Балконы. Освобождение

Меняющиеся запросы покупателей жилья влияют не только на предложение в сегменте новостроек, но и на смежные рынки. Стремясь снизить цену квартиры и увеличить число потенциальных покупателей, девелоперы почти отказались от балконов и заменили их кладовками. Тем, кто не готов покупать дополнительные три метра для хранения по цене одного жилого метра, предлагают склады индивидуального хранения, или self storage. Суммы, достаточной для покупки кладовки, хватит более чем на десять лет аренды такой ячейки.

В трех из четырех новых домов в сегменте массового жилья в Москве есть кладовки, отмечают эксперты «Метриума». В бизнес-классе с кладовками строят каждый второй жилой комплекс. Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин говорит, что строить кладовки — это тренд и конкурентное преимущество комплекса. «Сокращение средней площади квартир и переход на формат удаленной работы делают отдельные помещения для хранения как никогда востребованными среди покупателей жилья. Дома хочется больше свободного жилого пространства»,— объясняет господин Перлин, подчеркивая, что стоимость квартир достаточно высока, чтобы использовать их площадь как кладовку, поэтому имеет смысл рассмотреть покупку отдельного помещения под эти нужды. Квадратный метр в сегменте массового жилья в Москве стоит около 214 тыс. руб. (данные «Метриума» на январь 2021 года). Управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая говорит, что разброс цен на кладовки от 90 тыс. руб. до 300 тыс. руб. за лот. В объявлениях на cian.ru достаточно предложений ближе к верхней границе — около 250 тыс. руб. за помещение около 3 кв. м, но в Московской области. В Москве сопоставимое по площади помещение может стоить 470 тыс. руб.

Кладовки постепенно заменяют балконы с точки зрения практического использования. Строить дома без балконов дешевле. Плюс гладкие фасады и панорамное остекление — это еще один современный тренд. В келлере удобно хранить сезонные вещи и габаритный спортивный инвентарь — например, велосипеды, лыжи. «В домах, где кладовок нет, жители выставляют все лишнее непосредственно в приквартирный тамбур. Это прежде всего небезопасно: в случае пожара заставленные проходы могут драматически осложнить эвакуацию»,— рассуждает господин Перлин. Плюс ситуационное использование — складирование строительных материалов во время ремонта или мебели, которую купили по случаю, но пока некуда поставить. Кладовки в одном из комплексов «СМУ-6 Инвестиции» — от 2,36 кв. м до 12,36 кв. м, потолки — 2,4 м. «Чем выше, тем лучше, потому что для хранения имеет смысл использовать высокие стеллажи и подвесные ящики»,— считает Алексей Перлин. По его словам, в отличие от машино-мест строить парковки девелоперов никто не обязывает, но застройщики предпочитают такую опцию для будущих покупателей. «В проект закладывают одну кладовку на три квартиры, размещают их в подземном паркинге или, если проект позволяет, на отдельном этаже»,— рассказывает девелопер.

Почему складская недвижимость не популярна у инвесторов

Оценивая возможность покупки кладовки, стоит учитывать, что в новостройке помещение будет с минимальной предчистовой или черновой отделкой. Оформлять интерьер необязательно, но косметический ремонт защитит вещи, которые будут здесь храниться, от лишней пыли. Пригодятся разные датчики: задымления — для контроля возгорания; влажности — чтобы оценить перспективы сохранности книг, мебели, стройматериалов; движения и сигнализация — на случай взлома. Плюс стеллажи, навесные шкафы, откидные верстаки. По словам Алексея Перлина, не стоит исключать, что предметы мебели придется делать на заказ. «Стандартная мебель или не подойдет, или займет неоправданно много места»,— предупреждает господин Перлин. По его оценке, на обустройство с учетом изготовления мебели, доставки и установки фурнитуры стоит заложить 14–17 тыс. руб. за 1 кв. м. Спрос на кладовые в проектах бизнес- и комфорт-класса выше, чем в экономсегменте, но интерес покупателей стабилен — кладовкой интересуется каждый третий, говорит Алексей Перлин. «Их не раскупают мгновенно, но такой цели и нет. Формат только набирает обороты, к пониманию необходимости отдельной кладовой для нужд семьи владельцы квартиры могут прийти и через несколько лет»,— считает он.

По словам Марии Литинецкой, среди покупателей помещений хозяйственного назначения в новостройках есть инвесторы. «Кладовые можно перепродать или сдать в аренду, так как пользоваться ими могут не только жильцы дома, в котором они расположены»,— отмечает она. Если кладовая оформлена как нежилое помещение, на которое покупатель получает документы о собственности, потребуется платить налог на имущество, рассчитываемый от кадастровой стоимости. Но возможен и вариант без налога, если помещение относится к общедомовому имуществу.

