Особенности взаимодействия институциональных субъектов сферы жилищно-коммунального хозяйства в условиях ее модернизации

УДК 64.011.8

особенности взаимодействия институциональных субъектов сферы жилищно-коммунального хозяйства в условиях ее модернизации*

С.Н. ЛАРИН,

кандидат технических наук, старший научный сотрудник E-mail: larinsn@cemi.rssi.ru центральный экономико-математический институт РАН

В статье раскрыты некоторые особенности взаимодействия институциональных субъектов сферы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) на уровне собственников жилья и на государственном уровне, способствующие повышению эффективности использования средств собственников жилья и бюджетов всех уровней в ходе поиска новых форм и методов ее модернизации. Подходы, предложенные в статье, учитывают интересы как отдельных собственников жилья, так и других институциональных субъектов сферы ЖКХ. Их практическая реализация позволит существенно ускорить как сам процесс модернизации, так и улучшить качество услуг, предоставляемых собственникам жилья различными институциональными субъектами сферы ЖКХ.

Ключевые слова: институциональные субъекты, сфера жилищно-коммунального хозяйства, жилищно-коммунальные услуги, модернизация, система взаимоотношений, функциональное взаимодействие

В современных условиях сфера жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) представляет собой

* Исследование выполнено при финансовой поддержке Российского фонда фундаментальных исследований, проект № 14-06-00009а «Формирование методологии эффективного развития и модернизации сферы ЖКХ на основе внедрения инновационных моделей, организационно-экономических механизмов и вероятностных технологий взаимодействия ее субъектов».

не только один из крупнейших секторов народного хозяйства страны, но и важнейший социально ориентированный комплекс рыночной экономики, требующий поиска новых подходов к системе регулирования производственно-хозяйственной деятельности всех его институциональных субъектов. Сфера ЖКХ по своей функциональной сущности связана с предоставлением услуг по текущей эксплуатации существующего жилищного фонда, водоснабжению, водоотведению и очистке сточных вод, теплоснабжению, электроснабжению, его капитальному ремонту, благоустройству придомовой территории и пр. По этой причине исследование деятельности институциональных субъектов сферы ЖКХ, поиск эффективных инструментов и методов осуществления их взаимодействия в рамках государственной хозяйственно-экономической политики, обоснование направлений ее совершенствования на современном этапе модернизации экономики представляется весьма актуальной задачей, настоятельно требующей своего решения в обозримой перспективе.

Это утверждение наглядно подтверждает динамика расходов консолидированного бюджета Российской Федерации в сфере ЖКХ. По объемам реализации продукции сфера ЖКХ сегодня занимает 3-е место после газовой и нефтяной промышленности, а среднегодовой объем производства составляет более 8% от ВВП России (табл. 1).

Таблица 1

Расходы консолидированного бюджета Российской Федерации в сфере ЖКХ в 2000-2012 гг.

Год Всего, млрд руб. В процентах

от общего объема расходов доля от ВВП

2000 199,8 10,2 2,7

2005 471,4 6,9 2,2

2010 1 071,4 6,1 2,3

2011 1 195,0 6,0 2,1

2012 1 075,0 4,6 1,7

Источник: [2, с. 214].

Ключевым элементом этой сферы является жилищный фонд всех форм собственности, динамика изменения объемов которого представлена в табл. 2. В соответствии с приведенными данными можно сделать вывод о наличии устойчивой тенденции к незначительному росту объемов жилищного фонда в РФ за последнее десятилетие.

Обращает на себя внимание тот факт, что за этот же период времени доля ветхого и аварийного жилищного фонда не уменьшается, продолжает оставаться в пределах 3% от его общего объема [2, с. 20]. Данное обстоятельство свидетельствует об отсутствии расширенного воспроизводства жилищного фонда в России, поскольку объемов вновь построенного жилья едва хватает на компенсацию перевода части существующего жилищного фонда в состояние ветхого или аварийного.

В сфере ЖКХ сегодня функционирует более 52 тыс. институциональных субъектов различных

форм собственности, на которых заняты более 4,2 млн чел. Статистика показывает, что за последние 6 лет доходы институциональных субъектов сферы ЖКХ увеличились более чем на 2 трлн руб. (табл. 3). Вместе с тем, естественно, происходит и рост потребительских цен на жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) (табл. 4). Однако, несмотря на это, качество и объемы предоставляемых институциональных субъектами сферы ЖКХ услуг практически не улучшились.

Указанные выше обстоятельства, а также ряд других причин предопределили необходимость коренного реформирования сферы ЖКХ, перевода взаимоотношений ее институциональных субъектов на принципы рыночного ведения хозяйства. Очевидно, что суть реформирования взаимоотношений институциональных субъектов этой сферы и модернизации ее сетевой и трубопроводной инфраструктуры как раз и заключается в практической реализации указанных принципов при организации эффективных форм взаимодействия всех институциональных субъектов сферы ЖКХ.

