Анализ современного состояния и региональных проблем планирования долевого строительства жилья

УДК 338.49

АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ И РЕГИОНАЛЬНЫХ ПРОБЛЕМ ПЛАНИРОВАНИЯ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ЖИЛЬЯ

Е.Е. Тимофеева, Ю.Е. Острякова

Ивановский государственный политехнический университет

В статье приведены данные по основным показателям строительного рынка, показаны общие тенденции на рынке первичного жилья в Российской Федерации. На основе статистических данных проведен анализ состояния жилищного строительства в Российской Федерации и некоторых регионах Центрального федерального округа. В рамках жилищного строительства используются различные инструменты для привлечения финансовых средств и одним из них является долевое строительство. Выявлены основные проблемы строительства с использованием модели долевого строительства. Наиболее важная из этих проблем - обеспечение жильем дольщиков, которые оказались в сложной ситуации. Это связанно с «заморозкой» объектов строительства, вызванной, в том числе, банкротством застройщиков. Рассмотрены варианты планирования достройки незавершенных строительством объектов, применяемые в настоящее время, которые можно рекомендовать, в качестве одной из мер решения проблем дольщиков в получении жилья.

Ключевые слова: жилищное строительство, долевое участие, банкротство застройщиков, региональное планирование.

Развитие жилищного строительства является одним из приоритетных направлений работы в современных условиях. С 2010 года в Российской Федерации наблюдалась положительная динамика по объему ввода жилья и

2015 год не стал исключением [3, 172]. В 2015 году этот показатель достиг рекордного уровня - 85,35 млн. кв. метров, что на 1,4 % выше аналогичного показателя 2014 года (84,19 млн. кв. м). В 2015 году увеличился на 20,8 % объем ввода жилья эконом-класса и составил 37,1 млн. кв. метров (в 2014 году-30,7 млн. кв. метров). За тот же период выдано разрешений на строительство 112 млн. кв. метров жилья, что на 7,8 % больше 2014 года [6]. Однако, уже в

2016 году наблюдается снижение темпов строительства и ввода жилья в эксплуатацию. В I полугодии 2016г. введено в эксплуатацию 442,2 тыс. квартир общей площадью 31,5 млн.кв.метров, что составило 90,8% к соответствующему периоду предыдущего года (в I полугодии 2015г. было введено 34,7 млн.кв.метров жилья,

116,8% к I полугодию 2014г.) [7]. По данным Минэкономразвития России за январь - сентябрь 2016 г. объем строительства жилья составил 64,2 млн. кв.м , что на 3,6% меньше, чем годом ранее [8].

На фоне сокращения реальных располагаемых доходов населения, которое составило по оценке Росстата 5,3% за январь-октябрь 2016 г., при сохраняющейся финансовой нестабильности и высоких процентных ставках по жилищным кредитам (12,65% в среднем по рублевым кредитам, по данным Банка России на 1 сентября 2016 г.), а также после четырех кварталов отрицательной динамики, в жилищном строительстве отмечен небольшой прирост. В III квартале 2016 г введено 18,0 млн. кв. метров жилья (рис.1), что на 1,8% больше аналогичного периода 2015 г. [8, 40].

Рис. 1. Жилищное строительство

В январе-сентябре 2016г. в Московской области организациями всех форм собственности введено 5431,8 тыс. кв. м жилья, что составило 116,0% к уровню соответствующего периода 2015 года [16]. Объемы строительства в

Московской области составляют 33% (таблица 1), а города Москва - 15% от объемов строительства по Центральному федеральному округу - это наибольшие показатели из всех субъектов ЦФО.

