Правовой механизм выбора управляющей организации в жилищной сфере

1Е.Б. Воронцова

ПРАВОВОЙ МЕХАНИЗМ ВЫБОРА УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

Данная статья посвящена правовому механизму выбора (отбора) управляющей организации в жилищной сфере путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме либо по результатам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации.

Ключевые слова: управляющая организация, собственники жилых помещений, многоквартирный дом, общее собрание, товарищество собственников жилья.

В соответствии с ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса (далее - ЖК) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья (далее -ТСЖ) либо жилищным кооперативом (далее ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Таким образом, выбор управляющей организации является одним из предусмотренных законодателем способов реализации права граждан на управление многоквартирным домом.

Данный способ управления многоквартирным домом - с помощью управляющей организации - опосредуется путем заключения до говора управления (ст. 162 ЖК). Однако это не единственный случай, когда собственники обращаются к услугам управляющей

© Воронцова Е.Б., 2010

организации. Возможен также вариант, когда собственники избирают в качестве способа управления ТСЖ или ЖК, а последние, действуя в интересах собственников, заключают договор с управляющей организацией.

В первом случае происходит следующее: собственники на их общем собрании выбирают в качестве способа управления конкретную управляющую организацию, после чего с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (ч. 1 ст. 162 ЖК).

Во втором случае собственники на общем собрании выбирают способом управления ТСЖ (ЖК), а данное товарищество или кооператив через свои органы заключает договор с управляющей организацией. Так, в соответствии со ст. 137, 148 ЖК заключение договора управления многоквартирным домом входит в компетенцию правления товарищества собственников жилья. При этом «описанная модель в значительной мере девальвирует роль товарищества собственников жилья, которое в этом случае практически устраняется от управления многоквартирным домом. Задача товарищества сводится лишь к грамотному выбору организации, которая будет осуществлять управление общим имуществом»1.

Итак, до заключения договора с управляющей организацией необходимо проведение общего собрания собственников. В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК выбор способа управления многоквартирным домом относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений такого дома.

В целом сама процедура проведения общего собрания собственников, закрепленная в Жилищном кодексе, является весьма сложной и трудно реализуемой на практике. Рассмотрим некоторые проблемы, возникающие в связи с этим, более подробно.

Как было отмечено выше, собственники, имеющее намерение передать управление своим домом управляющей организации, могут это сделать либо непосредственно, выбрав способом управления управляющую организацию, либо через ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив.

Выбирая управляющую организацию напрямую, собственники должны включить в повестку дня общего собрания следующие вопросы:

1. Выбрать способом управления многоквартирным домом управляющую организацию (указать наименование конкретной организации).

2. Заключить договор управления между управляющей организацией и каждым собственником помещения многоквартирного до-

ма на следующих условиях (требование ч. 1 ст. 162 ЖК): ... (здесь необходимо указать сведения, перечисленные в п. 1-4 ч. 3 ст. 162 ЖК - существенные условия договора).

Если собственники создают ТСЖ, то вопрос о выборе конкретной управляющей организации, а также о согласовании условий договора управления многоквартирным домом переходит к компетенции товарищества.

Каждая из вышеуказанных моделей имеет свои преимущества и недостатки.

В частности, при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления. Реализовать на практике заключение договора управления с каждым собственником представляется затруднительным, особенно если речь идет о многоквартирном доме с большим количеством собственников. Как верно отмечает С.В. Стрембелев, «возможна ситуация, когда договоры с выбранной управляющей организацией заключили не все собственники. В этом случае нет механизма понуждения собственника к заключению договора»2.

С другой стороны, при заключении договора управления через ТСЖ собственники фактически отстранены как от выбора конкретной управляющей организации, так и от согласования условий договора управления. Эти вопросы решаются исключительно членами правления товарищества.

В любом случае при проведении общего собрания собственники сталкиваются с множеством трудностей, порожденных несовершенством законодательства.

Так, в ЖК предусмотрено два варианта проведения общего собрания: очное - совместное присутствие собственников помещений многоквартирного дома для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование; заочное голосование - передача в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Сначала необходимо уведомить каждого собственника о проведении собрания заказным письмом с уведомлением о вручении либо вручить каждому под роспись. В противном случае при оспаривании результатов общего собрания в суде практически невозможно доказать, что каждый собственник был уведомлен о проведении собрания в установленном законом порядке, а это может служить основанием для признания решения собственников недействительным.

