Укрепление вещных прав на недвижимое имущество

©©©©вв©©в©в©0©©в©©©вввв0©00©вв©ве©в

УКРЕПЛЕНИЕ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

И. А. НАУМОВА, аспирант

Изменения, произошедшие в законодательстве России о собственности за последние несколько лет, предоставили ее гражданам большую свободу по использованию и распоряжению недвижимым имуществом и подготовили основу для формирования рынка недвижимости, который, с одной стороны, укрепляет позиции отдельных граждан, с другой стороны, требует их защиты. Немалую роль в защите прав собственника играет публичное и гласное укрепление вещных прав, воплощенное в государственной регистрации, введенной в гражданские правоотношения Гражданским кодексом РФ и подробно урегулированной Федеральным Законом „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Однако регистрационный режим недвижимости был установлен до принятия указанного Закона и иной соответствующей нормативной базы, что создало серьезные трудности для правоприменительной практики. Вместе с тем следует сказать, что в теории гражданского права институту укрепления вещных прав не уделено должного внимания, тогда как в дореволюционной цивилистической науке ему посвящено множество исследований. Поэтому изучение института укрепления вещных прав и ознакомление с историей его развития представляет интерес не только для научной мысли, но и для законотворческой деятельности.

Содержание и значение укрепления (регистрации) вещных прав на недвижимое имущество

Отсутствие законодательного закрепления, научных исследований, а

следовательно, и правоприменительной практики укрепления вещных прав в России на протяжении нескольких десятков лет привело к тому, что в настоящее время в научной литературе довольно редко встречаются упоминания о вышеназванном институте. В современных учебниках гражданского права нет специальных глав, посвященных данному вопросу, тогда как в дореволюционной литературе укрепление прав на недвижимость подробно рассматривалось в специальных разделах. В связи с этим забыто и само понятие „укрепление вещных прав", поэтому придется пока ограничиться определением Д. И. Мейера: „Под укреплением права разумеется, таким образом, установление внешнего знака, свидетельствующего о существовании права" [3, с. 246]. Это высказывание, датированное 1864 годом, вполне применимо в нынешней ситуации, а „внешним знаком" укрепления вещного права на недвижимость является закрепленная ГК РФ государственная регистрация.

Ст. 131 ГК РФ гласит, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат все вещные права в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами. В случаях, установленных законом, государственной регистрации подлежат сделки с недвижимостью.

Порядок регистрации прав на недвижимые вещи устанавливается в соответствии с Гражданским кодексом Законом „О государственной регистра-

© И. А. Наумова, 1998

ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним" На основании ст. 8 Федерального Закона о введении в действие ч. 1 ГК РФ впредь до введения в действие данного Закона применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Следует сказать, что определенный порядок регистрации недвижимости в России уже сложился (ведь жилые дома подлежали регистрации еще до ГК РСФСР 1964 г.), но в настоящее время в разных регионах она осуществляется различными государственными и муниципальными органами в зависимости от вида имущества (Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, Комитетом по управлению муниципальным имуществом, Департаментом муниципального жилья, Бюро технической инвентаризации и т. д.).

Деятельность вышеперечисленных органов по регистрации прав на недвижимость осуществляется на основании федеральных законов о введении

в действие ч. 1 и ч. 2 ГК РФ и п. 14 Указа Президента РФ от 28 февраля 1996 г. „О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" [1], где указано, что впредь до принятия Федерального Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация прав на недвижимое имущество, кроме воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, а также сделок с ним осуществляется по формам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими на дату издания настоящего Указа регистрацию и оформление документов о правах на недвижимое имущество. В Указе содержатся некоторые требования к порядку регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Подробнее же он закреплен в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Думается, что на специальных условиях порядка регистрации не следует останавливаться, так как это предмет

специального научного исследования, однако необходимо обратить внимание на требование Гражданского кодекса, где установлено, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверять произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе; представленном для регистрации. Регистрация производится путем внесения записи в единый государственный реестр учреждениями юстиции. Таким образом, государственным органом ре-

4

гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно стать учреждение юстиции.

Представляется, что при создании учреждений юстиции необходимо сохранить преемственность существующих и вновь создаваемых органов, а также большинства норм по укреплению прав на недвижимость (проведение землеустроительных работ, присвоение объектам недвижимости кадастровых номеров, выдача свидетельств о праве собственности и т. д.). Это позволит избежать многих сложностей при введении регистрационной системы.

В связи с вышеизложенным возникает вопрос, почему именно государственная регистрация прав на недвижимость воплощает в себе дореволюционный институт укрепления вещных прав. Ответ заключается в том, что с моментом государственной регистрации законодатель связывает возникновение прав на недвижимое имущество. Так, в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Соблюдение этого правила очень важно.

