Совершенствование кадастровой оценки земель промышленности и иного назначения (на примере Омской области)

Совершенствование кадастровой оценки земель промышленности и иного назначения

А.Д. Власов

научный руководитель ООО «Сибирский научный центр «Экопрогноз», кандидат экономических наук

Власов Александр Данилович, vlasovad@yandex.ru

В 2008 году в основных чертах завершился период организационно-методического оформления кадастровой оценки земельных ресурсов России. Достигнутые результаты и перспективы кадастровой оценки объектов недвижимости представлены в докладах на I Международном конгрессе «Становление, развитие и перспективы оценочной деятельности в России», проходившем 25-26 ноября 2008 года в городе Москве [1].

Определены оценочные категории земель: земли сельскохозяйственного назначения; земли садоводческих, огороднических и дачных объединений; земли поселений; земли лесного фонда; земли промышленности и иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли водного фонда. Для каждой категории земель утверждено методическое и программное обеспечение, проведены практические расчеты и утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в ряде субъектов Российской Федерации. Таким образом, оценочная деятельность вышла на качественно новый уровень развития, а организационно-методическое обеспечение государственной кадастровой оценки земельных участков получило прочную основу для дальнейшего совершенствования. В то же время на фоне бойких отчетов чиновников из Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость), прозвучавших на конгрессе [1], о результатах кадастровой оценки земельных ресурсов и радужных перспективах дальнейшего ее развития не следует

забывать и о нерешенных проблемах. Первая, возможно, не самая главная, - это то, что форме отчета о государственной кадастровой оценке земельных участков уделяется больше внимания, чем его содержанию. Качество кадастровой оценки земельных ресурсов не соответствует затрачиваемым для ее проведения ресурсам. Остаются нерешенными и такие проблемы, как:

1) место и роль оценщика в технологии кадастровой оценки земельных участков;

2) информационное обеспечение кадастровых работ;

3) программное обеспечение кадастровых работ;

4) проведение содержательной экспертизы результатов кадастровой оценки земельных участков.

Место и роль оценщика в технологии кадастровой оценки земельных участков

Стремление чиновников от оценки исключить оценщика как субъекта оценочных работ дает прямо противоположный результат. Теоретически, действительно,результат кадастровой оценки земельных участков не должен зависеть от субъекта оценочных работ. Оценщик обязан выполнить набор законодательно установленных действий и получить однозначный результат. Чиновники проверяют соответствие действий оценщика установленному законодательству. В действительности это совершенно тупиковый подход, который не гарантирует качество кадастровой оценки земель. По этому

поводу остается только согласиться с выводами ведущего европейского эксперта-оцен-щика профессора Вольфганга Кляйбера [2], что результат оценки зависит от оценщика. Стремление создать методику, использование которой приводит к однозначному результату, не зависящему от субъекта оценки, пока не увенчалось успехом. Нужно все-таки больше доверять профессионализму оценщика. Иначе мы получаем такой курьез, который произошел в Омской области: исполнитель провел кадастровую оценку земельных участков под объектами промышленности и иного специального назначения с использованием одного списка факторов, а Межведомственная комиссия Омской области утвердила и отправила в Москву другой список факторов.

Низкое качество кадастровой оценки земельных ресурсов практически уже обусловлено нерешенными двумя проблемами. Во-первых, для земель поселений и земель промышленности и иного специального назначения в специальном программном обеспечении должна быть анкета опроса экспертов о влиянии факторов на рыночную стоимость земельных участков. По имеющемуся опыту оценочных работ можно сделать однозначный вывод, что рыночная информация не позволяет построить приемлемые расчетные статистические модели без привлечения экспертных оценок специалистов. Отсутствие инструментов экспертных оценок [3] является фундаментальной ошибкой разработчиков программного обеспечения. Во-вторых, процедура конкурсного отбора исполнителей кадастровой оценки земель, как этого требует закон от 21 июля 2005 года № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», не гарантирует отбор квалифицированного исполнителя работ.

