Спрос вернулся в офисы

По итогам 2021 года спрос на офисы в Санкт-Петербурге полностью восстановился и даже превысил допандемийные показатели. В городе введено в эксплуатацию 18 офисных зданий классов А и В арендопригодной площадью 150 тыс. кв. м. Это в два раза меньше, чем изначально было анонсировано девелоперами в начале года. В этом году ввод ожидается еще большим.

В прошедшем году «Газпром» и его подрядчики заняли лишь 9% в структуре сделок на офисном рынке Петербурга

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Согласно данным международной консалтинговой компании JLL, объем сделок за год по аренде и купле-продаже под собственные нужды достиг 354 тыс. кв. м, что является максимальным значением за последние пять лет. Это на 89% больше, чем в 2020 году, и на 12% опережает показатель 2019 года.

Стоит отметить, что нынешнее значение является одним из рекордов за историю рынка в целом: больший объем сделок, по данным JLL, фиксировался лишь в 2016 году, когда в Петербург активно переезжали «Газпром» и его структуры. В прошедшем году «Газпром» и его подрядчики заняли лишь 9% в структуре сделок, а их основная активность направлена не на переезд из Москвы, а на расширение внутри рынка Петербурга, в том числе растет интерес к гибким офисным пространствам.

Отложенная миграция

Увеличение объема сделок объясняется миграцией арендаторов из одного здания в другое на фоне кризиса и реализацией отложенного спроса, так как в 2020 году многие компании приостановили развитие до стабилизации ситуации. В Петербурге активно развиваются российские IT-компании, их доля в структуре сделок составила 27% в 2021 году.

При этом компании выбирали в первую очередь более доступные здания класса B, на который пришлось 79% от объема сделок; с точки зрения географии они предпочитали офисы в Центральном, Петроградском и Московском районах города (49% сделок). Кроме того, растет число сделок по покупке офисных зданий для собственных нужд из-за отсутствия крупных блоков в аренду.

«Офисы прошли испытание удаленкой и все равно оказались нужны. При этом меняется отношение к офису. Он все чаще воспринимается в первую очередь как место для встреч и переговоров, а также как конкурентное преимущество в борьбе за персонал. Новые бизнес-центры с современными инженерными системами и удобными планировочными характеристиками, построенные с применением "зеленых" технологий, намного быстрее находят арендаторов по сравнению с морально устаревшими зданиями»,— комментирует Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.

«Активизация спроса привела к снижению доли свободных офисов в среднем по городу с 8,4% в конце 2020 года до 7% к концу 2021-го. В целом влияние пандемии на офисный рынок оказалось кратковременным и не столь драматичным, как в предыдущие кризисы. Каждая новая волна заболеваемости оказывает все меньшее влияние, бизнес адаптировался, а гибридный формат работы стал общепринятой практикой»,— указывает Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

Существенный рост конкуренции и увеличение доли свободных площадей отмечаются лишь в Московском районе, где было введено в эксплуатацию четыре новых здания арендопригодной площадью 40,5 тыс. кв. м (вторая очередь БЦ «Собрание», «Пономарев Центр», первая очередь «Атлас-Сити», вторая очередь «Элкуса»).

Позитивный сценарий

В 2021 году в Санкт-Петербурге, по данным JLL, введено в эксплуатацию (или завершена реконструкция) 18 офисных зданий классов А и В арендопригодной площадью 150 тыс. кв. м. Это в два раза меньше, чем изначально было анонсировано девелоперами в начале года.

В компании IPG.Estate подсчитали, что по итогам 2021 года общий объем качественных офисных площадей составил 2,8 млн кв. м. Общий объем офисных площадей находится на уровне 4,2 млн кв. м. Географическая структура предложения при этом не изменилась, лидерами по предложению офисных площадей остаются центры деловой активности: Центральный, Петроградский и Московский районы. В структуре предложения в зависимости от класса офисных центров преобладает класс  В/В+, занимая долю в 70%, на класс А приходится всего 30% общего объема офисов.

«После высокого уровня опасений 2020 года мы фиксируем, что рынок офисной недвижимости развивается по позитивному сценарию. Спрос на качественные офисные помещения восстановился до показателя 2019 года. Поглощение в сегменте офисной недвижимости по итогам 2021 года составило 150 тыс. кв. м, значительно превысив уровень поглощения предыдущего года. С точки зрения отраслевой структуры спроса мы наблюдаем смещение в сторону банковского сектора и гибких офисных пространств»,— говорят в IPG.Estate. Традиционные для рынка Петербурга драйверы спроса — компании нефтегазового сектора и IT-компании — снизили активность по аренде офисных площадей.

В целом поведение арендаторов вызывает у участников рынка оптимизм. «С постепенным приростом качественного предложения мы ожидаем реализацию отложенного спроса в ближайшие полтора года и дальнейшее достижение баланса спроса и предложения в диапазоне 180–200 тыс. кв. м поглощения ежегодно»,— заключают аналитики IPG.Estate.

По данным компании, уровень вакантных площадей в офисном сегменте Петербурга на конец 2021 года находится на уровне 8,2%, что в абсолютном выражении составляет 348 тыс. кв. м. За всю историю офисного рынка Северной столицы минимальный годовой ввод офисной недвижимости в Петербурге был в 2017 году (122 тыс. кв. м), а максимальный — в 2008 году (364 тыс. кв. м). В 2022 году этот рекорд может быть побит, если все строящиеся проекты (388 тыс. кв. м) будут введены вовремя, что маловероятно. При этом оптимальным показателем с точки зрения баланса спроса и предложения для рынка, по мнению экспертов JLL, является показатель ввода в диапазоне от 200 до 250 тыс. кв. м.

В IPG.Estate полагают, что ввод будет большим: «По нашим прогнозам, прирост нового предложения в 2022 году составит 286 тыс. кв. м. На фоне сформированного в течение 2018–2020 годов высокого уровня нереализованного спроса на качественные бизнес-центры девелоперы начали активную реализацию новых проектов в 2021 году. Исходя из продолжительности девелоперского цикла в 2022 и 2023 годах на рынке появится до 400 тыс. кв. м качественных офисных площадей».

По итогам 2021 года средняя арендная ставка в классе А составляет 1845 рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС и КУ, сообщили в IPG.Estate. В четвертом квартале была зафиксирована самая высокая ставка — 2180 рублей за «квадрат» в месяц, поскольку на текущий момент значительную долю предложения составляют небольшие офисные блоки до 150 кв. м — наиболее дорогие лоты в структуре предложения.

«Средний уровень ставки аренды на офисные помещения класса В/В+ составляет 1300 рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС и КУ. Мы не ожидаем значительной коррекции ставки в классе В/В+ на следующий год. В 2022 году мы ожидаем фиксации ставки аренды в классе А в диапазоне 1800–2000 рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС и КУ, ставка на офисные помещения класса В/В+, по нашим прогнозам, не претерпит существенных изменений»,— прогнозируют в IPG.Estate.