Рост на сотках

Цены на загородную недвижимость начинают расти. Инвесторы, вложившие капиталы в землю и коттеджи на пике кризиса, подсчитывают барыши. А те, кто упустил удобный момент для инвестиций, ищут, куда бы вложить деньги на растущем рынке. Лето — самое приятное время для поиска.

Земля кормит

Эксперты сходятся во мнении, что в последние год-два самую высокую доходность показали земельные участки без подряда. По данным Ильи Сапунова, гендиректора компании "Красивая земля", инвесторы, которые купили участки сразу после старта продаж и продают их на последней стадии проекта, смогли получить прибыль 40-50%, а то и больше. "Например, земля в поселках без подряда "Сосновый берег. Кудаево" и "Земляничный", которые были выведены на рынок в начале 2009 года, к настоящему моменту подорожала на 35-55%,— утверждает он.

Максимальный рост доходности таких участков пришелся на последний год. "За год рост цен на участки в поселках, где идет активный девелопмент, составил 20-30%,— отмечает Владимир Ефимов, коммерческий директор ГК "Родные земли".— Наиболее ликвидными остаются проекты экономкласса. Прибыль от реализации таких объектов в абсолютном выражении получается меньше по сравнению с прибылью от продажи недвижимости бизнес-класса и премиум-класса, однако срок экспозиции гораздо короче. Условно говоря, за единицу времени в сегменте экономкласса совершается семь-десять сделок, а в сегменте бизнес-класса — только одна".

Высокая доходность в этом сегменте, по мнению Тимура Сайфутдинова, управляющего директора департамента жилой недвижимости компании Blackwood, связана с тем, что проекты подобного типа требуют со стороны инвестора минимальных вложений, а со стороны потенциальных покупателей пользуются наибольшей популярностью. Другое объяснение — резкое падение цен на землю в начале кризиса.

"В кризис падение цены предложения на большие земельные участки достигало от 50 до 70%. Крупные землевладельцы пытались сформировать хоть какой-то положительный денежный поток и продавали крупные земельные участки с существенным дисконтом. В дальнейшем из-за отсутствия спроса начали продавать их в розницу,— объясняет Артем Горлюб, коммерческий директор компании "ЛОГИС — Загородная недвижимость".— Если инвесторы, вложившиеся в сильно недооцененные земельные активы в 2004-2006 годах, получили наивысшую прибыль из-за резкого повышения стоимости земельных участков, то в 2007-2008 годах основная прибыль (до 400%) формировалась за счет первоначальной невысокой стоимости земли, полученной в результате покупки целых сельхозпредприятий или же массовой покупки земельных паев у населения. Рентабельность при строительстве домов в тот же период составила не более 50%".

В этом году рост цен на участки без подряда, по прогнозам Валерия Лукинова, руководителя офиса "Преображенский" департамента загородной недвижимости компании "Инком-недвижимость", может составить до 20%. "В поселках корпорации "Инком" цена с прошлого года выросла на объекты на 20%, и есть тенденции к ее росту,— говорит он.— Наибольшим спросом пользовались участки без подряда по Новорижскому шоссе — от 20 км от МКАД, цена предложения от 4,7 млн руб. за 12 соток; по Калужскому и Киевскому шоссе — от 20 км от МКАД, от 6 соток, стоимость сотки от $10 тыс.; по Симферопольскому шоссе — от 5 соток, стоимость сотки от $3,5 тыс.; по Каширскому шоссе — от 7 соток, стоимость от $13 тыс.".

Как сообщают в компании "Инком", с декабря 2005 по июль 2010 года цена коттеджа площадью 450 кв. м в поселке "Гринфилд" выросла с 27,9 млн руб. до 50,172 млн. А в "Милленниум Парке" 400-метровый дом вырос в цене с 30 млн рублей в октябре 2006-го до 40,6 млн в июле 2010-го.

Коттеджи подводят

На рынке коттеджей инвесторы тоже неплохо заработали. По словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера "Миэль-Загородная недвижимость", больше всех — небольшие частные инвесторы, которые находили интересные предложения по продаже либо строящихся, либо готовых домов на вторичном рынке по демпинговым ценам и вкладывали в них до $10 млн. Они заработали от 40 до 50% годовых. Например, клиент компании в июне 2009 года приобрел дом в Барвихе на вторичном рынке за 35 млн руб. и в апреле 2010 года продал за 58 млн.

Самые удачные инвестиционные сделки в загородном сегменте элитной недвижимости, как утверждает Ирина Могилатова, гендиректор компании Tweed, заключались в августе 2009 года. "Сегодня такие покупатели заработали от 20 до 100% прибыли,— говорит она.— Например, на Новой Риге участки, купленные за $20 тыс. за сотку, сейчас охотно покупаются за $35-40 тыс. Некоторые инвесторы входили в строящийся проект и покупали объект у застройщика с хорошей репутацией, рассчитывая на 50% прибыли за год. Сейчас эти предположения оправдались. Один из наших клиентов приобрел недвижимость в "Никольской слободе" с дисконтом 50%, сейчас в этом поселке цены вернулись почти к исходным позициям".

Остались "на бобах" инвесторы, вложившиеся в некоторые проекты, близкие к завершению. Как рассказывает Ирина Наумова, директор по маркетингу и PR компании "НДВ-Недвижимость", в Подмосковье многие весьма пафосные проекты попали в кризис на стадии достаточно высокой готовности. В таких проектах недвижимость сегодня практически нереализуема: девелоперы не могут изменить формат уже готовых домов в соответствии с новыми требованиями рынка.

