Земельные споры

Елена Иванкина, декан факультета экономики недвижимости РАНХиГС

Вопрос разграничения госсобственности на землю у нас возник сразу после принятия Земельного кодекса в 2001 году: если выкупать участок или брать его в аренду, то кому платить? Этот вопрос оказался актуален именно для нас, а в странах Восточной Европы, напротив, запустили процесс реституции, выкупать землю у государства не требовалось, ведь советская власть продержалась там не так уж долго, еще сохранились документы на собственность, зачастую было достаточно показаний свидетелей, чтобы получить назад свою землю или дом. В России же все приходилось делать практически заново. Чтобы приватизировать участок, его надо было поставить на кадастровый учет, и государство приняло уведомительный порядок работы: вам нужен, допустим, кадастровый план, вы его и оформляете, оплачиваете. Поэтому вся страна сегодня — это лоскутное одеяло, в каких-то регионах больше приватизированных или взятых в аренду и соответствующим образом оформленных земель, в каких-то меньше. Отсюда и бесконечные споры, даже в рамках садоводческих товариществ, о границах.

Разгорелись и конфликты между федеральными и муниципальными властями. Не знаю, как в сельском хозяйстве, но в промышленности это было связано с целым рядом проблем. Например, земли под многими предприятиями были признаны федеральными, так вот Москва сразу начала это оспаривать. Мы многих консультируем и одно время постоянно вели дела различных производств: они выкупали федеральную землю через Минимущество, а Москва тут же оспаривала эти сделки, утверждая, что земля ее, московская. Приходилось копаться в истории, искать, кто основал то или иное предприятие и соответственно чья земля — муниципальная или федеральная.

Однако ключевая проблема была в следующем: в 1990-х приватизировали в основном здания, сооружения, а земля под ними оставалась государственной. То есть фактически мы разорвали единство недвижимости (а недвижимость согласно классическому определению — это земля с находящимися на ней зданиями). Действие закона о льготном выкупе земель под такими объектами завершилось, и ситуация вновь подвисла. Одно время действовало правило: у кого вы приватизировали здание, у того и выкупаете землю. Но опять же этот способ не признали в Москве и в некоторых национальных республиках. Например, в Кабардино-Балкарии камнем преткновения стали горнолыжные курорты, которые были объявлены федеральной собственностью, но которые республика не хотела отдавать (они зацепились за закон о проживании малочисленных народов и на его основе оставили эти земли у себя). Единого решения проблемы до сих пор нет.

Первоначально установили, что разграничение должно состояться к 1 января 2004 года. Этого не произошло. Удалось лишь выделить примерно 22 процента федеральной земли из общего земельного фонда РФ, лидером оказался Приморский край, там подготовили полный перечень муниципальных и федеральных участков. Как пойдет дело дальше — вопрос пока открытый.