Вне зоны действия рубля

Девальвация рубля не убедила Девятый арбитражный апелляционный суд поддержать "Вымпелком" в споре с владельцем бизнес-центра "Эрмитаж плаза" об изменениях условий аренды офисных помещений. Суд первой инстанции ранее разрешил оператору связи платить по фиксированному курсу доллара, что, надеялись другие арендаторы, даст основания для пересмотра аналогичных договоров.

Девятый арбитражный апелляционный суд вчера отменил решение об изменении условий договора аренды между "Вымпелкомом" и АО "Тизприбор", которому принадлежит московский бизнес-центр "Эрмитаж плаза" (Краснопролетарская улица, 4). Новые условия, которые в конце 2015 года были утверждены Арбитражным судом Москвы, позволяли "Вымпелкому" платить за аренду по ставке с фиксированным долларом — в диапазоне 30-42 руб. В "Вымпелкоме" заявили, что подадут кассационную жалобу на вчерашнее решение суда.

"Вымпелком" заключил договор с "Тизприбором" по аренде 32 тыс. кв. м в "Эрмитаж плаза" в 2009 году. По договору средняя ставка аренды составила $700 за 1 кв. м. Из-за последовательного увеличения стоимости доллара по отношению к рублю расходы "Вымпелкома" на аренду офиса выросли в 2014 году с 900 млн до 2,5 млрд руб., а по итогам прошлого года — уже до 2,8 млрд руб., рассказала "Ъ" управляющий партнер компании "Делькредере" Александра Майданник (представляет интересы "Вымпелкома"). "Обстоятельства, из которых исходили стороны при заключении договора аренды, существенно изменились — нарушилось соотношение имущественного баланса сторон, что является основанием для расторжения или изменения договора",— объясняет госпожа Майданник.

На момент заключения договора в стране была политика управляемого плавающего курса, которая создавала ожидания предсказуемости курса валют, сообщали ранее в "Вымпелкоме". Когда денежно-кредитные власти отказались от этой политики, стоимость доллара выросла почти в два раза. Во столько же увеличились и расходы на аренду, так как ставки большинства качественных офисов в Москве были номинированы в долларах. В связи с этим собственники стали договариваться с арендаторами об изменении условий. По словам Александры Майданник, мониторинг условий договоров аренды в бизнес-центрах класса А в Центральном административном округе (ЦАО) Москвы показал, что большинство участников рынка перешло на рублевые ставки или установило фиксированный курс доллара. "Даже из документов, представленных в суд "Тизприбором", видно, что он смог найти лишь два объекта в ЦАО, в которых остались валютные ставки аренды",— отмечает юрист.

Договориться во внесудебном порядке "Вымпелкому" и "Тизприбору" не удалось: варианты друг друга стороны сочли неприемлемыми или оскорбительными. "Вымпелком" не устроила скидка 10% при условии продления договора еще на пять лет, а "Тизприбор" не был готов на дисконт 60%, на котором настаивал сотовый оператор. В пресс-службе "Вымпелкома" сетуют, что "Тизприбор" сейчас избегает переговоров, из-за чего компания не может ни расторгнуть договор, ни договориться о справедливой ставке аренды. В швейцарском Eastern Property Holding (в него входит "Тизприбор") говорят, что "открыты для конструктивного диалога и готовы обсуждать устраивающие обе стороны условия договора". Вчерашнее решение суда там считают справедливым.

Региональный директор отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL Евгений Семенов объясняет жесткость переговорной позиции собственников недвижимости наличием у них долговых обязательств в валюте. По его оценкам, совокупный объем валютных кредитов от российских банков в секторе коммерческой недвижимости составляет $30-40 млрд. "Неудивительно, что они придерживаются довольно строгой позиции с точки зрения возврата долга даже с учетом возможностей его реструктуризации",— отмечает господин Семенов.

Как утверждают юристы, сложившаяся арбитражная практика относит экономические колебания к предпринимательским рискам. "Такая позиция обосновывается тем, что стороны являются субъектами предпринимательской деятельности, должны предвидеть подобного рода риски и оценивать их условия",— говорит старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Пономарева.