Одна крыша на всех

Многоквартирные жилые комплексы — довольно новое явление на загородном рынке. Многие относятся к ним скептически: зачем, мол, покупать жилье за городом, чтобы сидеть в четырех стенах? Однако преимуществ у нового формата тоже немало.

Формат определяет содержание

Многоквартирные загородные жилые комплексы (МЗЖК) начали строить примерно десять лет назад — в районе Рублево-Успенского шоссе, на Николиной горе и в Петрово-Дальнем. Как правило, это дома не выше пяти этажей, расположенные в пределах или рядом с коттеджными поселками и населенными пунктами, обеспеченными гостиничной и развлекательно-спортивной инфраструктурой. То есть рядом и лес, и речка, и теннисные корты, и магазины со стадионами, а если повезет — то и поле для гольфа или санаторий с процедурами. Особенно приятно, что квартиры в таких комплексах стоят существенно дешевле, чем московские того же класса.

"Загородные многоквартирные комплексы, представленные на рынке сегодня, позиционируются в рамках различных сегментов — от экономкласса до элитного,— рассказывает Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood.— Основная часть предложения при этом по аналогии с рынком городского жилья приходится на бизнес-сегмент (около 70%). Проекты элитного сегмента занимают небольшую долю — 11%. Примечательно, что доля экономсегмента постепенно растет: если несколько лет назад доля подобных проектов находилась на уровне 10%, то сейчас она превышает 20%. Это связано в первую очередь с активным развитием загородного многоквартирного строительства на достаточно большом удалении от МКАД, что в большинстве случаев естественным образом снижет класс проекта".

К экономклассу по этому критерию относятся МЗЖК на юге Подмосковья, преимущественно на Оке, например в Пущино, Серпухове и Подольске, где построены смешанные поселки таунхаусов и многоквартирных комплексов. Похожие объекты есть и в ближнем Подмосковье — в Химках, в районе Куркино, в Одинцово.

К элитным МЗЖК эксперты относят дома в Жуковке, Петрово-Дальнем, а также проекты "Грюнвальд" и "Русский авангард" на Сколковском шоссе. Так, квартиры в трех- и шестиэтажных домах на территории пансионата "Петрово-Дальнее", расположенного на 15-м км Рублевки, стоят около 150 тыс. рублей за квадратный метр. Для сравнения: на территории оздоровительного комплекса "Бунгало Club-Kurovo", расположенного на 45-м км Дмитровского шоссе, квартиры в пятиэтажках как минимум вдвое дешевле.

Элитный малоквартирный комплекс "Петрово-Дальнее" вышел на рынок три года назад. Он расположен на 15-м км Рублево-Успенского шоссе в лесу, возле старинной усадьбы Петрово-Дальнее на территории одноименного пансионата управления делами президента. Это жилой дом на восемь квартир на территории 75 соток. Квартиры продавали по цене от $1,5 млн до $3,5 млн. Застройщики не предусмотрели какой-либо отдельной инфраструктуры, так как "Петрово-Дальнее" находится на территории пансионата, располагающего необходимыми объектами, доступными для жителей комплекса круглый год: большая парковая зона, SPA -центр, собственный пляж, бассейн, рестораны, теннисные корты, конноспортивный комплекс.

На ровном месте подобное жилье не строят, поскольку квартиру в чистом поле никто покупать не захочет. "Такие квартиры имеют смысл только рядом с чем-то. Если это не инфраструктура городов, то это может быть, например, пансионат на водохранилище. Если и этого нет, то смысла их строить нет вообще,— говорит Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty.— С точки зрения бизнеса это опять же сомнительные проекты. В случае с квартирным домом возникают общие площади (до 20%), которые нужно отделывать, но нельзя продать, лифты и прочие инженерные системы. Таким образом, себестоимость строительства квартирного дома оказывается довольно высокой, а продать такую квартиру дорого невозможно. В общем, квартиры за городом без привязки к сложившейся инфраструктуре — это нонсенс".

По опыту господина Рыкова лучше всего квартиры продаются тогда, когда дом входит в состав какого-то подмосковного города. Желательно, чтобы такой город имел хорошее и разнообразное транспортное сообщение с Москвой — скажем, стоял на каком-то проездном шоссе и еще имел железнодорожную станцию. Например, квартиры лучше продавались в Апрелевке, чем в Троицке, даже до реконструкции Киевского шоссе, потому что в Апрелевке есть железная дорога, отмечает он.

Тем не менее строительство подобных комплексов имеет смысл. Для застройщика это возможность продать большое количество жилья на небольшом земельном участке. При этом для покупателей квартир, в отличие от покупателей коттеджей, не так важен ландшафт, близость леса или водоема. Для них намного важнее возможность приобрести загородную недвижимость по сходной цене.

