Государственная политика в сфере жилищного кредитования

ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В СФЕРЕ ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Афанасьев И.А., аспирант ФГУП «СТАНДАРТИНФОРМ»

В статье рассмотрена ретроспектива деятельности государства в области обеспечения основных категорий граждан страны жильем посредством развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Предложены направления реализации задач по развитию соответствующих кредитно-финансовых механизмов.

Ключевые слова: жилищное кредитование, государственная политика, жилищная политика, ипотечное жилищное кредитование.

STATE POLICY IN THE SPHERE OF HOUSING LOANS

Afanasev I., «STANDARTINFORM», FSUE, the post graduate student

The article discusses a retrospective of the state in the area of the main categories of citizens of the country’s housing through the development of long-term mortgage lending. The lines for the implementation of tasks for the development of the credit and financial mechanisms.

Keywords: Housing loans, public policy, housing policy, residential mortgage.

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.[1]

На сегодняшний день государство уделяет значительное внимание развитию и совершенствованию жилищной политики, это направление является одним из наиболее приоритетных.

Государственную жилищную политику на современном этапе можно декомпозировать на несколько направлений: обеспечение нужд социально не защищенных групп граждан; предоставление возможности основной части работающего населения решения своих жилищных проблем. Создание условий приобретения жилья для второй (основной) категории граждан является одной из важнейших задач, реализовать которые можно посредством развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Данная категория граждан имеет следующий экономический образ: средние доходы, средние накопления, наличие в собственности жилья оформленного в результате проведения бесплатной приватизации.

Для разрешения вышеуказанных проблем основной группы граждан необходимо снизить для них опасность возникновения финансовых рисков, что достигается совершенствованием законодательной базы и нормативного регулирования процесса ипотечного жилищного кредитования.

На начальном этапе проведения экономических реформ не существовало механизмов, предполагающих самостоятельное участие населения в решении своих жилищных проблем. Объем государственных вложений в жилищное строительство на тот период составлял порядка 80%, долгосрочное кредитование в основной своей массе было ориентировано на индивидуальных застройщиков, жилищно-строительные и жилищные кооперативы, и практически исключало кредитование приобретения готового жилья отдельными гражданами. Это также было вызвано и тем, что государство финансировало жилищное строительство для его бесплатного предоставления гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.

Изменения в жилищной сфере коснулись структуры вводимых в эксплуатацию жилых домов по характеру финансирования их постройки и владения. При этом установилась тенденция к сокращению доли участия государства в данном секторе, которая с течением времени привела к увеличению объемов вводимых в эксплуатацию жилых площадей принадлежащих частным застройщикам до 80%. Примерно 20% сохранилось за предприятиями и организациями, находящимися в государственной либо муниципальной собственности, из которых федеральный бюджет финансировал постройку всего лишь 4,2%.

Стабилизация соотношения вводимых в эксплуатацию жилых площадей частными и государственными застройщиками на уровне 80 к 20 стала результатом проводимых реформ в данном секторе конца девяностых годов прошлого века.

В последующем рынок жилья активно развивался, чему способствовало снятие ограничений на объемы приобретаемых жилых помещений, а также бесплатная приватизация жилья. В России на сегодняшний день значительная часть жилищного фонда не является собственностью государства, а в докризисный период (до 2008 г.) инвестиции в недвижимость были одними из наиболее выгодных, что привлекало значительные денежные средства.

При указанных выше положительных тенденциях, возникли и негативные последствия, в частности, снижение объемов предоставляемого на бесплатной основе очередникам жилья. Ввиду сокращения объемов государственного финансирования жилищного строительства, образовалось 3-х кратное увеличение сроков предоставления социального жилья гражданам, зарегистрировавшим на него свое право. Развитие рынка жилья не соответствовало росту доходов и накоплений основной части населения, а также наличию возможности получения кредитов на строительство и приобретение готового жилья, что повлекло за собой сокращение, с одной стороны, платежеспособного спроса на новое жилье, с другой,

- объемов жилищного строительства в целом.

Государство, значительно сократив расходы на строительство жилых площадей, основную свою деятельность в данном направлении сосредоточило на решение жилищных проблем отдельных категорий и групп населения, не способных сделать это самостоятельно. Как следствие, основная часть населения оказалась не способна самостоятельно решить свои жилищные вопросы ввиду отсутствия достаточных накоплений и неразвитости долгосрочных кредитно-финансовых механизмов.

Зарубежная практика показывает, что основной формой решения жилищной проблемы для населения является приобретение жилья в кредит. Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должна: учитывать положительный и отрицательный мировой опыт ее реализации; быть адаптирована к тем специфическим условиям, в которых будет реализовываться. Развитие данного рынка способствует ее становлению как базовой сферы экономической деятельности, где определяющую роль играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государству в основном отводится регулирующая роль.

