Земельные участки и их общая характеристика на современном этапе

Серия: Гуманитарные науки. 2010. № 12 (92). С. 159-163.

3. Иванова В.Н., Безденежных Т.И. Управление занятостью населения. - М.: Финансы и статистика, 2009.

4. Козлова И.Ю. Общая характеристика готовности социального работника к субъект-субъектному взаимодействию // Вестник Тамбовского университета. Серия: Гуманитарные науки.

2010. № 4 (84). С. 107-110.

5. Старовойтова Л.И., Золотарева Т.Ф. Занятость населения и ее регулирование: Учебное пособие для вузов. - М.: Академия,

2011.

Дерюшева О.И.

ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И ИХ ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ

Воронежский экономико-правовой институт

Ключевые слова: земля, земельные участки, земельный ресурс, право на землю.

Аннотация: данная статья посвящена земельному ресурсу: от исторического аспекта до современного законодательства. Автор актуализирует данный вопрос и определяет необходимость тщательного обращения внимания на земельные вопросы.

Keywords: Land, land rights.

Abstract: This article is dedicated to land resources: from the historical aspect to modern legislation. Author actualizes the issue and determine the need for careful attention to the treatment of land issues.

В настоящее время пришло осознание того факта, что земля с ее почвенным покровом, являясь уникальным природным ресурсом, не может не рассматриваться в качестве общественного достояния, независимо от того, кому она принадлежит.

Земля является важнейшей разновидностью недвижимого имущества. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей. Справедливо на этот счет отмечает И.А. Иконицкая, утверждая, что «будучи недвижимым имуществом, земля принципиально отличается от иного недвижимого имущества. Суть этого отличия сформулирована в ст. 9 Конституции РФ, в соответствии с которой земля (как и другие природные ресурсы) признается основой

жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Следовательно, земля как природный ресурс одновременно выполняет и важнейшую социально-экономическую функцию, будучи неотъемлемым условием функционирования человеческого общества».

Вопрос о том, может ли земля участвовать в гражданском обороте, в настоящее время перешел из теоретической области в практическую. При этом следует иметь в виду, что земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. В качестве примера можно привести данные 2003 г., когда в собственности граждан России находилось 7,3%, а в собственности юридических лиц - 0,3% всего земельного фонда России. Подобная ситуация резким образом отличается от ситуации начала 90-х гг., когда оборот земельных участков в силу отсутствия необходимой правовой базы носил полулегальный характер. При этом в гражданско-правовой оборот все чаще вовлекаются земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и по оценке Министерства экономического развития и торговли РФ лишь 24% таких земель исключены из оборота или ограничены в нем.

С исторической точки зрения можно проследить, что отношения связанные с землей постоянно менялись и усложнялись. Так в IX -XVI вв. обширная русская земля считалась «отчиной и дединой» всего княжеского рода, который был коллективным носителем верховной власти в ней, а отдельные князья, участники этой собирательной власти, являлись временными владельцами своих княжений. В.О. Ключевский отмечал, что «суверенная власть оперлась на право собственности и слилось с ним». Право собственности на удел было политической основой власти удельного князя. Государство не стремилось к созданию класса земельных собственников, а использовало свои земли для привлечения людей на государственную службу, передавая ее служилым людям в качестве платы за службу. Лишь только с XVI века в отношении частных лиц применялось производное пользование землей в форме поместного или вотчинного права, которое Г.Ф. Шершеневич называет «правом собственности». После революции 1917 года Советское государство более семидесяти лет было исключительным собственником земельных ресурсов страны. В результате проводимой с начала 90-х гг. XX

века земельной реформы государственная собственность лишилась своего исключительного положения, получив статус одной из форм собственности на землю.

Соответственно можно выделить ряд этапов земельной реформы. Первым этапом считается восстановление частной собственности на землю в современной России принятием Закона № 1305-1 от 6 марта 1990 г. «О собственности в СССР». В последующем право частной собственности граждан на землю было закреплено принятым в апреле 1991 г. Земельным кодексом РСФСР, который установил еще два вида прав на землю: пожизненное наследуемое владение и бессрочное постоянное пользование. Важную роль на данном этапе сыграли органы местного самоуправления, которые были выведены из структуры органов государственной власти и стали самостоятельными субъектами права, получив возможность распоряжаться земельными участками на территориях своих муниципальных образований.

