С новым спросом

Москва

В декабре и январе рынок недвижимости в столице, как обычно, не проявлял особенной активности. Количество выставленных на продажу объектов уменьшилось, а цены на них увеличились: в декабре рост цен составил, по разным оценкам, 2-3%, в январе — около 1% при продолжавшемся до середины месяца падении курса доллара.

Продолжающееся увеличение цен наиболее заметно на первичном рынке, где с наступлением нового года закончились предновогодние распродажи и появились новые расценки.

Необычайная покупательская активность наблюдалась в декабре и даже в январе на рынке элитной недвижимости. Как утверждают риэлтеры, просмотры вторичных элитных квартир продолжались вплоть до 31 декабря, а возобновились чуть ли не 2 января. Это можно частично объяснить нехваткой качественных проектов на первичном рынке. Масштабные эксклюзивные проекты, которые были заявлены в 2007 году, не вышли на рынок, точечной застройки также мало (а в свете последних принятых законов ее количество будет сокращаться), поэтому на вторичном рынке наблюдался высокий спрос. При этом довольно большое количество элитного жилья приобреталось с использованием ипотечных кредитов — предполагается, что это было связано с ожиданием повышения ставок по ипотеке в начале 2008 года.

Елена Дегтярева

Мнения участников рынка

Евгений Якубовский, заместитель генерального директора компании "Новая площадь":

— В связи с малым количеством объектов, представленных на рынке в начале января, индексы средних цен по сегментам рынка продолжили рост. В каждом классе объектов наблюдалась своя динамика цен в течение декабря--января.

Цены на объекты экономкласса поднялись на 1,7%, до $4565 за 1 кв. м. Можно прогнозировать, что при росте предложения средняя цена в данном сегменте, скорее всего, изменится в сторону уменьшения. Цены на объекты бизнес-класса и квартиры с низкими потребительскими свойствами не очень отличаются от декабрьских. В сегменте бизнес-класса средняя цена предложения в начале января составила $5897 за 1 кв. м (+0,3% к декабрю 2007 года). Цена за 1 кв. м квартир с низкими потребительскими свойствами также практически не изменилась — $3651 (+0,2% к декабрю 2007 года). В перспективе на данные объекты ценовой уровень останется на прежних отметках.

Сергей Лядов, пресс-секретарь компании "Сити — XXI век":

— В декабре--январе повышение стоимости квадратного метра жилья в новостройках компании составило от 1% до 5%. Это связано с увеличением строительной готовности объектов, а также с дефицитом отдельных типов квартир при повышенном покупательском спросе на них. Ситуация на рынке недвижимости в 2008 году останется предсказуемой. Результаты выборов в Госдуму позволяют говорить о сохранении в стране политической и экономической стабильности. Более того, вслед за ростом иностранных инвестиций в производство строительных материалов стоит ожидать значительного поступления из-за рубежа денежных средств и в сферу девелопмента. Мы прогнозируем активизацию спроса, поскольку сохраняются высокие темпы экономического развития и значительные средства направляются в национальные проекты, банковскую и социальную сферы. Все это ведет к росту доходов и накоплений граждан. Годовой рост цен на рынке жилья составит порядка 20-25%.

Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills:

— Уже сейчас с уверенностью можно сказать, что цены на недвижимость в элитном сегменте не упали. Более того, можно говорить о достаточно высокой активности в январе, что вообще не характерно для рынка недвижимости. Также по итогам последних месяцев наблюдается тенденция к сокращению срока экспозиции квартир. В декабре на некоторые загородные и городские проекты первичного рынка существовали новогодние предложения с дисконтом от ноябрьской цены примерно на 5%. Однако в январе с окончанием предновогодних "распродаж" цены не только восстановились на прежнем уровне, но даже выросли за эти два месяца примерно на 3%. Если говорить о вторичном рынке, то здесь в декабре наблюдался высокий коэффициент роста: владельцы недвижимости увеличивали стоимость в некоторых случаях на 10%, но в итоге сделки совершались при определенном торге, так что в целом можно сказать, что повышение цен на квартиры составило от 5 до 7%.

Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting:

— В декабре цены на жилую недвижимость по-прежнему продолжали расти, причем как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте. Тем не менее динамика роста цен была незначительной — так, по итогам месяца стоимость квадратного метра элитной жилой недвижимости в Москве выросла в среднем на 2,5-3%, тогда как предложение бизнес-класса подорожало на 2,5%, а в сегменте экономкласса рост стоимости квадратного метра был более активный и составил порядка 3-3,5%. Данная ценовая динамика была спровоцирована активностью со стороны покупателей в преддверии новогодних праздников: большинство наших клиентов хотели приобрести жилье до Нового года. В результате наблюдалось сокращение объемов предложения, тогда как новых объектов в продажу не поступало, что во многом объяснялось отсутствием свободных строительных площадок. Вместе с тем ряд собственников снял с продажи объекты в ожидании нового витка роста цен. Таким образом, зафиксированная в декабре ценовая динамика сохранилась и в первой половине января. Многие покупатели, по тем или иным причинам не успевшие приобрести жилую недвижимость в 2007 году, продолжали активный поиск жилья в первых числах января. По итогам первой половины месяца стоимость квадратного метра на жилую недвижимость в столице увеличилась в среднем на 1-1,5%.

Нина Кузнецова, генеральный директор "МИАН-агентство недвижимости":

— Достаточно динамичный рост цен в последние месяцы прошлого года немного "попридержал" традиционную для конца года активизацию спроса. К сожалению, в декабре не произошло ожидаемого всплеска интереса ни к городскому, ни к загородному жилью. Наоборот, наши аналитики зафиксировали снижение спроса на 10-15% в зависимости от сегмента рынка.

По итогам декабря можно констатировать общую тенденцию к росту долларовых цен в Москве — около 2% по сравнению с ноябрем как в сегменте новостроек, так и в сегменте вторичной недвижимости (1,7% и 2,1% соответственно). В целом за год стоимость жилья в новостройках увеличилась на 12% в Москве в долларовом эквиваленте и на 4,7% в рублевом исчислении, на вторичном рынке — на 9% в долларах и около 3% в рублях.

В качестве одной из тенденций развития рынка жилья в прошлом году можно отметить сокращение инвестиционных покупок: недвижимость приобреталась в основном для личного пользования. Кроме того, покупатели стали более требовательны в выборе недвижимости.

Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty:

— Многие покупатели элитной недвижимости вышли на рынок в последние месяцы 2007 года. Количество сделок по продаже квартир в этом сегменте рынка заметно выросло, что привело к сокращению объема предложения. С рынка довольно быстро уходили не только объекты невысокой ценовой категории (до $2 млн), но и квартиры стоимостью свыше $3 млн. Это подтверждает, что покупатели готовы к росту цен на качественное жилье.

На сегодняшний день диапазон цен на элитное жилье составляет от $9 тыс. до $40 тыс. за 1 кв. м для квартир без отделки и от $12 тыс. до $50 тыс. за 1 кв. м для объектов с ремонтом. По оценкам экспертов нашей компании, за 2007 год стоимость недвижимости класса "люкс" увеличилась в среднем на 20-30%. Цены продолжат расти уже в первые месяцы 2008 года. Причиной тому, как всегда, станет острый дефицит качественных предложений: большинство квартир, выставленных на продажу в конце прошлого года, были распроданы, а ждать появления новых объектов придется довольно долго.