Имущественный налоговый вычет при приобретении (строительстве) жилья

ИМУЩЕСТВЕННЫЙ НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ

ЖИЛЬЯ

В.В. АВДЕЕВ, консультант по налогам и сборам

Главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Налоговым кодексом РФ (далее — НК РФ) установлены различные виды налогового вычета. Рассмотрим один из видов имущественного налогового вычета — вычет при приобретении (строительстве) жилья.

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Согласно абз. 2 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться:

• расходы на разработку проектно-сметной документации;

• расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;

• расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;

• расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;

• расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться:

• расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;

• расходы на приобретение отделочных материалов;

• расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты.

В письме Минфина России от 28.04.2008 № 03-04-05-01/139 уточняется, что если физическое лицо по договору долевого участия в строительстве жилья приобрело квартиру и закупило санитарно-техническое и иное оборудование, то расходы, связанные с приобретением санитарно-технического и иного оборудования, не входят в перечень необлагаемых расходов. Значит, на такие расходы имущественный налоговый вычет предоставляться не может.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.

Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 000 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Аналогичное мнение высказано ФНС России в письме от 29.05.2007 № 04-2-02/000476@ «Об имущественном налоговом вычете».

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:

• при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строитель-

ством) или доли (долей) в нем — документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;

• при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме:

— договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме,

— акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них.

В письме Минфина России от 25.01.2006 №0305-01-05/6 сказано, что имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам:

• квитанции к приходным ордерам;

• банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца;

• товарныеикассовыечеки;

• акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы.

В случае если налогоплательщик произвел реконструкцию (объединение) двух квартир в одну, то согласно письму ФНС России от 18.04.2006 № 04-2-02/301@ «Об имущественном налоговом вычете» реконструкция не является ни строительством, ни отделкой квартир. Следовательно, имущественный вычет по таким расходам не принимается.

Если налогоплательщик приобрел в собственность земельный участок для садоводства и размещенное на нем трехэтажное жилое строение, то согласно письму ФНС России от 15.01.2007 № 04-2-02/19@ «Об имущественном налоговом вычете» налогоплательщик не вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в части расходов на приобретение жилого строения.

Если физическое лицо приобрело недостроенный дом с участком, и после достройки дома были получены свидетельство о регистрации и технический паспорт, то такие документы не могут служить основанием для предоставления имущественного налогового вычета. Основанием могут являться документы, в том числе копия договора, благодаря которым был приобретен не завершенный строительством жилой дом (УФНС России по г. Москве от 15.02.2008 № 28-10/015435@).

При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность). Следует обратить внимание, что постановлением Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П данное положение признано не противоречащим Конституции РФ, поскольку предполагает право родителя, приобретшего за счет собственных средств квартиру в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми, на получение имущественного налогового вычета в соответствии с фактически произведенными расходами в пределах общего размера данного вычета, установленного законом.

Согласно письму Минфина России от 13.02.2007 № 03-04-05-01/37 при оформлении квартиры в общую долевую собственность (по 1/2 с ребенком) налогоплательщик может воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, не превышающей 500 000 руб., так как право передать имущественный налоговый вычет одним из совладельцев другому НК РФ не предусмотрено.

В случае если долю в жилом доме, квартире приобретает один налогоплательщик, ему может быть предоставлен имущественный налоговый вычет в сумме, не превышающей 1000 000 руб. (письмо Минфина России от 17.05.2007 №03-04-05-01/145).

Не применяется имущественный налоговый вычет в случаях:

• если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов;

• если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 20 НК РФ.

Следует обратить внимание на то, что не допускается повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета.

Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован

полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования (письмо Минфина России от 12.12.2006 №03-05-01-05/275).

Имущественные налоговые вычеты предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода (п. 2ст. 220 НК РФ).

Согласно письму ФНС России от 02.06.2006 № ГИ-6-04/566@ «О направлении информации» декларирование для получения имущественных налоговых вычетов осуществляется исключительно по месту жительства, где производится отметка в паспортах о регистрации по месту жительства либо выдается свидетельство о регистрации по месту жительства. Граждане, не имеющие регистрации по месту жительства, лишены права на данные вычеты. Аналогичное мнение высказано в письме ФНС России от 08.06.2006 № 04-2-03/121 «О порядке подачи декларации о доходах физического лица».

Письмо ФНС России от 13.10.2006 № ВЕ-9-04/132 «О предоставлении имущественного налогового вычета» уточняет, что оформление свидетельства о праве собственности на какое-либо имущество налицо, состоящее в браке, пусть и за счет совместно нажитых средств, вовсе не означает, что это имущество автоматически становится общей долевой или общей совместной собственностью супругов. Заявить право на свою долю в таком имуществе не упомянутый в свидетельстве о праве собственности супруг сможет лишь при разделе имущества после расторжения брака. Следовательно, если при покупке квартира была оформлена в собственность только одного из супругов, другой супруг права на получение имущественного налогового вычета по расходам на приобретение такой квартиры не имеет.

