Конкуренция демпингующих

В апреле на элитном загородном рынке Подмосковья большинство покупателей взяли паузу в надежде на укрепление доллара, при этом не забывая активно мониторить рынок. Поэтому, как подсчитали аналитики, большая часть сделок прошла в массовом сегменте, а наименее ликвидные объекты снова снизились в цене, так и не найдя своего покупателя. Демпинг одних заставил засучить рукава других, так что к лету можно ожидать большого разнообразия проектов с высокой степенью готовности.

Злые шутки

Апрель — традиционно лучший месяц на рынке загородной недвижимости, последний перед длинными майскими праздниками, когда многие потенциальные покупатели предпочитают удалиться на отдых, а просмотры нового загородного жилья отложить на грядущие субботы и воскресенья. Число как просмотров, так и сделок по продаже домов и участков растет, цены в лучших проектах демонстрируют стабильность, дисконты уже не поражают воображение бывалых.

Но в этом году именно апрель сыграл с участниками рынка злую шутку, показав самую худшую динамику среди остальных месяцев, заявляет Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании "Миэль--Загородная недвижимость". По его данным, число звонков и показов осталось на прежнем уровне, а вот конверсия в сделки упала в два раза. "В среднем по рынку спад продаж составил 40% относительно марта, причем такое резкое сокращение числа сделок произошло как на первичном, так и на вторичном рынке",— уточняет эксперт.

Объяснение такому резкому падению спроса может быть только одно — укрепление рубля. На фоне падения курса доллара и укрепления национальной валюты держатели валютных вкладов заняли выжидательную позицию в отношении приобретения недвижимости, предполагая, что доллар "отрастет" в ближайшее время. Однако, по мнению Тимура Сайфутдинова, генерального директора Point Estate, вряд ли это случится раньше середины лета.

Чем дороже — тем больше

Покупатели по-прежнему ждут больших скидок, но продавцы в большинстве своем заняли четкие позиции. "Размер дисконта напрямую зависит от ликвидности — и стоимости каждого конкретного объекта",— замечает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости "Метриум групп". По его данным, для домов стоимостью до 50 млн руб. можно было получить дисконт не более 9%. Объекты, стоившие 50-150 млн руб., дисконтировались на 17%, а на скидку в 24% можно было рассчитывать, только приобретая жилье ценой свыше 150 млн руб.

По данным Нины Резниченко, директора департамента продаж загородной недвижимости Savills в России, в течение года минимальная стоимость лота в загородном премиум-классе упала в полтора раза: если в апреле прошлого года это был участок с подрядом на строительство в 24 км от МКАД стоимостью 45 млн руб., то теперь за 30 млн руб. предлагается коттедж на том же расстоянии от столицы. Но и максимальная цена за тот же период возросла с 1,83 млрд до 2,28 млрд руб.— в обоих случаях речь идет о премиальном коттедже в 10 км от МКАД.

Аналитики "Метриум групп" подсчитали, что средний уровень цен на элитном рынке загородной недвижимости снизились в рублях на 11,06% относительно декабря 2015 года. Однако это не свидетельствует о падении стоимости всех проектов, вносит коррективы Илья Менжунов. "Все дешевеющие проекты — это самые невостребованные предложения,— уверен он.— Ликвидные домовладения, напротив, показали рост".

Новые люди

Тренд этого года на загородном рынке Подмосковья — увеличение числа покупателей из регионов России, в один голос утверждают Илья Менжунов и Владимир Яхонтов. По данным "Миэль-Недвижимости", в общей структуре сделок с загородной недвижимостью Московской области доля региональных покупателей увеличилась до 13% по итогам четырех месяцев этого года.

Таким образом, прирост доли приобретателей коттеджей и таунхаусов в Подмосковье, прибывающих из российских регионов, составил 8%. Владимир Яхонтов связывает этот факт с более благоприятным инвестиционным климатом в Московском регионе и относительно низким уровнем безработицы, которая составляет 5%, а Илья Менжунов — с переездом покупателей, ведущих бизнес в Москве.

Он уточняет, что речь идет не только о других областях страны, но даже о государствах. "В апреле у нас были клиенты из Ямало-Ненецкого автономного округа,— рассказывает эксперт,— а кроме того, из ближнего зарубежья, например Казахстана и Молдовы". По всей видимости, бизнес стал требовать куда больше времени и сил, чем раньше, и больше не позволяет управлять им удаленно.

