Пандемия квадратных метров

На первый взгляд, рынок жилой недвижимости в Челябинской области за время действия режима самоизоляции неминуемо должен был просесть. Например, в ЦИАН подсчитали, что в первом полугодии в регионе было заключено на треть меньше договоров долевого участия, чем за тот же период 2019-го. Но эксперты утверждают, что на рынке не все так плохо: в различных сегментах ситуация разная, отличается ситуация и у покупателей и продавцов. А на объемах строительства «коронакризис», по данным властей, вообще не отразился.

В Челябинске ситуация на строительном рынке стабильна, несмотря на изменение спроса после начала пандемии

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Заместитель начальника управления жилищной политики министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области Лариса Шелюгина утверждает, что пандемия не сказалась на показателях строительной отрасли, которая даже продемонстрировала рост: «Когда был введен режим самоизоляции, отрасль не остановилась ни на минуту. Мы понимали, что застройщики должны работать, поэтому всем выдавалось разрешение на строительство. По данным органов местного самоуправления, на сегодняшний момент введено в эксплуатацию 670 200 кв. м жилья. Это на 106,5% больше к аналогичному периоду прошлого года».

Региональный минстрой прогнозирует по итогам 2020 года ввод 1,5 млн кв. м жилья. Из-за снижения доходов населения возможно разве что падение темпов индивидуального жилищного строительства, полагают чиновники. На 1 августа выданы разрешения на строительство 460 многоквартирных домов площадью 2,5 млн кв. м. Из 460 домов в стадии строительства находятся 144 дома, 101 из них — многоэтажные, остальные — малоэтажные. На 35 объектах строительство пока не начато. «По поводу оставшихся домов у нас информации нет,— уточняет госпожа Шелюгина,— потому что после 1 июля 2018 года застройщики, узнав, что мы переходим на проектное финансирование, поспешили получить разрешение на строительство».

Слова представителя минстроя подтверждает обзор Национального рейтингового агентства «Жилая недвижимость в год COVID-19». В нем говорится, что девелоперы Уральского федерального округа наименее чувствительно отреагировали на пандемию. Ввод жилья в регионах за апрель — май 2020 года снизился всего на 517 тыс. кв. м к аналогичному периоду прошлого года (–17%). Однако Челябинская область стала лидером по приросту вводимого застройщиками жилья за тот же период.

Вместе с тем аналитики ЦИАН выяснили, что спрос на первичную жилую недвижимость в России в сравнении с прошлым годом просел на четверть еще по итогам первого квартала. Проблема заключается не только в росте цен на первичном рынке на фоне стагнирующих доходов населения, но и в эффекте высокой базы. В первом полугодии 2019 года россияне форсировали заключение сделок на фоне новостей о переходе рынка на новые правила работы с открытием эскроу-счетов. Именно поэтому во втором полугодии в сравнении с прошлым годом число сделок снизилось в два раза. На первичном рынке Челябинской области количество заключенных договоров долевого участия упало по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 37%. С учетом текущей ситуации на рынке, даже при условии действия льготной ипотеки, спрос по итогам этого года окажется на уровне 2017-го, полагают аналитики.

Однако в Челябинске в начале весны наблюдался скачок спроса на новостройки. Это началось еще до ограничений, связанных с коронавирусом, и причиной были, в частности, рост курсов валют и ожидание кризиса. Крупные застройщики говорили, что с января по апрель у них продажи выросли на 10%. Пиковым был март, а в апреле показатели пошли на спад. Летом спрос на новостройки стал восстанавливаться. Главным стимулом стала льготная ипотека.

Вместе с тем на рынке вторичного жилья аналитики отмечают отрицательную динамику. По данным ЦИАН, цены в этом сегменте только в июне упали примерно на 7% по сравнению с маем, а время продажи с начала года выросло с полутора до трех месяцев.

Эксперты говорят, что рынок жилой недвижимости ожидает кризис, сопоставимый с кризисами 2008–2009 годов. Как отмечал ранее председатель правления «Союза строительных компаний Урала и Сибири» Александр Воробьев, впереди могут быть трудные времена, связанные и с макроэкономической ситуацией, и с падением доходов граждан. Но многое зависит от того, примет ли государство какие-то решения по дальнейшему стимулированию рынка, считает эксперт. Программа ипотеки со сниженной ставки пока действует до 1 ноября.

