Соотношение правового режима зданий и сооружений и входящих в их состав помещений

А.Д. ДОСМАГАНОВА,

старший научный сотрудник Института законодательства РК, соискатель

СООТНОШЕНИЕ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ЗДАНИИ И СООРУЖЕНИИ И ВХОДЯЩИХ В ИХ СОСТАВ ПОМЕЩЕНИИ

В последнее время рынок нежилой недвижимости активизировался, однако правового оформления не нашли в действующем законодательстве многие вопросы. Пробелы выявляются при толковании, соотношении, сравнении норм гражданского, жилищного, строительного, земельного и иных смежных отраслей права. Торговые, производственные, складские и подобного рода нежилые строения (здания) отчуждаются частично, объект собственности выделяется, абсолютизируется, приобретает собственника, обособляется путем установления четких границ и только после государственной регистрации права на данный объект признается его оборотоспособность. Однако наряду с множественностью собственников на обособленные части, например торгового здания, в практике сложилась ситуация, когда не «исчезают» права, обязанности единоличного собственника здания в целом. Тогда возникает вопрос, как изменяется объект права собственности (и изменяется ли вообще с соответствующим документарным оформлением) единоличного собственника здания, если данный собственник фрагментарно отчуждает «территорию» - внутренность здания.

Необходимо отметить, что Гражданский кодекс Республики Казахстан не выделяет часть здания — нежилое помещение - как объект гражданских прав. Назначение нежилых помещений косвенно определяется правовой возможностью размещения в них собственником предприятия, учреждений, организаций. Проблема нежилого помещения как части здания (жилого или нежилого) возникает тогда, когда имеется несколько собственников либо титульных владельцев, реализующих то или иное вещное право не в отношении здания, сооружения целиком, а в отношении совместного имущества, так как на нежилое помещение нельзя распространить элементы правового режима, предусмотренного действующим законодательством для жилых помещений при необходимости признания права долевой собственности на общее имущество (коридоры, лестницы, туалетные комнаты, крышу, подвал, аварийный выход, инженерные коммуникации) в здании.

Отсутствие в Гражданском кодексе норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причи-

ной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем.

Напомним, что в соответствии с положениями Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», нежилые помещения общего пользования и иные части здания, не находящиеся в индивидуальной (раздельной) собственности и являющиеся общим имуществом, переходят в общую собственность всех собственников, таким образом, собственник жилого помещения в многоквартирном доме является одновременно сособствен-ником общих помещений и несущих конструкций дома, сособственником механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования за пределами или внутри квартиры, обслуживающего более одной квартиры. При этом собственник жилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от передачи права собственности на жилое помещение.

По аналогии с этой нормой и собственник нежилых помещений в здании, где есть другие собственники, не вправе, во-первых, считать себя единоличным собственником вспомогательных помещений (коридоров, лестничных клеток и т.п.) и, во-вторых, отчуждать вспомогательные помещения (либо право на долю в них) отдельно от основных.

Ю.Г. Жариков и М.Г. Масевич к нежилым помещениям относят помещения, не включенные в жилищный фонд и предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и других целей [1].

Понятие «нежилое помещение» сохраняет смысл для отличия его от жилого помещения. Ведь в нежилом здании могут быть жилые помещения (например, квартира для сотрудника). Широкое распространение в прежние годы получило размещение в жилых домах на первых этажах и в полуподвальных помещениях производственных организаций—торговых, предприятий общественного питания, парикмахерских, аптек и др. Такие «соседи» часто создают неудобства для жильцов, нарушают покой, ухудшают санитарную обстановку во дворах зданий. Поэтому при новом строительстве размещение их в жилых домах, как правило, не проектируется. Дан-

ная классификация имеет большое значение, так как перевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строго установленном законом порядке и с соблюдением норм, установленных жилищным законодательством.

И, наконец, если обратиться к словарю русского языка, то в нем помещение определяется как внутренность здания [2]. Таким образом, можно говорить о том, что понятие здание и нежилое помещение не равнозначны.

Гражданский кодекс рассматривает здание или сооружение в целом как единый объект. В практике технического учета принято следующее определение нежилого помещения - это функциональная часть здания, сооружения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов. Из данного понятия, нежилое помещение вряд ли может быть самостоятельным объектом учета и регистрации (инвентаризации) поскольку при учете здания как единого объекта горизонтального или вертикального разделения не происходит. Однако на практике часто предметом договора купли-продажи являются именно части зданий и сооружений.

