Недвижимость отрывают от земли

Росреестр предлагает пересмотреть подход к понятию «недвижимое имущество» и отказаться от его ключевого критерия — прочной связи объектов с землей. Недвижимостью предлагается считать объекты с «самостоятельной хозяйственной ценностью», а вспомогательные постройки, например заборы и дорожки,— «улучшениями». Кроме того, в поправках ведомства более детально описывается понятие единого недвижимого комплекса — сейчас из-за ряда проблем этот механизм спросом почти не пользуется. Мнения юристов о том, добавят ли новшества определенности в регулирование недвижимости, разошлись.

Фото: Алексей Смагин, Коммерсантъ

Росреестр подготовил поправки к Гражданскому кодексу (ГК), которыми пересматривается подход к определению недвижимого имущества. Сейчас это (помимо, например, морских и воздушных судов) объекты, прочно связанные с землей и перемещение которых невозможно «без несоразмерного ущерба их назначению». Однако, отмечают в ведомстве, не вся недвижимость имеет эти признаки — некоторые объекты можно переместить и без ущерба для них (например, линейно-кабельные). Необъективным нынешний критерий предложено считать и потому, что объекты, имеющие «самостоятельную хозяйственную ценность» (например, здание завода), и вспомогательные объекты (например, дорожки) одинаково прочно связаны с землей.

Поправками недвижимостью предлагается признавать земельные участки, участки недр, а также «расположенные на земле или под ее поверхностью и созданные в результате строительства здания и сооружения».

От критерия «прочной связи с землей» в Росреестре полностью не отказываются: если объект «находится на земле исключительно под собственной тяжестью», он будет считаться движимым имуществом. Незначительные постройки, например заборы и асфальтовые дорожки, предлагается считать не самостоятельной недвижимой вещью, а «улучшениями» участков или зданий.

Пересматривается и подход к определению единого недвижимого комплекса (ЕНК). Сейчас это набор зданий, сооружений или иных вещей (которые объединены назначением, связаны физически или технологически либо расположены на одном участке), если на них зарегистрировано право собственности как на одну недвижимую вещь.

Как отмечает Росреестр, за семь лет применения этого понятия в России было зарегистрировано примерно лишь 1 тыс. ЕНК при более чем 70 млн объектов недвижимости.

Среди проблем — отсутствие возможности автоматического включения в состав ЕНК новых объектов (необходимо перерегистрировать весь комплекс), а также упразднения комплексов. В новой трактовке под ЕНК будет подразумеваться совокупность объектов недвижимости, находящихся в собственности одного или нескольких лиц и на одном участке,— сама земля в состав комплекса не включается. По решению собственника в состав ЕНК могут включаться новые объекты и исключаться существующие.

Юристы расходятся в оценках законопроекта. Советник практики недвижимости и строительства адвокатского бюро ЕПАМ Антон Алексеев называет его «еще одной попыткой решить наболевший вопрос: что является недвижимостью по российскому праву» — это, по его словам, можно приветствовать. Но часть норм Антон Алексеев считает спорными — например, введение общего понятия неотделимых улучшений, к которым, как указано в проекте, может быть отнесено и оборудование. «Это наверняка даст налоговым органам дополнительные возможности признавать практически любое оборудование частью здания, а значит, и объектом налога на имущество»,— опасается он.

Руководитель направления практики недвижимости и строительства Bryan Cave Leighton Paisner Russia Максим Попов считает, что предложения «ни на шаг не приближают правовую определенность». Например, исключается основной признак зданий и сооружений (их прочная связь с землей), а вместо этого предлагается дать определение движимому имуществу. «Что же тогда дополнительно определяет недвижимость?» — задается он вопросом. Ведущий юрист практики недвижимости Crowe CRS Евгений Кравченко уточняет: «Взамен в качестве основного критерия предлагается учитывать, строился ли объект как недвижимость, то есть имелись ли разрешения на строительство и вводился ли он в эксплуатацию».

Юристы о новом статусе недвижимости

Партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин отмечает, что это уже не первый проект, направленный на решение спорных вопросов недвижимости — ранее Совет при президенте по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства разработал аналогичный законопроект, но с более комплексным подходом. Руководитель направления практики недвижимости и строительства Bryan Cave Leighton Paisner Russia Максим Попов считает, что с практической точки зрения более важным является гармонизация гражданского, градостроительного и налогового законодательства в части определения критериев отнесения имущества к недвижимому, ведь Росреестр, ФНС, разные коллегии Верховного суда высказывают часто противоречащие позиции по этим вопросам. Еще скептичнее к проекту относится партнер Platforma.Legal Влад Сурков: «Пожалуй, единственный момент, претендующий на некоторую новизну,— конструкция ЕНК, да и эта конструкция в известном смысле "перепев" конструкции "предприятия", которая существует в ГК и не получила серьезного развития на практике». Более того, юрист отмечает общую тенденцию — «процессуализацию» ГК, которая противоречит его сути.

Впрочем, по словам Василия Малинина, представленный Росреестром законопроект все же закрывает множество пробелов в законодательстве — например, вводятся понятия машино-места и объекта незавершенного строительства. Так, созданными здания будут считаться с момента принятия решения об их вводе в эксплуатацию (если этого не требуется — с момента завершения строительства). До этого момента здание будет считаться объектом незавершенного строительства (при условии, что полностью возведен фундамент) — в противном случае оно не будет даже считаться недвижимостью. Если конструкция здания не предусматривает фундамента, то это понятие не применяется. Здание как объект недвижимости «появится» в понимании законопроекта лишь после завершения стройки.