Безусловно, функционирование институциональных субъектов этой сферы оказывает существенное влияние на уровень жизни населения и обеспечение социально-экономической стабильности общества. Реформирование системы взаимоотношений институциональных субъектов сферы ЖКХ предполагает принципиальное изменение их функций и организационно-экономических механизмов взаимодействия между ними в соответствии с необходимостью максимального удовлетворения

Таблица 2

Состояние жилищного фонда Российской Федерации в 2000-2012 гг., млн м2

Показатель 2000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Жилищный фонд, всего 2 787 2 955 3 003 3 060 3 116 3 177 3 231 3 288 3 349

Источник: [6, с. 151].

Таблица 3

Доходы организаций, оказывающих жилищно-коммунальные услуги, млрд руб.

Показатель 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Доходы организаций 1 521,5 1 854,0 895,6 2 749,4 3 241,9 3 564,9 3 698,0

Источник: По данным РИА Новости. Ц^: http://ria.rU/infografika/20140115/989362583.html#ixzz2yHb4pyUI.

Таблица 4

Потребительские цены на жилищно-коммунальные услуги, руб. на 1 чел. в мес.

Показатель 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Цены на ЖКУ 815,9 916,9 1 092,9 1 361,0 1 528,6 1 710,1 1 788,8 1 962,0

Источник: По данным РИА Новости. Ц^: http://ria.rU/infografika/20140115/989362583.html#ixzz2yHb4pyUI.

Интересы в области права и собственности

Управляющие организации: ТСЖ, ЖСК, УК

экономических интересов каждого субъекта1 [8, 9].

Характерные особенности рыночного поведения институциональных субъектов социально-экономических взаимоотношений в этой сфере позволяют выделить ряд факторов, определяющих специфику жилищно-коммунальных услуг, а именно: принадлежность к группе важнейших, социально значимых условий жизнеобеспечения населения; низкую степень их замещения другими видами услуг; высокую значимость эффективного регулирования процесса воспроизводства услуг и предоставления их населению.

Услуги, оказываемые институциональными субъектами сферы ЖКХ, можно представить в виде материальных носителей с определенными качественными показателями (тепловая и электрическая энергия, вода), доведенными до конечных потребителей (собственников жилья), а также в виде работ непосредственно на объекте: ремонт и обслуживание жилых домов, санитарная уборка придомовой территории, вывоз твердых бытовых отходов (ТБО) и пр.

Указанные выше обстоятельства предопределяют особую значимость модернизации сферы ЖКХ, которая должна быть направлена на совершенствование коммунальной инфраструктуры во всех регионах страны, повышение качества жилья, существенное повышение качества предоставления ЖКУ, обеспечение прозрачности формирования тарифов на них. В современных условиях реформирования сферы ЖКХ государство не может устраняться от этой деятельности. Его политика должна быть ориентирована на реализацию экономических интересов всех институциональных субъектов сферы ЖКХ посредством установления взаимовыгодных экономических отношений на всех уровнях взаимодействия между ними, — в процессе предо-

Интересы институциональных субъектов сферы ЖКХ

Организационно-экономические интересы

Институциональные субъекты сферы ЖКХ

Органы государственного _управления_

Органы местного, муниципального и регионального управления

Инвесторы и представители бизнес-структур

г

Ресурсоснабжающие организации: тепловые сети, энергетические компании

Потребители ЖКУ

Собственники жилья Предприятия и организации, имеющие в своем распоряжении жилой и нежилой фонд

1 См. Макареня Т.А. Институционально-экономический механизм регулирования и модернизации функционирования предприятий сферы жилищно-коммунальных услуг. Ростов н/Д, 2009. 453 с.

Схема взаимодействия институциональных субъектов сферы ЖКХ

ставления, распределения, обмена и потребления всех видов ЖКУ в целях удовлетворения постоянно возрастающих запросов населения [3, 4].

По результатам проведенных исследований автором составлена схема, которая предполагает принципиальное изменение функций взаимодействия институциональных субъектов сферы ЖКХ (государство, органы местного самоуправления, коммунальные предприятия, инвесторы и бизнес-структуры, управляющие организации, собственники и наниматели жилья) и поиск эффективных механизмов взаимодействия между ними в условиях модернизации этой сферы (см. рисунок).

На государственном (федеральном) уровне управления институциональными субъектами сферы ЖКХ являются:

• Правительство РФ в части подготовки законодательных и подзаконных актов, регулирующих взаимоотношения между субъектами сферы ЖКХ;

• государственная корпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ», основным назначением которой является стимулирование через региональные адресные программы воспроизводства существующего жилищного фонда, создание нормальных жилищных условий, а также организация переселения населения из ветхого и аварийного жилищного фонда.

