Губернатору не дают забыть о дольщиках

Привлеченные в качестве третьих лиц в арбитражное разбирательство о банкротстве строительной компании «Карат» владельцы квартир в жилкомплексе «Звездный квартал» обратились за поддержкой к губернатору и к прокурору Воронежской области. Граждане опасаются последствий действий конкурсного управляющего Татьяны Глаголевой, которая пытается оспорить четыре инвестиционных договора купли-продажи нескольких десятков квартир от 2014 года. По мнению экспертов, обращение к властям на данном этапе разбирательства может оказаться действенной мерой, поскольку в дальнейшем свои права владельцам квартир будет отстаивать сложнее.

В обращении к главе региона Александру Гусеву и прокурору области Николаю Шишкину (копия есть у “Ъ-Черноземье” ) граждане, привлеченные в качестве третьих лиц в судебное разбирательство, рассказывают о строительной компании «Карат». Проблемы у фирмы, напомним, начались в 2015-м году после гибели контролировавшего ее воронежского финансиста Алексея Туркова. В тот период, как сказано в письме, квартиры в жилом комплексе «Звездный квартал» реализовывали представители местного ООО «Эльтаро» (выступало в качестве риелторского агентства). Они, как утверждают авторы письма, предлагали приобрести квартиры не у застройщика, а по договору переуступки прав требований у частных предпринимателей Игнатовых.

Это «не вызывало подозрений, так как подобная практика продаж существует». Договоры оформлялись в управлении Росреестра в день сделки. В июне 2016 года дом с нарушением сроков сдачи, но был введен в эксплуатацию, а в сентябре большинство жильцов получили на руки документы о праве собственности, став «добросовестными приобретателями». За сохранность этого статуса и беспокоятся граждане.

В арбитражном суде Воронежской области в рамках процедуры банкротства ООО «Карат» конкурсный управляющий Татьяна Глаголева заявила о намерении вернуть в конкурсную массу более 80 квартир, купленных в 2014 году на стадии котлована инвестиционными дольщиками Еленой и Алексеем Игнатовыми.

Они успели перепродать права примерно на 70 объектов (точная цифра в суде до сих пор еще не установлена). Однако в качестве третьих лиц в процесс арбитражный управляющий смог привлечь только 41 собственника, а под письмом к властям подписались лишь 20 из них. Остальных инициативная группа, по их словам, найти не смогла.

После очередного заседания по делу 16 апреля госпожа Глаголева направила привлеченным к нему гражданам письменное объяснение, в котором дала понять, что, как минимум, девяти собственникам можно не беспокоиться о своих квартирах: «Учитывая презумпцию добросовестности участников гражданских правоотношений, у конкурсного управляющего отсутствуют какие-либо доказательства, позволяющие опровергнуть эту презумпцию в отношении лиц, представивших отзыв и документы об оплате». От других привлеченных к процессу граждан Татьяна Глаголева, очевидно, ждет подтверждения «соразмерности» уплаченных за жилье средств рыночным условиям. Защитник господ Игнатовых Андрей Петриков, в свою очередь, утверждает, что госпожа Глаголева могла уточнить сведения о передаче прав на квартиры его клиентов по запросу в Росреестр. Следующее заседание по делу с участием третьих лиц назначено на 14 мая.

Кто строил ЖК «Звездный квартал»

В обращении жильцы «Звездного квартала» просят руководство региона и прокуратуру «дать поручение вмешаться в данную противозаконную ситуацию по недопущению утраты конституционных прав на жилье, находящееся в собственности». Авторы обращения опасаются, что «следующим шагом» конкурсного управляющего может стать требование о признании их сделок с Игнатовыми недействительными, «что может привести к утрате жилья, либо вынудят произвести дополнительную оплату». Авторы письма заявляют, что закон о защите прав граждан, участвующих в долевом строительстве, «не важен для конкурсных управляющих при банкротстве юридических лиц», а сложившаяся ситуация может спровоцировать появление нового «списка обманутых дольщиков» Воронежа.

Отметим, в конце минувшей недели, выступая с отчетом перед облдумой, губернатор Александр Гусев заявил, что в прошлом году в регионе власти окончательно закрыли проблему обманутых дольщиков: для этого гражданам, которые были включены в реестр обманутых дольщиков, предоставили 21 квартиру.

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений в уже сданном объекте, не имеют статуса участника долевого строительства, уточнили “Ъ-Черноземье” в региональном департаменте строительной политики. Соответственно, даже при самом пессимистичном сценарии они не станут «обманутыми дольщиками». Впрочем, юристы департамента надеются, что суд учтет время совершения сделки и отклонит требования конкурсного управляющего «по сроку давности». В облпрокуратуре сообщили “Ъ-Черноземье”, что переправили обращение жильцов для рассмотрения в некоммерческое партнерство «Центр финансового оздоровления предприятий агропромышленного конкурса». Эксперты организации должны оценить законность действий конкурсного управляющего и донести свои выводы до авторов письма.

Управляющий партнер консалтинговой группы «Дивиус» Иван Гусев считает, что обращение в государственные органы за защитой «может стать действенным способом получения нужного результата». Эксперт также уточнил, что на нынешних собственников квартир закон о долевом строительстве не распространяется. Рассмотрение дела может кончиться и не в пользу владельцев жилья, если суд посчитает доказанным факт невозможности оплаты квартир первоначальным собственником (господами Игнатовыми) из-за отсутствия необходимых для этого средств, отметил господин Гусев.

«В деле об оспаривании сделок ООО "Карат" суду придется исследовать вопрос не только нерыночности продаж, но и реальности их совершения. Если конкурсному управляющему удастся доказать это, конечных приобретателей вероятно ждет разбирательство в суде общей юрисдикции, где разрешение вопроса в пользу управляющего — вопрос технический», — добавил эксперт. Он советует авторам обращения сосредоточить внимание на нынешнем этапе рассмотрения заявления об оспаривании сделок должника. Так как после вынесения решения «изменить ситуацию будет проблематично».

Арбитражный суд Орловской области 3 апреля ввел конкурсное производство в отношении АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Орловской области» (АИЖК, на 97,49% принадлежит области). Компания является застройщиком многоквартирного дома на улице Панчука, 83 в облцентре, однако прекратила возводить объект в сентябре 2017 года.