Детерминанты современного развития региональных рынков складской недвижимости: вектор посткризисной трансформации

УДК 339.3

детерминанты современного развития региональных рынков складской недвижимости: вектор посткризисной трансформации

м. о. чумаков,

соискатель кафедры коммерции и логистики E-mail: fnime@rsue. ru Ростовский государственный экономический университет

В статье представлен анализ общей фактографии развития рынка складской недвижимости в ЮФО и РФ в целом в период кризиса. Проведена оценка перспектив роста региональных рынков складской недвижимости, идентифицированы предпосылки расширения складской инфраструктуры. Определен расширенный состав факторов развития региональных рынков в межкризисный, кризисный и послекризисный периоды. Сформулирована система условий возобновления строительства складской недвижимости в региональных городах России.

Ключевые слова: рынок складской недвижимости, розничная торговля, рынок торговой недвижимости.

В период кризиса конъюнктурный спад на рынке складской недвижимости оказался значительно сильнее, чем в других сегментах коммерческой недвижимости России: спрос упал в разы, резко возрос уровень вакантных площадей. В условиях масштабного ослабления спроса большинство новых проектов, в том числе в Ростовской области, было «заморожено».

Как показывают результаты исследований Knight Frank, развитие региональных рынков складской недвижимости в 2010 г. в значительной степени определялось кризисным замедлением динамики развития данной сферы, в которой объемы поглощения складских помещений более чем в два раза превысили объемы нового строительства. После кризисной консервации региональных рынков

середина 2010 г. была отмечена их постепенным растормаживанием, в ходе которого начали заключаться сделки аренды складов, а арендные ставки в крупнейших городах пошли вверх. Современное развитие российского логистического рынка характеризуется следующими факторами:

• централизация основных грузопотоков, которые проходят через распределительные центры, расположенные в Московском регионе;

• возможность доставки грузов на большие расстояния; система внутреннего товарного перемещения в сетевом ритейле обеспечивает доставку грузов на значительные расстояния (500 км и больше);

• основная доля арендованных и купленных складских площадей аккумулирована в Московском регионе.

Как показывают данные рис. 1, г. Ростов-на-Дону по объему арендованных и купленных складских площадей находится на последнем месте и аккумулирует лишь 2 % от общей стоимости активов, представленных на рынке складской инфраструктуры.

Лидирующие позиции занимают Москва и Московская область, а также другие крупные го-рода-милионники. Можно отметить, что уровень развития складской инфраструктуры в России, интенсивность ее роста значительно снижаются по мере удаления от федерального центра.

Ретроспективная оценка развития складской инфраструктуры товарного рынка России позволяет

-69

70%

Рис. 1. Структура поглощения складской недвижимости в России по итогам 2010 г. (региональная дифференциация) [2]: 1 — Москва; 2 — Санкт-Петербург; 3 — Новосибирск; 4 — Екатеринбург; 5 — Ростов-на-Дону; 6 — Тула, Уфа, Казань, Нижний Новгород, Самара

отметить следующее. Изначально рост стоимости складских активов представлял собой перманентный тренд, отчетливо обозначившийся в период рыночной перестройки с 1985 по 1988 г., нарождения капиталистических отношений с 1988 по 2001 г. и дальнейшей стабилизации экономики с 2002 до середины 2008 г.

В 1990-х гг. увеличение объемов товароснаб-жения в экономике на внутреннем рынке России происходило при наличии преимущественно низкотехнологичных складских помещений класса B, C и D, оставшихся от эпохи социализма.

Активная фаза развития логистических рынков в России обозначилась с 2004—2005 гг. При этом рост объемов строительства складской недвижимости и ее поглощения на рынке был локализован преимущественно в крупных городах. Кризисное ухудшение экономической ситуации в 2008—

2009 гг. существенным образом затормозило строительство современных складов в регионах России.

По данным исследований Knight Frank Research, в 2010 г. началось оживление региональных рынков: объем сделок в сегменте складов классов А и В за пределами Московского региона по итогам

2010 г. превысил 320 тыс. м2 (со-

вокупная площадь известных на рынке сделок), что более чем в 2 раза больше аналогичного показателя 2009г. (147тыс. м2). Общий объем регионального спроса на складскую недвижимость в 2010 г. составил 30% от общего объема поглощения складских площадей в России (рис. 2).

