Проектное финансирование бьется за чистоту рынка

Средства дольщиков по-прежнему остаются основным источником финансирования строительства жилых домов. Но в последние годы, отмечают эксперты, стала постепенно возрастать доля проектного финансирования. И чем прозрачнее будет становиться рынок, тем выше будет эта доля.

Сегодня существует довольно много механизмов финансирования строительных проектов — от бартерных схем или публичного заимствования до привлечения средств дольщиков. Но основных вариантов все же не так много — строительство на собственные средства с привлечением банковских кредитов, строительство на средства дольщиков и проектное финансирование.

Поделили доли

"Доли между источниками финансирования распределяются, как правило, следующим образом: на собственные средства компаний приходится 15-20 процентов от капитала проекта, средства дольщиков составляют от 20 до 80 процентов. Доля банков доходит до 80 процентов", — говорит Елена Кузнецова, заместитель директора по экономике и финансам ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург".

Председатель совета директоров O2 Development Виктор Осокин добавляет: "Основные схемы кредитования девелоперских организаций — это прямое кредитование и проектное финансирование; синдицированное кредитование или приобретение банком доли в уставном капитале инициатора проекта встречаются крайне редко. Наибольшей популярностью пользуется смешанная проектно-залоговая схема: использование целевое, источники погашения "завязаны" на конкретный проект; залогом могут выступать другой объект недвижимости, земля, на которой планируется стройка, доли общества-застройщика, акции компании и другие условия, минимизирующие риски невозврата кредита". По такой схеме в Петербурге работает ряд компаний, при этом говорить о широкой распространенности схемы проектного финансирования нельзя: заемными средствами в Петербурге пользуются менее половины застройщиков.

В жилищном строительстве распространены привлечение средств дольщиков по 214-ФЗ и создание ЖСК. Пока оптимальная на сегодня схема — именно привлечение средств дольщиков, неудивительно, что этот механизм выбирается застройщиком как минимум в двух третях случаев. Такая схема финансирования дает возможность получить и банковский кредит для увеличения оборотных средств — это значительно проще, чем договориться о проектном финансировании.

"Основные сложности, препятствующие компаниям воспользоваться проектным финансированием, — отсутствие необходимого обеспечения и несоответствие жестким требованиям банков на этапе заключения договора. Проектное финансирование как инструмент привлечения средств, если говорить о практике, доступно в основном крупным компаниям, которые давно состоят с банками в партнерских отношениях. Как несомненный плюс такой схемы можно отметить высокую уверенность в том, что строительство будет завершено в срок", — говорит Галина Гараева, генеральный директор компании "Континент".

Механизм в действии

Механизм проектного финансирования действует следующим образом: после аккредитации проекта банком и начала кредитования застройщик-инвестор занимается привлечением финансовых средств от частных инвесторов, а банк-кредитор — контролем распределения финансовых потоков и самой стройки. Основными плюсами проектного финансирования для застройщиков является в первую очередь гарантированное финансирование, а кроме того — дополнительный внешний контроль рисков и имиджевые "доходы". Из недостатков, в частности, высокие ставки и комиссии, жесткие требования к документации, подготовка которой занимает достаточно большое количество времени, и контроль проекта банком.

При этом спрос на проектное финансирование в строительном секторе формируется на высоком уровне. Во многом это определяется как раз спецификой отрасли — средний экономический цикл составляет обычно не менее трех лет, при этом конъюнктура рынка достаточно изменчива, находится в сильной зависимости от общей макроэкономической ситуации, и это, собственно, диктует потребность в длинных кредитах с гибкими условиями обслуживания. Вместе с тем пока проектное финансирование не получило необходимого широкого распространения. "Основной причиной остается и относительная сложность таких механизмов, требующих значительных компетенций и высокой степени участия от кредитора, сопровождающихся довольно высокими издержками для кредитной организации (оценка, подготовка, аудит) и зачастую плохо прогнозируемыми рисками, что при условии сравнительно низкой конкуренции в финансовом секторе не дает этим форматам достаточных условий для развития. В общем, практика применения пока не масштабная. Как правило, мы видим, что в последние годы проектное финансирование реализуется в наиболее крупных и долгосрочных, чаще всего инфраструктурных проектах с участием государства или квазигосударственных компаний. Полагаю, массового распространения таких механизмов кредитования стоит ожидать по мере развития конкуренции как в банковской среде, так и, собственно, в строительном комплексе, когда сужение рентабельности сформирует запрос на значительное повышение эффективности", — рассуждает Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент".

