Правовые последствия договора об установлении сервитута

Вестник Челябинского государственного университета. 2010. № 19(200). Право. Вып. 24. С. 53-59.

Е. А. Останина

ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ДОГОВОРА ОБ УСТАНОВЛЕНИИ СЕРВИТУТА

Характеризуются правовые последствия договора об установлении сервитута, содержание и природа таких последствий, а также способы защиты прав и законных интересов сторон.

Ключевые слова: сервитут, вещное право, обязательство, соглашение, сделка.

В соответствии с гражданским законодательством перечень сделок, направленных на возникновение сервитута, является открытым. В п. 3 ст. 274 ГК РФ указывается, что сервитут возникает на основании «соглашения между лицом, требующим установления сервитута и собственником соседнего участка». Однако, как известно, к односторонним сделкам применяются общие положения о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки (ст. 156 ГК РФ). Кроме того, гражданские права и обязанности возникают из сделок, как предусмотренных законом, так и не предусмотренных, но не противоречащих ему. Следовательно, к односторонней сделке, направленной на установление сервитута, применяются нормы о соглашении об установлении сервитута, если иное не следует из закона, одностороннего характера и существа сделки, а перечень сделок, направленных на установление сервитута, является открытым.

В связи с потребностью восполнить слишком краткие нормы ст. 274 ГК РФ практика обращается к общим положениям о договоре. Применение к договору об установлении сервитута общих положений о договоре оправдано тем, что соглашение о сервитуте соответствует всем признакам договора, закрепленным в ст. 420 ГК РФ. Кроме того, п. 1 ст. 154 ГК РФ, согласно которому «сделки могут быть двух-или многосторонними (договоры) и односторонними», не оставляет в системе гражданского права места для каких-либо двусторонних или многосторонних сделок, которые не являлись бы договорами.

Одним из случаев применения общих положений о договоре к соглашению об установлении сервитута является вывод, сделанный на совещании судей Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. В практике этого округа обсуждался вопрос о перечне существенных условий сервитута и сделан вывод о том, что «ст. 274 ГК РФ не содержит указания на то, что

условие о цене является существенным для соглашения о сервитуте, поэтому в силу ст. 432 ГК РФ данное условие не является существенным для такого соглашения. Однако суд вправе (в отношении коммерческих организаций) установить плату за пользование участком (п. 5 ст. 274 ГК РФ), которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные сервитуты (п. 3 ст. 424 ГК РФ)»1.

Таким образом, единственным существенным условием договора о сервитуте является условие о его предмете, поскольку иные условия, существенные или необходимые для договоров данного вида, в законе не названы. В связи с этим возникает вопрос: в каком случае условие договора о предмете можно считать согласованным? Сфера действия сервитута согласно ст. 27 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывается не во всех случаях. Поскольку сервитут определяется как право ограниченного пользования земельным участком или иным объектом недвижимости и согласно ст. 274 и 275 ГК РФ устанавливается для обеспечения потребностей собственника господствующей недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, предмет договора об установлении сервитута может считаться согласованным в том случае, когда договором определена разновидность сервитута (право прохода, проезда и иные предусмотренные или не предусмотренные ст. 274 ГК РФ виды ограниченного пользования недвижимой вещью), индивидуально определена служащая недвижимость, т. е. обремененная сервитутом, а также господствующая недвижимость, возможность пользования которой обеспечивает сервитут.

Сторонами договора об установлении сервитута являются собственник служащей недвижимости и собственник либо обладатель права пожизненного наследуемого владения либо субъект права постоянного пользования господствующей недвижимостью (п. 3 и 4 ст. 274 ГК РФ).

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (п. 2 ст. 275 ГК РФ).

Казалось бы, стороны договора об установлении сервитута определены достаточно точно. Однако открытым остается вопрос: может ли сервитут устанавливаться по требованию не собственника, а арендатора господствующей недвижимости? Нередко спор об установлении сервитута возникает между арендаторами земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Так, ООО «Идиллия» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ООО «Пласт-Полимер» и ООО «ЧОП “Вихрь”» о необходимости обязать последних обеспечить беспрепятственный доступ автотранспорта к его объектам недвижимости. При рассмотрении спора судами установлено, что распоряжением главы города Екатеринбурга единый ранее земельный участок разделен на три самостоятельных участка, предоставленных соответственно истцу и каждому из ответчиков. Земельные участки образуют производственную базу, имеющую общее ограждение. Проезд на территорию базы осуществляется через пункт охраны, установленный ООО «Пласт-Полимер» и находящийся на принадлежащем ему земельном участке.

