Методика оценки среднерыночной доходности инвестиций в недвижимость

Методика оценки среднерыночной доходности инвестиций в недвижимость *

Г.М. Стерник профессор кафедры «Управление проектами и программами» Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, кандидат технических наук

Геннадий Моисеевич Стерник, gm_sternik@sterno.ru

Среднерыночная доходность девелоперских операций Idd

При оценке экономической эффективности конкретного девелоперского проекта используется целый набор показателей, в том числе показатель, аналогичный показателю доходности дилерских и рентных операций и называемый «индекс прибыльности (доходности) инвестиций» (Profitability Index, PI). Он представляет собой сумму отношений текущих или дисконтированных притоков (выручки) и оттоков (затрат) по всем годам проекта.

Однако при оценке среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент на стадии инициации проекта формирование этого показателя затруднено. В то время как доходность дилерских и рентных операций в течение всего периода владения объектом и его использования может быть одинаковой во времени до момента продажи и возврата инвестиций и зависит только от динамики рынка, доходность девелопмента - это итоговая доходность за период строительства и использования объекта от начала инвестирования до полной продажи объекта (этот период может быть и менее, и более года). Причем положительный и отрицательный потоки развиваются со сдвигом во времени. Здесь расчет доходности проекта необходимо вести только на всю продолжительность проекта, а затем приводить к годовой.

Такая операция осуществляется с помощью показателя «коэффициент эффективности инвестиций» (Account Rate of Return, ARR). Также этот коэффициент называют коэффициентом прибыльности (доходности) проекта. Его рекомендуется применять для оценки текущей (на каждый год) либо среднегодовой доходности проекта. Здесь расчет доходности проекта ведется на всю его продолжительность, а затем приводится к годовой величине. Вычисление основано на отношении среднегодовой суммы прибыли от реализации проекта за период к среднегодовой сумме инвестиций [1, с. 15]:

ARR = P х 100%, /о

где Рг - среднегодовая величина прибыли от реализации проекта, р.;

I0 - среднегодовая величина первоначальных инвестиций, р.

Среднегодовой коэффициент доходности проекта можно рассчитать как отношение суммарного дохода к суммарным затратам:

Окончание. Начало см.: Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 7.

*

1 X р 1 X Х ^

ARR = - х — = - х -х 100%,

П п П п

П XII П X О, Х Ры

¡=1 /=1

где / - индекс года реализации объекта, / = 1, ..., п;

п - продолжительность проекта, годы;

РГ1 - величина прибыли за /-й год, р.;

| - величина инвестиций за /-й год, р.;

Ра¥1 - среднегодовая цена реализации площадей, р./кв. м;

Бр/- объем реализации, кв. м;

Сс1 - среднегодовая стоимость строительства одного квадратного метра площади, р.; - объем профинансированного строительства, кв. м.

Тогда среднерыночную годовую доходность инвестиций в девелопмент в текущем периоде можно рассчитать по формуле:

/о *, о \

1сМ =

Рау Х

Сс Х Рс

У с с

-1

х 100%.

Величина ¡м показывает среднерыночную валовую доходность строительства недвижимости для продажи и представляет собой среднерыночную оценку вознаграждения деве-лопера в текущем году.

В целом под среднерыночной доходностью понимается средняя по сегменту рынка в текущем периоде доходность от инвестиций в девелопмент для последующих операций продажи и (или) сдачи в аренду, что представляет собой оценку вознаграждения девело-пера. Для выражения оценки доходности в процентах еще в 2009 году было предложено использовать среднерыночные индексы доходности [2].

Информационные трудности определения среднерыночных показателей доходности инвестиций в девелопмент

Несмотря на имеющуюся научную основу, при попытке определить среднерыночные показатели доходности инвестиций в девелопмент на практике до сих пор возникают трудности информационного характера. К таким трудностям чаще всего относят недостаточную унификацию и доступность рыночных данных. Тем не менее при сравнении подходов к решению этих вопросов, применяемых за рубежом, обнаруживаются серьезные различия.

