Нежилой объект в «мелкую нарезку»

Нежилой объект в «мелкую нарезку»

Как частные инвесторы вкладываются в офисную недвижимость

В конце 2024 года начнут вводиться в эксплуатацию первые крупные бизнес-центры, заметная часть которых продавалась в «мелкую нарезку» — блоками до 150 кв. м, причем непрофильным инвесторам. Сдача этих объектов может поменять правила игры на рынке, говорят консультанты. «Ъ-Review» разбирался, чего ждать от нового инвестиционного продукта.

Фото: Сергей Киселев, Коммерсантъ

В последние два года часть инвесторов, предпочитавших вкладывать средства в недвижимость, сместили фокус внимания с жилья на офисы. В целом вложения в бизнес-центры можно назвать перспективными, отмечает генеральный директор Remain Дмитрий Клапша: «Время арендаторов проходит, и 2024 год станет рынком арендодателя». По итогам текущего года Remain прогнозирует сокращение вакантных площадей и повышение ставок аренды, причем во всех классах.

Главными бенефициарами тренда, предполагают в компании, станут офисы класса B, где ставки аренды могут вырасти на 20%, с 16,7 тыс. до 20,1 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Почти на 15% увеличатся ставки в классе B+, на 10% — в классе А. Доля свободных площадей заметнее всего — с 6,5 до 4,9% — сократится также в классе B.

Переход из жилья

«Инвестиционный спрос фокусируется на офисной недвижимости последние несколько лет, но все еще не является массовым»,— говорит директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. В компании подсчитали, что по итогам 2023 года в бизнес-центрах Stone доля сделок с конечными пользователями составляла 45%, а 30% от реализованных площадей пришлось на покупки крупных блоков.

Особенное внимание на рынке уделяют сделкам, которые заключают частные инвесторы, приобретающие небольшие блоки — до 150 кв. м. Главным бенефициаром и по факту основоположником этого спроса стала девелоперская компания Stone, говорят консультанты, именно она популяризировала идею привлекать инвесторов, в том числе ранее предпочитавших вкладываться в жилую недвижимость, но вынужденных искать альтернативные инструменты из-за снижения доходности в этом секторе.

Девелоперы начали строить в «мелкую нарезку», потому что пошли навстречу спросу, подтверждает директор отдела продаж и приобретений «Ricci | Офисы» Дмитрий Антонов: интерес к компактным лотам был настолько велик, что компании даже перепроектировали часть бизнес-центров, решив реализовывать их не целиком, а небольшими блоками. Такой тренд эксперт связывает с тем, что инвестиционного предложения на рынке жилья осталось значительно меньше, чем было в прежние годы. «В результате появился абсолютно новый продукт, которого на рынке еще пять лет назад, по сути, не было»,— говорит господин Антонов.

В Stone уверены, что конечные покупатели почти не конкурируют за площади с частными инвесторами: для собственного пользования компании выбирают блоки из нескольких этажей или корпуса целиком либо обращают внимание на несколько блоков по 300–500 кв. м с целью их дальнейшего объединения. «Частный же инвестор ориентирован на небольшие лоты — до 250 кв. м, потому что такие площади востребованы на рынке аренды со стороны малого и среднего бизнеса: не каждый малый бизнес может позволить себе владение офисом»,— рассуждают в компании.

Отделка красит офис

Главный вопрос, который встанет перед владельцами небольших офисов после сдачи бизнес-центров в эксплуатацию,— это управление площадями и конкуренция с другими собственниками, говорят участники рынка недвижимости.

Тем инвесторам, кто решил сдавать свои площади самостоятельно, скорее всего, придется выполнить отделку: арендаторы небольших помещений не готовы тратиться на ремонт, предупреждает господин Клапша. По оценке Дмитрия Антонова, стоимость качественного проекта fit-out в нынешних условиях составит не менее 75 тыс. руб. за 1 кв. м.

