«Полимедике» ищут нового арендодателя

В Челябинске выставили на продажу двухэтажное здание, где располагается частная поликлиника «Полимедика», по цене 78 млн руб. По словам одного из собственников, решение продать недвижимость, возведенную в 2016 году, связано с переездом в другой регион, а цена назначена с учетом окупаемости в течение 8 лет. Поликлиника, работающая в системе ОМС, намерена арендовать здание как минимум до 2027 года, а варианты выкупа здания в собственность не рассматривает. По мнению участников рынка, потенциальных покупателей вряд ли заинтересует восьмилетний срок окупаемости инвестиций, а в ходе торгов цена объекта может упасть на 25–50%.

В Челябинске выставили на продажу здание поликлиники, расположенной на пересечении улиц Братьев Кашириных и Чичерина. Цена двухэтажного объекта площадью 1044 кв. м — 78 млн руб. Соответствующее объявление опубликовано на сайте Avito.ru 4 февраля.

Здание было построено в 2016 году, с 2017 года находится в долгосрочной аренде у ООО «Медицинская инвестиционная группа», которое открыло в Челябинске частную поликлинику «Полимедика», работающую исключительно в рамках обязательного медицинского страхования.

Один из собственников объекта Игорь Коптеев сообщил “Ъ-Южный Урал”, что решение о продаже объекта недвижимости связано с переездом в Санкт-Петербург.

«Один собственник уже уехал. Нам там хочется делать другой бизнес. С поликлиникой у нас договор на десять лет: в регпалате зарегистрирован договор на пять лет, на следующие пять лет есть соглашение. Они никуда не съедут, они сделали под себя ремонт. Мы увеличили им мощности в соответствии с их СНиПами и правилами. Если люди рассматривают покупку недвижимости как инвестиции, то это готовый вариант. Есть стабильная арендная плата, ежегодно на индекс потребительских цен мы ее увеличиваем»,— говорит собственник. По его словам, цена здания выставлена с учетом того, что «за восемь лет это все отбивается».

Исполнительный директор ООО «Медицинская инвестиционная группа» Мария Макаренко сообщила “Ъ-Южный Урал”, что в компании ничего не знали о продаже здания.

«В договоре предусмотрено сохранение за нами права арендовать это помещение вне зависимости от смены собственника. Фактически, если они найдут покупателя, для нас это ничего не означает, мы просто подпишем новый договор, не потребуется смены лицензии или еще чего-то. Мы останемся в этом здании и будем продолжать оказывать медицинские услуги»,— говорит госпожа Макаренко. По ее словам, о покупке здания в собственность речи не идет, поскольку компания еще не вернула первичные инвестиции, которые вложила в челябинский проект, кроме того, операционная модель рассчитана исходя из аренды.

По мнению директора компании «IBC Недвижимость» Станислава Ахмедзянова, цена объекта завышена. «Самое главное в оценке бизнеса — перспективы будущей стабильности. Если рядом построят крупную больницу, а рядом есть участок, который продается под коммерческую застройку, в этом случае мы будем иметь проблему, что клиника может “не усидеть”. Соответственно, ориентироваться только на поликлинику не совсем правильно, надо смотреть альтернативные варианты использования. Лучше всего, если бы это были продукты, но из-за близости школ и детсадов явно возникнут проблемы с торговлей сигаретами и алкоголем, а это пониженная окупаемость объекта. По моему мнению, если нет готового альтернативного использования, альтернативного гарантированного арендатора, то в этом случае цена является явно завышенной. Я бы оценил объект в 40–45 тыс. руб. за квадрат. Максимально заинтересованный приобретатель — это сама поликлиника. Любые другие покупатели будут рассматривать объект только через призму альтернативного возможного использования»,— говорит эксперт.

Директор по развитию компании «Служба недвижимости» Денис Стукалов считает, что восьмилетний срок окупаемости вложений в покупку объекта недвижимости сегодня «никого не интересует». «Деньги должны работать. В сегодняшних условиях мы не уверены, что покупательная способность денег не изменится за год или три. Необходима окупаемость в течение трех, максимум четырех лет, не больше. Поэтому при сделках по объектам коммерческой недвижимости идет очень серьезный торг, как правило, с дисконтом от 25% до 50%»,— говорит господин Стукалов.