Муниципально-частное партнерство как метод стимулирования развития рынка загородной недвижимости

Мартынова МУНИЦИПАЛЬНО-ЧАСТНОЕ ПАРТНЕРСТВО

Ю.С.

12.4. МУНИЦИПАЛЬНО-ЧАСТНОЕ ПАРТНЕРСТВО КАК МЕТОД СТИМУЛИРОВАНИЯ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Мартынова Юлия Сергеевна, аспирантка, Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет

Контакты автора: usg100@mail.ru

Аннотация. Основной проблемой, препятствующей сегодня развитию массовой малоэтажной застройки на территории РФ, является отсутствие необходимой инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Решение ее возможно лишь при реализации механизма государственно-частного партнерства. Несмотря на решение власти осуществлять поддержку малоэтажного строительства, данный механизм на практике не нашел своего применения. В статье мы предлагаем рассмотреть вариант муниципально-частного партнерства, который, на наш взгляд, может быть успешно применен при реализации проектов по развитию территорий для малоэтажного строительства.

Ключевые слова: государственно-частное партнерство, муниципально-частное партнерство, малоэтажное строительство, загородная недвижимость, инфраструктура

MUNICIPAL-PRIVATE PARTNERSHIPS AS A METHOD OF STIMULATING THE DEVELOPMENT OF SUBURBAN REAL ESTATE MARKET

Martynova Julia S., graduate student, St. Petersburg State University of Engineering and Economics

Annotation: The main problem hindering the development of mass today low-rise buildings in the Russian Federation is the lack of the necessary engineering, transport and social infrastructure. Its solution is possible only if the implementation of public-private partnership. Despite the decision of government to support low-rise building, this mechanism is in practice not found its use. In this paper we propose to consider the option municipal-private partnership, which, in our opinion, can be successfully used in projects for the development of land for low-rise building.

Keywords: Public-private partnerships, municipal-private partnerships, low-rise construction, rural property, infrastructure

На сегодняшний день, малоэтажное строительство является серьезным резервом для решения проблемы обеспечения населения доступным жильем на территории РФ.

Основной проблемой, препятствующей освоению новых территорий для массовой малоэтажной застройки, является отсутствие необходимой инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Решение ее возможно лишь при реализации механизма

государственно-частного партнерства (ГЧП), когда нагрузка при строительстве объектов инфраструктуры равномерно распределяется между заинтересованными сторонами: государством и частным девелопером. Несмотря на решение власти осуществлять всестороннюю поддержку малоэтажного строительства, данный механизм на практике так и не нашел своего применения. В данной статье, мы предлагаем рассмотреть один из вариантов ГЧП, а именно, муниципальночастное партнерство, который, на наш взгляд, может быть успешно применен при реализации проектов по развитию территорий для малоэтажного строительства.

Преимущества малоэтажной застройки для государства очевидны. Во-первых, строительство можно вести в местах, не пригодных для возведения многоквартирных домов. Так же, освоение загородных территорий значительно уменьшило бы нагрузку на город. Во-вторых, небольшие сроки строительства позволяют решить проблему недостатка ввода жилья. В-третьих, низкая себестоимость объекта малоэтажной недвижимости, достигаемая, в том числе, и за счет применения инновационных технологий в строительстве, делает такое жилье доступным для большого слоя населения и т.д.[1]

В целях поддержки малоэтажного строительства, еще в 2005 году был запущен национальный проект «Доступное жилье», появилась целевая программа «Жилище» и «Свой дом». Но результатов нет до сих пор. В то же время была предпринята попытка разработать механизм совместного участия государства и бизнеса в развитие территорий малоэтажной застройки, в строительстве необходимой инженерной и социальной инфраструктуры, так называемый механизм государственно-частного партнерства.

Для раскрытия идеи ГЧП обратимся к терминологии. В международной практике существует родовое понятие - публично-частное партнерство. В английском языке отсутствует понятие «государственно-частное партнерство», а существует лишь определение «public-private partnership», которое включает в себя любое взаимодействие в определенной сфере публичного партнера и частного партнера. В Российском законодательстве известны две его разновидности -государственно-частное и муниципально-частное партнерство (МЧП). Отличаются они статусом публичного субъекта. В первом случае им является государство в лице Российской Федерации, или субъекта федерации. Во втором, самостоятельными субъектами правоотношений выступают муниципальные образования и органы местного самоуправления.[2]

В нашей стране в 2005 году был принят федеральный закон №115-ФЗ «О концессионных соглашениях», который до сих пор является единственным законом, регулирующим отношения в рамках ГЧП в сфере строительства. Практика показала, что этот закон он не совершенен, так как регулирует всего лишь одну форму ГЧП, которая носит название buildoperate-transfer. Суть его заключается в следующем: «...одна сторона (концессионер - частный партнер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением недвижимое имущество, право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту - публичному партнеру), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить

Бизнес в законе

1 '2012

концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности» [3]. При этом публичный партнер ни в какой мере не компенсирует затраты частного партнера на проект.

