О некоторых дискуссионных вопросах теории вещных прав

УДК: 347.214.23 ББК: Х404.1+Х407.11

А.П. Анисимов, А.Я. Рыженков, С.А. Чаркин

О НЕКОТОРЫХ ДИСКУССИОННЫХ ВОПРОСАХ ТЕОРИИ ВЕЩНЫХ ПРАВ

Аннотация. В статье рассматриваются теоретические проблемы развития системы вещных прав на земельные участке в контексте двух Концепций развития гражданского законодательства. Авторы высказывают ряд критических соображений в части предлагаемого понимания суперфиция, а также аргументируют необходимость множества субъектов ограниченных вещных прав.

Ключевые слова: Концепция развития гражданского законодательства; вещные права; обязательственные права; право собственности; владение, пользование и распоряжение; земельный участок.

A.P. Anisimov, A.J. Ryzhenkov, S.A. Charkin

ABOUT SOME DEBATABLE QUESTIONS OF THE THEORY OF THE REAL RIGHTS

Annotation. In article theoretical problems of development of system of the real rights on ground a site in a context of two Concepts of development of the civil legislation are considered. Authors state a number of critical reasons regarding offered understanding суперфиция, and also give reason for necessity of set of subjects of the limited real rights.

Key words: The concept of development of the civil legislation; real rights; liability laws; property right; possession, using and the order; ground area.

Одной из современных дискуссионных проблем теории вещных прав является вопрос о расширении перечня вещных прав на земельные участки.

В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, подготовленной Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства в 2003 г.[1, С. 47], а также в ряде научных трудов ее разработчиков [2, С. 95] были высказаны предложения дополнить систему ограниченных вещных прав на земельные участки еще одним новым видом - правом ограниченного владения земельным участком.

а) авторы данной концепции предлагают для всех случаев, когда право собственности на земельный участок и расположенное на нем здание принадлежат разным лицам, а собственник здания по тем или иным причинам не имеет какого-либо иного вещного или обязательственного права, на основании которого он мог бы пользоваться земельным участком, обеспечить такое право собственнику здания путем введения нового ограниченного вещного права - права ограниченного владения земельным участком.

Действительно, такая ситуация сплошь и рядом присутствует на практике, когда земельные участки были предоставлены гражданам для строительства несколько десятилетий назад, дома построены и даже зарегистрированы в их собственность, а вот на земельные участки у таких граждан нет никаких правоустанавливающих доку-

ментов. Авторы Концепции предлагают закрепить за такими гражданами (у которых присутствует документально неподтвержденное право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок) новый вид вещных прав - ограниченного владения земельным участком. С одной стороны, если граждане должны пойти и зарегистрировать это свое новое вещное право, то не проще ли законодательно упростить им подтверждение другого права, на котором им много лет назад предоставили этот участок - право постоянного (бессрочного) пользования?

С другой стороны, и в 2003 г., когда разрабатывалась данная концепция, и по настоящий момент позиция законодателя осталась неизменной - наиболее привлекательным с точки зрения государства (по налоговым и иным соображениям) является право частной собственности на земельный участок, и для его развития законодателем сделано очень много. И какой смысл искусственно конструировать новый вид ограниченных вещных прав, когда в данном случае проще создать условия для перехода участка в собственность?

б) по мнению авторов Концепции, если собственник здания захочет изменить его разрешенное использование или реконструировать здание таким образом, что это приведет к необходимости «расширения» содержания его права ограниченного владения, сама возможность изменения разрешенного использования или осуществления реконструкции здания должна стать предметом соглашения с собственником земли. Подобным же образом не должны необоснованно ущемляться земельные права собственника здания, если собственник участка захочет изменить его целевое назначение.

