Алгоритм формирования универсальной методики определения начальной стоимости права на развитие застроенной территории

УПРАВЛЕНИЕ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИ М РАЗВИТИЕМ ОБЩЕСТВА

УДК 332.143

Л.В. Иваненко, Я.И. Файзрахманова* АЛГОРИТМ ФОРМИРОВАНИЯ УНИВЕРСАЛЬНОЙ МЕТОДИКИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ НАЧАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА НА РАЗВИТИЕ ЗАСТРОЕННОЙ ТЕРРИТОРИИ

В статье представлен алгоритм формирования универсальной методики определения начальной стоимости права на развитие застроенной территории, которая может быть применима в любом регионе Российской Федерации. Выделены и описаны характерные особенности для договора аренды земельного участка на проведение капитального строительства и договора на развитие застроенной территории.

Указаны факторы, которые влияют на развитие застроенной территории. Рассмотрены классические методы оценки земельных участков и отмечены их недостатки.

Ключевые слова: застроенные территории, алгоритм, универсальная методика, оценка земельных участков.

В настоящее время наблюдается большое число несостоявшихся аукционов по развитию застроенных территорий как в крупных мегаполисах и регионах, так и в отдельных городах. Причинами этого являются отсутствие хорошо проработанной законодательной базы, завышенная начальная цена площадки, подлежащей развитию, неотработанный механизм переселения граждан из ветхого и аварийного фонда жилья.

Для того чтобы территории, подлежащие развитию, имели более высокую инвестиционную привлекательность, необходимо пересмотреть следующие аспекты:

— отдельные стороны законодательства по переселению жителей (осуществление инвестором переселения граждан совместно с муниципалитетами, которые имеют большие возможности привлечения кредитов, банковских займов);

— возможность использования «веерного» расселения, когда сначала на свободном месте возводится первое здание, в которое переселяются жители из ветхих домов, на месте которых начинается новое строительство (в этом случае преимущество заключается в улучшении жилищных условий без изменения района места жительства);

* © Иваненко Л.В., Файзрахманова Я.И., 2012

Иваненко Лариса Викторовна (ivanenko_lv@mail.ru), кафедра экономики города и муниципального управления Самарского государственного университета, 443011, Российская Федерация, г. Самара, ул. Акад. Павлова, 1.

Файзрахманова Яна Искандаровна (yafa02@mail.ru), кафедра финансового менеджмента в строительстве Самарского государственного архитектурно-строительного университета, 443001, Российская Федерация, г. Самара, ул. Молодогвардейская, 194.

— порядок установления размера начальной цены площадки путем формирования методики ценообразования;

— источник финансирования работ по разработке проекта планировки территории и проведения межевания с помощью привлечения финансов из бюджетов различного уровня, а не за счет инвестора;

— положения в законодательной базе об ответственности инвестора за реализуемое право развития застроенной территории и его отчетности перед органами власти на протяжении всего периода действия договора.

Решение вышеназванных задач и проблем позволит снизить финансовую нагрузку на инвестора, повысить доверие граждан, переселяемых из ветхого и аварийного фонда жилья, а также отслеживать органами власти процесс реализации площадки и принятия своевременных решений, необходимых для ее благополучного завершения (финансовая поддержка, смена инвестора и т. д.).

Для эффективной реализации городских земельных ресурсов необходимо производить оптимальное формирование начальной стоимости площадок, выделенных под развитие застроенных тер-

риторий. От установленной начальной цены зависит объем поступления денежных средств в бюджет, а также заинтересованность инвестора в участии в аукционе на получение права на развитие застроенных территорий. Необходимо предотвратить недополучение средств, направляемых в бюджет соответствующих субъектов РФ, и учитывать интересы претендентов.

При проведении оценки площадки требуется предусмотреть и интересы инвесторов-застрой-щиков, имеющих, согласно Градостроительному кодексу, большой объем финансовых обязательств по развитию застроенной территории. Если данные обязательства вместе с начальной ценой застроенной площадки, подлежащей развитию, превышают прибыль строительной организации, это может привести к отказу от участия в аукционах.

