Конец зимней спячки

Рынок жилой недвижимости Москвы и Подмосковья в феврале не преподнес никаких сюрпризов, продолжив восстановление. Почти готовые к сдаче новостройки уверенно росли в цене, стоимость же квартир на "вторичке" практически не изменилась.

В первых рядах

По данным аналитического консалтингового центра "Миэль" (АКЦ), в феврале объем предложения на первичном рынке жилья Москвы по сравнению с январем вырос всего на 1% и составил 282 новостройки. Средневзвешенная цена предложения на "первичке" увеличилась на 1%, до 196,3 тыс. рублей за 1 кв. м, в долларовом эквиваленте цена достигла $6,7 тыс. за 1 кв. м (прирост — 3,4%). Новостройки экономкласса стоили в феврале — начале марта 113,9 тыс. рублей за 1 кв. м, среднего ценового сегмента — 124 тыс. рублей за 1 кв. м (плюс 4%). Спрос продолжает восстанавливаться, констатируют риэлторы и застройщики, причем во всех сегментах. "Начиная с последней недели января темпы продаж росли, и это несмотря на то что в январе мы отмечали своеобразный рекорд количества сделок для этого короткого делового месяца",— делится результатами директор департамента элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачева. По ее словам в МФК "Город столиц" последние несколько месяцев компания продает около 15-20 апартаментов в месяц. "Такой спрос в элитном сегменте является отражением дефицита качественных предложений, который, очевидно, в будущем усилится. Полагаю, что уже по итогам марта мы увидим первый в этом году виток повышения стоимости",— говорит Ирина Рогачева.

Активность сохраняют и покупатели квартир в Подмосковье. Так, по данным компании "Пересвет-Инвест", в феврале уровень спроса на подмосковные квартиры в новостройках вновь продолжил положительную динамику, увеличившись на 11,6% по сравнению с январем 2011 года и на 44,2% по сравнению с февралем прошлого года. Так, по словам генерального директора "Мортон-Инвест" Антона Скорика, в феврале по сравнению с предыдущим месяцем объемы продаж квартир в новостройках компании "Мортон" выросли в 1,6 раза. "Рост стоимости предложения за месяц составил порядка 1,5%, а по некоторым объектам — до 3%",— отмечает он. В целом по первичному рынку жилья в Подмосковье, по данным "Пересвет-Инвеста", в феврале 2011 года средний уровень цен составил $2241 за 1 кв. м (прирост — 2,8%) и 64 998 рублей за 1 кв. м (0,7%). По оценкам АКЦ "Миэль", цены на квартиры экономкласса в Подмосковье в феврале снизились на 3,2%, в бизнес-классе наблюдалась положительная динамика (+3,5%). Количество квартир, выставленных на продажу на первичном рынке Подмосковья, в прошедшем месяце увеличилось на 5,9% и составило 23 106 штук (прирост по отношению к февралю 2010 года — 56,3%), следует из отчета "Пересвет-Инвеста". При этом около 88,1% этих квартир было представлено в 30-километровой зоне от МКАД.

Вторая в очереди

По данным аналитического центра корпорации "Инком", в феврале общий объем предложения вторичных квартир в Москве вырос на 8,4%, до уровня 53 тыс. объектов. Число предложений в сегменте наиболее дешевого жилья увеличилось на 12,2%, до 5 тыс. объектов. Предложение качественных недорогих квартир выросло на 7,5%, до 27,7 тыс. "За прошедший месяц средняя рублевая цена предложения в столице практически не изменилась. Прирост составил всего 0,1%, до показателя 195,8 тыс. рублей за 1 кв. м. Средние цены, выраженные в долларах, выросли за месяц на 2,3%, до уровня $6,7 тыс. за 1 кв. м",— говорит руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов. Генеральный директор "Релайт-Недвижимости" Олег Самойлов отмечает, что на вторичном рынке Москвы наибольший интерес у потенциальных покупателей вызывают одно- и двухкомнатные квартиры стоимостью, не превышающей 7-8 млн рублей. При этом многокомнатные квартиры, цена которых превышает 13-15 млн рублей, по-прежнему находят покупателей не слишком быстро, поэтому период экспозиции таких объектов продолжает измеряться месяцами. Согласно отчету "Инкома", максимальный рост цен на 2,8% в феврале был зафиксирован в СВАО, где по итогам месяца средняя стоимость предложения равнялась 146,3 тыс. рублей за 1 кв. м. Минимально выросли в цене квартиры в САО — всего на 0,3%, до 177,7 тыс. рублей за 1 кв. м. Вторичный рынок жилья в ЦАО, наоборот, показал отрицательную динамику: теперь стоимость квартир здесь составляет 312,8 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 2% меньше по сравнению с январем 2011 года.

