Аренде предлагается побелеть

ФНС отрицает массовую проверку петербургских арендодателей. Как выяснил “Ъ”, речь идет о плановых инспекциях, а не о давлении на собственников жилья. На прошлой неделе в СМИ появилась информация о том, что налоговые службы Санкт-Петербурга якобы занялись обелением рынка аренды недвижимости и начали с поиска владельцев инвестиционных квартир. Ведомство отрицает рассылку заказных писем с просьбой явиться «для дачи пояснений». Однако опрошенные “Ъ FM” юристы уверены, что вслед за блогерами, налоговые службы доберутся до всех физлиц, которые не платят налоги. Как разыскивают собственников жилья? И сколько из них сдают жилье легально? Выясняла Аэлита Курмукова.

Фото: Виктория Поликарпова, Коммерсантъ

Легализация рынка аренды жилья может принести в бюджет 100 млрд руб. в виде налоговых поступлений ежегодно. Эти данные в середине марта озвучил «Дом. РФ». По данным института жилищного развития, 95% рынка находится в теневом секторе. Сначала сотрудники налоговых органов начнут искать собственников инвестиционных квартир, не исключают опрошенные “Ъ FM” участники рынка. Самый простой способ — база Росреестра — отмечает управляющий партнер юридической компании Nova, адвокат Павел Желновод:

«Налоговая по межведомственному взаимодействию получает информацию из этого реестра о том, сколько у человека квартир. Владельцев одного-двух объектов жилой недвижимости отсеивают механическим путем. Таким образом определяется круг мультивладельцев. Можно даже вспомнить обычные действия сотрудников по выезду на квартиры — инспектор опрашивает соседей, может привлекать участковых, просит предъявить договор аренды, например, если там находится арендатор».

Петербуржцы, как писали СМИ, уже получают письма от ФНС. Собственников просят явиться в инспекцию «для дачи пояснений» и подать декларации не только за 2022 год, но еще и за два предыдущих. Рынок аренды оценивается в 230 млн кв. м — 6% от всего жилья. Налоги не платят не только собственники квартир эконом-класса, но и элитного жилья, говорит владелец Point Group Павел Трейвас:

«Мы имеем две стороны, которые заинтересованы в том, чтобы налоги не платились. Это и арендатор, который хочет максимально низкую ставку, потому что если собственник будет платить налог, он, естественно, эту сумму учтет в общей ставке аренды. И, естественно, собственник квартиры.

Обычно договоры заключаются на 11 месяцев, они не требуют дополнительной регистрации, и, собственно, все — на этом сделка закончена. То есть так поступает более 90% участников рынка».

Самый простой способ сдать жилье легально и платить меньше — оформиться как самозанятый — никаких деклараций и налог в 4 %. Но лимит дохода составит не больше 2,4 млн руб. в год. Это вариант подходит тем, кто сдает жилье не дороже 200 тыс. в месяц. В других случаях можно оформить ИП, тогда ставка будет 6%, купить патент или платить 13 % НДФЛ как физлицо, добавляет член совета директоров инвестиционной платформы SimpleEstate Артем Цогоев:

«Нужно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и после этого приобрести патент. Если вы сдаете квартиру в Тверском районе столицы за 250 тыс. руб. и при этом покупаете патент, в итоге вам необходимо платить государству в районе 220 тыс. руб. в год. Сравнение будет не в пользу НДФЛ, потому что за квартиру в центре Москвы, которая сдается за 250 тыс. в месяц, придется заплатить налог — 390 руб. в год».

Вслед за блогерами ФНС может заняться и арендодателями. Если инспекциям дана директива двигаться в этом направлении, инструментов у них достаточно, резюмирует юрист в сфере недвижимости Алмаз Кучембаев:

«Налоговая служба становится все сильнее и сильнее, законодательство тоже. Людям сейчас нужны деньги, время тяжелое. Договор на 11 месяцев спасает только тем, что, если он не зарегистрирован, его трудно отследить. Нужно чтобы кто-то из жильцов подал жалобу или они как-то отследили, что у кого-то собственника есть много квартир и тогда, может быть, стоит его проверить».

Если жилье сдается и не декларируется, а ФНС докажет этот факт, кроме налога придется еще заплатить штраф — до 20% сверху от суммы недоимки. В 2023 году декларацию о доходах, полученных в 2022-м, необходимо подать не позднее 2 мая.

Новости в вашем ритме — Telegram-канал "Ъ FM".