Орудия каменного ЖЭКа

На прошлой неделе Дмитрий Медведев дал поручение перевести систему предоставления коммунальных услуг на предоплату. Неизвестно, поможет ли эта мера снизить число тех, кто не платит за ЖКХ как от безденежья, так и из-за недовольства качеством услуг. Пока борьба жителей с управляющими компаниями набирает обороты. А поскольку столичная власть прогнозирует бум капремонтов, конфликтов наверняка будет еще больше.

Реформа "деньги вперед"

14 ноября стало известно, что премьер Дмитрий Медведев дал поручение ряду ведомств перевести услуги ЖКХ на предоплату, делается это "по итогам совещания о неотложных мерах по укреплению платежной дисциплины". Пока не ясно, позволит ли новшество укрепить эту дисциплину: как заставить платить вперед жильцов многоквартирных домов, которых сегодня не могут заставить платить по факту? Можно, однако, предположить, что добросовестные плательщики новый порядок одобрят, если при предоплате услуг ЖКХ им будут предоставлять пусть небольшую, но скидку. Но абсолютно непонятно, как отреагируют граждане, которые не платят за ЖКУ не от безденежья или безалаберности, а по принципиальным соображениям — выражая недовольство качеством услуг и вообще действиями управляющей компании (УК). А такие формы протеста, похоже, набирают обороты.

Москва, Шмитовский проезд. 20-этажный жилой комплекс. Стоимость квартир здесь достигает $1,7 млн. Все параметры недвижимости бизнес-класса, а заходишь — обычная новостройка с множеством проблем. "Охрана работает небрежно, пропускает во двор кого угодно. Подземный паркинг не закрывается и не отапливается, гидроизоляция отсутствует",— возмущается Александр Татарников, который уже несколько лет судится с местным ремонтно-эксплуатирующим управлением (РЭУ). То, что во двор можно беспрепятственно въехать с улицы, корреспондент "Денег" увидела своими глазами. Один из жильцов, которых мы повстречали, владелец пентхауса на последнем этаже, жалуется, что недавно застрял в лифте больше чем на час в метре от своего этажа. "Когда мы покупали квартиры, нам обещали благоустроенный охраняемый двор и уютные подъезды с венецианской штукатуркой",— замечает Татарников. Подъезд, надо сказать, отделан небогато, пол какой-то неровный. Случались в доме и квартирные кражи — в августе, например.

При покупке квартир жильцы заключали договор с РЭУ "Русский монолит", у владельца которого та же фамилия, что и у руководителя компании-застройщика, совпадают у этих двух менеджеров и отчества. Владельцы квартир уверяют, что это братья и что фирмы-подрядчики РЭУ принадлежат этим же лицам. Четыре года назад некоторые жильцы решили, что РЭУ с обязанностями не справляется, вчитались в договор, обнаружили в нем признаки кабальной сделки и решили пойти в суд. "Мы пытались доказать, что РЭУ незаконно управляет домом. По Жилищному кодексу должно было быть общее собрание жильцов с выборами формы управления домом. Либо, если бы жильцы отмолчались, районная управа должна была провести конкурс и назначить управляющего. Ни того, ни другого не было",— рассказывает Александр Татарников. Цена на услуги управляющей компании должна устанавливаться собственниками или определяться по тендеру управы. "В договоре, заключенном с РЭУ, написано, что оплата производится по выставляемым счетам. Это нарушение. Также договор должен заключаться на срок до пяти лет, а наш договор бессрочный",— говорит Татарников.

Судебные тяжбы начались в 2009 году и длятся до сих пор: Александр выиграл суд первой инстанции, но проиграл в апелляции. Жильцы, недовольные РЭУ, создали ТСЖ, а жильцы, которых РЭУ устраивает, создали еще одно ТСЖ и пытаются ликвидировать первое через суд. А еще недовольные владельцы квартир отказались оплачивать содержание и ремонт жилых и нежилых помещений в доме по ставкам "Русского монолита" (84 руб. за кв. м) и стали платить по тарифам, утвержденным правительством Москвы,— по 24 руб. В связи с чем получили судебные иски. Александр Татарников говорит, что в Пресненском суде РЭУ представляет бывший сотрудник этого самого суда. В одном из судебных разбирательств по поводу тарифов за недовольных жильцов вступились Роспотребнадзор и московский омбудсмен, но это не помогло.

