Инвестиции выбирают площади

Участники рынка коммерческой недвижимости Екатеринбурга отмечают повысившийся интерес инвесторов к качественным объектам торговой и офисной недвижимости и говорят о назревающем дефиците таких помещений. Аналитики их активность связывают с попытками сохранить средства в преддверии нового витка кризиса, полагая, что при неблагоприятном сценарии коммерческие объекты могут потерять в цене от 5% до 30%, сохранив основной капитал.

Ударный ввод

Для Екатеринбурга 2011 год стал рекордным по количеству введенных офисных площадей. После открытия годом ранее одного бизнес-центра «Вознесенский» (23 тыс. кв. метров) в городе появилось сразу восемь деловых центров общей площадью порядка 280 тыс. кв. метров. На сегодняшний день, по данным горадминистрации, в уральской столице действуют 73 деловых центра общей площадью свыше 1001,5 тыс. кв. метров. Ожидается, что к концу года к этому числу добавится еще четыре «офисника» общей площадью 64 тыс. кв. метров. Два из них уже открыты — это деловой центр «Суворов» на улице 8 Марта и небольшой объект на улице Марии Авейде. Открытие делового центра «Президент» на улице Ельцина — ожидается к концу года. Запуск бизнес-центра «Карнеол» на улице Гоголя — планировался еще в прошлом году, но его ввод до сих пор под вопросом. В целом, до 2020 года, по планам городских властей, в Екатеринбурге будет действовать 91 бизнес-центр общей площадью порядка 1647 тыс. кв. метров, в том числе 11 объектов класса А, 11 объектов класса В+, 58 объектов класса В и 11 объектов класса С.

Ожидается, что 2012 год станет рекордным по вводу торговых центров. Прошлый год в городской администрации называют застойным — открылись 90 торговых объектов площадью порядка 35 тыс. кв. метров, однако крупных объектов введено не было. По данным на 1 января 2012 года, в Екатеринбурге действуют 26 торговых центров общей площадью 1013,3 тыс. кв. метров, что составляет 42,5% от общего количества торговых площадей города. К концу года должны открыться еще семь торговых центров, среди которых ТРЦ «RADUGA-парк» (ул. Репина—Ленинградская), ТЦ «Панорама» (ул. Малышева—Луначарского) и ТЦ «O’Key» (ул. Бабушкина—Фронтовых Бригад). К 2020 году, по планам городских властей, общее количество торговых центров увеличится до 44, торговая площадь вновь построенных объектов составит 690 тыс. кв. метров.

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), доля вакантных площадей в качественных офисах (класса А, В+ и В) в июле текущего года составила 19% от общего количества помещений, в торговых центрах она не превышает 1,9%. Наибольший объем незанятых площадок остается в объектах, испытывающих трудности с привлечением покупателей либо проводящих реконструкцию. В успешных объектах, напротив, формируется лист ожидания.

Доходное место

Эксперты называют наиболее привлекательными объектами для вложения средств качественные объекты торговой и офисной недвижимости с хорошими инженерными характеристиками, транспортной доступностью, грамотной управляющей компанией. «Инвесторы, как и прежде, заинтересованы только в объектах высокого класса, активах, генерирующих стабильные денежные потоки. Наиболее востребованными остаются офисные и торговые центры», — говорит руководитель отдела консалтинга Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate Ольга Земцова. По мнению директора департамента оценки NAI Becar СПб Александра Филиппова, наибольший интерес представляют уже действующие, заполненные арендаторами объекты с доходностью 10–12% годовых. «Востребованный торговый комплекс, заполненный арендаторами, или действующий бизнес-центр, предсказуемый и понятный, пользуются спросом и зарубежных, и российских инвесторов. Если объект крупный и незавершенный, требующий больших инвестиций, он может быть востребован, только если продается по достаточно низкой цене. При этом решение о покупке таких объектов (проектов) принимается очень долго», — считает господин Филиппов.

