Казань не взяла

Продолжается спор между администрацией Самары и принадлежащей известному самарскому бизнесмену Виктору Суркову корпорацией «Виктор и Ко». Подконтрольный корпорации оператор ТРЦ «Мегасити» добивается получения разрешения от городских властей на пристрой к торговому комплексу. По данным „Ъ“, мэрия заинтересована в скорейшем разрешении спорной ситуации и выступает за проведение строительной экспертизы. Однако с этим не согласились в Арбитражном суде Самарской области, несмотря на решение вышестоящей инстанции. Эксперты удивлены вердиктом судьи Самарского арбитража Раиси Богдановой и полагают, что другая инстанция должна отменить это решение.

Фото: Юрий Стрелец, Коммерсантъ

Арбитражный суд Самарской области постановил не назначать строительную экспертизу по пристрою к ТРЦ «Мегасити», не приняв во внимание решение вышестоящей инстанции и отказав владельцу в признании прав собственности на объект. Ранее Арбитражный суд Поволжского округа распорядился провести строительную экспертизу. По данным „Ъ“, с таким решением были солидарны и в администрации Самары, являющейся ответчиком. При этом решение судьи Арбитражного суда Самарской области Раиси Богдановой удивило не только девелопера, но и представителей мэрии, которая выступает за разрешение давней спорной ситуации. Поволжский арбитражный суд, направивший дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области, постановил рассмотреть ходатайство ООО «Виктор и Ко Мега Сити» о назначении комплексной экспертизы, однако судья Раися Богданова проигнорировала этот момент. Представители девелопера пожаловались на действия судьи председателю Арбитражного суда Самарской области Сергею Каплину. В жалобе ООО «Виктор и Ко Мега Сити» (имеется в распоряжении „Ъ“) указано, что суд «самостоятельно выбрал экспертную организацию, не отразив это ни в одном из определений, принятых по делу, далее суд без участия сторон самостоятельно сформулировал вопросы экспертам, не предоставив сторонам право на участие в постановке вопросов экспертам». Причем экспертная организация, к которой обращался суд, не располагает необходимыми специалистами. В частности, отмечается, что эта фирма никогда не проводила экспертные исследования в области санитарной и пожарной безопасности нежилых объектов. «Судом не приняты во внимание иные экспертные организации, предложенные участниками процесса и обладающие возможностью провести необходимые исследования и ответить на поставленные судом вопросы в части соответствия объекта правилам и нормам санитарной и пожарной безопасности»,— отмечается в жалобе девелопера. Там же говорится и о затягивании процесса: с учетом процессуальной нормы рассмотрение дела по существу должно быть завершено 17 июня текущего года.

Спор девелопера с мэрией Самары ведется почти десять лет. Корпорация «Виктор и Ко» получила земельный участок для возведения пристроя к ТРЦ «Мегасити» площадью 6 тыс. кв.м. Уже после начала строительных работ администрация города изменила свое решение и попыталась вернуть земельный участок. Один из крупнейших самарских девелоперов с 2013 года доказывает законность выделения земли, требует выдать ему разрешение на строительство и узаконить построенный объект. В нем функционируют кинотеатр и сеть ресторанов быстрого питания.

С подобными трудностями ранее сталкивались инвесторы, реализующие проекты строительства торговых объектов в Самаре. Одним из наиболее скандальных долгостроев был проект «Мега-Самара». Его строительство началось в августе 2006 года. Объем инвестиций в самарский проект составил почти 8 млрд руб. при первоначальной смете 4 млрд руб. По данным IKEA, торговый центр фактически был готов к открытию с 1 января 2009 года. Однако, по версии правительства региона, компания «форсировала события, а строительство было начато по проектной документации, разработанной по европейским нормам (Еврокодам), при отсутствии разрешения на строительство, права собственности на земельный участок, а также без согласованной проектной документации, за что IKEA неоднократно привлекалась к административной ответственности». Разрешение на ввод в эксплуатацию ТЦ «Мега-Самара» было получено лишь в середине августа 2011 года.

В 2019 году мэрия Самары подала иск к двум операторам торгового центра «Парк Хаус». Чиновники потребовали освободить земельный участок и демонтировать половину ТЦ со стороны Московского шоссе. Как заявили в суде представители подразделения городской администрации, компании пользуются участком площадью 1490 кв. м без каких-либо на то прав, а здание на нем признается самовольной постройкой. Однако позже департамент управления имуществом администрации Самары отказался от исковых требований.

«Основания для отказа в иске должны указываться в решении арбитражного суда. С учетом ранее выраженной позиции вышестоящего суда можно предположить, что необходимость экспертизы, на которой настаивали в ходе рассмотрения дела обе стороны, может послужить одним из оснований для отмены состоявшегося решения суда»,— полагает адвокат адвокатской палаты Москвы Александр Иноядов.

«Арбитражный суд Поволжского округа в постановлении от 24.11.2020 обосновал позицию о том, что нижестоящие суды неправильно применили нормы материального права, подлежащие применению в настоящем деле. Кассационный суд указал, что ООО „Виктор и Ко Мега Сити“ имело право аренды на земельный участок, на котором расположен спорный объект, а также что данное общество разумно и добросовестно пыталось получить разрешение на строительство в отношении пристройки, однако не получило его вследствие недобросовестных действий властей. При таких обстоятельствах, когда застройщик имеет право на земельный участок, пригодный под строительство, а также предпринимает разумные действия по получению разрешения на строительство, суды, как правило, удовлетворяют иски о признании права собственности на самовольно построенный объект. В целом стоит отметить, что это далеко не типичная ситуация, когда суд первой инстанции вопреки указаниям кассационного суда принимает иное решение, противоречащее наставлению вышестоящего суда. Поэтому настоящий случай является редким. Перспективы данного дела будут зависеть от правовой позиции апелляционной и кассационной инстанции. Не исключено, что вышестоящие суды отменят решение суда и примут новый судебный акт об удовлетворении иска ООО „Виктор и Ко Мега Сити“. Также встречаются случаи, когда дело отправляют на новое рассмотрение в первую инстанцию дважды. Поэтому в любом случае застройщик должен дальше бороться и подавать апелляционную жалобу на решение суда»,— прокомментировал ситуацию руководитель направления «Коммерческие споры» фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.

Управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский полагает, что подобные споры оказывают исключительно негативное влияние на инвестиционную привлекательность как отдельных регионов, так и страны в целом. «Высокий уровень бюрократизации решений, риски, связанные с их принятием и отменой, создают максимально нервозную ситуацию для инвестора. Ведь по факту в подобных спорах государство обладает всеми возможными рычагами управления ситуацией, от наличия полномочий, дающих право с минимальными последствиями отменять ранее принятые решение о предоставлении разрешения на возведение объектов коммерческой недвижимости по самым разным основаниям, до прав собственника земельного участка, который предоставляется инвестору для его развития. Законодательство у нас построено таким образом, что собственник, даже если это частное лицо, всегда находится в позиции силы по отношению к лицу, которому эта собственность на договорных условиях передается»,— рассуждает эксперт.