Отчуждение будущих вещей и имущественных прав

Отчуждение будущих вещей и имущественных прав

А.И. Бычков

начальник юридического отдела ЗАО «ТГК «Салют», аспирант кафедры адвокатуры, нотариата, гражданского и арбитражного процесса Российского государственного торгово-экономического университета

Александр Игоревич Бычков, zaotgksalut@rambler.ru

Условия динамично развивающегося современного гражданского оборота предоставляют его участникам возможность привлекать финансовые средства и производить расчеты при помощи различных правовых инструментов. Сегодня в их числе можно назвать уступку будущих прав требования и отчуждение будущей недвижимости, то есть такого имущества, которое отсутствует у продавца на момент заключения соответствующего договора.

По поводу отчуждения будущей недвижимости в пункте 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено специальное правило, согласно которому договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. По смыслу приведенной правовой нормы при заключении договора купли-продажи, предметом которого выступает будущая вещь, продавец не обладает правом собственности на нее, он приобретет его лишь впоследствии. В связи с этим такой договор не может быть признан недействительным по мотиву отсутствия у продавца на момент его заключения права собственности, поскольку законом прямо предусмотрена возможность его заключения. Кроме того, законом не установлено такое основание для признания недействи-

тельным договора купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем, как отсутствие такой вещи у продавца на момент заключения договора. Подтверждение такого вывода можно обнаружить в судебной практике.

В деле о признании недействительным договора мены производственных мощностей на автомобильный кран суд отметил, что по смыслу статей 455 и 567 ГК РФ наличие у продавца товара в собственности на момент заключения договора не является обязательным условием договора мены. Отсутствие у продавца крана на момент заключения договора не влияет на действительность последнего. Фактическая передача обмениваемых товаров является стадией исполнения договора. Факт ненадлежащего исполнения обязательства по передаче имущества в обмен на полученное здание не может являться основанием для признания договора недействительным на момент его заключения1.

Специфика договора купли-продажи будущей вещи исключает возможность использования покупателем вещно-правовых способов защиты своих прав в случае их нарушения со стороны продавца, который не исполняет свое обязательство по передаче будущей вещи в оговоренный срок. На практике покупатели зачастую заявляют в суде требование признать за ними право собственности на будущую вещь, получая отказ по мотиву избрания ненадлежащего способа защиты права. Во избежание тако-

1 Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26 июня 2000 года по делу № А54-2967/99-С17.

го отказа покупателям будущей вещи необходимо учитывать следующее.

В соответствии со статьей 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав согласно правилам о подведомственности, установленным процессуальным законодательством, осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд. Статьей 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты, перечень которых не является исчерпывающим. Иные способы могут определяться законом. Как отмечает

В.В. Витрянский, все названные в статье 12 ГК РФ способы защиты права имеют универсальный характер и могут быть применены для защиты, как правило, любого субъективного гражданского права [5].

Конституционный Суд Российской Федерации в своих правоприменительных решениях неоднократно подчеркивал, что право каждого на судебную защиту его прав и свобод, в том числе на судебное обжалование решений и действий органов государственной власти и органов местного самоуправления (статья 46 Конституции Российской Федерации), не предполагает возможность выбора гражданином или объединением граждан по своему усмотрению любых способов и процедур судебной защиты, особенности которых применительно к отдельным категориям дел определяются исходя из Конституции Российской Федерации федеральными законами2.

Гарантируя каждому судебную защиту прав и свобод, Конституция Российской Федерации одновременно предусматривает, что порядок судопроизводства определяется федеральным законодательством (п. «о» ст. 71, ст. 76 части первой). Тем самым предполагается, что заинтересованные лица вправе обратиться в суд за защитой нарушенного или оспариваемого права либо охраняемого законом интереса лишь в установленном порядке, что не может признаваться нарушением права на судебную защиту. Закрепленные законодателем

требования (при обеспечении каждому возможности обратиться в суд) обязательны для заявителя3.

Выбор способа защиты права должен осуществляться не произвольно, а с учетом характера допущенного нарушения, поскольку право на судебную защиту, конституционный смысл которого раскрыт Конституционным Судом Российской Федерации, не предполагает возможности выбора для истца по своему усмотрению любых способов и процедур судебной защиты, особенности которых применительно к отдельным категориям дел определяются Конституцией Российской Федерации, федеральными законами. Способ защиты права, которому отдал предпочтение истец, призван способствовать восстановлению его нарушенного права и удовлетворять его материальноправовой интерес. Выбор и предъявление иска без учета указанных требований может быть расценен как избрание ненадлежащего способа защиты права, что является основанием для отказа в иске [3].

Применительно к рассматриваемой ситуации это означает следующее. Если продавец будущей вещи не передает ее к оговоренному сроку покупателю, при этом такая вещь у него отсутствует, и он не является ее собственником, то иск о признании права собственности за покупателем является ненадлежащим способом защиты права. В этом случае покупателю следует использовать не вещно-правовые, а обязательственно-правовые средства защиты (иск о присуждении к исполнению обязательства в натуре, о возмещении убытков, о взыскании неустойки, если она была предусмотрена договором, отказ от договора и т. д.), поскольку именно такие способы защиты отвечают характеру допущенного нарушения, восстанавливают его нарушенные права и удовлетворяют материально-правовой интерес. Если вещь находится у третьих лиц, то истец не вправе предъявлять какие-либо требования к ним,

2 См., например, определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2011 года № 450-0-0, от 18 июня 2006 года № 367-О.

3 См., например, определения Конституционного Суда Российской Федерации от 13 июня 2006 года № 274-0, от 29 января 2009 года № 54-0-0, от 19 октября 2010 года № 1308-0-0.