На региональном уровне управления институциональными субъектами сферы ЖКХ являются:

• правительства регионов, краев и областей в части подготовки законодательных и подзаконных актов, регулирующих взаимоотношения между субъектами сферы ЖКХ на переданных им в управление территориях;

• региональные, краевые и областные комитеты по ЖКХ;

• региональные операторы капитального ремонта МКД.

На местном (муниципальном) уровне управления к институциональным субъектам сферы ЖКХ относятся:

• администрации муниципальных образований и соответствующие комитеты по ЖКХ;

• управляющие компании, обеспечивающие эксплуатацию жилищного фонда в многоквартирных домах при непосредственном участии собственников жилья;

• ресурсоснабжающие организации, обеспечивающие производство и доставку до конечного потребителя ЖКУ надлежащего качества;

• инвесторы и представители бизнес-структур, заинтересованные в инвестировании средств в развитие сферы ЖКХ и получении дополнительной прибыли;

• собственники жилья, заинтересованные в эффективной эксплуатации принадлежащего им на основе права собственности жилищного фонда самостоятельно через ТСЖ и ЖСК, либо через УК.

Взаимодействие институциональных субъектов сферы ЖКХ на практике определяют формирование и реализацию экономической политики государства в этой сфере. Направления их взаимодействия на схеме показаны стрелками, что позволяет учесть экономические интересы институциональных субъектов сферы ЖКХ и выработать определенную систему мер, направленную на их реализацию. Однако самостоятельно ни один из институциональных субъектов не может обеспечить надежного финансирования и эффективного функционирования всей сферы ЖКХ.

Очевидно, что достижение эффективности мероприятий, направленных на модернизацию сферы ЖКХ, возможно только в результате объединения ресурсов и финансовых возможностей всех заинтересованных сторон с учетом экономического интереса каждого субъекта [7, 14]. При

этом первостепенное по важности место в системе экономических отношений институциональных субъектов сферы ЖКХ на законодательном уровне отводится собственникам жилья. Сегодня за ними законом закреплено право принятия решения по выбору способа управления многоквартирным жилым домом (МКД). В Жилищном кодексе РФ (ЖК РФ) введены новые понятия: «управление МКД» и «управляющая компания» (УК) [1]. Тем самым собственник жилья сегодня имеет все основания для того, чтобы стать одним из институциональных субъектов сферы ЖКХ, который принимает непосредственное участие в управлении МКД, выбрав один из предусмотренных законодательством способ. Такой подход стимулирует собственников жилья к активному участию в совершенствовании взаимоотношений институциональных субъектов сферы ЖКХ, а именно в праве самостоятельного выбора способа управления своим МКД. В современных условиях данное обстоятельство, безусловно, является важнейшим фактором для совершенствования экономических отношений в сфере ЖКХ.

Однако собственники жилья в России вовсе не спешат воспользоваться этим правом, поскольку принятие любого решения необходимо проводить через общее собрание собственников жилья конкретного МКД. Практика проведения таких собраний показывает, что реально в них участвует не более 5-7% собственников жилья, а остальная их часть (свыше 90%) по различным причинам (а часто и без видимых причин) вообще не участвуют в общих собраниях, а следовательно, и не принимает решений по многим вопросам, связанным с управлением МКД.

На этом основании можно сделать вывод о том, что в основной своей массе собственники жилья не могут или не хотят участвовать в реальном управлении МКД. В большинстве случаев это объясняется отсутствием у собственников жилья необходимого набора компетенций в экономических, юридических, технических вопросах, а также самого опыта для реального управления МКД. Современная ситуация такова, что далеко не все собственники жилья могут разобраться даже в платежках за ЖКУ, которые они ежемесячно получают. Это обстоятельство часто используют в своих интересах УК сферы ЖКХ — они выставляют необоснованно завышенные платежи по отдельным статьям, прекрасно понимая, что большинство собственников жилья

из-за низкой компетентности в этих вопросах даже не смогут заметить подобного рода «ошибок».

Проблемы собственников жилья в управлении большинством МКД заключаются в том, что им нужно найти и нанять не только компетентных, но и честных представителей своих интересов, которые будут использовать свою компетентность не для собственного блага и возможного обогащения, а в интересах всех собственников жилья в МКД. Еще одна проблема низкой активности собственников жилья в управлении МКД видится в том, что многие годы их под разными предлогами просто не допускали к управлению, чинили всяческие препятствия их инициативам и настоятельно советовали воспользоваться услугами так называемых «карманных» УК. Кроме того, у многих собственников МКД из-за других житейских забот просто не остается времени на участие в управлении МКД. Особенно это касается работоспособного населения, многодетных семей, а также лиц, профессиональная деятельность которых связана с частым отсутствием по месту жительства. В результате большинство собственников жилья перестали верить в то, что их мнение может оказаться для кого-то интересным, а их голос сможет на что-то повлиять.

