Повышение эффективности управления муниципальным имуществом при сдаче его в аренду

УДК 338.2 ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ ПРИ СДАЧЕ ЕГО В АРЕНДУ

Свистунов Андрей Валерьевич

Муромский институт (филиал) Владимирского государственного университета к.э.н., доцент, доцент e-mail: svistunov-murom@yandex.ru

Аннотация. В статье рассматривается проблема использования аренды в качестве экономического метода управления муниципальным имуществом. Выявлены недостатки сложившейся практики применения аренды в муниципальных образованиях. Сформирован подход к определению величины арендной платы за пользование муниципальным имуществом с ориентиром на его среднерыночную стоимость и с учетом всех затрат, связанных с восстановлением и эксплуатацией основных фондов.

Ключевые слова: аренда, арендная плата, муниципальное имущество

Svistunov Andrey Valerjevich Increase of a management efficiency by municipal property at its delivery

in rent

Abstract. In article the problem of use of rent as an economic method of management is considered by municipal property. Lacks of developed practical use of rent of municipalities are revealed. The approach to definition of size of a rent for using municipal property is generated. It is focused on average market cost of property and it includes all expenses, connected with restoration and use of a fixed capital.

Key words: rent, payment for rent, municipal property.

Муниципальный имущественный комплекс включает широкую сеть инфраструктурных объектов как хозяйственного, так и социально-бытового назначения, является основой экономического развития любого муниципального образования. От уровня его состояния и эффективного функционирования отдельных входящих в него объектов зависит качество жизни местного населения, степень социальной защищенности малообеспеченных слоев.

С принятием двух основополагающих федеральных законов от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 131-ФЗ) и от 22.06.1999 № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» произошло перераспределение функций органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления. Органы местного самоуправления получили возможность

иметь в собственности имущество, строго ограниченное рамками перечня имущества, определенного ст. 50 Федерального закона № 131-ФЗ. Отсутствие в этом перечне имущества для коммерческого использования исключило возможность предпринимательской деятельности для муниципальных образований, что целиком поставило их финансирование на ближайшую перспективу в зависимость от налоговых поступлений.

Вместе с тем муниципальные органы управления призваны выполнять функции создания и развития рыночной системы, устранять негативные последствия стихийного формирования рынка, обеспечивать социальную и экономическую стабильность на своей территории. Главной функцией местного самоуправления является оказание качественных услуг населению в целях обеспечения полного удовлетворения потребностей и интересов местного сообщества. Решение таких общественных и социальных задач, стоящих перед органами местного самоуправления, невозможно без их участия в хозяйственной деятельности, без вступления в гражданско-правовые отношения.

В результате на практике наблюдается усиление тенденции предоставления муниципального имущества для коммерческого использования, что ведет к позитивным переменам, выражающимся в увеличении общего количества объектов муниципальной собственности, повышении неналоговых доходов местных бюджетов и самообеспеченности муниципального образования.

Поэтому основной задачей на федеральном, региональном и муниципальном уровнях должно быть не избавление от имущества, а эффективное его использование, основанное на научно разработанной методологии управления объектами собственности по максимизации прибыли и рациональному расходованию средств на их содержание.

Значительную часть дохода от использования муниципальной собственности в хозяйственном обороте приносят нежилые помещения, которые являются важной составляющей муниципального имущественного комплекса. В большинстве муниципальных образований основным методом управления объектами нежилого фонда является сдача их в аренду.

Аренда дает возможность арендодателю-собственнику (муниципалитету) извлекать доход из принадлежащего ему имущества путем передачи арендатору во временное возмездное пользование и одновременно покрывать затраты на его содержание. Для арендатора (предприятия или предпринимателя) аренда позволяет повысить оперативность решения хозяйственных задач путем использования «чужого» востребованного имущества в соответствии с его прямым назначением с целью извлечения прибыли.

В действующих нормативных актах и научной литературе основной упор делается на правовую сторону аренды. В своей же основе аренда отражает экономические отношения, обусловленные возможностью арендодателя и арендатора извлекать полезность и получать доход за счет использования арендуемого объекта.

Данный подход в рамках исследуемой проблемы позволяет трактовать аренду как экономический метод управления муниципальным имуществом. Исключительное значение в этом случае приобретает арендная плата как наиболее важная экономическая составляющая в системе арендных отношений, от уровня которой во многом зависит экономическая эффективность арендной деятельности, измеряемая чистой прибылью, получаемой от аренды в виде доходов бюджета.

