Отступать некуда, позади цена

Сокращение активности девелоперов вместе с возросшим покупательским спросом со стороны обеспеченных россиян привели к росту стоимости элитных новостроек в Москве на 12%. Несмотря на увеличившееся по итогам первого квартала этого года число новых и потенциальных проектов, снижения достигнутых показателей на элитном рынке консультанты не прогнозируют.

Средняя стоимость элитной недвижимости на первичном рынке Москвы в первом квартале 2021 года выросла на 12%, до 954 тыс. руб. за 1 кв. м год к году. Относительно четвертого квартала 2020 года рост составил 7%. Такие данные приводит Knight Frank. Премиальные новостройки, по оценкам аналитиков, за первый квартал подорожали на 14%, до 795 тыс. руб. за 1 кв. м, класса de luxe — на 5%, до 1,43 млн руб. за 1 кв. м. Средний бюджет предложения на элитном рынке в Knight Frank оценивают в 123 млн руб. За квартал он увеличился на 10%, за год — на 17%. В Barnes Moscow отмечают квартальный рост средних цен на элитное жилье на 5–10% относительно конца 2020 года.

Девелоперская активность на элитном рынке начала восстанавливаться. По данным Knight Frank, в первом квартале 2021 года продажи начались в двух новых проектах премиального сегмента. Это значительно лучше результата первого квартала прошлого года, когда на рынке не появилось ни одной новостройки. Директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills Анатолий Довгань говорит, что сокращение предложения в элитном сегменте наблюдалось до конца 2020 года, а в первом квартале текущего — началось его восполнение. В целом по итогам этого года он ждет двукратного увеличения числа новых проектов относительно прошлого. «Для девелоперов нет большого смысла тянуть с продажами, очевидных проблем с ликвидностью рынок сейчас не испытывает»,— говорит он. Директор департамента консалтинга и аналитики Kalinka Group Александр Шибаев прогнозирует, что в этом году на рынке начнутся продажи в восьми новых проектах, еще 20 элитных площадок у девелоперов в разработке.

Тем не менее, по оценкам Knight Frank, совокупный объем предложения на рынке вырос только на 5%, до 278 тыс. кв. м, число лотов — на 2%, до 2,2 тыс. штук. И динамика оказалась неравномерной.

В классе de luxe число продаваемых квартир сейчас на 40% ниже, чем годом ранее. Директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев связывает это с низкой девелоперской активностью в прошлом году и повышенным спросом. Последний, по его мнению, на элитном рынке продиктован низкими ставками по банковским вкладам, альтернативой которым для обеспеченных россиян стали вложения в недвижимость. Кроме того, часть клиентов рассматривают покупку собственной квартиры, вернувшись из-за рубежа.

Несмотря на заметную положительную динамику, цены на первичном элитном рынке Москвы в первом квартале росли менее выраженно, чем в массовом сегменте. Согласно ЦИАН, в марте средняя стоимость новостроек в Москве достигла 245,8 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 21% выше аналогичного показателя прошлого года. Если в марте 2020 года среднее значение по рынку было ниже показателя для элитного сегмента в 4,2 раза, сейчас это соотношение сократилось до 3,9 раза. Это может быть связано с более выраженным влиянием на рынок сниженных ипотечных ставок: в массовом сегменте с привлечением кредитов, по данным ЦИАН, в Москве заключается 60–70% сделок.

Андрей Соловьев ждет, что новые проекты будут выходить на первичный рынок Москвы по более высоким ценам, связывая это не только со спросом, но и ростом затрат застройщиков на подготовку и проведение строительных работ.

Он напоминает, что даже при негативной конъюнктуре рынка девелоперы редко прибегают к прямому снижению цен, скорее они оказываются готовы предоставить повышенный дисконт.

Директор по продажам Barnes Moscow Юлия Гринько потенциальным фактором роста цен на элитную недвижимость считает небольшое число выданных разрешений на строительство: мест для размещения высокобюджетных объектов в столице недостаточно. «В результате все, что выводится сейчас на рынок, продается по максимальной цене»,— констатирует она. Руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков прогнозирует, что во втором квартале элитное жилье в Москве может подорожать на 10–12%.