Слабый концентрат

Строительный рынок Санкт-Петербурга можно считать сложившимся: значительная его часть, по разным оценкам, — до 70% — сконцентрирована в руках семи-восьми крупных компаний. Приход новых столичных игроков вряд ли существенно поменяет расстановку сил — в любом случае определять здесь политику будут несколько сильных игроков. Совсем другая ситуация на рынке загородного жилья: пока говорить о его концентрации, считают участники рынка, еще рано. И такая ситуация продлится еще несколько лет.

     Эксперты отмечают, что загородный рынок все еще считается молодым. Зачастую на него выходят мелкие компании с проектами, предусматривающими застройку на участке площадью от 1 до 10 га. Как правило, подобные проекты реализуются либо новыми небольшими компаниями, либо компаниями, диверсифицирующими свой бизнес. Иногда подобные проекты не соответствуют рыночным реалиям, имеют проблемы с документальным оформлением земли и строений. Однако учитывая, что большинство подобных проектов позиционируется в эконом-классе, они оказываются выгодными. "Сейчас в данном сегменте спрос значительно превышает предложение, и ошибиться с концепцией достаточно сложно. Но можно прогнозировать, что такая ситуация продлится недолго — до 2011-2012 года. Подобную ситуацию пережила и Москва, где коттеджи перестали раскупать, как горячие пирожки, 2-3 года назад. Бурный рост рынка загородной недвижимости продолжится, но под знаком концептуального подхода к реализации проектов", — прогнозирует Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН.

       Без лидеров

     "В настоящее время существует определенная сложность в выделении лидеров на рынке загородной недвижимости. Например, есть компании, которые прочно зарекомендовали себя на рынке, реализовав несколько успешных проектов, — как правило, в высоком ценовом сегменте ('Олимп-2000', 'Петростиль'), на долю которых в настоящее время приходится не самая значительная часть строящейся недвижимости. Есть компании, которые, занимаясь реализацией единственного загородного проекта, становятся лидерами в каком-либо сегменте. Так, по данным за первое полугодие 2008 года, лидером в эконом-классе является холдинг 'Балтрос', занимающий 43 процента рынка по количеству возводимых домовладений. А на долю 'Пул-Экспресс' приходится 50 процентов рынка в премиум-сегменте за счет реализации проекта 'Золотые пески', хотя в рамках этого проекта продаются как домовладения, так и просто земельные участки", — отмечает госпожа Марковец.

     Президент группы компаний "Аверс" Михаил Зельдин считает, что пока говорить о концентрации на рынке загородного строительства рано: "Рынок сейчас только входит в фазу трансформации. Если ранее большинство коттеджных поселков состояли из 10-30 домов, то сейчас заявлены проекты в 300-500 участков. Кроме того, в сегменте 'комфорт' и выше сейчас уже 'рынок покупателя'. К тому же много участков в области, купленных ранее различными инвесторами, пока остаются неосвоенными. Говорить о какой-либо ясной тенденции в смысле укрупнения можно будет только через пару лет".

     Екатерина Марковец также уверена, что в ближайшее время концентрации рынка, сходной с той, что наблюдается на рынке жилищного строительства Санкт-Петербурга, в сегменте загородной недвижимости не предвидится. "Тем не менее, уже сейчас можно назвать несколько крупных игроков, имеющих достаточно сильные позиции на загородном рынке. Это такие компании, как 'Пул-Экспресс', которая начала продвижение со строительства коттеджей эконом-класса, а сегодня реализует проекты во всех ценовых категориях, 'Петростиль', позиционирующийся в сегменте коттеджного строительства бизнес-класса и элитном. Среди уже укрепившихся на рынке можно назвать 'Олимп-2000', а среди тех, кто только 'набирает обороты' — Национальная жилищная корпорация, завершившая проект в Янино и готовящаяся к реализации новых проектов в Ленинградской области, а также 'Балтрос' со своей 'Новой Ижорой', — говорит Екатерина Марковец.

     Директор департамента загородной недвижимости агентства недвижимости "Бекар" Андрей Уманский считает, что концентрации рынка может и вовсе не произойти: Ленинградская область слишком велика и направлений здесь очень много. "Наверное, будет расслоение рынка. В пределах тридцатикилометровой зоны, возможно, будет 2-3 крупных девелопера, но за ее пределами останется довольно большое число компаний, которые будут брать 'пятна' под застройку и осваивать их: будь то инвестпроекты или просто покупка земли в собственность с последующей реализацией некоего коттеджного строительства. Пока все за то, что не будет концентрации рынка и стремления к единому застройщику", — рассуждает господин Уманский.

     Руководитель направления жилищных проектов компании GVA Sawyer Константин Иващенко считает, что одним из толчков к развитию рынка загородной недвижимости послужила ведущаяся концентрация первичного рынка города в руках крупных компаний-девелоперов. В настоящее время крайне мало, по сравнению с 2000-2004 годами, небольших компаний-застройщиков, ведущих строительство одного, максимум — двух или трех объектов.

