Охотник до моллов

Калужский предприниматель Самвел Карапетян, основатель группы компаний «Ташир», не имея опыта работы в девелопменте, взялся за реализацию сразу нескольких амбициозных проектов по строительству торговых центров в Москве.

Группа компаний «Ташир» Самвела Карапетяна появилась на столичном рынке торговой недвижимости три года назад и до сих пор считается на нем темной лошадкой. Дебютанту из Калуги удалось получить в Москве на оживленных транспортных развязках сразу несколько привлекательных участков под строительство.

На такую удачу могут рассчитывать разве что крупные девелоперы. А объему инвестиций новичка позавидуют ведущие иностранные застройщики: до 2008 года «Ташир» только в строительство столичных торговых центров вложит около $350 млн. К примеру, шведский мебельный гигант IKEA за шесть лет работы в нашей стране инвестировал в общей сложности $1,7 млрд, из которых на строительство мегамоллов в первые три года ушло $400 млн. Виталий Ефимкин, вице-президент и миноритарный акционер «Ташира», не скрывает, что его компания намерена войти в число крупнейших девелоперов. «Мы намерены соревноваться с IKEA и ее „Мегами”»,– заявляет он.

РЫНОК
Российский рынок торговой недвижимости является одним из наиболее динамично растущих в Европе (30–35% в год). По данным компании Cushman & Wakefield, Россия лидирует по количеству вводимых в эксплуатацию площадей в 2006 и 2007 годах – 1,5 млн кв. м новых торговых центров (для сравнения: в Польше, находящейся на втором месте, будет построено за то же время 1,2 млн кв. м). Соответственно, растут и инвестиции в строительство. Если в 2004 году девелоперы освоили $700 млн, то по итогам 2006-го этот показатель, по предварительным данным, вырастет до $3,5 млрд.
Западные инвесторы считают российский рынок перспективным для вложений. По данным Astera Group, в Москве насчитывается около 150 действующих торговых центров, из которых более 10% принадлежит крупным западным операторам. Несмотря на непрерывное строительство, спрос на качественные площади остается стабильно высоким – так, заполняемость ТЦ арендаторами в Москве составляет 98–100%.

Тайна темной лошадки

Еще несколько лет назад Карапетян и не помышлял о борьбе за лидерство на каком-то конкретном рынке. Стратегия его компании – развиваться за счет выхода в разные высокодоходные сегменты, поэтому у «Ташира» сложно выделить основное направление. Калужская компания одинаково известна как производитель продуктов питания, строитель автодорог и поставщик оборудования для газодобывающих компаний.

Подобная всеядность досталась «Таширу» по наследству с советских времен. Тогда в Калуге работало территориальное управление Госснаба СССР «Калугаглавснаб». В его обязанности входило полное материально-техническое обеспечение промышленных предприятий области. Иными словами, это был советский оптовик, поставлявший все и всем.

В середине 1990-х приватизированное к тому времени облуправление возглавил предприниматель из Армении Самвел Карапетян, руководивший ранее заводом эмалированной посуды в городе Ташире. Новый руководитель принялся расширять бизнес, скупая разнопрофильные производственные площадки под Калугой и в соседних регионах. В 1999 году Карапетян структурировал бизнес, выделив различные направления деятельности в отдельные юрлица (сейчас в группу компаний «Ташир» входит около 100 фирм).

Выход на рынок коммерческой недвижимости для компании стал продолжением стратегии по освоению перспективных ниш. А благодаря диверсифицированности бизнеса «Ташир» имеет возможность привлекать из оборотных средств серьезные финансовые ресурсы для атаки на конкурентов.

Ставка на развлечения
Дебютировал «Ташир» с торговым центром «Рио» площадью 92 тыс. кв. м, который стал самым крупным на юго-западе столицы. В 2002 году Карапетяну удалось выкупить выставленный московским правительством на инвестиционный конкурс 23-й автопарк в Новых Черемушках. Предприятие переехало в Южное Бутово, а на освободившейся территории начинающий девелопер приступил к строительству торгового центра. На реализацию этого проекта у компании ушло почти три года.

