Принудительный залог

Крах российской ипотечной системы, который предрекали некоторые аналитики полгода назад в связи с ипотечным кризисом в США, не состоялся. Не произошло даже существенного увеличения ставок по кредитам. Однако стоит сделать уточнение: наша ипотечная система не пострадала из-за американского кризиса, но это не отменяет наличия иных, "внутренних" угроз.

Малой кровью

Угроза если не краха, то масштабного кризиса ипотечной системы казалась вполне вероятной прошедшей осенью. Одним из следствий ипотечного кризиса в США стало подорожание кредитов на мировом межбанковском рынке, где перекредитовывались почти все отечественные банки. С конца лета и до декабря 2007 года ряд банков — Москоммерцбанк, Юниаструм-банк, Урса-банк, "КИТ Финанс" — увеличили ставки по ипотечным программам в пределах 1-2%. Последним — в начале февраля — о намерении повысить ставки на 0,5-1% по некоторым из своих ипотечных продуктов объявил "ВТБ 24". Напомним, что на долю "ВТБ 24" приходится до 15% ипотечного рынка. Правда, как заявила пресс-служба банка, повышение коснется не всех ипотечных программ.

Об отказе от ипотечных продуктов заявил прошедшей осенью только один крупный банк — "Русский стандарт", но нет оснований напрямую связывать это с ипотечным кризисом в Америке. Да и в любом случае отказ от ипотеки одного банка погоды на рынке не сделает.

Таким образом, можно констатировать, что отечественные банки отделались "малой кровью" от последствий американского кризиса. Более того, некоторые банкиры говорят даже о его положительном влиянии.

"Мы не испытали на себе негативного влияния кризиса ликвидности,— утверждает Олег Скворцов, заместитель председателя правления Абсолют Банка.— Напротив, вследствие того, что условия наших программ остались прежними (в то время как отдельные участники рынка приостановили выдачу, ужесточили требования или повысили ставки), приток клиентов в банк возрос во второй половине 2007 года. Временная стагнация в начале 2007 года, вызванная ожиданиями "обвала" рынка недвижимости, совпала с сезонным трендом пониженного интереса к ипотеке, поэтому динамика прироста портфеля в нашем банке сохранилась. За последние три года мы наблюдали только положительную динамику по ипотеке в нашем банке: число выданных кредитов и объем ипотечного портфеля постоянно растут, за все это время мы ни разу не увеличили процентные ставки и не ужесточили требования к заемщикам. В частности, в прошлом году Абсолют Банк существенно улучшил условия кредитования — были снижены ставки и уровень комиссионного вознаграждения. Кроме того, наш банк расширил линейку продуктов: были запущены программы ипотечного кредитования в рублях на приобретение недвижимости, кредитования на любые цели под залог недвижимости и др. Развитие рублевых программ кредитования в первую очередь связано с активной региональной экспансией банка".

Даже предупреждая о возможных последствиях американского кризиса в будущем, банкиры не забывают упомянуть о том, что кризис помог скорректировать ипотечную политику. Динара Юнусова, вице-президент по развитию бизнеса банка DeltaCredit: "Есть и положительные стороны кризиса — многие участники рынка пересмотрели свои подходы к оценке рисков и стали более ответственно подходить к оценке платежеспособности потенциального клиента. А проблемы с возвратом кредита в первую очередь отражаются на самом заемщике: если для банка принудительный возврат залога — это просто цифры статистики, то для него это настоящая трагедия".

Процентные ставки

В ответ на американский кризис 2007 года, некоторые российские банки внесли изменения в процесс выдачи ипотечных кредитов, хотя, конечно, ни один банк открыто не говорит об ужесточении условий. Более того, многие крупнейшие банки в течение последних шести месяцев запустили новые ипотечные продукты и значительно либерализовали уже имеющиеся.

Банк DeltaCredit — один из немногих, кто в последнее время не только не поднял, но даже снизил ипотечную ставку на 0,5%. Правда, только по долларовым кредитам.

А МДМ-Банк приступил к предоставлению рублевых ипотечных кредитов. Кредит в рублях можно получить на приобретение как готового, так и строящегося жилья. Ранее банк предоставлял ипотечные кредиты в долларах США и евро. Базовая ипотечная программа предусматривает теперь предоставление кредитов в долларах, евро или рублях на срок от трех до десяти лет с дифференцированной в зависимости от срока процентной ставкой от 11% до 15% годовых в валюте и от 15% до 18% в рублях. Кредит может быть предоставлен в размере до 80% стоимости приобретаемой квартиры. Регулярные платежи по кредиту не должны превышать 35% ежемесячного дохода семьи клиента.

Инвестиционная ипотечная программа отличается от базовой в части финансовых условий повышенной процентной ставкой — 18% годовых (как по валюте, так и по рублям), действующей до момента оформления прав собственности на приобретаемое жилье, после чего происходит возврат к ставкам базовой программы. Прочие отличия — участие клиента собственными средствами повышено с 20% до 30%.

Что касается совместных программ, партнерами МДМ-Банка в реализации программы ипотечного кредитования выступают строительные и риэлтерские компании, а также одна из ведущих страховых компаний России — ОСАО "Ингосстрах".

