Арендаторов склонили к компромиссу

В Госдуме прошло второе чтение скандального законопроекта, регулирующего отношения между арендаторами и владельцами коммерческой недвижимости. Его инициировали арендаторы, которые добивались возможности расторгать договоры в одностороннем порядке без штрафов. Но в итоге владельцы крупных торгцентров добились компромиссов. При расторжении контракта арендаторы не смогут требовать возврата обеспечительных платежей. Кроме того, под действие законопроекта не подпадут крупные ритейлеры, то есть послабления получит лишь малый и средний бизнес из пострадавших от кризиса отраслей.

Госдума приняла во втором чтении законопроект, дающий арендаторам право в одностороннем порядке расторгать договор, если арендодатель откажется снижать плату. Но если в первой версии поправок предполагалось, что владельцы площадей должны будут вернуть обеспечительный платеж, то новые поправки позволяют девелоперам оставить депозит себе.

Расторжения договоров арендаторы смогут требовать, если не удалось за 14 дней договориться с арендодателем о снижении выплат.

Если владелец объекта согласится снизить платеж, такие условия могут действовать только в течение года.

Этот пункт, заявляют в Российском совете торгцентров (РСТЦ; объединяет крупных владельцев торговой недвижимости), «позволит (собственнику объекта.— “Ъ”) увереннее планировать экономику и снизит возможности манипулирования арендодателями со стороны арендаторов».

Новые поправки касаются только представителей малого и среднего предпринимательства (МСП) из пострадавших в кризис отраслей и действуют до 1 октября 2020 года. По данным РСТЦ, сейчас на заведения МСП приходится до 25% арендного потока в крупных торгцентрах, а их доля в общем обороте предприятий-арендаторов достигает 34%. По сути, это компромиссный вариант для девелоперов — крупных ритейлеров новые поправки не коснулись.

Гендиректор ГК «Шоколадница» (владеет одноименной сетью, а также кофейнями «Кофе Хауз» и ресторанами «Ваби Саби») Олег Подгорный напоминает, что именно на крупных предприятиях работает около 80% персонала во всей отрасли, именно они являются ключевыми налогоплательщиками — до 90% от общего числа. «На данный момент не получил никакой помощи ни по налогам, ни по кредитам, ни по аренде»,— добавляет он.

Президент компании «Связной» Евгений Давыдович считает, что решение было принято под давлением крупных банков: «Безусловно, при невозможности девелоперов обслуживать свои обязательства, банки получат в качестве обеспечения по кредитным договорам обесценением активы в виде торгцентров, управление которыми потребуют дополнительных ресурсов как финансовых, так и временных».

Принятию законопроекта предшествовали споры между арендаторами и девелоперами. Арендаторы направляли коллективное обращение спикеру Госдумы Вячеславу Володину с просьбой принять поправки как можно скорее. Они настаивали, что заключенные до пандемии COVID-19 договоры в большинстве своем некомфортны, так как предусматривают крупные штрафы при расторжении по инициативе арендатора.

По словам директора департамента торговой недвижимости Accent Capital Олеси Никитенко, сейчас при такой ситуации девелопер вправе взыскать убытки в виде, к примеру, платы за простой или вынужденное переоборудование помещения, затраты могут исчисляться десятками миллионов рублей.

Свои письма в Госдуму направляли и владельцы коммерческой недвижимости, предлагая компромиссы. Они ссылались на то, что уже и так идут на уступки арендаторам, снижая выплаты, а новый законопроект приведет к коллапсу на рынке. На прошлой неделе совладелец группы «Регионы» Амиран Муцоев говорил “Ъ”, что, если закон будет принят в том виде, на каком настаивают арендаторы, власти получат в итоге пустые торгцентры.

Управляющий партнер Colliers International Николай Казанский отмечает, что обращения девелоперов были услышаны в части депозитов, но остается проблема с включением торгцентров в список отраслей, пострадавших от коронавируса. Это позволило бы девелоперам субсидировать кредиты и отсрочить выплату налогов. В РСТЦ тоже не полностью удовлетворены законопроектом, но принятые 21 мая поправки считают наиболее корректными для девелоперов.

В Accent Capital полагают, что теперь недовольство документом могут высказать арендаторы. «Это лучше, чем ничего. У субъектов МСП появляется хоть какой-то аргумент в диалоге с арендодателями»,— признает президент Ассоциации операторов фитнес-индустрии Ольга Киселева (один из авторов коллективных писем в Госдуму от арендаторов). Однако, подчеркивает она, среди пострадавших арендаторов есть и крупные фитнес-сети.