Факторы и тенденции рынка недвижимости мегаполиса : (на примере Москвы)

4-

УДК 338.45

Смирнов Е.Б., Ястребов А.В.

факторы и тенденции рынка недвижимости мегаполиса

Выявление факторов изменения рынка недвижимости должно быть основано на сценарных прогнозных вариантах долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации. Эта группа факторов, с нашей точки зрения, представляет собой макроэкономические факторы развития рынка недвижимости. Минэкономразвития России предложены следующие сценарии развития экономики страны [1]:

1. Сценарий инерционного развития. В его основе лежит консервация экспортно-сырьевой модели развития. Этот сценарий характеризуется усилением экономической дифференциации населения, сдерживающей процессы модернизации социальной сферы.

В данном сценарии возможности экономического роста будут определяться в основном следующими факторами:

- возможностями увеличения экспорта углеводородов, которые будут ограничены медленным развертыванием трубопроводной инфраструктуры и недостаточным освоением новых месторождений;

- снижением технологической конкурентоспособности обрабатывающих производств и сохраняющимся опережающим ростом импорта;

- снижением качества человеческого капитала;

- сохраняющейся невысокой нормой накопления основного капитала (20-24% ВВП), не позволяющей обеспечить рост производительности труда выше 3-4% в год.

2. Сценарий энергосырьевого развития. Данный сценарий предполагает частичное снятие ограничений инерционного развития за счет реализации конкурентного потенциала России в сферах энергетики и транспорта, повышения качественного уровня энергосырьевых отраслей и укрепления сырьевой специализации России в мире.

Реализация данного сценария позволяет сформировать новые источники роста экономики, основанные на ускоренном развитии ТЭК, металлургии, химии, а также транспорта. Импульс технологического развития получит часть обраба-

тывающих отраслей, главным образом связанных с обеспечением развития энергетики, сырьевого сектора, транспорта. В то же время значительная часть отраслей, не сопряженных с экспортно-сырьевым ядром, будет развиваться в инерционном режиме, т. е. падающей конкурентоспособности.

3. Сценарий инновационного развития. Этот сценарий отражает использование инновационных источников роста в результате реализации конкурентных преимуществ российской экономики как в традиционных (энергетика, транс -порт, аграрный сектор), так и новых наукоемких секторах и экономике знаний. Он предусматривает глубокую модернизацию социальной инфраструктуры, включая образование, здравоохранение, жилищный сектор, обеспечивающую значительное повышение качества человеческого капитала и стандартов жизни населения; модернизацию инфраструктурных отраслей экономики - транспорта, электроэнергетики, связи и информационно-коммуникационных технологий.

Очевидно, что реализация энергосырьевого и особенно инновационного сценария развития национальной экономики России требует максимально возможного развития строительного комплекса в прогнозируемой перспективе.

Устойчивое развитие строительного комплекса предполагает постепенное ускорение темпов роста объемов строительного производства на фоне "взрывного" возрастания потребностей в строительстве доступного комфортного жилья, в модернизации, текущем и капитальном ремонте ранее созданного жилищного фонда, а также в строительстве новых, техническом перевооружении и реконструкции существующих основных фондов (их пассивной части) в производственном и особенно социальном секторе народного хозяйства.

В рассматриваемой перспективе наиболее благоприятная конъюнктура в строительстве может ожидаться:

- в добывающих и обрабатывающих отраслях, связанных с сырьевым сектором;

- жилищном строительстве;

- сооружении лечебно-профилактических зданий (потребность в которых возрастает в связи со "старением" населения, т.е. увеличения лиц пенсионного возраста в общей численности населения);

- в строительстве объектов производственной инфраструктуры (по некоторым оценкам, свыше половины всех мостов в стране, около 40% действующих магистральных трубопроводов и более тысячи плотин, дамб и ирригационных систем нуждаются в замене или существенном капитальном ремонте). По расчетам американских специалистов, замена инженерных систем водоснабжения должна осуществляться не реже одного раза в 50 лет, однако современное состояние этих объектов не соответствует данной норме [1];

- снос и ликвидация физически и морально устаревших ранее построенных зданий и сооружений как производственного, так и непроизводственного назначения. При этом объем подобных работ, а также ремонтно-восстановительных строительных работ будет увеличиваться опережающими темпами по отношению к росту экономики в целом, поскольку пассивная часть основных фондов производственного и непроизводственного назначения продолжает изнашиваться и требовать постоянного обновления. Особенно объем ремон-тно-восстановительных строительных работ возрастет в жилищном секторе в связи с практически полным отсутствием необходимого капитального ремонта жилья в 1989-2006 гг.

