Американские горки

Ставки капитализации для доходной недвижимости за последние годы претерпели существенные изменения вслед за изменением состояния российской экономики. Тем не менее российский рынок продолжает удерживать высокую планку по ставкам капитализации. По крайней мере по сравнению с рынками Америки или Европы.

Специалисты говорят, что в настоящее время ставки капитализации для офисного и торгового сектора в среднем составляют 11%, для складского сегмента — 13%.

В сравнении с рынками США и Европы ставки капитализации в России все еще находятся на высоком уровне: в России средний показатель равен 11,7%, в Европе — 6,5%, в США — 7%.

В общем объеме инвестиционных трансакций 2010 года в Петербурге большая часть сделок была совершена с объектами офисной и торговой недвижимости, генерирующими стабильный денежный поток.

По мнению Николая Казанского, генерального директора Colliers International, наиболее яркими примерами стали крупнейшие с начала 2010 года инвестиционные сделки: продажа ТРК "Южный полюс" на Пражской, 48 (площадь комплекса — 35 тыс. кв. м, сумма сделки — за продажу части комплекса около 27 тыс. кв. м — $38 млн, ставка капитализации — 15%); продажа торгово-офисного центра Regent Hall на Владимирском пр., 23, девелоперской компании "Ренессанс Констракшн" (площадь здания — 11 715 кв. м, сумма сделки — $25,5 млн, ставка капитализации — 12%). В ноябре 2010 года была заключена инвестиционная сделка по приобретению торгового центра "Рыбацкий" площадью 10 тыс. кв. м у станции метро "Рыбацкое". Сумма сделки составила более $30 млн, ставка капитализации зафиксирована уже на уровне 10%, что, по сути, говорит о возвращении к докризисным показателям (в начале года ставка была 15%).

Удачное время

Несмотря на небольшое количество сделок в 2010 году, многие инвесторы ожидают в будущем рост цен. Предпосылками к этому будут выступать два индикатора: рост рыночных ставок и снижение ставок капитализации. В конце 2010 года произошло некоторое снижение оценочных значений ставок капитализации до уровня 11-12% как по офисным, так и по торговым объектам. Показатели рентабельности будут восстанавливаться по мере восстановления рынка в целом, а также с ростом ставок аренды. На текущий момент рентабельность проекта строительства жилого дома составляет 20-25% (до кризиса — до 40%), проекта офисной недвижимости — в среднем 15% (до кризиса — 20-25%). Доходность высококачественных офисов сегодня составляет 12-13%.

Как говорят эксперты, сейчас удачное время для начала новых проектов: войти в проекты можно по цене гораздо более привлекательной, чем до кризиса. По некоторым из них цена, по которой можно приобрести участок с инженерными сетями в собственность, может быть в 2-2,5 раза ниже, чем до кризиса. Следовательно, есть возможность построить дешевле и на волне роста арендных ставок получить более высокую доходность. Возможно, через 1-2 года таких выгодных условий для входа уже не будет. Кроме того, с позиции инвесторов — также сложилось время для выгодного приобретения объектов. При текущей доходности по ликвидным объектам ставки растут и продолжат свой рост. Соответственно, вырастут их стоимость и капитализация в пределах 2-3 лет. По некоторым проектам, уже в ближайшие 1,5-2 года их стоимость может вырасти в 1,5 раза.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg, говорит, что по сравнению с кризисом, когда пожелания потенциальных покупателей декларировались с очень высокой ставкой, доходившей до 20-25%, сейчас по мере стабилизации ситуации этот показатель стал снижаться.

Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer, рассуждает: "Если мы говорим о коммерческой недвижимости (в том числе и о доходном жилье, то есть сдающемся в аренду), то наиболее высока ставка капитализации в складском сегменте (около 15-17 процентов), но это связано в первую очередь с низкой стоимостью крупных складских объектов. Покупателей на такие объекты почти нет, так как перспективы спроса в наибольшей степени зависят от макроэкономической конъюнктуры. Следом за складами идут офисные и торговые центры. Ставка капитализации составляет около 11-13 процентов. Доходная жилая недвижимость по уровню ставки капитализации находится на последнем месте (около 6-7 процентов)".

