Без шика и всплеска

Первые два месяца года рынок недвижимости находился в ожидании мартовского всплеска активности, катализатором которого должны были стать президентские выборы. 2 марта давно позади, но никакого всплеска не произошло. Напротив, идет постепенное затухание спроса на жилье и темпов роста цен, а количество предложений продолжает сокращаться.

Круглый расклад

В марте на рыке недвижимости произошло два знаковых события. Оба скорее психологического плана, нежели экономического. Первое связано с достижением очередного знакового ценового барьера. Правда, использующие разные методики подсчета эксперты средние цены на столичное жилье называют разные (с разбросом аж на $2000), но у всех они на редкость круглые. "Был пройден очередной психологический рубеж в $5000 за квадратный метр,— говорит заместитель генерального директора компании "Трест-1991" Татьяна Пальчикова.— Таким образом, в марте подтвердилась тенденция января-февраля 2008 года: сохранение роста цен на жилье, что не может не радовать профессиональных участников рынка и огорчать покупателей".

Мартовские цены, вычисленные в корпорации "Инком-недвижимость", порадуют профессиональных участников рынка (или огорчат покупателей) еще больше. "Средняя цена столичного квадратного метра первые две декады марта "топталась" в районе планки в $6950, но серьезным корректировкам так и не подверглась,— рассказывает руководитель отдела аналитики корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.— Но когда в начале третьей декады спрос увеличился скачкообразно сразу на треть, тогда и цены взяли планку в $7000, а суммарный мартовский прирост перевалил за 3% в долларах, что в полтора раза превысило умеренные прогнозы (соотнесенные с уровнем инфляции). В рублях цены тоже подошли к круглой планке, приблизившись по итогам марта к 170 тыс. рублей (прирост за март составил 2%)".

Второе знаковое мартовское событие связно как раз с выбором валюты, в которой ведется оценка происходящего на рынке.

"Именно в марте подорожание квартир победило удешевление американской валюты,— объясняет генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Денис Колокольников.— В начале года мы наблюдали интенсивный рост долларовых цен на жилье. Однако одновременно происходило не менее интенсивное снижение курса доллара по отношению к рублю. Это привело к тому, что с середины февраля до середины марта стоимость квадратного метра жилья экономкласса в столице в рублевом эквиваленте практически не изменялась. А вот за неделю с 17 по 23 марта этот рост составил 3,7% и 3% соответственно. В результате на начало апреля цены в этом году в долларах выросли на 19,2%, в то время как в рублях — всего лишь на 13,4%".

Движение вниз

В разных сегментах рынка цены на жилье в марте выросли на 2-7%.

"Катализаторами роста цен явились такие процессы, как предвыборная лихорадка, охватившая рынок в начале года, падение курса доллара, нестабильная ситуация на мировом финансовом рынке, а также общее оживление московского рынка недвижимости, связанное с формированием ожиданий его участников в отношении дальнейшего развития ценовой ситуации,— говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.— В целом столь значительный рост на рынке жилья определяется в первую очередь увеличением спроса, как со стороны инвесторов (участники рынка отмечают приход в жилой сегмент инвесторов с фондового рынка), так и со стороны людей, покупающих жилье для проживания. Как ни странно, своеобразным катализатором роста активности покупателей является и сам рост цен на жилье: в условиях довольно быстрого удорожания объектов люди быстрее решаются на покупку квартир. А снижение темпов роста цен приводит и к выходу из проектов части инвесторов, что также приводит к снижению общего уровня спроса".

Собственно, это снижение в марте как раз уже и началось. Особенно четко оно заметно на вторичном рынке. Причем наблюдается и снижение динамики роста цен, и снижение спроса.

"На рынке вторичной недвижимости столицы мы наблюдаем стабильное замедление темпов роста цен,— говорит управляющий директор департамента продаж агентства недвижимости DOKI Андрей Полищук.— За первую неделю апреля средневзвешенная стоимость квадратного метра выросла менее чем на 1000 рублей — по нашим подсчетам, на 950 рублей за метр (0,7% за неделю). Тогда как в последнюю неделю марта мы фиксировали рост примерно на 1% в неделю. Если февраль показывал нам долларовый прирост 1,9% в неделю, то в марте эти показатели снизились до 1,5 %, а затем и до 1% в неделю. А рублевый показатель показывает еще более активное замедление темпов роста — от 0,7% до 0,5% в неделю, то есть, фактически, рост цен близок к полной остановке. На самой низкой отметке за последние полгода зафиксировалось в конце марта и количество предложений — порядка 26 тыс.".

Нарастание этих явлений должно привести к логическим изменениям на рынке недвижимости. "По нашим прогнозам, в ближайшее время, как минимум на вторичном рынке, произойдет переориентация с продавцов на покупателей,— говорит директор аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль" Владислав Луцков.— Если совсем недавно на рынке не хватало объектов, которые необходимо было бы продать, то сейчас будет ощущаться нехватка покупателей, а предложение начнет нарастать".

Тихий ход

В отличие от рынка в целом, сегмент элитной недвижимости медленной динамикой цен не напугаешь: для него это нормальное здоровое состояние.

"В элитном жилье все плавно, стабильно — 3-4% в квартал,— говорит начальник управления маркетинга инвестиционного департамента банка "Российский кредит" (УК "Уникор") Наталья Москалева.— На рынке элитного жилья можно отметить по-прежнему сохраняющийся дефицит качественного предложения".

Правда, на фоне дефицита качественных предложений динамика цен в элитном сегменте в целом повторяет общую мартовскую тенденцию рынка.

