Проблемы и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования региона

УДК 339.13.024

ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

РЕГИОНА

М.К. Чистякова, кандидат экономических наук, Орловский государственный аграрный университет имени Н.В. Парахина

Н.В. Алентьева, кандидат экономических наук, Орловский государственный аграрный университет имени Н.В. Парахина

Аннотация. В настоящее время жилищный вопрос и механизм ипотечного кредитования очень актуальны. Это одна из наиболее острых и значимых социально-экономических проблем в России. Жилищная проблема стоит перед 60 % российских семей, все они в той или иной степени не довольны жилищными условиями, вместе с тем, жилье - неотъемлемая часть жизни, одна из главных социальных потребностей, реализация которой дает людям возможность достойного проживания. Доступное жилье делает человека свободным и активным, как экономически, так и социально. Сегодня на развитие системы ипотечного жилищного кредитования и ее слабые стороны наиболее активно обращают внимание органы государственной власти. Кроме того, ипотечные ссуды дают возможность финансировать, приобретать, строить жилые, и даже производственные помещения. Таким образом, ипотека приобретает все большее значение и важным вопросом становится оценка потенциала ипотечного кредитования.

Ключевые слова: ипотечное кредитование, жилищное кредитование, объем выданных ипотечных жилищных кредитов, просроченная задолженность.

PROBLEMS AND PROSPECTS OF DEVELOPMENT OF MORTGAGE LENDING IN THE REGION

M. K. Chistyakova, candidate of economic Sciences Orel state agrarian University named after N. V. Parakhin

N. V. Alentyeva, candidate of economic Sciences Orel state agrarian University named after N. V. Parakhin

Annotation. Currently, the housing issue and the mechanism of mortgage lending is very relevant. This is one of the most acute and significant social and economic problems in Russia. The housing problem is facing 60 % of Russian families, all of them in varying degrees are not satisfied with housing conditions, at the same time, housing is an integral part of life, one of the main social needs, the implementation of which gives people the opportunity to live in dignity. Affordable housing makes a person free and active, both economically and socially. Today, the development of the housing mortgage lending system and its weaknesses are most actively drawn to the attention of public authorities. In addition, mortgage loans provide an opportunity to Finance, purchase, build residential, and even industrial premises. Thus, mortgages are becoming increasingly important and an important issue is the assessment of the potential of mortgage lending.

Key words: mortgage lending, housing lending, volume of issued mortgage loans, overdue debt.

В современных условиях важной социально-экономической проблемой является обеспечение населения жильем. Эффективным инструментом ее решения выступает ипотечное кредитование, механизмы которого отлажены в большинстве развитых стран. Кроме того, ипотека не только решает жилищную проблему, но и способствует устойчивому функционированию кредитных институтов, а в целом для экономики обеспечивает необходимые инвестиции в строительный сектор, способствует развитию смежных отраслей экономики и решению насущных социальных проблем [1.]

Ипотечный кредит предоставляет достаточно широкие возможности:

- предпринимателю - увеличить долю производительного капитала;

- землевладельцам - произвести покупку дополнительных участков земли, увеличить капитальные затраты на приобретение производственных мощностей;

- физическому лицу (гражданину) - улучшить свои жилищные условия.

Из данных таблицы 1 заметим, что количество действующих кредитных организаций на территории РФ на 01.10.2019составило 484, по сравнению с 2010 годом их количество сократилось на 54%, за аналогичный период сократилось также количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечное жилищное кредитование на 39%.

Таким образом, тенденция сокращения кредитных организаций является последствием ужесточения мер ЦБ РФ к кредитным организациям в последние годы.

Произведем обзор конкурентной среды среди банков, выдаваемых ипотечные кредиты, по итогам 2018

года.

Таблица 1- Динамика количества действующих кредитных организаций и кредитных организаций, _предоставляющих ипотечное жилищное кредитование_

0 2 3 4 5 6 7 8 9 %,

10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 п яи

Показатели <1 <1 <1 § Я

10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. 10. Те еж

.1 .1 .1 .1 .1 .1 .1 .1 .1 .1 и

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 н о

Кол-во КО 1058 1012 978 956 923 834 733 623 561 484 45,7

Кол-во КО, 584 631 658 667 658 629 559 484 410 358 61,3

предоставляющих ИЖК

В таблице 2 представлены кредиторы с высоким уровнем надежности и доказанной эффективностью своей деятельности. Лидером по объему ипотечного портфеля, количеству выданных ипотечных кредитов и рыночной доли ожидаемо стал Сбербанк России. Его портфель в 2,3 раза превышает портфель ближайшего конкурента - группы ВТБ, в которую входят ВТБ 24 и ВТБ Банк Москвы. Третье место занял Газпромбанк, его ипотечный портфель и рыночная доля в 10 раз меньше показателя лидера.

