Система оценки развития инвестиционной деятельности на региональном рынке недвижимости

Н.В. КОЛЕБАНОВА

СИСТЕМА ОЦЕНКИ РАЗВИТИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЕГИОНАЛЬНОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Ключевые слова: рынок недвижимости, сегмент рынка недвижимости, инвестиции, инвестиционное пространство, инвестиционная направляющая рынка недвижимости, коэффициент инвестиционной активности на рынке недвижимости, модель инвестиции оного пространства, инвестиционный вектор развития рынка недвижимости, площадь локального рынка недвижимости, коэффициент конъюнктуры рынка недвижимости.

Рассмотрены проблемы формирования системы оценки параметров развития инвестиционной деятельности на региональном рынке недвижимости. Предложены методы анализа инвестиционной привлекательности рынка недвижимости, определена система показателей её оценки на региональном рынке недвижимости.

N.V. KOLEBANOVA THE SYSTEM OF THE INVESTMENT ACTIVITY DEVELOPMENT ESTIMATION AT THE REGIONAL REAL ESTATE MARKET Key words: the real estate market, a segment of the real estate market, investments, investment space, the investment directing of the real estate market, factor of investment activity at the real estate market, the investment space model, the investment vector of the real estate market development, the local real estate market area, the real estate market condition factor.

The problems of forming the system of an estimation of investment activity development parameters at the regional real estate market are considered in the article. Methods of the analysis of the real estate market investment appeal are offered, the system of its estimation parameters at the regional real estate market is determined.

Рынок недвижимости характеризуется своими параметрами, дифференцированными по месту его расположения. Исследование рынка недвижимости в разрезе его сегментов позволяет определить проблемные моменты в его развитии, а также формы регулирования имущественных отношений. С учетом специфики рыночных отношений, в которых объектом является недвижимость, к свойствам сегмента рынка недвижимости следует отнести его экономическую и физическую ограниченность, поскольку именно эти свойства определяют характер формирования и изменения его инвестиционной привлекательности.

Под сегментом рынка недвижимости следует понимать рыночную систему, включающую, во-первых, совокупность объектов недвижимости, локализованных по уровню доступности в пространстве муниципального образования и примыкающих территорий, функционирующих в едином информационном поле, во-вторых, отношения между покупателями и продавцами на основе устойчивого спроса и равновесного ценообразования на однородное недвижимое имущество.

Мы предлагаем для анализа инвестиционной привлекательности рынка недвижимости, а также для определения степени ее влияния на рыночную ситуацию применять показатель инвестиционного пространства рынка недвижимости. Данный показатель дает возможность определить количественную и качественную оценку среды, в которой формируется и функционирует конкретный сегмент рынка. Для определения возможных тенденций в развитии рынка, его активности и сравнительной оценки нами предлагаются следующие производные показатели инвестиционного пространства:

- коэффициент конъюнктуры рынка недвижимости;

- инвестиционная направляющая рынка недвижимости;

- коэффициент инвестиционной активности на рынке недвижимости.

Для анализа рынка недвижимости как системы представляется целесообразным выделить основные элементы с критериями оценки внутренней среды рынка. При этом основной акцент следует сместить на определение

количественных и качественных характеристик рынка недвижимости с целью выявления потенциальных возможностей роста рынка или наличия кризисных явлений и последующего формирования системы регулирования инвестиционного процесса на рынке недвижимости.

Весь массив информации, на основе которой строится анализ внешней среды рынка, делится на блоки: географическое положение, масштаб и статус города, являющегося ядром рынка; тенденции экономического развития и материальная база; социально-демографическая ситуация и экологическая обстановка. Поскольку данные характеристики рынка чрезвычайно разнообразны и позволяют в совокупности отразить общее состояние инвестиционного процесса на рынке недвижимости, должен быть единый показатель, характеризующий происходящие изменения.

Нам представляется, что для анализа рынка недвижимости в качестве объемного показателя можно использовать показатель инвестиционного пространства, в котором функционирует рынок недвижимости. Величина этого пространства, его конфигурация определяют, каким образом ограничен рынок недвижимости и какие он имеет возможности развития. Совокупность факторов и условий внешней среды формирует инвестиционное пространство, определяющее угрозы и возможности для рынка, а также соотношение спроса и предложения.

