Проблемы отношений собственности граждан на земельные доли в Республике Марий Эл

А.В. ДЕМИДОВ

ПРОБЛЕМЫ ОТНОШЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ ДОЛИ В РЕСПУБЛИКЕ МАРИЙ ЭЛ

Ключевые слова: приватизация земли, сельскохозяйственное производство, реформирование аграрного сектора, целевая программа, подсобное хозяйство, сельскохозяйственные угодья, крестьянские хозяйства, сельскохозяйственное население, валовая продукция, отрасль растениеводства, сенокос, пастбище, разгосударствление, частный земельный собственник, долевая собственность, СМИ.

В Республике Марий Эл, из всех прочих отраслей экономики, наиболее развито сельское хозяйство.

Более 33% территории республики занято сельхозугодьями. Значительная часть земель (около 40%) сельскохозяйственного назначения находится в собственности граждан. Одной из проблем является, что собственники не торопятся регистрировать право на земельные доли, соответственно встает проблема сбора налогов. Граждане регистрируют собственность на свои земельные доли в основном только для совершения гражданско-правовых сделок.

A.V. DEMIDOV

THE PROBLEMS OF CIVIL OWNERSHIP RELATIONS OF LAND PARTS IN THE MARI EL REPUBLIC

The most developed branch of industry of the Mari El Republic is agriculture. More than 33% of the republic's territory belongs to agriculture lands. The signification part of agricultural lands (about 40%) belongs to citizen's property. One of the problems consists in the fact, that the landowners are in no hurry to register the rights to land shares, correspondingly the problem of tax collection appears. The citizens a register the property the their land shares mainly only for negotiating a civil and law deal.

Идеи приватизации земли как основного ресурса сельскохозяйственного производства были положены в качестве одного из основных направлении процесса реформирования аграрного сектора.

В настоящее время развитие сельского хозяйства в Республике Марий Эл имеет целевую направленность и обеспечивается государственной программой, принятой Законом Республики Марий Эл № 70-З от 21.11.2007г.

До принятия указанного программного документа в Республике Марий Эл действовала целевая программа о развитии личных подсобных хозяйств, в которой было констатировано, что по итогам 2003 г. Республика Марий Эл признана зоной интенсивного ведения сельскохозяйственного производства. Общая площадь сельскохозяйственных угодий составляла 885 тыс. га, или 38% территории республики, в том числе пашни 560 тыс. га (24%). В сельской местности проживало 37% населения республики, в том числе 33% зарегистрированных безработных. К концу 2003 г. в сельскохозяйственном секторе насчитывались 2б3 крупные и средние сельскохозяйственные организации. Число крестьянских (фермерских) хозяйств составляло 2,1 тыс.; семей, имеющих личные подсобные хозяйства, - 131,8 тыс.

В результате рыночных преобразований в Республике Марий Эл произошел ряд структурных изменений в сельском хозяйстве:

- сформировались три основные группы производителей сельскохозяйственной продукции: сельскохозяйственные организации, крестьянские (фермерские) хозяйства и хозяйства населения;

- около 60% валовой продукции сельского хозяйства производится в индивидуальном секторе;

- соответствующие изменения произошли и в распределении земельных угодий: в индивидуальном секторе площадь сельскохозяйственных угодий возросла;

- изменилась структура посевных площадей населения в сторону увеличения площадей под овощами и кормовыми культурами;

- в отрасли растениеводства основная часть продукции производится в хозяйствах населения (75,3%).

В современных учетных данных по итогам 2006 г. прослеживается снижение общей площади сельскохозяйственных земель, объясняемое тенденцией активизации вопросов перевода земель в земли населенных пунктов в целях жилищного строительства.

На территории республики 860 295 га земель сельскохозяйственного назначения. В составе этих земель 715 938 га сельскохозяйственных угодий, среди них 467 393 га пашни, 101 705 га залежи, 5 365 га многолетних насаждений, 42 772 га сенокосов, 98 703 га пастбищ. Под зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, насчитывается 7 719 га, под водой - 8 054 га.

В составе земель сельскохозяйственного назначения имеются 95 931 га лесных земель, в том числе 91 598 га покрытых лесом, имеются площади, которые длительный период не обрабатывались, в результате чего «зелесены» древесно-кустарниковой растительностью.

Земли сельскохозяйственного назначения выделяются их общей состава земель, поскольку они служат производственной базой существования и развития сельского хозяйства страны.

В результате «разгосударствления» на первых этапах аграрной реформы и разграничения государственной собственности на землю в республике земли сельскохозяйственного назначения по формам собственности распределились следующим образом:

- в собственности граждан 346 862 га;

- в собственности юридических лиц 161 га;

- в государственной и муниципальной собственности 513 272 га, из них в собственности Российской Федерации 50 843 га, в собственности Республики Марий Эл 44 154 га (в основном земли фонда перераспределения).

