Формирование экономического механизма управления региональным рынком жилой недвижимости

УДК 332.1

ФОРМИРОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ РЕГИОНАЛЬНЫМ РЫНКОМ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

© Михаил Владимирович БЕСПАЛОВ

Тамбовский государственный университет им. Г.Р. Державина, г. Тамбов, Российская Федерация, кандидат экономических наук, доцент, e-mail: rypy@list.ru © Иван Николаевич МАКАРОВ Финансовый университет при Правительстве РФ (Липецкий филиал), г. Липецк, Российская Федерация, кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры «Экономика, менеджмент и маркетинг», e-mail: excellenzz@mail.ru © Елена Алексеевна СОТНИКОВА Липецкий государственный технический университет, г. Липецк, Российская Федерация, аспирант, кафедра менеджмента, e-mail: licichka@gmail.com

Рассмотрена проблема формирования оптимального механизма управления рынком жилой недвижимости в регионе. В качестве теоретической базы исследования выступает синтетическая теория, сочетающая элементы теории экономических механизмов, разработанной Лео Гурвицем (Leo Hurwicz), и теорию хозяйственного механизма, разработанную отечественными учеными Ю.М. Оси-повым и Л.И. Абалкиным. Региональный рынок жилой недвижимости в проведенном исследовании выступает в качестве сложной системы, имеющей механизм системы, обеспечивающий взаимодействие экономических агентов, институты и институции, конституирующие поведение агентов посредством формирования стимулов и антистимулов, а также инфраструктуры рынка, обеспечивающей информационное взаимодействие участников рынка и юридическое оформление сделок. Был проведен функциональный анализ жилой недвижимости и на основе выделения трех базовых подмножеств были предложены авторские подходы к дизайну экономического механизма регулирования рынка жилой недвижимости региона как сложной системы. При этом в рамках дизайна эффективного механизма управления региональным рынком жилой недвижимости, с учетом его многосекторной структуры, в качестве оптимальных технологий управления действиями экономических агентов на рынках позиционируются технологии, основанные на смешанных и экономических методах управления и индикативном планировании.

Ключевые слова: экономический агент; рынок; жилая недвижимость; технология управления; экономический механизм.

Понятие «экономический механизм» одним из первых употребляет К. Маркс [1]. В дальнейшем эта экономическая категория анализируется в работах ряда зарубежных ученых, из которых наиболее известны имена Л. Гурвица, Э. Маскина, Р. Майерсона.

С позиции теории экономических механизмов, у истоков которой стоял Л. Гурвиц, механизмом называется форма игры экономических субъектов. При этом игра - «это описание того, как могут действовать игроки (экономические субъекты) и к чему приведет любой набор действий» [2].

Л. Гурвиц определяет экономический механизм как «взаимодействие между субъектами и центром, состоящее из трех стадий: каждый субъект в частном порядке посылает центру сообщение т1; центр, получив все

сообщения, вычисляет предполагаемый результат: У = Дть...,т„); центр объявляет результат У и, по необходимости, претворяет его в жизнь» [2]. Соответственно, можно заключить, что экономический механизм в трактовке Л. Гурвица представляет собой систему, обеспечивающую информационно-регулятивное взаимодействие субъектов рынка.

С другой стороны, по мнению академика Л.И. Абалкина, «многие элементы хозяйственного механизма - общественная форма и структура производства, способ регулирования хозяйственных процессов (планомерный или стихийный) и других - складываются, не проходя предварительно через сознание людей. Вместе с тем выбор и применение тех или иных конкретных методов хозяйствова-

ния, экономических рычагов, плановых показателей в решающей мере зависят от общества» [3, с. 222]. В более поздних работах Л.И. Абалкин характеризует хозяйственный механизм как «способ организации общественного воспроизводства со свойственными ему формами и методами, экономическими стимулами и нормами» [4, с. 14].

