Жилищная проблема: необходимость инновационных подходов к обеспечению платежеспособного спроса в строительстве

экотуризме. Структура круизной компании отличается от структуры отеля или ресторана. Но в любом случае именно организационная структура определяет соотношение (взаимоподчиненность) между функциями, выполняемыми отделами, сотрудниками организации. Она проявляется в разделении труда, создании специализированных подразделений, иерархии должностей. Организационная структура выступает необходимым элементом управления любой туристской организации, позволяя добиться порядка в использовании ресурсов развития, в том числе человеческих ресурсов.

Литература:

1. Информационный портал о туризме: http://www.turizm.ru;

2. Панов И.Н. Экологический туризм. //География, 2007;

3. Колбовский Е.Ю. Экологический туризм и экология туризма. //Феникс, 2008;

4. Тарасенок А. Виды экологического туризма. //Туризм и отдых, 2008;

5. Сергеева Т.К. Экологический туризм. //Финансы и статистика, 2004.

ЖИЛИЩНАЯ ПРОБЛЕМА: НЕОБХОДИМОСТЬ ИННОВАЦИОННЫХ ПОДХОДОВ К ОБЕСПЕЧЕНИЮ ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОГО СПРОСА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Самигулова Р.З., аспирант ФАОУ ДПО «Государственная академия строительства и жилищно-коммунального комплекса» Абдулкадыров А.С., к.э.н., доцент кафедры менеджмента и маркетинга академии

В статье рассмотрено жилье как сложное социально-экономическое явление, как социально-экономическая категория. проведен анализ домохозяйств в России, выявлены проблемы жилищного строительства, показаны их решения.

Ключевые слова: жилье, жилищное строительство, спрос, платежеспособность

HOUSING PROBLEM: NEED OF INNOVATIVE APPROACHES TO ENSURING SOLVENT DEMAND IN CONSTRUCTION

Samigulova R., The post-graduate student, FAOU DPO «State Academy of Construction and Housing Complex» Abdulkadyrov A., Ph.D., Associate Professor of Management and Marketing Academy chair

In article the housing as the difficult social and economic phenomenon, as social and economic category is considered. the analysis of households in Russia is carried out, problems of housing construction are revealed, their decisions are shown.

Keywords: housing, housing construction, demand, solvency

Особенности жилья как товара определяется рядом его характеристик1 :

- жилье имеет длительный срок службы, что приводит к большим расходам на содержание и ремонт жилого фонда;

- предложение жилья всегда будет с опозданием реагировать на спрос с сопутствующим риском краткосрочного повышения цен;

- жилье это достаточно дорогой товар и далеко не все могут себе позволить его приобрести;

- жилье это капитал, сфера долгосрочных инвестиций, достояние, которое передается будущим поколениям.

В СССР дефицит жилья был одним из наиболее очевидных дефицитов. В настоящее время жилой фонд в Российской Федерации составляет 2,85 млрд. м2. По официальным оценкам, потребность составляет еще 2,6 млрд. м2, т.е. нужно построить почти столько же, сколько уже есть, задача, по расчетам ИМЭПИ РАН, вряд ли выполнимая в обозримой перспективе.

К 2009 г. в стране были проведены основные реформы в жилищной сфере, включая массовую бесплатную приватизацию жилья, сформирован достаточно развитый рынок жилья2.

В настоящее время, согласно данным статистики, в России насчитывается около 56 млн. квартир, а число домохозяйств составило 53 млн. Получается, что в стране, при прочих равных условиях, наблюдается даже некоторый физический излишек жилого фонда. Особенно, если учесть процесс сокращения населения страны, который пока не удалось остановить: согласно демографическим прогнозам, к 2016 г. население России составит 134,4 млн. чел., и уменьшится по сравнению с 2001 г. на 10,4 млн. чел., или на 7,2%.

Однако такая благоприятная ситуация наблюдается только с точки зрения официальной статистики, которая далеко не всегда отражает картину реальной действительности. На самом деле в стране наблюдается огромное количество ветхого жилья, требующего либо капитального ремонта, либо сноса. Таким образом, начиная с 2003 года (впервые за весь период рыночной трансформации), жилищно-коммунальные проблемы постоянно опережают «бессменного лидера» в рейтинге социальных проблем - финансово-матери-

альные вопросы жизни российского населения.

