Менять — не строить

На рынке недвижимости возрождается забытый с советских времен бартер: обменять квартиру в Москве можно на машину, виллу на Кипре и даже на завод. Дополнительную популярность такому обмену добавляет возможность избежать налога при продаже жилья в привязке к его кадастровой стоимости.

Рынок столичной недвижимости пострадал от кризиса, и это уже официально признанный факт: согласно оценкам Росреестра, по итогам 2015 года число сделок на вторичном рынке жилья в Москве сократилось на 30%, а объем договоров долевого участия снизился на 18% по сравнению с 2014 годом. Сократился и средний чек покупки жилья: по оценкам «ИНКОМ-недвижимости», на первичном рынке массового сегмента средний бюджет сейчас снизился почти на четверть — с 7–9 млн руб. в 2014 году до 5–7 млн руб.

Часть граждан между тем продолжает верить в рост цен на жилье, хотя число верующих заметно снизилось. Согласно исследованию Сбербанка CIB, оценивающего потребительские настроения россиян, доля тех, кто ждет роста цен, сократилась с 68% на конец 2014 года до 49% по итогам 2015-го.

Естественно, что с такими настроениями продать недвижимость становится все сложнее: по данным риэлторов, срок экспозиции квартир вырос с двух до четырех месяцев, а в загородной недвижимости дошел до года.

Меняем дом на автодром

Трудности с продажей недвижимости подтолкнули граждан вспомнить о советском опыте обмена квартир. На сайтах «Из рук в руки», Avito или ЦИАН сотни собственников предлагают «махнуться» недвижимостью — квартирами, загородными домами и даже зарубежными виллами.

Наиболее заметную долю таких объявлений занимают довольно типичные варианты по обмену квартир, собственники которых хотят найти что-то альтернативное в своем же районе, при этом либо уменьшить площадь и получить доплату, либо увеличить ее. Но чем дороже объект, тем более интересным может быть бартерный вариант. Так, продавцы элитного жилья в Москве готовы рассматривать варианты обмена на недвижимость в Испании или на загородный дом на Рублевке.

И жилой недвижимостью дело не ограничивается. «У нас был клиент, готовый обменять горнодобывающее производство на загородный дом. Желающих, увы, не нашлось»,— рассказывает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». На сайте Avito можно найти предложения и попроще: человек продает дом в деревне (50 км от МКАД по Новорязанскому шоссе) и готов рассмотреть варианты обмена на квартиру в Москве, а также на новый автомобиль (Toyota Camry, Hyundai i40, Kia Sportage, Kia Sorento, Mazda 6) с доплатой. «Продается нежилое помещение в Германии. Возможен обмен на недвижимость в Москве или Подмосковье (квартиры, комнаты, доли), авто, а также на недвижимость (включая инвестиционные контракты) в Таиланде»,— пишет другой продавец.

Сейчас на сайтах появилось и множество объявлений продавцов зарубежных домов и квартир, готовых меняться на квартиру в Москве или Подмосковье. Например, продавец дома в Черногории готов рассмотреть вариант обмена на недвижимость в Истринском районе. Однако на предложение корреспондента «Денег» махнуться на деревенский коттедж в тех краях выяснилось, что он рассматривает только квартиры.

Проблемы — двигатель обмена

Возрождение бартерных схем на рынке недвижимости — страшный сон для участников рынка жилья. Благо таких предложений пока мало. «Тенденцией это сложно назвать, потому что бартерные сделки занимают меньше 5% в структуре общих сделок. Но то, что они появились, это факт»,— говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль—загородная недвижимость».

По словам Ильи Менжунова, как правило, продавцы недвижимости готовы рассматривать обмен объекта на бизнес или дом. «Однако покупателей, которые могут предложить подобное, фактически нет. Да и вероятность того, что предпочтения продавцов и клиентов совпадут, минимальна»,— говорит он. «Выстроить обменную цепочку, которая устроила бы обе стороны, в нынешних условиях крайне затруднительно, а главное — к этому не готовы сами клиенты»,— говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимости».

Тем не менее такие предложения являются показателем не только дефицита покупателей с «живыми» деньгами, но и ликвидности самого рынка. «Получается, люди идут на эти сделки исходя из своих предположений о том, что, меняя одну недвижимость на другую, они переходят в более ликвидный актив. И хотя это, как правило, самообман, факт в том, что каждая из сторон сделки считает, что его недвижимость менее ликвидна»,— отмечает Владимир Яхонтов.

В этом смысле гораздо логичнее выглядело бы желание продавца дачи на Новорязанском шоссе обменять ее на зарубежную виллу, а не наоборот. Но даже с такими клиентами из России, по словам Георгия Качмазова, управляющего партнера международного брокера «Транио», есть концептуальная проблема: «Как только мы слышим: “Я скоро продам недвижимость в России и куплю за рубежом”, мы понимаем, что это не клиент. Потому что ожидания человека в России по поводу стоимости его недвижимости основываются исключительно на предыдущем докризисном опыте. У таких людей есть определенные позитивные фантазии относительно того, сколько стоят их активы. И это сильно дороже, чем готов предложить им рынок».

