Сервитуты: история и современная судебно-арбитражная практика

ВЕСТНИК ПЕРМСКОГО УНИВЕРСИТЕТА

2009 Юридические науки Выпуск 1

УДК 347.235

СЕРВИТУТЫ: ИСТОРИЯ И СОВРЕМЕННАЯ СУДЕБНО-АРБИТРАЖНАЯ ПРАКТИКА *

Л.В. Щенникова

Доктор юридических наук, профессор, заведующая кафедрой гражданского права

Кубанского государственного университета, г. Краснодар, ул. Ставропольская, 149.

Дела об установлении сервитута сегодня не редкость в судебноарбитражной практике. Однако само основание установления сервитутного права - договор, его порождающий, - не получил надлежащей законодательной регламентации. В статье дается юридическая характеристика договора на установление сервитута, основыванная на исторических источниках и анализе судебно-арбитражной практики.

Ключевые слова: имущественные отношения; вещное право; вещные права лиц, не являющихся собственниками; ограниченные вещные права; сервитут; договор на установление сервитута

Создателями классических положений о сервитутах и договоре, их порождающем, были Ульпиан, Павел, Гай, Помпоний, Па-пиан, Юлиан, Нераций, Яволен, Марциан (см. [1; 2; 3]). Изучение их сочинений позволяет сформулировать ряд сущностных положений.

Во-первых, содержание сервитута классики связывали главным образом с правомочием пользования. Сервитуты не могут состоять во владении, не связаны с ним, а потому не могут быть рождены давностью владения - отмечали Юлиан и Павел. Что касается использования, то римский период был ознаменован развитием творчества в создании самых разнообразных видов сервитутов. Помимо распространенных сервитутов iter (прохода), actus (прогона скота), via (проезда), aquaeductus (проведения воды), классиками описаны и иные. Так, Не-раций описал сервитут принесения в дом соседа плодов на хранение их там, а также сервитут брать тычины для виноградных лоз из имения соседа. Павел размышлял о сервитуте плавания в лодке, который устанавливался в отношении соседнего участка с постоянно существующим озером. Ульпи-ан приводил пример сервитута выпуска ды-

© Щенникова Л.В., 2009

* Статья написана при поддержке РГНФ

ма из сыроваренного заведения в вышележащее строение.

Основополагающее значение пользования в сервитутном вещном праве учел российский законодатель, определив сервитут как право ограниченного пользования соседним участком. Однако особые проявления творчества в развитии возможности использования чужой недвижимости сегодня вряд ли можно отметить. Здесь есть перспективы, которые необходимо реализовать, в том числе с помощью совершенствования гражданского законодательства.

Во-вторых, сервитут предполагает определенную «меру» пользования, его пределы, которые могут быть устанавлены в соответствующем договоре. Так, Гай рекомендовал указывать ширину дороги: если устанавливался сервитут проезда при дороге прямой он должен был быть в 2,5 м., а при извилистой - 5 м. Ульпиан советовал различать сервитуты прохода и проезда: если кто-то передвигался на носилках, он считался идущим, а не едущим; если имелось право прохода, нельзя было прогонять скот. Право прохода и проезда не предполагало, по общему правилу, возможность перетаскивать камень или бревна.

В-третьих, суть сервитута может заключаться - и на это обращали внимание классические юристы Древнего Рима - в воздержании от действий определенного рода одним из собственников (соседом), ис-

ходя из интересов собственника соседней недвижимости. Такого рода сервитуты были достаточно распространены в римском праве, поскольку именно они служили созданию атмосферы добрососедства и гармонии в вещно-правовых отношениях. Суть серви-тутного требования могла состоять в возложении обязанности не строить здание или забор выше определенно установленной высоты. Аналогичное требование могло распространяться на высоту деревьев на участке соседа. Такого рода сервитуты назывались сервитутами света или вида. Воздержание от действий одного из собственников могло заключаться в запрете выдвигать балкон на участок соседа. Любопытный сервитут, заключающийся в запрете ловить тунцов на берегу приобретенного имения, анализировал Ульпиан. Сегодня законодатель не распространяет сервитуты на отношения, связанные с бездействием определенного характера. Однако они, как нам представляется, востребованы практикой развивающихся имущественных отношений частной собственности.

