Маклер в костюме брокера

        На Западе для получения ипотечного кредита принято обращаться к кредитным брокерам. В Москве сейчас действует более ста брокеров, предлагающих помощь в получении кредита, но заемщики по-прежнему предпочитают действовать самостоятельно. Ведь комплексные услуги таких посредников стоят недешево, а стартовую информацию, которая помогла бы в поиске ипотечной программы, у этих же брокеров можно получить бесплатно.

      Если у вас много времени и энергии, то никакой посредник для получения ипотечного кредита вам не нужен. Детальную информацию об основных банках, работающих на рынке ипотечного кредитования, можно получить через интернет. На их сайтах, как правило, есть ипотечный калькулятор, с помощью которого легко рассчитать сумму кредита. Он также может выдать вам и ориентировочную сумму ежемесячных платежей. Для этого достаточно указать в соответствующих графах доход семьи, стоимость предполагаемой к покупке недвижимости, размер собственных сбережений и срок кредита. В режиме онлайн можно посмотреть, как меняются ежемесячные выплаты в зависимости от срока кредита и размера первоначального взноса.

     Если же у вас нет желания или возможности заниматься самостоятельным поиском банка, который мог бы выдать кредит, можно прибегнуть к услугам кредитных брокеров. На Западе институт кредитных консультантов (Independent Financial Advisors), или брокеридж, пользуется такой же популярностью, как в нашей стране риэлтерские услуги. Редкий заемщик получает там кредит в банке без их участия. У нас же клиентов, которые пользовались услугами кредитных брокеров, пока единицы. "На западном рынке кредитные операторы доказали свою эффективность. В США 71% клиентов при поиске ипотечных кредитов обращается к оператору. Наш рынок ипотечного кредитования во многом развивается по американской двухуровневой модели, и мы уверены, что использование оператора как начальной точки поиска кредита войдет и у нас в практику",— говорит президент консалтинговой компании CreditStar Сергей Севрюгин.

     В Москве ипотечным брокериджем первыми занялись крупные риэлтерские фирмы, создавшие у себя соответствующие подразделения. И сразу же проявились отличия российских кредитных брокеров от западных коллег. В рамках западной модели брокеры, как правило, получают от банков комиссионные за каждого успешного клиента. У нас же деньги принято брать с потенциального заемщика.

     Впрочем, жадность российских кредитных брокеров с лихвой окупается разговорчивостью их персонала. Как показал опыт корреспондента "Денег", почти у каждого кредитного брокера можно без особых усилий и ухищрений получить бесплатную консультацию. Правда, поскольку теоретически эти консультации платные, спрашивать нужно не об условиях кредита в конкретных банках, а об общих моментах, на которые надо обратить внимание. И вам объяснят все в мельчайших подробностях. Вам придется оплатить только стоимость звонка, если он проходит по межгороду или с мобильного телефона. При этом в некоторые компании можно звонить по несколько раз, постепенно выясняя все интересующие вас нюансы. Однако такая схема может дать хорошие результаты только в том случае, если вы уже нашли квартиру или у вас есть время для ее поиска. В противном случае полезно помнить, что в ситуации, когда цены растут ежемесячно на 5%, любое промедление бьет по карману.

     Некоторые кредитные брокеры заявляют, что простая консультация по поводу подбора банковской программы является услугой бесплатной. Однако у этого альтруизма есть свои пределы. Консультация-то может быть бесплатной, однако за индивидуальный анализ ситуации и подбор ипотечной программы придется заплатить. В компаниях "Мой дом" и "Лаурел" это стоит 500 руб. У таких компаний, как "Фосборн Хоум" и "Бест-недвижимость", услуги по составлению кредитного досье обойдутся уже в 15 тыс. руб.

     Если времени не хватает не только на подбор квартиры, но и на посещение банка, можно обратиться к брокеру за так называемой комплексной услугой. Вам подберут квартиру, заполнят заявку в банк на получение кредита, помогут собрать все необходимые документы и даже возьмутся представлять ваши интересы в банке. Это недешево, но зато заемщик минимизирует риск того, что найденное жилье не будет одобрено банком или страховой компанией и процедуру придется повторять.