По данным "Пересвет-Инвеста", на вторичном рынке Подмосковья количество квартир, выставленных на продажу в феврале 2011 года, увеличилось на 7,5% и составило 41,8 тыс. штук. При этом существенных изменений в структуре предложения не произошло. Наибольшее число квартир представлено на юге (30,7%) и востоке (24,1%) Подмосковья. Как и на вторичном рынке Москвы, в Подмосковье цены на жилье в феврале практически не изменились: средняя долларовая цена составила $2522 за 1 кв. м (прирост 2,4%), рублевая — 73 131 рублей за 1 кв. м (минус 1%), следует из отчета "Пересвет-Инвеста".

С расчетом на будущее

По итогам 2011 года большинство риэлторов не ожидает существенного повышения цен на жилье в столице и московской области, даже несмотря на растущий спрос. "Почти год на рынке вторичного жилья сохраняется стабильная ситуация. Полагаю, и в ближайшие месяцы значения основных показателей вряд ли претерпят существенные изменения. Прогнозируемый объем сделок также сохранится примерно на прежнем уровне — 6-7 тыс. в месяц",— настаивает Дмитрий Таганов из корпорации "Инком". Генеральный директор АКЦ "Миэль" Владислав Луцков, наоборот, уверен, что весной на рынке новостроек активность покупателей еще больше возрастет, а цены ежемесячно будут увеличиваться в пределах 1-2%.

Директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский настаивает, что в начале года обозначилась тенденция, которая в обозримом будущем может привести к более существенному росту цен на столичное жилье. В начале марта мэр Москвы Сергей Собянин объявил о решении ограничить, а фактически запретить любое новое строительство в центре столицы. Опрошенные "Ъ" участники рынка убеждены, что речь идет о территории в пределах Третьего транспортного кольца. "Если эта идея будет все-таки реализована, уже через два-три года мы увидим значительное подорожание вторичного элитного жилья. Сочетание роста спроса и снижения предложения приведет к тому, что на вторичном рынке ценники на квадратный метр поднимутся еще на 30%",— рассуждает Александр Зиминский. Ранее президент ФСК "Лидер" Владимир Воронин предполагал, что цены в центре Москвы в случае запрета строительства единовременно могут вырасти на 20%, а на окраинах — на 10%. По словам генерального директора компании Kalinka Realty Екатерины Румянцевой, в феврале средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы составила около $20,4 тыс. за 1 кв. м (прирост к январю около 2%), в стадии активной реализации находилось 32 новостройки, в которых предлагалось на продажу всего около 860 квартир. "В течение последнего месяца на рынке элитной жилой недвижимости было зафиксировано порядка 55-60 сделок, больше половины из которых традиционно приходилось на первичный рынок жилья, где наибольшим спросом пользовались квартиры средней площадью около 150 кв. м и бюджетом покупки $2,3 млн",— добавляет эксперт.

Эксперты "Пересвет-Инвеста" прогнозируют, что в 2011 году подмосковные новостройки вырастут в цене на 12-17% в долларах. "Спрос приблизится к докризисным показателям, и во многом этому будет способствовать сокращение предложения и высокий уровень цен в Москве: часть покупателей просто будет переориентироваться на Подмосковье",— говорится в отчете компании. С этим мнением согласна генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Мария Литинецкая: "Сегодня уже около 70% сделок приходится на область, 30% — на столицу".

Также в будущем риэлторы ожидают увеличения числа ипотечных сделок. "У нас по итогам февраля доля таких сделок составила 55%. Подобные показатели ранее были характерны только для докризисного периода,— говорит руководитель отдела маркетинга ГК "Пионер" Ирина Романова.— По результатам опросов потенциальных покупателей, проведенных нами в январе--феврале, не менее 40% планируют приобретение жилья с использованием ипотечного кредитования".