Ремонт в нагрузку

Покупатели квартир становятся все требовательнее: выбирая между квартирой с ремонтом и без, они, как правило, отдают предпочтение первому варианту, хотя он и дороже. Но тут важно не перестараться: в некоторых случаях ремонт может не окупиться или даже отпугнуть покупателя экстравагантностью.

Свежий ремонт в квартире при ее продаже или сдаче в аренду чаще всего является плюсом. Однако увлекаться дизайнерскими идеями в погоне за увеличением стоимости объекта не стоит — в некоторых случаях это может привести к прямо противоположному результату.

Сергею Кочетову, PR-директору юридической компании "Пепеляев Групп", повезло. Купив двухкомнатную квартиру (44 кв. м) на первом этаже блочной "хрущевки" недалеко от метро "Первомайская", он отремонтировал ее по собственному вкусу. Квартира превратилась в студию, обставленную деревянной мебелью ручной работы, выполненной по его же эскизам. Ремонт, включая всю мебель и оборудование, обошелся практически в стоимость квартиры. Затраты оправдали себя: по мнению Сергея, именно эксклюзивный дизайн квартиры помог продать ее в разгар кризиса. Квартиру купили за $220 тыс., и этих денег хватило на покупку трехкомнатной "хрущевки" с балконом (55 кв. м) в районе метро "Белорусская". "Когда я продавал квартиру, в моем доме выставлялась на продажу аналогичная квартира, но на втором этаже и с балконом, правда, с обычным ремонтом, зато с ценой на 10% ниже. Несмотря на то что моя квартира находилась на первом этаже, покупатели заключили сделку со мной, выбрав дизайн и оригинальность. После заселения они не стали ничего менять и оставили все в первоначальном виде",— рассказывает Сергей.

Его история — скорее счастливая случайность, когда покупателям понравился необычный ремонт с дизайнерскими решениями. Конечно, на каждый товар есть свой покупатель, надо его только найти, но чем более специфичен товар, тем сложнее найти на него покупателя. Особенно если речь идет о квартире: мало того что это дорогостоящая покупка, так в ней еще и придется проводить много времени. Надоевший ремонт не спрячешь в тумбочку, а переделывать интерьер квартиры — дорогое удовольствие.

Ремонт легко может сыграть против собственника. Первое правило, которого стоит придерживаться: ремонт должен соответствовать классу жилья и ожиданиям покупателя. Если собственник делает в квартире на окраине Москвы дизайнерский ремонт, вряд ли покупатель оценит его старания. В такой ситуации придется либо долго ждать покупателя, либо продавать квартиру по адекватной рынку цене. "В нашей практике была такая квартира: продавалась "двушка" в спальном районе. Квартира была выполнена в стиле хай-тек, новая встроенная бытовая техника, дорогая итальянская мебель. Продавалась эта квартира долго. В результате цена при продаже незначительно отличалась от рыночной, и мебель (хотя она и была составляющей ремонта) продана не была",— рассказывает заместитель генерального директора Московского агентства недвижимости Светлана Габуева.

Отпугнуть потенциальных покупателей может и слишком оригинальный дизайн. Беспроигрышный вариант в таких случаях — качественный ремонт в классическом стиле. "Индивидуальные особенности самой квартиры ограничивают круг покупателей, такие факторы, как уникальный фасад или изысканная лестница, добавляют ликвидности. Поэтому ремонт может быть как фактором, повышающим цену квартиры, так и фактором, цену понижающим. Бывают ситуации, когда ремонт выполнен так, что окупить его фактически невозможно, а квартира, в которой сделан удачный ремонт, может уйти быстрее, чем квартира без отделки, хотя, конечно, определенная надбавка за ремонт присутствует",— рассказывает генеральный директор компании "Миэль-Брокеридж" Алексей Шленов.

Но, как правило, квартиры с ремонтом действительно быстрее находят покупателей. Более того, за свежий ремонт в квартире продавец может смело требовать прибавку к цене. Для увеличения стоимости квартир экономкласса в спальных районах собственнику стоит сделать лишь косметический ремонт — наклеить обои, заменить полы, покрасить потолки, поставить недорогую сантехнику. Чисто, аккуратно, светло — этого вполне достаточно для квартир такого класса. Если покупать бюджетные материалы и делать ремонт своими руками, стоимость отделки квартиры не превысит 300 тыс. руб. Однако прибавка к цене будет соизмерима с качеством ремонта. "Косметический ремонт среднего уровня качества прибавляет к стоимости квартир эконом- и комфорт-класса 8-10 тыс. руб. за кв. м. Более дорогостоящий ремонт производить нецелесообразно, поскольку покупатели квартир массового спроса, как правило, ограничены в средствах и не готовы нести более существенные затраты",— рассказывает руководитель департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья" Артем Ржавский.

Оценить дорогие отделочные материалы и дизайнерские изыски по достоинству смогут покупатели квартир бизнес-класса. По оценкам специалистов холдинга "Миэль", стоимость ремонта бизнес-класса обходится в среднем в четверть рыночной стоимости квартиры. При этом отделка под ключ может увеличить цену продажи жилья на 40-45%. Например, компания "Миэль" выкупила у собственника квартиру (72 кв. м) в доме на 4-й Тверской-Ямской улице, построенном в 1911 году, по $7,6 тыс. за метр. После ремонта ($1750 за кв. м) стоимость квадратного метра выросла до $11,2 тыс. То есть чистая выгода от этого ремонта составила $1850 за кв. м.

