История становления гражданско-правового института раздела объекта недвижимости

История становления гражданско-правового института раздела объекта недвижимости

Е.А. Колбасюк

главный юрисконсульт Правового управления государственного унитарного предприятия Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации» Красногорского района Московской области, соискатель кафедры гражданского права федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Российский государственный университет правосудия»

Евгений Александрович Колбасюк, evgenik-80@yandex.ru

Совершенствование гражданско-правового регулирования оборота объектов недвижимости и их частей, возникающих в результате раздела исходного объекта недвижимости, невозможно осуществить без анализа истории развития правового режима раздела объекта недвижимости. Проведение такого анализа позволяет узреть сущность изучаемого явления в динамике его исторического развития, верно диагностировать правовые проблемы, существующие в настоящее время, и определить тенденции их преодоления.

При зарождении идеи атомической модели строения мира мельчайшей частицей материи считался атом, который являлся конечным элементом деления вещества, то есть признавался неделимым объектом. Но с развитием науки оказалось, что и атом делим. И пока мы не можем дать однозначный ответ на вопрос, подлежат ли дальнейшему разделу электрон и иные частицы - результат деления атома. Как отметил Д.В. Дождев, «в природе все вещи делимы практически до бесконечности» [10, с. 315].

В римском праве вещью (res) признавалось все то, что представляет собой нечто единое. Римское право выделяло следующие виды вещей:

• простые (resunitae), в которых нельзя различить самостоятельные части (камень, бревно);

• сложные (составные) вещи (rescom-positae), составленные из самостоятельных вещей;

• собирательные вещи (совокупности вещей) (universitates rerumdistan-tium), состоящие из вещей, которые удерживают свою индивидуальную сущность, но имеют значение имущественного единства (классическим примером собирательной вещи является стадо).

Важное отличие простых вещей от составных, как метко отметил Д.В. Дождев, в том, что простые вещи состоят из элементов, соединенных органически, а составные - механически [10, с. 316].

Древние юристы к недвижимым вещам относили такие вещи, перемещение которых без вреда для их субстанции недопустимо. Это участки (solum) и всякая ограниченная часть территории (fundus, praedium). Иные вещи, прочно прикрепленные к земле (искусственно или естественно), по римскому воззрению, не являлись самостоятельными вещами, а считались составными частями почвы, а потому принадлежали собственнику земли [10, с. 181].

Действовало правило о том, что сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Не допускалась отдельная собственность на землю и на дом, расположенный на этой земле.

Однако составные части участка или строения в случае отделения от него (например песок, мел, деревья, каменный уголь) лишались свойства недвижимых вещей и не переходили к покупателю участка.

Делимыми признавались вещи, которые от разделения не изменяют ни своего рода, ни своей ценности, каждая отдельная часть делимых вещей представляет прежнее целое, только в уменьшенном объеме (pro parte divisa) [11, с. 182].

Таким образом, «делимыми вещами (res divisibiles) были вещи, которые могли быть разделены на составные части без уменьшения их общей имущественной ценности и экономической функции. Напротив, неделимые вещи (res indivisibiles) при разделении на составные части теряли свою ценность и функциональные свойства целого» [12, с. 134].

К делимым вещам относились все участки, из движимых вещей относились только те, которые обыкновенно определялись мерой и весом. Из тех, которые определялись числом, делимы только те вещи, для разложения которых не нужно прибегать к ломке [13, с. 133].

Совокупности вещей (собирательные вещи) иногда бывают делимыми (например стадо), иногда неделимыми (четверка лошадей). Сложные вещи не могут быть разлагаемы на части, тем не менее эти части могли принадлежать особым правоотношениям, независимым от целого (поясним это далее).

В римском праве различались виды частей вещей - реальные и идеальные. Реальными частями (partes pro divisio) признавались части юридически делимой вещи, то есть отдельные предметы, из которых вещь составлена. Идеальными частями (partes pro indivisio) признавались части вещей, но не действительные, а лишь мыслимые (интеллектуальные) [13, с. 133, 134].

