Каждому по платежеспособности

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) — крупнейшая рефинансирующая организация в сегменте ипотеки — ужесточает стандарты выдачи, сопровождения и выкупа кредитов. АИЖК объясняет свои действия стремлением поднять качество ипотечных активов настолько, чтобы под них можно было привлечь финансирование на российском и зарубежных рынках. Для заемщиков инициатива АИЖК обернется снижением доступности ипотечных кредитов.

В пятницу гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка подписал приказ "О введении в действие новой редакции "Стандартов выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов"". Документ вступает в силу с 15 мая 2008 года. В новых стандартах агентство, основываясь на накопленном опыте работы с ипотечными кредитами (более 100 тыс. ссуд), ужесточило подходы к оценке рисков в этом сегменте. Кредиты, выданные до 15 мая по старым стандартам, АИЖК будет рассматривать на предмет рефинансирования до 31 декабря 2008 года.

С 15 мая АИЖК не будет рефинансировать ипотечные сделки, совершенные между взаимозависимыми лицами. Как пояснили "Ъ" в АИЖК, по таким сделкам высоки риски в случае возникновения семейных споров у заемщиков. Согласно новым стандартам, не подлежат выкупу и кредиты, выданные на приобретение комнат. Кредиты на покупку жилого дома будут рефинансироваться, только если участок под домом находится в собственности заемщика и заложен вместе с домом. Кроме того, агентство сможет отказать в рефинансировании, если по кредиту были просрочки в первые два месяца его обслуживания или просрочка больше 30 дней в остальное время.

Новые стандарты предусматривают отказ АИЖК и от подтверждения доходов заемщиков в свободной форме по справке банка. Свою платежеспособность они смогут доказать только справкой по форме 2-НДФЛ либо по специальной форме АИЖК. Доходы в виде государственных субсидий, дивидендов, а также расходы на приобретение дорогостоящих вещей больше не будут приниматься в подтверждение платежеспособности заемщиков. Количество созаемщиков по одному кредитному договору будет ограничено тремя лицами. Участие второго супруга в сделке будет обязательным, а участие несовершеннолетних — возможным только с согласия органов опеки и попечительства.

В новых стандартах АИЖК также реализовало данное осенью обещание наказывать банки-партнеры за небрежное отношение к выдаче ипотечных кредитов (см. "Ъ" от 4 октября 2007 года). В документе прописано право агентства вернуть банку ранее купленный кредит не только в случае возникновения просрочек по нему, но и в случае выявления фактов некачественной оценки заемщика, предоставленных им документов, объекта залога, небрежного подхода к сопровождению кредита и т. п.

АИЖК пытается исключить из своих активов все потенциально рискованные кредиты класса subprime, указывают эксперты. Как следствие, улучшение качества ипотечных портфелей произойдет и в банках-агентах. Для многих из них АИЖК является единственной рефинансирующей организацией, поэтому они будут вынуждены соответствовать новым требованиям. Автоматически повысят качество активов и ряд крупных игроков на рынке ипотеки вроде ВТБ, "КИТ Финанса", "ГПБ-Ипотеки", выкупающих у банков кредиты, выданные по стандартам АИЖК. "Повышение качества российских ипотечных активов делается целенаправленно — для подготовки банков к секьюритизациям как на российском, так и на зарубежном рынке, открытие которого, по прогнозам аналитиков, ожидается в начале следующего года,— пояснила "Ъ" директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева.— Агентство в данном случае реализует функцию института развития".

Меры, предложенные АИЖК, вполне адекватны поставленной цели, считают эксперты. Однако участники рынка указывают, что оборотной стороной борьбы за повышение качества ипотечных банковских активов станет сокращение объемов кредитования небольших региональных банков. "До сих пор одним из основных преимуществ небольших региональных банков перед крупными федеральными игроками была достаточно либеральная процедура оценки заемщиков,— говорит руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев.— Теперь, когда это преимущество убирается, число их клиентов и партнеров, например тех же риелторов, сильно сократится". При этом расходы таких банков по ипотеке существенно вырастут. "Учитывая, что банки обяжут выкупать некачественные кредиты, им придется потратиться на выстраивание новых систем оценки и привлечения качественных категорий заемщиков".

Это еще больше переделит рынок ипотечного кредитования в пользу крупных банков, прогнозирует зампред правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. При этом доступ граждан к ипотеке в регионах сократится, а сама услуга подорожает. "Крупные банки уже давно ужесточили параметры выдачи ипотечных кредитов,— указывает господин Жигунов.— Отдельные игроки, реализующие собственные программы кредитования, могут попытаться воспользоваться повышенным спросом со стороны рискованных категорий заемщиков, однако ставки по таким программам будут на 1-2, а то и более процентов выше".