«Мы не готовы войти в КРТ, предложенный механизм сырой»

Строительный рынок Екатеринбурга в 2021 году показал рекордные результаты по вводу новых объектов и спросу на жилье. В интервью «Ъ-Урал» гендиректор «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер рассказал, стоит ли ожидать падение спроса на жилье в 2022 году, насколько вырастут цены на новостройки и о новых проектах компании в Екатеринбурге и Сочи.

Фото: предоставлено «Атлас Девелопмент»

— Хотелось бы начать с недавней истории по строительству апарт-отеля в Сочи. Вы не смогли приступить к строительству из-за судебного разбирательства с подрядчиками. Как сейчас обстоят дела, не отказываетесь ли вы от проекта?

— Мы бы не хотели пока комментировать эту ситуацию — пока не закончатся все судебные процессы. Но ситуация такая: мы наняли компанию, компания не выполнила свои условия в полном объеме. Это два физических лица из Екатеринбурга. Поскольку они в полном объеме не выполнили условия, мы расторгли с ними договор. Владельцами участка и инвесторами является наша компания. Их требования являются абсолютно необоснованными. Не знаю, как это воспринимать и почему люди так поступили. Мы точно ничего никому не должны, поэтому скоро наше решение о расторжении договора вступит в законную силу и тогда мы все карты раскроем.

— В прошлом году вы говорили, что кроме Сочи вы хотите строить жилье и в Крыму. Сохранились ли эти планы?

— От Крыма мы отказались. Пока у нас есть в Сочи сейчас несколько площадок, которыми мы занимаемся. В Сочи сейчас ввели мораторий на строительство жилья в связи с разработкой нового генплана.

Пока мы проектируем несколько площадок под апарт-отели. Как раз после, как завершится эта история с судом, мы можем все рассказать, а там есть, что рассказать.

— Если говорить в целом про ситуацию на рынке. Как бы вы охарактеризовали развитие строительной отрасли в прошлом году?

— У нас в среднем, грубо говоря, девелоперский цикл длится два года — от начала строительства до ввода. Очень много проектов было заложено в 2019-2020 годах, а в 2021 году произошла их сдача. С точки зрения объема сдачи квадратных метров и продаж — был очень хороший год.

Сейчас могу сказать, что спрос меньше не стал — покупатели активно приобретают, оформляют ипотеки, какого-то падения интереса не замечаем. У нас активно идут продажи на каждом проекте. Рынок на этот год мы видим достаточно стабильным.

По цене также видим, что он скорректируется вверх, потому что очень сильно продолжают расти в цене стройматериалы. Сейчас колоссальная нехватка рабочей силы, а стоимость рабочей силы растет галопирующими темпами. Поэтому растут затраты подрядчиков. При наличии спроса цена будет, как минимум, на уровне инфляции, наши аналитики думают, что 10% рынок в этом году точно покажет, при текущем спросе и росте инфляции это отразится на стоимости 1 кв. м.

— Вы сказали, что нет падения покупательского спроса. А в 2021 году вы ожидали, что в 2022 спрос охладеет? Есть ли предпосылки, что к середине-концу года это произойдет?

— Людям нужно новое жилье. В наших прогнозах мы не видели, что будет какое-то падение, падения на текущий момент нет. Думаю, все будет абсолютно нормально с рынком, потому что происходит инфляция, происходят достаточно большие вливания денег в экономику. Рынки развиваются, люди получают зарплату, зарплаты растут. Спрос точно вырастет, нет никаких предпосылок к тому, чтобы он стал ниже.

— Как может скорректировать спрос, насколько отмена субсидированной ипотеки, пока она будет действовать полгода (федерального решения по дальнейшим планам еще нет), и какой дальнейший прогноз по повышению ставок ЦБ?

— Ставки ЦБ, на мой взгляд, еще может быть рост: на днях я видел аналитику о годовой инфляции, она в годовом выражении показала чуть ли не 7%, но ЦБ активно с этим борется. Возможно, еще будет повышение ставки, но, наверно, уже оно будет последним, максимум, на полпункта. В дальнейшем, как нам обещали, уже будет снижение. Инфляционный пик мы уже прошли или проходим. Ипотечные ставки еще не отыграли все свое повышения и, на мой взгляд, еще будут расти. Откладывать покупку или надеяться, что завтра ставки будут ниже, не стоит.

— С чем сейчас связан дефицит рабочей силы?

— Отсутствие иностранной рабочей силы и огромное количество по всей стране строек. Москва в этом году сдала рекордный за всю историю объем квадратных метров. Очень сильно по всей стране развивается стройиндустрия. У нас огромный дефицит специалистов именно на рабочие специальности плюс закрытие границ для иностранной рабочей силы. Не хватает рук – кладочников, плиточников, арматурщиков — да всех, кто работает на стройплощадке.

