Правовое регулирование рынка аренды недвижимости

Правовое регулирование рынка аренды недвижимости

Ь Л московский

р ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ

УДК 339.13 DOI 10.24411/2413-046Х-2019-17019 Сергеева Дарья Петровна,

ФГБОУ ВО Санкт-Петербургский государственный экономический университет, кафедра корпоративных финансов и оценки бизнеса, г. Санкт-Петербург Аннотация: В данной статье рассматривается правовое регулирование рынка аренды недвижимости. В статье представлены основополагающие понятия являющиеся объектом правового регулирования.

Также было рассмотрено действующее законодательство в сфере регулирования отношений на рынке аренды недвижимости. Среди всего разнообразия рассмотренных нормативных актов были выделены законы, которые непосредственно регулируют рынок жилой недвижимости (Федеральные законы и нормативно-правовые акты) и косвенные (законы и нормативно-правовые акты субъектов РФ). Приведена классификация законов и нормативно-правовых актов, регулирующих рынок недвижимости.

Приведены примеры организационно-правовых механизмов государственного регулирования рынка недвижимости и механизмы регулирования и экономического регулирования на рынках недвижимости. Показано участие трех государственных структур в примерах распределения их деятельности в рамках организационных, правовых и организационных механизмов контроля на рынках недвижимости. В результате исследования был сделан вывод, что нормативно-правовое регулирование рынка аренды недвижимости - это она из базовых функций государства, оказывающая важнейшее влияние на объемы строительства недвижимости и поведенческие характеристики участников рынка: продавцов, покупателей, посредников и пр. Summary: This article discusses the legal regulation of the real estate rental market. The article presents the fundamental concepts that are subject to legal regulation. The current legislation in the sphere of regulation of relations in the real estate rental market was also reviewed. Among the variety of the reviewed regulatory acts, the laws that directly regulate the residential real

estate market (Federal laws and regulations) and indirect laws (laws and regulations of the constituent entities of the Russian Federation) were highlighted. The classification of laws and regulations governing the real estate market is given. Examples of organizational and legal mechanisms of state regulation of the real estate market and mechanisms of regulation and economic regulation in real estate markets are given. The participation of three state structures in examples of the distribution of their activities within the framework of organizational, legal and organizational control mechanisms in real estate markets is shown. The study concluded that the legal regulation of the real estate rental market is one of the basic functions of the state, which has the most important influence on the volume of real estate construction and behavioral characteristics of market participants: sellers, buyers, intermediaries, etc.

Ключевые слова: рынок аренды, жилая недвижимость, коммерческая недвижимость, земельные участки, сделка, нормативные документы.

Keywords: rental market, residential real estate, commercial real estate, land plots, deal, regulatory documents.

Рынок аренды недвижимости в России начал развиваться в начале девяностых годов, когда начался переход от системы централизованного планирования к рыночным отношениям, в этот период в нормативно-правовых актах было определено и установлено право на частную собственность на объекты недвижимости. С того времени рынок аренды недвижимости активно развивался. В настоящее время в Российской Федерации объем жилищного фонда включает более 65 млн. единиц жилой недвижимости, включая 40 млн. единиц жилья, не удовлетворяющих современным требованиям. Среднегодовые объемы строительства жилой недвижимости составляют 1-1,2 млн. единиц, при этом лишь приблизительно 15-17 % домохозяйства, что составляет приблизительно 56,5 млн. имеют финансовую возможность улучшить свои жилищные условия.

Предварительное изучение и анализ учебных литературных источников, посвященных экономике недвижимости, позволяет обозначить список основных понятий, являющихся объектом правового регулирования:

- разделение объектов недвижимости по классам дает возможность государственным структурам определить нормы и обозначить стандарты видов недвижимости, предназначенного для разных потребительских категорий;

- рынок недвижимости в качестве механизма перераспределения вещественных прав дает возможность государственным структурам реализовывать положения по управлению недвижимости в стране;

- определения факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости, дает возможность осуществлять своевременное управление рынком недвижимости;

- на рынке аренды недвижимости постоянно появляются новые профессиональные участники и это побуждает государственные структуры закреплять за ними права и обязанности, определять список требований к ним и результатам их деятельности (Таблица 1).

Таблица 1 Анализ понятий рынка аренды недвижимости

Vi Авторы Характеристика понятеш

1 Орехова A.C. .Аренда - .?то временное возмездное владение и пользование <туд;ои недвижимостью ей договорной основе. Сегменты рыжа недвижимости: офисная, торговая, складская, производственная.