Таким образом, согласно определению Л.И. Абалкина, «хозяйственный механизм представляет собой способ хозяйствования (способ организации общественного производства) со свойственными ему отношениями, формами и методами воздействия на производство, организационной структурой управления и условиями привлечения людей к труду» [3, с. 222].

Мы предлагаем ввести разделение категорий «хозяйственный механизм» и «экономический механизм». Анализ приведенного выше материала позволяет сделать вывод о том, что различия между категориями «экономический механизм» и «хозяйственный механизм» кроются в уровне рассмотрения. Хозяйственный механизм является более общей категорией, включающей в себя частные экономические механизмы.

В теории Л. Гурвица экономический механизм «задает множество выборов экономических субъектов и связанные с каждым из этих выборов результаты. В этом смысле механизм задает систему стимулов и близок тем самым к понятию экономического института, который тоже за счет создания правил структурирует выигрыши от тех или иных стратегий, выстраивая систему стимулов» [2]. Однако данные категории не являются тождественными. Как отмечал сам Л. Гурвиц, «термином «институт» могут обозначаться как правила, так и результирующие форматы (patterns) поведения. Рынок является таким примером. Но с точки зрения выбора политики представляется логичным, что именно правила могут быть подвержены намеренным изменениям, в то время как изменение поведения в рамках этих правил является следствием. В силу этого мы склоняемся к рассмотрению институтов как правил, нежели институтов как форматов поведения» [5]. Фактически, придерживаясь терминологии Д. Норта и Л. Гурвица, о категории «экономический институт» «целесообразно говорить скорее как о семействе экономических

механизмов, нежели как об определенном механизме» [2].

Таким образом, с учетом вышесказанного, мы приходим к выводу, что экономический механизм можно определить как систему обеспечения взаимодействия экономических агентов (субъектов), функционирующих (существующих) в сложившихся институциональных условиях.

С категорией «хозяйственный механизм» неразрывно связана категория «хозяйственные отношения». Как отмечается в работе А.М. Михайлова, именно посредством регулирования хозяйственных отношений хозяйственный механизм обеспечивает функционирование социально-экономической системы. При этом под категорией «хозяйственные отношения» подразумеваются «отношения, складывающиеся между экономическими агентами в процессе общественного производства» [6, с. 232]. А.М. Михайлов выделяет в составе хозяйственных отношений экономические отношения и институциональные отношения.

Согласно мнению А.М. Михайлова, экономические отношения - «это отношения по поводу распределения ограниченных производственных ресурсов и последующего присвоения результатов производства. Экономические отношения в процессе производства, распределения, обмена и потребления - это всегда отношения к доходу, основанные на отношениях собственности. В экономических отношениях происходит реализация собственности на факторы производства в получаемом собственниками факторном доходе» [6, с. 232].

Институциональные отношения рассматриваются А.М. Михайловым в качестве формы экономических отношений и трактуются как «способы взаимодействия хозяйствующих субъектов с конкретной материально-технологической средой». Далее идет расшифровка: «это нормы, порядок, правила поведения, формирующиеся на основании обычаев или законодательных актов, которыми руководствуются участники экономических отношений». При этом подчеркивается, что «институциональные отношения призваны обеспечивать функционирование экономических отношений. Их основная цель уже не доход, а организация экономических отношений, обеспечение их единства» [6, с. 232].

По нашему мнению, фактически А.М. Михайловым категория «институциональные отношения» трактуется в качестве синонима категории «институт». Вместе с тем рассматривать институты только в форме экономических отношений нам представляется не вполне адекватным, поскольку институты и связанные с ними взаимодействия охватывают более широкий спектр отношений, нежели только экономические отношения и соответственно не могут выступать в качестве их формы. Более логичным представляется рассматривать институциональные отношения в качестве отдельного вида отношений. Таким образом, институциональными мы будем считать отношения, возникающие между агентами и институтами, корректирующие поведение агентов или способствующие изменению самих институтов.

С точки зрения концепции экономических механизмов, для функционирования любого экономического механизма предполагается, что в структуре данного механизма имеют место быть определенные функции, методы, инструменты, средства управления и функционирования, а также среда функционирования [7].

