Коллективный разум

По результатам опроса девелоперов, проведенного BG, в 2008 году на Урале для инвесторов будут интересны офисная и складская недвижимость. Привлекательность же торгово-развлекательных центров будет зависеть от места их расположения и грамотной концепции. При этом эксперты предсказывают повышение качества коммерческой недвижимости — переход на более высокий класс.

ТОРГОВЫЙ БУМ

В опросе, проведенном BG, участвовали 12 строительных и девелоперских компаний: НП УС «Атомстройкомплекс», «КИТ-Кэпитал», «Олипс», «Сибинтел», «Кронверк», «Рэкком», «МАН-Урал», «Малышева-73», «Nova-Строй», «УралМедьСтрой», «Рифей-строй», «УралЭнергоСтройКомплекс». Респонденты оценили привлекательность различных видов коммерческой недвижимости в 2008 году и обосновали свое мнение.

В первом вопросе мы поинтересовались у экспертов, какие виды коммерческой недвижимости будут привлекательны для инвестиций в 2008 году. Отвечая на него, практически все девелоперы были единодушны: они считают, что по-прежнему привлекательным для инвестиций остается строительство торгово-развлекательных объектов таких как «Мега», «Гринвич», «Карнавал» в Екатеринбурге, а также гипермаркетов сетевых операторов международного и федерального масштаба. Правда, здесь есть свой нюанс— теперь многое зависит от конкретного проекта и его месторасположения. «Есть средние показатели по сегментам, и на первом месте пока стоит торговая недвижимость, но нужно понимать, что это средняя температура по больнице, — рассуждает коммерческий директор девелоперской компании «Олипс» Евгений Мельников. — Если взять ситуацию в теории, во что выгоднее вкладываться инвестору: в строительство ТЦ, недалеко от центра города, или в гостиницу? Вроде бы, в торговый центр. Но на практике, выгоднее реализация проекта отель Hyatt, примыкающего к "Екатеринбург-Сити" или ТЦ "Весенний"? Ответ очевиден и он отличается от теории: конечно, в Hyatt».

Есть еще один нюанс, на который эксперты обращают внимание, делая прогнозы на будущий год. Это перенасыщение рынка торговой недвижимости, прогнозируемое уже на ближайшее время. Так, по данным ГК «Бекар», в 2006 году Екатеринбург занял первое место в России по количеству торговых площадей на душу населения. Этот показатель за год увеличился почти в два раза и составил 509 кв.м на 1 тыс. человек (в 2005 году — 299 кв. м). При этом нормой считается 230 кв. м на 1 тыс.человек. Поэтому, как считают эксперты, в ближайшем будущем возрастет количество пустующих торговых площадей, а борьба за арендаторов между торговыми центрами усилится. Некоторые ТЦ уже работают над редевелопментом. В частности, по данным BG, изменять свою концепцию будет ТЦ «Дирижабль» в Екатеринбурге.

Поэтому эксперты советуют инвесторам приглядеться и к офисным, и к складским объектам. «Дело в том, что торговых центров как функционирующих, так и строящихся уже достаточно, и через определенный промежуток времени произойдет определенное насыщение рынка, поэтому инвесторам я бы советовал обратить внимание на офисные и складские помещения», — считает директор по общим вопросам ООО «Рифей-строй» Михаил Яшин. С ним соглашаются и в Сибинтел-холдинге. «Современных складских терминалов всегда будет не хватать Тюмени, Екатеринбургу и другим городам, являющимся "воротами в Европу", "воротами на север" и т.д», — уверены в девелоперской компании «Сибинтел».

