Информационная недостаточность

Новые экономические условия заставляют девелоперов более тщательно подходить к месту реализации своих проектов — позволить себе роскошь, как в былые годы, строить там, где свободно, они уже не могут. При этом участники рынка отмечают серьезные пробелы в части обеспечения информацией, необходимой для принятия решения о реализации того или иного проекта — в городе нет единой базы данных, позволяющей иметь четкое представление, в каких районах Петербурга существуют свободные земельные участки с конкретными параметрами, инженерной подготовкой и функциональным назначением объектов, которые могут быть на них возведены.

Сегодня инвесторы, чтобы оценить возможность инвестирования в строительство, собирают подобную информацию из многих источников, работая с рядом комитетов и ведомств администрации, прибегая в том числе к помощи не только профессиональных консультантов, но и компаний, специализирующихся на подготовке всевозможными способами полного пакета документов на участки.

Без "единого окна"

Приступая к разработке нового проекта, девелопер вынужден взаимодействовать с городскими властями. Так как необходимая первичная информация о существующих в Петербурге свободных земельных участках нужной площади, подходящих под застройку объектами определенного функционального назначения, и с необходимым инженерным обеспечением имеется именно в комитетах городской администрации. И перед тем как выбрать очередное пятно под застройку, девелопер изучает все существующие пятна, которые по своим параметрам максимально соответствовали бы его планам.

Директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Михаил Бимон утверждает, что единой базы данных, позволяющей понимать ситуацию на земельном рынке Петербурга и выбирать пятна, нет. "Как известно, в нашем городе существует различные категории земельных участков, — рассказывает эксперт. — Кроме того, есть различные варианты их отчуждения. Некоторые земельные участки находятся в аренде у компаний и физлиц (например, на 49 лет), некоторые — в собственности частных лиц и организаций; есть те, которые принадлежат городу, и существуют пятна, которые находятся в федеральной собственности. Основная сложность заключается в том, что ни у кого в нашем городе нет всей информации по участкам. Есть Генеральный план города, и есть различные городские комитеты — КГА, КУГИ, комитет по строительству и другие, где может быть информация о том или ином конкретном участке".

По словам господина Бимона, "одного окна", куда можно было бы обратиться с вопросами, кому принадлежит понравившейся земельный участок или где найти свободный участок, ни среди госорганов, ни среди коммерческих организаций в Петербурге нет. "Это очень большая и сложная работа, поэтому одна даже крупная компания с этим не справится, — считает он. — Более того, объем работы огромен, а, например, с экономической точки зрения целесообразность строительства, скажем, жилого дома далеко не всегда оправдана. Так, если из 100 участков, на которых в принципе возможно строительство, хотя бы один будет идеально подходить по локации для возведения, например, жилого дома бизнес-класса, это будет очень хороший результат". Участники рынка рассказывают, что сейчас процесс подбора участка происходит следующим образом: застройщик находит понравившийся участок и оценивает все возможности строительства — по временному регламенту, Генплану, по сведениям из всех комитетов. После этого он оценивает экономику строительства конкретного объекта, в том числе с помощью консалтинговой компании, которая проводит анализ наиболее эффективного использования земельного участка.

Бумажная работа

В комитете по градостроительству и архитектуре (КГА) администрации Петербурга признают, что единого документа, отражающего все свободные пятна под застройку с указанием их функционального назначения, в городе не существует. "Потенциальные инвесторы, девелоперы и застройщики работают с материалами Информационной системы обеспечения градостроительной документации (ИСОГД), который включает восемь разделов, — сообщили в КГА, — а именно: "Документы территориального планирования Петербурга", "Правила землепользования и застройки Петербурга, внесение в них изменений", "Документация по планировке территорий Петербурга", "Изученность природных и техногенных условий", "Изъятие и резервирование земельных участков для государственных нужд РФ, государственных нужд Петербурга и муниципальных нужд", "Застроенные и подлежащие застройке земельные участки", "Геодезические и картографические материалы", "Иные документы и материалы" (содержит региональные нормативы градостроительного проектирования, проекты границ земельных участков, проектную документацию объектов капитального строительства, технические регламенты)".

