Особенности развития отечественного рынка недвижимости

И.В. Шарощенко,

кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и управления на предприятии ДВГАЭУ

ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ ОТЕЧЕСТВЕННОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Анализируются особенности развития рынка жилья по регионам Российской Федерации, объясняются основные тенденции такого развития.

В современных условиях в силу объективных и субъективных факторов экономика регионов России развивается неоднородно. Одним из индикаторов развития регионов России в последнее время принято считать степень развития рынка недвижимости.

Большинство современных авторов (Г.Стерник, М.Федотова, В.Григорьев, В.Тарасевич) рассматривают состояние рынка недвижимости как составляющую инвестиционного климата региона в целом. Следовательно, интенсивность развития рынка недвижимости определяет уровень деловой активности региона, степень развития его инфраструктуры, промышленности, строительной отрасли, финансово-кредитной системы региона.

Недвижимость оказалась одной из самых привлекательных сфер для вложения свободных средств. По данным независимого исследовательского центра "Российское общественное мнение и исследование рынка" (РОМИР) [1] за 2001 г., наибольший удельный вес в предпочтениях москвичей по способу хранения сбережений занимают вложения в недвижимость (28,3%), на приобретение наличной валюты приходится 19,6, на банковские вклады - 12,7%. Из всех опрошенных 23,5% затруднились ответить на поставленный вопрос.

Законодательная база рынка недвижимости в настоящее время достаточно развита и позволяет осуществлять большое количество операций с недвижимостью. Определенную стабильность и гарантии внесла обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделки с ним.

Информация о сделках с объектами недвижимости, как правило, носит конфиденциальный характер. Но на сегодняшний день существует достаточное количество научных изданий и средств массовой информации, которые публикуют аналитические обзоры о состоянии рынка недвижимости конкретного региона. Объектом анализа данной статьи является рынок жилья как более стабильный и информационно обеспеченный.

На основе собранной статистической информации проведен сравнительный анализ состояния рынка жилья Москвы, отдельных городов России и Приморского края. Целью такого анализа является изучение характерных тенденций развития и инвестиционной привлекательности локальных рынков недвижимости.

За анализируемый период (1998-2000 гг.) средняя удельная цена предложения квартир (в долларовом эквиваленте) в крупный городах России выросла на 10-79%. Практически во всех городах рост цен начался с 2000 г., но происходил несинхронно: в начале 2000 г. стали расти цены на жилье в Екатеринбурге, Перми, в середине года - в Новосибирске, Ульяновске, Омске, Москве, Твери, к концу года - в Санкт-Петербурге, Калининграде и Нижнем Новгороде (см. таблицу) [1, 3].

Показатели состояния и развития рынка недвижимости связаны с основными экономическими показателями развития регионов. Так, рынок недвижимости г. Москвы является самым дорогим в России (на первичном рынке элитного жилья стоимость одного квадратного метра доходит до $3500 тыс.). Темпы прироста цен на жилую недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынках также самые высокие, доля приобретаемых квартир на первичном рынке стала стремительно приближаться к доле вторичного рынка. Это объясняется стабильностью экономики, значительной степенью привлекательности вложений на данной территории и относительно высокими доходами населения данного региона.

За период 2000-2001 гг. возрос интерес к недвижимости г. Калининграда и Нижнего Новгорода. Так, по итогам 2000 г. рейтинг инвестиционного риска в Калининграде один из самых низких по России - 3%, в Нижнем Новгороде - 2%, степень привлекательности вложений составляет 42 и 62% соответственно. Уровень же цен на недвижимость в этих городах такой, как в среднем по России, следовательно, рынки недвижимости Калининграда и Нижнего Новгорода можно рассматривать как одни из самых привлекательных [2].

Самый активный рост цен на жилую недвижимость за анализируемый период наблюдается на рынке Новосибирска. Если в Москве индекс роста цен (01/97 г.) составил 0,94, то в Новосибирске - 0,95. По основным городам России индекс изменения средней цены колеблется от 0,57 до 0,89 (см. таблицу).

В Приморском крае начиная с 1999 г. цены на квартиры растут. По данным риэлтерской фирмы "Наша марка", цены на предлагаемые во Владивостоке квартиры в конце января 2002 г. достигли, а в некоторых случаях даже превысили уровень докризисных (1998 г.). При этом уровень доходов населения края невысок по сравнению со средним по России, в крае и краевом центре ограничены возможности физических лиц по вложению свободных средств. Нестабильность заставляет потенциальных покупателей вкладывать имеющиеся средства в недвижимость, чтобы уберечь их от обесценивания, поэтому сегодня жилье покупается дороже, чем это можно было бы сделать ранее. Если цены во Владивостоке вырастут еще на 10%, то за аналогичную стоимость можно будет выбирать недвижимость в Москве.

Изменение средней цены предложения жилья (в долларовом эквиваленте)[1]

Город Средняя удельная цена 1 кв. м квартир

1997 г. 1998 г. 1999 г. 2000 г. 2001 г.