поскольку ни в каких обязательственных отношениях с ними не состоит. Он также не вправе виндицировать такую вещь по правилам статьи 301 ГК РФ, поскольку у него отсутствует на нее правовой титул (право собственности). Сформулированные позиции можно проиллюстрировать следующими примерами из судебной практики, которая является однообразной.

В одном деле суд установил, что предметом представленного ему на рассмотрение договора является приобретение истцом помещений, которые будут построены ответчиком. Положений о приобретении доли в праве на незавершенный строительством объект договор не содержит. Указанный договор по существу является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента регистрации этого права за покупателем. Право собственности покупателя по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи является производным от возникшего в установленном законом порядке права собственности продавца. Из материалов дела следует, что спорное здание в эксплуатацию не введено и права собственности на основании статьи 219 ГК РФ у застройщика на возведенный объект недвижимости не возникло. При таких обстоятельствах отсутствуют основания для удовлетворения требований, направленных на переход к истцу права собственности на долю в незавершенном строительством объекте4.

В другом деле Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа аналогичным образом указал, что поскольку кафе, возведенное в рамках заключенного между сторонами договора, в эксплуатацию

введено не было, не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) право собственности, обращение с вещно-правовым иском в данном случае является ненадлежащим способом защиты права5.

На основании инвестиционного договора с застройщиком истец имеет лишь обязательственное право требования к застройщику о передаче недвижимого имущества либо право требовать возмещения убытков в связи с невозможностью исполнения последним принятого на себя обязательства. Истец лишен возможности оспаривать зарегистрированное право собственности третьих лиц на это имущество, используя при этом вещно-правовые способы защиты своего права6.

По смыслу положений статей 218, 219 и 223 ГК РФ покупатель вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, и регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь в порядке статьи 398 и пункта 3 статьи 551 ГК РФ при условии, что объект, подлежащий передаче по договору, создан в натуре и права продавца на спорный объект зарегистрированы в ЕГРП. До регистрации права собственности инвестора (застройщика), соинвестор не может требовать у него передачи причитающейся ему доли, поскольку до первоначальной регистрации права застройщика юридически вещь считается несозданной, в связи с чем у сторон имеются только обязательственные отношения, предоставляющие сторонам право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством7.

4 Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 октября 2011 года по делу № А13-4441/2011.

5 Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 декабря 2011 года по делу № А32-1183/2011.

6 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 октября 2011 года № 6271/11.

7 Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 января 2012 года по делу № А40-107777/10-82-939.

В договоре купли-продажи будущей вещи покупатель не вправе предъявлять какие-либо требования о ее передаче третьим лицам, которые не являются сторонами договора. Наглядным примером такого подхода служит дело, ставшее предметом рассмотрения коллегии судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ), передавшей его на рассмотрение Президиума. Авиакомпания получила в сублизинг транспортные средства от общества, которое, в свою очередь, получило их от лизинговой компании по договору лизинга. Исполнив свои обязательства в полном объеме, авиакомпания потребовала передачи в ее собственность автомашины и полуприцепа, что было предусмотрено в договоре сублизинга. 0тказ со стороны общества послужил основанием для обращения авиакомпании в суд. Удовлетворяя исковые требования, суды трех инстанций исходили из того, что авиакомпания, надлежаще исполнив обязательства по договору сублизинга с правом выкупа, согласие на заключение которого было дано лизинговой компанией, приобрела право собственности на автомашину и полуприцеп. 0днако с таким выводом не согласилась коллегия судей ВАС РФ, передав дело на рассмотрение в Президиум ВАС РФ.

Лизингополучатель, передавая имущество во временное владение и пользование названному третьему лицу, сам не выступает в роли лизингодателя, поскольку между ним и третьим лицом не возникает отношений по финансовой аренде (ст. 665 ГК РФ), для которых характерно совершение лизингодателем действий по заключению договора купли-продажи лизингового имущества с продавцом в соответствии с указаниями лизингополучателя. 0тношения по сублизингу связаны с субарендой лизингового имущества и подлежат регулированию общими положениями об аренде, предусмотренными параграфом 1 главы 34 ГК РФ, с учетом особенности, установленной абзацем 2 пункта 1 статьи 8 Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «0 финансовой аренде (лизинге)» (далее - Закон о лизинге). При этом пункт 2 статьи 455 ГК РФ допускает возможность

заключения договора купли-продажи товара, который будет приобретен продавцом в будущем (далее - договор купли-продажи будущей вещи).

Само общество не осуществляло деятельность в качестве лизинговой компании, а рассматриваемый договор сублизинга в соответствии с правилами пункта 3 статьи 421 ГК РФ следовало квалифицировать как смешанный, содержащий элементы договора субаренды и договора купли-продажи будущей вещи. Авиакомпания, заключая на свой страх и риск договор сублизинга, знала о том, что общество является лишь лизингополучателем и, соответственно, осознавало, что титул собственника предмета лизинга (автомашины и полуприцепа) общество может приобрести только в будущем.

По сути, на разрешение суда передан спор, связанный с неисполнением обществом обязательств, вытекающих из отношений купли-продажи будущей вещи. 0бщество свои обязательства по договору лизинга не исполнило, стоимость этой сделки лизинговой компании не оплатило, лизинговое имущество у нее не выкупило. Поскольку у общества (продавца будущей вещи) не возникло право собственности на спорное имущество, оно не могло передать это право авиакомпании. Следовательно, за счет общества не могло быть удовлетворено требование истца о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи в собственность авиакомпании. Авиакомпания (покупатель будущей вещи) вправе была потребовать от общества возврата уплаченной в счет погашения выкупной цены денежной суммы и уплаты процентов на нее (пп. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных убытков (ст. 393 ГК РФ).

