Покупатели отворили калитку

Строительный рынок Сибири 2021 год завершает с положительной динамикой: объем ввода жилья в округе с января по октябрь вырос на 26% к аналогичному периоду прошлого года и составил 6,1 млн кв. м. Самые высокие темпы роста наблюдаются в индивидуальном жилищном строительстве — 45% к предыдущему году. Главным драйвером отрасли в 2021-м стала льготная ипотека по ставке 7%, в том числе сельская (от 3%). Впрочем, поддержка спровоцировала рекордный рост цен на жилье. В 2022-м ситуация может кардинально измениться, так как Банк России предложил не продлевать льготную ипотеку после ее окончания в июле следующего года.

С ростом цен на квартиры самостоятельное строительство частных домов становится хорошей альтернативой покупке готового жилья

Фото: Александр Вайнштейн, Коммерсантъ

По данным портала ЕРЗ.РФ, в Сибири за январь–октябрь застройщиками возведено 2,6 млн кв. м жилья (прирост к предыдущему году 7,3%), населением построено 3,5 млн кв. м жилья (+45%). В числе регионов с наибольшим объемом строительства — Новосибирская область (1,6 млн кв. м), Иркутская область (986 тыс. кв. м) и Красноярский край (941 тыс. кв. м).

Индивидуальная стройка набирает обороты

В Новосибирской области, по данным министерства строительства, из 1,7 млн кв. м, построенных за 11 месяцев 2021 года, 1,1 млн приходится на многоквартирное жилье (+9% к году ранее), еще 600 тыс. — на индивидуальную застройку (+35% к 2020-му). В то же время в Алтайском крае за этот период объемы строительства многоквартирного жилья выросли на 34% к предыдущему году. Индивидуального жилья в регионе возведено на 36% больше. «Спрос на первичном рынке в 2020–2021 годах резко увеличился, количество нереализованных квартир сократилось. Кроме того, на квартиры небольшой площади спрос превышает предложение. Динамика напрямую связана с мерами поддержки, оказываемыми федеральным правительством, в том числе льготной ипотекой»,— объяснил существенный рост показателей заместитель министра, начальник управления строительства и территориального планирования Игорь Спивак.

В Красноярском крае с начала года по ноябрь ввод многоквартирных жилых домов соответствует уровню прошлого года, а вот индивидуального жилья построено почти на 30% больше, чем годом ранее. «В этом году отмечена высокая и планомерная динамика ввода объектов индивидуального жилищного строительства на территории Красноярского края, которая сохраняется до настоящего времени»,— отметил министр строительства региона Михаил Рабушко.

Объемы строительства многоквартирного жилья в Омской области с января по ноябрь 2021 года оказались ниже, чем в этот же период прошлого года (–25%). В то же время индивидуального жилья в регионе построено на 20% больше, чем год назад. Увеличение этого сегмента в министерстве строительства, транспорта и дорожного хозяйства Омской области объясняют в первую очередь снижением ставок ипотечного кредитования, которое распространяется в том числе на рынок индивидуального жилищного строительства. Так, в декабре 2020 года в России запустили льготную ипотечную программу по ставке до 6,5% годовых. Оформить жилищный кредит на строительство индивидуального жилья сегодня возможно в том числе в рамках семейной ипотеки по ставке от 4,7%, сельской ипотеки (от 3%), а также в рамках классической ипотеки (от 9%). Ипотечные программы позволяют приобрести как готовый дом, так и земельный участок для последующего строительства.

Повышенный спрос на ИЖС был впервые за минувшее десятилетие зафиксирован весной 2020 года и сохранился до конца текущего года, отмечает вице-президент QBF Владимир Масленников. «Основными предпосылками к расширению спроса на этот сегмент стали пандемия коронавирусной инфекции, введенный в связи с ней режим самоизоляции, широко распространившийся формат удаленной работы и отсутствие возможности провести отпуск за рубежом»,— говорит спикер.

Согласно совместному опросу «Дом.РФ» и ВЦИОМ, около 70% россиян мечтают жить в частном доме. Критериями выбора становятся экология и возможность благоустроить придомовую территорию. «Людей стали привлекать закрытые малоэтажные жилые кварталы, начало формироваться новое поколение загородных поселков. Маленькая площадь быстрее строится и дешевле продается, поэтому такая недвижимость сегодня считается выгодным предложением на рынке»,— комментирует директор аналитического отдела Dominfo Артур Меркушев.

