Липецк подстраивается компактно

Мэрия Липецка представила проект нового генерального плана развития города до 2042 года. Разрабатывавший документ московский институт «Гипрогорпроект» сделал акцент на компактную застройку, предложив отказаться от возведения периферийных спальных микрорайонов и «радикального» расширения границ Липецка. Под застройку запланировано несколько промзон, включая завод «Свободный сокол», а также многочисленные гаражи, которые «являются чужеродным элементом центрального пространства города». Девелоперы отмечают небольшую долю участия в проектах реновации.

Новый генплан Липецка предусматривает застройку территории завода «Свободный сокол» и других промзон

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Проект нового генплана развития Липецка до 2042 года мэрия опубликовала в конце минувшей недели. Действующий документ рассчитан до 2035 года, а был принят в 2016 году. Его разработкой занимался санкт-петербургский «РосНИПИ Урбанистики». Новый документ за 21,7 млн руб. подготовило московское ООО градостроительный институт «Мирпроект» («Гипрогорпроект»). В мэрии отметили, что разработчик опирался «на существующий генплан, прогнозы развития и потребности жителей».

Новый документ предлагает исключить из границ города 129,7 га и включить в них 380,5 га. Это объясняется тем, что местоположение границы Липецка в ЕГРН «значительно» отличается от установленного генпланом. Общая площадь города составляет 330,2 кв. км.

Согласно действующему документу, в 2035 году население Липецка достигнет 540 тыс. человек. По новому прогнозу, к началу 2041 года численность может сократиться до 485,9 тыс. Предположение разработчики сделали на основе статистики. В 2020 году в Липецке проживало 508,6 тыс., при этом за шесть лет население стало меньше на 1,2 тыс. человек. Кроме того, умерших за это время оказалось больше родившихся, разница составила 8,2 тыс.

Начальник регионального управления строительства и архитектуры Антон Болгов на презентации генплана подчеркнул, что акцент «сделан не на привлечении новых территорий, а на развитии и преображении существующих». Проект, указано в документе, предполагает «сохранение компактности структуры» за счет отказа от возведения периферийных спальных микрорайонов на границе Липецка и отказа от «радикального расширения границ» города путем прирезки земель соседних муниципалитетов.

В рамках этой концепции разработчики рассчитывают в числе прочего убрать «чересполосицу» с помощью «постепенной реновации» территорий заводов периода «социалистической индустриализации» и реконструкции кварталов бывших призаводских поселков — Свободный Сокол, Тракторный, Новолипецк, Спиртзавод. В них, отмечается в проекте, плотность населения отдельных территорий индивидуальной жилой застройки (ИЖС) «на порядок» меньше плотности современных микрорайонов.

Также запланирована «санация» центра Липецка и вынос из него объектов и функций, «которые не свойственны центральному пространству современного крупного города». К ним проектировщики отнесли участки ИЖС со значительным сроком эксплуатации, гаражи, склады, действующие кладбища, железнодорожные подъездные пути, ЛЭП, объекты системы исполнения наказаний.

Повысить эффективность использования городской территории могут и за счет освоения склонов, гаражных комплексов по берегу Липовки и в прибрежной части реки Воронеж, пустошей, неиспользуемых участков СНТ. В документе отмечается, что гаражи, в том числе самовольно построенные, являются «чужеродным элементом центрального пространства города». Кроме того, «картину необустроенности добавляют наличие здесь оврагов, пустошей, отсутствие благоустроенной набережной, подтопляемые участки, неорганизованная сеть улиц и проездов».

Потенциально подпадающие под реновацию участки рассредоточены в виде отдельных очагов по всем планировочным районам Липецка. Застройку промзон разработчики назвали «точечным редевелопментом». В его рамках «Гипрогорпроект» предлагает ликвидировать санитарно-защитную зону завода «Свободный сокол», уменьшить границы такой зоны для ООО «Инголь» и банкротящегося завода гусеничных тягачей.

