Взаимосвязь рыночной и кадастровой стоимости недвижимости в целях налогообложения

При переходе к системе налогообложения недвижимости на основе ее рыночной стоимости возрастает актуальность корректного нормативно-правового регулирования взаимосвязи рыночной и кадастровой стоимости объекта недвижимости. В статье акцентировано внимание на методологии взаимосвязи рыночной и кадастровой стоимости, развитии законодательства об оценочной деятельности и практике судебных споров по вопросам применения рыночной стоимости в качестве кадастровой. Сделан вывод о возрастании значения этих процедур при дальнейшем развитии налогообложения недвижимости на основе ее рыночной стоимости.

Рыночная стоимость, кадастровая стоимость, оценочная деятельность, недвижимость, налог на недвижимость.

/ у - ' езусловным стимулом к дальнейшему развитию имущественного налогооб-( Ж ложения на основе рыночной стоимости является экономическая ситуация.

При неоднозначных прогнозах развития как российской, так и мировой эко-ш4, Е номики на ближайшие годы и, как следствие, перспектив колебаний сборов х^Х налогов, основанных на доходах, обороте и финансовом результате, можно с уверенностью говорить, что значительная ставка будет сделана на имущественные налоги, продемонстрировавшие свою устойчивость в кризисный период 2008-2009 гг. Вопросы применения рыночной стоимости в налоговом законодательстве России начинают играть заметную роль. Налоговые органы все в большей степени отслеживают экономическое содержание сделок налогоплательщиков, а основой такого рода мониторинга становятся процедуры ценообразования, принятые среди контрагентов и, особенно, среди взаимосвязанных участников гражданского оборота. Такая тенденция неизбежно ведет к необходимости повышения качества анализа рыночных цен и развития законодательства об оценочной деятельности, впрочем как, и совершенствования методологии и практики самой оценочной деятельности. В данной статье мы остановимся на вопросах взаимосвязи рыночной и кадастровой стоимости для целей налогообложения недвижимости.

Взаимосвязь понятий рыночная и кадастровая стоимость. Если обратиться к российскому законодательству, то мы получим следующие определения рыночной и кадастровой стоимости. Согласно ст. 3 Федерального закона №135-Ф3 от 29.07.1998 г. рыночная стоимость - это «... наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства ...»[1].

Федеральный стандарт «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» {Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г №255) определял кадастровую стоимость для целей налогообложения, уточняя при этом, что этот вид стоимости устанавливается как и рыночная, но мето-

1 Статья подготовлена в рамках исследовательского проекта №12-12-66018 (региональный конкурс РГНФ «Урал: история, экономика, культура»).

дами массовой оценки. Безусловно, среди наиболее существенных событий в сфере регулирования кадастровой оценки в России необходимо отметить вступление в силу главы 111.1 «Государственная кадастровая оценка» Федерального закона «Об оценочной деятельности» (введена Федеральным законом от 22.07.2010 г. №167-ФЗ) и утверждение Федерального стандарта «Определение кадастровой оценки (ФСО №4)» (Приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 г. №508) [2]. Согласно этому стандарту под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Бесспорно, своего рода событием является и тот факт, что мы получили в упомянутом стандарте №4 определение массовой оценки недвижимости как процесса «... определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке». Позволим себе вывод, что несомненным преимуществом законодательных и нормативных новаций последнего времени стала четкая дефиниция понятий «кадастровая оценка», «кадастровая стоимость», «массовая оценка недвижимости» и, что особенно важно, установление их взаимосвязи.

Подчеркнем две важные характеристики кадастровой оценки. Во-первых, это массовый характер оценки. Принципиальное отличие от рыночной стоимости заключается в отсутствии индивидуального подхода к каждому объекту недвижимости и, как следствие, переносе удельного показателя кадастровой стоимости на ряд объектов (либо в пределах того или иного кадастрового квартала, либо на группу однотипных объектов недвижимости). Во-вторых, долгосрочность. Результаты кадастровой оценки фиксируются на период 3-5 лет и не зависят от экономической конъюнктуры. Очевидно, что постоянный пересмотр кадастровой стоимости в зависимости от колебаний рынка был бы невозможен. Однако это имеет и свои недостатки. Например, в ряде субъектов федерации кадастровая оценка была проведена по состоянию на 01 января 2008 г. (т.е. в информационных массивах обрабатывались данные рынка до снижения цен и до развития кризисных явлений в мировой и российской экономике). Соответственно, полученные результаты кадастровой оценки были введены в действие уже на период экономического спада, и землепользователи вынуждены были платить достаточно высокие суммы земельного налога и арендной платы. Выход из этой ситуации отчасти дали изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, а именно в ст. 66, регулирующую вопросы взаимосвязи рыночной и кадастровой стоимости земельного участка.

