«Все начатое надо достроить»

После начала военной спецоперации России на Украине страна столкнулась с новым экономическими кризисом — санкции и рост курса валют сказались на всех рынках. Затронули они и строительную отрасль, которая является одним из локомотивов экономики. «Ъ-Черноземье» собрал представителей воронежских застройщиков, властей и банков, чтобы разобраться в том, что сейчас происходит и что будет дальше на знаковом рынке.

Круглый стол «Ъ-Черноземье» «Строительство 2022 — развитие после санкций».

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Модератор: С начала специальной военной операции России на Украине прошло больше месяца. Против страны принято множество санкций, но и федеральные власти анонсировали и частично начали реализовывать государственные меры поддержки, в том числе строительной отрасли. А что за эти дни происходило на воронежском рынке, хотелось бы узнать у вас.

«Продается то, что раньше не продавалось»

Музылева, ДСК: Пока что санкции подстегнули продажи — с конца февраля мы наблюдаем ажиотажный спрос. Но это временное явление: покупатели стараются сохранить сбережения, вкладывая их в недвижимость как наиболее надежный актив.

Краснов, «Черноземье»: Сейчас продается даже то, что раньше не продавалось: люди начали покупать парковочные места, которые до этого и по несколько лет стояли.

Казеннова, «Новый код»: Мы также наблюдаем временный ажиотаж: продажи выросли почти в два раза. При этом значительно упала доля ипотеки: после утверждения Центробанком ключевой ставки в 20% кредиты никто не брал. Вероятно, до лета стоит ожидать спада по продажам, потому что краткосрочные депозиты на два-три месяца сейчас очень привлекательны как инструмент вложений. Но летом потребитель может уже не встретить ту лояльную цену на квартиры, которая есть сегодня — стоимость будет расти, и очень серьезно, в сегменте «комфорт+», в котором работаем мы, точно.

Евгений Какунин: «А мы строим экономкласс и роста продаж в эти дни не ощутили. Но рост цен тоже прогнозируем»

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Какунин, ВМУ-2: А мы строим экономкласс и роста продаж в эти дни не ощутили. Но рост цен тоже прогнозируем. И у нас, и, думаю, у всех появились сложности с проектным финансированием у банков. Ставки существенно выросли. До конца февраля банки предлагали средства под 4,6%, потом сразу 23,5%. Из них 20% приходится на рефинансирование, а 3,5% — это сумма для маржинальности проекта, которую берет банк. Мы уже просчитывали экономику по новым параметрам: если брать кредит под строительство дома с его сдачей в конце года, то себестоимость вырастет от 15 до 23%.

Краснов, «Черноземье»: Сейчас для получения проектного финансирования банки просят до 35% собственных средств застройщика. У нас, например, есть две дорогостоящие позиции, и по этой формуле нам надо внести около 800 млн руб.

Владимир Астанин: «Объем многоквартирного жилья почти не растет и уже несколько лет держится на уровне 800–900 тыс. кв. м год»

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Астанин, Союз строителей: Мы предлагали снизить порог до 10%, максимум 15%. Высокий порог просто может выдавить из жилищного строительства малый и средний бизнес, у них просто нет 400-500 млн руб. для получения проектного финансирования.

Соловьев, «Дом.РФ»: Правительство РФ уже обещало снизить порог до 15%. Субсидирование проектного финансирования — это завершающая стадия мер поддержки.

Кандыбин, «Аксиома»: Вдобавок банки сейчас заново пересматривают финансовую модель проектов. У нас есть проект, по которому мы уже получили разрешение на строительство и предварительное согласование банка. Но затем он не подписал договор и начал все рассматривать заново. А без денег строить невозможно.

Сергей Рожков, «Кит»: «К сожалению или к счастью, мы не знакомы с проектным финансированием — средства дольщиков не привлекаем, строим только на собственные»

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Рожков, «Кит»: К сожалению или к счастью, мы не знакомы с проектным финансированием — средства дольщиков не привлекаем, строим только на собственные средства и продаем уже готовый жилфонд. И на два-три года вперед мы примерно видим планы работы даже с учетом нынешней ситуации.

Модератор: А у остальных планы насколько оптимистичные?

Музылева, ДСК: Безусловно, план на 2022 год мы выполним. Все обязательства перед дольщиками будут реализованы в полном объеме. На 2023 год мы намечали увеличить темпы строительства. Сейчас анализируем ситуацию, решаем, останутся эти планы в силе или же будут скорректированы. Но снижать темпы в любом случае не собираемся.

