Нерезиновый город

Чиновники администрации Воронежа и строители констатируют: свободных площадок под застройку в городе почти не осталось. Участники рынка рассчитывают на освоение освобождающихся промплощадок и большого массива земель ВГАУ. В мэрии, в свою очередь, надеются на то, что строители будут активнее сносить ветхие кварталы под строительство новых районов. Впрочем, пока инициативу чиновников способны поддерживать лишь крупные застройщики.

Генеральный план развития Воронежа до 2020 года был утвержден еще в декабре 2008 года и предполагает четкое деление города на зоны с разными способами застройки и освоения. Так, предполагается, что жилые зоны будут занимать лишь 12% городской территории. Документ предусматривает расширение жилищного фонда города с 19,8 до 30 млн кв. м. В частности, новое строительство подразумевается в северном (664 тыс. кв. м жилья, 153 га новых участков), северо-западном (в сторону поймы реки Дон, 483 тыс. кв. м, 1456 га), юго-западном (в сторону военного аэродрома «Балтимор», 1,745 млн кв. м, 1320 га) и восточном (в сторону поселка Александровка, 2,060 млн кв. м, 1219 га) направлениях.

Директор департамента градостроительства и архитектуры воронежской мэрии Юрий Гайдай отмечает, впрочем, что генплан не является догмой, лишь помогает чиновнику и строителю легче ориентироваться при принятии решений по новым строительным объектам. По словам господина Гайдая, в целом большинство площадок под застройку в городе уже определены и имеют собственников. «Свободные участки на рынке Воронежа практически закончились. Если раньше компании свободно застраивали Юго-западный, Северный микрорайоны, то теперь земли под новые проекты почти нет. Единственный, пожалуй, резерв, это два свободных микрорайона: намыв в Отрожке с выходом жилья около 200 тыс. кв. м и площадью около 60 га, а также земли ВГАУ, которые будут застраиваться, в основном, аффилированными с ОАО „Домостроительный комбинат“ компаниями на протяжении длительного времени».

Участники рынка, впрочем, придерживаются другого мнения о наличии свободных площадок в городе. Директор по экономическому развитию ОАО «Домостроительный комбинат» (ДСК) Андрей Соболев считает, что земли под застройку в городе еще много: «В перспективе 20 лет город, по сути, может застраиваться в сегодняшних границах, лишь незначительно выходя за внешний периметр. Есть, прежде всего, большой резерв земель аграрного университета. А площадки в центре города, которые, действительно, почти все имеют своих собственников, далеко не все освоены. Да, компания могла купить участок уже давно, но застраивать она его может начать и через год, и через два». Директор ООО «ИП КИТ» Иван Куликов, в свою очередь, также считает, что площадок в городе еще много. «К тому же генплан почти не выполняется, и иногда новые дома появляются в самых неожиданных местах. Зачастую объекты „приставляют“ к старым дворам с нарушением всех норм – это так называемая точечная застройка центра. И сколько таких „неожиданных“ объектов появится в ближайшие годы, точно не скажет, я думаю, никто», – отмечает господин Куликов. Депутат гордумы, заместитель гендиректора финансово-строительной компании «Аксиома» Иван Кандыбин между тем считает, что ресурсы точечной застройки давно исчерпаны и их сложно использовать: «А с учетом внимания областных властей к этой проблеме, думаю, строители будут более осторожны при поиске небольших площадок под точечные проекты».

Чиновники и участники рынка сходятся во мнении, что одним из главных резервов для развития рынка города на ближайшие семь-десять лет станет освоение земель ВГАУ, общая площадь которых превышает 500 га. Перспективность этих участков понимал еще экс-губернатор Владимир Кулаков, однако все его попытки инициировать застройку земель агроуниверситета заканчивались неудачами. Причиной тому была принципиальная позиция тогдашнего ректора Александра Востроилова, который активно сопротивлялся изъятию земель в областную собственность. Впрочем, сам университет их не осваивал, а в области отмечали, что де-факто куски земель уже и так начинают «отрезаться» под стихийную застройку. В итоге попытку властей выставить на торги часть земельного массива ВГАУ площадью 339 га и кадастровой стоимостью порядка 27 млрд руб. в 2008 году опротестовала прокуратура области, поскольку за регионом было зарегистрировано только около 39 га и никаких юридических прав на продажу остальных участков область не имела.

