В доходных домах обнаружился разрыв

В Москве стоимость проживания в доходных домах, строительство которых обещают поддержать федеральные власти, может оказаться в полтора раза дороже, чем аренда традиционного жилья на вторичном рынке. Чтобы потенциальным инвесторам было выгодно строить такие объекты, чиновникам уже сейчас необходимо разработать схему предоставления льгот по налогу на имущество и выделения девелоперам дешевых кредитов. К такому выводу пришел фонд "Институт экономики города".

Устранить разрыв между стоимостью проживания в доходных домах, которые должны появиться в Москве и других крупных городах страны, и ставками аренды на жилье на вторичном рынке возможно. Для этого чиновники должны снизить налог на имущество, платежи за аренду земли, перераспределить обязательства по обеспечению социальной инфраструктурой на региональные и муниципальные власти и обеспечить инвесторов доступными кредитами. К таким выводам пришли участники дискуссионного клуба, организованного фондом "Институт экономики города" (ИЭГ). По словам исполнительного директора ИЭГ Татьяны Полиди, сейчас стоимость проживания в новых арендных домах в среднем в полтора раза выше, чем договор с владельцами частных квартир.

АИЖК — единственный на сегодняшний день в Москве крупный игрок на рынке арендного жилья. Летом 2016 года агентство учредило ЗПИФН "Кутузовский", куда внесло купленные ранее 800 апартаментов в жилом комплексе Match Point у Кутузовского проспекта (его строит ВТБ) и 10 тыс. кв. м в "Лайнере" на Ходынском поле (девелопер "Интеко"). В разработке у АИЖК — проект строительства комплекса апартаментов (153 тыс. кв. м) под сдачу в аренду в инноцентре "Сколково". Учитывая заявления первого вице-премьера Игоря Шувалова и главы Минстроя Михаила Меня, анонсированные агентством проекты должны подтолкнуть формирование рынка арендного жилья.

Ранее сообщалось, что средняя стоимость аренды, например, в «Лайнере» составит в среднем 1,5 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц — аренда квартиры площадью 22 кв.м. будет стоить 36 тыс. руб. в месяц, а 36 кв.м. — 52 тыс. руб. Существующее предложение, например, недалеко от станции метро "Полежаевская", по данным различных риэлторских компаний, составляет около 1,2 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. "Но сейчас основной спрос в Москве приходится на арендное жилье стоимостью 1 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, хоть и расположено оно за Третьим транспортным кольцом",— обращает внимание Татьяна Полиди. В пресс-службе АИЖК сообщили, что стоимость аренды в "Лайнере" составит от 1,1 тыс. руб. за 1 кв. м до 1,4 тыс. руб. за 1 кв. м при средней стоимости 1,3 тыс. руб. за 1 кв.м. "Задача АИЖК в этом направлении — создание востребованного различными группами потребителей коммерческого продукта на рынке арендного жилья",— заявили в АИЖК, добавив, что таких аналогов на "сером" рынке аренды нет. По словам госпожи Полиди, снижению арендных ставок в доходных домах также будет способствовать строительство таких объектов с нуля вместо покупки готовых квартир у девелопера и реконструкция старого жилья, где уже есть готовые коммуникации.

В регионах похожая ситуация. ИЭГ рассчитал несколько вариантов стоимости наемного жилья в Башкирии. Без какой-либо поддержки ставка аренды превышала рыночную на 11-148% в зависимости от проекта. В случае когда инвестор получает налоговую, инвестиционную поддержку и доступные кредиты, цена оказывается на 14-55% ниже. "Но в регионах существует конкуренция между потенциальными ставками в арендном жилье и платежами по ипотеке при покупке сопоставимой по площади квартиры. Иногда ипотека немного дешевле",— уточняет госпожа Полиди, добавляя, что в Москве, наоборот, ставка аренды до двух раз ниже, чем ипотечный платеж.

Тем не менее у столичных девелоперов интерес к строительству арендного жилья есть, утверждает председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова, приводя в пример компании БЭЛ, "Эталон" и ряд других. Кроме них налаженный механизм строительства жилья для сдачи в аренду интересен промышленным холдингам. "У них есть земля, но промышленного назначения",— говорит госпожа Цветкова, добавляя, что перечисленные ИЭГ меры можно усилить, создав условия для вовлечения в Москве земель, находящихся в частной собственности.

Условия для строительства арендного жилья, например, в Подмосковье есть уже сейчас, уверяет член рабочей группы по доступному жилью Совета по правам человека при президенте Василий Тишков. По проекту в Монино, говорит он, арендная ставка для однокомнатной квартиры получается 15-16 тыс. руб. в месяц, доходность — 17% годовых. Для сравнения: там же рыночная цена арендного жилья составляет 8-20 тыс. руб. в месяц. "Строительство арендного жилья трудно согласовать. Оно не в интересах крупных девелоперов, которых, в свою очередь, поддерживает власть",— заключает господин Тишков.