Доверительное управление

Совершенствование законодательства и рост правовой грамотности граждан трансформировали рынок управляющих компаний. Недобросовестные игроки покинули рынок самостоятельно или по решению суда. Оставшиеся конкурируют цивилизованно и борются за клиентов качеством услуг. И если раньше ценным активом были дома, на которых можно зарабатывать, то теперь на вес золота управляющие компании, способные грамотно управлять фондом. И уже они выбирают своих клиентов.

1 / 2

По состоянию на июль 2019 года в Пермском крае действуют почти 400 управляющих компаний и около 2 тыс. ТСЖ. Такими данными располагает Инспекция государственного жилищного надзора. УК, ТСЖ и ЖСК управляют более чем 21 тыс. многоквартирных домов и составляют друг другу конкуренцию за средства жильцов. При этом почти 12 тыс. домов управляются УК. Оперировать приходится возрастным жилищным фондом, который требует вложений. Средний возраст дома в Перми — 21 год, в крае — 50 лет.

Еще несколько лет назад создание управляющей компании считалось возможностью легкого заработка: жители оплачивали квитанции и пополняли счета УК, а та, в свою очередь, должна была переводить деньги ресурсоснабжающим организациям. Эта ситуация породила появление ряда недобросовестных компаний, которые искали возможности извлечения большей прибыли или личной выгоды. Так, например, существовала практика помещения поступивших средств на краткосрочные вклады, создания компаний-клонов, рассылки двойных квитанций. Другие УК могли банально не направлять «ресурсникам» поступающие от жильцов деньги. Параллельно шла борьба за активы — многоквартирные дома. Как вспоминает юрист НКО «Пермский фонд содействия ТСЖ» Станислав Шестаков, имели место даже факты фальсификации протоколов собраний жильцов. Рынок УК был не отрегулирован во всей России.

В итоге федеральные власти приняли решение сделать сферу управления многоквартирными домами более цивилизованной и прозрачной. В 2015 году стартовало лицензирование управляющих компаний. Проверку проходили и их руководители — им нужно было подтвердить свои компетенции и получить аттестат. Эти новации существенно изменили положение дел на рынке коммунальных услуг.

Квалификационный отбор Как сообщили в Инспекции госжилнадзора Пермского края, с 2015 года ведомство отозвало лицензии у 176 управляющих компаний. Среди причин — заявление от компании о прекращении предпринимательской деятельности, вступление в законную силу решений судов об аннулировании лицензии, признание лицензиата банкротом. Еще одна санкция ведомства, начавшая применяться с 2018 года,— дисквалификация руководителей УК, тогда как ранее им грозил только штраф. Меры воздействия могут быть применены, если руководитель нарушает правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, некачественно предоставляет населению коммунальные услуги, не выполняет в срок предписания и многое другое. Таким образом, с 2018 года по возбужденным госинспекцией жилнадзора административным делам суды дисквалифицировали 158 руководителей, причем 58 из них лишились должности повторно. Все они пополнили реестр дисквалифицированных лиц Минстроя России.

Имели место и уголовные дела. В Пермском филиале «ЭнергосбыТ Плюс» сообщили, что за 2018–2019 годы в регионе было возбуждено 11 уголовных дел в отношении руководителей управляющих организаций. «В 2019 году были вынесены приговоры в отношении семи нерадивых директоров УК и председателей ТСЖ, с общим сроком назначенных реальных наказаний более 23 лет тюремного заключения»,— рассказали в компании. Главная причина, по которой управленцы оказываются на скамье подсудимых,— махинации с платежами граждан за отопление и горячую воду. Речь идет об использовании «серых» расчетных центров, собирающих оплату с населения за коммунальные услуги, через которые производилось хищение собранных средств под видом оплат несуществующих работ, якобы выполненных для УК и ТСЖ. Заявленный энергетиками ущерб по уголовным делам в 2018 году составил 348,2 млн руб. Это средства, которые должны были быть направлены на ремонты и подготовку теплосетевой инфраструктуры, рассказывают в компании.

Кроме того, в 2017 году, то есть еще до принятия соответствующего федерального закона, Инспекция госжилнадзора организовала работу по переводу населения на прямые платежи с ресурсоснабжающими организациями. Как отмечают в ИГЖН, мера была направлена на «снижение задолженности и повышение дисциплины в сфере ЖКХ». На сегодняшний день, по данным инспекции, на прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями перешли более 380 тыс. собственников помещений, а собираемость средств за коммунальные услуги при этом увеличилась с 79% в 2016 году до 98%.

