Элита возвращается на свое место

Рынок элитного жилья быстрее других сегментов восстанавливается после кризиса. Аналитики говорят о возвращении предложения на уровень 2008 года. При этом сложные времена расставили все по местам — произошла сегментация рынка и теперь выдать жилье бизнес-класса за элиту стало значительно сложнее, чем два года назад.

Татьяна Чуприна, руководитель отдела продаж жилой недвижимости АРИН, говорит, что спрос на элитное жилье за последние 5 месяцев вырос не менее чем на 15%. "Есть и звонки, и просмотры, и сделки по элитной недвижимости. Нельзя сказать, что это происходит в том же объеме, что и до кризиса — сейчас количество обращений составляет не более 35-40 процентов от докризисного уровня, но, тем не менее, положительные изменения налицо. Только в этом месяце в нашем агентстве было закрыто пять сделок в сегменте элитной недвижимости. Сделки прошли по новым элитным комплексам, по квартирам с видом на воду в районе "золотого треугольника", а также на Малой Конюшенной и Малой Садовой улицах. Что касается количества объектов, то их стало больше на 30-40 процентов — в основном за счет активизации первичного рынка", — сообщила госпожа Чуприна.

Застройщики, начавшие реализацию новых проектов в сегменте элитной недвижимости перед кризисом, в настоящее время активизируют продажи в практически построенных жилых комплексах. "Элитное жилье во все кризисные времена дешевело позже остальных сегментов и меньше. Сейчас объект элитной недвижимости дешевле докризисного уровня на 15-20 процентов. При этом элитная недвижимость — это единственный сегмент, который показал положительную ценовую динамику в I квартале текущего года", — отмечает госпожа Чуприна.

По ее словам, сейчас на рынке восстанавливается баланс, возвращаются объекты, снятые владельцами с продажи во время кризиса. "Если брать вторичный рынок элитного жилья, то в среднем на сегодняшний день объекты в "золотом треугольнике" стоят максимум 10 тыс. евро за квадратный метр. Набережные в "золотом треугольнике" — видовые квартиры — не дороже 12 тыс. евро за квадратный метр. Что касается первичного рынка, то на сегодняшний день самое дорогостоящее предложение сосредоточено на Каменном и Крестовском островах — от 5 тыс. долларов до 15 тыс. евро за квадратный метр. Для сравнения, квадратный метр элитной новостройки на Васильевском острове стоит значительно дешевле — от 90 до 145 тыс. рублей за квадратный метр", — сообщила госпожа Чуприна.

Андрей Ильичев, начальник отдела продаж ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"", говорит, что на сегодняшний день элитное жилье в центре Санкт-Петербурга продается на 53 объектах, 40 из которых уже сданы в эксплуатацию. "Однако многообразие выбора мнимое, условно все объекты можно разбить на три группы. Первая — недвижимость на начальном этапе строительства, который у некоторых компаний затянулся из-за экономической ситуации 2008-2009 годов. Вторая — недвижимость на завершающих этапах строительства или уже сданная в эксплуатацию. На этих объектах большинство квартир уже реализовано, а среди оставшихся в продаже не всегда можно выбрать подходящий вариант. И, наконец, третья — новые объекты, которых крайне мало. Таким образом, наблюдается тенденция к дальнейшему сокращению предложения качественной элитной недвижимости в центре Санкт-Петербурга. За последние полгода в продажу поступило только два новых дома. Это объекты строительной корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга": "Венеция" на Крестовском острове (Депутатская ул., 34) и первая очередь "Смольного квартала" (Орловская ул.). Также с 1 июня мы начали реализацию второй очереди "Парадного квартала" (6-й и 7-й корпуса)", — говорит господин Ильичев. По его словам, за первые пять месяцев 2010 года объем предложения на рынке элитной недвижимости составил 274 тыс. кв. м, что на 20% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В то же время продажи выросли на 31%, рынок продолжает восстанавливаться после кризиса. "Мало кто из девелоперов продолжает идти на серьезные уступки, размер скидок сократился с 10-30 процентов в 2009 году до 3-10 процентов в настоящее время. Выбор квартир еще есть, и сейчас — оптимальное время для покупки недвижимости, так как существуют предпосылки для роста цен в пределах 5 процентов, а по некоторым объектам — до 20 процентов. Выросла уверенность продавцов. В общем и целом, намечается процесс обратного превращения рынка покупателя в рынок продавца", — прогнозирует господин Ильичев.

Заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов согласен, что на рынке элитной недвижимости наметилось оживление. "На вторичном рынке спрос увеличился примерно в два раза. На первичном же говорить о конкретных данных немного сложнее. Строительные компании ведут достаточно закрытую политику, поэтому трудно проверить данные, которые они предоставляют. Например, нельзя проверить, сколько человек находится в листе ожидания. Часть покупателей ждет продаж, например, в проекте "Набережная Европы". Это может значительно оттягивать спрос. Одним из наиболее интересных проектов на рынке остается элитный дом "Венеция" на Крестовском острове. Хорошие видовые характеристики и архитектура привлекают потенциальных покупателей, записывающихся в лист ожидания", — отмечает господин Сандалов. При этом он указывает на тенденцию, при которой обеспеченные люди продают элитное жилье, не покупая нового. Они предпочитают переехать за границу. По его оценкам, в ближайшее время при стабильной экономической ситуации спрос может увеличиться не более чем на 10%.

