Инвестиции под крышей

Если вы живете на верхнем этаже и хотите получить в собственность чердак, нужно иметь в виду, что его квадратные метры окажутся не намного дешевле, чем квадратные метры жилых помещений в доме. Кроме того, каждый этап согласований освоения чердака совсем не прост. Зато в случае успеха ваша квартира станет двухэтажной, эксклюзивной и дорогой.

Чердачный вопрос

     Возможность сделать свою квартиру двухэтажной путем превращения чердака в мансарду москвичи получили в 1996 году — в июле вышло соответствующее распоряжение Юрия Лужкова. В приложении к документу содержалось определение обоих понятий: "чердак" — пространство между конструкциями кровли, "этаж мансардный" — этаж, размещаемый внутри чердачного пространства. Были определены и цели, которые городские власти преследуют, давая гражданам право на освоение этого пространства: "чердачная программа" призвана создать дополнительную жилую площадь в обжитых районах Москвы без застройки новых участков, кроме того, город может отремонтировать ветхие крыши исторического центра за счет частных инвесторов.
       Впрочем, несмотря на очевидную привлекательность жизни в пентхаусе, "мансардного бума" не возникло ни тогда, ни позже, когда по инициативе одного из депутатов Мосгордумы широко обсуждалась программа массового мансардного строительства в столице. Городская оценочная комиссия, через которую проходит каждый "чердачный проект", заседает два раза в месяц и на каждом собрании рассматривает не более десяти заявок. Нетрудно подсчитать, что за год в Москве прорабатывается никак не более 300 проектов освоения чердачного пространства. Для мегаполиса — цифра мизерная.
       Заглохла и петербургская программа реконструкции пятиэтажек, предусматривающая строительство в этих домах шестого, мансардного этажа. Десять лет назад финская фирма Skanska перестроила по такому проекту две "хрущевки", больше заказов на подобные проекты не поступало. Мансарды в пятиэтажках планировалось продавать, чтобы окупить расходы на реконструкцию всего здания. Однако спроса на них не было — из-за использования импортных отделочных материалов себестоимость мансарды оказалось слишком высокой для квартиры на шестом этаже без лифта.
       Так почему же жильцы не стремятся расти над собой? Да потому, что, во-первых, нужно заплатить в горбюджет стоимость прав инвестирования, плюс расходы на посредников, компенсации соседям, прочие нужды и, наконец, потратиться собственно на переоборудование чердака. В результате цена "жилплощади под крышей" оказывается сопоставима с ценой квартиры на обычных этажах.
       А во-вторых, право гражданина на чердак вовсе не абсолютно. То есть городские власти могут не разрешить вам вложить деньги в освоение территории над головой, даже если и территория, и деньги имеются. Каждый проект находится под контролем московского правительства, рассматривается индивидуально и может быть "завернут" на разных этапах согласования.

Лестница в небо

     Если вы все же готовы осваивать "пространство чердачного помещения", то прежде всего нужно выяснить, что у вас за дом и что у него за чердак. Дом не должен находиться в списках на снос или реконструкцию. Перспективным является только чердак здания, крыша которого выполнена шатром или "домиком". Это, как правило, дома дореволюционной или "сталинской" постройки — в типовых панельных коробках с плоской крышей мансарду делать негде. Любопытно, что в Центральном округе мэр Лужков, учитывая особую ценность жилплощади, особым распоряжением разрешил при обустройстве чердаков поднимать крышу дома на 80 сантиметров (такой проект, разумеется, требует отдельных разрешений). В конечном счете вопрос о пригодности чердака к оборудованию на нем мансарды решает организация, на балансе которой находится дом (чаще всего это ДЕЗ — дирекция единого заказчика).
       Если ДЕЗ дает добро, нужно идти в организацию, уполномоченную префектом вашего административного округа на проведение комплекса работ по инвестиционной деятельности, касающейся обустройства чердаков. В каждом округе это своя структура, работающая, как правило, со всеми видами недвижимости. Например, в Центральном округе это ГУП "Ликом центр", в Западном — ООО "Запад-аудит" и так далее. Уполномоченная компания предоставит вам список документов для прохождения оценочной и конкурсной комиссии. Для первой необходимо собрать шесть бумаг, для второй — одиннадцать. Часть документов (выписку из паспорта БТИ, положительный ответ балансодержателя дома и др.) берется обеспечить уполномоченная организация. Теперь следует заручиться согласием соседей, чьи квартиры прилегают к зоне предполагаемого строительства. Они должны заверить у нотариуса отказ от своих притязаний на чердак или подписать с вами "акт о соглашении".
       Затем вы приглашаете архитектора, который составляет эскизный проект. Вряд ли это должна быть фантазия в стиле Антонио Гауди: проекту предстоит пройти шесть инстанций — Москомархитектуру, Управление по охране памятников, СЭС, Пожарную охрану, балансодержателя и МосНИИпроект.
       Только проделав эту работу, вы узнаете, сколько придется отдать в бюджет Москвы за права инвестирования. Сумму определит уже упомянутая Городская оценочная комиссия, которая собирается дважды в месяц. Цена определяется с учетом рыночных цен на жилье в этом районе.
       После определения стоимости вы получаете право участвовать в конкурсе на инвестиционный проект (который сами же и предложили). Еще хотя бы одного "конкурсанта" находит все та же уполномоченная префектом организация, публикуя информацию о конкурсе в прессе. Каждая из сторон вносит конкурсный задаток — 30% от стоимости права инвестирования. Выигравший платит остальные 70%, проигравшему возвращают задаток в течение десяти дней.
       Победа в конкурсе приносит вам инвестиционный договор с префектом. Договор дает право начать строительство, которое должно вестись уже не по эскизному, а по рабочему проекту. И наконец, когда в новоиспеченной мансарде ввинчена последняя розетка, вы зовете комиссию из префектуры, которая составляет акт о приемке вашего детища в эксплуатацию. После этого новая жилплощадь в документах БТИ и Регистрационной палаты "подшивается" к старой и оформляется ваше право собственности на двухэтажную квартиру.

