Власти встали в стройку

Минградразвития Нижегородской области подготовило под проекты комплексного развития территорий 122 га в Нижнем Новгороде с перспективой строительства более миллиона квадратных метров жилья. Из десяти площадок в начале следующего года на торги впервые выставят шесть территорий площадью 52 га. От аукционов власти планируют выручить до 93 млн руб. с обязательствами расселить 2,7 тыс. жильцов ветхого и аварийного фонда. Еще 12 проектов КРТ с потенциалом 5 млн кв. м недвижимости пока в стадии проработки. В правительстве не берутся оценивать перспективы торгов. Интерес девелоперов будет зависеть от маржинальности участков и сложностей с расселением ветхого и аварийного фонда, полагают эксперты.

Областной министр Марина Ракова уверенно смотрит на планы комплексной застройки Нижнего Новгорода

Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ

Первые продажи площадок для комплексного развития территорий (КРТ) в регионе стартуют в начале 2023 года, рассказала министр градостроительной политики и развития агломерации Нижегородской области Марина Ракова в заксобрании. В минградразвития проработали документацию по десяти проектам КРТ общей площадью 122 га емкостью 1,8 млн кв. м будущей недвижимости, включая 1,1 млн кв. м жилья. Впрочем, на торги министерство обещает выставить шесть территорий площадью 52 га с ветхим и аварийным фондом. Победившим девелоперам предстоит расселить 2,7 тыс. человек, затраты на это оцениваются в 7 млрд руб.

В числе первых пройдут аукционы на право развития участков на улицах Правды и Самочкина в Ленинском районе, на улицах Белинского, Добролюбова и Гоголя — в Нижегородском районе, а также на улице Янки Купалы в Автозаводском районе. С продаж региональные власти рассчитывают выручить на торгах 70–93 млн руб. «Все шесть площадок обсчитаны, имеют хорошую рентабельность, одна из них до 24%. Я сознательно сейчас не озвучиваю все площадки — их порядка 12 — с рентабельностью 4–8%», — подчеркнула Марина Ракова. Оценивать потенциальный интерес застройщиков министр, впрочем, не стала. «Время покажет, мы должны попробовать», — сказала она «Ъ-Приволжье».

Проработка документации проектов и подготовка к торгам в Нижегородской области заняла более года, за что ведомство Марины Раковой неоднократно критиковали.

Изначально власти обещали организовать пилотные аукционы в конце 2021 года — начале 2022- го. Поскольку под проекты КРТ были зарезервированы земельные участки, на рынке жилищного строительства образовался дефицит площадок.

В целом министерство прорабатывает 26 проектов КРТ разных видов, рассказала министр, совокупный потенциал по ним составляет 7,5 млн кв. м новой недвижимости. По двум проектам КРТ по инициативе правообладателей на региональном штабе уже приняты положительные решения. Это редевелопмент Черниговской набережной, заявленный компаниями «Бриджтаун Чайка» и «Черниговская набережная». Общий объем потенциального жилья на берегу Оки прогнозируется на уровне 146 тыс. кв. м. Также в областном правительстве подготовили проект комплексного развития 542 га в Ольгино — Новинках, который реализует региональный спецзастройщик «Дирекция по строительству». Девелоперские перспективы этого района оцениваются в 3,6 млн кв. м недвижимости, в том числе 2,1 млн кв. м жилья.

Сложности могут возникнуть с освоением квартала «Красный просвещенец» площадью 5,2 га в квартале улиц Белинского — Ашхабадской — Генкиной: далеко не все местные жители хотят съезжать из старых домов 1930-х годов постройки. В областном правительстве одобрили мастер-план КРТ квартала, но необходимо решение общих собраний жителей. «Делалось три варианта объемно-планировочных решений новой застройки: от части жителей, от нас, смешанный формат. Согласия там так и нет», — признала Марина Ракова. Ориентировочную дату торгов министр не назвала.

Девелоперов, очевидно, заинтересуют площадки с высокой маржинальностью, полагает генеральный директор агентства недвижимости «Приволжье» Елена Титова. «Практически все застройщики работают с эскроу-счетами, и фактически у них проектное финансирование. Без необходимого финансирования при низкой рентабельности девелопер вряд ли сможет освоить площадку. Поэтому на торги с невысокой маржинальностью, вероятно, выйдут компании, у которых достаточно собственных средств для реализации проекта. Те, кто используют заемное финансирование, могут столкнуться с невысокой доходностью», — отметила госпожа Титова.

Другим препятствием может стать финансирование расселения ветхого и аварийного фонда: расчеты властей и бизнеса могут оказаться разными, что повлечет дополнительные расходы. Кроме того, проекты КРТ могут поддержать не все жители и решение вопроса также может лечь на застройщика, добавила эксперт. С ней согласна и директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева.

«Доходность для получения банковского финансирования должна быть минимум 30%, поскольку проект реализуется вдолгую. Если рентабельность этих участков низкая, застройщики предпочтут покупать подороже более подготовленную землю, чтобы избежать долгих процедур согласований», — подчеркнула эксперт.