Согласно данным ряда социологических опросов, свыше 60% населения (более 80 млн. человек) не удовлетворены своими жилищными условиями. Проведенный Фондом общественное мнение опрос поставил среди прочих вопрос о том, «какие проблемы вашего региона беспокоят вас, мешают жить вам и таким людям как вы». Опрос показал, что нехватка и дороговизна жилья волнует в среднем 17% опрошенных, эту проблему отметили 25% респондентов в возрасте 18-35 лет. Неравенство в жилищных условиях постепенно становится все более значимым по сравнению с доходным и имущественным расслоением.

Для определения масштабов жилищной проблемы и возможных способов ее решения выделяются такие категории как спрос и потребность. Спрос (имеется в виду платежеспособный спрос, а не потенциальный, отложенный) - это возможность платить, а потребность — это оценочная категория, связанная с общими подходами для определения стандарта жизни населения в широком смысле.

В России за мерило потребности можно принять так называемый социальный стандарт в 18 м2 площади на человека, хотя он значительно отстает от стандартов развитых европейских государств. За официальные масштабы потребности в жилье можно принять граждан, стоящих на учете на улучшение жилищных условий - сейчас это около 4,4 млн. семей, или 9% от их общего числа. Однако сам по себе размер жилой площади не отражает полностью потребности в жилье. Специалисты во всем мире сходятся в том, что потребность в жилье достаточно сложно определить, т.к. она формируется под воздействием многих факторов. Так, существует базовая потребность иметь крышу над головой, но на нее накладываются и другие факторы, отражающие предпочтения отдельных домохозяйств:

- размер, соответствующий составу того или иного домохозяйства;

- стиль жизни;

- тип - квартира (дом), включая обеспечение надежности условий найма;

1 Строительство доступного жилья в России: проблемы и решения. Научный доклад, Авт. колл под рук. дир. ИМЭПИ РАН д.э.н., проф. Гринберга Р.С. при поддержке Национального Инвестиционного Совета. - М., 2004.

2 Уровень и образ жизни населения России в 1989-2009 годах. Рук. колл. Е.Г.Ясин. - М.: ВШЭ, 2011.

- расположение, включая возможность найти работу, доступность учреждений социальной и торговой инфраструктуры;

- благоустройство - наличие коммунального обеспечения;

- цена, позволяющая приобрести собственное жилье или стабильно оплачивать аренду.

Для решения жилищного вопроса нужен излишек квартир и домов по сравнению с числом домохозяйств, разнообразие жилья во всех частях страны, а также структура распределения - от элитного до социального жилья. По размеру частные домохозяйства распределяются следующим образом (табл.1).

Невысокий средний размер домохозяйств обусловлен наличием большого числа домохозяйств, состоящих не более чем из 3 человек, которые составляют почти три четверти всех частных домохозяйств в России.

Таким образом, потребность в жилье растет по мере роста числа домохозяйств, по мере того, как молодые люди, заведя новую семью или не сделав этого, хотят жить отдельно, престарелые живут дольше, увеличивается число разведенных. Для того чтобы обеспечить эту потребность нужно строить новые дома. Но в то же время, уже построенное жилье устаревает физически и морально, становится непригодным для проживания.

Площадь, приходящаяся в среднем на одного жителя в России, составила в 2008 г. 20,2 м2. и выросла с 18,8 м2 в 1998 г., т.е. больше социальной нормы. Однако следует учитывать парадоксы средних чисел, и этот показатель следует корректировать с учетом размера домохозяйства и наличия детей, которые, как показывают статдан-ные, существенно влияет на размер жилья (табл.2). В наилучшем положении оказываются домохозяйства, состоящие из одного или двух человек, они имеют площадь больше средней на душу населения. По мере роста домохозяйств, площадь жилищ уменьшается.

