Магазин на диване

Инвестиции в жилую недвижимость столицы в лучшем случае приносят доход, немного превышающий инфляцию. При этом в Москве по-прежнему сохраняется острый дефицит коммерческой недвижимости и цены на нее растут не менее чем на 20-30% в год. BG выяснил, какая сумма понадобится частному инвестору, чтобы начинать делать вложения на этом рынке, и с какими предложениями он столкнется.

Минимальная сумма инвестиций зависит от вида коммерческой недвижимости, в которую планирует вкладывать денежные средства частный инвестор. На сегодняшний день для частного инвестирования наиболее доступна недвижимость формата стрит-ритейл. Минимальная цена по Москве за квадратный метр недвижимости такого формата составляет порядка $5 тыс. Но это минимум. "И найти такое помещение будет нелегко, понадобится много времени и усилий. А в итоге это будет менее качественное и востребованное предложение",— отмечает Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости, партнер компании GVA Sawyer. Но главный недостаток, присущий в основном таким предложениям,— это отсутствие достаточного количества парковочных мест. Соответственно, собственник не сможет сдавать в аренду офисы по максимально возможным для данного сегмента ставкам, что сильно влияет на показатель доходности.

Небольшие помещения стрит-ритейла пользуются повышенным спросом. Соответственно, доля вакантных площадей чрезвычайно мала. Минимальная цена предложения, которое сейчас есть на рынке, составляет порядка $450 тыс. За эти деньги можно приобрести небольшое помещение (87 кв. м) около станции метро "Царицыно" на первом этаже жилого дома. За $880 тыс. можно стать собственником аналогичного помещения — правда, площадь его будет почти в два с половиной раза больше (220 кв. м) — у метро "Свиблово".

В качестве альтернативного варианта обладатели $300 тыс. могут взять ипотечный кредит на покупку коммерческой недвижимости. "В России пока эта банковская услуга развита достаточно слабо, но тем не менее такая возможность существует. В этом случае имеющиеся $300 тыс. составят, к примеру, 30% от общей стоимости будущей инвестиционной покупки, а остальные деньги будут получены в кредит. $1 млн является оптимальной суммой, с которой стартуют более или менее крупные инвестиционные проекты, в которых может участвовать частное лицо. В случае если используется эта схема, можно купить достойный офис (150 кв. м) на первом этаже в новостройке",— рассказывает Владимир Журавлев, коммерческий директор NAI Russia.

От миллиона и больше

Располагая бюджетом в $1-1,5 млн можно заняться размещением средств в офисную недвижимость. Например, купить помещение площадью 258 кв. м в БЦ "Зенит-Интер V" за $1 млн 250 тыс. Подобной суммы будет достаточно для покупки помещений и в других строящихся бизнес-центрах. Участники рынка отмечают, что были случаи приобретения площадей поэтажно или небольшими блоками по цене около $1 млн, например блоков по 200 кв. м. в БЦ "Полларис". На сегодняшний день цена 1 кв. м в БЦ "Полларис" составляет уже $7,8 тыс.

Нужно иметь в виду, предупреждает руководитель департамента офисной недвижимости "ДС Девелопмент" Кирилл Субботин, что частный инвестор, даже вкладывающий в недвижимость миллион, никак не застрахован и практически бесправен. Имея на руках двухстраничный договор инвестирования, зачастую без серьезных гарантий по качеству помещений и срокам, такой инвестор вынужден пассивно ждать окончания строительства объекта, которое может быть задержано на значительный срок. С другой стороны, для частного инвестора, не имеющего опыта работы в недвижимости, позиции младшего партнера являются оптимальными.

Вообще инвестиции в офисную недвижимость в строящемся объекте на практике оборачиваются большими хлопотами и рисками. Прибыль тут может быть несколько больше, чем при инвестициях в офисы стрит-ритейл, но нужно помнить о том, что здесь существует множество подводных камней. Тут могут возникнуть проблемы с прохождением госкомиссии, со сдачей в эксплуатацию, с административным ресурсом, финансированием строительства (в случае если покупается недвижимость на стадии котлована). Прибыль будет зависеть от того, насколько быстро будут заселены арендаторы, от ремонта (он чаще всего делается арендатором в счет арендной платы). Также инвесторы сталкиваются с земельными проблемами, сложностями, связанными с общественностью и коммерческим управлением. От этого никто не застрахован, и все вышеперечисленное может отразиться на размере получаемой прибыли.

При этом с учетом всех рисков и недостатков у частного инвестора выбор объектов в столице среди недорогих вариантов инвестирования (до $1,5 млн) не столь велик, как может показаться на первый взгляд. Гораздо больше возможностей для начинающего инвестора в регионах, где цифры на порядок скромнее. Там минимальная сумма для инвестиций в коммерческую недвижимость составляет примерно $120 тыс. (при минимальной стоимости метра от $3 тыс.). "Но на практике выходить в регионы лучше с суммой около $300-400 тыс.: необходимо иметь резерв для устойчивости проекта",— предупреждает заместитель директора отдела по развитию компании "Торговый квартал" Олег Мухо.

