Охлажденная недвижимость

Главный вопрос в преддверии периода отпусков — ожидать ли летнего затишья на рынке жилой недвижимости или даже стагнации? Эксперты были единодушны в оценках: снижение темпов роста городского сектора произойдет, но о падении цен говорить не приходится. А вот в некоторых сегментах загородного рынка эксперты отметили затоваривание.

Командует дефицит

В последний месяц весны рост цен продолжался во всех секторах рынка, однако заметно меньшими темпами, чем в апреле. "В мае покупательская активность на рынке столичной жилой недвижимости, как и в предыдущие месяцы, продолжала снижаться,— констатирует Нина Кузнецова, генеральный директор компании "МИАН-Агентство недвижимости".— Средняя стоимость квадратного метра в мае увеличилась на 1,9% в новостройках и на 3,6% на рынке вторичного жилья столицы".

"В мае на рынке недвижимости настал переломный момент, когда впервые за многие месяцы рост цен фактически остановился — так оценивает ситуацию вице-президент по развитию "Century 21 Россия" Роман Мурадян.— Если последние несколько месяцев рост цен был на уровне 5-6%, то в мае эта цифра упала до 2-3%. Я считаю, что это не имеет ничего общего с майскими праздниками и тенденция сохранится до середины августа. К концу этого года можно ожидать общего подорожания на рынке в районе 30%".

Несмотря на снижение спроса, цены все-таки растут. Наблюдатели видят причину этого в существующем дефиците предложения, в первую очередь в самых низких ценовых сегментах городской недвижимости. "Новостройки классов "эконом" и "стандарт" за май показали увеличение цен на 11%. Налицо очень сильное снижение объемов предложения, фактически за май было раскуплено 44% всех новостроек экономкласса,— говорит Андрей Полищук, управляющий директор департамента продаж компании DOKI.— У этого факта есть простое объяснение. На волне ценового роста в конце апреля--начале мая у людей, совершавших альтернативные сделки, не было иного выхода, кроме покупки квартир на первичном рынке. Ведь на "вторичке" практически нет свободных квартир, а во время роста цен цепочки сделок легко разрываются".

Начальник отдела анализа рынка компании "Масштаб" Игорь Лебедев приводит другое объяснение: "По некоторым объектам квартиры просто уходят с рынка, и непонятно, то ли их продали, что маловероятно, то ли их просто сняли с продажи. Почему это происходит — неизвестно, но раньше применялась подобная практика: квартиры закладывались банку, чтобы каким-то образом обеспечить кредит и получить наличные деньги. Возможно, сейчас проходит аналогичная схема. Как результат, сокращение объема предложения и очень небольшой выход новых объектов. И вполне вероятно, что ипотечный кризис именно таким образом отразился на нашем рынке".

"В период спада покупательской активности большинство застройщиков не выставляют на продажу свои новые объекты, в связи с чем наблюдается и сокращение предложения",— добавляет директор по маркетингу и продажам ООО "Квартал Эстейт" Сергей Лушкин.

Стоит отметить, что не все участники рынка согласны с тем, что спрос падает, а предложение системно сокращается. Есть и более оптимистичные оценки. "Спрос остается стабильно высоким, а предложение не увеличивается в силу известных сложностей с земельными участками, получением согласований и разрешений, высокого барьера для входа на рынок. Даже если говорить о нижней ценовой планке, то мы прогнозируем к концу года минимум 25-процентный прирост",— утверждает Тимур Баткин, генеральный директор компании "ДС Риэлти".

Подмосковье в лидерах роста

Если в столице цены близки к остановке, то в подмосковных городах наблюдается заметное увеличение покупательской активности и уверенный рост цен. По-видимому, это связано с тем, что даже в низших ценовых категориях московского рынка ощущается нехватка платежеспособного спроса, даже с учетом ипотеки. "С началом летнего сезона интерес потенциальных покупателей новостроек заметно сместился в сторону Подмосковья. Если в Москве уровень спроса снизился по сравнению с апрелем на 20%, то в области увеличился на аналогичную величину,— утверждает Нина Кузнецова.— Цены выросли больше, чем столичные: на 3,9% в долларовом эквиваленте и на 5,4% в рублевом исчислении. Таким образом, по итогам мая средняя стоимость квадратного метра в новостройках Подмосковья составила $2282 (54 132 руб.), а в пятикилометровом кольце (городах-спутниках) достигла $2727-4018 за кв. м (в Люберцах и Красногорске соответственно)".

Таким образом, покупательская активность подстегивает рост цен в Подмосковье, и вполне вероятно, что в скором будущем подмосковный бизнес-класс превысит по ценовому уровню московский "эконом". Застройщики не скрывают своих надежд на повышение цен за городом. "Мы накопим силы и отправимся на покорение новых вершин. Следующая цель по лучшим городам ближнего Подмосковья (Химки, Королев, Красногорск) — $5000 за кв. м",— говорит коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании Алексей Остробородов.

