Паи с удобствами и без

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), инвестирующие в недвижимость, стали одним из ключевых драйверов роста рынка коллективных инвестиций. За год активы таких фондов выросли вдвое, до 93,5 млрд руб. В минувшем году частным инвесторам стали доступны фонды не только коммерческой недвижимости, но и жилой. В особенностях и перспективах таких инвестиций разбирались «Деньги».

Фото: Анна Акельева, Коммерсантъ

Продолжающийся массовый приток частных инвесторов в сегмент розничных закрытых паевых фондов (ЗПИФы), специализирующихся на инвестициях в недвижимость, сделал такие фонды локомотивом роста всего рынка коллективных инвестиций. По оценкам «Денег», основанным на данных ЦБ и отчетах компаний, суммарная стоимость чистых активов таких фондов, доступных неквалифицированным инвесторам, за минувший год увеличилась на 54 млрд руб., до 93,5 млрд руб. Число пайщиков выросло в четыре раза, до 58 тыс. человек.

Коммерческие метры

Основной вклад в рост активов неквальных ЗПИФов недвижимости внесли фонды, инвестирующие в недвижимость коммерческую. Такие фонды, доступные неквалифицированным инвесторам, выросли за год на 52,3 млрд руб., до 91,9 млрд руб. При этом за отчетный период был сформирован лишь один новый фонд данного типа, а основной объем привлекли фонды управляющих компаний «Современные фонды недвижимости» (СФН, 50,3 млрд руб.) и «Сбережения плюс» (1,4 млрд руб.).

Участники рынка отмечают повышенный интерес к фондам недвижимости как защите от турбулентности в экономике и на фондовом рынке в минувшем году. «Хорошие коммерческие объекты позволяют получать стабильный арендный доход, который ежегодно индексируется, что позволяет снизить потери от инфляции. В отличие, например, от облигаций. Кроме того, многие иностранные компании, выходя из российского рынка, выставили свои активы на продажу по интересной цене»,— отмечает гендиректор Accent Capital Марина Харитонова. Она напоминает, что в прошлом году появились ограничения на инвестиции в зарубежные фондовые рынки и международные рынки недвижимости, что также повысило интерес к покупке продукта.

В этом плане неквальные ЗПИФы коммерческой недвижимости выглядят наиболее привлекательной формой вложений, поскольку доступны более широкому кругу инвесторов, чем прямая покупка квадратных метров. Тем более что в минувшем году Банк России снизил минимальную величину вложений в такие инструменты с 300 тыс. до 100 тыс. руб. Для покупки паев таких фондов неквалифицированным инвесторам достаточно пройти тестирование на знание продукта.

Наряду с низким порогом входа в фонды недвижимости инвесторов может привлекать высокий уровень контроля за составом активов. Контроль за инвестициями фонда, по словам гендиректора УК «Баланс Эссет Менеджмент» Виталия Балановича, обеспечивается за счет наличия инвестиционной декларации и инвестиционной стратегии, которой управляющая компания должна придерживаться при выборе активов и оценивать соотношение риска и доходности. Он напоминает, что изменение декларации и инвестиционной стратегии возможно только решением общего собрания владельцев инвестиционных паев, а контроль за деятельностью УК осуществляется со стороны Специализированного депозитария и Банка России.

По словам заместителя гендиректора «КСП Капитал УА» Дмитрия Ярцева, основным риском инвестиций в фонды денежного рынка является потеря арендаторов. «Эти риски выглядят более понятными и принимаются инвестором проще, чем, скажем, неопределенность, которая присутствует сейчас на фондовом рынке»,— отмечает он. Стоит учитывать большие сроки обращения фондов, которые в среднем составляют три-пять лет, а также их низкую ликвидность. На Московской бирже торгуются не все фонды, и лишь по немногим из них сделки заключались ежедневно.

Рента не подвела

Минувший год большая часть фондов рентной недвижимости завершила с двухзначной доходностью. Судя по отчетам компаний, инвестиционный доход, выплаченный пайщикам за 2022 год, составил 9–13%, а отдельные фонды за счет переоценки недвижимости показали доходность в 20–36% — на разных секторах коммерческой недвижимости по-разному отразились уход иностранных компаний и сжатие экономики.

В числе наиболее пострадавших оказалась офисная недвижимость. Марина Харитонова, ссылаясь на данные отчетов NF Group, отмечает, что доля вакантных площадей в этом сегменте рынка выросла за год на 4,5 процентного пункта (п. п.) в офисах класса А — до уровня 13%, в офисах класса В рост был менее значительным, лишь на 1,8 п. п., до 7,4%. «Сейчас достаточно много свободной недвижимости, арендные ставки снижаются. Но это тенденция не последнего года: тренд наблюдается с начала пандемии»,— отмечает Дмитрий Ярцев.

Сильно пострадала и торговая недвижимость, в особенности региональная. По данным NF Group, вакансии в этом сегменте выросли на 1,9 п. п., до 15,6%. По словам Марины Харитоновой, наибольшие потери понесли «суперрегиональные» и региональные торговые центры: на их посещаемости отразился не только уход международных брендов, но и отсутствие иностранных фильмов в кинотеатрах. «Замещение ушедших брендов новыми хотя и наблюдается, в том числе в форме возврата под свежими названиями, но такое замещение не столь масштабно, как хотелось бы собственникам»,— сетует директор Capella Investment Management Андрей Богданов. По словам Дмитрия Ярцева, уход иностранных компаний мало отразился на торговых площадях продуктовых ритейлеров.

