Неприступный участок

Кредиты на приобретение земельных участков в УрФО можно оформить всего в нескольких банках. Это объясняется не только непопулярностью этой услуги у заемщиков, но и высокими рисками, на которые банки пока не готовы идти. Эксперты сходятся во мнении, что стимулировать рост земельной ипотеки могут лишь изменения в законодательстве.

Кредиты на покупку земельных участков сегодня присутствуют всего в нескольких банках. По данным кредитного брокера «Фосборн Хоум», в частности в Екатеринбурге таких кредитных организаций насчитывается не более пяти. Среди них Банк Москвы, Московский банк реконструкции и развития, Банк Сосьете Женераль Восток, Ханты-Мансийский банк. Но и они стараются максимально подстраховать себя, выдавая кредиты с достаточно жесткими условиями для заемщика. Так, программа Банка Сосьете Женераль Восток (БСЖВ) «Загородная недвижимость» предусматривает выдачу земельных кредитов двух видов — на приобретение земельных участков либо под залог имеющегося в собственности участка на срок до 25 лет. Минимальный первоначальный взнос должен составлять не менее 10% от стоимости земли. Ставка колеблется, как и при ипотечном кредитовании, в зависимости от срока займа и величины первоначального взноса — от 10,75% до 12,5% годовых в долларах и от 11,75% до 13,75% годовых в рублях. В Ханты-Мансийском банке (ХМБ) минимальная сумма кредита на приобретение земельного участка составляет 300 тыс. рублей при процентной ставке 15% годовых на срок не более 30 лет. В Банке Москвы существует программа «Кредит на строительство жилого дома под залог земельного участка», по которой займ предоставляется на период от 3 до 30 лет. Сумма кредита для российских регионов от 170 тыс. рублей. Размер кредита составляет не более 80% от текущей рыночной стоимости предмета ипотеки, которая определяется независимым оценщиком в соответствии с требованиями банка. Вроде бы в целом предложенные банками условия схожи с требованиями к жилищной ипотеке. Но на практике получить кредит на землю не так-то просто.

С одной стороны, к заемщику, как и при ипотечном кредитовании, предъявляются стандартные для ипотеки требования. Например, непрерывный срок трудовой деятельности, как правило, должен составлять не менее 6 месяцев, возраст заемщика не менее 21 года и не более 65 лет с учетом срока предоставления кредита, отсутствие отрицательной кредитной истории в банках, российское гражданство и т. д.

Проблемы начинаются, когда речь заходит о требованиях к самому участку. Дело в том, что сейчас большинство банков готово кредитовать только земли поселений. Как уточняет директор екатеринбургского филиала кредитного брокера «Фосборн Хоум» Александр Комаров, государственные, муниципальные и земли сельскохозяйственного назначения не могут быть заложены. «Ипотека распространяется только лишь на сотки и гектары, находящиеся в частной собственности, а таковых у нас несоизмеримо малая часть», — говорит он. Предоставление займа на земли сельскохозяйственного назначения — редкий случай. На Урале подобный кредит можно получить только в ХМБ. Да и то с оговоркой: целью покупки должно быть овощеводство, фермерство и садоводство с разрешенным использованием для строительства дачного или садового дома. При этом приобретаемый участок должен иметь кадастровый номер и план своих границ. Если кадастровый план был составлен более года назад, то он обязательно должен быть обновлен. Ну, и, конечно, участок не должен находиться в водоохранной, резервной зонах или зоне национального парка, у него не может быть каких-либо обременений, в том числе правами третьих лиц (за исключением прав членов семьи продавца). Заместитель руководителя Центра ипотечного кредитования ЗАО АКБ «Абсолют Банк» Елена Воронина уточняет, что если земля предназначена под сельскохозяйственные нужды, или находится не в собственности, а в долгосрочной аренде, банк не может выдавать кредит на такую землю, так как подобный залог не гарантирует возврат кредитных средств. «Если уже после предоставления кредита выяснится, что земельный участок находится на особо охраняемой зоне, на которой нельзя вести жилищную застройку, банк может потерять предмет залога», — поясняет начальник управления потребительского и ипотечного кредитования Ханты-Мансийского банка Олег Мосин.

В банках обязательно потребуют, чтобы у продавца участка неперменно было право собственности на него, подтвержденное свидетельством о государственной регистрации права и выпиской из ЕГРП. А, например, по условиям БСЖВ, на участке не должно быть самовольной постройки, он должен иметь круглогодичный подъезд на легковом автомобиле. Невыполнение этих требований может стать поводом для отказа в предоставлении кредита. Как отмечает начальник управления по работе с частными клиентами екатеринбургского филиала БСЖВ Сергей Козлов, возможны случаи, когда право собственности на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, а межевание земли не проведено, что тоже усложняет процедуру выдачи кредита. Таким образом, если банк заподозрит, что в документации есть какие-то неточности, ему проще отказать клиенту, чем помочь урегулировать правовые проблемы.

