Как купить квартиру на этапе строительства

Сейчас квартиру в новостройках на этапе фундамента можно купить по двум легальным механизмам — договор долевого участия (ДДУ) и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). “Ъ” изучил оба варианта.

Они есть, но их мало

Сейчас в Москве на первичном рынке доля договоров паенакопления (то есть в рамках ЖСК) составляет всего 8%. «Если говорить в абсолютных цифрах, то из 567 жилых корпусов, находящихся на реализации в Москве, по ЖСК продается всего 45»,— говорит председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова. С ней соглашается управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая: «На рынке новостроек массового сегмента схема покупки через ЖСК предлагается только в 8,8% проектов. Примерно такая же доля — 8,3% — в бизнес-классе».

Большая часть строящихся квартир реализуется по договорам долевого участия, которые заключаются в рамках федерального закона №214.

«Раньше застройщику было выгодно продавать квартиры в новостройках по схеме ЖСК из-за отсутствия некоторых требований, которые были установлены для реализации жилья по схеме ДДУ,— рассказывает директор департамента продаж группы “Гранель” Рустам Арсланов.— Например, при продаже квартир через ЖСК девелопер мог начать стройку без оформления прав на земельный участок и наличия действующего разрешения на строительство». Это был один из главных рисков.

В 2015 году были внесены изменения в законодательство. Теперь строительство кооперативного жилья невозможно без обязательного оформления прав на участок и разрешения. Сейчас застройщики рассматривают договор паенакопления как временный контракт. «На практике это выглядит так: на начальном этапе девелопер привлекает средства покупателей через ЖСК,— поясняет Ирина Доброхотова.— Как только компания получает весь пакет разрешительной документации, то она старается перезаключить договоры паенакопления в ДДУ».

Застройщикам это не особо выгодно. Но они вынуждены так делать, утверждает один из московских девелоперов. «Дело в том, что стройки ЖСК чиновники проверяют чаще»,— добавляет он.

ЖСК без ипотеки

“Ъ”, проанализировав отличие ЖСК от ДДУ (см. схему), пришел к выводу, что у договоров паенакопления для потенциальных покупателей есть всего одно преимущество. Это возможность получить длительную рассрочку на погашение всей стоимости квартиры.

В Москве этот срок может составлять семь лет. При покупке жилья в рамках ДДУ рассрочка не превышает двух лет.

В то же время механизм ЖСК достаточно рискован для покупателей, поскольку договор паенакопления, в отличие от ДДУ, не обязательно ремитировать в Росреестре — это потенциальный риск двойных продаж. В этом случае необходимо соглашаться приобретать квартиру через ЖСК, только если руководство кооператива (оно, как правило, состоит из менеджеров компании-продавца) готово зарегистрировать договор.

Есть также риск нарваться на недобросовестного застройщика, который может сдать жилой дом с недоделками. Новоселу вряд ли удастся потребовать от ЖСК исправить дефекты. У кооператива такой обязанности нет. Если же квартира приобретается по ДДУ, в нем прописывается пятилетний срок гарантии.

Существенное преимущество ДДУ состоит в том, что в таких контрактах четко прописывается стоимость квартиры. В ЖСК итоговая сумма может быть изменена общим собранием пайщиков. Но самое главное, банки выдают ипотечные кредиты только по ДДУ.

Чем отличаются договоры долевого участия (ДДУ) от жилищно-строительных кооперативов (ЖСК)

Договор долевого участия
Жилищно-строительный кооператив
Отношения между участником долевого строительства и застройщиком регулируются федеральным законом (214-ФЗ)
Отношения между членом кооператива и ЖСК регулируются внутренними актами организации (уставом и договором участия)
Договор долевого участия подлежит государственной регистрации, поэтому исключены двойные продажи, то есть одни и те же квартиры/апартаменты девелопер не сможет продать дважды: Росреестр не зарегистрирует второй договор на тот же объект
Договор с ЖСК не обязателен для государственной регистрации, поэтому есть риск двойных продаж
Участник долевого строительства рассматривается как потребитель, то есть он защищен законом о защите прав потребителей
Член ЖСК рассматривается как участник добровольного объединения и не защищен законом о защите прав потребителей. Это лишает члена ЖСК права потребовать от кооператива надлежащего исполнения своих обязательств, прежде всего качества строительства
В ДДУ четко указываются стоимость квартиры и ее параметры
ЖСК не обязан фиксировать конечную стоимость квартиры, то есть итоговая цена по решению общего собрания может быть увеличена. В любой момент ЖСК может потребовать от своих членов дополнительные средства на достройку дома по уже оплаченным договорам
Действует государственная поддержка ипотечной ставки
Госпрограмма поддержки ипотеки на ЖСК не распространяется. Кроме того, число банков, которые дают ипотеку для проектов, реализуемых через ЖСК, минимально
Покупатель может воспользоваться рассрочкой до момента окончания возведения постройки. На сегодняшний день максимальный срок рассрочки по ДДУ на первичном рынке — два года
Возможна рассрочка на более долгий срок (в настоящее время — до семи лет), в том числе после ввода дома в эксплуатацию
Для привлечения средств дольщиков застройщик обязан зарегистрировать право собственности или аренды на землю, получить разрешение на строительство, опубликовать и представить в контролирующий орган, регистрирующий права на недвижимое имущество
Для привлечения средств ЖСК застройщик не обязан иметь оформленные права собственности или долгосрочной аренды, а также публиковать проектную декларацию
Четко определены сроки передачи объекта дольщику — обязательное условие договора долевого участия. Если застройщик не успевает сдать объект, то он выплачивает неустойку и штраф
ЖСК не несет ответственность за сроки реализации, если они не прописаны в договоре или уставе
Согласно 214-ФЗ, после сдачи новостройки в эксплуатацию на нее действует гарантия не менее пяти лет
ЖСК не обязан устранять выявленные недочеты и дефекты строительства
Застройщик сам назначает управляющую компанию, которую можно сменить только решением собственников жилья
Право на управление домом автоматически переходит к ЖСК, что дает больше шансов на добросовестное управление, так как УК состоит из членов того же ЖСК (хозяин в доме)
В случае недобросовестности застройщика он обязан вернуть дольщику все вложенные средства по его требованию. Порядок такого возврата плюс неустойка, возможность взыскания убытков определены подробно законом
В случае недобросовестности ЖСК достаточно проблематично получить деньги обратно, если их нет или недостаточно у ЖСК. Порядок возврата денег определяется кооперативом, а не законодательством

Источник: «Метриум Групп»