7 ME. Бычкова Недвижимость - это материальный актив. стоезмостноё эквивалент которого определяется эффективностью его использования е. качестве экономического блата, источшков дохода и объекта инвестирования.

3 ЧибЕков* Г.В. Классификация объектов рынка недвш-кимости: земельные участки; жилая недвижимость: коммерческая недвижимость; предприятия.

4 Гриненко C.B.. Калмыкова ЕЮ., Огурцсва А.Н., Павлова М.Э.. Цыганенко B.C. Рынок жилы. Рынок жилья - взаимосвязанная система рьшочных механизмов^ обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и фикансирсвашэе объектов жилого фоцда

Î Асаул А.. Калинникова Н.Ю. Классификация объекюв жилой недвижимости. Виды жилых поношений: жилой дом, часть жилого дома: квартира. часть квартиры: комната. По этажностЕ! дома разделяют на: малоэтажный (до 3 этажей); многоэтажный (си 4 ло 9 этькей); повышенной этажности (от 10 до этажей); высотный (свыше 20 этажей). По статусу жилья выделяю:: элитное, повышенной К5г,:ф'0ртнсстн, ТЕШовое. низких потребительских качеств. По количеству кош-:ат квартЕзры могут быть: студии, однокомнатные и т.д. В з^ависимостЕ! о: возраста здания: дота старого фонда, новые дома. новостройки. От материапа стен: деревянные. кирпичные, панельные и пр.

6 КосареваН.Б.. Попидн Т.Д.. Пузанов A.C., Павлова М.Э.. Синипын* НМ, ЩулашиЕова Е.А. Факторы рынк* арендьЕ недвижимости. Одеш авторы выделяют две категории факторов: внешние (правовые. политические, макроэкономические, факторы взаимодейс^вЕШ со снежными рынками) и внутренние (развЕзтие прсгра!.:ны «Досг.тшое и комфортное жилье гражданам Росоеш». каныодействие с 5 смежными сегментами рынка недвижимости). Др;.тие - три фактора: сама недвижимость. ее создать™ ?: потребители, а также социальные инстешты. регулирующие рынок недвижимости

S Лапин A.C.. Литвинов А.Е., Опрцова А.Н. Государственное регулирование рынка нелвЕткимост!!. Зыделяются две формы в управлении: прямое вмешательство (алнинистратЕГвный спосо5) и косвенное воздействие (экономические меюлы управлеши). К адыжнисгратавнону способу относятся: создание нормативно-правовой базы; лицензирование, регистрация и предоставление прав, уполномоченных лещ по улучшению сделок с недвижимостью; установление обязательных требованш! к качеств^" и содержанию разнообразных видов деятельности на рынке, а таьске к }час:никан этого рынка: контроль за соблюдением установленных правЕШ и норм участниками рынк*; установление санкций и запреюь в случае несоблюдения требований нор1.:атЕШ-:о-правой б!зы при совершении щелок о нелвЕшиыостью; выкуп обьектоь недвижимости в ообственность государства для нчгжд обшеств!. К эеатомическим 1,:етодаы отнесены: выш ек и обращение желшцньк сертификатов; реализация госуларогвенных целевых программ: предоставление безвознездных субсидий Еражланам. нуждающихся в улучшении жилищных условий и пр.

Составлено автором по результатам анализа источников [13-25]

Представленный анализ позволяет сделать вывод, что нормативно-правовое регулирование рынка аренды недвижимости - это она из базовых функций государства,

оказывающая важнейшее влияние на объемы строительства недвижимости и поведенческие характеристики участников рынка: продавцов, покупателей, посредников и пр.

Рассмотрим действующее законодательство в сфере регулирования отношений на рынке аренды недвижимости подробнее.

В Гражданском кодексе РФ прописаны все основные имущественные вопросы [1]. Министерство экономического развития подготовило ряд поправок в закон на 1 января 2019 года, в которые включены изменения затрагивающие вопросы регулирования права собственности на здания и сооружения, а именно права собственников помещения на общее имущество [5].

Важное значение в регулировании оборота недвижимости имеет Жилищный кодекс РФ, который устанавливает возможность приобретения жилья в собственность путем приватизации, жилищного строительства, участия в жилищных кооперативах, купли-продажи, наследования и по другим законным основаниям [2].

