О парадоксах кадастровой оценки земель в Кемеровской области

О парадоксах кадастровой оценки земель в Кемеровской области

В.Е. Скориков

председатель Кемеровского регионального отделения СРО «Российское общество оценщиков», директор ООО «Центр профессиональной оценки «Трио»

В.В. Бастрыкин

директор ООО фирма «Колор»

Виктор Евгеньевич Скориков, aus@rdtc.ru

Утверждение результатов проведенной в России кадастровой оценки земельных участков по состоянию на 1 января 2007 года преподнесло землепользователям Кузбасса немало сюрпризов потому, что в преобладающей массе кадастровая стоимость земельных участков изменилась в сторону увеличения. Но там, где этот показатель увеличился в разы по сравнению с предыдущей кадастровой оценкой, землепользование из блага превратилось в угрозу существования бизнеса из-за непомерного усиления налоговой нагрузки в части земельных платежей и арендной платы за землепользование. Акция вызвала волну судебных процессов в отношении правомерности действий кадастровых органов и властей.

Оценкой рыночной стоимости земельных участков в целях оспаривания кадастровой оценки и внесения уточненных сведений в земельный кадастр на основании пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации занимаются ведущие оценочные компании Кузбасса. Наиболее интенсивно эти процессы протекают в крупных городах - Кемерове и Новокузнецке, где шире поле деятельности как по числу заинтересованных субъектов землепользования, так и по существенным расхождениям в результатах оценки.

Анализ сложившейся оценочной практики проведен на основе информации о результатах рыночной оценки земельных участков, предназначенной, как правило, для установления в судебном порядке кадастровой стоимости земли в размере рыноч-

ной и занесения в государственный реестр уточненных сведений о кадастровой стоимости и удельных показателях.

Оценочные компании Кузбасса предоставили сведения о рыночной стоимости 81 земельного участка в Кемеровской области. В основном это участки производственного назначения, образованные из земель населенных пунктов, разрешенное использование - под производственные базы, промышленные объекты, несколько участков - под общественную застройку коммерческими объектами (офисные здания и торговые центры). Большее количество данных предоставлено об объектах в городе Новокузнецке - 48 земельных участков, в Кемерове - 31 участок, в Прокопьевске и городе Мыски - по одному участку. В результате проведения оценки рыночная стоимость 75 земельных участков из 81 оказалась существенно ниже их кадастровой стоимости, причем в разы, и только кадастровая стоимость двух участков в городе Новокузнецке и двух участков в городе Кемерове оказалась ниже рыночной; для одного участка не была установлена кадастровая стоимость, поэтому проводилась оценка рыночной стоимости (см. табл. 1).

В городе Кемерове также были выявлены существенные расхождения в результатах оценки рыночной стоимости 31 участка в целях установления их кадастровой стоимости в размере рыночной. Кадастровая стоимость оказалась в 2,06-13,47 (среднем в 7,78) раза выше, чем рыночная, при этом средняя величина удельных показателей кадастровой стоимости (далее также -

Таблица 1

§

о

о

>х

§

о

00

0 & § £ 00 00

8

1 >< -о £ -О § £ го

8

о

0

1 е

о

>х

о

Ї

о

5 -о

а

X

>х

о

00

о

6 о то

ф

2

ї

ї

то

сь

2

ї

-о

І

Ї

то

§

Отношение УПКС к УПРС з 7,78 5,65 10,60

о” § с: ^ £ 572,07* 139 687,28* 146,83

й § с:4-: 5 а 4 883,17* 2 329 * 9 СМ 8 8 3 1 556,57

Характеристика земельного участка рыночная стоимость, р. 3 979 108 561 1 030 000 3 503 455 782 1 140

