Панельный расчет

S.Holding — первая и пока единственная строительная компания, решившая торговать франшизой. По расчетам «Секрета фирмы», необычная стратегия могла бы увеличить объемы строительства в 60 раз. Но застройщики записываться в франчайзи не спешат.

Ноу-хау S.Holding кажется по меньшей мере странным. На территории РФ, по данным Российской ассоциации франчайзинга (РАФ), действует около 230 франчайзинговых компаний. Более ста из них, как утверждает главный менеджер РАФ Валерий Перков, работает в сфере розничной торговли, примерно 50 — в области общественного питания. Компаний, связанных с рынком недвижимости, в этом списке не более десяти — это риэлтеры и фирмы, занимающиеся производством стройматериалов или ремонтом. S.Holding оказалась первой девелоперской структурой, которая заявила о намерении развиваться по франчайзингу.

К 2010 году компания планирует зарабатывать за счет франчайзинговых сборов $400 млн в год, что, по словам Игоря Романова, генерального директора S.Holding, составит более половины валового дохода. Впрочем, уже сейчас ясно: продать франшизы на такую сумму будет непросто.

Вошел во вкус

В середине 1990-х владелец компании S.Holding Алексей Шепель решил купить квартиру. Проблема была в том, что строительство понравившегося ему дома было заморожено из-за недостатка средств. Однако желание бизнесмена приобрести жилье было настолько сильным, что он решил сам выплатить необходимые для завершения проекта 40% стоимости и купил сразу восемь квартир: одну оставил себе, остальные продал. После чего, как заметил однажды сам Шепель, «вошел во вкус». S.Holding, до того работавшая в сфере торговли перепрофилировалась в риэлтерское агентство. А в 1999 году вышла на столичный девелоперский рынок.

Вначале S.Holding строила панельные дома по чужим проектам: покупала права у проектных институтов, детали заказывала на независимых комбинатах. Ситуация изменилась в 2003 году. Тогда компания обзавелась собственной производственной площадкой — ярославским заводом «Ярбетон» мощностью до 100 тыс. кв. м жилья в год — и купила пакет акций (меньший, чем контрольный) проектного института ЦНИИЭП жилища. Вложив $10 млн, S.Holding создала собственную серию С-222 высотностью до 17 этажей на основе более ранней разработки ЦНИИЭП жилища — серии 111-М. Позже к ней добавилась похожая С-220. А Госстрой выдал заключение, что именно S.Holding владеет правами на обе серии. В новых проектах изменились фасады домов (они стали кирпичными), внутренняя планировка и инженерная начинка дома.

Изменения произошли и в карьере самого Алексея Шепеля. Осенью 2003 года он занял стратегически важную высоту: стал гендиректором ГУП «Строймонтаж-М», имевшего отношение, в частности, к распределению дефицитной московской земли. А в начале 2006-го получил место начальника управления формирования градостроительных программ столичного департамента строительства. «Надеюсь, что он с работой справится, и это принесет пользу стройкомплексу, департаменту и Москве»,— сказал по этому поводу непосредственный начальник Шепеля, руководитель департамента градостроительной политики Москвы Владимир Ресин.

Возможностей показать себя на новом месте у Шепеля было хоть отбавляй. Практически одновременно с его назначением стартовал национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Владимир Путин потребовал, чтобы объемы строительства жилья в стране к 2010 году достигли 100–130 млн кв. м в год (в прошлом году было возведено всего 50,2 млн кв. м). Застройщики на призыв, конечно, откликнулись: если в 2005 году количество введенных в эксплуатацию жилых площадей увеличилось по сравнению с 2004-м на 6,1%, то в 2006-м годовой рост составил 15,2%. Таких темпов строительный рынок не демонстрировал со времен ударных советских пятилеток. Однако даже при таком бурном росте застройщики вряд ли сдадут президентский «норматив». А если учесть, что в конце прошлого года, по словам самих участников рынка, некоторые дома принимались госкомиссией даже без верхних этажей (чтобы не портить статистики), картина кажется еще менее радужной.

Тут Алексей Шепель не упустил возможности «принести пользу стройкомплексу»: в начале 2006 года его компания объявила, что собирается передавать права на строительство домов своих серий по франшизе.

РЫНОК
В последние пять лет объем жилого строительства в Москве практически не меняется. Ежегодно в городе вводится в строй около 5 млн кв. м жилья. Около 40–50% (2,2–2,5 млн кв. м) приходится на панельное домостроение. Наиболее активно возведение «панели» идет в Юго-Восточном и Восточном административных округах, где на долю типовых домов приходится примерно 80% и 72% общего объема строительства соответственно. Главными игроками этого сектора рынка являются пять компаний: СУ-155 (площадь построенного жилья в 2006 году составила 1,3 млн кв. м), ДСК-1 (1,2 млн кв. м), ГК ПИК (1,2 млн кв. м), корпорация «Главстрой» (500 тыс. кв. м), S.Holding (200 тыс. кв. м). Региональные рынки демонстрируют лучшую динамику, чем московский. Так, по оценкам экспертов, объем вводимого жилья в Нижнем Новгороде и Новосибирске ежегодно увеличивается на 15–20%.

