О перспективах развития жилья эконом-класса

О ПЕРСПЕКТИВАХ РАЗВИТИЯ ЖИЛЬЯ ЭКОНОМ-КЛАССА

Фомина О.Ю.

Фомина Ольга Юрьевна - магистрант, кафедра управления инвестициями и недвижимостью, строительный факультет, Восточно-Сибирский государственный университет технологий и управления, г. Улан-Удэ

Аннотация: задача обеспечения граждан доступным жильем является актуальной в нашей стране на протяжении многих лет. В статье рассматриваются основные тенденции развития рынка жилой недвижимости и меры государственной поддержки жилищного строительства. Отмечается ключевая роль модернизации предприятий индустриального домостроения и возрождения института типового проектирования, без применения которых невозможно реализовать масштабные задачи в сфере жилищного строительства. Предложены инструменты снижения стоимости жилья эконом-класса в рамках реализации программы «Жилье для российской семьи».

Ключевые слова: жилищное строительство, ФЦП «Жилище», жилье эконом-класса, крупнопанельное домостроение, типовое проектирование.

Обеспеченность населения жильем является одним из показателей, характеризующих стабильность социально-экономического развития страны, благополучие и уровень жизни ее граждан. В 2017 г. ввод жилья на территории Российской Федерации составил 78,6 млн кв. м, что на 2,1% ниже показателя аналогичного периода 2016 года, из них МКД - 45,9 млн кв. метров, что на 5,3% ниже аналогичного периода прошлого года и составляет 58,4% от общего объема ввода жилья; ИЖС - 32,7 млн. кв. метров, что на 2,8% выше аналогичного периода прошлого года и составляет 41,6% от общего объема ввода жилья [9].

Рис. 1. Ввод жилья в Российской Федерации в 1946 - 2017 г.

По данным Государственного комитета статистики, за период 2010-2016 гг., в России наблюдается изменение цен на недвижимость и на первичном, и на вторичном рынках [7].

Анализ цен в среднем на первичном рынке недвижимости за период 2010-2016гг. цены на квартиры среднего класса повысились на 3,9%, улучшенного качества - на 0,6%, а элитные на 18,5%, однако при сравнении цен 2014-2016 гг. выявляется

тенденция резкого удешевления квартир улучшенного класса на фоне дальнейшего роста цен на элитное жилье.

За этот же период вторичный рынок, в среднем по всем позициям, показывает достаточно существенный спад. Выявлено практическое отсутствие роста цен на квартиры всех классов.

По данным Государственной статистики по Республике Бурятия за период 20132016 гг., специалисты наблюдали снижение цен на жилье, как на первичном рынке жилья, так и на вторичном рынке [8].

Низкая покупательная способность населения, с одной стороны, и отсутствие рынка дешевого жилья, с другой стороны, привели к тому, что стало выгодно строить жилье с минимальным размером квартир.

В Российской Федерации обеспечение граждан доступным жильем стало одной из приоритетных задач государственной политики в жилищной и коммунальной сферах, для решения которой в 2014 г. Правительством РФ была разработана государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» [6]. Прогнозные показатели, которые планируется достичь в результате реализации программы, приведены в таблице 1.

Таблица 1. Прогноз состояния жилищного строительства в России до 2020 г.

Год Фактический годовой объем ввода жиль, млн.м2 Планируемый годовой объем ввода жилья Общая площадь жилых помещений на й жителя, м2 Доля семей, обеспеченных доступным и комфортным жильем,%

Всего млн. м2 В т.ч. жилья эконом-класса,%

2010 58,4 - - 22,6 -

2011 62,3 - - 23 -

2012 65,7 66 45,5 23,4 -

2013 70,5 70,5 42,6 23,4 7,5

2014 71 56,3 - 15

2015 76 62,6 25-27 22,5

2016 81 63 - 30

2017 93 66 - 37

2018 95 67,4 45

2019 97 67 - 52

2020 100 66 28-35 60

Предполагается, что в рамках реализации программы годовой объем ввода жилья к 2020 г. составит 100 млн. м2, что позволит увеличить долю семей, обеспеченных доступным и комфортным жильем (из общего числа семей, желающих улучшить свои жилищные условия), до 60%. Годовой объем ввода жилья экономического класса увеличится по сравнению с 2012 г. более чем в 2 раза (с 30 до 66 млн. м2), и его доля достигнет 66% в общем объеме вводимого жилья. Уровень обеспеченности жильем при самых оптимистичных прогнозах возрастет на 50% и составит около 35 м2 на одного жителя.

