Российская система ипотечного жилищного кредитования и ее правовое регулирование

РОССИЙСКАЯ СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И ЕЕ ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

Кабалоева Белла Валерьевна, соискатель СевероОсетинского Государственного Университета, преподаватель Северо-Кавказского Государственного Института Искусств.

Аннотация. Настоящая статья посвящена проблемам правового регулирования Российской системы жилищного ипотечного кредитования. Обращаясь к основным нормативным законодательным актам, автор рассматривает правоотношения в ипотечном кредитовании как многоуровневую систему, дальнейшее развитие которой позволит совершенствовать жилищное ипотечное кредитование в России.

Ключевые слова: ипотечное кредитование, жилищное ипотечное кредитование, нормативные акты, правовое регулирование, правоотношения.

THE RUSSIAN SYSTEM OF HYPOTHECARY HOUSING CREDITING AND IT PRA-VOVOE REGULATION

Bella Kabaloeva, candidate degree seeker of the North-Ossetian State University, lecturer of law at North-Caucasian Institute of Arts.

Annotation. The present clause is devoted to problems of legal regulation of the Russian system of housing hypothecary crediting. Addressing to the basic normative acts, the author considers правоотношения in hypothecary crediting as multilevel system which further development will allow to improve housing hypothecary crediting in Russia.

Keywords: hypothecary crediting, housing hypothecary crediting, statutory acts, legal regulation.

В федеральном законодательстве отсутствует определение ипотечного кредитования и можно встретить лишь определение договора ипотеки как соглашения, по которому залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1.

Определения ипотечного жилищного кредитования можно найти в нормативных актах субъектов Российской Федерации. Чаще всего под ипотечным жилищным кредитованием понимаются отношения, складывающиеся в процессе предоставления кредитов (займов) в целях приобретения жилья, обеспеченных залогом жилых помещений, исполнения договорных обязательств субъектами ипотечной системы, обращения взыскания на предмет залога и его реализации с публичных торгов.

Под ипотечным жилищным кредитованием следует понимать отношения между заемщиками, специаль-

1 Сокол П.В. Ипотечное жилищное кредитование: проблемы правового регулирования. - http://juristmoscow.ru/bankovskie-

spory/stat_bank-sp/2542/

ными субъектами (банками, государственными и (или) муниципальными специализированными организациями) по выдаче кредитов физическим и юридическим лицам на приобретение, индивидуальное строительство или реконструкцию жилья, обеспечиваемых залогом приобретаемого, реконструируемого жилья, а также не завершенного строительством недвижимого имущества и принадлежащих заемщику (залогодателю) материалов и оборудования, заготовленных для строительства, включая систему мер государственной поддержки.

За последнее время в России предпринимаются существенные шаги по формированию правового регулирования отношений по ипотечному кредитованию. Центральное место среди них занимает Гражданский кодекс РФ (§ 3 гл. 23 ГК РФ «Залог»), Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 «О залоге» и Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в последний уже восемь раз вносились изменения). Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним. В результате принятия Федерального закона от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» отдельную регламентацию получила накопительно-ипотечная система для военнослужащих.

Проблематика развития системы ипотечного жилищного кредитования нашла свое отражение в научных публикациях ученых юристов и экономистов, как А. А. Вишневский, В. А. Горемыкин, В.С. Ем, М.И. Каменецкий, С.С. Колобов, И.Л. Осокина, И.С. Радченко, Е.С. Рогова, В.В. Смирнов, А.А. Толкушкин, Е.С. Филиппова и др.

В настоящее время в науке создана весьма существенная теоретическая база для правового анализа процессов обеспечения реализации важнейшего конституционного права человека и гражданина России на жилище.

В то же время в науке конституционного права, гражданского права практически не исследованы правовые основы реализации конституционного права человека и гражданина в современной России на жилище через механизмы ипотечного жилищного кредитования в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» не проводилось. Это свидетельствует о необходимости существенного наращивания знаний в рассматриваемой области .

