Управление многоквартирными домами

ВЕСТНИК ПЕРМСКОГО УНИВЕРСИТЕТА

2008 Юридические науки Выпуск 2

II. ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Л.И. Бусыгин

Кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Пермского филиала

Нижегородской академии МВД России, 614038, г. Пермь, ул. Веденеева, 100.

На основе Жилищного кодекса Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления определяется значение и роль товариществ собственников жилья, как разновидности некоммерческих организаций, правовое положение их членов. Выявлены некоторые проблемные вопросы формирования и деятельности товариществ собственников жилья, тенденции дальнейшего развития этой формы самоуправления граждан в жилищной сфере России.

Ключевые слова: товарищества собственников жилья, государственная политика в жилищной сфере,

некоммерческие организации

Более десяти лет назад был принят Федеральный закон РФ «О товариществах собственников жилья» №72-ФЗ от 15 июня 1996 г. Опыт, накопленный товариществами за этот период, уже дает нам возможность делать определенные выводы о ходе и тенденциях дальнейшего развития этой формы самоуправления граждан в жилищной сфере России. По данным Государственного комитета РФ по статистике, в Российской Федерации в общей сложности насчитывается более 9000 товариществ собственников жилья, из которых 770 приходится на наш краевой центр.

Первые товарищества собственников жилья появились в начале 1994 г. в Москве, Рязани и Ярославле. Правовой основой для них послужило «Временное положение о кондоминиуме» [1] - фактически первый федеральный законодательный акт, разрешивший создание товариществ домовладельцев в России. Затем, по мере того как информация о развитии кондоминиумов стала распространяться по другим городам, ее подхватили Нижний Новгород, Владимир, Красноярск, Волгоград, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Новгород и др. Волна создания товариществ собственников жилья прокатилась по Рос-

© Бусыгин Л.И., 2008

сии после вступления в силу ФЗ «О ТСЖ» в 1996 г., но потом процесс вновь замедлился.

Вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации готовился более 10 лет. По сравнению с ранее действовавшим законодательством правовое регулирование управления домом в форме товарищества собственников жилья в Жилищном кодексе претерпело заметные изменения. Когда был принят ФЗ «О товариществах собственников жилья» 1996 г., членство в ТСЖ рассматривалось как обязательное. Широкое толкование содержащихся в нем положений позволяло сделать вывод, что любой приобретатель квартиры в многоквартирном доме, где имелось ТСЖ, автоматически становился его членом вне зависимости от его желания. Постановлением Конституционного суда РФ от 3 апреля 1998 г. обязательность членства в ТСЖ без добровольного волеизъявления была признана не соответствующей Конституции РФ. Теперь не все собственники обязаны быть членами товарищества собственников жилья.

Согласно ст. 18 ФЗ №189 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» орган местного самоуправления в соответствии с положениями ст. 161 ЖК РФ проводил до 1 мая 2008 г. открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в

многоквартирном доме до 1 января 2007 г. не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано. Субъекты Российской Федерации были вправе установить сроки начала и окончания проведения указанных конкурсов для всех или отдельных муниципальных образований при условии их проведения не позднее 1 мая 2008 г.

Таким образом, государственная, муниципальная политика в жилищной сфере исходит из тех соображений, что забота о состоянии жилья - дело, прежде всего, самих граждан, больше всего заинтересованных в улучшении содержания домов и снижении расходов по их обслуживанию. При этом всех нас можно разделить на две почти равные группы.

Первую составляют люди, не приватизировавшие свои квартиры и живущие в муниципальных или ведомственных домах на условиях, как правило, социального найма. Их участие в процессе эксплуатации жилья ограничивается внесением ежемесячных платежей, на размеры которых они влиять не могут. В целом эта группа пассивно взирает на то, кто и с каким качеством обслуживает их дом.

Вторая группа - владельцы квартир, приватизированных или приобретенных в собственность иным путем. Они имеют реальные возможности определять, как и за какие деньги содержать их общее здание. Собственники жилья, заинтересованные в хорошем состоянии и качественной эксплуатации своего имущества, могут объединиться в товарищество, обеспечив не только эффективное управление хозяйством, но и получив выгоду от использования чердаков, подвалов и придомовых земельных участков.