Второй этап реформ начался сразу после распада СССР. Указом президента РФ № 323 от 27 декабря 1991 г. «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» в собственность граждан были бесплатно переданы земельные участки, находящиеся в сельской местности, которые ранее находились в их использовании. При этом был снят и десятилетний мораторий на куплю-продажу земли, разрешена ее продажа, как гражданам, так и юридическим лицам. Предусматривалась также передача в частную, коллективно-договорную и иные формы собственности земель колхозов и совхозов при их реорганизации. В этот период согласно Закону РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», стал осуществляться оборот земельных участков с указанным целевым использованием между гражданами без каких-либо особых ограничений, но при этом купчая должна была быть нотариально удостоверена и зарегистрирована в соответствующем комитете по землеустройству и земельным ресурсам.

Третий и четвертые этапы земельной реформы характеризуются принятием 12 декабря 1993 г. Конституции РФ подтвердившей, что земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9 Конституции РФ). Вопросы продажи земельных участков в процессе

приватизации государственных и муниципальных предприятий регулировал целый ряд президентских указов 1993 - 1994 гг. Были приняты части первая и вторая ГК РФ, где был установлен перечень вещных прав на земельный участок: «Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются: право пожизненного наследуемого владения; право постоянного (бессрочного) пользования; сервитут» (ст. 216 ГК РФ). В статье 130, 131 ГК РФ определены объекты, относящиеся к недвижимости и указан порядок государственной регистрации прав на земельные участки.

Пятый и шестой этапы характеризуются принятием 21 июля 1997 г. Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; 31 октября 2001 г. нового Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Недостатком ЗК РФ является регулирование отдельными федеральными законами ряда категории земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного и водного фонда, а также некоторых видов разрешенного использования садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства и др., что приводит к разным коллизиям и нестыковкам между ними.

Седьмой этап земельной реформы начинается с 1 января 2005 г., в связи со вступлением в силу нового Градостроительного кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ и соответствующих вводных законов. При этом изменились правила землеустройства, порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства, порядок выбора разрешенного использования земельных участков для жилищного строительства, порядок выбора разрешенного использования земельных участков и др. Соответственно с 1 января 2005 г. была полностью реорганизована система государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ними. Регистрационная служба стала федеральной, а плата за регистрацию была заменена госпошлиной. Существенным недостатком является то, что Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), формально называется «Единый», поскольку в каждом субъекте РФ этот реестр свой, обмена информации между этими реестрами нет, даже программное обеспечение не совпадает.

Самый печальный факт представляет собой утрата силы всех льгот о бесплатном предоставлении земельных участков отдельным

категориям граждан, в том числе участникам и инвалидам многочисленных войн, военнослужащим, полицейским и другим работникам силовых структур.

На современном этапе были приняты: Федеральный закон от 17 апреля 2006 г. «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ»; Федеральный закон от 30 июня 2006 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (дачная амнистия) и др.

Поскольку традиционно земельный участок относится к недвижимым вещам, следует отметить, что Гражданское законодательство не содержит его определения как объекта гражданских прав. Лишь в земельном законодательстве предпринята попытка дать определение земельному участку, где он подразумевается как: «... часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находиться над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами». В свою очередь законодательство о недрах относит к недрам «... часть земной коры расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающихся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. ... Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство, а также содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью». Соответственно

законодательство об использовании воздушного пространства распространяет на воздушное пространство (предельно малые высоты - от 0 до 200 м. включительно над рельефом местности или водной поверхностью) над территорией Российской Федерации, в том числе воздушное пространство над внутренними водами и территориальным морем, полный и исключительный суверенитет Российской Федерации. Следовательно, упомянутое выше определение земельного участка было сделано поспешно и более правильная формулировка земельного участка, на наш взгляд, выдвигается Б.И. Уткиным: « земельный участок как объект недвижимого имущества (объект права) - часть земной поверхности на территории государства, замкнутые границы

которой графически описаны и удостоверены уполномоченным органом с указанием площади, категории земель, разрешенного использования, местоположения, правового статуса и других характеристик, отражаемых в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю».

Теперь, когда определение земельного участка дано, можно перейти к некоторым его юридическим свойствам. Среди них можно выделить индивидуально-определенный характер земельного участка, находящего воплощение уникальности земли как природного явления. Это осуществляется в рамках особой публично-правовой процедуры, носящей название государственный кадастровый учет земельных участков, в результате чего они получают такие характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Внесение земельного участка в Единый государственный реестр земель и присвоение ему индивидуального кадастрового номера является своеобразным завершением межевания, тоесть, процедуры установления границ земельного участка на местности. Помимо кадастрового номера и местоположения земельного участка к его индивидуальным признакам можно отнести также назначение (категорию земель) и площадь (п. 6 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

К иным юридическим свойствам земельного участка можно отнести его «непотребляемость» и «незаменимость». О непотребляемости земельного участка высказывался В.А. Горемыкин, указывая на бесконечное использование земли как товара, отсутствие износа и разрушения в процессе использования. Что касается незаменимости, то она присуща любой недвижимой вещи, по этой причине ст. 557 ГК РФ не предоставляет покупателю, предъявляющему требования к продавцу по качеству недвижимости, право требовать замены товара ненадлежащего качества на товар того же рода, соответствующий договору.