Информационное обеспечение кадастровых работ

С 2003 года Методика кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения [4] практически не изменилась. Расчет ведется по группам

земель. Логично, что информация о принадлежности земельных участков к группе земель должна быть в кадастровом учете на основании полной информации о земельном участке. В 2005 году имевшиеся на учете земельные участки Омской области уже были разбиты на соответствующие оценочные группы, проведена кадастровая оценка, результаты утверждены. В 2008 году исполнителям представили 58 311 земельных участков Омской области с очень ограниченным описанием, по которому очень сложно однозначно определить принадлежность этих участков к той или иной группе земель. Имеющаяся в земельном кадастре информация о граничащих с оцениваемым земельных участках для исполнителя оказалась практически недоступной.

Учитывая важность достоверности и оперативности кадастровой оценки земельных участков, считаем необходимым информацию кадастрового учета привести в соответствие с информацией, необходимой для кадастровой оценки земельных участков. Методические материалы по всем категориям земель имеются. На практике исполнитель вместо проверки соответствия данных кадастрового учета земельного участка его экономическому содержанию в части кадастровой оценки занимается выбиванием информации кадастрового учета у ее держателей. В конце концов оказывается, что данные о примыкающих земельных участках к оцениваемым земельным участкам из кадастрового учета получить не позволяет программное обеспечение базы данных кадастрового учета. В Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области (УФРС ОО) ситуация с программным обеспечением базы данных аналогичная: получить информацию по нашему запросу оказалось практически невозможным. Выяснилось, что государственный контракт на выполнение государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения не является основанием для УФРС ОО, чтобы передать исполнителю кадастровых работ информацию о регистрации сделок. Информация о регистрации сделок УФРС ОО была получена Министерством имущественных отношений

Омской области только по личному распоряжению Министра. Исполнителю получить информацию из Министерства имущественных отношений Омской области также оказалось проблемой. Имеющуюся в электронном виде информацию исполнитель получил на 400 страницах только в печатном виде, и ему пришлось решать проблемы ее последующей обработки и перевода в электронный вид. Все усилия исполнителя, направленные на получение и обработку информации УФРС ОО, дали нулевой результат, поскольку практически в расчетах исполнитель не смог использовать ни одной цифры 400-страничного отчета. Возможно, в этом крылась главная причина «секретности» информации.

Возникает справедливый вопрос: зачем государство содержит службу (услуги которой очень востребованы), если необходимую информацию получить невозможно? В результате институт оценки России вместо реальных цен сделок с недвижимостью, официально зарегистрированных в УФРС России на основании отчета оценщика, обречен использовать цены предложений, слухи и домыслы. Это проблема не только кадастровой оценки земельных ресурсов, но и всего института оценки. При регистрации права наследства для расчета государственной пошлины нотариусу (всего то на всего) обязательно должен быть представлен отчет оценщика. На наш взгляд, нужно законодательно установить норму регистрации цены в УФРС России на регистрируемые имущественные права из официального отчета оценщика. Уже через год в УФРС России появится нормальная официальная база данных по рынку недвижимости, аналогичная той, например, которая существует в Германии [2].

Элементы информационного обеспечения кадастровых работ должны содержаться в приказе Роснедвижимости (ныне Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) об организации работ по государственной кадастровой оценке земель в России [5]. Иначе у исполнителя возникают большие проблемы с получением исходной информации. Приведем пример. Министерство экономики Омской области не предоставило исполнителю

по его запросу ни одной цифры. Сибирский научный центр «Экопрогноз» заключил государственный контракт 18 июля 2008 года с условием представить отчет 15 сентября

2008 года. Аванс на выполнение работ был получен 1 октября 2008 года. Фактически исполнитель за свой счет кредитовал объем работ на 6,5 миллиона рублей государственного заказа. При этом программное обеспечение (СПО) ПРОМ, посредством которого можно провести расчеты в полном объеме в соответствии с Техническим заданием, исполнитель получил 9 декабря 2008 года.