Алексей Гордеев после утверждения на посту губернатора Воронежской области в 2009 году почти сразу заявил, что вопрос об использовании земель ВГАУ под жилищную застройку является для него одним из приоритетных. Команда нового губернатора решила не пытаться изъять земли из федеральной в областную собственность, а пролоббировала передачу 350 га земель ВГАУ в распоряжение созданного в 2008 году федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС). Кроме того, в 2010 году был избран новый ректор университета – лояльный областным властям Владимир Котарев, и, по сути, проблемы с освоением земли университета не сегодня нет – теперь основным массивом земель распоряжается фонд РЖС.

Продажу прав аренды на первые участки земель ВГАУ фонд РЖС провел в конце прошлого года. В ноябрьском тендере на участок площадью 12,7 га приняли участие десять компаний, в том числе такие крупные, как ДСК, ООО «Выбор» и ООО «Союзкомплект». Стартовая цена в 3,7 млн руб. при шаге аукциона в 100 тыс. в итоге была превышена примерно в 30 раз и поднялась до 115,1 млн руб. Как отметили в фонде, такая борьба за лот случается не так уж часто на подобных тендерах. В итоге победителем стало ООО «Монтажник», аффилированное с ДСК. По условиям аукциона «Монтажник» обязан будет в течение пяти лет построить на арендуемых 12,1 га минимум 70 тыс. кв. м жилья, причем 50% из них – экономкласса. Арендная плата за участок в первый год составит 10,9 млн руб., последующие четыре года – по 24,6 млн, но сразу после утверждения проекта планировки и межевания территории компания может бесплатно оформить выкуп площадки. В самом конце декабря фонд РЖС провел еще два аукциона, которые, впрочем, проходили уже не с таким ажиотажем, как первый. Участок площадью 20,9 га получило ООО «ДСК-2», предложившее за право аренды 7,4 млн руб. (стартовая цена была превышена всего лишь на 600 тыс. руб.). Компания должна будет построить 220 тыс. кв. м. жилья. А 28,8 га получило ООО «Партнер» за 9,72 млн руб. На участке компания возведет не менее 200 тыс. кв. м. Пока о новых торгах по землям ВГАУ в 2011 году в фонде РЖС информацию не предоставляют.

Помимо массива земель ВГАУ, воронежские строители рассчитывают на активное освоение крупных промплощадок в центре Воронежа. Одними из первых такой проект начали владельцы мыловаренного завода «Финист». Само предприятие в 2008 году было вынесено за черту города – в Хохольский район, а освободившаяся площадка размером 6,1 га застраивается сейчас инвестиционно-строительной компанией «Финист» жилым кварталом бизнес-класса с заявленной площадью 137 тыс. кв. м. Проект предполагает возведение девяти домов (до 16 этажей) со встроенными офисными и торговыми помещениями, с парковками на 1,5 тыс. машиномест и детсадом на 120 мест. На данный момент построены только два дома, ведется подготовка документации для строительства второй очереди жилкомплекса.

Планируется перенос за черту Воронежа ряда других предприятий, ближе всего к реализации такого проекта подошло ООО «Воронежсельмаш». Владельцы компании рассчитывают перенести производство в индустриальный парк «Масловский» и берут на эти цели кредит на сумму свыше 1 млрд руб. в Сбербанке. Освобождающаяся в случае переноса производства площадка в центральной части города размером около 10 га также предположительно будет использоваться под жилстроительство.