Необходимо также упомянуть такие свойства земельного участка как оборотоспособность. Все земельные участки могут быть поделены на оборотоспособные, ограниченно оборотоспособные и изъятые из оборота (ст. 129 ГК РФ и ст. 27 ЗК РФ). Участки, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе, а ограниченно оборотоспособные определяться в порядке, установленным законом (п. 2 ст. 129 ГК РФ).

Основным правовым актом в области земельных отношений

является, как уже было сказано выше, Земельный кодекс РФ. В его компетенцию входит регулирование отношений, связанных с использованием и охраной земель, при этом отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством. При этом нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК РФ и других актах земельного законодательства, могут воспроизводиться (полностью или частично) либо могут конкретизироваться в ЗК РФ, не вступая в противоречие с ГК РФ. Наконец, в земельном законодательстве есть свои земельно-правовые нормы, не включаемые в ГК РФ, к которым относятся нормы публично-правового характера о компетенции государственных и местных органов по регулированию земельных отношений, о государственном учете земель и т.д. Однако зачастую между двумя указанными правовыми актами существуют большие противоречия.

Гражданское законодательство предусматривает не только принудительное изъятие земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд, но также его изъятие путем выкупа либо предоставления равноценного земельного участка с согласия собственника (ст. 63 ЗК РФ). Поскольку этот вариант в ст. 44 ЗК РФ не упомянут, следует полагать, что он отнесен законодателем к процедуре отчуждения.

В случае одностороннего отказа собственника от своего земельного участка, он может быть объявлен бесхозяйной вещью (ст. 53 ЗК РФ). По мнению одного из разработчиков ГК РФ С.А. Хохлова, именно в этом случае на собственника распространяется предусмотренный ст. 225 ГК РФ и Постановлением Правительства РФ № 580 от 17 сентября 2003 г. «Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядок обретения бесхозяйной вещью собственника. Во всех остальных случаях действует презумпция, предусмотренная п. 2 ст. 214 ГК РФ: при отсутствии данных, свидетельствующих о принадлежности земельного участка на праве собственности физическому лицу или муниципальному образованию, он признается государственной собственностью.

При отчуждении собственником своего земельного участка подразумевается его продажа, дарение, залог, обмен и т.д. Действующее законодательство установило целый ряд ограничений на осуществление правомочия распоряжения земельными

участками. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. В случае если субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения о продаже, продавец вправе в течение года предложить земельный участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении. Течение указанного срока начинается со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, в орган местного самоуправления. При продаже земельного участка, по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение.

Существуют также определенные ограничения, касающиеся аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Так, договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Если он заключен на срок, превышающий установленный законом предельный срок, то считается заключенным на срок, равный предельному сроку. Помимо этого, в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Одним из неурегулированных является вопрос о несовершенстве правового регулирования отношений, связанных с возникновением и прекращением права собственности и других вещных прав на земельные участки и с оборотом объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке. В целом российское гражданское законодательство в той части, в какой оно призвано регулировать отношения собственности на земельном участке и расположенные на них здания или

сооружения, иные объекты недвижимого имущества и оборот этих объектов недвижимого имущества, рассматривает их, с одной стороны, как объекты самостоятельные и участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой - как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества.

При совершении сделок с землей приоритет отдается земельному законодательству, содержание которого раскрывается в ст. 2 ЗК РФ. По справедливому мнению Г.В. Чубукова: «...Отчуждение и другие сделки с земельными и природными объектами должны законодательно регулироваться не на принципе гражданского законодательства об осуществлении гражданских прав только своей волей и в своем интересе и свободе договорных отношений, а на принципе земельно-правового регулирования «о праве собственника земли совершать отчуждения земельной недвижимости только в случаях, прямо разрешенных законом». Это правило должно быть основным, определяющим принципом правовых основ земельного рынка...». Следовательно, нормы ГК РФ в части, касающейся прав на земельные участки, должны быть приведены в соответствие с ЗК РФ. Например, ст. 270 ГК РФ, разрешающая землепользователю с согласия собственника участка передавать земельный участок в аренду или безвозмездное пользование, отныне фактически прекратила свое действие, поскольку в ст. 20 ЗК РФ содержится на то однозначный запрет.