Данная норма корреспондируется с п. 2 ст. 223 ГК РФ, где закреплено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента реги-

страции, если иное не установлено законом, а также со ст. 164 ГК РФ, согласно которой сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С моментом государственной регистрации связано возникновение права собственности на вновь создаваемые здания, сооружения и другое недвижимое имущество в соответствии со ст. 219 ГК РФ, а также государственная регистрация является основанием для возникновения права собственности у лица, приобретшего недвижимое и движимое имущество, подлежащее государственной регистрации в силу приобретательной давности согласно

п. 1 ст. 234 ГК РФ.

В целях надлежащего осуществления сделок с недвижимым имуществом, а также с иным имуществом, подлежащим государственной регистрации, следует обратить внимание на требование п. 3 ст. 433 ГК РФ, где говорится,

что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Так, например, п. 3 ст. 560 ГК РФ устанавливает государственную регистрацию договора продажи предприятия, п. 3 ст. 574 ГК РФ — договора дарения недвижимого имущества, п. 2 ст. 658 ГК РФ — договора аренды предприятия и т. д.

Несоблюдение требований о государственной регистрации влечет в случаях, установленных законом, ничтожность сделки. На это указывают п. 1 ст. 165 ГК РФ и специальные статьи ч. 2 ГК РФ, например п. 3 ст. 658.

От определения момента возникновения прав зависит и решение многих практических вопросов. Так, с момента перехода права собственности к приобретателю переходят бремя содержания имущества, риск случайной гибели и убыли, возникает право обращения взысканий на вещь по долгам собственника и др.

История развития института укрепления вещных прав в России

В связи с наличием множества пробелов во введенной в нашей стране системе регистрации недвижимости особенно важно изучение богатого исторического опыта России по укреплению вещных прав. Дореволюционное законодательство содержало правовые нормы, регулирующие порядок и условия укрепления вещных прав, определяющие моменты их возникновения. Историю развития института укрепления вещных прав на недвижимое имущество можно разделить на несколько этапов с определенным порядком укрепления: приказным, крепостным, нотариальным и ипотечным [5, с. 144 —

150].

Приказной порядок перехода вещных прав на землю был установлен с XVI столетия, который заключался в том, что при совершении акта продажи, дарения, мены крепость должна была быть записана в приказах; если объектом была земля — в поместном, если дом и двор — в земском, а по городам — у воевод. Приобретающее лицо просило „справить" (т. е. закрепить) за ним землю. Справка вносилась в приказ на основании писцовых и других книг и состояла в определении наличности и величины приобретаемого имения и принадлежности его тому лицу, от кого отчуждалось. Кроме того, при некоторых сделках, например при продаже, производился еще допрос контрагентами. Затем после уплаты пошлин акт записывался в книги приказа и имение считалось „справленным" Для оформления перехода вещных прав на землю в Москве существовал разряд лиц, занимающихся этим делом, — площадные подьячие. С закреплением вещного права в приказе осуществлялся его переход. Так, по Уложению 1649 г. в случае продажи одной и той же вотчины разным лицам право собственности признавалось не за тем, чья купчая была совершена раньше, а за тем, кто прежде „справил" имение.

При Петре I был введен крепостной порядок. В 1701 г. была образована

палата крепостных дел из 24 наиболее опытных и добросовестных подьячих. Контроль возлагался на юстиц-колле-гию. В городах крепостные акты совершались под надзором губернаторов и воевод при участии правительственных органов и свидетелей. Акты вносились в особые книги. Однако переход права относился к моменту совершения акта (а не занесения в книги).

В царствование Екатерины II совершение крепостей было возложено на гражданские палаты и уездные суды, при которых организовывались учреждения крепостных дел. Особое значение приобрел ввод во владение.

Нотариальный порядок сложился в результате принятия Положения о нотариальной части от 14 апреля 1866 г., и укрепление прав на недвижимость было передано нотариусам. Сделки о переходе или ограничении права собственности на недвижимое имущество должны были быть совершены у нотариуса, затем обращены в крепостные акты через утверждение их старшим нотариусом. При каждом окружном суде имелся нотариальный архив под надзором старшего нотариуса, где велись крепостные книги и реестры крепостных дел. Однако и при этой системе укрепления прав не было определенности в отношении момента возникновения вещного права. Одни относили его к вводу во владение, другие — к утверждению акта старшим нотариусом.

