«Для продажи необходима особая энергетика, которую не передать через экран»

О важности сохранения инструментов, внедренных в бизнес-процессы компании во время нынешнего кризиса, об эволюции подходов к строительству, о перспективных проектах по комплексному освоению территории, а также о том, почему продажи квартир нельзя полностью перевести в онлайн-сектор, рассказал корреспонденту BG Марии Кузнецовой заместитель генерального директора ГК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.

BUSINESS GUIDE: В настоящее время в структуру «ЛенРусСтроя» входят 15 компаний. На какое из направлений бизнеса нынешний кризис повлиял больше всего?

МАКСИМ ЖАБИН: Сразу скажу, что больших проблем как таковых у нас не возникло ни в одной из компаний, входящих в группу,— появились лишь сложности. Но команда сработала очень оперативно, и нам быстро удалось переформатироваться под новые обстоятельства. В целом мы уже имеем опыт успешного прохождения через целый ряд кризисов: и 2008-го, и 2014 года. Разумеется, к ним всегда сложно быть полностью готовыми, тем более к нынешнему, связанному с пандемией. Но самое главное — то, что у нас была возможность продолжить работать, соблюдая все необходимые меры безопасности. Более того, мы были одной из немногих строительных компаний, которая продолжала передавать ключи от квартир дольщикам. Мы не могли допустить репутационных издержек и снижения кредита доверия со стороны наших клиентов.

BG: Сохранятся ли в компании инструменты и подходы, которые были внедрены в связи со сложной эпидемиологической обстановкой?

М. Ж.: Нынешний кризис значительно ускорил внедрение инструментов, которые ранее не так быстро внедрялись, теперь же произошла оптимизация. При этом многие из них в компании уже частично использовались, а сейчас переведены уже в рабочий режим. Мы оцифровали бизнес-процессы в коммерческом блоке: сделки сейчас проводятся дистанционно, что гораздо более удобно для наших клиентов. Также мы включили в нашу работу WhatsApp и Telegram для оперативного информирования сотрудников о том, что происходит сейчас в компании, стали использовать Zoom для проведения совещаний, переводим полностью документацию в электронный вид и так далее. Все перечисленное экономит самое главное — время. И переводит взаимодействие как с клиентами, так и с подрядчиками на качественно новый уровень. Также необходимо отличать понятия сделки и продажи. Перевести в онлайн можно только сделку — для продажи необходима особая энергетика, которую не передать через экран.

BG: Что нового предлагает компания в более поздних очередях по сравнению с первыми домами в рамках проекта ЖК «Новое Горелово»?

М. Ж.: В целом мы продолжаем делать то же самое, только гораздо лучше. Просто со временем произошла эволюция подходов. Например, если несколько лет назад мы просто красили стены в местах общего пользования, то теперь кладем плитку. Если раньше мы просто заказывали плитку на заводе, то сейчас нанимаем дизайнера, который занимается ее подбором. Если в первых наших домах мы выбирали лифты только лишь в соответствии со стандартами, то сейчас в них даже музыка есть, табло, которое показывает этажи и информацию от УК. Также мы устанавливаем более дорогие входные двери, чтобы покупатели не меняли их сразу же после заселения. Большее внимание стало уделяться энергопотреблению, освещению и безопасности. Но мы стараемся соблюдать баланс, чтобы не было избыточного насыщения проекта, за которое покупатели не будут готовы платить. Наша задача — строить дома, в которые жильцы хотят поскорее вернуться после работы. При этом потребности покупателей эволюционируют вместе с нами: мы не стараемся бежать быстрее, чем наши клиенты.

BG: Планируете ли пополнять земельный банк?

М. Ж.: Что касается пополнения земельного банка, то пока в этом у компании нет острой необходимости. Однако нельзя сказать, что мы не мониторим рынок: при появлении интересных вариантов мы их обязательно будем рассматривать. Тем более что уже принято решение в следующем году выйти на биржу — это позволит упростить процесс покупки новых земельных участков, поскольку мы сможем получить доступ к другим источникам финансирования.

