Правомочия владения и пользования жилым помещением: понятие и некоторые пределы осуществления

Осадченко Э.О.

Правомочия владения и пользования жилым помещением: понятие и некоторые пределы осуществления

Всякое определение должно в какой-то мере раскрывать содержание понятия, и определение права собственности должно показывать содержание этого права. Юридическая особенность права собственности как субъективного права, по справедливому замечанию Е.А. Суханова, «необходимо искать не столько в перечне (триаде) правомочий, являющемся лишь одним из возможных вариантов законодательной формулировки содержания этого права, сколько в самом характере данных правомочий» [1, с. 21].

Вопрос о том, что в содержание права собственности входят право владения, право пользования и право распоряжения, представляется бесспорным. Недаром все авторы, высказывающиеся против определения права собственности как права владения, пользования и распоряжения имуществом, не могут сами уйти от этой «триады», как они ее называют. Одни авторы предлагают свои определения, другие, осуждая традиционное определение, ничего не предлагают взамен. Но и те, и другие, когда им от общего определения приходится переходить к содержанию права собственности, неизменно оперируют понятиями владения, пользования и распоряжения.

Некоторые авторы (В.П. Мазолин, Л.В. Щенникова) делают вывод относительно возможности существования помимо правомочий владения, пользования и распоряжения таких прав, как право управления, контроля [2], права потребления, видоизменения [3, с. 16]. Мы согласны с мнением Т.В. Дерюгиной о том, что это ошибочный вывод, «каждое из указанных правомочий входит в содержание триады. И право управления, и право контроля, и право потребления, и видоизменения подпадают под понятие "право пользования", так как являются способами реализации права на извлечение плодов» [4, с. 39].

Законодатель так же четко указывает, что право собственности является не безграничным. Учитывая интересы государства, общества, право собственности, как и любое другое право, может быть ограничено. Пункты 2 и 3 ст. 209 ГК РФ [5] пытаются установить рамки таких ограничений. Действия собственника должны не противоречить закону и иным правовым актам, не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, не наносить ущерба окружающей природной среде.

Особенно это проявляется во владении, пользовании и распоряжении жилыми помещениями, что заставляет всерьез задуматься о необходимости выработки законодательного определения права собственности на жилое помещение. В действующем ЖК РФ [6] такого определения не содержится. Законодатель констатирует (п. 1 ст. 30 ЖК РФ), что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Правомочие владения традиционно определяется как фактическое господство над вещью, реальное обладание ею [7, с. 3], как юридически обеспеченная возможность обладания вещью [8, с. 36; 16, с. 36]. ЖК РФ прямо не определяет правомочие владения (хотя полезно было бы выделить это правомочие к жилому помещению), но оно реализовывается в ЖК РФ опосредованно как обеспечение возможности постоянно и беспрепятственно находиться в нем, контролировать его и постоянно использовать жилое помещение в целях удовлетворения своих потребностей. Данное правомочие специфично как по способам установления, так и по порядку осуществления.

Жилые помещения служат удовлетворению потребностей граждан в жилище. Поэтому законодатель (ст. 17 ЖК РФ, ст. 288 ГК РФ) последовательно формулирует правило, закрепляющее главнейшую функцию жилого помещения - служить для проживания граждан. Данная функция определяет сферу утилитарного применения жилого помещения, которая более всего связана с правомочием пользования им [9, с. 128].

Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества путем извлечении из него полезных свойств, его потребления. Право пользования жилым помещением предполагает возможность извлечения из него полезных свойств, обусловливаемых физическими (технико-экономическими) его особенностями, пользование жилым помещением означает использование его потребительских свойств, таких, как изолированность, безопасность, благоустроенность и т.д. Необходимо четко установить пределы пользования жилым помещением, так как формулировка в ЖК РФ не дает четкого ответа на этот вопрос. Законодатель не всегда последователен, определяя пределы осуществления как права пользования в частности, так и всего права собственности в целом. Так, в п. 2 ст. 209 ГК РФ и ст. 17

ЖК РФ указано, что «собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего его имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц...», т.е. обусловливаются основанными на закрепленных в законодательстве правах и интересах субъектов гражданского права. Прежде всего, гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения так же могут сдаваться их собственниками для проживания иных лиц на основании договора и служить для извлечения прибыли. При этом размещение в жилых домах промышленных производств не допускается (ст. 17 ЖК РФ, ст. 288 ГК РФ). Под промышленностью подразумевается отрасль производства, охватывающая переработку сырья, разработку недр, создание средств производства и предметов потребления. При этом необходимо отметить, что ч. 2 ст. 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Под профессиональной деятельностью понимается деятельность лиц творческих профессий: писатели, журналисты, художники, музыканты и т.д., реализация деятельности которых происходит в квартире. Под предпринимательской деятельностью граждан подразумевается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (ст. 2 ГК РФ).

