Особенности рефинансирования вторичного рынка ипотечного кредитования

ОСОБЕННОСТИ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ВТОРИЧНОГО РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

и.В. осадченко,

ведущий юрист Федерального государственного учреждения «Дирекция по реализации инвестиционных проектов в дорожном хозяйстве Российской Федерации Федерального дорожного агентства» Московский государственный индустриальный университет

Неразвитость современного российского рынка ипотечных кредитов вызвана не только неплатежеспособностью заемщиков. Зачастую выдачадолгосрочных кредитов — рискованное мероприятие для кредитных организаций. Это обусловлено как сроком возврата кредита, так и неэффективностью механизма обращения взыскания на заложенное жилье недобросовестного заемщика, особенно если такое жилье является для него единственным местом жительства. В связи с этим остро встает вопрос о рефинансировании первичных кредиторов через специализированных субъектов — операторов вторичного рынка ипотечных кредитов1. Таковыми выступают в первую очередь агентства ипотечного жилищного кредитования. Суть разработанной системы рефинансирования первичных кредиторов специализированными вторичными операторами состоит в перераспределении рисков, возникающих у банков и иных кредиторов при выдаче долгосрочных ипотечных кредитов. Эти риски связаны с несоответствием структуры пассивов и активов кредитной организации и в конечном итоге приводят к ее несостоятельности. В данном случае именно государство берет на себя в значительной степени указанные кредитные риски, поскольку выступает в большинстве случаев единственным акционером действующих в организационно-правовой форме открытых акционерных обществ агентств по ипотечному жилищному кредитованию. Так, кредитный риск ложится в основном на региональное агентство, поскольку в случае невозврата кредита заемщиком последнее обязано выкупить права требования по такому кредиту, переданные региональным агентством федеральному агентству по ипотечному жилищному кредитованию. То же самое касается рисков процентной ставки и досрочного погашения кредита, так как федеральное агентство выступает фактически законным кредитором2.

1 Цылина Г. А. Ипотечное кредитование и риски// Жилищное строительство. — 2001. — № 5. — С. 20.

2 Покопцева Е.Б. и др. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. Под ред. И.С. Радченко. — М.: ГроссМедиа, 2004. — С. 75.

Рыночные ипотечные продукты в виде прав требований по ипотечным кредитам (закладных) выступают новой формой долгосрочного вложения средств для заинтересованных инвесторов3. Однако, как это часто бывает, именно новизна является основанием для недоверия инвесторов, которые не спешат вкладывать средства в непроверенный продукт. Ситуация усугубляется тем, что надежность ипотечных кредитов во многом увеличивается при формировании и приобретении инвесторами кредитного пула (ипотечных ценных бумаг, эмитируемых на основе кредитного пула), что требует больших финансовых затрат. Институтом, призванным организовать работу вторичного ипотечного рынка путем приобретения прав требований по ипотечным кредитам, выпуска ипотечных ценных бумаг, выступают «государственные» агентства. Их работа имеет также социальную составляющую, так как успешное рефинансирование первичных ипотечных кредиторов приведет к переходу на качественно новый уровень обеспечения россиян жильем.

Возложение на себя государством значительных имущественных рисков, связанных с возможностью невозврата заемных средств, диктует необходимость установления жестких стандартов отношений агентств с первичными кредиторами при приобретении первыми прав требований по ипотечным кредитам. Указанные обстоятельства отражаются в сформулированных законодателем для агентств функциях и задачах.

Основные функции агентств по ипотечному жилищному кредитованию обозначены в постановлении Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»4. К ним относятся: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

3 Митрошина К. Использование секьюритизации в развитии ипотечного кредитования // Рынок ценных бумаг. — 1999. — № 4.

4 Система Гарант.

Самарская обп. Архангельская обл. Белгородская обп. Брянская обп. Республика Бурятия Алтайский кр. Оренбургская обл. Воронежская обп. Волгоградская обл. Томская обл.

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90

Рис. 1. Доля АИЖК на региональных рынках ипотечного кредитования по состоянию на январь 2006 г, %

Источник: АИЖК, ФСГС.

привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов.

