Жилье запаковали в фонд

На рынке коллективных инвестиций появился редкий продукт — закрытый паевой фонд (ЗПИФ) жилой недвижимости, доступный неквалифицированным инвесторам. С такого предложения УК «Тинькофф Капитал» решила выйти в сегмент розничных ЗПИФов недвижимости. Другие управляющие компании не спешат предлагать такие продукты розничному инвестору, видя объективные ограничения по потенциалу роста цен жилья.

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

УК «Тинькофф Капитал» с 11 июля запускает продажу паев закрытого ПИФа «Тинькофф ЖК Republic — REDS». Концепция фонда заключается в инвестировании средств в квартиры первой очереди жилого квартала премиум-класса Republic на Пресненском Валу в Москве. «Мы будем инвестировать в квартиры на этапе котлована, покупая их по договорам долевого участия (ДДУ) в рамках закона 214-ФЗ»,— рассказал гендиректор УК «Тинькофф Капитал» Руслан Мучипов.

Паи фонда доступны неквалифицированным инвесторам, минимальная стоимость 300 тыс. руб. По оценкам компании, потенциальная доходность инвестиций может составить 40–60% за четыре года.

Это первый фонд недвижимости в линейке УК, где уже есть ЗПИФ на рыночные активы. «На этапе проработки также фонды с низкой стоимостью пая и регулярными выплатами от арендных платежей»,— уточнил господин Мучипов.

В последние годы сегмент ЗПИФов недвижимости активно рос. По оценке руководителя направления аналитики и исследований Accent Capital Елены Михайловой, за два пандемийных года на этот рынок с собственными фондами вышли три новых игрока — «Альфа-Капитал», ВТБ, PNK. Всего за эти годы было сформировано 13 новых ЗПИФов недвижимости для неквалифицированных инвесторов, а общее их число достигло 24. В целом за 2020–2021 годы розничные неквалифицированные инвесторы вложили в них 24,3 млрд руб., а общий СЧА таких фондов приблизился к 40 млрд руб. В этом году на фоне санкционного противостояния России с Западом не было запущено ни одного нового фонда. По словам директора по альтернативным инвестициям «Альфа-Капитала» Андрея Богданова, первое полугодие характеризовалось слишком высоким уровнем неопределенности: «Это был период пересмотра планов, стратегий и в целом инвестиционных философий управляющих».

Однако даже в обычных рыночных условиях неквальные ЗПИФы жилой недвижимости были редкостью.

Последний фонд жилой недвижимости, доступный неквалифицированным инвесторам, «ВТБ Капитал — Жилая недвижимость-2» был расформирован еще в 2021 году. С тех пор ни одна УК не создавала подобные фонды, но есть жилые фонды, доступные для квалифицированных инвесторов. Одна из причин такой разборчивости УК, как считает Елена Михайлова,— это повышенные регуляторные требования к таким фондам. В частности, такие фонды не могут привлекать займы и кредиты под залог активов фонда, что разрешено в фондах для квалинвесторов. «Это создает некоторые ограничения для создания ЗПИФов жилой недвижимости для неквалифицированных инвесторов»,— отмечает госпожа Михайлова.

В управляющих компаниях указывают на дополнительные риски таких фондов. По мнению гендиректора УК «ВЕЛЕС Менеджмент» Ольги Рыковой, сейчас входить в объекты жилой недвижимости не очень удачное время, так как стоит она дорого, наблюдается снижение спроса со стороны населения. В таких инвестициях важную роль играет локация.

Кроме того, из-за действующего механизма финансирования долевого строительства с использованием эскроу-счетов застройщикам невыгодно предоставлять высокий дисконт при продаже недвижимости. В «Тинькофф Капитале» говорят о том, что дисконт от застройщика составил 8%. «В любом случае дисконт не будет сопоставим с показателем 2014–2018 годов, когда на старте продаж покупатель мог получить скидку 10–20%. С учетом роста стоимости объекта и кумулятивных расходов на УК доходность инвесторов достигала 15–20%, сейчас основной риск связан с отсутствием возможности обеспечить такой уровень доходности»,— отмечает управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS Алексей Новиков.

Опрошенные “Ъ” участники рынка не планируют запускать фонды жилой недвижимости для розничных инвесторов, но изучают вопрос запуска рентных ЗПИФов коммерческой недвижимости.

В частности, о подобных планах заявили в «Альфа-Капитале». Сейчас, полагает директор по операционной деятельности проектов «ВЭБ.РФ Управление активами» Виктория Злобина имеет смысл открывать ЗПИФ, который владеет диверсифицированным портфелем, только он может гарантировать прибыль для пайщиков.