Жилье не дается в руки

Многолетний устойчивый рост цен квадратного метра, который ускорился во время пандемии и может получить новый стимул в виде роста ставок центробанков в развитых странах, все больше затрудняет доступ к жилью для молодых и бедных, и все большая доля жилья сосредотачивается в собственности домохозяйств с высоким доходом, констатирует исследование Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР). Решать проблему аналитики предлагают совершенствованием перераспределения: регулярным обновлением данных о стоимости недвижимости для целей налогообложения, ограничением налоговых льгот при ее продаже и инвестициями в ремонт и строительство социального жилья.

Фото: Алексей Романов, Коммерсантъ

Аналитики ОЭСР в работе «Налогообложение жилья в странах ОЭСР» отметили, что беспрецедентный рост цен за последние три десятилетия и его ускорение во время пандемии (более чем на 10% в среднем по ОЭСР) все больше затрудняют доступ к рынку недвижимости, особенно для молодого поколения, что может ухудшить экономическое благополучие населения с низким и средним доходом в долгосрочной перспективе. Реальные цены на жилье и аренду росли быстрее инфляции и доходов, даже несмотря на длительный период низких ставок в развитых странах. В то же время на 20% богатейших домохозяйств приходится чуть менее половины от всего жилья, занимаемого владельцем, и 75% от всей «вторичной» (в том числе «инвестиционной») недвижимости.

На фоне ужесточения денежно-кредитной политики в развитых странах (см. “Ъ” от 16 июня и 22 июля) и роста ставок по ипотеке в ОЭСР опасаются, что платежеспособность заемщиков на рынке недвижимости может снизиться. Многие домохозяйства с низким доходом не смогли накопить сбережения во время пандемии из-за более высоких расходов на продовольствие и энергию и потери рабочих мест. Для их поддержки ОЭСР предлагает инвестировать в социальное жилье.

В организации полагают, что для повышения эффективности налогообложения необходимо регулярно обновлять данные о стоимости жилья (во многих странах ОЭСР используются устаревшие). Также среди предлагаемых инструментов — ограничение льгот на доходы от продажи недвижимости, чтобы снизить давление на цены. На фоне удорожания страхования в районах, подверженных более экстремальным погодным условиям из-за изменения климата, ОЭСР предлагает повысить адресность налоговых льгот для энергоэффективного ремонта жилья, что поможет бедным домохозяйствам и дополнительно сократит выбросы (сейчас на жилищный сектор приходится 17% выбросов углекислого газа) за счет увеличения охвата программы.

Сейчас на рынке недвижимости ОЭСР жилье, занимаемое владельцами, является основной категорией активов для большинства домохозяйств и составляет основную часть (примерно 65%) семейного богатства среднего класса (со второй по четвертую двадцатипроцентные доходные группы, квинтили). Собственное жилье воспринимается средним классом как безопасная инвестиция и позволяет людям жить с более низкими доходами после погашения их ипотечного долга. Для 1% богатейших домохозяйств доля собственного жилья составляет только 21% от всего благосостояния (большую часть составляют финансовые активы и вторичное жилье), а для беднейших — чуть менее 50%, так как они много тратят на автотранспорт и нефинансовые активы.