Лизинговая компания в договорных отношениях с авиакомпанией не состоит, поэтому она не может быть признана лицом, ответственным за невыполнение обществом обязательств, принятых по договору сублизинга. 0снования передачи лизинговой компанией в соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ титула собственника обществу не наступили. В связи с этим лизин-

говая компания не может быть в судебном порядке понуждена к совершению действий по передаче имущества в собственность авиакомпании. Лизинговая компания не является ни лицом, претендующим на титул собственника в отношении спорного имущества, ни участником отношений, возникших из договора лизинга, ни стороной договора сублизинга, а потому оно не может быть признано надлежащим ответчиком по делу.

Коллегия судей ВАС РФ, кроме того, указала, что ссылки судов на то, что лизинговая компания взыскала с общества задолженность по договорам лизинга и включилась в реестр требований кредиторов несостоятельного общества, не свидетельствуют об обоснованности иска авиакомпании, так как фактически задолженность перед лизинговой компанией не была погашена, равно как и не был удовлетворен законный имущественный интерес упомянутой лизинговой компании в размещении денежных средств, основанный на положениях статей 665 и 624 ГК РФ, статьи 2 Закона о лизинге8.

В договоре купли-продажи будущей недвижимой вещи индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (п. 3 ст. 555 ГК РФ). В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение

заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «0 некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»; далее - постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54).

Нередко на практике договор, предметом которого выступает продажа вещи, предварительно изготавливаемой продавцом (будущая вещь в смысле пункта 2 статьи 455 ГК РФ), суды квалифицируют исключительно как договор купли-продажи, игнорируя в нем элементы договора подряда со ссылкой на указанную правовую норму. Так, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа рассмотрел дело в отношении спорного договора, в соответствии с которым по поручению заказчика исполнитель должен был изготовить и передать заказчику оборудование, а последний - произвести его оплату.

Суд постановил, что нижестоящие судебные инстанции обоснованно не признали спорный договор смешанным, так как изготовление оборудования осуществлялось по типовым чертежам в соответствии с утвержденными техническими условиями. По этой причине оборудование нельзя назвать обладающим индивидуальными определенными заказчиком признаками и изготовленным для заказчика в рамках договора подряда. Не характеризует договор как смешанный и то обстоятельство, что в нем была предусмотрена обязанность исполнителя произвести пуско-наладочные работы поставленного оборудования. Проведение таких работ обязательно, без этого эксплуатация оборудования невозможна. По сути, монтаж и пуско-наладочные работы являются условием для передачи исполнителем заказчику результата поставки.

Применение к договору исключительно правил о главном, преобладающем элементе можно встретить и в актах междуна-

8 0пределение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2012 года № ВАС-16848/11 по делу № А07-2067/2010.

родной унификации права. Статьей 3 Конвенции 00Н о договорах международной купли-продажи товаров, заключенной 11 апреля 1980 года в Вене, предусмотрено, что договоры на поставку товаров, подлежащих изготовлению или производству, считаются договорами купли-продажи, если только сторона, заказывающая товары, не берет на себя обязательства поставить существенную часть материалов, необходимых для изготовления или производства таких товаров. При применении названного положения на практике суды оценивают соответствующие фактические обстоятельства спора.

В одном деле Международный коммерческий арбитражного суд при Торгово-промышленной палате Российской Федерации отметил, что к контракту, предусматривающему наряду с поставкой оборудования также выполнение определенных работ (монтаж, пуско-наладка, геодезические работы и работы по разработке техникокоммерческого обоснования проекта) в соответствии с предписаниями Венской конвенции от 1980 года (п. 1 ст. 3) применены ее положения, учитывая, что стоимость поставляемого оборудования составляет более 50 процентов от общей стоимости кон-тракта9.

Между тем приведенный пример регулирования, закрепленного указанной Конвенцией, имеет специальный характер, и оно применимо лишь в отношении международной купли-продажи товаров. Это положение прямо предписывает руководствоваться Конвенцией в том случае, когда в договоре между участниками международного торгового оборота присутствует элемент подряда. Такой подход, связанный с выявлением в договоре главного (преобладающего) элемента, применением к нему исключительных правил закреплением его определяющей роли при регулировании отношений сторон из такого договора, предусмотрен в пункте 5 статьи 1211 ГК РФ. Согласно этой норме к договору, содержащему элементы различных договоров, применяется, если иное не

вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, с которой этот договор, рассматриваемый в целом, наиболее тесно связан. 0днако такое правило также имеет специальный характер и рассчитано на регулирование отношений в сфере международного торгового оборота.

В обычном гражданском обороте таких специальных предписаний в законе не предусмотрено. Достаточных оснований для того, чтобы исключить из рассматриваемого договора элементы подряда или купли-продажи и квалифицировать его как договор только одного вида, нет. Предметом купли-продажи является передача продавцом покупателю вещи за плату (п. 1 ст. 454 ГК РФ), а подряда - изготовление и передача подрядчиком результата работ заказчику за плату (п. 1 ст. 702 ГК РФ).

Договор купли-продажи с условием о предварительном изготовлении товара продавцом содержит элементы обоих названных договоров, поэтому говорить о его принадлежности к одному из приведенных договорных типов было бы неправильно. Норма пункта 2 статьи 455 ГК РФ, устанавливающая, что договор купли-продажи может быть заключен в отношении вещи, которую продавец в будущем изготовит или приобретет, отношения сторон по изготовлению такой вещи не регулирует. Как верно отмечает А. Русин, «Хотя предметом договора купли-продажи может быть вещь, созданная продавцом или иным лицом, в том числе в будущем (статья 455 ГК РФ), продавец в договоре купли-продажи не принимает на себя обязанности по ее созданию» [6].