"Важный параметр, который обеспечивает популярность квартир в загородных многоквартирных жилых комплексах,— их цена. Бюджет покупки квартиры в ЗМЖК окажется существенно ниже по сравнению с покупкой коттеджа, что связано с меньшими площадями квартир, а также с отсутствием земельного участка,— говорит Тимур Сайфутдинов.— В то же время по сравнению с городскими квартирами ниже оказывается удельная цена квадратного метра, что позволяет в рамках заданного бюджета приобрести квартиру большей площади".

Плюс свежий воздух

Основное преимущество загородных многоквартирных жилых комплексов в том, что жизнь в них не требует никаких усилий по содержанию дома и участка. Не надо чистить пруд, стричь газон, разгребать снег и нанимать садовника. "Этот формат предполагает максимальную простоту управления и экономию на содержании по сравнению с домом. Вам не надо содержать целый штат обслуживающего персонала для поддержания чистоты и порядка, как в собственном доме, заботиться о безопасности и техническом состоянии всех систем в доме и т. д. Здесь все эти функции берет на себя управляющая компания. Да и в принципе вам не надо думать о множестве бытовых проблем, которые неминуемо возникают в процессе эксплуатации индивидуального загородного дома,— объясняет Екатерина Румянцева, генеральный директор "Калинка-Риэлти".— В то же время вы живете за городом, где свежий воздух, прекрасная экология и высочайшего качества инфраструктура для полноценной комфортной жизни и отдыха, если мы говорим о комплексах Рублево-Успенского шоссе. Так, в деревне Жуковка для жителей есть фешенебельные рестораны, высококлассные спортивно-развлекательные комплексы, салоны красоты, элитные школы и дошкольные учебные заведения, концертный зал, где выступают звезды мировой величины".

И все эти прелести достаются обитателям жилых комплексов за копейки, то есть за квартплату. В том числе поэтому, как считает Тимур Сайфутдинов, квартиры в них пользуются достаточно высоким спросом. "Эксплуатационные расходы в малоэтажных жилых комплексах намного меньше, чем в коттеджах (это связано с тем, что стоимость эксплуатации рассчитывается, как правило, исходя из площади объекта),— перечисляет он.— Квартиры в малоэтажных комплексах являются менее хлопотными в эксплуатации, чем, например, коттеджи. Так, например, загородные многоквартирные жилые комплексы, как правило, обеспечены центральными коммуникациями, при этом нет необходимости эксплуатации земельного участка (ландшафтные работы, уборка снега и т. п.). Есть у них явные преимущества и перед квартирами в Москве: хорошая экология и низкая плотность застройки".

Мир дворцам

Один из наиболее ярких загородных элитных жилых комплексов высочайшего класса, как считает Екатерина Румянцева,— "Chalet-Жуковка" (проект итальянского архитектора Джулиано Моретти), который располагается на Рублево-Успенском шоссе в деревне Жуковка. В доме 30 роскошных квартир (125-230 кв. м), в каждой из которых есть камин и веранда для барбекю.

"Это первый уникальный проект такого уровня, предложивший покупателям квартир некий новый концепт престижного и модного проживания с эксклюзивным уровнем обслуживания. К услугам владельцев квартир в ЖК "Chalet-Жуковка" есть такие опции, как консьерж, бассейн, естественный солярий на веранде, room-service "Веранда у Дачи", детская игровая зона, благоустроенный внутренний двор с ландшафтным дизайном, малыми архитектурными формами и деревянной беседкой, подземный паркинг; круглосуточная охрана, салон красоты Dessange и многое другое,— говорит она.— Стоимость квартир в "Chalet-Жуковка" сегодня составляет от $10 тыс. за 1 кв. м без отделки".

Другой показательный пример — ЖК "Сосны Николина гора". Пока он состоит из двух домов (планируется строительство на прилегающей территории еще трех домов и небольшого поселка таунхаусов). "Сосны Николина гора" располагается на территории санатория "Сосны" на 22-м км Рублево-Успенского шоссе. Сосны на территории действительно растут, что очень полезно для здоровья, да и просто красиво. Первый дом — восьмиэтажный, с закругленными балконами, настоящими парадными и просторным внутренним двором — уже построен и заселен. Цена квадратного метра "от застройщика" — $7,5 тыс., площади оставшихся в продаже квартир — от 118 до 175 кв. м. Это чуть ниже самого нижнего уровня элитного жилья в Москве. На "вторичке" квартиры тоже продаются, цена — до $10 тыс. за "квадрат".

Пожалуй, единственный минус ЖК — старый, обшарпанный трехэтажный дом неподалеку, в котором живет обслуга. Застройщики обещают, что в ближайшее время дом расселят и снесут — куда переедут жильцы, пока не ясно. Возможно, кому-то хозяева купят квартиру во втором доме комплекса, который закончен совсем недавно и относится к категории "эконом плюс". Архитектура попроще (никаких закруглений и излишеств), подъезды обычные, площади квартир значительно меньше — от 42 кв. м. Цена — от $4,5 тыс. за 1 кв. м.

