О правовом регулировании оборота жилой недвижимости за рубежом

Вестник Омского университета. Серия «Право». 2007. № 4 (13). С. 87-92. © М.А. Шлотгауэр, 2007

УДК 347.214.2

О ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ ОБОРОТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

ЗА РУБЕЖОМ

М.А. ШЛОТГАУЭР

Изучение правового регулирования оборота жилых помещений в России невозможно без анализа правового регулирования оборота недвижимого имущества в зарубежных странах. Особое внимание уделяется обороту поэтажной собственности со времен римского права.

Studying of legal regulation of a turn ofpremises in Russia is impossible without the analysis of legal regulation of a turn of real estate in foreign countries. The special attention in the article is given to turn of multistorey buildings since times of the Roman law.

Следует сказать о некоторой условности названия данной статьи. Оборот жилой недвижимости в зарубежных правопорядках напрямую связан и даже зависит от оборота земельных участков. В одних странах жилые дома являются юридическими частями земельных участков, в других рассматриваются как отдельные объекты недвижимого имущества, однако всегда следуют судьбе земельного участка. И в том, и в другом случае оборот жилых домов без земельного участка невозможен. И этот практический вывод истории российский законодатель не должен забывать, ибо земля и есть исторически первая форма «жилища» человека. Сначала люди жили в «шалашах», затем стали возводить на земельных участках дома, а впоследствии попытались «оторвать» свои жилые помещения (квартиры) непосредственно от земельных участков, надстраивая все новые этажи. И первые попытки этого сделали уже римляне. Из сказанного можно сделать лишь один вывод: изучение правового регулирования оборота жилых помещений невозможно в отрыве от правового регулирования оборота недвижимого имущества вообще и земельных участков в частности.

Римское право недвижимостью считало земельные участки, недра земли и все, что создано чужим трудом на земле собственника. Земельный участок являлся главной (основной) недвижимой вещью. Все, что находилось на земельном участке, признавалось

естественной или искусственной частью поверхности земли - res soli. Все, что было связано с землей или фундаментально скреплено с ее поверхностью, считалось составной частью земельного участка. Поэтому дома и иные строения рассматривались также лишь как составные части земельного участка. Отчуждение домов и иных строений, как, впрочем, и любых других составных частей подчинялось правилу superficies solo cedit - сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Невозможной представлялась отдельная собственность на дом и на землю [1]. «Соответственно, правовой режим дома, здания, сооружения оценивался не с позиции собственности, а с позиции владения» [2].

Разветвленные конструкции были созданы в римском праве относительно чужих прав на недвижимое имущество - так называемые сервитуты.

Особый интерес вызывает суперфиций -наследственное и отчуждаемое право длительного пользования строением, возведенным на чужой земле. Суперфиций возник как некое исключение из всеобъемлющего принципа: все, что возведено на чужой земле, принадлежит собственнику участка. Начиная с республиканской эпохи государство предоставляло частным лицам льготу административного характера, которая заключалась в праве строить на общественных землях и пользоваться возведенным зданием вечно или в течение определенного времени в обмен на

уплату земельного налога. По аналогии сложились отношения по поводу частной земли [3]. Постройка здания производилась за счет нанимателя участка (суперфициария). Право собственности на строение признавалось за собственником земли. В то же время только суперфициарий мог в течение срока действия договора пользоваться этим строением. Для установления суперфиция по цивильному праву было недостаточно простого договора, требовалась также передача постройки. Су-перфициарий мог отчуждать свое право путем сделок, передавать по наследству. Для сделок отчуждения требовалось согласие собственника. Суперфициарий обязан был уплачивать собственнику земли в срок поземельную ренту. Суперфиций прекращался по истечении срока, вследствие слияния прав, т. е. приобретения суперфициарием права собственности на земельный участок или собственником су-перфиция и др. Являясь первоначально обычным обязательством (договором аренды), постепенно суперфиций приобретает характер вещного права, так как получает возможность защиты, в том числе и от собственника. Суперфициарий приобретал особое право на построенное здание на чужом земельном участке, которое включало владельческую защиту и право распоряжения построенным зданием. Хотя в силу общего принципа собственником здания считался собственник земли. «Таким образом, и в данном случае римское право оставалось себе верным: с одной стороны, оно не считает возможным допустить скрещение двух прав собственности на одном и том же участке, а с другой, не находя мыслимым представления о здании, как отдельном объекте без соответствующего пространства земли, оно дает одному лицу собственность на землю и на здание, но одновременно обременяет ее существенным и пространным правом в пользу второго лица» [4].

Помимо прочих классификаций, римское право знало деление вещей на делимые и неделимые. Делимыми считались земельные участки, построенные на них здания делились, но только вертикально. Границами разделения были стены, межи.

