Девелоперы устали строиться

Активность московских застройщиков жилья заметно сократилась: за 2019 год они вывели на рынок новых проектов почти на четверть меньше, чем годом ранее, а число потенциальных лотов снизилось на 30%. Меньше строить девелоперов вынудили переход на проектное финансирование и опасения относительно программы реновации. Объем предложения на рынке уже снизился на 5%.

За весь 2019 год на рынок жилой недвижимости Москвы было выведено 68 новых жилых и апартаментных комплексов — это на 24% меньше аналогичного показателя 2018 года. Тогда стартовали 90 новых проектов, говорится в исследовании «Метриума».

В прошлом году самым заметным стало падение в премиальном сегменте, где было всего десять проектов,— это в два раза меньше, чем в 2018 году. На рынке массового жилья активность упала на 26% (началось строительство 23 комплексов). В бизнес-классе появились 27 новых проектов — это на 16% меньше, чем в 2018 году. Похожие данные приводят и в «Азбуке жилья», где сообщили, что в 2019-м на рынок было выведено 35,6 тыс. новых лотов — это на 30% ниже, чем годом ранее. Относительно 2017 года падение оказалось не таким заметным — тогда первичный рынок пополнился 39 тыс. лотов. В ЦИАН указывают, что суммарно в реализацию в Москве в прошлом году вышли 4,4 млн кв. м против 6,4 млн кв. м в 2018 году.

Ключевой причиной резкого сокращения девелоперской активности аналитики «Метриума» называют реформу долевого строительства: летом 2019 года завершился переход отрасли на проектное финансирование, по нормам которого должны реализовываться все новые проекты. Гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко соглашается, что многие участники рынка выбрали выжидательную стратегию: «Не исключено, что ряд застройщиков сейчас наращивают собственную ликвидность за счет реализуемых проектов, тем самым планируя снижать объем необходимого проектного финансирования для будущих строек».

Эксперт добавляет, что с московского рынка массового жилья девелоперов сейчас активно отпугивает реализуемая мэрией программа реновации, предполагающая ввод большого объема недвижимости. «В сложившихся условиях остаются только варианты либо с реализацией проектов повышенного уровня комфорта, либо в районах, пока или вовсе не затронутых реновацией»,— уверен он. По данным «Метриума», наименее чувствительными к переходу на проектное финансирование действительно оказались элитные проекты: в 2019 году на рынке появилось девять новых проектов против восьми в 2018 году.

Падение девелоперской активности уже привело к снижению объема предложения: по данным ЦИАН, на конец 2019 года на первичном рынке Москвы продавалась 51 тыс. квартир и апартаментов — это на 2 тыс. меньше, чем годом ранее. В «Бест-новострое» заметили снижение объема экспозиции на 5%. Председатель совета директоров компании Ирина Доброхотова рассуждает, что сравнительно небольшой спад объясняется увеличением высотности строительства: четверть вышедших на рынок проектов насчитывает от 25 до 57 этажей. Значительную поддержку рынку оказывает и нераспроданное предложение прошлых лет. Николай Алексеенко указывает, что от всего объема строящегося жилья на проекты, стартовавшие в 2019 году, приходится только 5–6%, а около 50% — на начатые в 2018 году.

Гендиректор «Азбуки жилья» Владимир Каширцев ждет дальнейшего снижения девелоперской активности и в этом году. «Прежде всего, под новые схемы реализации с эскроу-счетами легче подстроиться крупным застройщикам»,— добавляет он. Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев добавляет, что девелоперов будет сдерживать умеренный спрос. По данным Росреестра, за 11 месяцев 2019 года на первичном рынке Москвы было заключено 70,9 тыс. сделок против 72,6 тыс. за тот же период 2018 года. Ирина Доброхотова добавляет, что если в 2018-м было выдано 120 разрешений на строительство, то в 2019 году их число сократилось до 70, а без учета объектов реновации — до 50.