Муниципальная франшиза

Если рассматривать идею Шепеля «с фасада», то она хорошо встраивается в президентский генплан. Ведь смысл инициативы S.Holding как раз в том, чтобы повысить активность застройщиков, в первую очередь небольших и региональных, дав им технологии строительства современных серий С-222 и С-220: готовую проектную документацию, а также оборудование для налаживания производства. «Минимальные вложения наших франчайзи на освоение производства мощностью 60 тыс. кв. м в год (12 десятиэтажных двухсекционных домов серии С-222 или С-220) составят 2–2,5 млн евро»,— рассказывает Игорь Романов. Кроме того, франчайзи должен заплатить S.Holding 5% стоимости строительно-монтажных работ в качестве роялти.

Сегодня, по словам Романова, S.Holding продал франшизы примерно на 250 млн руб. Правда, пока компании удалось найти единомышленников только среди столичных чиновников: покупка франшизы является добровольно-обязательным условием для победы на аукционе по некоторым площадкам в рамках московской муниципальной программы. В 2007 году компании должны построить в столице по франшизе S.Holding 250 тыс. кв. м, в 2008-м — 300 тыс. кв. м. Это сопоставимо с объемом строительства самой S.Holding (200 тыс. кв. м в 2006 году). Однако амбиции компании идут гораздо дальше.

Час ПИК

В число франчайзи S.Holding может войти один из крупнейших российских застройщиков — ГК ПИК (в 2006 году ввела в эксплуатацию свыше 1,2 млн кв. м жилья). Правда, не по своей воле.

В марте прошлого года ДСК-2, входящая в ГК ПИК, была отстранена от участия в конкурсе на право строительства жилого дома серии С-222 в районе Кунцево. В ответ ДСК-2 потребовала отменить результаты торгов. А компания «100 комбинат железобетонных изделий» («100 КЖИ», 51% которой принадлежит ГК ПИК) подала иск в арбитражный суд, прося признать свои права на производство 222-й серии. Дело в том, что «100 КЖИ» еще с советских времен выпускал детали для серии 111-М и считал, что по праву преждепользования может производить и близкую к ней С-222. Однако обе тяжбы ПИК проиграл.

А вот Алексей Шепель, похоже, снова «вошел во вкус»: S.Holding решила не останавливаться на достигнутом. По словам начальника правового управления S.Holding Галины Суковицыной, серия С-222 состоит из 250 железобетонных изделий, из которых примерно 95% полностью идентичны изделиям серии 111-М, и в дальнейшем компания планирует подавать иски по каждому изделию. «Берем конкретную деталь из 222-й серии, сравниваем со 111-й, и если они полностью совпадают, то оформляем патент»,— объясняет Суковицына.

В конце мая текущего года палата по патентным спорам Федеральной службы по интеллектуальной собственности уже признала право S.Holding на два изделия, использующихся в серии 111-М. И эксперты не исключают, что конечная цель многоходовки — полная остановка производства «100 КЖИ» (ежегодно комбинат изготавливает 120 тыс. куб. м сборного бетона). Вот тут-то S.Holding и собирается протянуть конкуренту руку помощи. «Не все так страшно: ПИК может приобрести у нас права пользования на общих основаниях (то есть купив франшизу.— СФ),— замечает Игорь Романов.— Но пока они на наше предложение никак не реагируют».

И нашим и вашим

Более реальный способ найти франчайзи — пойти в регионы, где, собственно говоря, национальная программа и предусматривает возведение большей части «доступного жилья». Массовая экспансия игроков столичного стройрынка началась два-три года назад. «К этому времени в Москве уже появился дефицит участков для строительства, а у застройщиков, наоборот, избыток мощностей»,— объясняет директор по развитию компании «Бенефит инжиниринг» Ярослав Козлов. При этом, несмотря на колоссальную разницу в цене (в Москве 1 кв. м жилья стоит $3,5 тыс.— в несколько раз дороже, чем во многих городах России), сегодня по доходности региональные проекты аналогичны московским: их рентабельность составляет примерно 20%. Дело в том, что в Москве «городское обременение» достигает 60% стоимости проекта, тогда как в большинстве регионов такой статьи расходов попросту нет.

