Медленный разворот

С началом делового сезона квартирный рынок аренды столицы в очередной раз предпринял попытку оттолкнуться от достигнутых в период кризиса ценовых минимумов, но пока удалось достичь только равновесия в некоторых ценовых сегментах. Тем не менее летнее ценовое дно, по свидетельству экспертов, опять осталось позади, и те арендодатели, которые как следует подготовились к наступлению осени, сумели поднять ставки выше, чем в прошлом году.

Доллар как предчувствие

35 974 руб. в месяц. Именно столько в среднем, по данным ЦИАН, стоила осенью 2014 года квартира наиболее часто запрашиваемого московскими арендаторами формата — пресловутая "однушка" в бюджетном сегменте. За год ее цена "похудела" ровно на 4 тыс. руб., но в нынешнем сентябре уже стало заметно движение вверх — пока не слишком значительное. К октябрю средняя цена предложения однокомнатных квартир достигла 32 741 руб.— если так пойдет и дальше, то к февралю, когда спрос после новогодних праздников возобновляется, вполне может быть пройдена отметка в 33 000 руб. в месяц.

Способствовать дальнейшему подорожанию арендных квартир могут сразу несколько факторов. Во-первых, новые налоги на имущество граждан. Да, в нынешнем году платежки в большинстве случаев не выглядят особенно устрашающе, но все понимают, что каждый год цифры в них будут расти, а значит, к следующему налоговому периоду стоит подготовиться заранее.

Другим обстоятельством, которое может оказать давление на арендодателя, заставив его задуматься о повышении ставки, станет курс рубля. Колебания уже начались, и сейчас только полный штиль на уровне, допустим, 65 руб. за доллар на протяжении нескольких месяцев сможет убедить и тех, кто хранит сбережения в валюте, и тех, кто держит их на банковском рублевом вкладе, в том, что все стабильно и нет причин волноваться.

Под прессом новостроек

Однако штиля, памятуя о событиях прошлых лет, ждать не приходится, и поэтому рано или поздно собственники арендных квартир, заключая договоры найма на длительные сроки, захотят подстраховаться и повысят ставку. Не настолько, чтобы отпугнуть потенциального нанимателя, но зато произойдет это, скорее всего, массово. В том, что арендаторы бюджетного сегмента не будут особенно такому повышению сопротивляться, сомнений не возникает, ведь сейчас, например, в нижних ценовых диапазонах (до 40 тыс. руб./мес.), по свидетельству Марии Жуковой, директора компании "МИЭЛЬ-Аренда", спрос больше предложения почти вдвое. Да и эмоциональный фактор на просмотрах квартир ("Ах, нравится! Беру!") еще никто не отменял.

С таким прогнозом соглашается Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. "Если этой зимой не произойдет кардинального ухудшения макроэкономической конъюнктуры, то тенденция последних двух-трех месяцев на медленный рост ставок может продолжиться",— заявляет он. Косвенным свидетельством этого, по его мнению, является сокращение среднего времени нахождения объявления в экспозиции: осенью 2015 года квартира в среднем уходила из базы за 26 дней, осенью 2016 года — уже за 18.

Но, конечно, потенциал роста ставок ограничен их докризисными уровнями, продолжает Алексей Попов. Другими словами, выше головы не прыгнешь: объем предложения постоянно растет, в том числе за счет ввода в эксплуатацию новостроек, часть из которых почти сразу выходит на рынок аренды. Кроме того, косвенную конкуренцию те же новостройки составляют аренде и с другой стороны: желая привлечь покупателей, которых в последнее время не так чтобы очень много, девелоперы предлагают программы рассрочек, а банкиры вместе с ними изобретают специальные ипотечные предложения, так что часть арендаторов принимает решение переквалифицироваться в дольщиков.

Один плюс один — вдвое больше

Иное дело — высокобюджетная аренда. Экспаты к нам так и не вернулись, во всяком случае, в том количестве, в каком они пребывали в Москве до объявления санкций, обеспечивая стабильный спрос на большие квартиры в историческом центре. "В какой-то момент показалось, что спрос существенно растет, некоторые даже сделали поспешный — и не подтвержденный репрезентативной выборкой — вывод о двукратном увеличении активности со стороны экспатов,— замечает Вадим Ламин, управляющий партнер Spencer Estate.— На самом деле это означает примерно следующее: был один клиент-экспат — и вдруг — о чудо! — стало два". По данным эксперта, в реальности активность арендаторов на рынке элитной аренды сейчас снижается, а вместе с ней падают арендные ставки — и оптимизм арендодателей.

Как утверждает Павел Трейвас, управляющий партнер Point Estate, средняя цена предложения элитных квартир в аренду за октябрь сократилась на 5% и составила 355 тыс. руб. в месяц, или $5640, это на 4% меньше, чем в предыдущем месяце. "Снижение вызвано в первую очередь тем, что собственники, чьи квартиры экспонируются на рынке длительное время — от полугода до года, начали идти на уступки и предоставлять скидки",— поясняет эксперт. В итоге таких арендодателей в сегменте набралось за месяц 36%, а снижение арендной ставки на конкретные объекты составило от 5% до 38%.

Но так произошло отнюдь не со всеми собственниками дорогих арендных квартир. "В сентябре и октябре происходило вымывание хороших объектов,— рассказывает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.— Сейчас мы пожинаем плоды этого процесса: востребованных квартир в аренду катастрофически не хватает". Некоторые объекты даже не доходят до рынка и сдаются, что называется, через сарафанное радио. Арендаторы в поисках лучшего жилья конкурируют друг с другом за объекты, иногда даже торгуясь с владельцем не вниз, а вверх. И это еще один фактор, который будет мотивировать собственников ликвидных объектов поднимать ставки.