Постановлением Правительства РФ от26.08.1996 № 1010 «Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»5 был учрежден основной, по замыслу законодателя, участник вторичного ипотечного рынка на федеральном уровне. В деятельности данной организации, как нигде более, проявляется роль государства в создании национальной системы ипотечного жилищного кредитования. Несмотря на то, что агентство действует в форме открытого акционерного общества и его целью объявлено получение прибыли от коммерческой деятельности (п. 3.1 Устава общества)6, 100 % уставного капитала находятся в собственности государства в лице Министерства имущественных отношений РФ. Государственная поддержка ипотеке выражается также в предоставлении агентству государственных гарантий при выпуске облигаций с ипотечным покрытием. Данная деятельность осуществляется на основе постановления Правительства РФ от 27.12.2004 №846 «О предоставлении государственной гарантии Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»7, а также постановления Правительства РФ от 25.08.2001 № 628 «Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»8. Обозначенные

5 Там же.

6 См.: http:\\www. ahml. ги

7 Система Гарант.

задачи общества носят ярко выраженный социальный характер. Об этом говорит и постоянно увеличивающаяся доля ипотечных кредитов, особенно в регионах РФ, рефинансированных Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) (рис. 1).

Среди задач АИЖК можно выделить: создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования; обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России; создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов; формирование рынка ипотечных ценных бумаг. Конкретизируя и раскрывая задачи федерального агентства, нужно заметить, что они носят комплексный характер и находятся в тесной взаимосвязи друг с другом. Так, реальная возможность рефинансирования первичных кредиторов напрямую связана с разработкой и внедрением единых стандартов ипотечного кредитования. Связь агентства с первичными кредиторами (квалифицированными банками и иными организациями) не исчерпывается односторонним движением кредитных обязательств. Одним из направлений деятельности агентства выступает направление собственных средств и привлеченных финансовых ресурсов на предоставление займов кредитным и иным организациям, осуществляющим ипотечное кредитование. Разумеется, такие средства могут идти лишь на предоставление новых ипотечных кредитов и займов на приобретение жилья населению, т. е. являются целевыми. Уверенность первичного кредитора в своевременной финансовой поддержке агентством ипотечной программы — залог доступности ипотечных кредитов для заемщиков такого кредитора9. Эта уверенность подтверждается увеличением темпов и непрерывным ростом объема рефинансированных ипотечных кредитов в количественном и в удельном выражениях (рис. 2).

В связи с появлением в последнее время на ипотечном рынке различных, новых для России субъектов со своими задачами деятельности необходимо взглянуть на функции федерального агентства со следующих позиций. Учредительными документами организации (п. 3.3 Устава общества) предусмотрена возможность направления ресурсов агентства непосредственно физическим лицам на приобретение недвижимости, в том числе жилых помещений, обеспеченных ипотекой этого имущества. С одной

8 Там же.

9 Механизм рефинансирования ипотечных программ // Рынок ценных бумаг. — 1999. — № 20.

25000

20000

15000

10000

5000

стороны, такая формулировка позволяет рассматривать агентства по ипотечному жилищному кредитованию как юридических лиц, могущих работать на первичном рынке в качестве ипотечных кредиторов, предоставляя ипотечные займы. Об этом же говорит универсальная правоспособность агентства. С другой стороны, учитывая принципы национальной политики в области ипотечного кредитования, а также положения постановления Правительства РФ от 11.01.2000 № 28, касающиеся роли агентств в развитии системы ипотечного кредитования, можно с уверенностью утверждать, что агентства видятся законодателем, прежде всего, как операторы вторичного ипотечного рынка. Такой же вывод можно сделать, анализируя Концепцию развития унифицированной системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования (УСР ИЖК), разработанную специалистами федерального агентства. Концепцией, в частности, предусмотрена деятельность региональных операторов, зачастую являющихся агентствами по ипотечному жилищному кредитованию. Основная функция таких операторов должна заключаться в приобретении прав требований по ипотечным кредитам у первичных кредиторов и в дальнейшей передаче этих прав федеральному агентству. Это направление имеет тем более высокие перспективы, что согласно исследованиям Всемирного банка, развитие первичного рынка ипотеки обладает внушительным потенциалом (рис. 3).

В то же время актуальным законодательством не предусмотрено каких-либо ограничений при предоставлении региональными операторами (агентствами) в качестве первичных кредиторов ипотечных займов на приобретение жилья гражданам. Подобная практика сужает финансовые возможности региональных операторов вторичного ипотечного рынка при выполнении их основной задачи — приобретении прав требований по ипотечным кредитам. Во многом в связи с этим обстоятельством УСР ИЖК рекомендовано в виде одного из направлений региональной ипотечной политики в кратчайшие сроки прекратить практику выдачи и обслуживания ипотечных займов региональными операторами путем передачи этих функций банкам, которые будут непосредственно выдавать ипотечные кредиты населению. Также рекомендовано передать функции по развитию жилищного строительства, осуществляемые рядом региональных операторов, иным

2002

2003

2004

2005

^ЯЯ Объем портфеля закладных, млн руб.