Альфа-Банк запускает программу кредитования на покупку загородного коттеджа под залог приобретаемого жилья. Данный заем предоставляется на приобретение коттеджа на вторичном рынке загородной недвижимости. Кроме того, по ипотечным программам Альфа-Банка также можно получить кредит на покупку или строительство жилого дома под залог уже имеющейся в собственности квартиры. Кредит на покупку коттеджа предоставляется на срок от 5 до 15 лет. Процентные ставки по кредиту составляют от 10% в долларах США и от 12% в рублях РФ. Сроки рассмотрения заявки на кредит минимальны — 1-2 рабочих дня. Кредиты на покупку загородного жилого дома будут предоставляться во всех 10 ипотечных центрах Альфа-Банка: Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Новосибирске, Казани, Уфе, Самаре, Калининграде, Екатеринбурге и Красноярске и областях этих городов. До конца года банк планирует открыть еще 15 центров ипотечного кредитования в регионах России.

Также новые ипотечные продукты предлагает "Уралсиб". Он начинает выдачу ипотечных кредитов на покупку индивидуальных домов, в том числе коттеджей и таунхаусов, этажностью от одного до трех этажей. Ипотечный кредит выдается на срок до 30 лет. Максимальная сумма кредита определяется в зависимости от региона (от 6 до 27 млн руб.). Ставки по ипотечным программам банка "Уралсиб" на приобретение индивидуального готового дома составляют от 11,5% годовых в рублях и от 10,5% годовых в валюте. Процентная ставка зависит от срока кредитования и величины первоначального взноса.

На ипотеку с нулевым первоначальным взносом решился Абсолют Банк. "Кредит, который предлагаем сегодня мы, отличается от рыночных прежде всего тем, что он ориентирован на заемщиков, которые хотят улучшить уже имеющиеся у них жилищные условия и обладают определенными активами,— комментирует Олег Скворцов.— Таким образом, банк выдает заемщику два кредита: один — под залог существующей квартиры на первоначальный взнос, второй — стандартный ипотечный кредит. При этом банк понимает, что заемщик, несмотря на то, что у него нет суммы, позволяющей внести первый взнос, обладает понятными банку активами и заинтересован в обслуживании кредита. Предоставляя ипотечный кредит, мы придерживаемся политики, что дисконт банка на долю взноса заемщика должен быть минимальным, но не нулевым".

А банк Москвы вводит беспрецедентные условия ипотечного кредитования — массовую программу с нулевым начальным взносом.

Либеральные ценности

Объем ипотечных кредитов, выданных россиянам в 2006 году, составил $4,2 млрд. Что несоизмеримо с американским рынком ипотечного кредитования, на котором только общий объем просроченной задолженности достиг $1,3 трлн.

Однако если в абсолютном выражении российская ипотека выглядит довольно бледно по сравнению с американской, то темпы ее роста впечатляют: с 2003 до 2006 года объем ипотечного кредитования в России увеличился более чем в 15 раз!

Пока еще нет окончательной цифры за 2007 год, но судя по статистике отдельных банков, рост продолжался не меньшими темпами. Так, DeltaCredit увеличил объем ипотечного кредитования более чем в два раза по сравнению с 2006 годом (с $290,8 млн до $619,17 млн). В АКБ МБРР объем выданных ипотечных кредитов по сравнению с 2006 годом увеличился в 3,84 раза и составил $405 млн, а количество выданных кредитов возросло в 2,8 раза (5624 ипотечных кредита). Стоит отметить, что наращивание объемов происходило на фоне остановки цен на жилую недвижимость и, в отдельных секторах рынка, даже небольшого падения.

Эксперты и участники рынка прогнозируют дальнейший рост ипотечного кредитования. "Развитие рынка ипотеки в России имеет ярко выраженный социально значимый аспект,— утверждает старший вице-президент МБРР Андрей Шелковый.— И есть уверенность, что в планы развития экономики в ближайшие несколько десятилетий снижение темпов роста ипотечного кредитования не входит. Ипотечное кредитование будет пользоваться спросом до того момента, пока у людей будет необходимость в улучшении жилищных условий. На сегодняшний день решение квартирного вопроса отдельно взятой российской семьи — наиболее животрепещущая тема".

Действительно, единственный фактор, который может сделать жилье доступнее — это более выгодные условия ипотеки. Либерализация ипотечных кредитов становится фактически частью государственной политики.

Таким образом, кризис ликвидности в США не привел к существенным переменам в ипотечном кредитовании в России, а либерализация и, соответственно, наращивание объемов ипотечного кредитования продолжаются. В 2003 году, по данным ЦБ, невозвращенные физическими лицами кредиты составляли 1,2% от общего объема. Одновременно увеличивается и доля невозвратов. На 1 января 2006 года доля невозврата ипотечных кредитов достигала 1,9%, а за первые три месяца 2006 года она подросла до 2,26%. Конечно, этот процент нельзя считать высоким, кроме того, количество невозвратов растет значительно меньшими темпами, чем объем кредитования.

Очевидно, что если прямое влияние американского кризиса на наш ипотечный рынок (повышение ставок) оказалось не слишком сильным, то стоит обратить внимание на косвенное влияние. Иными словами: насколько вероятно повторение механизма американского кризиса в наших условиях?

Однако надо учитывать, что прошедшие пять лет были вполне благополучными для страны, росли зарплаты, а объем кредитования все еще относительно невысок. По-видимому, к урокам американского кризиса еще придется вернуться, когда ипотека в России станет по-настоящему массовой.