Совершенно очевидно, что за этим последует. Когда покупатели обнаружат, что разница между столицей и городами-спутниками не столь уж велика, они вернутся в Москву. А это спровоцирует новый виток цен.

Элита скорректировалась

В наибольшей степени ощущалось снижение темпов роста цен в элитном сегменте. "Тенденцией последнего месяца стала незначительная ценовая коррекция в сегменте элитного жилья (средней стоимостью $15-17 тыс. за кв. м). На протяжении всего мая средние цены предложения здесь снижались примерно на 1,7% в неделю, но к концу месяца эти темпы снизились, и сейчас эту ценовую коррекцию можно считать законченной. Суммарные потери владельцев сверхдорогой недвижимости составили за май около 6% в долларах",— говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком".

Директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский считает, что снижение темпов роста цен не является тенденцией. "Цены практически на всю недвижимость в столице стабильно ползут вверх. Главный фактор, который на любом рынке является определяющим и называющийся соотношением спроса и предложения, в применении к рынку недвижимости Москвы остается неизменным: спрос стабильно превышает предложение. К лету ожидается понижение темпа роста цен до 2-3% в месяц, поскольку многие участники рынка разъезжаются по отпускам. Но такая тенденция свидетельствует скорее о факторе сезонности, нежели о грядущем кризисе. Таким образом, даже в среднесрочной перспективе я прогнозирую только рост на жилую недвижимость",— говорит господин Зиминский.

А вот недостаток предложения в элитном сегменте ощущается не менее сильно, чем во всех остальных. "Рынок элитного жилья за первые месяцы 2008 года практически не пополнялся новыми предложениями,— подводит итог Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.— Одним из немногочисленных комплексов, который все же вышел на рынок, оказался объект компании "Капитал Груп" Sky House на Мытной — комплекс площадью около 150 тыс. кв. м с развитой инфраструктурой. В то же время количество запланированных объектов достаточно велико".

За городом затоваривание

Коттеджный рынок, на котором пока не чувствуется дефицита площадей, похоже, подошел к рубежу насыщения — по крайней мере, в некоторых секторах. "На загородном рынке, несмотря на достаточное количество потенциальных покупателей, наблюдается затоваривание, особенно в бюджетах от $2 млн до $3,5 млн,— утверждает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed.— Также наблюдается снижение оптовой цены на землеотвод, что в будущем может привести к снижению цен на розницу и, соответственно, к остановке продаж уже вышедших на рынок объектов с высокими ценами. А вот на суперэлитных проектах (от $4-5 млн) в Подмосковье эти факторы не отражаются. Причина проста: этих проектов так мало, что олигархически настроенный покупатель берет то, что есть".

Нина Кузнецова соглашается с тем, что спрос на коттеджную недвижимость уменьшился по сравнению с предложением, но объясняет это прежде всего сезонным фактором. "В мае 2008 года общий объем предложения объектов загородной недвижимости увеличился более чем на 20% по сравнению с прошлым месяцем и составил около 21,8 тыс. объектов,— говорит госпожа Кузнецова.— В первую очередь рост обусловлен значительным увеличением объема предложения на вторичном рынке (в основном земельных участков). В сегменте новых коттеджных поселков рост предложений значительно ниже — не более 1-3% по сравнению с апрелем. Несмотря на растущий ассортимент предложений, спрос на загородную недвижимость продолжает снижаться (-22% по сравнению с апрельскими данными). Вероятнее всего, это связано с тем, что потенциальные покупатели начали проявлять повышенный интерес к загородной недвижимости в этом году гораздо раньше обычного, а также с тем, что к началу летнего периода желающие приобрести загородную недвижимость, как правило, в большинстве своем уже стараются реализовать свои планы".

"После майских праздников наметился незначительный спад, на таком уровне рынок останется до сентября",— считает Наталья Петшик, исполнительный директор салона элитной недвижимости "Рублевка Immobiliare". Однако она прогнозирует будущее повышение цен и считает, что покупателям элитной загородной недвижимости стоит воспользоваться летним затишьем: "Покупателям лучше определиться с выбором объекта и заключить договор до середины сентября, пока владельцы не начали снова поднимать цены".

Как дорожает жилье в Москве

Цены в
апреле
($)
Рост в
мае по
отношению
к апрелю
2008 года
(%)
Новостройки
Типовое жилье
3884
3,1
Экономкласс
5414
2,4
Бизнес-класс
7823
1,5
Элитное жилье
17 020
0,1
Вторичный рынок
Типовое жилье
5977
3,7
Экономкласс
6775
3,5
Бизнес-класс
8801
3,5
Элитное жилье
15 104
1,8

Источник: аналитическая служба компании "МИАН-Агентство недвижимости".