— Насколько выросли зарплаты рабочих?

— Это лучше спрашивать у наших подрядчиков, но мы знаем, что есть уже цифры 60-90 тыс. руб., когда до пандемии люди зарабатывали 30-40 тыс. руб. Мэр Москвы Сергей Собянин предложил автоматизировать процессы, брать людей из регионов и платить им по 150 тыс. руб. Идея, конечно, интересная, но откуда люди в регионах? У нас их нет. Чтобы автоматизировать процессы подрядчик должен купить автоматизированную линию, но у подрядчиков денег нет.

Если говорить в целом об отрасли: почему у нас такая нехватка специалистов? Потому что в 2000-е годы был большой пробел в профтехучилищах, специалистов-преподавателей осталось очень мало. Сейчас у нас никто профессионально этим не занимается, и чтобы появились такие люди, необходимо возрождать эту индустрию. Сейчас мы даже обсуждаем такой вопрос: например, СРО собирает огромное количество взносов, которые мы платим, эти деньги лежат на депозитах. На базе СРО можно создавать профессиональные образовательные учреждения, и эти деньги инвестировать в создание подобных учреждений, но необходимо стандартизировать систему обучения. Этим должно заниматься государство, а не частный бизнес. Когда появятся кадры, тогда мы не будем так зависимы от иностранной рабочей силы. Сейчас мы очень сильно от нее зависим.

— Некоторые участники рынка в прошлом году заявили, что скачок цен на жилье произошел в большей степени из-за ввода эскроу-счетов. Вы согласны с этим?

— Объективно, все дало удорожание.

Эскроу-счета дали примерно 5 тыс. руб. на 1 кв.м. Мы подсчитали для себя: обслуживание кредита, дополнительный специалист — вот у нашей компании на 5 тыс. руб. удорожание. Это именно из-за эскроу-счетов. Естественно, подорожали стройматериалы — на 40% с лишним. Рост цен на рабочую силу — тоже дало естественное удорожание. Самый-самый минимальный параметр, почему подорожало жилье — льготная ипотека.

Из-за льготной ипотеки появился дополнительный объем клиентов. Самые главные факторы — рост цен на стройматериалы, рабочую силу и эскроу-счета. Это действительно глобально.

— Замечаете ли вы распределение интересов, например, продолжается ли тренд на сокращение площадей — люди покупают квартиры меньшей площади?

— Пятый или шестой год подряд мы наблюдаем, что ежегодно на 3-5% снижается средняя площадь квартиры, потому что доходы населения страны не растут официально, они растут только у определенных слоев населения. А средний чек себестоимости 1 кв. м растет. Поэтому все пытаются найти баланс и постепенно площади квартир снижаются.

Вторая тенденция, почему это происходит: непосредственно к нашим проектам мы делаем очень много инфраструктуры для жителей. У нас проект жилой экосистемы — в ЖК есть инфраструктура, где ты можешь проводить время с детьми, отдохнуть, провести праздники. Тебе уже не нужна огромная квартира, где ты все сценарии жизни проводишь. Не только мы — очень многие компании делают сейчас, например, отдельные кладовки. То есть, из квартиры что-то забирается в общедомовое пространство, благодаря этому происходит снижение площади квартиры. Жилая экосистема — когда на твоей территории дома и есть почти все для жизнедеятельности человека: детский сад, больница, фитнес, магазины, аптека, рестораны, кафе — 90% того, что тебе надо для жизни, ты получаешь у дома. Мы сейчас разрабатываем некий стандарт экосистемы и хотим, чтобы он был рекомендованным стандартом. Занимаемся с профильным комитетом Государственной думы, чтобы они его рассмотрели.

— Сегодня активно обсуждается комплексное развитие территорий (КРТ). Вы будете участвовать в этой программе? Как оцениваете этот механизм?

— Вообще, это идея правильная, у нас очень много территории, которые уже не отвечают требованиям для проживания людей. Должен быть механизм, который позволяет эти территории реновировать.

На сегодняшний день, в большей степени, мы пока не готовы войти в программу, считаем, что предложенный механизм сырой. Сегодня, например, при выигранном конкурсе на эту территорию может случиться так, что люди потом переголосуют или проголосуют выйти из нее. У тебя тогда могут быть какие-то выпадающие куски этой территории. И что нам с этим делать?

Здесь у нас будет нормальный дом, здесь старый дом, а может, выйдет дом с самым большим земельным участком. То есть, эта ситуация непрогнозируемая для всех девелоперов. У нас нет решения «идти-не идти» в КРТ, но в больше степени пока «не идти» — посмотрим, как эта тема будет развиваться. Мне, честно, не нравится тот механизм, который сейчас есть, потому что он нам не гарантирует доведение этого проекта до конца.

