Новые подходы к аренде участка в общей долевой собственности

кооперативов, растет деловая активность сельского населения, понемногу сокращается уровень сельской безработицы, постепенно улучшаются показатели экономического роста.

За сравнительно небольшой отрезок времени в республике создана действующая система сельскохозяйственной потребительской кооперации. И на сегодняшний день наша задача состоит в том, чтобы максимально укрепить ее, придать ей стройность и мощность, применяя саму систему в дальнейшем для развития всех ее элементов.

Особая актуальность этому придается в свете реализации в республике ПНП «Развитие АПК» и Государственной программы развития

сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2008-2012 гг., где сельскохозяйственная потребительская кооперация является важнейшим направлением развития финансового рынка в республике. Поэтому необходимо и дальше продолжить с помощью программных мероприятий поддерживать деятельность потребительских кооперативов, повышать их качественный уровень, способствовать своевременному обеспечению сельхозтоваропроизводителей и сельских жителей доступными заемными ресурсами, что позволит сформировать реальный сектор аграрной экономики.

Раздел 7. РОЛЬ ИННОВАЦИЙ В СОВЕРШЕНСТВОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ И ПОВЫШЕНИИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

НОВЫЕ ПОДХОДЫ К АРЕНДЕ УЧАСТКА В ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Н.И. Шагайда, д.э.н., гл. науч. сотр. Всероссийского института аграрных проблем и

информатики им. А.А. Никонова

Технология приватизации земель бывших колхозов и совхозов в ходе земельной реформы начала 90-х гг. прошлого века привела к распространению общей долевой собственности на землю. В структуре сельскохозяйственных угодий доля таких участков достигает 58% (табл. 1).

Земля до сих пор остается преимущественно в руках первичных собственников. Сель-

скохозяйственные организации используют до 98% чужой частной земли. И это почти вся земля - земля в общей долевой собственности.

Статистика свидетельствует, что земля в общей долевой собственности активно передается в аренду. Только правопреемники бывших колхозов и совхозов арендуют 60 млн га (табл. 2).

1. Распределение участков сельскохозяйственных угодий по видам собственности и пользователям

2001 г. 2006 г.

Земли млн га % млн га %

1. Частные 128,7 65 128,1 67

1.1. Участки в общей собственности, всего Используются: 113,7 58 111,3 58

правопреемниками колхозов или совхозов 107,8 55 93,4 49

иными организациями 1,7 1 4,2 2

К(Ф)Х 2,8 1 5,4 3

самими собственниками земельных долей (числятся за ними) 1,4 1 8,3 4

1.2. Другие участки: 15,0 8 16,9 9

К(Ф)Х 6,3 3 6,3 3

членов К(Ф)Х 3,6 2 4,2 2

К(Ф)Х как юридических лиц 2,7 1 2,1 1

организаций 3,6 2 3,0 2

граждан, не зарегистрированных фермерами 5,1 3 7,6 4

2. Государственные 68,3 34 63,5 33

Итого у производителей сельскохозяйственной продукции 197,0 100 191,6 100

2. Способы привлечения земельных долей в сельскохозяйственные организации, млн га

Монографические описания случаев перераспределения земель свидетельствуют о том, что договора аренды официально оформляются очень редко. Причина этого - высокие транзакционные издержки, которые обусловлены системой действующих институтов, регулирующих не только процесс заключения договора, но и его регистрацию, а также вопросы оформления самого арендуемого участка.

Механизм передачи участка в аренду приведен в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Он предусматривает как общее, так и особенное в отношении участков земель сельскохозяйственного назначения. Общее: сделка осуществляется по единогласному решению всех сособственников участка. Особенное: договор может быть подписан одним из участников общей собственности. Эта особенность введена для того, чтобы снизить транзакционные издержки, сопровождающие юридическое оформление сделки аренды. Однако, как показывает практика, этого недостаточно. Можно говорить о том, что это вообще не играет существенной роли в снижении транзакционных издержек.

Эти издержки в большей мере обусловлены особенностями формирования участков и прав на них в ходе приватизации земли бывших колхозов и совхозов, а также порядком кадастрового учета участков и регистрацией прав на них.

Действующее законодательство не предусматривает особенностей в порядке распоряжения участками в зависимости от числа со-собственников: он одинаков и для участка в единоличной собственности, и в собственности двух человек, и в собственности нескольких сотен участников. Во всех случаях решение должно быть единогласным. У участка сельскохозяйственных угодий число сособственни-ков исчисляется сотнями. Распорядиться единогласно такими участками невозможно. Невозможно не только потому, что собственники не способны сформировать единого решения. Невозможно и потому, что этих собственников невозможно собрать для принятия решения. По

данным монографических описаний процессов перераспределения земли в отдельных хозяйствах, можно говорить о том, что значительная часть собственников изменила место жительства (новое не известно), а другая умерла (наследники не вступили в права) табл. 3.