кадастровая стоимость, р. 12 662 555 321 17 231 753 10 436 570 782 7 950 960

в судебном слушании со - 37 і

принято судебное решение 28 і -

площадь строений, м2 184 629 1 723 780 572 1 140

со § 1 ? о ¡5 3 959 650 7 399 2 904 241 5 108

Количество земельных участков « - 48 -

Город Кемерово * О _й Новокузнецк Прокопьевск

УПКС) составил 4 883,17 р. / м2, а средний удельный показатель рыночной стоимости (далее - также УПРС) - 552,07 р. / м2. В отношении 28 земельных участков приняты судебные решения об установлении кадастровой стоимости земли в размере рыночной, в отношении трех участков дела находятся в стадии рассмотрения. Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 1 июля 2010 года по делу № А27-7665/2010 установлена величина кадастровой стоимости 21 земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика. При этом кадастровая стоимость земли судебным решением была снижена в 13,5 раза, а УПКС -с 5 523,94 р. / м2 снизился до 410,16 р. / м2!

В городе Мыски по результатам рыночной оценки земельного участка площадью

0,74 гектара под промышленную застройку его рыночная стоимость оказалась в 17 раз ниже кадастровой оценки.

В ходе рыночной оценки 48 земельных участков в городе Новокузнецке (проведенной различными компаниями) было установлено, что кадастровая стоимость этих участков значительно превышает размер их рыночной стоимости; превышение составляет от 3,25 до 20,5 раза, а в среднем - в 5,65 раза. Средняя величина удельных показателей кадастровой стои-Е мости, установленных для 48 участков, со-

^ 1 ставила 3 882,19 р. / м2, а средний показа-

о 5 к тель рыночной стоимости - 687,28 р. / м2.

|8ш По имеющейся информации, в отношении

°!| 11 земельных участков уже приняты судеб-

ные решения об установлении кадастровой

о ° <-

оо* стоимости земли в размере рыночной.

В городе Прокопьевске по земельному участку (шахта «Красногорская» кадастровый номер 42:32:0101003:178), исполь-

Ф зуемому для ведения горных работ - под  эксплуатацию технологических объектов шахтной поверхности, - превышение величины удельного показателя кадастровой ^ стоимости по отношению к удельному пока-

_й

-О о

о зателю рыночной стоимости составило 10,6

а ф Ф х

$ §5« раза. Решением Арбитражного суда Кеме-^ | ровской области от 27 декабря 2011 года по

1 делу № А27-14767/2010-нр установлена ве-

А1= 1= ^

С >> * личина кадастровой стоимости земельного

участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика.

Столь существенные расхождения в оценке земли по представленной выборке указывают на системные ошибки при проведении кадастровой оценки земли в Кемеровской области. В особенности это касается земель населенных пунктов, в частности, под объектами производственной инфраструктуры.

Использование открытого государственного ресурса - публичной кадастровой карты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии позволяет получать пользователям актуальные сведения об учтенных земельных участках на всей территории России. Кроме того, там же приведены сведения о кадастровой стоимости, а управление картой позволяет получить характерную картину зонирования территорий по критерию кадастровой стоимости земли.

Для примера проанализируем результаты кадастровой оценки земель в Заводском районе города Новокузнецка. На рисунке

1 представлена схема зонирования терри-

тории по кадастровой стоимости одного гектара земли. Изменение цвета заливки от светло-серого к черному с несколькими градациями указывает на повышение кадастровой стоимости земельных участков.

На рисунке 2 для сравнения приведена схематическая карта того же района города Новокузнецка. Сравнение обеих схем позволяет сделать вывод о том, что территории промышленных зон Заводского района города Новокузнецка, в частности промышленная площадка Западно-Сибирского металлургического завода (далее - ЗСМК) и предзаводская зона, имеют наиболее высокую кадастровую стоимость, при этом земли под многоэтажной застройкой района отнесены к другой, более низкой по кадастровой стоимости зоне.

