Как продать ипотечную квартиру

Средний срок ипотечного кредита в прошлом году вырос на два года и сейчас превышает 21 год. Это треть среднестатистической жизни и период, не поддающийся строгому планированию. Участники рынка недвижимости подстраиваются под новые вводные: за три года объем предложения квартир из-под залога вырос на 15%, в банках появились отдельные программы покупки залогового жилья. Такие сделки остаются более сложными и длинными и обходятся продавцам на 10–15% дороже — на столько увеличивается стандартная комиссия агентства.

Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ

Хорошие риэлторы предупреждают — продавать квартиру, за которую не выплачена ипотека, дольше и сложнее, чем не заложенную по кредиту. Главная трудность не в структурировании сделки, а в том, что нужно найти покупателя с наличными или того, кто берет кредит в том же банке, который держит залог. На вторичном рынке массового жилья с первым условием особенно трудно, так как абсолютное большинство покупателей используют ипотеку (70%, по оценкам «Инком Недвижимости»). Средний срок ипотеки в России за прошлый год вырос на два года и превысил 21 год. Регионов, где средняя продолжительность кредита на покупку жилья — менее 18 лет, не осталось.

Десять регионов с наименьшим средневзвешенным сроком выданной ипотеки

| | IX.2020 | IX.2021 | Динамика (%) |
| --- | --- | --- | --- |
| Челябинская область | 17 | 18,2 | 9 |
| Чукотский автономный округ | 17,4 | 18,9 | 9 |
| Кемеровская область | 16,9 | 19,2 | 13 |
| Республика Хакасия | 17,4 | 19,2 | 11 |
| Республика Бурятия | 17,6 | 19,4 | 10 |
| Ненецкий АО | 17,6 | 19,5 | 11 |
| Красноярский край | 17,1 | 19,5 | 14 |
| Мурманская область | 16,9 | 19,5 | 16 |
| Республика Марий Эл | 17,4 | 19,6 | 12 |
| Республика Коми | 17,2 | 19,6 | 14 |

Источник: «Национальные кредитные рейтинги».

«Кредитная нагрузка на население выросла. Кому-то приходится продавать ипотечную квартиру из-за потери дохода, другим — по семейным и жизненным обстоятельствам: кто-то родился, женился, развелся»,— отмечает руководитель отдела загородной недвижимости офиса «Миэль Сущевский» Татьяна Ананьева. По ее словам, еще пять лет назад сделки по продаже заложенной по ипотеке квартиры были редкостью. «Сейчас они повседневны, их количество растет»,— констатирует эксперт. По оценке компании, за три года объем предложения квартир под залогом на вторичном рынке столичного жилья вырос на 15% и продолжает увеличиваться.

Залоговая — больше не чужая

«Доля залоговых квартир в общем объеме предложения остается прежней, но абсолютное число растет вместе с количеством ипотечных сделок. Спрос на такие объекты есть, они дешевле примерно на 1–2% из-за определенных сложностей сделки»,— говорится в материалах «Инком». По словам Татьяны Ананьевой, раньше размер дисконта был выше, покупатели торговались активнее, потому что желающих купить такую квартиру было меньше. «Покупатели их избегали. Но сейчас, учитывая небольшой объем предложения на вторичном рынке, ликвидные объекты вымыты, ситуация изменилась»,— объясняет госпожа Ананьева, добавляя, что отношение банков к продаже квартир из-под залога тоже начало меняться. «Все больше банков разрабатывают схемы по безопасному для покупателя переводу права собственности на объекты в залоге»,— резюмирует эксперт.

Дисконт стоимости квартиры в залоге может дойти до 5%, но продавец может рассчитывать и на рыночную цену. «Главное — адекватное ценообразование. Назначение необъективной цены может повлечь за собой увеличение срока продажи»,— предупреждает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. А это, в свою очередь, может негативно повлиять на цену. По данным «Миэль», в 2021 году каждая вторая, а в некоторые месяцы каждая четвертая сделка проходила с дисконтом 2–5%. Чем длительнее был срок экспозиции объекта, тем охотнее продавцы соглашались на дисконт.

Вторичные страхи

Перечень рисков при покупке готового жилья выше, чем в сегменте новостроек

Спрос на жилье на вторичном рынке устойчивее, чем на квартиры в новостройках. Среди преимуществ, за которые переплачивают покупатели, выбирая вторичку,— готовность дома и возможность переехать прямо сейчас. Но тем, кто сделал выбор в пользу квартир в готовых домах, приходится иметь дело с длинным перечнем рисков, способных усложнить любую сделку.

