Год задался

Весь этот год застройщики активно выводили свои проекты строительства жилья на рынок. В итоге с января были открыты продажи в 46 новых жилых комплексах и в 62 очередях уже существующих проектов. Это пока меньше, чем в прошлом году, когда девелоперы начали продажи в 130 объектах (в общей сложности примерно 4 млн кв. м), но впереди еще два месяца.

Всего, по данным АН "Итака", в сегменте новостроек массового спроса, к которым относят эконом- и комфорт-класс, ведется строительство 248 домов, по большей части находящихся в спальных районах Санкт-Петербурга, таких как Выборгский и Приморский. "По сравнению с началом года площадь жилого строительства выросла на 15%, — сообщает директор направления "Новое строительство" АН "Итака" Яна Долотова. — Больше выведено, больше и продано".

По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в течение трех кварталов 2014 года на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга и пригородной зоны Ленинградской области объем продаж составил 3,5 млн кв. м. Это на 27,4% больше, чем было реализовано за девять месяцев 2013 года. А по данным службы Государственного строительного надзора и экспертизы, к настоящему времени выдано разрешений на строительство в Петербурге 18 млн кв. м жилья.

Зоны строительной активности

Правда, говорить, что новостройки "ровным слоем размазаны" по карте Петербурга, нельзя. "Скорее все новые объекты выходят в уже проверенных локациях", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК ЦДС. По словам экспертов, сейчас в петербургской агломерации сформировались несколько главных точек роста, на долю которых приходится больше всего новых проектов. Четыре точки на севере — Мурино и Новое Девяткино, основные девелоперы — Setl City, "Арсенал-недвижимость", "Лидер Групп", "Норманн", "Мавис", "Полис Групп", ЦДС, "Унисто Петросталь", "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад", NCC. Также на севере находится Парголово, основные девелоперы — "Главстрой-СПб", "Дальпитерстрой", "Норманн"; Лахта-Каменка, основные девелоперы — "Главстрой-СПб", "ЮИТ Санкт-Петербург", "Северный город" (холдинг RBI), Setl City, "Ойкумена", СУ-155, "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад". На востоке — Кудрово, девелоперы Setl City, "Отделстрой", "Строительный трест", ЦДС; Янино — "Ленстройтрест", ЦДС, КВС, "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад". И одна точка на юге Петербурга — Шушары, девелоперы "Дальпитерстрой", "Балтрос", "Полис Групп", "Норманн". В ближайшее время начнут активно выходить проекты в Пулково и на дальних окраинах юго-запада города.

Доля жилья класса масс-маркет в общем объеме предложения в квадратных метрах составила 86,6%. Доля жилья в общем объеме предложения, приходящаяся на пригородную зону Ленобласти, составила 31% (в аналогичном периоде прошлого года — 28%).

Равномерность

А вот вывод новых проектов в продажу происходит более или менее равномерно. Каждый месяц девелоперы радуют открытием продаж в 10-15 новых домах. В январе городские застройщики вывели на рынок три новых жилых комплекса и пять очередей в уже реализуемых проектах. Самый интересный проект января — компания "ЮИТ Санкт-Петербург" открыла продажи квартир в первой очереди строящегося жилого комплекса комфорт-класса "Новоорловский" в Приморском районе. Архитектурно-градостроительную концепцию проекта разработало бюро знаменитого испанского архитектора Риккардо Бофилла. Цена "квадрата" на момент начала продаж 81 тыс. рублей.

В феврале на рынок было выведено семь новых жилых комплексов и девять очередей в уже реализуемых проектах. В частности, "Ленстройтрест" получил разрешение на строительство двух четырехэтажных домов в общей сложности на 265 квартир в рамках первой очереди ЖК "Юттери" в Колпино (56 тыс. рублей за кв. м.), а компания "Ойкумена" начала возводить ЖК "Граффити" на пересечении Шуваловского проспекта и Парашютной улицы.

