Огороды без границ

Принудительное внесение загородных домов и участков в кадастр откладывается минимум на год. Владельцы неучтенной недвижимости могут спать спокойно. При этом уже сейчас им грозят существенно возросшие штрафы за неправильно поставленный забор или незадекларированный дом. А с 2018 года они не смогут ни продать, ни заложить участок, границы которого не внесены в кадастр.

Делать кадастровую оценку земли и домов за свой счет россияне не спешат, несмотря на то что сейчас регистрация прав существенно упрощена. Однако с оформленной недвижимости придется платить налоги, а они в разы выше тех, что приходили до оценки. В результате в 2014 году в законы были внесены поправки, с которыми муниципалитеты и региональные власти получили право самостоятельно заказывать проведение комплексных кадастровых работ (ККР).

Речь идет о полной инвентаризации территории, позволяющей поставить на учет все земли, дома и исправить ошибки в границах участков. Этими ККР стали пугать неторопливых собственников, поскольку в процессе проведения работ у них смогут на законных основаниях отрезать до 10% площади, если границы не определены. Эффект получился обратный: люди стали ждать проведения межевания за государственный счет. Но 1 декабря 2015 года правительство приняло постановление, которое переносит сроки начала ККР на 2017 год.

Другими словами, расслабиться можно всем: и тем, кто боялся, что его загородные владения поставят на учет и придется платить налог по кадастровой цене, и тем, кто надеялся провести межевание за государственный счет. Причем и с приближением 2017 года шансы на ККР не сильно возрастают. Дело в том, что на проведение работ в 2017-2019 годах предусмотрено чуть более 5 млрд руб. "Очень скромно выглядит конечный результат ККР по завершении целевой программы — ориентировочно 2 млн новых учтенных земельных участков с установленными границами из 30 млн участков без границ. Не исключено, что выделенные на ККР средства будут в значительной степени израсходованы на организационно-технические мероприятия, а реальные кадастровые работы будут произведены на еще меньшем числе объектов недвижимости",— говорит заместитель генерального директора по развитию агентства недвижимости "Истра-Город" Геннадий Савинов.

Важно отметить, что деньги получат лишь те регионы, которые смогут найти еще и собственные средства для проведения этих работ. "Заложен принцип исключительно совместного финансирования ККР, то есть без участия муниципальных образований или субъекта РФ в финансировании ККР получение федеральной помощи в решении этого вопроса невозможно",— уверяет министр имущественных отношений Московской области Андрей Аверкиев.

В первый год проведения ККР регионы будут "соревноваться" за общий объем дотаций из федерального бюджета менее чем 1 млрд руб., в два последующих года — менее чем 2 млрд руб. в год. "Это значит, что в первый год проведения ККР один муниципальный район из 1823 может рассчитывать на получение порядка 0,5-1 млн руб. За такие суммы муниципалитеты ставят новогоднюю елку на городской площади",— заявил "Деньгам" один муниципальный чиновник МО.

Таким образом, "с учетом ограниченности средств федерального бюджета" программой предусматривается проведение кадастровых работ на территории только 15 субъектов РФ, "имеющих высокий налоговый и инвестиционный потенциал". Среди них, в частности, Ленинградская и Московская области, города федерального значения: Москва, Санкт-Петербург, Севастополь, а также Республика Крым, где, как и в Севастополе, кадастр придется делать, по сути, заново.

Межевание, насильно данное

Казалось бы, собственникам-то какое до этого дело? Проведет государство за свой счет кадастровые работы — хорошо, не проведет — и бог с ним! "Основная доля земельных участков без межевания, находящихся во владении граждан, предоставлена им 15 лет назад и более, учтена в ГКН, участки огорожены и используются. Неясностей с границами у этих участков нет",— говорит Геннадий Савинов. Индивидуальная идентификация таких участков, с табличкой на заборе, не ниже, чем у квартир.

"В ближайшем Подмосковье минимальное количество ошибок, связанных с границами земельных участков. Это дальше много геодезических, неумышленных ошибок — допустим, участок "сдвинут" на несколько метров. Но на налогообложение это никак не влияет",— говорит руководитель Центра развития недвижимости РУМБ Денис Владиславлев. Квитанцию на земельный налог такие владельцы получают исправно, как и все. "Если не страдать "кадастровым фетишизмом", то реальному забору вокруг своего участка надо бы доверять больше, чем электронным границам",— считает Савинов.

И с такими "неточными" границами, по его словам, можно жить бесконечно долго, если бы не одно "но". С 1 января 2018 года вводится запрет на операции с земельными участками, "границы которых не установлены в соответствии с земельным законодательством". "Согласно распоряжению правительства, в случае если до 01.01.2018 года не будет проведено межевание (определение координат границ) земельного участка, то им нельзя будет распоряжаться — продать, подарить, обменять и т. д., вне зависимости от того, имеется свидетельство на право собственности или нет",— утверждает руководитель практики "Межевание, кадастр, регистрация" компании "Содружество земельных юристов" Юлия Бузанова.

