Совершенствование методики существующих подходов к процессу планирования использования земель с учетом данных ЕГРН на примере города комсомольск-на-амуре

Совершенствование методики существующих подходов к процессу планирования использования земель с учетом данных ЕГРН на примере города Комсомольск-на-

Амуре

УДК 332.624

Хабарова И.А., Хабаров Д.А., Литвиненко М.В., Непоклонов В.Б.,

Московский государственный университет геодезии и картографии, Россия

Khabarova, I. A., Khabarov D.A., Litvinenko M. V., Nepoklonov V.B.,

Moscow state University of geodesy and cartography, Russia

Аннотация: В статье разработана общая методика прогнозирования и планирования использования земель на примере г. Комсомольск-на-Амуре, в которой содержится значительное количество факторов и при этом влияние каждого фактора рассматривается в отдельности. Произведен расчет определения величины отводов под промышленную и транспортную застройку, жилищное строительство, рассчитана прогнозная численность населения.

Summary: The general methodology of forecasting and land use planning is developed in the article on the example of Komsomolsk-on-Amur, which contains a significant number of factors and the influence of each factor is considered separately. The calculation of the determination of the size of bends for industrial and transport construction, housing construction, calculated the estimated population.

Ключевые слова: планирование, прогнозирование, эффективность, жилищное строительство, промышленная и транспортная застройка, земельные ресурсы, Комсомольск-на-Амуре.

Keywords: planning, forecasting, efficiency, housing construction, industrial and transport development, land resources, Komsomolsk-on-Amur.

Проблеме использования земель уделялось значительное внимание как российских, так и зарубежных научных работников. С.Н. Волков, С.А. Гальченко, А.А. Варламов, А.А., Иванов Н.А. Рассказова А.А. достаточно подробно изучили проблемы планирования и прогнозирования земельных ресурсов. J.S. Isaacson, John McBrewster, S.H. Ambrose, M.L. Bowen и многие другие зарубежные ученые посвятили данной проблеме немало времени[1, 2].

Основная цель исследования - разработка общей методики прогнозирования и планирования использования земель, в которой содержится значительное количество факторов и при этом влияние каждого фактора рассматривается в отдельности.

В целях оценки эффективности использования данных ЕГРН, для повышения эффективности использования земельных ресурсов нужно исходить из следующего:

- необходима оценка достигнутого уровня эффективности использования земли на определенном отрезке времени;

- эффективность использования земли должна отражать реальный результат;

- эффективность использования земельных ресурсов является неотъемлемой частью системы управления.

Из всего вышесказанного, можно выделить две группы факторов, влияющих на эффективность использования земельных ресурсов:

- внешние, связанные с действием природно-климатических условий, рыночных механизмов, воздействием общества, прежде всего, через различные государственные структуры, а также общественные организации;

- внутренние, заключающиеся в рациональном ведении сельскохозяйственного производства, позволяющего решить задачи повышения эффективности использования земельных ресурсов.

Комсомольск-на-Амуре входит в состав Хабаровского края. Он второй по численности населения после столицы края города Хабаровска. Площадь территории города составляет 32500 га. Это 0,04 % от площади всего Хабаровского края. На этой небольшой площади проживает почти 20 % населения края, или 251 тыс. человек. 65 % населения Хабаровского края проживают в двух городских округах на 1 % территории. Комсомольск-на-Амуре находится в 350 км от города Хабаровска на пересечении транспортных путей. Город расположен в пойме реки Амур, и ее ширина достигает 20 км. Он протянулся вдоль левого берега более чем на 30 км.

1. Определение прогнозной численности населения

Уровень жизни людей, которые проживают в городе, является показателям эффективности его развития. Этот показатель влияет на отток или приток населения в город. А это в свою очередь, влияет на развитие рынка недвижимости, который характеризует развитие ма-териальных ресурсов.

Человеческие ресурсы являются основной движущей силой совершенствования научно-технического прогресса. Поэтому, любые прогнозные мероприя-тия в населенном пункте зависят от определения будущей численности населения. Структура

прогнозируемых мероприятий связана с численностью населения и с возрастанием общественных потребностей населения.

Для разработки демографических прогнозов используются четыре группы методов: экономико-математические методы; метод экстраполяции; метод экспертных оценок; методы передвижки возрастов и когорт.

