Экономкласс стал паровозом рынка

По итогам почти трех кварталов 2010 года можно говорить о том, что первичный рынок жилья к середине 2010 года стабилизировался. Заметное оживление наблюдается на рынке ипотечного кредитования, что связано со снижением средневзвешенных ипотечных ставок, постепенным ростом числа выдаваемых кредитов и запуском новых выгодных ипотечных программ. Сегодня потенциальных покупателей интересуют недорогие квартиры небольшого метража экономкласса. Участники рынка также отмечают реанимацию проектов по комплексному освоению территорий, которые уже начали оказывать влияние на цены.

Ольга Трошева, заместитель руководителя консалтингового центра "Петербургской недвижимости", говорит, что сегодня средняя цена предложения по итогам августа 2010 года в сегменте экономкласса (массового спроса) составила 68,9 тыс. руб. за кв. м. Минимальная цена предложения в объекте "Северная долина" компании "Главстрой СПб" — 51,2 тыс. руб. за кв. м.

Однако цена жилья в этих объектах повышается при приобретении квартиры в рассрочку (в зависимости от величины первоначального взноса и срока рассрочки). Минимальные средние цены обычно встречаются в объектах, где остались в продаже неликвидные квартиры (первые этажи, плохие видовые характеристики) или в объектах строительных компаний, испытывающих некоторые финансовые затруднения.

Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу "ЮИТ Лентек", отмечает, что по итогам августа 2010 года средние цены предложения на первичном рынке претерпели незначительную корректировку. "На сегодняшний день цена квадратного метра жилья на первичном рынке находится в состоянии относительного равновесия. До конца 2010 года прогнозируется продолжение колебаний в пределах 1-3 процентов", — полагает она.

За период январь — август 2010 года в продажу было выведено 933,3 тыс. кв. м жилья. За август 2010 года в продажу вышло девять объектов общей площадью 197,31 тыс. кв. м. Из них в городской черте 172,61 тыс. кв. м, в административно подчиненных районах — 24,7 тыс. кв. м.

К ощутимому росту цены (так же, как и к ее ощутимому снижению) могут привести только причины, связанные с изменением либо макроэкономических, либо политических условий.

Настрой меняется

Наталья Тужилова, заместитель генерального директора ООО "Петротрест-недвижимость", при этом говорит, что меняется психологический настрой покупателей, более существенными стали их финансовые возможности — сегодня многие готовы платить до 70% первого взноса. Она отмечает, что доверие к застройщикам восстанавливается, все больше стало покупок квартир в строящихся домах на начальных стадиях строительства; возрождается ипотечный рынок, банки стали предлагать все больше выгодных условий по кредитованию строящегося жилья.

По-прежнему приоритетным параметром при выборе квартир является их цена, а тип дома, этажность, наличие балкона и другие характеристики являются второстепенными. Выбор местоположения дома зависит от предпочтения клиента, часто новую квартиру подбирают в том же районе, где и проживают на сегодняшний день. Но наибольшим спросом все так же пользуются северные районы: Приморский, Выборгский, Калининский.

"Предложение отражает спрос: в основном сегодня потенциальных клиентов интересуют недорогие квартиры небольшого метража экономкласса. Многокомнатные квартиры стали продаваться сложнее, в связи с этим застройщики скорректировали свои предложения с учетом запросов покупателей: большинство крупногабаритных квартир были перепроектированы в две или три небольшие", — говорит госпожа Тужилова.

В течение трех кварталов текущего года цены изменялись в связи с различными явлениями — сезонными колебаниями (например, традиционный спад в начале года, мартовское оживление или снижение активности во время майских праздников); выходом на рынок новых объектов, с ценами существенно ниже, чем в среднем по рынку; скидками и спецпредложениями компаний-застройщиков.

"Летний период в этом году особенно отличился своей аномальной жарой, поэтому основной тенденцией летних месяцев стала зависимость всплеска и снижения интереса клиентов от погодных условий. На активность как покупателей, так и продавцов влияли климатические условия: весь июль участники рынка недвижимости провели в состоянии ожидания нормальной погоды, с августа снижение температуры способствовало некоторому росту цен и объема предложений, с дальнейшим спадом жары рынок жилья стал активизироваться. Однако в целом, невзирая на сложившуюся ситуацию, спрос остался стабильным и даже летом цены не снижались. Колебания цен происходили незначительно и в основном в связи с проводимыми застройщиками акциями, стимулирующими спрос", — продолжает госпожа Тужилова. Она отмечает, что с приходом осени увеличилось число входящих обращений, что привело к увеличению продаж и, как следствие, удорожанию стоимости квадратного метра на 5% по наиболее ликвидным квартирам, каковыми являются преимущественно квартиры-студии и однокомнатные квартиры.

Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", рассказал, что ежемесячно его компания реализует около ста квартир — это запланированный показатель. "В ближайшее время мы не прогнозируем роста цен на недвижимость, но планируем рост продаж за счет увеличения количества ипотечных сделок и вывода на рынок новых объектов. В сентябре 2010 года "Строительный трест" открыл продажи квартир в трех новых жилых комплексах: "Адмирал Нахимов" и "Золотое сечение" в Санкт-Петербурге и "Летний сад" в Калининграде. Интерес покупателей к новым объектам обозначился сразу. Предложение привлекательно прежде всего тем, что это комфортные жилые комплексы в благополучных микрорайонах с развитой инфраструктурой. Комплексы невысокие, оптимальные по квартирографии, с современной инженерной "начинкой" и развитой внутренней инфраструктурой. Так, в жилом комплексе "Золотое сечение" в Калининском районе на улице Замшина уже сейчас построена новая школа с бассейном, запланировано строительство детского садика, предусмотрено отдельное машино-место в крытом встроенном паркинге на каждую квартиру. Это принципиально другая среда обитания, более высокий уровень комфорта.

