Модели и подходы к управлению девелоперскими проектами

УДК 336.5:69

Е.А. Гусакова, Е.Н. Куликова, А.З. Ефименко, В.Ф. Касьянов

ФГБОУ ВПО «МГСУ»

МОДЕЛИ И ПОДХОДЫ К УПРАВЛЕНИЮ ДЕВЕЛОПЕРСКИМИ ПРОЕКТАМИ

Рассмотрена современная концепция развития недвижимости, позволяющая повысить эффективность управления жилой застройкой. В рамках данной концепции разработаны модели и подходы к потенциалу развития недвижимости и жизненному циклу строительного проекта.

Ключевые слова: девелоперский проект, управление недвижимостью, цикл строительного проекта.

Современные модели управления девелоперскими проектами и подря дно-инжиниринговым рынком формируются под влиянием глобализации и системного кризиса экономики.

Составляя отраслевой базис экономики строительства, недвижимость и деве-лопмент одними из первых подвергаются влиянию мировой экономической нестабильности. Системный кризис, связанный со вступлением глобальной экономики в период завершения большого макроэкономического цикла развития, приводит к состоянию кризиса и перепроизводства в отрасли. Объективной реальностью стало движение инвестиций и строительных контрактов в регионы с более высокими темпами развития.

Закономерности влияния макроэкономических циклов лежат в основе эффективных моделей реализации девелоперского проекта и требуют тщательного анализа в рамках профессиональной экспертизы, при обосновании цели, стратегии и выборе времени реализации проекта. Начало каждого цикла экономического развития сопровождается повышением инвестиционно-строительной активности, которая, проецируясь на территорию и регион, обеспечивает рост интенсивности воспроизводства материальных благ и экономический подъем. Между началом макроэкономического цикла и началом инвестиционно-строительной активности (т.е. подъемом рынка недвижимости) всегда имеется некоторый инерционный временной разрыв. Причина его в том, что изменение материальных структур требует максимальных инвестиций и затрат, поэтому основные фонды (здания и сооружения) наиболее консервативны в развитии. Здания и сооружения эксплуатируются десятки и сотни лет, соответственно конкретный объект может «пережить» несколько подъемов и спадов рынка недвижимости и экономики в целом. В течение жизненного цикла конкретного здания или сооружения может быть реализовано несколько проектов его развития.

Экономическая и технологическая глобализация интенсифицирует влияние всех значимых экономических факторов, ускоряет как позитивные инновационные процессы, так и влияние и риски ошибочных решений. Как следствие, долговременной характеристикой и основной закономерностью развития современного инвестиционно-строительного комплекса и общества в целом становится ускорение изменений. В сфере недвижимости процессы ускорения проявляются совокупностью проблем:

социально-экономических, связанных с быстрым изменением представлений о необходимых параметрах зданий и сооружений, требований потребителя к различным типам недвижимости, со скоростью появления и формирования новых социально-экономических потребностей;

© Гусакова Е.А., Куликова Е.Н., Ефименко А.З., Касьянов В.Ф., 2012

253

ВЕСТНИК 12/2012

МГСУ_12/2012

градостроительных, вызванных обострением противоречий между недвижимой формой существования зданий и сооружений и ростом динамики окружающей застройки и инфраструктуры;

производственных, связанных с ростом изменчивости и неопределенности условий реализации инвестиционно-строительных проектов и ситуативностью внешних и внутренних параметров строительного производства.

Решение социально-экономических, градостроительных и производственных проблем требует постоянного и целенаправленного развития и оптимизации существующей застройки, разработки и реализации новых проектов, т.е. развития недвижимости. Следовательно, развитие недвижимости — это объективный и постоянно действующий фактор глобальной экономики. При этом под воздействием текущего мирового кризиса процессы развития недвижимости не только ускоряются, но и становятся значительно более ситуативными.

