Эмпирическая оценка факторов, определяющих объемы жилищного строительства

СОЦИАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

УДК 338.242

ЭМПИРИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ФАКТОРОВ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИХ ОБЪЕМЫ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Бондаренко Марина Викторовна, кандидат экономических наук, доцент кафедры

«Государственное и муниципальное управление», m.bond@mail.ru,

ФГОУ ВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса», г. Москва

Formation of an affordable housing market is the one of the country development priorities. Such social aspects as the level of housing, mortgage terms, the level of housing affordability have particular importance in this issue. Noteworthy are problems of analysis of the housing market areas in the cross-country and regional aspects, quantitative and qualitative assessment of factors that significantly influence the amount of new housing starts and prices by regions of Russia.

Формирование рынка доступного жилья — одно из приоритетных направлений развития страны. Особую важность в данном вопросе представляют такие социальные аспекты, как уровень жилищной обеспеченности, условия ипотечного кредитования, уровень доступности жилья. Внимания заслуживают вопросы анализа рынка жилья территорий в межстрановом и региональном аспектах, проведенная количественная и качественная оценка факторов, существенным образом влияющих на объемы строительства нового жилья и цены по регионам России.

Keywords: real estate market, determinants of housing construction, level of housing provision, level of housing affordability

Ключевые слова:рынок недвижимости; факторы, определяющие объемы жилищного строительства; уровень жилищной обеспеченности; уровень доступности жилья

Сфера недвижимости многогранна, представляет собой обширную область предметов и общественных отношений, связанных с собственностью, государственным регулированием, многими сферами человеческой деятельности. Определяющей характеристикой недвижимости является ее связь с землей, которая не может быть нарушена без несоизмеримых потерь для объекта.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Это так называемая недвижимость по происхождению.

Есть также так называемая недвижимость по закону. В России к ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 130 ГК РФ). Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество [1].

В англо-саксонской правовой системе, недвижимость делится на «real-estate» — недвижимость как объекты материального мира (например, здания, сооружения, земельные участки); и на «real-property» — имущественные права на объекты недвижимости (в частности, ипотека, сервитуты).

В данном случае из перечисленных объектов недвижимости нас будут интересовать только жилые помещения, к числу которых, согласно ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), относятся дома, квартиры и комнаты как части домов и квар-

тир. Указанные три объекта являются предметами сделок на рынке жилья, то есть товарами, предназначенными для продажи, обмена или иного введения в оборот [2].

В классическом понимании рынок представляет собой совокупность социально-экономических отношений в сфере распределения и обмена, посредством которого осуществляется реализация товара. Рынок является формой связи между хозяйствующими субъектами, отношения между которыми строятся на базе института частной собственности.

Применительно к рынку жилья можно сказать, что это регулируемая гражданским законодательством сфера обращения предназначенного для проживания граждан недвижимого имущества, выражающаяся во взаимодействии друг с другом продавцов, покупателей и третьих лиц на предмет совершения сделок с жилыми помещениями (рис. 1).

С точки зрения территориальных границ и масштабов рынка жилья различают несколько его уровней: местный, региональный, национальный и мировой (внешний).

В условиях глобализации экономических отношений и углубления интеграции России в мировое сообщество национальный рынок жилья не остается индифферентным к процессам, происходящим на мировых финансово-

торговых площадках, а также метаморфозам в жилищной сфере крупных развитых стран. Таким образом, в исследовании внутреннего рынка жилья, кроме эндогенных показателей, необходимо учитывать экзогенные факторы (например, мировые цены на нефть, динамику цен на жилье на европейском и североамериканском рынках). И хотя мы не стремимся недооценивать роль внешнего мира, роль внутренних факторов, определяющих спрос, предложение и цену, остается ключевой.

