Об объектах недвижимого имущества и некоторых его видах

Марийский юридический вестник

Выпуск 9

УДК 347.2

З. К. Мустафина

ОБ ОБЪЕКТАХ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И НЕКОТОРЫХ ЕГО ВИДАХ

В данной статье автор рассматривает понятие недвижимого имущества, виды недвижимого имущества, проблему деления вещей на движимые и недвижимые. Автором поднимаются вопросы о понимании гражданско-правового режима объектов недвижимого имущества и распространении данного режима на иные вещи. В статье даётся оценка положениям концепции развития гражданского законодательства и федеральному закону «О внесении изменений в ГК РФ».

Ключевые слова: недвижимость, недвижимые вещи, движимые вещи, гражданско-правовой режим недвижимого имущества, признаки недвижимого имущества.

Деление вещей на движимые и недвижимые имеет большую историю, и связано с особым значением земли, сделки с которой составляют большинство всех действий граждан и организаций, совершаемых с недвижимостью.

Наибольшую важность в классификации вещей в гражданском праве, по мнению Г. Ф. Шершеневича, представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Он полагает, что деление вещей сложилось исторически, и это привело к изначальному отличию сделок с недвижимостью от сделок, чьим объектом является движимое имущество1.

Д. И. Мейер, различая два вида имущества - недвижимое и движимое, указывал, что нет необходимости, чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие - с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно - это все равно; и если, например, законодательство найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот1 2.

Большое значение в определении понятия о вещи имеет показанное К. П. Победоносцевым отношение вещей к целой природе и между собой. В частности, он полагал, что разделение вещей на движимые и недвижимые имеет значительную важность в гражданском праве. Недвижимые по природе вещи - это те, которые состоят в органической или механической связи с землей, так что, теряя эту связь, теряют и свое первоначальное значение. Посему к недвижимым вещам причисляются обыкновенно строения, возведенные

1 Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права - М.: СПАРК, 1995. - С. 97.

2 Мейер Д. И. Русское гражданское право: в 2 ч. (испр. и доп. 8-му изд., 1902). - Изд. 3-е, испр. - М.: Статут, 2003. - С. 129-131.

224

2012

3. Вопросы частного права России и зарубежных стран

на земле с целью прочного устройства или водворения, для удовлетворения постоянной, а не временной только хозяйственной цели1.

Рассуждая о существенном экономическом значении недвижимости, К. П. Победоносцев отмечал, что недвижимое имущество по существу своему и по существу прав, с ним соединенных, имеет особенную важность, хотя в последнее время движимые капиталы и ценности приобрели в общественной экономии великое значение. Среди недвижимых имуществ первое место занимает земля, и поземельное владение остается еще и вероятно, на долгое время останется главной основой всех прочих прав по имуществу - по особенной своей прочности.

Недвижимые вещи по природе отличаются от движимых своей прочностью и непотребляемостью - свойство, которое принадлежит и многим движимым вещам, например, драгоценным камням. Необходимое свойство движимости - есть свободное обращение. Это свойство по природе своей занимает иное место в хозяйственном обороте.

Иным качеством обладает недвижимое имущество, привязанное к земле, которое по природе своей сохраняет свое местоположение. Исходя из указанного, движимость это имущество, имеющее, так называемое, безымянное состояние перед законом, тогда как недвижимое имущество непременно носит на себе имя своего хозяина. Вследствие этого переход права на объекты недвижимого имущества от одного собственника к другому не является свободным, а связано строгими формами передачи и укрепления1 2.

Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по такому признаку, как способны ли они к перемещению без повреждения своей сущности и без резкого уменьшения ценности или нет.

Под недвижимостью следует понимать, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с ней связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и назначения вещи.

