К вопросу о видах инструментов ипотечного кредитования

К ВОПРОСУ О ВИДАХ ИНСТРУМЕНТОВ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Д.А. Трифонов, д-р экон. наук, профессор Д.С. Хащина, магистрант

Саратовский социально-экономический институт

Аннотация. В статье рассматривается ряд вопросов, связанных с выбором и применением инструментов ипотечного кредитования. Особое внимание уделено исследованию видов ипотечных инструментов в зависимости от схемы и структуры выплат.

Ключевые слова: ипотечное кредитование; способ погашения долга; виды ипотечных инструментов.

При ипотечном кредитовании значительную роль играет выбор инструментов (механизмов, технологий), применяемых на различных этапах финансового процесса, который определяется общей экономической ситуацией, финансовыми возможностями участников сделок, видом операции и др. При этом под механизмом ипотечного кредитования подразумевается способ погашения долга (амортизация кредита). На практике амортизация долга играет важную роль в определении степени эффективности ипотечных операций для банков и доступности ипотечных кредитов для заемщика.

График амортизации показывает величину регулярных периодических амортизационных платежей и остаток основной суммы долга на каждый период времени. При этом ежемесячный платеж разбивается на две части, одна из которых идет на погашение кредита, а другая - на уплату начисленных за месяц процентов.

Платежи по ипотечному кредиту могут осуществляться ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и т.п., вплоть до одноразовой формы платежа. Вид ипотечного инструмента в основном определяется схемой и структурой выплат (табл.) [1, с. 31].

Таблица 1. Виды инструментов ипотечного кредитования

Механизмы ипотечного кредитования Варианты использования

Стандартный аннуитетный платеж 1. Заемщик ежемесячно выплачивает одинаковую сумму, зависящую от срока кредитования, количества платежных периодов, процентной ставки

Ипотечные кредиты с переменными выплатами 1. Платежи с фиксированными выплатами основной суммы долга (пружинная ипотека) 2. «Шаровые» платежи 3. Ипотечные кредиты с нарастающими платежами

Альтернативные инструменты ипотечного кредитования 1. Ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга 2. Ипотечный кредит с переменной процентной ставкой

Кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика 1. Обратная ипотека 2. Кредитные линии, обеспеченные жильем

Подробнее рассмотрим приведенные в таблице инструменты ипотечного кредитования. Итак, стандартный аннуитетный платеж.

Эта разновидность кредита выступает исторически первым видом ипотечных займов, до начала 90-х годов прошлого века являлась одной из самых распространенных в мировой практике. Стандартный аннуитетный платеж представляет собой строго установленный срок кредитования и фиксированную процентную ставку. График платежей соответст-

вует следующему принципу: заемщик в течение всего срока кредитования ежемесячно выплачивает одинаковую сумму, зависящую от срока кредитования, количества платежных периодов, процентной ставки.

Как правило, ежемесячный аннуитетный платеж включает в себя 1/12 часть фиксированной годовой процентной ставки, умноженной на сумму невыплаченного остатка по кредиту на начало месяца; часть невыплаченного остатка основной суммы кредита. С течением

времени пропорции между основной суммой долга и суммой процентов меняются. В течение первых годов уплаты кредита наибольшую часть каждого платежа составляют проценты, т.к. сумма долга еще достаточно велика. Далее, постепенно доля процентов снижается, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по предоставленному кредиту. Подобный порядок погашения кредита предоставляет заемщику стабильность в размере его расходов по кредиту. Однако, по причине того, что в первую очередь совершается уплата процентов, величина основного долга уменьшается достаточно медленно, что, безусловно, увеличивает размер процентных платежей. Поэтому ипотечная постоянная, как правило, на 3-4 пункта выше, чем процентная ставка по кредиту.

Ипотечные кредиты с фиксированными выплатами

Основной принцип погашения кредита фиксированными платежами заключается в следующем: с каждой фиксированной выплатой по основному долгу выплаты по процентам снижаются, таким образом, уменьшая общие ежемесячные взносы (пружинный кредит).

Ежемесячный платеж по полученному ипотечному кредиту разбивается на две части, одна из которых идет на погашение кредита, а другая — на уплату начисленных за месяц процентов. При этом часть, которая идет на погашение основного долга, остается всегда константой (это является ключевым отличием данного механизма от привычных аннуитетных платежей, рассмотренных выше), а другая часть, идущая на уплату процентов с каждым месяцем уменьшается, т.к. проценты начисляются на остаток суммы долга, соответственно, постепенно уменьшая общий ежемесячный платеж по кредиту.

