Настроили планов

Минстрой Нижегородской области рассчитывает на треть увеличить строительство многоквартирного жилья в ближайшие три года. По прогнозам властей, к 2025 году застройщики сдадут 1,8 млн кв. м против 1,4 млн кв. м в 2019–2021 годах. Основные показатели должно обеспечить строительство МКД в Нижнем Новгороде. Депутаты регионального парламента сомневаются в реалистичности таких планов, ссылаясь на бюрократические процедуры, жесткие градостроительные нормы и нехватку земельных участков, зарезервированных под проекты комплексного развития территорий. Пока аукционы КРТ на региональном уровне не стартовали. Эксперты, скорее, согласны с опасениями депутатов.

Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ

В 2022–2024 годах в нижегородской агломерации крупнейших городов области планируется ввести 1,8 млн кв. м нового многоквартирного жилья — на треть больше, чем в предыдущую трехлетку 2019–2021 годов, когда были построены 1,4 млн кв. м (всего 285 новых многоквартирных домов). Как рассказал в заксобрании министр строительства области Анатолий Молев, площадь земельных участков с выданными на них градостроительными планами составляет 213,5 га, это и есть основа для увеличения объемов жилищного строительства.

«Плюс у нас есть небольшой потенциал в тех многоквартирных домах, строительство которых сейчас не ведется из-за сложностей. Потенциал этих проектов оценивается еще в 500 тыс. кв. м», — добавил господин Молев.

По его основаниям, в последние три года строительство несколько замедлилось из-за перехода застройщиков на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, к которым инвесторы сначала отнеслись с недоверием, а также пандемии коронавируса, повлекшей удорожание стройматериалов и отток рабочей силы в страны ближнего зарубежья.

Кроме того, в министерстве градостроительного развития Нижегородской области долго разрабатывали нормативную базу по предоставлению земельных участков под комплексное развитие территорий (КРТ). В результате под такие проекты была зарезервирована почти вся свободная земля под застройку.

«Земельные участки не выделялись, сейчас мы эту ситуацию сломали и вовлекаем эти земли под многоэтажное жилищное строительство. Резервы есть», — заверил Анатолий Молев.

Депутаты посчитали планы министерства слишком оптимистичными. «Судя по тому, какая экономическая ситуация сейчас в стране, не видно будущего роста, сохранить бы текущий», — сообщил директор ООО «Специализированный застройщик АГК» Вадим Пичугин. Министр ответил, что прогнозы не учитывали последствий российской спецоперации на Украине, но оптимизма добавляют государственные меры поддержки отрасли и возможные поправки к Строительному законодательству об отмене публичных слушаний по некоторым проектам, сокращающие инвестиционный цикл.

Депутат Валерий Антипов сослался на сложные и длительные разрешительные процедуры для инвесторов, а его коллега Василий Суханов назвал завышенными нормативы по плотности застройки свободных земель. «У нас 213 га под застройку, на которых планируется 1,8 млн кв. м жилья. При утвержденной плотности строительства это запредельное издевательство над людьми. Кто с такой плотностью будет строить?» — поинтересовался депутат Суханов.

Вице-спикер Ольга Щетинина подчеркнула, что по комплексному развитию территорий регион пока не выходит на какие-то конкретные проекты, а инвесторы задействовали большие резервы и получили высокие риски, в том числе возможность вмешательства населения в проект уже на этапе реализации. По ее словам, данный фактор необходимо ограничить, чтобы упростить работу инвесторов.

Похвалиться темпами роста многоквартирного жилья региону в последние годы нечем, полагает директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. По ее оценке, из прошлогоднего объема ввода жилья 1,5 млн кв. м на МКД приходится лишь 313 тыс. кв. м, остальное занимает индивидуальное жилищное строительство.

«Для меня загадка, где такое количество ИЖС можно сдать. Если говорить о программе КРТ, территорий в городе немало, но никто не считает их экономику и не готовит к аукционам. Нет экономики — нет инвестора», — рассуждает госпожа Романчева. Она считает, что проекты также тормозятся из-за жестких нормативов по количеству парковочных мест, которые готовы покупать лишь треть будущих жильцов, а муниципалитет не строит перехватывающие стоянки, делая акцент на внедрение платных.

«Когда одной рукой мы уплотняем застройку, а другой повышаем необходимость в парковочных местах, одна рука не знает, что делает вторая. Для того чтобы инвестору было выгодно, нужно либо снижать цену участка под парковки, либо предоставлять другие льготы. Если государству строить парковки невыгодно, это не значит, что это выгодно инвестору», — отмечает эксперт.

Также, по ее словам, Нижнему Новгороду не хватает транспортной составляющей под новые жилищные проекты: дублеры крупнейших основных дорог еще только в проекте. В строительном блоке областного правительства готовы корректировать нормативы по парковкам и обещают в этом году расторговать заказ на строительство дублера проспекта Гагарина.

Однако первые пилотные аукционы по КРТ, которые власти обещали провести в начале года, пока не начались.