Комната против малогабаритки

Комнаты в коммунальной квартире все еще остаются востребованными. Для большинства покупателей это быстрая и самая реальная возможность получить прописку, жилье, небольшой и стабильный источник дохода. По мнению экспертов, даже появление на рынке малогабаритных квартир не приводит к исчезновению комнат: последние все равно дешевле, к тому же вложения в покупку комнат в коммуналках окупаются быстрее, чем в малогабаритки.

Жить в коммуналках постоянно, возможно, и неудобно, но сдавать комнату всегда выгодно

Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ / купить фото

Страна коммунальная

«Купить квартиру в Москве у меня не получалось, но прописка в Москве мне была нужна, поэтому свою однушку в дальнем Подмосковье я продала за 3,7 млн руб. Этого хватило на покупку 12-метровой комнаты в пятиэтажном сталинском доме рядом со станцией метро "Первомайская",— говорит Татьяна Усова.— В квартире кроме меня проживают еще одинокий мужчина-ученый, который пишет свою диссертацию, вторую комнату сдают девушке. Я второй собственник, две другие комнаты принадлежат мужчине и его матери в равных долях». Коммуналка Татьяны Усовой не единственная в этом многоквартирном доме: этажом выше расположена такая же, и в соседних домах тоже имеются коммуналки.

По данным опрошенных экспертов, предложений комнат на рынке недвижимости немало. Особенно они характерны для крупных городов, составляя от 2% до 10% от всех квартир, экспонируемых на вторичном рынке. «В Санкт-Петербурге на 46 тыс. квартир на вторичном рынке приходится 4,2 тыс. комнат (9%), в Москве на 60 тыс. активных объявлений на вторичке — 1,3 тыс. предложений в комнатах (около 2%). Рынок комнат активнее в крупных индустриальных городах (там коммуналки остались от домов, которые строили крупные предприятия для своих рабочих в советское время), а также в Санкт-Петербурге (связано с особенностями застройки центра города)»,— говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

По данным риэлторских агентств, комнаты — весьма востребованный товар на рынке городской недвижимости, хотя за последние годы их количество уменьшилось в разы. «За последние 15 лет число комнат в коммуналках, выставленных на продажу, сократилось в десять раз. Так, в Питере на продажу выставлено 3,5 тыс. комнат, а в 2003 году было вдвое больше. В Москве предложений меньше — всего 1,5 тыс. Связано такое явление с тем, что собственники комнат стремятся выкупить доли и сделать из них полноценное жилье»,— говорит гендиректор петербургского агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов.

Комнат в коммунальных квартирах в Москве не так уж много — около 250 предложений, уточняет председатель совета директоров агентства «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. В основном это трехкомнатные и пятикомнатные квартиры, тогда как классические коммуналки могли насчитывать и 8–12 комнат — такие дома еще можно встретить, например, в Санкт-Петербурге, добавляет она.

Страна малогабаритная

Опрошенные «Ъ-Домом» эксперты считают комнаты пережитком, на смену которому придут малогабаритные квартиры — жилье, площадь которого не превышает 20 кв. м. «Первые коммунальные квартиры появились в начале XX века в результате расселения квартир богатых представителей общества. Затем в течение долгого времени в обществе происходили процессы, способствующие уплотнению в жилом секторе. Сейчас идет процесс урбанизации, в отличие от советских времен, собственность иметь можно, коммунальные квартиры укрупняются. В центре Москвы уже не найти коммуналку: их выкупили и расселили. Но наметился еще один тренд на рынке недвижимости — это малогабаритное жилье»,— говорит директор программ по недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Кирилл Сиволапов.

По словам участников рынка, официального определения для малогабаритных квартир, которые по площади совпадают с комнатами, но имеют отдельные удобства, не существует, хотя самих малогабаритных квартир много. По данным «Метриума», самую доступную квартиру площадью 19,8 кв. м можно купить в Кунцево на западе Москвы за 3,5 млн руб. Самое дорогое малогабаритное жилье в массовом сегменте продается за 6,8 млн руб.— и тоже в Кунцево.

