Пояс без концепции не развяжется

Приостановившийся в кризис процесс редевелопмента промышленных территорий вновь начал набирать обороты. В городе появились новые проекты по освобождению и последующему освоению бывших производственных площадок. Однако девелоперы констатируют — у города по-прежнему нет утвержденной разработанной концепции освоения промышленного пояса. И до тех пор пока она не появится, работа в этой части Санкт-Петербурга будет носить преимущественно точечный характер.

Недавно группа ЛСР и компания Setl City объявили о совместных планах по строительству жилого комплекса площадью 120 тыс. кв. м на месте бывшего завода ОАО "ПО "Баррикада"", на пр. Энергетиков, 9, недалеко от станции метро "Ладожская". Площадь участка — 104,7 тыс. кв. м. Строительные работы планируется начать в 2013 году. Ранее на данном земельном участке находилось одно из производств железобетонных изделий ОАО "ПО "Баррикада"", входящего в группу ЛСР. Оно несколько лет назад было перебазировано на другую площадку предприятия.

В рамках совместного проекта стоимость данного земельного участка оценена в 1,56 млрд рублей. По предварительным оценкам, площадь нового жилого комплекса, который будет реализован на данной площадке, составит около 120 тыс. кв. м.

Еще один крупный проект группы ЛСР связан с выводом ее предприятий с участка на Октябрьской наб., 40-42. Он также был объявлен в этом году. В результате в непосредственной близости от центра Петербурга освободится территория площадью около 56 га. По предварительным расчетам, там можно построить не менее 750 тыс. кв. м жилья. Застраивать участок холдинг будет собственными силами с 2013 года.

Директор по стратегии и развитию бизнеса группы ЛСР Георгий Богачев рассказал: "Сегодня группа ЛСР реализует глобальную стратегическую программу, нацеленную на мультипликативный эффект, а именно: концентрация производств и создание суперсовременных высокотехнологичных промышленных кластеров (что подразумевает перенос производств с территорий, привлекательных для жилищного строительства), высвобождение масштабных земельных участков, а также — обеспечение города предложением нового жилья. Перебазирование промышленных производств, с одной стороны, помогает покрыть дефицит площадей под застройку, а с другой — снизить коэффициент депрессивных территорий. В результате реализации этого проекта мы создадим три мощных промышленных комплекса: на Парнасе — индустриального домостроения, в Гатчине — по производству товарных железобетонных изделий, в Никольском и Колпино — по выпуску стеновых материалов, кирпича и газобетона. Важно отметить, что это будет не механический перенос производств с места на место, а серьезная программа модернизации, особенно в сфере производства железобетонных изделий, где часть линий морально устарела".

"Для нас это не первый опыт застройки бывших промзон. Например, в 2011 году мы приступили к редевелопменту территории на Южном шоссе, занимаемой ранее нашим кирпичным производством и сейчас реализуем там масштабный жилищный проект на 300 тыс. кв. м. На пр. Медиков, где ранее находился завод "Электрик", в этом году мы приступим к возведению многофункционального жилого комплекса для нового для нас сегмента покупателей — верхнего бизнес-класса. Проектированием комплекса занимается известное архитектурное бюро "Евгений Герасимов и партнеры", а для выбора оригинального решения фасадов в конце 2010 года был проведен конкурс молодых архитекторов", — резюмирует господин Богачев.

Еще один проект, появившийся уже после кризиса, — по освоению территории бывшего сталепрокатного завода на Васильевском острове. Девелопер Lipsanen & Co. Group совместно с ЗАО "Лемминкяйнен Рус" планирует возвести на территории 7,2 га жилой комплекс комфорт-класса "Илматар" общей площадью 245 тыс. кв. м.

Николай Казанский, генеральный директор "Colliers International Санкт-Петербург", согласен, что 2011 год возродил интерес к теме редевелопмента — заявляются новые проекты и "размораживаются" старые. "Например, Финляндский вокзал, планы по реконструкции которого были недавно анонсированы в СМИ. По нашим оценкам, наиболее перспективным здесь видится развитие торговой и гостиничной недвижимости, особенно, учитывая тот факт, что Финляндский вокзал имеет международное значение. Другая территория, редевелопмент которой планируется осуществить в ближайшее время, — это Выборгская сторона. Здесь существуют планы по выводу "Крестов", а также редевелопменту территорий заводов "Красный выборжец", "Арсенал", "Силовые машины". Концепция развития территорий ОАО "Силовые машины", разработанная Colliers International, предполагает в первую очередь создание комфортной среды и качественной инфраструктуры нового поколения. Большую часть территории планируется отдать под жилье. Остальную часть займут деловые центры и сопутствующая инфраструктура: паркинги, торговля, кафе и рестораны, сервисные центры, а также детские сады, школы, поликлиники, спортивные объекты, общественные зоны. Первой площадкой, планируемой к переезду, станет участок филиала завода "Электросила" площадью 7,2 га по четной стороне Московского проспекта. На этой территории планируется создать новый комфортный жилой микрорайон. Вдоль Московского проспекта также планируется создание коммерческой зоны, включающей офисные здания, торговые галереи, кафе, рестораны", — рассказал господин Казанский.

