Особенности ипотечного кредитования малого бизнеса в совре-менной российской экономике

Вестник Челябинского государственного университета. 2009. № 1 (139). Экономика. Вып. 17. С. 149-154.

Л. А. Велижанцева

ОСОБЕННОСТИ ИпОТЕчНОГО КРЕДИТОВАНИЯ мАЛОГО БГОНЕСА

в современной российской экономике

Рассмотрены функции, особенности и преимущества коммерческой ипотеки. Особое внимание уделено описанию схем коммерческой ипотеки и их преимуществ для малого бизнеса, продавца и банков.

Ключевые слова: договор ипотеки, бизнес-ипотека, закладные, залогодатель, лизинг, риск.

Предприятие малого бизнеса в самом начале своего развития обычно сильно ограничено в средствах и не в состоянии приобрести помещение. Приходится прибегать к аренде, что серьезно снижает рентабельность бизнеса. По мере его развития встает вопрос о покупке площадей, но это требует изъятия крупной суммы из оборота предприятия. Выход видится в ипотеке коммерческой недвижимости.

Возможности, которые при этом открываются, трудно переоценить. Для предприятия — это путь развития бизнеса без изъятия оборотных средств. Очевидно, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости ее доходность обеспечивает владельцу прибыль, превышающую выплаты банку по процентам. Коммерческая ипотека может способствовать развитию предприятий розничной торговли. Например, ресторанам крайне важно владеть помещением на праве собственности, т. к. в этом секторе обычно значительны материальные вложения в интерьер.

Собственные площади — это показатель стабильности и престижа предприятия. Кроме того, это выгодное вложение средств. Коммерческая ипотека имеет существенные преимущества в сравнении с арендой:

—деньги на покупку недвижимости не изымаются из оборота компании, что повышает показатели ее прибыльности;

—приобретенная в кредит недвижимость постоянно растет в цене, и к моменту полного погашения кредитных выплат рост цены, скорее всего, полностью перекроет выплаченные проценты;

—приобретенную по коммерческой ипотеке недвижимость можно сдавать в аренду и получать доход, позволяющий гасить кредитные выплаты;

—платежи по коммерческой ипотеке не просто идут в затраты организации, а капитализируются в виде ликвидного актива.

Таким образом, ипотечный кредит служит для предприятия инструментом формирования долгосрочных пассивов. Если всю получаемую прибыль тратить на собственные нужды, не развиваясь, бизнес может «умереть». Понимая это, предприниматели на стадии развития бизнеса предпочитают большую часть прибыли инвестировать в оборудование и недвижимость (см. рисунок).

Схема поведения фирмы Ипотека коммерческой недвижимости, или коммерческая ипотека (бизнес-ипотека), широко распространена во всём мире. Западный опыт показывает, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости — сдачи в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг — ее доходность вполне сопоставима с любой другой сферой

малого бизнеса и позволяет использовать ипотечные кредиты.

Ипотечный кредит выдается на покупку нежилых помещений: склада, офиса и т. д. Смысл ипотеки заключается в том, чтобы кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. В отличие от жилищного кредитования коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита, но достаточно высокие процентные ставки.

Как правило, ежегодные ставки кредитов ипотеки коммерческой недвижимости варьируются от 12 до 16 %, в основном в валюте Российской Федерации. Срок ипотеки недвижимости — максимум 10-12 лет, а наиболее распространенный срок — 5 лет. Заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере 10-40 % от стоимости недвижимости. При этом у клиента должен быть прибыльный баланс и не менее года работы на рынке.

Схема коммерческой ипотеки нежилых помещений схожа с ипотекой жилья: здесь есть такие же процедуры оценки заемщика и объекта, требование о наличии первоначального взноса. Но есть и принципиальное отличие — законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Объект необходимо сначала приобрести и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги.

Важный правовой аспект коммерческой ипотеки: регистрация права собственности на нежилые помещения с одновременным обременением ипотекой Федеральный закон не предусматривает. Договор об ипотеке коммерческой недвижимости заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно п. 1 ст. 9 указанного закона в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Участники рынка коммерческой ипотеки считают, что развитие бизнес-ипотеки сдерживается в первую очередь пробелами в законодательстве. Однако существуют проблемы

по оценке качества заемщика. Надежные, стабильно работающие компании имеют возможность взять на приобретение недвижимости обычный коммерческий кредит под залог любого имущества. Именно по этой причине в России ипотека коммерческой недвижимости пока характерна, в основном, для крупных компаний. У малого бизнеса нет достаточного залогового обеспечения. На специфические риски малого бизнеса накладываются проблемы непрозрачного рынка коммерческой недвижимости.

