Переменный спрос

В отличие от московского рынка жилья, сбавившего взятые в сентябре темпы, рынок коттеджных поселков и земли в октябре сохранил запал. Пока объем сделок держится на прежнем уровне, признаются риэлторы, но покупатели уже нацелены на межсезонные скидки.

Не сбавляя скорость

Октябрь не разочаровал игроков рынка загородной недвижимости. Большинство риэлторов и девелоперов отметили, что продажи в прошедшем месяце были сопоставимы с показателями сентября. Некоторые рапортовали даже об увеличении активности клиентов. Так, по словам гендиректора "Красивой Земли" Ильи Сапунова, в октябре у компании было примерно на 20% больше сделок, чем в сентябре. "Спрос наблюдался не только на розничные участки, но и на крупные наделы, а также участки промышленного назначения",— отмечает он.

Многие игроки рынка соглашаются с тем, что предпочтения покупателей постепенно меняются. "Инвестиционных сделок с землей становится меньше. Это видно в том числе и по тому, как совершаются сделки. Они становятся более длинными: люди приезжают на просмотр зачастую от трех до пяти раз и тщательно выбирают участок в самом поселке",— делится наблюдениями коммерческий директор UNIPARX Service Александр Коваленко. По его словам, обращения покупателей становятся более целевыми: "Количество сделок в октябре оказалось сопоставимым с показателями сентября, при этом число звонков в октябре было в два раза меньше, чем в сентябре, а число показов — примерно на 15%". Директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков отмечает среди особенностей октября появление желающих приобрести загородную недвижимость стоимостью свыше $5-7 млн. По его мнению, количество таких клиентов будет расти.

Также в октябре набирала силу и обнаружившаяся еще в начале осени тенденция сокращения числа поселков без подряда. "Из 180 выставленных на продажу поселков на участки без подряда сейчас приходится 58%, еще 42% поселков предлагают смешанную концепцию. Еще весной это соотношение, по нашим оценкам, составляло 78% и 22%",— приводит статистику директор по маркетингу УК "Абсолют Менеджмент" Анна Шишкина. По ее прогнозам, к концу года эта тенденция станет еще более очевидной, поскольку покупатели проявляют все больший интерес к участкам с домом, но поселки без подряда еще пару лет будут прочно занимать долю рынка в 40% и более.

Это мнение разделяет советник президента финансово-строительной корпорации "Лидер" Григорий Алтухов: "Несмотря на выход на рынок ближнего Подмосковья значительного числа поселков без подряда на строительство, в частности за счет отказа от строительства ранее заявленных вторых очередей в таких поселках, как "Ново-Луговая", "Шоколадный", желающих инвестировать "просто в землю" недостаточно". "Октябрь показал, что спрос сдвинулся в сторону готовых проектов",— соглашается директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group Игорь Заугольников.

Активность покупателей позволила девелоперам и продавцам земли вносить корректировки в свои прайс-листы. "Мы по своим поселкам проводим ежемесячную коррекцию цен в 3-5% в сторону увеличения",— рассказывает Анна Шишкина. По ее словам, так же поступают и другие девелоперы, но только по тем проектам, где шли активные продажи. "В поселках, где продажи стоят или идут очень вяло, а таких на рынке не меньше 40%, цены по-прежнему ползут вниз. С начала осени дисконт по таким поселкам составил 10%",— отмечает госпожа Шишкина. По словам Александра Коваленко, компания UNIPARX Service подняла цены в двух своих поселках — "Заповедные поляны" (105 км от МКАД по Симферопольскому направлению; с 15 тыс. до 17 тыс. рублей за сотку) и "Красивая Земля" (110 км от МКАД по Симферопольскому направлению; с 20 тыс. до 22 тыс. рублей за сотку). "В этом году на загородном рынке пока незаметен фактор сезонности. Если в 2009 году в октябре подавляющее большинство компаний уже практически свернуло рекламную активность, то сейчас этого не происходит",— добавляет он. По мнению Дмитрия Цветкова, своеобразной стимуляцией покупательской активности стал рост стоимости недвижимости. "Люди стали понимать, что дешеветь она больше не будет, и сделки начинают заключаться после того, как первоначально выбранный объект уже "ушел"",— отмечает он.

