По волнам спроса

В первом полугодии жилищное строительство показало хорошие темпы роста как во всей России, так и в ее южных регионах. Застройщики до конца года планируют сохранить столь же высокую динамику ввода жилья в эксплуатацию. Однако в связи c ожидаемым ростом процентных ставок по ипотеке строительной индустрии уже в ближайшие месяцы придется столкнуться со снижением спроса на строящееся жилье.

Плановый рост

Несмотря на общий спад в экономике, по итогам первого полугодия 2014 года ситуация в жилищно-строительном комплексе выглядит позитивной, отмечает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. «В первую очередь необходимо отметить высокую динамику жилищного строительства. По данным официальной статистики, за первые шесть месяцев рост объемов ввода нового жилья в России составил более 30%, а в целом по итогам 2013-го — около 7%».

На юге России существенный рост ввода жилья в эксплуатацию продемонстрировали Краснодарский край и Ростовская область. Краснодарский край, который уже на протяжении нескольких лет входит в число регионов-лидеров по строительству жилья, в первом полугодии построил 2 млн 111,2 тыс. кв. м; по данным территориального органа Росстата, это превышает показатели аналогичного периода прошлого года на 24,4%.

В регионе в настоящее время 227 компаний-застройщиков возводят более 98,7 тыс. квартир общей площадью свыше 8,3 млн кв. м. В Ростовской области в январе–июне 2014 года объем ввода жилья составил 1,05 млн кв. м. Это на 25% выше показателей аналогичного периода 2013-го, сообщает пресс-служба областного Министерства строительства, архитектуры и территориального развития. По итогам полугодия Ростовская область поднялась на одну ступеньку вверх в рейтинге регионов по строительству жилья, заняв в нем седьмую строчку.

Наиболее активно жилищное строительство развивается в крупных городах Юга — Ростове-на-Дону, Краснодаре, Геленджике, Анапе и т. д. Исключение составляет лишь курорт Сочи. «Предложение квартир в новостройках города уменьшилось, особенно в наиболее востребованных эконом- и комфортклассе, а также объектах на начальной стадии строительства,— рассказал заместитель директора по маркетингу сочинской компании «Винсент Недвижимость» Борис Лебедев.— У нас был почти двухгодовой мораторий на выдачу разрешений на строительство, поэтому все самые выгодные предложения уже проданы. При этом в элитном и среднем сегментах предложение выросло в Адлерском районе за счет олимпийских жилых объектов».

По мнению Максима Клягина, высокие темпы строительства жилья в большинстве регионов Юга стали следствием высокой ликвидности в данном секторе и отражают сохранение значительного спроса, поддержанного развивающимся рынком ипотечного кредитования. «По итогам 2013 года объемы ипотечного кредитования выросли на 30%, а в первом полугодии текущего года рост ипотеки составил около 40%»,— подчеркивает эксперт.

Новые риски

Второе полугодие в сфере строительства жилья обещает быть столь же динамичным, как и первое. Так, по данным Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, на Дону до конца года планируется сдать 2,31 млн кв. м жилья. По Краснодарскому краю план до конца года — ввести в эксплуатацию около 4 млн кв. м жилой площади.

Однако вопрос, удастся ли застройщикам быстро реализовать построенное жилье, останется главной интригой в строительной индустрии до конца этого года. По словам экспертов, уже в ближайшее время девелоперы могут столкнуться со снижением спроса на новостройки. Как отмечает Максим Клягин, наблюдавшийся в начале года скачок спроса на жилье носил спекулятивный характер. Количество сделок стремительно росло на фоне ожиданий общего ухудшения условий кредитования из-за обострения внешнеполитической ситуации, ослабления национальной валюты и оттока капитала из страны.

Некоторые игроки уже сейчас отмечают негативное влияние макроэкономических факторов на рынок жилья. «Ситуация на рынке изменилась в худшую сторону, заметны признаки рецессии, экономического спада. На сегодняшний день предложение на рынке жилья превышает спрос,— отмечает председатель правления компании «Инпром Эстейт» Игорь Коновалов.— Однако резкого торможения отрасли нет, строительные компании и девелоперы продолжают строить. Не могу сказать, что стало сложнее работать, однако кредитные средства по разумным ставкам стали менее доступны».

По словам специалиста отдела «Западный» ростовской компании «Титул» Сергея Рябова, последние два месяца на рынке Ростова-на-Дону наблюдается незначительное падение спроса. Сами застройщики связывают это с сезонностью и временным снижением доверия населения к объектам на начальных этапах строительства.

