Гадание на квадратных метрах

Этой осенью участники рынка жилой недвижимости в Москве и Подмосковье проявляют небывалую осторожность. С размахом действуют только власти, которые модернизировали налог на имущество физлиц, готовятся ввести уголовную ответственность за недостроенные дома, а также размышляют, не начать ли легально изымать землю у частных собственников под массовое жилищное строительство.

Центральная распродажа

В конце сентября Госдума проголосовала за внесение кардинальных изменений в Налоговый кодекс, и участникам рынка недвижимости стало ясно: продавать и покупать, а уж тем более инвестировать, как раньше, не получится. Все налоги на недвижимое имущество физлиц отныне будут исчисляться исходя из кадастровой стоимости объектов, которая в большинстве случаев весьма близка к рыночной.

По наблюдениям экспертов, на вторичном рынке это уже привело к росту предложения в престижных районах. "После введения нового налога количество клиентов, которые продают квартиры в ЦАО и в качестве альтернативы рассматривают пригород, увеличилось втрое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года",— говорит Станислав Лобанов, руководитель отдела маркетинга Millhouse. При этом, по наблюдениям экспертов "Инком-Недвижимости", средний срок экспозиции жилья увеличился не менее чем на треть. "Сегодня даже ликвидные квартиры оседают в базах данных на два-три месяца",— подытоживает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании.

Если говорить о покупателях квартир в новых домах, меньше всего новые правила коснулись тех, кто приобретает жилье небольшой площади для себя и не слишком близко от Центрального округа Москвы, где кадастровая стоимость объектов выше всего. Тем, кто будет приобретать квартиру в новостройках Подмосковья и Новой Москвы, новые налоговые ставки не слишком осложнят жизнь. Но только в том случае, если речь идет именно об обычном жилье.

Неопределенные апартаменты

Гораздо неприятнее ситуация у тех, кто нацелился на апартаменты. Конечно, стоят они ощутимо дешевле привычного жилья, однако налоговая ставка в лучшем случае составит 0,5% кадастровой стоимости. Несложный подсчет показывает, что владельцы скромных подмосковных апартаментов будут каждый год платить за них больше, чем обладатели аналогичных по площади квартир в арбатских переулках, где даже небольшая студия оценивается дороже 10 млн руб. и потому облагается налогом по повышенной ставке — 0,15%.

Но особенно не повезло так называемым многофункциональным комплексам, где все помещения, в том числе апартаменты, числятся как офисы. В отличие от апартаментов гостиничного типа они будут облагаться налогом по ставке не 0,5%, а 2%. Так что те, кто планирует приобрести апартаменты с целью их последующей сдачи в наем, видимо, сильно и надолго задумаются, полагает управляющий компании "ЛСР. Недвижимость — Москва" Валерий Забелин: "Новый налог может очень сильно ударить по привлекательности данного бизнеса".

Конечно, есть надежда: власти примут во внимание, что по факту апартаменты строятся для того, чтобы в них жили люди, и, значит, имеют право быть приравнены к жилью. "Сейчас рынок ждет, будет ли в принципе скорректировано законодательство в отношении апартаментов",— говорит Татьяна Тикова, директор департамента управления активами группы ПСН. Но ожидания рынка еще не законопроект, и на сегодня ситуацию с апартаментами эксперты характеризуют как неопределенную.

От риска подальше

Вызывает беспокойство у участников рынка и ипотека, которая не первый год является одним из основных драйверов спроса на жилую недвижимость. Ипотечное кредитование одновременно сокращается и дорожает, единодушно отмечают эксперты. "Массовое повышение ипотечных ставок банками негативно влияет на динамику продаж",— делится наблюдениями Владимир Киреенко, генеральный директор компании B2B-Development.

О повышении ставок один за другим в течение октября объявили 13 крупных банков, включая Сбербанк и ВТБ 24. Эксперты прогнозируют, что в 2015 году средний показатель достигнет 14% и количество ипотечных клиентов, конечно, сократится, беспокоится Владимир Киреенко.

При всем при том получить ипотечный кредит значительно сложнее, чем раньше. По данным генерального директора "Континент-Недвижимости" Галины Гараевой, ипотеку в итоге берет около половины заявителей. "Примерно каждый третий получает отказ кредитной организации, а каждый четвертый отказывается от ипотеки сам, поскольку предложенные банком условия в худшую сторону отличаются от ожидаемых",— рассказывает эксперт.

Банки действительно все более жестко относятся к оценке платежеспособности заемщиков, подтверждает Эмма Пономарева, директор департамента розничных операций Инвестторгбанка. Причина в выросшем риске невозврата кредита, поясняет она. Страхи банкиров основаны на реальных цифрах: по данным Центробанка, объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам в рублях увеличился с начала года на 5,6% и к 1 сентября составил почти 3,1 трлн руб.

В группу риска в первую очередь входят граждане, у которых высоки шансы потерять работу. "Если раньше клиенту из спорной категории просто снижали сумму одобренного кредита, то теперь предпочитают отказать",— рассказывает Эмма Пономарева.

