Рынок складывается по-разному

На рынке складской недвижимости Черноземья с начала года было заявлено сразу несколько крупных проектов практически во всех субъектах макрорегиона. В результате в различной стадии строительства оказалось около десятка объектов стоимостью от 200 млн до 7,5 млрд руб. Аналитики Knight Frank полагают, что в ближайшее время новых сделок на рынке ждать не стоит, так как в большинстве областей фиксируются сегодня лишь единичные запросы на поиск логистических центров. Участники рынка отмечают, что без господдержки в нынешней ситуации завершить анонсированные проекты будет сложно.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

В ближайший год в Черноземье не ожидается всплесков запросов на рынке логистики, рассказал «Ъ-Черноземье» директор департамента индустриальной и складской недвижимости консалтинговой компании Knight Frank Константин Фомиченко. По его оценке, в Воронеже как крупнейшем городе макрорегиона в среднем за последние десять лет закрывалось по одной-две сделке в год, а запросы на поиск складов были единичны. «В остальных городах фиксировались единичные сделки с продуктовыми ритейлерами»,— добавил эксперт.

Воронежскую область Knight Frank относит к числу крупнейших регионов — логистических центров (предоставляет помещения для хранения продукции, предназначенной к перевозке, в том числе в соседние субъекты) с показателем обеспеченности складскими помещениями 0,2 кв. м на человека. Для сравнения в Москве — 0,9 кв. м/чел., в Санкт-Петербурге и Ленобласти — 0,6 кв. м/чел. По данным компании, в регионе расположено около 495 тыс. кв. м качественных складских объектов.

Следом с почти 2,5-кратным отставанием идет Липецкая область. В ней Knight Frank насчитал 199 тыс. кв. м. Показатель обеспеченности составляет 0,15 кв. м/чел. По данным компании, регион является локальным складским центром, в котором много площадей из-за большого числа производств. В Курской области, по данным Knight Frank, находится 90 тыс. кв. м качественных складских объектов, в Белгородской — 35 тыс. кв. м, в Орловской и Тамбовской областях — до 30 тыс. кв. м. В этих регионах обеспеченность площадями составляет около 0,08 кв. м/чел.

При этом крупнейшие комплексы расположены не только в Воронежской области. Здесь Knight Frank указывает на склады «АВС-электро» в Воронеже (общая площадь — 142,3 тыс. кв. м) и недавно открывшийся распределительный центр сети «Порядок» в селе Александровка под Воронежем (92 тыс. кв. м). Среди крупнейших объектов Черноземья в компании также отмечают логистический центр Indesit в Липецке (77 тыс. кв. м), распределительный центр X5 Retail Group в Курске (40,8 тыс. кв. м), распредцентры «Магнита» в Тамбове (26,7 тыс. кв. м) и Орле (14,3 тыс. кв. м), складской комплекс «Эстейт Логистик» в Белгороде (14,2 тыс. кв. м). В июне X5 Retail Group также открыла под Воронежем распредцентр для своей сети «Перекресток» площадью 14 тыс. кв. м.

По словам Константина Фомиченко, в этом году ожидается открытие еще двух крупных объектов в Воронежской области. Это комплекс СК 3PL Logistic площадью 28,2 тыс. кв. м и вторая очередь СК «XXI век» примерно на 24 тыс. кв. м. «В остальных регионах строящихся складских комплексов на данный момент нет либо они находятся на стадии проекта»,— добавил эксперт.

Вместе с тем интерес к рынку логистики Черноземья у инвесторов есть. За последние два года было анонсировано строительство около десятка объектов разной мощности. Часть договоренностей была достигнута или подтверждена в июне на Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ).

Так, в очередной раз констатировались планы по строительству распредцентра Wildberries в Курской области за 7,5 млрд руб. Объект может быть сдан «не позднее» 2024 года. Интернет-ритейлер также обещал реализовать еще несколько проектов в Черноземье: в 2020 году сообщалось о планах по строительству распредцентров в Воронежской и Тамбовской областях стоимостью около 5,5 млрд каждый, а в минувшем апреле мэр Белгорода заявлял о конкуренции с Орловской областью за объект стоимостью 7,5 млрд. Источник „Ъ“ в руководстве одного из регионов Черноземья вчера отметил, что на выбор ритейлера влияет проблема отсутствия должного числа квалифицированных кадров «даже в крупных и экономически крепких» субъектах. В конце июня о планах создать в Курской области логистический центр заявила ГК «Эконива». Но подробности проекта в компании предпочли не раскрывать. Свой производственно-логистический комплекс за 12,2 млрд строит ГК «Содружество».

