Пик недоступности

Цены на жилую недвижимость в Москве замедлили рост, а в некоторых секторах даже немного снизились. Обозреватель "Власти" Андрей Воскресенский констатирует, что в этом нет заслуги чиновников, отвечающих за программу "Доступное жилье", и предлагает им альтернативу — доходные дома.

Преобладающим жанром высказываний чиновников федерального и муниципального уровня на тему доступного жилья является заклинание: "Строители должны снизить цены, которые они завышают искусственно".

     В октябре цены действительно земедлили рост и даже начали понемножку снижаться. По данным агентства RWAY, за вторую неделю месяца цены предложения на вторичном рынке в целом упали на 2%. Правда, пока снижение произошло в секторе элитного и бизнес-класса, а массовое "дешевое" жилье продолжает медленно дорожать. Но в ближайшие недели, по прогнозам RWAY, цены на жилье экономкласса также поползут вниз. Заметим, что речь идет о вторичном рынке, который уж никак не зависит ни от каких чиновников.

     Как известно, искусство жреца состоит прежде всего не в том, как произнести заклинание, а в том, чтобы произнести его вовремя. Например, вызвать дождь следует как раз в тот момент, когда он по всем приметам должен вскоре пойти. Наши чиновники очень опытны в жреческом искусстве. Год назад минимальный уровень цен в Москве в размере $2 тыс. за квадратный метр уже казался безумно высоким, но никто не призывал бороться с дороговизной. Они заговорили об этом только в тот момент, когда минимальная цена составила почти $4 тыс. и достигла очевидного психологического предела. "Со стоимостью квадратного метра более $4 тыс. выходить с национальной программой доступного жилья — это абсолютный нонсенс",— в сердцах высказался недавно заместитель мэра Москвы Юрий Росляк. А кто возьмется утверждать, что цена, к примеру, в $2 тыс. является доступной?

     Цена и доступность — понятия относительные как сами по себе, так и в соотношении друг с другом. После дефолта 1998 года, напомню, квартиры не распродавались даже при цене $500 за квадратный метр. Если вдруг резко упадут цены на нефть, следом обвалится и рынок недвижимости, но жилье от этого доступнее не станет, потому что тут же упадет и платежеспособный спрос.

     У застройщиков тоже есть свое любимое заклинание: "Чтобы снизить цены, надо насытить рынок, а для этого строить все больше и больше". Но чтобы строить, нужно место, а его в Москве остается все меньше и меньше. То есть оно все еще есть, но только на месте промпредприятий, которые надо выводить, или на месте пятиэтажек, жителей которых надо переселять. И то и другое — очень дорогое удовольствие. Понятно, что строить экономичное жилье на дорогой земле просто глупо. Поэтому в Москве практически прекратилось строительство жилья экономкласса на продажу, "панельки" возводятся только по городскому заказу.

     При этом главной городской программой является как раз переселение из пятиэтажек. Например, в этом году под переселение будет построено 1,1 млн кв. м — больше, чем для очередников, "молодых семей" и получателей социальных ипотечных кредитов, вместе взятых. Строители решают свою главную коммерческую проблему — получения стройплощадок, а город дополнительно еще и социально-политическую — обеспечения объемами работ домостроительных комбинатов. На выходе мы получаем квадратные метры по $4 тыс., две трети из которых, по свидетельству главы московского стройкомплекса Владимира Ресина, скупают приезжие из других городов. Долю квартир, приобретаемых в инвестиционных целях, высчитать невозможно, но участники рынка полагают, что она составляет не менее трети.

     Собственная квартира — это прежде всего способ вложения капитала, а не потребительская ценность. Чем выше проценты по вкладу, тем стремительнее рост цен. В Москве в последние годы он был беспрецедентным. Предоставляя квартиры в собственность очередникам или переселенцам, государство почему-то абсолютно игнорирует другую возможность обеспечения жильем — аренду.

     Разговоры о коммерческой аренде идут уже лет десять, но появившиеся за это время доходные дома можно пересчитать по пальцам. В Москве, например, единственный доходный дом построил два года назад Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) в Николоворобинском переулке. Этот дом относится к бизнес-классу (арендная ставка в нем — от $2 тыс. до $12 тыс.) и вряд ли может рассматриваться как пример доступного жилья. Он интересен скорее как прецедент: специально ради него Мосгордума приняла поправки к законам, запрещающие жильцам приватизацию арендованных квартир, то есть в принципе делающие возможным строительство доходных домов. Однако повторения не последовало.

