Все в сад

ООО «Мегаполис», аффилированное с холдингом «Евраз», оспаривает в суде решение мэрии Анапы об аннулировании проекта планировки двух больших участков в пригороде города-курорта. Компания планировала продажу земли под строительство дачных домов, но мэрия обнаружила в проектах расхождения с генпланом, который не допускает возведение на этой территории жилья. Если «Мегаполис» выиграет процесс и продолжит проект, выручка от продажи участков может достичь 1 млрд руб., но эксперты считают такой исход маловероятным.

Как стало известно «Ъ-Юг», Анапский городской суд отказал компании «Мегаполис» в признании незаконным постановления мэрии Анапы об аннулировании проекта планировки территории в районе поселка Сукко. Материалы процесса опубликованы в картотеке суда.

Из документов следует, что участок площадью 26 га, ранее принадлежавший агрофирме «Кавказ» и находящийся в собственности «Мегаполиса», относится к землям сельхозназначения. В 2013 году горадминистрация согласовала проект планировки, предусматривающий использование территории для дачной застройки с объектами обслуживания и инженерной инфраструктуры. После этого в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) были внесены изменения, согласно которым участок был отнесен к территориальной зоне с разрешенным возведением садовых и жилых домов. Однако в 2021 году специалисты администрации Анапы провели проверку ранее принятых нормативных актов и выявили противоречие между ПЗЗ и генпланом Анапы.

Согласно генплану, принадлежащий «Мегаполису» участок в Сукко относится к землям садоводства, где строительство жилья не допускается.

Постановление 2013 года о согласовании проекта планировки было отменено, а ПЗЗ скорректированы. В результате Росреестр отказался регистрировать дачные участки, принадлежащие «Мегаполису». Компания обратилась в суд, заявив, что не может реализовать недвижимость и несет убытки.

ООО «Мегаполис» зарегистрировано в Москве в 2009 году, основной вид деятельности — подготовка к продаже собственного недвижимого имущества, выручка в 2021 году — 372 млн руб., чистая прибыль — 219 млн руб. Основной владелец — ООО «Эр-Си-Пи», учрежденное компанией «Инвест АГ», 49% долей которой принадлежат президенту российского холдинга «Евраз» Александру Абрамову (данные kartoteka.ru).

Анапский городской суд, изучив доводы ООО «Мегаполис», в удовлетворении его требований отказал, указав на то, что генплан как основополагающий документ территориального планирования является первичным по отношению к ПЗЗ. ООО «Мегаполис» обжаловало решение в апелляционной инстанции, дата слушания еще не назначена.

Судебный спор между мэрией Анапы и ООО «Мегаполис» по аналогичным основаниям, касающийся участка площадью 33 га, также был рассмотрен Анапским городским судом, который изначально вынес решение в пользу муниципалитета. Краснодарский крайсуд оставил его без изменений, но кассационная инстанция отменила судебный акт, иск ООО «Мегаполис» будет рассмотрен заново.

По оценке участников рынка, из общей площади 59 га на двух участках в пригороде Анапы под застройку могут быть проданы около 42 га земли (за вычетом дорог и инфраструктуры), средняя стоимость одной сотки под дачи — 200-250 тыс. руб. Таким образом, «Мегаполис» рассчитывал выручить от 840 млн руб. до 1 млрд руб.

В администрации Анапы в ответ на запрос «Ъ-Юг» не смогли оперативно прокомментировать ситуацию. Дозвониться руководителю ООО «Мегаполис» Алексею Спринжунасу не удалось, указанный в базах данных телефон оказался недействующим.

Эксперты указывают на то, что в последнее время краевая власть и муниципалитеты последовательно занимаются возвратом в сельскохозяйственный оборот земель под садами и виноградниками.

«Речь не идет об изъятии, но владельцам сельхозугодий дают понять — используйте участки по назначению, строить здесь жилье нельзя», — говорит управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры» Роман Домащенко.

По мнению Ольги Анисимовой, исполнительного директора АО «Центр по работе с проблемными активами», компании «Мегаполис» вряд ли удастся отменить постановление муниципалитета. «Все планы застройки должны соответствовать генплану, при установлении противоречий суды отменяют ранее выданные разрешения. На наш взгляд, такая практика нарушает права застройщиков, в частности, в данном случае проект был заблаговременно согласован, расходы на выполнение проектных работ понесены. Чтобы избежать таких ситуаций, застройщикам следует в самом начале работы инициировать внесение изменений в генплан», — считает юрист.