Таким образом, наиболее дорогими землями Заводского района в результате кадастровой оценки стали земли под промышленными предприятиями, в то время как анализ рыночной информации и муниципальных торгов с аналогичными активами свидетельствует о том, что наибольшей привлекательностью пользуются земли

Рис. 1. Кадастровая карта Заводского района

Рис. 2. Географическая карта Заводского района

Рис. 3. Сведения об участке с кадастровым номером 42:30:0414050:20

Рис. 4. Сведения об участке с кадастровым номером 42:30:0414050:323

коммерческого назначения, то есть земли, застраиваемые объектами торгового назначения, общественными зданиями, под автозаправки и т. п., а не промышленными предприятиями.

При этом абсолютно непонятны критерии, по которым проводилась, например, кадастровая оценка земель в кадастровом квартале 42:30:0411071 - территория между промышленной площадкой ЗападноСибирского металлургического завода (ЗСМК) и Ильинкой, которая в значительной мере занята акваторией реки Томь с островами, протоками, старицами, озерами и т. п., обычно затопляемая в период паводка. По площади этот кадастровый квартал превосходит даже промышленную площадку ЗСМК (кадастровый квартал 42:30:0411070), но при этом не уступает последнему по кадастровой стоимости - от 30 до 100 миллионов рублей за 1 гектар.

На рисунке 3 показано расположение земельного участка площадью 6 088 квадратных метров под кадастровым номером 42:30:0414050:20 (ул. Промстроевская, 18) и представлены краткие сведения о нем.

Судебным решением от 25 ноября 2011 года по делу № А27-1087/2011 установлена новая кадастровая стоимость этого участка в размере рыночной (было 22 008 180, 88 рубля, установлено 1 580 000 рублей). Проведенной кадастровой оценкой стоимость земли была завышена относительно рыночной почти в 14 раз!

Кадастровая стоимость земельного участка площадью 12 659 квадратных метров с кадастровым номером 42:30:0414050:323 (ул. Промстроевская, 4) составляет 46 273 075,65 рубля (см. рис. 4). Этот земельный участок застроен зданиями и сооружениями производственного назначения:

• здание площадью 38,1 квадратных метра;

• здание пилорамы на территории ремонтно-строительного цеха № 2 площадью 803,2 квадратных метра;

• здание бокса для стоянки и ремонта строительных машин площадью 712 квадратных метра;

• холодный склад площадью 179,2 квадратных метра;

• подкрановые пути под башенный

кран-226 в ремонтно-строительном цехе № 2 протяженностью 83 метра;

• железнодорожный тупик протяженностью 8 метров.

Участок выставлен на продажу как единый имущественный комплекс по цене

11 000 000 рублей. Таким образом, весь имущественный комплекс вместе с земельным участком, только часть которого должна оцениваться как свободная земля, предлагается по цене в 4,2 раза дешевле, чем кадастровая стоимость только земли! Земельный участок является частью имущественного комплекса, а часть не может стоить дороже, чем целое. Вывод однозначен - кадастровая оценка не отражает действительной стоимости земли, чрезмерно завышена по отношению к рыночной стоимости.

На рисунке 4 представлена часть пред-заводской зоны ЗСМК (кадастровый квартал 42:30:0414050). Как видно, кадастровая стоимость соседних участков также высока (УПКС - 3 500-4 000 р. / м2), в то время как на рынке выставлены предложения по продаже находящихся здесь производственных баз (земельно-имущественных комплексов), средневзвешенный удельный ценовой показатель стоимости застроенной земли которых составил 994 р. / м2 (вместе с землей, зданиями и сооружениями). Насколько же соответствуют рыночные цены земли ее кадастровой оценке?

Анализ рыночной информации

о стоимости застроенных и незастроенных земельных участков под промышленную застройку в городе Новокузнецке