В I квартале 2011г. данный тренд был пролонгирован: объем региональных сделок возрос на 40%.

Таким образом, оценка эмпирических данных по 2010 г. и I кварталу 2011г. позволяет констатировать оживление региональных рынков складской недвижимости, формирование реальных точек послекризисного роста. Наиболее перспективными для строительства складов потенциально являются несколько российских городов, выполняющих функцию распределительных центров для грузопотоков по всей России.

Развитие региональных рынков складской недвижимости позволяет выделить ряд имманентных эмпирических закономерностей, определяющих их эволюцию в межкризисный и в послекризисный периоды.

Практически на всех региональных рынках в той или иной степени детерминантом скорости роста складского девелопмента являлся существенный перепад рентабельности инвестиций в торговую и складскую недвижимость, что обусловило ускоренное развитие торговой инфраструктуры в регионах. Далее, по мере насыщения рынка торговых площадей, произошло снижение доходности инвестиций, что автоматически развернуло инвестиционные потоки в сторону объектов складской недвижимости. Неспекулятивным, фундаментальным фактором развития складской инфраструктуры выступил возросший уровень спроса на качественные склады со стороны

Рис. 2. Распределение регионального спроса в общем объеме поглощения складских площадей России в 2009—2010гг.,тыс. м2 [3]: 1 — Москва, 2 — Санкт-Петербург; 3 — регионы

1

2

Волгоград Красноярск Челябинск

Уфа

Нижний Новгород, Самара Воронеж Казань-Ростов-на-Дон у Новосибирск Екатеринбург Санкт-Петербург

Источник: разработано автором.

Рис. 3. Доля вакантных складских площадей в региональных городах России в 2010 г., %

торговых операторов, особенно крупноформатных сетевых ритейлеров федерального уровня.

В 2011—2013 гг., по мнению автора, стабилизация потребительского спроса приведет к увеличению объема товароснабжения в экономике, что автоматически будет формировать устойчивый повышательный тренд изменения спроса на складскую недвижимость.

Реальный уровень поглощения складских площадей в крупных региональных городах не позволяет говорить о насыщении данного рынка, в котором в среднем 15—30 % площадей по-прежнему остаются невостребованными (рис. 3). Однако в посткризисной фазе развития рынка складской недвижимости необходимо учитывать также и структурный фактор, подчеркивающий дефицит качественной складской недвижимости в ситуации, когда формирующийся спрос в сетевой розничной торговле будет почти полностью детерминирован потребностью в складах класса А и В. То есть в современный момент фактором ускорения роста складской инфраструктуры является ее качественное обновление.

Оценивая общий уровень развития складской инфраструктуры в крупных региональных городах, необходимо отметить наиболее высокий уровень обеспеченности складскими площадями в городах «первого эшелона», которые являются распределительными центрами, расположенными на пересечении всех основных грузопотоков в стране. Исключение в этой группе

городов составляет только г. Ростов-на-Дону, что лишь подчеркивает наличие у последнего значительного потенциала для будущего развития (рис. 4). То есть рост спроса на качественные склады в г. Ростове-на-Дону может выступить в качестве катализатора ускоренного и опережающего развития складской инфраструктуры этого города и близлежащей к нему стокилометровой зоны (Большой Ростов).

Вместе с тем группа городов «второго эшелона» (см. рис. 4) характеризуется крайне низким показателем обеспеченности складскими площадями в расчете на одного жителя. Данное отставание является объективно обусловленным в силу мощной центробежной инерции аккумулирования грузовых потоков в близлежащих распределительных центрах вне этих городов.

По мнению автора, масштабный импульс развития складской инфраструктуры городов «второго эшелона» может сформироваться только на более длинной временной дистанции по мере расширения рыночного присутствия торговых операторов, которые смогут сформировать спрос в среднесрочной перспективе.

