Рынок складов ждет своего часа

По итогам 2007 года в Петербург было введено 280 тыс. кв. метров оборудованных складских помещений. Если учитывать оценки экспертов, согласно которым в городе ощущается недостаток качественных складских помещений в размере 1 млн кв. метров, насыщения этого сегмента рынка ожидать ранее 2011 года не приходится.

     Кирилл Малышев, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International, оценивает дефицит качественных площадей более чем в 1 млн кв. м.

     Лилия Соболева, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Praktis CB полагает, что дефицит наблюдается прежде всего в сегменте складов классов А и В. "С учетом площади всех заявленных на 2008-2009 годах проектов, к началу 2010 года потенциал роста рынка (дефицит) составляет 536 тыс. кв. м площадей в качественных складских комплексах", — говорит она.

     По данным Knight Frank St. Petersburg, за 2007 год объем предложения качественных складских площадей вырос на 40% и сейчас составляет 887 тыс. кв. метров. Доля складских помещений классов A и B составляет около 20% от общего объема предложения на рынке Санкт-Петербурга. Из приходящихся на долю высококлассных помещений (классы A и B) более 60% используется собственниками для оказания логистических услуг сторонним организациям или для хранения собственных грузов. Рост арендных ставок в 2007 году продолжился и составил в среднем по рынку 10-15%. Но вследствие острого дефицита качественного предложения, площади поглощаются и по завышенным ставкам.

     Аналитики Knight Frank St. Peterburg при этом отмечают, что, несмотря на дефицит, клиенты становятся более требовательными (как правило, это происходит за счет выхода на рынок западных ритейлеров). Многие компании выбирают не только качественные помещения, но и качественную концепцию, удобное расположение.

       Перемена сегмента

     Основные потребители складского рынка сегодня — ритейлеры, импортеры, логисты и производители. Все они сегодня осознают, что строительство не является их профильным бизнесом, что гораздо прибыльнее вкладывать деньги в развитие своих сетей в городе и регионах, чем в создание собственных складов. Также многие логистические компании понимают, что их дело — именно логистика, Существует тенденция, когда логисты и ритейлеры даже продают свои логистические комплексы и остаются в них только арендаторами.

     Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости компании Astera St. Petersburg говорит, что сейчас большая часть существующих качественных складских помещений относится либо к логистическим, либо к занимаемым собственником. "Это связано с тем, что до недавнего времени компании, выходящие на рынок, вынуждены были сами заниматься строительством складов. Сейчас спекулятивные складские площади занимают только порядка 25 процентов от общего объема складских площадей в Петербурге. И этот сегмент в ближайшие годы станет наиболее перспективным — именно за счет него будут развиваться высококачественные объекты", — говорит госпожа Бойкова. Несмотря на то, что 2007 году было введено и заявлено большое количество логистических объектов, еще в ближайшие 3-4 года рынок будет расти в геометрической прогрессии.

     Доля высококлассной складской недвижимости к концу 2009 года, по оценкам Knight Frank St. Peterburg, достигнет 40% от общего объема рынка. В следующем году рост арендных ставок в среднем по рынку ожидается на уровне 8-12%.

     Людмила Рева, коммерческий директор Astera Oncor St. Petersburg также замечает: "Говоря о прогнозах насыщения рынка, следует также учитывать отложенный спрос на склады классов С и D, арендаторов которых часто не устраивает качество предоставляемого сервиса. Принимая во внимание подобные факторы, удовлетворения спроса на рынке складской недвижимости можно ожидать не ранее 2009 года, а то и позднее. Потребности города постоянно растут, а в долгосрочной перспективе свою роль могут сыграть такие факторы, как, например, вступление России в ВТО, а также стремление 'переключить' логистику из Эстонии на Петербург и многое другое".

     Относительно большие складские площади (от 3 тыс. кв. м) пользуются спросом, в основном, со стороны логистических операторов. Крупные российские и международные торговые сети также проявляют интерес к высококлассным помещениям.

       Бомба замедленного действия

     Основной опасностью для рынка является то, что складские мощности распределены по городу без какого-либо плана, поскольку большей частью сформированы путем бессистемного перевода производственных объектов в складские площади на разных территориях Петербурга.

     Наибольшие количество складских проектов заявлено в районе Московского шоссе. К концу 2009 года там будет сконцентрировано около 45% предложения качественных складских площадей, что неизбежно приведет к обострению конкуренции в южных направлениях.

     Основным критерием выбора места потенциального расположения склада становится близость к КАД, что ведет к серьезным транспортным проблемам. Кроме того, все имеющиеся программы развития различных видов транспорта и улично-дорожной сети разрабатываются и реализуются практически без координации с развитием складских мощностей. Объективная потребность в выводе с территории города части крупных производственных и складских объектов не сопровождается реализацией соответствующих программ по их размещению в Ленобласти.

     Это, как полагают участники рынка, таит в себе потенциальные проблемы для будущих арендаторов и собственников складов.

     "Проблема транспортной доступности складских комплексов действительно существует, и в первую очередь — на юге города. Промышленная зона Шушары развивается очень бурно, а реконструкция Московского шоссе затягивается, что потенциально может привести к серьезным транспортным проблемам. Недостаточно съездов с КАД, и сама кольцевая автодорога не обладает необходимой пропускной способностью. Разумеется, сейчас, когда бум складской недвижимости только начал набирать обороты, эта проблема не выглядит столь серьезной по сравнению с многообещающими темпами анонсирования новых проектов, однако по мере насыщения рынка она станет одной из ключевых для Петербурга", — рассуждает госпожа Бойкова.

     Лилия Соболева полагает, что транспортный коллапс может наступить на выезде из города на Московское шоссе после ввода в эксплуатацию автомобильных производств.

     Но найти свободные места под строительство в городе крайне сложно. На рынке по-прежнему ощущается острый недостаток инженерно подготовленных земельных участков, пригодных для строительства складов. Цены на участки завышены. И это может изменить структуру рынка складской недвижимости не в лучшую сторону. Аналитики предупреждают, что земля под строительство складов (особенно неподготовленная), не может стоить больше $60-80 за кв. м. В противном случае экономика проекта может быть поставлена под сомнение.

Валерий Грибанов