В ожидании чуда

Рынок недвижимости, очевидно, ждет замедление. Новые правила выдачи льготной ипотеки должны несколько остудить рост цен, начатый еще год назад и продолжившийся в этом году. Если до конца июня получить кредит под 6,5% годовых можно было на сумму до 12 млн рублей, то с 1 июля правила изменятся и стоимость кредита вырастет до 7% годовых, а сумма кредита сократится в четыре раза.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Понятно, что и банки, и девелоперы будут сами активно субсидировать ставку для стимулирования спроса и вряд ли кредиты станут намного дороже. Но отбор заемщиков, можно ожидать, станет более жестким. Ведь уже сейчас многие опасаются, что чрезмерный рост цен может привести к кризису. Опасность перегрева рынка из-за дешевой ипотеки увидела и Счетная палата — об этом ее представители заявили на днях.

На этом фоне прогнозы некоторых девелоперов о том, что жилье продолжит дорожать, выглядят несостоятельными. В ближайшее время предпосылок для этого нет, а подорожавшая ипотека будет способствовать негласному снижению цен. Девелоперы, правда, приводят железный аргумент: издержки компаний возросли, а значит, эти затраты будут отнесены на конечную цену и она вырастет. Однако рыночный механизм действует несколько иначе: дешевая и доступная ипотека позволяет брать больше кредитов, за счет этого на рынок приходит больше денег и цены ожидаемо растут. А удорожание ипотеки уменьшает поток средств на рынок, и предпосылок для роста цен в таких условиях нет никаких. Следовательно, компании, у которых нет резерва для сокращения маржи, просто будут уходить с рынка. Вероятно, большинство руководителей стройфирм это прекрасно понимают, но прогнозами об увеличении цен они как бы «заговаривают» рынок.

Впрочем, у девелоперов есть еще шанс на чудесное спасение. Например, если нефть продолжит дорожать или случится еще какой форс-мажор с положительным знаком. Ведь неожиданный рост цен прошлого года девелоперы тоже прогнозировали, но они были уверены, что он случится из-за повышения их издержек после перехода на эскроу-счета. Прогнозы были безосновательны, но наступившая пандемия и последовавшая льготная ипотека сделали их реальными.