Над производствами занесли кран

“Ъ-Черноземье” стало известно, на какие промышленные площадки рассчитывают воронежские застройщики. Девелоперские предложения будут учтены в проекте нового генплана, рассчитанного до 2041 года и проходящего сейчас утверждение. В частности, в проекте генплана предусмотрена трансформация территорий заводов «Электроприбор», ВЭКС и НИИЭТ. Участники рынка поясняют, что разработчики генплана принимали заявки практически от всех местных девелоперов, в результате «многое было учтено, что-то еще будут согласовывать».

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Проектом нового генплана, разработанным Иститутом генплана Москвы (есть в распоряжении „Ъ“), учтены рекомендации воронежских застройщиков по освоению новых площадок. Свои предложения они подавали на рассмотрение рабочей группы еще в 2019 году во время подготовки проекта. Документ планируют принять до конца нынешнего года.

Из проекта генплана следует, что от структуры местного «Домостроительного комбината» — ООО «ДСК-1» поступило предложение о трансформации промышленных территорий бывшего экскаваторного завода (ВЭКС) и участка напротив — в границах улиц Лидии Рябцевой и Карпинского. Площадки в документе показаны графически, без площади и сроков перспективного освоения. Также ДСК рассчитывает на освоение территории одного из крупнейших оборонных предприятий города — АО НПО «Электроприбор-Воронеж» на улице 20-летия Октября. Компания подала разработчикам предложение о трансформации находящихся там промышленных территорий. Отметим, что недавно предприятие сообщило о планах сдать в аренду часть площадей и продать некоторое оборудование из-за тяжелой финансово-экономической ситуации (сокращение ожидает свыше 570 сотрудников).

ДСК интересны и территории около пожарной части №1 на улице Ленина, а также промзона на улице Урицкого. Все предложения компании связаны с трансформацией промышленных территорий. На левом берегу планы ДСК распространились на территорию АО «Научно-исследовательский институт электронной техники» (НИИЭТ).

Застройщики рассчитывают возвести жилой район в прибрежной зоне около улицы Добролюбова. Также на левом берегу по заявке ООО «Выбор» может быть изменена зона промышленных предприятий на зону многоэтажной жилой застройки на улице Димитрова, где компания планировала возвести две многоэтажки у здания храма Рождества Христова. Застройщик рассчитывает и на участок у улицы Изыскателей недалеко от гипермаркета Metro. На правом берегу, на улице Антонова-Овсеенко компания предложила перевести зону лесных насаждений в зону застройки многоэтажными домами. А территорию у ЖК «Высота» на улице Чапаева перевести из зоны трансформации в зону застройки многоэтажными домами. «Выбор» также предлагает занять жильем 2 га на улице Матросова.

Часть заявленных девелоперами участков в проекте генплана включена в обширные зоны трансформации, что, кроме обновления регрессивных территорий, подразумевает еще и функцию резервных площадок для развития инженерно-транспортной инфраструктуры.

К ним, в частности, отнесены 480 га, затрагивающие площадку ВЭКСа. Вся эта территория ограничена Брянским проездом, улицами 45-й Стрелковой Дивизии, 9 Января, проспектом Труда и Московским проспектом. Базовыми сохраняемыми предприятиями при этом названы ТЭЦ-2, Воронежский конденсаторный завод, ОАО «Тяжмехпресс», ОАО «Автоген», предприятия группы «Космос-Нефть-Газ».

Второй зоной трансформации станут площадки Воронежского мясокомбината и ВЗКПО «Воронежпресс им. М.И. Калинина». Это 515 га, ограниченные улицами Ворошилова, Космонавтов, Пешестрелецкой, Героев Сибиряков и 9 Января. В числе сохраняемых предприятий здесь Воронежский механический завод (ВМЗ), ЗАО «МЭЛ» и «Орбита», ООО «Воронежская керамика», ООО «Модекс», ООО РТК «Сырный дом» и ООО «Пепсико Холдингс». При этом от ВМЗ разработчикам генплана поступило предложение о частичном освобождении территории «под иное городское строительство». Реорганизация под иные виды использования предлагается и на территории песчаных карьеров на улице Антонова-Овсеенко, бывшего 162-го комбината ЖБИ на улице 121-й Стрелковой Дивизии (ее освоение анонсировано местными девелоперами Антоном Евсеевым и Ильей Анохиным).

В зону трансформации левобережья включены 440 га, ограниченные улицами Димитрова, Волгоградской, Иркутской и Ильюшина. Основным участком реорганизации должны стать склады на улице Ильюшина. Кроме того, планируется изменить зонирование участков бывшего племенного завода «Кировский» — 170 га, ограниченные улицами Дубровина, Чебышева и Новороссийским переулком.

Еще 74 га с основной территорией завода ВЭЛТ в границах улицы Остужева и Ленинского проспекта также включены в зоны трансформации. Сохраняются при этом технопарк «Содружество» и АО «Гидрогаз». Для тех же целей запланированы еще 138 га, ограниченные улицами Изыскателей, Остужева и Урывского. Основной участок здесь прилегает к пейнтбольному клубу «НеМакраме» и авторынку, бывшейтерритория завода «Процессор».

Всего в Воронеже производственные территории занимают около 5,2 тыс. га на более чем 8 тыс. участках, поставленных на кадастровый учет. Это 17% от застроенных территорий города, следует из документации разработчиков генплана. 321 объект промышленности и науки занимает порядка 1,1 тыс. га (20% от всей промтерритории).

«Производственные территории остаются наиболее экологически дискомфортными, — утверждают разработчики документа. — Их эффективность использования в два-три раза ниже нормативной. Для 40% (1,4 тыс. га) выявлена частная собственность. Собственность публично-правовых образований характерна для 39%. Отсутствие данных выявлено для 21% (0,7 тыс. га)». Из проанализированных проектировщиками 254 воронежских промпредприятий высокорентабельными обозначены шесть (2%), среднерентабельными — 40 (15,7%), низкорентабельными — 147 (57,9%) и нерентабельными — 55 (21,6%). В результате разработчики пришли к выводу, что порядка 30% территорий (1,4 тыс. га) имеют «предпосылки к реорганизации», в том числе на 10% — «наиболее существенные».

Глава регионального Союза строителей Владимир Астанин пояснил “Ъ-Черноземье”, что в ходе разработки генплана принимались пожелания многих девелоперов на освоение ими промплощадок. «Речь в основном идет о комплексном освоении территорий крупными игроками. Рабочая группа приняла в работу все поступившие заявки, — отметил господин Астанин. — По итогам обсуждения последней редакции генплана мы видим, что многое было учтено, что-то еще будем согласовывать».

В Институте генплана Москвы заметили, что в отличие от европейского опыта реновации промышленных зон, по которому инициаторами реконструкции площадок выступают местные жители и власти, в российских городах реализация таких проектов лишь за бюджетные средства невозможна: «Как правило, промзоны и здания в РФ принадлежат нескольким собственникам, которые имеют разное представление о дальнейшем развитии площадки в целом».