Дмитрий Большаков: «Начинать в данной реальности новые стройки — это сверхотважная рискованная задача»

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Большаков, «Бик»: Все начатые проекты, в какой бы степени готовности они ни были, надо завершать, тем более если под них выдано проектное финансирование. Но начинать в данной реальности новые стройки — это сверхотважная рискованная задача. Позволить себе это могут только крупные застройщики и компании с хорошей финансовой подушкой безопасности.

Иван Кандыбин, «Аксиома»: «Холодным и трезвым умом мы понимаем, что сильного улучшения ждать не стоит, но мы русские люди и живем надеждой, поэтому ждем».

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Кандыбин, «Аксиома»: Для планов надо подождать и посмотреть, как ситуация будет развиваться дальше. Пока далеко не все понятно, и мы не знаем, какие еще санкции и меры поддержки будут приняты. Холодным и трезвым умом мы понимаем, что сильного улучшения ждать не стоит, но мы русские люди и живем надеждой, поэтому ждем.

«Квартиры подорожают, а зарплаты не вырастут»

Модератор: Какие факторы могут помешать планам застройщиков? Какова ситуация, например, с ценами на стройматериалы?

Климов, департамент строительной политики: Мы ведем аналитику по стройматериалам. Пока зафиксировали неожиданный рост по газосиликату и щебню — 29 и 12% соответственно. Также отметили, что с 24 февраля увеличились цены на 16% на металлопродукцию и на 12% на кирпич. Но уже видим, что пока цены на металл остановились. Всю информацию мы направляем в Минстрой РФ и в Федеральную антимонопольную службу. ФАС пока проводит проверки, результатов мы еще не видим.

«В условиях масштабного санкционного давления особую важность приобретают действенные антикризисные меры»

Музылева, ДСК: Рост есть по разным позициям. Например, пик цен на комплектующие для транспорта и расходники для электроинструмента пришелся на 14-15 марта — их стоимость в эти дни увеличилась на 100%, хотя поставки идут из Китая, а юань не вырос в два раза по отношению к рублю. Впрочем, к концу месяца цены снизились на 20%. Но мы понимаем, что к прежнему уровню они не вернутся.

Казеннова, «Новый код»: В сегменте выше среднего есть проблема импортных поставок. У нас, например, запланированы инженерные системы с большим количеством импортных составляющих и японские панели. Сейчас анализируем варианты решения этой проблемы.

Эдуард Краснов: «Если строительный бизнес приостановить, вся металлургия ляжет набок»

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Краснов, «Черноземье»: В среднесрочной перспективе металл должен подешеветь. По данным правительства РФ, наша страна потребляет 42 млн т металла, из них 29 млн т приходится на строительную отрасль. Если наш бизнес приостановить, вся металлургия ляжет набок: придется снижать производство, а потом металлурги просто не смогут раскочегарить домны.

Какунин, ВМУ-2: Думаю, правительство еще как-то надавит на производителей стройматериалов, чтобы цены снизились. И хорошо бы, чтобы еще обратили внимание на подключение домов к инженерным сетям. Сейчас эти затраты занимают львиную долю в цене квадратного метра, но их можно значительно снизить.

Кандыбин, «Аксиома»: Но важнейший вопрос сейчас другой — кто в принципе будет покупать жилье? Главное для рынка — соотношение стоимости квартиры и средней зарплаты. Оно будет меняться в прямо противоположную сторону: квартиры будут дороже, а зарплата в лучшем случае останется такой же, в худшем уменьшится. Эта ситуация была у нас и до 24 февраля, а сейчас, скорее, такое развитие ускорится.

Большаков, «Бик»: Есть очень простая формула успешной работы ипотеки, которая состоит из трех пунктов, работает во всем мире, а сейчас у нас пока никак не может. Это длительный срок кредита, 20–25 лет, минимальное количество административных процедур для его получения и, самое главное, средняя зарплата по региону должна равняться средней стоимости квадратного метра. А у нас по третьему пункту разрыв в 2–2,5 раза.

Круглый стол «Ъ-Черноземье» «Строительство 2022 — развитие после санкций».

