Оценка эффекта от проведения капитального ремонта жилых зданий

знания и личности юриста в вузе // Педагогика в правоохранительных органах. 2010. № 3. С. 25-28. 17. Самусевич А.Г. Правосознание правоприменителя: структурно-функциональный анализ // Вестник ИрГТУ. 2014. № 5. С. 270-275.

18. Дербина А.В. К вопросу о правосознании как факторе формирования правовой позиции субъекта правотворчества в современной России // Ленинградский юридический журнал. 2011. № 2 (24). С. 164-174.

УДК 332.87

ОЦЕНКА ЭФФЕКТА ОТ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ

л _ о о

© В.А. Хайруллин1, Э.В. Шакирова2, Е.А. Быль3

1,3Уфимский государственный нефтяной технический университет, 450062, Россия, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Космонавтов, 1. 2Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Рассматривается теоретически и практически значимый вопрос оценки эффекта от проведения капитального ремонта жилых зданий, так как жилой фонд страны характеризуется высокой степенью износа. В настоящее время данная проблема методически не решена, масштабные актуализированные исследования на эту тему отсутствуют. Затраты из бюджетов разных уровней имеют значительный вес в общей массе оттока денежных средств из бюджета страны в целом. Методическая сложность обусловлена прежде всего тем, что жилое здание не генерирует коммерческую составляющую, поэтому оценить эффект от затрат на капитальный ремонт жилого здания затруднительно. Авторами введено понятие квазиположительного денежного потока, предложены подход, в котором упор делается на количественную составляющую социального эффекта, и расчетные формулы для определения конечной величины эффекта от проведения капитального ремонта. Это позволит более результативно и рационально оперировать структурой затрат на капремонт, обеспечить методическую основу оценки эффекта от освоения инвестиций на проведение капитального ремонта жилого фонда страны. Ключевые слова: капитальный ремонт; физический износ; моральный износ; социальный эффект; квазиположительный денежный поток.

RESIDENTIAL BUILDING OVERHAUL EFFICIENCY EVALUATION V.A. Khairullin, E.V. Shakirova, E.A. Byl

Ufa State Petroleum Technological University, 1 Kosmonavtov St., Ufa, Republic of Bashkortostan, 450062, Russia. National Research Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.

The article deals with a theoretically and practically significant question of residential building overhaul efficiency evaluation, since Russian housing stock features high depreciation degree. Today there is neither methodical solution nor large-scale current researches of the problem. Budget expenses of different levels constitute a considerable part in the general amount of cash outflow from the state budget. Methodological complexity is determined by the fact that residential buildings do not generate commercial profit, therefore it is difficult to estimate the effectiveness of overhaul costs. The authors introduce the concept of a "quasipositive money flow". They also propose an approach that puts the emphasis on the quantitative component of the social effect and rating formulae to determine the efficiency rate of complete overhaul procedure. The latter will enable more efficient and rational handling of the overhaul cost structure as well as ensure a methodological basis for the estimation of the investment implementation effect on the housing stock overhaul in Russia. Keywords: overhaul; physical depreciation; moral depreciation; social effect; quasipositive cash flow.

В настоящее время в Российской Федерации жилищный фонд страны характеризуется высокой степенью физического износа. Для устранения этого фактора приняты федеральные и региональные программы

по восстановлению эксплуатационного ресурса зданий, в частности, в Республике Башкортостан - «Республиканская программа капитального ремонта многоквартирных домов от 15.01.2014», рассчитанная на 30

1Хайруллин Виталий Агзамович, старший преподаватель кафедры экономики и управления на предприятии нефтяной и газовой промышленности, тел.: (347) 2420745, e-mail: VitalikOOO@yandex.ru

Khairullin Vitaly, Senior Lecturer of the Department of Economy and Management at Oil and Gas Industry Enterprises, tel.: (347) 2420745, e-mail: VitalikOOO@yandex.ru.