Нами предлагается в качестве модели инвестиционного пространства использовать пирамиду (рисунок), основанием которой является потенциал предложения объектов недвижимости на рынке, а высота определяется потенциалом спроса на недвижимость.

Потенциал спроса

Потенциал предложения

Модель инвестиционного пространства локального рынка недвижимости

Потенциал предложения объектов недвижимости выступает как количественная характеристика, учитывающая площадь территории, ее насыщенность объектами недвижимости, уровень дробления земельных участков, и ограничен площадью земельного массива, вовлеченного в хозяйственный оборот, включающего площадь города и сопредельных территорий.

Потенциал спроса отражает востребованность доступных объектов недвижимости. Взаимодействие потенциала спроса и потенциала предложения на рынке недвижимости определяет совокупный потенциал рынка, связанный с объемом привлекаемых инвестиционных ресурсов.

Учитывая это, инвестиционное пространство рынка недвижимости будет характеризоваться объемом построенной пирамиды и определяться следующим образом:

V = 1/3Р* Рр ,

где Р3 - потенциал спроса; Рр - потенциал предложения; V) - инвестиционное пространство рынка недвижимости.

При более детальном анализе площадь сопредельных территорий можно определить как сумму площадей треугольников, количество которых зависит от сети внешней транспортной инфраструктуры. Площадь данных треугольников определяется на основе максимально допустимых временных издержек на перемещение в пространстве (от 0 до 2 часов), которые зависят, во-

первых, от того, к какой масштабной группе городов относится город, являющийся ядром рынка недвижимости, во-вторых, от расстояния, эквивалентного единице времени. Таким образом, площадь земельного массива рынка может быть представлена следующим образом:

5 = 50 + 5',

где 5; = £ у * х)2,

1^п

где 5 - площадь локального рынка недвижимости; 50 - площадь города; 5' -площадь сопредельных территорий; d - доступность, час; х - расстояние, эквивалентное 1 часу; п - количество транспортных линий (коммуникаций).

При сравнительном анализе рынков на основе статистической информации может быть использован показатель площади города. Однако необходимо учитывать, что удельный вес земель, ограниченных в обороте, имеет незначительные колебания от среднего уровня, и площадь сопредельных территорий увеличивается или уменьшается в зависимости от масштаба города, который является ядром рынка недвижимости. Показатель площади города может быть скорректирован с учетом уровня дробления земельных участков и плотности застройки. Данную корректировку предлагается рассчитать на основе отношения коэффициента превышения плотности населения объекта анализа к среднему уровню данного показателя соответствующей категории городов, так как отклонение данного коэффициента от среднего уровня повышает или понижает емкость рынка недвижимости. Таким образом, нами поставлена задача - определить потенциал предложения не только на основе площади земельного массива, на котором располагаются объекты недвижимости, но и с учетом уровня плотности размещения объектов, который зависит от количества инвесторов и пользователей, хотя эту зависимость нельзя назвать прямой (3). При ретроспективном анализе корректировка на плотность охватывает изменения демографической ситуации и динамику изменения пространства рынка недвижимости.

Рр = 5Кр,

где Рр - потенциал предложения; 5 - площадь рынка недвижимости; Кр - коэффициент концентрации населения как отношение плотности населения объекта исследования к средней плотности в данной масштабной по численности населения группе городов.

Данный подход к формированию потенциала предложения на рынке основывается на предложенной группировке факторов внешней среды и учитывает географические, демографические и технические показатели.

Вторая составляющая, формирующая инвестиционное пространство, -показатель потенциала спроса. В нашем представлении потенциал спроса формируется на основе уровня инвестиционной привлекательности региона и системы корректировок на конкретный рынок. При анализе рынка недвижимости можно предположить, что макросреда на федеральном уровне оказывает одинаковое влияние на все рынки, в связи с этим коэффициент влияния федеральной подсистемы может быть принят равным нулю:

Ps = 7

где Р<; - потенциал спроса; Кс - федеральный коэффициент инвестиционной привлекательности; Кг - региональный коэффициент инвестиционной привлекательности; К1 - коэффициент инвестиционной привлекательности сегмента рынка.

