Заводам здесь не место

Воронежские застройщики ДСК и «Кит» собираются реализовать крупный проект на 32 га в бывшей городской промзоне на проспекте Труда. После сноса ветхого жилья, гаражей и остановившегося комбикормового завода планируется возвести жилые комплексы высотой до 25 этажей, рассчитанные на 8 тыс. человек (сейчас на этой территории меньше 1 тыс. жителей). Из социальной инфраструктуры намечено строительство трех детских садов, школу возведет мэрия. Эксперты оценивают стоимость застройки в 14 млрд руб. и ожидают высокий спрос на квартиры из-за близости площадки к центру.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

На портале правительства Воронежской области «Активный гражданин» с 6 сентября по 4 октября проходят общественные обсуждения проекта планировки и межевания территории, ограниченной Московским проспектом, проспектом Труда, улицей Еремеева и переулком Комбикормовым в Коминтерновском районе облцентра.

Согласно проекту квартал общей площадью 32 га планируют освоить два крупных застройщика — «Домостроительный комбинат» (основатель — сенатор от региона Сергей Лукин) и «Кит» семьи Куликовых.

Оба намерены работать на участке через свои головные юрлица: АО СЗ «ДСК» и ООО предприятие «ИП К.И.Т.». Застройщики готовятся провести «реновацию» существующей мало- и среднеэтажной жилой застройки «с увеличением качественных и количественных характеристик», а также построить многоквартирные дома и коммерческие здания «с учетом сноса ветхого жилого фонда и производственных предприятий», впоследствии — благоустроить квартал. Также рассматривается возможность сноса двухэтажного здания общественного назначения на Еремеева, 7а.

Сейчас в квартале по красной линии вдоль обоих проспектов находятся несколько домов 1950-60-х годов постройки, а также объекты производственно-складского назначения, гаражные комплексы, в том числе «неорганизованные», производственные железнодорожные пути (их наличие признано «неактуальным») и современные крупные объекты общественно-делового назначения. Здесь же расположена площадка АО «Воронежский экспериментальный комбикормовый завод», которую планирует осваивать ДСК. Застройщик выкупил ее с этими целями еще в 2020 году у группы «Стойленская нива». Кроме того, на всей территории есть «хаотично застроенные участки с одиночными гаражами, мелкими складами и устаревшими сооружениями инженерно-технического обеспечения, ранее обслуживавшими объекты производственной функции».

Проект планировки предусматривает снос малоэтажного жилья, которое занимает 2,6 га, и строительство многоэтажек: их зона может вырасти почти в пять раз, с 4,6 до 22,16 га. В тех же параметрах — 2 га — останется среднеэтажная зона. Общий коэффициент плотности застройки увеличится почти втрое, с 0,54 до 1,55. Общая площадь жилых помещений вырастет в десять раз — с существующих 22,8 до планируемых 229,5 тыс. кв. м.

В результате в квартале смогут жить 7,8 тыс. человек, что почти в восемь раз больше нынешних 976. Для них запланировано 2,7 тыс. машино-мест: 2,1 тыс. паркингов, 300 в существующих гаражных комплексах «в радиусе нормативной пешеходной доступности» и 273 на открытых площадках. Также для гостей оборудуют еще 288 машино-мест, а 99 предназначены для «приобъектного хранения». Площадь озеленения составит 87,9 тыс. кв. м.

Как следует из документации, «Кит» реализует свой проект в первую очередь, ДСК — во вторую. «Кит» намерен построить четыре дома и детский сад на 95 мест. Три здания будут 18-этажными, одно — десятиэтажным. Общая площадь жилых помещений составит 67,5 тыс. кв. м, общая площадь квартир — 71,6 тыс. кв. м, всей застройки — 116,9 тыс. кв. м. У ДСК запланированы пять домов в 17–25 этажей и два детсада на 80 мест каждый. У этого застройщика площадь жилых помещений ожидается в 112,3 тыс. кв. м, квартир — в 115,9 тыс. кв. м, всей застройки — 172,1 тыс. кв. м.

Всего обе компании возведут 179,8 тыс. кв. м жилых помещений и 187,5 тыс. кв. м квартир. Общая площадь застройки с учетом помещений общественного значения составит 301,7 тыс. кв. м.

Строительная компания «Стэл» Валерия Лукинова готовит планировку соседнего квартала в границах проспекта Труда, Комбикормового переулка, улиц Загородной и Еремеева. Снести ветхое жилье в квартале также планирует «ЖБИ2 Инвест» Александра Кораблина. Перспективные потребности двух кварталов предполагают строительство школы более чем на 1 тыс. мест. Этот проект мэрия собирается включить в городскую программу «Развитие образование». Строительство медучреждений не планируется: будущим жителям новых кварталов предстоит пользоваться находящимися «в шаговой доступности» поликлиниками №11 и №8 (детская) на улице Машиностроителей и больницей №3 на Плехановской.

В компании «Кит» предпочли пока не раскрывать объем вложений в проект. В пресс-службе ДСК сказали, что «инвестиции еще не посчитаны».

Глава ГК «Бик» Дмитрий Большаков оценивает общую стоимость застройки квартала ДСК и «Китом» примерно в 14 млрд руб. Большая часть из этой суммы придется на сами квартиры, отмечает девелопер,— около 11 млрд. По его словам, сейчас в среднем себестоимость возведения одного квадратного метра в Воронеже составляет около 60 тыс. руб.

«Понятно, что у кого-то затраты будут больше, у кого-то меньше, но в целом цена такая. Исходя из нее построить 71 тыс. кв. м будет стоить около 4,3 млрд руб., 112,2 тыс. — около 7 млрд руб.»,— поясняет господин Большаков. Строительство детсадов, парковок и машино-мест, по его оценке, может потребовать еще порядка 3-3,5 млрд руб.

Коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова считает, что квартиры в планируемом квартале будут пользоваться спросом. «Хотя улицы, которыми ограничена территория, относятся к Коминтерновскому району, фактически они находятся на границе с Центральным. В шаговой доступности историческая часть города, вокзал, административные здания, торговые центры. Место неплохое. Да, есть фактор близости к железнодорожным путям, то тут спрос определит цена квартир и инфраструктура. К тому же не стоит забывать, что все больше поездов сегодня прибывают на вокзал Воронеж-Южный, а трафик на Центральном, наоборот, уменьшается,— говорит эксперт.— Вероятно, оценивая спрос, инициаторы проекта рассчитывают — и вполне справедливо,— что правительство будет продлевать льготную ипотеку, чтобы поддерживать строительную отрасль».

Госпожа Колокольникова полагает, что на проекте в меньшей степени может сказаться подорожание стройматериалов: «Это обычное жилье, не бизнес-класс, поэтому стройматериалы отечественные. А у ДСК есть свои мощности по их производству». «Крупные строительные компании не могут ставить проекты на паузу даже в сложно прогнозируемой ситуации. Их деятельность невозможно затормозить, это будет равносильно остановке промышленного гиганта»,— заключила госпожа Колокольникова.