Ольга Симонян, руководитель Группы компаний INEX о том, когда недвижимость в тягость

Недвижимость должна приносить доход. Это знает даже школьник. Именно поэтому коммерческая недвижимость, которая не работает, оборачивается собственнику убытками. Ведь поговорка «есть-пить не просит» здесь неуместна. Еще как просит! Затраты на содержание «коммерции» весьма существенны: это коммунальные платежи, постоянно растущие налоги, поддержание работоспособного технического состояния и прочее.

Почему недвижимость простаивает? На то есть разные причины. Бывает такое, что собственнику не особо важно, убыточны или доходны его объекты, их много, как, собственно, и денег. Но это не коммерческая причина. Мы будем говорить о разумных владельцах недвижимости, которые считают деньги.

В случае если проблемный объект требует ремонта и не готов генерировать доход в текущем состоянии, а денег нет, то тут два варианта: либо избавляться от него в том виде, в каком есть, но дорого он стоить не будет по определению; либо все-таки изыскивать средства для завершения, после чего сдавать в аренду или выгодно продать. Чтобы рассчитать требуемые вложения, будущую доходность и все денежные потоки, необходимо участие не только опытного консультанта, но и целой команды специалистов: инженера-строителя, проектировщика, сметчика, кредитного брокера. В этом случае нужно понимать, что объект по итогу должен быть востребован на рынке и вложенные инвестиции должны быть экономически целесообразны, а именно минимальны при максимальном качестве. Есть еще вариант найти арендатора, который в счет аренды привел бы объект в рабочее состояние. Однако в данном случае аргументы также должны быть убедительными и подкреплены расчетами.

Одна из причин, по которым недвижимость простаивает, это нежелание обращаться к риелторам. Действительно, с данной категорией недвижимости мало кто умеет работать. Сфера очень многогранна и требует участия разнопрофильных специалистов.

Оптимизация расходов в сложных экономических условиях необходима не только бизнесу, но и недвижимости. Все собственники жалуются на постоянно растущий налог. Сейчас налог на коммерческую недвижимость составляет 1,6% и выше. Закон на регулярной основе «закручивает гайки» владельцам недвижимости: растет кадастровая стоимость (налогооблагаемая база), ставки, повышающие коэффициенты. Здесь может быть несколько путей решения – от снижения кадастровой стоимости до исключения объектов из перечня. Таким образом, может меняться как сама налогооблагаемая база, так и ее величина. Самый оптимальный вариант определяется по результатам анализа каждого конкретного объекта.