Действительно, активность потребителей на рынке в конце сентября начала восстанавливаться, что дало основания считать ранее сделанные прогнозы реалистичными. Однако за первым всплеском спроса чего-либо существенного не последовало, по крайней мере пока. Это не значит, что пар вышел в свисток и спрос вновь вернулся к невысоким летним значениям. Сегодняшний спрос демонстрирует умеренную активность, уровень которой вполне достаточен для нормального функционирования игроков рынка. Однако до пиковых значений, ожидавшихся нынешней осенью, этому спросу довольно далеко. Соответственно, пока не возникло и предпосылок для ощутимых ценовых изменений, в связи с чем цены продолжают топтаться не месте и демонстрировать сравнительно узкие разнонаправленные тренды. Небольшие и недорогие квартиры хоть и не слишком активно, но продолжают дорожать, цены на более дорогие объекты либо стоят на месте, либо даже снижаются".

Можно предположить: всплеск спроса во многом спровоцирован либерализацией ипотеки. В верхнем ценовом сегменте ипотека никогда не была востребована, поэтому там и спрос, и цены остаются на прежнем уровне. А вот в секторе относительно дешевых квартир ситуацию во многом определяют именно ипотечные сделки. А банки предпринимают новые шаги к либерализации едва ли не каждую неделю.

"Во время кризиса многие банки перестали рассматривать заемщиков, чьи доходы подтверждаются иначе, кроме как справками 2-НДФЛ. Сейчас большинство банков учитывает "дополнительные доходы",— говорит Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании "Ипотек.ру".— И если сразу после кризиса соотношение платежа и дохода составляло 40%, сейчас есть банки, которые считают, что заемщик и 70% от своих доходов может тратить на платежи по кредиту, а соотношение платежа и дохода в 50% удовлетворяет примерно половину банков, выдающих ипотечные кредиты. Кроме того, несколько банков в последний месяц снизили процентные ставки, причем для всех категорий заемщиков. В результате условия оказались лучше докризисных".

Застройщики экономкласса отмечают, что именно этот фактор — один из определяющих в структуре продаж. "Причиной роста спроса на жилье является как увеличение количества строящихся домов в Москве и Московской области, так и появление более выгодных для клиентов ипотечных программ в крупнейших российских банках с государственным участием,— говорит Артем Эйрамджанц.— В среднем доля продаж квартир с использованием ипотечных кредитов в третьем квартале 2010 года в нашей компании составила более 9% по сравнению с 3% в первом квартале. В результате общие продажи за девять месяцев этого года выросли на наших объектах на 364% по сравнению с аналогичным периодом прошлого".

Таким образом, можно констатировать, что ситуация с ценами вполне устойчива. Продажи увеличиваются прежде всего за счет тех потенциальных покупателей, которые, во-первых, успели накопить деньги в кризисные годы, ожидая дальнейшего снижения цен, и, во-вторых,— за счет привлекательных ипотечных программ. Большинство покупателей жилья экономкласса приобретают его на пределе своих возможностей, и девелоперы, понимая это, очень осторожно корректируют ценовую политику. Поэтому вряд ли стоит ожидать серьезного повышения цен даже в ноябре — начале декабря, то есть в пик высокого сезона.

$2 млн — такова, по данным компании Chesterton, нижняя граница бюджета покупки в сегменте готового элитного жилья (pure prime), представленного в основном клубными домами Остоженки и ряда других премиальных районов. Цены при этом стабилизировались. Квадратный метр сейчас стоит более $25 тыс., что сопоставимо с уровнем 2007-2008 годов.

Продолжение сезона

На коттеджном рынке также не наблюдается заметного увеличения цен, хотя спрос немного повысился по сравнению с сентябрем. И если городские девелоперы еще ждут увеличения активности покупателей, то загородные продавцы искусственно стимулируют эту активность, понимая, что сезон подошел к концу.