В данном случае следует заметить, что и в 2003 г., и в настоящий момент изменение целевого назначения земельного участка, занятого зданием, в подавляющем большинстве случаев невозможно в принципе, поскольку здания расположены, главным образом, в границах населенных пунктов, и перевод их в иные категории земель (лесного, водного фонда и т.д.) обычно не практикуется. Относительно же изменения разрешенного использования заметим, что оно определяется не в каждом конкретном случае путем переговоров собственника здания и собственника земельного участка, а путем принятия Правил землепользования и застройки (это предусматривал и действовавший в 2003 г. Градостроительный кодекс РФ, утративший затем силу).

Таким образом, включение в систему ограниченных вещных прав на земельные участки предложенного в Концепции права ограниченного владения не могло дать положительного эффекта и решить существующие проблемы.

Видимо, понимая неполноту сделанных в 2003 г. предложений, Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства в 2009 г. предложил вниманию научной общественности сразу пять направлений совершенствования гражданского законодательства, непосредственный интерес из которых для нас представляет Концепция развития законодательства о вещном праве 2009 г. [3]. Не пытаясь дать оценку всем аспектам данного документа, в целом не вызывающего принципиальных возражений, остановимся лишь на некоторых дискуссионных вопросах.

Данная концепция предлагает внедрение в российское право нескольких новых вещных прав. Рассмотрим их подробнее на примере суперфиция.

Суперфиций как вещное право предполагает возможность застройки чужого земельного участка. Но насколько оправдана эта конструкция?

- указывается, что это право срочное - до 199 лет, но не менее 50 лет. Установление сроков, превышающих срок жизни человека, не имеет смысла. Аналогичным

образом, и юридические лица за 50 лет пройдут не одну реорганизацию. Таким образом, перед нами типичное бессрочное ограниченное вещное право, которое авторы Концепции искусственно делают срочным.

- гибель построенного на земельном участке имущества не является основанием для прекращения такого права, а истечение срока является основанием для прекращения права; по окончании права застройки все строения, сооружения вместе с земельным участком остаются у собственника земельного участка без какой-либо компенсации суперфициару.

При таком подходе остается открытым вопрос о юридической судьбе построенной недвижимости. Получается, что правообладателя недвижимости, построенной и функционирующей 50 и более лет, можно прогнать с земельного участка после истечения срока. Такое предложение есть чистейший произвол, имеющий и определенную коррупционную составляющую, поскольку в большинстве случаев земельный участок будет государственным.

- обладатель суперфиция может возводить строения, изменять их, сносить и возводить новые, пределы осуществления этих действий зависят от условий договора с собственником земельного участка. Это нарушение требований ГрадК РФ, согласно которым изменение параметров и видов строительства регулируется градостроительными регламентами. Передача этих функций собственнику участка парализует систему городского управления.

- при возведении зданий и сооружений на земельном участке, используемом на праве аренды, право собственности на строения и сооружения должно возникать у арендодателя, а не арендатора земельного участка. Это сделано, чтобы соблюсти конструкцию единого объекта и недопустить, чтобы у арендатора было более сильное право, чем у собственника. На наш взгляд, эту проблему можно решить проще - запретить суперфи-ций на арендуемых землях. Намного более логичной будет ситуация, когда земельные участки под застройку будут сразу предоставляться на праве суперфиция.

Таким образом, поддерживая необходимость расширения перечня ограниченных вещных прав на земельные участки, заметим, что их внедрение в ГК РФ без учета межотраслевой сферы их действия может привести к отрицательному результату для охраняемых законом публичных интересов.

Примечательно, что данная Концепция 2009 г. внесла свой вклад и в дискуссию о необходимости признания вещными ряда обязательственных прав на земельные участки, например, ипотеки. Об этом уже давно говорилось в научной литературе и это закреплено в законодательстве ряда зарубежных стран (ФРГ, Австрия, Эстония и т.д.) [4, С. 9-13]. Однако относительно отдельных прав на земельные участки, традиционно считавшихся обязательственными (аренда, безвозмездное срочное пользование), дискуссия продолжается.

