Вывод промышленности за черту города неизбежен

Вывод промышленности за черту города неизбежен

Экспертное мнение

Сегодня на рынке коммерческой недвижимости под промышленное производство наблюдается рост спроса на земельные участки. Особый интерес для компаний представляют территории с собственными железнодорожными путями, но таких лотов в Петербурге и Ленобласти крайне мало. О том, как развивается промышленная зона «Лесное» во Всеволожском районе Ленобласти и о глобальном проекте по производству питьевой воды рассказал корреспонденту Business Guide Василисе Мотовой начальник отдела продаж ООО «Управляющая компания "Кедр"» Александр Жаров.

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

BUSINESS GUIDE: Промзона «Лесное» развивается с 2013 года. Как изменилась за это время территория?

АЛЕКСАНДР ЖАРОВ: Общая площадь промзоны более 118 га, из них около половины выкуплено инвесторами. Значительная часть оставшихся земельных участков, складских и промышленных помещений сдана в аренду, в том числе в аренду с последующим выкупом.

BG: Вы предлагаете подготовленные участки?

А. Ж.: Да, это наша принципиальная позиция. Для каждого участка мы проводим инженерную подготовку под конкретные запросы клиента. Средний объем электрической мощности составляет 150 кВт на один гектар земли, одним компаниям этого достаточно, а кому-то нужна большая мощность, и мы можем ее обеспечить. Сегодня свободная мощность составляет около 6 МВ. Участки у нас имеют разную площадь — от 2 до 60 га, но мы всегда готовы выделить покупателю землю необходимой площади. К участку подведем при необходимости не только электроэнергию, но и воду из артезианской скважины, газ в необходимом объеме. В этом году мы заасфальтировали все внутренние автомобильные дороги, провели капитальный ремонт собственных подъездных железнодорожных путей необщего пользования. ООО «Управляющая компания "Кедр"» заключило с ОАО РЖД договор на совместную эксплуатацию этих путей и готово оказывать услуги резидентам промышленной зоны «Лесное» по железнодорожным перевозкам.

BG: Кто ваши нынешние резиденты?

А. Ж.: Нашим якорным резидентом является ПАО «Газпром», выкупившее 24,5 га земли под размещение логистического центра. Из промышленных предприятий нужно отметить притяжение к нашей площадке предприятий стройиндустрии, занимающихся обработкой природного камня, производством асфальтовых и бетонных смесей, а также строительных материалов из них. Это объясняется близостью песчаных карьеров Ленинградской области и удобством доставки природного камня из каменоломен Карелии. На нашей территории есть также предприятия металлообрабатывающие, деревоперерабатывающие. Некоторые торговые компании использует наши складские помещения для хранения своих товаров. Ведь в промзоне «Лесное» уже построено около 14 тыс. кв. м помещений складского и производственного назначения. Локация промышленной зоны «Лесное» весьма удобна, так как всего в 5 км находится Новоприозерское шоссе, неподалеку трасса «Скандинавия», а также участок примыкает к дороге федерального значения А181 (участок «Магистральная»), по которой планируется проложить второе транспортное кольцо вокруг Санкт-Петербурга (КАД-2).

BG: Как изменился спрос в вашем сегменте рынка за последние полтора года?

А. Ж.: В прошлом году мы наблюдали всплеск спроса: многие компании, которые хотели вложить средства в стабильный бизнес, чтобы не потерять свои сбережения, вкладывались в землю, организацию производств. Но если в 2022 году спросом пользовались участки от 0,5 до 1 га, то в этом году произошло уменьшение количества заявок на небольшие площади, а спрос на большие земельные участки увеличился. Думаю, в следующем году представители среднего и крупного бизнеса продолжат развивать свой бизнес в условиях импортозамещения и удовлетворения возрастающих потребностей внутреннего рынка, а также увеличения объема грузопотока в страны Ближнего Востока.

BG: Как выглядит сегодня структура предложения?

