"Трансаэро" не разрешают вылет из офиса

"Трансаэро", которая готовится объединиться с "Аэрофлотом", не сможет освободиться от нагрузки в виде офисного центра на Зубовском бульваре, несмотря на то что арендные ставки там выше, чем в офисе "Аэрофлота" на Арбате. Авиакомпания заключила с собственником здания так называемый неразрывный договор, выйти из которого не может вплоть до 2021 года. Аренда бизнес-центра "Дом Парк Культуры" ежегодно обходится "Трансаэро" примерно в $5 млн, сейчас партнеры ведут переговоры об изменении условий соглашения.

"Трансаэро" ведет переговоры об изменении условий аренды бизнес-центра "Дом Парк Культуры", принадлежащего Basilica Estate Development, рассказал собеседник "Ъ" на рынке коммерческой недвижимости. У авиакомпании заключен долгосрочный неразрывный договор аренды здания, знают двое собеседников "Ъ" в консалтинговых компаниях. Договор подписан на десять лет, срок его действия истекает в 2021 году, утверждают они, и подтверждает источник, близкий к Basilica Estate Development. Представитель девелопера от комментариев отказался, в "Аэрофлоте" не ответили на запрос "Ъ" о том, как компания распорядится зданием после поглощения "Трансаэро".

Как сообщал ранее "Ъ", сделку с "Аэрофлотом", в рамках которой государственная авиакомпания получит 75% акций "Трансаэро" за символическую цену в один рубль, планируется завершить в конце сентября. В течение месяца после этого должна быть проведена реструктуризация долгов, сумма которых оценивается в 260 млрд руб. Деятельность "Трансаэро" будет полностью реструктурирована, компания будет интегрирована в группу, сообщали "Ъ" в "Аэрофлоте". Бренд поглощенной авиакомпании при этом не сохранится, уточнял один из источников.

"Трансаэро" арендовала офисное здание класса А общей площадью 7,5 тыс. кв. м на Зубовском бульваре в 2011 году. Его аренда обходится в $900-1000 за 1 кв. м в год, считает директор отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова. Офисная площадь бизнес-центра составляет 5,5 тыс. кв. м, таким образом, ежегодная арендная плата может составлять $4,95-5,5 млн. Собеседник "Ъ" на рынке коммерческой недвижимости, знакомый с ситуацией, знает, что ставки аренды в бизнес-центре "Дом Парк Культуры" зафиксированы по курсу Центробанка. "Это дороже, чем в офисном центре "Аэрофлота" на Арбате, где диапазон ставок составляет 35-50 тыс. руб. за 1 кв. м в год и у авиакомпании есть возможность увеличить метраж",— отмечает он.

Учитывая, что в распоряжении "Аэрофлота" есть также помещения на территории аэропорта Шереметьево, маловероятно, что компания заинтересована в дальнейшей аренде бизнес-центра "Дом Парк Культуры", резюмирует источник "Ъ".

Неразрывный договор аренды стороны не могут расторгнуть до истечения срока, на который он заключен, объясняет старший юрист KK&P Дмитрий Власов. "Выйти раньше можно только в специально предусмотренных случаях, как правило, это существенные нарушения договора со стороны арендодателя, а также по специальным основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом",— говорит он. Если в договор не включены дополнительные основания для расторжения, шансов на одностороннее прекращение действия документа нет, похожий спор недавно проиграл ВТБ, напоминает юрист: госбанк не смог через суд расторгнуть заключенный на 15 лет договор аренды с ООО "Проектжилстрой".

Заключение таких договоров не редкость, а для помещений класса А в целом предполагаются более длительные сроки аренды, уточняет господин Власов. "Это выгодно и собственнику, и арендатору, каждый из которых получает то, в чем заинтересован: стабильную доходность и ставки аренды соответственно",— поясняет он. Условия досрочного и внесудебного прекращения договора всегда являются предметом переговоров: как правило, стороны могут договориться, если арендодатель готов принять оплату за несколько лет вперед, а арендатор ее заплатить.