Далее, по третьей группе земельных участков под объектами промышленности и иного специального назначения (земельные участки под автозаправками и объектами, предназначенными для обслуживания клиентов на автодорогах) главными оценочными факторами являются два показателя: интенсивность движения транспорта; для ГАЗС - объем реализации топлива в единицу времени. Для каждого субъекта Российской Федерации должны быть разработаны и утверждены подробные карты интенсивности движения транспорта по автомобильным дорогам. Эта информация должна быть элементом кадастрового учета. Карты интенсивности движения транспорта по автомобильным дорогам нужны не только для кадастровой оценки земельных участков, они необходимы и всем подразделениям, связанным с эксплуатацией и развитием сетей автомобильных дорог. Учет и контроль со стороны государства объемов реализации топлива на автозаправочных станциях, не требуя больших дополнительных затрат, позволит наконец-то прояснить показатель доходности каждой конкретной автозаправочной станции, необходимый для расчета кадастровой стоимости земельных участков, занимаемых обслуживающими предприятиями.

Программное обеспечение кадастровых работ

В отношении программного обеспечения кадастровых работ главная проблема, как уже указывалось, - отсутствие экспертной составляющей, что является принципиаль-

ным методическим упущением во всей системе кадастровой оценки всех категорий земельных участков.

Помимо этого, выходные таблицы и материалы специального программного обеспечения не соответствуют таблицам утвержденного Типового отчета. Руководитель разработчиков программного обеспечения (программист) оказался вне закона и выше его. На вопрос к разработчикам СПО: почему программа не указывает в заголовке таблицы единицы измерения факторов, что предусмотрено утвержденным Типовым отчетом, ответ был прост - программа этого не предусматривает. Почему в бухгалтерской программе 1С все выходные таблицы строго соответствуют утвержденной форме, а с СПО ПРОМ армия исполнителей обеспечена тупой работой переформатирования выходных таблиц СПО под Типовой отчет?

Экспертиза результатов кадастровой оценки земельных участков

Здесь важно не допустить систематическую ошибку. Считаем необходимым в регламенте выполнения кадастровых работ [6] предусмотреть проведение в субъекте Российской Федерации содержательной экспертизы результатов кадастровой оценки в двух оценочных организациях. А в случае расхождения результатов экспертизы назначать третью оценочную организацию в качестве эксперта. Причем экспертиза должна проводиться на этапе предварительного согласования по ключевым элементам и в целом не увеличивать сроки выполнения работ. Сегодня уже имеются факты обоснованных претензий к результатам кадастровой оценки, когда все инстанции утвердили отчет по форме, а по содержанию он никуда не годится [7-10]. В качестве примера утвержденные в 2007 году результаты проведения оценки земельных участков в городе Омске представлены в таблице [11].

По состоянию на январь 2007 года средняя цена квартиры в городе Омске составила 33 512 рублей за 1 квадратный метр [12]. Рыночная стоимость воспроизводства 1 квадратного метра квартиры многоэтажной жилой застройки с учетом износа на 1 янва-

ря 2007 года составила 19 686 рублей за 1 квадратный метр [13]. В среднем на 1 января 2007 года в городе Омске рыночная стоимость земельного участка под квартирой, определенная методом остатка, с учетом коэффициента землеобеспеченности (0,88) составляла 15 711 рублей за 1 квадратный метр: (33 512 - 19 686)/0,88. Средняя кадастровая стоимость земельного участка под квартирой многоэтажной жилой застройки в городе Омске оказалась в четыре раза ниже рыночной стоимости (15 711/3 634). Рыночная стоимость земельных участков п од объектами торговли в центре города Омска составляла не менее 30 000 рублей за 1 квадратный метр, что в 3,5 раза больше, чем максимальная кадастровая стоимость (30 000/8 416).

В Куйбышевском жилом массиве города Омска цена квартиры составляла 45 000 рублей за 1 квадратный метр, а в центре, по улице Красногвардейской, проспекту К. Маркса, - 50 000 рублей за 1 квадратный метр. Рыночная стоимость земельных участков под многоэтажной жилой застройкой составляла 29 и 34 тысячи рублей за 1 квадратный метр соответственно, что в 5-6 раз выше максимальной кадастровой стоимости земельных участков (см. графу 1 таблицы). Если учесть, что под объектами торговли земельные участки в полтора-два раза дороже, чем под многоэтажной жилой застройкой, то очевидно, что по данным графы 3 таблицы кадастровая стоимость земельных участков под объектами торговли в среднем по городу Омску и в центре города существенно занижена. В то же время, кадастровая стоимость земельных участков под объектами промышленности на окраине города, на периферии, в 5-6 раз завышена. К сожалению, в этом отношении город Омск не является уникальным. Аналогичная ситуация существует и в городе Новосибирске [14]: кадастровая стоимость земельных участков в центре существенно занижена, а на периферии завышена.

