Поганый метр

Из-за розы ветров и большого числа производственных площадок Юго-Восточный административный округ (ЮВАО) Москвы считается самым экологически неблагоприятным в городе. И именно это делает его наиболее доступным как для покупки жилья, так и для его аренды: когда каждая копейка на счету, проблемы экологии отходят на второй план.

При ежемесячном росте цен на московскую недвижимость в среднем на 3-5%, что составляет 35-60% в год, покупка небольшой квартиры или расширение существующей жилплощади превращается из проблемы в мечту. Даже популярная среди населения ипотека в этом случае бессильна, ведь доходы, от которых зависит получение кредита, не растут так же стремительно, как цены на московскую недвижимость. Практически единственным вариантом остается переезд в ближайшее Подмосковье или в Юго-Восточный округ, где цены растут медленнее, чем в других районах города. Однако за осуществление мечты о покупке новой, более просторной квартиры нужно будет платить временем и здоровьем: транспортная доступность в ЮВАО оставляет желать лучшего, да и экология здесь самая неблагоприятная в столице.

По данным департамента аналитики и исследований компании Blackwood, исторически в ЮВАО селились работники заводов и промышленных предприятий. Поэтому у покупателей дорогой недвижимости этот округ популярностью не пользуется. Район в большей степени застроен домами экономкласса. "В ЮВАО вообще отсутствуют квартиры элитного класса, а объекты бизнес-класса только начинают появляться. Причина в том, что изначально в ЮВАО много предприятий и промзон, а также неудачная для жителей роза ветров",— уточняет руководитель аналитической службы "МИАН — агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев. С ним согласен и директор департамента вторичной недвижимости компании "Миэль-недвижимость" Алексей Шленов: "В классическом понимании элитных квартир в ЮВАО нет, а бизнес-класс в основном в составе новых жилых комплексов. Связано это с непрестижностью округа в целом из-за плохой экологии, транспортных проблем и контингента жителей".

Именно поэтому, по данным "Миэль-недвижимости", средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья по всем типам домов в округе составляет $3950-4000 при средней цене в городе $4500. "Сильного роста цен в этом районе пока не ожидается. Если будет изменение цены, то это произойдет вместе со всем рынком",— говорит Алексей Кудрявцев. А Алексей Шленов добавляет, что "темпы роста в этом районе самые низкие в Москве, дорожает жилье не так стремительно, а в последнее время не дорожает вообще".

Портрет покупателя недвижимости в ЮВАО, который составил Алексей Шленов, таков: "Прежде всего, это нижняя граница среднего класса, так как стоимость жилья здесь несколько ниже, чем в других спальных районах. Еще одна категория — переселенцы из других районов Москвы ради доплаты или увеличения площади. Третья категория — люди, исторически привязанные к данному району, которые не хотят менять его на другой".

Чтобы продать недвижимость в этом районе, нужно понимать, что, как и в любом спальном районе, спросом пользуются одно-двухкомнатные "распашонки", свободные трехкомнатные квартиры с большой кухней в новых панельных, кирпичных и монолитно-кирпичных домах. Не пользуются спросом старые панельные дома. По данным компании "Миэль-недвижимость", однокомнатные квартиры общей площадью 38-45 кв. м уходят за $150 тыс., двухкомнатные до 64 кв. м — за $250 тыс., а трехкомнатные до 85 кв. м — за $300 тыс. Для быстрой продажи необходимо значительно снизить цену относительно этой планки.

Так, по словам Алексея Кудрявцева, хозяева трехкомнатной квартиры в девятиэтажном доме на улице Косинская (общая площадь 52 кв. м, состояние хорошее), продававшие ее за $190 тыс., получили предоплату уже через десять дней после выхода рекламы. А двухкомнатные квартиры по Рязанскому проспекту (44 кв. м, в пятиэтажных домах) по той же цене за метр стоят уже больше месяца.