Понятно, почему появляется необходимость в развитии недвижимости. Одновременно с этим возникает важнейший вопрос: можно ли в условиях ускорения изменений добиться того, чтобы решения по проекту, принимаемые сейчас, стали в дальнейшем не причиной проблем, а источником дополнительных возможностей общественного, социального и экономического развития? На наш взгляд, ответ на этот вопрос дает концепция развития недвижимости, установочные приоритеты которой в условиях современной мировой экономики должны состоять в следующем:

1) преобразования объекта недвижимости неизбежны и объективно необходимы в условиях ускорения изменений, динамичности рынка и структуры спроса;

2) потребности в развитии могут возникать на любой стадии жизненного цикла объекта недвижимости;

3) тренд развития объекта недвижимости целесообразно прогнозировать, планировать и учитывать на начальных стадиях разработки проекта;

4) чем больше возможностей развития имеется у объекта недвижимости, тем выше потенциал его функциональности и тем эффективнее может быть реализован его жизненный цикл.

Такая концепция развития недвижимости в современных условиях должна составить теоретическую основу сервейинга и аналитическую основу принятия решений проектировщиками, сервейерами, девелоперами и другими профессиональными участниками рынка недвижимости.

В рамках концепции развития недвижимости рассмотрим модели и подходы к потенциалу развития недвижимости и жизненному циклу строительного проекта.

Потенциал развития недвижимости — это совокупность нереализованных возможностей повышения эффективности использования объекта (коммерческих, социальных и др.). В условиях спада и перепроизводства становится особенно очевидно, что в недвижимости нельзя и далее оперировать краткосрочными целями, что чем больше потенциальных возможностей для изменений и оптимизации (нового строительства, расширения, перепрофилирования и т. д.) заложено в объекте недвижимости, тем эффективнее может быть реализован его жизненный цикл. Наличие потенциала развития у объекта недвижимости определяется следующими факторами:

1) потенциальной возможностью существования некоего лучшего состояния объекта и мерой удаленности от этого состояния;

2) наличием способов более эффективного и наилучшего использования объекта недвижимости;

3) наличием эффективных конструктивных решений, технологий и методов управления, улучшающих или оптимизирующих состояние объекта недвижимости.

Потенциал развития у отдельного объекта недвижимости может отсутствовать в принципе. В таком случае даже самые совершенные стандарты управления позволят

лишь поддержать достигнутый уровень эффективности эксплуатации объекта. При этом его внутренние ресурсы будут использоваться все более интенсивно, после их исчерпания объект постепенно деградирует. Очень многие объекты недвижимости, проектируемые без прогноза и учета тренда развития, морально стареют еще в процессе проектирования. Потенциал развития недвижимости может быть скрытым, не выявленным. На практике это чаще всего связано с неумением собственника определять возможности лучшего использования и направления развития недвижимого имущества.

Потенциал развития недвижимости составляют также эффективные конструктивные решения, технологии и методы эксплуатации, заложенные в проект или примененные на других стадиях жизненного цикла объекта.

Когда в стратегии развития недвижимости факторы ситуативности, нестабильности и риска становятся наиболее значимыми, все ближе к универсальному критерию эффективности проекта становится энергоэфективность зданий и сооружений, недвижимости в целом. Общество осознает, что целевые приоритеты и показатели энергоэфективности или энергоемкости объективно могут стать в современных экономических условиях универсальным и обобщенным эквивалентом качества проектов. Уже сейчас стратегические девелоперы и заказчики внимательно рассматривают вопросы оптимизации энергопотребления и стоимости эксплуатации. Изучение затрат энергии на производство и монтаж строительных конструкций, эксплуатацию тех или иных конструктивных решений, их демонтаж и утилизацию, меняет представления о рациональности большинства материалов и конструкций, технологий строительного производства, методов эксплуатации и систем инженерного обеспечения зданий. С этой точки зрения способствовать раскрытию потенциала энергосбережения могут инновационные строительные и информационные технологии, системы управления инженерным оборудованием зданий.

Накопленный мировой и отечественный опыт показывает, что выявление и использование потенциала развития объекта требует профессионального экспертного консалтинга и управления. В условиях современного ситуативного и перенасыщенного рынка недвижимости данные функции выполняют сервейинговые, девелоперские и проектно-инжинииринговые фирмы.

