С оглядкой на госпрограмму

За три квартала 2016 года в Петербурге введено почти два миллиона квадратных метров жилья. Это примерно столько же, сколько было сдано в прошлом году.

Эксперты говорят, что рынок остается стабильным и по спросу, и по предложению. Но к концу года, на волне ожидания отмены господдержки ставки по ипотеке, спрос на жилье может резко вырасти, что приведет и к росту цен. Впрочем, если программа будет продлена, рынок снова стабилизируется, а если власти решат ее отменить — то и вовсе начнет падать.

В сентябре в Петербурге сдали в эксплуатацию всего 94,265 тыс. кв. м жилья, то есть 83 дома на 1772 квартиры, с учетом индивидуального строительства. Как сообщает комитет по строительству, наибольший объем площадей, введенных в сентябре, оказался в Пушкинском районе — 31,861 тыс. кв. м жилья. На втором месте — Московский район (24,356 тыс. кв. м). Третьим по этому показателю стал Невский район, где ввели 18,713 тыс. кв. м жилья. Всего в 2016 году по состоянию на 1 октября в Петербурге сдано 1,966 млн кв. м жилья.

Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК "Пионер", объем спроса за три квартала 2016 года оценивает в 2,8 млн кв. м, по ее словам, это на 5-10% больше, чем за три квартала прошлого года. "Сохранению спроса на высоком уровне способствовали, в частности, замедление темпов инфляции, довольно ровные, без существенных скачков, курсы валют, продление господдержки ипотеки", — говорит эксперт.

Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена", рассказывает: "В августе мы вывели на рынок квартиры в очередном корпусе строящегося ЖК "Граффити". Спрос на квартиры превзошел все ожидания. В итоге продажи выросли на 39%. Сейчас в Петербурге на рынок выходит много новых объектов, поэтому на начальной стадии цены есть или будут невысокими. С другой стороны, осенью прогнозируем рост продаж в связи с сезонным фактором. Спрос, особенно на качественное жилье, вырос по сравнению с прошлым годом".

Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1, рассказала, что в этом году компания завершила строительство ЖК "Звездный" площадью 81 тыс. "квадратов". В планах также ввод в эксплуатацию второй очереди ЖК "Премьер Палас", его сдача намечена на конец осени, а это еще около 40 тыс. кв. м. "Между тем объемы предложения жилья постепенно уменьшаются. С начала года было отмечено сокращение вывода на рынок новых проектов, а к началу лета число новых объектов сократилось до минимума. Сокращение вывода новых проектов недвижимости стало основной тенденцией этого года. В основном все заявленные новостройки — это очереди уже строящихся жилых комплексов. В этом году компания Л1 вывела на рынок новые корпуса в жилых комплексах бизнес-класса "Граф Орлов" и "Премьер Палас". Принципиально же новых объектов было немного", — говорит госпожа Калашникова.

Павел Бережной, исполнительный директор ГК "С.Э.Р.", говорит что и рынок жилья бизнес-класса, несмотря на продолжающийся кризис, остается стабилен. "Ситуация на рынке ожидаемая. Если сравнивать с прошлым годом, то объемы сделок не растут, но и не падают. За прошедший год мы, как и планировали, реализовали около 30% всех квартир в проекте "Усадьба на Ланском", — рассказывает Павел Бережной. — Еще 30% планируем продать на стадии строительства. А оставшиеся квартиры реализуем уже после сдачи объекта в эксплуатацию".

Ипотека во главе угла

По оценкам госпожи Лежневой, доля ипотеки при совершении сделок на первичном рынке увеличилась по сравнению с прошлым годом. Также, по ее словам, сохраняется тенденция снижения спроса на приобретение квартир в инвестиционных целях. Как следствие, снизилась популярность квартир-студий.

Евгений Богданов, директор по развитию финского проектного бюро Rumpu, согласен с тем, что с прошлого года доля ипотеки в общем объеме сделок значительно увеличилась. "У покупателей уже не осталось собственных средств. А воспользоваться госпрограммой субсидирования ипотеки, безусловно, выгодно. Сегодня доля ипотечных сделок в эконом-сегменте составляет 70-80%, а в комфорт-классе — около 50% от общего числа. Это значительно больше, чем в прошлом году", — подсчитал эксперт.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС", отмечает: "Доля ипотеки, а также совместных схем "ипотека с субсидией", продолжает увеличиваться и уже стала составлять боле 70%. Также заметна тенденция по уменьшению суммы первого взноса".

Роман Мирошников подсчитал, что с помощью ипотеки приобретается от 40 до 70% жилья в Петербурге. "Поэтому мы как застройщики, естественно, заинтересованы в этом инструменте. В том числе в том, чтобы он был доступен как можно большему количеству покупателей. Ведь чем меньше ставка по кредиту или дольше срок, тем меньше платеж клиента и больше возможности приобретения более качественного и просторного жилья", — говорит эксперт.

Кнут для спроса

При этом ясности, сохранится ли господдержка ипотеки в будущем году, нет, и это подстегивает спрос.