BG: Почему именно биржа?

М. Ж.: По нашему мнению, это оптимальное решение. Сейчас, работая с использованием эскроу-счетов, стало сложнее заниматься покупкой участков и формировать земельный банк. Все те банковские продукты, которые в настоящее время представлены на рынке, переоценены с точки зрения процентной нагрузки. В этой связи мы ищем иные источники, чтобы приобретать землю без ущерба для строительства. До последнего момента, когда для реализации проекта использовались средства дольщиков, нужды в этом не возникало, но новые обстоятельства породили изменения. Дело в том, что рынок долевого участия настолько зарегулирован банками и государством, что стало крайне сложно развивать новые проекты. Поэтому такие финансовые инструменты, как закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы), облигационные займы, опционы, выход на IPO, по моему мнению, будут становиться все более популярными среди девелоперов. Тем более что, по пессимистичным прогнозам, через несколько лет долевое строительство вообще может быть отменено и мы будем реализовывать покупателям только готовое жилье, что, безусловно, не лучшим для покупателя образом скажется на стоимости квартир. А срок реализации проектов для девелопера со временем станет еще более критичным, чем сейчас.

BG: Как можно повлиять на это?

М. Ж.: Если говорить о нашей компании, то наличие в структуре бизнеса собственного домостроительного комбината позволяет строить быстрее. Могу сказать, что многие застройщики в последнее время также смотрят в сторону домостроительных комбинатов, поскольку это снижает риск возникновения проблем с поставками и с качеством готовой продукции. Например, когда мы приступили к модернизации Киришского ДСК, то с браком производилось до 30–40% изделий. В настоящее время брак сведен к минимуму.

BG: Продолжая тему модернизации: на каком этапе она сейчас находится?

М. Ж.: Кризис позволил нам взять паузу и все обдумать, поскольку иногда требуется время, чтобы понять, куда идти дальше. Но эта пауза была недолгой. Буквально несколько дней назад промежуточный этап модернизации был завершен. В целом перед нами не стоит задачи, чтобы каждый из этапов модернизации сразу переходил в следующий. В первую очередь мы смотрим на эффективность: пока мы не нейтрализуем слабые стороны, к новому этапу мы не приступаем. Комбинат можно сравнить с мартеновской печью — это сложный организм, многие процессы на котором невозможно остановить. Его модернизация не должна даже частично притормозить основную деятельность, поскольку приостановка процессов, в конечном счете, повлияет на итоговую стоимость продукции.

BG: Каковы планы компании на среднесрочную перспективу?

М. Ж.: После завершения текущего проекта строительства ЖК «Новое Горелово», расположенного на границе города и Ленобласти, мы приступим к новому комплексному освоению территории, но уже в Петродворцовом районе Петербурга. В собственности компании там находится земельный участок, на котором планируется построить около 650 тыс. кв. м жилья, не считая коммерческих и социальных объектов. Сейчас идет активная деятельность по разработке и утверждению градостроительной документации. В частности, вносятся изменения в генплан и ПЗЗ. Это будет долгоиграющий проект, который начнется примерно через два года. При его реализации мы применим весь объем знаний, который был накоплен в течение многих лет. Отмечу, что если ранее мы работали лишь в классе «стандарт», то класс данного проекта станет гораздо выше — нечто среднее между «комфортом» и «бизнесом»: будет формироваться совершенно другая среда, со своими «фишками», которые позволят нам выделить проект среди конкурентов. Наша задача — найти то, ради чего клиент захочет переехать в наш жилой комплекс. Это может быть и этажность, и большие окна, и особенности благоустройства, но, поскольку проекта еще нет, подробных характеристик я дать не могу. Другой наш участок расположен неподалеку от ЖК «Новое Горелово», также в границах города,— это территория под реновацию ИЖС. Там планируется возвести около 100 тыс. кв. м жилья, сейчас мы находимся на завершающей стадии утверждения градостроительной документации. Также у нас есть надел в центральной части Петербурга — он небольшой, но по нему пока других подробностей раскрыть не могу.