Недвижимые новинки сезона

По данным бюро недвижимости "Агент 002", в ЮВАО самый низкий показатель по количеству новостроек среди округов Москвы. "Причина, на наш взгляд, в том, что при одинаковых издержках строительства прибыль при реализации новостроек в этом округе ниже",— говорит директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская. По оценкам аналитиков "МИАН — агентство недвижимости", в настоящий момент там предлагается порядка 35-40 домов. В этом районе в основном возводятся панельные дома. "Это связано с наличием здесь значительного количества промзон — более 120 тыс. крупных и средних промышленных предприятий на территории округа — и плохой в связи с этим экологической обстановкой",— говорит маркетолог-аналитик управления новостроек компании "Миэль-недвижимость" Алексей Кобяков.

Правда, по мнению Ольги Побединской, в условиях мегаполиса разница в экологии между округами столь несущественна, что уже мало кто обращает на нее внимание. "Не во всех подмосковных городах можно рассчитывать на хорошую экологию, что уж говорить про столицу",— говорит она.

Тем не менее в ЮВАО цены на 5-10% ниже, чем, например, в ЮАО. При этом, говорит Алексей Кудрявцев, "если летом между спросом и предложением наблюдался баланс, то в октябре при увеличении предложения почти в два раза спрос увеличился всего на 20%, и на сегодняшний день предложение превышает спрос почти в два раза". Средняя цена квадратного метра в новостройках ЮВАО, в объектах, реализованных компанией "Миэль" в декабре--январе, составляет $2950 за кв. м, тогда как в других районах Москвы предложения по новостройкам начинаются от $3500 за кв. м. "При оценке уровня цен на перспективу в ЮВАО следует опираться на общий прогноз по рынку нового жилья в Москве. На наш взгляд, цена квадратного метра до середины 2007 года будет расти ежемесячно всего на 1-1,5%",— говорит руководитель исследовательского центра управления новостроек "Миэль-недвижимости" Борис Флексер.

В основном сейчас на продажу выставлены объекты, начавшие строиться (или получившие разрешение на строительство) до апреля 2005 года, когда вступила в силу новая редакции ФЗ-214 "О долевом строительстве многоквартирных домов". Эти застройщики работают еще по старым договорам согласно старому закону, в которых нет штрафных санкций за нарушение сроков сдачи объекта. "Поэтому они просто переносят их с одного квартала на другой (см. таблицу.— 'Деньги'). Срывы сроков строительства — очень распространенное явление, так как факторов, влияющих на темпы строительства, очень много, и далеко не все они зависят от застройщика. И даже новая редакция 214-го закона не спасает ситуацию",— уверена Ольга Побединская.

В планах на 2007-2009 годы — возведение жилых микрорайонов 33 и 34 (две очереди) в Печатниках, реконструкция кварталов 114 и 117 Новых Кузьминок, новое строительство в районе поселка Некрасовка. По мнению Алексея Кудрявцева, привлекательными для этой части Москвы в ближайшем будущем станут районы, граничащие с ЦАО: Нижегородский и Лефортово. Лефортово, один из старейших районов Москвы, на 65% занято промышленными предприятиями ("Серп и молот", завод Войтовича; всего 52 промпредприятия и 30 НИИ и КБ). "При выполнении программы по выводу промышленных предприятий за черту города он, возможно, станет одним из самых привлекательных районов для строительства жилья бизнес-класса и коммерческого строительства",— говорит Алексей Кудрявцев. А в последнее время по решению правительства Москвы промзоны активно выводятся за черту города (например, планируется вывод Южнопортовой промышленной зоны), а на их месте будет осуществлена жилая застройка.

Съемки жилья

Популярность ЮВАО среди квартиросъемщиков риэлтеры объясняют самыми низкими ценами на квартиры по сравнению с другими районами Москвы. На рынке аренды в ЮВАО пользуются спросом районы Марьино, Братиславская, Орехово, Царицыно, Коломенская и Выхино. Увеличению предложения квартир в отдаленных районах Москвы, таких как Жулебино, Кожухово и т. д., способствует то, что туда можно добраться от станции метро "Выхино".