Суд первой инстанции рассмотрел спор с использованием норм о сервитуте и, отказывая в удовлетворении исковых требований, отметил, что «между истцом и ответчиками отсутствует соглашение об установлении сервитута в соответствии со статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем ООО “Идиллия” не вправе требовать от ООО “Пласт-Полимер” беспрепятственного проезда через принадлежащий ему на праве аренды земельный участок»

Суд апелляционной инстанции решение отменил, отметив, что «в нарушение пункта 8 распоряжения (о предоставлении земельных участков в аренду) ответчики своими действиями затрудняют проезд транспорта к объектам недвижимости истца», что подтверждено, в частности, договором о совместном использовании территории2.

Представляется, что отношения сторон в ситуациях, подобных рассмотренной выше, опре-

деляются нормами обязательственного, а не вещного права. Даже не рассматривая отдельно договор «о совместном использовании территории», содержание которого из судебного акта не совсем понятно, следует обратить внимание на то, что возможность пользования территорией предусмотрена при заключении договора аренды и установлена в пользу третьего лица — арендатора смежного земельного участка.

В судебной практике был сделан вывод о том, что «иск собственника о возврате имущества лицом, с которым собственник находится в обязательственном правоотношении по поводу спорного имущества, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данное правоотношение»3, то есть при наличии обязательственного правоотношения между сторонами вещный иск (в данном случае виндикационный) не используется.

Также иск об установлении сервитута (ст. 274 ГК РФ), как внедоговорное требование, предъявляется лишь в случае, когда между сторонами отсутствует, во-первых, соглашение об установлении сервитута (что прямо следует из ст. 274 ГК РФ), во-вторых, какое-либо иное соглашение, определяющее порядок пользования спорным имуществом (например, как в приведенном выше фрагменте, «соглашение о совместном использовании территорий»).

Что же касается толкования договора аренды, в котором установлена обязанность арендатора позволить третьему лицу осуществлять ограниченное пользование переданным в аренду недвижимым имуществом, то такое право вряд ли можно отнести к сервитутам, так как в противном случае придется признать, что господствующая и служащая недвижимость находятся в собственности одного лица, но сервитут при этом не прекращается.

Рассмотрим форму договора о сервитуте. Так, ст. 27 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает государственную регистрацию не договора об установлении сервитута, а самого сервитута как ограниченного вещного права. Согласно п. 1 этой статьи «государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения

о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав». Не совсем удачное выражение «сервитут вступает в силу», по-видимому, означает, что сервитут как ограниченное вещное право возникает с момента государственной регистрации. Следовательно, специальные требования к форме договора о сервитуте отсутствуют. В этих условиях следует руководствоваться общими положениями о форме сделки. Поскольку сложно представить себе такое право ограниченного пользования недвижимым имуществом, которое оценивалось бы ниже десяти минимальных размеров оплаты труда (ст. 161 ГК РФ), то сделка независимо от ее субъектного состава должна быть выражена в письменной форме.

Недостаточно исследованным остается вопрос о природе и содержании относительного правоотношения, возникающего из договора об установлении сервитута. Потенциал глав 27 и 29 ГК РФ применительно к соглашению о сервитуте пока далеко не полностью освоен отечественной правоприменительной практикой, что связано в основном с затруднениями теоретического характера.

Соглашение об установлении сервитута направлено, прежде всего, на его возникновение как ограниченного вещного права, тогда как общие положения о договоре представляют собой подраздел общей части обязательственного права.