Так, Н. Волович и В. Кляйбер в обзоре [3] рассматривают тему прозрачности рынка для целей оценки недвижимости, и большинство приведенных ими фактов применимы для целей анализа рынка, в частности, для оценки доходности инвестиций в недвижимость. Авторы этой работы отмечают, что процесс унификации данных требует значительных временных ресурсов. При этом часто можно столкнуться с такими явлениями, как конкуренция государственных органов регистрации прав на недвижимость, особенности регулирования внутренних рынков, историко-культурная специфика определенной страны.

К сложившимся информационным условиям и особенностям рынка недвижимости следует отнести несколько групп факторов:

1) особенности отдельных сегментов внутренних рынков недвижимости (жилой, коммерческой, земельных участков и т. д.), специфичность устоявшихся рыночных отноше-

ниях конкретных стран, а также различия в уровнях регулирования внутренних рынков, стадиях производственного (экономического) цикла, качестве предоставляемой информации и т. п. Нивелирование рассмотренных особенностей на рынках недвижимости если и идет, то намного медленнее, чем, к примеру, на финансовых рынках. Даже на Западе не происходит реального объединения законодательного и иных уровней функционирования рынка недвижимости;

2) различия в доступности рыночной информации - экспертной, обзорной, статистической (данные о ценах, зарегистрированные договоры долевого участия и т. д.).

В итоге именно качество, унификация и сопоставимость информации, а также условия ее получения участниками рынка требуют выравнивания и гармонизации в международной практике.

Из стран с развитым рынком недвижимости, как отмечают авторы работы [3], только в Германии существует объединение государственных и муниципальных органов с частными институтами для целей сбора информации и ее предоставления всем субъектам рынка. Таким образом формируется наиболее полная прозрачность рынка недвижимости.

Практика организации экспертных советов, позволяющих иметь всестороннее и профессиональное мнение о ситуации и динамике рынка недвижимости с учетом всех факторов, уже организована в Германии. Такие коллективные органы образуются на уровне муниципалитетов или же сельских административных районов. В их состав включены эксперты из разных сфер (муниципальные и государственные служащие, архитекторы, риелторы, другие специалисты). При этом деятельность экспертных советов является государственной и подтверждена нормами Градостроительного кодекса и решениями судов всех инстанций. Главная задача экспертных советов - обеспечение прозрачности рынка недвижимости путем систематизации информации о ценах и других показателях его функционирования. Немаловажно указать, что, как правило, эксперты работают на общественных началах. В целом различные полные базы данных повышают информированность и делают рынок максимально прозрачным, причем доступ к данным имеют все, а не только специалисты.

В США также решена задача доступности значительного объема данных, однако принципиально другим образом. Союзы риелторов (Board of Realtors) публикуют ежегодные обзоры цен и базы данных о проданных в их регионах объектах недвижимости, прежде всего о земельных участках под жилищное строительство (Multiple listing service, MLS). Ряд крупных риелторских компаний предоставляют на платной основе допуск к своим базам данных (Torto Wheaton - http://www.twr.com от CBRE и другие). Существуют и иные общенациональные базы данных, например Real Capital Analytics (ttp://www.rcanalytics.com). Доступен в Америке и значительный объем информации о территориальном планировании. Такие сведения можно найти на сайтах отдельных штатов и городов (например www.nyc. gov/html/dcp/home.html). Эти базы данных позволяют в совокупности с открытой официальной статистикой строить индексы цен на недвижимость, прежде всего такие индексы, как RUSSEL-NCREIF и NCREIF. Последний, рассчитываемый по всем регионам и типам недвижимости, позволяет увидеть динамику и состояние ставок доходности, аренды и стоимости объектов недвижимости на основе собираемых и обрабатываемых данных с 1978 года. Есть и другие индексы - индекс акций недвижимости - NAHB (Housing Market Index), который выводится по результатам ежемесячного опроса застройщиков-строителей, в том числе по поводу их ожиданий в ближайшие 6 месяцев. Есть индексы продаж новых квартир, доли строительства в ВВП, опросов риелторов, ипотеки, занятости, нового строительства и т. д.

