Ипотека вдолгую

Тренд последних лет по снижению ставок по ипотеке почти перекрыло падение доходов населения. Чтобы обслуживать и кредит, и семейные расходы, заемщики выбирают максимальный срок ипотечного кредита. Средний срок кредита на жилье достиг максимума за всю историю и составил 19 лет. За счет длинной ипотеки можно существенно снизить ежемесячный платеж. Стратегически это верно: если будут лишние деньги, их можно направить на частичное досрочное погашение, а если нет, то продолжать обслуживать кредит в комфортном графике.

Средний срок ипотечного кредита в этом году достиг 19 лет, подсчитал Центральный банк. «Это самый высокий показатель за всю историю статистического наблюдения на российском ипотечном рынке»,— отмечают эксперты «Метриума». Предыдущий рекорд был зафиксирован в кризис 2008 года. Тогда средняя длина ипотеки составляла 18 лет. Основные причины увеличения кредита — падение доходов населения и рост цен на жилье.

В последние 10 лет периоды роста и сокращения среднего срока кредитования отчетливо выделяются и привязаны к происходящим кризисам. В 2008–2009 годах ипотеку брали в среднем на 18 лет. После, когда ставки по кредитам на жилье начали снижаться, предпочтения сдвинулись в пользу кредитов покороче, чтобы сократить переплату за обслуживание. В 2012–2014 годах средний срок кредитования стабилизировался на уровне 15 лет. После двукратного падения курса рубля к доллару в конце 2014 года длина кредита снова стала расти. Весной 2015 года она составляла 14,2 года, а сейчас 19 лет. Отсутствие отката к более коротким ипотечным кредитам в «Метриуме» объясняют принципиальными изменениями в экономике, которые произошли за это время. «После кризиса 2008 года ситуация быстро стабилизировалась. Доходы населения были сравнительно высокими и позволяли накапливать на первоначальный взнос по ипотеке 30–40% стоимости жилья. Ставки были высокими, но снижались. После 2014 года реальные доходы населения упали, а все остальное — товары повседневного спроса, услуги, жилье — подорожало. Накопить на первоначальный взнос получается в лучшем случае 15–20% от стоимости жилья»,— объясняют в «Метриуме». Приоритеты потенциальных заемщиков сместились в сторону минимизации ежемесячного платежа, чтобы хватало на обслуживание высоких текущих расходов семьи. «Ситуация с доходами осложнилась настолько, что даже резкое снижение ставок не позволяет покупателям уменьшить срок кредита, чтобы снизить общий размер переплаты»,— обращает внимание управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая. За прошедшие семь лет ставки по ипотеке упали в два раза — с 14,7% в среднем до 7,2%, но все это время снижались доходы и росли цены на жилье. Новостройки в Москве подорожали на 59%, а в других городах страны, на которые приходится 60% объема выданной ипотеки, цены только в этом году выросли в среднем на 19%.

По статистике, заемщики выплачивают ипотеку гораздо быстрее. «Кредит берут на 15–17 лет, выплачивают в среднем за 7–8 лет»,— говорит директор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко. По его словам, выбирать минимальный ежемесячный платеж, особенно в условиях текущей нестабильности, стратегически верно. «Люди пытаются максимально обезопасить себя. Возможно, кто-то может взять ипотеку сразу на семь лет, но за счет меньшего ежемесячного платежа, с одной стороны, сохраняется возможность быстрее погасить кредит, когда появляются дополнительные средства. С другой — в ситуации форс-мажора и непредвиденных расходов платеж по ипотеке остается посильным»,— подчеркивает эксперт.