Городская треть

Заводы и фабрики занимают порядка 19 тыс. га (37%) площади Санкт-Петербурга, и большинство из них утратили свою промышленную функцию.

Сегодня из 130 заявленных проектов комплексного освоения территории в Петербурге 15 участков приходится на запланированные для редевелопмента промышленные зоны в черте города. Среди наиболее крупных проектов — "Измайловская перспектива", территория завода "Петмол", "Ново-Адмиралтейские верфи", Московская-Товарная, Новая Голландия.

"В настоящий момент одной из сложностей для реновации территорий является их масштаб — в условиях затруднительного финансового положения девелоперам сложно освоить самостоятельно такие площади, иногда не помогают даже привлеченные денежные средства.

Соблюдение охранных обязательств также является одной из сложностей реализации подобных проектов. Ряд бывших промышленных зданий является памятниками архитектуры, что вызывает необходимость дополнительных согласований и в значительной степени ограничивает возможности по реновации. В ряде случаев девелопер вынужден включать в проект отдельные объекты, которые не входят в изначальную концепцию, но должны быть сохранены. В качестве примера можно упомянуть включение в состав строящегося комплекса "Невская ратуша" здания исторического значения — поликлиники "Горэлектротранса" в Дегтярном переулке. Сносить здания такого типа запрещено, девелоперу проекта удалось добиться разрешения перепрофилировать под современное использование. "Приспособление памятника под гостиницу или современный офис потребует как минимум $1,5 млн", — говорит Александр Волошин, директор по развитию Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

Среди других проблем, возникающих в ходе реализации подобных проектов, — вопросы юридического характера: разные собственники, "непрозрачная" документация, неясный юридический статус объектов.

Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест", рассказывает: "Редевелопмент промышленной территории — это больше, чем перевод существующего предприятия на другой участок. Это целый комплекс вопросов: переговоры с многочисленными собственниками участка (на любом промышленном объекте их обычно не один десяток), снятие ограничений на новое строительство по санитарно-защитным нормам, изменение назначения территории... В одиночку, без активной поддержки со стороны городских властей, даже самый крупный инвестор решить их не в состоянии. Наверное, поэтому мы и не видим сейчас значительных проектов в этой сфере. Есть отдельные примеры удачного редевелопмента, когда вся территория находится в руках одного собственника, но это скорее исключения".

Самое трудное

Главной сложностью процесса редевелопмента является необходимость переезда предприятия, это связано с поиском подходящей территории вне центра города, проведением необходимых коммуникаций, строительством промышленных площадей и переводом производственных мощностей на новую площадку.

"Переезд тяжелой промышленности вообще невозможен без городских субсидий и предварительной дорогостоящей подготовки альтернативной промышленной площадки за городом. Позиция города достаточно пассивна, мы до сих пор не видим выработанной стратегии развития города, выступает ли он в роли хаба, промышленного центра, историко-культурной столицы. Но даже в случае принятия стратегии развития промышленности территории в центре города придется освобождать", — говорит господин Волошин.

Пока, по его словам, речь может идти только о выводе предприятий из районов, наиболее приближенных к центру города, так как целесообразность их перевода на другие территории напрямую связана с наличием конечного пользователя или покупателя на освобождающийся участок. Если такого покупателя нет, ни одно предприятие не будет переезжать.

Эксперты говорят, что сегодня к наиболее интересным можно отнести территории, близко расположенные к проездным магистралям, станциям метро, к воде. Территории с низким уровнем загрязнения почвы наиболее интересны с точки зрения последующего использования под жилую застройку. Привлекательными участки может делать перспектива создания "очагов деловой активности в одном микрорайоне", такой подход к редевелопменту дает возможность развить инфраструктуру сразу для нескольких объектов и способствует созданию синергетического эффекта, таким образом можно объединить усилия нескольких девелоперов.

По словам господина Волошина, среди примеров проектов редевелопмента, которые находятся в активной стадии, можно назвать создание делового квартала "Выборгская набережная" на территории ЗАО "Завод "Красная Заря". Системы цифровой связи". Успех проекта обусловлен тем, что главная сложность редевелопмента заключается в необходимости организации вывода предприятия на новое место, это трудоемкий и капиталоемкий процесс. В данном случае ЗАО "Завод "Красная Заря". Системы цифровой связи" осуществило редевелопмент собственной территории.

