Бездомные на выход

Строительный рынок Новосибирской области готовится к изменениям, по оценке экспертов, в ближайшие полгода его могут покинуть до 10% компаний. Прогноз аналитики объясняют новыми правилами работы отрасли, ростом себестоимости строительно-монтажных работ, изменениями в законе о видах разрешенного использования земельных участков, а также ужесточением норм градостроительного проектирования. В этих условиях увеличивается концентрация рынка: основной объем продаж — у первой десятки. Это сужает конкуренцию, а также разнообразие по локациям и форматам.

Главными причинами заметного сокращения активности девелоперов аналитики назвали реформу долевого строительства и переход на проектное финансирование и эскроу-счета

Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ / купить фото

На строительном рынке Новосибирской области наметились процессы по его быстрой консолидации, сообщил независимый аналитик Сергей Николаев. По его оценке, сегодня 20 застройщиков — лидеров отрасли возводят больше половины (до 58%) общего жилья в регионе. При этом на долю первой десятки приходится около 60% банковского финансирования по эскроу-счетам. «Это неизбежно приведет к сокращению рынка, сейчас еще часть застройщиков достраивает объекты по старой схеме — договорам долевого участия, однако уже к осени мы увидим уход ряда компаний»,— считает господин Николаев.

Сегодня в регионе, по его данным, реально занимаются стройкой 60 компаний, всего состоят в списке застройщиков 127 девелоперов. В реестре Новосибирскстата на начало 2021 года в числе организаций, занятых строительством, указаны 10,4 тыс. компаний, причем в аналогичный период 2020-го их было 11,1 тыс. (–667 за год).

«Консолидация происходит, и мы уже сейчас это наблюдаем. Ежегодно в Новосибирской области меняется первая десятка крупнейших застройщиков, однако никогда ранее на нее не приходилось даже 40% от общего объема стройки. Сегодня все изменилось, и это обусловлено в том числе уходом мелких компаний. В свете изменений в законодательстве есть большой потенциал к сокращению рынка. По моему прогнозу, из строящих девелоперов минимум 10% уйдут к концу года»,— считает управляющий партнер компании DSO Consulting Сергей Дьячков.

В число наиболее крупных застройщиков Новосибирской области по объемам текущего строительства по состоянию на март вошли ГК «Расцветай» (строит 144 тыс. кв. м, доля в регионе — 4,4%), ГК «Стрижи» (105,5 тыс. кв. м, 3,2%), СК «Вира-строй» (93,2 тыс. кв. м, 2,8%), КМС (83,7 тыс. кв. м, 2,5%) и ГК АКД (80,3 тыс. кв. м, 2,4%).

«Из 170 компаний на первые 50 приходится около 80% стройки от общего объема. Поэтому если и уйдут 50% девелоперов, которые занимают свои микроскопические доли, то этого никто даже не заметит. По инсайдерской информации, две компании не планируют продолжать функционировать. Один из девелоперов намерен продать компанию застройщику»,— говорит полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов по Новосибирску Максим Марков.

Всего в январе-феврале 2021 года в Новосибирской области введено 198,2 тыс. кв. м жилья, что на 17% меньше, чем в аналогичный период 2020-го (239,9 тыс. кв. м).

Эскроу выбирает не всех

В числе основных причин, которые влияют на строительный рынок и способствуют его сокращению, эксперты называют рост цен на строительные материалы, изменения в законе о видах разрешенного использования земельных участков, ужесточение норм градостроительного проектирования (законодатели изменили порядок выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и утверждения проекта правил землепользования и застройки) и отставание развития транспортной и социальной инфраструктуры в регионе. Основная же — это реформа отрасли, начавшаяся с работы девелоперов по эскроу-счетам. «Мелкие игроки, которые не могут привлечь проектное финансирование, уходят с рынка, а крупные, которые имеют хороший финансовый запас, только усиливают свои позиции»,— говорит Сергей Николаев.

В феврале 2021 года, по его данным, из 129 разрешений на строительство, выданных застройщикам, Сбербанк профинансировал проекты в рамках эскроу-счетов 66 из них. Доля банка в общем объеме выданных кредитов девелоперам составила 62%, на долю банка «Дом.РФ» пришлись 12%, Газпромбанка — 8,6%.

С 1 июля 2019 года девелоперы России перешли на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета. Деньги дольщиков застройщик по этой схеме не получает, их размещают на специальных счетах в аккредитованных банках, а стройка идет за счет банковского проектного финансирования. Как отмечают игроки рынка, банкам не интересны проекты с доходностью менее 15%. То есть мелкие и средние компании зачастую не могут получить финансирование и в этой ситуации вынуждены или уйти с рынка, или входить в крупные холдинги в ранге подрядчиков.

В то же время оставшиеся крупные застройщики продолжат работать над улучшением качества предложения и конкурентоспособности своего продукта, считает Максим Марков. «После того как несколько лет назад регион вышел на обеспеченность жильем 30 кв. м на человека (в Москве — менее 20 кв. м), застройщики начали корректировать продуктовые предложения. В частности, количество однокомнатных квартир и студий сократилось с 55–57% в 2016 году до 26–28% в 2020-м»,— подчеркивает аналитик.

Эксперты подтверждают: так называемые дома-«человейники» стали пользоваться меньшим спросом. «Два года назад в лидерах были такие компании, как ГК „Дискус“, ГК „Сибирь“, ГК „Брусника“, которые создавали большие и объемные проекты, где нельзя было добиваться комфортности продукта. Все делали ставку на количество. Сейчас в лидеры по продажам и объемам застройки вышли такие компании, как ООО „Сибирьинвест“ Владислава Крючкова, ГК „Сибмонтажспецстрой“ Анатолия Павлова. Они исторически работали в сегменте жилья комфорт-класса, и мы видим, что сейчас они предлагают на рынке довольно большой объем своего продукта»,— комментировал ранее Максим Марков.

2020 год наметил ключевую тенденцию в строительной отрасли — формат жилых помещений изменился, отмечает директор компании «Брусника.Сибакадемстрой» Михаил Ансимов. «Длительная самоизоляция сместила фокус в сторону многофункционального жилья. Сегодня потребитель отдает предпочтение квартирам с большими спальнями, с отдельной гардеробной и местом отдыха, объединенной кухней-гостиной, рабочим кабинетом, разнообразными летними помещениями — террасами, балконами, лоджиями. Спрос на небольшие компактные квартиры изменился, так как в предыдущие годы рынок получил достаточно большое количество таких предложений»,— говорит представитель отрасли.

В долгосрочной перспективе драйверами рынка жилья, по оценке Максима Маркова, станут именно эти тренды — желание улучшить жилищные условия, относительно низкая доля в Новосибирской области качественного жилищного фонда на душу населения и стремление государства поддержать строительный сектор. «Однако снижение реальных располагаемых доходов потребителей и рост закредитованности могут сдержать рост спроса после 2021 года»,— считает он.