Таблица 1

Строительство жилых домов в I полугодии 2016 года

Субъект РФ Введено, тыс.м2 общей площади В % к 1 полугодию 2015г. В % к данным по ЦФО

Российская Федерация 31519,7 90,8

Центральный федеральный округ 9020,7 93,1 100

Московская область 2973,3 97,1 33,0

г.Москва 1360,4 74,1 15,1

Ярославская область 323,2 94,7 3,6

Владимирская область 232,5 108,5 2,6

Костромская область 155,1 90,3 1,7

Ивановская область 31,0 36,3 0,3

Как видно из таблицы, темпы строительства упали, как в целом по России, так и по Центральному федеральному округу (около 90% по отношению к 2015г.). Сокращение объемов строительства по Московской области в 2016 году было несущественным по отношению к 2015 году - 2,9%, по

сравнению с близлежащими областями. Ивановская область оказалась в лидерах по сокращению жилищного строительства -36,3%, по отношению к 2015 году. Вместе с тем, при значительных объемах жилищного строительства в I полугодии 2016 г. в Москве наблюдалось снижение ввода жилья, по сравне-

нию с I полугодием 2015г., на 25,9% ди завершенного строительством жилья (таблица 2). При этом доля индивиду- составила: в целом по России - 43,9%.

ального домостроения в общей площа-

Таблица 2

Объем выполненных работ по виду деятельности «строительство» в январе-сентябре 2016 года

Область млрд. руб. в %

к январю-сентябрю 2015г. к итогу

Центральный федеральный округ 1044,6 99,1 100

Владимирская область 23,1 108,1 2,2

Ивановская область 11,5 84,8 1,1

Костромская область 6,0 100,6 0,6

Московская область 207,3 98,0 19,8

Ярославская область 26,9 99,8 2,6

г.Москва 482,7 106,4 46,2

Среди субъектов ЦФО в 2016 году наибольший объем работ по виду деятельности «строительство» был выполнен в г. Москва и Московской области (482,7 млрд. руб. и 207,3 млрд. руб. соответственно), он в разы превышает значение показателя в других субъектах (таблица 2).

В результате формирования дисбаланса спроса и предложения в 2016 году цены на жилье снижались во всех регионах. Таким образом, образовался излишек предложения, сформированный к началу 2016 года, но почти вся эта недвижимость — наследство докризисной эпохи. Однако, вслед за спросом с лагом в 1-1,5 года наступает снижение предложения. Последние два года активность застройщиков сокращалась, и, по мере того как спрос и предложение будут стремиться к балансу, неминуемо поползут вверх и цены на жилье [11].

Уменьшение площадей в новых квартирах — один из главных трендов 2016 года. В столице уже можно купить апартаменты площадью 16 кв. м. То есть сегодня очевидна ориентация рынка первичного жилья в сторону увеличения строительства жилья эконом-класса [9]. Покупателям жилья

продавцы предоставляют рассрочку платежа в два-три месяца, отдельные девелоперы начали предлагать рассрочку на семь лет. Для покупателей это очень привлекательно, так как, во-первых, у рассрочки нет процентов — в отличие от кредита или ипотеки с двузначной процентной ставкой. Проблемы выплаты кредитов остаются в настоящее время также достаточно острыми [13]. Во-вторых, рассрочку обычно предоставляет компания-застройщик — а значит, клиенту не нужно обращаться в банк и собирать десятки документов для одобрения кредита. Сейчас оплатить квартиру в рассрочку можно в 86,7% московских новостроек.

Среди факторов, ограничивающих производственную деятельность строительных предприятий, по результатам выборочного обследования 2016 года, можно отметить такие, как высокий уровень налогов, неплатежеспособность заказчиков, недостаток заказов на работы, недостаток финансирования, высокий процент коммерческого кредита [15]. В рамках жилищного строительства используются различные инструменты для привлечения финансовых средств и одним из них является

долевое строительство. Из общего объема инвестиций, направленных на строительство многоквартирных жилых домов, средства населения, привлеченные застройщиками в порядке долевого участия, составили в 2015 году 334,8 млрд. руб. против 367, млрд. руб. в 2014г. (таблица 3).

Из данных таблицы 3 следует, что доля средств населения, привлекаемых на долевое строительство, в общем объеме инвестируемых средств, возрастает до конца 2013 года до 79%, а в течении 2014 и 2015 г.г. снижается до 75%. Осуществленные за последние годы меры, направленные на совер-

Привлечение инвест!

