Заморские активы

Стремление многих россиян уехать из страны заставило их задуматься о покупке недвижимости в классической эмигрантской стране — США. Само по себе владение объектом недвижимости не дает права получить гражданство страны. Но вложения в его строительство или развитие могут помочь в получении инвестиционной визы. «Ъ-Дом» выяснил, какую недвижимость в США предпочитают россияне.

Желание видеть каждый день Манхэттен и гулять по Центральному парку может стать поводом для эмиграции

Фото: Reuters

Интерес к покупке недвижимости в США по итогам первого полугодия вырос на 40,4%, свидетельствуют данные Prian.ru. Согласно расчетам сервиса, сейчас направление находится на седьмом месте в рейтинге популярных среди россиян стран для покупки недвижимости. Но в аналогичном рейтинге для жителей Москвы США по итогам первого полугодия заняли пятое место, поднявшись за год на два процентных пункта. В пятерку наиболее востребованных направлений для покупки недвижимости страну также включают жители Казани, Новосибирска и Владивостока.

Правила въезда

Эксперт Prian.ru Филипп Березин объясняет резкое увеличение интереса к США глобальным изменением в 2018 году структуры спроса на зарубежную недвижимость. По данным опросов сервиса, по итогам прошлого года 49% пользователей называли основной целью покупки активов за рубежом иммиграцию. В 2008 году этот показатель был ниже более чем в два раза и оценивался в 20,7%. «До 2008 года большинство людей интересовались "дальними дачами" для отдыха — лидировала недорогая Болгария, хорошие позиции были у Хорватии и Черногории. Затем вырос интерес к инвестиционным направлениям, в частности к Германии, сейчас, когда перед многими встал вопрос переезда, растет интерес к странам с устойчивой экономикой и возможностью ведения бизнеса»,— рассказывает господин Березин. Согласно апрельскому опросу Gallup, 17–20% россиян хотят уехать из страны. Большинство (12–15%) называют предпочтительными странами Германию и США.

США в Prian.ru относят к классическим эмигрантским направлениям. По оценкам сервиса, 40% запросов сейчас приходится на объекты дороже $1 млн: именно эта сумма — порог для получения визы EB-5 (грин-карты), которая позволяет постоянно проживать в США. Сама по себе покупка недвижимости — недостаточное основание для ее оформления, объясняет директор по маркетингу Henley & Partners Ирина Симонян. Для оформления визы нужно инвестировать в коммерческую компанию в США $1 млн и создать десять штатных рабочих мест. Поддерживать деятельность необходимо до получения статуса постоянного резидента. Гендиректор LCP Group Russia Денис Карасев отмечает, что в этом заключается ключевое отличие американской программы от европейских: потенциальный интересант должен вкладываться именно в бизнес.

Обладатели визы EB-5 могут впоследствии получить гражданство США. Несмотря на продолжающийся рост спроса, россияне составляют незначительную долю инвесторов, иммигрирующих в США. Согласно данным Henley & Partners, за все время действия программы выходцы из России получили 776 виз категории Е-5, Китая — 55,22 тыс.

Дополнительные возможности

Еще один вариант получения инвестиционной визы США, по словам Ирины Симонян,— программы иммиграции в рамках целевого района. В этом случае кандидатам необходимо инвестировать $500 тыс. в один из целевых проектов региональных центров. Основным преимуществом варианта госпожа Симонян называет то, что инвесторы могут избежать трудоемкого процесса фактического создания десяти рабочих мест для граждан США. Но вокруг программы много споров: ее действие с сентября 2015 года продлевали уже 14 раз.

В июле в Федеральном реестре Соединенных Штатов были опубликованы измененные правила программы. Стоимость участия по ним выросла фактически вдвое. Минимальная сумма инвестиций в компании в сельскохозяйственных районах или районах с высоким уровнем безработицы увеличивается с $500 тыс. до $900 тыс., а инвестиций в новые коммерческие компании — с $1 млн до $1,8 млн. Ирина Симонян объясняет, что в силу эти изменения пока не вступили. По закону это произойдет через 120 дней после публикации, то есть 21 ноября. «Не исключено, что в новые правила могут внести правки, когда будет обсуждаться продление программы — официально она действует до 30 сентября 2019 года»,— предполагает эксперт.

В качестве альтернативного пути получения права на жизнь и работу в США в Henley & Partners выделяют визу E-2. Для ее получения достаточно сделать существенные инвестиции в экономику страны. Пороговое значение не определено и, согласно определению властей, может составлять и $100 тыс., если этой суммы достаточно для создания компании. В Henley & Partners указывают, что речь в среднем идет о $150–350 тыс. Но претендовать на визу могут лишь жители стран, с которыми у США есть соответствующее международное соглашение. Россия в этот список не входит.

