Строители сдали планы

На рынке жилищного строительства Приангарья впервые за последние несколько лет зафиксирован значительный спад производства. Снижение уровня продаж недвижимости привело к массовому отказу застройщиков от реализации новых проектов. Однако отраслевые эксперты отмечают в сложившейся ситуации и позитивные моменты. Кризис не только привел к снижению стоимости квадратного метра, но и заставил компании задуматься об удешевлении технологий возведения жилья. Какие еще изменения в ближайшее время произойдут на рынке жилищного строительства, выясняла корреспондент „Ъ-Дом” Яна Васильева.

Отложенный подъем

По данным управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области, в первом квартале 2009 года общее количество сделок с жилыми объектами недвижимости на местном рынке сократилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 28%. По данным администрации Иркутска, итоги первых месяцев 2009 года показывают, что объемы реализации жилья в городе снизились в среднем на 60%. Застройщики также не скрывают, что столкнулись со значительным снижением продаж готового жилья. Главный аналитик департамента консалтинга РБК Людмила Симонова отмечает, что в аналогичном положении сегодня находятся строительные компании большинства регионов страны. «О снижении активности в отрасли свидетельствует и тот факт, что общий объем строительных работ в первом квартале этого года снизился и составил 87% к уровню прошлого года. В результате этого во второй половине года мы прогнозируем снижение объемов ввода на 25-30%», — рассказывает она.

При этом госпожа Симонова подчеркивает, что по итогам первых трех месяцев данные по вводу жилья в стране, напротив, демонстрируют рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Сейчас завершается возведение объектов, строительство которых было начато в прошлом и позапрошлом годах. На долю таких проектов приходится 80% вводимого сегодня в эксплуатацию жилья», — говорит аналитик РБК.

Местные строители, по данным Иркутскстата, также активно завершают начатые проекты. Так, по итогам первого квартала в области было введено в эксплуатацию 83,7 тыс. кв. метров жилья. Увеличение объемов ввода к уровню прошлого года составило 11%. Исполнительный директор Союза строителей Иркутской области Виктор Вашкялис считает, что наблюдаемое сейчас увеличение объемов ввода отнюдь не свидетельствует об улучшении ситуации в отрасли. «Сегодня компании пытаются выполнить ранее взятые обязательства перед дольщиками, чтобы сохранить репутацию стабильных застройщиков», — полагает он.

Эту точку зрения разделяет и аналитик рынка недвижимости Александра Финкельштейн. «О причинах данного явления надо спрашивать не строителей, а ведомства, имеющие отношение к выдаче разрешительной документации на ввод домов в эксплуатацию. Ведь нередко оформление всех документов происходит через полгода или год, после того как фактическое строительство объекта было завершено», — добавляет она.

Квадратный эквивалент

Снижение объема продаж жилья на первичном рынке уже заставило большинство застройщиков значительно сократить планы будущего строительства или даже полностью отказаться от реализации новых проектов. Председатель комитета по градостроительной политике администрации Иркутска Евгений Харитонов подтверждает, что тенденция к снижению количества новых строек существует. При этом он считает, что для компаний-застройщиков это правильная стратегия, позволяющая минимизировать затраты, связанные с началом нового строительства.

Заместитель директора компании «Базис-Строй» Евгений Шпак придерживается иного мнения и считает, что проблемы с финансированием нового строительства заставят компании не «сворачивать» новые проекты, а растягивать сроки их реализации. При этом опрошенные „Ъ-Дом” эксперты уверены, что увеличение объема строительных работ произойдет одновременно с ростом платежеспособного спроса населения. «Любая экономика «запитана» на спрос. Именно он будет определять количество предложений на рынке», — говорит министр строительства и дорожного хозяйства Иркутской области Руслан Болотов.

Прогнозы по вводу жилья в этом году пока остаются неоднозначными. Так, в 2008 году в области было построено 575 тыс. кв. метров жилья. Ряд экспертов считают, что в 2009 году в Приангарье будет введено в эксплуатацию гораздо меньше площадей. Наиболее пессимистичного прогноза придерживается генеральный директор компании «Востcибcтрой» Виктор Ильичев: «На мой взгляд, в ближайшие два года объемы строительства коммерческого жилья сократятся примерно в пять раз». Между тем имеющиеся в настоящее время в строительной индустрии ресурсы и количество объектов, возведение которых было начато, позволяют, по мнению экспертов, в течение ближайших двух-трех лет сдавать около 700 тыс. кв. метров ежегодно.

