Сезон распродаж

Компании A plus Estate повезло: за месяц до кризиса она успела продать особняк площадью 5 тыс. кв. м в проекте "Парадный квартал". По словам гендиректора A plus Estate Юрия Ильина, особняк был продан с рекордной ставкой доходности даже по докризисным меркам. Эксперты полагают — по цене $5-7 тыс. за 1 кв. м. Счастливчиков, запрыгнувших в последний вагон уходящего поезда, сегодня мало, остальные расплачиваются за нерасторопность.

С дисконтом

Конкурент A plus Estate по питерскому рынку группа Becar тоже поставила своеобразный рекорд. Группа решила выйти из проекта редевелопмента бывшего завода алюминиевых конструкций в Рыбацком, а недостроенный бизнес-парк выставила на продажу по рекордно низкой цене $200 за 1 кв. м. "Это меньше себестоимости возведения каркаса здания",— замечает Юрий Ильин. Однако несмотря на рекордный дисконт, группа до сих пор не нашла покупателя.

Эта ситуация характерна для рынка недвижимости: продавцы не могут, покупатели не хотят. "Ценовое дно практически достигнуто, объекты продаются ниже себестоимости, а снижать дальше не имеет смысла — у девелоперов просто нет денег!" — говорит коммерческий директор Galaxy Group Артем Цогоев.

Больше всего в цене упали земельные участки и объекты недостроя. По оценке генерального директора УК "Новая площадь Симаргл Капитал" Евгения Якубовского, в среднем земля подешевела на 50-70% по сравнению с докризисными ценами. В частности, летом прошлого года участок промышленного назначения площадью 3 га, расположенный в 140 км по Новорижскому шоссе, продавался по $1 тыс. за сотку, сегодня цена снижена втрое, а участки сельхозназначения упали в цене еще больше. С аналогичным дисконтом продаются и объекты недостроя. Однако покупатели не торопятся на распродажу. "К недостроенным объектам сегодня вообще никакого интереса нет, а землю можно продать лишь частникам со скидкой 30-40%, предварительно разбив на участки под дачное строительство",— констатирует господин Якубовский.

Все зависит от конкретного случая — например, если на продавце висит кредит и, чтобы расплатиться, ему нужно срочно продать участок, то скидки могут быть гораздо больше. Попытки заемщиков расплатиться с банками заложенной недвижимостью, как правило, встречают сопротивление. Ведь продать недострой и земельные участки банки тоже не могут, а неликвидные активы отражаются на их котировках. И если банки не пошли на компромисс, заемщикам приходится продавать за бесценок.

Впрочем, и с готовыми объектами ситуация немногим лучше. По данным компании Jones Lang LaSalle, за последний квартал 2008 года аренда площадей снизилась на 26,3%. "До кризиса многие компании активно развивались и поэтому предпочитали брать офисные площади "на вырост"",— рассказывает генеральный директор "Росевродевелопмента" Иван Ситников.— А теперь сокращают офисные площади". Доля свободных площадей составляет 30-40%,тогда как в начале прошлого года была не больше 5-7%.

В частности, ищет субарендаторов компания KPMG, которая несколько лет назад арендовала 12 тыс. кв. м в бизнес-центре "Башня на набережной" ММДЦ "Москва-Сити", ориентируясь на будущий рост. Ее сосед по бизнес-центру "Ренессанс Групп" сегодня занимает 14 тыс. кв. м и тоже не прочь сдать в аренду 30-40% этих площадей. Арендодателям приходится снижать цены. В среднем по рынку новые арендаторы требуют от владельцев бизнес-центров дисконта в размере 50-60% от докризисных цен.

Это не могло не отразиться на стоимости коммерческой недвижимости. Цены на построенные офисные и торговые центры упали на 30-40%. В частности, до кризиса один из недавно построенных бизнес-центров на юго-западе продавался по $8-10 тыс. за 1 кв. м, а сейчас цены там упали до $6-7 тыс. При этом если появится реальный покупатель, он может рассчитывать на дополнительный дисконт в 5-10%. Правда, в этом сегменте, по мнению Евгения Якубовского, наблюдается наибольшая активность. С февраля интерес к офисной недвижимости стали проявлять частные инвесторы. Правда, приобретают они в первую очередь небольшие площади в бизнес-центрах низкой категории.