В-четвертых, по мнению Павла, сервитуты должны иметь постоянный характер. Он рассуждал так. Сервитут стока может быть установлен в отношении дождевой воды, так как падение воды с неба считается постоянным. Если же стекает вода от мытья пола, ибо в стене комнаты сделана дыра, здесь не может появиться сервитута стока. Аналогично сервитут проведения воды не может быть установлен на воду из пруда или бассейна. Папиан подчеркивал, что сервитуты нельзя устанавливать до определенного времени.

Вопрос о сроке при заключении договора об установлении сервитута, безусловно, всегда возникает. В литературе обсуждается классификация сервитутов - их деление на срочные и постоянные или без определения срока. Думается, что если по своей сути сервитуты относятся к категории вещных прав, они не должны быть замкнуты на установленный договором срок. Таким образом, срок не может быть отнесен к существенным условиям договора на установление сервитута.

В-пятых, сервитут не может быть условным, т.е. не можетустанавливаться до

наступления известного условия, считал Папиан. В гражданском праве известна разновидность условных сделок. Права и обязанности в этом случае могут быть связаны с наступлением какого-либо обстоятельства. Практика имущественных отношений рождает вопросы возможности связать с некоторым условием и время действия отношений принадлежности материальных благ. И здесь важно неизменно учитывать природу вещных прав. Из природы вещного права и специфики права сервитутного исходили классики, утверждая невозможность связи его действия с каким-либо условием.

В-шестых, сервитут неделим. Ульпиан считал, что данное право не может быть приобретено или возложено по частям. Помпоний подчеркивал, что доли в праве собственности не приводят к делимости сервитута, поскольку пользование осуществляется в полном объеме. Действующее гражданское законодательство о долях в вещном праве говорит применительно к праву собственности, устанавливая в гл. 16 правила общей собственности. Запрета на выделение долей в других вещных правах также не установлено. Возникает доктринальная проблема долевого вещного права. В отношении сервитута данный вопрос также может возникать. Вот почему важно учитывать взгляд классических юристов на возможность, вернее невозможность, такого деления применительно к конкретному вещному праву, называемому сервитутным.

В-седьмых, при установлении сервитута должны учитываться потребности господствующего участка. Пользоваться чужим участком возможно только в пределах, необходимых для восполнения недостатков своего, но не сверх необходимости. Так, сервитут обжигания извести, писал Нера-ций, не может быть установлен выше, чем потребности самого участка, для обеспечения нужд которого он установлен. Таким образом, важно учитывать нужды, которые удовлетворяются посредством сервитута при заключении данного договора, устанавливая «меру» господства субъекта серви-тутного права. В этой связи уместно привести утверждение Павла, что не может быть установлен сервитут, чтобы разрешалось сорвать яблоко, прогуляться или пообедать

на чужом участке. Отсюда следует вывод, что посредством сервитута необходимо восполнять недостатки своей недвижимости, а не удовлетворять свой каприз.

В-восьмых, сервитут обладает свойством следования. Павел утверждал, что сервитут следует за имением. Г ай учил, что сервитутное право следует за вещью, а не уничтожается смертью или «умалением» правоспособности собственников имений.

Указание на право следования является сущностным элементом правового регулирования. Статья 275 (п. 1) современного ГК, учитывая данное свойство, закрепляет, что сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

В-девятых, производство ремонта, считал Ульпиан, возлагается на того, кто утверждает, что ему принадлежит сервитут, а не на того, чья вещь обременена сервитутом. Исключение составляет сервитут для поддержания тяжести нагрузки, например, когда балка опирается на стену соседа. В этом случае, считал Ульпиан, можно было понуждать собственника здания произвести ремонт стены для поддержания тяжести строения истца. Вопрос ремонта объекта использования на сегодняшний день не урегулирован законодательством. Думается, что правило о возложении обязанностей по производству ремонта может быть важным пунктом договора об установлении сервитута.