2Шакирова Эльвира Венеровна, кандидат политических наук, доцент кафедры нефтегазового дела, тел.: (3952) 405278, e-mail: viva160@mail.ru

Shakirova Elvira, Candidate of Political sciences, Associate Professor of the Department of Oil and Gas Business, tel.: (3952) 405278, e-mail: viva160@mail.ru

3Быль Евгения Андреевна, магистр, тел.: (347) 2420745, e-mail: ms.byl@mail.ru By! Evgenia, Master's Degree Student, tel.: (347) 2420745, e-mail: ms.byl@mail.ru

лет. Проблема заключается в том, что затраты на капитальный ремонт жилых зданий, это подвид капита-лообразующих инвестиций на воспроизводство основных фондов страны. От величины и эффективности освоения данных затрат зависят социальное благополучие и социальный комфорт граждан страны. Но отсутствие методической базы для оценки эффекта от проведения капитального ремонта жилых зданий делает затруднительным данный процесс и его количественное выражение. Очевидно, что при значительных затратах на восстановление жилого фонда страны, осуществляемых как государством, так и собственниками жилья, требуется инструментарий для оценки положительного результата от затраченных средств. Авторы данной статьи предлагают расчетные формулы для оценки эффекта от проведения капитального ремонта, который может быть выражен в денежном эквиваленте.

Капитальный ремонт - ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ [5] капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) -замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (пункт дополнительно включен 22 июля 2011 г. Федеральным законом N 215-ФЗ от 18 июля 2011 г.).

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории [3].

Капитальный ремонт подразделяется на [7]:

• комплексный капитальный ремонт (ККР), охватывающий все здание в целом или отдельные его секции, при котором устраняется физический и моральный износ;

• выборочный капитальный ремонт (ВКР), охватывающий отдельные конструктивные элементы здания или оборудования, при котором устраняется физический износ.

Комплексный капитальный ремонт (ККР) является основным видом ремонта.

Кроме того, в зависимости от технического состояния зданий и сооружений, их планировки и степени благоустройства могут проводиться следующие ремонтные работы:

• капитальный ремонт, предусматривающий в основном замену систем инженерного оборудования;

• выборочный капитальный ремонт - производятся необходимые срочные работы, которые не могут быть приурочены к очередному плановому ремонту, в том числе ремонт кровли, фасада, инженерного оборудования;

• аварийный ремонт, который выполняется для ликвидации последствий внезапных аварий, повреждений конструкций, вызванных стихийными бедствиями;

• охранно-поддерживающий ремонт производится в ветхих домах, которые в ближайшее время не могут быть снесены.

Затраты на капитальный ремонт относятся к одному из видов реальных капиталообразующих инвестиций (рис. 1).

В соответствии с ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» [3] эффективность капитального ремонта и реконструкции зданий или объектов должна определяться сопоставлением получаемых экономических и социальных результатов с затратами, необходимыми для их достижения. При этом экономические результаты должны выражаться в устранении физического износа и сокращении эксплуатационных расходов.

Оценка эффекта при проведении капитального ремонта непосредственно связана с оценкой величины денежного потока. Авторы считают, что денежный поток можно подразделить на 2 вида:

• реальный денежный поток;

• квазиположительный денежный поток.

Квазиположительный денежный поток - мнимые

положительные денежные поступления, наличие которых не приводит к увеличению денежной массы, рассматривается как поток неосуществленных затрат (в частном случае экономии).

Так как объект инвестирования не предполагает производства продукции, услуг и т.п., то эффект достигается за счет экономии, т.е. квазиположительных денежных потоков.

Авторы считают, что эффект при проведении капитального ремонта можно классифицировать как социальный, проявляющийся в устранении величины морального износа второго рода и квазидоходный (рис. 2).

Моральный износ, связанный с физическим износом (СЭ1), - дефектом конструкции (элемента здания). Пример: неисправность лифта, мусорных шахт, системы горячего водоснабжения и т.д., что снижает уровень комфорта проживания.

Инвестиции

I-

Реальные инвестиции

капитальные вложения в производство и воспроизводство основных фондов

капитальный ремонт основных фондов

вложения

в нематериальные

активы

(имущественное

право, патенты,

лицензии)

Финансовые инвестиции

предоставленные кредиты

лизинг

ценные бумаги

Спекулятивн ые инвестиции

валюты

драгоценные металлы

ценные бумаги

вложения в приобретение земельных участков

вложения

в пополнение

оборотного

капитала

Рис. 1. Классификация инвестиции

Моральный износ, несвязанный с физическим износом (СЭ2), - дефектом конструкции (элемента здания). Пример: маленькие площади, недостаток инсоляции.

