Правовое обеспечение интересов сторон договора ипотечного кредитования

Вестник Омского университета. Серия «Право». 2019. Т. 16, № 1. С. 92-102.

УДК 347.4

Б01 10.25513/1990-5173.2019.16(1).92-102

ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИНТЕРЕСОВ СТОРОН ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Е. Ю. Коваленко, Т. А. Филиппова

Алтайский государственный университет, г. Барнаул, Россия

Введение. Спрос на качественное и доступное жильё в России и в других странах велик, и государство должно создавать благоприятные условия для удовлетворения жилищных интересов своих граждан. Одним из путей решения жилищной проблемы является развитие системы ипотечного кредитования. Этот инструмент успешно используется в мировой практике и в Российской Федерации. Создание надлежащих правовых механизмов и гарантий в жилищной сфере является надёжным способом защиты прав и фактором, направленным на достижения баланса интересов всех участников данных отношений. Авторами проанализировано действующее российское и зарубежное законодательство в сфере защиты интересов сторон договора ипотечного кредитования, также уделено внимание выводам, изложенным в литературе и материалах судебной практики. Цель. На основе изученных теоретических и практических проблем правового регулирования ипотечного кредитования отмечается, что в современных условиях наиболее верно говорить не о совершенствовании правового механизма по защите заёмщиков, как слабой стороны договора ипотечного кредитования, а о надлежащем правовом регулировании данных отношений с целью сглаживания конфликта интересов банков и заёмщиков. Методология. Авторы в процессе написания статьи использовали формально-юридический, логический, системный и сравнительно-правовой методы. Результаты. Для соблюдения баланса интересов заёмщика и кредитора, который имеет право на возврат денежных средств непогашенного кредита путём обращения взыскания на заложенное имущество, действующее законодательство должно учитывать следующие правила. Во-первых, банк должен предоставить клиенту информацию о продукте до предоставления услуги таким образом, чтобы каждый клиент мог понять содержание услуги и связанные с ней риски. Во-вторых, необходимо введение обязательного досудебного урегулирования разногласий сторон по договору ипотечного кредитования, в частности по вопросам взыскания просроченной задолженности, предоставления отсрочки, реструктуризации и др. В-третьих, проведение экономических реформ, направленных на увеличение реальных доходов населения, позволит снизить процент ненадлежащего исполнения обязательства по возврату кредита и обеспечит финансовую состоятельность граждан-потребителей. Заключение. Внедрение дополнительных механизмов и способов защиты заёмщиков в договоре ипотечного кредитования должно быть поэтапным, с обязательным участием кредитора в разработке тех или иных положений. Никакие дополнительные меры защиты слабой стороны в договоре не будут действенными в отсутствие осознанного и правильно сформированного волеизъявления гражданина при вступлении его в качестве заёмщика в договоре ипотечного кредитования.

Ключевые слова: правовое обеспечение; ипотека; ипотечное кредитование; договор ипотечного кредитования; договор займа; граждане-потребители; интересы сторон договора ипотечного кредитования; защиты слабой стороны в договоре.

1. Введение

Во всём мире реализация гражданами своего права на безопасное, комфортное и достойное жилище является актуальной задачей. Спрос на качественное и доступное жильё в России, как и в других странах, велик, и государство должно создавать благоприятные условия для удовлетворения жилищных интересов своих граждан. Развитие системы ипотечного кредитования является одним из инструментов для решения жилищ-

ной проблемы, который успешно используется в мировой практике и в Российской Федерации.

В связи с развитием и совершенствованием банковского сектора экономики многие банковские услуги стали дешевле и доступнее для населения, в том числе возрос спрос на такой вид банковских услуг, как ипотечное кредитование. Формирование общих направлений развития данной системы, создание правовой основы, позволяющей надёжно

и эффективно функционировать кредиторам, внедрение механизма социальной защиты заёмщиков - вот основные направления деятельности государства в данной сфере. Налоговая политика государства должна стимулировать участников ипотечного кредитования, создать необходимые рычаги для функционирования рынка. Так, например, внедрение дополнительных налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, позволит существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения, что и закреплено в Постановлении Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с «Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», «Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»).

Помимо экономических реформ, направленных в том числе на увеличение реальных доходов населения, для развития ипотечного кредитования требуется адекватная правовая база. Создание надлежащих правовых механизмов и гарантий в договоре ипотечного кредитования является надёжным способом защиты прав и фактором, направленным на достижение баланса интересов всех участников данных отношений.

