Горожане ошиблись с местом жительства

Проект генплана Горячего Ключа прошел этап общественных обсуждений, в ходе которых жители могли высказать свое мнение о работе проектировщиков. Наиболее острой проблемой проекта оказалось изменение некоторых жилых зон на зоны сельхозназначения и подтопления, где жилое строительство запрещено. Риэлторы прогнозируют, что стоимость таких участков может уменьшиться в два раза. В администрации муниципалитета считают, что новый генплан позволит ликвидировать существующие несоответствия федеральному законодательству. Юрист рекомендует направлять возражения к проекту генплана на этапе его согласования, потому что оспаривание генплана после утверждения малоперспективно.

Многие земельные участки в соответствии с новым генпланом не будут застраиваться, они перейдут в категорию земель сельхозназначения

Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ

В Горячем Ключе завершились публичные обсуждения проекта нового генерального плана муниципалитета. Они проходили с 11 по 20 октября. Разработчики нового генплана получили несколько десятков возражений и замечаний к проекту. В основном от местных жителей — собственников земельных участков, которые, в соответствии с проектом нового генплана, из жилой зоны будут переведены в функциональную зону сельскохозяйственного использования или зону подтопления. В этих зонах строительство жилья запрещено. При этом незастроенные территории особо ценных земель исключаются из границ населенных пунктов.

Проект генерального плана Горячего Ключа разрабатывает НИИ Перспективного градостроительства (г. Санкт-Петербург). Главный архитектор проекта Галия Маукиева пояснила «Ъ-Кубань», что главная задача разработчиков — привести документ в соответствие нормам регионального и федерального законодательства, иначе он будет не легитимен. Новый генплан должен обеспечить безопасность и комфорт, задать векторы дальнейшего развития. «На данный момент проект внесения изменений в генплан утвержден на региональном уровне. На федеральном уровне решаются вопросы с Рослесхозом. За последние годы накопилось много проблем с территориями двойного учета, которые не так просто решить»,— поясняет госпожа Маукиева. По словам главного архитектора проекта, поступившие от граждан заявления, не противоречащие градостроительному законодательству, учитываются при внесении изменений в генплан.

В прошлом году в Горячем Ключе, по поручению губернатора Вениамина Кондратьева, работала межведомственная комиссия, которая проверяла соблюдение земельного, градостроительного и лесного законодательства. В ее состав вошли представители краевой и местной администрации, общественники. «В 30 населенных пунктах муниципального образования комиссия выявила факты пересечения земель лесного фонда с землями иных категорий на 517 участках. Из них 384 участка относятся к землям населенных пунктов. 200 участков, которые ранее относились к лесфонду, уже были частично застроены»,— рассказывает председатель Краснодарского регионального отделения «Российского экологического общества» Тимур Татьянченко, принимавший участие в работе комиссий. Также было выявлено размещение участков под ИЖС на особо ценных сельхозугодьях и в зонах подтоплений и другие нарушения. Выводы, которые сделала комиссия, легли в основу изменений в генплан Горячего Ключа.

«Специалисты изучили город, рассчитали, сколько нужно детских садов, школ, спортивных объектов и т.д. Также рассмотрели участки, которые находятся в зоне затопления и подтопления. Здесь невозможно строительство жилья. На землях сельхозназначения возможна организация дачного товарищества с правом возведения домов. Сейчас этот вопрос обсуждается»,— комментируют ситуацию в администрации Горячего Ключа.

Массивы, которые оказались в функциональных зонах, где нельзя возводить жилье, как правило, еще не застроены. После утверждения генплана владельцы не смогут получить разрешение на строительство. А свои участки смогут использовать, например, для сенокошения. По словам руководителя горячеключевского агентства недвижимости «Курорт» Натальи Потаповой, стоимость такой земли может снизиться в два раза. «Территории, предназначенные для ИЖС, администрация обязана обеспечивать инфраструктурой: подводить электричество и газ, строить дороги, организовывать подъезд общественного транспорта. На территории сельхозназначения, а также дачные товарищества, эта норма не распространяется»,— добавляет риэлтор.

«Изменения, вносимые в новый генплан Горячего Ключа, обусловлены недавними подтоплениями города и близлежащих поселков. А также тем, что губернатором края взят курс на сохранение особо ценных сельхозугодий. Поэтому сейчас администрация наводит порядок жесткой рукой и старается соблюсти интересы государства. Все заинтересованные лица вправе направлять свои возражения и замечания к проекту генплана, но разработчики не обязаны безоговорочно их принимать. Владельцы участков, которые оказались в иной функциональной зоне, вправе оспаривать принятый генплан в судебном порядке. Но, как показывает судебная практика, суд чаще принимает сторону администрации»,— считает управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры» Роман Домащенко.