Методы экстраполяции при определении прогнозной численности применяются, когда показатели рождаемости, смертности и миграции статичны на всем периоде прогноза [3].

Таблица 1 - Динамика численности населения Комсомольска-на-Амуре

Год Численность Абсолютный Средний Темп Средний

населения, прирост абсолютный прироста. темп

человек прирост % прироста

2010 263 906 - -

2011 263 336 -570 -0.21

-2103 -0,815

2012 260 257 -3079 -1,18

2013 257 891 -2366 -0,91

2014 254 934 -2957 -1,15

2015 253 030 -1904 -2103 -0,75 -0,815

2016 251 283 -1747 -0,69

Определение прогнозной численности населения произведено по формуле 1[4]. Нп = Нф + Пср х г ± т (1),

где: Нп — прогнозируемая численность населения, чел.; Нф — численность населения на начало планируемого периода, чел.; Пср — средний абсолютный прирост, чел.; г — число лет, на которые прогнозируется расчет; m — ошибка прогноза каждого года (1 %).

Прогнозная численность населения города равна: Н2017= 251283 — 2103x1= 249180 ± 2512 чел.; Н2018 = 249180 — 2103x2 = 244974 ± 2491 чел.; Н2019 = 244974 — 2103x3 = 238665 ± 2449 чел.

Результаты проведенных расчетов представлены в таблице 2.

Таблица 2 - Динамика прогнозной численности населения города

Наименование Фактическая численность населения, чел. Прогнозная численность населения, чел.

2017 г. 2018 г. 2019 г.

Комсомольск-на-Амуре 251283 249180± 2512 244974 ± 2491 238665 ±2449

Сокращение числа жителей в городе обусловлено в первую очередь отрицательной миграцией населения, а также естественной убылью. 2. Прогнозирование отводов для жилой застройки в городе

Комплексное развитие селитебной зоны требуется для развития города. Оно подразумевает под собой комбинированную застройку малоэтажными и многоэтажными объектами.

Использование свободных территорий, модернизация и реконструкция уже существующих кварталов, снос ветхого жилья - все это может использоваться для развития жилых зон города. Морфологическое разнообразие застройки города будет являться приоритетной задачей.

Расчет отводов под многоэтажное жилищное строительст-во будет производиться по формуле 2 [5].

Ром = ((Нп — Нф) х Км х Кв х Рм х Кпр) / ( Кс х Кд х Кси) ± m; (2),

где: Ром — прогнозируемая площадь отводов под многоэтажную жилую за-стройку, га; Нп — прогнозируемая численность населения, чел.; Нф — фактическая численность населения, чел.;

Км — коэффициент, учитывающий количество жителей, желающих полу-чить квартиры в многоэтажном жилом доме, Км = 0,95- 0,65;

Кв — коэффициент, учитывающий увеличение числа жителей переселен-цев из ветхого жилья, Кв. = 1,30;

Рм — площадь, отводимая под многоэтажное жилое строение, Рм = 2,10- 1,35;

Кпр — коэффициент, учитывающий подходы, проезды к жилому дому и прилегающую

зону отдыха, Кпр= 1,10;

Кс — коэффициент семейности, Кс = 3;

Кд — коэффициент, учитывающий количество квартир в жилом доме, Кд= 72;

Кси — коэффициент эффективной загруженности коммерческого жилья по отношению к

муниципальному, Кси = 0,55;

±т — ошибка прогноза.

m = (Ром хКл х Кпп) \ 100; (3),

где: Кл — коэффициент, учитывающий ошибку прогнозирования, Кл=1,47; Кпп — период прогнозирования, лет.

Расчет прогнозных отводов под индивидуальное жилищное строительство произведен по формуле (4).

Рои = ((Нп — Нф) х Км х Кв х Рм х Кпр) / ( Кс х Ксм)± m; (4),

где: Рои — прогнозируемая площадь отводов под индивидуальную жилую за-стройку, га; Нп — прогнозируемая численность населения, чел.; Нф — фактическая численность населения, чел.;

Км — коэффициент, учитывающий количество жителей, желающих посе-литься в индивидуальных домах, Км = 0,50;

Рм — площадь, отводимая под индивидуальный жилой дом, Рм =0,10 га;

Кв — коэффициент, учитывающий увеличение числа жителей (переселен-цев) из ветхого

жилья, Кв = 1,30;

Кпр — коэффициент, учитывающий подходы, проезды к жилому дому, Кпр = 1,10; Кс — коэффициент семейности, Кс = 3;

Ксм — коэффициент эффективной загруженности коммерческого жилья по отношению к муниципальному, Ксм = 1,2;

± m — ошибка прогнозирования, рассчитывается по формуле (3). По результатам выполнения расчетов заполнена таблица 3.

