НАЕМНЫЕ ДОМА: ОТДЕЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ НОВОГО ПРАВОВОГО ИНСТИТУТА

УДК 349.444

Усольцева Н.А.

Usoltseva N.A.

НАЕМНЫЕ ДОМА: ОТДЕЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ НОВОГО ПРАВОВОГО ИНСТИТУТА

RENTED HOUSES: SOME PROBLEMS OF IMPLEMENTATION OF A NEW LEGAL INSTITUTION

Настоящая статья посвящена анализу новой модели реализации прав граждан на жилище в Российской Федерации и вопросу включения в законодательство нового правового института наемных домов для граждан Российской Федерации. Показано, что такой институт может составить альтернативу ранее имеющимся договорам найма и принципиально изменить понятийно-терминологический аппарат Жилищного кодекса Российской Федерации.

The article considers the analysis of new model of implementation of the citizens' rights on housing in the Russian Federation, and to the problem of including a new legal institute of rented houses for citizens of the Russian Federation into the legislation. The presented data illustrates that such an institute might become an alternative to earlier available rental contracts, and would substantially change the conceptual-terminological apparatus of the Housing code of the Russian Federation.

Ключевые слова: жилищное право, жилищные права граждан, наемные дома.

Key words: housing code, housing rights of citizens, rented houses.

Федеральным законом «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» № 217-ФЗ от 21.07.2014 г. [4] в жилищное законодательство был введен новый правовой институт «наемный дом».

История создания и нормативного закрепления данного правового института насчитывает более десяти лет, так как еще в 2001 г. в Федеральный закон «Об основах федеральной жилищной политики» предлагалось включить понятие «доходный дом» (ст. 1). При этом под доходным домом предлагалось рассматривать многоквартирный жилой дом, собственник которого в целях извлечения прибыли предоставляет по договору аренды арендатору и членам его семьи жилые и нежилые помещения без ограничения их размеров [7]. В 2009 г. в Жилищный кодекс РФ предлагалось включить новый раздел о жилищном фонде некоммерческого использования [6]. Предполагалось, что жилые помещения по договорам некоммерческого найма будут предоставляться определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях и не являющихся малоимущими. Отличие от социального жилого фонда в том, что жилой фонд некоммерческого использования не дотируется из бюджета, средства на содержание и ремонт этого фонда не выделяются, так как он не требует бюджетных расходов. С другой стороны, плата за некоммерческий наем жилого помещения более доступна для граждан, так как отличается от рыночных цен в 2-3 раза. Также особенностью жилищного фонда некоммерческого использования является то, что жилое помещение в нем не подлежит приватизации, и договор найма заключается на срок, как правило, до 5 лет с преимущественным правом нанимателя на его продление. Этот способ найма жилого помещения удобен для тех, кто не хочет обременять себя собственностью. Он дает возможность перемещения трудовых ресурсов по стране, что крайне актуально в период кризиса [5].

Усольцева Н.А. Наемные дома: отдельные проблемы реализации нового правового института

По изменениям, внесенным в Жилищный кодекс Российской Федерации, [2] наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания (ч. 1 ст. 91.16 ЖК РФ). Наемные дома могут быть в государственной, муниципальной и частной собственности (ч. 3 ст. 19, ч. 1 ст. 91.2 ЖК РФ). Наемные дома могут создаваться для целей социального и коммерческого использования. Для создания, эксплуатации наемного дома социального использования, находящегося в публичной или частной собственности может быть оказана государственная, муниципальная и (или) иная поддержка на условиях и в порядке, предусмотренных ст. 91.19 ЖК РФ.

Жилые помещения в наемных домах по цели использования могут быть двух видов, а именно:

- жилые помещения социального использования, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений;

- жилые помещения в наемных домах коммерческого использования, предоставляемых по договорам найма жилых помещений.

Заключение иных видов договоров в наемных домах законодатель не допускает, так же как не допускает сдачи в наем комнат (части квартир) в наемных домах (ч. 3 ст. 91.16 ЖК

РФ) [3].

