Элитный жилкомхоз

Обслуживание элитного жилья принципиально отличается от эксплуатации домов типовой застройки. Помимо стандартного перечня услуг, в домах премиум-класса нередко присутствуют курьерская служба, прачечная и химчистка, уборка квартир, услуги детской комнаты. Увеличение числа домов, в которых помимо парового отопления предусмотрены камины, возрождает и такие экзотические профессии, как трубочист. При этом эксплуатационщики жалуются, что доказать обоснованность расходов на содержание элитного жилья покупателям квартир бывает непросто.

     Обязательные условия для жилья VIP-класса — наличие централизованного кондиционирования, автономных систем водо- и теплоснабжения, оригинальный ландшафтный дизайн. В комплексе должны быть предусмотрены подсобные и коммерческие помещения (гаражи, сауны, спортивные центры, салоны красоты и т.п.).

     Все эти атрибуты требуют от управляющей и эксплуатирующей организации специальных навыков и квалификации.

     "На сегодняшний день рынок специализированного обслуживания развит слабо", — констатирует Михаил Голубев, генеральный директор Северо-Западной строительной корпорации (застройщик комплекса "Никитинская усадьба" в Приморском районе). С одной стороны, по данным жилищного комитета, в Петербурге действует около 60 частных управляющих компаний (УК), специализирующихся на жилых объектах. С другой, по мнению застройщиков, которые возводят дома класса VIP, эти компании могут составить конкуренцию государственным жилкомсервисам разве что в сфере обслуживания массового жилья. Как рассказали в холдинге RBI, несколько лет назад им пришлось долго искать компанию для обслуживания своего комплекса "Новая звезда" на Песочной набережной. Для выбора УК был проведен конкурс, в котором победила компания REIM Property Management International (петербургское подразделение REIM Real Estate Management Oy, Финляндия). Однако это едва ли не единственный пример приглашения сторонних управленцев для элитного петербургского жилья. Почти все застройщики создают для этих целей собственную УК. "На мой взгляд, это оптимальный путь управления элитным жильем. Создавая свою управляющую компанию, застройщик учитывает все нюансы, которые могут возникнуть в ходе его эксплуатации. Например, специалисты нашей компании принимают участие в техническом надзоре, сдаче-приемке дома и выполняют все гарантийные обязательства застройщика", — говорит Виталий Степанищев, генеральный директор управляющей компании "Линкс" (создана компанией ОАО "Петербургреконструкция" специально для обслуживания построенных ею объектов). Такие предприятия есть также у строительной корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга" ("Квартира люкс-сервис"), у холдинга "ЛенСпецСМУ" (ЗАО "Сервис-недвижимость"), у группы "Бестъ" (построенный ею комплекс Omega-House находится "на попечении" у компании "МТЛ. Эксплуатация недвижимости"), у корпорации ЗАО "Строймонтаж" (ООО "Ажур") и др.

       Элитный ассортимент

     Часть работ по обслуживанию дома берет на себя сама УК, для чего в ее штате присутствуют сантехники, электрики, дворники, консьержи. Причем большинству компаний приходится заниматься обучением этих специалистов. Прежде всего — из-за сложности оборудования, с которым они имеют дело. Современный консьержный пункт оснащен сложной техникой, с которой сотрудник должен уметь обращаться. Внутридомовые переговорные устройства (например,такие, как в домах компаниии Setl City: Aston Graftio, "Статский советник") позволяют консьержу связаться с жильцами, чтобы предупредить о том, что к ним пришли гости, или принять заявку на вызов сантехника. Диспетчерские пульты в большинстве люксовых комплексов контролируют состояние сетей отопления, водоснабжения, включают и выключают освещение лестничных клеток, подъездов и дворовых территорий, информируют о неисправности лифтового оборудования и т.д. Без подробного инструктажа тут не обойтись. Да и стиль общения обслуживающего персонала с VIP-клиентами должен быть особым, а набор услуг существенно шире, чем в обычном доме. Как рассказали в корпорации "Строймонтаж", в "Монблане" (построен на Большом Сампсониевском проспекте), помимо стандартного перечня услуг reception предусмотрены курьерская служба, прачечная и химчистка, уборка квартир, услуги детской комнаты. "В каждом новом объекте мы предоставляем эксклюзивные услуги. Скажем, в 'Парадном Квартале' для будущих жильцов планируем организовать службу портье, которая займется бронированием различных билетов, доставкой цветов и исполнением прочих поручений. Кроме того, мы собираемся организовать здесь детский досуговый центр, пункты приема прачечной и химчистки. Многие подземные паркинги новых комплексов будут оснащены современными автомойками", — рассказал Илья Андреев, директор по маркетингу и продажам ОАО "Строительная корпорация 'Возрождение Санкт-Петербурга'".