2. Методология

В процессе исследования теоретических и практических проблем правового обеспечения интересов сторон договора ипотечного кредитования целесообразно использовать формально-юридический, логический, системный и сравнительно-правовой методы.

Применительно к договору ипотечного кредитования более слабой стороной является заёмщик, поэтому на каждом этапе формирования и реализации правовой связи между сторонами данного договора для него устанавливаются специальные правила, призванные учесть его интересы. Вместе с тем не следует забывать, что речь идёт о договорных отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на основе равенства, автономии воли и имущественной самостоятельности участников (ст. 2 Гражданского кодекса

Российской Федерации (далее - ГК РФ)). Вступая в договорные отношения, каждая из сторон имеет свои цели, мотивы, и в законодательстве не могут быть проигнорированы интересы и контрагента заёмщика. Развитие действующего законодательства должно учитывать этот факт и обеспечить баланс интересов участников на всех стадиях договорного процесса и исполнения обязательства.

3. Соблюдение баланса интересов сторон ипотечного кредитования на преддоговорной стадии

На преддоговорной стадии, когда потенциальные участники договора ипотечного кредитования осуществляют сбор необходимой информации для принятия решения о заключении данного договора, установление специальных правил информирования клиента и рекламы (маркетинга) банковских услуг выступает важной мерой по защите как заёмщиков, так и займодателей от недобросовестных заёмщиков.

В современных условиях реклама различного рода услуг, в том числе и банковских, имеет серьёзное значение по причине её мощного воздействия на формирование потребительского спроса. Поэтому необходимо предоставление такого объёма информации, который позволит создать адекватное представление о соответствующей услуге и понять, насколько данная услуга соответствует потребностям клиента, осознать возможные неблагоприятные последствия для финансовой сферы потребителя.

В современном праве Европейского Союза содержатся нормы, направленные на обеспечение добросовестности рекламы. Так, например, Директива М1РГО обязывает финансовые организации предоставлять клиенту информацию, которая должна быть честной, чёткой и не вводящей в заблуждение, что относится как к информации об общих условиях сделок, так и к информации о конкретной услуге (продукте) [1, с. 17]. Если речь идёт о конкретной услуге или продукте, то информация должна описывать соответствующую услугу (продукт), включая связанные с ней риски, а также её стоимость и другие связанные с ней расходы. Общий критерий информации об услуге (продукте) заключается в том, что клиент, получив такую информацию, должен иметь возможность разумно по-

нять характер и риски соответствующей услуги (продукта) и принять для себя обоснованное решение. Директива также содержит постулат, в соответствии с которым фирма должна выяснить степень осведомлённости и опыта клиента в соответствующей финансовой сфере, чтобы предложить наиболее подходящий для него вид обслуживания (услуги).

Информирование также должно учитывать особенности восприятия потенциальной аудитории, которой адресована информация (реклама), особенности восприятия в зависимости от способа её сообщения - обычная почта, электронная почта и т. п.

Международная практика получает закрепление в действующем гражданском законодательстве путём внесения соответствующих дополнений в нормативные акты. Так, ст. 9. «Содержание договора об ипотеке» Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда и другие условия, предусмотренные указанным законом.

Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заёмщика по которым обеспечены ипотекой, устанавливаются Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», где в ст. 6.1 установлено, что в кредитном договоре, договоре займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заёмщика по которым обеспечены ипотекой, должна быть определена полная стоимость кредита (займа), обеспеченного ипотекой, в соответствии с требованиями, установленными настоящим Федеральным законом. К кредитному договору, договору займа, ко-

торые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заёмщика по которым обеспечены ипотекой, применяются требования настоящего Федерального закона в части: 1) размещения информации о полной стоимости кредита (займа) на первой странице кредитного договора, договора займа; 2) запрета на взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также за услуги, оказывая которые кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создаётся отдельное имущественное благо для заёмщика; 3) размещения информации об условиях предоставления, использования и возврата кредита (займа) в местах оказания услуг (местах приёма заявлений о предоставлении кредита (займа), в том числе в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»), а также в части доведения до сведения заёмщика иной предусмотренной настоящим Федеральным законом информации; 4) предоставления заёмщику графика платежей по кредитному договору, договору займа; 5) бесплатного осуществления кредитором операций по банковскому счёту заёмщика, если условиями кредитного договора, договора займа предусмотрено его открытие.

