Ипотечная инерция

На первичном рынке Петербурга и Ленобласти в первом квартале 2022 года из-за роста цен был обновлен минимиум приобретаемой площади. За март, несмотря на заградительные ипотечные ставки, новостройки подорожали на 8%, а спрос смещается из Санкт-Петербурга в область.

В первом квартале 2022 года 70% сделок в Петербургском регионе прошло в ипотеку

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Такие данные приводят эксперты «Циан.Аналитики».

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области в первом квартале 2022 года суммарно заключено 24 тыс. ДДУ с физлицами. Относительно четвертого квартала 2021 года (самого успешного в 2021 году) продажи оказались ниже всего на 3%. В годовой динамике (в сравнении с первым кварталом 2021 года) количество сделок выше на 8%. А в сравнении с первым кварталом 2020 года, когда еще не действовала льготная ипотека,— прирост на 6%.

Динамика сделок на первичном рынке разнонаправленная для Петербурга и Ленобласти. В Санкт-Петербурге в первом квартале 2022 года заключено около 16,6 тыс. ДДУ (–6% за квартал, –4% за год). В Ленинградской области зарегистрировано 7,3 тыс. ДДУ (+4% за квартал, +53% за год). За год изменилось распределение спроса между локациями: сейчас на Петербург приходится 69% спроса против 78% годом ранее. 40% сделок первого квартала 2022 года в Петербургском регионе было заключено в марте, 31% — в феврале и 29% — в январе. Годом ранее лидером продаж также был март — 40% сделок. Однако по количеству сделок март 2022 года стал самым успешным месяцем по продажам в 2021–2022 годах. Причина — как в повышенном спросе на фоне снижения курса рубля, так и в высокой активности заемщиков, которые закрывали сделки на ранее одобренных условиях, до роста ключевой ставки.

Изменилась и структура спроса способов оплаты. В целом по Петербургскому региону количество сделок с ипотекой увеличилось в годовой динамике на 29%, а ДДУ без привлечения кредита — снизилось на 14% по количеству сделок. Относительно прошлого четвертого квартала 2021 года число сделок с ипотекой выросло на 6%, а количество ДДУ без кредитных средств снизилось на 11%. То есть рынок поддерживался за счет активности ипотечных заемщиков.

В первом квартале 2022 года 70% сделок в Петербургском регионе прошло в ипотеку. Для сравнения, в четвертом квартале 2021 года доля была на уровне 66%, а в годовой динамике (первый квартал 2021 года) — 61%.

Наибольшая доля ипотеки в структуре сделок отмечена по итогам февраля (74%) — несмотря на то, что на тот момент еще действовали прежние условия кредитования, была высока вероятность роста ключевой ставки, что стимулировало заемщиков, в том числе причина заключалась и в снижении курса рубля в конце месяца. В марте с ростом ключевой ставки и удорожанием ипотеки доля кредитных сделок снизилась до 69% — корректировка минимальна за счет ранее действующих одобренных решений от банков. Аналогичная доля ипотечных сделок наблюдалась также и в январе 2022 года.

Средняя стоимость в новостройках Петербургского региона по итогам первого квартала 2022 года впервые преодолела отметку в 200 тыс. рублей и достигла 207,7 тыс. рублей. По итогам квартала прирост составил 16% — еще в начале января в среднем квадратный метр в регионе стоил 179,3 тыс. рублей. Рост сопоставимый как для Санкт-Петербурга (+15% за квартал, до 236,5 тыс. рублей), так и для Ленинградской области (+17% за квартал, до 129,5 тыс. рублей).

Основной прирост пришелся на март: средняя стоимость в Петербургском регионе выросла на 8,5%. По итогам февраля цены увеличились на 7%, по итогам января — не изменились. Таким образом, индексация цен усиливается за счет как ценовой политики самих девелоперов, так и структуры спроса. Покупатели активно приобретали компактные площади и более доступные лоты, то есть на рынке остаются более дорогие лоты. В марте средняя площадь приобретенного жилья снизилась до рекордно низких значений в 37,5 кв. м. Еще меньшую площадь в Петербургском регионе приобретали в новостройках только в марте 2015 года — на фоне рекордно высоких ставок по ипотеке.

По итогам первого квартала 2022 года на первичном рынке недвижимости было доступно порядка 56 тыс. квартир и апартаментов, что на 5% ниже, чем кварталом ранее. Планомерное снижение предложения в Ленинградской области с декабря 2021 года.

По итогам первого квартала 2022 года выручка девелоперов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составила 166,7 млрд рублей, что сопоставимо с предыдущим кварталом. В годовой динамике — прирост на 29%, притом что число сделок увеличилось на 8,2%, то есть поступления от продажи стали выше не столько за счет роста сделок, сколько за счет увеличения стоимости квадратного метра. На продажи в Петербурге приходится 78% выручки (130,4 млрд). «Циан» составил рейтинг проектов с наибольшим числом сделок в первом квартале 2022 года. Семь из десяти проектов-лидеров продаж — в Санкт-Петербурге.

«На первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области наблюдаются аналогичные тенденции, что и в Московском регионе,— комментирует Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики».— Количество сделок в марте 2022 года в обоих случаях оказалось рекордным с 2021 года, доля ипотек снижается. Несмотря на высокие ипотечные ставки в марте, этот месяц еще не отражает объективную реакцию рынка за счет ранее одобренных и пока еще действующих решений от банков.

Текущая активность потенциальных клиентов по поиску недвижимости — на уровне фоновых значений, ажиотажный спрос, вызванный ростом ключевой ставки и падением курса рубля, сохранялся в первой половине месяца. Еще одна особенность спроса — это высокая конверсия звонков в сделки: клиенты приобретали недвижимость, рассматривая меньшее число вариантов, что связано в том числе с ограниченным сроком действующего одобрения по ипотеке под более низкие ставки. Объективно оценить реакцию рынка удастся по итогам апреля, когда на рынке будут только "новые" ипотечные заемщики со ставкой под 10–12% годовых».