ТЯГА К «МИЛЛИОННИКАМ»

В ответ на вопрос о том, какие из регионов будет инвестиционно привлекательными в 2008 году, девелоперы не были единодушны. Назывались регионы, где существует дефицит недвижимости любого типа (жилой или коммерческой) и где есть высокая покупательская способность населения: Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Новосибирск, Самара, и конечно, Сочи. Так, по данным аналитического отдела ЗАО «Nova-Строй», привлекательными будут Москва и Санкт-Петербург, Краснодарский край, Мурманская область (в связи с разработкой Штокмановского месторождения, шельфовым нефтегазовым проектом), Дальний Восток (проект развития Дальнего Востока). «Ростовская область в ближайшие 7-9 лет будет наиболее привлекательной в вопросе размещения инвестиций. И это не только из-за предстоящей Олимпиады 2014 года, которая проводится в соседнем Краснодарском крае. По данным администрации Ростовской области, темпы роста объема инвестиций в основной капитал в 2007 году составят 105%», — считают в челябинской инвестиционной компании «Рэкком».

Что касается регионов Уральского федерального округа, интерес инвесторов по-прежнему будет высок к областным центрам. «В Москве специалисты разрабатывают просто фантастические проекты по редевелопменту территорий, многоэтажному строительству, так как земли под застройку в Москве практически не осталось. Такая же тенденция уже начала появляться и в крупных городах УрФО», — говорят в холдинге «Сибинтел».

Как рассказал коммерческий директор «МАН-Урал» Максим Яндемиров, девелоперская программа компании предусматривает проекты в Москве и Челябинске: «Москва инвестиционно привлекательна. Что касается Челябинска, для нас удобна его близость к Екатеринбургу, где у нас сосредоточена производственная база. Кроме того, мы в курсе челябинского рынка недвижимости, и цен на нем».

И только двое из опрошенных экспертов рекомендовали инвестировать деньги в города второго эшелона. По словам исполнительного директора ОАО «КИТ-Кэпитал» Сергея Перевалова, в 2008 году произойдет смещение интересов от столичных городов к муниципалитетам с населением 500-900 тысяч человек. Это связано с активным развитием областных промышленных городов и городов-спутников.

ОСОБЕННОСТИ УРАЛЬСКИХ МЕТРОВ

Сравнивая рынок коммерческой недвижимости Урала и Москвы, респонденты назвали сразу несколько отличий. Во-первых, это разные ступени развития рынка. Если в УрФО рынок является не структурированным и находится на стадии становления, то Москва уже вплотную подошла к этапу появления избыточного предложения.

«В данный момент уральский рынок находится в восходящем тренде. Быстрые и значительные изменения, происходящие в этот период на рынке, позволяют инвестировать с максимальной эффективностью, — анализирует коммерческий директор девелоперской компании «Олипс» Евгений Мельников. — Конечно, мы тоже подойдем к той точке, в которой сейчас находится Москва, и ситуация будет развиваться по одному из трех сценариев: оптимистичному, средневзвешенному и пессимистичному. В любом из них вопрос выбора объекта инвестиций встанет еще более остро». Сразу несколько респондентов назвали преимуществом в торговой недвижимости Москвы — это грамотно построенный пул инвесторов и арендаторов. Так во многих уральских ТРЦ концепция просто не проработана и наблюдается смешение форматов. «К примеру, в ТРЦ "Гринвич" представлены как известные мировые компании, так и бренды, рассчитанные на среднего покупателя, поэтому "Гринвич" популярен только благодаря своему месторасположению», — говорит директор по общим вопросам ООО «Рифей-строй» Михаил Яшин.

Отвечая на вопрос: в каком именно виде коммерческой недвижимости сейчас существует переизбыток предложений, респонденты сошлись во мнении, что формирование рынка на Урале еще не завершено. Несмотря на то, что участники рынка предсказывают падение интереса к торговым объектам в ближайшие 2-3 года, переизбытка предложений пока нет ни в одном из видов недвижимости. Согласно исследованию, проведенному компанией «Cushman&Wakefield Stiles& Riabokobylko» (C&WS&R), все рынки недвижимости в регионах находятся на стадии роста и далеки от точки насыщения. «В 2008 году эта тенденция сохранится. Дефицит качественного предложения будет сохраняться во всех сегментах. C&WS&R утверждает, что доля свободных площадей составляет от 1% (офисы) до 3% (склады, торговля), — отмечает коммерческий директор девелоперской компании «Олипс» Евгений Мельников. — Это очень мало для города, экономика которого показывает стабильный рост по всем основным показателям. Поэтому спрос будет превышать предложение».

