Весенние настроения

Несмотря на стабильное увеличение спроса, вторичный рынок жилья Москвы в марте удержал цены на месте. Застройщики же, наоборот, поспешили поддержать начавшееся потепление повышением стоимости квадратного метра в своих новостройках.

Новости стройки

"В марте на первичном рынке жилья Москвы продолжилось повышение цен предложения. При этом растет активность покупателей",— обозначила основные тенденции развития рынка новостроек в прошедшем месяце генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Мария Литинецкая. Ее слова подтверждает статистика: по данным АКЦ "Миэль", в марте средневзвешенная цена предложения столичных новостроек увеличилась на 0,3% и составила 196,9 тыс. руб. за 1 кв. м. В долларовом эквиваленте за счет укрепления национальной валюты цены выросли на 2,2%, до уровня $6,85 тыс. за 1 кв. м. Цены в строящихся жилых объектах среднего класса выросли на 0,7%, до 124,9 тыс. руб. за 1 кв. м, цена на квартиры бизнес-класса увеличились на 1,5%, до 193,4 тыс. руб. за 1 кв. м. По данным агентства МИАН, на первом месте по темпам роста цен в марте находится сегмент "эконом плюс": рост составил 2,2%, до 119,4 тыс. руб. за 1 кв. м. В Подмосковье же средняя стоимость нового жилья увеличилась в марте на 0,5% и составила 77,8 тыс. руб. за 1 кв. м. Директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский добавляет, что сегмент элитной недвижимости также не стал исключением: квартиры в новостройках в Москве подорожали на 1,2% — с $22,5 тыс. до $22,8 тыс. за 1 кв. м. Аналитик компании Welhome Анастасия Цуманова добавляет, что в марте лидером по уровню стоимости элитного жилья по-прежнему стал район Патриарших прудов (средняя стоимость составляет $31,1 тыс. за 1 кв. м) за счет объектов класса de luxe в Гранатном переулке. Затем следует район Остоженки ($27,3 тыс. за 1 кв. м), третье место занимает район Чистых прудов (около $23 тыс. за 1 кв. м). Районы Тверской ($12,2 тыс. за 1 кв. м) и Цветного бульвара ($11,3 тыс. за 1 кв. м) замыкают ценовой рейтинг ввиду относительно невысокого уровня цен в доминирующих по объему предложений жилых комплексах "Итальянский квартал" и "Легенды Цветного".

По словам Владислава Луцкова, на март традиционно приходится пик сезонной активности покупателей: отмечается прирост количества обращений и сделок, несмотря на повышение стоимости квадратного метра. "Новые объекты выходят уже по чуть более высоким ценам, чем их предшественники. По строящимся объектам цена возрастает по мере повышения стадии готовности дома. По ряду комплексов рост цены предложения за месяц может составить до 5%",— объясняет он. С ним согласен директор департамента новостроек компании "Инком-Недвижимость" Юлиан Гутман: "За март число совершенных нами сделок на 30% выше, нежели в феврале. Активизацию покупателей подогревают банки, предлагающие все новые программы и снижающие ставки кредитования".

Слова риэлторов подтверждают и застройщики. "По нашему ЖК "Лазаревское" в Южном Бутово доля ипотечных сделок уже второй месяц составляет порядка 50%. Для сравнения: за весь 2010 год у нас доля ипотечных сделок по этому же объекту была около 12%",— делится успехами руководитель отдела маркетинга ГК "Пионер" Ирина Романова, вспоминая, что подобная активность наблюдалась разве что до кризиса. "И то летом 2008 на пике спроса у нас до 30% сделок были ипотечными, а сейчас 50%",— отмечает она. По ее мнению, значительному притоку ипотечных клиентов на объекте группы способствует предложение по ипотеке Сбербанка — 10% годовых на десять лет без поручителей. Директор по маркетингу группы "Конти" Юрий Синяев говорит, что благоприятная ситуация на рынке и увеличивающийся спрос на новостройки позволили компании в марте поднять цены в своих жилых комплексах "Континенталь" и "Покровский берег" на 5-7% в зависимости от объекта. "Аналогичное повышение было в феврале",— напоминает он. Юрий Синяев отмечает, что доля инвестиционных покупок по-прежнему не восстановилась и составляет около 5%: "На сегодняшний день жилье покупают для собственного проживания, что подтверждается фактом приобретения больших по площади квартир, которые бывают редко задействованы в инвестиционных схемах". Ирина Романова рассказала, что "Пионер" планово повысил цены на квартиры в ЖК "Лазаревское" на 5-10% в зависимости от типа квартир, так как объект перешел на завершающую стадию строительства. "Конечно, повышению цен также способствовал и рост спроса на жилье в почти готовых домах",— отметила она.

