Покупка и аренда

Квартирный вопрос актуален для многих людей. Согласно исследованиям ДОМ.РФ, в России около 25 млн семей хотят улучшить жилищные условия. Тем более что сейчас для этого есть много способов, самые популярные из которых — покупка и аренда жилья.

С одной стороны, покупка. Копим, откладываем, ищем квартиру мечты, потом переезд, ремонт, бытовые вопросы, а в случае ипотеки — выбор банка, программы, выплата процентов на протяжении нескольких лет. Но зато это свое, родное и возможность решить жилищный вопрос здесь и сейчас.

С другой стороны, аренда. Быстро, в нужном районе, за приемлемую для себя плату, без особых бытовых проблем и с ощущением мобильности и полной свободы: захотел — и поменял, причем не только район, но и город.

И что же лучше — купить или арендовать? Когда выбирать покупку жилья в собственность, а когда — жить в арендном?

Как отмечают в ДОМ.РФ, ипотека дает возможность человеку решить свой жилищный вопрос, не откладывая его на более позднее время. А с учетом снижающихся ставок по ипотеке и стабильных цен на жилье сейчас удачное время для улучшения жилищных условий с помощью ипотеки. И если у человека нет планов по переезду, смене места жительства, имеются накопления на первоначальный взнос, то ипотека — подходящий способ для решения жилищного вопроса. "Не стоит забывать, что при досрочном погашении кредита заемщик может существенно сократить и сумму аннуитетного платежа, и сумму общей переплаты. Как показывает практика, в среднем заемщики полностью погашают ипотечный заем в течение семи-семи с половиной лет",— добавляет директор компании "МИЭЛЬ-Аренда" Мария Жукова.

Вместе с тем сейчас в России проживают около 34 млн граждан в возрасте 20-35 лет. Для молодого поколения ключевыми ценностями являются свобода, мобильность, среда проживания. Им гораздо важнее комфортная среда и развитая инфраструктура, нежели размер квартиры, потому что зачастую дома они проводят минимум времени, а свободное время предпочитают проводить в общественных местах — парках, кафе, спортзалах. "Большинство этих людей — потенциальные арендаторы цивилизованных арендных домов. Сегодня все больше молодых образованных людей переезжает в крупные города, где сосредоточена основная экономическая активность и есть потребность в квалифицированных сотрудниках. Аренда жилья для них естественный способ временного решения жилищного вопроса. Это люди, которые хотят уйти от стандартов жизни "машина-квартира-дача", а вкладывают в путешествия, впечатления, дословно говоря, "живут здесь и сейчас", "живут легко"",— говорит руководитель коммерческой службы ДОМ.РФ Анна Двуреченская.

Выбор — ипотека или аренда — лежит в поле ценностных, а не экономических причин, считают в компании "Брусника". "Трудовая миграция, распределение точек развития отраслей по регионам и арендный бизнес позволяют части активного населения удовлетворять свои потребности в мобильности,— комментируют в компании.— Поэтому и ипотека, и аренда сегодня два равноценных инструмента для разных по своим характеристикам целевых групп потребления".

"У некоторых арендаторов ключевым критерием является мобильность и возможность легко менять локацию",— добавляет руководитель отдела ипотеки и кредитов департамента продаж компании "НДВ — Супермаркет недвижимости" Ирина Ячменева. Председатель комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей Виолетта Басина согласна с коллегой: "Аренда — очевидно выгодное решение для мобильных, то есть для тех, кому квартира нужна на время: на несколько месяцев, год, два, три, например на период учебы или работы по контракту".

В мировой практике арендное жилье является наряду с ипотекой самым распространенным механизмом решения жилищного вопроса. Арендное жилье является важным сегментом рынка недвижимости и позволяет удовлетворять жилищные потребности на определенных стадиях жизненного цикла (например, для молодых семей, специалистов, которые переезжают для временной работы, семей, которые копят средства на первоначальный взнос и пр.). Объем арендного жилищного фонда в зарубежных странах составляет более 30% (в Германии — более 50%, в США и Великобритании — 35%, а в крупных городах — еще выше, например в Нью-Йорке — 70%, в Берлине, по различным оценкам,— до 85%).