Гендиректор РЭУ Евгений Назаров, в свою очередь, заявил "Деньгам", что недовольные жильцы пытались осуществить "рейдерский захват здания". "Они создавали ТСЖ, подделывая подписи, и это доказано через суд. Теперь два ТСЖ не могут договориться между собой, кто главный",— говорит Назаров. По его словам, даже квартирная кража, о которой рассказывали жильцы, может быть инсценировкой, призванной подорвать репутацию РЭУ.

Очевидно, что владельцы квартир в новых домах, у которых свежи переживания, связанные с ремонтом, сегодня являются локомотивом борьбы с УК за права жильцов. Однако, похоже, весь этот поезд набирает серьезный ход.

Некрепкие хозяйственники

"Число судебных исков к управляющим компаниям возрастает на 20-23% в год",— констатирует президент Гильдии юристов рынка недвижимости адвокат Олег Сухов, анализируя данные с 2010 года. За текущий год, например, судами было вынесено более 10 тыс. решений по спорам между собственниками и управляющими компаниями. По словам Сухова, проблемы с УК есть у 80% жителей многоквартирных домов самых разных категорий.

Типичные проблемы — использование счетчиков, выдающих искаженные показания, ненадлежащая уборка, нежелание УК проводить капитальный ремонт, а также непредоставление жильцам информации, необоснованные расходы (например, в штате УК 20 человек, десять работают, а остальные десять — родственники директора и получают зарплату, даже не заходя в офис), препятствование переходу жильцов к другим управляющим компаниям.

Сухов вспоминает случаи из практики. Застройщик стал банкротом, но при этом создал УК, которая занималась достройкой дома, вводом его в эксплуатацию. Сам дом фактически уже был достроен, были подведены все коммуникации, многие квартиры уже были заселены. Однако счета за ЖКУ выставлялись и тем, кто в своих квартирах еще не проживал, хотя до ввода в эксплуатацию все расходы по оплате дома должен нести застройщик. Другой случай: в доме было проведено общее собрание жильцов, на котором они решили перейти к другой управляющей компании. Однако УК, от услуг которой было решено отказаться, не передавала документы под разными предлогами, чаще всего ссылалась на нелегитимность проведенного собрания. Ситуацию помогло решить только обращение в суд — УК пошла на мировую.

Ну и поборы, конечно. Адвокат МКА "Клишин и партнеры" Дмитрий Васильченко вспоминает, как на въезде во двор одного из домов местная УК поставила автоматический шлагбаум и брала по 300 руб. с квартиры за его "обслуживание". В доме было 200 квартир — шлагбаум зарабатывал 60 тыс. руб. в месяц.

"Случай в подмосковном Солнечногорске. УК неоднократно привлекалась к ответственности за нарушения и злоупотребления, — вспоминает Роман Алымов из адвокатского бюро "Юрлов и партнеры".— Общественному активисту, который обращался в суды, на полгода отключили электричество. Сейчас руководство этой УК преследуется в уголовном порядке".

Чем выше класс жилья, тем более сложные схемы применяются УК и тем лучше их юридическая проработка. Суды, как правило, занимают сторону управляющих компаний. "Иногда это вызвано тем, что УК имеют коррупционные связи, например, с местными администрациями,— объясняет Алымов.— Иногда тем, что жильцы не умеют правильно сформулировать исковые требования, то есть они проигрывают из-за недостатка юридических знаний".

