Договор об учреждении права застройки

А.М. Аббасова

ДОГОВОР ОБ УЧРЕЖДЕНИИ ПРАВА ЗАСТРОЙКИ

В статье рассматриваются особенности договора об учреждении права застройки согласно Проекту Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в разд. II Гражданского кодекса РФ». Анализируются существенные условия договора, субъектный состав, объект договора. Выявляются проблемные вопросы положений законопроекта, посвященные праву застройки. Указывается на необходимость теоретической доработки предлагаемой конструкции с целью создания завершенной и совершенной модели права застройки.

Ключевые слова: право застройки; вещное право; ограниченное вещное право; договор об учреждении права застройки, Концепция развития гражданского законодательства.

A.M. Abbasova

THE TREATY ESTABLISHING BUILDING RIGHTS

The article discusses the features of the Treaty establishing building rights according to the Draft Federal law № 47538-6 " About modification of section II of the Civil code of the Russian Federation". Examines the essential terms of the contract, subject composition, the object of the contract. Identified problematic issues of the bill's provisions on the right of the building.On the basis of the conducted analysis the author concludes on the necessity for the theoretical improvement of the suggested construction with a view to create a complete and perfect model of the right of building.

Keywords: right of building; real right; limited proprietary rights; The Treaty establishing building rights; Conception of the Civil Legislation Development.

В настоящее время наблюдается новый этап развития отечественной циви-листической мысли в отношении видов вещных прав на земельные участки. Отправной точкой в этом вопросе стал Указ Президента РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского Кодекса Российской Федерации». Во исполнение указанного нормативного акта рабочей группой была разработана Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации1, которая в свою очередь получила практическую реализацию в проекте федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ»2 (далее — Проект).

Предпосылок для принятия пакета федеральных актов, вносящих изменения в Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) было много, но одной из главных причин стало отсутствие правового регулирования отношений по гражданскому обороту земельных участков. Внимание законодателя долгое время ограничивалось правом собственности и правом аренды.

Разработчики Концепции, наконец, пришли к выводу о необходимости расширения круга ограниченных вещных прав на земельные участки. Так, предлагалось установить две основные модели владения и пользования земельными участками на праве ограниченного пользования — эмфитевзис и право застройки.

По мнению председателя Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству П. Крашенинникова, предлагаемые изменения «укрепляют права собственников, устанавливают единый

© Аббасова Арзу Махировна, 2016

Аспирант кафедры правового обеспечения рыночной экономики (Институт государственной службы и 78 управления РАНХиГС); e-mail: arzu_a@list.ru

недвижимый объект. Если раньше дом и земля фигурировали в законодательстве отдельно и налоги на них были разные, то теперь все будет наоборот. Это увеличит защищенность прав россиян в этой области»3.

Однако попытка отечественного законодателя привести современное правовое регулирование данных отношений в соответствие с законодательством развитых европейских стран, выдержанном в духе римского частного права, не встретила повсеместной поддержки юридического сообщества, возникло немало вопросов относительно целесообразности названных нововведений4. Так, со стороны противников перенесения в отечественную правовую систему положений немецкого, французского, английского гражданского законодательства о вещных правах озвучены аргументы о необходимости придерживаться традиций и духа российского гражданского права, которое значительно отличается от западного.

Возможно, пытаясь найти компромиссный вариант, законодатель уступил, и именно в части регулирования вещных отношений, в значительной части изменил положения Концепции, реализуя более адаптированные и менее радикальные идеи в законопроектах по внесению изменений в ГК РФ. В сравнении с Концепцией, изменения коснулись и регулирования права застройки. Юридическим основанием возникновения данного ограниченного вещного права выступает договор об учреждении права застройки. При этом в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся существенные условия данного договора. Государственная регистрация права застройки предполагается разумной, поскольку данное ограниченное вещное право носит долгосрочный характер и позволяет государству получить сведения о планируемом строительстве, что даст возможность избежать ситуации с самовольными постройками. В данном случае наблюдается тенденция развития Т современного гражданского права, которая заключается в сближении вещного к и обязательственного прав. Благодаря этому соглашение сторон определяет р

а

содержание вещного права, которое регулируется с помощью государственной °

п

регистрации условий договора. |

Сторонами данного договора выступают, с одной стороны, собственник зе- у мельного участка, а с другой стороны — лицо, желающее получить земельный р