Таблица 3 - Прогноз отводов под житншное строительство

Наименование Прогнозируемый отвод

2017 год 2018 год 2019 год

Многоэтажное жилищное строительство 22,21 ± 0,33 44,43 ± 0,65 66,64 ± 0,98

Индивидуальное жилишное строительство 41,77 ± 0,61 83,54 ± 1,23 125,30 ± 1,84

По полученным данным можно сделать вывод, что площади отводов как многоэтажного, так и индивидуального жилищного строительства будут увеличиваться. Увеличение будет происходить за счет использования резервных территорий, модернизации существующих кварталов застройки и сноса малоценного фонда. 3. Планирование строительства объектов культурно-бытового обслуживания

С увеличением в расчетный период площади нового жилищного строительства возникает потребность в строительстве объектов культурно-бытового обслуживания.

Расчет потребности в учреждениях культурно-бытового обслуживания производится при использовании нормативного метода планирования. Расчет ведется от прогнозной численности населения. Результаты расчетов занесены в таблицу 4.

Таблица 4 - Планирование потребности е основных учреждениях социально-

культурного оослуживання

Наименование учреждения, предприятия, сооружения Единица измерения Норматив на 1000 жителей Всего по городу

Существу ющие

Учреждения образования

Дошкольные образовательные учреждения мест 40 2160 9520 7360

Общеобразовательные школы мест 135 4S60 32130 27270

Учреждения дополнительного образования для детей мест 10 60 2380 2320

Учреждения здравоохранения

Больницы коек 11,9 2400 2832 432

Амбулаторно-поликлнническал сеть мест 18,6 3550 4426 876

Учреждения культуры и искусства

Дос;.тоБые центры мест 3 57 714 657

Массовые библиотеки единиц на 1 жителя у 24 476 452

Физкультурно-оздоровительные сооружения

Помещения для физкультурно-оздоровительных занятий кв. м. 70 11653 16660 5007

Учреждения социального обслуживания

Гостиницы мест 6 126 1428 1302

Потребность в новом строительстве определяется путем вычета из требуемых по нормативу параметров существующих. В следующей таблице 5 рассчитано количество требуемых объектов социально-культурного обслуживания, а также занимаемая ими площадь и стоимость строительства.

Таблица 5 - Планируемые параметры объектов социально-культурного

оослуживання

Нанмевов Еднннц Планируемые параметры

анне объектов а измерен ни Норма тивная вмести мость Коли честв о требу емых ооъек тов. (расч ет) Плош аль отвод а под 1 объек том Обшая площадь, га. (расчет) Стонмо сть строите льства 1 объект а. тыс. руб. Итого вая стоим ость тыс. руб. Ошнбк а в отводе' в стонмос тн

Дошхо.тьно е оорззовате лъное учрежден» е мест 250 30 0,7 21 150000 450000 0 ±2 ±450 ООО

Оощеоораз овательная школз мест 1000 2,3 62,1 200000 540000 0 ±6 ±540 000

Учреждали я дополните .иного образовали я для детей мест 50 46 0,2 9,2 100000 460000 0 ±0.9 ±46 оооо

Больницы мест 140 3 1,5 4,5 300000 90-0000 ±0.5 ±90 ООО

Амбулатор но-ПОЛИХПИНН ческая сеть мест 100 9 2 1S 200000 1S3000 0 ±1.5=13 ОООО

ДсоугоЕые центры мест SO S 0,2 1,6 юооо SOOOO ±0.2 ±80 00

Мае с се ые библиотек и 40 11 0,3 3,3 20000 220000 ±0.3 ±22 ООО

По^геаени Я ДЛЯ фкзкульту рно-оздоровите льных занятии 40 50 0,2 10 3000 150000 ±1 =150 00

Гсстняииы мает 350 4 0,2 0,8 15 ООО 60000 ±0.1 ±60 00

ИТОГО 1Б8 130,5 177100 00

Данные этой таблицы говорят о том, что наибольшее количество средств уйдет на строительство общеобразовательных школ. Наименьшая сумма приходится на строительство гостиниц.

