Продажа со складом

Российская складская сеть «Каскад» продает комплекс площадью почти 30 тыс. кв. м в Челябинске. Объект компания предлагает за 450 млн руб. Продажу в «Каскаде» объяснили необходимостью развития других направлений бизнеса. Якорным арендатором комплекса является X5 Retail Group, которая намерена остаться на площадях и после смены собственника. Доходность от работы с действующими арендаторами станет основой для оценки объекта потенциальным инвестором, говорят эксперты.

В Челябинске за 450 млн руб. выставлен на продажу складской комплекс, расположенный на Первомайской улице, 1а, в 2 км от выезда на федеральную трассу М-5 «Урал» и в 15 км от аэропорта Челябинск. Объект включает в себя одноэтажное здание склада площадью 28,7 тыс. кв. м и трехэтажное офисное здание площадью 3,3 тыс. кв. м. В сообщении о продаже говорится, что оба объекта относятся к зданиям класса В. В наличии система охранной сигнализации и видеонаблюдения, 45 грузовых доков, железнодорожный путь. К объектам подведены все основные коммуникации.

Согласно выписке из ЕГРП, складским комплексом владеет ЗАО «Каскад Челябинск», входящее в состав российской складской сети «Каскад». Аналогичные логистические комплексы класса В компании расположены еще в шести городах: Москве, Орехово-Зуево, Рязани, Нижнем Новгороде, Воронеже, Ульяновске. Все они также выставлены на продажу. Собеседник на рынке предположил, что «Каскад» намерен продать только часть бизнеса, город присутствия при этом неважен. Коммерческий директор управляющей компании РСС «Каскад» (Москва) Станислав Смирнов сообщил „Ъ-Южный Урал”, что причина продажи складского комплекса в Челябинске — диверсификация бизнеса. «Это действующий комплекс, полностью заполненный арендаторами. Мы продаем часть бизнеса, чтобы развить другое направление»,— рассказал Станислав Смирнов, отказавшись от более подробных комментариев.

Якорным арендатором складского комплекса является X5 Retail Group. Федеральный ритейлер с 2012 года использует для своих нужд 20 тыс. кв. м полезных площадей, уточнили в компании. «За счет этого обслуживается более 200 магазинов торговой сети „Пятерочка”,— рассказал руководитель управления по связям с общественностью X5 Retail Group Олег Полетаев.— Указанные площади планируется арендовать и в дальнейшем. Продажа и покупка объекта нас мало касается, им может владеть кто угодно».

Собеседник на рынке сообщил, что реализация проекта начиналась еще в 2004 году и велась по принципу build-to-suit. «Средства на возведение комплекса привлекались под гарантии заключения договоров аренды компаниями, которые в дальнейшем выступили долгосрочными арендаторами»,— рассказал он. По данным СПАРК, в залоге у АО «Райффайзенбанк», который выдал «Каскад Челябинск» ипотеку, находятся договоры залога прав с ЗАО «Икс 5 недвижимость» (структура X5) и ООО «Пепсико холдингс» (входит в Pepsi Bottling Group GmbH, Германия). Рыночная стоимость объекта, по оценкам экспертов, может превысить 500 млн руб. в зависимости от структуры текущих затрат и доходов.

«На рынке сегодня достаточно аналогичных предложений. Интерес к таким объектам есть, но в Челябинске такие инвесторы единичны,— считает гендиректор компании „IBC-недвижимость“ Станислав Ахмедзянов.— Сегодня эти площади могут привлечь внимание иностранных инвесторов. Для них стабильные договоры с крупными торговыми сетями сегодня — хороший вариант для сохранения вложений и стабильного получения дальнейшей прибыли». Поскольку склад в Челябинске работает как арендный бизнес, то инвесторы будут оценивать его исходя из его доходности, говорит директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании ILM Александр Перфильев. «От того, на каких условиях и по какой ставке работают действующие арендаторы „Каскада”, будет зависеть срок окупаемости проекта. Инвесторы-покупатели сейчас ищут проекты с окупаемостью пять-шесть лет»,— добавил он.