Земная опора

Земельные участки составили конкуренцию жилой недвижимости. Даже скептики не подвергают сомнению стабильность вложений «в землю». Логика очевидна еще со времен Марка Твена: ее больше не производят. Статистика подтверждает мнение участников рынка — спрос на этот сегмент недвижимости неуклонно растет.

Земля для жизни По популярности среди покупателей земля еще отстает от жилой недвижимости. По данным управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан, за четыре месяца этого года было совершено 107 тыс. операций с жилой недвижимостью и 87 тыс. с землей. Но динамика роста количества регистрационных действий говорит о том, что повышение интереса к земле становится актуальной тенденцией современного рынка. За четыре месяца этого года в Татарстане количество регистраций прав на земельные участки возросло на 31,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Только на апрель приходится 24 тыс. процедур оформления земельных участков.

Справедливости ради надо заметить, что этот показатель шире, чем количество сделок с землей. Рост частично обусловлен завершением дачной амнистии: хозяева торопятся до конца года оформить свои сотки по упрощенной схеме. Входит сюда и переоформление на другую фирму сельскохозяйственных земель: по закону не используемые по назначению земли изымают. «Регистрационные действия включают в себя как оформление права собственности на полученные в разное время участки, так и регистрацию перехода права собственности, в частности, при заключении договоров купли-продажи. Поэтому эти данные косвенно свидетельствуют и о повышении интереса именно к приобретению земли. С прошлого года впервые за последнее время число регистрационных действий с жилой недвижимостью уходит „в минус“, в то же время на этом фоне наблюдается устойчивое увеличение количества оформленных земельных участков», — говорит заместитель руководителя управления Федеральной регистрационной службы по РТ Гульнара Абдрахманова.

«Сейчас, несмотря на непростую финансовую ситуацию, наблюдается заметная активизация на рынке земли, — считает министр земельных и имущественных отношений РТ Азат Хамаев. — Характерной особенностью рынка земельных участков является его ярко выраженный сезонный характер. Цены и спрос начинают расти со второй половины февраля и достигают сезонного пика в мае-июне. Затем следует период относительного равновесия, и в августе-сентябре спрос снижается, так как покупатели не имеют особого желания приобретать недвижимость в осенний период. Цены в это время как бы застывают до зимы, до ясной и морозной погоды, когда можно увидеть все достоинства и недостатки предлагаемого участка и его окружения».

Всплеск спроса отмечают и продавцы земельных участков. «В мае по сравнению с январем этого года спрос возрос на 30–40%», — такие данные приводит генеральный директор компании «Маркет строй» Зуфар Мингариев.

По мнению Гульнары Абдрахмановой, тенденция этого года –более ответственное отношение к оформлению земельных участков. Инвестировать средства без оформления участка в соответствии с законом уже не принято, и это позволит избежать в дальнейшем сложных разбирательств по поводу прав на землю.

«Востребованность земли отчасти объясняется психологическими причинами: в период нестабильности человеку нужно иметь гарантию того, что он сможет устоять на ногах. В качестве такого гаранта выступает земля. Собственный участок дает не только возможность построить дом, но и в случае чего прокормиться. Это заложено в подсознании человека», — считает Зуфар Мингариев. Приобретение земли компаниями с целью дальнейшей застройки или перепродажи, по словам г-на Мингариева, практически сошло на нет: они предпочитают использовать финансовые инструменты, приносящие быстрый доход. По словам начальника отдела продаж загородной недвижимости компании «Флэт» Эльмиры Хусаиновой, с целью сохранить средства землю сейчас покупают те, кто по накоплениям «не дотянул»до покупки квартиры: в этом сегменте востребованы участки стоимостью до 700 тыс. Наиболее заинтересованы в приобретении земли те, кто планирует на ней впоследствии жить.

Как приобрести Варианты зависят от того, кто является собственником: государство, юридические или частные лица. Самый распространенный и простой способ — покупка земли у частного лица, уже, как правило, в границах существующего поселения.

Другой вариант — приобретение у компании, которая владеет большой территорией с подведенными коммуникациями. В таком случае необходимо убедиться, что под поселок отводится именно земля, предназначенная под индивидуальное жилищное строительство, а не сельхозугодья. От мошенничества убережет знакомство с документами на землю. Как отметили в Минземимуществе, и в документах о собственности на землю, которые есть у продавца, и в кадастровом паспорте, виды разрешенного использования прописаны.

