О проблемах инвестирования в социальную инфраструктуру городских агломераций

УДК 332.145

О ПРОБЛЕМАХ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В СОЦИАЛЬНУЮ ИНФРАСТРУКТУРУ ГОРОДСКИХ АГЛОМЕРАЦИЙ

Н.А. Шульженко, И.В. Сычева

Исследованы проблемы, препятствующие развитию социальной инфраструктуры регионов в части разработки, утверждения и использования документов территориального планирования. Выявлены причины низкой инвестиционной активности освоения земельных участков для социальных нужд.

Ключевые слова: регион, городская агломерация, социальная инфраструктура, территориальное планирование, инвестиционная деятельность.

Переход к рыночной экономике коренным образом повлиял на формирование новой инвестиционной политики в регионах, приоритетными задачами которой стали интенсификация использования территорий городских агломераций и совершенствование методов обоснованного территориального планирования социально-экономического развития регионов.

Процессы, связанные с глубинной трансформацией функционально-планировочной структуры муниципальных образований, реконструкция и совершенствование узлов сосредоточенного отраслевого развития промышленности, транспортной и социальной инфраструктуры создают объективные предпосылки оптимизации инвестиционных потоков. Анализ процессов социально-экономического развития российских регионов и фактических результатов освоения объемов капитальных вложений показывает, что приоритетное направление инвестирования получают те отрасли, которые имеют достаточные объемы сырьевых, материальных, трудовых и земельных ресурсов. При этом основой перспективного планирования социально-экономического развития регионов и муниципалитетов являются схемы их территориального планирования, которые разрабатываются в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации [1].

К началу разработки документов территориального планирования на территории Тульской области насчитывалось 175 муниципальных образований, включая муниципальные районы, городские округа и поселения. Часть из них разработала свои схемы территориального планирования (таблица). Разработка остальных и утверждение всех документов данной категории должны быть закончены в 2017 г. Однако в рамках оптимизации бюджетных расходов и формирования крупной городской агломерации (г. Тула) на территории Тульской области произошло укрупнение муниципальных образований и на 1.01.2015г. насчитывалось 103 муниципальных образований [2], в том числе 19 муниципальных районов, 7 городских округов и 77 поселений.

Разработка документов территориального планирования

в Тульской области

Наименование документов территориального планирования Количество документов к разработке по Градостроительному кодексу РФ Скорректировано на 01.01.2016г.

Всего Из них утверждены

Схема территориального планирования Тульской области 1 1 1

Схемы территориального планирования муниципальных районов 22 19 17

Генеральные планы городских округов, городских и сельских поселений 153 (до укрупнения) 84 84

Правила землепользования и застройки 153 (до укрупнения) 46 46

На основании утвержденных генеральных планов разрабатываются и утверждаются правила землепользования и застройки (55 % разработаны), проекты планировки территорий под отраслевое развитие, на основе которых формируются площадки комплексного освоения территории, разрабатывается проектно-сметная документация на инженерные сети и сооружения.

Анализ практики градостроительной деятельности в Тульской области показал, что отсутствие практически половины утвержденных правил землепользовании и застройки (45 %) является одной из основных причин низкой инвестиционной активности в развитии социальной инфраструктуры городов и крупных поселений. Это, в свою очередь, препятствует росту жилищного строительства в пригородной зоне, т.е. развитию городских агломераций и поэтому способствует продолжению негативной практики «точечной застройки».

Дело в том, что выход на освоение строительных площадок в пригородной зоне порождает прежде всего проблемы подведения к районам застройки магистральных инженерных сетей и автомобильных дорог. К этому добавляется необходимость строительства социальных объектов на вновь осваиваемых территориях жилой застройки. Однако у органов местного самоуправления, выделяющих земельные участки под застройку, нет достаточных ресурсов для финансирования инфраструктурных объектов. Соответственно существенно возрастает себестоимость строительства жилья, и это отталкивает застройщиков. Следовательно, проект становится убыточным уже в начальной стадии его реализации. Особенно остро этот вопрос стоит при освоении территорий, которые были включены в черту населенных пунктов области с целью их дальнейшего развития.

Поэтому на современном этапе социально-экономического развития страны в условиях государственно-рыночной социально-ориентированной экономики необходимо участие органов региональной власти в разработке мероприятий, направленных на создание условий для комплексного развития территорий, в том числе на обеспечение земельных участков коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой.