Согласно информации «Авито недвижимость», годовой рост спроса на земельные участки в целом в России по итогам третьего квартала составил 43%. Среди регионов Сибири наибольший спрос отмечен в Томской (на 75%) и Новосибирской (на 61%) областях. Опережают их только Московская и Ленинградская области (+119% и +118% за год соответственно). «С ростом цен на квартиры самостоятельное строительство частных домов становится хорошей альтернативой покупке готового городского жилья. Повышенной востребованности участков под ИЖС способствуют и другие факторы. Например, программа „Сельская ипотека“, а также целый ряд изменений, связанных с условиями получения материнского капитала: с этого года выплату можно получить уже после появления первого ребенка, общая сумма за двоих детей увеличена, действие программы продлили до 31 декабря 2026 года, а среди направлений, по которым его можно использовать, появилось строительство домов на участках в СНТ»,— рассказывает руководитель направления новостроек и загородной недвижимости в «Авито недвижимости» Дмитрий Алексеев.

По оценке экспертов, сегмент продолжит интенсивный рост и в 2022 году.

Потолок цен

По данным АО «Дом.РФ», в Сибири в сентябре 2019 года в стадии строительства находилось почти 9,5 млн кв. м жилья. В сентябре 2020 года этот объем сократился до 8 млн. В 2021 году объем текущего строительства не вырос. В то же время президент ассоциации «Новосибирские строители» Константин Боков считает, что объективных причин для снижения ввода многоквартирного жилья сегодня нет, не будет их и в 2022 году. «Можно ожидать некоторого снижения объемов жилищного строительства, но это будет происходить плавно и никак не скажется на объемах ввода жилья в 2022 году, если не будут применены какие-либо волевые решения»,— полагает Константин Боков.

Одним из таких волевых решений может стать отмена льготной ипотеки после ее окончания в июле следующего года. Что, в свою очередь, снизит число потенциальных покупателей квартир и, соответственно, строительство новых объектов. О нежелании правительства РФ продлевать льготную ипотеку в начале ноября заявила журналистам председатель Банка России Эльвира Набиуллина в кулуарах 13-го инвестиционного форума «ВТБ капитала» «Россия зовет!». По ее словам, сейчас действует ряд других, более адресных программ, которые работают и как раз направлены на то, чтобы поддержать ипотеку в тех секторах и группах населения, где это необходимо.

«Широкомасштабное продление ипотеки может поддерживать высокий рост цен на жилье, который снижает доступность жилья для людей»,— считает госпожа Набиуллина. Она ранее отмечала, что за последние полтора года жилье в России подорожало сильнее, чем за предыдущие семь лет вместе взятые: с начала 2013 по 2020 год стоимость квадратного метра жилья выросла на 33%, а с начала пандемии — на 39%.

По данным Росстата, в Сибири средняя цена 1 кв. м общей площади квартир в первичном сегменте с начала года и по октябрь в сравнении с аналогичным периодом 2020-го выросла на 19% — до 70 тыс. руб. (в 2020-м с января по октябрь — 56 тыс. руб.). Наибольшая стоимость «квадрата» отмечена в Иркутской области — 94 тыс. руб., Красноярском крае — 77 тыс. руб. и Томской области — 73 тыс. руб.

«Весь прошлый год ставки по ипотеке снижались, что вызвало на первичном рынке рекордный рост цен»,— говорит главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников.

С 1 июля 2021 года в России изменились основные параметры ипотечной программы с господдержкой на новостройки, которая была запущена весной 2020 года как антикризисная мера. Изначально предполагалось завершить программу 1 ноября того же года, но ее сначала продлили на год — до 1 июля 2021-го, а затем еще раз до 1 июля 2022-го. Cтавка повысилась до 7% годовых (вместо 6,5%), а предельная сумма кредита стала единой для всех регионов — 3 млн руб. До этого в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях она составляла 12 млн руб., а в остальных регионах — 6 млн руб.

Регулятор прогнозировал после изменения параметров льготной ипотеки снижение выдачи. Но этого не произошло: в октябре, по предварительным данным ЦБ, ипотека стала единственным сегментом кредитования граждан, темпы роста которого ускорились на 2,3% после 2,1% в сентябре и 1,8% в августе.

Полное прекращение льготных программ кредитования эту задачу решит и приведет к снижению темпов роста цен на жилье. Однако снижения стоимости недвижимости до доковидных показателей уже не будет, считают аналитики. «Проекты, которые будут заложены именно в этом году со сроками ввода в эксплуатацию в конце 2022–2023 годов, будут строиться с учетом нынешних высоких цен на строительные материалы»,— считает полномочный представитель VEKA Rus в Восточной Сибири Сергей Дорохов.