Дом в доме

Периодически в рекламных объявлениях о продаже квартир можно встретить информацию о продаже пентхаусов. Некоторые эксперты рынка между тем говорят, что такого жилья в классическом понимании этого слова в Петербурге до сих пор нет. Другие аналитики утверждают, что подобные квартиры в городе приобрести можно, однако их в год поступает на рынок не более десятка.

В классическом понимании "пентхаус" — это отдельный дом на крыше высотного здания, в престижном районе с развитой инфраструктурой, имеющий независимый вход и паркинг, высокие потолки (до 6-8 м в холле), собственные лифты и лестницы, отдельные высококлассные системы инженерного обеспечения, в частности собственные индивидуальные системы вентиляции и кондиционирования. Более того, ни один классический пентхаус не обходится без большой открытой террасы с панорамными видами на четыре стороны на город, воду или парковую зону. У него не должно быть смежных стен с другими квартирами. Очень часто пентхаусы дополнены зимними садами.

Помимо расположения на крыше, пентхаусы отличают и другие особенности, например, большая, по сравнению с обычными квартирами, площадь остекления либо полностью стеклянные стены. Кроме этого, необходима свободная планировка, чтобы будущий владелец имел возможность создать дизайн по своему усмотрению. Для этого площадь такого жилья должна быть не менее 200 кв. м, а высота потолков — не менее 3,5 м.

"К сожалению, в Петербурге не всегда возможно построить пентхаус с видом из-за жестких ограничений по высоте зданий, строящихся в центре. Однако в соседних с центром районах такая застройка возможна", — полагает Дмитрий Золин, управляющий партнер London Consulting & Management Company | LCMC.

По его словам, сейчас существующие в Петербурге пентхаусы можно пересчитать по пальцам. Большая часть элитного жилья сосредоточена в историческом центре города, высотность застройки которого ограничена градостроительными нормами, то есть реализация пентхауса во многих элитных проектах просто невозможна. Также причиной небольшого количества пентхаусов является отсутствие платежеспособного спроса на такое специфическое жилье. Точнее, это можно обозначить, как отсутствие желания у покупателей значительно переплачивать за то, что им не совсем понятно и неизвестно.

Условно пентхаусы Петербурга можно разделить на два вида: расселенный последний этаж и надстроенная над ним мансарда на вторичном рынке и последние этажи объектов нового строительства.

"В середине 90-х в Петербурге был представлен первый пентхаус по западным стандартам в элитном жилом комплексе "Дом на Неве" на наб. Робеспьера, 14, (проект RBI). В 2006 году был продан пентхаус в строящемся комплексе Stella Maris на Крестовском острове за $10 тыс. / кв. м. А за самые большие апартаменты площадью 375 кв. м на 12-13-м этажах "Новой звезды" на Песочной наб. холдинг RBI выручил $2 млн. Есть пентхаус на крыше дома по ул. Кораблестроителей, 32 (объект ЗАО "ЭталонЛенСпецСМУ"), несколько двухуровневых пентхаусов на Невском, 11. Также пентхаусы есть в комплексах "Аврора" и "Монблан" на Выборгской стороне. Самый большой пентхаус Петербурга — трехэтажный, площадью 1 тыс. кв. м, на наб. Робеспьера, 4 (объект "Возрождения Санкт-Петербурга"). Кроме того, существует еще три двухуровневых пентхауса в "Каменноостровской коллекции" (Каменноостровский пр., 62), три — в "Доме у моря" (наб. Мартынова, 74) и один — в "Конунге" (Выборг, ул. Северный Вал, 3). Максимально приближен к идеалу проект пентхаусов в строящемся элитном жилом комплексе Diadema Club House на Крестовском острове. Также пентхаусы спланированы на последних этажах "Никитинской усадьбы" (Коломяги, проект компании "Северо-Западная строительная корпорация"), проекта "Премьер-Палас" от ЛЭК, на Малой Невке, всех верхних этажах комплекса "Леонтьевский мыс" на Ждановской набережной, 45. Все верхние (17-й и 18-й) этажи в доме "Финансист" (26-27-я линии В. О. / Большой пр. В. О.) полностью отведены под одно- и двухуровневые 3-4-комнатные пентхаусы", — перечисляет проекты господин Золин. По его словам, средняя стоимость квадратного метра в пентхаусе на 30-40% выше стоимости квадратного метра квартир в основной части этого же жилого комплекса.

Лариса Инченкова, коммерческий директор ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"", говорит, что корпорация строила и продолжает возводить дома, в которых есть пентхаусы, отвечающие истинному пониманию этого слова. "Скажем, сегодня пентхаусы можно купить в доме на Каменноостровском, 62, — в продаже находятся три пентхауса. Стоимость одного квадратного метра данных пентхаусов — от 167 619 до 168 317 рублей. Благодаря уникальности, большой площади и лучшим видовым характеристикам, как правило, пентхаусы стоят в 1,5-3 раза дороже других квартир в доме. Продавать пентхаусы намного сложнее и дольше, поэтому и проектировать их стали довольно редко", — отмечает госпожа Инченкова.

