Инвесторы на снос

Мэрия Воронежа на территориях с аварийным жильем готовится сформировать семь кварталов для последующей передачи девелоперам под комплексное освоение. Чиновники впервые за годы работы программы расселения ветхого и аварийного жилья отмечают высокий интерес инвесторов и «реальные практические шаги по освоению площадок» с их стороны. Для дальнейшего стимулирования процесса в горадминистрации предлагают узаконить принудительное переселение из старого жилья — по решению большинства собственников дома. Эксперты считают, что подобная инициатива выльется в массу судебных процессов, а интерес девелоперов к программе освоения застроенных территорий поясняют их желанием, в частности, избавиться от нераспроданного готового жилья.

Вчера в ходе еженедельной планерки глава управления строительной политики администрации Воронежа Виктор Владимиров докладывал о решении проблем застроенных территорий в облцентре. Общей тенденцией, по его словам, являются «оживленный интерес» инвесторов и «реальные практические шаги» по освоению застроенных территорий. Сейчас ведется работа по трем участкам, ограниченным улицами 9 Января — Краснодонской — Семилукской, Конструкторов — Крымской — Пирогова и переулком Политехническим — улицей Елецкой. «Каждая территория находится в разной степени освоения, — сообщил руководитель управления. — В дальнейшем возможно развитие еще семи кварталов, по части из них аукционы состоятся в ближайшее время, по другим необходимо дождаться расселения аварийных домов в рамках федерального закона о Фонде содействия реформированию ЖКХ».

«Из семи участков первоочередными могут стать три — в районе улицы Транспортной, проспекта Труда — Солнечной и 45-й Стрелковой Дивизии — Московского проспекта», — пояснил „Ъ“ Виктор Владимиров. На каждом из них находятся ветхие дома, подлежащие расселению за счет инвесторов. Чтобы сформировать представление девелоперов о стоимости и масштабах предстоящих работ, мэрия намерена собрать и предоставить им потенциальные запросы граждан, чьи дома требуют расселения. Господин Владимиров отметил, что из-за отсутствия на федеральном уровне четкой нормативно-правовой базы, регулирующей процесс выкупа у собственников жилых помещений, эта процедура для инвесторов оказывается длительной и дорогостоящей. Решением вопроса, по мнению чиновника, может стать узаконенная возможность принудительного изъятия жилья при реализации программы развития застроенных территорий. Такая возможность должна опираться «исключительно» на мнение большинства собственников квартир в расселяемом доме, выраженное на их общих собраниях. Для этого предлагается разработать форму коллективного договора, в котором будут определены все требования собственников по их переселению, срокам и условиям его осуществления.

В ходе реализации третьего этапа программы переселения граждан из аварийного жилфонда в Воронеже в 2015–2016 году было запланировано расселить 453 помещения, в которых проживали 1226 человек. Для этого мэрией было закуплено 453 квартиры. На сегодняшний день расселено 366 помещений, дали согласие на переезд в приобретенное жилье собственники еще 28 квартир, в отношении 14 отказавшихся от переселения направлены иски в суд для принудительного решения вопроса. Кроме того, 21 собственник аварийной квартиры выразил готовность получить компенсацию в денежном выражении. С 2016 года по 1 сентября 2017 года власти планируют расселить еще 398 помещений, в которых проживают 980 человек. Муниципалитетом уже закуплены 172 квартиры.

Руководитель воронежской группы строительных компаний «БиК» Дмитрий Большаков уверен, что интерес инвесторов к программе освоения аварийного жилфонда может возникнуть только в случае, если в процессе расселения будет принимать участие и государство. По информации господина Большакова, в ближайшее время мэрия по подобной схеме, взяв часть затрат на бюджет, планирует заняться расселением порядка 30 малоэтажных домов в переулке Здоровья. Руководитель ГК «Развитие» Сергей Гончаров верит, что «любой механизм, применяемый мэрией, поможет в реализации программы, в том числе и коллективные договоры». «Коэффициент полезного действия инициативы» застройщик оценил в 20–25%.

Коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова полагает, что инвесторы, участвующие в программе, видят те ее плюсы, которые не афишируются. Так, аварийные дома зачастую находятся в районах, привлекательных для строительства жилья экономкласса, где поблизости почти нет новостроек, а значит, низкая конкуренция. «Кроме этого у подобных кварталов, как правило, развитая инфраструктура, хорошая транспортная доступность и, самое главное, к ним уже проложены коммунальные сети. А это экономия не столько средств девелоперов, сколько времени», — поясняет госпожа Колокольникова. Впрочем, среди основных претендентов на развитие запланированных кварталов эксперт видит основных игроков местного строительного рынка, у которых в связи со снижением спроса имеется резерв готового жилья. Его можно предлагать при расселении. «Не думаю, что участие в программе будут принимать компании, не имеющие такого запаса», — резюмировала она.

Руководитель правового центра «Дивиус» Иван Гусев напоминает, что нежелание жильцов переезжать в новостройки в большинстве случаев связано с тем, что им предлагается жилье на окраине города с плохо развитой инфраструктурой. Принудительное выселение граждан с одобрения большинства собственников, по мнению господина Гусева, может лишь «несколько ускорить процедуру изъятия», но «без суда властям и застройщикам обойтись не удастся». Юрист Артем Ратушный, специализирующийся на вопросах ЖКХ, также считает озвученную господином Владимировым схему противоречащей федеральному законодательству: «Нельзя изъять квартиру у одного собственника только потому, что так решили другие».