Квартира на высшем уровне

Однозначного толкования термина "пентхаус" нет. Словари и энциклопедии, будь то российский словарь иностранных слов или Britannica, считают, что этим словом можно назвать мансарду, последний этаж, располагающий панорамным видом, коттедж на крыше, фешенебельную жилую зону на верхнем уровне здания. Корреспондент Ъ ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ провел выборочный осмотр московских элитных домов и пришел к выводу, что в столице можно купить пентхаус, подходящий под любое из этих определений.

Пентхаус уходит в небо

     Компания "Квартал", получившая права на застройку 32-го и 33-го кварталов муниципального округа "Проспект Вернадского", возвела три 30-этажных элитных дома "бизнес-класса", ставших достопримечательностью Западного округа столицы благодаря своей высотности и цветовой гамме — сочетанию ярко-красного отделочного кирпича и голубых стеклянных панелей. Пирамидальная вершина каждого из этих домов не что иное, как многоярусный пентхаус.
       Посмотреть полностью отделанный пентхаус (раздвижная крыша, бассейн, мраморные террасы и проч.) нам не удалось — хозяин устал от многочисленных визитов журналистов. Однако мы получили возможность подробно осмотреть пентхаус в соседнем доме, проданный, но еще не окультуренный дизайнером. Это 500 кв. м, четыре яруса, высота потолков в каждом — немногим более трех метров. В центральном фойе, свободном от межэтажных перекрытий, расстояние от пола до потолка превышает 13 м. Террасы (довольно скромных размеров) позволяют увидеть всю Москву, но разглядеть что-либо в деталях с такой высоты без бинокля совершенно невозможно. Интересная деталь: в пентхаус встроен бассейн (правда, маленький, не больше 10 кв. м), а между первым и вторым ярусами планируется смонтировать каплевидный аквариум объемом 12 куб. м.

     Впрочем, впечатления от осмотра террас и смотровых площадок пентхауса все равно оказались сильными. Ранней весной на высоте около 106 м даже легкие порывы ветра кажутся почти ураганом. Наш проводник пожаловался на то, что после каждого показа лицо у него становится красным, как у альпиниста. Впрочем, это ничто в сравнении со страданиями фотомоделей, которых, по словам гида, фоторедактор "Дизайн-иллюстрейтед" заставил здесь сниматься в откровенных нарядах в феврале.
       Пентхаусы "Квартала" — одно из самых интересных предложений в своем сегменте рынка. Во-первых, пока это самые высокие квартиры Москвы — 340-370 м над уровнем моря. Во-вторых, они гораздо дешевле пентхаусов в центре города ($1,7 тыс. за кв. м против $8-11 тыс.). Однако справедливости ради заметим, что пентхаусы "Квартала" не имеют панорамных окон: восточная стена полностью глухая, на западной только один оконный проем. Однако это можно рассматривать не как недостаток, а как достоинство: замкнутое многоярусное пространство производит впечатление не столько фешенебельной квартиры, сколько дорогого частного клуба.
       Пентхаусы другого элитного застройщика Москвы — компании "Дон-строй" — единственные в Москве, которые позиционируются как коттеджи на крыше. Конечно, муниципальный район Щукино, на территории которого расположен ударный проект "Дон-строя" — "Алые паруса", не может соперничать с Юго-Западом, возвышающимся над остальной частью города на 80-120 м. Тем не менее пентхаусы "Алых парусов" являются одними из самых высоких в городе: их высота над уровнем моря — около 300 м. Кроме того, из коттеджей комплекса открывается потрясающая панорама не тронутых урбанизацией берегов Москвы-реки, а также Серебряного Бора, Тушинского аэрополя и северо-западного Подмосковья.
       К достоинствам коттеджей "Алых парусов" можно отнести и разбивку террас на открытые, расположенные по периметру первого уровня, и закрытые козырьками верхнего, третьего уровня, что позволяет разделить не только внутреннее, но и внешнее пространство на гостевую и домашнюю зоны. Однако классического пентхауса — занимающего всю крышу здания — в "Алых парусах" нет: на площадке расположено две-три квартиры площадью от 400 до 790 кв. м. Впрочем, в строящемся четвертом корпусе "Алых парусов" "Дон-строй" решил не мелочиться и всю крышу здания отвел под единственный пентхаус с помпезным названием "Цезарь". Площадь трехуровневого помещения (высота каждого уровня — 3,9 м) составит 1700 кв. м, террасы — 700 м, предусмотрены двухсветная гостиная с восьмиметровыми потолками, отдельный лифт и вертолетная площадка. Несмотря на невысокие по сравнению с клубными домами "Золотой мили" цены "Алых парусов" ($2,9 тыс. за кв. м в стандартных пентхаусах), "Цезарь", благодаря своим размерам, может стать одной самых дорогих квартир Москвы. Причем долго искать хозяина ему не пришлось. В пресс-службе "Дон-строя" нам сообщили, что еще не построенный пентхаус уже продан, однако сумму сделки и покупателя назвать категорически отказались.

