Переоценка ценников

Ни для кого не секрет, что экономический кризис в России наиболее сильно ударил по фондовому рынку и рынку недвижимости. Впервые за несколько лет московское жилье начало стремительно дешеветь, причем в отличие от предыдущих периодов коррекции на этот раз цены пошли вниз во всех сегментах как первичного, так и вторичного рынка жилья.

Квартиры от застройщика

Участники рынка недвижимости оценивают ситуацию весьма апокалиптично. "Некоторые компании объявили о замораживании ряда проектов, находившихся на стадии предпроектной подготовки, и сосредоточились на реализации уже начатых объектов. Сложившаяся ситуация, скорее всего, приведет к дефициту жилья",— говорит директор по маркетингу группы компаний "Конти" Юрий Синяев. По словам управляющего партнера Panorama Estate Омара Гаджиева, "платежеспособный спрос будет иссякать, на рынке появятся инвестиционные квартиры в большом объеме, а застройщики будут вынуждены пойти на понижение цен".

Однако, говоря о динамике цен на столичные квартиры, большинство риэлтерских и девелоперских компаний продолжают утверждать, что снижение цен незначительно и недвижимость остается надежным активом для инвестиций. При этом сами риэлтеры сокращают своих сотрудников, урезают расходы на рекламу, а некоторые из них и вовсе покидают рынок. Например, уже прекратил свою работу "Агент 002" — до конца кризиса, по официальной формулировке. Все эти перипетии можно объяснить только сокращением заключаемых сделок, следовательно, потенциальные покупатели перестали верить в инвестиционную привлекательность московского жилья. Как выясняется, не зря.

Аналитическую базу для экспертов на рынке московского жилья обычно составляют цены предложения, которые чаще всего не отражают фактических сумм сделок. Разница между этими двумя ценами может быть различной в зависимости от общей ситуации на рынке. Потому цена предложения, несмотря на рыночную конъюнктуру, довольно часто остается неизменной. А даже небольшое ее падение зачастую означает, что продавец оказался в действительно сложной ситуации. В последнее время на московском рынке жилья таких продавцов становится все больше. Так, по данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", только за неделю с 20 по 27 октября средний уровень долларовых цен на квартиры в Москве потерял 0,5%, достигнув $6068. По подсчетам "Пересвет-Инвеста", средняя цена предложения на первичном рынке жилья за 20-26 октября составила $5697 за квадратный метр, что на 3,6% ниже средней цены в сентябре. Это уже можно расценивать как серьезное падение.

Разница между ценой предложения и реальной ценой сделки растет. "Сейчас необходимо четко разделять цены предложения и цены сделок. Снижение цен предложения находится в среднем в пределах 1-2%, в то же время цены реальных сделок стали снижаться более существенно",— говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Если раньше, по его словам, цена сделки была ниже цены предложения на 1-5%, то сейчас скидки по некоторым объектам достигают 20-30%. Падение цен наблюдается во всех сегментах. По данным генерального директора National Realty Group Аркадия Литовского, в экономклассе цены упали реально на 10-15%, бизнес-класс подешевел на 5-10%, а "элитка" — на 5-7%.

Изменение цены зависит не только от класса, но и от типа квартиры. Например, в экономклассе, по данным Аркадия Литовского, квадратный метр в однокомнатных квартирах подешевел с начала сентября по конец октября на 5%. В двухкомнатных квартирах цена на метр снизилась на 6,2%, а в трехкомнатных — на 7,8%.

Падение цен происходит параллельно с сокращением предложения на первичном рынке. Иными словами, цены падают, несмотря на резкий спад в строительной отрасли. По последним данным Росстата, темпы роста строительства упали по всей в России в восемь раз. Если за первые девять месяцев прошлого года рост составил 31,3%, то в 2008 году — всего 3,9%. С начала этого года в Москве было введено в эксплуатацию примерно 1,7 млн кв. м жилья, что составляет 45,6% от показателя прошлого года. Это один из самых худших показателей по России (хуже только в Мурманской области, где строители возвели 35,6% от объемов прошлого года).

