Продается квартира с людьми

В Москве уверенно растет новый сегмент рынка недвижимости. Он формируется из залоговых квартир, выставленных на продажу. В объявлениях на площадках электронных торгов и сайтах банков заявленная цена квартиры может быть до 30% ниже рыночных. Низкая цена чаще всего указывает на обременение. Продавцы не скрывают, что вместе с недорогой квартирой покупателю достанется прописанный и проживающий в ней предыдущий собственник.

Двухкомнатная квартира площадью 53 кв. м. в сталинском доме недалеко от станции метро «Марьина Роща» за 10,7 млн руб. в списке залогового имущества одного из банков прямо указывала на то, что цена снижена по веской причине. На ЦИАН квартира чуть большей площади на менее привлекательном первом этаже и в сталинском доме по той же улице выставлена на продажу за 14,2 млн руб. По указанному в первом объявлении номеру телефона «Деньгам» подтвердили: «На квартиру обращено взыскание, в ней проживает собственник. Выписывать и выселять его придется покупателю».

Все законно

Продавать квартиру с подобным обременением законно. Имущество попадает в список на продажу, если кредит, по которому оно заложено, больше не обслуживается и банку и заемщику не удалось договориться в досудебном порядке. До принудительной реализации есть еще добровольная продажа — в этом случае заемщик с согласия банка продает объект залога и гасит долг по кредиту. «Такой вариант возможен, если заемщик испытывает финансовые трудности и имеющиеся варианты реструктуризации или ипотечные каникулы не помогут восстановить финансовую устойчивость»,— поясняет старший вице-президент, директор департамента проблемных активов банка «Открытие» Александр Мямлин. По договоренности квартиру может продавать как банк, так и сам заемщик. В обоих случаях на нее может быть скидка от рыночной цены для того, чтобы ускорить выход на сделку. Когда заемщик злостно уклоняется от исполнения обязательств по договору, банк запускает процедуру принудительного взыскания.

«По закону об ипотеке залогодержатель — банк — вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по ипотечному договору, чтобы за счет него удовлетворить имеющиеся по кредиту требования, убытки, расходы»,— напоминает юрисконсульт офиса «Сокол» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Елена Терехова.

Банк инициирует взыскание залога или процедуру банкротства через суд. Затем, по решению суда, выставляет квартиру на торги, чтобы погасить долг. «На торгах попадаются не только сложные случаи с обременениями, но и практически идеальная недвижимость на первичном рынке. Например, когда банкротится строительная компания или компания, владевшая пулом квартир для сотрудников»,— замечает заместитель директора Российского аукционного дома (РАД) Ольга Желудкова.

Порядок продажи имущества на залоговом аукционе определен законодательно. «На первых торгах стоимость реализации имущества устанавливает суд в размере 80% от рыночной стоимости. В случае передачи квартиры на повторные торги стоимость снижается еще на 15%»,— рассказывает директор департамента аналитического менеджмента и развития отношений с клиентами Росбанка Екатерина Алиева. По словам Александра Мямлина, если имущество не удалось продать в ходе исполнительного производства и банкротства, банк принимает объект залога на баланс и запускает процесс реализации непрофильного для банка актива.

«Стоимость реализации объектов недвижимости, находящихся в собственности банка, определяется исходя из рыночной стоимости объекта»,— отмечает госпожа Алиева. Рыночная стоимость учитывает все характеристики, включая обременения. По данным РАД, если сравнивать средние цены в 2020 году, то квартиры с обременением в Москве продавались с дисконтом к рынку в 11%, а в Санкт-Петербурге — в 35%. В этом году цены на банкротных торгах, как и на рынке жилой недвижимости в целом, находятся на пике. «Не стоит рассчитывать на покупку на залоговом аукционе хорошего актива по бросовой цене. Но все зависит от наличия и отсутствия серьезных обременений»,— подчеркивает Ольга Желудкова. По ее оценке, с началом пандемии рынок продаж залоговых квартир увеличился, но предел роста еще не наступил. «Банкротство — достаточно длительная процедура. Имущество по дефолтам прошлого года выйдет на рынок через год-полтора»,— уточняет госпожа Желудкова.