Рассмотрим, каким образом формируются и функционируют экономический и хозяйственный механизмы регулирования регионального рынка жилья.

С точки зрения институционального подхода механизм должен иметь:

1) систему мотивации, выраженную в множестве стимулов и множестве антистимулов, мотивирующих поведение экономических агентов;

2) систему ограничений, как правило, обозначенных формальными и неформальными институтами, конституирующих поведение экономических агентов;

3) инфраструктуру рынка, обеспечивающую информационное взаимодействие участников рынка.

В задаче дизайна экономических механизмов основная проблема - построить именно такой механизм, при котором каждое 7-е равновесное состояние механизма будет оптимальным относительно каждой конкретной 7-й цели.

Соответственно, необходимо выделить основные функции рынка и объектов жилой

недвижимости, соотнеся их с целями экономических агентов.

Проведем анализ основных составляющих элементов механизма функционирования и управления регионального рынка недвижимости. Прежде всего необходимо выяснить, что будет выступать в качестве базы функционирования данного механизма.

Рынок недвижимости в настоящее время существенно влияет на все стороны жизни населения, выполняя в процессе своего функционирования ряд общих и специальных функций [8].

Одна из главных функций рынка жилой недвижимости, как и каждого рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос на объекты недвижимости соответствует объему предложения недвижимости. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, в этом случае рынок «перегревается» и сигналы рыночного механизма существенно искажаются - в крайнем случае возможно возникновение ситуации «ценового резонанса» - каждый виток спирали роста цен вызывает у покупателей соответствующие ожидания, что приводит к следующему витку ценового роста, и установление цены уже существенно выше равновесного значения [8].

В общем случае - в ситуации относительно спокойного рынка недвижимости - в цене концентрируется информация о насыщенности рынка, структуре потребительских предпочтений, затратах на строительство объектов жилой недвижимости, хозяйственной и социальной политике государства и региональных властей в части жилищного строительства [9].

В современном мире несовершенства рыночного механизма теоретически должны компенсироваться государственным регулированием, осуществляемым на федеральном и региональном уровнях, а также активной позицией местных властей [10]. Вместе с тем современная отечественная действительность свидетельствует, что эффективность данного регулирования, главным образом, вследствие пассивности власти, оставляет желать лучшего [11].

Коммерческая функция рынка жилой недвижимости заключается в реализации стоимости как суммы наценки и овеществленных затрат и потребительской стоимости недви-

жимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Посредническая функция рынка жилой недвижимости заключается в том, что последний выступает в качестве совокупного посредника, виртуальной площадки взаимодействия индивидуализированных продавцов и покупателей. Данное взаимодействие осуществляется посредством присутствия на рынке жилой недвижимости следующих профессиональных посредников: риэлторов, оценщиков, агентов, брокеров, страховщиков, ипотечных кредиторов и других лиц, оказывающих услуги заинтересованным участникам.

С посреднической функцией тесно связана информационная функция рынка -обеспечение участников рынка информацией о текущем положении дел.

Инвестиционная функция рынка жилой недвижимости - это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала, в первую очередь имеющихся у населения свободных денежных средств. Реализация инвестиционной функции рынка жилой недвижимости способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы (запасы) в активную форму (активы, приносящие доход владельцу недвижимого имущества) [11].

Непосредственно сам объект жилой недвижимости с точки зрения потенциального покупателя может выполнять следующие функции:

1) проживания непосредственного покупателя или членов его семьи;

2) сбережения денежных средств в условиях нестабильного курса национальной валюты, выступая в качестве объекта инвестирования;

3) актива, способствующего генерации потока доходов в процессе его эксплуатации -сдача в наем;

4) актива, выступающего в качестве источника генерации дохода в процессе его перепродажи, либо смены профиля функционирования (например, перевод в категорию нежилых помещений), в т. ч. с последующей продажей или сдачей в наем.

