Определение рыночной стоимости земель в городе Москве на основании удельной рыночной стоимости земельных участков и плотности застройки

Определение рыночной стоимости земель в городе Москве на основании удельной рыночной стоимости земельных участков и плотности застройки

И.В. Ефимов

заместитель генерального директора Института экономической экспертизы, Международной группы компаний «РосРазвитие»*

Для определения рыночной стоимости земель (СЗппу) произведен расчет нагрузки земли на полезную площадь улучшений (удельной рыночной стоимости земельного участка) по данным агентства «Рос Бизнес Консалтинг» «Рейтинг районов Москвы по стоимости квартир в первой половине 2007 года»1 и средней плотности застройки муниципальных районов города по данным Московских городских строительных норм (МГСН) 1.01-99 НИиПИ Генплана города Москвы.

Описание методологии и параметров

модели оценки удельной стоимости

Для проведения анализа распределения удельной рыночной стоимости земельных участков в городе Москве необходимо определить численные значения удельной рыночной стоимости земельного участка под строительство (стоимость земельного участка в стоимости одного квадратного метра полезной площади возводимых улучшений) по основным районам города.

Для определения рыночной стоимости незастроенных земельных участков в условиях неразвитого рынка, как правило, используется метод предполагаемого использования, включающий в себя следующие этапы:

• прогнозирование доходов проекта;

• определение расходов проекта;

• определение ставки дисконтирования;

• расчет рыночной стоимости.

Все параметры даны на один квадратный метр полезной площади улучшений (общей площади квартир). В качестве доходной части проекта принята цена предложения жилых помещений (квартир) по данным агентства «Рос Бизнес Консалтинг» «Рейтинг районов Москвы по стоимости квартир в первой половине 2007 года». Данные рейтинга представлены в формате 85 районов города в пределах и за пределами Московской кольцевой автодороги (МКАД). Необходимо отметить, что представленные данные являются усредненными и не учитывают изменения цен за счет влияния локальных особенностей районов города (например Золотая и Серебряная мили в районах Остоженки и Патриарших прудов, территории промышленных зон и т. д.). Также необходимо отметить зафиксированное на рынке различие цен на первичном и вторичном рынках. При прочих равных условиях цены квартир на вторичном рынке на 3-5 процентов превышают цены на первичном рынке. В то же время несоответствие большинства проектов вторичного жилья современным требованиям комфортности и в отдельных случаях обеспеченности коммуникациями, физическое состояние основных строительных конструкций и коммуникаций снижают стоимость вторичного жилья по отношению к первичному. Учитывая разнонаправлен-ность этих тенденций предполагается компенсация их влияния на среднюю цену по районам города. Также усредняются цены на жилье за пределами МКАД, так как в се-

* Информацию о деятельности компании см. на с. 91.

1 http// rating.rbc.ru/articles/2007/07/02/31543234_tbl.shtml?2007/07/02/31543218

верном и западном направлениях стоимость современных типовых квартир за пределами МКАД будет сопоставима с московскими, однако на востоке и юге фиксируются более низкие цены.

Расходы проектов, как правило, состоят из расходов на возведение улучшений, в рассматриваемом случае - 1 квадратный метр полезной площади (общей площади жилых помещений - квартир), и компенсацию инженерной и социальной инфраструктур.

Средняя стоимость строительства жилья в городе Москве определена по данным ежегодного справочно-аналитического издания для специалистов в строительной области «Региональный справочник строительства (сборник РСС-2007)». Согласно информации по жилой застройке монолитно-кирпичными домами с подземной автостоянкой, этажностью от 5 до 15 этажей, стоимость строительства одного квадратного метра общей площади здания составляет от 1 098 до 1 240 долларов США за один квадратный метр с налогом на добавленную стоимость (НДС)2. Среднее соотношение полезной площади помещений в общей площади дома -87 процентов. Стоимость строительства одного квадратного метра полезной площади, включая НДС, из этого интервала принята в размере 1 100/0,87 = 1 264 долл./кв. м.

Затраты на освоение и инженерную подготовку территории, инженерные сети, оборудование, благоустройство и озеленение территории не включены в укрупненные показатели строительства3, однако эти затраты способны серьезным образом повлиять на эффективность проекта и срок ввода объекта в эксплуатацию.