Новые объекты лучше всего разместить на свободных городских землях, а также на территории сноса ветхого жилья и в местах строительства новых жилых кварталов.

В городе также необходимо разместить некрупные торговые объекты: придорожные кафе, торговые центры, торговые павильоны. Новые торговые точки нужно разместить в центрах жилой застройки, общественно-деловых центрах и вблизи пересечения пассажиропотоков с автомобильным и железнодорожным транспортом [6].

Планирование отводов этих объектов выполнено также с помощью нормативного метода в таблице 6.

Таблица 6 - Планирование торговых объектов в городе

Наименование Единниы Площадь Обслужи Потребност Обшая Стоимость Итоговая Ошибка в

объекта измерения отвода ванне ь площадь строительства стоимость отводе/ в

под в ед. в объектах под 1 объекта, тыс. в тыс. руб. стоимости

1 времени объектами руб.

объектом одного типа

Придорожное кафе га 0,06 20 чел. час. 3 0,18 3000 9000 ±0,018 =900

Торговый центр га 0,9 100 мест на рынке 2 1,8 10000 20000 ±0,18 ±2000

Продуктовый рынок га 0,2 100 мест на рынке 1 0,2 7000 7000 ± 0,02 ± 700

Торговый павильон га 0,01 30 чел./ час. 7 0,07 400 2800 ±0,007 /± 280

ИТОГО га 13 2 25 38800

Наибольшее количество средств будет потрачено на строительство торговых центров, а наименьшее — на торговые павильоны. Всего на постройку новых торговых точек будет потрачено 38800 тыс. руб.

4. Планирование развития промышленной и транспортной застройки

При определении размеров отводов для увеличения площадей промышленной и транспортной застройки необходим анализ современного состояния и размещения промышленных предприятий в городе [7]. При проведении анализа определяются:

- количество промышленных предприятий и их производственные мощности;

- расположение предприятий относительно транспортных путей, мест закупки и доставки исходного сырья;

- обеспеченность выбранной зоны данным видом производства;

- потребность в модернизации производства, а также в расширении площадей либо строительстве абсолютно новых предприятий.

Определение величины отводов под промышленную и транспортную застройку необходимо для определения перспективного развития промыш-ленных предприятий и транспортных магистралей, которые обеспечи-вают развитие самого города. В городе

нужно запланировать строительство авто-ремонтных мастерских, автозаправочных и газозаправочных станций, завода по производству керамического кирпича[8,9]. Размещение этих объектов должно со-ответствовать всем нормам и правилам. Определение площади отводов и стоимость промышленных предприятий выполняется с помощью нормативного метода планирования, в таблице 7.

Таблица 7 - Размещение промышленных предприятий на территории города

Наименование предприятия Единицы измерения Площадь отвода под объектом Мощность или обслуживание в ед. времени Потребность в объектах Общая площадь под объектами 1типа Стоимость строительства 1 объекта тыс. руб. Итоговая стоимость объектов, тыс. руб. Ошибка в отводе в стоимости

АЗС га 0.15 60 маш. час. 2 0,3 10000 20000 =0.03 =2000

Авторемонтная мастерская га 0,03 10 маш. час. 1 0,03 740 740 =0,003 =74

Газозаправочная га 0,10 60 маш. час. 2 0,20 10500 21000 =0,02 ±2100

станция

Завоз по производству керамического кирпича га 3,5 40 млн. шт. в год 1 3,5 460000 460000 ±0,35 46000

ИТОГО 6 4,03 501740

Больше всего ресурсов уйдет на размещение завода по производству керамического кирпича, а наименьшее количество средств будет потрачено на размещение авторемонтных мастерских. Итоговая стоимость объектов составит 501740 тыс. руб.

5. Планирование основных технико-экономических показателей развития города Комсомольск-на-Амуре

Прогнозирование использования земельных ресурсов в городе представляет собой итоговую таблицу 8, в которой при-ведены данные по всем запланированным мероприятиям.

