Ставка на аренду

Вчера правительство Санкт-Петербурга утвердило беспрецедентную по объему программу приватизации на 2012 год. Рекордно короткий (по сравнению с аналогичными документами прошлых лет) список всего из двух объектов губернатор Георгий Полтавченко уполовинил. Он разрешил избавиться лишь от убыточного унитарного предприятия, но приберег для "последователей" архитектурный памятник на Большой Морской улице. Новая политика Смольного радикально отличается от ситуации в Москве и явно не совпадает с продекларированным федеральными властями курсом на масштабную региональную приватизацию.

Программа приватизации городского имущества на 2012 год состоит всего из двух пунктов: ГУП "Городской центр по организации кино- и видеосъемок на территории Санкт-Петербурга" и нежилой дом N 32а на Большой Морской улице, обладающий статусом федерального памятника. Столь скромные планы глава комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) Дмитрий Куракин объяснил предыдущей приватизационной активностью, сообщив, что Петербург находится на завершающей стадии приватизации и программа "постепенно умирает". Так, в 2009 году план продажи состоял из 36 ГУПов, 12 зданий и восьми пакетов акции и долей в хозяйствующих субъектах, а 2010 — из 23 ГУПов и четырех пакетов, тогда как в будущем году в нем всего два ГУПа. Хотя под контролем города осталось 66 унитарных предприятий, из которых в будущем, считает господин Куракин, 11 потенциально можно приватизировать. Несмотря на то, что в 2012 году перед КУГИ поставлена задача выручить от приватизации городского имущества не менее 10,3 млрд рублей, глава КУГИ подчеркнул, что бюджет может пополняться за счет продажи объектов, для которых включение в ежегодную программу не требуется. В частности, это земельные участки и помещения, предназначенные для преимущественного выкупа арендаторами, который по федеральному закону проводится без торгов. План пополнения казны на 2011 год (8,23 млрд рублей) КУГИ уже перевыполнил на 26%, выручив от продажи активов более 10 млрд рублей

По первому пункту новой программы у членов правительства вопросов не возникло: ГУП по организации киносъемок, созданный в 2010 году под управлением комитета по культуре и занимающий 100 кв. м в здании в Щербаковом переулке, 15/34, — убыточное предприятие. Похоже, многие члены правительства были не в курсе, чем этот ГУП занимается: господину Куракину пришлось пояснять, что его деятельность заключается в согласовании проведения киносъемок в городе: "Ну, вот, в одной из серии про Джеймса Бонда он ездил на танке по нашему городу, так вот этот ГУП обеспечивал безопасность" (очевидно, граждан, а не агента 007. — "Ъ").

Однако второй (и последний) пункт из программы в итоге вычеркнули, хотя, по сведениям источников "Ъ" в Смольном, ее проект, как обычно, был согласован с руководством города перед вынесением на публичное заседание правительства. На продажу предполагалось выставить здание постройки 1888 года площадью 2,57 тыс.кв. м, фигурирующее в реестре памятников как "Банк русский для внешней торговли с флигелями". В 2006 году, когда федеральное законодательство еще не позволяло Смольному распродавать памятники, оно было передано девелоперской компании ООО "Галакси" в аренду на 49 лет. Арендная плата составляет 23,2 млн в год (арендатор освобожден от нее на период капитального ремонта до октября 2012 года). Примерная рыночная стоимость объекта с учетом всех налагаемых статусом здания обременений и договором аренды составляет не менее 238 млн рублей, в том числе доля здания — не менее 190,5 млн рублей. Теперь в КУГИ посчитали, что городу выгоднее продать здание, где "смогло бы разместиться представительство крупной компании или банка", чем держать его в собственности.

Несмотря на то, что в бюджете на 2012 год уже заложены 200 млн от продажи "банка с флигелями", губернатор Георгий Полтавченко решил самостоятельно перепроверить обоснованность этого решения. Он "в уме прикинул", что за оставшиеся 43 года город выручит от аренды больше 900 млн рублей, что явно выше продажной цены. Господину Куракину не удалось объяснить своему начальнику формулу капитализации денег, что 200 млн сейчас, это не то же самое, что 900 млн через 43 года. Губернатор велел "снять объект с реализации", так как "в 2055 году, возможно, нашим последователям может понадобиться это здание".

Комментируя ситуацию, господин Куракин политкорректно сообщил журналистам, что сейчас в правительстве "меняется презумпция". "Мы раньше считали, что нужно приватизировать все, если не доказано, что объект не нужно приватизировать. Теперь необходимо доказывать, что объект надо приватизировать", — сформулировал новый подход глава КУГИ. По сведениям источников "Ъ", в портфеле КУГИ остаются еще несколько крупных объектов, которые Смольный не успел продать в ходе прошлогодней рекордной приватизации памятников, когда на торги было выставлено несколько дворцов и престижных особняков в центре города. Продать удалось не все: например, гостиница "Астория" продолжает оставаться в программе приватизации (действие которой не ограничивается определенным годом). По данным "Ъ", сейчас чиновники проверяют выполнение арендатором своих обязательств, после чего в первом квартале 2012 года будет принято решение о дальнейшей судьбе здания. Кроме того, Смольному пришлось отложить продажу здания Росбанка на канале Грибоедова, 13, из-за судебной тяжбы с Росимуществом о правах на него. Процесс Смольный выиграл, однако включение банка в программу приватизации теперь под вопросом: по словам источников "Ъ", здание на Большой Морской было "пробным камнем".

Опрошенные "Ъ" участники рынка удивлены новой политикой Смольного. Арендатор здания, ООО "Галакси", собирался участвовать в торгах: инвестор утверждает, что, если здание будет находиться в его собственности, компания "получит возможность привлекать дополнительное финансирование на ремонтно-реставрационные работы". Руководитель отдела проектов агентства недвижимости АРИН Зося Захарова отмечает, что, если бы город вложил вырученные от продажи здания 200 млн рублей в банк под невысокий процент, расчеты губернатора были бы оправданы, поскольку оно приносило бы менее 23 млн в год. Однако, по мнению аналитика, средства от приватизации должны быть направлены на развитие города, в частности, его инфраструктуры, что стратегически важнее и несомненно более выгодно. При этом здание, по мнению опрошенных девелоперов, сейчас могло бы уйти с торгов по цене в 1,5-2 раза выше стартовой. При этом эксперты отмечают, что приватизационная политика нового руководства Смольного прямо противоположна позиции новой администрации Москвы, где с приходом Сергея Собянина активно началась приватизация недвижимости. Еще более странным выглядит явное несоответствие позиции губернатора Петербурга Георгия Полтавченко продекларированному федеральными властями в 2010 году курсу на масштабную региональную приватизацию, о котором заявлял и президент Дмитрий Медведев. Впрочем, возможно, "последователи", на которых ориентируется господин Полтавченко, считают иначе.