В Великобритании аналогично формируется индекс INVESTMENT PROPERTY DATABASE (IPD). Его рассчитывают с 1987 года по данным 50 фондов недвижимости, пенсионных фондов и страховых компаний. Он учитывает только те объекты недвижимости, которые минимум 2 раза выходили на рынок и были оценены.

И США, и Великобритания успешно практиковали формирование информационных баз частными образованиями, в том числе с участием публичных структур. В других странах работа по обеспечению данными игроков рынка ограничена обзорами солидных консалтинговых фирм, научными работами и общей федеральной экономической статистикой. Однако Н. Волович и В. Кляйбер (см. [3]) указывают на то, что все эти материалы и в Великобритании, и в США, отличаются, во-первых, неполнотой, во-вторых, двойственностью, в частности, под влиянием заинтересованности экспертов в итогах своей деятельности. В Германии также ведется обширная статистика (с 1997 года), обрабатываемая независимыми бюро по обработке данных крупнейших участников (институциональных инвесторов) на рынке недвижимости. Помимо этого, есть возможность доступа к различным аналитическим отчетам. Несмотря на это, только в Германии благодаря консолидированной обработке данных экспертными советами существует, по мнению всех международных специалистов, высокий уровень прозрачности рынка.

В общем и целом опыт Германии в реализации обеспечения оптимального уровня информационной открытости рынка может быть использован в России. Как демонстрирует практика, в настоящее время система данных о рынке недвижимости только начинает развиваться. Есть государственные статистические данные, базы которых ведут такие организации, как, например, Федеральная служба государственной статистики (далее - Росстат) (показатели инвестиций в основной капитал, средняя стоимость строительства одного квадратного метра площади и прочее) и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (показатель количества договоров долевого участия и т. д.). Однако существуют определенные особенности и ограничения в использовании предоставляемой ими информации. Во-первых, несовершенство учета показателей и методических пояснений к системе их расчета. Во-вторых, не все федеральные показатели находятся в единой базе, и для их получения приходится обращаться к многочисленным источникам. В-третьих, если в Российской Федерации в целом ведется учет многих показателей, то уже в регионах возможность получения таких данных зачастую отсутствует. Актуальную информацию о ценах, об уровне арендной ставки и т. п. через государственные службы получить невозможно. За такими сведениями специалистам приходится обращаться к рыночным данным, как правило, это материалы крупных компаний-консультантов. Причем и эта информация не всегда находится в открытом доступе в сети «Интернет».

Таким образом, аналитики и другие участники рынка недвижимости России, во-первых, сталкиваются с трудностями при поиске данных, во-вторых, вынуждены пользоваться не всегда сопоставимой информацией из различных источников. В условиях же современного кризиса на рынке потребность в объединении усилий по консолидации данных выходит на передний план.

После подробного рассмотрения проблем влияния сектора недвижимости на национальные и глобальные рынки, а также проблем информационной открытости рынков уместно вернуться к уже затронутой нами теме - категория доходности инвестиций в недвижимость.

Рассмотрим четыре варианта методики оценки среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в зависимости от источников и состава данных. Здесь индексы доходности (среднерыночной доходности) определяются по следующим формулам.

Вариант 1:

Idd -

'P Л

av _ 1

с.

х 100%,

где Pav - средневзвешенная удельная цена продажи одного квадратного метра объекта по рыночным данным, р./кв. м;

Сс - средняя стоимость строительства одного квадратного метра объекта по данным Росстата или Союза инженеров-сметчиков, р./кв. м.