А. Ж.: Подготовленных участков в Ленобласти становится все меньше. Кадастровая стоимость земельных участков за последний год значительно выросла, их собственники пытаются избавиться от непрофильных активов. В результате на рынке появилось довольно много небольших участков, стоящих недорого. Таким образом, доля подготовленных земельных участков, таких как в промзоне «Лесное», снизилась и продолжит снижаться. Возможно, в следующем году их объем достигнет рекордно низкого показателя.

BG: Доступны ли вам и вашим резидентам государственные меры поддержки для промышленности?

А. Ж.: Мы стремимся к тому, чтобы наши резиденты могли пользоваться преференциями, которые государство обещает промзонам со статусом индустриальных парков. Уже подали соответствующую документацию в межведомственную комиссию. В остальном наши резиденты, являясь самостоятельными хозяйствующими субъектами, пользуются поддержкой государства наряду с другими предприятиями малого и среднего бизнеса.

BG: Какие преференции получат ваши резиденты после регистрации индустриального парка?

А. Ж.: Освобождение от налога на имущество, снижение налога на прибыль в региональный бюджет с 17 до 13,5%, доступ к льготному кредитованию.

BG: С какими трудностями вы встретились?

А. Ж.: Проблемы возникают каждый раз, когда собственники земельных участков промышленного назначения вынуждены обращаться к монополистам. Четыре года мы потратили на то, чтобы обеспечить промзону «Лесное» электрической мощностью, достаточной для размещения крупных промышленных предприятий. Подать заявку на присоединение к сетям электроснабжения можно, но сроки исполнения договоров очень большие, и они нарушаются. Приходится обращаться в суд, взыскивать неустойки, а это время. Аналогичная история — при обеспечении площадки газом.

BG: Рассчитываете ли вы, что все больше промышленных предприятий будет перебираться из города в Ленобласть?

А. Ж.: Хотя Петербург и не стремится отпускать крупных налогоплательщиков, но нормально развиваться в городе они не могут по многим причинам: прежде всего это связано с дороговизной земли, недостатком свободных территорий и экологией. Можно переносить производства с участка на участок, пока жилая застройка не подступит к ним и жители не начнут жаловаться на близость вредного производства. Можно уменьшать санитарно-защитную зону, выполнять мероприятия по уменьшению вредных выбросов, но рано или поздно предприятия из центра перемещаются на окраины, а по мере застройки окраин жилыми кварталами — в область. На мой взгляд, гораздо эффективнее сразу организовывать локальные зоны, где промышленность могла бы безболезненно развиваться. Именно такую площадку мы и стремимся создать в «Лесном».

BG: Есть ли у вас планы по другим проектам?

А. Ж.: Да, уже три года мы занимаемся подготовкой проекта по производству и оптовой реализации питьевой воды морским транспортом в страны, испытывающие ее недостаток. В качестве площадки для производства рассматривается участок на территории промзоны «Лесное» площадью около 28 га, расположенный над Гдовским водным горизонтом. Уже проведены необходимые гидрологические исследования, показавшие, что вода в этом месте отличается высоким качеством. Максимально возможное количество подземных вод на участке позволяет извлекать до 4 тыс. куб. м воды в сутки, запасов при этом хватит на 25 лет.

Идея нового бизнеса заключается в поставках воды в контейнерах со специальными флекси-танками из пищевой резины через морской порт Санкт-Петербурга в страны Ближнего Востока и Африки. Проект будет еще выгоднее инвесторам, если обратным рейсом организовать доставку грузов, пользующихся спросом в Российской Федерации. Уже получены положительное заключение государственной экологической экспертизы и лицензии на недропользование. Для финансирования проекта надеемся получить поддержку в Российском фонде прямых инвестиций. Вода — ценный ресурс, и ценность ее возрастает с каждым годом, поэтому мы считаем это направление перспективным и развиваем его как отдельный глобальный проект.