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Краснов, «Черноземье»: Давайте посчитаем на пальцах. Льготная ипотека благодаря мерам правительства — 12%. Средняя площадь квартиры в Воронеже сейчас — 50 кв. м. Стоимость одного «квадрата» — 100 тыс. руб. Средняя зарплата округленно — 40 тыс. руб. Первоначальный взнос по ипотеке — 20%. То есть, чтобы купить квартиру за 5 млн руб., человеку надо найти 1 млн и взять еще 4 млн у банка. Даже со ставкой в 12% выходит 480 тыс. руб. платы только процентов, а ведь есть еще тело кредита. Даже если в семье работают два человека, с учетом важных расходов понятно, что такую ипотеку мало кто потянет. Число тех, кто сможет взять кредит на таких условиях, существенно уменьшится. Ипотеку надо снижать хотя бы до 10%, а лучше до 8–9%.

Климов, департамент строительной политики: Мы также считаем, что ставка по ипотеке должна стремиться к 9%. Понятно, что ключевая ставка была повышена до 20% в том числе для того, чтобы остановить утечку капитала. Но сейчас валютный рынок сильно ограничен, Центробанк уже снизил ставку до 17%, и мы надеемся, что снижение продолжится.

Соловьев, «Дом.РФ»: Никто не отменял семейную ипотеку. Она сохраняется в неизменном виде.

Краснов, «Черноземье»: Под нее попадает очень мало покупателей.

Соловьев, «Дом.РФ»: Напротив, поток достаточно велик. Ее главное условие — чтобы ребенок родился после 1 января 2018 года. А детей появляется много. У нас, например, ставка по этой программе от 5,1% — это сейчас просто бесплатная ипотека. И воспользоваться ею можно неограниченное число раз, если позволяет уровень дохода. Не забывайте и про материнский капитал: 95% его идет на улучшение жилищных условий. А есть еще и сертификаты на второго ребенка, на третьего. Тем более выплату на третьего ребенка можно потратить только на погашение ипотеки. С учетом всех реализованных и обещанных мер поддержки строительная отрасль будет защищена со всех сторон.

Какунин, ВМУ-2: Только очень долго ждать.

За полтора месяца ни одну поддержку быстро не получили.

Ступин, «Проект инвест»: Да, меры стали появляться, но, к огромному сожалению, не так быстро. Мы сформировали много предложений, которые ушли в Минстрой.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Астанин, Союз строителей: Россия — очень забюрократизированная страна: вице-премьер РФ Марат Хуснуллин сказал одно, Минфин не ответил, Центробанк сказал другое. При этом акты правительства предоставляют права субъектам многое делать самостоятельно. И сейчас начинается дифференциация, кто на местах способен быстрее и эффективнее принимать решения, брать на себя ответственность и дальше двигаться вперед. С этим сложно, решения на региональном уровне могут приниматься быстрее, что и ожидает строительный комплекс.

Соловьев, «Дом.РФ»: Тем не менее сейчас для застройщиков есть все условия. Раньше вас разбавлял вторичный рынок: разница в ипотечных ставках была несколько процентов, и если недвижимость отличалась в цене более чем на 400 тыс. руб., покупатель склонялся ко вторичке. Сейчас есть только первичный рынок.

Астанин, Союз строителей: Мы предлагаем сделать льготную ипотеку и для вторичного жилья, такой разницы в ставках быть не должно. Ведь у нас все работает в единой системе: люди хотят продать старые квартиры, чтобы купить жилье в новостройке. Остановка вторички способна очень сильно застопорить весь рынок. Эта шестеренка без зуба может заклинить весь механизм.

«Придется чуть-чуть присмиреть»

Ашифин, «Новый код»: У нас же еще до сих пор не решены проблемы административного характера. Как минимум в городской власти качество управления в строительной политике падает, многие специалисты уходят. С уже утвержденным проектом планировки территории застройщики не могут получить разрешения на строительство. И до сих пор не налажено межведомственное взаимодействие. Все уже пользуются электронным документооборотом, но до сих пор документы «идут» из одного здания в другое несколько дней.

Голуб, МТС: Отмечу тенденцию: сегодня одним из работающих способов повысить спрос на жилье является внедрение цифровых сервисов. По данным аналитиков Discovery Research Group, интерес к системам «умного» дома проявляют 47% покупателей жилья в России, а 32% уже готовы за них платить. Исходя из нашего опыта, использование элементов «умного» дома способно обеспечить застройщикам дополнительные конкурентные преимущества, повысить стоимость и класс жилья с небольшими затратами. Стоимость квартиры в «цифровом» здании в среднем на 15% выше, чем в «аналоговом». Применительно к актуальной повестке дня, когда вложение денег в недвижимость рассматривается потребителями как сохранение своих сбережений, очевидно, если в двух соседних комплексах стоимость жилья одинаковая, но при этом один из них инфраструктурно «богаче», то выбор потенциальных покупателей очевиден — люди захотят жить в доме, где комфортнее и безопаснее. Отмечу также, что загородный рынок ИЖС (индивидуальное жилищное строительство.— «Ъ-Черноземье») продвинулся порой даже дальше в применении технологий «умного» дома.

