Разный подход к эксплуатации

Управление объектами коммерческой недвижимости в зависимости от сегмента, в котором эти объекты работают, имеет свою специфику. Затраты на эксплуатацию торгового комплекса и бизнес-центра могут существенно отличаться. Помимо затрат на обслуживание и инфраструктуру, как говорят грамотные управленцы, необходимы инвестиции в маркетинг и продвижение брендов арендаторов. Зато расходы на страхование объектов коммерческой недвижимости у управляющих компаний и в бизнес-центрах, и в торговых комплексах примерно одинаковы.

Анастасия Балмочных, директор департамента коммерческой недвижимости LCMC, указывает на то, что существенные отличия между бизнес-центрами и торговыми комплексами находятся в структуре арендаторов и в потоках посетителей. "Даже через крупный бизнес-центр в день проходит в несколько десятков раз меньше человек, чем через торговый комплекс. Эта специфика отражается в требованиях к безопасности и системам контроля доступа: в торговом центре невозможно ввести, например, пропускную систему. Из-за кардинально разного набора арендаторов в торговых комплексах другие требования к инженерным системам, мощностям, клинингу. В целом, управление и эксплуатация торгового комплекса требуют более детального подхода, а также привлечения большего количества специалистов", — говорит госпожа Балмочных.

Одни тратят, другие зарабатывают

Вице-президент ГУД, Управляющий партнер компании "АйБи Групп" Юрий Борисов говорит, что между бизнес-центрами и торговыми комплексами есть в первую очередь два принципиальных отличия. "Во-первых, в бизнес-центрах арендаторы офисных площадей тратят деньги, а в торговых центрах арендатор эти деньги зарабатывает. Во-вторых, как правило, лобби бизнес-центра не предполагает большой общественной зоны, и стремление к увеличению процента функциональности офисных зданий сводит к минимуму все неполезные пространства. Причем без ущерба для комфорта арендаторов и их гостей. В случае же торговых центров, при том же стремлении инвестора к увеличению процента функциональности, правильно выверенное соотношение площадей имеет огромное значение для успеха торгового комплекса. Отсюда и затраты на эксплуатацию, переносимые собственниками естественным образом на всех арендаторов в расчете на один квадратный метр полезной площади оказываются существенно выше в торговом центре. Гораздо большая проходимость в демократичных торговых моллах также сказывается на увеличении стоимости эксплуатации хотя бы за счет таких составляющих, как безопасность и клининг", — рассуждает господин Борисов.

"Отдельный аспект бюджета торгового центра — это его продвижение на рынок покупателя, где, в отличие от заполненного бизнес-центра, собственник вынужден постоянно тратить какие-то средства либо на поддержку достигнутого уровня посещаемости, либо на его улучшение", — продолжает Юрий Борисов.

Такую точку зрения поддерживает и Магнус Д'Ольденбург, директор сети торговых центров "Мега" в России. Он говорит, что необходимость вмешиваться в текущую работу или обеспечивать маркетинговую поддержку арендаторов бизнес-центра очень невысока. "Основное внимание арендодателя должно быть направлено на создание хороших условий для компаний, работе которых ничто не должно мешать. Договоры аренды в бизнес-центрах, как правило, имеют более продолжительный срок, а арендаторов меньше по сравнению с торговыми центрами", — рассуждает Д'Ольденбург.

Арендаторы торгового центра, по мнению господина Д'Ольденбурга, становятся частью своего рода "совместного предприятия" вместе с арендодателем, в котором они поровну делят ответственность за успех их общего дела. "Конечно, эксплуатация здания на высоком уровне в данном случае не менее важна, однако в торговом центре арендодатель и арендатор в равной мере несут ответственность за создание и развитие рынка за счет привлечения максимально возможного количества посетителей. Это означает, что арендодатель должен быть значительно более активным на рынке, поскольку условия работы для торгового центра более динамичны. Сроки договоров аренды в торговых центрах более гибкие и обычно короче, чем в бизнес-центрах (в среднем три года по сравнению со сроком пять лет)", — говорит он.

"Эксплуатация торгового центра обходится дороже, поскольку, помимо затрат на эксплуатацию и инфраструктуру, необходимы инвестиции в маркетинг и развитие профессиональной компетенции, а также важно вместе с арендаторами участвовать в процессе развития местного рынка. В то же время риски владения бизнес-центром выше по сравнению с торговыми центрами. Количество арендаторов и доход арендаторов в торговом центре обычно намного выше, поэтому и наличие вакантных площадей в торговом центре, в котором работают примерно 200 арендаторов, вполне допустимо, в то время как для бизнес-центра с 20 арендаторами такая ситуация может быть критичной", — рассуждает господин Д'Ольденбург.

Александр Захаров, директор по коммерческой недвижимости АН "Итака", говорит, что помимо прочего, при эксплуатации торгового центра затраты увеличиваются и за счет более высокой арендной платы за землю: "Это связано с более жесткими требованиями по наличию мест для парковки, а также со строгими ограничениями высоты для здания торгового центра".