В дополнение к уже перечисленным проблемам не следует забывать о том, что не все частные УК вызывают у собственников жилья полное доверие к своей деятельности. Хорошо известно, что добросовестно и профессионально работают далеко не все институциональные субъекты сферы ЖКХ. Поэтому сегодня вполне возможны такие ситуации, когда успешно прошедшая муниципальный конкурс УК может получить в свое управление один или несколько МКД и как минимум год получать деньги от собственников жилья, фактически не оказывая им всего положенного спектра услуг. При этом, по закону, расторгнуть контракт с такой УК до истечения года с момента начала ее работы нельзя. Только после истечения года, оценив результаты ее деятельности на общем собрании, собственники жилья получают право заменить такую УК на другую компанию. Однако при этом они не получат никаких гарантий того, что с другой УК не повторится аналогичная история. Обобщая вышесказанное, можно утверждать, что система управления сферой ЖКХ, предложенная государством в 2005 г., далеко не совершенна и не учитывает в полной объеме интересов собственников жилья как одного из важнейших ее институциональных субъектов.

Для исправления ситуации в лучшую сторону необходимо разработать и реализовать комплекс мер, способных обеспечить понятность, доступность и прозрачность деятельности всех институциональных субъектов сферы ЖКХ. Только такой подход позволит вернуть доверие большинства собственников жилья и активизировать их участие в управлении МКД. Так, опыт последних лет показывает, что наиболее оптимальной схемой управления МКД сегодня видится системное объединение усилий ТСЖ и УК.

В этой схеме положительные моменты деятельности ТСЖ и УК суммируются, тем самым способствуя повышению эффективности управления МКД, поскольку:

• ТСЖ получает возможность прямого контроля за деятельностью УК, начиная с финансовой отчетности и заканчивая рекомендациями приема или увольнения сотрудников УК в зависимости от добросовестности исполнения ими своих обязанностей;

• ТСЖ самостоятельно формирует смету и определяет состав работ по текущему обслуживанию МКД, накапливает резервные средства на случаи непредвиденных аварийных ситуаций, создает целевые накопительные фонды для проведения капитального ремонта МКД и др.;

• УК получает возможность профессионально выполнять функции по содержанию, обслуживанию, эксплуатации и текущему ремонту общего имущества собственников МКД;

• УК ежегодно отчитывается перед ТСЖ о проделанной работе, нанимает обслуживающие и ресурсоснабжающие организации, согласовывает с ними и собственниками жилья тарифы на обслуживание и снабжение ресурсами в рамках соответствующих договоров. Отрицательные моменты деятельности ТСЖ

и УК при указанной схеме обычно взаимно нивелируются, способствуя тем самым повышению эффективности управления МКД, поскольку:

• финансовая деятельность ТСЖ не только полностью подотчетна общему собранию собственников, но и становится полностью прозрачной, поскольку она сводится, по сути, к контролю за деятельностью УК и формированию смет доходов и расходов;

• УК осуществляет свою деятельность в соответствии с договором между ТСЖ и УК, в котором четко определены все права и обязанности

сторон, а также ставки действующих тарифов на момент подписания договора; • денежные средства собственников жилья расходуются эффективно, поскольку за этим следит УК в соответствии с договором и с разрешением ТСЖ, т.е. УК не может самостоятельно и без разрешения ТСЖ произвольно менять тарифы и использовать денежные средства собственников жилья не по назначению, как это делали раньше дирекции по эксплуатации зданий и так называемые «карманные» УК от застройщика. В целом предложенная схема работы системы «ТСЖ + УК» функционирует достаточно просто, а именно:

1) высшим органом управления МКД является общее собрание собственников жилых помещений, проводимое в очной или заочной формах. На нем принимается решение о выборе способа управления МКД и для запуска описанной выше схемы создается ТСЖ, выбирается его правление, председатель и Совет МКД;

2) правление ТСЖ подчиняется этому собранию, являясь, по сути, исполнительным органом, практически реализующим решения собрания собственников жилых помещений и контролирующим их исполнение;

3) председатель правления ТСЖ обладает правом подписи от имени собственников жилых помещений, являющихся членами ТСЖ, он представляет интересы членов ТСЖ в различных инстанциях муниципального образования, на территории которого расположен МКД;

4) для практического управления МКД правление ТСЖ нанимает УК, которая обязана подчиняться решениям общего собрания собственников жилых помещений, являющихся членами ТСЖ, и, как его полномочным представителям, правлению и председателю ТСЖ;

5) УК осуществляет свою деятельность в соответствии с договорами между ТСЖ и УК, а также между УК и обслуживающими и ресурсоснабжаю-щими организациями;

6) таким образом, деятельность правления ТСЖ контролируется общим собранием собственников жилых помещений, являющихся членами ТСЖ, деятельность УК контролируется правлением ТСЖ через соблюдение условий договора, деятельность обслуживающих и ресурсоснабжающих организаций контролируется УК через соблюдение условий соответствующих договоров.