Итак, действующее законодательство в отношении бизнес-ипотеки несовершенно. Это и определяет возможные схемы ипотечного кредитования для предпринимателя. Согласно закону «Об ипотеке», для коммерческой недвижимости, в отличие от жилых помещений, предусмотрен совершенно иной механизм оформления и регистрации залога. Поэтому рынок выработал несколько способов проведения подобного рода сделок, позволяющих осуществлять их в рамках действующего законодательства.

Схема I. Заключение договора купли-продажи. Продавец получает часть собственных средств от покупателя, а также гарантию банка. Затем происходит регистрация собственности на нового покупателя; далее — регистрация договора залога, выдача кредитных средств и окончательный расчет. Эту схему специалисты называют самой сложной и длительной.

Схема II. Покупатель выплачивает по предварительному договору собственнику (продавцу) часть собственных средств, а продавец получает от банка обязательство выплатить недостающие средства в случае регистрации залога. После чего следует регистрация залога на банк и оформление всех документов по передаче прав собственности на нового собственника, то есть на покупателя (заключение договора купли-продажи), после чего продавец получает всю сумму, а регистрация идет своим чередом.

Схема III. (Риэлтеры называют эту схему «выкупом юридического лица».) Создается компания, на которую оформляется объект недвижимости (юридическое лицо). Впоследствии заемщик выкупает акции этой компании, выплачивая кредит. При этом на

эту компанию оформляется объект недвижимости.

Коммерческий ипотечный рынок может функционировать на основе как одноступенчатой модели, так и двухступенчатой. В этом случае между инвесторами и банка-ми-кредиторами в качестве диверсифицированных гарантийных центров могут быть задействованы ипотечные дилеры, формирующие долгосрочные инвестиционные пулы, а затем перераспределяющие их между банками путем приобретения закладных либо ипотечных облигаций. Ипотечные дилеры могут дополнительно создавать ипотечного регистратора.

Банки при формировании ипотечных фондов могут использовать закладные (об этом упоминалось выше). На вторичном рынке такие закладные могут обращаться несколькими способами: во-первых, продаваться целиком; во-вторых, как продажа под закладную права на долевое участие в ипотечном кредите, позволяющее инвестору получать свою долю возвращаемой суммы кредита и процентов за него; в-третьих, закладные или отдельные права на долевое участие могут быть консолидированы в пулы, на основе которых могут быть выпущены паевые инструменты, обеспеченные ипотечными кредитами.

Ликвидность этих инструментов обеспечивается дополнительными гарантиями заложенного имущества и возможной государственной поддержкой. На базе паевых инструментов возможен выпуск векселей или облигаций. Таким образом, может быть сформирован не только первичный коммерческий ипотечный рынок, но и рынок вторичный, на котором ипотечные ценные бумаги смогут обращаться и приносить дополнительный доход своим владельцам.

Использование ипотечного кредитования в промышленной сфере имеет достаточно серьезные перспективы, основанные на том, что предприятия нуждаются в оборотных средствах. Кроме того, конкурентная борьба заставляет руководство предприятий постоянно изыскивать ресурсы на техническую модернизацию и перевооружение.

По данным статистики, наиболее перспективными направлениями кредитования

являются инвестиции в основной капитал, а также в прирост запасов материальных оборотных средств. Как показывает экспертный анализ балансовой и рыночной стоимости предприятий, в настоящее время наблюдается явное (практически в 5 раз) превышение балансовой стоимости над рыночной. Это произошло из-за неоправданно завышенных коэффициентов переоценки основных средств. Тем не менее выдаче ипотечного кредита должна предшествовать рыночная оценка независимым оценщиком стоимости предприятия как имущественно-хозяйственного комплекса. Именно эта оценка и должна быть положена в основу определения суммы предполагаемого коммерческого ипотечного кредита.

Одно из решающих направлений развития российской экономики — развертывание и последующее совершенствование системы малых предприятий. Именно малые предприятия, не требующие крупных стартовых инвестиций, работающие с высокой скоростью оборота ресурсов, способны наиболее быстро и экономно решать проблемы реструктуризации части экономики, формирования и насыщения рынка потребительских товаров.

Поддержка малого бизнеса — одна из приоритетных задач государства. Во-первых, малое предпринимательство — эффективное средство решения ряда социальных проблем, прежде всего проблемы занятости. Во-вторых, развитие малого бизнеса необходимо и с точки зрения более полного и гармоничного использования экономических ресурсов. При таком подходе средства, выделяемые данному сектору, действительно являются инвестициями, способными приносить прибыль.