Одним из документов, на основании которого могут быть определены затраты на освоение и инженерную подготовку территории, является «Сборник базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУПс)», утвержденный правительством Москвы 6 июня 1997 года № 595-РЗП. В таблице 2.13 это-

го сборника «Базовые удельные показатели стоимости комплексной застройки микрорайонов» приведена структура затрат на строительство микрорайона и отдельно выделены затраты на инженерное оборудование и благоустройство территории в размере до 10,9 процента от общей суммы затрат по их застройке. Для целей настоящего расчета для монолитно-кирпичного жилья эти затраты составят 1 264 х 10,9% = 138 долл./кв. м.

Для учета стоимости капитала и величины прибыли предпринимателя в рамках расчета методом дисконтирования денежных потоков использовалась ставка дисконтирования в размере 20 процентов. В соответствии с текущей рыночной практикой средняя продолжительность реализации проектов точечной застройки территорий города Москвы объектами жилого назначения составляет три года (12 кварталов). При этом в первый год (4 квартала) проводятся согласование и разработка документации, во второй и третий годы (8 кварталов) - строительство и параллельная реализация проекта. В первый год расходы по проекту составят 10 процентов (на согласование), во второй и третий годы -60 и 30 процентов соответственно (ежегодные затраты на строительно-монтажные работы и инженерные коммуникации). Коэффициент дисконтирования определялся на середину периода (года). Темпы прироста затрат на рассматриваемый период принимаются равными текущим темпам инфляции в размере 10 процентов в год. Темпы прироста стоимости недвижимости по годам составляют 12, 11 и 9 процентов соответственно. В зависимости от строительной готовности дома коэффициент стоимости квартир принят по данным Исследования зависимости стоимости жилья от степени готовности возводимого здания4.

В соответствии с существующим законодательством реализация площадей начинается с момента выхода на строительную

2 Региональный справочник строительства (РСС-2007). В 2-х томах: Строительство. Том 1. М.: ООО НПФ «Центр информационных технологий в строительстве», 2006. С. 714-718.

3 Укрупненные показатели строительства, как правило, включают затраты на инженерные коммуникации только до первого колодца.

4 http://www.advisers.ru/survey/article739.html

площадку по цене от 75 до 100 процентов от номинала в зависимости от стадии строительства согласно изменению функции, приведенной в статье.

Доходы проекта прогнозируются на текущий момент в соответствии с «Рейтингом районов Москвы по стоимости квартир в первой половине 2007 года».

Указанные показатели заносились в стандартную модель расчета методом дисконтированных денежных потоков.

Рейтинг районов по удельной рыночной стоимости земельных участков

Удельная рыночная стоимость земельного участка в городе Москве под строительство объектов жилого назначения на июнь 2007 года определялась для всех районов города в соответствии с приведенной методикой. Результаты расчетов сведены в таблицу (табл. 1), разбиты по стоимостным группам и представлены на рисунке 3.

Таблица 1

Рейтинг районов города Москвы по удельной рыночной стоимости земельных участков

№ п/п Местоположение земельного участка СЗ , п.п.у.1 долл/кв. м.

1 Арбатская, Библиотека им. Ленина, Смоленская, Тверская, Пушкинская, Маяковская, Кропоткинская, Парк культуры, Охотный ряд, Китай-город, Кузнецкий мост > 4 000

2 Фрунзенская, Спортивная, Новокузнецкая, Полянка, Третьяковская, Замоскворечье, Чистые пруды, Красные ворота, Комсомольская, Киевская, Студенческая, Кутузовская, Парк Победы 3 000-4 000

3 Сухаревская, Проспект мира, Цветной бульвар, Университет, Воробьевы горы, Ленинский проспект, Шаболовская, Октябрьская, Добрынинская, Павелецкая, Белорусская, Таганская, Курская, Савеловская, Новослободская, Марьина роща, Краснопресненская, Улица 1905 года, Проспект Вернадского, Сокол, Аэропорт 2 150-3 000

