Кадастровые страсти

1 марта 2008 года в России вступил в действие федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости", призванный существенно упростить процедуру оформления собственности для многочисленных дачников и иных частных земле- и домовладельцев, а также для владельцев городских квартир и даже комнат. До упрощений дело пока не дошло, а вот сложности уже начались: из-за неготовности к нововведению исполнительной власти осуществить сделки купли-продажи уже в конце февраля стало практически невозможно, по крайней мере в Московской области. И пока неясно, когда же ситуация нормализуется.

Дорогой цивилизации

Основным нововведением федерального закона N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" является создание государственного кадастра недвижимости — единого систематизированного свода сведений и документов об объектах недвижимого имущества в России. Объектами государственного кадастрового учета стали земельные участки, здания, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства. А сам государственный кадастр недвижимости будет интегрирован в единую информационную систему федерального уровня вместе с единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Практическим результатом проведения кадастрового учета недвижимости станет присвоение каждому объекту недвижимого имущества уникального кадастрового номера, который в дальнейшем предполагается использовать при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также для определения налоговой базы при расчете налога, взимаемого с владельца имущества.

Отметим, что до момента оформления прав собственности на земельный участок земельный налог не взимается, при этом право пользования принадлежащим человеку участком никто не оспаривает. На практике необходимость оформления документов на право собственности возникает только тогда, когда идет речь о какой-либо сделке, поскольку необходимо индивидуализировать объект, который является предметом договора. Это может быть сделка купли-продажи, а может быть переход права собственности на землю в рамках наследования или дарения. К слову, известная "дачная амнистия", которая продлится до 2010 года, в общем-то и направлена на то, чтобы как можно больше людей оформили свои права собственников. Ведь именно с момента оформления этих прав человек начинает платить государству налоги.

Для тех, кто еще не оформил правоустанавливающие документы на земельный участок, в новом законе есть очень существенный позитивный момент. До сих пор для оформления прав собственности на землю и строения будущему собственнику необходимо было воспользоваться услугами нескольких организаций: органов земельного кадастра — для учета земли, органов технической инвентаризации (БТИ) — для учета строений, органов регистрации — для регистрации прав собственника. Теперь все действия по межеванию, нанесению координат и подготовке документации для постановки на учет будут осуществлять новые специалисты — кадастровые инженеры, функции по учету земли и объектов недвижимости — территориальные подразделения единого исполнительного органа, федерального агентства "Кадастровая палата", а регистрацию прав собственника, как и ранее,— территориальные органы Росрегистрации. При этом установлен срок, в течение которого территориальные органы федерального агентства будут обязаны рассмотреть и оформить необходимую документацию: постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости должны осуществляться в течение 20 рабочих дней со дня получения соответствующего заявления.

Что же касается тех, кто уже оформил учетную документацию на землю и строения до 1 марта 2008 года, они могут вздохнуть спокойно: переоформлять ее в ближайшие годы не потребуется. В случае проведения сделки кадастровый номер объекта недвижимости можно будет получить, подав заявление и предоставив органам Росрегистрации документы, которые были оформлены до 1 марта 2008 года. "Закон прямо устанавливает, что кадастровые планы, технические паспорта и иные документы, содержащие описание объектов недвижимости и выданные в установленном порядке до вступления указанного закона в силу, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости в целях государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним",— поясняет начальник отдела консалтинга компании "Финэкспертиза" Нина Козлова.

"На время переходного периода, который предусмотрен до 1 января 2011 года, закон "О государственном кадастре недвижимости" достаточно четко проводит принцип действительности ранее выданных документов,— подтверждает ведущий юрист юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Максим Попов.— Это означает, что формально в соответствии с данным законом учетные документы, такие как паспорта БТИ, кадастровые планы земельных участков и т. п., оформленные до 1 марта 2008 года, имеют такую же силу, как и учетные документы, которые будут выдаваться после вступления в силу федерального закона "О государственном кадастре недвижимости"".

Помимо глобальной задачи — интеграции данных о недвижимости в единую федеральную систему учета — новый закон призван восстановить эффективную работу организаций, задействованных в межевании земельных участков, оформлении документации, экспертизе и техническом контроле за исполнением требуемых процедур. В частности, была учтена проблема контроля профессиональной пригодности экспертов, которые занимаются непосредственно межеванием и внесением координат участков и строений в индивидуализирующую объект документацию. Для этого в законе было введено новое понятие — кадастровый инженер.

По мнению законодателя, введение института кадастровых инженеров существенно сократит спекулятивную составляющую, которая в последние годы возникла на рынке работ по межеванию земельных участков, и повысит качество оказываемых услуг. Однако эксперты считают, что на практике принятые меры могут оказаться малоэффективными.

