КОТ в мешке

Заявленные в 2007-2008 году проекты по комплексному освоению территорий (КОТ) по большей части сейчас оказались замороженными. Строители полагают, что в ближайшие годы новых проектов ожидать не стоит — в лучшем случае будут завершаться уже объявленные проекты. Впрочем, все в один голос говорят, что без помощи города и эти проекты реализовать не удастся. Обсуждение перспектив проектов по КОТ станет одной из ключевых тем на начинающемся 3 сентября Международном инвестиционном форуме по недвижимости PROEstate.

В настоящее время в Петербурге и его ближайших окрестностях заявлено не менее 30 проектов комплексного освоения территорий с профилирующей жилой функцией. По оценкам Knight Frank St. Petersburg, до кризиса заявлялось около 8 000 га проектов квартальной застройки.

Директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков считает, что в реальности лишь 15-17 из них действительно могли относиться к проектам КОТ как по масштабу территории, так и по составу функций. По данным корпорации "Петрополь", сейчас реальное строительство ведется только на нескольких проектах: это "Балтийская жемчужина", микрорайон "Южный" во Всеволожске, "Ладожский парк", проекты компании ЛЭК, проект Гатчинского ДСК на ул. Доблести, "Новый Оккервиль" и "Новая Ижора". Остальные проекты либо находятся в стадии "упаковки", либо заморожены.

Николай Пашков более оптимистичен — по его оценкам, "в живых" осталось 9-10 проектов.

Генеральный директор компании "Петрополь" Марк Лернер говорит, что если бы все проекты были реализованы в срок и в соответствии с заявленными концепциями, то к 2020 году в городе и его окрестностях стало бы почти на 25 млн кв. м жилья больше. "Прирост составил бы около 25% по отношению к существующему на 2008 год жилому фонду Санкт-Петербурга", — говорит Марк Лернер.

Слишком много

Сергей Цветков, генеральный директор ООО "МИР недвижимости", причиной заморозки большинства проектов КОТ считает недостаточность спроса. "Реализовать такие объемы жилья в одном месте сложно. Сильнейшую конкуренцию составит имеющееся предложение. Сейчас пока достаточно квартир в готовых или близких к сдаче домах в районах с развитой инфраструктурой вблизи станций метро. Для того, чтобы спрос на жилье на участках КОТ был достаточный, необходимо продавать квартиры по ценам значительно ниже среднегородских. Учитывая то, что нагрузкой на себестоимость ляжет инфраструктура и инженерная подготовка территории, не исключено, что строительство будет убыточным", — комментирует он.

Как говорят специалисты, сегодня стратегий реализации КОТ может быть две — строить на собственные или кредитные средства и продавать квартиры в уже готовых домах, либо продавать квартиры городу по его программам. "Без помощи города не обойтись в любом случае. Основная проблема, которая должна быть решена городом, — инженерное обеспечение территории и строительство социальной инфраструктуры. Пока в этом направлении сдвигов нет. Застройщики сами занимаются строительством дорог, сетей, сами строят социальную инфраструктуру. Если ситуация не изменится, то развитие территорий комплексного освоения в условиях кризиса не представляется возможным", — говорит господин Цветков.

Впрочем, в компании "Балтрос" заявляют, что два их проекта КОТ продолжают развиваться. Первый вице-президент группы компаний "Балтрос" Олег Еремин сообщил, что проекты стали лишь немножко "длинней". "По "Новой Ижоре" мы в связи с падением (хоть и небольшим) продаж увеличили сроки реализации очередей. Что касается "Славянки", то в этом году мы начнем строительство, но это связано не с кризисом. Здесь вопрос правильно выстроенных приоритетов. В начале, когда мы проектировали и "Новую Ижору", и "Славянку", мы сделали приоритетным именно первый проект, так как посчитали, что формат "свой дом на своей земле" будет более актуален на растущем рынке. В принципе мы оказались правы. Но запускать два масштабных проекта в одно время тяжело и финансово, и физически. Поэтому, начиная строительство "Новой Ижоры", мы на два года сдвинули сроки по "Славянке". И, как показало время, оказались правы. Именно сейчас, когда рынок заинтересован в недорогом качественном жилье, пришло время "Славянки". А участие города — строительство целого квартала на 140 тысяч кв. м бюджетного жилья — поможет нам стартовать. Причем не только экономически — скорее психологически. Во-первых, совместно с городом нам будет проще интегрировать новый квартал в Петербурге. Я сейчас говорю не про магистральные инженерные сети — они уже построены. Я говорю про транспортную и социальную инфраструктуру. Про восприятие огромного микрорайона частью общей городской моносреды", — говорит господин Еремин.