Наибольшие изменения планируются на «Свободном соколе». Проект предлагает отдать 200 га его территории в зону многоэтажной жилой застройки, а еще 30 га — в зону монофункциональной общественно-деловой застройки. Кроме того, участок в 49 га рядом с железной дорогой, на котором расположены памятники истории, может быть переведен в зону общественно-делового назначения. На этих территориях запланировано «формирование благоустроенной набережной как нового элемента системы общественных пространств города в увязке с Нижним парком и рекреационной зоной по реке Липовке».

«Гипрогорпроект» предложил также застраивать участки с ветхим и аварийным жильем. На конец 2020 года в Липецке таковым официально признаны 179 домов общей площадью 103,3 тыс. кв. м. Это 0,69% от всего жилого городского фонда. Однако с учетом «потенциально аварийного» — здания 60 лет и старше — жилого фонда доля может составить уже 4,4%, или 671 тыс. кв. м. Общая площадь территорий с таким жильем составляет 756 га. В рамках реализации генплана может быть сокращено 267 тыс. кв. м аварийного жилья.

Разработчики предлагают развивать и ИЖС. Под индивидуальную застройку в разных районах города может быть отдано несколько сотен гектаров, сейчас предназначенных для садовых товариществ. По подсчетам мэрии, всего под комплексное развитие неиспользуемых дачных территорий и гаражных кооперативов предусмотрено 815 га.

«Гипрогорпроект» разработал три сценария развития жилищного строительства. Высокий предполагает, что объемы будут расти на уровне 4,06% в год «вплоть» до 2030 года, а после окажется «символическим» — 0,01%. По этому прогнозу до 2041 года будет построено 13,4 млн кв. м жилья: 11,1 млн многоэтажек и 2,3 млн ИЖС. Под это потребуется 1,7 тыс. га. По среднему сценарию до 2031 года темпы роста составят 2,03%, после — 0,01%. До 2041-го на 1,4 тыс. га может быть возведено 11,4 млн кв. м, включая 9,4 млн многоэтажек и 1,9 млн ИЖС. Низкий сценарий ориентируется на текущее сохранение объемов строительства. В этом случае показатели могут составить 9,7 млн кв. м (8 млн и 1,7 млн соответственно) и 1,2 тыс. га.

За основу разработчики взяли средний сценарий. Согласно ему территории под ИЖС по сравнению с нынешней ситуацией могут вырасти на 348,2 га до 3,3 тыс. га. Площадь малоэтажной застройки (до четырех этажей) вырастет на 67,9 га до 286,8 га, среднеэтажной (пять-девять этажей) — на 244,6 га до 755,1 га, многоэтажной (от девяти этажей) — в два раза до 1,5 тыс. га.

Главный исполнительный директор «ОДСК Липецк» (входит в ГК ОДСК, структурой которой также является «Орелстрой»), депутат горсовета Кирилл Ерихов отметил, что проект генплана при разработке обсуждался с застройщиками: «Администрация очень плотно взаимодействует с представителями строительной сферы и с горожанами. Благодаря этому проблематика видна комплексно и планирование становится объективнее».

По его оценке, в Липецке сейчас гаражами пользуется не более 30%. «В больших городах тенденция к снижению количества гаражей и хозпостроек появилась достаточно давно, и положительные результаты видны невооруженным глазом»,— рассказал господин Ерихов. Однако, по его словам, к программе реновации пока подключился лишь один липецкий застройщик. «Сценарий развития будет зависеть от того, какие программы будут представлены и реализованы, так как закредитованность населения уже достаточно высока, а процентная ставка продолжает расти»,— резюмировал Кирилл Ерихов.

Разработчик генплана Курска до 2040 года «Гипрогор» полностью отказался от дороги в дачный поселок к Мокве и сократил параметры магистрали в дальние микрорайоны Курска: оба проекта предполагали вырубку лесов. В результате площадь городских зеленых насаждений выросла на 67,7 га. Вместе с тем были сокращены территории под жилье — на 104,7 га, или 514,2 тыс. кв. м. Проектировщики отдали предпочтение многоэтажной застройке и серьезно снизили прогноз на среднеэтажную. Девелоперы ранее ожидали такого перераспределения