Объем предложения жилой недвижимости на первичном рынке Санкт-Петербурга, по данным АРИН, составляет 2 155 тыс. кв. м, или 31,6 тыс. квартир. По сравнению с I кварталом 2010 года, произошел рост на 31%, по сравнению со II кварталом 2009 года — на 59%.

Выход на старт

За последние месяцы в Северной столице наблюдается выход на рынок новых проектов и, соответственно, увеличение предложения жилья на начальных стадиях строительства. Эксперты рынка констатируют, что кризисный синдром — приобретение квартир только в практически полностью построенных или уже сданных домах — уходит в прошлое. "На первое место выходят такие требования к жилью, как удобное месторасположение, потребительские характеристики, хорошая транспортная доступность, — отмечает директор департамента долевого строительства АРИН Елена Амирова. — Не последнюю роль в выборе будущего жилья играет и репутация компании-застройщика на рынке — те компании, которые положительно зарекомендовали себя как до кризиса, так и в сложные времена, не испытывают проблем с привлечением покупателей на свои объекты. Причем клиентам не важно — на какой стадии строительства находится тот или иной дом, если они уверены, что он в любом случае будет построен и сдан. Кроме того, приобретение квартиры на начальной стадии готовности, как и до кризиса, выгодно покупателю: стоимость квартиры на период строительства комплекса может отличаться на 12-29 процентов".

По данным ООО "Агентство развития и исследований в недвижимости", больше всего проектов на начальной стадии строительства приходится на два "полярных" сегмента рынка жилой недвижимости: экономкласс и элиту. Этот показатель составляет 59 и 42% предложения соответственно.

В продаже появилось 11 новых объектов общей площадью около 472 тыс. кв. м, и еще несколько проектов заявили о начале бронирования или начале строительства.

Новые центры влияния

В первом полугодии 2010 года, по данным участников рынка, было отмечено повышение спроса и рост количества сделок. Так, по оценкам Colliers International, за первое полугодие 2010 года на первичном рынке Петербурга было продано порядка 830 тыс. кв. м жилой недвижимости, что на 30% больше по сравнению с первым полугодием 2009 года. Подавляющее большинство покупателей традиционно интересует в первую очередь "недорогое" жилье, что, как правило, связано с отсутствием возможности приобретать более дорогое — причиной этому относительно низкий уровень зарплат и ограниченные возможности ипотечного кредитования. По оценкам Colliers International, в первом полугодии 2010 года продажи жилья массового спроса составили 81% от общего объема продаж, жилья класса "комфорт" и "бизнес" — 14%, элитного жилья — 5%.

Еще одна новая тенденция, оказывающая влияние на рынок, — это выход проектов комплексного освоения территорий. За счет более низкой цены предложения эти проекты привлекают к себе часть покупательского спроса. В первом полугодии 2010 года продажи стартовали в двух проектах-миллионниках: "Северная долина" (девелопер — "Главстрой СПб"), "Семь столиц" (девелопер — Setl City).

Значительная доля спроса с северных районов пришлась на проект "Северная долина". Открывая продажи в конце апреля 2010 года, компания сделала одно из самых недорогих предложений — цена квартир при стопроцентной оплате — 47 400 руб. за кв. м. С момента начала продаж цены повысились до 49 900 руб. за кв. м.

В первом полугодии 2010 года на первичном рынке Санкт-Петербурга было продано 13,8 тыс. квартир. 41,5% в общем объеме продаж заняли однокомнатные квартиры, 37,7% — двухкомнатные, 20,2% — трехкомнатные, остальное — многокомнатные квартиры (4 и более комнат). Если проследить динамику цен за последние два года, то более всех за время кризиса пострадал сегмент "бизнес". Это связано с тем, что до кризиса жилье этого класса застройщики позиционировали как элитное. С приходом сложных времен покупатель стал гораздо более требователен и взыскателен, а потому владельцы неудачно позиционированных жилых комплексов были вынуждены идти на серьезные уступки. Как говорят участники рынка, в некоторых случаях падение цен на недвижимость в сегменте "бизнес" составило 40-50%.

Лучшую стабильность демонстрировал самый массовый сегмент. По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в 2007 году средняя стоимость квадратного метра в классе эконом составляла 62,7 тыс. руб., в 2008-м — 80 тыс. руб., в 2009 — 70,2 тыс. руб., по итогам шести месяцев 2010 года стоимость квадратного метра в эконом-сегменте составила 69,5 тыс. руб.

Рынок элитного жилья быстрее других восстанавливается после кризиса. Аналитики говорят о возвращении предложения на уровень 2008 года. С весны 2010 года "элита" демонстрирует рост цен: за первые месяцы 2010 года — на 5%.

Самым дорогим районом города остается Центральный. Значительные изменения цен с начала кризиса произошли в Красногвардейском (падение на 19,32%) и Выборгском (рост на 36.33%) районах. Сделки с привлечением ипотечных кредитов по-прежнему занимают около 7-10% в общей структуре продаж.