Пользование и владение нанимателя в арендном правоотношении: анализ гражданского законодательства России и Италии

Е.М. Фомин

ПОЛЬЗОВАНИЕ И ВЛАДЕНИЕ НАНИМАТЕЛЯ В АРЕНДНОМ ПРАВООТНОШЕНИИ: АНАЛИЗ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИИ И ИТАЛИИ

В статье анализируются природа и содержание правомочий владения и пользования, которые приобретаются нанимателем по арендному правоотношению. Рассматривается вопрос структуры владения нанимателя.

Ключевые слова: договор аренды, имущественный найм, владение, пользование, держание, Гражданский кодекс Италии.

E.M. Fomin

USE AND POSSESSION BY LESSEE

IN LEASEHOLD LEGAL RELATIONSHIP:

ANALYSIS OF CIVIL LEGISLATION OF RUSSIA AND ITALY

The article is devoted to the analysis of the nature and content of legal faculty of use and possession acquired by lessee in leasehold legal relationship. The issue of lessee's possession pattern is addressed.

Keywords: rental contract, possession, use, holding, Italian civil code.

По праву Италии наниматель в силу заключенного договора найма (Ы loсazione) получает право пользования вещью. Так, согласно ст. 1571 ГК Италии договор найма именуется договором, по которому одна сторона обязуется предоставить другой пользование движимой или недвижимой вещью (имуществом) на время за определенное вознаграждение1. Содержательно такое пользование не предполагает извлечение и присвоение себе плодов, продукции и (или) иных доходов, которые получены или могут быть получены в связи с таким пользованием, как это предусмотрено в российском гражданском кодексе (ст. 606 ГК РФ). Следовательно, в Италии наниматель по договору найма (Ы locazione) приобретает «голое», «пустое» пользование. Пользование же, сопряженное с извлечением плодов и доходов от нанятой вещи, приобретается по договору аренды ^^Ш^). В частности, в ст. 1615 ГК Италии прямо указано, что арендатору принадлежат доходы и другая выгода от арендованного имущества2. Анализ приведенной статьи показывает, что заключение договора аренды предопределено не только волеизъявлением сторон, но и самим имуществом. В аренду может передаваться только та вещь, которая по своим свойствам может приносить плоды, продукцию или доход (например предприятия, земельные участки и т.д.).

Следует отметить, что раздельное регулирование имеет место не только в Италии, но и в большинстве стран континентальной Европы, в т.ч. во Франции, Венгрии, Польше3.

Российским законом не предусмотрено раздельного регулирования найма и аренды. Статья 606 ГК РФ носит императивный характер. Плоды, продукция

© Фомин Евгений Михайлович, 2016

Аспирант кафедры гражданского и международного частного права (Саратовская государственная юридическая академия); e-mail: fomin@myself.com

и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором всегда являются собственностью арендатора. Это, конечно, не означает, что арендодатель ни при каких условиях не может получать плоды, продукцию или доходы от использования имущества, переданного в аренду. В п. 2 ст. 614 ГК РФ прямо предусмотрена возможность установления арендной платы в виде определенной доли полученных в результате использования арендованного имущества, продукции, плодов или доходов. Но и в этом случае плоды, продукция или доходы являются собственностью арендатора, а затем уже передаются арендодателю в виде арендной платы4. Встречается мнение, которое оспаривает императивность ст. 606 ГК РФ. При этом указывается, что в силу ст. 223 ГК РФ договором может быть предусмотрено условие, предоставляющее арендодателю право приобретать часть плодов в собственность с момента их получения арендатором5.

Пределы пользования арендатора устанавливаются договором, а если такие условия не установлены, то арендатор вправе пользоваться в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ). Это означает, что судно, арендованное, например, для организации прибрежного кафе, бара, дискотеки, не может быть использовано для перевозок пассажиров и грузов6.

Пользование согласно ст. 615 ГК РФ предполагает возможность арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В приведенной статье говорится не только о пользовании, но и об обязанности арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, если такие условия не согласованы. В отличие от ГК Италии, где передача имущества в субнайм или заключение сделки цессии по договору найма не рассматривается в качестве содержательного элемента права (правомочия) пользования, поскольку совершение названных сделок дозволено стороне получившей, в т.ч. и «голое» пользование, по ГК РФ пользование арендатора предполагает получение дохода от арендованного имущества не только за счет плодов имущества (прирост скота, плоды, продукция предприятия), а также от возможности заключения сделок как в отношении самого имущества (субаренда), так и в отношении прав на него (передача арендных прав в залог, уставной капитал обществ и т.д.).

