Налоги заселяются в апартаменты

Госдума, как и обещала, рассмотрела в первом чтении законопроект о введении для застройщиков НДС в 20% при продаже апартаментов. Такой налог существовал 13 лет назад. Девелоперы ожидаемо предрекают этому сегменту дальнейшее падение спроса ввиду неизбежного роста цен на такую недвижимость. Однако некоторые участники рынка уверены, что интерес застройщиков к апартаментам сохранится, так как на некоторых площадках запрещено возведение жилых новостроек, а строить офисы или торгцентры невыгодно.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Госдума 20 июня приняла в первом чтении законопроект, возвращающий отмененный в 2010 году НДС при продаже застройщиками апартаментов по договорам долевого участия. С принятием этого документа ставка налога составит 20%.

Эта мера может коснуться в основном крупных в стране рынков недвижимости — Краснодарского края, где, по данным единой информсистемы «Наш.Дом.РФ», сейчас строится 344 апарт-комплексов, Москвы (168), Санкт-Петербурга (131), Подмосковья (47), Ленинградской области (33). В целом по России на стадии строительства находятся 1,2 тыс. объектов такого формата, или 11,1% от общего объема возводимых жилых и нежилых помещений.

Никита Стасишин, замглавы Минстроя, 16 июня:

«Сегодня мы все вместе работаем над определением — что такое апартаменты».

Застройщики реализуют проекты апарт-комплексов на участках, где невозможно получить разрешение на строительство жилья. При этом такие площади продаются дешевле, чем квартиры. Власти пытаются минимизировать объемы проектов в этом сегменте, так как в таких проектах не предусмотрено создание социальной инфраструктуры. Но прямых рычагов давления у них нет, поэтому используются косвенные. Например, на апартаменты не распространяются программы льготной ипотеки, что привело к снижению спроса на них. По данным «Метриума», в январе—марте 2023 года на первичном рынке Москвы было продано всего 500 апартаментов, что на 42% меньше по сравнению с октябрем—ноябрем 2022 года, в то же время объем реализованных квартир в новостройках сократился на 2%, до 16,1 тыс. штук. К тому же мэрия, как заявлял РБК в конце 2021 года вице-мэр Андрей Бочкарев, сокращает выдачу разрешений на такое строительство.

Возвращение НДС — еще один косвенный инструмент снижения объемов строительства на рынке апарт-комплексов, который постепенно сворачивается, считает директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов. Если законопроект будет одобрен, то девелоперы будут вынуждены заложить НДС в цену апартаментов, не исключает руководитель департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина. Это, в свою очередь, приведет к исчезновению конкурентного преимущества апартаментов перед квартирами. Однако для крупных компаний возврат НДС мало чем грозит, так как общий объем апартаментов в их портфеле намного меньше, чем традиционных квартир, единодушны опрошенные “Ъ” участники рынка.

Разница между стоимостью квартир и апартаментов сокращается, соглашается замдиректора департамента жилой недвижимости Nikoliers Анна Мурмуридис.

По данным «Метриума», в марте 2023 года средние цены на квартиры в московских новостройках массового сегмента составляли 284 тыс. руб. за 1 кв. м, на апартаменты того же класса — 266 тыс. руб.

Вице-президент ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов признает, что рынок апартаментов перегрет. Тем не менее интерес застройщиков к строительству таких объектов вряд ли иссякнет. Сейчас в Москве достаточно много участков, на которых введен запрет на возведение жилья, но возможны апартаменты, говорит управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко. Строить на таких площадках офисы или торговые объекты сейчас менее привлекательно из-за длительного поиска арендаторов или покупателей таких помещений, добавляет он.

Некоторые локации в центре Москвы по-прежнему привлекают девелоперов апарт-комплексов, считает управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. Также, по его мнению, сохранит популярность формат компактных по площади апартаментов, которые невозможны в классических жилых комплексах.