Рассматривая масштабы внутреннего рынка жилья, необходимо выделить такую особенность: чем ниже уровень (местный, региональный), тем плодотворнее и содержательнее результаты анализа. Это свойство обусловлено тем, что жилищный рынок территорий неоднороден в силу различной степени развития функционирующего экономического комплекса. В то же время, поскольку жилое помещение как объект сделок тесно связано с землей, максимальное к нему приближение позволяет установить уникальные характеристики локального рынка недвижимости, проливающие свет на специфику ценообразования, формирование спроса и предложения. Однако в условиях недостатка статистической информации выход на уровень агрегированных оценок для национального рынка не-

Риэлторы ПОКУПАТЕЛИ

Оценщики

Кредитные организации <-

->

Страховщики

Нотариусы

Органы,

осуществляющие <—

госрегистрацию сделок

и прав на недвижимость

Рис. 1. Схема взаимодействия участников рынка недвижимости

избежен. Вместе с тем, изучение регионального рынка невозможно без иллюстрации выявленных эффектов на примере отдельных городов.

Отдельной проблемой для рынка первичного и вторичного жилья является разделение спроса, удовлетворяемого в результате совершения сделок с жилыми помещениями, на потребительский и инвестиционный.

Дело в том, что рынок жилья, как и многие другие рынки, подвержен циклическим колебаниям, зависящим от общей экономической конъюнктуры. При этом на некоторых участках волновых траекторий рынка недвижимости могут образовываться так называемые ценовые пузыри, одной из причин возникновения которых является перекос в структуре спроса в сторону инвестиционной компоненты. Таким образом, анализ спроса позволяет привести дополнительные доказательства существования ценового пузыря, стадию его развития, и возможно спрогнозировать момент его разрыва.

Пузырь на рынке недвижимости является разновидностью экономического пузыря и может образоваться по причине системного сбоя в структуре спроса и несоразмерном его превышении над предложением. Рассмотрим эти эффекты подробнее.

Среди факторов, усиливающих спрос на жилье, во-первых, отметим значительное увеличение реальных доходов населения. В результате экономического роста богатеющие слои населения начинают вкладывать средства в недвижимость. Считается, что данная причина является одним из факторов взрывного роста цен в Москве. Во-вторых, к увеличению доступности жилья для больших слоев населения приводит развитие института ипотечного кредитования. В-третьих, спрос на жилую недвижимость может подпиты-ваться переходом средств инвесторов с рынка капитала на рынок жилья, вызванным снижением доходности на финансовом рынке. Подобная тенденция обозначилась в США после прокола пузыря в сфере интернет-технологий в первые годы XXI века, когда значительные средства стали инвестироваться в недвижимость. Наконец, спрос может взвинчивать и человеческий фактор, порождающий неадекватный, экономически не обоснованный ажиотаж. Примером служит кризис 1920-х годов во Флориде, США [7].

С точки зрения экономической теории, растущий спрос является залогом повышения деловой активности. Однако практика показывает, что справедливость данного утверждения во многом зависит от контекста, а именно от соответствия объемов предложения требованиям, диктуемым рынком. Таким образом, накапливаемая ошибка в спросе на жилье (как правило, инвестиционном) вместе со сбоями в жилищном строительстве порождают дисбаланс на жилищном рынке. Негибкость объемов строительства нового жилья и компенсации избыточного спроса приводят различные ограничения застройки: самостоятельные, законодательные и естественные.

Умышленное ограничение объемов жилищного строительства имеет место при сговоре застройщиков либо монополии. Считается, что данная причина является одним из факторов взрывного роста цен в Москве, хотя расследование, проведенное Федеральной антимонопольной службой, данную версию не подтвердило.

В случае ограничения законом размеров строительства происходит снижение предложения на рынке и снижение ликвидности рынка недвижимости. Например, в Нью-Йорке существует ограничение на этажность постройки, называемое зональностью. Каждая зона допускает определенную высотность зданий, что ограничивает плотность проживания на территории зоны. Естественные (территориальные) ограничения застройки являются частой причиной роста цен, особенно в центрах крупных городов. Для рынка жилья Москвы этот ценообразующий фактор является одним из главных.