Следовательно, сюда можно отнести строения, если их фундамент укреплен в земле, например, городские или деревенские здания, дома каменные и деревянные, фабрики, заводы, тогда как палатки, переносные лавки, навесы, балаганы и подобные строения, поставленные на земле временно, необходимо относить к движимым вещам. Закон и заявляет, что «всякое строение» без какого-либо исключения следует признавать недвижимостью. Само назначение строения, которое ему придает собственник, - быть в постоянной связи с находящейся под ним землей3.

Заметим, что недвижимые вещи являются индивидуально-определенными по своей природе, то есть невозможно существование земельных участков, домов (строений) или других видов недвижимости как вещей, определенных родовыми признаками.

1 Победоносцев К. П. Курс гражданского права. - М.: Зерцало, 2003. - Ч. 1. - С. 33, 34.

2 Там же.

3 Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. - М.: Статут, 2005. - С. 97.

225

Марийский юридический вестник

Выпуск 9

С. П. Гришаев полагает, что правовой режим гражданско-правовых объектов - это система определенных правовых норм (правил), отражающих специфику того или иного объекта права, а собственно правовой режим недвижимого имущества - это совокупность императивных правовых норм, содержащих специальные правила, отражающих специфику участия недвижимости в вещных и обязательственных правоотношениях1. Следует придерживаться мнения о том, что гражданско-правовой режим объектов - это особенности обращения в гражданском обороте конкретного объекта гражданских прав1 2.

По мнению В. И. Сенчищева, недвижимость, с точки зрения гражданского права, - это, в первую очередь, гражданско-правовой режим некоторой категории явлений объективной действительности, которые либо в силу своих естественных свойств, либо в силу указания закона, либо в силу своего назначения подчинены действию этого правового режима (в данном случае - правового режима недвижимости)3.

Согласно ст. 130 ГК РФ особый гражданско-правовой режим объектов недвижимости состоит в требованиях государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Введение такого особого гражданскоправового режима недвижимости в отношении определённой категории вещей обусловливается целью защиты имущественных прав и законных интересов субъектов гражданского оборота посредством установления единого государственного контроля за совершением сделок, а также придания открытости (гласности) правам на недвижимое имущество и информации об этих правах.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что недвижимость в современном российском праве представляет собой юридическую, а не естественнофизическую характеристику вещи (имущества), т. е. особый гражданскоправовой режим, заключающийся в необходимости государственной регистрации прав на соответствующий объект и сделок с ним.

Содержание статьи 130 ГК РФ позволяет выделить объекты недвижимости:

1) недвижимость по природе - объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земельные участки и участки недр);

2) недвижимость по назначению - объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых влечет несоразмерный ущерб их прямому назначению (здания, сооружения, объекты незавершённого строительства);

3) недвижимость по закону - объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, помещения и иные вещи, отнесённые к недвижимости, законом).

1 Гришаев С. П. Правовой режим недвижимого имущества. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

2 Селиванов В. В. Гражданско-правовой режим самовольной постройки и его нормативное закрепление. - Казань: Отечество, 2011. - С. 64-65.

3 Сенчищев В. И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные вопросы гражданского права / под ред. М. И. Брагинского. - М., 1998. - С. 139-158.

226

2012

3. Вопросы частного права России и зарубежных стран

В настоящее время не стоит говорить о существовании проблем, связанных с переносом прочно связанных с землёй зданий и сооружений без изменения их прямого назначения. В этом случае Н. А. Сыроедов предположил, что разрушение или перенос имущества на другой земельный участок означает, что юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом1. И. В. Аксюк отмечает, что в момент отделения недвижимости от земли она перестает быть недвижимостью1 2.

Следует согласиться с точкой зрения, согласно которой выделяются два наиболее значимых признака для недвижимости по её назначению3:

неразрывная связь с землёй (которая может носить и временный характер); перемещение объекта должно влечь несоразмерный ущерб его прямому назначению. Полагаем, что в период современных технологий речь следует вести не об ущербе прямому назначению, а о существенных финансовых и материальных затратах, связанных с перемещением объекта.

