Торговая недвижимость привлекает инвесторов больше всего

Объем инвестиций в европейскую торговую недвижимость вырос на 4% в I квартале 2011 года по сравнению с IV кварталом 2010 года, составив 12,2 млрд евро — самый большой квартальный объем с начала 2008 года. Аналитики считают такой показатель свидетельством того, что инвестиции в торговую недвижимость растут гораздо быстрее, чем общий рынок коммерческой недвижимости в Европе. Оборот торговой недвижимости составил 46% от общего объема инвестиций в европейский рынок недвижимости.

По данным последнего исследования от компании CB Richard Ellis, объемы вложений в торговый сектор за первый квартал превышают средний показатель за пять лет на целых 20%; однако нынешние тенденции достаточно разнообразны и варьируются в зависимости от рынка каждой конкретной страны. Как и за последние несколько лет, Великобритания и Германия доминировали на рынке — и доля их инвестиционного оборота составила 70% от общеевропейского в I квартале 2011 года. Эти страны со схожим в абсолютном измерении общим объемом инвестиций во все секторы недвижимости в 4,9 млрд евро (Великобритания) и 3,7  млрд евро (Германия) стали единственными рынками, где объем инвестиций в торговую недвижимость в I квартале 2011 превысил 1 млрд евро. Однако движущие факторы роста на этих двух рынках существенно различались. В случае Великобритании показатели за I квартал существенно повысились за счет небольшого количества крупных сделок. Так, около половины объема пришлось на продажу торгового центра Trafford Centre (около 1,9 млрд евро) и на продажу с последующей арендой сети магазинов Tesco (около 800 млрд евро). С другой стороны, Германия продемонстрировала сильнейший рывок вперед, и объем инвестиций в торговую недвижимость только за I квартал 2011 года сравнялся с объемом всего 2009 года. Значительное экономическое восстановление, подъем рынка арендаторов, а также большее разнообразие торговых операторов по мере их экспансии в Германию — все это привлекает огромный интерес со стороны как местных, так и международных инвесторов. Инвесторский спрос, будучи в первую очередь сосредоточенным на основных рынках, начинает распространяться на все более мелкие рынки — на города с населением от 50 тыс. человек.

За исключением Великобритании и Германии, европейский объем инвестиций в торговую недвижимость на остальных европейских рынках в I квартале 2011 года составил почти 3,7  млрд евро, что на 11% превышает средние квартальные показатели за последние три года. Как часто бывает с квартальными показателями, на объемы инвестиций в Италии и в некоторых других рынках Центральной и Восточной Европы также серьезно повлияло небольшое количество крупных сделок. Франция, где объем инвестиций в торговую недвижимость составил около 400 млн евро, стала одним из основных европейских рынков, где показатель за I квартал 2011 года сильно отставал от объема в миллиард евро, зафиксированного в IV квартале 2010 года. Однако последний результат был вполне соизмерим со средним квартальным показателем последних трех лет, который составил 470 млн евро.

Джон Уэлхэм, глава европейского отдела инвестиций в торговую недвижимость компании CBRE, комментирует: "Инвесторский спрос, нацеленный на европейскую торговую недвижимость, продолжает укрепляться, оттолкнувшись от самой низкой точки в I квартале 2009 года. Рост новых институциональных инвесторов, активно стремящихся к приобретениям в торговом секторе, будет поддерживать восстановление на основных рынках. Кроме того, мы наблюдаем, как все больше инвесторов рассматривают возможности с дополнительным доходом, и те инвесторы, специализацией которых является торговый сегмент, начинают на некоторых рынках рассматривать варианты за пределами премиального сектора. Эта тенденция в большей степени затрагивает торговую недвижимость, нежели другие секторы. На более сильных рынках инвесторы вновь рассматривают варианты с дополнительным доходом и помещения, которые нуждаются в активном управлении и ремонте. Отсутствие нового предложения только стимулирует такое поведение".

"Опережающий рост торгового инвестиционного рынка основан не только на повышении аппетита инвесторов к риску и к более высокой доходности (торговый сектор обычно менее предсказуем с точки зрения операционного дохода и также требует более активного управления). Многие инвесторы пришли к пониманию, что инвестиции в торговый сегмент обеспечивают естественное страхование инфляционных рисков благодаря практике структурирования части арендной платы в виде процента с продаж арендаторов. В бизнесе управления торговыми центрами очень часто скрыт существенный потенциал роста чистого операционного дохода. Так, мы часто видим торговые центры среднего качества, в которых после относительно небольших инвестиций в реконструкцию и изменения концепции расположения арендаторов операционных доход вырастает на 15-20 процентов. Приобретение таких объектов дает очень хорошую премию активным инвесторам торгового сектора", — добавляет Константин Лысенко, директор отдела инвестиционных услуг CB Richard Ellis.