Дольщики второго сорта

Дольщиков коммерческих помещений в новостройках куда меньше, чем тех, кто заключил договоры долевого участия на будущие квартиры. Но при банкротстве застройщика и достройке объекта другой компанией именно они по закону не могут претендовать на восстановление своих имущественных прав. Дольщики-коммерсанты считают это вопиющей несправедливостью, превращающей их в дольщиков второго сорта. Юристы с такой логикой не согласны.

Покупатели коммерческих площадей в проблемных жилых комплексах требуют уравнять их в правах с дольщиками

Фото: Николай Журавлев, Коммерсантъ

Шантаж на первом этаже

От других обманутых дольщиков, собирающихся на протестных акциях, их отличишь не сразу. В их руках будут те же самые плакаты «Нам негде жить!», «Где наши квартиры?», «Наши дети без жилья!» и тому подобное. Ну разве что лозунги они выкрикивают чуть громче. Если копнуть глубже и заглянуть в группы соцсетей и мессенджеров, где планируются уличные мероприятия, выяснится, что эти дольщики в числе самых активных организаторов. К участию в акциях они призывают своих соседей, уверяя, что без громких скандалов своего законного жилья не получишь. А чтобы звучало еще убедительнее, порой сгущают краски, описывая происходящее на стройплощадке. Для массовости они созывают на митинги и совершенно посторонних. Как правило, привлекают студентов и пенсионеров — с ними легче договориться, да и обойдутся они недорого.

Однако к недостроенному жилью эти дольщики вообще не имеют никакого отношения. Они заключили договоры долевого участия (ДДУ) не на квартиры, а на коммерческие площади. Такие в новостройках обычно располагаются на первых этажах, где впоследствии можно открыть магазины, салоны красоты, кафе и прочую инфраструктуру. Но сражаются-то они, как кажется на первый взгляд, вовсе не за свои площади, а за права своих соседей по дому с более высоких этажей — тех, у кого на руках ДДУ на жилые помещения. Впрочем, есть один нюанс.

Когда к протестующим выходят представители власти, риторика этих дольщиков внезапно меняется. Забыв о чужом жилье, они начинают требовать свои коммерческие помещения, хотя прекрасно знают: законом восстановление имущественных прав на такие площади, в отличие от жилых, не предусмотрено. Но это их не останавливает. Они даже готовы заплатить за удовлетворение своих требований. Но не деньгами, а собственным молчанием, остановкой призывов к акциям и сливом протестной активности.

Коммерция за скобками

Под законом, который дольщиков коммерческих помещений воспринимает иначе, чем тех, кто заключил ДДУ на квартиры, имеется в виду закон «О несостоятельности (банкротстве)». В нем говорится, что новому застройщику, который берется достраивать проблемный объект за компанией-банкротом, вместе с имуществом должника переходят обязательства по передаче дольщикам жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенных в реестр требований участников долевого строительства. Но из нежилых помещений, как указано в ст.  201.1, в такой реестр могут попасть лишь те, чья площадь не превышает 7 кв. м (как правило, это кладовые). Иными словами, согласно логике закона «О банкротстве», приобретатели нежилых помещений большей площади участниками долевого строительства не признаются.

Интересно, что еще не так давно даже те нежилые площади, в которых меньше 7 кв. м (а также машино-места), в такой реестр не включались, из-за чего он назывался реестром требований на передачу жилых помещений. Но с декабря 2018 года ситуация изменилась. Новые застройщики, желающие взяться за достройку проблемных объектов, дополнительному обременению вряд ли обрадовались, но это социальная необходимость. Как поясняют юристы, логика законодателей в том, что наиболее полно должны быть защищены интересы самой слабой стороны — тех, кто приобрел площади для проживания, а также для личных и семейных нужд. То есть восстановление имущественных прав должно распространяться не только на квартиры, но и на помещения, тесно связанные с жилыми: машино-места и кладовые. А вот коммерческие площади первых этажей покупаются совсем в других целях, и вешать их на нового застройщика — это уже перебор.

Отдать по доброй воле

Иногда, впрочем, новый застройщик по доброй воле берет на себя обязательства сверх тех, что прописаны в законе, и готов передать дольщикам абсолютно все помещения, на которые заключены ДДУ. «Это происходит, когда застройщик видит для себя экономическую выгоду от достройки даже при таких условиях,— объясняет директор по развитию бюро юридических стратегий Legal to Business Татьяна Грушко.— Например, если вместе с долгостроем ему предоставят площадку для реализации коммерческого проекта, часть прибыли от которого можно будет потратить на достройку проблемной новостройки. Или если долгострой находится на низкой стадии готовности и количество ДДУ, заключенных в нем первоначальным застройщиком, невелико».

Первая схема использована, например, в ЖК «Марьино град» в Новой Москве, который в качестве технического заказчика достраивает компания Capital Group. Коммерческих площадей там нет, зато есть мансарды, имеющие статус нежилых помещений. Имущественные права их дольщиков тоже будут восстановлены. К слову, сейчас «Марьино град» в высокой стадии готовности: первая очередь введена в эксплуатацию, по второй идет итоговая проверка, а третью обещают достроить до конца 2020 года.

