Подкоп под новостройки

Продажи новостроек в апреле росли: число зарегистрированных договоров долевого участия хоть и не достигло уровня урожайного декабря, зато перекрыло показатели не только первого квартала, но и большинства месяцев прошлого года. Впрочем, рост отмечен не на всех объектах: у некоторых застройщиков продажи упали, у других рванули вверх, обеспечив повышение продаж в целом по рынку. Вторичный рынок, напротив, просел, причем снизилось не только число сделок, но и цены во всех сегментах.

Смотря с чем сравнивать

Апрельские продажи новостроек одних девелоперов порадовали, других — огорчили. "Количество сделок сократилось относительно марта на 24%",— говорит Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group (застройщик жилого комплекса "Микрогород "В лесу"", цены стартуют от 3 млн руб.). В Tekta Group снижение составило примерно 20%. Правда, Вартан Погосян, директор департамента маркетинга Tekta Group, связывает это скорее с сокращением объема предложения в объектах компании, нежели с реальным падением спроса.

В других компаниях данные апреля стараются сравнить в первую очередь с показателями годичной давности. "Если в апреле 2014 года по комплексу клубных домов "Садовые кварталы" было совершено 9 сделок, то в нынешнем апреле — 13, таким образом, за год продажи выросли на 44%",— говорит Алексей Болдин, генеральный директор компании "Магистрат" (входит в ГК "Интеко"). По его данным выходит, что апрельское падение налицо, ведь в марте текущего года по данному объекту прошло 18 сделок — правда, это рекордный результат для объекта, цены в котором начинаются от 35,5 млн руб., а ежемесячный темп продаж в первом квартале находился на уровне 13-14 сделок.

В апреле на 20% увеличилось количество сделок по московским проектам компании "Главмосстрой-Недвижимость", утверждает генеральный директор компании Павел Лепиш. При этом, оговаривается эксперт, наблюдается заметное снижение числа сделок в высокой ценовой категории — от 10 млн руб. За год их количество упало более чем на 30%.

Противоположные данные приводит Ирина Прачева, заместитель генерального директора "Дон-Строй Инвест" (застраивает квартал "Сердце столицы", где цены стартуют от 10,48 млн руб.). По ее словам, в апреле количество сделок выросло по сравнению с предыдущим месяцем на 14%. "В марте в "Сердце столицы" была продана 71 квартира, в апреле — 80",— уточняет эксперт. Даже по сравнению с весьма успешным апрелем 2014 года рост числа сделок составил 30%.

Почти как в прошлом году

Есть и более впечатляющие успехи — например, в UP-квартале "Сколковский" (застройщик ФСК "Лидер") количество продаж возросло вдвое по сравнению с мартовскими. "На этом объекте спрос оказался самым чувствительным к акционным предложениям и ипотечным программам",— объясняет коммерческий директор компании Григорий Алтухов.

По официальным данным, в целом за апрель договоров долевого участия (ДДУ) было зарегистрировано 2057, то есть почти в полтора раза больше, чем в марте, когда в управлении Росреестра по Москве насчитали 1386 ДДУ. Уровень продаж на первичном рынке жилья, таким образом, вплотную приблизился к тому, который был зафиксирован весной и осенью прошлого года. При этом показатели апреля 2014 года перекрыты на 13%.

Все это, по-видимому, свидетельствует о повышенном внимании покупателей к одним объектам и о снижении интереса — к другим. Другими словами, продолжается процесс расслоения спроса. И все это происходит на фоне продолжающейся стагнации на рынке вторичного жилья.

Готовое дешевеет

Согласно данным Росреестра, в апреле было зафиксировано 11 367 сделок купли-продажи готового жилья — это на 12% меньше, чем в марте, а показатели предыдущего апреля и вовсе превзошли эту цифру на 43%. При этом, по свидетельству Алексея Шленова, исполнительного директора "МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости", по итогам месяца весьма заметно увеличение объема предложения — почти на 15%. "Общее число квартир, выставленных на продажу, составило 44,9 тыс.",— уточняет эксперт.