В случае нового строительства на выделенном свободном земельном участке размер арендных платежей согласно договору аренды оценочные компании устанавливают по общеизвестным методикам. Однако возникает множество трудностей при оценке начальной стоимости застроенной территории, подлежащей развитию, т. к. каждая из площадок имеет свои существенные особенности. Отдельными субъектами РФ были утверждены методики определения начальной цены права на заключение договора о развитии застроенной территории, но они имеют серьезные недостатки. К сожалению, до сих пор отсутствует единая методика оценки начальной стоимости права на развитие застроенной территории, что вызывает необходимость ее разработки.

Для создания универсальной методики определения начальной стоимости права на развитие застроенных территорий предлагаем использовать следующий алгоритм, подходящий для любого региона РФ, который включает шесть этапов (рис. 1).

На первом этапе проводится сравнительный анализ договора аренды на капитальное строительство с договором права на развитие застроенной территории с целью выгавления сущности и пра-вовыгх особенностей последнего. Каждый договор содержит раздел «Обязанности сторон». В договоре на развитие застроенных территорий данный раздел будет источником для формирования части факторов, влияющих на стоимость права, так как в нем отражены финансовые обязательства с ответственной стороной в процессе исполнения договора.

На втором этапе предполагается выявить факторы, влияющие на право на развитие застроенной территории для их дальнейшего учета в разрабатываемой методике.

На третьем этапе рассматриваются общепринятые методики в оценочной деятельности с целью выявления возможности их применения для определения начальной стоимости права на развитие застроенной территории.

На четвертом этапе целесообразно рассмотреть опыт различных регионов на основании официально принятыгх и утвержденныгх методик.

На пятом этапе, после выявления официальных методик, принятых в различныгх субъектах РФ, необходимо определить их особенности, преимущества и недостатки с целью учета при разработке универсальной методики, применимой к любому из регионов.

Рйс. 1. Алгоритм формирования универсальной методики определения начальной стоимости права на развитие застроенной территории

Таблица 1

Пункты сравнения Договор аренды на капитальное строительство Договор на право развития застроенной территории

Стороны договора Заключается победителем торгов с Департаментом земельных ресурсов. Заключается с Департаментом строительства и архитектуры г. о. Самара.

Этапы реализации Реализуется в два этапа, первый из которых -подготовительный (согласование) - не может превышать 6 месяцев с момента регистрации, второй - строительство сроком не более 4 лет 11 месяцев и 28 дней. Реализуется в течение 5 лет либо более 5 лет в зависимости от площадки.

Условия выставления на аукцион На земельный аукцион может выставляться только незастроенный участок. Все имеющиеся на нем строения предварительно высвобождаются и сносятся за счет городского бюджета, однако эти затраты учитываются в стартовой стоимости лота. Наличие градостроительного регламента, расположение многоквартирных домов, признанных аварийными или подлежащие сносу, согласно принятой адресной программе.

Информация по земле, указываемая в договоре Местоположение, площадь, кадастровый номер, размер аренды. Местоположение, площадь, кадастровый номер, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции, цена по результатам проведения аукциона.

Обязанности застройщика За полгода застройщик должен разработать и согласовать проектную документацию, получив в горадмини-страции разрешение на строительство. Строительство объекта указанных параметров и функционального назначения на срок не более 4 лет 11 месяцев и 28 дней. Подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащих сносу, осуществить строительство на застроенной территории.

Исполнение договора После того как строительство закончится и готовое сооружение будет принято в эксплуатацию, инвестор сможет зарегистрировать права собственности на находящийся под ним земельный участок в соответствии с действующим в городе регламентом. До этого момента помимо платы за право заключения договора аренды, установленной на аукционе, он ежегодно выплачивает арендные платежи, начисляемые Департаментом земельных ресурсов. Сдать в эксплуатацию.