Для того чтобы ответить (положительно или отрицательно) на вопросы о допустимости применения к соглашению об установлении сервитута общих положений о договоре, а к относительному правоотношению, возникающему из этого договора,— общих положений об обязательстве, необходимо выяснить: влечет ли соглашение об установлении сервитута относительное правоотношение, является ли такое правоотношение обязательством? С какого момента возникает относительное правоотношение? Как оно прекращается и влияет ли при прекращении на сервитут? Эти и многие другие вопросы, разумеется, не могут быть решены в рамках одной статьи, однако стоит хотя бы поискать направление их решения.

Прежде всего, необходимо отметить, что наличие относительного правоотношения между собственником служащей недвижимости и лицом, по требованию которого установлен сервитут, признается практически всеми авторами. Так, Б. М. Гонгало отмечает, что «между ли-

цом, имеющим право ограниченного пользования чужой вещью, и собственником этой вещи складывается также относительное правоотношение (правовая связь, участники которой точно определены). В частности, в силу п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком»4. Соглашаясь с этим выводом, можно предложить разграничить правоотношения, возникающие на основании договора об установлении сервитута: 1) сервитут как ограниченное вещное право, которое возникает с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 2) относительное правоотношение между собственником служащей недвижимости и лицом, по требованию которого установлен сервитут.

Рассмотрим одно из постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ по поводу иска, поданного в Арбитражный суд Саратовской области. Общество с ограниченной ответственностью «Завод «Газпроммаш» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к открытому акционерному обществу «Саратовский метизный завод» о предоставлении сотрудникам истца беспрепятственного прохода и проезда на свои рабочие места через территорию ответчика и взыскании с акционерного общества убытков. В качестве третьего лица на стороне ответчика истцом привлечено открытое акционерное общество «Саратовский завод метизов». Исковые требования мотивированы тем, что по договору купли-продажи от

8 декабря 1998 г. ООО «Завод «Газпроммаш» приобрело у ОАО «Саратовский метизный завод» незавершенное строительством здание для организации собственного производства. Право собственности истца на указанный объект недвижимости зарегистрировано 17 июня 1999 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несмотря на то, что ответчик обязался по договору предоставить истцу право пользования подъездными железнодорожными путями и беспрепятственный доступ к объекту недвижимости и подъездным путям по земельному участку, находящемуся в пользовании продавца, и такое право истца вытекает из норм, содержащихся в ст. 274, 275 ГК РФ, сотрудники истца с 7 по 22 июня 1999 г.

были лишены доступа к своим рабочим местам. В результате вынужденного простоя истцу был причинен ущерб в виде упущенной выгоды.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отметил следующее: истец, заявляя требование об устранении препятствий со стороны ответчика в проходе и проезде через его земельный участок к объекту, принадлежащему истцу, сослался на то, что он не имеет материальной возможности осуществить выгораживание выделенного ему земельного участка и строительство собственной проходной. Отсутствие у истца необходимых материальных средств для выгораживания выделенного ему участка и оборудования собственной проходной не может по смыслу ст. 304 ГК РФ служить основанием для возложения на ответчика обязанности предоставить истцу право пользования частью его земельного участка. Вывод судов первой и апелляционной инстанций о размере понесенных истцом из-за действий ответчика убытков основан на расчетах, представленных истцом. При этом оставлены без проверки доводы ответчика о том, что истцом не могло быть организовано производство на приобретенном объекте в связи с тем, что он не был сдан в эксплуатацию в установленном порядке. Поэтому судебные акты, принятые по делу, необходимо отменить и направить дело на новое рассмотрение5.

Этот спор примечателен тем, что в его обстоятельствах можно различить обязательственные и вещно-правовые последствия соглашения

об установлении сервитута.

Итак, у истца не имелось ограниченного вещного права. Поскольку государственная регистрация сервитута отсутствовала, то он не возник (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 27 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В этой связи истец имел право требовать установления сервитута, доказывая его необходимость для осуществления им права собственности. Но наличие такой необходимости, как отмечено в приведенном выше Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, истцом не было доказано.

Что же касается обязательственно-правовых последствий соглашения, то можно отметить следующее: отсутствие у истца ограниченного вещного права не означает, что другая сторона договора вправе не исполнять обязательство. В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний

отказ от обязательства не допускается. У истца имелось право требования возмещения убытков, причиненных нарушением договора, одним из условий которого являлось предоставление права пользования подъездными железнодорожными путями и беспрепятственного доступа к объекту недвижимости и подъездным путям по земельному участку, находящемуся в пользовании ответчика.