Римскому праву не было известно горизонтальное деление зданий, несмотря на то,

что в Римской империи преобладала многоэтажная застройка (инсулы). «К I в. н. э. этажность резко возросла, инсулы были в 4-5 и даже 6 этажей, они стали основным типом жилища в крупных городах. В одном только Риме было 46 602 инсулы. Необходимость увеличения этажности домов была вызвана потребностью в ускоренном строительстве дешевых жилищ для населения с низким доходом, а также дороговизной городских земельных участков. В городах, ограниченных городской стеной, следовало экономить жилое пространство» [5].

Вопрос о праве собственности на такие инсулы не мог вызывать у римлян существенных затруднений, так как принцип «superficies solo cedit» одинаково применялся при застройке своей земли чужим материалом, как и при возведении здания на чужом земельном участке. Собственность на здание приобреталась хозяином земли путем приращения. Если несколько лиц проживали в разных квартирах одного и того же дома, собственником дома признавался собственник земельного участка, в состав которого входил дом [6]. Вещные права строителей здания, дома на чужой земле защищались с помощью права суперфиция.

Созданная римлянами система прав на недвижимое имущество в дальнейшем была реализована в законодательствах современных государств. Концепции недвижимого имущества в зарубежных странах опираются на ключевое для недвижимости понятие земельного участка. Однако в различных правовых системах римский принцип «superficies solo cedit» был реализован с особенностями, имеющими исторические предпосылки.

Своеобразие законодательства о недвижимости в Соединенном Королевстве отчасти объясняется тем, что в Соединенном Королевстве закон - это обычай, возведенный в ранг закона. Основные законы о недвижимости не менялись с 1925 г., менялось значение, которое придавала нормам законов судебная практика.

Законодательство о недвижимом имуществе в Соединенном Королевстве, особенно в части учета и регистрации, ориентировано на цели налогообложения.

Если земельный участок предоставлен [7] для строительства жилого дома или иного некоммерческого объекта, то единым объектом налогообложения является строение, а земельный участок является составляющей частью домовладения. Использовать такой участок для коммерческих целей (в том числе для производства сельхозпродукции даже для собственных нужд) нельзя. Следует вначале получить квоту на производство сельхозпродукции, после чего участок становится объектом коммерческого налогообложения, а строение входит в оценку такого коммерческого предприятия как составляющая часть.

Если же жилой дом на участке начать использовать по коммерческому назначению (например, как гостиницу), то единство объекта недвижимости сохраняется, а объектом налогообложения становится условная единица земли [8], ориентированная на величину национальной ренты [9].

Британцы не приемлют общую собственность, полагая, что у одного объекта может быть только один собственник. В связи с этим часто возникают споры о том, кто из собственников двух домов, соединенных общей стеной, обязан содержать эту стену.

Особенностью британского законодательства, вытекающей из непринятия сособ-ственности как института права, является также то, что оно позволяет в квартире выделить в натуре не только комнату, но и, например, ванную. Коридор может быть обременен (наложен сервитут) правом прохода к ванной и т. д.

В германской модели недвижимого имущества римский принцип «superficies solo cedit» получил наиболее полное воплощение. Единственным телесным объектом недвижимости является земельный участок. К недвижимости германское право приравнивает также права на недвижимость, которые именуются «юридическими земельными участками» и подчинены юридической конструкции вещи. К таковым относятся: 1) право поэтажной собственности; 2) право собственности на горнопромышленное предприятие; 3) наследственное право застройки; 4) право собственности на квартиру; 5) право собственности на здание - на территории бывшей ГДР незави-

симое от права собственника земельного участка право собственности на здание (главная вещь) и право пользования земельным участком, на котором расположено здание (существенная составная часть) [10].

Земельный участок рассматривается германским правом в качестве основного объекта недвижимого имущества. В соответствии с § 93 Гражданского уложения Германии от 24 августа 1896 г. (далее - ГГУ) [11] вещи, которые не могут быть отделены так, что какая-либо из них не будет разрушена или изменена в своей сущности, рассматриваются как существенные составные части земельного участка и не могут быть предметом отдельных прав. Существенными составными частями земельного участка являются строения. Вещи, которые включены в строение для его возведения, признаются существенными составными частями строения (абз. 2 § 94 ГГУ). Права, связанные с правом собственности на земельный участок, также являются составной частью этого земельного участка. «Принадлежащие на праве собственности одному и тому же лицу земельный участок, строения на нем, продукты земли, отдельные ограниченные вещные права на участок и тому подобное могут отчуждаться только как одна недвижимая вещь» [12].