В сегменте офисных площадей Екатеринбурга, по словам участников рынка, несмотря на ударный ввод квадратных метров, уже возникает дефицит. «Это постоянная тенденция для Екатеринбурга. Даже с введением новых объектов по-настоящему качественных площадей, которые могут удовлетворить требовательных международных и федеральных операторов, крайне мало. Бизнес развивается, ему нужно где-то работать. Спрос есть, а предложение сокращается», — считает полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль. Восполнить дефицит в этом году вряд ли удастся — на рынок планируется вывести только один объект класса А площадью 32 тыс. кв. метров (офисы займут половину), расположенный в центре города. Строительство должно завершиться к концу года, однако к моменту ввода в эксплуатацию собственник планирует сдать в аренду до 20% офисных площадей.

Основными инвесторами, использующими коммерческую недвижимость для получения прибыли, остаются сами екатеринбургские девелоперы. Компанией JonesLangLaSalle за последние пять лет в уральской столице зафиксированы лишь два случая продажи готовых объектов, приносящих стабильные доходы. Первая сделка — покупка гостиницы ParkInn норвежской инвесткомпании WenaasGruppen A/S в 2008 году. Вторая — приобретение компанией «Протек», одним из крупнейших фармдистрибьюторов, складского комплекса площадью 6 тыс. кв. метров в начале 2009 года. Объекты обошлись компаниям в $40,5 млн. «Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в целом по стране за последние пять лет составил $26,5 млрд, таким образом, доля Екатеринбурга составляет лишь 0,15%. Если рассматривать инвестиции в региональную недвижимость (без Москвы и Санкт-Петербурга), то доля столицы Урала составляет 2,6%», — отмечают в компании JonesLangLaSalle.

Заместитель гендиректора УК «RED» Андрей Брауде считает, что для иностранных и крупных федеральных инвесторов крайне важен уровень прозрачности и гарантированности дохода. «Если смотреть на офисную недвижимость, их привлекают только объекты класса А, причем официально подтвержденные, с прозрачной историей, грамотной управляющей компанией, хорошим пулом арендаторов и, самое главное, с гарантированной экономикой лет на пять. Таких объектов в городе — единицы», — считает господин Брауде. По его данным, в Екатеринбурге инвестициями большей частью занимаются местные девелоперы, возводя квадратные метры для продажи или сдачи в аренду.

По словам гендиректора «Атомстройкомплекса» Валерия Ананьева, компания-застройщик делает ставку и на продажу, и на аренду коммерческих объектов. «На самом деле, мы на все делаем ставку. Мы продаем и на этапе строительства, и на этапе завершения; если у нас берут в аренду, тоже сдаем в аренду. Я считаю, что нужно предлагать людям все. Думаю, на стадии строительства все-таки продается больше», — говорит господин Ананьев. По его мнению, на сегодняшний день для девелоперов интересны все сегменты, связанные с удовлетворением повседневных потребностей людей, — магазины, поликлиники, аптеки.

Комплексного подхода придерживаются в девелоперской компании «Малышева-73», качественные объекты торгово-офисной недвижимости большой площади в компании используют в качестве долгосрочных активов. «Качественный торговый центр с продуманной инженерной инфраструктурой, хорошим расположением и работающей концепцией, заполненный арендаторами, — это надежный финансовый актив с гарантированной доходностью. Поэтому такие объекты, как, в частности, ТРЦ «Гринвич», находятся в управлении самой компании», — говорит официальный представитель девелопера Илья Клюжин.

Коммерческий директор «НОВА-Строй» — предприятие Группы ЛСР (Санкт-Петербург) — Руслан Музафаров отмечает, что нежилые помещения компании-девелопера, как и жилые, строятся исключительно для реализации. Они выводятся в продажу после получения разрешений на строительство, и часть их продается задолго до ввода объекта в эксплуатацию. «Наиболее привлекательными остаются помещения с возможностью организации отдельного входа. Высокий спрос также присутствует на встроенные офисные площади. Преимуществом, безусловно, пользуются объекты в центральной части города с хорошей локацией, обеспеченные парковкой», — комментирует господин Музафаров.

