Выставочная недостаточность

Ежегодно увеличивающийся объем инвестиций в экономику Ленинградской области все острее ставит вопрос о создании базы, на которой можно демонстрировать планируемые проекты. Выставочных площадей, которыми располагает Петербург, едва хватает на удовлетворение нужд мегаполиса. Сейчас в Ленобласти появились сразу несколько проектов, предполагающих строительство сотен метров выставочных площадей. Однако эксперты отмечают, что пока доходность выставочной недвижимости уступает и торговой, и офисной, и гостиничной.

     Инициаторы проектов заявляют, что в Санкт-Петербурге и Ленинградской области проводится более 200 различных крупных выставок в год. Однако в городе отсутствует инфраструктура, отвечающая стандартам мирового уровня. Сумма выставочных площадей Санкт-Петербурга оценивается примерно в 150 тыс. кв. м. В то же время в Москве подобная площадь составляет около 700 тыс. кв. м. Доходность выставочной функции — 7% годовых, офисной — 10%, гостиничной — 8,9%, диапазон арендных ставок — $100-500 за кв. м в день.

       Долгоиграющий проект

     Еще год назад ГУ "Агентство экономического развития Ленинградской области" получило от межведомственной комиссии одобрение строительства выставочно-конгрессного центра на пересечении КАД и Мурманского шоссе. Как рассказал пресс-секретарь комитета экономического развития Ленинградской области Александр Бутенин, выставочно-конгрессный центр будет занимать около 140 га и включит в себя следующие объекты: экспоцентр из четырех крытых павильонов с общей площадью 235 тыс. кв. м, парк бутиков, гостиницу на 300-500 мест, коммерческий центр с бизнес-центрами, конгресс-холлом, кинотеатром-мультиплексом, автоград, внедорожный полигон, логистический терминал класса В+ с таможенным терминалом, вертолетную площадку. Общая стоимость инвестиционного проекта оценивается в $400 млн. "Этот проект готовился несколько лет. Сначала была идея создания такого центра в Ново-Девяткино, потом она перетекла в проект, который был согласован межведомственной комиссией", — заявил Александр Бутенин. В ГУ "Агентство экономического развития Ленинградской области" заявили, что выступали лишь заказчиком на разработку документации и дальнейшая судьба проекта находится в руках комитета экономического развития Ленинградской области. По словам Александра Бутенина, сейчас идет поиск инвестора.

     Александр Бутенин также отметил, что в Ленобласти есть и еще один проект, предусматривающий создание выставочных площадей — его предполагается реализовать в рамках комплекса "Уткина заводь", который на территории в 410 га планирует построить компания "Уткина заводь девелопмент".

     Игорь Кокорев, старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg считает, что проект, над которым работает Ленобласть в Кудрово, может быть успешным: "Комплекс предполагается развивать в зоне с высокой девелоперской активностью. В случае реализации в указанном местоположении концепция комплекса хорошо впишется в общую схему развития областных территорий вдоль КАД, среди которых — Кудрово (с комплексом 'Мега' и крупным перспективным жилым районом) и Уткина Заводь (с развитием территории свыше 400 га, и возможным размещением на ней правительства Ленинградской области). В случае реализации этих планов в данном районе может сформироваться общественно-деловой центр Ленинградской области. Размещение в его в составе крупного выставочного центра с гостиницей и прочими составляющими выглядит разумно. Еще одним плюсом территории является удобство доступа для жителей Санкт-Петербурга, число которых только увеличится, если будет достроена станция метро 'Народная'".

       Оттянуть потоки

     При этом участникам рынка очевидно, что создание такого крупного комплекса в расчете только на потребности области нецелесообразно. В случае быстрой реализации проект во Всеволожском районе может составить активную конкуренцию всем городским выставочным площадкам и оттянуть на себя часть спроса. "Опыт Москвы оказывает, что размещение крупного современного выставочного центра у КАД полностью оправдано. Это подтверждает успешность проекта 'Крокус Экспо'", — полагает Игорь Кокорев.

