Апартаменты следуют за спросом

Апартаменты на текущий момент являются единственным сегментом недвижимости, сохраняющим положительную динамику в течение последних четырех лет. При этом объем первичного рынка апартаментов всех форматов уже превысил 1 млн кв. м. Эксперты не прогнозируют насыщения в ближайшие годы, однако отмечают, что для привлечения внимания инвесторам необходимо будет искать новые инструменты и подходы.

Сервисные апартаменты обеспечили рекордные показатели спроса: по результатам 2019 года в Петербурге реализовано 4,9 тыс. юнитов, что в разы превышает предшествующие годы

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

В 2019 году на рынок был выведен рекордный объем апартаментов — 11,4 тыс. юнитов, что в 3,5 раза превышает прошлогодние показатели, отмечает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group). «Наблюдается укрупнение проектов: средний номерной фонд во вновь выведенных отелях в 2019 году составил 1000 юнитов (в 2018-м — 500)»,— добавляет эксперт.

При этом растет не только предложение, но и спрос на покупку по мере информированности жителей города, замечает Наталья Киреева, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. «Это единственный сегмент недвижимости, который растет последние четыре года и сохраняет очень уверенную положительную динамику. По итогам 2020 года такого роста, возможно, и не будет. Но в минус сегмент не уйдет»,— уверен Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК». Рынок жилой недвижимости не обладает такими высокими показателями, как рынок апартаментов с профессиональной управляющей компанией, поэтому частные инвесторы все больше обращаются к цивилизованным форматам инвестиционной недвижимости, утверждает Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management.

По оценкам аналитиков, локомотивом развития рынка являются сервисные апартаменты. Так, госпожа Трошева говорит, что их доля в предложении составила 87%, в то время как в 2017–2018 годах она была на уровне 60–70%. «Именно сервисные апартаменты обеспечили рекордные показатели спроса: по результатам 2019 года всего реализовано 4,9 тыс. юнитов, что в разы превышает предшествующие годы»,— добавляет госпожа Трошева. «И это реальные инвесторы, реальные люди, которые поверили девелоперам, управляющим компаниям, доходным программам»,— подтверждает слова госпожи Трошевой Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге.

По данным Colliers International, в 2019 году объем первичного рынка апартаментов всех форматов в Петербурге вырос на 35% и превысил 1 млн кв. м. На текущий момент продажи ведутся в 42 комплексах (24,5 тыс. юнитов). Наибольшее число строящихся апартаментов сосредоточено в Московском (109 тыс. кв. м), Выборгском (84 тыс. кв. м) и Невском районах (80 тыс. кв. м), отмечают в компании. В 2019 году рынок пополнился семью проектами общим объемом 276,9 тыс. кв. м (9864 юнита). В начале 2020 года были открыты продажи в проекте Vertical на Орджоникидзе (469 лотов) и элитном комплексе «Дом Балле» (25 лотов). «По итогам 2019 года средняя стоимость сервисных апартаментов в Петербурге увеличилась на 8,1%, до 147,5 тыс. рублей за квадратный метр. Стоимость несервисных апартаментов классов бизнес и комфорт за прошедший год увеличилась на 7,8%, достигнув 156,3 тыс. рублей за квадратный метр»,— приводят данные в Colliers International.

На начало 2020 года в операционной стадии находится семь апарт-отелей совокупным количеством почти 4000 номеров. При этом в соотношении с номерным фондом классических гостиниц категорий «три и четыре звезды» апартаменты формируют 18% объема. «Принимая во внимание весь объем текущего строительства и заявленных проектов, за ближайшие четыре года объем сервисных апартаментов в городе превысит предложение гостиничного рынка и достигнет значения 24 тыс. юнитов (54% в соотношении)»,— говорят в Colliers International.

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, отмечает, что в 2020 году застройщиками заявлен ввод в эксплуатацию 13 комплексов апартаментов с общим номерным фондом в 7,5 тыс. юнитов. Среди запланированных объектов — Docklands (вторая очередь), YE’S Marata («Пионер»), «Vertical на Лесной» («Бекар»). Однако большая часть будет введена уже в 2021 году и тогда же выйдет на рынок функционирующих апарт-отелей. «Таким образом, уже через два года номерной фонд предлагаемых в аренду апартаментов может увеличиться более чем в два раза»,— говорит госпожа Московченко. По ее словам, к 2021 году на рынке апартаментов ожидается увеличение свободного предложения на 40%. В основном рост будет обеспечен новыми очередями проектов, находящихся в реализации: сOASIS Vertical («Бекар»), Valo («Галс»), Zoom Apart (ФСК).