В правительстве города говорят, что в материалах ИСОГД содержится информация о границах функциональных и территориальных зон, основных и условных видах использования объектов недвижимости и земельных участков, информация о разрабатываемых и утвержденных проектах планировки/межевания, временных регламентах застройки (ВРЗ), градостроительных планах, объемно-планировочных решениях объектов инвестирования. "Все это может быть использовано инвестором при разработке бизнес-проекта", — говорят в правительстве.

В КГА есть общий план развития города в двухмерной графике, через год планируется сделать план в трехмерной. "Город располагает информационной системой обеспечения градостроительной деятельности в Петербурге — это систематизированный свод документированных сведений в текстовой и картографической форме о развитии территорий, об их застройке, о земельных участках, об объектах капитального строительства и иных необходимых для осуществления градостроительной деятельности сведений, — сообщили в комитете. — Этим документом могут пользоваться и застройщики".

Места есть!

По данным КГА, сейчас в Петербурге самая концентрированная застройка — в центре города. Однако специалисты комитета говорят, что если корректно подойти к исторической застройке и к сооружениям, можно найти некоторые лакуны для того, чтобы осуществить встраиваемую застройку. С 1 января 2006 года в Петербурге действует закон "О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга", в котором разработана стратегия развития города до 2025 года. Согласно этому генплану, объем жилищного фонда к 2015 году будет увеличен на 32 млн кв. м, а к 2025 году — на 68 млн кв. м общей площади. "Это произойдет, в частности, за счет нового строительства в 50-х кварталах Северо-Приморской части, в Лахте, в Юго-Западной Приморской части, в районе Каменки и озера Долгое, в районе Горская — Александровская, в новом жилом районе "Балтийская жемчужина" и на других площадках, — поясняют в комитете. — Среди новых территорий Петербурга, которые будут осваиваться с позиции жилищного многоэтажного строительства, — "Северная долина", жилой район "Конная Лахта", Северо-Приморский район севернее железной дороги, район Каменки, Новое Колпино, жилой район "Ручьи", Юго-Западная Приморская часть, Южная планировочная зона Пушкина, район поселка Володарка. Жилье будет строиться и на рекультивируемых территориях бывших золоотвалов и свалок севернее улицы Коллонтай и в районе улицы Блюхера. Малоэтажное жилье будет возведено районах Горская — Александровская, Пушкинская Восточная зона, Пулковская — Александровская, Восточная Павловская зона. Локальные площадки малоэтажного строительства резервируются в Курортном районе, в Петродворце, Ломоносове и в Колпинском административном районе".

Принято несколько постановлений городского правительства, устанавливающих перечень нежилых зон, в которых определены территории для производственных, коммунальных и складских объектов.

По данным КГА, прирост территорий под общественно-деловые зоны в связи с переориентацией в экономике возрастет более чем на 3 тыс. га. Генпланом предусмотрено формирование 16 высокотехнологичных нежилых зон, в их числе — Шушары, Ручьи, Нойдорф, Металлострой, Предпортовая-3. Развитие промышленности на данном этапе осуществляется за счет предоставления территорий под новые производства во внешнем промышленном поясе города — около 500 га на 2015 год и 1,5 тыс. га на 2025 год. Основные предложения по выводу промышленности и коммунально-складских объектов из центра остались неизменными — освобождение Петровского острова, северного берега Малой Невы в районе Уральской улицы, берегов Большой Невки от Большой Невы до Кантемировского моста. Это касается Выборгской, Пироговской и Петроградской набережных, берегов малых рек — Карповки и Ждановки, зоны Обводного канала, а также зоны пробивки Измайловского проспекта и района Московской-Товарной станции.