Ответственность За невнесение арендной платы, нарушение сроков проектирования и строительства, а также возведение объектов, не предусмотренных проектом, на инвестора будут накладываться штрафные санкции вплоть до расторжения договора. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств права на соответствующие земельные участки могут быть прекращены в соответствии с земельным и гражданским законодательством

На шестом этапе необходимо разработать универсальную методику определения начальной стоимости права, подходящую для каждого региона РФ.

Для выявления наиболее значимых факторов, влияющих на начальную стоимость права на развитие застроенной территории, проведено сравнение договора аренды земельного участка для проведения капитального строительства и договора на право развития застроенной территории (табл. 1).

Из сравнительного анализа документов следует, что договор на право развития застроенной территории имеет больше обязательств для инвестора по сравнению с договором аренды, заключаемым на капитальное строительство. Сроки исполнения практически одинаковые — 5 лет. Договор на право развития застроенной территории не предусматривает в законодательстве условий ответственности инвестора в случае невозможности исполнения договора из-за финансовых трудностей на любом этапе реализации, кроме как пре-

кращение права. Расторжение договора как на начальной стадии, так и в процессе его реализации невыгодно ни инвестору, ни органам власти.

В этом случае инвестор несет значительные финансовые потери, вплоть до банкротства, а органы власти получают незаконченное строительство, которое необходимо повторно выставлять на аукцион, или проводить финансирование такого «замороженного» объекта, или предпринимать другие действия в зависимости от стадии, на которой прекратились отношения, о чем в законодательстве не сказано.

Договор на развитие застроенной территории значительно многограннее и сложнее с юридической точки зрения, он требует учета ряда аспектов. Необходимо проводить ежегодный мониторинг строительства на площадке, проверять отчетную документацию по объемам выполненных работ, чтобы контролировать уровень исполнения обязательств по договору. В условиях возникновения сложной ситуации необходимо увеличивать срок реализации и выделять ассигнования на переселение граждан. Контроль со стороны органов власти в данном случае не будет носить характер административно-командного управления, а будет выступать в качестве контрольных точек исполнения обязательств и принятия своевременных действий для его завершения.

Переселение граждан — это одна из основных проблем, которая задерживает сроки начала строительства. У населения отсутствует доверие к коммерческим строительным организациям, поэтому процесс переселения необходимо проводить совместно с органами местного управления. Эти положения нужно четко и подробно учитывать в законодательстве. Частично этот вопрос освещен в отдельных статьях Земельного и Гражданского кодексов, однако они не учитывают всех возможных ситуаций. Следует отметить, что в г.о. Самара переселение граждан является совместной работой органов власти и инвестора, однако в законодательстве это не указано.

Необходимо отметить, что сравнительный анализ был выполнен на примере г. о. Самара с использованием стандартных форм договоров. Для других регионов возможны изменения в наименовании органов властизаключающих договор, в объеме финансовых обязательств застройщика, часть из которых может быть передана органам власти.

В соответствии с алгоритмом (рис. 1) необходимо выявить факторы, оказывающие влияние на формирование стоимости права, и систематизировать их для определения начальной стоимости площадки, подлежащей развитию и выставляемой на аукцион.

В предлагаемой методике учтены наиболее значимые факторы, влияющие на стоимость права на развитие застроенной территории (рис. 2).

1 группа факторов учитывает особенности субъекта Российской Федерации.

2 группа отражает общие характеристики площадки под развитие.

3 группа формирует себестоимость реализации договора на право развития застроенных территорий.

4 группа факторов показытает влияние правовой базы и законодательства.

Следует отметить, что факторы 1 группы будут влиять на себестоимость строительства, то есть на факторы 3 группы, по статьям затрат на материалы, машины и механизмы, оплату труда рабочих, что учитывают единые сметные нормы для каждого субъекта РФ. Факторы 4 группы будут также влиять на 3 группу в части формирования общей себестоимости, так как в зависимости от взятых органами власти на себя обязательств затраты на реализацию права на развитие застроенной территории будут либо увеличиваться, либо уменьшаться. Факторы 2 группы должны учитываться в методике и корректировать начальную стоимость права понижающими или повышающими коэффициентами, которые, на наш взгляд, позволят учесть особенности каждой застроенной территории, подлежащей развитию.

