Жилая недвижимость как объект частных инвестиций

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ЧАСТНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ А.О. Ярусов, магистрант

Финансовый университет при Правительстве РФ

DOI: 10.24411/2411-0450-2019-10557

Аннотация. В статье анализируются аспекты инвестирования российскими частными инвесторами в жилую недвижимость. В ходе исследования выявляются особенности рынка недвижимости, исследуются правовые и налоговые условия покупки и продажи жилого имущества.

Ключевые слова: недвижимость, частный инвестор, инвестиции, альтернативные инвестиции, инвестиционный портфель.

При использовании инвестором обычных активов в составе инвестиционного портфеля достижение высокого уровня диверсификации может оказаться ограниченным. Именно для этой цели и существуют нетрадиционные активы. Их наличие позволяет существенно снизить уровень корреляции и портфеля и фондового рынка в целом, в результате чего достигается рост ожидаемого уровня доходности, обеспечивая появление дополнительной диверсификации.

Альтернативные инвестиции представляют собой абсолютную альтернативу рынку, и их частная доходность не имеет взаимной взаимосвязи или же эта связь слабо выражена. А сами активы, которыми представлены альтернативные инвестиции, помогают формированию диверсификации портфеля в случае грамотного учета свойств взаимосвязи этих активов с общим рынком. И благодаря этой отрицательной корреляции существует возможность обеспечения определенного уровня доходности по альтернативным нетрадиционным вложениям независимо от рыночных условий. К альтернативным инвестициям относят, прежде всего, недвижимость, драгоценные металлы, предметы искусства и

другие виды активов, отличающиеся от финансовых инструментов фондового рынка.

Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Под инвестициями в недвижимость в данной работе будет подразумеваться только покупка жилых помещений в городе Москве.

Первая особенность инвестиций в недвижимость состоит в том, что инвестиции на рынке жилого имущества связаны либо с покупкой квартир на раннем этапе строительства и последующей перепродажей по более высокой цене, либо со сдачей жилья в аренду. Часто эти два способа заработка совмещаются: купленная квартира в строящемся или построенном доме, сдается на протяжении пяти лет, и продается. Такой способ заработка самый выгодный. Более того, при такой схеме денежных потоков недвижимость становится "квазиоблигацией", по которой ежемесячно выплачивается платеж, а затем в конце срока выплачивается полная стоимость.

Рис. 1. Сравнение механизма выплат по облигации и недвижимости

Важный момент, что в конце срока по обычной облигации выплачивается ее номинальная стоимость, определенная заранее при ее выпуске. Номинальная стоимость недвижимости считается ее кадастровая стоимость - стоимость недвижимости, которая установлена государством в ходе оценки, определенными способами. Однако основная цель кадастровой оценки недвижимости - расчет на ее основе имущественного налога. Зачастую, кадастровая стоимость отличается от рыночной цены в разы. В то время как "гашение" нашей "квазиоблигации" будет происходить именно по справедливой стоимости - цене, являющейся предположительной оценкой участников рынка по данному активу с учетом его индивидуальных характеристик. Иными словами, по рыночной цене, которая нам заранее не известна и может быть определена только на основе прогнозируемого роста стоимости квадратного метра жилья. Второе отличие недвижимости как квазиоблигации от обыкновенной купонной не амортизируемой облигации заключается в размере промежуточных платежей, выплачиваемых на протяжении всего срока. Размер платежа или купона по облигации устанавливается при ее выпуске в проспекте эмиссии. По недвижимости арендный платеж можно рассматривать как "плавающий купон", так как его стоимость задается рынком.

Вторая особенность инвестиций в недвижимость состоит в том, что жилые помещения относятся к особому рынку недвижимости. Данный рынок является су-

щественной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения. Рынок недвижимости является фундаментальным рынком и имеет свои особенности:

- низкая ликвидность по сравнению с фондовым рынком;

- ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

- высокая степень регулирующего государственного воздействия;

- наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени.

Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики. Именно по этой причине он имеет особую динамику. Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и, соответственно, подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

Рис. 2. График динамики индекса М1СЕХ (ММВБ) и средней стоимости квадратного метра жилья в Москве

Индекс ММВБ-М1СЕХ и средняя стоимость м2 жилья в Москве

200 000,00 150 000,00 100 000,00 50 000,00 2500 2000

_ ^_/

1500

1000

----- 500 0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

-Индекс ММВБ-М1СЕХ

В то время, как при кризисных ситуациях или экономических "шоках" все инструменты фондового рынка реагируют одинаково, цены на недвижимость могут не меняться или даже иметь противоположный тренд. Таким образом, данный инструмент можно считать защитным активом, имеющим ожидаемую доходность выше безрисковых активов.

Третья особенность недвижимости -наличие кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость - "стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности." Сравнивая с финансовыми инструментами, имеющих номинальную и рыночную цену, можно сделать предположение, что кадастровая стоимость - является номинальной стоимостью объекта недвижимости. Данная цена квартиры определяется с учетом многих факторов, главными среди которых являются:

- площадь жилья;

- его расположение - как географическое, так и внутридомовое (этаж);

- время постройки дома, степень износа;

- имеющаяся в районе инфраструктура;

- экономическое развитие района, уровень цен и доходов местных жителей.

