Спрос перекладывается в регионах

Переориентация логистики и экспансия маркетплейсов привели к резкому росту спроса на склады в регионах страны. Объем сделок с объектами вне Москвы в этом году может вырасти втрое, установив рекорд. Несмотря на дефицит предложения, девелоперы не спешат выходить на новые рынки из-за высоких рисков и волатильности спроса. Стоимость аренды складов в регионах в таких условиях за год выросла на 15–20%.

Фото: Василий Дерюгин, Коммерсантъ

Объем заключенных сделок со складскими помещениями в регионах без учета Москвы в этом году может вырасти втрое, до 2,7 млн кв. м год к году, подчитали в CORE.XP. Это станет рекордным показателем за всю историю наблюдений за сегментом.

Как уточняют консультанты, в январе—августе объем сделок достиг 1,5 млн кв. м, превысив показатель за весь прошлый год.

Руководитель департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership Татьяна Дивина предварительно оценивает объем сделок в регионах в январе—сентябре в 1,3 млн кв. м, отмечая рост на 32% год к году. Руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай ожидает, что за три квартала показатель достигнет 2 млн кв. м.

Активный интерес к складам в регионах в CORE.XP связывают с экспансией ритейла. По данным компании, 69% сделок в январе—августе пришлось на онлайн-ритейл, 18% — на офлайн, еще по 5% спроса формировали дистрибуторы и логисты. Татьяна Дивина уточняет, что речь во многом идет о расширении присутствия маркетплейсов, которым с ростом числа заказов требуются дополнительные площади. Госпожа Ногай добавляет к этому увеличение роли импорта через соседние страны, что стимулирует спрос на логистическую инфраструктуру в Саратове, Омске, Оренбурге. В Омске, Оренбурге, Перми в этом году закрыты сделки со складами, по площади сопоставимые с половиной объема предложения в локациях или даже превысившие его, отмечает руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев.

По данным CORE.XP, в январе—августе на региональных рынках было введено 753 тыс. кв. м складов, а по итогам года показатель может достигнуть 2 млн кв. м.

В таком случае объем строительства также окажется рекордным за всю историю наблюдений, превысив значение прошлого года на 30%. Но количество профессиональных девелоперов и инвесторов, готовых вкладываться в подобное строительство, на складском рынке ограничено. Рентабельность проектов может не соответствовать их ожиданиям, предупреждают в CORE.XP. По словам Татьяны Дивиной, на региональных рынках пустует менее 1% складских площадей и крупные блоки собственники иногда передают арендаторам по принципу аукциона. Но девелоперов это не стимулирует.

Партнер Skladman USG Александр Хомич считает, что федеральным девелоперам региональные проекты интересны лишь в случае наличия качественного крупного арендатора. Интерес к спекулятивному строительству здесь, по его мнению, ниже из-за высоких рисков и волатильности спроса. «Сегодня всем нужен склад, а завтра все экономят»,— замечает господин Хомич. Директор складской и индустриальной недвижимости концерна «Русич» Наталья Терешина называет строительство под конкретного заказчика единственной рабочей схемой из-за высокой стоимости банковского финансирования. Бизнесу, по ее словам, интересны регионы с дефицитом площадей и ставками, уровень которых сопоставим с московскими,— к примеру, Екатеринбург. Гендиректор «Ориентира» Андрей Постников считает, что на локальных рынках увереннее себя чувствуют местные игроки.

Партнер NF Group Константин Фомиченко оценивает объем неудовлетворенного спроса на складские помещения в 2023–2025 годах в России в целом до 10 млн кв. м, из которых 70% придется на регионы. Дефицит, по его словам, уже привел к росту цен. Стоимость аренды складской недвижимости в регионах, по подсчетам CORE.XP, за последний год увеличилась на 15–20%, до 6,5–6,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. По данным господина Фомиченко, качественные склады в регионах продаются по 55–65 тыс. руб. за 1 кв. м, в Москве — по 55–75 тыс. руб. за 1 кв. м.