Формирование рынка доступного жилья

Формирование рынка доступного жилья

20 января 2005 года Москва

20 января 2005 года в Фонде «Институт экономики города» состоялось очередное (зимнее) заседание «Дискуссионного клуба» на тему: «Формирование рынка доступного жилья». В заседании приняли участие директор Департамента строительства и жилищнокоммунального хозяйства Министерства промышленности и энергетики Российской Федерации Круглик С.И. и вице-президент Российской гильдии риелторов Апрелев К.Н.

В ходе заседания были обсуждены основные направления проведения правовых и административно-организационных реформ, необходимых для решения жилищной проблемы в России, в свете принятия Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации пакета законов о формировании рынка доступного жилья. Среди прочих обсуждались такие вопросы, как развитие финансово-кредитных институтов с целью долгосрочного жилищного кредитования граждан, совершенствование государственной системы регистрации прав и обеспечение прав собственников, создание законодательных и финансовых условий для увеличения объемов жилищного строительства, совершенствование системы налогообложения участников рынка жилья и другие проблемы.

Участникам заседания была роздана сводная таблица пакета федеральных законов о формировании рынка доступного жилья.

Председатель заседания - президент Фонда «Институт экономики города», руководитель рабочей группы Центра стратегических разработок по созданию нормативной базы формирования рынка доступного жилья Косарева Н.Б. - выступила с итоговым сообщением о существующем положении дел в этой области.

Предлагаем Вашему вниманию текст ее выступления и сводную таблицу пакета законов.

* * *

Я не буду останавливаться конкретно на каждом из 25 принятых Государственной Думой законов (всего их 27) о формировании рынка доступного жилья, а изложу общую концепцию и структуру пакета законопроектов. Но прежде хочу сказать, что вся эта работа проводилась в необычном для наших законодателей и политиков проектном виде. Администрацией Президента Российской Федерации была поставлена задача создания законодательных условий для формирования рынка доступного жилья. В работе участвовали представители практически всех направлений государственной власти, местного самоуправления, делового и экспертного сообщества. В Центре стратегических разработок была сформирована «площадка», на которой обобщались все поступающие предложения. Большое число обсуждений прошло в

Государственной Думе. Проект был поддержан партией «Единая Россия».

Уникальность нашей общей работы заключалась еще и в комплексности анализа проблем, стоящих перед участниками рынка жилья. Законодатели в Государственной Думе подсчитали, что по числу норм этот пакет может попасть в книгу рекордов Гиннесса. По крайней мере в практике Госдумы такого комплексного, объемного пакета документов еще не было. И это чрезвычайно важно, потому что решить жилищную проблему посредством принятия одного-двух новых документов или даже разработки одного-двух новых направлений деятельности невозможно.

Весь пакет законов охватывает пять основных тем. Первый блок - новая государственная жилищная политика. Это направление представляет Жилищный кодекс. Последние 15 лет мы жили в таких условиях, когда зако-

АКТУАЛЬНАЯ ПРОБЛЕМА

нодательный документ - Жилищный кодекс Российской Федерации - не имел никакого отношения к реальной жизни. По данным фокус-групп, население давно уже забыло о том, что жилье может предоставляться бесплатно, хотя закон предписывал, что всем, кто нуждается в улучшении жилищных условий, необходимо выделять бесплатное жилье. В новом Жилищном кодексе отражена новая государственная жилищная политика, полностью соответствующая положениям Конституции Российской Федерации. Согласно этой политике государством жилье предоставляется бесплатно только малоимущим гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Для всех иных групп населения создаются условия для того, чтобы люди могли приобретать, строить, арендовать жилье.

Второй блок законов касается увеличения платежеспособного спроса населения на жилье. Сегодня по уровню доходов лишь 12,5 процента населения могут приобрести жилье с помощью собственных средств или долгосрочного кредита. Это чрезвычайно мало. По нашим прогнозам, в результате принятия пакета законов в полном объеме можно ставить перед собой цель к 2010 году увеличить эту долю до 30 процентов. Законы, положения которых будут способствовать увеличению платежеспособного спроса, в первую очередь создают условия для развития ипотечного кредитования, снижения ставок на этом рынке, повышения доступности кредитов и развития иных форм финансирования граждан (участие в долевом строительстве, жилищнонакопительных программах и т. д.). Иными словами, цель принятия этих законов - создание финансовых схем, методов и инструментов, которые позволяют человеку приобрести жилье в счет будущих доходов или использовать те или иные накопительные схемы. Надо отметить, что именно в этой части законы приняты полностью, в 100-процентном соответствии с концепцией, и согласно нашим прогнозом с 2007 года банки смогут полностью удовлетворять платежеспособный спрос населения на ипотечные кредиты.