Заместитель руководителя Абсолют Банка в Челябинске Валентина Лебедева полагает, что уже за август число сделок в рамках этой госпрограммы снизится в силу того, что часть банков исчерпали лимиты, часть развивает свои программы на приемлемых условиях с акцентом на вторичный рынок. Он традиционно более понятен, поскольку объект уже построен и нет форс-мажоров. «Доля сделок по новой госпрограмме у нас в регионе изначально оказалась меньше, чем у соседей — в Свердловской, Тюменской областях, Пермском крае,— говорит Валентина Лебедева.— Главная причина — наш рынок первичной недвижимости развит слабее. Нет “золотой середины”. Есть либо новостройки экономкласса в отдаленных районах со стоимостью квадратного метра 37–42 тыс. руб., либо дорогие варианты жилья комфорт- и бизнес-класса в центре Челябинска по цене от 63 тыс. руб. за кв. м и выше. Зато готовые квартиры представлены во всех районах, и разбег по ценам не так значителен — в среднем 35–45 тыс. руб. за кв. м. Поэтому подобрать подходящее по качеству, цене и расположению жилье гораздо проще».

Представитель Абсолют Банка считает, что в Челябинске ограничен выбор новостроек, в которые можно заселиться в ближайшие месяцы после сделки. Это стоп-фактор для значительной части потенциальных покупателей, потому что далеко не у всех есть другой вариант собственного жилья. Одновременная оплата ипотеки и аренды квартиры — чаще всего чрезмерная нагрузка на бюджет заемщика.

Госпожа Лебедева считает, что многие челябинцы не готовы покупать квартиру на стадии котлована, ждать полтора-два года и более, не все уверены, что застройщик выполнит обязательства в срок. Тем более что новая система проектного финансирования — эскроу-счета — у нас пока задействована не в полной мере, отмечает она. Ипотечных сделок с эскроу в июле было всего 20% от общего числа на первичном рынке.

Квадратный метр жилья в Челябинске остается одним из самых дешевых среди городов-миллионников

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Председатель совета директоров группы предприятий «Компаньон» Арсен Унанян считает, что однозначно оценить ситуацию на жилищном рынке, а уж тем более дать прогноз его развития, практически невозможно. «На ситуацию влияет много факторов, и судить о состоянии рынка сложно. На самом деле кризис начался достаточно давно, примерно с 2018 года, и рынок подогревался за счет ипотечного кредитования. В апреле рынок рухнул, и по новостройкам, и по “вторичке”. В мае сделки пошли на повышение в обоих сегментах. По сравнению с прошлым годом июнь дал рост в 15% на новостройки, а по вторичному жилью — всего 1–2%. Но это не говорит о том, как развивается рынок. Есть очень много факторов, прежде всего, сделки стали регистрироваться гораздо дольше, например, из-за того что не работал МФЦ. Кроме того, переход Росреестра на новое программное обеспечение растянул время сделок. Если раньше клиенты дожидались выписок от одного до трех, максимум пяти дней, то сегодня это может длиться неделю-две, а в некоторых регионах даже доходит до месяца. Нотариальную выписку раньше нотариус мог утром запросить — вечером получить, а сегодня эту информацию можно ожидать от трех дней и дольше без гарантии ее получения»,— говорит эксперт.

Господин Унанян отметил, в последнее время рынку помогает то, что ряд застройщиков начали усиливать направление комфортного жилья, оно стало популярным, покупатели стали обращать больше внимания на условия проживания. По его словам, после введения ипотеки с господдержкой начался лавинообразный спрос, поскольку людям стало понятно, что такие ставки долго не продержатся. «Но точно спрогнозировать поведение рынка практически невозможно. Спрос идет волнами,— резюмирует Арсен Унанян.— Хорошая новость — увеличение правительством РФ маткапитала. Это вольет в рынок живые деньги. С ипотекой не все однозначно. Деньги, которые граждане могли бы тратить на развитие экономики Челябинской области, идут на оплату банковских процентов, а это не очень хорошо. То же касается эскроу-счетов. Далеко не все застройщики готовы с ними работать, потому что живых денег на стройку нет».

Простые челябинцы вряд ли задумываются, идут ли их деньги на развитие региональной экономики, и спешат воспользоваться «ипотечной оттепелью». Средний объем жилищного ипотечного кредитования в регионе, по данным Центробанка, вырос на 3% в «пандемичном» втором квартале 2020 года по сравнению с первым кварталом и составил 14 млрд руб. В Челябинской области во втором квартале было оформлено 8,8 тыс. ипотечных жилищных кредитов. Это больше, чем в первом квартале, на 4%.

