Фундаментальный перекос

Московские власти помогут девелоперам деньгами. Правда, рынок это вряд ли спасет. Выгоду, как обычно, получит столичное правительство.

Осень оказалась для девелоперов непростой — строительная отрасль стала одной из первых жертв кризиса. Девелоперы оказались между мельничными жерновами. С одной стороны банкиры, которые не выдают кредиты на строительство или делают это крайне неохотно и под безумные проценты (вплоть до 50% годовых). С другой — потенциальные покупатели, предпочитающие выжидать, глядя на сокращение объемов ипотечного кредитования, падение фондовых рынков и начавшееся снижение цен на квартиры (по данным ARN.ru, за последние две недели октября жилье на вторичном рынке подешевело на 6%).

Результаты налицо. О временной заморозке еще не начатых проектов заявили сразу несколько крупных компаний: Mirax Group, Midland Development, "Торговый квартал" и даже "Интеко", отказавшаяся от проекта в Киеве. Тяжелое положение у публичной "Системы-Галс" — она тоже заморозила несколько проектов. На прошлой неделе ВТБ, предоставлявший девелоперу кредит, потребовал от материнской АФК "Система" заложить в качестве дополнительного обеспечения по кредиту акции другой "дочки" — МТС (очень сильно упали в цене заложенные ранее акции "Системы-Галс" — с мая приблизительно в 26 раз). Резко снизились и объемы строительства: за девять месяцев 2008 года построено только 2 млн кв. м жилья (из предполагавшихся 5,3 млн). Рынок замер.

Но своих в беде не бросают. Московское правительство решило поддержать попавших в тяжелую финансовую ситуацию девелоперов. В начале октября мэр Юрий Лужков заявил, что только до конца 2008 года правительство Москвы выделит московским застройщикам $2 млрд из профицита городского бюджета. Эти деньги достанутся девелоперам как в виде субсидий, так и в качестве платы за долю в их проектах. Для распределения средств была создана так называемая антикризисная комиссия под руководством первого заместителя мэра Юрия Росляка, призванная осуществлять финансовый мониторинг экономики, промышленности, строительства и малого бизнеса Правда, на какие проекты будут потрачены обещанные деньги, сколько их точно будет и как станет рассчитываться стоимость этих проектов, пока непонятно — все меры по поддержке нужно проводить законодательно. Обещанные мэром $2 млрд могут оказаться очередным красивым, но не воплощенным заявлением.

Зато уже заработал другой механизм поддержки девелоперов — дополнительные закупки социального жилья по итогам тендеров, проводимых департаментом имущества. Первые попавшие "под раздачу" уже есть: город выкупит у группы ПИК более 300 тыс. кв. м жилья в ближнем Подмосковье, у "Главстроя" — 120 тыс. кв. м и около 100 тыс. кв. м — у СУ-155.

Примеру московских властей, вполне возможно, последуют и регионы, где строительство и вовсе практически прекратилось из-за еще меньшей доступности кредитов. В Петербурге власти собираются объявить конкурсы на строительство бюджетного жилья на землях застройщиков; о планах помочь девелоперам заявляют и в Ростовской области.

Лимит на пряники

Правда, бюджетных денег на всех не хватит. По оценкам Олега Разина, заместителя генерального директора Vesco Consulting, задолженность московских девелоперов в совокупности составляет около $15 млрд. Поэтому помощь достанется только избранным, уверены участники рынка. "Так не бывает, чтобы $2 млрд потратили, и они никому не помогли. Бенефициары будут точно. Но это будут "особы, приближенные к императору"",— уверен Александр Имшенецкий, генеральный директор девелоперской компании "Бенефит инжиниринг". "Прежде всего перепадет основным игрокам, крупным — "кростам", "капиталам", "мираксам", "дон-строям" и т. п.",— говорит Ирина Могилатова, генеральный директор риэлтерско-консалтинговой компании Tweed.

С помощью московских финансовых вливаний крупные игроки смогут продать хотя бы часть квартир оптовым покупателям в условиях практически неживого рынка. Это позволит им погасить текущие задолженности и достроить уже начатые проекты, не снижая цен. "Большинство застройщиков надеется, что цены на жилье не снизятся, и продолжают стоять не на жизнь, а на смерть ради сохранения ценового пузыря, из-за чего продаж нет. И в этих условиях крупный покупатель, который выкупит долю жилья, для них единственное спасение",— полагает Омар Гаджиев, управляющий партнер компании Panorama Estate.

Но глобальных проблем девелоперов вливания от московского правительства не решат — с этим согласны даже те, кто практически гарантированно получит средства от столичного правительства. "Для того чтобы рынок недвижимости вернулся к прежним объемам строительства, необходимы кардинальные меры. Речь идет прежде всего о решении вопроса с длинными кредитными линиями компаниям-застройщикам, а также об открытии обеспеченных кредитных ресурсов для физических лиц на приобретение жилья",— говорит руководитель пресс-службы СУ-155 Федор Сарокваша.