Проведение очного голосования представляется возможным только тогда, когда количество собственников невелико. В противном случае, если в доме насчитывается 200-300 квартир, собрать собственников обладающих 50% голосов от общего числа голосов (чтобы собрание имело кворум) в одном месте в одно время для проведения собрания практически нереально. Кроме того, порядок письменного оформления волеизъявления каждого собственника, принявшего участие в таком голосовании, в законодательстве четко и однозначно не закреплен.

Проведение заочного голосования не менее проблематично. Управляющие организации сталкиваются с массой трудностей при его организации.

Так, Жилищный кодекс предусматривает, что в сообщении о проведении общего собрания в форме заочного голосования должна быть указана дата окончания приема решений собственников (п. 3 ч. 5 ст. 45). Однако представляется разумным в сообщении о проведении собрания указывать не только дату окончания, но и дату начала приема решений собственников. Более того, поскольку собрание в форме заочного голосования представляет собой процесс, занимающий не один день, было бы целесообразно закрепить законодательно период времени, в течение которого может проводиться заочное голосование. Например, не более одного месяца. Иначе получается, что листки заочного голосования по вопросу повестки дня можно принимать в течение целого года, поскольку в законодательстве не предусмотрено иное, а это неизбежно влечет за собой затягивание процесса проведения собрания.

Несмотря на то что законодательно установлен крайне сложный порядок проведения общего собрания, процедура обжалования решения такого собрания очень проста. Достаточно того, чтобы один собственник обратился в суд с соответствующим иском, если решение принято с нарушением требований ЖК и данный собственник не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы (ч. 6 ст. 46 ЖК). Таким образом, управляющие организации сталкиваются с трудностями не только при проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, но и на этапе последующего отстаивания в суде принятого таким собранием решения, поскольку риск его обжалования есть всегда.

Так, несколько собственников помещений многоквартирного дома обратились в суд с иском о признании недействительным решения общего собрания, на котором способом управления была выбрана управляющая организация (протокол заочного голосования от 22.05.2008). Суд, выслушав объяснения явившихся в суд лиц,

изучив материалы дела, пришел к выводу о необходимости удовлетворения иска.

В суде было установлено, что какое-либо предварительное оповещение жильцов дома (сообщение) о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в письменной форме по вопросам, поставленным на голосование, с указанием срока начала и окончания такого голосования, не проводилось. При этом показания свидетелей суд отверг, так как с их слов, они «где-то в конце марта 2008 года» наблюдали на доске информации «какое-то объявление», но не помнят его содержание.

В п. 2 ч. 3 ст. 47 установлено, что при проведении заочного голосования в письменных решениях собственников обязательно должны быть указаны, кроме прочего, сведения о лице, участвующем в голосовании, и сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме.

Однако в соответствии с изученными доказательствами в суде было установлено, что некоторые решения собственников, согласно которым подсчитывались голоса, были заполнены с нарушениями указанных норм закона:

не указаны «сведения о лице, участвующем в голосовании» с помощью которого можно отличить каждого проголосовавшего от иных лиц (фамилия, имя, отчество, дата рождения);

не указаны «сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме»;

не указана общая площадь помещения, право собственности на которое имеет лицо, участвовавшее в голосовании и т. д.

Суд также установил, что если управляющая организация выбирается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, как это пытались сделать ответчики в оспариваемом случае, то в решении такого собрания, а значит, в поставленных на голосование вопросах и решениях собственников соответственно должны быть указаны условия договора управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ), чего в рассматриваемом случае сделано не было.

В итоге суд решил исковое заявление удовлетворить, признать решение собственников помещений многоквартирного дома (протокол заочного голосования от 22.05.2008) недействительным.

Судом кассационной инстанции данное решение было оставлено в силе3.

Интересно отметить, что некоторое время спустя в этом же многоквартирном доме было проведено еще одно общее собрание в

форме заочного голосования с повесткой дня о выборе ТСЖ в качестве способа управления домом. В свою очередь, сторонники управляющей организации и противники ТСЖ обратились в суд с иском о признании данного решения недействительным. Суд удовлетворил иск и признал решение недействительным приблизительно по тем же основаниям, которые были указаны в приведенном выше решении суда о признании недействительным решения по выбору управляющей организации.

В данном случае речь идет о многоквартирном доме с большим количеством собственников, общая площадь которого превышает 20000 м кв., а число квартир более 350. Представляется, что в таких домах проведение общих собраний еще гораздо более затруднительно, чем в домах с небольшим количеством собственников.

Получается, что законодатель, с одной стороны, наделил жильцов правом самостоятельно выбирать способ управления домом (и это несомненный плюс), но, с другой стороны, предусмотрел весьма сложную процедуру реализации этого права, в которой, во-первых, существует много неясностей (необходимо активное разъяснение гражданам нового жилищного законодательства), а во-вторых, собственники практически не могут своими силами проводить собрания, поскольку для этого требуются серьезные материальные и временные затраты.

