Комплекс полноценности

Гостиница в составе многофункционального комплекса — головная боль как для девелоперов, так и для компаний-операторов, ею управляющих. Тем не менее большинство представленных на рынке проектов МФК располагают в том числе и гостиницами, поскольку синергетический эффект может с лихвой окупить все сложности.

Вот так номер

Большинство многофункциональных комплексов (МФК), строящихся в Москве и Московской области, имеют в своем составе гостиницы. Это неудивительно, учитывая, что в столице по-прежнему наблюдается острая нехватка гостиничных мест. Сами по себе МФК могут не представлять интереса для открытия гостиницы. Самое главное для успешной работы отелей — их расположение. Если МФК находится в центре и в шаговой доступности от метро, то гостиница будет успешной практически по определению.

Исключение составляют МФК с "якорями" в виде парков развлечений, например гостиница в "Фристайл Парке", или как часть конгресс-холлов — гостиницы, строящиеся в составе "Крокус-Сити". Тут расположение уже не так важно, гости МФК будут гарантировать заполняемость.

Отель в составе МФК, в котором есть офисные помещения, очень удобен для размещения командировочных, а также клиентов, приехавших на переговоры.

Надо сказать, что такой вид коммерческой недвижимости, как гостиница, непрост для успешной реализации как объект сам по себе, тем более сложно вписать его в МФК. Особенно если VAR (комплекс разных по назначению зданий) не "горизонтальный", а "вертикальный" (многоэтажное здание с разными функциями. При этом девелоперу придется столкнуться с рядом сложностей и особенностей.

"Главная особенность организации гостиницы в МФК заключается в необходимости увеличивать долю общественных зон, не генерирующих доход в прямой форме, что негативно сказывается на инвестиционной привлекательности комплекса",— рассказывает Ирина Сингаевская, заместитель генерального директора по экономике и финансам ОАО МБИ, девелопера технопарка Nagatino I-land (в рамках этого проекта будут построены две гостиницы — трехзвездная и четырехзвездная).

Дело в том, что при соединении в одном здании нескольких зон разных назначений возникают транспортные и пешеходные потоки, которые должны быть жестко разделены. Иначе снижается уровень как безопасности, так и комфорта. Проблема решается путем создания отдельных входов, лифтовых шахт, что, в свою очередь, увеличивает площадь мест общего пользования.

Кроме того, гостиница как одна из составляющих частей МФК стремится обеспечить для себя наилучшее расположение, лучшие видовые характеристики, что может затруднить реализацию общей концепции проекта. "Нашим архитекторам пришлось создать такой генеральный план проекта, который учитывал бы индивидуальные особенности каждой функциональной зоны технопарка и при этом способствовал бы достижению общей эффективности",— рассказывает Ирина Сингаевская.

"С точки зрения эффективности для гостиницы в МФК важно удобство подъезда (отдельный вход вдали от основного входа), вид из окон должен быть тоже отменным. Особенностью является интеграция гостиницы в МФК, чтобы было ей легко управлять и приятно в ней останавливаться",— полагает управляющий партнер "МТ Девелопмент" Алексей Сиднев.

При правильном проектировании гостиницы управление ею организовать несложно, но для этого надо постараться еще на этапе проектирования, а это нелегко. Необходимо не забыть о нескольких главных моментах. Во-первых, это разделение потоков гостей и back-of-house. Во-вторых — шумоизоляция гостиницы от МФК, особенно если в составе МФК есть шумные зоны, такие как кинотеатр, фудкорт. Необходимо предусмотреть отдельный паркинг для постояльцев гостиницы, которые наверняка не захотят платить за паркинг почасовую оплату. Также нужно продумать, как организовать доступ клиентов гостиницы в МФК и обратно.

"Самое важное в планировочном решении — достойно вписать гостиницу в структуру комплекса, организовать правильное зонирование, чтобы не смешивались различные посетительские потоки. Иначе вместо синергии может получиться неудачная "сборная солянка"",— рассказывают в "ДС-Девелопмент". Естественно, наличие отеля в составе МФК предполагает расширенную инфраструктуру всего комплекса, включающую, например, центры красоты и здоровья, тренажерные залы, рестораны, кафе, предприятия сервиса.

Особые требования предъявляются к безопасности такого здания (охранные, противопожарные и т. п. системы). Дополнительная инфраструктура требует больших мощностей. По-хорошему инженерные сети функциональных частей комплекса должны быть разделены.

Существуют свои особенности и в продвижении объекта — необходимо правильным образом расставить акценты, чтобы функции объекта не конкурировали друг с другом.

Увлекшись проектированием гостиницы, не стоит забывать о комплексе в целом, ведь гостиница — это лишь одна из составляющих, и она должна быть органично интегрирована в общую архитектурную концепцию комплекса, учитывать размеры МФК, его общую маркетинговую стратегию. Так, классу офисного здания и жилых апартаментов должна соответствовать и компания-оператор, управляющая отелем.

Вопрос управления

Управлять гостиницей самостоятельно или привлекать опытного оператора? Этот вопрос встает перед всеми девелоперами МФК, и отвечают они на него однозначно.

"Привлечение гостиничного оператора позволяет при прочих равных условиях увеличить заполняемость на 20-30%",— считает госпожа Сингаевская, отмечая, впрочем, что это увеличение зависит от узнаваемости бренда и широты клиентской базы гостиничного оператора.

"Если вы не управляли гостиницами, то самим этого делать не стоит. Наука гостеприимства строилась десятилетиями, поэтому, чем учиться на собственных ошибках, лучше пригласить профессионального оператора, что приведет к большей отдаче на квадратный метр. В конечном итоге собственник здания получит большую рентабельность",— уверен господин Сиднев.