Предложение на рынке жилья может быть ограничено в силу психологического фактора. Он выражается в том, что потенциальные продавцы ожидают повышение рыночной стоимости имеющейся в их собственности жилой недвижимости.

Перегрев на рынке жилья и формирование ценового пузыря традиционно диагностируется с помощью следующих индикаторов:

1) отношение капитализации рынка жилья региона (страны) к величине ВРП (ВВП). Дополнительно может оцениваться уровень доступности жилья по территориям как стоимость недвижимости к доходам населения;

2) доля ипотечных платежей в доходе населения;

3) отношение арендных платежей к стоимости жилья;

4) рентабельность строительства.

Однако несмотря на то, что индикаторы рынка недвижимости, свидетельствующие о его перегреве, достаточно проработаны, момент прокола пузыря предсказать не удается. Основная причина, препятствующая предсказанию, — инерционность ожиданий продавцов относительно доходности и инертность рыночных механизмов, реагирующих на существующий дисбаланс спроса и предложения. В итоге, корректировка часто производится за счет инфляционной составляющей, без падения номинальных цен. Тем не менее, кризис 1990-х годов в Японии был ожидаем и привел к значительному снижению цен в номинальном и реальном выражении в течение 14 лет подряд. В последние годы аналогичные ожидания существуют по поводу пузыря на рынке жилья столицы России, однако предположения относительно сроков его прорыва основываются преимущественно на личных ощущениях аналитиков и участников жилищного рынка.

По информации отечественных и зарубежных источников признаки серьезного перегрева на рынках недвижимости видны сейчас по всему миру. Последние 7—8 лет жилье дорожало практически во всех развитых странах. Например, за 2000—2005 годы цены в Москве выросли в 6 раз, в Калифорнии за 10 лет в 10 раз, в Лондоне, Париже, Берлине, Мельбурне — за 10—12 лет в 8—10 раз. Основной причиной синхронного перегрева по всему миру стал избыток ликвидности на мировых финансовых рынках, вызванный политикой низких процентных ставок, которой придерживались в последнее время Центробанки развитых стран.

Однако необходимо заметить, что речь идет о ценах, выраженных в долларах. Американская национальная валюта, как известно, дешевеет не только по отношению к нефти, недвижимости или золоту. Мировая финансовая система привязана к доллару. Соответственно все валюты, в том числе российский рубль, ориентируются на доллар, намеренно завышая его обменный курс в целях поддержки экспорта. Таким образом, инфляция доллара, искусственно подавляемая мировой финансовой системой, выплескивается наружу через рост цен на нефть и недвижимость. Аналогичным образом социалистическая экономика реаги-

ровала дефицитом товаров на избыток денежных средств в обращении.

Однако перегрев рынка жилья Москвы выделяется даже на общемировом фоне. По расчетам аналитиков ИК «Финам», стоимость усредненной квартиры площадью 60 квадратных метров в Москве в 9 раз превышает размер годового дохода средней московской семьи с двумя работающими. В остальных крупных мировых столицах даже в условиях перегрева этот показатель значительно меньше. В Варшаве он составляет 4,6, в Берлине — 5,7, в Лондоне — 7. Сейчас, по расчетам экспертов, минимально необходимый для получения ипотечного кредита уровень доходов в 2—3 раза превышает средний уровень доходов по Москве.

В настоящее время в связи с увеличением процентных ставок уже намечается тенденция оттока капиталов с рынков недвижимости, а это значит, что мировой ценовой пузырь может лопнуть уже скоро. Риски обвала неоправданно завышенных цен на недвижимость увеличиваются, и это явление может затронуть не только западный, но и российский рынок жилья.

