Долгострой для инвестора

В Уральском федеральном округе уменьшается число долгостроев. Инвесторы готовы брать на себя проблемы обманутых дольщиков в жилых объектах, вкладываться в реконцепцию и достройку коммерческих площадей. Аналитики считают, что главными стимулами при этом являются расположение долгостроя и потенциальная рентабельность реализованного проекта.

В 2013 году Минрегионразвития РФ приказом №403 от 20 сентября 2013 года определило критерии граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков, единые для всей страны. В частности, это приостановка строительства либо просрочка исполнения обязательств по сделке на срок более девяти месяцев и банкротство застройщика. До этого времени каждый регион руководствовался собственными критериями отнесения дольщиков к «обманутым».

Дольщики в нагрузку

В соответствии с новыми критериями, говорит депутат Госдумы, руководитель рабочей группы партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков Александр Хинштейн, по итогам 2013 года на территории УрФО насчитывалось 39 проблемных домов (3604 пострадавших). Девять из них (912 дольщиков) были выявлены именно в результате вступления в силу общефедеральных критериев. Наибольшее число пострадавших в УрФО, по данным депутата, в Свердловской и Тюменской областях. Сложная ситуация в Челябинской области, где два проблемных дома, но почти половина пострадавших — жертвы двойных продаж. «С предыдущим губернатором Михаилом Юревичем было принято решение, что ко всем этим людям меры господдержки будут применены в полном объеме. Я направил обращение в адрес и.о. губернатора Бориса Дубровского, сам разговаривал с ним с просьбой вникнуть в эту ситуацию»,— сказал Александр Хинштейн. Шесть проблемных объектов в Ямало-Ненецком автономном округе, два по итогам года остаются в Курганской области.

Уральскими лидерами по достройке проблемных объектов депутат называет Тюменскую область, где с 2011 по 2013 годы введено 29 домов (2621 гражданин перестал быть пострадавшим), и Свердловскую, где с 2011 года достроено 22 проблемных дома (защищены права 2157 дольщиков). В подавляющем большинстве случаев, отмечает Александр Хинштейн, проблемы дольщиков решаются через подбор новых инвесторов-застройщиков.

Свердловская область стала первым российским регионом, где для защиты людей, пострадавших от недобросовестных застройщиков, в июне 2011 года приняли особый закон. Его главный инструмент — конкурс среди застройщиков, готовых предоставить пострадавшим квартиры в обмен на землю. На Среднем Урале этот механизм разработали для защиты прав дольщиков, у которых нет ни участка, на котором планировалось строительство, ни недостроя. Первый и единственный конкурс прошел в 2012 году в Екатеринбурге. По условиям соглашения с региональным правительством победитель («Атомстройкомплекс») до конца 2013 года заключает договоры с обманутыми дольщиками, бесплатно наделяет их ранее оплаченными квадратными метрами и в обмен без аукциона получает в собственность три земельных участка в районе Уктус-Левобережный, рыночная стоимость которых оценивается в 361 млн рублей. Под реализацию соглашения попали все екатеринбургские дольщики из реестра обманутых — 290 семей (порядка 12 тыс. оплаченных квадратных метров), однако процесс заключения договоров запустился только в феврале 2014 года. В «Атомстройкомплексе» просрочку объяснили тем, что для дольщиков решено было строить отдельный дом с учетом пожеланий по площади квартир, так как ранее оплаченные оказались очень небольшими. «Что такое запроектировать дом — это минимум девять месяцев. Второе — это экспертиза — плюс еще два месяца. И еще месяц ушел на получение разрешения на строительство. Мы точно не были готовы проектировать и строить непосредственно под обманутых дольщиков»,— говорит глава компании Валерий Ананьев. По его словам, сейчас строительство дома уже началось, первую очередь планируется сдать в 2014 году, весь комплекс — в 2016 году.

