Функционирование коммерческих банков на рынке ипотечных жилищных кредитов в России

УДК 336.71

ФУНКЦИОНИРОВАНИЕ КОММЕРЧЕСКИХ БАНКОВ НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНЫХ ЖИАИШНЫХ КРЕДИТОВ

В РОССИИ

Ю.Д. Ларионова,

аспирантка кафедры денег и кредита, СГСЭУ

ВЕСТНИК. 2007. № 17

Становление цивилизованного рынка ипотечных жилищных кредитов в современной России связано с необходимостью формирования его институциональной среды, немаловажная роль в которой отводится кредитным организациям. Результаты работы рынка ипотечных жилищных кредитов во многом зависят от деятельности кредитных организаций, так как последние осуществляют выдачу ипотечных жилищных кредитов и являются связующим звеном между населением и остальными участниками рынка (продавцами жилья, страховыми и риэлтерскими компаниями и т.д.).

Для организации эффективного ипотечного жилищного кредитования в России необходимо наличие определенного состава кредитных организаций, которые удовлетворяли бы спрос на ипотечные жилищные кредиты. В каждой стране институциональный состав системы ипотечных кредитных институтов существенно дифференцирован. Ипотечные институты можно условно разделить на две основные группы в зависимости от формы мобилизации капитала: депозитные институты (коммерческие банки , сберегательные банки, специализированные депозитные институты, ссудосберегательные ассоциации, строительные общества); недепозитные институты (ипотечные банки, земельные банки). Каждому их виду присуща своя специфика. Депозитные кредитные институты аккумулируют свои фонды, главным образом, через вклады. Недепозитные кредитные институты не привлекают вклады и специализируются на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости. Классический ипотечный банк, выдав кредит, продает его третьему лицу (инвестору) непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов.

Вопрос о степени институционализации российского рынка ипотечных жилищных кредитов является спорным. Некоторые эксперты считают, что уровень институционализации российского ипотечного рынка высокий, так как региональная практика ипотечного кредитования представлена коммерческими банками универсального типа, банками, специализирующимися на ипотечном кредитовании, ипотечными агентствами, жилищно-строительными кассами и т.д.1. Существуют также и противоположные мнения. Так, Ю.С.Крупнов делает вывод, что «институциональная структура российского рынка розничных ипотечных кредитных услуг развита слабо и носит однобокий характер»2. Это отвечает сложившейся ситуации на российском рынке ипотечных жилищных кредитов. В России из всех распространенных на Западе депозитных кредитных институтов на рынке ипотечных жилищных кредитов в основном функционируют коммерческие банки, в то время как доля специализированных депозитных институтов (жилищных накопительных кооперативов и т.д.) очень незначительна. Из недепозитных институтов на рынке присутствует небольшое число ипотечных банков (на сегодняшний день зарегистрировано только три ипотечных банка: банк «Дельта-Кредит», «Городской ипотечный банк» и «Русский ипотечный банк»). Коммерческие банки являются основными кредиторами на российском рынке ипотечных жилищных кредитов, что является оправданным в современной ситуации. Только у коммерческих банков в настоящее время имеется необходимая организационная структура, разработанные технологии по кредитованию, отлаженные взаимовыгодные отношения с различными участниками ипотечного процесса. Немаловажным преимуществом участия банков в ипотечном кредитовании является и то, что за деятельностью данных организаций ведется жесткий контроль со стороны государства и Банка России. Это значительно снижает для заемщика риск «недобросовестности» кредитора, позволяет отслеживать его финансовое состояние.

