«Траст» пополняется землей

Контролируемый ЦБ банк «Траст», которому в прошлом году удалось продать непрофильные активы на 113 млрд руб., вновь пополняет портфель. «Траст» выкупил 60% закрытого инвестфонда, владеющего более 300 га в Подмосковье. Эксперты не исключают, что в дальнейшем эти участки можно будет продать под застройку жильем или логопарками за 500–700 млн руб., что значительно превышает сумму текущей сделки.

Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ

Банк «Траст» выкупил на торгах в начале апреля принадлежавшие обанкротившемуся ООО «Вальтер» 3,4 тыс. паев закрытого инвестфонда «Земельные ресурсы» за 100 млн руб., следует из результатов аукциона.

В «Трасте» пояснили “Ъ”, что приобрели 60% фонда, владеющего около 304 га сельхозназначения в Раменском и Солнечногорском районах Подмосковья.

По их словам, эта сделка позволит получить больше сборов от их продажи в будущем. Кому принадлежат остальные 40% этого фонда, в компании не прокомментировали.

«Траст» на 99,9% принадлежит Центробанку. Согласно исходному стратегическому плану, «Траст», аккумулировавший непрофильные активы, доставшиеся ЦБ в рамках банкротства других банков, должен завершить работу к 2024 году. К этому моменту банк должен реализовать все активы, собрав с их продажи 482 млрд руб. для ЦБ. Но позже глава «Траста» Александр Соколов заявлял, что продажи активов могут продлиться до 2025 года.

По итогам прошлого года активы «Траста» сократились за 2022 год на 62,1 млрд руб., следует из его отчетности по РСБУ.

Тогда банк вышел из ряда активов, в целом получив по сделкам доходы в 74 млрд руб. В частности, были проданы «Интеко» компании Sminex Алексея Тулупова, «Геотек», «Зерно Дон», завод «Атакайцемент» и другие. Сборы с непрофильных активов по итогам прошлого года составили 113 млрд руб., из которых ЦБ возвращено 52 млрд руб.

В то же время банк получил новые активы. Так, в 2022 году ФК «Открытие» продала «Трасту» производителя мелованного картона «Кама», но затем предприятие было перепродано за 36 млрд руб. владельцу фармхолдинга «Фармстандарт» Виктору Харитонину (см. “Ъ” от 3 февраля). Также «Траст» выкупил у «Открытия» банк «Точка» и «Балтийский лизинг». В целом за 2022 год «Открытие» продало «Трасту» активы на 52,5 млрд руб.

Сделка по покупке паев фонда «Земельные ресурсы» оказалась выгодной для «Траста».

Ссылаясь на отчетность управляющей компании этого фонда, советник гендиректора Российского аукционного дома Наталья Круглова говорит, что банк выкупил паи на треть ниже рыночной стоимости. В то же время продать эти активы банк сможет за 500–700 млн руб., считает партнер «Ricci | M&A» Петр Виноградов. Но найти одного покупателя на весь лот за такую сумму вряд ли получится, сомневается гендиректор ГК «Гео Девелопмент» Максим Лещев.

Потенциальным покупателем этих земель может стать девелопер, специализирующийся на продаже участков под индивидуальное жилищное строительство и имеющий опыт их подготовки для реализации на рынке, полагает независимый эксперт Андрей Новиков. Однако, напоминает он, необходимы будут дополнительные средства на межевание участков и создание инфраструктуры. Востребованность этих участков будет определяться прежде всего планами властей по развитию транспортной инфраструктуры, отмечает Петр Виноградов.

Кроме того, потребуется перевести участки из категории сельскохозяйственных в земли населенных пунктов. Эта процедура занимает много времени и является дорогостоящей, предупреждает Максим Лещев. Директор по консалтингу и развитию Key Capital Эвелина Ишметова считает, что эти участки могут быть использованы и для сельскохозяйственной деятельности, если ими заинтересуются агрохолдинги. В таком случае переоформлять назначение земли не потребуется, добавляет эксперт.

Александр Соколов, глава банка «Траст», в интервью «Ведомостям» в декабре 2022 года:

«Стало сильно сложнее: сейчас рынок покупателя, а не продавца».

Наталья Круглова считает, что наилучшим использованием этих участков станет строительство промышленно-складской недвижимости. «Сейчас активно развивается сегмент light industrial (склады с промплощадками.— “Ъ”), есть повышенный спрос на качественные площадки индустриального типа»,— отмечает она. По данным NF Group, сейчас в Москве и Подмосковье свободно не более 1,2% складских помещений. К тому же участки «Траста» расположены вблизи крупных магистралей — ЦКАД, Ленинградского шоссе, Ново-Рязанского шоссе на удалении примерно 25–35 км от МКАД, что, как считает госпожа Круглова, повышает их привлекательность для девелоперов складов и будущих арендаторов.