В товарищество могут объединиться: собственники квартир (все или некоторая их часть), собственники нежилых помещений, организации - представители муниципалитетов, отвечающие за муниципальный жилищный фонд, т.е. за неприватизированные квартиры. Муниципалитет как собственник помещений в кондоминиуме вступает в товарищество и становится обладателем таких

же прав и обязанностей, как и остальные собственники. Интересы города в товариществе представляет уполномоченный сотрудник администрации или иной городской службы. Товарищество не зависит ни от местных властей, ни от муниципальных эксплуатационных организаций. Оно руководствуется только здравым смыслом и собственной выгодой.

Весьма сдержанный процесс формирования кондоминиумов и создания ТСЖ связан как с объективными факторами экономического характера, так и со сложившимся за десятилетия подходом коммунальных служб к управлению жилфондом. А также менталитетом населения.

Экономическая составляющая неуспеха хорошо известна и, по большому счету, связана с неудовлетворительным техническим состоянием жилых зданий, отсутствием системы накопления денег на их ремонт и ограниченностью бюджетных средств.

Значительные трудности при организации кондоминиума возникают из-за законодательной и нормативной неурегулированности множества вопросов. Так, 15 ноября 2006 г. в г. Омске прошел семинар-совещание депутатов Государственной Думы, членов комитетов по вопросам местного самоуправления и по промышленности, строительству и наукоемким технологиям, представителей законодательной и исполнительной власти Омской области и местного самоуправления на тему «О проблемах и перспективах реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства и роли органов местного самоуправления в ее осуществлении», участники которого отметили, что, несмотря на некоторые позитивные тенденции в жилищно-коммунальной сфе-ре1, коренных изменений в отрасли все же не произошло. Это самая неразгосударств-ленная отрасль экономики Российской Федерации, что в значительной мере обусловлено наличием ряда пробелов в законодательстве.

1 Переход от административных методов управления к рыночным механизмам; внедрение в целях социальной защиты граждан механизма предоставления субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, который позволил поддержать малоимущие слои населения.

Необходимо ускорить работу по созданию товариществ собственников жилья, обеспечив конкуренцию обслуживающих их фирм. В г. Перми, например, до сих пор во многих районах не проведено межевание территорий до уровня домовладений, что, в свою очередь, затрудняет определение земельных участков кондоминиума. Нет четкого механизма передачи в управление товариществам объектов нежилого фонда, находящихся в городской собственности и входящих в состав кондоминиума. Отсутствуют нормативы предоставления помещений для работы с населением, размещения управленческого и обслуживающего персонала, складирования инструментов, материалов, инвентаря. Многие товарищества не могут получить информацию об арендаторах нежилых помещений и соответственно не имеют возможности вступить с ними в договорные отношения. Да и сам процесс регистрации кондоминиума - процедура достаточно продолжительная. В результате существующая в г. Перми практика деятельности ТСЖ показывает, что многие из них не реализуют предоставленное им право на управление кондоминиумом, а оставляют его в управлении Дирекции единого заказчика.

Серьезной проблемой является также отношение людей к своему дому. Инерционность мышления и моральная неготовность большинства жителей многоквартирных зданий самостоятельно управлять общей собственностью, их убежденность, что эта обязанность целиком лежит на государстве, - вот далеко не полный перечень субъективных факторов, мешающих внедрению новых форм управления в жилищной сфере. При отсутствии внешнего контроля и гражданских навыков у населения жилищная демократия легко превращается в мелкую коммунальную тиранию. Жители дома, инстинктивно ощущая такую опасность, с недоверием встречают любую инициативу по созданию товарищества.

В настоящее время в г. Перми существуют три проблемы, которые касаются способа управления домом. Во-первых, это капитальный ремонт жилых домов: ни одна компания не сможет понести затраты капитального характера. Вторая проблема - сти-

муляция создания ТСЖ. Кроме того, сегодня в городе остро стоит вопрос формы управления старыми домами. Тем самым жители ветхого жилья остаются ущемленными в своих правах, заявляют специалисты. Следующая проблема создания товариществ собственников жилья связана с тем, что нет подготовленных специалистов, способных справляться сегодня с такой работой.