Не случайно, в рассмотренном Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ право истца требовать возмещения убытков не было подвергнуто сомнению. Решение суда апелляционной инстанции о возмещении убытков отменено потому, что не были доказаны: во-первых, размер убытков, во-вторых, причинноследственная связь между неисполнением обязательства и убытками.

Договор купли-продажи с условием предоставления права ограниченного пользования земельным участком, находящимся в пользовании продавца, может быть охарактеризован в качестве смешанного договора (ст. 421 ГК РФ), сочетающего в себе элементы договора купли-продажи (ст. 549 ГК РФ) и соглашения об установлении сервитута (ст. 274 ГК РФ).

Рассмотрим входящую в содержание относительного правоотношения обязанность предоставления соразмерной платы за сервитут.

Согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ «собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком». Из буквального толкования этой статьи следует, что плата за сервитут предоставляется только после его возникновения, то есть после государственной регистрации. Обязанность предоставить за сервитут «соразмерную плату» не является абстрактной, не зависящей от своего основания.

Представляется возможным сделать вывод о том, что в случае систематических и длительных препятствий в осуществлении сервитута, чинимых собственником служащей недвижимости, лицо, по требованию которого установлен сервитут, вправе приостановить обязанность предоставления платы за него. Однако такой вывод требует ссылки на ст. 328 ГК РФ (встречное исполнение обязательства), а для этого следует сначала выяснить: можно ли считать относительное правоотношение, возникшее между соб-

ственником участка, обремененного сервитутом, и лицом, в интересах которого установлен сервитут, обязательством?

В пользу того, что между собственниками господствующей и служащей недвижимости имеется обязательство, могут быть приведены следующие доводы.

Во-первых, обязанность предоставить плату за сервитут и право требования такой платы соответствуют легальному определению обязательства. Во-вторых, обязанность пассивного типа — обязанность не препятствовать осуществлению сервитута, возложенная на собственника служащей недвижимости, — не противоречит существу обязательства.

Как известно, ст. 307 ГК РФ не исключает возможности возникновения таких обязательств, содержание которых исчерпывается обязанностью пассивного типа (обязанностью бездействия): «в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности». Предусмотренная договором обязанность продавца предоставить покупателю возможность пользования находящимся во владении продавца земельным участком может оцениваться как обязанность, входящая в содержание возникшего из договора обязательства. При этом вопрос

о наличии в российском гражданском праве обязательств, содержание которых исчерпывается обязанностью бездействия, является спорным.

Однако можно привести и доводы против признания анализируемого относительного правоотношения обязательством.

Во-первых, «обязательственное право представляет собой подотрасль гражданского права, регулирующую экономический оборот (товарообмен), т. е. отношения по переходу от одних лиц к другим материальных и иных благ, имеющих экономическую форму товара»6. Сервитут не может быть самостоятельным предметом договора купли-продажи, дарения, залога, то есть он не отчуждается от господствующей недвижимости. Сервитут как имущественное право составляет бестелесную принадлежность и в этом качестве следует судьбе главной вещи — господствующей недвижимости. Поэтому сервитут сам по себе не составляет товара, он увеличивает стои-

мость иной вещи — господствующей недвижимости. Если же считать товаром денежные средства, предоставляемые лицом, по требованию которого установлен сервитут, то он не всегда является возмездным (общее правило п. 5 ст. 274 ГК РФ имеет, однако, исключения). В сущности, приведенный контрдовод возвращает нас к неразрешенной пока дискуссии о том, возможно ли существование обязательств, основное содержание которых состоит в обязанности бездействия.

Во-вторых, сервитут, как ограниченное вещное право, может быть бессрочным. Относительное правоотношение между собственником господствующей недвижимости и собственником служащей недвижимости также будет существовать бессрочно (по крайней мере, в том случае, если плата за сервитут предоставляется не единовременным платежом, а периодически). При этом в противоположность договору аренды на неопределенный срок стороне не будет предоставлено право отказаться от договора. Бессрочное существование правоотношения противоречило бы существу обязательства.