шенствование законодательства по долевому строительству жилья, безусловно, улучшили положение дольщиков. Однако, практика показывает, что количество обманутых дольщиков, не сданных вовремя объектов жилья, предприятий-банкротов в строительной сфере постоянно увеличивается. Официальная статистика не дает информации об этих фактах. По статистике, на начало апреля 2016 года, число незавершенных строительством домов уменьшается, в том числе и приостановленных (таблица 4).

Таблица 3

й в долевое строительство [2]

Показатель 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Средства организаций и населения на долевое строительство, млрд. руб. 144,2 172,7 259,5 294,9 367,6 334,8

в том числе средства населения, млрд. руб. 80,5 111,6 197,1 234,7 281,7 252,5

% 56 65 76 79 77 75

Объем незавершенного строительства ежегодно возрастает с 29,7 млн. кв. метров жилья в 2010 году до 36,2 млн. кв. метров жилья в 2015 году. В том числе, приостановле-

Незавершенные строитеJ

но или законсервировано в 2010 г. - 4,8 млн. кв. м и в 2015г. - 2,1 млн. кв. м, что составляет 16% и 6% соответственно.

Таблица 4 м жилые дома

Показатель 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Число не завершенных строительством жилых домов (без построенных населением), тыс. 11,6 11,4 10,2 9,1 9,1 7,7

Их общая площадь, млн. м2 29,7 28,7 29,5 33,7 36,2 35,0

в том числе приостановленные или законсервированные, млн. м2 4,8 3,4 2,9 2,3 2,1 2,1

По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии за 2015 года было зарегистрировано 679197 договоров долевого участия в строительстве, за 2014 год эта цифра составила 846 753 [10]. Для сравнения, за тот же период заре-

гистрировано договоров ипотек жилых помещений в два раза больше, соответственно 1179093 и 1463522. Положительные тенденции в 2014 г. указанных показателей объясняются инертностью строительной отрасли и сопровождаются ростом количества «заморожен-

ных» объектов жилищного строительства, расширением географии регионов с проблемными объектами, банкротством застройщиков.

Девелоперы, работающие в Москве, в 2016 г стали покупать больше площадок, где разрешено строительство жилья. Застройщики верят в отложенный спрос на жилье, который формируется в течение кризиса. Инвестиции в площадки под строительство жилья в 2016 году составили 20% от общего объема вложений в недвижимость

и достигли $620 млн., в прошлом году доля таких покупок была в четыре раза меньше — 5%. В структуре инвестиций в основной капитал собственные и привлеченные средства практически равны в целом по ЦФО, г. Москва, Ивановской области (таблица 5). Преобладание собственных средств инвесторов в основном капитале можно отметить во Владимирской области (68,2%), Ярославской области (62,5%), Костромской области (61,7%), Московской области (58,5%).

Таблица 5

Структура инвестиций в основной капитал по источникам финансирования по субъектам Российской Федерации в январе-сентябре 2016 года [12]

(без субъектов малого предпринимательства и объема инвестиций, не наблюдаемых прямыми статистическими методами) в % к общему объему инвестиций в основной капитал

Область В том числе

Собственные Привлеченные бюджетные средства кредиты Средства организаций и населения на долевое строительство

средства средства банков

Российская Федерация 53,6 46,4 13,6 10,6 3,1

Центральный федеральный округ 50,1 49,9 21,6 9,8 6,1

Владимирская область 68,2 31,8 14,8 2,9 1,9

Ивановская область 44,8 55,2 19,5 5,7 3,2

Костромская область 61,7 38,3 6,1 6,8 3,3

Московская область 58,5 41,5 13,4 8,8 9,6

Ярославская область 62,5 37,5 5,9 14,0 3,3

г.Москва 49,4 50,6 30,8 4,9 6,7

Средства организаций и населения, направленные на долевое строительство в Московской области, составили 9,6% из общего объема инвестиций и в г. Москва - 6,7%, что выше аналогичного показателя по ЦФО (6,1%) и значительно превышают данные в целом по России (3,1%).

