Склады поставили шестилетний антирекорд

Объем нового ввода складских помещений в 2017 году в Петербурге стал минимальным за последние шесть лет. В эксплуатацию было введено 88,4 тыс. кв. м качественных складских помещений, из них лишь 21,6 тыс. кв. м приходится на спекулятивное предложение — это всего 13% от объема спекулятивного ввода, зафиксированного годом ранее.

По данным Colliers International, основной объем нового предложения (39,9 тыс. кв. м) пришелся на неспекулятивные логистические и распределительные центры. В новом предложении, как и год назад, сохраняется объем складов (26,9 тыс. кв. м), построенных компаниями для собственных нужд.

Наибольшее поступление на рынок аренды произошло за счет складов класса B, которые составили 83% нового спекулятивного предложения. При этом рынок недосчитался около трети складских площадей, заявленных к вводу в 2017 году. Годовой прирост суммарной арендопригодной площади не превысил 5%, что привело к дефициту доступных для аренды площадей, говорят в Knight Frank St. Petersburg.

Тенденция к уменьшению

"Объем сделок по итогам 2017 года составляет 191,4 тыс. кв. м, что незначительно ниже предыдущего периода, но является самым низким показателем за последние пять лет. Если в 2013-2014 годах наблюдался всплеск спроса на крупные площади, то тенденцией последних двух лет стало уменьшение размера сделки и сокращение крупных складских блоков в доступном предложении. Средний размер сделки в сегменте качественных складов значительно сократился за последние пять лет, уменьшившись в два раза и составив 4,3 тыс. кв. м по итогам 2017 года",— говорит Алексей Лазутин, директор департамента складской недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге:

Как говорят в Knight Frank St. Petersburg, по итогам 2017 года свободное предложение составило 120 тыс. кв. м, уменьшившись на 33% по сравнению с итогами 2016 года. За год сокращение предложения произошло преимущественно за счет складов класса А — предложение в данном сегменте снизилось на 41 тыс. кв. м. По истечении года доля вакантных площадей в классе А после небольшого роста в первом полугодии 2017 года снизилась до 2,8%, в классе B доля опустилась до 5,3%. Таким образом, за год доля свободных площадей в среднем уменьшилась на 2 п. п. и вернулась на докризисный уровень.

Уровень чистого поглощения свободных площадей по итогам 2017 года, по данным Knight Frank St. Petersburg, составил 146 тыс. кв. м, в сравнении с аналогичным показателем прошлого года показатель уменьшился почти в два раза в результате снижения суммарного ввода.

Положительные тенденции

Руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Светлана Московченко подчеркивает, что, несмотря на низкие показатели ввода складов в эксплуатацию, на рынке наблюдаются положительные тенденции спроса со стороны арендаторов. Суммарный объем сделок аренды и продажи качественной складской недвижимости в 2017 году составил 279 тыс. кв. м, включая крупнейшую сделку года по покупке логистического парка "Гориго" общей площадью 86 тыс. кв. м иностранным инвестиционным фондом Raven Russia. Если же не брать эту сделку в расчет, то объем проданных складов уступил показателю прошлого года на 22%, однако в сегменте аренды, напротив, наблюдается рост на аналогичную величину.

В 2017 году, помимо традиционных арендаторов, активность в покупке и аренде площадей проявляли компании спортивного и фармацевтического профиля — уже второй год подряд перечень профилей арендаторов, которые вовлечены в складской рынок, расширяется. В дальнейшем не исключен рост доли фармацевтических компаний в сделках аренды: согласно индексу промышленного производства, в высокотехнологичном секторе возросло производство лекарственных средств и материалов, применяемых в медицинских целях (105%). Кроме того, восстановили свои позиции компании, оперирующие в сфере дистрибуции: после резкого снижения объемов арендуемых и купленных площадей в 2016 году доля дистрибуторов занимает около четверти в общем объеме реализованных помещений, как и в среднем, начиная с 2009 года.

Ключевые сделки

Наиболее крупные сделки аренды состоялись в сегменте складов класса А, где помещения снимали компании, занимающиеся розничной торговлей и дистрибуцией. Так, международная сеть Fix Price арендовала 13,8 тыс. кв. м в складском комплексе "Logicor Шушары" (PNK 2), сеть гипермаркетов Hoff разместилась на 6 тыс. кв. м в МЛП "Уткина Заводь", а ГК "Корона Авто" заняла более 9 тыс. кв. м в складском комплексе Nordway на Московском шоссе. Самой же крупной в спекулятивном сегменте, как полагают в Knight Frank St. Petersburg, стала сделка по аренде 15 тыс. кв. м в четвертом строящемся корпусе складского комплекса "Октавиан" логистической компанией "Алиди".

В Knight Frank St. Petersburg выделяют несколько ключевых событий на складском рынке в прошлом году. Например, компания "А Плюс Девелопмент" продала частным инвесторам распределительный центр "Перекресток" общей площадью около 34 тыс. кв. м. Эта сделка стоит на втором месте по величине проданных складских метров после приобретения зарубежным инвестиционным фондом Raven Russia логистического парка "Гориго" в начале 2017 года.