Проведение капитального ремонта позволяется снизить износ и благодаря этому продлить срок службы здания (рис. 3) [1].

Зависимость от возмещения износа и долговечности здания условно можно отобразить графически (рис. 4).

Авторы статьи, как и [1], считают, что износ в зависимости от срока эксплуатации здания или его элементов можно разбить на три участка (рис. 5):

• участок I - период приработки, деформаций,

повышенного износа; этот период краток, и на него распространяется гарантия, выданная строителями на два года; в данный период производится так называемый послеосадочный ремонт;

• участок II - период нормальной эксплуатации, медленного износа, во время которого накапливаются необратимые деформации, приводящие к структурным изменениям материала, медленному его разрушению;

• участок III - период ускоренного износа, когда он достигает критического значения и возникает вопрос о целесообразности ремонта или списания и разборки сооружения.

Рис. 2. Классификация эффекта при проведении капитального ремонта tecт

tetr - срак эксплуатации до предельного износа без ремонта

С|гф - предельный

[|р - доля снижаемого износа за счет ремонта

(|ост - остаточный нзнос после ремонта

^ - срок эксплуатации, годы

Рис. 3. Износ и срок службы здания

304

ВЕСТНИК ИрГТУ №3 (98) 2015

ISSN 1814-3520

Рис. 4. Возмещение износа путем проведения ремонта; оптимальная долговечность здания

Рис. 5. Накопление износа здания

Таким образом, эффект от проведения капитального ремонта авторы предлагают рассчитывать по формуле

Экр = СЭ1 + СЭ2 + ПСЭ + ПУ,

где Экр - эффект при проведении капитального ремонта; СЭ1 - эффект от устранения морального износа, связанного с физическим износом; СЭ2 - эффект от устранения морального износа, несвязанного с физическим износом; ПСЭ - эффект от продления срока

эксплуатации; ПУ - эффект от предотвращенного ущерба.

Эффект от устранения морального износа, связанного с физическим износом, авторы рекомендуют рассчитывать по формуле

СЭ = ДЖ„ - З.

где

после КР

зд

Щд = <оСсле КР

Зус1,

^дс  '"до КР;

- действительная стоимость здания после

проведения капитального ремонта; ^ДсКР - действительная стоимость здания до проведения капитального ремонта; Зус1 - затраты на устранение морального износа, связанного с физическим износом.

Действительную стоимость здания авторы предлагают рассчитывать по формуле

™ЗД ""зд

Р - коэффициент реновации - это коэффициент, учитывающий разновременность годовых амортизационных отчислений; Ээ - экономия в сфере эксплуатации здания (элемента) за срок их службы определяется по формуле

.............

Ээ =

ОФИ - ОМИ,

(И1-И2)-ЙХ(К2-К1) р2+й '

где ОФИ - остаточный физический износ, авторы предлагают рассчитывать по следующей формуле

ОФИ = ФИ - КР,

ОМИ - остаточный моральный износ, предлагается рассчитывать по формуле

ОМИ = М1 + М2 - Зр - КРм

где ФИ - физический износ; КР - затраты на капитальный ремонт по устранению физического износа; М1 - моральный износ первого рода; М2 - моральный износ второго рода; Зр - затраты на реконструкцию; КРм - затраты на капитальный ремонт, устраняющий моральный износ.

Эффект от устранения морального износа, несвязанного с физическим износом, авторы рекомендуют рассчитывать по формуле

СЭ2 = ДИ/зд - Зус2,

где Зус1 - затраты на устранение морального износа, несвязанного с физическим износом.

Эффект от продления срока эксплуатации рекомендуется рассчитывать согласно СН 509-78 [13]:

ПСЭ =

где З1 - приведенная стоимость работ по устранению дефектов; ^ - коэффициент изменения срока службы здания(элемента) определяется по формуле

Р1+Д

где

V =

Р =

р2+я

(1+й)Тс-1 '

Д - ставка дисконта, определяемая по ставке рефинансирования Банка России; Тс - срок эксплуатации;

где И1 и И2 - годовые издержки в сфере эксплуатации; К1 и К2 - капитальные вложения, связанные с эксплуатацией элемента.