"Если в октябре 2009 года подавляющее большинство компаний уже практически свернули рекламную активность, то сейчас этого не происходит,— отмечает Александр Коваленко, коммерческий директор Uniparx Service.— Землевладельцы рассчитывают привлекать покупателей и в зимний период, когда на рынке традиционно происходит снижение покупательской активности. Покупатели, в свою очередь, рассчитывают на межсезонные скидки или как минимум на отсутствие ажиотажа, который обычно наблюдается летом. Поэтому часть из них планирует покупку как раз в межсезонье".

"Складывается впечатление, что многие, кто собирается купить землю, специально ждут осени-зимы, так как надеются на уступчивость продавца в межсезонье и на то, что он согласится продать товар дешевле,— соглашается Илья Сапунов, генеральный директор компании "Красивая земля".— Кроме того, многие надеются на появление осенне-зимних скидок. И небезосновательно. На наш взгляд, до конца года существенного роста цен уже не будет. Девелоперы попытаются распродать участки в поселках, реализация которых подходит к концу. В связи с этим по ряду поселков можно ожидать появления незначительных дисконтных программ, которые продлятся до февраля-марта 2011 года".

В секторе элитной загородной недвижимости, пожалуй, активность даже выше, чем в экономклассе. Девелоперы объясняют это прежде всего психологией покупателей.

"Цены на интересные объекты продолжают расти, с начала года их стоимость увеличилась на 10-15%,— констатирует Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty.— Изначально большинство потенциальных покупателей полагали, что не до конца рассосавшийся кризис не позволит загородной недвижимости расти в цене. Они присматривали себе варианты и спокойно ожидали снижения цены — до тех пор, пока объект не продавался. Сегодня сделки начинают заключаться на волне того, что изначально выбранный хороший объект уже "ушел". Рост стоимости недвижимости стал своеобразной стимуляцией покупательской активности. Люди стали понимать, что дешеветь она больше не будет, и приобретают недвижимость в ответ на увеличение цены. Среди особенностей октября стоит отметить также, что появились желающие приобрести загородную недвижимость стоимостью свыше $5-7 млн".

На рынке наметилась тенденция к сокращению числа поселков без подряда и смещение интересов девелоперов в сторону участков с подрядом. "Из 180 выставленных на продажу поселков на участки без подряда сейчас приходится 58%, еще 42% поселков предлагают смешанную концепцию. В основном это участки с подрядом на быстровозводимые дома. Еще весной это соотношение, по нашим оценкам, составляло 78 и 22%, причем смешанную концепцию предлагали в основном поселки, которые изначально выходили на рынок как участки с подрядом, и, чтобы диверсифицировать предложение, начали предлагать участки без подряда. К концу года тенденция усилится, поскольку покупатели проявляют все больший интерес к участкам с домом. Но поселки без подряда еще пару лет будут прочно занимать долю рынка в 40% и более",— утверждает Анна Шишкина, директор по маркетингу УК "Абсолют менеджмент".

Очевидно, что платежеспособный спрос на загородном рынке смещается в сторону более качественного продукта, вытесняющего полуфабрикат в виде земли с коммуникациями и без обязательного подряда.

Цены на жилую недвижимость в Москве и Подмосковье

Новостройки
Вторичный рынок
Цена (тыс. руб. за 1 кв. м)
Изменение (% к сентябрю)
Цена (тыс. руб. за 1 кв. м)
Изменение (% к сентябрю)
Москва
161,8
+0,43
153,1
-0,1
Типовое жилье*
—
—
142,9
-0,3
Экономкласс
115,9
+0,1
163,9
+0,2
Бизнес-класс
170,2
+0,3
210,5
+0,1
Элитное жилье
508,8
+0,73
354,4
0
Подмосковье
76,7
+0,16
72,9
-0,72

*В настоящее время возведение типовых новостроек отмечено только в сегменте муниципального жилья.

Источник: МИАН.