Если рассматривать распределение домашних хозяйств по числу комнат, то в среднем на одну комнату в России приходится 1,2 чел., что свидетельствует о том, что значительная часть населения не имеет отдельной комнаты. В 5,4% домохозяйств на душу населения приходилось менее 9м2, а это около 2,9 млн. домохозяйств.

Существенным фактором, влияющим на распределение жилья, являются доходы. Так, среди группы с наименьшими доходами, до 9 м2 площади на душу населения имеют 11,7%, а среди группы с наибольшими доходами — 1,5%. Жилую площадь 40 и более м2

имеют 20% домохозяйств с наибольшими и только 3,9% - с наименьшими доходами.

Следовательно, значительное неравенство в распределении жилья и сложности в определении потребности в нем, требуют введения определенных критериев «потребности в жилье». Данные показывают, что с ростом доходов увеличивается доля семей, проживающих в отдельных квартирах, и снижается доля тех, кто проживает в отдельных домах.

Таким образом, устранение перенаселенности связано не только с общим размером жилого помещения, но и с его структурой.

Современные стандарты предусматривают возможность применения двух социальных стандартов или критериев - отдельную комнату для каждого члена семьи, или комната для каждого члена семьи плюс одна или две общие комнаты.

Значительное количество жилья в стране относится к ветхому или аварийному жилью. Согласно официальным данным, жилые дома старше 30 лет составляют 62% всего жилого фонда, степень износа 1/3 жилого фонда превышает 60%.

Существуют проблемы с оплатой жилищно-коммунальных услуг. В среднем квартирная плата составляет около 19% общего дохода российской семьи. Этот показатель варьируется по регионам, от 12% в Ленинградской области до 22% в Воронежской и до 33% в ряде других регионов страны.

Таким образом, исходя из анализа жилья в качестве экономической категории, можно сделать вывод о том, что теоретическими предпосылками развития инновационной политики в строительной сфере следует считать главные факторы рыночной экономики: спрос и предложение. Однако здесь имеется своя специфика, обусловленная переходом от количественного критерия, в чистом виде, к количественно-качественному критерию. Это, в свою очередь, выдвигает на передний план, с одной стороны, не просто «спрос», а именно «платежеспособный спрос», и, с другой стороны, необходимость не просто предложений, а различных вариантов предложений, соответствующих всему диапазону платежеспособного спроса.

Важным аспектом рассматриваемой жилищной проблемы является платежеспособный спрос населения, поскольку решение жилищной проблемы при высоком спросе на жилье блокируется, прежде всего, низким платежеспособным спросом населения на жилье. В общем объеме спроса, по оценкам экспертов, он составляет не более 25%. Таким образом, оставшиеся 75% - это неудовлетворенный спрос домохозяйств, которые не располагают доходами в объемах, достаточных для приобретения жилья при текущих ценах, в том числе с привлечением кредитных ресурсов.

Задача решить проблему несоответствия стоимости жилья платежеспособному спросу населения была четко обозначена в Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 гг., утвержденной Правительством Российской Федерации в сентябре 2001 года. В Программе отмечалось, что ее успешная реализация позволит обеспечить доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 м2 будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года.

Однако современная ситуация на рынке жилья далека от соответствия программным установкам. В конце декабря 2004 г. был принят пакет из 25-ти федеральных законов, направленных на формирование в России рынка доступного жилья. Вместе с тем задача, поставленная еще в середине 1996 г. в Программе «Свой дом», снизить стоимость 1 м2 общей площади жилья за счет использования

Таблица 1. Домохозяйства в России

Все населенные пункты в том числе В % к итогу

город- ские сельские все населенные пункты городские сельские

Всего домохозяйств, тысяч 52711 39236 13475 1000 домохозяйств 1000 домохозяйств 1000 домохозяйств

в т. ч. домохозяйства состоящие:

из 1 человека 11741 8768 2973 223 223 221

из 2 человек 14535 10871 3664 276 277 272

из 3 человек 12537 9803 2734 238 250 203

из 4 человек 8944 6615 2329 170 169 173

из 5 человек 3032 2035 997 58 52 74

из 6 человек 1166 722 444 22 18 33

из 7 и более человек 756 422 334 14 11 25

Средний размер домохозяйства, человек 2,7 2,7 2,8

Источник: Основные итоги Всероссийской переписи населения. - М., 2008, С.2.