У местных застройщиков, а стало быть, и чиновников приход москвичей большого энтузиазма не вызвал. Но франчайзинговая схема S.Holding и должна стать волшебным ключиком, позволяющим открывать региональные города. Вначале московская компания заключает с местными властями договор, согласно которому за свой счет проводит градостроительную подготовку земельных участков. Сюда входит подготовка архитектурного проекта и расчет затрат на прокладку коммуникаций. Затем площадка выставляется городом на аукцион, победитель которого заключает с S.Holding франчайзинговое соглашение. Таким образом, местные застройщики получают столичную технологию, чиновники — реализацию программы по строительству доступного жилья, а пришлые москвичи — свои 5%. Кроме того, S.Holding снимает с себя все риски, связанные с продажей жилья.

«Это очень перспективная технология для развития регионов»,— уверен министр по строительству и ЖКХ Саратовской области Дмитрий Федотов. Именно в Саратове, в микрорайоне «Солнечный-2», компания уже провела планировку территории, на которой будет построено 1,6 тыс. кв. м жилья, в том числе и домов серии С-220. Застройщики определятся на торгах в августе 2007 года.

Следующим регионом, который освоит S.Holding, будет Ярославль — на строительном рынке этого города компания работает уже около пяти лет. А затем Астрахань, Новосибирск, Хабаровск — в общей сложности 14 регионов России.

Однако участники рынка относятся к этим планам скептически.

Административный эксклюзив

«Сейчас в девелопменте нет ничего эксклюзивного, что можно тиражировать при помощи франчайзинговой схемы,— указывает коммерческий директор компании „СТ групп регион” Дмитрий Шмелев.— К тому же серия С-222 на 15–20% дороже многих других, например той же П-44Т (панельная серия компании ДСК-1.— СФ). А что касается улучшенной планировки, то у каждой серии есть свои плюсы и минусы».

Интересная деталь: в свое время использовать франчайзинговую схему собиралась компания «Пересвет-регион» при застройке поселка Новосоколовогорский в том же Саратове (общая площадь — 150 тыс. кв. м жилья эконом-класса). Однако после подсчетов решили отказаться от этой идеи. «Схема вполне соответствует требованиям рынка, но ее применение возможно лишь при массовой застройке площадью более 300 тыс. кв. м»,— говорит генеральный директор «Пересвет-регион» Михаил Лубенец. При меньших масштабах застройщикам невыгодно инвестировать в создание собственного производства.

А инвестировать придется. Детали для домов серий S.Holding способны производить лишь десять заводов, большинство из которых сосредоточены в московском регионе. Значит, потенциальному франчайзи, скажем, из Перми или Саратова, предстоит раздобыть собственный завод — либо строить его с нуля, либо купить и модернизировать уже существующий. Как признают в самой S.Holding, при строительстве нового завода покупка франшизы становится значительно менее рентабельной. Что же касается работающих производств, которые можно было бы купить и перепрофилировать, то их в России сегодня насчитывается около двухсот, причем многие уже входят в состав крупных строительных организаций и вряд ли будут проданы.

Кроме того, покупая или строя завод с нуля, франчайзи становится заложником серии, которая ему не принадлежит. Вложив в модернизацию производства 2–2,5 млн евро, ему трудно будет отказаться от франшизы, если ее условия вдруг изменятся, ведь завод в таком случае окажется просто бесполезным.

Наконец, энтузиазм коммерческих структур по отношению к проекту S.Holding может сдерживаться и платой за франшизу. 5-процентное роялти за право строить серии С-222 и С-220 сопоставимо с ценой разработки абсолютно новой серии. А за готовые проекты застройщики обычно платят институтам 0,2% стоимости здания — примерно $7 тыс. с десятиэтажного двухсекционного дома площадью 5 тыс. кв. м.

В итоге через полтора года со старта программы S.Holding только готовится подписать первое соглашение с некоей региональной компанией (ее название не разглашается), которая заинтересовалась проектом без «подсказки» со стороны чиновников. А чтобы выйти на запланированные объемы $400 млн в год, компании, по расчетам СФ, необходимо продать франшизу хотя бы 40 застройщикам, каждый из которых будет ежегодно вводить в эксплуатацию по 300 тыс. кв. м при себестоимости строительства $700 за 1 кв. м. В совокупности это почти в десять раз больше, чем производят такие гиганты панельного строительства, как, например, ПИК или СУ-155. Конечно, франчайзинговому проекту S.Holding могут помочь аукционы, организованные по московско-саратовской модели. Однако тогда успех проекта будет зависеть не только от его коммерческих плюсов и минусов, но и от договоренностей с региональными чиновниками. Ведь если власти будут выделять выгодные участки под застройку только в нагрузку с франшизой, то последняя станет куда более желанной.