Смена комплексов

В небольших городах Челябинской области продаются два торговых комплекса. В Копейске за 200 млн руб. продается ТК «Урал», в Миассе ТРЦ «Семья Парк» собственники намерены реализовать за 400 млн руб. Владельцы обоих объясняют причины продажи желанием начать новые девелоперские проекты, в том числе в Екатеринбурге. Эксперты отмечают заметное снижение платежеспособности населения в небольших городах, а также проблемы с рентабельностью у федеральных сетей — основных арендаторов таких объектов.

Трехэтажное здание торгового комплекса «Урал» в Копейске (город-спутник Челябинска), расположенное вблизи автовокзала, выставлено на продажу за 200 млн руб. Арендопригодная площадь здания составляет 4,5 тыс. кв. м. Он был открыт в феврале 2012 года. Согласно данным, опубликованным на профильных сайтах по продаже коммерческой недвижимости, ТК «Урал» позиционируется как готовый арендный бизнес. Его владельцы рассматривают любые варианты продажи арендных площадей: полностью или частично. Как пояснил „Ъ“ управляющий ТК «Урал» Александр Погоренный, все площади заняты арендаторами, среди которых представители крупных федеральных сетевых компаний: «Магнит» и «Магнит Косметик», «Орматэк», «СпаоСпалыч», «Мягков», «МногоМебели» и другие. По объему коммерческих площадей это второй объект в Копейске. По сведениям „Ъ“, владельцы ТК «Урал» (Олег Шитяков и Станислав Терентьев) через подконтрольные им фирмы, коллективно зарегистрированные в Челябинске и Санкт-Петербурге, специализируются на продаже и переработке мяса, рыбы и морепродуктов, а также сдаче в наем собственного недвижимого имущества. Им также принадлежит сеть ресторанов и кафе в прибрежной зоне Сочи. По данным „Ъ“, вырученные средства от продажи ТК «Урал» его владельцы планируют инвестировать в новый аналогичный проект на территории Копейска.

На продажу также выставлен действующий торговый центр «Семья Парк» в Миассе. Пригодные для аренды площади (7,3 тыс. кв. м) заняты в основном федеральными сетевыми компаниями. Трехэтажное здание общей площадью 8,8 тыс. кв. м и земельный участок (20,6 тыс. кв. м) предлагаются за 400 млн руб. Как сообщил „Ъ“ собеседник в ТЦ, нынешние владельцы намерены вложить средства от его продажи в новый девелоперский проект в Екатеринбурге. Данный шаг, по словам собеседника, обусловлен более благоприятными текущими условиями развития профильного направления бизнеса в крупных городах.

Гендиректор компании «IBC-недвижимость» Станислав Ахмедзянов отмечает, что тенденция вложений в подобные проекты в областных городах наблюдалась 5-7 лет назад, но инвесторы редко рассматривали подобные проекты, как основные в своем бизнесе. «Сегодня наблюдается падение покупательского спроса в малых городах. Если этот вид бизнеса перестал приносить доход, его продают и вкладывают деньги в основной бизнес или более рентабельные новые проекты. Готовый арендный комплекс — прибыльная cash-машина, особенно если она построена на свои деньги, кредиты погашены и нет обременения сторонними залогами», — считает он. По словам руководителя направления консалтинга в сфере торговых площадей компании JLL Антона Коротаева, в целом торговые объекты в небольших городах страдают в нынешней экономической ситуации больше по сравнению с ТЦ в крупных городах, в особенности, когда они входят в агломерацию крупных центров притяжения, таких как Челябинск. «Рынок торговой недвижимости Челябинска сам по себе довольно конкурентен, здесь работают ТЦ суперрегионального формата, которые притягивают спрос, в том числе из близлежащих городов», — считает он. Впрочем, участники рынка отмечают, что и в Челябинске последние несколько лет активно обсуждается возможная продажа нескольких крупных торговых комплексов, в частности речь идет о ТРК «Куба» и «Фокус».

Говоря о рисках при продаже торговых комплексов, эксперт в области коммерческой недвижимости Илья Коноплев отмечает, что объекты с федеральными сетевыми арендаторами часто подвержены демпинговым рискам. Особенно на фоне стремительного падения рентабельности якорных арендаторов. «Еще до заключения сделки о покупке упомянутых объектов недвижимости нужно внимательно анализировать условия текущих арендных отношений, особенно в части условий о плавающей арендной ставке, а также перспектив дальнейшего комплексного хозуправления объектом. В противном случае это грозит кратным увеличением сроков окупаемости», — считает он.