Кредит по-новому

Минувший год принес хорошие новости для ипотечного рынка. Банки дружно снизили заемщикам ставки при получении кредитов. Соответственно, у тех, кто несколько лет назад занял под высокие проценты деньги на покупку жилья, появилась заманчивая возможность рефинансировать ипотечные кредиты на более выгодных условиях. Плюсы и минусы применения этого финансового инструмента изучал корреспондент "Ъ-Дома" Сергей Артемов.

Интереса много...

Рефинансирование ипотечных кредитов — это новая и пока не прижившаяся услуга на российском рынке. Как считает член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов, рефинансирование интересно при разнице в ставках не менее 2,5-3% или при увеличении срока кредита. По мнению гендиректора ипотечного брокера "Фосборн Хоум" Василия Белова, "люди до сих пор выплачивают по ипотеке 16% годовых в долларах или 20% годовых в рублях! Поменяв свой кредит на более выгодный, заемщик по кредиту может значительно уменьшить процентную ставку по нему и, следовательно, свой ежемесячный платеж". Например, по кредиту $100 тыс. на 15 лет при ставке 14% годовых ежемесячный платеж составляет чуть более $1330 в месяц. По этому же кредиту при ставке 10% годовых ежемесячный платеж — $1075 в месяц. Таким образом, при перекредитовании клиент экономит $3060 в год. В прошлом году у заемщика появилась возможность уменьшить или увеличить срок кредитования, поменять валюту кредита. И, наконец, по желанию заемщика перекредитование теперь может проходить не только на оставшуюся невыплаченную им пока сумму кредита, но и на гораздо большую сумму — до 90% сегодняшней стоимости жилья.

"Это вполне возможно с учетом сильно выросших цен на недвижимость в прошлом году — взятый, например, еще летом 2005 года ипотечный кредит на $50 тыс., составлявший 50% от стоимости приобретенной двухкомнатной квартиры, сегодня может составлять только 20% от ее нынешней стоимости в $250 тыс. Поэтому заемщик имеет возможность не только снизить свою ставку с 12% годовых, например, до 9%, но и взять еще необходимую ему сумму, увеличив размер своего ипотечного кредита на $50-100 тыс., а то и на большую сумму",— говорит господин Белов.

Отметим, что указанная выше разница в ставках в 2,5-3% возможна в основном по кредитам, выданным три-четыре года назад. Это всего несколько десятков тысяч клиентов на всю страну. При том что, как показывает практика, средний срок "жизни кредита" составляет порядка пять-семь лет и многие долги погашены частично досрочно, круг потенциальных клиентов по перекредитованию значительно сузился.

При всех очевидных преимуществах рефинансирование остается дорогим да и хлопотным удовольствием. Для начала, по мнению Игоря Жигунова, необходимо просчитать все расходы, связанные с перекредитованием,— сборы за досрочное погашение прежнего кредита, прекращение залога и регистрация по новому обязательству, расходы по оформлению нового кредита. А с учетом новых комиссий и выплат банкирам, оценщикам, нотариусу и порой страховщикам суммы набегают немалые. Так что расходы по перекредитованию чаще всего окупаются лишь ко второму году действия нового ипотечного договора.

...сделок мало

Первыми отдельные программы по рефинансированию ипотечных кредитов в нашей стране в 2006 году запустили Райффайзенбанк и ВТБ-24. Как объяснил член правления Райффайзенбанка, начальник дирекции по работе с физическими лицами Роман Воробьев, еще в 2004 году к ним обращались заемщики других банков с просьбой перекредитовать их ипотечные кредиты. "Поскольку рынок созрел и появилась аудитория для этой услуги, в рамках линейки продуктов ипотечного кредитования и появилась отдельная программа. Однако пока очень рано говорить о популярности рефинансирования ипотечных кредитов. Интерес к продукту есть, есть у многих желание воспользоваться, люди с удовольствием расспрашивают, просчитывают варианты, но пока население с опаской смотрит на него. Количество клиентов, которые воспользовались данной программой, безусловно, меньше, чем число заявок на классическую ипотеку, и говорить об абсолютных цифрах пока преждевременно, поскольку этот продукт сравнительно новый и сделок немного",— сообщил господин Воробьев. С его слов, при рефинансировании кредита в Райффайзенбанке экономия за десять лет при разнице в ставке в 3% может составить около 20% от суммы долга. При этом заемщик может также увеличить срок своего кредита на пять лет по сравнению с выданным кредитом, что также снижает размер ежемесячного платежа.

