Некоторые спорные вопросы государственной регистрации договора аренды части недвижимого имущества

Вестник Челябинского государственного университета. 2013. № 17 (308). Право. Вып. 37. С. 15-19.

Д. М. Ветров

НЕКОТОРЫЕ СПОРНЫЕ ВОПРОСЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЧАСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Рассмотрена возможность применения такой конструкции договора аренды, как аренда части недвижимого имущества, не имеющей кадастрового паспорта, с учетом позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС РФ) от 25 января 2013 г. № 13 «О внесении изменений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 г.

№ 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды”».

Ключевые слова: аренда части недвижимой вещи, кадастр, кадастровый паспорт, графическое и/или текстуальное описание части недвижимой вещи.

Начало 2013 г. ознаменовалось принятием нормативных актов различного по юридической силе уровня, которые, без сомнения, окажут серьезное влияние на формирование и развитие гражданских правоотношений в РФ. К числу таких отношений необходимо отнести обязательства, складывающиеся по поводу передачи недвижимого имущества во временное владение и пользование или во временное пользование, то есть договор аренды недвижимого имущества. В настоящей работе предпринята попытка рассмотреть возможное влияние, которое окажет на указанные правоотношения Постановление Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13 «О внесении изменений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 г. № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды”»1 (далее — Постановление Пленума ВАС РФ о договоре аренды).

Для анализа избран только один аспект указанного постановления, а именно возможность государственной регистрации договора аренды части недвижимого имущества, заключенного на срок свыше одного года, без предъявления в целях регистрации кадастрового паспорта на эту часть недвижимого имущества.

Пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ о договоре аренды содержит следующие положения: если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

При разрешении споров об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды судам необходимо учитывать, что по смыслу п. 2 и 3 ст. 26 и п. 10 ст. 33 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Таким образом, ВАС РФ окончательно разрешает два очень важных в практике заключения договора аренды недвижимости вопроса. Во-первых, договор аренды части недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года подлежит государственной регистрации именно как договор аренды. Ранее ВАС РФ было принято постановление, в котором к договору на передачу в пользование отдельных частей здания применялись по аналогии положения

законодательства о договоре аренды, в том числе правила о государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ, однако договором аренды такие обязательства не становились2. Во-вторых, если объект недвижимости ранее проходил процедуру государственной регистрации, для цели которой правообладателем был представлен кадастровый паспорт, вторичного представления кадастрового паспорта даже на часть недвижимого имущества не требуется, за исключением случаев одновременной государственной регистрации ранее возникшего права собственности арендодателя и государственной регистрации договора аренды.

Однако поскольку, как известно, решения судов, в том числе Верховного Суда РФ и ВАС РФ, не являются источниками гражданского права, для полноты анализа считаем необходимым рассмотреть историю формирования этого спора.

За основу возьмем требование п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»3 (далее — Закон о государственной регистрации), согласно которому в целях государственной регистрации договора аренды части помещения вместе с договором необходимо представить кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади, поскольку именно эта норма в настоящее время является основанием для отказа в проведении процедуры государственной регистрации договора аренды части помещения при отсутствии кадастрового паспорта.

Первоначально обратимся к определению недвижимости с позиции возможности кадастрового учета и выдачи кадастрового паспорта. Согласно ст. 130 ГК РФ основным признаком недвижимого имущества является прочная связь с землей и невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению имущества, то есть речь идет о земельных участках, участках недр, зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства. Кроме того, в силу закона к недвижимому имуществу отнесены воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Однако п. 5 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»4 (далее — Закон

о кадастре недвижимости) содержит исчерпывающий перечень объектов, в отношении которых осуществляется кадастровый учет: земель-

