Залоговые квартиры сохраняют свою ставку

Заемщики смогут взять ипотеку на вторичном рынке жилья по ставке новостройки. Правда, такая возможность пока есть только у клиентов Сбербанка. Речь идет исключительно о залоговых объектах, именно их можно будет купить с сохранением ставки предыдущего владельца. Сколько можно сэкономить на такой недвижимости? И есть ли спрос на проблемные активы? Выясняла Аэлита Курмукова.

Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ

Средняя ставка по ипотеке в московских новостройках сегодня составляет 8,5%, на вторичном рынке — на 2,5% выше. К тому же на таких условиях недвижимость можно купить только при наличии высокого кредитного рейтинга. И если этот пункт выполнен, и заемщик является клиентом Сбербанка, то условия для него могут быть и лучше. Залоговые активы кредитные организации продают давно, чаще всего на своих площадках. Цена бывает рыночной либо ниже на 10%. Но если брать такой объект в ипотеку, то ставки всегда были выше.

Сбербанк первым начал продавать залоговую недвижимость на условиях, на которых ее брал предыдущий владелец. И сейчас выгода может быть существенной, отметил гендиректор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков: «Предположим, сегодня ставка составляет 11% годовых, а продавец два года назад брал кредит под 8%. Понятно, что второй вариант выгоднее. Вместе с тем пока ипотека не погашена, право собственности не регистрируется. И, возможно, в каких-то случаях придется решать вопросы через суд, например, в случае смерти предыдущего заемщика. Так что определенный риск есть.

Вместе с тем новая схема предполагает, что залогодержатель в случае сделки не меняется, что должно облегчить эту процедуру».

Раньше для того чтобы оформить новую ипотеку по залоговой недвижимости, нужно было погасить долги предыдущего собственника. Это занимало время, хотя и происходило в автоматическом режиме. Теперь же недвижимость просто переоформляется на нового клиента, но залог по-прежнему остается в том же банке. Опрошенные “Ъ FM” участники рынка не исключают, что вслед за Сбером такую опцию могут предложить и другие банки, чтобы сохранить клиентов.

Но прежде чем покупать залоговый актив, лучше сравнить ставки, подчеркнула руководитель офиса «Митино» компании «Инком-недвижимость» Наталия Борзенкова: «Маловероятно, что банк отдаст вместе с этой квартирой кредит, по которому уже погашены проценты. Это будет все-таки новый кредитный договор. Единственный плюс, что в этом году у вас была бы ставка, например, 10,8%, а человек, который купил эту квартиру и продает ее вам, брал ипотеку под 10,4%. То есть ваши платежи будут на 0,4% ниже. Выгода в этом. У нас в феврале и марте 2022 года были сделки с ипотечной ставкой в 20%. Поэтому здесь можно будет сравнить предложения на рынке».

Подать заявку на покупку залоговой недвижимости можно через личный кабинет — для этого нужно быть клиентом Сбербанка и не иметь проблем с долгами по другим кредитам. В свою очередь, банк обещает сохранить все условия, которые были закреплены за продавцом. За переоформление берут комиссию — 1% от остатка суммы по кредиту, но не менее 12 тыс. руб. и не более 30 тыс. руб.

И если такие активы начнут покупать, то вслед за вторичным оживится и первичный рынок, не исключила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова: «60% клиентов, продавая свое жилье, покупают недвижимость на первичном рынке. Покупатели, которые в пандемию приобретали инвестиционные квартиры в новостройках, сейчас столкнулись с падением спроса и просто не могут перепродать свои объекты. Так что сегодня можно их приобрести по приятной ставке. Другие банки, глядя на пример Сбера, тоже будут быстро переключаться на такой вариант и предлагать его своим клиентам».

Пока это лишь перспектива. Банки теперь выбирают только надежных клиентов и все чаще не одобряют займы. По данным Национального бюро кредитных историй, в прошлом году доля отказов по ипотеке в первом квартале составила 34%, а во втором — превысила 46%, что стало абсолютным рекордом с 2017 года.

Новости в вашем ритме — Telegram-канал "Ъ FM".