Характер цен незастроенных земельных участков изучался по данным первичного и

вторичного рынков. На торги выставлялись незастроенные земельные участки площадью 0,264 и 6,09 гектара под промышленную застройку (промышленная площадка Новокузнецкого металлургического комбината (НКМК). Цены, рассчитанные по удельному ценовому показателю земли (далее - УЦПЗ1) для незастроенных земельных участков (далее - УЦПЗн), составили от 259 до 279 р. / м2 соответственно, причем на большем участке имеются железнодорожные пути протяженностью 3 486 метров. 5,5 гектара земли под промышленную застройку предлагаются в Новокузнецке по цене 127 р. / м2, участок на промышленной площадке Новокузнецкого алюминиевого завода (НКАЗ) предлагается за 800 р. / м2. Наряду с ними предлагаются участки под так называемую коммерческую застройку (торговыми объектами, сервисными центрами, под автозаправки и т. п.) по удельным ценам от 71 до 1 100 р. / м2. По этим 8 незастроенным участкам рассчитанный средневзвешенный удельный ценовой показатель составил 205 р. / м2 (см. табл. 2).

Также были проанализированы результаты торгов, проведенных Комитетом по управлению муниципальным имуществом (далее -КУМИ) города Новокузнецка. В процессе анализа было выявлено, что в 2011 году продавалось 4 участка из муниципальных земель в районе улице Дозовской под коммерческую застройку (торговые и дилерские центры). Участки под коммерческую застройку продавались по цене от 224 до 1 068 р. / м2, причем бол ьшую часть этих участков приобрело ООО «Золотое крыло» (фирма, специализирующаяся на продаже автомобилей, - дилер компании «Тойота»). Средневзвешенная удельная цена незастроенных земельных участков составила 410 р. / м2 (см. табл. 3).

1 Удельный ценовой показатель земли (УЦПЗ) здесь и далее будет использоваться как общая основная характеристика для описания незастроенных и застроенных земельных участков; численно рассчитывается как отношение цены единого объекта недвижимости к площади земельного участка. В тех случаях когда будет необходимо разделять характеристики для застроенных и незастроенных участков, возможно применение следующих показателей:

УЦПЗн - для незастроенных участков.

УЦПЗз - для застроенных.

УЦП - удельный ценовой показатель единого объекта недвижимости, когда цена застроенного земельного участка соотносится только с площадью строений.

Средние показатели удельной цены рассчитывались по методу расчета средневзвешенного значения по формуле: Хцен / ^площадей.

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru

Таблица 2

Выборка частных предложений о продаже свободных земельных участков

Характеристика земельного участка в источнике информации уцпзн, р/м2 Дата Источник информации

Местоположение Площадь, м2 Краткое описание* Цена, тыс. р.

Новокузнецк, ул. Малая 1 400 Земельный участок у дороги для коммерческого использования. Рядом АЗС 630 450 -

Новокузнецк, Ильинское шоссе 60 000 Продам земельный участок в г. Новокузнецке вдоль оживленной трассы, соединяющей два района города - Ильинское шоссе. Плотный автомобильный трафик. Можно под АЗС, ТЦ, гостиницу 6 000 100 06.05.2011 http://www.rosrealt.ru/Novokuzneck/ uchastok/prodam

19-й км трассы Новокузнецк -Ленинск-Кузнецкий 70 000 Продам земельный участок 7 га, под строительство автоцентра, рядом с Тойота-центр Новокузнецк 5 000 71 29.05.2011 http://www.rosrealt.ru/Novokuzneck/ uchastok/prodam

У выезда на федеральную трассу 10 000 Продам земельный участок под строит, автоцентра. Красная линия, основной въезд в город, направление на Аэропорт 11 000 1 100 25.06.2011 http://www.rosrealt.ru/Novokuzneck/ uchastok/prodam

В центре Новокузнецка, на промышленной площадке НКМК 2 640 ОАО «НКМК» на открытых торгах продает земельные участки: лот Ns 1. Земельный участок площадью 2 640 кв. м 685 259 25.03.2010 http://novokuznetsk.olx.ru/iid-28467458

В центре Новокузнецка, на промышленной площадке НКМК 60 892 Лот Ns 2. Земельный участок площадью 60 892 кв. м с жел-дор. путями протяженностью 3 486 п. м 17 000 279 25.03.2010 http://novokuznetsk.olx.ru/iid-28467458

Новокузнецк 55 000 Продаю земельный участок под пром. застройку. 550 соток. Ровный рельеф. Торг 7 000 127 26.03.2011 http://novokuznetsk.olx.ru/iid-28467458

