Москва нечастная

Возможность приватизации земельных участков на территории столицы действует уже больше восьми лет, однако до сих пор в Москве оформлено в собственность лишь несколько десятков таких участков. Причем зачастую домовладельцы просто не знают о такой возможности.

Каждому домовладельцу — по участку

В столице насчитывается около 6,5 тыс. частных домов. Квартир в Москве около 3,5 млн, то есть дома составляют лишь 0,2% от числа жилых единиц в столице. Большинство домов расположено в 65 деревнях на окраинах Москвы, которые столичные власти в советские времена включали в черту города в качестве городских поселений. Но есть несколько десятков домов, владельцам которых повезло жить недалеко от центра Москвы — в первую очередь это частные дома в поселке Сокол и отдельные дома в центре столицы.

На начало 2000-х практически все эти земли находились в государственной собственности. Земельный кодекс (ЗК) РФ, вступивший в силу в ноябре 2001 года, дал гражданам право приватизировать эту землю. Согласно статье 36 ЗК, "исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений". А согласно статье 3 закона о введении в действие Земельного кодекса, граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные до марта 1990 года, имеют право бесплатно приобрести право собственности на эту землю. Срок оформления в собственность таких участков не ограничен.

Однако власти Москвы, на территории которой сотка земли может стоить миллионы, а иногда и десятки миллионов долларов, не спешили давать положительные ответы на заявки домовладельцев. Прецедентом стал случай 89-летней Тамары Близинской, которой после девяти лет судебных разбирательств в 2003 году удалось добиться приватизации 24 соток земли на улице Большая Косинская (район Косино-Ухтомский).

Еще в течение нескольких лет нормативная база, необходимая для отлаженной работы процедуры приватизации, не была сформирована. Завершающим этапом разработки процедуры приватизации можно считать июнь 2006 года, когда вышло постановление правительства Москвы N431 "О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность", в котором был прописан порядок работы с документами физических и юридических лиц.

Не отдадим землю в частные руки

По оценке генерального директора компании "Земельных дел контора" Ильи Свиридова, на сегодня свидетельства о праве собственности получили около 100 домовладельцев, то есть не более 1,5% от общего числа. Аналогичные данные приводит член комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Иван Новицкий, который курирует вопросы приватизации. Точные цифры "Ъ-Дом" запросил в департаменте земельных ресурсов, однако там сообщили, что "на подготовку этих данных уйдет несколько недель", причем не исключено, что они и вовсе не подлежат разглашению.

Процесс приватизации идет медленно, в большинстве случаев это происходит из-за того, что чиновники долго оформляют документы, констатирует Илья Свиридов. "Примерно через три-четыре месяца после подачи документов должно быть готово распоряжение префектуры или правительства Москвы о выдаче права собственности,— рассказывает он.— Однако на практике этого почти никогда не происходит". "Для приватизации требуется согласование большого количества инстанций, в частности Москомзема, Роснедвижимости, подразделений Москомархитектуры и др. За указанные сроки, как правило, все просто не успевают дать нужные согласования",— поясняет Иван Новицкий. Поэтому, рассказывают участники рынка, Москомзем не выдает документа ни о приватизации, ни об отказе. "Бывает и так, что на заявления выдаются отказы под предлогами, которые, строго говоря, по законодательству не являются основаниями для отказа,— говорит Илья Свиридов.— Например, могут отказать, если отсутствует межевание квартала или нет каких-то документов бюро технической инвентаризации".

В таких случаях он советует обращаться в суд. "Истец может обжаловать в суде отказ либо бездействие органов власти,— напоминает Илья Свиридов.— По обоим случаям судебная практика уже наработана, в большинстве случаев суд становится на сторону истца". Вся процедура судебного разбирательства, по его словам, занимает около года.

Существуют дома, владельцы которых вряд ли смогут приватизировать свои земли. По законодательству Москомзем имеет право не дать согласие на приватизацию, если участок зарезервирован под государственные или муниципальные нужды. Постановлением правительства Москвы N150 от 7 марта 2006 года "О комплексном развитии территорий упраздненных и существующих деревень, поселков и коллективных садов в границах города Москвы" был определен список из 36 деревень, подлежащих комплексной реконструкции, преимущественно в Молжанинове и Южном Бутове. Причем в списке отмечается, что часть этих территорий должна пойти на строительство жилья по социальным программам. "Это постановление можно расценивать как резервирование земель под городские нужды. Поэтому не все владельцы этих домов смогут оформить участки под ними в собственность. Конкретные решения уже будут зависеть от того, как планируется использовать тот или иной участок в будущем — будет ли на нем новое строительство или нет",— объясняет Иван Новицкий.