Совершение сделок и переход прав на жилую недвижимость требует официального подтверждения, поэтому с 2000 гг. в России активно развивается система учета объектов недвижимости и регистрации прав на них. В 2017 году произошло одно из самых масштабных изменений: Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» объединил государственную регистрацию и кадастровый учет в Единый государственный реестр недвижимости [6]. Теперь регистрацию возникновения, перехода и прекращения прав собственности на недвижимость осуществляет Росреестр и его территориальные органы [7]. Авторы отмечают, что принятие нововведений положительно влияет на развитие рынка жилья поскольку контроль за деятельностью государственных и муниципальных служащих в сфере оборота государственной и муниципальной собственности стал более прозрачным; сократилось количество ошибок при совершении различных видов сделок с жильем; сократились сроки регистрации перехода прав; связь с Росреестром стала наиболее доступной в любой точке страны и по любому вопросу, который возникает при совершении той или иной операции.

Вопросы, связанные с налогообложением недвижимого имущества, регулируются Налоговым Кодексом РФ. Так, в соответствии со ст. 220 продажа недвижимости, находящейся в собственности менее трех лет, осуществляется с последующей выплатой налога, в размере 13 % от продажи продавцом [3].

Важным рычагом развития рынка жилья является законодательство о приватизации, поскольку возможность приватизации стала для людей большим толчком к освоению права собственности на недвижимость. Возможность узаконить свое жилье появилась в 1991 году после подписания закона о бесплатной приватизации жилья. С течением времени закон о приватизации претерпел много изменений, вплоть до отмены и последующего его продления. В 2014 году в связи с присоединением республики Крым и города Севастополя к России властями была продлена бесплатная приватизация жилья, чтобы дать возможность новым гражданам воспользоваться этой программой и узаконить свои права на жилье [10].

Сейчас в городах России ведется обширное строительство жилых комплексов от эконом-класса до элит-класса, однако, регулирование отношений между застройщиком и потенциальным приобретателем жилого имущества остается не до конца решенным. Так, в 2017 году в области законодательства по регулированию отношений между застройщиками и дольщиками произошли достаточно важные изменения. Основным изменением являлось установление ограничений, связанных с репутацией застройщика, которым не может являться лицо с непогашенной судимостью по экономическим делам, а также планирование создания Единого Реестра застройщиков, который будет в свободном доступе содержать информацию о деятельности всех строительных организаций. Авторы считают, что целью принятия таких изменений являлось создание прозрачного рынка новостроек для покупателей жилья, поскольку такие факторы как банкротство организаций, «заморозка» строительства производит на рынок отрицательное воздействие.

Здесь имеет место и Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который затрагивает процесс оценки предмета сделок с недвижимостью. Значение этого документа определяется тем, что значительное количество проводимых сделок осуществляется с учетом предварительной оценки жилья. Оценка недвижимости является обязательной в случае привлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям. Так же здесь следует отметить, что оценка проводится в случае предоставления ипотечного кредитования гражданину, с целью получения банком информации о реальной стоимости жилья, отдаваемого в залог [8].

На рынок жилья оказывают влияние и нормы семейного законодательства (Семейный кодекс РФ № 223-ФЗ). Относя права каждого члена семьи к совместному имуществу, а также право на наследование, дарение, мену и куплю-продажу, данный кодекс позволяет

Московский экономический журнал №7 2019

регулировать оборот недвижимости с точки зрения семейных отношений и осуществлять защиту семейных прав [4]. Среди всего разнообразия рассмотренных нормативных актов можно выделить законы, которые непосредственно регулируют рынок жилой недвижимости (Федеральные законы и нормативно-правовые акты) и косвенные (законы и нормативно-правовые акты субъектов РФ). Классификация правовой литературы по этому признаку представлена авторами в виде схемы (рис. 1).

Н^поср^Естъ^нкс^ управление

З^ыытьный КОЕ^КС

N

КОДЕКС ?Ф

Нэлогсьык ко:: №с РФ

кшкын кс^гкс

РФ

* Град остронтад ьиый КОД£К РФ

Гражданский щвс РФ

Рисунок 1 - Классификация законов и нормативно-правовых актов, регулирующих рынок недвижимости

Примеры организационно-правовых механизмов государственного регулирования рынка недвижимости:

- общее планомерное развитие законодательной и нормативной базы для поддержки и развития рыночных механизмов;

- разграничение государственной собственности между различными уровнями федеральных, субъектов Федерации и муниципальных собственников;

- разделение и условия взаимодействий государственных и негосударственных структур;

- регистрация недвижимости и сделок с нею;

- лицензирование профессиональной деятельности.

В качестве примеров механизмов регулирования и экономического регулирования на рынках недвижимости (включая государственную собственность и, следовательно, проблему эффективного управления), можно привести:

- программы для получения доходов от частной недвижимости;

- порядок порядка установления финансово-экономических условий использования природных ресурсов и памятников;

- методы оценки финансово-экономической эффективности инвестиций в государственные проекты развития недвижимости;

- финансовые, экономические и организационные условия проведения аукционов и инвестиционных предложений для объектов государственной собственности, определение инвестиционных процедур и т. д.