Возрастание объемов ремонтно-восстанови-тельных работ в строительстве - всеобщее явление в развитых странах. В Италии, Франции и Великобритании этот показатель превышает 40%, в Германии он немного ниже - 35%, в Испании - около 25% общего объема строительства [1];

- экстенсивный тип территориального развития городов (застройка свободных территорий) должен быть заменен на интенсивное комплексное развитие, что должно резко улучшить структуру городского землепользования, условия формирования социальной и инженерной инфраструктур. К 2020 г., по оценкам, сохранится, либо незначительно возрастет численность городского населения России. Это предопределяет необходимость уделять большее внимание к проблемам градостроительства;

- согласно концепции Российской академии архитектуры и строительных наук (РААСН), генеральной линией развития городов на перспективу должна стать качественная их реконструкция. Основным объектом реконструкции должны

стать районы массовой застройки прошлых лет. Комплексная реконструкция таких районов открывает значительные возможности для городского развития в новых социально-экономических условиях России. Она позволит достичь многостороннего градостроительного эффекта: повысить социальный статус и привлекательность ставших непрестижными районов застройки, радикально преобразовать архитектурно-эстетическое и экологическое качество городской среды. Использование подземного строительства позволит размещать складские и гаражные помещения, торговые, бытовые и многие промышленные предприятия.

Кроме рассмотренных макроэкономических факторов, на наш взгляд, существуют внутренние (микроэкономические) факторы развития рынка недвижимости, определяющие его развитие на основе ожидаемого дохода от недвижимости. Факторы, входящие в эту группу, имеют разную степень определенности. Микроэкономические факторы высокой степени определенности [2]:

- имеющийся объем недвижимости в целом и по видам;

- величина потребительского спроса на товары, для удовлетворения которого необходимо дополнительное производство.

Микроэкономические факторы низкой степени определенности:

- изменения во вкусах потребителей, приводящих к изменениям в типах и объемах недвижимости;

- изменения уровня доходов населения.

Влияние последнего фактора можно проиллюстрировать на примере математической зависимости между частными инвестициями в основной капитал и среднемесячной номинальной начисленной заработной платой в Москве в период с 2002 по 2007 гг. (рис. 1).

Однако существуют меры, смягчающие последствия неопределенности будущего. В частности:

- применение операции дисконтирования, а также сравнительно короткий прогнозный период получения дохода правомерны в связи с устареванием недвижимости с течением времени;

- перенос или разделение риска собственника с арендатором посредством долгосрочных контрактов. При этом для арендатора риск компенсируется выгодами продолжительности договора аренды.

- для предприятий в сфере общественных услуг существенная доля ожидаемого дохода может быть гарантирована монопольными приви-

4-

о

5 ю

ю

8 £

О о.

ю

5- <и

=Г т

^ К

С

<и я

I

Ё я т

250 200 150 100 50 0

\ *

<1*

у = 30,574х- 2,26 В2 = 0,9227

тР

Среднемесячная номинальная заработная плата в Москве с 2002 по 2007 гг., руб

Рис. 1. Зависимости между частными инвестициями в основной капитал и среднемесячной номинальной начисленной заработной платой

легиями, а также правом устанавливать тарифы на услуги, обеспечивающие желаемую прибыль.

- увеличение доли государственных и муниципальных объектов ориентированных на социально полезные результаты, а не на коммерческую выгодность.

Отделение управленческих функций от собственности на капитал, развитие организованного рынка инвестиций привело к появлению фактора, который определяет состояние (устойчивость) инвестиционной сферы. В частности, ежедневные переоценки активов на фондовой бирже, несмотря на то, что они направлены, прежде всего, на то, чтобы содействовать переходу уже осуществленных вложений от одного лица к другому, неизбежно оказывают влияние и на уровень текущих инвестиций. Например, нецелесообразно создавать новое предприятие с издержками, большими, чем сумма, за которую можно купить такое же существующее предприятие. В то же время целесообразно израсходовать на новый проект значительную сумму, если есть возможность разместить соответствующие акции на фондовой бирже и получить быструю отдачу.