Это тот опыт, которого у города не было с советских времен, когда обустраивался Приморский район — озеро Долгое, Комендантский аэродром. А если учесть, что резервы под уплотнительную застройку в Петербурге исчерпаны, то в ближайшем будущем именно проекты КОТ станут территориями развития для строительного комплекса.

Господин Еремин при этом уверен, что если развивать уже начатый проект еще реально, то начинать новый в нынешних условиях практически невозможно. "В ближайшее время проектов подобных "Новой Ижоре" и "Славянки" не появится. Но это связано исключительно с кризисом. В обычной, некризисной ситуации от получения (приобретения) участка для комплексного освоения до начала строительства требуется от трех до пяти лет. Все это время идет работа по проектированию, получению необходимых разрешений, всевозможных экспертиз и непосредственно инженерная подготовка. Поэтому пока говорить о реальной застройке заявленных территорий рано", — заключает господин Еремин.

Без понятия

Девелоперы с пессимизмом констатируют, что и у бизнеса, и у власти отсутствует четкое понимание, что такое комплексное освоение территории, хотя оно требует их скоординированных действий. "Разные формы государственной поддержки в рамках национального проекта, например субсидии на процентные ставки по кредитам на создание инфраструктуры, несомненно, важны. Но не менее важно — сократить сроки согласований, решить законодательные пробелы, уменьшить затраты при подключении к инженерным системам. Необходимо выработать новые механизмы при строительстве социальных объектов. Хотелось также, чтобы в подобных масштабных проектах участвовали муниципальные власти или представители субъектов Федерации. Нам необходимо законодательство по комплексному освоению территорий, где все эти нормы необходимо прописать. Тем не менее за последние годы наша компания приобрела огромный опыт, и во многих вещах мы сумели разобраться, а, следовательно, в дальнейшем нашим коллегам будет легче", — рассуждает господин Еремин.

Директор по консалтингу и оценке NAI Becar Игорь Лучков пессимистично смотрит и на проекты реновации жилых кварталов первых массовых серий, в которых были 44 квартала. "Их планировали продавать на торгах инвестору. Я боюсь, что если сейчас эти проекты оценить, то стоимость получится с большим минусом, что означает, что город должен очень хорошо приплатить тому инвестору, который за подобный проект возьмется. Хотя понятно, что это не навсегда. Ценность проектов будет восстанавливаться, и на этой волне проекты КОТ будут снова набирать обороты. Хотя сейчас стоит отметить еще и тенденцию, что все проекты уменьшаются в объемах и помпезности, на первый план выходит функциональность. Снижаются затраты на проекты, но снижаются и риски. Я считаю, что это правильное направление изменений концепций, так как тот пузырь, который был надут, сказывался и на глобальности проектов, и не всегда помпезность и глобальность проектов были функциональны и целесообразны. То, что сейчас деньги стали дорогими, заставляет инвесторов создавать более приземленные и функциональные проекты", — говорит Игорь Лучков.

Только со средствами бюджета

Комплексное освоение территорий подразумевает большие инвестиционные вложения, и реализация таких проектов возможна только силами крупных организаций при государственной поддержке.

Вениамин Голубицкий, президент "Ренова-Строй Групп" в своем докладе, подготовленном для панельной дискуссии "Государственно-частное партнерство: проблемы, перспективы, опыт" на форуме PROEstate 2009, отмечает, что на сегодняшний день, как показала практика, наиболее устойчивыми к негативному влиянию мирового финансово-экономического кризиса оказались инвестиционные проекты массового строительства жилья, реализуемые на основе государственно-частного партнерства. "Несмотря на кризисные явления, государство в лице федеральных и региональных органов власти, а также муниципалитетов продолжает поддерживать строительные проекты, финансируя строительство объектов социальной инфраструктуры и автомобильных дорог. Также субсидируются процентные ставки по кредитам, привлекаемым на обеспечение земельных участков необходимой инженерной инфраструктурой", — говорит он.

Он считает, что осуществлять реализацию крупных проектов, таких как комплексное освоение территорий в целях жилищного строительства, в нынешних условиях было бы невозможно в отсутствие такого партнера и гаранта, как государство. Например, в проекте комплексного освоения территорий "Академический" работы по строительству инфраструктуры ведутся в сотрудничестве с государством при помощи федерального бюджета, а также бюджета Свердловской области. Благодаря компенсации процентов по кредитам сократились издержки на коммунальную инфраструктуру. Выделение средств на дорожное строительство позволило завершить первый этап дорожной сети. Также важно то, что были выделены средства на социальную инфраструктуру, и поэтому на территории "Академического" ведется строительство школы и детского сада. Особенностью данных проектов является их долгосрочность, связанная с длинным кредитным планом и расчетом на получение финансового результата через определенный временной отрезок.

