Замещение дошло до магазинов

Сниженная активность потребителей и уход международных брендов способствовали росту вакантности в торгцентрах Москвы и Санкт-Петербурга. В последнем — до рекордного значения. Сейчас операторы объектов активно замещают магазины свернувшихся сетей ритейлерами из России, Турции и стран постсоветского пространства. Активность на офисном рынке поддерживают компании с госучастием и представители нефтегазового сектора. Хотя запускать на нем новые проекты в условиях общей негативной конъюнктуры девелоперы по-прежнему не спешат.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Mall Index (количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в торгцентрах Москвы по итогам первой рабочей недели 2023 года (9–15 января) отставал от аналогичного периода прошлого года на 9%, докризисного 2019 года — на 33%. Такие данные приводит Focus Technologies. В Санкт-Петербурге аналогичные разрывы составили 6% и 27% соответственно. На потребителей продолжают оказывать негативное влияние общее снижение покупательной способности и сокращение ассортимента магазинов привычных зарубежных брендов, говорят аналитики.

Новая волна арендаторов

Средний уровень вакантности в торгцентрах Москвы, по подсчетам регионального директора департамента торговой недвижимости NF Group Евгении Хакбердиевой, составляет 15,6%. За год показатель вырос на 1,9 процентного пункта, преимущественно за счет расторжения договоров с уходящими международными операторами. В Санкт-Петербурге динамика оказалась более показательной: объем пустующих, по данным NF Group, площадей за год вырос на 6,3 процентного пункта, до 10,6%. Для местного рынка эта цифра — абсолютный рекорд.

В Nikoliers поясняют, что всего в России приостановили работу 95 брендов иностранных ритейлеров, 57 из которых были представлены и на рынке Санкт-Петербурга. Одновременно доля вакантных площадей увеличивается и из-за оптимизации наименее рентабельных магазинов сохраняющих свои позиции игроков. Тенденция продолжает давить на рынок, но госпожа Хакбердиева обращает внимание на процесс замещения уходящих международных брендов. Это способствует постепенному расширению предложения в фешен-сегменте: помещения некогда якорных арендаторов зачастую дробятся и сдаются сразу нескольким новым игрокам. Замещение происходит не только за счет отечественных игроков.

В Nikoliers отмечают, что за год о выходе на российский рынок заявили 45 иностранных брендов, девять из которых уже открыли свои магазины.

Преимущественно, по данным консультантов, на рынке будут появляться ритейлеры из Турции (74% анонсов), Казахстана (7%), Китая и Индии (по 4%), США, Армении, Японии, Белоруссии и Италии (по 2%). Евгения Хакбердиева указывает на достаточно высокую активность по выходу на российский рынок торговых сетей из Турции и стран постсоветского пространства. Но открытие магазинов новых ритейлеров, по ее мнению, зависит от успеха существующих точек.

Общепит востребованных локаций

В сегменте стрит-ритейла Москвы, согласно оценкам R4S Group, сейчас пустует 7–10% площадей. Руководитель направления street retail компании «Магазин магазинов» Марина Маркова не исключает, что в дальнейшем показатель сократится за счет открытий шоурумов российских дизайнеров и новых концепций общепита. Но позитивная динамика может оказаться отложенной. Так, директор департамента исследований рынка компании Maris Алена Волобуева обращает внимание на то, что в первом квартале традиционно происходит сезонный рост доли пустующих площадей.

Коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко констатирует, что ликвидные помещения с хорошим трафиком на рынке Москвы сейчас по-прежнему в дефиците. В качестве примера эксперт рассказывает об объекте по адресу улица Малая Бронная, 15. «За три дня экспонирования освобождающегося помещения нами получено четыре оферты от потенциальных арендаторов»,— говорит она.

На торговых улицах Санкт-Петербурга основной объем сделок, по подсчетам Алены Волобуевой, традиционно формируют заведения общественного питания. При этом треть открывшихся за прошлый год объектов — в бюджетном формате (это кафе-бары, пиццерии и проч.). Также продолжает активно расти присутствие алкомаркетов. А вот спрос со стороны федеральных FMCG-сетей, по словам госпожи Волобуевой, заметно сократился; также меньше стало открываться магазинов drogerie-сетей, товаров для спорта и отдыха и проч.

Офисы без застройщиков

На рынке офисной недвижимости Москвы, согласно оценкам NF Group по итогам прошлого года, пустует 9,1% офисных площадей. Директор департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилл Бабиченко предполагает, что по итогам первого квартала уровень вакантности в Москве достигнет 12%, после чего рост остановится. В Санкт-Петербурге, по оценкам Алены Волобуевой, свободно 10,3% качественных офисных площадей. В натуральном выражении речь идет о 400 тыс. кв. м — за год этот показатель практически удвоился. Рост вакантности, по мнению госпожи Волобуевой, будет наблюдаться и по итогам первого квартала текущего года: освобождаются офисы, контракты на аренду которых арендаторы хотели, но по каким-то причинам не могли расторгнуть досрочно.

Партнер NF Group Мария Зимина поясняет, что в Москве активность потенциальных арендаторов, вероятно, сохранится на сниженном уровне прошлого года; заметную долю в структуре спроса продолжат формировать компании с госучастием.

Хотя заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Елена Медушевская называет существующий рынок достаточно активным, указывая, что спрос выше, чем в начале прошлого года. Гендиректор NF Group в Санкт-Петербурге Константин Лосюков указывает, что в его городе основными драйверами спроса выступают компании нефтегазовой отрасли и IT-структуры.

Согласно оценкам госпожи Волобуевой, арендные ставки на офисы класса А в Санкт-Петербурге по итогам прошлого года сократились на 5%, до 2,03 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. Для помещений класса В показатель остался стабильным — 1,4 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. «Арендодатели не снижают запрашиваемые арендные ставки, а делают индивидуальные предложения в зависимости от запроса»,— замечает она. В Москве, по словам Елены Медушевской, также наблюдалось скорее незначительное снижение ставок, преимущественно в объектах, где ранее они были завышены.Удерживать цены и сравнительно низкий уровень вакантности на рынках крупнейших городов в дальнейшем может ограниченный объем нового предложения.

Мария Зимина указывает, что к вводу в Москве в этом году запланированы 473 тыс. кв. м новых офисных площадей. Формально это на 39% выше показателя прошлого года, но финальный объем может быть заметно меньше из-за влияния кризисных тенденций, предупреждает она. Госпожа Медушевская также указывает, что офисные проекты заявляют неохотно, а ранее анонсированные откладываются.

В Санкт-Петербурге, по словам господина Лосюкова, сейчас к вводу на 2023 год запланировано 220 тыс. кв. м. Замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers Виктория Горячева называет определяющей для офисного девелопмента текущую экономическую ситуацию: высокая инфляция, удорожание строительства и быстро меняющиеся внешние условия сужают возможности по запуску строительства бизнес-центров. На этом фоне появления заметного числа новых проектов в перспективе двух-трех лет она не ждет.