На складах становится просторно

Уход иностранных компаний и изменение традиционных цепочек поставок вынудили логистические и транспортные компании сократить на треть объем аренды новых складских площадей и задуматься над оптимизацией существующих пространств. Сейчас пустующие склады компании сдают в субаренду зачастую по цене ниже той, за которую снимают сами. Девелоперам не стоит рассчитывать в ближайшее время на восстановление активности логистов, которые пока не готовы в условиях неопределенности думать о расширении своих складских терминалов.

Фото: Александр Подгорчук, Коммерсантъ

Объем сделок транспортных и логистических компаний на складском рынке России за девять месяцев 2022 года составил 266 тыс. кв. м, сократившись на 32% по сравнению с тем же периодом прошлого года (392 тыс. кв. м), говорится в отчете NF Group. По словам директора департамента складской недвижимости Nikoliers Виктора Афанасенко, в Москве объем сделок логистов в этом году составил 83 тыс. кв. м, кратно уступив показателю прошлого года, когда было 303 тыс. кв. м. Руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай добавляет, что 40% поглощений пришлось на первый квартал.

Общий объем спроса на склады в Москве в 2022 году не превысит 100 тыс. кв. м, считает эксперт, прогнозируя также «высвобождение избыточных площадей».

В первом квартале спрос по инерции оставался высоким, но с апреля начал снижаться, соглашается гендиректор ГК «Деловые линии» Фарид Мадани. Потребность в складах повышается при увеличении товарооборота, но сейчас тренд обратный, добавляет заместитель исполнительного директора «Курьер Сервис Экспресс» Мария Мартынова. Президент таможенного брокера «КВТ Сервис» Юлия Шленская связывает снижение активности операторов с общим изменением цепочек поставок, спадом в сегменте офлайн- и онлайн-торговли. Участники рынка часто ввозят только тот объем продукции, на который в моменте есть спрос, а иногда под заказ, как, например, товары из Европы, поясняет она.

Иностранные компании традиционно формировали значительный спрос на логистические услуги: сейчас, по словам партнера NF Group Константина Фомиченко, они занимают 44% площадей, арендуемых логистами. У половины операторов доля таких клиентов с начала года не изменилась, у 30% — сократилась, у 20% — увеличилась, добавляет он. «Часть компаний продолжает платить за услуги ответственного хранения, но объемы операций значительно снизились»,— говорит эксперт.

Общая загрузка складских помещений логистических операторов за девять месяцев 2022 года сократилась с 94,4% до 91%, указывают в NF Group.

Многие из них в рамках оптимизации сдают площади в субаренду, отмечает господин Фомиченко. По его словам, логисты формируют 12% от общего предложения таких складов. Многие операторы в 2021 году и в начале 2022 года заключили длительные контракты на аренду складов, рассчитывая на развитие своего бизнеса, поясняет исполнительный вице-президент Noytech Supply Chain Solutions Евгений Макаров. Но в итоге часть площадей оказалась невостребованной, а пересмотреть контракты с владельцами складов не всегда возможно. «Для снижения издержек компании-арендаторы выводят их на рынок субаренды по ценам ниже, чем они были арендованы»,— говорит господин Макаров.

Управляющий директор NC Logistic Гарольд Власов рассказывает, что пересдают площади и логистические компании, прекратившие профильную деятельность. Часть игроков была напрямую зависима от западных поставок и теперь вынуждена свернуть бизнес. «Если формально существует 5% вакантных площадей, то по факту эта цифра в полтора-два раза больше»,— уверен он. Господин Мадани предполагает, что объем свободных мощностей продолжит расти и это скажется на стоимости аренды, которая может вернуться к уровню 2020 года, а по некоторым объектам — даже ниже.

Логистические компании традиционно считаются одним из драйверов развития складского рынка. По данным NF Group, сейчас они суммарно занимают 4,51 млн кв. м — это 11,8% от общего объема площадей, пригодных к аренде.

Но рассчитывать на восстановление активности логистических и транспортных компаний складскому рынку не стоит.

Многие клиенты, по словам господина Фомиченко, сейчас рассматривают расширение только под конкретные запросы от клиентов.

Мария Мартынова также не видит аргументов в пользу строительства новых площадей, предполагая, что востребованность складов в 2023 году продолжит снижаться. Она напоминает, что в предыдущие два года на фоне дефицита площадей в Москве и роста потребления в регионах открылись хабы в Сибири, на юге страны и Дальнем Востоке. «Сейчас их используют под новые логистические пути, но строить новые терминалы никто не спешит»,— поясняет эксперт. Гарольд Власов констатирует, что логистический рынок в целом сильно зависит от пропускной способности южного и юго-восточного коридоров, которая сейчас невысока. Порты Дальнего Востока перегружены, говорит он, при этом огромное скопление товара и большие очереди на отправку в центральную часть России.