Личный склад

Для тех, кто не готов покупать кладовку, существует альтернативное решение.

«Услуга self storage возникла в ответ на потребности населения во временном хранении вещей.

Хотя сейчас около трети клиентов складов индивидуального хранения — это юридические лица»,— рассказывает генеральный директор компании «Хоумсклад» Дмитрий Майер, отмечая, что, пользуясь этой услугой, клиент не думает об оформлении помещения или налогах, коммунальных платежах, обеспечении безопасности. «Арендаторам нравится простота и мобильность. Мало вещей — отказался от большой площади, снял поменьше — сэкономил. Стало много — увеличил арендуемое помещение. При переезде в другой район можно выбрать новый склад поближе»,— перечисляет господин Майер.

По данным Ассоциации компаний индивидуального хранения (АКИХ) на конец прошлого года, в Москве площадь складов формата self storage достигла 199 тыс. кв. м, на 5,9% превысив показатель 2019 года. За год на рынок вышло восемь новых проектов, а общее число складов индивидуального хранения достигло 76. В масштабе рынка площадь для индивидуального хранения мала: по итогам прошлого года объем предложения в складском сегменте столичного региона составил 16 млн кв. м. Ключевые показатели в сегменте индивидуального хранения растут: уровень заполняемости в прошлом году повысился на 3%, до 87,6%. «При сохранении динамики открытия новых проектов в ближайшие пять лет рынок может увеличиться более чем на 60–70 проектов. На это указывают стабильность сегмента и интерес к нему со стороны инвесторов»,— отмечает региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко.

Самым крупным игроком на рынке складов для частных лиц, по данным АКИХ, остается сеть «Складовка» с арендопригодной площадью 29,7 тыс. кв. м (девять объектов). В число крупнейших компаний входят сети «Хоумсклад» (23,6 тыс. кв. м, в собственности шесть складов), «Сити-Бокс» (20 тыс. кв. м, в собственности пять складов). Абсолютной популярностью склады индивидуального хранения пользуются у физических лиц — их около 80%. Спрос со стороны юридических лиц сейчас нестабилен: в конце 2020 года, по данным Knight Frank, на юрлица приходилось 18,1% против 23,4% в 2019 году.

Ячейки self storage бывают площадью от 1 кв. м до 30 кв. м. Условия аренды тоже могут отличаться. У одной компании можно снять 1 кв. м на месяц, у другой минимальный срок аренды может быть от трех месяцев, а площадь — от 1,5 кв. м. Один квадратный метр стоит 1,7–2 тыс. руб. в месяц. По словам исполнительного директора АКИХ Натальи Мацневой, на рынке не существует ежегодной обязательной индексации цен. «Ценовую политику операторы определяют самостоятельно. Кто-то повышает ставку дважды в год на 10% и указывает это в договоре, а другие — на 15% раз в год»,— приводит пример госпожа Мацнева, добавляя, что в прошлом году, когда от ограничительных мер по борьбе с распространением вируса COVID-19 пострадали разные сектора экономики, операторы шли навстречу арендаторам и смягчали условия аренды.

Определившись с локацией склада и нужной площадью ячейки, арендатор подписывает с оператором договор аренды на выбранный период. В некоторых договорах предусмотрена автоматическая пролонгация, но оператору нужно отправить по почте подтверждение оплаты следующего арендного периода. За вещи, размещенные в ячейке, оператор ответственности не несет. «Гражданский кодекс регламентирует хранение вещей и аренду помещений, договор с оператором составлен как арендный. В нем нет описи имущества, поэтому мы за него не отвечаем. Это облегчает концепцию использования ячеек индивидуального хранения»,— объясняет Наталья Мацнева, подчеркивая, что о помещении оператор заботится. «Мы стараемся оберегать помещение, обеспечиваем безопасность входа и выхода»,— рассказывает эксперт. Но в случае пожара, например, компенсации потерь не будет. Недавний прецедент с крупным пожаром на объекте одной из сетей мотивировал операторов проработать страховой сервис для клиентов. «Со страховой компанией подписывают договор о сотрудничестве, который позволяет арендатору ячейки быстро купить страховку при подписании документов»,— говорит госпожа Мацнева. Стоимость страховки зависит от размера страховой премии, площади помещения. Например, страховка двух квадратных метров с премией 100 тыс. руб. может обойтись в сумму около 300 руб. в месяц. Наталья Мацнева не считает келлеры в жилых комплексах прямым конкурентом ячеек индивидуального хранения, в том числе из-за разницы в стоимости. «Более низкая цена и мобильность при пользовании ячейкой делают ее конкурентом кладовки для очень небольшого сегмента аудитории»,— убеждена эксперт.