Половинчатый спрос

В первом полугодии 2019 года на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области не было введено новых индустриальных парков (ИП). Эксперты отмечают что пока парки заполнены от силы на 50%.

Для большинства малых и средних предприятий условия, на которых предлагаются территории в индустриальных парках, неподъемны

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

За последние полгода ситуация на рынке индустриальных парков кардинально не изменилась. Как и в последние несколько лет, формат индустриальных парков набирает все большую популярность. Но пока все также в сегменте ИП предложение превышает спрос. Заместитель генерального директора инвестиционно-девелоперского холдинга «Нева Проперти» Мария Скобелева отмечает, что на сегодняшний день заполняемость индустриальных парков в Петербурге и Ленобласти не превышает 50%, причем этот показатель не меняется в течение нескольких последних лет. «Даже процесс редевелопмента "серого пояса" не помогает росту спроса на размещение в ИП: предприятия перебазировать из центра города долго, дорого, а также чревато потерей сотрудников, в том числе высококвалифицированных»,— говорит госпожа Скобелева. По ее словам, наиболее востребованы сейчас небольшие помещения — до 5 тыс. кв. м, спрос на них предъявляют в основном производственные предприятия. Она отмечает, что в последнее время прослеживается тенденция, что резиденты выбирают ИП, где в наличии есть не только необходимая инфраструктура, но и грамотная управляющая компания. За последние полгода в Санкт-Петербурге и Ленобласти не выводилось на рынок новых проектов, но в планах на 2021 год открытие первого индустриального парка в Ленинградской области, который будет специально рассчитан на предприятия малого бизнеса.

Тенденции

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, говорит: «Мы не наблюдаем появление новых качественных индустриальных парков, то есть обеспеченных инженерной инфраструктурой, управляемых профессиональной УК, в которых могли бы разместиться производственные предприятия или складские объекты. Кроме того, даже в существующих парках подобного формата до сих пор есть свободные площади. Примером наиболее развитых на сегодня проектов Петербурга являются "Марьино" и Greenstate, однако и стоимость земли в них высокая».

Директор по коммерческой недвижимости АО «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев среди тенденций первого полугодия выделяет то, что на территории индустриальных парков начинают размещаться складские объекты, предназначенные в аренду классов В и А различной площади. «Это обусловлено практическим отсутствием свободных производственно-складских помещений в Санкт-Петербурге и Ленинградской области»,— говорит он.

Ксения Налетова, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE, рассуждает: «Что касается индустриальных парков Санкт-Петербурга и Ленинградской области, основное изменение, которое мы наблюдаем последние полгода,— это однозначно более гибкий подход представителей индустриальных парков к клиентам. Этот подход проявляется в более гибкой ценовой политике, готовности участвовать в строительстве объектов (такие индустриальные парки, как ЮИТ или "Марьино", готовы предлагать генподряд), готовности предоставлять участки в аренду на время, например, процедуры Due Diligence. То есть сейчас применяются разные схемы привлечения клиента, которые раньше не практиковались».

Она указывает, что не так давно был анонсирован новый проект, который будет реализовывать ГК «Терра» в Буграх на 20 га земли: «По срокам пока нет конкретных данных, но к нам уже эта компания обращалась с запросом по концепции будущего парка».

Цены на месте

«Средние цены предложений на промышленные участки по-прежнему снижаются, хотя и малыми темпами, за исключением наиболее привлекательных участков. Во многом это объясняется тем, что привлекательные и более дорогие участки постепенно находят покупателя и на рынке остаются более дешевые, понижая средний уровень цен»,— отмечает она.

«Средняя стоимость квадратного метра в индустриальных парках не сильно изменилась за последний год и составляет 1–4 тыс. рублей. Нижняя граница характерна для проектов, где предлагается земля с потенциальным подключением к инфраструктуре, верхняя — для земельных участков с подведенными коммуникациями и дорогами. Стоимость зависит также и от расположения, района и транспортной доступности. Пока спрос минимален, а снижать цену для привлечения арендаторов собственники не готовы»,— говорит господин Фадеев.

Максим Гончаров, руководитель проектов направления «Оценка и финансовый консалтинг» группы компаний SRG, также полагает, что стоимость земли на территории индустриальных парков не претерпела существенных изменений по сравнению с 2018 годом. «Так, стоимость неподготовленного участка начинается от 800 рублей за "квадрат", участка с коммуникациями — от 2000 рублей»,— подсчитал он.

Максим Соболев рассказал: «Отдельные парки заявляют демпинговые цены, опускаясь до уровня цены "картофельных полей". Однако следует четко понимать, что инженерно подготовленный участок не может стоить "три копейки". Аналогией может быть рынок первичного жилья: мы все прекрасно знаем, к каким последствиям ведут демпинговые цены».

По мнению господина Гончарова, на долю технопарков приходятся около 40% обрабатывающего производства Ленинградской области. Более пессимистично оценивает долю господин Соболев: «Это единицы или доли процентов. Наиболее наглядны цифры для Петербурга.  Земли промышленности в Петербурге — 19 тыс. га, индустриальных парков — не более десяти со средней площадью 50–70 га (итого 500–700  га, включая логистические). При этом логистические парки не создают существенной добавленной стоимости».

Без малого парк

Основной проблемой ИП остается то, что малым предприятиям условия, на которых предлагаются территории и помещения в них, не потянуть. Некоторое время назад ряд игроков анонсировали намерение самостоятельно построить промышленные здания на территории индустриальных парков и сдавать их в аренду мелкой нарезкой. Однако пока до реализации дело не дошли. «Реализации этой идеи мешает, с моей точки зрения, универсальность таких проектов. Для парка такой проект будет очень дорогим, потому что, когда строится универсальный объект, отвечающий требованиям разного типа производств, это очень удорожает строительство. В этих случаях девелопер вынужден заводить максимальные мощности, столько ресурсов, чтобы там могли разместиться любого типа производства. И поскольку заранее спрогнозировать, каким именно будет клиент, сложно, приходится покупать более высокие лимиты по электричеству, и, соответственно, нагрузки на конструктив закладываются большие, чем если бы это просто складской объект. Все это вместе приводит к сильному удорожанию проектов. Я считаю, что это одна из основных причин»,— рассуждает госпожа Налетова. Хотя за рубежом такие проекты есть, они очень активно развиваются. «Очень много таких парков для маленьких производственных компаний мы наблюдаем в Эстонии — у них очень развито это направление. У нас один такой проект был реализован, правда, не на территории индустриального парка, а на своем земельном участке. Я имею в виду проект Left & Right, который был реализован по той самой схеме, когда было построено несколько корпусов, разделено на отсеки площадью 250–500 кв. м, и, как мы видим, проект удался. Хотя цена его за квадратный метр была выше рыночной — и по аренде, и по продаже. Тем не менее проект полностью реализован, все выкупили под себя инвесторы и конечные пользователи. Так что мы можем констатировать, что спрос на такого рода проекты есть»,— рассказала госпожа Налетова.

Максим Соболев подтверждает: «Подобные проекты существуют, однако они не носят массовый характер. Связано это с низкой доходностью такого девелопмента. Себестоимость строительства небольшого (1–3 тыс. кв. м) здания склада с землей и необходимыми инженерными ресурсами составит около 40 тыс. рублей за квадратный метр, при этом арендная ставка на такие помещения не более 3600 рублей в год (triple net). Получаемая доходность в 9% малоинтересна».