Участники рынка уже откликнулись на сложившуюся ситуацию в отрасли снижением объемов производства строительных материалов. В начале года спад в секторе по различным оценкам составлял около 20-25%. Сегодня, по словам заместителя директора Восточно-Сибирского завода ЖБК Сергея Штырева, в связи с началом строительного сезона, увеличилось количество обращений от строительных организаций. «Однако изменилась предлагаемая форма оплаты: сегодня многие компании работают по бартерной схеме. В качестве оплаты за весь объем полученных материалов они предлагают квартиры», — рассказывает господин Штырев. Доля таких сделок на рынке сегодня составляет около 60%.

По мнению Людмилы Симоновой, дополнительно осложняет ситуацию тот факт, что снижение рентабельности строительного бизнеса происходит на фоне повышения стоимости кредитных ресурсов. Процентная ставка по кредитам для компаний-застройщиков, по оценкам экспертов, сегодня в среднем составляет 25-30%.

Все это заставляет компании все чаще задумываться об оптимизации затрат. Хотя, как признается Евгений Шпак, что-то оптимизировать в сложившейся ситуации сложно. «Стоимость строительных материалов и затрат на инженерные сети растет. При этом застройщики уже вынуждены были пойти на снижение цены квадратного метра», — объясняет он.

«Раньше было достаточно только объявить о том, что вы строите дом, и к вам шли люди и несли деньги. Сегодня ситуация изменилась», — говорит Руслан Болотов. В результате, как считает заместитель генерального директора финансово-строительной компании «Новый город» Галина Кузняная, строителям все равно придется пойти на оптимизацию затрат. «Новые подходы в строительстве, направленные на повышение рентабельности производства, будут разрабатываться с учетом совершенно иных инженерных решений и новых технологий, которые существенно повлияют на себестоимость жилья», — соглашается с коллегой господин Ильичев. В частности, сегодня компании рассматривают вариант отказа от монолитного строительства и перехода на технологии сборного каркаса. Преимуществом данной технологии является возможность круглогодичного возведения жилья с привлечением в два раза меньшего количества рабочей силы. Все это в итоге позволит снизить себестоимость жилья в среднем на 30%.

Ценовое давление

Вслед за снижением объемов реализации жилья в регионе упала и его стоимость. Средняя цена квадратного метра в Иркутске сегодня составляет около 49 тыс. рублей и колеблется в пределах от 35 до 55 тыс. рублей. Впрочем, эксперты уточняют, что объективную картину по стоимости жилья на первичном рынке сегодня нужно рассматривать и в разрезе каждого из районов города, и по конкретным объектам. Так, по словам Александры Финкельштейн, даже в пределах одного жилого комплекса стоимость квартир может существенно отличаться. «В первую очередь, это зависит от того, кто занимается реализацией жилья — компания-застройщик, подрядная организация (получившая площади по бартерной схеме в качестве оплаты за произведенные работы — „Ъ-Дом”) или частные инвесторы», — объясняет она.

В среднем снижение цен на первичном рынке составило около 15% по отношению к ценам середины прошлого года. «Однако в некоторых случаях падение стоимости квадратного метра может составлять до 30% и выше», — говорит госпожа Финкельштейн. Параллельно, по ее словам, меняется и количество сделок в общей структуре продаж недвижимости на первичном рынке. Так, 80% операций на первичном рынке недвижимости совершаются по готовым объектам либо находящимся в высокой степени готовности. Количество сделок о долевом участии, заключаемых на ранних стадиях строительства, минимально. Уже зафиксирован и первый факт приостановки строительства. Речь идет об ООО «Стройка», возводившем жилой дом в Ленинском районе Иркутска. Договоры о долевом участии в строительстве этого дома подписали 69 клиентов.

