Пожар стройке не помеха

В сентябре Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и банк ВТБ 24 ужесточили условия выкупа закладных. Как в момент падения фондового рынка это скажется на рынке ипотеки?

"Когда нам показалось, что мы достигли дна, снизу постучали",— отвечает афоризмом своего любимого польского юмориста Станислава Ежи Леца заместитель генерального директора банка "Московское ипотечное агентство" (МИА) Николай Фролов на рассуждения о стагнации рынка купли-продажи банковских кредитных портфелей. О ней говорили еще до "черного вторника". В частности, директор департамента международного бизнеса и финансовых институтов Собинбанка Роман Кортава указывает на то, что пик продаж был пройден в прошлом году: все, кто хотел приобрести портфели кредитов, это сделали, желающих больше нет. Директор департамента розничных банковских продуктов Абсолют-банка Эмиль Юсупов подтверждает эту точку зрения, ссылаясь на качество продукта: "Кредитные портфели, которые сегодня предлагают купить, достаточно низкого качества".

Однако Николай Фролов уверяет, что стагнации не почувствовал. Во всяком случае, в дверь его банка, который выкупает у коллег по рынку портфели ипотечных кредитов, с недавних пор стучать стали гораздо чаще, чем раньше. В том числе те, кто еще год назад не был готов откликнуться на предложения МИА.

Оно и понятно: привлечь средства в отрасли стало сложнее, после того как крупнейшие игроки рынка, рефинансирующие кредиты,— АИЖК и ВТБ 24 — значительно ужесточили условия выкупа ипотечных ссуд. И многим из их прежних партнеров придется искать покупателей в других банках. Но после того, что произошло на прошлой неделе на фондовом рынке, их попытки могут оказаться безрезультатными.

С закрытыми глазами

Создавая в 1997 году АИЖК, правительство поставило перед ним задачу запустить в стране механизм выдачи ипотечных кредитов и сделать их доступными для простых граждан. Первая часть задания, в общем-то, выполнена: механизм запущен. Агентство выработало стандарты (условия) выдачи ипотечных ссуд и снабжало средствами банки, которые эти стандарты соблюдали: выкупало у них закладные по кредитам. Таким образом, банки получали ресурсы для привлечения новых клиентов. Финансы для выкупа АИЖК предоставляло государство в виде взносов в уставный капитал, а кроме того, агентство само привлекало ресурсы на открытом рынке путем выпуска корпоративных и ипотечных облигаций. Позже в помощь АИЖК государство отрядило контролируемый им банк ВТБ 24, который тоже стал одним из крупнейших игроков на рынке рефинансирования.

На 5 сентября 2008 года АИЖК выкупило 128 611 ипотечных кредитов на общую сумму 97,4 млрд руб. По стандартам агентства ипотечные кредиты выдавали свыше 200 банков. На его долю приходится около 20% рефинансированных и 10% выданных ипотечных кредитов.

Однако стандарты агентства, мягко говоря, были не слишком обременительными для партнеров. "Региональные банки выдавали кредиты без должной оценки заемщиков, фактически с закрытыми глазами, зная, что закладные всегда можно будет успешно рефинансировать в АИЖК и ВТБ 24,— рассказал СФ источник в одном из банков.— В результате их уровень просроченной задолженности превысил критический показатель — 5%". А ведь в США проблемы с ипотекой начались с 4,5%. Само собой, АИЖК и ВТБ 24 вынуждены были ужесточить свои условия, дабы не повторить ошибок американских коллег.

"Мы работаем на перспективу и формируем качественный актив, который можно будет предлагать инвесторам, когда ситуация на рынках капитала стабилизируется,— уверяет директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева.— Государство поставило перед агентством новую задачу — способствовать развитию рынка в России, сохранить его устойчивость любой ценой, даже если придется сократить объемы рефинансирования". Эти новые условия, по оценкам экспертов, отбросили рынок ипотеки в регионах далеко назад, ведь крупнейшие игроки серьезно сократят покупки пакетов. Сейчас, после "черного вторника", будущее выглядит еще менее отрадным: пострадает не только региональная ипотека, но и столичные рынки.

Жесткий стандарт

Как именно теперь АИЖК будет поддерживать рынок? До прошлого понедельника АИЖК выкупало закладные по номиналу, то есть по остатку ссудной задолженности. Скажем, если был взят кредит на 2 млн руб., но задолженность оказывалась погашенной на 500 тыс., банк продавал кредит в АИЖК за 1,5 млн руб. Оставшиеся платежи клиента уходили в АИЖК, а за их сбор агентство начисляло комиссию своим агентам (ими почти всегда были сами банки, выдавшие ссуду).

Теперь АИЖК будет работать по новым правилам. Агентские комиссии сохранятся, однако по номиналу будут выкупаться только те кредиты, которые выданы по ставкам, равным ставке рефинансирования (СР) самого АИЖК. Она устанавливается по каждой ссуде отдельно, с учетом специфики региона, и приближена к действующим там среднерыночным показателям. Если ставка по кредиту ниже СР, ссуда выкупается с дисконтом, если выше — с премией. Абсолютный размер премии и дисконта одинаков — в среднем 6% от остатка ссудной задолженности.

С декабря прошлого года АИЖК не выкупает самые рисковые кредиты, сумма которых превышает 1,5 млн руб. при первоначальном взносе менее 20%. Теперь банки могут продать агентству закладные с дисконтом, из-за чего понесут общие убытки, оцениваемые в 300 млн руб. как минимум. Новые кредиты, выданные на этих условиях, рефинансироваться будут в очень ограниченном объеме. Тем самым АИЖК пытается заставить банки выдавать кредиты на рыночных условиях и более взвешенно подходить к оценке заемщиков и к учету собственных рисков.