Вариант 1а:

Idd -

'P Л

av _ 1

с,

х 100%,

где Ра¥ - средневзвешенная удельная цена продажи одного квадратного метра объекта по рыночным данным, р./кв. м;

Сс - средневзвешенная стоимость строительства одного квадратного метра объекта по данным проектных деклараций, р./кв. м.

Вариант 2:

Idd -

' Pav X Saa X Q, '

I h

х 100%,

где Ос - количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ), шт.; Баа - средняя площадь квартиры в новостройках, кв. м; ^¡ь - данные Росстата об объеме инвестиций в жилища, р.

Вариант 3:

Idd -

Pav X Sp

I h

х 100%,

где Эр - объем поглощения площадей, кв. м.

Исходные данные для всех вариантов были сведены в таблицу 3.

Источником информации о средневзвешенной удельной цене продажи объекта послужили материалы консалтинговой компании 1. В целом ресурсами таких данных могут быть и другие организации, например информация, предоставляемая Росстатом, однако в силу особенностей принятой им методики сбора и обработки данных, которая аналогична методике оценки инфляции на товарных рынках, некоторые специалисты рынка им не доверяют. Более того, в сети «Интернет» можно найти ежегодные публикации различных специализирующихся фирм-консультантов, и получить их, как правило, не составляет большого труда.

Показатель средней стоимости строительства использовался в формулах вариантов 1 и 1а.

Данные ООО Sternik's Consulting.

Для варианта 1 данные с годовым шагом были получены на сайте Росстата [1], а также из ежемесячных публикаций Союза инженеров-сметчиков (СИС) совместно с Ассоциацией Строителей России (АСР) [4]. Однако стоит отметить, что данные СИС за последние годы были предоставлены только за январь - март 2012 и октябрь 2013 года. В связи с этим данные этого источника за 2010 и 2011 годы не были занесены в таблицу (и дальнейший расчет с этими данными не был проведен), вычисление средней стоимости строительства за 2012 год было основано на предоставленной информации за три указанных месяца, а стоимость строительства за 2013 год показана лишь октябрем этого года. Несмотря на это, такие ограничения можно принять ввиду того, что, как правило, средняя стоимость строительства резко в течение года не меняется.

Для варианта 1а средняя стоимость строительства рассчитывалась на основе данных проектных деклараций. Как правило, декларация размещается на сайте застройщика или объекта перед началом продаж. В расчете использовались 21, 23, 26 и 24 проектные декларации за 2010, 2011, 2012 и 2013 годы соответственно. Из каждой декларации извлекались такие показатели, как планируемая стоимость строительства объекта и общая площадь квартир объекта. Средневзвешенная стоимость строительства для каждого года определялась по следующей формуле (в рублях за один квадратный метр площади):

I CPi

С, =

i=i

С n

I Sa

i=i

где / - индекс года расчета; Ср1 - планируемая стоимост

- общая площадь квартир объекта, кв. м.

Ср/ - планируемая стоимость строительства (создания) объекта, р.;

Данные о количестве зарегистрированных договоров долевого участия были получены по материалам обзоров (см. [5]) на основе информации Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в ежемесячной статистике.

Средняя площадь квартиры в новостройках рассчитывалась по базам рынка первичной недвижимости города Москвы за 2010, 2011, 2012 и 2013 годы (базы были предоставлены консалтинговой компанией 2). Показатель объема инвестиций в жилища получен непосредственно на сайте Росстата [1] (в настоящее время доступны данные за 15-летний период - с 1999 по 2013 год).

Источник данных об объеме поглощения площадей - материалы компании-консультанта 3, которая рассчитывает показатель на основе результатов обработки рыночных данных.

Вариант 1

Методика основана на допущении о том, что объем продаж и объем строительства в текущем году одинаковы.

В настоящее время учет средней стоимости строительства одного квадратного метра жилой площади в Российской Федерации в целом и в регионах ведут две организации -Федеральная служба государственной статистики (Росстат) и Союз инженеров-сметчиков (СИС) совместно с Ассоциацией Строителей России (АСР).