На практике несмотря на то, что поступления от аренды, как правило, составляют значительную часть доходов от использования муниципальной собственности, в общих собственных доходах местных бюджетов их доля редко превышает 6-8 %. Наблюдаемая тенденция свидетельствует о том, что доходы от аренды объектов муниципальной собственности обеспечиваются в основном за счет количественного фактора сдаваемых в аренду площадей нежилых помещений. При этом экономическая составляющая арендных отношений используется недостаточно эффективно.

Обобщение сложившейся практики применения аренды в муниципальных образованиях Владимирской области показывает значительную степень различия в установлении арендных ставок. Так, в округе Муром средний размер арендной платы за 1 кв.м. в 2-3 раза ниже муниципальных ставок аренды в сопоставимых городах Владимире, Коврове, Александрове и составляет 20-25 % от сложившейся рыночной величины.

Сдача в аренду муниципальных площадей по ценам, значительно ниже рыночных, по сути, представляет собой скрытые потери местного бюджета. Низкие ставки арендной платы способствуют неоправданному финансированию представителей среднего и крупного бизнеса - арендаторов больших муниципальных площадей, занимающихся субарендой, и, как следствие, сдерживают конкуренцию на рынке аренды и развитие малого бизнеса в муниципальном образовании.

Необходимо отметить, что определение реальной величины арендной платы сопряжено со сложностями, заключающимися в обоснованном количественном выражении влияющих на величину плату качественных факторов и показателей, характеризующих признаки и свойства разнообразных объектов аренды.

В условиях слабой мотивации руководителей муниципальных образований к развитию хозяйственной инициативы, а также отсутствия единой научно обоснованной методологии расчета арендной платы, разработанной на федеральном уровне, формирование платы за аренду объектов муниципальной собственности производится на усмотрение органов местного самоуправления исходя из «сложившейся практики арендных отношений» вне учета требований рынка. В результате использование специальных формул расчета для повышения технологичности и объективности процесса определения арендной платы приобретает формальный характер.

В основе формирования платы за пользование объектами собственности в большинстве муниципальных образований лежит доходный подход, рекомендованный Минимущества РФ. Данный подход базируется на методе

прямой капитализации, широко применяемом при наличии стабильных и равномерных денежных потоков, каковыми и являются арендные платежи. Размер годовой арендной платы представлен в виде потенциального дохода, который устанавливается исходя из остаточной стоимости объекта собственности и уровня относительной эффективности, достигаемого за счет сдачи его в аренду:

4„ = [Ср Х К Х К2 х...Х К]Х Кк ,

где Ср - базовая ставка арендной платы (в методике Минимущества РФ рекомендована стоимость 1 кв.м. строительства);

К], К2,...Кп - коэффициенты, учитывающие различные характеристики сдаваемого в аренду объекта недвижимости;

Кк - коэффициент капитализации (эффективности аренды).

Однако предлагаемый расчет с обилием корректирующих коэффициентов и их неоднозначным определением органами субъектов РФ и местного самоуправления, а также жесткая привязка коэффициента эффективности аренды к фиксированному уровню годовой ставки банковского кредитного процента способствуют формированию арендной платы, не соответствующей рыночным условиям. Так, порядок определения величины арендной платы в округе Муром насчитывает 10 корректирующих коэффициентов, которые являются либо фискальными, либо субъективно установленными в целях искусственной подгонки арендной ставки под заданную величину, достаточную с позиции владельцев объектов муниципальной собственности.

Например, коэффициент типа здания, разграничивающий помещения по принадлежности балансодержателя и занижающий размер арендной платы в 33,5 раза. С переводом нежилых помещений с балансов предприятий и учреждений в муниципальную казну, этот коэффициент вообще потерял всякий смысл, но, тем не менее, продолжает использоваться. Другой коэффициент состояния объекта не всегда обосновано разделяет все здания по трем состояниям: нормальное, удовлетворительное и неудовлетворительное,

понижая плату за аренду в 1,25-1,5 раза. Парадоксально, но коэффициент качества нежилого помещения даже при наличии всех удобств понижает арендную плату в 1,5 раза. При этом главный коэффициент эффективности аренды вовсе отсутствует.

Главной проблемой во многих муниципальных образованиях стало устранение из методики расчета арендной платы затратной составляющей на содержание арендуемого имущества. В результате нарушен механизм четкого распределения поступлений на восстановление и ремонт, являющихся обязанностью арендатора, который не всегда заинтересован в их проведении. Как следствие несвоевременный ремонт по потребности приводит к существенному удорожанию ремонтных работ, а объект становится дешевле ликвидировать, чем восстанавливать.