Прежде чем перейти к выявлению и мониторингу методик, официально действующих в различных регионах, представляется целесообразным рассмотреть классические методы оценки, используемые в оценочной деятельности, дать им краткое описание и оценить возможность их применения в методике определения начальной стоимости права на развитие застроенной территории.

Классическими подходами оценочной деятельности являются следующие:

— затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа [1]. Главный признак затратного подхода — это поэлементная оценка, т. е. оцениваемый объект расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего объекта получают суммированием стоимостей его частей [2];

— сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которыж имеется информация о ценах сделок с ними при ценах предложения с обоснованием величины вносимой корректировки;

— доходный подход — совокупный подход методов оценки, основанный на определении ожидаемых доходов от объекта оценки [1]. На доходный подход опираются два наиболее распространении метода: метод дисконтированныж доходов и метод прямой капитализации.

1 группа. Факторы, учитывающие особенности субъекта РФ:

а) обеспеченность строительными материалами;

б) обеспеченность машинами и механизмами;

в) уровень развития отраслей, связанных со строительством.

2 группа. Факторы, отражающие общие характеристики площадки под развитие:

а) площадь;

б) зона, к которой относится и которая определяет этажность застройки;

в) геологический состав грунта;

г) количество адресов;

д) количество договоров социального найма.

СТОИМОСТЬ ПРАВА НА РАЗВИТИЕ ЗАСТРОЕННОЙ ТЕРРИТОРИИ

-О-

3 группа. Факторы, оценивающие себестоимость реализации договора на право развития застроенных территорий:

а) затраты на разработку проекта планировки территории;

б) затраты на снос ветхого и аварийного фонда жилья;

в) затраты на развитие инженерной, транспортной, коммунальной инфраструктуры;

г) затраты на выплату установленного размера арендной платы.

4 группа. Правовая база и законодательство в отношении развития застроенных территорий В отдельных регионах органы власти берут на себя часть затрат в области переселения граждан, разработки проекта планировки, развития инфраструктуры и т. д.)

Рис. 2. Факторы, влияющие на формирование начальной стоимости территории, подлежащей развитию

Метод дисконтированных доходов предполагает преобразование по определенным правилам будущих доходов, ожидаемыгх инвестором, в текущую стоимость оцениваемого объекта.

Метод прямой капитализации достаточно прост, и в этом его главное и единственное достоинство. Он статичен, будучи привязанным к данныш одного, наиболее характерного года, и поэтому требуется особое внимание к правильному выбору показателей чистого дохода и коэффициентов капитализации [2].

Оценка стоимости земельных участков проводится на основе Методических рекомендаций по определению рышочной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568 р.

Методы в рамках каждого из подходов к оценке земельных участков в соответствии с Методическими рекомендациями представлены на рис. 3. На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы

затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени.

Метод капитализации земельной ренты используется местными органами власти при утверждении базовой ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которая дифференцируется по территориальноэкономическим зонам, а также двум видам коэффициентов: виду деятельности арендатора и коммерческой ценности местоположения земельного участка. В отдельных субъектах РФ могут использоваться и другие коэффициенты.

Метод остатка применяется для расчета рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты либо путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Рис. 3. Методы оценки земельных участков

Метод предполагаемого использования основан на расчете стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые.

Метод сравнения продаж предполагает расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Метод выделения основывается на расчете рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

К недостаткам метода выделения относятся следующие: во-первых, необъективная оценка стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, т. к. с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает; во-вторых, отмечается сложность точного расчета стоимости затрат на воспроизводство зданий и сооружений в условиях высокой инфляции.

Метод распределения используется при расчете рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов [3].

С точки зрения оценочных методик при оценке начальной стоимости права на развитие застроенной территории объектом оценки выступает право аренды, обремененное инвестиционными условиями.

По мнению отдельных авторов [4; 5; 6; 7], оценку права аренды участка, обремененного инвестиционными обязательствами, необходимо осуществлять с использованием доходного подхода с применением метода остатка.

