Риэлтеры меняют специальность

Крупные столичные риэлтерские компании постепенно превращаются в полноценных девелоперов — они не только продают, но и сами строят квартиры. Причем их доходы от инвестиционных строительных проектов значительно превышают доходы от традиционных посреднических услуг.

Лет пять назад профессия риэлтера занимала верхние строчки в рейтинге самых высокооплачиваемых специалистов. Тогда цена $2500-5000 за квадратный метр жилья не воспринималась клиентом как оскорбление, а 5-8% "риэлтерских" с каждой квартиры выливались в солидные суммы. Большинство столичных маклеров занималось продажей жилья на вторичном рынке или, в крайнем случае, престижными новостройками в Крылатском и Митине. Но грянул кризис 1998 года. Падение платежеспособного спроса привело к резкому снижению цен на квартиры, заработки риэлтеров сократились до минимума, мелкие фирмы разорились. Оставшиеся были вынуждены либо объединяться, либо искать новые формы существования. На переподготовку ушло около двух лет.

     Сегодня на столичном рынке недвижимости тон задают универсальные риэлтерские компании, которые умело продают и чужую недвижимость, и свою. Как рассказал первый зампред правительства Москвы Олег Толкачев, около 70% из $9-10 млрд инвестиций в столичную недвижимость — это вложения московских компаний. Почти 25% этой суммы — средства риэлтеров.
       "Инвестирование — более доходное дело,— считает генеральный директор инвестиционной компании 'Декра' Геннадий Антиперович.— Если на посреднических услугах можно заработать максимум 3%, то есть не более $15 c одного квадратного метра, то здесь от $50 и больше. Вторая причина: наработанный капитал тоже должен работать. И, наконец, в условиях монополизации московского рынка недвижимости выживут сильнейшие. Поэтому надо строить самостоятельно".

Инвестиционная привлекательность

     Риэлтерские компании не намерены вытеснять строителей с рынка. На первичном рынке жилья используются две модели инвестирования: долевое участие в строительстве и финансирование полного цикла. А недавно группа частных компаний "Первая ипотечная компания" продемонстрировала еще один выгодный способ вложения средств: за $20 млн она приобрела контрольный пакет акций домостроительного комбината ДСК-2. Как сообщили в компании, после реконструкции комбинат увеличит объем производства, что позволит сократить расходы на строительство домов серии КОПЭ. Но этот случай скорее исключение, чем правило: на всех инвесторов в Москве просто не хватит домостроительных комбинатов.
       Наиболее популярная среди риэлтеров схема инвестирования — это выкуп больших объемов площадей на ранней стадии строительства. По этой схеме работает, например, Московское инвестиционное агентство недвижимости (МИАН): 80% оборота компании приходится на долевое участие в строительстве. В частности, МИАН платит ДСК-1 за строительство площадей "под заказ" в Южном Бутове. По аналогичной схеме работают Московская городская служба недвижимости (МГСН), компании "Миэль", "Бест" и "Енисей".
       "Мы выступаем как денежный инвестор и не стремимся подменять собой участников строительного процесса,— говорит Наталия Тихоновская, директор управления новостроек компании 'Миэль-недвижимость'.— Для нас важнее риэлтерская составляющая — продавать собственную недвижимость. Эксклюзивное право позволяет самостоятельно устанавливать цены".
       Риэлтеры, как никто другой, могут точно определить, в какие объекты инвестиции наиболее оправданы. "На элитном жилье можно заработать больше, но затраты на строительство значительные,— считает Юрий Ушков, исполнительный директор компании 'Бест-финанс'.— Кроме того, продавать 'элитку' сложно, и деньги возвращаются медленно. От типовых домов в районах массовой застройки мы тоже отошли: в этом сегменте на рынке все еще существует демпинг. Инвестируем в точечную застройку в Северо-Восточном округе, на севере и юго-западе Москвы. В зависимости от расположения и качества дома рентабельность вложений может составлять от 20% до 100%".

Строительный опыт

     Второй способ участия риэлтеров в инвестиционном процессе — строительство зданий "с нуля" и дальнейшее управление ими — еще не столь распространен. Тем не менее в Москве есть случаи превращения риэлтеров в девелоперов.
       Для того чтобы заниматься настоящим девелопментом, надо как минимум иметь собственные финансовые ресурсы. Одни компании заработали деньги на риэлтерской деятельности, другим пришлось отвлечься на организацию бизнеса, не имеющего отношения к недвижимости. Например, риэлтерская компания "Рескор" после кризиса занялась скупкой предприятий-банкротов. Погасив долги сыродельческого завода и маслоперерабатывающего комбината, "Рескор" выгодно продал их. В итоге, по словам президента компании Сергея Лупашко, появились свободные средства, которые было решено вложить в строительство жилья. На сегодняшний день "Рескор" построил типовые дома серии П-44 М в Марьине и Чертанове (при себестоимости строительства $220-250 за 1 м2 квартиры продаются не дешевле $560 за 1 м2), уже выделены площадки под строительство монолитных домов у станции метро "Новослободская" и на Таганке.
       На счету компании "Декра" — жилые комплексы "Отрадное", "Рублевский" и "Азовский". По словам Геннадия Антиперовича, в последнее время ставки кредитования упали с 33-36% годовых в валюте до 17-22% и, если бы не росли цены на стройматериалы, появилось бы много желающих вложиться в строительство.
       Главная проблема, которая удерживает риэлтерские компании от перехода к девелопменту,— дефицит земельных участков. Была надежда ни Земельный кодекс, но, судя по всему, его принятие ситуацию не изменит — столичные власти настаивают на особом статусе Москвы и не намерены продавать землю в частные руки. Поэтому риэлтерские компании, занимающиеся девелопментом, все чаще "переезжают" за пределы МКАД. Тот же "Рескор" продает собственные многоквартирные дома в Мытищах, Троицке и Белой Даче. "Тенденция, когда риэлтер начинает заниматься девелопментом, вполне объяснима и за ней будущее,— убежден Сергей Лупашко, президент компании 'Рескор'.— Для риэлтеров это означает подъем на более высокую ступень, более доходную работу, связанную с управлением финансовыми потоками и рисками. Вложения в недвижимость выгодны, а в условиях роста спроса на жилье выгодны вдвойне".
       МАРИЯ НОВОСЕЛОВА