Среди самых сложных жилых недостроев в свердловском минстрое называют площадку на ул. Рощинской (генподрядчиком выступает корпорация «Маяк», один дом был сдан в конце 2013 года, еще два строятся). Генподрядчик, отмечает замминистра строительства региона Дмитрий Нисковских, курирующий работу с обманутыми дольщиками, ведет проект как девелопер — строит то имущество, которое можно продать, от прибыли компенсирует стоимость затрат на его создание и привлечение денежных средств и часть прибыли направляет на достройку для обманутых дольщиков. «Он аргументирует это тем, что нужно отдавать проценты САИЖК. Поэтому сейчас пайщики будут принимать решение, оставлять „Маяк” как генподрядчика или привлекать другую организацию»,— говорит господин Нисковских.

В пресс-службе корпорации «Маяк» утверждают, что первоначально механизм достройки проблемных объектов подразумевал присутствие на площадке САИЖК в качестве инвестора строительства и корпорации «Маяк» в качестве генподрядчика, однако после того, как корпорация вложила в строительство 100 млн рублей, условия поменялись — компании предложили взять кредит у САИЖК под 10,5%. Источником финансирования должна была стать реализация квартир в домах, не обремененных дольщиками. «Понимая невозможность скорейшего завершения строительства жилого комплекса сметной стоимостью 2,5 млрд рублей на выданные в кредит 870 млн рублей, „Маяк” обратился к губернатору с просьбой оказать содействие в решении этой проблемы. В результате было принято решение о смене механизма финансирования на площадке, при котором „Маяк” передает паи в домах 7.1, 7.2 и 7.3 САИЖК в счет погашения кредита и остается на площадке в качестве генподрядчика, как и планировалось вначале»,— говорят в компании. Достроить оба дома планируется в этом году.

Сегодня на уральском рынке есть прецеденты, когда застройщики сознательно отказываются от продажи на стадии строительства и предлагают покупателям только готовое жилье, чтобы не подвергать их риску. «Продавать готовое — осознанное решение. Мы запускали проект строительства микрорайона Академический в 2008 году, когда застройщики часто не выполняли свои обещания. Поэтому было принято решение строить, показывать и продавать без рисков для покупателей. Надо понимать, что готовое жилье — уникальный продукт на рынке, для покупателя это страховка от неблагоприятных процессов в экономике, а для банков — понятный залог, поэтому ипотечные ставки ниже, чем на строящееся жилье»,— говорит директор по продажам и маркетингу «РСГ-Академическое» Кирилл Ляшенко.

Офисная перезагрузка

Средний Урал лидирует в регионе и по вводу коммерческих объектов, «замороженных» в кризис 2008 года. В Уральской палате недвижимости (УПН) отмечают, что 2011-2012 годы стали для Екатеринбурга рекордными за счет запуска сразу нескольких офисных долгостроев: за два года было достроено почти 240 тыс. кв.м. В комитете по товарному рынку горадминистрации сообщили, что в 2013 году были сданы еще два долгостроя: бизнес-центры «Демидов», строительство которого началось в 2006 году (девелопер — УГМК) и «Царский мост» (12 тыс. кв.м, объект в рамках санации банка «Губернский» приобрела и достроила финансовая корпорация «Открытие»). В 2014 году, по данным горадминистрации, планируется сдать в эксплуатацию еще несколько долгостроев. В частности, бизнес-центр «Карнеол» (20 тыс. кв.м), который планировался к сдаче в 2009 году и офисный центр «Аврора» (21,4 тыс. кв.м, девелопер — «Пред-сити групп»).

В УПН уже отмечают, что с завершением работ на «замороженных» площадках объемы строительства в городе заметно снизились, и пополнение рынка происходит уже не столь высокими темпами, однако дефицита не прогнозируют. По мнению аналитика УПН Михаила Хорькова, если бы все заявленные офисные объекты были реализованы в срок, их объем существенно превысил бы потенциал поглощения. Наступивший кризис эту ситуацию сгладил.

