Судьба самовольной постройки в проекте изменений гражданского кодекса Российской Федерации

ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО И ГРАЖДАНСКИЙ ПРОЦЕСС

Вестник Омского университета. Серия «Право». 2012. № 4 (33). С. 60-63.

УДК 347

СУДЬБА САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ В ПРОЕКТЕ ИЗМЕНЕНИЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

THE FATE OF UNAUTHORIZED CONSTRUCTION IN DRAFT CHANGES INTO THE CIVIL CODE OF THE RF

Е. А. ГРЫЗЫХИНА

Статья посвящена перспективам института самовольной постройки в России с точки зрения проекта изменений Гражданского кодекса РФ.

Ключевые слова: право собственности, самовольная постройка, объект недвижимости, проект изменений в Гражданский кодекс РФ.

The article is devoted to analysis of perspectives of institute of unauthorized construction in Russia from the viewpoint of draft changes into the Civil Code of the RF.

Key words: the right of ownership, unauthorized construction, the object of estate, draft changes into the Civil Code of the RF.

Категория самовольной постройки в целом и её отдельные аспекты в частности относятся к наиболее проблемным и неоднозначным в правовом регулировании оборота недвижимости современной России. На протяжении длительного времени практика испытывала значительные трудности применения соответствующей статьи ГК РФ, наличием обширной дискуссии характеризовалась доктрина.

Практические проблемы, связанные с применением ст. 222 ГК РФ, достаточно известны - это и перечень объектов, на которые распространяется норма, и нечёткие критерии отнесения постройки к самовольной, и неоднозначные условия признания права собственности, и круг лиц, имеющих право обращаться с иском о признании права собственности, равно как круг лиц, которые могут заявлять требования о сносе самовольной постройки, и порядок сноса такой постройки,

и возможность признать постройку самовольной при наличии зарегистрированного права, и редакции статьи, подлежащей применению при рассмотрении дела и др. [1].

Большинство проблем правоприменения было разрешено (во всяком случае практика применения унифицирована) с принятием Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [2], отдельные положения проиллюстрированы в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 г. № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» [3].

Кроме названных частных проблемных аспектов можно назвать и претензии к ст. 222

© Грызыхина Е. А., 2012

ГК РФ общего характера, в частности, сомнительно и местоположение нормы в главе «Приобретение права собственности», и сама возможность санации самовольного строительства как правонарушения до основания приобретения права собственности. И именно в этом направлении хотелось бы увидеть совершенствование законодательства.

Однако с выходом в свет Концепции развития гражданского законодательства и подготовленных с учётом общего тона, заданного в ней, Проектов изменений Гражданского кодекса РФ, стало очевидно, что норме о самовольной постройке в отечественном гражданском законодательстве быть. В связи с этим следует отметить, что корни большинства планируемых в ГК РФ новелл можно обнаружить в зарубежном законодательстве. Однако ни в одном из Гражданских кодексов стран развитого правопорядка (Франция, Германия, Швейцария и т. д.) нормы, подобной ст. 222 ГК РФ, нет. Аналоги представлены только в актах гражданского законодательства на постсоветском пространстве (например, Республика Беларусь).

Более того, в Концепции было предложено либерализовать правовой режим самовольной постройки, на возведение которой не были оформлены, в том числе по вине уполномоченных органов, необходимые административные разрешения, если она возведена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и отведенном под строительство в установленном порядке. Отмечено, что снос такой постройки целесообразен только тогда, когда её сохранение нарушает права или охраняемые законом интересы других лиц либо создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, или когда постройка возведена на земельном участке, строительство на котором запрещено законом. Предлагалось также расширить возможности для признания права собственности застройщика на самовольную постройку, возведенную на непринадлежащем ему земельном участке. В частности, право собственности застройщика на самовольную постройку может признаваться при условии выплаты компенсации собственнику земельного участка и соответствии постройки градостроительным и строительным нормам и правилам (п. 3.4.4) [4].

По-видимому, сохранение этих положений неизбежно, и соображения чистоты правовых конструкция не могут возобладать в свете объективной потребности общества. В частности, анализ решений судов общей юрисдикции (по Омску и Новосибирску) позволяет говорить о том, что данная норма используется для легализации многочисленных объектов индивидуального жилищного строительства советских времен, отсутствие необходимых документов на которые не позволяют оформить права на них в упрощенном порядке («дачная амнистия»).

В последней редакции Проекта изменений [5] содержится ст. 244 «Приобретение права собственности на самовольную постройку», расположенную, по-прежнему, в главе «Приобретение права собственности». Обращает внимание на себя название, вместо действующего «Самовольная постройка».

