Упорядочение сложившихся отношений, связанных с договорами аренды земельных долей, заключенных до вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения

зуются с наибольшим эффектом лишь в разных формах совместной деятельности.

А.В. Чаянов, Н.Д* Кондратьев, Н.П. Макаров - теоретики мелкого трудового крестьянского хозяйства - видели преимущества крупного хозяйства над мелким, прежде всего, в сферах снабжения, сбыта и переработки продукции. Они задумывались над тем, как, не ломая мелкого крестьянского хозяйства, обеспечить ему преимущества крупного. Поэтому сейчас идет пристальное внимание к возможностям кооперирования крестьянских хозяйств, которые позволят индивидуальному производителю максимально использовать его ресурсы и иметь дополнительную выгоду от совместных операций.

Среди основных причин, подтолкиваю-щих фермеров к объединению, можно назвать следующие. Отсутствие достаточных материальных и финансовых средств, необходимых для нормального функционирования фермерского хозяйства; непомерно высокие цены на основные и оборотные средства; малоземелье хозяйств; недостаточная квалификация фермеров, дефицит знаний и практического опыта в некоторых областях производства; отсутствие развитой производственной инфраструктуры; недостаточная государственная поддержка и низкий уровень заку-

почных цен на продукцию сельского хозяйства; диспаритет цен на промышленную и сельскохозяйственную продукцию. Эти причины тесно переплетаются между собой, поэтому невозможно выделить, какая из причин наиболее главная.

Для государства первоочередной задачей по развитию фермерской кооперации является обеспечение стартовой финансовой поддержки создаваемым потребительским кооперативам, что будет способствовать повышению конкурентоспособности фермерских хозяйств и эффективному использованию достоинств мелкотоварного производства.

Поэтому пути совершенствования организации фермерских хозяйств должны осуществляться в следующих основных направлениях: укрупнение размеров по земельной площади в соответствии с обеспеченностью трудовыми ресурсами, рациональная специализация с учетом требований рынка и зональных особенностей, государственная поддержка в первую очередь в сферах ценообразования на сельскохозяйственную продукцию, кредитования и налогообложения сельскохозяйственных товаропроизводителей, кооперация преимущественно в сферах переработки сельскохозяйственной продукции.

УПОРЯДОЧЕНИЕ СЛОЖИВШИХСЯ ОТНОШЕНИЙ, СВЯЗАННЫХ С ДОГОВОРАМИ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ ДОЛЕЙ, ЗАКЛЮЧЕННЫХ ДО ВСТУПЛЕНИЯ В СИЛУ ЗАКОНА ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В.А. Кундиус, И.А. Лаврентьева

Договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу рассматриваемого Закона, должны быть приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса РФ в течение двух лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть до 27 января 2005 г.

В случае, если указанные договоры аренды земельных долей в течение двух лет со дня вступления в силу настоящего Закона не приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса РФ, к таким договорам применяются правила догово-

ров доверительного управления имуществом. Государственной регистрации таких договоров не требуется.

Это означает, что в заключенные договоры аренды земельных долей (паев) должны быть внесены изменения, или они должны быть расторгнуты.

Изменения в действующие договоры аренды земельных долей должны быть осуществлены таким образом, чтобы на стороне арендодателя выступили все со-собственники земельного участка. Лицо на стороне арендодателя может действо-

вать на основании нотариально заверенных доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

В том случае, если договоры аренды были заключены с каждым сособственни-ком отдельно, необходимо срочно в действующем правовом поле заключить единый договор аренды со всеми сособственника-ми земельных долей (или с их представителем, действующим на основании доверенностей) на весь интересующий нас зе-мелытй участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Мы исходим из того, что в принципе Законом исключена возможность передачи «в аренду» земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, то есть объектом аренды может быть только индивидуально определенная вещь, а доля в праве общей собственности ею не является. При этом стоит учитывать, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Если земельный участок находится в долевой собственности, он может быть передан в аренду только на основе договора аренды земельного участка, выступающего в данном случае в роли имущества. При этом в аренду могут быть переданы только прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе находящиеся в долевой собственности.

