Алгоритм проведения анализа рынка коммерческой недвижимости для инвесторов, ориентированных на различные цели

АЛГОРИТМ ПРОВЕДЕНИЯ АНАЛИЗА РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ, ОРИЕНТИРОВАННЫХ НА РАЗЛИЧНЫЕ ЦЕЛИ Здобников К.А.

Здобников Кирилл Алексеевич - магистр, кафедра банковского дела и предпринимательства, факультет экономики, Государственный университет управления, г. Москва

В рамках настоящего исследования предложения по совершенствованию механизма управления рисками на рынке коммерческой недвижимости сводится к применению методики, позволяющей субъекту управления - собственнику или управляющей компании, или потенциальному инвестору, в зависимости от выбранной стратегии поведения на рынке, минимизировать предпринимательские риски за счет анализа объекта управления - рынка коммерческой недвижимости и факторов, характеризующих объекты коммерческой недвижимости с точки зрения возможности возникновения риска.

Как уже отмечалось ранее, в последние несколько лет на российском рынке наблюдается повышенный интерес инвесторов к сектору коммерческой недвижимости. С точки зрения инвестиционных приоритетов инвесторов в коммерческую недвижимость можно классифицировать следующим образом:

- финансовые инвесторы, рассматривающие объект инвестиций с позиции роста стоимости недвижимости;

- прямые инвесторы, целью которых является приобретение непосредственно объекта;

- стратегические инвесторы, рассматривающие объект инвестиций в качестве актива, позволяющего получать дополнительные возможности для развития основного бизнеса.

Сейчас, в связи с тем что российский рынок открыл инвесторам пути получения сверхприбылей, на нем наблюдается бурный рост количества финансовых и стратегических инвесторов.

Финансовые и стратегические инвесторы различаются стратегиями инвестирования, в основе которых лежат разные цели и интересы, приведенные в таблице 1[ 1.388].

Таблица 1. Сравнительная характеристика стратегий инвестирования

Стратегия Стоимостноориентирова нная Доходноориентированна я

Инвесторы Финансовые Стратегические

Вид дохода От продажи объекта От эксплуатации объекта

Основной критерий, используемый при выборе Ликвидность Доходность

Основной показатель инвестиционного проекта Максимальная стоимость объекта недвижимости Максимальный доход от эксплуатации

Особенность стоимостноориентированной стратегии в российских условиях заключается в том, что она под влиянием различных экономических и политических факторов становится спекулятивной стратегией, что отражено на рисунке 1[2.205].

Рис. 1. Соотношение западной и российской стоимостноориентированных стратегий

Спекулятивность достигается за счет падения ставок капитализации. То есть основная цель стоимостноориентированных инвесторов - приобретение недвижимости по существующей ставке капитализации (10-12%) с последующей ее перепродажей через несколько лет с более низкой доходностью (6-8%). Такая стратегия позволит инвесторам получить доход более 50%.

Финансовые инвесторы могут выходить как на первичный, так и на вторичный рынок коммерческой недвижимости (рисунок 2)[3.184].

Рис. 2. Основные виды инвесторов на рынке коммерческой недвижимости

Девелоперы и девелоперские структуры ФПГ являются единственными инвесторами, создающими объект недвижимости. Достижение задачи максимизации стоимости объекта зависит от того, насколько правильно девелопер выстроит весь процесс реализации девелоперского проекта

Процесс девелопмента в России отличается от такового на Западе. В основе западной схемы лежит бизнес-идея создания объекта коммерческой недвижимости того или иного типа, возникая вследствие проведения анализа рынка недвижимости и его тенденций.

Основа отечественной схемы — наличие и доступность земельного участка, под который разрабатываются бизнес-идея и концепция проекта. В результате выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. В таблице 4 приведена сравнительная характеристика западной и российской схем стоимостноориентированного девелопмента.

Таким образом, при западной схеме управления исследование рынка коммерческой недвижимости производится до выбора участка.

Анализ осуществляется путем комплексного изучения индикаторов, отражающих тенденции развития рынка. На основании полученных результатов инвестор определяет наиболее привлекательный сектор рынка и предпочтительный тип недвижимости.

Список литературы

3.

Риск-менеджмент / В.Н. Вяткин, И.В. Вяткин, В.А. Гамза, Ю.Ю. Екатеринославский, Дж.Дж. Хэмптон. М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2015. 493 с.

Риски в предпринимательской деятельности / М.Г. Лапуста, Л.Г. Шаршукова. М.: ИНФРА-М, 2016. 224 с.

Савельева Е.А. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие / Е.А. Савельева. М.: Вузовский учебник, НИЦ ИНФРА-М, 2014. 336 с.

СПЕЦИФИКА МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Здобников К.А.

Здобников Кирилл Алексеевич - магистр, кафедра банковского дела и предпринимательства, факультет экономики, Государственный университет управления, г. Москва

Аннотация: в статье анализируются механизма управления рисками на рынке коммерческой недвижимости.

Ключевые слова: анализ, управление, риски, рынок, коммерческая недвижимость.

Основные элементы механизма управления рисками на рынке коммерческой недвижимости представлены на рисунке 1[1.275]..

Субъект управления - это собственник, юридическое или физическое лицо владеющее объектом коммерческой недвижимости и желающее привлечь дополнительные инвестиции для развития недвижимости. Или управляющая компания, привлеченная собственником.

Объект управления - это факторы, характеризующие объекты коммерческой недвижимости с точки зрения возможности возникновения риска.

Цель управления - это повышение эффективности управления рисками при инвестировании в объекты коммерческой недвижимости.

Рис. 1. Механизм управления объектами коммерческой недвижимости

Первоначальное состояние - это объект недвижимости с первоначальным показателем инвестиционной привлекательности.