В то время как инвестиционный спрос концентрируется на новостройках, большая доля вторичного рынка в кризисных условиях лишилась своего покупателя — такой вывод делает Павел Луценко, генеральный директор портала "Мир квартир". Данные обоих экспертов наглядно демонстрируют, что в апреле все сегменты вторичного рынка просели в цене.

В МИЭЛЬ подсчитали, что в целом готовые квартиры подешевели на 2,7%, средняя стоимость квадратного метра составила 242,55 тыс. руб. Наиболее заметное снижение цены зафиксировано в комфорт-классе — на 2,9% — и в бизнес-классе — на 2,1%. Павел Луценко утверждает, что комфорт-класс в апреле подешевел всего лишь на 0,4% и закрепился на отметке 184 тыс. руб. за 1 кв. м, а вот бизнес-класс упал на 2,3% — до 256,93 тыс. руб. за 1 кв. м.

Где покупатели?

Удешевление жилья одновременно со снижением числа сделок на вторичном рынке вовсе не случайно — и ничего хорошего рынку новостроек, кстати, не сулит. По сути, правительство, поддержав льготной ипотекой только застройщиков, заложило под них же мину замедленного действия.

По тем ставкам, которые предлагают банки для покупки готовых квартир, их мало кто рискует покупать: во-первых, дорого, во-вторых, негативную роль играют неуверенность в завтрашнем дне и страх возможной потери работы, сокращения зарплат, который еще подпитывается предсказаниями Минэкономики. Согласно последнему из них, опубликованному в феврале, по итогам 2015 года заработная плата россиянина в среднем составит 90,4% от прошлогоднего уровня. "Средняя ставка по ипотечному кредиту на приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости составляет примерно 15-16%, и это запретительная ставка для потребителя",— говорит Алексей Шленов.

Итак, ипотечных покупателей от вторичного рынка фактически отсекли. Инвесторов на нем всегда было в разы меньше, чем на рынке новостроек. Остаются те, кто подбирает квартиру для себя, но большинство из них — это участники так называемых альтернативных цепочек, то есть те, кто продает одно жилье и приобретает другое, так что им тоже нужны покупатели, причем со "свободными" деньгами. А вот их стало существенно меньше, чем раньше. Результат — увеличение сроков экспозиции квартир и, как следствие, снижение цен.

Чтобы купить, надо продать

Не забудем и о том, что те, кто приходит покупать новостройку, тоже часто рассчитывают на имеющуюся квартиру как на актив, который можно реализовать и покрыть часть платежа за новое жилье. "Спрос на первичном рынке зависим от спроса на вторичном",— замечает Дмитрий Котровский, партнер "Химки Групп". По его оценкам, примерно 15% покупателей городской недвижимости бизнес-класса в Подмосковье продают имеющееся жилье в Москве или Подмосковье, чтобы купить новостройку. "Не имея возможности продать имеющееся жилье по цене, которая позволит им купить желаемую новую квартиру, они попросту уходят с вторичного рынка и, соответственно, не выходят на рынок первичный",— говорит эксперт.

Инвесторам, вкладывающим деньги в покупку новостроек, тоже не слишком нравится то, что с каждым месяцем продать свои приобретения становится все труднее. Тем более что альтернатива хорошо известна: банковские депозиты сегодня предлагаются по ставкам, доходящим до 17% годовых.

По наблюдениям Дмитрия Котровского, около 12% потенциальных покупателей в сегменте жилья бизнес-класса держат деньги на долларовых и евросчетах и выходить из валюты пока не собираются. А еще 10% таких покупателей разместили средства на рублевых депозитах. "Высокие ставки по ним позволяют получать доходность выше, чем, например, от рентного бизнеса",— констатирует эксперт. И даже несмотря на наметившуюся тенденцию к снижению ставок, притока депозитных денег на рынок недвижимости пока не наблюдается.

Так что если вторичный рынок продолжит стагнировать и дальше, ситуация с продажами новостроек может осложниться, и весьма существенно. Надежд на дешевую ипотеку, конечно, стало больше после решения Центробанка об очередном снижении ключевой ставки, но банки пока не спешат порадовать доступными кредитами кого-то, кроме покупателей новостроек в ценовом диапазоне до 8 млн руб. А ведь впереди лето, от которого все без исключения эксперты ждут традиционного снижения покупательской активности.