Объектом владения могла быть только вещь, но если она была во владении нескольких лиц, то имело место общее владение по идеальным частям, для которого

требовалось, чтобы части, по которым вещь должна находиться во владении каждого из них, были определены и известны желающим совместно владеть, иначе направление воли было бы лишено требуемой определенности.

Таким образом, реальные части простой движимой вещи не составляют самостоятельных объектов владения, идеальные же части недвижимых вещей, напротив, могли подлежать владению самостоятельно. Интеллектуальные части возникают, когда одна и та же вещь принадлежит нескольким лицам (condomini) на праве общей собственности (condominium) [14, с. 116].

Каждый участник общей собственности мог самостоятельно распорядиться идеальной частью, но реальной частью общей вещи или целым телом ее могли распоряжаться только все сособственники вместе.

Проводя аналогию с современным правовым регулированием, можно заключить, что идеальной части здания вполне соответствует помещение, которое находится в составе сложной вещи (здания), неотделимой от него, но которым может пользоваться и распоряжаться отдельное лицо.

Римское право позволяло разделять здания постройкой смежной стены (вертикальный раздел) или по этажам (горизонтальный раздел) [14, с. 115], общие стены приобретали особый правовой режим (paries communis). Такие стены не подлежали разделу, здесь не действовало право запрета относительно любых актов сособствен-ника. Так, В.Ф. Зелер указывал, что закон признавал за каждым из соседей, независимо от разрешения другого соучастника, штукатурить общую стену, потому что это не причиняет вреда соучастнику [15, с. 63]. Таким образом, действовал режим особой общей собственности, с рядом изъятий из обычных норм об общей собственности [15, с. 60-63].

Российскому законодательству различие делимого и неделимого имущества (вещей) известно со времен Русской правды: «Двор отеческий всегда без раздела при-

надлежит меньшему сыну - как юнейшему и менее других способному наживать доход» [16, с. 22].

Российское дореволюционное законодательство различало недвижимость «раздельную» и «нераздельную». Так, статья 393 Свода законов Российской империи от 1832 года (далее - Свод законов) давала следующее определение раздельных и нераздельных недвижимых имуществ: «Недвижимые имущества, когда они могут быть разделены на особые части таким образом, что каждая может составлять отдельное владение, именуются раздельными; когда же они по существу их или по закону не могут подлежать такому раздроблению, то называются нераздельными». В статье 394 Свода законов определялся перечень имущества, относящегося к нераздельному в силу закона:

• фабрика;

• завод;

• лавка;

• участки земли не более восьми десятин и т. д. [9, с. 34].

Что касается возможности раздела домов, то К.П. Победоносцев указывал, что дома нигде прямо не объявлены нераздельным имуществом, хотя им приводится пример раздела дома на комнаты на различных этажах, который признан невозможным в силу того, что это не обеспечивает отдельное владение [17, с. 124].

Таким образом, дореволюционное право допускало возможность раздела дома при условии удовлетворения образуемых частей условию об отдельном владении.

Гражданский кодекс РСФСР от 1922 года [6] (далее - ГК РСФСР) правовой режим делимых и неделимых вещей в целом не регулировал, но некоторые критерии делимости имущества все же были установлены. Так, статьей 417 ГК РСФСР была установлена необходимость раздела наследственного имущества, если его общая стоимость превышала 10 000 золотых рублей, в части, превышающей предельную стоимость наследства, в пользу заин-

тересованных органов государства. В ГК РСФСР указан и критерий неделимости недвижимого имущества: если по характеру составных частей раздел наследственного имущества представлялся хозяйственно невыгодным и неудобным, то между органами государства и частными лицами устанавливалось совместное владение или право выкупа соответствующей части в пользу государства или частных лиц, если последнее не противоречило интересами государства.

Пунктом 3 постановления ЦИК СССР, СНК СССР от 11 июня 1926 года [5] разрешалось отчуждение бездействующих государственных фабрик, заводов и других промышленных заведений в полном составе или в части в случае невозможности целесообразного их использования или необходимости производства несоразмерно крупных расходов для их охраны и ремонта.

