Спрос на все готовое

В прошедшем месяце основное влияние на рынок по-прежнему оказывали факторы психологические: надежды на дальнейшее падение цен со стороны покупателей, ожидание «высокого сезона» со стороны продавцов, разговоры о второй волне кризиса. Между тем на вторичном рынке увеличился объем предложения, а цены близки к стабилизации.

Относительный рост предложения

"Август 2009 года был нетипичным для рынка городской недвижимости,— говорит Владислав Луцков, генеральный директор аналитического консалтингового центра "Миэль".— Вопреки всем сложившимся тенденциям продавцы не стали дожидаться осени, а уже в последний летний месяц выставили свои объекты на продажу. Объем предложения в августе вырос на 6,4% до 42,1 тыс. объектов, а доля нового предложения увеличилась до 29%".

Увеличение объема произошло за счет вторичного рынка: по данным центра "Миэль", количество новостроек незначительно сократилось. "Это вызвано как постепенным "вымыванием" квартир и приостановкой продаж ряда объектов, так и выставлением на продажу ранее придерживаемых объемов предложений, особенно в готовых домах, и расчетом застройщиков с подрядчиками и участниками строительства "натурой" — фактическим объемом квартир",— комментирует ситуацию директор по продажам "Миэль-Новостройки" Юлия Гераськина.

Сокращение предложения на первичном рынке — долгосрочная тенденция. С начала этого года в Москве началось строительство только двух объектов бизнес-класса, по которым, естественно, проектные работы велись еще задолго до кризиса. В элитном секторе нового строительства нет вообще. Не слышно и о новых проектах, которые могли бы теоретически выйти на рынок в 2010-2011 годах. То, что сейчас продается на первичке,— это достраиваемые объекты, которые были заложены два-три года назад. Причем среди них есть и такие, которые находятся на ранней стадии строительства,— фактически это замороженные стройки.

Не всегда готовы

Наблюдатели свидетельствуют, что спрос на первичном рынке возрастает прямо пропорционально степени готовности объектов.

"Наибольшая активность покупателей сосредоточена на новых готовых домах с полученными свидетельствами о собственности на квартиры (на сегодня таких единицы),— рассказывает Владимир Селезнев, коммерческий директор корпорации "Баркли".— Кроме того, последние новости о неблагоприятной ситуации в ряде крупных девелоперских компаний вывели на первый план фактор надежности. Как следствие, сегодня мы наблюдаем нулевой интерес к проектам на ранней стадии и крайне слабый — к строящимся".

Многие застройщики предлагают очень выгодные условия покупки в строящихся домах — с дисконтом до 60-70%. "Существенно снижены цены на строящиеся объекты в Замоскворечье. Цена в готовых домах держится в среднем на уровне $20 тыс. за квадратный метр, а для новостроек на стадии котлована составляет около $8 тыс. за "квадрат"",— приводит пример Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed. Тем не менее дома на ранних стадиях строительства в верхних ценовых сегментах вообще не пользуются спросом.

Ремиссия снизу

Между тем заметно оживление в секторе экономкласса и нижнего "бизнеса". "В августе на рынке первичного жилья в сегменте эконом- и бизнес-класса мы наблюдали оживление спроса. Количество реализованных квартир выросло на 24%",— свидетельствует заместитель генерального директора компании "Трест-1991" Татьяна Пальчикова.

Олег Самойлов, генеральный директор компании "Релайт-Недвижимость", так комментирует это явление: "Покупатели, дождавшись снижения цен до размеров имеющихся у них средств (как правило, до 5 млн руб.), начали покупать наиболее дешевые, но при этом ликвидные объекты. Таким образом, продавцы, которые в течение лета нащупывали адекватную рыночную цену, к концу лета сумели осуществить продажу".

"Еще одна причина спроса на экономкласс: от кризиса очень сильно пострадал в первую очередь бизнес-класс, и те, кто еще год назад собирался приобретать жилье в этом сегменте, купили и покупают в итоге квартиры экономкласса",— добавляет Юрий Беломестнов, вице-президент компании KFS Group.

Интересно, что именно в низшем ценовом сегменте произошли некоторые подвижки с ипотечным кредитованием. "За последний месяц количество выданных ипотечных кредитов выросло почти в два раза относительно начала года, преимущественно речь идет о займе недостающей для покупки суммы: от 1 до 3 млн руб.",— сообщает Алексей Кудрявцев, руководитель аналитического центра МИАН. Таким образом, можно говорить о тенденции подъема рынка, которая началась с низших ценовых сегментов. "Экономкласс дешеветь не будет,— утверждает представитель группы ПИК Дмитрий Ивлиев.— Мы цены не поднимаем, только чтобы не уменьшать темпы продаж. Но потенциал роста очевиден — готовое жилье у нас тает на глазах".

Цены на жилую недвижимость в Москве и Подмосковье

Новостройки
Вторичный рынок
тыс. руб./кв. м
Снижение (%
к июлю)
тыс. руб./кв. м
Снижение (%
к июлю)
Москва
153,7
-1,4
145,4
-1,4
Типовое жилье*
—
—
136,1
-1,8
Экономкласс
110,4
-1,2
153,1
-1,3
Бизнес-класс
159,7
-1,5
203,5
-0,7
Элитное жилье
505,8
-1,9
353,5
-0,7
Подмосковье
69,4
-1,2
71,2
-2,0

*В настоящее время возведение типовых новостроек отмечено только в сегменте муниципального жилья.

Источник: МИАН.

1,3% — на столько, по данным агентства МИАН, выросла в августе средняя стоимость найма столичного жилья. Теперь она составляет 56 078 руб. в месяц. Максимальный прирост — на 1,6% (до 30 577 руб. в месяц) — зафиксирован в наиболее востребованной категории "эконом". Стоимость найма квартир бизнес-класса по сравнению с июлем увеличилась на 1,1%.