Под знаком огня

"Жилой дом" продолжает публикацию серии репортажей из соседних с Московской областей с обзором рынка жилой недвижимости. На этот раз наш корреспондент побывал в Твери. И наблюдал, как коттеджная застройка вытесняет старые деревянные дома из центра города.

Мера элитности

Многие улочки в центре Твери скорее не городские, а деревенские, с грунтовым покрытием либо с остатками булыжной мостовой, да и половина домов под стать — почерневшие деревянные избы, покосившиеся и вросшие венцами в землю. В домах явно нет элементарных удобств — на углах улиц стоят колонки, в которых местные жители наполняют водой ведра. Многие такие дома стоят с заколоченными окнами, очень много полусгоревших, с провалившимися крышами и неизвестно каким чудом держащимися остатками стен.

И на этом фоне — множество новых, роскошных даже по меркам Москвы и ближнего Подмосковья трех-четырехэтажных строений: офисы, гостиницы и жилые дома на 10-20 квартир.

Все мои собеседники — а я встретился с руководителями нескольких агентств недвижимости — в один голос уверяли меня, что основная масса сделок совершается на вторичном рынке, при этом наибольшим спросом пользуется типовое жилье и даже жилье низшего качества.

— Самый ходовой и в пересчете на квадратный метр самый дорогой товар — это хрущевки,— сказала директор агентства "Абсолют-недвижимость" Светлана Шведова.

В принципе это же подтверждают и цифры, которые мне привели в одном из крупнейших тверских агентств — "Парамоновъ". Так, на первичном рынке 1 кв. м в квартирах "повышенной комфортности" в престижных районах стоит 60-65 тыс. руб. и столько же — в типовых однокомнатных квартирах. Разумеется, если говорить о квартирах в целом, то все встает на свои места из-за малой площади хрущевок.

Содержание понятия "элитное жилье" в Твери отличается от того, что под этим обычно понимается в Москве.

— Если однокомнатная квартира имеет общую площадь больше 50 кв. м, двухкомнатная — больше 80, трехкомнатная — больше 100, а кухня — больше 10, то продавцы уже считают такое жилье элитным,— заметила Светлана Шведова.

— То, что здесь называют элитным жильем, по московским меркам — это скорее жилье бизнес-класса,— вторил ей директор по развитию агентства "Парамоновъ" Роман Беляков.— В московском понимании элитного жилья в Твери практически нет.

Горят на работе

— Почему строительные организации не могут удовлетворить спрос на жилье? — спросил я директора одной из старейших в Твери служб недвижимости "Диаком" Валерия Скачкова.

— Главная проблема в отсутствии подготовленных земельных участков,— ответил он.— То есть участки есть, их можно выбрать, но очень плохо с коммуникациями. Ограничены мощности очистной канализации, есть проблемы с теплоснабжением и горячей водой, электроэнергией, инженерными коммуникациями и т. д. У города на это средств нет, а для инвесторов, привыкших работать с прибылью, это создает слишком большие проблемы, а свободных денег у них нет. Плюс к этому — бюрократическая или, если хотите, коррупционная составляющая. К тому же наш город имеет историко-культурное значение, и это тоже накладывает свой отпечаток. Например, для того, чтобы начать строительство в исторической части, сначала необходимо провести археологические изыскания, а это стоит немалых денег. Кроме того, порой подход у защитников старины такой: пусть сохранится эта старая гнилая халупа, а нового ничего возводить не будем. Если бы этот принцип действовал 200 лет назад, когда эта халупа строилась, то сейчас никакого города бы не было. Но в конце концов застройщики эти проблемы решают — город маленький, основные застройщики работают давно и хорошо известны, у каждого есть свой административный ресурс, который им помогает.

— А если, например, стоит "халупа" с изумительно красивой деревянной резьбой? — спросил я.

— Вариантов много, но не исключено, что ее просто сожгут.

То, что практика поджогов весьма распространена, видно невооруженным глазом. Обычная для центра Твери картина — свежее пожарище по соседству с коттеджной застройкой.

Впрочем, похоже, ситуация со старыми домами не вполне однозначная. Как поведали мне некоторые из моих собеседников, по сути, хозяева старых домов используют их как средство для выбивания благ из застройщиков или риэлтеров: на площади прописывается несколько семей, причем никто из них там реально не проживает, но все при расселении требуют предоставления отдельного жилья, причем в центре.

Правда, как заметил Валерий Скачков, даже поджог не решает проблему: собственность на землю остается, а поскольку люди в этих домах не живут, то они могут и подождать.

— Нужна целевая программа расселения ветхого жилья, а ее нет,— заметил он.

Тверь на вырост

Город Тверь занимает территорию более 147 кв. км. Он расположен в 167 км от Москвы и в 485 км от Санкт-Петербурга на берегу Волги. С Москвой город связан тремя транспортными магистралями: железнодорожной, автомобильной и водной. Население — более 400 тыс. человек.

Расположение города между Москвой и Санкт-Петербургом крайне выгодно в экономическом плане. С другой стороны, близость к столицам создает немалые сложности, поскольку оба мегаполиса оттягивают на себя людской, финансовый, а в конечном счете и экономический потенциал Твери.

По данным агентства недвижимости "Титан", около 10% домов в городе не обеспечено водой, свыше 10% не имеют канализации, 13% имеют степень износа свыше 70%. Средняя цена жилой недвижимости вдвое ниже московской ($2,5 тыс. за 1 кв. м). Тем не менее, как считает аналитик российского рынка недвижимости профессор Геннадий Стерник, в этом году цены в Твери могут вырасти на 90-95%.

Георгий Кузин, исполнительный директор "РДР-холдинга":

— Рынок недвижимости в Тверской области полумосковский. К спросу на жилье, который формируется местным населением, добавляется спрос со стороны москвичей, рассматривающих тверские пригороды как дальние дачи.

В пределах города строительство больше ориентировано на местное население. Это индустриальные объекты массового спроса, такие, например, делает в городе столичный застройщик СУ-155. Вообще строительство такого рода жилья микрорайонами — это логичный способ насытить рынок, местные компании с такими объемами справиться не могут. Однако жилье должно быть достаточно дешевым. На более дорогие объекты спрос гораздо ограниченнее. Думаю, для его насыщения в городе достаточно построить два-три элитных дома и несколько объектов бизнес-класса. Но все же эти дома будут больше привлекать местное население.

Полагаю, для столичных покупателей будет гораздо интереснее загородный рынок — как коттеджные поселки, так и просто участки, особенно находящиеся по соседству с "большой водой".