Падение цен при сокращении предложения можно объяснить только резким падением спроса. Кроме того, цену на квартиры от застройщика сбивают частные инвесторы, купившие жилье на ранней стадии, и прежде всего это касается бизнес-класса. "На рынке появились, хотя и не в массовом порядке, предложения от инвесторов с 20-процентными дисконтами. Сегмент бизнес-класса больше всего подвержен негативным колебаниям рынка и сильнее завязан на ипотеке, по которой банки уже стали повышать процентные ставки или вообще перестали выдавать кредиты физическим лицам",— говорит генеральный директор компании Tweed Ирина Могилатова. В результате на рынке появилось достаточно большое количество квартир от инвесторов по ценам ниже, чем у застройщика.

Таким образом, инвесторы вызывают тот же эффект на рынке недвижимости, к которому приводят на фондовом рынке действия трейдеров, фиксирующих прибыль: при активной продаже акций цены падают. Кроме того, часть инвесторов потеряли средства на фондовом рынке и за счет продажи имеющейся недвижимости закрывают финансовые дыры.

"В Москве стали появляться квартиры, которые по стоимости гораздо дешевле среднестатистических показателей, и это вызвано ажиотажным сбросом инвестиционных квартир, а также появлением отложенных предложений, где продавцы на фоне финансового кризиса готовы существенно снижать цены с целью быстрой продажи",— считает ведущий аналитик "Доки" Аркадий Шувалов. По его словам, это говорит о том, что рынок находится в самом начале своего отрицательного развития и основная волна снижения наступит через один-два месяца, когда негативное влияние финансового кризиса и падающий спрос на все категории товаров докатится до реальных потребителей.

До конца 2009 года по пессимистическому сценарию падение цен на первичном рынке составит 40-50%, а по оптимистическому — 20-25%. В целом участники рынка предсказывают два типа динамики изменения цен. В первом случае спад цен будет относительно растянут во времени и достигнет 2-4% в месяц, во втором — произойдет разовое резкое падение. Пока на первичном рынке главенствует первый сценарий.

Жилье из частных рук

Основными игроками вторичного рынка жилья, в отличие от первичного, являются частные лица, и они во многом при ценообразовании ориентируются на первичный рынок, представленный профессиональными игроками. Учитывая то, как реагирует первичный рынок, можно ожидать падения цен и на "вторичку". По данным "Пересвет-Инвеста", на вторичном рынке средняя цена предложения за 20-26 октября снизилась на 5,5% и составила $7 151 за квадратный метр. В свою очередь, по данным Аналитического консалтингового центра "Миэль", за первые три недели октября долларовые цены на вторичное жилье упали на 2,1%.

При этом если на первичном рынке снижение цен сопровождается резким строительным спадом, сопряженным с сокращением темпов роста предложения, то на вторичном рынке число выставленных на продажу квартир стремительно растет. По данным Омара Гаджиева, объем предложения квартир на вторичном рынке вырос уже на 50-70% по сравнению с первой половиной осени прошлого года. В дальнейшем эксперт прогнозирует еще большее увеличение объема предложения.