Юристы компании Legal to Business привели пример второй схемы. В первые дни декабря Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области передал на достройку компании «Зенит-Строй-Инвест» два корпуса в ЖК «Новая Скандинавия» — крупном питерском долгострое, который начали возводить еще в 1998 году. Сейчас решилась судьба двух его последних домов. После завершения строительства новый застройщик передаст дольщикам не только жилые помещения, но и нежилые вне зависимости от их размера. Он может себе это позволить, поскольку одно здание ранее не начинали ни строить, ни заключать в нем ДДУ, а второе предыдущим застройщиком было достроено чуть больше чем наполовину и распродано не полностью. За счет реализации этих площадей застройщик и сможет погасить имущественные требования всех обманутых дольщиков. Но на практике такое встречается крайне редко.

Деньги с минусом

Даже если не брать в расчет исключения, когда новый застройщик по той или иной причине берет на себя обязательства перед дольщиками коммерческих площадей, это не значит, что дольщикам «нежилья» не положено ничего. В процессе банкротства застройщика поимо требований участников долевого строительства на передачу помещений предъявляются еще и денежные требования, заявить о которых может и дольщик коммерческих площадей. Средства на удовлетворение этих требований, как правило, возникают после реализации на торгах имущества должника (если оно, конечно, есть). А сколько именно денег останется для выплаты компенсации, зависит от того, каковы долги застройщика-банкрота перед кредиторами более высокой очереди, например сотрудниками, перед которыми есть задолженность по заработной плате.

Если финансовый резерв есть, то, как поясняет адвокат Московской коллегии адвокатов А1 Олег Хмелевский, в соответствии со статьей 201.14 закона о банкротстве дольщик-коммерсант получит 60% от средств, вырученных при продаже имущества, но не более основной суммы задолженности. Теоретически это может компенсировать все затраты дольщика, ведь недвижимость дорожает. Однако на практике так получатся нечасто. «Торги при банкротстве идут в условиях вынужденно сокращенного срока экспозиции, что, в свою очередь, далеко не всегда дает достичь рыночных показателей стоимости,— рассказывает Татьяна Грушко.— В процессе торгов стоимость лота, как правило, падает. Насколько именно — можно узнать на Федресурсе ЕФРСБ, на котором среди прочих сведений о банкротстве публикуются статистические исследования. Так, в среднем имущество реализуется за 40% от начальной продажной цены».

Подобное с подобным

Поскольку дольщикам коммерческих площадей обычно удается компенсировать лишь часть понесенных затрат, в их глазах это выглядит вопиющей несправедливостью, ведь дольщики жилых помещений получают все, причем в виде имущества, а не постоянно обесценивающихся денег. В этом и заключается главная логическая ошибка: дольщики коммерческих площадей ставят себя на одну доску с дольщиками жилых помещений. Хотя на самом деле их нужно сравнивать с другими кредиторами застройщика, например поставщиками материалов и оборудования, субподрядчиками и пр. И у тех, и других (в отличие от дольщиков жилых помещений) цель — коммерция, получение прибыли, поэтому они должны стоять в одном ряду в том числе и в ситуации, когда новостройка оказывается проблемной, а застройщик — банкротом. И получать одинаковые компенсации, пусть даже в неполном объеме. По мнению юристов, это абсолютно справедливо, поэтому переписывать закон, распространяя право требовать помещения и на дольщиков-коммерсантов, нет никакой необходимости.

Однако в законодательство можно внести корректировки, которые в некоторых случаях улучшат ситуацию дольщиков коммерческих площадей, а также других кредиторов застройщика-банкрота. Речь о законопроекте о комплексном обновлении закона о банкротстве, который разработан Минэкономразвития.

Как рассказывает принимавший участие в его создании управляющий партнер юридической компании PB Legal Александр Панин, сейчас в соответствии с параграфом 7 при банкротстве застройщика можно сразу переходить к конкурсному производству. Но финал этого пути лишь один: ликвидация юридического лица, продажа его имущества и распределение между кредиторами вырученных денежных средств, которых в полном объеме всем не хватит. Предшествующий конкурсному производству этап наблюдения, который является реабилитационной процедурой, потому и решили опустить, что в российских реалиях он не эффективен и к финансовому оздоровлению застройщика не ведет.

Но есть и другой способ помощи застройщику-банкроту — введение вместо неэффективных реабилитационных процедур реструктуризации долгов по аналогии с той, что уже существует в рамках банкротства физических лиц и позволяет восстановить платежеспособность должника, если это возможно в принципе. Именно эта идея и является одним из центральных положений подготовленного законопроекта. Если он будет принят, часть застройщиков-банкротов смогут выйти из финансового кризиса и достроить проблемные объекты. После чего дольщики-коммерсанты, по крайней мере в некоторых случаях, смогут получить то, к чему они и стремятся,— площади, на которые были заключены ДДУ. Но пока это только планы.