В точке пересечения интересов

Активное развитие Петербурга, массовая застройка уже сформировавшихся территорий заставляют профессионалов все чаще обращать внимание и на архитектурную составляющую проектов — ведь внешний диссонанс с окружающей архитектурной средой способен сослужить плохую службу новым объектам. В ходе начинающегося форума Pro-Estate тема архитектурной составляющей проектов станет одной из главных, которые будут обсуждать строители и девелоперы.

Проектирование и архитектурные проработки — точка пересечения разносторонних интересов. Архитектор стремится создать объект-памятник, который может внести вклад в мировую архитектуру и стать новым "шедевром", увековечившим имя автора. Инвестора и девелопера волнуют совершенно иные ценности, строго выраженные в цифрах — бюджет и доходность проекта.

Профессионалы говорят, что архитектурные решения могут снизить общую стоимость проекта. Здесь можно выделить два аспекта, первый из которых — планировочные решения. Совершенно очевидно, что и в жилой, и в коммерческой недвижимости нерациональные, неэффективные планировки прямо влияют на стоимость объекта: для квартир — на их цену, для торговых и офисных центров — на арендную ставку, либо заполняемость. И это вполне объяснимо: если, например, в торговом центре делается тупиковый коридор либо "аппендикс" без хорошей видимости и проходимости, то ставки в этом месте будут ниже, чем в нормальной галерее, и здесь будет происходить ротация арендаторов. То же самое касается и бизнес-центров. Коэффициент потерь в соотношении общей и эффективной площади становится велик, и по факту получается, что инвестор вложил лишние деньги в бетон и стены, а доходность получается меньше, чем он бы мог получить при эффективном здании. "Что же касается архитектурных решений, то, если говорить об объемно-композиционных, о фасадных решениях, они влияют в меньшей степени, но тоже способны повлиять на успешность объекта, и примеры существуют как и в жилой, так и в коммерческой недвижимости. Из жилых объектов можно вспомнить элитный дом в достаточно престижном месте: его упрощенное решение фасада и дешевые отделочные материалы придали ему вид объекта экономкласса, что стало одним из факторов, негативно отразившемся на его цене. Продавался этот дом, действительно, дешевле, чем в среднем объекты в этой зоне, что неудивительно, учитывая впечатления клиента, впервые приехавшего на просмотр объекта. Также можно вспомнить некоторые бизнес-центры: из-за специфических архитектурных решений они потеряли в эффективности и стали своего рода "притчей во языцех" на рынке. С моей точки зрения, если девелопер планирует строить современный высококлассный объект, то у него должно быть качественное, продуманное архитектурное решение: с одной стороны, без излишней вычурности (поскольку это удорожает строительство), но и без экономии на всем, ведь иначе этот объект по внешнему виду просто не будет соответствовать заявленному классу", — рассказывает Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg.

Риск массовости

Массовое применение новых архитектурных технологий способно дискредитировать и девальвировать идею. Владимир Копылов, ведущий аналитик компании Setl City, говорит, что применение вентилируемых фасадов несет в себе определенную угрозу, так как при массовом использовании этой технологии существует риск потери разнообразия. В итоге в погоне за себестоимостью, изыскивая возможности экономии на фасадных решениях, можно прийти к скучным, примитивным и однообразным формам. "Нельзя забывать, что фасад — это визитная карточка дома. Поэтому зачастую даже неэффективное здание может стать привлекательным за счет интересного архитектурного решения. И в нашем городе есть масса примеров, когда неудобные с функциональной точки зрения и неприглядные объекты советской застройки преображались благодаря использованию новых архитектурных решений", — отмечает господин Копылов.

Лариса Инченкова, коммерческий директор ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"", отмечает, что нужно очень профессионально, взвешенно подходить ко всем составляющим проекта, в том числе и принимать во внимание соответствие архитектурных решений окружающей застройке. "Неудачное соседство различных стилей может изменить восприятие объекта. Среди самых красивых городов мира Санкт-Петербург выделяется гармонией стиля и отличается единством архитектурных ансамблей. Сохранение вековых традиций позволяет сохранять облик города как единое целое. На мой взгляд, Северная столица существенно выигрывает перед Москвой, центр которой перенасыщен разноплановыми зданиями", — говорит госпожа Инченкова.

Председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов также согласен, что архитектурные проекты могут влиять на стоимость проектов. "Если рассматривать сегмент загородной недвижимости, то готовый архитектурный проект, купленный за рубежом, может снизить стоимость объекта в коттеджном поселке на 15-20 процентов. У российских девелоперов есть возможность покупать готовые решения за границей и тем самым сочетать привлекательную архитектуру и недорогие материалы. Но такой подход в России пока не очень распространен — застройщики боятся, что готовые проекты окажутся слишком скучными для российского потребителя, зачастую всем хочется что-то добавить в проект — башенки, крыльцо и т. п. В итоге доработки стоят денег, а первоначальная идея часто превращается в безвкусицу", — говорит он.

Генеральный директор ЗАО "ЭкспоФорум" Анатолий Еркулов считает, что влияние архитектуры на доходность в чистом виде демонстрирует коэффициент полезной площади. Чем он выше, тем выгоднее проект и для собственника, и для арендатора. Собственно эстетические достоинства архитектурного проекта — категория вкусовая и почти не влияющая на доходность.

Повысить эффективность

Павел Созинов считает, что за счет архитектуры можно неэффективное здание сделать доходным. "Таким примером могут стать лофты. В Европе и на Западе подобное жилье очень модно — заброшенные промышленные здания, переоборудованные апартаменты в индустриальном стиле настолько популярны, что западные девелоперы даже начали возводить стилизованные под лофты дома. Это классический пример того, как за счет собственно самой архитектуры и урбанизма здание становится притягательным для создания жилья. В России этот формат пока что не очень популярен — лофтов в классическом понимании в Петербурге и Москве нет. Это связано с российским менталитетом, российские покупатели не могут понять, как дорогое жилье может быть расположено на территории бывшего завода", — говорит господин Созинов.

Он также приводит примеры зданий промышленного назначения, успешно перепрофилированных в торговые и бизнес-центры, — это, например, реконструированный БЦ "Базен" или ТЦ "Сампсониевский".

Дмитрий Золин, управляющий партнер London Consulting & Management Company | LCMC, говорит, что архитектурные решения способны и повышать инвестиционную стоимость объекта. Например, этому может способствовать привлечение известного архитектора. "Поэтому если девелопер создает проект с целью его последующей продажи, то архитектура должна рассматриваться как одна из инвестиционных составляющих. Точно так же конкретное архитектурное решение влияет на конечную стоимость строительства: на основании этого решения выбираются строительные материалы, стоимость которых может отличаться в разы. Но превратить неэффективное здание в доходное только за счет архитектуры невозможно, так как архитектура — это внешний облик здания. Если же мы говорим о внутренних планировках, то если планировочное решение позволяет использовать площади более эффективно, тогда окупаемость проекта происходит быстрее, то есть рентабельность проекта будет выше", — говорит господин Золин.

Анастасия Цыганова (Негребецкая), ведущий эксперт "GVA Sawyer Санкт-Петербург", при этом подчеркивает, что на практике встречаются случаи, когда проект, выполненный именитым архитектором, влияет на стоимость строительства, а не на стоимость самого проекта. "Западные архитекторы знают, как сделать проект "правильным", для того чтобы объект выполнял положенную ему функцию (будь то офисное, торговое, гостиничное или жилое здание (комплекс зданий)) наиболее эффективно", — считает она.

Лариса Окунь, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам компании "Отделстрой", уверена, что любое архитектурное решение так или иначе влияет на себестоимость проекта, рыночную стоимость квартир и динамику реализации проекта в целом. "Это правило особенно сильно в элитном сегменте, где архитектуре уделяется огромное значение. Элитный дом должен обладать своим неповторимым внешним обликом, отражающим его концепцию. Такой дом становится частью имиджа его обитателей, показателем их статуса, проявлением их индивидуальности. Поэтому все чаще элитные дома создаются по уникальным проектам, с привлечением именитых архитекторов и модных архитектурных бюро. В сегменте "комфорт" эта тенденция не настолько сильна. Большинство квартир реализуется еще на начальном этапе строительства, когда внешний вид дома можно оценить разве что по 3D-модели. Для покупателя на первый план выступают рациональность и комфорт планировок, транспортная доступность, наличие инфраструктуры. Внешний облик дома должен быть привлекательным, но платить за архитектурные изыски покупатели не готовы", — рассказывает госпожа Окунь.

