«В России процентов пять застройщиков могут работать по европейским требованиям»

ПАО «Орелстрой» по итогам 2017 года не только утвердилось в статусе крупнейшего застройщика Орловской области с чистой прибылью около 210 млн руб. и выручкой в 1,5 млрд руб., но и показало себя компанией, готовой инвестировать в площадки соседних регионов, причем не только Черноземья. Чего ждать от группы в ближайшей перспективе, и что подтолкнуло ее к модернизации бизнеса „Ъ“ рассказал председатель совета директоров ПАО, руководитель АФК «Черноземье» Александр Рогачев.

— Свою деятельность в Черноземье вы начали не с ПАО «Орелстрой»: первой компанией с вашим участием стала АФК «Черноземье» — инвестфонд. Зачем он создавался?
— Я работал в международном фонде, который принял решение о сворачивании операций в России. После этого мне предложили переехать в Западную Европу, что меня не устраивало. И хотя инвестбанкинг — очень нервная работа (среди инвестбанкиров наибольшее количество самоубийств), появилась идея создания своей компании, чтобы заниматься проектами, которые уже были наработаны в период деятельности в инвестфонде. Речь в том числе о стартапах, но в большей степени — о проблемных активах, которыми я и занимался в фонде. АФК «Черноземье» была официально зарегистрирована в 2015 году, в июне, когда закончил работу в фонде, стал руководителем АФК.

— Бизнес был направлен на Черноземье?
— Да, АФК задумывалась как инструмент для консультирования субъектов рынка Черноземья, потому что здесь есть такая потребность. В макрорегионе большое количество предприятий, собственники которых в возрасте, а их дети по каким-либо причинам не принимают участия в управлении: не могут либо сами собственники не хотят передавать им бизнес. А я сам из Черноземья: для них я понятнее, чем швейцарский инвестбанкир. Я могу аргументированно объяснить федеральным компаниям, зачем им инвестировать в тот или иной актив. И «уговорить» того или иного продавца пойти на условия федералов. Это, собственно, и есть инвестбанковский бизнес.

Александр Александрович Рогачев

Родился в Орле в 1993 году. Окончил международно-правовой факультет МГИМО (У) МИД России по специальности «финансовое право» с присвоением квалификации «юрист-международник со знанием иностранного языка». Имеет опыт работы в России, Великобритании, Германии, Швейцарии и Латвии на различных руководящих должностях в финансовых корпорациях. Обладатель ECIS Award for International Understanding за активное участие в различных проектах ассоциации и ООН. Председатель совета директоров ПАО «Орелстрой» с июня 2017 года.

— В макрорегионе рынок инвестконсультирования не развит?
— Я знаю одного-двух коллег, которые в том числе занимаются Черноземьем, но опосредованно. В целом за пределами Москвы и Санкт-Петербурга серьезных системных игроков не наблюдаю. Косвенный, правда, пример (он оперирует немного другой спецификой бизнеса, а не управлением проблемными активами) — воронежский бизнесмен Анатолий Шмыгалев. Его деятельность можно привести как пример инвестбанковского бизнеса, который реализует удачную стратегию. Но у нас разная специализация. Кстати, он был акционером ПАО «Орелстрой», но принял решение продать свои акции, не знаю — почему.

— Сейчас можно назвать успешные проекты, которые с 2015 года вы ведете?
— Я связан договоренностями о неразглашении информации. Ни один собственник не хочет признавать, что его актив проблемный. На данный момент проектов порядка 15.

— Какие регионы Черноземья считаете наиболее привлекательными для инвестирования?
— Если брать Черноземье с точки зрения макроэкономики, то здесь мне как человеку, получившему опыт Западной Европы, понятнее и приятнее работать. Здесь нет ярко выраженной экономической доминанты. В северных регионах, например, это нефть, на северо-западе — лес. Администрации там «заточены» на эксплуатацию природных ресурсов. В Черноземье объективно ничего этого нет. Сельское хозяйство — сложный бизнес, не то что «воткнул палку — и из этого что-то выросло». Здесь могут выжить только те предприниматели, которые реально понимают, зачем они занимаются тем или иным бизнесом, а не просто вкладывают деньги по принципу «100% отрастет». Например, мы развиваем проект реконструкции завода «КорнБиоТех» (модернизация крахмального производства за 1 млрд руб. на базе бывшей производственной площадки ЗАО «Казацкий крахмало-паточный комбинат» в Липецкой области. — „Ъ“).

