Загнали в угол

Арендные ставки на офисные помещения в столичных бизнес-центрах устремились вниз, но никто не может назвать их точные цены. В попытках договориться между собой владельцы помещений и арендаторы доходят до шантажа и судебных исков.

Побег с тонущего корабля

Осенью прошлого года компании начали массово съезжать из арендуемых офисов и в ультимативной форме требовать у арендодателей снижения ставок. Владельцы помещений напоминают о штрафных санкциях и изо всех сил пытаются сделать дисконт минимальным. Так или иначе, переговоры с арендодателями ведут практически все арендаторы, которые сняли свой офис в период 2007-2008 годов. О результатах говорить пока рано. Некоторые утверждают, что кризис приведет к тому, что арендаторы помещений класса В в массовом порядке переедут в подешевевший класс А. Более того, есть компании, которые всерьез рассчитывают, что ставка аренды сравняется с ценой эксплуатации недвижимости, или с процентом от "тающего" в условиях кризиса оборота бизнеса.

На первый взгляд у арендодателей нет шансов уговорить своих клиентов сохранить докризисные цены. О снижении активности арендаторов говорит невероятное количество рекламных растяжек с предложением аренды офиса "по выгодным ценам". "Несмотря на долгосрочные договоры и штрафные санкции (от депозита за три месяца до кабальных условий — оплаты всего срока аренды), владельцы коммерческой недвижимости заинтересованы во что бы то ни стало сохранить клиентов",— говорит заместитель генерального директора Vesco Consulting Олег Разин.— При нынешнем уровне вакантных площадей (30-40%, по моим субъективным оценкам, из-за большого объема субаренды, который сложно подсчитать) их просто не найти. Кроме того, переезд всегда сопряжен с ремонтом или переделкой помещения, что означает дополнительные затраты для владельца". И еще неизвестно, на каких условиях найдется новый клиент и как быстро это произойдет. Так что в любом случае старый арендатор выгоднее даже новых двух.

Однако не все готовы идти на уступки. IT-компания IBS расторгла предварительный договор с "ДОН-строем" по аренде 36,8 тыс. кв. м в комплексе Nordstar Tower, так как девелопер отказался снижать ставку аренды. Владелец бизнес-центра "Павелецкая тауэр" турецкая Enka и вовсе подала в арбитражный суд Москвы иск на авиакомпанию "Сибирь" о неисполнении обязательств по договорам аренды на общую сумму $1,52 млн. Причиной спора стал отказ арендатора платить завышенные ставки и нежелание собственника пересматривать условия контракта. Однако такие скандалы пока скорее исключение из правил. Чаще всего вопрос снижения ставки стороны предпочитают решать кулуарно, и этому есть вполне логичное объяснение.

Торг платежом красен

По словам вице-президента Kopernik Group Ильи Шершнева, арендаторы, обремененные контрактами, находятся в очень сложном положении. "Владельцы идут на уступки неохотно,— подтверждает старший юрист департамента "Недвижимость.Земля.Строительство" фирмы "Вегас Лекс" Игорь Чумаченко.— Но рычаги влияния у арендаторов, безусловно, есть. Многое зависит от того, как составлен договор. Например, очень часто в контрактах не совсем корректно прописан срок аренды. Если доказать, что он не определен, арендатор может расторгнуть договор без штрафных санкций, предупредив арендодателя за три месяца". Юристы утверждают, что арендатор может пригрозить судом по поводу суммы депозита, предоплаты и штрафных санкций (чаще всего депозит вносится арендатором в размере арендной платы за несколько месяцев). Дело в том, что в суде "депозит", оставляемый арендодателем в случае расторжения договора, может быть трактован как необоснованное обогащение владельца помещений. "Даже если это не удастся доказать, то, согласно статье 333 ГК, сумма неустойки с учетом обстоятельств дела может быть уменьшена судом",— добавляет господин Чумаченко.

Кроме того, арендодатель не всегда может проверить платежеспособность компании-контрагента. "Собственник вряд ли чего добьется, если арендатор банкрот или окажется, что контракт заключен на ООО, на чьем балансе ничего нет",— говорит господин Шершнев. По словам директора отдела офисной недвижимости Knight Frank Russia and CIS Валентина Стобецкого, никто не хочет видеть своего арендатора банкротом и если рынок диктует условия, то надо адаптироваться. "Впрочем, я думаю, мы в ближайшее время увидим множество судебных процессов на эту тему, и тогда будут прецеденты",— добавляет господин Стобецкий. Но пока стороны не спешат выносить сор из избы.