     Полный пакет услуг, который включает все, начиная с подбора программы, квартиры и заканчивая консультацией по налоговому вычету, стоит в среднем 3-6% стоимости приобретаемой недвижимости. Некоторые компании взимают фиксированную ставку за оказание таких услуг, но одновременно с этим разбивают их на несколько отдельных, устанавливая для каждой свою цену (см. таблицу).

     По мере того как банки предлагают клиентам новые виды ипотечных программ, пополняют перечень своих предложений и брокеры. Так, недавно вышедшая программа перекредитования населения, которую заявили Райффайзенбанк и "Внешторгбанк Розничные услуги", уже отразилась и на брокерских предложениях. Теперь кредитные посредники могут помочь заемщикам, оформившим ипотечный кредит несколько лет назад, когда ставки по кредитам были на 2-5% годовых выше сегодняшних, перекредитоваться под более низкую процентную ставку. Эта услуга, например, в "Бест-недвижимости" стоит 15 тыс. руб., в "Легкокредите" — 1% от суммы кредита, но не менее 36 тыс. руб. В "Сити-XXI век" и "МИАН-недвижимости" помогут уйти от дорогого ипотечного кредита за $1 тыс.

Как ни странно, многие кредитные брокеры признались "Деньгам", что ипотечное консультирование как бизнес даже при огромном спросе на ипотечные кредиты особенной прибыли им не приносит. Все надежды на окупаемость и прибыльность этого бизнеса они возлагают на будущее, когда посреднические услуги в кредитно-финансовой сфере станут массовым явлением.

     По оценке Сергея Севрюгина, при больших объемах кредитования и стабильном потоке клиентов бизнес кредитных брокеров может в будущем приносить ощутимую прибыль. "Бизнес оператора при большом количестве клиентов прибылен, несмотря на высокие первоначальные затраты",— говорит он. По словам господина Севрюгина, этот бизнес основан на высоких технологиях, компьютерных системах, полной автоматизации конкурса на право предоставления кредита заемщику. "Все это требует больших первоначальных вложений. Но в дальнейшем процесс обработки заявлений клиентов практически не потребует затрат",— считает Сергей Севрюгин.

     Директор по маркетингу компании "Фосборн Хоум" Вячеслав Новиков также возлагает надежды на повышение в будущем спроса потребителя брокерских услуг: "Точка безубыточности нашей компании была пройдена при объеме месячной выручки $185 тыс. Именно комплексные услуги и приносят такой доход нашей компании: количество договоров по продукту 'сопровождение ипотечной сделки' составляет 80% портфеля компании". Инвестиционный бюджет этой компании на 2005-2006 годы составил $2,36 млн, и это без затрат на IT-технологии. "Согласно запланированному бюджету компании затраты акционеров должны окупиться в ноябре текущего года",— уточняет Вячеслав Новиков.

     Сегодня же основные заработки кредитных брокеров — это смежный бизнес. Так, компании, которые образовались на базе риэлтерских агентств, работают на свой брэнд, а заполучив ипотечного клиента, зарабатывают на услугах по поиску квартиры, то есть на своем прямом бизнесе.

     Ипотечная компания "Мой дом", которая позиционирует себя в качестве универсального независимого брокера, тоже пока не надеется окупить затраты на рекламу и создание компании только ипотечным консультированием. "Когда я с партнерами создавал эту компанию, мы сразу же начали искать некий смежный бизнес, который может быть связан с ипотечным кредитованием. Именно за счет него пока мы отбиваем затраты на создание компании и за счет него всегда находимся в курсе ипотечных событий",— рассказывает генеральный директор ипотечной компании "Мой дом" Алексей Турченков.

