«Калькулятора, наверное, нет»

В регионах Черноземья растет число жалоб со стороны бизнеса на результаты государственной кадастровой оценки (ГКО) недвижимости, особенно в условиях «нестабильного рынка». Воронежские власти заявляют, что рассмотрели только в Росреестре уже 2,4 тыс. обращений об исправлении ошибочной оценки объектов недвижимости, а липецкие — 7,2 тыс. Чиновники признают, что «массовая оценка» приводит к неточностям, но сетуют на «безобразно составленные отчеты» независимых оценщиков. Предпринимательское сообщество понимает важность налогообложения, которое зависит от кадастровой оценки, но призывают делать ее понятной.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Чиновники, бизнесмены и эксперты из Воронежской и Липецкой областей обсудили новую кадастровую стоимость и проблемы ее применения «в условиях нестабильного рынка недвижимости» в ходе круглого стола, который 27 октября был организован в столице Черноземья председателем комитета Торгово-промышленной палаты по экономике недвижимости, оценочной и судебно-экспертной деятельности, кадастру и консалтингу Викторией Круглякой при поддержке местного бизнес-омбудсмена Павла Ковалева. Он напомнил, что утверждены результаты определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) земельных участков на территории Воронежской области по состоянию на 1 января 2022 года.

В перечень объектов с «обновленной» кадастровой стоимостью попали более 1,2 млн участков. После вступления приказа об утверждении этих результатов в силу изменения стоимости будут внесены в ЕГРН и начнут применяться (в частности, для расчета земельного налога) уже с 1 января следующего года.

Господин Ковалев настаивает, что любые изменения в системе ГКО не должны ухудшать условия работы бизнеса. В противном случае «проиграют все». Проводимая со стороны государства «массовая оценка» земель «неминуемо влечет какие-то ошибки», заявил в ходе круглого стола руководитель департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области Сергей Юсупов. Он заверил, что власти «всегда готовы» рассмотреть обращения предпринимателей.

Его поддержал глава липецкого Центра кадастровой оценки Алексей Ковалев: «Рыночная оценка — это всегда индивидуальное исследование конкретного объекта».

Для исправления завышенных оценок собственники объектов могут обращаться с заключениями независимых оценщиков о стоимости конкретных участков в Росреестр или суды. Кроме того, в Воронежской области с прошлого года действует досудебная комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В нее входят оценщики, общественники и чиновники, а возглавляет Сергей Юсупов. По его словам, уже проведено 18 заседаний, по итогам которых принято 46% положительных решений. «Снижения были и по 65% от первоначальной стоимости объекта, и даже более 80%»,— рассказал господин Юсупов. По его словам, число обращений только растет: сначала на каждом заседании было около восьми вопросов, теперь более 30, а сами они проходили раз в месяц, теперь два раза, в ноябре ожидает три.

«Главное, чтобы нам был предоставлен правильный отчет. Если все составлено верно, никто в комиссии не голосует против. Но 54% отрицательных решений у нас потому, что такие отчеты просто стыдно читать. И я не говорю про арифметические ошибки, хотя это просто дошло до ужаса: калькулятора, наверное, нет. Отчеты просто безобразно составлены, бывает, что Воронеж сравнивают с Челябинском или Новосибирском непонятно на каком основании»,— заявил чиновник.

Сергей Юсупов предположил, что таким образом некоторые оценщики подгоняют нужные заказчику цифры: «Призываю так не делать, мы такой отчет завернем. Есть примеры, когда мы давали положительный ответ только с четвертого раза».

В регионе с 2011 года работает комиссия при местном управлении Росреестра, в которой можно оспорить оценку. В ней, по словам начальника отдела по землеустройству, мониторингу земель и кадастровой стоимости Геннадия Калабухова, с 2014 года было принято меньше положительных решений — 18%: «Всего рассмотрели 2,4 тыс. заявлений на 7,5 тыс. объектов». Господин Калабухов также отметил снижение числа обращений. В 2020 году их было 327, в прошлом — 90, в этом — 65. Он это связал в том числе с появлением других инструментов оспаривания.