Надо заметить, что в связи с кризисом список застройщиков, желающих браться за новые проекты, существенно сократился. "Таким образом, не исключено, что судьба этих поселков еще долгие годы будет находиться в подвешенном состоянии, а жители не смогут рассчитывать ни на приватизацию земли, ни на переезд в новую квартиру взамен снесенного дома",— предупреждает генеральный директор компании "Земер" Илья Терентьев.

Многие домовладельцы просто не знают о возможности приватизации земли, добавляет господин Терентьев: "У меня есть знакомые--обладатели частных домов на территории Москвы, которые с удивлением узнают о том, что могут оформить участок в собственность".

Приватизация как инвестиция

Тем не менее гражданам, которые хотят распоряжаться своим домом еще долгие годы, участники рынка советуют быть настойчивее и добиваться получения прав собственности на землю. "Если участок в собственности, а на его территории в будущем планируется строительство жилой или коммерческой недвижимости для городских нужд, снести дом и начать строительство будет гораздо сложнее, чем в случаях, когда участок приватизирован",— утверждает Илья Свиридов.

Наличие права собственности автоматически делает объект дороже не менее чем на 10-15%, отмечает генеральный директор аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислав Луцков. Например, в поселке Сокол продается дом площадью 136 кв. м на неприватизированном участке площадью восемь соток. Стоимость объекта — $1,8 млн. А вот дом с приватизированным участком в том же поселке уже более чем в десять раз дороже. Правда, там и площадь дома намного больше — 1,4 тыс. кв. м. Стоимость такого дома, расположенного на участке площадью 12 соток, составляет $22,2 млн. Впрочем, господин Луцков отмечает, что такая разница в цене объясняется далеко не только наличием или отсутствием свидетельства о праве собственности. Немаловажную роль играет также и площадь дома.

"При хорошем качестве можно выгодно продать и дом без права собственности на участок",— уверяет директор по продажам компании "Красивая земля" Артур Хахоков. Например, в Солнцево в 5 км от Боровского шоссе продается неприватизированный участок площадью шесть соток с двухэтажным домом площадью 323 кв. м. Стоимость объекта — $2 млн. Все эти цены сопоставимы со стоимостью больших — от трех-четырех комнат — квартир в тех же районах.

"Наличие права собственности на землю является важным, но не основным фактором,— резюмирует господин Луцков.— Основную роль играет пока удаленность от центра Москвы, затем отделка дома и качество инженерных коммуникаций. И только следующим по значимости фактором можно назвать состоявшуюся приватизацию". "Это легко заметить, сравнивая участки на окраинах Москвы и в ближнем Подмосковье",— признает Артур Хахоков. По его словам, дом с неприватизированной землей на окраине Москвы, скорее всего, будет стоить дороже, чем аналогичный дом с приватизированным участком, расположенный дальше от МКАД. "Например, за 2 млн рублей в ближнем Подмосковье на расстоянии в пределах 10 км от МКАД можно легко найти хороший дом с участком более десяти соток, который уже оформлен в собственность",— говорит господин Хахоков. На территории Москвы, как мы видели выше, неприватизированный участок вдвое меньшей площади стоит столько же, только в долларах.

Плюсы и минусы

Домовладельцам надо иметь в виду, что за собственную землю придется платить налог. Федеральные власти в будущем планируют ввести единый налог на недвижимость, ставка которого составит 0,1-0,6% от стоимости объекта. На окраинах Москвы кадастровая стоимость земельных участков составляет $5-15 тыс. за сотку, то есть даже без учета стоимости дома размер налога может составлять несколько сотен долларов в год. Сумма по московским меркам небольшая.

Но у приватизации есть и очевидные плюсы. Конечно, если участок приглянется кому-нибудь из инвесторов под строительство многоэтажек, даже наличие частной собственности на землю может не спасти домовладельца. Однако дополнительные рычаги для противодействия чиновникам, причем рычаги законные, приватизация все же дает.

К тому же приватизацию можно расценивать как процесс инвестиции. В условиях высоких цен на столичную недвижимость повышение ее стоимости даже на 10-15% может стоить времени, потраченного на оформление документов.