В-десятых, предусматривалось два вида исков в отношении сервитутов, а именно иск о признании (наличия сервитута) и иск об отрицании (наличия сервитута). Первый предъявлялся тем лицом, которое утверждало, что сервитут принадлежит ему, а второй использовался собственником, отрицающим, что имение обременено сервитутом. Эти вещные иски в отношении сервитутов были описаны Ульпианом.

Наконец, следует отметить, что ученые Древнего Рима уделяли серьезное внимание в учении о сервитутах нормам нравственности, которые, по их мнению, должны были неизменно соблюдаться в отношениях с собственниками-соседями. Фраза «без обиды для другого» в данном случае

была руководящим правилом взаимоотношений субъектов сервитутного договора.

А сейчас обратимся к современной судебно-арбитражной практике для того, чтобы выделить некоторые характерные черты, определяющие современное состояние и тенденции развития практики имущественных отношений по установлению сервитутов. И здесь главным образом хотелось бы обратить внимание на то, как современные собственники недвижимости в своих взаимоотношениях развивают дух добрососедства, договариваясь об установлении серви-тутных отношений. Остановлюсь на анализе трех дел, рассмотренных Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа.

Первый пример. Дело №А53-12625\ 2006-С4-32 в ФАС СКО касалось иска ООО «Сармат» к МУП «Морозовский рынок» и Комитету по управлению имуществом администрации Морозовского района о предоставлении обществу в пользование земельного участка площадью 1125,4 кв.м. для проезда и прохода к ресторану «Сармат» с 12 ч. дня до 2 ч. ночи. Земельные участки, принадлежащие обществу и находящиеся в пользовании рынка, оказались смежными. А глава администрации Моро-зовского района постановлением от 02.08.06 №155 «О запрещении въезда автотранспорта на территорию МУП Морозовский рынок установил запрет въезда автотранспорта на территорию рынка с 08.00 до 12.00 ежедневно. Функционирование ресторана оказалось в зависимости от наличия ключей от ворот рынка. Рассматривая дело по существу, суд решением от 28.12.06 требование общества об установлении сервитута удовлетворил. Апелляционная инстанция также согласилась с необходимостью предоставления права ограниченного пользования земельным участком для прохода и проезда в указанных границах в своем постановлении от 10.04.07. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа решение и постановление апелляционной инстанции отменил и дело направил на новой рассмотрение. Причина отмены состояла не в том, что ФАС СКО усмотрел отсутствие повода для установления сервитута. Дело было в другом: в отсутствии между собственниками

земли так необходимых отношений добрососедства, проявляющихся в желании и стремлении договориться между собой, так сказать, «полюбовно» в рамках договора на установление сервитута, минуя судебные инстанции. Стороны в данном случае не предприняли никаких усилий для того, чтобы достичь соглашения об ограниченном пользовании необходимым земельным участком, а сразу устремились в суд. ФАС СКО установил, что истец направил письмо главе администрации с заявлением об установлении сервитута для прохода и проезда к принадлежащим ему зданиям. Глава администрации ответил также письмом, причем в нем не содержалось категорического отказа от установления сервитута. В нем было указано только на невозможность решения данного вопроса ввиду рассмотрения его в арбитражном суде. Таким образом, до суда истец не принял никаких мер для договорного решения вопроса путем заключения соглашения об установлении сервитута. Зачем тратить время на уговоры и переговоры, когда проще обязать в судебном порядке. Так, по-видимому, рассуждали руководители ООО «Сармат», и суды первоначально пошли у них на поводу. ФАС СКО в своем постановлении от 18 марта 2008 г. №Ф08-1172/о8 подчеркнул, что сервитут , как правило, является договорной формой ограничения прав собственника, исключительной мерой, а потому судебное вмешательство возможно при наличии между сторонами спора. Условием для обращения в суд должно являться недостижение сторонами соглашения об установлении сервитута, а не само по себе получение досудебного отказа в определенной форме. Таким образом, суд рекомендовал сторонам не соблюдать досудебный порядок урегулирования спора, а посоветовал просто договориться. И уже в случае невозможности достичь соглашения обращаться за рассмотрением дела в арбитражный суд. В приведенном постановлении ФАС СКО нет, конечно, слов о добре, соседстве, добродетели. Они, тем не менее, остались за скупыми строчками официального акта. А иначе, на наш взгляд, и нельзя: ведь речь в данном случае идет действительно об особой сфере имущественных отношений, в которой надо стремиться согла-

