Понятие правового режима земельного участка как объекта права собственности граждан

ПОНЯТИЕ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОБЪЕКТА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН

ЗЫРЯНОВ Александр Иванович

Аннотация. В статье анализируется понятие правового режима земельного участка как объекта права собственности граждан. Особое внимание уделяется рассмотрению земельного участка как объекта гражданских прав.

Annotation. The article analyzes the concept of legal regime of a land plot as an object of right of ownership. Special attention is paid to the study of a land plot as an object of civil rights.

Ключевые слова: земельный участок, право собственности, объект гражданских прав, правовой режим.

Keywords: land plot, right of ownership, object of civil rights, legal regime.

Действующее гражданское законодательство провозглашает свободное удовлетворение своих потребностей гражданами в ходе осуществления ими своих прав в отношении принадлежащей им собственности. Однако такая свобода не является абсолютной, поскольку она ограничена необходимостью содержания своего имущества и наличием пределов осуществления права собственности с целью недопущения случаев нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц. При этом бремя содержания и соблюдение ограничений права собственности на земельный участок прекращается только с прекращением права собственности на него в установленном законодателем порядке, т. е. от указанных ограничений (обременений) нельзя отказаться произвольно.

В условиях допуска гражданским законодательством к обороту земельных участков имеют значение следующие фундаментальные принципы:

1) в собственности граждан могут находиться земельные участки, за исключением тех, которые в соответствии с законом не могут им принадлежать;

2) их количество и стоимость не ограничиваются, за исключением случаев, установленных федеральным законом в целях, предусмотренных ч. 3 ст. 55 Конституции РФ1, абз. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ2.

1 Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.) (с учетом поправок, внесенных законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30 декабря 2008 г. № 6-ФКЗ, от 30 декабря 2008 г. № 7-ФКЗ, от 5 февраля 2014 г. № 2-ФКЗ, от 21 июля 2014 г. № 11-ФКЗ) // СПС «КонсультантПлюс».

2 См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс».

Согласно ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной собственности. Часть 2 ст. 36 Конституции РФ определяет, что право собственности на землю, т. е. владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. В соответствии с ч. 3 ст. 17 Конституции РФ не должны нарушаться права и свободы других лиц.

Таким образом, указанные нормы ч. 3 ст. 17 и ст. 9, 36 Конституции РФ устанавливают, что право собственности подлежит ограничению. В литературе обращается внимание на то, что закрепление перечня имущества, подлежащего ограничению, является прерогативой закона, что направлено на обеспечение устойчивости имущественного положения и беспрепятственного осуществления прав3.

В литературе также отмечается, что земельные участки как объекты гражданских прав могут подпадать под общий правовой режим, если в отношении них не установлен специальный правовой режим, т. е. они не подпадают под действие специальных правил, которые граждане обязаны соблюдать. При осуществлении своих прав граждане не должны выходить за те общие пределы, которые очерчены в п. 1 ст. 10 ГК РФ, т. е. не допускать злоупотребления правом4.

3 См.: Бочаров Н.Н. Правовой режим земельного участка как объект права собственности граждан : дис. ... канд. юрид. наук. Рязань, 2014. С. 14.

4 См.: Гражданское право : учеб. : в 3 т. 7-е изд., перераб.

и доп. / под ред. Ю.К. Толстого. М., 2001. Т. 1. С. 457.

В литературе высказывается мнение о том, что землеустроительные процедуры позволяют сформировать из земли фактический объект, а учетно-регистрационные - объект юридический. В отличие от земли, только земельный участок является объектом гражданского права как индивидуально определенное недвижимое имущество5.

После приобретения права собственности на земельный участок гражданин связан целым рядом ограничений и обременений: уплата налога, содержание имущества, целевое назначение и разрешенное использование участка земли, несение риска случайной гибели и повреждения недвижимости и т. д.

