Технический заказчик

ТЕХНИЧЕСКИЙ ЗАКАЗЧИК

© Невмержицкий В.Л.1

Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина, г. Екатеринбург

Рассмотрены основные проблемы, функции технического заказчика как службы в строительстве.

Технический заказчик - физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика заключают договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливают задания на выполнение указанных видов работ, предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждают проектную документацию, подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляют иные функции.

Термин «технический заказчик» официально появился в восьмидесятых годах, когда советский Госстрой выпустил соответствующее положение. Государственным заказчиком была создана специальная служба, в деятельности которой входила предстроительная подготовка и функции технического надзора за строительством. Вместе с выделением инвестиционных вопросов заказчика-застройщика в самостоятельный раздел это, вероятно, и привело к появлению понятия «технический заказчик». Служба технического заказчика в полной мере справлялась с возложенными на нее обязательствами и, в частности, с функцией контроля качества в строительстве, а после распада советской политической системы оказалась наиболее подготовленной к работе в новых условиях.

Технический заказчик - физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика заключают договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства,

1 Студент кафедры Экономики и управления строительством и рынком недвижимости Высшей школы экономики и менеджмента Департамента «Инвестиционно-строительный бизнес и управление недвижимостью».

подготавливают задания на выполнение указанных видов работ, предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждают проектную документацию, подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляют иные функции, предусмотренные настоящим Кодексом [1].

Сегодня необходимость такого участника продиктована рынком, поскольку это многоплановая работа, и для ее осуществления нужны знания, которые приобретаются годами. Специальности технического заказчика как таковой не существует, представители службы подчеркивают, что это, прежде всего, многолетняя практика, которой не учат ни в одном университете.

В выполнении целого комплекса услуг техзаказчик, прежде всего, руководствуется своими контрактными обязательствами. Поскольку есть договора, то появляются и правовые аспекты их реализации: распорядительные документы, решения судов и другие. Информацию об исполнении функций техзаказчика можно найти в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. и Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 декабря 2006. Кроме того, органы московской власти сформулировали, что же они подразумевают под понятием «технический заказчик». Приведу цитату из постановления Правительства Москвы от 13 июня 2006 г. N 386-1III «О ходе развития системы размещения государственного заказа города Москвы»: «8.2.2. Включать в условия проведения торгов по выбору проектных организаций и организаций, осуществляющих функции контроля и надзора на период проектирования и строительства объектов (далее - технические заказчики), сроки разработки и утверждения проектно-сметной документации...».

Иными словами, термин прижился, однако легального определения технического заказчика, его прав и обязанностей не существовало до недавнего времени.

Официальное признание технического заказчика в качестве полноправного субъекта строительной индустрии состоялось в 2011 году. Поправки в Градостроительный кодекс РФ были внесены Федеральным законом от 28 ноября 2011 г. № З37-Ф3 [2]. Вместо названия «заказчик» теперь используется понятие «технический заказчик».

Технический заказчик - физическое (действующее на профессиональной основе) или юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и действующее от его имени. Термин «технический заказчик» фигурирует во многих статьях Градостроительного кодекса РФ, в пункте 22 ст. 1 дано полное определение технического заказчика и четко прописаны его функции.

Для объективного понимания значимости технического заказчика в строительстве более подробно остановимся на функциях, которые на него возложены. По словам представителей службы технического заказчика, их основная задача заключается в техническом сопровождении предпроектной и проектной документации и управлении проектом на стадии его разработки и согласования. Техзаказчик выступает в роли организатора процесса взаимодействия всех его участников и осуществляет основную связь между инвесторами (заказчиками), проектировщиками, подрядчиками и согласующими инстанциями. Учитывая интересы каждого, технический заказчик берет на себя ответственность за то, чтобы объект был сдан вовремя в соответствии с проектом и со всеми строительными нормами и правилами.

Отдельного внимания заслуживает работа техзаказчика в области финансирования, учета и отчетности на всех этапах реализации проекта. Ведь именно он определяет и согласовывает с подрядчиком при участии проектной и субподрядных организаций договорные цены на строительство объектов, проверяет предъявленные к оплате счета за выполненные работы подрядчиков, поставщиков, проектно-изыскательских и других организаций. Контролирует расходование сметного лимита по соответствующей структуре капитальных вложений, а также достоверность бухгалтерского учета по объектам строительства и затратам. Техзаказчик своевременно подготавливает отчетность об использовании выделяемых средств, как перед инвестором, так и в соответствующие государственные органы - по всем видам деятельности.