Второй проблемой низкой инвестиционной активности в развитии социальной инфраструктуры региона является наличие административных барьеров при получении исходной разрешительной документации на строительство; при получении заключения государственной экспертизы на проектную документацию; при получении технических условий на подключение объектов к инженерным коммуникациям и при получении разрешений на ввод построенных объектов в эксплуатацию. Существующая практика свидетельствует о том, что полный цикл освоения инвестиций с учетом параллельного использования возможных мероприятий и получения согласований с первой попытки составляет огромный по времени период в 1179 дней или 3,2 года. Поэтому необходимо сократить количество согласований при предоставлении земельных участков.

Третьей проблемой для инвесторов является оформление земельных участков, поскольку не отработан регламент перевода земель из земель сельхозназначения в земли населенных пунктов. После принятия муниципальными образованиями схем территориального планирования возникают следующие проблемы, касающиеся кадастрового учета земельных участков. Выдача технических условий сегодня осуществляется сетевыми компаниями с завышенными требованиями, когда предоставляются земельные участки, не обеспеченные инженерной инфраструктурой. По вопросу технических условий, предоставляемых сетевыми компаниями, следует отметить их увязку с формированием тарифов. Низкие тарифы отражаются в повышенных размерах взимания платы с застройщиков, поэтому нужна прозрачность инвестиционных программ, т.е. их публичное обсуждение. Кроме того, зачастую технические условия подключения объектов к инженерным сетям являются просто невыполнимыми для инвесторов, в том числе и по стоимости подключения.

Не менее сложной проблемой для инвесторов остается недоступность кредитных ресурсов в условиях затянувшегося экономического кризиса. В период наращивания объемов строительства жилья (2009-2014гг.) рынок коммерческого строительства покрывался банковскими кредитами, возврат которых обеспечивался продажами жилья на свободном рынке. Такая схема финансирования в условиях доступности кредитов приводила к быстрому росту цен на недвижимость. Этому же способствовали ожидания высокой доходности строительного бизнеса, который был представлен в 2014 г. на экономическом форуме в Санкт-Петербурге представителями 60 тысяч предприятий, способных осуществлять собственное инвестиро-

вание. Начиная с 2015г. эти возможности ушли, поэтому основным источником финансирования развития социальной инфраструктуры в городских агломерациях остаются возможности публично-частного партнерства, когда финансирование социальной составляющей инвестиционных проектов принимает на себя регион. При этом для привлечения социально-ориентированного инвестора региональная власть должна учитывать его интересы, используя такие ресурсы как землеотводы, арендные отношения, бюрократические послабления, касающиеся упрощения процедур оформления разрешительных документов, льготы при оплате за использование муниципальной собственности и др. [3].

Список литературы

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации

2. База данных муниципальных образований [Электронный ресурс]. Режим доступа: www. gks.ru/dbscripts/munst/ (дата обращения: 02.04.2016).

3. Сычева И.В., Сычева Н.А. Стратегическое планирование развития социальной инфраструктуры региона /. Тула: Изд-во ТулГУ, 2013. 203 с.

4. Территориальный орган Федеральной службы государтсвен-ной статистики по Тульской области [Электронный ресурс]. Режим доступа: www.tulastat.gks.ru

5. Правительство России [Электронный ресурс]. Режим доступа: http: //government .ru

Сычева Ирина Викторовна, д-р экон. наук, проф., fm@,tsu.tula.ru , Россия, Тула, Тульский государственный университет,

Шульженко Николай Антонович, д-р техн. наук, проф., fim@,tsu.tula.ru , Россия, Тула, Тульский государственный университет

ABOUTPROBLEMS OF INVESTMENT SOCIAL INFRASTRUCTURE OF URBAN AGGLOMERATION

I.V. Sychova, N.A. Shulzhenko

The problems, hindering the development of social infrastructure of regions in terms of elaboration, approval and employment of documents of territorial planning, are investigated. The causes of low investment activity of settling of land plots for social needs arerevealed.

Key words: region, urban agglomeration, social infrastructure, territorial planning, investment activities

Sychova Irina Victorovna, doctor of economic sciences, professor, fim@tsu.tula.ru, Russia, Tula, Tula State University

Shulzhenko Nikolai Antonovich, doctor of technical scienses, professor, fim@,tsu.tula.ru, Russia, Tula, Tula State University