Недвижимость подстроят под ипотеку

Банк России планирует ввести вместо общих понятий более детализированную разбивку жилых и нежилых объектов – это нужно для определения надбавок к коэффициентам риска по кредитам по каждому из видов залога, выступающего обеспечением по ипотеке. Механизм позволит ЦБ оперативно регулировать небольшой, но растущий рынок ипотеки на ИЖС, одновременно сдерживая рост «перегретых» сегментов ипотеки. Для банков основной проблемой станет оценка стоимости новых видов залогового имущества.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Банк России опубликовал проект указания, уточняющего виды активов, к которым устанавливаются надбавки к коэффициентам риска. В частности, прежние понятия «жилое и нежилое помещение» заменяются определением объектов недвижимости, которые подразделяются на здания, сооружения, земельные участки, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, а также машино-места.

Таким образом, с 2024 года ЦБ сможет более точно классифицировать залоги, выступающие обеспечением по кредитам физлицам при установлении по ним коэффициентов риска. Также предлагается выделить в отдельный код активов требования по кредитам на ИЖС, обеспечением по которым выступают земельный участок под строительство и само строение.

Эксперты отмечают, что на фоне активного роста ипотеки Банк России регулярно заявляет о необходимости охлаждения (см. “Ъ” от 11 февраля). В частности, с 1 июня ЦБ уже обязал банки применять надбавки к коэффициентам риска в отношении кредитов на жилье, приобретаемое по договору участия в долевом строительстве, в том числе в течение года после его ввода в эксплуатацию (см. “Ъ” от 18 апреля).

При этом рынок ипотеки на ИЖС, для которого новым указанием ЦБ планируется ввести отдельные коды для определения надбавок к коэффициентам риска, растет, но его доля невелика.

В 2022 году на ипотеку в сегменте ИЖС приходилось 6,3% всех сделок (см. “Ъ” от 13 февраля). Как уточнили в АО «Дом.РФ», за счет ипотеки на ИЖС было профинансировано строительство 3,6 млн кв. м индивидуальных домов, тогда как в 2021 году — всего 1,1 млн кв. м.

Первый зампред правления Сбербанка Кирилл Царев в кулуарах «Финансового конгресса» Банка России сообщил, что доля кредитов по ИЖС в банке растет — в прошлом году она составляла 4–5%, а в июне выросла до 10,6%. До конца года в Сбербанке ожидают роста общего объема выдачи кредитов на ИЖС до 300 млрд руб., в три раза больше, чем в 2022 году.

Эксперты отмечают, что представленные Банком России корректировки согласуются с трендом на популяризацию кредитов на приобретение земельных участков и строительство загородных домов. По словам управляющего директора по валидации «Эксперт РА» Юрия Беликова, после роста цен на квартиры они стали недоступны для многих граждан в городах-миллионниках даже в ипотеку. Альтернативой, говорит эксперт, выступает строительство загородного дома, что также согласуется с изменением образа жизни и переходом многих граждан на удаленный режим работы.

Новый подход к регулированию залогового кредитования со стороны Банка России станет более гибким. Так, ЦБ сможет устанавливать повышенные коэффициенты для тех сегментов, где есть перегрев, отмечает главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк. По словам директора интеграционных рисков банка «Дом.РФ» Ивана Ларионова, предложенные изменения «позволят регулятору оперативно отслеживать динамику кредитования ИЖС и в случае необходимости оперативно принимать решения об изменении надбавок к коэффициентам риска по таким кредитам».

Вместе с тем, уточняет заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин, данные изменения могут оказать потенциальное влияние на нишевые сегменты ипотечного рынка, однако с учетом его незначительной доли в портфеле банков влияние на рынок в целом будет малозаметным.

Эксперты отмечают, что основная проблема лежит в сложностях оценки стоимости залога. Но банкам нужно будет компенсировать сокращение платежеспособного спроса на классическую ипотеку, чтобы поддержать выдачи, добавляет Юрий Беликов, поэтому «они адаптируются».