Стройка со звездами

Контроль над пятизвездными гостиницами Ramada Plaza и «Арт-отель» в Воронеже намерен получить крупнейший застройщик региона Домостроительный комбинат (ДСК). Сбербанк передал его структуре цессию долгов обанкротившегося владельца отелей почти на 3 млрд руб. и залоги на его активы. В случае успеха сделки ДСК будет владеть всеми четырьмя премиальными отелями в городе — вместе с Marriott и Mercure. В ФАС считают, что это не сделает строительный холдинг монополистом, поскольку конкурировать с более скромными гостиницами все равно придется.

Сразу у двух гостиниц в историческом центре Воронежа поменяются собственники

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

Сбербанк уступил малоизвестному ООО «Строймаркет» свои финансовые претензии на 2,9 млрд руб. к ООО «Стройсервис» Павла Какалии и Александра Муштаева, которое владеет пятизвездными гостиницами «Арт-отель» и Ramada Plaza в Воронеже. Долги перед банком были обеспечены залогами всех активов господ Какалии и Муштаева, контроль над залогами также должен перейти по договору цессии новому кредитору. Об этом сообщается в материалах дела о банкротстве «Стройсервиса», которое Сбербанк инициировал в 2020 году.

Как выяснил «Ъ-Черноземье», «Строймаркет» представляет в сделке интересы ДСК (основатель — сенатор от региона Сергей Лукин).

По данным «СПАРК-Интерфакс», зарегистрированный в Воронеже в 2011 году «Строймаркет» ранее владел 100% ООО «Проектинвест». Конечным бенефициаром этой компании через ООО «Фининвест» и «Стройинвест» является топ-менеджер ДСК Александр Бобровников. Господин Бобровников также выступает учредителем в юрлицах другого гостиничного актива ДСК в Воронеже — четырехзвездного Mercure. Ему принадлежат ООО «М-отель» (сама гостиница), ООО «Торрогриль бар» и «Чайхана» (рестораны Torro Grill и «Чайхана "Гранат"» в Mercure).

По данным Федеральной нотариальной палаты, «Строймаркет» уже взял в залог доли господ Какалии и Муштаева в «Стройсервисе».

Теперь Сбербанку осталось утвердить переуступку требований в арбитражном суде, после чего основным и залоговым кредитором «Стройсервиса» будет уже структура ДСК. Этот статус позволит компании определять условия торгов по продаже имущества и даст право на его приоритетный выкуп. Накануне арбитражный суд Воронежской области принял соответствующее заявление банка к рассмотрению, заседание назначено на 5 апреля.

Директор и владелец 50% «Стройсервиса» Павел Какалия подтвердил «Ъ-Черноземье», что Сбербанк как основной кредитор начал сделку с ДСК по договору цессии. «Мы еще не знаем, как это закончится, но факт есть факт»,— сказал бизнесмен.

Источник «Ъ-Черноземье» в руководстве ДСК подтвердил интерес строительного холдинга к новым гостиничным активам, но заявил, что на них есть и другие претенденты. По его словам, компания примет участие в «планируемом аукционе», но ожидает «серьезной конкуренции за активы со стороны девелоперов из Москвы и Санкт-Петербурга».

«Процедура открытая, задача конкурсного управляющего — продать как можно дороже, претенденты очень сильные, так что говорить сегодня о возможном победителе аукциона еще очень рано»,— добавил источник.

В Центрально-Черноземном банке Сбербанка не стали комментировать ситуацию. По данным «Ъ-Черноземье», переход отелей к ДСК может быть безденежной сделкой — исключительно в рамках перехода на застройщика долга по кредитам за строительство Ramada Plaza.

Помимо отеля Mercure на улице Кирова, ДСК контролирует в Воронеже пятизвездный Marriott в составе торгово-делового комплекса на проспекте Революции. В случае успеха сделки со «Стройсервисом» строительный холдинг станет владельцем всех премиальных гостиниц Воронежа.

Ramada Plaza возводили на улице Орджоникидзе в центре Воронежа с 2012 по 2015 год. На этапе строительства объем инвестиций в проект пятизвездной гостиницы оценивался в 1,2 млрд руб. Общая площадь 16-этажного здания составляет более 17 тыс. кв. м. Отель состоит из 210 номеров, двухуровневой подземной парковки, пяти конференц-залов (рассчитаны на 250–300 человек каждый) и фитнес-центра.

«Арт-отель» Павел Какалия и Александр Муштаев открыли в Воронеже в 2005 году. Объем инвестиций в строительство, длившееся с 2002 года, оценивался на тот момент в €5 млн. Пятиэтажное отдельно стоящее здание общей площадью 4 тыс. кв. м вмещает 56 номеров, из них восемь люкс и восемь экономкласса.

Сделку может осложнить позиция регионального управления ФНС. Накануне оно обратилось в арбитражный суд, требуя провести экспертизу «признаков преднамеренного банкротства» в «Стройсервисе». Суд принял это заявление и рассмотрит его на заседании 16 мая. В феврале ведомство уже пыталось оспорить продажу другого актива «Стройсервиса» — 15% недвижимости крупнейшего в городе ТРЦ «Галерея Чижова».

Налоговики полагали, что покупка актива фактически у Сбербанка как залогового кредитора ущемляет интересы бюджета. В результате у ФНС с требованиями 125 млн руб. снизились шансы на возврат долгов по налогам, считают в ведомстве. Суд пока не принимал решений по этой жалобе.

Руководитель воронежского управления ФАС Денис Чушкин полагает, что сосредоточение всех четырех премиальных отелей Воронежа у одного собственника не повод говорить об ограничении конкуренции на рынке.

«Мы не рассматриваем отдельный сегмент исключительно пятизвездных отелей международных брендов. Рынок гостиничных услуг в Воронеже, если рассматривать его в целом, конкурентный. Есть большое количество участников и брендов,— сказал господин Чушкин.— Даже если четыре премиальных отеля объединятся в руках у одного собственника, это не нарушит конкуренцию. Они не смогут диктовать отрасли свои условия или злоупотреблять положением. Это все равно будет незначительная доля от общего объема гостиничных услуг».

Арбитражный управляющий, директор воронежского филиала СРО «Авангард» Игорь Вышегородцев полагает, что если структура ДСК утвердится в суде как залоговый кредитор «Стройсервиса», то шансы на сохранение активов их владельцами или появление новых претендентов очень малы.

«Как у залогового кредитора, у структуры строительного холдинга будет возможность определять условия и начальную цену продажи имущества на торгах. Более того, этот статус позволяет забрать имущество без торгов — в счет удовлетворения своих требований»,— отмечает господин Вышегородцев.

Единственной возможностью сохранить контроль над гостиницами для прежних собственников в этом случае станет участие в банкротных торгах на общих условиях, добавил эксперт.