Неоправданные ожидания

Октябрь заставил риэлторов более трезво взглянуть на ситуацию и перестать ждать всплеска цен на московские квартиры. Отложенный из-за аномальной жары и смога спрос был почти полностью реализован уже в начале октября, и рынок опять притих.

Мечты и реальность

Надежду, что осенью наконец-то начнется массовый подъем цен на жилье, в риэлторов вселил еще апрель, поставивший рекорд по числу сделок купли-продажи квартир в Москве. Их было зарегистрировано 7,93 тыс., на 66% больше, чем за аналогичный период 2009 года, и на 18% больше, чем даже в докризисном апреле 2008 года (данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии). Более осторожные эксперты отмечали, что, вероятнее всего, к осени отложенный спрос себя, наоборот, исчерпает, но многие хотели верить в лучшее, ведь традиционно именно к концу года цены на квартиры идут вверх. Действительно, в сентябре игроки московского рынка заметили растущую активность покупателей, но ее причиной стала не столько сезонность, сколько отложенный спрос, скопившийся за летние месяцы смога и аномальной жары.

В результате октябрь принес разочарование. "Спрос, сформированный в жарко-дымные летние месяцы, почти полностью реализовался в сентябре и первой половине октября",— вспоминает гендиректор "Ипотек.ру" Дмитрий Овсянников. С ним соглашается гендиректор "Релайт-Недвижимости" Олег Самойлов: "Оживление рынка должно было начаться примерно в третьей декаде сентября. Однако за первым всплеском спроса чего-либо существенного не последовало". По данным агентства МИАН, если в сентябре темпы роста цен значительно превышали 1%, то в октябре произошло замедление, а по отдельным сегментам — фиксация или снижение. Так, на вторичном рынке недвижимости Москвы средняя стоимость квадратного метра снизилась на 0,1% — со 153,3 тыс. руб. до 153,1 тыс. руб. Цены в сегменте жилья экономкласса в октябре выросли на 0,2% против 2% в сентябре: средняя стоимость квадратного метра составила 163,9 тыс. руб. Жилье бизнес-класса также незначительно подорожало — на 0,1%, до 210,5 тыс. рублей за 1 кв. м.

Сегмент элитного жилья, представленный в основном клубными домами Остоженки, никаких всплесков также не показал: цены за октябрь выросли на 0,2%, составив в среднем $26 090 за 1 кв. м, отмечает директор департамента жилой недвижимости Chesterton Екатерина Тейн. Олег Самойлов опасается, что в будущем могут возникнуть сложности в сегменте обменных сделок. "Небольшие и недорогие квартиры хоть и не слишком активно, но продолжают дорожать, при этом более дорогие объекты либо стоят на месте, либо чуть-чуть снижаются. В результате бюджеты разъездов попросту не позволяют укладываться в желаемые параметры",— отмечает эксперт.

В отличие от "вторички", московский рынок новостроек в прошедшем месяце вел себя чуть более оживленно. На протяжении октября столичные девелоперы медленно, но верно вносили корректировки в свои прайс-листы, отмечает ведущий аналитик ФСК "Лидер" Сергей Грудолов. По данным МИАН, средняя стоимость квадратного метра нового жилья увеличилась на 0,43% (рост в сентябре был на уровне 0,1%) и составила 161,8 тыс. руб. Квартиры бизнес-класса прибавили в цене 0,3%, достигнув 170,2 тыс. руб. за 1 кв. м, экономкласса — всего 0,1%, зафиксировавшись на показателе 115,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Наибольший прирост продемонстрировали новостройки элитного сегмента: по данным Chesterton, такие квартиры подорожали на 2,8%, а средняя стоимость квадратного метра достигла $11 625. "Узость предложения ограничивает потенциал дальнейшего роста рынка. Так, крупнейший проект "Садовые кварталы" в настоящее время приостановил продажи, "Трилогия" и "Четыре солнца" практически полностью распроданы,— сетует Екатерина Тейн.— Довольно активно идут продажи в "Итальянском квартале", но очевидно, что этого проекта недостаточно для удовлетворения спроса на элитные новостройки".

