"Ренессанс" прибирает землю

"Покупайте землю — ее больше не производят",— говорил Марк Твен. Совет взяла на вооружение группа "Ренессанс Капитал": как стало известно Ъ, ее компания "Ренессанс Управление инвестициями" создает крупнейший земельный фонд на российском рынке недвижимости — ЗПИФН "Ренессанс-Земельный". К марту 2008 года стоимость его активов должна составить около $450 млн.

О создании закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН) "Ренессанс-Земельный" под управлением УК "Ренессанс Управление инвестициями" Ъ узнал из текста правил управления этим фондом, опубликованных в приложении к "Вестнику ФСФР", #95 (1016). В тексте говорится, что стоимость имущества фонда к марту 2008 года должна достигнуть 11 млрд руб. (около $450 млн). Его формирование началось 12 декабря 2007 года, а срок действия договора доверительного управления фондом истекает 11 марта 2013 года.

В конце ноября один из топ-менеджеров "Ренессанса" рассказывал Ъ о том, что такой фонд будет создан. Часть земель ЗПИФН, по его словам, будет отдана под реализацию девелоперских проектов, а часть — для развития сельскохозяйственного бизнеса. Назвать возможных партнеров "Ренессанса" в новом проекте и пояснить стратегию фонда он отказался. "До окончания формирования фонда, то есть 11 марта 2008 года, мы оставляем за собой право не комментировать эту ситуацию",— заявил директор по маркетингу "Ренессанс Управление инвестициями" Алексей Карахан.

Гендиректор компании "Гео Девелопмент" Максим Лещев отмечает, что в зависимости от местоположения земель, а также их статуса (предназначенные для селькохозяйственных работ или годные под застройку.— Ъ) размер активов фонда может варьироваться от 180 га до "нескольких тысяч гектар". "На Рублевском шоссе сотка может стоить и $25 тыс., а при оптовой сделке в районе Новой Риги в 30-километровой зоне от Москвы — в два раза дешевле. По другим менее престижным направлениям цена будет еще ниже, что дает очень большой разброс в оценках земельного портфеля фонда",— поясняет эксперт.

Компания "Ренессанс Управление инвестициями" была создана в начале 2003 года. Управляет более чем 120 млрд руб. в 50 инвестиционных проектах и фондах, количество клиентов превышает 800 (данные сайта компании).

Коммерческий директор Galaxy Group Артем Цогоев вспоминает, что планы по созданию фонда для управления земельными активами одного из своих крупных клиентов "Ренессанс" вынашивал еще год назад. По его словам, основная часть участков располагалась в дальнем Подмосковье.

Один из собеседников Ъ предположил, что "Ренессанс" может действовать в интересах компании MCG Павла Фукса, вместе с "Капитал Груп" реализующей проект с рабочим названием "Остров Истра" (на берегу Истринского водохранилища девелоперы планируют построить около 1,5 млн кв. м элитного жилья и развлекательных комплексов). По оценкам экспертов, сейчас партнерам принадлежит здесь более 1,1 тыс. га. В MCG и "Капитал Груп" заверили, что никакого отношения к ЗПИФН "Ренессанса" не имеют.

Учитывая анонсированный размер фонда, "Ренессанс-Земельный" станет крупнейшим земельным фондом на российском рынке (см. таблицу). Для сравнения: стоимость чистых активов фонда "АГ Капитал Интерра" сегодня составляет около 6,3 млрд руб. Среди проектов — коттеджный поселок на 24-м километре Рублево-Успенского шоссе (58 га) и автодилерский центр "Автосити" в Ленинском районе Подмосковья (55,7 га). "Даже для Подмосковья инвестиции такого объема ($450 млн.— Ъ) в землю весьма значительны. Они сопоставимы с проектами вроде 'Большого Домодедова'",— оценивает гендиректор УК "Капиталъ-ПИФ" Роман Шемендюк. Если принять, что стоимость земли составляет 20% от стоимости проекта, то условный проект на земле фонда "Ренессанса" можно оценить в $2-2,5 млрд, поясняет эксперт.

Поскольку в Подмосковье немного уже переведенных под ИЖС земель, Максим Лещев уверен, в ЗПИФН по большей части будут включены участки сельхозназначения. По его мнению, перевод земель в другой статус резко увеличит их стоимость, а следовательно, сделает фонд очень доходным. "При развитии территорий доходность фонда будет находиться на уровне 40% в год",— оценивает он. Замначальника управления доверительных операций "Велес Капитал" Станислав Бродский добавляет, что намерение "Ренессанс Управление инвестициями" частично использовать сельхозугодия по их прямому назначению — одна из новых тенденций рынка. "Но следует учитывать, что если такие земли три года не используются по назначению, то их могут забрать бесплатно в госбюджет",— предупреждает господин Бродский.