В частности, согласно позиции А. Дубчинина «новый законодательный подход к заемно-кредитным отношениям реализуется (нормативно - правовые акты, выражающие его, действуют уже более года), определяя необходимость пересмотра устоявшихся мнений и комментариев правовых основ отношений в финансовой сфере. Одновременно с этим применение законодательных новаций выявляет разночтения в понимании содержания правовых норм, вызванные главным образом недостатками и проблемами в правотворческой работе и в меньшей степени - встречающимся в литературе несистемным подходом к их толкованию»2.

Анализ этапов создания правовых институтов и норм, регулирующих систему отношений, возникаю-

2 Дубчинин А. Некоторые аспекты правового регулирования заемно-кредитных отношений в современных условиях//Хозяйство и право, 1998. - С. 35.

Бизнес в законе

5'2009

щих в связи с ипотечным жилищным кредитованием, позволяет сделать вывод о предопределенности становления в России системы правоотношений ипотечного жилищного кредитования, базирующейся на романо-германских правовых традициях, а также о том, что основные направления реформы законодательства в сфере ипотечного жилищного кредитования, опиравшиеся в целом на Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, в принципе реализованы. Российское законодательство, с одной стороны, дает гражданам большие возможности реализовать право на жилище путем получения долгосрочного кредита, а с другой — предоставляет кредитору право вернуть невозвращенный заемщиком ипотечный жилищный кредит, потребовав обращения взыскания с этой целью на заложенное жилое помещение. Законодательная база ипотечного кредитования жилья значительно уменьшает риски граждан при приобретении жилища.

Вместе с тем ипотечное жилищное кредитование не может быть определено и как единое правоотношение, поскольку в этих взаимосвязях участвуют разные субъекты (как отмечалось выше, заемщик, банк, страховщик и другие), каждый из которых в принципе преследует свою цель. Более того, каждый из субъектов вступает в правоотношения, которые имеют отдельный объект. Правоотношения между заемщиком и банком складываются по поводу денежных средств, между покупателем недвижимости и продавцом - по поводу перехода права собственности и т.д.

В этой связи представить себе ипотечное жилищное кредитование в виде единого обязательственного правоотношения или простой совокупности договорных правоотношений просто невозможно.

Ипотечное жилищное кредитование в юридическом смысле можно представить как систему правоотношений, следующих друг за другом или существующих одновременно и направленных на создание организационных и материальных условий удовлетворения потребности граждан в жилье.

Субъектный состав этих отношений неоднородный, но основными участниками правоотношений в ипотечном жилищном кредитовании являются заемщики и кредиторы. Между этими лицами возникают наиболее продолжительные правоотношения, образующие основу ипотечного жилищного кредитования и сохраняющиеся на протяжении многих лет и даже десятилетий.

Обращение к основным проблемам в области реализации конституционного права человека и гражданина в России на доступное жилье, роль эффективной жилищной политики в интересах снижения социальной напряженности в обществе позволяет также выявить основные проблемы в области правового обеспечения жилищного ипотечного кредитования.

В России формирование права на жилище происходило одновременно с развитием и нормативным закреплением всей системы прав и свобод человека и гражданина. При этом понимание сущности права на жилище первоначально было ограничено рамками естественно-правовой теории и заключалось в признании социальной ценности жилища как объекта собственности, а также признания неприкосновенности жилища, как составного элемента права на неприкосновенность личности. В Советском государстве право на жилище понималось исключительно как позитивное право, ведущую роль в реализации которого должно было играть государство. В свою оче-

редь, в современной конституции право на жилище соединило два указанных подхода и стало определяться соотношением естественно-правовой и позитивистской доктрины природы прав человека. С одной стороны, право на жилище имеет естественную природу и принадлежит каждому от рождения, с другой стороны, роль государства в удовлетворении жилищных потребностей не является определяющей, она обусловлена современными социально-

экономическими, политическими и прочими условиями и нормативно закреплена в конституционно-правовых актах. В силу этого, в общем смысле сущность права на жилище заключается в признании за каждым естественного права обладать и пользоваться таким социальным благом как жилище, а также права приобретать жилище на тех или иных основаниях.