Рис. 2. Динамика объема портфеля закладных АИЖК Источник: АИЖК, ФСГС.

юридическим лицам в целях усиления специализации деятельности региональных операторов и повышения качества их работы.

Ориентируясь на перечень функций агентств по ипотечному жилищному кредитованию, предусмотренный федеральным законодательством, а также перспективное вовлечение в единую систему рефинансирования российских регионов, нужно отметить, что долгосрочное ипотечное жилищное кредитование будет осуществляться в стране на основе разработанных и утвержденных ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» стандартов. Схематично текущая модель рефинансирования представлена на рис. 4.

Разработанные АИЖК стандарты включают в себя несколько структурных элементов:

1.Стандарты процедуры выдачи ипотечных кредитов (займов).

Такие стандарты включают в себя оценку платежеспособности заемщика, проверку дохода заемщика, расчет максимальной суммы кредита,

2006

2007

2008

2009

2010

I Объем выдаваемых кредитов, млрд руб.

Рис. 3. Прогноз развития первичного рынка ипотечных кредитов Источник: исследования Всемирного банка.

Рис. 4. Текущая модель рефинансирования ИЖК

формы документов, применяемых при выдаче ипотечного кредита.

Важным нюансом выступает осуществление заемщиком предпринимательской деятельности. В этом случае должен быть уточнен список документов, представляемый заемщиком для проверки его дохода. Основным документом, подтверждающим размер доходов такого заемщика, выступает копия налоговой декларации установленной формы (исходя из метода налогообложения, применяемого заемщиком, или форма 3-НДФЛ).

Расчет максимальной суммы кредита выражается коэффициентом К/З, который, по сути, представляет собой расчетную ставку LTV, применяемую, в частности, в США. Фактически коэффициент — отношение размера кредита к стоимости предмета залога (квартиры). На сегодняшний день величина такого отношения составляет не более 70 % и не менее 30 %. Однако федеральный стандарт содержит рекомендацию применения отношения 60 % и более, что, без сомнения, ориентирует кредитора на больший размер ипотечного кредита.

Большое значение для возможности последующего рефинансирования первичного кредитора через УСР ИЖК имеет использование установленных форм документов, оформляющих ипотечную сделку. Среди обязательных документов следует назвать кредитный договор (договор займа), разработанный применительно либо к смешанному договору купли-продажи и ипотеки квартиры, либо к договору купли-продажи квартиры, влекущей возникновение ипотеки в силу закона; договор

об ипотеке жилого помещения; договор купли-продажи жилого помещения; закладная; перечень документов из кредитного дела заемщика (при его наличии); отчет об оценке предмета ипотеки; договор страхования предмета ипотеки, а также жизни и трудоспособности заемщика. Использование первичным кредитором «неквалифицированных» агентством форм документов при оформлении ипотечного кредита может привести к отказу в выкупе агентством такого кредита. Об этом же свидетельствует правило, регламентирующее обязательную проверку региональным оператором документов, имеющихся на стадии выдачи первичным кредитором ипотечного кредита, на предмет соответствия Стандартам. Таким образом, соглашение о сотрудничестве между, скажем, первичным кредитором и региональным оператором вместе с любым другим договором, регулирующим переход прав требований по ипотечным кредитам, практически является договором присоединения (статья 428 Гражданского кодекса РФ10).

2. Стандарты процедуры рефинансирования ипотечных кредитов (займов).

В перечень этих стандартов включены правила выкупа ипотечных кредитов региональными операторами, правила выкупа ипотечных кредитов федеральным агентством.

Здесь необходимо отметить, что под выкупом ипотечных кредитов в системе рефинансирования понимается купля-продажа закладных и, разумеется, передача прав по закладным. Согласно п. 2 ст. 13 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»11 закладная представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую следующие права ее законного владельца: 1) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства; 2) право залога на имущество, обремененное ипотекой. Процесс передачи прав по закладным регулируется в первую очередь Гражданским кодексом РФ и законом об ипотеке. В ситуации, когда права кредитора (залогодержателя) при ипотечном кредитовании не удостоверены закладной, такой кредитор не может

10 Система Гарант.