Право собственности на земельные участки осуществляется через принадлежность определенного законом состава земельных участков установленной категории (целевого назначения и разрешенного использования) соответствующему кругу субъектов. Право собственности граждан вместе с юридическими лицами образует частную форму собственности на земельные участки и самостоятельный ее вид (право собственности граждан на земельные участки). При этом граждане могут иметь земельные участки на праве индивидуальной, общей долевой (с определением долей) и общей (без определения долей) совместной собственности.

В силу особого указания Конституции РФ земля представляет собой основу жизни и деятельности проживающего на ней населения, публичное достояние, поэтому нельзя не согласиться с тем, что «важнейшим условием осуществления правомочий собственника земельного участка является использование его по целевому назначению и разрешенному использованию (п. 2 ст. 7, ст. 42 ЗК РФ)»6.

Целевое назначение определяется законом, указывающим, в каких конкретных целях может использоваться земельный участок. Разрешенное использование подчиняется целевому назначению, а также установленным ограничениям и обременениям в отношении земельного участка. В соответствии с этим заметное влияние на правовой режим земельного участка оказывает целевое назначение.

В литературе отмечается, что «характер использования земельных участков граждана-

5 См.: Бочаров Н.Н. Правовой режим земельного участка...

С. 17.

6 Там же. С. 15.

ми может быть товарным (предпринимательским) и потребительским (индивидуальная застройка, подсобное хозяйство, огородничество и т. д.)»7, и это не может не оказывать влияния на объем прав и обязанностей, предоставленных собственникам земельных участков различного целевого назначения специальным законодательством.

Понятие земельного участка раскрывается в законе и отражает те признаки, которые признаются существенными для данного понятия. Они образуют правовой режим земельного участка вместе с теми его свойствами и элементами, которым придается юридическое значение (типы почв, рельеф и т. д.).

Земельный участок как индивидуально определенная вещь обособляется из однородной группы недвижимых вещей с помощью установления границ. Как указывается в юридической литературе, «они определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников8».

Следует подчеркнуть, что земля является частью используемого в ст. 9, 72 Конституции РФ более широкого понятия «природные ресурсы», которые не отождествляются прямо с объектами права собственности, поскольку в законе указано на их охрану и использование как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Земля рассматривается как компонент природной среды, и с этой точки зрения земли и почвы в Федеральном законе от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»9 названы объектами охраны от загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения и иного негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности.

Земля как природный объект — это часть окружающей природной среды, подчиняющейся действию естественных законов природы. Земля как природный ресурс означает обособление ее определенной полезной части (свойства) для удовлетворения хозяйственных нужд человека. При этом земля является недвижимостью в силу своей природы. Если речь идет об имущественных правах граждан на землю,

7 Бочаров Н.Н. Правовой режим земельного участка... С. 16.

8 См.: Крассов О.И. Юридическое понятие земельного участка // СПС «КонсультантПлюс».

9 См.: Федеральный закон от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» // СПС «КонсультантПлюс».

то объектом вещных и обязательственных прав является земельный участок.

Анализ действующего законодательства показывает, что осуществление права собственности в отношении земельного участка регулируется нормами многих отраслей законодательства: конституционного, гражданского, земельного с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства, регулирующего владение, пользование

и распоряжение земельными участками.

В теории определяется, что создание правового режима недвижимости состоит в необходимости установления целесообразных отношений между субъектами прав на недвижимое имущество через предоставление им субъективных юридических прав и возложение субъективных юридических обязанностей с тем, чтобы вызвать нужное поведение10.

В литературе обращается внимание на то, что правовой режим земельного участка определяется с учетом особых признаков не только объекта гражданского права, но и правообладателей земельных участков. Основная цель, которая преследуется законодателем при установлении правового режима, заключается в определении перечня прав и обязанностей, которые будут иметь правообладатели земельных участков11.

В.И. Сенчищев указывает, что «описать правовой режим того или иного явления объективной действительности - значит во всех подробностях раскрыть особенности возникновения, осуществления и прекращения гражданских прав, как вещных, так и обязательственных, применительно к исследуемому явлению»12.