Анализируя динамическое равное, существующее на рынке жилой недвижимости, следует отметить, что в качестве основных

факторов, влияющих на динамику рынка жилья, будут выступать:

1) наличие или отсутствие свободных денежных средств у населения. Данный фактор связан в первую очередь с двумя первыми функциями объекта недвижимости;

2) динамика курса национальной валюты. Данный фактор оказывает существенное влияние на изменение склонности населения к сбережению или потреблению или, в данном конкретном случае, придает дополнительный мотив покупке объекта в условиях высокой инфляции или высоких темпов падения курса национальной валюты;

3) уровень привлекательности территории - можно оценить по следующим критериям:

а) по уровню жизни населения;

б) по уровню инвестиционной привлекательности территории;

в) по динамике населения, включая естественную прибыль (убыль) населения и миграционные потоки;

г) по степени диверсификации источников пополнения муниципального и регионального бюджета и основных работодателей.

Также непосредственно влияют на привлекательность объекта недвижимости, расположенного в пределах конкретного региона, района, территории:

а) уровень преступности в данном конкретно взятом регионе и на данной конкретно взятой территории;

б) территориальное расположение на локальном рынке - пространственные характеристики среды и места расположения, в первую очередь транспортная доступность. В данном случае транспортную доступность можно трактовать в следующих аспектах:

61) транспортная доступность населенного пункта в том случае, если объект недвижимости расположен вне пределов областного города либо районных центров;

62) транспортная доступность района в пределах городской агломерации - в том случае, если объект недвижимости расположен в городе регионального значения;

в) инфраструктурное обеспечение, включая, главным образом, социальную инфраструктуру. В соответствии с данными опросов, при покупке квартиры, как правило, во внимание принимаются следующие особенности:

в1) наличие двора и его оборудованность игровыми площадками и иными организованными местами для досуга детей;

в2) наличие поблизости детской и взрослой больницы или поликлиники;

в3) наличие детских садов и школ. В большинстве крупных городов в Российской Федерации в настоящее время при выборе жилья также существенное влияние оказывают экологические характеристики места расположения объекта недвижимости.

Исходя из соотношения выделенных функций, мы приходим к выводу, что множество «жилая недвижимость» имеет три пересекающихся подмножества, которые, при анализе с позиции реализуемых им социальных функций, можно назвать «социальное жилье», «обычное (нормальное) жилье», «престижное жилье» (рис. 1).

При этом необходимо также выделить такую субкатегорию, как «инвестиционное» жилье. Спецификой данного вида жилья является отсутствие четких объективных признаков, соотносимых непосредственно с самим объектом недвижимости, по которым объект жилой недвижимости может быть включен в эту категорию - если для множеств «социальное жилье», «нормальное жилье» или «престижное жилье», возможно, провести классификацию по таким объек-

тивным параметрам, как ценовой диапазон, географическое расположение либо технико-эксплуатационные характеристики непосредственно объекта недвижимости или связанных с ним объектов, то для «инвестиционного жилья» основным критерием выделения являются намерения хозяйствующего агента.

Основной функциональной нагрузкой такого вида жилья является функция вложения свободных денежных средств населения с целью инвестирования. В дальнейшем подобные объекты недвижимости, как правило, передаются следующему поколению владельцев, сдаются с целью получения дополнительного дохода или возможна иная комбинация указанных или подобных намерений по его использованию.

Соответственно, при формировании дизайна механизма управления рынком жилой недвижимости необходимо исходить из тройственности цели его функционирования - оптимизации положения на трех секторах рынка, соответствующих подмножествам множества «жилая недвижимость».

Рассмотрим методы, инструменты и технологии управления рынком жилой недвижимости на региональном уровне с разделением организационных и институциональных элементов.