Таким образом, критерием делимости объекта недвижимости выступала экономическая категория в виде тяжести бремени содержания определенной его части.

Основы гражданского законодательства СССР и союзных республик от 1961 года [4], а затем и Гражданский кодекс РСФСР от 1964 года [3] также не регулировали делимость недвижимых вещей, однако обращает на себя внимание тот факт, что указанными законодательными актами объектом права личной собственности граждан наряду с одним жилым домом признавалась часть дома.

Изложенное свидетельствует о том, что гражданское законодательство России того периода допускало раздел единого объекта прав (дома) на его части, но не устанавливало критерии и характер действий субъектов права для такого раздела. Эти вопросы были разрешены судебной практикой, которая в некоторой степени сохраняет актуальность и в настоящее время.

Так, в соответствии с абзацем 2 подпункта а) пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 года № 4 «Выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли озна-

чает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле... (курсивным шрифтом выделено мной. - Е.А.)» [7]. И хотя этот пункт определяет последствия выдела доли в натуре из общего имущества, он в полной мере применим к разделу дома, так как выдел доли является частным случаем раздела.

Таким образом, раздел жилого дома на части допускался, если образуемая часть удовлетворяла критерию изолированности, однако суд не пояснял содержание изолированности.

Определение изолированности мы обнаруживаем в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 года № 4, согласно пункту 11 которого «Выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) (курсивным шрифтом выделено мной. - Е.А.)» [8]. Итак, о качестве части дома как изолированной должно свидетельствовать наличие отдельного входа, а образуемая в результате раздела дома часть представляет собой квартиру.

Не так давно в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) были внесены изменения в части гражданско-правового регулирования раздела вещи (см. [1]).

В соответствии с ранее действовавшей редакцией абзаца 1 статьи 133 ГК РФ неделимой вещью признавалась «вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения (курсивным шрифтом выделено мной. - Е.А.)». Сегодня понятие неделимой вещи обособлено в часть 1 статьи 133 ГК РФ, в соответствии с которой «вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещ-

ных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части (курсивным шрифтом выделено мной. -Е.А.)».

Мы видим, что сущностных изменений понятие «неделимая вещь» не претерпело. Как в прежней, так и в действующей формулировках присутствует указание на то, что юридический раздел осуществляется «в натуре», то есть раздел предполагает физическое отделение частей делимой вещи друг от друга. Этот тезис усилен словами «без разрушения, повреждения вещи», что также указывает на то, что раздел - это физическое отделение части вещи от делимой вещи с сохранением исходного состояния делимой вещи.

В современном гражданском праве в отношении делимости вещей по-прежнему действует правило, согласно которому последствием такого отделения должно быть сохранение разделяемым объектом его назначения.

О физическом характере юридического раздела свидетельствует формулировка абзаца 2 пункта 3 статьи 252 ГК РФ: «Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу,.. (курсивным шрифтом выделено мной. - Е.А.)», что предполагает совершение действий по отделению одной части делимой вещи от другой с определенной степенью осторожности, дабы не навредить исходной вещи.

Таким образом, критерием, позволяющим отличить делимые вещи от неделимых, является их способность служить своему первоначальному назначению после ее физического (в натуре) раздела.

Также следует обратить внимание еще на одну новеллу в статье 133 ГК РФ, в соответствии с которой неделимой вещью признана вещь, которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части. На наш взгляд, это уточнение касается юридической неделимости сложной вещи (поскольку именно

сложные вещи имеют составные реальные части), которая воспринимается в обороте как единый объект прав (например здание, в состав которого входит лифтовое оборудование). При определенных условиях такая сложная вещь юридически делима, о чем свидетельствуют положения новой части 2 статьи 133 ГК РФ, согласно которой «Замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются (курсивным шрифтом выделено мной. - Е.А.)».

