Консолидация элит

После продлившегося больше года сокращения рынка жилой недвижимости риэлторы начали фиксировать рост продаж. Пока, правда, только на элитную недвижимость, спрос на которую увеличился на 25%. Продавцов недвижимости подстегивают поправки к Налоговому кодексу, которые с начала 2016 года увеличат до пяти лет минимальный срок владения недвижимостью до ее продажи без уплаты подоходного налога.

Спрос на элитную недвижимость в ноябре этого года увеличился на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 50% в сравнении с минувшим октябрем, говорится в исследовании Kalinka Group. По словам главы совета директоров компании Екатерины Румянцевой, средняя стоимость сделки за год при этом снизилась на 30%, до $1,23 млн. Предложение на первичном рынке элитного жилья Москвы оценивается в 221 тыс. кв. м — это на 20% меньше, чем год назад. В Knight Frank позитивную динамику пока заметили только по отношению к предыдущему месяцу: в ноябре продажи оказались на 43% выше, чем в октябре. Но по отношению к прошлому году падение составило 30%. Заместитель регионального директора по аналитике и исследованиям Knight Frank Никита Белоусов ждет, что показатели продаж по итогам 2015 года превысят уровень годичной давности. При этом, по его оценкам, в годовом исчислении сокращение среднего бюджета покупки составит 15-20%. По оценке директора по развитию Welhome Андрея Хитрова, в общей сложности к декабрю 2015 года на рынке было заключено более 500 сделок, из них 61% пришелся на весну и осень.

Увеличение числа сделок — новый тренд для рынка элитной недвижимости: с начала этого года риэлторы фиксировали снижение спроса на жилье на 19-22% и падение цен. Обрушение рынка риэлторы объясняли резким увеличением объема предложения на вторичном рынке: решившие покинуть страну собственники элитного жилья начали выставлять свою недвижимость на продажу (см. "Ъ" от 30 сентября). Госпожа Румянцева считает, что сейчас ситуация изменилась из-за вывода на рынок новых объектов с дисконтными предложениями от девелоперов. Вторым фактором она называет появление инвестиционного спроса на фоне увеличения с трех до пяти лет срока владения имуществом, после которого собственник сможет продать жилье без уплаты налога. Эти изменения в Налоговый кодекс вступают в силу с 1 января 2016 года. "То есть если покупатель вложит средства в недвижимость до 31 декабря, вернуть их без уплаты НДФЛ можно будет в 2018 году, если позже — при продаже придется оплатить 13% стоимости жилья или ждать до 2021 года",— объясняет госпожа Румянцева. По ее оценкам, ждать готовы не более 10% потенциальных инвесторов.

Но рост покупательской активности консультанты заметили и в других сегментах жилищного рынка. По данным IntermarkSavills, в премиальном сегменте по итогам ноября рост числа сделок составил 7% по отношению к предыдущему месяцу, по сравнению с прошлым годом падение оценивается в 15%. Средняя стоимость сделки — $14,93 тыс. за 1 кв. м, это на 30% ниже, чем год назад, и на 4,3% меньше, чем в октябре этого года. В сегменте бизнес-класса покупательская активность увеличилась на 3% по сравнению с предыдущим месяцем и упала на 32% в отношении ноября прошлого года, указывают в IntermarkSavills. Эта категория жилья — единственная, продемонстрировавшая рост стоимости: за год цены выросли на 3% (до 289 тыс. руб. за 1 кв. м). Бюджет сделки в этом сегменте почти не изменился, зато увечилась площадь приобретаемых квартир, отмечает управляющий партнер "Метриум групп" Мария Литинецкая.

По расчетам "Инком-Недвижимости", в ноябре число сделок на рынке вторичного жилья экономкласса увеличилось на 15%, это рекордный показатель роста с начала года, но примерно на 30% меньше, чем в аналогичном периоде 2014 года. Стоимость сделок, как и в случае с элитной недвижимостью, продолжила демонстрировать отрицательную динамику: в ноябре средняя цена предложения составила 186 тыс. руб. за 1 кв. м — это на 1% ниже, чем месяц назад, и на 4% меньше показателя годичной давности. Рост числа сделок в "Инкоме" объясняют отложенным спросом, сформированным на вторичном рынке еще в начале осени. Рынок начал адаптироваться к негативному политико-экономическому фону, отмечают консультанты.