"70-80% лотов на элитном рынке морально устарели"

Заместитель директора департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Олег Михайлик об острой нехватке свободной земли на самом элитном загородном направлении и об особенностях ее поиска.

На элитном рынке ситуация с участками без подряда совершенно иная, чем в бюджетных и среднеценовых поселках: за год их количество сократилось на 20%. Найти отвечающий запросам конкретного клиента участок без подряда на самом дорогом Рублевском направлении — нетривиальная задача. Тем не менее спрос на них остается на достаточно высоком уровне, и в ближайшее время ситуация вряд ли изменится. Изначально большинство клиентов приходят к нам с запросом подобрать качественный дом. Но вскоре покупатели видят, что 70-80% предлагаемых на элитном рынке лотов морально устарели и не отвечают современным запросам. Тогда люди просят подобрать им свободный участок в хорошем поселке. И тут тоже возникают сложности: дело в том, что свободных мест просто нет. Когда мы говорим о качественном элитном предложении, речь идет о небольшом пятачке к западу от Москвы в 30 км от МКАД. Большая часть хороших земель там уже занята и зачастую неликвидными объектами.

За последние десять лет рынок загородной недвижимости сильно изменился, как и предпочтения покупателей. Если лет 15 назад спросом пользовались дома площадью около 1 тыс. кв. м, расположенные на огромных участках, 0,5-1 га, то теперь продать такие объекты практически невозможно. Покупатели стали намного более рациональными, они приходят ко мне и говорят: "Олег, мы живем вдвоем в большом доме, где на второй этаж поднимается только горничная для уборки". Так, наиболее востребованным активом на рынке стал дом площадью 300-350 кв. м на небольшом участке — 0,12-0,15 га.

Меняются требования и к внутреннему наполнению. Если еще несколько лет назад мы продавали дома, где на четыре спальни могли быть только один санузел и одна гардеробная, то сейчас клиенты четко ориентируются на то, что такие помещения должны быть при каждой спальне. Люди стали задумываться о том, где наиболее удобно хранить большой объем вещей, например демисезонную и зимнюю одежду. Изменилось отношение и к первому этажу. В домах, построенных пять-десять лет назад, спален и кабинетов на первом этаже практически нет — все они вынесены на второй. А сейчас наличие спальни на первом этаже стало своего рода must have. Люди поняли, насколько это удобно — не перемещаться постоянно между этажами и сделать эти комнаты гостевыми.

Судьба невостребованных домов на элитном рынке незавидна. Как правило, они годами простаивают, и иногда покупатели начинают рассматривать их как участки с постройками под снос. В этом случае с собственником торгуются, как правило договариваясь о дисконте в 20-30%. С учетом дефицита свободных участков в качественных поселках эта схема может быть целесообразной. Неликвидные объекты создают значительные обременения для их собственников. Как правило, это люди, которые купили элитный дом 10-15 лет назад, теперь решили переехать и не могут его продать. Все это время собственники несут расходы по содержанию дома и поддержанию его в привлекательном состоянии.