Возникшие осложнения заставили скорректировать направления деятельности государства и ориентировать рынок жилья на поддержание платежеспособного спроса различных слоев населения. Это потребовало развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, позволяющего населению приобретать готовое жилье на свободном рынке за счет консолидации собственных и кредитных средств. При этом за государством сохранилась функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не способны приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья. Комплексно, указанные действия создали условия для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу.

Реализация поставленных задач по развитию кредитно-финансовых механизмов, предполагает выделение следующих направлений: долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения; кредитование жилищного строительства; государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).

1. Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование подразумевает функционирование соответствующей рыночной системы, предоставляющей основной массе граждан возможность приобретать готовое жилье как на рынке вновь построенного жилья, так и

на рынке вторичного жилья.

Обеспечение финансовыми ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке, так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке.

В октябре-ноябре 2009 г. сразу несколько банков снизили ставки по ипотеке фактически до прежнего, докризисного уровня. По рублевой ипотеке ставки снизились до 12,5-14,25%, по валютной -до 7-10%. Одновременно идет уменьшение первоначального взноса до 20-30%, снижение комиссий за выдачу кредитов, увеличение сроков и суммы кредитов. Также многие банки сейчас возобновляют приостановленные прежде программы: кредиты на покупку строящейся недвижимости, земли, строительство загородного дома. «Снижение ставок стало возможно вследствие некоторого удешевления фондирования для банков и улучшения макроэкономической ситуации, - сообщает директор департамента розничных сегментов и маркетинга ЮниКредит Банка Наталья Алымова. - Кроме того, мы наблюдаем стабилизацию на рынке недвижимости»[2].

2. Кредитование жилищного строительства. Данное направление системы жилищного финансирования предполагает предоставление застройщикам банком-кредитором кредитов на строительство жилья, которые при условии строгого контроля над ходом строительства, сроками и качеством выполненных работ, с целью выхода на запланированные цены при его завершении и соблюдения предложенных первоначальных условий продажи жилья, выдаются частями на оплату выполненных строительно-монтажных работ. Погашение таких кредитов застройщиками осуществляется в соответствии с ранее составленным графиком после завершения строительства и реализации объекта.

Основными рисками для банков-кредиторов является вероятность не завершения строительных работ вообще либо в первоначально указанные сроки, а также степень последующей реализации построенного объекта. Эти обстоятельства выдвигают на первый план необходимость скрупулезного анализа рынка жилья всеми заинтересованными сторонами.

Условиями предоставления застройщику кредита являются: наличие в собственности либо на правах долгосрочной аренды отведенного участка под строительство жилья; разрешение на осуществление строительства выданное местными органами власти. Полученные средства застройщик может использовать, в том числе, и для финансирования необходимых первоначальных работ. Уровень банковского риска значительно снижается при условии уже разработанного проекта застройки либо финансирования значительной его части, а также при предварительной договоренности дальнейшей реализации построенного объекта с использованием механизма ипотечного кредитования для различных категорий граждан.

Данный механизм гармонично соотносится с ипотечным кредитованием физических лиц - покупателей жилья в построенных таким способом домах. Рассматривая их взаимодействие можно выделить следующую логическую последовательность: имеющиеся в наличии у граждан средства + полученные ипотечные кредиты > используются для оплаты жилья; собственники жилья (застройщики) которые продают жилье получают за него средства > формируются финансовые объемы предоставляющие возможность для погашения ранее полученных строительных кредитов.

3. Система целевых адресных субсидий. Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением. Способность граждан со средними доходами приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества, что является одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, которая должна носить рыночный характер, и быть полностью прозрачной и понятной всем участникам данного процесса.

Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты, но не располагающих достаточными средствами, может быть реализована путем предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита, что позволит: сократить необходимый размер кредита, повысить его доступность и стимулировать платежеспособный спрос на жилье. Ее можно декомпозировать на следующие составляющие с примерным процентным соотношением к рыночной стоимости приобретаемого жилья: объем собственных средств - 30% + государственная поддержка в виде субсидий, варьирующаяся в зависимости от категории граждан, которым она предоставляется

- 20-50% + ипотечный кредит, составляющий оставшуюся часть.

Субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70 процентов рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Они могут предоставляться за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и средств предприятий.[3]

Примером реализации указанного пункта можно привести следующие данные на примере Карачаево-Черкесии. В республике принята целевая программа «Развитие ипотечного жилищного кредитования в Карачаево-Черкесской республике на 2009-2012 годы». Главное ее отличие от предыдущей заключается в том, что теперь ипотека становится более доступной для людей с разным уровнем доходов. Практика прошлых лет показала, что приобрести квартиру в собственность самостоятельно могли не более 10 процентов населения с достаточно высоким уровнем доходов. Чтобы расширить эти рамки, в республике разработан закон о социальной поддержке отдельных категорий граждан в сфере ипотечного кредитования.

Будет компенсироваться первоначальный взнос при получении ипотечного жилищного кредита. В первую очередь, на компенсацию могут претендовать многодетные семьи, семьи с детьми-инва-лидами, работники бюджетной сферы. Для тех, кто не сумет вернуть ипотечный кредит, предусмотрено обеспечение жилой площадью в маневренном фонде.

Общий объем финансирования ипотечной программы составляет более 260 миллионов рублей. Из них на выдачу ипотечных жилищных кредитов и займов предусмотрено 196 миллионов рублей, что поможет улучшить жилищные условия 174 семьям.[4]

В целом, при рассмотрений кандидатур граждан осуществляющих запрос на предоставление ипотечного кредита, следует отдавать первоочередное предпочтение, учитывая следующие обстоятельства: незначительность запрашиваемых денежных средств; способность частичной компенсации стоимости приобретаемого жилья средствами, вырученными в ходе реализации уже имеющегося в собственности жилья; наличие оснований предоставления государством субсидий гражданам намеревающимся приобрести жилье по средствам получения ипотечного кредита. При соблюдении всех выше перечисленных положений, а именно, собственные средства заемщика + приватизированное жилье + предоставляемые государством субсидии + не значительная запрашиваемая сумма, создаются наиболее благоприятные условия для удовлетворения запросов граждан на его предоставление.

В целях дальнейшего совершенствования системы ипотечного жилищного кредитования в целом:

- совершенствование законодательной и нормативно-правовой базы для ликвидации неопределенностей данного вида кредитования в отношении порядка работы его механизма и эффективного функционирования рынков ипотечных кредитов предоставляемых на приобретение первичного либо вторичного жилья;

- коррекция механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;

- развитие инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов, как по вертикали, так и по горизонтали;

- совершенствование налогового законодательства в отношении граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов;

- совершенствование факторов способствующих развитию совершенной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;

- ограничение оснований формирования рисков возникновения. Разъяснение всех деталей условий заключаемых договоров в особенности части касающейся последствий не выполнения ее условий.

Реализация указанных выше задач позволит:

- интенсифицировать рынки первичного и вторичного жилья;

- активизировать строительный комплекс;

- обеспечить приток не государственных финансовых ресурсов;

- способствовать развитию экономики страны в целом

В итоге система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна приобрести очертания системы, развива-

ющейся с использованием сил и средств лишь ее участников и не требующей дополнительного финансового вливания из государственного бюджета, где государство выполняет только регулирующую направляющую функцию. Этому будет способствовать и то, что на поддержку ипотеки российские власти выделят 250 миллиардов рублей, о чем заявил премьер-министр России Владимир Путин [5]. Данная программа подразумевает, с одной стороны, обеспечение доступным в стоимостном отношении жильем жителей России со средними доходами, с другой - работу рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы.

Литература:

1. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

2. Заславская О. Ипотека дешевеет РГ-Бизнес №729 от 24 ноября 2009 г.

3. http://www.preb.ru/docs/mortgage/postipoteka.doc

4. Ионова Л. Около 200 семей смогут улучшить жилищные условия http://www.rg.ru/2009/05/20/reg-kuban/kchr-ipoteka-anons.html

5. На поддержку ипотеки http://www.rg.ru/2009/12/03/ipoteka-anons.html

МОДЕЛИ УПРАВЛЕНИЯ ИТ-ИНФРАСТРУКТУРОЙ ПРЕДПРИЯТИЯ

Ломакина Е.Г., старший преподаватель Академии государственной противопожарной службы МЧС России Симонов Ю.Т., аспирант Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и

жилищно-коммунального комплекса России

В статье рассматриваются три основных модели управления ИТ-инфраструктурой предприятия: ІТІЬМТ^М, СоЬіТ, МОЕ Они представляет собой рекомендации по организации и управлению ИТ-инфраструктурой и охватывают все аспекты деятельности ИТ-службы — от оперативной ежедневной работы с запросами пользователей до стратегического планирования и соответствия требованиям бизнеса; приводится общая характеристика каждой их моделей, решаемые задачи, особенности и преимущества.

Ключевые слова. ИТ-инфраструктура, ИТ-служба, процесс, модель, эффективность, качество, услуга, управление.