ные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. Таким образом, объекты недвижимости, отнесенные к таковым в силу закона, а именно воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, не могут быть объектами кадастрового учета (п. 6 ст. 1 Закона о кадастре недвижимости). Не распространяются положения рассматриваемого закона и на участки недр, поскольку только их значимость для государства позволяет выделить их в отдельную от земельного участка категорию недвижимого имущества. Невозможно получение кадастрового паспорта и на такую категорию недвижимого имущества, как имущественные комплексы, поскольку кадастровый учет производится в отношении каждого объекта недвижимости, входящего в имущественный комплекс, в отдельности. В отношении таких объектов, как «кафе на воде», изготовленных на базе списанных водных судов или капитальных сооружений, не имеющих «прочной связи с землей», то есть фундамента, вообще не содержится законодательного закрепления.

Будут ли распространяться положения законодательства и сложившейся судебной практики о возможности государственной регистрации договора аренды части недвижимого имущества на указанные объекты, которые не подлежат кадастровому учету? Очевидно, что нет.

В связи с этим, на наш взгляд, следует согласиться с мнением, высказываемым в юридической литературе, согласно которому существующее определение недвижимости, закрепленное ст. 130 ГК РФ, нельзя назвать удачным с точки зрения кадастрового учета, а также с наличием нерешенных проблем осуществления кадастрового учета объектов недвижимости5. Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ», принятый 27 апреля 2012 г. Государственной Думой Федерального Собрания РФ в первом чтении, предлагает новую редакцию ст. 130 ГК РФ, которая кардинально не решает проблем кадастрового учета объектов недвижимого имущества.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости в соответствии с п. 4 ст. 14 Закона о кадастре недвижимости представляет собой выписку из такого кадастра, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте

недвижимости. Приказом Министерства юстиции РФ от 18 февраля 2008 г. № 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка»6 утверждена форма кадастрового паспорта помещения, которая включает две части: во-первых, текстовую, которая содержит описание объекта недвижимого имущества (помещения); во-вторых, графическую, представляющую собой план расположения помещения на этаже (ситуационный план).

Складывающуюся судебную практику по вопросу о необходимости представления кадастрового паспорта для государственной регистрации договора аренды можно условно разделить на два этапа: до 1 марта 2008 г. и после. Дата 1 марта 2008 г. связана с вступлением в силу Закона о кадастре недвижимости, который ввел новое понятие — «кадастровый паспорт недвижимости» (ст. 14 Закона о кадастре недвижимости).

До 1 марта 2008 г. арендуемую площадь указывали на поэтажном плане путем графического отображения границ и размера арендуемой площади (например, заштриховывая или иным образом осуществляя выкопировку соответствующей части помещения), соответствующим образом складывалась судебная практика.

Общество с ограниченной ответственностью «М.» и гражданин К. обратились в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Главного управления Федеральной регистрационной службы (УФРС) по Москве об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, заключенного между «М.» и К., представляющего часть комнаты, а также об обязании ответчика устранить указанные нарушения путем регистрации спорного договора.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением девятого арбитражного апелляционного суда, заявление удовлетворено. На принятые судебные акты УФРС подало кассационную жалобу, в которой ставится вопрос об их отмене.

Федеральный арбитражный суд Московского округа (ФАС МО) при рассмотрении кассационной жалобы поддержал выводы суда первой инстанции о том, что стороны индивидуализировали объект аренды, поскольку на поэтажном плане, являющемся неотъемлемой частью договора, часть помещения, передаваемая в аренду,

заштрихована красным цветом. В связи с этим ФАС МО посчитал правильным вывод нижестоящих судов о том, что представленные данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, что соответствует требованиям п. 3 ст. 607 ГК РФ, и оставил обжалуемые судебные акты без изменения7.

Суть данной точки зрения судебных органов заключалась в том, что часть нежилого помещения может являться объектом аренды, а правовое регулирование государственной регистрации данного вида сделок должно осуществляться в соответствии с п. 3 ст. 26 Закона о регистрации посредством представления в регистрирующий орган в качестве приложения к договору аренды поэтажного плана Бюро технической инвентаризации с указанием размера арендуемой площади8.

