Застройщики уходят в эскроу

Несмотря на то что значительная часть застройщиков в России после перехода на проектное финансирование получила разрешение завершить свои проекты по старым правилам, объемы строительства жилья, по которому предусматривается использование счетов эскроу, увеличиваются. За два месяца этот показатель вырос в три раза.

Даже те застройщики жилья, которые могли строить по старым правилам, решили апробировать механизм эскроу-счетов

Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ / купить фото

Динамика перехода

Два месяца назад рынок строительства жилья в России начал жить по новым правилам. Если на 1 июля 2019 года площадь многоквартирных домов, предусматривающих использование счетов эскроу, составляла 4,9 млн кв. м, то на 1 сентября — уже 15,6 млн кв. м, на 10 сентября — 16,3 млн кв. м.

Как рынок пережил это лето

«Действительно, произошло серьезное изменение механизма финансирования строительной отрасли. Но процесс идет более или менее плавно»,— сообщила 6 сентября глава Центробанка Эльвира Набиуллина, комментируя процесс перехода застройщиков на новый механизм финансирования. «Что касается эскроу-счетов, то мы ведем постоянный мониторинг, как происходит переход на новую систему, в том числе в региональном разрезе. Цифры разнятся по регионам. Где-то около 30%, но это нужно уточнить, застройщиков уже финансируются с переходом на эскроу-счета»,— отметила она.

Пессимистичные прогнозы, которые звучали от противников реформы долевого строительства, не оправдались — это сейчас уже видно. Переход на новую систему будет проходить более быстрыми темпами»,— поделился мнением председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. По его словам, сейчас наблюдается тенденция, когда даже те компании, которые могли не переходить на систему эскроу, решили попробовать новый механизм. «Они видят в этом плюсы. Поэтому, конечно, объем будет расти. Думаю, это будет связано в том числе с тем, что банки начнут приобретать новые компетенции, взаимодействие банков и застройщиков продолжит налаживаться»,— рассказал депутат.

Ранее вице-премьер Виталий Мутко заявил, что сейчас активно работают в вопросе кредитования застройщиков 14 банков. В лидерах — Сбербанк, ВТБ и Банк ДОМ.РФ. На недавнем совещании по вопросам финансирования мероприятий, направленных на восстановление прав граждан—участников долевого строительства, Виталий Мутко отметил, что результаты, которых уже удалось достичь в этом направлении, говорят о том, что рынок жилья получил надежные механизмы защиты покупателей.

Кроме того, господин Мутко отметил, что российские застройщики, которые намерены продолжать работу по прежним правилам долевого строительства, должны подтвердить соответствие своих проектов критериям строительной готовности и привлеченных средств дольщиков до 1 октября. По оценкам вице-премьера, резкого роста цен на строящееся жилье в России в связи с переходом застройщиков на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов не прогнозируется.

По словам гендиректора Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николая Алексеенко, на проектное финансирование перешли уже около 660 застройщиков. «Только за один август число застройщиков, перешедших на эскроу, увеличилось на 150 компаний, а объем возводимого по новой схеме жилья — на 3 млн кв. м»,— отметил он.

Господин Алексеенко полагает, что цифры говорят о довольно плавном переходе отрасли на новые рельсы: «Что интересно, есть объекты, которые могли бы по критериям остаться в прежнем правовом поле, но застройщик принял решение все свои объекты уже реализовывать по единому механизму проектного финансирования».

Согласно данным на портале Единой информационной системы жилищного строительства, сегодня разрешено привлечение средств дольщиков по проектам строительства 84,4 млн кв. м жилья, что составляет более 70% от строящегося жилья. Застройщики могут привлекать средства дольщиков без эскроу для строительства 68,1 млн кв. м.

В отношении проектов строительства 35,2 млн кв. м жилья проектной декларацией не предусмотрено использование эскроу-счетов и не получено заключение о соответствии. Регистрация договоров долевого участия в отношении таких проектов с 1 июля запрещена. Те компании, которые хотят продолжить работу по прежним правилам, должны подтвердить соответствие своих проектов критериям строительной готовности и привлеченных средств дольщиков до 1 октября или перейти на работу через спецсчета.

Застройщики могут не переводить проекты на новую систему финансирования, если объект готов на 30% и выше, а объем привлеченных средств по договорам участия в долевом строительстве — 10% и более.

По оценкам ДОМ.РФ, строительная и банковская отрасли не испытывают проблем с переходом на проектное финансирование: на протяжении последнего месяца еженедельно запускаются новые проекты с использованием счетов эскроу совокупной жилой площадью около 800 тыс. кв. м. Это эквивалентно годовому темпу около 40–42 млн кв. м.

Учитывая, что все новые проекты должны использовать механизм проектного финансирования, логично, что соответствующая доля переходов будет со временем только расти на рынке, считает Николай Алексеенко.

По его мнению, сейчас можно говорить, что застройщики и банки находятся в стадии притирки и по мере наращивания опыта взаимодействия, а также роста взаимного доверия мы будем наблюдать все больший прирост доли объектов с использованием счетов эскроу.

Все схемы хороши

В целом на рынке строительства жилья ситуация стабильная. По оценкам Минстроя России, ввод жилья растет. «Мы наблюдаем от месяца к месяцу, что этот объем наращивается, поэтому, по нашим прогнозам, в этом году мы сдадим больше, чем в предыдущие»,— отмечал в начале сентября глава Минстроя России Владимир Якушев.

Эксперты считают, что на рынке сегодня есть две схемы защиты прав покупателей жилья: через Фонд защиты прав дольщиков, когда строительная компания, как и прежде, обязана делать отчисления в фонд в размере 1,2% с каждого договора долевого участия, если она не использует механизм счетов эскроу, а также через проектное финансирование. «Сегодня часть застройщиков, а их пока большинство, работают по старым правилам, часть перешла на эскроу. Но очевидно, что доля проектов, которые реализуются с привлечением счетов эскроу, растет. По нашим оценкам, через два-три года большинство застройщиков перейдут на проектное финансирование»,— прогнозирует коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

Она отметила, что сегодня работают обе схемы защиты граждан. И так будет продолжаться весь переходный период, до тех пор пока все проекты, которые реализуются по старым правилам, не будут введены в эксплуатацию.

Если схема с проектным финансированием — это скорее защита на будущее, то для большинства дольщиков защитой здесь и сейчас является Фонд дольщиков. Сегодня работа фонда не вызывает нареканий, считает Николай Алексеенко. «У нас сейчас задача — сделать как можно привлекательнее механизм счетов эскроу, в том числе для потребителей. Мы обсуждаем и законодательные изменения»,— говорит депутат Госдумы Николай Николаев.

Также серьезную роль для прозрачности работы строительной отрасли и мониторинга на рынке играет Единая информационная система жилищного строительства, которая позволяет видеть каждый дом и минимизировать нарушения прав покупателей жилья. В соответствии с законодательством застройщики обязаны размещать в этой системе актуальную информацию об объектах строительства.

Создание Единой информационной системы жилищного строительства, возможно, обусловлено дефицитом достоверной информации для разработки мер поддержки жилищной сферы, считает финансовый директор ГК «Гранель» Дмитрий Адушев. По его словам, ранее по многим аспектам жилищная статистика не велась, не было достаточной информации, сколько жилья ввел каждый город, сколько жилья строится в конкретном районе различных городов. Сейчас же это рабочий механизм получения информации как для игроков рынка, так и для людей, которые хотят проверить чистоту строительной компании.