Проблемы защиты прав добросовестного приобретателя

Проблемы защиты прав добросовестного приобретателя

И.А. Хамова

заместитель директора юридического центра по риелторской деятельности агентства недвижимости «Респект»*

Большинство покупателей заблуждаются, считая, что объект недвижимости, имеющий в прошлом не очень чистую историю, нужно переоформить посредством регистрации несколько раз для того, чтобы в дальнейшем последний приобретатель стал добросовестным, и в этом случае у него не заберут имущество. Многие покупатели уверены, что таким способом можно себя обезопасить, и не обращаются в агентства недвижимости за оказанием им услуг, в частности услуг по юридической проверке истории объекта недвижимости, не желая оплачивать комиссию.

Самостоятельно, без помощи агентства недвижимости и риелтора, профессионала, максимум, что сможет сделать покупатель -это проверить право продавца посредством получения выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Мнение о том, что государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним является гарантией того, что покупателя не лишат имущества, является ошибочным.

Действительно, в соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который действует с 31 января 1998 года, «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с законодательством Российской Федерации. Государственная

* Информацию о компании см. на с. 26.

регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права». В то же время покупателю нельзя быть уверенным, что через какое-то время не явится собственник и не оспорит совершенную сделку и переход права собственности в судебном порядке. Причем собственник вправе оспорить первую сделку и требовать возврата имущества независимо от того, сколько в последующем было проведено сделок.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ) закреплено право собственника на обращение в суд с иском о признании соответствующей сделки недействительной по различным основаниям (статьи 168-179) и применении последствий ее (сделки) недействительности (статьи 167, 180, 181) или об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301, 302).

После выхода Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скля-новой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева» (далее - Постановление) многие добросовестные приобретатели стали считать себя защищенными от изъятия у них имущества. На самом деле добросовестные приобретатели защищены от изъятия только в определенных случаях. Во-первых, если собственник имущества обращается в суд с требованием

о признании сделки недействительной по основаниям, предусмотренным статьями 167179 ГК РФ, то есть когда:

№2 (89) 2009

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

• сделка не соответствует закону или иным правовым актам;

• сделка противоречит основам правопорядка и нравственности;

• сделка прикрывает другую сделку; сделка, совершенная для вида;

• сделка, совершенная недееспособным вследствие психического расстройства гражданином;

• сделка, совершенная лицом, вышедшим за пределы полномочий;

• сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;

• сделка, совершенная ограниченно дееспособным гражданином;

• сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;

• сделка, совершенная под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон или стечения тяжелых обстоятельств.

Во-вторых, судом должно быть установлено, что приобретатель является добросовестным. Добросовестным является приобретатель, который приобрел имущество у лица, не имевшего права отчуждать это имущество. При этом приобретатель не знал и не должен был знать, что приобретал имущество у такого лица (то есть которое не имело право его отчуждать).

При наличии этих двух условий в удовлетворении исковых требований собственника должно быть отказано (пункт 3.1 Постановления), то есть сделку признают недействительной, а имущество - объект недвижимости - останется у добросовестного приобретателя.

Если же собственником заявлен иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения и судом будет установлено, что имущество было утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли, то согласно части первой статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать имущество у добросовестного приобретателя.

Существует миф о том, что если приобретенный объект недвижимости является единственным местом жительства добросовестного приобретателя, то этот объект не может быть у него истребован. Это действительно миф, так как в реальности не имеет значения, единственное это место жительства добросовестного приобретателя или нет: имущество будет истребовано.

Возможно, люди путают эту ситуацию с ситуацией, когда в соответствии с частью

1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на жилое помещение, являющееся единственным местом жительства гражданина-должника, не может быть обращено взыскание. В этой ситуации добросовестный приобретатель не является должником прежнего собственника. И эта норма не применима к таким правоотношениям.

Из практики нам известен такой случай. Была проведена сделка купли-продажи квартиры по доверенности. На основании этой доверенности Территориальным управлением Федеральной регистрационной службы (УФРС) была осуществлена государственная регистрация сделки и зарегистрирован переход права собственности на недвижимость (на квартиру) к покупателю. Затем была проведена еще одна сделка купли-продажи, также прошедшая через регистрацию в УФРС, потом еще одна сделка. Собственник обратился в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, так как имущество выбыло из его владения помимо его воли, то есть собственник утверждал, что не выдавал доверенность на распоряжение квартирой. Судом был установлен факт подделки доверенности. Все зарегистрированные сделки были признаны недействительными. Все приобретатели по прошедшим сделкам были признаны добросовестными. Но тем не менее суд вынес решение об обязании последнего добросовестного приобретателя возвратить имущество, квартиру, собственнику, так как квартира выбыла из его владения помимо его воли. Кассационная инстанция оставила это решение без изменения.

Агентство недвижимости - субъект предпринимательской деятельности, осуществляющий деятельность для разных лиц по оказанию возмездных услуг по покупке, обмену, передаче, аренде и управлению недвижимого имущества и прав на него или услуг по проведению переговоров относительно указанных действий. Соответственно, агентство имеет гораздо больше возможностей проверить историю объекта недвижимости достаточно подробно, а не только получить выписку из ЕГРП на объект недвижимости. Кроме того, некоторые агентства, в том числе и наше агентство, выдают своим клиентам гарантии полной финансовой ответственности, то есть в случае, если у нашего покупателя произойдет утрата права собственности на приобретенную с нашей помощью квартиру, то компания обязуется полностью возместить понесенные клиентом убытки. Был случай, когда в отношении квартиры, купленной через наше агентство, были заявлены требования третьих лиц. Наше агентство возместило убытки в полном объеме: покупателю была выплачена рыночная стоимость этой квартиры.

Обращаясь в агентство недвижимости, которое осуществляет достаточно полную проверку истории объекта недвижимости и несет финансовую ответственность, поку-

патель может быть не только спокоен, но и уверен, что он не останется и без имущества, и без денег.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая). Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая). Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

3. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

4. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева». Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

5. Кодекс этики и Стандарт практики некоммерческого партнерства «Российская гильдия риэлторов. Пермский край». ШЬ: www.rgrpk.ru

С НАМИ - ПО ПГАвУ!

Команда специалистов правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры» работает на рынке юридических услуг более десяти лет.

ОСНОВНЫЕ СФЕРЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КОМПАНИИ:

консультации по финансовому управлению организационное консультирование юридические консультации, аудит бухгалтерский и кадровый аутсорсинг

оценка имущества и бизнеса_____________________________________________

Сайт: www.newbizrussia.ru Тел.: +7 (495) 609 6666