Таблица 2- Топ 10 банков по суммарному объему ипотечного жилищного кредитования за 2018 год

Банк Объем выданных ипотечных кредитов, млн. руб. Количество выданных ипотечных кредитов Рыночная доля, % Доля рефинансирования чужих клиентов в и объеме выдачи, % Темп прироста объема выданных потечных кредитов 2018/2017, %

Сбербанк 1560204 827928 51,78 3,77 144,1

ВТБ 672292 289898 22,31 12,44 178,5

Газпромбанк 149408 64283 4,96 31,23 187,2

Россельхозбанк 128004 68138 4,25 13,80 174,6

Банк Дельта Кредит 74643 28858 2,48 19,57 127,5

Райффазенбанк 63441 22761 2,11 39,61 107,5

Абсолют Банк 48096 19807 1,60 3,10 176,5

Банк ФК Открытие 33743 13323 1,12 14,70 В 2,7 раза

Альфа-Банк 33049 9091 1,10 37,31 122,0

Банк Уралсиб 30531 14168 1,01 10,57 112,7

Лидерами по доле рефинансирования чужих клиентов в объеме выдачи ИЖК являются Райффазенбанк банк - 39,61%, Альфа - Банк - 37,31%, Газпромбанк -31,23%.

Наибольший прирост ипотечных кредитов приходится на банк ФК Открытие - объем ипотечных кредитов увеличился в 2,7 раз; объем ипотечных кредитов Газпромбанка увеличился на 87,2%, Абсолют банка -на 76,5%, Россельхозбанка - на 74,6%.

Таблица 3 - Средние процентные ставки по ипотечным кредитам в национальной и иностранной валюте за

2014-2018 гг.

Год Средняя процентная ставка по кредитам, выданным в рублях, % Средняя процентная ставка по кредитам, выданным в валюте, %

2014 12,3 9,5

2015 13,9 10,7

2016 12,7 8,7

2017 11,5 6,3

2018 9,7 7,5

Таким образом, средняя процентная ставка по ипотечным кредитам выданным в рублях, снизилась за изучаемый период на 2,6 п.п., а по кредитам, выданным в валюте на 2,0 п.п., что в целом можно отметить как благоприятный фактор для развития ипотечного кредитования в России.

Ипотечное жилищное кредитование является важным сегментом рынка банковских кредитных услуг, на сегодня отмечаются тенденции к его увеличению, рисунок 1 .

1471,8

3013,1

I Количество выданных ипотечных жилищных кредитов, тыс. шт.

Объем выданных ипотечных жилищных кредитов в РФ, млрд. руб.

0,0

500,0 1000,0 1500,0 2000,0 2500,0 3000,0 3500,0

Рисунок 1 - Динамика количества и объема выданных ипотечных жилищных кредитов АО «Россельхозбанк» в

2010-2018гг.

По данным Аналитического центра ООО «Русипотека» заметно увеличение, как объема, так и количества выданных ипотечных кредитов с 2014 по 2018 год. Так, объем выданных кредитов увеличился на 72% за изучаемый период и составил в 2018 году 3013,1 млрд. руб. Количество выданных кредитов увеличилось за изучаемый период на 45,3% и составило в 2018 году 1471,8 тыс. шт.

Таблица 4 - Динамика объема ипотечных жилищных кредитов, выдаваемых в рублях и иностранной валюте, _млн. руб._

Вид кредита Годы Темп роста, %

2014 2015 2016 2017 2018

Ипотечный кредит в рублях 1753294 1157760 1472380 2021402 3012702 171,8

Ипотечный кредит в иностранной валюте 10832 3903 1087 544 413 3,8

Согласно данным Центрального банка Российской Федерации заметим, что объем ипотечных жилищных кредитов, выдаваемых в рублях, за изучаемый период значительно увеличился - на 71,8% в 2018 году по сравнению с 2014 годом. Объем ипотечных кредитов, выдаваемых в иностранной валюте, значительно снизился за изучаемый период на 96,2%, что связано с падением курса национальной валюты в 2014 году. Следовательно, в последние годы валютная ипотека окончательно превратилась в крайне узкоспециализированный сегмент рынка для обеспеченных заемщиков, приобретающих недвижимость.

