«Задача бизнесмена и инвестора — находить новые ниши»

«Задача бизнесмена и инвестора — находить новые ниши»

Сергей Кузнецов о редевелопменте старых зданий и комплексной застройке

Один из старейших проектных институтов Урала АО «Уралгражданпроект» занялся редевелопментом и реконцепцией зданий. Увядающие объекты с низкой эффективностью компания преобразовывает и наполняет не только новыми функциями, но и смыслами. В интервью генеральный директор АО «Уралгражданпроект» Сергей Кузнецов рассказал, как компания вышла за рамки «обычного проектировщика», почему при комплексной застройке важно не забывать о стратегии и для чего современным проектам важно заключать в себе не только комфорт, но и особые ценности.

Фото: Предоставлено АО «Уралгражданпроект»

— В последние три года строительная отрасль Екатеринбурга особенно активно развивается. Как вы оцениваете развитие рынка проектных организаций?

— Сейчас рынок проектных организаций стал разобщенным. В советские времена проектные институты были трестами, специализирующимися на широких направлениях. Но в современном мире все быстро меняется, и находить широкую специализацию, которая покрывает все сегменты жизни, — сложно. Сегодня важно работать в своей узконаправленной нише и специализироваться в ней.

— На чем вы сконцентрировали свою работу?

— Для себя мы нашли две ниши: разработка современных концепций комплексной квартальной застройки и территориальное планирование, а также редевелопмент зданий. Так как мы сильны в территориальном планировании и градостроительстве (это все, что касается разработки генпланов, концепций жилых кварталов), то ведем подготовку концепции градостроительства и квартальной комплексной застройки, которая учитывает современные тенденции. Идея начинается со стратегического уровня и переходит в планировочные решения.

Но мы вышли за рамки и стали чуть больше, чем компания-проектировщик — мы структурируем проект и доводим его до стадии обсуждения о проектном финансировании и до работы с департаментами финансирующих организаций. Если коротко, наша работа — это умение интегрировать и просчитывать все процессы, от прогрессивных мыслей архитектора до экономики проекта, потребностей потребителя, объемов финансирования и до обсуждений с банками этапов реализации.

— Какие проекты можно привести в пример, которые вы реализовываете по такому принципу?

— В Верхней Пышме приступили к разработке концепции, которую можно назвать «Дерево жизни». Это комплексная квартальная застройка многоквартирных домов, где кроме базовых требований учитываются глубинные потребности человека. Сейчас у многих есть запрос быть ближе к природе, и у нас задача эту потребность объединить с комфортом.

Также у нас есть проект семейных коттеджных поселков «Цветочный город» в Москве и Екатеринбурге недалеко от ЕКАД и Тюменского тракта. Это проекты, которые несут в себе семейные ценности. При работе мы думаем, как они могут повлиять на повышение рождаемости, как строительные или даже планировочные решения будут влиять на психологическое состояние. Например, в больницах, если окна выходят на лес, то человек может быстрее идти на поправку, так же и здесь можно применять подобные приемы. Мы стараемся искать глубинную природу человека, учитывать воздействие архитектурно-строительной среды на психологию.

— Вы сказали, что есть запрос на близость к природе, и про развитие коттеджных поселков, как вы справляетесь с этими задачами?

— Сейчас есть тренд урбанизации — например, в Екатеринбурге центральная застройка уже плотнее, чем в Москве, в связи с этим возникают новые вызовы. Кто-то устал от суеты города и предпочитает загородную жизнь, и некоторые уже задумываются, как усовершенствовать ее и разнообразить. Соответственно, у проектировщиков, помимо закрытия базовых обязательных потребностей, появляется возможность комбинировать функции и создавать современные концепции с более сложными требованиями. Сейчас время мультиформатов и помещений-трансформеров. Например, в Гонконге бывают квартиры по 7 кв. м — и это вызов, при проектировании надо суметь разместить на таком маленьком пространстве наиболее комфортную жизнь.

Если говорить про ИЖС, то в Екатеринбурге не так много сформированных хороших коттеджных поселков и мало грамотного квартального и межрайонного планирования. А за последние три года с учетом происходящих событий в жизни и на рынке многое поменялось — это нужно глобально изучать и анализировать, в том числе при реализации жилищных проектов. Но бюрократический аппарат пока не успевает и не предрасположен такие изменения быстро переваривать. У нас не хватает мозгового центра, который бы мог изучать практики и смотреть, какие в мире появляются технологии, объединять их и выводить в практическую плоскость.