По данным «Авито Недвижимость», в 2021 году наибольший интерес у пользователей платформы вызывало вторичное жилье: показатели спроса на него выросли на 6% по сравнению с 2020 годом, в то время как на новостройки — снизились на 13%. В «Инком Недвижимость» отмечают, что сейчас на вторичном рынке замедленный спрос. «Это связано с ростом ключевой ставки ЦБ. Примерно 70% покупателей массового сегмента вторички приобретают квартиру в ипотеку»,— напоминает директор департамента вторичного рынка компании Михаил Куликов. Кроме того, сейчас слишком высокие цены на жилье — квадратный метр в старых границах стоит в среднем 280,4 тыс. руб.

Помимо объективных экономических факторов, для квартир на вторичном рынке существует длинный список возможных ограничений, влияющих на цену и скорость продажи. Михаил Куликов выделяет группу психологических факторов. «Запущенное, непрезентабельное состояние квартиры: протекающие трубы, немытые окна, перегоревшие лампочки, вздувшийся паркет и т. д. К этой же категории относятся шумные, неряшливые соседи, грязный подъезд с неприятными запахами, вид из окна на свалку, чадящие трубы предприятий и т. п.»,— перечисляет господин Куликов. Запущенную квартиру можно сделать привлекательной, иначе покупатель может потребовать дисконт.

Кроме них, есть категория юридических факторов, влияющих на сделку. «Одна из основных проблем, которая значительно затруднит продажу жилья на вторичном рынке,— сложность с документами»,— констатирует руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев. «Неправильно оформленная доверенность (если сделку совершает не собственник, а доверенное лицо), отсутствие согласия супруга на продажу, выписки из домовой книги или неполная техническая документация,— перечисляет он.— Сделку, совершенную на основании неверных документов, можно оспорить, покупатель рискует потерять жилплощадь». Продавцу важно иметь полный комплект правоустанавливающих, регистрационных и технических документов, а также подтверждение того, что продажа не ущемляет интересы детей, наследников и других членов семьи.

Еще одна часто встречающаяся сложность — продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала. На продажу такой квартиры собственник должен получить разрешение органов опеки и подтвердить, что дети получат равноценные или большие доли в новой квартире.

Квартира, находящаяся в ипотеке, тоже не самый привлекательный объект. В первую очередь потому, что цикл оформления сделки может затянуться. Перепланировка квартиры сама по себе не является серьезным препятствием при продаже, однако потребуется подготовить документы, удостоверяющие, что она согласована, либо же согласовать изменения через суд.

В сделке с квартирой, полученной по наследству, или с несколькими собственниками покупатель тоже рискует: это означает сложности для продавца. «Нетрудоспособные наследники могут быть не указаны в завещании, но им положена доля в квартире наследодателя. В выписке из домовой книги члены семьи, находящиеся на полном иждивении, будут упомянуты, только если жили вместе с предыдущим собственником»,— приводит пример Дмитрий Алексеев. В таких случаях можно предложить покупателю оформить нотариальное заявление о том, что продавец возьмет на себя все обязательства по решению проблем, возникших в случае обнаружения других претендентов на наследство.

Участники рынка единогласны в том, что для продажи квартиры из-под залога имеет смысл обратиться к риэлтору — в этом случае выше вероятность того, что сделка будет закрыта без проволочек. «Если основные заботы по организации берут на себя сотрудники банка и риэлтор, то для многих клиентов статус ипотечной квартиры не имеет особого значения, они охотно вступают в сделку»,— поясняет директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. Комиссия агентства за организацию и проведение продажи квартиры из-под залога будет на 10–15% выше стандартной и для продавца, и для покупателя, все зависит от банка и сложности сделки. Средняя стоимость такой сделки в банке — 30–50 тыс. руб., есть банки, которые берут 1,5% от остатка долга, приводят пример в Est-a-Tet.

