«Вторичка» подходит к снижению

«Вторичка» подходит к снижению

Но пока средние цены растут

Заметное снижение спроса и увеличение экспозиции пока не привели к ожидаемому снижению цен на вторичное жилье: его средняя стоимость в крупнейших городах за месяц выросла на 1%. Но участники рынка замечают увеличение доли сделок с дисконтом и как результат снижение средней стоимости жилья в реальных продажах. Аналитики ждут дальнейшего охлаждения рынка и снижения цен, но предупреждают, что большие скидки могут привлечь в сегмент инвесторов.

Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в феврале составила 142,1 тыс. руб., увеличившись за месяц на 1%, посчитали в «ЦИАН.Аналитике». Эксперты напоминают, что в январе прирост был аналогичным. Согласно подсчетам «Этажей», «вторичка» в России в среднем сейчас стоит 122,2 тыс. руб. за кв. м. За месяц значение увеличилось на 0,4%, за год — на 10,1%. Стоимость вторичного лота в России сейчас составляет 5,2 млн руб. Рост за месяц 1%, за год — на 15,6%.

Самый выраженный рост средней стоимости вторичного предложения за месяц в «ЦИАН.Аналитике» зафиксировали в Красноярске — 2,6%, до 120,2 тыс. руб. за кв. м. В Самаре динамика составила 2,1%, до 123,9 тыс. руб. за кв. м. В «Этажах» замечают, что недвижимость в Челябинске за месяц в среднем подорожала на 3,2%, до 89,3 тыс. руб. за кв. м. В Саратове — на 2,8%, до 90,5 тыс. руб. Одновременно в Новом Уренгое жилье, по данным аналитиков, за месяц подешевело на 0,7%, до 186 тыс. руб. за кв. м. В Санкт-Петербурге, по оценкам «ЦИАН.Аналитики», «вторичка» сейчас стоит в среднем 218,6 тыс. руб. за кв. м, подорожав за месяц на 0,5%. В Казани аналитики «Авито Недвижимости» оценивают стоимость готового жилья в 156 тыс. руб. за кв. м, к январю значение выросло на 1,2%.

В Москве средняя стоимость вторичного предложения по последний месяц не поменялась и составляет 336,3 тыс. руб. за кв. м, отмечают в «ЦИАН.Аналитике». Год к году значение выросло на 7,2%. Директор направления «вторичный рынок» компании «Инком—Недвижимость» Сергей Шлома добавляет, что среднестатистическая квартира в Старой Москве сейчас стоит 14,44 млн руб. Прирост за месяц — 0,2%, за год — 0,6%. Однокомнатная квартира обходится в среднем в 9,32 млн руб., двухкомнатная — 13,56 млн руб., трехкомнатная — 19,19 млн руб. Стоимость вторичного жилья практически не меняется даже при ослаблении спроса: количество сделок в январе сократилось на 20% год к году, замечает господин Шлома. Февраль, по его словам, также проигрывает 15–20%.

Руководитель вторичного направления «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин обращает внимание, что в стране в целом интерес к приобретению вторичного жилья за год сократился на 29,4%. Хотя именно за последние месяц-два, по мнению руководителя «ЦИАН.Аналитики» Алексея Попова, выраженного обвала спроса не произошло, хотя его структура немного поменялась. «На этот рынок выходят те, кто не может сейчас найти интересный вариант в новостройках, где квадратный метр в среднем на 15–20% дороже, те, кто планирует альтернативную сделку»,— говорит он.

Хотя продать квартиру, по наблюдениям эксперта, действительно стало сложнее. Если в декабре средний срок экспозиции на платформе составлял 102 дня, то в феврале — уже 144.

Предложений на некоторых региональных рынках закономерно становится больше. Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров замечает, что в Москве экспозиция готовых квартир за год выросла на 23%, в Санкт-Петербурге — на 17,9%, в Краснодаре — на 15,7%. Сергей Еремкин добавляет, что в России в целом экспозиция с середины января выросла на 17,5%.