Свои люди — сочтемся

Так или иначе, возможны следующие основные варианты разрешения спора по-хорошему — подписать дополнительное соглашение к контракту, перезаключить договор по новым ценам или передать "лишние" площади в субаренду. Однако в последнем случае стоит помнить, что компаний, готовых арендовать офис, очень мало и арендатору придется конкурировать с профессиональными собственниками зданий. Более того, субаренда, то есть оптимизация площадей, не решает всех проблем и не исключает переговоров о снижении ставки. Даже если стороны договорились, при подписании дополнительного соглашения встает вопрос валюты оплаты. Подавляющее большинство договоров были заключены в долларах США или евро. По словам директора по развитию сети супермаркетов "Азбука вкуса" Сергея Руссова, до кризиса этот пункт ограничивался только фантазией арендодателя — доходило до четырех-пяти видов валюты, включая самые экзотические. Сейчас игроки рынка путаются в показаниях. Одни говорят, что сегодня, когда рынок продавца превратился в рынок покупателя, предпочтение отдается фиксированной ставке в валюте (как правило, доллар США) с четким коридором колебаний или максимальным значением курса. В то же время, по словам господина Разина, в конце прошлого года несколько арендодателей уже прогорели, указав в допсоглашениях ценовой коридор — курс ЦБ, но не больше 30 рублей за доллар. "Сейчас уже не знаю. Точно не в долларах и евро",— говорит господин Разин. Арендаторы голосуют за рубли или зафиксированный ценовой коридор валют, а их оппоненты — за текущие курсы доллара и евро. Единой практики не существует.

Арендодатели пытаются отвлечь внимание клиентов, поставив скидку в зависимость от размера занимаемой площади. "Если компания занимает несколько тысяч квадратных метров, то ей будет проще договориться о скидках",— говорит управляющий партнер Panorama Estate Омар Гаджиев.— Если речь идет о маленьком арендаторе, снимающем площадь до 500 кв. м, то ему будет сложнее. Как вариант, можно объединиться нескольким арендаторам для того, чтобы совместными усилиями убедить арендодателя пойти на уступки". По данным Panorama Estate собственники ведут себя сейчас достаточно гибко: они готовы давать скидки по аренде и снижаться по ставкам до 20-30%, а для арендаторов, снимающих большие площади (от 10 тыс. кв. м), дисконт может составить и 40-50%. Но не в размере дело.

Психологический аффект

Эксперты говорят, что никто не обнародует цены только потому, что собственники пытаются удержать рушащийся рынок. Арендодатели, особенно крупные, сознательно не оглашают ставки, да и арендаторы хранят тайну сделок с оглядкой на коллег. Например, в компании "Тройка Диалог" и банке "Возрождение" мы с удивлением обнаружили, что арендная ставка является коммерческой тайной. Другие крупные арендаторы просто сообщили, что довольны условиями владельцев помещений или ведут переговоры.

"Дело в том, что собственники пробуют для разных арендаторов разные скидки, и не дай бог один узнает об условиях другого. Какая тут справедливая цена. В одном и том же здании могут сидеть компании по совершенно разным ставкам",— говорит директор по развитию компании "Дэвис" Денис Сойников.

Валентин Стобецкий оценивает увеличение доли свободных помещений на рынке с 4-5% до уровня 15-18% за счет зданий, вводимых в эксплуатацию, и увеличения предложения по субаренде, констатирует снижение арендных ставок на 25-30% по сравнению с уровнем августа 2008 года. "Сегодня, с точки зрения арендатора, справедливая базовая арендная ставка за помещения класса А в районе Садового кольца должна составлять $600-700 за 1 кв. м в год, а для класса B — $400-550 за 1 кв. м в год. Возможна дальнейшая коррекция ставок и предложения дополнительных бонусов арендатору (отделка, арендные каникулы)",— говорит эксперт. В Vesco признаются, что "сбили" цену на свой особняк класса В на Николоямской улице на 35%. Однако по городу снижение еще больше. В башне "Федерация" офисы сдаются по $900 за 1 кв. м в год, а совсем недавно ставка составляла $1800. На главной торговой улице, где еще недавно ставки достигали $10 тыс. за 1 кв. м в год, можно найти немало помещений по $600 за 1 кв. м в год. "Но это субаренда, так как собственник не хочет совсем потерять место",— комментирует господин Разин. По его словам, сейчас справедливая цена класса А составляет $800, В — $550-600, то есть рынок офисной недвижимости опустился до уровня 2006 года. Илья Шершнев добавляет, что с декабря на рынке царит хаос: "Какая цена адекватна, в долларах или евро? Я думаю, что можно смело просить скидку в 50% по долларовым ценам". "Во многом собственники принимают решения в результате психологических факторов",— резюмирует Валентин Стобецкий. Кроме того, впервые за многие годы проявилась тенденция сокращения сроков аренды. Долгосрочные договоры на три-пять лет сейчас практически никто не заключает: компании предпочитают максимум годовой договор аренды. "Объясняется это просто: арендаторы не хотят фиксировать нынешние ставки, ожидая дальнейшего снижения в течение года",— говорит господин Гаджиев. Сергей Руссов приводит, по его словам, интересные примеры: в США в этом году собственники согласились отменить арендную плату и ограничиться взиманием только эксплуатационных и коммунальных платежей. "С учетом динамики развития событий в российской экономике можно ожидать, что подобные решения очень скоро появятся и на нашем рынке",— рассуждает он.

Ставки аренды офисных помещений в 4 квартале 2008 года

Класс A
Класс B+
Класс B-
Базовая ставка аренды
($/кв. м/год)
750-950
500-700
450-600
Операционные расходы
($/кв. м/год)
110-150
100-120
70-90

Источник: JLL.