Для государственного кадастрового учета в данном случае интересующего нас (представленного единым массивом) земельного участка проводятся необходимые работы по землеустройству в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве». Сам государственный кадастровый учет земельного участка осуществляется на основании Фе-

дерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

33 Согласно этим Федеральным законам землеустройство проводится в обязательном порядке только в случае перераспределения используемых гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства. При проведении территориального землеустройства только выполняются работы по образованию и упорядочению существующих объектов (долей) землеустройства.

В нашем случае упорядочение существующих объектов землеустройства должно проводиться с учетом таких характеристик, как принадлежность к той или иной категории земель по целевому назначению, разрешенное использование, осуществляемое в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства РФ. площадь, местоположение границ, ограничения в использовании земель, обременения правами иных лиц (сервитуты).

Для проведения государственного кадастрового учета должны предшествовать сравнительно дорогостоящие работы по территориальному землеустройству с привлечением всех участников долевой собственности. Все эго будет довольно трудно реализовать на деле.

С практической точки зрения, решение этого вопроса затрагивает огромное количество сособственников, потому что относится, прежде всего, к земельным долям, возникшим в результате приватизации сельскохозяйственных угодий в 1990-х годах, когда границы земельных участков не устанавливались. В подавляющем большинстве случаев точный государственный земельный кадастр не был проведен.

В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения определено, что участники долевой собственности (сособ-ственники), получившие при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обязаны обеспечить определение на местности границ, находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с

требованиями землеустройства. Однако в Законе ничего не сказано, в каких случаях и в какие сроки участники долевой собственности обязаны обеспечить определение на местности этих границ земельных участков. Поэтому, по нашему мнению, на практике требования ст. 17 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения могут применяться при совершении сособственниками юридически значимых действий: например, при совершении сделок с земельным участком, с долями в праве общей собственности на земельный участок, при выделе земельного участка в счет долей в праве общей собственности на земельный участок, определении порядка владения и пользования земельным участком, то есть сделок, которые я дальнейшем будут требовать регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В практике учреждений юстиции можно встретить следующие рекомендации. Несмотря на практику применения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по которой не во всех случаях требуется предварительная государственная регистрация ранее возникших прав на недвижимость, для совершения сделки с долей в праве собственности на земельный участок практически невозможно избежать государственного кадастрового учета земельного участка и представления в учреждение юстиции выписки из государственного земельного кадастра в виде плана земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. По существу (фактически), при государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве общей собственности на земельные участки требуется фиксация ранее возникшего права на саму земельную долю. Однако при передаче земельных участков в аренду переход права собственности на них не осуществляется (не прекращается), а государственной регистрации в органах юстиции подлежит право временного пользования этими земельными участками. Исходя из этого, по нашему мнению, в данном случае предва-

рительная государственная регистрация права собственности на земельный участок не требуется, а для государственной регистрации договора аренды на него в учреждения юстиции представляется общий план (план-схема) земель сельскохозяйственной организации (общий земельный участок), удостоверенный соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству с обозначением земель, находящихся в долевой собственности.

При этом договор аренды на земельный участок необходимо заключить как один договор, которые подписывают, с одной стороны, арендатор, а с другой - либо каждый из сособственников участка (так называемый договор с множественностью лиц на стороне арендодателя), либо уполномоченное ими на основании доверенности лицо или лица. В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения прямо указано, что от имени участников долевой собственности может действовать на основании доверенности один из них. Однако при этом стоит учитывать, что согласно нормам Гражданского кодекса РФ в доверенности может быть предусмотрено полномочие представителя на передоверие. Поэтому представителем в данном случае может выступить и другое лицо, не являющееся участником долевой собственности.