Прошло около года с момента знакомства с предложением до момента принятия инвестиционного решения. Формировалась стратегия — что и кому будем продавать, какое будет оборудование, люди, четкий бизнес-план. Был контакт с администрацией, заранее одобрено финансирование.

В целом мы работаем практически во всех регионах Черноземья: везде одна и та же ситуация. Чиновники открыты по отношению к любому проекту, чего не встретишь в областях с какой-то ярко выраженной доминантой. Там люди понимают, какая у них основная отрасль, все на нее работают и все остальное рассматривают «сквозь пальцы». В Черноземье хроническая «недофинансированность», поэтому администрации рады адекватным инвесторам. Это напоминает ситуацию в странах старой Европы. Там все ниши уже заняты, поэтому чиновники внимательно рассматривают каждый проект.

ПАО «Орелстрой»

Крупнейший застройщик Орловской области был основан в 1943 году. Вертикально интегрированный холдинг объединяет четыре общестроительных и три специализированных организации, два транспортных предприятия, два предприятия стройиндустрии, проектный институт, строительную лабораторию, жилищно-эксплуатационное и другие предприятия. За последнее десятилетие введено более 1 млн кв. м многоквартирных многоэтажных жилых домов.

— Какие ниши сейчас наиболее перспективны в макрорегионе?
— В Черноземье точно не скажешь: пойди туда — и будет прибыль. Здесь, мне кажется, интереснее и правильнее использовать те отрасли, которые завязаны на качественную рабочую силу. В макрорегионе не очень высокие зарплаты, но очень хороший уровень образования. Если говорить про насыщенность — каждая отрасль в Черноземье насыщена. Надо всегда очень плотно подходить к макроэкономическому анализу: зачем нужен этот проект, чем он будет отличаться.

— Какие регионы и почему интересны вам с точки зрения строительного бизнеса?
— Нельзя сказать, что какие-то конкретные субъекты нам более интересны. Определенные регионы для нас перспективны, потому что там нет качественных застройщиков — мы хотим туда выйти. В другом регионе — Нижнем Новгороде — разом все застройщики обанкротились. Поэтому там тоже интересно, учитывая мой интерес к проблемным активам. В Новосибирске аналогичная ситуация: 50 тыс. дольщиков получат этот статус официально. В Липецке я не комментирую переговорных процессов, но регион перспективный: близкий географически, ментальность понятная, чиновников мы знаем по проекту АФК.

— В Московском регионе планируете строительные проекты?
— Нет. В Москве свои правила, рынок передутый. Если соотносить затраты — там хуже, чем в Орле.

— Недавно вами были зарегистрированы ООО «Объединенная домостроительная корпорация» (ОДСК) и ООО «ОДСК-Поволжье». Для чего?
— Это способ масштабирования бизнеса. Наша глобальная цель — войти в тройку крупнейших застройщиков РФ, а среднесрочная задача — занять лидерскую позицию в нескольких регионах. Должна быть большая стратегическая цель. Сейчас, наверное, еще не скажу, как мы будем ее достигать, но в целом умозрительно понятно, что надо выходить за пределы области, быть самыми эффективными. Это принцип транснациональных корпораций, когда подразделения нужны для выполнения поставленных целей. Создаются отдельные юрлица, чтобы в каждом регионе была своя управленческая команда. ОДСК — холдинговая компания для всех регионов. «ОДСК-Поволжье» создана под проект в Нижнем Новгороде. Когда ты заходишь в другой регион, местные власти всегда хотят, чтобы налоги оставались в регионе. Это требование объективно.