В городе существует дефицит профессиональных менеджеров в этой отрасли, и ни одно высшее учебное заведение г. Перми не готовит таких специалистов. Острую нехватку грамотных управляющих испытывают и существующие объединения домовладельцев. Большинство председателей кооперативов - это люди, имеющие техническое образование. Но нередки ситуации, когда во главе товарищества стоит человек, не имеющий специальных знаний, опыта работы с коммунальными предприятиями, незнакомый с правилами ведения внутренней документации. Деятельность такого руководителя приводит к возникновению проблем, а ТСЖ, созданное для облегчения жизни жителей, превращается для них в обузу. Чтобы эффективно управлять жилым домом, мало житейского опыта. Нужно обладать знаниями менеджера, юриста, финансиста, а временами - даже социолога и психолога. Каждый год в рамках городской программы поддержки ТСЖ в городе проводятся обучающие курсы для председателей товариществ. Новое направление в деятельности муниципалитета - это подготовка квалифицированных менеджеров. Для них организуются трехмесячные курсы обучения профессиональных управляющих жилищным фондом. Стоимость обучения -4000 руб. с человека за весь курс. Эксперимент проводится по договору с городским управлением ЖКХ. Частично обучение будет профинансировано из городского бюджета. Читать лекции и вести семинары будут специалисты МУ ЖКХ г. Перми, преподаватели пермских вузов и Московского института экономики города, поделятся опытом и частные предприниматели. По окончании курсов выдается диплом государственного стандарта. Появление грамотных менеджеров в сфере ЖКХ прежде всего

должно отразиться на качестве предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.

Стоит отметить заинтересованность городских властей в развитии такой формы управления жилищным фондом, как товарищество собственников жилья. Так, в рамках городской целевой программы «Содействие созданию и деятельности товариществ собственников жилья в г. Перми на 20002004 годы» в 2000 г. была создана некоммерческая организация «Пермский фонд содействия ТСЖ» (далее - Фонд). В числе учредителей фонда - администрация г. Перми, общественные организации, коммерческие и муниципальные структуры. Фонд являлся головным исполнителем городской целевой программы «Содействие созданию и деятельности товариществ собственников жилья в городе Перми на 20002004 годы».

Основные направления деятельности Фонда:

- содействие созданию товариществ собственников жилья;

- повышение эффективности деятельности объединений собственников жилья;

- защита жилищных прав граждан.

Фонд проводит консультации с председателями и бухгалтерами ТСЖ и ЖСК, городские семинары по актуальным проблемам, выпускает специализированную литературу.

В рамках программы содействия ТСЖ были организованы и проведены обучающие курсы и 22 семинара для должностных лиц ТСЖ по вопросам их деятельности, подготовлены и изданы 4 информационнометодических сборника общим тиражом 2000 экземпляров, ведется текущее консультирование представителей ТСЖ, ЖСК, инициативных групп по вопросам создания и деятельности объединений собственников жилья.

При поддержке Фонда, с участием его специалистов в домах муниципального жилищного фонда г. Перми в 2003-2005 гг.

создано 42 товарищества собственников

2

жилья .

Самое главное в товариществах собственников жилья то, что жители много-

2 Официальный сайт Пермского фонда содействия ТСЖ: http://www.csiconsulting.ru.