Практическая реализация предлагаемой схемы позволит обеспечить более эффективное управление МКД, поскольку формы и условия взаимодействия всех участвующих в ней институциональных субъектов сферы ЖКХ будут максимально открытыми и прозрачными, а в целом будут направлены на обеспечение интересов и решение текущих проблем всех собственников жилых помещений, являющихся членами ТСЖ.

К приоритетам государственного регулирования сферы ЖКХ относится повышение устойчивости ее функционирования, которое достигается посредством увеличения масштабов капитального ремонта, внедрения инновационных технологий, модернизации инженерной инфраструктуры, ликвидации аварийного жилья [5]. Решение большинства из указанных вопросов требует привлечения соответствующих инвестиций. Именно в данном направлении целесообразно развитие государственно-частного партнерства (ГЧП). Практика реформирования сферы ЖКХ свидетельствует о том, что в тех регионах, где этим вопросам уделяется должное внимание, аварийные и чрезвычайные ситуации практически отсутствуют [10-13].

Приоритеты регулирования процессов модернизации сферы ЖКХ на региональном и местном уровнях распадаются на два взаимосвязанных направления, а именно:

1) обеспечение эффективной эксплуатации существующего жилищного фонда посредством его постоянного мониторинга на основе унифицированного документа — технического паспорта многоквартирного жилого дома (ТП МКД);

2) формирование адресных региональных и муниципальных программ воспроизводства существующего жилищного фонда посредством проведения его капитального ремонта на основании данных мониторинга и ведения базы данных ТП МКД.

Паспортизации подлежат все многоквартирные дома во всех регионах России, причем в первую очередь те из них, которые участвуют в региональных адресных программах по проведению капитального ремонта многоквартирных домов. Основное предназначение формирования ТП МКД заключается в предоставлении собственникам и нанимателям жилых помещений, собственникам нежилых помещений, управляющим и обслуживающим организациям, органам государственной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления полных и достоверных данных о потребительских свойствах,

технических и экономических характеристик каждого конкретного жилого МКД.

Сведения, содержащиеся в ТП МКД, используются для следующих мероприятий:

• организации надлежащей технической эксплуатации жилых зданий;

• адресного планирования капитального и текущего ремонта МКД;

• расчета затрат на содержание и ремонт общего имущества МКД, в т.ч. определения потребной численности и фонда заработной платы работников управляющих и обслуживающих жилищных организаций по каждому дому;

• получения объективных данных об объеме используемых энергетических и других видов ресурсов;

• определения показателей энергетической эффективности МКД;

• определения потенциала энергосбережения и повышения энергетической эффективности МКД;

• ведения лицевого счета МКД. Примерная форма ТП МКД представлена в

Методических рекомендациях по составлению технического паспорта многоквартирного дома2, утвержденных 14.02.2011. Каждый регион или муниципальное образование вправе принять и утвердить свою форму ТП МКД. Главное, чтобы представленные в указанной форме данные позволяли выполнять весь комплекс задач по регулированию процессов модернизации сферы ЖКХ на региональном и местном уровнях управления. Таким образом, именно ТП МКД в ближайшей перспективе должен стать тем аналитическим документом, на основании данных которого будет осуществляться модернизация сферы ЖКХ в части обеспечения эффективной эксплуатации и воспроизводства жилищного фонда.

В современных условиях практика воспроизводства жилищного фонда посредством его капитального ремонта (комплекс работ по полной или частичной замене конструктивных элементов и инженерных систем жилых домов) становится одним из перспективных и одновременно менее затратных

2 Методические рекомендации по составлению технического паспорта многоквартирного дома: утверждены генеральным директором государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства К.Г. Цициным 14.02.2011. URL: http://docs.cntd. ru/document/1200088384.

подходов к решению исследуемой проблемы. Его результатом становится снижение физического износа за счет восстановления и усиления несущих конструкций, повышения их прочности и эксплуатационных качеств. Именно поэтому капитальный ремонт жилищного фонда можно рассматривать как важный фактор его воспроизводства. Вот почему в настоящее время существует объективная потребность не только в увеличении объемов строительства нового комфортабельного жилья, но и в увеличении объемов воспроизводства существующего жилищного фонда посредством проведения его капитального ремонта практически по всей территории России.