Измерение потенциала развития объектов недвижимости — необходимое условие выработки стратегии и тактики управления недвижимостью. Выявление и профессиональная экспертиза потенциала развития любых объектов недвижимости (свободных земельных участков, зданий и сооружений, имущественных комплексов, застроенных территорий) объединяет три направления исследований:

1) анализ градостроительного назначения и зонирования территории застройки, конкретного земельного участка;

2) анализ тренда развития (т.е. наиболее вероятных направлений) и конъюнктуры (т.е. текущих потребностей) рынка недвижимости, в частности тех его сегментов, где планируется развитие данного объекта;

3) оценка осуществимости проекта развития.

Потенциал развития объекта недвижимости формируется как результат ограничений, накладываемых на некоторый теоретически возможный (максимальный) потенциал развития.

Первая группа ограничений обусловлена нормативно-правовым регулированием развития территорий (градостроительные ограничения: территориальное зонирование территорий, резервирование; публичные сервиуты и др.). Дальнейшее сокращение потенциала развития недвижимости (вторая группа ограничений) определяется конъюнктурой рыночного спроса на результат развития. Третья группа ограничений — это инвестиционные возможности по осуществлению проекта собственно инициа-

ВЕСТНИК 12/2012

МГСУ_12/2012

торов развития (девелопера, собственника). Необходимо отметить, что на практике могут сложиться ситуации, когда рыночный спрос не лимитирует направления развития недвижимости (т.е. отсутствует вторая группа ограничений), а также когда инвестиционные возможности инициаторов развития не ограничивают потенциал развития объекта (т.е. отсутствует третья группа ограничений).

Для частных собственников потенциал развития недвижимого имущества служит:

резервом для наращивания прибыльных направлений деятельности (например, путем реализации целевых проектов развития);

ресурсом оздоровления бизнеса в случае кризисных ситуаций, поскольку достаточный потенциал развития свидетельствует о наличии принципиальных возможностей преодоления кризиса.

Для государственных и муниципальных собственников потенциал развития недвижимости лежит в основе эффективного управления общественной и городской собственностью и служит:

перспективным источником пополнения бюджета;

базисом решения стратегических задач управления (улучшения качества жизни населения, создания благоприятной среды жизнедеятельности т.д.).

Таким образом, потенциал развития недвижимости закладывается на этапе разработки проекта, лежит в основе стратегии и тактики управления объектом и составляет резерв эффективности жизненного цикла здания. Выявление и использование потенциала развития недвижимого имущества требует профессионального подхода к проектированию, экспертизе и управлению и позволяет повысить эффективность объекта в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом.

Выявить потенциал единого объекта недвижимости (земельного участка, технологически связанной с ним застройки, инженерных решений и инфраструктуры), возможности развития территории во времени, улучшения и оптимизации ее застройки позволяет обоснованное прогнозирование полного жизненного цикла проекта развития недвижимости.

В отличие от природных циклов, техногенные (созданные человеком) циклы целенаправленны, т.е. требуют постоянных усилий по организации процессов и управлению деятельностью. Это относится и к девелоперским проектам, подавляющее большинство которых аккумулирует и потребляет специфически большое количество разнородных материальных, финансовых и людских ресурсов. Обоснованное прогнозирование полного жизненного цикла проекта и управление им составляет сущность девелопмента, поскольку доходность и рентабельность девелоперского бизнеса определяется суммой эффектов от сквозного анализа и консолидации всех стадий развития недвижимости [1].

Именно с учетом сквозного, стратегического подхода девелопмента к эффективности развития, а также учитывая высокую сложность и затратность стадий разработки проектно-строительной документации, реализации строительства и ликвидации объекта, в полном жизненном цикле проекта развития недвижимости выделяют 5 стадий: прединвестиционная; планирование; реализация; распоряжение результатами (эксплуатация, аренда, продажа); а также ликвидация, которая для объектов строительства, зданий и сооружений включает в себя такие технологически сложные и трудоемкие работы, как демонтаж, снос строения, утилизацию отходов, рекультивацию земли [2].

