Проблемы недействительности договора долевого участия в строительстве

характер, участие ребенка, одновременное участие на стороне ребенка и других лиц, особые основания возникновения, изменения, прекращения.

Семейные правоотношения классифицируются по следующим основаниям. По субъекту:

между лицами, желающими вступить в брак (ст. 10-15 СК РФ);  супружеские (гл. 3—7);  родительские (гл. 10—12);

приравниваемые к родительским (между ребенком и усыновителем) (гл. 19);

заменяющие родительские (между опекуном и ребенком, приемным родителем и ребенком) (гл. 20, 21);  иные правоотношения между другими членами — братом, сестрой, дедушкой, бабушкой, внуком (ст. 67, гл. 15).

По характеру:  имущественные (ст. 60, гл. 13—15); алиментные; вещные;

обязательственные;  личные неимущественные (гл. 6, 11).

По основаниям возникновения:  законные (ст. 10, 11, 16, 33);  договорные (ст. 40, 65, 99);

на основании административного акта (ст. 48. 50);  на основании решения суда (ст. 49).

По наличию встречной обязанности:  возмездные (ст. 150);

безвозмездные (абсолютное большинство отношений).

По степени самостоятельности:  основные (абсолютное большинство отношений);

# дополнительные (ст. 86, 88). По отраслевому урегулированию:

комплексные (урегулированы нормами семейного и других отраслей права, ст. 47—53, 60);

# сугубо семейные (урегулированы нормами семейного права, ст. 54—57 СК РФ).

1 Умов В.А. Понятие и методы исследования гражданского права. СПб., 1873. С. 6.

2 ПобедоносцевК.П. Курс гражданского права: в 3 ч. СПб., 1896. Ч. 1. С. 4.

3 Кавелин К.Д. Что есть гражданское право и где его пределы? СПб., 1864. С. 121—123.

4 Загоровский А.И. Курс семейного права / под ред. и с предисл. В.А. Томсинова. М., 2003. С. 2—3.

5 Советское семейное право / под ред. В.А. Рясенцева и др. М., 1982. С. 3; Матвеев Г.К. Советское семейное право. М., 1985. С. 37.

6 Рясенцев В.А. Семейное право. М., 1971. С. 13—14.

7 Ворожейкин Е.М. Семейные правоотношения в СССР. М., 1972. С. 53.

8 Беспалов Ю.Ф. Теоретические и практические проблемы реализации семейных прав ребенка в Российской Федерации: автореф. дисс. ... д-ра юрид. наук. М., 2002. С. 48.

9 Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву. М., 1940. С. 22.

10 Гражданское право: учебник; в 2 т. / отв. ред. Е.А. Суханов; 2-е изд., перераб. и доп. М., 1998. Т. 1. С. 92.

11 Братько А.Г. Общая теория права и государства : учебник / под ред. В.В. Лазарева. М., 1994. С. 145.

12 Ем В.С. Гражданское право: учебник; в 2 т. / под ред. Е.А. Суханова. М., 1994. Т 1. С. 47.

13 Данилин В.И. Реализация и охрана брачно-семейных прав: учеб. пособие. Уфа, 1989. С. 25.

ПРОБЛЕМЫ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Е.А. КУПРИЯНОВА,

соискатель кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского городского педагогического университета

Аннотация. Рассмотрены актуальные правовые вопросы, связанные с договором долевого строительства. В частности, проанализированы аспекты недействительности договора долевого участия в строительстве на современном этапе. Сделаны выводы о проблемах и перспективах использования законодательства для защиты прав дольщиков.

Ключевые слова: договор долевого строительства, недействительность договора, защита прав дольщиков.

PROBLEMS OF THE INVALIDITY OF THE CONTRACT THE EQUITY IN CONSTRUCTION

E.A. KUPRIANOVA,

Postgraduate, Department of Civil Law Disciplines, Moscow City Pedagogical University

The summary. This article examines the current legal issues relating to the contract share construction. In particular, we consider various aspects of the invalidity of the contract the equity in the building at the present stage. Following the article made the final conclusions about the problems and prospects of the current legislation for the protection of the rights-holders. Key words: share construction agreement, the invalidity of the contract, the protection of the rights-holders.