Правовое положение существенной составной части земельного участка таково, что как недвижимая вещь она самостоятельно существовать не может, но может как движимая. Вполне возможно сдать внаем один этаж дома, продать дом на слом, во всех этих случаях предметом обязательства будут служить движимые вещи - строения [13]. Согласно абз. 1 § 95 ГГУ строения и иные объекты, возведенные на чужом земельном участке управомоченным лицом, обладающим вещным правом, не являются существенными составными частями земельного участка. Эти строения являются движимыми вещами, и их можно продавать как движимые вещи. Недвижимой вещью признается право наследственной застройки. Строение согласно § 12 положения о наследственном праве застройки от 15 мая 1919 г. (с изменениями и дополнениями от 9 июня 1998 г.) признается существенной составной частью наследст-

венного права застройки. В то же время когда у обладателя строения возникает потребность распорядиться им (продать, завещать и т. п.), он отчуждает не само строение, а право застройки [14]. При этом отчуждение вещного права застройки подчиняется правилам, регулирующим отчуждение недвижимого имущества [15]. По истечении срока действия договора наследственной застройки (66, 70, 99 лет) строение переходит к собственнику земли за компенсацию либо собственник вправе, если это определено договором, потребовать от суперфициара выкупа земельного участка [16].

При принятии ГГУ остро встал вопрос о возможности горизонтального деления зданий. Необходимость правового регулирования горизонтального деления зданий возникла в Германии еще в середине XIX в., когда владельцы доходных домов принялись продавать дома поквартирно своим постояльцам. В таких домах одна квартира обычно занимала этаж, вследствие чего возник прецедент поэтажного деления здания между сособст-венниками. Проблемы совместного пользования и содержания такой недвижимости породили создание германскими законодателями системы принципов регулирования общественных отношений под названием «кондоминиум». Необходимо было соотнести поэтажную собственность с римским принципом «superficies solo cedit», поэтому ученые и практика полагали, что жильцы, кроме собственности на отдельный этаж, имеют еще и кондоминиум (от лат. Condominium) на земельный участок, занятый строением. Однако ст. 961 п. 2 запретила установление новых поэтажных прав, сохранив уже возникшие. Несмотря на законодательное воспрещение, конструкция «кондоминиум» сохранилась и впоследствии была реализована применительно к праву собственности на квартиры в многоквартирном доме, чему посвящен отдельный закон Wohnungseigentumsgesetz -«О праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью» от 15 марта 1951 г.

В соответствии с указанным законом может возникнуть право собственности на жилое помещение. Согласно § 1 названного

закона право собственности на жилое помещение является индивидуальным правом собственности, соединенным с правом на общую долевую собственность, частью которой это помещение является. Право собственности на жилое помещение не может возникнуть таким образом, что индивидуальное право собственности связывается с общей собственностью на различные земельные участки. Общей собственностью согласно настоящему закону являются земельный участок, а также части, принадлежности и оборудование здания, не находящиеся в индивидуальной собственности или в собственности третьих лиц. Индивидуальное право собственности без права на общую долевую собственность, к которой оно принадлежит, не может быть отчуждено или обременено.

Право собственности на жилое помещение возникает в силу договора о предоставлении индивидуального права собственности или в силу раздела собственности самим собственником. Согласно § 3 закона общая собственность на земельный участок может быть ограничена соглашением совладельцев таким образом, что каждому из них предоставляется индивидуальное право собственности на определенное жилье или на определенное нежилое помещение в здании, построенном или строящемся на этом земельном участке. При этом индивидуальное право собственности может быть предоставлено только в случае, если жилое помещение обособлено. Стоянки рассматриваются как обособленные помещения, если их территория обозначена долговременной маркировкой.

Индивидуальное право собственности на жилое помещение может возникнуть в результате раздела собственником земельного участка. В соответствии с § 8 закона на основании заявления в орган по регистрации земельных правоотношений собственник земельного участка может разделить собственность на земельный участок на общую долевую собственность таким образом, что с каждой долей связывается индивидуальное право собственности на определенное жилое или нежилое помещение в здании, которое возведено или должно быть возведено на этом земельном участке.

Таким образом, система прав на жилые помещения в многоквартирных домах построена в Германии по пути движения «от общего к частному», что подтверждают и правила регистрации. Согласно § 7 закона отдельный лист поземельной книги составляется регистратором для каждой доли общей собственности. На нем должно регистрироваться индивидуальное право собственности, принадлежащее к доле в общей собственности, и как ограничение общей собственности предоставление индивидуальных прав собственности, принадлежащих к другим долям общей собственности.

Индивидуальное право собственности принадлежит (составная часть) праву общей долевой собственности на земельный участок.