Таким образом, законодатель распространил особый гражданско-правовой режим недвижимого имущества на объекты, относящиеся к недвижимости по назначению и по закону. Полагаем, что здесь имеет место применение законодателем такого приема юридической техники, как юридическая фикция, которая выражается в искусственном распространении на определенные объекты гражданско-правового режима, не присущего им в силу их естественных природных свойств.

Современные цивилисты рассматривают применение юридической фикции только в отношении таких объектов, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иные, которые по своей природе являются движимыми вещами, но юридически существуют в ином правовом режиме - режиме недвижимого имущества. Считаем, что такая юридическая фикция применяется законодателем и к гражданско-правовому режиму зданий, сооружений и объектов незавершённого строительства.

Исходя из вышеизложенного возникает вопрос: насколько необходим такой гражданско-правовой режим этим объектам и насколько он соответствует современным рыночным отношениям? Не создаёт ли такая юридическая фикция проблемы в правоприменительной практике?

Л. А. Майорова считает, что целью применения юридической фикции является распространение правового режима недвижимого имущества на некоторые движимые объекты. На практике правовое регулирование объектов данной группы наделяется рядом особенностей, но они отличны от правового режима недвижимости «de facto» (отсутствие единого реестра регистрации; различные органы регистрации; отраслевое законодательство, регламенти-

1 Сыроедов Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. - 1998. - № 8. - С. 91.

2 Аксюк И. В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность // Северокавказский юридический вестник. - 1998. - № 1. - С. 89.

3 Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. - М., 1999. - С. 233.

227

Марийский юридический вестник

Выпуск 9

рующее порядок государственной регистрации нестационарной недвижимости и т. д.)1.

О. Ю. Скворцов считает, что для того, чтобы контролировать оборот вещей, которые представляют особую важность для экономической жизни страны, законодатель вынужден устанавливать особый правовой режим данного имущества и поэтому наделяет его статусом недвижимого. Использование этого приема в значительной степени упрощает правовое регулирование оборота этого имущества1 2.

Поскольку судебная практика неоднозначно толкует положения закона о признании того или иного объекта недвижимым имуществом. Президиум ВАС РФ в своём информационном письме «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости» указал, что, так как на участке возведены фундамент и стены дома, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно, то данный объект является объектом недвижимости3.

В данном случае судом принят во внимание такой признак недвижимости, как невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба, но при этом не указывается несоразмерного ущерба чему: объекту незавершённого строительства или собственнику (владельцу) такого объекта?

В соответствии с п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 не завершенные строительством объекты были признаны не относящимися к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда4. Однако, данный документ утратил свою силу в связи с принятием Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»5, но в нём указанный вопрос не нашёл своего отражения.

Рассмотрим пример из судебной практики. ООО обратилось в арбитражный суд с заявлением к учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности заявителя на объект недвижимости, представляющий собой асфальтобетонную площадку, и об обязании учреждения юстиции произвести такую регистрацию.

1 Майорова Л. А. Понятие и правовой режим недвижимости по закону, ее место в системе объектов недвижимости // Нотариус. - 2007. - № 6. - С. 28-32.

2 Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: учебно-практическое пособие. - М.: Волтерс Клувер, 2006. - С. 50-52.

3 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 нояб. 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости» // Экономика и жизнь. - 1997. - № 50.

4 Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февр. 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская юстиция. - 1998. - № 10.

5 Постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апр. 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. - 2010. - № 109.

228

2012

3. Вопросы частного права России и зарубежных стран

Арбитражный суд кассационной инстанции решение арбитражного суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения, а кассационную жалобу общества - без удовлетворения, и указал, что по смыслу статьи 130 ГК РФ прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества, а также обстоятельств, связанных с его созданием. Кроме того, отмечая обоснованность и правильность принятых судебных актов судами нижестоящих инстанций, арбитражный суд кассационной инстанции отметил, что объект, права на который были заявлены к регистрации, фактически представляет собой заасфальтированный земельный участок, выделенный обществу для организации на нем рынка металлоизделий, а работы по асфальтированию проводились в целях благоустройства территории под размещение объектов торговли (лотки, киоски).

