Дальние вложения

Покупка строящегося жилья Москвы и Подмосковья — далеко не единственный инструмент для инвестирования в недвижимость. Тем более что жилья в Московском регионе построено за последние годы столько, что налицо признаки затоваривания рынка и надвигающийся транспортный коллапс. Поэтому некоторые инвесторы задумываются о других городах России, где стоимость входного билета ниже, а прибыль вполне сопоставима со столичной.

Почему они уходят

Вкладываться в московскую жилую недвижимость все еще выгодно, с этим никто не спорит. От котлована до крыши — 30% прибыли, после сдачи дома госкомиссии — еще 10-15%. Подмосковные новостройки в целом приносят до 60% прибыли за два года. Конечно, часть этих денег съедает инфляция, но даже с ее учетом доход от перепродажи все равно может составить от 30% до 45%, подсчитали в "БЕСТ-Новострое".

Но строительство в Москве и особенно в Подмосковье ведется с таким размахом, что становятся понятными опасения тех, кто намерен заработать на покупке квартиры в новостройке сегодня. "Все покупают,— рассуждают они,— но потом и продавать будут, если не все, то многие. А кому?"

О грозящем затоваривании подмосковного рынка не раз высказывался генеральный директор "НДВ-Недвижимости" Александр Хрусталев, президент корпорации риэлторов "Мегаполис-Сервис" Сергей Власенко и другие эксперты. Пока что оно ярко проявило себя в некоторых сегментах рынка загородной недвижимости, но и многоэтажки могут оказаться в схожем положении.

В Москве после многочисленных запретов на строительство первичный рынок, конечно, не так велик и пока еще покупательский спрос далеко не иссяк. Зато вторичный рынок, по словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации "Инком", стоит, а если внимательно присмотреться, то даже идет вниз. "С начала года цены на вторичное жилье подросли на 1%,— констатирует эксперт.— И если говорить о коррекции цен с точки зрения инфляции или сравнивать с альтернативными способами инвестирования (например, банковский депозит), то, конечно, наблюдается снижение". А ведь после того как дом построен и сдан, свидетельство о собственности получено, квартиры в нем оказываются не где-нибудь, а именно на вторичке.

Все это заставляет тех, кто хочет сохранить средства, не складывая при этом все яйца в одну корзину, искать интересные объекты в других городах.

Эксперты, опрошенные корреспондентом "Ъ-Дома", среди городов, наиболее перспективных с точки зрения инвестирования, назвали Санкт-Петербург, Новосибирск, Челябинск, Самару, то есть крупные города с развитой промышленностью и инфраструктурой и активно ведущимся жилищным строительством.

Строителям в регионах живется вольготнее, чем в Москве, считают в Pro Global Consulting Limited.

Сроки девелоперской фазы и ее стоимость обычно ниже, чем в Москве, отмечает директор бизнес-направления "Недвижимость" компании Наталья Круглова. "По нашему опыту в регионах комфортно работать с представителями местной власти, соответственно, административные барьеры преодолеваются проще, чем в Москве, в чем есть очевидный плюс для экономики проекта",— говорит эксперт.

Санкт-Петербург: северное разнообразие

После Москвы и ее пригородов северная столица представляется наиболее логичным городом для инвестиций. Помимо промышленного потенциала в городе давно и активно развивается туризм, ведется строительство жилья и инфраструктуры.

"В Санкт-Петербурге и ближайших пригородах на данный момент возводится более 380 жилых комплексов",— рассказывает Андрей Ежов, генеральный директор агентства "Торговый дом недвижимости". За полтора года, которые пройдут от стадии котлована до ввода в эксплуатацию, разница в цене квадратного метра меняется на 33-50% в зависимости от объекта.

Среди объектов, которые могут заинтересовать инвестора, господин Ежов выделяет такие объекты, как жилой комплекс "София" во Фрунзенском районе — цены здесь в настоящее время начинаются от 85 тыс. рублей за 1 кв. м, на начальном этапе они были ниже — 79 тыс. рублей за 1 кв. м. К моменту ввода в эксплуатацию, по прогнозам эксперта, стоимость метра превысит 100 тыс. рублей. Прибыль тех, кто вложился на начальном этапе стройки, составит 27-28%.

"Новая Охта" — первый проект, с которого начинается создание нового жилого микрорайона в Красногвардейском районе Петербурга. Цены стартовали от 55 тыс. рублей за 1 кв. м, сейчас достигли 62 тыс., а к окончанию строительства могут составить от 88 тыс. до 93 тыс. рублей за 1 кв. м. Прибыль инвестора, который заключил договор на этапе котлована,— 33-37%.

Экокомплекс комфорт-класса "Триумф Парк" в Московском районе — один из немногих проектов комплексной застройки, близко расположенный к станциям метро и ключевым магистралям города. Стоимость на начальном этапе составляла от 85 тыс. рублей за 1 кв. м. "Оглядываясь на сданную первую очередь этого жилого комплекса, где стоимость метра перевалила за отметку 110 тыс. рублей за 1 кв. м, а на некоторые квартиры достигла 130 тыс. рублей за 1 кв. м, можно уверенно ожидать не менее успешного роста и по третьей очереди",— говорит господин Ежов. Разница между начальной ценой квадратного метра и стоимостью после ввода в эксплуатацию составит до 35-50%.