В ряде случаев управляющая организация может быть не только выбрана на общем собрании собственников, но и назначена органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса. Так, Жилищный кодекс предусматривает следующие случаи проведения конкурса.

1. Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса (ч. 2 ст. 163 ЖК).

2. Орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в

случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (ч. 4 ст. 161 ГК).

В процессе применения данной нормы законодательства возникает ряд вопросов.

Во-первых, что означает формулировка «в течение года до дня проведения указанного конкурса»?

Во-вторых, что подразумевается под «нереализацией» решения о выборе способа управления домом?

В литературе отмечается, что «ч. 4 ст. 161 ЖК РФ не устанавливает, с какого момента течет указанный в ней годичный срок. Очевидно, таким моментом является приемка в эксплуатацию государственной комиссией вновь возведенного многоквартирного дома либо дата окончания осуществления ранее выбранного домовладельцами способа управления многоквартирного дома»4.

Однако ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» конкретизирует положения ч. 4 ст. 161 ЖК и устанавливает, что орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации проводит до 1 мая 2008 г. открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 г. не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано5.

Рассматривая вопрос о «реализации» решения о выборе способа управления многоквартирным домом, необходимо обратиться к Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 756, в пдп. 2 п. 3 которых сказано, что конкурс проводится, если принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации (речь идет о непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений);

собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (управление через ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив);

не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (управление через управляющую организацию).

Если толковать вышеприведенную норму закона буквально, получается, что для того, чтобы решение о выборе в качестве способа управления ТСЖ считалось реализованным, достаточно лишь зарегистрировать товарищество в установленном законом порядке. Однако это не является гарантией того, что ТСЖ фактически приступило к выполнению возложенных на него законом обязанностей по управлению домом.

На практике это приводит к вынесению необоснованных судебных решений. В частности, собственники многоквартирного дома обратились в суд с иском к ответчику - администрации города об обязании провести открытый конкурс по отбору управляющей организации по управлению домом, мотивируя свои требования следующими обстоятельствами. В 2005 г. в данном многоквартирном доме было создано товарищество собственников жилья, однако указанное решение о выборе способа управления домом не было реализовано, поскольку за период с 2005 по 2009 г. ТСЖ не заключило договор с какой-либо управляющей организацией на управление многоквартирным домом, также не заключило договоры с соответствующими организациями на оказание коммунальных услуг либо иные договоры в интересах собственников помещений в жилом доме. ТСЖ не выполняло каких-либо работ по обслуживанию вышеуказанного дома и не предоставляло каких-либо услуг собственникам жилых помещений в доме. Кроме того, с момента приемки дома в эксплуатацию на протяжении 5 лет управление многоквартирным домом осуществляется другой организацией, у которой имеются действующие договоры с ресурсоснабжающими организациями и которая несет все расходы по содержанию дома. Регистрация ТСЖ в качестве юридического лица не является доказательством его фактической деятельности по управлению домом.

Однако суд отверг доводы истцов о том, что решение о выборе способа управления домом в виде ТСЖ не реализовано, мотивируя это тем, что из смысла ст. 161 ЖК РФ следует, что реализацией выбранного собственниками помещений способа управления домом в

данном случае является создание ТСЖ и регистрация его в установленном законом порядке. Учитывая изложенное, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку они не основаны на законе7.

Таким образом, несовершенство жилищного законодательства создает проблемы в процессе его применения для судов, органов местного самоуправления, товариществ собственников жилья, управляющих организаций, а в конечном итоге - для собственников жилых помещений. Это касается как процедуры проведения общих собраний собственников помещений многоквартирных домов, так и порядка проведения открытых конкурсов по отбору управляющих организаций. Представляется, что практика применения нового жилищного законодательства выявит его пробелы и недостатки и потребует внесения необходимых изменений и дополнений как в сам Жилищный кодекс, так и в непосредственно связанные с ним законы и подзаконные акты.

Примечания

1 Дроздов И.А. К вопросу о передаче многоквартирных домов в управление // Закон. 2007. № 6.

2 Стрембелев С.В. О некоторых особенностях структуры договорных отношений при управлении многоквартирным домом // Закон. 2006. № 8.

3 Решение Лыткаринского городского суда Московской области от 22.12.2008 по делу № 2-1096/08.

4 Дроздов И.А. Указ. соч.

5 Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 15.

6 Российская газета. 2006. № 37. 22 февраля.

7 Решение Лыткаринского городского суда Московской области от 15.12.2009 по делу № 2-1050/09.