Залог квартирного счастья

Страхование недвижимости, и в частности жилой недвижимости, занимает все большее место в портфелях страховых компаний Петербурга. Однако его удельная доля все еще остается незначительной. Поэтому страховщики уповают на то, что этот рынок, как и рынок "автогражданки", встряхнет введение какого-либо обязательного вида страхования.

     Впрочем, прошлогодняя инициатива Госстроя, как раз и предложившего ввести обязательное страхование жилых помещений после огромных затрат государства на восстановление жилья, разрушенного в ходе наводнений на юге России, страховщиков не устраивает. По их мнению, никто не может насильно заставить человека страховать его имущество, как это предлагает Госстрой. Поэтому страховать надо ответственность проживающего перед соседями. Строительный главк пока на это не идет. И страховщикам не остается ничего иного, как мириться с невысокими показателями на этом потенциально весьма денежном направлении.

Низкие проценты

     Так, одна из крупнейших страховых компаний региона, "Росгосстрах-Северо-Запад", в 2003 году увеличила долю недвижимости в объеме имущественного страхования до 26,5%, а в общем объеме премий — до 10,3%. В СК "Прогресс-Нева" недвижимость занимает около 15% всего страхуемого имущества, зато имущественное страхование приносит почти две трети всех премий. В "АСК-Петербург" этот вид страхования занял лишь 7,5% объема по имуществу, доля которого в общем портфеле составляет примерно половину. Специалисты отмечают, что наибольший вклад в развитие этого вида страхования вносит загородная недвижимость, за которую ее владельцы ввиду удаленности опасаются больше всего и которую многие привыкли страховать еще с советских времен. Однако страхование квартир тоже перспективно: сейчас их можно застраховать от пожара, взрывов, аварий отопительной системы, водопроводных и канализационных сетей, повреждения этих систем из-за низких температур, проникновения воды из соседних помещений, противоправных действий третьих лиц, стихийных бедствий и даже наезда транспортных средств и падения летательных аппаратов. Такой набор страхуемых рисков предлагает любая солидная компания, занимающаяся страхованием недвижимости.

Страх за отделку

     Кроме страхования стен, потолка и пола, по желанию клиента можно застраховать и отделку помещений. По словам генерального директора компании "Росгосстрах-Северо-Запад" Георгия Папаскири, отделка страхуется в 70% случаев. В таких компаниях, как "Медэкспресс" и "Русский мир", этот показатель составляет 80%, в "Прогресс-Неве" — 60-70%. Генеральный директор "АСК-Петербург" Лев Панеях и начальник отдела страхования имущества СК "Класс" Ольга Николаева заявляют о том, что в их компаниях отделка страхуется практически всегда. Господин Панеях указывает на то, что отделка страхуется даже чаще, чем сама недвижимость, поскольку если жилье не приватизировано, то его съемщик не имеет права страховать конструктивные элементы. Столь высокий процент страхования отделки, по мнению Евгения Гуревича, начальника отдела маркетинга и рекламы страховой компании "Русский мир", связан с тем, что именно она подвержена наибольшим рискам. В целом же клиенты обычно включают в полис практически все перечисленные виды рисков, быть может за исключением некоторых стихийных бедствий.

Пожарный тариф

     Наиболее распространенные риски, такие как пожар или аварии инфраструктурных сетей, вносят наибольший вклад в величину страхового тарифа, а, например, включение в список страхуемых рисков стихийных бедствий на тарифе практически не сказывается. Кроме того, на размер взноса очень серьезно влияет страхование отделки. Базовые тарифы, предполагающие страхование конструктивных элементов, в разных компаниях почти одинаковы и не превышают 0,4% от страхового покрытия, которое обычно определяется как рыночная стоимость жилья.

     Немаловажными для страхования недвижимости являются не только риски и отделка, но возраст, тип здания (хрущевка, панельный, блочный и др.), состояние помещений и материалы, из которых построено здание. По словам экспертов, кирпичные строения, например, страховать дешевле, чем панельные, а панельные — дешевле, чем деревянные или имеющие внутренние деревянные перекрытия. Определенную роль играет этажность — первый и последний этажи обходятся дороже, чем средние, — и наличие средств пожаротушения. Значение также может иметь форма электропроводки — внутренняя она или наружная, наличие сигнализации и то, сдается квартира в аренду или нет. Что касается состояния недвижимости, то за страхование ветхих помещений и строений страховщики предпочитают не браться.