Еще одним следствием кризиса стало переформатирование «замороженных» проектов и замена офисной функции на более востребованную — торговую или жилую. В частности, в башне «Исеть» в квартале Екатеринбург-сити, которую планируется достроить 2014 году, УГМК изначально планировала разместить офисы. В результате кризиса и последующего вывода на рынок большого числа бизнес-центров концепция проекта была пересмотрена в пользу апартаментов.

Как стало известно „Ъ”, реконцепцию проходит и один из наиболее крупных недостроев Екатеринбурга — торгово-офисный центр «Форум» (по первоначальному проекту, 36,2 тыс. кв.м офисной и 33,1 тыс. кв.м торговой площади, девелопер — «Форум-групп»). Объект был остановлен в 2008 году на стадии котлована. Директор по маркетингу «Форум-групп» Анастасия Полухина пояснила, что проект — в стадии проработки, торговая составляющая в нем сохранится, а офисная будет заменена, в частности рассматривается вариант размещения апартаментов. «Параметры проекта изменятся, но концепт мы оставляем прежний: это будет торговый центр формата „средний плюс”, он поддержит общую концепцию торгово-делового квартала, который мы застраиваем в центре города»,— говорит госпожа Полухина.

В Екатеринбурге планируется достройка еще одного известного долгостроя — гостиницы на ул. Куйбышева, строительство которой началось в 1990-х годах. Главный архитектор города Михаил Вяткин подтвердил „Ъ”, что в главархитектуру был представлен проект достройки, который сохраняет исходную функцию здания. Он отправлен на доработку, но когда будет реализован, господин Вяткин сказать затруднился.

Два многофункциональных комплекса в Екатеринбурге планирует построить компания «Атомстройкомплекс». Один из них — долгострой в районе ул. Малышева — Красноармейская, порядка 60 тыс. кв.м. Проект анонсировался до 2008 года и предполагал строительство отеля сети Radisson SAS. Партнерство в итоге не состоялось, и проект был переформатирован в МФК с торговой, развлекательной составляющей и апартаментами. В компании пояснили, что на проекте идут подготовительные работы, завершен процесс получения спецтехусловий в Москве (здание проектируется высотой порядка 150 метров), для начала работы застройщик ожидает завершения процедуры всех согласований. Еще один многофункциональный комплекс анонсировался в 2005 году, тогда он позиционировался как первый небоскреб. Сейчас его высота не превысит 100 метров, на площадку «Атомстройкомплекс» планирует выйти в сентябре, завершить оба проекта — в 2016 году.

В то время как долгострои в Екатеринбурге активно достраиваются, судьба самого известного из них — екатеринбургской телебашни — остается неизвестной. В прошлом году был проведен конкурс на проект ее реконструкции, однако, как сообщили „Ъ” в региональном Министерстве по управлению госимуществом, проект-победитель определил только идею целевого назначения объекта. Это рекреационная зона.

«Конкретно утвержденного к реализации проекта в настоящее время нет, равно как и не определен будущий застройщик. Проект и точные сроки его реализации пока не определены»,— пояснили в МУГИСО, добавив, что и объем вложений в достройку неизвестен.

Аналитики считают, что «разморозке» подвергаются наиболее перспективные и инвестиционно-привлекательные проекты. Директор отдела исследований KnightFrankRussia & CIS Ольга Ясько отмечает, что во всех регионах страны до сих пор остаются нереализованные проекты. Будут ли они построены, зависит в первую очередь от местоположения участка. Замдиректора стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Михаил Якубов полагает, что процесс стимулирует дефицит качественных площадей и увеличение стоимости продажи будущего готового квадратного метра. Однако плановая и качественная консервация проекта при этом наблюдается редко, поэтому, по мнению господина Якубова, редевелопмент объекта почти всегда обходится собственнику значительно дороже, чем строительство с нуля.