Соседство с Петром оценили в полмиллиарда

Российский аукционный дом (РАД) собирается выставить на продажу земельный участок на Мичуринской улице площадью 1,3 тыс. кв. м рядом с домиком Петра I. Начальная стоимость 490 млн рублей, эксперты предполагают, что конечная цена лота может вырасти в полтора-два раза, но в итоге застройщик может столкнуться с множеством проблем, которые возникают, когда застройка ведется в исторической части города. При этом девелоперы не верят, что там можно будет построить заявленные РАД 9,9 тыс. кв. м жилья, по примерным подсчетам получается в два раза меньше, а такой объем за 490 млн рублей — это экономически невыгодно.

Участок расположен на Мичуринской улице, 1, литера Б. В непосредственной близости находятся станция метро "Горьковская", Петроградская набережная, Каменноостровский и Большой проспекты, Петропавловская крепость, домик Петра I, Петровская набережная и Троицкая площадь.

По данным РАД, на участок получен градостроительный план, утвержден проект планировки территории и межевания. На этой территории можно построить около 9,9 тыс. кв. м жилья премиум-класса. Полезная площадь при этом составит 6,9 тыс. кв. м, кроме того, на объекте предусмотрен подземный паркинг на 55 машино-мест. На участке есть здание площадью 479,6 кв. м, которое можно будет снести, поскольку оно не является памятником.

В РАД считают, что инвесторы проявят интерес, поскольку получить участок в историческом центре под застройку непросто.

Дмитрий Давыдов, заместитель руководителя отдела оценки компании JLL, считает, что конечная стоимость на торгах может вырасти минимум в полтора раза.

"К минусам площадки можно отнести расположение не на первой линии набережной Невы — нижние этажи жилого дома вряд ли будут иметь вид на реку. Кроме того, на улице Мичуринской в вечернее время часто образуются пробки в направлении к улице Куйбышева и Петроградской набережной через Пеньковую улицу", — говорит он.

Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс", полагает, что конечная стоимость участка вряд ли существенно вырастет. "Цена лота и так очень высока. К тому же в разработанной и утвержденной градостроительной документации говорится, что на данном участке можно построить объект общей площадью 9,9 тыс. кв. м. Думаю, эти оценки все-таки немного преувеличены: из-за ограничения высотности (28 м) здесь удастся возвести семиэтажный дом, не выше. Умножаем количество этажей на площадь застройки (около 500 м); получается, что реально здесь можно будет построить только около 3,5 тыс. кв. м жилой недвижимости. Зная стоимость лота, легко посчитать экономику будущего проекта. Не уверен, что при нынешней конъюнктуре рынка кто-то из девелоперов рискнет отдать 490 млн рублей даже за такой привлекательный участок. Локация, конечно, интересная, но не по такой цене", — говорит господин Оноков.

Кроме того, по его мнению, главный минус проекта — многочисленные согласования с городскими властями, потому как, в отличие от типовых застроек экономкласса на периферии, элитная недвижимость в центре Петербурга подразумевает множество нестандартных решений, каждое из которых требует отдельного согласования и значительно растягивается по времени. "К примеру, как быть с парковочными местами? Вероятно, нужно будет возводить подземный паркинг, который будет стоить немалых денег с учетом близости участка к Неве. Не стоит забывать и о социальной нагрузке: застройщику придется искать компромиссные решения с городскими властями — не исключены обременения по участию в строительстве школы либо детского сада, а может, и поликлиники", — поясняет господин Оноков.

Другие эксперты также высказывают опасения. "Сейчас строительство в центре города крайне рискованно. Особенно в непосредственной близости от объектов культурного и исторического наследия. Всегда есть шанс, что найдутся те, кто опротестует полученные согласования. Тот факт, что участком не заинтересовались действующие участники рынка (например, группа ЛСР), означает, что земля либо дорогая, либо есть подводные камни", — говорит один из экспертов.

Что же касается стоимости квадратного метра элитного жилья в этой локации, то, по оценке Елизаветы Конвей, директора департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, минимальная цена может начинаться от 300 тыс. рублей за квадратный метр жилья.

Господин Оноков предполагает, что с учетом стоимости земли, ограничений по высотности и затрат на подключение к инженерным сетям стоимость квадратного метра в будущем доме класса de luxe составит 400-500 тыс. рублей.