Личное предложение

Генеральный директор компании "НДВ-Недвижимость" Александр Хрусталев говорит, что в марте по сравнению с февралем объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы увеличился на 6,5%, достигнув максимального показателя за последние два года — 41 200 квартир. "Наибольшая доля спроса по-прежнему приходится на альтернативные сделки, в том числе сделки по продаже вторичного жилья и покупке квартиры в новостройке",— говорит он.

По данным АКЦ "Миэль", в марте средняя цена предложения квартир на вторичного рынка не изменилась, оставшись на уровне 169,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Положительную тенденцию продемонстрировало только жилье экономкласса, прибавив в цене 1,2%. В АКЦ настаивают, что причина тому увеличение цен на квартиры в панельных домах типовой серии на 1,8% и панельном улучшенном жилье на 1,2%. Руководитель аналитического центра "Инком" Дмитрий Таганов говорит, что в марте максимальный рост цен был зафиксирован в ЮЗАО. Здесь средняя рублевая стоимость квадратного метра увеличилась на 2,1% и составила 192,9 тыс. руб. Меньше всего стоимость квадратного метра выросла в СЗАО: прирост составил всего 0,7%. Теперь купить вторичное жилье здесь можно в среднем за 158,4 тыс. руб. за 1 кв. м. "Традиционно ценовой максимум зафиксирован в ЦАО, где стоимость "квадрата" на начало апреля составила 315,3 тыс. руб. Минимальные цены отмечены в ВАО и ЮВАО — 137,5 тыс. руб. и 138,9 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно",— говорит Дмитрий Таганов. В МИАН, в отличие от "Инкома" и "Миэля", наоборот, уверяют, что в марте средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась на 0,48%, до 154,7 тыс. руб. В частности, квартиры бизнес-класса подешевели на 0,82%, до 213 тыс. руб. за 1 кв. м против 214,8 тыс. руб. в феврале, а экономкласс упал в цене на 1,05%, до 166,2 тыс. руб. за 1 кв. м. В Подмосковье жилье на вторичном рынке, по данным МИАН, подорожало на 0,94%, до 72,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Корректировки цен незначительны, добавляют риэлторы, отмечая, что, в отличие от стоимости квадратного метра, количество сделок в марте продолжило расти. По данным УФРС, в первом квартале 2011 года число сделок возросло на 18% по сравнению с первым кварталом 2010 года, а по сравнению с аналогичным периодом 2009 года увеличилось фактически в два раза, следует из отчета "Миэля".

В марте, как отмечают аналитики МИАН, на фоне роста потенциального спроса значительно замедлились показатели спроса реального: снизился и средний бюджет покупки во всех сегментах рынка, за исключением вторичного рынка Подмосковья. Так средняя цена покупки на вторичном рынке Москвы по итогам марта составила 8,94 млн руб. против 9,82 млн руб. в феврале. Во вторичную недвижимость в Московской области покупатели стали вкладываться охотнее, и по итогам марта средний бюджет покупки составил 4,88 млн руб., что на 420 тыс. руб. превышает средний февральский показатель.

Обозримое будущее

Главным событием марта для всего рынка недвижимости Москвы стало заявление мэра столицы Сергея Собянина о запрете строительства нового жилья в пределах Третьего транспортного кольца. Девелоперы сразу отреагировали на это обещаниями грядущего роста цен. Так, в частности, президент ФСК "Лидер" Владимир Воронин предположил, что цены в центре Москвы единовременно могут вырасти на 20%, а на окраинах — на 10%. К обсуждению этой темы подключились и риэлторы: аналитики Knight Frank прогнозировали рост стоимости как вторичного, так и первичного предложения в элитном сегменте до 20-25%, а в традиционных районах сосредоточения дорого жилья (Остоженка, Арбат и Патриаршие пруды) — до 40-50%.

Однако пока рынок так и не отреагировал на эти сообщения. Генеральный директор "Релайт-Недвижимости" Олег Самойлов уверен, что в будущем реакция все-таки последует, но не столько из-за этого запрета, сколько из-за кампании мэрии по пересмотру инвестконтрактов, ранее заключенных правительством Москвы. "Если это приведет к спаду объема предложения нового жилья, то с учетом продолжающегося расширения рынка ипотечного кредитования рост цен не заставит себя ждать",— рассуждает он, добавляя, что до ближайшей осени о каком-либо ощутимом повышении цен на московское жилье речь все-таки идти не будет. "Текущая высокая рыночная активность начнет затухать уже в середине апреля — начале мая, и к лету рынок войдет в "фазу отдыха", чтобы затем вновь продемонстрировать высокие показатели спроса",— уверен Олег Самойлов.