Но, по словам Ирины Симонян, российские заявители могут действовать через получение паспорта третьей страны, например Гренады, инвестировав в экономику страны $150 тыс. «Получение гражданства Гренады занимает два-три месяца, E-2 — несколько недель»,— поясняет эксперт. Согласно расчетам госпожи Симонян, стоимость американской визы вместе с паспортом Гренады составляет $300–500 тыс. Хотя продлевать E-2 можно каждые два года неограниченное количество раз, претендовать с ней на грин-карту и гражданство потенциальный инвестор не сможет. «Но многих инвесторов это как раз устраивает, поскольку таким образом можно избежать уплаты налога на общемировой доход»,— объясняет госпожа Симонян.

Привлекательная недвижимость

Денис Карасев считает, что интерес к инвестированию в США у россиян за последние пять лет вырос практически в пять раз. «В первую очередь влияет местная экономическая составляющая: раньше россияне активно инвестировали в страны Ближнего Востока и Европу, но из-за сложной экономической ситуации и всевозможных иммиграционных сложностей, с которыми сейчас столкнулась Европа, они сфокусировались на США»,— рассуждает эксперт.

Несмотря на то что получение инвестиционной визы предусматривает вложение в различные сферы бизнеса, наиболее популярным направлением, по его мнению, остается недвижимость. Выбор эксперт связывает с тем, что постоянный контроль за этими активами не требуется — его можно передать крупным инвестиционным и управляющим компаниям. «А в нынешней политической и экономической ситуации получение дохода в свободно конвертируемой валюте — большой плюс для граждан России»,— считает он. Вложение в недвижимость в США, по мнению господина Карасева, выглядит более привлекательно, чем инвестирование в сложно прогнозируемый российский рынок.

Консультант департамента зарубежной недвижимости Knight Frank Екатерина Никитина рассказывает, что в последние два года действительно заметно увеличилось количество запросов от клиентов, которые интересуются соинвестированием в проекты редевелопмента и строительства зданий в Нью-Йорке, а также участием в программах возведения социального жилья в других штатах. Сроки реализации таких проектов, по ее словам, составляют два-три года, а их минимальная доходность — 15% годовых. Консервативные инвесторы, по словам госпожи Никитиной, чаще приобретают пулы из пяти-десяти апартаментов в бюджете $500–700 тыс. за лот на Манхэттене или в Даунтауне в Лос-Анджелесе для дальнейшего развития арендного бизнеса. Директор департамента продаж зарубежной недвижимости Savills Юлия Овчинникова считает, что в США интерес покупателей фокусируется на объектах в Майами, Лос-Анджелесе и Нью-Йорке, подходящих под параметры программы ЕВ-5.

В LCP Group Russia активы в недвижимости, которые выбирают россияне, делят на три условные группы: дешевая недвижимость с целью последующей сдачи ее в аренду, коммерческая недвижимость, в первую очередь отели и гостиницы, и дома престарелых, которые пользуются популярностью у инвесторов из всех стран. Последние, по словам господина Карасева, вызывают интерес бизнес-структур благодаря высокому спросу: население стареет, и необходимость в новых объектах постоянно растет. По его мнению, гостиничные объекты сейчас наиболее активно развиваются в Вашингтоне, Нью-Йорке, Флориде и Калифорнии.

Альтернативное направление

США не единственная классическая эмигрантская страна, спрос на которую показывает заметную позитивную динамику. В качестве еще одного аналогичного направления Филипп Березин выделяет Канаду. По итогам 2018 года страна в рейтинге популярности клиентов сервиса оказалась на 16-м месте, продвинувшись за год сразу на 9 позиций. Как следует из опроса Gallup, Канада занимает третье место в списке стран, куда хотели бы уехать россияне, разделяя его с Испанией и Японией.

Екатерина Никитина рассказывает, что, в отличие от США, внимание на недвижимость в Канаде обращают только те россияне, которые планируют переезд в страну.

Формальных оснований для получения ВНЖ Канады, равно как и США, инвестиции не дают, но другие пути статуса резидента через инвестиции существует, хотя для них требуется обладать профессиональными и предпринимательскими навыками. В Henley & Partners называют самым популярным и гибким вариантом инвестиционную программу провинции Квебек (Quebec Immigrant Investor Program). Она предназначена для иностранцев, которых интересуют пассивные вложения на территории этой провинции. Согласно утвержденным правилам, основной заявитель должен иметь личное состояние как минимум 2 млн канадских долларов (100 млн руб.) и вложить 1,2 млн канадских долларов (60 млн руб.) в государственные облигации Квебека с нулевой процентной ставкой на пять лет. Участнику программы придется постоянно проживать именно в провинции Квебек. Ежегодная квота для участников — 1,9 тыс. заявителей.