Ипотечная четверть

По данным официальной статистики, в 2013 году доля сделок по приобретению жилья с привлечением ипотечного кредита достигла исторического максимума и приблизилась к 23,6%. При этом рост выдачи ипотечных кредитов по сравнению с прошлым годом несколько снизился, но будет все-таки внушительным.

Результаты отчета аналитического центра АИЖК показали, что в январе — августе 2013 года было выдано 485 430 ипотечных кредитов на общую сумму 784,9 млрд рублей, что в 1,16 раза превышает уровень января — августа 2012 года в количественном и в 1,28 раза — в денежном выражении. По прогнозам аналитиков, ожидается, что в 2013 году будет выдано 700-800 тыс. ипотечных кредитов на сумму примерно 1,2 трлн рублей.

Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент", говорит: "В 2013 году, как и ожидалось, зафиксировано существенное ослабление динамики рынка ипотечного кредитования, что оказывало заметное негативное влияние на жилищно-строительную индустрию в целом. Согласно последним данным ЦБ РФ и АИЖК, за период январь — июнь 2013 года темпы роста кредитования снизились год к году более чем в два раза и составили около 26 процентов. Для сравнения: в первом полугодии 2012 года рост сформировался на уровне около 57 процентов, в первом полугодии 2011 года — около 93 процентов. По предварительным прогнозам, в целом за 2013 год рост жилищного кредитования в базовом сценарии составит около 16 процентов (до 1,2 трлн рублей), в оптимистичном — около 20 процентов".

Рост при сокращении

"Важно подчеркнуть, что, судя по данным официальной статистики, в первом полугодии даже при общем тренде к сокращению сделок с жильем доля транзакций с привлечением ипотечного кредита достигла исторического максимума — 23,6 процента. То есть уже каждая четвертая покупка — в кредит. Ипотека остается наиболее востребованным и доступным инструментом улучшения жилищных условий. Одновременно весьма позитивным фактором остается сохранение стабильного высокого качества долгового профиля рынка — доля ипотечных ссуд без просроченной задолженности по итогам первого полугодия 2013 года составляет более 96 процентов, доля дефолтной задолженности (с просрочкой 90 дней и более) — 1,5 процента (в первом полугодии 2012 года — 3,4 процента)", — отмечает господин Клягин.

Согласно статистическим данным, на 1 сентября 2013 года в Санкт-Петербурге выдано 16 274 кредита на общую сумму 37,9 млрд рублей. За аналогичный период прошлого года было выдано 13 225 кредитов на 30,2 млрд рублей. Таким образом, рост составил 23% в количественном выражении и 25% в денежном.

"За 2012 год в городе было выдано 21 722 кредита на 50,5 млрд рублей. При росте в 23-25 процентов до конца 2013 года можно ожидать достижения суммарных объемов около 63 млрд рублей и количества выданных кредитов — около 27 тыс.", — говорит региональный директор Северо-Западной дирекции Росбанка Илья Злуницын.

Некоторые банки, впрочем, росли с опережением рынка. Максим Никулин, вице-президент, заместитель управляющего филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге, сообщил, что по итогам девяти месяцев 2013 года ВТБ24 выдал в Петербурге ипотечных кредитов на сумму 14,3 млрд рублей, что в 1,7 раза больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. "В прошлом году мы действительно ожидали чуть меньшего роста и сейчас скорректировали свои планы. Если в начале года мы рассчитывали выдать ипотечных кредитов на 15 млрд рублей, то теперь планируем в декабре преодолеть отметку в 20 млрд рублей по объему выданных ипотечных кредитов", — говорит он.

Руководитель филиала Банка Москвы в Санкт-Петербурге Алексей Кольчик рассказал: "В петербургском филиале Банка Москвы до конца 2013 года планируется увеличить объем выданных ипотечных кредитов почти в пять раз по сравнению с объемами выдач прошлого года и достичь показателя в 600 млн рублей".

Растет доля ипотечных сделок и у строительных компаний. Максим Разуменко, руководитель группы ипотечного кредитования компании "Строительный трест", говорит: "В нашей компании в 2013 году около 40 процентов сделок проходит с использованием кредита. Наиболее активно наши покупатели пользуются услугами таких банков, как ВТБ24, Сбербанк, Газпромбанк, "Санкт-Петербург"".

Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development, считает, что потенциал роста у ипотеки все равно достаточно большой: на Западе в ипотеку покупается примерно 95% объектов.

Ставки в нерешительности

О том, что будет происходить со ставками на рынке ипотечного кредитования, в среде экспертов единого мнения пока нет.

Станислав Кривенков, финансовый директор ГК AAG, говорит: "Ставки по ипотечным кредитам в 2012 году росли. Рост продолжился также и в начале 2013 года. Многие аналитики предполагали продолжение роста ставок, однако с марта 2013 года рост ставок прекратился, и теперь, невзирая на увеличившуюся экономическую нестабильность, мы наблюдаем противоположную тенденцию".

Ирина Лютько, ведущий специалист по недвижимости компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, прогнозирует: "До конца 2013 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях не превысит 13 процентов. На начало сентября среднемесячная ставка по рублевым кредитам составляет 12,4 процента. За последний квартал наблюдалось незначительное снижение процентной ставки".