В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся, в частности, блага, к категории которых относится, как отмечается в литературе, земельный участок, поскольку его использование направлено на удовлетворение разнообразных потребностей субъектов гражданского права. Рассматриваемый объект гражданского права удовлетворяет потребности

10 См.: Кущенко В.В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения // Законодательство и экономика. 2006. № 10. С. 25.

11 См.: Бочаров Н.Н. Правовой режим земельного участка... С. 22.

12 Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения.

Общее понятие // Актуальные проблемы гражданского права /

под ред. М.И. Брагинского ; Исследовательский центр частного права. Российская школа частного права. М., 1999.

граждан в соответствии с целевым назначени-

ем13.

В связи с этим необходимо отметить, что земельный участок как объект права характеризуется следующими особенностями:

1) является недвижимостью особого рода в силу своего природного происхождения (ст. 130 ГК РФ);

2) особым порядком регистрации прав и сделок с ним (ст. 131 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ); регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»14; в связи с этим следует указать на обязанность государственной регистрации права собственности, налагаемую на собственника (ст. 131 ГК РФ, п. 2 ст. 25 ЗК РФ).

Согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимостью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие ее определить в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии с п. 2 ст. 261 ГК РФ, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. В п. 3 ст. 261 ГК РФ уточняются пределы использования природных объектов и ресурсов, связанных своим расположением с земельным участком собственника. Так, собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Земельный участок как объект права может быть делимым и неделимым. Согласно ст. 133 ГК РФ неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее целевого назначения. В ЗК РФ уточняется, что земельный участок является делимым, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный

13 Там же.

14 См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СПС «КонсультантПлюс».

земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Кроме того, земельный участок как объект права собственности обладает гражданской оборотоспособностью. Он может отчуждаться и переходить в порядке универсального правопреемства либо иным способом в той мере, в какой это допускается федеральными законами (п. 4, 5 ст. 27 ЗК РФ).

В литературе специально формулируются юридически значимые свойства земельного участка как объекта гражданского права.

1. Земельный участок представляет собой хозяйственную ценность в силу индивидуальных качественных особенностей, поэтому он не может быть заменен иными схожими вещами и относится к категории незаменимых, поскольку земельные участки не способны к неразличимому смешению.

2. Земельный участок определяется не только количественными характеристиками, но и путем указания на его качественные характеристики. Гибель земельного участка как индивидуально определенной вещи приводит к невозможности исполнения обязательства в натуре.

3. Земельный участок способен неограниченно долго использоваться во времени в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, в силу чего он относится к категории непотребляемых вещей.

4. Делимость земельного участка. Особенности указанного свойства связаны с тем, что их назначение нередко устанавливается непосредственно законом, поэтому неделимыми являются недвижимые вещи, раздел которых в натуре приводит к невозможности использовать их в соответствии с назначением, установленным законом.

5. Земельные участки имеют наиболее важное хозяйственное значение, поскольку, являясь недвижимостью, воспринимаются как наиболее ценное имущество, стабильная основа для ведения хозяйственной деятельности и надежный источник обеспечения исполнения обязательств.

6. Земельный участок может быть связан с урожаем, представляющим собой естественные плоды, регулярно приносимые земельным участком, что связано с его полезными свойствами. До отделения урожая от земельного участка первый является его составной частью.

Земельный участок как объект гражданского права требует соответствующей юридической охраны, чтобы правообладатель не был лишен владения, пользования и распоряжения им. Права собственника земельного участка могут быть нарушены третьими лицами в результате их противоправной деятельности, поэтому целью защиты земельного участка от посторонних вторжений является его признание в качестве объекта права собственности.