Также в качестве доводов, доказывающих необходимость нормативного обособления нежилого помещения как самостоятельного объекта вещного права можно считать юридические сложности в осуществлении функций использования и распоряжения помещениями, переведенными в категорию нежилых.

В настоящее время спрос на приобретение коммерческой недвижимости и спрос на ее аренду остается стабильным. В результате в последнее время увеличение числа помещений, предназначенных для офисов, магазинов, производств и т.д., происходит за счет перевода помещений из жилого фонда в нежилой. Таким образом, практика перевода помещений из жилого фонда в нежилой становится довольно распространенным явлением. Яркий пример, когда происходит покупка жилых помещений в многоквартирных домах на первых этажах на центральных, проходных улицах и переулках города.

Все жилые помещения в соответствии с гражданским законодательством, являются недвижимым имуществом и имеют присущее только им функциональное назначение, т.е. предназначены для проживания граждан. Гражданин-собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Размещение в жилых домах промышленных производств, предприятий, учреждений допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Таким образом, с тем чтобы избежать противоречий, возникающих на практике и в связи с тем, что нежилые помещения являются недвижимым имуществом по своей природе и подпадают под общее определение недвижимости, содержащееся в ст. 117 ГК РК, необходимо рассматривать понятие «нежилое помещение» наряду с существующим в литературе понятием «здание и сооружение». Связь с землей, о которой говорится как о квалифицирующем признаке недвижимости, в данном случае по причине развития рынка недвижимости, совершенствовании строительных и проектных технологий нельзя толковать буквально.

Если здания классифицировать по такому важному критерию как их функциональное назначение, они дифференцируются на две большие взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования. Переход из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном порядке.

Нежилые здания (нежилые помещения): промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования. Т.е. к нежилым помещениям относятся здания, сооружения и другие помещения, не включенные в жилищный фонд и предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и других целей. Нежилые здания могут иметь жилые помещения (например, служебная квартира в здании предприятия). Жилые здания зачастую включают в себя нежилые помещения (канцелярские, общественного питания и т.д.). Понятие нежилого помещения сохраняет смысл для отличия его от жилого помещения.

Основным документом для характеристики здания, строения является его технический паспорт, который содержит подробные данные территориального расположения, типа строения, площади, назначения, износа и др.

Одна из проблем возникает из-за недостаточно полного определения понятийного аппарата в исследуемой сфере.

Например, нет гражданско-правовых определений понятий «здание» и «сооружение». Если обратиться к словарю русского языка то здание определяется в нем как архитектурное сооружение, постройка, дом. Сооружением же является всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Из сказанного следует, что понятие «сооружение» охватывает понятие «здание». Если юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК не

придает, то остается непонятным, зачем законодатель разграничил эти два понятия, так как для этих объектов предусмотрено одинаковое правовое регулирование.

Некоторые авторы определяют здание как архитектурное сооружение, предназначенное для постоянного нахождения в нем людей, рассчитанное на длительный срок эксплуатации и неразрывно связанное с землей, а сооружение - как всякую значительную постройку, имеющую временный характер и техническое назначение [3].

В Российской Федерации действует общероссийский классификатор основных фондов народного хозяйства, где немалоинтересным представляются определения здания и сооружения. Здание представляет собой архитектурно-строительный объект, назначением которого является создание условий для труда, жилья, социально-культурного развития населения и хранения материальных ценностей. К сооружениям относятся технические объекты, которые создают необходимые условия для производственных процессов (мосты, плотины, каналы), а также отдельные инженерно-строительные объекты, предназначенные для целей непроизводственного обслуживания [4].

Различия между зданиями и иными сооружениями, существующие в обыденном понимании, не имеют правового значения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами. Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные правила.

В юридической литературе приводятся следующие признаки зданий: искусственность возведения; «привязка» к определенному земельному участку; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению; самостоятельность; законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению [5].

По значимости использования выделяют основные и служебные здания. Подобная классификация соответствует традиционному для гражданского права делению на главную вещь и принадлежность. Применительно к зданиям основным считается здание, «главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается здание, которое по отношению к основному имеет второстепенное, обслуживающее значение» [6].

Подобная классификация значима для выделения индивидуально определенного предмета

договора купли-продажи здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации.

