Оценка земель в городах: проблемы, решение

УДК 332.34:711.144

ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ В ГОРОДАХ: ПРОБЛЕМЫ, РЕШЕНИЕ

И.В. Никишин

В статье анализируются проблемы оценки городских земель в России. На основании анализа современных подходов к оценке городских земель возможно формирование модели, базирующейся на концепции стоимости в обмене и концепции ценности, включающей перечень и формулировки видов стоимостей, классификацию городской земли для целей оценки, подходы к оценке и методики их реализации в зависимости от базы и цели оценки. Базируясь на принципах определения рыночной стоимости земельного участка, автором сформулирован перечень основных особенностей оценки городской земли в современных условиях.

Ключевые слова: земля; оценка; методический подход; доходный подход; кадастровая оценка; стоимость.

LAND EVALUATION IN CITIES: PROBLEMS, SOLUTIONS

I.V. Nikishin

In this article problems of city lands evaluation in Russia are analysed. At the basis of the analyses of modern approaches to the evaluation of city lands it is possible to create the model which is based at the cost concept in the change and the concept of idea which includes the list and the formulations of cost types, classification of city land for the evaluation purpose, approaches to the evaluation and methods of their realization depending on the base and goal of evaluation. Based on the principles of defining the market value of land property, the author formulated the list of main peculiarities of city land evaluation in modern conditions.

Key words: land; evaluation; methodical approach; property approach; cadastral valuation; cost.

Земля как «основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает свойствами, адекватная оценка которых является одним из важнейших условий эффективного функционирования и развития экономики».

Оценка стоимости земельного городского участка - упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего вида с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка [1].

Цель оценки земли связана с широким кругом задач, в которые включен этот ресурс. Анализ целей оценки позволил разделить их на две основные группы:

- к первой группе относятся цели оценки, предполагающие совершение реальных либо гипотетических сделок купли-продажи; при этом оценка решает задачи выбора альтернативного способа использования капитала на рынке городской земли в терминах стоимости земли;

- ко второй группе относятся цели оценки, предполагающие формирование финансовой или бухгалтерской документации, страхование, налогообложение, девелопмент.

Что касается кадастровой оценки, то, как отмечает А. В. Воищев: «первой и основной целью кадастровой оценки городских земель в настоящее время является определение качественных характеристик и условий, от которых зависит стоимость земли, а также анализ их структуры, влияющей на процессы создания и воспроизводства земельной недви-

жимости, всей системы городских земель, включая инженерную, транспортную; социальную и иные составляющие инфраструктуры».

При этом важна не только общая оценка влияния на стоимость различных ценооб-разующих факторов, и, прежде всего связанных с топологическим расположением городских объектов, но и их дифференциация по территории города, землям различного функционального назначения, административным образованиям. Согласно работе А.В. Воище-ва: «определение величины рентной составляющей стоимости городских земель различного назначения, то есть реальной или потенциальной прибыли от их использования. Здесь важно учитывать, что по ряду причин (особенно на стадии становления и развития рыночных отношений, согласования макроэкономических интересов города в целом и интересов отдельных предприятий и граждан) рентная составляющая по определенным видам использования земель и некоторым территориям может быть для города и отрицательной» [2].

Если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости - должны быть указаны критерии и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Базируясь на принципах определения рыночной стоимости земельного участка, автором сформулирован следующий перечень основных особенностей оценки городской земли в России в современных условиях:

1. Земля в экономическом отношении - это разновидность недвижимого имущества. При этом городская земля является базисной составляющей любой недвижимости. Поэтому в оценке земли неизбежно приходится сталкиваться с учетом объектов, находящихся на ней. В этом случае корректно говорить не о городской земле как объекте оценки, а о земельно-имущественном комплексе.

2. Земля в форме ее вещественной недвижимости, как дар природы, не имеет цены (стоимости). Ее цену (рентную стоимость) создает собственность в условиях вовлечения земли в процесс товарного производства и функции города.

3. В современных российских условиях государство является практически самым крупным участником рынка владения недвижимостью, к которой относится и земельный ресурс. В соответствии с этой позицией государство обязано решать проблемы эффективного управления принадлежащей ему недвижимости, которое может осуществляться на основе формирования инвестиционного климата для привлечения инвестиций в развитие городских земель с целью повышения их стоимости. В комплексе экономических инструментов для управляемого развития территорий города наиболее эффективной является современная методология оценки эффективности инвестиций в такой ресурс, как земля.