АФК «Черноземье»

АО «Акционерная финансовая корпорация “Черноземье”» специализируется на прямых инвестициях и управлении активами в России и СНГ, Западной и Восточной Европе, США. В основе продуктовой линейки компании в том числе лежит семейство фондов прямых и венчурных инвестиций и кредитных стратегий. Принципы построения инвестиционного процесса компании АФК «Черноземье», по собственным данным, основаны на единой системе управления рисками, оценки стоимости активов и получения дохода.

— С учетом планируемого масштаба как просчитать риски?
— Застройщики, которые развивают бизнес в нескольких регионах, довольно часто «погорают» на том, что не учитывают специфику субъекта, его законы. Мы проводим обязательный маркетинговый анализ, чтобы понять, что там, в регионах, сейчас происходит. Тщательно анализируем конкуренцию. Кроме того, есть национальные, эмоциональные особенности. Нижний Новгород, например, купеческий город. Там «принято» поторговаться. У нас все по-другому: надо быть «своим в доску». Кроме того, в Нижнем Новгороде и Орле законодательство отличается настолько, что влияет на себестоимость строительства. Но Нижегородская область не первый субъект РФ, с которого мы начали реализовывать планы по экспансии. Первым вариантом, который мы начали рассматривать, был проект в Московской области, потом мы изучали ситуацию в Волгограде, затем в Перми. Нижний Новгород стал четвертым. В каждом из этих регионов были истории с обманутыми дольщиками. Мы анализируем нишу, смотрим на других игроков, встречаемся с ними. Например, в Саратовскую область мы не пошли: там шесть застройщиков, которые вводят по 500 тыс. кв. м жилья в год суммарно, у каждого из них свои производственные мощности. Зачем там седьмой? Нас не интересуют разовые проекты, нам важно не только зайти в регион, но и стабилизироваться в нем.

— Какой объем застройки планируется для Нижнего Новгорода?
— Те цифры, с которыми мы туда заходили, уже неактуальны, потому что там изменился бизнес-ландшафт. Там еще пара застройщиков обанкротились, конкурсные управляющие, распродающие квартиры, демпингуют на рынке. Изменил свои планы один из региональных девелоперов, расширив земельный банк и географию застройки.

— С учетом таких планов необходимы банковские ресурсы.
— У «Орелстроя» есть одобренный доступ к дополнительной ликвидности у ведущих банков, но пока мы эти ресурсы не используем — до завершения реструктуризации. В АФК «Черноземье» также есть финансовая «подушка безопасности». Когда у тебя есть кредит — это дисциплинирует команду и добавляет рычагов акционерам, как это ни странно, перед менеджментом. Но с банками сейчас стало проще: у них «переликвид». Я один из немногих бизнесменов, который горячо поддерживает реформу банковской отрасли, потому что долгое время работал в ней. Знаю ситуацию изнутри: когда ты годами согласовываешь с контрагентом все условия, а потом приходит банк, который говорит: «Я тебе выдам Х рублей, ты мне 10% вернешь, дальше у моего банка отзовут лицензию, а ты делай что хочешь». Надо продолжать купировать такие «обнальные» банки. В результате реформы в Сбербанке и ВТБ выдают деньги сегодня спокойно, если у тебя качественный проект. По-крайней мере, в тех сферах, с которыми я сталкивался: высокие технологии, строительство, пищепром. Вопрос в том, что у нас в Черноземье, к сожалению, достаточно низкая культура бизнеса. Если у заемщика попросили личное поручительство, годовой отчет и схему группы — считается, что банкиры закрутили гайки. У нас в компании, когда просят список из 140 документов, на следующий день он банкирам приходит.

Считаю, что для «белого» бизнеса, который платит налоги, ситуация улучшается. Например, в процессе успешной работы снижается кредитная ставка.

— То есть на инвестирование за собственные оборотные средства «Орелстрой» пока не получается вывести?
— Почему? Кредитная линия есть в качестве страховочного механизма, но мы ее не выбираем, нам пока хватает. Мы просто ждем введение 218-ФЗ, согласно которому необходимо постоянно держать собственные средства на счете. Именно этот закон и предупреждает ситуацию, когда застройщик без собственных средств начинает строительство, берет средства дольщиков, а дальше — «ищите его в Лондоне». Если мы говорим в общем о кредитовании строительного сектора, сейчас намного внимательнее эти процессы контролируются. А 218-ФЗ — это переход от каменного века к цивилизации. Для меня это даже шаг назад, потому что в Европе все еще жестче. У нас это стимулирует застройщиков не нагонять огромное количество метров, а четко планировать свое производство и соотносить с продажами.