Сегодня иркутские строители всерьез озаботились вопросами повышения объема продаж недвижимости. Подтверждением этого является стартовавшая в апреле акция «ТОП 300», в рамках которой десять иркутских компаний-застройщиков намерены реализовать квартиры, возведение которых завершено более чем на 70%. Впрочем, строители и власти все-таки сходятся во мнении, что изменить ситуацию коренным образом сейчас может только увеличение платежеспособного спроса населения. Однако, по заявлениям опрошенных „Ъ-Дом” экспертов, реальная поддержка строителей властями в этой части сегодня осуществляется преимущественно за счет стимулирования ипотечного кредитования. Специалисты при этом уточняют, что в настоящее время программы кредитования строящейся недвижимости предлагают буквально два-три банка. Ставки по такого вида кредитам на 2-3% выше, чем по займам на покупку готового жилья. Сейчас они составляют в среднем 18-22%, по сравнению с 14-18% годовых, под которые банки выдавали ипотеку в середине прошлого года.

Заместитель председателя правления Городского ипотечного банка (Санкт-Петербург) Игорь Жигунов считает, что в текущих условиях влияние ипотечных сделок на динамику рынка практически нулевое. «Ипотечные сделки даже в «хорошие» времена составляли не более 10-15%, в отдельных регионах страны до 20-25% от всех операций с недвижимостью. Сегодня объем выданных кредитов, как показывают итоги первого квартала 2009 года, сократился более чем в пять раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Почти в десять раз уменьшилось число заявок на получение ипотечного кредита», — говорит господин Жигунов. В Иркутской области, по данным регионального управления Федеральной регистрационной службы, зафиксировано двукратное снижение количества ипотечных кредитов. Всего в течение первого квартала 2009 года в Приангарье было выдано около 950 жилищных кредитов.

Застройщики между тем также скептически смотрят на возможности «оживления» строительной индустрии с помощью ипотечного кредитования. «До сих пор крайне небольшой процент населения мог позволить себе приобрести квартиру с помощью заемных средств. Сегодня таких людей еще меньше», — говорит Александра Финкельштейн. Активизации программ ипотечного кредитования, по ее мнению, мешает несопоставимый со средними доходами населения рост процентных ставок по кредитам и общая финансовая нестабильность, которая также не способствует тому, чтобы люди брали серьезные финансовые обязательства на долгий срок.

Вместе с тем строители по-прежнему считают, что существует отложенный спрос. Что отчасти опровергает сведения о недостатке свободных средств у населения. «Сегодня люди, имеющие финансовые ресурсы и потребность в приобретении недвижимости, просто ждут снижения цены на нее», — говорит Виктор Ильичев.

Планы на вырост

«Государственные заказы не смогут удержать ситуацию, так как влияют на весьма незначительную долю рынка», — считает аналитик РБК. В результате сложившаяся в отрасли ситуация, по словам Людмилы Симоновой, уже привела к тому, что «каждая пятая девелоперская компания находится на грани банкротства». Игроки местного рынка предполагают, что через год количество компаний, которые будут продолжать работать, может сократиться вдвое. В результате, по самым оптимистичным прогнозам, выйти на объемы строительства 2007 года компаниям удастся не ранее 2011 года.

Впрочем, большинство опрошенных „Ъ-Дом” экспертов, единодушно заявляют, что сегодня сложно прогнозировать, что будет с рынком. «Компании в любом случае будут пытаться выжить. Стараясь сохранить доверие населения, они начнут строить быстрее и по более дешевым технологиям», — считает Виктор Вашкялис. Ситуация в строительном секторе Приангарья, по его мнению, несколько отличается от положения в других регионах. «Обеспеченность жильем в области ниже, чем в других субъектах. В последние годы, несмотря на объемы вводимого жилья, мы все равно строили меньше, чем в соседних регионах. Так что у нас остался значительный резерв покупательского спроса. Для строительной отрасли это, безусловно, позитивный момент», — говорит Виктор Вашкялис.

Эту перспективу под сомнение ставит Александра Финкельштейн. Она уверена, что кризис просто выявил давно существовавшие в отрасли болевые точки. «В прошлом году было куплено около 3 тыс. квартир. Если разделить эту цифру на количество жителей города, то мы увидим, что даже в благополучное время приобрести жилье могло не больше 1% населения. Сегодня число людей, потенциально способных купить квартиру, намного уменьшилось. Следовательно, о каком-то будущем спросе говорить не приходится», — считает госпожа Финкельштейн.