С метра по нитке

Даже в условиях стагнации цен на недвижимость инвестиции в жилье могут приносить ощутимый доход. Быстро хорошую доходность можно получить, купив квартиру на начальном этапе строительства, но тут есть риск, что объект не будет сдан. Купить квартиру и сдавать ее в аренду — практически безрисковая инвестиция, но и доходность такого бизнес-проекта будет невысока. Наилучшим вариантом по соотношению доходности и риска будет покупка готовой квартиры, сдача ее на какое-то время в аренду, а потом продажа.

Пик инвестиционного интереса к московской недвижимости наблюдался в 2006-2007 годах. Тогда почти треть всех покупок совершалась с целью извлечения прибыли из приобретенных квадратных метров. В кризис активность частных инвесторов заметно снизилась: сейчас риэлторы оценивают их активность в 5-7% от общего числа сделок. Однако сегодня, по мнению экспертов, есть шансы для увеличения этого показателя: цены перестали снижаться, появилась перспектива роста, пусть и небольшого.

У частного инвестора есть несколько вариантов извлечения прибыли из недвижимости. Самый популярный и относительно быстрый — купить квартиру в строящемся доме на начальной стадии строительства и подсчитывать прибыль, образующуюся за счет увеличения стоимости объекта по мере его готовности. По данным компании "Азбука жилья", в Москве около 25% объектов находятся на ранних стадиях строительства.

Наиболее интересными с точки зрения инвестирования эксперты считают квартиры в новостройках экономкласса (в ценовом диапазоне до 90-120 тыс. руб. за 1 кв. м в Москве и в пределах 70-90 тыс. руб. за 1 кв. м в Подмосковье) или объекты высокой степени готовности в наиболее популярных районах Москвы. "Для инвестиций в типовое жилье лучше входить на этапе котлована, потому что рост цен к моменту готовности дома составит 20-30% и более. От начала подготовительных работ до сдачи дома госкомиссии объект может вырасти в цене в среднем на 30-40% в зависимости от месторасположения, характеристик и типа дома",— считает генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Мария Литинецкая.

Что касается премиум-класса, эксперты советуют озаботиться покупкой еще во время закрытых продаж. "За год-полтора реализации проекта цена квадратного метра может вырасти на 15-20%. После сдачи жилого комплекса госкомиссии и получения права собственности прибыль может составить 20-25%. То есть, инвестировав $1 млн на раннем этапе строительства, уже через полтора года есть возможность продать объект по переуступке прав за $1,2 млн, а после получения права собственности — за $1,25 млн",— подсчитал директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.

Однако неправильно считать такие инвестиции в недвижимость гарантированным способом заработка. По мнению заместителя гендиректора агентства недвижимости Great reality Петра Васютика, идея вложения в дорогие квадратные метры с целью получения прибыли весьма сомнительна: "Рентабельность инвестиций в строительство жилья бизнес-класса и тем более в элитное жилье сегодня спорна: застройщики таких проектов редко двигаются по цене даже на стадии строительства. Да и срок от вложения в проект до получения прибыли может затянуться до четырех лет: "высокое" жилье строится долго, и оформление документов — дело небыстрое".

Сейчас говорить о сегментах в целом, по мнению управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, уже нельзя, надо выбирать конкретные объекты в каждом классе: "Наиболее интересны с точки зрения вложения проекты на стадии строительства, имеющие хорошее соотношение цена/качество, удачное местоположение (хорошее окружение, удобная транспортная доступность), потенциал роста цены и высокую динамику строительства. Также интересными могут быть объекты первичного рынка в зонах, где потенциально может наблюдаться дефицит нового предложения. Среди наиболее привлекательных сегодня можно назвать "Итальянский квартал" и объекты в "Москва-Сити"".

Самое главное, по мнению экспертов, выбрать квартиру в правильном месте. "Необходимо с помощью генплана Москвы до 2025 года оценить потенциал района, в котором идет реализация проекта. Если говорить об инвестировании в сегмент экономкласса, то стоит выяснить, будут ли выведены промзоны (если они есть поблизости) и каким образом будет использована освободившаяся территория. Большим потенциалом обладают районы, в которых планируется открытие новых станций метро. Например, в 2011 году планируется открытие станций "Борисово", "Шипиловская" и "Зябликово", поэтому перспективными могут быть объекты в районе улиц Мусы Джалиля, Шипиловской, Ясеневой, Орехового бульвара. В 2012 году должна быть открыта станция "Новокосино", что повысит привлекательность объектов в районе Городецкой, Суздальской и Южной улиц",— рассказывает Александр Зиминский.

Другой способ получения выгоды от приобретения недвижимости — сдача ее в аренду. В среднем доходность от сдачи объекта в аренду оценивается в 4-5% годовых, в редких случаях — в 7% годовых. Более высокую доходность можно получить в районах, где сосредоточено большое количество бизнес-центров. При сдаче квартиры экономкласса арендатору важна близость метро. В более высоком сегменте важно наличие транспортных развязок и парковок. "Уровень арендной платы наибольшим образом зависит от местоположения дома и технического состояния квартиры. Здесь работают те же принципы, что и при определении инвестиционной привлекательности квартиры. Наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры в домах эконом- и комфорткласса в пешей доступности от метро в хорошем техническом состоянии. Именно такие квартиры легче всего сдать в аренду и получать постоянный доход",— считает руководитель департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья" Артем Ржавский.