Девелоперы отмечают, что классический пентхаус — очень сложный продукт, так как к нему очень жесткие индивидуальные требования у конечного покупателя, а учесть эти требования на этапе проектирования не представляется возможным.

Олег Еремин, первый вице-президент ГК "Балтрос", в отличие от коллег гораздо более категоричен в своих суждениях: "Сейчас пентхаусов, в западном понимании этого слова, — с хорошими видовыми характеристиками, с отдельным лифтом и так далее, в Петербурге нет. Были попытки создать нечто подобное в жилых комплексах "Аврора" и "Монблан", но это скорее попытки. Более конкретных предложений, надеюсь, можно будет ждать от проекта "Набережная Европы"".

Олег Пашин, генеральный директор ООО "Петербургская недвижимость", согласен с господином Ереминым: "В настоящее время классических пентхаусов в общепринятом понимании в нашем городе нет. То, сейчас в городе на Неве называют пентхаусом, — это несколько иное, это скорее просто удачно расположенная квартира на верхнем этаже дома с отличными видовыми характеристиками. Такие квартиры есть практически во всех элитных новостройках. Отличие от обычных квартир в том же доме может быть в прекрасном виде из окна, в планировке и площади квартиры (в большую сторону по сравнению с обычными квартирами) и в том, что на верхнем этаже квартир может быть меньше, чем на нижних. Бывают квартиры с террасами. Но это не пентхаусы. Причина, по которой таких объектов у нас нет, по сути, в отсутствии платежеспособного спроса на такое специфическое жилье. Вернее, это отсутствие желания у покупателей значительно переплачивать за то, что им не совсем понятно, не известно, возможно, совсем не так уж комфортно и уж тем более не традиционно. Тем более сейчас, когда экономическая ситуация пока не столь радужна".

Однако большинство девелоперов, хоть и признают, что пентхаусы товар штучный, все же отмечают, что на рынке он периодически появляется. Заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов говорит, что в год в Петербурге выставляется на продажу не более 10 пентхаусов, соответствующих западным стандартам. В большей части это пентхаусы, расположенные в высотках в новых районах города. Причем некоторые из них не соответствуют западному пониманию "панорамного вида", так как окна могут быть с видом на окружающую застройку. "Настоящих пентхаусов в Санкт-Петербурге не более 100, потому что у нас пока такие квартиры не очень хорошо продаются. Причина этого в том, что нет культуры, например, использования террас пентхаусов. Также в подсознании у людей остаются мысли о том, что квартира на последнем этаже — это не самый лучший вариант, потому что, например, может течь крыша. Стоимость пентхаусов может очень сильно отличаться. Бывают случаи, когда пентхаусы продаются по той же цене, как и квартиры ниже этажом", — говорит господин Сандалов.

Анастасия Цыганова, ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer, согласна с оценкой коллеги из "Бекара" о том, что всего в Петербурге насчитывается порядка 100 пентхаусов. "И перспектив развития этого рынка в нашем городе немного, в первую очередь из-за ограничений по высотности застройки в центре. В части развития пентхаусов Петербург повторит судьбу старых европейских столиц, Парижа, например. Цены в Петербурге на пентхаусы примерно в два раза ниже московских. Средняя стоимость в Петербурге — $10-12 тыс., в Москве — порядка $20-25 тыс. Средняя площадь пентхауса составляет 300-400 кв. м (максимум для Петербурга — 980 кв. м)", — рассказывает госпожа Цыганова.

Марина Осадчая, ведущий аналитик компании "НДВ СПб", говорит, что средний срок экспозиции таких предложений — от шести месяцев до года. "Пентхаусы, которые появляются на первичном рынке, не всегда соответствуют своему названию, так как этим словом у нас часто обозначают просто большую квартиру на последнем этаже дома. В последние годы пентхаусы были построены в ряде элитных объектов, но из-за кризиса некоторые девелоперы переформатировали заявленные пентхаусы в несколько квартир, чтобы ускорить продажи. Сегодня предложение пентхаусов в строящихся домах в Петербурге минимально. Ближе всех к стандартам "классического" пентхауса два объекта — жилой комплекс "Премьер Палас" (девелопер — компания ЛЭК) и Diadema Club House (от компании "Кредо-инвест"). Пентхаусы в этих объектах будут располагать террасами, а в башнях ЖК "Премьер Палас" их оснастят еще и бассейном", — добавляет госпожа Осадчая.