Вид сверху

"Недовольство качеством оказываемых управляющей организацией услуг — довольно частая ситуация,— признает директор экспертно-аналитического департамента госкорпорации "Фонд содействия реформированию ЖКХ" Евгений Костюхин.— Есть минимальный перечень работ по содержанию и ремонту, который обязана проводить каждая УК. Периодичность проведения определяется законодательством, но собственники могут своим решением установить повышенную периодичность работ, и, соответственно, должен быть решен вопрос об оплате. Однако нередко люди хотят за стандартную плату получить лучшее качество". А вот что касается коммунальных услуг, то УК действительно зачастую предпочитают не заниматься перерасчетом в связи с ненадлежащим качеством того или иного ресурса, обслуживания, так как для этого надо потрудиться: составить акт о недопоставке, провести работу с ресурсоснабжающей организацией. Здесь, по словам Костюхина, все зависит от активности жителей: если они регулярно требуют перерасчета и "ресурсник" неоднократно недополучит свои деньги, то следить и обслуживать дом он будет добросовестно.

Евгений Костюхин признает, что трудности со сменой УК существуют: уходящая компания всячески этому препятствует — не отдает документы. "Для решения этой проблемы в этом году были утверждены формы электронных паспортов, которые должны заполнять все поставщики услуг. Готовятся документы о создании государственной информационной системы ЖКХ, которая будет содержать информацию о состоянии каждого лицевого счета",— говорит представитель госкорпорации.

Кроме того, Костюхин напоминает, что в случае конфликта с УК жильцы дома могут обратиться в органы госжилнадзора, в Роспотребнадзор, в прокуратуру и в региональный центр общественного контроля.

"Прокуратура жильцам помогает плохо, а жилищная инспекция, как ни странно, хорошо,— делится наблюдениями муниципальный депутат Наталья Чернышева.— Жильцам хорошо бы знать своих районных депутатов, ведь именно они подписывают акты приема капитального ремонта". Чернышева вспоминает свежую историю: в одном из домой жители были недовольны качеством ремонта (краска наносилась прямо поверх старых объявлений на дверях и стенах, были плохо уложены трубы), Чернышева отказалась подписывать приемку, и подрядчик теперь вынужден устранять недоделки. "Я объясняю своим избирателям, что за 100 тыс. руб. они могут заказать у специализированных компаний энергоаудит дома и потребовать сделать капитальный ремонт так, чтобы расходы на электроэнергию и отопление были оптимизированы",— говорит Чернышева. Существуют также компании, которые занимаются экспертизой всего ремонта. Правда, из полудюжины профильных фирм, куда позвонила корреспондент "Денег", только в одной ("Независимый техэксперт") вспомнили случай, когда жильцы обратились за экспертизой капремонта и по ее результатам добились того, что подрядчик--управляющая компания ликвидировал недоделки.

Любой жилец, подчеркивает адвокат Роман Алымов, перед подписанием договора с УК может потребовать внести туда корректировки. Реальность, однако, такова, что подавляющее большинство людей не ведают, какая управляющая компания или ТСЖ занимается их домом. Не так давно губернатор Петербурга Георгий Полтавченко сетовал, что среди петербуржцев таких 70%. При этом не секрет, что большая часть управляющих компаний созданы бывшими чиновниками и сотрудниками ликвидированных в 2005 году ЖЭКов, и отношение у них к своим обязанностям как в прежние времена. Некоторые даже регистрируют компании под ностальгическими названиями вроде ООО ЖЭК. И следует упомянуть, что только 13,6% домов выбрали ТСЖ как форму управления.

По мнению юристов, тематическое законодательство тоже нуждается в улучшении. К примеру, следует увеличить размер уставного капитала УК, повысить их прозрачность, ввести уголовную ответственность руководителей УК за их действия и бездействие. Некоторые судебные требования жильцов к УК стоит рассматривать по упрощенной процедуре через выдачу судебного приказа. Очевидно, что у созданного в ноябре Министерства строительства и ЖКХ работы хоть отбавляй.

В начале ноября заместитель мэра Москвы по строительству и градостроительной политике Марат Хуснуллин сообщил, что половина столичного жилья нуждается в капремонте. Это, отметил Хуснуллин, "колоссальный объем инвестиций". Если столица действительно находится на пороге ремонтного бума, легко предположить, что он заставит энергично действовать жильцов даже тех домов, которых реформа ЖКХ пока фактически не коснулась.