Логопарки разошлись по рукам

В сегменте складской недвижимости закрылась самая крупная с начала этого года сделка по сдаче в аренду площадей в действующем объекте. Речь идет о 32 тыс. кв. м, снятых дистрибутором электротехнического оборудования в логопарке «Южные врата» в подмосковном Домодедово. Участники рынка не ждут в ближайшей перспективе сделок такого размера из-за дефицита крупных площадей. Хотя спрос на такие объекты, прежде всего со стороны российских компаний, начал восстанавливаться.

Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ

Компания «Русский свет», называющая себя крупным в России поставщиком кабельно-проводниковой продукции, электротехнического оборудования и светотехники, арендовала 32 тыс. кв. м в логопарке «Южные врата» в подмосковном Домодедово, принадлежащем Radius Group. Об этом “Ъ” рассказали стороны сделки и ее консультант NF Group.

Уровень ставок аренды в «Южных вратах» составляет 6 тыс. руб. за кв. м в год, знает руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Commonwealth Partnership Егор Дорофеев.

Таким образом, ежегодные платежи «Русского света» будут составлять около 192 млн руб.

Пока эта самая крупная сделка в текущем году в складском сегменте, отмечает директор по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Игорь Кротенков. Сделки с большим объемом площадей, а тем более в уже действующих объектах, всегда были редкостью из-за стабильно небольшой вакансии, но в прошлом году они случались чаще из-за освобождения площадей иностранными арендаторами, отмечает партнер «Ricci | Консалтинг и оценка» Яна Кузина.

Однако сейчас потенциал для закрытия сделок, аналогичных по размеру в «Южный вратах», практически исчерпан, считают опрошенные “Ъ” участники рынка. Причина в дефиците на рынке крупных свободных лотов. По словам Игоря Кротенкова, в Подмосковье осталось не более пяти объектов, где можно арендовать от 20 тыс. до 60 тыс. кв. м. По данным Ricci, доля свободных площадей в объектах от 20 тыс. кв. м минимальная — всего 0,1%.

Кирилл Пуртов, экс-глава департамента экономполитики и развития Москвы, в мае 2022 года:

«Около 15% строящихся в Москве объектов коммерческой недвижимости — это склады».

В целом по рынку складов доля свободных площадей сейчас не превышает 2%, что говорит о восстановлении спроса, сократившегося в прошлом году из-за ухода с российского рынка ряда крупных западных производителей, ритейлеров и дистрибуторов, говорит директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко. Более того, добавляет руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев, уже сейчас ощущается дефицит площадей. На этом фоне арендаторам придется вновь возвращаться к сделкам build-to-suit (строительство объекта под конкретного заказчика), которые активно заключались до 2022 года, считает Игорь Кротенков. В этом году Ozon уже заказал для аренды строительство склада на 130 тыс. кв. м в Новой Москве.

В первом квартале этого года спрос на логопарки обеспечивают российские компании, констатирует директор департамента складской недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко. По его подсчетам, объем купленных и арендованных локальными компаниями площадей с начала этого года достиг 252 тыс. кв. м, что уже на 28% превышает результаты января—марта 2022 года. Как отмечает директор по аренде и маркетингу Radius Group Александра Шакола, в «Южных вратах» еще в начале 2022 года на арендаторов из числа российских компаний приходилось 30%, сейчас — половина.

Снижение интереса к логопаркам со стороны зарубежного бизнеса характерно для сегмента в целом. В 2021 году доля спроса со стороны иностранных компаний в логопарках Москвы и Подмосковья составляла 17,1%, а в 2022 году показатель упал до 6,5%, подсчитали в Nikoliers. В то же время, по словам Егора Дорофеева, на рынок уже начали выходить азиатские компании, но площади, которые они занимают, далеки от потребностей, которые когда-то были у крупного западного бизнеса.