Москва резиновая

Московский рынок недвижимости замер в ожидании перемен — строители мало строят, а инвесторы неохотно покупают. Грандиозные планы по расширению московских территорий, о которых говорили в 2011 году, могут кардинально изменить рынок.

Крупнейший рынок недвижимости в стране — московский — в 2011 году пережил шок. Новый столичный мэр Сергей Собянин затеял масштабную ревизию всех 1,3 тыс. инвестконтрактов, заключенных его предшественником. Фактически новые власти приостановили строительство в центре столицы. В 2011 году в Москве планируется сдать всего 2,5 млн кв. м жилья, тогда как до 2009 года ежегодно возводилось около 4 млн кв. м. С коммерческой недвижимостью все еще хуже. По оценке гендиректора Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, за год было одобрено не более десяти новых инвестконтрактов на строительство торговой недвижимости. При прежней администрации счет шел на сотни.

Власти ратуют за магазины "шаговой доступности" и районные торговые центры площадью до 5 тыс. кв. м. "Строить их менее выгодно: себестоимость в пересчете на 1 кв. м выше, чем при строительстве более масштабных торговых центров",— говорит Дзагуров. При этом интерес сильных торговых брэндов вызывают в первую очередь крупные проекты.

"Многие ритейлеры уже в полной мере возобновили свои программы развития, а доля вакантных площадей продолжает уменьшаться",— говорит Олег Бурдик, генеральный директор проекта Reforum.ru.

Сокращение предложения происходит на фоне роста доходов населения и удешевления ипотеки: средние процентные ставки по ипотеке в рублях в первом полугодии 2011 года снизились до исторического минимума — с 12,7% до 12,4%. АИЖК прогнозирует, что в 2011 году будет выдано 580-640 млрд руб. ипотечных кредитов против 380 млрд руб. в 2010-м.

Застройщики и риэлтеры с энтузиазмом предрекали очередной скачок цен на недвижимость. И все, казалось бы, шло по сценарию: цены выросли с $4,6 тыс. за 1 кв. м в январе 2011 года до $5,1 тыс. в августе, хотя так и не достигли докризисного уровня ($6,1 тыс.). Но осенью, в традиционный пик сезона, рост цен прекратился. Они даже начали снижаться. В 2011 году глава компании "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко прогнозирует рост цен на жилую недвижимость в пределах 10%. "На рынке практически не осталось спекулянтов, покупающих квартиры для перепродажи",— объясняет Репченко.

По оценке Олега Бурдика, цены на разные виды коммерческих площадей за год увеличатся на 8-12% — чуть выше уровня инфляции. Пока бизнес заполняет вакантные площади в торговых и бизнес-центрах, построенных в кризис.

Между тем с 1 января 2012 года территория Москвы официально вырастет в 2,5 раза. Кажущийся фантастическим план имеет все шансы быть воплощенным в жизнь. Согласно исследованию консалтинговой компании Cushman & Wakefield, у Москвы нет другого выхода, кроме как становиться полицентричным городом — рано или поздно по этому пути идут все мегаполисы в развитых странах мира. Хотя, по мнению аналитиков Cushman & Wakefield, выгоднее и проще было бы строить "новую" Москву в районе аэропорта Домодедово: там инфраструктура более развита, чем вдоль Калужского шоссе.

Понятно, что на составление генплана новой Москвы, строительство и создание инфраструктуры уйдут годы, а то и десятилетия. Но рынки растут и падают на ожиданиях, а тренд уже заявлен: власти будут мотивировать девелоперов строить мало коммерческой и жилой недвижимости в центре и много — на новых территориях. Внушительный объем предложения за границами МКАД в перспективе способен уменьшить спрос на недвижимость в "старой" Москве, считает Репченко. Это, в свою очередь, приведет к снижению цен. Тренд, правда, вряд ли коснется дорогих объектов в историческом центре. "Недвижимость эконом-класса будет дешеветь, а хай-энд — только расти в цене",— убежден Георгий Дзагуров.