К сожалению, в науке не сложилось единого понимания правового режима земельного участка. Одни авторы относят его к межотраслевому институту, включающему нормы различных отраслей права15; другие рассматривают его в контексте одной отрасли16, разрабатывая понятие гражданско-правового режима земельного участка. Ряд авторов в основу исследования правового режима положили разграничение правового режима земельного участка как объекта правоотношений соответствующего вида (земельного, гражданского)17.

По мнению одних авторов, правовой режим является следствием объективно сложившихся общественных отношений, выражением которых являются определенный социальный порядок и государственное волеизъявление по установлению правового режима. Другие полагают, что правовой режим - следствие установления нормативного порядка государством, который специально определяется последним в целях регулятивного воздействия на поведение социальных субъектов с помощью юридических средств и методов.

Понимание правового режима имеет свою специфику в зависимости от того, что используется под объектом данного режима (земля как природный объект, ресурс, недвижимость, доля в праве собственности на земельный участок, земельный участок, его часть и т. д.).

Действующее земельное и иное специальное законодательство построено на разграничении земель по категориям. В соответствии с этим в литературе правовой режим земель различных категорий рассматривается также

15 См., напр.: Анисимов А.П., Мелихов А.И. Правовой режим земельных участков: новый межотраслевой подход к соотношению норм гражданского и земельного права // Право и экономика. 2008. № 12. С. 5.

16 См., напр.: Митягин К.С. Гражданско-правовой режим земельных участков : автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2009.

17 См., напр.: Ким Д.Ч. Ограниченные вещные права на недвижимое имущество : автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2009.

как установленный нормами права порядок использования и охраны земель18.

При совершении сделок с земельными участками между гражданами изменение их целевого назначения и разрешенного использования не допускается. Запрещаются сделки с земельными участками, если они приводят к нарушениям градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных требований или к невозможности соблюдать целевое назначение земельных участков, условия их разрешенного использования.

Целевое назначение, разрешенное использование и зонирование территорий ограничивают свободу усмотрения собственника по использованию земельного участка.

В теории уточняется, что разрешенное использование - это конкретизированное целевое назначение для конкретного, отдельно взятого земельного участка, являющееся правовой основой для возведения лицом, использующим земельный участок, жилых, производственных и тому подобных зданий и сооружений, а также для проведения оросительных, осушительных и других работ (подп. 2 и 3 п. 1 ст. 40 ЗК РФ). При этом разрешенное использование применительно к земельным участкам связано с реализацией соответствующих правовых возможностей, предоставленных ЗК РФ, другими федеральными и региональными законами19.

Анализ гражданско-правового режима показывает, что он влияет на особый порядок возникновения, осуществления, защиты, перехода, ограничения и прекращения права собственности. «Поскольку речь идет о правовом режиме земельного участка как объекта права собственности гражданина, то указанный режим требует уточнения в том плане, что в него не включаются обязательственные вопросы и оборот участков земель, которые могут касаться, например, отчуждения земельных участков, перехода и передачи права собственности, защиты от нарушения обязательств»20.

Полагаем, что правовой режим земельного участка как объекта права собственности можно отнести к статике отношений собствен-

18 См.: Тарасенко О.В. Правовой режим земель транспорта : автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2009. С. 8.

19 См.: Бочаров Н.Н. Правовой режим земельного участка... С. 32.

20 Там же. С. 35.

ности, а правовой режим земельного участка как объекта обязательственного права - к динамике отношений собственности.

Право собственности, принадлежащее конкретному гражданину, представляет собой субъективное право. Его содержание включает в себя правомочия по владению, пользованию и распоряжению объектом права. Согласно ч. 2 ст. 36 Конституции РФ установлен принцип свободы осуществления правомочий собственника. Владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком гражданин как собственник может только в соответствии с законом.

Как отмечается в литературе, владение земельным участком осуществляется в соответствии с законом путем перенесения на местность проектов землеустройства и застройки участка с закреплением границ участка земли и застройки на местности (в натуре)21.