Сделкам с земельным участкам присущи все требования, установленные законодательством, такие как: законность, установленный статус участников сделки, соответствие воли и волеизъявления участников сделки и естественно, соблюдение установленной формы договора. Право на земельный участок возникает с момента государственной регистрации этого права. Несоблюдение требования о регистрации сделки влечет ее недействительность. При осуществлении сделки и переходе прав на земельный участок государственной регистрации подлежат: сама сделка, совершаемая субъектами права, а также возникшее в результате право лица.

Подводя итог выше изложенному, отметим следующее. Поскольку земельный участок имеет двойственный характер, являясь объектом гражданских прав, он одновременно является объектом природного происхождения, следовательно, правовое регулирование сделок с земельными участками носит комплексный

характер со стороны отраслей земельного и гражданского права. Нормы, применимые для регулирования сделок, в том числе сделок с недвижимостью, должны быть конкретизированы применительно к сделкам, объектом которых является земля. При этом характеристика земельного участка как предмета сделок подлежит законодательному закреплению в интересах сторон при индивидуализации земельного участка и в интересах государства для целей контроля и учета земельных участков со стороны государственных органов.

К тому же необходимо законодательно урегулировать отношения связанные с возникновением и прекращением права собственности и других вещных прав на земельные участки и с оборотом объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке. Поскольку провозглашенная в ЗК РФ (ст. 1) идея «единой судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов» в рамках действующего законодательства нереализуема. Это обуславливается тем, что у них различный правовой режим, оборот земельных участков подвержен большому количеству ограничений в отличие от объектов недвижимости, расположенных на них и др.

Для урегулирования данного вопроса О.М. Козырь и А.А. Маковская предлагают ввести новое вещное право, получившее название ограниченного владения земельным участком. С подобным предложением следует согласиться, поскольку данное право представляет собой право пользования земельным участком, на котором расположено здание, а также право владения им только в той мере и в тех пределах, в какой это необходимо для пользования зданием. При этом право ограниченного владения не должно препятствовать собственнику здания в любой момент приобрести иное вещное или обязательственное право на соответствующий земельный участок. В этом случае право ограниченного владения будет прекращено, однако в последующем, если другое право собственника здания на земельный участок прекратится, оно снова возникнет.

В настоящее время нужно стремиться к устранению многочисленных противоречий между ЗК РФ и ГК РФ, что послужит совершенствованию нашей правовой системы и возвысит ее на более высокую ступень развития.

Список литературы

1. Дерюшева О.И. Применение брачного договора в сфере

недвижимого имущества супругов // Нотариус. 2011. № 4. С. 31-36.

2. Ландаков В.Н. О защите давностного владения земельными участками: проблемы и решения // Аграрное и земельное право. 2011. № 6. С. 35-40.

Жигулин А.А.

ПРАВОВАЯ КУЛЬТУРА ЛИЧНОСТИ КАК ФОРМА ПРАВОСОЗНАНИЯ

Воронежский экономико-правовой институт

Ключевые слова: правовая культура, правосознание, сознание права, уровень правовой культуры.

Аннотация: данную научную статью автор посвятил проблемам правовой культуры личности, акцентировал внимание на необходимости повышения правовой культуры и предложил пути реализации предложенных совершенствований.

Keywords: legal culture, legal consciousness of law, the level of legal culture.

Abstract: this scientific article the author dedicated to the problems of the legal culture of personality, focused attention on the need to improve the legal culture and suggested ways of implementing the proposed improvement.

Правовая культура характеризует уровень правосознания, включает степень сознания права, на которую опирается государственная власть, характеризуется она и интенсивностью убеждений в ценности права. Правовая культура имеет свою структуру: профессиональный и традиционно-бытовой пласты. Высокий уровень правовой культуры - один из признаков правового государства. Правовая культура есть особое социальное явление, которое может быть воспринято как качественное правовое состояние и личности, и общества, подлежащее структурированию по различным основаниям. Комплексное использование накопленного в теории правовой культуры материала необходимо, прежде всего, для того, чтобы обеспечить всестороннее изучение проблемы. Вместе с тем в каждом конкретном случае на первый план выдвигается строго определенный критерий в понимании данной разновидности культуры.

Так, при подходе с позиций повышения роли человека в