Налог под потолок

Чтобы подтолкнуть инвесторов активнее вкладываться в российскую экономику, власти решили дать налоговые льготы игрокам фондового рынка и при этом сделать менее привлекательными вложения в недвижимость. Вряд ли это вызовет бурный инвестиционный рост, зато точно отразится на карманах владельцев жилья.

Инвестиционный климат в России считается крайне неблагоприятным: в рейтинге Doing Business наша страна находится где-то между Папуа--Новой Гвинеей и Угандой. Однако спросите у американца или европейца: может ли он, продав с выгодой недвижимость, через три года после покупки вполне легально не заплатить с этой сделки налог? В России все именно так. На данный момент для собственников недвижимости и рантье в России почти налоговый рай.

У государства, которое сейчас испытывает дефицит бюджета, давно появился соблазн собрать с владельцев недвижимости побольше денег и заставить их обратить внимание на другие формы инвестиций. "У нас в стране сложилась парадоксальная ситуация, когда войти на рынок недвижимости очень дорого, а владеть недвижимостью совсем не накладно — в том числе из-за того, что государство дотирует коммунальные платежи",— говорит руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru" Олег Репченко. Притом что на Западе все с точностью до наоборот.

Теперь российские власти хотят устранить перекосы. В начале мая Минфин опубликовал проект основных направлений налоговой политики на 2014-2016 годы, предложив перераспределить часть существующих сегодня налоговых льгот для частных инвесторов. В результате преференции получат инвесторы в ценные бумаги за счет вкладчиков банков и инвесторов в недвижимость.

Тех, кто работает на фондовом рынке, предлагается освободить от налога с дохода от продажи торгуемых бумаг и паев, принадлежавших им более трех лет. Эта льгота будет предоставляться владельцам мелких пакетов торгуемых бумаг или паев (не более 1% капитала). Плюс предполагается введение индивидуальных инвестиционных счетов для долгосрочных частных инвесторов. Минфин предлагает их владельцам налоговый вычет в размере суммы, внесенной на счет (но не более 400 тыс. руб.), либо на доход от операций за пять лет.

Вкладчикам предлагается урезать действующую льготу. Сейчас налогом не облагаются доходы по рублевым депозитам, превышающим ставку рефинансирования не более чем на 5%, и по вкладам в валюте со ставкой не выше 9%. По рублевым вкладам освобождать от налогов планируется тех, у кого ставка не превышает ставку ЦБ на 3%, а по валюте планку снизят до 6%.

Квартиры для жизни

Владельцев недвижимости ждут самые серьезные изменения. Например, новый налог на недвижимость, который будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости (максимально приближенной к рыночной), планируется ввести уже с 2014 года. А для объектов недвижимости кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. предусматриваются повышенные налоговые ставки.

Минфин предлагает также изменить льготу, которая позволяет не платить налог при продаже недвижимости тем, кто владеет ею более трех лет. Как следует из документа ведомства, эту льготу предполагается предоставлять в зависимости не от срока владения, а от количества объектов недвижимости в собственности. Рассчитывать на нее смогут только те, кто на дату продажи объекта недвижимости имел в собственности еще не более трех таких объектов. "Причем Минфин говорит о том, чтобы взимать 13% только с дохода от продажи, а не со стоимости жилья",— отмечает партнер Taxadvisor Дмитрий Костальгин.

По его словам, указанную льготу власти принимали только как социальную меру. "Предполагалось, что это поможет людям постепенно улучшить жилищные условия. Чтобы человек, который продает квартиру, добавляет что-то, покупает более просторное жилье и таким образом постепенно улучшает жилищные условия, не платил бы 13% за каждую операцию. Тем более что здесь никакого дохода нет",— рассказывает Олег Репченко. На практике эта возможность может быть использована в разных целях. "В принципе сейчас можно продать однокомнатную квартиру за 1 млрд руб. и заплатить за это ноль. Эта схема может быть использована для отмывания, поскольку легализуется 1 млрд руб.",— рассказывает Дмитрий Костальгин.