Однако придется ждать не один десяток лет, прежде чем такие инвестиции окупятся. Более того, чем выше класс квартиры, тем дольше придется ждать прибыли. "Например, однокомнатная квартира площадью 32-35 кв. м и кухней в 7-10 кв. м с ценой аренды 23-30 тыс. руб. в месяц. Приобрести в собственность такую квартиру можно за 4,8-5,5 млн руб. То есть при отсутствии любых расходов на сдаваемую квартиру окупаемость наступит через 15-17 лет. Двухкомнатная квартира 56-65 кв. м в новом доме за пределами ТТК с огороженной территорией и наличием парковочного места с ценой аренды 55-70 тыс. руб. можно купить за 13-16 млн руб., окупится она через 19-20 лет",— подсчитал Петр Васютик.

Для получения максимальной прибыли эксперты советуют объединить две инвестиционные стратегии — приобрести квартиру с целью последующей перепродажи, а до того сдавать ее в аренду. Руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов приводит такой пример: "Допустим, покупатель приобретает квартиру на вторичном рынке за 5,4 млн руб. Чтобы квартира приняла достойный вид и стала максимально привлекательной для потенциальных нанимателей, необходимо сделать косметический ремонт и закупить минимальный набор бытовой техники (затраты могут составить до 600 тыс. руб.). Итак, имеем квартиру, вложения в которую в общей сложности составили 6 млн руб. Если ее только сдавать в аренду (для расчета возьмем среднюю стоимость аренды подобного объекта — 26 тыс. руб. в месяц), доходность составит 6,6%. В случае ее продажи через год доходность составит 8,6%. А если эту квартиру купить, сдавать на протяжении года, а потом продать, доходность получается максимальной — 14,6%".

Однако эксперты предупреждают: это выгодно только в том случае, если квартира приобретена за наличные деньги без привлечения ипотечного кредита. При покупке квартиры в кредит аренда не сможет покрыть ежемесячных выплат по ипотеке, а переплата по кредиту и вовсе выведет инвестора на отрицательную доходность.

В плане стандартных способов инвестирования меньше повезло владельцам квартир на первых этажах домов. В этом случае стоимость продажи, равно как и стоимость аренды, может быть на 15-20% ниже по сравнению с квартирами на других этажах. Однако и тут есть хороший вариант: перевести квартиру в нежилой фонд и продавать или сдавать уже как коммерческое помещение. В условиях нехватки помещений streer-retail в Москве такая инвестиция принесет гораздо больший доход.

По данным компании "Миэль", доля свободных площадей формата street-retail в Москве составляет всего 7-10% от общей площади коммерческой недвижимости. "Рынок предложил единственный, хотя и довольно трудный, способ, позволяющий уравновесить спрос и предложение,— перевод квартиры на первом этаже из жилого фонда в нежилой при условии расположения дома на первой линии проездных улиц и в шаговой доступности от метро. И сегодня стоимость нежилого помещения формата street-retail может быть на 50-100% дороже аналогичной по метражу квартиры, расположенной в этом же доме, и остается одним из выгодных инвестиционных вложений. Перевод объектов из жилого фонда в нежилой дает шанс и жилому неликвиду, у которого расположение на первом этаже окнами на проезжую часть отнимает 10-15% стоимости",— считает директор компании "Миэль — Коммерческая недвижимость" Юрий Тараненко.

По данным "Миэля", стоимость аренды таких помещений на центральных торговых коридорах составляет $1300-5500 за 1 кв. м в год, стоимость продажи — $14-20 тыс. за метр. На магистральных торговых улицах аренда квадратного метра обойдется в $300-1800 в год, продажа принесет $2500-4500. "Перевод квартиры на первом этаже в нежилой фонд для сдачи в аренду собственнику может быть выгоден только в том случае, если дом, в котором находится его квартира, расположен на первой линии домов крупных магистралей в престижных районах и рядом отсутствуют другие предложения в нежилых объектах. Тогда доход от аренды этого помещения в качестве нежилого может в несколько раз превышать арендный доход от аналогичной квартиры",— уверен Артем Ржавский. В дальнейшем такие помещения будут востребованы у мелкой розницы. Под аптеки, салоны красоты нужно 150-200 кв. м, банковским отделениям — в среднем 100-120 кв. м, салонам связи достаточно 50-60 кв. м.

Сложность в получении прибыли от такой недвижимости заключается в трудностях перевода ее в другой формат. Сначала необходимо получить разрешение на перевод данного жилого помещения в нежилое. Решение выносит межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда. Далее определением перевода квартиры в нежилой фонд занимается комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом. Финальный этап — регистрация права на нежилое помещение в Регистрационной палате. "Сам проект включает согласование не только отдельного входа, но и всей внутренней инженерии, требования к которой очень серьезные: усиленная шумоизоляция, отдельная вентиляция, отдельная пожарная сигнализация, электрика. Последняя инстанция — департамент муниципального жилья, который, рассмотрев весь пакет документов, выдает разрешение на строительно-отделочные работы. По их завершении комиссия, состоящая из представителей всех вышеперечисленных организаций, выходит на сдачу-приемку объекта. После подписания всех актов документы передаются на регистрацию в ФРС, которая занимает порядка 30 дней",— рассказывает Юрий Тараненко. Процесс может занять от двух-трех месяцев до полутора лет, а затраты на перевод могут составить $30-40 тыс.