Необходимость отделки подтверждают и в Stone, отмечая, что для небольших помещений выполненный ремонт становится важным фактором востребованности: «Лоты более дальновидных инвесторов, сделавших ремонт, будут уходить первыми, потому что в новых бизнес-центрах класса А такого продукта фактически нет». Влиять же на качество отделки и ее соответствие классу и концепции бизнес-центра в компании намерены за счет контроля и согласования проектов.

Объединение собственников

Однако даже ремонт не всегда поможет собственникам эффективно сдать в аренду свой лот в условиях возросшей конкуренции. Оптимальным вариантом для частных инвесторов господин Клапша называет объединение небольших площадей, например для создания гибкого офиса. Спрос на такие пространства сейчас высок у корпораций, которые могут быть готовы и выполнить отделку самостоятельно, рассуждает господин Клапша. «Поскольку на рынке наблюдается дефицит крупных качественных площадей, компаниям будет выгоднее взять помещение в “бетоне” и сделать ремонт самим, чем ждать, пока будут построены новые офисные центры, удовлетворяющие их нужды»,— уточняет эксперт.

О преимуществах объединения говорит и Дмитрий Антонов: такие площади может далее выкупить и единый крупный инвестор, рассчитывающий на последующую сдачу офиса в аренду.

Наконец, такой подход позволит избежать появления «вавилонской башни», когда на этажах будут располагаться десятки компаний с разнонаправленными бизнесами, говорит господин Антонов. Неверно подобранный состав арендаторов, в свою очередь, может негативно повлиять на стоимость объекта недвижимости, резюмирует он.

О важности корректного подбора пула арендаторов говорят и в Stone: «В бизнес-центрах с большим количеством собственников важно соблюдать баланс профилей арендаторов и сохранять правильную ротацию. С помощью направления Stone Realty мы можем отслеживать структуру наполнения по отраслям, а также выстроить правильное взаимодействие с управляющей компанией—партнером».

Хорошим инструментом для управления офисами в «мелкую нарезку» могут стать, например, ЗПИФы, добавляют в Ricci. Однако препятствием для распространения такой схемы будет тот факт, что фонды не дают возможности управлять этим проектом самостоятельно, тогда как некоторые собственники стремятся к автономности, отмечает Дмитрий Антонов.

Стратегии владения

Потребность в офисах небольшой площади (до 1 тыс. кв. м) в качественных бизнес-центрах обеспечивается в том числе развитием малого и среднего бизнеса, которое происходит на фоне импортозамещения, уточняют аналитики Core.XP. Как результат, интерес к небольшим офисным помещениям растет со стороны розничных частных инвесторов.

В среднем от момента заключения сделки (при покупке офиса на старте строительства) до начала получения арендного потока проходит около 27 месяцев. Учитывая, что девелоперы часто предлагают скидки до 30%, а также программы рассрочки, окупаемость таких объектов при условии текущей доходности 8,7% и индексации арендной ставки на уровне 5% в год составит около 13 лет, подсчитали в компании.

При этом наиболее перспективными в Core.XP называют локации «Большого Сити» (кластер от Ленинградского до Кутузовского проспекта и от Северо-Западной хорды до Беговой улицы) и Ходынского поля.

В целом в Core.XP предлагают частным инвесторам три стратегии владения офисными площадями. Первая предполагает приобретение объекта на этапе строительства со скидкой и его продажу после ввода в эксплуатацию. В таком случае за два-три года рост цены объекта для инвестора составит около 40%.

Во втором случае продажа офиса происходит после заключения договора с арендатором, обычно трехлетнего, уже с денежным потоком. Тогда общая доходность за период владения активом может составить до 85%.

В третьем случае стратегия предполагает приобретение объекта на этапе строительства и продажу после 13 лет владения, когда окупятся вложения. За это время, учитывая рост стоимости объекта, общая доходность может превысить 200%.

В целом в Core.XP оценивают арендную доходность розничных офисов на уровне 8–9%, что примерно на 3-4 процентных пункта выше, чем в случае жилой недвижимости.