Василий Голуб: «Выбор потенциальных покупателей очевиден — люди захотят жить в доме, где комфортнее и безопаснее»

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Большаков, «Бик»: Стоит признать, что у нас очень разогнан рынок. Об этом говорят даже на федеральном уровне. Не так давно только ленивый не занимался стройкой. А посмотрите, как сейчас колоссально выросло предложение более-менее пригодной под строительство земли. И такие изменения понятны: рентабельность бизнеса была достаточной высокой. Разве кто-то еще несколько лет назад мечтал о том, что в Воронеже 1 кв. м будет стоить 100 тыс. руб.? Разве кто-то мог представить, что в Хохле будут строить десятиэтажные дома?

Астанин, Союз строителей: Рынок разогнали, но не надо забывать, что объем многоквартирного жилья почти не растет. Уже несколько лет оно на уровне 800–900 тыс. кв. м в год. А высокие показатели по вводу во многом держатся на ИЖС. Конечно, там еще надо внимательно изучать, за счет чего — есть и дачная амнистия, и программа догазификации,— но сам факт большой доли ИЖС есть.

Большаков, «Бик»: Но сейчас рынку придется чуть-чуть присмиреть. Пока еще достаточно много фирм, которые строили только на основе привлеченных средств, с помощью дольщиков или счетов эскроу. Сейчас они возмущены ростом ставок, потому что больше им денег неоткуда брать. А компании, бизнес-модель которых сбалансирована по собственным и заемным средствам, чувствуют себя спокойнее. Мне кажется, на рынке в будущем останутся только крупные застройщики и компании, которые имеют собственные деньги и хотят на них строить.

Наталья Казеннова: «За последние годы выросло качество строительства. И оно еще вырастет: с такими ценами будет жесткая конкуренция за покупателя, который станет еще требовательнее»

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Казеннова, «Новый код»: И всем придется работать еще качественнее. За последние годы выросло качество строительства. И оно еще вырастет: с такими ценами будет жесткая конкуренция за покупателя, который станет еще требовательнее.

Астанин, Союз строителей: Небольшие компании занимают специфические сегменты на рынке: кирпичное строительство, малоэтажное, клубные дома. Если они уйдут, это грозит переходом на один тип жилья. А Воронеж сейчас может предложить полный ассортимент на любой выбор.

Сергей Соловьев, «Дом.РФ»: «Никто не отменял семейную ипотеку. Она сохраняется в неизменном виде»

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Соловьев, «Дом.РФ»: Небольшие компании уйдут в ИЖС. Они уже уходят, эту тенденцию мы заметили еще до начала спецоперации. У нас аккредитовано около 70 подрядчиков, я не думал, что столько организаций вообще строят ИЖС: тут и каркасные дома, и кирпичные, и каменные, и срубы. И поток желающих купить ИЖС растет, спрос только за два последних месяца вырос примерно на 25%. Логика тут понятна — ипотеку под ИЖС тоже можно взять от 5,1%, лишь бы земельный участок был пригоден для строительства и сам планируемый дом подходил под круглогодичное проживание. В нынешней ситуации при отсутствии возможности взять ипотеку под вторичку покупатель становится перед другим выбором: условно или он берет 7 млн руб. за трехкомнатную квартиру со сдачей через год, или за те же деньги ему находят участок и строят дом до 150 кв. м за 3–4 месяца. Что я как клиент выберу, если ставка у меня одна и та же?

Краснов, «Черноземье»: Зависит от того, где участок. В строительстве на первом месте стоит земля, на втором — земля, на третьем — земля.

Астанин, Союз строителей: Судя по тенденциям на рынке многоквартирного жилья, скоро стоит ждать такого предложения, как коттедж-студия.

Все смеются.

«Происходит паралич»

Модератор: Еще один важный сегмент рынка — строительство социальных объектов по госзаказу. В прошлом году подрядчики столкнулись с резким ростом цен на стройматериалы и по госконтрактам в лучшем случае работали в ноль. Нынешняя ситуация добавит проблем?