В начале этого года наступила определенность с привлекательными для застройки площадками обанкротившегося ЗАО «Научно-производственный концерн „Энергия“». Часть его земли уже освоено под строительство торговых комплексов и офисной недвижимости, однако две площадки примерно по 5 га почти в самом центре города оставались заброшенными и имели сложную структуру прав собственности на них. В итоге активы обанкротившейся «Энергии» поделили девелоперы Борис Нестеров и Евгений Хамин. Первый с помощью кредитной линии Сбербанка на 1,277 млрд руб. начал выкуп объектов недвижимости концерна напротив цирка, а также прав требований к целому ряду юрлиц, которым принадлежат сейчас некоторые активы на площадке. Часть займа пойдет на начало строительства на участке многофункционального комплекса «Воронеж-Сити», площадь которого будет составлять более 100 тыс. кв. м, включая в том числе жилую недвижимость. А группа компаний депутата Воронежской облдумы Евгения Хамина приобрела у банка «Российский кредит» спорткомплекс концерна «Энергия» вместе с земельным участком площадью около 5 га. Сумма сделки не раскрывается, по информации „Ъ“, она составила около 250 млн руб. Девелопер планирует использовать площадку под строительство жилкомплекса, а «Энергию» – реконструировать. Впрочем, проект еще только разрабатывается. И в том, и в другом случае площадки – приобретения на будущее, они явно будут осваиваться не один год.

На площадях бывшего завода «Упмаш имени Ленина» московская копания «Два капитана» во главе с Евгением Тростянецким заявляла до кризиса масштабный проект жилого комплекса класса de luxe «Солнечный Олимп» площадью 147,7 тыс. кв. м и стоимостью не менее 4,5 млрд руб. Проект был заморожен, но площадка по-прежнему остается привлекательным активом. По информации BG, сейчас господин Тростянецкий возобновил переговоры со Сбербанком о кредитовании строительства жилкомплекса, но, вероятнее всего, его параметры будут уже изменены. Сам господин Тростянецкий пока свои планы в отношении площадки не комментирует. Еще одна привлекательная площадка – на месте бывшего винзавода – пока контролируется структурами, близкими к совладельцу обанкротившейся Строительно-финансовой группы Тимофею Солоневичу. Часть активов компании уже распродана, судя по всему, сменит собственника и этот участок. По данным BG, с господином Солоневичем ведет переговоры о покупке участка ассоциация «Галерея Чижова». Площадь участка составляет 7,78 тыс. кв. м, он расположен в непосредственной близости от многофункционального центра «Галереи Чижова».

Между тем в мэрии рассчитывают, что строители будут активнее заниматься расселением ветхого жилья. «Кроме работы на землях ВГАУ и освоения промплощадок, компании должны развивать застроенные территории Воронежа, занятые ветхим и устаревшим жилым фондом, который есть практически в каждом районе. Это еще одна перспектива развития города», – утверждает Юрий Гайдай.

На сегодня работу с ветхим фондом ведут лишь отдельные крупные компании, в частности ДСК, ВМУ-2 и ООО «Электронжилсоцстрой». Так, ДСК застраивает сейчас две площадки на проспекте Труда и улице 9 Января – как раз на месте расселенных домов. ВМУ-2 сносит дома на улицах Помяловского, 20 лет ВЛКСМ, а «Электронжилсоцстрой» – на Гаршина, Комсомольской и Мопра.

Согласно утвержденной Воронежской гордумой муниципальной адресной программе, общий объем инвестиций с 2011 по 2015 годы в снос ветхого жилья должен составить более 13,2 млрд руб. (608 домов), причем большая часть этих средств, как рассчитывают чиновники, поступит от инвесторов. Бюджетные же вложения «носят прогнозный характер» и будут уточняться ежегодно. В целом к 2020 году, по расчетам мэрии, будет снесено или реконструировано более 880 тыс. кв. м ветхого жилья (общая площадь жилфонда города на сегодня составляет уже около 5 млн кв. м). Однако чиновники сами признают, что никаких гарантий реализации этой программы на сегодня нет.

«С ветхим фондом мы готовы работать, но нет четкой законодательной базы, которая защищала бы интересы инвестора, – утверждает Иван Куликов. – Я брался за ветхий фонд, выселял 30 семей и, честно говоря, не ожидал той массы трудностей, с которой столкнулся. Очень сложно с людьми работать». Андрей Соболев подтверждает, что юридические механизмы сноса и реконструкции ветхого аварийного жилья недостаточно отработаны: «Строительная компания вынуждена выполнять требования отдельных жильцов в частном порядке, которые даже для самого муниципалитета неприемлемы». В мэрии признают, что программа пока работает неэффективно. Впрочем, чиновники считают, что, предоставив возможность готовить проекты планировок сносимых кварталов конкретным компаниям, они сумеют привлечь бизнес к расселению ветхого жилого фонда (подробнее см. интервью Юрия Гайдая).