Глава 30 ГК РФ о договоре купли-продажи регулирует отношения, связанные только с куплей-продажей товаров, а не с их изготовлением. Включение в договор элементов другого договора уже свидетельствует о его смешанном характере. Нельзя признать верным утверждение о том, что в рассматриваемом договоре отношения сторон регулируются правилами о купле-продаже, и такое регулирование

9 Решение Международного коммерческого арбитражного суда при Торгово-промышленной палате Российской Федерации от 30 мая 2000 года по делу № 356/1999.

дополнительной квалификации не требует. Ведь права и обязанности покупателя и продавца (заказчика и подрядчика), связанные с изготовлением товара до его передачи (например сроки завершения этапов работ по изготовлению товара), установить на основе норм о договоре купли-продажи невозможно. Как известно, смешанным признается такой договор, в котором присутствуют элементы различных договорных конструкций (п. 3 ст. 421 ГК РФ). И к отношениям сторон по такому договору применяются нормы, регулирующие различные договоры в соответствующей части. 0тветственность подрядчика-продавца в случае ненадлежащего выполнения работы должна определяться по правилам об ответственности по договору подряда, если иное не предусмотрено договором купли-продажи товара с условием о его предварительном изготовлении. В связи с этим договор купли-продажи вещи с условием о ее предварительном изготовлении продавцом является смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ), в соответствующих частях к нему подлежат применению правила о договоре купли-продажи и договоре подряда.

В практике торгового оборота для удобства и оптимизации договорного процесса, сокращения временных и финансовых затрат его участников весьма часто используется конструкция смешанного договора. Применительно к рассматриваемой проблеме это могут быть случаи, когда оплата работ по строительству будущей недвижимости осуществляется не деньгами, а передачей вещи (к примеру части помещений в строящемся задании). Согласно абзацу 3 пункта 6 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54, если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (п. 3 ст. 421 ГК РФ), и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 указанного постановления (этими пунктами разъясняются вопросы

индивидуализации недвижимости, установления конкретной недвижимости, подлежащей передаче, споры, связанные с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимости).

В практике, кроме того, часто заключается договор о выполнении работ, по которому оплата осуществляется передачей товара в собственность или вещи в пользование, оказанием услуг или встречным выполнением работ, а также любой другой договор, содержащий подобные комбинации. Такие договоры в значительной степени способствуют ускорению гражданского оборота. В договоре с такой комбинацией обязательств можно отметить элементы подряда, купли-продажи, аренды, оказания услуг и т. д.

Несмотря на то, что договор подряда и договор купли-продажи образуют два обязательства (по выполнению работ и по их оплате, по передаче товара и по его оплате), а в рассматриваемом случае смешанный договор образует не все обязательства, входящие в договоры подряда и купли-продажи, а только два первых, исключая денежные обязательства, такой договор все равно является смешанным исходя из следующего. Ключевое значение для квалификации договора, то есть отнесение его к тому или иному типу, виду или подвиду, имеет составляющее его обязательство, исполнение которого имеет решающее значение для содержания договора. Так, к примеру, пункт 2 статьи 1211 ГК РФ применительно к отношениям, составляющим предмет регулирования международного частного права, предусматривает, что в договоре купли-продажи таким обязательством необходимо считать обязательство продавца по передаче товара, в договоре дарения - обязательство дарителя, в договоре аренды - арендодателя и т. д.

Действительно, обязательство по внесению платы со стороны покупателя (в договоре купли-продажи), со стороны арендатора (в договоре аренды) и со стороны заказчика (в договоре подряда) является родовым денежным обязательством и недостаточно для квалификации договора. 0бязательства же по передаче товара, вы-

полнению работы, оказанию услуги и т. п. являются индивидуально определенными и достаточны для определения существа договора. Это тем более верно, что даже при отсутствии в договоре денежного обязательства по оплате переданного товара, выполненной работе или оказанной услуги, такой договор может быть отнесен к соответствующему виду, а отсутствие денежного обязательства можно восполнить общей презумпцией возмездности гражданско-правового договора (ст. 423 ГК РФ). Проблемы, связанные с квалификацией индивидуально определенных и родовых обязательств раскрываются в замечательной работе В.В. Байбака «0бязательствен-ное требование как объект гражданского оборота» [2].

Следовательно, в качестве элементов смешанного договора следует понимать не только его существенные условия, но и индивидуально определенные обязательства, исполнение которых имеет решающее значение для содержания договора. Включение в договор хотя бы двух таких обязательств позволяет сделать вывод о его смешанном характере. К аналогичным выводам приходит и С.С. Соломин, отмечающий, что для цели квалификации смешанного договора «...в качестве элемента известного типа (вида) гражданско-правового договора может выступать исключительно элемент, представляющий собой квалифицирующее обязательство данного договора.» [7].

Таким образом, при квалификации договора, предметом которого является отчуждение будущей вещи, необходимо правильно определять правовую природу всех его элементов для того, чтобы верно установить круг правовых норм, подлежащих применению. Если оплата будущей вещи в договоре предусмотрена не деньгами, а исполнением другого обязательства (по выполнению работ, оказанию услуг, принятием на себя долга, уступкой права требования и т. п.), в такой части к договору должны применяться правила, относящиеся к соответствующим обязательствам, согласно пункту 3 статьи 421 ГК РФ.