В расчёт полной стоимости потребительского кредита (займа) по кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заёмщика по которым обеспечены ипотекой, наряду с платежами заёмщика, указанными в ч. 3 и 4 ст. 6 указанного Федерального закона, - для полной стоимости потребительского кредита (займа), выраженной в процентах годовых, и платежами заёмщика, указанными в ч. 3 и п. 2-7 ч. 4 ст. 6 указанного Федерального закона, - для полной стоимости потребительского кредита (займа) в денежном выражении включается сумма страховой премии, выплачиваемой заёмщиком по договору страхования предмета залога, обеспечивающего требования к заёмщику по договору потребительского кредита (займа).

По кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заёмщика по которым обеспечены ипотекой, определяется примерный размер среднемесячного платежа заёмщика, рассчитываемый в порядке, установленном Банком России, и носящий информационный характер. Примерный размер среднемесячного платежа заёмщика размещается в квадратной рамке справа от информации о полной стоимости потребительского кредита (займа) в денежном выражении и наносится цифрами и прописными буквами. Площадь квадратной рамки должна составлять не менее чем 5 процентов площади первой страницы кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заёмщика по которым обеспечены ипотекой.

Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение заёмщиком обязательств по возврату кредита (займа) и (или) уплате процентов за пользование кредитом (займом) по кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заёмщика по кото -рым обеспечены ипотекой, не может превышать размер ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации на день заключения соответствующего договора в случае, если по условиям кредитного договора, договора займа проценты за соответствующий период нарушения исполнения обязательств начисляются, или 0,06 процента от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств в случае, если по условиям кредитного договора, договора займа проценты за пользование кредитом (займом) за соответствующий период нарушения обязательств не начисляются.

Как видно, все названные нововведения являются определённой реакцией на проблемы, которые возникали на практике, и серьёзно нарушали интересы заёмщика.

В развитие законодательства в этой сфере было бы справедливым, по аналогии с европейским правом, предусмотреть запрет на

включение в рекламу более выгодных и не соответствующих действительности условий договора с целью завлечь потенциальных потребителей соответствующей банковской услуги. Если условия договора ипотечного кредитования оказались хуже тех, которые были представлены в рекламе этого продукта, клиент вправе требовать заключения договора на обнародованных в рекламе условиях, более выгодных для него.

4. Обеспечение интересов сторон договора ипотечного кредитования на стадии заключения договора

На следующем этапе, включающем в себя процесс одобрение заявки на выдачу кредита, а также последующее заключение договора ипотечного кредитования в порядке присоединения клиента к разработанному банком договору, правовое регулирование в России и других зарубежных стран призвано защитить присоединяющуюся сторону к такому договору.

В настоящее время условия, на которых возможно заключение договора ипотечного кредитования, диктует банк. Обусловлено это особенностью правового положения банков как субъектов кредитных отношений и наличием нормативов и требований к ним, основной целью которых является ограничение рисков банка при осуществлении активных банковских операций, среди которых центральным является банковское кредитование.

Условия договора ипотечного кредитования имеют большое практическое значение, поскольку от качества их формулировки будут зависеть особенности возникших договорных прав и обязанностей сторон и надлежащее исполнение обязательств.

В Европейском Союзе согласно положениям Директивы 93/13/ЕЕС от 5 апреля 1993 г. «О нечестных условиях в договорах с потребителями (контрактных условиях)» предусматривается понятие нечестных условий договора. Имеются в виду условия, которые: 1) не согласовываются при заключении договора в каждом конкретном случае (с каждым конкретным клиентом); 2) привели к существенному дисбалансу в правах и обязанностях сторон в ущерб интересам слабой стороны договора. Вместе с тем нормы о нечестных контрактных условиях в договорах с потребителями в рамках банковских услуг могут

быть не самым эффективным инструментом, поскольку они не могут учесть специфики всех банковских услуг.

Вместе с тем для защиты прав заёмщика могут быть использованы правила, предусмотренные ст. 428 ГК РФ. В судебной практике устоявшейся является позиция о том, что кредитный договор является договором присоединения (Апелляционное определение Кемеровского областного Суда от 13 ноября 2018 г. № 33-11518; Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 11 июля 2017 г. № 33-7309/2017), в силу чего присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие, явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она, исходя из своих разумно понимаемых интересов, не приняла бы при наличии у неё возможности участвовать в определении условий договора.

Назначение указанной статьи ГК РФ было прямо сформулировано в Определении Конституционного Суда РФ от 28 февраля 2017 г. № 401-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Пурясовой О. В. на нарушение её конституционных прав рядом положений Гражданского кодекса РФ», в котором среди прочего отмечалось, что положения п. 1-4 ст. 421, п. 1 и 2 ст. 428 ГК РФ направлены на обеспечение конституционной свободы договора и баланса интересов его сторон.