Теща отдыхает

На кого же все-таки рассчитаны такие комплексы? Кто согласится жить за городом без возможности развести цветник и наслаждаться собственным садом? Оказывается, желающие есть. Как объясняет Екатерина Румянцева, в отличие от индивидуального загородного дома, квартиры в таком комплексе — это жилье не семейное. "Это продукт for single — например, для холостых мужчин, которые оставили дом бывшей семье, хотят жить на Рублевке, но не готовы покупать дом и не хотят завязнуть в бытовых проблемах,— говорит она.— Это идеальный вариант для холостых мужчин или несемейных женщин, возможно, с детьми, кто достаточно много работает, но хочет жить в центре светской жизни".

Но это она про элитные комплексы. Жилье в многоквартирных домах классом пониже и площадью поменьше часто покупают для родителей на пенсии, сестер, а также для домашнего персонала.

По наблюдениям Тимура Сайфутдинова, молодые семьи с маленькими детьми тоже покупают квартиры в загородных комплексах — для себя. Рядом с ними вполне могут поселиться бизнесмены и топ-менеджеры, которые планируют проживать там достаточно редко — по выходным или в сезон, поэтому не желают переплачивать за большую площадь и участок. Под той же крышей могут оказаться и жители близлежащих населенных пунктов, купившие квартиру для постоянного проживания, чтобы улучшить свои жилищные условия. А также родственники владельцев коттеджей в том же поселке.

Отдельная категория покупателей — инвесторы. "С инвестиционной точки зрения эти квартиры крайне привлекательны, особенно для людей, занимающихся арендным бизнесом,— объясняет Тимур Сайфутдинов.— Во-первых, доходность от сдачи таких апартаментов в аренду значительно выше, чем в среднем по рынку — это определяется тем, что стоимость таких квартир сравнительно невысока, а ставки аренды, наоборот, высокие (вследствие дефицита предложений аренды на наиболее престижных направлениях Подмосковья). По оценкам участников рынка, доходность от сдачи в аренду подобных объектов может достигать 15-16% (для сравнения: средняя доходность на рынке городской аренды — 3-5%)".

Петербург не выходит из себя

Петербургские девелоперы пока не рискуют затевать проекты строительства элитных многоквартирных домов в ближайших пригородах северной столицы. Причин этому несколько, главная из которых — неготовность покупателей к такого рода проектам.

Выбор ограничивается недостатком знаковых, действительно "вкусных" мест в окрестностях Петербурга и их сложной транспортной доступностью. Как говорят участники рынка, именно поэтому большинство проектов сосредоточено в "золотой миле" побережья Финского залива в Курортном районе Петербурга.

"Большинство элитных новостроек квартирного типа возводится в Курортном районе — традиционно самом престижном среди петербургских пригородов. Активно застраивается Репино, есть строящиеся объекты высокого класса в Зеленогорске, Сестрорецке, Александровской",— рассказывает Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра "Петербургская недвижимость". Меньшей популярностью пользуются южные пригороды — Петергоф, Пушкин, Павловск. "Здесь есть действительно знаковые места рядом с царскими предместьями. Но найти пустующее место рядом с дворцовыми ансамблями, подпадающее под требования элитной застройки, очень тяжело, практически невозможно. Поэтому здесь предложения подешевле, чем в "золотом" Курортном районе",— уверен Лев Гниденко, генеральный директор компании "Ойкумена".

По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", под определение дорогих многоквартирных домов в ближайших пригородах северной столиц подходит семь проектов, в большинстве которых цены колеблются от 100 тыс. до 150 тыс. рублей за 1 кв. м. Самые дорогие квартиры продаются на сегодняшний день в Репино прямо на берегу Финского залива в комплексе Repino Village — от 190 тыс. до 325 тыс. рублей за 1 кв. м.

Как признают участники рынка, выходить за город с целью построить элитный многоквартирный дом девелоперы пока не рискуют. "Элитарность петербургским домам обеспечивает "место, место и еще раз место", и таких мест в черте города еще предостаточно, в отличие от пригородов. Кроме того, затраты на покупку земель и подключение необходимой инфраструктуры за городом в месте, подходящем под элитную застройку, не сильно меньше, чем в привычных элитных районах",— считает Арсений Васильев, генеральный директор УК "Унисто Петросталь".

И все же главная причина, по которой подобные проекты пока непопулярны,— отсутствие спроса. "Рынок петербургской элиты сейчас достаточно насыщен. И покупатели не видят смысла в покупке подобных квартир, ведь большинство из них уже имеют загородные дома в элитных поселках",— говорит Светлана Аршинникова, начальник отдела маркетинга АН "Балтрос".