Торгово-развлекательный дисбаланс

Из войны, развернувшейся в последние недели между работающими в России ритейлерами и владельцами торгцентров, вряд ли кто-либо выйдет победителем. После пандемии, переживаемой практически всеми странами, мир для этих субъектов рынка недвижимости, считавших друг друга до коллапса партнерами, наверное, будет бессмысленным. В новой реальности, где страх перед эпидемией вряд ли отступит, россияне могут потерять всякий интерес к многолюдным моллам с многочасовым шопингом и развлечениями на фуд-кортах. Возможное будущее торгцентров — фабрики-кухни, медцентры и глухая стена постаматов. Но самый лучший вариант — парки вместо кинотеатров и коворкинги вместо сетей фаст-фуда.

«Нас хотят зажать в тиски»

Совладелец группы «Регионы» Амиран Муцоев во второй половине февраля воодушевленно показывал Владимиру Путину новый девелоперский проект компании — построенный в Нагатинском затоне на юге Москвы крытый парк развлечений «Остров мечты» с огромными торговыми площадями. Это вызвало дискуссию среди горожан, посчитавших, что вместо парка появился по сути гигантский торгово-развлекательный комплекс. Через месяц бизнесмен вынужден был закрыть объект: мэрия, объявив в связи с пандемией коронавируса режим самоизоляции москвичей, на неопределенное время запретила работу всех торгцентров и зон развлечений.

Сейчас у господина Муцоева совсем другое настроение. «Нас хотят зажать в тиски, а это разрушит бизнес»,— заявил “Ъ” бизнесмен. Он имеет в виду разгоревшийся в последние недели скандал между ритейлерами и владельцами торгцентров. Предметом раздора стал внесенный федеральным правительством в Госдуму законопроект, позволяющий арендаторам торговых площадей в одностороннем порядке расторгать договоры без штрафных санкций. Первые просят поскорее принять законопроект в текущей редакции, вторые — требуют не делать этого, иначе у многих девелоперов разрушится бизнес-модель, и им придется объявить о дефолтах по кредитам. Та же группа «Регионы» взяла в 2018 году у ВТБ займ в 45 млрд руб. на строительство парка, общую стоимость которого Амиран Муцоев ранее оценивал в $1,5 млрд.

В коматозном состоянии находятся и непродуктовые ритейлеры, которые тоже пострадали в кризис, вызванный COVID-19.

«При первых же намеках на пандемию, где-то за месяц—полтора до объявления карантинных мер, трафик в торгцентрах снизился на 40–50%»,— рассказывает заместитель гендиректора российского представительства S.Oliver Shoes и Jana Иван Шахин.

По его расчетам, который он приводит корреспонденту “Ъ” Никите Щуренкову, показатели выручки fashion-операторов составят 60–70% от той, которая была в прошлом году. Но этот позитивный прогноз может оказаться нереалистичным. Если судить по опыту ЕС, разрешение на открытие магазинов еще не означает полное возобновление торговли. В Испании, например, ритейлеры недовольны требованиями властей запретить проведение распродаж, чтобы избежать наплыва покупателей. Они требуют от правительства дать объяснения на этот счет.

Меняющийся ментально потребитель

Ряд консультантов, работающих на рынке торговой недвижимости, вполне ожидаемо рассчитывают на возврат прежней жизни. «После снятия ограничений люди будут рады вернуться к своим привычкам проводить время с друзьями, семьей, и важность торгцентров как места для встреч станет еще больше, чем до режима самоизоляции»,— надеется ведущий аналитик «Магазина магазинов» Ярославна Шилова. На первом этапе снятия ограничительных мер можно ожидать всплеск офлайн-потребления, соглашается операционный директор Malltech (владелец региональных торгцентров) Кирилл Степанов.

Два этих тезиса ставит под сомнения управляющий директор Московского центра урбанистики Юлия Шульга:

«После снятия ограничений люди вряд ли первым делом захотят пойти в торгцентры, где можно столкнуться с большим количеством людей в закрытом пространстве».

Примерно такая же картина наблюдалась после трагической гибели из-за пожара посетителей торгцентра «Зимняя вишня» в Кемерово. Во многих городах страны некоторое время люди боялись посещать моллы и даже небольшие торгцентры, из-за чего на несколько дней посещаемость этих объектов упала на 10–20%. Такая реакция потребителей длилась недолго. Но пандемия коронавируса может изменить ситуацию кардинально.

Именно сейчас, по наблюдениям директора департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгении Хакбердиевой, формируется новое поколение потребителей, которое не будет, как прежде, ранжироваться по возрасту. «Скорее всего, они будут определяться личностными и ментальными характеристиками, которые станут результатом пережитого пандемического опыта»,— полагает эксперт.

В Китае посетители стали возвращаться в торгцентры уже в первую неделю после официального снятия карантинных мер, рассказывает старший аналитик отдела исследований рынка CBRE Екатерина Сизанова.

Но трафик посетителей, по ее словам, до сих пор остается на низком уровне — в среднем на 20–50% ниже по сравнению с аналогичным периодом годом ранее.