При реализации проектов КОТ крайне важно, чтобы государство сохранило действующие меры государственной поддержки и продолжило осуществлять финансирование создания и развития инфраструктурных объектов в последующие годы. В противном случае уже понесенные государством затраты обессмыслятся, а построенное жилье не будет обеспеченно необходимой инфраструктурой. Поэтому сейчас в рамках ФЦП "Жилище" ведется разработка по комплексному освоению территорий.

Государство выборочно поддерживает инвесторов, готовых заниматься реализацией проектов комплексного освоения (Главстрой, "Северная Долина"), но масштабной поддержки по всем заявленным до кризиса проектам, конечно же, ожидать не приходится.

Что касается новых проектов, то они в настоящее время не инициируются. Весной этого года комитет по строительству, СПбГУ "Управление инвестиций" и ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" объявили о нецелесообразности проведения торгов на право заключения договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в сложившейся экономической ситуации. Девелоперы не заинтересованы в крупных лотах, спросом (и то умеренным) пользуются только небольшие участки. Практика продажи земли мелкими лотами по низким стартовым ценам возвращается, тогда как ранее власти говорили о том, что будущее именно за проектами комплексного освоения.

Девелоперы говорят, что проекты комплексного освоения в первую очередь призваны решить проблему отсутствия инженерно подготовленных территорий, подобные проекты являются социально значимыми и осуществляться они должны в рамках государственно-частного партнерства (ГЧП).

При заключении ГЧП инвестор и государство должны четко прописать функции, которые выполняет каждый из участников этого ГЧП. Партнерство предусматривает, в частности, и бюджетную поддержку, поскольку реализуемые с нуля проекты требуют очень серьезных затрат на создание транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры. Наиболее приемлемым механизмом, с точки зрения девелоперов, было бы финансирование государством создания инженерных и улично-дорожных сетей, объектов социальной инфраструктуры и благоустройства территории. Это существенно снижало бы нагрузку на инвестора, и привлекательность подобных проектов стала бы значительно выше. Сотрудничество с государством должно происходить на всех этапах реализации проекта комплексного освоения территорий, начиная от разработки концепции и совмещения этой концепции с генеральным планом. Сегодня же роль государства в подобных проектах сводится зачастую к минимальному участию. В текущих экономических условиях важность государственной поддержки существенно возрастает.

В настоящее время действует следующий механизм государственной поддержки проектов комплексного освоения. Согласно постановлению правительства РФ, инвестору, строящему на участке не менее 1 млн кв. м жилья, предоставляются гарантии правительства на получение кредита. Кроме того, субъект Федерации получает из федерального бюджета средства на выкуп построенной инвестором инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. На практике подобная поддержка оказывается неэффективной.

Инвесторы отмечают, что одна из главных проблем ГЧП — бюрократия, долгий процесс принятия решений государством, что повышает риски инвестора и растягивает сроки реализации проектов.

Директор по консалтингу и оценке NAI Becar Игорь Лучков считает, что сложность в реализации ГЧП состоит в том, что на сегодняшний день бизнесу не ясны условия схемы партнерства государства и частных инвесторов. "Государство, как правило, стремится все риски оставить частному инвестору. Надо понимать, что если частный инвестор рискнет, то он потеряет деньги, может быть, и бизнес. Чиновник же рискует государственными деньгами, значит, в худшем случае он теряет и свою свободу, так как прокуратура риски деньгами налогоплательщиков не прощает", — отмечает он.

К сложностям при реализации КОТ относится и то, что город сейчас развивается лоскутно; стратегии, глобального представления о том, каким должен быть город, у девелоперов нет, поэтому и единых, основанных на стратегии развития города, требований к инженерной и социальной инфраструктуре у нас нет: эти требования могут различаться от проекта к проекту.

Тем не менее, комплексное освоение территорий, как полагают девелоперы, со временем снова станет актуальным.

Евгения Тучкова, старший консультант департамента консалтинга Colliers International считает, что в черте города остается огромный потенциал для девелопмента. "Объем депрессивных территорий мы оцениваем более чем в 10 000 га. Хорошим резервом для проектов комплексного освоения являются промышленные территории — земли с хорошими инженерными мощностями практически в центре города", — полагает она.

Ольга Миловидова, менеджер группы стратегии, КПМГ в России и СНГ полагает, что решающими факторами при выборе целевых регионов будут являться комфортность ведения бизнеса, финансовая и административная поддержка со стороны властей и наличие стабильного и платежеспособного спроса, который в свою очередь зависит от уровня доходов, численности и плотности населения и от изношенности жилого фонда. "На данный момент таких городов всего несколько. Помимо общепризнанных лидеров Москвы и Санкт-Петербурга можно выделить Казань, Краснодар, Самару, Ростов-на-Дону, Екатеринбург и Новосибирск", — говорит она.