11,86

5,03

34,44

10,48

19,45

12,79

6,98

Центральный ФО Северо-западный ФО Северо-Кавказский ФО Южный ФО Приволжский ФО I Уральский ФО Сибирский ФО Дальневосточный ФО

Рисунок 2- Структура объема предоставленных ИЖК в рублях и иностранной валюте в разрезе федеральных

округов за 2018 г.

Наибольший удельный вес в общем объеме выданных ипотечных кредитов занимает ЦФО- 34,44%; 2е место занимает Приволжский ФО - 19,45%, 3е место занимает Северо-Западный ФО - 12,79%. Причем, в ЦФО наибольший объем выданных кредитов приходится на Москву и на Московскую область.

В абсолютных цифрах задолженность в сегменте ипотечного кредитования на 01.01.2019 г. достигла уровня 6 410 409млн. рублей. Доля задолженности россиян по ипотечным кредитам в ВВП России выросла за изучаемый период на 2,2п.п. и составила на 01.01.20196,2 % к ВВП.

Несмотря на бурный рост ипотеки в последнее время, в ЦБ оценивают ее долю в ВВП как небольшую по сравнению с другими странами. Если в России задолженность по ипотеке находится на уровне 5,6% ВВП (на

01.01.18) , то в Бразилии, Польше, ЮАР — в диапазоне от 12% до 29%, а в Западной Европе и США этот показатель достигает 40—80%.

Таблица 5 - Динамика роста задолженности по ипотечным кредитам к ВВП

Дата ВВП, млрд. руб. Задолженность по ипотечным жилищным кредитам, млн. руб. Доля задолженности по ипотечным жилищным кредитам к ВВП, %

01.01.14 66 194 2 648 859 4,0

01.01.15 77 893 3 528 379 4,5

01.01.16 80 413 3 920 442 4,9

01.01.17 85 881 4 493 155 5,2

01.01.18 92 082 5 187 462 5,6

01.01.19 103627 6 410 409 6,2

Просроченная задолженность по ипотечным жилищным кредитам увеличилась за изучаемый период на 58,1% и составила в 2018 году 72 865 млн. руб., рисунок 3.

80000 60000 40000 20000 0

70345

68980

72865

2014

2015

2016

2017

2018

Рисунок 3 - Динамика просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам в РФ за 2014-2018 гг.,

млн. руб.

Наибольший удельный вес в общей сумме просроченной задолженности по ипотечным кредитам за 2018 занимает ЦФО - 40,23% , 2е место занимает Приволжский ФО 14,02% , 3е место занимает Сибирский ФО -13,88%. Причем, в ЦФО наибольший объем просроченной задолженности приходится на Москву и на Московскую область, рисунок 4.

3,37

9,87

14,02

40,23

Центральный ФО Северо-западный ФО Северо-Кавказский ФО Южный ФО Приволжский ФО Уральский ФО Сибирский ФО

Рисунок 4 - Просроченная задолженность по ИЖК в рублях и иностранной валюте в разрезе федеральных

округов на2018г.

Рассмотрим группировку задолженности по ипотечным кредитам по срокам задержки платежей, таблица

6.

Наибольший удельный вес в структуре задолженности занимают платежи без просрочки - 97,06% на 2018 год, причем за изучаемый период удельный вес данной группы задолженности увеличился на 1,55 п. п.

За изучаемый период заметно снижение просроченных задолженностей: от 1 до 30 дней на 0,93 п. п., от 31 до 90 дней на 0,27 п. п., от 91 до 180 дней на 0,19 п. п.

Таким образом, в России нет массовой неплатежеспособности по ипотечным жилищным кредитам, что можно отметить как благоприятный фактор развития данного вида кредита в Российской Федерации.

На основе вышеизложенного, можно сделать вывод, что в напряженных финансово-экономических условиях и валютных скачках недвижимость была и остается единственным надежным объектом инвестирования. Одной из самых доступных и приемлемых форм приобретения жилья в России остается ипотечный кредит.

Таблица 6 - Структура задолженности по ипотечным жилищным кредитам по срокам задержки платежей

в РФ за 2014-2018 гг., %

Группа задолженности Годы Темп роста (снижения), п.п.

