Минфин предлагает сдаваться

Правительство Нижегородской области внесло в заксобрание законопроект об обнулении налога на имущество для застройщиков, участвующих в приоритетном проекте «Ипотека и арендное жилье». Льгота полагается управляющим компаниям закрытых паевых инвестфондов, заинтересованным в строительстве жилья для сдачи в аренду семьям с невысоким доходом. В региональном парламенте опасаются, что новый рынок заполнят столичные компании, и просят правительство разработать региональную программу гарантий местным застройщикам. Однако долгая окупаемость и юридические пробелы таких проектов им невыгодны, полагают эксперты.

В Нижегородской области вновь задумались о строительстве доходных домов

Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ / купить фото

Как рассказала депутатам министр финансов Нижегородской области Ольга Сулима, рекомендации о льготах застройщикам арендного жилья даны регионам Приволжского федерального округа в октябре 2020 года на совещании у полпреда Игоря Комарова. Инициатива связана с реализацией приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье», утвержденного президентским советом по стратегическому развитию еще в 2016 году. Предполагается, что управляющие компании закрытых паевых инвестиционных фондов начнут строить жилые дома и сдавать в аренду квартиры семьям с ограниченным доходам и тем, кто не может или не желает брать ипотеку, уточнила госпожа Сулима. Таких застройщиков до 2031 года предлагается освободить от уплаты налога на имущество — квартиры и места на парковках. При этом льгота не распространяется на объекты недвижимости, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость (например, отели).

Тем самым власти планируют стимулировать строительство арендного жилья, которое, согласно пояснительной записке, повысит мобильность населения и станет «значимым фактором при выборе работы», а также поспособствует притоку трудовых мигрантов в Нижегородскую область.

Один из таких фондов, вероятно, может создать «Дом.РФ». Как сообщал “Ъ-Приволжье”, в феврале правительство области и госкомпания подписали меморандум о намерении использовать инфраструктурные облигации при комплексном развитии территорий. Документ предполагает вовлечение в оборот неиспользуемых земельных участков из федеральной собственности, в частности для проектов арендного жилья. По данным «Дом.РФ», региону передано свыше 2,2 тыс. га с градостроительным потенциалом до 5 млн кв. м недвижимости. Однако среди проектов пока нет арендного жилья, отмечают в правительстве Нижегородской области. По словам Ольги Сулимы, налоговые льготы застройщикам не повлекут выпадение доходов областного бюджета, в то же время региональная казна может не получить потенциальные отчисления управляющих компаний ПИФов. Сколько именно средств недополучит бюджет, подсчитать пока невозможно из-за отсутствия подобных проектов.

Депутаты бюджетного комитета заксобрания обсудили инициативу правительства. Глава комитета Александр Шаронов считает, что предложенные преференции дают неконкурентное преимущество застройщикам арендного жилья перед другими игроками рынка, занимающимися коммерческой и жилой недвижимостью. «Любой застройщик начинает платить налог на имущество, как только сдаст объект. А эти структуры освобождаются от уплаты на десять лет. Ни юридическое лицо — управляющая компания, ни арендаторы не будут платить налоги»,— опасается господин Шаронов. Депутат отметил, что федеральный проект фактически реализуется за счет региональных бюджетов и в перспективе ограничивает участие в нем местных игроков строительного рынка. А новую нишу могут быстро занять крупные столичные застройщики, с которыми вряд ли смогут конкурировать нижегородские компании. Его поддержала депутат Галина Клочкова, предположив, что подобные проекты должны быть социально привлекательными. «Однако в законопроекте не отмечено, что цены на аренду должны быть оптимальными и связаны, например, с уровнем дохода арендаторов.

Молодые люди, которые путешествуют, ищут работу, наверное, будут арендовать такое жилье. Но если регион сразу льготирует эту аренду, значит, и ее цена должна соотноситься с налоговыми преференциями»,— сообщила госпожа Клочкова.

Министр имущественных и земельных отношений Сергей Баринов считает предложенные льготы оправданными, поскольку у арендного жилья большой срок окупаемости. «Эта норма признана сделать прозрачным существующий сегодня серый рынок аренды. Люди неофициально сдают квартиры, не платят налоги с этого дохода. Имущество облагается налогом в любом случае, но налог с аренды жилья в бюджет не поступает», — констатировал министр. Тем не менее для гарантий местным застройщикам депутаты попросили правительство разработать похожую региональную программу, чтобы областной кабинет министров мог самостоятельно утверждать подобные проекты. Рекомендованный проект закона законодательное собрание рассмотрит 25 марта.

Перспектива строительства арендного жилья пока вызывает больше вопросов, чем ответов, говорит директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. «Проект доходного дома планировал еще прежний губернатор Валерий Шанцев, но реализован он не был. Минимальный срок окупаемости арендного жилья около 14 лет. Понятно, что любые налоговые льготы не принесут заметной выгоды при такой окупаемости проекта. Кроме того, неясно, где будут строиться такие дома. В спальных районах конкуренции серому рынку аренды они не составят, а бывшие сельхозземли в Новинках — явно не центр. Привлечь туда людей без машин будет сложно»,— сообщила госпожа Романчева. Она считает, что подобные проекты смогут существовать скорее как имиджевые для застройщика в составе крупных жилых микрорайонов.