Впрочем, вопрос не только и не столько в выгоде. "Если гостиница позиционирует себя как высококачественный проект, всегда лучше привлекать профессионального оператора. Здесь встает вопрос не столько выгоды, сколько имиджа. В своих многофункциональных комплексах мы привлекаем как сторонних операторов, так и родственную нам профессиональную компанию, Africa--Israel Hotels",— рассказывают в AFI Development.

Если же комплекс не претендует на высококлассность, то, возможно, приглашение стороннего оператора не принесет существенных выгод. Правда, вопрос, насколько будет привлекательна для посетителей гостиница, управляемая новичками в этой области, остается открытым.

Сложности переговоров

Чем раньше девелопер обратится к оператору, который будет управлять гостиницей, тем лучше. Оператор может на раннем этапе донести девелоперу свои пожелания по проектировке, обустройству и техническим деталям. Тем не менее переговоры с гостиничными управленцами могут оказаться не менее хлопотными, чем разработка самого проекта, включающего гостиницу.

Сложно найти оператора без свода под названием feasibility study (анализ наилучшего использования), разработанного специализированной компанией. "Нам было сначала сложно пробиться к операторам "на прием", но, после того как мы выполнили feasibility study, которое показало колоссальный потенциал гостиницы в "Фристайл Парке", к нам выстроилась очередь",— рассказывает Алексей Сиднев.

Сложности возникнут и на этапе, когда оператора удалось заинтересовать проектом,— на этапе согласования коммерческих условий, полагает Алексей Сиднев. Оператор захочет получить больший процент от прибыли, компенсацию расходов на привлечение и проживание экспатов, будет пытаться исключить часть расходов из расчета прибыли.

Управляющая компания заинтересована в больших сроках контракта — от 20 лет, в то время как собственнику обычно интересно иметь возможность пролонгации через 10 лет. Конечно же, условия прекращения контракта являются предметом серьезных переговоров. Когда коммерческие условия согласованы, нужно подписать соглашение. Согласование подробного контракта между девелопером и оператором — очень сложная процедура, которая может занять от недели до трех-четырех месяцев, что может серьезно затормозить реализацию проекта.

После того как выбран оператор, необходимо проектировать гостиницу уже вместе с ним. При этом оператор, естественно, будет настаивать на решениях, которые упростят управление гостиницей. А поскольку все расходы несет собственник, важно найти компромисс, чтобы стоимость улучшений была ниже эффекта от этих улучшений.

"Понимание архитекторов всего комплекса того, как должна проектироваться гостиница, существенно расходилось с тем, как это видят сами операторы. Мы вынуждены были обратиться в специализированное архитектурное бюро, которое вместе с оператором помогает нам разработать наиболее эффективную гостиницу",— рассказывает Алексей Сиднев.

Приманка для гостей

Но, несмотря на сложности, игра стоит свеч. Во-первых, строительство гостиницы в составе МФК — это способ еще в большей степени диверсифицировать риски (а это один из основных мотивов строительства МФК вообще). "Несмотря на сложности, при организации МФК можно отметить снижение рисков за счет диверсификация предложения. А для нашего формата технопарка это еще и часто обсуждаемый синергетический эффект развитой инфраструктуры",— отмечает Ирина Сингаевская. По мере насыщения рынка торговых и офисных помещений девелоперы все больше задумываются об отелях в составе МФК — ведь этот рынок пока еще далек от насыщения. Во-вторых, грамотно построенная гостиница позволяет привлечь поток покупателей, к примеру, к торговой части комплекса. Например, постояльцы гостиницы в составе Lotte Plaza наверняка не преминут заглянуть в торговый центр.

Пока реализованных гостиничных проектов в составе МФК в Москве немного, и довольно часто доминантой в них является сама гостиница. Это, например, бизнес-центр имени Мейерхольда с гостиницей Novotel, комплекс "Swissotel Красные Холмы", гостиницы "Radisson Славянская" и MaMaison Residence, Центр международной торговли, который наиболее удачно объединяет в себе части различного функционального назначения. Поэтому опыта строительства современных МФК у девелоперов немного. А вот проектов заявлено внушительное количество. Это и вышеупомянутая Lotte Plaza, и обновленная гостиница "Москва", куда включат и торговую часть, и бизнес-центр, и конгресс-центр. Среди заявленных проектов — строительство МФК "Галактика" и многие другие объекты. Гостиницы и апартаменты предусмотрены практически во всех громких проектах "Москва-Сити" — Imperia Tower, "Россия", "Федерация". Когда эти объекты будут построены, они существенно изменят как уровень развития гостиничного сервиса в столице, так и навыки девелоперов в строительстве сложных многофункциональных объектов.

Каких гостиничных операторов выбирают российские девелоперы

Как правило, для реализации проектов отелей в высококлассных многофункциональных комплексах (МФК) привлекают известных гостиничных операторов, которые уже зарекомендовали себя за рубежом и в России. Так, принадлежащий Банку Москвы девелопер "Траст-Резерв" строит МФК рядом со спорткомплексом "Олимпийский" и пригласил управлять им международную сеть Rezidor Hotel Group (сеть Radisson SAS). Банк "Российский кредит", реконструирующий гостиницу "Минск", пригласил управлять ею сеть Intercontinental. Hyatt International будет управлять 350 номерами в "Федерации" компании Mirax, французская Accor Group — пятизвездным отелем Sofitel на 150 номеров в составе транспортного терминала "Москва-Сити".

Российских управляющих компаний пока немного (самые известные — "Азимут", Heliopark Group, Amaks), и они не могут составить серьезную конкуренцию западным операторам. Поэтому их ниша — либо собственные проекты, либо двух-трехзвездные гостиницы, ради управления которыми экономически нецелесообразно привлекать международные сети.