Сергей Столбунов, начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования Номос-банка, говорит: "До конца 2013 года ожидается некоторое снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, связанное с сезонным спросом. В основном ставки продолжат плавно снижаться в банках второго дивизиона в среднем на 0,25-1 п. п.".

Александр Конышков, директор Северо-Западного регионального центра ЗАО "Райффайзенбанк", отмечает, что коррекция ставок по кредитам банков с государственным участием неизбежно приведет к снижению ставок других игроков, потому что на долю первых в СЗФО, например, приходится более 70% рынка ипотеки. "Осенью банки активно проводят маркетинговые акции, которые позволяют им стимулировать спрос со стороны населения, с одной стороны, и диверсифицировать ставки для разных категорий заемщиков, с другой", — полагает он. А потому не исключено, что ставки могут немного упасть

С такой точкой зрения согласен руководитель группы ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar Сергей Гребенюк. "На мой взгляд, до конца года ставки могут снизиться приблизительно на 0,2-0,3 процента из-за обострения конкурентной борьбы между банками. Также ближе к декабрю можно ожидать появления новых программ или скидочных акций, целью которых является стимулирование спроса", — предполагает он.

Людмила Артеева, начальник управления розничного кредитования банка БФА, говорит: "В 2013 году многие банки значительно снизили надбавки к процентным ставкам за отказ от страхования того или иного риска по ипотечному кредиту. Банк БФА не исключение — снижение надбавки составило примерно 1,5 процента".

Господин Никулин утверждает, что у него вызывает озабоченность отказ некоторых банков от автоматического увеличения размера процентной ставки по кредиту заемщика, отказавшегося страховать свою жизнь и здоровье.

Кризиса не будет

В последние месяцы лета в среде банкиров активно обсуждалась возможность возникновения кризиса неплатежей. Но кредитные институты, специализирующиеся на выдаче ипотеки, говорят, что этому сектору такая опасность не грозит.

Илья Злуницын сообщил, что ситуация с просроченной задолженностью имеет тенденцию к улучшению. "На 1 сентября ее общий объем составлял 2,14 млрд рублей, или 1,8 процента от общего портфеля банков Петербурга. При этом годом ранее этот показатель равнялся 2,5 млрд рублей, или 2,6 процента. В ипотечном кредитовании ситуация с рисками стоит наименее остро благодаря общему снижению просроченной задолженности и обеспечению кредитов ликвидными залогами".

Ирина Лютько согласна: "Опасность риска кризиса неплатежей невысока, учитывая, что качество ипотечного портфеля остается на стабильно высоком уровне: доля ипотечных ссуд, не имеющих просроченной задолженности, на 01.09.2013 составила 96,45 процента от всего объема ипотечного портфеля, доля кредитов с просроченной задолженностью более 30 и менее 90 дней составила 0,52 процента по сравнению с 0,54 процента на 01.09.2012, доля дефолтной задолженности (с просроченными платежами от 90 дней и более) — 1,51 процента по сравнению с 3,11 процента годом ранее. Уровень просроченной задолженности с начала 2013 года снизился с 59,1 до 48,7 млрд рублей, в то время как совокупный ипотечный портфель банков вырос с 2 до 2,4 трлн рублей".

Людмила Артеева сообщила: "На балансах банка сохраняется рост ипотечного портфеля, при этом и качество ипотечных ссуд остается на достаточно высоком уровне. В настоящее время мы со своей стороны не видим предпосылок для возникновения кризиса неплатежей".

Господин Кривенков в кризис тоже не верит, но при этом считает, что чрезмерная либерализация политики некоторых банков способна принести им ощутимые последствия, в случае если развитие экономики пойдет по негативному сценарию.

Ирина Лютько согласна с банкирами: "В целом проблема опасности риска неплатежей в России маловероятна, граждане нашего государства не успели привыкнуть к жизни в кредит. Среднестатистический ипотечный заемщик — это профессиональный сотрудник или предприниматель, с активной жизненной позицией, при оформлении ипотечного кредита он старается оценивать и прогнозировать свой будущий доход, а при потере доходов он будет искать всевозможные способы и варианты заработков".

Господин Кольчик признает: "Разговоры о кризисе неплатежей есть, могу допустить, что они оправданны, но эта тема в меньшей степени может коснуться ипотечного рынка, поскольку данный вид кредитования имеет обеспечение. Да и в стоимости этого вида кредитования уже заложена плата за риск".

Александр Конышков поясняет: "Рост просрочки наблюдается в монопродуктовых банках, специализирующихся на скоринговых моделях принятия решений и выдаче кредитных карт или экспресс-кредитов. Долгосрочный ипотечный кредит берут другие категории заемщиков, которые более взвешенно принимают решение и реально оценивают свое финансовое положение, в том числе и прогнозируют его в будущем. Поэтому говорить о кризисе неплатежей в этом сегменте рынка сегодня преждевременно".

Сергей Гребенюк резюмирует: "В целом рынок ипотечного кредитования сейчас достаточно стабилен, никаких предпосылок к образованию кризиса не наблюдается. В 2014 году может быть выдано на 10-15 процентов больше кредитов, чем в текущем году, разумеется, в случае стабильной макроэкономической ситуации в стране".