5. Защита прав и интересов сторон договора ипотечного на стадии его исполнения

На этапе исполнения обязательства, возникшего из договора ипотечного кредитования, важное место занимают такие меры защиты интересов сторон, как способы обеспечения исполнения обязательства (залог, поручительство), и меры ответственности (взыскание неустойки и убытков). Как показывает анализ судебной практики, наиболее распространёнными случаями ненадлежащего исполнения договора ипотечного кредитования со стороны заёмщика являются просрочка уплаты и неуплата процентов и суммы ос-

новного долга. Со стороны банков часто допускаются такие нарушения, как одностороннее изменение условий договора ипотечного кредитования, влекущее ухудшение положения заёмщика (увеличение процентов по договору, изменение размера ответственности в сторону увеличения для заёмщика и уменьшения для банка, передача прав по взысканию задолженности коллекторским фирмам и т. д.). В этой связи перечисленные меры ответственности применяются в судебной практике довольно часто.

Что касается порядка взыскания задолженности по договору ипотечного кредитования, то банк вправе использовать досудебное урегулирование разногласий как предварительный этап перед обращением в суд, особенно в тех случаях, когда и клиент настаивает на этом.

Законодательство зарубежных стран предусматривает обязательное конструктивное досудебное урегулирование спора с клиентом. Должна быть произведена реальная попытка к проведению реструктуризации долга клиента как метод разрешения сложной финансовой ситуации. В данном случае отсутствие досудебного урегулирования проблемной задолженности чревато серьёзным репутационным риском [2, с. 75]. Поэтому часто заёмщику предоставляется возможность реструктуризации долга от нескольких месяцев до нескольких лет способом, который является более приемлемым для заёмщика, не нарушая существующей системы отношений между сторонами.

В случае взыскания задолженности в судебном порядке, а также обращения взыскания на залог суды зачастую встают на сторону заёмщика как слабой стороны в кредитном договоре.

В частности, суды указывают на то, что ответчиками были предприняты меры к погашению текущей задолженности и восстановлению в графике платежей, в то же время в отношении потребительских кредитов без залога, восстановление в графике практикой не признаётся. Суды отмечают, что защита нарушенного права должна носить компенсационный характер, исходя из необходимости установления баланса интересов между заёмщиками, для которых жилое помещение имеет исключительно и жизненно важный

характер, и кредитором, являющимся коммерческой организацией, деятельность кото -рой направлена на извлечение прибыли. Кроме того, суды указывают, что залог в первую очередь выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства и договор залога не направлен на возникновение права собственности у других лиц (в том числе залогодержателя). Таким образом, обращение взыскания на предмет залога, по мнению судебных органов, допустимо только при крайне существенном нарушении (Решение Индустриального районного суда г. Барнаула по делу № 2-1117/2017 от 6 сентября 2017 г.).

При этом суды производят оценку значительности нарушения, которое было допущено должником, и сопоставляют со стоимостью заложенного имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства составляет менее чем 3 месяца.

Таким образом, на стадии судебного разбирательства по вопросу удовлетворения или отказа в удовлетворении требований банков об обращении взыскания на заложенное имущество суды исходят из анализа различных обстоятельств по делу: степени вины заёмщика; характера действий, направленных на погашение задолженности; добросовестности заёмщика, его социального положения и т. д. Вместе с тем, при отсутствии оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, обращение взыскания на жилой дом или квартиру, которые построены или приобретены за счёт средств ипотечного кредита или целевого займа, является справедливой мерой защиты прав займодателя, даже если они являются единственным пригодным для проживания должника с членами его семьи помещением.

Данные обстоятельства дополнительно подтверждают важность и необходимость правильного и полного информирования клиента о рисках и последствиях неисполнения обязательств по договору ипотечного кредитования на этапе заключения договора.

Обращение взыскания на заложенное имущество и его реализация, согласно ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», являются основанием для прекращения права пользования данным имуществом, при условии, что данные объекты выступали в качестве залога по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в качестве обеспечения возврата кредита, предоставленного банком.

Освобождение такого жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. Так, ст. 35 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда (Решение Бийского городского суда Алтайского края от 25 сентября 2017 г. по делу № 2-3593/2017). Однако требовать выселения должников из единственного ипотечного жилья вправе только собственник такого помещения. До тех пор пока кредитор находится в статусе залогодержателя, такое право у него не возникает [3, с. 46].

