Инвесторы медленно возвращаются

Рынок загородного жилья скорее жив, чем мертв. Потирать руки риэлтерам мешает только грязь и слякоть. Но они считают, что с первыми морозами покупатели опять потянутся за город.

Приятной тенденцией октября на рынке загородной недвижимости стало оживление продаж. "Покупатели стали гораздо более охотно заключать сделки, покупая объекты как на первичном, так и вторичном рынке",— говорит Сергей Цывин, руководитель отделения "Вернадское" компании "Инком-недвижимость".

Правда, спрос вернулся не на все категории объектов. Если рассматривать первичный рынок, то на нем спросом пользуются по-прежнему участки без подряда — около 90% продаж находится в этом сегменте. "Единственный сегмент, в котором активность покупателей сравнима с докризисной,— рынок дач и земельных участков в пределах бюджета в 1,5 млн рублей",— уточняет Александр Пыпин, руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.Ру. "В наших поселках без подряда "Клубничные поля" и "Южные горки" объем продаж вырос в два раза по сравнению с летними месяцами — с 29 участков в августе до 60 в октябре",— говорит гендиректор компании "Загородный проект" Андрей Васильев.

"Мы отметили, что появился новый тип покупателя. Это те, кто до кризиса не мог себе позволить приобрести дом за городом, даже не рассматривая подобные покупки. С наступлением кризиса цены снизились, появились достойные предложения, что способствовало заинтересованности той части покупателей, которые ранее не входили в целевую аудиторию (нижняя граница среднего класса)",— высказывает свои наблюдения Мария Шагурина, партнер программы "Новые дачи".

На вторичном рынке, по словам Сергея Цывина, популярностью пользуются дорогие объекты класса "люкс" стоимостью от $900 тыс. до $1 млн. Продажи в этом сегменте сдвинулись с мертвой точки, поскольку продавцы устали сдерживать цены и начали понемногу их опускать, что способствовало повышению покупательской активности. Стоимость объектов в этом сегменте снизились примерно на 30% по сравнению с докризисным уровнем.

Набирает силу и предложение: в октябре в открытую продажу вышло пять новых объектов, преимущественно эконом- и бизнес-классов.

Да и в целом безмятежность рынка — результат ценовой стабилизации. "Продавцы перестали удивляться тому, что сегодняшняя цена уже не похожа на цену начала 2008 года. Те собственники, у кого в кризисный период были проблемы с долговыми обязательствами и, соответственно, низкие цены при продаже объектов, в своем большинстве решили их",— объясняют специалисты агентства элитной недвижимости "Усадьба". При этом есть примеры, когда продавцы поднимают цены на коттеджи относительно летнего и сентябрьского уровней. По словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера агентства "Миэль — Загородная недвижимость", в октябре--ноябре повысились цены на ряд объектов первичного рынка. Но фактически застройщики наступают на те же грабли — реальных сделок по завышенным ценам практически нет. Еще остались "антикризисные" варианты, которые создают конкуренцию подобным предложениям. Да и на этапе подготовки к заключению сделки торг уместен. В то же время панические скидки никто из застройщиков начиная примерно с августа уже не предоставляет. Из тех, кто сейчас продолжает активные продажи, никто не опускается ниже уровня минимальной доходности.

Спрос вырос, но на адекватные предложения. Клиент устал ждать дна или почувствовал, что оно уже пройдено. Есть, впрочем, и более осторожные прогнозы. "Несмотря на попытки девелоперов активизировать свою деятельность, их количество на рынке весьма невелико. Поэтому основную массу покупателей составляют частники. Частные покупатели осторожничают и, несмотря на развитие технологий строительства, вряд ли планируют начать стройку зимой. Поэтому предположительно влияние фактора сезонности в этом году (по сравнению, например, с 2007-м) будет гораздо сильнее. Впрочем, отвлекаясь от темы, замечу, что кризис научил людей экономить, поэтому мой прогноз вполне может и не сбыться — многие поспешат воспользоваться зимними скидками",— рассуждает Антон Маталыгин, заместитель генерального директора компании "НЛК Домостроение".

Сезонность отчасти на руку операторам загородного рынка: у потенциальных покупателей закончились отпуска и подготовка к учебному году. Правда, в ноябре она же несколько подпортила благостную картину. "Количество показов и, следовательно, сделок упало с конца октября в связи с ухудшением погоды. Сейчас самое промозглое время, когда любой человек неохотно выбирается за пределы города. Активность восстановится сразу после первого морозца, когда ляжет снежный покров",— прогнозирует Петр Кирилловский, директор по маркетингу клубной системы "Величъ".

Сейчас покупатели приобретают в основном объекты в наибольшей степени готовности и именно для себя самих. "Мы потеряли такой формат, как инвестиционная покупка, а он составлял 15-20% от всех сделок на загородном рынке",— полагает господин Яхонтов. Хотя, конечно, есть инвесторы, готовые на риск. Они скупают объекты, которые продаются ниже рынка. "У нас есть данные о том, что сейчас на рынке присутствует несколько групп инвесторов, заинтересованных в приобретении ликвидной загородной недвижимости на выгодных условиях. Мы ведем переговоры с этими людьми",— говорит Петр Кирилловский. А господин Пыпин отмечает, что по сравнению с докризисным периодом изменилось не только количество частных инвесторов, но и структура инвестирования ими средств. Если раньше вкладывались в организованные коттеджные поселки на ранних стадиях, то теперь — в земельные участки, а также в "дефолтные" дома.

Но говорить об активном возвращении инвесторов на рынок пока рано — большинство из них пока не верит на сто процентов в рост рынка недвижимости и не торопится вкладывать в нее средства. Продавцы надеются, что в 2010 году эта категория покупателей опять выйдет на рынок.