Комплексному освоению отменят местные препятствия

Существующие только «на бумаге» проекты социальной или линейной инфраструктуры на муниципальных землях могут перестать быть препятствием для передачи их в аренду в целях комплексного освоения — Минстрой предлагает разрешить АО «Дом.РФ» (ранее — АИЖК) проводить аукционы на право заключения таких договоров даже в этом случае. Также ведомство пытается решить проблему передачи муниципалитетам возведенной застройщиком социальной инфраструктуры вместе с землей.

Единый институт развития в жилищной сфере («Дом.РФ», который ранее назывался АИЖК) получит право проводить аукционы на право заключения договоров аренды земли для комплексного освоения территории — даже при наличии «на бумаге» планов по строительству на земельных участках объектов местного значения. Проект поправок сразу к нескольким законам разработал Минстрой. Сейчас, согласно Земельному кодексу, участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности, не может быть предметом аукциона, если он предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения (в соответствии с документами территориального планирования).

Необходимость в подобных изменениях продиктована невозможностью развивать большие земельные участки, находящиеся в госсобственности. Как отмечается в пояснительной записке, речь идет о ситуациях, когда на таких участках, согласно генплану, планируются объекты местного значения (например, социальная инфраструктура или линейные объекты), которые за счет муниципалитета «могут быть никогда не построены». Такие участки не могут быть переданы под комплексное освоение, чтобы застройщик мог разработать новый проект планировки и проект межевания территорий, а затем передать участки под объекты местного значения в муниципалитет,— а сами местные власти не заинтересованы в том, чтобы утверждать проекты межевания и тратить деньги.

Как поясняет член президиума правления «Опоры России» Дмитрий Котровский, сейчас проблема заключается в том, что, «как и в ГЧП, региональные чиновники зачастую боятся ставить свою подпись даже не потому, что они против освоения, а потому, что в случае неосуществления проекта ответственность ляжет на их плечи». Эксперт полагает, что на первое время возможность для «Дом.РФ» контролировать это может быть правильной идеей — чтобы сдвинуть ситуацию с места и посмотреть, какие будут изменения. Впоследствии, видимо, «Дом.РФ» даже придется открывать филиалы: контролировать такие процессы из одного института в Москве нереально.

Одновременно Минстрой планирует решить проблему передачи недвижимости в муниципальную собственность — когда застройщик передает, например, детский сад (который не является объектом местного значения), а землю под ним передать не может. Теперь Минстрой планирует предусмотреть в законе «О содействии развитию жилищного строительства» возможность передачи участков региону или муниципалитету, если на них расположены принадлежащие им объекты недвижимого имущества. Наличие проблемы Дмитрий Котровский подтверждает — если изначально не позаботиться о передаче, то муниципалитет может отказаться принимать землю, сославшись на то, что деньги на это не заложены в бюджете. В итоге застройщик вынужден платить налоги, рассчитанные из кадастровой стоимости, и деньги за содержание участка.

Отметим, «Дом.РФ» таким образом продолжит кампанию по вовлечению в оборот неиспользуемых земель — так, в конце прошлого года агентство продавало на аукционе земли, переданные ему управделами президента (см. “Ъ” от 19 декабря 2017 года).