Свести счеты Плюсы новой системы ощутили и жители, и поставщики ресурсов. Если на 1 сентября 2017 года задолженность управляющих организаций составляла 6,1 млрд руб., то спустя год она сократилась до 4,4 млрд руб. Долги продолжают снижаться: на 1 марта 2019 года сумма составляла 4 млрд руб., на 1 июля 2019 года — 3,6 млрд руб. Задолженность УК перед структурами «Т Плюс» в Пермском крае на 1 июля 2019 года составила 3,3 млрд руб. «Эту цифру удалось стабилизировать за счет перевода большей части УК Перми, а также всех УК Краснокамска и Чайковского в систему прямых платежей, это один из главных факторов оздоровления сферы расчетов за услуги теплоснабжения. Этот процесс идет под эгидой краевых властей и надзорных ведомств, и уже дает свои результаты: в 2017 году собираемость платежей среди населения составляла 97,3%, а в прошлом году поднялась до 98,6%. Это европейский уровень, сравнимый с крупными зарубежными городами»,— добавили в компании.

Теперь управляющим компаниям осталось распоряжаться только теми средствами, которые поступают от жильцов на содержание и текущий ремонт домов. «Деньги, которые вносят потребители за ресурс, минуют УК. Таким образом, у недобросовестных компаний нет соблазна распорядиться ими»,— подтверждает Станислав Шестаков.

Управляй и властвуй На данный момент наиболее крупными игроками на рынке УК являются МУП «Кунгурстройзаказчик» (управляет 379 домами), ООО «УК „ЭксКом“» (194 дома), МУП «Управдом» (149 домов), ООО «УК „Мой Дом“» (127 домов). Так, по итогам 2017 года кунгурская компания показала выручку в 40,3 млн руб. и прибыль в 20 тыс. руб.; «ЭксКом» — выручку в 280 млн руб. и прибыль в 2,7 млн руб.; «Управдом» — выручку в 17,8 млн руб. и прибыль в 767 тыс. руб.; «Мой Дом» — выручку в 77,9 млн руб. и прибыль в 732 тыс. руб.

Доходность УК теперь не зависит от денег за оплату ресурсов. По данным инспекции жилнадзора, источниками дополнительного дохода могут стать экономия при проведении работ, передача в аренду общего имущества, реклама в лифтах, оказание дополнительных услуг (консьерж, ремонтная бригада, автостоянка), наличие собственных организаций на субподряде. Компаниям выгодно управлять большим количеством домов, поэтому им приходится вести свою деятельность так, чтобы быть для жильцов привлекательными.

Пополнение списка домов у одной УК может быть пассивным и активным. Так, например, жильцы могут отказываться от ТСЖ, которое было создано в период, когда УК не вызывали доверия. «Тенденция по созданию ТСЖ характеризуется спадом интереса к этому способу управления ввиду того, что создать ТСЖ сложнее, чем выбрать УК. Для создания ТСЖ необходим сильный „костяк“ — инициативная группа, готовая провести работу по агитации жителей дома, проведению общего собрания, регистрации ТСЖ в налоговом органе, впоследствии готовая войти в правление ТСЖ. Кроме того, создание ТСЖ актуально для домов с большим количеством квартир, «нестарых» по году строительства жилфонда, в домах, где есть активные жители, не преклонного возраста, готовые к переменам»,— добавляют в инспекции.

«Чтобы ТСЖ эффективно функционировало, в доме должно проживать много людей, более того — единомышленников, которые готовы договориться и регулярно платить для оперативного проведения нужных работ. При этом УК может аккумулировать средства и регулярно проводить нужные работы в тех домах, в которых требуется ремонт»,— подтверждает директор УК «Жилищный участок Нагорный» (Соликамск) Игорь Шестаков.

Иногда жители сами обращаются в УК с просьбой принять дом в управление. Но могут получить и отказ. «К нам часто обращаются с заявками на прием дома под управление. Но мы знакомимся с домом, и понимаем, что он в ужасном состоянии, для приведения его в порядок требуется три-пять лет, а уровень платежеспособности жильцов не настолько высок и не может обеспечить выполнение работ по текущему ремонту в полном объеме. Поэтому иногда мы отказываемся от новых потребителей в связи с тем, что прием таких домов под управление экономически нецелесообразен»,— говорит директор УК «Кедр» Борис Сидельников.