Акцент в концепции «Рио» сделан на развлечения. Если в «Ашане» к продуктовому гипермаркету присоединилась галерея магазинов и фуд-корт, а в «Меге» сработала звездообразная система расположения якорных арендаторов, то в «Рио» основной упор сделан на развлечения и общепит, а потом уже на галереи магазинов и два гипермаркета. В итоге площадь фуд-кортов в «Рио» составляет 2 тыс. кв. м, что, например, вдвое превышает площадь под ресторанами и кафе в «Меге». Еще одно преимущество «Рио» – самый большой среди столичных торговых центров детский парк с аттракционами и игровыми автоматами. Развлекательная концепция для «Рио» настолько важна, что «Ташир» в мае 2006 года даже выкупил кинотеатр, который открыла в «Рио» компания «Парадиз», и теперь будет самостоятельно развивать в своих торгцентрах киносеть «Синема стар».

Интересы Карапетяна не ограничились столичным рынком. Не дожидаясь окончания строительства первого комплекса, бизнесмен начал осваивать региональные площадки, заложив два торговых центра в Калуге и по одному в Туле и Ярославле. Их удалось открыть быстрее московского благодаря меньшей площади (в среднем по 30 тыс. кв. м) и ускоренному процессу административных согласований. В итоге к середине 2005 года, когда открылся ТЦ «Рио», «Ташир» выглядел вполне сформировавшимся девелопером, в активе которого имелось уже пять торговых комплексов.

Сам себе арендатор
Если региональные торгцентры «Ташир» строил преимущественно на собственные оборотные средства, то более капиталоемкий столичный «Рио» стоимостью $80 млн на 40% прокредитовал Райффайзенбанк. В «Ташире» надеются окупить инвестиции в «Рио» за четыре-пять лет (средний срок окупаемости аналогичных проектов – пять-семь лет). Выше среднерыночной должна быть и рентабельность проекта: при уровне доходности столичных ТЦ 13–17%, прибыль «Рио», по словам Ефимкина, должна составить 20%.

Несложно посчитать, что ежегодный оборот «Рио» должен составлять как минимум $80 млн. Однако пока эти цифры не сходятся с выручкой за первый год работы (с июля 2005 года по июль 2006-го), которая, по словам Виталия Ефимкина, составила всего $30 млн. Первый год показал, что в проекте есть концептуальные недочеты.

По мнению Алексея Могилы, директора департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty, «Ташир» просчитался в местоположении и построил слишком большой для тихого столичного района торговый центр. Кроме того, в качестве якорных арендаторов в «Рио» вошли сразу два нераскрученных брэнда: продуктовый дискаунтер «Наш гипермаркет», который в прошлом году запустила компания «Седьмой континент», и DIY-гипермаркет товаров для дома и ремонта «Наш дом», стартовавший в марте этого года. Незнакомые потребителю брэнды, да еще крупноформатных магазинов, по словам Наталии Орешиной, руководителя отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, могли просто не справиться с генерацией необходимого покупательского трафика. Прогнозируемые 50 тыс. человек приходят в «Рио» пока только по выходным и праздникам – в будние дни торговый центр посещают в среднем 25 тыс.

Любопытно, что DIY-гипермаркет взялся развивать сам «Ташир», которому не удалось привлечь в «Рио» соответствующего оператора. «С существующими операторами договориться оказалось тяжело,– признается Ефимкин.– Они не соглашаются работать по рыночной арендной ставке, а при ее снижении срок окупаемости площадей резко возрастает». Стратегическая задача проекта «Наш дом» – снизить девелоперские риски «Ташира», заполнить площади в торговых центрах и привлечь дополнительный поток покупателей прежде всего за счет низких цен.

«Мы ориентируемся на российских поставщиков, которые поставляют до 75% ассортимента „Нашего дома”. Это в отличие от западных DIY-сетей дает нам больше гибкости в ценовой и ассортиментной политике,– говорит управляющий магазином „Наш дом” Андрей Минкин.– Кроме того, за счет экономии на таможенных платежах и логистике многие группы товаров „Нашему дому” удается продавать на 15–20% дешевле, чем западным конкурентам».