№8(131)2012 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru ¿>7

Продолжение таблицы 2

Кузнецкий район, промышленная площадка НК АЗ (около ст. Обнорская) 10 000 Продается земельный участок на промпло-щадке НКАЗ-1, расположен рядом с автодорогой, недорого (50% от кадастровой стоимости), электроснабжение, в/снабжение, на границе с участком ж/д тупик 8 000 800 24.01.2010 http://www.rosrealt.ru/Novokuzneck/ исГіавІок/ргосіат

ИТОГО 269 932 - 55 315 205 - -

* Описания объектов приведены в оригинале источников.

Таблица 3

Выборка результатов аукционов КУМИ города Новокузнецка по приватизации муниципального имущества

Дата проведения аукциона Краткое описание земельного участка, выставленного на аукцион* Начальная цена, р. Цена продажи, р. Покупатель уцпзн, р./ м2

29.08.2011 Центральный район, ул. Дозовская. Общая площадь - 8 270 м2. Разрешенное использование - проектирование и строительство торгового центра, кадастровый номер 42:30:03 03 004:142 1 855 700 1 855 700 Физическое лицо 224

07.07.2011 Центральный район, ул. Дозовская. Общая площадь - 1 101 м2. Разрешенное использование - проектирование и строительство объекта торговли, кадастровый номер 42:30:03 03 004:113 1 176 272 1 176 272 ООО ТПК «Золотое крыло» 1 068

07.07.2011 Центральный район, ул. Дозовская. Общая площадь - 343 м2. Разрешенное использование - проектирование и строительство объекта торговли, кадастровый номер 42:30:03 03 004:143 366 450 366 450 ООО ТПК «Золотое крыло» 1 068

20.09.2011 Центральный район, ул. Доз. Общая площадь - 78 983 м2. Разрешенное использование - проектирование и строительство торгово-развлекательного центра, проект границ земельного участка утвержден 33 004 650 - Публичное предложение 418

ИТОГО 36 403 072 - - 410

* Описания объектов приведены в оригинале источников.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ

Кроме того, были исследованы данные о приватизации земельных участков в Кемеровской области (КУГИ Кемеровской области, база Кузбассфонда). Судя по результатам торгов, в 2007 году земли населенных пунктов под объектами производственного назначения (условно свободная земля в земельно-имущественном комплексе) продавались в по цене от 53,42 до 350,92 р. / м2, а средневзвешенный показатель (УЦПЗн) составил 95,56 р. / м2. В 2008 году цены на

землю снизились почти втрое (последствия кризиса), почти втрое снизился и средневзвешенный показатель. Затем ситуация выровнялась, и в течение последних трех лет средневзвешенные цены на землю не превышали пределов 145-178 р. / м2, хотя в 2011 году по отдельным продажам цена земли доходила до 468 р. / м2 (см. табл. 4, рис. 5).

На рисунке 5 наглядно показано, что с 2007 по 2010 год происходило «сближе-

Таблица 4

Анализ изменения ценовых характеристик имущественных комплексов за 5 лет, р. / м2

Показатель Год

2007 2008 2009 2010 2011

Средневзвешенный УЦПЗн 95,53 33,50 163,04 177,86 144,97

максимальное значение УЦПЗн 350,92 273,02 170,40 219,22 468,45

минимальное значение УЦПЗн 53,42 0,79 7,06 175,88 4,55

Средневзвешенный УЦПЗз 1 472,34 584,10 2 568,68 2 003,24 2 036,18

максимальное значение УЦПЗз 1 603,61 2 451,51 3 749,55 2 854,88 8 635,58

минимальное значение УЦПЗз 1 038,73 22,89 89,10 1 962,55 50,45

Средневзвешенное значение доли земли в цене имущественного комплекса, в % 6,5 5,7 6,3 8,9 7,1