В таком случае суд обоснованно посчитал, что асфальтобетонная площадка не относится к недвижимому имуществу. В отношении составления технического паспорта на объект и присвоения ему кадастрового номера суд решил, что такие обстоятельства не являются основанием для отнесения имущества к недвижимому. Указание общества на то, что для проведения работ по устройству площадки им была оформлена документация как для возведения капитального сооружения, также было признано судом несостоятельным, поскольку понятия «сооружение как объект строительства» и «сооружение как объект недвижимого имущества» не тождественны. Подобные иски возникают вследствие неправильной квалификации объекта как недвижимого, а также отсутствия законодательно закрепленных критериев, по которым объект может быть, безусловно, отнесен к недвижимому имуществу1.

Таким образом, из данного примера можно сделать вывод о том, что придание иным вещам (за исключением, земельного участка) гражданскоправового режима недвижимости влечёт на практике немало затруднительных вопросов о признании их таковыми, а затем и споры о признании права собственности на такие объекты. Указанные проблемы связаны, в том числе, и с отсутствием единообразной судебной практики в отношении определённого правового режима зданий, сооружений и объектов незавершённого строительства.

Следует сказать, что действующее законодательство Российской Федерации рассматривает земельные участки и расположенное на ней недвижимое имущество как два разных, независимых друг от друга объекта, которые участвуют в гражданском обороте самостоятельно. Но данное положение нельзя однозначно считать верным.

Такие обстоятельства гражданского оборота связаны, прежде всего, с сохранением пережитков советского режима государственной социалистической собственности на землю, отчуждение которой ранее было невозможно. В ус-

1 См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 16 дек. 2008 г. № 9626/08 // Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 4. - С. 250-252.

229

Марийский юридический вестник

Выпуск 9

ловиях современной рыночной экономики российскому законодателю целесообразно вернуться к классической римской модели организации гражданскоправового режима объектов недвижимого имущества, а также учесть положительный опыт реализации такой классической модели в иностранных государствах (например, Германии и Франции).

Например, в 1.7. Концепции развития гражданского законодательства поднимается вопрос о проблеме возврата к естественному положению, когда единым объектом недвижимости является только земельный участок, а все находящиеся на нем объекты выступают лишь как его улучшения, но конкретных предложений по изменению законодательства не предлагается1.

Следует согласиться с идеей, закреплённой в статье 130 Проекта ГК РФ, которая предполагает отнесение к недвижимым вещам земельных участков, участков недр и все, что прочно связано с землей, то есть объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а также закрепляющая правило о том, что земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь1 2.

Z. К. Mustafina

ABOUT THE OBJECTS OF IMMOVABLE PROPERTY AND ITS TYPES

In this article the author examines the conception of real estate, real estate forms, the problem of dividing things into movable and immovable. The author touches upon the questions about the understanding the civil law regime of real estate and distribution of this regime to other things. This article provides an assessment of the concept of development of civil law and federal statute «On Amendments to the Civil Code of the Russian Federation».

Keywords: Immovable property, real estate, movables, civil-law regime of real estate, aspects of real estate.

МУСТАФИНА Зарина Камилевна - преподаватель кафедры гражданского права и процесса Марийского государственного университета, аспирантка кафедры гражданского и предпринимательского права Казанского (Приволжского) федерального университета, г. Йошкар-Ола.

E-mail: mati07@rambler.ru

MUSTAFINA Zarina Kamilevna - Lecturer of the Department of Civil Law and Procedure of Mari State University, a Graduate Student of the Department of Civil and Business Law of Kazan (Privolzhsky) Federal University, Yoshkar-Ola.

E-mail: mati07@rambler.ru

1 Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации // Портал российского частного права: [Сайт] URL: http://privlaw.ru

2 Проект Федерального закона о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации // Портал российского частного права: [Сайт] URL: http://privlaw.ru

230