За последние несколько лет наблюдается значительный рост числа российских банков, реализующих ипотечные программы: в 2004 г. их было

около 200, в начале 2005 г - 241, а на 1 января 2006 г уже 395 банков выдавали ипотечные жилищные кредиты3. Однако лидирующее положение на рынке ипотечных жилищных кредитов занимают несколько крупных банков. Это Сбербанк (его доля на рынке составляет около 50%), Внешторгбанк, «Дельта-Кредит», «Райффайзенбанк» и некоторые другие. Небольшая доля на рынке ипотечных жилищных кредитов средних и мелких банков связана с недостаточно устойчивым состоянием российской банковской сферы. Подавляющее большинство российских банков сильно недокапитализированы. У многих из них нет материально-технических, финансово-кредитных и людских ресурсов, необходимых для развития весьма капиталоемких и трудоемких розничных ипотечных кредитных услуг. По западным меркам наши банки слишком мелкие; их совокупные активы эквивалентны примерно трети ВВП, тогда как активы американских банков в 10 раз превышают его4. Таким образом, небольшая мощность большинства российских банков снижает возможность активного выхода последних на рынок ипотечных жилищных кредитов. Наряду с этим выдача ипотечных жилищных кредитов в России затруднена неполнотой правовой базы ипотечного кредитования, отсутствием отлаженного механизма взаимодействия участников на рынке ипотечных жилищных кредитов и другими факторами, нуждающимися в изменении.

Расширение деятельности коммерческих банков на рынке ипотечных жилищных кредитов связано с необходимостью решения следующих экономических, организационных и правовых проблем:

- сложностью привлечения долгосрочных ресурсов;

- несовершенством налогового, жилищного и банковского законодательства;

- высокими ипотечными рисками;

- сложностью организации банковского ипотечного бизнеса;

- дефицитом строящегося жилья и быстрым ростом цен на жилье.

Рассмотрим указанные проблемы и основные пути их преодоления. Нехватка доступных ресурсов - одна из основных проблем российской банковской системы в целом и ипотечной в частности. В большинстве своем российские банки, кроме Сбербанка, Внешторгбанка и немногочисленного состава других банков, располагают небольшим долгосрочным ресурсным потенциалом, складывающимся из совокупного собственного денежного капитала и долгосрочного заемного денежного капитала в виде целевых, срочных и сберегательных вкладов корпоративной и частной клиентуры. Для финансирования ипотечных жилищных кредитов используются краткосрочные ресурсы. Это существенно повышает риск ликвидности для банка из-за несбалансированности его активов и пассивов.

Одним из наиболее перспективных, но наименее развитых на российском рынке направлений привлечения долгосрочных ресурсов является рефинансирование ипотечных кредитов путем выпуска на их основе ипотечных ценных бумаг Такой процесс называется се-кьюритизацией. На первичном ипотечном жилищном рынке секьюритизация возможна путем выпуска банковских ипотечных облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами и, соответственно, заложенной по этим кредитам недвижимостью.

На вторичном рынке секьюритизация осуществляется специально созданными при участии государства специализированными агентствами. В России федеральной поддержкой пользуется Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Агентству переуступаются соответствующие строгим стандартам ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке. Агентство может, во-первых, продать кредиты вторичным инвесторам либо по отдельности, либо в виде пулов ипотечных кредитов, а во-вторых, выпустить и разместить на их основе ипотечные ценные бумаги.

В целом в зависимости от способа привлечения ресурсов на российском ипотечном жилищном рынке коммерческие банки работают по следующим основным моделям.

1. Традиционная модель (использование собственного и привлеченного капитала). По этой модели эффективно работают наиболее крупные и устойчивые российские банки - такие как Сбербанк, а также филиалы зарубежных банков, например Райффайзенбанк (Австрия).

2. Модель ипотечных облигаций (выпуск ипотечных ценных бумаг). Самостоятельную секьюритизацию своего ипотечного портфеля на данный момент осуществили три российских банка - Внешторгбанк и Город -ской Ипотечный банк, которые разместили свои ипотечные ценные бумаги на международном рынке капитала, а также АКБ «СОВФИНТРЕЙД», дочерний банк Газпромбанка, разместивший облигации с ипотечным покрытием на внутреннем рынке.

