Обзор опыта применения совокупной стоимости владения недвижимостью

ОБЗОР ОПЫТА ПРИМЕНЕНИЯ СОВОКУПНОЙ СТОИМОСТИ ВЛАДЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

B.С. Гребенщиков, канд. экон. наук, доцент М. О. Гарькина, магистр

C.А. Бижанов, аспирант

Московский государственный строительный университет

Аннотация. В статье приводятся результаты обзорного исследования в области применения современной концепции управления на жилищном рынке, на основе показателей совокупной стоимости владения недвижимостью. Ее развитие связано с современной проблемной ситуацией, с одновременным действием двух взаимоисключающих тенденций: необходимости снижения стоимости строительства и возрастанием требований к повышению энергетической эффективности жилищного строительства, что сопряжено с дополнительными затратами. Решение этой проблематики возможно на основе применения методического подхода по расчету стоимости владения объектами недвижимости по совокупным затратам, в рамках жизненного цикла их воспроизводства.

Ключевые слова: недвижимость, жилищный рынок, совокупная стоимость владения, стоимость жизненного цикла здания, total cost of ownership, совокупные затраты, энергоэффективность.

Проведенные исследования показали, что в Российской и зарубежной экономике широко используется опыт совокупной стоимости владения [2, 3, 7]. Под ней понимается общая величина целевых затрат, которые вынужден нести владелец с момента вступления в состояние владения до момента выхода из состояния владения и исполнения владельцем полного объема обязательств, связанных с владением.

Так в исследованиях проф. Барони-на С.А. [2, 3, 4, 10] довольно широко используется устоявшееся понятие total cost of ownership (далее - ТСО) как совокупная стоимость владения применительно к жизненному цикла каких либо товаров, изделий или систем. В наиболее общем виде ТСО - это общая величина целевых затрат, которые вынужден нести владелец с момента начала реализации вступления в состояние владения до момента выхода из состояния владения. Универсальной методики расчета совокупной стоимости владения не существует, поскольку в зависимости от объекта и характеристик владения структура затрат и принципы их определения могут различаться в значительной степени.

Важно отметить, что в отдельных работах весьма большое внимание уделяется особенностям регулирования стоимости комплексного жилищного строительства в контрактах жизненных циклов недвижимости [1, 3]. При этом, уделяется внимание вопросам управления совокупной стоимостью владения в данных контрактах, как регулятору энергоэффективности жилищного строительства [8, 9, 10]. Основу экономических трансформаций формирует восприятие категории стоимости на объекты недвижимости не только как локальной цены ее приобретения, а как стоимости владения жизненным циклом недвижимости. Предлагается в инвестиционно-строительной сфере наряду с традиционными показателями рыночной, инвестиционной, ликвидационной, залоговой стоимостей перейти к новому виду оценки - совокупной стоимости владения недвижимостью в жизненных циклах ее воспроизводства - БуЫ [4, 6].

Исследование показало, что на территории РФ, в настоящее время, единственной официальной методикой на основе расчета жизненного цикла с учетом совокупной стоимости владения недвижимостью, можно признать разработанную неком-

мерческим партнерством Международная ассоциация 27 фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования: «Методика расчета жизненного цикла жилого здания с учетом стоимости совокупных затрат», которая утверждена и введена в действие решением Совета Национального объединения проектировщиков от 04.06.2014 г. №59. Настоящие методические рекомендации разработаны с целью оказания помощи членам СРО НОП для участия в открытых конкурсах по определению исполнителя работ по проектированию многоквартирных жилых домов. Данную методику на территории РФ активно пропагандируют С.А. Баронин,

В.С. Казейкин, А.А. Бенуж,

Д.М. Подшиваленко. Основные положения методики докладывались на 3-ем Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства, семинар на тему «Расчеты жизненного цикла жилого здания с учетом стоимости совокупных затрат, как основа энергоэффективного моделирования строительства» в рамках Проекта Правительства Республики Казахстан / ПРО-ОН / ГЭФ «Энергоэффективное проектирование и строительство жилых зданий» [5].

В данной методике приведены следующее терминологические определения, которые представляют интерес для настоящего исследования: стоимость жизненного цикла здания (далее - СЖЦЗ) - расчетная величина денежного выражения совокупных издержек владения жилым домом, включающих в себя расходы на выполнение строительно-монтажных работ, последующие обслуживание, эксплуатацию в течение срока их службы, ремонт, утилизацию созданного в результате выполнения работы объекта (элементов здания или здания в целом). Минимальная совокупная стоимость владения - это стоимость жилого дома с учетом издержек всех его стадий жизненного цикла [11].

Данный методический подход отражает традиционную проблематику развития глобального мирового экономического тренда стоимостного управления товарами и услугами во всех сферах народного хо-

зяйства, на основе их жизненных циклов. В отдельных отраслях экономики России уже активно применяется экономический инструментарий владения товарами и услугами по всему их жизненному циклу. Так например, стало хорошей нормой при покупке автомобиля считать стоимость его владения как сумму совокупных затрат на его приобретение, затрат на техобслуживание, расход топлива, страховку на определенный срок владения.