     "Высокая норма прибыли обусловила взлет и развитие первичного рынка жилья города. Законы рынка объясняют неизбежность происходящего процесса концентрации, и они же объясняют неизбежность развития загородного рынка — рынка индивидуальных жилых домов, таун-хаузов, малоэтажных проектов", — говорит господин Иващенко.

     "Первичка Петербурга представляет собой рынок с отлаженной системой работы, тогда как первичка за городом только формируется. Кроме того, это вопрос психологии: в городе люди покупают строящееся жилье не только для жизни, но и для инвестирования, вкладывания денег с последующей перепродажей жилья ради прибыли; за городом жилье покупается, как правило, для жизни. За городом рычагов для приобретения недвижимости меньше, не развита система ипотеки. Строящееся жилье за городом — рискованное дело для банков, поэтому ипотечные кредиты они дают редко. В городе ипотека — вполне привычный способ покупки жилья. На строительство загородных объектов уходит больше времени: обработка земли, ее облагораживание, создание инфраструктуры требует времени, а в городе территория, как правило, хотя бы частично уже облагорожена и имеет ряд объектов инфраструктуры. На городском первичном рынке большинство игроков уже известны. Соответственно, можно оценить репутацию компании, ее работы. Загородный первичный рынок сравнительно молодой, с часто малоизвестными или неизвестными игроками, поэтому, покупая строящееся жилье там, в большинстве случаев клиент покупает 'кота в мешке'", — проводит сравнительный анализ Андрей Уманский.

Участники рынка отмечают, что серьезность намерений на загородном рынке Петербурга и Ленобласти демонстрирует "Родекс Групп", московская девелоперская структура, реализовавшая достаточно много проектов на территории Московской области (коттеджные поселки "Лесные горки", "Голицыно-7", "Изумрудный век"; дачные поселки "Аистово", "Славенка", "Монастырское озеро"; загородная резиденция "Ранчо" и др.). В настоящее время компания ведет строительство поселка "Сторожевая гора" в Ленобласти.

Владимир Гаврильчук, генеральный директор корпорации "Адвекс. Недвижимость" считает, что в ближайшее время на рынок недвижимости могут выйти еще два-три крупных, возможно — московских игрока, но сильно потеснить позиции нынешних лидеров они не смогут.

Константин Иващенко считает, что для удобства рассмотрения рынка его надо разделить на два основных сегмента: сегмент объектов сезонного проживания и сегмент объектов, предназначенных для постоянного проживания. Далее следует говорить о направлениях развития по этим отдельным сегментам.

"Сегмент объектов загородного строительства сезонного проживания характеризуется низкими барьерами на вход новых игроков как в части законодательных барьеров, так и в части конкурентного давления и давления со стороны производителей. Близость Финляндии и большое количество предложений от финских фирм, специализирующихся на строительстве индивидуальных загородных домов, доступность самого популярного для этого сегмента материала строительства — дерева и раньше, и в настоящее время служит существенным сдерживающим фактором, препятствующим концентрации данного сегмента рынка в руках определенного конечного количества крупных игроков. Концентрация рынка по сегменту объектов сезонного проживания на данный момент крайне маловероятна. Даже если чисто гипотетически учитывать вероятность определенного лоббирования каким-либо девелопером своих интересов, то эти действия дадут исключительно кратковременный и незаметный для рынка региона результат. Единственным существенным сдерживающим фактором может оказаться контроль подключения электрических мощностей, но, на наш взгляд, вероятность данного контроля в интересах конкретных девелоперов крайне мала", — рассуждает Константин Иващенко.

"Сегмент объектов загородного строительства, предназначенных для постоянного проживания ,характеризуется более высокими барьерами на вход новых игроков по сравнению с рассмотренным выше сегментом. Более высокие требования к инженерному оснащению объектов, требования к наличию объектов социальной инфраструктуры, требования к транспортной инфраструктуре делает данный сегмент желанным, но пока еще не готовым в полной мере служить заменителем городского жилья. Большой комплекс задач, которые необходимо решить, чтобы создать привлекательный проект, по силам только крупной фирме-застройщику, имеющей достаточные как профессиональные, так и материальные ресурсы. Но и в данном сегменте концентрация представляется маловероятной, так как при создании крупным застройщиком подобного загородного поселения, ему практически невозможно будет контролировать окружающие территории, на которые немедленно придут небольшие фирмы-девелоперы. Сдерживающий фактор есть — ввести ограничение или полный запрет на подключение мелких сопутствующих проектов к объектам инженерной и транспортной инфраструктуры, но это будет настолько явно противоречить интересам государства по развитию данного рынка, что, на наш взгляд, рассматривать подобную акцию можно исключительно гипотетически", — продолжает господин Иващенко.

"Хотя конкуренция на рынке все время увеличивается, говорить о концентрации рынка безосновательно. Это объясняется не только молодостью рынка, но также и его спецификой, определяемой отсутствием монополии на строительные материалы или техническое оборудование, наличием свободных для застройки территорий, относительной легкостью строительства, а также меньшими по сравнению с городом, по отзывам застройщиков, бюрократическими преградами. На рынке загородного жилья уже присутствует большое количество различных компаний, и нет явно выраженных безоговорочных лидеров. Новым участникам достаточно легко осуществить вхождение на рынок, что формирует здоровую конкурентную среду", — резюмирует эксперт GVA Sawyer.