Такого рода систематическую ошибку не могут устранить процедуры согласования результатов оценки конкретных участков на стадии опубликования результатов

Таблица

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков в городе Омске (2007 год), р/кв. м

Показатель Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения исоциального обеспечения Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства

1 2 3 4 5

Максимум 6 027 8 416 26 888 6 763

Среднее 3 634 3 789 8 729 3 016

Минимум 154 160 301 192

Центр города, 25 кварталов 5 558 7 213 19 023 5 999

Средняя периферия, 25 кварталов 3 645 3 826 8 555 2 893

Дальняя периферия, 25 кварталов 1 651 1 007 1 459 1 278

кадастровой оценки для ознакомления налогоплательщиков, предусмотренного Регламентом проведения кадастровых работ [6]. Систематическая ошибка должна быть исключена на стадии предварительного согласования кадастровых цен с оценочными организациями в субъекте Российской Федерации.

Результаты кадастровой оценки земельных участков крупных населенных пунктов создают негативную среду экономического развития целых регионов. На примере городов Омска и Новосибирска очевидное занижение кадастровой стоимости земельных участков в центральной части поселения создает мощную экономическую базу для коррупции, существенно снижает возможные доходы муниципального бюджета, а завышение кадастровой стоимости земельных участков под объектами промышленности на периферии завышает налоговую нагрузку на промышленные предприятия, создает очевидные негативные последствия.

Заключение

Кадастровая оценка должна обязательно включать экспертизу двух-трех оценочных организаций субъекта федерации. Это положение необходимо ввести в Административный регламент [6].

Программное обеспечение (СПО) кадастровых работ обязано поддерживать утвержденные стандарты Типового отчета. Специальное программное обеспечение должно включать экспертную составляющую кадастровых работ по оценке экспертов влияния оценочных факторов [3].

Кадастр недвижимости должен содержать данные о земельных участках, предусмотренные методиками кадастровой оценки земельных участков.

Распоряжение об организации работ по государственной кадастровой оценке земель [5] наряду с контрольными функциями должно включать и информационное обеспечение кадастровых работ (по запросу исполнителя государственного контракта

обязаны предоставить информацию Департамент экономики субъекта федерации, Управление Федеральной регистрационной службы субъекта федерации и другие службы).

Национальный Совет по оценочной деятельности России (НСОД) и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии должны наконец-то выступить с законодательной инициативой о регистрации в УФАС цены имущественных прав на недвижимость на основе отчета независимого оценщика.

Замечание 1. Актуальность кадастровой оценки существенно отстает от реальности. История повторяется. Кадастровая оценка земель поселений, проведенная в 2000-2001 годах утверждена в 2005 году, а ее результаты стали применяться лишь в 2006-2009 годах.

Наибольший объем кадастровой оценки земельных ресурсов России приходится на 2009 год - период кризиса, отсутствия цен на рынке коммерческой недвижимости. Результаты кадастровой оценки кризисного

2009 года будут использоваться в 20102012 годах. Очевидно, субъект федерации должен иметь право за свои средства актуализировать кадастровую оценку в сроки и в объемах, соответствующих его потребностям, то есть ежегодно, а не один раз в три года. Программное обеспечение кадастровых работ позволяет исполнителю кадастровой оценки при относительно небольших дополнительных затратах актуализировать результаты кадастровой оценки ежегодно. В настоящее время законодательно это запрещено.