Обязанность по пользованию жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей основывается на установленном в ст. 17 Конституции РФ [10] запрете на осуществление субъективных прав в ущерб правам и свободам других лиц и, по существу, означает, что права одного заканчиваются там, где начинаются права другого лица.

К пределам осуществления права на жилые помещения следует также отнести необходимость надлежащего обращения с жилым помещением ч. 4 ст. 17 ЖК РФ, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований (п. 6 Правила пользования жилыми помещениями) [11].

Предпринимательская деятельность может осуществляться как юридическими лицами, так и гражданами, но ЖК РФ говорит только о предпринимательской деятельности. В жилом помещении этим целям отвечает обязанность собственника нести бремя собственности, поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, а также использовать, например, под офис, как иногда нотариусы, педагоги или адвокаты. В качестве места нахождения юридического лица (его юридического адреса), на наш взгляд, может использоваться жилое помещение, принадлежащее одному из его учредителей по праву собственности, при согласии всех проживающих в нем лиц и при условии, что остается прежним основное назначение жилого помещение - быть пригодным для проживания (остается кухня, ванная комната и т.д.). Данное помещение не будет использоваться в нарушение прав и интересов проживающих в нем лиц и соседей, а также в нарушение санитарных и технических правил и норм, иных требований законодательства к жилому помещению, то есть, к примеру, в такой квартире не будет открыт цех по изготовлению бытовой химии или вечерний клуб. Но использование жилого помещения является небесспорным. Законодатель никак не регламентирует порядок получения разрешения на использование жилого помещения для осуществления в нем предпринимательской деятельности.

Одно из правил проживающих в жилом помещении граждан и соседей, которое подлежит соблюдению согласно Санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам, разработанным в соответствии с ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 № 52-ФЗ [12], и нормативам Санитарно-эпидемиологических требований к жилым зданиям и помещениям, утвержденным Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г. и введенным в действие 1 июля 2001 г. (СанПиН 2.1.2.1002-00), не допускает:

- использование жилого помещения для целей, не предусмотренных проектной документацией;

- хранение и использование в жилых помещениях и в помещениях общественного назначения, размещенных в жилом здании, веществ и предметов, загрязняющих воздух;

- выполнение работ или совершение других действий, являющихся источниками повышенных уровней шума, вибрации, загрязнения воздуха либо нарушающих условия проживания граждан в соседних жилых помещениях;

- захламление, загрязнение и затопление подвалов и технических подполий, лестничных пролетов и клеток, чердачных помещений, других мест общего пользования;

- использование бытовых газовых приборов для обогрева помещений.

В отношении прав членов семьи собственника собственник может использовать жилое помещение для проживания иных лиц, статус которых четко не определен. Содержание права совместного проживания членов семьи собственника ограничивается исключительно правом пользования жилым помещением путем проживания в нем наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (п. 2 ст. 31 ЖК РФ). Из приведенной законодательной нормы следует, во-первых, то, что члены семьи собственника жилого помещения владеют (без владения, безусловно, реализовать право совместного проживания в жилом помещении невозможно) и пользуются жилым помещением наравне с его собственником, и вправе требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая и самого собственника. Члены семьи собственника вправе использовать жилое помещение для своего проживания, причем, если иное не установлено соглашением с собственником, члены семьи вправе пользоваться не отдельной его частью, а помещением в целом. Во-вторых, собственник жилого помещения не вправе в одностороннем порядке, без согласия членов своей семьи, ограничить их право пользования соответствующим жилым помещением.

