СПОСОБ ПРЕОБРАЗОВАНИЯ КОМПЛЕКСА ЗДАНИЙ МАССОВОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ
METHOD TO CONVERT COMPLEX OF RESIDENTIAL HOUSING BUILDINGS

Изобретение относится к области строительства и касается способа преобразования комплекса зданий массовой жилой застройки.
Известен способ преобразования комплекса зданий массовой жилой застройки, основанный на следующих видах преобразования: сносе зданий с последующим возведением на месте сносимых новых зданий, реконструкции зданий путем надстроек и пристроек к ним и капитального ремонта зданий (см. журнал «Промышленное и гражданское строительство», 1998 г., стр.29-31).
Недостатки известного решения заключаются в том, что в нем рассматриваются лишь три вида преобразования комплекса зданий по отдельности, а именно:
- минимальная перепланировка квартир, капитальный ремонт здания с модернизацией фасадов;
- максимальная перепланировка квартир, его надстройка, пристройка к торцам полусекций;
- снос 5-этажных зданий с заменой их многоэтажными полносборными зданиями с квартирами для муниципального расселения.
Способ не рассматривает сочетание указанных видов преобразования и не предусматривает выбор сочетания видов преобразования.
Наиболее близким по технической сущности предлагаемому решению является способ преобразования комплекса зданий массовой жилой застройки, основанный на следующих видах преобразования: сносе части зданий с последующим возведением на месте сносимых новых зданий, реконструкции части зданий путем надстроек и пристроек к ним и капитального ремонта части зданий (см. журнал «Промышленное и гражданское строительство», №11, 2003 г., стр.33-35).
Способ предусматривает следующие сочетания видов преобразования:
- сочетание перепланировки и надстройки двух этажей для части 5-этажных зданий с новостройками на месте сноса остальных зданий;
- то же, но при полном отселении жителей из реконструируемых зданий, внутренней перепланировке базовой части и надстройки тремя этажами;
- полный снос 5-этажных зданий и замена их многоэтажными.
Недостатки известного способа заключаются в том, что он включает лишь три конкретных вида преобразования и не предусматривает выбор наиболее эффективного сочетания видов преобразования, а изначально устанавливает 30% снос существующих зданий.
Кроме того, способ не предусматривает инструментальное обследование комплекса зданий массовой жилой застройки, не учитывает на определенном этапе особенности конкретной жилой застройки, техническое состояние зданий, их конструктивных и инженерных систем, элементов и узлов, отдельных помещений, инженерно-технического оборудования и коммуникаций, что может привести к погрешности при выборе наиболее эффективного сочетания видов преобразования.
Технический результат - снижение трудоемкости преобразования комплекса зданий массовой жилой застройки за счет установления эффективного сочетания видов преобразования на стадии предпроектных работ.
Достигается это тем, что в способе преобразования комплекса зданий массовой жилой застройки, основанном на следующих видах преобразования: сносе, по меньшей мере, части зданий с последующим возведением на месте сносимых новых зданий, реконструкции, по меньшей мере, части зданий путем надстроек и пристроек к ним и капитального ремонта, по меньшей мере, части зданий, перед началом производства строительных работ рассматривают сочетание видов преобразования, для чего проводят анализ комплекса зданий массовой жилой застройки с установлением общей площади квартир базового жилого фонда, а также общей плотности жилой застройки, проводят инструментальное обследование зданий, их конструктивных систем и узлов, отдельных помещений и инженерно-технического оборудования, в результате чего устанавливают очередность зданий, подлежащих сносу, реконструкции и капитальному ремонту, определяют площадь квартир фонда переселения из сносимых, реконструируемых зданий и зданий с капитальным ремонтом, площадь квартир фонда, получаемую при новом строительстве на участках сноса, площадь квартир дополнительного фонда, получаемую при реконструкции и капитальном ремонте зданий, включая повторное заселение ранее выселенных квартир, и выбирают сочетание видов преобразования по эффективности, характеризующейся площадью квартир фонда, остающейся во вновь построенных, реконструируемых зданиях и зданиях с капитальным ремонтом после обеспечения фонда переселения, а производство строительных работ начинают с возведения, по меньшей мере, одного здания для фонда переселения, после чего осуществляют или снос, или реконструкцию, или капитальный ремонт, по меньшей мере, одного здания, при этом надстройки к реконструируемым зданиям выполняют, например, из легких конструкций, а пристройки - например, в виде полусекций с лифтовым узлом.
Способ преобразования комплекса зданий массовой жилой застройки основывают на следующих видах преобразования: сносе, по меньшей мере, части зданий с последующим возведением на месте сносимых зданий новых зданий, реконструкции, по меньшей мере, части зданий путем надстроек и пристроек к ним и капитального ремонта, по меньшей мере, части зданий.
Перед началом производства строительных работ рассматривают сочетание указанных видов преобразования, Для этого проводят анализ комплекса зданий массовой жилой застройки, в результате чего по проектной документации устанавливают общую площадь квартир базового (существующего) жилого фонда, учитывая количество и тип зданий, а также - общую плотность жилой застройки.
При инструментальном обследовании зданий, их конструктивных систем и узлов, отдельных помещений и инженерно-технического оборудования устанавливают очередность зданий, подлежащих сносу, реконструкции и капитальному ремонту.
При этом величину общей площади жилого фонда, подвергаемого реконструкции, определяют индивидуально для каждого сочетания видов преобразования при ступенчатом увеличении % сноса зданий от 0% до 100% с градацией 10%.
Для сочетания видов преобразования, когда снос отсутствует, принимают равным процентное соотношение жилого фонда реконструируемых зданий и зданий с капитальным ремонтом.
С увеличением процента сноса первыми должны быть снесены здания, подлежащие капитальному ремонту, а затем здания, подлежащие реконструкции.
На месте сносимых зданий строят новые здания, площадь квартир которых может превосходить площадь квартир снесенных зданий максимум в три раза, так как в целом общая плотность жилой застройки не должна вырасти более чем в два раза, как того требуют действующие градостроительные нормы.
Определяют общую площадь квартир фонда переселения из сносимых, реконструируемых зданий и зданий с капитальным ремонтом с учетом коэффициента увеличения получаемой при переселении общей площади жилого фонда, который при переселении в новые здания составляет 1,7, а в реконструируемые - 1,6.
Кроме того, определяют площадь квартир фонда, получаемую при новом строительстве на участках сноса, площадь квартир дополнительного фонда, получаемую при реконструкции и капитальном ремонте зданий, включая повторное заселение ранее выселенных квартир.
Определение указанных параметров осуществляют для каждого сочетания видов преобразования.
После этого выбирают сочетание видов преобразования по эффективности, характеризующейся площадью квартир фонда, остающейся во вновь построенных, реконструируемых зданиях и зданиях с капитальным ремонтом после обеспечения фонда переселения.
Производство строительных работ начинают с того, что устанавливают цикличный график их проведения, каждым законченным циклом которого является возведение, по меньшей мере, одного здания для фонда переселения, после чего осуществляют или снос, или реконструкцию, или капитальный ремонт, по меньшей мере, одного здания; следующий цикл - возведение нового здания на месте сносимого или реконструкция здания с частичным отселением жителей или без такового и выделение жилого фонда для следующего фонда переселения и т.д.
Надстройки к реконструируемым зданиям могут быть выполнены, например, из легких конструкций, а пристройки - например, в виде полу секций с лифтовым узлом.
Данный способ по преобразованию комплекса зданий массовой жилой застройки может быть использован на стадии предпроектных работ, устраняя многовариантное проектирование, требующее больших трудозатрат на его разработку и согласование.