При заключении договора аренды также стоит учитывать, что:

• в аренду может быть передан любой земельный. участок (общий земельный участок), который только в установленных законодательством случаях должен пройти государственный кадастровый учет;

• площадь земельных участков, одновременно находящихся в аренде у одного лица, не ограничивается;

• в площадь общего земельного участка. передаваемого в аренду, автоматически включается земельный участок из искусственно орошаемых земель по границам орошаемого севооборота или как отдельный орошаемый участок, так как его выдел на других условиях действующим законодательством не допускается;

• арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды треть-

ему лицу в пределах срока аренды земельного участка. Согласие собственника при этом, не требуется, его необходимо только уведомить о сделке. Однако договором аренды могут быть наложены ограничения на такие действия;

* сельхозтоваропроизводители, работающие на арендованной земле, могут пользоваться налоговыми и иными льготами, предусмотренными бюджетным и налоговым законодательством в том случае, если договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения заключен на срок не менее десяти лет.

На какой срок может заключаться договор аренды? В Земельном кодексе не был установлен предельный срок аренды. В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения он назван. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

Как определяется размер арендной платы? Как правило, по договоренности сторон. Так как Правительством РФ пока не установлены общие правила определения арендной платы и не разработаны общие рекомендации по определению рыночной стоимости сельскохозяйственных земель, она может быть установлена в процентах от собранного урожая на этих землях.

Кроме того, как было сказано выше, стоит учитывать, что договор аренды сельскохозяйственных земель подлежит обязательной государственной регистрации в органах юстиции в установленном законодательством порядке.

Так что же нужно сделать, чтобы перезаключить договор аренды со всеми сособ-ственниками земельных долей (или с их представителем, действующим на основании доверенностей) на весь интересующий нас земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения?

Во-первых, провести разъяснительную работу со всеми сособственниками земельных долей. Учитывая, что обязанность по определению на местности границ, находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохо-

зяйственного назначения, в соответствии с правилами землеустройства лежит на участниках (сособственниках) долевой собственности, а договора аренды земельных долей после 27 января 2004 г. должны быть расторгнуты или, в противном случае, земельные доли подлежат передаче в доверительное управление, получить согласие всех сособственников земельных долей на перезаключение договора аренды на общий земельный участок будет несложно. Наиболее целесообразно, чтобы все сособственники выдали доверенности уполномоченному лицу из числа на подписание от их имени договора аренды.

Во-вторых. необходимо оформить общий план (план-схему) земель сельскохозяйственной организации (общего земельного участка), который должен быть удостоверен соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, с обозначением земель, находящихся в долевой собственности- В план-схему земель сельскохозяйственной организаций включаются все земельные доли из земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственной организации по их фактическим границам (графические материалы земельного участка - план с указанием местоположения участка, его конфигурация, качественные характеристики земли, акт выделения долей в натуре и т.д.), в том числе искусственно орошаемые земли, земельные участки, которые не используются или собственник которых неизвестен. При этом общая площадь земельного участка, который может одновременно находится в аренде у одного лица, не ограничивается.

В-третьих. заключается договор аренды на общий земельный участок сроком действия до сорока девяти лет. При этом договор аренды на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в долевой собственности, необходимо заключить как один договор, который подписывают, с одной стороны, арендатор, а с другой, - либо каждый из сособственников участка (так называемый договор с множественностью лиц на стороне арендодателя), либо уполномоченное ими на основании доверенности лицо или

лица. При этом договор аренды должен соответствовать правилам Гражданского кодекса РФ.

В-четвертых. договор аренды общего земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, подлежит государственной регистрации в учреждениях юстиции.

Если со всеми сособственниками земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения не будет достигнуто соглашение о перезаключении договора аренды на общий земельный участок, то действующие в настоящее время договоры аренды на земельные доли после 27 января 2005 г. должны быть расторгнуты либо по соглашению сторон, либо по требованию одной из сторон по решению суда. В дальнейшем могут быть заключены договоры аренды на эти земельные участки после их выдела в натуре с каждым сособственником отдельно. '-ао

Если ранее заключенные договоры аренды земельных долей не будут приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса РФ и Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, к таким договорам будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом. Таким образом, после 27 января 2005 г. к ранее возникшим договорам аренды земельных долей отношениям будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом, предусмотренные главой 53 Гражданского кодекса РФ, без государственной регистрации таких договоров.

