Девелопер накачивается собственными средствами

Компания «Инпром Эстейт» завершила размещение допэмиссии акций на 396,9 млн руб. Средства будут направлены на текущее финансирование строительства торговых комплексов в нескольких регионах. В 2012–2013 годах проекты стоимостью более 2 млрд руб. планируется завершить, но пока девелопер кредиты не привлекает и обходится без долгов. Руководство «Инпром Эстейт» готово подождать выгодных условий от банков — ставку до 12% годовых и срок от трех лет. Ждать придется до ввода компанией первого крупного объекта, полагают эксперты.

ФСФР в ЮФО зарегистрировала отчет об итогах допэмиссии акций ОАО «Инпром Эстейт» (Таганрог). Согласно ему, общий объем размещенных ценных бумаг составил 396,99 млн руб. и, таким образом, компания увеличила уставной капитал с 3 млн до 400 млн руб. 100% допэмиссии приобрел единственный акционер девелопера — зарегистрированная в Белизе DAC Investments Limited (по неофициальным данным, основным владельцем «Инпром Эстейт» является председатель совета директоров компании, основатель металлотрейдинговой компании «Инпром» Игорь Коновалов).

Как сообщил „Ъ« господин Коновалов, девелопер «накачивается собственными средствами» целенаправленно, таким способом финансируются текущие стройки, поскольку в банках «Инпром Эстейт» не кредитуется. По его словам, подобная «консервативная» позиция связана со сложившейся на рынке кредитования ситуацией. «Банки первой тридцатки предлагают сейчас 14–15% годовых, мы ориентируемся на ставку не выше 12% годовых и срок от трех лет. Компания обладает значительным имущественным комплексом, который может быть предоставлен в  залог, если будут толковые предложения от банков — будем рассматривать»,— говорит господин Коновалов.

«Инпром Эстейт» образован в 2006 году, управляет действующими ТК в Брянске (6,5 тыс. кв. м) и Саранске (6 тыс. кв. м). С учетом строящихся и реконструируемых объектов в Краснодаре (ТЦ «Хозяин» и складской комплекс), Ульяновске («Звезда»), Брянске (вторая очередь ТЦ «Строймаркет»), Саранске и Таганроге портфель коммерческой недвижимости компании превышает 115 тыс. кв. м. Выручка в 2010 году — 69,1 млн руб.(данные СПАРК-Интерфакс), в 2011 году — более 200 млн руб. (данные компании).

«Планируем дальнейшее расширение сети за счет городов с населением 200–500 тыс. жителей, не насыщенных качественными торгово-развлекательными площадями. Есть перспективные участки в Ростовской области, которые были приобретены еще до кризиса. После завершения строительства в  Таганроге начнем сопоставимый проект в Шахтах»,— говорит председатель совета директоров «Инпром Эстейт».

По данным отдела исследований компании Knight Frank, девелоперы активно начинают заявлять о строительстве ТРЦ в городах с населением до 500 тыс. человек. В регионах присутствия «Инпром Эстейт» анонсирован целый ряд подобных проектов. В частности, в  Саранске заявлены проекты ТРЦ «РИО» (20 тыс. кв. м) и  «Сити парк» (35 тыс. кв. м), при этом в марте 2012 года был открыт ТРЦ «Планета» (50 тыс. кв. м), что позволило городу повысить обеспеченность торговыми площадями до уровня Москвы. В  Брянске анонсирован проект «Парк Саяны», в  Таганроге — ТЦ «Гранд Сити» (35,5 тыс. кв. м), однако избытка действующих площадей в  этих городах пока нет. Средняя посещаемость торгового комплекса в небольшом городе, по оценкам аналитиков Knight Frank, может составлять 10–20  тыс. человек в день, арендный доход девелопера с  сопоставимого с «Мармеладом» ТРЦ — 300–400 млн руб./год.

По мнению банковских аналитиков, руководству «Инпром Эстейт» рассчитывать на снижение ставок в ближайшее время не стоит. В целом строительство и недвижимость остаются в  числе «любимых» сегментов кредитования российских банков, однако, обжегшись на нем в кризис 2008–2009 годах, возобновлять активность банки не спешат, отмечает аналитик ИК «Велес Капитал» Юрий Кравченко. «Кроме того, по итогам февраля средневзвешенная ставка по корпоративным кредитам в  рублях, согласно данным ЦБ, выросла с 9,2% до 9,3% годовых. Относительно данного значения стоимость кредита для небольшого регионального девелопера в 14–15% годовых выглядит справедливой»,— считает эксперт.

«Прокредитоваться сейчас под 11–12% на три года вполне реально, но только для имеющих значительные финансовые потоки и опыт компаний. Девелоперский бизнес господина Коновалова пока не такого масштаба. Рассчитывать на заявленные условия он сможет, когда будут успешные проекты на рынке и оборот на уровне, как минимум, 50—60 млн руб./мес.», — говорит топ-менеджер одного из ростовских банков.