Платить — не строить

Законопроект, предусматривающий право Фонда развития территорий (ФРТ) отзывать по ходатайству региона решение о достройке проблемного объекта и вместо этого выплачивать компенсации дольщикам, вчера одобрен Госдумой во втором и третьем чтениях. Механизм будет работать в случаях, когда уже после принятия решения о завершении строительства выявлены обстоятельства, в силу которых невозможно закончить объект за три года с момента передачи его фонду, например при отсутствии возможности подключения дома к сетям или необходимости демонтажа конструкций. С одной стороны, это ускорит восстановление прав дольщиков, проблемы которых власти обещали решить до 2024 года, с другой — может удешевить процесс и упростить реализацию новых строек.

Фото: Евгений Курсков, Коммерсантъ

Госдума вчера сразу во втором и третьем чтениях одобрила законопроект о возможности ФРТ отозвать ранее принятое решение о достройке проблемного объекта по ходатайству региона, выплатив компенсацию пострадавшим дольщикам. Напомним, для восстановления их прав (как ожидается, по итогам года их останется 80 тыс.) ФРТ может принять решения либо о завершении строительства проблемного объекта, либо о выплате дольщикам компенсации (рассчитывается на основе оценки рыночной стоимости 1 кв. м, но не более 120 кв. м в целом) равнозначного жилья, сделанной не ранее чем за полгода до решения о выплате.

Согласно законопроекту (точнее, поправкам ко второму чтению в другой по содержанию законопроект), отыграть назад решение о достройке ФРТ сможет, если дом начал возводиться без использования эскроу-счетов (сейчас так строится около 15% жилья) и его невозможно достроить за три года после передачи полномочий застройщика фонду.

Обстоятельства, препятствующие завершению, должны выясниться после принятия первоначального решения, среди них — окончание срока аренды участка при отсутствии оснований для получения прав на него, признание объекта самовольной постройкой, отсутствие технической возможности подключения его к сетям и необходимость проведения работ по усилению или демонтажу конструкций. Дольщики решение о замене механизма восстановления их прав могут оспорить в суде. Региональный фонд при этом должен вернуть в федеральный ФРТ неизрасходованные средства на достройку объекта.

Отметим, поправки дополняют ранее данное ФРТ право принимать решение о финансировании строительства дома на другой государственной площадке, если проблемный объект завершить невозможно. Однако пересмотр решения в пользу компенсаций может оказаться более быстрым способом восстановления прав дольщиков (обещано, что в целом проблема обманутых граждан должна быть решена к 2024 году), при этом менее затратным для ФРТ с учетом удорожания строительства и необходимости компенсации стоимости только выкупленных квартир и возможности после снятия обременений реализовать участок с недостроем на торгах для новых инвестпроектов.

Как пояснили “Ъ” в ФРТ, ранее уже поступали многочисленные обращения регионов о невозможности по объективным причинам, выявленным после принятия решения о достройке, обеспечить завершение строительства ряда домов.

«В таких ситуациях для оперативного восстановления прав пострадавших граждан смена механизма необходима»,— отмечают в фонде. Объем и число объектов, которые соответствуют требованиям поправок, добавляют в ФРТ, выяснятся по итогам работы с региональными фондами.

«Логика, безусловно, есть: зачем расходовать ресурсы на достройку объекта, который тем не менее не будет в разумные сроки передан дольщикам, если можно те же ресурсы своевременно распределить, восстановив их нарушенные права посредством выплаты компенсации»,— говорит партнер Orchards Юрий Аксенов. Заведующий бюро адвокатов «Де-юре» Никита Филиппов также добавляет, что «свою роль играет и обязанность ФРТ передать построенный объект не позднее трех лет со дня передачи ему обязательств застройщика — очевидно, что некоторые проблемные дома достроены не будут». Партнер практики недвижимости и строительства Alumni Partners Виталий Можаровский более скептичен: «С поправками можно отменять ранее принятые решения, просто ссылаясь на закон, и не сильно утруждать себя сложными объяснениями о том, куда делись выделенные на строительство деньги, при этом фонду и властям не надо нести финансовую ответственность за неисполнение обязательств перед уже минимум дважды обманутыми дольщиками».

По мнению же партнера юркомпании Legal Plant Евгения Пугачева, поправки направлены прежде всего на «пересмотр решений об использовании участков, на которых размещены дома», за долгий срок с момента выдачи решения на строительство может измениться у местных властей видение их развития и появиться новый инвестор для их освоения по новым планам. Как отмечает Никита Филиппов, интересы большинства дольщиков, ждущих свои квартиры, не пострадают, но «пересмотр» решений ФРТ будет невыгоден гражданам с нежилыми объектами — для них, в том числе машино-мест, возмещение рассчитывается из цены, уплаченной по договору.