В течение длительного времени одним из проблемных оснований возникновения права собственности на жилые помещения является строительство жилых помещений с помощью так называемых инвестиционных договоров. В практической деятельности такие договоры называются договорами о долевом участии в финансировании строительства (наиболее распространены), о долевом инвестировании, о совместной деятельности в строительстве дома, об участии в инвестициях в строительство дома, инвестиционными контрактами на строительство объекта.

В России активно развивается строительная отрасль. Решение жилищной проблемы было объявлено национальным проектом. Этому способствовало принятие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве)1. В Законе договоры названы договорами участия в долевом строительстве.

Принятие Закона об участии в долевом строительстве вызвано необходимостью законодательно решить проблемы, связанные с внесением денежных средств на строительство до его начала (цена жилого помещения в этом случае значительно ниже). Привлечение денежных средств организаций и физических лиц для финансирования жилищного строительства необходимо ввиду отсутствия у населения денег для приобретения нового жилья, имеющегося в наличии, либо жилья на вторичном рынке; отсутствия у застройщиков денежных средств, необходимых для финансирования строительства, а также ввиду слабо развитой системы ипотечного кредитования.

Нельзя не отметить непоследовательность законодателя, который то не защищает в должной мере права дольщиков, то делает Закон об участии в долевом строительстве жестким по отношению к застройщикам, что приводит к уменьшению количества желающих заниматься строительством.

До сих пор многочисленные попытки квалификации договора долевого участия в строительстве, т.е. того договора, который описан в Законе об участии в долевом строительстве, сводились либо к отождествлению его с одним из договоров, предусмотренных ГК РФ, либо к объявлению его договором, не предусмотренным данным Кодексом2. Еще до принятия Закона об участии в долевом строительстве часто отстаивалась позиция, согласно которой договор до-

левого участия (инвестиционный договор) — это не договор о совместной деятельности (простого това-рищества)3. До каких пределов действуют эти выводы, непонятно, если учесть, что договора инвестирования вообще не существует, и инвестиции могут вноситься в форме как синаллагматического (двусто-ронне обязывающего) договора, так и договора простого товарищества.

После принятия Закона об участии в долевом строительстве вопрос существенно упростился. Вместо инвестиционного контракта либо договора долевого участия, за которыми могли скрываться договоры разной природы, был создан договор долевого участия в строительстве, который законом наделен достаточными для понимания его природы чертами.

Договор долевого участия не является договором простого товарищества4. Собственно этот отрицательный вывод часто основывается на том не совсем верном представлении, что ранее существовал какой-то определенный договор долевого участия, и этот известный договор был договором простого товарищества. На самом деле ранее не было такого определенного договора, как сегодня нет определенного инвестиционного договора. Договор долевого участия до 2004 г. мог иметь разную природу, как сегодня могут иметь разную природу инвестиционные контракты.

Реже договор долевого участия по Закону об участии в долевом строительстве сопоставляется с иными договорами, например, подрядом, и делается вывод, что подряда здесь нет5.

Еще меньше оснований усматривать в договоре долевого участия договор об оказании услуг (комиссии, поручения и др.)6. Действительно, застройщик действует в своем интересе. Дольщик оплачивает не услуги, а объект недвижимого имущества, который до передачи дольщику находится в собственности застройщика. Невозможно считать договор долевого участия предварительным договором7, поскольку он исполняется путем передачи денег и имущества, нельзя считать его и смешанным.

Возникающие в судебной практике трудности показывают, что юридическое освоение отношений, связанных с долевым участием, далеко до завершения. Проблема правового регулирования отношений по долевому участию в строительстве в последнее время стала объектом пристального внимания со стороны судов, разбирающих многочисленные споры о признании права собственности на объект долевого строительства.