Те же, кто хотел бы купить недвижимость в России, по его словам, сегодня ищут какие-то стрессовые ситуации, когда у собственника финансовые проблемы, и он вынужден продавать дешево. «И покупать что-то даже по актуальной рыночной цене никто не хочет. Все хотят найти собственника, у которого есть проблемы»,— говорит Качмазов. Продают же недвижимость за рубежом, похоже, сейчас как раз те, кто столкнулся с проблемами. «Возможно, какая-то дыра в бизнесе, кредит»,— предполагает Качмазов. И не исключено, что он прав. К примеру, в объявлении о продаже с возможным обменом красивейшей виллы на Кипре за $1 млн собственник прямо указывает, что на ней «висит» кредит €400 тыс. «А иначе продавать сейчас актив за рубежом, номинированный в валюте, и покупать в рублях в то время, когда неизвестно, насколько рубль еще упадет, могут только странные люди»,— говорит Качмазов. Этот же аргумент привела и владелица крошечных апартаментов в Испании, которая отметила, что «раньше могла рассчитывать только на недвижимость за МКАД, а сейчас имеет все шансы “впилиться” в пределы Садового».

Обменный налоговый маневр

«С юридической точки зрения такого понятия, как “бартерная сделка”, на российском рынке недвижимости нет. По сути, это мена»,— рассказывает Илья Прогоннов, руководитель отдела продаж департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty.

Если особенно не вдаваться в правовые тонкости, то эксперты называют три варианта подобных схем для граждан: мена — это для приватизированного жилья, которым меняются собственники, обмен — для неприватизированного жилья (обмениваются лицевые счета нанимателей) и альтернативная сделка. Она тоже для собственников, но обязательно с использованием «живых» денег.

«По нашим оценкам, на стабильном или растущем рынке количество сделок мены не превышает 1%. При этом наблюдается закономерность: в кризисные периоды популярность такой схемы увеличивается. Прямой обмен не становится массовой практикой, но получает большее распространение. Так было в 1998 году, в 2008-м, то же самое мы отметили в 2015-м»,— делится наблюдениями Сергей Шлома.

Массовой практикой это становится у бизнеса. «Именно в условиях кризиса, когда темпы реализации падают и у застройщика остается большее количество непроданных квартир, бартерные схемы взаимозачета с подрядчиками пользуются огромной популярностью. Сегодня мы как раз наблюдаем подобную ситуацию: многие девелоперы готовы в качестве оплаты за работу передавать подрядным организациям долю строящихся площадей»,— рассказывает Илья Менжунов. «И это не только у девелоперов. Думаю, это сейчас происходит в любой отрасли»,— говорит Владимир Яхонтов. По его мнению, эта тенденция будет только усиливаться в корпоративном секторе. Но он надеется, что дело не дойдет до бартерных сделок 90-х, когда недвижимость меняли на какао-бобы или вагоны водки.

Другое дело, что сегодня бартерные сделки могут выйти из разряда экзотики и для физических лиц — в свете новых правил налогообложения дохода физлиц при продаже недвижимости. С января этого года сроки владения, освобождающие от уплаты НДФЛ (13%) при продаже жилья, были увеличены с трех до пяти лет. Кроме того, налоговики попытались закрыть лазейку с налоговым вычетом в 1 млн руб.

«С юридической точки зрения договор мены представляет собой одновременное параллельное заключение двух договоров купли-продажи равноценных вещей. В связи с этим отсутствует основание для уплаты налога на прибыль у организаций, равно как отсутствуют указанные основания для уплаты налога на доходы физических лиц»,— говорит Евгений Корчаго, председатель коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры». «Договор мены не освобождает от уплаты НДФЛ. Но если обмен равнозначный (цены меняемых квартир указывают одинаковыми), то обязанность уплаты НДФЛ не возникает. Точнее, в этом случае НДФЛ равен нулю, но декларацию подавать все равно придется»,— говорит Сергей Варламов, член экспертного совета комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции. То же самое верно, если разница в ценах квартир не превышает 1 млн руб., поскольку в таком случае можно использовать имущественный вычет и налог не платить. «То есть сделка мены позволяет уйти от уплаты НДФЛ в случае, если собственник владеет недвижимостью менее трех или менее пяти лет, в зависимости от того, как он получил ее в собственность»,— говорит он.

Это вовсе не значит, что можно обменять особняк на Рублевском шоссе на «однушку» в пятиэтажке и не платить налоги. «Хочу отметить, что использовать возможности договора мены явно неравнозначных по стоимости объектов недвижимости для минимизации налогов рискованно и нецелесообразно, так как налоговые органы точно потребуют разъяснений и всю документацию по сделке. Кроме того, и регистрирующие органы потенциально могут приостановить сделку»,— отмечает заслуженный юрист России Иван Соловьев.