В компании «Ренова-СтройГруп-Академическое» отмечают перспективность не только центральных, но и новых районов города, еще не насыщенных объектами торгово-офисной недвижимости. По словам директора по продажам и маркетингу «Ренова-СтройГруп-Академическое» Кирилла Ляшенко, в строящемся районе под коммерческие объекты отведены первые этажи домов, расположенных по периметру жилого квартала, и ограничения по их назначению не ставится. «Это было более актуально, когда мы строили первую очередь. Не было никакой инфраструктуры, поэтому мы пристально следили, что будет в этих помещениях. Даже стимулировали покупку недвижимости теми предприятиями, которые нам были интересны. Единственное, что мы планируем жестко, — наличие больших продуктовых магазинов, их расположение сразу же указывалось при планировке района. Все остальное идет свободной планировки и свободного назначения как некие абстрактные нежилые помещения», — рассказывает господин Ляшенко. Помещения не сдаются в аренду, а только продаются в собственность, но в компании отмечают, что часть из них приобретается покупателями в инвестиционных целях и затем сдается в аренду. Причем порядка 60% площадей находят потенциальных собственников еще до старта продаж.

До 70% частных инвесторов, по словам руководителя направления инвестиционной недвижимости УК «Система-Профит» Артема Сагакьяна, вкладывают средства в коммерческие помещения площадью не более 1 тыс. кв. метров с целью последующей сдачи в аренду и формирования стабильного денежного потока. У таких вложений, считает он, есть ряд преимуществ перед другими активами. В частности, при помощи эффективного управления инвестор может повышать планку доходности, чего не позволяет ставка по банковским вкладам. «К примеру, средняя доходность коммерческих объектов составляет 10% годовых. При сдаче в аренду мы, во-первых, так же, как в банке, формируем денежный поток, а во-вторых, учитываем изменение рыночной ценности объекта. Несмотря на некоторые провалы, динамика такова, что недвижимость дорожает. Это тоже доход, который формируется у инвестора», — говорит он.

Кризисная реакция

Аналитики констатируют, что коммерческая недвижимость Екатеринбурга еще испытывает на себе последствия финансового кризиса 2008 года и по уровню арендных ставок не достигла докризисных показателей. Как отмечают в УПН, в прошлом году после длительного этапа стагнации собственники предприняли первые попытки их повышения. «В результате динамика показателей за последние четыре квартала по различным сегментам варьировалась от 5% до 23%. Сегодня средние ставки на офисы класса В+ составляют около 1190 руб./кв. м/мес., на офисы класса В — 960 руб./кв. м/мес., а на офисы класса С — 680 руб./кв. м/мес. Диапазон ставок в самом престижном классе А колеблется в пределах 1300—1500 руб./кв. м/мес.», говорится в отчете аналитиков УПН. Динамика роста арендных ставок в торговых центрах за год не достигла и 8% — в среднем по городу она составляет в настоящее время порядка 2,5 тыс. рублей за кв. метр в месяц. Это на 15% ниже пикового показателя, который отмечался в третьем квартале 2008 года.

Гендиректор Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Филимонов отмечает, что при негативном сценарии развития ситуации сохранить вложенные средства под силу именно коммерческой недвижимости. «Она совмещает в себе устойчивость реального актива, который даже в условиях кризиса будет терять долю своей стоимости (5–30%), значительно меньшую, чем рынок ценных бумаг, а при благоприятном сценарии растет в своей стоимости, опережая инфляцию, и дает постоянный доход, превышающий ставки по банковским депозитам и бондам». Господин Филимонов поясняет, что рынок коммерческой недвижимости достаточно инертен (длинные, трудно расторгаемые договоры и многое другое), поэтому в случае ухудшения экономической ситуации владелец по инерции сможет пройти «дно». Однако возможен и более пессимистичный вариант. «Заемное финансирование даже сегодня доступно только проверенным застройщикам, а в результате удорожания денег получить его будет нереально. Кроме того, ухудшение макроэкономической ситуации приведет к падению ВВП, сократятся доходы населения и бизнеса, спрос на офисные и торговые площади понизится, что приведет к понижению арендных ставок и цены продажи на объекты коммерческой недвижимости», — говорит господин Филимонов.

Артем Сагакьян напоминает, что в 2008 году на рынке появилось большое количество объектов, которые можно было купить по низкой цене. «Плохие времена всегда можно переждать, если мы не используем при покупке заемные средства. Если мы при инвестициях в недвижимость оперируем собственными средствами, образуется меньшая доходность, но не формируется убытков. Наученные 2008 годом, сейчас инвесторы стараются использовать кредитные средства только для собственных нужд, а не для инвестирования», — считает он.