Около 30% новостроек с квартирами до 20 кв. м в массовом сегменте строится на западе столицы, еще 23% — на севере города, по 15% — на востоке и юго-востоке. Эксперты связывают появление малогабаритных квартир не со стремлением к социальной обособленности граждан, а с падением покупательской способности россиян. «Начало продаж жилья размером меньше парковочного места, причем за весьма немалые для всей страны деньги (более 3 млн руб.),— это одно из проявлений кризиса, в котором мы пребываем. Даже во времена массового жилищного строительства при Хрущеве, несмотря на скудные ресурсы и невысокое качество жилья, квартир такой маленькой площади не было. Теперь же мы пришли к объектам в 11 "квадратов", и это, конечно, не прогресс, а регресс. Причем речь идет не только об экономическом или социальном, но и о ценностном кризисе, потому что со временем такое жилье может стать нормой»,— говорит управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая.

Купить и сдавать

Так или иначе, но пока на рынке есть и комнаты в коммуналке, и малогабаритные квартиры, покупатели берут их зачастую с одними и теми же целями. «Чаще всего такую недвижимость приобретают для получения регистрации в городе. Кроме того, некоторые комнаты в коммуналках располагаются в домах сталинской постройки, обладают высокими потолками, толстыми стенами, и есть покупатели, которые не хотят жить в новостройке и намеренно выбирают именно этот тип жилья»,— говорит Ирина Доброхотова.

С этим согласен и Игорь Аболемов. Он подчеркивает, что по его опыту 90% покупателей комнат в Петербурге приобретают их с целью дальнейшей сдачи в аренду: «В нашем городе, по данным Росреестра за этот год, 84% жилья находятся в долевой собственности — это больше всего в России. В центре Петербурга можно купить комнату за 1,8 млн руб., за эти же деньги можно купить и студию в Петергофе. Но комнату в коммуналке на Петроградке можно сдать в среднем за 13–15 тыс. руб. в месяц. При этом коммунальные услуги оплачивает арендатор, что выгодно. Квартиру в пригороде, купленную по той же цене, сдать сложно из-за транспортной недоступности и дорогих коммунальных услуг».

В Петербурге, продолжает Игорь Аболемов, цены на комнаты сильно зависят от местоположения дома. Например, в Василеостровском районе в 2019 году комнаты площадью 15–20 кв. м в коммуналках со старой отделкой обходились покупателям от 1,4 млн до 1,9 млн руб. Цены растут: три года назад те же комнаты стоили на 250 тыс. руб. дешевле.

Еще одна цель при покупке комнаты — получение отдельной квартиры в будущем, поскольку преимущественное право выкупа комнат в процессе их продажи по закону у владельцев доли в этой же квартире. «У нас выставлено на продажу 20 комнат. В основном люди берут комнаты для получения отдельной квартиры в будущем. Одна клиентка хочет в итоге получить трехкомнатную квартиру, где у нее уже есть в собственности две комнаты. Сначала она жила вдвоем с мужем в купленной комнате, потом у них родился первый ребенок, когда родился второй, они за 800 тыс. руб. выкупили вторую комнату, вложив в том числе материнский капитал. Если соседи будут продавать свою комнату, то семья выкупит ее»,— говорит риэлтор саранского агентства недвижимости «Порог» Алина Рыжникова.

Эксперты говорят о выкупе комнат в коммунальных квартирах как об отдельном и довольно сложном виде бизнеса. В случае если выкупом комнаты заниматься целенаправленно для ее продажи, то доходность может оказаться высокой. «Так, например, если выкупить по отдельности все комнаты в четырехкомнатной квартире по 2 млн руб., затраты составят 8 млн руб., а целиком такая квартира может быть выставлена на продажу за 12–15 млн руб. и более (если, например, дом находится около метро и рядом с парком, а в квартире сделан свежий современный ремонт)»,— говорит Ирина Доброхотова. Риэлторы подчеркивают, что заработать на продаже бывшей коммуналки мгновенно не получится: сначала квартиру нужно расселить (нередко владельцам комнат нужно подобрать альтернативу), затем чаще всего требуется ремонт, потом — продажа, а многокомнатные квартиры реализуются медленнее всего.