11 Там же.

рассчитывать на рефинансирование через УСР ИЖК. Это объясняется требованием федеральных стандартов об обязательном наличии закладной.

Примечательно, что в рамках УСР ИЖК формы документов, оформляющих выкуп ипотечных кредитов региональными операторами, не носят обязательного характера и предлагаются последним в качестве модели. Среди них названы: договор купли-продажи закладной, договор купли-продажи ипотечного пула, договор на право продажи дефолтной закладной, акт приема-передачи закладной к договору купли-продажи закладной и некоторые другие.

Выкуп ипотечных кредитов федеральным агентством у региональных операторов осуществляется при строгом соблюдении многочисленных стандартных установлений. Здесь нужно заметить, что первым требованием к рефинансируемым ипотечным кредитам выступает требование о валюте кредита (займа). Такой валютой должны являться российские рубли.

Другое обязательное условие выкупа ипотечного кредита федеральным агентством — фиксированная процентная ставка по денежному обязательству. Обращение к этому условию приобретает особый смысл в свете активного обсуждения кредиторами широкого внедрения «плавающей» процентной ставки, изменяющейся в зависимости от колебания оговоренного денежного индекса (например, ставка LIBOR). Следовательно, пока данный кредитный продукт выводится с ипотечного рынка, строящегося по федеральной программе. В то же время практика фиксированной процентной ставки по ипотечному кредиту может быть эффективной лишь в случае жесткого контроля за темпами инфляции. Так или иначе, стандартная норма о «твердой» ставке процента может быть изменена при успешном интегрировании в российский кредитный рынок аналога ставки LIBOR. Рефинансирование вторичных ипотечных кредитов обладает высоким потенциалом развития, это подтверждают исследования банка Morgan Stanley, проведенные в Российской Федерации с целью выявить потенциально перспективные направления развития розничного направления банка.

Рефинансирование первичных кредиторов через УСР ИЖК возможно при неукоснительном соблюдении условия о наличии закладной. Речь идет о том, что право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залога на квартиру, обремененную ипотекой, должно удостоверяться особой ценной бумагой — закладной. Причем п. 1 ст. 13 закона об ипотеке не предусматривает обязательного наличия

закладной при оформлении прав залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке. Таким образом, рассматривая вкупе императивные требования федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию в сфере рефинансирования первичных кредиторов, можно сделать очевидный вывод о том, что на первом этапе функционирования УСР ИЖК многие программные установления направлены в первую очередь на защиту интересов операторов вторичного ипотечного рынка и обеспечение надежности их финансового положения.

3. Стандарты процедуры сопровождения ипотечных кредитов (займов).

Такие стандарты включают обслуживание ипотечных кредитов (займов, закладных) региональным оператором (сервисным агентом, агентом по сопровождению), а также выкуп региональным оператором (сервисным агентом) дефолтных закладных.

Выкупая ипотечные закладные у регионального оператора, федеральное агентство заключает с последним договор об оказании услуг, согласно которому региональный оператор берет на себя обязанности приема платежей от заемщиков по ипотечному кредиту и перечисление платежей на счет федерального агентства; контроля за своевременностью и правильностью внесения платежей заемщиками с предоставлением федеральному агентству соответствующих отчетов; контроля за состоянием обеспечения по ипотечному обязательству (например, состоянием квартиры, своевременной уплатой заемщиком страховых взносов по договорам страхования, сопровождающим ипотечную сделку); контроля за исполнением иных обязательств заемщика по основному, денежному обязательству, возникшему из договора кредита (займа), по договору об ипотеке квартиры; регистрации федерального агентства в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве владельца закладных. За выполнение указанных обязанностей региональный оператор получает вознаграждение в виде части платежей, уплачиваемых заемщиком в погашение ипотечного кредита.

В случае возникновения дефолта закладной региональный оператор обязуется выкупить обратно такую ценную бумагу, в цену которой включаются также пени и иные штрафные санкции, начисленные федеральным агентством на заемщика за неисполнение обязательства по возврату основной суммы кредита или суммы начисленных процентов. При этом обратный выкуп дефолтной закладной оформляется последовательно следующими документами:

требованием федерального агентства об обратном выкупе закладной в письменной форме, договором купли-продажи (обратной) закладной, договором на право продажи дефолтных закладных, актом приема-передачи закладной, прилагаемым к договору купли-продажи закладной. В то же время, исходя из смысла федеральных стандартов рефинансирования, региональный оператор вправе заменить дефолтный ипотечный кредит на ипотечный кредит, сроки платежей по которому не нарушаются заемщиком, в течение 15 дней после предъявления федеральным агентством требования об обратном выкупе закладной.

Выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг рассматривается законодателем в качестве одного из главных направлений деятельности операторов вторичного ипотечного рынка. Привлеченные путем выпуска ценных бумаг с рынка средства агентства направляют на выкуп у первичных кредиторов закладных по ипотечным кредитам. В то же время такой выпуск напрямую связан с количеством приобретаемых оператором закладных. Подобный механизм позволяет кредиторам выдавать кредиты на достаточно привлекательных для заемщиков условиях.

Российская действительность такова, что операторами вторичного рынка ипотечных кредитов могут выступать не только как таковые агентства по ипотечному жилищному кредитованию, но и другие организации, например, коммерческие банки, фонды жилья и ипотеки и другие. Это связано, прежде всего, с осуществляемой этими организациями функцией рефинансирования первичных кредиторов и выпуском эмиссионных ипотечных ценных бумаг. Примером является деятельность коммерческого банка ОАО «Московское ипотечное агентство» (МИА). Согласно ст. 4 Закона г. Москвы от 31.03.1999 № 11 «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве»12 МИА — организатор и координатор системы ипотечного жилищного кредитования в г. Москве. При этом агентство действует в качестве кредитной организации, получившей банковскую лицензию. Основными функциями МИА, в соответствии со ст. 5 закона, является разработка стандартов и правил ипотечного жилищного кредитования, приобретение прав требований по кредитным договорам, обеспеченным залогом жилых помещений и соответствующим стандартам ипотечного жилищного кредитования, выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами и государственными гарантиями г. Москвы. Деятельность МИА по выкупу ипотечных

12 Ведомости Московской Думы. — 1999. — № 5. — С. 18.

кредитов регламентирована также п. 2.4. устава общества13. Пункт 6.5. Устава закрепляет право банка осуществлять эмиссию облигаций, экономически обеспеченных совокупностью требований банка по кредитным договорам, обязательства по которым обеспечены ипотекой. Объемы эмиссии банком ипотечных облигаций постоянно растут. Крупнейшими партнерами МИА в качестве первичных ипотечных кредиторов выступают ОАО «Московский муниципальный Банк — банк Москвы», ЗАО «Дельта — Кредит», ООО «Инвестиционный ПромЭнергоБанк».

Покупка закладных, а также выпуск и продажа ипотечных ценных бумаг — один из основных видов деятельности Ульяновского областного фонда ипотечного кредитования жилищного строительства. Опыт Ульяновской обл. в сфере рефинансирования ипотечных кредитов во многом уникален благодаря субъектному составу ипотечного рынка. Так, партнером фонда, выступающим в качестве первичного кредитора, является коммандитное товарищество «Областная ипотечная компания «Фонд и К». При этом фонд действует как полный товарищ, уполномоченный на ведение дел. Коммандитное товарищество выдает ипотечные займы, занимается оформлением договоров займа и ипотеки. Впоследствии оформленные надлежащим образом закладные продаются товариществом фонду в целях рефинансирования. Преимущества организационно-правовой формы первичного кредитора здесь проявляются в следующем. Во-первых, фонд имеет возможность непосредственно контролировать деятельность первичного кредитора. Во-вторых, товарищество на вере, как организационно-правовая форма, наиболее привлекательна для инвесторов, банков и простых граждан, так как возвращение кредитов гарантируется всем имуществом полных товарищей. В-третьих, преимуществом является дешевизна регистрации товарищества на вере, так как Гражданским кодексом РФ размер складочного капитала не определен конкретным минимумом, и на его формирование не требуется значительных финансовых средств, как, например, в акционерном обществе14.

Таким образом, в результате настоящего исследования было привлечено внимание к необходимости решения актуальной задачи, имеющей важное государственное значение, подчеркнуты неоспоримая перспективность и потенциал национальной ипотечной программы.

13 http:\\www. mia. ги

14 Покопцева Е. Б. и др. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. Под ред. И. С. Радченко. — М.: ГроссМедиа. - 2004. - С. 184 - 185.