Пентхаус в рассрочку

На рынке элитных жилых новостроек Москвы из-за кризиса возникла нестандартная для этого сегмента ситуация. В этом году почти 70% сделок закрывались при условии, что покупатели выплатят полную сумму после завершения строительства. Таким образом девелоперы маскируют дисконты, которые они не могут объявлять открыто в силу специфики рынка. Идти на серьезные уступки покупателям застройщиков вынуждает сокращение спроса на дорогие квартиры. Число сделок в этом сегменте за десять месяцев 2022 года сократилось в полтора раза по сравнению с прошлым годом.

Фото: Наталья Макарова, Коммерсантъ

За январь—октябрь 2022 года всего 20% сделок на рынке элитных новостроек заключены при условии полной оплаты стоимости лотов, в то время как год назад было 50%, следует из исследования Intermark Real Estate и «Росстройинвеста» (РСТИ). Покупать дорогие квартиры с полной оплатой инвесторы не готовы из-за высокой неопределенности, они чаще хотят платить в рассрочку, пока идет стройка — а это три-шесть лет, говорит управляющий партнер Intermark Real Estate Дмитрий Халин. Он добавляет, что у многих покупателей элитного жилья накопления номинированы в долларах, поэтому они ждут роста стоимости курса валюты для более выгодной оплаты.

Отрицательную динамику показала и доля ипотечных сделок, размывшись за год с 20% до 10%, указывают в Intermark и РСТИ. Директор управления элитной недвижимости «Метриум Премиум» Анна Раджабова говорит, что в октябре с привлечением заемных средств в высокобюджетном сегменте было закрыто только 17% сделок против 31% годом ранее. Гендиректор «НДВ Супермаркет недвижимости» Наталия Кузнецова отмечает, что в этом сегменте ипотечные сделки сейчас формируют 25,4% продаж, что на 19 процентных пунктов (п.п.) ниже, чем год назад. Сокращению доли сделок с привлечением ипотеки способствовали и растущие требования банков к крупным заемщикам, считает господин Халин.

По данным Intermark и РСТИ, в этом году 70% сделок на рынке элитных новостроек заключались с применением программ рассрочек платежей и специальных программ застройщиков по отсрочкам выплат. Это более чем в два раза выше, чем в прошлом году, когда эта доля была не более 30%.

Практику предоставления рассрочек на высокобюджетном рынке Анна Раджабова называет альтернативой прямому дисконту. Специфика премиального рынка отличается от массового сегмента: застройщики здесь крайне редко предлагают ощутимые скидки даже при снижении темпов продаж, соглашается гендиректор РСТИ Алексей Туркин. Хотя, по словам госпожи Кузнецовой, в премиальном сегменте скидки все же применяются, но варьируются в диапазоне от 5–7% до 15%. В Intermark считают, что средний дисконт с начала года вырос на 2,8 п.п., до 7,7%. Но это, как правило, не самые ликвидные лоты в проектах, поясняет господин Халин.

Идти на серьезные уступки покупателям девелоперам элитных новостроек приходится из-за снижения спроса.

В январе—октябре в этом сегменте заключено 385 договоров долевого участия, что на 50% меньше год к году, следует из данных «Метриум Премиум». В Intermark говорят о сокращении числа сделок по итогам января—октября на 46% год к году, только в октябре снижение достигло 55%.

Старты новых проектов на элитном рынке при текущей конъюнктуре часто вынужденные: застройщики уже вложились в покупку площадок, привлекли кредитные средства, а заморозка стройки предполагает для них ежегодные финансовые потери, поясняет Дмитрий Халин. Но, по его словам, некоторые игроки рынка все же рассчитывают на подъем рынка в дальнейшем. Отложенный спрос может возникнуть уже в 2023 году, не исключает Анна Раджабова. Видимо, этими расчетами руководствуются редкие девелоперы, которые запускают в этом году новые проекты.

Так, владелец IQ Estate Юнна Эрвиц рассказала “Ъ” о планах вложить 7 млрд руб. в строительство клубного дома на 19 тыс. кв. м в Можайском тупике на западе Москвы. По ее словам, в Москве ограниченное предложение клубного формата: на такие проекты приходится только 3% предложения на премиальном рынке жилья.