«Квартира не будет продаваться долго. На рынке вторичного жилья дефицит предложения, спрос высокий, ликвидных предложений мало, поэтому хороший вариант, в том числе под залогом, уйдет. Срок его экспозиции вряд ли будет выше, чем для сходных по рынку объектов»,— считает господин Новиков. В пошлом году самый короткий усредненный срок экспозиции квартир на вторичном рынке в Москве был зафиксирован в марте (40 дней), самый длинный — в ноябре и декабре (76 дней). Ликвидные объекты экономкласса по рыночной цене могут быть проданы за две недели (данные «Инком»). По оценке Татьяны Ананьевой, сейчас сделка по продаже квартиры под залогом может пройти в течение трех недель. «Сроки заметно сократились. Риэлторы знают, какие банки быстрее проводят такие сделки, банки стали лучше разбираться в них»,— отмечает она.

Десять регионов с наибольшим средневзвешенным сроком выданной ипотеки

| | IX.2020 | IX.2021 | Динамика (%) |
| --- | --- | --- | --- |
| Республика Ингушетия | 21,9 | 22,2 | 1 |
| Чеченская Республика | 19,8 | 22,2 | 12 |
| Республика Дагестан | 19,7 | 21,9 | 11 |
| Карачаево-Черкесская Республика | 19 | 21,8 | 15 |
| Республика Калмыкия | 19,5 | 21,8 | 12 |
| Тюменская область* | 19,1 | 21,7 | 13 |
| Краснодарский край | 18,9 | 21,7 | 15 |
| Республика Адыгея | 18,7 | 21,5 | 15 |
| Республика Крым | 20,3 | 21,4 | 6 |
| Курганская область | 18,4 | 21,3 | 16 |

*Без ХМАО и ЯНАО.

Источник: «Национальные кредитные рейтинги».

Директор розничных продуктов банка «Дом.РФ» Евгений Шитиков ждет по итогам 2022 года увеличения выдачи кредитов на покупку квартир из-под залога на 15–20%. Рост по итогам текущего года может быть в два раза выше, чем в 2021 году, когда выдача выросла на 10%. В банке соответствующая программа действует с 2019 года, по ней выдано 3 млрд руб.

Механизм продажи

Фото: Наталья Львова, Коммерсантъ

Купленная в ипотеку квартира не принадлежит банку, она находится у него в залоге. В соответствии с законодательством об ипотеке продажа, сдача в аренду, прописка лиц, которые не являются залогодателями (заемщиками) или его родственниками, возможны только с согласия держателя залога (банка). До того как подписывать кредитные документы по новой сделке, необходимо предоставить нотариальные доверенности от заемщика и продавца на сотрудника банка, чтобы он мог зарегистрировать права на квартиру, снять обременения банка-залогодержателя, получить погашенную закладную и полностью погасить долг продавца перед банком-держателем залога. «Деньги в счет нового кредита выдаются до регистрации залога в пользу банка, они идут на погашение ипотечного кредита продавца. Стоимость объекта недвижимости по договору купли-продажи между продавцом и заемщиком должна превышать или быть равной остатку долга продавца»,— объяснил Евгений Шитиков. По его словам, ставка по такому кредиту в «Дом.РФ» начинается от 9,9% годовых. Это сопоставимо со значением ставок по ипотеке на покупку квартиры на вторичном рынке.

Несмотря на то что готовность банков финансировать покупку квартир из-под залога растет, не стоит рассчитывать на очень быстрое оформление сделки, особенно если держатель залога и новый кредитор — это разные кредитные организации. «Необходимо получить согласие держателя залога, выполнить оценку. Ипотеку могут не одобрить, или же ее можно будет получить на этот объект только в банке, который выдал действующий кредит, возможно, на финансирование покупки придется брать потребительский кредит»,— не исключает Надежда Коркка.

Татьяна Ананьева рекомендует покупателям, выбравшим квартиру под залогом, до сделки выяснить все детали снятия обременения, потому что от этого будет зависеть ставка по ипотеке, если покупка с привлечением кредита (до регистрации залога в пользу банка она выше той, что действует весь период договора). «В какой момент, как и кто будет снимать обременение, какие документы и в какой срок выдаст банк, как быстро пройдет погашение кредита продавца»,— перечисляет госпожа Ананьева. Для продавца квартиры, ипотека на которую еще не закрыта, тоже важно знать эти детали. Плюс, какими деньгами будет погашен его кредит — ипотекой или собственными средствами покупателя. «Продавцу нужно понимать, что чем дольше он ведет переговоры, тем дольше платит свой кредит. Стоит посчитать, что выгоднее: немного поторговаться с покупателем и быстрее собрать все документы или продолжать вносить платежи. Второй вариант может оказаться дороже»,— резюмирует госпожа Ананьева.