Другим оборотоспособным объектом гражданского права является право требо-

вания. Как справедливо отмечает О.Д. Анциферов, товар, который продавец приобретет в будущем, не обязательно должен быть именно вещью, это могут быть также обязательственное право (право требования), доля в хозяйственном обществе, иные оборотоспособные объекты гражданского права [1].

Относительно уступки будущих прав требования специальное правило оговорено в статье 826 ГК РФ, посвященной уступке будущего денежного требования по договору факторинга, в силу которой предметом уступки, под которую предоставляется финансирование, может быть как денежное требование, срок платежа по которому уже наступил (существующее требование), так и право на получение денежных средств, которое возникнет в будущем (будущее требование). Будущее денежное требование, являющееся предметом уступки, должно быть определено в договоре таким образом, чтобы можно было идентифицировать его не позднее момента его возникновения. При уступке будущего денежного требования оно считается перешедшим к финансовому агенту после того, как возникло право на получение с должника денежных средств, которые являются предметом уступки требования, предусмотренной договором.

Кроме того, и общие положения параграфа 1 главы 24 ГК РФ, посвященного регулированию уступки права требования, не исключают возможность уступки будущих прав требования. В соответствии с пунктом 4 Обзора практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 октября 2007 года № 120, соглашение об уступке права (требования), предметом которого является не возникшее на момент заключения такого соглашения право, не противоречит законодательству. Существующее законодательство, как отметил Президиум ВАС РФ, не только не содержит запрета на оборот будущих прав, а, наоборот, в ряде случаев прямо регламентирует сделки,

имеющие предметом исполнения будущее право.

Так, пунктом 6 статьи 340 ГК РФ предусмотрена возможность залога требований, которые залогодатель приобретет в будущем. В силу пункта 2 статьи 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен в отношении товара, который продавец приобретет в будущем. При этом согласно пункту 4 статьи 454 ГК РФ положения о купле-продаже применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. Исследованное судом соглашение об уступке права (требования) по существу является соглашением о купле-продаже будущего права (требования) на оплату поставленной продукции. Содержание и характер такого права не позволяют сделать вывод о неприменении к отношениям сторон указанного соглашения нормы о купле-продаже. Как следует из спорного соглашения, являющееся предметом такого соглашения будущее право (требование) перейдет к цессионарию лишь после возникновения этого права (требования) у цедента. Таким образом, положения указанной нормы ГК РФ, устанавливающей возможность передачи кредитором по сделке принадлежащего ему на основании обязательства права (требования) другому лицу, спорным соглашением не нарушены.

Как справедливо отмечает В.В. Васнев, «конструкция уступки будущих прав в рамках договора финансирования под уступку денежного требования (ст. 826 ГК РФ) может быть использована для реализации многих современных схем финансирования: отношения по проектному финансированию (предоставление цессионарием цеденту денежных средств для развития его бизнеса в обмен на получение прав, которые должны возникнуть у цедента после реализации бизнес-проекта) и некоторым видам секьюритизации (замена малоликвидных активов на высоколиквидные путем

получения финансирования под уступку проблемной задолженности)» [4].

В договоре о возмездной уступке права требования должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать передаваемое право: размер (сумма), основание, откуда оно возникло (реквизиты договора, заключенного цедентом с должником), срок реализации (когда требование об исполнении соответствующего обязательства может быть предъявлено цессионарием должнику). При уступке будущего права требования следует указать основание возникновения уступаемого права требования, его размер и срок реализации. Законом не запрещена уступка части права требования при условии его идентификации, однако в договоре уступки, кроме указания на обязательство, послужившее основанием требования, должен быть указан точный размер передаваемого требования10.

Следует иметь в виду, что указание в договорах цессии конкретных размеров долга и неустойки, взысканных по решению суда, не исключает права нового кредитора на получение от ответчика неустойки в период после принятия судебного акта и до фактического его исполнения, поскольку право на неустойку связано с переданным требованием и перешло одновременно с ним11. Действительно, если с момента вынесения судебного акта об удовлетворении требования о взыскании задолженности и до фактического его исполнения прошло время, то цессионарий (новый кредитор) вправе потребовать начисления неустойки на сумму задолженности за прошедший период или проценты (ст. 395 ГК РФ), если неустойка не была предусмотрена договором, право требования из которого было уступлено новому кредитору.

В судебной практике особо отмечается необходимость идентификации передаваемого права по договору права требования в соответствии с изложенным порядком. Так, в одном деле окружной суд указал, что

10 См. постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 ноября 2003 года по делу № Ф04/5783-1120/А70-2003 и от 5 мая 2003 года по делу № Ф04/1897-331/А70-2003.

11 См. постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 марта 2011 года по делу № А35-454/2010.

если часть имеющейся дебиторской задолженности была реализована приставом или на нее наложен арест, то продажа дебиторской задолженности в оставшейся части допускается при условии, что в соответствующем договоре закреплено положение о продаже такой задолженности в оставшейся части с ее выделением и указанием, к какому периоду (году) ее погашения эта сумма относится. Если в договоре указана вся дебиторская задолженность с указанием единой суммы, тогда в таком договоре должно содержаться указание на то, что если сумма фактической задолженности окажется меньшей, то проданной будет являться меньшая сумма задолженности. При несоблюдении этих условий такой договор является ничтожным на основании статей 168 ГК РФ и 51 Федерального закона «0б исполнительном производстве»12.