Право пользования жилым помещением возникает у супруга с момента вселения, если иное не установлено соглашением, заключенным между собственником и вселяемым супругом, например брачным договором. Право пользования жилым помещением возникает из регистрации брака, а основанием прекращения, соответственно, является его расторжение. В судебной практике возникают сложности с толкованием и реализацией п. 4 ст. 31 ЖК РФ. Общее правило п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ гласит: в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется. Что понимать под прекращением семейных отношений с собственником жилого помещения ни в законе, ни в постановлениях Пленума Верховного суда РФ (пока) не разъясняется. Бесспорно, что расторжение брака между супругами влечет прекращение семейных отношений между ними. Пробелом жилищного законодательства является и неурегулированность вопроса о возможности вселения в жилое помещение несовершеннолетних детей в качестве членов семьи собственника применительно к договору найма жилого помещения. В домах государственного и муниципального жилищного фонда сохранилось правило о возможности вселения к родителям их несовершеннолетних детей без согласия остальных членов семьи нанимателя и согласия наймодателя (ст. 70 ЖК РФ). Ранее ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР [13] также предусматривалось, что на вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи. Аналогичное правило действует в договоре коммерческого найма жилого помещения и ст. 679 ГК РФ, согласно которой при вселении несовершеннолетних детей не требуется согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Причем вселение несовершеннолетних лиц в жилое помещение допускается без учета требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

В литературе можно встретить предложение о внесении изменения в ст. 31 ЖК РФ в части закрепления возможности вселения в занимаемое жилое помещение членами семьи собственника своих несовершеннолетних детей независимо от согласия собственника [14, с. 27]. Вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей членов семьи собственника возможно только с согласия собственника жилого помещения (особенно это касается несовершеннолетних детей других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных граждан). В противном случае собственник не сможет контролировать процесс вселения в его жилое помещение лиц, включая несовершеннолетних. Вселение несовершеннолетнего ребенка влечет за собой увеличение платежей за содержание и ремонт жилого помещения, а также платы за коммунальные услуги. Кроме того, вселяя в жилое помещение лиц в качестве членов семьи, собственник исходит в том числе из площади своего жилого помещения.

Как аргумент для внесения соответствующих изменений в ст. 31 ЖК РФ, высказывается мысль о соответствии такой нормы положениям Семейного кодекса РФ (ст. 54, 55) [15]. Каждый ребенок имеет право жить и воспитываться в семье, знать своих родителей, имеет право на их заботу, на совместное с ними проживание, за исключением случаев, когда это противоречит его интересам.

Получается, что законное право ребенка будет удовлетворяться за счет собственника жилого помещения, а не его родителей, которые должны заботиться о своем ребенке, в том числе путем предоставления ему помещения для проживания. Если собственник будет категорически возражать против вселения, то при настойчивости родителя - пользователя жилого помещения это может привести к утере права пользования жилым помещением таким родителем по причине прекращения семейных отношений.

Таким образом, ЖК РФ не только не решил многие проблемы, связанные с определением круга лиц, имеющих право пользования жилым помещением собственника, но и породил новые.

Литература

1. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М.: Юридическая литература, 1991.

2. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой / Под ред. Т.Е. Абамова и А.И. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2002.

3. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.: БЕК, 1996.

4. Дерюгина Т.В. Право собственности в Российской Федерации: Учебное пособие. Волгоград: ВИЭСП, 2004.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) (с изм. и доп. от 26 июня 2007 г.) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301 (часть первая); 1996. № 5. Ст. 410 (часть вторая).

6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) //СЗ РФ. 2005. № 1 (часть первая). Ст. 14.

7. Новицкий И.Б. Право собственности. М., 1925.

8. Толстой Ю.К. Понятие «право собственности» // Проблемы гражданского и административного права. Л., 1962.

9. Гродов О.А. Жилищное право: Учебное пособие. М.: Юрайт, 2001.

10. Конституция Российской Федерации (изм. от 25.03.2004) (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Российская газета.1993. 25 декабря.

11. Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 «Об утверждении Правила пользования жилыми помещениями» // СЗ РФ. 2006. № 5. Ст. 546.

12. Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (принят ГД ФС РФ 12.03.1999) (с изм. и доп. от 26 июня 2007 г.) // СЗ РФ. 1999. № 14. Ст. 1650.

13. Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.06.1983, в ред от 20.07.2004) // Ведомости ВС РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883.

14. Формакидов Д.А. Изменение правового положения членов семьи собственника жилого помещения в сфере реформирования жилищного законодательства // Жилищное право. 2005. № 2.

15. Семейный кодекс РФ от 29.12.1995 № 123-ФЗ (принят ГД ФС РФ 08.12.1995) в ред. от 21.07.2007 // СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 16.

16. Мазолин В.П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночной экономике. М., 1992.