Однако данный подход построен на прогнозных поступлениях от улучшений при использовании земельного участка, распределенных во времени, и не отражает тех обязательств, которые несет инвестор по условиям договора права на развитие застроенных территорий. Такие обязательства действуют во временном промежутке от

5 до 10 лет и с учетом инфляции и других факторов могут в перспективе перекрыть ожидаемые поступления, что будет указывать на завышенную стоимость земельного участка, неприемлемую для инвестора. Особенно это актуально для районов застройки центральной части города, где обременения по отселению жителей из ветхих домов высоки.

Проблема оценки права на развитие застроенной территории заключается в том, что объектом оценки выступает не только земля, передаваемая под развитие, но также ликвидируемые объекты вместе с обременениями инвестора по подготовке такой территории к новому строительству [8].

После проведения анализа существующих подходов можно сделать вывод, что отдельные методы, входящие в их состав, можно использовать в качестве оценки отдельных частей, однако применить только один из них не представляется возможным. Также необходимо указать, что самостоятельно провести комплексный расчет, используя несколько методик, достаточно сложно, необходимо прибегать к услугам оценочных компаний, что вызывает дополнительное отвлечение бюджетных средств на каждую площадку. При этом важно отметить, что оценка права на развитие застроенных территорий, которая проводится

оценочными компаниями, не принимает во внимание баланс интересов инвестора и органов власти, что имеет последствия при последующей реализации права. Поэтому возникает потребность в разработке универсальной методики с возможностью применения для любой застроенной площадки, подлежащей развитию, для каждого региона.

Библиографический список

1. Международные стандарты оценки. 7-е издание. М.: МКСО, 2005. 389 с.

2. Риполь-Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности: учеб. пособие. М: ПРИОР, 2001. 240 с.

3. Market-pages.ru: информационный бизнес-портал. URL: market-pages.ru.

4. Грибовский С.В., Цымбалов В.В. Особенности оценки рыночной стоимости права застройки земель-

ных участков в Санкт-Петербурге. СПб.: ОМЕГА, 2003. 267 с.

5. Оценка урбанизированных земель / под ред.

B.А. Прорвича. М.: Экономика, 2004. 312 с.

6. Тарасевич Е.И. Методические рекомендации по оценке участков земли для девелопмента. М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2005. 405 с.

7. Анпилов С.М., Сорочайкин А.Н. Организационно-экономические механизмы воздействия на строительную отрасль в современных условиях // Экономика и управление в XXI веке. Т. 2. Экономика и управление. Региональный аспект: кол. монография / под общ. ред. А.Н. Сорочайкина. Самара: Глагол, 2011.

C. 60-72.

8. Иваненко Л.В., Файзрахманова Я.И. Теоретические аспекты управления развитием застроенных территорий в регионе и муниципальных образованиях // Основы экономики, управления и права. 2012. № 2 (2). С. 48-57.

L.V. Ivanenko, Ya.I. Faizrahmanova* ALGORITHM OF FORMATION OF UNIVERSAL TECHNIQUE OF DETERMINATION OF INITIAL COST OF THE RIGHT TO DEVELOPMENT OF THE BUILT-UP TERRITORY

In the article the algorithm of formation of a universal technique of determination of initial cost of the right to development of the built-up territory is presented. Characteristics for the lease contract of the land lot on carrying out capital construction and the contract on development of the built-up territory are allocated and described. Factors which influence development of the built-up territory are specified. Classical methods of an assessment of the land lots are considered and their shortcomings are specified.

Key words: built-up territories, algorithm, universal technique, assessment of land lots.

* Ivanenko Larisa Viktorovna (ivanenko_lv@mail.ru), the Dept. of Economy of the City and Municipal Management, Samara State University, Samara, 443011, Russian Federation.

Faizrahmanova Yana Iskandarovna (yafa02@mail.ru), the Dept. of Financial Management in Civil Engineering, Samara State University of Architecture and Civil Engineering, Samara, 443100, Russian Federation.