В молл как на отдых

Огромные моллы для урбанистов и градостроителей как бельмо на глазу. «Они стали городами в городе, изолированными пространствами, не включенными в среду,— констатирует партнер бюро Citymakers Петр Кудрявцев.— Но трафик в них огромен, и многим они заменили общественные пространства». «Комфортное городское пространство — удобные улицы, площади, парки — по сути своей и являются торговыми центрами, но под открытым небом»,— поддерживает коллегу Юлия Шульга.

Но это в идеальном мире, описываемом урбанистами, городское пространство должно быть безопасным для горожанина. Иначе ситуация может развиваться, например, как в ЮАР: по разным данным, время пребывания одного посетителя в торгцентрах варьируется от пяти до десяти часов в неделю. Для тех, кто бывал в ЮАР, очевидно, что торгцентры там остаются наиболее безопасными местами: люди приходят туда не столько за покупками, сколько провести время. В российских городах ситуация схожая: время пребывания одного посетителя достигает семи часов в неделю.

Вышесказанное подтверждается мнением Кирилла Степанова: «В регионах качественные торгцентры большого формата часто становятся одним из ключевых инфраструктурных объектов, на стыке ритейла и интертеймента». По сути, «такие объекты замещают полноценный досуг горожан псевдокультурной повесткой гигантских шопинг-моллов», считает сооснователь архитектурного бюро Wowhaus Олег Шапиро.

Фабрика-кухня на месте бутика

Сейчас рынок торговой недвижимости проходит глобальную перезагрузку, которая позитивно повлияет на этот сектор в исторической перспективе, но в моменте не сможет пройти без значительных потерь для бизнеса. Такую точку зрения в беседе с корреспондентом “Ъ” Александрой Мерцаловой высказала исполнительный директор фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди. «Если летом мы увидим волну высвобождения площадей, то уже осенью начнется период стабилизации, которая войдет в свою активную фазу в конце 2020 года»,— считает эксперт.

Россиянам не до развлечений и шопинга. Такой вывод напрашивается из результатов опроса, проведенного по заказу “Ъ” исследовательским центром Yes Group.

Около 23% респондетов из разных городов страны уже отказались от покупки одежды и обуви,
32% — бытовой техники и компьютеров,
по 30% — от приобретения мобильных телефонов, планшетов и посещения фитнес-клубов,
еще 33% — от услуг бьюти-индустрии.

Операторы всех этих сегментов и являются арендаторами торгцентров. Общее падение потребительских расходов в апреле 2020 года, по предварительной оценке «СберДанные», составит около 700 млрд руб. год к году.

Между тем, ритейлеры приготовились к закрытию некоторой части торгцентров. Этот рынок перенасыщен, помещений сейчас больше, чем спрос на них, говорит Иван Шахин.

Уже сейчас, по его словам, наблюдается «естественная чистка» среди торгцентров. Та бизнес-модель торгцентров, которая работала до введения ограничительных мер, не будет эффективной в новых реалиях, добавляет директор ГК «Обувь России» Антон Титов.

Многие опрошенные “Ъ” ритейлеры, консультанты, урбанисты и девелоперы сходятся во мнении, что пандемия привела к резкому скачку онлайн-торговли, который уже начал менять сложившийся ландшафт рынка.

«Кинотеатры и фуд-корты, которые ранее являлись генераторами трафика покупателей в торгцентрах, уже не смогут выполнять эту функцию»,— убежден Антон Титов.

Россия в этом плане не уникальна. Так, в Великобритании, по данным Knight Frank, в сегменте непродовольственного ритейла доля e-commerce увеличились до 40%. На онлайн-покупки переключились даже люди, которые раньше не были активными интернет-пользователями, отмечает господин Титов. «Возможно, в недалеком будущем мы увидим со стороны торгцентров попытки глубокой интеграции с онлайн, что приведет, например, к массовому запуску собственных маркетплейсов»,— прогнозирует он. В розничном бизнесе произошла подмена ключевой характеристики успешности торговой точки с локации на удобную логистику, считает Иван Шахин: «Ценность локации торговой точки теряется с появлением сверхбыстрой доставки из интернет-магазина прямо домой покупателю или в удобный для него пункт выдачи рядом с домом — так называемые pickup points». Поэтому, не исключает директор отдела торговых помещений CBRE Марина Малахатько, в наиболее пострадавших из-за текущего кризиса торгцентрах опустевшие площади будут заполняться форматами, которым нужен не столько трафик, сколько конкретный адрес: пункты выдачи заказов с городскими складами и фабрики-кухни.

Но в Knight Frank, ссылаясь на прогнозы своих коллег из Великобритании, предупреждают, что ситуация может оказаться иной. «Как только в Британии магазины откроются, доля онлайн-продаж непродовольственных товаров вернется к прежнему уровню (как до момента закрытия магазинов) — около 20% — и возобновит докризисную траекторию роста»,— говорится в отчете компании.

Еще одним из решений может стать организация пространства с исключительно временными арендаторами, полагает Екатерина Сизанова.

По ее словам, такая концепция реализована в новом торгцентре SKP-S в Пекине, где весь третий этаж отдан под временные торговые точки — pop-up store.