более эффективных строительных технологий и материалов до уровня, который не превышал бы 2-месячный средний денежный доход на душу населения, до сих пор не решена.

Очевидно, что существенные сдвиги в этом направлении маловероятны до тех пор, пока денежные доходы подавляющей части населения (2/3 - согласно данным официальной статистики) будут не меньше средних показателей по стране. Еще более отчетливо этот дисбаланс проявляется в сфере оплаты труда. Доля работников, получавших зарплату, совпадающую со средней по стране или меньше ее, составляла в конце 1990-х гг. примерно 60-65%, в 20012002 гг. - 70%. В настоящее время, как свидетельствуют данные официальной статистики, ситуация не улучшилась несмотря на определенный прирост номинальных доходов населения.

При формировании жилищной политики в России следует учитывать четко выраженный региональный характер распределения доходов населения. Величина доходов сильно варьирует в зависимости от климатических условий (она повышается с юга на север по мере снижения комфортности климата, и отражает естественную компенсацию дополнительных расходов на жилье, более дорогое из-за сложности строительства и длительности отопительного периода; дополнительные затраты на питание и одежду) и демографического состава населения (в северных регионах страны значительная часть населения представлена трудоспособными мужчинами, которые имеют более высокие заработки).

По официальным данным, наиболее высокие доходы получает трудоспособное население Москвы и округов Западной Сибири, производящее экспортное нефтегазовое сырье, а также в регионах с развитым промышленным комплексом (Кемеровская, Самарская, Ростовская, Челябинская области, Красноярский край). В худшем положении находятся районы с преобладанием малых предприятий, особенно производящих товары для населения, в т. ч. из-за жесткой конкуренции со стороны импорта. В регионах с текстильной, пищевой, лесоперерабатывающей промышленностью доходы населения существенно ниже. Самый низкий уровень денежных доходов имеет население слаборазвитых автономий (Усть-Ордынский, Агинский, Ненецкий округа, Марий-Эл, Чувашия, Мордовия, Дагестан). В них основным видом деятельности является сельское хозяйство.

Реальная оценка региональных различий в доходах населения осложняется миграциями активного населения в поисках более высоких заработков. Качество методического инструментария анализа доходов населения от вторичной занятости, самозанятости, занятости в теневой экономике не дает оснований для достоверных оценок доходов, заработной платы и других составляющих

уровня жизни населения, что затрудняет выработку адекватных решений при исследовании платежеспособного спроса населения на жилье.

Вместе с тем, в действующем Жилищном кодексе обозначены контуры государственной жилищной политики: социальное жилье должно предоставляться малоимущим гражданам, для всех остальных необходимо создать условия для покупки, строительства и найма жилья на рынке. Социологические обследования показали, что такая политика в целом соответствует ожиданиям: 61% всех домохозяйств не удовлетворены жилищными условиями. Из них: 34,7% готовы улучшать жилищные условия самостоятельно (приобрести и построить жилье - 28,5%, получить по наследству, арендовать, обменять жилье и т.д. - 6,2%), 26,3% нуждаются в помощи государства, в т. ч. 7,1% домохозяйств рассчитывают на предоставление социального жилья.

При этом среди домохозяйств, имеющих потребность в улучшении жилищных условий, на момент опроса только 5,3% располагали средствами, достаточными для приобретения жилья по текущим ценам, еще 15% (на сегодняшний день - это семьи с доходом около 9 тысяч рублей на человека) могли бы приобрести жилье, получив кредит в размере недостающих средств. Таким образом, только пятая часть домохозяйств, имеющих потребность в улучшении жилищных условий, потенциально может приобрести жилье за счет собственных или заемных средств (их доля в общем числе домохозяйств составляет 12,4%).

