Банки поставят на склад

На фоне роста интереса инвесторов к логистическим комплексам «Сбербанк управление активами» поменял стратегию в отношении складского портфеля. Год назад структуры госбанка собирались продать складские объекты общей площадью 150 тыс. кв. м, но сейчас Сбербанк, наоборот, планирует расширить портфель таких проектов. Приобретением складских объектов заинтересовались и другие банки.

«Сбербанк управление активами» передумал продавать складскую недвижимость, входящую в фонд «Арендный бизнес», рассказали два собеседника “Ъ” на рынке недвижимости. Фонд «Арендный бизнес» включает три складских комплекса общей площадью более 150 тыс. кв. м — это «ПНК Толмачево» в Новосибирске, «ПНК Валищево» в Подмосковье и комплекс в Петро-Славянке Ленинградской области. В CBRE в 2019 году оценивали общую стоимость этих объектов в 6–7 млрд руб. Сейчас эта сумма практически не изменилась, говорит партнер Colliers International Станислав Бибик.

В 2019 году сообщалось, что Сбербанк обсуждает продажу активов «Арендного бизнеса» с компанией Professional Logistics Technologies, созданной Российским фондом прямых инвестиций (РФПИ), арабской Mubadala Investment Company и несколькими другими ближневосточными инвестиционными фондами. Но в итоге партнеры РФПИ отказались от этой сделки (см. “Ъ” от 19 июня 2019 года).

Собеседники “Ъ” говорят, что Сбербанк в принципе поменял стратегию в отношении складского портфеля и передумал продавать активы.

Учитывая рост рынка, банк, наоборот, планирует докупить складские площади и ведет переговоры практическими со всеми крупными операторами логистической недвижимости. Заместитель гендиректора «Сбербанк управление активами» Екатерина Черных подтвердила “Ъ”, что компания не планирует продавать складские помещения. По ее данным, фонд «Арендный бизнес» показывает доходность 14,1–14,7%.

Станислав Бибик связывает желание Сбербанка сохранить активы фонда в том числе с тем, что компания не смогла найти покупателя на склады на приемлемых для себя условиях. С другой стороны, в период пандемии логистический сектор приобрел дополнительную актуальность для инвесторов и сейчас не уступает по привлекательности офисам, рассуждает консультант.

Член совета директоров JLL Микаэл Казарян подтверждает, что складской рынок пострадал от кризиса меньше других сегментов коммерческой недвижимости. Уровень вакансии в Московском регионе находится на минимальном уровне — около 3–3,5%. При этом сохраняется высокий спрос на складские помещения со стороны онлайн-ритейлеров и логистов, констатирует господин Казарян.

Гендиректор «Ориентира», девелопера складов, Андрей Постников тоже не удивлен, что Сбербанк решил продлить срок действия фонда: сейчас не время торопиться с продажей активов, поскольку их инвестиционная стоимость растет.

Кроме того, в складах сейчас дефицит высококачественного инвестиционного предложения, а стоимость затрат на строительство в новых комплексах растет, что приводит к увеличению стоимости объектов, говорит господин Постников.

По данным одного из собеседников “Ъ”, складские активы сейчас интересны все большему количеству банков: помимо ВТБ и Сбербанка покупку складских комплексов для дальнейшего формирования ЗПИФов сейчас также рассматривают, например, Россельхозбанк (там не успели оперативно прокомментировать вопросы “Ъ”) и Газпромбанк, где не ответили на запрос “Ъ”.

По словам господина Казаряна, ЗПИФы привлекают пайщиков складами с долгосрочными договорами аренды (в среднем от 5 до 12 лет) и высокой ставкой доходности (на уровне 10,5–11%). Паи фондов позволяют частным инвесторам за относительно небольшую сумму приобрести долю в высококачественном объекте коммерческой недвижимости и получать повышенную доходность, значительно превышающую текущие ставки по депозитам, объясняет консультант.