Ипотеку подключают к электронным закладным

Регуляторы и участники рынка обсудили проблему низкого проникновения электронных закладных в ипотеке. Этот инструмент был почти недоступен для сделок на первичном рынке, на который приходится около трети всех ипотечных сделок. По мнению игроков, распространение электронных закладных напрямую не скажется на конечной ставке по ипотеке для заемщиков, но в разы снизит расходы банков на работу с закладными.

Отделение банка «Дом.РФ»

Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ

Как стало известно “Ъ”, 28 февраля прошло совещание с участием представителей Банка России, Росреестра, АО «Дом.РФ» и крупнейших банков (Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, ПСБ и др.), посвященное использованию электронных закладных по ипотеке. По данным «Дом.РФ», выдачи электронных закладных в 2022 году увеличились на 80% по сравнению с 2021 годом — выдано 212 тыс. закладных на 672,5 млрд руб.

Тем не менее доля выдачи электронных закладных остается низкой — около 14% от общей выдачи кредитов, а портфель электронных закладных не превышает 5% ипотечного.

Проблема в том, что электронные закладные почти не оформляются по кредитам на покупку жилья в новостройках на стадии строительства, а также на покупку или строительство индивидуальных домов. «Эти сегменты в 2022 году составили 43% от общей выдачи ипотеки (31% — квартиры в новостройках, 10% — покупка индивидуальных домов, 2% — ИЖС)»,— уточнили в «Дом.РФ».

По словам управляющего директора «Дом.РФ» Светланы Некрасовой, банки неохотно оформляли закладные в период строительства предмета залога из-за необходимости совместно с заемщиком вносить изменения в закладную и заказывать новый отчет об оценке после завершения строительства предмета ипотеки. «После изменения законодательства в октябре 2022 года стало возможным изменять в закладной предмет залога со строящегося на построенный объект недвижимости без участия заемщика и повторного определения стоимости построенного объекта независимым оценщиком»,— говорит она.

Как отметили в ВТБ, бизнес-процессы застройщиков до настоящего времени не предусматривали выпуск электронных закладных.

Новый порядок вступил в силу относительно недавно, и участникам рынка еще требуется время на адаптацию. В Сбербанке отметили, что приступили к оформлению электронных закладных на первичном рынке в рамках пилотного проекта.

В Банке России и Росреестре на запросы “Ъ” не ответили.

По мнению экспертов «Дом.рф», использование электронных закладных создает условия для снижения затрат на работу с ипотечными активами, что «позволяет банкам снижать для клиентов ставку». Банки не так оптимистичны.

По словам управляющего директора Совкомбанка Артема Языкова, ипотека — низкомаржинальный продукт, переход на электронные закладные не даст какого-то ощутимого эффекта на ставку для клиента. Не прогнозирует он и увеличения объема выдачи ипотеки после широкого внедрения электронной закладной. Директор инвестиционно-торгового департамента Абсолют-банка Сергей Михайлов отмечает, что на ставку кредита напрямую влияние не будет существенным.

Вместе с тем для самих банков экономия предполагается достаточно значительная.

Так, Сергей Михайлов оценивает снижение затрат на выпуск и обслуживание электронной закладной примерно в 2–2,5 раза.

К плюсам он также относит отсутствие материального хранения, инкассации, риска утраты документарной закладной и возможность дистанционного заключения сделок. Артем Языков отмечает, что банкам придется перестроить часть своих процессов, чтобы эта инициатива стала массовой. «Переход на электронные закладные может в несколько раз снизить издержки банка,— отмечает он.— В банках сейчас большие портфели ипотечных кредитов на первичном рынке, возможность их секьюритизации в целом может положительно отразиться на рентабельности бизнеса».

Эльвира Набиуллина, глава ЦБ, на пресс-конференции 10 февраля 2023 года:

«Мы… будем… при необходимости применять меры макропруденциального регулирования, чтобы соответствующее качество [ипотечных] кредитов обеспечивалось».

Эксперты же настроены скептически. «Закладная — будь то бумажная или электронная — в настоящее время избыточный документ, при внесении информации в Росреестр может отсутствовать как класс»,— говорит главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко. По его словам, механизм закладных был необходим при создании АИЖК («Дом.РФ» является его приемником), которое выкупало закладные. Однако «Дом.РФ», подчеркивает господин Гордейко, до сих пор не может отказаться от этого документа, притом что ряд банков сегодня не используют закладные и даже для проведения секьюритизации этот документ не является обязательным.