"Текущий покупательский спрос на новое жилье в октябре по-прежнему продолжал расти, намного опережая темпы роста количества предложений",— отмечает гендиректор агентства МИАН Василий Митько. Так, в отличие от сентября, когда, по словам Сергея Грудолова, на продажу было выставлено 15 тыс. квартир в новостройках (прирост к августу 9%), в октябре объем такого предложения составил всего 15,5 тыс. квартир (прирост к сентябрю всего 0,5%). В октябре на рынок вышло несколько новых объектов: начались продажи в жилом комплексе экономкласса "Мичурино" (застройщик — "Ведис Групп"), вспоминает гендиректор "Миэль-Новостроек" Мария Литинецкая. По данным руководителя аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрия Таганова, в октябре 2010 года общий объем предложения квартир в Москве вырос на 5,2%, до уровня 52,5 тыс. объектов. Объем предложения по столичным округам увеличивался в диапазоне от 2,2% (ЦАО) до 5,5% (ЗАО). Перевеса же в сторону покупателя или продавца на московском рынке жилья пока не происходит, и скорее, по мнению риэлторов, сложившаяся ситуация напоминает восточный базар. "Продавцы не спешат продавать и неохотно идут на уступки в цене — как-никак надежда на целый торговый день впереди. Покупатели, которые уже пришли и ищут требующиеся им товары, пытаются выторговать хоть какую-то скидку",— улыбается директор по маркетингу ГК "Пионер" Владимир Трибрат.

Ипотека нам поможет

Риэлторы напоминают, что реальную картину рынка можно будет дать после анализа результатов предновогодних месяцев, на которые обычно приходится максимальное количество зарегистрированных сделок. Пока же, по словам Олега Самойлова из "Релайт-Недвижимости", вероятность сравнительно быстрого преодоления рынком всех последствий кризиса сомнительна. "Если нынешний сезон так и пройдет в режиме "ни шатко ни валко", в обозримом будущем нас ожидает продолжение периода стагнации,— рассуждает господин Самойлов.— Интерес потребителей будет, как и сегодня, сосредоточен на наиболее дешевом жилье, а активность спроса продолжит демонстрировать весьма средние показатели". При этом, согласно прогнозам ФСК "Лидер", уровень цен, в частности, на московские новостройки все же будет неспешно корректироваться в сторону их постепенного увеличения. Таким образом, к концу года они поднимутся на 4-5%. По оценкам Дмитрия Таганова, к концу года рост цен в среднем составит около 2% и по итогам декабря стоимость квадратного метра в Москве на вторичном рынке жилой недвижимости может составить порядка 195 тыс. руб. (при расчете средней стоимости квадратного метра "Инком" учитывает все сегменты рынка). Элитные жилые объекты до конца года прибавят в цене в среднем около 2-3%, предполагает директор по развитию "Калинка-Риэлти" Алексей Сидоров.

Активность покупателей на рынке поддерживает растущая доступность ипотечных кредитов, признаются девелоперы и риэлторы. "Если в 2009 году на вторичном рынке доля ипотечных сделок составляла 5%, то в октябре этот показатель равняется уже 20%, то есть практически достигнут докризисный уровень, когда доля ипотечных сделок на "вторичке" составляла 25%",— радуется директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. Оживление на рынке сделок с привлечением ипотечного кредитования подтверждают и данные группы ПИК: в среднем, доля продаж квартир с использованием ипотечных кредитов в третьем квартале 2010 года в группе составила более 9% по сравнению с 3% в первом квартале. Растущая активность покупателей привела к тому, что за девять месяцев 2010 года объем продаж квартир ПИК вырос на 364% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Для сравнения: за январь--сентябрь 2009 года за один рабочий день в группе ПИК продавалось всего 4,8 квартиры, за аналогичный период 2010 года — уже 16,2. "С 1 октября 2009 года по 1 октября 2010 года цены на недвижимость в наших проектах экономкласса выросли на 10% в Москве и на 6% — в Московской области",— говорит первый вице-президент группы компаний ПИК Артем Эйрамджанц.

"Во время кризиса многие банки перестали рассматривать заемщиков, чьи доходы подтверждаются иначе, кроме как справками по 2-НДФЛ. Сейчас большинство банков учитывает и "дополнительные доходы"",— говорит Дмитрий Овсянников. По его словам, если раньше банки требовали, чтобы ежемесячный платеж по кредиту от дохода заемщика составлял 40%, то сейчас есть банки, считающие, что заемщик может тратить и 70% от своей зарплаты на погашение задолженности.