Для определения уровня инвестиционной привлекательности региона предлагается использовать методику оценки инвестиционной привлекательности регионов, разработанную в рамках концепции эффективного управления инвестиционным процессом в социально-экономических системах. Рас-

считанный согласно этой методике показатель инвестиционной привлекательности региона учитывает все основные потенциалы регионов: трудовой, потребительский, инфраструктурный, производственный, инновационный, финансовый, институциональный и природно-ресурсный.

Регион представляет собой сотовую систему рынков недвижимости, которые не только соприкасаются, но и пересекаются. Ядром каждой соты является не просто муниципальное образование, а город с рыночной инфраструктурой (институциональной, информационной и пр.). Рынок недвижимости, его сегментация, виды инвесторов по территориальной принадлежности зависят в первую очередь от масштаба города и его транспортной доступности. Следовательно, потенциал спроса на конкретном рынке определяется факторами, которые необходимо учитывать при определении коэффициента инвестиционной привлекательности: производственный потенциал, торговый потенциал, экологическая ситуация, демографическая ситуация и инвестиции. Оценка влияние указанных факторов на сегмент рынка может быть скорректирована с помощью коэффициентов: на уровень транспортной доступности города, отклонение климатических условий данной местности от средних по региону, соседство неблагоприятных или нестабильных зон по различным основаниям и так далее.

Таким образом, показатель инвестиционного вектора рынка недвижимости позволяет делать сравнительный анализ различных сегментов рынка недвижимости по количественным и качественным критериям.

Предлагаемые показатели отражают инвестиционные возможности и направление развития рынка недвижимости, но не позволяют оценить интенсивность развития инвестиционных процессов. В этой связи представляется необходимой оценка уровня инвестиционной активности, который характеризует текущую активность рынка по отношению к потенциалу предложения на данном рынке. Для характеристики изменения активности рынка целесообразно использовать показатель, характеризующий динамику изменения количества совершенных сделок, которые, отражают состояние рынка - является ли рынок активным или пассивным (5).

Кт = О/Рр,

где Кт - коэффициент инвестиционной активности рынка недвижимости; О -количество совершенных сделок в течение года; Рр - потенциал предложения на рынке недвижимости.

Предложенная нами система показателей позволит определить, в какой среде формируется рынок недвижимости и каким образом внешняя среда оказывает воздействие на инвестиционные процессы.

Детальный анализ факторов и условий развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости городов, близких по численности населения и имущественному комплексу, осуществленный на основе предложенной системы показателей, позволяет определить направления активизации инвестиционной активности на рынке недвижимости.

Сравнительный анализ полученных результатов позволяет сделать вывод, что при существующих различиях в площади городов, уровне региональной инвестиционной привлекательности и удельном весе в региональном потенциале данная группа городов характеризуется близкой конъюнктурой рынка недвижимости.

Одновременное исследование рынков недвижимости по критериям изменения инвестиционного пространства, инвестиционной привлекательности и инвестиционной активности позволяет определить факторы и условия активизации инвестиционной деятельности на конкретном участке рынке недвижимости.

Определение рынка недвижимости как многогранной, открытой системы, включающей участников рынка, различные формы экономических отношений, которые возникают по поводу создания, функционирования и обращения объектов недвижимости, предполагает наличие внутренних и внешних устойчивых взаимосвязей, следовательно, существование инструментария, который воздействует на развитие инвестиционных процессов и определяет интенсивность инвестиционной деятельности. Исследуя различные точки зрения на формы и методы регулирования, мы пришли к тому, что регулирование рынка формируется на использовании различных методов, оказывающих влияние на группы факторов, которые, в свою очередь, влияют на спрос и предложение в рамках рынка недвижимости. И именно соотношение спроса и предложения является рычагом, способным активизировать или вызвать стагнацию инвестиционных процессов.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1 и 2. М.: Инфра, 1996. 555 с.

2. Об инвестиционной деятельности в РФ. Закон от 26.06.91 № 1488-1.

3. Офсейчук М.Р. Методы инвестирования капитала / М.Р. Офсейчук, Л.Б. Сидельникова. М.: Буквица, 1996. 245 с.

КОЛЕБАНОВА НАДЕЖДА ВЛАДИМИРОВНА родилась в 1978 г. Окончила Чувашский государственный университет и Волго-Вятскую академию государственной службы при Президенте Российской Федерации. Соискатель кафедры региональной экономики и предпринимательства Чувашского университета. Автор 8 научных работ по экономике управления предприятиями народного хозяйства.