Данный способ снижает нагрузку на заемщика с течением времени, но основным минусом этой схемы выступает тот факт, что в начале уплаты кредита заемщику достаточно тяжело, так как ложится основная нагрузка платежей по кредиту. Банк, в свою очередь, не всегда предоставляет подобную схему кредита, поскольку оценивает платежеспособность заемщика исходя из первого периода кредитования, который является самым трудным для клиента. В результате чего, как правило, при запросе заемщика на получение ипотечного

займа, банк либо отказывает, либо предлагает меньшую сумму, поскольку в период основного погашения долга возрастают риски неплатежеспособности.

«Шаровые» платежи

Термин «шаровая» проводит аналогию, например, с катанием снежка. То есть мы, изначально катаем маленький снежок по снегу и в процессе он превращается в большой снежный ком (шар). Соответственно, чем больше мы катаем, тем больше становится и размер шара. «Шаровой» платеж означает крупный итоговый платеж по кредитному долгу. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма долга или не уплачивается совсем, или погашается только не большая ее часть. Затем в конце наступает срок выплаты всего накопившегося остатка.

Подобные займы с «шаровым» платежом могут выстраиваться представленными способами:

- выплата только суммы основного долга, а проценты погашаются уже в конце, итоговым «шаровым» платежом;

- погашение только процентов по полученному займу, а вся основная сумма долга выплачивается в конце;

- частичная выплата основного займа и процентов с итоговым «шаровым» платежом.

Как правило, владельцы недвижимости пытаются заранее договориться о новом кредите, чтобы при наступлении срока «шарового» платежа не потерять свою недвижимость из-за несоблюдения возложенных на плательщика обязательств.

Также возможен вариант так называемой «разбивки шарового платежа», когда итоговая выплата производится несколькими крупными платежами, условно попадающими под один общий платёж. Этот способ погашения кредита удобен для тех заемщиков, у которых на текущий момент нет денег, но они уверены, что через некоторое время они обязательно появятся.

Ипотечные кредиты с нарастающими платежами

Ипотечный кредит с нарастающими платежами предусматривает равнопеременные выплаты в течение всего срока кредитования и, как правило, используются в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с любой другой периодичностью (например, данный способ актуален для кредитования моло-

дых семей, имеющих в начале кредитования доход меньший, чем планируется в конце).

Особенности данного механизма ипотечного кредитования:

- минимальный размер первоначального взноса, но в последующем взносы увеличиваются с постоянным темпом;

- на определенном этапе кредитования происходит изменение механизма кредита и начинаются равновеликие платежи по схеме стандартных аннуитетных платежей.

При кредитовании с нарастающими платежами изначально задается последовательность размеров платежей с их будущим увеличением через равные промежутки времени, размер последнего платежа определяется на основе суммы остатка задолженности по кредиту.

Ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга

Данный механизм кредитования дает возможность производить погашение кредита равными платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин. Оставшаяся непогашенная сумма кредита может корректироваться на основе одного из перечисленных индексов: индекс потребительских цен, доллар США, стоимости потребительской корзины, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и другие финансовые индексы.

Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

Такие кредиты имеют основное отличие, которое заключается в том, что ставка процента по займу фиксируется на весь срок кредитования. Однако сама корректировка остатка кредитного долга может проводиться ежемесячно, а корректировка ежемесячных платежей - ежегодно, на основе выбранного индекса. Затем происходит перерасчет дальнейшего графика платежей, т.е. изменяется величина ежемесячного платежа в зависимости от изменения используемого индекса.

Ипотечный кредит с переменной процентной ставкой

Ипотечный кредит с переменной процентной ставкой позволяет разделить процентный риск между кредитором и заемщиком, что позволяет обеим сторонам получить дополнительные бонусы. В мировой практике продук-

ты с переменной ставкой получили широкое распространение.

Предоставляя кредит с переменной процентной ставкой, кредитор получает актив с адекватной рыночной доходностью. Как правило, по кредитам с переменной ставкой ниже уровень досрочного погашения, а значит, у кредитора повышается качество прогнозирования потоков платежей. Кроме того, для кредитора расширяются возможности фондирования, так как помимо привлечения долгосрочных заимствований, он может использовать краткосрочное фондирование.

Для заемщика при благоприятной рыночной конъюнктуре процентная ставка по кредиту ниже, чем по кредиту с фиксированной ставкой. При этом условиями кредитования предусмотрены верхнее и нижнее ограничение процентной ставки по кредиту (как правило, не менее 5% и не более 20% годовых). Это дает заемщику уверенность, что в случае резкого роста ставки рефинансирования Центрального банка РФ проценты по кредиту не превысят установленного уровня. Данная форма займа удобна для тех, кто берет кредит на небольшой срок (в идеальном случае на год), т.к. в отличие от фиксированных ставок, переменная ставка обычно гораздо ниже, что, безусловно, выгодно для заемщика. Однако по истечению года, процент по кредиту может поменяться как в меньшую, так и в большую сторону, а все риски лежат на заемщике и здесь уже каждый должен решить сам за себя - насколько он готов рисковать со стоимостью своей ипотеки.

