Долгосрочный переезд

Третий квартал текущего года на рынке складской недвижимости был непривычно активным: низкие относительно предыдущих лет рублевые ставки аренды способствовали заключению большого числа сделок. При этом наиболее активны крупные игроки, которые продолжают развивать бизнес и готовы снимать для этого новые помещения в аренду. Вместе с тем компании среднего размера действуют гораздо более аккуратно и не спешат с освоением новых складских площадок. Сделок по продаже помещений конечным потребителям все также немного, стоимость заемного финансирования все также останавливает многие компании от вложений в складскую недвижимость".

По состоянию на конец третьего квартала 2015 года общее предложение складских площадей классов А и B в Московском регионе превысило 10 млн кв. м. С начала года было введено в эксплуатацию около 590 тыс. кв. м складских площадей. При этом прирост показателя в третьем квартале составил всего 20 тыс. кв. м. На данный момент наблюдается снижение девелоперской активности: большинство застройщиков готовы достраивать комплексы только "под клиента". Вероятно, в 2016 году объем ввода в эксплуатацию новых объектов будет на 40% ниже, чем в 2015 году.

Географическая структура объектов нового строительства по итогам первого-третьего кварталов 2015 года распределилась следующим образом: на южные направления (юго-запад, юг, юго-восток) пришлось 74% от всего объема введенных в эксплуатацию площадей, на северо-восток — 14% новых площадей. Остальная часть — 12% — пришлась на северное, западное и восточное направления. Стоит отметить, что новое предложение представлено преимущественно объектами значительной площади, развиваемыми сетевыми девелоперами. Ожидается дальнейшее сужение рынка: строительство новых складских объектов будет также приходиться на крупнейших игроков.

Снижение темпов прироста нового предложения и высокий объем сделок скорректировали уровень вакантных площадей в сторону понижения. Так, за июль--сентябрь 2015 года уровень вакантных площадей снизился на 0,7 п. п. и составил 9,7%. Стоит отметить, что на протяжении всего 2015 года совокупный объем вакантных площадей находится на рекордном уровне: на рынке Московского региона свободно около 1 млн кв. м качественных складских площадей.

Третий квартал 2015 года продемонстрировал высокую активность арендаторов и покупателей складских площадей: совокупный объем сделок по покупке и аренде качественных складов Московского региона составил около 767,6 тыс. кв. м, что более чем в два с половиной раза превысило аналогичный показатель всего первого полугодия 2015 года. Совокупный объем сделок с начала текущего года составил около 1028 тыс. кв. м. Стоит отметить, что указанный объем преимущественно сформирован крупными сделками площадью более 30 тыс. кв. м.

Общий объем сделок на рынке складской недвижимости России по итогам первого-третьего кварталов 2015 года составил 1360 тыс. кв. м, что в 1,6 раза превышает аналогичный показатель прошлого года. Если говорить о географическом распределении сделок, то их основная доля пришлась на Московский регион (75%). В Санкт-Петербурге было заключено 12% всех сделок, 13% составила доля всех остальных городов России.

В течение девяти месяцев текущего года наиболее активными были операторы розничной торговли (на их долю пришлось порядка двух третей объема заключенных сделок). При этом более 30% всего объема сделок приходится на продуктовые сети. Кроме того, в третьем квартале 2015 года были закрыты первые в текущем году сделки по покупке складских площадей, одной из сторон которых выступали также операторы розничной торговли. К сожалению, подобные сделки до сих пор являются единичными ввиду сложностей с получением заемного финансирования и наличием на рынке относительно дешевых предложений по аренде помещений.

Средний размер сделки увеличился в 1,7 раза: с 10,8 тыс. кв. м в первом-третьем кварталах 2014 года до 18,1 тыс. кв. м в аналогичном периоде текущего года. В отличие от кризиса 2008-2009 годов, сегодня на рынке имеется достаточное количество крупных блоков, поэтому многие компании используют появившуюся возможность и арендуют качественные складские площади на привлекательных условиях.

С начала года наибольшее снижение заявляемых ставок аренды наблюдалось в первом квартале 2015 года, когда в условиях высокой степени неопределенности и увеличения объемов вакантных площадей на рынке собственники активно пересматривали коммерческие условия. Во втором-третьем кварталах коммерческие условия не претерпели существенных изменений. Так, на данный момент заявляемые арендные ставки в Московском регионе находятся в диапазоне 3,5-5  тыс. руб./кв. м в год для складских помещений класса А (triple net — без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей). Договоры аренды заключаются преимущественно на короткий срок (три-пять лет) по ставкам аренды, номинированным в российских рублях.