3. Модель вторичного рынка. Многие коммерческие банки, не имеющие достаточного количества долгосрочных ресурсов и возможности самостоятельного рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, уступают права требования по ним АИЖК. По данным на июнь 2006 г, по стандартам Агентства ипотечные кредиты выдавались в 63 регионах 97 коммерческими банками. Кроме АИЖК, рефинансирование уже выданных кредитов на вторичном рынке осуществляют и некоторые крупные банки (например банк «Дельта-Кредит»).

В настоящее время модель вторичного рынка является наиболее перспективной моделью для мелких и средних банков, так как возможности для самостоятельного выпуска ипотечных ценных бумаг у них очень низкие из-за небольшого объема выданных ипотечных кредитов, размера собственного капитала и низкого кредитного рейтинга. Однако в перспективе более привлекательной для России может стать модель ипотечных облигаций. Крупные банки с большим объемом ипотечного портфеля (например, на конец 2006 г. объем ипотечных операций у Городского Ипотечного банка превысил 220 млн дол.5) уже сейчас начинают секьюритизацию своих ипотечных активов. Внесение многочисленных изменений в российскую законодательную базу создало качественную юридическую основу для выпуска облигаций с ипотечным покрытием, в значительной степени соответствующую основным международным стандартам, применимым к инструментам такого рода. По нашему мнению, наиболее эффективным для деятельности банков и экономики России является размещение облигаций с ипотечным покрытием на внутреннем рынке по примеру АКБ «СОВФИНТРЕЙД». В отличие от выпуска облигаций на международных рынках, использо-

вание данного финансового инструмента в значительно меньшей степени зависит от колебаний конъюнктуры на них, позволяет привлечь дополнительные внутренние ресурсы финансовой системы России для развития ипотеки, а также способствует повышению стабильности российской финансовой системы посредством предложения инвесторам дополнительного инструмента для диверсификации рисков.

Расширение деятельности банков на рынке ипотечных жилищных кредитов связано и с рядом правовых проблем, в частности с отсутствием защиты прав кредитных организаций в законодательстве и нормативной базе в процессе реализации заложенного имущества. Необходимо рассмотреть возможность изменения в нормативных документах по следующим вопросам:

а) создание механизмов отселения должников на период проведения реализации предмета ипотеки;

б) создание в исполнительном законодательстве норм, позволяющих ипотечному кредитору реализовывать право удовлетворения своих требований за счёт предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами;

в) изменение процедуры учета сумм страхового возмещения. Действующий Порядок ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях не позволяет банку закрыть кредит за счет поступивших на его счет сумм страхового возмещения, поскольку поступившие от страховой компании выплаты учитываются на счетах по учету доходов банка и, следовательно, не могут быть непосредственным источником для списания задолжен-

ности по кредиту. Таким образом, задолженность по ипотечному кредиту формально остается. В подобной ситуации банк вынужден подавать иск к заемщику, получать отказ в его удовлетворении и только на этом основании списывать задолженность по ипотечному кредиту;

г) создание в законодательстве РФ надлежащего регулирования порядка реализации предмета ипотеки, на который обращено взыскание. Для организации публичных торгов судебным приставом привлекаются органы Российского Фонда Федерального Имущества (РФФИ) или его представители. Порядок отбора организаций-представителей далеко не прозрачен и позволяет отдельным компаниям монополизировать данный рынок. Ведомственное же регулирование процедуры реализации заложенного имущества затягивает реализацию предмета ипотеки и способствует целому ряду нарушений законных прав и интересов ипотечного кредитора.

Решение названных правовых проблем поможет банкам снизить риски ипотечного кредитования. В России риски ипотечного жилищного кредитования считаются самыми высокими банковскими рисками из-за несовершенства банковского и гражданского законодательства и низкого уровня доходов населения, в то время как за рубежом ипотечное жилищное кредитование является одним из самых низкорискованных видов банковской деятельности за счет надежного обеспечения кредитов недвижимостью и развитой системы страхования рисков . К рискам, присущим процессу кредитования вообще (кредитный, процентный и т.д.), добавляются специфические ипотечные риски вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов. Виды банковских рисков первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов, а также предложенные автором способы управления ими представлены в таблице.

