На восток

В связи с кризисом ликвидности доходность складского сектора в России сегодня составляет 10,5-11%, в лучшем случае 12-14%. Тогда как несколько лет назад девелоперы могли рассчитывать на доходность 18-19%.

Кроме того, рост цен на землю и строительные материалы приводит к удорожанию стоимости строительства. Но повысить ставки аренды владельцы складских помещений тоже не могут. Сегодня ставки составляют $120-140 за кв. м плюс $30-40 за кв. м на операционные расходы. "Цену в $140 многие арендаторы воспринимают очень болезненно, ставки будут снижаться, а рентабельность в этом секторе будет сокращаться",— считает Петр Зарицкий. "Объективных оснований, чтобы ставки аренды падали, нет,— не согласен с ним Алексей Гуща.— Как они могут падать, если стоимость финансирования растет". По его мнению, к концу текущего года ставки перешагнут $140 за кв. м. По мнению аналитиков компании "Ренессанс Капитал", стоимость аренды в Московском регионе в этом году достигнет $162 за кв. м.

Однако в любом случае российские склады пока гораздо интереснее для инвестиций, чем коммерческая недвижимость в Европе. Например, в Дублине ставки доходности с 2005 года снизились с 6% до 5%, а в Варшаве — с 8-9% до 6,75%. Пока максимальную доходность среди европейских столиц показывает складская недвижимость Бухареста, где ставки достигают 8,5%.

Неудивительно, что западные фонды проявляют активный интерес к логистическим объектам России. Одним из первых западных фондов, который инвестировал в готовые объекты недвижимости нашей страны, стал семейный фонд Fleming Family & Partners (FF&P). В 2006 году FF&P объявили о намерении инвестировать не в готовые объекты, а в девелопмент: был организован фонд FF&P Russia Real Estate Development, портфель которого должен превысить $1 млрд. Еще одним активным игроком на рынке складской недвижимости России является фонд Raven Russia. Фонд реализует несколько проектов в Москве и Санкт-Петербурге общей площадью около 500 тыс. кв. м. Кроме того, совместно с ГК "Авалон" фонд является инвестором сетевого проекта логопарков под брендом Megalogix. В планах компании значится строительство логистических комплексов в 20 городах России и в других странах СНГ с общим объемом инвестиций более $2,5 млрд. В начале 2006 года на российский рынок вышла компания London & Regional. В ее планах — строительство совместно с VVV Company логистических комплексов в 10 городах России общей площадью до 1 млн кв. м при объеме инвестиций $750 млн. По словам Егора Дорофеева, 90% логистических проектов становится собственностью западных фондов. Инвесторов притягивает складской сегмент, так как здесь ясная схема возврата инвестиций, нет потерь от эксплуатации или от налогов. Это стратегия пенсионных фондов и страховых компаний, а на Западе это гигантский финансовый сектор.

В дальнейшем, по мнению экспертов, интерес со стороны крупных иностранных компаний к российским складам сохранится.