Ипотека ловит волну инфляции

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) начинает выдавать ипотеку с плавающими ставками, привязанными к фактическому уровню инфляции. Это новый продукт для рынка. Впрочем, эксперты указывают на низкий спрос на кредиты с переменными ставками и не верят в скорое снижение инфляции, что могло бы простимулировать спрос на продукт АИЖК.

О том, что на этой неделе АИЖК запускает выдачу ипотеки с переменной ставкой, "Ъ" рассказал замгендиректора АИЖК Артем Федорко. Кредит можно будет оформить на приобретение ипотеки на первичном, вторичном рынках, либо рефинансировать ранее выданный кредит. Процентная ставка по такой ипотеке будет рассчитываться исходя из фактического уровня инфляции, публикуемого Росстатом, за три месяца, предшествующих выдаче кредита, плюс 4,9 процентного пункта (включает маржу, стоимость риска и стоимость фондирования для АИЖК). Так, процентная ставка для плавающей ипотеки в первом квартале 2016 года составит 13,2%, пояснил господин Федорко. Ставка будет пересматриваться раз в квартал в зависимости от изменения фактического уровня инфляции. АИЖК занимается разработкой ипотечного продукта с плавающей ставкой с конца прошлого года (см. "Ъ" от 9 ноября 2015 года). Программа будет запущена уже на этой неделе, уточнили там. Выдавать такую ипотеку АИЖК будет за счет собственных средств.

Ежемесячный платеж по новому кредиту фиксируется на весь срок и не зависит от изменения процентной ставки, что исключает вероятность непредвиденного роста расходов заемщика при обслуживании ипотечного кредита даже в случае роста инфляции, поясняет Артем Федорко. В случае роста процентной ставки ежемесячный платеж расти не будет, однако увеличится сам срок выплат по ипотеке, при снижении инфляции ставка по кредиту и, соответственно, срок будут сокращаться.

Ипотечные продукты с плавающей ставкой, привязанной к определенным индикаторам, были на рынке и раньше. "Обычно банкиры привязывают плавающую ставку к индикаторам, которые находятся в определенной корреляции со стоимостью фондирования для банка — например, ставке рефинансирования, индексам Libor или Mosprime",— поясняет директор департамента ипотечного кредитования Банка Москвы Георгий Тер-Аристокесянц. По его словам, в случае роста этих показателей дорожает фондирование для банков и растет платеж по кредиту, а в случае снижения, соответственно, дешевеет. "В итоге банки не несут убытков вне зависимости от характера изменений, происходящих с индикаторами, к которым привязаны выплаты по ипотеке",— поясняет он.

Однако, по словам участников рынка, несмотря на наличие продуктов с плавающей ставкой, какого-либо значительного объема в структурах банковских выдач они не занимают. Граждане предпочитают приобретать ипотеку по фиксированным ставкам, так как этот продукт для них более понятен, указывают банкиры. Сомневаются эксперты и в востребованности нового продукта АИЖК. "Несмотря на очевидно положительные для заемщика стороны — фиксированный ежемесячный платеж, который не будет меняться в зависимости от изменения ставки, заемщик в любом случае принимает на себя инфляционные риски,— поясняет главный экономист "ПФ Капитал" Евгений Надоршин.— Сейчас экономика находится в кризисе, и не исключено, что темпы роста инфляции могут ускориться, а значит, вырастет и срок оплаты ипотечного кредита".

Артем Федорко указывает: "Продукт пока находится в состоянии пилотного запуска, поэтому каких-то конкретных целей по объему выдачи агентство не имеет". В своих прогнозах агентство опирается на целевые показатели, установленные Банком России,— инфляция на уровне 4% уже в 2017 году.

Впрочем, экспертам верится в это слабо. "Риски ускорения инфляции в России всегда высоки, поэтому возможность того, что на длительном сроке ставка по такой ипотеке может вырасти, более вероятна",— говорит аналитик Альфа-банка Дмитрий Долгин. "Если инфляция действительно снизится с текущих 12,9% по итогам 2015 года до 4%, вслед за ней должна снизиться и стоимость обычной банковской ипотеки — и в этом случае не исключено, что в результате банковская ипотека будет стоить дешевле, чем привязанный к инфляции продукт АИЖК",— резюмирует господин Надоршин.