«Рынок недвижимости Бали молодой, но интенсивно развивается»

«Рынок недвижимости Бали молодой, но интенсивно развивается»

Генеральный директор Alex Villas Agency Николай Нечунаев — в интервью “Ъ FM”

В этом году российские инвесторы стали активнее вкладываться в индонезийскую недвижимость. Жилье на Бали оказалось в фокусе их внимания. И хотя сдвиг к вложениям в недвижимость Индонезии и Бали уже произошел, многие российские инвесторы пока мало знакомы с этим рынком. Какие проекты сейчас представлены в стране? Как выбрать застройщика, чтобы не потерять вложения? И с чего начинать инвестиции в этом сегменте? Эти и другие вопросы обозреватель “Ъ FM” Светлана Бардина обсудила с генеральным директором Alex Villas Agency Николаем Нечунаевым.

— Что в целом происходит на мировом рынке недвижимости? Какие тренды на нем обозначились?

— Пандемия, военные конфликты и прочие потрясения вынуждают людей искать места для сохранения денег, своего рода тихую гавань. По понятным причинам недвижимость в Евросоюзе не может в полной мере этот запрос удовлетворить. А вот страны Ближнего Востока и Азии имеют вполне благоприятный инвестиционный климат, поэтому происходит миграция денег в эти регионы.

— На ваш взгляд, рынок какой страны самый привлекательный? И где сегодня самая высокая доходность с точки зрения инвестиций?

— Могу сказать однозначно — Индонезия. И дело не только в том, что наша бизнес-деятельность ведется на территории этой страны. Можно посмотреть на сухую статистику. В странах, традиционных для инвестиций, а это Турция, Объединенные Арабские Эмираты, Таиланд, порог входа плюс-минус один и тот же — от $170 тыс. до $200 тыс., но доходность при этом разная. Например, в Таиланде средняя доходность составляет 12% годовых на аренде, в Турции — порядка 6%, а на Бали — от 18% до 35%. При этом туристический сезон на острове длится 365 дней в году.

— В какой момент рынок Бали стал лидирующим?

— Я думаю, что примерно за последние пять лет, этот рынок достаточно молодой, но при этом интенсивно развивающийся. Бали занимает первые места в ряде рейтингов, допустим, это самое популярное туристическое направление по версии TripAdvisor, а согласно рейтингу BBC, у него первое место в категории «Лучший остров». При этом Индонезия имеет высокий уровень ВВП и низкую инфляцию. Последние 20 лет экономика страны растет в среднем на 5% в год, и в ближайшем будущем она может стать пятой по величине во всем мире. Плюс индонезийские власти прекрасно понимают рост популярности Бали и поддерживают его. В скором времени откроется второй аэропорт, началось строительство Paramount Parks с прогнозируемой проходимостью 5-6 млн человек в год, а также начнется строительство трассы «Формулы-1».

— Какие девелоперские проекты сейчас предлагаются в стране? На каком этапе они находятся, кто их строит?

— Их достаточно много. По моей информации, за только последний год на Бали зарегистрировались более 500 новых девелоперов. При этом крупных игроков рынка всего 10, включая Alex Villas. На данный момент, насколько я знаю, строится порядка 5 тыс. объектов. Строят, естественно, местные — это требование закона. А вот проектируют и управляют сборные команды из экспатов. Допустим, в Alex Villas мы собрали умы из 10 различных стран.

— Какие финансовые инструменты вы предлагаете сегодня?

— Основных инструмента два. Первый — это беспроцентная рассрочка сроком до двух лет. И второй — мы первые и пока что единственные на острове внедрили реферальную программу для инвесторов. В ее рамках они могут рекомендовать наши объекты своим друзьям, знакомым и партнерам, давать им уникальную скидку. При этом инвесторы сами будут зарабатывать и этим заработком перекрывать часть стоимости недвижимости, приобретенной у нас.

— А как долго действует беспроцентная рассрочка?

— Практически до конца строительства объекта. Когда остается три-пять месяцев до сдачи объекта, нам необходимо получить на руки полный объем денег, потому что идет массовая закупка различной мелкой техники, мебели и так далее.

— С чего начинать инвестиции в этот рынок?

— С глубокого и детального изучения законодательной базы и документов застройщика. На Бали достаточно многогранная система государственного контроля за объектами. Один из примеров: есть пять основных зон, в которых можно строить разные типы объектов. В одной можно построить только школу, в другой — только объекты производства, в третьей — только дом для собственного проживания, в четвертой — коммерческий объект. И выбрав застройщика, который не до конца соблюдает требования законодательства по зонированию, на выходе можно получить объект, который не будет введен в эксплуатацию и в котором нельзя будет заниматься арендным бизнесом.

— Какие проекты на Бали вы бы рекомендовали сейчас инвесторам?

— Однозначно проекты в туристических локациях. Одна из лучших — это Чангу, а самая популярная у туристов улица этого района — Batu Bolong. Мы, например, строим там самый большой комплекс вилл и апартаментов — «Сердце Чангу». Он расположен на участке 2 га, там более 35 тыс. кв. м. строительных площадей. И в зависимости от бюджета и целей инвестор выбирает виллы либо апартаменты разного размера, с разным количеством спален и так далее. Но базовая рекомендация — посмотреть, по какой цене сдаются объекты в конкретной локации и выбирать те из них, которые находятся в самых дорогих туристических зонах.

— Какие планы у вашей компании по развитию отрасли?

— На данный момент мы делим с другими застройщиками острова второе и третье место. Наша большая цель — стать застройщиком номер один в Азии. Планы по развитию острова при этом тоже достаточно амбициозные. В среднем рынок недвижимости там растет примерно на 20% в год, это относится и к стоимости аренды. При этом, по разным оценкам, объем рынка недвижимости Индонезии к 2028 году достигнет почти $82 млрд.

— На что стоит обратить особое внимание инвестору при выборе застройщика?

— Во-первых, на его опыт, насколько этот застройщик компетентен в обращении с коммерческой недвижимостью. К примеру, наша компания, которой уже девять лет, не сразу стала застройщиком. Alex Villas начала свой путь с управления виллами, первые шесть лет мы учились извлекать из этого прибыль и только после этого пришли в строительный бизнес. Во-вторых, нужно понять, какой комплекс услуг предлагает застройщик.

По моим данным, Alex Villas является единственной компанией полного цикла на острове. Для этого у нас есть свой бетонный завод, мебельное производство, производство стеклопакетов, компания по установке систем «умный дом» и всего прочего. Это дает инвестору гарантию, что мы а) не развалимся, у нас есть активы, способные покрыть взятые обязательства, и б) компания способна отвечать за качество на каждом из этапов, начиная от поставки сырья и заканчивая готовым объектом, который затем поступает в управление. Более того, у нас существует отдельная компания для перепродажи объектов в случае, если инвестор хочет зафиксировать прибыль и уйти из сделки.

То есть чем более полный цикл услуг предоставляет застройщик, тем большая вероятность получения максимальной прибыли и меньшие риски у инвесторов. Что касается прибыли, средний срок окупаемости объектов у эффективного девелопера составляет от четырех до семи лет, а средний ROI с учетом перепродажи объекта составляет 30-40% годовых.