Такова нежилая доля

На фоне резкого подорожания жилья на московском рынке начинается новый всплеск интереса к покупке рискованных объектов. На агрегаторах по поиску недвижимости часто встречаются объявления о продаже квартир или студий по цене ниже рыночной в несколько раз. Но законность таких объектов сомнительна: как правило, это помещения на цокольных этажах, где проживать запрещено, либо это доля в коттедже, который мог строиться без разрешительной документации. Эксперты предупреждают, что рисков при покупке такого жилья гораздо больше, нежели экономической выгоды.

Иногда варианты покупки дешевого жилья могут обернуться юридическими проблемами

Фото: Майя Жинкина, Коммерсантъ

В условиях стремительного роста цен на недвижимость покупка собственного жилья становится недоступной широким слоям населения. По подсчетам Института экономики города, по итогам 2020 года коэффициент доступности жилья (срок, за который семья из трех человек может накопить на квартиру площадью 54 кв. м) увеличился впервые с 2008-го. Теперь для покупки жилья российской семье понадобится не менее 3,33 года откладывать все свои доходы, что на 5,7% больше, чем в 2019-м. В столице этот коэффициент выше всего: потребуются накопления за четыре с половиной года, при этом только 41,2% москвичей могут себе позволить приобрести жилье.

На этом фоне небольшие девелоперы стали выводить на рынок проекты бюджетного формата. Например, в старых офисных зданиях после ремонта к покупке предлагаются нежилые помещения под видом апартаментов. Такая недвижимость гораздо дешевле, чем квартиры в новостройках. Студия в бывшем административном здании площадью 13–18 кв. м будет стоить 4,5–6 млн руб., в то время как средний бюджет покупки квартиры в жилых комплексах Москвы, по данным Dataflat.ru, составляет 16,6 млн руб. Сейчас на рынке представлено 15 таких проектов, что в два раза больше, чем в 2019 году, подсчитал CEO Dataflat.ru Александр Пыпин.

Несмотря на появление нового типа жилья на рынке, уже давно придуманные застройщиками варианты пока никуда не делись. Девелоперы по-прежнему предлагают к покупке квартиры в частных домах и апартаменты на цокольных этажах многоэтажных домов.

Квартира в частном доме

Первые такие объекты в Москве и Подмосковье появились в середине 2000-х годов, вспоминает председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. Тогда небольшие девелоперы стали активно выкупать небольшие участки в поселках или в пределах садовых товариществ и строить на них коттеджи. Покупателям же они предлагали приобрести студию или квартиру в этом доме, но посредством выкупа доли в праве собственности на строение и участок. Это значит, что объектом права является не обособленное жилое помещение или квартира, а доля в праве на построенный жилой дом, поясняет юрисконсульт департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости» Гульнара Сабурова.

Совладельцы таких строений не могут поставить отдельные помещения на кадастровый учет, говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко. Это порождает дополнительную бюрократию: для определения порядка пользования помещениями в доме его владельцам необходимо заключать между собой дополнительное соглашение о том, кто занимает то или иное помещение, уточняет эксперт. А в случае продажи своей квартиры необходимо сначала предложить ее к покупке другим совладельцам дома и только в случае их отказа можно продавать ее на открытом рынке, поясняет юрист Asterisk Анастасия Хантимирова.

И если по документам такое строение считается жилым домом, то по сути является многоквартирным домом или домом блокированной застройки, уточняет госпожа Сабурова. Она напоминает, что для строительства таких объектов необходимо получать специальное разрешение на строительство, а земля должна иметь соответствующий вид разрешенного использования.

Большое количество таких проектов появилось во время действия «дачной амнистии», когда девелоперы полагали, что смогут получить разрешение на ввод в эксплуатацию в упрощенном формате, говорит гендиректор VSN Realty Яна Глазунова.