Инвестиционные средства малых предприятий различаются, как известно, на собственные и заемные. И хотя малый бизнес не требует больших вложений для становления и развития, многие предприятия не способны на отдельных этапах своей деятельности обойтись без привлечения средств извне. Пока нет оснований говорить, что российский малый бизнес пользуется предпочтением в распределении инвестиционных ресурсов. Финансирование — наиболее узкий участок в их жизнедеятельности. По данным, полученным в результате социологического опроса

руководителей малых предприятий, половина их при организации дела ограничилась собственными ресурсами; чуть более четверти смогли получить кредит, менее 20 % удалось привлечь средства третьих лиц — вкладчиков.

Определенную роль в инвестиционном процессе играют иностранные инвестиции. Положительной особенностью таких инвестиций является наличие значительной и стабильной финансовой базы. Теоретически потенциал данных инвестиций при наличии благоприятного инвестиционного климата достаточно значителен. Однако предпочтение иностранных инвесторов касается лишь определенных отраслей хозяйства и видов деятельности. Основные «вливания» в российскую экономику иностранные компании и фонды делают в добывающие отрасли, развитие инфраструктуры которых наряду с физическим и моральным старением других отраслей способствует закреплению России в качестве сырьевого придатка Запада. До последнего времени наиболее привлекательным для иностранных инвесторов был российский рынок ценных бумаг, дававший широкие возможности для разного рода спекуляций и достижения узкокорыстных целей. Сегодня особенно важно сформировать условия для расширения инвестиций в реальный сектор экономики. В связи с этим можно вспомнить, например, что в свое время в Бразилии был принят ряд законодательных актов, разрешавших иностранным компаниям торговлю на территории государства лишь при условии создания в стране рабочих мест и использования национальной рабочей силы.

Поиск внутригосударственных заемных средств, как правило, ограничен возможностями отечественной кредитно-финансовой системы. Основная масса банков и иных кредитных организаций оказалась оторванной от реальной экономики.

Значительные средства малому бизнесу дала приватизация, но в связи с завершением этого процесса и на этот источник рассчитывать не приходится.

Ипотека в разных случаях может быть использована для реализации следующих функций и задач:

—как механизм создания и привлечения дополнительных средств для поддержания и развития материального производства;

—как дополнительный инструмент обеспечения и стимулирования оборота и перераспределения имущества в том случае, когда другие способы (например, купля-продажа) юридически невозможны или экономически нецелесообразны;

—создание многоуровневого мультиплицируемого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Договор ипотеки представляет собой в сущности долгосрочную программу согласованных усилий участников договора по удовлетворению взаимовыгодных интересов. Другими словами, ипотечное кредитование предприятий можно рассматривать как долгосрочные инвестиции залогодержателя в недвижимость залогодателя. Для кредитора это долгосрочное получение дохода на ссуженные деньги (к тому же обеспеченные недвижимостью), а для заемщика — практически единственная возможность получить недорогой долгосрочный инвестиционный кредит на развитие своего предприятия.

Основным отличием (и преимуществом) ипотеки от обычного договора залога является то, что заложенное имущество (в данном случае — предприятие) остается в распоряжении залогодателя. Это позволяет владельцу предприятия в полной мере использовать свои производственные и предпринимательские способности для уплаты всех долгов за полученный кредит, а также развивать и совершенствовать производство. Предприятие как предмет залога здесь означает весь имущественный комплекс, включая права требования. При этом следует помнить, что ипотека не распространяется на следующие категории недвижимости: участки недр, особо охраняемые природные территории, государственные и муниципальные жилые дома и квартиры, имущество, запрещенное к приватизации, изъятое из оборота, и некоторые другие.

Общие правила хозяйственного применения и юридического регулирования ипотеки в России исторически складывались на основе норм классического римского права,

основными принципами которого были следующие: во-первых, предмет ипотеки оставался и в собственности и во владении залогодателя (это обеспечивало возвратность кредита через получение прибыли от хозяйственной деятельности залогодателя); во-вторых, имущество позволялось перезакладывать, т. к. прямой переход недвижимости в собственность залогодержателя не предусматривался (отсюда — очередность удовлетворения требований должников) и др.

Сейчас надежность ипотечного кредитования обеспечивается государством сходным способом, т. е. залогодержатель защищен даже при банкротстве залогодателя. Законом установлено, что в конкурсную массу при банкротстве не включается имущество, которое является предметом залога. Более того, из имущества должника вне конкурса погашаются все его обязательства, обеспеченные залогом.