В землю

Один из самых простых способов вложения денег в регионах — покупка земельных участков. Цена одного гектара земли возле областного центра в Брянской, Калужской или Тульской областях, к примеру, составляет 300-500 тыс. руб. Сегодня эти области имеют прекрасный потенциал для развития промышленности. "Но при этом инвестор должен понимать, что его вложения могут остаться неликвидными на многие годы и подвержены рискам",— напоминает заместитель директора отдела инвестиционных услуг CB Richard Ellis Константин Лысенко.

Кроме того, инвестор может сам найти в регионах подходящее помещение на первом этаже жилого дома и купить его для последующей сдачи в аренду. Помещение нужно оформить в статус юридического лица или ИП, потому что сделки или наличие в собственности у физического лица нескольких объектов коммерческой недвижимости может расцениваться как предпринимательская деятельность. Затраты на оформление юридического лица обойдутся в сумму от 5 тыс. до 10 тыс. руб. с учетом регистрации, $200-300 в месяц будут стоить услуги бухгалтера для ведения отчетности. Процедура перевода помещения в нежилой фонд занимает шесть-десять месяцев и обойдется собственнику в $60-100 тыс. с учетом обустройства отдельного входа и ремонтных работ. Эксплуатационные и налоговые платежи составят от 9 до 30% от ежемесячного арендного дохода.

Брокеры и консультанты

Удача любого инвестора — найти не просто подходящие, а недооцененные объекты. "А для этого он должен быть не просто частным инвестором, он должен вариться в этом кругу. Его должны знать как инвестора и затем предлагать ему объекты по цене ниже рыночной",— поясняет директор департамента инвестиционных проектов компании Becar Commercial Property Moscow Дмитрий Елин. Но даже зная всю теорию, на практике непрофессионалу достаточно сложно ориентироваться на рынке. Поэтому большинство начинающих инвесторов обращается в брокерские компании. Главная задача брокера — определить, в какой именно сегмент будет наиболее выгодно вкладывать денежные средства, исходя из возможностей и целей инвестора, а также конъюнктуры рынка. Помимо этого брокеры проанализируют и определят будущую арендную ставку в выбранном помещении, рассчитают доходность вложений в тот или иной объект с учетом налогов, затрат на обслуживание помещения и проч. Параллельно они же ищут подходящих арендаторов. И наконец, брокерская компания предоставит инвестору пакет предложений, подходящих по стоимости объектов, с учетом предстоящих в связи с покупкой затрат и арендной ставки.

Нередко брокеры имеют также предложения от небольших девелоперов, которые нуждаются в соинвесторах. И это, пожалуй, едва ли не самое главное, чем брокер может быть полезен частному инвестору. Ведь на практике очень сложно договориться о механизме совместного инвестирования. Например, строится какой-либо совместный объект стоимостью $30 млн, и вовсе не факт, что частного инвестора пустят в бизнес и дадут долю в 5-10%. В то же время инвестировать в строящиеся объекты довольно выгодно. "Преимущество помещений свободного назначения в том, что их можно использовать по собственному усмотрению и количество потенциальных арендаторов увеличивается,— поясняет коммерческий директор NAI Russia Владимир Журавлев.— А это позволяет сдавать площади по максимальной цене".

Прибыль

Сегодня рынок коммерческой недвижимости стабильно растет ежегодно на 20-25%. И как прогнозируют эксперты, рост цен на нее будет не менее 20-30% в год, а на интересные объекты, возможно, и больше.

Максимальная отдача от вложений ждет инвесторов в торговую недвижимость — порядка 30% годовых. Если же подобные помещения располагаются в центральной части города и охватывают максимальный поток покупателей, то ставки доходности здесь могут достигать и 35-40%. Но для небольшого частного инвестора этот сегмент практически недоступен. Крупные девелоперы не желают связываться с миноритарными акционерами, а лишние $50-70 млн есть не у каждого инвестора.

Поэтому сегодня рынок инвестиций открыт прежде всего для крупных инвесторов, которые работают на больших объемах площадей, поясняет Кирилл Субботин. Пока это преимущественно зарубежные инвестиционные фонды, которые вполне устраивает прибыль в 10%, так как на собственных развитых рынках доходность гораздо ниже.

Если же речь идет об инвестициях в объекты офисной недвижимости, располагающейся в жилых домах, максимальная прибыль инвестора может составить примерно 15% за год, считает генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. При этом средний срок окупаемости объектов на первых этажах жилых домов в сегменте торговой недвижимости составляет порядка 12-15 лет. Минимум, о котором можно говорить при частных инвестициях в коммерческую недвижимость,— порядка 12% в год. Такую прибыль можно иметь от инвестирования в паевые фонды недвижимости, отмечает аналитик ИК "Финам" Сергей Фильченков. В то время как банк дает в среднем 9,5% годовых.