В марте на первичном рынке Петербурга и его предместий произошел редкий случай: продажи не начались ни в одном новом ЖК. Застройщики предпочли сосредоточиться на уже реализуемых проектах. В апреле продажи стартовали в четырех новых объектах и в девяти очередях уже реализуемых проектов. Окончательно разогрелся рынок в мае. В этом месяце на рынок было выведено 14 новостроек — на одну больше, чем в апреле. Помимо очередей в уже строящихся ЖК, появилось пять совершенно новых объектов, самый крупный — у компании ЦДС. Она открыла продажу квартир в ЖК "Новое Янино", который возводится неподалеку от Ржевского лесопарка. Проект комплексного освоения территории в деревне Янино Всеволожского района Ленобласти включает в себя строительство шести 12-этажных корпусов общей площадью около 160 тыс. кв. м.

В первый месяц лета петербургские застройщики явно сбросили обороты и вывели на рынок девять проектов, из них четыре — совершенно новые жилые комплексы и пять — очереди в уже реализуемых проектах. Возможно, таким образом застройщики начали реагировать на снижение покупательского спроса. Летние месяцы традиционно считаются у девелоперов "мертвым" сезоном — продажи обычно падают из-за начала отпускного сезона. Несмотря на затишье, интересные проекты в начале лета можно найти. Например, шведский застройщик "NCC-Недвижимость" объявил о старте продаж квартир в ЖК Skandi Klubb на Петроградке.

В июле в разгар "низкого" сезона на рынке новостроек петербургские девелоперы все же вывели на рынок десять новых объектов — три проекта-новичка и еще семь очередей в уже реализуемых проектах. Так, в первых числах июля открыла продажи в своем ЖК Green City компания "Северный город" (входит в холдинг RBI).

Окончание лета петербургские застройщики отметили увеличившейся активностью и начали продажи сразу в 15 объектах. Причем десять из них — новые жилые комплексы и лишь пять — очереди в уже реализуемых проектах. В последний летний месяц проявила активность и компания "Ленстройтрест": на рынок выведены два корпуса в разных проектах. Один из них — двухсекционный шести-семиэтажный дом в ЖК "IQ Гатчина" на 64 квартиры, некоторые из них — с террасами.

В сентябре покупателям предложили только пять новых объектов и четыре очереди в уже реализуемых проектах. Из новинок месяца можно отметить ЖК "Я — романтик" от компании Seven Suns Development, который пытался начать продажи квартир в этом объекте на намывных территориях Васильевского острова еще год назад, но разрешение на строительство получить так и не смог. Повторная попытка в начале сентября этого года была более успешной.

Вслед за сентябрьским провалом последовал рывок вверх в октябре — продажи начались в шести новых жилых комплексах и девяти очередях уже реализуемых проектов. Самым крупным из них является ЖК "Ясно.Янино". Застройщик (компания КВС) запроектировал на 43 га земли 41 восьмиэтажный жилой дом в общей сложности на 8,1 тыс. квартир.

Рынок на взлете

"На рынке жилой недвижимости в течение всего 2014 года можно было наблюдать серьезные колебания спроса: в январе — апреле на рынке царил небывалый ажиотаж, с мая по июль наступило затишье, начиная с августа спрос вновь начал восстанавливаться, а в октябре — ноябре покупательская активность опять достигла уровня начала года. В основном все колебания спроса были связаны с колебаниями валютных курсов, и в периоды продолжительного падения рубля спрос со стороны покупателей возрастал", — говорит Ирина Онищенко, директор по продажам ГК "Эталон".

Цены на первичном рынке выросли не столь существенно — на 5% с начала года, по итогам года рост ожидается не выше 7%.

По словам экспертов, на сдерживание цен повлиял выход большого количества на рынок новых проектов — за три квартала этого года (с января по сентябрь) в городе и на приграничных областных территориях в продажу вышло более 3,5 млн кв. м нового жилья. Это больше аналогичного периода прошлого года на 500 тыс. кв. м. Таким образом, всплески спроса в этом году компенсировались большим количеством вышедших проектов.