Еще с 1849 г. в России стали высказываться мнения о проведении ипотечной реформы. К 1893 г. была закончена работа над проектом вотчинного устава, который должен был включить в себя большую часть правил, относящихся к праву собственности и залогу на недвижимость. Также предусматривалось введение ипотечной (поземельной) книги. Однако этому документу не суждено было приобрести законную силу [2].

В результате революции 1917 г. существенно изменилось отношение публичной власти к институту вещных прав на недвижимость. Первыми декретами Советской власти были отме-

нены сделки с недвижимостью, вся земля перешла в государственную собственность, а Гражданским кодексом 1922 г. было упразднено деление имущества на движимое и недвижимое. Теоретически это объяснялось национализацией земли. Из вещных прав кодекс закреплял право собственности, залога и застройки. Чтобы не терять из-под контроля такие важные сделки, как купля-продажа жилых строений и право застройки, кодекс закреплял обязательный нотариальный порядок заключения этих договоров с последующей государственной регистрацией в коммунальном отделе местного Совета [4 ]. Соответствующий порядок регистрации действовал в течение нескольких десятилетий.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. лишил российское право термина' „вещные права", закрепив только нормы о праве собственности, оперативного управления и залога, но не определив их конкретного места в системе гражданских прав. Лишь отдельные статьи кодекса предусматривали государственную регистрацию сделок с жилыми домами (купли-продажи, мены, дарения) и возникновения на них права собственности и залога.

Таким образом, на протяжении нескольких десятилетий в российском законодательстве отсутствовали нормы о вещных правах на недвижимое имущество и только в начале 90-х годов Закон о собственности в РСФСР закрепил специальные статьи, регулирующие вещные правоотношения.

Подводя итог вышеизложенному, следует сказать, что государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество воплощает в себе дореволюционный институт русского права укрепления вещных прав и на современном этапе приобретает особое значение. Однако законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним находится на стадии формирования. В таких условиях особенно важно изучение богатого отечественного и зарубежного опыта регистрации прав на недвижимость, а также создание на-

учнои гражданско-правовой концепции регистрации вещных прав, на которой и должна основываться зарождающаяся

в России система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Указ Президента РФ „О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" от 28 февраля 1996 г. // САПП РФ. 1996. № 10. Ст. 880.

2. Ефремова Н. Н. Судебная защита права собственности в России // Собственность: право и свобода: Сб. ст. / Отв. ред. Е. А. Скрипилев. М.: РАН, 1992. С. 43 — 55.

3. Мейер Д. И; Русское гражданское право.

3-е изд., испр. / Под ред. А'. Вицина. СПб., 1864. 790 с.

4. Новицкая Т, Е. Вещное право в Гражданском кодексе 1922 года // Собственность: право и свобода: Сб. ст. / Отв. ред. Е. А. Скрипилев. М.: РАН, 1992. С. 80 — 82.

5. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: Фирма „СП АР К", 1995. 556 с.

Филология и журналистика

ххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх

РИТМ И СИММЕТРИЯ РУССКОГО СЛОВА и РЕЧИ

С. И. МОРОЗОВ, кандидат филологических наук

Обосновать положения о могуществе русского языка, о его колоссальном словарном богатстве, о высокой степени развития его словообразовательного и грамматического строя нетрудно: на нем выражена величайшая русская народная духовная культура — православие; на нем созданы великая русская наука и всемирно известная художественная литература. Гораздо сложнее осмыслить и объяснить его красоту. Известно, что основными единицами языка являются фонема, морфема, слово, словосочетание и предложение. А вот каковы формы выражения красоты языка, каковы ее материальные, звуковые показатели, единицы? На эти вопросы можно ответить лишь после специального анализа об-ирного речевого материала.

Благозвучие русской речи некоторые российские языковеды последней трети XX столетия выводят из ее ритмического характера [2 ]. В их работах

настойчиво проводится мысль о том, что русская устная и письменная речь ритмична по природе своей — вследствие ритмической сущности дыхания и сокращений сердца, работы альфа-ритма в мозгу. Впрочем, эти же авторы замечают, что ритмическая организация публицистических и особенно литературно-художественных произведений гораздо выше ритмической организации деловых и научных текстов. Напрашивается естественное допущение: сердце, мозг и дыхательный аппарат ученых и авторов деловых бумаг устроены совершенно иначе, нежели те же органы у писателей и публицистов. Однако достаточно об этом курьезе.

О ритме. Под ритмом в поэзии принято понимать равномерное чередование сравнимых речевых единиц, например ударных и неударных слогов, стоп, строк, строф и т. д. Ритм прозы, по современным представлениям, со-

© С. И. Морозов, 1998