Планы по строительству доступного жилья предусматривают также ввод в эксплуатацию дополнительно к ранее запланированным государственной программой объемам в 2015 г. - 5 млн м2, в 2016 г. - 6 млн м2, в 2017 - 14 млн м2 общей площади жилья экономического класса в рамках программы «Жилье для российской семьи».

Программа «Жилье для российской семьи» реализована в период с 2014 по 2017 годы на территории субъектов РФ и продлена до 2020г. По информации Министерства строительства и ЖКХ Российской Федерации, введенный объем жилья экономического класса на 01.01. 2017 г. составил 37,6 млн.кв.м. Результатом реализации поставленных в программе задач является стимулирование строительства жилья экономического класса и снижение его стоимости, внедрение инновационных

механизмов строительства жилья, формирование механизма удовлетворения спроса для граждан, которые не могут приобрести жилье по рыночным ценам [9].

Очевидно, что в решении поставленных задач ключевая роль должна быть отведена модернизации предприятий индустриального домостроения и возрождению института типового проектирования. Необходимо также совершенствование методов и технологий строительства жилья экономического класса с целью снижения стоимости строительства и расходов на техническое обслуживание и эксплуатацию зданий.

На сегодняшний день одним из перспективных, но пока недостаточно эффективно использующихся механизмов стимулирования строительства доступного и комфортного жилья может и должен стать переход на индустриальное крупнопанельное домостроение [2].

Привлекательность строительства крупнопанельных домов в рамках реализации государственных жилищных программ заключается, прежде всего, в более низкой их стоимости и трудоемкости по сравнению с монолитными и кирпичными зданиями за счет использования конструкций повышенной заводской готовности, высокой скорости возведения, минимизации расходов на отделочные работы, широких возможностях использования, как в многоэтажном, так и малоэтажном строительстве.

В таблице 2 приведены нормативные сроки строительства жилых домов различных конструктивных решений [3].

Таблица 2. Нормативная продолжительность строительства жилых зданий

Этажность Конструктивное решение и общая площадь здания, 8, м2 Продолжительность строительства, мес.

Общая в том числе

Подготовительный период Подземная часть Надземная часть Отделочные работы

9 8=8000м2

крупнопанельные 6,5 1 1 3,5 1

монолитные 10,5 1 1 7 1,5

кирпичные 11 1 1,5 6,5 2

22 8=8000м2

Крупнопанельные 9,5 1 1,5 5,5 1,5

Монолитные 14 1 3 7 3

Как видно, общая продолжительность строительства крупнопанельных домов в 1,5-2 раза меньше кирпичных и монолитных, а продолжительность отделочных работ в крупнопанельных зданиях занимает в 2 раза меньше времени, чем в зданиях других конструктивных решений.

Еще с «советских» времен в отношении крупнопанельных домов существуют определенные стереотипы: отсутствие архитектурной выразительности, низкая энергоэффективность, плохая звукоизоляция, некачественное выполнение швов между панелями, неудачные объемно-планировочные решения, более низкое качество квартир по сравнению с аналогами из кирпича и монолитного железобетона.

Действительно, большинство действующих заводов крупнопанельного домостроения (КПД) выпускают устаревшие серии, не отвечающие современным требованиям. Износ технологического оборудования предприятий КПД достигает 70 -80%, а сами предприятия работают лишь на треть своей мощности [2]. Такое состояние заводов КПД не позволяет выпускать на их базе конкурентоспособную продукцию, отвечающую современным требованиям.

В то же время, нельзя не отметить преимущества массового строительства зданий на базе домостроительных комбинатов. Это возможность организации непрерывного технологического потока, включающего изготовление сборных элементов, их доставку на строительную площадку, монтаж и отделку зданий; объединение под единым руководством производственной базы, строительно-монтажных организаций

и вспомогательных служб; более высокая производительность труда рабочих и низкая удельная трудоемкость возведения крупнопанельных домов.