Эффект от предотвращенного износа авторы рекомендуют рассчитывать по формуле

ПУ = ЗВ2-ЗВ1,

где ЗВ2 - затраты на последующее восстановление в случае несвоевременного устранения принимаются согласно ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» [4]; ЗВ1 - фактические затраты на восстановление, принимаются согласно ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» [4].

Итак, данное исследование носит, прежде всего, методический характер. В настоящее время предлагаемый метод расчета проходит апробацию на реальных объектах различных категорий зданий, где осуществляется капитальный ремонт. Следует отметить, что количественная оценка морального износа при технической эксплуатации зданий также представляет собой методическую сложность, которую авторы подробно анализируют в отдельной работе. Данное исследование фундаментально базируется на разработках замечательных отечественных специалистов [1, 2, 6, 9, 11, 12, 14], посвященных проблемам физического, морального износа, эксплуатации и долговечности жилых зданий. В целом авторы предполагают, что предлагаемый метод оценки эффекта от проведения капитального ремонта не исключает возможности дискуссий и доработок.

Статья поступила 21.01.2015 г.

Библиографический список

1. Бойко М.Д. Техническая эксплуатация зданий и сооружений: справочное пособие. М.: Стройиздат, 1993. 207 с.

2. Вольфсон В.Л., Ильяшенко В.А., Комисарчик Р.Г. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий: справочник производителя работ. 2-е изд., стереотип. М.: Стройиздат, 1999. 252 с.

3. ВСН 58-88 (р). Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Нормы проектирования. М.: Госкомархитектуры. Введ. 01.07.1989.

4. ВСН 53-86 (р). Правила оценки физического износа жилых зданий. М.: Госстрой СССР. Введ. 01.07.1987.

5. Градостроительный кодекс РФ. 2014 [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/popular/gskrf/ (05 мая 2014).

6. Колотилкин Б.М. Долговечность жилых зданий. М.: Стройиздат, 1965. 254 с.

7. МДС 81-6.2000. Методическое пособие по определению сметной стоимости капитального ремонта жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения. М.: Госстрой России. Введ. 12.11.1997.

8. Оценка экономической эффективности при проведении капитального ремонта зданий и сооружений / В.А. Хайрул-лин, С.Ф. Сайфуллина, Е.А. Быль // Проблемы строительного комплекса России: мат-лы XVIII Междунар. науч.-техн. конф. Уфа: РИЦ УГНТУ, 2014. С. 92-94.

9. Порывай Г.А. Предупреждение преждевременного износа зданий. М.: Стройиздат, 1979. 322 с.

10. Порывай Г.А. Техническая эксплуатация зданий. М.: Стройиздат, 1982. 368 с.

11. Рогонский В.А., Костриц А.И., Шеряков В.Ф. Эксплуатационная надежность зданий. Л.: Стройиздат, 1983. 172 с.

12. Ройтман А.Г., Смоленская Н.Г. Ремонт и реконструкция жилых и общественных зданий. М.: Стройиздат, 1979. 319 с.

13. СН 509-78. Инструкция по определению экономической эффективности использования в строительстве новой техники, изобретений и рационализаторских предложений. М.: Госстрой СССР. Утв.13.12.1978. № 229.

14. Справочник по капитальному ремонту жилых зданий / А.И. Лысова, Ш.Н. Голант [и др.]. Л.: Стройиздат, 1977. 358 с.

15. Техническая эксплуатация жилых зданий: учебник / С.Н. Нотенко, В.И. Римшин, А.Г. Ройтман [и др.]. 2-е изд., пере-раб. и доп. М.: Высш. шк., 2008. 637 с.

я

16. Хайруллин В.А., Быль Е.А. Последствия реформы жилищно-коммунального хозяйства для структуры управляющих компаний города Уфы // Интернет-журнал Науковедение. 2013. № 6 (19) [Электронный ресурс]. URL: http://publ.naukovedenie.ru (08 янв. 2015).