2 Данные предоставлены ООО Sternik's Consulting.

3 Там же.

Таблица 3

Исходные данные для расчета доходности девелоперских операций в жилую

недвижимость города Москвы

Показатель Год

2010 2011 2012 2013

Средневзвешенная удельная цена продажи объекта, тыс. р./кв. м 168,5 185,5 230,3*, 205,5** 215,5

Средняя стоимость строительства одного квадратного метра площади, тыс. р. СИС н/д н/д 66,3 71,4

Рос. 38,7 57,3 45,3 41,9

ПД 109,0 94,3 120,5* 112,0

Количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ), шт. 1 175 4 555 12 107 19 775

Средняя площадь квартиры в новостройках, кв. м 90 85,0 75,0** 78,0

Данные Росстата об объеме инвестиций в жилища, млн р. 58 617,9 56 688,8 78 875,8 98 418,80

Объем поглощения площадей, кв. м 346 153 532 400 764 400* 1 217 000

Примечания:

для удобства некоторые данные занесены в таблицу в тысячах и миллионах рублей, однако для всех показателей в денежных единицах, а также в денежных единицах на кв. м, в расчетах использовалась размерность «рубль»; Рос. - данные Росстата; ПД - данные проектных деклараций; * Старая Москва; ** Большая Москва.

Данные о средней стоимости строительства, предоставляемые указанными организациями, отличаются. Так, данные СИС едва ли не в 1,5 раза превышают данные Росстата. Расхождение в значениях может быть вызвано разными причинами.

Во-первых, Росстат приводит стоимость строительства одного квадратного метра по общей площади жилых домов, а СИС рассчитывает этот показатель по общей площади квартир жилых зданий.

Во-вторых, в структуру показателя включается разный набор затрат. СИС публикует данные о полной себестоимости строительства, что представляет собой стоимость строительно-монтажных работ (СМР) и управленческие (накладные) расходы девелопера. Можно предположить, что расчет Росстата опускает какие-либо из подпунктов указанных элементов. Кроме того, СИС включает в расчет отделку квартир.

Тем не менее СМР и накладные расходы составляют лишь часть полных (инвестиционных) затрат на девелопмент. К полным затратам на девелопмент также относят предын-вестиционные затраты, затраты на землю, стоимость привлеченных средств, затраты на реализацию площадей и стоимость информационно-консультационных услуг [6]. Отсюда следует, что средняя стоимость строительства одного квадратного метра жилой площади как по расчету Росстата, так и по расчету СИС не представляет собой полный перечень затрат, который несет застройщик при строительстве жилого здания, а скорее является себестоимостью строительства одного квадратного метра жилья.

П.В. Горячкин [7] обращает внимание на то, что применяемые сегодня сметные нормативы являются производными устаревших СНиПов и консервируют в стоимости проектов их отсталость и несовершенство. По сути, они не отражают достигнутый технологический и организационный уровни строительства, не соответствуют современным требованиям к качеству конечной продукции, не учитывают применяемые эффективные строительные материалы, существующий уровень квалификации рабочих, используемые строительные машины, механизмы, оборудование и инструмент при производстве строительных, монтажных и ремонтно-строительных работ. Отсюда вытекает, что затраты в конкретном проекте окончательно подсчитываются лишь после его завершения, на основе данных бухгалтерского учета.

Вариант 1а

Здесь индекс доходности (среднерыночная доходность) определяется аналогично предыдущему варианту, но средняя стоимость строительства одного квадратного метра жилой площади рассчитывается на основе данных проектных деклараций.

Основное преимущество методики - получение исчерпывающей информации о конкретном объекте недвижимости с возможностью определения его потребительского класса и местоположения, отсюда - возможность разбивки выборки по этим параметрам, а также предполагаемый учет разработчиками деклараций всех составляющих затрат.

