Общая характеристика объектов недвижимости

Территория науки,2013, № 1

нарушает независимость судебной власти и противоречит принципам разделения власти, закрепленные в Конституции Республики Ирак 2005 г. в статье 47. Это является большим дефектом в судебной власти. Как можно оспаривать исполнительную власть в административном суде, который зависит от этой же исполнительной власти?

Считаем целесообразным устранить данное негативное явление, принять новый закон, регулирующий работу административного суда, отстаивать его независимость от исполнительной власти, и он должен быть под руководством Высшего Юридического Совета (судебная власть).

Список литературы

1. Аль-Мухамед Гани Зкаер Атия, Гончаров А. А. Единство судебной практики как элемент правового государства // Перспективы науки. -Воронеж. - 2011. - №11 (26).

2. Аль-Мухамед Гани Зкаер Атия, Гончаров А. А. Единообразная судебная практика как гарантия стабильности правовой системы (на примере судебной системы Российской Федерации и Ирака) // Вестник Воронежского государственного университета. - Воронеж. - 2012. - №2 (13).

Дерюшева О.И.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Воронежский экономико-правовой институт

Ключевые слова: гражданское право, право собственности, недвижимость.

Аннотация: в статье рассматриваются проблемы и перспективы правового регулирования объектов недвижимого имущества.

Keywords: civil law, the ownership of real estate.

Abstract: This article deals with the problems and prospects of legal regulation of real property.

Политические и социально-экономические перемены, происходящие в последнее время в России, существенно изменили многие аспекты жизни граждан. Действующая Конституция РФ закрепила переход к новой системе содержащей в себе отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, при этом, утвердив равенство всех форм собственности, была также введена частная собственность на различные объекты недвижимости.

Подобные перемены происшедшие в экономической социальной, политической и иных сферах жизни, повлекли серьезные изменения в семейном законодательстве. Поскольку круг объектов права собственности граждан существенно расширился, это послужило тому, что отдельно взятая семья могла иметь в собственности не только земельные участки, квартиры,

Территория науки,2013, № 1

но и целые предприятия, комплексы в сфере производства товаров, торговли, бытового обслуживания и т.д. Наличие определенной недвижимости в собственности социально значимо, поскольку обладает высокой стоимостью и представляет собой перспективную форму вложения капиталов.

Среди элементов рыночной экономики недвижимость занимает особое место, входя в состав средств производства (общественные, складские, торговые, административные и прочие здания, земельные участки и другие сооружения) а также является базой хозяйственной деятельности для развития предприятий и организаций всех видов собственности, при этом оставаясь главной основой существования граждан. Квартиры, жилые дома, дачные строения, хозяйственные постройки, гаражи и т.п. служат предметами потребления, как отдельных граждан, так и семьи в целом, поскольку находятся в их собственности и используются для проживания и иных личных нужд. Те же дома квартиры, гаражи, дачи и т.п. применяемые гражданами в коммерческих целях служат средствами извлечения прибыли[1].

Деление всех вещей на движимые и недвижимые имеет важное значение для гражданского оборота и было известно еще римскому праву. Исследователи права того периода предполагают, что древние юристы к недвижимым вещам относили вещи перемещение которых без вреда для их субстанции недопустимо и относили к ним землю (solum), а также всякую ограниченную часть территории (fundus, praedium). Иные вещи, прочно прикрепленные к земле, по воззрению римлян, не являлись самостоятельными вещами, а считались составными частями почвы, вследствие чего принадлежали собственнику земли[2].

Позже о важности деления вещей на движимые и недвижимые высказывались как дореволюционные цивилисты - Д.И. Мейер[3], Г.Ф. Шершеневичх[4], так и современные. Так, В.А. Дозорцев отметил, что «введение этих категорий является существенным шагом вперед, необходимым в условиях рыночных отношений»[5]. Римское право относило к недвижимости не только земельные участки (praedia fundi) и недра, но и все созданное на земле собственника. Соблюдалось правило, что сделанное над поверхностью следует за поверхностью и отдельная собственность на землю и на дом, возведенной на ней не допускалась[6].

В Средние века понятие «недвижимости» претерпело последующее развитие. Система инскрипций (отметок) и транскрипций (записей) у романских племен, система залоговых и ипотечных книг в Германии обозначает развитие принципа определенности в отношении недвижимого имущества, причем к недвижимости причислялись не только земля и строения, но и новые объекты, имевшие особое значение в гражданском обороте (например, недвижимостью стали плавучие мельницы, в Италии -картины)[7].

В России термин «недвижимое имущество» появился довольно поздно.

Территория науки,2013, № 1

Указ Петра Первого о единонаследии 1714 г. установил данный термин устранив различия между вотчинами и поместьями. Недвижимостью признавалась часть земной поверхности и все то, что с ней связано настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи, это могли быть как строения, возвышавшиеся над землей, так и постройки под землей, например, шахты.