Поскольку право требования может возникнуть не только из заключенного договора, но и по иным основаниям, в частности из судебного акта в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ, в практике окружных арбитражных судов допускается уступка права требования, возникшего из судебного акта, что можно увидеть из следующих примеров. Допускается цессия в отношении права требования присужденной по судебному акту денежной суммы условием проведения правопреемства - замены взыскателя в суде, вынесшем судебный акт13. Цессия допускается в отношении обязательств из судебного акта, исполнительное производство по которому окончено невозможностью исполнения, но трехлетний срок для предъявления к исполнению исполнительного листа по такому судебному акту не истек14. Допустимость такого подхода не вызывает никаких сомнений. Судебным актом, вступившим в законную силу и не оспоренным в установленном законом порядке, подтверждается

наличие денежного обязательства между первоначальным кредитором и его должником. Свое право требования к должнику кредитор вправе уступить новому кредитору на основании сделки цессии, поскольку в законе не предусмотрено ограничение для такого случая, а существу уступаемого права требования это не противоречит.

В судебной практике отмечается: если участники договора цессии непосредственно предусмотрели, что имущественные права (требования) переходят к цессионарию с даты его заключения, то это исключает применение к отношениям сторон правил статьи 491 ГК РФ о сохранении за продавцом права собственности на товар до его оплаты. В этом случае неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение обязательства по оплате по договору цессии не влияет на переход права15. Здесь необходимо отметить, что даже если стороны договора цессии прямо не предусмотрели, что переход права требования осуществляется в момент его заключения, это происходит a priori. Цессионное соглашение является консенсуальной сделкой и считается заключенным с момента достижения сторонами договоренности по поводу его существенных условий. Таким существенным условием являются сведения о предмете договора цессии в соответствии со статьей 432 ГК РФ. Для вступления договора цессии в силу закон не требует передачи вещи или выполнения каких-либо дополнительных обязанностей и формальностей. Исключением является случай, когда уступка права требования осуществляется из договора, который был заключен в нотариальной форме или зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. В таких случаях договор цессии заключается в той же форме, что и основной договор, из которого осуществляется уступка права

12 Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 ноября 2006 года № Ф04-7729/2006(28543-А27-20).

13 Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 7 апреля 2011 года № А58-1637/08.

14 Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 мая 2011 года № ВАС-9285/10.

15 Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 6 мая 2010 года по делу № А55-9811/2009.

требования в соответствии со статьей 389 ГК РФ.

Если в договоре об уступке права требования обязанность покупателя оплатить получаемое право возникает не сразу, а спустя какое-то время после его заключения, появляется вопрос о возникновении в этом случае права залога у продавца на уступаемое право на основании пункта 5 статьи 488 ГК РФ. Здесь необходимо учитывать следующее. Возникновение залога на основании закона (при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге) не требует заключения соответствующего договора. Указанная норма подлежит применению не только к отношениям, связанным с продажей товара, но и к отношениям, связанным с реализацией права требования в соответствии с пунктом 4 статьи 454 ГК РФ, поскольку предметом залога в соответствии со статьями 335 и 336 ГК РФ может быть всякое имущество, в том числе имущественные права (требования). Следовательно, права требования, в том числе право требования с должника определенной денежной суммы, могут быть предметом залога. Если в договоре купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), то покупатель должен произвести оплату в срок, установленный договором (ст. 488 ГК РФ). Из пункта 5 статьи 488 ГК РФ следует, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца, то есть возникает залог в силу закона.

Таким образом, если из договора купли-продажи прямо не следует иная договоренность его сторон об отсутствии залога, то

он возникает автоматически и без заключения договора16.

Поскольку законодатель предоставляет равную защиту прав и интересов залогодержателей независимо от основания возникновения залога (в силу договора или залога), то требования кредиторов, обеспеченные залогом в силу закона, в деле о банкротстве также подлежат преимущественному удовлетворению17.

Законом, кроме того, не запрещена сделка, направленная на возврат первоначальному кредитору переданных ранее новому кредитору прав требования. Такая сделка, по сути, является цессией. Исходя из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) допустимо предусмотреть в договоре цессии условие о том, что право требования может быть возвращено, если оно ненадлежащего качества и при этом условия такого договора позволяют определить, при наличии каких обстоятельств, в том числе связанных с изменением качественных характеристик, может быть произведена обратная передача прав требования. В пользу правомерности такой сделки свидетельствует также ее цель - направленность на поддержание стабильности банковской системы в соответствии со статьей 1 и пунктом 10 статьи 9 Федерального закона от 27 октября 2008 года № 175-ФЗ «0 дополнительных мерах для укрепления стабильности банковской системы в период до 31 декабря 2011 года»18. Соглашение об обратной цессии не является расторжением первоначального договора цессии, поскольку стороны не прекращают свои обязательства, они заключают новый договор цессии, что не запрещено законом и допустимо исходя из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

В заключение необходимо остановиться на положениях проекта федерального закона «0 внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского

16 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 октября 2011 года № 7022/11.

17 Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26 декабря 2008 года по делу № А43-11603/2006-36-641/2.

18 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 ноября 2011 года № 7763/11.

кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», опубликованного на сайте ВАС РФ, применительно к рассматриваемой теме. ГК РФ планируется дополнить статьей 38819 «Уступка будущих требований» следующего содержания.

1. Требование по обязательству, которое возникнет в будущем (будущее требование), может быть уступлено, если уступка производится на основании сделки, связанной с осуществлением ее сторонами предпринимательской деятельности.

Будущее требование должно быть определено в соглашении об уступке способом, позволяющим идентифицировать это требование на момент его возникновения.

2. Если иное не установлено законом, будущее требование переходит к цессионарию с момента его возникновения, если соглашением сторон не предусмотрено, что требование переходит позднее.