Статьи итальянского ГК об аренде говорят исключительно о пользовании и совершенно умалчивают о владении вещью. Такое положение дел вытекает из структуры владения по праву Италии. Согласно ст. 1140 ГК Италии7 владение есть власть над вещью, что проявляется в деятельности, соответствующей исполнению собственности или иного вещного права. Можно владеть непосредственно или с помощью другого лица, которое имеет держание вещью. Таким образом, сохраняется древнеримская доктрина, где имеет место различие между владением и держанием. Владение арендатора предполагается как косвенное владение — роввевво тШгейо. Здесь нет материального контакта владельца и вещи. Поэтому в ст. 11140 ГК Италии наблюдается два различных отношения лиц к одной и той же вещи, одно называется владением, другое — держанием8.

Держание нанимателя (арендатора) подлежит защите. Соответственно такие держатели именуются detentori autonomi (автономные держатели), которые противопоставляются держателям несамостоятельным (detentori nonautonom)9. Практика и доктрина в числе автономных держателей различает квалифицированных держателей (detentori qualificati), или тех, кто использует обладание в собственном интересе (квартиросъемщик, арендатор, ссудополучатель) и неквалифицированных (detentori nonqualificati), или тех, кто осуществляет обладание в интересах другого лица (управляющий, хранитель)10.

Структура владения по праву Италии предполагает, что наниматель (арендатор) всегда будет считаться держателем вещи вне зависимости от свойств самой вещи, а следовательно, отсутствует необходимость специально упоминать в соответствующей статье ГК Италии о предоставлении нанимателю правомочия держания вещью. Держание нанимателя или арендатора квалифицируется как автономное квалифицированное держание, т.е. держание в своем собственном интересе с возможностью защиты. В отличие от ГК РФ, в силу которого имущество передается либо в пользование, либо в пользование и владение, по ГК Италии держание всегда будет за нанимателем.

ГК РФ не закрепляет опосредованное (косвенное) держание нанимателя в арендном правоотношении. Более того, согласно концепции развития гражданского законодательства РФ нет необходимости закреплять в ГК т.н. двойное владение — опосредованное и непосредственное, а также противопоставлять владение и держание11. Представляется, что конструкция опосредованного владения (держания) все же предопределена нормами действующего ГК РФ.

Большая часть доктрины и практика сходятся в одном — арендный договор порождает обязательственные правоотношения. Однако положения ст. 305 ГК РФ свидетельствуют о том, что вещно-правовые способы защиты владения принадлежат также титульному владельцу — несобственнику. Передача титула арендатору по заключенному договору аренды не лишает собственника права применять вещно-правовые способы защиты своего владения. Следовательно, собственник и арендатор как титульный владелец наделены одинаковыми средствами защиты своего владения, а значит, можем ли мы говорить об одинаковом (двойном) владении?

Следует помнить, что мы исходим из того, что найм представляет собой обязательственные правоотношения. Предоставление арендатору вещно-правовых способов защиты его владения в обязательственном правоотношении является следствием того, что имеет место не владение арендатора, аналогичное владению собственника и не отпочковавшееся от правомочия владения собственника самостоятельное правомочие владения, а держание.

По римскому праву в случае посягательств на обладание (держание) держатель мог обратиться к владельцу с просьбой охранить его держание12. Результатом эволюции правосознания стало вначале предоставление держателю права на защиту своего держания средствами интердиктов, а впоследствии предоставление иска против любого виновного лица, нарушившего владение, ибо держатель действует от имени собственника и защищает владение собственника и, как следствие, свое держание.

Вместе с тем конструкция ст. 305 ГК РФ предоставляет титульному владельцу, несобственнику, также иск в защиту своего владения даже против собственни-

ка. К примеру, в дореволюционной России признавались невозможными иски о восстановлении нарушенного владения между арендатором и собственником13.

Так, если при иске нанимателя к любому третьему лицу в защиту своего владения действия нанимателя можно квалифицировать как действия от имени собственника, то иск к собственнику по смыслу ст. 305 ГК РФ может иметь место только тогда, когда истцом по такому требованию выступает не лицо, которое прямо связано с собственником договорными правоотношениями, а иное лицо, к примеру, субарендатор14, поскольку он держит вещь от имени арендатора, и для субарендатора арендодателем выступает арендатор по первоначальному договору. В иных случаях речь можно вести о требовании по ст. 398 ГК РФ, а не о вещном требовании. Аналогичная ситуация возникает при иске собственника к нанимателю с требованием о виндикации. К примеру, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ по делу А40-26590/01-53-28 пришел к выводу, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, если между собственником и лицом, к которому предъявлено такое требование, отсутствуют какие-либо обязательственные отношения по поводу этого имущества. Если же такие отношения имеют место быть, как например арендные правоотношения, то возврат арендованного имущества регулируется ст. 622 ГК РФ15.

