Комплексное «Развитие» территории

Структура группы компаний «Развитие» Сергея Гончарова оказалась единственным участником торгов на право заключения договора комплексного развития территории (КРТ) площадью 6,1 га на севере Воронежа. Застройщику предстоит снести 16 старых двух- и трехэтажек общей площадью 18,8 тыс. кв. м (из них только четыре дома признаны аварийными) и пять нежилых зданий на 640,9 кв. м, а также расселить 207 жильцов. До конца 2029 года вместо них может появиться три дома на 7–12 этажей площадью почти 54 тыс. кв. м и два детсада на 290 мест. Инвестиции в «Развитии» оценили примерно в 5 млрд руб. Другие участники рынка считают проект экономически непривлекательным.

Сергей Гончаров увидел экономическую целесообразность проекта

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Единственным участником аукциона на КРТ 6,1 га (два участка на 2,96 и 3,21 га) в Коминтерновском районе Воронежа в границах улицы Солнечная, переулка Солнечного и прилегающей к нему и к улице Беговой территории стало входящее в ГК «Развитие» экс-депутата облдумы Сергея Гончарова ООО СЗ «Град-Развитие». Начальная цена составляла 57,9 млн руб., шаг — 2,8 млн. В документах торгов нет информации о повышении цены со стороны «Развития».

Договор на КРТ действует до конца 2029 года. На территории расположены четыре подлежащих расселению аварийных дома на 3,9 тыс. кв. м. Здание на 1,2 тыс. кв. м уже снесено. Также на территории есть 12 подлежащих сносу и не признанных аварийными домов. Их общая площадь составляет 14,9 тыс. кв. м. Под снос должны пойти и пять нежилых зданий на 640,9 кв. м. Расселением и сносом в основном предстоит заниматься застройщику.

Согласно мастер-плану, здесь возможно строительство трех многосекционных многоквартирных домов — двух на 7–12 этажей и одного на 7–9 этажей (в нем также предусмотрен встроенно-пристроенный детсад на 80 мест). Общая площадь жилой застройки может составить 53,8 тыс. кв. м.

Кроме того, для выполнения норм по социальной инфраструктуре необходим отдельно стоящий детсад на 180 мест, действующие детсады №62 и №22 планируется снести. Количество машино-мест может составить 739 — 591 на придомовых территориях, 63 гостевых и 85 «приобъектных» (для банков, магазинов).

Затраты на подготовку территории и социальную инфраструктуру оценены в 2,05 млрд руб.: 987,7 млн на расселение, 610 млн на техприсоединение площадки и 450 млн на строительство детсадов.

По данным Kartoteka.ru, ООО СЗ «Град-Развитие» зарегистрировано в Воронежской области в августе 2011 года для деятельности заказчика-застройщика и генподрядчика. Выручка не раскрывается, чистая прибыль в 2021 году составила 98,9 млн руб. Гендиректор и единственный владелец — Сергей Гончаров.

В Единой информационной системе жилищного строительства указано, что компания возводит три дома в ЖК «Галактика» Коминтерновского района на 18, 19 и 24 этажа стоимостью 1,8, 1,7 и 2,9 млрд руб. Всего, по данным системы, в ГК входят 11 компаний, которые сдали 17 домов и строят 21. По собственной информации, в портфеле ГК около 1 млн кв. м недвижимости. По итогам 2021 года застройщик ввел более 416 тыс. кв. м жилых и нежилых помещений, имел около 560 тыс. в процессе строительства и 250 тыс. на стадии проектирования. По данным Единого ресурса застройщика на 1 декабря, «Развитие» занимает в регионе третье место по объему ввода жилья с 51 тыс. кв. м и первое по объему текущего строительства с 405,2 тыс. кв. м.

ГК нередко берется за освоение и уже застроенных территорий. Так, на перекрестке Московского проспекта и улицы 45-й Стрелковой дивизии «Развитие» реализует проект «Квартал 45», в котором на месте 19 ветхих двухэтажек строит шесть домов переменной этажности, детсад на 190 мест, детский городок, спортплощадки и парковки.

Разработку мастер-плана по КРТ 6,1 га заказывал крупнейший застройщик региона «Домостроительный комбинат». Гендиректор ДСК Андрей Соболев рассказал «Ъ-Черноземье», что финансовая модель при выставленных мэрией условиях не срабатывает: «Победителю надо построить два детсада и передать их городу. К тому же ограничена высотность зданий и, соответственно, выход жилья. Наши консультации с банками-партнерами по финансированию этого проекта дали отрицательный результат».

Глава «Развития» Сергей Гончаров пояснил «Ъ-Черноземье», что застройка планируется в рамках мастер-плана: «Жилья тут получается не так много, из общих 6 га под жилую застройку подходит примерно половина площади. Сильной корректировки параметров мастер-плана не будет». Инвестиции в проект он оценил в 5–5,5 млрд руб., подчеркнув, что впервые в Воронеже застройщик построит и подарит городу два детсада:

«Мы долго оценивали это условие, но увидели экономическую целесообразность проекта. Прибыль будет уменьшена на стоимость социальных объектов, но рентабельным проект останется».

Девелопер отметил, что по такому принципу сейчас работают многие застройщики в других крупных городах. «Думаю, в будущем и в Воронеже всем придется работать с социальной нагрузкой, и строительный бизнес станет более социально ответственным»,— добавил Сергей Гончаров.

Мэрия Воронежа в конце декабря провела сразу два крупных аукциона на КРТ. Участок площадью 6,3 га с начальной ценой 70,1 млн руб. в Коминтерновском районе в границах улиц 9 Января, Семилукской, Краснодонской и Малаховского никого не заинтересовал. Губернатор Александр Гусев во время прямого эфира в середине декабря рассказал, что в Воронеже 15 площадок под КРТ на 200 га.

«Обременение со строительством детсадов и ограничение по высотности серьезно сказываются на рентабельности проекта. И слишком высока начальная цена. Ранее не в рамках КРТ цена схожих участков начиналась с нескольких миллионов, в процессе торгов могла вырасти в несколько раз», — отметил глава ГК «Бик» (один из первых в Воронеже занялся развитием застроенных территорий) Дмитрий Большаков.

По словам господина Большакова, расселение жильцов остается «сложным, долгим и неблагодарным» делом: «Обязательно кто-нибудь из собственников запросит неадекватные условия за снос его жилья, и все это перетечет в суды». При этом помощи от властей и в этом вопросе, и в плане субсидирования подведения коммуникаций застройщики не видят.

«Наконец, сейчас не самое лучшее начинать большие проекты в строительном бизнесе — спрос на жилье упал, себестоимость строительства выросла, цена квадратного метра не растет и нет предпосылок к ее росту»,— резюмировал Дмитрий Большаков.