Необходимо отметить, что указание в пункте 1 приведенной статьи законопроекта на то, что уступка будущих требований допускается только по сделке, связанной с осуществлением ее сторонами предпринимательской деятельности, неоправданно ограничивает права и законные интересы участников гражданского оборота, лишает их возможности по своему усмотрению осуществлять свои права в сфере иной, не запрещенной законом экономической деятельности, ставит их в неравное положение с предпринимателями, которые вправе производить уступку будущих требований.

Как неоднократно указывал в своих судебных актах Конституционный Суд Российской Федерации, любая дифференциация правового регулирования, приводящая к различиям в правах и обязанностях субъектов права, должна осуществляться законодателем с соблюдением требований Конституции Российской Федерации, в том числе вытекающих из принципа равенства (ст. 19 ч. 1 ), в силу которого различия до-

пустимы, если они объективно оправданны, обоснованны и преследуют конституционно значимые цели, а используемые для достижения этих целей правовые средства соразмерны им; соблюдение этого принципа, гарантирующего защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, запрет вводить такие различия в права лиц, принадлежащих к одной и той же категории, которые не имеют объективного и разумного оправдания (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях)19; различия в условиях приобретения и реализации отдельными категориями граждан того или иного права не должны устанавливаться произвольно. Как следует из Конституции Российской Федерации, в том числе ее статьи 55 (ч. 3), такие различия допустимы, если они объективно оправданны, обоснованны и преследуют конституционно значимые цели, а используемые для достижения этих целей правовые средства соразмерны им20.

В постановлении от 19 мая 2010 года № 7-П Конституционный Суд Российской Федерации дополнительно подчеркнул, что однородные по своей юридической природе отношения должны регулироваться одинаковым образом.

В определении от 27 июня 2005 года № 231-0 Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что подобная дифференциация в правовом регулировании должна быть объективно оправданна, а лежащие в ее основе критерии и присущие ей правовые последствия должны быть сущ-ностно взаимообусловлены. Эта правовая позиция, не теряющая своей актуальности и юридической силы и в настоящее время, приводится им и в ряде других судебных актов21.

Несмотря на то, что круг договоров, которые могут заключать предприниматели между собой, а также круг договоров между иными субъектами гражданского оборо-

19 Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 года № 12-П.

20 Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22 октября 2009 года № 15-П.

21 См., в частности, постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2010 года № 10-П, от 20 апреля 2010 года № 9-П, от 10 ноября 2009 года № 17-П.

та различаются, предприниматели и граждане в своих правах равны, находятся в сходных ситуациях (возможность уступить свое право требования другому лицу), установление запрета для участников оборота иных, нежели предприниматели, производить уступку своих будущих прав требования, необоснованно ограничивает их права и нарушает принцип равенства всех перед законом и судом, гарантированный Конституцией Российской Федерации. Следует исключить из законопроекта положение о том, что уступка будущих требований допускается исключительно в сфере предпринимательской деятельности.

Важное практическое значение имеет пункт 2 статьи 3881 законопроекта о том, что если иное не установлено законом, будущее требование переходит к цессионарию с момента его возникновения, если соглашением сторон не предусмотрено, что требование переходит позднее. Это положение устанавливает изъятие из общего правила о том, что уступка права требования происходит в момент заключения договора цессии, если только его стороны не договорились об ином. Специфика будущего требования исключает возможность перехода в момент заключения договора цессии права требования, которое еще не возникло.

Таким образом, вещи, которые будут созданы или приобретены в будущем (будущие вещи) и права требования, которые возникнут в будущем (будущие права требования), в настоящее время являются одними из самых распространенных оборотоспособных объектов гражданского права, позволяющих привлекать финансовые средства. Изложенные в настоящей статье рекомендации, основанные на анализе законодательства Российской Федерации и сложившейся судебной практики, способствуют правильному пониманию правил об отчуждении будущих вещей и прав требования.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Анциферов О. Д. Договор купли-продажи будущей вещи // Адвокат. 2011. № 11.

2. Байбак В. В. 0бязательственное требование как объект гражданского оборота. М. : Статут, 2005.

3. Бычков А. И. Ненадлежащий способ защиты права // Арбитражный и гражданский процесс. 2011. № 9.

4. Васнев В. В. Уступка прав из обязательств, которые возникнут в будущем // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2006. № 10.

5. Витрянский В. В. Новый Гражданский кодекс и суд // Хозяйство и право. 1997. № 6.

6. Русин А. Применение норм о подряде к правоотношениям, возникающим по договору участия в долевом строительстве: обзор судебной практики // Жилищное право. 2011. № 12.

7. Соломин С. С. Реализация принципа свободы договора в контексте заключения смешанного договора // Право и экономика. 2011. № 10.

8. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.

9. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ.

10. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) : Федеральный закон от 18 декабря 2006 года № 230-ФЗ.

11. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26 июня 2000 года по делу № А54-2967/99-С17. и^: http://www.arbitr.ru

12. Конституция Российской Федерации : принята 12 декабря 1993 года в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 15 октября 1993 года № 1633 «0 проведении всенародного голосования по проекту Конституции Российской Федерации».