Рис. 1. Классификация объектов жилой недвижимости с позиции реализуемых ими социальных функций

Рис. 2. Схема плана комплексной эволюции Зоны технико-экономического развития (авторская обработка И.Н. Макарова) [11]

Основные положения социально-экономического развития региона

План экономического развития

I

План промышленного развития

План земельного освоения

План

строительства инфраструктуры

План социального развития

I

План развития окружающей среды

Демографическое планирование

Планирование общественного обслуживания

Исходя из деления методов управления на административные, смешанные и экономические и учитывая, что в развитых странах, как правило, доминируют смешанные и экономические методы управления, мы полагаем, что наиболее пригодными для управления на большинстве сегментов рынка жилой недвижимости являются технологии, предполагающие индикативное управление, сотрудничество и партнерство государства, бизнеса и гражданского общества.

Соответственно, главным условием реализации подобных технологий является по-

строение хозяйственного и экономического, как его части, механизма, позволяющего оптимальным образом решить вопрос совпадения целевых векторов частного инвестора, гражданского общества (населения региона) и региональных органов власти. При этом решение должно находиться в пределах бюджетного множества потребителя.

В качестве наиболее яркого примера реализации подобных технологий выступают Особые экономические зоны второго и, главным образом, третьего (инновационные парки, технополюсы), проекты комплексного

развития территории, проекты государственно-частного партнерства.

Ярким примером успешного осуществления плана комплексного развития территории, включающего развитие социальной инфраструктуры, в т. ч. возведение объектов жилой недвижимости для привлекаемого персонала (внутренних и внешних мигрантов), являются китайские зоны технико-экономического развития (рис. 2).

Таким образом, при формализации вышесказанного в качестве выводов следует учитывать следующее:

1) в качестве главного члена (составляющего) формулы оценивания потенциальной эффективности управляющего воздействия необходимо позиционировать величину совокупного интереса застройщика действовать в рамках определенного региона или проекта;

2) это связано с тем, что любой бизнес функционирует лишь до тех пор, пока в данных конкретных условиях он способен приносить прибыль;

3) должно быть проведено сравнение общей (суммарной) величины потенциальных потерь застройщика и его потенциального интереса.

Помимо всего вышеотмеченного, с точки зрения общественного интереса необходимо отметить, что государственно-частное партнерство и иные технологии, основанные на индикативном управлении, представляются более эффективным при управлении на региональных рынках, включая рынок жилой недвижимости региона, еще и потому, что государство, принимая участие в проектах, реализуемых в рамках данного региона, «дает сигнал» о своем «интересе» к развитию региона и определенных секторов его экономики. Это, в свою очередь, привлекает бизнес и трудовые ресурсы и уже само по себе может послужить дополнительным фактором ускорения социально-экономического развития территории.

1. Маркс К., Энгельс Ф. Сочинения. М., 1962. Т. 23.

2. Измалков С., Сонин К., Юдкевич М. Теория экономических механизмов // Вопросы экономики. 2008. № 1. С. 4-26.

3. Абалкин Л.И. Диалектика социалистической экономики. М., 1981.

4. Абалкин Л.И. Избранные труды. М., 2000. Т. 2.

5. Hurwicz L. Implementation and enforcement // Political Economy. Institutions, Competention and Representation / ed. by W.A. Barnett, M.J. Hinrich, N.J. Scotfield. Cambridge, 1993. Ch. 2. P. 51-59.

6. Михайлов А.М. Проблемы реализации экономических и институциональных интересов собственников факторов производства: монография / под ред. А.В. Мещерова. М., 2006.

7. Макаров И.Н., Колесников В.В. Аудит эффективности и производство опекаемых благ: взгляд с позиции экономической социодина-мики // Российское предпринимательство. 2010. № 6. Вып. 2. С. 51-55.

8. Артамонова Ю.С., Хрусталев Б.Б., Савчен-ков А.В., Оськина И.В. Стратегическое развитие регионального строительного комплекса на основе инноваций // Региональная архитектура и строительство. 2010. № 2. С. 156162.

9. Макаров И.Н. Современная экономика: регулирование и партнерство // Российское предпринимательство. 2009. № 8. Вып. 2. С. 22-27.

10. Государственное регулирование рыночной экономики. М., 2001.

11. Стратегические ориентиры экономического развития России: научный доклад. СПб., 2010.

