Арендаторы спорят с девелоперами

Споры вокруг внесенного федеральным правительством в Госдуму законопроекта, позволяющего ритейлерам и операторам сферы услуг в одностороннем порядке и без штрафов расторгать договоры аренды c собственниками торговой недвижимости, разгораются все сильнее. Владельцы фитнес-студий, обвинив крупные торгцентры в локальном монополизме, попросили парламентариев поскорее принять документ. С аналогичным предложением обратились ассоциации ритейлеров. Но девелоперы утверждают, что утверждение законопроекта в нынешнем виде приведет к массовым дефолтам.

Ассоциация операторов фитнес-индустрии (АОФИ) 10 мая направила спикеру Госдумы Вячеславу Володину письмо (копия есть у “Ъ”) с просьбой поскорее принять внесенный правительством 7 мая законопроект, позволяющий арендаторам в одностороннем порядке расторгать договоры. Аналогичное обращение уже направляли Ассоциация компаний розничной торговли и Ассоциация компаний интернет-торговли. Им предшествовало письмо Российского совета торговых центров (объединяет девелоперов торговой недвижимости), призвавшего не принимать законопроект, так как это приведет к коллапсу отрасли.

Президент АОФИ Ольга Киселева в письме прямо обвинила крупные торгцентры в локальном монополизме: «Заключенные до начала эпидемии коронавируса COVID-19 договоры были в большинстве своем некомфортны для арендаторов, а в нынешних условиях многие из них, по сути, стали кабальными. Большинство договоров коммерческой аренды содержат либо крупные штрафы при их расторжении по инициативе арендатора, либо являются в принципе нерасторгаемыми арендатором». При этом, говорится в документе, арендодатель может наложить штрафные санкции, если арендатор, например, не внес вовремя платежи.

«Штрафы доходят до годовой суммы аренды с одновременной безвозмездной передачей всей выполненной отделки магазина торгцентру»,— утверждают в АОФИ.

В условиях ограничений на фоне пандемии «практически все арендаторы нарушили условия договоров по размеру и срокам оплаты». Формально, считают в АОФИ, это дает право владельцам торгцентров расторгать договоры и выставлять большие штрафы, поскольку при заключении договоров никто не предполагал, что может возникнуть критическая ситуация из-за карантина.

Судя по всему, в Госдуме разделяют опасения арендаторов. В распоряжении “Ъ” оказалось заключение к законопроекту главы думского комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношения Николая Николаева, который предлагает разрешить в одностороннем порядке отказаться от договоров аренды без применения штрафных санкций, если у арендатора с момента введения в том или ином субъекте РФ режима повышенной готовности ежемесячные доходы сократились более чем на 50%.

Кроме того, господин Николаев предлагает предоставить рассрочку по арендным платежам представителям малого и среднего предпринимательства и не взимать с них неустойки и обеспечительные платежи при досрочном расторжении договоров аренды. Если стороны не пришли к соглашению, то в течение 30 дней у арендаторов есть право обратиться в арбитражный суд.

В то же время владельцы крупных торгцентров опасаются, что право прекращать арендаторами в одностороннем порядке своих обязательств приведет к злоупотреблениям.

Об этом в своем обращении в Госдуму и к премьеру Михаилу Мишустину пишут владельцы торговой недвижимости — ГК «Регионы», «ТПС Недвижимость» и ГК Enka. Девелоперы поясняют, что у них «возникает значительный риск неисполнения по кредитным договорам, выплате заработной платы, а также оплате установленных налогов и сборов». Владельцы торгцентров считают, что в ближайшее время им придется объявить о массовом дефолте по кредитам. При этом, утверждают они, власти не предоставили девелоперам преференции для минимизации рисков.

Новый законопроект вызвал негативную реакцию и со стороны владельцев офисной недвижимости. В Российской гильдии управляющих и девелоперов просят отказаться от принятия спорного документа. Там уточняют, что арендаторы и так достаточно защищены в условиях пандемии: они могут требовать рассрочки платежей или их снижения. При этом офисный рынок не входит в число отраслей, пострадавших от пандемии коронавируса, соответственно, владельцы площадей не могут рассчитывать на поддержку государства.