Третий блок - законы, связанные с увеличением предложения жилья на рынке, то есть с созданием условий для увеличения жилищного строительства. В первую очередь - это Гра-

достроительный кодекс, который решает чрезвычайно важную проблему: переводит в публичное, прозрачное русло системы территориального планирования и градостроительного регулирования. Существующую практику, когда чиновник-бюрократ самолично определят, что и как можно строить на каждом конкретном земельном участке, Градостроительный кодекс отменяет. Вводится обязательное использование публичных процедур: муниципалитет принимает правила землепользования и застройки в виде нормативного правового документа, в котором заранее определено, где и что можно строить. При этом инвестор-застройщик, покупая землю или получая ее в аренду, не должен согласовывать с чиновником, что он на этом участке может строить и по каким регламентам, - все должно быть отражено в публичном законодательном документе.

К сожалению, законопроекты, направленные на создание условий для увеличения объемов жилищного строительства, были приняты нашими законодателями не полностью в том виде, в каком они задумывались. По многим достаточно существенным вопросам пришлось идти на компромиссы: например по таким чрезвычайно важным, с точки зрения перспектив демонополизации строительного рынка, как доступ к земле и предоставление земельных участков. Сегодня государство, муниципалитеты, имея в своих руках важнейший ресурс - землю, по сути дела, регулируют доступ на этот рынок с помощью ряда непрозрачных процедур. Они сами решают, кому дадут землю для строительства, а кому - нет. Наше предложение заключалось в следующем: земля под жилищное строительство должна предоставляться исключительно на открытых аукционах. Более того, мы предлагали, чтобы она предоставлялась только в собственность для того, чтобы застройщик имел возможность заложить эту землю и взять в банке кредит на строительство. Но эта идея не прошла, остались обе формы - и собственность, и аренда. К тому же обязательное предоставление земельных участков через открытые аукционы отложено на 9 месяцев - до 1 октября 2005 года, то есть еще в течение 9 месяцев муниципалитеты будут распределять землю по существующим непрозрачным процедурам. Это вызывает у нас серьезные опасения.

Вопросы подписки по тел. (095) 129-0001

17

Также не удалось решить так, как было задумано, проблему, касающуюся государственной экспертизы проектной документации и государственного контроля за строительством. Изначально в концепции Градостроительного кодекса предполагалось, что эти формы контроля сохранятся применительно к особо опасным, технически сложным и уникальным объектам. При строительстве иных объектов будет усилена индивидуальная ответственность главных архитекторов, главных инженеров проектов, введено обязательное страхование их финансовой ответственности, их обязательное членство в саморегулируе-мых организациях. Но эта концепция не поддержана законодателями, по крайней мере в настоящее время. Надеемся, что нам представится возможность вернуться к этому вопросу, когда будет обсуждаться принятие закона о саморегулируемых организациях. Система многочисленных государственных экспертиз проектной документации и государственного контроля в строительстве сохранена, но установлено, что в течение двух лет законодательство должно быть кодифицировано и должны быть созданы условия для формирования единых систем контроля и экспертизы.

В этом же блоке - большой пакет законов, касающихся обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой. Земли в России много, поселениями занят только 1 процент территорий, но, к сожалению, нет земли, обеспеченной коммунальной инфраструктурой, которая может быть застроена жилыми домами. С целью привлечения средств частных инвесторов в этот сектор были разработаны два законопроекта: об инвестиционных соглашениях и о тарифном регулировании в коммунальной сфере. Но здесь, как ни печально, нам похвастаться особенно нечем. Закон об инвестиционных соглашениях принят только в первом чтении, поскольку Правительство предложило заменить его общим законом о концессиях. Предполагается, что в первом квартале 2005 года такой закон будет подготовлен, и, если его примут, проблемы, конечно, будут решены, а если нет, то...

Закон о тарифном регулировании принят, правда, он вступает в силу с 1 января 2006 года. В этом законе содержатся некоторые нормы отложенного действия, поэтому в пол-

ной мере он заработает еще не скоро. Таким образом, блок законов, целью создания которых являлось увеличение жилищного строительства, удалось создать лишь частично.