«В Петербурге от продажи целой квартиры, которую постепенно "собирали" из комнат, можно выручить на 30% больше денег, чем изначально потратили на выкуп долей. Но надо понимать, что сначала придется купить все комнаты в ней. Это непросто. Ведь преимущественное право выкупа есть у соседей, которых надо уведомить о продаже. Для этого порой приходится отправлять десятки писем с уведомлениями, ждать ответа»,— говорит Игорь Аболемов.

Комната может быть начальным капиталом для дальнейшего приобретения жилья. По данным агентства недвижимости «Этажи», в Екатеринбурге, например, нередко этим пользуются молодые люди, которые в начале своего пути инвестируют в покупку бюджетной недвижимости. «Купили с женой 20-метровую комнату в трехкомнатной коммуналке на Советской четыре года назад. Обошлась она нам тогда в 800 тыс. руб. За эти деньги квартиру не купишь, а тут центр города. Это дешево. Через пару лет продали за 1,3 млн руб.— выкупили у нас ее соседи. Мы покрыли вырученными деньгами 35% стоимости нашей однушки»,— говорит житель Екатеринбурга Игорь Демидов.

Выгода в долгосрочной перспективе

Как уверяют эксперты, комнаты в коммуналке по доходности равны малогабаритным квартирам. По данным агентства «Бест-Новострой», в Москве средний бюджет покупки комнат, если они продаются как отдельное помещение, а не как доля,— около 2–3,5 млн руб. в зависимости от района, площади и состояния самого дома. Площади комнат могут варьироваться от 9 до 17 кв. м. Квартиру-студию или обычную малогабаритку в Москве можно приобрести практически за те же деньги — стоимость зависит от удаленности от метро и площади объекта. В диапазоне от 2,5 млн до 4,5 млн руб. предлагается не менее 500 объектов. В строящихся домах в старых границах Москвы можно приобрести студии от 2,6 млн до 3,8 млн руб. Но если комнату в столице приобретают для дальнейшей сдачи в аренду, то надо понимать, что денег с нее арендодатель получит меньше, чем если бы сдавал малогабаритку. «Ставка аренды комнат — 15–20 тыс. руб. в месяц. А вот разброс ставок на малогабаритные квартиры или студии существенный: от тех же 20–23 тыс. руб. до 60 тыс. руб., так как во многом это зависит от качества дома, ремонта, качества бытовой техники. Если предположить, что качественная комната была приобретена за 3 млн руб. и сдается за 20 тыс. руб., то она окупится через двенадцать с половиной лет. Студию, купленную за 4,5 млн руб., можно будет сдавать, например, за 35 тыс. руб.— тогда вложения окупятся примерно за десять с половиной лет»,— говорит Ирина Доброхотова.

Совсем иная ситуация в Петербурге, где сдавать комнаты бывает выгоднее, чем сдавать однокомнатную квартиру на окраине. «Один из наших клиентов продал имеющуюся у него однушку на окраине города за 3,7 млн руб., которую сдавал за 18 тыс. руб. в месяц. Купил три комнаты — две в центре и одну на окраине. В итоге он получал почти вдвое больше, чем за аренду однушки. В Петербурге такие истории встречаются часто»,— отмечает Игорь Аболемов.

Рынок студий и малогабаритных квартир развивается, но не сможет вытеснить коммуналки в ближайшем будущем, считают эксперты. «Малогабаритных студий площадью 11 кв. м как явления не существует. Есть два проекта в Москве, которые куда активнее обсуждаются, чем продаются. Предложения в комнатах не исчезнут. Они неизбежно появляются и будут появляться при расселении коммунальных квартир (в Москве на них до сих пор приходится около 3% жилого фонда), при нестандартных жизненных ситуациях. Этот продукт только частично (по цене) пересекается со сверхкомпактными студиями (площадью 20–25 кв. м) в новостройках. Большинство комнат предлагается в центре и сложившихся районах, а небольшие студии — в ближних пригородах»,— заключает Алексей Попов.