Несмотря на то, что гражданское законодательство использует категории здание и сооружение как различные, в строительной практике здание рассматривается как вид сооружения. «Сооружением называют всё, что создано человеческим трудом для обеспечения материальных и духовных потребностей общества. Зданием называется наземное сооружение, имеющее внутреннее пространство, предназначенное и приспособленное для различных видов человеческой деятельности (например, жилые дома, магазины, школы, заводские корпуса и т.д.)» [7]. Но так как правовой режим зданий и сооружений идентичен, то юридического значения разграничение этих объектов не имеет.

При характеристике названных объектов как недвижимого имущества могут возникать проблемы, поскольку современный уровень технического развития позволяет с помощью специальных средств осуществлять их перемещение (прежде всего, здания), без какого-либо ущерба для недвижимости [8]. Если в данном случае следовать букве закона, то здание, перемещенное не только на соседний земельный участок, но и в соседний район, сохраняет качество недвижимого объекта, если не причинен несоразмерный ущерб его назначению.

Пожалуй, в данном случае следует обратить внимание на такую функциональную направленность недвижимости, как удовлетворение интересов конкретных лиц или общества в целом именно нахождением в конкретном месте, на определенном земельном участке, то есть недвижимое имущество изначально не предназначено для перемещения в пространстве и имеет стационарный характер.

Для признания здания недвижимым имуществом необходимым конструктивным элементом этого объекта должно быть наличие фундамента. К числу недвижимых вещей не могут быть причислены временные и переносные сооружения, палатки, срубы, сборно-разборные конструкции и тому подобные сооружения, как не отвечающие признаку, указанному в 117 ГК РК.

Перемещение объектов недвижимости невозможно без причинения им ущерба, в результате чего будет существенно уменьшена ценность объекта, изменится первоначальное назначение. Выделение такого критерия (признака) недвижимости, как существенное (значительное) уменьшение ценности перемещенного имущества, можно объяснить тем, что такое уменьшение только

подтверждает стационарность объекта, его непредназначенность для перемещения. Речь идет об уменьшении ценности именно в связи с ущербом, причиненным этому объекту, а не ввиду, например, изменения местоположения.

С другой стороны, всегда необходимо помнить слова Г.Ф. Шершеневича. «Само собой разумеется, - писал он, - что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности» [9]. Указанная принципиальная точность необходимости нормативного закрепления и придания определяющего значения связи с землей предлагаем пересмотреть в связи с бурным развитием рынка недвижимости.

Цивилистами ставится вопрос о том, с какого момента можно считать ту или иную вещь недвижимостью. Одни юристы считают, что недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права на неё и является понятием юридическим (К.И. Скловский, О.М. Козырь, В.И. Сенчищев, И.Д. Кузьмина и др.) [10], другие, напротив, признают, что для возникновения недвижимости регистрация не требуется (Б.М. Гонгало, Н.И. Святкина) [11].

Содержание ст. 117 ГК устанавливает разграничение недвижимых и движимых вещей в зависимости от их естественных свойств и наличия (отсутствия) тесной связи с земельным участком, не связывая существование имущества как недвижимого с моментом регистрации на него права. «Очевидно, что можно регистрировать права на уже существующие объекты, - пишет Б.М. Гонгало, - если, допустим, жилой дом реально не существует, то невозможно и возникновение прав, собственности на него» [11].

Например, возведенное здание или иное подобное сооружение существует в натуре как целостная конструкция, имеющая свою архитектуру, надземные и подземные средства коммуникации и тому подобное, а не как разрозненный комплекс строительных материалов. Лицо, создавшее это сооружение для себя, обладает законным интересом в отношении объекта в целом - недвижимости, который подлежит защите всеми правовыми средствами. Поэтому, если имущество прочно связано с землей, оно является недвижимым.

Интерес представляет следующее дело в российской практике. В суд было заявлено требование о признании договора мены недействительным, ввиду того, что одной из сторон являлось государственное унитарное предприятие, которое произвело отчуждение стационарного промышленного холодильника без согласия собственни-

ка (необходимого для отчуждения недвижимого имущества). Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, сославшись на то, что истец не доказал невозможность перемещения холодильника без несоразмерного ущерба его назначению, а данные технической инвентаризации об отнесении здания холодильника к недвижимому имуществу не дают оснований считать сам холодильник недвижимым имуществом. Апелляционная инстанция правомерно отменила решение, заметив, что холодильник относится к недвижимому имуществу как стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, к нему подведены стационарные коммуникации по электро- и водоснабжению, и оно является строением первой капитальности. «Суд первой инстанции, - указал ВАС РФ, - ошибочно исходил из того, что эти сведения относятся к зданию холодильника, а не к самому холодильнику, тогда как названное сооружение составляет единое целое» [12] .

