Изъять необъятное

В конце марта Совет федерации одобрил законопроект, упрощающий порядок изъятия земли у собственников в Новой Москве и Подмосковье. Теперь вся процедура будет занимать считаные месяцы и может быть проведена до утверждения плана застройки территории.

Принудительное изъятие земель в упрощенном порядке проводилось в нашей стране дважды: во Владивостоке для подготовки саммита АТЭС на острове Русский и в Сочи в рамках подготовки к зимней Олимпиаде 2014 года. Оба случая были исключительными. И действующий Земельный кодекс (ЗК) РФ прямо указывает на то, что изъятие является исключительной мерой, применяемой только в том случае, если альтернативы нет.

Согласно ЗК РФ, на процедуру изъятия земли у собственника отводится год. Вместе с тем владельцы изымаемых участков могут с помощью судебных процедур существенно затянуть процесс. Юрий Лужков в бытность мэром Москвы предлагал распространить практику применения сочинского закона на другие регионы. Разумеется, только с целью строительства детских садов, иных социальных объектов и многоквартирных домов.

Однако лишь новые столичные власти получили исключительные полномочия по изъятию земель. И то пока только на недавно присоединенных к Москве территориях. В конце марта Совет федерации одобрил соответствующий законопроект. На момент сдачи номера в печать не было известно, подписал ли документ Владимир Путин. Однако Госдума и Совет федерации одобрили законопроект в сжатые сроки, за два месяца, несмотря на то что после принятия в первом чтении было внесено 130 поправок.

Итоговый вариант документа претерпел существенные изменения по сравнению с принятым в конце января. Как следовало из пояснительной записки к законопроекту, его действие должно было распространяться только на территории Новой Москвы. Речь шла об упрощенном порядке изъятия земли для размещения определенного перечня объектов. Такой перечень власти Москвы должны были представить на утверждение правительству РФ.

В заключительном варианте эти функции были разделены: федеральное правительство будет формировать список объектов федерального значения, а власти Москвы получили полномочия резервировать и изымать землю на новых территориях для собственных, то есть региональных, нужд. Между тем Минэкономразвития подготовило пакет поправок к ЗК РФ, расширяющих перечень оснований для изъятия земель под объекты социальной инфраструктуры. По словам директора департамента недвижимости Минэкономразвития Андрея Ивакина, инициатором поправок выступила Московская область. Ожидается, что соответствующий законопроект появится в Госдуме уже в середине года.

Главным же изменением стало то, что власти Московской области получили новые полномочия — право изымать в упрощенном порядке подмосковные земли, на которых расположены транспортные объекты федерального и регионального уровня. Известно, что у областных властей имеются весьма масштабные планы по развитию инфраструктуры, к примеру строительство ЦКАД стоимостью 350 млрд руб. Но главное, что именно в Подмосковье сосредоточены все ключевые транспортные проекты, в ходе реализации которых жестко сталкивались интересы граждан и государства: достаточно вспомнить строительство трассы Москва--Санкт-Петербург, третьей взлетно-посадочной полосы в Шереметьево или округ Домодедово.

Вместе с тем закон допускает резервирование земель до 31 декабря 2015 года в отсутствие документов территориального планирования. Пока же схемы присоединенных территорий, так же как и генеральный план столицы с учетом Новой Москвы, еще не утверждены. "Схем будет две: для Троицкого и для Новомосковского административных округов. Работу над схемами планируется завершить к середине лета нынешнего года",— поясняет глава департамента по развитию новых территорий Москвы Владимир Жидкин.

Именно в неопределенности со списком объектов, под которые будет изыматься земля, эксперты и видят основную проблему. "Прежде всего закон не дает однозначного ответа, под строительство каких объектов могут быть изъяты земельные участки. Декларируется, что такое изъятие осуществляется для строительства объектов, предназначенных для решения государственных задач в области развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур. Уже одно наличие в этом перечне социальной инфраструктуры вызывает определенные опасения, а ведь закон оставляет список задач открытым, указывая на некие "иные государственные задачи"",— отмечает председатель московской коллегии адвокатов "Калинин, Трач и партнеры" Владимир Калинин.

