Упаковка под инвестора

Российский бизнес испытывает трудности с привлечением иностранных инвесторов, но несмотря на это упорно продолжает искать пути выхода из этой ситуации. Покупка недвижимости в России некогда являлась наиболее стабильным и перспективным вложением средств. Теперь российский рынок испытывает трудности, и никто не может точно предугадать развитие событий. На первый план в таких условиях выходит правильность "упаковки" проекта.

"Российский рынок на две трети состоит из импорта, что приводит к серьезной товарной проблеме в масштабах Российской Федерации. Вкупе с падением цен на нефть и общей волатильностью рынка это делает его на данный момент невыгодным для западных инвестиций", — объясняет аналитик Международной инвестиционной стратегии в отделе экономического прогнозирования Aberdeen Property Investors Яна Савова. Правда, некоторую надежду дает тот факт, что по объему привлеченного долгосрочного капитала Россия находится на последнем месте. "На первых трех позициях — Греция, Италия и США, что всерьез угрожает этим странам банкротством, — говорит эксперт. — Кроме того, положительной тенденцией является сокращение количества выбрасываемых на рынок Российской Федерации площадей — в 2010-м этот показатель сравнялся с цифровыми данными за 2008 год".

Безопасность вышла на первый план

В свою очередь иностранные инвесторы также признаются, что после кризиса привлекательность российского рынка для них значительно снизилась. "Большинство международных инвесторов уже не хотят вкладываться в российские проекты, — рассказал управляющий директор Europolis Real Estate Asset Management GmbH Александр Босак. — Если раньше их влекла сюда возможность получения большой прибыли, то в сегодняшней ситуации более серьезной мотивацией является безопасность и минимизация рисков. А эти факторы в России никогда не были сильной стороной. Россия слишком сильно зависит от энергетических ресурсов и является экономически очень нестабильным регионом. Прибыли, которые иностранный инвестор может получить в России, не оправдывают существующие риски. На стабильных рынках нужны совершенно другие люди, нежели на спекулятивных. В Европе не привыкли работать в такой ситуации".

У российских предпринимателей подобная позиция вызывает возмущение. Президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский говорит, что требования по рискам и ликвидности западные партнеры предъявляют европейского уровня, а доходность хотят получать российскую. "Я считаю такой подход иностранных инвесторов не совсем корректным, — комментирует Эдуард Тиктинский. — Западные инвесторы ожидают чрезмерно высоких показателей доходности. А таковые возможны лишь при инвестировании в высокорисковую зону".

Без поддержки не обойтись

Между тем ни один серьезный проект не может обойтись без внешнего финансирования. Несмотря на то, что, по признаниям девелоперов, привлечение соинвестора в реализацию проекта гарантирует серьезную головную боль, которая будет выражаться в глубоком погружении и вмешательстве в работу над проектом, внесение своих корректив, указаний и возможном давлении на основного инвестора, оно практически неизбежно. По оценкам экспертов, строительство объектов коммерческой недвижимости, как правило, лишь на 30% ведется за счет собственных ресурсов, остальное — заемные средства. К сторонним инвестициям прибегают даже крупные финансово-промышленные группы, выходящие на рынок недвижимости. Заемные деньги для них могут оказаться дешевле по ряду причин, одна из которых — собственный банк выдает кредиты под более высокие проценты, нежели привлеченный инвестор. По такому пути пошло ЗАО "ВТБ-Девелопмент", которое планирует привлечь соинвестора дальнейшего строительства многофункционального комплекса "Набережная Европы". "Прямо сейчас мы не готовы быть соискателями инвестиций, — рассказывает Александр Ольховский. — Но на последующих этапах реализация нашего проекта, безусловно, потребует дополнительных инвестиций. Банк ВТБ впоследствии может стать младшим кредитором, уступив долю старшего кредитора другим банкам-соинвесторам. И, естественно, мы будем искать банк с более низкими ставками, чем у нас".

По мнению Александра Ольховского, проект, под который привлекается финансирование, должен быть хорошо продуман, иметь грамотную концепцию, разработанную с участием известных западных консультантов и архитекторов. Для российского рынка недвижимости желательно также, чтобы это был в своем роде уникальный проект, каких еще нет на рынке. "Всем этим требованиям в полной мере отвечает проект "Набережная Европы", — считает бизнесмен. — Это высококачественный продукт мирового уровня, над которым работают звезды мировой архитектуры. Понятно, что он морально не устареет в ближайшие десятилетия, а для любого инвестора это очень важный момент".

Александр Ольховский также уверен, что для привлечения западного капитала важным условием является наличие так называемого административного ресурса. Если его нет, то и надежда на средства иностранных фондов довольно призрачна. "Зачастую основной причиной низкого числа западных инвестиций в ваши региональные проекты является именно непрозрачность рынков и закрытость властей некоторых регионов, — подтверждает слова коллеги глава направления корпоративных банковских услуг Северной, Центральной и Восточной Европы EURO HYPO Маркус Ляйнингер. — Власти обязаны всеми возможными методами создавать наиболее комфортные и дружественные для иностранных инвесторов условия работы".

Подать под соусом

По мнению Александра Ольховского, для принятия решения по инвестициям инвестору необходима информация о проекте, его окружении, условиях рынка, уровне возможных рисков. Владелец проекта, в свою очередь, должен четко представлять, какому типу инвесторов предлагается объект, и осознавать, насколько финансовые и маркетинговые составляющие проекта соответствуют требованиям инвестора. Между тем, по словам генерального директора MLP Мишеля Паскалиса, российские девелоперы сами не всегда могут назвать реальную стоимость своего проекта. "Такие предложения, как правило, вообще не рассматриваются, — объясняет господин Паскалис, — потому что работать и договариваться с таким девелопером очень сложно".

Эксперты считают, что прежде чем появляться перед инвестором, необходимо грамотно "упаковать" проект — то есть квалифицированно презентовать его инвестору. Это позволит достичь наиболее выгодных условий привлечения капитала, сократить сроки сделки и сохранить контроль над процессом и условиями привлечения заемных средств. По словам Мишеля Паскалиса, правильно организованный старт девелоперского проекта открывает новые возможности перед владельцами проектов, в том числе по рефинансированию будущего объекта строительства. "На любых, даже самых начальных этапах развития проекта, должны быть обозначены четкие стратегии его дальнейшего развития. Инвестор должен видеть, что параметры проекта и его функциональные характеристики соответствуют требованиям рынка. Должна быть сделана качественная архитектурная и маркетинговая концепция; продумана стратегия финансирования проекта, разумный объем требуемых инвестиций и четко обозначенные сроки реализации".

Александр Ольховский рассказал, что для того чтобы убедить соинвестора вложиться в проект, инвестиционное предложение должно выглядеть максимально реалистичным и быть удобным для соинвестора. "Масштабы проекта "Набережная Европы", которые составляют в полном объеме около $2 млрд инвестиций, являются неприемлемыми с точки зрения практически любого инвестиционного фонда — как на сегодняшний момент, так и на ближайшие 5-10 лет. Поэтому мы разделили его на отдельно взятые составляющие, комфортные для западного инвестора. С понятными правами на землю, с внятным вертикальным членением — в том числе и по подземному пространству. Например, как отдельный инвестиционный продукт мы выделили торгово-офисный комплекс и такой функционал, как гостиница. То есть наша задача сейчас — создать в этом комплексе абсолютно автономные, самодостаточные продукты".

Участники рынка убеждены, что даже в сегодняшних условиях можно получить дополнительное финансирование. Но только под грамотный и профессиональный проект.