     Понятно, почему инвестиционно-строительные компании не интересуются такой возможностью вложения средств: рост арендных ставок значительно уступает росту цены продажи. "Аномальный рост цен на рынке жилой недвижимости в московском регионе привел к огромному разрыву между стоимостью квадратного метра и величиной арендной ставки,— констатирует директор департамента маркетингового анализа компании 'Масштаб' Наталья Чукаева.— Этот разрыв влияет на сроки окупаемости проекта доходного дома, которые могут затянуться на несколько десятков лет, и не оставляет никаких надежд на то, что практика строительства доходных жилых домов может сегодня быть выгодна инвесторам. Кроме того, общая ситуация на рынке городского жилья, невозможность строить какие-либо прогнозы и планировать бюджет предприятия делают этот бизнес крайне авантюрным". Таково мнение практически всех участников рынка.

     А вот возможность строительства доходных домов по городским программам и за бюджетные средства девелоперы рассматривают как вполне реальную. "Логично, чтобы муниципальное жилье не раздавалось или продавалось очередникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а сдавалось им в аренду. Тогда жилье будет все время в городской собственности — создастся стабильный фонд помощи нуждающимся",— говорит Георгий Кузин, руководитель коммерческого департамента компании "КВ Инжиниринг". "Строительство доходных домов позволит легализовать 'серый' рынок аренды, так как до 50% работающих в Москве граждан снимают жилье, а официально оформлены не более 10-15% сделок по аренде квартир",— отмечает заместитель генерального директора компании "Трест 1991" Татьяна Пальчикова. По экспертным оценкам, в Москве сдается 120 тысяч квартир, при том что нотариально оформляется всего 5 тысяч.

     Эксперты единодушно отмечают, что даже при одинаковых ценах потенциальный арендатор предпочтет официальную аренду частной. "Преимущества проживания в доходных домах прежде всего связаны с уменьшением рисков,— отмечает руководитель строительных проектов 'МИАН-Девелопмент' Эраст Жиряков.— Снимая жилье в частном секторе, арендатор зависит от капризов наймодателя, а в доходном доме, тем более муниципальном, он избавлен от подобных проблем. Кроме того, в ситуации, когда цена за квадратный метр растет, доходные дома станут одной из возможностей как для москвичей, так и для иногородних жить в отдельной квартире и быть там зарегистрированным".

     По данным комиссии объединения предпринимателей "Опора России", до 50% населения, нуждающегося в жилье, предпочли бы не покупать его, а снимать по разумным ценам и при наличии минимума гарантий. "Массовое строительство муниципального жилья экономического класса для сдачи в коммерческую аренду может стать одним из путей решения проблемы доступного жилья,— утверждает председатель комиссии по строительству и девелопменту "Опоры России" Алексей Кожевников.

     О строительстве муниципальных доходных домов ничего не говорится в нацпроекте "Доступное жилье". Замминистра регионального развития Юрий Тыртышов так прокомментировал это: "Федеральная программа предусматривает создание условий для предоставления участков, развития инфраструктуры, увеличения объемов строительства. А что именно строить, решают региональные власти. Никто не мешает им строить в том числе и доходные дома".

     В Москве ничего подобного пока не планируется. Руководитель социального комплекса Людмила Швецова недавно заявила, что московское правительство вроде бы собирается строить доходные дома для студенческих семей с арендной платой не выше $200. Но, как мы выяснили, никаких конкретных решений на этот счет не принималось. Да и что значит "студенческий доходный дом"? А когда они перестанут быть студентами, их выселят, что ли? Это уже получается общежитие.

     Можно предположить, что сама по себе идея доходного дома кажется властям сильно отдающей социалистическим прошлым, когда фактически большинство населения арендовало квартиры у государства. Но ведь никто же не предлагает принудительно выселять "пятиэтажников" в арендные квартиры (их инвесторы и сами переселят, чтобы получить площадки для строительства). А вот если предложить очередникам на выбор муниципальный наем прямо сейчас или собственную квартиру через десятилетия, наверное, многие склонились бы к первому.

     Вероятно, дело в другом. Строительство муниципального доходного дома — дело хлопотное (им же потом еще и управлять нужно), не слишком доходное и не приносящее особенных политических дивидендов. Бороться с высокими ценами, когда они и так уже находятся на пике,— не в пример эффектнее.