Но общая динамика средних цен не всегда определяющий показатель для вторичного рынка. Евгений Белокуров обращает внимание на то, что важную роль здесь играет наличие реального, готового выйти на сделку покупателя и торг. Сейчас на рынке, по словам директора «Этажей» Ильдара Хусаинова, наблюдается сильный разрыв между ценой предложения и сделки. Так, средняя цена продажи 1 кв. м, по его наблюдениям, за прошлый месяц сократилась на 1,6%. «Это один из существенных показателей охлаждения, которое будет подогревать размер скидок, особенно в случаях срочной продажи»,— рассуждает эксперт. Алексей Попов замечает, что в стоимость в объявлениях сейчас за время их жизни снижается в среднем на 4%, за последние шесть недель значение выросло на 0,7 п. п. Показатель для «спокойного рынка» он оценивает в 3%.

Хотя Сергей Шлома считает, что в Москве примерно 20% продавцов, не имея возможности провести сделки по желаемым ценам, просто уходят с рынка: «не продается, значит, не судьба».

Из-за этого выбор ликвидных объектов в столице, по его словам, остается ограниченным. Около 10% участников рынка вспомнили о бартерных схемах, предполагающих обмен жилья. «Этот инструмент всегда включается при недостатке покупателей с живыми деньгами, но исчезает, как только рынок возвращается к нормальному функционированию»,— говорит господин Шлома. 50% собственников, по мнению эксперта, просто никуда не торопятся и ждут своего покупателя, и только 20% готовы к дисконту.

В отношении дальнейшей динамики цен на вторичную недвижимость аналитики солидарны. Рынок постепенно разворачивается в сторону снижения номинальных цен предложения, но делает это медленнее ожиданий, констатирует Алексей Попов. Сергей Шлома рассчитывает на снижение цен в Москве, поясняя, что к этому неизбежно приведет ослабление спроса и накопление объектов в экспозиции. Господин Белокуров ждет как минимум остановки их роста, напоминая, что вторичный рынок жилья во многих регионах страны — агентский. «Агент будет способствовать продаже недвижимости через установление адекватной рыночной цены и переговоры с собственником»,— рассуждает он. Господин Хусаинов прогнозирует появление лотов с заметным дисконтом, которое будет способствовать притоку в сегмент покупателей-инвесторов.

Динамика стоимости вторичной недвижимости на крупнейших региональных рынках России

Локация
Средняя стоимость предложения (тыс. руб. за кв. м)
Динамика (%)
Февраль 2023
Январь 2024
Февраль 2024
За месяц
За год
Москва
313,8
336,4
336,3
0,00%
7,20%
Санкт-Петербург
205,2
217,6
218,6
0,50%
6,50%
Казань
146,2
171,7
174,2
1,50%
19,20%
Нижний Новгород
119,9
142,3
143,6
0,90%
19,80%
Краснодар
119,5
131,5
130,8
-0,50%
9,50%
Ростов-на-Дону
108,2
128,7
129,1
0,30%
19,30%
Екатеринбург
112,4
125,7
128,1
1,90%
14,00%
Новосибирск
114,2
123,3
124,2
0,70%
8,80%
Самара
104,6
121,3
123,9
2,10%
18,50%
Красноярск
103,5
117,1
120,2
2,60%
16,10%
Уфа
105,8
119,1
119,6
0,40%
13,00%
Омск
90,4
108,6
109
0,40%
20,60%
Пермь
89,4
102,5
104,3
1,80%
16,70%
Челябинск
72,4
100,1
101,5
1,40%
40,20%
Волгоград
84,1
98,9
100,7
1,80%
19,70%
Воронеж
88,6
98,5
99,4
0,90%
12,20%
Московская область
157,9
162,9
164,9
1,20%
4,40%
Ленинградская область
129,8
128,7
129,4
0,50%
-0,30%

Источника: данные «ЦИАН.Аналитики».