Достроят «разрешенные» дома

Несмотря на планы властей по повышению объемов строительства в Самарской области, процессы получения разрешения на возведение нового объекта и ввода в эксплуатацию часто растягиваются и выходят за установленные сроки. Однако застройщики отмечают, что пока строительство домов, «разрешенных» по старому законодательству, не закончится, не будет поступать заявок на выдачу разрешений по обновленному законодательству. Это связывают с тем, что застройщикам придется привлекать средства на жилье только на эскроу-счет.

В Самарской области сохраняется ситуация, когда сроки получения разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию нарушаются по разным причинам. К такому выводу пришли участники круглого стола «Жилая застройка в Самарской области и решение проблемы обманутых дольщиков», который состоялся в конце октября.

Поправками в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» ужесточается требования к застройщикам. В частности, после переходного периода (с конца июня этого года до начала июля 2019 года) застройщики смогут привлекать средства на квартиру только на эскроу-счет. Изменяется и процесс получения разрешительных документов: с 1 июля застройщики должны открывать банковский счет по каждому разрешению на строительство в банке. Девелоперы смогут возводить дома по нескольким разрешениям в рамках проектов комплексного развития территории, но при условии, что на каждое разрешение на строительство будет открыт отдельный банковский счет. Однако пользуясь переходным периодом, крупные строительные компании оформили разрешения на строительство по старым правилам. Пока эти объекты не будут завершены, никто не стремится начинать работать по новым правилам, поскольку с введением эскроу-счетов, в частности, будет расти процентная нагрузка по кредиту застройщика.

Руководитель Северо-Западного управления по надзору за строительством объектов гражданского и производственного назначения Госстройнадзора Геннадий Лукьяненко на прошедшем в конце октября круглом столе признал, что срок строительства в регионе во многих случаях затягивается. «На сегодня экономическая ситуация не очень стабильная. В соответствии с нормами на строительство необходим определенный срок. Надо иметь хороший пакет документов, финансовый пакет, чтобы построить этот объект. Сегодня практически никто этим похвастаться не может. Поэтому стройки сильно затягиваются. Это скажется и на качестве, и на всем остальном», — уверен Геннадий Лукьяненко. По Градостроительному кодексу РФ получение разрешения на строительство должно занимать семь рабочих дней. Однако, по словам руководителя департамента государственных услуг, проектной деятельности, территориального планирования и земельных ресурсов министерства строительства Александра Золотарева, большинство поступающих заявлений не соответствуют требованиям к набору документов и получают отказ.

Александр Золотарев рассказал на круглом столе, что министерство наделено полномочиями по выдаче разрешения на строительство объектов выше полутора тысяч кв. м и выше трех этажей. «Это фактически строительство всех жилых домов в Самаре. Относительно формирования земельных участков — это полномочия органов МСУ, в частности, на территории Самары — это городская администрация», — пояснял господин Золотарев. По словам эксперта, алгоритм выдачи разрешения таков: получая в собственность или на правах владения земельный участок, застройщик обращается в департамент градостроительства на разработку документа, в котором отражаются пятно застройки, возможные критерии, параметры строительства новых домов. «На основании этого с застройщиком разрабатывается проектная документация, делаются необходимые инженерные изыскания, в том числе получение технических условий на подключение объектов к инженерным коммуникациям. В последующем проектная документация проходит экспертизу. В случае если эти объекты финансируются за счет средств областного или других бюджетов, это госэкспертиза, если это частные инвестиции и объект не является особо опасным, то, соответственно, проводится вневедомственная экспертиза», — поясняет господин Золотарев.

После получения пакета документов застройщик обязан с ним обратиться в уполномоченный орган — в министерство строительства за получением госуслуги по выдаче разрешения на строительство. Александр Золотарев отметил, что продолжительность строительства определяется проектной документацией, в которой указывается, что срок с момента выхода строительной техники на объект и до завершения строительства составляет 12 или 24 месяца. «На этот срок предоставляется разрешение на строительство. Бывают случаи, когда стройка продлевается ввиду нестабильного инвестирования финансирования, соответственно, корректируется проектная документация, вносятся изменения в проект, повторно заходит заявитель с этим документом. Как правило, все эти стройки курирует и контролирует государственная инспекция строительного надзора. По итогам строительства застройщиком оформляется пакет документов, он получает заключение инспекции стройнадзора на соответствие объектов, в дальнейшем идет процесс регистрации и оформления объекта», — рассказал эксперт.

Справка

Согласно данным Самарастата, за январь-октябрь 2018 года предприятиями и организациями всех форм собственности, а также населением за счет собственных и заемных средств введено в эксплуатацию 1145,4 тыс. кв. м общей площади жилых домов, или 108,1% к соответствующему периоду прошлого года. Индивидуальными застройщиками построено 594 тыс. кв. м общей площади жилых домов, или 51,9% от общего объема жилья, введенного в январе-октябре 2018 года.

В случае, если застройщик не укладывается в срок строительства, объект строительства должен пройти «процесс консервации, заморозки, должен быть принят ряд мероприятий для того, чтобы объект на каком-то этапе незавершенного строительства сохранил возможность возобновления процесса строительства». Либо в случае долевого строительства застройщик может пойти на одностороннее продление сроков строительства, но предупредить об этом дольщиков за два месяца до передачи объекта.

Юристы подтверждают, что ситуации с задержкой при выдаче разрешения распространены. «К сожалению, все еще имеют место случаи необоснованного затягивания сроков выдачи разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатации. Однако сама по себе такая ситуация является двоякой и требует индивидуального подхода. С одной стороны, четкое регулирование сроков выдачи разрешения помогло бы упростить процедуру и сократить количество нарушений в этой части. С другой стороны, отсутствие возможности продления сроков ограничит возможность надлежащей тщательной проверки пакета документов, представленных застройщиком, что, в свою очередь, может привести к необоснованной выдаче разрешения и вводу в эксплуатацию зданий, не соответствующих предъявляемым к ним требованиям. В данном случае идем от менее опасного в пользу затянутых сроков», — говорит адвокат Ольга Белова.

Управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский поясняет, что, согласно ст. 51 ГрК РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации ряду требований, в частности, установленных градостроительным регламентом, проектом планировки территории, проектом межевания территории и т. д. «Соответственно, если в проектной документации допущены ошибки, то разрешение на строительство организация не получит. На практике это случается не так часто — больше проблем возникает с вводом объекта в эксплуатацию. Застройщики нередко пытаются сдать дома, которые еще не оснащены необходимыми коммуникациями, из-за чего и происходит затягивание сроков», — отмечает Владимир Старинский.

«Насколько я знаю, в рамках нового действующего законодательства разрешения на строительство никто не получал. Почти все крупнейшие застройщики получили разрешение на строительство в рамках старого законодательства. Они могут заключать договора долевого участия и привлекать дольщиков. Пока не выгребут тот объем жилья, который будет построен в ближайшие несколько лет, нет никакой необходимости на получение разрешения на строительство в рамках нового законодательства, когда необходимо открывать счета в банке, брать кредит и т. д.», — считает генеральный директор ГК «Самаражилинвест» Константин Анцинов.