Необходимо проводить различие между правомочиями собственника, составляющими содержание права собственности на земельный участок, и правами и обязанностями, образующими правовой статус собственника земельного участка, предусмотренного земельным и

22

иным специальным законодательством , определяющим полномочия собственника по реализации гражданских прав по владению, пользованию и распоряжению, составляющим содержание права собственности на земельный участок.

Широкий круг обязанностей собственников конкретизируется в законодательстве, определяющем правовой режим соответствующей категории земель, к которой относится земельный участок.

Следует отметить, что право собственности на земельный участок ограничивается федеральными законами в соответствии с прямым указанием Конституции РФ, поэтому в случае расхождения положений гражданского законодательства и норм отраслей публичного законодательства, вводящих ограничения свободы усмотрения собственника по осуществлению своих правомочий, применяются специальные нормы, установленные в публичных интересах.

21 Бочаров Н.Н. Правовой режим земельного участка... С. 36.

22 См., напр.: Земельный кодекс РФ: ст. 40 (о правах собственника), 42 (об обязанностях) ; Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах».

Кроме того, природно-ресурсные законы (ЗК РФ, Лесной и другие кодексы) и акты экологического законодательства могут устанавливать ограничения и обременения различных аспектов владения, пользования и распоряжения природными ресурсами (объектами) в публичных интересах, к которым относится и земельный участок.

В теории поясняется, что под обременением понимается установление дополнительных прав на земельный участок, а ограничение не сопровождается установлением каких-либо дополнительных прав на земельный участок со стороны третьих лиц23.

Ограничения и обременения характеризуются наличием следующих различий: в це-

лях их введения, механизме действия (допустимости передачи правомочий); пределах установлений (федеральными законами и иными правовыми актами); содержании (наличии права на чужую вещь), характере (обременения по своему преимуществу являются возмездными). При этом перечень ограничений и обременений права собственности на земельные участки не является исчерпывающим, поскольку федеральными законами и в предусмотренных ими случаях могут быть установлены и иные ограничения (обременения) прав.

Библиографический список

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.) (с учетом поправок, внесенных законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30 декабря 2008 г. № 6-ФКЗ, от 30 декабря 2008 г. № 7-ФКЗ, от 5 февраля 2014 г. № 2-ФКЗ, от 21 июля 2014 г. № 11-ФКЗ) // СПС «КонсультантПлюс».

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс».

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СПС «Консуль-тантПлюс».

4. Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» // СПС «КонсультантПлюс».

5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СПС «КонсультантПлюс».

6. Федеральный закон от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» // СПС «КонсультантПлюс».

7. Аккуратов, И.Ю. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности / И.Ю. Акку-ратов, Н.М. Коршунов, А.А. Хореев // Государство и право. - 2000. - № 10.

8. Анисимов, А.П. Правовой режим земельных участков: новый межотраслевой подход к соотношению норм гражданского и земельного права / А.П. Анисимов, А.И. Мелихов // Право и экономика. - 2008. - № 12.

9. Бочаров, Н.Н. Правовой режим земельного участка как объект права собственности граждан : дис. ... канд. юрид. наук. - Рязань, 2014.

10. Гражданское право : учеб. : в 3 т. - 7-е изд., перераб. и доп. / под ред. Ю.К. Толстого. - М., 2001. - Т. 1.

11. Ким, Д.Ч. Ограниченные вещные права на недвижимое имущество : автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2009.

12. Крассов, О.И. Юридическое понятие земельного участка // СПС «КонсультантПлюс».

13. Кущенко, В.В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения // Законодательство и экономика. - 2006. - № 10.

14. Митягин, К.С. Гражданско-правовой режим земельных участков : автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2009.

15. Сенчищев, В.И. Объект гражданского правоотношения. Общее понятие // Актуальные проблемы гражданского права / под ред. М.И. Брагинского ; Исследовательский центр частного права. Российская школа частного права. - М., 19)99.

16. Тарасенко, О.В. Правовой режим земель транспорта : автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2009.