Явным недостатком такого соглашения является то, что собственность на объект остается за публичным партнером, и как следствие, данный объект не может служить предметом залога в кредитных отношениях между частным партнером и банком, который его финансирует. С экономической точки зрения, подобные проекты подразумевают целевое проектное финансирование и в данном случае банк, вступая в проект, не обеспечивает полностью сумму кредитных средств, в отличие от залогового финансирования. Банк получает лишь понимание экономики проекта от будущих платежей и рассматривает вопрос рисков более пристально.

При строительстве объектов социального значения в нашей стране часто используется механизм госзакупки, когда государство, выступая в роли заказчика, привлекает для реализации проекта подрядчиков, либо поставщиков. При этом все риски традиционно лежат на исполнителе. На наш взгляд, преимущество ГЧП перед госзакупкой заключается в возможности оптимального распределения рисков, путем составления матрицы рисков. Например, риск изменения законодательства будет нести публичный партнер, а риск эксплуатации - частный и т.д. Если существует перекос в рисках, партнер, который участвует не адекватно в несении того или иного риска, оценивает его и прибавляет стоимость соответствующую рискам, что приводит к удорожанию проекта. На наш взгляд, оптимальное распределение рисков, а так же выработка юридических механизмов его преодоления, в конечном итоге, может привести к значительному снижению стоимости проекта в целом.

В сфере малоэтажного строительства, механизм ГЧП нашел применение только при строительстве дорожно-транспортной инфраструктуры.

При строительстве объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуру местного значения, на наш взгляд, целесообразнее использовать механизм муниципально-частного партнерства (МЧП). При этом необходимо предусмотреть возможность заключения контрактов жизненного цикла, по которому государство компенсирует затраты инвестора на проект.

Идея МЧП состоит в следующем. Предположим, у публичного партнера отсутствуют необходимые средства для строительства объекта инфраструктуры. Т.е., при существующем бюджете и горизонте бюджетного планирования 3 года, муниципалы не могут позволить себе построить стадион, школу и т.д.. В этой ситуации механизм МЧП позволяет привлечь частного партнера, который, в свою очередь, привлекает в проект кредитное учреждение.

Между публичным партнером, в лице муниципального образования (МО), частным партнером и финансирующей организацией, в зависимости от выбранной схемы, заключается двухстороннее или трехстороннее соглашение. Под проектом МЧП подразумевается деятельность по созданию (реконструкции) и (или) эксплуатации объектов соглашения в области социального развития, развития образования, здравоохранения, социального обслуживания населения, физической культуры, спорта, культуры, туризма, транспортной и инженерной инфраструктур, инфраструктуры связи и

телекоммуникаций в МО. Финансирующей организацией может выступать одно или несколько российских и (или) иностранных юридических лиц, предоставляющих кредитное и (или) заемное финансирование и гарантию для реализации проекта МЧП.

Участие МО в проектах может осуществляться в следующих формах:

1) путем предоставления МО частному партнеру земельных участков, на которых располагается объект соглашения; находящихся в собственности МО объектов соглашения в целях их эксплуатации;

2) путем предоставления МО частному партнеру денежных средств для целей реализации проекта мЧп, в том числе для целей обеспечения минимального дохода частного партнера при производстве товаров, выполнении работ, оказании услуг по соглашению в соответствии с установленными МО ценами (тарифами), не обеспечивающими покрытие затрат частного партнера;

3) путем предоставления гарантий, обеспечивающих надлежащее исполнение МО, частным партнером или третьим лицом обязательств, необходимых для реализации проекта МЧП;

Права на объект соглашения в течение срока действия соглашения определяются в соглашении и могут распределяться следующим образом:

1) права владения и (или) пользования объектом соглашения, находящимся в собственности МО и необходимым для реализации проекта МЧП, предоставляются частному партнеру на срок, определенный в соглашении, по истечении которого частный партнер возвращает объект соглашения МО;

2) право собственности на объект соглашения принадлежит частному партнеру в течение определенного в соглашении срока, по истечении которого частный партнер передает объект соглашения в собственность МО; при этом распределение прав и обязанностей по владению и пользованию объектом соглашения после такой передачи определяется в соглашении;

3) право собственности на объект принадлежит частному партнеру, распределение прав и обязанностей по владению и пользованию объектом определяется в соглашении;

4) объект соглашения принадлежит на праве долевой собственности частному партнеру и МО, в этом случае доли сторон на объект соглашения, порядок их перераспределения и передачи определяются в соглашении;

Возможности такого разнообразного сочетания прав позволит, на наш взгляд, сделать проекты муниципально-частного партнерства наиболее привлекательными для инвесторов.