Вот мнение Ирины Гунченко, генерального директора ООО "Земля Консалтинг": "Положительными моментами введения института кадастровых инженеров являются повышенные требования к квалификации этих экспертов, такие как наличие квалификационного аттестата, профессионального образования и сдача квалификационного экзамена. Помимо этого закон предусматривает требования к качеству выполнения работы: при грубом нарушении требований по проведению кадастровых работ следует аннулирование квалификационного аттестата. Положительные моменты — комплексное выполнение подрядных работ и альтернатива государственным учреждениям. А вот отрицательным фактором может стать повышение расценок на выполнение работ. К сожалению, по мере прохождения законопроекта о кадастре в Государственной думе требования к кадастровому инженеру становились все либеральнее. В частности, образование кадастрового инженера в первой редакции — высшее по специальности, в последней редакции — среднее профессиональное. Стаж работы кадастрового инженера: в первой редакции — не менее двух лет, в последней — не определен. Членство в саморегулируемой организации: в первой редакции — обязательное, в последней редакции — добровольное..."

На пути регресса

Возможно, при реализации всех положений, предусмотренных законом о государственном кадастре, систематизированная система учета объектов недвижимости позволит прийти к цивилизованным формам оформления документации на право собственности и упрощению схемы сделок купли-продажи. Однако все то, что придумала законодательная власть, уже сейчас накладывается на "корректировки" со стороны исполнительной. Прежде всего речь идет об обычной неразберихе, возникшей, судя по всему, из-за того, что вовремя не были готовы соответствующие указания чиновникам.

В частности, за две недели до вступления в силу федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" какие-либо ведомственные инструкции по его исполнению, формам документации и т. п. у территориальных органов Роснедвижимости в Московской области попросту отсутствовали. При этом представителям землеустроительных компаний отказывали в приеме документов по оформлению, например, земельных участков. По их словам, чиновники мотивировали отказ отсутствием каких-либо разъяснений со стороны федерального агентства "Кадастровая палата".

Корреспонденты "Денег" попытались выяснить причину отказов и еще в середине февраля обратились за разъяснениями в агентство. Ответа нам дать не смогли.

Правда, в последнюю неделю февраля на сайте федерального агентства "Кадастровая палата" была опубликована информация о проведении семинаров, на которых чиновникам расскажут, как действовать в рамках нового закона. По словам представителя территориального отделения Роснедвижимости Одинцовского района Московской области (в котором за две недели до 1 марта прекратили прием каких-либо документов), соответствующий семинар для сотрудников был назначен на последний день перед вступлением нового закона в силу — 29 февраля.

По мнению участников рынка, за все эти "издержки подготовки документооборота" своим временем и трудозатратами будут расплачиваться собственники и землеустроители. В частности, многие юридические и физические лица, документы которых на право собственности (чаще в рамках сделки купли-продажи, подразумевающей ограничение по времени) находятся в стадии оформления, завершить этот процесс не могут. Хотя формально федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" позволяет им это делать без каких-либо препятствий.

Есть и иные "мелкие неувязки" подобного плана, на которые указывает Максим Попов: "Несмотря на то что закон вступает в силу с 1 марта этого года, в нем прямо записано, что до 1 января 2011 года наряду с кадастровыми инженерами деятельность по территориальному землеустройству вправе осуществлять лица, обладающие в момент вступления в силу настоящего закона правом проведения таких работ. Это значит, что нынешние землеустроители как готовили и подписывали межевые дела, так могут и продолжать это делать до 2011 года, не становясь кадастровыми инженерами. Поэтому формально на рынке все в порядке, хотя на самом деле это не так. Закон был принят 24 июля 2007 года, вступил в силу 1 марта, а Минюст зарегистрировал довольно большое количество инструкций по порядку применения этого закона только 21 февраля 2008 года. Соответственно, должно пройти время, когда все утвержденные формы дойдут до чиновников на местах".

Есть и другие вопросы. Например, какие такие ресурсы планируют использовать органы Кадастровой палаты, чтобы оформлять необходимые документы за 20 дней, если ранее они не справлялись с меньшим объемом документооборота в течение нескольких месяцев?

Но, пожалуй, главная проблема в том, что переоформлять права собственности по новым правилам, возможно, придется значительному числу землевладельцев. Причина — в довольно низком качестве имеющейся документации.

"По нашим самым оптимистичным оценкам, отсутствие технического контроля на рынке межевания привело к тому, что на сегодняшний день более 50% объектов, которые уже измерены и зарегистрированы, не соответствуют фактическому землепользованию,— говорит директор земельного правового центра РУМБ Денис Владиславлев.— Такая ситуация сложилась не только оттого, что землеустроители, стремясь упростить и удешевить процесс работ, нарушали правила обмера земельных участков. На рынке в целом в последние годы возник целый класс халтурных организаций, которые нередко оформляли документы вообще без проведения полевых измерений — на основании старого бумажного картографического материала и ранее выполненных чужих обмеров соседних участков. Это привело к тому, что сейчас в судах копятся судебные споры, растет количество заказов на проверку соответствия документов фактическому землепользованию от покупателей земельных участков и банков, предоставляющих ипотеку. Исходя из нашего опыта, могу сказать, что почти в 100% случаев выявляются серьезные ошибки".

Что будет со всем этим потоком документов в отсутствие четко сформулированных новых правил игры, можно особо не гадать: принимать на себя ответственность чиновники не любят, да и не должны в подобных случаях. Так что наверняка возникнет затор. Как на дороге, регулируемой неуверенным в себе гаишником. Причем затор, возможно, хронический — новый закон по-прежнему довольно мало внимания уделяет качеству услуг (как, например, в уже упомянутом случае с кадастровыми инженерами) на рынке землепользования.