Степень доступности жилой недвижимости в условиях экономической неопределенности

С.Г. Сапегина, канд. техн. наук, доцент,

Л.Ю. Помыткина, канд. экон. наук, доцент,

кафедра менеджмента и внешнеэкономической

деятельности предприятия,

М.Л. Куклинов, студент,

Институт химической переработки

растительного сырья и промышленной экологии,

Уральский государственный

лесотехнический университет,

г. Екатеринбург, Россия,

mkuklinov@mail.ru

СТЕПЕНЬ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ

В статье приведено исследование рынка недвижимости г. Екатеринбурга за период с начала 2012-го по I квартал 2015 года с разбивкой по кварталам. Так как рынок недвижимости имеет большой диапазон объектов, то авторы ограничились анализом только рынка жилой недвижимости, рассматривая объем предложения и цену предложения отдельно на рынке первичного и вторичного жилья. Установлено, что объемы предложения квартир и цены на них неуклонно растут, причем на обоих рынках, невзирая на кризисную ситуацию в стране. Однако тенденции роста не одинаковы. На основе опроса покупателей жилья, а также мнений специалистов в рассматриваемой области, были выявлены причины, которые влияют на покупку квартир как на первичном, так и на вторичном рынках. Кроме того, авторы выделили основные, с их точки зрения, факторы, влияющие на уровень цен на квартиры, и построили многофакторные модели зависимости цены от этих факторов. Данные модели позволяют определить не только степень влияния отдельных факторов, но и инструмент для прогнозирования цены в будущем.

Ключевые слова: первичный и вторичный рынки жилой недвижимости, цена предложения, объем предложения, кризисные тенденции на рынке недвижимости, бивалютная корзина.

Жилищный вопрос является одним из наиболее важных в современном мире, в том числе и в России, так как связан с удовлетворением одной из основных потребностей человека. Ситуация на рынке жилой недвижимости является нестабильной и сильно зависит от общеэкономической ситуации в стране. Еще в конце 18-го — начале 19-го века французский экономист К. Жугляр разработал теорию средних экономических циклов. Согласно теории существуют среднесрочные колебания рынков продолжительностью 7—10 лет, связанные с периодичностью обновления основного капитала, с взаимодействием денежно-кредитных факторов, вызванных деятельностью банков, а также с колебаниями ставок процентов и цен, иначе говоря — с монетарной и фискальной политикой государ-ства1. В России такие «провалы» случились

в 1998 и 2008 годах, сейчас наблюдается третий. Эти циклы влияют на все виды рынков (финансовый, инвестиционный, товарный и др.) в экономике страны. Характер и степень влияния могут быть различными, следовательно, и реакция на них действующих экономических агентов должна быть дифференцирована.

Сформировавшись на финансовом рынке, кризис моментально распространяется на рынок инвестиций (повышение ключевой ставки, ставки кредита для юридических и физических лиц и снижение, таким образом, размера инвестиций) и товарный рынок (снижение предложения, повышение цен, скачок инфляции). Эта цепочка наиболее ощутима на рынках товаров предварительного выбора, к которым относятся, например, автомобили, квартиры, мебель, туристические путевки и т. п.

ДИСКУССИЯ 4

журнал научных публикаций Ц

Таблица 1

Объем и цена предложения на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости г. Екатеринбурга за 2012 — 2015 гг.

Период Первичный рынок2 Вторичный рынок3

Объем предложения, квартир Цена предложения, руб. Объем предложения, квартир Цена предложения, руб.

I кв. 2012 г. 1 464 51 785 5 856 65 472

II кв. 2012 г. 1 631 53 600 6 525 67 023

III кв. 2012 г. 1 743 54 857 6 972 68 049

IV кв. 2012 г. 1 738 54 400 6 953 69 507

I кв. 2013 г. 2 550 57 500 7 650 70 530

II кв. 2013 г. 2 916 60 840 8 750 70 694

III кв. 2013 г. 3803 61 040 8 875 71 234

IV кв. 2013 г. 3 696 60 650 8 625 72 350

I кв. 2014 г. 4 286 64 100 7 960 73 636

II кв. 2014 г. 5 296 63600 7 945 75 043

III кв. 2014 г. 6 100 63570 9 150 75 673

IV кв. 2014 г. 6 007 65 400 9 010 76 050

I кв. 2015 г. 5 843 63 790 8 765 76 304

Одним из рынков товаров предварительного выбора является рынок недвижимости. Это многослойный рынок, который включает объекты жилой и нежилой застройки, их покупку и аренду. Кроме того, жилой сектор делится на два крупных конкурирующих между собой рынка — первичный и вторичный.

