Правовые проблемы выбора собственником жилья управляющей организации

УЧЕНЫЕ

ЗАПИСКИ

А.В. МЕРКУЛОВА, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и гражданского процесса Орловского государственного университета

Тел. 8(4862) 74-09-36

ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ВЫБОРА СОБСТВЕННИКОМ ЖИЛЬЯ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ

Статья посвящена правовым проблемам выбора собственниками жилья способов управления многоквартирным жилым домом.

В статье проводится анализ раздела VIIЖилищного кодекса РФ «Управление многоквартирными домами» с учетом правоприменительной практики, выявляются проблемы в сфере жилищных отношений по поводу управления многоквартирными домами, вносятся предложения по их разрешению.

Ключевые слова: управление многоквартирным домом, собственник жилья, многоквартирный дом, единый публичный реестр управляющих компаний, механизмы контроля за деятельностью обслуживающих организаций.

Вопросы правового регулирования жилищных отношений так или иначе затрагивают интересы каждого человека.

Новый этап в регулировании жилищных отношений был связан со вступлением в действие 1 марта 2005 года Жилищного кодекса Российской Федерации. С этой даты, по мнению некоторых специалистов в области жилищного права, началось развитие и становление жилищного законодательства России, качественно нового и отвечающего условиям рыночной экономики, а также современным социальным реалиям1.

Вместе с тем в правовой науке высказывались и другие мнения. Так, В.Н. Литовкин отмечал: «Вряд ли можно найти в нашем законодательстве другой такой непрорабо-танный законодательный акт... Кодекс неадекватен реалиям действительности и представляет полный отрыв от нее»2. У некоторых юристов даже создалось впечатление, что «до издания нового Кодекса в нашей стране не было опыта подготовки и принятия жилищного законодательства, многолетнего (почти восьмидесятилетнего) опыта»3. Высказывалось даже мнение о необходимости отмены Жилищного кодекса4.

Не включаясь в полемику обсуждения Жилищного кодекса РФ в целом, заметим, что некоторые «недоработки» законодателя очевидны и «неадекватны реалиям действительности».

Итак, ч. 1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ определен перечень жилищных отношений. К ним относятся отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного

фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

© A.B. Меркулова

ПРАВО

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

В Жилищном кодексе РФ управлению многоквартирным домом посвящен VII раздел (ст. 161 — 165). Согласно ст. 161 ЖК РФ законодатель обязывает собственника выбрать один из трех способов управления многоквартирным жилым домом, а именно: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Определив вышеуказанные способы управления, законодатель при этом не счел необходимым дать определение понятию «управление многоквартирным домом», что приводит к разночтениям жилищного и гражданского законодательства. Так, Гражданский кодекс (ст. 91) установил, что собственники квартир для обеспечения эксплуатации (заметим — не для управления) многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников жилья. Это значит, что законодатель не предусматривает за товариществами функций управления домом.

Законодателем не дано определение понятию «многоквартирный дом». Что представляет собой многоквартирный дом в юридическом смысле? В ученой среде не наблюдается единства по этому вопросу. Одни исследователи полагают, что многоквартирный дом — это совокупность жилых помещений (квартир). Некоторые авторы рассматривают многоквартирный жилой дом как особую разновидность жилого дома6. Согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Таким образом, многоквартирный дом вообще не значится как разновидность жилого помещения в Жилищном кодексе РФ. Из определения жилого дома следует, что жилой дом состоит из комнат, а не из квартир, т.е. речь не идёт о многоквартирном доме.

Существование в качестве самостоятельных объектов гражданских прав квартир и комнат в многоквартирных домах также вызывает справедливую критику со стороны известных учёных-юри-стов. Так, по мнению Е.А. Суханова, квартиры и комнаты в многоквартирных жилых домах в действительности являются лишь составными частями юридически неделимой вещи - многоквартирного дома; «.если потолок квартиры одного «собственника» сплошь и рядом одновременно является полом квартиры другого «собственника» (и наоборот), а основные («несущие») стены во многих случаях являются общими так же, как и проходящие в них трубы и иное оборудование, то что же, спрашивается, составляет реальный объект права такой «собственности» — «кубатура», т.е. воздух?»7.