Новосибирск: осторожные предположения

Сразу за Санкт-Петербургом стоит обратить внимание на новостройки Новосибирска, где, по словам Родиона Алексеенко, заместителя генерального директора по продажам "СКМ Групп", прибыль инвестора может составить 40-45%, если вложиться в проект на начальной стадии строительства.

Эти оценки представляются очень осторожными. Сама компания ведет в Новосибирске строительство жилого комплекса комфорт-класса "Колизей", и на начальном этапе цена квадратного метра составила 40 тыс. рублей. Предполагается, что когда последний этап стройки будет завершен, стоимость достигнет 70 тыс. рублей за 1 кв. м. Это верные 70% прибыли, от которых, конечно же, нужно будет отнять инфляционный процент.

Если говорить о вторичном рынке города, то с конца весны цены здесь уверенно росли вплоть до августа, а в сентябре начали немного снижаться.

Челябинск: быстрые деньги

Челябинск — город-миллионник с довольно благоприятным строительным климатом (здесь насчитывается всего три долгостроя, два из которых точно должны сдать до конца 2013 года).

Но вот квартиру в новостройке здесь стоит покупать с осторожностью. Несмотря на то что вторичный рынок жилья в городе растет, цены на новостройки, согласно августовскому исследованию портала "Мир квартир", почти сравнялись со стоимостью готовых квартир. Видимо, причина в том, что, несмотря на рост цен, челябинцы больше не хотят жить в старых домах и активно переезжают в новостройки, отмечают эксперты.

Конечно, жилья строится в городе немало — так, Максим Пантелеев, генеральный директор компании "Авиталь" (партнер корпорации риэлторов "Мегаполис-Сервис"), насчитал 11 новостроек (включая 2 элитных ЖК), интересных для потенциального инвестора. Ценовая ситуация за следующие полтора-два года вполне может измениться. Но тем не менее вопрос о будущей прибыли инвестора, который хочет вложиться на котловане, а продать после сдачи дома госкомиссии, остается пока без ответа.

Все вышесказанное вовсе не означает, что инвестору в Челябинске делать нечего. Помимо основных инвестиций есть и еще один интересный рынок, о котором рассказывает господин Пантелеев,— это брони на квартиры в строящемся доме. "Сразу после объявления о продажах квартир в новостройке появляется возможность забронировать квартиру, внеся за нее задаток в размере 20 тыс. рублей (иногда чуть больше) и заключив договор с условием поэтапной оплаты",— говорит эксперт. Если через оговоренный срок, который обычно составляет несколько месяцев, застройщику не будет внесен следующий платеж, то бронь снимается, внесенный задаток остается у застройщика.

В течение этого времени владелец брони может попытаться продать ее. Запрашиваемые за бронь суммы могут составлять от 40 тыс. до 100 тыс. рублей. Прибыль составляет обычно от 100% до 400% от вложений за несколько месяцев (до полугода), изредка больше. "Конечно, этот бизнес возможен только на первых этапах строительства, но зато отличается малыми вложениями",— говорит эксперт.

Дьявол в деталях

Помимо разницы в ценах первичного и вторичного рынков региональному инвестору стоит помнить и о том, что динамика продаж в выбранном городе может сильно отличаться от темпов реализации в Москве и Подмосковье. "Надо учитывать емкость рынка покупателей,— предупреждает Наталья Круглова.— Например, формально квартиры могут продаваться в городе N за Х рублей. Но число покупателей, которые способны заплатить Х рублей за квартиру, может оказаться меньше, чем число квартир, которые нужно продать".

"Следует уделить внимание и новостям объектов, к которым вы присматриваетесь",— говорит Андрей Ежов. От этого может напрямую зависеть финальная прибыль, ведь акции застройщиков, предлагающие скидки до 10-20% или другие бонусы, например паркинг в подарок,— это дополнительный источник увеличения дохода инвестора.

Эксперты, не сговариваясь, советуют покупать экономкласс и с осторожностью — комфорт-класс. Главный принцип при этом: объект должен быть недорогим и максимально ликвидным ("быстро продаваемым"). Предпочтительны квартиры небольшого метража: студия — до 29 кв. м, однокомнатная квартира — до 40 кв. м, двухкомнатная — до 65 кв. м, расположенная на средних этажах. Новая тенденция — смещение спроса к более высоким этажам, где больше воздуха и лучше видовые характеристики. Рекомендуется обратить внимание на наличие развитой инфраструктуры и транспортную доступность объекта.

Разумеется, наивысшую прибыль можно получить на нулевом цикле строительства, однако стоит помнить, что риск недостроя в этом случае несколько выше, чем при покупке на последующих этапах. Поэтому следует тщательно изучить историю возведения предыдущих объектов застройщика: сколько их, не было ли срывов сроков строительства.

В любом случае прежде, чем покупать, стоит долго и тщательно изучать местный рынок, сравнивая и выбирая объекты. И помнить о том, что региональные вложения в жилье — это длинные деньги, которые, конечно, вряд ли обесценятся, но вернуться могут не так скоро, как в случае инвестиций в столичное и подмосковное жилье.