"Ценовая динамика в течение последнего месяца была ниже, чем за аналогичные периоды прошлых лет, что говорит об относительной стабилизации рынка,— отмечает руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Welhome Владимир Кузнецов.— В целом, к выходу на рынок в 2008 году в сегменте элитной городской недвижимости заявлено около 1100 квартир, что составляет около 350-450 тыс. кв. м жилой площади. В первом квартале 2008 года объем предложения элитной недвижимости составил 600-650 квартир, находящихся в открытой продаже. По сравнению с четвертым кварталом 2007 года доля первичного рынка упала, достигнув разрыва в 8%: это объясняется тем, что новые объекты к выходу на рынок в первом квартале готовы не были. Такая ситуация не вызывает опасений и, вероятно, во втором квартале доля первичных предложений вырастет. Диапазон цен в элитном сегменте составляет $10 000-60 000 за квадратный метр. Средняя стоимость квадратного метра — $17 934. Из наиболее интересных объектов за рассматриваемый период назову проект комплексной застройки в Хамовниках на территории завода "Каучук", строительство которого уже начинается. Кроме того, стартовали продажи в ЖК класса de luxe на 20 квартир (Остоженка, 9)".

Если почти весь март цены в элитном сегменте росли довольно сдержанно, то первые дни апреля произошел некоторый скачок. "На неделе 31 марта — 6 апреля был отмечен поляризационный тренд: элитное жилье впервые за довольно большой период времени дорожало более значительно, чем экономкласс (рост на 3,8% против 0,3%)",— говорит Дмитрий Таганов. Впрочем, вероятнее всего, это лишь временный тренд.

"Хотя показатели роста цен на московские квартиры остаются довольно заметными, увеличение стоимости квадратных метров, вероятнее всего, носит краткосрочный характер,— говорит Нина Кузнецова, генеральный директор "МИАН — агентство недвижимости".— Тем не менее в условиях наблюдающегося роста цен некоторые потенциальные покупатели квартир уже переориентировались в сегмент аренды жилья, где увеличение ставок происходит гораздо более медленно".

Любопытно, что пока на сегмент аренды активнее переориентировались не россияне, а иностранцы. По данным экспертов Penny Lane Realty, если к началу прошлого года около 55% заявок на аренду квартир поступало от российских граждан, то в этом году соотношение изменилось в пользу зарубежных специалистов. Теперь только 47% заявок исходит от российских арендаторов. В первом квартале этого года наибольший рост количества сделок на рынке аренды жилья произошел в сегменте квартир с арендной ставкой от $3000 до $5000. По сравнению с началом прошлого года увеличение в этом сегменте составило 52%. В бюджете до $3000 в месяц количество сделок снизилось на 14%, что объясняется вымыванием с рынка дешевых квартир. В сегменте от $5000 до $10 000 в месяц зафиксировано увеличение числа сделок на 4-6%.

Низкий полет

Нетрадиционно весна началась и для рынка загородной недвижимости, в котором прослеживаются все те же процессы, что и на московском. Хотя по количеству выведенных в открытые продажи проектов можно было бы предположить, что развитие идет по стандартному сценарию.

"Загородный сегмент продолжает активно прирастать новыми проектами: на рынок вышли поселки "Лион", "Рублевка Гольф Клуб", Monteville, а также стартовал новый этап продаж в "Park Vill Жуковка",— говорит Владимир Кузнецов из Welhome.— В целом на загородном рынке продолжает лидировать по объему предложение бизнес-класса — 49%. Сегмент экономкласса прирастает за счет освоения дальних земель, и на сегодняшний день представлен на рынке долей в 29%. Рынок элитной загородной недвижимости в общем объеме рынка уменьшает свою долю, несмотря на выход новых поселков, и составляет 22%".

Однако уменьшается не только доля элитных проектов. О том, что рынок загородной недвижимости переживает если не кризис, то, во всяком случае, внутренние проблемы, говорит и нетипично низкий для марта спрос на загородное жилье.

"Весной на рынке загородной недвижимости традиционно наступает сезон активизации спроса и увеличения количества сделок, но в марте текущего года спрос увеличился всего на 2-3%,— делится информацией Нина Кузнецова.— Объем предложения загородной недвижимости в марте увеличился на 15% и достиг почти 15 тыс. объектов. В первую очередь рост обусловлен значительным увеличением объема предложения на вторичном рынке (в основном земельных участков). В сегменте новых коттеджных поселков рост количества предложений значительно ниже — не более 5% по сравнению с предыдущим месяцем. Средняя цена предложения в марте увеличилась почти на 5% по сравнению с прошлым месяцем и достигла $3106 тыс. (73 923 руб.) за квадратный метр. Падение курса доллара привело к тому, что почти 80% владельцев и застройщиков перевели цены на загородные объекты в евро и рубли".

Таким образом, во всех сегментах недвижимости первый месяц весны выдался не по-весеннему тихим. Последует ли за этим затишьем буря, скоро станет ясно.

Как дорожает жилье в Москве

Цены в
феврале
($)
Рост
февраль/
январь 2008
(%)
Новостройки
Типовое жилье
3891
6,9
Экономкласс
5129
5,7
Бизнес-класс
7593
5,1
Элитное жилье
16 702
2,7
Вторичный рынок
Типовое жилье
5405
7,5
Экономкласс
6180
6,8
Бизнес-класс
8126
5,8
Элитное жилье
14 262
5,1

Источник: аналитическая служба "МИАН — агентство недвижимости".