Получается, что ради "современного вида" ГКН в жертву приносится "дачная амнистия". "Около 3-3,5 млн собственников, воспользовавшись "дачной амнистией", напрасно потратили свое время и деньги, чтобы осуществить государственный кадастровый учет земли без межевания и регистрацию прав. Никаких предупреждений, что свидетельства о собственности на участки без межевания будут носить временный характер, не было",— говорит Савинов.

Кроме того, требованием обязательного межевания участка для сделки с ним закону придается обратная сила, что, по мнению юристов, недопустимо. И не во всех случаях собственники даже при желании могут произвести межевание земли. "Например, если для корректного межевания одного требуется устранить ошибку в координатах нескольких десятков участков в ГКН",— говорит Савинов. По России средневзвешенная цена кадастровых работ — 5-6 тыс. руб. за участок, в Московской области — 15 тыс. руб. и выше. Если надо исправить ошибку за десять участков, придется заплатить 80-150 тыс. руб. Разумеется, никто за свой счет не пойдет ничего исправлять. Если судиться, то межевание клочка земли обойдется еще дороже.

Штрафная полянка

Уточнение границ участков земли — не единственное, чего добиваются власти от собственников. В марте прошлого года должна была закончиться "дачная амнистия", однако действие соответствующего федерального закона продлили до 1 марта 2018-го. Сделано это было для того, чтобы "упрощенкой" могли воспользоваться владельцы домов и дач на участках, выделенных под индивидуальное жилое строительство. Инициатор законопроекта депутат Павел Крашенинников объяснял, что в противном случае владельцам домов на участках под ИЖС придется легализовывать их в суде. "В частном секторе, где разрешили "дачную амнистию", всем говорили: делайте что хотите, но декларируйтесь. Люди ушлые стали делать что хотят, а регистрироваться не стали, поскольку сроков и последствий за то, что строение не зарегистрировано, нет",— рассказывает Денис Владиславлев.

Этот тонкий момент власти решили устранить не очень изящным способом. "С 1 марта 2015 года в десятки, а местами и в сотни раз выросли штрафы в сфере земельных правонарушений. Так, за нецелевое использование земли нарушителю, если он физическое лицо, грозит штраф в размере 0,5-1% кадастровой стоимости участка (раньше штраф был 1-1,5 тыс. руб.). За самовольное занятие земельного участка — 1-1,5% кадастровой стоимости против 0,5-1 тыс. руб., существовавших ранее",— рассказывает Юлия Бузанова.

По статистике Росреестра, самое распространенное нарушение — самовольное занятие земельного участка, и в 2014 году львиную долю штрафов за это нарушение — свыше 63 тыс.— получили именно граждане. По словам Бузановой, под самовольным занятием может подразумеваться, например, неверно установленный забор, частичное непопадание в границы земельного участка бани или беседки. Нетрудно посчитать, что для участка кадастровой стоимостью 10 млн руб. штраф за это нарушение может составить 100-150 тыс. руб.

С нецелевым использованием участка тоже не все просто. Четко регламентированы сроки и порядок эксплуатации для земель сельхозназначения: если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у собственника прав на такой участок он не используется для сельхозпроизводства или иной связанной с сельхозпроизводством деятельности, участок может быть принудительно изъят. "Но относительно земель под ИЖС четкого перечня действий и бездействий собственника, дающих основание сделать однозначный вывод о неиспользовании, законодатель не приводит",— поясняет Юлия Бузанова. То есть обязанности у собственника построить индивидуальный жилой дом за определенный срок на участке с целевым назначением под ИЖС формально не существует. Однако в ст. 248 ГК РФ говорится о том, что могут быть изъяты не только земли сельхозназначения, но и участки, предназначенные для жилищного или иного строительства и не использующиеся для соответствующей цели в течение трех лет, поясняет Юлия Бузанова.

Теоретически штраф за незадекларированный дом на участке под ИЖС можно получить в процессе исправления недочета. Однако в Росреестре уверяют, что такого не произойдет: "Сам факт обращения гражданина с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок или здание, расположенное на земельном участке, не может быть основанием для привлечения его к ответственности за неиспользование земельного участка. В любом случае факт неиспользования земельного участка для привлечения виновного лица к административной ответственности должен быть доказан".

Судя по статистике ведомства, к административной ответственности за неиспользование земельных участков в 2014 году было привлечено всего 4873 гражданина, за первое полугодие 2015-го — 1510 граждан. "В конечном итоге оформление всех документов на недвижимость надлежащим образом — единственный способ свести к минимуму риски, связанные как с владением, так и с распоряжением ею. Да, кадастровые работы не всегда дешевы. Да, после регистрации права собственности на собственника падет обязанность по уплате налогов, но только свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт с установленными границами земельного участка свидетельствуют о местоположении и принадлежности этого объекта",— считает Бузанова.