Таблица 8 - Основные технико-экономические показатели развития Комсомольска-на-Амуре

Показателя Елнннпы нзмеренн я Перспектива 2019 год

Развитие жилой застройки га 191,94

-многоэтажная га 66,64

-индивидуальная га 125,30

Развитие объектов культурно-бытового обслуживания га 130,5

-дошкольное образовательное учреждение га 21

-общеобразовательная школа га 62,1

-учреждения дополнительного образования для детей га 9,2

-больницы га 4,5

-амоулаторно-поликлиническая сеть га 18

-досуговые центры га 1,6

-массовые оиолиотеки га 3,3

-помещения для физкультурно-оздоровительных занятий га 10

-гостиницы га 0,3

Стоимость объектов культурно-бытового обслуживания тыс. руб. 17710000

-дошкольное образовательное учреждение тыс. руб. 4500000

-оощеооразовательная школа тыс. руб. 5400000

-учреждения дополнительного образования для детей тыс. руб. 4600000

-больницы тыс руб. 900000

-амоулаторно-поликлиническая сеть тыс. руб. 1800000

-досуговые центры тыс. руЬ. SOOOO

-массовые оиолиотеки тыс. руб. 220000

-помещения для физкультурно-оздоровительных занятий тыс. руб. 150000

-гостиницы тыс. руб. 60000

Развитие торговых объектов га 2,25

-придорожные кафе га 0,18

-торговые центры га 1,3

-продуктовый рынок га 0,2

-торговые павильоны га 0,07

Стоимость строительства торговых объектов тыс. руб. 38800

-придорожные кафе тыс. руб. 9000

Показатели Елнннпы нзмеренн я Перспектива 2019 год

-торговые центры тыс. руо. 20000

- продуктовый рынок тыс руб. 7000

-торговые павильоны тыс. руб. 2800

4.03

- автозаправочная станция га 0,3

- авторемонтная мастерская га 0,03

- газо заправочная станция га 0,20

-завод по производству керамического кирпича га 3,5

Стоимость развития объектов транспортной инфраструктуры тыс. руб. 501740

- автозаправочная станция тыс. руб. 20000

- авторемонтная мастерская тыс. руб. 740

- газо заправочная станция тыс. руб. 21000

-завод по производству керамического кирпича тыс. руб. 460000

Численность населения тыс. чел. 238665

капитальные вложения в прогнозные мероприятия тыс. руб. 18250540

Итого капитальных вложений

на 1 человека тыс. руб. чел. 76,47

на 1 га земли тыс. руб. га 561,56

Итоговая стоимость капитальных вложений на развитие и обслуживание города Комсомольск-на-Амуре на прогнозируемый 2019 год составила 18250540 тыс. руб. Капитальных вложений на 1 человека приходится 76,47 тыс. руб., а капитальных вложений на 1 га земли — 561,56 тыс. руб.

Список использованной литературы

1. Шаповалов ДА., Варламов А.А., Клюшин П.В., Современные проблемы землепользования (Учебное пособие), М.: ГУЗ, 2013 г., 221 с.

2. Иванов Н.И. Планирование рационального использования земель сельскохозяйственного назначения и их охраны в субъектах Российской Федерации (на примере Центрального Федерального округа): дис.. ..док. эконом. наук / Н.И. Иванов. - М., 2015. - 390 с.

3. Варламов, А.А. Система государственного и муниципального управления [Текст]: учебник / А.А. Варламов: ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству». - М., 2014. - 452 с.

4. Садовникова, Н.А., Анализ временных рядов и прогнозирование [Текст]: учебное пособие / Н А. Садовникова. - М.: МГУ, 2012. - 67 с.

5. Попов, Р.А. Региональное управление и территориальное планирование: Учебник / Р.А. Попов. — М.: НИЦ ИНФРА-М, 2013. — 288 с.

6. Хабаров Д.А., Хабарова И.А. Планирование использования земельных ресурсов г. Подольск Московской области «Международный журнал прикладных наук и технологий «Integral» №3/2017. 2017. - 13 с.

7. https://www.kmscity.ru — официальный сайт органов местного самоуправления Комсомольска-на-Амуре.

8. https://www.khabkrai.ru - официальный сайт Правительства Хабаровского края

9. Валиев Д.С., Желонкина Е.Э., Гулина А.В. Использование кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости при определении стоимости права аренды и размера арендной платы // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. №8.2017. С.60-63.