Следует отметить, что представление о полном жизненном цикле (ПЖЦ), его начале и завершении, весьма неоднозначно, оно отличается у различных участников девелоперского проекта. Представление о ПЖЦ формируется участником про-

екта субъективно, в зависимости от его роли и конкретной цели участия в проекте. Различных точек зрения на содержание полного жизненного цикла недвижимости может быть столько, сколько есть участников проектного управления, например:

с позиций собственника ПЖЦ охватывает период от приобретения до продажи объекта, однако ПЖЦ собственно здания включает все множество меняющихся собственников объекта;

с позиций генподрядчика ПЖЦ охватывает период от начала строительства до ввода объекта в эксплуатацию;

ПЖЦ здания как объекта строительства охватывает период от начала строительства до ликвидации объекта (демонтажа, сноса, утилизации, рекультивации);

с позиций правового оформления объекта строительства признак начала и конца ПЖЦ — официальные процедуры государственной регистрации (регистрация прав, регистрация прекращения прав) и т.д.

Для практических целей развития недвижимости выделим три основных подхода к полному жизненному циклу проекта развития недвижимости:

1) недвижимость как объект строительства — ПЖЦ охватывает период от концепции и выделения земельного участка до ликвидации сооружения;

2) недвижимость как финансовый актив (товар) — ПЖЦ определяется динамикой доходности и охватывает период от приобретения до выхода из проекта;

3) недвижимость как объект потребления (собственность) — ПЖЦ определяется динамикой потребительской полезности и охватывает период от создания до продажи.

Анализ и управление полным жизненным циклом проекта составляют сущность системного подхода сервейинга и девелопмента к развитию недвижимости. Содержание полного жизненного цикла и приоритеты управления субъективны и определяются целями отдельных участников проекта, в зависимости от которых результат развития недвижимости может быть рассмотрен как объект строительства, как финансовый актив, как объект потребления. Обосновав организационно-экономическими расчетами продолжительность стадий, можно добиться сокращения этапов проектирования, строительства и ликвидации, например, за счет выбора более энергоэффективных и технологичных решений, запроектировать более обоснованную продолжительность эксплуатации, например, за счет увязки ее с циклами морального старения используемых технологий и макроэкономическими циклами территории строительства и региона [3]. Не только в теоретическом и методологическом, но и в практическом плане можно сформировать ЖЦ недвижимости со сравнительно коротким сроком создания и ликвидации при оптимальной продолжительности эксплуатации. Соответственно в экономических расчетах и обоснованиях может быть рассмотрен сценарий ЖЦ, соответствующий наиболее вероятной альтернативе:

прогнозировать сроки морального старения инженерных систем, объемно-планировочных решений и самого здания в целом и на этой основе глубже обосновать выбор конструктивных, технологических, организационных и управленческих решений;

формировать более обоснованно целевые приоритеты и исходную расчетную базу критериев оценки эффективности проекта с учетом стратегических целей проекта, энергоэффективности его жизненного цикла (универсальной общественно значимой цели), а также приоритетов отдельных участников проекта.

Библиографический список

1. Гусакова Е.А. Организация, планирование и управление строительством / под общ. ред П.Г. Грабового, А.И. Солунского. М. : Проспект, 2012. 528 с.

ВЕСТНИК i2/20i2

МГСУ_i2/20i2

2. Гусакова Е.А., Крыгина А.М. Методологические подходы к управлению изменениями при реализации международных строительных проектов // Недвижимость: экономика, управление. 2012. № 1. С. 94—97.

3. Волков А.А., Челышков П.Д., Седов А.В. Теория оценки удельного потребления отдельных видов энергоресурсов // Автоматизация зданий. 2010. № 7-8 (42-43). С. 26—27.

Поступила в редакцию в ноябре 2012 г.

Об авторах: Гусакова Елена Александровна — доктор технических наук, профессор, профессор кафедры организации строительства и управления недвижимостью, ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет» (ФГБОУ ВПО «МГСУ»), 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26, it@mgsu.ru;

Куликова Екатерина Николаевна — кандидат технических наук, доцент кафедры информационных систем, технологий и автоматизации в строительстве, ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет» (ФГБОУ ВПО «МГСУ»), 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26, it@mgsu.ru;

Ефименко Анатолий Захарович — доктор технических наук, профессор, профессор кафедры технологии отделочных и изоляционных материалов, ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет» (ФГБОУ ВПО «МГСУ»), 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26, it@mgsu.ru;

Касьянов Виталий Федорович — доктор технических наук, профессор, заведующий кафедрой технической эксплуатации зданий, ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет» (ФГБОУ ВПО «МГСУ»), 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26, it@mgsu.ru.