шаться миром, договариваться, компенсировать все возможные расходы и неудобства, которые могут доставлять сами по себе ограничения, устанавливаемые в гражданско-правовой форме сервитутного вещного права. Данный пример свидетельствует, что жизнь сама по себе не рождает сегодня многочисленных примеров доброжелательных соседей. И задачей как законодателя, так и правоприменителя является воспитание новых собственников в духе гражданского законодательства, имеющего глубокие корни и нравственные основы, в том числе в подходах к урегулированию серви-тутных отношений.

Второй пример. Дело №А63-18585\06-С1 в Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа было связано с иском индивидуального предпринимателя Л. к ОАО «Сельхозтранс», администрации Изобильненского района об установлении права постоянного ограниченного пользования частью земельного участка площадью 885,6 кв.м.

Истцу требовалось разрешение на ежедневный проезд с 08-00 до 19-00 по территории общества дорогой шириной 4,5 м. и длиной 131,3 м., а также по параллельной дороге длиной 65,5 м. и шириной 6 м. Данное требование арбитражным судом было удовлетворено со ссылкой на отсутствие у истца иной возможности доступа к своему участку, кроме как через участок общества. В судебном заседании было установлено, что предприниматель предлагал обществу заключить соглашение об установлении сервитута в отношении принадлежащего ему участка, ссылаясь на отсутствие иной возможности доступа к своему. В ответном письме общество согласилось на подписание договора, назвав его договором аренды участка на праве постоянного ограниченного пользования. Название договора было неточным с позиций норм гражданского законодательства, но не это было важно. Важно было согласие на установление отношений по использованию участка для проезда. Конечно, заключение договора потребовало бы от предпринимателя платы за сервитут. Но вот платить истцу как раз и не хотелось, в связи с чем он и обратился в суд. Решение суда по поводу встречного ис-

ка общества об установлении платы за сервитут оказалось оригинальным, поскольку в ней (плате) обществу было отказано. Мотивом отказа был тот факт, что общество владеет земельным участком не на праве собственности, а на праве бессрочного пользования. Закон же «не предоставляет, отметил суд, лицу, владеющему земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, права требовать установления платного сервитута на принадлежащем ему участке». В результате получилось, что установить сервитут возможность есть, а взыскать оплату за установленный сервитут возможности нет. Ссылаясь на одну и ту же норму права, суд по-разному оценил права истца и ответчика, поставив, по сути последнего в неблагоприятное положение. Общество поясняло, что несет расходы на содержание участка дороги, они требуют компенсации, однако суд был неумолим, ссылаясь на букву закона. Как представляется, в данном случае была нарушена судом не только буква закона, но и его дух. Устанавливая судебным решением гражданские права и обязанности по ограниченному пользованию земельным участком, суд нашел возможность установить сервитут. С другой стороны, в плате за него отказал, ссылаясь на невозможность установления сервитута. Возникает вопрос о том, почему суд абстрагировался от элементарных соображений справедливости, разумности и добросовестности. Почему он не стал вникать в реальную ситуацию, заключавшуюся в нежелании истца договариваться полюбовно и по справедливости, неся разумные расходы по ремонту или просто по поддержанию в порядке дороги, предоставляемой ему для прохода. В отличие от первого примера, данное постановление ФАС СКО от 9 апреля 2008 г. №ф08-254\2008, с моей точки зрения, никак не способствует воспитанию участников гражданских правоотношений в духе уважения и добрососедства. Более того, оно свидетельствует о непонимании судом сути современного гражданско-правового регулирования сервитутных отношений. Видя желание (волю) ответчика на установление сервитута, заключение необходимого договора, он должен был создать условия для добровольного возникно-

вения искомых гражданских прав и обязанностей, а не ставить своим решением стороны в неравное положение, тем самым, умаляя основную черту метода гражданско-правового регулирования имущественных отношений.

