На качелях спроса

Нижегородский рынок жилья в прошлом году тоже бил рекорды — и по продажам, и по ценам. По оценкам экспертов, квартиры как в сегменте новостроек, так и на вторичном рынке в регионе подорожали заметнее, чем в среднем во всех городах-миллионниках. При этом спрос в течение года был неравномерным: после шоков 2022 года покупатели раскачались только во втором полугодии, но зато к концу года ажиотаж из-за инфляционных ожиданий «вымыл» практически все предложения застройщиков.

По итогам 2023 года в Нижегородской области ввели в эксплуатацию более 1,8 млн кв. м — на 9,3% больше, чем за предыдущий год. «Нижегородская область продолжает показывать достойные результаты по объему ввода жилья. Его стабильный рост отмечается в регионе ежегодно, продолжить эту традицию нам удалось и в этот раз. Сохранить столь высокие объемы ввода жилья планируем и в текущем году», — прокомментировал итоги года министр строительства региона Дмитрий Груничев.

Данные: Правительство Нижегородской области

Главный застройщик — по-прежнему население. На индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) по итогам года пришлось более 60% от общего объема. «В общей сложности нижегородцы сдали своими силами 1,12 млн кв. м жилой недвижимости. При этом 724 тыс. кв. м введено в сельской местности, что на 8,1% превысило прошлогодний уровень», — поделился данными в своем Telegram-канале заместитель губернатора Егор Поляков. Наибольший объем введенных объектов ИЖС зарегистрирован в Кстовском (190,9 тыс. кв. м) и Богородском (159,8 тыс. кв. м) муниципальных округах. Среди городских округов лидерами стали Нижний Новгород (164,4 тыс. кв. м) и Бор (122,6 тыс. кв. м).

Многоквартирного жилья построено на 24% больше, чем годом ранее, — 734,5 кв. м. При этом росла и инвестиционная активность застройщиков: в 2023 году областной минстрой выдал более 250 разрешений на строительство, что на 28,8% больше показателя прошлого года. «Количество обращений за разрешительной документацией является отражением строительной деятельности в регионе. Полученные данные говорят об увеличении объемов строительства и потенциальном росте объемов ввода жилья», — комментировал Дмитрий Груничев в конце прошлого года.

Продажи

Главный индикатор состояния рынка — показатели продаж. «Продажи 2023 года в Нижнем Новгороде и близлежащих пригородах недалеки от цифры 600 тыс. кв. м. Таких результатов не было ни в один год за последнее десятилетие», — комментирует заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса ООО «Столица Нижний» Борис Замский. Заместитель губернатора Егор Поляков связывает это с ростом доходов населения: «В 2023 году доходы нижегородцев демонстрировали положительную динамику: по итогам января–сентября они увеличились на 8,5% в реальном выражении. На этом фоне наблюдался рост спроса на жилье. За январь–сентябрь 2023 года расходы нижегородцев на покупку жилья выросли на 8,7% в реальном выражении по сравнению с аналогичным периодом 2022 года».

В начале года ничто не предвещало рекордов. «С начала года и практически до мая спрос был в том же несколько замороженном состоянии, как и всю вторую половину 2022 года. В условиях нестабильной социально-психологической обстановки решение о приобретении жилья многими откладывалось. В этот период в Нижнем Новгороде предложение следовало за спросом, то есть тоже не росло активными темпами; старт реализации новых лотов застройщиками откладывался. При таком балансе спроса и предложения цены либо стояли, либо росли, но несильно, не выше темпов инфляции», — вспоминает Борис Замский.

В мае ситуация начала меняться — потребители адаптировались к обстановке и снова начали покупать. «Начиная с мая каждый последующий месяц бил рекорды предыдущего, и это продолжалось до августа, который, кстати, был абсолютно рекордный за всю историю продаж, если говорить конкретно про нашу компанию. После же действий Центрального банка в целом пошло определенное охлаждение рынка», — отмечает генеральный директор группы компаний ННДК Михаил Иванов.

«Начиная с июля изменилась макроэкономическая ситуация. Своими действиями Центробанк, пытаясь затормозить рост цен на рынке жилья, напротив, спровоцировал ажиотажный спрос, который в моменте существенно превысил предложение, так что цена начала расти еще более высокими темпами, — говорит Борис Замский. — Сначала было объявлено о повышении ключевой ставки, потом ее повысили снова и снова, затем появились новости об ужесточении условий выдачи льготной ипотеки с господдержкой — все это стимулировало людей покупать жилье, не откладывая это решение, включая даже тех, кто не планировал выходить на сделку в горизонте ближайших нескольких месяцев и лет. Люди поняли, что стоимость квартир поднимется, будет также дорожать ипотека, кроме того, стало неясно, можно ли ее будет вообще получить, потому что ужесточились требования к заемщикам. Так что действия по торможению рынка привели к противоположному эффекту».

По оценке члена Национального совета Российской гильдии риэлторов (РГР) Марии Воронцовой, спрос на первичном рынке в 2023 году увеличился в 2,4 раза: если в 2022 году в регионе было заключено 6,5 тыс. договоров долевого участия, то в прошлом — 15,6 тыс.