К чему готовиться

Обременение определяет обязанности правообладателя и права на недвижимость третьих лиц. Обременять имущество могут сервитут (ограниченное право использования земельного участка), ипотека, доверительное управление, арендные отношения. «Но это неполный перечень. Помимо закона о государственной недвижимости и Гражданского кодекса ограничивать права на недвижимость могут другие нормативные и судебные акты»,— поясняет Елена Терехова.

Самое распространенное обременение квартиры — бывшие собственники или их родственники, зарегистрированные и проживающие в ней. «В квартире могут быть прописаны и жить люди, полагающие, что обладают правом пользования жильем, не являясь владельцем»,— рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. Одновременно действующий собственник уже может быть зарегистрирован в другой квартире и может запустить процесс продажи с оставшимися в старой квартире жильцами. На такие лоты скидка может достигать 20% от рыночной стоимости сопоставимого предложения.

Есть более сложные ситуации: квартира в залоге по кредиту, который собственники не могут обслуживать, но и уезжать не собираются. Формальная процедура разрешения такой ситуации существует: нужно подать иск о снятии с регистрационного учета, затем — о выселении. «Покупателю стоит готовиться к серьезному судебному процессу. Не получится просто вызвать участкового и выселить старых жильцов. Нужно понимать, что человек, которого выселяют из квартиры, уходит из нее не по своей воле. Процесс неприятный и может растянуться на годы из-за судов»,— подчеркивает управляющий директор сети офисов «Миэль» Юлия Антясова. По словам Сергея Шломы, на такой лот дисконт может достигать 40%, но сделки по такой цене единичны.

Количество сообщений о введении судами процедур в отношении граждан

| | Октябрь—декабрь 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| О признании гражданина банкротом и введении реализации имущества | 870 | 19574 | 29827 | 43984 | 68980 | 119049 |
| О признании обоснованным заявления о банкротстве и введении реструктуризации долгов | 338 | 7730 | 7998 | 9749 | 15768 | 24294 |
| Об утверждении плана реструктуризации долгов | 5 | 165 | 188 | 179 | 204 | 209 |

Источник: Единый федеральный реестр юридически значимых сведений.

Устоявшаяся судебная практика по таким делам не гарантирует легкое выселение. Бывший собственник может отказаться следовать требованиям суда и покидать квартиру. «Тогда новый собственник должен получить исполнительный лист и передать его в службу судебных приставов, которая возбудит исполнительное производство. Далее судебные приставы направляют уведомление о необходимости прекратить пользование квартирой и в случае отказа освобождают ее принудительно»,— описывает порядок действий адвокат коллегии адвокатов «А1» Давид Арзиани. По словам юристов, в целом проблем возникнуть не должно и квартира в итоге будет освобождена. «Но психологически это очень трудная задача, потому что выселяемыми оказываются и несовершеннолетние, и престарелые»,— обращает внимание руководитель направления банкротства юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Олег Пермяков. По оценке Давида Арзиани, цена профессионального сопровождения в подобных делах зависит от цены недвижимости и нюансов ситуации и варьируется от 150 тыс. до 1,5 млн руб.

Формально в лотовой документации к торгам должна быть полная информация об обременениях, включая, например, долги по счетам за коммунальные услуги. На практике она может быть не указана. Пока это не проблема — при продаже квартиры новый собственник «наследует» только долги по счетам за капитальный ремонт. «Нужно установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника. В этом случае долги к новому собственнику не перейдут»,— констатирует Ольга Желудкова. Но ситуация может измениться — управляющие компании недовольны, что не могут найти должника после смены владельца квартиры, и предлагают переложить долги на нового собственника. По данным СМИ, соответствующее предложение рассматривает Минстрой.

Динамика средних цен квартир на вторичном рынке

Средняя цена 1 кв. м (тыс. руб.)
Динамика за квартал (%)
Динамика за год (%)
I кв. 2020 года
IV кв. 2020 года
I кв. 2021 года
Москва
220,3
253,6
257,6
1,6
16,9
Московская область
99,1
114
121,7
6,8
22,9
Санкт-Петербург
128,3
148,3
157,1
5,9
22,4
Города вне столичных агломераций
54
59,2
62,3
5,3
15,3
в том числе города-миллионники
62,4
68,8
72
4,5
15,3
в том числе города от 500 тыс. до 1 млн
56,4
62,2
65,1
4,7
15,5

Источник: ЦИАН.