Экономической основой МЧП является финансовый механизм, предусматривающий поэтапное возмещение затрат частного партнера государством. А именно, публичный партнер, в лице МО в течение долгосрочного периода (10-15 лет) равными долями или другими способами, предусмотренными соглашением, компенсирует затраты частного партнера на проект. Конечно же, если считать прямолинейно, конечная стоимость объекта соглашения в результате получается выше той цены, которую государство могло быть заплатить за него в текущем периоде. Стоимость будет увеличена как минимум на процентную ставку за обслуживание кредита и на тот размер вознаграждения, который возьмет частный партнер за строительство и эксплуатацию объекта. Но оценивать выгоду государства

Мартынова МУНИЦИПАЛЬНО-ЧАСТНОЕ ПАРТНЕРСТВО

Ю.С.

от проекта таким образом, на наш взгляд, крайне не верно.

Необходимо учитывать тот факт, что конечными целями участия Мо в проектах МЧП являются развитие, повышение эффективности управления и использования недвижимого имущества, находящегося в собственности МО; улучшение качества товаров, работ, услуг, предоставляемых потребителям с использованием данного имущества; повышение инвестиционной привлекательности территории МО; развитие сферы образования, здравоохранения, социального обслуживания населения, физической культуры, спорта, культуры, туризма, транспортной и инженерной инфраструктур, инфраструктуры связи и телекоммуникаций. Реализация данных целей в настоящем периоде подразумевает получение отложенной экономической выгоды. Сегодня существуют методики, которые учитывают расчет дополнительных налоговых отчислений от реализуемого проекта, снижение нагрузки на бюджет по причине реализации той или иной функции, будущих поступлений в бюджет от того, что будут образованы новые рабочие места и т.д.

В итоге, финансовая модель МЧП должна учитывать экономические и социальные выгоды от реализации того или иного проекта в совокупности.

На сегодняшний день, на территории северо-западного региона РФ не существует примеров муниципально-частного партнерства, и в целом по России оно только начинает формироваться. Таким образом, рассмотренная модель публично-частного партнерства является, на наш взгляд, достаточно прогрессивной с точки зрения достижения науки и практики и может быть успешно применена в области комплексного развития территорий в сфере малоэтажного пригородного строительства.

Список литературы:

1. Белых А. Моя крепость [Текст] // Бизнес-журнал, 2007, №19

2. Википедия. [Электронный ресурс] // http://en.wikipedia.org /wiki/Public%E2%80%93private_partnership.

3. Федеральный закон от 21.07.2005 N 115-ФЗ (ред. от

04.12.2007) "О концессионных соглашениях" (21 июля 2005 г.) [Электронный ресурс] // http://www.consultant.ru/document/cons _doc_LAW_73152.

References:

1. Belykh A. My fortress [text] // Business Magazine, 2007, № 19.

2. Wikipedia. [Electronic resource] // http://en.wikipedia.org/ wiki/Public% E2% 80% 93private_partnership

3. Federal Law of 21.07.2005 N 115-FZ (as amended on

04.12.2007) "On Concession Agreements"

[electronic resource] //

http://www.consultant.ru/document/cons_doc _LAW_73152.

РЕЦЕНЗИЯ

На статью Мартыновой Юлии Сергеевны «Муниципально-частное партнерство как метод стимулирования развития рынка загородной недвижимости».

В условиях активизации в сфере строительства загородной недвижимости, а также существующих проблем, связанных с отсутствием необходимой инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, рассмотрение практической реализации механизма

государственно-частного партнерства, несомненно, представляется весьма актуальным.

В качестве одного из вариантов решения указанной проблемы автор видит в равномерном распределении нагрузки при строительстве объектов инфраструктуры между заинтересованными сторонами: государством и частным девелопером.

Ценность статьи с методической точки зрения состоит в уточнении автором самого понятия «государственно-частное партнерство».

В статье подробно анализируются преимущества мунициально-частного партнерства (МЧП). При этом автор справедливо утверждает, что во многом нерешенность проблем муниципально-частного партнерства обуславливается несовершенством его нормативно-правового регулирования.

Последовательный анализ существующих разновидностей сотрудничества в сфере недвижимости позволил автору статьи определить приоритетные направления их практической реализации.

Практическая значимость проведенного в статье исследования выражается в разработанных автором направлениях участия муниципальных образований в проектах МЧП.

Важное место в статье также отводится разработке финансового механизма МЧП, предусматривающего поэтапное возмещение затрат частного партнера государством, а также направленного не только на получение экономических выгод, но и решение ряда социальных проблем.

Следует согласиться с мнением автора о перспективности рассмотренной модели именно в области комплексного развития территорий в сфере малоэтажного пригородного строительства, которое получает все большее развитие именно в муниципальных образованиях.

Статья в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к научным работам, и может быть рекомендована к публикации в научных журналах, в том числе в журналах из перечня ВАК.

Зав. кафедрой «Менеджмент» НОУ ВПО Тульский

институт управления и бизнеса им. Н.Д. Демидова,

к.э.н. В.В. Яровова