Основной недостаток методики - высокая трудоемкость составления базы проектных деклараций (для обеспечения репрезентативности выборки необходимы большие временные затраты на сбор удовлетворительного количества данных). Более того, уже через 3-5 лет после ввода объекта в эксплуатацию декларация может быть удалена с сайта застройщика (объекта), поэтому затруднительно найти проектные декларации раньше 2009 года.

Кроме всего прочего, особенность этого варианта - выборочное обследование в отношении знаменателя формулы. Так, если бы был применен сплошной анализ, то были бы собраны и обработаны все проектные декларации, которые размещают застройщики на своих сайтах, за каждый рассматриваемый год. Однако это не представляется реализуемым в силу низкой информационной доступности рынка и высокой трудоемкости такой операции. Стоит отметить, что если это было бы осуществлено, тогда для знаменателя формулы целесообразнее было бы суммировать данные о планируемой стоимости строительства (а не рассчитывать среднюю стоимость строительства одного квадратного метра жилой площади) и числитель в этом случае аналогично должен был бы рассчитываться с учетом объема реализации, как это будет скорректировано для последующих двух вариантов.

Вариант2

В этой методике в числитель добавляются новые переменные - показатель «количество зарегистрированных ДДУ» и средняя площадь квартир вставляются в формулу вместо среднезвешенной удельной цены продажи объекта, а «объем инвестиций в жилища» заменяет среднюю стоимость строительства.

Этот вариант имеет некоторые ограничения и недостатки.

Во-первых, динамика количества зарегистрированных ДДУ не вполне корректна (см. [8]). Так, по сообщению Москомстройинвеста (см. [9]), список добросовестных застройщиков, составленный на основе отчетности за IV квартал 2013 года, включает 139 строительных компаний столицы. При этом за III квартал 2013 года отчетность предоставила 131 компания, привлекающая денежные средства граждан к долевому строительству, а в 2011

году отчитались всего 20 застройщиков. Выходит, что данные по подписываемым ДДУ, с учетом отражения действительности, можно принимать во внимание и сравнивать только начиная с 2013 года.

Во-вторых, значения показателя Росстата об объеме инвестиций в жилища не взаимосвязаны со значениями показателей о средней фактической стоимости строительства одного квадратного метра жилой площади. Согласно Методическим положениям Росстата [10] в этот показатель не включаются затраты на приобретение в собственность земельных участков, расходы на выполненные строительные работы (проектно-изыскательские работы, работы по отводу земельных участков под строительство и т. п.). Можно предположить, что данные Росстата об объеме инвестиций в жилища также не являются полными совокупными затратами на новое строительство.

Вариант3

Здесь одно изменение относительно предыдущего варианта: вместо произведения количества зарегистрированных ДДУ на среднюю площадь квартиры подставляется суммарный объем продаж (поглощения) в квадратных метрах.

В качестве источника данных об объеме затрат, как и в варианте 2 методики, выступает показатель Росстата «инвестиции в жилища».

Недостатки методики 3 (так же как методик 1 и 2) в том, что без дополнительного сбора данных и расчетов она не позволяет провести декомпозицию выборки объектов по зонам местоположения и потребительским классам. Кроме того, по отношению к знаменателю формулы применимы те же ограничения и недостатки, что и в предыдущем варианте.

Несмотря на это, есть безусловные преимущества этой методики. Так, показатель объема поглощения площадей учитывает полный объем удовлетворенного спроса (за период) [2] и является более достоверным по сравнению с количеством зарегистрированных ДДУ.

Итак, при условии наличия и использования аналитиком качественных баз данных об объемах поглощения и рыночных ценах на объекты недвижимости вариант 3 является одним из наиболее достоверных и менее трудоемких методов определения среднерыночной доходности девелопмента.

Примеры расчета по всем четырем вариантам методики для рынка строительства и продажи жилой недвижимости города Москвы за 2010-2013 годы приведены в таблице 4.