Осуществляются попытки найти оптимальные способы защиты прав и охраняемых законом интересов дольщиков. Речь идет о том, что в случае нарушения застройщиком установленных требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о признании сделки (договора участия в строительстве) недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае удовлетворения иска застройщик обязан возвратить дольщику вложенные ранее денежные средства и уплатить проценты в виде штрафной неустойки.

Несомненно, признание сделки недействительной, а также применение последствий ее недействительности рассматривается как один из способов защиты нарушенных прав лиц, вкладывающих денежные средства в долевое строительство. Однако применение этого способа защиты вызывает некоторые сложности, связанные с квалификацией недействительности договора. Необходимо выяснить, в чем проявляется заблуждение стороны, и является ли это достаточным основанием для признания сделки недействительной.

Интересен также вопрос о том, какие особенности имеют последствия признания сделки недействительной. Можно предположить, что исследование в этом направлении позволит не только расширить знания о недействительности договора участия в долевом строительстве, но и оценить эффективность норм законодательства.

Исходной посылкой в решении проблемы является то, что требования участника, вкладывающего денежные средства в долевое строительство, о признании договора недействительным должны быть основаны на положениях ст. 178 ГК РФ. В соответствии с этой нормой сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Очевидно, что сделка является оспоримой, поскольку ее недействительность привязывается к решению суда, которое вступило в законную силу. Основанием признания сделки недействительной является не просто заблуждение, а заблуждение, имеющее существенное значение. Существенность связывается с неправильным представлением природы сделки или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможность его использования по целевому назначению.

Заблуждение стороны (дольщика) означает формирование неверного представления о предмете и природе договора участия в долевом строительстве. Сложность состоит в том, что предмет и природа сделки представляют собой спорные категории науки. Следует согласиться с А.Ю. Зезекало в том, что гражданское законодательство не раскрывает эти понятия, и это влечет многочисленные толкования и разночтения в доктрине и правоприменительной

практике8. Так, если предметом считать то, по поводу чего заключается сделка и на что направлена воля участников, в юридической литературе предмет сделки рассматривается как действия сторон по передаче имущества, выполнении работ и оказании услуг9 либо объекты материального мира10. Однако предмет сделки должен отражать объект гражданского правоотношения.

Обязательство, которое возникает в связи с заключением договора участия в долевом строительстве, в качестве объекта предусматривает действия застройщика по выполнению строительных работ и передачу объекта долевого строительства. Следовательно, предмет договора участия в долевом строительстве имеет две составляющие: 1) материальный объект в виде вновь построенной недвижимости, причем не всего здания (сооружения), а лишь его части; 2) действия застройщика, которые направлены на строительство всего объекта недвижимости, а также на передачу части объекта дольщику соразмерно вложенным денежным средствам. Заблуждение в предмете договора должно быть связано с неправильным представлением того, что являет собой объект долевого строительства, его характеристики, либо неверным пониманием действий, совершаемых застройщиком.

Заблуждение в природе договора участия в долевом строительстве должно означать неверное представление дольщиком сущности самого договора, а также правовых последствий, связанных с его заключением. Нельзя признать убедительным мнение А. Эрделев-ского, полагающего, что заблуждение относительно правовой природы сделки означает заблуждение относительно содержания обязательственного правоотношения или прав и обязанностей сторон11.

Права и обязанности сторон возникают позже, после заключения сделки или того момента, когда сделка состоялась как юридический факт. Элемент заблуждения присутствует до того, как сделка состоялась, или по крайней мере, во времени совпадает с моментом заключения. Заблуждение в природе договора участия в долевом строительстве связано скорее с неправильным представлением его существенных или иных условий, по которым должно быть достигнуто соглашение сторон.

Основанием признания договора участия в долевом строительстве недействительным по причине того, что он был заключен под влиянием заблуждения, является нарушение застройщиком требований к проектной декларации. Если учитывать, что проектная декларация содержит информацию о застройщике и проекте строительства, необходимо признать, что заблуждение дольщика должно быть либо о деятельности застройщика, либо об объекте долевого строительства.