Неплохой доход принесли инвесторам вложения в объекты в поселках с незавершенным строительством. По наблюдениям Екатерины Тейн, партнера, директора департамента жилой недвижимости Chesterton, инвестиционные покупки совершались только в ликвидных и перспективных поселках с понятными, хорошо зарекомендовавшими себя застройщиками, как, например, поселок "Барвиха ХХI", где за период с середины 2009 года цены выросли на 15-20%. "В целом долгосрочное инвестирование на загородном рынке сместилось в сторону готовых поселков, а так как этот рынок традиционно более сложный, чем городской, инвесторам необходимо изначально понимать, чем завершится строительство",— считает она.

Инвесторы возвращаются

Если два года назад доля инвестиционных покупок в среднем по рынку загородной недвижимости составляла до 40%, сейчас инвестиционные сделки единичны. В сегменте бизнес-класса, например, по данным Владимира Яхонтова, эта доля снизилась с 20 до 5%. Но, по прогнозам экспертов, инвесторы начали возвращаться на рынок — правда, их предпочтения изменились.

"Сегодня благоприятный период для покупки недвижимости в инвестиционных целях: цены достигли минимального уровня, по некоторым уже отмечается небольшой рост, при этом перспектива роста цен в 2010 году очевидна,— говорит Тимур Сайфутдинов.— Более того, на рынке уже отмечается тенденция возврата инвестиционных покупателей".

Интересы инвесторов, по наблюдениям Екатерины Тейн, сместились в сторону готовых объектов с заниженной ценой. Также на первый план выходят поселки с грамотной концепцией, которые отвечают всем актуальным требованиям покупателей.

В объекты высокой степени готовности рекомендует вкладывать деньги Ирина Могилатова — по ее мнению, они скорее восстановятся в цене. "Такие предложения были весьма популярны, когда рынок проходил ценовое дно, сейчас таких предложений крайне мало, но есть смысл иметь их в виду,— говорит она.— Сейчас уже нет демпинга цен. Мало того, продавцы могут поднять цену уже в процессе переговоров по сделке. Так, дом на Рублевке, стоивший $6 млн, в кризис снизился в цене до $3,5 млн, именно по этой цене был выставлен, но в результате торгов цена достигла $4,5 млн".

Кроме того, Ирина Могилатова считает интересными для инвестиций поселки на ранних стадиях строительства, но обязательно от застройщика с хорошей репутацией, опытом, который уже построил какое-то количество поселков и выполнил все свои обещания. И рекомендует мониторить вторичный рынок, чтобы не пропустить интересный вариант.

Другая тенденция — рост инвестиционных сделок с участками без подряда. По прогнозу Ильи Сапунова, в 2010-2011 годах участки без подряда в среднем будут дорожать на 15-25% в год. А если более тщательно анализировать особенности покупательского спроса, динамику цен и грамотно выбирать конкретные проекты, на них можно заработать и больше. "Наиболее инвестиционно привлекательны участки на расстоянии 40-60 км от МКАД. По направлениям это юг, юго-восток, юго-запад, а также север Московской области,— считает он.— Эти направления пока остаются недооцененными. В то же время они привлекательны с точки зрения экологии и транспортной доступности".

Пассивным инвесторам, по мнению Антона Белобжеского, генерального директора компании IDT, имеет смысл обратить внимание на поселки с подрядом, где уже идет строительство, понятны концепция и сроки реализации проекта и нет проблем с согласованием подведения инженерных коммуникаций. "Такие вложения, возможно, не самые рискованные, но достаточно понятные и при этом позволяют получить определенную прибыль",— говорит он.

Риски растут

В какой бы сегмент инвестор ни вкладывал деньги, риски есть везде. И кризис только прибавил им серьезности. Пожалуй, самый значительный риск — невыполнение застройщиком обязательств по прокладке коммуникаций. Без них объект рискует стать неликвидом.

"Внимание необходимо обращать в первую очередь на наличие и качество коммуникаций в поселке, их достаточность для строительства или эксплуатации загородного жилья. В случае, если дом уже построен, немаловажным моментом является экспертиза качества строительства самого дома,— говорит Михаил Ильин, управляющий директор консалтинговой группы "НЭО Центр".— Покупатель может делать это сам на основании предоставляемых ему документов, однако поскольку большинство покупателей не являются экспертами в строительных и технологических нюансах, зачастую эффективным инструментом является привлечение независимого эксперта с целью проведения подобного анализа. Стоит эта услуга недорого — от 20-30 тыс. руб., но помогает иногда сэкономить миллионы либо в принципе отказаться от нецелесообразной покупки".

Чтобы снизить этот риск, Валерий Лукинов советует инвестору подписать договор с застройщиком, обязывающий последнего построить в оговоренные сроки (от одного до двух лет) инженерную инфраструктуру поселка с перечислением ее составных частей и мощностей, выделяемых покупателю. "Лучший вариант — чтобы на границе участка был трансформатор с мощностью, необходимой для питания поселка, и газораспределительный пункт, от которого в технических условиях (ТУ) есть разрешение на газоснабжение. Кроме того, будущий поселок должен иметь забор по периметру и дороги по поселку — в плитах или в гравии (в зависимости от обязательств застройщика),— говорит он.— Средний вариант: должны быть получены и выполнены ТУ на электроснабжение и газоснабжение, должна быть в наличии вся проектно-сметная документация по внешним и внутриплощадочным инженерным сетям, договоры с подрядчиками по строительству сетей. Желательно — разрешение на строительство! А худший вариант — обещания менеджера: "Все будет замечательно". Этот вариант я бы не советовал, даже если предложение получено от имени известной компании".

Илья Сапунов рекомендует принимать во внимание соответствие участка природоохранному законодательству. Например, если участок находится вблизи водоемов, заповедников и т. п., то возможности строительства на нем резко сокращаются. А значит, снижается ликвидность такого участка.