В Законодательстве не установлено запретов на продажу квартиры ниже кадастровой стоимости, однако на практике такие сделки не совершаются. Если сравнивать с товарами или услугами, то кадастровая стоимость - себестоимость объекта недвижимости. Соответственно, с большой уверенностью можно сказать, что рыночная цена недвижимости не имеет нижнюю границу, меньше которой она не сможет опуститься, не смотря на кризисы и экономические шоки. Однако кадастровая стоимость квартиры - это не зафиксированная раз и навсегда константа. После того как она определена, стоимость может корректироваться - но обычно в сторону увеличения за счет инфляции и роста цен на недвижимость. Снижение возможно лишь только в том случае, когда индивидуальные характеристики объекта значительно ухудшаются, например, когда жилье признается аварийным и непригодным для жилья. Признание происходит в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и сопровождается выкупом данного жилья. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. Таким образом, даже в самом неблагоприятном исходе, инвестирование в недвижимость за-

щищено от форс-мажорных обстоятельств Жилищным кодексом РФ.

Защищенность инвестиций в жилье, а также низкая ликвидность рынка недвижимости по сравнению с фондовым рынком формирует особую динамику цен на данный актив. Она характеризуется низкой волатильностью и постоянным восходящим трендом, чередующегося с "боковым" трендом. Ожидаемая доходность 1 квадратного метра недвижимости в Москве составила 14,8%, стандартное отклонение -20,7%.

Четвертая особенность данного рынка -высокий уровень транзакционных издержек, связанных с инвестированием. В первую очередь, к ним относятся издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок. Риэлторские комиссии могут достигать до 3% от суммы сделки. Проведение сделок через нотариальную контору также облагается комиссией. По сравнению с брокерскими комиссиями на фондовом рынке, на рынке недвижимости сборы значительно больше.

Но комиссии не самый затратный вид издержек. Наибольшая статья расходов приходится на ремонт и установку мебели. В последнее время строительные компании включают в стоимость отделочные материалы и сдают квартиры сразу с ремонтом. Однако при покупке квартиры "с черновой отделкой" расходы на благоустройство объекта могут составить от 10% до 40% от стоимости актива.

Ко всему прочему стоит учитывать расходы по 2 налогам. Один из них - налог на имущество, возникающий при получении права собственности на имущество. Налоговая база по налогу на имущество физических лиц в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости. Ставка налога составляет 0,1% от кадастровой стоимости объекта.

Второй налог - налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Необходимость уплаты по данному налогу возникает в двух случаях:

1. При продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности менее 5

лет; Налоговой базой признается доход от продажи квартиры - сумма сделки. Ставка налога - 13%;

2. При сдачи квартиру в аренду. Налоговой базой признается доход полученный от арендополучателей - платеж за аренду. Ставка налога - 13%

При этом данные налоги возможно оптимизировать. Чтобы не платить налог при продаже объекта, необходимо владеть недвижимым имуществом более 5 лет. Для того, чтобы снизить налог на доход от арендных платежей, необходимо зарегистрироваться в качестве самозанятого и выставлять чек за каждый арендный платеж -в таком случае ставка налога снижается до 4%. Регистрация в качестве самозантяого -пилотный проект, запущенный в 2017 году в 4 субъектах Российской Федерации -Москве, Московской области, Калужской области и Республике Татарстан.

Последней статьей расходов будут являться коммунальные платежи. В Москве коммунальные платежи в среднем составляют от 3 до 5 тысяч на однокомнатную квартиру, в зависимости от сезона, метража и количества проживающих.

Пятая особенность данного актива, это наличие налогового вычета. Вычет на приобретение квартиры предоставляется по расходам:

1. На новое строительство или приобретение объекта жилой недвижимости (долей в них), земельных участков под них;

2. На погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей, фактически израсходованным на новое строительство или приобретение жилья (доли (долей) в нем), земельного участка под него;

3. На погашение процентов по кредитам, полученным в российских банках, для рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов) на строительство или приобретение жилья (доли (долей) в нем), земельного участка под него.

При покупке квартиры есть два вида имущественных вычетов.

Таблица 1. Типы имущественных вычетов на квартиру

Показатель По расходам на квартиру По ипотечным кредитам

Лимит на человека 2 млн рублей 3 млн рублей

Количество объектов, на которые дается вычет Любое (если договор после 2014 года) На один объект

Переносится ли остаток на другие объекты Да Нет

Оба вида вычета можно получить один раз в жизни. Эти вычеты может заявить гражданин, при условии, что он платит или будут платить НДФЛ по ставке 13%. Вычет при покупке квартиры работает сам по себе и не связан с вычетом за проценты.

Вычет по покупке жилья не применяется в следующих случаях:

- если оплата строительства (приобретения) жилья произведена за счёт средств работодателей или иных лиц, средств ма-

теринского (семейного) капитала, а также за счёт бюджетных средств;

- если сделка купли-продажи заключена с гражданином, являющимся по отношению к налогоплательщику взаимозависимым.

Инвестирование в недвижимость может стать удачным и прибыльным вложением средств, но, как и всё в сфере инвестиций, вложения в недвижимость требуют основательного подхода и тщательных расче-

тов.

Библиографический список

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации от 31 июля 1998 года N 146-ФЗ.

3. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация прав. - М.: Юрайт, 2016.

4. Фридман Дж., Ордуэй Ник., Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело, 2017.

REAL ESTATE AS AN OBJECT OF PRIVATE INVESTMENTS A.O. Yarusov, graduate student

Financial university under the Government of the Russian Federation

Abstract. The article describes the aspects of investing in real estate by Russian private investors. The article identifies features of the real estate market, describes the legal and tax conditions for the purchase and sale of real estate.

Keywords: real estate, private investor, investments, alternative investments, investment portfolio.