Жильцам подвалило общих метров

Верховный суд РФ (ВС) защитил собственников жилья и апартаментов от потери общедомового имущества. В рамках банкротства застройщика подвальное помещение было продано с торгов. Товарищество собственников недвижимости пыталось оспорить торги со ссылкой на незаконную продажу общедомового имущества, но суды отклонили иск, так как помещение было официально зарегистрировано за банкротом. ВС разъяснил, что вне зависимости от госрегистрации права собственности общедомовое имущество не может быть отчуждено и находится в общей долевой собственности всех владельцев недвижимости. Юристы считают решение ВС важным, отмечая широкое распространение попыток вывода общего имущества на застройщика или третьих лиц.

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ

ВС поддержал права собственников жилья на общедомовое имущество. ООО «Интелнет Связь» выступало застройщиком «Клубного дома Sky Parks» (комплекс апартаментов) в Москве. В марте 2021 года застройщик обанкротился. В июне 2022 года конкурсный управляющий продал с торгов находившееся на балансе должника подвальное помещение (15,9 кв. м) за 351 тыс. руб. Узнав об этом, товарищество собственников недвижимости дома (ТСН) оспорило торги и попросило исключить помещение из конкурсной массы, поскольку оно является общедомовым имуществом.

Арбитражный суд Москвы в сентябре 2022 года удовлетворил иск, признав, что тепловой пункт в подвале «относится к объектам жизнеобеспечения, входящим в состав здания». Но апелляция и кассация признали законность торгов. По их мнению, поскольку владельцы жилья не выносили на собрание вопрос о судьбе имущества, то приоритет имеют сведения в Росреестре о том, что собственником помещения выступает банкрот. ТСН обратилось в ВС, настаивая, что помещение — это общая собственность, которая принадлежит владельцам апартаментов «в силу закона», поэтому не могло быть продано. Дело передали в экономколлегию ВС, которая поддержала ТСН.

ВС отметил, что по закону собственнику жилья в многоквартирном доме принадлежит также «доля в праве собственности на общее имущество», к которому относятся в том числе подвалы с инженерными коммуникациями.

Поскольку отношения собственников нежилых помещений (апартаментов) с общим имуществом «прямо не урегулированы», здесь применяется аналогия закона, сочла коллегия. То есть владельцы имеют общедомовое имущество в долевой собственности «вне зависимости от его регистрации». Спорное помещение представляет собой индивидуальный тепловой пункт, который «необходим для обеспечения горячим водоснабжением здания» и не предназначен для самостоятельного использования «в целях, не связанных с обслуживанием здания», уточнила экономколлегия.

Поэтому, несмотря на регистрацию права на помещение за компанией, оно является общедомовым, принадлежит владельцам апартаментов, «не могло войти в конкурсную массу должника и быть реализовано на торгах», заключил ВС, признав торги недействительными.

Партнер ProLegals Елена Кравцова отмечает, что в случае банкротства застройщика его управляющий и кредиторы «склонны рассматривать такие помещения в рамках конкурсной массы», так как заинтересованы в получении денег от продажи. «Однако, если общее имущество будет продано третьему лицу, а затем переоборудовано, это может повлечь сбой в эксплуатации всего дома и, как следствие, угрозу жизни, здоровью и имуществу владельцев квартир и других помещений»,— подчеркивает старший юрист практики коммерческих споров «МЭФ Legal» Марк Васьковский.

Младший партнер юргруппы «Яковлев и партнеры» Денис Крауялис рассказывает, что в практике распространены ситуации, когда общедомовое имущество записано не на собственников квартир или апартаментов, а на других лиц. «Завершая строительство дома, застройщик обычно оставляет себе или отдает аффилированной компании нежилые помещения, среди которых может быть и общедомовое имущество»,— поясняет Марк Васьковский. Иногда, уточняет юрист, «это происходит ненамеренно, так как критерии общедомового имущества довольно расплывчаты».

Закон относит к общему имуществу то, которое предназначено для обслуживания более одного помещения в доме, уточняет Елена Кравцова. «Оно может выполнять инженерные функции (насосные, венткамеры, подвалы с инженерными коммуникациями, тепловой пункт), социальные функции (колясочная, детская площадка), вспомогательные функции (комната отдыха персонала, складское помещение)»,— добавляет господин Васьковский.

Денис Крауялис отмечает, что по жилым домам информация есть в проектной декларации, которая с 2017 года обязательно размещается на сайте застройщика: «В ней указаны нежилые помещения, не входящие в общедомовое имущество, то есть все остальные помещения будут как раз общими». Если неочевидно, относится ли спорный объект к общедомовому, суд может назначить экспертизу, уточняет партнер юргруппы Guskov & Associates Игорь Гуськов.

Важно и то, что ВС признал право ТСН и ТСЖ подавать иски о защите общедомового имущества, полагает Марк Васьковский: «Это значительно упростит порядок оспаривания, так как не потребуется организовывать большое количество истцов (собственников помещений) для подачи иска».

Кроме того, отмечает господин Гуськов, решение ВС будет полезно и для тех, кто интересуется покупкой «экзотических объектов недвижимости»: чердаков, мансард, небольших подсобных помещений.

По его мнению, итог дела по Sky Park предостерегает, что «к покупке такого имущества нужно относиться внимательно и предварительно разбираться, не является ли отчуждаемый актив случайно общедомовым», иначе покупатель может его лишиться.