В целях стимулирования арендаторов в проведении капитального ремонта муниципалитет снижает арендную плату или освобождает от ее уплаты на определенный период времени. Однако в этом случае местный бюджет несет неоправданные финансовые потери, поскольку арендная плата не содержит затратной составляющей и является чистой прибылью собственника. Кроме того, основой для такого освобождения (получения льгот), как правило, служат предоставленные арендатором сметы, которые могут значительно превышать фактические затраты по произведенным работам. Но даже после этого заинтересованными в капитальном ремонте оказываются лишь крупные арендаторы, арендующие большие площади, особенно в относительно современных зданиях с более высокой арендной платой за 1 кв.м. При этом они заинтересованы не столько в его проведении, сколько в его затягивании, тем самым освобождаясь от арендной платы на несколько месяцев и даже лет, одновременно используя «ремонтируемые» площади под субаренду. Остальным арендаторам, как правило, небольших площадей в старых зданиях и помещениях, выгоднее платить низкую арендную плату, чем проводить дорогостоящий капитальный ремонт. В результате крупные арендаторы -представители крупного и среднего бизнеса, обустраивая арендуемые площади, еще больше обогащаются за счет бюджетных средств, а мелкие арендаторы -представители малого бизнеса вынуждены проводить капитальные ремонты в основном за счет собственных средств.

Таким образом, управление объектами муниципальной собственности при сдаче их в аренду не удовлетворяет требованиям рыночной экономики. Методология расчета арендной платы недостаточно ориентируется на рыночные данные, в результате чего объекты сдаются в аренду по ценам значительно ниже рыночных, а получаемый от аренды доход отчуждается от его источников.

В целях повышения эффективности управления объектами муниципальной собственности при сдаче их в аренду предлагается методология определения величины арендной платы с ориентиром на среднерыночную стоимость имущества и установлением объективных количественных значений коэффициентов и показателей, характеризующих качественные свойства арендуемых объектов. Необходимо, чтобы арендная плата учитывала во-первых, все затраты, связанные с восстановлением и эксплуатацией основных фондов (как известно, это прежде всего амортизация на восстановление, а также расходы на капитальный и текущий ремонты), а во-вторых, прибыль непосредственно от арендной деятельности.

Следовательно, методика расчета величины арендной платы обязательно должна включать как минимум три основные составляющие: затраты,

направляемые на полное восстановление (реновацию) имущества (Ам), затраты, связанные с капитальным и текущим ремонтами (Зр) и часть прибыли, которая может быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду имущества (Рп). В аналитическом выражении общий вид формулы должен выглядеть следующим образом:

где Апл - величина арендной платы за определенный промежуток времени (месяц, квартал, год).

Разделение величины арендной платы на отдельные составляющие предполагает создание соответствующих целевых фондов. В результате арендная плата не растворяется в бюджете, а распределяется по различным направлениям: амортизация на реновацию - в фонд восстановления,

отчисления на капитальный и текущий ремонты - в фонды накопления на ремонт, доходная составляющая - в доходную часть бюджета.

На наш взгляд, целесообразным является создание фонда материального поощрения сотрудников Комитета по управлению муниципальным имуществом (КУМИ), ответственных за начисление и взимание арендной платы (условно в размере 1 % от величины доходной составляющей арендной платы). Такой механизм позволит не только повысить собираемость арендной платы, но и стимулировать муниципальных служащих к повышению эффективности управления объектами муниципального нежилого фонда.

В результате формируется взаимное согласование интересов собственника (населения) в восстановлении имущества и увеличении доходов от его использования с интересами арендаторов путем улучшения качества занимаемых помещений, а следовательно, и качества обслуживания, повышения прозрачности арендной платы и создания конкурентоспособного рынка.

Список литературы

1. Распоряжение Министерства государственного имущества РФ от 30.04.1998 г. № 396-р «О введении единого порядка определения величины перечисляемой в федеральный бюджет арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

2. Федеральный закон от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // Российская газета (Дополнительный выпуск). - 2003. - 8 октября.

3. Авеков В.В., Баранова Т.В., Райзберг Б. А. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. / Под ред. проф. Райзберга Б. А. - М.: Международная Академия маркетинга и менеджмента МАМАРМЕН, 2001.- 164 с.