Товарищеская копилка

По закону Товарищество собственников жилья (ТСЖ) не имеет права на коммерческую деятельность. Однако если доход от предпринимательства ТСЖ пойдет на благо дома, в котором эта организация создана, все вопросы о законности будут сняты.

Товарищество собственников жилья может быть организовано в любом многоквартирном доме. Если более половины собственников жилых и нежилых помещений дома готовы объединиться в товарищество, то оно создается как юридическое лицо.

"ТСЖ может быть расформировано, если процент желающих в нем состоять ниже 51 процента, — говорит председатель Ассоциации ТСЖ Центрального района Санкт-Петербурга Владимир Семенов. — Обычно такое происходит на почве скандала, когда люди недовольны хозяйственной деятельностью ТСЖ. Однако распускать ТСЖ — не лучший выход, так как оно может решить многие жилищные проблемы".

ТСЖ — самый эффективный способ управления многоквартирным домом. Лучше собственников ни управляющая компания, ни коммунальные службы не позаботятся о приличном состоянии лестничных площадок, регулярном освещении парадных, цветах на подоконниках и прочих благах цивилизации. Чтобы все это было, нужны деньги, которые ТСЖ может взять либо у жильцов дома за счет повышения тарифов на обслуживание, либо у коммерческих организаций, жаждущих арендовать какую-либо площадь в доме.

"ТСЖ имеет право сдавать в аренду жилые и нежилые помещения, которые являются общедолевой собственностью, — говорит председатель Ассоциации ТСЖ "Возрождение" Виктор Цветков. — Средства, полученные в результате такой коммерческой деятельности товарищества, могут быть направлены только на улучшение условий проживания в данном доме. Вся прибыль ТСЖ уходит на ремонт дома и облагораживание придворовой территории".

В основном ТСЖ располагает подвальными и полуподвальными нежилыми помещениями, где размещены различные коммуникации, и к которым оно имеет доступ. Встроенные нежилые помещения, например, первые этажи домов, в большинстве своем принадлежат городу. Сдавать в аренду ТСЖ их не может.

Право на сдачу в аренду части общего имущества в многоквартирном доме гарантирует статья 151 Жилищного кодекса РФ. Согласно ей, средства товарищества формируются за счет обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов ТСЖ, доходов от хозяйственной деятельности и различных субсидий. Сдача в аренду общедолевой собственности, а именно крыш, стен, лестниц, подвалов, чердаков и колясочных, относится как раз к хозяйственной деятельности.

Аренда может быть краткосрочной и долгосрочной. Как правило, ТСЖ заключают договор аренды на неограниченный срок или 11 месяцев с последующей пролонгацией, чтобы не терять время с его регистрацией.

"Подготовка и подача документов в Городское бюро регистрации, ожидание заключения договора и прочее занимает много времени, — говорит Виктор Цветков. — ТСЖ проще заключить краткосрочный договор аренды и начать быстрее получать прибыль".

Чаще всего в многоквартирных домах арендуют площадь интернет-провайдеры, а также представители малого и среднего бизнеса.

Без права голоса

За распределением средств, полученных в результате хозяйственной деятельности ТСЖ, следят сами же собственники в составе товарищества.

"Вопрос о сдаче в аренду жилых и нежилых помещений решается собственниками на общем собрании ТСЖ, — говорит Владимир Семенов. — Те собственники, что не вступили в ТСЖ, не имеют права голоса при принятии каких-либо решений, однако они должны им подчиняться".

На общем собрании товарищества должно присутствовать не менее 50% собственников, иначе принятое решение о сдаче той же колясочной и распределении вырученных средств не будет иметь силы.

Заработанные ТСЖ деньги могут быть направлены на оплату общих расходов: ремонт лестничных площадок, замена электропроводки, канализационных систем, наем консьержа, установка домофона, оплата коммунальных услуг и т. д.

"Все, что ТСЖ зарабатывает и тратит на благоустройство дома, является средствами, собранными на целевые нужды, — говорит Владимир Семенов. — Эти средства не должны облагаться налогами". Освобождение от налогообложения целевых поступлений ТСЖ гарантирует постановление "О проекте федерального закона "О внесении изменений в статью 39 части первой и статью 251 части второй Налогового кодекса Российской Федерации"".

Понять, сколько зарабатывают ТСЖ в среднем по городу, достаточно сложно, так как все это происходит в индивидуальном порядке. "Различия в прибыли зависят даже от того, к какому фонду дом принадлежит — старому или новому, — говорит Владимир Семенов. — Например, мой дом на Захарьевской улице старого фонда. В нем 38 квартир. За год наше ТСЖ зарабатывает около 700 тыс. руб., и этого хватает только на ремонт двух парадных".

Фасады, реклама

Одним из самых доходных и спорных мест многоквартирного дома является его фасад. Долгое время прибыль от размещения рекламных конструкций на стенах домов шла в Городской центр размещения рекламы (ГЦРР) Петербурга, а не в копилку ТСЖ.

"ТСЖ не получали денег от размещения баннеров на стенах и крышах домов, — говорит Владимир Семенов. — ГЦРР брал на себя все проблемы с размещением рекламы, и прибыль направлялась на его счета. С конца сентября этого года ситуация изменилась — теперь средства, заработанные на фасаде дома, будут направляться в ТСЖ".

Поправки в Жилищный кодекс и закон "О рекламе", принятые президентом России Дмитрием Медведевым 28 сентября 2009 года, определили порядок пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме в отношении установки рекламных конструкций. Для заключения договора на размещение рекламы теперь необходимо согласие собственников помещений в доме, которое должно приниматься на общем собрании.

В разных районах Петербурга — своя цена на размещение рекламных конструкций (баннеров, букв и прочего). Зависит она от размера конструкции, самого дома, на котором реклама будет размещена, месторасположения дома и района города. По словам сотрудника одного петербургского рекламного агентства, цена на размещение рекламной конструкции на фасаде или крыше многоэтажного жилого дома варьируется от 8 до 500-600 долларов за квадратный метр.

Теоретически ТСЖ также могут заработать на рекламных объявлениях в лифтах и доставке листовок по почтовым ящикам. Однако на практике заработать таким способом пока не удается.

"Никто с ТСЖ не обсуждает возможность заключения договора на то же расклеивание объявлений в лифтах, — говорит Владимир Семенов. — Цивилизованных отношений нет в этой сфере, все делается из-под полы. Справиться с этим пока нет возможности".