Особенности допроса риэлтора по делам о мошенничестве, связанном с отчуждением жилых помещений

УДК 343.1 © И. Т. Белов, 2012

Особенности допроса риэлтора по делам о мошенничестве, связанном с отчуждением жилых помещений

И. Т. Белов *

Статья посвящена допросу риэлтора в ходе расследования мошенничества, связанного с отчуждением жилых помещений. В частности, в ней раскрываются: роль риэлтора в обороте жилых объектов недвижимости и актуальность его привлечения к расследованию указанного вида мошенничества; тактические особенности допроса риэлтора в качестве свидетеля; требования, предъявляемые к риэлтору для допроса последнего в качестве специалиста, а также круг подлежащих выяснению при этом обстоятельств.

Ключевые слова: риэлтор, мошенничество, жилище, расследование.

Большая общественная опасность мошенничества, направленного на завладение жизненно важной составляющей существования любого человека — его жилищем, сложность механизма и многообразие способов его совершения определяют потребность следователя в знаниях в сфере гражданского, жилищного, земельного, семейного и других отраслей права в целях эффективного расследования этого преступления . В зависимости от следственной ситуации, для правильного уяснения механизма преступления, следователь сталкивается с необходимостью понимания порядка проведения процедур купли-продажи, дарения, приватизации и других манипуляций с недвижимостью В то же время сложность самих сделок с жильем, насыщенных оформлением различных документов, отсутствие знания тонкостей операций с недвижимостью, а также определенного опыта расследования преступлений в сфере оборота жилья обусловливают привлечение сведущего лица к участию в расследовании, в частности к проведению его допроса

В качестве сведущих лиц при расследовании такого рода преступлений привлекаются нотариусы, работники ЖЭО, сотрудники Росреестра, подразделений технической инвентаризации и др , а также риэлторы . Необходимость рассмотрения в настоящей статье допроса риэлтора обусловлена тем, что за период с 2000 по 2008 гг. по делам о мошенничестве, связанном с куплей-продажей, приватизацией, обменом и другими формами отчуждения жилья или денег за него, риэлторы допрашивались в качестве свидетелей в 41% случаев, в то время как, например, допрос работников ЖЭО — в 19, сотрудников Росреестра — в 17, БТИ — в 11% дел 1 .

Роль риэлторов в обороте жилья становится все более значимой, что вызвано прежде всего необходимостью знать содержание нормативных документов, регулирующих оборот недвижимости, собирать требуемые для государственной регистрации сделки с жильем документы, а также стоимостью самого жилья . Как правило, граждане не знают всех нюансов купли-продажи недвижимости и не стремятся к этому, но и не хотят рисковать своими деньгами . Эти факторы влияют на повышение числа обращений граждан за помощью к риэлторам — специалистам в области оборота недвижимости, обладающим знаниями порядка его отчуждения . Е . И . Никифорова в своей статье указывает, что за 2009 г через риэлторов заключалось около 90% всех сделок с жилой недвижимостью 2 . Мы считаем, что данная цифра несколько завышена (так как, например, большая доля найма жилья идет в обход риэлторов, застройщики нередко самостоятельно привлекают граждан к участию в долевом строительстве жилья, а также непосредственно реализуют построенные ими квартиры и т. д .) . Однако следует подчеркнуть, что тенденция к усилению роли риэлторов в сфере оборота жилья неуклонно растет

В 82% случаев в ходе расследования мошенничества, связанного с отчуждением жилых помещений, формой привлечения сведущего лица, в том числе риэлтора, был его допрос, в связи с чем возникает ситуация, когда требуется определить, в каком качестве следует допрашивать риэлтора: в качестве свидетеля или в качестве специалиста

Анализируя судебную практику, необходимо указать, что по рассматриваемому виду мошенничества все сведущие лица, тем или иным образом

* В нашем журнале публикуется впервые .

участвовавшие в отчуждении жилья, в 21% случаев допрашивались только по обстоятельствам дела . В 61% случаев следователь допрашивал данных лиц как по специальным вопросам оборота жилья, направленным на разъяснение порядка той или иной операции, так и по обстоятельствам дела . Полагаем, что последний вариант является неприемлемым по следующим причинам . Следователь должен стараться исключить любые попытки направления следствия по ложному пути, в то время как указанные сведущие лица, даже если они не выполняли объективную сторону мошенничества, могут быть заинтересованы в исходе дела (например, нежелание огласки допущенных нарушений, боязнь запятнать свою репутацию неумышленным участием в мошенничестве и т. п.) и тем самым ввести органы следствия в заблуждение или скрыть имеющие значение для дела факты . Отсюда мы делаем вывод, что допрос риэлтора, любым образом принимавшего участие в сделке с жильем, по вопросам консультационного характера, связанным с разъяснением порядка оформления сделки с жильем, является неприемлемым и должен быть ограничен рамками выяснения только обстоятельств совершенного преступления В то же время при возникновении затруднений в уяснении механизма совершенного мошенничества в сфере жилья, в целях получения разъяснений относительно порядка оборота жилья, требований по оформлению необходимых документов, следует привлекать к допросу специалистов (в том числе риэлторов), не участвовавших в мошенничестве, что обеспечит объективность и всесторонность проводимого расследования . Ниже мы рассмотрим ситуацию допроса риэлтора как в качестве свидетеля, участвовавшего в сделке по неправомерному отчуждению жилья, так и в качестве специалиста