На данном этапе дополнительной мерой защитой интересов сторон договора ипотечного кредитования могло бы стать установление процедуры наблюдения со стороны органов государственной власти в сфере договоров ипотечного кредитования, с разъяснением заёмщикам возможности использования жилых помещений маневренного фонда, предназначенных для временного проживания.

Что касается положительного опыта зарубежных стран в этой сфере, то хотелось бы обратить внимание на институт финансового ом-будсмена, который рассматривает споры, возникающие между банками и заёмщиками. Деятельность данного института основывается на следующих принципах: обращение инициируется заёмщиком-потребителем; рассматривая спор, финансовый омбудсмен основывается не только на правовых нормах, но и на общих на-

чалах равенства и справедливости; отсутствие дополнительных расходов; принятое решение обязательно для банка при согласии заёмщика, в случае его отсутствия он вправе обратиться в суд. В мире реализовано два результативных образца института финансового омбудсмена: первый построен по модели профессиональной ассоциации (Германия), второй представляет собой централизованную модель - так один государственный финансовый орган (Служба финансового омбудсмена) компетентен рассматривать различные споры со всеми финансовыми учреждениями, зарегистрированными в стране (Великобритания) [1, с. 23].

Аналогичными полномочиями наделён Уполномоченный по правам финансовых услуг в РФ согласно Федеральному закону от 4 июня 2018 г. № 123-ФЗ «Об Уполномоченном по правам потребителей финансовых услуг». Данный закон принят в целях защиты прав и законных интересов потребителей финансовых услуг, он определяет правовой статус уполномоченного по правам потребителей финансовых услуг (далее - финансовый уполномоченный), порядок досудебного урегулирования финансовым уполномоченным споров между потребителями финансовых услуг и финансовыми организациями (далее - стороны), а также правовые основы взаимодействия финансовых организаций с финансовым уполномоченным. Кроме того, в сфере защиты прав потребителей финансовых услуг активную позицию в субъектах РФ занимают и уполномоченные по правам человека, о чём, в частности, свидетельствует специальный доклад Уполномоченного по правам человека в Калужской области «О нарушениях прав потребителей в сфере кредитования» и другие опубликованные аналитические документы по данному вопросу.

Как видно, действующее российское законодательство и законодательство зарубежных стран предусматривают многочисленные нормы, направленные на защиту именно заёмщика, рассматривая его как слабую сторону договора ипотечного кредитования. В то же время, устанавливая заёмщику в договоре ипотечного кредитования статус слабой стороны, необходимо обеспечить и закрепить принцип ответственного поведения клиента, запретив недобросовестное поведение по отношению к кредитору и предусмотрев специ-

альные меры защиты для займодателя. Так, например, недопустимым является извлечение выгоды из законодательных предписаний, устанавливающих дополнительные меры защиты клиента. Недопустимо предоставлять в банк подложные документы, вводить в заблуждение кредитора относительного существенных обстоятельств, имеющих значения для надлежащего исполнения договора потребителем; в частности, в договоре следует отмечать особые сведения о клиенте, информацию о доступе другим лицам к его счёту. Также в договоре должна быть предусмотрена обязанность уведомлять кредитора об ухудшении заложенного объекта недвижимости. В связи с этим в некоторых странах в обеспечение принципа ответственного поведения клиента внедрены такие правовые механизмы, как «эстоппель» или препятствие обращения непосредственно к омбудсмену в обход предварительного обращения в обслуживающий банк и др.

В Российской Федерации в основу процесса дальнейшего развития законодательства об ипотечном кредитовании может быть положено обобщение практики применения норм об ипотеке на федеральном и региональном уровнях.

Следует признать, что позитивная судебная практика, важные выводы которой по данному вопросу содержатся, в частности, в Обзоре судебной практики по некоторым вопросам, связанным с применением к банкам административной ответственности за нарушение законодательства о защите прав потребителей при заключении кредитных договоров, а также нотариальная и иная правоприменительная практика в данной области значительно уменьшает риски граждан на приобретение жилища [4, с. 12]. Вместе с тем она позволяет выявить проблемы в правовом регулировании соответствующих отношений и определить перспективы его развития, о чём свидетельствуют теоретические исследования российских авторов [5; 6]. Результаты фундаментальных научных исследований гражданско-правовых проблем регулирования рынка потребительского кредитования представлены в диссертационных работах2 и журнальных публикациях (см., например: [7]).