При планировании покупки квартиры на торгах следует иметь в виду, что придется действовать в условиях недостаточности информации о продаваемой квартире. Из Единого государственного реестра недвижимости можно узнать об арестах по постановлениям судебных приставов или других ограничениях, наложенных судом. Но не обо всех существующих обременениях. «В ЕГРН не значатся права третьих лиц, которые обладают постоянным правом пользования такой квартирой, использование материнского капитала, возможные наследники, которые могут претендовать на квартиру»,— перечисляет Елена Терехова, добавляя, что это все возможные обременения, которые могут привести к прекращению или ограничению права собственности нового владельца квартиры. Кроме того, результаты торгов могут быть оспорены. «Банк определяет цену и условия продажи, но их можно оспорить по таким основаниям, как занижение или завышение цены, крайне жесткие условия продажи и прочие недостатки, связанные с ограничениями круга потенциальных покупателей»,— говорит Олег Пермяков. По словам Давида Арзиани, в сравнении с общим количеством торгов их результаты не часто признают недействительными. «Но это абсолютно реальный риск»,— отмечает он.

Как покупают залоговые квартиры

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ

Квартиры из залоговой массы продаются на аукционах. «Это открытый и публичный способ, который дает всем участникам равные права на приобретение актива на торгах. У покупателей нет гарантии стать победителем на аукционе»,— рассказывает Ольга Желудкова из РАД. Схема продажи банкротного имущества состоит из трех этапов. Первый этап — английский аукцион на повышение. Второй этап — английский аукцион с десятипроцентным дисконтом начальной цены. Третий этап — публичное предложение (торги на понижение), в ходе которого цена лота последовательно снижается. «В торгах на понижение минимальная цена не регламентирована законом, и именно эта форма реализации привлекает покупателей тем самым шансом купить актив сказочно дешево»,— обращает внимание госпожа Желудкова. Но сейчас имущество продается уже на первых торгах на повышение. «Полтора-два года назад такого не было, активы продавались на последнем этапе с понижением цены. Сейчас на недвижимость высокий спрос, дисконтов нет. Банкротная недвижимость продается в основном по рыночной стоимости»,— отмечает эксперт РАД, добавляя, что исключение по-прежнему составляют лоты с серьезным обременением в виде проживающего предыдущего владельца.

Почему продавцы жилья не готовы к дисконту

Для участия в торгах нужно получить квалифицированную электронную подпись, пройти аккредитацию на электронной торговой площадке, подать заявку на участие в аукционе, внести задаток в сумме 5–20% от стоимости имущества и в случае победы подписать договор. «Задаток зачитывается в счет оплаты имущества в случае победы и возвращается участнику, если торги завершились не в его пользу», — говорит исполняющий обязанности генерального директора электронной торговой площадки «Росэлторг» Андрей Кашутин. По его словам, в случае имеющихся обременений продавец в информационном сообщении обязан об этом уведомить будущего покупателя. Прогнозировать конечную стоимость сделки некорректно — если объект востребованный, она может вырасти в несколько раз. По статистике площадки «Росэлторг», жилье с торгов покупают чаще всего физические лица и индивидуальные предприниматели. На сделки с юрлицами приходится около 15% от общего числа. «Самостоятельно купить квартиру с торгов достаточно просто, и никаких специальных знаний для этого не требуется. Процедура проходит по упрощенной схеме»,— подчеркивает Андрей Кашутин.

Ольга Желудкова считает, что на практике основные трудности покупки залоговой недвижимости связаны как раз с получением информации об актуальном состоянии актива. «Квартиру не всегда можно увидеть, даже на фотографии, если управляющий не стремится к публичной реализации. Нередки ситуации, когда накануне торгов жилье нельзя посмотреть. То есть, решаясь на приобретение квартиры с банкротных торгов, нужно быть готовым к отсутствию ожидаемого сервиса в части получения информации»,— резюмирует она.