Крепкий квадратный рубль

До кризиса недвижимость была одним из самых доходных финансовых инструментов, а количество инвестиционных покупок составляло, по разным оценкам, от 20% до 50%. Сейчас они сократились до 10-15%. Однако все-таки инвестиции в недвижимость могут принести большую прибыль, чем банковские депозиты, и сравнимую с вкладами в акции отечественных эмитентов.

"Вторичка": надежна, но неинтересна

Чтобы определить, насколько выгодны инвестиции в недвижимость, стоит сравнить их с двумя другими финансовыми инструментами — банковскими депозитами и акциями российских предприятий. На сегодняшний день средние годовые процентные ставки по депозитам в рублях (без учета вкладов "до востребования") составляют порядка 5-7%. При удачном выборе банка доходность этого актива может составить 8,5-9%.

Рост индекса РТС за последние полтора года составил 49%, то есть акции принесли инвесторам в среднем 32% годовых.

Вторичный рынок городского жилья приносит инвестору минимальную прибыль, сопоставимую с банковскими депозитами, а в некоторые периоды даже отрицательную. Ирина Кирсанова, директор службы маркетинга УК "Пересвет-инвест", приводит данные по вторичному московскому рынку: средняя стоимость квадратного метра в апреле 2011 года составила 200 760 руб., с января цены снизились на 3,8%. Правда, в долларах рост составил 3,1%.

Если же взять полуторагодовой период, то, по данным компании "НДВ-Недвижимость", рост цен на "вторичку" составил 17,2%. И это при официальном росте ИПЦ (индекса потребительских цен) в 13,8% за тот же период. То есть вложения во вторичное жилье позволили инвесторам лишь слегка увеличить активы.

Вторичный рынок элитного жилья еще менее доходен, чем "в среднем по больнице". "На передний план инвестиционного рынка городская "вторичка" вышла в кризисные годы: вкладывать в строящиеся объекты первичной недвижимости покупатели опасались, а на вторичном рынке появились предложения с дисконтом, доходящим до 50%. Сейчас цены на многие объекты вернулись на докризисный уровень, а где-то даже есть прирост в цене на 5-10%. На данном этапе инвестиционно выгодных предложений на городском рынке элитной недвижимости нет: "вторичка" исчерпала этот ресурс",— говорит Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости Tweed.

Впрочем, "вторичка" имеет свои положительные стороны для инвестора. Во-первых, это самое надежное вложение средств в долгосрочной перспективе, риск потери актива практически отсутствует, если, конечно, сделка совершена юридически грамотно. А во-вторых, квартиру, приобретенную на вторичном рынке в инвестиционных целях, можно практически сразу же сдать в аренду, даже краткосрочную.

Рост на стройке

Первичный рынок приносит куда большую прибыль за счет увеличения цены по мере строительства дома. Так, за последние полтора года рост средней стоимости квартир в новостройках, реализуемых компанией "НДВ-Недвижимость", составил примерно 44%. Это чуть меньше, чем рост индекса РТС. Однако при схожей доходности инвестиции в новостройки на начальной стадии строительства менее рискованны, так как стоимость квадратного метра в проекте возрастает с повышением стадии готовности дома, даже при отсутствии активного роста на рынке недвижимости в целом. "Фондовый рынок является более волатильным по сравнению со строительным сектором и больше подвержен спекулятивным воздействиям. Например, рост индекса РТС за первые шесть месяцев 2010 года составил около 16,9%, в то время как за год — всего 14,5%, что говорит о нестабильности трендов фондового рынка", — комментирует генеральный директор компании "НДВ-Недвижимость" Александр Хрусталев.

Причем доходность новостройки можно рассчитать даже по этапам в относительно короткие промежутки времени. Вот как описывает этот процесс Ирина Кирсанова: "Котлован прибавляет 10% к первоначальной цене (в данном случае может быть и возведение подземного паркинга). Строительство первого надземного этажа еще 10%, середина строительства — 10% и готовая коробка — 10%. На этапе внутренней отделки цена квартир, как правило, меняется незначительно. Но сами покупатели могут выставить свои квартиры на продажу и повысить цены в случае полной готовности дома или сдачи его в эксплуатацию".

Надо оговориться: быстрые продажи на ранних этапах вряд ли возможны. Частному инвестору приходится в таком случае конкурировать с застройщиком, который заинтересован прежде всего в распродаже собственных квартир. А вот в тот момент, когда первичные продажи закончились, "частник" может спокойно ожидать конечного покупателя.