Поэтому вывод о наличии между сторонами договора об установлении сервитута не просто относительного, а именно обязательственного правоотношения был бы спорным.

Таким образом, в случае выявления пробелов в регулировании отношений между собственниками господствующей и служащей недвижимости можно предложить лишь по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) применять нормы об обязательствах как регулирующие сходные, но не тождественные отношения. При этом общие положения об обязательствах применяются к отношению из соглашения об установлении сервитута лишь в той части, в которой нормы обязательственного права не противоречат существу отношения, и, в частности, цели сделки (установление ограниченного вещного права). В связи с этим видится возможным применение нормы о приостановлении исполнения встречной обязанности (ст. 328 ГК РФ): если собственник служащей недвижимости создает существенные препятствия в осуществлении сервитута, то лицо, по требованию которого установлен сервитут, вправе приостановить исполнение обязанности по внесению за него платы.

Аналогия закона видится в данном случае необходимой не только потому, что нормы об установлении сервитута действительно слишком лаконичны в настоящее время, но и потому, что

обязательственное право предоставляет кредитору целый ряд таких способов защиты, которые могут быть успешно приспособлены для защиты субъективного права, существующего в рамках своеобразного относительного правоотношения между собственниками господствующей и служащей недвижимости.

Заканчивая рассмотрение природы и содержания относительного правоотношения между сторонами договора об установлении сервитута, следует отметить существенную особенность правопреемства, установленную ст. 274 ГК РФ.

Тезис о сохранении сервитута при переходе права собственности на господствующую (п. 1 ст. 275 ГК РФ) или служащую (п. 3 ст. 216 ГК РФ) недвижимость является бесспорным и не нуждается в рассмотрении. Хотелось бы обратить внимание на иную сторону отношения.

Согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ «собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком». К примеру, Иванов и Петров заключили договор об установлении сервитута на земельный участок Петрова, и Иванов обязан был платить ежемесячно определенную сумму за пользование им. Затем Иванов продал свой земельный участок. Сервитут в данном случае сохранится (п. 1 ст. 275 ГК РФ), но кто должен платить за него? Если речь идет об обычной договорной обязанности, то перевод долга допустим только с согласия Петрова, который такого согласия может и не дать.

Однако п. 5 ст. 274 ГК РФ позволяет утверждать, что при переходе права собственности на господствующий участок обязанность предоставить соразмерную плату за сервитут возлагается на нового собственника, и согласия кредитора (собственника служащей недвижимости) при этом не требуется. Установленная п. 5 ст. 274 ГК РФ норма является верной, поскольку платить за сервитут должен именно тот, кто его осуществляет, а не бывший собственник. Вместе с тем переход обязанности по предоставлению соразмерной платы за сервитут на нового собственника нуждается в определенном обосновании.

В римском праве в качестве особой категории выделялись обязанности, связанные с вещью. Они назывались «вещными обязательствами» ^ligationes propter rem) и представляли собой «обязательства, в которых пассивный субъект

(должник) определялся в зависимости от отношения к собственности или к владению какой-либо вещью»7. К ним относились, например, обязанность эмфитевта уплачивать арендную плату или обязанность собственника, к которому предъявлен ноксальный иск8. Общее правило в этих обязательствах было таким: обязанность возлагается на собственника определенной вещи9. В литературе по римскому праву эту разновидность обязательства называют также обязательством с переменным пассивным субъ-ектом10. Последний термин наиболее точно отражает особенность правоотношения.

Обязательства с переменным пассивным субъектом известны доктрине французского гражданского права. Как отметил Е. Годэмэ, «бывают права требования или обязанности, которые имеют тесную связь с передаваемой вещью, потому что они устанавливаются только ввиду владения этой вещью. Если они не переходят к приобретателю, то после отчуждения они утрачивают значительную часть своей хозяйственной ценности»11. И далее: «Может быть, что кредитор при установлении обязанности смотрел на личность должника как на безразличную; что он хотел иметь в качестве должника не какое-то определенное лицо... он с самого начала соглашается на то, что каждое отчуждение недвижимости сопровождается для него изменением должника»12.

