"ДДУ не может обезопасить покупателя от сбоев в работе застройщика"

Для стабилизации рыночной ситуации необходим мораторий на законотворческую деятельность в области строительства хотя бы на год, считает Михаил Медведев, генеральный директор ГК "ЦДС". О том, как это реализовать, он рассказал в интервью корреспонденту BG Татьяне Каменевой

BUSINESS GUIDE: Михаил Анатольевич, с какими итогами закончила год ЦДС?

МИХАИЛ МЕДВЕДЕВ: Основные итоги заключаются в том, что мы выполняли абсолютно все намеченное, введя в эксплуатацию достаточно серьезное количество жилья: 145 тыс. кв. м в Ленинградской области, 114 тыс. кв. м в Санкт-Петербурге, плюс детский сад площадью 2,5 тыс. кв. м. В числе введенных объектов — часть корпусов в Мурино и Кудрово, первая очередь ЖК "Кантемировский", комплекс на Пулковском шоссе.

В нынешнем году объемы ввода даже увеличатся: у нас сейчас достаточно много домов на выходе, и сдавать их будем уже начиная с февраля. Всего в 2016 году планируется к вводу в эксплуатацию около 500 тыс. кв. м жилья — для нас это достаточно много.

BG: А чем были вызваны задержки с вводом в эксплуатацию части ЖК "Весна"?

М. М.: Неожиданно для нас там возникли имущественные вопросы по земельным участкам, по которым проходят коммуникации и дороги, и их решение заняло времени больше расчетного. Хотя, вообще-то, их должны были решить подрядные организации, ответственные за прокладку инженерных сетей. И мы, и другие компании, которые работают в этой части Кудрово ("Полис", "Арсенал", "Мавис", "Инвестторг"), занимались имущественными вопросами больше года. Теперь они сняты, и в результате Кудрово обеспечено сегодня инженерной инфраструктурой с запасом на все будущие стройки. Были также приняты решения в части дорожной инфраструктуры. Началось проектирование и строительство необходимых для нормальной жизнедеятельности в этом районе дорог. Сегодня совместными усилиями застройщики и власти вплотную подошли к решению комплексного вопроса транспортного обеспечения Кудрово.

BG: Кудрово входит в Заневское сельское поселение. Недавно деревня Янино-1 в составе этого же муниципального образования получила статус городского поселка. На ваш взгляд, каким должен быть административный статус Кудрово?

М. М.: В Кудрово уже сегодня столько жилья и объектов инфраструктуры, что, конечно, по своей сути это уже город. И я думаю, что у администрации Заневского поселения уже есть определенные планы в связи с дальнейшей судьбой Кудрово.

BG: Именно в Кудрово вы начали продажи квартир с заключением договоров долевого участия, а не паевого взноса, как на других объектах. Каковы первые впечатления?

М. М.: Прежде всего, подчеркну, что есть две абсолютно законные и нормальные схемы продажи квартир на стадии строительства: с заключением договора паевого взноса либо договора долевого участия. Применив ДДУ, мы не увидели в нем существенных гарантий для покупателей жилья, которые могли бы их обезопасить от сбоев в работе застройщика. В то же время эта форма договора усложнена множеством дополнительных требований и к застройщику, и к дольщику, что в целом мало что гарантирует или меняет. Поэтому, как показывает практика, договор паевого взноса — гораздо более простая, понятная, а потому лучшая для покупателя схема. По схеме ДДУ сложности начинаются уже со страховки: то конкретная страховая компания может оказывать такую услугу, то она исключается из списка аккредитованных компаний. В списке аккредитованных страховщиков подавляющее количество в принципе не хотят этим заниматься. Регистрация в ФРС — процедура длительная и трудоемкая. Любые изменения в договоре долевого участия влекут необходимость повторной регистрации в ФРС. Поэтому идея защиты дольщиков при работе по ДДУ хорошая, но на сегодня, на мой взгляд, форма договора вызывает много вопросов.

И очень хотелось бы, чтобы в ближайший год обошлось без очередных поправок в недавно принятые законодательные акты. Лучше бы пока на деятельность по совершенствованию законов мораторий наложить — как минимум на год, а то и на три. И разбираться с тем, что уже есть.

