Застройщики сделали надбавку

Российские застройщики не смогли заранее компенсировать переход жилищного строительства на проектное финансирование. Девелоперы продолжают повышать цены, прежде всего в проектах, продающихся через эскроу-счета. Заметнее тренд прослеживается в регионах: лидером по росту цен на жилье в октябре стал Челябинск, в то время как Москва продемонстрировала незначительное падение.

Первичная недвижимость в России продолжает дорожать: в октябре средняя стоимость новостроек в 15 крупнейших городах страны выросла на 2% (до 75,1 тыс. руб. за 1 кв. м) относительно предыдущего месяца. Такие данные приводят аналитики ЦИАН.

Согласно их расчетам, самым заметным за минувший месяц стал рост цен на первичное жилье в Челябинске: относительно сентября оно подорожало сразу на 9%, до 47,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Эти цифры подтверждают аналитики «Авито Недвижимость», указывая что новостройки в городе сейчас продаются в среднем по цене 47,6 тыс. руб. за 1 кв. м: это на 9% выше значения прошлого месяц и на 17% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. На втором месте по данным ЦИАН Уфа. За месяц рост цен составил 6%, новостройки продаются в среднем по 79 тыс. руб. за 1 кв. м. Следом идут Казань и Красноярск, первичные квартиры за октябрь здесь подорожали на 4%, до 94,6 тыс. руб. и 64,5 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно.

В Москве рынок первичной недвижимости сейчас намного более спокоен, чем в регионах. Согласно расчетам ЦИАН, в октябре цены снизились на 0,5%, до 190 тыс. руб. за 1 кв. м. В годовом выражении динамика тоже менее выражена, чем во многих регионах: с октября прошлого года первичное жилье подорожало в среднем только на 6%. В Санкт-Петербурге ситуация похожая, новостройки продаются в среднем 122,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Это на 2% выше показателя сентября и соответствует уровню октября прошлого года.

Динамика цен на первичную недвижимость в крупных городах России

| Город | Средняя стоимость недвижимости в новостройках в октябре 2018 года (тыс. руб. за 1 кв. м) | Средняя стоимость недвижимости в новостройках в сентябре 2019 года (тыс. руб. за 1 кв. м) | Средняя стоимость недвижимости в новостройках в октябре 2019 года (тыс. руб. за 1 кв. м) | Динамика октябрь 2019 /сентябрь 2019 | Динамика октябрь 2019/октябрь 2018 |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Волгоград | 50,1 | 47,9 | 48,3 | 1% | –4% |
| Воронеж | 58,3 | 53,1 | 54,1 | 2% | –7% |
| Екатеринбург | 66,7 | 71,9 | 73,4 | 2% | 10% |
| Казань | 77,1 | 91,3 | 94,6 | 4% | 23% |
| Красноярск | 58,3 | 61,9 | 64,5 | 4% | 11% |
| Москва | 178,9 | 190,6 | 190 | 0% | 6% |
| Нижний Новгород | 63,4 | 72,1 | 73,6 | 2% | 16% |
| Новосибирск | 64,1 | 67,6 | 69,2 | 2% | 8% |
| Омск | 42,6 | 48,8 | 49,4 | 1% | 16% |
| Пермь | 56,4 | 63,4 | 62 | –2% | 10% |
| Ростов-на-Дону | 55,7 | 51,6 | 52 | 1% | –7% |
| Самара | 47 | 46,1 | 46,7 | 1% | –1% |
| Санкт-Петербург | 122 | 120,4 | 122,5 | 2% | 0% |
| Уфа | 66,2 | 74,3 | 79 | 6% | 19% |
| Челябинск | 40,8 | 43,5 | 47,6 | 9% | 17% |

Источник: данные аналитического центра ЦИАН

Аналитики «Авито Недвижимость» связывают продолжающийся рост цен на жилье в постепенным переходам отрасли жилищного строительства на проектное финансирование. Согласно их данным с момента вступления в силу законодательных изменений в июле прошлого года новостройки в России подорожали в среднем на 3,3%, до 72,9 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В «Авито Недвижимость» не исключают, что в ноябре на первичном рынке произойдет еще одна волна повышения цен.

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов тоже ждет, что в большинстве регионах цены на новостройки продолжат расти. «Их подстегивает во многом постепенное оживление спроса, ведь на рынок выходят те, кто отложил покупку летом из-за неопределенности с переходом на эскроу-счета»,— рассуждает он. Кроме того, по словам господина Попова, общую положительную динамику средних цен обеспечивает увеличение доли новостроек, которые реализуются в рамках проектного финансирования: стоимость такой недвижимости в среднем на 5–7% дороже, чем объектов, которые заканчивают по старым правилам. Хотя эксперт добавляет, что рост цен немного сдерживает общее оживление рынка: девелоперы сейчас выводят заметно больше проектов, чем летом, это способствует увеличению конкуренции.

Хотя директор по маркетингу «Талан» Наталья Гарифуллина настроена более пессимистично. «Положительные ценовые колебания сейчас могут быть связаны с работой застройщиков по переуступке, а не по эскроу, например, в Ижевске, Перми и Тюмени»,— рассуждает она. До конца года эксперт прогнозирует лишь усиления стагнации цен на первичном рынке, какие-то глобальные изменения из-за перехода рынка на проектное финансирование и банкротства ряда застройщиков он ждет только в следующем году.

Ситуация в жилищном строительстве остается непростой, признает Центробанк в опубликованной в октябре аналитической записке. Одним из ключевых сдерживающих факторов, несмотря на высокую потребность населения в улучшении жилищных условий, остается слабый спрос, а демографическая ситуация может усугубить положение. Стимулировать спрос на жилье должна ипотека, однако есть проблемы с ее доступностью для граждан: обслуживать такие кредиты может лишь треть российских семей, поэтому охват населения ипотекой остается невысоким.