Жизнь за городом становится дороже

Возникший в прошлогодний локдаун повышенный спрос на элитную загородную недвижимость продолжает расти: за первые три квартала 2021 года число сделок оказалось почти в полтора раза выше, чем до пандемии. Однако девелоперы не спешат вводить новые проекты и объем предложения на первичном рынке, наоборот, обновил исторический минимум. Застройщикам трудно предсказать, сколько сохранится тренд, а риски выхода в сегмент все еще слишком высоки, поясняют консультанты.

Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ

По итогам января-сентября на рынке элитной загородной недвижимости заключено 899 сделок (из них 224 — на первичном рынке), это на 43,6% больше, чем за тот же период 2019 года, и на 98% выше значения по девяти месяцам 2020 года, говорится в исследовании Knight Frank.

В Savills подтверждают, что активность клиентов сейчас на треть превышает аналогичный показатель 2019 года. В «Метриум Премиум» отмечают, что возникший в прошлогодний локдаун спрос на дорогую недвижимость за городом все еще сохраняется.

Высокая активность покупателей привела к быстрому вымыванию предложения на первичном рынке, совокупный объем которого обновил исторический минимум.

По оценкам Knight Frank, сейчас экспонируются 297 лотов в 16 поселках, что на 37% меньше, чем годом ранее. С начала года первичные продажи завершились в шести поселках и на рынок не вышло ни одного нового проекта, добавляют в компании.

Сейчас сделки заключаются в основном во вторичном сегменте, где ситуация заметно лучше и объем предложения за год вырос на 2%, до 1,8 тыс. лотов.

«Многие собственники решили выставить дома на продажу, чтобы поймать волну, но это не всегда ликвидные объекты»,— уточняет директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик. В Kalinka Group добавляют, что объем предложения на вторичном рынке в элитном сегменте сейчас в пять раз превышает объем экспозиции на первичном.

Такая динамика уже привела к повышению цен на первичном рынке.

По подсчетам Knight Frank, средний бюджет предложения коттеджей с начала 2021 года вырос на 56%, до 304 млн руб., таунхаусов — на 45%, до 58 млн руб.

В Kalinka Group обращают внимание на то, что на рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья объекты по-прежнему номинированы в долларах. По оценкам Savills, загородные коттеджи на западном направлении подорожали в среднем на треть по сравнению с 2019 годом. В «Метриум Премиум» среднее увеличение цен за два года оценивают в 20–25%.

Директор управления элитной недвижимости «Метриум Премиум» Анна Раджабова связывает отсутствие новых проектов с дефицитом подходящих участков. Эксперт предполагает, что в дальнейшем ситуацию сгладит реструктуризация предложения. «Например, на месте невостребованных и морально устаревших домов могут быть построены новые объекты, соответствующие запросам потенциальных покупателей»,— поясняет госпожа Раджабова.

Другие консультанты также рассчитывают на восстановление девелоперской активности на загородном рынке. Директор по развитию Kalinka Group Александр Шибаев рассчитывает на появление новых поселков в 2022 году, обращая внимание на то, что сейчас в районах Рублевки и Новой Риги обсуждаются проекты освоения более 200 га под организованные коттеджные поселки.

В то же время господин Шибаев признает, что у застройщиков «существуют опасения относительно сохранения высокого спроса на загородную недвижимость».

Олег Михайлик подтверждает, что риски реализации масштабных загородных проектов пока высоки. Непросто оценить, как долго продержится мода на жизнь за городом, подчеркивает эксперт, а при ухудшении ситуации в экономике загородное жилье всегда остается наименее привлекательным активом.

Директор департамента загородной недвижимости Savills Нина Резниченко сомневается, что новые проекты появятся в продаже в ближайшей перспективе: «Максимум — через два-три года». При этом, полагает эксперт, высокий спрос в сегменте продержится еще только полгода-год.