Как отметила вице-президент по банковским операциям ипотечного банка DeltaCredit Лора Файнзилберг, нужно посчитать, что выгоднее — оставаться в своем родном банке, в котором человек взял кредит, или же идти в другой перекредитовываться. Сегодня, по словам госпожи Файнзилберг, банк DeltaCredit рефинансирует ипотечные кредиты в основном собственных заемщиков: "Запросов крайне мало, поэтому рассматриваем просьбы в индивидуальном порядке, но так как DeltaCredit — клиентоориентированный банк, наша задача — уменьшить любые расходы клиентов во время работы с нами". По мнению банкиров, не стоит забывать, что рефинансирование кредитов других банков связано с повышенным риском. В этих случаях один банк выдает необеспеченный кредит на досрочное погашение ипотечного кредита в другом банке. Риск связан со сложным процессом перерегистрации залога, включающим снятие обременения по залогу одного банка и наложение обременения другим банком. Этот процесс длится от одного до трех месяцев. В это время у банка нет других гарантий, кроме как подписи клиента. Риск для банка велик, когда квартира находится вне каких-либо обременений. "В общем, процедура пока не доведена до такого уровня, когда рефинансирование можно предлагать в массовом порядке",— делает вывод Лора Файнзилберг.

По второму кругу

Процедура сбора документов для рефинансирования ипотечного кредита вызывает не совсем приятные воспоминания, поскольку она мало чем отличается от классической ипотеки. Для рассмотрения заявки в банк предоставляется знакомый заемщику пакет необходимых документов (заявления-анкеты заемщика и его супруга (супруги), копии их паспортов, копии свидетельства о браке (разводе), брачного контракта, трудовой книжки, справка 2-НДФЛ и т. д.). К ним добавляются письмо-согласие на сделку от заемщика и супруга (супруги), копии правоустанавливающих документов на недвижимость, которая будет передана под залог, справка об отсутствии задолженности по ипотечному кредиту (в случае рефинансирования ипотечного кредита, выданного другим банком) и т. д. Далее банк принимает решение по кредиту, оценочная компания предоставляет отчет об оценке недвижимости, клиент обращается в страховую компанию. Первоначальный кредитор уведомляется заявлением на полное погашение кредита. Затем происходит подписание нового кредитного договора во втором банке-кредиторе, после чего клиент предоставляет письмо от первоначального кредитора о снятии обременения для передачи его в Федеральную регистрационную службу. Ставки, сроки действия, суммы сборов и комиссий оговариваются в новом кредитном договоре и зависят от условий, предлагаемых каждым участником рынка. Некоторые банки, например "Райффайзен", для экономии времени планируют разместить на сайте электронную анкету с возможностью получения предварительного решения о выдаче кредита — в случае положительного решения с клиентом в течение нескольких часов связываются специалисты банка.

Дельные советы

При выборе банка-кредитора нужно постараться не передоверять выяснение условий кредитования родным или друзьям. Информация, доходящая до потенциального заемщика, в таком случае не будет отражать реальное положение вещей. Как отметила Лора Файнзилберг, "не стоит выбирать ипотечный банк, ориентируясь только на то, что у него самые низкие декларируемые процентные ставки. В процессе выбора банка-кредитора процентные ставки играют важную роль, но не следует забывать, что существуют дополнительные сборы за предоставление и обслуживание кредита. В некоторых случаях они заметно увеличивают полную стоимость кредита. Лучше сразу поинтересоваться, какие единовременные выплаты клиенту необходимо будет сделать, какие дополнительные сборы придется выплачивать в течение всего кредитного периода". По признанию банкиров, процентная ставка, указанная банком-кредитором, не всегда начисляется на реальный остаток. Например, изменение ссудной задолженности может учитываться при начислении процентов по прошествии трех месяцев после реального погашения основного долга, а это заметно повысит выплаты за пользование кредитом. Таким образом, реальная процентная ставка по кредиту может оказаться намного выше номинальной.

