Переезд в промышленных масштабах

В центре Екатеринбурга в этом году началось активное освоение бывших промышленных площадок. Ряд предприятий был вынесен за пределы города еще несколько лет назад, однако, из-за долгого процесса подготовки площадки под новые проекты, осваиваться начали только сейчас. Если раньше территории в основном занимали большие жилищные комплексы, то сейчас в центре города на этих площадках будет формироваться сегмент элитного жилья.

Заводской уход

Вопрос переноса промышленных площадок за пределы города для Екатеринбурга актуален едва ли не более чем для Москвы. Промышленность для города была градообразующим элементом, и жилье возводилось вокруг предприятий. В результате это привело к тому, что в центре города сегодня расположены устаревшие производственные площадки. По словам директора департамента стратегического консалтинга Knight Frank Екатерины Лобановой, редевелопмент в этом случае — возможность не только использовать потенциал местоположения площадок, но и привнести изюминку в городскую архитектурную среду.

Идея переместить промзоны из Екатеринбурга за его пределы возникла еще в середине 90-х годов. Это было необходимо для улучшения экологической ситуации в городе. Кроме того, земля за чертой города дешевле, а значит и выгоднее для предприятий, большинство из которых в то время переживало экономический кризис. В начале 2000-х годов появился еще один фактор — бум в строительстве, который сопровождался дефицитом земли. В 2004 году администрация Екатеринбурга утвердила генеральный план развития города до 2025 года, в рамках которого была принята программа по переносу проммощностей предприятий за пределы города. До 2025 года предполагалось перенести за черту города 30 предприятий, которые занимают около 1,2 тыс. гектаров (промышленная территория города составляет 8 тыс. гектаров). Среди них МУП «Екатеринбургский хлебокомбинат», ОАО «Екатеринбургский мукомольный завод», ОАО «Уралтелеком», ОАО «Уралбиофарм», ООО «Свердловский завод строительных материалов», ОАО «Уральский завод гражданской авиации», ОАО «Уктус», Екатеринбургский завод по обработке цветных металлов. План переноса промышленных предприятий менялся с тех пор несколько раз. Сейчас генплан города предусматривает вынос порядка 40 таких предприятий. Однако не все они переехали, часть производств была просто ликвидирована. Так, в 2003-2004 годах руководство компании «Уралобувь» на фоне спада легкой промышленности в стране приняло решение о конверсии производства и начале строительства на месте производственных площадей первых домов микрорайона Университетский. Речь идет о территории в центре города в районе Втузгородка. Строительство первой очереди Университетского началось в конце 2005 года. Закрыт был и «Шарикоподшипниковый завод № 6», чья площадка располагалась в границах улиц Бажова — Шевченко — Кузнечная — Шарташская. В 2006 году там началось строительство ЖК «Бажовский», который состоит из 18 жилых домов. Вынос предприятия с площадки обошелся в $20 млн. В 2007 году частично свои мощности на основную производственную площадку в Кольцово перенес Уральский завод гражданской авиации. Ожидается, что в 2015 году завод вынесет мощности с улицы Белинского. Планируется, что на освободившиеся площади будет перенесен Южный автовокзал. Он станет частью мультимодального транспортного узла, строительство которого начнется в следующем году. В состав транспортно-пересадочного узла войдут существующая станция метро «Ботаническая», будущий автовокзал, перехватывающие парковки, остановка пригородных электричек. А также офисы, четырехзвездочная гостиница, торговый центр и паркинг. Девелопером проекта выступает компания «Пред-Сити Групп». Это не первый ее проект, реализуемый на бывшей промплощадке. Сейчас компания ведет строительство ЖК «Малевич» в Пионерском районе, где раньше располагалась автобаза. Гендиректор компании Геннадий Черных рассказал, сам процесс освобождения площадки от промышленного наследия достаточно дорогой, поэтому не все застройщики готовы за них браться. «Кроме того, например, долгое время занимает перевод назначения земельного участка из промышленного — в жилое», — говорит он. Около полутора лет ушло у компании «ЛСР. Недвижимость-Урал» на перевод земли из промышленной категории в пригодную для жилищного строительства на месте шестого цеха ЖБИ-завода. К 2018 году на территории промзоны в 12 га будет построен жилой комплекс эконом-класса на 230 тыс. кв.м. Строительство оценивается в 7 млрд рублей. Под застройку пойдет и промплощадка в Завокзальном районе. Сейчас разрабатывается план застройки территории в почти 300 га. Речь идет о районе в периметре улиц Артинской, Армавирской и Завокзальной, где расположены заводы ООО «ПепсиКо Холдингс», «Уралпластик» (переносит мощности в Арамиль), овощебаза, ООО «Альстом Грид» (бывший Свердловский электромеханический завод), «Завод горноспасательного оборудования» (будет вынесен в будущий индустриальный парк в Среднеуральске). На освобожденной территории будет построен жилой район с общественно-деловыми зданиями. Представители овощебазы №4 уже рассчитывают вынести свои склады в район Кольцово, а на их месте построить жилой комплекс эконом-класса на 800 тыс. кв.м уже через три года. Всего, к началу 2013 года, за черту уральской столицы вынесли 13 промышленных предприятий. Ожидается, что к 2020 году их число возрастет до 21.