     Пентхаусы в "ранних" домах "Дон-строя" — "Двух башнях" и на улице Маршала Соколовского — "Алым парусам", несомненно, уступают. Прежде всего потому, что не имеют потрясающего вида на почти левитановские виды Москвы-реки. Однако и цены там значительно ниже. Например, пентхаус в доме на улице Маршала Соколовского стоит всего $1,7 тыс. за кв. м. Что касается новых проектов компании — "Триумф-паласа" и "Воробьевых гор", то расположенные в них пентхаусы могут поставить ряд новых, и не только ценовых, рекордов: "Воробьевы горы" станут самым высоким (по абсолютным параметрам) жилым комплексом Москвы, первым перешагнувшим рубеж 400 м над уровнем моря.

Золотая миля

     Несмотря на принадлежность к элитной категории High End, пентхаусы клубных домов "Золотой мили" — Арбат, Остоженка, Замоскворечье, Фрунзенская набережная — кажутся не соответствующими своей цене. Сразу стоит отметить, что излишества инфраструктуры в квартирах этих домов не предусматриваются: под бассейны, фитнес-залы, салоны красоты и прочие заведения отводится до 40% площади этих зданий.

     В "Патриархе" — доме на Патриарших прудах — из 26 квартир в продаже осталось только пять. Одна из них — пентхаус. Цены запредельные: $12 тыс. за кв. м. Что за эти деньги предлагается? Двухъярусная квартира площадью 250 кв. м. По периметру первого яруса — терраса, ширина галереи колеблется от 2 до 5 м. Со второго яруса можно выйти на смотровые площадки крыши "Патриарха", откуда открывается вид на кремлевские купола и крыши домов центрального округа, однако вид на Патриаршие пруды, открывающийся из квартир пониже (пруда из окон пентхауса не видно), для элитного дома в центре Москвы кажется более уместным. Безъярусное пространство — с высотой потолков около 6 м — имеется только на небольшом пятачке перед входной дверью. К недостаткам можно отнести и слишком низкие потолки на втором ярусе — не более 2,7 м, а также три каминные трубы предшествующих этажей, проходящие как через жилое пространство, так и через галерею пентхауса.
       "Ростовский холм", небольшой, но весьма помпезный дом на Ростовской набережной, похоже, проектировал фанатичный автолюбитель: 16 квартир на пяти этажах и 45 машиномест в подземном паркинге. При этом собственно пентхаус ничего необычного собой не представляет: двухъярусная квартира площадью 470 кв. м (цена — $7,5 тыс. за кв. м), хотя и с неплохим видом на Москву-реку. С открытой террасы вид был бы вообще замечательный, если бы не одно препятствие: в 15 м от нее стоит обыкновенный жилой дом, демонстрирующий выходящим на террасу "ростовчанам" белье, вывешенное для просушки на балконах. Впрочем, застройщик уверяет, что от прозы жизни можно будет отгородиться стеклянным или тканевым навесом, сконструированным по заказу покупателя.
       Наконец, последний пентхаус "Золотой мили" — в доме по Молочному переулку в районе Остоженки. В доме 25 квартир. Пентхаус — фактически отражение первого этажа, за одним исключением: неокультуренное пока дизайнером пространство (400 кв. м) не предусматривает бассейна. Однако здесь есть выход на открытую террасу (200 кв. м), с которой открывается весьма скромный вид на столь же невысокие и столь же дорогие жилые дома.

Последний — предлагать

     Среди элитных и субэлитных домов есть и такие (и их довольно много), в которых пентхаусы в традиционном понимании — мансарда на крыше дома — отсутствуют. Однако, по мнению риэлтеров, целый ряд квартир, расположенных на последних этажах элитных домов, вполне может претендовать на этот статус. 23-й этаж возведенного департаментом инвестиционной политики строительства Москвы дома "Виктория" на улице Пилюгина является одной из самых высоких точек Москвы — 320 м над уровнем моря. По периметру всей квартиры идет галерея площадью около 70 кв. м. В остальном это вполне заурядная квартира: стоит она дороже, чем та, что расположена под ней ($1,75 тыс. за кв. м против $1,35 тыс.), там столь же низкие потолки (2,7 м), никаких, даже потенциальных, возможностей для устройства бассейна и проч. А кроме того, на этаже не одна, а целых три квартиры.