Госпожа Калашникова эту тенденцию подтверждает: "Только за август компания Л1 реализовала свыше 5 тыс. кв. м жилья, это максимальный показатель за этот год. Продажи в Л1 в целом выросли по сравнению с прошлым годом в полтора-два раза".

Цены на жилье в 2016 году практически не менялись. Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит, что по итогам третьего квартала 2016 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке Петербурга составила 106 тыс. рублей. "Мы прогнозируем сохранение средних цен на этом уровне по итогам года. Под влиянием экономической ситуации в 2015-2016 годах роста цен не происходит, цена за "квадрат" меняется в пределах 5%", — разъясняет госпожа Пряникова.

По ее словам, средняя цена за квадратный метр в эконом-классе составляет 80 тыс., в классе комфорт — 115 тыс., в бизнес-классе — 165 тыс., в элитном сегменте — 320 тыс. рублей.

Руководитель отдела маркетинга ООО "H+H" Майя Афанасьева рассуждает: "По нашим оценкам, за отчетный период цены подросли совсем немного: на 1,5-2%, максимум 2,5%. Объем предложения можно назвать достаточно стабильным: на рынке есть входящие и исходящие объекты, так что благодаря такому движению, такой проточности нет стагнации. Есть движение".

Ольга Семенова-Тян-Шанская, директор по маркетингу ЗАО "Лемминкяйнен Рус", отмечает, что средние цены с начала года на рынке недвижимости изменились незначительно: рост на первичном рынке составил около 3,5%, на вторичном не более 1,5%.

Светлана Лежнева полагает, что цены на рынке с начала года и вовсе не менялись. Госпожа Калашникова считает, что цены в следующем году будут расти: "Предложение будет сокращаться, а цены на стройматериалы, и без того уже сильно выросшие, продолжат увеличиваться".

С ней солидарна Екатерина Запорожченко, директор по продажам Docklands Development: "Цены выросли и будут продолжать расти. Они искусственно сдерживались из-за кризиса, сейчас ситуация стабилизировалась, прогнозы оптимистичные".

Господин Терентьев считает, что рост начнется ближе к концу года: "Все побегут покупать жилье перед закрытием программы господдержки ипотеки. Цены в течение этих двух месяцев могут сильно вырасти на этой волне".

Андрей Кузнецов, генеральный директор СК "Стоун", более осторожен в прогнозах: "Пока рано говорить о кардинальном изменении ситуации, а тем более о росте цен на строящееся жилье. Если государственная поддержка ипотеки будет отменена (этот вопрос сейчас обсуждается), это может вызвать временный рост спроса на жилье, а затем стагнацию рынка. Поскольку денег у людей стало заметно меньше".

Впрочем, даже если господдержка ипотеки сохранится, спрос может падать. Евгений Богданов говорит: "Перспективы у рынка пока неутешительные. Если программа государственной поддержки ипотеки будет сохранена, спрос на жилье будет снижаться прогнозированно и постепенно. Если программу отменят, спрос резко сократится, и мы станем свидетелями глубокого падения рынка недвижимости".

Ольга Семенова-Тян-Шанская также полагает, что объем продаж жилья в 2017 году будет существенно зависеть от реализации госпрограммы поддержки ипотеки. Сейчас доля ипотечных сделок на первичном рынке жилья, по ее оценкам, составляет около 40%.

По итогам же текущего года, по оценкам госпожи Тян-Шанской, спрос будет не менее показателей 2015 года. "Наблюдается увеличение интереса к покупке жилья в городской черте и снижение активности спроса в ближайших пригородах", — говорит эксперт.

Тотального падения не произошло

Евгений Богданов считает, что сегодня объем предложения жилья остается довольно высоким, что в условиях сократившегося спроса заставляет девелоперов снижать цены еще больше и вступать в жесткую конкуренцию. "Дело в том, что в самом начале кризиса все ждали тотального падения рынка, вроде того, что мы наблюдали в 2015 году. Но ему удалось реанимироваться, благодаря, в частности, программе госсубсидирования ипотеки. Застройщики продолжили возводить объекты в прежнем темпе. Кроме того, девелоперский бизнес медленно реагирует на изменения в экономике. Так, проекты, запущенные три-четыре года назад, сегодня только начинают вводиться. Реальное сокращение рынка, скорее всего, произойдет в следующем году", — полагает эксперт.

Майя Афанасьева считает, что в 2017 году при прочих равных (относительная стабильность экономики, стабильность курса и банковской сферы) небольшой рост цен продолжится. "Предложение в целом будет достаточно стабильным: скорее всего, все заявленные и анонсированные проекты будут выведены на рынок. По крайней мере, ни один из ведущих застройщиков не отказался от своих планов ни на этот, ни на будущий год. По объему спроса также все будет сбалансировано. В комфорт-сегменте мы ожидаем небольшой плюс. Те люди, которые покупают жилье для себя, особенно если они откладывали эту покупку ранее, в будущем году, скорее всего, отважатся на нее. Эконом-сегмент, наоборот, по объему спроса может несколько снизиться. В итоге окажется, что на круг в целом рынок будет стабильным: по объему спроса не будет ни ярко выраженного плюса, ни столь же заметного минуса", — резюмирует эксперт.