Новостройки догоняют «вторичку»

Благодаря резкому подорожанию новостроек на фоне перехода жилищного строительства на проектное финансирование и стимулирования спроса программой льготного ипотечного кредитования ценовая разница между строящимися и готовыми проектами в Москве за год сократилась более чем в два раза. Сейчас значение составляет всего 4%, а в 57% районов Москвы купить квартиру на первичном рынке дешевле, чем на вторичном. Но тренд имеет все шансы поменяться.

За последние три года стоимость первичного жилья в Москве выросла на 24%, до 210,8 тыс. руб. за кв. м. Рост стоимости вторичной недвижимости за тот же период оказался значительно менее выраженным, составив 17% (до 220 тыс. руб. за кв. м). Такие данные в своем исследовании приводят аналитики ЦИАН.

Разница в цене между готовым и строящимся жильем сейчас составляет в среднем 4%, в то время как годом ранее показатель был более чем в два раза выше — 9%.

В ЦИАН констатируют, что новостройки сейчас стоят дешевле вторичных квартир в 57% районов Москвы, в то время как годом ранее показатель был 48%. Выраженный рост цен на первичном рынке отмечают и другие консультанты. Так, согласно оценкам «Метриум», за минувший год средний показатель в Москве вырос на 8%, до 182,6 тыс. руб. за кв. м. А консультанты «Инком-недвижимости» отмечают, что средняя стоимость предложения в новостройках в Москве составляет 15 млн руб. против 13,2 млн руб. в готовых домах.

Согласно оценкам ЦИАН, заметнее всего новостройки дороже вторичных квартир в районе Сокол, на 47%. Высокая цена первичного предложения здесь объясняется выводом на рынок нескольких проектов бизнес-класса, существенно поднявшего среднюю стоимость, до 376,6 тыс. руб. за кв. м. Аналогичная тенденция наблюдается и в других районах САО, за исключением Хорошевского и Бегового, где строящаяся недвижимость по-прежнему стоит дешевле готового. Реже всего новостройки оказываются дешевле «вторички» в СВАО, где этот тренд прослеживается всего в трех из 14 районов.

Из-за необходимости ждать после покупки завершения строительства новостройки в Москве традиционно стоили заметно дешевле готового жилья и сопутствующих рисков дольщиков.

Но переход застройщиков на проектное финансирование, улучшение характеристик домов и повышение доступности ипотечного кредитования, по мнению аналитиков ЦИАН, преломили эту тенденцию: разница в цене между двумя сегментами постепенно нивелируется. Аналитики «Инком-недвижимости» отмечали, что такой эффект связан скорее с внедрением эскроу-счетов, существенно изменивших всю схему финансирования строительства нового жилья. В «Метриум» также указывали, что расти ценам на новостройки помогает увеличение строительной готовности многих московских проектов и поддержание спроса за счет программы льготного ипотечного кредитования. Несмотря на текущую динамику, руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов напоминает, что превышение стоимости новостроек над вторичным жильем — нетипичная картина. Эксперт добавляет, что платежеспособность населения снижается, а программа льготного кредитования скоро заканчивается, и эти факторы помогут «вторичке» отыграть позиции.

Пессимистичные прогнозы застройщиков жилья, которые еще в начале апреля, в самый разгар пандемии COVID-19, заявляли о возможном падении продаж квартир в новостройках, не оправдались. Судя по отчетности компаний, в первом полугодии 2020 года крупные игроки рынка получили прибыль. Так, у петербургской Setl Group, входящей в тройку крупнейших девелоперов жилья страны, чистая прибыль по сравнению с январем—июнем прошлого года увеличилась вдвое. А у группы ПИК, которая занимает первую строчку в рейтинге крупных застройщиков, этот показатель увеличился на 87%. В кризис компании отрасли спасло субсидирование государством ипотечных ставок: еще два месяца россияне могут брать жилищные кредиты под 6,5%.