Одна из следующих проблем, препятствующих расширению ипотечного бизнеса для многих банков, - сложность его организации. Во-первых, это связано с нехваткой квалифицированных кадров в сфере ипотечного жилищного кредитования и четкой политики руководства. Ипотечное направление является новым для россий-

Система рисков при ипотечном кредитовании

Банковские риски первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов Основные методы уп равления рисками

Внутрибанковские Законодательные

Кредитный (риск неплатежа) Качественный андеррайтинг клиента; комплексное страхование; оценка качества кредитного портфеля; ограничения в выборе объектов кредитования Субсидирование из бюджета процентной ставки по кредитам или величины первоначального взноса; регулирование механизма отселения недобросовестного заемщика из квартиры, обремененной залогом

Процентный Применение переменной процентной ставки; мониторинг сроков изменения процентных ставок; анализ сроков активов и пассивов; выпуск ипотечных облигаций Контроль Правительства РФ за чрезмерным завышением ставок предложения коммерческими банками

Рыночный Страхование изменения стоимости квартиры Контроль государства за ростом цен на квартиры

Риск ликвидности Привлечение долгосрочных заемных средств; лимитирование долгосрочных ипотечных займов и рефинансирование ипотечных кредитов Установление нормативов и ограничение деятельности ипотечных кредиторов только низкорискованными операциями

Риск досрочного погашения кредита Введение системы штрафов при досрочном погашении обязательств; запрет на досрочное исполнение обязательств по кредитному договору в течение определенного периода

Риск потерь от дефолта закладных Распределение величины рисков между кредитором и АИЖК Дотирование со стороны местного или федерального бюджета

Риск потерь от единовременного падения процентных ставок по кредитам и от досрочного погашения ипотечных ссуд Поиск банками альтернативных источников рефинансирования; проведение политики АИЖК по удешевлению кредитов Введение страхования пулов ипотечных кредитов, выступающих обеспечением ипотечных ценных бумаг, а также страхование отдельных траншей и классов структурированных ипотечных ценных бумаг

ских банков, ими не накоплено достаточно опыта, не существует методик обучения персонала, недостаточно отлажен механизм выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков. Во-вторых, во всем мире ипотечный бизнес считается очень трудоемким (за счет сложной процедуры андеррайтинга заемщика и работы с просроченной задолженностью). Поэтому для определения платежеспособности заемщика за рубежом используются дорогие методики андеррайтинга, а для работы с просроченной задолженностью банки прибегают к помощи коллектор-ских агентств. В России для банков с небольшими объемами потребительского и ипотечного жилищного кредитования такие услуги являются слишком дорогими, а отказ от них еще более увеличивает трудоемкость процесса выдачи ипотечных жилищных кредитов. В-третьих, во многих банках еще не создана эффективная организационная структура, занимающаяся ипотечным жилищным кредитованием. Для того чтобы ипотечный бизнес был успешным, банкам целесообразно создавать специальные структурные подразделения, ведающие вопросами ипотечного кредитования. Во многих российских банках уже созданы особые подразделения - ипотечные центры, специализированные на данном виде деятельности. В ипотечных центрах потенциальные заемщики могут получить консультацию по вопросам ипотечного кредитования, оформить кредит, заключить договор со страховой компанией и т.д. Здесь же производится и дальнейшее обслуживание кредитов. Когда объем ипотечного портфеля будет достаточно большим, возможно выделение этого подразделения в дочерний специализированный банк, занимающийся только ипотечным кредитованием. Это позволит снизить издержки и риски ипотечного кредитования, а также развить в нашей стране систему недепозитных кредитных институтов.

