Верхняя граница

В последнее время все меньше покупателей готовы сразу полностью оплатить новое жилье. Причем зачастую это касается не только клиентов со средним достатком, но и людей вполне обеспеченных, которые просто не хотят изымать деньги из "оборота". Поэтому и процветает необычная услуга — ипотека на элитном рынке.

Хоромы в кредит

Популярность кредитов на покупку дорогих квартир отмечают практически все участники рынка. Так, по словам гендиректора EliteCenter Марины Мелконян, популярность ипотеки на рынке элитной недвижимости сегодня очень высока. Как говорит эксперт, доля таких сделок существенно ниже, чем в экономклассе, но рост интереса к ним очевиден. Если оценивать спрос в долях рынка, то, по данным управляющего директора "Усадьба" Натальи Кац, ипотеку для покупки элитной недвижимости привлекают примерно 40% покупателей городских объектов и 10-15% — загородных. По этому показателю элитная ипотека достигла докризисных показателей. "До кризиса, конечно, вся ипотека развивалась довольно бурно, в том числе на элитное жилье. При этом я бы не стала говорить, что для банка выдача кредита элитному заемщику менее рискованна, все зависит от ситуации",— говорит эксперт. Впрочем, до кризиса, по ее словам, банки могли в качестве дополнительного залога принимать акции и предметы роскоши, а сейчас такой практики нет, и даже на рынке элитной недвижимости ипотечный кредит все же в основном выдается под залог приобретаемого актива.

Несмотря на общий позитивный тренд, другие эксперты приводят несколько менее крупные цифры. "Порядка 40% клиентов при бюджете до $2 млн интересуются условиями и возможностью получения ипотечного кредита, но покупают с привлечением ипотеки порядка 10% от этого количества",— говорит партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton Екатерина Тейн. По ее словам, дело в том, что ставки по кредиту очень высоки и после оценки суммы переплаты большинство покупателей старается обойтись собственными средствами. Традиционно считается, что элитный заемщик гораздо более надежен, чем рядовой покупатель квартиры экономкласса, однако объект элитной недвижимости отличается и меньшей ликвидностью, то есть кредитор с таким залогом может очень долго возвращать свои деньги в случае обращения взыскания. Поэтому как до кризиса, так и сейчас банки называют максимальную сумму кредита — обычно она не превышает $1,5 млн. Более того, на сумму от $3 млн ипотеку привлечь уже практически невозможно. По другим параметрам различий в требованиях к заемщикам и подтверждению доходов нет. Более того, ставки по кредиту могут быть снижены на 0,5-1%, если заемщик является давним клиентом банка, например по корпоративным программам.

В большинстве своем отдельной программы в каждом банке для каждого сегмента не существует, и состоятельные клиенты кредитуются по обычным ипотечным схемам, однако из-за суммы сделки чаще всего они автоматически становятся VIP-клиентами и получают дополнительный набор услуг: персонального менеджера, различные потребительские скидки и т. д. "Владелец дорогой недвижимости — это в большинстве случаев собственник бизнеса или топ-менеджер крупной компании, что позволяет банку предложить ему ряд дополнительных опций. Банк заинтересован в таком клиенте и в создании комфортных условий для него",— говорит Марина Мелконян. В итоге, по ее словам, на рынок вышли кредитные продукты, ориентированные именно на недвижимость бизнес- и премиального сегментов на минимальную сумму кредита не ниже $500 тыс. Процентные ставки — от 8% в валюте и от 10% в рублях. Кроме того, учитываются пожелания клиента в отношении графика погашения кредита — в каждом случае индивидуально. Сроки кредитования, как правило, предлагаются от трех до десяти лет. "Ипотека элитной недвижимости имеет устойчивый спрос на столичном рынке недвижимости. В настоящее время при посткризисном восстановлении ипотечных механизмов все меньше клиентов приобретают квартиры, оплачивая сразу 100% стоимости жилья",— говорит коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век" Виталий Разуваев.

Скидка за богатство

Если заемщик является предпринимателем, то ему удобнее выплачивать сумму частями на протяжении длительного времени. Деньги, "работая" в бизнесе, наверняка принесут больший доход, тогда как вложенные в квартиру окажутся заморожены. Иными словами, если доходность бизнеса покупателя составляет, например, 30% годовых, то даже с высокой по российским меркам процентной ставкой использование ипотеки будет выгодно. "Конечно, далеко не все предприятия имеют рентабельность, сравнимую с топовыми показателями, но если отбросить в качестве статистической погрешности несколько моментов, то необходимым условием является то, чтобы доходность бизнеса была как минимум выше, чем ставка по кредиту",— говорит управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский. В эту схему могут добавляться другие переменные. Например, размер первоначального платежа, напрямую влияющий на величину процентной ставки в большинстве банков: заемщику нужно будет найти оптимальное соотношение между количеством "замороженных" денег в качестве взноса и этой ставкой. Еще одна переменная — размер арендной платы, если квартира покупается исключительно с инвестиционными целями. "Для части клиентов ипотека не только способ решения жилищного вопроса, но и инвестиционный инструмент. Причем он позволяет зарабатывать не только на росте стоимости элитной недвижимости, но и на арендных выплатах",— говорит Виталий Разуваев. С этой точки зрения идеальной была бы схема, при которой арендные платежи покрывали бы взносы по кредиту.