Как видим, значительные массивы сельскохозяйственных угодий поступили в собственность граждан (работников сельскохозяйственных организаций, социальной сферы на селе, пенсионеров хозяйств) в период реформирования колхозов и совхозов. Особенностью республики является то, что вплоть до 2003 г. в основной своей части переданные в собственность граждан площади находились в использовании сельскохозяйственных организаций. Частный земельный собственник - товаропроизводитель - на селе не сложился. И указанная проблема для республики не единична.

При рассмотрении основных правовых проблем регулирования агропромышленного комплекса России при разработке федерального законопроекта «О развитии сельского хозяйства» отмечено, что преобразования в аграрной экономике были отделены и отдалены от преобразований в иных экономических отраслях, не состоялось окончательное вхождение аграрного сектора в новые правовые условия хозяйствования. Не произошло достижение той цели, чтобы сельскохозяйственный товаропроизводитель, сохраняя собственную специфику, стал адекватным участником правовых отношений, «внятным» и полноценным партнером в сделках с субъектами - представителями иных экономических отраслей (промышленной, энергетической, финансовой).

Состав земель сельскохозяйственного назначения определен ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации, в нем выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями,

сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Законодательством установлены как общее целевое назначение данной категории земель, так и особенности использования выделяемых в составе земель сельскохозяйственного назначения - сельскохозяйственных угодий.

Принцип сохранения целевого использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения положен в основу принятия Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в пределах компетенции Республики Марий Эл принят Закон Республики Марий Эл от 4 декабря 2003 г. № 48-З «О регулировании отношений в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения в Республике Марий Эл», который регулирует отношения, связанные с оборотом земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в Республике Марий Эл.

В режиме действующих правовых норм в республике отмечается слабая инициатива граждан-собственников на совершение сделок с земельными участками или земельными долями. Как показывает практика, в большинстве случаев не произошло юридического оформления прав граждан - членов колхозов, работников совхозов на земельные доли. По данным органов местного самоуправления муниципальных районов Республики Марий Эл, количество граждан, включенных в списки имеющих право на земельные доли согласно принятым решениям общих собраний членов трудовых коллективов колхозов и совхозов, утвержденные постановлениями глав администраций муниципальных образований, 73 980 человек, в общую долевую собственность которых передано 321 072 га сельскохозяйственных угодий, что составляет 45% сельскохозяйственных угодий Республики Марий Эл.

Вместе с тем инертность действий лиц в существующем правовом поле видна на примере исполнения гражданами, обладающими правами собственности на землю, требований закона по установлению границ своих «землевладений». На кадастровый учет поставлено всего 42 819 га сельскохозяйственных угодий, что составляет 5% всех сельскохозяйственных угодий республики.

Количество выданных в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 01.02.1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» и по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», свидетельств составляет 47 825 на общую площадь 203 291 га.

К настоящему времени 846 собственников земельных долей выделили свои земельные доли общей площадью 3 302,6 га для создания фермерских и личных подсобных хозяйств.

Из общего числа собственников земельных долей зарегистрировали свои права в Управлении Федеральной регистрационной службы по РМЭ 3 386, или 4,6% собственников. В основном это лица, которые произвели отчуждение своей земельной доли по гражданско-правовой сделке по правилам продажи земельного участка после выделения земельного участка в счет земельной доли. Закон требует для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости регистрации ранее возникшего права.

В республике около половины участников долевой собственности не стали фактическими распорядителями (собственниками) своих земельных долей. Это вызвано, в том числе, и высокими требованиями существующего законодательства к оформлению земельных долей и, прежде всего, дороговизной

землеустроительных работ. Такое положение дел характерно для всей Российской Федерации.

Ст. 18 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, участник долевой собственности, имеющий документы, удостоверяющие права на земельные доли, вправе передать земельную долю в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещать или выделить земельный участок в счет земельной доли. Выделение земельного участка в счет земельной доли может осуществляться в том числе: для расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом в порядке, установленном законодательством.

Указанное декларативное право лица распорядиться земельной долей на деле сталкивается с обязанностью лица представить доказательство существования надлежаще оформленного права, для чего требуется совершить определенный и непривычный для обычного сельского жителя - потенциального собственника - набор действий, который сопровождается обязательными финансовыми затратами.

В юридической литературе признается, что участники аграрного производства пока еще не до конца освоили общие требования гражданского, земельного и иных отраслей законодательства, равным образом распространяющиеся на всех участников экономических отношений. В результате в аграрном секторе чаще, чем в иных отраслях, можно столкнуться с игнорированием или непониманием необходимости соблюдения правовых требований, да и с правовой неграмотностью в целом. Правовые методы обеспечения экономических отношений, защиты прав собственников и участников рынка при таких обстоятельствам должным образом не работают.

В связи с этим возникла необходимость регулирования процесса оформления прав на земельные участки, находящиеся в общей долевой собственности граждан.

В целях регулирования отношений при совершении гражданами, юридическими лицами, органами государственной власти и органами местного самоуправления действий, связанных с оборотом земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и связанных с вопросами перевода земель или земельных участков из одной категории в другую Правительством Республики Марий Эл принято постановление от 9 апреля 2007 г. № 97 «О порядке принятия решений по вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения и перевода земель и земельных участков из одной категории в другую», которым утверждены:

- порядок принятия решений о реализации прав Республики Марий Эл по вопросам оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

- порядок принятия решений о переводе земель и земельных участков из одной категории в другую;

- порядок проведения согласительных процедур при рассмотрении споров о местоположении земельных участков, выделяемых в счет земельной доли.

