Состояние и развитие ипотечного жилищного кредитования и аренды жилья

6/2Q11 мвВЕСТНИК

СОСТОЯНИЕ И РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ

THE CONCEPT OF DEVELOPMENT OF HYPOTHECARY HOUSING CREDITING AND HABITATION RENT

B.C. Фролова

V.S. Frolova

ФГБОУ ВПО "МГСУ"

В статье изложены результаты анализа ипотечного жилищного кредитования и аренда жилья. Установлены тенденции развития, причины сдерживающие развитие и даны конкретные рекомендации для дальнейшего развития.

In article results of the analysis of hypothecary housing and habitation rent are stated. Tendencies of development, the reason constraining to development are established and concrete recommendations for the further development are given.

Концепция развития ипотечного жилищного кредитования предполагает создание целостной системы, которая включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. Формирования системы ипотечного жилищного кредитования является одной из приоритетных задач государственной жилищной политики.

Ипотека получила свою правовую защиту в виде Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года №102-ФЗ в последней редакции 2009 года с учетом всех принятых изменений и дополнений, а также Федерального закона №11-ФЗ «О внесении изменений в статью 29 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» от 15.02.2010 года. Для укрепления банковской системы правительство РФ и Банк России приняли ряд законов и положений. Среди них следует выделить Федеральный закон от 27.10.2008 года №175-ФЗ «О дополнительных мерах для укрепления стабильности банковской системы в период до 31 декабря 2011 года» и Положение ЦБ РФ от 26.03.2004 года №254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравниваемой к ней задолженности». В соответствии с Федеральным законом от 15.02.2010 года №11-ФЗ кредитные организации не имеют права в одностороннем порядке менять условия кредитного договора и процентную ставку по кредитам. Российские законодательства не предусматривают ограничения предельного размера процентных ставок за пользование ипотечными кредитами. Процентная ставка назначается с учетом ставки рефинансирования Банка России, маржи банка и инфляции. Величина ставки зависит также от того является ли заемщик клиентом банка, положительной его кредитной истории, финансового положения банка, отраслевой принадлежности банка.

Объем задолженности по ипотечным кредитам с начала 2010 года вырос на 86 процентов. Банки не спешили выделять новые кредиты. Предложение правительства Российской Федерации о выделении 250 млрд. рублей на поддержку ипотечного жилищного кредитования и снижения ставки по кредитам до 11 процентов не дали результата. Резкое снижение ставок в приказном порядке может привести к росту цен на жилье и снизить интерес банков к ипотечному кредитованию. В конце 2008 года из-за возникшего финансового кризиса 95% банков приостановили свои кредитные ипотечные программы. Активными на рынке ипотечного кредитования остались - Сбербанк, ВТБ, Банк Дельта Кредит и некоторые отраслевые банки. Тем не менее, число сделок по ипотечному кредитованию в г. Москве увеличилось с февраля 2010 года на 22.7%. По данным Департамента жилищной политике и жилищного фонда г. Москвы в 2009 году более 2,5 тысяч семей купили жилье по программе «Социальная ипотека».

В настоящее время несколько активизировался процесс выдачи ипотечных жилищных кредитов. Постепенно объемы выданных кредитов достигают докризисного периода. К началу 2011 года объем выданных кредитов составлял до 300 тысяч в год. Ставки по ипотечным кредитам постепенно снижаются при увеличении срока кредитования до 20 и более лет. Следует отметить, что в целях подстраховки возврата кредита, увеличивается первоначальный взнос в процентах от суммы кредита и составляет 15-30 процентов. В некоторых случаях, особенно это характерно при выдаче кредита в валюте, первоначальный взнос может составлять 35-45 процентов. Кроме того, размер кредита напрямую зависит от стоимости залогового имущества и может составлять 50-70 процентов от оценочной стоимости ликвидного залога. Банки предоставляют выгодные условия по ипотечному жилищному кредитованию при внесении первоначального взноса в размере 40-50 процентов от размера кредита. Однако это является главным тормозом развития ипотеки, т.к. большинство заемщиков со средним уровнем прожиточного минимума (например, средняя зарплата в городе Москве в 2011 году составляет 40 тысяч рублей в месяц) не имеют возможности улучшить свои жилищные условия за счет ипотечного кредитования. Потенциальными заемщиками являются семьи совокупный доход которых составляет 80-90 тысяч рублей в месяц. Проведенные автором исследования [2], показали, что ежемесячная плата по кредиту составляет 30-40 процентов от дохода семьи. Для сравнения, за рубежом только 5-7 процентов. Чем выше суммарный доход семьи, тем доступнее ипотечное кредитование и больше возможности при выборе покупаемой квартиры. В настоящее время на рынке ипотечного кредитования появились единичные предложения предоставления кредита без первоначального взноса. Ставки по таким кредитам значительно выше среднерыночной и сроки кредитования короткие. Большинству заёмщиков такое кредитование не приемлемо. Банки предоставляют ипотечные кредиты под залог уже имеющейся у заемщика недвижимости при условии, что эта недвижимость застрахована и юридически принадлежит заемщику. Банки самостоятельно оценивают ликвидность залогового имущества. Для многих заемщиков такой способ кредитования удобен для улучшения жилищных условий. Однако при таком кредитовании заемщик в случае не возврата кредита лишается имущества. Некоторые банки выставляют заемщику счет к выплате денежной суммы, связанной с продажей заложенного имущества.