17. Хайруллин В.А., Гареева З.А., Баязитова Э.Ф. Расчет социальной ставки дисконта в процессе оценки величины социального эффекта при реконструкции участка автомобильной дороги М5 «Урал» // Интернет-журнал Науковедение. 2014. № 1 (20) [Электронный ресурс]. URL:

http://publ.naukovedenie.ru (08 янв. 2015).

18. Хайруллин В.А., Терехов И.Г., Огнева А.С. Метод расчета социального эффекта в ходе реализации инвестиционно-строительного процесса // Интернет-журнал Науковедение. 2013. № 4 (17) [Электронный ресурс]. URL: http://publ.naukovedenie.ru (09 янв. 2015).

19. Хайруллин В.А., Шакирова Э.В. Оценка бюджетного и социального эффекта при освоении государственных инвестиций: монография. Уфа: РИЦ УГНТУ, 2013. 54 с.

УДК 330.322.4

АЛГОРИТМ ФОРМИРОВАНИЯ УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ

л _ о

© И.В. Ямщикова1, Р.В. Сайфутдинова2

Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Предложен алгоритм формирования укрупненных показателей стоимости строительства жилья. Рассмотрены две главные задачи подготовительного этапа, а также способы создания укрупненных сметных норм с помощью приемов экономического анализа и основные этапы формирования укрупненных показателей стоимости строительства жилья. Итогом работы на основном этапе предложена процедура формирования системы укрупненных показателей из средних общих величин и поправочных коэффициентов к ним. На заключительном этапе рекомендовано провести оценку качества сформированных укрупненных показателей стоимости строительства жилья.

Ключевые слова: инвестиции; сметная стоимость; экономический анализ.

ALGORITHM TO FORM HOUSING CONSTRUCTION ESTIMATED COST CONSOLIDATED INDICES I. V. Yamshchikova, R.V. Saifutdinova

National Research Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.

An algorithm of forming consolidated indices of housing construction estimated cost is proposed. Two main objectives of the preparatory phase and the methods of consolidated estimation standard formation through the application of economic analysis techniques are considered. The basic formation stages of consolidated indices of housing construction estimated cost are discussed as well. The main stage of the work includes the formation procedure of the system of consolidated indices from mean total values and their correction factors. It is recommended to evaluate the quality of the formed consolidated indices of housing construction estimated cost at the final stage. Keywords: investment; estimated cost; economic analysis.

Повышение точности определения стоимости строительства на ранних стадиях инвестирования является важной задачей экономической науки. Минимизация погрешности расчетов при укрупненной оценке стоимости строительства позволит с большей достоверностью проводить экспертизу экономической эффективности и сокращать риски инвестирования, в том числе при реализации инновационных проектов.

Недостатком современных методов укрупненных расчетов является сложность оценки применения инноваций в строительстве и возведения уникальных объектов. Поэтому проблему повышения точности укрупненных сметных расчетов необходимо решать совместно с улучшением качественной стороны методик, например, за счет совершенствования методов и алгоритмов формирования укрупненных показателей

стоимости строительства.

Наиболее перспективным, на наш взгляд, является создание укрупненных показателей стоимости конструктивных элементов и видов работ на единицу физического объема здания. Подобные нормативы удобно применять на самых ранних стадиях проектирования и при этом осуществлять сравнительный анализ наиболее эффективных проектных решений для конкретного объекта.

Отталкиваясь от показанной выше направленности укрупненных сметных норм, мы предлагаем алгоритм действий, необходимых для их формирования (рисунок). Намеченный план действий имеет большое значение, поскольку поможет правильно организовать работу и качественно ее выполнить.

Основными этапами формирования укрупненных

1Ямщикова Ирина Валентиновна, кандидат экономических наук, профессор кафедры экспертизы и управления недвижимостью, тел.: (3952) 405412, 89027625920.

Yamshchikova Irina, Candidate of Economics, Professor of the Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 405412, 89027625920.

2Сайфутдинова Раиса Викторовна, аспирант, тел.: 89149170861. Saifutdinova Raisa, Postgraduate, tel.: 89149170861.