Ритейлеры диктуют условия

— стандарты —

Сегодня на рынке профессиональных торговых центров в качестве арендаторов преобладают сетевые ритейлеры (международные, федеральные и региональные), при этом существуют единичные операторы с интересной концепцией.

У большинства сетевых ритейлеров существуют корпоративные правила и стандарты, требования к арендуемым помещениям: по площади, протяженности витрин, геометрии помещения. С одной стороны, четко прописанные стандарты упрощают девелоперам работу с такими арендаторами, но с другой — могут привести к необходимости изменения концепции комплекса.

«Диктовать собственникам свои условия могут только крупные якорные арендаторы, как в продуктовом, так и в fashion-сегменте, формирующие потоки покупателей. Но в большинстве случаев при обоюдном желании о вхождении оператора в проект собственники и арендаторы договариваются об условиях аренды», — рассуждает Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real.

Светлана Чернышева, руководитель отдела проектного брокериджа Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, среднюю долю сетевых операторов в общем объеме арендаторов торговых центров оценивает в 70%, и эта доля постепенно растет.

Олег Рыжов, генеральный директор ROSS Group, полагает, что с учетом франчайзи доля сетевиков может доходить и до 90%. «Учитывая, что рынок ритейла продолжает структурироваться, полагаю, что доля сетевиков в объектах будет возрастать и дальше», — утверждает он. По его словам, чем крупнее объект, тем выше доля сетевиков. "Скажем, в объектах площадью до 20 тыс.м., доля сетевиков может составлять 60-75 %, а в объектах площадью свыше 70 тыс.кв.м доля сетевиков с учетом франчайзи будет выше 90%", - говорит господин Рыжов.

В вопросе арендной политики сетевые арендаторы менее гибки, чем одиночные, и готовы идти на уступки лишь в случае высокой степени заинтересованности конкретным комплексами. Большинство сетевых арендаторов имеют четкий бизнес-план с просчитанной экономикой торговой точки и придерживаются его.

Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости «АРИН», считает, что с одиночными арендаторами управляющей компании работать намного легче — в силу скорейшего принятия решения и возможности оперативно решать любые вопросы с первым лицом.

«Сетевые операторы обычно представляют собой крупные структурированные компании. В связи с этим все коммуникации и согласования занимают больше времени, нежели в случае с единичными торговыми точками. Это нормальная практика, ведь в крупной компании каждый документ перед согласованием проверяется и визируется несколькими функциональными подразделениями», — добавляет госпожа Чернышева.

Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», не согласен с точкой зрения о том, что сетевики менее мобильны. «Сетевые компании, как правило, более технологичны, ориентированы на быстрое масштабирование бизнеса и оперируют стандартными параметрами, разработанными для типовых объектов и форматов. В этом плане они могут быть достаточно удобными партнерами для типичных торговых центров со стандартным набором базовых функций. Вместе с тем требования крупного ритейла могут одновременно быть достаточно высокими в части технических параметров объекта, удобства расположения, транспортной доступности и показателей трафика», — рассуждает он. Господин Клягин отмечает, что небольшие проекты локального уровня нередко не соответствуют целому ряду условий.

Исполнительный директор по коммерческой недвижимости ООО «КВС» Дмитрий Беляев согласен, что сетевые операторы менее гибкие. «Однако сетевые операторы более стабильны, так как небольшие компании или индивидуальные предприниматели готовы платить более высокую арендную ставку, но склонны к высокой ротации. Основной спор сетевика и арендодателя состоит в требованиях к долгосрочному договору», — говорит он.

Господин Беляев считает, что в первую очередь сетевые компании пытаются ограничить арендодателя в проценте ежегодной индексации арендной платы, а второе — это ограничение арендодателя в возможности в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды, причем за собой такую возможность они сохраняют по умолчанию. «В данном случае арендодатель рискует, так как при сильном изменении на рынке (например, при резком росте ставок аренды помещений или высокой инфляции) придется исполнять обязательства по договору без возможности изменить условия до окончания его сроков действия», — отмечает господин Беляев.