Без разницы

А вот расходы на страхование объектов коммерческой недвижимости — будь то офисный центр или торговый комплекс — разнятся не столь серьезно.

Дмитрий Абрамов, генеральный директор ОАО "БТК девелопмент", говорит: "Разницы между страхованием офисных и торговых объектов практически нет. А отличия от жилых объектов довольно существенные: коммерческие помещения обладают большей проходимостью, поэтому риски от действий третьих лиц здесь значительно выше. Наши объекты — деловой комплекс BolloevCenter, бизнес-центр "Петергофский" и строящийся многофункциональный комплекс "У Красного моста" — застрахованы комплексно. Пакет включает как стандартные риски (пожар, затопление, аварии на инженерных сетях), так и риски, связанные с противоправными действиями третьих лиц. Это оптимальный подход, который позволяет и собственнику, и арендатору чувствовать себя комфортно, так как в случае непредвиденных обстоятельств гарантом возмещения ущерба выступает страховая компания".

Эдуард Киямов, директор филиала ЗАО "Желдорипотека" в Санкт-Петербурге, говорит, что практически все офисные и торговые объекты в Санкт-Петербурге застрахованы. "Например, СК "Русский мир" обеспечивает страховой защитой такие развлекательные центры, как "Варшавский экспресс", "Заневский каскад", "Балканский". Имущество "Варшавского экспресса" застраховано на сумму $44 млн от всех рисков: пожара, стихийных бедствий, аварий в системах водоснабжения, отопления, канализации, противоправных действий третьих лиц, падения летательных аппаратов, наезда транспортных средств и др. Как для офисных, так и для торговых объектов самыми популярными видами в данном секторе являются страхование от стандартного набора рисков (от пожара, залива, противоправных действий и стихийных бедствий) и гражданской ответственности перед третьими лицами. Возможен вариант, когда страховой полис оформляется на полный набор рисков", — рассказал господин Киямов.

Особенность торгово-развлекательных комплексов, по его словам, заключается в том, что данные объекты особо подвержены риску террористических актов и вандализму. Основные поводы, по которым выплачиваются страховые возмещения, — это повреждения отделки (по причине аварий в системах водоснабжения, канализации, отопления) и остекления (в результате противоправных или неосторожных действий третьих лиц). Пожары случаются реже, но и ущерб от них, как правило, больше на порядок. Впрочем, пример Всемирного торгового центра в Нью-Йорке показал, что для террористов офисные помещения не менее привлекательны.

Дмитрий Жидков, генеральный директор "РС Консалт", говорит, что у страховщиков есть разные подходы к пониманию рисков: "Офис — место постоянной работы людей. Торговые объекты связаны с продажей товаров и большим потоком клиентов. В случае офисных объектов больший акцент делается на надежность конструктива. В торговых объектах больше внимание уделяется правилам хранения товара, огневым рискам. За последние два года произошло значительное снижение тарифов на страхование коммерческой недвижимости, связанное с падением спроса на это страхование. Прежний спрос был обусловлен активным использованием залога коммерческой недвижимости для получения кредитных средств, использование лизинга недвижимости. Банки и лизинговые компании, принимая залог в виде недвижимость, обязывали страховать ее".

Поэтому более распространенным является классическое страхование, без использования специфических рисков. К классическим рискам относится страхование самого строения (в основном огневые риски), страхование от потери собственности на строение (титульное страхование).

Специфические же риски чаще встречаются в страховании нежилых помещений. Это связано с тем, что, в отличие от жилых, нежилые помещения используются для извлечения прибыли и имеют различную природу использования (офисные центры, гостиницы, склады, заводские и производственные помещения, помещения технологического назначения).

Для производственных помещений, например, собственник может застраховать риск убытков от перерыва в производстве. Арендаторов офисных помещений собственник может попросить застраховать ответственность при использовании помещения.

Как рассказали специалисты, при страховании торгово-развлекательного комплекса практикуется страхование самого здания (конструктивных элементов). Тарифы в этом случае варьируются в пределах 0,1-0,2% от общей страховой суммы. Можно приобрести страховку отделки всего объекта или каких-то помещений в нем. Размер тарифа здесь — от 0,2 до 0,4%. Страховой полис также оформляется на имущество и оборудование, находящиеся внутри. Например, если площадь арендована под кинозал, то практически со стопроцентной вероятностью можно утверждать, что специальная аппаратура в нем будет застрахована. Тариф составит приблизительно 0,2-0,5% от общей страховой суммы. И, наконец, практически всегда страхуется гражданская ответственность перед третьими лицами либо владельца ТРК, либо арендаторов торговых площадей. В этом случае тарифная ставка равняется 0,4-1,2%. Базовые тарифы при страховании офисных и торговых объектов от всех рисков на один год составляют 0,05-0,15% от страховой суммы. Они зависят от объема покрытия (включенных в договор рисков), срока, уровня обеспечения сохранности имущества, мер противопожарной безопасности, условий страхования (валюты, вида и размера франшизы, использования рассрочки платежа страховой премии).