Правда, решать проблемы предстоит не только правительству. "Даже после того как этот госзаказ будет осуществлен, проблема не решится. Все равно у конечных покупателей денег на покупку квартир по таким ценам не появится, доходы просто так не возрастут, а безработица даже усилится",— считает Омар Гаджиев.

Неадресная помощь

Едва ли деньги дойдут до небольших игроков. "Мелкие девелоперы, которые тоже набрали кредитов и у которых один-два проекта, могут обанкротиться",— полагает Олег Разин. Тяжело будет и девелоперам, занимавшимся коммерческой недвижимостью. Намерено ли правительство их спасать, пока непонятно. С точки зрения спроса офисы и склады выглядят еще менее перспективно, чем жилье. Иностранные компании, которые были основными арендаторами высококлассных площадей, сокращают свое присутствие в России; отечественные компании в рамках снижения издержек увольняют сотрудников и переезжают в офисы поменьше и попроще.

И если девелоперы, уже практически закончившие строительство, смогут несколько снизить цены и продать объекты, то компаниям, которые только разрабатывают проекты и нуждаются в кредитах для их воплощения, придется нелегко. "Банки не хотят работать даже с крупными и известными компаниями, у которых большое портфолио реализованных проектов. С компаниями, не имеющими опыта или накопленных активов, даже разговаривать никто не будет",— говорит Гаджиев.

В результате крупные компании станут выкупать участки и проекты у разоряющихся небольших фирм. Правда, весьма вероятно, что продавать проекты, вместо того чтобы их просто заморозить, будут не только мелкие, но и крупные компании. "Наша компания уже рассматривала несколько таких предложений",— говорит Гаджиев. Уже началось перераспределение рынка, проектов, участков. Возможно и банкротство большого количества игроков, которые не смогут рассчитаться с долгами. В числе "павших" или скупленных могут оказаться и крупные компании, не слишком приближенные к властям, говорит Ирина Могилатова. Кому именно не повезет, сказать сложно в силу крайней закрытости большинства компаний строительного сектора, не любящих разглашать свои финансовые показатели.

Несладко придется и смежным бизнесам. У риэлтеров объем работы резко убавится: если финансовые вливания властей поддержат-таки цены на нынешнем уровне, то в ближайшие полгода количество сделок на рынке недвижимости значительно уменьшится. Поэтому уже сейчас многие риэлтеры сокращают штаты, а некоторые и вовсе закрываются (первой ласточкой стало бюро недвижимости "Агент 002"). Произойдут перестроения у подрядчиков и консультантов. В то время как традиционные партнеры крупных застройщиков получат деньги за свои услуги (стоимость их придется понизить, чтобы не остаться без работы), в целом объем заказов резко сократится. По оценкам Panorama Estate, девелоперы уже заморозили более 60% проектов. Строить будет нечего, а консультировать — некого.

Выиграет от подобной "помощи", как обычно, московское правительство, которое не преминет еще больше усилить свое влияние на рынке недвижимости. Девелоперы ждут госзаказов как манны небесной. Но, в отличие от манны, бюджетные средства с неба не падают. "Москва просто так разбрасываться деньгами не будет, и совершенно точно чего-то потребует взамен. Или отберет участки под строительство, или увеличит долю города",— полагает Ирина Могилатова. Кроме того, деньги девелоперам, возможно, будут предоставляться взамен пакетов акций компаний или долей в проектах. Обмен этот сейчас может быть весьма выгодным. Так, при покупке акций "Системы-Галс" в мае 2007 года отношение стоимости капитализации к стоимости портфеля проектов достигало 1,57, в конце октября оно составляло уже 0,01 (если исходить из оценки портфеля проектов на 1 июля, произведенной Cushman & Wakefield / Stiles & Ryabokobylko). Рынок станет прогосударственным, более концентрированным, но при этом не прибавит в прозрачности.

экпертное мнение

Ирина Могилатова, генеральный директор брокерско-консалтинговой компании Tweed:

— Я одобряю меры, которые принимает московское правительство, они правильные. Мы же не можем допустить, чтобы столица нашей Родины была недостроена и покупатели остались ни с чем; чтобы у нас сложилась такая же ситуация, как в Казахстане, где полстолицы не построено. Да и девелоперам коммерческой недвижимости, я полагаю, помогут: Москва никогда не допустит, чтобы "Сити" остался недостроенным, это знаковый проект для города в целом. А девелоперы, в свою очередь, должны чем-то за такую помощь заплатить — бесплатного сыра не бывает. Поэтому все правильно.

Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской компании Panorama Estate:

— Я думаю, что на рынке должны действовать естественные рыночные процессы. Чем быстрее это произойдет, тем скорее рынок сможет выйти из кризиса. Если какие-то процессы препятствуют нормальному развитию, то это мешает закономерному разрешению ситуации. Безусловно, у нашего правительства благие намерения, но как это отразится на самом рынке, пока сложно сказать. Ясно, что конечные покупатели как нуждались в жилье, так и продолжают в нем нуждаться. Эти меры не позволят сделать квартиры более доступными, а значит, дисбаланс между предложением и спросом будет сохраняться.

ПРОТИВ