Если оплата за квартиру физическим лицом производилась частично наличными денежными средствами, а частично безналичным путем за счет заемных средств, предоставленных организацией, то денежные средства, полученные по договору займа, являются собственностью заемщика, следовательно, при расчете имущественного налогового вычета может быть учтена сумма денежных средств, полученных по договору целевого займа и израсходованных на приобретение квартиры (письмо Минфина России от 12.02.2007 № 03-0405-01/31).

Имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю при условии подтверждения права

налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом по форме, утверждаемой федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов (п. Зет. 220 НК РФ).

Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета у одного налогового агента по своему выбору. Налоговый агент обязан предоставить имущественный налоговый вычет при получении от налогоплательщика подтверждения права на имущественный налоговый вычет, выданного налоговым органом.

Право на получение налогоплательщиком имущественного налогового вычета у налогового агента должно быть подтверждено налоговым органом в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи письменного заявления налогоплательщика, документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета.

В случае если сумма дохода налогоплательщика, полученного у налогового агента, оказалась меньше суммы имущественного налогового вычета, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета

Минфин России в письме от 26.06.2006 № 0305-01-04/188 уточняет, что если по итогам соответствующего налогового периода сумма дохода налогоплательщика, полученного у налогового агента, оказалась меньше суммы имущественного налогового вычета, указанной в подтверждении за этот налоговый период, налогоплательщик имеет право на получение остатка имущественного налогового вычета на основании письменного заявления при подаче им налоговой декларации в налоговый орган по окончании этого налогового периода либо у налогового агента на основании нового подтверждения, полученного налогоплательщиком в налоговом органе, в порядке и на условиях, предусмотренных НК РФ.

Следует обратить внимание на то, что Федеральным законом от22.07.2008 № 158-ФЗ «О внесении изменений в главы 21, 23, 24, 25 и 26 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации о налогах и сборах» с 01.01.2009 до 01.01.2012 будет дополнена п. 40 следующего содержания: суммы, выплачиваемые организациями (индивидуальными предпринимателями) своим работникам на возмещение затрат по уплате процентов по займам (кредитам) на приобретение и (или) строительство жилого помещения, включаемые в состав расходов, учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций.

Иначе говоря, в п. 40 ст. 217 НК РФ указано, что не будут облагаться НДФЛ суммы, выплачиваемые организациями (индивидуальными предпринимателями) своим работникам на возмещение затрат по уплате процентов по займам (кредитам) на приобретение или строительство жилого помещения, включаемые в состав расходов, учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, т. е. в размере, не превышающем 3 % суммы расходов на оплату труда.

При этом необходимо учесть, что в п. 35 ст. 217 НК РФ указано, что суммы, получаемые налогоплательщиками за счет средств бюджетов бюджетной системы РФ на возмещение затрат (части затрат) на уплату процентов по займам (кредитам), не облагаются НДФЛ. Данное освобождение от налогообложения не распространяется на случаи возмещения уплаты процентов по займам не от налогоплательщиков налога на прибыль организаций, например индивидуальных предпринимателей или организаций, применяющих специальные налоговые режимы. Также данное освобождение от налогообложения не распространяется на случаи возмещения уплаты процентов по займам (кредитам), взятым не в целях приобретения или строительства жилого помещения, а, например, нецелевым или на перекредитование целевого займа. Освобождение не распространяется на компенсацию уплаты процентов членам семьи работника.

*

Положительным моментом обновленной ст. 217 НК РФ можно считать противоречие, в котором не указано, уплату каких процентов можно компенсировать, и соответственно они должны быть уплачены, а не начислены. Так как для налогообложения важна именно дата выплаты компенсации, а не за какой период она уплачивается, то одновременно можно компенсировать и уплату процентов за прошлые периоды. Следовательно, можно компенсировать и проценты, уплаченные в прошлом периоде. Срок освобождения ограничен тремя годами.

Литература

1. Налоговый кодекс РФ (часть первая): Федеральный закон от31.07.1998 № 146-ФЗ.

2. Налоговый кодекс РФ (часть вторая): Федеральный закон от 05.08.2000 № 117-ФЗ.

3. О внесении изменений в главы 21, 23, 24, 25 и 26 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации о налогах и сборах: Федеральный закон от 22.07.2008 №158-ФЗ.

4. Письмо Минфина России от 13.02.2007 №0304-05-01/37.

5. Об имущественном налоговом вычете: письмо

ФНС России от 15.01.2007 №04-2-02/19@. * *