«Вторичка» удержала покупателей

За счет сохранения высокого спроса и вымывания ликвидного предложения средняя стоимость вторичной недвижимости продолжает расти. За месяц жилье на крупнейших рынках страны подорожало почти на 2%. Охлаждения спроса за счет постепенной переориентации покупателей на новостройки после повышения ключевой ставки ЦБ на рынке ждут к середине октября. После этого цены на вторичное жилье по прогнозам стабилизируются, но уровень торга может начать расти.

Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в августе составила 130,4 тыс. руб. за кв. м, подсчитали в «ЦИАН.Аналитике». Относительно июля показатель увеличился на 1,9% — это максимальный месячный прирост с марта 2022 года. Ранее динамика составляла 0,7–0,9% в месяц. Согласно подсчетам «Этажей», в России в целом средняя стоимость вторичной недвижимости за последний месяц увеличилась на 0,33%, до 114,3 тыс. руб. за кв. м. Средний бюджет предложения в стране составляет 4,4 млн руб., это на 1,9% больше, чем месяцем ранее, отмечают в «Авито Недвижимости».

Увеличение темпа роста средней стоимости жилья руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов связывает с высоким спросом, способствующим вымыванию бюджетного предложения.

«Массового переписывания ценников мы не зафиксировали»,— говорит эксперт. Сейчас в базе, по его словам, 199,8 тыс. лотов, на 6% меньше, чем месяцем ранее. Руководитель вторичного и загородного направлений «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин говорит, что предложение за месяц сократилось на 3,6%, а спрос вырос на 10,3%. «Пока спрос растет быстрее, чем количество квартир»,— замечает он.

Наиболее выраженный месячный рост стоимости вторичного жилья, согласно подсчетам «ЦИАН.Аналитики», произошел в Самаре, где средний показатель увеличился на 4%, до 113 тыс. руб. за кв. м. В Казани аналогичная динамика составила 3,5%, до 152,5 тыс. руб. за кв. м. В Челябинске, по данным «Этажей», средняя стоимость жилья за месяц выросла на 1,75%, до 73,9 тыс. руб. за кв. м. В Волгограде — на 1,6%, до 86,1 тыс. руб. В Санкт-Петербурге же динамика оказалась более сдержанной: рост на 0,6% за месяц, до 195 тыс. руб. В «Авито Недвижимости» добавляют, что средний лот в городе сейчас стоит 8,3 млн руб. К предыдущему месяцу показатель вырос на 1,2%.

На вторичном рынке «старой» Москвы средняя стоимость массового жилья сейчас составляет 276 тыс. руб. за кв. м, лота — 14,3 млн руб., говорит директор направления «вторичный рынок» компании «Инком-недвижимость» Сергей Шлома. За месяц эти показатели выросли на 0,3% и 0,1% соответственно. В Новой Москве средняя цена 1 кв. м 202,8 тыс. руб., лота — 9,9 млн руб. К предыдущему месяцу оба значения снизились на 0,1%. Активные продажи, по словам господина Шломы, последние полтора месяца позволяли продавцам уходить от дисконтов: без торга на рынке продавалось 30% квартир против 20% в июне. В «старой» Москве, по словам эксперта, за месяц объем экспозиции вырос на 0,4%, до 88,05 тыс. лотов. Но это объясняется в основном накапливанием малоликвидных объектов — переоцененных, с низкими характеристиками и проч., говорит он. Хороших предложений, по его словам, становится меньше.

За счет повышения ключевой ставки ЦБ и увеличения стоимости кредитования Алексей Попов ждет постепенного смещения спроса со вторичного рынка в сегмент новостроек.

Но лишь в перспективе: «пока у участников рынка достаточно много одобрений, полученных еще до решения регулятора, да и не все банки кардинально пересмотрели условия». Стремление покупателей сохранить одобренные ставки, по мнению директора «Этажей» Ильдара Хусаинова, сейчас даже стимулирует заключать сделки со вторичным жильем, подогревая спрос. Охлаждения рынка он ждет ближе к середине октября. Хотя часть продавцов уже опасаются снижения спроса, проявляя гибкость в общении с покупателями, замечает эксперт. Такие собственники, по словам господина Хусаинова, готовы предоставлять скидку на уровне 10%.

Благодаря высокому спросу в моменте, по мнению господина Попова, говорить о массовых дисконтах на вторичное жилье преждевременно. В перспективе эксперт рассчитывает на общую стабилизацию цен и их небольшое снижение в сегменте недавно сданных новостроек, где конкуренция наиболее высока. Ильдар Хусаинов ждет сохранения средней стоимости вторичного жилья на текущем уровне до конца года, предполагая, что постепенно расти будет лишь уровень торга. Эксперт обращает внимание на то, что покупатели сейчас в целом мыслят более стратегически: многие сразу интересуются возможностью рефинансирования кредитов в дальнейшем при снижении ипотечных ставок. Сергей Шлома сомневается, что со вторичного рынка в итоге уйдут более 10–20% клиентов, поясняя, что многие приобретают жилье без использования заемных средств.

Динамика цен на вторичную недвижимость на крупнейших региональных рынках России

Локация
Средняя стоимость вторичной недвижимости (тыс. руб. за кв. м)
Динамика (%)
Август 2022
Июль 2023
Август 2023
За месяц
За год
Москва
311,3
305,5
310,2
1,50%
-0,40%
Санкт-Петербург
208,6
201,9
204,5
1,30%
-2,00%
Казань
143,6
147,4
152,5
3,50%
6,20%
Нижний Новгород
116,8
123
125,3
1,90%
7,30%
Краснодар
118,7
123,3
124,5
1,00%
4,90%
Ростов-на-Дону
103,6
116,1
119,1
2,60%
15,00%
Новосибирск
110,5
116,3
118,1
1,50%
6,90%
Екатеринбург
104,8
114,6
115,3
0,60%
10,00%
Самара
102,1
108,7
113
4,00%
10,70%
Красноярск
97,5
108,1
111,5
3,10%
14,40%
Уфа
101,9
109,4
111,1
1,60%
9,00%
Омск
85,9
96,3
98,2
2,00%
14,30%
Пермь
83,7
93
95,5
2,70%
14,10%
Воронеж
86,8
90,3
91,1
0,90%
5,00%
Волгоград
79,9
88,6
90,4
2,00%
13,10%
Челябинск
65,2
79,2
82
3,50%
25,80%
Московская область
159,9
158
159,1
0,70%
-0,50%
Ленинградская область
133,1
126
125,9
-0,10%
-5,40%

Источник: данные «ЦИАН.Аналитики».