В настоящее время реализация права граждан на жилье осуществляется в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье -гражданам России». Основная цель проекта - формирование рынка доступного жилья и обеспечение возможности приобретения жилья на рынке различными категориями населения. Однако на сегодняшний день нельзя говорить об успешном осуществлении данного национального проекта, т.к. основной механизм реализации этого проекта для основной (не льготной категории населения) - ипотечное жилищное кредитование пока не эффективен. Во-первых, главная проблема -высокие процентные ставки. Сегодня только 5-10 % населения имеют возможность брать ипотечные кредиты. Во-вторых, национальный проект не помог притормозить рост цен на квадратные метры жилья. Причина роста цен заключается в том, что спрос на рынке жилья не соответствует предложению. В-третьих, - неэффективна деятельность государства в области законодательства по оказанию влияния на дальнейшее развитие, как национальных проектов, так и коммерческой ипотеки. В-четвертых, существует проблема защиты частной собственности, т.к. в России нет института банкротства физического лица. В-пятых, существенно на развитие отечественной ипотеки, повышение процентных ставок повлиял ипотечный кризис в США (2007-2008 г.г.). Это связано с кредитами, предоставляемыми отечественным коммерческим банкам зарубежными банками.

А между тем основная роль приоритетных национальных проектов должна заключаться именно в том, чтобы модернизировать систему экономических взаимоотношений между государством и обществом, перевести ее в систему взаимоотношений современного ускоренного развития. Появление приоритетных национальных проектов и их реализация — это, прежде всего попытка модернизировать систему управления государством, экономикой и обществом, перевести ее из чисто бюджетно-затратного в программно-целевое русло, когда ожидаемый результат становится главным критерием защиты жизненно важных интересов личности, общества и государства.

Ипотечное жилищное кредитование может быть рассмотрено как правовой механизм реализации конституционного права Граждан России на доступной жилье. При существовании различных способов приобретения жилья, таких как приобретение жилого помещения в собственность за счет личных средств, приватизация ранее полученных жилых помещений, строительство (реконструкции) жилья на коммерческой основе (Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1180), развитие системы жилищного

кредитования и определение общего порядка оказания кредитно-финансовой поддержки населению в решении жилищной проблемы при использовании гражданами собственных средств.

На практике сложилось несколько вариантов оформления ипотечных кредитов, которые регламентируются действующим законодательством. Однако выделены недостатки действующего законодательства, прежде всего Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 488, 489, 587) и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (статья 77).3

Из всех правоотношений, образующих ипотечное жилищное кредитование, следует особо выделить кредитные, залоговые, страховые правоотношения и правоотношения, опосредующие приобретение жилых помещений на основании договора (купля-продажа, участие в долевом строительстве). Это основа ипотечного жилищного кредитования, с ними связаны наиболее сложные вопросы теории и практики.

Анализ системы экономических взаимосвязей в ипотечном жилищном кредитовании с учетом взаимозависимости соответствующей системы правоотношений позволил придти к выводу, что на первом уровне ипотечного жилищного кредитования (отношения «собственно кредитования») центральной фигурой системы правоотношений является заемщик. Именно этот субъект вступает во все виды договорных связей на этом этапе.

Правоотношения ипотечного жилищного кредитования первого уровня характеризуются особой взаимообусловленностью, проявляющейся чаще всего в заключении соответствующих договоров (кредитного, купли-продажи, страхового) под условием (или условиями). Условие может быть отлагательным, если стороны договора поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит, и отменительным, если стороны поставили в зависимость от такого обстоятельства прекращение прав и обязанностей по договору.