Авторы провели исследование рынка жилой недвижимости г. Екатеринбурга за период с начала 2012 года по I квартал 2015 года включительно. Анализ был проведен по ценам и объемам предложения с разбивкой по кварталам (табл. 1) с целью про-

следить динамику изменения этих показателей во времени.

Как видно из представленных данных, объемы и цены предложения растут на обоих рынках, причем рынок вторичного жилья наиболее «популярен», поэтому на нем наблюдается и большее количество предлагаемых квартир, и более высокий уровень цен. Однако динамика роста этих двух рынков имеет разный характер.

На основании данных, представленных в таблице 1, были построены графики, которые отражают динамику объема предложения (рис. 1) и изменение цены предложения

Рис. 1. Динамика объемов предложения на первичном и вторичном рынках

(рис. 2) на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости.

Так, рынок первичного жилья имеет ярко выраженный линейный тренд, который показывает, что ежеквартально количество предлагаемых квартир в среднем увеличивается на 524 единицы, а вот рынок вторичного жилья имеет несколько более сложную тенденцию, которая выражена полиномиальной кривой второго порядка. Здесь также наблюдается ежеквартальный рост предложения квартир на 622 единицы, однако с некоторым торможением в среднем на 28 единиц.

Для описания трендов по ценам предложения на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости были использованы линейные модели. Как видно на рис. 2, средний ежеквартальный рост цены предложения на первичном рынке составил 1 135 руб., а на вторичном — 907 руб.

Таким образом, большая часть анализируемого периода на рынках жилой недвижимости характеризуется ростом цены.

Анализируя полученные данные, можно сказать, что интерес к вторичному рынку жилья в Екатеринбурге выше по срав-

Согласно теории существуют

среднесрочные колебания рынков продолжительностью 7-10 лет, связанные с периодичностью обновления основного капитала, с взаимодействием денежно-кредитных факторов, вызванных деятельностью банков,

а также с колебаниями ставок процентов и цен, иначе говоря -с монетарной и фискальной политикой государства.

нению с первичным рынком. Об этом свидетельствуют и объем предложения, и стоимость квадратного метра, которая на вторичном рынке на 10—12 тысяч рублей выше, чем на первичном.

Первичное и вторичное жилье имеют свои преимущества и недостатки. А их оценка определяет предпочтение и выбор покупателя.

К преимуществам вторичного жилья можно отнести следующее:

♦ вторичное жилье уже готово, «покупай и живи». Как правило, все необходимое для этого уже есть: плита, сантехника, ванна. Можно купить квартиру с хорошим ремонтом, а иногда и с мебелью;

♦ при покупке вторичного жилья человек сразу приобретает право собственности на него и может им распоряжаться;

♦ его можно купить в привычном (удобном) районе с развитой инфраструктурой и транспортным сообщением;

♦ стоимость квартиры может быть существенно ниже новой, так как диапазон размера квартир на вторичном рынке очень велик и покупатель может выбрать для себя небольшую «бюджетную» квартиру.

Т> Ь.4^ -"¡Д V Ь4^ Я- ^ ьЛ

Рис. 2. Цены предложения на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости

ДИСКУССИЯ 4

журнал научных публикаций Ц

Недостатки вторичного жилья:

♦ большая часть недорогого вторичного жилья — это квартиры в старых домах со старыми коммуникациями, которые часто создают проблемы;

♦ многие квартиры имеют не самую удачную планировку и маленькие кухни;

♦ очень плотная застройка и проблемы с парковкой.

К плюсам первичного жилья можно отнести:

♦ использование современных строительных материалов;

♦ современную планировку, большие кухни, просторные подъезды, застекленные балконы и лоджии;

♦ наличие подземных паркингов;

♦ современную планировку вновь застраиваемых районов;

♦ более однородный в социальном плане контингент соседей.