Во французском праве земельный участок является главной недвижимой вещью, но не единственной. Строения, возведенные на чужом земельном участке, признаются самостоятельной недвижимой вещью. Существует презумпция, что строения, возведенные на земельном участке, предполагаются возведенными собственником земельного участка. К недвижимости французское гражданское право относит: 1) вещи, недвижимые по их природе. Это земельные участки и строения. Согласно ст. 518, 519 Французского гражданского кодекса (далее - ФГУ) [17] строениями считаются дома, плотины, канализационные сети, линии передачи электроэнергии и тому подобное, а также ветряные или водяные мельницы, утвержденные на столбах и составляющие часть строения. 2) Вещи, недвижимые в силу назначения. Это вещи, движимые по своей природе, которые собственник поместил на своем участке навсегда для обслуживания и эксплуатации участка [18]. 3) Недвижимые бестелесные вещи. Это согласно ст. 526 ФГУ узуфрукты на недвижимость, сервитуты и земельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества.

Система объектов недвижимости связана целями налогообложения. На землях сельскохозяйственного назначения строение является принадлежностью земельного участка. Расположенные на таких участках объек-

ты недвижимости (многолетние зеленые насаждения, коровники, свинофермы и др.) являются принадлежностью участка. Стоимость построек как таковых не определяется, а определяется доходность участка как единого целого со строениями. В населенных пунктах главной вещью и объектом налогообложения является строение, а земельный участок следует судьбе строения.

При покупке дома во Франции необходимо очень детально определять предмет договора, в том числе границы земельного участка, состав недвижимого имущества. Продавец вправе не передать покупателю все то, что не является недвижимостью, вплоть до окон и дверей, так как они не являются принадлежностями дома.

Купля-продажа дома, находящегося на землях сельскохозяйственного назначения, регулируется рядом специальных нормативных актов, обеспечивающих оборот земель сельскохозяйственного назначения. Если земельный участок при доме менее 1 га, то особых процедур, как правило, не возникает. Если площадь земельного участка более 1 га, то при отчуждении потребуются дополнительные согласования и разрешения, соблюдения права преимущественной покупки специального государственного органа.

Оформление сделок со строениями и помещениями, являющимися главными вещами по отношению к земельному участку, несколько упрощено. Допускается даже устная форма таких сделок, без нотариального удостоверения, за исключением сделок с квартирами, приобретаемыми у подрядчика. В 1999 г. Правительство Франции утвердило проект закона о заключении сделок через Интернет. Но обычно применяется письменная нотариальная форма [19].

Гражданские законодательства зарубежных стран признают земельный участок основным объектом недвижимости, однако круг объектов недвижимости определяется в них по-разному. «В мировом законодательстве можно принципиально выделить две концепции определения понятия «недвижимость»: концепция «множественности видов недвижимости» и концепция «земельного участка» [20].

1. См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. -М., 1996. - С. 214-215.

2. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте // СПС «Консультант Плюс».

3. Санфилиппо Чезаре. Курс римского частного права: Учебник / Под ред. Д.В. Дождева - М., 2000. - С. 207.

4. Там же. - С. 7.

5. Глинщикова Т.В. Право общей собственности на здание: Дис. ... канд. юрид. наук. - С. 39.

6. Кассо Л. Здания на чужой земле. - М.: Издание книжного магазина И.К. Голубева под фирмою «Правоведение», 1905. - С. 3-4 // civil-law.narod.ru

7. Земля (земельные участки) юридически являются собственностью Королевы, поэтому гражданам они предоставляются. По сути, право на пользование земельным участком в Англии включает все правомочия собственника, так как это право возможно продать, подарить и т. д.

8. Условная единица земли - это единица налогообложения в Англии коммерческих и промышленных доходов, размер которой зависит от стоимости национальной ренты в качестве основы для оценки определяемой рентабельности. Ранее размер условной единицы зависел от производительности земли.

9. Киселев С. В. Земля и строение как единый объект недвижимости (на примере европейских стран) // Недвижимость и инвестиции.

Правовое регулирование. - 2001. - № 1(6); http://dpr.ru/index.htm

10. Баранова Е.А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование: Дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2005. - С. 65.

11. Здесь и далее ссылки на Гражданское уложение Германии и на Вводный закон к ГГУ приводятся по книге: Гражданское уложение Германии. Вводный закон к Гражданскому уложению: Пер. с нем. / Науч. ред. А. Л. Маковский и др. - М.: Волтерс Клувер, 2004.

12. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. - М.: Статут, 2006. -С. 57.

13. Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. - Т. 1. Полутом 2. - М., 1950. -С. 35.

14. Чубаров В.В. Указ. соч. - С. 59.

15. См.: Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. - М.: Статут, 2004. - С. 414.

16. См.: Баранова Е.А. Указ. соч. - С. 59.

17. Здесь и далее ссылки на Французский гражданский кодекс приводятся по книге: Французский гражданский кодекс / Науч. ред. и предисл. Д.Г. Лаврова. - СПб.: Юрид. Центр Пресс, 2004.

18. Жюллио де ла Морандьер Л. Гражданское право Франции. - М.: Иностр. лит., 1958. -С. 242.

19. Киселев С.В. Указ. соч.

20. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. - М., 2001. - С. 53.