Элитный настрой

Редевелопмент промышленных площадок часто связывают с возможностью формирования в городе элитного жилья. Одним из долгожданных проектов в этом направлении в Екатеринбурге считается проект на территории Екатеринбургского завода по обработке цветных металлов (ЕЗОЦМ, входит в группу Ренова). В 2008 году компания полностью перенесла завод из центра города в соседнюю — Верхнюю Пышму. Процесс занял более трех лет. Изначально Ренова планировала возвести на месте завода в Екатеринбурге многофункциональный центр. Однако работы на территории бывшего завода начались только в этом году, когда площадку у компании выкупил бизнесмен Олег Гусев совместно с группой инвесторов. Проект под названием «Главный проспектъ», который реализуется на территории 1,85 га, расположенной в квадрате, образованном проспектом Ленина, улицами Сакко и Ванцетти, Попова, Шейнкмана, подразумевает возведение целого квартала домов европейского уровня с внутренним пространством, сервисами и инфраструктурой. Согласно проекту, внутренний двор за счет стилобата будет поднят на 6 метров над уровнем земли. По периметру квартала на уровне улицы спроектированы рестораны, бары и кафе, бутики и магазины, которые будут выходить витринами на улицы Попова и Шейнкман. Будет создано атриумное пространство, в котором расположатся кафе, залы для приемов, шоу-румы, офисы. Сейчас идет реконструкция высотного здания на фасаде проспекта Ленина и исторического памятника архитектуры 1916 года постройки (здание аффинажного завода), которые будут объединены атриумом в архитектурный ансамбль. Высотное здание будет реконструировано под апартаменты (займут шесть этажей из 11, площадь от 36,5 до 180 кв. метров) и пентхаусы (займут два этажа, площадь от 83,5 до 170,5 кв. метров), историческое здание — под галерею в стиле «лофт» с выставочными залами, кафе и ресторанами. В подземной части будет находиться паркинг. Реализацию первого этапа планируется завершить зимой 2014-2015. Всего в комплекс предположительно войдет четыре дома.

Еще один элитный проект, анонсированный в этом году, будет расположен на площадке «Уральского приборостроительного завода» (УПЗ, входит в концерн «Радиоэлектронные технологии», КРЭТ). Само предприятие будет до конца 2017 года перенесено в Арамиль на территорию филиала. Здание УПЗ, которое находится на набережной Почтовый переулок в границах улиц Горького — Первомайская — Пушкина, будет реконструировано и перестроено. Конкурс на застройку территории объявлен в начале июня администрацией Екатеринбурга и компанией «Пред-Сити Групп» (девелопер проекта). Проект предполагает реконструкцию зданий завода, возведение новых объектов (жилых домов) и комплексное решение территории, в том числе с организацией паркинга. Сейчас начался второй этап конкурса, в ходе которого будет окончательно определен проект. Здания занимают 16,5 тыс. кв. метров. Предполагается, что там может быть размещено элитное жилье, а на первых этажах коммерческие объекты. Известно, что будет снесено и заново отстроено около 60% здания. Эта возможность существует, поскольку оно не является объектом культурного наследия. Основное здание, выходящее фасадами на набережную и резиденцию свердловского губернатора, скорее всего, останется.

Потенциал площадки во многом зависит от профиля бывшего производства. Например, бывшие мануфактуры (цеха легкой промышленности) значительно проще приспособить под те же лофты, столь популярные в Москве, говорит Екатерина Лобанова из Knight Frank. В столице, по ее словам, удачные проекты редевелопмента под жилую функцию зачастую востребованы даже больше, чем традиционное жилье аналогичного класса со схожей локацией. Альтернативными вариантами являются музеи, выставочные комплексы, общественные и творческие пространства, а также коммерческие площади. «Вывод предприятий — это всегда крайне сложный, капиталоемкий процесс, затрагивающий кучу интересантов и предполагающий перекраивание множества структур городской повседневной жизни. Такие проекты длятся десятки лет», — рассказывает управляющий директор LCMC Евгений Каур.