Жилье для конечного покупателя

В последние месяцы квадратный метр московского жилья прибавляет в цене, хотя и немного. Обозреватель "Дома" МАКСИМ РЕМИЗОВ считает, что и в дальнейшем нет причин для снижения цен.

На протяжении последних лет московское жилье считалось одним из самых эффективных и надежных инструментов вложения капитала. Еще какие-то два года назад российские и зарубежные инвесторы правдами и неправдами стремились приобрести московскую недвижимость, рост стоимости которой исчислялся несколькими десятками процентов в год.

В 2000 году квадратный метр в Москве стоил около $600. В 2008 году его цена превысила $6 тыс. И у большинства участников рынка не было сомнений в том, что это далеко не предел. Но тут случился мировой финансовый кризис. Он начался на рынке ипотечных бумаг США, перекинулся на крупнейшие мировые банки, а затем, как цунами, прошелся по всему инвестиционному полю России. И в первую очередь по изрядно перегретому на тот момент столичному рынку недвижимости. За два года средневзвешенная стоимость столичной недвижимости упала на треть, до $4 тыс. Попробуем разобраться во внутренних механизмах этого падения и в том, какой может быть дальнейшая динамика изменения цены квадратного метра в столице.

Сначала немного статистики. На протяжении последних лет стройкомплекс Москвы возводил порядка 5 млн кв. м в год, то есть примерно 90 тыс. квартир. 40 тыс. из них строились по городским социальным программам и заселялись очередниками, молодыми семьями и жителями сносимых ветхих домов и пятиэтажек. Оставшиеся 50 тыс. квартир строились по инвестиционным контрактам. По разным оценкам, от 20 до 40% из них приобреталось исключительно с инвестиционными целями. Именно поэтому во многих квартирах-новостройках до сих пор так и не поселились новоселы.

Хорошо известно, что частные лица, мелкие и средние оптовики-посредники покупали у инвесторов как можно больше квартир еще на стадии строительства, а дальше в условиях постоянного роста цен старались как можно дольше не продавать их конечному покупателю. Как правило, квартиры продавались реальным покупателям только тогда, когда оптовик получал возможность вложить средства в покупку новой недвижимости на стадии строительства. По тем же причинам в последние годы заметно снизилось предложение квартир и на вторичном рынке. Их владельцы не спешили продавать быстро растущую в цене недвижимость.

Фактически московский рынок недвижимости стал полем игры тысяч средних и мелких оптовиков-инвесторов, в руках которых к лету 2008 года сосредоточились десятки тысяч квартир. У городских и федеральных властей не было никаких экономических рычагов для того, чтобы не допустить перегрева ситуации.

Масла в огонь подлило и безудержное неконтролируемое развитие ипотеки. В 2004 году коммерческие банки опасались финансировать более 40% недостроенного жилья. В то время для получения кредита заемщику помимо закладки приобретаемой квартиры требовалось предъявить банку серьезные гарантии. В начале же 2008 года банки предлагали кредиты уже на 60% и более стоимости жилья, а в качестве залога выступали будущие квадратные метры.

Одновременно с этим коммерческие банки активно кредитовали девелоперов и строителей, которые всеми возможными способами по нереально высоким ценам скупали свободные земельные участки в городе. На кредитные деньги ими приобреталось все: территории заброшенных заводов и фабрик, ведомственные неугодья и свалки. Таким образом, в Москве практически не осталось свободных территорий для строительства коммерческого жилья.

Летом 2008 года мировой финансовый кризис достиг России. Но вопреки мрачным прогнозам, под ударом кризиса оказалась лишь малая часть инвестиционно-строительного бизнеса. Пострадали те, кто был связан с банковскими кредитами. При этом значительная часть должников в качестве уплаты долга передали банкам имеющиеся у них активы: недостроенные объекты, свободные участки, квартиры и т. д. Очевидно, часть этих активов была продана по достаточно низким ценам.

Девелоперы, которые в большей степени опираются на собственный капитал, предпочли до лучших времен свернуть активную строительную деятельность и приостановили освоение новых площадок, приобретенных по высоким ценам. Точно так же поступило большинство собственников инвестиционных квартир. Продажа недвижимости в Москве упала в разы. Рынок на какое-то время замер.

Но жизнь не стоит на месте. Ряд строительных компаний столицы минимизировал последствия кризиса благодаря тому, что ими были выиграны конкурсы на строительство жилья и других объектов по городскому заказу. Архитекторы, строители и производители стройматериалов снизили цены. Отдельные компании, в распоряжении которых были земельные участки, приобретенные достаточно давно и по весьма низким ценам, воспользовались кризисным снижением цен на стройматериалы и строительные работы. Они решили застроить их жильем экономкласса, которое успешно продается по относительно умеренным ценам (порядка $3,5 тыс. за 1 кв. м). Недострои, которые оказались в собственности банков, достраиваются. Квартиры в них продаются. Рынок постепенно оживает. Цены на жилье растут.

Для того чтобы рынок ожил полностью, необходимо, чтобы инвесторы начали интенсивную застройку участков, которые были приобретены ими по когда-то завышенным ценам. Это строительство будет для них рентабельным только тогда, когда средняя конечная цена квадратного метра максимально приблизится к докризисному уровню.

Значит, скорее всего, цена квадратного метра будет постепенно расти. Плавный рост вряд ли будет интересен потенциальным инвесторам. Поэтому приобретаться такая недвижимость будет в большей степени конечными потребителями. Очевидно, в значительной степени с привлечением ипотечных займов. Такой сценарий выхода из кризиса вполне реален. Мировые цены на нефть стабилизировались, нефтедоллары исправно поступают в отечественную экономику. А это значит, что рынок недвижимости скоро оживет.