"Набережная Европы" стала пустым местом

Построить на месте запланированного ВТБ элитного жилого квартала "Набережная Европы" официозный "город-суд" в Кремле решили осенью прошлого года. От предложения президента Владимира Путина использовать под судебный квартал "очень хорошее пустое пятно, предназначавшееся для коммерческой застройки" не смогли отказаться ни инвестор, ни судьи. Превращение масштабного коммерческого проекта в "пустое место" стало традиционным сюрпризом, который власти преподносят петербургским девелоперам под Новый год.

Высший арбитражный и Верховный суды, а также судебный департамент при ВС в апреле 2012 года были включены в утвержденный Дмитрием Медведевым перечень госорганов, которые по его инициативе должны быть выведены из старой Москвы. Однако обсуждение мест дислокации госструктур привело к серьезным разногласиям. Результатом обострения борьбы против идеи переезда органов власти за МКАД стала идея перевезти высшие суды в Санкт-Петербург.

Официальное решение об этом ожидается в феврале 2013 года. Однако планы ВТБ по строительству "Набережной Европы" были перечеркнуты еще осенью, как только инвестор расчистил площадку, осуществив снос производственных, а заодно и исторических зданий. К этому моменту ВТБ уже потратил около 10 млрд рублей на выполнение обязательств по инвестиционному контракту (их общая сумма составляет около 15 млрд рублей): переселил занимавший территорию ФГУП "РНЦ "Прикладная химия"" на новую площадку, приобрел около 10 тыс. кв. м жилья для нужд ФСБ и собирался начать рекультивацию и укрепление экологически вредных грунтов на участке. В рамках проекта ВТБ оставалось построить и передать в госсобственность Дворец танца Бориса Эйфмана, обещанный балетмейстеру Владимиром Путиным. Еще 32 млрд рублей ВТБ собирался вложить в коммерческую застройку (запланированная общая площадь застройки на участке 11,9 га — 350 тыс. кв. м). Проект предполагал строительство элитного жилья (100 тыс. кв. м), офисных и торговых площадей, пятизвездочной гостиницы. Общий объем инвестиций оценивался в 47 млрд рублей.

Управлять проектом ВТБ поручил своей "дочке" "ВТБ-Девелопмент" во главе с сыном экс-губернатора Петербурга Сергеем Матвиенко. На подготовку к старту проекта его менеджеры потратили около пяти лет. Хотя варианты преобразования "вредной" химической промзоны рядом со стрелкой Васильевского острова и Петропавловской крепостью обсуждались еще при мэре Анатолии Собчаке. В декабре 2003 года был заключен инвестиционный контракт между ООО "Петербург-Сити", ФГУП "РНЦ "Прикладная химия"" и Управлением ФСБ России по Санкт-Петербургу и Ленобласти. Однако трехсторонний акт приемки-передачи земельного участка между инвестором проекта "Набережная Европы" ООО "Петербург-Сити", владельцем участка ФГУП "РНЦ "Прикладная химия"" и генподрядчиком ОАО "Метрострой" стороны подписали лишь 26 октября 2011 года. Еще через год работы и финансирование проекта были остановлены.

Прояснение ситуации

Причины остановки стали ясны после того, как Владимир Путин заявил о планах "физического расширения" высших судов за счет переезда в Санкт-Петербург, где есть "очень хорошее пустое пятно, предназначавшееся для коммерческой застройки".

Руководители высших судов смирились с ожидающей их участью, о которой они узнали от управляющего делами президента Владимира Кожина. При этом оптимистично смотреть вперед главе ВАС Антону Иванову помогает уверенность в том, что на переезд высших судов в Петербург уйдет никак не меньше четырех лет, а не два года, как планирует управделами президента. Возможно, поэтому не все судьи ВАС сообщили, "хотят или не хотят" они переезжать в Петербург, на общем собрании, которое проходило, как и в Верховном суде, до официального объявления о переезде. "Тем судьям, которые близки к предельному возрасту и вросли в Москву, конечно, проще не поехать. Но у нас довольно молодой суд по сравнению с другими высшими судами — и молодые судьи более мобильны. Я рассчитываю, что гораздо больший процент переедет, а не уйдет в отставку", — заявил председатель ВАС. Он также подтвердил, что служебное жилье для судей будет построено на той же набережной Европы рядом с местом работы.

По словам председателя Высшего арбитражного суда (ВАС) Антона Иванова, господин Кожин рассказал ему об этих планах следующим образом: "Когда-то у Владимира Владимировича Путина была идея перевести все суды в Петербург. Посчитали деньги и решили, что хватит только на Конституционный суд. Когда было принято решение создать Новую Москву, возникла идея: зачем переводить суды в Новую Москву, если можно реализовать прежнюю идею о переводе их в Петербург. Разницы в цене между жильем в Новой Москве и жильем в Петербурге нет никакой. Может быть, даже в Петербурге дешевле".

Петербургские девелоперы в этом не уверены. По их мнению, себестоимость строительства в обоих случаях была бы сопоставима, но к стоимости питерского проекта придется приплюсовать инвестиционные обязательства по контракту с ВТБ как бывшим застройщиком и проблемы с грунтами. При этом рыночная стоимость квартир на набережной Европы прогнозировалась как одна из самых высоких в городе: от 200 тыс. до 600 тыс. рублей за квадратный метр. На рынке недвижимости считают, что переформатирование проекта строительства элитного коммерческого жилья на набережной Европы вызовет в Санкт-Петербурге дефицит предложения люксовых квартир и, соответственно, рост цен в этом сегменте.

