Инвесторы освобождают столик

Наблюдаемый сейчас рост спроса частных инвесторов на коммерческую недвижимость не коснулся помещений под заведения общепита. Интерес к таким площадям за год сократился на 22%, в том числе из-за существенного их подорожания, в то время как к офисам, складам и торговым объектам — существенно увеличился. Для владельцев недвижимости рестораторы, все еще с трудом адаптирующиеся к новому кризису, относятся к группе рискованных арендаторов.

Фото: Данила Егоров, Коммерсантъ

За год (с июля 2022 года по июль этого года) спрос частных инвесторов на офисы увеличился на 32%, на склады — на 28%, на торговые площади — на 18%, на производственные помещения — на 12%, подсчитали в «Авито Недвижимости» по запросу “Ъ”. Гендиректор DNA Realty Антон Белых объясняет это перетоком россиян, инвестировавших в жилье, в сегмент коммерческой недвижимости, где доходность составляет 9–11% годовых, в то время как квартиры под сдачу приносят только 3–5%.

Единственный сегмент, где спрос за год просел на 22%,— помещения под заведения общепита, отмечают в «Авито Недвижимости». В кризис, когда потребители зачастую сокращают второстепенные траты, в первую очередь страдают такие отрасли, как ресторанный рынок, говорит Антон Белых. По подсчетам Focus Technologies, в первом полугодии 2023 года трафик в заведениях общепита Москвы все еще отстает от уровня базового 2021 года на 3–5%.

Помещения под общепит за счет большой площади, как правило, очень дорогие, и у инвестора появляются риски того, что если арендатор закроет свое заведение, найти замену будет крайне сложно, добавляет Антон Белых.

Несмотря на снижение спроса со стороны инвесторов на помещения под рестораны и кафе, стоимость таких объектов, по данным «Авито Недвижимости», за год увеличилась значительно — на 49%, в то время как офисов — на 28%, складских и торговых помещений — на 24–25%.

Гендиректор RestCon Елена Перепелица не исключает, что на рынок вышел большой объем помещений стрит-ритейла в новостройках, которые дороже старого жилого фонда.

По данным «Авито Недвижимости», в июле 2023 года также на 17% год к году сократился спрос на аренду помещений под заведения общепита, в то время как, например, в сегменте офисов и складов, напротив, вырос на 16–26%. До кризиса значительный спрос на аренду помещений для общепита приходился на крупные сети с иностранным участием, часть из которых ушла из России, а часть — перешла местному топ-менеджменту, который до сих пор перестраивает бизнес-процессы, поясняет Елена Перепелица.

Так, в марте 2022 года с началом спецоперации РФ на Украине DP Eurasia, управляющая сетью Domino’s Pizza, отказалась от инвестиций на российском рынке и сократила число своих точек с 188 до 171 (недавно компания объявила о намерении начать процесс банкротства своего бизнеса в РФ). Польская Amrest год назад продала сеть Pizza Hut в России «Ной-М», переименовавшей заведения в «Пицца Н». Бизнес других операторов, включая McDonald’s, Starbucks, был выкуплен местными компаниями.

Сейчас, по словам Елены Перепелицы, для новых игроков существенно повысилась цена входа на рынок общепита из-за роста цен на продукты, ставок аренды и усугубляющейся проблемы с нехваткой персонала.

Руководитель категории коммерческой недвижимости «Авито» Олег Изотов прогнозирует, что до конца этого года спрос на аренду помещений рестораторами может начать восстанавливаться, так как осенью стартует активный деловой сезон. Многие игроки стремятся успеть открыть свои точки в самые прибыльные периоды, особенно перед новогодними праздниками, поясняет он. Но вице-президент Федерации рестораторов и отельеров России Ирина Благовещенская считает, что без восстановления покупательной способности отрасли вряд ли стоит рассчитывать на рост выручки.