Новые инструменты ипотечного кредитования в России

НОВЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

И.М. Запорожан, магистрант Кубанский государственный университет

Аннотация. Наиболее актуальная проблема коммерческих банков в части ипотечного кредитования является получение новых источников долгосрочных ресурсов. Рефинансирование на основе секьюритизации следует считать одним из наиболее результативных способов решения проблемы «длинных денег».

Ключевые слова: ипотечные сертификаты участия, рефинансирование, ипотечные ценные бумаги, банк-оригинатор, ипотечное покрытие.

Сущность секьюритизации ипотечных активов состоит в возможности трансформации коммерческими банками ипотечных кредитов в ценные бумаги с целью увеличения своей ликвидности и получения прибыли.

Рефинансирование ипотечных кредитов с последующим выпуском ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) дает возможность кредитным организациям получить дополнительный источник привлечения значительные финансовые ресурсы. Эмиссия и дальнейшее обращение ипотечных ценных бумаг способствует росту и развитию российского фондового рынка [3, С. 17].

Ипотечные ценные бумаги представляют собой ценные бумаги, удовлетворяющие право их владельца на получение денежных выплат от совокупности однородных требований, которые возникают из кредитного договора и договора займа, обеспеченных ипотекой, и другого имущества, составляющих ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные законодательством об ипотечных ценных бумагах [6, С. 74].

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» к одной из разновидностей ИЦБ относятся ипотечные сертификаты участия.

Ипотечный сертификат участия (ИСУ) - это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также:

- право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием;

- право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие [1].

Схема секьюритизации, которая предполагает долевое финансирование и последующий выпуск ипотечных сертификатов участия, представлена на рисунке 1.

1. Банк-оригинатор передает управляющей компании свой сформированный портфель ипотечных активов, становясь учредителем доверительного управления.

2. Управляющая компания при взаимодействии с инфраструктурными организациями осуществляет выпуск ипотечных сертификатов участия (ИСУ).

3. Банк-оригинатор получает вместо переданного ипотечного портфеля ИСУ для последующей продажи инвесторам.

4. Банк-оригинатор продает ИСУ инвесторам.

5. Банк-оригинатор получает плату за ИСУ.

2

Инфр ас тру ктурные организации:

специальный депозитарий; -регистратор:

- аудиторская компания и т.д. Рис. 1. Схема секьюритизации ипотечных кредитов путем выпуска ИСУ

Итогом проведенной сделки является обмен банком-оригинатором низколиквидных прав требования на ликвидные ценные бумаги и получение рефинансирования с рынка. При оставлении части ипотечных сертификатов участия на балансе банк получает доход по портфелю ипотечных активов.

Основные отличия ИСУ от облигаций с ипотечным покрытием представлены в таблице 1.

Для потенциальных инвесторов ипотечные сертификаты участия привлекательны по следующим причинам:

- дополнительная возможность диверсифицировать инвестиционный портфель;

- получение доходного инструмента для среднесрочного инвестирования;

- инвестирование средств в инструмент с качественным и надежным открытием.

Таблица 1. Основные отличия ИСУ от Облигации с ипотечным покрытием (составлено

автором)

Признаки Ипотечные сертификаты участия Облигации с ипотечным покрытием

Доход Инвесторам

Стоимость и сопровождение бумаг Относительно низкая Высокая

Срок организации выпуска Короткий

Распределение рисков Равномерное между владельцами ИСУ Сосредоточены на владельце младшего транша

Ликвидность и включение в котировальный список Низкая, включение в высший котировальный список Высокая, включение в высший котировальный список

Относительно высокое процентное соотношение ипотечного кредитования в США и в странах Европы объясняется достаточно развитой системой многочисленных институтов, которые ведут деятельность, направленную на развитие и поддержку системы ипотечного кредитования, расширения выпуска и обращения на фондовом рынке ипотечных ценных бумаг. Функции таких институтов в России выполняет Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Схема секьюритизации не совсем типична для континентальной правовой системы, поскольку конструкция ИСУ была заимствована у американского права и схожа с долевыми ценными бумагами [2, С. 22].

На современном этапе развития рынка ИЦБ ипотечные сертификаты участия еще не получили распространения в Российской Федерации.