Пока вопросы капитального ремонта многоквартирных жилых домов находятся в ведении государственной корпорации — Фонда содействия реформированию ЖКХ. Однако в основу финансирования его деятельности заложены средства федерального и региональных бюджетов (безвозвратные субсидии) в объеме 95% от требуемых объемов. Участие собственников жилья своими средствами в пределах 5% предназначено лишь для стимулирования их активности в части эффективного управления и эксплуатации принадлежащего им жилья. Вместе с тем анализ данных табл. 5 и 6 показывает, что выделяемых средств явно недостаточно для комплексного решения этой проблемы.

В силу указанных причин в дальнейшем финансовое обеспечение реализации региональных адресных программ капитального ремонта МКД будет осуществляться за счет средств собственников жилых помещений, которые будут обязаны со второй половины 2014 г. в ежемесячных квитанциях на оплату ЖКУ оплачивать дополнительный взнос на капитальный ремонт МКД. Этот взнос введен ЖК РФ и является обязательным платежом за жилое помещение [1, ст. 158, ч. 3].

Из взносов на капитальный ремонт отдельных МКД формируются региональные фонды капитального ремонта МКД [1, ст. 170, ч. 3]. Кроме указанных взносов в фонд капитального ремонта зачисляются также проценты, уплаченные собственниками помещений за просрочку внесения взносов, а также другие средства в случаях, установленных ЖК РФ [1, ст. 170, ч. 1; ст. 169, ч. 4].

Средства фонда капитального ремонта МКД могут использоваться для:

• оплаты услуг или работ по капитальному ремонту общего имущества МКД;

• разработки проектной документации (в случае,

Таблица 5

Общая площадь капитально отремонтированных МКД и общие затраты на их капитальный ремонт в 2010-2012 гг.

Показатель 2010 2011 2012

Общая площадь капитально отремонтированных МКД, всего, тыс. м2 В том числе: — в городских поселениях — в сельских поселениях 29 428,3 17 647,1 21 899,8

27 756,4 16 753,7 20 668,5

1 672,0 893,3 1 231,3

Удельный вес общей площади капитально отремонтированных жилых МКД от общей площади жилых помещений МКД, % 1,4 0,8 1,0

Общие затраты на капитальный ремонт МКД, всего, млн руб. В том числе: — в городских поселениях — в сельских поселениях 107 821,4 76 108,1 98 275,5

98 668,7 71 442,5 90 383,6

9 152,7 4 665,6 7 891,9

Источник: [2, с. 224-225].

Таблица 6

Количество МКД, в которых проведен капитальный ремонт, и нуждающихся в проведении капитального ремонта, ед.

Показатель 2010 2011 2012

Количество многоквартирных жилых домов, в которых проведен капитальный ремонт в течение года 54 028 35 833 48 148

Количество многоквартирных жилых домов, требующих капитального ремонта на конец года 282 157 275 777 283 154

Источник: [2, с. 224-225].

если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);

• оплаты услуг по строительному контролю;

• погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты услуг и работ по капитальному ремонту МКД;

• оплаты процентов за пользование кредитами, займами;

• оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по кредитам и займам на капитальный ремонт МКД [1, ст. 174, ч. 1]. Взносы на капитальный ремонт МКД вносятся

ежемесячно собственниками помещений, исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, устанавливаемого нормативным правовым актом соответствующего субъекта РФ.

Выбор способа формирования фонда капитального ремонта МКД определяется собственниками жилых и нежилых помещений МКД на общем собрании. На законодательном уровне предложены два способа формирования фонда капитального ремонта МКД:

1) путем открытия специального счета для сбора средств на капитальный ремонт МКД с последующим его проведением и оплатой, используя только

средства данного счета, самостоятельно собственниками жилых и нежилых помещений МКД;

2) путем передоверения региональному оператору управления собранными средствами на капитальный ремонт МКД и последующим проведением работ.

В первом случае владельцами спецсчета могут быть товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), созданные в одном или нескольких МКД, в которых не более 30 квартир. Собственники жилья, чьи МКД обслуживаются управляющими компаниями (УК), могут оформить спецсчет только на счете регионального оператора. При этом, по закону, региональный оператор обязан открыть спецсчет, но не имеет права распоряжаться находящимися на нем средствами.

Другими словами, на спецсчете происходит накопление средств собственников конкретного МКД, которые могут быть потрачены только на его ремонт. Средства на спецсчете не являются собственностью ТСЖ или регионального оператора. Право распоряжаться ими имеют только собственники МКД. Они определяют перечень и стоимость ремонтных работ, срок начала ремонта, а также ремонтно-строительную организацию, с которой заключается договор на

выполнение капитального ремонта МКД. Из этого вытекает необходимость работы с банком, поиска подрядчика, проверки сметной документации, приемки выполненных работ и ряд других необходимых мероприятий, многие из которых целесообразно выполнять специалистам. Если таковых не окажется в числе собственников МКД, то более предпочтительным выглядит второй способ формирования фонда капитального ремонта МКД.