Так, замена в юридически неделимой вещи (здании) ее части (лифта) предполагает фактическое отсоединение этой части и присоединение к вещи новой эквивалентной части (нового лифта). При отсоединении (прекращении технологической связи) лифта от дома не утрачивается сущностный признак дома, а именно его предназначение для проживания. В этом случае возникает лишь неудобство пользования.

Таким образом, раздел здания на реальные части, если при этом не утрачивается предназначение исходного объекта, следует признать возможным.

Но тезис о юридической делимости здания как сложной вещи справедлив только тогда, когда речь идет о здании как совокупности реальных частей (конструктива здания и оборудования). Если же рассматривать здание как совокупность помещений, то есть его идеальных частей, то здание следует рассматривать юридически неделимой вещью, так как помещение невозможно отделить от здания.

Анализ исторического становления института раздела объектов недвижимости позволяет прийти к следующим выводам:

1) юридический раздел - это всегда физическое (фактическое) отделение одной части вещи от другой без потери качества как исходной вещи, так и каждой отделяемой ее части (например, юридически разделить можно ткань, при разделе которой

образуются меньшие части целого с сохранением свойств целого). Таким образом, юридический раздел - это всегда фактический раздел, но с соблюдением определенных условий;

2) от раздела юридического следует отличать раздел фактический, потому что фактически разделить можно практически любую вещь. Так, например, яблоко юридически разделить нельзя, так как оно утратит ценностное свойство целого яблока сохраняться. Фактическому же разделу яблока на половинки ничего не препятствует, так как обе половинки могут быть употреблены в пищу;

3) реальными частями вещи признаются элементы юридически делимой вещи, которые сами по себе являются отдельными вещами;

4) идеальными (интеллектуальными) частями вещи признаются физически неотделимые от исходной вещи части, но участвующие в гражданском обороте при условии их индивидуализации;

6) незастроенный естественный земельный участок является простой вещью, состоящей из элементов, органически связанных между собой (почва). Хотя в соответствии с законом искусственный земельный участок признается созданным на воде сооружением (см. [2]), это не умаляет органический характер связи его элементов, намытых, насыпанных на подводную земную поверхность выше уровня воды.

Объекты недвижимости, тесно связанные с землей (объекты капитального строительства) следует рассматривать в качестве сложных вещей, элементы которых механически связаны между собой. Такую же механическую связь объект капитального строительства имеет с земельным участком, также образуя, в свою очередь, составную (сложную) вещь - застроенный земельный участок. В этом случае объект капитального строительства приобретает статус идеальной части земельного участка, что также свидетельствует о приобретении земельным участком статуса неде-

лимой вещи, так как отделить здание от земельного участка без разрушения здания не представляется возможным;

7) объекты капитального строительства в своем составе могут иметь как идеальные (помещения, стены, крыша), так и реальные (лифты, антенны и т. п.) части, поэтому в отношении раздела объектов капитального строительства возникает дуализм: с точки зрения идеальных частей объекты капитального строительства являются юридически и фактически неделимыми сложными вещами, тогда как с точки зрения реальных частей недвижимость вполне может быть подвергнута юридическому разделу;

8) исторически сложилось так, что допускается только «поквартирный» раздел жилых домов, при этом игнорируется раздел дома на комнаты. Причинами этого представляются неудобство пользования образованной в результате раздела вещью, а также ограниченные возможности распоряжения исходным объектом, что, на наш взгляд, не может быть оправданным, так как удобство пользования не является сущностным критерием вещи, коим признается сохранение образованным объектом предназначения исходного объекта.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» : Федеральный закон от 2 июля 2013 года № 142-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

2. Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 19 июля 201 1 года № 246-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

3. Об утверждении Гражданского кодекса РСФСР : Закон Российской Советской Федеративной Социалистической Респу-

блики от 11 июня 1964 года. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».

4. Об утверждении Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик : Закон СССР от 8 декабря 1961 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

5. Об отчуждении государственного имущества : постановление ЦИК СССР, СНК СССР от 11 июня 1926 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

6. О введении в действие Гражданского кодекса Р.С.Ф.С.Р : постановление ВЦИК от 11 ноября 1922 года. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».