Что касается содержания нормы, то изменения касаются нескольких аспектов. Во-первых, уточняются объекты самовольной постройки (ограничены зданиями и сооружениями, в отличие от действующего перечня «жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество»). Во-вторых, откорректированы критерии отнесения постройки к самовольной, точнее первый их них - возведённое на земельном участке, на который лицо, осуществившее постройку, не имеет права, допускающего строительство на нём (вместо действующего критерия -не сотведённого для этих целей, в установленном порядке, по-прежнему, акцент не делается на отсутствии вещного права). Остальные критерии сохранились неизменными - возведенное без необходимых разрешений либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Относительно последнего следовало бы согласовать терминологию с иным законодательством и использовать, в том числе, более современное

- технические регламенты [6]. С учётом того, что ранее принятые строительные нормы и правила продолжают применяться, но часть их разделена законодательством о техническом регламенте на обязательные для применения и применяемые добровольно, значение должны иметь только первые из них.

Общие последствия самовольного строительства традиционны - неприобретение

права собственности и снос, но рассматривается это как чрезвычайная, крайняя мера.

Требовать сноса самовольной постройки может собственник земельного участка либо уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка и при условии невозможности признания права собственности на нее.

Существенной либерализации планируется подвергнуть условия признания права собственности.

Так, независимо от количества нарушений, характеризующих постройку как самовольную, право собственности на неё может быть признано за собственником земельного участка по его требованию, если её сохранение не создаёт угрозу жизни или здоровью граждан с возмещением расходов на постройку осуществившему её лицу в размере, определённом судом.

При наличии только одного порока создания в виде отсутствия необходимых разрешений право собственности на постройку может быть признано за владельцем (необязательно собственником) земельного участка, если её сохранение не создаёт угрозу жизни или здоровью граждан. А если собственник земельного участка государство или муниципальное образование, то за лицом, осуществившим постройку, но при условии, что лицо, осуществившее постройку, имеет также права, допускающие строительство на нём. Применительно к действующему законодательству, это были бы арендаторы, для которых легализация самовольной постройки в настоящий момент невозможна, субъекты ограниченных вещных прав, в том числе будущего (согласно рассматриваемого проекта изменений) права застройки. В свете того, что норма отчасти служит социальным целям

- помочь оформить права на постройки советского периода, её можно оценить положительно, в иных же случаях это вряд ли оправдано.

Особо интересным представляется последний пункт статьи, согласно которому при отсутствии оснований для удовлетворения требования о сносе самовольной постройки либо о признании права собственности на неё за собственником земельного участка право собственности на самовольную постройку

может быть признано за создавшим её лицом. С одной стороны, цель ясна - максимально исключить снос постройки, но потенциально возможные в этом случае ситуации не ясны. В частности, требование о сносе не может быть удовлетворено только при наличии условий для признания права собственности в трёх названных случаях. А за собственником земельного участка признание права почти всегда осуществимо, кроме случаев создания угрозы жизни и здоровью граждан, но в этом случае сохранение постройки не должно иметь место в принципе.

Таким образом, общая направленность изменений состоит в минимизации случаев сноса самовольной постройки, расширении возможности для её легализации, в том числе путём отхода от принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта. Но в последнем случае, в совокупности с иными планируемыми изменениями это не повлечёт особых негативных последствий, поскольку одновременно устанавливается право преимущественной покупки для собственников земельного участка при продаже расположенной на нём недвижимости и наоборот, что будет означать преимущественное право на выкуп государственного или муниципального земельного участка.

Некоторые фразы остались нетронутыми, в частности, дословно дублируется перечень сделок, которые нельзя совершать с самовольной постройкой, но, очевидно, что с недвижимостью, не введённой в оборот, нельзя совершать никаких сделок, и в этом смысле цели законодательной экономии не учтены.

За рамками проекта нормы остались вопросы, разрешённые в ранее названных актах высших судебных инстанций - о порядке сноса, о праве наследников обращаться с иском о признании права и некоторые другие, их согласование также необходимо.

В целом, следует признать, что принятие рассматриваемой редакции существенно увеличит востребованность нормы о самовольной постройке. При этом хотелось бы высказать сомнения в целесообразности такого расширения возможности для легализации самовольного строительства, поскольку это, по сути, дезориентирует общество - земельное и градостроительное законодатель-

ство таким образом можно практически игнорировать. А возможность легализации самовольных построек следовало бы ограничить только объектами застройки советского периода.

1. См., например: Щенникова Л. В. Институт самовольной постройки в свете задач градостроительства и архитектурной деятельности в Российской Федерации // Закон. - 2008. -№ 11 ; Беляева О. А. Правовые последствия самовольного строительства // Право и экономика. - 2007. - № 7 и др.

2. Российская газета. - 2010. - № 109. - 21 мая.

3. Вестник ВАС РФ. - 2011. - № 2.

4. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.).

- Доступ из справ.-правовой системы «Кон-сультантПлюс».

5. иКЬ: http://privlow.ru.

6. Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // Собрание законодательства РФ. - 2010. - № 1. - Ст. 5.