Таким образом, на базе домостроительных комбинатов, возможно, осуществлять полный цикл работ, начиная с разработки проектной документации и производства строительных материалов и заканчивая вводом готовых объектов в эксплуатацию. В связи с этим особое значение приобретает необходимость дополнительной поддержки в рамках государственных жилищных программ предприятий, взявших курс на модернизацию производства.

Строительство доступного и комфортного жилья требует создания соответствующей инфраструктуры [1]. Модернизированное производство домостроительных комбинатов, должно быть направлено на комплексное освоение территорий с созданием объектов социальной инфраструктуры - детских садов, школ, спортивных площадок. Реализация такого подхода будет способствовать вовлечению в процесс создания продукции предприятий КПД большого числа организаций -участников - проектных институтов, производителей строительных конструкций и материалов, строительно-монтажных организаций, что позволит не только увеличить данный сегмент строительного рынка, но придаст новый импульс развитию строительной индустрии в целом [2].

По мнению профессора Бузырева В.В., домостроительных комбинатов, которые к настоящему времени не функционируют прямому назначению, может быть использована или перепрофилирована под выпуск продукции для строительства жилья [1].

Опыт модернизации домостроительных комбинатов в Ростове-на-Дону, Уфе, Набережных Челнах и переход предприятий КПД на использование гибкой системы панельного домостроения (ГСПД), разработанной ОАО «ЦНИИЭП жилища», открывает новые возможности для значительного увеличения объемов строительства жилья, отвечающего социально-экономическим потребностям современного общества [1]. Переход на ГСПД предполагает рациональную стандартизациюпараметров основных конструктивных шагов и зданий, возможность изготовления изменяемых изделий внутренних конструкций и применения различных вариантов отделки наружных ограждающих конструкций. Система предусматривает также использование каркасных элементов (колонн, ригелей) для строительства встроенных помещений высотой до 3,3 м на первых этажах жилых зданий, с целью размещения в них учреждений культурно-бытового обслуживания населения. Такой подход позволит не только разнообразить архитектурную выразительность жилых зданий, но и частично решить задачу комплексного подхода к застройке жилых микрорайонов, когда одновременно с жильем в эксплуатацию вводятся необходимые объекты социальной инфраструктуры.

Типовое проектирование как одно из решающих условий масштабного внедрения индустриальных методов домостроения нашло широкое применение в 80-90-е годы 20 в. По данным Росстата, с 1986 г. по 1990 г. было введено в действие 343,4 млн м2 жилья, из них в 1990 г. - 61,7 млн м2. [7]. Уровень применения типовых проектов в эти годы достигал в жилищном строительстве 98%, в сельском строительстве - 96%, в промышленном - 71%, в строительстве объектов культурно-бытового назначения - 87%.

До 2007 г. согласно СНиП 11-03-2001 под типовой проектной документацией понимались разработанные на основе унификации и типизации объемно-планировочных решений и включенные в Федеральный фонд документации в строительстве комплекты документов на создание зданий и сооружений, конструкций, изделий и узлов для многократного применения в строительстве. На сегодняшний день типовой проектной документацией считается проектная документация, получившая положительное заключение государственной экспертизы и применяемая повторно [4].

Таким образом, это может быть любое зарекомендовавшее себя проектное решение, которое прошло экспериментальную проверку временем, то есть по которому уже были построены и введены в эксплуатацию объекты.

Основные преимущества применения типовой проектной документации заключаются в следующем:

- сокращение трудоемкости, сроков и стоимости проектных работ за счет уменьшения объемов разрабатываемых разделов;

- возможность использования для всех видов объектов капитального строительства (производственного и непроизводственного назначения);

- повторно применяемая проектная документация подлежит государственной экспертизе только в части результатов инженерных изысканий [4].

Главное преимущество использования типовых (повторно применяемых) проектов в рамках реализации жилищных программ состоит, в реальной перспективе снижения стоимости строительства на стадии проектирования, что позволит в наиболее короткие сроки обеспечить граждан доступным и комфортным жильем, отвечающим самым современным требованиям. При разработке типовых проектов квартир экономического класса необходимо отдавать предпочтением таким проектам, которые предполагают возможность перепланировки квартир не только на стадии их строительства, но и в процессе эксплуатации с учетом возможного увеличения состава семьи.

Приказом Министерства регионального развития РФ от 29 марта 2013 г. № 106 были утверждены «Правила формирования и ведения реестра типовой проектной документации», состав информации о проектной документации и форма ее представления. Реестр формируется только из проектной документации, стоимостные цены строительства для аналогичных объектов, утвержденных Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации [5].

