Коттеджи двинули на юг

Темпы роста загородного строительства бьют рекорды: прирост новых коттеджных поселков на территории Петербурга и Ленинградской области за 2007 год составил около 74% по отношению к концу 2006 года. Большая часть предложения коттеджей продолжает сосредотачиваться в северном направлении — это Выборгский, Всеволожский, Приозерский районы. Но 2007 год стал переломным для малоосвоенного южного направления: количество проектов, о которых стало известно за прошедший год, значительно увеличилось.

     По данным ООО "Центр развития проектов 'Петербургская недвижимость'", средняя стоимость кв. м коттеджа с участком в предложении за 2007 год повысилась в различных классах коттеджных поселков от 16% до 46%. Повышение средней стоимости за кв. м в предложении таунхаусов в различных районах было разным — от 7,5 % (Петродворцовый район) до 76% (Всеволожский район). Во многом данные динамики обосновываются появлением новых предложений, ценовой ориентир которых выше сложившегося среднего показателя за прошедший год. Основная масса коттеджей в предложении находится в диапазоне $350-650 тыс. за объект. Средняя стоимость кв. м коттеджа по районам колеблется в диапазоне от $1184 до $5486. Основной объем предложения коттеджей представлен стоимостью $2500-2700 за кв. м с учетом стоимости земли. Средняя стоимость кв. м таунхауса находится в диапазоне от $977 до $3575 за кв. м, приобрести таунхаус можно в среднем от $93 тыс. (Приозерский район) до $730 тыс. (Курортный район). Таунхаусы предлагаются пока в большей степени в районах города (Приморский, Выборгский), а также активно осваиваются пригородные районы — Курортный, Пушкинский, Петродворцовый. Из областных районов в приоритете для возведения данного типа жилья остается Всеволожский район.

     Полина Яковлева руководитель отдела элитной жилой недвижимости KnighFrank в Санкт-Петербурге считает, что ценовой потенциал загородного рынка еще не исчерпан, и более высокий рост цен сегодня сдерживается только неразвитостью финансовых механизмов. "Разумеется, в некоторых географических направлениях есть и чисто инфраструктурные проблемы, не позволяющие превышать заданный ценовой порог: неразвитая транспортная сеть в районе, отсутствие коммуникаций, неблагоприятный имидж территории и т.п. В общем случае высокий спрос наблюдается во всех классах коттеджного рынка и не зависит от типологии проекта — мы видим, что сейчас не испытывают проблем с реализацией как проекты, предусматривающие участки под самостоятельную застройку, так и поселки в едином архитектурном стиле. Это свойство любого несовершенного рынка — спрос значительно превышает предложение, и в такой связи риск неликвидности минимален. Это, кстати, одна из причин, по которой многие девелоперы пока не задумываются о привлечении банковских программ в поддержку реализации своих коттеджей", — сообщает госпожа Яковлева.

     Как отмечают специалисты ООО "Центр развития проектов 'Петербургская недвижимость'", практически неизменной остается доля объектов элитного класса, так за 2007 год она возросла всего лишь на 2% и достигла 17%. За рассматриваемый период на рынок вышел целый ряд проектов данного класса, например, "Медовое" ("Петростиль"), "Румболово" ("Пул Экспресс"), "Благодатное" ("НеваИнвестПроект") и ряд других.

     Небольшими темпами, но все же увеличивается, доля коттеджных поселков среднего класса. Так, на сегодняшний день она составляет порядка 26%, но в составе этого предложения только лишь 20% домовладений можно рассматривать как объекты для постоянного проживания. Пока же многие проекты либо расположены в зоне свыше 40-50 км, либо по ряду параметров могут рассматриваться только как условно-постоянное жилье (разрешенное использование земель, как правило — дачное некоммерческое партнерство).

     Стоит уделить внимание и эконом-классу: за последний квартал 2007 года наблюдалось значительное увеличение доли таких домовладений в объеме предложения. Это объясняется выходом в продажу проекта "Новая Ижора", где только в первой очереди заявлено 633 коттеджа — этот проект и составил основной прирост в данном классе.

       Перемена направления

     На конец четвертого квартала 2007 года на территории Ленинградской области и Санкт-Петербурга представлены около 100 коттеджных поселков, в которых открыты продажи коттеджей (или земельных участков), находящихся на разной степени завершенности. В совокупности сейчас на рынке в предложении и на стадии проектирования — почти 170 коттеждных поселков.

     На сегодняшний момент 80% реализуемых поселков концентрируется в 4 наиболее популярных районах северного направления: это Выборгский(39%), Всеволожский (27%), Приозерский (8%) и Курортный (6%) районы. Но стоит сказать, что все же за 2007 год значительным образом изменилась ситуация в южном направлении. Доля находящихся в реализации проектов остается незначительной по сравнению с северными районами, но вот количество проектов, о которых стало известно за прошедший год, значительно увеличилось — на южное направление приходится порядка 29%, что свидетельствует о начале развития коттеджного строительства и в малоосвоенном южном направлении. Из южных направлений для инвесторов наиболее привлекательными оказались в 2007 году Гатчинский и Ломоносовский районы: они расположены вдоль основных транспортных магистралей — Таллинского и Киевского шоссе. Также благоприятное влияние на транспортную ситуацию окажет строительство юго-западной части кольцевой автодороги. Транспортная доступность коттеджного поселка остается важнейшим критерием, влияющим на формирование потребительского спроса.

       Любимый размер

     Если говорить о масштабности существующих в предложении поселков, то размер их колеблется на сегодняшний день от 1-2 до 285 га.

     По данным ООО "Центр развития проектов 'Петербургская недвижимость'", порядка 35% коттеджных поселков, где на конец 2007 года открыты продажи, имеют размер от 10 до 30 га. Это наиболее часто осваиваемые территории, которые не требуют от девелопера крупномасштабных вложений, да и разработка концепции такого оптимального по размерам поселка вполне реалистична, что не скажешь о территориях свыше 50-100 га. Здесь уже важно не ошибиться с выбором соотношения типов жилья (таунхаусы, коттеджи, квартиры), позиционированием, определением качественных и ценовых параметров проекта. На сегодняшний день таких проектов мало, да и схемы их реализации заставляют сомневаться в сдаче данных комплексов в требуемые сроки и с заявленными параметрами.

     На конец 2007 года в лидерах остается такой материал, как дерево, причем на совокупную долю вместе с панельно-каркасной технологией приходится порядка 49% домовладений, которые находятся в предложении, и около 47% коттеджных поселков используют этот материал.

     Если же рассматривать панельно-каркасную технологию отдельно, то именно она становится безусловным лидером по доле во общем объеме предлагаемых на сегодняшний день коттеджей (30%). Во многом значительный рост произошел благодаря такому проекту, как "Новая Ижора", где в первой очереди возводятся порядка 633 домов. Но вот по количеству коттеджных комплексов, использующих данную технологию, этот показатель уступает место дереву (клееный брус, бревно) и бетону (газобетон, пенобетон) и составляет всего 17%.

     В перспективе прогнозируется увеличение числа коттеджных поселков, использующих панель-каркас, причем наиболее популярен этот материал будет в среднем и эконом-класе, но параллельно активно будет увеличиваться и доля такого материала, как газобетон: он также представляет собой весьма экономичный материал и может использоваться для возведения как объектов высоких ценовых диапазонов (с качественной внешней отделкой), так и более экономичных проектов среднего класса. Клееный брус продолжает активно использоваться в проектах элитного класса, а также частично — в бизнес-сегменте.

Валерий Грибанов