В отличие от первичного рынка, в строящихся домах элитного класса доходность бывает выше средней. "В апреле 2010 года квартиры без отделки в жилом комплексе по адресу ул. Татарская, д. 13 предлагались по цене $8-9 тыс. за кв. м. Сейчас квартиры в этом же комплексе, также без отделки, стоят уже $14-15 тыс. за кв. м. Номинальный доход, таким образом, составляет 70% годовых, реальная рентабельность — порядка 60% годовых. В жилом комплексе "Итальянский квартал" весной 2010 года стоимость квартир составляла $7-8 тыс. за кв. м, на сегодняшний день такие же квартиры стоят уже $12 тыс. за кв. м. Реальная доходность инвестиций в проект составила порядка 50% годовых",— говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty.

Еще один стимул для опережающего роста цен в элитном секторе — запрет на новое строительство в центре города, введенный мэром Собяниным, и замораживание многих строек на этапе проектирования. Те, кто успел вскочить на подножку, оказались практически вне конкуренции.

И наконец, первичный рынок позволяет заработать, вложив деньги в отделку новой квартиры. Марина Маркарова, управляющий партнер компании Mayfair Properties, приводит пример подобной ремонтно-финансовой схемы: "Была куплена квартира в ЖК "Фьюжн парк" ($12,5 тыс. за кв. м), затем сделан ремонт по проекту известного архитектора (порядка $2,5 тыс. за кв. м) — продается после ремонта она уже за $20 тыс. за кв. м. За вычетом дисконта, коммунальных затрат, "простоя" денег (или кредитного процента) прибыль составит не менее $3 тыс. с метра".

Загородная волатильность

Загородный рынок менее системен и унифицирован, чем городской, а потому и мнения экспертов о возможностях инвестирования в него расходятся. "Загородный рынок так же, как и рынок земли, характеризуется низкой ликвидностью и в целом не рекомендуется для частных инвестиций, за исключением каких-либо исключительных ситуаций (если объекты предлагаются по цене значительно ниже рынка и обладают хорошими индивидуальными характеристиками)",— отмечает Александра Кадченко, руководитель аналитической службы МИАН.

"Земля сдала свои позиции по причине кризиса сегмента, за прошедшие два года слишком много громких историй произошло с собственниками участков без подряда,— соглашается Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group.— В качестве примера можно привести случаи в поселках без подряда, когда люди покупали иллюзию — земельный участок за 1-1,3 млн руб., после чего им необходимо было заплатить отдельно за коммуникации — 200 тыс., 300 тыс., прибавив стоимость строительства дома на участке, владелец участка без подряда получал стоимость дома в организованном коттеджном поселке с центральными коммуникациями. "Перспективы" сегмента очевидны".

А вот вложения в организованные коттеджные поселки Игорь Заугольников считает перспективными: "Цена домовладений в наших поселках увеличилась по сравнению с первоначальной в 3-4 раза; в среднем, рост составлял по 12-13% в квартал. Например, домовладение из оцилиндрованного бревна площадью около 250 кв. м на 17 сотках в строящемся поселке "Монастырское озеро" (Новая Рига) можно было приобрести за 6,5 млн руб. в конце 2007 года, без отделки его цена в середине 2009 года уже составила 16 млн руб., а в середине 2010 года дом с отделкой инвестор продал за 25 млн руб. В данном сегменте темпы роста даже в кризисное время были значительными, благодаря тому, что спрос на готовое жилье увеличился, а предложение уменьшилось и продолжает уменьшаться".

Стоит заметить, что в ближайшие год-два такой рост едва ли возможен, но все же стоящиеся поселки могут дать неплохую прибыль, в том случае, если соблюдаются сроки строительства, что происходит нечасто.

"Отсутствуют объективные предпосылки для кардинального изменения ситуации на рынке жилья в 2011-2012 годы,— утверждает Александра Кадченко.— Скорее всего, жилая недвижимость Московского региона будет дорожать умеренными темпами, в зависимости от того, насколько удачным наступающий год будет для российской экономики. Следовательно, можно сделать вывод, что при инвестировании частных лиц в недвижимость не стоит ожидать колоссальных доходов: на сегодняшний день данный инструмент фактически позволяет лишь обеспечивать сохранение имеющегося объема денежных средств, в отличие от большинства банковских вкладов, доходы по которым ниже уровня инфляции. Сильной стороной данных инвестиций является относительная ликвидность жилья в Московском регионе".

Результаты вложений в основные инвестиционные направления (ноябрь 2009--апрель 2011), %

Срок
инвестиций
Рост
стоимости
кв. м
новостройки*
Рост стоимости
кв. м
вторичного
жилья
Доходность
банковского
депозита**
Рост
индекса
РТС
6 мес.
17,4
5,3
2,8
16,9
12 мес.
25,5
9,1
7,6
14,5
18 мес.
44,1
17,2
13,9
49

Источник: "НДВ-Недвижимость".

*Анализ проводился на основании данных по новостройкам Москвы и Подмосковья, реализуемых компанией "НДВ-Недвижимость".

**При расчете показателя учитывались рублевые средневзвешенные процентные ставки по привлеченным вкладам физических лиц.