Призрак нового бума

Сибирские девелоперы понемногу отходят от кризиса. В этом году уже завершены или близки к сдаче сразу несколько крупный долгостроев и даже дан старт новым проектам. Однако остовы торгового «недостроя», которые то там, то здесь поднимаются из земли, как считают эксперты, будут еще долго напоминать потенциальным инвесторам о рискованности вложений в такой, казалось бы, ликвидный вид недвижимости, как торговые центры.

ВЫНУЖДЕННЫЙ БУМ

Одним из наиболее заметных явлений на рынке торговой недвижимости в 2010 году можно считать завершение целого ряда старых проектов, отмечает директор исследовательско-консалтинговой компании RID Analytics Елена Ермолаева. За год в городе были открыты сразу три торговых комплекса среднего формата (от 26 до 40 тыс. кв. м) и должен быть сдан еще один. «Такой плотности появления новых объектов в Новосибирске не было никогда», — говорит госпожа Ермолаева, замечая при этом, что подобная плотность — результат кризисных «накоплений». Так, начавший работу на площади Маркса весной торгово-офисный центр «Версаль» (около 40 тыс. кв. м) первоначально должен был быть сдан еще в 2005-2006 годах. Однако сначала затянулось само строительство здания. Затем неприятности случились с владельцем объекта Собинбанком (столкнулся с финансовыми проблемами и был куплен группой «Газпром»). В конце концов грянул кризис, и серьезные проблемы возникли с заполнением арендаторами уже практически построенного ТЦ.

В октябре открылись двери ТЦ «Мозаика», принадлежащего финансовой компании «Тройка-Диалог». «Мозаика» представляет собой слегка переделанный торговый центр «АЛПИ-Сити», который «Тройка-Диалог» приобрела еще в 2008 году у красноярского ритейлера АЛПИ. Однако, поскольку этот объект почти два года не функционировал, появление «Мозаики» вполне сопоставимо с выводом на рынок нового проекта, тем более что первоначально ТЦ должен был заработать еще в 2009 году.

Еще один новый ТЦ — «Голден Парк» (30 тыс. кв. м) — также задержался с открытием на 10 месяцев. Причина отсрочки та же — сложности с поиском достаточного числа арендаторов. Впрочем, запустив его в октябре. владельцы объекта — компания «Успех» — смогли заполнить комплекс едва ли наполовину (значительная часть второго и почти весь третий этаж на момент открытия были пустыми).

Последним по счету крупным торговым объектом, который должен был начать работу в этом году, является «Сан Сити» (90 тыс. кв. м). Это торгово-развлекательный комплекс с бизнес-центром, который специально созданная для этого компания «Учет» уже построила на площади Маркса — сейчас в комплексе вовсю идут внутренние отделочные работы. Правда, в «Учете» уже признали, что сдать комплекс в этом году, как планировалось, не удастся.

Управляющий партнер компании DSO Consulting Сергей Дьячков объясняет такую плотность ввода новых (хотя бы формально) объектов «иллюзией роста», которая возникла у ритейлеров в конце 2009 — начале 2010 года. Тогда ситуация, действительно, начала меняться к лучшему. Отчасти это объяснялось «низким стартом»: показатели продаж сравнивались с провальным периодом конца 2008 — начала 2009 года. Кроме того, год назад в экономику поступили значительные государственные вливания, отмечает господин Дьячков. Все это обнадежило ритейлеров, которые, в свою очередь, заставили осмелеть девелоперов.

Именно этим обстоятельством Сергей Дьячков, в частности, объясняет тот факт, что из трех начавших работать ТЦ только «Версалю» (который открылся весной) удалось добиться высокой степени заполненности арендаторами. К осени, когда открылись «Мозаика» и «Голден Парк», рост продаж вновь прекратился.

«МОЛЛ» ПРОТИВ «АУРЫ»

На оживающем рынке торговой недвижимости наметилось еще одно противостояние. Торгово-развлекательный комплекс «Сибирский молл», работающий с лета 2008 года, в этом году фактически пережил второе рождение. Еще летом 2009 года ситуация здесь была крайне удручающей. Единственный «якорь» — гипермаркет «Мосмарт» — закрылся, арендаторы покидали объект один за другим, и редкие покупатели с недоумением бродили в пустых коридорах комплекса.

Однако управляющей компании удалось переломить ситуацию. После того как в прошлом году возобновил работу гипермаркет, в ТРК постепенно начали появляться новые операторы. Чрезвычайные обстоятельства заставили управленцев «Сибирского молла» отойти от первоначальной концепции fashion center. В апреле здесь открылся детский дискаунтер «Радуга» — представить магазин такого типа в «Сибирском молле» до кризиса было бы довольно сложно.

Среди прочих существенных обретений ТРК стали «М.Видео» и первое в Новосибирске кафе американской сети «Синнабон». Но главным достижением «Сибирского молла» стал запуск многозального кинотеатра и боулинга. Сегодня это практически полностью укомплектованный основными «якорями» ТРК, в который возвращаются и покупатели, и арендаторы. По словам коммерческого директора компании «Торговый квартал — Новосибирск» (управляющая компания ТРК) Татьяны Баженовой, посещаемость комплекса в этом году выросла более чем вдвое.