Четвертый блок пакета законов касается вопросов регулирования инфраструктуры рынка жилья, снижения трансакционных издержек на этом рынке, совершенствования работы регистрационной системы, усиления защиты прав добросовестных приобретателей жилья и отмены обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки. В целом здесь созданы благоприятные условия, которые позволяют говорить об облегчении трансакций и усилении защиты прав участников этого рынка.

И последний блок - налоговое законодательство. Он был принят еще летом 2004 года, но вступил в силу с 1 января 2005 года. Целью законов, входящих в этот блок, является создание эффективных условий для функционирования жилищного рынка в более транспарентных, чем сейчас, институциональных формах. Из этого блока единственный закон - о местном налоге на недвижимость - принят лишь в первом чтении, его рассмотрение пока отложено на первый квартал 2005 года. На наш взгляд, этот налог чрезвычайно важен, поскольку он способствует общей заинтересованности муниципалитетов в реализации новой жилищной политики: строя жилье, муниципалитет увеличивает собственную налоговую базу.

Таковы вкратце результаты нашей полуторагодичной работы. Подводя итог, можно сказать, что принятый пакет законов создает в нашей стране уникальные условия для большого, реального прорыва в решении жилищной проблемы. Нерешенными остаются некоторые вопросы, связанные с созданием условий для увеличения жилищного строительства, однако есть надежда, что по крайней мере часть этих вопросов мы сможем решить в первом квартале 2005 года путем принятия дополнительных законов или внесения изменений в уже имеющиеся. Это надо делать обязательно, иначе превалирование спроса над предложением на рынке жилья может привести к росту цен на жилье, чего бы очень не хотелось ни разработчикам, ни политикам. Поэтому я думаю, что оставшиеся недоработки все-таки будут устранены в самом ближайшем будущем.

Вопросы подписки по тел. (095) 129-0001

СВОДНАЯ ТАБЛИЦА пакета федеральных законов о формировании рынка доступного жилья

№ п/п Название, номер и дата принятия закона Содержание закона Дата вступления закона в силу

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ Регулирование базовых правоотношений в жилищной сфере. Определение компетенций Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в жилищных отношениях. Регулирование прав и обязанностей собственника жилого помещения, членов семьи собственника жилого помещения. Установление основ предоставления жилых помещений малоимущим гражданам в жилищном фонде социального использования, определение оснований признания граждан малоимущими. Определение порядка предоставления жилых помещений в жилищном фонде социального использования, служебном и специализированном жилищных фондах, регулирования отношений, связанных с пользованием указанными жилыми помещениями. Установление правового режима общего имущества многоквартирного дома. Регулирование основ управления многоквартирными домами. Регулирование создания и деятельности товариществ собственников жилья, жилищно-строительных и жилищных кооперативов. Регулирование платы за жилое помещение и коммунальные услуги, социальная защита граждан при оплате жилого помещения и коммунальных услуг 1 марта 2005 года

2. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 189-ФЗ Установление порядка и срока введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: • признание утратившими силу Жилищного кодекса РСФСР (за исключениями), Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», Федерального закона «О товариществах собственников жилья» и некоторых других законодательных актов; • отмена бесплатной приватизации жилых помещений; • регулирование прав граждан, принятых на учет до 1 марта 2005 года, в части их учета в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений и последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма; • установление требования обязательного преобразования жилищного или жилищно-строительного кооператива, в котором выплачены все паевые взносы, в товарищества собственников жилья; • регулирование порядка перехода земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме 13 января 2005 года Норма об отмене бесплатной приватизации жилых помещений, а также об отмене права на бесплатную передачу жилых помещений в муниципальную собственность(деприватизация) вступает в силу с 1 января 2007 года (для граждан, ставших нанимателями жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах после 1 марта 2005 года, право на приватизацию не предусмотрено). Жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых выплачены все паевые взносы, не преобразованные в товарищества собственников жилья, подлежат ликвидации с 1 января 2007 года

АКТУАЛЬНАЯ ПРОБЛЕМА

ю

о

3. 0 внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 194-ФЗ Исключение из состава имущества, принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, жилых помещений и земельных участков, которые являются предметом ипотеки и на которые возможно обращение взыскания в соответствии с законодательством об ипотеке 9 января 2005 года