Ипотека может являться для некоторых категорий заемщиков выгодным способом улучшения жилищных условий. Цена на недвижимость будет расти в среднем на 10-12 процентов в год (данные компании «Миэль-Брокеридж»). В условиях кризиса жилищное строительство не развивалось в достаточной мере. Следует отметить основные причины сокращения жилищного строительства: стагнацию строительства,

6/2011 мвВЕСТНИК

отсутствие финансирования, перенос сроков окончания строительства, высокий процент незавершенного строительства; высокий уровень инфляции 10-11 процентов в год; увеличение стоимости строительных материалов и эксплуатации строительной техники. По прогнозным данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в 2011 году объем выданных ипотечных кредитов составит 640 млрд. рублей и скоро достигнет докризисного уровня. Ставки по кредитам в рублях должны опуститься до 11,8 - 13 процентов, в валюте до 10,2 - 11,2 процента. Если это будет так, то ставки в 2011 году будут самыми низкими за весь период ипотечного кредитования. В Москве 19 июня 2011 года по данным компании «Пересвет Групп» в домах-новостройках стоимость одного квадратного метра жилья составляет 7857 доллара США или 219990 рублей. Стоимость одного квадратного метра вторичного жилья составляет 7168 долларов США или 200715 рублей. В 2011 году возможно удорожание отдельных видов жилья даже на 20-25 процентов в зависимости от спроса. Для сравнения за рубежом стоимость недвижимости растет на 1-2 процента в год, а ставки по ипотечным кредитам составляют 2-3 процента. Потенциальные заемщики понимают, что деньги сегодня дороже, чем деньги завтра. При удачном и приемлемом для семьи заемщика ипотечном кредите потерю покупательной способности денежных средств можно избежать. Приобретая квартиру по ипотечному кредитованию, заемщик при завершении срока кредитования выплачивает банку проценты по кредиту и кредит. Общая сумма процентов может составлять, как уже отмечалось автором [1], 80-90 процентов от стоимости квартиры. Таким образом, квартира обойдется заемщику на 85 процентов дороже, чем если бы он приобретал квартиру сразу, уплатив всю сумму. Однако с учетом того, что недвижимость постоянно дорожает, то и продажная стоимость приобретенной по кредиту квартиры также увеличивается. Новая рыночная стоимость квартиры может компенсировать заемщику сумму выплаченных процентов. При высоком уровне инфляции ипотечное кредитование является весьма рациональным способом вложения денежных средств. И чем ниже будет процентная ставка по кредиту (правительство РФ этого добивается) [2] и чем ближе будет она к годовому проценту роста стоимости недвижимости, тем процесс ипотечного жилищного кредитования будет эффективнее. Если инфляция снизится до 5-7 процентов в год, то и ставка по ипотечному кредитованию может понизиться до 8-9 процентов.

В Российской Федерации свыше 90 банков и страховых компаний занимаются выдачей ипотечных жилищных кредитов. Ставки по кредитам каждый банк назначает исходя из собственных условий финансовой деятельности и ставки рефинансирования Банка России. Ставка рефинансирования в настоящее время 8,25 процента. Даже ориентируясь только на ставку рефинансирования, становится ясно, что ставка по ипотечному кредитованию не может быть ниже 8 процентов. Тем не менее, руководитель Сбербанка РФ Г. Греф 23.05.2011 года доложил премьеру министров правительства РФ В.В. Путину о запуске нового ипотечного кредита с самой низкой ставкой за всю историю ипотечного кредитования в РФ - 8 процентов годовых при условии, что заемщик должен внести 50 процентов стоимости кредита. Кредит выдается на 8 лет. ВТБ 24 предоставляет кредит по ставке 8,75 процентов в долларах США или ставке 9 процентов в ЕВРО. Кредит выдается до 50 лет. Первоначальный взнос обязателен. Примерно 40 процентов от стоимости приобретаемой недвижимости. Внешэкономбанк предоставляет кредиты по ставке 11 процентов годовых. Первоначальный взнос в размере 20 процентов от стоимости приобретаемого жилья. Срок кредита до 30 лет. Кредит выдается с господдержкой. Чтобы купить квартиру заемщик должен взять в банке ипотечный кредит соответствующий рыночной стоимости квартиры. Банки, предос-

