Земли первой волны

По информации “Ъ”, власти Москвы нашли примерно 150 площадок, где теоретически возможно строительство домов для переселенцев из хрущевок. Большая часть этих участков находится в городской собственности; те, что принадлежат сторонним пользователям, планируется выкупить или обменять на другую землю. Но для первой волны переселенцев, которым чиновники рассчитывают выдать ключи от новых квартир уже осенью, начнут подыскивать построенное жилье, находящееся в собственности мэрии и подконтрольных ей застройщиков, либо выкупать площади в новостройках у девелоперов. По данным риэлторов, у застройщиков в уже сданных новостройках нераспроданными остаются почти 200 тыс. кв. м, рыночная стоимость которых превышает 35 млрд руб.

Власти Москвы рассматривают 150 участков во всех округах столицы, где могут быть построены новые дома для москвичей, которые согласятся переехать из старых хрущевок. Из этого пула для жилищной застройки однозначно пригодны 100 участков. Об этом сообщил источник “Ъ”, знакомый с ходом обсуждения в мэрии. По его информации, около двух третей этих площадок принадлежат Москве, остальное — либо в федеральной собственности, либо в собственности сторонних владельцев. Собеседник “Ъ” отказался конкретизировать адреса участков. По словам другого источника “Ъ”, знакомого с ситуацией, большая часть этих площадок расположена на востоке и юго-востоке. Именно в этих округах больше всего и находится хрущевок: как следует из презентации мэрии (есть у “Ъ”), подготовленной к проходившей в марте встрече в Госдуме, на востоке столицы в старом жилом фонде общей площадью 5,7 млн кв. м проживает 357 тыс. человек, на юго-востоке — 3,87 млн кв. м и 242 тыс. человек соответственно.

Ни чиновники мэрии, ни представители столичного стройкомплекса не комментируют эту информацию.

По словам одного из девелоперов, на юго-востоке и востоке города много бывших промзон, что облегчит процесс вовлечения земель под жилищное строительство. «Большая часть земель промзон принадлежит городу, который сдал участки в аренду,— рассуждает собеседник “Ъ”.— С арендаторами власти быстро решат вопрос». В Земельном кодексе предусматривается изъятие участков для государственных нужд: это может происходить при наличии решения уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, поясняет исполнительный директор юридической компании HEADS Consulting Никита Куликов. Но это достаточно длительная процедура сама по себе, поэтому провести ее одномоментно никак не получится, считает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко. В этом случае, продолжает он, можно договориться с землепользователями, предоставив им взамен другие участки.

Одним из механизмов может быть использование так называемого порядка наложения публичного сервитута, под которым понимается ограниченное право пользования землей, находящейся как в собственности города, так и в частной собственности, что позволит частично решить вопрос изъятия земель, отмечает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. «Эта мера упоминалась в проекте закона о реновации (внесен мэрией Москвы в Госдуму.— “Ъ”), но говорить о ее применении на 100% пока рано»,— оговаривается эксперт. В целом механизм изъятия участков для государственных нужд по земельному законодательству дает мало надежды на то, что эти участки останутся за собственниками или арендаторами, в случае если властям города необходимы будут эти территории, резюмирует господин Куликов.

Вовлечением городских земель под застройку жилья для переселенцев из хрущевок и взаимодействием с арендаторами и собственниками участков будет заниматься фонд реновации, учредителем которого выступит мэрия, отмечают источники “Ъ”. Ранее в интервью “Ъ” вице-мэр и глава стройкомплекса Москвы Марат Хуснуллин заявлял, что фонд будет оперировать 100 млрд руб. ежегодно и первоначально вся программа будет реализовываться на средства бюджета, готового выделить на эти цели за три года 300 млрд руб.

Эта структура будет создана, если Госдума примет в окончательном чтении проект закона о реновации. «Если это случится к концу весенней парламентской сессии, то первые переселенцы из тех же старых пятиэтажек получат ключи от новых квартир уже осенью этого года»,— продолжает один из собеседников “Ъ”. Он говорит, что для строительства с нуля новых домов потребуется не менее полутора лет. Но, по информации источника “Ъ”, москвичи первой волны переселения могут получить квартиры в уже построенных домах. «Этот жилой фонд можно сформировать сразу из трех источников, что сейчас и обсуждается внутри мэрии,— поясняет он.— Первый — это принадлежащие столице квартиры, находящиеся на балансе департамента городского имущества (ДГИ.— “Ъ”). Второй — жилье, возводимое подконтрольными властям застройщиками, например казенным предприятием “Управление гражданского строительства” (КП УГС.— “Ъ”). Третий источник — выкуп у девелоперов пустующих квартир в сданных домах».

Получить оперативно комментарии в ДГИ и КП УГС не удалось. По информации источника “Ъ”, близкого к департаменту, на его балансе может сегодня находиться не менее 450 тыс. кв. м жилья, полученных от застройщиков в рамках инвестконтрактов, которые были заключены до 2010 года. Кроме того, власти заявляли, что в рамках адресной инвестпрограммы за счет средств бюджета города в 2016–2019 годах планируется построить 149 домов общей площадью 2,5 млн кв. м.

По данным сайта КП УГС, у предприятия в продаже находится почти 797 квартир общей площадью более 50 тыс. кв. м (см. подробнее карту). По подсчетам коммерческого директора «Миэль-Новостройки» Анны Шишкиной, сегодня в Москве в построенных жилых комплексах нераспроданными остаются 1,158 тыс. квартир в сегменте экономкласса (общая площадь — 65,3 тыс. кв. м) и 3,2 тыс. квартир комфорткласса (192,8 тыс. кв. м). «Разумеется, девелоперам рассматриваемый механизм может оказаться на руку, поскольку они от продажи городу в рамках программы реновации смогут выручить почти 35,5 млрд руб.»,— заключает эксперт.