     Между тем Евгения Васильева, руководитель отдела консалтинга компании ASTERA St. Petersburg предупреждает: "Успешным выставочно-конгрессный центр будет в случае комплексного развития территории: для этого он должен представлять собой не разбросанные точечные объекты, а большую деловую зону. В настоящее время предложение по таким проектам — крайне скудное, а при низкой конкуренции арендные ставки фактически произвольно определяются собственником. Однако по мере роста конкуренции в сегменте конгресс-центров необходимо будет учитывать конкурентные преимущества и недостатки проектов. Основной недостаток заявленного проекта — окраинное местоположение и плохая транспортная доступность из центра города. Тем не менее, из аэропорта транспортная доступность достаточно хорошая. Привлечение потребителя может осуществляться за счет комплексного предложения (конгресс-центр рядом с гостиницами и прочей инфраструктурой) качественных услуг по более низким ценам, чем у будущих конкурентов — 'Пулково-3', 'Карелия', 'Звездный путь' и др. В целом же потребность в выставочных площадях можно оценить как высокую при отсутствии качественного предложения".

     Специалисты ASTERA St. Petersburg отмечают, что в городе недостает и помещений для проведения конгрессов. В Петербурге существует один крупный отдельно стоящий комплекс для проведения конференций — выставочный павильон "Ленэкспо". Но сейчас также заявлено несколько проектов конгрессных центров на территории деловых зон: деловая зона "Пулково-3", конгресс-центр "Звездный путь" (Стрельна), Газпром-конгресс-холл, Corinthia Nevskij Palace , торгово-выставочный комплекс "Карелия". По данным Praktis CB, на рынке заявлено более 300 тыс. кв. м новых конгрессно-выставочных площадей с различными сроками реализации.

     Как рассказал Алексей Чижов, директор по консалтингу Praktis CB, один из проектов расположен в Пушкинском районе Санкт-Петербурга, на участке рядом с Пулковским водохранилищем, рекой Пулковкой и Петербургским шоссе. Инвестором строительства международного конгресс-центра выступает Газэнергопромбанк. Комплекс разместится на участке площадью 56 га и будет включать более 300 тыс. кв. м выставочных, гостиничных и офисных площадей. Координатором проекта выступает ООО "Леноблзем", являющееся собственником участка. По предварительным данным, выставочные площади займут около 100 тыс. кв. м, а залы конгресс-центра смогут вместить в общей сложности 4 тыс. человек. Объем инвестиций может составить до $500 млн. Завершить строительство планируется в 2010 году. Из других проектов стоит отметить намерение ОАО "Ленэкспо" получить участок площадью 20 га в Галерной гавани под строительство нового выставочного комплекса. В настоящее время территория занята военно-морской базой, ведутся переговоры о ее перебазировании. Помимо этого, "Ленэкспо" рассчитывает на получение участка под строительство паркинга рядом с выставочными павильонами. "Также Ruric AB намерена построить 690 тыс. кв. м коммерческой и жилой недвижимости в рамках проекта 'Шкиперский ковш'. Стоимость проекта оценивается в $1,5 млрд. Объект разместится на участке 22,2 га. Новый комплекс будет частично ориентирован на конгрессно-выставочную деятельность", — поделился информацией Алексей Чижов. Существует также проект выставочно-конгрессного центра в Стрельне, курируемый управлением делами президента (УДП).

       Предел возможного

     В случае реализации всех или большей части этих проектов, в данном сегменте предложение может заметно превысить спрос.

     Другой проблемой может стать транспортная — увеличение нагрузки на Мурманское шоссе и магистрали у въезда в город (Народную ул., пр. Большевиков и Дальневосточный пр.) может привести к ухудшению доступности для жителей города территории в целом и выставочного комплекса в частности, что может снизит его привлекательность.

     Поэтому далеко не все участники рынка положительно оценивают перспективы проекта в Кудрово. "Проект более чем странный. Во-первых, непонятно, чем руководствовались инициаторы проекта, определяя его местоположение. Мы проводили соответствующие исследования: в пиковые часы выставок поток посетителей при таких объемах комплекса должен достигать 3-4 тыс. машин в час. А еще вопрос, как доставить всех участников выставки до комплекса. Ни одна из магистралей, примыкающих к этому участку, не выдержит такой нагрузки. Второй вопрос — это наличие самих выставок в портфеле у компании. Чтобы занять все площади, должны проводиться выставки формата Санкт-Петербургского экономического форума или выставок Росвооружения. А для организации таких выставок необходима политическая воля и не на уровне губернатора Ленобласти или Петербурга, а на уровне президента РФ. А в районе Стрельны под патронажем администрации президента уже создается подобный комплекс. Два или три на регион не потянуть", — считает Андрей Тетыш, председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН).

Валерий Грибанов