Без начала нет конца

Механизм комплексного развития территорий (КРТ) в России был утвержден три года назад. В Башкирии постановление правительства о реновации было принято в октябре 2021 года, но набирать обороты программа начала только сейчас. В настоящее время в республике планируют применять механизм КРТ в десяти муниципальных образованиях. Пять соответствующих договоров уже заключены с застройщиками.

Эксперты считают, что КРТ — хороший инструмент для создания благоприятной городской среды

Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ

Под комплексным развитием территорий власти понимают совокупность мероприятий, направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений и городских округов. В планах этот механизм должен решить проблему «точечной» застройки: обновление аварийного жилого фонда будет проходить не отдельными домами, а целыми кварталами, где должны быть учтены вопросы транспортной и социальной инфраструктуры, а также благоустройства.

Компания, которая будет заниматься комплексным развитием той или иной территории, определяется по итогам аукциона. Девелопер обязан снести старые дома, расселить жильцов и построить новый современный квартал. Часть затрат строительной компании могут вернуть из бюджета.

«Программа комплексного развития территорий — основной инструмент для решения проблемы реновации ветхого и аварийного жилья и бывших неиспользуемых промышленных зон, формирования новых современных жилых кварталов на ранее освоенной территории. В Москве реализуется программа реновации. Эта программа — наиболее масштабная, ее параметры вряд ли могут сравниться с тем, что пока сделано во всех остальных крупных городах страны. Но именно московский опыт побудил федеральное правительство в 2020 году внести изменения в нормативные акты и создать инструмент комплексного развития территорий для всей страны», — говорит директор научно-исследовательского Центра территориальных изменений и городского развития ИПЭИ РАНХиГС Андрей Максимов.

Действительно, действующая редакция республиканского документа не предусматривает снос или расселение «хрущевок». В мае региональный минстрой представил для общественной экспертизы проект постановления о внесении изменений в постановление правительства о КРТ, где говорится о возможности расселения за счет застройщиков многоквартирных домов до пяти этажей и малоэтажного жилья, возведенного по типовым проектам до 1991 года. Но пока эти правки правительством республики не приняты.

Пилотные проекты

Как сообщили в министерстве строительства и архитектуры Башкирии, в настоящее время в республике рассматривается применение механизма КРТ в 10 муниципальных образованиях: в Уфе, Стерлитамаке, Нефтекамске, а также в Белорецком, Иглинском, Стерлитамакском, Туймазинском, Уфимском, Хайбуллинском и Чишминском районах. По состоянию на 20 июля уже заключено пять договоров КРТ в Уфе, Стерлитамаке, Чишмах и в Уфимском районе, до конца года эту цифру планируется увеличить до 11.

«Одиннадцатью проектами КРТ предусмотрено строительство 1,8 млн. кв. м жилья, шести детских садов и четырех школ, расселение и снос 38 тыс. кв. м аварийного жилищного фонда и 30 тыс. ветхого жилищного фонда»,— отметили в пресс-службе министерства.

В начале года глава Башкирии Радий Хабиров поставил задачу увеличить к 2030 году объем ввода жилья до 4 млн кв. м. жилья, в том числе большая часть — 3 млн кв. м должна сдаваться в Уфе. «Чтобы добиться этого, нужно думать о новых площадках для развития наших городов, уделить особое внимание Уфе в преддверии ее 450-летия. Задача министерства строительства — формировать земельные участки под жилищную застройку и крупные инвестпроекты», — заявил господин Хабиров на заседании коллегии министерства земельных и имущественных отношений в феврале.

Добиваться этих показателей планируют с помощью механизма КРТ. В Уфе уже прошло два аукциона на развитие застроенной территории в северной части города. По итогам первого в январе заключен контракт с компанией «Крупнопанельное домостроение». Цена права на заключение договора составила 6 млн руб. Девелоперу предстоит на территории, ограниченной улицами Орджоникидзе, Уссурийской, Вологодской и Суворова снести восемь домов, в которых проживает 143 человека. На освободившемся месте необходимо построить пять многоквартирных домов этажностью от 12 до 20 этажей общей площадью 39 тыс. кв. м. Объем инвестиций в проект, как отмечают в городской администрации, должен составить не менее 3,1 млрд руб.

В июле компания «КПД» стала победителем второго конкурса на развитие территории, ограниченной улицами Сельской Богородской, Петрозаводской, продолжением улицы Дунайской и новой проектируемой улицей. Цена права на заключение договора составила 6,5 млн руб. В мэрии уточнили, что по состоянию на 20 июля договор направлен на подписание застройщику. Если все пойдет по плану, то девелоперу необходимо будет снести 21 многоквартирный жилой дом, а также индивидуальные жилые дома без централизованных систем инженерно-технического обеспечения, капитальные и механические гаражи. В течение 12 лет застройщику предстоит построить здесь несколько многоквартирных домов общей площадью не менее 200 кв. м. Общий объем инвестиций оценивается в 16,9 млрд руб.