Три крупных объекта по итогам ПМЭФ могут появиться в Липецкой области. ГК «Шанс» с уже работающим производством средств защиты растений планирует возвести на елецкой площадке особой экономической зоны (ОЭЗ) «Липецк» логоцентр стоимостью 2 млрд руб. на 70 тыс. паллето-мест, а тамбовское АО «Октябрьское» — универсальный комплекс класса А+ площадью 60 тыс. кв. м за 2,3 млрд.

Кроме того, «Агроном-сад», запустивший в прошлом году крупнейший в Центральной России производственно-логистический комплекс (фруктохранилище на 25 тыс. т плодов за более чем 5 млрд руб.), заявил о создании плодохранилища на 25,5 тыс. т за 3,1 млрд руб.

В ОЭЗ также было анонсировано четыре менее крупных проекта. В 2020 стало известно о планах ООО «ТКК» на 49 тыс. кв. м складских помещений класса Lightindustrial за 520 млн руб., АО «Август» — на комплекс емкостью свыше 20 тыс. паллето-мест за более чем 500 млн и ООО «Трансел» за 200 млн. В прошлом году резидентом зоны стало ООО «Логистика Сервис Центр», которое намерено построить в две очереди логистический центр класса А (8 тыс. кв. м на первом этапе, расширение до 23 тыс. кв. м — на втором). Инвестиции в первую очередь оценивались в 301 млн.

На ПМЭФ также стало известно о планах резидента воронежского индустриального парка «Масловский» ГК «Дорхан» построить производственно-логистический комплекс за 450 млн руб. Прошлой весной сообщалось о совместном проекте «Почты России» и ВТБ, которые собирались возвести фулфилмент-центр для маркетплейса AliExpress за 1,5 млрд руб. Власти ожидают и более крупных инвестиций. В конце июня облдума расширила критерии для включения проектов в перечень особо значимых, что позволяет инвесторам рассчитывать на господдержку. Изменения касаются создания «распределительных логистических центров» в регионе стоимостью не менее 5 млрд руб.

Накануне ПМЭФ врио губернатора Тамбовской области Максим Егоров также анонсировал строительство логоцентра «по формированию маршрута отгрузки зерновых и масличных культур и подсолнечного масла». Инвестиции оцениваются в 200 млн. В прошлом году сообщалось и о планах ООО «Артико логистик» на создание логоцентра за €2 млн в ОЭЗ «Орел».

Воронежский частный инвестор на рынке логистики Александр Бакиров отмечает, что сейчас бизнес строит складские комплексы либо для своих потребностей, либо под сдачу их в аренду другим игрокам. «Потребность в складах есть, но без программы господдержки реализовать такие проекты сегодня можно только на свой страх и риск: отдавать взятые под строительство кредиты в нынешней ситуации сложно»,— пояснил эксперт.

В то же время, по его словам, ситуация на рынке упростилась с уходом иностранных компаний: у многих в России остались логистические комплексы. Еще одним плюсом может стать и отказ от зарубежного оборудования. «Сейчас в основном спрос есть на холодильные склады, которые требуются пищевому бизнесу. Ранее заказчики из этой сферы сами требовали иностранного оборудования. Из-за этого у инвесторов появлялся риск роста курса валют и незапланированных расходов. При этом отечественное или собранное на китайских заводах оборудование, не под известных европейских производителей, ничем не хуже, а расчет в рублях делает экономику проектов предсказуемой»,— считает Александр Бакиров.

Московское ЗАО «Объединенная строительно-сервисная компания» остановило реализацию инвестпроектов по строительству оптово-распределительных центров (ОРЦ) в Тамбовской и Орловской областях общей стоимостью 9,2 млрд руб. В компании сообщили, что причиной остановки стали «невыгодные условия со стороны властей» и, как следствие, нерентабельность вложений. Теперь региональные власти ищут новых инвесторов под проекты — в частности, новым инвестором орловского ОРЦ может стать ООО «Дивар»