По мнению С.С. Шерстнева, аренда является вещным правом [5, С. 10]. Р.С. Рублевский полагает, что право аренды можно определить как ограниченное вещное право, ограничивающее право собственности на арендованное имущество, обладающее свойством следования и возможностью вещно-правовой защиты против третьих лиц. Однако в качестве вещного права право аренды будет выступать только в случае обретения лицом права владения [6].

Н.Н. Мисник считает, что ГК РФ до сих пор остается неизвестным право безвозмездного срочного пользования земельными участками, которое ЗК РФ однозначно относит к вещным правам на землю (ст. 24, 41, 56.1), называя при этом договор среди оснований возникновения данного права [7].

С таким подходом нам трудно согласиться. В самом общем виде научная доктрина предусматривает, что вещные правоотношения отличаются от обязательственных по признаку определенности обязанных субъектов. Вещные права являются абсолютными и действуют в отношении неопределенного круга лиц, а юридически значимое действие обязательственных прав ограничивается конкретной личностью должника. Отсюда следует ряд принципиальных отличий в способах защиты прав, их содержании и основаниях возникновения. Наделение отдельных обязательственных правоотношений признаками вещных свидетельствует лишь об использовании определенных приемов законодательной техники и не может говорить об изменении правовой природы относительных правоотношений [8].

Вещное право определяет связи управомоченного лица со всеми другими (третьими) лицами, а не с конкретным обязанным лицом (что характерно для обязательственных прав, являющихся в силу этого относительными по своей юридической природе). Абсолютность вещных прав обусловлена как раз тем, что они закрепляют отношение лица к вещи, а не к другим лицам, исключая для них возможность препятствовать управомоченному лицу в использовании вещи либо воздействовать на вещь без его разрешения [9].

В случае аренды или права безвозмездного срочного пользования земельным участком мы видим все проявления именно обязательственных, а не вещных прав. Поэтому представляется, что позиция об отнесении права аренды к числу вещных прав требует дополнительной аргументации.

Сформулируем нашу научную позицию по этим проблемам.

1) существующая конструкция ограниченных вещных прав исключает возможность появления двух субъектов - правообладателей. Между тем, мы получаем очень странную с точки зрения здравого смысла ситуацию. С одной стороны, абсолютное вещное право (собственности) предполагает возможность существования двух и более сособственников; конструкция договора аренды не исключает наличия двух и более лиц на стороне арендатора (или арендодателя). При этом находящаяся посередине конструкция ограниченных вещных прав такой вариант не предполагает. Мы не видим никаких разумных соображений (кроме обеспечения «чистоты доктрины»), препятствующих ее возникновению. Практической необходимости внедрения такой правовой конструкции более чем достаточно. Приведем два примера.

а) у гражданина - наследодателя был неделимый земельный участок, принадлежавший ему на праве пожизненного наследуемого владения. Если наследников два и более, суды будут вынуждены отдать такой участок одному гражданину, а другим выдать денежную компенсацию. Однако нормативное закрепление множества субъектов ограниченных вещных прав (включая право пожизненного наследуемого владения) снимает эту проблему.

б) согласно п. 4 ст. 36 ЗК РФ, в случае, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется лицу, во владении которого находится большая площадь помещений в здании, в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения. Данный подход имеет ряд изъянов. Главный из них заключается в том, что подлежащая применению в данном случае конструкция частного сервитута для казенных предприятий и государственных учреждений выглядит, скажем так, не очень логично и преемлимо.

Намного более целесообразно, как и в других случаях, предусмотренных данной статьей, передать такой участок указанным субъектам на праве общего постоянного (бессрочного) пользования пропорционально долям, принадлежащим им на помещения соответствующего здания.

2) авторы Концепции 2009 г. предложили легализовать вещные отношения, уже существующие в реальной действительности. Так, ч. 12 ст. 15 Олимпийского закона [10] закрепляет, что в случае, если собственниками земельных участков, предназначенных для размещения олимпийских объектов федерального значения, и лицами, пользующимися находящимися в государственной или муниципальной собственности и предназначенными для размещения олимпийских объектов федерального значения земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды заключены соглашения с ГК «Олимпстрой» об организации строительства олимпийских объектов федерального значения, земельные участки у таких лиц не изымаются. Следовательно, строительство на таких земельных участках осуществляется по модели суперфиция, предложенного в Концепции 2009 г., но без обозначения данных отношений в качестве суперфициарных.