Генеральный директор компании "БестЪ. Коммерческая недвижимость" Георгий Рыков согласен с оценкой, что наиболее высоки ставки капитализации в сегменте складской недвижимости — 14-16%. "Далее по уменьшению идут торговые центры — 12-14 процентов, офисные здания — 10-12 процентов, объекты street retail — 8-10 процентов и, наконец, жилая недвижимость — 3-5 процентов", — говорит господин Рыков. При этом он отмечает, что все перечисленное относится к так называемым качественным объектам, соответствующим классам А и В.

За последний год уровень доходности по всем секторам рынка, кроме жилья, снизился в среднем на 2-5 пунктов. Наибольшее снижение наблюдается в сегментах street retail и офисных зданий.

"При условии сохранения существующих на сегодняшний день тенденций развития макроэкономической ситуации, в ближайший год, возможно, будет наблюдаться дальнейшее снижение ставок капитализации во всех всем секторах (опять же кроме жилья) на 1,5-2 пункта", — рассуждает господин Рыков.

То рост, то падение

Станислав Кривенков, финансовый директор ЗАО "A&A Group", рассказал: "Начиная с 2008 года, на фоне мирового финансового кризиса и увеличения стоимости заимствований, ставки капитализации снова начали расти. Опустившись до своего минимума в начале 2008 года (порядка 8 процентов для офисной недвижимости в Москве), ставки капитализации выросли за три квартала на 1,5-2 процента во всех сегментах недвижимости. Негативные процессы, происходившие в российской экономике в конце 2008 года, значительно ускорили данный процесс. Ожидания будущего снижения арендных ставок и уровня заполняемости объектов привели к существенной переоценке рисков в сторону их повышения. Пиковые значения ставки, которые по Москве составили 14 и 13 процентов для торговой и офисной недвижимости соответственно, были достигнуты уже к первой половине 2009 года".

По словам господина Кривенкова, вторая половина 2009 года прошла под знаком постепенной стабилизации ситуации. Риски дальнейшей негативной динамики стали казаться маловероятными, наметился спрос на объекты, способные генерировать стабильные потоки доходов. Самые ликвидные из них начали постепенно вымываться с рынка. Это привело к весьма активному снижению ставок капитализации. В 2010 году процесс снижения ставок продолжился, хотя несколько более медленными темпами, чем это происходило во второй половине 2009 года.

По данным A&A Group, уровень ставок капитализации по Москве на конец 2010 года составляет: 10% для высококлассного офисного, 11% для торгового и 12% для складского сегментов доходной недвижимости.

"Что касается Петербурга, то подмечено, что общие тенденции, происходящие в Москве, справедливы и для Петербурга с временным лагом в полгода-год. Так происходило с рынком доходной недвижимости и в этот раз: стабилизация рынка Санкт-Петербурга произошла позднее московского — в конце 2009 года, а признаки его оживления наметились в начале 2010-го. Сами ставки капитализации при этом в регионах несколько выше столичных. Ставки капитализации для Санкт-Петербурга на конец 2010 года составляют 13%,14% и 15% для офисного, торгового и складского сегментов соответственно", — делится наблюдениями господин Кривенков.

В ближайший год ставки капитализации, по-видимому, продолжат свое снижение, однако темпы этого процесса замедлятся. Более существенное и быстрое снижение ставок капитализации ограничивают довольно слабые темпы роста экономики и все еще высокий уровень кредитных ставок. "Таким образом, полагаю, что мы не скоро достигнем докризисных показателей. Также не думаю, что в ближайшее время произойдут изменения в перераспределении ставок в сегментах недвижимости, по сравнению с их традиционным распределением (по возрастанию ставки): офисная, торговая и складская недвижимость", — прогнозирует господин Кривенков.

Разность усилий при равной ставке

Илья Шуравин, партнер, компания S. A. Ricci / King Sturge отмечает: "Высококачественные офисы в центре города с небольшим количеством арендаторов (российских или западных компаний топливно-энергетического сектора) и легко реализуемые с точки зрения стоимости объекта (а для всех очевидно, что на хороший объект стоимостью $50 млн можно найти десяток-полтора потенциальных покупателей, для таких же качественных масштабных объектов с оценочной стоимостью в $300-400 млн количество интересантов в 5-10 раз меньше) — это то, что обеспечивает наиболее интересную ставку капитализации".