     Смежным бизнесом у господина Турченкова стали посреднические услуги по купле-продаже ипотечных закладных и консультирование банков по вопросам ипотечного кредитования. Многие банки, которые уже сделали заказ на определенный объем закладных, готовы выкупать и большие объемы, причем с некоторой наценкой. Это связано и с тем, что банки, держа у себя на балансе закладные, получают посредством обслуживания кредитов дополнительные доходы, и с тем, что некоторые из них впоследствии, намереваясь создать ипотечные ПИФы, не имеют достаточного количества закладных для формирования залогового покрытия. "Вообще на рынке сейчас закладные стали дефицитом,— признается Алексей Турченков.— Более того, если два месяца назад заявки были примерно на $1-2 млн, то сегодня многие банки задумываются о выпуске ипотечных ценных бумаг, а чтобы обеспечить их выпуск, нужно сформировать ипотечный портфель номиналом не менее $100 млн. Вот и считайте, какая прибыль у этого бизнеса по сравнению с консультациями, которые зачастую носят бесплатный характер, некий финансовый ликбез".

ЕВГЕНИЯ ДМИТРИЕВА

Сколько стоят услуги ипотечных брокеров

| Название компании | Услуга | Стоимость |
| --- | --- | --- |
| "Бест-недвижи | Предварительная консультация по | 0 |
| мость" | телефону | |
| | Консультация с подбором банковской | 15 тыс. руб. |
| | программы | |
| | Представление интересов и полное | 4-6% от стоимости |
| | сопровождение при покупке жилья на | приобретаемой |
| | заемные средства: риэлтерские услуги | недвижимости |
| | Содействие в получении ипотечного | 1% от суммы |
| | кредита на строительство и покупку | кредита, но не |
| | загородной и коммерческой недвижимости | менее 15 тыс. руб. |
| | Консультация и юридическое | 15 тыс. руб. |
| | сопровождение при перекредитовании | |
| | (получение кредита на погашение | |
| | кредита) | |
| "Лаурел" | Подбор ипотечной программы | 500 руб. за |
| | | консультацию |
| | Формирование пакета документов и подача | 0,5-1% от суммы |
| | кредитной заявки в банк | кредита в |
| | | зависимости от |
| | | суммы кредита |
| | Подбор квартиры в соответствии с | 2-6% от стоимости |
| | пожеланиями клиента и требованиями | квартиры |
| | банка | |
| "Легкокредит" | Полное ипотечное сопровождение от | 1% от суммы кредита |
| | выбора банка до подписания кредитного | |
| | договора | |
| | Работа по перекредитованию, | 1% от суммы |
| | рефинансированию кредита (замена | кредита, но не |
| | существующего кредита на кредит со | менее 36 тыс. руб. |
| | ставкой 11% годовых в $) | |
| | Подбор оптимальной программы | 0 |
| | кредитования (без подачи документов) | |
| | Консультация по налоговому вычету | При заказе любой |
| | | услуги 0 |
| | Риэлтерское сопровождение сделки | 30 тыс. руб. |
| | (проверка квартиры, внесение аванса, | |
| | проведение сделки) | |
| | Поиск квартиры плюс риэлтерское | 90 тыс. руб. |
| | сопровождение сделки | |
| "МИАН — | Консультация с подбором банковской | 0 |
| агентство | программы | |
| недвижимости" | | |
| | Представление интересов и полное | $500 |
| | сопровождение при покупке жилья на | |
| | заемные средства: содействие в | |
| | получении ипотечного кредита на | |
| | строительство загородной недвижимости | |
| | Консультация и юридическое | $1 тыс. |
| | сопровождение при перекредитовании | |
| | (получение кредита на погашение | |
| | кредита) | |
| "Мой дом" | Консультация с подбором банковской | 500 руб. |
| | программы в рамках индивидуальной | |
| | финансовой ситуации | |
| | Представление интересов и полное | 17,5-35 тыс. руб. |
| | сопровождение при покупке жилья на | |
| | заемные средства | |
| | Содействие в получении ипотечного | 35 тыс. руб. |
| | кредита на строительство загородной | |