По сути, ипотечный кредит в высоком ценовом сегменте является конкурентом рассрочки, которую предоставляют многие девелоперы на первичном рынке. Однако ипотека позволяет растянуть покупку на более длительный срок. Так, беспроцентная рассрочка, как правило, предоставляется до одного года, тогда как срок "процентной" рассрочки может длиться до конца строительства. Более того, при рассрочке достаточно велик первоначальный взнос — в большинстве случаев он составляет 50% от стоимости недвижимости. Еще один важный момент заключается в том, что, в отличие от ипотеки, права на недвижимость не переходят к покупателю до тех пор, пока не будет погашена вся сумма. Кредитование на первичном рынке дорогой недвижимости сегодня достаточно распространенный продукт у основных "игроков", специализирующихся на ипотечном кредитовании. Например, компания "Сити-XXI век" предлагает ипотечные программы своим клиентам в комплексе "Янтарный город": максимальный размер кредита составляет 45 млн руб., то есть примерно $1,5 млн. Программа Газпромбанка предусматривает предоставление кредита на срок до 30 лет с процентной ставкой от 11% в рублях. Первоначальный взнос за счет собственных средств — не менее 15% от стоимости квартиры.

На загородном рынке такие схемы не пользуются большой популярностью. "Ипотека в сегменте дорогого загородного жилья — явление редкое, но тем не менее достаточно востребованное. По нашим оценкам, до 20% покупателей готовых домов или участков с подрядом в элитном поселке хотели бы воспользоваться ипотечным кредитом",— говорит коммерческий директор компании Villagio Estate Павел Трейвас. По его словам, заем необходим в основном тем клиентам, бюджет сделки которых составляет около $1,5 млн. Но несмотря на спрос у клиентов, случаи, когда элитные застройщики и банки внедряют совместные ипотечные программы, все еще достаточно редки. Так, с осени заработала совместная программа Villagio Estate и банка "Зенит" по предоставлению ипотечных кредитов при покупке домовладений в поселках Villagio Estate, расположенных на Новорижском шоссе. Процентная ставка по кредиту — от 10% в валюте, кредит предоставляется на срок до 25 лет. Компания ведет переговоры об учреждении подобной программы и со Сбербанком.

Срочно стулья

Одновременно с ростом традиционной элитной ипотеки, по данным участников рынка, растет и популярность такой услуги, как нецелевой кредит под залог продаваемой квартиры. Эта услуга позволяет получить деньги за выставленную на продажу элитную квартиру "сегодня", а реально продать ее — хоть через год. Однако зачастую собственнику, решившему продать квартиру, дорог каждый день. В таком случае кредит под залог квартиры, по сути, является авансом от будущей цены продажи. "Последнее время востребованы услуги по залогу элитной недвижимости: собственник объекта может получить 50-70% от рыночной стоимости своей недвижимости и использовать денежные средства по своему усмотрению",— говорит Марина Мелконян. В связи с тем что закон определяет ипотеку именно как залог недвижимости, нецелевые кредиты под залог квартиры являются ее подвидом. Для подобных случаев есть очень удобный финансовый инструмент — кредит под залог продаваемой недвижимости. Суть инструмента в том, что собственник с помощью ипотечного брокера получает от банка от 50% до 70% от стоимости своей недвижимости и может распоряжаться деньгами как ему угодно. При этом он продолжает продавать свою квартиру без необходимости дисконтирования ее стоимости.

Так, в октябре 2011 года EliteCenter проводила сделку по получению ломбардного кредита под залог продаваемой квартиры. Клиент уже около полугода пытался продать свою весьма специфическую квартиру в жилом комплексе на Соколе. "Квартира холостяка, как мы ее прозвали между собой, представляла собой пространство площадью 200 кв. м без каких-либо стен и перегородок, посреди которого располагались огромная ванна-джакузи и барная стойка",— говорит Марина Мелконян. Продавец получил под нее кредит в размере 60% стоимости, пока брокеры продолжали искать подходящего клиента. Нередко подобные услуги пользуются спросом у людей, занимающихся инвестированием в различные крупные проекты. В таких ситуациях зачастую необходимо вложить свою часть капитала в новый бизнес-проект в течение нескольких дней, чтобы впоследствии получить значительные дивиденды. Поэтому такие клиенты также прибегают к банковским займам под залог своей недвижимости. Ставки кредитов — от 9% в валюте и от 12% в рублях.

По мнению экспертов, ипотека на рынке дорогой недвижимости вполне может продолжать развиваться и дальше. "Элитный сегмент узок и не подвержен серьезным колебаниям, поэтому ипотека, по моему мнению, будет развиваться достаточно стабильно и без сюрпризов при отсутствии каких-то серьезных экономических потрясений",— говорит Наталья Кац. А по прогнозам экспертов EliteCenter, спрос на подобные финансовые инструменты, скорее всего, увеличится с начала 2012 года. По традиции московский рынок недвижимости заметно оживляется после парламентских и президентских выборов.