Новые операторы оживят рынок

Открытия двух новых торговых центров — "Стокманн Невский Центр" и "Галерея", которые начали работу в конце прошлого года, — участники рынка ждали с особым нетерпением. И это было обусловлено не только тем, что эти проекты разом вывели Центральный район города в число лидеров по объемам современных торговых площадей. Появление новых торговых центров привлекло в город около двух десятков новых торговых операторов, которые, как надеются эксперты, сумеют оживить ситуацию на всем рынке торговли города.

Роман Евстратов, директор департамента торговой недвижимости Colliers International, считает, что приход новых операторов в 2010 году может привести к ротации операторов в торговых центрах Петербурга. Он указывает на то, что 2010-2011 — это годы, когда у многих операторов заканчиваются пятилетние договоры аренды в торговых центрах города, открывшихся в 2006-2007 годах. "Это даст возможность управляющим компаниям повышать привлекательность своих комплексов за счет новых арендаторов, вышедших на рынок в 2010 году", — говорит господин Евстратов

Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН, подсчитала, что в ТРК "Галерея" представлено 22 новых для Санкт-Петербурга бренда: NEO Label, Ann Christine, Bebe, Calliope, Coast, Fiorella Rubino, French Connection, GAP, IKKS, Kurt Geiger, MAC, Oxette, Playlife, Reiss, River Island, Uterque, Warehouse, Williams & Oliver, ресторан Nordsee, ресторан "Дюжина", кафе "КофеТун СушиТун", кинокомплекс "Формула кино". "Наличие новых брендов, безусловно, повышает притягательность торговых центров для покупателей. Выгодное местоположение в центре города, наличие парковки, а также других удобств (например, гардероба) позволяет говорить о том, что данные объекты станут наиболее посещаемыми в городе", — говорит она.

Наиболее крупным торговым объектом, открытие которого намечено на 2011 год, является ТРК "Лето" на Пулковском шоссе (арендопригодная площадь составит около 76 000 кв. м). В ТРК будут представлены как новые торговые операторы, так и некоторые бренды, дебютировавшие в 2010 году в "Галерее".

Управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге Илья Андреев менее оптимистично смотрит на перспективы рынка в связи с выходом новых операторов: "Нельзя сказать, что это как-то изменит ситуацию в торговой недвижимости. Какие-то операторы приходят, какие-то уходят с рынка. Но количество операторов в России не такое большое, как на Западе. Поэтому миграция сильного влияния не оказывает", — говорит он.

По мнению господина Андреева, в 2011 году на рынке торговой недвижимости продолжатся тенденции уходящего года. Так, будет наблюдаться ротация арендаторов на торговых коридорах в центре Петербурга, низкий процент вакантных площадей в новых качественных объектах. По мере насыщения качественными торговыми площадями в Петербурге будут появляться новые тренды. На сегодняшний день собственники понимают, что благодаря определенному набору "якорей" они смогут заполнить свои объекты и привлечь покупателей. С годами будет делаться ставка на четко разработанную концепцию. Насыщение рынка приведет и к увеличению количества западных операторов, которые будут более заинтересованы в российском рынке.

В 2011 году, скорее всего, продолжится наметившийся в кризисный период процесс оптимизации торговых сетей — операторы будут закрывать низкорентабельные торговые точки, открывая новые магазины в концептуальных торговых комплексах с более удачной локацией. В торговых центрах продолжится развитие развлекательных сетей, в том числе кинотеатров, боулинг-клубов, ледовых катков.

Евгения Буторина, старший аналитик отдела консалтинга ASTERA, отмечает, что 2010 год стал для рынка торговой недвижимости Петербурга годом активного восстановления. Этот сегмент традиционно более "живой" в силу того, что покупатели всегда будут удовлетворять свои потребности, причем не только те, что относятся к числу первостепенных. В последние годы население все больше тратит на развлечения, организацию своего досуга, здоровый образ жизни и т. п.

"Появление новых операторов — это признак того, что рынок способен предложить операторам с мировым именем качественные объекты с хорошей концепций и удачной локацией", — говорит госпожа Буторина.

По результатам 2010 года средний уровень обеспеченности населения Санкт-Петербурга качественными торговыми площадями увеличился по сравнению с предыдущим годом на 12% и составил 933 кв. м на 1000 человек, что приближено к значению аналогичного показателя в Европе (970 кв. м на 1000 человек). Объем реализованных площадей в торговых комплексах Петербурга по итогам 2010 года составил, по нашим оценкам, 235 тыс. кв. м. При этом объем предложения площадей в качественных торговых центрах крайне ограничен, новые торговые центры вводились в эксплуатацию, сданными в аренду более чем на 95%. "Это значит, что рынку есть куда стремиться, он обладает значительным потенциалом для развития", — поясняет госпожа Буторина.

По ее словам, в наступившем году можно ожидать оживления в сегменте luxury, который после кризиса пока заметно уступает сегментам "средний" и "средний плюс". Уже сейчас международные торговые марки класса люкс начали более активно искать помещения. "Открытие в следующем году компанией Mercury Дома ленинградской торговли (ДЛТ) после реконструкции придаст дополнительный импульс развитию этого сегмента и формированию на Большой Конюшенной улице зоны бутиков люксовых брендов", — говорит госпожа Буторина.

Несмотря на низкий уровень прогнозируемого прироста рынка торговых комплексов в перспективе ближайших двух лет, ситуация здесь будет положительной. С учетом ограниченного предложения можно прогнозировать незначительную эскалацию ставок в наиболее успешных торговых комплексах. В результате плавного увеличения в следующем году ставки могут вырасти на 5-10%.

По данным специалистов АРИН, объем качественной торговой недвижимости Петербурга на начало 2011 года составляет порядка 3,3 млн кв. м. В течение 2010 года общий объем торговых площадей увеличился на 9% — было введено около 277,9 тыс. кв. м.

"Объем ввода за 2010 год на 72 процента превысил объем ввода за 2009 год, — рассказывает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. — Это объясняется вводом сразу нескольких крупных торговых объектов". Так, в Центральном районе были открыты ТРК "Галерея" (93 тыс. кв. м) и ТЦ "Невский Центр" (42,7 тыс. кв. м), в Приморском районе — третья очередь ТРК "Сити-Молл" (31 тыс. кв. м), в Колпинском районе — ТРК "Ока" (45 тыс. кв. м). Новые торговые объекты вводились также в Выборгском, Невском, Калининском, Фрунзенском и Адмиралтейском районах.

По данным АРИН, в настоящий момент средний уровень заполняемости торговых центров составляет около 90%, вакантными продолжают оставаться в основном неликвидные помещения. Уровень заполняемости напрямую зависит от местоположения и концепции торгового комплекса. Наиболее удачные объекты заполнены на 100%. Это высококачественные торговые центры с хорошей концепцией — "ПИК", "Сенная", "Мега Парнас", "Мега Дыбенко", "Гранд Каньон", "Атмосфера", "Французский бульвар". У данных комплексов сформированы листы ожидания из потенциальных арендаторов.

"Полностью заполнены универмаги, расположенные вдоль оживленных транспортных магистралей, в частности "Московский" и "Нарвский" универмаги", — говорит Зося Захарова. Высокая заполняемость у ТРК "Родео Драйв", ТРК "Планета Нептун", ТРК "Июнь".

Низкий уровень заполняемости (порядка 70-80%) характерен прежде всего для торговых центров, расположенных в неликвидных местах, вдали от активных трафиков, для объектов с плохо проработанной концепцией, небольших по площади (менее 10 000 кв. м), что не позволяет операторам в полной мере использовать синергетический эффект.