Тот же п. 3 ст. 26 Закона о регистрации стал основанием для отказа судебных органов в удовлетворении требований о государственной регистрации договора аренды без представления кадастрового паспорта, но уже после 1 марта 2008 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы удовлетворено заявление ООО «Кофе Хаус. Эспрессо и Капучино», а также признано незаконным решение УФРС по Москве об отказе в государственной регистрации договора аренды, заключенного заявителем с арендодателем (ЗАО «ТМГ-БИН»), об аренде нежилого помещения. Постановлением апелляционного суда решение отменено и в удовлетворении заявления отказано. Федеральный арбитражный суд Московского округа установил, что при направлении документов на регистрацию договора аренды заявитель представил экспликацию объекта недвижимости, где описано само помещение, а не его часть как объект недвижимости. По мнению суда, сведения, описывающие непосредственно часть помещения (ее местоположение, размер площади), не указаны ни в экспликации, ни в поэтажном плане. Отсутствие номера части помещения, передаваемого в аренду, и точного описания его местоположения в помещении не позволяет индивидуализировать объект, что противоречит положениям ст. 607 ГК РФ и п. 3 ст. 26 Закона о регистрации прав. Правомерным ФАС МО посчитал и вывод суда о том, что индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется компетентными

органами в процессе кадастрового и технического учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недви-жимости9.

Отдельного внимания, на наш взгляд, заслуживает позиция Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по настоящему спорному вопросу. Первоначально Росреестр высказывался однозначно, не допуская даже теоретической возможности регистрации договора аренды индивидуально не определенных вещей. «При поступлении на государственную регистрацию договора аренды объекта, индивидуализация которого в качестве недвижимой вещи невозможна, в соответствии со статьей 20 Закона о регистрации должно быть принято решение об отказе в проведении его государственной регистрации». Однако в том случае, если возможно сдаваемую в аренду неизолированную часть помещения идентифицировать в качестве объекта недвижимости (помещения как части объема здания или сооружения, имеющего определенное назначение и ограниченного строительными конструкциями) и изготовить кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади, государственная регистрация договора аренды такого объекта может быть проведена10.

Уже спустя несколько месяцев высказываемое мнение стало не столь однозначным: «В случае, если в аренду сдается часть здания, сооружения, помещения, могут быть представлены подписанные сторонами документы, содержащие графическое описание части объекта недвижимости, пользование которой будет осуществлять арендатор, с указанием в графе “Примечание” кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения размера арендуемой площади и иных сведений, описывающих такую часть (например, номера комнаты) (представляется, что данные сведения могут быть внесены в кадастровый паспорт по инициативе сторон договора аренды)»11. Таким образом, Росреестр, еще не отказавшись от требования о необходимости представления кадастрового паспорта, уже допускает возможность внесения в него изменений по инициативе сторон.

Следует согласиться с рядом авторов12, утверждающих, что основная проблема заключается не в том, какой документ представляет-

ся на государственную регистрацию договора (кадастровый паспорт или поэтажный план), а в том, что законом не определены способы указания арендуемой площади ни на поэтажном плане, ни в кадастровом паспорте.

Решается ли данная проблема Постановлением Пленума ВАС РФ о договоре аренды? Очевидно, нет, поскольку вывод суда заключается только в том, что в строго определенных случаях представление кадастрового паспорта части помещения не требуется. К числу таких случаев суд относит представление до даты сдачи договора аренды на государственную регистрацию в управление Росреестра кадастрового паспорта на все здание, помещение, земельный участок и наличие в документе, представленном на государственную регистрацию, графического и/или текстуального описания части передаваемой недвижимой вещи.

В рассматриваемом постановлении не предусмотрен ни документ, в котором должно содержаться графическое и/или текстуальное описание, ни требования к этому самому описанию.