25О ООО 2ОО ООО 15О ООО 1ОО ООО 5О ООО

<ъ Л

С\> С\> _С\>

ь

Л

У л>- s? Л>- N>- Л>'

cnV

Рис. 2. Объем рефинансируемых ипотечных жилищных кредитов с дальнейшей

эмиссией ипотечных ценных бумаг

Источник: http://www.cbr.ru/statistics

Согласно вышеприведенным данным за период с 2013 по 2017 год наблюдается общая тенденция к увеличению объема рефинансируемых ипотечных жилищных кредитов (прав требования по ипотечным жилищным кредитам). Значительно отличаются показатели за январь 2014 и 2015 гг. Объем рефинансируемых кредитов за эти периоды более, чем в 3 раза превышают показатели прошлых лет.

Наблюдается также положительная динамика в процентном соотношении объемов рефинансируемых кредитов без формирования дополнительного финансового инструмента и с дальнейшей эмиссией ипотечных ценных бумаг. Объем рефинансированных ипотечных кредитов с последующим выпуском ипотечных ценных бумаг в июле 2017 года составил 58 892

млн. руб., что в 1,79 раз больше, чем в начале года.

Коммерческие банки размещают ипотечные ценные бумаги в том случае, когда им необходима краткосрочная ликвидностью. Инвесторы при определенном уровне доходности и длительном сроке обращения не всегда заинтересованы в их приобретении. Для того, чтобы ипотечные сертификаты были более привлекательны для потенциальных инвесторов при таких условиях институты развития ипотечных ценны бумах должны предоставить государственную гарантию [5, С. 24].

Несмотря на некоторые сложности в развитии ипотечных сертификатов участия, наблюдаются положительные тенденции развития рынка ИТ ЦБ, который находится на стадии становления.

О

Среди ключевых факторов, препятствующих развитие рынка ипотечных ценных бумаг и распространение ИСУ, можно определить:

- пробелы в законодательстве, регулирующего выпуск ипотечных ценных бумаг;

- малые в процентном соотношении к ВВП объемы ипотечного кредитования в сравнении со странами с развитой ипотечной системой;

- недостаточная развитость специальных инфраструктурных организаций и институтов, отвечающих за развитие рынка ИЦБ;

- неиспользование таких ИЦБ, как ипотечные сертификаты участия в качестве инструмента секьюритизации ипотечного портфеля коммерческих банков.

Развитию секьюритизации ипотечных портфелей с последующим выпуском ИСУ будет способствовать:

- сформированный механизм государственной поддержки и увеличение объемов государственных гарантий развития рынка ипотечных ценных бумаг;

- совершенствование законодательства, регулирующего выпуск ИСУ;

- вовлечение в систему рефинансирования и секьюритизации ипотечных кредитов большее число банков;

- создание новых институтов развития, в том числе ипотечных небанковских кредитных организаций, специализированных на ипотеке.

Даже частичное решение вышеперечисленных сложностей будет способствовать привлечению значительного количества кредитных и финансовых ресурсов, необходимых для развития российского фондового рынка, как следствие будет способствовать выполнению поставленных перед государством социально-экономических задач.

Библиографический список

1. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (с изменениями от 21 ноября 2011 г.).

2. Кондрацкая М., Ушаков О., Проблемы в правовом регулировании ипотечных сертификатов участия// Банковское обозрение. Приложение «Банковский надзор». - 2016. -№1.

3. Кроливецкая, В.Э. О секьюритизации банковских активов / В.Э. Кроливецкая // Проблемы современной экономики. - 2009. - № 1.

4. Самсонов Е.А., Седых К.А. Развитие ипотечных ценных бумаг в Российской Федерации// Известия ВолгГТУ. -2013.

5. Скогорева, А. «Ипотечный «караван» топчется на месте, имитируя движение» / А. Скогорева // Национальный банковский журнал. 2012. № 1 (92).

6. Фисахова, А. Последние изменения в законодательстве об ИЦБ / А. Фасахова // Рынок ценных бумаг. - 2014. -№19. - С. 74.

7. http://www.cbr.ru/statistics

NEW INSTRUMENTS OF MORTGAGE LENDING IN RUSSIA

I.M. Zaporozhan, graduate student Kuban state university

Abstract. The most urgent problem of commercial banks with regard to mortgage lending is the receipt of new resources of long-term resources.

Refinancing based on securitization should be considered one of the most successful ways to solve "longmoney".

Keywords: mortgage certificates of participation, refinancing, mortgage securities, bank-originator, mortgage cover.