7. О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом : постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 года № 4. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

8. О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом : постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 года № 4. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

9. Свод законов Российской империи / под ред. и с прим. И. Д. Мордухай-Болотовского. СПб. : Русское Книжное Издательство «Деятель», 1912. Т. X.

10. Дождев Д. В. Римское частное право : учебник для вузов / под ред. В. С. Нер-сесянц. М. : Норма ; Инфра-М, 1996.

11. Римское частное право : учебник для бакалавров / под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. М. : Издательство «Юрайт», 2013.

12. Косарев А. И. Римское частное право. М., 1998.

13. Барон Ю. Система римского гражданского права : в 6 кн. СПб. : Издательство Р. Асланова «Юридический центр Пресс», 2005.

14. Ефимов В. В. Догма римского права / Лекции профессора В. В. Ефимова. Общая часть. Спб. : Типография В.С. Балашева, 1893.

15. Зелер В. Ф. Учение о праве общей собственности по римскому праву. Харьков, 1895.

16. Неволин К. А. Полное собрание сочи-

нений. СПб. : Типография Эдуарда Праца, 1857. Т. 4. История российских гражданских законов. Часть вторая, книга вторая об иму-ществах. Раздел первый об имуществах вообще и раздел второй о правах на вещи.

17. Победоносцев К. П. Курс гражданского права: Вотчинные права / научн. ред. В. С. Ем. М. : Статут, 2002. Ч. 1.

|_ А V/ р I И М

Ш пек±огоу, БауеТюу

£ раПпегв

+7 (495) 646 81 76

contacts@nsplaw.ru

www.nsplaw.ru

ОБЗОР НАЛОГОВЫХ ДОКУМЕНТОВ ОТ 7 АПРЕЛЯ 2015 ГОДА

Егор Батанов - партнер, налоговые споры и

консультирование

egor.batanov@nsplaw.com

* * *

НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ

Изменен порядок учета процентов по долговым обязательствам для целей взимания налога на прибыль организаций.

Ключевые положения закона:

1) по долговому обязательству, возникшему в результате любой контролируемой сделки, налогоплательщики вправе признать доходы (расходы) исходя из фактической ставки при условии, если она находится в границах коридора предельных значений ставок (подпункт 1.2 пункта 1 статьи 269 Налогового кодекса Российской Федерации). Напомним, что до принятия поправок коридор мог применяться только по тем контролируемым сделкам, одной из сторон которой являлся банк, по остальным контролируемым сделкам необходимо было применять общие правила трансфертного ценообразования;

2) изменены правила определения границ коридора по рублевым долговым обязательствам.

В 2015 году границы коридора составят:

• от 0 до 180 процентов ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации (далее - Банк России) (по контролируемым сделкам, заключенным между взаимозависимыми лицами, все стороны и выгодоприобретатели которых имеют место жительства в России или являются резидентами России);

• от 75 процентов ставки рефинансирования Банка России до 180 процентов ключевой ставки Банка России (по иным контролируемым сделкам).

Начиная с 2016 года границы коридора составят:

• от 75 до 125 процентов ключевой ставки Банка России (по всем видам контролируемых сделок);

3) при расчете предельной величины процентов по контролируемой задолженности, которая может быть учтена в составе расходов по правилам тонкой капитализации, в период с 1 июля 2014 года по 31 декабря 2015 года применяются специальные правила:

• если контролируемая задолженность выражена в иностранной валюте, то ее величина в рублевом эквиваленте определяется по курсу Банка России, который не может превышать курс, действовавший на 1 июля 2014 года;

• при расчете собственного капитала не учитываются курсовые разницы, возникшие при переоценке выраженных в иностранной валюте требований (обязательств), возникших за период с 1 июля 2014 года по отчетную дату, на которую рассчитывается собственный капитал;

Продолжение на с. 92