"Предложение в районе Марьино, Братиславская, Орехово, Царицыно и Коломенская, особенно в секторе типового жилья, ограниченно. В ЮВАО в основном сдается стандартное жилье. Обычно квартиры здесь снимают люди, для которых особенно важно соотношение 'цена--качество'. И основной упор они делают именно на экономию в цене",— говорит Алексей Кудрявцев.

На рынке аренды жилой недвижимости ЮВАО можно найти квартиры как в старых панельных домах с плохим ремонтом в ванной комнате и кухне, так и в новых домах с консьержем. В старых домах квартиры, как правило, не ремонтировались со дня сдачи квартиры ее первому владельцу, то есть от 20 до 30 лет. Однако однокомнатные квартиры такого плана все-таки большая редкость, но не из-за их малочисленности, а из-за низкой цены: такие квартиры на рынке не застаиваются. Меньше чем за $500 в месяц квартиру в Москве снять невозможно, а за эту цену ее можно найти только в самом дешевом округе Москвы — как раз в Юго-Восточном.

Замдиректора управления аренды "Миэль-недвижимости" Мария Жукова говорит, что спрос на квартиры в ЮВАО оценить довольно сложно: "Как правило, клиенты при поиске квартиры не ограничиваются одним районом. Чаще ищут квартиру, привязываясь к одной или нескольким веткам метро или нескольким районам. При этом часто случается так, что человек, который хотел сначала квартиру в Выхино, снял ее в итоге в Измайлово, поскольку предложенный там вариант полностью удовлетворял его требованиям. Желающие снять дешевое жилье чаще всего готовы снимать его там, где оно появится, независимо от месторасположения".

Однако с появлением новых районов в ЮВАО на рынке аренды по этому направлению появляются предложения другого ценового и качественного уровня. Речь идет хотя и о стандартных, но все же новых монолитных домах. Например, в однокомнатную квартиру общей площадью 40 кв. м в доме с консьержем на улице Перерва (рядом с метро "Братиславская") за $700 в месяц заселилась семья из двух человек из Санкт-Петербурга. А в меньшую по площади квартиру в девятиэтажном доме (рядом с метро "Марьино") за $750 в месяц заселилась азербайджанская семья с двумя детьми. За те же $750 в месяц риэлтеры сдали двухкомнатную квартиру рядом с метро "Текстильщики" матери с тремя детьми из Воронежа (квартира той же площади, что и стандартные однокомнатные квартиры в монолитных домах). По данным компании Blackwood, в ЮВАО в аренду предлагаются преимущественно квартиры экономкласса, и поэтому квартир дороже $1300 в месяц найти практически невозможно.

ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ

Что ждет московскую недвижимость в 2007 году?

Александр Моторин, исполнительный директор департамента недвижимости корпорации Mirax Group:

— Конец декабря и начало января — традиционный период затишья и отпусков покупателей недвижимости бизнес- и премиум-класса. Оживление рынка начнется только с середины января, а покупательская активность по-настоящему оживится только к началу февраля. Цены, скорее всего, будут расти, хотя сравнительно плавными и предсказуемыми темпами. В зависимости от категории недвижимости и ее местоположения уровень цен возрастет на 12-25% за год.

Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы "МИАН — агентство недвижимости":

— Скорее всего, ситуация на рынке Москвы до февраля-марта 2007 года будет характеризоваться вялотекущим ростом либо стабилизацией цен. Участники рынка как со стороны спроса, так и со стороны предложения будут пытаться понять рынок и проверить друг друга на прочность и выдержку. В первые три месяца 2007 года в сегменте экономкласса в Москве ожидаемый рост цен составит порядка 0,8-1,2% в месяц. Далее цены, вероятнее всего, могут стабилизироваться, а осенью опять начнут расти на уровне, аналогичном началу года. В сегменте бизнес-класса в начале года рост цен будет несколько выше — 1,5-2% в месяц. Летом, в период традиционного снижения деловой активности, рост цен опять снизится до 1-1,5%. Осенью — очередной подъем на 1,5-2% в месяц с небольшим снижением до 1% к концу года. На элитную недвижимость цена будет расти с ежемесячным темпом 2-2,4%. Загородный рынок жилья также будет развиваться достаточно высокими темпами. Рост цен составит от 1-3% до 2-4% в месяц на наиболее ликвидные и востребованные объекты.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании "Квартал":