В начале 20-х годов деление вещей на движимые и недвижимые, принятое практически всеми правовыми системами, было отвергнуто советской правовой доктриной как буржуазное и не имеющее практического значения в условиях нашей страны, где земля, ее недра, воды и леса являлись исключительной государственной собственностью[8]. Что касается отдельно взятой семьи, то в ее собственности в период командно-административной системы мог находиться только один дом, где непосредственно проживали ее члены, поскольку недвижимость была объектом государственной собственности и в редких случаях допускалось право собственности граждан на такие виды недвижимости как жилые дома, земельные, а тем более на водные и лесные участки. Как справедливо отметил А.П. Сергеев: «Естественные различия, существующие между движимыми и недвижимыми вещами, не должны, да и объективно не могут, игнорироваться законодательством любого общества. Однако в одних случаях, когда это различие признано официально, оно находит оправданное и

непротиворечивое отражение в законе, в других же случаях, когда оно официально отвергается, различие между движимым и недвижимым имуществом проводится непоследовательно и завуалировано»[9].

В России на протяжении многих лет развитие рынка недвижимости тормозило отсутствие необходимой правовой базы. Лишь с принятием Гражданского кодекса Российской Федерации[10], была дана общая характеристика недвижимости и указана необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответственно, действующее гражданское законодательство к недвижимым вещам относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130 Гражданского Кодекса РФ). К объектам недвижимости также относятся дачи, квартиры, дома, садовые участки, деревья и иное имущество.

Существуют особенности недвижимых вещей как объектов гражданских прав, неоднократно отмеченных в литературе, специфика которых рассматривается в юридическом и материальном аспектах[11]. К материальным признакам относят в частности естественные свойства присущие недвижимому имуществу, такие как: прочность, незаменимость, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность и т.д. Юридические особенности объектов недвижимого

Территория науки,2013, № 1

имущества заключаются в специфике его правового режима, заметно отличающегося от правового режима движимых вещей. Подобные особенности сводятся: к вещным правам на недвижимость, их

возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат

государственной регистрации в установленном порядке; к месту нахождения недвижимого имущества, которое определяет подсудность споров, порядок наследования, место исполнения обязательств; к установлению более длительных сроков приобретательной давности на недвижимое имущество, а также, установлению особого порядка приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и на недвижимость, от которой собственник отказался[12].

Поскольку недвижимость представляет собой физически осязаемые вещи, имеющие экономическую форму товара, то это позволяет отнести недвижимость к разновидности вещей[13]. Ее специфика заключается в том, что это всегда индивидуально-определенная вещь, поскольку все сооружения, здания и т.п. - являются уникальными вещами, привязанными к конкретному земельному участку. Об этом, в частности свидетельствуют положения договора купли-продажи недвижимости (ст. 555 ГК), согласно которым цена является существенным условием данного договора и к нему неприменимы положения п. 3 ст. 424 ГК, согласно которому в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть, оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги.

Более характерным признаком объектов недвижимости служит тесная связь с землей, благодаря которой они имеют высокую стоимостную оценку. Этот признак, был известен еще римскому праву. Г.Ф. Шершеневич писал: «теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под недвижимостью понимается, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи»[14].

В настоящее время применение подобного признака на практике вызывает значительные трудности, поскольку многие здания и сооружения, благодаря современным технологиям, могут перемещаться с одного участка на другой, сохраняя при этом свою целостность и назначение, однако квалифицироваться, как недвижимое имущество они могут, если неразрывная физическая связь с землей восстанавливается. В качестве примера можно привести деревянные дома (срубы), которые наращивают популярность среди российских семей. Подобные дома возводятся не только в сельских, но и в пригородных местностях, как в качестве дач, так и полноценных жилых домов, которые можно перенести с одного места на другое в разобранном

Территория науки,2013, № 1

виде. При этом нужно отметить, что современные технологии позволяют переместить с места на место любые здания или сооружения без причинения серьезного ущерба. Существуют так называемые сборные дома, которые могут не иметь прочной связи с фундаментом. Как правильно отметил Н.А. Сыроедов, разрушение или перенос (при наличии современных технических средств) имущества на другой земельный участок означает, что юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом[15]. Таким образом, физическая связанность объекта с землей понимается как условие использования недвижимого имущества по назначению. При этом следует иметь в виду, что связь с землей может осуществляться как непосредственно, так и опосредованно (через водную поверхность). В частности, известно, что в настоящее время жилые дома и другие объекты недвижимости начали строить на водной поверхности.

Специфическими признаками недвижимых вещей являются также наличие индивидуальных признаков, незаменимость, нахождение в одном и том же месте. При этом в настоящее время можно выделить такой признак недвижимости, как ее высокая стоимость, поскольку обладает повышенной экономической ценностью. Недвижимое имущество предназначено для длительного пользования и не потребляется в процессе использования, при этом обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. В то же время высокую стоимость недвижимости нельзя рассматривать в качестве ее универсального признака. Во-первых, не всякая недвижимость является дорогостоящей (все зависит от конкретных обстоятельств). Во-вторых, есть и движимые вещи, которые стоят достаточно дорого, например картины, драгоценности и т.д.

Следовательно, действующее гражданское законодательство не только произвело разделение вещей на движимые и недвижимые, но также дало легальное определение недвижимого имущества и послужило регулированию его оборота.