Стоит отметить, что диапазон заявляемых рублевых арендных ставок сейчас очень значителен, чего рынок не видел уже несколько лет: разница между минимальной и максимальной заявляемой арендной ставкой на складском рынке Московского региона составляет более 2 тыс. руб./кв. м в год

Большинство складских объектов, окончание строительства которых намечено до конца 2015 года, с высокой долей вероятности не будут введены в эксплуатацию в срок. В связи с этим ожидается, что объем нового предложения по итогам года не превысит 700 тыс. кв. м, что полностью совпадает с прогнозами, сделанными годом ранее в отношении 2015-го.

Высокий уровень активности, наблюдавшийся в третьем квартале 2015 года, наиболее вероятно сохранится до конца года. Таким образом, объем сделок по аренде и продаже складских площадей в Московском регионе по итогам 2015 года составит около 1,3 млн кв. м, что в полтора раза превысит аналогичный показатель прошлого года и будет сопоставимо с рекордным объемом сделок, закрытых в 2013 году.

Арендные ставки в случае отсутствия серьезных колебаний макроэкономических показателей останутся на текущем уровне. Кроме этого ожидается сужения диапазона ставок аренды за счет ухода с рынка наиболее дешевых предложений. По нашим прогнозам, в ближайшие один-два года ставки аренды будут преимущественно номинироваться в российской валюте.

В связи с низким объемом планируемого к вводу в эксплуатацию в четвертом квартале 2015 года нового предложения складских объектов и текущего уровня спроса ожидается снижение уровня вакантных площадей до 9-9,5%.

Рублевый рынок

На рынке складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга сейчас нет согласованности в девелоперском цикле: девелопер может строить, но арендатор интересуется самым дешевым предложением с коротким сроком договора; инвестор может рассмотреть рублевый поток, но хочет видеть долгосрочные арендные контракты; девелопер готов строить, но спекулятивное строительство невозможно без доступного финансирования. Рынок стал полностью рублевым, и ситуация, по нашему мнению, не поменяется в ближайшие годы. Более того, маловероятно, что будет осуществлен возврат к иностранной валюте договоров, особенно если будет найдена схема для инвестиционных сделок с рублевым потоком. Рост рынка более вероятен в 2017-2018 годах на фоне увеличения доходов населения и оборота розничной торговли.

До 2017-2018 годов рынок складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга будет жить преимущественно в сегменте BTS. Ставки аренды скорее сохранятся на текущем уровне, так как дно для стороны предложения уже достигнуто: при ставках ниже текущего уровня девелопмент перестает быть рентабельным. Количество девелоперов уменьшится даже в текущих условиях.

В третьем квартале 2015 года рынок пополнился качественным складским объектом в Калининском районе Санкт-Петербурга. Таким образом, прирост площадей, предлагаемых для сдачи в аренду, с начала 2015 года составил всего 17 тыс. кв. м. В то же время известно о начале арендной кампании в ряде объектов, ввод в эксплуатацию которых ожидается в четвертом квартале 2015 года. Несмотря на низкий уровень прироста площадей, предложение на рынке увеличилось и составило 192,6 тыс. кв. м. Текущая ситуация напоминает ту, которую мы наблюдали в 2009-2010 годах, когда на рынке накопилось заметное число свободных помещений и в течение двух последующих лет при скромных объемах ввода и устойчивом восстановлении спроса вакантные площади постепенно поглощались, в результате чего предложение на рынке достигло минимальных значений.

Сохранение активности на рынке в складском сегменте в течение третьего квартала 2015 года обусловило завершение ряда крупных сделок, общий объем которых сопоставим с квартальными показателями 2013-2014 годов и оценивается не менее чем в 70 тыс. кв. м. В то же время показатель чистого поглощения качественных складских площадей по итогам трех кварталов 2015 года составляет всего 41,3 тыс. кв. м, что превышает объем введенных в эксплуатацию спекулятивных объектов, но близко к историческому минимуму. В структуре сделок по-прежнему наиболее активны арендаторы сферы розничной торговли и дистрибуции, особенно заметно их преобладание в сегменте сделок с блоками площадью свыше 10 тыс. кв. м. Вместе с тем заметен рост спроса со стороны арендаторов производственного сектора. Одна из таких сделок, завершенная при участии компании Knight Frank St. Petersburg,— аренда 18 тыс. кв. м компанией Gartner — способствовала заполнению второй очереди складского комплекса "Орион". Отмечается высокий спрос на помещения производственного назначения в черте города. Заметную активность проявляют небольшие предприятия, уделяющие пристальное внимание местоположению объектов и (в зависимости от специфики бизнеса) предоставляемой электрической мощности. Наиболее популярным запросом в третьем квартале 2015 года стал поиск отапливаемого помещения площадью 700-1000 кв. м с уровнем ставки 300-350 руб./кв. м в месяц. (без НДС и коммунальных платежей). В течение третьего квартала 2015 года были заключены три сделки с производственно-складскими помещениями площадью 1-2 тыс. кв. м. каждая в индустриальном парке ПГСК.