Если бюджет и возможности УК позволяют увеличить список управляемых объектов, то здесь она вынуждена конкурировать с себе подобными. Участники рынка отмечают, что соревнование стало более цивилизованным. К тому же выросла осведомленность населения, его грамотность в юридических вопросах и в целом активность, когда любой житель может заявить о проблеме не только в УК, но и чиновникам, а также воспользоваться социальными сетями, которыми активно пользуется и руководство города и края. «Накал борьбы за дома не уменьшился, а управляющие компании конкурируют качеством предоставляемых услуг, демонстрируя собственникам уровень выполняемых работ»,— считает юрист Станислав Шестаков. Его мнение подтверждает и руководитель УК в Соликамске Игорь Шестаков: «Население стало больше разбираться в сфере ЖКХ и готово оценивать нашу деятельность. Выполненный объем работ мы сдаем старшему по дому, а собственники видят, качественно ли он проведен. В конечном итоге выиграли потребители: повысились требования к сотрудникам УК, мы внедряем культуру труда, повышаем квалификацию персонала, следим, чтобы у слесарей были бахилы, спецодежда, исправный инструмент».

Таким образом, требования к УК существенно выросли и у законодателей, и у потребителей. При этом удовлетворять их нужно в ограниченном бюджете, сохраняя реноме. «Пространства для махинаций даже у недобросовестных УК не осталось»,— добавил Игорь Шестаков. Однако и пространства для успешной и прибыльной работы не так много: «Приоритет для жителей — оплата ресурсов, а не содержание дома. И довольно часто нам приходится ожидать выплаты долгов с помощью судебных приставов. При этом есть жильцы, платежеспособность которых очень низкая. Поэтому мы не можем рассчитывать на 100%-ную собираемость, а люди ждут 100%-го выполнения работ, не учитывая свою же платежеспособность»,— отметил Борис Сидельников.

В прозрачной работе УК заинтересованы и застройщики, чтобы их дома долгое время сохраняли положительное реноме и привлекательно выглядели. Для этого строители тщательно выбирают УК, которым последовательно доверяют возведенные здания, однако учреждение своей собственной управляющей организации пока трендом не стало. «Мы передаем квартиры собственникам с уже закрепленной за домом управляющей компанией. Это обусловлено тем, что на этапе заселения все системы жизнеобеспечения объекта должны находиться под контролем и бесперебойно работать»,— пояснили в пресс-службе АО «Стройпанелькомплект». При этом застройщик в любом случае несет гарантийные обязательства по объекту до пяти лет.

«При выборе управляющей компании мы проводим аналитику по таким критериям, как опыт работы компании на рынке, опыт работы с новостройками, объем находящихся в обслуживании домов, квалификация персонала, анализ финансовой деятельности, репутация и отзывы потребителей. При этом если в Перми рынок довольно широк, то в городах Пермского края выбор управляющих компаний очень ограничен»,— добавили в «Стройпанелькомплекте». Кроме того, в практике компании были случаи, когда застройщик прерывал действие договора с УК: «Мы обязательно отслеживаем работу управляющей компании с собственниками и качество обслуживания объекта. Нам важно, чтобы новоселы были довольны работой управляющей компании. Поэтому были случаи, когда сотрудничество с управляющей компанией прекращалось ввиду большого количества нареканий к ее работе».

Застройщик АО «Кортрос-Пермь» также пошел по пути передачи построенных домов постоянному партнеру — УК «Астра-Сервис». Их сотрудничество началось в 2016 году с вводом в эксплуатацию ЖК «ASTRA». «По закону застройщик должен был найти УК, выбор пал на компанию „Астра-Сервис“. Затем жильцы были вправе выбрать другую УК или создать ТСЖ, но, по всей видимости, работа этой УК их устраивает, потому что „Астра-Сервис“ продолжает управлять ЖК уже на протяжении трех лет. Только собственники коммерческой недвижимости в одном из двухэтажных отреставрированных исторических пассажей отказались от услуг этой УК»,— пояснили в АО «Кортрос-Пермь». При этом УК «Астра-Сервис» взяла под управление и следующий ЖК застройщика — «Гулливер». С течением времени два из семи домов этого ЖК отказались от услуг «Астры-Сервис».

Тем не менее застройщики солидарны во мнении, что желание жителей сменить УК — их законное право. «Что касается смены управляющей компании жителями, мы всегда говорим, что это понятная и открытая процедура и жители вправе сменить обслуживающую управляющую компанию на любом этапе после заселения. Важно занимать в вопросах качественного обслуживания объектов активную позицию, то есть жителям необходимо контролировать работу своей УК»,— резюмировали в «Стройпанелькомплекте».