Земля уходит из-под копыт

Суд признал недействительным договор аренды 117 га государственных земель поселения в Сочи, расположенных неподалеку от Адлерского аэропорта и шоссе на Красную Поляну. Арендатором участка являлось ООО «Церера». В обществе пока не комментируют исход дела, но известно, что со стороны «Цереры» в суд поступило ходатайство об ознакомлении с материалами дела, что может свидетельствовать о подготовке апелляционной жалобы. Опрошенные «Ъ-Кубань» юристы считают участок, предусмотренный для сельхозиспользования, привлекательным объектом и не исключают, что впоследствии он частично может быть передан под застройку или эксплуатацию в рекреационных целях.

Суд признал использование участка нецелевым

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Арбитражный суд Краснодарского края по иску территориального управления Росимущества признал недействительным договор аренды 117 га земель категории населенных пунктов в Адлерском районе Сочи с видом разрешенного использования для сельхозпроизводства. Основанием расторжения договора суд указал использование участка не по целевому назначению. Об этом сообщается в картотеке ведомства.

По данным публичной кадастровой карты Росреестра и карт «Яндекса», участок находится неподалеку от побережья, примерно десятью километрами севернее Сочинского аэропорта и пятью километрами западнее Нового Краснополянского шоссе в районе сел Верхнениколаевское и Каштаны. Согласно материалам дела, на участке оборудовано место под стоянку лошадей, сооружения хозназначения, навесы. Большая часть участка (90%) представляет собой лес, где произрастают деревья и многолетние кустарники, меньшая часть территории расчищена от древесно-кустарниковой растительности и на ней произрастают фундук и иные плодовые культуры. На территории расположены два водоема (согласно картам «Яндекса», это реки Кудепста и Речуха Лаптева, упоминаемая в судебном акте), имеются металлические вагончики.

Как следует из судебного акта, участок находится во второй зоне округа санитарной охраны курорта. В 2006 году он был передан на 49 лет в аренду ОАО «Агрофирма "Кудепста"», но в результате ряда сделок права арендатора перешли к ООО «Церера».

По данным СПАРК-Интерфакс, ООО «Церера» зарегистрировано в Сочи в 2008 году, в обществе работает один человек, занимается сельхозбизнесом и строительством, в 2021 году показало убыток в 3,3 млн. руб.

Отмечается, что территориальное управление Росимущества в ходе проверки выявило использование участка не по целевому назначению, однако арендатор недостатки не устранил, и чиновникам пришлось обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

Ответчик, возражая против иска, ссылался на то, что сельхозиспользованием является в том числе и выращивание тонизирующих, лекарственных и цветочных культур, производство чая и пчеловодство, а также использование участка в качестве пастбищ. Он отметил, что часть территории используется для выпаса животных, а это соответствует целевому назначению, в то же время особый режим санитарной охраны не позволяет осуществлять здесь масштабную сельскохозяйственную деятельность.

Однако суд эти доводы отклонил, подчеркнув, что согласно постановлению правительства РФ признаками неиспользования земельных участков из земель сельхозназначения целевым образом является зарастание сорными растениями и древесно-кустарниковой растительностью 50 и более процентов площади, а также ведение сельхоздеятельности менее чем на 25% площади.

«Большая часть участка покрыта многолетними зелеными насаждениями, что делает невозможным ведение масштабной сельскохозяйственной деятельности без причинения вреда окружающей среде и нарушения норм действующего законодательства. Таким образом, суд приходит к выводу, что спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0401007:1580 ответчиком в сельскохозяйственных целях не используется, что является существенным нарушением условий договора, в силу его исковые требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению»,— постановил суд.

Юрист и основатель юридической компании «МФЦУ» Ольга Благовещенская считает, что слабое освоение территории делает ее претендентом на вовлечение в застройку, для которой необходимо очистить участок от прав третьих лиц. «В настоящий момент есть распоряжение властей о том, что земли, которые не осваиваются, должны вовлекаться в использование под застройку, рекреацию. И этот участок как раз подходит под это распоряжение и под эти цели. Он большой, находится не так далеко от побережья, его можно разделить, он граничит с жилыми зонами. Не исключено, что впоследствии этот массив может быть разделен и передан частично под застройку, частично под иные виды использования, например, для организации конных прогулок, так как мы видим, что там есть лошади. По имеющимся данным, там нет полного запрета на строительство, но любое строительство будет ограничено, в частности, мы видим там санитарно-защитную зону. И очень похоже на то, что этот участок кому-то приглянулся»,— считает юрист.

Получить мнения сторон процесса оперативно «Ъ-Кубань» не удалось: ответчик отсутствует на рабочем месте, юристы истца на звонки пока не отвечают. Однако уже через четыре дня после вынесения решения в суд поступило ходатайство ответчика об ознакомлении с материалами дела, что может свидетельствовать о подготовке апелляционной жалобы. В сочинской мэрии в момент подготовки материала не ответили на запрос «Ъ-Кубань» о перспективах изменения вида разрешенного использования участка в контексте принятия нового генерального плана.

Член ассоциации юристов России Евгения Мешкова полагает, что арендатору, в случае если он все-таки решится оспаривать судебный акт, следует акцентировать внимание на доказательствах фактического использования участка по целевому назначению. «Как следует из решения суда, на участке произрастают плодовые культуры, и арендатору, возможно, стоит обратить внимание суда на данный факт и доказывать причинно-следственную связь появления плодовых культур со своей хозяйственной деятельностью. Договор на содержание и выпас скота доказывает лишь факт принятия арендатором мер по соблюдению режима охранных зон»,— отмечает она.

Читайте нас в Telegram