Сомнительным представляется признание Жилищным кодексом РФ в качестве самостоятельных объектов гражданских прав лестничных площадок, лестниц, лифтов, технических этажей, чердаков, подвалов, крыш и т.д. Они в соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ выступают объектами права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Однако понятно, что подобные объекты не могут использоваться самостоятельно, в отрыве от многоквартирного дома, составной частью которого являются. Не случайно Е.А. Суханов замечает, что странной выглядит «общая долевая собственность» жильцов на общее имущество дома, «поскольку по своему содержанию это «право» в действительности сводится к обязанности долевой оплаты расходов по содержанию такого имущества. Оно не предоставляет (и не может предоставлять) управомоченному лицу ни одной из тех возможностей, которые обычно дает ему доля в праве общей собственности на вещь, имея, таким образом, с традиционным институтом общей собственности только общее название»7.

Законодатель не определяет также, кто должен выступать в роли управляющего многоквартирным домом. Пункт 4 статьи 155 Жилищного кодекса косвенно указывает, что в этом качестве может действовать либо «юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, либо индивидуальный предприниматель». В Гражданском кодексе РФ (ст. 50) установлено, что юридическими лицами могут быть организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (коммерческие) либо не имеющие извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяющие полученную прибыль между участниками (некоммерческие организации).

УЧЕНЫЕ ЗАПИСКИ

На практике из всех установленных законодателем способов управления многоквартирным домом у собственника фактически нет выбора, кроме управляющей организации, по своей организационно-правовой форме являющейся коммерческой.

Следуя логике законодателя, собственники могут выбрать управляющую организацию сами либо доверить выбрать управляющую организацию органу местного самоуправления.

И вот здесь у собственника возникают проблемы. Во-первых, доверив выбор управляющей организации органу местного самоуправления, собственник не застрахован от формального подхода к разрешению этой ситуации со стороны органов местного самоуправления. Однако, доверив свой выбор органу местного самоуправления, собственники помещений в многоквартирном доме в силу ст. 161 ЖК РФ обязаны заключить договор управления с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса. Во-вторых, именно ООО, ЗАО (т.е. коммерческие организации) представляют свои документы на конкурс в органы местного самоуправления, именно коммерческие организации сами проявляют инициативу и приходят к собственнику, при этом организуют и проводят общее собрание жильцов, на котором предлагают собственнику подписать подготовленный ими же текст решения, но якобы от имени собственника жилья. В силу своей организационно-правовой формы ООО, ЗАО должны реализовать свою основную цель, ради чего они созданы, — извлечь прибыль. Но каждый из нас знает, что ЖКХ является затратной сферой. Возникает вопрос: откуда же у управляющей компании возникнет прибыль? На практике уже имеют место случаи, когда юридическое лицо, созданное в форме ООО, становится управляющей компанией (далее по тексту — УК) в многоквартирном жилом доме, по условиям предложенного УК договора только она осуществляет все платежи, в том числе за коммунальные услуги. И именно вопрос о сборе коммунальных платежей с собственников дома за газ, свет, воду является принципиальным для УК. Почему УК не соглашаются заключать договоры с собственниками жилья исключительно на содержание и обслуживание жилого дома? Почему собственник жилья не может (по заверению УК) самостоятельно платить ресурсоснабжающим организациям? Найти управляющую организацию, которая согласилась бы на обслуживание и содержание многоквартирного жилого дома, при этом предоставив собственнику право самостоятельно платить ресурсоснабжа-

ющим организациям за свет, газ и воду, фактически невозможно.

Представляется, что включение в закон общего содержательного определения понятия «коммунальные услуги» будет способствовать решению вышеуказанных проблем. В настоящее время Жилищный кодекс РФ содержит только названия услуг, которые законодатель считает коммунальными. Из состава перечисленных в ЖК РФ платежей следует, что плата за жилое помещение для его собственника в многоквартирном доме включает в себя только плату за содержание и ремонт помещения, в том числе за услуги и работы по управлению домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества, а также плату за коммунальные услуги, включая холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление (теплоснабжение). При этом из коммунальных услуг исключены вывоз твердых бытовых отходов, ремонт и замена электрического, газового, санитарно-технического и отопительного оборудования, устранение засоров системы канализации, наладка, промывка и регулировка трубопроводов и т.п. Однако в соответствии со статьей 157 Кодекса размер платы за коммунальные услуги рассчитывается, исходя из объема потребляемых коммунальных ресурсов, -это холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия (твердое топливо). Таким образом, произошло смешение двух понятий: «коммунальных ресурсов» — газа, электроэнергии, воды, то есть товара, и «коммунальных услуг» как видов деятельности. И эта системная ошибка пронизывает все жилищное законодательство.