Сегодня наибольшим спросом у покупателей пользуется жилье стоимостью до 3,5 млн рублей. Это связано с желанием людей обеспечить сохранность денежных средств на фоне девальвации рубля. В Санкт-Петербурге основной спрос последних месяцев пришелся на однокомнатные квартиры — 44%, доля "двушек" — 25%, студий — 19%, "трешек" — 12%. В Ленобласти продолжает расти спрос на студии, в октябре доля данного типа квартир достигла 54%. Это наибольший показатель доли студий за этот год в области. Доля "однушек" — 28%, "двушек" — 14%, "трешек" — 5%.

Прогнозы на следующий год, как говорят эксперты, в текущей экономической и политической ситуации делать сложно — скорее всего, до середины года достаточный уровень спроса будет поддерживаться за счет людей, которые планировали покупку ранее и имеют соответствующие накопления. "Однозначный прогноз развития рынка давать сложно, оно будет зависеть от валютных колебаний и макроэкономической ситуации. Можно предположить, что в 2015 году произойдет замедление активности, связанное с замедлением темпов роста российской экономики. Строительный сектор зеркально отражает общую экономическую ситуацию, но с некоторым временным отставанием", — полагает Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО "Ойкумена". Дальнейшие прогнозы лучше делать уже в следующем году, исходя из существующей ситуации, уверены участники рынка.

Индивидуальное строительство

Земельные перепады

Во Всеволожском районе Ленинградской области выставлено на продажу наибольшее число земельных участков под индивидуальное жилищное строительство. В зависимости от локации цена квадратного метра разнится от 900 руб. до 3 тыс. рублей. Самая дешевая земля предлагается в Киришском районе — от 100 рублей за метр.

Эксперты АРИН проанализировали рынок земельных участков Ленинградской области. В обзор за ноябрь 2014 года вошли земли трех категорий: ИЖС, СНТ, ДНП. Как отмечается, основной объем предложения составляют участки со статусом ИЖС (57%) и садоводства (30%). Предложение участков со статусом ДНП ограничено и составляет порядка 13%.

Около 80% всего предложения земель ИЖС сегодня приходится на пять районов Ленобласти. Наибольший массив земли выставлен на продажу во Всеволожском районе (26%). Здесь же предлагаются наиболее дорогие участки: цена квадратного метра земли доходит до 3 тыс. руб., а в среднем составляет 1,5 тыс. руб. Самые дорогие объекты располагаются в "золотом квадрате" — в районе элитной коттеджной застройки Всеволожска и Мельничного Ручья, на первой береговой линии Невы, в массивах коттеджной застройки (Юкки, Воейково).

"Для земель ИЖС основными ценообразующими факторами являются категория, разрешенное использование, размер земельного участка, местоположение. Немаловажно и локальное окружение, наличие инфраструктуры и коммуникаций", — говорит генеральный директор АРИН Елена Лашаева.

Также недешево обойдутся покупателю участки в Выборгском, Гатчинском, Ломоносовском и Приозерском районах (средняя цена — от 1 до 1,5 тыс. руб. за кв. м).

Что касается садоводств, то в этом случае цена предложения варьируется от 150 руб. за кв. м в Киришском районе до 1425 руб. за кв. м во Всеволожском районе. "Как правило, участки садоводств имеют более низкую стоимость в сравнении с ИЖС, — отмечает Елена Лашаева. — Однако разрыв в стоимости участков с различным статусом в разных районах Ленинградской области неодинаков".

Предложение участков со статусом ДНП ограничено. В части территорий к продаже предлагаются единичные объекты. Широкий выбор земли этой категории представлен во Всеволожском, Выборгском, Гатчинском, Ломоносовском и Приозерском районах. "Участки ДНП обычно оцениваются продавцами ниже стоимости участков ИЖС. Однако в непосредственной близости от крупных водоемов они могут стоить дороже, чем ИЖС, расположенные в менее престижных зонах того же района", — комментирует Елена Лашаева.