Кроме внутрибанковских факторов, препятствующих росту объемов ипотечного жилищного кредитования, существуют и внешние ограничители в виде дефицита строящегося жилья и быстрого роста цен на жилье. Политика государства в настоящее время направлена на активизацию жилищного строительства: если рынок ипотечных жилищных кредитов будет развиваться быстрее, чем рынок жилья, то спрос на жилье будет превышать его предложение. Соответственно, цены на жилье будут расти, делая его еще более недоступным для широких слоев населения.

Решение проблемы нехватки жилья возможно с участием банков в жилищном финансировании путем разработки собственных программ ипотечного жилищного кредитования. Одной из таких программ может быть приобретение физическими лицами квартир в строящихся жилых домах, инвесторами которых являются партнеры банка. Среди саратовских банков по подобной схеме работает ЗАО «Поволжский немецкий банк». «Поволжский немецкий банк» сотрудничает с целым рядом строительных компаний, таких как «Кронверк», «Союз», «А-1», хорошо зарекомендовавшими себя на строительном рынке региона6. Кредиты на покупку жилья банк выдает по стандартам АИЖК, т.е. по ставке от 11,5 до 14,5% в зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса. Такие процентные ставки являются достаточно конкурентоспособными на рынке и могут привлечь большее число потенциальных заемщиков.

Помимо сотрудничества со строительными компаниями перспективным направлением для банков в области ипотечного кредитования и жилищного финансирования может быть кредитование производителей и поставщиков строительных материалов, инвесторов и застройщиков домов, квартиры в которых также могут быть реализованы с помощью ипотечных жилищных кредитов.

Перечисленные выше проблемы препятствуют расширению деятельности многих российских банков на рынке ипотечных жилищных кредитов. Тем не менее, несмотря на значительные трудности, в первой половине 2006 г в России было выдано почти 80 тыс. ипотечных займов. По сравнению с началом 2005 г количество банков, выдающих ипотечные жилищные кредиты, увеличилось на 40%7. С увеличением количества кредиторов на рынке ипотечных жилищных кредитов сложилась реальная конкуренция между банками. Чтобы выиграть в конкурентной борьбе, банки постоянно улучшают условия ипотечного жилищного кредитования. Так, в настоящее время прослеживается тенденция к снижению процентных ставок на ипотечные жилищные кредиты. Снижая процентные ставки, банки рассчитывают на дополнительный приток клиентов. Однако у тенденции снижения ставок по кредитам есть естественные ограничители в виде ставки рефинансирования Банка России и уровня инфляции. Экономически необоснованное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к росту цен на недвижимость, но и к неудачам в размещении ипотечных ценных бумаг на рынке.

Кроме снижения процентных ставок, банки изменяют размеры первоначального взноса. Первый шаг в этом направлении сделал Банк Москвы, отменив в июне 2006 г. первоначальный взнос для клиентов, оформивших получение ипотечного жилищного кредита летом. В сложившейся ситуации, при постоянном росте цен на недвижимость банки не несут дополнительных рисков, отменяя первоначальный взнос на квартиру, так как всего за два месяца квартира в Москве в состоянии подорожать на 10 - 20%, т.е. на размер обычного первоначального взноса. Однако если цены на недвижимость начнут снижаться, то обеспечение по кредиту станет меньше, чем сам кредит. Это может привести к росту просроченной задолженности.

Рост конкуренции на рынке ипотечных жилищных кредитов заставляет банки расширять ипотечный продуктовый ряд. Все больше банков выходит на рынок загородных домов и новостроек. Однако при ипотечном жилищном кредитовании возможно предложение гораздо большего объема услуг, например: кредитование приобретения объекта на этапе строительства, кредитование строительства индивидуального дома, кредитование ремонта и отделки дома, кредитование ремонта и благоустройства квартиры, участие в финансировании долевого строительства. Вследствие несовершенства российского законодательства эти продукты являются высокорискованными и практически не включаются банками в ипотечный продуктовый ряд.