Помимо понятия недвижимости в юридическом смысле существует понятие недвижимости в физическом и экономическом смыслах. Так, в физическом смысле недвижимость представляет собой отдельный расположенный в пространстве объект, обладающий определенной полезностью. Тогда как в экономическом плане недвижимость представляет собой объект, который требует потока инвестиций, направленных на сохранение и развитие объекта, а также обладает свойством приносить своему владельцу доход[16]. В связи с развитием рыночных отношений в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном положении граждан и юридических лиц значительно возросла и представляет собой перспективную сферу вложения капитала. На сегодняшний день можно с уверенностью сказать о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Как справедливо заметил С.П. Гришаев:

Территория науки,2013, № 1

«недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих; его нельзя похитить или потерять».

Следует обратить внимание на разные классификации недвижимого имущества. Прежде всего, объекты недвижимости бывают естественного происхождения, например, земли, участки недр и обособленные водные объекты, а также искусственного происхождения, к которым относятся здания сооружения и т.д. Недвижимые вещи могут быть как делимыми, так и неделимыми, например, жилой дом может быть признан неделимой вещью в силу физической невозможности его раздела, а земельный участок может быть неделимым в силу утраты своего размера, в результате чего он станет намного меньше, чем предусматривают нормы земельного законодательства. Отдельные виды недвижимого имущества по своим физическим свойствам разделяются на несколько частей, каждая из которых является самостоятельной недвижимой вещью. В таких случаях можно говорить об образовании нескольких объектов права. Право собственности на каждый из них должно быть соответствующим образом зарегистрировано. Одновременно регистрируется прекращение прав на ранее существовавший объект.

Недвижимая вещь представляется сложной, если состоит из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. В свою очередь земельный участок, не имеющий построек, сооружений или насаждений будет относиться к простым вещам. При осуществлении сделок с недвижимостью собственник вправе распорядиться любой простой вещью, входящей в недвижимость, а в отношении любой сложной недвижимой вещи, вправе исключить из ее состава любую входящую в нее вещь.

Следует также отметить, что объект незавершенного строительства также относится к недвижимости, поскольку использованные при этом строительные материалы как отдельные вещи в данном случае уже не существуют, потому что были преобразованы. Однако О.Г. Ломидзе, считает, что даже если строительство недвижимого имущества, например здания, фактически завершено, до момента государственной регистрации такое здание не является единым объектом права собственности, равно как и любого другого гражданского права. До момента государственной регистрации строительные материалы, использованные при строительстве здания, существуют как отдельные объекты права собственности[17]. Следовательно, можно говорить о том, что государственная регистрация прав на вещь не признак, а последствие ее отнесения к недвижимости. Если право на недвижимость подлежит государственной регистрации, то неправильно утверждать, что подобная недвижимость возникает с момента государственной регистрации.

Регулирует указанный порядок помимо ГК РФ и Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

Территория науки,2013, № 1

ним» от 21 июля 1997 года[18]. Единый государственный реестр содержит данные о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, а также сведения о правообладателях.

Завершая общую характеристику объектов недвижимости, необходимо отметить, что земельный участок, дом, квартира, любое иное недвижимое имущество ни в гражданском обороте, ни в любом ином виде общественных отношений не могут быть заменены иными по сущности объектами. Только недвижимое имущество в состоянии удовлетворить жизненные потребности как отдельной личности, так и целой семьи в жилище, территории и т.д. Пространственная ограниченность недвижимости, практически ее невосполняемость, значимость как среды обитания предполагают неизбежное столкновение в регулировании отношений по поводу недвижимости различных интересов.

Список литературы

1. Андреев Ю.Н. Собственность и право собственности: цивилистические аспекты: монография. - М.: Норма, Инфра-М, 2013. - 320 с.

2. Дерюшева О.И. Применение брачного договора в сфере недвижимого имущества супругов// Нотариус. 2011. № 4. С. 31-36.

Носикова Н.И., Носикова Е.И.

ПРИНУДИТЕЛЬНЫЕ МЕРЫ ВОСПИТАТЕЛЬНОГО ВОЗДЕЙСТВИЯ, ПРИМЕНЯЕМЫЕ К НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИМ, КАК АЛЬТЕРНАТИВА НАКАЗАНИЯ В ОТЕЧЕСТВЕННОМ УГОЛОВНОМ ПРАВЕ

Воронежский экономико-правовой институт

Ключевые слова: уголовно-правовое принуждение, воспитательное

воздействие, принудительные меры.

Аннотация: в статье рассматриваются проблемы применения

альтернативных методов наказания несовершеннолетних.

Keywords: criminal law enforcement, educational impact, coercive measures.

Abstract: This article discusses the use of alternative methods of punishment of minors.

Принудительные меры воспитательного воздействия представляют собой альтернативные меры уголовно-правового принуждения, применяемые в рамках уголовного закона судом от имени государства к несовершеннолетним, совершившим преступления небольшой, средней тяжести, а в отдельных случаях и тяжкие, когда исправление этих лиц возможно при помощи мер педагогического характера без назначения