Методом проб и ошибок

Несмотря на бум строительства коттеджных поселков, рынок эксплуатации загородных домов сегодня не развит. Большинство девелоперов предпочитает обходиться собственными силами, планируя создавать свои эксплуатирующие и управляющие компании. Участники рынка предупреждают: пока компании наберутся опыта в новой для себя сфере, жители будут вынуждены мириться с тем качеством услуг, которое может обеспечить "карманная" компания, либо эксплуатирующая организация-новичок.

     Рынок эксплуатации загородной недвижимости в Петербурге и Ленобласти пока не сформирован по причине отсутствия опыта эксплуатации, так как готовых поселков, где уже проживают люди, в регионе почти нет. Большинство объектов строится, проектируется или находится на стадии замысла. Всего в настоящий момент на различных стадиях завершенности находится более 170 поселков.

     Развитие этого рынка можно ожидать в ближайшие годы, когда проекты будут завершены и встанет вопрос об обслуживании коттеджных поселков. Специалисты уверены, что развиваться он будет тем же путем, что и рынок эксплуатации коммерческих зданий: девелоперы поселков создадут свои соответствующие структуры (так называемые "карманные"), если проектов несколько — компании возьмут на себя организацию обслуживания жилья во всех этих проектах. Полученный опыт позволит использовать его не только в собственных целях, но и выйти на рынок и предлагать услугу другим девелоперам загородного жилья, не имеющим такой структуры.

     По словам Евгения Якушина, генерального директора УК "Система", войти на рынок эксплуатации недвижимости на первый взгляд просто. Эксперт оценивает барьер входа на рынок в сумму $20-25 тыс. Однако есть оговорка: "новичок" должен иметь договор на обслуживание как минимум одного объекта. Войти на рынок без опыта работы практически невозможно. Опыт работы в службе эксплуатации или управляющей компании должен быть не менее пяти лет. Отсутствие объектов и опыта деятельности может привести к серьезным финансовым потерям.

     Рентабельность компаний, занимающихся исключительно эксплуатацией загородных домов, пока оценить сложно. В целом рентабельность этого бизнеса составляет сейчас по разным оценкам от 15% до 20%. Но в условиях зарождающейся конкуренции она будет снижаться вместе с повышением профессионализма и качеством оказываемых услуг. Пока же, с отсутствием опыта, девелоперы и жители будут вынуждены мириться с тем качеством услуг, которое может обеспечить "карманная" компания, либо эксплуатирующая организация-новичок.

       Эксплуатация в перспективе

     Девелоперы, чьи объекты будут введены не сегодня, пока не задумываются об эксплуатации. "Время реализации проекта на загородном рынке сейчас длительное — не менее двух лет проходит со времени перевода земли в нужную категорию до момента продажи всех домов и заселения поселка, — говорит Михаил Васильев, руководитель департамента маркетинга ЦАН. — Поэтому в настоящий момент вопрос эксплуатации наших будущих поселков для нас не стоит. По мере заполнения домов будет создано ТСЖ, которое и займется выбором управляющей организации для поселка. Возможно, мы дадим свои рекомендации или предложим какие-то компании, посоветуем провести тендер. Однако пока я не могу назвать ни одной эксплуатирующей организации, работающей на рынке коттеджных поселков. Хотя думаю, что через два года я уже смогу это сделать, и ТСЖ сможет выбирать из ряда кандидатов".

     Константин Симаков, директор компании "Балтрос" рассказывает, что в поселении "Новая Ижора" эксплуатация будет организована после сдачи первой очереди (460 домов будет сдано к середине августа 2008 года). К этому времени на объекте появится ТСЖ, которое и займется выбором эксплуатирующей компании. При этом, пока дома возводятся и в них никто не живет, обслуживание строений — поддержание температурного режима, уборка снега и др. — будет обеспечено силами строительной компании. Возможно, со временем подразделение перерастет в отдельную фирму, которая и будет заниматься эксплуатацией домов в проектах "Балтроса", а в будущем, вероятно, и не только их.