     Страхование загородной недвижимости стоит дороже, чем квартир, поскольку риски здесь несколько выше. Если при определении страхового покрытия для квартиры компании ориентируются на ее рыночную стоимость, то загородные коттеджи и дачи страхуют исходя из восстановительной стоимости: сколько бы стоило восстановить то или иное строение. По словам господина Папаскири, тариф по конкретному объекту зависит от наличия охраны, печей в доме, а также от того, как подведено электричество.

Что еще можно застраховать

     Однако застраховать можно не только уже готовую и оформленную в собственность недвижимость, но и строящееся жилье или жилье на стадии приобретения. В первом случае, как правило, речь идет о страховании рисков на рынке долевого строительства, во втором — о страховании права собственности (так называемого титула) или квартиры как залога, если она приобретается в кредит (как правило, это обязательное требование, предъявляемое банками к заемщикам при выдаче кредитов на покупку жилья). В Петербурге эти услуги предоставляет большинство крупных компаний. На рынке долевого строительства обычно страхуются такие риски, как неполучение в собственность жилого помещения и невозврат средств, вложенных в строительство (финансовые риски). Финансовые риски обычно подразделяются в зависимости от причины их возникновения, среди которых могут быть банкротство участников строительства, несоблюдение сроков сдачи в эксплуатацию строящихся объектов, длительная остановка или сокращение объема производства на строительном объекте, двойные продажи, мошенничество и преступная халатность должностных лиц, участвующих в строительстве. Кроме того, страховым случаем могут считаться противоправные действия третьих лиц, которые привели к появлению финансовых проблем. Тарифы по страхованию рисков при долевом строительстве различаются в зависимости от того, какие их виды включаются в полис, но в среднем составляют от 2% до 3% от страховой суммы, которая приравнивается к сумме осуществленных в строительство инвестиций.

     Страхование права собственности на жилье более актуально на вторичном рынке недвижимости, когда осуществляются сделки купли-продажи и покупателю нужна твердая уверенность в том, что приобретаемое им право не будет затем оспорено в суде какими-нибудь невыписанными жильцами или несовершеннолетними детьми, которых не имели права выселять. В этом случае страхуется риск утраты такого права, а страховым событием является потеря права собственности на квартиру или дом в результате соответствующего судебного решения. Оно обычно заключается в том, что осуществленная сделка купли-продажи признается недействительной, и страхователь при наличии полиса получает от страховой компании полную стоимость несостоявшейся покупки.

     Эксперты компании "Русский мир" уверяют, например, что если исковое требование о признании сделки недействительной было подано в течение срока страхования права собственности, то компания несет ответственность перед своим клиентом вне зависимости от того, когда суд примет решение. Аналогичные риски страхуют и в "Росгосстрах-Северо-Запад". А вот в остальных компаниях эти виды страхования развиты слабо, поскольку, по словам представителей этих компаний, спрос на такие услуги со стороны населения невелик.

     Страхование жилья в качестве залога при сделке по его приобретению в кредит является более простым страховым продуктом, нежели страхование рисков долевого строительства и права собственности, поэтому им занимается более широкий круг компаний. Обычно для него используются те же самые тарифы, что и при классическом страховании жилой недвижимости, так как возможные риски являются практически идентичными. Однако, так же как риски долевого строительства и титульное страхование, оно пока остается мало востребованным из-за практически полного отсутствия самого жилищного кредитования со стороны банков. Другой причиной отсутствия спроса на эти продукты, по словам участников рынка, является пресловутая "низкая страховая культура населения".

Обязанность каждого

     Однако вполне возможно, что скоро населению придется не по своей воле узнать, что такое страхование жилья. С инициативой обязательного страхования жилой недвижимости вышел Госстрой, с тем чтобы в чрезвычайных ситуациях поврежденное жилье восстанавливалось за счет страховых выплат. Реакцию россиян угадать нетрудно: опыт введения обязательного страхования автогражданской ответственности показал, что к страхованию большинство населения относится как к вынужденной мере или как к еще одному налогу. И если ОСАГО коснулось примерно 27 млн автомобилистов по всей стране, то страхование жилья может стать обязательным для подавляющего числа граждан. При этом наличие жилья, в отличие от автомобиля, далеко не всегда является признаком благосостояния и не означает, что, если семья может платить квартплату и оплачивать жилищно-коммунальные услуги, она вполне способна потянуть еще и страховку.