Насколько же изменятся цены в случае прорыва ценовых пузырей? Судить можно по мировому опыту. Так, по данным МВФ, с 1970 по 2001 год в мире было зарегистрировано около 20 случаев обвала рынков недвижимости в различных странах. Средний уровень падения цен составил 30%.

Рассмотрение жилья как экономической категории (товар, объект инвестирования, предмет потребления) необходимо дополнять анализом ее влияния на социальную стабильность внутри страны.

Количественный и качественный анализ жилищного рынка г. Москвы и Московской области позволяет сделать вывод о формировании вокруг Москвы мощной агломерации в пределах до 25—30 км от МКАД. В этом территориальном кольце сосредоточено около 90% новостроек последних 8—10 лет. Площадь этого пояса вокруг Москвы составляет примерно 6200 кв. км и превышает площадь столицы более чем в 5,7 раза. Население области также сконцентрировано в этом поясе. Таким образом, можно говорить о продолжении московского рынка жилья на территории, формально закрепленной за Московской областью. Этот вывод подтверждает и тот факт, что на 87% территории Подмосковья, отнесенной рынком к среднему и дальнему поясам, было раз-

мещено только 10% новостроек за последние годы. Тем не менее, по цепочке начинает активизироваться и жилищное строительство в городах среднего и дальнего Подмосковья. В настоящее время активное строительство жилья ведется в Коломне, Дмитрове, Серпухове, Ступино. Однако в области существуют и такие города, в которых в год строятся только 2—3 многоквартирных дома. Более того, в дальнем Подмосковье есть малые города, где за последние 7—8 лет не построено ни одного многоквартирного дома и имеет место только индивидуальная застройка, объемы которой незначительны (например, Озеры, Зарайск). Основной причиной неравномерной застройки Подмосковья является территориальная несбалансированность экономики региона, что выражается в разном уровне развития инфраструктуры и высокой дифференциации денежных доходов населения. Что касается спроса на квартиры в Московской области, то, как и на столичном рынке недвижимости, многие из покупателей жилья в новостройках являются жителями других регионов России или гражданами стран СНГ.

Теперь мы ставим задачу объединить факторы спроса, цены и предложения в одну модельную конструкцию и, таким образом, перевести в количественную плоскость выявленные качественные взаимосвязи социально-экономических параметров рынка жилья.

Спрос на жилые помещения в столичном регионе неэластичен по ценам и существенно превышает объемы строительства нового жилья. Более того, спрос выходит за рамки Москвы и Московской области. Указанные обстоятельства сильно затрудняют его количественную оценку, которая если и возможна, то, скорее всего, в рамках экспертного подхода. Таким образом, из традиционных трех элементов рынка мы имеем количественные данные о предложении жилья на первичном рынке (объемы строительства) и ценах. Для решения задачи формирования рынка доступного жилья необходимо определить факторы, наиболее сильно влияющие на динамику жилищного строительства, и факторы, которые способствуют росту цен на недвижимость.

В качестве факторов могут выступать различные социально-экономические характеристики территорий.

Если с позиции застройщиков оценивать рынок жилья и планировать масштабы стро-

ительства, то на первый план выходят такие характеристики потребителей, как их потребность в жилье и платежеспособность. На языке цифр потребность в жилье можно представить в виде обеспеченности жильем (кв. м/чел.), а платежеспособность покупателей имеет непосредственное отношение к их заработной плате и ее соотношению с ценами на новое жилье. Рассмотрим взаимосвязи жилищной обеспеченности и уровня доступности жилья с масштабами нового строительства. Начнем с Москвы. В настоящее время в столице России постоянно проживает около 7% населения страны, жилищный рынок города аккумулирует 7% жилищного фонда, и на долю Москвы приходится 10% нового жилищного строительства. Проведенный анализ позволил сделать следующие выводы. В настоящее время видимых пределов жилищной обеспеченности не существует, и на сегодняшний день чем выше значение этого фактора, тем больше нужно строить: избытка квадратных метров у москвичей, который мог бы снизить масштабы жилищного строительства, не просматривается. Учитывая низкий показатель обеспеченности жилплощадью горожан (19 кв. м/чел.), насыщение москвичей жилплощадью наступит не скоро.