Стоит предположить, что таким документом должно стать приложение к договору аренды в форме схемы, поскольку только подписанное приложение как неотъемлемая часть договора докажет обоюдную волю сторон на передачу именно этой части помещения. Может ли эта схема быть нарисована от руки? Вероятно, нет. Очевидно, что стороны должны использовать копию кадастрового паспорта на здание (помещение). Такой вывод следует из самого Постановления Пленума ВАС РФ о договоре аренды, согласно которому кадастровый паспорт должен быть представлен как минимум один раз (при первичной государственной регистрации права собственности), и именно на копии этого кадастрового паспорта стороны предположительно должны отразить ту часть помещения или здания, которая передается по договору аренды части недвижимой вещи. Это же правило следует распространить и на графическое описание части земельного участка.

Введение же союза «и/или» в отношении графического и текстуального описания части передаваемой недвижимой вещи считаем ошибкой, поскольку одной графической части будет явно недостаточно, для того чтобы определенно установить объект по договору аренды, так как план выполняется в масштабе и любое расхождение границ помещений даже в один мил-

лиметр на плане двух экземпляров договоров аренды может повлечь существенную разницу в реальных квадратных метрах, а следовательно, это может послужить причиной судебного конфликта.

В связи с чем возникает вопрос: должно ли текстуальное описание объекта наравне с его графической визуализацией стать обязательным содержанием документа, прилагаемого к договору аренды? Текстуальное описание, содержащееся в выдаваемых в настоящий момент кадастровых паспортах, включает в себя информацию технического характера (например, о количестве этажей в здании или общей площади здания). Текстуальное описание, содержащееся в приложении к договору аренды и формируемое сторонами, на наш взгляд, должно включать, например, порядок определения метража части помещения по длине и ширине от несущих конструкций, обозначенных в кадастровом паспорте, прошедшем первичную обработку при государственной регистрации права собственности на объект и не подвергавшемся последующей реконструкции.

Таким образом, можно сделать следующий вывод: судебная практика по рассмотренному вопросу в Российской Федерации определенно сложилась, однако, несмотря на вынесенное Постановление Пленума ВАС РФ о договоре аренды различные управления Росреестра на местах продолжают выносить решения об отказе в государственной регистрации договоров аренды части недвижимого имущества при отсутствии кадастрового паспорта на эту часть. Ситуация может быть исправлена только одним возможным способом, а именно путем внесения соответствующих изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и следок с ним».

Примечания

1 Вестн. ВАС РФ. 2013. № 4.

2 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» // Вестн. ВАС РФ. 2009. № 9.

3 Собр. законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

4 Там же. 2007. № 31. Ст. 4017.

5 Шишкин, М. И. Некоторые вопросы осуществления кадастрового учета объектов недвижимости / М. И. Шишкин, А. В. Козлова // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 2. С. 10-12.

6 Рос. газ. 2008. 22 февр.

7 См.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 июля 2007 г. № КГ-А40/6697-07[Электронный ресурс] // Кон-сультантПлюс : правовой сайт. иЯЬ: http://www. consultant.ru/

8 См.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 февраля 2005 г. № КГ-А40/440-05 [Электронный ресурс] // Там же; Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 мая 2005 г. № КГ-А40/3783-0 [Электронный ресурс] // Там же; Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 сентября 2007 г. № КГ-А40/9763-07 [Электронный ресурс] // Там же.

9 См.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 сентября 2008 г. № КГ-А40/7700-08 [Электронный ресурс] // Там же.

10 Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Министерства экономического развития от РФ 9 июля 2012 г. № 143117/12 [Электронный ресурс] // Там же.

11 Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Министерства экономического развития РФ от 9 ноября 2012 г. № 14-5086/12 [Электронный ресурс] // Там же.

12 См.: Шишкин, М. И. Указ. соч. С. 12; Ланда, В. М. Проблемы правового регулирования аренды части объекта недвижимости // Юрист. 2009. № 1. С. 17.