"Следует добавить, что при сопоставимой ставке капитализации качественных торговых центров оперативный менеджмент по торговым операторам занимает существенно больше времени и усилий, требуя более активного маркетинга и регулярного обновления части арендаторов для сохранения привлекательности в глазах конечных потребителей товаров и услуг. Поэтому, конечно, более консервативный инвестор, заинтересованный в том, чтобы не затрачивать большой объем личного времени и поддерживать большую управляющую структуру, сделает свой выбор в пользу офисов", — полагает Илья Шуравин.

Большое значение играет не только доходность, но и ликвидность объектов с точки зрения всего рынка. "Так, есть ряд инвесторов, которые могут заинтересоваться не очень высокой доходностью складской недвижимости, которая тем не менее обеспечивается крупнейшими международными компаниями. Однако чем более зрелыми становятся инвесторы, тем более очевидно для всех, что владение даже качественным объектом требует определенных усилий по управлению, именно поэтому наименее затратным по времени остается офисная недвижимость", — рассуждает господин Шуравин.

При этом специалисты S. A. Ricci / King Sturge советуют иметь в виду и такой факт: капитализация для любого сегмента недвижимости зависит не только от ликвидности на финансовых рынках. В том числе капитализация зависит от рисков, связанных с конкретной страной, и для России снижение этой составляющей ставки, которая на сегодняшний день составляет в районе 3% относительно евробондов, напрямую зависит от того, как на Западе воспринимают стабильность российской экономики и политики — это и есть индикатор страны.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК "Отделстрой", считает, что в кризис сегмент коммерческой недвижимости пострадал больше всего, так как обострилась конкуренция за сократившееся число платежеспособных арендаторов. "Несмотря на то, что в кризис объемы строительства и ввода в эксплуатацию торговых помещений и бизнес-центров снизились, предложение на рынке сейчас все равно превышает спрос. И девелоперы, принимая решение о застройке земельных участков, как правило, сейчас отдают предпочтение строительству жилой, а не коммерческой недвижимости. Более того, многие девелоперы сейчас осуществляют реконцепцию жилых комплексов, сокращая в них количество коммерческих площадей, либо убирая их вовсе из проекта застройки", — рассуждает господин Гражданкин о сегментах, которые более предпочтительны сегодня для девелоперов.

В последнее время на рынке увеличилось число сделок с уже готовыми объектами. Ставка капитализации — один из основных критериев, по которым потенциальные покупатели объекта недвижимости судят о его финансовых перспективах. Директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков говорит, что при выборе инвестиционным фондом проекта, помимо ставки капитализации, ориентация идет по следующим показателям: расположение (привлекательными являются объекты в Центральном, Московском и Адмиралтейском районах, не интересуют объекты на окраинах города, потому что у них есть проблемы с заполняемостью), класс объекта (А или В), заполняемость (выше 70%), арендаторы (статусность, количество, сроки договоров). "Западные фонды не готовы рисковать, поэтому стремятся уменьшать риски. Например, выбирая арендаторов с долгосрочными договорами аренды", — говорит господин Бойков.

На рынке появилась тенденция к снижению ставок капитализации, за год они могут уменьшиться на 1-3%. Причины этого в том, что рынок идет вверх, более доступным для девелоперов становится банковское кредитование, улучшается финансовое состояние компаний. Видя уменьшение рисков на рынке инвестиционных продаж, компании уже готовы рассматривать объекты со ставками капитализации менее 11%. Хотя год назад на ставку ниже 12% не был согласен практически ни один инвестор.

Андрей Косарев, заместитель директора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle говорит: "Интерес инвесторов к рынку недвижимости возвращается. Рынок демонстрирует признаки восстановления: процент вакансий сокращается во всех сегментах, ставки аренды по наиболее привлекательным объектам уже подросли, все это происходит на фоне сравнительно небольшого объема реально реализуемых проектов. Кроме того, финансовые институты накопили огромные объемы избыточной ликвидности, их доверие к недвижимости восстанавливается и они вновь готовы предоставлять заемное финансирование под залог недвижимости. Мы ожидаем значительное повышение интереса к приобретению качественной коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге и, соответственно, числа и объема сделок. Собственно, это уже можно наблюдать в Москве. По нашим оценкам, ставки капитализации могут вернуться к докризисным показателям уже в 2012 году".