Однако у первичного рынка жилья хватает и недостатков4:

♦ большая часть квартир продается еще на стадии «котлована». Именно на этом этапе приобретения квартиры цена ее невысока. Но покупка такой квартиры — это всегда серьезный риск;

♦ если квартира приобретается в рассрочку, а не со стопроцентной предоплатой, то ее стоимость увеличивается по мере приближения к завершению строительства;

♦ часто с момента приобретения квартиры до момента заселения проходит значительное время, в течение которого покупатель должен где-то жить;

♦ требуются значительные средства на ремонт. Часть нового жилья вообще сдается с «черновой» отделкой, но даже при «чистовой» отделке требуются затраты на приобретение и монтаж сантехники, ванны, плиты, мойки и пр.;

♦ площадь квартир в новостройках достаточно большая. Однокомнатная квартира по площади сопоставима с хорошей «двушкой» на вторичном рынке. Не все покупатели финансово готовы приобретать такое количество квадратных метров;

♦ если приобретается не элитное жилье, то квартира будет в отдаленном районе со слаборазвитой инфраструктурой и транспортными проблемами.

Проведя оценку «плюсов» и «минусов» спроса на первичное и вторичное жилье, а также проследив динамику роста предложения квартир, авторы получили возмож-

Таблица 2

Исходная информация для расчета многофакторной регрессионной модели

Период Объем предложения, квартир Цена предложения, руб./кв.м. ИПЦ, %5 Средне-месячная з/п, руб.6 Размер бивалютной корзины, руб.7

I кв. 2012 г. 5 856 65 472 1,06 23 334 34,49

II кв. 2012 г. 6 525 67 023 1,99 28 929 35,34

III кв. 2012 г. 6 972 68 049 2,52 25 406 35,61

IV кв. 2012 г. 6 953 69 507 1,51 29 612 35,17

I кв. 2013 г. 7 650 70 530 1,93 25 691 34,83

II кв. 2013 г. 8 750 70 694 1,45 33 297 36,15

III кв. 2013 г. 8 875 71 234 1,86 28 201 37,52

IV кв. 2013 г. 8 625 72 350 1,5 34 190 37,83

I кв. 2014 г. 7 960 73 636 2,23 32 483 40,94

II кв. 2014 г. 7 945 75 043 2,25 33 518 40,82

III кв. 2014 г. 9 150 75 673 1,5 26 301 41,53

IV кв. 2014 г. 9 010 76 050 4,15 30 179 53,44

1 кв. 2015 г. 8 765 76 304 7,91 29 287 64,62

ность выяснить, что побуждает покупателей платить всё возрастающую цену за квартиру и какие факторы, при определенной экономической ситуации, влияют на уровень цены.

Как и любой рынок, рынок недвижимости стремится к своему равновесию, то есть к определению равновесного объема и равновесной цены спроса и предложения.

В своем исследовании авторы с помощью построения многофакторной регрессионной модели попытались определить, какие факторы и в какой степени влияют на установление равновесной рыночной цены на жилую недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке.

Стоит отметить, что на цену жилья влияют индекс инфляции (по официальной статистике он принимается в размере индекса потребительских цен — ИПЦ), среднемесячный уровень заработной платы, размер бивалютной корзины. Значения именно этих факторов и были использованы для построения многофакторной модели.

В табл. 2 приведены значения данных факторов за анализируемый период для вторичного рынка жилья с разбивкой по кварталам.

Анализируя многофакторную модель, необходимо обратить внимание на ее выходные параметры: 1) множественный R,

выражающий степень зависимости независимых переменных (X) и зависимой переменной (У), он изменяется в интервале от 0 до 1, и чем ближе к единице, тем адекватнее модель; 2) значение F (критерий Фишера), который имеет табличное значение; если фактическое значение F превышает табличное, то можно с уверенностью говорить об адекватности математической модели; 3) У-пересечение (свободный член модели), в нашем случае должно быть величиной положительной, так как экономически невозможно объяснить отрицательное значение цены, которое будет получено при Х1 = 0, Х2 = 0 и Х3 = 0.

После проведения расчетов авторами была получена следующая зависимость цены предложения на вторичном рынке (У ) от ИПЦ (Х1), среднемесячной заработной платы (Х2) и размера бивалютной корзины (Х3).

У = 46 814,27 - 2 664,85Х, +

вт.р. ' ' 1

+ 0,0158Х2 + 771,08Х3

Выходные параметры полученной модели следующие: множественный R = 0,924; значение F (критерий Фишера) = 15,67 (табличное значение = 4,07); У-пересечение = = 46 814,27.

