Торг тут не чудесен

В крупнейших городах Сибири цены на торговую недвижимость, выросшие в 2022 году на 10–15%, показали снижение в первом квартале 2023 года. Так, в Новосибирске падение стоимости квадратного метра на 4,1% в январе стало самым значительным с 2014 года. Наибольшее снижение спроса отмечается в сегменте крупных торговых центров, в то время как объекты до 100 кв. м остаются востребованными. Эксперты ожидают дальнейшего «замедления» рынка на фоне спада в экономике.

В Новосибирске падение стоимости торговых площадей на 4,1% в январе стало самым значительным с 2014 года

Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ

Торговая недвижимость в крупных городах Сибири в 2022 году подорожала, по данным компаний «Отелит» и RID Analytics, на 9–15%. К примеру, в Барнауле средние цены предложения по продаже выросли за год на 13%, в Новосибирске — на 15%. Однако, как отмечают авторы исследования, основной рост пришелся на первое полугодие 2022-го, а уже в четвертом квартале цены или замедлились, или ушли в минус. В январе 2023 года квадратный метр торговых площадей в Новосибирске продавцы предлагали на 4,1% дешевле, чем месяцем ранее. Столь значительного снижения рынок, как отмечают эксперты, не видел с 2014 года. Одной из его причин, по их наблюдению, стало изменение структуры предложения: на рынке стало больше помещений в удаленных от центра города районах. В Томске в целом за 2022 год цены предложения по продаже торговой недвижимости выросли на 9%, но уже в конце года собственники помещений, которые экспонировались и в третьем, и в четвертом кварталах, уменьшили цены предложения в среднем на 1,7%.

Арендные ставки показали примерно такую же динамику. Так, в торговом сегменте в Томске за год они выросли на 5%, но к четвертому кварталу стали дешеветь крупные помещения (площадью более 600 кв. м) при сохранении высоких цен на небольшие магазины. В Красноярске за прошлый год, по данным «Отелит» и RID Analytics, стоимость аренды коммерческой недвижимости выросла на 10%. И тоже в основном в начале года, за четвертый квартал прирост составил всего 0,8%. «Хотя некоторые торговые центры испытали отток арендаторов, в городах Сибири в прошлом году активно открывались магазины в густонаселенных окраинах, а также пункты выдачи товаров от интернет-магазинов»,— объясняет тренд директор компании «Отелит» Евгений Бурденюк.

В Барнауле стоимость аренды торговых помещений за прошлый год увеличилась на 11%. «Хотя цены и ставки растут, на рынке торговых помещений Барнаула отмечен и рост сроков экспозиции, что может быть сигналом о снижении спроса на покупку и аренду»,— отмечает руководитель RID Analytics Елена Ермолаева. Арендные ставки по свободным помещениям в Новосибирске, в отличие от цен продажи, пока не только „держатся“, но даже немного растут: за январь 2023 года они прибавили 1,1% и вплотную приблизились к 1 тыс. руб. за квадратный метр, отмечают исследователи. При этом они добавляют, что в сегменте больших торговых центров (более 600 кв. м) снижение все же произошло — на 9,1% за январь.

Учредитель компании Nazarov & Partners Александр Назаров не берется давать среднюю оценку спроса по рынку, ссылаясь на его неоднородность. «Мне сложно говорить о средних ценах. Сейчас каждый объект — штучный, и цены могут очень серьезно разниться. Объект объекту — рознь. В менее удачных и востребованных проектах цена корректируется вниз, и серьезно, а в других — в правильных местах и с хорошей концепцией — цена растет»,— объяснил он. При этом эксперт рынка отмечает, что снижение спроса произошло на крупные торговые объекты, а в сегменте до 100 кв. м он «абсолютно устойчивый и железобетонный». Такой тренд, по словам господина Назарова, сохраняется уже несколько лет, а в 2022 году усилился. «Помещения площадью 30–80 кв. м будут продаваться всегда, и на них цена снижаться не будет и не должна. На них сегодня повышенный спрос: и на пустые, и на строящиеся. Потому что они позволяют людям с небольшим бюджетом — 5–15 млн руб. — выходить на рынок»,— считает господин Назаров.

По мнению госпожи Ермолаевой, в 2023 году спрос на торговую недвижимость в Сибири будет снижаться под влиянием общей экономической ситуации в стране. «У России были определенные накопленные финансовые резервы, плюс действовали рыночные факторы в экономике, что позволило в прошлом году удержать ситуацию. В этом году по величине бюджетного дефицита и по росту курса доллара видно, что ситуация может ухудшиться. Это отразится на платежеспособном спросе, а значит, и на обороте магазинов, планах по открытию новых точек, спросе на торговую недвижимость и, как следствие, величине арендных ставок»,— считает аналитик. Она добавляет, что эти изменения не будут происходить быстро: рынок недвижимости реагирует на подобные события со значительным временным лагом, который может растянуться на несколько месяцев. По данным аналитика Freedom Finance Global Владимира Чернова, на фоне пандемии и снижения реальных доходов населения трафик крупных торгово-развлекательных центров в России за последние три года, по различным оценкам, снизился на 15–40%.