Жилье в поисках спроса

Запуск новых проектов строительства многоквартирного жилья в 2022 году оценивается в 41,8 млн кв. м — на 2% ниже показателя 2021 года, следует из обзора «Дом.РФ». В целом, констатируют эксперты, пережив две волны спада спроса (даже с учетом «разогрева» льготными ипотечными программами он в итоге за год сократился на 20%), рынок многоэтажек остается довольно устойчивым, хоть и с перекосом в сторону предложения: объем непроданного жилья на 20% превышает показатели последних трех лет.

Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ

«Дом.РФ» представил детальный обзор ситуации на рынке многоквартирного жилищного строительства в 2022 году — как видно из исследования, этот рынок в целом был довольно устойчивым, хотя и испытал две волны спада спроса. Объем выхода новых проектов составил по итогам года 41,8 млн кв. м, что на 2% меньше рекордного показателя, зафиксированного в 2021 году (42,5 млн кв. м).

Как отмечают в «Дом.РФ», запуск проектов заметно просел во втором квартале (до 9,7 млн кв. м против 12,8 млн кв. м годом ранее), когда «некоторые девелоперы заняли выжидательную позицию на фоне повышенной неопределенности».

В третьем квартале по мере адаптации к новым условиям темпы выхода новых проектов на рынок почти догнали показатели 2021 года (11,7 млн кв. м против 11,9 млн кв. м), а в четвертом — превысили их на 9%, достигнув 12,2 млн кв. м (против 11,2 млн).

Такая динамика во многом обусловлена наблюдавшейся неопределенностью в части спроса на жилье — его обвал был зафиксирован во втором квартале, когда продажи новостроек сократились в полтора раза в годовом выражении (97 тыс. зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) против 186 тыс. годом ранее). Это случилось из-за того, что ставки по ипотеке после повышения ключевой ставки ЦБ достигли запретительных уровней. Во втором полугодии спрос восстанавливался: в третьем квартале — до 117 тыс. ДДУ против 145 тыс. годом ранее, в четвертом — до 128 тыс. против 199 тыс. На эти показатели, видимо, также повлиял осенний спад спроса, когда, например, в Москве он упал на 23% в сентябре и на 54% в октябре (эксперты объясняли это последствиями мобилизации и оттока части платежеспособных граждан за рубеж).

В итоге объемы продаж новостроек, следует из обзора, довольно сильно отстали от показателей 2021 года — 544 тыс. договоров долевого участия, что на 20% меньше, чем было годом ранее.

Спрос поддержали льготные программы, притом что доля продаж по рыночным ипотечными программам снизилась до 9% (против 14% годом ранее), с использованием субсидируемых кредитов было приобретено две трети квартир в новостройках (годом ранее доля такой ипотеки с господдержкой оценивалась в 57%).

Сейчас, по оценкам экспертов, на рынке жилья наблюдается перекос в сторону предложения, еще со второго квартала 2022 года оно опережает спрос. В силу этого соотношение запуска новых проектов к объему зарегистрированных ДДУ выросло со 120% в 2021 году до 148% в 2022-м (сбалансированным считается показатель в 130%). Об этом свидетельствует и рост объемов непроданного жилья — по итогам года показатель оценивается в 67,9 млн кв. м, или 69% от объема строительства (против 61% в 2021 году). С исключением из расчетов проектов, по которым продажи еще не открыты, рост оказывается даже более существенным — 40,6 млн кв. м, или 41%, что на 20% превосходит средний уровень 2019–2021 годов (33,8 млн кв. м).

Отметим, что с учетом длительности строительного цикла существующие тенденции могут проявиться в сокращении объема ввода многоквартирного жилья в 2024–2025 годах. Этот показатель по итогам 2022 года оказался в плюсе (45,5 млн кв. м, на 4,7% больше, чем в 2021 году; см. “Ъ” от 27 января) во многом благодаря высоким темпам ввода в первом квартале и умеренному приросту — во втором.