Предполагается, что строительство судебных штаб-квартир и переезд судей будет стоить ориентировочно 50 млрд рублей — примерно в десять раз больше, чем было потрачено на переезд в Петербург Конституционного суда. Деньги на это управделами президента Владимир Кожин рассчитывает получить за счет реализации имущества, которым суды располагают в Москве. Какие объекты и где именно планируется продавать, пока неизвестно. Это станет ясно после формирования специальной программы по оценке и реализации недвижимого имущества судов. Хотя господин Кожин заранее признался, что "полностью все расходы не окупятся".

По официальным данным, ВС занимает в Москве 50 541 кв. м (включая открытое в 2006 году здание ВС после реконструкции стоимостью $100 млн), а административные здания судебного департамента при ВС — 10 028 кв. м. ВАС занимает восемь зданий общей площадью 20 021 кв. м. Численность судей ВАС и ВС почти в 20 раз больше, чем в Конституционном суде. Переезд начнется не раньше 2014 года, после того как для судей будут построены офисы и жилье. Но сначала управделами президента и ВТБ должны завершить переговоры об условиях передачи участка в федеральную собственность. В Росимуществе подтвердили, что свои обязательства ВТБ практически полностью выполнил. Таким образом, реализация переезда высших судов на набережную Европы возможна либо при расторжении контракта с выплатой компенсаций инвестору, либо путем выкупа необходимых для работы судов, а также, возможно, проживания судей и сотрудников аппарата площадей.

Предчувствия не обманули

Примечательно, что возможную заинтересованность ВТБ в выходе из проекта участники рынка не исключали еще в мае прошлого года, когда предложение градозащитников отказаться от реализации проекта и разбить на месте снесенного химического института парк поддержали глава комитета по экономическому развитию, промышленной политике и торговле Евгений Елин и руководитель комитета по государственному использованию и охране памятников Смольного Александр Макаров. Они обратились к губернатору с письмом, предложив отменить проект в рамках программы реконструкции исторического центра. Чиновник ссылался на то, что это позволит не только озеленить Петроградку, но и предотвратить транспортный коллапс. Однако учитывая, что в этом случае инвестору пришлось бы компенсировать затраченные миллиарды из бюджета, губернатор Георгий Полтавченко с этим не согласился. Через несколько дней господин Елин подал в отставку, но в октябре губернатору поступило очередное письмо против проекта ВТБ — на этот раз от экспертов по культурному наследию. Курирующий проект вице-президент ВТБ Александр Ольховский на слушаниях по этому поводу в питерском парламенте заявил, что инвестор "готов будет с экономической точки зрения отказаться от реализации проекта, поскольку он не несет существенной прибыли". Он подчеркнул, что для этого у властей должны найтись "свободные деньги", чтобы компенсировать ВТБ затраты по инвестконтракту.

Участники рынка отмечают, что продажа участка под застройку на нулевой стадии строительства всегда является наиболее выгодным вариантом для инвестора, учитывая, что его капитализация после проведенных изыскательских и подготовительных работ существенно вырастает, а все риски, связанные со строительством и реализацией будущих площадей, перекладываются на нового владельца. В свою очередь, совмещение коммерческой и бюджетной застройки за счет вхождения "якорного собственника" в виде госорганов может оказаться привлекательным лишь при условии, что их размещение не потребует существенной корректировки существующего проекта.

В управделами президента обещают к февралю 2013 года представить президенту развернутый план проекта, который готовит специально созданная рабочая группа. Одновременно в закрытом режиме обсуждается возможность адаптации планировки территории, разработанной ВТБ "к новым задачам", включая строительство офисов для судей, жилья и социальной инфраструктуры. Проектировщик судебного квартала будет выбран по конкурсу после того, как решение будет официально оформлено и получит бюджетное финансирование. Под строительство Дворца танца предполагается привлечь внебюджетные средства.

Вместе с судами в Петербург переедут и подразделения Генпрокуратуры, отвечающие за обеспечение участия прокуроров в рассмотрении дел Верховным судом (ВС) ориентировочной численностью около 30-40 человек. Владимир Кожин сообщил, что прокуроры будут работать вахтовым методом в командировках. Тем не менее надзорное ведомство уже обратилось в Росимущество с просьбой подобрать для него здание в центре города площадью 2 тыс. кв. м. Из этого следует, что место для прокуроров на набережной Европы пока не зарезервировано. Рыночная стоимость необходимых помещений составляет около 350 млн рублей, однако размещение Генпрокуратуры может быть организовано и на "добровольно-принудительной" основе — за счет изъятия площадей у одного из государственных ведомств или передачи в безвозмездное пользование одного из предназначенных для продажи ликвидных объектов Минобороны.

Помимо "Набережной Европы" превращение Петербурга в судебную столицу затронет и один из главных городских архитектурных памятников — историческое здание Биржи на Васильевском острове, где разместится Дворец правосудия. Хотя выселение из этого здания Военно-морского музея власти до сих пор оправдывали желанием вернуть зданию "историческую функцию", обещая в нем Санкт-Петербургскую международную товарно-сырьевую биржу. Учитывая, что перестраивать интерьеры памятника запрещено, его планируется использовать под представительскую площадку и юридические форумы.