Таким образом, инвестор может считать свое вложение надежным в течение коротких периодов времени, а значит, и в отношении последовательности любого числа коротких периодов, если он может быть уверен в том, что не изменяться условия деятельности, и поэтому у него есть возможность пересмотреть планы и изменить размер вложенного капитала, прежде, чем произойдут нежелательные события в экономике.

Однако рост доли акций в совокупных капиталовложениях общества, которые принадлежат лицам, не принимающим участия в управлении и

не обладающим специальными знаниями о настоящем или будущем данной отрасли, может приводить и к неустойчивости инвестиционной сферы из-за необъективной оценки соответствующих предприятий или ценных бумаг. Таким образом, предельная эффективность капитала определяется не оценкой наиболее сведущих людей, а рыночной оценкой, предположениями относительно будущей нормы процента, складывающимися под влиянием массовой психологии, которые можно связать с тремя видами мотивов [2]:

- трансакционный, или мотив обращения, - потребность в наличных деньгах для текущих сделок потребительского или производственного характера.

- мотив предосторожности, т. е. желание обеспечить в будущем возможность распоряжаться определенной частью ресурсов в форме денежной наличности.

- спекулятивный мотив, т. е. намерение создать некоторый резерв, чтобы с выгодой воспользоваться лучшим по сравнению с рынком знанием того, что принесет будущее.

Рассмотренная выше классификация факторов развития рынка недвижимости приведена на рис. 2.

Традиционная экономическая теория рассматривает норму процента как фактор, который приводит в равновесие желание инвестировать и готовность сберегать. На рис. 3 представлен график изменения доли доходов населения, направляемых на сбережение (предложение инвестиций) по годам.

За рассмотренный период наименьшее значение показателя доли сбережений наблюдалось в 19971998 гг., что соответствовало периоду дефицита ин-

X

го

>2 X

I

(V

а.

<г ю о

к Ц

5

Рис. 2. Факторы развития рынка недвижимости

у =-3Е-05х6 + 0,0023х5 - 0,0651х4 + 0,8926х3 - 5,7648х2 + 14,34бх +0,3341

В2 = 0,5907

а4 .сО'

а*

Ч' Ч' Ч' Ч' Ч' Ч' Ч' Ч' Ч' Ч'

Рис. 3. График изменения доли сбережений граждан в их расходах, %

вестиционных ресурсов в экономике и увеличению нормы процента. Период пика доли сбережений был пройден в 2003 г. (12,7%), после чего начался плавный спуск по кривой графика. Таким образом, в ближайшие годы ожидается сокращение доли сбережений граждан в расходах, что отражает предстоящий дефицит инвестиционных ресурсов в экономике и, соответственно, рост нормы процента.

В России спрос на инвестиции в различных отраслях экономики определяется, как и во всем мире, уровнем рентабельности продукции (работ, услуг),

проданных товаров. В 2007 году этот показатель, по данным Росстата, колебался в зависимости от отрасли в диапазоне от минус 100 % (покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества в Санкт-Петербурге) до плюс 314057,8 % (добыча природного газа и газового конденсата в Москве). Данные табл. 1 показывают, что в России рентабельность деятельности в таких областях как добыча сырой нефти и природного газа, добровольное пенсионное страхование значительно превышает рентабельность в сфере недвижимости.

4-

Однако необходимо отметить, что деятельность по покупке и продаже собственных нежилых зданий и помещений в Москве имеет достаточно высокий показатель рентабельности (78,1%), что свидетельствует об инвестиционной привлекательности девелопмента в столице. При этом обращает на себя внимание значение показателя рентабельности по капиталовложениям в собственность, которая составляет в Москве минус 5,5 %, а в Санкт-Петербурге - минус 32,4 %. С нашей точки

350 300 250 200 150 100 50 0

зрения, отрицательные значения рентабельности в данном случае обусловлены фактором времени, т.е. результат от инвестирования в собственность имеет отложенный характер и будет получен в другие периоды. Этим же обстоятельством, по нашему мнению, объясняется и отставание темпов роста общей площади введенных зданий в Москве (коммерческих, промышленных, жилых) от темпов роста объемов частных инвестиций в основной капитал (рис. 4).

