Размер имеет значение

В 2010 году на рынке загородных поселков в продажу поступило свыше 100 новых проектов. В большинстве поселков осваиваются участки 10-35 га (около 60%). Участники рынка отмечают тенденцию к уменьшению площади предлагаемых на продажу участков.

В поселке класса "средний" и выше, как говорят эксперты, должно быть приблизительно 40-50 домовладений. Такое количество коттеджей позволяет держать расходы на обслуживание инфраструктуры поселка на разумном уровне и не создает у владельцев ощущение столпотворения. Однако придерживаться "золотой середины" удается немногим девелоперам. Сегодня застройщики урезали свои проекты и вводят их по очередям. Среднее предложение в одной очереди составляет примерно 20 домовладений. Как правило, застройщик делит участок на 3-4 части и уже после этого смотрит, сколько домов лучше строить.

Что удалось купить

"Коттеджные поселки можно разделить на два вида: дачные и круглогодичного проживания. В зависимости от этого развивается и инфраструктура. В последнее время застройщики чаще стали строить спортивные площадки, открывать маленькие магазины на территории поселка. Если рядом есть водоем, то возможно создание лодочной станции или обслуживаемого пирса", — говорит директор департамента загородной недвижимости АН "Бекар" Андрей Уманский.

Михаил Фуксман, директор по продажам компании "Петростиль", отмечает: "По данным нашей компании, среднее количество домовладений в коттеджных поселках класса элит и de luxe, находящихся в продаже, — 40. Но надо разграничивать назначение поселка — для постоянного или сезонного проживания. Комфортное количество домов в дачном проекте и расценивающемся как альтернатива городской квартире будет разным. В дачном поселке количество домовладений может доходить до 50, в проекте для постоянного проживания — до 30 домов. Из трендов последних лет мы отмечаем увеличение площади общественных территорий. Например, в "Медовом" около четверти земли отведено под парк и места отдыха".

"В реальности застройщики исходят из того, какой земельный участок удалось приобрести. Концепцию поселка сегодня подстраивают под земельный надел, а не наоборот. Тенденции последних лет — это уменьшение размеров земельных участков и размежевание крупных. Если до кризиса предлагались земельные участки 20-25 соток, то сегодня — 10-15 соток. У приобретателей небольших участков появляется в два раза больше соседей, разрушается сама концепция коттеджного поселка, зачастую отказываются и от единых архитектурных решений. Девелоперы не могут распродать участки, которые зарастают травой, что вызывает неудовольствие у жителей. Поселок осваивается как лоскутное одеяло. Среди последних тенденций — на нераспроданных участках строят таунхаусы или многоквартирную малоэтажку", — рассказывает Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости.

Разделять понятия

Олег Еремин, первый вице-президент ГК "Балтрос", говорит, что сегодня большая часть проектов — это поселки на 20-50 домовладений: "Более крупные, такие как наш район "Новая Ижора", — пока редкость для рынка". Однако этот проект позиционируется в сегменте "эконом", а там, как говорят эксперты, действуют иные подходы. "Поселки экономкласса могут насчитывать порядка 100 и более домовладений, поселки категории люкс обычно рассчитаны на 10-15 участков", — подтверждает господин Еремин. Также, по мнению господина Еремина, для разного класса поселков может быть разная площадь участков: "В экономклассе участок может колебаться от 4 до 10 соток, в "комфорте" — до 15, в сегменте люкс площадь участка может достигать гектара". Генеральный директор УК "Старт Девелопмент" Андрей Назаров предлагает разделять понятия "коттеджный поселок" и "малоэтажный район": "Коттеджные поселки — это, как правило, небольшие образования, с ориентацией на сезонное проживание, хотя они могут быть инженерно и полностью обеспеченными. Если это элитный сегмент, то тут 10-15 домов вполне достаточно. В поселках экономкласса, наоборот: большое количество домовладений (100 и более) приветствуется клиентами, так как это сокращает коммунальные платежи". Господин Назаров отмечает, что несколько лет назад на рынок стали выходить поселения нового для России типа — малоэтажные пригороды, приспособленные для постоянного проживания с инфраструктурой, удовлетворяющей не только первостепенные потребности человека (магазины), но позволяющие жить и даже работать "без отрыва" от данного населенного пункта. Они располагаются, как правило, в пределах 40 км от крупных городов и количество домов здесь 250 и выше. Есть и более крупные малоэтажные пригородные районы, такие как "Новая Ижора" и "Золотые ключи". За счет масштаба здесь и цены существенно ниже. Эти проекты уже тяготеют к понятию комплексного освоения территории, хотя и не полностью соответствуют его параметрам. Осваивать небольшие территории экономически неэффективно, имея в виду стоимость инженерной подготовки. Отсюда и необходимость увеличения масштаба проектов.