п

участок в пользование с целью строительства и эксплуатации зданий, поимено- е

н

ванное в Проекте как лицо, имеющее право застройки. й

Очевидно, предоставить право застройки может только собственник земель- р

и

ного участка, в роли которого могут выступать физические, юридические лица, Ч

в т.ч. публично-правовые образования. о

Отметим, что некоторые европейские правопорядки пошли по иному пути: ГК К

испанской провинции Каталония допускает установление суперфиция помимо |

собственника, лицом, обладающим ограниченным вещным правом на данный ии

земельный участок, при условии, что правомочия владения и распоряжения №

участком входят в компетенцию первоначального ограниченного вещного права. 1

В Германии право застройки устанавливается всеми лицами, имеющими какое- ~

либо вещное право на данный участок, но только на срок действия последнего. б

Возникает вопрос: кто может получить землю на праве застройки? Проект никаких ограничений по этому поводу не содержит. В данном контексте следует обратить внимание, что согласно Проекту право застройки устанавливается только при наличии у лица права постоянного владения и пользования земельным участком и, соответственно, может принадлежать только лицу, обладающему

правом постоянного владения и пользования. 79

Отметим, что законодатель предлагает устанавливать право застройки с целью строительства зданий и (или) сооружений. Однако, обращаясь к международному опыту, мы видим, что законодательство ряда стран (Португалия, Нидерланды, Япония, Бразилия) допускают установление суперфиция и в отношении насаждений. В Аргентине на протяжении длительного времени успешно применяется лесной суперфиций.

Рассматривая особенности любого вида гражданско-правового договора, необходимо отдельно остановиться на существенных условиях такого договора. В данном случае важен субъектный состав. Так, если в правоотношения по установлению права застройки вступают физические и юридические лица, то стороны должны достигнуть согласия по следующим вопросам: о земельном участке, о характеристиках возводимого либо реконструируемого здания или сооружения, о месте расположения здания или сооружения на земельном участке, о сроке права застройки, о плате за право застройки. Если субъектом права застройки выступает публично-правовое образование, то допускается не указывать в договоре характеристик возводимого объекта недвижимости и точного его расположения на участке. Видимо, такая позиция законодателя объясняется отсутствием большого значения для собственника земельного участка места расположения объекта недвижимости и его характеристик.

Проектом установлено право лица, имеющего право застройки, в пределах, предусмотренных договором, и в порядке, установленном градостроительным законодательством, изменять объекты недвижимого имущества, а именно реконструировать их, сносить и возводить новые. Реализуя данное право, застройщику придется в подобных случаях вносить изменения в реестр, что излишне формализует институт права застройки. Достаточно ограничиться требованием о наличии записи о праве застройки с указанием срока права застройки и размера платы за право застройки, поскольку данные условия являются стабильными для рассматриваемых правоотношений.

Срок права застройки может устанавливаться во временном интервале от 30 до 100 лет. Данное условие нельзя изменить соглашением сторон, бессрочным данный вид договора в отечественной практике быть не может в отличие от ряда зарубежных стран, в частности Португалии, Италии.

Поскольку условие о плате за право застройки названо в числе существенных для договора об учреждении права застройки, очевидно, что данное право может быть предоставлено только на возмездной основе. Внесение установленной договором платы за право застройки — главная обязанность застройщика. В римском праве такая плата называлась solarium.

Проект не устанавливает жестких рамок для сторон в выборе форм платы за пользование земельным участком. Стороны могут договориться о ежегодном внесении застройщиком фиксированных платежей либо о единовременной оплате стоимости установления права застройки. Альтернативной может выступить предоставление собственнику земельного участка в собственность или во владение и пользование помещений в возведенных зданиях. Не исключена возможность сочетать указанные формы платы. При этом с целью защиты прав лица, в пользу которого установлено право застройки, размер платы может изменяться не чаще чем 1 раз в 10 лет и только по соглашению сторон, а при его недостижении — по решению суда. Очевидно, что суд должен установить обо-

снованность повышения платы. Кроме того, в случае единовременного внесения платежа данное условие не применимо.

Гарантией защиты прав собственника земельного участка служит его право требования прекращения права застройки до окончания срока действия договора при условии нарушения застройщиком обязанностей по внесению платы по договору и образованию не менее чем двухгодичной задолженности. При этом собственник должен соблюсти установленную процедуру — направить застройщику письменное предупреждение о необходимости устранения нарушений в разумный срок.

По нашему мнению, отечественный законодатель обоснованно не закрепил обязанность застройщика вносить земельные платежи. Представляется разумным, если налог на землю будет платить собственник земельного участка, а на здание — застройщик, т.е. будущий собственник здания, в т.ч. и до регистрации его права собственности. При переходе права на здание, сооружение к собственнику земельного участка будет логичным, если собственник теперь уже единого объекта недвижимости будет оплачивать оба налога.

Исходя из сущности института права застройки, на суперфициарии лежит обязанность осуществить постройки в срок, указанный в договоре. Думается, что данная обязанность презюмируется, является смыслообразующей института застройки, а следовательно, считаем не принципиальным обязательное упоминание об этом в договоре. Вместе с тем представляется существенным для сторон договориться письменно о сроке строительства, поскольку неисполнение застройщиком своей обязанности по застройке может привести к прекращению его права. Указанное предложение базируется на п. 5 ст. 307 Проекта, в соответствии с которым право застройки может быть прекращено, если земельный участок не используется в соответствии с его целевым назначением.