1. Marks K., Engel's F. Sochineniya. M., 1962. T. 23.

2. Izmalkov S., Sonin K., Yudkevich M. Teoriya ekonomicheskikh mekhanizmov // Voprosy eko-nomiki. 2008. № 1. S. 4-26.

3. Abalkin L.I. Dialektika sotsialisticheskoy ekonomiki. M., 1981.

4. Abalkin L.I. Izbrannye trudy. M., 2000. T. 2.

5. Hurwicz L. Implementation and enforcement // Political Economy. Institutions, Competention and Representation / ed. by W.A. Barnett, M.J. Hinrich, N.J. Scotfield. Cambridge, 1993. Ch. 2. P. 51-59.

6. Mikhaylov A.M. Problemy realizatsii ekonomicheskikh i institutsional'nykh interesov sobstvennikov faktorov proizvodstva: monogra-fiya / pod red. A.V. Meshcherova. M., 2006.

7. Makarov I.N., Kolesnikov V.V. Audit effektivnosti i proizvodstvo opekaemykh blag: vzglyad s pozitsii ekonomicheskoy sotsiodinamiki // Rossiyskoe predprinimatel'stvo. 2010. № 6. Vyp. 2. S. 51-55.

8. Artamonova Yu.S., Khrustalev B.B., Savchen-kov A.V., Os'kina I.V. Strategicheskoe razvitie regional'nogo stroitel'nogo kompleksa na osnove

9.

10.

innovatsiy // Regional'naya arkhitektura i stroitel'stvo. 2010. № 2. S. 156-162. Makarov I.N. Sovremennaya ekonomika: regulirovanie i partnerstvo // Rossiyskoe predprinimatel'stvo. 2009. № 8. Vyp. 2. S. 22-27. Gosudarstvennoe regulirovanie rynochnoy ekonomiki. M., 2001.

11. Strategicheskie orientiry ekonomicheskogo razvitiya Rossii: nauchnyy doklad. SPb., 2010.

nocTynuna b pegadura 20.06.2015 r.

UDC 332.1

FORMATION OF THE ECONOMIC MECHANISM OF THE MANAGEMENT OF REGIONAL MARKET OF RESIDENTIAL REAL ESTATE

Mikhail Vladimirovich BESPALOV, Tambov State University named after G.R. Derzhavin, Tambov, Russian Federation, Candidate of Economics, Associate Professor, e-mail: rypy@list.ru

Ivan Nikolaevich MAKAROV, Financial University under the Government of Russian Federation, Lipetsk branch, Lipetsk, Russian Federation, Candidate of Economics, Associate Professor, Associate Professor of "Economics, Management and Marketing" Department, e-mail: excellenzz@mail.ru

Elena Alekseevna SOTNIKOVA, Lipetsk State Technical University, Lipetsk, Russian Federation, Post-graduate Student, Management Department, e-mail: licichka@gmail.com

The problems of formation of optimal mechanism for management of the market of residential real estate in the region are reviewed. As a theoretical base of research the synthetic theory performs, combining elements of the theory of economic instruments developed by Leo Hurwicz and the theory of the economic mechanism, developed by domestic scientists Y.M. Osipov and L.I. Abalkin. The regional real estate market acts as a complex system in the held research, which has a mechanism of providing the interaction of economic agents, institutes and institutions, constitutive behavior of agents in the means of formation of incentives and disincentives, as well as infrastructure of the market, providing information about interaction of the participants of market and legal registration of transactions. The functional analysis of residential property was held on the basis of allocation of the three basic subset-sets the author's approach to the design of the economic mechanism of regulation of the real estate market in the region as a complex system was proposed. At the same time, within the framework of design of effective mechanism of management of regional market of residential real estate, taking into consideration its multi-sector structure, as optimal technologies of management of actions of economic agents on the markets the technologies, based on the mixed and economic methods of management and indicative panning are positioned.

Key words: economic agent; market; residential real estate; management technology; economic mechanism.