Может появиться и новый пул арендаторов — например, медицинские центры, которые могут открыть свои заведения в шопинг-молах. «Сейчас прогнозируется рост спроса на медуслуги, потому что россияне уже задумались серьезно о регулярной проверке здоровья»,— уточняет Евгения Хакбердиева.

«Культурное проклятие» городов

В последние недели споры среди участников рынка торговой недвижимости вызвали разговоры о возможном появлении в ближайшем будущем в российских городах торгцентров-призраков. Тон этой дискуссии задал главный архитеткор Москвы Сергей Кузнецов. «Если рынок будет говорить, что формат больших торгцентров не приносит прибыли, то, скорее всего, мы увидим, что их невыгодно будет переделывать… Скорее всего, это будет снос, и владелец спокойно расстанется с этой недвижимостью и реализует землю иначе»,— заявил он на одной из онлайн-конференций. Возможно, на месте моллов построят жилые комплексы: этот сегмент рынка в любой кризис так или иначе адаптировался в предлагаемых обстоятельствах. В принципе, такая тенденция стала намечаться еще до «вирусного» кризиса. Еще в конце 2019 года предсказывалось, что по всей стране через три года свою работу могут прекратить около сотни торгцентров общей площадью 1,2 млн кв. м.

Из того же выступления господина Кузнецова выяснилось, что он придерживается идеи создания малых форматов торговли. «Я надеюсь,— заявил он,— что большие бизнес-игроки пойдут по этому пути и начнут делать сотни маленьких магазинов вместо одного большого». «В существующих торгцентрах возникнет более мелкая парцелляция пространств, что позволит соблюдать новые санитарные нормы»,— соглашается Петр Кудрявцев. По его мнению, в моллах можно попробовать интегрировать и нестандартные офисные функции, например, коворкинги или единичные рабочие места.

«В будущем,— прогнозирует эксперт,— станет меньше сетей и больше индивидуальных небольших форматов, где собственники сами занимаются бизнесом».

Конечно, рано или поздно люди начнут возвращаться в молы, не сомневается Юлия Шульга. Но собственникам объектов для привлечения посетителей уже не удастся ограничиться фуд-кортом и традиционным набором магазинов, убеждена она. Нужно будет развивать и другие функции — в первую очередь, культурные, социальные и рекреационные.

В новой ситуации есть уникальный шанс сложить вместе город и торговый центр и трансформировать последний в гибридное общественное пространство, убежден господин Кудрявцев. «По сути, торгцентры должны стать парками, местами, в которых человек, один, с семьей или компанией, может провести несколько часов или даже целый день, даже не платя ни за что»,— считает он. И приводит свой опыт работы с IKEA. Шведская компания интегрирует в свои торгцентры «Мега» парки. «Таким образом,— описывает проект Петр Кудрявцев,— можно попытаться стереть границы между внешним и внутренним. Это позволит продлить пребывание покупателей на их территории, трансформирует объект из торговой зоны в развлекательно-природную». Это будет стимулировать покупки, так как посетители переключаются с одного вида деятельности на другой, считает он. То есть устал от шопинга — спустился на первый этаж, в парк, или прошелся по аллее.

Олег Шапиро тоже считает, что окончательно списывать со счетов торгцентры пока рано. Они могут быть полезны, но в ином качестве.

«После выхода из самоизоляции у многих сотрудников крупных компаний, по всей видимости, будет возможность частично работать "на удаленке". То есть часть горожан будет оставаться в дневное время в своем спальном районе, соответственно сформируется серьезный запрос на более качественную и разнообразную среду, на насыщение этих районов всеми городскими сервисами, а также развлекательными и культурными функциями»,— отмечает господин Шапиро. Такие функции, по его мнению, могут быть под одной крышей — в тех же торгцентрах. Потребителям такой формат, когда локальные торгцентры превращаются в некое коммьюнити для всего района, может понравиться, не исключает Марина Малахатько.

Кирилл Степанов из Malltech тоже надеется, что торгцентры, особенно суперрегионального формата, создадут социальные платформы, на базе которых будут реализовываться образовательные, развлекательные проекты. «В некоторых городах подобное уже происходит»,— отмечает он.

В предложенных условиях торгцентры могут стать в плотных застроенных жилых районах новыми культурно-образовательными комплексами, полагает Олег Шапиро.

«Тогда важней окажется роль кураторов событийных программ, которые могли бы реализовывать проекты с учетом интересов города и частного бизнеса»,— добавляет Петр Кудрявцев. В такие событийные программы, по его мнению, можно будет интегрировать в ближайшие улицы и даже парковки. Таким образом, появятся цельные и, возможно, самодостаточные городские пространства. «Торгцентрам придется найти компромисс с окружающим пространством»,— описывает Юлия Шульга идеальное будущее.

Вполне возможно, что скоро мы увидим новую волну джентрификации, но уже не промышленных территорий, а торгцентров. «Устаревшим шопинг-центрам нужно дать шанс на спасение»,— считает господин Шапиро. Именно перепрограммирование и создание новых бизнес-моделей, резюмирует архитектор, позволит снять с этих объектов «культурное проклятие».