Коэффициенты при X показывают степень влияния на результирующий показатель У. Так, если ИПЦ (Х1) увеличится

на 1%, то цена предложения (У), при прочих равных условиях, снизится на 2 664,85 руб., при увеличении среднемесячной заработной платы на 100 руб. цена предложения увеличится на 1,58 руб., а при росте бивалютной корзины на 1 руб. повлечет рост цены на 771,08 руб.

Полученные расчеты показывают, что рассматриваемые факторы оказывают влияние на цену жилья, при этом цена обратно пропорциональна темпам ин- = фляции и прямо пропорциональна размеру заработной платы и стоимости бивалютной корзины.

Аналогичные расчеты были проведены и по первичному рынку, в результате чего была получена вторая регрессионная модель, которая имеет следующий вид:

Y = 17 914,94 - 2 853,66Х, +

пер.р. ' ' 1

+ 0,479Х2 + 853,24Х3

Выходные параметры данной модели следующие: множественный R = 0,864; значение F (критерий Фишера) = 8,8 (табличное значение = 4,07); Y-перeсечение = = 17 914,94.

Анализируя данные за рассмотренный период, можно с уверенностью сказать, что объем предложения и на вторичном, и на первичном рынке увеличивался. Эта же тенденция была характерна и для цен на квартиры. Если судить по линиям трендов, то данная тенденция должна сохраниться и в дальнейшем.

Однако, скорее всего, это маловероятно. Анализ реакции рынка первичного и вторичного жилья в периоды кризисов 1998-го и 2008 года позволяет предположить, что в ближайшее время цены на рынке недвижимости начнут снижаться, так как снижается покупательская способность населения, а ставки по ипотечным кредитам, хотя и несколько снизились по сравнению с январем-февралем 2015 года, но, тем не менее, значительно превышают показатели октября-ноября 2014 года.

По данным Уральской палаты недвижимости, средняя цена квадратного метра

Интерес к вторичному рынку жилья в Екатеринбурге выше по сравнению с первичным рынком. Об этом свидетельствуют

и объем предложения, и стоимость квадратного метра, которая на вторичном рынке на 10-12 тысяч рублей выше, чем на первичном.

на вторичном рынке достигла своего максимума в феврале 2015 года и составила 76 700 рублей, а затем начала снижаться и к концу мая была уже 74 800 рублей8. Стоит отме-- тить, что впоследствии снижение, скорее всего, не будет существенным. Поскольку цена предложения пошла на спад, снизятся и объемы предложения - так же, как это было в период предыдущих кризисов.

Первичный рынок тоже вряд ли сохранит существующие темпы роста. Цены на строительные материалы за первый квартал 2015 года выросли на 30%, увеличились ставки по кредитам, а покупательная способность населения снизилась9. Застройщики вынуждены будут поднять цену, чтобы покрыть возросшие издержки, но на фоне растущей инфляции и снижения заработной платы это приведет к существенному снижению спроса на новое жилье. Скорее всего, в сложившихся условиях строители попытаются скорректировать свои проекты: отложить то, что находится на стадии проектирования или в начальной стадии строительства и сосредоточиться на том, что близко к завершению. А следовательно, темпы строительства снизятся и объем предложения сократится.

По мере преодоления кризиса объемы предложения и стоимость жилья начнут расти и на вторичном, и на первичном рынке.

Степень доступности жилой недвижимости в условиях экономической неопределенности снижается, но, безусловно, будет повышаться по мере выхода из экономического кризиса.

Литература

1. Блауг М. 100 великих экономистов до Кейнсап / пер. с англ. под ред. Сторчевого. СПб.: Экономическая школа, 2008. 384 с.

2. Областная газета Свердловской области // Областная газета. 2015. [Электронный ресурс]. URL: http:// www.oblgazeta.ru/ (дата обращения: 22.05.2015).

3. Уральская палата недвижимости — недвижимость Екатеринбург. [Электронный ресурс]. URL: http:// upn.ru/analytics.htm (дата обращения: 6.05.2015).

4. «Вторичка» vs новостройки: что и почему дороже // Недвижимость. 2014. 18 августа. [Электронный ресурс]. URL: http://nedv.info/index.php (дата обращения: 27.05.2015).