2014 2015 2016 2017 2018

Без просроченных платежей 95,51 94,66 95,56 96,35 97,06 +1,55

С просроченными платежами от 1 до 30 дней 1,75 1,63 1,26 1,05 0,82 -0,93

С просроченными платежами от 31 до 90 дней 0,61 0,68 0,53 0,41 0,34 -0,27

С просроченными платежами от 91 до 180 дней 0,37 0,56 0,31 0,25 0,21 -0,16

С просроченной задолженностью свыше 180 дней 1,76 2,47 2,34 1,94 1,57 -0,19

Можно выявить основные тенденции рынка ипотечного кредитования в России за 2014-2018 гг.: увеличение объема и количества выдаваемых ипотечных жилищных кредитов; снижение средней процентной ставки по ипотечному кредиту; увеличение просроченной задолженности; значительное снижение объема и количества выдаваемых ипотечных кредитов в иностранной валюте. Кроме этого ипотечное кредитование играет значимую роль и для экономики самого государства, т.к. вызывает параллельное развитие структур, связанных со страхованием, оценочной деятельностью, развитию строительной индустрии и рынка вторичного жилья.

Также банки за счет привлечения значительных денежных средств населения получают возможность инвестирования в реальные секторы экономики, что вызывает бурный рост промышленных предприятий. На сегодняшний момент государство Российской Федерации способствует активному развитию института ипотечного кредитования путем проведения планомерной политики в данной области.

Так, в Указе главы государства «О национальных целях и стратегических задачах развития на период до 2024 г.» одно из ключевых мест отводится проблемам обеспечения граждан жильем и развитию ипотеки в Российской Федерации. В частности был разработан национальный проект «Жилье и городская среда», в рамках которого был выделен Федеральный проект «Ипотека», утвержденный протоколом заседания проектного комитета по национальному проекту «Жилье и городская среда» от 21 декабря 2018 г. №3.

Целевые показатели данного проекта отражены в таблице 7.

Таблица 7- Целевые показатели федерального проекта «Ипотека»

Наименование показателя Годы

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Средний уровень процентной ставки, % 9,5 8,9 8,7 8,5 8,4 8,2 7,9

Количество предоставленных ипотечных кредитов, млн штук 1,53 1,56 1,57 1,6 1,77 2,05 2,26

Объем выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке млн. ед. 0,50 0,60 0,64 0,68 0,78 0,98 1,13

Объем выданных ипотечных кредитов, трлн. руб. 2,98 3,19 3,42 3,7 4,33 5,32 6,22

Количество действующих договоров участия в долевом строительстве, по которым открыты счета эскроу, тыс ед. в год 7 34 220 635 664 878 1014

Количество действующих договоров участия в долевом строительстве без счетов эскроу, тыс. ед. в год 682 653 513 71 35 0 0

Рассмотрим мероприятия, содержащиеся в программе, направленные на достижение заявленных целей:

1. Разработан банковский продукт проектного финансирования с использованием счетов эскроу.

Создан финансовый инструмент финансирования жилищного строительства с использованием механизма эскроу, обеспечивающий контроль целевого использования средств граждан.

Счет эскроу в общем виде представляет собой особый тип доверительного счета, на котором блокируются (замораживаются) средства для расчетов между участвующими сторонами.

Схема использования эскроу-счетов достаточно проста:

- между застройщиком и дольщиком заключается ДДУ (договор участия в долевом строительстве);

- в договоре четко прописывается условие, по которому все расчеты будут осуществляться через счет эскроу, открытом в эскроу-агенте (уполномоченном банке);

- на счет размещается сумма, равная стоимости приобретаемой квартиры, включая первый взнос по ипотеке;

- деньги компания-застройщик получит только после того, как исполнит свои обязательства - достроит дом и сдаст его в эксплуатацию.

В свою очередь застройщик заключает с банком-агентом договор на открытие кредитной линии, чтобы взять средства для строительства объекта недвижимости. После того, как дольщики примут приобретенные объекты по акту приема-передачи, девелопер сможет рассчитаться с банком деньгами со счета эскроу.

Реализация указанных мероприятий позволит решить предусмотренную Указом задачу по совершенствованию механизмов финансирования жилищного строительства, в том числе посредством развития рынка ипотечных ценных бумаг и поэтапного перехода от привлечения денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости к другим формам финансирования жилищного строительства, обеспечивающим защиту прав граждан и снижение рисков для них.

2. Принят рекомендательный стандарт ипотечного кредитования, устанавливающий единые принципы для кредитных организаций.

Документ направлен на создание «единых правил игры» ипотечного рынка с учетом необходимости баланса интересов заемщиков и кредиторов.

3. Внедрено регулирование Банка России для установления льготного риск-веса по кредитам застройщикам с поручительством (гарантией) единого института развития в жилищной сфере.