— В этом году наиболее стабильно будут развиваться сегменты жилья повышенной комфортности элитного и бизнес-классов. По ЗАО и ЮЗАО Москвы можно говорить о достижении уже к весне средней ценовой отметки $6000-6500. Стоимость объектов экономкласса также будет увеличиваться, средняя цена за квадратный метр будет варьироваться в пределах $4400-4600. Стоимость квадратного метра, по нашим прогнозам, продолжит расти. Однако темп роста в 2007 году составит порядка 10-15% в год. Продолжится тенденция уменьшения стоимости переоцененного на вторичном рынке дешевого жилья. И нет никаких сомнений, что вместе с подтягиванием экономики Москвы до уровня мировых столиц цены на жилье также будут тянуться к мировым, в сравнении с которыми она отстает в среднем на 25% (в Париже средняя цена за квадратный метр составляет $6800, в Нью-Йорке — $9500).

Лидия Гречина, директор по маркетингу корпорации "Инком-недвижимость":

— По нашим оценкам, ежемесячный прирост цен на рынке вторичного жилья столицы в 2007 году составит в среднем порядка 1-2%. Это почти как в первом полугодии 2005 года, с той лишь существенной разницей, что тогда средний квадратный метр стоил всего $1800-1900, а сегодня — более $4400. Аналогичная ситуация с ценами сложится и для московских новостроек. Для рынка загородной недвижимости характерна достаточно стабильная динамика, поэтому средний прирост цен также составит 15-20% за год, хотя покупатели будут уделять все большее внимание географии и качеству объектов. В качестве альтернативы дорогим московским квартирам будет активно развиваться формат таунхаусов. Еще более актуальным станет Новорижское направление — Краснопресненский проспект, который планируют сдать в этом году, позволит добраться с загородной резиденции на Новой Риге до центра столицы за 30 минут. Скорее всего, 2007 год будет стабильнее предыдущего. Цены достигли определенного предела покупательской способности, что демонстрирует затишье, установившееся на рынке в последние несколько месяцев. Хотя рынок может проснуться уже в ближайшие несколько недель — выплаты по итогам года вроде годовых премий традиционно вкладываются в недвижимость. Разумеется, рост цен не повторит рекордов весны прошлого года, но вполне обоснованно после зимнего затишья ожидать стабильного ежемесячного прироста средней цены предложения в пределах 1-2%.

Андрей Блажко, коммерческий директор девелоперской компании "Сити-XXI век":

— До осени рост цен на квартиры в Москве составит, по нашим оценкам, около 1-2% в месяц в зависимости от класса жилья. Нет макроэкономических факторов, которые могли бы способствовать снижению цен на недвижимость. Площадок для строительства больше не становится. Доходность проектов уменьшается, поскольку застройщикам приходится осваивать участки с большими обременениями. Затраты при обеспечении техусловий также серьезно увеличиваются. Подорожанию жилья способствуют и выросшие в цене стройматериалы. Продолжающийся рост доходов населения будет поддерживать спрос на жилье.

Сколько стоит жилье в новостройках ЮВАО

Район/ метро

Адрес
Количество
этажей
Средняя
цена за 1
кв. м ($)
Заявленный
срок сдачи
Состояние на
данный момент

