Неравенство и в новостройках

Неравенство среди регионов приводит к тому, что иногородние покупатели, выбирая недвижимость в Москве и Московской области, ориентируются на разные зоны агломерации. К такому выводу пришли исследователи из НИУ ВШЭ, Института географии РАН и КБ «Стрелка». Ближнее Подмосковье стало своеобразной «территорией входа» для приезжающих из других регионов — там сконцентрированы значительные объемы недорогого жилья. Вместе с тем текущая политика разрастания города и бюджетных вливаний в наращивание темпов строительства может привести к усилению миграционного потока в столичный регион.

Московский социальный лифт, как выясняется, действительно работает через рынок подмосковной недвижимости

Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ / купить фото

В Москве среди покупателей жилья 17,3% приходится на жителей других регионов, а в Мособласти — 23,7%. Такие данные приводятся в исследовании НИУ ВШЭ, Института географии РАН и КБ «Стрелка» «Межрегиональная миграция, рынок жилья и пространственный сдвиг в городах с пригородами: взаимосвязи на примере Москвы». Так, «покупатели-нерезиденты покупают 2,4–2,5 млн кв. м, обеспечивая жильем около 100 тыс. мигрантов, или около 40% чистого миграционного притока в московскую агломерацию (230–250 тыс. человек ежегодно)», говорится в исследовании. Ранее эксперты «Института экономики города» оценивали возможность приобретения жилья в Московской агломерации как «сильно затрудненную».

Наиболее активно недвижимость в Московской агломерации покупают жители городов с численностью от 100 до 250 тыс. человек. На них приходится 17% трудовой миграции в Москву и 10,4% в область. Жители крупных городов (от 500 тыс. человек) значительно меньше заинтересованы в этом — «экономика таких городов обеспечивает достаточно высокий уровень доходов населения, что делает временную трудовую миграцию в Москву непривлекательной», поясняют авторы исследования. Наименьший уровень покупательской активности наблюдается в малых городах и сельской местности — в силу отсутствия финансовой возможности приобрести квартиру в столичном регионе они чаще всего вынуждены снимать ее.

Выбор того или иного района обусловлен, в частности, регионом, из которого приехали покупатели.

«Резкое деление на регионы—доноры трудовых ресурсов, с одной стороны, и ресурсные регионы, жители которых выступают главным образом покупателями жилья, является ярким выражением пространственного неравенства»,— подчеркивают эксперты. Например, жители добывающих регионов (ЯНАО, ХМАО) предпочитают квартиры непосредственно в Москве — среди них высока доля покупателей жилья бизнес-класса в центральной части города. Для покупателей из небогатых регионов наиболее доступна 30-километровая зона между МКАД и Малым московским кольцом («бетонка» — кольцевое шоссе в Подмосковье), где в 2015–2017 годах строилось до 70% нового столичного жилья.

В итоге ближняя пригородная зона столицы стала «территорией входа» для мигрантов. В ближнем Подмосковье с учетом значительного количества недорогого жилья доля покупателей из других регионов достигает 24%, а за 25-м километром она достигает уже 32–45%. На Московскую область, по данным Росстата, в 2019 году пришлось 10,7% всего построенного в России жилья, в Москве же введено 6,3% всего сданного в эксплуатацию российского жилья — по итогам 2019 года его было построено 5 млн кв. м. По данным столичных властей, жилье в Новой Москве остается самым доступным в городе — с 2012 года там построено более 12,7 млн кв. м.

Только в 2010–2018 годах в рамках программы «Жилище» московские власти потратили 726 млрд руб., а на реализацию программы реновации в 2017–2021 годах требуется 450 млрд руб. Бюджетные вливания позволяют застраивать удаленные территории недорогим жильем, повышая привлекательность переезда в регион. «Фактически государство финансирует процесс нарастающей концентрации населения и экономической активности в Москве, хотя официальная региональная политика и пространственная стратегия заявляют противоположные цели»,— считают авторы исследования.

Как девелоперы создают в Москве транспортную воронку