Более того, желая обезопасить себя от плохих долгов, некоторые банки стали вводить в договоры по ипотеке пункт об ответственности застройщика за потенциально возможный дефолт заемщика, рассказывает Дмитрий Котровский, партнер "Химки Групп". "В случае дефолта девелопер должен вернуть банку деньги, которые кредитная организация предоставила на покупку квартиры",— поясняет эксперт. Не все девелоперы принимают такие условия, поскольку деньги не аккумулируются на их счетах, а направляются на строительство, как того и требует закон 214-ФЗ. Однако, предполагает Дмитрий Котровский, найдутся застройщики, которые возьмут на себя и этот риск ради увеличения продаж с использованием ипотеки.

Однако пока девелоперы и риэлторы теряют ипотечных покупателей. Если учесть, что на подмосковных объектах эконом- и комфорт-класса ипотечной схемой интересуется от 70% до 80% клиентов, становится ясно, что потери масштабные.

Надежды утраченные...

Нельзя сказать, что законодательные и ипотечные новости настолько озадачили инвесторов, что спрос на новостройки окончательно упал. Застройщики все лето сильно надеялись на осеннее оживление, но оно не оправдало ожиданий в полной мере, признается Алексей Могила, глава представительства Rossmils Investments в России.

В том числе не принесло пока притока покупателей, на который рассчитывали продавцы, резкое ослабление рубля. Депозитно-рублевая подушка становится все тоньше, а платежеспособный спрос, что все еще присутствует на рынке,— все избирательнее. Плюс к тому, отмечает коммерческий директор корпорации "Баркли" Екатерина Фонарева, с учетом последних событий на рынке растет неопределенность: "Ряд покупателей занимает выжидательные позиции, соответственно, удлиняется срок принятия решений о покупке".

В этой ситуации сложнее всего придется (и, видимо, уже приходится) тем застройщикам, у которых велика кредитная нагрузка, говорит Валентин Зуев, руководитель отдела продаж Villagio Estate. О своей компании он рассказывает, что из кризиса 2008 года были извлечены уроки и уровень закредитованности проектов был снижен с $330 млн до нынешних $69 млн. "Теперь объем банковских займов составляет не более 20%, что существенно снижает риски и зависимость от финансовых структур",— резюмирует эксперт. Отметим, что компания представлена в элитном сегменте загородного рынка, который дольше прочих восстанавливался после упомянутого кризиса и задышал во многом благодаря обострившейся политической обстановке и запрету чиновникам иметь недвижимость за границей, который сначала приняли, потом смягчили, а недавно с подачи депутатов от КПРФ вновь предложили ужесточить.

Постарались снизить долю кредитной нагрузки и другие девелоперы. "До середины 2008 года застройщики кредитовались, исходя из радужных прогнозов по росту цен на жилье на много лет вперед,— рассказывает Александр Пыпин, партнер provereno.ru.— В итоге в 2008 году часть из них не смогли рассчитаться по кредитам и попали под контроль крупнейших банков". Теперь при расчете суммы кредита и застройщики, и банкиры закладывают реалистичные показатели, с которыми кредит будет возвращен даже при условии стагнации рынка, добавляет эксперт.

...и обретенные

Как бы там ни было, этой осенью, полагают эксперты, покупатели могут рассчитывать на сговорчивость многих застройщиков в вопросах дисконта, беспроцентной рассрочки и других условий приобретения объектов — как городских, так и загородных. "Даже в сентябре застройщики не стали повышать цены, а напротив, пролонгировали летние акции с целью сохранить спрос",— рассказывает Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОПИН.

Особо привлекательные условия стараются придумывать девелоперы коттеджных и мультиформатных поселков бизнес- и премиум-класса. По свидетельству сотрудников Point Estate, скидки на первичном рынке в секторе загородной высокобюджетной недвижимости достигают 40%. Игорь Гончаров, генеральный директор "Аллтек Девелопмент", предполагает, что под давлением таких факторов, как падение рубля и введение нового налога на недвижимость, продавцы станут еще сговорчивее, а в декабре на рынке начнется значительный спад, который продлится не менее двух месяцев.

В городском сегменте девелоперы тоже заняты подготовкой предновогодних акций, до которых осталось не так много времени. Кстати, многие эксперты советуют подождать и выбирать квартиру именно перед Новым годом. Но, правда, только в том случае, если необходимая сумма отложена в рублях. Большинство опрошенных "Деньгами" экспертов советуют в ближайшие месяцы валюту не тратить. И это несмотря на всенародную уверенность, что недвижимость — наиболее надежный способ сохранить и приумножить сбережения.

$216,3 млн

потратили за III квартал 2014 года покупатели элитных квартир и апартаментов на первичном рынке ЦАО Москвы, по данным Contact Real Estate. Это на 37% ниже показателей аналогичного периода 2013 года — тогда на это было потрачено $342,4 млн — и на 16% меньше, чем во II квартале этого года, когда объем сделок составил $285,9 млн.