Со времени введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в нем содержалась норма о применении рыночной стоимости земельного участка в качестве кадастровой [3]. До 2011 г. в Земельном кодексе была формулировка: «... в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости». Отсутствие проработки этого вопроса на уровне нормативных документов, туманность формулировки в части определения процентов от кадастровой стоимости делало эту норму нежизнеспособной. Все изменилось, когда редакция текста данной статьи была скорректирована, и мы получили следующую формулировку: «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости». Очевидно, что главный вывод, который может сделать любой собственник или арендатор земельного участка, а также лицо, ходатайствующее о выкупе земельного участка, заключается в возможности обосновывать реальную рыночную стоимость земельного участка и обращаться с ходатайством о пересмотре кадастровой стоимости. Проблема заключается в практическом осуществлении процедуры замены стоимости.

Практика применения норм законодательства о взаимосвязи рыночной и кадастровой стоимости недвижимости. В аспекте рассматриваемого вопроса нас интересует технология пересмотра кадастровой стоимости. Как следует из текста ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности существует 2 способа оспаривания результатов кадастровой оценки: в ар-

битражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Данный механизм, вне всякого сомнения, заработает в ближайшем будущем, так как в тексте ст. 24.19 содержится норма, согласно которой «...результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости», а также его положения «... не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня официального опубликования настоящего Федерального закона и работы по проведению которой не завершились в указанный в настоящей части срок». Таким образом, законодатель, во избежание волны споров, снял вопрос о рассмотрении споров в комиссиях в тех субъектах федерации, в которых результаты кадастровой оценки были утверждены до введения этой нормы.

Шагом вперед можно считать и регламентацию в Законе об оценочной деятельности процедуры рассмотрения споров о результатах государственной кадастровой оценки. Законом установлен судебный порядок рассмотрения споров или посредством подачи заявления в специально создаваемые комиссии при органе, осуществляющем функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Не вдаваясь в описание текста закона, подчеркнем, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются как недостоверность сведений об объекте недвижимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, так и установление в отношении объекта его рыночной стоимости. Добавим также, что в развитие норм федерального закона вышел в свет Приказ Минэкономразвития от 22.02.2011 г. №69 «Об утверждении типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», а во многих субъектах Российской Федерации комиссии уже сформированы.

Таким образом, из двух вариантов пересмотра результатов кадастровой оценки - в комиссии и в суде - судебный порядок теоретически более актуален, так как может быть использован уже сейчас.

Вне всякого сомнения, знаковым можно считать Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 28.06.2011 г. №913/11, предметом которого стало исследование содержательной части иска хозяйственного общества, которое обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту федерации с заявлением об исключении из кадастра сведений о кадастровой стоимости земельного участка и удельном показателе его кадастровой стоимости. Стоит подчеркнуть, что изначально истец пошел по пути доказательства, что в государственный кадастр недвижимости внесены недостоверные кадастровая стоимость и удельный показатель стоимости, а действия заинтересованных лиц по проверке и утверждению результатов кадастровой стоимости были незаконными. Пример данного иска весьма показателен, он сконцентрировал целый ряд элементов предмета исков, которые до указанного периода приводились заинтересованными землепользователями на территории всей страны. В числе этих элементов стоит выделить:

- признание недостоверным результата государственной кадастровой оценки;

- признание недействительным части акта (или всего акта) проверки отчета кадастрового центра об определении кадастровой стоимости (с точки зрения соответствия Методическим указаниям);

- признание действий ответственных органов управления несоответствующими нормам ст. 66 Земельного кодекса;

- требование о возложении обязанности на уполномоченный орган исключить из государственного кадастра недвижимости недостоверные, по мнению истца, сведения.

В то же время в данном иске не содержалось требования об отмене постановления органа исполнительной власти субъекта федерации, которым были утверждены результаты кадастровой оценки на данной территории.

Вторым аспектом в данном иске, на что необходимо обратить внимание, стало представление отчета независимого оценщика, результаты которого показывали, что кадастровая стоимость существенно превышает его рыночную стоимость. Одновременно с этим было указано, что в отчете, содержащем результаты кадастровой оценки, отсутствовали исходные

данные для анализа рынка и что статистический анализ цен вообще не был проведен.

Результатом рассмотрения дела в первой инстанции стал отказ в удовлетворении иска с такой мотивировкой, что вопрос о достоверности результатов кадастровой оценки может быть рассмотрен только в рамках дела об оспаривании постановления, утвердившего результаты кадастровой оценки земель на территории всего субъекта федерации.