-299—

201,2

146,4

ПО 1 -------

/р 7 49 9 85, 1

35,8

♦—г— " ¿с* й-9 й1' ¥

Н-1 —г 2001 2002 2003 - - 2004 - - 2005 — — 2006 - - 2007 2008

Инвестиции в основной капитал в Москве (частная собственность), млрд руб

Общая площадь введенных зданий в Москве (коммер ческие, промышленные, жилые), млн. кв. м. общей площади,

Рис. 4. Динамика изменения общей площади введенных зданий и объемов частных инвестиций в основной капитал в Москве

Таблица 1

Рентабельность проданных товаров, продукции (работ, услуг) по некоторым видам экономической деятельности за 2007 год (по организациям, не относящимся к субъектам малого предпринимательства, средняя численность работников которых превышает 15 человек), %

Виды экономической деятельности Российс- Ива- г. Мос- г. Санкт-

кая Фе- новская ква Петер-

дерация область бург

Всего 13,1 2,7 13,8 13,4

Добыча сырой нефти и природного газа 33,5 418,5 23,4

Добыча природного газа и газового конденсата 23,5 314057,8

Деятельность гостиниц с ресторанами 26,5 31,6 28,2

Сдача внаем для временного проживания меблированных комнат 54,9 71,4

Деятельность по добровольному пенсионному страхованию 218,7 247,5

Покупка и продажа собственного жилого недвижимого иму- 31,8 42,6 -100

щества

Покупка и продажа собственных нежилых зданий и поме- 40,4 78,1 44,2

щении

Покупка и продажа земельных участков -9,1 -0,3

Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества 26,3 27,2 134,4

Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества 31,7 22,3 43,3 36,1

Управление эксплуатацией жилищного фонда -10,6 -16,9 -28 -4,1

Управление эксплуатацией нежилого фонда 12,8 -23,3 18,2 6,5

Аренда прочего (не легкового) автомобильного транспорта и оборудования 39 207,8 4,9

Аренда торгового оборудования 143,8 157,3

Деятельность по управлению холдинг-компаниями 94 95 117,6 12,4

Капиталовложения в собственность -1,6 -5,5 -32,4

Источник: Росстат РФ: http://www.gks.ru.

Число завершенных сделок с земельными унасткам и ——Число завершенных сделок с нежилым фондом

Рис. 5. Динамика сделок с земельными участками и объектами нежилого фонда в Москве

Рис. 4 отражает рост инвестиций в приобретение земельных участков для реализации долгосрочных девелоперских проектов. Этот вывод подтверждают и сведения о завершенных сделках в Москве с земельными участками и с объектами нежилого фонда (рис. 5.).

Проведенный анализ факторов развития рынка недвижимости позволяет сделать следующие выводы:

- факторы развития рынка недвижимости подразделяются на макроэкономические (внешние) и микроэкономические (определяющие развитие рынка на основе ожидаемого дохода от недвижимо сти);

- норма процента представляет собой фактор развития рынка недвижимости, который приводит в равновесие спрос и предложение на инвестиции.

В ближайшие годы ожидается сокращение доли сбережений граждан в расходах (предложение инвестиций), что отражает предстоящий дефицит инвестиционных ресурсов в экономике и, соответственно, рост нормы процента.

- в Российской Федерации в целом и в Москве, в частности, наметилась тенденция значительного роста инвестирования в земельные ресурсы с одновременным сокращением ввода готовых объектов, что свидетельствует о снижении спроса в сфере недвижимости в 2007, 2008 гг., обусловленного сокращением доли накоплений в расходах граждан. Новый подъем доли накоплений (предложения инвестиций) может начаться с 2010-2011 гг., поэтому в предстоящей конкурентной борьбе девелоперов возрастает необходимость стратегического планирования.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. КаменецкийМ.И., Донцова Л.В. Строительный комплекс: состояние, проблемы, основные тенденции долгосрочного развития (три сценарных прогнозных варианта долгосрочного социально-экономического развития РФ, предложенных Минэкономразвития Рос-

сии). Проблемы прогнозирования, № 4, 2008.

2. Кейнс Д. М Общая теория занятости процента и денег Электронный ресурс. Адрес сайта в Интернете: http://www.gumfak.ru/econom_html/keins/keins06. shtml.