тавляющие ипотечные кредиты, выставляют свои условия и требования. Перечень этих требований во всех банках примерно одинаков. Самое главное требование это постоянный ежемесячный чистый доход заемщика или совокупный доход семьи заемщика. Банки принимают во внимание только декларированный доход. Банки, в целях подстраховки не возврата кредита, требуют залог недвижимого имущества застрахованного и юридически чистого и самостоятельно оценивают ликвидную стоимость залога. Многие банки на своих сайтах в интернете, с целью привлечения заемщиков, приводят методики расчета ипотечного кредитования. Заемщик может самостоятельно с учетом совокупного дохода семьи и ориентировочной стоимости желаемой квартиры рассчитать размер кредита, первоначальный взнос, ежемесячный платеж по кредиту. Методики расчета ипотечных кредитов не учитывают затрат которые ожидают заемщика после выплаты кредита и начисленных по нему процентов. Это эксплуатационные затраты, затраты, связанные с содержанием общего имущества всех владельцев квартир в доме [1]. Затраты связанные с созданием кондоминиума, страхования, плату налогов с 2013 года на имущество и т.д. Ни в одном из рассмотренных автором банков заемщику не разъясняется об ожидающих его затратах. Улучшить свои жилищные условия за счет покупки жилья из собственных средств может только 30 процентов населения [3].

Покупка квартиры за счет ипотечного жилищного кредитования является не единственным способом решения проблемы жилья. Рост цен на жилье, расходов на эксплуатацию, налоги на недвижимость (с 2013 года), страхование недвижимости и другие дополнительные расходы с которыми сталкивается в будущем заемщик, могут быть препятствием при решении покупки квартиры за счет ипотечного кредита. Более экономичным вариантом может стать долгосрочная аренда жилья [3]. Задачу повышения доступности жилья российские власти решают за счет строительства социального жилья финансируемого из бюджета и строительства доходных домов. До 2014 года планировалось ввести на рынок жилья 3 млн. квадратных метров с выделением из бюджета 4,2 млрд. долларов США. В Москве предусматривалось до 2012 года [2] построить 200 доходных домов и начать их заселение. Однако с 25 сентября 2009 года в г. Москве программа строительства доходных домов приостановлена. Тем не менее, заместитель министра К. Королевский заявил 18 апреля 2011 года, что Минрегионраз-вития планирует из 142 млн. квадратных метров ежегодного планового ввода жилья 30 млн. квадратных метров сдавать в аренду. К 2020 году - 20 процентов строящегося жилья отдавать под доходные дома. Аренда будет на 20-30 процентов ниже рыночной. Приватизировать жилье в доходных домах нельзя. Доходные дома выгодны тогда, когда цена на недвижимость не растет и инфляция невысока. Затраты на аренду жилья в годовом процентном отношении к стоимости квартиры, как правило, меньше, чем банковские ставки. Жилье дорожает - дорожает и арендная плата. Платить за аренду необходимо в зависимости от площади квартиры и наличия комнат. По выполненным автором расчетам арендная плата может составить 3-6 процентов [3] стоимости жилья в год. Это выгоднее, чем платить за кредит банку. Как уже отмечалось, за рубежом съемный вариант жилья считается более выгодным. В Российской Федерации необходимо: продолжить программу строительства доходных домов, разработать методику определения арендной платы съемного жилья. Строительство доходных домов должно стать первостепенной задачей в целях обеспечения недорогим жильем население страны. Кроме арендной платы квартиросъемщик обязан оплачивать все дорогостоящие коммунальные услуги. Квартиросъемщик имеет возможность положить на депозит свободные денежные средства и, таким образом, получать доход достаточный для оплаты за аренду. В таком случае аренда пред-

6/2011 ВЕСТНИК

ставляется целесообразнее, чем ипотечное кредитование, правда без получения в будущем дорогостоящей квартиры в собственность.

