«Банки сами бегают за застройщиками»

Переход к эскроу-счетам, как утверждают банкиры, прошел безболезненно для строительной отрасли. При этом у девелоперов появился спрос на альтернативные кредитные продукты для покупки новых площадок, о чем на конференции “Ъ” «Девелопмент новой волны» рассказал заместитель председателя правления Московского кредитного банка Александр Казначеев. «Ъ-Дом» публикует ключевые тезисы его выступления.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Переход на проектное финансирование с использованием счетов эскроу идет полным ходом. По статистике «Дом.РФ», сейчас 25% строек ведется с выделением финансирования по новым правилам, 75% — все еще по старым. Несмотря на негативные ожидания скептиков, переход на проектное финансирование удалось сделать гладким: крупные застройщики довольно легко адаптировались к новым правилам, банки, заинтересованные в работе с девелоперами, настроили необходимые процессы и технологии. Сегодня уже 25 из 94 аккредитованных банков участвуют в проектах, предусматривающих открытие счетов эскроу покупателям по договорам долевого участия (ДДУ).

Практика показала, что работы по новым правилам не такой уж сверхприбыльный бизнес для банков. Поначалу ожидалось, что специальная ставка по проектному финансированию с учетом наполнения средств на счетах эскроу будет от 5% годовых, но сейчас для большинства качественных проектов она уже опустилась до 4% и ниже.

И хотя банковская маржа оказалась меньше ожидаемой, работа с девелоперами позволяет банкам уверенно говорить о возникновении точки роста качественного кредитного портфеля. В России нет сопоставимой по масштабам отрасли, в которой формируется принципиально новый объем кредитного портфеля размером в несколько триллионов рублей. Раньше эти средства поступали девелоперам от дольщиков напрямую, а теперь будут проходить через банковские балансы. С учетом постепенного перехода проектов на проектное финансирование с эскроу и плавности выборки средств по проектам в течение периода строительства мы увидим фантастический рост кредитных портфелей уже через пару лет.

Повышение прозрачности стройки для кредиторов и покупателей ДДУ имеет и обратную сторону для застройщиков — невозможность пользоваться деньгами дольщиков, в том числе с целью приобретения новых участков для развития. Сейчас деньги заморожены на счетах эскроу практически до конца проекта, включая ту прибыль, которую застройщик планирует получить по результатам продажи квартир. Но профессиональным девелоперам надо покупать следующие пятна, чтобы процесс стройки был непрерывным.

И тут банки готовы предложить застройщикам решения этой проблемы. В первую очередь речь идет о бридж-финансировании. Это кредит, который выдается застройщику для финансирования предпроектных затрат — покупки участка, проектирования, получения необходимых экспертиз и разрешений и т. п. Источником погашения такого кредита является как раз классическое проектное финансирование с эскроу. В МКБ разработаны специальные требования к подобному финансированию. Доля кредита в бюджете таких предпроектных затрат зависит от стадии получения ИРД. И обычно такой кредит выдается на срок от полугода до двух лет. В нашем банке бридж-финансирование занимает примерно треть кредитного портфеля застройщиков.

Вторым финансовым продуктом, позволяющим застройщикам изыскивать средства на приобретение новых участков, стал выпуск облигаций.

За 2019 год девелоперами было размещено облигационных выпусков более чем на 70 млрд руб. Мы ожидаем и в 2020 году большого притока средств застройщикам с использованием таких инструментов. В прошлом году в рамках организации выпусков облигаций девелоперов мы устанавливали лимиты андеррайтинга (гарантия выкупа части размещаемого займа), но по факту увидели такой высокий спрос инвесторов, что наши андеррайтинговые лимиты и не понадобились.

Третий источник получения средств девелоперами на покупку пятен — это привлечение банковского финансирования под будущую прибыль проектов, находящихся на стадии реализации. В этом случае банк оценивает финансовую модель действующего проекта в доходной и расходной частях, темп продаж. В результате рассчитывается потенциальный свободный денежный поток по проекту, фактически — будущая прибыль. Банк дисконтирует прогнозную прибыль и финансирует застройщика или его материнскую компанию на расчетную сумму дисконтированной прибыли.

В итоге привлечение дополнительных средств на покупку пятен дает возможность застройщикам вести работу непрерывно, когда один объект достраивается, а второй готовится к привлечению проектного финансирования.

Сейчас в условиях жесткой конкуренции за относительно низкомаржинальное проектное финансирование банки могут зарабатывать адекватную маржу прежде всего при условии финансирования всей цепочки строительства: от момента покупки земли до ее подготовки, получения разрешений, последующего проектного финансирования и ипотеки конечным покупателям.

Резюмируя, можно сказать, что если раньше застройщики бегали за банками в поисках заемных средств, то сейчас банки бьются за проектное финансирование и сами бегают за застройщиками, придумывая различные востребованные ими финансовые инструменты.