Первым магазином в «Ташире» довольны, но автономно развивать DIY-сеть все-таки не планируют: пока гипермаркеты будут открываться только в торговых центрах «Ташира». К 2008 году сеть «Наш дом» должна уже насчитывать около десяти магазинов.

Штурм Дмитровки
Концепцию первого торгового комплекса «Ташир» собирается повторить в новом амбициозном проекте – ритейл-парке «Рио Гранд» (260 тыс. кв. м) на пересечении МКАД и Дмитровского шоссе. В отличие от «Рио», «Рио Гранд» попал в конгломерат торговых центров на стыке города и области. Со стороны Москвы здесь расположены «Рамстор-Сити» и «Ашан». В Химках находятся два мебельных «Гранда», торговый центр «Лига» и, наконец, «Мега-2», к которой на сей раз «Ташир» подобрался вплотную. Впрочем, в «Ташире» уверяют, что соседство с «Мегой» – совпадение. «До недавнего времени на этом месте находился оптово-продовольственный рынок, акционерами которого были мы,– поясняет Ефимкин.– В прошлом году рынок попал под реконструкцию, и столичные власти объявили конкурс на формирование торговой зоны». «Ташир» конкурс выиграл.

Однако «Рио Гранд» не только «встанет» рядом с «Мегой», но и будет работать в аналогичном с ней формате. «Ташир» намерен создать целый торговый город с магазинами, развлечениями, общепитом, гостиницами и офисами. Даже набор торговых операторов будет сходным. «Мы хотим, чтобы у нас работало большинство присутствующих на рынке одежных и обувных сетей»,– говорит Ефимкин.

Арендаторов «Рио Гранд» надеется привлечь более выгодными по сравнению с «Мегой» условиями аренды, а покупателей – большей концентрацией магазинов. Еще один «ход конем» в привлечении ритейлеров «Ташир» сделает, построив офисную зону. Предполагается, что в ней разместятся по большей части как раз арендаторы.

На развлечения и офисы «Ташир» делает ставку и в двух других проектах, реализуемых совместно с девелоперской компанией «Стинком групп». Это «Ереван плаза» (40 тыс. кв. м) на «Тульской» и еще один комплекс у метро «Университет». «У „Стинкома” в собственности земельный участок,– поясняет Ефимкин,– строительство ведем мы, а управление торговым комплексом будет совместным».

Дефицитные площади
Брэнд «Рио Гранд» «Ташир» намерен сделать сетевым: торговые центры с таким названием должны появиться в Иваново и Ярославле. К концу 2007 года в активе «Ташира» должно быть уже 12 торговых центров в разных городах, из них четыре – в Москве, где потребность в новых торговых комплексах сохранится еще несколько лет. «Пока спрос стабильно высокий, и это напрямую влияет на уровень свободных площадей в торговых центрах, который остается достаточно низким – около 2%»,– говорит Антонина Лаирова, старший аналитик Prime City Properties.

Москва по объему торговых площадей пока заметно уступает другим европейским столицам. К примеру, в конце 2005-го на каждую тысячу парижан приходилось 398 кв. м торговых центров, в Будапеште этот показатель составляет 204 кв. м, а в Москве – лишь 120 кв. м. Поэтому сегмент столичной торговой недвижимости является одним из самых инвестиционно привлекательных. По оценке Astera Group, доходность площадей, расположенных у станций метро и на пересечении транспортных потоков, может достигать 25%.

«Ташир» между тем остается верен своей первоначальной стратегии диверсификации. Начав освоение рынка коммерческой недвижимости с возведения торговых центров, компания сейчас строит планы в сегменте офисных помещений: «Ташир» уже приступил к строительству элитных офисных центров под названием «СК плаза». Интерес, в общем, тоже вполне понятный, если учесть, что рентабельность офисной недвижимости сопоставима с торговой и составляет 12–14% в год.