Падение в пределах погрешности

В мае девелоперы загородной недвижимости вздохнули с облегчением: серьезного снижения цен на коттеджи и таунхаусы не случилось. Цены понизились всего в пределах статистической погрешности — не более чем на 1%. Но зато спрос сократился на 5%. Девелоперы рассчитывают наверстать упущенное до конца лета, но повышать цены пока не намерены.

Май без маеты

Сейчас застройщики загородной недвижимости Подмосковья вспоминают самый пик кризиса как страшный сон. Весной 2009 года этот рынок оказался почти на самом дне. Чтобы свести концы с концами, девелоперы вынуждены были устраивать гонки за платежеспособными покупателями, предлагая существенные скидки. "Но сейчас трудные времена остались в прошлом, а рынок быстро идет на поправку",— радуется руководитель аналитического центра ОПИН Екатерина Лобанова. По ее словам, тренд прошедшей весны — рост темпов продаж в Подмосковье загородной недвижимости во всех ценовых сегментах. В корпорации "Инком" с этим соглашаются и приводят такие данные: в мае средняя стоимость коттеджей в ближнем Подмосковье составила 71,1 тыс. руб. за 1 кв. м — этот показатель остался на уровне апреля. Средние же цены на таунхаусы и дуплексы с землей в мае по сравнению с апрелем снизились всего на 1% и составили соответственно 66,5 тыс. руб. и 70 тыс. руб. за 1 кв. м. Незначительная ценовая коррекция объясняется появлением нового предложения: в мае на 2% (38,882 тыс.) увеличились выставленные на продажи объекты загородной недвижимости.

Исполнительный директор "Терра-недвижимости" Людмила Ежова также настаивает, что серьезных изменений цен на загородную недвижимость в мае не наблюдалось. Так, по ее словам, средняя стоимость коттеджей в элитном сегменте составила $5,6 тыс. за кв. м в премиум-классе — $4,2 тыс. за кв. м, в бизнес-классе — $3,1 тыс. за кв. м. Госпожа Ежова классифицирует высокобюджетную загородную недвижимость как уже готовые коттеджи площадью от 400 до 800 кв. м. На их долю в сегменте дорогой подмосковной недвижимости пришлось почти 80% всех продаж.

Возникшая в кризис мода распродавать в будущих коттеджных поселках участки без подряда по-прежнему пользуется спросом у покупателей. Это подтверждается тем, что в мае средняя стоимость участков без подряда снизилась всего на 2%, до 281,5 тыс. руб. за сотку, говорят в "Инкоме". "В мае в будущих поселках, которые позиционируются как бизнес-класс, две трети сделок приходилось на участки без подряда, из них до 90% — в сравнительно новых проектах с внутрипоселковой инфраструктурой", — констатирует госпожа Лобанова. На покупку готовых коттеджей в мае пришлось 22%, отметили в "Инкоме".

Директор по развитию компании "Гуд Вуд" Александр Дубовенко считает, что интерес к участкам без подряда сохраняется из-за их доступности. "Если раньше стоимость земли на участках без подряда была на 30% меньше, чем уже готовая недвижимость, то теперь можно смело говорить о двукратной разнице",— поясняет он. Директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков предупреждает, что эта ситуация может скоро измениться. "Если в прошлом году за первые три месяца их вышло около 40, то в этом году — всего 17",— подкрепляет он свое мнение статистикой.

Несмотря на оптимизм девелоперов, в мае все-таки наблюдалась некая пассивность покупателей: по данным "Инкома", в прошлом месяце было реализовано на 5% меньше загородных объектов, чем в апреле. "В мае спрос был невысоким",— соглашается руководитель управления маркетинга и развития ГК "Конти" Сергей Мигунов, но надеется, что в течение лета ситуация будет отыграна в пользу девелоперов.

Как свидетельствует статистика, почти 82% всех продаж пришлось на объекты экономкласса. "Структура спроса не претерпела каких-то кардинальных изменений: по-прежнему самым востребованным форматом остаются дома в диапазоне до $500 тыс.",— отмечает господин Цветков.

Куда едем?

Самый высокий спрос сохраняется на загородные поселки на Дмитровском шоссе: в мае, по данным "Инком", 21% покупателей хотело приобрести жилье именно по этому направлению, хотя в апреле этот показатель составлял 15%. Другим популярным направлением остается Новорижское шоссе: в мае в структуре спроса это направление занимало 18% против 14% в апреле. Среди покупателей также ценятся Киевское (13% в структуре спроса) и Новорязанское шоссе (12%).

В кризис именно дорогая загородная недвижимость оказалась менее интересной для покупателей. Но сейчас, как убеждают участники рынка, ситуация изменилась. В мае по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года почти в два раза увеличился спрос на элитную загородную недвижимость, пришли к выводу аналитики Chesterton International Real Estate.

Большое число заявок (33%) на покупку дорогой загородной недвижимости в мае приходилось именно на Новорижское шоссе, в то время как на давно раскрученное среди состоятельных покупателей Рублево-Успенское направление пришлось 38%, добавляет Людмила Ежова из "Терра-недвижимости". По ее словам, потенциальные покупатели, готовые потратиться на дорогие коттеджи, охотно рассматривали также Минское и Можайское шоссе (17% от всех заявок), Дмитровское и Осташковское шоссе (8%).

Сейчас как одно из альтернативных направлений покупатели, желающие купить коттеджи в сегменте бизнес-класса, рассматривают Симферопольское шоссе, добавляет Екатерина Лобанова.

Без спекулянтов

Итоги прошедшей весны не могут не радовать прежде всего девелоперов и риэлторов. Так, по данным Chesterton International Real Estate, цены на таунхаусы со средней площадью жилья 210 кв. м по Новорижскому, Киевскому, Минскому и Можайскому шоссе за весну подорожали на 7-10% и достигли $2,725 тыс. за кв. м. Средняя сумма сделки по таким объектам варьировалась от $400 тыс. до $700 тыс.. а на их долю пришлось почти 55% всех продаж на рынке загородной недвижимости.

Вторым сегментом по популярности у покупателей оказались коттеджи бизнес-класса со средней площадью 410 кв. м. На долю таких объектов пришлось 35% всех продаж, а средняя сумма сделки составляла $1,3-1,9 млн. За весну коттеджи такого класса подорожали на 5-7%.

По-прежнему узким остается сегмент дорогой загородной недвижимости, которая традиционно строится на Рублевском направлении, а теперь и на Новорижском шоссе. Такие объекты со средней площадью 780 кв. м подорожали всего на 5%, а средняя сумма сделки была зафиксирована в диапазоне $6-7 млн за объект.

Дмитрий Цветков из Penny Lane Realty признается, что загородная недвижимость до сих пор в основной массе все еще переоценена. Но понижать цены девелоперы не намерены, надеясь на полное восстановление спроса. Но и повышать стоимость своих объектов застройщики пока тоже не намерены из-за возрастающей конкуренции в загородном сегменте, говорит Александр Дубовенко из "Гуд Вуд".

О полном восстановлении спроса на рынке загородной недвижимости можно будет говорить тогда, когда увеличится количество так называемых инвестиционных покупателей. Но пока об этом девелоперам приходится только мечтать. "Спекулятивных сделок на рынке коттеджных поселков, которые прекращены в кризис, пока не наблюдается", — резюмирует Екатерина Лобанова.