Особенности расчетов по каждому варианту методики следующие:

• вариант 1 - полученные индексы доходности сильно завышены и не демонстрируют реальную среднерыночную доходность девелопмента. Это, возможно, вызвано неполной структурой затрат, включенных в расчет средней стоимости строительства;

• вариант 1а позволяет провести детализацию данных, но сбор актуальных баз проектных деклараций отличается высокой трудоемкостью, и недостаток данных может существенно снизить точность вычислений;

• вариант 2 - до последнего времени в Москве (а в регионах и сегодня) количество зарегистрированных ДДУ не отражает полного объема совершенных на рынке сделок;

• вариант 3 - актуальные и достоверные данные об объемах поглощения делают результаты расчетов более убедительными.

Варианты методики 1 и 1а не учитывают различия в объеме реализованных за период площадей и объеме профинансированного строительства, что снижает их достоверность. Это не относится к вариантам 2 и 3, поэтому они более предпочтительны.

Необходимо отметить, что динамика полученных индексов доходности вариантов 2 и 3 вполне логична. В 2010 году, сразу после кризиса, девелоперы начали достраивать замороженные объекты, при этом большинство квартир в них было продано до кризиса, в свя-

зи с этим отрицательная доходность объяснима. В 2011 году начали выходить на рынок новые объекты, и доходность инвестиций возросла.

Таблица 4

Сопоставление результатов расчетов по вариантам методики '

Вариант Показатель Год Оценка достоверности Возможность дифференцирования по

2010 2011 2012 2013

классам округам

1 Числ., тыс. р./кв. м СИС 168,5 185,5 230,3 215,5 нет Рос. - нет, СИС - да

Рос. 168,5 185,5 205,5 215,5

Знам., тыс. р./кв. м СИС н/д н/д 66,3 71,4

Рос. 38,7 57,3 45,3 41,9

% СИС н/д н/д 247,2 201,9

Рос. 335,2 223,8 354,0 414,0

1а Числ., тыс. р./кв. м 168,5 185,5 230,3* 215,5 да

Знам., тыс. р./кв. м 109,0 94,3 120,5 112,0

% 54,5 96,8 91,1 92,4

2 Числ., млн р. 14 849,1 63 371,4 186 599,1 319 613,4 да нет

Знам., млн р. 58 617,9 56 688,8 78 875,8 98 418,8

% -69,6 26,7 136,6 237,7

3 Числ., млн р. 58 326,8 98 760,2 176 041,3 262 263,5

Знам., млн р. 58 617,9 56 688,8 63 100,6 98 418,8

^ % -0,5 74,2 179,0 166,5

Примечания:

Числ. - значение числителя в формуле индекса доходности каждого варианта методики; Знам. - значение знаменателя в формуле индекса доходности каждого варианта методики; / - значение индекса доходности в формуле каждого варианта методики;

СИС - вариант с данными Союза инженеров-сметчиков совместно с Ассоциацией Строителей России;

Рос. - вариант с данными Федеральной службы государственной статистики (Росстат).

Общими для всех методик и наиболее существенными недостатками и ограничениями являются:

• использование различных (не всегда сопоставимых) источников данных - рыночных и данных государственных служб;

• проблемы детализации данных по различным критериям: потребительскому классу, округам города Москвы (за исключением варианта 1а и, при значительных усилиях, вариантов 2 и 3);

4 Данные СИС за последние годы в сети «Интернет» были представлены только за январь - март 2012 и октябрь 2013 года. В связи с этим для варианта методики 1 (данные СИС) принимаем числитель за 2012 год для границ Старой Москвы. Для варианта 3 за 2012 год объем поглощения был также представлен в рамках Старой Москвы, поэтому средневзвешенная удельная цена за этот год аналогично была взята для Старой Москвы, а объем инвестиций для сопоставления был уменьшен на 20 процентов.