—♦—средневзвешенный УЦПЗн максимальное значение УЦПЗн

д минимальное значение УПЦЗн

Рис. 5. Изменение удельных ценовых показателей условно свободных земельных участков в составе земельно-имущественных комплексов, по данным Кузбассфонда

за 2007-2011 годы

ние» минимальных и максимальных удельных показателей, то есть сужение диапазона разброса цен, что свидетельствует о стабилизации предложения и однородности объектов, представленных на рынке, а в 2011 году снова отмечен значительный разброс показателей. Это подтверждается составом выборок: в 2011 году наряду с земельно-имущественными комплексами в городе Новокузнецке (ул. Ленина, д. 155, ул. Молодежная, д. 30) выставлялись объекты в селе Камышино Ленинск-Кузнецкого района.

По данным вторичного рынка застроенных земельных участков (производственных баз), на начало 2012 года в Кузнецком и Орджоникидзевском районах города Новокузнецка УЦПЗз для производственных баз удельная цена единого объекта недвижимости, то есть вместе со строениями, рассчитанная на единицу площади земельного участка, составляла от 100 до

2 222 р. / м2 при средневзвешенном значении 832 р. / м2 , в Заводском районе УЦПЗз для производственных баз составляла 747-

2 267 р. / м2 при средневзвешенном значении 994 р. / м2. В Куйбышевском районе УЦПЗз находится в диапазоне от 1 640 до

1 802 р. / м2 при средневзвешенном значении 1 672 р. / м2 (см. табл. 5).

Удельная стоимость строений (УЦП) на производственных базах с учетом стоимо-

2 5 500 ^ 5 000 4 500 4 000

3 500 3 000 2 500

2 000 1 500

1 000 500 0

сти земли вписывается в диапазон от 1 520 до 8 711 р. / м2 (причем наибольший разброс в показателях в Кузнецком районе) при следующих средневзвешенных показателях по районам:

• в Кузнецком и Орджоникидзевском -4 219 р. / м2;

• в Заводском - 4 103 р. / м2;

• в Куйбышевском - 5 382 р. / м2.

В среднем по всем районам УЦПЗз составил 1 010 р. / м2, а УЦП - 4 516 р. / м2.

По информации, собранной на первичном рынке (аукционы КУМИ города Новокузнецка по приватизации муниципального имущества), застроенные земельные участки продавались или предлагались посредством публичного предложения по удельным ценам от 9 до 4 232 р. / м2. Средневзвешенный удельный ценовой показатель при этом составил 1 152 р. / м2, что примерно соответствует данным вторичного рынка - 1 010 р. / м2 в среднем по городу, и 832-1 672 р. / м2 по районам (см. табл. 6 на с. 71 и рис. 6).

По результатам анализа исследованного сегмента рынка установлено, что даже максимальные рыночные цены - удельные ценовые показатели застроенных земельных участков - обычно ниже удельного показателя кадастровой стоимости объекта оценки, то есть рыночная цена условно свободных земельных участков (без учета

Кузнецкий и Орджоникидзевский

Заводской

Куйбышевский

УЦПЗз  УЦП

Рис. 6. Сравнение средневзвешенных цен застроенных земельных участков

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru

Таблица 5

Выборка частных предложений на продажу застроенных земельных участков

Тип объекта Адрес, район Площадь, м2 Описание объекта продажи в информационном источнике* Цена, тыс. р. уцпзз, р./м2 уцп, р./м2 Дата Источник информации

земельного участка здания

В целом г и Орджон районам База ю Кузнецкому икидзевскому ул. Автотранспортная, д. 33а 107 900 1 500 21 268 675 ЗАВОДСКОЙ Р/ Здание - административнопроизводственная база: площадь 675 кв. м, высота потолка 3,3 кв. м, земельный участок 1 500 кв. м 89 730 МОН 4 000 832 2 667 4 219 5 926 29.10.2011 http://novokuznetsk.olx.ru/ іісі-270182819