     Нестандартная квартира на верхнем этаже одного из корпусов жилищного комплекса "Кунцево" (АО "Тема") в большей степени соответствует статусу пентхауса. Около 60% этой квартиры имеет высоту 7 м, что подразумевает возможность традиционного для пентхауса второго яруса. Привлекательна и "зубчатая" галерея. Захватывает (в том смысле, что в течение нескольких минут не оторвать взгляда от окна) вид на Поклонную гору и уходящий вдаль Кутузовский проспект. Тем не менее никто пока не отважился приобрести эту почти кубическую (фантастическое эхо даже при вздохе) жилплощадь. Возможно, из-за достаточно высокой цены — $2,5 тыс. за кв. м — и серьезного планировочного недостатка: как и в остальных квартирах комплекса "Кунцево", окна расположены только вдоль одной стены.
       Построенный компанией "Экострой" дом на 2-й Фрунзенской улице совершенно лишен "архитектурных излишеств". Входная группа здания ничем не отличается от парадного подъезда офисного центра. Стоит учесть, что это весьма дорогой дом ($4-8 тыс. за кв. м). За эти деньги покупатели получают не столько фешенебельную квартиру, сколько дополнительные удобства: бассейн, тренажерный зал и проч. Что касается пентхауса, то вид из окон не слишком впечатляет (12-й и 13-й этажи, высота над уровнем моря — 180 м), так что пышное название оправдывается только двумя ярусами, весьма скромными галереями, больше похожими на большие лоджии, и прямоугольной террасой площадью 150 кв. м. Довольно скромно для жилища стоимостью более $4 млн.

Обжитая крыша

     Трехуровневая квартира в пентхаусе элитного дома в конце Кутузовского проспекта — наверное, самое дорогое предложение в соответствующем сегменте рынка. 500 кв. м, изысканный дизайн, выполненный компаниями Orostream (эксклюзивные интерьеры), N E J Stevenson (встроенная мебель и архитектурные элементы), Interior Workshop (декорирование апартаментов и обивка мягкой мебели) и еще целым рядом известных фирм, занимавшихся отделкой помещений Виндзорского замка и других зданий, в которых живут члены британской королевской семьи, а также здания Центробанка России. Возможно, именно поэтому пентхаус на Кутузовском вошел в листинг Kirsanova Realty, аффилированной компании риэлтерского подразделения аукционного дома Sotheby`s. Несмотря на свои три уровня (высота каждого около 3,5 м), пентхаус на Кутузовском — не более чем обычная мансарда с весьма ограниченным оконным пространством, а вместо террас и галерей — несколько весьма скромных лоджий. Стоит отметить, что это один из немногих пентхаусов Москвы, расположенный в традиционной для Европы мансарде.
       В элитном сегменте столичного рынка недвижимости аналогичный статус имеют лишь несколько помещений в домах в районе Краснохолмской набережной и Фрунзенских улиц. Однако в отличие от дома на Кутузовском они не являются составной частью элитного дома. Пентхаусы просто надстраивались над вполне обычными домами сталинской постройки, что предопределило как достаточно скромные цены (до $2 тыс. за кв. м), так и статус субэлитного жилья, который им присвоили риэлтеры.

     Между тем мансарды есть не только в дорогих домах. В центре Москвы (на Сретенке, на Таганке) есть немало мансард дореволюционной постройки, как больших (от 200 кв. м, высота потолков — 3,5-4 кв. м), так и миниатюрных (около 20 кв. м), напоминающих легендарные мансарды Монмартра. Существует и более современная мансардная застройка. Компания ДСК-1, застраивающая Москву хитом панельного домостроения — серией П44Т, использует несколько модификаций, предусматривающих мансардный этаж. При большей высоте потолков (около 3 м) квартиры не производят впечатления пентхаусов. Возможно, из-за слабой освещенности и наклонных стен, выстроенных под углом 75°. Другая попытка создания современных мансард — надстройка хрущевских пятиэтажек — уже успела приобрести славу провального проекта. Несущие конструкции хрущевок — слишком слабое основание для мансардных конструкций, да и высокая себестоимость такого строительства, несмотря на старания столичных властей, отпугивает столичных девелоперов от этого экстравагантного проекта.
       ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