В российском гражданском праве имеются нормы, по своей сути близкие к категории обязательства с неопределенным субъектом.

Во-первых, это норма, согласно которой при переходе прав на застрахованное имущество от лица, в интересах которого был заключен договор страхования, к другому лицу права и обязанности по этому договору переходят к лицу, к которому перешли права на имущество (ч. 1 ст. 960 ГК РФ). Переход прав и обязанностей при перемене собственника имущества связывается в данном случае с тем, что прежний собственник не имеет страхового интереса после перехода права собственности на имущество и основан на прямом указании закона (п. 1 ст. 382 ГК РФ, ст. 960 ГК РФ).

Во-вторых, к числу обязательств с переменным пассивным субъектом относится договор ренты в случае передачи под ее выплату недвижимого имущества. Обязанность по уплате ренты возлагается на нового собственника в случае приобретения имущества, переданного под ее

выплату. Согласно п. 1 ст. 586 ГК РФ рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Если плата за сервитут выражается в форме периодических платежей, то обязанность предоставить плату за сервитут имеет определенное сходство с обязанностью платить постоянную ренту (ст. 589 ГК РФ): в том и в другом случае обязанность возлагается на собственника определенной вещи и существует в принципе бессрочно (хотя применительно к ренте все же предусматривается возможность ее выкупа); в том и в другом случае целесообразно вести речь об увеличении суммы сделки.

Ст. 274 ГК РФ не содержит прямого указания на то, что при переходе права собственности на господствующий земельный участок обязанность предоставить соразмерную плату за сервитут переходит к собственнику господствующей недвижимости. Однако такое указание можно вывести в результате толкования п. 5 ст. 274 ГК РФ: «Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком». Интерес прежнего собственника в сервитуте при переходе права собственности на господствующий земельный участок прекращается. Поэтому относительное правоотношение, возникающее из договора об установлении сервитута, характеризуется тем, что правопреемство в нем происходит по правилам ст. 274 ГК РФ при переходе права собственности на господствующую или служащую недвижимость.

Характеризуя договор об установлении сервитута, отметим, что такой договор является синаллагматическим при его возмездности, односторонне-обязывающим при безвозмездности, консенсуальным, поскольку законом не установлено, что договор считается заключенным с момента государственной регистрации

сервитута; не установлено также и то, что договор считается заключенным с момента передачи вещи (было бы затруднительно говорить о передаче вещи применительно к сервитуту).

Представляется, что сервитут может быть установлен не только соглашением между лицом, требующим его установления, и собственником соседнего участка, но и договором в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ), где третьим лицом станет собственник господствующей недвижимости. Например, собственник двух функционально связанных земельных участков отчуждает один по договору дарения, другой — по договору купли-продажи и, заботясь об одаряемом, заключает с покупателем договор, по которому сервитут устанавливается в пользу одаряемого.

Примечания

1 Судебно-арбитражная практика применения Гражданского кодекса РФ. Часть первая. По материалам Федерального арбитражного суда СевероКавказского округа за 2000-2006 годы / под ред. Ю. В. Романца. М., 2007.

2 Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12 марта 2007 г. № Ф09-1440/07-С6 // Справ. правовая система «КонсультантПлюс».

3 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других прав» от 25 февраля 1998 г. № 8 // Там же.

4 Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / под ред. П. В. Крашенникова. М., 1999.

5 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 7 августа 2001 г. № 760/01 // Вестн. Высш. Арбитраж. Суда РФ. 2001. № 11.

6 Гражданское право : учебник / под ред. Е. А. Суханова : в 2 т. М., 2005. Т. 2.

7 Франчози, Дж. Институционный курс римского права / пер. с итал., отв. ред. Л. Л. Кофанов. М., 2004. С. 355.

8 Там же. С. 355-356.

9 Там же. С. 356.

10 См.: Санфилиппо, Ч. Курс римского частного права : учебник / под ред. Д. В. Дождева. М., 2003. С. 233.

11 Годэмэ, Е. Общая теория обязательств / пер. с франц. И. Б. Новицкого. М., 1948. С. 228.

12 Там же. С. 229.