Впрочем, далеко не все крупные девелоперы прибегают к проектному финансированию. Финансовый директор компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Анатолий Сегаль рассказал: "Компания традиционно работает с двумя источниками финансирования строительных проектов: это собственные средства концерна YIT и средства дольщиков. Думаю, что в перспективе возможно изменение нашей политики и привлечение банковских кредитов или соинвестров для реализации больших инфраструктурных проектов комплексного освоения территорий".

Тенденция последних лет — увеличение на рынке доли проектов с привлечением проектного финансирования, однако для того чтобы эта схема оставалась привлекательной для застройщиков, процедуру получения проектного финансирования необходимо упростить, сократить сроки одобрения кредита, снизить долговую нагрузку на застройщика.

Несомненным плюсом проектного финансирования является возможность получить от банка до 70% бюджета проекта на длительный срок, иногда — больше. Недостатки у схемы тоже имеются: строительство оказывается зависимым от колебаний финансового рынка; большое количество условий (в том числе высокие ставки) приводит к существенному увеличению долговой нагрузки на застройщика; конечная стоимость квадратного метра для покупателей тоже увеличивается.

Вице-президент НП "Российская гильдия управляющих и девелоперов" Павел Гончаров говорит:"Проектное финансирование в мировой практике является одним из наиболее распространенных механизмов привлечения средств на реализацию девелоперских проектов. Существующие в России схемы не совсем соответствуют классическому, "академическому" определению проектного финансирования. Развитие рынка и повышение профессионализма девелоперов и прозрачности их деятельности ведут к развитию применяемых при строительстве жилья подходов к финансированию".

Снизить риски

Проектное финансирование позволяет снижать риски в проектах в сфере жилой недвижимости, так как строительный цикл в меньшей степени "завязан" на текущие продажи. Соответственно, открытая кредитная линия, которая покрывает возведение здания, позволяет минимизировать возможные риски для дольщиков. Подобная практика более широко распространена среди зарубежных застройщиков, работающих в Петербурге.

Девелоперы традиционно воспринимаются банками как привлекательная категория клиентов, и сфера жилищного строительства в приоритете. Однако одним из трендов на рынке является более внимательное отношение к застройщикам-заемщикам и более тщательная оценка финансового состояния как компании, так и всего холдинга в целом. "С одной стороны, от этого застройщикам стало немного сложнее, но с другой стороны — такой подход положительно сказывается на качественном уровне строительной отрасли", — считает Павел Гончаров.

Некоторые крупные застройщики провели IPO (первичное публичное размещение акций). Продажа ценных бумаг приносит средства, которые не надо возвращать, однако в этом случае компании приходится рассказывать о своих финансовых показателях. Далеко не все фирмы в строительной сфере к этому готовы. "В целом самым дешевым кредитором по-прежнему остается дольщик. Что касается проектного финансирования, то в этом случае, как правило, не менее 20 процентов вкладывает собственник, и только оставшуюся часть предоставляет банк. Процентная ставка исчисляется в каждом случае по-разному, но в среднем она составляет около 13 процентов. Что касается привлечения соинвестора, то это достаточно сложный процесс, зачастую строящийся на личных контактах, даже в том случае, если соинвестором является государство", — говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге.

Тем не менее в будущем могут появиться и новые схемы финансирования, считает директор Санкт-Петербургского филиала Банка Москвы Алексей Кольчик. "Одним из самых прибыльных сегментов проектных схем в отсроченной перспективе, на мой взгляд, может стать инвестиционное финансирование апартаментов, которое предусматривает различные варианты реализации. В этом году, насколько мне известно, планируются несколько подобных проектов без участия банков. И хотя пока у них есть ряд проблем с получением разрешительной документации, за такими проектами будущее", — прогнозирует он.

"Проектное финансирование минимизирует риски жильцов и кредитных организаций, что, безусловно, является плюсом. Однако есть и минусы, к которым в первую очередь относится увеличенный документооборот, поскольку все договоры долевого участия необходимо регистрировать в ФРС, а при выводе жилья из залога банка договор собственности приходится регистрировать повторно. Тем не менее проектное финансирование, которое сейчас действует на рынке в рамках 214 ФЗ, является одной из интересных и прибыльных стратегий. Конечно, это в большей степени относится к основным участникам рынка, которые имеют опыт в разработке бизнес-планов и их реализации", — резюмирует господин Кольчик.