Таким образом, важнейшим фактором решения жилищной проблемы является доступность жилья, как основной индикатор состояния жилищного рынка. В этой связи, одной из ключевых задач государства в области жилищной политики является формирование соответствующих условий, и прежде всего, в сфере доходов населения, позволяющих повысить доступность жилья. Наличие доступного жилья положительно влияет на состояние демографических показателей страны. Доступное жилье открывает возможность проведения эффективной миграционной политики - длительные очереди на жилье оказывают серьезное негативное влияние на мобильность рабочей силы и уровень безработицы, привязывая граждан к месту постановки на жилищный учет и препятствуя свободному перемещению трудовых ресурсов в рамках экономического пространства страны. Учитывая географические масштабы России, решение данной задачи имеет первостепенное значение, поскольку речь идет о нехватке рабочих рук в регионах основной ресурсной базы - Сибирь, Дальний Восток и др., где государство не может обеспечить гражданам доступность жилья.

Кроме того, необходимо принять во внимание, что доступность

Таблица 2. Площадь жилищ, приходящихся в среднем на одно домашнее хозяйство в зависимости от его состава

Годы Домашние хозяйства, состоящие из: Домашние хозяйства, имеющие детей в возрасте до 16 лет

1чел 2 чел Зчел 4 чел 5 и более 1ребенка 2детей Здетей 4 и более детей

Все домашние хозяйства

1998 41,3 47,7 51,9 55,6 62,0 52,7 55,1 60,0 60,9

1999 41,4 48,6 51,7 56,9 63,1 52,4 57,3 63,2 63,1

2000 41,6 49,5 52,0 56,7 63,7 53,1 55,5 63,1 63,0

2006 43,0 49,4 52,8 56,8 63,4 53,3 55,2 60,2 65,0

2007 43,7 50,1 52,7 58,0 64,6 54,1 56,8 65,3 69,8

2008 43,6 50,2 53,1 57,3 64,4 54,3 56,1 60,9 64,9

Домашние хозяйства в го] эодской местности

1998 39,8 45,9 50,8 53,9 59,2 51,2 52,7 55 8 56,2

1999 39,9 46,8 50,1 55,4 60,1 50,7 55,3 59,1 59,4

2000 39,7 47,9 50,6 55,2 60,7 51,5 52,9 61,2 49,9

2006 41,4 47,5 51,4 55,4 60,2 51,6 52,7 56,0 67,0

2007 41,8 47,5 51,1 56,4 60,0 52,0 53,6 63,7 71,0

2008 41,6 48,0 51,4 55,4 59,8 52,1 52,8 56,5 52,2

Источник: российский статистический ежегодник. 2008. - М.: Росстат, 2009.

жилья является сложным индикатором, который отражает ход социальной направленности рыночных реформ в жилищной сфере и связан с общими социально-экономическими процессами в обществе, учитывает поведение населения на рынке жилья, его ожидания, степень доверия к государственным и коммерческим институтам. В целом возможность улучшить жилищные условия - сложная категория, в которой переплетаются демографические, социально-экономические характеристики благосостояния населения, параметры кредитно-финансовой системы, ценовой политики в сфере жилищного строительства.

Изменение коэффициента доступности жилья в различных городах показывает примерно одинаковую тенденцию. В настоящее время в большинстве регионов по данным официальной статистики наблюдается повышение уровня доступности жилья как следствие увеличения доходов населения, в результате значение коэффициента несколько уменьшилось.

Расчет показателя доступности жилья осуществлялся аналитиками на основе следующих предпосылок:

• средний размер домохозяйства - 3 человека;

• при расчете среднегодового дохода домохозяйства учитываются номинальные среднедушевые среднемесячные доходы населения в определенном году;

• годовой доход домохозяйства определяется как произведение среднегодового дохода одного человека (среднемесячный доход, умноженный на 12) на 3 (число членов семьи - домохозяйства);

• в качестве стандартной квартиры для данного домохозяйства принята квартира площадью 54 м2 (социальная норма - 18 м2 на человека).

По данным на начало XXI столетия, значение коэффициента доступности жилья составило в Нью-Йорке - 2,7 года, Сиэтле - 3 года, Эдинбурге - 3,5 года, Лондоне - 4,7 года, Токио - 5,6 года, Стокгольме - 6 лет, Амстердаме - 7,8 года. Показатель доступности жилья в целом по США составил в 2000 г. 2,85 года. В разных странах речь идет о жилье разного качества, но, тем не менее, каждое такое жилье признается в данном обществе допустимым (средним, массовым) стандартом проживания.