Илья Климов: «В госзаказе произошла мини-революция — власти впервые ушли от твердой цены контракта»

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Климов, департамент строительной политики: В этом году по этому направлению произошла мини-революция — власти впервые ушли от твердой цены госконтракта. Теперь мы как заказчик можем корректировать стоимость строительства исходя из фактических цен на рынке. Да, это повторная госэкспертиза и сложная методика расчетов, но это позволяет не останавливать стройку. Кроме того, увеличен размер аванса: без федерального финансирования мы можем вперед платить 80%, с федеральным — 50%. При этом, если подрядчик пользуется казначейским сопровождением, авансирование может быть до 90%. Это позволит по минимуму привлекать банковские кредиты. А к моменту ввода объекта мы уже можем понять окончательные расходы и заплатить фактическую цену.

Рожков, «Кит»: Авансирование увеличено, но и меры надзора и контроля усилены.

Астанин, Союз строителей: Прокуратура и налоговая напрямую связывают бизнес с властью: проверка объекта по госзаказу перемещается в органы власти. Происходит паралич — чиновники просто боятся принимать решения, потому что потом могут быть проблемы. И эти проблемы из области предпосылок быстро переходят в область реальных уголовных дел. Плюс головная боль — казначейское сопровождение. Очень долгого времени требует открытие спецсчетов для всех участников, от генерального подрядчика до субподрядчиков и поставщиков материалов. Не все компании готовы работать по такой схеме.

Климов, департамент строительной политики: Мы тоже за отказ от казначейского сопровождения, которое сейчас стало обязательным. Проверки очень долгие, но для работы на самом деле хватает и банковской гарантии. И банковское сопровождение позволяет оперативно перечислять средства подрядчикам.

Николай Ступин, «Проект инвест»: «Если быстро не найти новых поставщиков или не наладить новые цепочки поставок, начнется череда сданных не вовремя или вообще замороженных объектов»

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Ступин, «Проект инвест»: Я боюсь, как бы принятие всех мер поддержки не затянулось. В прошлом году мы уже били тревогу: помощь пришла с задержкой в три месяца и не в тех объемах, на которые рассчитывали. По госзаказу есть еще крупная проблема — поставки оборудования. Многое закупалось у так называемых недружественных стран, сейчас это прекратилось. Простой пример. Мы строим школу с ледовой ареной. Для арены нужно хладооборудование, его много лет производят у нас, но комплектуют из 15 стран: все они прекратили поставки. У крупнейшего дилера остались две установки, а заключено 20 контрактов. Но, как говорится, «Мерседес» производится и в Германии, и в Китае. Хотя если быстро не найти новых поставщиков или не наладить новые цепочки поставок, начнется череда сданных не вовремя или вообще замороженных объектов.

Музылева, ДСК: Проблема еще и в оснащении объектов, которые возводятся в рамках государственных контрактов. Например, мы строим хирургический корпус онкодиспансера, для которого необходимо много специфического оборудования. Пока ни одна зарубежная компания нам не отказала, обещают все поставить в срок, но вопрос в том, сколько сейчас будет стоить поставка.

Елена Музылева, ДСК: «Рост есть по разным позициям. Например, пик цен на комплектующие для транспорта и расходники для электроинструмента пришелся на 14–15 марта»

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Краснов, «Черноземье»: Рынок госзаказа сможет поддержать отрасль. Губернатор Александр Гусев уверял, что в минус никто не сработает. И если раньше наша компания готова была оплатить разработку проекта школы и подвести к ней коммуникации, но не строить, то теперь участие в тендерах становится привлекательным.

Климов, департамент строительной политики: Есть еще одна мера поддержки, связанная с госзаказом, — обеспечение жильем детей-сирот. Закупка квартир даже немного растет: в этом году мы покупаем 359 квартир, в 2023 году — 360, в 2024 году — 361. Лимиты финансирования уже подтверждены. Пока на этот год у нас расторговано 176 квартир. Эту тему мы уже обсуждали в конце прошлого года, тогда застройщики особого энтузиазма не испытывали. Сейчас, думаю, условия другие.

Константин Ашифин: «Все уже пользуются электронным документооборотом, но до сих пор документы "идут" из одного здания в другое несколько дней»

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Модератор: Какова цена «квадрата»?

Климов, департамент строительной политики: Мы привязаны к рынку, но ставим самую низкую цену — 66 тыс. руб.

Но мы начали с районов, с закупок в Хохле и Новой Усмани.

В Воронеже цена будет больше, но пока даже по 80 тыс. руб. мы покупать не готовы.

Большаков, «Бик»: Если рынок будет сильно падать, то, конечно, придется и снижать цену на квадратный метр.

Модератор: Спасибо всем, что были максимально откровенны. Главное, что, несмотря ни на что, вы развиваете этот рынок.