Интересно посмотреть, как меняется объем предложения в зависимости от сегмента. Например, по данным Аркадия Шувалова, в августе 2008 года на вторичном рынке было выставлено на продажу 10 900 квартир экономкласса. В сентябре этот показатель вырос на 1680 объектов, а по итогам половины октября предложение в экономклассе подросло еще на 1740 квартир. При этом в начале года предложение таких квартир было на уровне 25 тыс. объектов, а затем последовательно снижалось до мая. Если вспомнить рост цен в первой половине текущего года, то можно понять, что поначалу, обратив внимание на увеличение цены, потенциальные продавцы решили придержать квартиры, а затем в период стагнации решили их "скинуть". В сегменте бизнес-класса, как отмечает эксперт, в январе 2008 года на рынке было 4900 квартир, в сентябре — 8900 квартир, а к середине октября — 9250 квартир, то есть за год предложение выросло почти в два раза. Это означает, что владельцы такой недвижимости не придерживают свои объекты, а в самом деле не могут найти покупателя с начала года. В свою очередь, элитные квартиры, как говорит Аркадий Шувалов, повторяют динамику бизнес-класса. Рост начался с января, когда число таких объектов составляло 3500 квартир, с апреля наблюдалось плавное увеличение в среднем на 500 квартир в месяц, а в сентябре произошел скачок на 1800 квартир. В октябре предложение в этом сегменте увеличилось пока на 120 квартир. Нетрудно заметить, что для "эксклюзивного" сегмента такое число выставленных на продажу объектов свидетельствует о том, что состоятельные россияне выводят свои средства из недвижимости, чтобы погасить долги на других рынках. Симптоматично, что всплеск пришелся на сентябрь — когда Россия впервые ощутила удар по фондовому рынку. Таким образом, несмотря на различные цифры, очевидно, что с сентября предложение начало расти во всех сегментах вторичного рынка.

Никаких инвестиций

В сложившейся ситуации наиболее важным остается вопрос, как себя вести обладателям инвестиционных квартир и тем, кто решил приобрести недвижимость. И тем и другим участники рынка дают довольно пессимистические советы. Как говорят сейчас аналитики фондового рынка, в сложившейся ситуации главное — не заработать, а не потерять. Этот совет можно распространить и на рынок недвижимости. "Сейчас не рекомендуется рассматривать недвижимость в Москве в качестве инвестиций, особенно в краткосрочной перспективе, лучше занять выжидательную позицию, а начать инвестирование следует, когда пойдет волна отката цен, с тем чтобы приобрести подешевевшую недооцененную недвижимость",— считает Омар Гаджиев.

По мнению Аркадия Шувалова, инвестиционные квартиры нужно продавать сейчас. "Дальнейшее снижение цен на недвижимость будет продолжаться, а прибыль инвестора, соответственно, будет не такой привлекательной",— считает он.

Единственное, на что можно рассчитывать потенциальным инвесторам, это на то, что в условиях сокращения предложения в какой-то момент насущная потребность жителей Москвы в новых квартирах толкнет цены вверх. В данном случае речь может идти только о долгосрочной перспективе. "Постоянное снижение объемов строительства приведет столичный рынок новостроек к очередному росту цен. Сейчас многие девелоперы приостановили работы над перспективными проектами, реализация которых была намечена на 2011-2012 годы, поэтому через три-четыре года первичный рынок ждет провал предложения и рост цен продолжится",— говорит аналитик "Пересвет-Инвеста" Светлана Аксенова.

Однако покупателям на первичном рынке следует быть наиболее осторожными — велик риск того, что строительство надолго затянется. А потому меньше всего эксперты советуют покупать жилье в строящихся новостройках бизнес-класса. Именно в этом сегменте девелоперы, активно развивавшие новые проекты за счет кредитных ресурсов, оказались в группе риска. У них квартиры по социальным программам не будет выкупать московское правительство, а госбанки пока не намерены предоставлять им кредитные ресурсы по программам федеральной власти.

В свою очередь, те, кто решил работать в экономклассе, могут потенциально рассчитывать на поддержку государства. В частности, недавно заместитель министра регионального развития Сергей Круглик заявил, что государство планирует поддерживать те жилищные проекты, в которых было долевое финансирование граждан. Однако, если учесть ориентацию властей на нацпроект "Доступное жилье", речь вряд ли пойдет о квартирах бизнес-класса. "Стоит обратить внимание на квартиры в готовых домах, которые продаются ниже рыночной цены, то есть с хорошим дисконтом. Ни в коем случае не стоит приобретать недостроенные объекты",— говорит Ирина Могилатова. Иными словами, у инвесторов, готовых поскорее вывести средства из недвижимости, покупать квартиры можно, а вот с новыми проектами связываться не стоит. Иначе есть опасность в случае эскалации кризиса уйти вместе с ними на дно.