Девелопер споткнулся о бомбоубежище

Концерн «Покровский», планирующий возвести на территории бывшего оборонного завода «Электроаппарат» жилой комплекс «Зеленая Роща», не может выкупить землю под будущее строительство. Как сообщили в компании, это связано с тем, что городские и федеральные структуры никак не определятся с тем, кому из них следует заниматься предприватизационной подготовкой участка. По словам экспертов, с аналогичными проблемами сталкиваются практически все девелоперы, строящие на территории бывших оборонных объектов.

Ростовский арбитраж рассматривает иски ОАО «Электроаппарат» и ЗАО «Конверсия» (аффилировано с концерном «Покровский») к городскому департаменту имущественно-земельных отношений. Предприятия требуют признать незаконным отказ ДИЗО в разделе земельного участка под бывшим оборонным заводом и расторжении договора аренды этой земли. Как рассказал „Ъ“ генеральный директор ЗАО «Концерн „Покровский“» Александр Кочергин, компания планирует получить права на участок общей площадью 24 га и построить на нем жилой комплекс эконом-класса «Зеленая Роща» (соответствующие согласования городских властей уже получены).

ЗАО «Конверсия» принадлежит на бывшей территории «Электроаппарата» более 50 зданий, расположенных на участке в 16 га. Еще 6 га остаются за заводом, 2 га — под зданиями других собственников. В дальнейшем инвестор собирается выкупить и их. При этом вся земля под предприятием формально до сих пор числится в аренде у  «Электроаппарата».

«По земельному законодательству мы, как собственники зданий и сооружений, имеем исключительное право приватизировать участок под этими зданиями по упрощенной процедуре. Поскольку заводская земля официально не зарегистрирована за муниципалитетом, федерацией, либо регионом, она является государственной до разграничения и право распоряжения ею — за ДИЗО. В  2008 году департамент земельно-имущественных отношений уже проводил раздел участков. Сейчас все собственники зданий сформировали новые участки, они поставлены на кадастровый учет. Этот кадастровый учет носит временный характер, поэтому в марте 2011 года мы обратились с ДИЗО с заявлением о расторжении с  „Электроаппаратом“ договора аренды на землю и ее разделе. Однако в  департаменте заявили, что на этой территории находится бомбоубежище, которое может быть федеральным объектом, и  послали нас в теруправление Росимущества. Росимущество обратилось в Росреестр за регистрацией земли в федеральную собственность, но получили отказ, так как на участке не зарегистрировано ни одного объекта федеральной недвижимости. Таким образом, ни одна из структур не хочет брать на себя ответственность по разделу участка»,— рассказал господин Кочергин. Он добавил, что, поскольку федеральное ведомство не может заниматься разделом участка, эту обязанность по закону должен взять на себя муниципалитет в лице ДИЗО. В  связи с  этим «Электроаппарат» и «Конверсия» обратились в  суд.

В ДИЗО говорят, что департамент не имеет права проводить разграничение федерального участка.

Напомним, в 2009 году на «Электроаапарате» прошла реструктуризация, в результате которой из предприятия было выделено ЗАО «Конверсия», подконтрольное «Покровскому». В  2010 году девелопер объявил о планах строительства на территории бывшего оборонного предприятия от 350 до 400  тыс.  кв. м жилья эконом-класса. Сам проект застройки еще не готов — инвестор не берется готовить документы до момента выкупа участка.

«Что касается бомбоубежища, то по этому основанию в  выкупе может быть отказано, так как в практике Высшего арбитражного суда РФ сложилось правило, согласно которому земельный участок не может быть выкуплен, если на нем имеются здания или сооружения, не принадлежащие заявителю. В этой ситуации концерн может выделить часть участка под бомбоубежищем, а остальную часть приватизировать»,— считает старший юрист адвокатского бюро «Юг» Сергей Радченко.

Гендиректор ростовской строительной компании говорит, что приватизация земли под бывшими военными объектами всегда чревата сложностями, вследствие чего строительные проекты в значительной степени затягиваются. К  примеру, в аналогичной ситуации оказался «Горизонт», давно собирающийся возвести на территории ростовского завода «Рубин» ТРК «Галеон». Сейчас компания судится с  министерством имущества Ростовской области, не позволяющим приватизировать землю под будущее

строительство.

Максим Хмель из АН «Парус» называет спорную землю весьма привлекательной для строительства жилья. «Это идеальное место для создания небольшого микрорайона. Участок обеспечен всеми коммуникациями, рядом находится оживленный проспект Нагибина и большая зона с  ТРЦ „Горизонт“, аквапарком, продуктовым гипермаркетам Real. Сама территория завода и  местность вокруг нее хорошо озеленены. Если в процессе строительства деревья не будут вырублены, это станет дополнительным плюсом для жилого комплекса»,— резюмирует риэлтор.