Рассмотрение особенностей теории жизненных циклов воспроизводства недвижимости, а так же выполненный обзор применения в зарубежной и российской экономике контрактов на жизненные циклы товаров и услуг, на основе оценки совокупной стоимости владения недвижимостью в жизненных циклах её воспроизводства, позволили предложить коллективу авторов трактовку понятия совокупной стоимости владения, применительно к жилищной недвижимости (Svld). Так, в монографии, под редакцией профессора Баро-нина С.А., она имеет следующий вид - это методический подход, позволяющий определять потенциальную стоимость владения жилой недвижимостью, состоящую из суммы отдельных целевых затрат владения интегрального типа на основных стадиях её жизненного цикла воспроизводства от прединвестиционных обоснований, строительства и эксплуатации, до ликвидации (утилизации) [7]. При этом складываются все затраты как на создание объекта недвижимости, в виде затрат на приобретение земельных участков, проектно-изыскательские работы, экспертизу, получение разрешение на строительство и само строительство, ввод объекта в эксплуатацию, так и прогнозные затраты владельца жилья в эксплуатации период, вплоть до затрат на ликвидацию и утилизацию объекта.

Таким образом, выполненный обзор опыта применения совокупной стоимости владения недвижимостью показал высокую перспективность и востребованность применения в российской экономике методического аппарата по оценке и управлению совокупной стоимости владения

недвижимости, как в бизнесе, так и при научно-практического применения для по-программно-целевом управлении развития вышения эффективности рынка недвижи-жилищной отраслью на государственно- мости, на основе инструментов энергоэф-муниципальном уровне. Весьма важно фективного менеджмента. продолжать эти исследования с целью их

Библиографический список

1. Контракты жизненного цикла: понятийный анализ, зарубежный опыт и перспективы развития в России [Электронный ресурс] / С.А. Баронин, А.Г. Янков // Современные проблемы науки и образования. - 2013. - №6 www.science-education.ru/113- 11588

2. Методика расчета жизненного цикла жилого здания с учетом стоимости совокупных затрат.Общероссийская негосударственная некоммерческая организация «Национальное объединение саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации» - М., 2014 - с. 72.

3. Особенности регулирования стоимости комплексного жилищного строительства в контрактах жизненных циклов недвижимости / С.А. Баронин, А.Г. Янков // Вестник государственного университета управления. - 2013.

4. Проблемные аспекты развития перспективных направлений территориальных бизнес систем на примере Пензенской области: монография / С.А. Баронин, А.Г. Янков. - Пенза: ПГУАС, 2013.

5. Развитие системы контракта жизненного цикла недвижимости как инструмент инновационного регулирования строительной отрасли / С.А. Баронин, А.Г. Янков // Стратегия развития инвестиционно-строительного комплекса в условиях саморегулирования: материалы II междунар. науч.-практ. конф. - Казань, КГАСУ - 2013.

6. Теоретические и концептуальные основы развития территориальных рынков доступного жилья [Текст]: моногр. / Баронин С.А., Янков А.Г., [и др.] - Пенза: ПГУАС, 2015.

7. Управление строительством жилья эконом-класса на основе приведенной стоимостью затрат в контрактах жизненного цикла: моногр. / Баронин С.А., Янков А.Г., [и др.] -Пенза: ПГУАС, 2014.

8. Управление совокупной стоимостью владения в контрактах жизненных циклов недвижимости как регулятор энергоэффективности жилищного строительства /

B.С. Казейкин, С.А. Баронин, А.Г. Янков // Стратегия развития инвестиционно- строительного комплекса в условиях саморегулирования: материалы II междунар. науч.- практ. конф. - Казань, КГАСУ - 2013.

9. Управление приведенной стоимостью владения в контрактах жизненных циклов недвижимости как перспективный инструмент развития энергоэффективности в жилищной отрасли / Баронин С.А., Янков А.Г., [и др.] // Известия Юго-Западного государственного университета. - 2014.

10. Управление стоимостью владения недвижимостью в жизненных циклах её воспроизводства на примере строительства жилья эконом-класса [Электронный ресурс] /

C.А. Баронин, А.Г. Янков, М.А. Луняков // Современные проблемы науки и образования. - 2015.

11. Assessing the cost of real estate lifecycle contracts in Russia's present-day economy and the characteristics of the European experience / S.A. Baronin, A.G. Yankov, S.A. Bizhanov // Life Science Journal. - 2014.

OVERVIEW OF APPLICATION TCO PROPERTY

VS Grebenshchikov, candidate of economic sciences, associate professor

MO Garkina, graduate student

SA Bijanov, undergraduate

Moscow state construction university

Abstract. The article presents the results of the scoping study in the application of modern management concepts in the housing market, based on the total cost of ownership of real estate. Its development is related to the modern problem situation, with simultaneous action of two conflicting trends: the need to reduce the cost of construction and the growing requirements for energy efficiency of housing, which is associated with additional costs. The solution of this problem is possible by applying a methodical approach to the calculation of the cost of ownership of real estate in terms of total costs, as part of the life cycle of their reproduction.

Keywords: real estate, housing market, total cost of ownership, the life cycle cost of the building, total cost of ownership, total costs, energy efficiency.