Цены

В результате в конце года предложение у большей части застройщиков «вымылось», выросли и цены. По данным РГР, средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке Нижнего Новгорода в декабре 2023 года составила 172 тыс. руб., рост — 36% за год. Средний ценник на первичном рынке за 2023 год, по оценке «Авито Недвижимости», вырос на 14,5%, с 6,4 млн до 7,3 млн руб.

Дорожала и вторичка. По данным РГР, на вторичном рынке на конец года средняя стоимость метра выросла на 13% и составила 126 тыс. руб. Руководитель направления вторичнои и загороднои недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин отмечает, что объем предложения на вторичном рынке жилья в регионе увеличился на 7% в сравнении с 2022 годом. Спрос на такие объекты, то есть количество контактов с объявлениями на платформе, в годовом выражении повысился на 12,7%. Средний ценник увеличился на 13,2%, с 3,8 млн до 4,3 млн руб.

По оценке руководителя «Циан. Аналитики» Алексея Попова, рост цен в столице ПФО как на вторичное жилье, так и в сегменте новостроек, был выше, чем по городам-миллионникам в среднем (плюс 12% и 16% соответственно). «Продолжил расти разброс цен и между сегментами, — отмечает эксперт. — Если в начале года новостройки были на 17% дороже вторички, то к концу года разница выросла до 33%, и это один из самых высоких показателей среди миллионников (при среднем значении в декабре 2023 года — 21%)».

Прогноз

По мнению Бориса Замского из «Столицы Нижний», в первом полугодии 2024 года ожидать высоких продаж не стоит: «Рынок будет находиться в ситуации, схожей с началом прошлого года. Ну а цена снижаться все равно не будет: растет себестоимость строительства. Как и в начале и в конце 2023 года, цена будет подниматься в рамках общих инфляционных процессов». Эксперт отмечает, что в изменчивой ситуации сложно делать долгосрочный прогноз, но о чем можно сказать уверенно, так это о целесообразности ипотеки с господдержкой: «Господдержка субсидирования ипотечной ставки очень хорошо зарекомендовала себя именно как инструмент государственной политики, стимулирующий вывод на рынок нового предложения, стимулирующий продажи и ввод в эксплуатацию нового жилищного фонда, причем жилой недвижимости с более высокими потребительскими свойствами, чем построенная ранее. Это, кстати, одна из причин роста цен. А качественное совершенствование продукта важно не только для того, чтобы поддерживать удовлетворенность населения, стимулировать браки и рост семей, это еще и драйвер роста экономики в целом, потому что жилищное строительство тянет за собой по цепочке рост других отраслей».

По прогнозу Алексея Попова из «Циан. Аналитики», цены, предложения будут расти медленно: «С одной стороны, застройщики будут вынуждены активнее стимулировать сокращающийся спрос через скидки и акции. С другой стороны, прямое снижение цен в условиях проектного финансирования осложнено необходимостью согласовывать такие решения в банках. Также средние цены будут расти из-за взимания комиссий при выдаче льготных кредитов и строительной инфляции».

«В последние годы основным драйвером роста была, безусловно, льготная ипотека, которая несколько раз продлевалась. Сейчас же она будет трансформироваться, и от того, какой именно она станет, будет зависеть рынок недвижимости», — говорит Михаил Иванов из ННДК. По мнению Марии Воронцовой из РГР, при существующих кредитных ставках вторичный рынок просядет, а первичный при этом «как рос в цене, так и будет расти из-за высокой инфляции»: «На вторичный рынок пойдут те, кто захочет сохранить свои деньги в квадратных метрах. Как правило, это покупка за наличный расчет либо минимальное кредитное плечо». Одним из ключевых трендов года эксперт называет развитие ИЖС. «В этом сегменте спрос по-прежнему значительно превышает предложение, особенно в рамках бюджета до 10 млн руб. Много клиентов не смогли осуществить покупку в 2023-м году и с надеждой перешли в 2024-й». В сегменте новостроек, по мнению Алексея Попова, «обвальное снижение спроса маловероятно»: «Это связано с наличием льготных программ (пусть и в урезанном виде) и из-за сохраняющегося у части покупателей стремления „успеть купить до марта“ (или до июня)».

В перспективе существенный вклад в динамичное развитие нижегородского рынка внесет реализация механизма комплексного развития территорий, считает Михаил Иванов: «Во-первых, за счет синергетического эффекта, так как будут строиться новые дома и расселяться ветхий и аварийный фонд. Во-вторых, это наиболее оптимальное решение для развития, так как будет идти реновация неэффективно используемых территорий с низкой плотностью». По мнению Бориса Замского, судить об эффективности механизмов КРТ пока рано — такие проекты только стартовали: «Но, с другой стороны, это самый доступный и работающий на сегодня инструмент, находящийся в распоряжении властей и застройщиков, поэтому он будет расширенно применяться в будущем».