MODELS OF IT INFRASTRUCTURE MANAGEMENT COMPANY

Lomakina E., Senior lecturer of the Academy of State Fire Service Emergency Russia Simonov Y., State Academy of Training and retraining for the construction and housing and communal complex of Russia, the post graduate student

The article examines three major models of IT infrastructure management company: ITIL \ ITSM, CobIT, MOF. It presents recommendations for establishing and managing IT infrastructure, covering all aspects of IT services - from daily operational work with the needs of consumers to the strategic planning and compliance business, provides an overview of each of their models, tasks, features and advantages.

Keywords: IT infrastructure, IT service, process, model, efficiency, quality, service, management.

Одним из направлений повышения эффективности функционирования промышленных предприятий является совершенствование управления их ИТ-инфраструктурой. Основные функции управления ИТ-инфраструктурой обобщены в рамках определенных моделей (стандартов, лучших практик, «методологий»), основными из которых являются следующие: специализированные (ITIL\ITSM, CobIT, MOF , ITServiceCMM идр.), так и адаптированные для ИТ-менеджмента универсальные модели управления проектами и ресурсами [ 2 ].

Среди названных моделей в первую очередь необходимо выделить Information Technology Infrastructure Library (ITIL). История создания ITIL восходит к 1980 г., когда правительство Великобритании поручило Центральному компьютерному и телекоммуникационному агентству (Central Computer and Telecommunications Agency - CCTA, ныне Office of Government Commerce - OGC) обобщить имеющийся в мире опыт эффективного использования ИТ-ресурсов и разработать подходы для его качественного применения [3,4,9].

Модель ITIL - библиотека передового опыта в настоящее время фактически стала международным стандартом в сфере организации и управления информационными технологиями.

ITIL включает в себя описание различных видов деятельности в сфере информационных технологий (например, Управление Проектами, Управление Закупками и ИТ-сервис-менеджмент), и состоит из ряда отдельных практических руководств, предоставляющих информацию о эффективном и рациональном использовании различных ИТ - сервисов и предоставлении их потребителям.

Философия библиотеки ITIL основана на общих схемах обеспечения качества (Total Quality frameworks), предлагаемых Европейской организацией Управления Качеством EFQM (European Foundation of Quality Management) и стандартах серии ISO 9000. Эти системы качества поддерживаются за счет предоставления стандартизированного описания процессов с учетом передового опыта ИТ-сервис-менеджмента [ 2 ].

Библиотека ITIL предлагает структурированное описание наиболее часто используемых ИТ-процессов, их целей и параметров, а также связей между отдельными ИТ - процессами, однако, целью библиотеки ITIL не является предоставление описания конкретно-

го способа внедрения этих процессов.

Первоначально библиотека ITIL состояла из нескольких комплектов книг, в каждом из которых описывалась отдельное направление в сфере организации и управления информационной инфраструктурой. Основой ITIL считались десять книг, в которых описывались поддержка и предоставление услуг. Также в состав библиотеки были включены книги по вспомогательным предметам, относящимся к ИТ-сервис-менеджменту и серия книг, рассматривающая бизнес-аспекты ИТ-сервис-менеджмента.

Управление качеством информационных услуг происходит в соответствии с теми же основными принципами, что заложены и в стандарт ISO 9001, а именно: использование процессного подхода к организации предоставления услуг; измеряемость показателей качества процессов; контроль процессов в соответствии с определенными критериями и постоянное их усовершенствование. Каждый процесс имеет ряд обязательных атрибутов: цель, описание взаимодействия с другими процессами, определенный набор внутренних действий, а также параметры контроля процесса (куда входят отчеты и ключевые индикаторы производительности) [4 ] .

«Информационная услуга» - базовое понятие ITIL, обладает измеряемым качеством и предназначена для удовлетворения потребности пользователей ИТ-услуг в информации. На предприятии такими пользователями являются все сотрудники, которым для выполнения своих обязанностей необходима информационная поддержка.

Обязательное условие управления качеством предоставления ИТ-услуг - разработка и принятие исчерпывающего перечня информационных услуг - «Соглашения об уровне качества предоставляемых услуг» (Service Level Agreement - SLA). Это соглашение появляется на свет в результате договорного процесса между ИТ-подразделением и другими подразделениями предприятия. SLA содержит описание количественных характеристик каждой из услуг, позволяющих измерить уровень их качества, а также подробное описание регламента измерения данных количественных характеристик, необходимое для того, чтобы качество услуги можно было измерить и управлять им [ 2 ].

Суть деятельности ИТ-подразделения состоит в управлении предоставлением информационных услуг (IT Service Management),