Третий пример. Дело №А53-1803/2007-С2-41 27 февраля 2008 г. касалось иска ЗАО «Вангард» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области и ФГУП «Региональный технический центр авиационной информации, сертификации, связи» об установлении сервитута в нежилом здании. Истец хотел, будучи собственником комнаты №25, пользоваться коридором (комнаты 17, 18, 19), общим входом (комнаты 16, 26, 27) и туалетом (комната 23), которые находятся на первом этаже встроено-пристроенного двухэтажного нежилого помещения. Ответчик настаивал на отказе в данном требовании и возложении обязанности на истца устроить отдельный вход в принадлежащую ему комнату №25. Ответчик ссылался также на режимность работы его предприятия, которая требует установления особой системы контроля. К возражениям прилагалось заключение ООО «Южное федеральное общество судебной экспертизы и оценки», в котором утверждалось наличие возможности устройства отдельного входа. Кроме того, ответчик настаивал на явной несоразмерности площади комнаты №25 площадям, находящимся в его собственности, проход по которым обеспечивает работникам истца доступ в любую часть режимного объекта предприятия. Первоначально решением от 21.08.07 (судья Авдеев) в иске было отказано. Суд исходил из того, что у истца имеется реальная возможность устроить отдельный вход в принадлежащую ему комнату. Апелляционная инстанция своим постановлением от 27.11.07 решение отменила, предоставив обществу право ограниченного пользования (сервитут) в нежилом строении на коридор (комнаты 17, 18, 19) и общий вход (комнаты 16, 26, 27). В остальной части в иске было отказано. Иными словами, апелляционной инстанцией было отказано в сервитуте на туалет (комнату 23) . Само по себе рожден-

ное практикой словосочетание «сервитут на туалет» не может не вызвать улыбку. Этот гротеск мне показался удачным, чтобы подчеркнуть неприменимость конструкции сервитута к отношениям, возникшим между истцом и ответчиком по поводу коридора в нежилом строении. Сервитут по замыслу законодателя распространяется главным образом на отношения собственников земельных участков. Дополнительно к этим основным субъектам ст. 277 ГК «Обременение сервитутом зданий и сооружений» разрешает его применение к зданиям и сооружениям. При этом использует оговорку «и другое недвижимое имущество». Российское законодательство расширило понимание недвижимого имущества, включив в него, в частности, жилые помещения (ст. 15 Жилищного кодекса РФ). В результате суды стали сталкиваться с особой разновидностью прав ограниченного пользования коридором. Формально-юридически, имея в виду современную редакцию ст. 274 ГК, суды считают возможным применение конструкции сервитутов к такого рода отношениям. Мне же представляется, что данный подход не совсем верен. Признание помещений недвижимым имуществом - это временная мера для нашей страны, так сказать политическое решение определенного периода времени. Недвижимость по истокам понимания данной категории - это здание или сооружение, а никак не коридор или туалет в нем. Поэтому рождать практику сервитутов на коридоры или туалеты арбитражные суды, думается, не должны.

Кроме того, принятое судом решение, не способствует и утверждению добрососедства и справедливости. Ведь приобретая одну комнату в длинном коридоре нельзя было не задуматься руководителям ЗАО «Вангард», что потребуется и ... туалет. Так почему было не обсудить всех «житейских» вопросов заранее, не доводя дело до обременений - соседей сервитутом, а суда - делом о сервитуте на туалет.

Значение договора на установление сервитута требует принятия мер по совершенствованию его гражданско-правового регулирования. Действующие гражданско-правовые нормы (в частности, п. 3 ст. 274 ГК) являются явно недостаточными, не спо-

собствуют развитию сервитутных отношений в России.

Какие же меры по совершенствованию положений ГК, посвященных сервитутам, возможно предпринять?

