На льготную ипотеку не хватает спроса

После подорожания льготной ипотеки на новостройки до 12% годовых выдачи по ней резко упали, а средний чек достиг рекордного значения более 4 млн руб. Государство готово снизить ставки до 9% для восстановления спроса и поддержки строительной отрасли. Но даже при таком уровне достаточного платежеспособного спроса со стороны ипотечных заемщиков банкам не найти, уверены эксперты.

Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ

Российские банки резко снизили объемы принятых заявок и выдач кредитов по программе льготной ипотеки на новостройки под 12% годовых, свидетельствуют данные института развития «Дом.РФ» по состоянию на 21 апреля. Падение наблюдается после повышения ставки с 1 апреля с 7% до 12%. В последние две недели апреля выдачи достигли 2,1–2,3 тыс. штук в неделю (или 15,85 млрд руб. за две недели). До этого в течение 2022 года недельный объем выдач был в диапазоне 4,5–12,8 тыс. штук, а за первую неделю апреля составил 6,1 тыс. штук на 15,8 млрд руб.

Снижается и объем принятых банками заявок по программе, сейчас он ниже среднего значения в 2022 году в 19,7 тыс. Доля заключенных договоров при этом уменьшилась до 22,6–32% со среднего уровня в 47,4%. В свою очередь, средний чек по этой программе увеличился до рекордных 4,16 млн руб., показывают данные «Дом.РФ» и расчеты “Ъ”.

Основная часть выдач по-прежнему приходится на Сбербанк и ВТБ. Однако снижение наблюдается и у двух крупнейших игроков. Так, в последние две недели (с 7 по 21 апреля) еженедельный объем выданных кредитов в этих банках впервые за долгое время упал ниже 1 тыс. штук. Последний раз, по информации «Дом.РФ», ВТБ фиксировал недельный объем выдач менее 1 тыс. штук в середине февраля. В Сбербанке ниже этого уровня выдачи в 2022 году опустились впервые.

Сами лидеры, впрочем, пока оптимистичны. «Логично, что после изменения условий по льготной ипотеке наблюдалось небольшое снижение объема выдачи в сравнении с сильно повышенным спросом чуть ранее,— объясняют в Сбербанке.— Сейчас мы снова видим увеличение количества новых заявок и рост объема выдачи на неделе с 18 по 24 апреля на 13,7% в количественном выражении и на 41,3% в суммарном выражении». «Нынешние ставки на рынке остаются для россиян достаточно высокими. Сегодня именно льготные кредиты — главный драйвер рынка, по ним мы проводим девять из десяти ипотечных сделок»,— подчеркивает первый заместитель президента—председателя правления ВТБ Анатолий Печатников. По словам главного эксперта «Русипотеки» Сергея Гордейко, на статистику выдач могла повлиять «некоторая инерция в обработке ипотечных заявок»: так, например, одобренные заявки выходить на выдачи могут спустя неделю.

При этом, как правило, предложения банков доступны по ставке ниже предельного уровня. Например, в Сбербанке и ВТБ минимальная ставка по льготной ипотеке составляет 11,7%, в ПСБ и «Открытии» — 11,5%, в банке «Дом.РФ» — 11,3%. Это дороже, чем «семейная ипотека», где ставка составляет 6% годовых, однако ниже среднерыночного уровня коммерческих ставок в банках топ-20, которые, по данным «Русипотеки», сейчас составляют 18,10–18,12%.

Все эксперты и участники рынка сходятся во мнении, что для восстановления спроса на льготную ипотеку необходимо снижение ставок.

И это, видимо, произойдет — 25 апреля сделать это поручил Владимир Путин: «Динамика здесь пока слабее прогнозов, и чтобы сделать покупку жилья более доступной для граждан… предлагаю снизить ставку по льготной ипотеке с 12% — мы ее не так давно установили — до 9% годовых». Однако такой коррекции может оказаться недостаточно. Чтобы создать спрос, аналогичный уровню 2021 года, необходима ипотечная ставка «в диапазоне от 0 до 3%, возможно — 5%, хотя такой уровень уже выглядит высоким», полагает главный экономист компании «ПФ Капитал» Евгений Надоршин.

«То, что сейчас происходит на ипотечном рынке, отражает ситуацию с доходами и сбережениями людей,— подчеркивает господин Надоршин.— Эти два показателя выступают базой платежеспособного спроса, и они сильно пострадали, в особенности у розничных инвесторов. Очень многие сбережения, которые были вложены в публичные инструменты, после 24 февраля оказались заморожены или ощутимо сократились. А те, что остались, съедает инфляция».

Но если со сбережениями россиян ситуация может развернуться довольно скоро, то по доходам есть риск снижения в течение не одного года, полагает эксперт. Он отмечает, что спрос подходил к концу, уже когда льготная ипотека выдавалась под 7%, то есть банкам придется набирать его во избежание недостроя — многие объекты находятся «на зрелой стадии».

Впрочем, Сергей Гордейко полагает, что со снижением ставки до 9% выдачи будут восстанавливаться: «Психологически это очень важный момент». По его оценке, выдачи могут даже вернуться к прежним значениям порядка 40 тыс. кредитов в месяц. Однако господин Надоршин убежден, что «любая ставка выше прежнего уровня не сможет привлечь больше спроса, чем в прошлом году».

По данным на 22 апреля, за все время программы банки выдали по льготной программе в новостройках 764,1 тыс. кредитов более чем на 2,25 трлн руб., отмечают в «Дом.РФ». По семейной ипотеке (на 21 апреля) выдачи составили 345,8 тыс. кредитов на 1,1 трлн руб. По мнению начальника управления ипотечных продаж Промсвязьбанка Татьяны Чернышевой, темпы продаж по программе семейной ипотеки сохранятся. Она полагает, что в целом льготная ипотека «останется главным драйвером не только ипотечного и рынка жилищного строительства, но и будет формировать спрос на товары смежных отраслей — мебель и строительные материалы».