Уполномоченным государственным органом в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения в Республике Марий Эл определено Министерство государственного имущества Республики Марий Эл.

Под руководством Министерства государственного имущества Республики Марий Эл с 2007 г. проводится работа с «пилотными» сельскохозяйственными организациями хозяйствами для регистрации земельных участков, находящихся в общей долевой собственности. Такие сельскохозяйственные организации определены по каждому из 14 муниципальных районов. Ответственными лицами определены руководители хозяйств и главы сельских поселений по месту нахождения земельного участка.

На первом этапе сельскохозяйственными организациями было осуществлено формирование пакетов документов для регистрации земельных участков, находящихся в общей долевой собственности: постановления главы администрации района по наделению граждан земельными долями, уточненный список собственников земельных долей по рекомендованным формам, карта внутрихозяйственного землеустройства с указанием на ней земельного массива, находящегося в общей долевой собственности, примерная заявка на опубликование в газете «Марийская правда» сообщения о намерении выделить земельный участок и уведомление о созыве собрания, условный кадастровый план земельного участка (общий массив), находящегося в общей долевой собственности.

Проведено множество рабочих встреч во всех районах и с каждым «пилотным» хозяйством. В восьми из одиннадцати хозяйств уже проведены общие собрания собственников. Общими собраниями определены местоположение выделяемых земельных участков, местоположение части земельного участка в счет невостребованных земельных долей, рассмотрены условия предоставления выделенных земельных участков в аренду и другие вопросы. В четырех хозяйствах осуществлены землеустроительные работы, еще в четырех ведутся. Заключено шесть соглашений об образовании земельного участка для последующего заключения договора аренды.

Следует заметить, что собственники земельных долей с большой заинтересованностью участвуют в собраниях.

Значительной помощью всем участникам «оформляемых в соответствии с законодательством» отношений стали разработанные и направленные всем муниципальным районам Примерное положение о межведомственной рабочей комиссии в муниципальном образовании по обеспечению оформления прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в общей долевой собственности, Методические рекомендации по обороту земель сельскохозяйственного назначения.

Положительные отзывы граждан, их активное обращение в муниципальные органы за разъяснением тех или иных вопросов реализации своих прав на земельные доли показали заинтересованность собственников земельных долей предпринятыми направлениями работы.

Надо отметить, что «приближение» государственных интересов к уровню частного собственника, выразившееся в участии представителей государственных органов в собраниях собственников земельных долей, ведении разъяснительной работы с населением в республиканских и районных средствах массовой информации, организации встреч с собственниками земельных до-

лей, представление в помощь образцов документов для государственной регистрации прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и договоров аренды земельных участков, позволило создать обратную связь: в орган государственной власти, способный предложить законное решение проблемы, стали обращаться граждане, и картина существующих проблем высвечивается ярче, чем на первых этапах работы.

Практика реализации прав граждан на земельные доли в Республике Марий Эл подтверждает необходимость не только законодательного регулирования процесса оформления прав на земельные доли, но и непосредственного участия государственных и муниципальных органов в его реализации.

Работа государственных и муниципальных органов непосредственно на местах, анализ состава и содержания документов показали своевременность активизации таких регулятивных действий.

Кроме того, определилось еще одно из направлений «наведения порядка» - работа по невостребованных земельным долям.

Согласно сведениям органов местного самоуправления муниципальных районов, по республике около 46 786 невостребованных земельных долей с площадью сельхозугодий 195 003,73 га.

Предусмотренное Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» право субъекта Российской Федерации (Республики Марий Эл) или муниципального образования по месту нахождения земельного участка заявиться о признании собственности на земельные участки, образованные в счет невостребованных земельных долей, в настоящее время «апробируется» подготовкой первых судебных заявлений в связи с истечением установленного законом срока с момента опубликования в средствах массовой информации списков невостребованных земельных долей.

При этом инициирование органами государственной власти и органами местного самоуправления исков происходит дифференцированно с учетом взаимных интересов и в рамках достижения главной цели - вовлечения в оборот сельскохозяйственных угодий, выбывших из использования, но сохранивших потенциал плодородия, в которых заинтересованы потенциальные землепользователи.

Литература

1. Закон Республики Марий Эл о республиканской целевой программе «Развитие сельского хозяйства и регулирование рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия в Республике Марий Эл на 2008-2012 годы».

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ.

3. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ.

4. Закон Республики Марий Эл от 4 декабря 2003 г. № 48-З «О регулировании отношений в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения в Республике Марий Эл».

ДЕМИДОВ АЛЕКСАНДР ВЛАДИМИРОВИЧ родился в 1983 г. Окончил Марийский государственный университет. Аспирант кафедры мировой и отечественной экономики Марийского университета.