Чрезмерная требовательность банков вполне объяснима — на земельном рынке много нюансов. Как правило, заемщики покупают земельные участки для строительства дома. Они будут в него вкладывать деньги, и в результате у банка в залоге окажется не только земельный участок, но и построенный дом. Безусловно, для банка это дополнительный плюс, так как повышает стоимость заложенного имущества. Но ситуация может развиваться и по-другому сценарию, говорят банкиры. Например, в зоне приобретения участка могут построить автомагистраль, что существенно снизит цену на участок, и земля сразу переходит в категорию неликвидного актива.

Развитие земельного кредитования тормозится и ситуацией на ипотечном рынке в целом. Начальник управления по работе с частными клиентами екатеринбургского филиала БСЖВ Сергей Козлов указывает на то, что большинство банков не имеют собственных ипотечных программ, а оформляют закладные и перепродают кредиты, в частности, через АИЖК. «А уже организации, покупающие кредитные портфели, не заинтересованы в ипотеке на землю, так как это нестандартизированный продукт, более проблемный и менее ликвидный для кредитора, чем обычная городская квартира», — рассуждает господин Козлов. Еще одна сложность, признается Елена Воронина, в оценке земельных участков — точную оценку дать им очень сложно. «Это связано с тем, что на стоимость влияет очень много факторов и, в том случае, если при оценке участка будет допущена ошибка, залог не будет достаточным обеспечением кредита», — поясняет госпожа Воронина. А Олег Мосин утверждает, что различные оценочные компании по-разному оценивают стоимость участков. «Если заказчик оценки заемщик, то компания может провести оценку недостаточно квалифицированно», — считает господин Мосин. Поэтому, по его словам, банк вынужден проводить тщательный отбор оценочных компаний.

«Стоимость земли оценить сложно, так как на нее влияет много факторов и, в том случае, если при оценке участка будет допущена ошибка, залог не будет достаточным обеспечением кредита», — говорит госпожа Воронина. По словам Олега Мосина, развитие «земельной» ипотеки тормозят сложности с рефинансированием подобных кредитов, ограниченные возможности по их секьюритизации и существенные правовые риски при данном виде кредитования, которые в итоге увеличивают кредитные риски банков.

С учетом всех обстоятельств, по оценкам участников банковского рынка, объемы «земельных» кредитов не превышают 5-10% от всего объема ипотеки. «Это не столь востребованный продукт, — считает директор по ипотечному кредитованию екатеринбургского филиала Альфа-банка Татьяна Помазунова. — Желающие взять земельные участки в кредит могут воспользоваться у нас нецелевыми кредитами, ставки по которым весьма неплохие — от 13,6%».

Однако эксперты уверяют, что этот вид ипотечных программ может получить свое развитие в ближайшие годы с учетом многократного роста стоимости земли. «Уже сейчас сумма кредита составляет в среднем полтора-два миллиона рублей, а в отдельных случаях и более миллиона долларов. Растет цена — растет и потребность в кредитовании, — говорит Сергей Козлов. — Ипотеке загородной недвижимости способствует активизация коттеджного строительства, как индивидуального, так и организованного, которую мы наблюдаем в последние годы». «Введение программ по земельному кредитованию диктует рынок, в дальнейшем это направление будет одним из самых интересных, — считает господин Мосин. — Менталитет населения изменяется. Всплеск интереса к покупке жилой недвижимости смещается в сторону приобретения земельных участков. Особенно актуально становится приобретение “домика выходного дня” для населения крупных городов». На увеличение спроса, по словам банкира, играет также то, что квадратный метр загородного дома обойдется покупателю дешевле на 30-40%, чем квадратный метр квартиры в центре региональной столицы.

А повышение спроса приведет к тому, что банки будут вынуждены вводить подобные продукты, чтобы соответствовать запросам рынка. Так, в СКБ-банке уже разрабатывается новый ипотечный продукт на приобретение земельных участков. «Этот рынок активизировался, идет массовая застройка пригорода коттеджными поселками. Поэтому спрос на земельную ипотеку увеличился, по нашим подсчетам, 5-7% от общего числа обратившихся в банк заинтересованы в таком продукте», — говорит заместитель директора Департамента ипотечного кредитования СКБ-банка Елена Кононцева.

Эксперты сходятся во мнении, что стимулировать рост ипотеки могут лишь изменения в законодательстве. «Для того, чтобы ипотека на землю стала более привлекательной для банков, необходимы изменения в законодательстве, позволяющие накладывать обременение на участок в силу закона», — считает Елена Воронина. — Кроме того, нужны изменения в институте оценки земли, позволяющие сделать критерии, влияющие на стоимость участков, более прозрачными и понятными банку».

Анна Моторина