Земельный рынок ставят на переучет

Госдума приняла в первом чтении поправки к закону об оценочной деятельности, уточняющие правила кадастровой оценки. Новые правила должны усложнить чиновникам манипуляции с оценкой недвижимости и земельных участков и ускорить введение в РФ единого налога на недвижимость. Оценщики, которым при прохождении поправок предстоит заняться массовым пересмотром стоимости земли, считают, что объединение технологий оценки недвижимости и земель пройдет сложнее, чем ожидают разработчики законопроекта.

Депутаты Госдумы на прошлой неделе приняли в первом чтении законопроект "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ" и другие законодательные акты". Поправки, передающие контроль кадастровой оценки в организации оценщиков, были внесены депутатом Виктором Плескачевским еще летом 2007 года, но все это время оставались без движения, так как не находили поддержки ни у комитета по строительству и земельным отношениям Госдумы, ни в правительстве.

Проектом определяется, что под кадастровой стоимостью понимается рыночная стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Кроме того, в документе говорится, что исполнитель работ по определению кадастровой стоимости, оценщик, выбирается органом исполнительной власти. Выбранный оценщик обязан застраховать свою ответственность на 30 млн руб., а после проведения работ по оценке должен отправить свой отчет на экспертизу в саморегулируемую организацию (СРО) оценщиков. В случае получения положительного заключения от СРО отчет направляется в орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, который, в свою очередь, в течение пяти дней решает, принять его или нет. Через 15 дней после утверждения отчета готовится его публикация. Проект также предусматривает возможность досудебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в спецкомиссии, которая создается федеральным органом исполнительной власти с участием чиновников и оценщиков.

По словам господина Плескачевского, без законопроекта в России не будет цивилизованного рынка недвижимости. "В процессе кадастровой оценки появляется новый субъект — оценщик,— говорит он.— Сегодня органы исполнительной власти не обязаны привлекать независимого оценщика к процедуре. Это дает чиновникам возможность злоупотреблять своим положением — например, занижать стоимость госнедвижимости при ее продаже или завышать ее стоимость для целей налогообложения". "Не являются исключением ситуации, когда рядом расположенные земельные участки имеют кадастровую стоимость, различающуюся в десятки раз",— напоминает соавтор поправок.

Участники рынка ожидают, что поправки ускорят введение единого налога на недвижимость и единых принципов определения цен на землю и недвижимость. "Сейчас у нас существуют три налога: земельный, на имущество физлиц и имущественный юрлиц,— поясняет президент Российской коллегии оценщиков Александр Галушка.— По всем налогам используется разная законодательная база: кадастровая в первом случае, инвентаризационная во втором и балансовая в третьем". По его словам, большинство этих баз общего с рыночной оценкой не имеют. Важным, по его словам, является и тот факт, что у собственника земли появляется право участвовать в определении стоимости земли и недвижимости через досудебный спор: "Сейчас можно с несогласием идти только в суд, и судебная практика показывает, что это малоперспективное дело".

Поправки вызывают оптимизм далеко не у всех игроков. "Идея, как всегда, хорошая,— говорит глава аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.— Но у меня есть сомнения, что все это будет реализовано без потерь для добросовестных игроков. В массовой переоценке земель желающих поучаствовать будет много, но необходимость страховаться на 30 млн руб. станет непосильной платой для небольших компаний". По его словам, высокие расходы на оценку повысят и цены земель для девелоперов.