База Новокузнецк, ш. Северное, д. 25 4 000 1 100 Ангар металлический, отопление, охрана, 2 входа, высота потолка 7,5 м, есть тельфер. Торг 5 200 1 300 4 727 02.05.2011 http://novokuznetsk.olx. ги/1100-2-ІІСІ-187834742

База Новокузнецк, на террит. ОАО «ЗСМК». Заводской район 8 700 3 000 Производственная база. АБК, гараж, мастерские, складские, вспомогательные помещения общ. Б ~ 3 000 кв. м. Б террит. 8 700 кв. м. Эл., водоснаб., канализ., отоплен., ж/д пути 6 500 747 2 167 23.07.2011 http://novokuznetsk.olx.ru/ іісі-102912267

База Заводской район Промстроев-ская, д. 4 12 659 1 733 Земельный участок площадью 12 659 м2, кадастровый № 42:30:0414050:323. С объектами на нем 11 000 869 6 349 22.09.2011 -

В целом по Заводскому району 26 859 6 508 - 26 700 994 4 103 - -

№8(131)2012 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru 71

Продолжение таблицы 5

База Ул. Шебелин-ская, д. 7 7 714 2 758 КУЙБЫШЕВСКИЙ Производственная база, состоящая из 2-х объектов: здание, 2-х этажное, =2 408,3 м2; общ ’ ’ гараж Э. = 349,5 м2 Г общ ’ РАЙОН 13 898,305 1 802 5 040 10.09.2010 http://sib2.ru/view/601823

База Ул. Рудокопровая, д. 36 31 095 9 300 ОАО «НКМК» проводит 24.06.2011 открытый аукцион по продаже производственного комплекса 51 1 640 5 484 03.06.2011 http://www.novokuz.net/ mesnk48467.html

В целом по Куйбышевскому району 38 809 12 058 - 64 898,305 1 672 5 382 - -

В целом по всем районам 165 854 37 076 - 167430 1 010 4 516 - -

* Описания объектов приведены в оригинале источников.

Таблица 6

Выборка публичных предложений и аукционов КУМИ города Новокузнецка по приватизации муниципального имущества

Дата объявления о продаже Адрес объекта продажи Описание объекта* Площадь, м2 Цена, тыс. р. уцпзз, р./м2 уцп, р./м2 Покупатель

земельного участка здания предложения (без НДС) отсечения

25.10.2011 ул. Строительная, Д. 6 Отдельно стоящее здание с земельным участком 5 334 1 194,8 2 580 1 290 484 2 159 Публичное предложение

25.10.2011 пр-д Читинский, д. 3-А Отдельно стоящее здание с земельным участком 5 105 479,1 4 763 2 381,5 933 9 942

25.10.2011 ул. Литейная, д. 37-А Отдельно стоящее здание с земельным участком 17 036 2 351,3 25 739 12 869,5 1 511 10 947

25.10.2011 ул. Пестеля, д. 27, корп. 1, 2 Три отдельно стоящих здания, расположенные на одном земельном участке 17812 2 088,5 18 245 9 122,5 1 024 8 736

ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru

Продолжение таблицы 6

16.09.2011 ул. Туркменская, д. 56 Отдельно стоящее нежилое 2-х этажное здание с земельным участком 3 426 546,2 4 501,35 нет 1 314 8 241 ООО «ИНРУСИНВЕСТ»

26.08.2011 ул. Коммунальная, д. 19-А Отдельно стоящее здание трансформаторной подстанции с земельным участком 41 11,5 1 нет 24 87 Физическое лицо

26.08.2011 ул. Псковская, д. 13-А Отдельно стоящее здание бывшей КНС (канализационная насосная станция) с земельным участком 107 20,3 1 нет 9 49

16.08.2011 ул. Клименко, д. 21, корп. 3 Отдельно стоящее здание с земельным участком 846 326,3 1 130 нет 1 336 3 463 ООО «Инком-Стрит»

22.07.2011 пер. Бессарабский, д. 1-А Отдельно стоящее нежилое здание - тяговая подстанция с земельным участком 647 220,9 2 738,4 нет 4 232 12 397 ООО «ИНРУСИНВЕСТ»

17.06.2011 ул. Дузенко, д. 16-Б Нежилые помещении № 1-7 с земельным участком 3 934 509,2 2 610 нет 663 5 126 ООО «Инвестиционная компания «Этна»

29.03.2011 ул. К. Маркса, д. ЗБ Отдельно стоящее здание с земельным участком 94 82,4 337,712 нет 3 593 4 098 Физическое лицо

ИТОГО 54 382 7 831 62 646,462 - 1 152 8 000 -

* Описания объектов приведены в оригинале источников.