       Основной упор на безопасность

     "Основными услугами по содержанию коттеджного поселка являются ведение и учет лицевых счетов домовладельцев, взаимодействие с собственниками по хозяйственным вопросам, согласование подключения к поселковым магистралям, контроль подключений, — говорит Ольга Трошева, руководитель загородного отдела департамента маркетинга компании "Петербургская недвижимость". — Также компания обязана обеспечить текущий и планово-предупредительный ремонт коммуникаций, техническое и аварийное обслуживание инженерных коммуникаций, электро-, водо- и теплоснабжение помещений общего пользования".

     Очень важна для жителей поселков безопасность, которую должна обеспечить эксплуатирующая фирма. Это круглосуточное аварийное и диспетчерское обслуживание, круглосуточная охрана поселка по периметру — видеонаблюдение и патрулирование, организация пропускного режима доступа на территорию поселка. Важный момент — обеспечение правопорядка на территории поселка. Ну и само собой разумеющееся — регулярная уборка территорий общего пользования и вывоз бытового мусора.

       За "классовость" нужно платить

     Диапазон стоимости эксплуатационных платежей будет различным в зависимости от класса поселка. Это обусловлено различным набором дополнительных услуг в поселке, а также степенью инженерной подготовки. Значительные, а иногда и основные коррективы в стоимость вносит оплата услуг охраны, поскольку ее уровень в поселках серьезно различается. Например, "элитный" уровень охраны предполагает высокие ежемесячные расходы, так как услуга предоставляется с учетом максимальных требований жителей (система видеонаблюдения, применение концепции "умный дом" и многое другое). Бизнес-уровень (в поселках бизнес-класса) предполагает надежно огороженную территорию поселка, контрольно-пропускной пункт (КПП) на въезде, наличие охранников, оснащенных спецсредствами (резиновые палки, газовые баллончики, наручники, радиостанции, необходимый транспорт), обеспечивающих соблюдение пропускного режима и патрулирующих территорию поселка в ночное время. В среднем классе уровень охраны стандартный — это тот же КПП, патрулирование территории, в эконом-классе эта услуга может и отсутствовать вовсе.

     В целом минимальный размер эксплуатационных платежей для недорогого поселка включает в себя платежи за водо-, газо-, электроснабжение, обслуживание канализации и отопление (эти расходы чаще всего оплачиваются по данным счетчика). На величину ряда расходов существенно влияет и размер поселка. Увеличение количества домов уменьшает затраты на один коттедж (охрана, отчисления управляющей компании). В некоторых случаях (когда земля находится в аренде) размер территории общего пользования в поселке (скверы, площадки и т.д.) влияет на заявленную сумму эксплуатационных расходов, потому что появляется такая статья расходов, как арендная плата за землю общего пользования, особенно существенно это в крупных поселениях (например, "Михайловское"). В связи с различным уровнем инженерной подготовки (коммуникации могут быть центральными или локальными, не везде есть газоснабжение, телефон и т.д.) стоимость общественно-коммунальных платежей также может различаться.

     По данным "Praktis. Управление и эксплуатация" средний размер ежемесячных платежей собственника за обслуживание коттеджа составляет в элитном поселке — не менее $500-600, в классе "бизнес" — $250-350, в среднем и эконом-классе — $50-250. При наличии объектов инфраструктуры, которые не открыты для посторонних и не могут таким образом добиться самоокупаемости, стоимость эксплуатации существенно возрастает. Например, содержание небольшого фитнес-клуба обойдется не менее 4000 рублей на кв. м.

     Любопытно, что материал, из которого изготовлен дом, не сильно влияет на стоимость эксплуатации. Наименее затратно обслуживание домов из деревянных конструкций. Чтобы поддерживать их внешний вид в надлежащем состоянии, их нужно регулярно покрывать антисептиком. Ремонт фасада кирпичного коттеджа (например, работы по оштукатуриванию) обходится дороже.

     В любом случае, судить о затратах и их снижении в целом по рынку рановато: пока многие поселки не сданы, их жители не смогут прочувствовать на себе все особенности загородной жизни. В том числе и эксплуатационные.

Александра Андреева