Недоступное доступное

        На прошедшей неделе общественность бурно обсуждала разрабатываемый в департаменте жилищной политики правительства Москвы проект под названием "Москвичам — доступное жилье". Суть его в том, чтобы дать определенные преференции при покупке квартир москвичам, зарегистрированным в столице десять и более лет. При этом чиновники департамента всячески скрывают детали проекта, отказываясь от каких-либо комментариев. Существует ли теоретическая возможность сделать жилье доступнее по территориальному признаку?

Доступность жилья прежде всего политическая проблема московского руководства. С нынешним уровнем цен (даже если он стабилизируется, как считают некоторые аналитики) разговоры о реализации нацпроекта "Доступное жилье" в столице совершенно бессмысленны. При этом, как не раз заявляли руководители города, до 70% жилья в столице покупают иногородние — такая ситуация характерна только для Московского региона. Очевидно, что какая-то программа поддержки "коренных москвичей" рано или поздно будет принята. 19 сентября, на последнем заседании правительства Москвы, мэр Лужков грозно потребовал от руководителя департамента жилищной политики Петра Сапрыкина ускорить разработку программы "Москвичам — доступное жилье". Петр Сапрыкин уверенно пообещал. Однако сама идея территориальных преференций вызывает сомнения в ее законности у некоторых городских топ-чиновников. Во время недавнего интервью с руководителем московского стройкомплекса Владимиром Ресиным я задал ему вопрос: можно ли административными мерами установить пониженные цены для москвичей? На что получил немедленный ответ: "Мы не будем делать ничего, что противоречит Конституции".

     Не совсем понятно, чем преференции по территориальному признаку незаконнее, чем по какому-либо иному. В Москве уже давно действуют различные программы предоставления жилья или кредитов на его покупку на льготных условиях: для малоимущих очередников, молодых семей, военнослужащих и т. д. Это ведь тоже льготы по социальному, возрастному, профессиональному признакам, и их законность ни у кого сомнений не вызывает. "Вопрос о предоставлении региональными властями льгот определенным категориям населения уже рассматривался в Конституционном суде России,— говорит юрист Максим Черниговский.— Позиция КС сводится к тому, что такая практика не нарушает конституционный принцип равенства граждан перед законом и не носит дискриминационного характера. Как указывает суд в определении от 14 июня 2001 года #156-О, нормативные акты московских властей, 'решающие вопросы социальной целесообразности при определении категорий лиц, нуждающихся в особой социальной поддержке в жилищной сфере, при корректировке приоритетов предоставления жилых помещений, жилищных субсидий, льгот при продаже жилья и т. п... являются подзаконными актами и поэтому не могут быть предметом рассмотрения в Конституционном суде'. В другом определении, от 2 февраля 2006 года #56-О, КС указал, что 'введение субъектом Российской Федерации дополнительных по сравнению с базовым уровнем мер социальной поддержки... не может расцениваться как нарушающее принцип равенства'. Таким образом, есть основания полагать, что оспорить конституционность действий московских властей по предоставлению льгот при покупке жилья для жителей Москвы в Конституционном суде не удастся".

     Если с точки зрения закона препятствий вроде бы нет, то возможность реализации на практике льготных программ продажи жилья вызывает серьезные сомнения у участников рынка недвижимости.

Один из вариантов проекта "Москвичам — доступное жилье" предполагает резервирование до 30% площадей строящихся домов для продажи по фиксированным ценам москвичам, зарегистрированным в столице десять и более лет. Естественно, главный вопрос в таком случае: кто возместит застройщику разницу между рыночной и фиксированной ценами? "Город вполне в состоянии возместить эту разницу,— считает первый заместитель гендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский.— Сейчас участки реализуются через аукционы, цена за одну стройплощадку составляет десятки миллионов долларов. Если город хочет дать льготы москвичам, пусть потратит на это часть денег, полученных от продажи земли". Президент Mirax Group Сергей Полонский предлагает решить ту же проблему по другой схеме: "Пусть город откажется от обременений при строительстве панельных домов или снизит их, к примеру, на треть — и застройщики будут готовы ровно на столько же понизить цены для москвичей". "Единственный способ сделать так, чтобы схема заработала,— компенсировать разницу в цене за счет горбюджета",— резюмирует главный аналитик Российской гильдии риэлтеров Геннадий Стерник.

     Насколько нам известно, в проекте "Москвичам — доступное жилье" о компенсациях за счет города и речи нет. Более того, одно из предложений состоит в том, чтобы увеличить вдвое долю города, которая затем будет возвращаться застройщику по мере того, как квартиры раскупят москвичи-льготники. Можно с уверенностью утверждать, что застройщики скорее вообще откажутся от инвестконтрактов, чем пойдут на такие условия. "Если принцип поддержки москвичей будет вводиться ультимативно, это приведет к увеличению издержек на строительство, массовому оттоку застройщиков в регионы, уменьшению объемов строительства и, как следствие, к еще большему удорожанию московской недвижимости,— утверждает директор департамента маркетингового анализа управляющей компании 'Масштаб' Наталья Чукаева.— Такие нерыночные методы никак не могут способствовать оздоровлению атмосферы на рынке недвижимости".

