Расстраиваться не надо

В первом квартале 2023 года в Воронежской области почти вполовину уменьшились выдачи ипотечных кредитов, за которые покупают до 90% квартир в новостройках. Наибольшее снижение было зафиксировано к январю 2022-го (-63%), в феврале и марте кредитование продолжило сокращаться в пределах 45%. Девелоперы подтверждают снижение уровня продаж, отмечая, что для роста рынка ипотеки не хватает «уверенности в завтрашнем дне». Это может вынудить застройщиков отказываться от новых проектов, считают эксперты.

По мнению экспертов, к концу года ипотека в Воронеже станет менее доступной, а жилье еще подорожает

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

О существенном уменьшении рынка ипотеки в Воронежской области сообщается в публичной статистике госкорпорации «Дом.РФ» и Минстроя России. По их данным, в январе 2023 года количество выданных жителям региона кредитов на покупку жилья в новостройках сократилось на 63% (233 кредита на 920 млн руб.) в сравнении с первым месяцем 2022-го. В феврале отрицательная динамика составила 45% (436 займов на 1,8 млрд руб.). В марте фиксировалось снижение на 41% (768 кредитов на 2,9 млрд руб.).

В результате по итогам марта доля новостроек среди продаж квартир в Воронежской области сократилась до 26% (466 тыс. кв. м жилья), тогда как годом ранее этот показатель оценивался в 37% (673 тыс. кв. м).

По темпам сокращения продаж жилья в новостройках в ипотеку Воронежская область опередила все соседние регионы Черноземья и общероссийскую динамику. В Белгородской области таких кредитов в марте было выдано на 37% меньше, чем годом ранее, в Курской — на 30%, в Липецкой — на 28%, в Орловской — на 34%. Лишь в Тамбовской области рынок в марте подрос на 6%, но в количественном выражении показатели этого региона незначительны — 169 займов на 669 млн руб. за месяц. В целом в РФ количество выданных ипотечных кредитов на новое жилье сократилось за этот же период на 27%. Более актуальные показатели пока не публиковались.

Вместе с тем в Воронежской области на рынке ипотеки небольшой рост в марте показало вторичное жилье. Было выдано на 5% (1,5 тыс. займов на 4,2 млрд руб.) больше кредитов на его покупку, чем годом ранее. Стоит отметить, что в январе и феврале этот сегмент также показывал снижение в пределах 20%. За счет роста вторичного рынка общее число выданных ипотечных кредитов в Воронежской области за март снизилось только на 17% (2,2 тыс. займов на 7,1 млрд руб.).

Темпы сокращения рынка ипотеки сопоставимы со снижением продаж у девелоперов региона, поскольку 80-90% квартир в новостройках покупаются именно в кредит, полагает председатель Союза строителей Воронежской области Владимир Астанин. «Перед рынком встала проблема с сокращением ипотечных продаж, и, к сожалению, она будет только усугубляться в ближайшее время. Особых оснований для позитива нет, а выровнять ситуацию могут только новые меры господдержки хотя бы для отдельных категорий граждан»,— говорит господин Астанин.

Глава Союза строителей связывает тенденцию с уменьшением доступности ипотеки для покупателей: «Банк России предпринимает меры по увеличению кредиторами первоначального взноса, одновременно не видно предпосылок для сокращения ставок. Финансовые организации недвусмысленно дают понять, что видят на рынке ипотеки надувающийся пузырь и хотят приостановить этот процесс. Сегодня средний срок кредитов достиг 27 лет. Куда еще выше, до 40? К тому же банки опасаются роста банкротств среди ипотечных заемщиков».

Торможение рынка ипотеки и уменьшение продаж обернется для воронежских застройщиков необходимостью в ближайшей перспективе сокращать число новых проектов, заключил господин Астанин.

«Не для всех участников отрасли, за которыми стоят производства стройматериалов, это будет легким решением, но, если люди не будут покупать квартиры, другого выбора не останется»,— отметил эксперт.

Гендиректор финансовой компании «Аксиома» (одно из основных направлений бизнеса — девелопмент) Иван Кандыбин подтверждает сокращение продаж в первом квартале в сравнении с частью 2022 года до 24 февраля, но уточняет, что «однозначная просадка» намного более заметна в сравнении с итогами 2021-го. «Ипотека — это крайне долгосрочный продукт, который требует от покупателя уверенности в завтрашнем дне. Сегодня она отсутствует. Продолжающиеся внешние факторы не добавляют рынку позитива, поэтому какие-либо прогнозы строить сложно»,— сказал господин Кандыбин.

Директор Воронежской девелоперской компании (ВДК, входит в группу компаний Евгения Хамина) Вадим Дрейлинг, напротив, считает, что март 2022 года был «экстремальным месяцем по продажам», поэтому объективно сравнивать сегодняшний рынок с ним не стоит. «У людей тогда возникло паническое желание куда-то пристроить деньги. Нервозность, общее психологическое состояние общества, резкое повышение цен, страхи, что скоро отменят льготную ипотеку… все навалилось одновременно. В итоге сравнение с прошлым мартом дает эффект очень высокой базы,— говорит господин Дрейлинг.— Причина столь резкого спада в январе тоже была скорее психологической. Весь спрос с этого месяца перенесся на декабрь 2022 года. Люди, уже готовые взять ипотеку, ускорились с приобретением квартир (торопились с покупками), поскольку предполагалось, что в январе 2023-го будет отменена часть льготных программ. Вновь возник штормовой спрос, а в итоге в следующем месяце условия изменились далеко не столь сильно, как ожидалось».

По данным Минстроя и «Дома.РФ», в декабре 2022-го в Воронежской области было выдано 822 кредита на жилье в новостройках на 3,4 млрд руб.

Господин Дрейлинг сообщил, что в ВДК продажи в сравнении с концом 2022 года уже показывают рост на 10% к средней тенденции второй половины 22 года. «Ситуация нормальная, если брать усредненный показатель, выравнивая действия резких незапланированных факторов. Вероятно, такие темпы сохранятся и в течение всего 2023-го. В Воронежской области сохраняется потребность в недвижимости, а ее реальная стоимость растет — вслед за себестоимостью (стройматериалами, стоимостью работ). Рискну предположить, что к концу года стоимость жилья в новостройках в регионе увеличится еще на 10-15%», — заключил топ-менеджер.