Землю вызывают на ГИС

Руководитель группы исследований рынков "Knight Frank Санкт-Петербург" Олег Громков называет наиболее известным информационным городским ресурсом по земельным участкам Геоинформационную систему инвестора Санкт-Петербурга (ГИС). "Этот интернет-ресурс предоставляет базовую информацию об инвестиционных возможностях и условиях инвестирования в недвижимость Петербурга", — рассказывает он. По словам эксперта, именно эта система объединяет различные данные, которые поступают из комитетов правительства и подведомственных учреждений. "Основное полезное качество системы — многокритериальный поиск объектов недвижимости (зданий и земельных участков), подходящих для реализации инвестиционных проектов, — говорит он, — В состав системы входят действующий Генплан, транспортная и инженерная инфраструктура города, выставленные на торги, готовящиеся к торгам и уже проданные объекты недвижимости, а также их фотографии (космический снимок разрешением 2,4 метра), информация обо всех стратегических проектах и промышленных инвестициях, объекты культурного наследия, результаты экологического исследования почв и другая информации для инвесторов". Полезность этого ресурса подтверждают и сами потребители такой информации. Участники рынка говорят, что самая полная и актуальная информация о реализуемых и планируемых объектах на сегодняшний день содержится именно в Геонформационной системе инвестора Санкт-Петербурга. ГИС позволяет сформировать начальное представление об интересующей их территории в целом, хотя для принятия решения о привлекательности того или иного объекта представленной в ГИС информации недостаточно, и инвесторы как правило пользуются своими источниками. Девелоперы говорят, что наибольший интерес для них представляла бы база данных по девелоперским проектам жилой недвижимости, а также детализация и информативность разделов, касающихся жилой застройки. "Сегодня с помощью ГИС мы можем получить данные об объектах строительства и реконструкции в минимальном объеме: площадь земельного участка, адрес, застройщик, правоустанавливающий документ, — рассказывает Павел Поселенов, вице-президент компании ПИК. — Информацию о прохождении стадий проекта, сущности самого проекта, сроках сдачи объектов, к сожалению, приходится искать в других источниках и прибегать к помощи консультантов. Но, пожалуй, один из самых больших и главных недостатков данной системы — технические ограничения, которые не позволяют с достаточной скоростью обрабатывать все поступающие запросы. Однако прочие официальные источники подобных данных серьезно проигрывают ГИС в оперативности появления новой информации и актуализации имеющейся".

Пробелы ликвидируют спекулянты

Павел Поселенов отмечает, что за последнее время ситуация с информационной поддержкой бизнеса изменилась в лучшую сторону: появилось финансирование такого рода проектов, как ГИС, появились новые идеи и качественные решения. Власти наконец осознали важность этого аспекта для увеличения инвестиционной привлекательности Петербурга. Николай Казанский, директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International говорит, что относительно функционального зонирования городских территорий, Петербург — развитый город с понятным информационным полем. "В Интернете, в открытом доступе находится градостроительный план, в котором любой желающий может посмотреть возможное функциональное назначение по любой из городских площадок, — говорит он. — Комитет по земельным ресурсам в открытом доступе размещает карту с разбивкой участков с указанием кадастрового номера. В этом смысле Петербург на более передовой позиции по сравнению с другими российскими городами: можно сказать, что в нашем городе созданы комфортные условия для девелоперов и инвесторов". По его мнению, следующий необходимый шаг для эффективного развития города — систематизация информации о собственниках.

Пока же, по словам Михаила Бимона, существующими пробелами в работе систем и баз данных относительно развития городских территорий, пользуются компании-посредники, которые активно работают на рынке. "Такие компании занимаются получением всей необходимой информации о земельном участке, неофициально обращаются во все комитеты, обладающие недостающей информацией (официально на запрос власти могут ответить лишь компании, имеющей права на участок), любыми путями добывают необходимые сведения, и потом либо продают саму информацию, либо получают этот земельный участок в собственность или в аренду, а затем продают, — делится наблюдениями эксперт. — При этом они могут продавать уже "упакованный" участок со всеми разрешениями, согласованиями и так далее. Это сложная, кропотливая, не всегда чистая работа, поэтому ценится она недешево. Но в любом случае и у компаний-спекулянтов нет сведений обо всех участках во всем городе". Господин Бимон добавляет, что серьезная компания-консультант в сфере недвижимости, в особенности если она работает в связке с девелоперской компанией, может помочь в выборе земельного участка, причем оценивая поиск уже с точки зрения экономической целесообразности строительства в том или ином месте. "Однако такие профессиональные компании в Петербурге можно перечесть по пальцам, и подобные услуги ценятся очень высоко", — отмечает он.