Если вообще абстрагироваться от всего, в России процентов пять застройщиков могут работать по европейским требованиям. Остальные — «одноразовые» или для которых строительство — побочный бизнес, чтобы быстро заработать. Это очень опасная ситуация, потому что строительство многоквартирного жилья — тот же самый банковский бизнес. Застройщик — банк, который принимает от дольщика деньги и вкладывает их в проект. Поэтому строительный сектор должен быть жестко зарегулирован. Мое мнение — нужно продолжать вплоть до введения контроля акционеров. Как в банковской среде: черный список ЦБ давно функционирует. В стройке должна быть та же система. Строительный рынок нужно доводить до состояния банковского с лицензированием застройщиков, введением нормативов, с полным контролем за деловой репутацией рисков. И даже создать со временем аналог агентства страхования вкладов — агентство страхования дольщиков, которое может в случае банкротства компенсировать те деньги, которые они потратили на квартиру.

— Какой объем застройщиков, если рассматривать конкретно Орловскую область, этим требованиям соответствует?
— Учитывая, что у нас все застройщики непубличные, кроме ПАО «Орелстрой», я не могу комментировать. Не знаю показатели того же «Инжилкома» или «Зенита». Но у меня есть официальная статистика Минстроя, согласно которой в России примерно 1,9 тыс. застройщиков, из них только 113 удовлетворяют требованиям нового законодательства, то есть около 3,2%. Думаю, что эти цифры примерно соответствуют действительности.

— «Орелстрой» планировал модернизировать производство.
— Планы по предполагаемым затратам я не комментирую до достижения окончательных договоренностей с поставщиками оборудования. К сожалению, санкции и экономика постоянно изменяют бизнес-ландшафт, и каждый раз, когда мы приходим к какому-то соглашению, все перечеркивается и приходится начинать заново. Модернизация завода — непростой вопрос. Но это одна из наших ключевых задач на сегодня. Она будет проводиться на базе существующего производства, потому что осваивать новую площадку и тянуть сети будет неоправданно дорого, мы придерживаемся принципов жесткой экономии.

— Объем производства при этом увеличится?
— Все будет решаться в операционном режиме. Мы планируем выйти на покрытие текущей потребности. Но, если ситуация изменится, не исключено, что новые и старые линии будут работать параллельно. Повторюсь — сейчас существует реальная потребность в строительстве недорого качественного жилья. Хотя помимо проблемы с дольщиками на рынке сказался кризис перепроизводства. «Орелстрой» с ним тоже столкнулся, но, к счастью, нам довольно быстро удалось справиться с ситуацией. Сейчас у нас никакого «затоваривания» нет, определенные типы квартир даже в дефиците.

— Пришлось трансформировать проекты компании с учетом спроса?
— Квартирография — процесс очень динамичный. Мы согласовываем проект, потом по макроэкономическим показателям меняем квартирографию. В этом и суть наших реформ: не просто сделать «Орелстрой» мастодонтом, который тиражирует один и тот же продукт. А сделать его максимально гибким, чтобы мы могли работать в любых условиях и масштабах. Предпосылки нашей стратегии развития таковы: увидели, что «Орелстрой» соответствует стандартам Европы по своим формальным признакам. В то же время стало понятно, что федеральное правительство ведет строительный рынок к тому, что он будет похож на западный. И сегодня мы хотим трансформироваться быстрее, чтобы занять ниши, которые освобождаются. Мы знаем, как на этом рынке работать, не торопимся забирать всю прибыль, обескровливая компанию, как это делают большинство застройщиков. Мы крупнее, чем Орловская область, по своим ресурсам и потенциалу. Также, благодаря модернизации производства, планируем получить технологические преимущества.