квартирного дома становятся его настоящими хозяевами. Со всем грузом ответственности за содержание, состояние своего общего дома. Человека несведущего эта ответственность может даже напугать. Опасения, что жильцы не смогут самостоятельно управлять столь сложным объектом, как многоквартирный дом, с его энерго- водо- и прочим снабжением, с его подвалами, чердаками, придомовой территорией, были у всех, кто пошел по этому пути. Но в дальнейшем, когда опыт хозяйствования уже приобретен, все сомнения отпадают - это именно то, что нужно. Жильцы самостоятельно выбирают и заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями, решают, кому отдать подряд на ремонт кровли или содержание сетей, нанимают дворников, уборщиц, ведут учет воды, теплоносителей. За счет этого их затраты значительно уменьшаются. В результате такой дом обычно значительно отличается от своих собратьев. Он более комфортен. Окружающая территория прибрана, благоустроена. В подъездах чистота. Нигде ничего не протекает, не осыпается. Дом становится таким, каким он и должен быть. Однако попытаемся представить себе ситуацию, при которой создать ТСЖ захотят жители дома, построенного лет 30-40 назад и примерно столько же времени не видевшего никакого ремонта, кроме косметического. Кровля хронически протекает, в подвалах сыро, в подъезд зайти страшно, двор убирается только по субботникам. Конечно же, ни один здравомыслящий человек не захочет стать хозяином такого жилья. Даже если приватизировать квартиру, сделать там евроремонт, от грязного подъезда и опасности, что протекающая крыша уничтожит ваши подвесные потолки, не уберечься. Но и здесь имеется выход. Ежегодно бюджет города выделяет определенную сумму на капитальный ремонт муниципального жилого фонда. Составляется список домов, нуждающихся в ремонте, и на отпущенные средства таковой и производится. Но зачастую через 3-5 лет все результаты ремонта сходят на нет. А следующий ремонт ждать можно не один десяток лет. Если бы сразу же после ремонта дом перешел в ведение самих жильцов (то есть ТСЖ), то срок его службы увели-

чился бы. Плюс все те преимущества, о которых говорилось выше. И к тому же - дотации на содержание дома от муниципалитета.

Сегодня подобный механизм организации ТСЖ вполне реален. Администрации города Пермским фондом содействия ТСЖ было предложено вносить в список домов, требующих ремонта, и те дома, где жители выбрали новую форму владения. Была получена поддержка от администрации в этом вопросе. Так что сегодня все, кто проживает в старых домах, где организовано ТСЖ, получили шанс значительно улучшить условия жилья.

Однако чтобы организовать ТСЖ, одного только желания мало. Сначала необходимо ознакомиться с главами 13-14 раздела 6 ЖК РФ, где содержатся ответы на вопросы о создании и деятельности товарищества собственников жилья и о правовом положение его членов. Кроме этого, необходимо серьезно отнестись к поиску кандидатуры на должность управляющего. Здесь не подходит принцип общественной организации: нужен не активист, а человек, хорошо разбирающийся в экономических и правовых вопросах. Ведь именно ему от лица всех жителей нужно будет заключать договоры, подписывать документы. Также потребуется и опытный бухгалтер, не только способный вести финансовую документацию, но и

знающий, какие дотации, в каком объеме имеет право получить ТСЖ. Впрочем, по всем вопросам, касающимся организации товарищества собственников жилья, следует обратиться в Пермский фонд содействия ТСЖ, где могут предоставить все необходимые сведения по вопросам создания и деятельности товарищества собственников жилья. В связи с многочисленными обращениями представителей уже существующих ТСЖ появилась необходимость еще одной услуги Фонда - поиск добросовестных подрядчиков на различные виды ремонтных работ по дому. Организаций, занимающихся, например, ремонтом кровли, очень много, включая, недобросовестных. В настоящее время продолжается работа Пермского фонда содействия ТСЖ по созданию своей базы данных предприятий, выполняющих различные работы и (или) услуги.

Библиографический список

1. Указ Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993 г. №2275 «Об утверждении временного положения о кондоминиуме» // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1993, №52, ст. 5079.

MANAGING A BLOCK OF FLATS: LEGAL ASPECTS

L.I. Busygin

Perm Branch of the Nizhegorodskaya Academy of the Russian Federation Ministry of Domestic Affairs, 614038, Perm, Vedeneeva street, 100

The significance and role of the copartnership of the housing owners and the legal status of its members are defined. The copartnership is viewed as a kind of a noncommercial organization based on the Housing Code of the Russian Federation and on the regulatory legal acts of the local authorities. Some of the problematic issues are revealed of the creation and activities of the housing owners copartnership, and the trends of the further development of this type of self-government of the citizens in the Russian Federation housing sphere.

Keywords: copartnership of the housing owners, the state policy in the housing sphere, non-commercial partnerships