Внутри своей компании у нас есть аналитический центр, это еще называют think tanks, где обсуждаем архитектурные тенденции и соотносим их с психологией.

— Перейдем ко второму направлению. На чем вы еще специализируетесь?

— Второе наше направление — это редевелопмент, новая жизнь для объектов. Обычно здания — это застывшая субстанция, какими их построили, такими они и остаются, но требования, сам рынок и потребности людей не застывают, а постоянно меняются. Допустим, крупные компании переходят на аутсорсинг, аутстаффинг, и им уже не нужны такие большие пространства. Сейчас как раз появляется запрос на маленькие офисы.

Мы занимаемся редевелопментом тех зданий, которым требуются изменения. Продумываем концепцию для локации, пересматриваем планировки и проводим реконструкцию. Сейчас важно, чтобы было единое начало, а не разбросанные помещения в здании. Поэтому мы стараемся делать концепции, которые учитывают синергетический эффект, и к нам приходят заинтересованные группы из определенной сферы. Например, мы сейчас сделали бьюти-центр — это востребованное направление. Там работают психологи, массажисты, звездоведы, бизнесы, связанные с уходом и красотой.

Также работаем над концепцией на ул. Мичурина, 101, условно назвали ее «Центр тела и дела». Это не просто торговые площади, а проект, где соединяются душа и бизнес. Такая концепция прорабатывается в деталях. Например, делаем не просто переговорные комнаты, а медитативную комнату для снижения стресса и оборудование для чайных церемоний.

— Как происходит подбор таких объектов, к вам обращаются владельцы зданий?

— Сейчас мы сами ищем объекты, приобретаем их и работаем с инвесторами. То есть работаем не с коммерсантом, который потом продает наши идеи, а напрямую с потребителем, и предоставляем им маленькие офисы. Благодаря нашему капиталу можем приобретать увядающие объекты и проводить их редевелопмент, впоследствии эти обновленные объекты приносят больше дохода.

Отдельное звено в нашей группе компаний занимается брокериджем — то есть поиском арендаторов и покупателей коммерческих площадей, это увеличивает скорость реализации и оборачиваемость проекта.

— Можно оценить, насколько вырастает экономическая эффективность после редевелопмента?

— Если говорить про инвестиционную доходность, то инвестор у нас получает 25–35% годовых. Мы выбираем хорошие локации, где стоимость кв. м очень выгодная. Если хорошее современное место в центре, то люди готовы платить не 1 тыс. руб. за кв. м, а 1,8 тыс. руб., то есть после проведения работ арендная ставка может вырасти значительно и эффективность проекта вырастает в 1,5–2 раза.

— Как оцениваете потенциал Екатеринбурга по таким площадям, где можно и нужно провести редевелопмент?

— В любом городе есть увядающий фонд, поскольку застройка разношерстная. Есть десятки или даже сотни объектов, которые можно перепрофилировать. Как в Екатеринбурге, так и в Москве такая потребность есть. Например, такие торговые центры, как «Гермес плаза» или Limerance — они строились по одному лекалу, но сейчас потребности людей меняются, и пространства внутри тоже можно менять.

— Вы сказали, что есть сейчас запрос на центры с бьюти-направленностью, а можно предположить, что в ближайшие годы будет также востребовано?

— Следующим перспективным направлением, или запросом от людей, как нам кажется, может стать некий центр души, в котором могут работать психологи, чайная, релаксационная комната, йога. Например, у нас есть торговые центры, но сейчас люди все чаще приобретают товары онлайн, получается, что потребность в самом ТЦ теряется, а само здание может давать людям то, что они не могут получить онлайн, например образовательные центры. Есть такие истории, когда на Западе торговые центры переделываются в образовательные. Мне кажется, что есть в этом потребность и тренд такой стоит ждать.

— Сами владельцы площадок готовы к этим реконцепциям, или приходится подталкивать и подсказывать?

— Если у человека все есть и он уже в более зрелом возрасте, то ему, конечно, принимать изменения может быть сложно. Но тем не менее, ритм жизни сейчас более активный, экономика меняется, и реалии уже подталкивают их к тому, что нужно менять свои взгляды на бизнес — подстраиваться под время. Мы, как активный игрок, подталкиваем. Но, как правило, работаем с инвесторами и с владельцами площадок, которые понимают необходимость этих изменений. Ведь задача бизнесмена и инвестора — это находить новые ниши, искать, что востребовано и где можно заработать.

АО «УРАЛГРАЖДАНПРОЕКТ»

Реклама