Постепенно начинают снижаться и цены. «В настоящее время в Ростове-на-Дону мы наблюдаем небольшое снижение стоимости квадратного метра жилья по сравнению с началом года. Наращиваемые объемы строительства будут сдерживать рост цены квадратного метра в пределах инфляции. Это может послужить катализатором снижения количества инвестиционных покупок квартир. В худшем случае будет наблюдаться снижение цены на фоне нестабильных политической и экономической ситуаций»,— считает Андрей Шумеев, генеральный директор компании «ЮИТ Дон».

Ставка на маркетинг

В условиях появления новых жилых объектов и снижения платежеспособного спроса застройщикам все больше внимания приходится уделять маркетинговому продвижению проектов на рынке. «За последние два года число проектов на ростовском рынке новостроек возросло в среднем на 30%. Предложение превалирует над спросом, конкуренция между представленными проектами на рынке первичного жилья становится все более выраженной. Застройщики столкнулись с проблемой грамотного маркетингового продвижения своих объектов»,— рассказал генеральный директор агентства недвижимости «Лендлорд» Владимир Чернявский. Как подчеркнул Игорь Коновалов, активная, грамотная рекламная кампания и хорошая коммерческая служба — основные инструменты успешной реализации проектов.

Как рассказал Сергей Рябов, среди основных инструментов привлечения покупателей, которые используют девелоперы,— сезонные акции, праздничные скидки, например скидка на парковочное место, и т. д. Кроме того, застройщики начинают активнее сотрудничать с крупными риэлторскими агентствами. «Помимо традиционного для строительных компаний механизма сбыта „сами построили — сами продали” все больше застройщиков принимают решение о взаимодействии с крупными агентствами недвижимости, у которых есть не только опыт успешных продаж в сфере недвижимости, но и комплекс сопутствующих услуг, востребованных покупателями жилья»,— объясняет Владимир Чернявский. Так, по словам Сергея Рябова, компания «Титул» предлагает клиентам дополнительные льготные условия по оформлению ипотеки. «У нас налаженные партнерские отношения примерно с пятнадцатью банками, так что если клиент оформляет ипотеку через „Титул”, то получает возможность сэкономить 200–300 тыс. руб.».

Необходимость более тесного сотрудничества с банками отмечают и сами застройщики. «Покупателей интересует доступное по стоимости жилье и удобные варианты оплаты, появилась необходимость в оформлении ипотеки. Поэтому в настоящее время в отделе продаж „ЮИТ Дон” работает сотрудник по подбору ипотечных программ, который помогает оформлять заявки на ипотечные кредиты без визита в банки»,— рассказал Андрей Шумеев. «Самый главный инструмент для привлечения внимания к объекту — гибкие финансовые условия: ипотека, рассрочка, скидки и акции»,— добавляет заместитель генерального директора по маркетингу ООО «Европея» Елена Позднякова.

Еще один плюс, по мнению Андрея Шумеева,— способность застройщика обеспечить качественный сервис при работе с клиентами. «Покупатели заинтересованы в высоком клиентском сервисе на всех этапах взаимодействия со строительной компанией, начиная с заключения договора долевого участия и до обслуживания построенных домов после ввода в эксплуатацию. Так, с этой целью в 2013 году мы приобрели сервисную компанию „ЮИТ Дон Сервис“. Это позволит нам добиться стабильно высокого качества эксплуатации своих объектов, а также повысить качество клиентского обслуживания».

Главный вопрос

И все же самое главное условие хороших продаж даже в условиях снижения спроса — грамотная концепция возводимого объекта. «Качественные проект, с хорошей локацией и инфраструктурой, всегда найдет своего покупателя даже в условиях относительно вялого спроса»,— подчеркивает Игорь Коновалов. По словам экспертов, особым вниманием клиентов сейчас пользуются небольшие по площади квартиры в экономсегменте. «Малогабаритные квартиры пользуются наибольшим спросом на первичном рынке,— рассказал Владимир Чернявский.— Сейчас квартиры-студии появляются даже в жилых комплексах повышенной комфортности, строящихся в центре Ростова-на-Дону. Застройщики при проектировании стараются максимально уменьшить общую площадь квартир, для того чтобы получить более высокую цену квадратного метра при невысокой общей стоимости. Однако покупателям такой недвижимости стоит учитывать, что количество студий в  спальных районах города уже превышает спрос. Если на этапе строительства объем спроса на малогабаритные квартиры достаточен, то вторичный рынок, где цена на сданный в  эксплуатацию объект выше в  среднем на 25%, переполнен предложениями, и найти покупателя будет сложнее».