Таким образом, главным фактором развития ипотечного жилищного рынка в России стало значительное усиление конкуренции за счет выхода на него практически всех крупнейших сетевых банков. В результате этого произошла либерализация требований, предъявляемых к заемщикам, наметилось существенное улучшение усло-

вий кредитования. Дальнейшее развитие ипотечного жилищного кредитования потребует самостоятельного выхода банков на вторичный рынок ипотечных жилищных кредитов путем секьюритизации ипотечных активов, т.е. развития недепозитной модели ипотечных институтов - ипотечных банков.

1 См.: Гарипова З.Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. 2004. № 6. С. 51.

2 Крупнов Ю.С. Проблемы развития ипотечного жилищного кредита в России // Финансы и кредит. 2005. №8(176). С.15.

3 См.: http://www.rusipoteka.ru/rus-now.htm

4 См.: Крупнов Ю.С. Указ. соч. С.16.

5 См.: http://www.rusipoteka.ru/interwies/shitov-7.htm

6 См.: Ипотечное кредитование строящегося жилья: Новые партнерские программы и проекты Поволжского немецкого банка // Саратовская областная газета. 2006 12 окт. С.3.

7 См.: Ь^УЛт^. banki.ru/news/daytheme/7I Р= 196132

УДК 336.71

О СУШНОСТИ И ЭАЕМЕНТАХ ИНФРАСТРУКТУРЫ ИНФОРМАЦИОННОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ БАНКОВСКОЙ ДЕЯТЕАЬНОСТИ

Т.В. Наумова,

соискатель кафедры банковского дела, СГСЭУ

ВЕСТНИК. 2007. № 17

В условиях современной рыночной экономики деятельность любого хозяйствующего субъекта невозможна без использования широкого массива информации и современных информационных технологий. В этом отношении не является исключением и банковская деятельность. Самостоятельность коммерческих банков, усиление конкуренции между ними, коммерческий характер их деятельности, функционирование на различных секторах финансового рынка обуславливают заинтересованность каждого коммерческого банка в наличии оперативной, достоверной, достаточной и доступной информации. В последние годы существенно увеличились затраты коммерческих банков на приобретение информационных ресурсов, усилились требования к поставщикам банковской информации по ее объему и качеству В связи с этим правомерно утверждать, что наличие инфраструктуры информационного обеспечения банковской деятель -ности, ее способность удовлетворить в полном объеме запросы коммерческих банков в информационных ресурсах становятся важнейшими факторами обеспечения жизнедеятельности и финансовой устойчивости лю -бого коммерческого банка. Неслучайно поэтому то, что в последние годы Правительство РФ и Банк России уделили важное внимание вопросам развития информационной инфраструктуры банковской деятельности в своих программных документах - Основных направлениях единой государственной денежно-кредитной политики и Стратегии развития банковского сектора Российской Федерации до 2008 г.

По нашему мнению, инфраструктуру информационного обеспечения банковской деятельности можно определить как совокупность институтов, осуществляющих информационное обслуживание коммерческих банков. Учитывая масштабность «потребляемой» коммерческими банками информации и многочисленность информационных институтов-поставщиков банковской информации, актуальной представляется проблема структурирования инфраструктуры информационного обеспечения банковской деятельности, выделения и характеристики составляющих ее элементов.

Вопрос о структурировании инфраструктуры информационного обеспечения банковской в экономической литературе рассмотрен лишь фрагментарно. В частности, в «Российской банковской энциклопедии» отмечается, что «информация, необходимая банкам, обычно представляется специальными агентствами - кредит-бюро, в ряде стран сведения, в которых нуждаются банки, можно почерпнуть в многочисленных справочниках (торговых и промышленных регистрах), журналах, специальных оперативных изданиях, а также запросить в центральном банке, где ведется картотека клиентов »1.

В учебнике «Банковское дело» отмечается следующее: «Необходимая информация о макроэкономических отношениях, как правило, содержит-