Нехватка профессионалов

Заместитель генерального директора строительной компании "Эдванс" Владимир Альев полагает, что для удешевления стоимости проекта важна не столько архитектурная составляющая, сколько грамотный проект с технологической точки зрения. "При проектировании для проектировщика очень важно разработать правильную концепцию размещения объекта, энергетики, вентиляции, систем кондиционирования", — говорит господин Альев. По его словам, в городе очень мало профессиональных организаций, которые обладали бы своими технологиями проектирования.

С ним согласна директор по проектированию генподрядной компании STEP Лидия Ушакова. Она рассказывает, что использование современных технологий, разработка грамотных архитектурных и инженерных решений могут не только серьезно снизить стоимость строительства объекта, но и уменьшить затраты по его эксплуатацию. "В частности, рациональные планировочные решения и применение инженерного оборудования, имеющего оптимальное сочетание "цена-качество" позволяют сократить расходы заказчика на обеспечение объекта энергоресурсами. Кроме того, это облегчает эксплуатацию здания", — говорит госпожа Ушакова.

По словам госпожи Ушаковой, снизить стоимость строительства объектов недвижимости можно и за счет использования современных материалов. Но европейский опыт строительства и использования различных технологий далеко не всегда применим в России. Причины — разные грунты и разные климатические условия, а также различные требования к объектам коммерческой недвижимости. "Условия строительства в Западной Европе и в Санкт-Петербурге очень сильно различаются. Из-за сурового климата нам приходится учитывать перепад температур и повышенные нагрузки, которые здания испытывают зимой при сильных снегопадах. А в скандинавских странах, климат которых сравним с климатом Санкт-Петербурга, грунты, на которых ведется строительство, как правило, скальные, не требующие для строительства зданий возведения дорогих и конструктивно сложных фундаментов. В Петербурге, построенном "на болотах", все объекты нового строительства приходится возводить на свайном основании. Кроме того, в странах Европы санитарно-гигиенические и пожарные требования в области строительства серьезно отличаются от требований норм РФ. В частности, на Западе архитектор здания не связан нормативами по путям эвакуации. После завершения строительства страховое агентство определяет стоимость страхового полиса, и, чем более безопасно здание, тем меньше будет страховой взнос. А в бизнес-центрах Германии санитарные службы не требуют наличия систем принудительной вентиляции", — рассказывает Ушакова.

Екатерина Щербакова, руководитель проекта компании Storm Properties, отмечает, что для того, чтобы снизить общую стоимость проекта и повысить востребованность объекта на рынке, проектируемое здание должно быть геометрически простым, что позволит сэкономить на строительстве за счет легко реализуемых технологических решений, сэкономить на применяемых материалах, например, использовать наиболее простые, а следовательно, и менее дорогие фасадные модули. Также объект должен обладать гибкой планировкой, позволяющей привлечь наиболее широкий круг конечных пользователей. Для жилья предпочтительно минимальное количество несущих стен и достаточное количество окон, что даст простор покупателям при планировании своей будущей квартиры. Для офисных объектов, например, важно выбрать эффективную сетку колонн, обеспечивающую наилучшую нарезку помещений на кабинеты и/или комфортное размещение требуемого количества рабочих мест. "В итоге стремления архитекторов, девелоперов и инвесторов должны быть уравновешены требованиями конечных пользователей продукта", — резюмирует госпожа Щербакова. Она также добавляет, что если речь идет только об архитектуре как внешнем облике здания и не затрагивает планировочные решения, то некоторые безнадежные здания можно спасти, нарастив объемы остекления и добавив света, увеличив тем самым количество привлекательных для арендатора или покупателя площадей.

Дмитрий Абрамов, генеральный директор компании "БТК девелопмент", резюмирует: "Конечно, трудно представить эффективный девелоперский проект без грамотной архитектуры. Но одно только удачное архитектурное решение вряд ли способно повлиять на экономическую целесообразность проекта. Необходим целый комплекс мер: выбрать место для застройки с удачной локацией, обеспечить хорошую транспортную доступность, разработать грамотную концепцию. Задача архитекторов сегодня — предоставить такой проект, который был бы не только эстетически привлекательным, но и экономически эффективным. Архитектурные решения лишь в некоторой степени могут снизить общую стоимость проекта за счет использования ряда техник".