Торговый демарш

Владельцам торговых центров сложнее. Из-за падения покупательского спроса перед торговыми сетями стоит вопрос о выживании. Год назад рентабельность одежной сети Finn Flare составляла 28%, сегодня — не больше 5%. Наем — основная статья расходов операторов (10-20% от оборота); чтобы оставаться в плюсе, ритейлеры вплотную взялись за снижение платы в торговых центрах. Владельцы торговых центров стоят перед выбором — заморозить ставку, рискуя растерять арендаторов, или снизить ее, рискуя обанкротиться. По словам заместителя руководителя департамента развития компании "Торговый квартал" Олега Мухо, с февраля его компания внедряет для своих арендаторов новую форму оплаты, которая будет разделена на фиксированную часть и процент от оборота. В среднем по рынку ставки аренды в торговых центрах упали на 20-50% в долларах.

Некоторые владельцы сегодня пытаются избавиться от неудобных объектов. В начале 2008 года, по словам экспертов, компания "ДОН-строй" категорически отказывалась продавать один из крупнейших торговых центров столицы — "Щука" — площадью 105 тыс. кв. м. Теперь компании Максима Блажко и Дмитрия Зеленова нужны деньги, чтобы достроить 3 млн кв. м жилья. Перед новогодними праздниками "ДОН-строй" выставил на продажу "Щуку" за $344 млн, а также два торговых центра, построенных в составе жилых комплексов,— "Измайловский" (17,6 тыс. кв. м) и "Мосфильмовский" (14,8 тыс. кв. м). Однако шансов продать комплексы у компании немного. По словам исполнительного директора Colliers International Максима Гасиева, несмотря на то что в среднем по рынку дисконт на продаваемые объекты составляет 30-40% от докризисных цен, за последние несколько месяцев не был продан ни один торговый центр.

В отличие от офисных объектов, продать по частям торговый центр нельзя: такая сделка может превратить его в "барахолку". Покупателем может стать лишь инвестиционная компания. Но последние тоже не стремятся расставаться с деньгами. "Мы сейчас рассматриваем ряд объектов с целью приобретения,— говорит управляющий директор фонда Da Vinci Capital Management Евгений Фетисов.— Но в основном готовые офисные комплексы класса А". Причем если раньше интерес Da Vinci Capital Management распространялся и на регионы, то теперь фонд интересуют объекты исключительно в Москве и Петербурге со ставкой капитализации 20% (окупаемость около пяти лет). "Летом нас устраивало около 10%",— замечает господин Фетисов. То есть компания готова приобретать объекты за полцены от докризисной стоимости. Впрочем, за прошедшее время фонд не нашел подходящих объектов для инвестирования.

Партнер фонда Investment Management Group Максим Кунин говорит, что его компания готова приобретать даже недострой. Причем если покупать офисы компания планирует только в Москве, то инвестировать в торговые центры она готова и в регионах. "Но деньги сейчас очень дорогие, поэтому нас интересуют объекты со ставкой капитализации 25-30%,— замечает он.— На примете у нас есть несколько проектов, скорее всего, к лету мы уже закроем несколько сделок".

На дне

Эксперты уверены, что рынок коммерческой недвижимости практически достиг дна. "Если раньше цены были завышены, то сегодня они вполне адекватны",— признает господин Цогоев. По мнению управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, небольшого снижения можно ожидать в марте-апреле. "Но вряд ли дисконт будет больше 30-35% по готовым объектам и 70% — по недострою,— рассуждает он.— А положительной динамики стоит ожидать не раньше осени текущего года". При этом равно вероятными представляются два варианта развития событий. Согласно первому, выход из кризиса будет сопровождаться довольно продолжительной стагнацией — в этом случае число сделок по-прежнему будет минимальным, покупатели будут долго выбирать и оценивать объект покупки. Согласно второму, выход будет достаточно резким, как после кризиса 1998 года — с активизацией деловой активности, ростом спроса, оживлением кредитной сферы и соответствующим ростом цен и объемов в сфере недвижимости. "Толчком для реализации такого сценария может стать шок,— полагает господин Ковалев.— Что может стать шоком для рынка, пока, правда, не ясно". Однако не исключено, что ситуация может развиваться и неожиданно. В апреле рынок должен начать расти, если, конечно, у кого-нибудь из продавцов не сдадут нервы, и тогда все начнут продавать за бесценок.