В течение третьего квартала 2015 года ставки аренды в классе А не менялись, однако наблюдалось снижение их уровня в классе В. Средневзвешенная ставка в классе А составила 515 руб./кв. м. в месяц, в классе В — 364 руб./кв. м в месяц. Вектор динамики показателя будет зависеть от активности арендаторов, так как при имеющемся на рынке предложении потенциал роста ставок ограничен. Актуальные коммерческие условия в сегменте производственно-складских помещений в черте Санкт-Петербурга находятся в достаточно широком диапазоне — от 250 до 500 руб./кв. м в месяц (без НДС и коммунальных платежей).

Прирост площадей до конца 2015 года составит порядка 135 тыс. кв. м для рынка в целом и 111 тыс. кв. м для сегмента спекулятивных складов, более половины из которых не поступит на открытый рынок. Основной ввод новых складских площадей состоится на юге города — в поселке Шушары. Также ожидается ввод в эксплуатацию новых объектов в городской черте Санкт-Петербурга — на территории "Мебельного технопарка". Спрос останется стабильным. Наличие широкого выбора предлагаемых в аренду складских площадей на рынке предотвратит рост арендных ставок.

Земля под недвижимость

Общий спад на рынке коммерческой недвижимости не мог не отразиться и на рынке земли. Значительная доля компаний пересмотрела планы по приобретению участков, другие приостановили процесс согласования сделок. Однако ряд участников рынка по-прежнему изучает текущее предложение. Наибольший интерес у потенциальных покупателей вызывают южные и северные направления Московского региона. Востребовано западное направление (Минское, Можайское и Новорижское шоссе), однако количество предложений в данной локации весьма ограничено. В последнее время увеличилось количество запросов на приобретение земельных участков на востоке: преимущественно для складского девелопмента и развития индустриальной недвижимости.

Если говорить о расстоянии от МКАД, то традиционно наиболее привлекательны участки на удалении 10-15 км. Однако отмечают увеличение интереса и к более удаленным от города предложениям. В сегменте покупки земли под реализацию объектов жилой недвижимости значительно сократилось количество участников рынка: малые и средние компании на фоне ограничения доступа к заемному финансированию приостановили развитие. Основной спрос формируется за счет 10-15 крупных застройщиков. Исторически оперирующий в иностранной валюте, рынок земли ввиду значительных валютных колебаний и высокой степени неопределенности частично перешел на коммерческие условия, номинируемые в российских рублях. Сегодняшний рынок характеризуется большой неоднородностью: некоторые его участники, как правило владеющие одним-двумя активами, предлагают земельные участки по завышенным ценам, в то же время появляются привлекательные предложения как для коммерческой, так и для жилой застройки с дисконтом.

Складская недвижимость в Москве

Основные показатели. Динамика*
Класс А
Класс B
Динамика*
Общий объем качественного предложения (тыс.
кв. м)
10019,4
в том числе
8068,4
1951
Прирост предложения в первом-третьем
кварталах 2015 года (тыс. кв. м)
590,1
Объем сделок в первом-третьем кварталах 2015
года (тыс. кв. м)
1028
Доля вакантных площадей (%)
9,7
Заявляемые арендные ставки** (руб./кв.
м/год)
3500-5000
—
Операционные расходы (руб./кв. м/год)
1000-1300
—

*Изменения по сравнению с четвертым кварталом 2014 года.

**Triple net - без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей.

Источник: Knight Frank Research, 2015 год.

Крупнейшие сделки в первом-третьем кварталах 2015 года

Компания
Объект
Площадь (кв. м)
Сделки по аренде
X5 Retail Group*
Технопарк Софьино
65700
Дикси*
Складской комплекс А-терминал
54300
Дочки-сыночки
Логопарк Быково
42200
Сделки по продаже
Adidas
Индустриальный парк PNK - Чехов 2
120000
Дикси
Индустриальный парк PNK - Северное
Шереметьево
55100

*Компания Knight Frank — консультант сделки.

Источник: Knight Frank Research, 2015 год.