Землепользователям не понравились правила

У строительного сообщества Воронежа возникли претензии к проекту правил землепользования и застройки (ПЗЗ), готовящемуся в соответствии с проектом генерального плана развития города на 2021–2041 годы Институтом генплана Москвы. Девелоперы, в частности, недовольны включением в ПЗЗ понятия архитектурно-градостроительного облика, который воспринимается ими как дополнительный административный барьер. Строители обвиняют власти в спешке при принятии документа. Разработчики и мэрия Воронежа заявляют о готовности к диалогу по ПЗЗ, считая документ максимально корректным.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Проект актуализированных ПЗЗ, подготовленный в соответствии с проектом нового генплана Воронежа, начали обсуждать с застройщиками. После градостроительного совета в областном правительстве в середине октября, на котором обсуждался документ, предложения по его корректировке уже начали поступать от девелоперов. По данным регионального Союза строителей, оперативная информация разработчикам поступила от АО СЗ «Домостроительный комбинат», ООО СЗ «Выбор», ОАО «ВАПСК», ГК «Развитие», ГК «Крайс», ООО «Инстеп» и ООО «ЖБИ2-Инвест».

Глава областного Союза строителей Владимир Астанин сообщил “Ъ-Черноземье”, что «материал для обсуждения еще не проработан». И «выносить какие-то приговоры ПЗЗ рановато». Союз в настоящее время дает возможность всем застройщикам формулировать свои замечания, отметил его глава. «Я не могу сказать, что идет какой-то поток этих замечаний, — оценил он. — Есть замечания общего характера, скажем, требования по исключению архитектурно-градостроительного облика из ПЗЗ. Основная работа будет разворачиваться по конкретным территориальным зонам. Застройщикам тоже нужно время, чтобы во всем разобраться». Господин Астанин уверен, что генплан с учетом замечаний и доработок надо принимать, а «блокировать этот процесс неразумно».

В самом Институте генплана Москвы рассмотрение вопросов, касающихся воронежских ПЗЗ, считают преждевременным, так как «общественные обсуждения по данному документу еще не проводились». По данным Института, рабочие версии ПЗЗ были направлены заказчику на согласование только 30 октября, а застройщикам для ознакомления они не направлялись вовсе. «Проект генплана разрабатывается для изменения градостроительной ситуации в городе и определения перспектив развития на 20 лет вперед. При этом он не предполагает никаких изменений фактического состояния территории или отдельных участков», — заметили в Институте.

В то же время в компании отметили, что на протяжении всей работы над проектом проводились «систематические встречи с представителями строительной отрасли Воронежа». «Путем обсуждений тех или иных площадок формировались предложения по новому строительству. Объемы застройки тщательно выверялись путем компьютерного моделирования транспортных потоков и анализа планируемых нагрузок на транспортную сеть города. Были проведены обоснования по размещению новых объектов социальной инфраструктуры», — добавили в Институте.

Там напомнили, что на общественных обсуждениях проекта был ряд замечаний от самих девелоперов, которые касались некоторых локальных участков. В частности, выделена общественно-деловая зона по набережной Максима Горького вблизи Северного моста, чтобы обеспечить уже сформированную многоквартирную жилую застройку общественными объектами и сервисами. Но был и ряд обращений, которые «невозможно учесть в силу непреодолимых ограничений на участках или же без нарушений тех или иных градостроительных норм». Например, предлагалось строительство порядка 1 млн кв. м жилья в районе с напряженной транспортной обстановкой при отсутствии там рабочих мест и соцобъектов. «Поступали также предложения со спорными инженерно-техническими условиями застройки прибрежной зоны водохранилища; предложения по размещению застройки в заведомо непригодных для этого зонах. В частности, рассматривалось размещение жилого комплекса буквально в зоне развязки улицы Остужева», — рассказали вчера “Ъ-Черноземье” проектировщики.

Проект актуализации ПЗЗ в настоящий момент обсуждается членами комиссии по разработке генплана, в том числе с застройщиками, и подлежит доработке, подтвердили “Ъ-Черноземье” в мэрии Воронежа. По ее данным, в период общественных обсуждений документа от участников рынка поступило 125 обращений (всего от юридических лиц поступило 1105 обращений). Большая часть из них содержала предложения по корректировке количественных параметров, границ функциональных зон или уточнения, к какой зоне относится находящийся в собственности заявителя участок. «Такое незначительное количество обращений (по сравнению с общей цифрой) подтверждает тот факт, что проект был детально проработан в процессе его подготовки. Ожидается, что по результатам согласования с региональным правительством проект будет откорректирован до 20 ноября», — сообщили в мэрии.

Глава местной ГК «Развитие» Сергей Гончаров считает, что разработчикам необходимо согласовать документ до нового года, из-за этого ими «ряд моментов проигнорирован». «На улице Максима Горького (здесь находится построенный группой ЖК "Парк Горького") вся зона застройки оказалась отдана под индивидуальное жилье, в том числе и автозаправка, — вспомнил господин Гончаров. — Сначала была зона высотного строительства, но вопреки нашим интересам сделали ИЖС». Некоторые городские предприятия, по словам господина Гончарова, также оказались в общественно-деловой зоне.

Глава воронежской ГК «Бик» Дмитрий Большаков с пониманием отнесся к тому, в каком виде может быть принят новый генплан. «Учесть все пожелания участников рынка разработчикам просто нереально! Судите сами: завтра какой-нибудь владелец предприятия в центре Воронежа решит перенести его за городскую черту, значит, его участок должен быть переведен в зону трансформации, а в дальнейшем застроен жильем или коммерческой недвижимостью. Но как об этом могут сегодня знать разработчики и оперативно реагировать? Их задача, на мой взгляд, обозначить в документе незыблемые, основные положения, например зеленые зоны и транспортные схемы. В остальном генплан должен оставаться “живым”, доступным для обоснованных корректировок», — пояснил “Ъ-Черноземье” господин Большаков.