Таким образом, можно констатировать, что фактор жилищной обеспеченности влияет на увеличение объемов жилищного строительства. На протяжении последних лет увеличение жилищной обеспеченности на 1% приводило к увеличению жилищного строительства на 4—4,5%. Однако финансовый кризис, подорвав платежеспособность населения, привел к сокращению количества сделок на 40—60%. Во втором полугодии 2010 года послекризис-ная стабилизация жилищного рынка Москвы и сдержанная реакция объемов предложения жилья на повышение его доступности (доступность жилья увеличилась на 1%) приводили к наращиванию темпов жилищного строительства на 1—1,5%.

Немалое влияние на жилищное строительство оказывает и параметр доступности жилья. Можно констатировать, что сложился устойчивый минимальный уровень доступности жилья, ниже которого в условиях активного жилищного строительства опускаться нельзя.

Жилищное строительство в Москве реализуется с учетом городских потребностей в жилье. Проблема заключается в том, что ры-

нок распределяет фонд новостроек не среди москвичей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а удовлетворяет инвестиционный или потребительский спрос граждан из других регионов России и стран СНГ. Например, если население Москвы в 2006 году оставалось бы на уровне 9 млн человек, как в начале 90-х годов, то при сохранении объемов жилищного строительства жилищная обеспеченность в столице составила бы около 23 кв. м/чел., а не 19 кв. м/чел. Таким образом, в условиях неэластичного спроса рыночный механизм распределения жилья в Москве осуществляет подмену потребителей и потому может быть признан социально не эффективным. Для решения поставленных проблем необходима активная работа со стороны городских властей.

Несмотря на общие территориальные границы и сложившиеся экономические связи между Москвой и Московской областью, жилищный рынок Подмосковья существенно отличается от столичного. По сравнению с Москвой в Подмосковье проживает 5% населения страны, жилищный рынок области аккумулирует 5% жилищного фонда, и в прошлом году на его долю приходилось 13% строительства нового жилья.

В отличие от Москвы для Московской области четко идентифицируются критические значения жилищной обеспеченности, показывающие верхний предел квадратных метров на душу населения в регионе, при превышении которого спрос на новое жилье, а соответственно и его предложение, начнут снижаться. Ответом на вопрос: «Сколько Вам необходимо жилья (кв. м/чел.), чтобы считать Ваш жилищный вопрос решенным?» можно считать следующий: 25 кв. м — фактическое значение данного показателя. Соответственно, если человек получает указанное им жизненное пространство, выраженное в квадратных метрах, он перестает быть носителем спроса на жилье. Однако данная величина не константна, а гибка, что в большей степени соответствует действительности, поскольку изменения фактической жилищной обеспеченности заставляют граждан пересматривать свою точку зрения на удовлетворяющий их потребности размер жилья [5].

Для жилищного строительства Подмосковья применимо следующее правило: предложение рождает спрос. Если с этих позиций рассматривать строительный комплекс Москвы,

то в столице действует обратный, но традиционный механизм: спрос рождает предложение. Такие принципиально разные принципы функционирования региональных рынков обуславливают соответствующие модели поведения потребителей и застройщиков.