В этом случае взносы собственников перечисляются на счет регионального оператора. В Московской области таким оператором является некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов», которая создана Правительством Московской области. Сохранность средств собственников на счете регионального оператора гарантирована бюджетом. За неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками ответственность несет Правительство Московской области. Учет средств на счете у регионального оператора осуществляется отдельно по каждому МКД и каждому собственнику. При этом региональный оператор вправе использовать средства, собранные одним МКД, на ремонт другого МКД, который стоит на очереди раньше. Однако такое перераспределение возможно только в рамках одного муниципального образования и исключительно на возвратной основе. Надзор за соблюдением региональным оператором всех требований региональной адресной программы капитального ремонта МКД осуществляется силами муниципальной Госжи-линспекции.

Однако сама идея авансового накопления средств на капитальный ремонт МКД пока не вызывает доверия у многих собственников жилья. Ведь плату за капитальный ремонт нужно вносить «уже сегодня», а сам ремонт будет произведен в лучшем случае только через несколько лет. Более того, всегда имеется вероятность, что он не будет произведен вовсе, например из-за отсутствия кворума на общих собраниях собственников жилья или очередного изменения правил и условий финансирования ремонта. В результате длительный временной период между частичной оплатой затрат на капитальный ремонт МКД и достаточно отдаленным его производством явно не стимулирует собственников жилья расставаться со своими накоплениями.

В настоящее время в сфере ЖКХ существует целый комплекс проблем, необходимость реше-

ния которых существенно сдерживает процесс ее модернизации. Они существуют как на уровне отдельного собственника жилья, так и на уровне различных институциональных субъектов сферы ЖКХ. Представленные в статье обоснования нескольких подходов к решению ряда проблем позволяют не только учесть интересы собственников жилья и других институциональных субъектов сферы ЖКХ, но и будут способствовать эффективному использованию средств как собственников жилья, так и бюджетов всех уровней при совершенствовании управления МКД и воспроизводстве существующего жилищного фонда посредством проведения его капитального ремонта. Последовательная практическая реализация предложенных подходов существенно ускорит модернизацию, столь необходимую в сфере ЖКХ.

Список литературы

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2013).

2. Жилищное хозяйство России, 2013: стат. сборник. М.: Росстат, 2013. 286 с.

3. Ларин С.Н. Модернизация сферы ЖКХ на основе внедрения инновационных подходов в управление и повышение эффективности воспроизводства жилищного фонда // Национальные интересы: приоритеты и безопасность. 2013. № 8. С.36-47.

4. Ларин С.Н. Модернизация воспроизводства жилищного фонда региона на основе внедрения энергосберегающих технологий // Экономический анализ: теория и практика. 2013. № 17. С. 33-39.

5. Мохова Л.А. Инновации в управлении в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Королев, 2012.

6. Российский статистический ежегодник. 2013: ст. сборник / Росстат. М., 2013. 717 с.

7. Харрингтон Дж. Совершенство управления ресурсами / пер. с англ. М.: РИА «Стандарты и качество», 2008. 352 с.

8.ХрусталёвЕ.Ю., Боташева А.С.-Х. Методология построения государственных федеральных и региональных программ социально-экономического развития // Экономический анализ: теория и практика. 2013. № 35. С. 2-15.

9. Хрусталёв Е.Ю., Елизарова М.И. Методология оценки стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса // Финансовая аналитика: проблемы и решения. 2012. № 15. С. 2-9.

10. Хрусталёв Е.Ю., Ларин С.Н. Новые тенденции в организации партнерских отношений государства и бизнеса в инновационной сфере // Финансовая аналитика: проблемы и решения. 2011. № 34. С. 2-10.

11. Хрусталёв Е.Ю., Макаров Ю.Н. Финансово-экономические механизмы согласования корпоративных интересов субъектов интегрированных структур // Экономический анализ: теория и практика. 2010. № 37. С. 15-22.

12. Хрусталёв Е.Ю., РыбасоваМ.В. Роль государства в экономике: институционально-эволюционный анализ // Экономический анализ: теория и практика. 2013. № 21. С. 2-9.

13. Хрусталёв О.Е. Финансовые методы согласования экономических интересов участников инвестиционных проектов // Аудит и финансовый анализ. 2011. № 3. С. 329-334.

14. Шаккум М.Л. Модернизация ЖКХ: учет, самоуправление, энергоэффективность // Национальные проекты. 2011. № 6. С. 13-15.

National interests: priorities and security Priorities of Russia

ISSN 2311-875X

SPECIFICS OF INTERACTION OF INSTITUTIONAL ENTITIES IN HOUSING AND COMMUNAL SERVICES UNDER ITS MODERNIZATION

Sergei N. LARIN

Abstract

The article reveals some peculiarities of interaction of institutional entities of the housing and utilities sector in householders' level and at the state level to promote more efficient use of the funds of homeowners and the budgets of all levels in the search for new forms and methods of its modernization. The approaches suggested in this article, take into account the interests of both the individual homeowners and other institutional entities of public utilities. The paper stresses that their practical implementation will significantly speed up the process of modernization and will improve the quality of services provided by the owners of housing of different institutional entities of public utilities.