Следовательно, если договоры аренды земельных долей не будут приведены в соответствие с требованиями закона, «арендодатели» земельных долей, да и «арендаторы» их, будут испытывать самые неблагоприятные последствия.

Во-первых, стоит учитывать, что доверительными управляющими могут быть только индивидуальные предприниматели или коммерческие или некоммерческие организации, за исключением унитарных предприятий, учреждений (в том числе и

образовательных), государственных органов и органов местного самоуправления. Учредителем управления выступает собственник имущества, то есть сособственники земельных долей).

Во-вторых, изменится порядок расчетов по договорам аренды. Теперь не «арендатор» земельных долей будет обязан уплачивать арендную плату, а, напротив, «арендодатель» (учредитель управления) будет обязан выплачивать вознаграждение доверительному управляющему, если это будет предусмотрено договором. Кроме того, доверительный управляющий будет иметь право на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении за счет доходов от использования этим имуществом. Также придется определить выгодоприобретателя, в интересах которого и будет осуществляться доверительное управление имуществом (по логике им может выступить образовательное учреждение).

В-третьих, в доверительное управление могут быть переданы земельные участки как имущество, а не право в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (земельные доли), то есть с течением времени все равно потребуется выдел земельных участков в натуре.

з/ С учетом новых правил землеустройства при определении границ участков и их регистрации может возникнуть следующая проблема. По новым правилам участкам присваиваются кадастровые номера. Расположенные на разных квадратах участки получают разные кадастровые номера. Исходя из этого земельный участок, имеющий отдельный кадастровый номер, подлежит государственной регистрации как отдельный объект недвижимости.

В том случае, если на земельный массив, находящийся в общей долевой собственности одной группы лиц, выдано несколько кадастровых планов и кадастровых номеров, то возникает вопрос: каким образом закрепить сособственников за участками в целях дальнейшей их продажи. Такое закрепление может быть осуществлено следующим способом.

Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения на собственников земельных долей возложена обязанность по обеспечению определения на местности границ, находящихся в общей собственности земельных участков. Законодатели исходили из того, что при приватизации земельные доли в качестве отдельного объекта недвижимости не были выделены и не зарегистрированы. Теперь участники общей собственности должны это сделать.

Исходя из норм Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения к документам, удостоверяющим право на отдельную земельную долю, выданную до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», относятся:

- государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей;

- свидетельство на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей;

- свидетельство о праве собственности на землю;

- а также, в отдельных случаях, выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, принятых до вступления в силу рассматриваемого Закона.

Права на землю, возникшие до момента вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав ...», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим ФЗ. Вышеперечисленные государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие право собственности на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие данного ФЗ, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Для государственной регистрации права собственности на земельную долю представляются: заявление о государственной регистрации права собственности на земельную долю; документы, удостове-

ряющие личность заявителя; правоудостоверяющие документы до 1 февраля 1998 г.; правоустанавливающие документы (решение о реорганизации сельскохозяйственного предприятия со списком участников долевой собственности); решение органов местного самоуправления о передаче общего земельного участка в долевую собственность с планом (планом-схемой) общего земельного участка; подлинные платежные документы, подтверждающие внесение платы за регистрацию. .>?> ...

Для государственной регистрации права собственности на земельный участок представляются: заявление о государственной регистрации права собственности на земельный участок; документы, удостоверяющие личность заявителя; протокол соглашения участников долевой собственности о выделении земельного участка (либо соответствующее решение органа местного самоуправления, либо решение суда) с приложением плана участка, удостоверенного соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству; подлинные платежные документы, подтверждающие внесение платы за регистрацию. Для государственной регистрации права на наследуемую земельную долю дополнительно представляется: свидетельство о праве собственности наследодателя на земельную долю; свидетельство о праве на наследство; справка из сельскохозяйственной организации о том, что земельная доля не была внесена наследодателем в уставный (складочный) капитал или паевой фонд; справка из местного комитета по земельным ресурсам и землеустройству о том, что наследодатель не распорядился своей земельной долей иным способом (до 1 февраля 1998 г.).