По подобной схеме, как следует из опубликованных в сети данных, планируется масштабное строительство еще как минимум на четырех участках. Первый — на месте частного сектора у Ботанического сада. На территории, ограниченной улицами Менделеева, Сагита Агиша, проспектом Салавата Юлаева и Ботаническим садом, планируется 164 тыс. кв. м. жилья. Здесь будут построены дома этажностью от 12 до 31 этажа.

В исторической части города на территории, ограниченной улицами Армавирской и Перовской, продолжением улицы Кувыкина и Зайнаб Биишевой, планируется строительство нескольких 27-этажных жилых домов, административных зданий, многоуровневых надземных и подземных парковок.

Кроме этого городская администрация утвердила проект планировки и межевания квартала между улицами Менделеева, Обской, Красноводской и Губайдуллина. На территории общей площадью 6,5 га планируется строительство четырех многоквартирных домов в 8–14 этажей, детский сад, подземный паркинг.

Также будет застраиваться квартал в границах улиц Мусы Гареева, Рудольфа Нуреева, Энтузиастов, Лесотехникума и Комсомольской. Здесь планируют построить несколько жилых многоэтажек с поликлиникой, спортивным центром, отделением почты и паркингами, а также школу, детский сад и мечеть.

Нет проблем — нет развития

Эксперты отмечают, что у КРТ в Башкирии хорошие перспективы, а в успешной реализации проектов заинтересованы все — муниципалитеты, органы законодательной и исполнительной власти, застройщики, участники строительного рынка. Но, как и у любого другого проекта на начальной стадии, могут возникать определенные проблемы.

Так, в региональном минстрое отмечают следующие факторы, сдерживающие КРТ — низкое качество проработки территории на этапе разработки концепции развития со стороны потенциального инвестора. В случае жилой застройки, застройщики часто не готовы при входе в проект без получения прибыли от проекта или отсутствия стартовой площадки сразу приступать к расселению аварийного и ветхого фонда. В случае нежилой застройки — отсутствие инженерной инфраструктуры, на строительство которой нужны значительные средства. Например, на строительство канализационной насосной станции в поселке Максимовка необходим 1 млрд руб.

«Один из вопросов, который может возникнуть, — это очередность переселения и цепочки изъятия и предоставления жилья, в котором нуждаются жители ветхих микрорайонов. Иногда этот вопрос решается так: рядом уже начинает строиться новый дом, и по мере строительства жители переселяются из соседнего, но так получается не всегда. Часто приходится серьезно менять географию проживания людей, которые переселяются, поэтому могут возникнуть сложности с получением согласия на переселение либо выкуп этого жилья. Люди не всегда готовы переехать даже из старого и неблагополучного жилого фонда в новые дома, поэтому проекты комплексного развития территории требуют очень серьезной коммуникационной работы, — отмечает Андрей Максимов. — По определению они выгодны и для застройщиков, но рентабельность проектов такого рода не всегда высока. Это очень зависит от местных условий. Все равно в каждом конкретном случае застройщик считает затраты на переселение, на приобретение жилья, на само строительство и ту выручку, которую получит в случае реализации такого коммерческого жилья. Но по определению те проекты, которые утверждаются, проходят экспертизу, должны быть выгодны и для застройщиков, и для местных жителей. Это возможность качественно улучшить жилье, которым они владеют, и среду вокруг себя, а для чиновников — возможность решить жилищные проблемы граждан, которые стоят на очереди или надеются на переезд в более комфортные дома».

Расселение аварийного жилья — еще одно крайне важное направление работы Правительства Республики Башкортостан. В республике работает механизм комплексного развития территорий, который включает в себя как расселение аварийного жилья, так и строительство нового.

«Для застройщика важно повышение экономической устойчивости модели за счет поддержки региона. Для города — привлечение инвестора к реализации масштабного и значимого для региона проекта для формирования сбалансированной городской среды. Однако необходимо отметить, что каждый проект реновации требует индивидуального просчета и анализа. Масштабы и особенности каждой территории могут отличаться, поэтому важно учитывать все факторы, включая потребности жителей, экономическую целесообразность и социальные аспекты. Только тщательное планирование и просчет позволят достичь максимальной эффективности и успеха программы реновации»,— считает исполнительный директор Ассоциации застройщиков Башкирии Адель Сайфуллина.