Отделка офисов не вернулась из кризиса

На фоне завершения сделок по покупке производств иностранных компаний российскими игроками и налаживания параллельного импорта рост цен на отделку офисных помещений замедлился. Однако на докризисный уровень им вернуться не удалось, и девелоперы новых проектов уже закладывают в стоимость продаж офисов рост цен. Эксперты считают, что до конца года стоит ожидать дальнейшего удорожания материалов и ремонтных работ на 10–15%.

Отделка офисов обходится их владельцам и арендаторам дорого из-за роста цен на стройматериалы

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Стоимость материалов для черновой отделки офисной недвижимости, включая гипсокартон, изоляционные материалы, фальшполы, в марте выросла на 3% год к году, следует из расчетов Pridex. Материалы для чистовой отделки, как, например, керамогранит, потолочные системы, напольные покрытия, за тот же период подорожали на 4%, а инженерное оборудование, включая системы кондиционирования, электрику, кабельную продукцию,— на 2,5%.

В прошлом году на рынке был заключен ряд крупных сделок по продаже активов иностранных производителей материалов и оборудования российскому менеджменту, напоминает коммерческий директор Pridex Александр Алейников. По его словам, сейчас эти компании постепенно расширяют ассортимент, восстанавливая ранее существовавшие линейки продукции. Некоторые компоненты теперь ввозятся из Китая, многое поставляется с помощью параллельного импорта, добавляет эксперт. По его мнению, именно этот фактор сыграл ключевую роль в восстановлении ценовой динамики.

Несмотря на низкие темпы роста себестоимости отделки офисов, говорить о возвращении цен на докризисный уровень нельзя. Сектору не удалось отыграть рост, который произошел в начале военной спецоперации РФ на Украине в феврале—марте 2022 года. Тогда, по подсчетам Pridex, материалы для черновой отделки выросли в цене на 29,5%, для чистовой отделки — на 48,5%, инженерные системы — на 43,2%.

В 2022 году ключевым фактором резкого удорожания стройматериалов и, как следствие, себестоимости строительства стала не столько волатильность курсов валют, сколько ограничение доступа к ресурсам, в том числе к рабочей силе, поясняет гендиректор Q1 Group Екатерина Ньюман. В весенний период сформировался ажиотажный спрос на материалы — поставщики активно заполняли склады, закупали и продавали продукцию по сверхвысоким ценам. Но затем, когда стало понятно, что выстроить логистику или импортозаместить некоторые позиции вполне реально, цены не снизились, но их рост однозначно замедлился, продолжает она. Вернуться к ценам уровня, существовавшего до февраля 2022-го, смогли только избранные позиции, связанные с капитальным строительством, так как в ценовую политику производителей вмешивались власти.

Если в начале 2022 года средняя стоимость ремонта для бизнес-центров класса А составляла 50–60 тыс. руб. за 1 кв. м, то уже к началу 2023-го можно говорить об уровне не ниже 100 тыс. руб. за 1 кв. м и выше, подсчитали в CMWP. Но это не окончательные цифры, так как волатильность рынка остается высокой и ожидать стабилизации движения цен стоит только в горизонте нескольких кварталов, считает руководитель департамента управления строительными проектами CMWP Павел Якимчук.

Стоимость продукции по-прежнему сильно зависит от курса иностранной валюты, и говорить о стабилизации цен в долгосрочной перспективе пока преждевременно, соглашается Александр Алейников. Основной объем европейского оборудования и материалов, доступных сейчас в стране,— это закупленные ранее запасы либо доставка по параллельному импорту, добавляет Екатерина Ньюман.

Менеджеры выбирают бизнес-центры

В январе—марте нынешнего года объем сделок по аренде и покупке офисной недвижимости Москвы составил 297 тыс. кв. м, что чуть выше показателя аналогичного периода прошлого года, когда спрос составил 294 тыс. кв. м, подсчитали в IBC Real Estate.

Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ

Сохраняющийся высокий показатель спроса обеспечен закрытием ряда крупных сделок площадью более 10 тыс. кв. м, которые за первые три месяца текущего года составили 29% от общего объема спроса, уточнили аналитики компании. К примеру, IT-холдинг VK выкупил башню площадью 30 тыс. кв. м в комплексе Skylight на севере Москвы, а Промсвязьбанк арендовал 14 тыс. кв. м в бизнес-центре «Балчуг Плаза» в центре города.

Высокая активность на рынке обусловлена возвращением сотрудников с удаленной работы в офисы. По данным SuperJob, в марте доля работников, постоянно работающих удаленно, составила 40%. Этот показатель постепенно возвращается к допандемийному 2019 году, когда в таком формате работали 33% россиян.

В период локдауна 2020 года по объективным причинам число сотрудников, работавших удаленно, был самым максимальным. Тогда вне офисов работу выполняли 59% менеджеров всех уровней.

Однако это пока несильно повлияло на долю свободных площадей в офисном сегменте недвижимости. По данным NF Group, по итогам к марту вакантность в премиальных бизнес-центрах Москвы выросла на 2 процентных пункта (п. п.) с конца 2022 года, до 15,4%, в классе А — на 0,3 п. п., до 13,3%, в классе В — на 0,7 п. п., до 8,1%.

Наценка на них в таких условиях становится очень ощутимой для заказчика, подчеркивает она. В то же время заменить материалы и оборудование на российское вряд ли получится. По словам управляющего директор NF PM Дмитрия Атопшева, локальные игроки стремятся заполнить опустевшие ниши, «но не у всех это выходит с должным качеством».

Удорожание отделки офисов уже отразилось на стоимости такой недвижимости для покупателей. Бизнес-центры класса А, которые вышли в продажу в конце прошлого и начале текущего года, уже учитывают новые реалии себестоимости в своей ценовой политике. В зависимости от концепции проекта удорожание может составлять до 30%, отмечают аналитики Stone Hedge.

Чтобы не допустить дальнейшего роста стоимости офисов для покупателей, застройщики будут менять распределение статей затрат внутри расчетов, считает управляющий партнер Nikoliers Николай Казанский. Например, говорит он, речь пойдет о перераспределении прибыли, использовании доступных материалов, не завязанных на валюте, о внедрении цифровых управленческих решений для снижения затрат на оплату труда и инженерно-технические решения. Но даже это вряд ли поможет сдержать рост себестоимости строительства и отделки офисов. Гендиректор Craft Максим Принцев ожидает, что до конца года затраты девелоперов офисов вырастут еще на 10–15%, на что может оказать влияние динамика курса валют, а также обсуждаемые в западных странах меры по препятствию параллельного импорта товаров в Россию.