4 Профсоюзная, Новые Черемушки, Крылатское, Сокольники, Красносельская, Академическая, Бауманская, Рижская, Алексеевская, Полежаевская, Беговая, Юго-западная, Фили, Багратионовская, Филевский парк, Динамо, Пролетарская, Площадь Ильича, Волгоградский проспект, Беляево, Коньково, Калужская, ВДНХ, Ростокино 1 750-2 150

5 Октябрьское поле, Тимирязевская, Дмитровская, Щукинская, Тушинская, Войковская, Коптево, Строгино, Коломенская, Нагатинский затон, Молодежная, Кунцевская, Южная, Чертановская, Варшавская, Каховская, Нахимовский проспект, Тульская, Нагатинская, Нагорная, Ясенево, Битцевский парк, Автозаводская, Кожуховская, Дубровка, Южнопортовый, Преображенская площадь, Семеновская, Измайловский парк, Электрозаводская, Соколиная гора, Водный стадион, Свиблово, Ботанический сад, Северное Бутово, Медведково, Шоссе Энтузиастов, Авиамоторная, Лефортово, Отрадное, Бабушкинская, Теплый стан, Очаково-Матвеевское, Речной вокзал, Планерная, Сходненская, Тушино, Первомайская, Измайловская, Измайлово 1 300-1 750

6 Алтуфьево, Царицыно, Каширская, Кантемировская, Москворечье-Сабуро-во, Куркино, Орехово, Домодедовская, Орехово-Борисово, Бибирево, Пражская, Улица академика Янгеля, Аннино, Митино, Перово, Кузьминки, Текстильщики, Петровско-Разумовская, Владыкино, Лосиноостровский, Ярославский, Новогиреево, Ивановское, Южное Бутово, Люблино, Волжская, Щелковская, Гольяново, Рязанский проспект, Марьино, Братиславская, Солнцево, Печатники, Бескудниково, Дегунино, Новопеределки-но, Красногвардейская, Братеево, Выхино, Вешняки 1 150-1 300

7 Жулебино 1 150

8 Новокосино 1 095

9 Бирюлево 1 050

10 Зеленоград 810

Распределение районов Центрального административного округа города Москвы по плотности застройки

Для расчета рыночной стоимости земельного участка необходимо рассчитать плотность застройки районов города, которая определяется исходя из среднего долевого соотношения морфотипов застройки по территории конкретного района. Для повышения точности определения стоимости земельных участков в центральной части города дополнительно выделены зоны внутри и за пределами Садового кольца.

Рассмотрим расчет показателя плотности застройки на примере района «Замоскворечье» (за пределами Садового кольца). Площадь застройка этого района распределяется следующим образом:

1) традиционный разноэтажный морфо-тип - 70 процентов;

2) старомосковский малоэтажный мор-фотип - 15 процентов;

3) контрастноэтажный морфотип - 5 процентов;

4) неоклассицизм 1940-1950 годов - 10 процентов.

Показатель плотности застройки для первого вида морфотипа равен 2, для вто-

рого - 1, для третьего - 1,5, четвертого -3. Показатель плотности застройки для района «Замоскворечье» (за пределами Садового кольца) составляет 1,9 (0,7 х 2 + 0,15 х 1 + 0,05 х 1,5 + 0,1 х 3).

Показатели плотности застройки для районов Центрального административного округа города Москвы представлены в таблице 2 и на рисунке 1.

Рыночная стоимость земельных участков в городе Москве

Расчет рыночной стоимости земельных участков в городе Москве под строительство объектов жилого назначения производится путем умножения коэффициента плотности застройки в конкретном районе на удельную рыночную стоимость земельного участка. Результаты расчета приведены в таблицах 3 и 4 и на рисунках 2 и 3.

Коэффициент плотности застройки для остальных районов города Москвы принимается равным 2,5 в соответствии с данными максимальной плотности застройки объектами жилого назначения МГСН 1.01-99 НИиПИ Генплана города Москвы.