— Если не по КРТ, у вас есть планы по новым проектам в Екатеринбурге на этот год?

— В декабре мы начали третью очередь «Парка столиц», в этом году начнем строить третью очередь проекта 4You.

Мы запустим еще один проект на автовокзале — около 70 тыс. кв. м. Это будет формат жилой экосистемы «комфорт +», он находится на этапе проектирования, планируем к концу года выйти на стройку. Сейчас там есть и частный сектор — мы дорабатываем вопросы с землей, поэтому сказать конкретно локацию пока не можем.

Кроме того, в проектировании находится еще три площадки под жилые проекты.

— Кроме Екатеринбурга и Сочи у вас были планы выйти на московский рынок?

— В Москве мы смотрим площадки, но, честно говоря, каких-то результатов, которыми можно похвастаться, нет. В Москве достаточно сложная экономика: при высокой цене продаваемого метра там очень дорогие земельные участки, и землевладельцы практически всегда под готовый к строительству участок закладывают и свою прибыль, и прибыль девелопера. Экономика у нас там пока не складывается. Но планы у нас есть: мы активно смотрим площадки под жилье в Москве.

— А как в Екатеринбурге обстоят дела с земельными участками?

— В Екатеринбурге, конечно же, есть проблемы с землей, потому что у нас вообще нет свободных земельных участков. И все, что мы сегодня осваиваем, это либо реновация, либо редевелопмент, либо расселение. Свободные территории у нас есть только на окраине города, но мы планируем строить только в центре и первом поясе. Наш продукт здесь чуть дороже, у него выше себестоимость, поэтому с таким продуктом нам на окраине будет сложно экономическую модель поймать.

— В прошлом году депутаты заксобрания вернули градостроительные полномочия администрации Екатеринбурга. Как оцениваете решение?

— Положительно. Сейчас руководство города и стройкомплекса Екатеринбурга во главе с Рустамом Галямовым — люди, которые позитивно меняют строительный регламент и подход работы с девелоперами. Можно сказать, те проблемы, которые накопились у нас при предыдущем руководстве, нынешнее руководство практически решило и активно занимается развитием стройиндустрии. Таким людям надо доверять и передавать полномочия — они в состоянии не политически манипулировать, а заниматься эффективной проработкой.

— Как у вас обстоят дела с логопарком «Кольцовский»?

— Проект развивается, но по нам сильно ударило повышение, как ключевой ставки, так и себестоимости строительства. Рынок логистики и складов А-класса в 90% устроен таким образом, что девелопер строит объект и сдает в долгосрочную, десятилетнюю аренду, и использует механизм банковского финансирования. Проектное финансирование, как правило, 70% на 30%. 70% дает банк, 30% — девелопер. Строится объект, сдается в аренду, как правило, крупной федеральной компании, и за счет дохода возвращает кредит.

Стоимость арендной ставки повысилась на текущий момент пока на 10-15%, а себестоимость строительства — на 50%. Плюс, ключевая ставка поднялась на 5%, то есть, стоимость кредита и обслуживания увеличилась, и эта модель в текущем моменте не интересна для нас. Она нерабочая. Ставки сейчас растут более медленно, так как на рынке еще есть какие-то склады, построенные по старым ценам. Поэтому этот рынок ставок инертен. Думаю, где-то через полгода-год произойдет некий баланс и рост этих ставок. Но сегодня условия для строительства новых складов неблагоприятные, пока нет баланса стоимости и себестоимости. В перспективе, рынок будет очень активно развиваться.

— Помимо экономической ситуации на развитие логопарка, у вас идут судебные споры с Минобороны…

— Абсурдность судов сложно комментировать. Я уверен, что в апелляции мы разберемся, и этот вопрос будет закрыт. Нам сейчас никаких ограничений это не приносит, потому что у нас есть действующее разрешение на строительство, мы здесь абсолютно спокойно строим. Это влияет только на то, чтобы получить новое разрешение на строительство.

— В данный момент, для какой компании идет строительство на территории логопарка?

— Строим склад на 30 тыс. кв. м, но пока нет определенности, под кого. Мы не договорились ни с одним из федеральных арендаторов, не можем сойтись на ставках.

— Насколько еще может вырасти стоимость на стройматериалы и за 1 кв. м жилья?

— Цены на стройматериалы до сих пор дорожают: сегодня я увидел как раз новые счета, нам пересчитали из-за повышения валюты. Сложно сказать, насколько с начала года стройматериалы подорожали: $1 подорожал на 3 руб., нам уже пересчитали ценники несколько раз. И стоимость квадратного метра на 10% точно будет выше, потому что спрос сохраняется, себестоимость растет, спрос на рабочую силу растет.