В следующей таблице показано участие трех государственных структур в примерах распределения их деятельности в рамках организационных, правовых и организационных механизмов контроля на вышеуказанных рынках недвижимости.

Таблица 2 Механизмы государственного регулирования: три ветви власти и взаимодействия с негосударственными структурами.

Развитие законодательной базы рынка недвижимости. Развитие законодательной базы управления недвижимостью. Аналитическая деятельность и инициирование новых

Развитие нормативной базы регулирования на рынках н в управлении недвижимостью, государственного собственника. Инициирование ноеых законов. Разграничение между уровнями гос. и муниципальных собственников. Регистрация недвижимости и сделок. Лицензирование профессиональной деятельности. Разработка: концепций и программ управления, приватизатши; методик расчета -эффективности, оценки: стартовых цен, условий аукционов, аренды: договоров пользования природными ресурсами, объектамн-

Участие в развитии инфраструктуры рынка недвижимости. Оказание управленческих услуг. Профессиональное обслуживание участников рыночных операций: риэлтерская и оценочная деятельность, консалтинг, проектные работы. аудит, менеджмент и маркетинг и др. Участие в подготовке и обсуждении законодательной и нормативной базы рынка и управления недвижимостью. Создание ассоциаций н обеспечение качества профессиональной работы на рынках недвижимости и управления Установление соответствий с международными стандартами профессиональной деятельности. Повышение квалификации кадров профессиональных участников рынков недвижимости и управленческих услуг. Создание общественного мнения. Участие в инициации новых

Разделение и взаимодействия государственных и негосударственных структур, в т.ч.: при учете н информационном обеспечении участников рынка (кадастры, статистика, инвентаризация, аналитика), при разработке системы стандартов (образования и повышения квалификации, профессиональной деятельности), при контроле качества услуг и осуществлении санкций, при страховании от ошибок и ненадлежащего качества

В заключение можно сделать вывод о том, что: - правовое регулирование рынка недвижимости является динамичным и сложным явлением, поскольку затрагивает финансовые и социальные проблемы всех участников рынка недвижимости и находится в постоянном своем развитии;

- правовое регулирование влияет на качество систем регистрации прав, учета недвижимости, участия в жилищном строительстве, совершения различных сделок по обороту и т.д.

Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ №51-ФЗ [Электронный ресурс]. - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения: 21.04.2019).

2. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ [Электронный ресурс]. - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ (дата обращения: 21.04.2019).

3. Налоговый кодекс РФ № 146-ФЗ [Электронный ресурс]. - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/ (дата обращения 27.03.2019).

4. Семейный кодекс РФ №223-Ф3 [Электронный ресурс]. - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/ (дата обращения 30.03.2019).

5. Федеральный закон «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 26.07.2017 №121-ФЗ [Электронный ресурс]. - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_220900/ (дата обращения: 30.03.2019).

6. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ [Электронный ресурс]. - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ (дата обращения: 30.03.2019).

7. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ [Электронный ресурс]. - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_15287/ (дата обращения: 31.03.2019).

8. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ [Электронный ресурс]. - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/ (дата обращения: 01.04.2019).

9. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ [Электронный ресурс]. - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ (дата обращения: 30.03.2019).

10. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» №1541-1 [Электронный ресурс]. - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_100/ (дата обращения: 21.04.2019).

11. Закон Пензенской области №948-ЗПО «О порядке признания граждан малоимущими в целях постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и порядке учета указанной категории

граждан в Пензенской области» (с изм. на 05.05.2017) [Электронный ресурс]. - URL: http://docs.cntd.ru/document/424033772 (дата обращения: 21.04.2019).

12. Закон Пензенской области от 31.08.2017 №3069-ЗПО «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков, привлекавших денежные средства граждан на строительство (создание) многоквартирных домов на территории Пензенской области» [Электронный ресурс]. - URL: http://docs.cntd.ru/document/450322762 (дата обращения: 02.04.2019).

13. Асаул А. Экономика недвижимости: учебник для вузов. 3-е изд. Стандарт третьего поколения. - СПб.: Питер. 2018. - 416 с.

14. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. - Таганрог: Изд-во ТРТУ. 2019. - 107 с.

15. Калашникова Н.Ю. Экономика недвижимости: учебное пособие. - Архангельск: Изд-во Северного (Арктического) федерального университета, 2017. - 183 с.