В первую очередь, важно договор на установление сервитута сделать поименованным, посвятив ему отдельную статью в ГК. Это может быть ст. 274.1 «Договор на установление сервитута». Понятие договора может быть выражено следующей формулой: «По договору на установление сервитута одна сторона (сервитутодатель) обязуется предоставить возможность ограниченного использования земельного участка или другой недвижимости, принадлежащей ему на вещном праве в определенном объеме правомочий субъекту вещного права на соседний земельный участок (сервитуарию) или воздерживаться от действий определенного рода в интересах последнего безвозмездно или за плату. Договор на установление сервитута подлежит нотариальному удостоверению».

Из приведенного определения будут вытекать следующие юридические характеристики данной договорной конструкции:

1. Субъектами отношений здесь будут выступать как собственники земельных участков так и обладатели иных вещных прав на данное недвижимое имущество. Сегодня законодатель ограничивает возможность требования установления сервитута, предполагая его только в отношении собственника. Практика сервитутных отношений доказывает необходимость расширения перечня возможных сервитутодателей. По существу, правило п. 4 ст. 274 ГК будет тогда распространяться на обладателя как служебной, так и господствующей недвижимости

2. Предметом данного договора является сервитут, который может заключаться как в праве ограниченного пользования чужим земельным участком, так и в воздержании от действий определенного рода в интересах обладателя вещного права на соседнюю недвижимость. В таком случае распространение в российской действительности смогут получить так необходимые сервитуты света и вида. Кроме того, будут четко различаться договор, порождающий серви-

тут, и сам сервитут, выступающий одновременно его предметом и ограниченным вещным правом.

3. Определение договора содержит указание на содержание сервитута, состоящее в определенном объеме господства на недвижимое имущество. Установленная в результате согласования сторон «мера» господства над недвижимым имуществом должна быть определена конкретным положением данного договора. Отсюда следует важность индивидуализации объекта серви-тутного права. Этот объект обязательно должен быть индивидуализирован, в частности, путем указания на кадастровый план земельного участка, который может быть необходимым приложением к договору.

4. Договор может быть как возмездным, так и безвозмездным в зависимости от согласования сторон. Следовательно, цена не должна быть существенным условием договора на установление сервитута.

5. Договор, порождающий сервитут-ные отношения, должен иметь обязательную нотариальную форму. Участие нотариусов поможет сторонам уточнить предмет договора и согласовать иные необходимые элементы договорного обязательства.

Появление нотариального участия в развитии отношений по установлению сервитутов позволит, на наш взгляд, отказаться от установления сервитутов в судебном порядке. Судебный акт как основание для установления сервитута нарушает один из важных принципов гражданско-правового

регулирования, понуждая лиц приобретать гражданские права не по своей воле и не в своем интересе. Кроме того, здесь возникают проблемы принудительного исполнения данного решения в отсутствии его добровольного исполнения. В свою очередь, законодатель может предусмотреть особые виды вещных исков, которые будут использовать субъекты сервитутных отношений. Иском о признании возможно наделить сер-витуария, а иском об отрицании - сервиту-тодателя.

6. Срок не должен быть существенным условием данного договора, если иметь в виду существо порождаемого им права (п. 4 ст. 23 Земельного кодекса имеет распространение не на частные сервитуты, регулируемые гражданским законодательством).

Новеллы законодательного регулирования сервитутных отношений позволят, на наш взгляд, направить развитие отношений земельных собственников в духе уважения интересов друг друга, добрососедства и справедливости.

Библиографический список

1. Дигесты Юстиниана: избр. фрагменты в переводе и с примеч. И.С.Перетерского / отв. ред. Е.А.Скрипилев. М., 1984.

2. Памятники римского права: Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. М., 1997.

3. Перетерский И.С. Дигесты Юстиниана. М., 1956.

SER VITUDES: THE HISTOR Y AND MODERN COURT AND ARBITRATION PRACTICE

L.V. Schennikova

Kuban State University, Krasnodar, Stavropolskaya st., 149

The cases of defining the servitudes are not rare in the court and arbitration practice. But the very grounds for the servitude right - the contract that generates it - has not got a proper legal regulation. The legal characteristic to the servitude contract is given in the article, which is based on the historical sources and the analysis of the court and arbitration practice.

Keywords: property relations; proprietary interest; property rights of the non-owners; limited proprietary rights; servitude; contract for servitude