Частные дома переросли многоэтажки

Пандемия и переход на удаленный формат работы серьезно повлияли на структуру спроса и объемы строительства жилья. В 2022 году доля объема ввода в эксплуатацию многоквартирных домов зафиксировалась на минимальном за всю историю наблюдений уровне — 38%. Остальной объем строительства пришелся на загородное жилье, которое исторически возводится гражданами самостоятельно. Эксперты ожидают, что доля такой недвижимости продолжит расти и крупным застройщикам на фоне снижения спроса на квартиры придется развивать экспансию в новую нишу.

Ввод нового жилья в России растет за счет граждан, которые самостоятельно строят дома

Фото: Игорь Черников, Коммерсантъ

Рекорды населения

По итогам января—сентября текущего года доля объема ввода многоквартирных домов (МКД) в РФ достигла 38% от общего объема завершенного строительства жилья, подсчитали в Клубе инвесторов Москвы (КИМ; объединяет застройщиков жилья столицы). Это минимальная доля за последние 22 года: в 2000–2020 годах она традиционно превышала объемы ввода индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и варьировалась от 52% до 61%.

Такая тенденция сохраняется, и по итогам всего 2022 года результаты будут похожи. По прогнозам ВТБ, площадь введенных в эксплуатацию ИЖС в России в 2022 году составит 60 млн кв. м, что в полтора раза превысит объемы ввода жилья в многоквартирных домах. Общий объем строительства жилья, ожидают аналитики банка, по итогам года превысит 100 млн кв. м.

Такой всплеск ввода ИЖС в эксплуатацию не говорит о буме в строительстве, считает директор департамента маркетинга ФСК Family Екатерина Коган. «Человек может купить землю в 2011 году, в 2020-м его построить, а ввести в — эксплуатацию только в 2025-м»,— добавляет она. Постановка частных домовладений на кадастровый учет иногда происходит только через пять-десять и более лет после их фактического строительства, соглашается президент ГК «Основа» Александр Ручьев.

Рост объема ввода индивидуальных жилых домов связан, в частности, с «дачной амнистией», поясняет руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. В 2006 году в силу вступили поправки в законодательство, позволяющие гражданам поставить на кадастровый учет и зарегистрировать уже построенные жилые и садовые дома в упрощенном порядке без направления дополнительных уведомлений в муниципалитет. Этот механизм действует до 1 марта 2031 года.

В 2017–2020 годах дома, оформленные по «дачной амнистии», составляли около 23% годового объема ввода ИЖС, а уже в 2021-м их доля выросла до 38%, добавляет исполнительный директор КИМ Владислав Преображенский. По его данным, только в 2021 году в собственность было оформлено 130 тыс. жилых домов и 14 тыс. садовых домиков по всей России. Очищенный от дачной амнистии объем ввода ИЖС в 2021-м составил не более 35 млн кв. м, что меньше объема ввода многоэтажных домов, отмечает эксперт.

Но помимо запоздалой постановки домов на учет сейчас наблюдается волна популярности частного домовладения на фоне пандемии, самоизоляции, удаленной работы и учебы, отмечает председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. Это принесло результаты уже в прошлом году. Региональный директор департамента жилой недвижимости Nikoliers Кирилл Голышев напоминает, что в 2021 году в Подмосковье доля ввода ИЖС впервые превысила показатели по многоквартирным домам, составив 63%.

Временный выход ИЖС вперед по объемам ввода во многом вызван ценовым парадоксом, считает Ирина Доброхотова. Из-за льготной ипотеки и ажиотажного спроса на квартиры их стоимость выросла так резко, что городское жилье стало дороже круглогодичного пригородного, отмечает эксперт. Коттедж площадью 150 кв. м с участком 10 соток можно подобрать за 15 млн руб. и въехать туда уже через полгода, отмечает гендиректор VSN Realty Яна Глазунова. Переезда в квартиру в многоквартирном доме в новостройке придется ждать иногда несколько лет, а бюджет покупки будет аналогичным для метража в три раза меньше, добавляет она.

Кроме того, кредиты на такую недвижимость могут быть доступнее. После введения сельской ипотеки с привлекательными ставками загородное жилье перетянуло на себя долю рынка, считает коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов. Он напоминает, что в 2023 году в некоторых регионах банки планируют выдавать кредиты под покупку такого жилья по ставке 0,1%.

По данным Всероссийского центра изучения общественного мнения, до 73% граждан высказывают желание жить в собственном доме, а 40% опрошенных, планирующих улучшить жилищные условия в ближайшие пять лет, рассматривают покупку или строительство частного дома. Такое желание зачастую вызвано разочарованием части покупателей в качестве современного многоквартирного жилья, полагает Алексей Попов. Причем, продолжает он, в таких ситуациях не всегда виноваты застройщики, но есть и просчеты со стороны покупателей, которые переоценили удобство малогабаритных студий для постоянного проживания.