Для цитирования: Модели и подходы к управлению девелоперскими проектами/ Е. А. Гусакова, Е.Н. Куликова, А.З. Ефименко, В.Ф. Касьянов // Вестник МГСУ № 12. С. 253—259.

E.A. Gusakova, E.N. Kulikova, A.Z. Efimenko, V.F. Kas'yanov

MODELS OF AND APPROACHES TO MANAGEMENT OF REAL ESTATE DEVELOPMENT PROJECTS

The authors argue that globalization and the system-wide crisis jointly produce a strong impact onto real estate (RE) development projects. As a result, intensive alterations in RE project development patterns have converted into a new trend of the present-day investment and construction industry. Therefore, alterations in the area of real estate management cause numerous problems.

By virtue of this article, the authors make an attempt to provide their answer to the question whether it is possible to achieve such a sophisticated level of project management in the real estate development industry, so that project-related decisions encompassed supplementary potential opportunities in terms of social, economic and public development.

Towards this end, the new concept of real estate development is proposed and the system of priorities has been developed. This concept is believed to enable all players of the construction market to make higher quality decisions at early stages of RE development projects.

Besides, a lot of attention is driven to the term "potential of a construction facility", that is regarded as a set of yet unimplemented opportunities for improvements of the construction facility performance as a commercial and social vehicle.

Key words: development project, potential of a construction facility, real estate management.

References

1. Gusakova E.A., edited by Grabovyy P.G., Solunskiy A.I. Organizatsiya, planirovanieiupravlenie stroitel'stvom [Organization, Planning and Management of Construction]. Moscow, Prospekt Publ., 2012, 528 p.

2. Gusakova E.A., Krygina A.M. Metodologicheskie podkhody k upravleniyu izmeneniyami pri realizatsii mezhdunarodnykh stroitel'nykh proektov [Methodological Approaches to Management of Changes in the Course of Implementation of International Construction Projects]. Mezhdunarodnyy nauchno-tekhnicheskiy zhurnal «Nedvizhimost': ekonomika, upravlenie» [International Scientific and Technical Journal "Real Estate: Economics, Management]. Moscow, MGSU Publ., 2012, no. 1, pp. 94—97.

3. Volkov A.A., Chelyshkov P.D., Sedov A.V. Teoriya otsenki udel'nogo potrebleniya otdel'nykh vidov energoresursov [Theory of Assessment of Per-unit Consumption of Particular Types of Power Resources]. Avtomatizatsiya zdaniy [Automation of Buildings]. 2010, no. 7-8 (42-43), pp. 26—27.

About the authors: Gusakova Elena Aleksandrovna — Doctor of Technical Sciences, Professor, Department of Construction Process Organization and Real Estate Management, Moscow State University of Civil Engineering (MGSU), 26 Yaroslavskoe shosse, Moscow, 129337, Russian Federation; it@mgsu.ru;

Kulikova Ekaterina Nikolaevna — Candidate of Technical Sciences, Associate Professor, Department of Information Systems, Technology and Automation in Civil Engineering, Moscow State University of Civil Engineering (MGSU), 26 Yaroslavskoe shosse, Moscow, 129337, Russian Federation; it@mgsu.ru;

Efimenko Anatoliy Zakharovich — Doctor of Technical Sciences, Professor, Department of Technology of Finishing and Isolation Materials, Moscow State University of Civil Engineering (MGSU), 26 Yaroslavskoe shosse, Moscow, 129337, Russian Federation; it@mgsu.ru;

Kas'yanov Vitaliy Fedorovich — Doctor of Technical Sciences, Professor, Chair, Department of Technical Maintenance of Buildings, Moscow State University of Civil Engineering (MGSU), 26 Yaroslavskoe shosse, Moscow, 129337, Russian Federation; it@mgsu.ru.

For citation: Gusakova E.A., Kulikova E.N., Efimenko A.Z., Kas'yanov V.F. Modeli i podkhody k upravleniyu developerskimi proektami [Models of and Approaches to Management of Real Estate Development Projects]. Vestnik MGSU [Proceedings of Moscow State University of Civil Engineering]. 2012, no. 12, pp. 253—259.