Однако скоро «Сибирский молл» вновь ждет серьезное испытание. Главным событием будущего года в сегменте торговой недвижимости Новосибирска (да и всей Сибири) обещает стать открытие ТРК «Аура», который станет самым крупным объектом коммерческой недвижимости региона (150 тыс. кв. м). «Аура» расположена менее чем в 10 минутах езды от «Сибирского молла» и должна была уже начать работать, но, так же как целый ряд других объектов, была «заморожена» во время кризиса. Тем не менее сегодня строительство здания уже завершено — в комплексе ведутся внутренние отделочные работы. По словам старшего консультанта отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle (эксклюзивный брокер «Ауры) Сергея Котова, в ТРК, открытие которого запланировано на март следующего года, разместится более 200 магазинов.

«Аура» выведет на новосибирский рынок сразу нескольких заметных операторов. Здесь откроется гипермаркет сети «О`Кей», магазин бытовой техники Media Markt, центр развлечений «Космик», универмаг одежды и обуви New Yorker и т. д. Любопытно, что от своих первоначальных планов открыть здесь кинотеатр отказалась сеть «Синема Парк», предпочтя сдающийся в этом году «Сан Сити». Заместитель генерального директора «Синема Парка» Кирилл Иванов объясняет это решение тем, что собственник «Ауры» «в последний момент изменил условия вхождения в проект». В результате место «Синема Парка» заняла «Кронверк синема», для которой это будет уже третий мультиплекс в Новосибирске, но первый расположенный в его центральной части.

Сергей Дьячков, впрочем, не уверен, что в нынешней ситуации «Ауре» удастся предстать перед покупателями «во всеоружии». «Многие ритейлеры, у которых есть предварительные соглашения с этим ТРК, вполне могут изменить свое мнение, увидев реальное положение дел с продажами в отрасли», — указывает эксперт. То, что такое возможно, кстати, подтверждает пример «Сибирского молла». Этот ТРК начал работать, когда мировой кризис еще не докатился до российской экономики в целом. Однако торговые сети федерального уровня уже почувствовали замедление роста (а то и падение) продаж и просто отказались открывать здесь свои магазины.

ПАЦИЕНТ СКОРЕЕ МЕРТВ

На фоне вышеперечисленных оживающих ТЦ особенно удручающе выглядят проекты, которые, судя по всему, так и не будут реализованы в обозримом будущем. На той же площади Маркса их три. У ТЦ «Капитал» и второй очереди ТЦ «Подсолнух» возведены пока только стальные каркасы. На площадке «Подсолнуха», правда, появились рабочие, но пока речь идет скорее о консервации здания — никаких признаков скорого завершения строительства здесь нет. Туманна и судьба здания непонятного назначения и названия, которое изначально строилось как Дворец культуры. До кризиса на его базе предполагалось возвести огромный торгово-развлекательный комплекс. Однако никаких работ здесь не ведется уже как минимум четыре года. Ничего не изменилось в этой ситуации и с появлением в прошлом году информации о смене собственника объекта.

Однако чемпионом по сумме убытков в пересчете на квадратный метр среди провалившихся проектов может по праву считаться ТЦ «Гранд Сити», который проработал всего несколько месяцев, и теперь кредиторы пытаются его продать. Пока, впрочем, без особого успеха. Сергей Дьячков считает, что нынешняя рыночная стоимость этого объекта «приближается к нулю». По его мнению, перспективы этого объекта выглядели туманными еще до кризиса, а сегодня и вовсе непонятно, как привлечь туда арендодателей.

ОТ ДЕКЛАРАЦИИ К ДЕЙСТВИЯМ

Пока наиболее живучие девелоперы запускают свои «размороженные» объекты, а те, кому повезло меньше, размышляют, что делать с недостроем, на рынке торговой недвижимости начали появляться и новые планы. Так, в октябре на градостроительном совете в Новосибирске был представлен проект торгово-развлекательного комплекса на Бердском шоссе (площадь около 69 тыс. кв. м). Построить ТРК предполагается в районе остановки «1-й разъезд» — в двух километрах от разъезда Иня в сторону Академгородка. Комплекс будет строиться в несколько очередей. Первая — непродовольственный гипермаркет (DIY) площадью более 26 тыс. кв. м, вторая — многофункциональный комплекс, в который будут входить 9-зальный кинотеатр на 884 места, рестораны и фуд-корт на 400 мест, гипермаркет, магазины, бутики и так далее. Общая стоимость объекта может приблизиться к 2 млрд руб.

Строго говоря, «Торговый комплекс на Бердском» не является абсолютно новым проектом. О планах строительства в этом месте подобного объекта было известно еще в 2008 году. Однако до сих пор никаких реальных работ «на местности» не производилось, и, по сути, проект был не более чем идеей о том, как можно использовать крупный участок земли рядом с оживленной автомагистралью. Сейчас же эта идея начала обретать реальные очертания. По сути, это первый масштабный проект, озвученный в Новосибирске после кризиса. Кризиса, который некоторые инвесторы, похоже, считают вполне завершившимся.