Мутная вода

Вице-президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области полагает, что низкая планка входа на рынок помимо прочего серьезно тормозит развитие рынка загородной недвижимости. По его оценкам, сегодня среднему девелоперу достаточно вложить до $1,5-2 млн в земельный участок, инфраструктуру и его юридическое оформление — для нынешних реалий это крайне низкая планка входа. "Многие застройщики предпочитают смешанные продажи, т. е. продажи как готовых домов, так и инженерно подготовленных участков. Большая часть застройщиков возводят один или несколько презентационных коттеджей, и параллельно ведут рекламные компании в ожидании клиентов. Застройка начинается лишь под конкретного клиента. Такая практика растягивает строительство на годы, нервирует покупателей, но позволяет застройщикам страховать свои риски от возможных маркетинговых просчетов. Концентрация рынка возможна лишь при существенном укрупнении предлагаемых к продаже поселков. Последнее может случиться при изменении градостроительной политики властей Ленобласти, вернее — при возникновении таковой. Пока не подготовлены и не обновлены генпланы поселений, не строятся дороги, не предлагаются на торгах инженерно подготовленные участки, крупные инвесторы лишь присматриваются к возможностям пригородных территорий. Все проекты, которые выведены в совокупности — лишь проба пера. Очевидно, что реальное доминирование крупных застройщиков будет при условии активной роли исполнительной власти, при внятной градостроительной политике и в реальном сотрудничестве с кредитующими организациями. Однако такое положение вещей приведет к банкротству отдельных компаний, перераспределению имущественных комплексов и уходу с рынка многих игроков", — предостерегает Павел Созинов.

Полина Яковлева, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersbourg также указывает на непрозрачность рынка загородной недвижимости. "Существующая система 'получения' 'пятен' под строительство за городом предполагает наличие многих разрозненных девелоперов, по-прежнему здесь действуют не совсем открытые и понятные механизмы — скупаются и перепродаются сельскохозяйственные земли, важен административный ресурс, совершенно неочевидна ситуация с инженерией за городом. По этим и другим причинам данный рынок еще долго будет состоять из множества мелких девелоперов, ведущих по одному-два проекта. Ведь для большинства застройщиков загородный опыт вообще своего рода эксперимент, иногда не совсем удачный. Несомненно, позиции некоторых девелоперов будут укрепляться, но говорить о том, что доля хотя бы одного из них превысит даже 5 процентов в предложении, пока рано. На данный момент порядка 70 процентов поселков возводится как раз небольшими застройщиками, имеющими в портфеле всего один проект в активной реализации. Осуществление более одного проекта единовременно наблюдается не более чем у десятка компаний, и доля каждого из них в структуре рынка минимальна", — говорит госпожа Яковлева.

Екатерина Гуртовая, директор управления оценок и разработки концепций холдинга RBI вообще категорична: "Сегодня крупных профессиональных игроков на рынке загородной недвижимости нет. Те городские девелоперы, которые на него не так давно вышли, пока лишь 'прощупывают почву' — исследуют потребительский интерес. Учитывая это, вряд ли стоит ожидать концентрации на рынке загородного строительства в ближайшее время".

До миграции далеко

Константин Иващенко отмечает, что несмотря на привлекательность загородного образа жизни для граждан России, смена городской квартиры на загородный дом еще не скоро станет массовым явлением. Неразвитая транспортная, социальная и инженерная инфраструктуры, а также более дорогое по сравнению с городом обслуживание своего дома служат тормозящими моментами на пути развития этого сегмента.

Дополнительным сдерживающим фактором, снижающим популярность загородных домов для постоянного проживания, является крайне низкая степень развитости ипотечного кредитования на загородном рынке. С загородной ипотекой работает ограниченное число банков, к тому же их требования чрезвычайно высоки. Тогда как на первичном рынке города получение ипотечного кредита требует существенно меньших усилий.

На загородном рынке отсутствует четкая классификация. В отличие от городского рынка, на загородном нет типовых домов, каждый дом индивидуален. Что требует более детального подхода и изучения объекта потенциальным покупателем, а также предполагает более широкие возможности для застройщиков по нахождению своей ниши.

Таун-хаусы — формат, позиционирующийся как жилье для постоянного проживания и альтернатива городу — пока не набрал достаточной популярности, а только развивается. Это во многом объясняется еще и тем, что у жителей России нет опыта проживания в домах подобного типа, в связи с чем данный формат воспринимается с осторожностью.

Таким образом, первичный ранок загородного жилья в настоящее время не может рассматриваться как полноценный конкурент — заменитель по отношению к первичному рынку Санкт-Петербурга, что и заставляет потенциальных покупателей делать выбор в пользу городского жилья.

Валерий Грибанов