Развитие рыночных отношений привело к существенным изменениям в оценке недвижимости в экономике государства и жизни людей. В условиях кризиса жилищное строительство не развивалось в достаточной мере, что существенно повлияло на развитие жилищного ипотечного кредитования и строительство доходных домов, предоставляемых для аренды. При незначительном выделении средств из бюджета ипотечное кредитование является (4) одним из действенных источников получения внебюджетного финансирования. Автором проведен анализ различных форм и условий жилищного ипотечного кредитования. Выявлены позитивные и негативные моменты развития жилищного ипотечного кредитования в целом и применительно к условиям г. Москвы. Проведена проработка представительной статистической информации, позволяющей оценить масштабы, темпы и направления происходящих изменений на рынке недвижимости и ипотечного кредитования. Наиболее распространенной формой ипотеки является простая форма кредита, когда осуществляется процесс погашения кредита и начисленных по нему процентов. Ипотечный рынок делить на первичный и вторичный рынок, как это делается за рубежом. Первичный рынок - заемщик-банк. Вторичный рынок - фондовый рынок ипотечных облигаций. Вторичный рынок в Российской Федерации не развивается, несмотря на то, что созданы Федеральное агентство ипотечного кредитования, Федеральная ипотечная ассоциация и Московское ипотечное агентство. Развитие вторичного рынка - эмиссия ценных ипотечных бумаг и реализация их на фондовом рынке - является важным этапом поддержки ипотечного кредитования и обеспечения банков свободными кредитными ресурсами. В г. Москве выполняется программа «Жилище» и «Социальная ипотека», поддерживаемая правительством и городской думой. Продажа квартир и выдача ипотечных кредитов осуществляется на основе рыночной стоимости квартир. Установлено, что ни одна из методик оценки рыночной стоимости квартир не учитывает возникающих расходов заемщика после приватизации квартиры. Для дальнейшего развития жилищного ипотечного кредитования и аренды жилья автором даны [2] следующие рекомендации:

- необходимость постоянной государственной и муниципальной поддержки первичного рынка и развития вторичного рынка ипотечного кредитования;

- повсеместное создание фондов поддержки жилищного ипотечного кредитова-

- государственная и муниципальная поддержка банков, участвующих в ипотечном кредитовании;

- совершенствование методик оценки рыночной стоимости квартир с учетом не только их потребительских качеств, но и эксплуатационных и других затрат будущих владельцев квартир;

- развитие системы аренды жилья с правом проживания и последующим выкупом;

- совершенствование и унификация процесса выдачи ипотечных кредитов. Сокращение размера первоначального взноса, процентов за кредит, увеличения сроков кредитования.

- совершенствование систем строительных сберегательных касс по типу «немецких» - клиент, накопитель, заемщик;

- определение рациональной области использования жилищного ипотечного кредитования и аренды жилья.

Жилищное ипотечное кредитование и аренда жилья должны совершенствоваться и развиваться в соответствии с изменяющимися условиями развития рынка недвижи-

мости. При выходе Российской Федерации из кризиса и дальнейшей стабилизации рыночной экономики возникнут новые проблемы. решение которых потребуют нового подхода к оценке жилищного ипотечного кредитования и аренды жилья.

Литература

1. Колобов С.С., Колобова B.C. Книга «Жилищное ипотечное кредитование». Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», М., 2002 г.

2. Фролова B.C. Тенденция развития жилищного строительства и рынка жилья. Научные труды коллектива кафедры Экономики и Управления в Строительстве. Выпуск 17. Экспресс-полиграфия ГОУ ВПО МГСУ, М., 2010 г.

3.. Фролова B.C. Исследование составляющих элементов жилищной политики. Научные труды. Тринадцатая международная межвузовская научно-практическая конференция молодых ученых, докторантов и аспирантов. МГСУ. Издательство ООО «ПК Зауралье», М.2010 г.

4. Фролова B.C. Состояние и перспективы развития жилищного ипотечного кредитования. Научные труды кафедры Экономики и Управления в Строительстве. Выпуск 16. Экспресс-полиграфия ГОУ ВПО МГСУ, М., 2009 г.

5. Колобова B.C. Совершенствование подхода к оценке рыночной стоимости квартир. Научные труды коллектива кафедры Экономики и Управления в строительстве. Выпуск 7. Экспресс-полиграфия МГСУ. М. 2002 г.

Refereces:

1. Kolobov S.S., Kolobova V.S. The book "Housing hypothecary crediting" Izdatelsko-trading corporation "Dashkov and To "Moscow, 2002

2. Frolova V.S. The tendency of development of housing construction and the habitation market. Proceedings of collective of chair of Economy and Management in Building. Release 17. Express polygraphy Moscow, Moscow State University of Civil Engineering,2010

3. Frolova V.S. Research elements of a housing policy. Proceeding. The thirteenth international scientifically-practical conference of young scientist and post-graduate students.Moscow State University of Civil Engineering. Open Company publishing house ' The personal computer Zauraly', Moscow, 2010

4. Frolova V.S. A condition and prospects of development of housing hypothecary crediting. Proceeding of collective of chair of Economy and Management in Building.Release 16.Express polygraphy Moscow, Moscow State University of Civil Engineering, 2009

5. Kolobova V.S. Approach perfection to an estimation of market cost of apartments. Proceedings of collective of chair of Economy and Management in Building. Release 7. Express polygraphy, Moscow State University of Civil Ingineering,Moscow, 2002

Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, аренда жилья, кредитный договор, ставка по кредиту, условия кредитования.

Key words: hypothec housing crediting, home rent, the credit contract, the rate under the credit, crediting conditions.

Телефон: 89166296208

Рецензент: Владимирова И.Л., д.э.н., профессор кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Г.В.Плеханова.