№8(131)2012 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

застройки) должна быть заведомо ниже их стоимости с застройкой и, соответственно, существенно ниже кадастровой стоимости.

Эти факты указывают на существенные огрехи, допущенные при проведении кадастровой оценки земли, потому что незастроенная земля не может стоить дороже, чем земля с застройкой, и подтверждают правомерность оспаривания кадастровой стоимости земли с целью установления ее в размере рыночной стоимости в судебном порядке.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.

2. Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 1 июля 2010 года по делу № А27-7665/2010.

3. Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 27 декабря 2011 года по делу № А27-14767/2010-нр.

4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных

участков : распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 586-р.

5. Медведева О. Е. Методические рекомендации по оценке стоимости земли : введены в действие Методическим советом АНО «Союзэкспертиза» ТПП РФ : протокол № 1 от 12 ноября 2004 года.

6. Волотских В. В., Бастрыкин В. В. Практика оценки застроенных земельных участков производственного назначения // ежеквартальный специальный выпуск «В помощь оценщику» к журналу «Цены в строительстве». 2012. № 1(25).

7. URL: http://www.rosrealt.ru/Novokuz-neck/uchastok/prodam

8. URL: http://novokuznetsk.olx.ru/iid-28467458

9. URL: http://sib2.ru/view/601823

10. URL: http://www.novokuz.net/ mesnk48467.html

11. URL: http://www.kuzbassfond.ru/index. php

12. URL: http://www.admnkz.ru/economica/ auctions/index.do

13. URL: http://maps.rosreestr.ru/Por-talOnline

* * *

Окончание. Начало на с. 16

IV. О признании ничтожной сделки по передаче нежилых помещений в качестве вклада в уставный капитал общества (Федеральное бюджетное учреждение здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии по железнодорожному транспорту», Федеральное агентство по управлению государственным имуществом города Москвы, Федеральная служба по тарифам. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2012 № ВАС-4433/12).

ОАО «РЖД» обратилось в суд с иском о признании недействительной (ничтожной) сделки по передаче в качестве вклада в уставный капитал ОАО «РЖД» используемых в деятельности Учреждения здравоохранения нежилых помещений площадью 4437,5 квадратных метра в здании бывшего санатория-профилактория.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области в удовлетворении исковых требований отказано. Здание, расположенное по названному адресу, было построено для размещения в нем санатория-профилактория и ДорСЭС на территории Железнодорожной больницы в городе Новосибирске, и после ввода этого здания в эксплуатацию с 1986 года ДорСЭС была размещена в построенных для нее нежилых помещениях этого здания, которые перешли к ее правопреемнику и из его владения не выбывали. Упомянутые нежилые помещения находились на балансе организации железнодорожного транспорта и до декабря 2001 года с правопредшественником Учреждения здравоохранения оформлялись договоры аренды, а в 2002 году эти помещения передавались ему в безвозмездное пользование, что не является обстоятельствами, исключающими возникновение в силу закона у лица, использующего это имущество в уставной деятельности, на базе которого оно создано, соответствующего вещного права на это имущество.

Истец считает, что фактически владеет помещением и заявляет иск о признании на эти помещения права федеральной собственности и права оперативного управления, так как в отношении упомянутых помещений незаконно совершена сделка приватизации и зарегистрировано право собственности за ОАО «РЖД».

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации поддержала истца и пришла к заключению о том, что дело подлежит передаче на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.