Повышенный интерес девелоперов к таким постройкам наблюдался около четырех лет назад, соглашается гендиректор «Гео Девелопмент» Максим Лещев. Тогда, по его словам, в прокуратуре Московской области единовременно велось 156 дел, в которых рассматривалась законность таких строений, и готовились предписания по их сносу. Власти решили бороться с такой застройкой, в том числе из-за жалоб соседей этих объектов, уточняет эксперт.

За всю историю существования субрынка в Подмосковье было выявлено не более 200 подобных проектов, отмечает Ирина Доброхотова. Только в 2010–2013 годах экспонировалось 50 таких объектов, но часть их снесли, отмечает Яна Глазунова. Например, одна из самых громких историй — снос коттеджа в поселке Вешки в Подмосковье. Там в 2009 году вместо трехэтажного дома структуры бизнесмена Виктора Холода возвели пятиэтажное строение. В 2011 году суд признал строительство незаконным, и постройку снесли, а 40 семей, которые обзавелись там имуществом, остались без крыши над головой.

Сейчас объем такого предложения сократился минимум на 50%, а приобрести такие лоты можно только на вторичном рынке, отмечает госпожа Глазунова. По ее подсчетам, в Московской области представлено около 130 квартир формально в частных домах. Максим Лещев полагает, что госорганы будут бороться с будущим строительством таких домов, а существующие объекты уже вряд ли снесут.

Цена вопроса

Рентабельными для застройщика частных домов на несколько жильцов могут быть только проекты вблизи Москвы, где спрос на жилье высок, а ценовой разрыв между квартирой в легально построенном комплексе и долей в частном доме будет кратным, отмечает госпожа Доброхотова. Поэтому большой интерес к подобным авантюрам был замечен на фоне присоединения Новой Москвы, развития там метро и инфраструктуры, что привело к росту цен на недвижимость в этой локации, продолжает она.

Например, сейчас на территории садовых товариществ прямо за МКАД можно приобрести 60 кв. м в коттедже за 5,8 млн руб., отмечает Ирина Доброхотова. В 15–20 км от Москвы можно приобрести небольшую студию даже за 1,5 млн руб., добавляет госпожа Глазунова. В то же время стоимость аналогичной квартиры в построенном по всем нормам комплексе в два раза выше — 11,6 млн руб., уточняет госпожа Доброхотова.

Но нужно понимать, что покупка такой квартиры — это огромный риск, предупреждает Яна Глазунова. Вероятность легального получения необходимого набора документов — разрешения на строительство, возможности подключения к сетям и энергопроекта на таком участке — приближается к нулевой, отмечает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «Такое строительство,— поясняет он,— неконтролируемо повышает нагрузку на инфраструктуру, так как электросети и водоснабжение в частном секторе и дачных поселках не запроектированы на то, что на их территории будет находиться жилой дом на десяток квартир под круглогодичное проживание. Это же относится и к транспортному обслуживанию».

Постояльцы таких коттеджей могут столкнуться и с недовольством соседей, отмечает Елена Мищенко. Жителям домов по соседству совсем не хочется вместо одного-двух соседей получить с десяток людей и машин, а также перспективы частых перебоев с электричеством, соглашается Алексей Попов. Хотя и ограничений по количеству проживающих в индивидуальных жилых домах в градостроительном кодексе теперь нет, говорит руководитель направления «Коммерческие споры» юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.

Не стоит забывать и про стоимость содержания: в частном доме не будет управляющей компании, а заправка газгольдера, откачка септика, водоснабжение и уборка снега — все это ляжет на плечи жильцов, отмечает Ирина Доброхотова: «Расходы на жизнеобеспечение доли в доме могут оказаться в разы выше, чем в городской квартире». Весомый минус такого жилья: у его жителей нет фонда, за счет которого можно было бы рассчитывать на капремонт, а по мере обветшания здания у владельцев не будет возможности получить компенсацию за имущество, добавляет эксперт.

