Подписано — и с плеч жилье

По итогам 2022 года половина сделок со вторичным жильем совершалась по доверенности, что стало максимальным показателем за всю современную историю российского рынка недвижимости. Это результат спешной продажи своих квартир через посредников россиянами, уехавшими из страны. Сделок могло быть и больше, но иногда ипотечные банки и страховые компании отказывались заключать их, опасаясь потенциальных рисков.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Как подсчитали для “Ъ” в инвесткомпании «Флип», в 2022 году 50% сделок по продаже жилья на вторичном рынке по всей РФ совершались через нотариальную доверенность. Этот показатель стал рекордным за всю историю наблюдений за рынком. Так, по данным аналитиков, в 2021 году таких сделок было не более 20%, в 2020 году — 15%, в 2019 году — 8%, в 2018 году — 5%.

В целом по стране по итогам 2022 года на вторичном рынке заключено 3,9 млн сделок, что меньше на 7% год к году, поясняет гендиректор «Флип» Евгений Шавнев.

Большая часть этого объема пришлось на Москву, Подмосковье и Краснодарский край.

Руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко подтверждает этот тренд. По ее словам, в Москве и Подмосковье до сентября 2022 года доля сделок по продаже готовых квартир по доверенности не превышала 5%, всплеск начался после объявления мобилизации и их объем к концу года достиг 20%. Управляющий директор «Миэль» Ирина Пешич говорит, что ее компания в 2022 году заключила 35% таких сделок. В Москве на вторичном рынке обычно продавалось не более 5% квартир, но уже прошедшей осенью эта доля увеличилась в 3,4 раза, добавляет юрисконсульт офиса «Академическое» «Инком-Недвижимости» Наталья Киселева.

Всплеск сделок с доверенностью — это результат отъезда россиян после начала военной операции РФ на Украине.

Только в Турции в 2022 году 153 тыс. российских граждан получили ВНЖ, сообщило управление по миграции этой страны. «Зачастую мы сталкиваемся не только с доверенностями, подтвержденными российскими нотариусами, но и зарубежными специалистами и консульством РФ за рубежом»,— поясняет Наталья Киселева.

Впрочем, таких сделок могло быть и больше. По словам Ирины Пешич, некоторые собственники перед отъездом из РФ вместо доверенностей составляли дарственные на квартиры близким родственникам, которые затем и продавали жилье. Однако, напоминает заместитель руководителя юридического департамента агентства «Этажи» Сергей Чужаков, сейчас можно оформлять сделки дистанционно с использованием электронных подписей продавца и покупателя.

Как правило, при продаже квартиры по доверенности цена на нее ниже минимум на 10%, отмечает Ирина Пешич. Но сейчас, продолжает она, на вторичном рынке цены продолжают снижаться и продавцы квартир готовы давать более существенные дисконты. Но, даже несмотря на скидки, потенциальные покупатели не всегда охотно соглашаются на такие сделки, отмечает Елена Мищенко.

Наталья Киселева говорит, что 50% россиян по-прежнему с настороженностью относятся к подобным сделкам и отказываются от их заключения, видя для себя риски, которые могут возникнуть впоследствии.

Например, высок риск столкнуться с мошенничеством либо сделать ошибки в договоре купли-продажи, которые без собственника исправить сложно, добавляет она. Но ранее еще больше россиян не доверяли продавцам с доверенностью. По данным «Флип», в 2021 году совершить сделку по доверенности готовы были лишь 30% респондентов, а в 2022 году доля таких граждан выросла до 60%.

Впрочем, не всегда сделки срываются из-за недоверия покупателя или продавца. Наталья Киселева говорит, что банки щепетильно относятся к продаже недвижимости по доверенности, понимая, что она несет в себе дополнительные риски. Но основным же инициатором отказов от таких сделок чаще всего являются не банки, а страховые компании, когда речь идет о страховании ипотечной сделки, добавляет она.

В 2023 году доля сделок по доверенности останется на прежнем уровне, прогнозирует Евгений Шавнев. Он полагает, что в продажу выйдут новые объекты, чьи собственники не находятся в России и уже смогли определиться с местом пребывания на ближайшую перспективу. Ирина Пешич, напротив, считает, что основная масса объектов либо уже выставлена на продажу, либо реализована, поэтому доля сделок по доверенности не увеличится. Наталья Киселева согласна, что если массового оттока россиян в 2023 году не случится, то доля таких сделок вернется к привычным значениям.