Не следует оформлять покупку квартиры без профессиональной технической экспертизы и юридической проверки. Любое утверждение продавца о техническом состоянии квартиры должно быть документально подтверждено. "Для проверки технического состояния квартиры лучше нанять независимого технического эксперта, который по результатам осмотра составит письменное заключение, где укажет все достоинства и недостатки технического состояния квартиры на момент ее проверки",— заметила госпожа Файнзилберг.

Новый банк может потребовать от заемщика перестраховываться в другой страховой компании. Поэтому важно выбрать правильный момент для перехода в другой банк, иначе при неудачном переходе можно потерять около 1% от суммы оставшегося кредита.

В поисках надежного брокера

Во всем разнообразии ипотечных программ, предлагаемых банками на сегодняшний день, реально помочь выбрать наиболее подходящий конкретному клиенту финансовый инструмент может ипотечный брокер. Профессиональные брокеры обеспечивают банку качественную предварительную квалификацию потенциальных заемщиков, грамотно сопровождают сделку, сокращаются сроки сбора документов, начиная от первого обращения потенциального клиента до заключения сделки. Как считает госпожа Файнзилберг, перед выбором ипотечного брокера необходимо определить уровень его компетенции, а именно убедиться в том, что брокер в отличной степени владеет знаниями рынка недвижимости, финансового рынка и страхового рынка: только тогда он сможет грамотно и профессионально предоставлять услуги.

Сейчас на рынке кредитного брокеринга под черным флагом работает множество маленьких компаний с персоналом в несколько человек, которые через подкупленных в банках андеррайтеров лоббируют интересы клиента при получении нового кредита. В этом случае риск получить отказ и оказаться в черном списке банка в результате мошенничества достаточно велик. Крупными игроками считаются брокерские подразделения агентств недвижимости — МИАН, "Миэль", "Бест". Интересно, что некоторые сотрудники этих агентств в обход своего работодателя напрямую или через посредника занимаются тем же, что и черные брокеры. Специализированными, потому более надежными фирмами являются "Фосборн Хоум", НБИК, "Ваш кредитный консультант". Не так давно ипотечный брокер "Фосборн Хоум" заявил о создании первой в стране единой базы заемщиков, желающих перекредитовать полученные кредиты на более выгодных условиях. Его партнерами стали 25 банков, среди которых Сбербанк, ВТБ-24, Райффайзенбанк, "Уралсиб". Банкам выгодно работать через брокера сразу с целым пулом клиентов.

Как заявил гендиректор "Фосборн Хоум" Василий Белов, за два месяца существования Всероссийского центра обмена ипотечных кредитов в него поступили около 1 тыс. заявок на перекредитование ипотечных кредитов на общую сумму более $45 млн. В конце февраля будут официально объявлены результаты первого проведенного в стране тендера между банками на право перекредитования первого пула ипотечных кредитов. Победителями тендера станут два банка, предоставившие самые низкие ставки по ипотеке, минимальную банковскую комиссию, возможность для желающих увеличить сумму кредита, снизить или увеличить сроки кредитования, поменять валюту кредита, например с рублевого перейти на долларовый кредит.

Интересно, что "Фосборн Хоум" решился снизить стоимость своих услуг по организации данной процедуры с 1,5% от размера ипотечного кредита, как это было раннее, до символических $300, подтверждающих серьезность намерений со стороны желающих обменять свой кредит на более выгодный. "Мы делаем сейчас все, чтобы максимально упростить процедуру перекредитования. Схема получается такая: для того чтобы перекредитоваться, достаточно один раз заполнить заявку на сайте Центра обмена ипотечных кредитов www.fhome.ru/form/62/addinfo/, один раз прийти в наш офис и один раз прийти в банк для подписания нового кредитного договора. В среднем вся процедура перекредитования, включая снятие обременения с недвижимости по первому кредитному договору и заключение нового кредитного договора, будет занимать один месяц",— заявил господин Белов. По его оценкам, емкость рынка перекредитования можно оценить в $500-700 млн на 2007 год с последующим ростом в два раза ежегодно.

