Реконструкция пятиэтажек

Реконструкция пятиэтажек

Догоним и перегоним

       О том, что панельные хрущевские дома сыграли в 60-е годы особую политическую и социальную роль, известно всем. Мало кто, однако, догадывается, что не меньшую роль им предстоит сыграть на пороге третьего тысячелетия. Эту роль им определили власти двух крупнейших российских городов. В Петербурге подготовлена теоретическая база реконструкции пятиэтажек и для наглядности перестроена одна из них, превратившаяся в пижонский 9-этажный кирпичный дом. В Москве принята специальная массовая программа по реконструкции жилых домов "первого этапа индустриального панельного домостроения". Одну часть из них решено перестроить по петербургскому варианту, а другую — снести вообще, построив на освободившихся территориях новое жилье. Планы эти заставили затаить дыхание едва ли не каждого десятого жителя страны — сегодня "хрущевки" составляют 10% всего ее жилого фонда.
       
Из Петербурга...
       Видимо, историей наложено на Петербург заклятье — выполнять революционные миссии. Именно на берегах Невы в 1957 году появилась первая панельная пятиэтажка, которую осмотрел тогдашний генеральный секретарь Никита Хрущев. Невысокому лидеру так понравились малогабаритные квартиры, что он от избытка чувств расцеловал авторов проекта. Вскоре их попросили еще несколько упростить планировку, чтобы удешевить строительство. Затем создали домостроительные комбинаты и стали каждый день справлять новоселья. Ныне только в Москве более 36 млн квадратных метров жилья приходится на "хрущевки", из которых больше половины находится в критическом состоянии. Еще 10 млн квадратных метров в Петербурге. Всего в СССР успели построить более 80 тысяч пятиэтажек (250 млн кв. м).
       Впервые проблема реконструкции рассчитанных всего на 30 лет эксплуатации домов был переведена в практическую плоскость опять же в Петербурге. По распоряжению тогдашнего городского главы Владимира Ходырева была подготовлена программа их массовой реконструкции. Но жилищной перестройке помешала перестройка политическая, и подготовленный было проект оказался замороженным на пять с лишним лет. Пигмалионом, оживившим идею реконструкции пятиэтажек, выступило в прошлом году АОЗТ "Ленстройтрест-5". На собственные средства общество реконструировало аварийную и расселенную "хрущевку" в Петербурге, превратив ее в девятиэтажный кирпичный дом с лоджиями, лифтами и раздельными санузлами. Правда, скептики намекают на то, что для стройтреста эта реконструкция имела прежде всего рекламный характер, поскольку, как заявил Ъ инженер одной из конкурирующих строительных компаний, "перестройка пятиэтажек с технической стороны не является проблемой, однако, как и в случае с конверсией военных предприятий, самый дешевый способ будет все же самым радикальным — сломать, а на их месте построить новые".
       
       За счет надстройки четырех дополнительных этажей жилая площадь "хрущевки" увеличилась с 4,500 до 8,500 кв. м. Устойчивость подросшей пятиэтажки обеспечивают дополнительный фундамент и опоясывающая дом кирпичная "рубашка", которые к тому же на 25% сокращают теплопотери. Внутренняя перепланировка позволила разнообразить планировку квартир — от однокомнатных до пятикомнатных. На верхних этажах расположены двухуровневые квартиры. Каждая квартира имеет балкон, лоджию, входной тамбур, кухню более 10 кв. м, коридор, кладовые, антресоли, встроенные шкафы. Гвоздь перепланировки — раздельный санузел с ванной. Число квартир увеличилось с 90 до 108. Стоимость 1 кв. м составила $350-400.
       
...в Москву и Казань...
       В прошлом году по стопам Никиты Хрущева пошел и Юрий Лужков. Осмотрев в Петербурге обновленную пятиэтажку, он решил, используя опыт и патент АОЗТ "Ленстройтрест-5", реконструировать "хрущевки". В программных документах московского правительства эта реконструкция названа одним из приоритетных направлений деятельности. Так, по расчетам правительства, за счет переделки панельных домов периода волюнтаризма только в 1996-1997 годах можно будет получить дополнительно более 1,5 млн кв. м жилья. Правда, коммерческие застройщики и муниципальные строительные организации принялись оживлять убогие пятиэтажки исключительно в западном и юго-западном районах столицы. Там разница между себестоимостью реконструкции и рыночной стоимостью квартир достаточно велика, чтобы принести значительную коммерческую выгоду застройщикам.
       Несколько иным путем пошли в Татарстане. Согласно указу президента Шаймиева, решено взимать с предприятий республики специальный трехпроцентный налог на реконструкцию жилого фонда, средства которого приоритетно направляются именно на реконструкцию пятиэтажек. Но по петербургскому проекту.
       В Петербурге, однако, возобладал скептический подход. Информация конкурентов о том, что у "Ленстройтреста-5" устаревшая и дорогая технология сделала свое дело. И в департаменте строительства петербургской мэрии "не для печати" журналистам было сообщено, что АОЗТ просто хочет нажиться на трудностях города.
       
...и обратно
       Только после скандальной забастовки у градостроительного комитета мэрии в Смольном состоялось совещание по проблемам панельных "гетто". Со своими расчетами на нем выступили специалисты четырех проектных институтов города, которые независимо друг от друга просчитали все экономические варианты реконструкции пятиэтажек. Итоговые цифры оказались таковыми: стоимость реконструированного 1 кв. м "хрущевки" вплотную приближается к рыночным ценам на жилье. И это при самых жестких режимах экономии — то есть без расселения жильцов, с обязательной надстройкой мансард для их последующей продажи, с применением самых дешевых стройматериалов. Первый вывод — реконструкция невыгодна.
       Отчасти с этим выводом можно согласиться, если не учитывать, что и в Москве, и в Казани реконструкция пятиэтажек проводится в сочетании с мерами, облегчающими окупаемость проектов. В сверхдорогой Москве дома реконструируются в престижных районах, а в Казани установлен спецналог целевого характера.
       Тогда можно сделать вывод второй — реконструкция возможна при условии разработки системы налоговых и финансовых льгот как инвесторам, так и строителям. В Петербурге в качестве такого условия могут выступить кредиты Всемирного банка. Мэрия обещает также получение ссуд из петербургских коммерческих банков, привлечение средств населения через жилищные сертификаты и ипотеку.
       Тем не менее большинство российских городов самостоятельно решить проблему "хрущевок" не в состоянии — нет ни денег, ни потенциальных инвесторов. Единственный выход, который видят их власти, состоит в разработке и принятии федеральной программы реконструкции устаревших панельных домов. Пока еще в России мало кто задумывается над феноменом американского строительства, при котором еще вполне приличные здания сносятся для того, чтобы уступить место новым. В экономике, основанной на стремлении извлечь большую прибыль, давно решили — реконструировать и ремонтировать обходится дороже строительства с нуля.
       
       ДАРЬЯ Ъ-БЫСТРОВА