Этот аспект дела и ряд других получили толкование в указанном Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 г. №913/11, где однозначно говорится, что судами при разрешении спора не учтен ряд моментов. Во-первых, согласно п. 3 ст. 3 НК РФ налоги и сборы должны иметь экономическое обоснование и не могут быть произвольными. Таким образом, существенное превышение кадастровой стоимости над рыночной - не что иное, как нарушение прав общества как налогоплательщика. В рассматриваемом случае восстановление прав налогоплательщика возможно только посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости. Во-вторых, упомянутый ранее п. 3 ст. 66 ЗК РФ, какв редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела, так и в актуальной редакции, допускает как определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, так и исходя из его рыночной стоимости на основе отчета независимого оценщика. В-третьих, было подчеркнуто, что законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка посредством указания его рыночной стоимости. При этом достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Мы намеренно позволили себе столь подобное изложение деталей судебного иска. Подчеркнем, что данными выводами высокой судебной инстанции задан целый вектор развития споров в сфере налогообложения недвижимости, обозначено направление совершенствования методологии оценки недвижимости. Выделим основные моменты.

1. Стала возможной практическая реализация норм Земельного кодекса Российской Федерации о применении рыночной стоимости земельного участка в качестве кадастровой, что в большей степени сочетается с нормами Налогового кодекса о необходимости экономического обоснования налоговой нагрузки и недопустимости ее немотивированного изменения. Более того, существенное превышение кадастровой стоимости над рыночной трактуется как нарушение прав налогоплательщика.

2. Заинтересованный землепользователь получил возможность отстаивать свои интересы в части размера базы для налогообложения (пока только по земельным участкам, по которым применяется кадастровая стоимость) как в судебном, так и внесудебном порядке. При этом при выборе пути судебного разбирательства не обязательно идти по направлению оспаривания законности постановления органа власти субъекта федерации, утвердившего результаты кадастровой оценки.

3. Подчеркивается необходимость более качественного анализа рыночных цен на земельные участки и построения обоснованных статистических моделей в отчетах по проведению массовой рыночной оценки, выполняемых по заказу субъекта федерации. По сути, дан посыл о необходимости увеличить степень прозрачности и обоснованности результатов кадастровой оценки, проводимой массовыми методами.

4. Получено дополнительное подтверждение, что в стране взят курс на создание системы имущественного налогообложения, при котором в качестве базы выступает рыночная стоимость объекта недвижимости.

Последнее требует качественного совершенствования оценочной деятельности в России.

Регулирование оценочной деятельности в связи развитием сферы имущественного налогообложения. В связи с развитием системы имущественного налогообложения, основанного на рыночной стоимости недвижимости, качественное совершенствование должно пройти и в сфере оценочной деятельности. Как известно, с 2008 г. Россия перешла от лицензирования оценочной деятельности к саморегулированию в этой сфере. Данный аспект не является предметом данной статьи, и мы сконцентрируемся на содержательной части реформы, а именно на внедрении стандартов оценочной деятельности, которые своими приказами утверждает Министерство экономического развития.

Принимая во внимание значимость вопроса налогообложения имущества на основе его

рыночной стоимости, отметим, что параллельно должны развиваться два направления в сфере регулирования оценочной деятельности. Во-первых, это работа саморегулируемых организаций оценщиков, которая должна быть как минимум не менее качественной, чем при функционировании государственного органа лицензирования. Во-вторых, формирование нормативной базы, которая регулировала содержательную часть оценочной деятельности. Относительно оценки стоимости для целей налогообложения мы за период с 2011 г. получили 3 новых стандарта [2, 4, 5], в целом закрывших вопросы определения кадастровой стоимости объектов, регламентации видов экспертизы и требований к эксперту. Последние два представляются весьма актуальными в случае, если при рассмотрении споров о кадастровой стоимости как в суде, так и во внесудебных процедурах будет использоваться заключение эксперта саморегулируемой организации.