По данным портала Zemer.ru, на первичном рынке земли (новые дачные участки, участки без подряда) средняя цена на сотку в Московской области в октябре выросла на 0,39%, до 265 812 рублей, на вторичном рынке (земля в деревнях, дачных товариществах) — на 0,58%, до 209 776 рублей. Для сравнения: год назад на "первичке" сотка стоила около 261 063 рублей (+1,81%), на "вторичке" — 215 746 рублей (-2,76%). По данным "Красивой Земли", на данный момент примерная стоимость участков в пределах 30 км от МКАД составляет 150-420 тыс. рублей за сотку, 30-70 км от МКАД — 45-180 тыс. рублей за сотку, за пределами 70 км — 35-80 тыс. рублей. При этом наиболее активно сделки проходят на территории так называемого среднего Подмосковья — районов в 40-80 км от МКАД: на этот сегмент приходится около 40% покупательского спроса.

В ожидании распродаж

В октябре часть покупателей загородной недвижимости заняли выжидательную позицию, делятся наблюдениями риэлторы. "В сегменте розничных участков складывается ощущение, что многие, кто собирается купить землю, специально ждут осени-зимы, так как надеются на уступчивость продавца в межсезонье и появление осенне-зимних скидок",— говорит Илья Сапунов из "Красивой Земли". С ним соглашается руководитель компании "ЗемАктив" Юлия Севериненко. По ее словам, многие смотрят объекты повторно, но откладывают покупку на потом. "В первую очередь это касается покупателей загородной недвижимости без подряда, так как в любом случае строительство своих домов они начнут не раньше весны 2011 года",— отмечает эксперт.

Впрочем, риэлторы и девелоперы настаивают, что таких массовых распродаж, какие были в прошлом году, ожидать сейчас не стоит. "На рынке уже нет острых кризисных явлений. Вероятно, скидки будут меньше, чем в предновогодний период прошлых лет, и не у всех девелоперов загородной недвижимости",— полагает Юлия Севериненко. Ей вторит Игорь Заугольников из Rodex Group: "Все возможные снижения цен произошли до начала 2010 года. Оставшиеся же на рынке компании-застройщики, которые не меняли концепцию проектов, чтобы сохранить их и не останавливать строительство, не пойдут на демпинг".

Илья Сапунов не столь категоричен. По его мнению, по ряду поселков можно ожидать появления незначительных дисконтных программ, которые продлятся до февраля-марта 2011 года. Это будут проекты, реализация которых подходит к концу и девелоперы стараются распродать остатки. Юлия Севериненко уверена, что отложенный спрос будет реализован в ноябре-декабре, когда покупателю станет ясно, что ждать больше нечего — нужно покупать. "Весь октябрьский потенциал раскрутится и проявит себя в полной мере не ранее середины ноября",— отмечает Дмитрий Цветков из Penny Lane Realty.

В целом ситуация на рынке загородной недвижимости стабилизировалась и вне зависимости от скидок цены к концу года подрастут, уверены игроки рынка. Но прирост будет незначительный — по оценкам, коммерческого директора 11 Invest Самира Джафарова, он не превысит 5%. "С началом зимнего сезона покупателям следует готовиться к постепенному повышению цен на наиболее популярных загородных направлениях — Новорижском, Киевском, Дмитровском",— добавляет Григорий Алтухов из ФСК "Лидер".

Не ожидая сильного скачка цен, риэлторы надеются, что в предновогодние месяцы число сделок на рынке существенно увеличится. Известно: за ноябрь и первую часть декабря делается около 25% всех годовых продаж на загородном рынке.