Цели, принципы и особенности оценки городских земель определяют и особенности подходов к оценке земли. В Приказе Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» определено, что подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. При этом «методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке».

Говоря о существующих в оценочной деятельности подходах и методиках, нужно отметить, что в мировой практике установились три подхода к определению рыночной стоимости недвижимости (земельно-имущественных комплексов): доходный, затратный и сравнительный. При этом каждый из них имеет свои особенности, а методы варьируются в зависимости от типа объекта.

На основании анализа современных подходов к оценке городских земель возможно формирование модели, базирующейся на концепции стоимости в обмене и концепции ценности, включающей перечень и формулировки видов стоимостей, классификацию городской земли для целей оценки, подходы к оценке и методики их реализации в зависимости от базы и цели оценки.

В концепции стоимости в обмене Е.И. Тарасевич выделяет рыночную стоимость, арендную стоимость, рыночную стоимость при существующем использовании [3].

В концепцию ценности автором включены: стоимость будущей реализации, ограниченная стоимость будущей реализации, будущая арендная стоимость, остаточная стоимость замещения, налогооблагаемая стоимость, страховая стоимость, утилизационная стоимость, инвестиционная стоимость (инвестиционная ценность), стоимость участка земли для девелопмента.

Таким образом, концептуально важно, что ценность (инвестиционная стоимость) субъективна, а рыночная стоимость объективна. Между этими концептами оценки нет временной корреляции, то есть и та и другая может существовать сама по себе и не обязательно предшествовать другой. Необходимо понимать, что существует целесообразность построения методологии оценки в России на базе четкого разделения двух концепций с соответствующим методическим инструментарием в виде расчетных моделей.

Для оценки земли применим только ценностный подход, суть которого в контексте массовой оценки городских земель заключается в обеспечении получения большей прибыли от реализации земельных участков за счет достижения выгодного соотношения «ценность/затраты», а не за счет максимального наращивания объемов реализации земельных ресурсов, которые являются ограниченными.

При ценностном ценообразовании, исходя из того, что ожидаемая польза от использования товара обоснованно более существенна, нежели изначально предполагается, покупатель должен быть готов заплатить за этот товар более высокую цену. При этом возникает именно тот результат, к которому и должны стремиться городские власти: максимальная разница между ценностью городских земель для покупателя, которую он готов оплатить, и затратами города на содержание этих земель.

Вместе с тем необходимо отметить, что отказ от затратного ценообразования вызывает некоторые сложности, поскольку при ценностном подходе цены определяются до начала инвестирования в производство новой продукции. Особенно это касается российских предприятий, где стимулом развития производства традиционно является изделие как таковое. Однако для того чтобы добиться успеха, нужно полностью пересмотреть логику создания новых изделий, перейти к ценностному подходу в ценообразовании.

Как отмечает Е.И. Тарасевич, на основе анализа тенденций развития и формирования рынка недвижимости в России, куда относится и земля: «в кратко- и среднесрочной перспективе более обоснованным следует считать применение моделей прямого сравнения, а на развитых сегментах доходной недвижимости - модели косвенного сравнения на базе доходного подхода» [3].

Анализ современной оценочной практики показывает, что методология доходного подхода используется как при реализации концепции стоимости в обмене (рыночная стоимость, рыночная стоимость при существующем использовании), так и при реализации концепции ценности (стоимость участка земли для девелопмента, оценка ценности инвестиций в недвижимость и т.д.). Современные расчетные методы доходного подхода построены на капитализации доходов, ассоциируемых с объектом оценки. Поэтому важнейшей составляющей методологии доходного подхода является прогнозирование величины и временной структуры дохода.

В основе прогнозирования дохода, генерируемого землей, лежат принципы, разработанные русской оценочной статистикой для объектов недвижимости и теория стоимости денег во времени.

В рамках концепции стоимости в обмене доходный подход определяет стоимость недвижимости как функцию текущих рыночных ожиданий инвесторов, выраженных в ценах сделок с аналогичными объектами. Особую актуальность данный подход имеет на современном глобальном рынке инвестиций, где требуется адекватное сопоставление двух основных составляющих современного инвестиционного портфеля - инвестиций в финансовые активы и инвестиций в недвижимость. Можно сделать вывод о зависимости мето-

дики оценки городской земли от инвестиционной мотивации покупателя (использование при ведении собственного бизнеса, инвестиция) и вида оцениваемой городской земли. Исходя из этого, очевидно, что для городской земли на активных сегментах рынка определяющим должен быть сравнительный подход в форме прямого сравнения продаж или в форме косвенного сравнения стоимости доходов аналогичных объектов. На малоактивных сегментах рынка определяющим должен быть затратный подход, основанный на рыночных данных. В рамках концепции ценности оценка для целей купли-продажи должна выполняться с использованием доходного подхода и прогнозирования рыночной ситуации.