Куда они перемещаются

Другое дело, что этих самых ликвидных проектов на рынке остается все меньше, рассказывает Мария Белова, начальник управления маркетинга "Газпромбанк-Инвеста". В поселке "Эсквайр Парк", который застраивает ее компания, из 27 лотов, находившихся в продаже в начале месяца, за апрель было продано пять — для поселка бизнес-класса, да еще в условиях, когда покупатели переходят в режим ожидания, это свидетельствует о высокой активности. Мария Белова связывает это с тем, что готовые дома в обустроенных и заселенных поселках сегодня предпочтительнее строящихся объектов.

"В периоды затишья девелопер старается минимизировать затраты и не строить масштабными темпами,— объясняет эксперт.— Условно говоря, если поселок рассчитан на 30 коттеджей, то девелопер старается построить пять и реализовать три, а на вырученные деньги построить еще два и продать снова три". Понятно, что при такой динамике стройка может затянуться, а отдавать деньги сейчас и ждать долгие годы — не самая радостная перспектива для того, кто решил приобрести новое загородное жилье.

Поэтому те, кто мониторил не только общее состояние рынка, но и отдельные понравившиеся поселки в течение полугода в поисках выгодного для себя предложения, в итоге столкнулись с ситуацией искусственного дефицита. Часть тех предложений, которые они присмотрели для себя осенью, оказались раскуплены за зиму и раннюю весну, а оставшиеся демонстрировали отрицательную динамику строительства, вплоть до заморозки объектов.

Похожая ситуация сложилась и в проекте "Клязьминский парк", реализуемом компанией "Оазис", где в апреле было продано 11 участков. "Это примерно на 30% выше среднемесячных показателей",— отмечает Эдуард Бобровский, председатель правления компании. Причину такого взлета продаж он усматривает в том, что в этом году поздняя весна привела к отложенному спросу, и в апреле на покупку решились люди, думавшие о ней еще зимой. С другой стороны, продолжает эксперт, на рынке произошло перераспределение покупателей, которые от тех застройщиков, которые не смогли выполнить свои обещания, ушли в успешно развивающиеся проекты.

Самым продуктивным месяцем с начала года стал апрель и для Villagio Estate, утверждает Валентин Зуев, руководитель отдела продаж компании. Динамику эту он, впрочем, называет плавной: по сравнению с мартом — плюс пять сделок, по сравнению с прошлогодним апрелем — ровно столько же. "Тем не менее весенняя активность покупателей потихоньку спадает: звонков по сравнению с мартом стало меньше на 8%, показов — на 13%, так как перед маем наступило традиционное затишье",— замечает эксперт.

Кому в кризис жить хорошо

Другие девелоперы констатируют заметное снижение покупательской активности — но вовсе не из-за срыва обязательств. Дмитрий Гордов, генеральный директор Landwerk, отмечает спад по количеству звонков и востребованности дальних поселков. "Очевидно, что общая политика ценообразования в наших объектах будет пересмотрена на время застоя в сторону уменьшения для сохранения денежного потока",— заявляет он. Но с началом роста, который неизбежно, по его мнению, должен начаться летом, средний чек будет возвращаться к нормальным показателям — и даже с возможностью его увеличения.

Интерес покупателей сильно ниже прогнозируемого, практически нет сезонного весеннего роста, вторит коллеге Алексей Шкоров, управляющий строительством коттеджного поселка "Берег Песочной" от "Мобил Строй XXI". Он видит основной фактор такого низкого спроса в падении покупательной способности населения, и единственный продукт, сохраняющий, по его мнению, стабильные продажи,— это наиболее дешевые земельные участки без подряда в диапазоне 10-25 тыс. руб. за сотку.

Директор по продажам ГК "Сапсан" Иван Потапов утверждает, что в сравнении с объемами первого квартала в апреле количество обращений снизилось на 20-25%. Однако, оптимистично уточняет он, спрос по-прежнему остается выше среднего уровня прошлого года. И соглашается с Владимиром Яхонтовым в том, что основная причина — это укрепление рубля, именно на загородном рынке случившееся не ко времени.

В сегменте деревянного домостроения премиум-класса наблюдается продолжение снижения спроса на дома и материалы, говорит Константин Блинов, директор по развитию московского представительства "НЛК Домостроения". При этом, отмечает он, сейчас покупатели хотят получить лучшее за меньшие деньги и уделяют особое внимание высокому качеству и архитектуре. "Также мы видим повышение количества запросов на разработку индивидуальных проектов домов",— добавляет эксперт.

Дмитрий Гордов также отмечает демпинговые тенденции со стороны конкурентов с более высокой готовностью объектов. "И поскольку они пошли на серьезное понижение цен, мы не видим иных возможностей поддержать темп продаж, кроме как активно строить коммуникации и благоустраивать территории поселков",— замечает Дмитрий Гордов. Что ж, выходит, что конкуренция и кризис заставляют всех лучше работать, а в итоге в выигрыше остается покупатель.