К вопросу о легализации прав собственника самовольной постройки

ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ

The question of money of owner unauthorized construction Glushchenko G.1, Idrisova E.2 К вопросу о легализации прав собственника самовольной постройки Глущенко Г. А.1, Идрисова Э. А.2

'Глущенко Гузель Анатольевна / Glushchenko Guzel — старший преподаватель; 2Идрисова Эльмира Альфировна /Idrisova Elmira — студент, гуманитарный факультет, Нефтекамский филиал Башкирский государственный университет, г. Нефтекамск

Аннотация: в статье проанализированы проблемы легализации самовольной постройки и оформления прав собственника, а также представлены некоторые пробелы законодательства в исследуемой области. Рассмотрены проблемы, связанные с определением основных критериев и условий для признания права собственности на самовольную постройку. Abstract: the article analyzes the problem of legalization of unauthorized construction and registration of ownership rights, as well as provides some gaps in the legislation of the study area. The problems associated with the definition of the basic criteria and conditions for the recognition of ownership of unauthorized construction.

Ключевые слова: самовольная постройка, способ приобретения права собственности, легализация самовольной постройки, признание права собственности на самовольную постройку, аренда земельного участка.

Keywords: unauthorized construction, method of acquisition of ownership, legalization of unauthorized construction, the recognition of ownership of unauthorized construction, rent of land.

Спорные правоотношения, касающиеся самовольного строительства, в настоящее время являются нередким явлением и достаточно распространенной категорией дел в нашей стране. Положения ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не определяют среди объектов гражданских прав самовольную постройку, соответственно ее участие в гражданском обороте по общему правилу не предусмотрено. В то же время правовой режим, статус и признание права собственности на самовольную постройку закреплены в главе 14 ГК РФ и названы как одно из возможных оснований возникновения права собственности.

Еще с ранних исторических времен на практике возникали случаи, когда строительство объектов недвижимости шло в обход норм действующего законодательства либо с незначительными нарушениями, что как следствие выражалось в трудностях получения прав собственника на эти постройки. Опыт современной правоприменительной деятельности показывает, что институт «самовольной постройки» остается актуальным и сейчас, поскольку его реализация затрагивает достаточно широкий круг субъектов - от частных лиц до государства. Более того, в действующем законодательстве, до сих пор имеются существенные противоречия. Современная реформа гражданского законодательства хотя и внесла некоторые коррективы в определение ясности правового статуса самовольной постройки, однако это только усложнило процедуру оформления прав собственника на объекты недвижимости.

Исходя из положений, установленных ГК РФ, а именно статьи 222, самовольной постройкой признается: «здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

В большинстве случаев основанием для признания объекта самовольной постройкой является факт отсутствия разрешения на строительство. Однако судебная и правоприменительная практика склонна считать, что сам факт отсутствия разрешения на строительства, при отсутствии иных оснований предусмотренных ст. 222 ГК РФ, не является предопределяющим в исках о признании права собственности, при наличии у «собственника» самовольной постройки действий по узаконению постройки [1].

Так, решением Кумертауского межрайонного суда Республики Башкортостан от 31 августа 2016 года по иску гражданки Б. к администрации о признании права собственности на реконструированное нежилое помещение отказано в удовлетворении, поскольку, истцом не было получено разрешение на реконструкцию нежилого помещения, собственником которого она является; из этого следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за лицом, которое ее возвело, имевшее возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения [2].

Анализ данного примера показывает, что подобной позиции придерживается и практика высших судов. Так, в п. 26 положения Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указано, что «суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство». Кроме этого, «отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку» [4].

В. А. Алексеев отмечает, что «поскольку именно органы местного самоуправления дают согласие на строительство на территории муниципального образования, соответственно, подачи иска в суд должно предшествовать обращение в администрацию муниципалитета, конечным итогом которого должно стать письменное разрешение на признание права собственности на самовольную постройку» [1].

Таким образом, основным критерием и условием, позволяющим суду признать за лицом, осуществившим самовольное строительство, право собственности на самовольную постройку, является добросовестное поведение субъекта до момента начала строительных процедур или в их процессе, а также при получении разрешения на подобную постройку. Соответственно, если лицо, которое до начало возведения самовольной постройки или в процессе строительства за таким разрешением не обращалось, то и иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен.

Проблемой легализации самовольной постройки также является неясность позиции законодателя, в отношении самовольных построек, возведенных лицами (арендаторами) на земельных участках предоставленных им на праве аренды по договорам аренды.

Так, согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий.

Таким образом, права арендатора на признание право собственности на самовольную постройку, по нашему мнению, необоснованно ограничены.

Так, например, по иску индивидуального предпринимателя к администрации о признании права собственности на сооружение было отказано [3]. В обоснование решения суд пришел к выводу, что земельный участок, на котором расположен спорный объект, находится в государственной собственности. Истцу он был предоставлен на праве аренды. Ввиду наличия подобных условий удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии у истца названных в пункте 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации вещных прав на земельный участок, на котором возведена спорная постройка, противоречит, по мнению суда, положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По нашему мнению, актуальным является и вопрос о возможности признания права собственности на объекты незавершенного строительства как объекты недвижимости, которые при буквальном толковании действовавших норм могли быть признаны самовольной постройкой.

Законодатель исключил понятие «иное недвижимое имущество», к которому относятся объекты незавершенного строительства. Следуя логике, установленной в пункте 10 статьи 1 ГрК РФ, объект, строительство которого не завершено, не является ни зданием, ни строением, ни сооружением. Это самостоятельный вид недвижимости. Исходя из этого, можно предположить, что законодатель исключил возможность узаконить объект незавершенного строительства на основании статьи 222 ГК РФ, что стало отягчать частноправовые интересы. В п. 30 Постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,

связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что «объект незавершенного строительства, как недвижимое имущество может признаваться самовольной постройкой» [4]. Таковое положение правовых норм после внесения изменений, по нашему мнению, является неоднозначным.

Таким образом, признание права собственности на самовольную постройку - это трудоемкий и финансово-затратный процесс, включающий в себя проведение юридического анализа наличия правовых оснований для признания права собственности на объект, а также технического анализа - проведение судебных строительных экспертиз, устанавливающих отсутствие отклонения от проектной документации и безопасность для жизни и здоровья человека возведенного объекта.

Литература

1. Алексеев В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: ВолтерсКлувер, 2007. С. 355.

2. Архив Кумертауского межрайонного суда Республики Башкортостан за 2016 г. Гражданское дело от 31 августа 2016 года.

3. Решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.05.2016 г. по делу №А07-7987/2016 // Картотека арбитражных дел. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://kad.arbitr.ru/ (дата обращения: 20.11.2016).

4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Справ.-правовая система «КонсультантПлюс». ВерсияПроф. [М., 2016]. Электрон. текст. дан. Послед. обновление 09.11.2016.