Таблица 2

Показатели плотности застройки в Центральном административном округе города Москвы5

№ п/п Район Плотность застройки района, кв. м.ллуУкв. м.земли

в пределах Садового кольца за пределами Садового кольца

1 Арбат 1,95 1,2

2 Басманный 2,5 2

3 Замоскворечье 1,3 1,9

4 Красносельский 2,15 1,5

5 Мещанский 2,15 2

6 Пресненский 2,4 2,5

7 Таганский 1,7 1,4

8 Тверской 2,5 2,55

9 Хамовники 1,7 2

10 Якиманка 1,25 1,3

5 По МГСН 1.01-99.

Рис. 1. Показатели плотности застройки по районам Центрального административного округа города Москвы

Таблица 3

Рыночная стоимость земли в Центральном административном округе города Москвы

№ п/п Район В пределах Садового кольца, млн долл. США За пределами Садового кольца, млн долл. США

1 Арбат 88 54

2 Басманный 75 60

3 Замоскворечье 52 76

4 Красносельский 65 45

5 Мещанский 86 80

6 Пресненский 96 100

7 Таганский 68 56

8 Тверской 125 128

9 Хамовники 85 100

10 Якиманка 50 52

Рис. 2. Минимальная стоимость земли под жилую застройку в Центральном административном округе города Москвы, млн долл./га

Таблица 4

Рыночная стоимость земельных участков в городе Москве

№ п/п Местоположение земельного участка Рыночная стоимость земельного участка, млн долл. США/га

1 Арбатская, Библиотека им. Ленина, Смоленская, Тверская, Пушкинская, Маяковская, Кропоткинская, Парк культуры, Охотный ряд, Китай-город, Кузнецкий мост 45

2 Фрунзенская, Спортивная, Новокузнецкая, Полянка, Третьяковская, Замоскворечье, Чистые пруды, Красные ворота, Комсомольская, Киевская, Студенческая, Кутузовская, Парк Победы 45

3 Сухаревская, Проспект мира, Цветной бульвар, Университет, Воробьевы горы, Ленинский проспект, Шаболовская, Октябрьская, Добрынинская, Павелецкая; Белорусская, Таганская, Курская Савеловская, Новослободская, Марьина роща, Краснопресненская, Улица 1905 года, Проспект Вернадского, Сокол, Аэропорт 54

4 Профсоюзная, Новые Черемушки, Крылатское, Сокольники, Красносельская, Академическая, Бауманская, Рижская, Алексеевская, Полежаевская, Беговая, Юго-западная, Фили, Багратионовская, Филевский парк, Динамо, Пролетарская, Площадь Ильича, Волгоградский проспект, Беляево, Коньково, Калужская, ВДНХ, Ростокино 44

5 Октябрьское поле, Тимирязевская, Дмитровская, Щукинская, Тушинская, Войковская, Коптево, Строгино, Коломенская, Нагатинский затон, Молодежная, Кунцевская, Южная, Чертановская, Варшавская, Каховская, Нахимовский проспект, Тульская, Нагатинская, Нагорная, Ясенево, Битцевский парк, Автозаводская, Кожуховская, Дубровка, Южнопортовый, Преображенская площадь, Семеновская, Измайловский парк, Электрозаводская, Соколиная гора, Водный стадион, Свиблово, Ботанический сад, Северное Бутово, Медведково, Шоссе Энтузиастов, Авиамоторная, Лефортово, Отрадное, Бабушкинская, Теплый стан, Очаково-Матвеевское, Речной вокзал, Планерная, Сходненская, Тушино, Первомайская, Измайловская, Измайлово 33

6 Алтуфьево, Царицыно, Каширская, Кантемировская, Москворечье-Сабурово, Куркино, Орехово, Домодедовская, Орехово-Борисово, Бибирево, Пражская, Улица академика Янгеля, Аннино, Митино, Перово, Кузьминки, Текстильщики, Петровско-Разумовская, Владыкино, Лосиноостровский, Ярославский, Новогиреево, Ивановское, Южное Бутово, Люблино, Волжская, Щелковская, Гольяново, Рязанский пр-т, Марьино, Братиславская, Солнцево, Печатники, Бескудниково, Дегунино, Новопеределкино, Красногвардейская, Братеево, Выхино, Вешняки 29

7 Жулебино 29

8 Новокосино 27

9 Бирюлево 26

10 Зеленоград 20