По словам Сергея Рябова, решающим фактором для клиентов оказывается расположение объекта, а также сопутствующая инфраструктура. «В пешей доступности должны быть детсады и школы, обязательно должна быть парковка. К сожалению, сейчас практически не строятся дома с действительно хорошими, а не „для галочки“ детскими площадками, зонами отдыха, с удобными подъездными путями». Как сообщил эксперт, даже увидев красивый план на бумаге, клиенты часто не доверяют застройщику, так как по факту получают совсем другое. «Например, в окрестностях улицы Извилистой в Ростове-на-Дону, где строится большой микрорайон, только на моей памяти план застройки менялся трижды. Часть домов заселена, но ни школы, ни садика там до сих пор нет».

Репутация застройщика и качество строительства также становятся важными факторами для покупателей. «Клиенты стали более требовательными,— поясняет Андрей Шумеев.— Они уделяют большое внимание качеству строительства и ожидают своевременного выполнения застройщиком всех обязательств.

Потенциальные клиенты особенно лояльны к застройщикам, которые используют новые технологии и высокоэффективные энергосберегающие материалы».

По словам Владимира Чернявского, все большим спросом на рынке пользуются квартиры с отделкой «под чистовую», даже несмотря на то что при этом цена вырастает на 10%. «Приобретение квартир с отделкой значительно уменьшает затраты на ремонт. Это особенно выгодно как клиентам, которые для покупки жилья используют ипотечные средства, так и тем, кто, продав имеющееся жилье, заинтересован в быстром переезде в новую квартиру»,— объясняет эксперт.

Разные оценки

Эксперты расходятся во мнении относительно дальнейших перспектив развития сферы строительства жилья. Так, Игорь Коновалов из «Инпром Эстейт» уверен, что внешнеполитическая обстановка затормозит развитие рынка. «Из-за евроамериканских санкций и ограничений фондирования для российских банков наметится рост ставок по ипотечному кредитованию, что приведет к снижению числа желающих пользоваться ипотечными кредитами. Это, в свою очередь, уменьшит спрос на жилье».

Тем не менее, застройщики пока не собираются отказываться от своих планов. Так, компания «Инпром Эстейт», по словам господина Коновалова, заинтересована в расширении портфеля недвижимости даже

в условиях слабой экономической конъюнктуры. Елена Позднякова рассказала, что ООО «Европея» собирается провожать год с выполнением плана и по вводу недвижимости и по факту реализации, кроме того в конце года будет запущен новый проект. «ЮИТ Дон» до конца 2014 года введет в эксплуатацию ЖК «Парус» и ЖК «Скандинавский», а также начнет строительство еще двух жилых комплексов в Ростове-на-Дону.

По мнению Максима Клягина, учитывая крупные государственные интервенции в строительство, а также поддержку ипотечного сектора, 2014 год стройиндустрия РФ может закончить с плюсом. «В ближайшие месяцы рынок, скорее всего, ожидает значительное замедление темпов роста, но о падении речь не идет. Рост цен, учитывая сужение спроса, будет носить преимущественно умеренный характер и, по предварительным ожиданиям, сформируется примерно в пределах инфляции»,— считает эксперт.

Некоторые эксперты подчеркивают, что россияне по-прежнему воспринимают недвижимость как надежный инвестиционный инструмент. Как отметил Борис Лебедев, в кризис часть людей спасает деньги, вкладывая их в валюту, а часть — в квадратные метры. «Национальная валюта плавно девальвируется. Поэтому я не исключаю, что часть сбережений населения может перераспределиться в пользу покупки жилья и коммерческой недвижимости. Если девальвация рубля продолжится, возможно, мы увидим рост цен на рынке жилья и активизацию спроса»,— предполагает Игорь Коновалов.

По мнению Бориса Лебедева, украинский кризис, с одной стороны, спровоцировал целый ряд негативных последствий для России, но с другой, способен положительно повлиять на рынок недвижимости в регионе. Приток беженцев с Украины, которым рано или поздно придется решать жилищный вопрос, может стать дополнительным стимулом для развития стройиндустрии на юге России.