В зависимости от условий оплаты, качества и цен на жилье, доходов населения и его жилищной обеспеченности многие российские эксперты используют следующую классификацию доступности жилья:

- максимальная доступность, когда жилье строится или приобретается на условиях единовременной 100% оплаты;

- средняя (немедленная) доступность, когда семья при кредитовании в состоянии внести первый взнос в размере 30% от стоимости жилья, при условии, если подходящая доля жилищных расходов (до 30%) от ее общего дохода покроет ежегодные выплаты по процентным ставкам (с учетом налога на недвижимость и страхование);

- временная доступность в пределах обозримого периода, когда семья может позволить приобрести жилье на условиях кредитования, если она способна в течение, например, шести лет скопить достаточную денежную сумму для внесения первоначального взноса в размере 30% при условии, если подходящая доля жилищных расходов (до 30%) от ее общего дохода покроет ежегодные выплаты по процентным ставкам (с учетом налога на недвижимость и страхование);

- социальная доступность жилья той части населения, которая имеет жилищные условия ниже принятого минимального жилищного стандарта, и по уровню доходов находится ниже установленной черты.

В среднем по России индекс доступности жилья (когда гражданин со средней зарплатой может приобрести жилье по средней цене) - всего около 12% (для развитых стран коэффициент ниже 85% считается признаком кризиса). Реальные положительные сдвиги на рынке жилья ожидаются только при условии проведения всех реформ в строительстве и системе жилищного кредитования. Они должны были обеспечить стабилизацию реальных цен на жилье в период 2007-2010 гг., но этого не произошло. Доля удовлетворенного спроса на жилье, т.е. спроса, обеспеченного предложением сегодня составляет около 62%, т.е. более чем в 1,5 раза выше показателя 2004 г. - 36,2%. При этом минимальные ежемесячные среднедушевые доходы домохозяйства из трех человек, необходимые для приобретения стандартной квартиры (54 м2) за счет собственных средств (30% от стоимости жилья) и жилищного кредита (70% от стоимости жилья), во всех рассматриваемых вариантах прогно-

зов не превысят 10,5 тыс. руб. в течение всего прогнозируемого периода. В результате, доля домохозяйств с душевыми доходами выше минимально необходимого уровня для приобретения семьей из 3-х человек стандартной квартиры за счет собственных средств и жилищных кредитов смогла увеличиться от всей совокупности домохозяйств с 9% в 2003 г. до 31% в 2010 г. Однако даже при проведении всех реформ обеспеченность населения жильем увеличится незначительно - до 21,7 м2 на человека (при гипотезе сохранения неизменной численности населения в течение всего прогнозируемого периода).

Проблема поддержания платежеспособного спроса населения на рынке жилья представляет собой многофакторную задачу. С одной стороны, в силу влияния теневой экономики на все сферы жизни общества официальная статистика доходов не дает истинной картины их величины, динамики и распределения по различным доходным группам. Оценки доли доходов от теневого сектора корреспондируют с оценками доли теневого производства в ВВП. Разброс этих оценок лежит в диапазоне от 20% до 60%. Такой же разброс присутствует и в оценках теневой составляющей доходов населения. При этом, как показывает анализ региональных структур доходов и расходов и их сопоставление с результатами обследований доходов населения регионов, основная масса теневых доходов концентрируется у незначительной сверхбогатой части населения. Их доля варьирует в диапазоне от 1% до 6% населения, но они аккумулируют до половины всех доходов населения того или иного региона.

Другая проблема - неразвитость института кредитования, отсутствие традиций развития ипотечного бизнеса и нестабильная социально-экономическая ситуация. Отсутствие уверенности в завтрашнем дне «уводит» большую часть населения (до 80%) с рынка жилья (несмотря на наличие у большинства людей явной потребности в улучшении жилищных условий) на другие рынки, не требующие больших одномоментных финансовых вложений. За счет собственных средств приобрести квартиру могут лишь около 20% домохозяйств, причем при условии, что семья продаст имеющееся жилье и все вырученные средства направит на улучшение жилищных условий.