Естественное свойство недвижимости (связь с земельным участком) утрачивается с момента отделения её от земной поверхности, и недвижимое имущество переходит в движимое (например, продажа дома на снос в качестве стройматериалов, древесина, добытые полезные ископаемые и т.д.).

Итак, исходя из вышеизложенного, мы пришли к ряду выводов. Во-первых, на наш взгляд, необходимо законодательно определить различия понятий «здание» и «сооружение» и, соответственно, пояснить правовое значение такого разделения. Иначе, следуя определениям этих объектов в русском языке и в научной литературе, необходимо закрепить в гражданском праве сочетание «здания и иные сооружения», так как это будет более логично, потому что понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Зданием является фундаментально связанный с землей архитектурно-строительный объект, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, используемое для труда, социально-культурного обслуживания населения и иных целей и имеющее в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. Сооружением является фундаментально связанный с землей инженерно-строительный объект, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, служащее для выполнения технических и иных функций и не предназначенное для постоянного проживания в них людей.

Во-вторых, необходимо ввести в гражданское законодательство дополнительные нормы, детально регламентирующие правовой режим нежилых помещений.

И наконец, не следует забывать также, что практическое значение имеют проблемы правового регулирования купли-продажи нежилых помещений как части зданий, сооружений. Сложности, связанные с нежилыми помещениями, как было уже сказано, соотносятся с нечетким решением вопросов совладения либо сособственности, когда возникает несколько субъектов при пользовании общим имуществом здания. Совершенно правильна классификация зданий на жилые и нежилые, т.к. их правовые режимы использова-

ния различны, и основное отличие жилых помещений от нежилых — назначение этих объектов.

И поэтому с тем чтобы избежать противоречий, возникающих на практике и в связи с тем, что нежилые помещения являются недвижимым имуществом по своей природе и подпадают под общее определение недвижимости, содержащееся в ст. 117 ГК РК, необходимо рассматривать понятие «нежилое помещение» наряду с существующим в литературе понятием «здание и сооружение».

Использованная литература

1. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. - М.: Изд-во «БЕК», 1997;

2. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. - М: Азбуковник, 1997;

3. Дорогавцев Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. - 2002;

4. Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. - Элиста: «АПП «Джангар», 1999;

5. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды; прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М.: Статут, 1999;

6. Гражданское право России. Часть вторая. Курс лекций / Под ред. М.И. Брагинского, Н.И. Клейна. - М: Изд-во «БЕК», 1997;

7. Соловей Ю.М. Основы строительного дела. - М., 1989; Путилин В.В. Основы строительного дела. - М., 1990;

8. Эта проблема уже поднималась на страницах юридической литературы (см., например, Сыро-доев Н.Л. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. -1998. - №8. - C. 91; Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. - 1998. -№11; Доботкин Д.Л. Вещи, включаемые в состав недвижимости // Юридический мир. - 1998. - №1).

9. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907г.). - М., 1995;

10. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. - М, 1999. - С. 489, Козырь О.М. Недвижимость в новом ГК России // Гражданский кодекс России Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. ХХохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. - М, 1998; Сенчищев В.И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Журнал российского права. - 1999. - №12. - С. 118; Кузьмина И.Д. Сделки со зданиями и сооружениями // Актуальные проблемы правовой науки и практики: Сб. науч. трудов. - Кемерово, 1999;

11. Постатейный комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. В.П. Крашенинникова. - М., 1999. - С. 15-16 (авт. - Б.М. Гонгало); Святкина Н.И. Понятие и структура недвижимости // Актуальные проблемы правовой науки и практики. Сб. науч. Трудов. - Кемерово, 1999;

12. Постановление Президиума ВАС РФ № 2061/99 от 12.10 99г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - ВВАС РФ) 2000. №1. - С. 38-40.

Аталган бапта автор цщъщтъщ режимгмен уйлер, гимараттар жэне оныц тургын емес болмелердщ цщъщтъщ режимШц цурамында екешн ашып кврсетедг.

В данной статье автор отражает правовой режим зданий и сооружений, и его соотношение с правовым режимом нежилых помещений в их составе.

In given article the author reflects a legal regime of buildings and constructions, and its parity with a legal regime of uninhabited premises in their structure.