Продавец
Авиамоторная
Наличная ул., 3а,
16
3050
I кв. 2006
Разводка
ДИПС
стр. 1
г.
инженерных
коммуникаций
Волгоградский
Р-н Нижегородский,
35
3120
IV кв.
Подготовка
н/д
проспект
кв. 80, Хохловский
ручей, к. 2, 3
2006 г.
площадки
Выхино
Кожухово, мкр. 1, к.
10/14
2740
I кв. 2006
Разводка
АСН-Инвест
1
г.
инженерных
коммуникаций
Выхино
Кожухово, мкр. 1, к.
10/14
2750
IV кв.
Разводка
МГСН
2
2005 г.
инженерных
коммуникаций
Выхино
Кожухово, мкр. 2/3
12
2500
I кв. 2006
Разводка
Инком, МГСН
г.
инженерных
коммуникаций
Выхино
Кожухово, мкр. 2/3,
12
2520
I кв. 2006
Сдача ГК
АСН-Инвест
к. 13а, 13б
г.
Выхино
Кожухово, мкр. 2/3,
10/14
2350
III-IV кв.
Разводка
МГСН
к. 4АБ
2005 г.
инженерных
коммуникаций
Выхино
Кожухово, мкр. 2/3,
16
2707
IV кв.
Сдача ГК
Квартира.ру
к. 7АБВГ
2006 г.
Выхино
Кожухово, мкр. 2/3,
к. 8АБВ
14
2676
Сдан
Квартира.ру
Выхино
Кожухово, мкр. 2/3,
12
2650
I кв. 2006
Сдача ГК
АСН-Инвест
к. 5АБ
г.
Выхино
Кожухово, мкр. 6/7/8,
12
2710
II кв.
Сдача ГК
Миэль
к. 5, 11, 12, 13, 14,
15
2005 г.
Выхино
Кожухово, мкр. 6/7/8,
12
2610
III кв.
Сдача ГК
МГСН
к. 7
2005 г.
Кузьминки
Жигулевская, вл. 10,
14
2980
IV кв.
Разводка
Частный дом
к. 2а
2006 г.
инженерных
коммуникаций
Кузьминки
Мкр. Волгоградский
25
2870
2007 г.
Нулевой цикл,
котлован
ПИК
Кузьминки
Новые Кузьминки,
17
2480
II кв.
Нулевой цикл,
МГСН
кв. 117, к. 6, 6а
2006 г.
котлован
Кузьминки
Окская, к. 3
2/19
2920
IV кв.
2005 г.
Сдача ГК
МГСН
Кузьминки
Окская, к. 4
23
2840
IV кв.
Разводка
МИЭЛЬ
2005 г.
инженерных
коммуникаций
Кузьминки
Окская, к. 6
17
2580
I кв. 2007
Подготовка
МИЭЛЬ
г.
площадки
Кузьминки
Привольная, вл. 58
24
2900
I кв. 2007
Подготовка
Афина
г.
площадки
Кузьминки
Есенинский б-р, кв.
13/18
3090
II кв.
Разводка
МИЭЛЬ
117, к. 3
2006 г.
инженерных
коммуникаций
Люблино
Люблино, мкр. Е, кв.
9/16
2980
IV кв.
Разводка
Главмосстрой-
32, к. 32, 33
2006 г.
инженерных
коммуникаций
Инвест
Люблино
Новороссийская, 32
17
2670
II кв.
Нулевой цикл,
МИЭЛЬ
2006 г.
котлован
Печатники
Гурьянова, мкр. 34 Д,
17
2640
IV кв.
Общестроительные
Еврогруп
Е, к. 1
2005 г.
работы
Девелопмент
Печатники
Гурьянова, мкр. 34 Д,
17
2590
IV кв.
Общестроительные
Еврогруп
Е, к. 2
2005 г.
работы
Девелопмент
Печатники
Гурьянова, мкр. 34 Д,
17
2620
IV кв.
Общестроительные
Еврогруп
Е, к. 4
2005 г.
работы
Девелопмент
Печатники
Гурьянова, мкр. 34 Д,
17
2780
IV кв.
Общестроительные
Еврогруп
Е, к. 5
2005 г.
работы
Девелопмент
Печатники
мкр. 34 Д, Е, к. 1
17
2605
IV кв.
Общестроительные
МИАН
2005 г.
работы
Печатники
мкр. 34 Д, Е, к. 2
17
2570
IV кв.
Общестроительные
МИАН
2005 г.
работы
Печатники
Печатники, мкр. 34 д,
17
2576
I кв. 2006
Нулевой цикл,
МИЭЛЬ
к. 1, 4
г.
котлован

*По данным аналитической службы агентства недвижимости МИАН.