Перейдем к анализу эластичности объемов ввода нового жилья в Подмосковье по фактору жилищной обеспеченности. Кризис в жилищном строительстве Московской области, как и в Москве, оказал сильное трансформационное влияние на отрасль жилищного строительства Подмосковья, фактически радикально изменив принцип ее функционирования. Если с точки зрения эластичности в докризисный период режим формирования предложения нового жилья на рынках Москвы и Московской области практически совпадал, то после кризиса жилищное строительство в области стало больше ориентироваться на параметр доступности жилья, а в столице этот индикатор по-прежнему не имел определяющего значения. Строительные компании Московской области, продвигая новое жилье на рынок, планомерно расширяют круг потенциальных покупателей, вовлекая в него даже граждан с невысокими доходами за счет умелой ценовой политики. Например, если в качестве потенциальных покупателей строительные компании Подмосковья ранее рассматривали домашние хозяйства, которым пришлось бы копить на квартиру немногим более 11 лет, то за период 2010 года покупателями жилья, по мнению строительных компаний, могли выступать домашние хозяйства, доходы которых позволяли накопить на квартиру за 8 лет. Более того, разрыв расчетного минимального уровня доступности жилья и его фактического значения привел к росту строительной активности в Подмосковье и высокой эластичности объемов ввода нового жилья относительно роста благосостояния населения области.

В отличие от подмосковных, столичные застройщики в рассматриваемый период времени не меняли модель своего поведения на рынке. Возможно, это обусловлено тем, что даже при таком низком соотношении заработной платы и цены на жилье, жители Москвы вынуждены решать свой жилищный вопрос, невзирая на финансовые трудности.

На наш взгляд, в механизме формирования предложения нового жилья на рынке недви-

Социально-экономическое значение реформирования бюджетных учреждений

жимости Московской области наблюдается следующая закономерность: рост доступности жилья, связанный с увеличением доходов населения, повышает уровень удовлетворенности граждан размерами жилья. Для того чтобы этот уровень обеспечить, домашние хозяйства приобретают недвижимость.

В Москве аналогичного механизма выращивания спроса и тонкой настройки пред-

ложения не существует, потому что в условиях низкой жилищной обеспеченности спрос на жилье изначально являлся негибким к соотношению заработной платы и цены за квадратный метр и продолжал таким оставаться.

Итак, нами была предпринята попытка рассмотреть механизмы формирования предложения нового жилья в Москве и Подмосковье, выявить их общие черты и особенности.

Литература

1. Гражданский кодекс РФ.

2. Жилищный кодекс РФ.

3. www.gks.ru — официальный интернет-сайт Федеральной службы государственной статистики (дата обращения: 02.06.2011).

4. www.gosstroy.gov.ru — официальный интернет-сайт Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (дата обращения: 02.06.2011).

5. www.housing.mos.ru — официальный интернет-сайт Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (дата обращения: 02.06.2011).

6. www.minregion.ru — официальный интернет-сайт Министерства регионального развития Российской Федерации (дата обращения: 02.06.2011).

7. www.wikipedia.org — свободная интернет-энциклопедия Wikipedia (дата обращения: 02.06.2011).

УДК 336.12

I СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ЗНАЧЕНИЕ I РЕФОРМИРОВАНИЯ БЮДЖЕТНЫХ УЧРЕЖДЕНИЙ

Быстряков Александр Яковлевич, доктор экономических наук, профессор, академик РАЕН, зав. кафедрой «Финансы и кредит» экономического факультета Российского университета дружбы народов, г. Москва, bstal@yandex.ru, Мизинцева Василиса Васильевна, аспирант кафедры «Финансы и кредит» экономического факультета Российского Университета дружбы народов, г. Москва, mvv2504@mail.ru

This article deals with reorganization issues of government budget organizations. It describes the budget, state and autonomous institutions, their particularities and budgeting principles.

В статье рассматриваются вопросы реорганизации бюджетных государственных организаций. Дается характеристика бюджетных, казенных и автономных учреждений, их особенности и принципы бюджетирования.

Keywords: budget organization, reorganization, monitoring, nonprofit organizations

Ключевые слова: бюджетное учреждение, реорганизация, мониторинг, некоммерческие организации

Необходимость реструктуризации бюджетной сети, в том числе совершенствования правового положения государственных (му-

ниципальных) учреждений, была определена еще в Бюджетном послании Президента в мае 2009 года [1].