BG: Почти год назад Смольный и ведущие застройщики Санкт-Петербурга подписали соглашение об основных принципах добросовестной работы на строительном рынке. Это было правильное решение? Каким оно видится сегодня?

М. М.: Конечно, правильное. Но надо уточнить, что это именно декларация, а не договор, где прописаны обязательства одной стороны, обязательства другой стороны, сроки и штрафные санкции. Ряд застройщиков, составляющих основу строительного рынка Санкт-Петербурга, совместно с городом выступил с декларацией: давайте сделаем рынок еще чуть-чуть более цивилизованным. Застройщики, по сути, заявили: "Мы готовы делать так. Это на благо и строительному комплексу, и горожанам". А Смольный ответил: "Мы это принимаем, понимаем и будем стараться со своей стороны дать возможность вам легче и активнее развиваться". Нет критериев, по которым можно сказать, что декларация выполняется или не выполняется. В любом случае такое взаимное пожелание — это всегда хорошо.

BG: Ленобласть завоевала "Золотой знак" Союза архитекторов России на конкурсе "Зодчество-2015", представив проекты комплексного развития территории, в том числе новый город в Новосаратовке, который планирует строить ГК "ЦДС". Прокомментируйте, пожалуйста, столь высокую оценку заявленных проектов.

М. М.: Проект в Новосаратовке достаточно проработанный, красивый и задуман в хорошем месте. Если бы место не было настолько перспективным, привлекательным для развития, мы бы там этим проектом не занимались. Так что результаты участия в федеральном конкурсе подтвердили еще раз правильность нашего выбора.

BG: Реализация проекта начнется без проволочек?

М. М.: Разумеется, экономическая ситуация, которая была два года назад, и та экономическая ситуация, которая есть сейчас, — две разные истории. Это не значит, что мы будем очень долго и непредсказуемо оттягивать начало реализации этого проекта. Если вышел на площадку — уже надо только строить. А до начала строительства есть время заняться теми вопросами, которые станут актуальны на ближайших этапах. И если в плане инженерии нам все ясно, то вопросами дорожно-транспортной инфраструктуры мы как раз занимались весь прошлый год и будем заниматься в нынешнем году. Думаю, в этом году посмотрим и еще раз на общую экономику проекта. Если ничего внушающего опасения не будет, выйдем на площадку.

BG: Планируете ли выводить на рынок другие объекты?

М. М.: Конечно, мы будем начинать, хотя и более осторожно, следующие очереди и в Лавриках, и в Янино, и в Мурино, и в Кудрово. Продолжится строительство на Октябрьской набережной.

BG: А нет ли у вас впечатления, что территории активной застройки в Ленобласти уже немного перенасыщены проектами? Не ожидаете ли замедления темпов строительства, а может, и сокращения планов застройщиков?

М. М.: На этих территориях еще достаточно много не построено того, на что уже выдана градостроительная документация. Поэтому потенциал там достаточно большой. С социальной и инженерной инфраструктурой там все понятно. А вот транспортные вопросы в Кудрово, Мурино надо решать быстрее. Техническая возможность есть, теперь ее надо переводить в практическую плоскость. Этим занимаются застройщики совместно с властями. В Мурино — это проект обходной дороги, это пробивка Пискаревского проспекта с выходом на дорогу Санкт-Петербург — Матокса и развязка на КАД.

В рамках корректировки генплана Бугров будет внесена дорога в продолжение проспекта Культуры. Предпроект уже оплачен и выполнен. В Кудрово также разработан ряд технических решений, которые теперь надо допроектировать и, собственно, начинать строительство этих дорог.

BG: Как вы охарактеризуете развитие ситуации на рынке в 2015 году?

М. М.: Чувствуется, что, конечно, денег у покупателей стало меньше, доля ипотеки выросла. Но на общем количестве продаж это практически не сказалось. В конце 2015 года мы, как и годом ранее, зафиксировали подъем спроса по сравнению с ноябрем, и достаточно существенный, но без ажиотажа. Поэтому можно сказать, что 2015 год был хорошим. А каким будет 2016-й, никто пока понять не может. Поэтому и прогнозы все такие расплывчатые. Начало января выдалось абсолютно нормальным, плановым: понемногу растет объем продаж, покупатели бронируют квартиры. Ничего необычного не происходит, хотя общее состояние экономики, конечно, тревожит.