По данным Генпрокуратуры, в России насчитывается около 39 000 обманутых дольщиков и 745 долгостроев. В Москве ситуация относительно благополучная: здесь зарегистрировано 630 пострадавших дольщиков и 30 проблемных объектов. Серьезнее положение дел в Подмосковье: 3 900

обманутых дольщиков, которым власти Московской области пообещали решить вопросы с получением построенных квартир до конца 2018 года [5]. Первая волна обманутых дольщиков была связана с предыдущим кризисом, а также со слабым законодательным регулированием отрасли. До сих пор остались объекты, строительство которых было остановлено еще в 2008 году. Из-за экономического спада, начавшегося в 2014 году, появились новые проблемы. Самым заметным стало банкротство «СУ-155». На момент банкротства в 2015 году, у девелопера насчитывалось 66 незавершенных домов.

Банк-санатор «Российский капитал» взял на себя обязательства по достройке 51 объекта, еще 15 должна завершить компания «Стройпромавтомати-ка».

За последние годы на рынке жилищного строительства появилась тенденция достройки проблемных объектов, недостроенных другими строительными компаниями. По нашим исследованиям, лидером в этом направлении является Московская область, где подобных примеров достройки объектов другими застройщиками достаточно много. При этом чаще всего меняется маркетинговая концепция -проект меняет название, может измениться и ценообразование. Примеры: «Солнцеград» (стал ЖК «Новое Измайлово»), «Вертикаль» (WellHouse на Ленинском), «Кутузовская миля» («Квартал Триумфальный»), «Лайк-Сити» (город-событие «Лайково»)».

Некоторые компании берутся за несколько недостроенных объектов. Так, ФСК «Лидер» достроила более 15 объектов. Последний объект в Балашихе был сдан в эксплуатацию в 2016 году. В последнее время за достройку чужих объектов активно взялась компания Urban Group. В феврале 2016 года девелопер заключил трехстороннее соглашение с министерством строительного комплекса Московской области и «СУ-155», взяв на себя обязательство по решению проблем пайщиков «СУ-155», вложивших свои средства в комплекс около деревни Лайково, а также по достройке за обанкротившимся девелопером 12 социальных объектов и погашению кредита компании перед АКБ «Российский капитал». На месте проблемного объекта компания построит крупный проект комплексного освоения территории «Лайково». Кроме того, Urban Group участвует в достройке двух проектов компании «Сабидом»: «Белый город» и «Немец-

кой деревни» [5]. Как временный вариант такие меры являются неплохим выходом из сложившейся ситуации с завершением строительства объектов, но как постоянная схема, на наш взгляд, не совсем подходит. Принимая во внимание не только чисто экономические факторы, но и психолого-социальные аспекты проблем затянувшегося недо-строя в жилищном строительстве, и, в особенности, проблем обманутых дольщиков, назрела необходимость реформирования схемы участия граждан в долевом строительстве объектов [14].

На практике проблема оказалась настолько значимой, что встал вопрос о полном отказе от схем долевого строительства с 2020 года. Для разрешения существующей сложной ситуации необходимо реформирование системы долевого участия покупателей. Предлагаемые изменения в 214 ФЗ, в том числе и механизмы защиты дольщиков -СРО, страхование, компенсационный фонд не смогут минимизировать риски покупателя при приобретении жилья [1]. Однако, долевое строительство, выгодное покупателям лишь при условии постоянного и значительного роста цен на жилье. Поэтому в законодательном запрете этой схемы финансирования стройки нет необходимости - потребности в ней не будет, в силу структурных изменений рынка недвижимости.

ЛИТЕРАТУРА

1 .Долевое строительство отомрет само [Электронный ресурс] - Режим доступа: http:www.irn.ru/articles/39580.html.