Однако затоваривания рынка эксперты в ближайшее время не ожидают. «В течение ближайших пяти лет затоваривания на рынке апарт-отелей ждать не стоит,— говорит директор по продажам комплекса апарт-отелей Valo Марина Сторожева.— В первую очередь это связано с тем, что качественные объекты размещения категории "три звезды" в городе пока в дефиците. Именно эту нишу и займут апарт-отели».

Катализатор рынка

Участники рынка отмечают, что апартаменты уже составляют реальную конкуренцию для гостиниц в Петербурге, при этом большая часть из них реализуется именно в сервисном формате. «В Москве такие проекты единичны. Возможно, благодаря талантам местных девелоперов и точно — во многом благодаря потрясающему туристическому потоку и нехватке качественных и доступных гостиниц сегмент апартаментов в Петербурге развивается именно в сервисном формате»,— говорит господин Косарев.

Сервисные апартаменты как гостиничный сегмент, с одной стороны, конкурируют с квартирами, которые сдаются в аренду на длительный срок (больше месяца), с другой стороны — с классическими отелями, предлагая посуточную аренду, отмечает госпожа Киреева. Она не прогнозирует насыщения рынка в ближайшие год-два, однако через пять лет, если все заявленные проекты будут введены в эксплуатацию, классические отели и сервисные апартаменты будут конкурировать за счет снижения цен, особенно в удаленных от центра районах, и доходность инвесторов может снизиться.

Вместе с тем Марина Сторожева замечает, что сервисные апартаменты с номерным фондом гостиниц связывать не совсем корректно, поскольку подавляющая часть сервисных апартаментов все же ориентирована на долгосрочную аренду. «С точки зрения бизнеса лучше сравнивать гостиницы с апарт-отелями, а не с сервисными апартаментами»,— указывает она.

Сергей Мохнарь, в свою очередь, отмечает, что в Петербурге огромный спрос на аренду недвижимости для проживания — как на краткосрочный период, так и на долгосрочный. «Дальнейшее развитие сегмента сохранит перевес за сервисными апартаментами, поскольку предлагаемая этим форматом инвестиционная модель с каждым годом все более востребована. В том числе на фоне снижения ключевой ставки ЦБ и ставок по депозитам»,— говорит он. По его мнению, насыщение рынка сервисных апартаментов в ближайшем будущем не ожидается, поскольку сегмент будет развиваться не только в объеме, но и качественно.

Привлечь инвестора

«Активное развитие рынка апартаментов ведет, с одной стороны, к повышению качества продукта и предоставляемых услуг, а с другой — к снижению гарантированной доходности для инвесторов. В будущем среднегодовая доходность апартаментов не превысит 7–8% и будет варьироваться в зависимости от выбранного объекта и способа инвестирования»,— поясняет госпожа Московченко. Поэтому с увеличением предложения апартаментов в Петербурге девелоперы будут вынуждены искать способы эффективно бороться за интерес инвестора к своему продукту.

Господин Мохнарь полагает, что в будущем стоит ожидать появления новых инструментов для привлечения внимания инвестора. «В феврале этого года мы первыми на рынке представили программу долевой покупки и владения апартаментами. У инвесторов, располагающих суммой в 500 тыс. рублей, есть возможность приобрести долю в доходной недвижимости, стать ее полноценным собственником и получать свою часть прибыли. Распоряжение долей также свободное: перепродать, передать по наследству, подарить — на все эти действия нет ограничений. Думаю, что развитие инструментария инвестиций в апартаменты будет продолжено»,— говорит господин Мохнарь. В предложении сразу нескольких программ доходности в рамках одного апарт-комплекса видит тенденцию и госпожа Трошева.

Также, по мнению госпожи Трошевой, одним из трендов станет привлечение к управлению апарт-отелями международных операторов. По ее мнению, подобное сотрудничество может быть, в том числе, связано с развитием в нашем городе сегмента сервисных премиальных апарт-отелей — но это будет возможно только в условиях улучшения инвестиционного климата в Санкт-Петербурге. «Сильный международный бренд управляющей компании — это ключ к успеху и выгодное отличие от конкурентов. За этим форматом будущее»,— уверен Андрей Косарев. Международный бренд позволит повысить привлекательность отеля для иностранных гостей, а значит, заполняемость и доходность проекта будет выше, убеждена Катерина Соболева.

Говоря о сегменте апарт-отелей, Марина Сторожева уверена, что основным трендом здесь будет мультиформатность, когда в рамках одного крупного комплекса инвестору будут представлено сразу несколько продуктов. Например, в Valo есть сразу несколько форматов гостиниц: трех- и четырехзвездочные, Affordable Luxury, Apart-Digital, Mercure Hotels and Residence. Такая диверсификация позволит привлечь внимание покупателей с различными подходами к инвестированию.