4. О внесении изменений в часть первую Г ражданского кодекса Российской Федерации от 30.12.2004 №213-Ф3 • Отмена требования обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки; • установление требования получения согласия органов опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения только в тех в случаях, когда в таком помещении проживают члены семьи собственника, над которыми установлена опека или попечительство, или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние; • установление нормы, определяющей, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника; • признание незавершенного строительного объекта недвижимым имуществом; • распространение при ипотеке земельного участка права залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если договором не предусмотрено иное 1 января 2005 года

5. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 30.12.2004 № 216-ФЗ • Предоставление возможности изменения сроков и процентных ставок по ипотечным кредитам, удостоверенным закладной; • отмена требования обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки; • распространение ипотеки в силу закона на земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств или средств целевого займа, а также на земельный участок (право аренды на него), на котором производится строительство или приобретается жилой дом на кредитные (заемные) средства; • установление возможности обращения взыскания на жилое помещение и прекращения права пользования прежним собственником и членами его семьи жилым помещением, находящимся в ипотеке в обеспечение кредита на улучшение жилищных условий, включая не только жилое помещение, приобретаемое за счет кредитных средств, но и любое другое жилое помещение; • ограничение возможности необоснованного вмешательства органов опеки и попечительства в процесс ипотечного кредитования; • создание правовой базы системы страхования кредитных рисков в ипотечном жилищном кредитовании, что позволит кредиторам снизить требования к размеру первоначального взноса 10 января 2005 года

N

О

0

01

Вопросы подписки по тел. (095) 129-0001

6. О кредитных историях от 30.12.2004 № 218-ФЗ Создание системы раскрытия информации о добросовестности исполнения заемщиками обязательств перед кредиторами (коммерческими банками) через регулирование деятельности бюро кредитных историй 1 июня 2005 года Часть 3 статьи 5 (обязанность кредитных организаций предоставлять информацию хотя бы в одно бюро кредитных историй о заемщиках с их согласия) вступает в силу с 1 сентября 2005 года

7. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О кредитных историях» от 30.12.2004 № 219-ФЗ Приведение законодательства в соответствие с Федеральным законом «О кредитных историях». Внесение изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (уточнение понятия банковской тайны); Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, предусматривающих санкции за нарушение порядка ведения и хранения кредитных историй, порядка распространения информации; Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» в части установления обязанности кредитных организаций предоставлять информацию хотя бы одному бюро кредитных историй 1 июня 2005 года Пункт 1 и подпункт «б» пункта 3 статьи 1 (ответственность кредитных организаций за непредставление информации в бюро кредитных историй) вступают в силу с 1 сентября 2005 года

8. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 29.12.2004 № 193-ФЭ • Установление процедуры реализации ипотечного покрытия в случае несостоятельности (банкротства) эмитента облигаций с ипотечным покрытием; • установление требования о том, что размер ипотечного покрытия облигаций с ипотечным покрытием, выпущенных кредитной организацией, может превосходить размер обязательств по этим облигациям не более чем на 20 процентов; • введение жилищных ипотечных облигаций; • предоставление кредитным организациям права выдачи ипотечных сертификатов участия; • обеспечение возможности выпуска ипотечных облигаций с переменными процентными ставками 9 января 2005 года

9. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» от 29.12.2004 № 192-ФЗ Внесение изменений в Г ражданский кодекс Российской Федерации в части установления величины ипотечного покрытия в качестве верхнего ограничения на объем выпуска облигаций с ипотечным покрытием акционерными обществами, Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» в части установления требования об исключении из конкурсной массы при банкротстве эмитента облигаций с ипотечным покрытием имущества, входящего в состав ипотечного покрытия 9 января 2005 года

Ю

АКТУАЛЬНАЯ ПРОБЛЕМА

ю

ю

10. 0 внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 29.12.2004 № 196-ФЗ Снижение трансакционных издержек и рисков при совершении сделок на рынке жилья, ипотечном кредитовании и кредитовании строительства жилья: • установление оснований для определения обременений (ограничений), сведения о которых подлежат внесению в государственный реестр; • внесение в реестр сведений об ограничении дееспособности правообладателей, а также о проживающих совместно членах семьи собственника жилого помещения, над которыми установлена опека или попечительство или оставшихся без родительского попечения; • уточнение ответственности органов по регистрации прав на недвижимость; • упрощение порядка государственной регистрации прав на незавершенный строительный объект; • расширение доступности сведений государственного реестра прав на недвижимость, в том числе для получения статистических данных; • установление возможности представления при регистрации прав и сделок нотариально заверенной копии учредительных документов юридических лиц; • фиксирование времени подачи документов на регистрацию с целью сделать юридически значимым момент подачи заявления 1 января 2005 года

