Перестройка под государственным надзором

Строительная отрасль страны оказалась в прошлом году между молотом и наковальней: во время перехода на новую систему работы по эскроу-счетам возник новый неожиданный фактор давления — пандемия. Ипотека по льготной ставке дала возможность отрасли удержаться на плаву, однако процесс перехода на новую систему работы до сих пор не закончен, а потому пока разнятся прогнозы относительно того, что будет со строительным комплексом дальше. Некоторые эксперты опасаются, что отрасль ждут государственные «чистки» по образу банковской сферы.

Небольшим игрокам сложнее привлекать проектное финансирование банков, поэтому значительная их часть либо сократит объемы строительства, либо при возможности присоединится к крупному девелоперу

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото

Реформа строительного рынка находится примерно на полпути: часть квартир еще достраивается по старым правилам, но свежие сделки подписываются в соответствии с новыми требованиями законодательства. Полный переход на новые условия произойдет года через два, а то и через три, прогнозируют эксперты. «Думаю, что результатом станет серьезное огосударствление строительного сектора. Усиление влияния государства и есть конечная цель реформы. Скоро мы увидим и сделки по укрупнению строительного бизнеса, и национализацию частных компаний»,— уверен Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «Бестъ».

Он считает, что в отрасли произойдет то же самое, что и в банковском секторе: среди 50 крупных банков страны в частных руках остались единицы, да и то условно. «Тем более что деньги в строительстве крутятся огромные, их объем вполне сравним с тем, который аккумулирует банковская система. Возникнет аналог Агентства по страхованию вкладов. Сейчас если банк рушится, никто не торопится забирать оттуда деньги. Все знают, что после того, как банк перейдет под контроль государства, его накачивают деньгами, и жизнь продолжается»,— рассуждает господин Лушников

Он прогнозирует, что в строительном секторе появится надстройка для санации компаний, которые будут испытывать проблемы с выполнением обязательств перед дольщиками. «А испытывать их будут многие. Государство будет перехватывать управление компаниями в интересах дольщиков. Государству нужно доступное жилье, а оно — продукт утилитарный, технологичный, думаю, оно справится с этой задачей. К тому же государство более или менее научилось управлять крупными компаниями. Немногочисленным компаниям, которым удастся сохранить независимость, оставят нишевые, сложные, штучные проекты. Возможно, то, что связано с реновацией или реконструкцией исторического центра. Сейчас это процесс очень трудный, если вообще возможный — требует многочисленных согласований, тонких настроек. Исторические центры городов, с одной стороны, умирают, с другой — консервируются и сохраняются, возможно, готовясь к новому витку девелопмента»,— говорит господин Лушников.

Другие участники рынка, впрочем, более оптимистичны. Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate, считает, что большого количества крупных сделок по слиянию не произойдет: вместо этого крупные застройщики будут брать больше проектов. «Сейчас стройка базируется на проектах, под которые чаще всего заводится отдельная проектная компания. Застройщик представляет собой бренд, у которого есть несколько проектных компаний — по одной на каждый проект. После принятия изменений в 214-ФЗ, касающихся перехода на расчеты с помощью эскроу-счетов и других нововведений, которые последовали за этой инициативой, к компаниям-застройщикам стали предъявлять больше требований. К примеру, они должны быть опытными застройщиками, то есть иметь несколько крупных завершенных объектов до вступления в проект. Укрупнение рынка говорит о том, что крупные застройщики смогут взять больше проектов, особенно в больших городах — например, Москве и Петербурге. Доступных новых земельных участков для старта проектов не так много. Скорее всего, власти ужесточат регулирование строительной отрасли, так как уже значительно поддерживают его низкими ставками по ипотеке, обеспечивая приток средств. Они будут ограничивать рынок в том числе и с точки зрения градостроительного контроля, как это сделала, например, Ленинградская область, когда понизила допустимый уровень высотности зданий»,— рассуждает господин Лазутин.

Он считает, что ключевыми тенденциями на 2021 год станут замедление темпов и укрупнение застройщиков: выводить крупные проекты с большими отсрочками по платежам будет трудно. Также снизится количество сделок, при этом повысится средняя стоимость сделки, полагает эксперт.

Николай Пашков, генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg, думает, что дальнейшая трансформация рынка продолжится в нескольких направлениях: «Во-первых, главные игроки рынка недвижимости продолжат укрупняться, во-вторых, мы будем наблюдать активную экспансию крупных строительных холдингов в регионы, в том числе в Петербург. В-третьих, в последнее время на строительный рынок нашего города выходит много инвесторов и региональных компаний. В большинстве городов России рынок недвижимости стагнирует, оттуда идет отток населения, доходность снижается, поэтому региональные компании задумываются о выходе на рынки крупных городов. Некоторые выходят достаточно успешно, потому что прежде работали в провинции в условиях дефицита ресурсов, а сейчас часто оказываются в чем-то более эффективны, чем большие девелоперы».

Николай Пашков так же, как и коллеги, полагает, что государство продолжит попытки регулировать строительную отрасль, тем более что рынок, получив поддержку в виде дешевых денег от льготной ипотеки, резко поднял цены. «Сложившаяся ситуация может привести к попыткам государственного регулирования цен»,— опасается аналитик.

Генеральный директор компании «СПб Реновация» (группа «Самолет») Александр Малай также считает, что тенденция к укрупнению девелоперов усилилась после введения эскроу-счетов. «Небольшим игрокам сложнее привлекать проектное финансирование банков, поэтому значительная их часть либо сократит объемы строительства, либо при возможности присоединится к крупному девелоперу. В целом реформирование строительной отрасли в части привлечения финансирования завершено. Несмотря на опасения, рынок адаптировался, хотя вывод в продажу новых проектов в Петербурге заметно снизился. Тем не менее постепенно объемы нового строительства будут увеличиваться»,— рассуждает он.

Владимир Шабанов, вице-президент направления «Жилищное строительство» компании ЮИТ, отмечает, что в Петербурге объем построенного ранее жилья, не обеспеченного социальной и транспортной инфраструктурой, достиг критического уровня. «Кроме того, объем выданных разрешений на строительство, в том числе по старым правилам, таков, что город не заинтересован в значительном развитии этого направления — во всяком случае временно. За счет еще не запущенных проектов инвесторов сейчас и в ближайшие годы власти будут пытаться ликвидировать дефицит социальной и транспортной инфраструктуры»,— считает он.

Соответственно, полагает господин Шабанов, дальнейшая трансформация неизбежна. «Компании, остающиеся без работы, будут вынуждены либо ликвидироваться, что потенциально может привести к появлению нового объема обманутых дольщиков, либо объединяться с другими застройщиками, либо перепрофилироваться, либо уходить в другие регионы, которые более заинтересованы в развитии жилищного строительства»,— резюмирует эксперт.