13. 0пределение Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2011 года № 450-0-0. и^: http://www.arbitr.ru

14. 0пределение Конституционного Суда Российской Федерации от 18 июня 2006 года № 367-0. и^: http://www.arbitr.ru

15. 0пределение Конституционного Суда Российской Федерации от 13 июня 2006 года № 274-0. и^: http://www.arbitr.ru

16. 0пределение Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2009 года № 54-0-0. и^: http://www.arbitr.ru

17. 0пределение Конституционного Суда Российской Федерации от 19 октября 2010 года № 1308-0-0. и^: http://www.arbitr.ru

18. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 октября 2011 года по делу № А13-4441/2011. и^: http://www.arbitr.ru

19. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 декабря 201 1 года по делу № А32-1183/2011. и^: http://www.arbitr.ru

20. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 октября 2011 года № 6271/11. и^: http://www.arbitr.ru

21. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 января 2012 года по делу № А40-107777/10-82-939. и^: http://www.arbitr.ru

22. 0 финансовой аренде (лизинге) : Федеральный закон от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ.

23. 0пределение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2012 года № ВАС-16848/11 по делу № А07-2067/2010. и^: http://www.arbitr.ru

24. 0 некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем : постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 1 июля 201 1 года № 54. и^: http://www.arbitr.ru

25. 0 договорах международной купли-продажи товаров : Конвенция 00Н от 11 апреля 1980 года. Вена, 1980.

26. Решение Международного коммерческого арбитражного суда при Торговопромышленной палате Российской Федерации от 30 мая 2000 года по делу № 356/1999. и^: http://www.arbitr.ru

27. 0бзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации : информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 октября 2007 года № 120.

28. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 ноября 2003 года по делу № Ф04/5783-1120/А70-2003. и^: http://www.arbitr.ru

29. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 мая 2003 года по делу № Ф04/1897-331/А70-2003. и^: http://www.arbitr.ru

30. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 марта 2011 года по делу № А35-454/2010. и^: http://www.arbitr.ru

31. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 ноября 2006 года № Ф04-7729/2006(28543-А27-20). ияи http://www. arbitr.ru

32. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 7 апреля 2011 года № А58-1637/08. и^: http://www.arbitr.ru

33. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 мая 2011 года № ВАС-9285/10. и^: http://www. arbitr.ru

34. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 6 мая 2010 года по делу № А55-9811/2009. и^: http://www.arbitr.ru

35. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 октября 2011 года № 7022/11. и^: http://www.arbitr.ru

36. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26 декабря 2008 года по делу № А43-11603/2006-36-641/2. ияи http://www.arbitr. ш

37. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 ноября 2011 года № 7763/11. и^: http://www.arbitr.ru

38. О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации : проект федерального закона. и^: http://www.arbitr.ru

39. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 года № 12-П. и^: http://www.arbitr.ru

40. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22 октября

2009 года № 15-П. и^: http://www.arbitr.ru

41. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2010 года № 7-П. и^: http://www.arbitr.ru

42. 0пределение Конституционного Суда Российской Федерации от 27 июня 2005 года № 231-0. и^: http://www.arbitr.ru

43. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2010 года № 10-П. и^: http://www.arbitr.ru

44. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 20 апреля

2010 года № 9-П. и^: http://www.arbitr.ru

45. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2009 года № 17-П. и^: http://www.arbitr.ru

* * *

1_ А УУ Г I И М

пекЬотщ вауёПеу

£ ратЧпегБ

+7 (495) 646 81 76

contacts@nsplaw.ru

www.nsplaw.ru

ОБЗОР НЕКОТОРЫХ ПРАВОВЫХ ПОЗИЦИИ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО СОСТОЯНИЮ НА 10. 06. 2012

А. Сафонов - юрист юридической фирмы «Некторов, Савельев и Партнеры»

Е. Знаменская - юрист юридической фирмы «Некторов, Савельев и Партнеры»

I. Законодательные нормы, регулирующие долевое участие в строительстве, распространяются на отношения, возникающие при привлечении денежных средств физических и юридических лиц для создания объекта недвижимости путем реконструкции уже существующего объекта недвижимости (Ульяновский областной союз потребительских обществ ^ Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области. Дело № ВАС-17395/11*).

Ульяновский областной союз потребительских обществ (далее - Союз) и гражданин Инешин К.А. заключили договор долевого участия в строительстве (создании) многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязывался построить (создать) многоквартирный дом путем реконструкции здания общежития. Получив отказ в государственной регистрации такого договора, Союз обратился с соответствующим заявлением в суд.

При разрешении этого дела перед судами встал вопрос, вправе ли застройщик привлекать денежные средства участников долевого строительства также для реконструкции здания под многоквартирный жилой дом, а не только для возведения нового многоквартирного дома.

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отметила, что, устанавливая требования, которым должен отвечать застройщик, Закон об участи в долевом строительстве прямо не исключает того, что застройщик как собственник объекта недвижимого имущества (здания) вправе заключить договор долевого участия в строительстве с целью реконструкции такого объекта в многоквартирный дом и последующей передачей объектов долевого строительства в этом доме участникам долевого строительства.

II. Не может быть продлен срок действия договора аренды земельного участка, целевое назначение которого изменилось в процессе его исполнения; а вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения к заключению нового договора аренды в этом случае подлежит рассмотрению в порядке искового производства (Общество с ограниченной ответственностью «Дальжен» ^ Департамент земельных отношений государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края. Дело № ВАС-17540/11).

Департамент земельных отношений государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее - Департамент) и общество с ограниченной ответственностью «Дальжен» (далее - 0бщество) заключили договор аренды земельного участка сроком на три года. Во время срока действия договора по инициативе 0бщества был осуществлен государственный кадастровый учет изменений земельного участка в связи с изменением его разрешенного использования. За три месяца до истечения срока действия договора 0бщество обратилось в Департамент с заявлением о заключении договора на новый срок с соответствующим уточнением

Окончание на с. 98

* Подробнее с материалами дел вы можете ознакомиться на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://www.arbitr.ru/