11. О внесении изменений в статью 223 часто первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 30.12.2004 № 217-ФЗ Законодательное и финансовое обеспечение прав добросовестных приобретателей недвижимости, в том числе в жилищной сфере 1 января 2005 года

12. О внесении изменений в статью 4 Закона Российской Федерации «О государственной пошлине» от 20.08.2004 № 104-ФЗ • Существенное снижение размера государственной пошлины за обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки на переходный период до отмены обязательности нотариального удостоверения договора ипотеки, которая отменяется Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую Г ражданского кодекса Российской Федерации» от 30.12.2004 № 213-ФЭ; • отмена государственной пошлины за государственную регистрацию договора ипотеки, выдачу документа о данной регистрации и предоставление выписки из реестра о государственной регистрации договора ипотеки, которая дублирует плату за регистрацию 23 сентября 2004 года С1.01.2005 Закон Российской Федерации «О государственной пошлине» признан утратившим силу в связи с введением в действие главы 25.3 «Государственная пошлина» Налогового кодекса Российской Федерации, в которой учтены нормы настоящею закона. С 1 января 2005 года обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки отменяется

Ю

О

0

01

Вопросы подписки по тел. (095) 129-0001

13. О внесении изменений в статью 146 и 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации от 20.08.2004 №109-ФЗ Отнесение к операциям, не подлежащим налогообложению НДС, операций по реализации жилых домов и жилых помещений, а также отнесение операций по продаже земельных участков к операциям, которые не признаются объектом налогообложения НДС 1 января 2005 года

14. О внесении изменения в статью 284 части второй Налогового кодекса Российской Федерации от 20.08.2004 №107-ФЗ Снижение на переходный период (до 1 января 2007 года) до 9 процентов ставки налога на прибыль по доходам инвесторов по ипотечным ценным бумагам, а также по муниципальным ценным бумагам, эмитированным на срок не менее 3 лет. После 1 января 2007 года установление ставки налога по ипотечным ценным бумагам - 15 процентов 1 января 2005 года

15. О внесении изменений в статьи 220 и 224 части второй Налогового кодекса Российской Федерации от 20.08.2004 №112-ФЗ • Снижение срока нахождения жилого помещения в собственности налогоплательщика, после которого имущественный вычет предоставляется в полном объеме средств, полученных от его продажи, с 5 до 3 лет; • конкретизация состава фактических расходов на новое строительство либо приобретение жилого дома или квартиры, по которым налогоплательщик имеет право на получение налогового вычета; • изменение механизма предоставления имущественного налогового вычета с целью установления возможности получения вычета при приобретении и продаже гражданами жилого дома или квартиры, в том числе при погашении процентов по ипотечным кредитам (займам), у налогового агента (работодателя); • распространение имущественного налогового вычета на погашение процентов по целевым кредитам (займам) на приобретение и строительство жилья на территории Российской Федерации, предоставленным как банками Российской Федерации, так и другими российскими организациями; • установление ставки в 13 процентов по налогообложению доходов в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование целевыми кредитами (займами) на приобретение или строительство жилья, на основании документов, подтверждающих целевое использование кредитов (займов); • снижение на переходный период (до 1 января 2007 года) налоговой ставки до 9 процентов для доходов физических лиц по ипотечным ценным бумагам 1 января 2005 года

16. О внесении изменений в статьи 250 и 251 части второй Налогового кодекса Российской Федерации от 20.08.2004 № 105-ФЗ Внесение изменений в части налога на прибыль организаций, позволяющих учесть специфику деятельности ипотечного агента - специальной организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием и его взаимодействия с организацией-учредителем, в том числе исключение из налоговой базы ипотечного агента по налогу на прибыль доходов в виде имущества, включая денежные средства, и (или) имущественных прав, которые получены ипотечным агентом в связи с его уставной деятельностью 1 января 2005 года

Ю

ы

АКТУАЛЬНАЯ ПРОБЛЕМА

ю

к

17. 0 внесении изменений в статью 8 Закона Российской Федерации «0 плате за землю» от 20.08.2004 №116-ФЗ Дифференциация земельного налога на период проектирования и строительства жилья и после государственной регистрации прав на вновь построенный объект с целью стимулирования завершения строительных работ 1 января 2005 года С 1.01.2006 Закон Российской Федерации «О плате за землю» и настоящий закон утрачивают силу в связи с принятием главы 31 «Земельный налог» Налогового кодекса Российской Федерации, в который включены нормы настоящего закона

