Дольщиков пустили в общежитие

Воронежская девелоперская группа «Развитие» депутата облдумы Сергея Гончарова размораживает строительство комплекса «Интурист» — первых в городе домов с малогабаритными квартирами-студиями площадью от 16 кв. м и начальной стоимостью 500 тыс. руб. В 2015 году работы были приостановлены на ранней стадии из-за позиции Росрееста, считавшего незаконным привлечение дольщиков для строительства такого жилья. На днях ведомство сообщило господину Гончарову, что больше не будет препятствовать регистрации договоров долевого участия (ДДУ). Позиция ведомства изменилась после нескольких судебных решений в пользу потенциальных дольщиков «Интуриста». Участники рынка и эксперты говорят, что такое жилье будет востребовано, однако его ликвидность вызывает сомнения.

Сергей Гончаров рассказал „Ъ“, что он возобновляет строительство «Интуриста» после того, как получил письмо от Росреестра, фактически разрешившее привлечение дольщиков. В бумаге чиновники сообщили ему, что не будут препятствовать регистрации ДДУ для малогабаритного жилья, ссылаясь на «сложившуюся в пользу дольщиков и застройщиков судебную практику». Речь идет о нескольких выигранных исках от потенциальных дольщиков «Интуриста», настаивавших на том, что отказ в регистрации их ДДУ незаконен. Позиция истцов строилась на том, что хотя жилье в «Интуристе» и является формально общежитием, а значит, по федеральному законодательству относится к спецжилфонду, никакие нормы не запрещают участие дольщиков в его строительстве. Положительное решение экспертного совета управления было вынесено, как пояснили в ведомстве, «с учетом проводимой в управлении работы по снижению количества решений о приостановлении и отказе в государственном кадастровом учете и регистрации прав, а также повышения качества предоставляемых госуслуг».

«Интурист» может стать жилым комплексом с самыми дешевыми новыми квартирами в городе. Речь фактически идет о студиях минимальной площадью 16 кв. м и ценой от 500 тыс. руб. «Развитие» начало стройку в октябре 2015 года, но работы шли очень медленно из-за того, что Росреестр блокировал регистрацию прав дольщиков. Теперь, по словам Сергея Гончарова, работы будут возобновлены: речь идет о возведении двух 19-этажных секций на улице Ростовской, на промышленной окраине Воронежа. Господин Гончаров отмечает, что «при условии нормальных рыночных продаж ввести в эксплуатацию первую очередь комплекса возможно уже через 1,5 года». На данный момент первая очередь возведена до четвертого этажа, вторая — до второго. Стоимость проекта в «Развитии» оценивают в 1,12 млрд руб. Согласно разрешительной документации, «Развитие» строит общежитие (квартирного типа) и гостиницу со встроенными помещениями. «Причина появления статуса “общежитие” — в виде разрешенного использования участка, на котором реализуется проект, — рассказал Сергей Гончаров. — Этот статус, в отличие от многоквартирного жилого дома, позволяет вывести на воронежский рынок жилье с очень низким ценником».

О популярности малогабаритных квартир в России в правительстве заявили еще в июне 2016 года. Тогда в интернете разлетелась фраза первого вице-премьера Игоря Шувалова о том, что это «может показаться смешным, но люди приобретают такое жилье». Чиновник сослался на мировой опыт и призвал строить дома, в которых будут квартиры площадью как 100 кв. м, так и 20 кв. м. По оценкам экспертов, малогабаритное жилье стало активно строиться в России с 2014 года. Девелоперы пользуются ситуацией и постепенно повышают цены на маленькие квартиры. По данным риелторской компании Est-a-Tet, за 2015–2016 годы стоимость недвижимости площадью от 20 до 30 кв. м выросла на треть, в то время как квартиры до 35 кв. м подешевели. Управляющий партнер консалтинговой группы «Дивиус» Иван Гусев подтверждает, что «Развитие» не является первопроходцем в строительстве общежитий квартирного типа с привлечением дольщиков. «Строительство таких домов ведется в различных уголках России — Новосибирске, Санкт-Петербурге, Вологде, Башкортостане. В Иркутске такая практика была еще в 2010 году. В других городах, где строятся подобные дома по ДДУ, судебной практики, аналогичной появившейся в Воронеже, нет», — уточнил господин Гусев.

Партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко отмечает, что законом не установлено ограничений на добровольное заключение ДДУ для нежилых объектов. Именно добровольный договор ДДУ явился предметом данного спора: «Возможность строительства иных объектов, помимо многоквартирных домов, включая бизнес-центры и гостиничные комплексы, путем заключения договора долевого участия подтверждается также актуальной судебной практикой, в том числе актами Верховного суда РФ».

Аналитик «Алор Брокера» Кирилл Яковенко признает, что в регионах найти новое малогабаритное жилье с метражом от 16 кв. м с ценником от 500 тыс. руб. «крайне сложно». В большинстве случаев площади малогабаритных «однушек» и студий начинается от 25–27 кв. м в студиях и от 31 кв. м в полноценных однокомнатных квартирах. Их стоимость начинается от 1 млн руб. В структуре спроса на весь ассортимент квартир, «однушки», по данным эксперта, занимают порядка 70%. Однако жилье самого низкого метража, 16–18 кв. м, отличает невысокая ликвидность. «Существенно повысить “ценник” при перепродаже этих квартир не представляется реалистичным. Поэтому как “инвестиционное” жилье рассматривать их не стоит», — отметил господин Яковенко.