По оценкам юристов, столь широкое понимание "социальных объектов" может привести к изъятию земель под строительство гостиниц, торгово-развлекательных центров, специализированных магазинов и т. п. "По большому счету самым позитивным моментом третьей редакции документа можно считать то, что были увеличены сроки процедуры изъятия участков — с трех до пяти месяцев. Правда, это никак не помешает государству изъять участок сразу по истечении пяти месяцев",— говорит гендиректор "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

Еще один важный момент: документация по планировке территорий, на которых власти захотят разместить тот или иной объект, не требует проведения публичных слушаний. Правда, по словам одного из авторов законопроекта, депутата Владимира Ресина, территориальные схемы будут подлежать широкому обсуждению. Сейчас они дорабатываются "с учетом замечаний мэра Москвы".

Чиновники утверждают, что законопроект уже прошел широкое обсуждение во всех заинтересованных ведомствах. Однако, например, Общественная палата в их состав не вошла. "Мы узнали об итоговом варианте этого документа, когда он уже был в Совете федерации. Во всяком случае, нашей группой он не рассматривался",— уверяет руководитель рабочей группы по инфраструктурному развитию и строительству Общественной палаты Игорь Ковпак.

Скорее всего, и банковское сообщество оказалось в стороне от обсуждения законопроекта. А ведь, согласно законопроекту, залог и иные обременения, включая аренду, при изъятии участка решено не сохранять. "Это очень бросается в глаза. Непонятно, как эта норма повлияет на устойчивость банковской системы,— говорит директор развития центра недвижимости РУМБ Денис Владиславлев.— Одно дело — видеть голову частника и думать о том, дать ему две или три копейки. И другое дело, когда появляется третья сторона, с которой все взаимоотношения завязаны на объекте, который, в свою очередь, является гарантией по сделке. Совершенно очевидно, что банковское сообщество к обсуждению этого документа не приглашалось". По сведениям газеты "Коммерсантъ", на 1 января 2013 года стоимость недвижимого имущества в залоге у банков составляла 22,2 трлн руб., или треть российского ВВП. Учитывая масштабы рисков, ЦБ даже огласил планы по проведению ревизии для оценки реальной стоимости заложенных объектов недвижимости в портфелях банков.

По словам экспертов, изъятие земельных участков коснется практически всех крупных землевладельцев на территории Новой Москвы. "Однако пострадавшими в этой ситуации я их не стал бы называть,— говорит генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.— Те, у кого кадастровая оценка соответствует или выше реальной, останутся в выигрыше. Не сомневаюсь, что другие не будут торопиться и станут доказывать, что стоимость их земель гораздо выше". Дзагуров вспоминает, что, когда Москва изымала земли под Киевское шоссе, группа компаний "Абсолют" представила свои земли сельхозназначения как инвестиционно привлекательные — и городские власти заплатили соответствующую цену.

Юристы считают, что норма законопроекта, согласно которой рыночная стоимость определяется на основании отчета об оценке, подготовленного оценщиком "по заказу органа исполнительной власти", таит в себе коррупционный риск. "Во-первых, с большой долей вероятности это породит группу "родственных" чиновникам оценочных фирм. Во-вторых, нетрудно представить, что во главу угла при оценке будут поставлены интересы заказчика",— говорит Калинин. В свое время именно такие претензии выдвигались к ГК "Олимпстрой", выступавшей заказчиком оценки земель и частных домовладений в Сочи. Впрочем, в своем заключении к закону о Новой Москве комитет по экономической политике Совета федерации отметил, что коррупционной составляющей в документе не выявлено.

Дополнительным аргументом в пользу версии, что от принятого закона лендлорды могут еще и выиграть, служит сам факт попадания их владений в состав Новой Москвы, после чего стоимость земель выросла в несколько раз. А такие проекты, как поселок Коммунарка или Рублево-Архангельское, с самого начала рассматривались как потенциальное место размещения органов государственной власти. И по сведениям газеты "Известия", решение о размещении объектов будущего Международного финансового центра (МФЦ) на землях Сбербанка было принято на совещании вице-премьера Игоря Шувалова в феврале этого года. По данным издания, недавно Сбербанк представил правительству проект МФЦ в Рублево-Архангельском общей стоимостью около 600 млрд руб. 162 млрд руб. из них — бюджетные средства, которые банк предлагает направить на развитие транспортной инфраструктуры, в том числе метро.