Спрос перегрел цены

Резкий рост спроса на первичное жилье на фоне программы субсидирования ипотечных ставок продолжает стимулировать застройщиков повышать цены. За минувший месяц новостройки в крупнейших городах страны подорожали еще на 2%. Аналитики констатируют, что продажи остаются высокими и ценовой максимум на рынке пока не достигнут. Но потенциальные сделки важно обдумывать: в некоторых локациях цены на недвижимость в строящихся корпусах выше, чем на аналогичную готовую недвижимость. Впоследствии цена продажи такого жилья может быть ниже цены покупки.

Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ

Средняя стоимость новостроек в российских городах-миллионниках в сентябре составила 84,7 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 2% относительно августа и на 13% по сравнению с сентябрем прошлого года. Такие данные приводят аналитики ЦИАН, указывая, что, несмотря на то, что тенденция к увеличению цен сохранится, их рост замедлился. Так, например, в августе относительно июля новостройки подорожали на 3%. Похожие расчеты приводят в компании «Этажи», согласно которым средняя стоимость новостроек в 19 крупнейших городах страны сейчас составляет 73,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Рост цен по итогам минувшего месяца аналитики отметили в 17 из 19 городов России.

Лидером по росту цен на первичном рынке в сентябре, согласно расчетам ЦИАН, стал Воронеж, где средний показатель относительно августа вырос на 8%, до 59,7 тыс. руб. за кв. м. На втором месте Уфа, здесь рост оценивается в 6%, до 90,9 тыс. руб. за кв. м. Город одновременно лидирует по росту цен на жилье в годовом исчислении: относительно сентября прошлого года новостройки подорожали на 27%. В «Этажах» оценивают в 3,3% месячный рост цен новостройки в Нижнем Новгороде, в сентябре они экспонируются по средней цене 71 тыс. руб. за кв. м. Снижение средней стоимости первичного жилья аналитики отмечают в Казани — на 0,78% (до 85,6 тыс. руб. за кв. м) и Сургуте — на 0,44% (до 69,8 тыс. руб. за кв. м). В ЦИАН также заметили отрицательную динамику в Екатеринбурге и Ростове-на-Дону, где новостройки подешевели в среднем на 1%, до 82,3 тыс. руб. и 59,1 тыс. руб. за кв. м соответственно.

В Москве, согласно оценкам ЦИАН, средняя стоимость новостроек в сентябре составила 210,8 тыс. руб. за кв. м. За месяц цены на первичном рынке выросли на 2%, а за год — на 11%. Первичная недвижимость дорожает благодаря высокой покупательской активности. По итогам августа в Москве было заключено 7,1 тыс. договоров долевого участия. Это на 37% выше значения и на 42% превышает значение за аналогичный период прошлого года. Годовой прирост количества сделок (месяц к месяцу прошлого года) в городе отмечался впервые с начала 2020 года, констатировали консультанты «Метриум».

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов констатирует, что в части локаций рынок новостроек уже перегрет. Регулярная индексация на фоне ажиотажа из-за льготной ипотеки привела к тому, что стоимость квартир в строящихся корпусах выше, чем аналогов на вторичном рынке, где субсидируемой кредитной ставки нет. «Но перепродать эту недвижимость по таким ценам впоследствии будет непросто»,— констатирует господин Попов. Директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов отмечает, что рост стоимости наиболее выражен в сегменте самых востребованных однокомнатных квартир и студий. С начала года в крупнейших городах страны цены на них выросли на 11%, в то время как двухкомнатные лоты подорожали только на 6%. Эксперт также связывает эту динамику с субсидированием ипотечных ставок, которое приводит к резкому росту спроса в условиях ограниченного объема предложения.

Господин Хусаинов констатирует, что своего предела цены на новостройки в России пока не достигли: об этом свидетельствует сохраняющийся высокий спрос. Хотя Алексей Попов ждет, что сделанное 24 сентября заявление вице-премьера Марата Хуснуллина о продлении программы льготной ипотеки, может немного успокоить покупателей. «Они смогут спокойно выбирать оптимальные варианты и без спешки выходить на сделки, это будет стимулировать застройщиков аккуратнее подходить к индексации цен»,— рассуждает эксперт.

Динамика цен на новостройки в крупнейших городах России

| Город | сен.20 | авг.20 | сен.19 | Динамика за месяц | Динамика за год |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Москва | 210,8 | 206,3 | 190,1 | 2% | 11% |
| Санкт-Петербург | 153,3 | 150,5 | 124,3 | 2% | 23% |
| Казань | 97,2 | 96,2 | 89 | 1% | 9% |
| Уфа | 90,9 | 85,7 | 71,4 | 6% | 27% |
| Нижний Новгород | 88,4 | 87,5 | 73,3 | 1% | 21% |
| Екатеринбург | 82,3 | 82,9 | 72,5 | -1% | 14% |
| Новосибирск | 79,9 | 74,8 | 71 | 7% | 13% |
| Красноярск | 67,4 | 67,8 | 60,8 | -1% | 11% |
| Пермь | 66,1 | 64,7 | 66,7 | 2% | -1% |
| Воронеж | 59,7 | 55,5 | 56,1 | 8% | 6% |
| Ростов-на-Дону | 59,1 | 59,5 | 51 | -1% | 16% |
| Волгоград | 57,4 | 57,5 | 48 | 0% | 20% |
| Челябинск | 54,7 | 53 | 45,7 | 3% | 20% |
| Омск | 51,8 | 51,5 | 50,1 | 1% | 3% |
| Самара | 51 | 52,4 | 46,9 | -3% | 9% |

Источник: данные аналитического центра ЦИАН.