     Еще одна особенность в том, что в элитных домах значительно больше помещений общего пользования, чем в массовых, и структура их сложнее: это не только чердаки, подвалы и лестничные клетки. Например, в состав жилого квартала "Фаворит" (застройщик "Петербургреконструкция") входят: спортивно-оздоровительный комплекс (с джакузи, бассейном, саунами, римскими, турецкими и инфракрасными банями, кафе, welness-центром и т.д.), фонтаны, альпийские горки и даже пристани для маломерных судов. "Дом у моря" ("Возрождение Санкт-Петербурга") тоже сможет похвастаться wellness-центром, а в холлах жилого комплекса будут устроены стилизованные японские сады. В "Новой звезде" имеются общедоступные места отдыха — кафе, сигарная, бильярдная, детская игровая, где жильцы могут проводить свободное время вместе со своими гостями. Есть также бассейн, сауны, тренажерный зал, небольшой салон красоты, которые закрыты для посторонних.

Выполнение работ, требующих специальных навыков и оборудования, отдается на аутсорсинг. Это касается обслуживания бассейнов, саун, лифтов (этим обычно занимается компания, которая монтировала эти объекты еще на этапе строительства и отделки). Например, в комплексе "У Ростральных колонн" холдинга "ЛенСпецСМУ" используется лифтовое оборудование фирмы OTIS. Эта же компания и занимается обслуживанием лифтовых механизмов. Комплекс "Новая звезда" холдинга RBI оснащен централизованными системами кондиционирования и вентиляции фирмы "Климат-Проф", которая следит за состоянием этого оборудования. Есть своя специфика и в обслуживании печей и каминов. Сейчас возможность их устройства предусмотрена почти во всех элитных домах (например, в комплексах "У Ростральных колонн" от "ЛенСпецСМУ", "Новая звезда" — RBI, OMEGA-HOUSE — "Бестъ" и других). По словам сотрудника Артели трубочистов Александра Захарова, далеко не все пользователи каминов знают, что проверять и чистить дымоходы нужно два раза в год. Причем зимой им может понадобиться и более частая чистка — в трубы падают кошки и птицы, которые в лютые морозы садятся погреться у отверстия. "Сидит голубь на трубе и дышит угарным газом, который из нее выходит. А потом — бултых вниз! Отравился. Бывает, по пять птиц выуживаем из одной трубы", — говорит господин Захаров.

Статусные неплательщики

Пожалуй, больше всего проблем у управленцев возникает при общении с самими жильцами. Большинство специалистов отмечают, что покупатели VIP-квартир, несмотря на обеспеченность, к общему имуществу дома иногда относятся столь же безответственно, как и жители кварталов массовой застройки. "В одном из наших домов есть собственница квартиры, которая принципиально не хотела читать правила пользования лифтом и, когда ей нужно было задержать его — например, чтобы внести большое количество вещей, — она просто ставила между дверями какой-нибудь чемодан. Но лифты KONE — очень умные, и такой фокус они воспринимают как поломку. Поэтому лифт всегда заедало. А женщина злилась, что у нас плохо работает техника", — рассказал руководитель УК одной из компаний-застройщиков. Житель дома другой компании, которому его двадцатиметровая кухня показалась слишком маленькой, увеличил ее на 1,5 кв. м, снеся вентиляционную шахту. Еще один новосел пожаловался на плохую работу УК, когда из его унитаза фонтаном хлынули грязные стоки. Оказалось, что делавшие у него в квартире ремонт рабочие сливали в унитаз цемент, краску и остатки монтажной пены. Обслуживающей компании пришлось за свой счет вырезать кусок канализационной трубы, забитый пеной и цементом, и менять его на новый, так как жилец платить за нарушение отказался.

Примечательно, что среди "статусных" жильцов должников по квартплате не меньше, чем в обычной хрущевке. Нередко находятся и недовольные размером квартплаты. "У нас бывает, что обитатели дома, в котором работает высококлассный лифт фирмы OTIS, требуют, чтобы мы плату за пользование лифтом рассчитывали по государственным тарифам. Они не понимают, что более технологичное оборудование и затрат требует других. И сотрудники OTIS просто не станут обслуживать свои машины по городским расценкам. То же касается и службы консьержей. Людям нравится, когда в любой момент они могут обратиться к консьержу за помощью или консультацией. Но почему-то некоторые не задумываются о том, что труд таких сотрудников, которые почти круглосуточно дежурят на своем посту, тоже стоит денег", — говорит гендиректор ЗАО "Сервис-Недвижимость" Владимир Кузьмичев.

По мнению Ильи Андреева, главное отличие элитных домов от массовых в том, что жителям первых предоставляются индивидуальные услуги, а обитателям вторых — усредненные. Отсюда и разница в квартплате. Как минимум она составляет в VIP-домах $1,5 за 1 кв. м и в зависимости от набора услуг доходит до $10 за "квадрат".

Ольга Мягченко