Значимость допроса риэлтора в качестве свидетеля обусловлена тем, что последний, являющийся посредником между продавцом и покупателем жилья, обладает достаточно полной информацией как о предмете сделки, так и о ее участниках, которые в большей или меньшей степени доверяют риэлтору. Этот фактор достаточно часто используется и мошенниками (в 21% случаев привлеченные к уголовной ответственности лица по рассматриваемому виду мошенничества официально занимались риэлторской деятельностью или выдавали себя за риэлторов) Все это в совокупности должно быть учтено следователем при выборе тактических приемов и методов ведения следствия

Считаем возможным выделить из круга подлежащих выяснению следователем у риэлтора две группы вопросов: 1) касающиеся сделок по купле-продаже, обмену и другим формам перехода права собственности на жилье; 2) касающиеся найма или

аренды (данное понятие наиболее часто применяется на практике) жилых помещений

1. Вопросы, касающиеся сделок по переходу права собственности на жилье:

— Знаком ли риэлтор с лицом, привлеченным к уголовной ответственности? Если знаком, то когда, при каких обстоятельствах они познакомились? Кто был инициатором знакомства? На какой основе сложились отношения?

— Кто поручил риэлтору заниматься оформлением сделки?

— Оформлялось ли соглашение (контракт, договор) на оказание риэлторских услуг, каковы его условия и сроки действия?

— Предъявлялся ли заказчиком при этом паспорт или иной документ, удостоверяющий личность?

— Кем именно собирались документы, необходимые для оформления сделки (справки по задолженности по коммунальным платежам, оформление технического паспорта и т п )?

— Кто непосредственно погашал задолженность по коммунальным платежам и за счет каких средств?

— Проводились ли в последующем взаиморасчеты?

— Оформлялась ли на риэлтора продавцом жилья доверенность? Если оформлялась, то кто предложил ее оформить и почему, каковы обстоятельства оформления доверенности?

— Передавались ли риэлтору продавцом (или его представителем) документы на жилое помещение? Имелись ли сомнения в их подлинности?

— Подавались ли риэлтором рекламные объявления о продаже (покупке) жилого помещения? Если подавались, то в какие СМИ и как эти услуги были оплачены?

— Какие действия были предприняты риэлтором после сбора всех необходимых документов для оформления сделки с жильем?

— Переносились ли сроки проведения сделки? Если это имело место, то каковы причины?

— Были ли случаи срыва сделки? По чьей вине они происходили?

— Где и когда проходило заключение сделки? Кто в ней участвовал, а также кто присутствовал при ее заключении?

— Каковы обстоятельства получения продавцом (или иным лицом) денег за жилье? Где и когда это происходило? Кто при этом присутствовал? Кем и кому именно были переданы деньги? Какова сумма переданных денег и как получение (передача) денег было оформлено?

— Была ли возможность на полученные от продажи жилья потерпевшего деньги купить последнему другое жилье в черте города или области?

— Была ли возможность обменять жилое помещение потерпевшего на другое жилье в черте города или области с доплатой или без таковой?

— Знал ли потерпевший о фактической и реальной стоимости проданного жилья?

— Кем и в какой сумме были оплачены услуги риэлтора?

— Каким образом через риэлторскую фирму документально были проведены расходы и доходы по сделке?

2 Вопросы при найме (аренде) жилого помещения:

— При каких обстоятельствах риэлтор познакомился с привлеченным лицом?

— Кто был инициатором заключения договора на оказание риэлторских услуг, а также договора найма?

— Каковы обстоятельства обращения нанимателя к риэлтору?

— Проверялись ли правоустанавливающие документы наймодателя на жилое помещение? Если документы не проверялись, то какова тому была причина?

— Предъявлял ли наймодатель документы, удостоверяющие его личность?

— Может ли риэлтор описать характерные черты внешности наймодателя?

— Как много потенциальных нанимателей осматривало сдаваемое жилье? Имеются ли их данные?

— Кто непосредственно участвовал в осмотре сдаваемого в найм жилого помещения?