Но допустим, что каким-либо способом — с помощью административного давления или бюджетных дотаций — москвичи с десятилетней регистрацией получат право покупки квартиры на льготных условиях (пусть только один раз, как предполагает проект программы). "Если все же такие меры будут приняты, продажи — как вариант — будут осуществляться через посредников-москвичей, что, в свою очередь, приведет к очередным спекуляциям на рынке. И уж точно это никак не уменьшит поток иногородних приобретателей столичных квартир",— считает Михаил Михайлов, первый заместитель гендиректора инвестиционно-строительной компании "Море-Плаза". "Добровольно-принудительный порядок продажи, когда инвесторов обяжут часть квартир резервировать за москвичами, взвинтит цены и подстегнет ажиотаж на рынке,— соглашается Татьяна Пальчикова, заместитель гендиректора компании 'Трест 1991'.— Кроме того, неминуема коррупция при получении права на льготу: фиктивные браки, взятки, прописка посторонних лиц в квартиру и т. п.".

     Впрочем, предоставление льгот всем москвичам-"десятилеткам" независимо от их материального положения увеличит в разы уровень вполне легальной спекуляции. Те москвичи, которые относятся к разряду частных инвесторов и имеют соответствующие средства, сейчас раздумывают, стоит ли вкладывать их в недвижимость, или это не имеет смысла ввиду возможной стабилизации цен. Но если им предоставят шанс купить квартиру хотя бы на 30% дешевле рынка, они им немедленно воспользуются. И конечно, не единожды, как предполагают разработчики программы. Многие москвичи не имеют возможности купить квартиру ни за половину, на даже за десятую часть рыночной стоимости. Они будут только рады продать свое право одноразовой льготной покупки — быстро и особенно не торгуясь. Ведь любому вменяемому человеку ясно, что подобные постановления долго не живут и надо пользоваться шансом, пока власти не дали задний ход. Тем более что власти устроит и краткосрочный политический эффект, который позволит отчитаться о выполнении нацпроекта. "В настоящий же момент доходность по жилым проектам позволяет инвесторам не обращать внимания на новые ограничения или же относиться к ним как к некоей обязаловке, которую для показательных мероприятий можно провести в ограниченном объеме, чтобы отрапортовать руководству об успехе",— говорит ведущий эксперт-аналитик компании Paul`s Yard Владимир Кудрявцев.

     Таким образом, введение ценовых льгот, пусть даже оно теоретически и возможно, не только не сделает жилье доступнее, но приведет к увеличению количества спекулятивных сделок и дальнейшему росту цен. Впрочем, существуют и другие возможности сделать жилье доступнее.

Альтернативные возможности

Одна из возможных альтернатив — создание сектора доходных домов, в настоящее время отсутствующего в принципе. Правда, участники рынка сходятся в том, что инвесторы сейчас не заинтересованы в строительстве домов для сдачи в аренду.

     "Существует слишком большой разрыв между арендными ставками и стоимостью жилья,— констатирует Георгий Кузин, руководитель коммерческого департамента компании 'КВ Инжиниринг'.— Стоимость жилья резко возросла, стоимость аренды не может расти так быстро, доходность квартиры при сдаче в аренду — порядка 4% в год (после вычета затрат на налоги и эксплуатацию). Поэтому квартиры выгоднее продавать, чем сдавать в аренду, даже взяв кредит в банке для рефинансирования. Кредит в банке обойдется дороже". Чтобы развивать арендный сектор, город может взять на себя финансирование строительства доходных домов. "Создание муниципальных доходных домов возможно,— утверждает господин Кузин.— Было бы логично не раздавать муниципальное жилье очередникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а сдавать его им в аренду. Тогда жилье будет все время в городской собственности — создастся стабильный фонд помощи нуждающимся".

     В таком случае, однако, городским властям придется идти на малопопулярное решение — перераспределить в пользу доходных домов часть средств, которые сейчас идут на строительство жилья для очередников.

     Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, предлагает вернуться к старой доброй системе кооперативных домов: "Одной из схем строительства доступного жилья может быть следующая. Под строительство жилья для определенных категорий граждан целевым образом выделяются площадки, проводится тендер среди застройщиков, готовых строить дома и продавать квартиры не дороже определенной цены. Гражданам выделяются целевые кредиты на покупку квартир в строящемся доме. Эта схема успешно действует, например, в Лондоне, она прозрачная и простая. Однако в России ее реализация может быть связана с возникновением проблем на всех этапах: в условиях российского рынка сложно гарантировать реализацию всей цепочки. Поэтому московское правительство, стараясь избежать возникновения различных 'серых' схем, предлагает более сложные программы. Однако практика показывает, что усложнение зачастую не сужает, а расширяет пространство возможностей для реализации различного рода схем".

     И наконец, еще одна возможность — честно признать, что Москва была и будет территорией высоких цен и недоступного жилья, и переориентировать людей с невысокими доходами на ближнее (и не очень) Подмосковье.

     "В России в настоящее время загородная недвижимость рассматривается либо как альтернатива городскому жилью для состоятельных людей, либо как место отдыха, куда человек приезжает только на выходные. Однако скоро такая тенденция будет меняться,— утверждает директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко.— Малоэтажное загородное строительство является альтернативой городскому многоэтажному строительству. Сейчас наблюдается тенденция к переселению москвичей за город, что соответствует мировой практике миграции населения из мегаполисов за пределы города в развитых странах. Учитывая, что заработная плата в Москве в два раза выше, чем в Подмосковье, приобретение жилья в области для москвичей значительно доступнее". Следует признать, однако, что последний вариант никак не учитывает политические интересы московского руководства.

АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