В настоящее время реестр типовых проектов находится в стадии формирования. Утвержден порядок отбора типовой проектной документации, разработаны критерии ее оценки для включения в реестр.

С начала 2017 года регионы направили в Минстрой России 170 проектов для включения их в реестр экономически эффективной проектной документации повторного использования. В настоящее время в реестр экономически эффективной проектной документации повторного использования включены 60 объектов капитального строительства, в их числе - 33 многоквартирных дома.

Таким образом, для ускорения темпов строительства нового и комфортабельного жилья, отвечающего современным требованиям, приоритетным направлением должна стать поддержка предприятий индустриального домостроения и разработка механизма государственно-частного партнерства.

Возрождение института типового проектирования и переход к индустриальным методам домостроения могут стать эффективным механизмом снижения стоимости жилья эконом-класса в рамках реализации государственных жилищных программ.

Список литературы

1. Бузырев В.В. Модернизация предприятий индустриального домостроения как фактор ускорения решения жилищной проблемы в России // Материалы II Междунар. науч. -практ. конф. «Стратегия развития инвестиционно-строительного комплекса в условиях саморегулирования». Казань: КГАСУ, 2013. С. 109-113.

2. Николаев С.В. Возрождение крупнопанельного домостроения в России // Жилищное строительство, 2012. № 4. С. 2-8.

3. МДС 12-43.2008 «Нормирование продолжительности строительства зданий и сооружений».

4. Постановление Правительства Российской Федерации от 27.09.2011 № 791 «О формировании реестра типовой проектной документации и внесении изменений в некоторые постановления Правительства Российской Федерации» (ред. от 26.03.2014).

5. Проект Постановления Правительства Российской Федерации «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 27 сентября 2011 г. № 791» (подготовлен Минстроем России 15.08.2016).

6. ФЦП «Жилище». [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.fcpdom.ru/ (дата обращения: 09.04.18).

7. Федеральная служба государственной статистики. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.gks.ru/ (дата обращения: 09.04.18).

8. Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Республике Бурятия, [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://burstat.gks.ru/ (дата обращения: 10.04.18).

9. Министерство строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.minstroyrf.ru/trades/zhilishnaya-politika/8/ (дата обращения: 11.04.18).

ОБУСЛОВЛЕННОСТЬ ПРОЕКТНО-ОРИЕНТИРОВАННОГО ТИПА УПРАВЛЕНИЯ В ФАРМАЦЕВТИЧЕСКИХ КОМПАНИЯХ

Алеева Е.Е.

Алеева Елизавета Евгеньевна - специалист, студент магистратуры, кафедра менеджмента и административного управления, факультет управления, Российский социальный государственный университет, г. Москва

Аннотация: в данной статье рассмотрена обусловленность выбора проектно-ориентированного управления типа управления в фармацевтической отрасли. Автор выявляет необходимость разработки динамичных и высокотехнологичных вариантов развития в фармацевтических компаниях. Обозначены главные принципы управления проектами. Выявлены основные факторы развития фармацевтики в России. Исследуя систему управления проектами, в качестве основы развития фармацевтического производственного предприятия, обнаружены характерные виды проектов развития, а также типовые виды деятельности.

Ключевые слова: проектный менеджмент, фармацевтический рынок, проект, управление.

Фармацевтическая отрасль является совокупностью различных производителей медицинских препаратов, фармацевтической или парафармацевтической продукции, а также компаний по выпуску вспомогательной продукции и производителей, причастных к производству медикаментов и фармацевтических кластеров, которые работают в одной сфере рынка. Эта отрасль относится к высокотехнологичным и направлена на рост за счет разработки или реализации продукции фармацевтического спектра. Главным инновационным продуктом в данном случае являются лекарственные препараты и средства, применение которых дает в итоге медицинский и социально-экономический эффект [1, с. 35].

Фармацевтическая промышленность является наиболее высокотехнологичной отраслью, которая демонстрирует инновационный потенциал страны. Это означает, что в «Стратегии национальной безопасности РФ» важная роль отведена развитию фармацевтических производственных предприятий, а также снижению зависимости этой сферы хозяйствования от иностранных технологий [4].