Скользкие ступени

     Приведенная схема действий на первый взгляд может показаться несложной и легко поддающейся освоению, однако нужно учесть, что некоторые этапы могут оказаться труднопроходимыми.
       Понятно, что проект могут зарубить пожарные, Мосархитектура и прочие контролеры. Но главная проблема — получение согласия от соседей. Здесь изначально содержится правовая коллизия. Чердачное пространство, как и, скажем, лестничные площадки, является объектом общей долевой собственности всех владельцев приватизированных квартир. И есть положение федерального законодательства, согласно которому решение о действиях, связанных с общей собственностью, должно принимать общее собрание квартировладельцев большинством голосов. Представляете, каким даром красноречия пришлось бы обладать потенциальному инвестору, чтобы убедить огромное количество жителей (скажем, пятиподъездной сталинской восьмиэтажки) в необходимости переоборудования чердака? Кстати, именно из-за сложности получения согласия большого количества жильцов не получила развития уже упоминавшаяся программа мансардного строительства в столице.
       Сейчас московские власти разрешили частному инвестору получать только согласие жильцов, чьи квартиры непосредственно прилегают к зоне строительства. Но и с ними нужно договариваться о размере компенсации. В одном из московских риэлтерских агентств корреспонденту "Ъ-Дом" объяснили, что формально размеры компенсаций за причиняемые соседям неудобства МосБТИ должна была определить еще по лужковскому распоряжению 1996 года. Однако это до сих пор не сделано, и договариваться с каждым жильцом инвестору приходится индивидуально. На практике с каждым из соседей удается договориться не дороже чем за $2,5 тыс.
       Кроме того, проект может оказаться малопривлекательным, если будет слишком высока стоимость прав инвестирования.
       Ольга Долгушина, заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда правительства Москвы: "От частного инвестора нельзя требовать такой же доли от стоимости проекта в пользу города, как от крупного застройщика: оптовику есть на чем сэкономить, у него другие возможности в плане получения кредитов. Кроме того, реконструируя ветхую крышу старого дома в ЦАО, инвестор берет на себя головную боль города. Он говорит: я вам стропильную систему поменяю, кровлю заменю, антиобледенительную систему поставлю. Оценивая стоимость прав инвестирования, мы берем рыночную цену квадратного метра жилья в этом доме, но говорим: чердак — не дом. Нет стен, коммуникаций. Поэтому логичным представляется определение стоимости квадратного метра чердака в одну треть от стоимости квадратного метра жилья. То есть если жилье стоит, скажем, $900 за метр, то стоимость прав инвестирования в обустройство чердака обходится инвестору в $300 за метр".
       Впрочем, реальная цена покупки у города "чердачного метра" оказывается более высокой, поскольку приходится платить за услуги уполномоченной префектом округа организации (отказаться от этих услуг, как вы поняли, невозможно). Можно считать, что $500 за квадратный метр чердака в ЦАО — такса уполномоченной организации.
       Наконец, риски по строительству. Кто знает, не обрушится ли неожиданно крыша старого дома, сделав ваши строительные расходы астрономическими?
       Вывод из всего этого, однако, следует парадоксальный. Для тех, кому удается пройти все согласования и избежать катаклизмов с соседями и стропилами, "игра" с чердаком хорошего дома стоит свеч. Считаем. $500 за квадратный метр — за право приступить к строительству. Плюс разумные расходы на компенсации соседям, проектирование и строительство — еще $500-700 за квадратный метр. Итого $1-1,2 тыс. Соответствует стоимости квадратного метра жилья в центре. Но тут возникает главное. Ваша новая квартира — в два этажа, экслюзивная, с видом из мансардного окна. По оценкам разных риэлтеров, стоимость такого жилья, если его общий метраж не превышает 250 кв. м, никак не ниже $2 тыс. за квадратный метр. Именно поэтому некоторые инвесторы "идут на чердак" не просто улучшить жилищные условия, а заработать.
       ЮРИЙ ЛЬВОВ