Заметим, что в документе Минфина усовершенствованию мер налогового администрирования уделяется большое внимание. Однако, по словам вице-президента НП "Корпорация риэлторов "Мегаполис-Сервис"" Аркадия Власенко, реальных инвесторов зацепить очень трудно: "Вы купили квартиру за 3 млн руб. и продали по документам за 3 млн руб. Человека здесь трудно в чем-то заподозрить, потому что он выходит из поля зрения сделок за 1 млн руб.".

Среди предложений Минфина есть и налоговые послабления. Сейчас получить налоговый вычет при покупке жилья стоимостью 2 млн руб. можно только один раз. А можно будет до исчерпания суммы (260 тыс. руб.). Соответствующий законопроект уже прошел первое чтение в Госдуме.

В Минфине обращают внимание, что все перечисленные предложения представляют собой только проект. Однако и он уже подвергается серьезной критике. Кризисный управляющий и совладелец АН "Финанс Недвижимость" Ростислав Полешко считает, что реальные инвесторы просто проиндексируют стоимость объектов с учетом ситуации и сохранят, таким образом, плановую норму прибыли, бюджет соберет немного дополнительных налоговых поступлений, а стоимость жилья возрастет. Согласен с этим и руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов: "Кардинальных изменений на рынке новые ограничения не несут". "Разумеется, риски для инвесторов, уклоняющихся от уплаты налогов, все же могут существенно возрасти,— говорит директор департамента аудита и бухгалтерского сопровождения юридической фирмы "Клифф" Елена Серова.— Но только в том случае, если законодатель найдет эффективный механизм контроля над сделками на рынке недвижимости и возможность достоверно подтверждать реальные суммы сделок. На текущий момент такого механизма нет".

Сомнениям подвергается также готовность регионов и ряда ведомств к введению налога на недвижимость с 2014 года. Проблема уже не только с наполнением Государственного кадастра недвижимости (ГКН): как сообщили "Деньгам" в Росреестре, на 1 мая 2013 года в ГКН внесены данные более чем о 52 млн земельных участков и 78 млн объектов капитального строительства. "На парламентских слушаниях прозвучало, что с Государственным кадастром недвижимости есть проблемы в части привязки объекта к собственнику",— говорит один из чиновников, присутствовавший на слушаниях.

Квартиры в счет долгов по ЖКХ

Между тем не следует забывать, что на деньги владельцев недвижимости претендуют не только налоговики. В апреле рабочая группа при правительстве по развитию ЖКХ предложила внести в Жилищный кодекс поправки, позволяющие принудительно продавать единственное жилье, если долги его владельца за услуги ЖКХ превысили 5% рыночной стоимости данной недвижимости. Похожее предложение содержится в уже прошедшем первое чтение законопроекте "О банкротстве физлиц": там есть норма, позволяющая продавать жилье должников в рамках процедуры банкротства.

Реализация любой из этих инициатив способна ударить по инвесторам, покупавшим квартиры до кризиса. "Тогда люди покупали квартиры в новостройках, не делали в них ремонт, не сдавали в аренду. Просто покупали коробку с целью в будущем перепродать. Нередко владельцы таких квартир не платили коммунальные платежи годами, полагая переложить эти издержки на будущих покупателей. Возможность принудительной продажи жилья через суд вполне может ударить по таким инвесторам, поскольку долги нужно будет выплатить разово",— говорит Олег Репченко.

По его мнению, новации в сфере ЖКХ могут вызвать волну распродаж. "Но оценить реальные масштабы такой распродажи невозможно",— говорит он. Да и для продажи сейчас не лучшее время. "Цены стоят на месте почти год",— говорит Аркадий Власенко. А в перспективе доход от сделок с недвижимостью может еще сократиться за счет расходов на нотариальное заверение, которое хотят ввести для граждан как обязательное условие оформления сделок с недвижимостью. Соответствующие поправки к Гражданскому кодексу уже приняты, а плата за услуги может доходить до 1% стоимости сделки. Осталось принять закон "О нотариате и нотариальной деятельности в РФ", продвижение которого пока затягивается. На прошлой неделе в связи с этим случился громкий скандал: глава думского комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников заявил, что в Госдуме подготовлен альтернативный вариант закона о нотариате, которому будет дан ход, если Минюст не внесет в правительство проект, готовившийся четыре года.