Апартаменты расширяют целевую группу

Несмотря на то, что рынок апартаментов является относительно новым для Санкт-Петербурга, он успел пройти этапы от полного недоверия до устойчивого спроса. Эксперты отмечают, что сегодня среди покупателей заметно выросла доля инвесторов.

В будущем среди покупателей станет еще больше инвесторов, так как популярность доходной недвижимости растет, а на рынке появляется все больше инструментов для ее приобретения

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Как отмечает Кирилл Агапов, совладелец и управляющий партнер группы компаний Umbrella Hospitality, на этапе появления сервисные апартаменты были востребованы двумя категориями потенциальных покупателей — инвесторами, находящимися в поисках пассивного дохода, и покупателями, ограниченными в бюджете для покупки полноценной квартиры в жилом фонде. Со временем, с ростом географической представленности и повышением уровня самих апартаментов, произошло значительное расширение потенциальной аудитории.

«Покупатель апартаментов меняется: сейчас на рынке становится все больше инвесторов, которые целенаправленно вкладываются в доходную недвижимость. В Valo, например, с 2017 года доля инвестиционных покупок выросла с 71 до 95%»,— поясняет Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей Valo.

По мнению экспертов, также стабильно растет доля профессиональных инвесторов в апартаменты, которые покупают сразу несколько номеров, а также диверсифицируют свои возможности, приобретая много лотов в разных проектах. «Кроме того, теперь покупатели выбирают не застройщика, как это было, например, три года назад, а управляющую компанию, от которой зависит реальная эффективность вложений»,— замечает Петр Войчинский, генеральный директор агентства «МК-Элит».

Современный тип

Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге, выделяет несколько типов актуальных покупателей апартаментов: небольшие инвесторы, инвесторы, региональные покупатели и покупатели премиальной недвижимости.

Для небольших частных инвесторов апартаменты являются хорошей альтернативой вложения средств. Повышенным спросом преимущественно пользуются сервисные апартаменты с минимальной ценой: вымывание таких лотов с рынка происходит еще на старте продаж. Однако, если год назад минимальный порог входа был на уровне 1,8 млн рублей, то сейчас бюджет покупки городского сервисного апартамента начинается от 2,2 млн рублей. Также ряд девелоперов дает возможность инвестирования в метры, что снижает порог входа до 500 тыс. рублей.

Для следующего типа инвесторов апартаменты становятся полноценной альтернативой другим способам инвестирования, особенно вкладам, у которых снижается доходность на фоне снижения ключевой ставки ЦБ. При этом, в отличие от квартир, апартаменты более интересны инвесторам за счет наличия у проектов гарантированных программ доходности, а также профессионального оператора (УК) для управления (один из трендов — выход на рынок апарт-отелей международных отельеров и управляющих компаний).

Региональные покупатели — еще один ключевой тип покупателей. В отличие от рынка Москвы, где большая часть апартаментов представлена проектами формата «квазижилье», в Петербурге превалирующая доля рынка — это инвестиционная недвижимость, которая используется для получения дохода посредством сдачи в долго- и среднесрочную аренду либо вовсе работает как гостиничный продукт. Уникальность рынка и наличие таких продуктов привлекают внимание покупателей из Москвы и регионов.

«Что касается покупателей премиальной недвижимости, то в третьем квартале 2020 года мы увидели рост их интереса к несервисным апартаментам: в этом случае они рассчитывают на надежное вложение средств, нежели на доход. Как правило, комплексы апартаментов бизнес- и элит-класса расположены в локациях, где стоимость квадратного метра при любых условиях будет расти. С другой стороны, снижение ставки ЦБ и более привлекательные ипотечные ставки сделали апартаменты интересными покупателям, желающим улучшить условия проживания (статус проекта)»,— заключает Андрей Косарев.

По мнению Марины Сторожевой, типовым покупателем для всего рынка классических апарт-отелей сегодня является владелец бизнеса со стабильным доходом, руководитель среднего звена или топ-менеджер от 31 до 50 лет. В собственности у него есть как минимум один объект жилой недвижимости. Сдача недвижимости в аренду — не основная деятельность, профессиональные интересы лежат в другой плоскости. По этой причине он и выбирает апартаменты, которые предлагают готовые программы доходности, а УК профессионально ведет гостиничный бизнес и обеспечивает доход. «В Valo, например, в 2020 году чаще всего апартаменты покупали замужние женщины, а самая распространенная возрастная группа — 41–50 лет. Что касается занятости, то 28% клиентов — это руководители среднего звена, 26% — руководители или владельцы бизнеса. Интересно при этом, что по сравнению с 2019 годом изменился региональный спрос: если в 2019 году в нашем проекте был 31% региональных покупателей, то сейчас их уже 50%»,— добавляет эксперт.

Ольга Смирнова, операционный директор PLG, выделяет четыре типа инвесторов в апартаменты. Первые рассчитывают получить прибыль на росте цены квадратного метра, они продают ликвидный лот до ввода в эксплуатацию. Вторым интересно заняться отельным бизнесом и самостоятельно сдавать номер. Третьи хотят получать пассивный доход, сдавая номер через управляющую компанию. Но чаще всего на этапе покупки человек еще не определился окончательно, как поступит с апартаментами в будущем. Он приобретает ликвидный товар, чтобы чуть позже решить, каким образом будет им распоряжаться.

Перспектива трансформации

Марина Сторожева предполагает, что в будущем среди покупателей станет еще больше инвесторов, так как популярность доходной недвижимости растет, а на рынке появляется все больше инструментов для ее приобретения. Девелоперы предлагают рассрочки, а банки — выгодные программы ипотечного кредитования.

По мнению Андрея Косарева, по мере того, как деньги будут дальше дешеветь с точки зрения доходности, недвижимость и апартаменты будут становиться все интереснее. Росту популярности апартаментов будут способствовать сравнительно небольшой порог входа, а также профессиональное управление апарт-отеля, которое позволяет уверенно получать доход в полностью пассивном режиме. Соответственно, аудитория инвесторов будет и дальше пополняться частными лицами, обладающими свободной суммой от 2–3 млн рублей для инвестиции с горизонтом в несколько лет.

«При этом мы не ожидаем активного прихода в этот сегмент более крупных и тем более институциональных инвесторов, даже после восстановления туристического рынка, в силу того, что для них доходность тех же офисов или складов будет выглядеть более предпочтительно, а гостиницы будут интереснее в плане владения целым объектом, а не частью»,— добавляет эксперт.

«По нашей оценке, покупать апартаменты в будущем станут преимущественно как инвестиционную недвижимость. При этом перестанут сравнивать меблировку и расположение — покупателей будет интересовать только опыт управляющей компании. Да и само понятие покупки апартаментов, скорее всего, уйдет в прошлое. Продавать будут долю в отеле»,— заключает Петр Войчинский.