18. 0 внесении изменения в статью 60 Бюджетного кодекса Российской Федерации от 20.08.2004 №111-ФЗ Поступление доходов от продажи и передачи в аренду находящихся в государственной собственности земельных участков для целей жилищного строительства в полном объеме в местные бюджеты до разграничения государственной собственности на землю 1 января 2005 года С 1.01.2006 статья 60 Бюджетного кодекса Российской Федерации утрачивает силу в связи с принятием Федерального закона «О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации в части регулирования межбюджетных отношений», которым нормы настоящего закона учтены в статье 61 Бюджетного кодекса Российской Федерации

19. Г радостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ Совершенствование законодательного регулирования градостроительной деятельности: • определение полномочий органов государственной власти и местного самоуправления в сфере территориального планирования и планировки территории; • определение содержания документов территориального планирования, порядка их подготовки и принятия; • определение содержания и состава нормативных правовых актов органов местного самоуправления по градостроительному зонированию - правил землепользования и застройки, порядка их подготовки, принятия и применения; • определение содержания документации по планировке территории, порядка ее подготовки и утверждения; • установление требований по обязательному проведению публичных слушаний при принятии документов градостроительного регулирования; • определение содержания проектной документации, порядка ее подготовки, выдачи разрешений на строительство, осуществления строительства, проведения строительного контроля и государственного строительного надзора, выдачи разрешений на ввод объектов в эксплуатацию; • определение содержания и порядка ведения информационных систем обеспечения градостроительной деятельности; • установление ответственности за нарушение законодательства о градостроительной деятельности 30 декабря 2004 года

N

О

0

01

Вопросы подписки по тел. (095) 129-0001

20. О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 191-ФЗ 1. Установление сроков введения в действие отдельных норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также правовых последствий, наступающих по истечении этих сроков, таких как: • запрет резервирования и изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, перевода земель из одной категории в другую без документов территориального планирования - с 1 января 2006 года; • запрет подготовки документации по планировке территории при отсутствии документов территориального планирования - с 1 января 2006 года; • запрет проведения иных видов государственных экспертиз в отношении проектной документации, кроме единой государственной экспертизы проектной документации - с 1 января 2007 года; • запрет проведения иных видов государственного контроля при строительстве и реконструкции объектов капитального строительства, кроме единого государственного надзора - с 1 января 2007 года; • запрет процедур предварительного согласования мест размещения объектов строительства, а также запрет на выдачу разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки - с 1 января 2010 года. 2. Внесение изменений в Земельный кодекс Российской Федерации: • определение особенностей предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе требование и порядок предоставления земельных участков в собственность или аренду только на открытых аукционах, порядок предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства; • установление перечня объектов государственного или муниципального значения, для размещения которых допускается изъятие (выкуп) земельных участков 9 января 2005 года Нормы об обязательном предоставлении земельных участков для жилищного строительства в собственность или аренду только на открытых аукционах, а также о порядке организации и проведения таких аукционов вступают в силу с 1 октября 2005 года. Глава 7 «Информационные системы обеспечения градостроительной деятельности» вступает в силу с 1 июля 2006 года

21. О внесении изменений в статью 256 части второй Налогового кодекса Российской Федерации от 20.08.2004 № 110-ФЗ Предоставление частным инвесторам-операторам права начисления амортизации на имущество, полученное в пользование, в течение срока действия инвестиционного соглашения 1 января 2005 года

Ю

(Л

АКТУАЛЬНАЯ ПРОБЛЕМА

ю

о

22. Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплек-сэ от 30.12.2004 № 210-ФЗ Установление основ регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, надбавок к ценам (тарифам) и принципов формирования платы за подключение объектов нового жилищного строительства к системам коммунальной инфраструктуры. Определение полномочий Правительства Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в сфере регулирования тарифов организаций коммунального комплекса. Установление обязательности применения предусмотренного законом порядка регулирования тарифов и надбавок всеми органами регулирования и организациями коммунального комплекса 1 января 2006 года Положения, устанавливающие возможность превышения стоимости электрической и тепловой энергии, складывающейся с учетом тарифов и надбавок на товары и услуги в сфере элекгро- и теплоснабжения, предельных уровней тарифов на тепловую и электрическую энергию, вступают в силу с 1 июня 2008 года

23. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» от 30.12.2004 № 211-ФЗ Внесение изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях в целях усиления административной ответственности должностных лиц за нарушение установленного порядка регулирования тарифов. Внесение изменений в федеральные законы «Об электроэнергетике», «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации», «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"» с целью уточнения положений, устанавливающих порядок регулирования тарифов локальных естественных монополистов в сфере тепло- и электроснабжения 1 января 2006 года Изменения в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях и Федеральный закон от 22.08. 2004 № 122-ФЗ вступают в силу со 2 января 2005 года. Изменения в закон от 14.04. 1995 №41-ФЗ, предусматривающие возможность превышения стоимости электрической и тепловой энерти, складывающейся с учетом тарифов и надбавок производителей товаров и услуг в сфере электро- и теплоснабжения, предельных уровней тарифов на тепловую и электрическую энергию, вступают в силу с 1 июня 2008 года

24. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ Защита прав и интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иные объекты недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в порядке долевого участия: • снижение рисков участников долевого строительства за счет установления обязанности застройщиков по раскрытию информации как о самих застройщиках, так и о проектах жилищного строительства («проектная декларация»); • установление обязательных условий, порядка заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве; • обязательность учета договоров участия в долевом строительстве для недопущения передачи прав на одну строящуюся квартиру или иной объект долевого строительства одновременно нескольким лицам; • обеспечение возврата застройщиком средств участников долевого строительства при невыполнении договора путем установления залога земельного участка и строящегося объекта; • государственный контроль за долевым строительством; • установление административной ответственности за привлечение средств на строительство лицами, не имеющими на это права, опубликование недостоверной информации в проектной декларации, нарушение требований к отчетности застройщика 31 марта 2005 года

N

О

0

01

Вопросы подписки по тел. (095) 129-0001

25. О жилищных накопительных кооперативах от 30.12.2004 № 215-ФЗ Снижение рисков и обеспечение прозрачности использования средств граждан, вкладывающих их в приобретение жилья через участие в жилищных накопительных кооперативах (ЖНК): • ограничение видов деятельности, осуществляемых ЖНК; • ограничение числа членов ЖНК (50- 5 000 граждан) и регистрация сведений о новых членах в реестре юридических лиц; • установление ответственности членов ЖНК за убытки кооператива в пределах паенакоплений; • недопустимость заключения возмездных договоров между ЖНК и членом ЖНК, предметом которых являются отношения, вытекающие из членства в кооперативе; • установление перечня и порядка предоставления информации и документов членам ЖНК и иным гражданам; • установление требований к формам участия членов ЖНК в деятельности кооператива, приобретению (строительству) и передаче в пользование жилых помещений; • установление видов взносов, порядка их внесения и использования паевого фонда; • создание условий контроля членами ЖНК деятельности органов управления кооператива; • порядок возврата членам ЖНК действительной стоимости пая при прекращении членства в кооперативе; • приобретение членом ЖНК права собственности на жилое помещение; • установление требований и нормативов финансовой устойчивости кооператива; • порядок государственного контроля за деятельностью ЖНК; • возможность саморегулирования деятельности ЖНК 31 марта 2005 г. Положения о деятельности саморегу-лируемых организаций ЖНК вступают в силу со дня вступления в силу закона, регулирующего деятельность са-морегулируемых организаций

26. О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации (закон принят в первом чтении) Введение местного налога на недвижимость в жилищной сфере (включая жилье, дачные и садовые домики, гаражи, а также земельные участки, на которых они расположены или которые предоставлены для строительства данных объектов недвижимости) на основе массовой оценки рыночной стоимости объектов, предусмотрев единые ставки налогообложения для физических и юридических лиц, а также необлагаемый минимум для физических лиц - собственников жилья

27. Об инвестиционных соглашениях в сфере деятельности по оказанию коммунальных услуг (закон принят в первом чтении) Привлечение частных инвесторов-операторов в сферу управления и развития объектов коммунальной инфраструктуры с целью решения одной из основных проблем, препятствующих увеличению объемов жилищного строительства, которая состоит в отсутствии земельных участков, обеспеченных необходимой коммунальной инфраструктурой

Ю

N1

АКТУАЛЬНАЯ ПЮБЛЕМА