| | недвижимости | |
| | Консультация и юридическое | 17,5-35 тыс. руб. |
| | сопровождение при перекредитовании | |
| | (получение кредита на погашение | |
| | кредита) | |
| | Консультация по налоговому вычету | По ситуации 1-5 |
| | | тыс. руб. |
| | Содействие в получении ипотечного | 35 тыс. руб. |
| | кредита на покупку квартиры на | |
| | первичном рынке недвижимости | |
| | Содействие в получении ипотечного | 35 тыс. руб. |
| | кредита на нецелевое использование | |
| "Сити-ХХI | Консультация с подбором банковской | 0 |
| век" | программы, налоговый вычет | |
| | Представление интересов и полное | 4-5% от стоимости |
| | сопровождение при покупке жилья на | недвижимости |
| | заемные средства, подбор недвижимости | |
| | Консультация и юридическое | $1 тыс. |
| | сопровождение при перекредитовании | |
| | Представление интересов и полное | 5-6% от стоимости |
| | сопровождение при покупке загородной | недвижимости |
| | недвижимости на заемные средства с | |
| | подбором недвижимости | |
| "Фосборн | Первичная консультация по вопросам | 0 |
| Хоум" | получения кредита по телефону или в | |
| | офисе компании | |
| | Кредитное досье: консультации по | 15 тыс. руб. |
| | получению, сопровождению и погашению | |
| | кредита, проведение процедуры | |
| | предварительной квалификации заказчика | |
| | и определение лимита кредитования, | |
| | формирование кредитного досье, | |
| | консультирование по налоговым льготам | |
| | при получении ипотеки | |
| | Сопровождение ипотечной сделки, | 1,5-2% от суммы |
| | формирование кредитного досье, | кредита, но не |
| | получение положительного решения | менее $1,5 тыс. (в |
| | банка-кредитора, проведение проверки | рублевом |
| | недвижимости на предмет соответствия | эквиваленте) |
| | требованиям ипотечной сделки, | |
| | содействие в заключении договора на | |
| | приобретение недвижимости, подбор | |
| | страховой программы, оценка | |
| | недвижимости, сопровождение процедуры | |
| | получения кредита | |
| | Сопровождение ипотечной сделки с | 2-4% от стоимости |
| | подбором недвижимости; помимо услуги | недвижимости (чем |
| | "сопровождение ипотечной сделки" | выше стоимость |
| | включает в себя подбор варианта | недвижимости, тем |
| | недвижимости в соответствии с заявкой | меньше процент) |
| | клиента | |
| | Сопровождение сделки по получению | 5% от суммы |
| | кредита на любые цели (без залога), | кредита, но не |
| | подбор кредитной программы, получение | менее $500 (в |
| | положительного решения банка о | рублевом |
| | предоставлении кредита | эквиваленте) |
| | Продажа квартиры без комиссии, сбор | 0 для продавцов |
| | всех необходимых документов, подбор | недвижимости |
| | покупателя, представление недвижимости | |
| | покупателю, сопровождение процедуры | |
| | сделки купли-продажи | |
| CreditStar | Подбор предложений на основе заявления | 0 |
| | клиента | |
| | Помощь в подборе и оформлении | 0 |
| | документации на ипотеку | |
| | Содействие в получении ипотечного | 0 |
| | кредита на строительство загородной | |
| | недвижимости | |
| | Консультация по налоговому вычету | 0 |
| Независимое | Первая консультация, сравнительный | 0 |
| бюро | анализ ипотечных программ, расчет | |
| ипотечного | эффективной ставки | |
| кредитования | | |
| | Консультации по всем вопросам, | 1% от заявленной |
| | касающимся ипотеки, в том числе и по | суммы кредита |
| | налоговому вычету, формирование | |
| | кредитного дела, предварительный | |
| | андеррайтинг, подача документов в банк | |
| | без личного присутствия заемщика, | |
| | возврат всей суммы нашего | |
| | вознаграждения при невыполнении | |
| | обязательств по договору — оплата | |
| | только при положительном результате | |