Поясним, в чем мы видим особенности практического применения названных трех стандартов, если предположить, что механизм имущественного налогообложения заработал на полную мощность. Сначала обратимся к понятию кадастровой стоимости. Вне всякого сомнения, камнем преткновения в данном стандарте является необходимость использования мате-матико-статистической модели оценки в случае, если информации об объектах-аналогах или ценах сделок недостаточно. Как мы уже убедились, в ходе состоявшихся судебных разбирательств объектом претензий со стороны истцов была не столько математическая модель, сколько набор исходных данных для нее и использование корректировок в зависимости от влияния ценообразующих факторов. Существенная претензия заключается и в том, что заинтересованный землепользователь не может получить весь путь расчета стоимости по своему участку без своего рода «посредника» - компьютерной программы, в которой заведена эта модель. Именно поэтому спор, как правило, не идет дальше указания на наличие недостаточных или недостоверных исходных данных для расчетов, которые содержатся на входе. Таким образом, сама модель остается черным ящиком, изучив отчет на бумажном носителе ни суд, ни землепользователь не может увидеть обоснования результата без проведения дополнительных расчетов. Вместе с тем мы декларируем принцип, согласно которому отчет оценщика является самодостаточным и исчерпывающим документом.

Второй момент связан с регламентированием видов и порядка экспертизы отчетов об оценке стоимости. На текущий момент в законе не содержится прямого указания о необходимости представления в суд при подаче иска заключения эксперта саморегулируемой организации. Ее наличие подразумевается при внесудебном рассмотрении обращения заявителя. При подаче же диска в суд этого не требуется, хотя почти на сто процентов понятно, что суду эта экспертиза понадобится. В стандарте, регламентирующем виды экспертизы и порядок ее проведения в целом, закреплены основные требования. Однако при дальнейшем распространении практики применения рыночной стоимости для целей налогообложения не только земельных участков, но и остального недвижимого имущества следует ожидать увеличения требований, равно как и претензий к процедуре экспертизы и самим экспертам.

Что касается требований к экспертам, то последний из пока утвержденных стандартов оценки [5] содержит краткий перечень требований к уровню знаний эксперта. Ясно, что при определенном подходе он легко выполним любым специалистом, имеющим диплом о профессиональной переподготовке, поэтому ставка делается на качество процедуры назначения экспертов в саморегулируемой организации.

Таким образом, можно предположить, что при начале массового применения кадастровой стоимости для целей налогообложения всех объектов недвижимости, впрочем как и при процедурах замены кадастровой стоимости земельных участков на рыночную, будет существенно увеличено давление на оценочное сообщество в части качества построения и применения моделей массовой оценки, а также процедур экспертизы отчетов и предъявления квалификационных требований к экспертам.

Завершая данную статью, необходимо сделать ряд выводов.

1. Процесс применения в качестве базы для налогообложения рыночной стоимости (кадастровой, основанной на рыночной) приобретает необратимый характер. Все большее значение приобретает методологически и нормативно корректное соотнесение рыночной и кадастровой стоимости объектов недвижимости.

2. Вопросы взаимосвязи рыночной и кадастровой стоимости проработаны в земельном законодательстве. Однако в случае перехода к системе налогообложения, основанной на рыночной стоимости, всех объектов недвижимости потребуется доработка положений законодательства в части соотнесения рыночной и кадастровой стоимости единого объекта недвижимости.

3. В связи с изменениями в законе об оценочной деятельности получает практическую реализацию механизм внесудебного урегулирования спора о кадастровой стоимости в специально созданных комиссиях при Росреестре, а также замены кадастровой стоимости земельного участка на рыночную, что установлено поправками в Земельный кодекс.

4. Важно подчеркнуть, что при рассмотрении исков о внесении изменений в государственный кадастр недвижимости в связи с заменой кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную Президиумом Высшего арбитражного суда представлена позиция, которая основана на отсутствии необходимости обязательно оспаривать правомерность самого нормативного акта субъекта Федерации об утверждении результатов кадастровой оценки. Подтверждено, что замена стоимости может быть произведена только на основании того, что определена рыночная стоимость земельного участка.

5. Начавшиеся процедуры споров по поводу стоимости земельных участков для целей налогообложения свидетельствуют о возрастании роли качественной экспертизы отчетов, что в скором времени произойдет по всем видам объектов недвижимого имущества. Это требует заблаговременной проработки требований к проведению экспертных процедур и к квалификации самих экспертов.

6. По нашему мнению, требуется скорейшее внедрение государственного стандарта по оценке недвижимости, что не может быть всецело отдано на усмотрение только саморегулируемой организации. Актуальность законодательного регулирования кадастровой оценки единого объекта недвижимости (земельный участок и находящиеся на нем строения) неуклонно возрастает.

Литература

[1 ] Федеральный закон«Об оценочной деятельности в российской Федерации» №135-Ф3 от 29.07.1998 г,

[2] Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 г. №508 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости {ФСО №4)».

[3] Федеральный закон «Земельный кодекс Российской Федерации» №135-Ф3 от 25.06.2001 г.

[4] Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.07.2011 г. №328 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N55)».

[5] Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 07.11.2011 г. №628 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО

№6)».