• несопоставимость данных в связи с появлением Большой Москвы (с присоединением Новой Москвы в 2012 году должны были произойти изменения в расчетах средневзвешенной удельной цены, средней стоимости строительства одного квадратного метра жилой площади, объема инвестиций в жилища, количества зарегистрированных договоров долевого участия и т. д. Однако такой переход не мог быть осуществлен резко. В связи с этим к результатам за 2012 год следует относиться осторожно). На основании сравнительного анализа вариантов методики оценки среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости можно сделать вывод о том, что пока существуют информационные проблемы, снижающие достоверность расчетов. Вариант 3 методики оценки среднерыночной доходности с использованием данных Рос-стата об объеме инвестиций, рыночных данных о ценах и объемах поглощения в настоящее время является наиболее объективным (см. рис. 5).

э 230

т

210

га

% 190

170

150

/

/ ^ ' / / /

/ * /

У ш' г У

2012 2013 - поглощение

т

I- 1100 §

1300 э

900

700

ф

I

ф

ЕГ о с;

- 500

300

а) изменение средней удельной цены и объема поглощения по годам

^ 300 с;

5 250 ^

£ 200 т

I

3 150

т

>

-О

т

100

50

О

/ / /

/ р /

/ / ' / г* г

с*— У -с--

2010 —о— выручка

2011 2012 -инвестиции

180 г^ 160 140 120 100 80 60 Ь 40 20 0 -20

2013

:—ДОХОДНОСТЬ

б) выручка, инвестиции и доходность инвестиций по годам

Рис. 5. Исходные данные и результаты расчета индекса доходности инвестиций в девелопмент по варианту 3 методики

Таким образом, из исследованных авторами настоящей статьи источников данных о рынке недвижимости города Москвы были выбраны наиболее достоверные ресурсы и определен наиболее отвечающий экономическим реалиям вариант методики оценки среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент.

Специалисты могут использовать приведенные разработки для определения среднерыночной доходности отдельного сегмента рынка на предпроектной стадии, когда о перспективном объекте строительства еще нет исчерпывающей информации.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ

1. Федеральная служба государственной статистики (Росстат) [Электронный ресурс]. URL: http://www.gks.ru (дата обращения: 9 февраля 2015 года).

2. Стерник Г. М., Стерник С. Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. М. : ЗАО «Издательство «Экономика», 2009.

3. Волович Н. и Кляйбер В. О необходимости активного участия самих оценщиков в формировании более прозрачного рынка недвижимости // Оценочная деятельность. 2009. № 1.

4. Ассоциация Строителей России (АСР) [Электронный ресурс]. URL: http:// www.asr.ru (дата обращения: 9 февраля 2015 года).

5. Информационный портал о недвижимости [Электронный ресурс]. URL: http://www. realestate.ru (дата обращения: 9 февраля 2015 года).

6. Стерник Г. М., Стерник С. Г., Преминина М. В. Стандартизация структуры затрат на девелопмент в отраслевом экономическом анализе рынка строительства и недвижимости // Механизация строительства и ЖКХ. 2010. № 9.

7. Горячкин П. В. Себестоимость строительства и факторы, влияющие на ее формирование / Конференция Всероссийского Санкт-Петербургского конгресса, 2012. URL:. www. realtymarket.ru (дата обращения: 9 февраля 2015 года).

8. Стерник Г. М. Рынок жилья городов России в 2014 году: Колебательная стабилизация [Электронный ресурс]. URL: http://www.realtymarket.ru (дата обращения: 9 февраля 2015 года).

9. Информационно-аналитический портал [Электронный ресурс]. URL: http: //www. restko.ru (дата обращения: 9 февраля 2015 года).

10. Методологические положения по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал. М. : Федеральная служба государственной статистики, 2012 [Электронный ресурс]. URL: http://www.gks.ru (дата обращения: 9 февраля 2015 года).

11. Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.

12. Torto Wheaton. URL: http://www.twr.com

13. Real Capital Analytics. URL: ttp://www.rcanalytics.com

14. URL: www.nyc.gov/html/dcp/home.html