Третий вариант — приобретение земли в существующем коттеджном поселке. При этом не всегда обязательно приобретать землю с домом. Сейчас собственники ряда коттеджных поселков под Казанью идут на то, чтобы продавать пустые участки.

Четвертый вариант — покупка через аукцион земель, находящихся в распоряжении муниципалитетов. В соответствии с федеральным и республиканским законодательством земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, с 1 июля 2006 года распоряжаются органы местного самоуправления. Земельный кодекс РФ определяет, что землю можно приобрести в собственность или в аренду по результатам торгов без предварительного согласования места размещения объекта либо с предварительным согласованием.

Земли больше не производят, но участков, предназначенных под индивидуальное жилищное строение (ИЖС), становится больше. Перевод земли сельскохозяйственного назначения в ИЖС — одна из государственных мер по стимулированию жилищного рынка. «В соответствии с поручением правительства РТ идет процесс по включению земельных участков сельхозназначения в границы населенных пунктов. Если в 2005 году по республике в границы населенных пунктов были включены земельные участки общей площадью 298 га, то в 2008 году — 4904,58 га, а с января по май этого года — 540,91 га», — отмечает министр земельных и имущественных отношений Азат Хамаев.

«Активнее всего перевод земель идет в Лаишевском (Боровое Матюшино) и в Зеленодольском районах. В других районах реальнее купить участки уже в существующих границах», — говорит Зуфар Мингариев. В пригородах Казани площадь земельных участков, предоставленных под жилищное строительство, в 2008 году составила более 2200 га.

Цена вопроса Цены на землю последние полгода вели себя несколько иначе, чем цены на недвижимость. Они снизились, но специфику снижения диктуют правила земельного рынка. Максимальный дисконт достигает 10–20%, причем на хорошие участки скидку получить сложно. Наиболее востребованные направления вообще не упали в цене. «Продавцы предпочитают держать цены на прежнем уровне. Количество участков, расположенных в живописных местах, у воды и у реки, не далее чем в 50 км от Казани, — а именно такие требования чаще всего предъявляют покупатели, сильно ограниченно», — считает директор компании «Добрый дом» Александр Шамов.

По словам Азата Хамаева, для постоянного проживания казанцы предпочитают покупать участки под строительство домов в городских и пригородных поселках — таких, как Мирный, Нагорный, Вороновка, Сосновка. Лаишевский и Верхнеуслонский районы республики традиционно считаются «элитными» для загородного строительства. Также перспективны Пестречинский и Зеленодольский районы в связи с возведением здесь коттеджных поселков. «В целом требования к участку у покупателей не меняются: не далее 40 км от черты города, возможность подведения коммуникаций, лес и водоем поблизости. Наличие этих факторов поднимает цену на 30–40%», — отмечает министр.

Участки с подведенными коммуникациями в Пестречинском или Высокогорском районе можно приобрести начиная с 60 тысяч за сотку, Салмычей — за 100 тыс. руб., в Вишневке — за 150 тыс., в Боровом Матюшино за участок в 6–7 соток просят 3 млн (почти по 500 тыс. за сотку). Цена земли на территории дачных и садоводческих обществ — 15–25 тыс.

«В Высокогорском районе, Шигалях сотка земли стоит от 50 тыс., в районе Щурячьего — от 150, в Салмычах, Вишневке, Кульсеитово –60, Пестрецах — 40, Констанстиновке — от 70, Усадах, Столбищах Лаишевского района — от 80, столько же в Гаврилково, Введенской слободе Верхнеуслонского района, Званке — от 90, в поселках Алтан или Царицино сотка оценивается в 250 тыс. рублей», — отмечает Эльмира Хусаинова. По данным министерства, разброс цен на землю весьма значителен. В целом по республике они варьируются от 10–20 руб. до 10 тыс. руб. за один квадратный метр. Наиболее высокую стоимость имеют земельные участки в Зеленодольском, Лаишевском, Верхнеуслонском районах, наименьшую — в Мамадышском, Нурлатском, Тюлячинском. Дальновидные покупатели приобретают участки сельхозназначения близко к границам города — при его расширении они автоматически переводятся в категорию индивидуального жилищного строительства. Устойчивым спросом пользуется земля на территории Казани: в поселках в черте города — Алтан, Салмычи, Вознесенье, Царицыно, площадью от 10 до 15 соток.