Keywords: institutional entities, sphere, housing, public utility services, housing services, upgrades, system, relations, functional interaction

References

1. The Housing Code of the Russian Federation of December 29, 2004 № 188-FZ

2. Zhilishchnoe khozyaistvo Rossii, 2013: statis-ticheskii sbornik [Housing in Russia, 2013. Statistics digest]. Moscow, Rosstat Publ., 2013, 286 p.

3. Larin S.N. Modemizatsiya sfery ZhKKh na osnove vnedreniya innovatsionnykh podkhodov v upravlenie i povyshenie effektivnosti vosproizvodstva zhilishchnogo fonda [Modernization of housing and public utilities through the introduction of innovative approaches to the management and improvement of replacement of the housing facilities stock]. Natsional 'nye interesy: prioritety i bezopasnost '—National interests: priorities and security, 2013, no. 8, pp. 36-47.

4. Larin S.N. Modernizatsiya vosproizvodstva zhilishchnogo fonda regiona na osnove vnedreniya energosberegayushchikh tekhnologii [Modernization of replacement of housing facilities stock of a region by incorporating energy saving technologies]. Ekonom-icheskii analiz: teoriya i praktika — Economic analysis: theory and practice, 2013, no. 17, pp. 33-39.

5. Mokhova L.A. Innovatsii v upravlenii v sfere zhilishchno-kommunal'nogo khozyaistva [Innovations in management in the field of housing and communal services]. Korolev, 2012.

6. Rossiiskii statisticheskii ezhegodnik. 2013: sta-tisticheskii sbornik [The Russian statistical yearbook for 2013. Statistics digest]. Moscow, Rosstat Publ., 2013,717 p.

7. Harrington James. Sovershenstvo upravleniya resursami [Resource Management Excellence. The Art

of Excelling in Resource and Assets Management]. Moscow, RIA Standarty i kachestvo Publ., 2008, 352 p.

8. Khrustalev E.Yu., Botasheva A.S.-Kh. Metod-ologiya postroeniya gosudarstvennykh federal'nykh i regional'nykh programm sotsial'no-ekonomicheskogo razvitiya [Methodology of development of state federal and regional programs of socio-economic development]. Ekonomicheskii analiz: teoriya i praktika — Economic analysis: theory and practice, 2013, no. 35, pp. 2-15.

9. Khrustalev E.Yu., Elizarova M.I. Metodologiya otsenki stoimosti nedvizhimosti kak investitsionnogo resursa [Methodology for the evaluation of the value of real estate as an investment resource]. Finansovaya analitika: problemy i resheniia — Financial analytics: problems and solutions, 2012, no. 15, pp. 2-9.

10. Khrustalev E.Yu., Larin S.N. Novye tendent-sii v organizatsii partnerskikh otnoshenii gosudarstva i biznesa v innovatsionnoi sfere [New trends in the organization of government and business partnership in the innovation sphere]. Finansovaia analitika: problemy i resheniya — Financial analytics: problems and solutions, 2011, no. 34, pp. 2-10.

11. Khrustalev E.Yu., Makarov Yu.N. Finansovo-ekonomicheskie mekhanizmy soglasovaniya korpora-tivnykh interesov sub"ektov integrirovannykh struktur [Financial and economic mechanisms to harmonize

corporate interests of integrated structures]. Ekonomicheskii analiz: teoriya i praktika — Economic analysis: theory and practice, 2010, no. 37, pp. 15-22.

12. Khrustalev E.Yu., Rybasova M.V. Rol' gosudarstva v ekonomike: institutsional'no-evoliutsionnyi analiz [The role of a state in the economy: institutional and evolutionary analysis]. Ekonomicheskii analiz: teoriya i praktika — Economic analysis: theory and practice, 2013, no. 21, pp. 2-9.

13. Khrustalev O.E. Finansovye metody soglas-ovaniya ekonomicheskikh interesov uchastnikov investitsionnykh proektov [Financial methods of harmonizing the economic interests of participants of investment projects]. Auditi finansovyi analiz—Audit and financial analysis, 2011, no. 3, pp. 329-334.

14. Shakkum M.L. Modernizatsiya ZhKKh: uchet, samoupravlenie, energoeffektivnost' [Modernization of housing and communal services: accounting, self-management, energy efficiency]. Natsional'nye proekty — National projects, 2011, no. 6, pp. 13-15.

Sergei N. LARIN

Central Economics and Mathematics Institute, RAS, Moscow, Russian Federation larinsn@cemi.rssi.ru