2. Инвестиции в нефинансовые активы [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/ rosstat/ru/statistics/enterprise/investment/nonfinan Йа1/#(дата обращения: 27.11.2016).

3. Инвестиции в России. 2015: Статистический сборник / Росстат. М., 2015. 190 с.

4. Инвесторы поселились в квартирах [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.irn.ru/articles/39632.html.

5. Кто достроит долгострой/ Индикаторы рынка недвижимости [Электронный ресурс] - Режим доступа: // сайт URL: http://www.irn.ru/articles/39600.html.

6. Мониторинг объемов жилищного строительства и цен на рынке жилья [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.minstroyrf.ru/trades/zhilishnaya-politika/8/.

7. О жилищном строительстве в I полугодии 2016 года [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.gks.ru/bgd/free/b04_03/IssWWW.exe/ Stg/d01/143.htm (дата обращения 27.11.2016).

8. О текущей ситуации в экономике Российской Федерации в январе-октябре 2016 года/ [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://economy.gov.ru/wps/wcm/connect/805a4a24 -197c-4e72-89ef-529075e25741/ monitoring_ macro_ 1-10.pdf?MOD = AJPERES &CACHEID =805a4a24-197c-4e72-89ef-529075e25741.

9. Острякова Ю. Е. Особенности развития сегмента жилья эконом класса // Генезис экономических и социальных проблем субъектов рыночного хозяйства в России. Иваново: ИВГПУ, 2015. Т. 1. № 9. С. 95-98.

10. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии [Электронный ресурс] - Режим доступа:

/https://rosreestr.ru/site/press/news/rosreestr-podvodit-itogi-1 -polugodiya-2015 -goda-po-registratsii-prav-i-kadastrovomu-uchetu-nedvizhim/.

11. Россия встречает год ипотеки: [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.irn.ru/articles/39634.html.

12. Структура инвестиций в основной капитал по источникам финансирования по субъектам Российской Федерации в январе-сентябре 2016 года // Сборник «Социально-экономическое положение центрального федерального округа в январе-сентябре 2016 года». Федеральная служба государственной статистики. Москва, 2016. С.17-32.

13. Тимофеева Е. Е., Острякова Ю. Е. Проблемы обеспечения возвратности кредитов в условиях экономической нестабильности // «Современные наукоемкие технологии. Региональное приложение». №1 (45). 2016. С. 82-87

14. Тимофеева Е.Е. Предпосылки реформирования механизма долевого участия в строительстве жилья // Теория и практика технических, организационно-технологических и экономических решений. Сборн. науч. тр. Иваново: ИВГПУ 2015. С. 82-92.

15. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс] - Режим доступа:

http://www.gks.ru/free_doc/new_site/business/stro it/stroi29g.htm.

16 .Федеральная служба государственной статистики Информационные статистические материалы о социально-экономическом положении регионов - 2016 [Электронный ресурс] -Режим доступа: .http://www.gks.ru/bgd/free/b16_29/IssWWW.exe/ Stg/1/10%20moskow.htm.

Рукопись поступила вредакцию13.03.2017

THE ANALYSIS OF THE CURRENT STATE AND OF REGIONAL PROBLEMS OF PLANNING OF

SHARE BUILDING OF HABITATION

E. Timofeeva, Y. Ostryakova

Data on the main indicators of the construction market are provided in article, the general tendencies in the market of primary housing in the Russian Federation are shown. On the basis of statistical data the analysis of a condition of housing construction in the Russian Federation and some regions of the Central federal district is carried out. Within housing construction various tools for attraction of financial means are used and one of them is shared-equity construction. The main problems of construction with use of model of shared-equity construction are revealed. Most important of these problems - shelter provision of shareholders, which appeared in a difficult situation. It is connected with "freezing" of objects of the construction, caused, including, by bankruptcy of builders. Planning variants of completion incomplete by building of the objects, applied now, are considered, which it is possible to recommend, as one of measures of the solution of problems of shareholders in receiving housing.

Key words: housing construction, equity participation, bankruptcy of builders, regional planning.