Образование новых земельных участков может осуществляться путем деления существующего земельного участка на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами, то есть разделить ^собственников на группы и за каждой группой закре-

пить один земельный участок. В этом случае количество членов группы зависит от. размера и качества требуемого земельного участка. При этом стоит учитывать, что специальные нормы Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения могут применяться, когда число участников общей долевой собственности (число членов группы) более пяти.

Законодательством Алтайского края установлены максимальные и минимальные размеры земельных участков сельскохозяйственного назначения:

- минимальный - 70 га для товарного производства сельскохозяйственной продукции;

- максимальный - не более 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования.

Если число участников общей долевой собственности более пяти, выдел земельных участков в счет долей в праве общей долевой собственности на земельный участок осуществляется следующим образом.

Во-первых, собственник доли (или группа собственников), желающий выделить участок, обязан известить остальных сособствен ников:

1. О намерении выделить участок. Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения установил особый порядок извещения остальных участников долевой собственности о намерении выделить земельный участок в счет доли в праве общей собственности. Это может быть сделано либо в письменной форме в отношении каждого участника долевой собственности, либо опубликованием соответствующего сообщения в краевых средствах массовой информации. Наряду с опубликованием в средствах массовой информации не исключена возможность письменного извещения отдельных участников. В извещении указываются предполагаемое местоположение выделяемого земельного участка и размер возможной компенсации остальным участникам долевой собственности в том случае, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после

выдела земельного участка в расчете на единицу его площади.

Опубликование вышеуказанных сообщений производится в газете «Алтайская правда» (для Алтайского края). Стоит учитывать, что действовавшее ранее законодательство не предусматривало никаких компенсаций. Оно исходило из того, что выделяется участок среднего качества и может быть уменьшена его площадь, если качество выделяемого участка было выше; если же качество участка было ниже, то площадь выделяемого участка могла быть увеличена.

2. О предполагаемом местоположении выделяемого земельного участка. Местоположение выделяемого земельного участка должно соответствовать требованиям, установленным в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Выделение земельного участка осуществляется путем проведения территориального землеустройства. Согласно ст. 3 Федерального закона «О землеустройстве» землеустройство проводится в обязательном порядке в случае перераспределения используемых гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства. При проведении территориального землеустройства выполняются работы по образованию и упорядочению существующих объектов (долей) землеустройства, межеванию объектов землеустройства.

Образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства проводится с учетом таких характеристик, как принадлежность к той или иной категории земель по целевому назначению, разрешенное использование, осуществляемое в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства РФ, площадь, местоположение границ, ограничения в использовании земель, обременения правами иных лиц (сервитуты).

Документы, полученные при выделе земельного участка, оформляются в соответствии с Требованиями к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет.

Документы оформляются в виде Описаний земельных участков. Описание представляет собой документ, оформляемый на основании материалов межевания и (или) иной землеустроительной документации о формировании вновь образуемых земельных участков или уточнении сведений о ранее учтенных земельных участках. При оформлении Описаний используется градостроительная и иная документация, содержащая необходимые для государственного кадастрового учета сведения.

Для земельных участков, образующихся одновременно при распределении (перераспределении) ранее учтенных земельных участков, межуемых одновременно с целью уточнения имеющихся сведений государственного земельного кадастра, оформляется одно Описание. Описание должно содержать сведения о местоположении, площади, категории земель и разрешенном использовании земельных участков, а также описание границ земельных участков и их отдельных частей.

• Если в течение одного месяца со дня уведомления или публикации не поступят возражения от участников долевой собственности, то местоположение выделяемого участка и компенсации считаются согласованными. Если же возражения поступят, то необходимо с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых должен быть установлен Правительством РФ (но до сих пор не установлен), найти наиболее приемлемое решение. Если стороны не смогли согласовать местоположение участка и размер компенсации, то они вправе обратиться в арбитражный суд и там разрешить возникший спор.

