«Зеленый» еще пошумит

Компания «Антекс», управляющая в Красноярске крупным торговым центром «Зеленый», договорилась с кредиторами о мире. За 12 лет она обязалась выплатить им около 1 млрд руб. Погашать долги планируется за счет текущей деятельности ТЦ. Первые выплаты кредиторам, крупнейший из которых — Россельхозбанк, начнутся в 2020 году. Эксперты рынка недвижимости считают, что компании будет сложно выполнить условия соглашения, учитывая высокую конкуренцию с другими ТЦ и падение доходов покупателей.

Красноярская компания «Антекс», управляющая торговым центром «Зеленый», заключила мировое соглашение с кредиторами. Сумма задолженности компании — около 1 млрд руб. (98% долга приходится на Россельхозбанк). Начать расчеты с кредиторами по основному долгу компания должна в июле 2020 года. Первые три месяца она будет выплачивать банку по 47,4 тыс. руб., с октября — по 1 млн руб., а к 2030 году платежи достигнут уже 12,3 млн руб. в месяц. Последние два месяца в 2031 году компания будет выплачивать банку 18,7 млн руб. Кроме этого, на сумму основного долга ежемесячно начисляются 7,5% годовых, исходя из непогашенной суммы требований по графику удовлетворения требований кредиторов. «Практически сразу после утверждения мирового соглашения мы начинаем выплаты кредиторам по процентам»,— пояснила “Ъ” директор ООО «Антекс» Елена Игнатенко.

Она отметила, что два года до выплаты основного долга даны компании на то, чтобы «встать на ноги и выйти на плановые показатели, предусмотренные бюджетом».

Пятиэтажный ТЦ «Зеленый» планировалось открыть осенью 2016 года, позднее запуск был перенесен на конец 2017 года. По данным руководства ТЦ, инвестиции в его строительство превысили 2 млрд руб. Общая площадь «Зеленого» — 52,3 тыс. кв. м, арендопригодная — 23,5 тыс. кв. м. Площадь участка — 1,3 га. В феврале 2018 года в ООО «Антекс» суд ввел наблюдение по иску Россельхозбанка. Кредитные средства привлекались в том числе на завершение строительства ТЦ. По данным «СПАРК-Интерфакс», «Антекс» создан в 2006 году. Владельцы компании: ООО «Зетта» (48%), Татьяна Васильева (32%), Игорь Баринов (15%), Евгений Моисеев и Вячеслав Лавренов (по 2,5%).

Рассчитываться с кредиторами «Антекс» планирует за счет текущей деятельности торгового центра. «Когда начала развиваться ситуация с банкротством, торговый центр еще не был достроен. Сейчас он введен в эксплуатацию, успешно работает. Если говорить о наполненности площадей, то арендаторы, уже начавшие свою коммерческую деятельность на площадях ТЦ, составляют 65%, договоров подписано на 78%»,— пояснила госпожа Игнатенко. По ее словам, в числе якорных резидентов ТЦ — гипермаркет «Ашан», RBT, Modis, Zenden, «Детский мир», KFC.

По данным директора RID Analytics Елены Ермолаевой, средняя арендная ставка в торговых помещениях в Красноярске в третьем квартале 2018 года — 697 руб. за 1 кв. м в месяц (в четвертом квартале 2017-го — 700 руб.). «Исходя из средней ставки, минимальный доход от аренды 100% "Зеленого" может составлять 16,3 млн руб. в месяц. В то же время арендная ставка может меняться в зависимости от пула арендаторов»,— отмечает она. По ее словам, 40% свободных помещений — не редкость для объектов, введенных менее года назад. «Такой показатель также бывает и у объектов, по которым идут имущественные споры: владелец не уверен, что объект останется в его собственности, и не занимается им в полной мере. Возможно, теперь, когда мировое соглашение достигнуто, показатели его улучшатся. В любом случае необходима работа с концепцией и управляющей компанией»,— отмечает она. Оптимизм внушает отсутствие огромного количества кредиторов и единство их позиции Мировое соглашение по делу утверждено всеми кредиторами, включенными в реестр, что минимизирует риск его дальнейшего обжалования, отмечает руководитель юридического департамента НЮС «Амулекс» Надежда Макарова. Большая часть наиболее ликвидных активов должника находится в залоге у кредиторов, говорит заместитель руководителя налоговой практики «НАФКО-консультанты» Максим Волобоев: «Даже если оператор ТЦ будет объявлен банкротом с последующей реализацией его имущества, это будет значительно выгоднее кредиторам, чем если бы недостроенный ТЦ был продан с молотка».

По оценкам руководителя отдела коммерческой недвижимости «Аревера-недвижимость» Татьяны Толкачевой, сегодня в Красноярске нет существенного превышения предложения над спросом, с учетом того, что строительство новых торговых центров в городе не ведется и постепенно происходит заполнение площадей существующих ТЦ. «В то же время говорить о повышенном спросе на аренду помещений в ТЦ можно только на тех объектах, которые имеют хорошую проходимость, являются "раскрученными" для потребителей: "Планета", "Июнь"»,— говорит госпожа Толкачева.

«Зеленый» несколько удален от центра города, находится в новом микрорайоне «Покровский», вряд ли он сможет перетянуть покупателей, например, из «Планеты», отмечает она.

Дело не только в необходимости «раскрутки» торгового центра, говорит управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков: «Вопрос в том, что сегодня происходит с доходами потенциальных покупателей. В условиях стагнирующей экономики выполнить соглашение, заключенное компанией, на мой взгляд, будет весьма трудно. Все-таки на рынке Красноярска играют и другие, не менее серьезные объекты». По данным руководителя отдела исследований компании JLL в России и СНГ Олеси Дзюбы, крупнейшими торговыми объектами в Красноярске являются «Планета» (арендуемая площадь — 76,5 тыс. кв. м), «Июнь» (50 тыс. кв. м), «Комсомолл» (45 тыс. кв. м).