5. Мониторинг / Свердловская область // Министерство экономики Свердловской области. 2015. [Электронный ресурс]. URL: http://economy.midural. ru/content/monitoring (дата обращения: 5.05.2015).

6. Там же.

7. База данных по курсам валют // Центральный банк Российской Федерации. 2015. [Электронный

ресурс]. URL: http://www.cbr.ru/ (дата обращения: 4.05.2015).

8. Уральская Палата Недвижимости — недвижимость Екатеринбург. [Электронный ресурс]. URL: http://upn.ru/analytics.htm (дата обращения: 6.05.2015).

9. Прогноз: в 2015 г. квартиры в Екатеринбурге подешевеют на 15% // Новоселье24. 2015. 18 февраля. [Электронный ресурс]. URL: http://ekb. xn--24-dlcma9alib4a7j.xn--p1ai/ (дата обращения: 25.05.2015).

AVAILABILITY DEGREE OF RESIDENTIAL PROPERTY IN THE CONDITIONS OF ECONOMIC UNCERTAINTY

S.G. Sapegina, Candidate of technical sciences, Docent, L.Y. Pomytkina, Candidate of economics, Docent, The department of management and foreign economic activity of enterprises,

M.L. Kuklinov, student, Institute of chemical recycling of vegetable raw materials and industrial ecology, Ural State Forest Engineering University, Ekaterinburg, Russia, mkuklinov@mail.ru

This article provides an analysis of Ekaterinburg residential property market in the period from 2012 to the first quarter of 2015 with quarters breakup. Since the property market has a big scope of objects, so the authors have carried out an analysis of residential property only, considering a volume of offer and price of offer on the market of primary and secondary housing. It is defined that flat offers volumes and their prices are rising, on the both markets, despite the crisis situation in the country. But tendencies are not equal. On the base of flat buyers' survey and specialists' opinion in the field, the authors have discovered the reasons which influence on flat buying. Besides the author have separated out the main factors which influence the level of prices and have created the multiple-factor models of price and these factors dependencies. The model's data allow clarifying of influence level of separate factors and give a tool for prices forecasting in future.

Key words: primary and secondary markets for residential real estate, the offer price, the offer volume, the crisis tendencies in the market of real estate, the bi-currency basket.

References

1. Blaug M. 100 velikikh ekonomistov do Keinsap [100 great economists before Cancap]. St. Petersburg, Ekonomicheskaia shkola Publ., 2008. 384 p.

2. Oblastnaia gazeta Sverdlovskoi oblasti [Regional newspaper of the Sverdlovsk region]. Available at: http:// www.oblgazeta.ru/ (accessed 22.05.2015).

3. Ural'skaia palata nedvizhimosti — nedvizhimost' Ekaterinburg [The Ural chamber of real estate — real estate Ekaterinburg]. Available at: http://upn.ru/ analytics.htm (accessed 6.05.2015).

4. «Vtorichka» vs novostroiki: chto i pochemu dorozhe [«Resale» vs new construction and more]. Nedvizhimost' — Realty, 2014. August 18. Available at: http://nedv.info/index.php (accessed 27.05.2015).

5. Ministerstvo ekonomiki Sverdlovskoi oblasti [The Ministry of economy of the Sverdlovsk region]. Available at: http://economy.midural.ru/content/ monitoring (accessed 5.05.2015).

6. Ministerstvo ekonomiki Sverdlovskoi oblasti [The Ministry of economy of the Sverdlovsk region]. Available at: http://economy.midural.ru/content/ monitoring (accessed 5.05.2015).

7. Baza dannykh po kursam valiut [The database on exchange rates]. Tsentral'nyi bank Rossiiskoi Federatsii [The Central Bank of the Russian Federation]. Available at: http://www.cbr.ru/ (accessed 4.05.2015).

8. Ural'skaia palata nedvizhimosti — nedvizhimost' Ekaterinburg [The Ural chamber of real estate — real estate Ekaterinburg]. Available at: http://upn.ru/ analytics.htm (accessed 6.05.2015).

9. Prognoz: v 2015 g. kvartiry v Ekaterinburge podesheveiut na 15% [Prediction: in 2015 the apartment in Ekaterinburg will drop by 15%]. Novosel'e24 — Housewarming24, 2015, February 18. Available at: http: // ekb .xn- -24-dlcma9alib4a7j .xn- -p 1ai/ (accessed 25.05.2015).