"Так что золотой середины, скорее всего, не будет. Останутся и коттеджные поселки, где важнее всего — большой участок, лес, озеро и мало соседей. И появятся пригороды нового типа — где удобно жить круглый год. Ощущение "тесноты" в проекте создается не за счет количества домов, а за счет неграмотного проектирования. Слишком большие дома на маленьких участках, наличие длинных, насквозь просматриваемых улиц, недостаточное разнообразие вариантов домов и их отделки — эти и другие ошибки девелоперов заставляют жителей поселка чувствовать себя в нем неуютно. Именно для того, чтобы избежать эффекта скученности, мы, к примеру, сознательно уходили в нашем проекте "Золотые ключи" от создания отдельных зон таунхаусов, дуплексов и коттеджей, а старались перемежать их друг с другом", — объясняет господин Назаров.

Эконом торжествует

Председатель комитета по жилой недвижимости Гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор компании Setl City Илья Еременко говорит: "По итогам 2010 года наиболее активно девелоперы выводили проекты класса "эконом". В этом классе осваиваются преимущественно территории 10-50 га. В рамках таких проектов предлагаются, как правило, не готовые коттеджи, а участки с так называемым подрядом, и строительство осуществляется только при появлении клиента. Как вариант, в некоторых проектах девелопер выделяет зону плановой застройки, где осуществляется строительство (зачастую это меньшая доля участков), а остальные участки продаются под самостоятельную застройку. В основном в проектах класса "эконом" предполагается строительство от 50 до 210 домовладений, выходили и более крупные проекты, например в поселке "Петровские сады": первая и вторая очереди включают 280 участков, а в третьей и четвертой очередях запланировано около 474 участков".

По данным господина Еременко, по итогам 2010 года 12% новых проектов относятся к классу "средний". В этом сегменте в основном осваиваются территории 10-30 га, где предполагается строительство от 50 до 100 домовладений в зависимости от площади поселка.

"В классах "бизнес" и "элита" осваиваются небольшие участки 2-7 га, 4-35 домовладений. В 2010 году в классе "бизнес" вышел один крупный проект (для данного сегмента) — "Мариинская усадьба": первая очередь включает в себя 47 коттеджей, площадь же всего проекта 44 га. В рамках проекта будет построено 274 коттеджей. В 2010 году также вышел один крупный проект в кассе "элита" — "Уварово", где будет построено 77 коттеджей на участке 31,4 га", — рассказал господин Еременко.

Дмитрий Абрамов, генеральный директор ОАО "БТК девелопмент", отмечает: "В сегменте загородного жилья бизнес-класса площадь коттеджных поселков в зависимости от концепции и местоположения может составлять от 6 до 25 гектаров с количеством домовладений, как правило, от 30 до 100 соответственно. Такой формат позволяет оптимально комфортно разместить жителей поселка, равномерно распределить финансовую нагрузку за подведение инженерных коммуникаций и создать просторные зоны рекреации и мест общего пользования".