Меньше всего пострадал сектор логистической недвижимости: вакансия в Москве и Московской области на конец 2022 года составила всего 1,6%, свидетельствуют данные NF Group. В регионах вакансия по сравнению с концом 2021 года уменьшилась с 2,2% до 1,6%. «Перестройка логистики на восток открывает новый спрос в этом направлении и поддерживает рынок региональных складов. Вместе с тем ожидать возобновления роста ставок аренды пока рано. Ввод в 2022 году ранее запущенных складских проектов в целом покрывает текущий спрос и динамику ставок аренды, а значит, и потенциал роста дохода и стоимости на коротком горизонте ограничен»,— считает Андрей Богданов.

На результаты управления фондом может влиять не только выбранный сегмент, но и объем недвижимости. По словам управляющего по коммерции УК СФН Дмитрия Решетина, сильнее всего кризисные явления влияют на розничный сектор коммерческой недвижимости, где арендуются небольшие площади в несколько сотен, максимум тысячи, метров. В такой недвижимости ниже диверсификация, и уход даже одного не самого крупного арендатора негативно повлияет на результаты фонда, плюс при такой аренде операционные издержки выше. В то же время профессиональная аренда (объемы от десяти тысяч квадратных метров) остается востребованной и перспективной во всех основных сегментах. «Складская недвижимость, где арендуются крупные площади, современная планировка и оснащение, но свободной вакансии в этом сегменте сейчас нет. Аналогичная ситуация и в сегменте профессиональной офисной недвижимости»,— отмечает Дмитрий Решетин.

Жилые метры

В минувшем году получил развитие и сегмент розничных ЗПИФов жилой недвижимости, доступных неквалифицированным инвесторам. В этот сегмент вышла УК «Тинькофф Капитал», сформировавшая два ЗПИФа, инвестирующих в возводимую недвижимость данного вида: «Тинькофф Фонд альтернативных инвестиций II» (Тинькофф ЖК Republic — REDS) и «Тинькофф Фонд строящейся недвижимости I» («Тинькофф ЖК Luzhniki Collection»). В конце минувшего года объем активов под их управлением составил, по данным ЦБ, 0,9 млрд и 0,67 млрд руб. соответственно, при этом число пайщиков достигло 1,3 тыс. и 0,96 тыс. человек. Гендиректор УК «Тинькофф Капитал» Руслан Мучипов обращает внимание, что с момента запуска цена паев фондов выросла на 12% и 7,5% соответственно. «Рост цены пая произошел за счет удорожания объектов внутри фонда, а также за счет дополнительных закупок объектов в уже действующие фонды с хорошей скидкой — как для оптового покупателя»,— отмечает он.

В целом неквальные ЗПИФы жилой недвижимости — редкость для российского рынка. Последний подобный фонд — «ВТБ Капитал — Жилая недвижимость-2» — был расформирован в 2021 году. С тех пор ни одна УК не создавала такие фонды, но запускались ЗПИФы жилой недвижимости для квалифицированных инвесторов. Одна из причин разборчивости УК — потенциально меньшая доходность подобных фондов. «Фонды жилой недвижимости реализуют в основном девелоперскую стратегию, а значит, предполагают единственным видом дохода прирост цены на горизонте двух, трех и более лет»,— отмечает Андрей Богданов. К тому же в таком фонде УК приходится иметь дело с сотнями или даже тысячами арендаторов, то есть гораздо больше, чем в крупном ТЦ или БЦ, что повышает операционные издержки, которые снижают прибыль, отмечает Дмитрий Решетин.

Участники рынка проявляют интерес к жилой недвижимости, но основную работу ведут по развитию фондов недвижимости коммерческой, которая продолжит генерировать двухзначную доходность. По оценке Андрея Богданова, ближайшие дивидендные доходности к текущей стоимости актива (до расходов на управление) в складах составят 9–11% годовых, в крупных торговых объектах — 11–14%, в офисах — 10–11%. «В этом и в следующем году мы надеемся на рост спроса на недвижимость, в том числе на аренду офисных пространств.

Деловая активность будет расти, что отразится на спросе на аренду в первую очередь смарт-офисов и коворкингов, которые за счет гибкости и дополнительных сервисов выглядят более выигрышно по сравнению с прямой арендой»,— полагает Дмитрий Ярцев.

О планах выйти в сегмент ЗПИФов рентной недвижимости рассказали «Деньгам» в УК «Тинькофф Капитал». «Мы активно работаем над созданием фондов с регулярными выплатами дохода от сдачи недвижимости в аренду, в том числе коммерческой»,— рассказал Руслан Мучипов. В группе РСХБ планируют запустить ЗПИФ недвижимости для неквалифицированных инвесторов. Об этом «Деньгам» заявил директор департамента управления ЗПИФ «РСХБ Управление активами» Борис Голубев. «Мы находимся на стадии выбора наиболее надежного и доходного проекта для нашего пилотного ЗПИФа, анализируя и устраняя недостатки примеров подобных фондов на рынке»,— пояснил он.