Для граждан с низкими доходами основным способом решения жилищной проблемы является социальное жилье. В настоящее время в очереди на улучшение жилищных условий стоит около 9% семей. С учетом того, что в среднем за год улучшает свои жилищные условия не более 5% российских семей, стоящих на учете, для решения этой проблемы потребуется как минимум 20 лет.

Характеризуя структуру жилищного фонда, следует отметить, что в целом в России лидирует двухкомнатное жилье - в нем проживает 42% населения страны. В однокомнатных квартирах живет 25%, в трехкомнатных - 26%, а в четырех комнатах и более - 6% населения. Количество комнат в квартире сильно варьирует в зависимости от региона. Так, в Северо-Западном и Центральном регионах, где жилье стоит дорого, преобладают экономичные «двушки». Здесь их больше, чем в среднем по стране: 50,3% - в Северо-Западном округе и 46,1% - в Центре. В Москве и Санкт-Петербурге доля двухкомнатных квартир также велика (40-43%), а доля однокомнатных - самая большая по стране: более 30%. Больше всего квартир, где четыре комнаты и более, на Северном Кавказе (10,6%), на Дальнем Востоке (8,5%) и в Западной Сибири (7,9%).

В среднем российская семья проживает в своем жилье около 17 лет. При этом 33,6% населения не меняли места жительства уже более 20 лет. Вторая квартира есть только у 3,5% россиян.

В этой связи следует констатировать, что в России в настоящее время сама идея массового доступного жилья дискредитирована, поскольку реальным агентом на жилищном рынке выступает лишь весьма узкая социальная группа. По имеющимся оценкам, даже кредитными схемами на рынке жилья может реально воспользоваться только 10-12% россиян (для сравнения в развитых экономиках - 60-70% населения). Остальная часть граждан, в том числе лица со средними доходами и даже выше средних, не может преодолеть барьеры, стоящие между ними и рынком жилья: высокая стоимость единицы жилой площади, высокие процентные ставки жилищного кредитования, высокие расходы на оплату жилищнокоммунальных услуг.

В этой связи основная задача современного этапа развития российского общества состоит в том, чтобы создать эффективные каналы удовлетворения имеющегося платежеспособного спроса населения на жилье, дифференцированные, прежде всего, в зависимости

от уровней доходов домохозяйств. Основная часть домашних хозяйств, предъявляющая спрос на рынке жилья, ориентирована на дифференцированный рост обеспеченности, что зависит от базовой обеспеченности, размеров сбережений и доходов, предпочтений в потреблении основного и второго жилья, значимости других социальных услуг (образования, здравоохранения, рекреации), типа семьи, ее численности, половозрастного состава, социального статуса.

Таким образом, принципиально новую социально-экономическую ситуацию создают зависимости проектных предложений, формирующихся на современном этапе развития жилищного строительства, от необходимости обеспечения любого существующего платежеспособного спроса, что способствует расширению и активизации применения инновационных аспектов на рынке строительства жилья за счет максимального сближения спроса и предложения.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ СИСТЕМЫ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ДЛЯ ОПЕРАТИВНОГО АНАЛИЗА И КОНТРОЛЯ В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНЧЕСКОГО УЧЕТА

Вахрушева О.Б., к.э.н., доцент, заведующая кафедрой Бухгалтерского учета и контроля ГОУ ВПО «Хабаровская государственная

академия экономики и права»

Проведен анализ использования системы показателей для оперативного анализа и контроля в системе управленческого учета для оценки деятельности организации и структурных подразделений.

Ключевые слова: управленческий учет, стратегический и оперативный анализ, системы показателей оценки деятельности организации и структурных подразделений, маржинальный доход, рентабельность продукции и активов.

THE USE OF THE SYSTEM OF INDICATORS FOR OPERATIONAL ANALYSIS AND CONTROL SYSTEM OF MANAGEMENT ACCOUNTING

Vakhrusheva O., Ph.D., Associate Professor, Head of the Accounting and Control chair, GOU VPO «Khabarovsk State Academy of

Economics and Law»

Analysis of the use of the system of indicators for operational analysis and control system of the management accounting for the performance of the organizations and structural divisions.