Такая тенденция характерна для крупных городов. Именно в них сосредоточено большинство крупных компаний-работодателей, которые являются точками притяжения кадрового потенциала со всех регионов страны. Там стремятся работать молодые специалисты. Наилучшим решением для них является аренда, которая дает ряд дополнительных преимуществ: улучшение мобильности (например, выбор новой локации при смене работы, возможность быстрой смены жилья при смене места работы или изменении семейного положения.

В России же, по экспертным оценкам, на данный момент доля институционального арендного жилья составляет менее 8% от всего жилищного фонда. Жилье на рыночных условиях арендуют около 5,7 млн семей, общая площадь арендных квартир в частном секторе оценивается примерно в 260 млн кв. м. Рынок арендного жилья более чем на 95% представлен частными владельцами, находится в тени и характеризуется краткосрочными (до года) договорами аренды. Все это квартиры, полученные в результате приватизации или купленные населением с инвестиционными целями. Права арендатора на таком рынке не защищены, отсутствуют гарантии соблюдения условий договора найма или аренды (арендатор может быть выселен в короткие сроки по решению арендодателя, стоимость аренды может произвольно меняться).

Небольшое количество объектов в сегменте "цивилизованной аренды", то есть "доходных домов",— недостаток современного рынка аренды. "С одной стороны, несколько жилых комплексов, представленных на нем, действительно были успешно реализованы, к тому же с премией в 15-20% к сложившейся ставке аренды в районах их расположения (то есть целевая аудитория у таких объектов, готовая платить чуть больше за надежность и сервисные услуги, в крупных городах существует),— рассказывает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Согласно исследованию ВЦИОМа и ДОМ.РФ, порядка 7 млн семей готовы арендовать жилье, если будут созданы подходящие условия. 4,7 млн семей рассматривают аренду как долгосрочное решение квартирного вопроса. Этот потенциальный спрос вполне может стать реальным. Как отметили в ДОМ.РФ, пилотный проект современного арендного жилья МФК "Лайнер" в Москве доказал востребованность и интерес населения к формату такой аренды, где права арендатора защищены официальным договором и где жильцам предоставляется качественный сервис. В "Лайнере" оказались востребованы все типы апартаментов от 25 до 84 кв. м. Все они были полностью сданы уже в середине сентября 2017 года, менее чем через два месяца после запуска арендного дома.

Тех, кто хочет не покупать, а арендовать, немало, как немало и причин для выбора этого сегмента рынка. Универсальной рекомендации, брать ипотечный кредит или арендовать, быть не может, считает управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. На конечный результат влияют не только количественные показатели (стоимость недвижимости, ставки по аренде и ипотеке, сроки кредитования, размер переплаты, площадь объектов), но также и субъективное восприятие отдельных характеристик жилья и кредита. "Предпочитая ипотечный кредит, клиент почти всегда осознает, что переплачивает за объект недвижимости, но и получает право собственности. Равно как и арендатор знает, что оплачивает чистую рыночную стоимость выбранного объекта, но он инвестирует в чужой актив",— отмечает Мария Литинецкая. Для тех, кто не планирует переезд, строит карьеру в определенном городе, имеет стабильный доход, достаточный для обслуживания ипотечного кредита, и сумму для первоначального взноса, подойдет вариант покупки жилья в собственность.

Аренда подойдет для той категории людей, кому важны мобильность, возможность быстрого переезда. А за счет развития цивилизованного формата жилья на прозрачных, рыночных условиях без рисков досрочного расторжения контракта сократится число семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. И наравне с покупкой жилья в собственность арендные дома в дальнейшем могут стать реальным вариантом решения жилищного вопроса на определенном жизненном этапе.