Также в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме или опубликования указанного сообщения сособственники могут заявить о намерении приобрести долю. В таком случае преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на землю субъекта РФ (далее администрации края) не возникает.

Также, если остальные участники долевой собственности в течение месяца с момента извещения откажутся от покупки доли в праве общей собственности на зе-

мельные участки из земель сельскохозяйственного назначения или не заявят о намерении приобрести ее, действует преимущественное право покупки администрации края, для реализации которого продавец обязан известить в письменной форме администрацию края или, в установленных случаях, орган местного самоуправления о намерении продать долю в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с указанием цены и других существенных условий договора по правилам, установленным Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Администрация края также обязана выкупить по начальной цене предмета торгов земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и в том случае, если этот земельный участок граничит с землями фонда перераспределения, с землями, предоставленными краевым государственным унитарным предприятиям сельскохозяйственного профиля, с землями сельскохозяйственного назначения, находящимися в общей долевой собственности граждан и юридических лиц.

Если в течение месяца администрация края или в установленных случаях орган местного самоуправления заявят о покупке земельного участка по указанной в извещении цене, то договор купли-продажи его заключается по этой цене. Если же они не заявят, то в течение года земельный участок можно продать по цене любому покупателю (в том числе любому юридическому лицу), не ниже указанной в извещении. Если объявленную цену никто не дает и продавец ее снизит, то всю процедуру продажи земельного участка необходимо начинать сначала. В принципе, собственник земельного участка может не извещать о его продаже администрацию края или муниципалитет. Такая сделка также пройдет государственную регистрацию. Однако она рискованна в первую очередь для покупателя, так как в этом случае администрация края или муниципалитет в течение года после регистрации такой сделки могут обратиться в суд и потребовать перевода прав и обязанностей покупателя. Если арбитражный суд удовлетворит эти требо-

вания, то земля перейдет в их собственность. Прежний покупатель ее лишится и. в лучшем случае, получит назад уплаченные за землю деньги.

Выдел земельного участка в счет долей на праве общей собственности на земельный участок должен завершиться государственным кадастровым учетом земельного участка и государственной регистрацией права собственности, как на выделенный земельный участок, так и на оставшийся после выдела участок.

Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод, что наиболее рациональным будет срочное в действующем правовом поле заключение единого договора аренды со всеми сособственниками земельных долей (или с их представителем, действующим на основании доверенностей) на весь интересующий земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Учитывая особенности действующего законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения, этот вариант является взаимовыгодным как для арендодателей в лице владельцев земельных долей из земель сельскохозяйственной организации, так и для арендатора в лице образовательного учреждения сельскохозяйственного профиля по следующим основаниям:

1) требует минимальных затрат как денежных, так и временных по сравнению с другими возможными вариантами;

2) позволяет избежать в настоящее время дорогостоящей процедуры выдела земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственной организации, а также их государственной регистрации права собственности на них;

3) арендатору позволяет в течение 49 лет легитимно пользоваться как сельскохозяйственными угодьями, так и доходами от их использования;

4) учитывая, что в Алтайском крае введен мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, до 1 января 2052 г., этот вариант позволяет арендатору в до-

говоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения включить пункт, что арендуемый земельный участок должен перейти в собственность арендатора до истечения срока аренды при условии внесения выкупной цены с учетом особенностей купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренных в действующем законодательстве;

5) арендодателям этот вариант позволяет избежать всех неблагоприятных последствий от упорядочения сложившихся отношений, связанных с договорами аренды земельных долей, заключенных до вступления в силу Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Р.8.: Как же быть сегодня тем, кто владеет земельной долей в общей собственности, и если это владение не соответствует новым правилам? Ответ на этот вопрос содержится в ст. 5 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Косвенно в ней указывается на то, что в такой ситуации доля в общей собственности (если она не была в течение прошедших 2 лет выделена в земельный участок) должна быть отчуждена собственником. «Иными словами, ему придется или добровольно отказаться от участка, выставив его на продажу или за свой счет произвести выдел земельного участка в натуре. В противном случае собственник земельной доли в общей собственности в действующем правовом поле не сможет произвести ни одной сделки с принадлежащими ему сельхозугодьями.