Экспансия крупных игроков

Очень долгое время сегмент ИЖС был вне зоны интересов крупных девелоперов из-за слабо развитой системы кредитования, страхования и оценки частных домов, напоминает директор департамента продаж агентства «Этажи» Сергей Зайцев. За последние несколько лет, продолжает он, наблюдаются существенные изменения, в том числе появилась возможность приобретения домов по льготным программам кредитования, власти стали выделять лимиты по сельской ипотеке на покупку домов у компаний, а также обсуждаются вопросы выделения участков под проекты комплексного развития территорий, в том числе с ИЖС. Это все создает плацдарм для выхода крупных игроков на рынок загородного жилья, считает эксперт.

Однако, возражает Александр Гуторов, на этом рынке действуют другие правила и законы построения бизнес-модели, а также применяются другие технологии строительства. Рынок строительства многоквартирного жилья по-прежнему более маржинальный, напоминает директор департамента консалтинга, исследований и оценки Ricci Яна Кузина.

Многих покупателей отпугивает меньшая развитость транспортной и социальной инфраструктуры в загородных проектах, отмечает Александр Ручьев. Зачастую застройщикам приходится строить дороги и детсады со школами самостоятельно, что несет высокую финансовую нагрузку. Поэтому, считает господин Гуторов, ждать массовой экспансии крупных игроков не стоит.

Потенциал для развития загородной недвижимости в России все еще велик. Сегодня в стране доля ИЖС не превышает 30% всего жилого фонда, в то время как в США этот показатель составляет 80%, в Финляндии — около 70%, отмечал ранее вице-президент Почта-банка Андрей Павлов. Это видно и в распределении спроса на жилую недвижимость. По данным «Этажей», сделки по покупке загородной недвижимости составляют сейчас 21,2% от общего количества сделок с жильем, 59,5% приходится на покупку вторичных квартир и 19,3% — на приобретение новостроек. Поэтому пока объем предложения на этом рынке сильно отстает от многоквартирного жилья. По данным «ЦИАН.Аналитики», в активной реализации сейчас находится около 550 тыс. квартир в новостройках по всей России и около 330 тыс. объявлений во всех загородных форматах недвижимости, которые исторически экспонируются в разы дольше квартир и апартаментов.

Но сейчас развитию рынка ИЖС в России препятствует нежелание банков работать с этим сегментом в связи с проблемой, связанной с предметом залога, отмечает Владислав Преображенский. Кроме того, застройщикам мешают сложности с подключением коммуникаций к участкам и отсутствие типовых проектов, добавляет он.

Несмотря на сложности, в последние несколько лет крупные застройщики активно интересовались сегментом. Так, ГК ПИК, «Самолет», «Инград» и ЛСР готовят проекты строительства загородного жилья, а ГК ФСК нашла партнера с компетенцией на этом рынке для реализации совместного проекта.

Впрочем, пока эти планы преимущественно остаются на бумаге. Кирилл Голышев отмечает, что девелоперы хотя и отложили запуск новых крупных проектов ИЖС, но не отказались от этой ниши. В ближайшие годы доля ввода ИЖС будет расти, так как потребитель заинтересован в такой недвижимости, прогнозирует Сергей Зайцев. «Это хорошая тенденция, поскольку развитие сегмента будет создавать конкуренцию с ценами квартир в новостройках и сдерживать их рост»,— надеется он.

Антирекорды застройщиков

Девелоперы в 2022 году с трудом смогли побить собственные прошлогодние рекорды. По подсчетам Росреестра, в январе—октябре было введено 33,5 млн кв. м жилья в многоквартирных домах, что всего на 6% больше год к году. В 2021 году динамика была гораздо значительнее. Тогда девелоперы нарастили объемы завершенных МКД на 19% по сравнению с 2020-м.

Сейчас девелоперы, сдерживая темпы строительства, стараются адаптироваться под снижающийся спрос. По данным Dataflat.ru, в январе—ноябре в новостройках Москвы и Подмосковья продано 5,8 млн кв. м квартир и апартаментов, что на 24% меньше год к году. Это заметно повлияло на общую выручку, которая у столичных застройщиков сократилась за тот же период на 11%, до 1,47 трлн руб.

Впрочем, застройщики многоэтажных домов традиционно вводят большой объем строительства в эксплуатацию в конце года, напоминает Екатерина Коган. Поэтому по итогам года ожидается прирост показателя, полагает эксперт.