Несостоявшийся переезд

Ставший ключевым трендом на офисном рынке в текущем году рост объема предложения в субаренду не убедил бизнес заключать подобные сделки — их оказалось очень мало. Сторонам не удается договориться из-за жестких условий первоначальных договоров и высоких требований, предъявляемых друг к другу. Теперь несостоявшиеся арендодатели, пересдающие занимаемые объекты, стали вовсе отказываться от этих площадей. Такой вариант оказался более выгодным, несмотря на значительные штрафы.

Субарендаторы не особо рвутся снимать офисы даже в престижных московских районах

Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ

Объем предложения в субаренду на московском рынке офисной недвижимости с конца прошлого года вырос в 15 раз, до 270 тыс. кв. м, свидетельствуют подсчеты руководителя управления маркетинга и аналитики Asterus Дениса Бобкова. В Nikoliers считают, что рост предложения в субаренду с конца первого квартала вырос на 60%, до 110 тыс. кв. м. В IBC Real Estate говорят о двукратном увеличении за год, до 230 тыс. кв. м. Президент ассоциации КОКОН Александр Ошурко считает, что предложения в субаренду формируют не более 1% качественной офисной недвижимости Москвы.

Уходящие лендлорды

Офисы, предлагаемые в субаренду или через переуступку действующего договора, консультанты традиционно называют gray space — вакантными они формально не считаются. Впервые о росте подобной экспозиции на рынке заговорили в период пандемии COVID-19, но во втором квартале текущего года тренд стал по-настоящему массовым. Сказались санкционные ограничения, повлекшие массовый отток из России международных компаний. Именно они стали поставщиками на рынок субарендных офисов, говорит замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Олеся Малахова. Иногда речь идет об игроках, которые локализовали бизнес на фоне санкций и теперь оптимизируют издержки, отмечает она.

Третьей группой субарендодателей госпожа Малахова называет крупные российские IT-компании, которые за последние пару лет набрали излишки площадей, рассчитывая на рост бизнеса, но теперь сокращают их. Руководитель отдела услуг корпоративным клиентам CORE.XP Юлия Башмарина добавляет, что в субаренду помещения предлагают также некоторые российские консалтинговые и фармацевтические компании. Состав игроков обеспечивает высокий уровень экспозиции: большая ее часть, по словам господина Бобкова, сосредоточена в ключевых деловых районах в дорогих зданиях класса А. Но, несмотря на это, найти потенциальных интересантов оказалось непросто.

Нерешительные арендаторы

В третьем квартале объем субарендного предложения уменьшился на 30 тыс. кв. м — оно перешло в категорию прямой вакансии после расторжения договоров, свидетельствуют подсчеты Asterus. Директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина также указывает, что все больше компаний, которые не могут пересдать занимаемые площади, отказываются от них и выплачивают штрафы владельцам объекта из-за досрочного расторжения договоров. Руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай называет сделки с субарендными площадями единичными из-за отсутствия значимого спроса арендаторов.

Спрос на офисные помещения в субаренду очевиден, но заключить такие договоры довольно сложно, констатирует господин Ошурко. Эксперт указывает, что зачастую все упирается в условия основного арендного договора: «Обычно арендодатель может варьировать срок соглашения, условия расторжения, индексацию и состав операционных услуг, но здесь это все константы — подстроиться под нового арендатора порой невозможно». Время заключения договоров на офисном рынке сейчас в принципе выросло: арендаторы долго думают перед заключением сделок. А в случае субаренды время против субарендодателей, считает эксперт.

Требования сторон

Дополнительной проблемой Александр Ошурко называет то, что многие международные компании связаны процедурами проверки потенциальных арендаторов и часто дуют на воду из-за опасения санкций со стороны головных компаний. Сложности возникают, если одна из сторон сделки включена в санкционные списки, соглашается госпожа Башмарина. Одновременно многие российские интересанты, по ее словам, не готовы рассматривать субаренду у международных компаний из-за неопределенности их бизнес-стратегии в России. Екатерина Ногай указывает, что заключение прямых контрактов без участия посредников особенно важно для компаний с госучастием, которые сейчас формируют основной спрос на рынке аренды.

Руководитель брокерского отдела OF.ru. Виктор Розенберг называет прямую аренду в принципе более выгодной в долгосрочной перспективе. «Субаренда может быть интересной, если, например, оставшийся срок договора всего год и текущий арендатор готов сдавать полностью готовый офис к въезду по цене ниже, чем хочет собственник здания»,— отмечает он. Одновременно эксперт обращает внимание на то, что по истечении срока действия такого соглашения новый договор придется заключать уже с собственником здания на его условиях.

Потенциально интересными договоры субаренды, по мнению директора по продажам Point Estate Романа Амелина, могут быть для игроков, которые хотят разместиться в конкретном бизнес-центре, но не могут из-за отсутствия подходящих вакантных площадей. Госпожа Башмарина добавляет к этому возможность найти более быстрое решение и получить привлекательные условия.

Затратный выход

Заработать на субаренде у основного арендатора в любом случае не выйдет. Роман Амелин констатирует, что такие договоры — это скорее поиск решения в ситуации, когда расторгнуть действующее соглашение нельзя, а сократить расходы необходимо. С учетом таких вводных искать нового арендатора в какой-то момент становится невыгодно. Выход из договора даже с потерей депозита и расходов на ремонт предпочтителен для многих игроков, считает господин Ошурко. Такой же позиции придерживается Роман Амелин, указывая на большое число юридических сложностей, из-за которых договор часто проще расторгнуть. Именно поэтому часть предложения, изначально выставленного в субаренду, в итоге перешла для реализации к собственникам зданий.

Виктор Розенберг поясняет, что обычно штрафы за досрочное расторжение арендных договоров составляют плату за период от двух месяцев до года — все зависит от занимаемой площади и класса здания. Но даже такой вариант не всегда доступен участникам рынка. В некоторых случаях, по словам господина Ошурко, расторжение соглашения в принципе не предполагается, так что поиск субарендаторов или нового арендатора остается единственной возможностью. При этом во втором случае основной арендатор может брать на себя финансовые гарантии по исполнению обязательств со стороны другого игрока.

Именно подобные жесткие договоры, по словам Александра Ошурко, будут стимулировать выход на рынок предложения в субаренду и в дальнейшем. Рост экспозиции, по его мнению, вряд ли можно будет назвать драматическим, но рынку все же придется научиться с ним работать. Роман Амелин также склоняется к тому, что объем субарендного предложения будет оставаться стабильным, занимая 10–20% от совокупного уровня вакансии. Хотя Олеся Малахова считает, что основной объем субарендного предложения уже вышел на рынок. А Юлия Башмарина сомневается, что в условиях ограниченного спроса число подобных вариантов будет расти. Эксперт, напротив, прогнозирует, что объем скрытой вакансии постепенно начнет уменьшаться за счет перехода большей части субаренды в прямую аренду.

Хотя конъюнктура может изменить позицию потенциальных арендаторов и собственников в отношении новых договоров. Показательно, что, по словам гендиректора NF Group в Санкт-Петербурге Константина Лосюкова, в его городе практика субарендных договоров практически отсутствует. «Основная причина кроется в подходе арендаторов и собственников: в столице чаще всего арендуют офис без отделки и делают ее под себя»,— поясняет он. Из-за высоких затрат из таких договоров, по словам эксперта, невыгодно выходить раньше чем через пять лет, в то время как в Санкт-Петербурге преимущественно арендуют офисы с отделкой и на более короткий срок. Благодаря этому арендатору проще в изменяющихся обстоятельствах сменить помещение на более подходящее к сегодняшним реалиям.