Keywords: management accounting, strategic and operative analysis, the system of indicators for operational analysis and control system for the performance of the organizations and structural divisions, profit margins, profitability of products and assets.

Сегодня информационная поддержка управления коммерческой деятельностью невозможна без анализа и контроля. Работа в сложной экономической среде требует четкого функционирования системы информационных потоков в организациях для эффективного управления бизнесом. Особенно это актуально в рыночных условиях, в условиях риска и неопределенности.

Оперативный анализ и контроль на предприятии должен быть организован как подсистема управленческого учета, в рамках которой непрерывно и своевременно выполняются оперативное планирование, учет, контроль, анализ и мониторинг.

Анализ работы некоторых компаний показывает, что система контроля, ориентированная на традиционную структуру управления, может снизить эффективность управления. Поэтому в современных условиях более эффективно развивать оперативный анализ и контроль сегментов или структурных подразделений организации.

Для этого необходимо определить финансовые и нефинансовые показатели, которые наиболее правильно будут характеризовать процессы, и создавать возможности для эффективного управления. Этих ключевых показателей недолжно быть много, но в то же время они должны правильно оценивать результатов деятельности предприятия. Поэтому важно определить систему показателей в зависимости от особенностей деятельности и организационной структуры управления.

Критерием выбора системы показателей оперативного анализа и контроля должен стать принцип необходимости и полезности показателей для принятия управленческих решений. Данный принцип выдвигает следующие требования к результатам оперативного анализа:

- результаты оперативного анализа должны быть достоверны,

- полнота отражения бизнес-процессов,

- отчеты по оперативному анализу должны содержать только необходимую информацию для пользователей,

- результаты оперативного анализа должны быть существенными, т.е. влиять на протекающие процессы,

- результаты анализа должны обладать прогнозной ценностью для определения жизнеспособности организации на длительный срок,

- результаты оперативного анализа и контроля должны быть понятны пользователю.

Для обеспечения оперативности системы анализа и контроля необходима единая схема построения показателей, связанных с бизнес-процессами организации. Вероятно, для предприятий любой

отрасли и вида деятельности на верхнем уровне набор контрольных показателей может совпадать, но для структурных подразделений контрольные показатели будут зависеть от особенностей производственной деятельности. Важно их правильно подобрать для конкретного подразделения, входящего в определенный бизнес-процесс.

Система показателей для стратегического и оперативного управления дает возможность соединить стратегические и оперативные оценочные показатели в систему, пронизывающую деятельность организации сверху вниз.

В связи с тем, что стратегическая информация содержит данные о полной себестоимости и прибыли организации, такая информация не может быть получена оперативно в течение месяца. Для получения оперативной информации и принятия оперативных управленческих решений более обоснованно использовать не показатель прибыли, а показатель маржинального и полумаржинального дохода на уровне организации и сегмента деятельности.

Финансовый аспект системы показателей оценки деятельности может включать для оперативного управления и анализа следующие показатели:

- на уровне организации: валовая прибыль, маржинальный доход, рентабельность продукции и активов.

- на уровне сегментов: маржинальный и полумаржинальный доход сегмента, рентабельность продукции и рентабельность активов сегмента.

Предлагаемая форма отчета о прибылях и убытках организации и ее сегментов позволяет оперативно получать данные о выручке от продаж и переменных затратах по видам продукции. Что дает возможность рассчитать маржинальный доход, маржинальную рентабельность продукции и маржинальную рентабельность активов сегмента и организации, маржинальную рентабельность чистых активов сегментов для оперативной оценки деятельности организации и сегментов по сравнению с бюджетными данными или данными за предыдущий период. Данные показатели рассчитываются с помощью следующих формул:

МД= В - ПЗ,

где МД - маржинальный доход организации или сегмента,

В - выручка от продаж организации или сегмента,

ПЗ - переменные затраты организации или сегмента.

R= МД / ПЗ х 100,