Если говорить о правах застройщика, то, прежде всего, он может пользоваться земельным участком в объеме, определенном договором. По нашему мнению, требуют дополнительной проработки и такие права застройщика, как изменение объектов недвижимого имущества путем их реконструкции и сноса. Если исходить из того, что такие объекты на момент возникновения права застройки не принадлежат застройщику на праве собственности, то разрешение на реконструкцию и снос должны быть получены от собственника. Это положение может рассматриваться как существенное условие договора об учреждении права застройки.

Возникает еще один практический вопрос в определении правового режима объектов, находящихся на участке к моменту заключения договора и подлежащих сносу или реконструкции. Если в собственность застройщику они не переходят, то получает ли в таком случае он право собственности на строительные материалы, полученные в результате разборки строений? По всей видимости, данный вопрос необходимо разрешать в договоре.

Важным элементом содержания права застройки является возможность распоряжения им. Данное правомочие подкреплено правом застройщика отчуждать принадлежащее ему право без согласия собственника земельного участка. Более того, последний лишен права преимущественной покупки права застройки. Сложно согласиться с подобной позицией законодателя, поскольку право преимущественной покупки следует считать эффективным механизмом, позволяющим воплотить идею единого объекта недвижимости и способствовать консолидации права собственности.

Как любое вещное право, право застройки обладает признаком следования Собственник земли, сохраняя право распоряжения участком, в отношении которого установлено право застройки, может его продать, при этом право застройки сохранится.

Исходя из смысла права застройки как ограниченного вещного права, оно должно лишь ограничивать право собственника в его вещном праве, но не лишать его. Вообще легального определения категории «ограниченное вещное право» ГК РФ не закрепляет, но доктриной выработана позиция, согласно которой ограниченное вещное право есть обременение права собственности, осуществляемое по воле собственника, как правило, вытекающее из договора и выражающееся в делегировании отдельных правомочий (владения, пользования) несобственнику. Собственник земельного участка как субъект, обладающей полным господством над вещью, свободен в выборе форм и методов осуществления своих правомочий в отношении своего земельного участка и соответственно не ограничен правом исключительного возведения на последнем здания или сооружения.

В случае с правом застройки получается, что собственник делегирует часть своих полномочий по владению и пользованию земельным участком только в части права (возможности) возвести на последнем какое-либо строение или сооружение. Значит ли это, что у собственника сохраняются полномочия по владению и пользованию земельным участком «в оставшейся части»? Согласно Проекту собственник земельного участка сохраняет право распоряжения земельным участком, в отношении которого установлено право застройки. Получается, что объем правомочий собственника земли исчерпан обременением ш последнего правом застройки, что противоречит сущности права собственности S как таковой. Суперфиций не исключает возможности собственника земли про-д должать пользоваться ею. Однако собственник земли ограничен в своей свободе m использования земельного участка правами суперфициария.

Ol

? Таким образом, несмотря на ряд «сырых», недоработанных норм законо-

1 проекта, снижающих уровень гарантий прав участников правоотношений, f возникающих по поводу учреждения права застройки, очевидно, что право застройки воспроизведено достаточно близко к его классическому содержанию.

й Представляется, что сходство отечественного права застройки с немецким на-

| следственным правом застройки позволяет использовать в российском праве

многие положительные аспекты зарубежного опыта.

§ Мы ожидаем социальный и экономический эффект от законодательной ини-

£ циативы, позволяющей расширить перечень форм реализации прав на земельные

| участки посредством системы ограниченных вещных прав.

2 Право застройки поможет урегулировать, с одной стороны, процесс строи-| тельства здания или сооружения, их эксплуатацию, а с другой, определить по-

ш

й следующую судьбу этих объектов, что, несомненно, придаст гораздо большую

<3 устойчивость правовому положению сторон договора об учреждении права за-

1 стройки, в сравнении с правовым положением субъектов договора арендатора.

о CL СО

1 См.: Концепция развития гражданского законодательства, одобренная 7 октября 2009 г. Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ. URL: http:// www.privlaw.ru/vs_info8.html (дата обращения: 10.02.2016).

2 URL: http://www.consultant.ru/law/hotdocs/17947.html (дата обращения: 10.02.2016).

3 Российская газета (федеральный выпуск). 2012. № 5768 (95).

4 См.: Толстой Ю.К. О Концепции развития гражданского законодательства // Журнал российского права. 2010. № 1. С. 31-38; Литовкин В.Н. Жилищное законодательство и Концепция развития граждан-

g2 ского законодательства // Журнал российского права. 2010. № 1. С. 47-54.