В настоящее время приоритетными областями коммерческого ипотечного кредитования являются: строительство и реконструкция зданий и сооружений; производство строительных и отделочных материалов; производство товаров народного потребления; общественное питание; гостиничное хозяйство; закупка товаров по критическому импорту (медикаментов, продовольствия, некоторых дефицитных товаров).

В связи с этим необходимо отметить острую необходимость создания экономических и юридических условий для нормального функционирования системы оценки и страхования имущества при заключении сделок, связанных с ипотечным кредитованием и инвестициями. Как правило, при подготовке заключения о возможности выдачи ипотечного кредита специальное подразделение банка (либо департамент экономической политики города или региона) требует от потенциального залогодателя представления ряда документов, проверка которых и оценка стоимости объекта залога (в месячный срок) позволяют составить заключение о целесообразности реализации и возможности залогового обеспечения. К основным критериям отбора проектов относятся: социальная и экономическая значимость, экономическая эффективность (сроки реализации, окупаемости,

размер прибыли и т. п.), наличие у получателя кредита прав на имущество стоимости, достаточной для залога.

Следует отметить, что в качестве залогодателя может выступать не только самостоятельное юридическое лицо (организация, осуществляющая проект), но и администрация города. В этом случае предметом залога будет являться имущество из специально созданного залогового фонда. В Москве при заключении сделки залогового кредитования предполагается одновременно заключать также договор страхования имущества за счет залогодателя, в результате чего он получает полис титульного страхования (содержит данные о праве собственности на объект и гарантирует реализацию залогового права) и полис рискового страхования. Такая сделка подлежит обязательной государственной регистрации и нотариальному удостоверению.

Таким образом, можно утверждать, что ипотечное кредитование является одним из экономически привлекательных способов инвестирования предприятий, особенно в сфере малого бизнеса. Серьезным препятствием в его практическом применении являются недоработанность законодательноправовой базы, отсутствие сбалансированного отработанного механизма его организации, общая экономическая и политическая нестабильность в стране. Всё это обусловливает высокую степень риска совершения подобных сделок, неуверенность потенциальных инвесторов в надежности своих вложений и соответственно тормозит развитие реального сектора российской экономики.

По мнению экспертов, хорошей альтернативой несовершенной пока коммерческой ипотеке может стать лизинг коммерческой недвижимости. В этом случае лизинговая организация — некий аналог кооператива — выдает кредит на покупку объекта недвижимости и является владельцем этого объекта до тех пор, пока кредит не будет выплачен. Одно из достоинств лизинга в том, что его механизмы четко прописаны в законодательстве. С другой стороны, в случае банкротства лизинговой организации всё ее имущество может отойти за долги третьим лицам, например, банку.

В любом случае риск неизбежен. Банковские специалисты советуют предпринимателям самим влиять на условия кредитования. По мнению большинства экспертов, наиболее острая проблема, мешающая развитию коммерческой ипотеки,— это низкая культура финансирования у малого бизнеса. Ипотека станет реальностью, когда малый бизнес «осветлится». Чем ниже налоговая культура малого бизнеса, тем хуже условия ипотечного кредитования для него же — таков вывод реальных участников рынка бизнес-ипотеки.

К тому же, по мнению экспертов-юрис-тов, существующая в настоящее время нормативно-правовая база ипотеки нуждается в существенной доработке. В частности, в законе недостаточно четко сформулировано понятие закладной. Необходимы уточнения также и в разделе о регистрации ипотеки, так как в тексте неоднозначно определяется, какой документ подтверждает возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. То есть проблема совершенствования правового регулирования ипотеки реально существует.

уникальную по своей значимости роль. Строго говоря, только предпринимательство — реальный созидательный фактор производства, а земля, труд и капитал низводятся до положения «средств» производства. По поводу прибыли — этой награды за предпринимательство — Хоули говорит: «это превышение издержек потребителя над издержками предпринимателя, повсеместно именуемое прибылью и по самой своей природе составляющее остаток неустановленной заранее величины, служит стимулом принятия предпринимателем самых разнообразных видов риска, неизбежных в ходе производственного процесса. Поскольку стимул к совершению любого наперед заданного действия и вознаграждение за это действие — вещь одна и та же, и разница здесь не в самой этой вещи, а только в какой момент мы ее рассматриваем, не установленный заранее остаток, побуждающий рисковать в начале любой промышленной операции, величина которого определяется в конце операции и который тогда же реализуется, необходимо трактовать как результат пережитого риска и вознаграждение за него».