Начальник управления по работе с партнерами и ипотечному кредитованию челябинского отделения Сбербанка Ирина Звонарева отмечает, что у банка объем выданных ипотечных займов вырос на 21,7%. «Во-первых, потому что мы ни на минуту не прекращали выдачу ипотеки, сократив перечень необходимых процедур до одного визита в банк,— отвечает госпожа Звонарева.— Во-вторых, сыграли роль программы господдержки ипотечного кредитования. Количество одобренных кредитов при этом незначительно упало — с 68% во втором квартале 2019 года до 66% в аналогичный период текущего года. Еще тенденция — растет размер среднего кредита. Люди стали оформлять ипотеку на более дорогое жилье. Да, срок продажи квартиры увеличился, но я бы связала это со спросом, который, по нашим данным, вырос вдвое. Что “первички”, что “вторички” в центре города просто не хватает для всех желающих. Спрос сейчас таков, что нам пришлось отзывать некоторых сотрудников из отпуска, чтобы обслужить всех клиентов. На загородное жилье спрос поднялся почти на 30% даже к заложенному нами сезонному коэффициенту. Многие для себя рассматривают его как вложения во вторую недвижимость. В этом смысле выиграли те застройщики, которые строили таунхаусы рядом с городом, в транспортной доступности».

Ирина Звонарева также привела данные ЦБ, согласно которым во втором квартале 2020 года доля продаваемого первичного жилья в Челябинске составила 24%, в первом квартале — 18,9%. В июне эта цифра перешагнула планку в 30%. То есть новые квартиры за счет госпрограмм и спецпредложений банков и застройщиков начинают отыгрывать спрос клиентов, которые готовы зайти на строящееся жилье. По мнению представителя Сбербанка, это хорошая тенденция, потому что квадратный метр в Челябинске не только один из самых дешевых в России, здесь еще и доля «первички» на ипотечном рынке одна из самых низких в стране. При сохранении низкой цены «квадрата» и доли первичного жилья вкупе с «виртуальными» эскроу-счетами девелоперам останется только мечтать о прибыли, отмечает она.

Зато с прибылью ожидаемо остаются те сферы, в которых возможна максимальная цифровизация. Самоизоляция стала отличным стимулом для развития онлайн-технологий в ипотечном кредитовании. «По сравнению с 2019 годом доля ипотечных платежей онлайн увеличилась с 50% до 62%,— говорит Валентина Лебедева.— Доля справок, оформленных онлайн, с мая по июль выросла до 15%. Период самоизоляции показал и необходимость дистанционного продления страховки. Сегодня почти 25% челябинских заемщиков продлевают страховку дистанционно. Мы ожидаем, что к концу года их доля достигнет 40%. В начале июня мы запустили уникальный для Южного Урала сервис по электронной оценке недвижимости. Клиент делает заказ на оценку квартиры прямо на сайте банка, эксперт проводит ее в любое удобное время в круглосуточном режиме. Отчет для банка готов не через 2–3 недели, как в среднем по рынку, а уже через 24 часа».

Очень скоро ипотечная госпрограмма закончится. Для тысяч потенциальных покупателей жилья это будет означать рост расходов по стандартным банковским программам. Однако, по словам Валентины Лебедевой, у банков остаются собственные программы поддержки. «Мы и так снизили ставки по собственным ипотечным программам до 8,1% годовых. Максимальный срок, на который можно оформить ипотеку, — 30 лет,— говорит госпожа Лебедева.— Минимальный размер первоначального взноса — 20% от стоимости жилья. Банк разрешает закрыть половину минимального первоначального взноса средствами маткапитала. Таким образом, при его наличии доля собственных средств может быть уменьшена до 10%. На мой взгляд, тем, кто и так планирует покупать квартиру и накопил хотя бы 20% от будущего жилья, не стоит ждать лучших условий по ипотеке. Предпосылок для резкого существенного снижения ставок по стандартным программам нет. Вероятнее всего, оно будет медленным и плавным. Наш опыт показывает, что на финансовую нагрузку заемщика влияет не только ставка, но и стоимость квадратного метра. Надо учитывать: впереди — «высокий сезон» на рынке недвижимости. В сентябре — октябре спрос на жилье традиционно увеличивается на 10–15% по сравнению с августом, а в ноябре — декабре — и на 20–30%. Поэтому владельцы ликвидной недвижимости не старше 30 лет, в хороших локациях, с продуманной планировкой, просторными кухней и прихожей могут увеличить цены. И в любом случае такие квартиры будут “уходить” первыми. Эти объекты сейчас на пике популярности в Челябинске».