ДК с дисконтом и обременениями

6 апреля Российский аукционный дом (РАД) в третий раз проведет торги по продаже бывшего ДК фабрики «Большевичка» на улице Тюшина возле станции метро «Обводный канал». Цена на трехэтажное нежилое здание площадью 1,9 тыс. кв. м с земельным участком 763 кв. м снижена на 30% относительно первого аукциона. Это вряд ли увеличит интерес к объекту со стороны инвесторов, считают эксперты, потому что иметь дело с выявленным объектом культурного наследия слишком накладно.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Здание бывшего ДК фабрики «Большевичка» расположено на улице Тюшина, 9/7, в квартале, ограниченном улицами Тюшина, Печатника Григорьева и Воронежской. Объект является выявленным объектом культурного наследия «Дом И. В. Кожевникова (Товарищества мануфактур В. И. Кожевникова)», получено охранное обязательство. Небольшая часть земельного участка находится в границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия (ОЗРЗ-2 (31). Согласно ПЗЗ, здание находится в зоне Т3ЖД3 — многофункциональной зоне среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга, указано в сообщении РАД.

Объект уже в третий раз продается РАД по поручению комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (КИО) в рамках приватизации. Первые торги объявлялись летом 2020 года (см. «Ъ-СПб» от 22.06.2020) со стартовой ценой в 121,1 млн рублей. Претендентов на лот не нашлось. Сам КИО тоже пытался продать здание, но также безуспешно. Начальная цена нынешнего аукциона — 84,49 млн рублей. Заявки на участие в торгах принимаются до 29 марта.

По мнению вице-президента ГК Springald Виталия Никифоровского, причина отсутствия интереса со стороны инвесторов связана с тем, что здание имеет статус вновь выявленного объекта культурного наследия. Это значит, что новому владельцу предстоит разработать значительное количество проектной документации и согласовать ее с КГИОП, прежде чем начинать делать что-то со зданием. «Основной риск здесь в том, что после историко-культурной экспертизы выявятся предметы охраны, которые воспрепятствуют даже работам по устройству внутренних инженерных сетей, не говоря уже о перепланировке»,— объясняет господин Никифоровский.

«Место неплохое: центр города, близость метро. В непосредственной близости ГК "Пионер" реализовала апарт-комплекс YE’S на месте бывшей фабрики им. Крупской. Здесь тоже вполне мог бы быть небольшой клубный апарт-отель. Однако небольшая площадь объекта делает актив малопривлекательным для крупных игроков данного сегмента, а охранный статус здания пугает остальных»,— полагает Анна Сигалова, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers.

«В целом я бы сказал, что объект не до конца упакован для продажи,— заключает Виталий Никифоровский.— Покупка здания со статусом выявленного объекта культурного наследия — это кот в мешке. Если бы историко-культурная экспертиза была проведена и до продажи дом окончательно бы получил статус объекта культурного наследия с утвержденными предметами охраны, это ускорило бы сделку».