Торговые перемены

Условия взаимоотношения владельцев торговых центров с арендаторами постепенно меняются. Так, за последние годы существенно выросли сроки, на которые заключаются договоры аренды. Растут и площади, которые желают снять торговые операторы. А к стандартным коммерческим условиям добавляется процент от товарооборота.

Развитие сегмента торговой недвижимости, строительство новых объектов неизбежно влечет за собой рост конкуренции, уровень которой уже запредельно высок в некоторых районах города. Именно поэтому многие девелоперы, пытаясь минимизировать свои риски, изначально устанавливают долгие сроки аренды для арендаторов своих комплексов. При этом, стоит отметить, долгосрочные договоры аренды увеличивают инвестиционную привлекательность объекта. "В заключении долгосрочных договоров аренды порой заинтересованы и сами арендаторы, поскольку это гарантирует стабильность их работы", — поясняет Денис Радзимовский, генеральный директор "S.A.Ricci — Санкт-Петербург".

Полина Фиофилова, руководитель отдела торговой недвижимости АРИН, впрочем, считает, что не все арендодатели склонны к увеличению сроков аренды: "Они в этом вопросе разделились практически пополам. Крупные торговые центры, в частности, те, где в управлении представлены европейские компании, предпочитают заключать с арендаторами долгосрочные договоры. В то же время ряд компаний, например, небольшие торговые центры, торговые комплексы, которые не входят в холдинги, заключают договоры на более короткие сроки — около пяти лет".

В последние несколько лет аналитики отмечали некоторые изменения в запросах со стороны ритейлеров, касающихся как размера арендуемого помещения, так и сроков заключения договоров. Это было связано с динамикой развития рынка и с экономическими условиями.

Анастасия Балмочных, руководитель отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, рассказала: "Если говорить об эволюции размеров якорных арендаторов, то можно отметить, что некоторые операторы постепенно идут в сторону укрупнения площадей. Это наиболее заметно в сегменте детских развлекательных центров. Так, несколько лет назад было практически невозможно найти торговый комплекс, в котором была бы представлена развлекательная зона площадью более 1000 кв. м. Сейчас, напротив, стали появляться детские зоны площадью свыше 3-4 тыс. кв. м. Что касается других операторов, то каких-то серьезных изменений здесь не произошло: средняя занимаемая площадь, как и ранее, составляет 1,5-2 тыс. кв. м. В отношении же магазинов одежды есть несколько примеров когда бренд увеличивает свой формат присутствия, например, марка Oggi запустила линию мужской и детской одежды и представляет новый формат универмага, Incity запускает линию мужской одежды, магазин будет представлен в более крупных форматах".

Впрочем, господин Радзимовский обращает внимание, что не все операторы увеличивают арендуемые площади. "Увеличение или уменьшение запрашиваемых площадей в основном зависит от профиля торговли. Например, в связи с активным развитием ресторанного сегмента арендуемые площади увеличились в метраже, а операторы бытовой техники уменьшили арендуемые площади в связи с ростом оборотов интернет-торговли", — говорит он.

Также, отмечают операторы рынка, постепенно происходило увеличение сроков заключаемых договоров. Если речь идет о торговой галерее, то здесь срок договорных отношений составляет в среднем от 3 до 7 лет (против 3-5 лет несколькими годами ранее). В случае с якорными арендаторами договоры, как правило, заключаются на срок от 10 до 25 лет (10-15 лет несколькими годами ранее). Более жестко стали прописываться сроки открытия как со стороны девелопера, так и со стороны арендаторов.

Специалисты компании Knight Frank говорят, что в последние годы укрепилась практика прописывать процент от оборота как часть арендной ставки. Ранее такая практика применялась в основном на Западе, а в последние годы она стала стандартным условием договора аренды и в России.

Требования арендаторов стали жестче в плане сроков открытия торгового центра и процента заполнения при открытии. "Арендаторы хотят полностью функционировать и платить полную ставку аренды только тогда, когда откроется не менее 50-70 процентов площадей. Если же они начинают работать в полупустом центре, то им даются скидки или они просто платят процент от оборота", — рассказывают в Knight Frank.

Также меняются требования к состоянию помещений при передаче под отделку, многие якорные арендаторы запрашивают частичную компенсацию отделки в зависимости от уровня проекта. Как правило, это якорные арендаторы, которых любой арендодатель желает видеть в торговом центре и без наличия которых торговый центр не будет успешным.

Госпожа Балмочных говорит: ""Звездные бренды" выдвигают более жесткие коммерческие условия. Поскольку планы по развитию на рынке Санкт-Петербурга у большинства известных операторов одежды достаточно ограничены, они стараются выбирать наиболее качественные и интересные проекты торговой недвижимости. А поскольку многие девелоперы заинтересованы в привлечении международных ритейлеров, особенно, тех, которые еще не представлены на рынке Санкт-Петербурга, то операторы зачастую диктуют свои условия, которые отличаются от общепринятых на рынке".

Директор департамента управления объектами NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталья Скаландис рассказала: "Арендаторы стали более внимательны к составу договора, стараясь максимально предугадать все риски, условия расторжения и необходимость дополнительных затрат будущей индексации".

Ольга Штода, директор по развитию и маркетингу УК Black Stone Keeping Company, говорит, что нередко в договорах стали появляться обязательства арендаторов принимать участие в общих рекламных кампаниях, акциях и мероприятиях, организованных в торговом центре. Также, по ее словам, стали внедряться более детальные правила и регламенты для арендаторов, которые становятся приложениями к договорам аренды.

Сергей Богданчиков, управляющий директор Origin Capital, комментирует: "Составление договора аренды, в частности в торговых центрах, — это продолжительный процесс, требующий немалого опыта. Исходя из практики эксплуатации объекта форма договоров постоянно изменяется и совершенствуется: в настоящее время договоры аренды торговых центров имеют очень насыщенное содержание. Собственник и арендатор стараются как можно четче и детальнее прописать все взаимные обязательства, включая штрафные санкции. Это позволяет им оперативно решить любую возникшую конфликтную ситуацию".

Светлана Ким, директор по развитию A&A Group, вспомнила такой случай: "В связи с ростом конкуренции арендодателей за арендаторов в прошлом году ТРК "Радуга" пытался запретить своим арендаторам открывать новые магазины в радиусе 3 км, впрочем вмешательство ФАС все-таки позволило желающим арендаторам открыть свои новые магазины в "РИО". К общим тенденциям рынка этот факт относить еще рано, но запрет расторгать договор аренды досрочно по инициативе арендатора — это повсеместная практика. Хотя арендодатели в последнее время все чаще производят реконцепцию торговых центров и соответствующую смену арендаторов".