За молл взялись по-деловому

Госкорпорация ВЭБ.РФ выставила на торги ТРЦ «Сибирский молл» и деловой центр «Новая высота» в Новосибирске. Активы планируется продать на аукционе в середине февраля с начальной ценой 3,7 млрд руб. О возможной продаже «Сибирского молла» говорили с 2018 года — тогда ВЭБ собирался реализовать актив на торгах в форме публичного предложения. Торговый центр ранее оценивался экспертами в сумму до 3 млрд руб. Аналитики отмечают, что за пять лет рынок сильно изменился, но расходятся в оценке привлекательности актива.

Площади ТРЦ «Сибирский молл» арендуют около 120 магазинов

Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ

ВЭБ.РФ выставил на продажу единым лотом два непрофильных актива в Новосибирске — торгово-развлекательный центр «Сибирский молл» и бизнес-центр «Новая высота». Их планируется продать на аукционе 16 февраля по начальной цене 3,716 млрд руб. Шаг аукциона — 74,3 млн руб. (2% от стартовой цены), заявки для участия принимаются до 13 февраля.

По данным организатора торгов, ТРЦ «Сибирский молл» общей площадью 64,5 тыс. кв. м (торговая — 40,1 тыс. кв. м) является четвертым по величине в Новосибирске. Он и расположенный рядом БЦ класса B+ «Новая высота» (33,6 тыс. кв. м) были построены в 2008 году на средства банка «Глобэкс». В том же году ВЭБ приобрел оба этих актива у «Глобэкса» в ходе его санации. Сейчас площади ТРЦ арендуют 120 магазинов, среди якорных — «Ашан», «М.Видео», «Спортмастер», DNS, мультимедийный центр «Киносити». Оба актива находятся под управлением ООО «Торговый квартал — Новосибирск», которое, по данным «СПАРК-Интерфакс», в 2021 году при выручке 734,6 млн руб. получило 43,1 млн руб. чистой прибыли.

В ВЭБ.РФ „Ъ-Сибирь“ уточнили, что активы продаются единым лотом как многофункциональный комплекс: офисный и торговый центры имеют общую техническую и транспортную инфраструктуру, что, по мнению собственника, позволяет оптимизировать расходы на управление объектами. «Рассчитываем как на интерес инвесторов, наращивающих портфель активов в Новосибирске, так и на тех, кто заинтересован сформировать компетенцию в сфере работы с торговой и офисной недвижимостью. Специальных условий для отдельных участников открытый аукцион не предполагает, победитель должен предложить лучшую цену»,— сообщили в ВЭБ.РФ.

О планах ВЭБа продать новосибирский ТРЦ «Сибирский молл» источник „Ъ“ на рынке коммерческой недвижимости сообщал летом 2018 года, пресс-служба банка эту информацию не комментировала. Сообщений о продаже с тех пор не появлялось. Тогда новосибирские аналитики оценивали стоимость «Сибирского молла» в 3 млрд руб., называя его одним из самых успешных в городе по заполняемости. Известный новосибирский девелопер Дмитрий Башмаков рассказал, что рассматривал возможность покупки объекта, но называл «справедливой» для ТРЦ цену в 2 млрд руб.

Руководитель RID Analytics Елена Ермолаева по-прежнему считает этот актив привлекательным для инвестора, а цену 37,88 тыс. руб. за 1 кв. м — вполне адекватной рынку. По заполняемости арендаторами оба объекта, по ее данным, по-прежнему входят в число наиболее успешных в городе. «В „Новой высоте“ доля свободных помещений практически всегда колеблется около нуля. Не стал исключением и 2022 год — на протяжении последних девяти месяцев в этом БЦ к аренде предлагалось от 59 до 120 кв. м ежемесячно, а иногда заполняемость была и 100%. То же можно сказать и о „Сибирском молле“ — это успешный торговый центр. Большим плюсом комплекса из двух зданий является вместительная парковка»,— считает госпожа Ермолаева. Продажу, по ее мнению, может осложнить большой объем предложения на рынке. «Лот крупный, и число игроков, способных его приобрести, невелико. В то же время в связи со сложившейся экономической и политической ситуацией предложение крупных объектов на продажу выросло, в том числе в Москве и Санкт-Петербурге»,— отмечает госпожа Ермолаева, добавляя, что столичная недвижимость у крупных игроков котируется выше и часто показывает более высокую доходность, чем региональная.

По мнению аналитика Freedom Finance Global Владимира Чернова, привлекательность выставленных на продажу активов с 2018 года снизилась. Он отмечает, что выручка от аренды помещений в ТРЦ и БЦ начала падать еще в годы пандемии на фоне локдаунов, а в 2022 году снизилась на фоне ухода множества иностранных компаний из РФ, что привело к снижению ставок аренды. «По данным консалтинговой компании SRG, в 2022 году ставки за аренду помещений в ТРЦ Новосибирской области упали на 3%. Трафик ТЦ за последние три года, по различным оценкам, снизился на 15–40% на фоне пандемии и снижения реальных доходов населения, а многие ТЦ привязывают стоимость аренды к выручке арендаторов в процентном соотношении»,— сообщил господин Чернов. По этой причине он считает стоимость лота завышенной. Он предположил, что из-за отсутствия заявок стоимость будут постепенно снижать. На окупаемость затрат на покупку таких объектов, по словам аналитика, в прежние годы уходило порядка 10–15 лет, а в текущей экономической ситуации (снижение трафика, тарифов аренды и загруженности арендаторов) времени может понадобиться больше еще на 5–10 лет.

По данным компании Focus Technologies, показатель Mall Index, отражающий изменение количества посетителей на единицу площади торговых центров, по итогам 2022 года оказался в Сибири примерно на 11% ниже 2021 года и на 19% меньше, чем в 2019 году. В декабре 2022 года, по данным Focus Technologies, произошел рост активности потребителей в сравнении с предыдущими месяцами, но в этот раз он оказался менее выражен, чем раньше (–8% к 2021 году и –21% к 2019-му).

Желание объединить в один лот два объекта понятно с точки зрения продавца, но малопривлекательно для покупателя, считает исполнительный директор РАД Константин Раев: «Покупатели торговой и офисной недвижимости — инвесторы из разных категорий, поэтому более эффективным подходом к реализации было бы разделение актива на два лота». Он отмечает, что у «Сибирского молла» достаточно стабильный основной состав арендаторов из-за отсутствия иностранных компаний, приостановивших деятельность или планирующих закрытие. Однако заявленную стоимость лота он также считает завышенной, называя более реальным для продажи диапазон от 3 до 3,2 млрд руб. за два объекта. «ТРЦ подвержен тем же рискам, что и все крупноформатные объекты торговли в текущей ситуации: снижение количества посетителей, падение платежеспособного спроса, стремление покупателей к экономии. Кроме того, большинство объектов, построенных в середине 2000-х годов, нуждаются в изменении концепции и требуют вложений в реновацию»,— отмечает он.

Господин Раев также обратил внимание на снижение привлекательности крупноформатных ТРЦ. Сейчас популярность, по его словам, набирают районные объекты торговли. Поэтому, с его точки зрения, перспективы продажи БЦ «Новая высота» «выглядят более реальными»: «Офисный сегмент рынка коммерческой недвижимости, несмотря на стагнацию и повышение вакантных площадей, менее пострадал в ходе текущего кризиса — спрос на офисные площади в удобных локациях сохраняется». Плюсом «Новой высоты» господин Раев называет расположение недалеко от центра города с хорошей транспортной развязкой, недостатком — низкий процент арендопригодной площади (порядка 55%).