Некоторые эксперты рынка считают, что сегодня частные инвестиции в коммерческую недвижимость лучше производить через закрытые паевые инвестиционные фонды. По мнению старшего управляющего директора ИФК "РИГрупп-Финанс" Михаила Васильева, у такого способа инвестирования есть сразу несколько преимуществ. Во-первых, это профессиональные управляющие, которые вкладывают деньги именно в те объекты недвижимости, которые, по их мнению, более привлекательны для инвестиций. Во-вторых, стоимость пая в десятки раз ниже, чем минимальная стоимость коммерческой недвижимости,— от 200 тыс. до 1 млн руб.— если совершать покупки, что называется "в лоб". И наконец, это позволяет достичь диверсификации вложений среди нескольких объектов.

Реальные предложения

Жилой дом (новостройка), метро "Царицыно", ул. Медиков, д. 68, 1-й этаж. 87,7 кв. м, 253,3 кв. м, 251,5 кв. м. Стоимость: $5150 за 1 кв. м.

Жилой комплекс, метро "Университет", Мичуринский просп., вл. 3. Продажа от 110 кв. м до 2500 кв. м. Стоимость: $10,5 тыс. за 1 кв. м.

Первый этаж элитного жилого комплекса "Волынский", Староволынская ул., метро "Университет". 555 кв. м. Стоимость: $8 тыс. за 1 кв. м.

Первый этаж жилого дома, метро "Свиблово". 220 кв. м. $880 тыс.

Бизнес-парк класса В Oriental park, метро "Бауманская", Переведеновский пер., д. 13. Продажа от 1000 кв. м. Стоимость: $5 тыс. за 1 кв. м.

Трехэтажный особняк класса А, метро "Добрынинская". Общая площадь 779 кв. м. Стоимость: 11 100 у. е. за 1 кв. м (у.е. = 26 руб.).

Особняк, метро "Таганская". Общая площадь 1416 кв. м. Стоимость: $9,5 тыс. за 1 кв. м, не включая НДС.

Административное здание класса А, метро "Бауманская". Общая площадь 4803 кв. м. Стоимость: 4373 у. е. за 1 кв. м.

По данным NAI Russia — российского представительства международной сети NAI Global — услуги в сфере брокериджа, инвестиций в коммерческую недвижимость, консалтинга и т. д.

Личные опыты

Сергей Лобанов, директор департамента управления активами компании "Миэль-Коммерческая недвижимость":

— В 2004 году специалисты компании "Миэль-Коммерческая недвижимость" помогли частному лицу эффективно инвестировать денежные средства в продовольственный магазин. Он располагается на первом этаже давно построенного жилого дома на оживленной улице столицы. Стоимость квадратного метра составляла около 60 тыс. руб., а все помещение обошлось инвестору в 10 млн руб.

На повышение качества объекта собственник потратил около 100 тыс. руб. На получение дополнительных электромощностей — 500 тыс., обустройство парковки — 1 млн, ремонт помещения — еще около 1,5 млн. Завершив все необходимые мероприятия, специалисты компании "Миэль-Коммерческая недвижимость" подобрали арендатора, который занял помещение за 2,5 млн руб. в год. Окупаемость объекта — около четырех лет, а его стоимость с учетом роста рынка и проделанных работ на конец 2007 года составила 35 млн руб. В дальнейшем собственник реконструировал прилегающую территорию, потратив около 0,5 млн руб., и по сей день получает стабильный доход.

Другой пример. В конце 2006 года в районе станции метро "Профсоюзная" специалисты компании "Миэль-Коммерческая недвижимость" помогли частному инвестору приобрести 100 кв. м жилой недвижимости на первом этаже дома стоимостью $10 тыс. за 1 кв. м. Общая величина затрат на покупку квартиры составила около $930 тыс. К концу 2007 года был завершен перевод площадей в нежилой фонд. На согласование документации и строительство отдельного входа, ремонт помещения собственнику понадобилось около $70 тыс. и около $20 тыс. на получение дополнительных электромощностей. Впоследствии помещение было сдано в аренду по $2,2 тыс. за 1 кв. м с предоставлением двух месяцев арендных каникул. Окупаемость объекта составляет около пяти лет, а его рыночная стоимость достигла примерно $1,4-1,5 млн.

Совсем свежий пример: весной 2007 года частный инвестор вложил средства в 180 кв. м нежилого помещения на первом этаже новостройки, которые обошлись ему в $990 тыс. ($5,5 тыс. за 1 кв. м). Стоимость оформления разрешения на получение необходимой электроэнергии составила около $10 тыс. В мае 2008 года собственник предположительно сдаст площади в аренду, а ставка достигнет $1 тыс. за 1 кв. м. С учетом арендных каникул окупаемость объекта составит около шести лет. А стоимость квадратного метра после оформления всей документации и получения прав собственности приблизится к $8 тыс.

Располагая суммой в $1-1,5 млн, можно заняться размещением средств в офисную недвижимость. Например, купить помещение площадью 258 кв. м в БЦ "Зенит-Интер V"