Для приносящей доход группы городских земель подобный подход реализует современное представление о четком разделении двух составляющих оценки - оценивания текущей реакции рынка на объект инвестиций и расчета ценности (продуктивности) объекта оценки после совершения покупки.

Очевидно, что слепое копирование методологии оценки других стран не сможет отразить особенности требований российской экономики. В этой связи актуально создание методологии оценки земли, адекватно отражающей как общепринятые в мировой практике концепции, так и особенности и традиции российской экономики.

В основу построения системы подходов к оценке городской земли в Российской Федерации должен быть положен анализ исторического опыта развития русской оценочной статистики в дореволюционной России [4].

При этом развитие оценки городских земель, по мнению автора, должно базироваться на решении ряда методических проблем, а именно:

- обоснование содержательной части и структуры видов стоимостей, реализующих концепции стоимости и ценности;

- обоснование методических подходов к оценке стоимости городской земли, учитывающих существующие в России нормативно-информационные особенности в этой сфере;

- обоснование методических подходов к оценке инвестиционной ценности городской земли;

- развитие и обоснование методических подходов, регламентирующих информационно-аналитическую обработку данных рынка недвижимости и получение характеристик, необходимых при выполнении оценки городской земли;

- обоснование методических подходов к информационному моделированию технологий для унификации и автоматизации процесса массовой оценки городских земель.

Стратегия реализации инвестиционного потенциала города в общем виде предполагает реализацию двух долгосрочных целей [5]:

1. Последовательное улучшение инвестиционной среды города - цель связана, в основном, с градостроительными преобразованиями, направленными на повышение инвестиционной привлекательности городской среды, рационализацию землепользования, совершенствование транспортной системы и экологической ситуации. Индикаторами реализации данной цели являются, например, следующие показатели: доля неиспользуемой недвижимости; динамика интенсивности использования отведенных под застройку территорий.

2. Последовательное совершенствование институциональных условий градостроительного развития города - цель связана с совершенствованием правовых, организационных и информационных условий градостроительного развития, инфраструктуры рынка недвижимости, достижением баланса спроса и предложения и укреплением кадрового потенциала в области градостроительного планирования и управления.

Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъ-

екты земельного права при совершении разного рода сделок с землей. Результатом справедливой оценки станет сохранение, во-первых, стабильности в обществе, что на сегодняшний день, возможно, самое главное и, во-вторых, надежное и устойчивое наполнение местных бюджетов.

Таким образом, несмотря на многолетний опыт земельнооценочных работ в нашей стране, оценка рыночной стоимости городских земель сопряжена с большими трудностями как в методическом, так и информационном отношении. Такое положение обусловлено отсутствием сформированного рынка земель, и, как следствие, отсутствием устоявшихся и отработанных на практике приемов рыночной оценки, основанных на информации о фактически состоявшихся сделках с земельными участками.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Никишин И.В. Методические основы оценки городских земель // Вестник ИрГТУ. 2008. № 3 (35). С. 50-53.

2. Воищев А.В. Массовая кадастровая оценка городских территорий с помощью геоинформационных систем и технологий искусственного интеллекта-нейронных сетей: дис ... канд. экон. наук. Воронеж, 2004. 175 с.

3. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: энциклопедия оценки / Е.И. Тарасевич. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997.

4. Никишин И.В. Анализ развития оценки земель в России // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2013. № 2 (5).

5. Экономика недвижимости / под ред. Ресина В.И. М.: Дело, 1999. 123 с.

Информация об авторе

Никишин Иннокентий Владимирович, магистрант кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью»; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Information about the author

Nikishin I.V., candidate for a master's degree, Department of Real Estate Expertise and Management; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.

УДК У9(2Рос)421.52

КРИТЕРИИ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

О.В. Никишина

Автором разработан перечень критериев, характеризующих эффективность инвестирования в объекты незавершенного строительства с точки зрения получения инвестором выгоды. Предложена модель принятия решения по поводу эффективности инвестирования в объект незавершенного строительства.

Ключевые слова: критерии; эффективность; объект незавершенного строительства; оценки эффективности инвестиций; инвестор; прибыль.