Пустые полки

Первые признаки кризиса ликвидности на рынке недвижимости заметили еще в конце прошлого года девелоперы складов. В этом сегменте рынка замедление темпов роста началось раньше, чем в сегментах офисов и торговых центров. Снижение темпов строительства логистической инфраструктуры, полагают перевозчики, негативно скажется на развитии российского рынка грузовых перевозок.

Ушли со склада

До недавнего времени, точнее, до лета 2007 года рынок складской недвижимости находился в привилегированном положении относительно других сегментов недвижимости для бизнеса и был очень привлекательным для многих инвесторов, в том числе и западных инвестфондов.

Причин тому было несколько. Во-первых, игроки рынка складских помещений — крупные западные арендаторы, с которыми можно работать без риска. Наличие таких арендаторов упрощает получение банковского финансирования. Кроме того, при строительстве складов, как правило, не возникает проблем с поиском земли, так как логистические центры востребованы там, где другая недвижимость не будет пользоваться спросом. Склады просты в проектировании, согласование работ обычно легко прогнозируется, что сокращает время и риски. И самое важное — срок строительства: склады строятся быстрее, чем торговые или офисные центры, что также снижает риски и дает возможность заключать договоры аренды на самой ранней стадии строительства. И наконец, следует отметить, что девелоперские риски в этом сегменте гораздо ниже, чем в любом другом виде коммерческой недвижимости.

Складские помещения неизменно пользуются большим спросом, потому что складских площадей по-прежнему не хватает. Если бы все заявленные в начале 2008 года логистические центры были построены, как обещано, к 2010-2012 годам, то в России и странах СНГ появилось бы еще 35-40 млн кв. м складских площадей. Однако, по оценкам экспертов, чтобы удовлетворить спрос, нужно вводить в несколько раз больше складских площадей.

"Российский рынок заметно отличается от традиционных грузовых рынков — европейского и евроазиатского,— объясняет Олег Королев, генеральный директор "Аэрофлот-Карго".— Во-первых, в России по-прежнему сохраняется дисбаланс между импортом и экспортом — примерно 75 к 25. Во-вторых, растут перевозки между пунктами России, но этот рост осуществляется в основном за счет транзита из-за рубежа в регионы — через хабы (в нашем случае это Москва, аэропорт Шереметьево и Новосибирск, аэропорт Толмачево). Мы видим, что потенциал рынка огромен и разнообразен. Но существует серьезная проблема, не позволяющая этому рынку адекватно развиваться. Это отсутствие инфраструктуры, без которой грузовые перевозчики не могут работать в полную силу, удовлетворяя запросы рынка".

Отсутствие достаточного количества качественных складов мешает развитию логистических коридоров и рынку грузовых авиаперевозок в целом.

"В регионах России почти нет грузовых складов и терминалов, готовых работать на уровне мировых стандартов,— рассказывает Алексей Сумченко, коммерческий директор "Аэрофлот-Карго".— Компания не может начать перевозки скоропортящихся или опасных грузов, если в пункте прилета отсутствует база для работы с такими грузами. В итоге аэропорт может принимать и разгружать наши самолеты, обеспечит техническое обслуживание, но перевозка тех категорий грузов, на которые есть спрос, невозможна из-за отсутствия терминальной базы у принимающей стороны".

Нет денег — нет строительства

Тем не менее в заявленном количестве складские площади ввести не удастся. Девелоперы этого вида коммерческой недвижимости первыми ощутили на себе кризис ликвидности.

Показателен пример Подмосковья — самого емкого из локальных рынков России. Здесь по итогам нынешнего года будет введено всего 400 тыс. кв. м логистических комплексов класса А, что вдвое меньше заявленного. Срывы сроков строительства вызваны подорожанием кредитов на 3-5%, до 15-25% годовых (по данным самих девелоперов). Подорожание заемных средств сказалось на бизнесе многих девелоперов.

"Кредиты стали дорогие, за полгода себестоимость строительства подскочила сразу на четверть, при этом стоимость готовых объектов выросла всего на 8-9%. Добавьте к этому риски, связанные со срывами поставок стройматериалов и всевозможными согласованиями проектов, и получите неутешительную картину",— сокрушается управляющий директор London Regional & Property Дэвид Джованис.

По оценке Николая Дицмана, руководителя отдела маркетинга и внешних связей компании "Евразия Логистик", себестоимость строительства складских комплексов всего за шесть месяцев возросла на 20-25%. В результате "за последние полгода мы получили от владельцев земельных участков, где уже разрешено строительство логистических парков, такое количество предложений о покупке или соинвестировании их проектов, что такие рассылки воспринимаются как спам",— описывает ситуацию один из инвестбанкиров.

Впрочем, сегодня интерес к складской недвижимости, которая еще пару лет назад очень привлекала девелоперов, теряют не только российские инвесторы, но и западные инвестфонды. В августе стало известно, что Quinn Group, контролируемая ирландским миллиардером Шонном Куином, планирует приостановить строительство в России сети логистических парков Q-Park общей площадью 1 млн кв. м. Ирландцы намерены продать практически достроенный складской комплекс на 200 тыс. кв. м в Казани и реинвестируют полученные средства в покупку готовой офисной и торговой недвижимости.

"В последние годы девелоперы, оперирующие на российском рынке недвижимости, уверенно строили из воздуха и денег. Пропорция: для реализации проекта стоимостью $1 млрд хватало $80-100 млн собственных средств, остальное взаймы. Теперь даже крупные игроки переходят в экономный режим. С дешевыми кредитами трудности,— рассказывает руководитель складского проекта холдинга STS Logistics Владимир Макаренко.— Арендаторов складских терминалов кризис ликвидности, страшно сказать, радует. Надеются, что арендодатели перестанут диктовать ставки и сценарии их индексации".

Николай Дицман, напротив, считает, что снижение темпов строительства складских помещений пойдет на пользу компании "Евразия Логистик": "Ставки аренды по итогам 2008 года, по нашим прогнозам, превысят €100 за 1 кв. м (против $135 за 1 кв. м в 2007 году), рост себестоимости строительства практически полностью компенсируется ростом арендных ставок.

"Мы построили около 635 тыс. кв. м складов,— рассказывает Алла Соловьева, исполнительный директор компании МЛП.— Ввиду роста цен на стройматериалы строительство сегодня обходится нам дороже, однако рост арендных ставок позволяет это компенсировать. В том числе в Подольске после завершения второй очереди нам удастся сохранить доходность на прежнем уровне — 16%. При этом мы понимаем, что если возьмемся сегодня за новый аналогичный проект в Московской области, то его расчетная доходность может составить уже порядка 12%."