При этом, безусловно, может быть использован положительный опыт ипотечного

кредитования зарубежных стран, на что обращается внимание в юридической литературе [8]. Совершенствование правового регулирования договора ипотечного кредитования играет значительную роль в защите прав и законных интересов сторон и должно осуществляться с учётом принципа свободы договора и его ограничения. Установление разумных ограничений свободы договора призвано защитить слабую сторону договорных отношений и содержится в ряде норм ГК РФ и других нормативных правовых актах РФ. Кроме того, законодательство зарубежных стран также содержит ряд предписаний, ограничивающих свободу договора и направленных на защиту интересов более слабой стороны [9, с. 68]. Так, в англо-американской правовой системе ограничение свободы договора обосновывается необходимостью защиты интересов государства, потребителей и кредиторов [10, с. 205]. При несоблюдении установленных ограничений, в зависимости от характера допущенного нарушения, наступают различные последствия: ничтожность договора (null and void), оспоримость (voidable) или непринудительность (unenforceable) [11, с. 87].

Кроме того, важное значение имеет Доклад Роспотребнадзора «О состоянии защиты прав потребителей в финансовой сфере в 2017 году», подготовленный Министерством финансов Российской Федерации в рамках совместного проекта РФ и Международного банка реконструкции и развития «Содействие повышению уровня финансовой грамотности населения и развитию финансового образования в Российской Федерации», в котором нашли отражение результаты анализа состояния и перспектив развития защиты прав потребителей в финансовой сфере в Российской Федерации по итогам 2017 г., включая результаты исследования нормативного правового регулирования защиты прав потребителей финансовых услуг, результаты анализа тенденций развития финансового рынка и рисков для потребителей финансовых услуг, обзор международного опыта в сфере защиты прав потребителей финансовых услуг, результаты статистического наблюдения и практики противодействия нарушению законодательных требований, обзор состояния информирования населения в сфере защиты прав потребителей финансовых услуг и повышения

уровня финансовой грамотности, а также результаты деятельности крупнейших общественных объединений потребителей3.

6. Заключение

Таким образом, наиболее верно говорить не о совершенствовании правового механизма по защите заёмщиков, как слабой стороны договора ипотечного кредитования, а о надлежащем правовом регулировании данных отношений с целью сглаживания конфликта интересов банков и заёмщиков.

Для соблюдения баланса интересов заёмщика и кредитора, который имеет право на возврат денежных средств непогашенного кредита путём обращения взыскания на заложенное имущество, действующее законодательство должно учитывать следующие правила.

Во-первых, банк должен предоставить клиенту информацию о продукте до предоставления услуги таким образом, чтобы каждый клиент мог понять содержание услуги и связанные с ней риски. Информация должна быть достаточной и представлена в форме, которую будет понимать всякий разумный представитель группы, которой она адресована. Предоставленная информация должна быть справедливой, чёткой и не вводить в заблуждение; должно существовать требование точности, что означает среди прочего, что информация не фокусируется на определённых продуктовых выгодах без одновременного честного и чёткого указания рисков, связанных с этим продуктом.

Во-вторых, необходимо введение обязательного досудебного урегулирования разногласий сторон по договору ипотечного кредитования (в частности, по вопросам взыскания просроченной задолженности, предоставления отсрочки, реструктуризации и т. д.).

Наконец, проведение экономических реформ, направленных на увеличение реальных доходов населения, позволит снизить процент ненадлежащего исполнения обязательства по возврату кредита и обеспечит финансовую состоятельность граждан-потребителей.

Подводя итог, стоит отметить, что внедрение дополнительных механизмов и способов защиты заёмщиков в договоре ипотечного кредитования должно быть поэтапным, с обязательным участием кредитора в разработке тех или иных положений. Никакие дополнительные меры защиты слабой стороны

в договоре не будут действенными в отсутствие осознанного и правильно сформированного волеизъявления гражданина при вступлении его в качестве заёмщика в договоре ипотечного кредитования.

ПРИМЕЧАНИЯ

1 Директива 93/13/ЕЕС от 5 апреля 1993 г. «О нечестных условиях в договорах с потребите-

лями (контрактных условиях)» [Электронный ресурс]. - URL: www.arbitr.ru.

2 См., например: Викторова Р. Н. Правовая конструкция договора ипотеки в российском законодательстве : дис. ... канд. юрид. наук. - Рязань, 2011. - 188 с.

3 Доклад Роспотребнадзора «О состоянии защиты прав потребителей в финансовой сфере в 2017 году». - М. : Мин-во финансов Российской Федерации, 2018. - 376 с.

ЛИТЕРАТУРА

1. Вишневский А. А. Современное банковское право: проявления смены парадигмы // Банковское право. - 2014. - № 2. - С. 16-28.