     Кроме возможной негативной реакции собственников и съемщиков жилья, неоднозначную оценку эта идея получила и среди страховых компаний. Гендиректор компании "Росгосстрах-Северо-Запад" считает, что такое страхование вполне целесообразно, поскольку число пожаров, техногенных катастроф, террористических актов с каждым годом растет, при этом финансовые и жилищные интересы граждан не всегда соблюдаются. Но поскольку право населения на жилье гарантировано Конституцией, то возмещать убытки приходится из государственной казны, а там, как правило, на всех денег не хватает. Кроме того, считает господин Папаскири, нужно подумать и о страховании ответственности квартиросъемщиков или собственников квартир перед третьими лицами, поскольку значительная часть убытков по жилью происходит вследствие протечек и пожаров по чьей-либо вине. Его поддерживает и господин Гуревич, подчеркивающий, что сейчас огромное количество квартир уже приватизировано и государство не обязано возмещать собственникам ущерб, который они могут понести из-за неблагоприятных событий. Поэтому обязательно нужно ввести такое страхование, тем более что оно существует во многих странах мира. Директор по маркетингу СК "Прогресс-Нева" Алексей Образцов согласен, что такая инициатива нужна, но не в виде обязательного страхования, а в форме программы льготного страхования. Он аргументирует это тем, что власти все равно выделяют жилье пострадавшим в чрезвычайных ситуациях, поэтому могут взять и часть расходов по его страхованию на себя.

     Другая часть страхового сообщества склоняется к тому, что вводить обязательное страхование жилья в России пока не стоит. Госпожа Николаева указывает на то, что механизм реализации такого закона абсолютно непонятен, а начальник имущественных видов страхования СК "Медэкспресс" Анатолий Батунин и вовсе открыто говорит о том, что такое решение будет прямым нарушением конституционных прав граждан. Он напоминает, что страховать личное имущество гражданина никто не может. При этом он, так же как и представитель "Росгосстраха", обращает внимание на то, что можно обязать страховать ответственность владельца квартиры перед третьими лицами за нанесение вреда, как это реализовано в законе об ОСАГО. Обязательным, на взгляд господина Батунина, можно сделать страхование жилья при долевом строительстве, классическом и ипотечном кредитовании.

     Наиболее категорично против введения обязательного страхования квартир выступает гендиректор "АСК-Петербург", который подчеркивает, что такой законопроект противоречил бы Гражданскому кодексу. Кроме того, он не соответствует идеологии и практике страхования, поскольку во всем мире ветхое жилье и жилье, находящееся в зоне постоянной опасности (например, паводка), не страхуется. В результате страхование окажется заведомо убыточным. Что же касается обязательного страхования съемного жилья, находящегося в госсобственности, то господин Панеях считает его введение разумным, но только при наличии льготной программы.

Новое ОСАГО

     Если же обязательное страхование все-таки будет введено, то даже страховщикам пока не очень понятно, как оно может быть внедрено на практике. В "Росгосстрахе" считают, что при разработке и введении такого закона сложности неизбежны, но вполне возможно, что при этом будут учтены ошибки и проблемы, которые возникали при введении ОСАГО. В целом же процедуры обоих законов будут схожими. О наличии положительного опыта по внедрению массовых видов страхования на примере обязательной "автогражданки" говорят и в "Медэкспрессе". Специалисты этой компании подчеркивают, что регулированием нового вида должна заниматься некоммерческая структура наподобие Российского союза автостраховщиков (РСА курирует ОСАГО. — Ъ). Специалисты "Прогресс-Невы" отмечают, что страховые компании уже создали необходимую инфраструктуру на массовом рынке, а профессиональные объединения аккумулировали нужные ресурсы. Поэтому принципиальных отличий по процедурам внедрения появиться не должно. Противоположного мнения придерживаются в компании "Класс": по мнению госпожи Николаевой, жилье и автомобили как объекты страхования мало похожи. Кроме того, сразу возникает проблема с применением санкций за отсутствие полиса. Если автомобилисты без полиса ОСАГО не имеют права эксплуатировать автотранспорт или их за это штрафуют, то, что делать с незастрахованным жильем, непонятно.

     РОМАН ПОЛЯНСКИЙ