"Среди других объектов последних лет следует выделить подготовку земельных участков на территории Петровского острова, которую провел фонд "Невский Кэпитал Партнерс", планирующий строительство на территории объектов жилого и общественно-делового назначения в размере 804 тыс. кв. м. В активной стадии находятся работы "ВТБ Девелопмент" в масштабном проекте "Набережная Европы". Этот проект будет особенно сложен в реализации как в силу необходимости значительных затрат на рекультивацию почвы на бывшем участке РНЦ "Прикладная химия", так и из-за локации в историческом центре города, которая повлечет необходимость многочисленных согласований внешнего вида объектов, формирующих акваторию Невы. К наиболее реальным проектам можно также отнести редевелопмент площадей филиала "Электросилы", расположенных вдоль Московского проспекта, проект редевелопмента на бывшей территории завода "Петмол", проект переезда "Адмиралтейских верфей" и, уверен, будет реализован и проект развития территории Новой Голландии", — говорит господин Волошин.

Можно, но не везде

Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC, считает, что и сегодня, когда кризисные явления уже не носят явный характер, начинать процесс редевелопмента далеко не на всякой площадке: "Учитывая текущее состояние рынка, проведение редевелопмента целесообразно только в определенных случаях. Если существующий объект находится в хорошем состоянии, пригоден для изменения функционального назначения и перенос существующего производства укладывается в разумный бюджет, то редевелопмент оправдан. Если промзона находится не в историческом центре, то стоимость редевелопмента будет ниже, чем новое строительство. Кроме того, на реконструкцию, как правило, требуется меньше времени, поэтому экономически она разумнее. Но в случае если конструктив в плохом техническом состоянии и требуются значительные вложения в несущие конструкции, то легче построить объект с чистого листа".

Генеральный директор ЗАО "Лемминкяйнен Рус" Юха Вятто говорит: "Количество участков, пригодных для строительства в Санкт-Петербурге постоянно сокращается. Редевелопмент предприятий поможет отчасти решить данную проблему, так как территории, которые занимают промышленные предприятия в черте города, достаточно велики. Однако их высвобождение достаточно сложный дорогостоящий и трудоемкий процесс, который занимает не один год, поэтому ожидать глобальных изменений в решении данного вопроса в ближайшем будущем не стоит. Еще одна сложность может быть связана с загрязненностью промышленных территории и необходимостью дорогостоящей процедуры очистки и рекультивации участка".

Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, согласна с господином Вятто: "Сам процесс, будучи запущенным и успешно и быстро реализуемым, в лучшем случае займет не меньше целого десятилетия. Пока что приходится говорить больше об отдельных проектах ("Набережная Европы", жилые проекты в районе Октябрьской набережной). Пока у города нет утвержденной разработанной концепции освоения промышленного пояса, работа в этой части Санкт-Петербурга будет носить преимущественно точечный характер".

Генеральный директор ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург" Михаил Возиянов развивает эту мысль: "К сожалению, у города по-прежнему нет четкой стратегии, подкрепленной специальными мероприятиями и конкретными шагами, направленными на стимулирование перебазирования промышленных предприятий. Частные же инвесторы имеют ограниченные возможности, особенно по выводу крупных предприятий. Поэтому зачастую площади на предприятиях просто сдаются в аренду многочисленным небольшим компаниям, что вполне устраивает собственников этой "промки". В таких условиях без каких-то серьезных усилий генерируется денежный поток, хотя и не очень значительный, при этом собственники, как правило, достаточно высоко оценивают свои активы. В итоге оказывается очевидным, что экономика проектов на промышленных территориях не позволяет девелоперам реализовывать их самостоятельно, без содействия города".

Результаты уже есть

Тем не менее определенные результаты редевелопмента промплощадок даже и без единой городской программы в городе уже есть, и они заметны.

Николай Казанский отмечает: "По нашим оценкам, 15 процентов бизнес-центров класса А и В из всех действующих БЦ этого класса в Петербурге являются примерами такого редевелопмента. Эти проекты достаточно успешны и пользуются спросом у арендаторов. В процессе строительства сейчас находится еще пять таких бизнес-центров. Если говорить о бизнес-центрах класса С, то большая часть из действующих сейчас БЦ такого класса — это реконструированные промышленные постройки. Из успешных проектов редевелопмента бывших производственных площадок под торговые центры можно назвать суперрегиональный ТРК на севере СПБ — "Гранд Каньон"".

По мнению господина Казанского, в целом наиболее перспективными для редевелопмента с точки зрения стоимости земли являются Петроградский, Василеостровский, Выборгский, Центральный и Адмиралтейский районы. Затем, с этой точки зрения, наиболее интересными являются Приморский, Калининский, Красногвардейский и Фрунзенский районы. В наибольшей степени востребованы участки, располагающиеся рядом с центральными магистралями, станциями метрополитена и крупными массивами сложившейся жилой застройки.

Игорь Кокорев, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, вспоминает и недавно объявленный губернатором Петербурга мораторий на снос зданий в историческом центре: "Запрет на снос зданий в историческом центре может усложнить редевелопмент некоторых территорий, на которых присутствуют объекты постройки XIX — начала ХХ века. При этом приспособить такие объекты под современное использование иногда крайне сложно — сказываются как особенности объемно-планировочных решений, так и проблемы с загрязненностью объектов".