Далее он говорит: «...прибыль от предприятия, или остаток после оплаты услуг земли, капитала и труда, является вознаграждением не за работу по управлению и координации, а за риск и ответственность, которую делец. возлагает на себя. А поскольку ни один деловой человек не станет подвергать себя риску за вознаграждение, размер которого, по его в среднем правильным оценкам, соответствует страховой ценности риска, предприятию в целом причитается чистый доход, равный разности между доходом от деловых операций и реальными убытками, понесенными в ходе этих операций».

Признано, что в некоторых случаях предприниматель может отделаться от риска путем страхования, понеся фиксированную величину издержек. Но самим этим актом страхования бизнесмен очень много теряет в смысле своего статуса предпринимателя, «ибо, само собой разумеется, у предпринимателя, устраняющего посредством страхования все виды риска, не останется никакого дохода, который не разлагался бы на заработную плату управленца и монопольные доходы» (т. е. нет никакой прибыли).

В той мере, в какой бизнесмен страхует себя, он ограничивает реализацию своей особой функции, а риск просто-напросто переходит на страховщика, так что этот последний, принимая его на себя, сам становится предпринимателем и получателем неустановленного заранее дохода или прибыли. Вознаграждение страховщика — это не премия, которая ему причитается, а разница между этой премией и убытками, которые он в конечном итоге терпит».

Для современной науки, когда происходит отделение собственности от текущего контроля на крупных корпорациях, что порождает конфликт интересов между собственниками и управляющими, интересна работа А. Берла и Г. Минза, посвященная разделению в фирмах функций контроля и права на остаточный доход.

Цели, выдвигаемые менеджерами в качестве ориентиров деятельности фирмы, могут противоречить интересам собственников (акционеров). Отделение собственности от контроля и возникновение проблемы означает, что в действительности происходит разделение собственности на несколько компонентов: между владением ею, реализуемым посредством купли-продажи акций и получением дивидендов, и распоряжением, которое проявляется в текущем функционировании компании. Причем за собственником компании остается функция владения, а за управляющими (особенно верхнего уровня) — функция распоряжения.

Конфликт между интересами собственников и менеджерами углубляется благодаря асимметрии информации. Поскольку управляющие находятся ближе к производству, они располагают большей информацией о положении дел фирмы. Они могут, следовательно, искажать предоставляемую собственникам информацию для достижения своей цели. Например, в США получило распространение явление «инфлятирования издержек» (т. е. сознательное преувеличение их значений) управляющими для оправдания высоких административных расходов.

Проблема оппортунистического (с точки зрения собственников) поведения управляющих решается путем контроля за деятельностью менеджеров.

Взгляды представителей различных школ в управлении прибылью корпорации — это экономической теории на проблему участия система экономических отношений, возни-работников в управлении прибылью система- кающих между работниками корпорации по тизированы в таблице. поводу распределения прибылью, влияющая

Основные подходы к определению проблемы участия работников в управлении прибылью

Научная школа Представитель научной школы Краткая характеристика взглядов

Немецкая социальная школа К. Маркс В процессе производства рабочий создает стоимость большую, чем стоит его рабочая сила. И даже в условиях эквивалентного обмена естественно существование прибыли и ренты, которые являются присвоением неоплаченного труда рабочего (эксплуататорскими доходами), способствующему обогащению капиталиста

Маржинализм (неоклассическая школа) А. Маршалл Негативное отношение к высокой заработной плате и участию работников в прибыли организации, поскольку это уменьшит занятость населения и приведет к увеличению безработицы. В то же время вознаграждение управленца за его организаторские способности должно быть достаточным, чтобы побуждать человека к предложению необходимых услуг

Институ ционализм А. Берли Г. Минз При распределении прибыли интересы собственников и менеджеров прямо противоположны: собственники заинтересованы в получении доходов на сегодняшний момент, а менеджеры заинтересованы в процветании компании и увеличении ее ценности на рынке, так как от этого зависит их доход. При распределении прибыли необходимо искать компромисс между этими интересами

На основании систематизации теоретических и методологических аспектов участия работников в управлении прибыли корпорации в зарубежной и российской экономической литературе уточнено содержание понятия «участие работников в управлении прибылью корпорации». Итак, участие работников

на финансовый результат деятельности корпорации.

Таким образом, вопрос об участии работников в управлении прибылью многогранен и неоднозначен. Доля такого участия работников во многом зависит от их статуса на предприятии и от занимаемой должности.