Пример со многими разрешениями

Количество выданных мэрией Новосибирска разрешений на строительство многоквартирных домов в первом полугодии 2018 года выросло почти вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. Они позволят построить в городе около 1,5 млн кв. м жилья. Застройщики говорят, что запасаться впрок разрешениями участников рынка вынуждают вступившие в силу изменения в законодательстве о долевом строительстве, по которым один застройщик получает лишь одно разрешение. Аналитики уверены, что на темпы строительства и ввода жилья в регионе эта активность застройщиков не повлияет.

Архитектурно-строительной инспекцией мэрии города Новосибирска за первое полугодие 2018 года в Новосибирске выдано 180 разрешений на строительство многоквартирных жилых домов — почти вдвое больше, чем за аналогичный период прошлого года (95). Об этом „Ъ“ сообщили в мэрии. «Только за июнь к нам поступило около 250 обращений за выдачей разрешения на строительство. Общая площадь строящихся объектов по выданным разрешениям составит более 1,5 млн кв. м. За аналогичный период прошлого года этот показатель составил 523 тыс. кв. м»,— говорит начальник управления архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска Анатолий Мотыга. По его данным, общий строительный задел по всем выданным разрешениям сегодня составляет 5,8 млн кв. м (598 объектов). «В сфере строительства произошел поворотный момент. Нововведения в федеральный закон №214 ФЗ, вступившие с 1 июля этого года, существенно изменяют экономическую модель, действовавшую в строительстве полтора десятка лет. Очевидно, что переход на „новые рельсы“ для многих участников строительного рынка станет серьезным экзаменом»,— считает Анатолий Мотыга.

«Активность в получении разрешений закончилась 1 июля с вступлением в силу поправок в законодательство о долевом строительстве,— говорит руководитель проекта „Декарт.онлайн — Аналитика рынка новостроек“ Максим Марков.— Если разрешение на строительство получено после этой даты, то застройщик попадает под ряд требований и ограничений». В частности, вступает в силу принцип «одно разрешение — один застройщик и один банковский счет». Нововведения также предполагают введение эскроу-счетов, на которых будут аккумулироваться денежные средства граждан до момента завершения строительства дома. До 1 июля 2019 года застройщики могут использовать эту схему добровольно, а после — средства будут привлекаться только на спецсчета в уполномоченных банках.

Ажиотаж ряда компаний вокруг разрешений связан только с изменениями в законе о долевом строительстве, согласен гендиректор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский: «Некоторые застройщики решили так себя обезопасить от будущих новаций и наполучали разрешений впрок. Мы таких разрешений не получали, действуем строго в соответствии с технологической необходимостью. Участвовать в этих поросячьих бегах мы не намерены». В регионе есть примеры, когда разрешение было выдано застройщику на 10 лет — компания с таким документом сможет работать по старым законодательным нормам, говорит господин Марков. Не факт, что по всем объектам, на которые получены разрешения, начнутся работы в ближайшее время, говорит директор отдела маркетинга и продаж ЗАО «Береговое» Олег Зотов. Со вступлением новых поправок в закон пока сложно оценить привлекательность инвестирования в жилищное строительство, считает он: «Банки должны озвучить новые условия кредитования, нужно понять возможности работы с деньгами дольщиков. На это уйдет время. Наверное, новые компании теперь лишний раз задумаются, начинать ли деятельность в этой сфере, учитывая возросшую „цену входа“ и новые правила работы. Часть компаний закончит текущие проекты и уже не будет начинать новых».

С полученными «про запас» и не реализуемыми разрешениями на строительство контролирующие органы будут бороться, уверен независимый аналитик Сергей Николаев.

В Новосибирске, по его данным, разрешений на дома, которые не строятся и не продаются, выдано более чем на 20 тыс. квартир. «Бум запросов на выдачу разрешений происходил на фоне снижения темпов ввода индустриального жилья в Новосибирске — за первое полугодие оно составило 30%»,— говорит эксперт. Прирост был отмечен лишь в сегменте индивидуального строительства: за первые пять месяцев 2018 года в области построено 306 тыс. кв. м индивидуального жилья — вдвое больше, чем за аналогичный период 2017 года.

«Объем строящегося жилья зависит от ликвидности и спроса на рынке. Спрос неустойчив, ликвидности нет. Думаю, что объемы по вводу жилья в этом году удивят экспертов — они будут ниже, чем в предыдущем»,— уверен господин Белокобыльский. По итогам 2017 года объем ввода жилья в регионе составил 1,7 млн кв. м, в 2016 году — 2,2 млн кв. м.

Деловой климат в строительной отрасли Новосибирской области остается неблагоприятным. Падение рынка продолжается с 2014 года, а за последний год прибыль в региональном строительном секторе сократилась почти на 50%. Спасение для отрасли эксперты видят в развитии инфраструктурных проектов и государственного механизма ипотеки.