3. Оценка масштабов скупки земельных долей в отдельных хозяйствах Можайского района Московской области

Категория участников общей собственности Хозяйство 1 Хозяйство 2

Всего участников долевой собственности на момент приватизации 605 640

Умерли 153 193

Наследники не вступили в права наследства 153 161

Собственники сменили место жительства 8 30

Таким образом 27-30% сособственников просто физически отсутствуют. Это означает, что решение о передаче в аренду участков, которые уже (худо-бедно) сформированы, состоят на кадастровом учете, не может быть принято. Теперь нужно участок разделить на участок в собственности тех, кто хочет и может принять решение, и участок, который остается в собственности иных сособственников. Для этого нужно:

- провести процедуру согласования местоположения выделяемого участка в счет земельных долей тех, кто хочет передать участок в аренду (требуется не менее месяца);

- провести межевание двух участков -нового и оставшегося (требуется не менее двух месяцев); при этом ликвидируется исходный участок, по старым документам нельзя совершать сделки с земельными долями в оставшемся участке;

- поставить участки на кадастровый учет (требуется не менее 20 дней);

- зарегистрировать права граждан на выделенный участок, что потребует уплатить за каждого участника общей собственности 500 р. (требуются один месяц и большие затраты на оформление доверенностей, по которым права дольщиков в новом участке будут внесены в ЕГРП, или доставка всех сособственни-ков в орган по регистрации прав);

- принять единогласное решение о передаче участка в аренду и заключить со всеми (или с представителем всех) договор (потребуется не менее месяца);

2001 г. 2006 г.

Участки в общей долевой собственности, всего 113,7 111,3

В том числе используются: правопреемниками колхозов или совхозов Из них аренда 107.8 65.8 93,4 60,0

- зарегистрировать договор (потребуется месяц).

Все эти действия в лучшем случае займут семь месяцев. За это время кто-то из многочисленных участников общей собственности может уехать или умереть, а наследники смогут вступить в права на участок только через шесть месяцев. Процедура в этом случае или затянется или застопорится. Нужно будет заново формировать коллектив сособственников и повторять все шаги. Ясно, что официальное оформление передачи земли в аренду становится непосильным для большинства сельскохозяйственных организаций.

Такая ситуация ведет к повышению рисков функционирования сельскохозяйственных организаций: они продолжают использовать землю без оформления, легко становясь жертвой земельных спекулянтов и любых других лиц, заинтересованных в земле.

Ясно, что процедура, предусмотренная действующим законодательством, чрезвычайно затратна и по времени, и по деньгам, и по нервным затратам. Ясно также, что одними поправками в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не обойтись, если законодатель осознает необходимость упрощения и удешевления процедуры. А вообще, есть ли возможность такого упрощения? Этот вопрос не риторический, так как затрагивает более двух десятков тысяч сельскохозяйственных организаций.

При разработке новой процедуры предлагается исходить из нескольких положений.

Во-первых, правопреемники колхозов и совхозов остаются главными пользователями участков, сформированных в момент их передачи в общую собственность.

Во-вторых, участки, сформированные в момент передачи земли в общую долевую собственность, уже числятся на кадастровом учете, несмотря на погрешности в определении площадей.

В-третьих, если часть участников общей собственности не может принять решения по распоряжению участком, то это не должно становиться тормозом для принятия решения в интересах большинства.

В-четвертых, если часть участников общей собственности не хотят присоединиться к большинству при принятии решения по передаче участка в аренду, то они могут в течение определенного срока отделить участки в счет своих земельных долей.

В-пятых, отделение участка в счет части земельных долей не должно вести к ликвидации исходного участка, так как незначительно сокращаются площадь и состав участников.

Исходя из этих положений предлагается новая процедура аренды участка в долевой собственности.

1. Решение о передаче участка в аренду принимается большинством голосов на собрании участников общей собственности. Все принявшие положительное решение подписывают протокол и доверенность представителю, который должен от их лица подписывать договор аренды и передавать документы для регистрации в органы по регистрации прав на землю и сделок с ней.

2. Объявление о собрании должно быть сделано в срок, не позднее месяца до дня проведения собрания, в СМИ, определенном для размещения информации субъектом РФ.

3. Собрание участников общей собственности на участок может принимать решение при наличии не менее 60% участников общей собственности. Решение считается принятым, если за него проголосовало не менее 75% присутствующих.

4. Лица, не принявшие участия в собрании, имеют право отделить участок в счет своих долей в срок, не превышающий четырех месяцев после вынесения решения о передаче участка в аренду.

5. Отделение участка не ведет к ликвидации исходного, а ведет к изменению площади и состава участников общей собственности. Если в указанный срок участки не были отделены, то не голосовавшие за принятие решения участники считаются согласными с решением собрания.

6. Внесение информации в ЕГРП о ранее возникших правах на участок осуществляется за 500 р. за участок и делится между всеми участниками общей собственности.

7. Внесение информации о ранее возникшем праве на участок, а также регистрация договора аренды осуществляются на основании доверенности в простой форме.

8. Срок аренды участка, решение об аренде которого было принято по этой процедуре, не может превышать десяти лет.

Такая процедура потребует внесения изменений в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (это закрепит нормы п. 1-4), ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1, 5, 6,7), Налоговый кодекс РФ (ст. 333.33), ФЗ «О государственном земельном кадастре», ФЗ «О государственном кадастре объектов недвижимости».

Это позволит сократить затраты на межевание, регистрацию прав на новый объект, подготовку доверенностей, оформить аренду значительно легче и быстрее.