ВТБ 24 пошел еще дальше и с 1 сентября выкупает кредиты, выданные по стандартам АИЖК, с дисконтом до 20% от номинала. К чему это приведет?

Процесс пошел

Банкам, которые захотят рефинансироваться в АИЖК по нынешним условиям, придется продавать ранее выданные ссуды себе в убыток и повышать ставки для новых клиентов, но далеко не во всех регионах потребители готовы платить больше, чем сейчас, когда ставки на несколько процентных пунктов ниже рыночных. Кредитным организациям, которые не способны покрыть свои потери за счет выдачи новых кредитов, придется уйти с рынка.

Но до сих пор они могли перекредитоваться в других банках. Однако, замечает заместитель председателя правления Русь-банка Валерий Кардашов, "ситуация на рынке ликвидности пока остается непростой, поэтому вряд ли в ближайшее время бывших клиентов АИЖК и ВТБ 24 перехватят другие коммерческие банки". Николай Фролов настроен более оптимистично: "Свято место пусто не бывает, у региональных банков могут появиться новые партнеры, и этот процесс уже идет".

У кого условия лучше, чем у АИЖК? Чтобы, например, кредит на сумму 4 млн руб. при 20-процентном первоначальном взносе был выкуплен агентством с премией, банк должен выдавать кредит по ставкам выше 15,8%. На таких условиях брать длинный ипотечный кредит многие заемщики в регионах просто не смогут. По словам Фролова, банкам выгодно работать с МИА, имея ставки выше 13,5%, в противном случае им придется продавать портфели с дисконтом, дабы выручить хоть какие-то средства. Если ставка, скажем, 14%, то разницу в половину процентного пункта оставляет себе продавец (плюс сумма основного долга, которая выкупается по номиналу). Это плата за выполнение функций платежного агента (платежи по-прежнему собирает тот банк, который выдал кредит) и ипотечного контролера, который регулярно проверяет состояние объекта залога. Однако продавец обязуется в любой момент выкупить кредит, если заемщик откажется по нему платить. У МИА пока около двух десятков банков-партнеров, из них шесть-восемь рефинансируют кредиты на постоянной основе. Кроме того, ведутся переговоры еще с двумя крупными московскими банками, названия которых не сообщаются.

Рефинансирует ипотеку также Абсолют-банк, выкупая кредиты в основном у региональных банков. По словам Юсупова, ссуды рефинансируются по номиналу, при условии что ставки по ним ниже 12% годовых в рублях. Когда они выше, продавцу выплачивается премия, не превышающая, однако, 1% от остатка ссудной задолженности. Если в течение трех-шести месяцев возникает дефолт по какой-либо ссуде, продавец обязан ее выкупить обратно, если же с момента выкупа прошло больше полугода, Абсолют-банк сам решает проблемы неплатежей.

Однако и в "Абсолюте", и в МИА объем выкупленных закладных пока невелик. В МИА, которое работает на рассматриваемом рынке не так давно, это 100 млн руб. (собственный кредитный портфель — 7 млрд руб.), в "Абсолюте", по словам Юсупова, на долю рефинансированных кредитов приходится менее 5% от совокупного портфеля в $1,5 млрд, так как достойных объектов для покупки крайне мало.

ОТП банк, российская "дочка" венгерского OTP Bank, выкупил гораздо больше кредитов — на сумму $100 млн — и до конца года планирует выкупить еще на $150 млн и за счет этого значительно расширить базу клиентов. Банк "Союз" тоже предполагает выкупать ипотечные портфели (а также кредиты, выданные малому и среднему бизнесу). Но только "самые привлекательные по цене и качеству", уверяет директор его департамента розничного кредитования Алексей Любченко. Иными словами, не всякий портфель будет куплен, а если и будет, то не факт, что на выгодных для продавца условиях, то есть с дисконтом. Оно и понятно: кредитные организации, предоставляя собственные ресурсы, более пристрастно оценивают заемщиков.

Но по большому счету банков, желающих заменить АИЖК и ВТБ 24, очень немного, и до прежних объемов рефинансирования рынок дотянется еще очень нескоро.

Мы пойдем другим путем

Объемы ипотечного кредитования неизбежно будут снижаться, так как многие банки — даже те, что рассчитывали на это до обвала рынка,— вынуждены будут уйти с рынка в условиях обостряющегося дефицита ликвидности. "В конечном счете это должно привести и к снижению цен на жилье, что происходит уже сейчас, например на рынке коммерческой недвижимости",— уверяет аналитик "Антанты Пиоглобал" Максим Осадчий.

Объем продаж жилья зависит от того, в какой пропорции будут снижаться цены на него и объемы выдаваемых кредитов. Что толку будет от подешевевшей недвижимости, если банки вообще перестанут давать кредиты на ее покупку? Начальник управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Иван Ивкин не ожидает сверхпотрясений на рынке ипотеки, подобных встряске фондового рынка. По его мнению, ситуация там жестко не связана с рынком розничного банковского кредитования. "Конечно, сложности возникли у инвестбанков, но их в России не очень много, и они не занимают значимого положения в сфере потребкредитования. А влияние кризиса на рынке международного капитала на него уже исчерпано",— уверяет Ивкин. Объемы кредитов будут поддерживаться как минимум за счет иностранных банков, которые черпают деньги не в России. Так что для рынка недвижимости нынешний кризис может стать оздоровительным.