2. Молодыко К. Ю. О справедливом балансе интересов сторон в потребительском кредитовании // Вестник гражданского права. - 2015. - № 1. - С. 71-88.

3. Иванова С. А. О проблемах правового регулирования возврата долга путём обращения взыскания на жилой дом (квартиру), построенный или приобретенный за счёт средств ипотечного кредита // Современный юрист. - 2015. - № 2. - С. 40-48.

4. Фоков А. П. Ипотечные правоотношения в Российской Федерации // Юрист. - 2005. - № 6. - С. 11-14.

5. Старикова К.В. Ипотечное кредитование в России // Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. - 2016. - № 1. - С. 202-204.

6. Маслов Д. В., Аралова М. С., Зайцева Н. П. Защита прав потребителей в сфере финансовых услуг в Управлении Роспотребнадзора по Приморскому краю // Здоровье, медицинская экология, наука. -2016. - № 3. - С. 31-36.

7. Богдан В. В., Калиновская А. А. Законодательство о потребительском кредитовании в Российской Федерации: к вопросу о содержании Федерального закона РФ «О потребительском кредите (займе)» // ЛсШакаепсе. - 2016. -Т. 2, № 11. - С. 259-261.

8. Ширвиндт А. М. Ограничение свободы договора в целях защиты прав потребителей в российском и европейском частном праве // Вестник гражданского права. - 2013. - Т. 13, № 1. - С. 5-18.

9. Рогова Ю. В. Договор как средство обеспечения стабильности гражданского оборота. - М. : Статут, 2015. - 144 с.

10. Гражданский кодекс Российской Федерации: Залог. Перемена лиц в обязательстве. Постатейный комментарий к § 3 главы 23 и главе 24 / [Е. В. Вершинина, А. А. Вишневский, Б. М. Гонгало и др.] ; под ред. П. В. Крашенинникова. - М. : Статут, 2014. - 269 с.

11. Осакве К. Свобода договора в англо-американском праве: понятие, сущность и ограничения // Журнал российского права. - 2006. - № 7. - С. 85-94.

Информация об авторах

Коваленко Екатерина Юрьевна - кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права

Алтайский государственный университет

Адрес для корреспонденции: 656000, Россия, Барнаул, пр. Социалистический, 68

E-mail: ekov_@mail.ru

SPIN-код: 1450-9571, AuthorlD: 728822

Филиппова Татьяна Аркадьевна - кандидат юридических наук, профессор, заведующая кафедрой гражданского права

Алтайский государственный университет

Адрес для корреспонденции: 656000, Россия, Барнаул, пр. Социалистический, 68

E-mail: philippovata@mail.ru

SPIN-код: 5215-6554, AuthorlD: 564784

Информация о статье

Дата поступления - 1 декабря 2018 г. Дата принятия в печать - 10 января 2019 г.

Для цитирования

Коваленко Е. Ю., Филиппова Т. А. Правовое обеспечение интересов сторон договора ипотечного кредитования // Вестник Омского университета. Серия «Право». 2019. Т. 16, № 1. С. 92-102. й01: 10.25513/1990-5173.2019. 16(1).92-102.

LEGAL ENSURING OF INTERESTS OF THE PARTIES OF THE MORTGAGE LENDING AGREEMENT

E.Yu. Kovalenko, T.A. Filippova

Altai State University, Barnaul, Russia

Introduction. The demand for high-quality and affordable housing in Russia and in other countries is great, and the state should create favorable conditions for citizens to satisfy their housing interests. One of the ways to solve the housing problem is the development of a mortgage lending system. This tool is successfully used in world practice and in the Russian Federation. The creation of proper legal mechanisms and guarantees in the housing sphere is a reliable way to protect the rights and a factor aimed at achieving a balance of interests of all participants in these relations. The authors analyzed the current Russian and foreign legislation in the field of protecting the interests of the parties to the mortgage lending contract, also paid attention to the findings outlined in the literature and judicial practice materials. Purpose. Based on the studied theoretical and practical problems of legal regulation of mortgage lending, it is noted that in modern conditions it is most true to speak not about improving the legal mechanism to protect borrowers, as a weak side of a mortgage lending agreement, but about proper legal regulation of these relations in order to smooth out the conflict of interests of banks and borrowers. Methodology. The authors in the process of writing the article used formal legal, logical, systemic and comparative legal methods. Results. In order to respect the balance of interests of the borrower and the lender, who has the right to repay the outstanding loan funds by foreclosing the mortgaged property, current legislation should take into account the following rules. First, the bank must provide the customer with information about the product before providing the service so that each customer can understand the content of the service and the risks associated with it. Secondly, it is necessary to introduce compulsory out-of-court settlement of the parties' disagreements on the mortgage lending contract, in particular, on issues of collecting overdue debts, deciding on granting deferral, restructuring and others. Thirdly, the implementation of economic reforms aimed at increasing the real incomes of the population will reduce the percentage of improper performance of the loan repayment obligation and the financial viability of citizens-consumers. Conclusion. The introduction of additional mechanisms and ways to protect borrowers in the mortgage lending agreement should be phased, with the obligatory participation of the lender in the development of certain provisions. No additional measures to protect the weak side in the contract will not be effective in the absence of a conscious and well-formed expression of the will of the citizen when joining him as a borrower in the mortgage lending contract.