Наемные дома социального использования и земельные участки, предоставленные или предназначенные в соответствии с земельным законодательством для строительства таких домов, подлежат учету в муниципальном реестре наемных домов социального использования органами местного самоуправления муниципальных образований. Порядок учета наемных домов социального использования и земельных участков, предоставленных или предназначенных для их строительства, устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Подобные нормативные акты приняты во многих субъектах Российской Федерации. На территории ХМАО - Югры принято Постановление Правительства ХМАО - Югры. «О некоторых вопросах регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры» № 502-п от 19.12.2014 г (вместе с «Порядком учета граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования»; «Порядком учета наемных домов социального использования и земельных участков, предоставленных или предназначенных для их строительства»; «Порядком управления наемными домами, все помещения в которых находятся в собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, и являющимися наемными домами и находящимися в собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры жилыми домами») [8].

Если рассматривать вопрос использования наемных домов социального использования, то правом на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования обладают граждане РФ, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, которые не относятся к малоимущим, но доход которых не позволяет им купить жилое помещение по рыночным ценам (даже с помощью инструментов льготного ипотечного кредитования). Определение оснований и порядка предоставления жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования относится к полномочиям органов государственной власти РФ (п. 6.1 ст. 12 ЖК РФ). Граждане, претендующие на заключение договора найма в наемном доме социального использования, должны быть приняты на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Порядок учета граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, устанавливается нормативными

актами органов государственной власти субъектов РФ. При этом обязательным условием принятия на квартирный учет является то, что доход гражданина и совместно проживающих с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества не может превышать размера, позволяющего такому гражданину и членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования. Основания принятия на квартирный учет в настоящее время определены ст. 51 ЖК РФ.

По общему правилу жилые помещения по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования предоставляются в порядке очередности исходя из времени принятия на учет. Вне очереди жилые помещения предоставляются гражданам, проживающим в жилых помещениях, признанных непригодными для проживания и не подлежащими ремонту и реконструкции, а также гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний (ч. 2 ст. 57, ч. 2 ст. 91.15 ЖК РФ). Для заключения договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования гражданин должен представить наймодателю решение о принятии на учет и документ, подтверждающий доход, не дающий возможности купить жилое помещение.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору (ч. 5 ст. 91.1 ЖК РФ). По данному договору одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. Существенными условиями договора являются предмет, цена, срок. Предметом договора может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом. Договор может быть краткосрочным (не менее одного года) или долгосрочным (не более 10 лет). Наниматель вправе продлить его на новый срок, если продолжает оставаться нуждающимся в жилье, и его доход по-прежнему не будет позволять приобрести жилое помещение в собственность самостоятельно или с использованием заемных средств.

Если рассматривать отдельные обязанности сторон данного договора найма жилого помещения, то обращает на себя внимание обязанность по содержанию и текущему ремонту предоставляемого жилого помещения. По общему правилу данная обязанность отнесена на наймодателя, но в договоре может быть предусмотрено иное. Данное нововведение является весьма спорным, особенно если рассматривать его с позиции общих норм распределения прав и обязанностей наймодателя и нанимателя с позиции Гражданского кодекса РФ (ст. 676) [1].

Еще одной интересной обязанностью с позиции практической реализации является внесение платы за жилое помещение. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Эта обязанность у него возникает с момента заключения договора (п. 1.1. ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Структура платежей за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя следующее: плату за пользование жилым помещением (плату за наем); плату за коммунальные услуги. В договоре может быть установлено, что внесение нанимателем платы за все коммунальные услуги возможно не наймодателю, а ресурсо-снабжающим организациям (ч. 4.1. ст. 155 ЖК РФ). Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии - нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ.

Плата за наем жилого помещения в наемных домах включает в себя следующее:

- возмещение расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме;

- расходы, связанные с содержанием, текущим ремонтом дома, иные расходы [3].

Усольцева Н.А. Наемные дома: отдельные проблемы реализации нового правового института

Наймодатель имеет право изменять размер платы за наем, но не чаще чем один раз в три года после подписания договора. В то же время индексировать плату можно ежегодно в порядке, предусмотренном ст. 156.1 ЖК РФ, предварительно уведомив об этом нанимателя.