Информация о застройщике включает в себя данные о его фирменном наименовании, организационно-

правовой форме, государственной регистрации, учредителях, лицензии, финансовом положении по результатам текущего года, проектах строительства, в которых принимал участие застройщик. Проблема заключается в том, что эта информация не отражает предмета договора участия в долевом строительстве и к действиям, которые совершает или обязан совершить застройщик, исходя из предмета договора, не относится. Следовательно, искажение этой информации нельзя рассматривать как заблуждение, имеющее существенное значение, что в конечном счете должно исключать возможность удовлетворения требования дольщика о признании по этому основанию договора участия в долевом строительстве недействительным.

Нуждаются в правовой оценке последствия признания договора участия в долевом строительстве недействительным. В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить все полученное в натуре, например, когда полученное выражается в выполненной работе, возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Закон о долевом строительстве предусматривает иные последствия, заменяя установленную ст. 167 ГК РФ двустороннюю реституцию на возврат денежных средств дольщику и уплату процентов. Кроме того, п. 2 ст. 178 ГК РФ предусматривает, что сторона (в нашем случае дольщик), по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны (застройщика) возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло при наличии в действиях контрагента вины.

Проблема заключается в том, что объект долевого строительства обладает значительной стоимостью, которая может быть несопоставима с имущественными возможностями застройщика. Закон о долевом строительстве предусматривает обеспечение исполнения обязательства застройщика залогом объекта долевого строительства и земельного участка, на котором объект расположен, а также поручительством. Однако обратить взыскание на предмет залога или привлечь поручителя к субсидиарной ответственности невозможно на случай признания договора участия в долевом строительстве недействительным, поскольку судом не устанавливается факт неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком своего обязательства12.

Более того, учитывая, что залог и поручительство как способы обеспечения исполнения обязательства носят акцессорный характер, в соответствии с п. 3 ст. 329 ГК РФ недействительность основного обяза-

тельства влечет недействительность обеспечивающего обязательства, если иное не установлено законом. Иное Закон о долевом строительстве не устанавливает. Недействительность основного обязательства можно рассматривать как следствие признания договора участия в долевом строительстве недействительным. Следовательно, залог и поручительство также утрачивают силу.

Таким образом, анализ последствий признания договора участия в долевом строительстве позволяет сделать неутешительный вывод о том, что при отсутствии у застройщика необходимых денежных средств для возврата их дольщику и уплаты процентов применить установленные законом последствия в том виде, в котором они существуют, нельзя.

1 Мочалова Т.В. Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда: сравнительно-правовой аспект // Юридический мир. 2008. № 10.

2 Скловский К. Договор долевого участия в строительстве и возникновение права собственности на объект долевого строительства // Хозяйство и право. 2008. № 7.

3 Мошкина Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества // Юрист. 2002. № 2.

4 Соловьев Д.С. Договор долевого участия в строительстве и договор о совместной деятельности (простое товарищество): проблемы общего и различного в теории и судебной практике // Арбитражный и гражданский процесс. 2007. № 7; Чуркин Н. Договор участия в долевом строительстве // Законность. 2006. № 12; Фоков А.П. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Нотариус. 2005. № 2.

5 Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006. № 1.

6 Фомина Е.В. Правовая природа договора долевого участия в строительстве // Правовые вопросы недвижимости. 2007. № 1; Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в строительстве: автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. М., 2006.

7 Фоков А.П. Указ. соч.

8 Зезекало А.Ю. Заблуждение в тождестве предмета и в природе сделки: теория и практика // Вестник ВАС РФ. 2007. № 9.

9 Кашеварова Н. Деление недействительных сделок по действующему законодательству // Правовые вопросы недвижимости. 2004. № 2.

10 Матвеев И.В. Правовая природа недействительных сделок. М ., 2002. С. 139.

11 Эрделевский А. Заблуждение относительно природы сделки // Бизнес-адвокат. 2001. № 19.

12 Ершов О.Г. О недействительности договора участия в долевом строительстве // Жилищное право. 2008. № 12.