— Кем подготавливались договор найма и другие документы по сдаче в найм жилого помещения?

— С кем был заключен договор найма? Каковы условия данного договора? В чьем присутствии он был оформлен и подписан сторонами?

— Кто именно передал и получил деньги за нанимаемое жилье? Какова была сумма и как передача денег была документально оформлена?

— Кем были оплачены услуги риэлторской фирмы?

— Когда наймодатель обещал предоставить нанимателю жилье?

— Передавались ли наймодателем нанимателю ключи от жилого помещения?

— Пояснял ли наймодатель причины сдачи жилья в найм?

— Где наймодатель планировал жить после сдачи жилого помещения в найм?

— Беседовал ли риэлтор перед заключением сделки с соседями, старшим по дому (подъезду) о владельцах сдаваемой квартиры? Если такая беседа проводилась, какие были ее результаты?

Перед тем как привлечь риэлтора для допроса в качестве специалиста, необходимо определить требования, предъявляемые к последнему для установления его компетентности В связи с этим у следователя могут возникнуть определенные трудности, так

как на законодательном уровне до настоящего времени не принят закон о риэлторской деятельности По нашему мнению, в своем выборе следователю необходимо придерживаться следующего: во-первых, риэлтор (или фирма, в которой он работает) должен быть сертифицирован и аттестован в саморегули-руемой организации риэлторов (при наличии таковой в субъекте РФ) . Это объясняется тем, что такие организации, как правило, имеют в своей структуре экспертные и аттестационные подразделения, целенаправленно проводят обучение и повышение квалификации своих членов, что в совокупности гарантирует относительную компетентность риэлторов Во-вторых, необходимо, чтобы у риэлтора имелся стаж работы по специальности, желательно, не менее 5 лет. В-третьих, риэлтор должен иметь документ, подтверждающий наличие образования в сфере риэлторской деятельности (например, об окончании соответствующих курсов) В-четвертых, такой риэлтор должен пользоваться безупречной репутацией (это можно узнать в саморегулируемой организации риэлторов) и не иметь судимости. Только после этого, по нашему мнению, будет возможно привлечь риэлтора к допросу в качестве специалиста .

Чтобы исключить возможность утечки информации, которая станет доступной риэлтору-специалисту в ходе допроса, рекомендуем следователю взять с последнего подписку в порядке ст 161 УПК РФ о недопустимости разглашения без соответствующего разрешения ставших известными данных предварительного расследования и предупредить его об уголовной ответственности по ст. 310 УК РФ.

Круг специальных вопросов консультационного характера, направленных на выяснение порядка оборота жилья и устанавливаемых в ходе допроса специалиста, зависит от сложившейся конкретной следственной ситуации и обусловлен в первую очередь диагностическими задачами, решаемыми в связи с установлением соответствия проведенной сделки действующему законодательству.

Итак, при допросе риэлтора в качестве специалиста у него необходимо выяснить следующее:

— каков порядок регистрации конкретного вида сделки, имеющей отношение к делу;

— какие именно документы представляются в Росреестр для регистрации рассматриваемого вида сделки, их значение;

— из каких учреждений и каков порядок истребования документов, передаваемых на регистрацию в Росреестр;

— имеются ли ограничения для регистрации сделки; если имеются, то каким образом они могут быть сняты;

— какова рыночная стоимость реализованного жилья

Независимо от того, сможет ли риэлтор дать ответы на данные вопросы, целесообразно оформить соответствующий запрос в риэлторскую фирму, не имеющую отношения к делу, ответ на который даст документальное подтверждение о реальной стоимости проданного жилья на момент заключения сделки

Необходимо отметить, что приведенные выше перечни вопросов, выясняемых следователем в ходе допроса риэлтора в качестве как свидетеля, так и специалиста, нельзя назвать исчерпывающими, они могут меняться в зависимости от следственной ситуации

Подводя итог сказанному, отметим, что риэлтор, участвовавший в сделке по отчуждению жило-

го помещения, является одним из ключевых носителей доказательственной информации по делу, что влечет за собой необходимость в его первоочередном допросе Эта мера повысит не только качество расследования уголовного дела, но и, безусловно, ускорит следствие, наметив кратчайшие пути решения задач по установлению и закреплению доказательственной базы

1 Всего было изучено 112 уголовных дел в архивах судов Омской, Тверской и Томской областей .

2 Никифорова Е. И. Сделки с недвижимостью: с риелтором или без? [Электронный ресурс] // Жилищное право . 2009. № 1 . Доступ из справ . -правовой системы «Гарант-Максимум», объединенный с «Гарант-Классик». Версия 7.06.0.180 (дата обращения: 07. 11. 2011) .