Правоотношения «второго уровня» системы ипотечного жилищного кредитования, не относящиеся к собственно кредитованию, складываются без участия заемщика. Они, в целом являясь гражданско-правовыми, подчас имеют публично-правовую окраску, поскольку связаны организующим «посредничеством» публичной власти и ее контролем (надзором). Отношения «второго уровня» облекаются в правовые формы кредитных договоров, заключаемых банками-заемщиками (так называемое привлечение денежных средств), эмиссии ценных бумаг, обеспеченных так называемым «ипотечным покрытием», уступки прав залогодержателя по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой конкретных объектов жилой недвижимости, поручительства публичного субъекта по обязательствам агентства по ипотечному жилищному кредитованию и другие правовые формы. Волеизъявление непосредственного заемщика (физического лица или лиц), преследующего цель улучшения своих жилищных условий, на данном уровне системы отношений ипотечного жилищного кредитования, юридического значения не имеет.

Мы согласны с точкой зрения П.В. Сокола, который утверждает, что в настоящее время на федеральном уровне отсутствует базовый федеральный закон об

3 Власов А.В. Ипотечное кредитование как способ реализации конституционного права человека и гражданина в Российской Федерации. - Автореф. дис....канд.юр.наук. - М., 2008. - С.22.

ипотечном кредитовании, который должен определять общее регулирование вопросов создания системы ипотечного кредитования, стимулирования ее развития, регламентировать правовой статус участников ипотечного кредитования, определять полномочия уровней власти и органов по регулированию отношений в сфере ипотечного кредитования и ее поддерж-ки4. Отечественная система ипотечного кредитования представляет собой симбиоз одноуровневой и двухуровневой моделей. Если изначально развитие системы шло по пути одноуровневости, то с принятием Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» появились признаки двухуровневости системы. Однако развитие ипотечных ценных бумаг идет недостаточными темпами, что также сдерживает развитие ипотечного кредитования.

Список литературы:

1. Власов А.В. Ипотечное кредитование как способ реализации конституционного права человека и гражданина в Российской Федерации. - Автореф. дис..канд.юр.наук. - М., 2008. - С.22.

2. Дубчинин А. Некоторые аспекты правового регулирования заемно - кредитных отношений в современных услови-ях//Хозяйство и право, 1998. - С.35.

3. Сокол П.В. Ипотечное жилищное кредитование: проблемы правового регулирования. -

http://juristmoscow.ru/bankovskie-spory/stat_bank-sp/2542/

4. Сокол П.В. Ипотечное жилищное кредитование: проблемы правового регулирования// Адвокат. - №3. - 2007. - С.11.

РЕЦЕНЗИЯ

Предлагаемая статья представляет собой удачную попытку рассмотрения правовых основ современной системы ипотечного жилищного кредитования. Автор излагает современное состояние проблемы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования, рассматривает указанную проблему в аспекте законодательной базы, определяет место жилищного ипотечного кредитования с позиций конституционных прав личности.

При наличии существующей законодательной базы ипотечное жилищное кредитование в настоящее время находится в стадии развития. Сам факт отсутствия определения правообразующего понятия в нормативно-правовых документах свидетельствует о том, что единого понимания в подходах к ипотечному кредитованию в настоящее время не существует. Именно это позволяет говорить о необходимости анализа законодательной базы и разработке рекомендаций по ее совершенствованию, что собственно, и сделано в настоящей статье.

Обращение к рассмотрению национальной приоритетной программы продиктовано отсутствием в науке конституционного права, гражданского права исследований правовых основ реализации конституционного права человека и гражданина в современной России на жилище через механизмы ипотечного жилищного кредитования. Уровневый подход к системе правоотношений в системе жилищного ипотечного кредитования позволяет дифференцировать нормативноправовую базу и определить доминаты в ее структуре.

Статья заслуживает внимания и может быть рекомендована к публикации.

К.ю.н., доцент, Гацолаева А.Х.

4 Сокол П.В. Ипотечное жилищное кредитование: проблемы правового регулирования// Адвокат. - №3. - 2007. - С.11.