Глава регионального Центра кадастровой оценки Сергей Третьяков привел пример Татарстана, где работает только комиссия при Росреестре, и она не пропустила «ни одного отчета»: «Отклонили все».

В Липецкой области по решению местных властей с нынешнего года работают по правилам внесудебного оспаривания государственной кадастровой оценки. Но здесь не стали создавать комиссии, а предлагают напрямую обращаться в Центр кадастровой оценки (для большинства регионов РФ такая модель урегулирования споров будет обязательной со следующего года). Алексей Ковалев рассказал, что уже поступило 7,2 тыс. обращений об исправлении ошибок и 615 обращений за рекомендациями. При этом при попытках изменить оценку предприниматели часто допускают типичные ошибки (нарушения при составлении отчета, недостоверные сведения), из-за которых 95% решений отрицательные: «Но люди уже начали понимать, как правильно подавать пакет с документами».

Господин Ковалев подчеркнул, что Центр не заинтересован в отрицательных решениях, так как они 100% будут оспорены в суде, «а это отвлечение наших ресурсов от непосредственно оценки».

«Но суды принимают единичные решения о том, что мы были неправы,— рассказал он и добавил, что некоторые без обращения в суды "пытаются взять измором".— У одного было четыре безуспешные попытки изменить оценку».

По данным воронежского Центра, в регионе кардинальных изменений кадастровой стоимости земель «не произошло». При этом, заявила замдиректора ведомства Ольга Калагастова, «жаркие» дискуссии по оценке были не только с предпринимателями, но и с районными властями. «У муниципалитетов было жесткое сопротивление, так как у местных бюджетов нет никаких иных источников собственного дохода, кроме как земельный налог. Поэтому они готовы бороться за каждый рубль. Но радикальных изменений не произошло»,— заверила она.

Президент региональной ТПП Сергей Петровский напомнил, что налогообложение — это источник формирования региональных бюджетов, но подходы к кадастровой оценке являются «постоянным раздражителем предпринимателей». Глава воронежского отделения «Опоры России» Сергей Наумов отметил, что в регионе сильно завышена стоимость земли у прудов и в лесах: «Перекос составляет сотни тысяч рублей за гектар. Непонятно, откуда такая цена».

В целом же господина Наумова налоговые квитанции «не напугали»: «Цены приемлемые».

Опасения у экспертов вызвала грядущая в 2023 году кадастровая оценка всех учтенных зданий, объектов незавершенного строительства и машино-мест. По словам Виктории Кругляковой, существует «серьезная проблема» сбора и обработки данных о различных сегментах рынка «в силу его непрозрачности и зачастую низкой активности». «Строительный рынок, особенно жилищный, любит спокойствие, тишину и предсказуемость, чего нет с 24 февраля. В сентябре мы традиционно ожидали роста, но октябрь прошел на самой низкой фазе продаж. Мы должны иметь в виду, что низкий рынок сохранится до весны»,— рассказал глава Союза строителей Воронежской области Владимир Астанин. Он предупредил, что кадастровая оценка не должна привести к дальнейшему «обрушению рынка».

Господина Астанина поддержала вице-президент российской Гильдии риелторов Наталия Колесникова: «Покупателей все меньше. Когда много негативных новостей, фиксируется кратное снижение интереса к жилью, что ведет к дальнейшему снижению цен. Воронежская область находится в зоне, приближенной к границе, в связи с этим спрос на недвижимость снижается и намечается тенденция на переезд в удаленные города или в Москву. У меня до сентября никогда не было ситуации, чтобы несколько раз в день звонили по поводу квартир в Москве».

Госпожа Колесникова призвала «относиться с осторожностью» к увеличению кадастровой стоимости, так как слишком много нестабильности, а еще большие колебания «не позволят хорошо реагировать населению».