Keywords: legal support; mortgage; mortgage lending; mortgage lending contract; loan contract; citizens-consumers; interests of the parties to the mortgage lending contract; protecting the weak party in the contract.

REFERENCES

1. Vishnevsky A.A. Modern banking law: the manifestation of a paradigm shift. Bankovskoe pravo = Banking Law, 2014, no. 2, pp. 16-28. (In Russ.).

2. Molodyko K.Y. On an equitable balance of interests of the parties in consumer credit. Vestnik grazhdan-skogo prava = Civil Law Rewiev, 2015, no. 1, pp. 71-88. (In Russ.).

3. Ivanova S.A. On legal issues of debt repayment through repossession on an apartment house (apartment). built or purchased by the mortgage loan. Sovremennyi yurist = Modern lawyer, 2015, no. 2, pp. 40-48. (In Russ.).

4. Fokov A.P. Mortgage legal relations in the Russian Federation. Yurist = Jurist, 2005, no. 6, pp. 11-14. (In Russ.).

5. Starikova K.V. Mortgage lending in Russia. Actual'nye problemy gumanitarnykh i estestvennykh nauk = Actual problems of humanities and natural sciences, 2016, no. 1, pp. 202-204. (In Russ.).

6. Maslov D.V., Aralova M.S., Zaitseva N.P. Protection of the rights of consumers in sphere of financial services in the Management of Rospotrebnadzor in Primorsky Krai. Zdorovie, meditsinskaya ecologiya, nauka = Health, medical ecology, science, 2016, no. 3, pp. 31-36. (In Russ.).

7. Bogdan V.V., Kalinovskaya A.A. The legislation on consumer crediting in the Russian Federation: about the question of contents of the Federal Law of the Russian Federation "About the consumer credit (loan)". Actu-alscience, 2016, vol. 2, no. 11, pp. 259-261. (In Russ.).

8. Shirvindt A.M. Restriction of freedom of contract in order to protect the rights of consumers in the Russian and European private law. Vestnik grazhdanskogo prava = Civil Law Rewiev, 2013, vol. 13, no. 1, pp. 5-18. (In Russ.).

9. Rogova Y.V. The treaty as a means of ensuring the stability of civil turnover. Moscow, Statut Publ., 2015. 144 p. (In Russ.).

10. Krasheninnikov P.V. (ed.) The Civil Code of the Russian Federation: Pledge. Change of persons in obligation. Commentary to § 3 of Chapter 23 and Chapter 24. Moscow, Statut Publ., 2014. 269 p. (In Russ.).

11. Osakve K. Freedom of contract in Anglo-American law: concept, essence and limitations. Zhurnal ros-siiskogo prava = Journal of Russian Law, 2006, no. 7, pp. 85-94. (In Russ.).

About the authors

Kovalenko Ekaterina - Ph.D. in Law, Associate Professor of the Department of Civil Law

Altai State University

Postal address: 68, Sotsialistichesky pr., Barnaul, 656000, Russia

E-mail: ekov_@mail.ru

SPIN-код: 1450-9571, AuthorlD: 728822

Filippova Tatyana - Ph.D. in Law, Professor, Head of the Department of Civil Law

Altai State University

Postal address: 68, Sotsialistichesky pr., Barnaul,

656000, Russia

E-mail: philippovata@mail.ru

SPIN-код: 5215-6554, AuthorlD: 564784

Article info

Received - December 1, 2018 Accepted - January 10, 2019

For citation

Kovalenko E.Yu., Filippova T.A. Legal Ensuring of Interests of the Parties of the Mortgage Lending Agreement. Vestnik Omskogo universiteta. Seriya "Pravo" = Herald of Omsk University. Series "Law", 2019, vol. 16, no. 1, pp. 92-102. DOI: 10.25513/1990-5173.2019.16(1).92-102. (In Russ.).