Библиографический список

1. Викулов В., Самойлов С. Земельнооценочные работы - основа экономического регулирования земельных отношений // АПК -экономика, управление. 2002. № 3.

2. Волков Г. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель у сельскохозяйственного назначения // Хозяйство и право. 2003. №4-5.

3. Волков Г., Голиченков А., Козырь О. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации И Хозяйство и право (приложение). 2002. № 1-2.

4. Закон Алтайского края от 14 марта 2003 г. № 8-ЗС «О регулировании отдельных отно-

шений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения».

5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЭ.

6. Кулик А.. Велигурова Л.И, др. Государственная регистрация недвижимости: Юбилейный выпуск. Барнаул: ГИПП «Алтай», 2003.

7. Кулик Г., Узун В. Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения (в вопросах и ответах) // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 2003. №2-4.

8. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П. Крашенникова. М.: Спарк, 2001.

9. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101 -ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

10. Федеральный закон от 02 января 2000

г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре». >

МАЛОЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВО АЛТАЙСКОГО КРАЯ Л.И. Киркеева, В.В. Козлов

Малые предприятия играют значительную роль в рыночной экономике большинства развитых стран. Именно они формируют конкурентную сферу, создают дополнительные рабочие места, оперативно внедряют передовые достижения. Сфера малого предпринимательства в нашем крае представлена во всех основных сферах хозяйственной деятельности. Несмотря на то, что число малых предприятий на тысячу жителей в Алтайском крае чуть ниже, чем по стране (5 против 6), число занятых в этой сфере у нас относительно больше. На сегодня с учетом работников фермерских хозяйств численность занятых в сфере малого предпринимательства составляет не менее 220 тыс. человек, что составляет более 23%.

Суммарная численность занятых в сфере малого бизнеса Алтайского края в течение нескольких лет (1996-1999 гг.) оставалась стабильной и составляла около 190 тыс. человек (без учета фермерских хозяйств). С 2000 г. наметилась небольшая тенденция к ее росту, в прошедшем году указанная суммарная численность составила более 196 тыс. человек (табл. 1).

Вклад малого предпринимательства края в налоговые сборы по итогам 2002 г. составляет 23,5% (в 2000 г. было 20,5%). За период с 1997 по 2002 г. этот показатель возрастает.

Органами госстатистики не ведется сбор информации о деятельности предпринимателей без образования юридического лица. Отсутствие показателей по

этому сектору сферы малого предпринимательства делает анализ общей ситуации ее развития неполным. Если все-таки отдельно рассмотреть данные Госкомстата по малым предприятиям Алтайского края, то можно отметить, что на 1 января 2003 г. в Алтайском крае было учтено 18400 малых предприятий (по сравнению с их количеством в 2001 г. рост составил 50,2%). В 2001 г. на малых предприятиях Алтайского края было занято 93,2 тыс. человек, среди них 84,5 тыс. человек (90,7%) работники, состоящие в штате предприятия. На условиях совместительства на эти предприятия привлекалось 6,4 тыс. человек (6.8% в эквиваленте полной занятости на малых предприятиях) и по договорам гражданско-правового характера 2,3 тыс. человек (2.5%).

На протяжении ряда последних лет происходит уменьшение численности работников, приходящихся на одно малое предприятие. В начале девяностых годов численность занятых на одном малом предприятии составляла более 20 человек, в 1996 г. она составляла уже 11, в 1997 -

10, а в 1998-2000 гг. - 9 человек. В настоящее время наибольшая средняя численность занятых наблюдается на предприятиях транспорта (18 человек) и промышленности (16 человек), наименьшая — на предприятиях торговли и общественного питания, образования, общей коммерческой деятельности по обеспечению функционирования рынка - по 6 человек.