Развитие системы перекредитования, по мнению заместителя гендиректора АИЖК Евгения Чепенко, зависит от развития самого рынка кредитования, конкурентной стоимости услуг, предоставляемых различными участниками рынка, а также от уровня финансовой грамотности населения. Процесс перекредитования, считает господин Чепенко, будет нарастать в том случае, если будет продолжаться снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. По мнению банкиров, появление на рынке единых баз заемщиков приведет к перераспределению ипотечных кредитных портфелей банков и, как следствие, снижению процентных ставок.

Условия перекредитования

Параметры
кредита/
Банк

ММБ

Банк Москвы

КИТ Финанс

Райффайзенбанк
Срок кредита
дол.
1-20 лет
1-25 лет
1-15 лет
25 лет (квартира, коттедж),
15 лет (земля, ремонт).
Срок кредита может быть
увеличен на 15 лет по
сравнению с первоначальным
руб.
1-20 лет
1-25 лет
1-30 лет
Ставка после переоформления кредита
дол.
Справка 2-НДФЛ: до
Справка 2-НДФЛ,
9,75%
Справка 2-НДФЛ (квартира,
10 лет — 9,9%; до
свободная форма —
коттедж): до 15 лет --10,
15 лет — 10,9%; до
10%
5%; до 25 лет — 11,5%.
20 лет — 11,9%.
Свободная форма
Свободная форма: до
(квартира/коттедж): до 15
10 лет — 10,4%; до
15 лет — 11,4%; до
20 лет — 12,4%
лет --11%; до 25 лет — 12%
руб.
Справка 2-НДФЛ: до
Справка 2-НДФЛ —
11,75%
Квартира, коттедж: до 15
20 лет — 14%.
13%. Свободная
лет --12%; до 25 лет — 12,
Свободная форма: до
форма — 14%
5%. Земля/ремонт: до 15 лет
20 лет — 14%
— 13%
Размер кредита
80% от оценочной
80% от оценочной
Сумма остатка
Квартира, коттедж: 70-90%;
стоимости
стоимости
задолженности
земля, ремонт: 70-75%.
Объем финансирования
определяется по результатам
андеррайтинга клиента
Обеспечение по кредиту
Квартира
До переоформления
Обеспечение по
требуется
кредиту: залог
поручительство двух
(ипотека)
физических лиц с
приобретенного
последующей заменой
ранее в кредит
обеспечения на
недвижимого
залог жилого
имущества, залог
помещения
(ипотека) жилья в
собственности у
заемщика. Кредиты,
обеспеченные
залогом прав
требований,
финансированию не
подлежат
Комиссия банка
2% от суммы кредита
0,5% от суммы
Нет
Комиссия за предоставление
(мин. $1000, макс.
кредита (мин. $350,
кредита: 1% от суммы
$3000)
макс. $1000)
кредита
Сумма кредита
дол.
10 000-500 000
10 000--не
ограничена
10 000-2 000 000
15 000-1 000 000
руб.
250 000-12 500 000
300 000--не
ограничена
300 000-60 000 000
400 000-27 000 000
Досрочное погашение
Погашение до 12
Погашение до 6 мес.
Погашение до 6 мес.
Мораторий на досрочное
мес.— 1% от суммы
— 2% от суммы
— 2% от суммы
погашение — 3 мес.; в
досрочного
досрочного
досрочного
течение следующих 6 мес.
погашения (мин.
погашения, далее
погашения, далее
досрочное погашение кредита
$1000, макс.
без комиссий.
без комиссий.
с комиссией в размере 2% от
$3000), далее без
Минимальная сумма
Минимальная сумма
суммы досрочного платежа за
комиссий.
досрочного
досрочного
каждый досрочный платеж;
Минимальная сумма
погашения — 50 000
погашения — 30 000
после 9 мес. с даты выдачи
досрочного
руб./ $2000
руб./ $1000
кредита комиссия за
погашения — 50 000
частичное или полное
руб./ $2000
досрочное погашение кредита
составляет $75. Минимальная
сумма досрочного погашения
— $2000 без учета суммы
ежемесячного платежа