Ставки по кредиту в текущем календарном месяце определяются на базе значения ставки рефинансирования ЦБ РФ на 15 число за два месяца до подписания кредитного договора (договора займа). Данные ставки действуют при условии личного страхования заемщика. При отсутствии личного страхования процентная ставка увеличивается на 0,7 процентных пункта. Банковский процент при использовании этого механизма корректируется с учетом переменных величин. Переменные величины бывают различными: Либор (это средневзвешенная ставка предложения кредитов на Лондонской бирже), и МосПрайм (значения ставок предоставления рублевых кредитов 12 крупных банков РФ), и ЕипЬог (средневзвешенная процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым в евро), доход-

ность государственных ценных бумаг, ставки по межбанковским кредитам и др.

Обратная ипотека

Механизм «обратной ипотеки» предусматривает заключение договора между владельцем жилья и банком (либо иным финансовым учреждением) о передаче недвижимости в залог с условием пожизненных выплат со стороны залогодержателя и переход залога в его собственность после смерти залогодателя. «Обратную ипотеку» можно назвать достаточно «гуманизированным» финансовым инструментом, позволяющим помочь малообеспеченным или проблемным группам граждан, особенно в условиях макроэкономической нестабильности.

На сегодняшний день данная программа широко распространена в США. В России, и это сразу стоит отметить, пока программа реально не работает. В апреле 2016 года Минфин лишь анонсировал возможность ее проведения. Предыдущая попытка запустить подобный проект предпринималась в 2012 году, но тогда все ограничилось лишь пробным этапом. Возобновление реализации идеи, очевидно, связано с двумя факторами. Во-первых, в последнее время из-за кризиса резко снизился уровень реальных доходов россиян [2, с.129]. По данным Росстата, в 2015 году 13,4% населения имели доходы ниже прожиточного минимума, тогда как еще в 2014 году эта цифра составляла 11,2%. Во-вторых, обострилась и проблема невыплат по ипотеке. Статистика ЦБ РФ показывает, что на 1 июня 2016 г. просрочены 5,3% суммы ипотечных жилищных кредитов [3, с.28]. В этом случае «обратная ипо-

тека» действительно могла бы помочь, но ее трудно организовать в России, так как банкам она невыгодна. Все дело в том, что у них нет ресурсов для длительного финансирования с возвратом дохода лишь через много лет после продажи недвижимости. Тем более что жилье может и упасть в цене. В этой ситуации у государства значительно больше возможностей, поэтому и предполагается, что институтом обратной ипотеки станет АИЖК. Однако сложности в организации и множество неразрешенных вопросов пока не дают реально запустить программу.

Кредитные линии, обеспеченные жильем

Кредитные линии, обеспеченные жильем, -это залог недвижимости для обеспечения кредитной линии заемщика, которая действует в течение длительного периода времени, используемая на потребительские нужды заемщика.

Процент выплачивается только за кредит, который используется. Обычно процентная ставка может периодически пересматриваться. Предоставляемый кредит, хотя и не используется на финансирование недвижимости, все же обеспечен недвижимой собственностью, поэтому проценты по нему исключаются из налогооблагаемого дохода подобно ипотечным кредитам, только с некоторыми ограничениями.

В заключении отметим, что правильный выбор и применение инструментов ипотечного кредитования в значительной степени определяют эффективность ипотечных операций, снижение рисков и повышение доступности ипотечных кредитов.

Библиографический список

1. Берегуля О.Н. Ипотечное кредитование как банковская операция: теоретические основы и условия проведения // Вестник НБУ - 2015. № 10. С. 129-132.

2. Трифонов Д.А., Аверьянова Л.Л. О факторах риска снижения стабильности отечественной банковской системы // Экономика и бизнес: теория и практика - 2016. №1. С. 128-130.

3. Данные компании «Метриум Групп» [Текст] // Дайджест (01.01.2016 - 01.07.2016). - 2016. -105 с.

TO THE QUESTION ABOUT THE TYPES OF MORTGAGE INSTRUMENTS

D.A. Trifonov, doctor of economic sciences, professor D.S. Hasina, graduate student

Saratov socio-economic institute

Abstract. The article considers a number of issues, related to the selection and use of mortgage instruments. Special attention is given to study of types of mortgage instruments depending on the design and structure of payments.

Keywords: mortgage credit lending; way to repay the debt; types of mortgage instruments.