Это означает, что усложнение общественных отношений, появление и укрепление межотраслевых связей норм различной отраслевой принадлежности влечет за собой не только размывание привычных границ между отраслями права, но и устоявшимися за века цивилистическими конструкциями. Речь идет, во-первых, о появлении новых ограниченных вещных прав (суперфиция) в сфере действия норм гражданского и земельного законодательства (то есть правовое регулирование таких отношений предполагает изначально межотраслевой характер), и, во-вторых, изменение доктринальных подходов к различию вещных и обязательственных прав.

3) в существующей концепции ограничений права собственности не подвергается сомнению их классификация на ограничения права пользования и права распоряжения различным имуществом, в том числе земельными участками [11, С. 37]. При этом в части распоряжения эти ограничения касаются, главным образом, федеральных земельных участков. В связи с этим, возникает вопрос: если право публичной собственности ограничено в части распоряжения (земельным участком нельзя распорядиться, поскольку в силу ст. 27 ЗК РФ он изъят из гражданского оборота), то чем тогда такой публичный собственник будет отличаться от частного или публичного обладателя большинства титулов ограниченных вещных прав? В сущности, ничем. При этом отличия ограниченных вещных прав от права частной собственности очевидны.

При этом мы полагаем, что вопреки позиции авторов Концепции 2009 г., введение в гражданско-правовое поле эмфитевзиса, суперфиция и иных вещных прав не исключает существования права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения, которые могут совершенно спокойно сосуществовать, дополняя друг друга. Учитывая специфику права землепользования, регламентирующего право на земельный участок публичных субъектов, его замена суперфицием, эмфитевзисом или иными новыми вещными правами с практической стороны нецелесообразна.

4) в обеих приведенных выше Концепциях развития гражданского законодательства (2003 и 2009 гг.) земельные участки рассматриваются исключительно как товар

- объект гражданских прав. Между тем, земля - это особый объект правоотношений. Как следует из ст. 1 ЗК РФ, земля - это природный объект, природный ресурс, и только, в-третьих - объект недвижимости.

Земельные отношения регулируются не только нормами гражданского, но еще и нормами земельного, административного, экологического, градостроительного и иных отраслей законодательства. Искусственный разрыв всего этого многообразия правовых связей в интересах частноправового регулирования природных ресурсов означает ущербность такой правовой доктрины, и представляет опасность для публичных интересов.

Список литературы

1. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковского. - М.: Статут, 2004. - 95 с.

2. Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 2. - С. 95-114.

3. http://www.privlaw.ru/concep_RZVP.rtf

4. Бышков П.А. Ограниченные вещные права на земельные участки в странах континентальной Европы и России: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2011. - С. 9-13.

5. Шерстнев С.С. Аренда в земельном праве Российской Федерации: автореф. дис. . канд. юрид. наук. - Саратов, 2004. - С. 10.

6. Рублевский Р.С. Права человека и проблемы безопасности общества и личности в современной России. Сборник научных статей по материалам Второй научнопрактической конференции (Волгоград, 4-5 декабря 2008 года). - Волгоград, 2009.

- С. 193.

7. Мисник Н.Н. Роль договора в возникновении вещных прав на землю и определении их содержания // Юрист. - 2008. - № 3.

8. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. - М., 2002. - С. 858.

9. Суханов Е.А. К понятию вещного права // Правовые вопросы недвижимости.

- 2005. - № 1.

10. Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. № 310-ФЗ (ред. от 19.07.2011) «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

11. Камышанский В.П. Ограничения права собственности: вопросы классификации // Свобода, право, рынок. Выпуск второй: сб. науч. тр. - Волгоград, 2001. - С. 37.