Устойчивое равновесие

Городской арендный рынок остается, пожалуй, наиболее предсказуемым и стабильным. Равновесие между спросом и предложением, как считают эксперты, сохранится в обозримом будущем при незначительных ценовых колебаниях.

На рынке городской аренды в течение всего последнего года активность не падала. Причем как спрос, так и предложение взаимно уравновешивались благодаря падению цен и активности на рынке купли-продажи. С одной стороны, продавцы, понимая, что не получат хорошую цену за свои квартиры, временно снимали их с продажи и сдавали в аренду. С другой — спрос рос за счет тех потенциальных покупателей, которые не осилили покупку без ипотечной составляющей.

В первом месяце текущего года, однако, спрос увеличивался опережающими темпами. Прежде всего — в самом дешевом сегменте. "Наиболее сильно повышение спроса, на 42%, коснулось квартир в диапазоне от $750 до $1 тыс. Квартиры этого сегмента были наиболее востребованы в январе — порядка 39,02% от всего спроса пришлось на них",— подводит итоги месяца Мария Жукова, первый заместитель директора компании "Миэль-Аренда".

А вот предложение квартир в январе по сравнению с декабрем 2009-го, по данным "Миэль-Аренда", продолжало снижаться и уменьшилось на 5,5%. Характерная для этого времени года тенденция. Однако характерно, что наиболее существенно снижение предложения отразилось на квартирах стоимостью от $750 до $1 тыс., а вот предложение квартир стоимостью до $750 по сравнению с декабрем, напротив, выросло на 36,6%. То есть увеличение предложения произошло как раз в той ценовой нише, где более всего рос спрос. Таким образом, спрос и предложение на арендном рынке находятся в равновесии (по крайней мере, в экономклассе) и резких ценовых скачков здесь не предвидится.

А вот в дорогом сегменте, где еще два года назад спрос примерно равнялся предложению, с началом кризиса объем вакантных дорогих квартир лишь увеличивается, и эта тенденция сохраняется до сих пор.

"Сейчас квартиры по высоким арендным ставкам не пользуются значимым спросом,— утверждает начальник отдела аренды компании "Пересвет-Недвижимость" (входит в ГК "Пересвет-Групп") Галина Фабрицкая.— Во-первых, из-за общего снижения дохода. Во вторых, из-за сокращения расходов многих компаний, в том числе и за счет аренды квартир элит- и бизнес-класса. Раньше для топ-менеджмента из зарубежных стран и крупных городов России компании снимали дорогие апартаменты в центре городе. Сейчас подобных заказов стало гораздо меньше, как и топ-менеджеров".

Городская аренда по-прежнему остается "рынком покупателя", точнее — арендатора. Компании, борясь за клиента, предлагают преференции. "В настоящее время главное конкурентное преимущество — низкая арендная ставка и низкая комиссия. В отличие от 2008 года, когда комиссионное вознаграждение агентства было равно ежемесячной арендной плате, в кризисное время можно добиться и 50-процентной скидки",— отмечает Галина Фабрицкая. Правда, оговаривается она, лишь в том случае, если квартиру предлагают несколько компаний. Если это эксклюзивный вариант, комиссия останется высокой (до 100%).

Также многие квартиросъемщики добиваются снижения размера страхового депозита. В 2008 году помимо 100-процентной комиссии и платы за первый месяц квартиросъемщик сразу оплачивал и последний месяц аренды. Сейчас это требование не является обязательным.

Инна Игнаткина, исполнительный директор агентства МИАН, добавляет, что владельцы квартир для привлечения потенциальных нанимателей продолжают использовать дополнительные монетарные стимулы (берут на себя половину оплаты риэлторских услуг, предлагают рассрочку на выплату депозита и пр.), а самое главное — стараются улучшать потребительские характеристики сдаваемого жилья.

В среднем по Москве, по данным компании МИАН, стоимость аренды жилья в январе составила 58,3 тыс. рублей, увеличившись по сравнению с декабрем менее чем на 1%. Стоимость аренды квартир экономкласса составила 32,8 тыс. рублей (+1% к декабрю прошлого года), бизнес-класса — 55,5 тыс. рублей (+0,7%), элитного жилья — 217, 8 тыс. рублей (-0,4%).

Инна Игнаткина отмечает следующую тенденцию в сегменте экономкласса: "Некоторые собственники, ранее сдававшие двух-трехкомнатную квартиру одной семье-нанимателю, предпочли сдавать квартиру по комнатам нескольким арендаторам, извлекая дополнительную выгоду от совокупной стоимости".

Вероятнее всего, со временем при восстановлении ценовой ситуации на рынке жилья к докризисным условиям объем предложения аренды также вернется к прежним показателям, то есть на 30-35% сократится. Однако, как прогнозируют многие профессиональные участники рынка, это произойдет не ранее осени 2011 года.

Таким образом, нижний порог арендных ставок продолжает медленно подниматься, а более дорогие квартиры немного теряют в цене. По-видимому, эта тенденция будет характерна и для последующих месяцев. Арендные ставки вплоть до весны сохранятся на достигнутом уровне с возможными колебаниями не более 1,5-2% в положительную либо отрицательную сторону в зависимости от сегмента.