Кто такой технический заказчик и нужен ли он вообще? Это самый сложный вопрос для любого инвестора. Службу технического заказчика, задействованную в инвестиционном проекте, по-другому можно назвать управляющей компанией, знающей толк в градостроительстве. По факту, это и управление, и консалтинг, причем инвестор может поручить техзаказчику, как полное сопровождение проекта, так и отдельных его этапов.

На стадии получения разрешительной документации может показаться, что роль технического заказчика сводится к исполнительским функциям. Однако опытные инвесторы знают, насколько важно уже на первой стадии продвижения проекта выстроить максимально партнерские отношения с техническим заказчиком, от которого зависит оптимизация всего проекта, экономия времени и материальных средств.

В задачи техзаказчика также входит обеспечение эффективного взаимодействия между заказчиком-застройщиком и проектировщиками. Предварительно здесь происходит ознакомление с требованиями инвестора к будущему объекту, после чего они пересказываются архитектору в понятной для него форме. Проектировщики тоже могут общаться с застройщиком, и их тезисы также должны быть обличены в понятные слова для тех, кто не является профессионалом в строительных технологиях. Для технического за-

казчика по ходу проектирования важно, чтобы были учтены интересы всех сторон процесса. В то же время действия каждого из участников должны находиться в рамках установленных правил. Стоимость услуг технического заказчика включает консультирование инвестора по всем необходимым вопросам. Разъяснения даются максимально полные и подробные, так как инвестирующая деньги сторона в большинстве случаев не имеет достаточного объема знаний в области капитального строительства. Стоимость технического заказчика увеличивает затраты инвестора, однако из-за этих дополнительных расходов в итоге происходит значительная экономия. Если пойти по пути централизации функций технического заказчика, то это приведет к выстраиванию процесса строительства в правильном русле. Реализация каждого из этапов в данном случае происходит без возникновения незапланированных затрат.

Типичные проблемы технического заказчика:

1. Инвестор выбирает ошибочную стратегию реализации проекта, предложенную некомпетентными консультантами, никогда не выполнявшими функции технического заказчика;

2. Инвестор не знает современной городской законодательной практики строительства и не представляет её особенностей и уникальности;

3. Инвестор начинает проектирование без надлежащего пакета исходно-разрешительной документации, а часто и без ГПЗУ;

4. Инвестор приглашает в проект известных архитекторов, не имеющих привычки считаться с градостроительными правилами, действующими в городе;

5. Инвестор с функцией генподрядчика никогда не разрабатывает сметную документацию строительства и ошибается с оценкой величины бюджета строительства;

6. Заказчик излишне доверяет титулованному генподрядчику, который склонен нарушать правила строительства;

7. Технический заказчик заранее не договаривается с Инвестором о расходах на мотивации согласований в случаях, возникающих по инициативе Инвестора или генподрядчика;

8. Технический заказчик забывает о существовании стандартных проблем по п.п.1-7 и не подстраховывается документально при принятии другими участниками проекта ошибочных решений.

На самом деле каждый объект имеет особенности, иногда требующие кардинального пересмотра стратегии развития проекта и состава проектной документации. И здесь технический заказчик становится не просто полноправным партнером, но и доверительным лицом инвестора на строительной площадке. В этом случае стоит довериться специализированной службе технического заказчика, которая владеет знаниями и практикой применения за-

конодательства и подзаконных актов, умеет вести большое количество текущей документации и собственный промежуточный контроль разрабатываемых внешними организациями документов. Технический заказчик ведет финансовый учет и контроль соответствия объемов и качества работ, предъявленных к оплате, отслеживает эффективность затрат и рентабельность проекта на всех этапах развития.

При этом еще раз подчеркну, что технический заказчик является не только профессионалом в области строительства, но и компетентным менеджером с организаторскими способностями и умением вести любые переговоры. При правильном подходе и эффективной организации процесса строительства технический заказчик - это исполнитель, консультант и управленец в одном лице, но, прежде всего, это партнер, который при соблюдении нормативных требований и качества проведения работ отстаивает интересы инвестора.

Список литературы:

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.20 04 N 190-ФЗ (ред. от 12.11.2012).

2. Федеральный закон от 28 ноября 2011 г. № 337-ф3.