Анализируя примерный размер платы за наем жилого помещения, установленный в отдельных муниципальных образованиях Ханты-Мансийского автономного округа, где уже построены и заселяются наемные дома, то ситуация следующая: город Сургут - стоимость найма за квадратный метр в месяц в однокомнатной квартире - 500 рублей, в двухкомнатной квартире - 420 рублей, в трехкомнатной квартире - 430 рублей; город Нефтеюганск - стоимость найма квадратного метра, соответственно, 489 рублей, 400 рублей и 430 рублей; город Ханты-Мансийск - стоимость найма квадратного метра, соответственно, 630 рублей, 500 рублей и 410 рублей [9].

Для сотрудников бюджетной сферы предполагается возможность компенсации части расходов за найм данного жилья за счет работодателя, но эта возможность предполагается только для отдельных категорий работников по решению работодателя. Для остальных граждан стоимость найма в итоге оказывается незначительно дешевле рыночной аренды из частного жилищного фонда (разница составляет около 10 %, а иногда и меньше).

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования -срочный, с правом на возобновление. Он может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон с прекращением всех прав и обязанностей по данному договору. Возможно расторжение договора и по воле нанимателя, но здесь требуется следующее: а) согласие постоянно проживающих с нанимателем членов семьи; б) предупреждение об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения договора.

Договор найма может быть расторгнут и по инициативе наймодателя, но только в судебном порядке, ибо только такой порядок позволяет наиболее глубоко и всесторонне изучить обстоятельства дела. Выселение производится без предоставления другого жилого помещения и только в случаях, предусмотренных ЖК РФ (ст. 91.10, ст. 91.12 ЖК РФ).

Таким образом, с появлением наемных домов для граждан с невысоким уровнем доходов становится возможным снимать жилье у публичного собственника. Выявляя плюсы договора найма в наемном доме социального использования можно указать на надежность наймодателя в таких договорах найма, долгосрочность договора, защиту нанимателя от свободного изменения стоимости найма и возможность регистрации нанимателя и членов его семьи по месту жительства в наемном доме. Выявляя минусы договора найма жилого помещения в наемных домах социального использования, стоит отметить неопределенность в вопросе содержания и текущего ремонта предоставляемого жилого помещения и высокую стоимость найма жилого помещения даже в наемном доме социального использования. Что касается нуждающихся в жилье малоимущих граждан, то для них остается возможность получить жилье по договору социального найма в порядке очередности.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) : федер. закон № 14-ФЗ от 26.01.1996 г. (ред. от 06.04.2015, с изм. от 07.04.2015) : принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 22.12.1995 г. : одобрен Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1996. - № 5, ст. 410.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации : федер. закон № 188-ФЗ от 29.12.2004 г. (ред. от 31.12.2014) : принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 22.12.2004 г. : одобрен Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 24.12.2004 г. // Рос. газ. - 2005. - 12 янв.

3. Куцина С. Наемные дома // ЭЖ-Юрист. 2014. № 45. С. 14.

4. О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования

отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования : фе-дер. закон № 217-ФЗ от 21.07.2014 г. : принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 04.07.2014 г. : одобрен Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 09.07.2014 г. // Рос. газ. - 2014. - 23 июня.

5. О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации : пояснительная записка к Проекту Федерального закона № 162577-5. URL: http://www.duma.gov.ru/-systems/law/?number=162577-5&sort=date (дата обращения: 05.10.2012).

6. О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации : проект Федерального закона № 162577-5. URL: http://www.duma.gov.ru/systems/law/?number=162577-5&sort=date (дата обращения: 05.10.2012).

7. О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об основах федеральной жилищной политики» : проект Федерального закона № 98708-3. URL: http://www.duma.-gov.ru/systems/law/?number=98708-3&sort=date (дата обращения: 05.10.2012).

8. О некоторых вопросах регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры : постанов. Правительства ХМАО - Югры № 502-п от 19.12.2014 г. // Собр. законодательства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры. - 2014. - № 12. - Ч. 2. -Т. 1, ст. 1524.

9. Просто дом. URL: http://prostodomugra.ru (дата обращения: 09.04.2015).

10. Селиванова Е. С. Договор некоммерческого найма жилого помещения как альтернатива договору социального найма жилого помещения в решении жилищной проблемы граждан России // Семейное и жилищное право. 2011. № 6. С. 40-42.

11. Семина Т. А., Садиков А. В., Чернов А. В. Развитие института доступного наемного жилья в России с использованием инструмента государственно-частного партнерства // Законодательство и экономика. 2011. № 11. С. 5-11.