Земля пойдет в кино

Киностудия имени Горького выставит на продажу земельные участки в Москве и Санкт-Петербурге, а также заброшенный пионерлагерь «Буревестник», в целом стоимостью около 4 млрд руб. За счет будущих доходов она рассчитывает провести реконструкцию и вдвое увеличить производственные мощности. Однако на фоне законодательных изменений для застройщиков более привлекательной может оказаться не продажа, а партнерская схема развития территорий.

Киностудия имени Горького выставит на торги непрофильные активы, рассказал “Ъ” ее представитель. Компания планирует продать три имущественных комплекса на севере и северо-востоке Москвы — территории бывшей Центральной студии научно-популярных и учебных фильмов (39,5 тыс. кв. м) и двух бывших автобаз Минкульта (8,6 тыс. кв. м и 13,2 тыс. кв. м). Также на продажу будут выставлены территории бывшей киностудии «Леннаучфильм» в Санкт-Петербурге (19,5 тыс. кв. м) и пионерского лагеря «Буревестник» в Серпуховском районе Московской области (65 тыс. кв. м).

Кроме того, киностудия планирует продать 32% ОАО «Телебазис», которое сдает в аренду около 5,7 тыс. кв. м коммерческой недвижимости в районе станции метро «ВДНХ» — съемочные студии и павильоны, офисные, складские и технические помещения. 68% «Телебазиса» владеет холдинг «Газпром-медиа». Его же структуры, согласно сайту «Телебазиса», выступают арендаторами помещений.

Торги по продаже «Телебазиса» состоятся 15 июля 2019 года, по остальным объектам — до конца года, их проведением занимается АО «Российский аукционный дом». Ранее продать непрофильные активы не удавалось из-за стагнации на рынке коммерческой недвижимости, говорит представитель киностудии.

Сейчас также прорабатываются «альтернативные варианты реализации проекта в виде инвестиционных договоров с крупными девелоперами». От продажи непрофильных активов киностудия рассчитывает с учетом возможного дисконта получить около 4 млрд руб. Их планируется потратить на реконструкцию и создание на базе студии «многопрофильного кинематографического центра».

Законодательные изменения могут сделать активы киностудии более востребованными, не исключают консультанты.

Изменения в законе «Об участии в долевом строительстве» привели к тому, что земельные участки, где собственник готов рассматривать партнерскую схему, выглядят более привлекательно, говорит директор отдела инвестиций и рынков капитала CBRE Игорь Пущен. Активы могут быть интересны девелоперам при условии, что киностудия рассматривает совместное развитие проектов при минимальной стоимости вхождения с последующим участием в выручке от реализации жилья, отмечает он. Исходя из площади, предлагаемые активы (без пакета в «Телебазисе») могут быть оценены в 2,6–3,2 млрд руб. без учета особенностей регулирования застройки и обременений, считает Игорь Пущен.

Площадки киностудии могут быть использованы для строительства как жилой, так и коммерческой недвижимости, полагает директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Игорь Роганович. Часть из них расположены в спальном районе Москвы в непосредственной близости от новых станций Замоскворецкой линии метро, отмечает он. Менее привлекательна площадка в Санкт-Петербурге, находящаяся в промышленной зоне. Наиболее проблемным активом может стать «Буревестник». «Заброшенный детский лагерь в 70–80 км от Москвы — не понимаю, кому такое может быть интересно, учитывая, что рядом нет воды, а вокруг только небольшие деревни»,— отмечает один из собеседников на рынке недвижимости.

Другие государственные киностудии также сталкиваются с трудностями при продаже непрофильных активов. Так, «Ленфильм» с 2014 года пытается продать участок площадью 97,7 тыс. кв. м в Санкт-Петербурге, ранее обозначалась цена в 2 млрд руб. В 2018 году студия объявила новый конкурс на продажу участка, но заявок не было. «Киностудиям логичнее продавать участки и вкладываться в развитие профильного бизнеса. Однако в связи с нестабильной ситуацией в экономике и законодательными изменениями на рынке недвижимости образовался рынок покупателя. Киностудиям невыгодно реализовывать активы по ценам, по которым их бы купили»,— поясняет гендиректор «Ленфильма» Эдуард Пичугин. По его словам, «Ленфильм» не планирует снижать цену участка, рассчитывая продать его при стабилизации рынка.

Гендиректор киностудии Горького Сергей Зернов о том, на что планируется направить средства от продажи непрофильных активов.