В целом проведенный анализ развития складской недвижимости в регионах позволяет выделить факторы ее рыночной динамики, которые можно имплицитно разделить на два вида:

1) спекулятивные, обусловленные разницей в доходности инвестиций в складскую и торговую недвижимо сть;

Волгоград Красноярск Челябинск Уфа

Нижний Новгород Самара Воронеж Казань Росто в- н а-До н у Новосибирск Екате ринбург Санкт-Петербург

Источник: разработано автором.

Рис. 4. Дифференциация уровня обеспеченности складскими площадями в региональных городах России в 2010 г., м2/ тыс. чел.

ФАКТОРЫ РОСТА РЫНКА СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Относительное снижение доходности инвестиций в складскую недвижимость на фоне интенсивного роста торговой инфраструктуры

Дефицит качественных складских объектов в структуре предложения

Кризисное снижение спроса на складские объекты, особенно качественные; снижение стоимости аренды

Низкая скорость послекризисного растормаживания темпов роста арендных ставок для складских помещений в региональных городах, удлинение сроков окупаемости проектов

2) фундаментальные, связанные с имманентным ростом спроса в результате изменения структуры торговли за счет расширения рыночной ниши крупноформатного сетевого ритейла.

Посткризисная деформация соотношения данных факторов позволяет выделить систему следующих условий возобновления строительства складской недвижимости в региональных городах России в 2012—2013 гг.:

1) динамичное развитие розничной торговли, которая сформирует достаточный спрос на складскую недвижимость, обеспечивая устойчивое рыночное поглощение новых складских объектов;

2) качественное обновление складских проектов, позволяющее сформировать адекватное предложение для крупных торговых операторов сетевого ритейла;

3) повышение доходности инвестиций в строительство

складских комплексов при сохранении срока окупаемости в пределах 6—7 лет.

Более расширенный состав факторов развития региональных рынков складской недвижимости в межкризисный, кризисный и послекризисный периоды представлен на рис. 5.

В целом проведенный анализ показал, что в среднесрочной перспективе можно прогнозировать заметную активизацию спроса, которая вполне сможет обеспечить тотальное рыночное поглощение существующих складских комплексов. Однако скорость послекризисного растормаживания темпов роста арендных ставок для складских помещений в региональных городах является крайне низкой и, вероятно, не сможет обеспечить окупаемости проектов ранее, чем через 10—12 лет.

По мнению автора, данная асинхронность будет выступать фактором торможения роста рынка складской недвижимости в регионах, которая может быть устранена естественно-эволюционно, но далеко не стихийно.

ФАКТОРЫ СТАГНАЦИИ РЫНКА СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Межкризисный период (фрагмент) 2005-2007 гг.

Кризисный

период 2008-2009 гг.

Повышение доходности инвестиций в складскую недвижимость в результате насыщения региональных рынков торговой недвижимости

•о

Посткризисный период 2010-2013 гг.

Качественное обновление структуры предложения складских проектов для крупных торговых операторов сетевого ритейла

Рост спроса в результате изменения структуры региональной торговли за счет расширения

рыночной ниши крупноформатного сетевого ритейла

Рис. 5. Детерминанты развития региональных рынков складской недвижимости в 2005—2013 гг.

Список литературы

1. Логистическая терминально-складская инфраструктура в российских регионах. Вып. 2. Справочник. Ч. 3. М., 2009. С. 34—37; 42—44; 53—59.

2. Рынок складской, индустриальной недвижимости и земли. Москва. 2011. Апрель—май. Регионы России // Аналитический отчет по данным исследований Knight Frank Research. [Электронный ресурс]. URL: http://www. knightfrank. ru/research/ issue1244.

3. Рынок складской, индустриальной недвижимости и земли. Москва. 2011. Февраль. Анализ спроса // Аналитический отчет по данным исследований Knight Frank Research. [Электронный ресурс]. URL: http://www. 1rre. ru/upload/iblock/aaa/analitics-realty-warehouse-10-04-2011-45555.pdf.

4. Стратегия социально-экономического развития Южного федерального округа на период до 2025 года. Раздел «Развитие транспортно-логисти-ческого комплекса ЮФО до 2025 года» (проект). Ростов н/Д, 2008.