В ногу с инфляцией

В начале года на рынке купли-продажи столичных квартир наблюдалось традиционное затишье, связанное с затяжными праздниками и отпусками. Покупатели во всех сегментах рынка до сих пор не вошли в полную форму, поэтому число сделок с квартирами сократилось, а цены подросли не более чем на 2%. В течение года эксперты не ожидают каких-либо серьезных колебаний рынка: общий рост цен по итогам года в 2012 году не превысит уровня инфляции.

Спрос на дешевое

По данным управления Росреестра по Москве, в январе 2012 года в столице было зарегистрировано 4,048 тыс. сделок с квартирами на первичном и вторичном рынках, что уступает показателям января 2011 года (4,4 тыс. сделок). Это снижение для игроков рынка недвижимости не стало сюрпризом, так как уже в начале января многие участники рынка предсказывали, что количество проданных квартир в 2012 году будет ниже, чем в 2011-м. Кроме того, январское снижение числа трансакций на рынке купли-продажи жилья связано еще и с впечатляющими показателями декабря, когда на рынке было зарегистрировано рекордное количество сделок с квартирами.

"Традиционно в конце года количество сделок на рынке недвижимости всегда очень высоко. Декабрь 2011 года это полностью подтвердил — 12 029 зарегистрированных сделок. Январские же показатели традиционно несколько ниже из-за сезонного затишья",— говорит гендиректор "МИЭЛЬ-Брокеридж" Алексей Шленов. "В январе 2012 года на вторичном рынке недвижимости наблюдалось традиционное затишье, связанное с периодом праздников и отпусков. Однако уже вторая половина месяца показала рост активности участников рынка",— отмечает Андрей Банников, руководитель управления вторичного рынка "Азбуки жилья".

"В начале 2012 года в сегменте бизнес- и элит-класса на рынке городской недвижимости наблюдалось традиционное затишье как с точки зрения ценовой динамики, так и с точки зрения спроса. Основная активность покупателей в этом сегменте была зафиксирована в декабре 2011 года. Что касается сегмента жилья экономкласса, то здесь, по нашим данным, спрос на операции на рынке вторичной недвижимости в январе 2012 года вырос на 20% по сравнению с декабрем прошлого года",— уверяет гендиректор "МИЦ-Недвижимость" Наталия Соломонова. В "НДВ-Недвижимость" отмечают, что рост спроса на рынке составил 11%.

Внерыночные факторы

Отчасти сдержанность покупателей связана и с выборами, особенно это актуально на фоне массовых протестов оппозиции и назревающего в стране политического кризиса. Кроме того, многие уже успели решить квартирный вопрос в 2010-2011 годах, и поэтому спрос начинает возвращаться в нормальное русло.

"Кратковременное снижение объема сделок с жильем в Москве связано с несколькими факторами. Во-первых, после бурного спроса 2010-2011 годов, связанного с выходом из кризиса и стабилизацией экономической ситуации в стране, прежде всего выраженной в фиксации доходов населения, совершенно естественно некоторое снижение от достигнутых величин. Во-вторых, в настоящий момент страна находится посередине очередного политического цикла, связанного с выборами в Госдуму и президента РФ. Данный период всегда связан с некоторой неопределенностью в дальнейшем курсе развития, что и вызывает осторожную реакцию со стороны потребителей и продавцов жилья — многие из них, те, кто не имеет острой необходимости, отложили покупку на будущий период",— рассуждает Андрей Банников.

Впрочем, Алексей Шленов полагает, что делать какие-то выводы из январских показателей вообще не стоит: "Из-за длительных новогодних праздников январь не является показательным месяцем, и только ближе к весне мы сможем сказать, приведет ли всплеск покупательской активности октября, ноября и декабря 2011 года к росту цен либо это окажется сезонным всплеском, характерным для весны и осени каждого года".

Рост не по существу

По данным "НДВ-Недвижимость", в январе 2012 года цены на вторичное жилье выросли на 2,1% в рублях, а на первичном рынке — на 1,8%. По данным Наталии Соломоновой, в январе жилье средней ценовой категории подорожало в Москве примерно на 3%. "Если говорить о сегменте бюджетного жилья, то стоимость квадратного метра в январе 2012 года составила порядка 135 тыс. руб. для новостроек экономкласса. На вторичном рынке недвижимости экономкласса цена квадратного метра составила порядка 180 тыс. руб.",— подсчитала госпожа Соломонова. Долларовые цены выросли чуть сильнее, так как в январе курс доллара по отношению к рублю немного снизился, добавляют в "НДВ-Недвижимость".

На рынке же новостроек Московской области, где сейчас сконцентрирован основной объем предложения первичного жилья, цены выросли примерно на 1,1%, отмечает управляющий партнер Tekta Group Андрей Биржин. По словам коммерческого директора DNA Realty Евгения Данилова, спрос на квартиры в Московской области был в январе довольно высоким, а активность покупателей сократилась лишь в течение непосредственно праздничных дней. "Это связано с тем, что люди пытаются поскорее решить жилищный вопрос и не откладывать покупки в долгий ящик, опасаясь, что самые интересные предложения уйдут с рынка. Кроме того, многие покупатели не успели закрыть сделки в конце 2011 года и сделали это лишь в январе 2012 года",— говорит эксперт.

В этом году вообще покупатели активизировались раньше, чем обычно, но вполне возможно, что это временный интерес и отложенный с 2011 года спрос, говорит Евгений Данилов. По мнению Алексея Шленова, активизация покупателей связана с сокращением предложения на московском и подмосковном рынках и ожиданием покупателей дальнейшего вымывания со столичного рынка квартир. Опасения для этого и правда есть: в 2011 году в Москве было построено лишь 2 млн кв. м жилья, хотя в начале года власти обещали построить 2,5 млн кв. м.

Тем не менее даже сокращение предложения на рынке вряд ли приведет к существенному росту цен. По прогнозам опрошенных экспертов, в 2012 году увеличение цен не превысит уровня инфляции и составит примерно 10% по итогам года. "Сокращение количества предложения будет компенсироваться снижением спроса, которое будет связано как с ростом цен на квартиры за предыдущие два года, так и с тем, что на рынке уже практически не осталось отложенного за время кризиса спроса",— подытоживает Евгений Данилов.