Внесены изменения в инструкцию банка России от 28 июня 2017 года №180-И, снижен риск-вес по кредитам застройщикам с поручительством единого института развития в жилищной сфере со 100-150% до 20%.

4. Внесены изменения в законодательство РФ с целью обслуживания заемщика в электронном формате (от выдачи кредита до регистрации недвижимости) Проведены первые сделки в электронном формате.

Обеспечена возможность выдачи ипотечных кредитов в электронном виде. Снижены риски ипотечных кредитов за счет онлайн доступа к информации о заемщиках и затрат на андеррайтинг за счет внедрения элементов искусственного интеллекта при выдаче ипотеки. Таким образом, предполагается осуществить более 20% ипотечных сделок крупнейших банков полностью в электронном формате.

5. Обеспечена выдача 1,13 млн. ипотечных кредитов на приобретение жилья на первичном рынка.

6. Разработана методика предоставления кредитными организациями информации о количестве зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, по которым открыты счета эскроу

Обеспечен статистический учет количества открытых счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.

В рамках федерального проекта «Ипотека» не предусмотрено выделение средств из федерального бюджета.

При достижении целевых показателей ввода жилья объем строящегося жилья по состоянию на конец 2024 года достигнет 160-170 млн. кв. метров, а потребность в финансировании составит около 7,5 трлн. рублей, из которых около 6,4 трлн. составят банковские кредиты в форме проектного финансирования.

Фондирование нового механизма финансирования жилищного строительства будет осуществляться за счет собственных средств застройщиков, средств участников долевого строительства, размещенных на счетах эскроу, и средств кредитных организаций.

Расчет показывает, что за 2022-2024 годы номинальные цены на жилье вырастут на 8 %, в реальном выражении - упадут на 4%. При этом прогнозируется рост доходов населения на 27% в номинальном выражении, и 12 % - в реальном. Доступность покупки жилья в этот период существенно возрастет.

В 2018-2024 годах рынок ипотеки продолжит уверено развиваться, выступая ключевым инструментом поддержки платежеспособного спроса на жилье.

Доступность ипотеки будет расти за счет снижения ставок (7,9% в 2024 году) и повышения реальных располагаемых доходов населения. Рост спроса на жилье будет сбалансирован увеличением предложения, что позволит увеличить объемы индустриального жилищного строительства до 80 млн. кв. метров в 2024 году, при этом цены на жилье (+18% за 2018-2024 годы) будут расти медленнее доходов населения (+27% за 2018-2024 годы).

Объемы выдачи ипотеки увеличатся до уровня 2,26 млн. кредитов. Объем ипотечного портфеля увеличится с до 17,1 трлн.руб., средний годовой темп роста ипотечного портфеля составит 31%.

Таким образом, по мере повышения прозрачности строительной отрасли и перехода от прямого привлечения средств граждан строительными компаниями на банковские механизмы финансирования, начиная с 2019 года прогнозируется рост доли количества ипотечных кредитов, выданных на приобретение жилья на первичном рынке - с 28,7% в 2017 году до 50% в 2024 году. Объем средств, привлекаемых в жилищное строительство за счет ипотеки, увеличится с 661 млрд. рублей до 3,1 трлн. рублей.

Литература

1. Алентьева Н.В., Назаров Р.В. Политика банка в области привлечения средств. В сборнике: Аграрный сектор экономики России: опыт, проблемы и перспективы развития Материалы Всероссийской молодежной научной конференции. 2018. С. 256-260.

2. Артамонова Ю.С. Повышение эффективности формирования ресурсов коммерческих банков России // Современные научные исследования и инновации. 2016. № 9 [Электронный ресурс]. URL: http://web.snauka.ru/issues/2016/09/70921 (дата обращения: 23.09.2018).

3. Банковский сектор [Электронный ресурс] // Банк России - Режим доступа: http://www.cbr.m/analytics/?prtid=bnksyst

4. Кузнецова О. А., Ишеева И. А., Дворникова Ю. В. Современные аспекты формирования кредитной политики коммерческого банка // Научно-методический электронный журнал «Концепт». 2014. № S14. С. 36-40. URL: http://e-koncept.ru/2014/14685.htm.

5. Алентьева Н.В. Риски российских банков, связанные с осуществлением пассивных операций.// В сборнике: Разработка стратегии социальной и экономической безопасности государства Сборник статей по материалам V Всероссийской (национальной) научно-практической конференции. Под общей редакцией С.Ф. Сухановой. 2019. С. 311-314.