Для инвестора купить квартиру в центре в плохом состоянии, отремонтировать, а потом продать — оптимальный вариант. За счет хорошего местоположения ликвидность таких объектов повышается. Легче всего такие схемы реализуются с квартирами в "хрущевках" или "сталинках". Различные планировочные решения, например совмещение санузла, обустройство гардеробной комнаты, совмещение кухни и гостиной, устанавливают совершенно другую стоимость объекта. Цена будет наибольшей, если продавать квартиру со свежим ремонтом. "По уровню дома квартира остается в своем классе, но по качеству переходит в класс повыше, при этом ее стоимость ниже аналогичных квартир, расположенных в домах более высокого класса",— поясняет Алексей Шленов.

Повысит ли ремонт стоимость квартиры, можно выяснить до его начала. Например, не стоит делать ремонт, если дом стоит в ближайших планах на снос. Если дом находится в неблагоустроенном районе, шикарный ремонт вряд ли спасет ситуацию — собственник только потеряет деньги. Если квартира в "хрущевке", то стоит учитывать: в тех, что построены после 1961 года, перегородки не являются несущими, а значит, в них больше возможностей для перепланировки.

Во многих блочных "хрущевках" в Москве проведен ремонт, заменены коммуникации — водопроводные стояки, трубы отопления, электрическая проводка в самом доме — от подвала до квартиры. "Лучше не рисковать с ремонтом, если дом находится вблизи железной дороги, гаражей, инфекционной больницы, промзоны. Любой ремонт повышает стоимость жилья, а покупатели вряд ли захотят платить больше и при этом жить в экологически неблагополучной зоне. Если речь идет о квартире бизнес-класса или элитной, то стоит уточнить в префектуре округа, не будет ли в ближайшее время строиться жилой комплекс по соседству. Новое строительство может лишить вашу квартиру живописных видов из окон, ухудшить инсоляцию, что снизит рыночную стоимость квартиры и заметно уменьшит прибыль от сделанного ремонта",— советует директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.

Если собственник хочет сдавать квартиру в аренду, но при этом она в плохом состоянии, без ремонта не обойтись. Но он должен соответствовать классу жилья. "Потенциальному арендатору важно, чтобы ремонт в квартире соответствовал категории дома и района, он не готов доплачивать за изыски. Поэтому собственникам квартир не имеет смысла вкладывать дополнительные деньги в переобустройство квартиры — достаточно просто поддерживать квартиру в хорошем состоянии",— говорит руководитель аналитической службы МИАН Александра Кадченко.

Однако даже если квартира в более или менее приличном состоянии, ремонт позволит сдать ее по более выгодной цене. Правда, прежде чем начать ремонтные работы, нужно посчитать, во сколько они обойдутся и по какой цене можно будет сдать обновленную квартиру. Особенно тщательно нужно прикидывать выгоду при сдаче объектов экономкласса в спальных районах. "Например, однокомнатную квартиру около метро "Домодедовская" с давним ремонтом и мебелью 1990-х годов можно сдать за 25 тыс. руб. в месяц. Приличный ремонт обойдется в 10 тыс. руб. за кв. м, сюда еще нужно добавить покупку новой мебели. Таким образом, итоговые затраты на ремонт могут составить до 500 тыс. руб. Если делать более скромный ремонт, сэкономить на материалах и все работы выполнять самостоятельно, расходы можно сократить примерно в два раза. В отремонтированном виде ту же квартиру уже можно сдать за 30-35 тыс. руб., максимум за 40 тыс. руб., если квартира находится в хорошем доме с чистым подъездом с консьержкой или на огороженной территории. В первом случае увеличение годового дохода от аренды составит от 60 тыс. до 120 тыс. руб., во втором — 200 тыс. руб.",— подсчитал Алексей Алешко, частный маклер, автор книги "Недвижимость, Inside".

В случае с жильем бизнес-класса при грамотно сделанном ремонте можно увеличить стоимость найма практически в два раза. "Полтора года назад мой клиент приобрел квартиру в центре для последующей сдачи в аренду. Это была однокомнатная квартира (33 кв. м) в районе Чистых прудов в плохом состоянии. В таком виде ее можно сдать максимум за 35 тыс. руб. Зато в ней были высокие потолки, почти четыре метра, и чистый, обустроенный подъезд. Клиент вложил в ремонт и меблировку ровно 1 млн руб., привлек дизайнера и впоследствии сдал квартиру за 80 тыс. руб. почти без простоя. В результате затраты на ремонт он практически отбил в первый год",— рассказывает Алексей Алешко.

Иногда бывает и так: ремонт сделан настолько неудачно, что даже такие важные факторы, как район, местоположение дома не могут повысить стоимость аренды. "Мои клиенты купили квартиру в новостройке бизнес-класса на Карамышевской набережной. Квартира площадью 170 кв. м на 21-м этаже, в одной из комнат (70 кв. м) панорамное остекление, потрясающий вид из окна. Такие квартиры при грамотном подходе к ремонту и оснащению сдаются за 300-350 тыс. руб. в месяц. Но проживающие за границей владельцы доверили подготовку квартиры к сдаче дилетанту. Результат — непродуманная планировка, полное отсутствие атрибутов дорогого жилья, отделка выполнена из самых бюджетных материалов, установлена дешевая сантехника и так далее. В результате квартиру с большим трудом сдали за 70 тыс. руб. только за счет большого метража и потрясающего вида из окон",— приводит другой пример Алексей Алешко.