Каким же образом жилищное законодательство вообще регулирует отношения между собственниками помещения, управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями? Почему на практике возникают ситуации, когда юридические лица, т.е. УК, не заключат договоры с ресурсоснабжающими организациями, при этом «собирают деньги» с жильцов за эти услуги, а потом исчезают, а ресурсоснабжающие организации предъявляют свои требования по уплате непосредственно собственникам жилья, т.к. по закону именно собственники жилья несут ответственность по оплате данных услуг?

На наш взгляд, причин этому несколько. Во-первых, отсутствие в Жилищном кодексе РФ четкого содержательного определения понятия «управление многоквартирным домом»; смешение понятий «коммунальная услуга» и «ресурс», отсутствие типового договора между ресурсоснабжа-

ПРАВО

Iscjg

ющими организациями и управляющими компаниями; отсутствие порядка перевода граждан на договорные отношения с управляющими компаниями; нерешенность проблемы учета энергоресурсов и связанной с ней установкой приборов учета; отсутствие четких гарантий добросовестности работы управляющих компаний и требуемых критериев их финансовой состоятельности, отсутствие законодательно установленных механизмов обеспечения исполнения обязательств управляющими компаниями (лицензирование, страхование), «незакрепление» исключительного права водо- и энергоснабжения, газоснабжения за ресурсоснабжающими организациями. Во-вторых, не всегда законодателем учитывается специфика действующих отношений в той или иной сфере. По мнению О. Жилина, включение в жилищное законодательство норм о непосредственном оказании услуг по газоснабжению управляющими компаниями вызвано незнанием специфики действующих отношений в сфере газоснабжения населения, которое регулируется Законом «О газоснабжении».

В свете изложенного предлагается на федеральном уровне: 1) ввести единый публичный ре-

естр управляющих компаний, из которого граждане смогут получить информацию об их компетентности и добросовестности, учитывая, что рынок управляющих компаний не сформирован, ни лицензирования, ни сертификации управленцев нет, а значит, велик риск мошенничества; 2) выработать механизмы контроля над деятельностью обслуживающих организаций, обязав обслуживающие организации страховать профессиональную деятельность, иметь банковские гарантии и поручителей. На региональном уровне проводить правовую экспертизу типового договора, заключаемого между собственниками многоквартирных жилых домов и управляющими организациями.

Безусловно, состояние жилищно-коммунального хозяйства требует преобразований, однако они должны способствовать повышению качества жизни населения, а не развалу коммунальной инфраструктуры. Без поправок и изменений Жилищного кодекса переход к управлению многоквартирными домами невозможен или весьма рискован.

В заключение хотелось бы выразить надежду на то, что обозначенные в данной статье вопросы будут приняты во внимание законодателями.

Библиографический список

1. Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (постатейный) (издание второе, переработанное и дополненное). Юстицинформ, 2007 // СПС Консуль-тантПлюс.

2. Литовкин В.Н. Дефектная ведомость Жилищного кодекса РФ // Журнал российского права. - 2006. — № 4. — С. 40.

3. Бойцов Г.В., Долгова М.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации: Гросс-Медиа, 2006//СПС КонсультантПлюс.

4. Курбаков К.И. Новый Жилищный кодекс: благо или ловушка? — М.: АТОО, 2006. - С. 24.

5. Иванов А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. - 2005. — № 6. -

С. 87.

6. Сергеев А.П. Жилищное право: учебник. — М.: КНОРУС, 2003. - С. 20.

7. Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского

права. - 2006. — № 12. - С. 48.

A.V. MERKULOVA

LEGAL ISSUES ON A HOUSING OWNER CHOICE OF MANAGEMENT INSTITUTION

The article is devoted to legal issues concerning housing owners choice of

apartment building management methods.

Section 7 of the Housing Code of the Russian Federation “Apartment buildings management” is analyzed in the article subject to law enforcement practice. This article also reveals problems in the sphere of housing relations concerning apartment building management and offers the ways of their solution.

Key words: apartment building management, housing owner, apartment building, common public register of management companies, mechanisms of monitoring rendering services institutions activity.