Если исходить из буквальной трактовки ст. 305 ГК РФ, то она не запрещает иск нанимателя к собственнику, а значит, такие требования возможны, хоть и являются юридической фикцией. В этой связи следует частично согласиться с С.А. Синицы-ным, который считает, что «объектом правовой охраны в этих условиях выступает не владение арендатора как доказательство вещности в этих его прав, а сам статус или правовая позиция титульного владения как субъекта имущественных отношений вообще, гарантирующая неприкосновенность его интересов и правомочий. Соответствующие притязания в порядке статьи 305 ГК РФ являются особыми исковыми требованиями о выдаче вещи или о прекращении влияния на нее и не могут квалифицироваться как виндикационные или негаторные в чистом виде»16.

В отличие от ГК РФ, где объектом защиты выступает титульное владение, по ГК Италии объектом защиты выступает любое фактическое владение. Так, в силу ст. 1168 ГК Италии каждый, кто был насильно или тайно лишен владения, может в течение года с момента лишения требовать против виновника восстановления того же владения. Такое действие также отдается тем, кто имеет право держания вещью, кроме случаев, когда оказываются услуги или гостеприимство17. Следовательно, если будет заявлен иск нанимателя к собственнику по ст. 1168 ГК Италии, то его следует квалифицировать как посессорный иск, где защищается фактическое владение, и отпадает необходимость доказывать основание владения. Достаточно доказать факт произвольного нарушения владения

Таким образом, по праву Италии следует различать найм от аренды. Найм предоставляет нанимателю «голое», «пустое» пользование вещью в то время, как в силу заключенного сторонами договора аренды арендатор получает в пользование вещь, во-первых, способную приносить плоды и иную выгоду, отчего не всякая вещь может передаваться в аренду, а во-вторых, приобретает в свою собственность плоды и всю другую выгоду в связи с пользованием объектом аренды. Пользование же, которое приобретается арендатором по ГК РФ во всех случаях, дает арендатору право получать в свою собственность плоды, продукцию и иные доходы.

Несмотря на то, что российское гражданское законодательство и доктрина не разделяют право держания и право владения, держание фактически предопределено структурой владения арендатора по праву России, в т.ч. по той причине, что вещные иски дозволены арендатору (как представителю арендодателя), когда арендные отношения есть только обязательственные отношения.

Введение в ГК РФ норм о посессорной защите владения устранит юридические противоречия в случае иска титульного владельца — несобственника к собственнику. До введения в ГК РФ норм о посессорной защите владения иск нанимателя к собственнику должен квалифицироваться как иск в порядке ст. 398 ГК РФ.

1 Codice Civile della Repubblica Italiana. Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 262 // Gazzetta Ufficiale (edizione straordinaria). 1942. N. 79.

2 См.: Там же.

3 См.: Основные институты гражданского права зарубежных стран: сравнительно-правовое исследование/ отв. ред. В.В. Залесский. М., 2009. С. 335-358.

4 См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: постатейный комментарий к главам 34 и 35 / под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2014.

5 См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий / под ред. А.П. Сергеева. М., 2010.

6 См.: Вавилин Е.В. Содержание договора аренды: арендная плата и пользование арендованным имуществом // Вестник Саратовской государственной академии права. 2011. № 3. С. 60-64.

7 Codice Civile della Repubblica Italiana. Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 262 // Gazzetta Ufficiale (edizione straordinaria). 1942. n. 79.

8 См.: Синицын С.А. Владение и владельческая защита в гражданском праве государств континентальной Европы. М., 2012.

9 См.: Там же.

10 См.: Там же.

11 См.: Концепция гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. № 11.

12 См.: Ефимов В.В. Догма Римского права: лекции профессора В.В. Ефимова. СПб., 1895. С. 293.

13 См.: Гуляев А.М. Иски о восстановлении нарушенного владения в практике гражданского кассационного департамента правительствующего сената. СПб., 1911. С. 13.

14 См.: Синицын С.А.Защита титульного владения несобственника: опыт российского и германского права // Гражданское право и современность: сборник статей посвященных памяти М.И. Брагинского. М., 2013. С. 139-179.

15 См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 мая 2002 г. № 96/02 по делу № А40-26590/01-53-28. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

16 Синицын А.С. Указ. раб.

17 Codice Civile della Repubblica Italiana. Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 262 // Gazzetta Ufficiale (edi-zione straordinaria). 1942. N. 79.