Еще одним крупным событием, по оценкам аналитиков, можно считать то, что международная компания Jotun Paints запустила производство лакокрасочных материалов в индустриальном парке "Федоровское" на земельном участке общей площадью 9 га. Также в 2018-м к строительству завода планирует приступить еще одна лакокрасочная компания: Tikkurila намеревается приобрести 7 га в индустриальном парке Greenstate и, помимо производства, разместить на участке центр RDI, а также склад готовой продукции для оптимизации дистрибуционных каналов.

Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складкой недвижимости компании IPG.Estate, подсчитал, что по итогам 2017 года общий объем рынка складской недвижимости города достиг 2,7 млн кв. м.

Что касается запросов арендаторов на поиск промышленных помещений, то в поступивших в компанию Knight Frank St. Petersburg заявках в течение 2017 года распределение причин поиска оказалось более равномерным, чем годом ранее. Лидирующей по-прежнему является необходимость расширения, но если в 2016 году она возникла приблизительно у половины клиентов, то за рассматриваемый период доля подобных запросов сократилась на 14 п. п. и приблизилась к доле желающих сменить местоположение. У потенциальных арендаторов сохраняется потребность в размещении на севере и юге города. В целом на протяжении последних нескольких лет наиболее востребованы площади производственного назначения до 1 тыс. кв. м. Однако в 2017 году основной спрос пришелся на диапазон от 1 до 2 тыс. кв. м, запрашиваемый компаниями со специализацией на производстве различных товаров, металлообработке и оптовой торговле.

Холодная ниша

Стоит отметить, что развитие продовольственного ритейла постепенно повышает спрос на холодильные склады. Господин Лазутин указывает на то, что часть спроса на этот сегмент удовлетворяется за счет услуг 3pl-логистов — таких компаний, как, например, УК "Грандо", "Ароса". Средняя площадь одной холодильной камеры составляет около 1,5 тыс. кв. м. В настоящий момент наиболее активно развивается сегмент холодильных складов для хранения продуктов категории fresh — овощей и фруктов, что связано с увеличением доли этих продуктов в ассортименте ритейлеров.

Господин Чайка подсчитал, что рынок качественных складов холодильников в Петербурге совокупно составляет не более 330 тыс. кв. м. Ставки аренды на рефрижераторные склады класса А составляют 1000-1200 рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС и операционные расходы, на склады класса B — 650-750 рублей. Более всего востребованы арендаторами холодильно-морозильные камеры площадью до 1000 кв. м (300-600 кв. м).

Гендиректор East Real Альберт Харченко говорит, что объем предложения низкотемпературных складов класса А составляет 195 тыс. кв. м. Из них на проекты built-to-suit приходится около 102,5 тыс. кв. м (52%). На объекты класса С приходится около 94 тыс. кв. м (к примеру, территория овощебазы на проспекте Непокоренных), а также несколько хладокомбинатов.

Ставки остаются прежними

Филипп Чайка отмечает, что в 2017 году ставки аренды продолжали демонстрировать умеренный рост на фоне дефицита нового предложения. По итогам 2017 года ставки увеличились на 2,5%.

В компании Knight Frank St. Petersburg уточняют: "Ставки аренды на складские помещения класса А продолжили тренд на незначительное снижение — на 1-2% по отношению к аналогичному периоду прошлого года, в классе B наметились положительные тенденции: годовой рост средневзвешенной заявленной ставки составил 8%.Хотя диапазон запрашиваемых ставок оставался неизменным — на уровне 430-550 рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС и операционные расходы. В классе B ставки достигли значения 350-450 рублей за "квадрат". В 2017 году в структуре спроса на помещения промышленного назначения 49% компаний готовы заплатить за аренду 300-350 рублей за квадратный метр в месяц. С 2015 года данный показатель остается стабильным".

Заявленная к вводу суммарная площадь строящихся объектов составляет 151 тыс. кв.  м. По прогнозам, в основном складской спекулятивный рынок будет пополняться новыми очередями в уже функционирующих комплексах. Из ключевых строящихся объектов можно выделить новые очереди "Логопарка "Троицкий"" на проспекте Обуховской Обороны общей площадью 10 тыс. кв. м; 34 тыс. кв. м складских площадей Nordway на Московском шоссе, а также вторую и третью очереди в индустриальном парке "Ладога" на 6,3 тыс. кв. м каждая. Кроме того, ведется строительство двух объектов в формате built-to-suit в комплексе PNK-парка "Софийская-КАД" — склады для производственной компании Victoria Stenova и Household Logic. На все перечисленные склады получены разрешения на строительство.

В условиях активного спроса и сокращения показателя вакантного предложения уже вo втором квартале 2018 года может возникнуть дефицит предложения качественных площадей классов А и В.

Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg, резюмирует: "По динамике спроса складской рынок находится на подъеме. Спрос формирует активно развивающаяся промышленность, а также на арену выходят компании спортивного и фармацевтического профиля. Дистрибуторы постепенно увеличивают свою долю в профилях арендаторов, приходят новые игроки. При этом доля введенных площадей самая низкая за последние десять лет. Нас ожидает острый дефицит складских помещений, что приведет к росту ставок. Соответственно, сделки формата built-to-suit с последующей покупкой построенного объекта будут составлять серьезную конкуренцию арендным сделкам".