Дешевые квадратные метры угрожают благополучию районов

Районы Северный, Некрасовка и Крюково названы самыми дешевыми районами Москвы по стоимости нового жилья. 97 тыс. руб. за квадратный метр — именно столько, по данным специалистов компании Est-a-Tet, стоит квадратный метр в этих районах. В список также попали районы Солнцево, Люблино и Южное Бутово. Здесь можно купить однокомнатную квартиру за 3,5 млн руб. Некоторые эксперты опасаются, что низкая стоимость жилья приведет к тому, что в эти районы начнут приезжать социально неблагополучные слои населения, а все, у кого есть деньги, будут стремиться в центр города. Таким образом, через пару десятков лет на окраинах столицы могут появиться районы-гетто. Насколько обоснованы эти страхи? И как понять, что район находится в зоне риска? Выяснял Александр Ляпин.

Несколько недель назад «Правила игры» рассказали о потенциальных районных гетто Москвы. Среди территорий в зоне риска эксперты по недвижимости называли Бутово, Бирюлево, Текстильщики и некоторые другие районы столицы. Тема получила отклик. Многие жители упомянутых районов говорили, что не находят в них ничего общего с трущобами. Другие уверяли, что в благополучной Москве вообще не может быть гетто, могут быть только районы побогаче и победнее. На самом деле, гетто бывают разными, рассказал «Коммерсантъ FM» генеральный директор Института экономики города Александр Пузанов. Это не обязательно бразильские фавелы или иммигрантские кварталы в Париже, куда боится заглянуть даже полиция.

Александр Пузанов, генеральный директор Института экономики города

«Как гетто могут характеризоваться просто неблагополучные районы города, где произошла концентрация населения с низким доходом, с высоким уровнем криминальной активности, с высоким уровнем заболеваний, плюс замкнутость, высокая безработица, туда не заходят чужие».

Важный признак гетто — к этим районам теряют интерес девелоперы. Затраты на строительство здесь такие же, а продать жилье, особенно комфорт- и бизнес-класса становится все сложнее. В итоге все, кто может, стараются уехать отсюда, продолжает директор Института экономики города: «Но между районами все-таки есть и мобильность, люди переезжают. Те, кто видит, что он живет в неблагополучном районе и имеет возможность оттуда уехать, он покупает квартиру пусть даже такого же качества, но в другом районе, более благополучном, где лучше школы, ближе к работе, лучше транспортная обеспеченность».

Есть ли в Москве жилые зоны, которые попадают под это определение? Скорее правильнее говорить о не слишком популярных районах, в первую очередь со сложной транспортной доступностью. Но главное, что кварталов, от которых полностью отказались бы девелоперы, в столице нет, говорит руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков. Застройщиков не отпугивают даже экологические проблемы. «С экологической точки зрения неблагополучными районами у нас традиционно является восток — это Копотня, Кузьминки. Но там тоже строятся жилые комплексы и они, в общем-то, находят своего покупателя и продаются. Вопрос ведь заключается в том, с какой маржинальностью и где мы можем выйти, то есть эффективность площадок надо оценивать с точки зрения квадратного метра, который выпускает проект», — заявил Ступеньков.

Впрочем, это не значит, что девелоперам все равно, где строить, добавляет руководитель Департамента инвестиций «БЕСТ-Новострой» Татьяна Шарова, но пока социальный климат района их интересует меньше, чем его местоположение: «Ближайшее окружение, наличие рядом метро, станций МЦК. Все, конечно, хотят, чтобы рядом не было “железки”, кладбища, промзоны. Конечно, застройка в районах более спокойных, где есть 5-7-этажные сталинские дома и все спокойно, красивые бульвары, они более жилые, приемлемые для жизни».

Но, как ни парадоксально, именно в активности девелоперов многие видят предпосылки появления в Москве районов-изгоев. Особенно это касается окраин города, которые застраивают гигантскими однообразными жилыми комплексами. По словам архитектора и эксперта по градостроительству Алексея Кротова, в мировой практике были случаи, когда именно такие «человейники» сначала заселялись социально неблагополучным контингентом, а потом превращались в гетто:

«Эти жилые дома уже изжили себя, их никто в мире не строит. Сейчас два крупнейших города Китая — Пекин и Шанхай — принимают меры по расселению этих городов, а мы наоборот наращиваем численность населения в этих крупных городах, особенно в Москве».

Очевидно, что пока столичные власти и девелоперы не разделяют опасений урбанистов. Миллиарды, потраченные на благоустройство Москвы, сглаживают разницу между районами. Но эксперты спрашивают: а что будет, если однажды деньги на облагораживание закончатся?