По наблюдениям Татьяны Акгаевой, эксперта агентства недвижимости "Итака", в последнее время на рынке элитной недвижимости Петербурга происходит некоторый отток спроса от центрального района города. "Нисколько не умаляя преимуществ элитной недвижимости в историческом центре города, признаем, что у нее есть ряд недостатков. Это и недостаточно развитая инфраструктура, и отсутствие парковочных мест. Современный же покупатель, приобретая объект элитной недвижимости, предпочитает иметь весь спектр услуг: надежные системы безопасности, вместительный паркинг, профессиональную службу охраны, развитую инфраструктуру, высокие экологические показатели, транспортную доступность и многое другое. Таким требованиям, к примеру, соответствуют дома на Каменном, Крестовском, Васильевском островах, Петроградской стороне, усадебная застройка у Константиновского дворца в Стрельне, комплексы в Коломягах, Озерках", — перечисляет она.

Госпожа Акгаева также говорит, что сегодня стали все чаще появляться квартиры с хорошей отделкой и отличными видовыми характеристиками в домах с исторически известными адресами. "Связано это, скорее всего, с тем, что после кризиса покупатели элитного жилья стали более внимательно и неторопливо рассматривать предложения рынка. В то время как раньше элитная недвижимость часто приобреталась для представительских или инвестиционных целей, теперь все чаще она подыскивается для проживания", — рассуждает она.

С ней не согласна Людмила Рева, директор по развитию бизнеса ASTERA St.Petersburg, которая констатирует, что в начале года основной спрос был сосредоточен на объектах в старом фонде "золотого треугольника" стоимостью до 30 млн рублей. "Сейчас увеличился спрос на неоконченное новое строительство с готовностью 90 процентов в центре Санкт-Петербурга, причем это именно инвестиционный спрос. Те клиенты, которые раньше инвестировали в коммерческую недвижимость, в текущей ситуации делают выбор именно в пользу долевого участия в элитной жилой недвижимости", — говорит госпожа Рева. Она также подтверждает, что объем предложения элитной жилой недвижимости увеличился в том числе и за счет предложения собственников, уехавших на постоянное место жительства за рубеж и продающих свою недвижимость в Санкт-Петербурге.

Она отмечает, что на фоне сохранения цены на стоимость элитной недвижимости на вторичном рынке теперь собственники просят называть цену в рублях, а не в валюте, в связи с резкими и непредсказуемыми изменениями курсов доллара и евро.

"На первичном рынке ситуация несколько иная. В элитных жилых комплексах стоимость квадратного метра не стоит на месте, с каждым проданным метром цена на оставшиеся метры возрастает от 100 до 400 у. е. за квадратный метр в течение одной-двух недель. Например, квартира, приобретенная по цене 4 500 у. е./кв. м, через неделю уже стоит 5 000 у. е./кв. м, а через месяц — 7 000 у. е./кв. м. В связи с этим инвестирование в долевое строительство становится прибыльным вложением", — говорит она. Госпожа Рева отмечает, что аренда элитных квартир всегда была более востребована, но в текущей ситуации на рынке заметны колебания в сторону покупки. Кризис дает возможность к получению выгоды. Кризисные цены на первичном этапе привлекательны у известных и зарекомендовавших себя строительных корпораций. Многие собственники, которые имеют кредиты в банках, готовы продавать свою недвижимость с дисконтом, но до откровенного демпинга дело не доходит.

При этом участники рынка в один голос говорят, что главное системное изменение, которое произошло на рынке, — более глубокая дифференциация объектов по классу. Раньше считалось, что вся недвижимость, которая строится в центре, — элитная. Цены отличались у различных застройщиков максимум на 20%. Сейчас пришло осознание, что не все предложение, которое есть в центре города, является элитным.

Елизавета Конвей, руководитель отдела элитной недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg, отмечает, что вторичный рынок Петербурга почти на 90% состоит из старого фонда, и большая часть этих зданий не соответствует стандартам элитного жилья, а потому предпочтения покупателей склоняются в пользу новостроек. "Вместе с тем на вторичном рынке есть отдельные объекты, которые являются уникальными по своим видовым характеристикам, расположенные, например, на Дворцовой набережной, на Мытнинской набережной, набережной реки Мойки. Такие объекты покупают, конечно, несмотря на отсутствие в них современных инженерных систем, подземных паркингов и т. д. Весомым фактором при выборе для покупателей служат эксклюзивные видовые характеристики, высокие потолки, большие арочные окна, отреставрированные парадные. И, тем не менее, большинство сделок совершается на рынке строящегося жилья или новостроек", — говорит она