Замечание 2. Функция государства - создание условий для устойчивого, гармоничного социально-экономического развития общества, при которых наилучшим образом используются природные, техногенные и интеллектуальные ресурсы общества в соответствии с теорией Л.В. Канторовича [15]. Из этого следует, что при определении кадастровой стоимости земельных участков фискальная функция является не главной, главное - это обеспечение рационального использования земельных ресурсов. Категория рыночной стоимости в определении

кадастровой стоимости земельных участков может рассматриваться лишь как первое приближение. Слепое следование рынку, как известно, не решает социально-экономические проблемы общества. Наилучшие результаты дает использование рыночных механизмов в качестве индикаторов экономического развития и как инструмента включения частного интереса, согласования частных и общественных интересов под сознательным контролем государства. Более полно определению кадастровой стоимости отвечает категория «справедливой цены» [16]. Будем надеяться, что в будущем определение кадастровой стоимости будет уточнено.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Становление, развитие и перспективы оценочной деятельности в России / I Международный конгресс. Москва. 25-26 ноября 2008 года. URL: http://appraiser.ru/default. aspx?SectionId=533

2. Кляйбер В. (Wolfgang Kleiber, Берлин) Оценка рыночной стоимости (международные сравнения) // Проблемы финансового учета. 2005. № 3 (9).

3. Власов А. Д. Проблемы оценки кадастровой стоимости земель поселений : электронная анкета // Земельный вестник России. 2002. № 1.

4. Методика Государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения : утверждена приказом Федеральной службой земельного кадастра России от 20 марта 2003 года № П/49.

5. Об организации работ по государственной кадастровой оценке земель в 2008 году : приказ Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29 февраля 2008 года № П/0056.

6. Об утверждении Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 28 июня 2007 года № 215.

7. Бизнес решил оспаривать кадастровую стоимость своих земель в суде. и^: http://kvnews.ru/archive/2008/jur15(838)/ Ьивтевв^ЗЭО

8. Саратовская область. Предприниматели оспорили повышение кадастровой стоимости земли. и^: http://www.novayagazeta. ru/news/348727.html

9. Горно-Алтайская каДастрофа. и^: http://www.listock.ru/pages/node/2312

10. Тамбовская гордума установила земельный налог в городе, исходя из новой кадастровой оценки земли. и^: http://www. rosinvest.com/news/471212

11. Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36 : постановление правительства Омской области от 1 9 декабря 2007 года № 174-П.

12. Динамика изменения цен на квартиры в Омске. и^: http://www.rn-omsk.ru/in-

dex.php?PHPSESSID=e816574b52f6073dadd

5da3976f3d216&topic=13.0

13. Власов А. Д. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска. 4-е изд., пе-рераб. и доп. Новосибирск : Издательство СО РАН, 2007.

14. Власов А. Д. Обоснование необходимости корректировки кадастровой оценки земель для целей налогообложения (на примере города Новосибирска) // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2004. № 10.

15. Канторович Л. В. Экономический расчет наилучшего использования ресурса. М. : Издательство АН СССР, 1969.

16. Рутгайзер В. М. Справедливая стоимость как стандарт оценки бизнеса / I Международный конгресс «Становление, развитие и перспективы оценочной деятельности в России». Москва. 26 ноября 2008 года.

ПРАКТИЧЕСКИЙ СЕМИНАР 25-28 мая 2009 года, Москва СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ И ОСОБЕННОСТИ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ. ОБЗОР __________ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ__________________________

• правовое регулирование земельных отношений

• оборот земельных участков

• аренда недвижимости в практике арбитражных судов

• особенности совершения сделок купли-продажи и мены недвижимости

• продажа предприятия как имущественного комплекса

• незавершенное строительство как объект гражданских прав

• государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

• договор ипотеки: обзор судебно-арбитражной практики

• последствия самовольного строительства

ЮРИДИЧЕСКИЙ ПРАКТИКУМ 29 мая 2009 года, Москва ПРАВОВЫЕ ПОЗИЦИИ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО СДЕЛКАМ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Анализ судебно-арбитражной практики по спорам, вытекающим из правоотношений, связанных:

• с оборотом земельных участков

• с договорами аренды, купли-продажи и ипотеки недвижимости

• с договорами в сфере строительства

• с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним

• с защитой прав собственников недвижимости

Получить более подробную информацию о семинаре Вы можете у организатора -АНО ДПО ЦПК «БИЗНЕС-СЕМИНАРЫ» www.business-seminars.ru E-mail: info@business-seminars.ru Тел.: (495) 937-5809 Факс: (495) 363-0258

ш

I

Бизнес-Семинары