Опрошенные респонденты считают, что на уральском рынке плохо представлены офисы класса А и В, современные складские логистические терминалы, способные взять на себя крупные грузопотоки национальных и зарубежных ритейлеров. Это наблюдается во всех без исключения столицах УрФО: Екатеринбурге, Челябинске, Тюмени, Ханты-Мансийске. Кроме того, на Урале не хватает оборудованных парковок. В Челябинске, например, по данным компании «Рэкком», в центральном районе года их около 5. По словам генерального директора АН «Атомстройкомплекс» Валерия Ананьева, существует дефицит жилья высокого класса. Сразу несколько опрошенных указали на дефицит предложений в гостиничных услугах.

ТРЕНД-2008

Трендом в коммерческой недвижимости в 2008 году, по мнению экспертов, станет переход от точечной застройки к комплексным, масштабным, «тематическим» проектам. При этом ожидается децентрализация, укрупнение объектов в нецентральных районах городов.

Еще одна важная тенденция — развитие направления mix-used, которое предполагает совмещение различных видов недвижимости на одной площади: торговые центры, парки развлечений, офисы, гостиницы, кафе и рестораны. Это позволяет увеличить норму доходности с одного квадратного метра и привлечь дополнительных инвесторов. «Характерной тенденцией является включение в состав торговых комплексов развлекательных центров, как один из способов привлечь людей, поскольку просто торговый центр сам по себе уже не так интересен», — говорит соучредитель «Малышева-73» Игорь Заводовский. Ожидается строительство бизнес-центров, гостиниц.

В компании «Nova-Строй» назвали трендом 2008 года привлечение иностранных архитекторов, архитекторских бюро (см на стр. 25), а также ведущих международных компаний в роли консультантов и брокеров, развитие новых схем финансирования проектов, развитие рынка девелопмента.

НОВЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ

На вопрос «Какие новые направления для инвестирования в коммерческую недвижимость будут успешны в 2008 году», эксперты отвечали, что самая доходная недвижимость, представляющая наибольший интерес для инвестиций — рестораны, кафе, магазины и офисные помещения. Главным изменением должна стать работа над качеством. «Думаю, что в ближайшие годы на строительном рынке должен произойти качественный скачок, и эта тенденция наметилась уже сейчас, — говорит генеральный директор АН «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев. — В первую очередь будут пользоваться спросом высококлассные объекты коммерческой недвижимости. Сейчас предложений на этом рынке достаточно и, на мой взгляд, покупатели жилья, офисной и торговой недвижимости, операторы всевозможных гостиниц, наши клиенты, будут делать выбор в пользу качественных объектов». С тем, что отсутствие спроса может быть только у плохо реализованных проектов, соглашаются и представители других компаний. «В каждом сегменте коммерческой недвижимости есть свой потребитель. Оценивая медленную и неполную наполняемость двух крупных торговых комплексов "Горки" и "Фокус", напрашивается вывод, что челябинцы еще долго будут ездить в Екатеринбург или столицу за покупками», — заявляют в челябинской ИК «Рэкком». Примером успешного проекта называют «Мегу», в которой сбалансированы торговая и развлекательная составляющие, и к которой организован подвоз пассажиров. «Новыми направлениями будут комплексное освоение и формирование инфраструктуры "с нуля" в рамках масштабных проектов: район "Академический", "Итальянский квартал" и др., районные торговые центры в 1 и 2-м ценовых поясах», — говорят в Nova-Строе». Директор по общим вопросам ООО «Рифей-строй» Михаил Яшин сформулировал критерии успешности новых объектов коммерческой недвижимости: месторасположение, транспортная доступность, грамотно разработанная концепция и правильный подбор арендаторов.

Анна Моторина