Москва 950 890 656 720 940

Калининград 620 470 330 323 360

С.-Петербург 560 565 370 370 490

Екатеринбург 535 335 220 336 484

Тверь 355 265 186 203 260

Новосибирск 490 280 210 263 435

Пермь 505 180 182 287 390

Ульяновск 340 135 134 158 230

Омск 375 170 130 152 275

Н. Новгород 538 450 265 280 305

Владивосток 680 660 600 555 550

На состояние и перспективы развития рынка жилой недвижимости влияют социально-экономические факторы развития региона. Так, сальдо миграции по Приморскому краю за 2001 г., по данным Госкомстата, составляет 4746 человек, что сопоставимо с численностью мигрирующих из республики Коми, Мурманской области. Темп строительства жилых домов (01/00 г.) в Приморском крае один из самых низких по Дальневосточному региону и составляет 66,2% по сравнению со средним по округу 89,0%, к тому же на 94,3% такое жилье введено индивидуальными застройщиками, тогда как в Хабаровском крае при темпе строительства в 74,3% индивидуальными застройщиками введено 80,5% жилья. Такая статистика говорит о том, что в Приморском крае возводится меньше жилья за счет бюджетных средств и иных поступлений. Уровень инвестиционного потенциала Приморского края один из самых низких по России и составляет 20%, рейтинг инвестиционного риска также один из самых неблагоприятных (43%), а цены на недвижимость сопоставимы с сиднейскими и лондонскими. Такая статистика говорит о несбалансированности рынка и о неоправданно высоких ценах на недвижимость.

Более детальный анализ цен на квартиры г. Владивостока показал, что в 2001 г. кривая роста цен переломилась, темпы роста цен стали снижаться. Это объясняется отставанием роста покупательской способности населения, а следовательно, и отставанием роста накоплений на покупку квартир от роста цен на них. Кроме того, за последний год во Владивостоке значительно возросли расходы на обслуживание квартир.

Самое дорогое жилье во Владивостоке - более $850, самое дешевое - 4800 руб. за кв. метр. Средние же цены по-прежнему в рамках $450600. Желающих покупать большие квартиры сегодня стало значительно меньше. За 2000-2001 гг. темпы роста цены предложения по типам квартир существенно отличаются. Так, квартиры гостиничного типа выросли в цене на 29,93%, "гостинки" с кухней - на 30,15, однокомнатные квартиры - на 26,89, двухкомнатные - на 20,56, трехкомнатные - на 13,68 и четырехкомнатные - на 29,44%. Квартиры новой планировки продавались по таким ценам: однокомнатные - от $250 за кв. м. в р-не ул. Бори-

сенко до $447 на Второй Речке; двухкомнатные - от $260 на Змеинке до $625 на Первой Речке; трехкомнатные - от $234 на Змеинке до $439 на Эгершельде; четырехкомнатные - от $286 до $373 на Второй Речке.

Рост спроса на квартиры небольшого метража объясняется, во-первых, тем, что их доля в жилом фонде города существенна, во-вторых, тем, что город студенческий, и такие квартиры часто продают и покупают, в-третьих, тем, что такие квартиры на рынке считаются "разменной монетой". В настоящее время наиболее востребованными и экономичными в эксплуатации являются двухкомнатные квартиры. Незначительное подорожание трехкомнатных квартир можно объяснить тем, что после дефолта 1998 г. хоть и сократился средний класс, на который и может рассчитывать данный сегмент рынка, но интерес к квартирам такого типа на рынке существует: они комфортны для проживания семьей. Повышение цен на четырхкомнатные квартиры можно объяснить другой тенденцией: во Владивостоке активно растет число относительно состоятельных людей, способных оплатить и содержать такую квартиру.

Существенное влияние на цену жилья оказывает география месторасположения. За одну и ту же сумму можно приобрести однокомнатную квартиру в центре города либо трехкомнатную в районе б. Тихой. Ценовой разброс достаточно велик. Разница в стоимости аналогичных квартир в разных районах Владивостока составляет от $6500 за однокомнатную до $21700 за трехкомнатную. Чем престижнее район, тем выше разница цен между одно-, двух- и трехкомнатными квартирами.

За анализируемый период активнее повышались темпы роста цен на квартиры, которые удалены от центра. Если двухкомнатные квартиры на Чуркине подорожали на 7%, то в центре - в среднем на 3,5-4%, т.е. происходит постепенное выравнивание цен.

Состояние же первичного рынка жилья Владивостока более устойчивое. За последние месяцы цены за 1 кв. м площади нового жилья в основном сохранились прежние. Выросла в цене только четверть объектов данного рынка на сумму от 600 руб. до $800 за 1 кв. м.

Проведенный анализ показал, что рост цен на жилье сегодня достиг той критической отметки, когда покупатель начинает коренным образом переориентироваться на другие рынки. Вероятно, еще около полугода цены на жилье во Владивостоке могут расти на (5-7%), но далее прогнозируется определенная ценовая стабилизация, т.к. ресурсы роста цен невелики.

По данным Российской гильдии риэлтеров, к концу 2002 г. на основании эвристической методики прогнозируется в большинстве городов России завершение стадии роста цен на рынке жилья и переход к стадии рецессии - снижения темпов роста и затем стабилизация цен. В городах, еще не реализовавших свой потенциал возвращения к уровню цен, близкому к докризисному, рост цен будет продолжаться и стабилизация произойдет за пределами 2002 г.

Литература

1. Стерник Г. Динамика изменения ценовой ситуации в 2001 году // Недвижимость России. 2001 г. 2002. № 1.

2. Смородинская Н. Калининград в условиях объединения Европы: вызов и ответ // Вопр. экономики. 2001. № 11.

3. Кудинов В. Рынок жилья - стабилизация или кризис? // Золотой Рог. 2002. № 15, 27.

4. Кузнецова О. Макрорегион контрастов: к анализу социально-экономических различий субъектов РФ Сибири и Дальнего Востока // Российский эконом. журнал. 2001. №7. С. 40.