Но даже эти обстоятельства часто не смущают тех, кто хочет получить хоть какое-то жилье по цене автомобиля, считает Яна Глазунова. Например, продолжает она, такие варианты приобретаются мигрантами либо инвесторами для сдачи в аренду. Часто объекты строятся недалеко от железнодорожных станций, что обеспечивает хорошую транспортную доступность, или вблизи аэропортов, уточняет госпожа Мищенко. В последнем случае, говорит эксперт, владельцы таких домов используют их в качестве гостиницы.

Но найти покупателя на такую специфическую недвижимость будет непросто, тем более за ту сумму, за которую она приобреталась, резюмирует госпожа Доброхотова.

Жилье в подвале

Зачастую девелоперы выкупают нежилые помещения на первом или цокольном этаже жилого дома, проводят там косметический ремонт и продают небольшими лотами как отдельные квартиры, хотя по факту эти помещения не предназначены для жилья. «Таких объектов на рынке недвижимости встречается гораздо больше, а их реализация — отдельный бизнес небольших "застройщиков"»,— отмечает Елена Мищенко.

Но размещение жилых помещений на цокольных этажах не допускается законом, и даже если они оборудованы как квартиры, то юридически таковыми не являются, предупреждают юристы «Инком-Недвижимости». В нежилом помещении нельзя зарегистрироваться по месту жительства, напоминает Анастасия Хантимирова. Но это не самая большая проблема. Зачастую покупатели помещений на цокольном или первом этажах юридически живут в одной квартире с распределенным порядком пользования комнатами, то есть аналогично варианту с совладельцами студий в коттеджах, отмечает госпожа Мищенко. Поэтому при продаже своей доли нужно уведомить об этом других жильцов.

Такие объекты сложнее будет легализовать для возможной перепродажи, оформления наследства, а для решения технических вопросов по электричеству или водоснабжению придется привлекать не управляющую компанию по понятным тарифам, а искать альтернативные предложения на стороне, добавляет Алексей Попов. Незаконное проведение коммуникаций и неправильная перепланировка, что нередко встречается в таких квартирах, могут быть наказуемы. Если об этом узнают соответствующие инстанции, то они потребуют вернуть недвижимости ее первоначальный вид, напоминает Елена Мищенко: «Такой вариант развития событий возможен, когда другие жильцы начинают жаловаться на нарушение работы коммуникаций, например на засоры». А при отказе жильцов вернуть помещению первоначальный вид появляется угроза выселения через суд, предупреждает эксперт.

Если покупатель ознакомился перед сделкой с правоустанавливающими документами, в которых помещение значилось как нежилое, и принял решение о приобретении такой недвижимости для проживания, то оснований для привлечения в дальнейшем продавца к ответственности за устройство квартиры на цокольном этаже дома у него не будет, предупреждают юристы «Инком-Недвижимости».

Хотя привлекательная цена продолжает удерживать интерес потенциальных покупателей к этим объектам. Например, в районе Солнцево можно приобрести такую студию за 170 тыс. руб. за 1 кв. м, в то время как легальные квартиры продаются не дешевле 255 тыс. руб. за 1 кв. м, отмечает господин Попов. На «Авито» такие варианты предлагаются в различных районах Москвы — например, возле станции «Шаболовская» в центре Москвы можно купить студию площадью 12 кв. м за 2 млн руб., или около 167 тыс. руб. за 1 кв. м. В то же время рыночная цена квартир в этом районе превышает 300 тыс. руб. за 1 кв. м.

Впрочем, описанные примеры не исчерпывают все варианты нестандартного жилья, напоминает Алексей Попов: «Под жилье реконструируют гаражи, эллинги, кладовки, чердаки, мансарды и технические помещения». Но низкая цена такого жилья не перекроет те риски, что понесет покупатель. Поэтому стоит выбирать только легальные варианты для проживания, резюмирует госпожа Глазунова.