Застройщик вышел из леса

Застройщик вышел из леса

Мэрия Уфы утвердила проект нового ЖК на полуострове

Администрация Уфы во исполнение решения арбитражного суда Башкирии утвердила проекты планировки и межевания полуострова в Кузнецовском Затоне, арендуемого компанией «Квадратные метры». Ранее Главархитектура Уфы отказывалась одобрить документацию, на том основании, что на участке расположены городские леса. Точку в споре поставила экспертиза, установившая, что при строительстве деревья не пострадают. Застройщик планирует возвести на территории девять многоэтажных домов, а также социальные объекты и мост, который свяжет полуостров с ближайшими микрорайонами. Опрошенные эксперты считают, что там целесообразно строить жилье бизнес-класса со стоимостью «квадрата» от 150 тыс. руб.

На полуострове запроектированы девять домов высотой до 33 этажей

Фото: Виль Тухватуллин, Коммерсантъ

Администрация Уфы утвердила ООО «Квадратные метры» проекты планировки и межевания полуострова в Кузнецовском Затоне площадью 25 га. Там предполагается возведение девяти многосекционных многоквартирных жилых домов высотой от семи до 33 этажей со встроенными помещениями и подземными автостоянками. В одной из высоток спроектирована поликлиника, в четырех — детские сады в общей сложности на 500 мест. На полуострове также планируется построить пятиэтажную школу на 667 учащихся, трехэтажное административное здание и две надземные парковки на 452 машино-места. Общая площадь жилого фонда составит 250 тыс. кв. м, расчетное число жителей — 8,3 тыс. человек.

Полуостров окружен реками Уфой и Белой, с «материковой частью» он связан узкой перемычкой шириной около 200 м. Для связи территории с остальным городом планируется построить мост через протоку Кузнецовский Затон от улицы Бородинской по проектируемой улице.

ООО «Квадратные метры» зарегистрировано в Уфе в июне 2005 года. Учредителями компании с начала декабря выступают Арслан Файзуллин и Линара Иксанова. В 2022 году компания получила 2,8 млн руб. убытка при выручке 9,2 млн руб. Источники «Ъ-Уфа» утверждают, что «Квадратные метры» связаны с группой компаний «Первый трест».

Планировочная документация утверждена после трех неудачных попыток. «Квадратные метры» получили полуостров в аренду по договору комплексного освоения территории в 2017 году до февраля 2022 года (в последующем по решению суда договор был продлен до апреля 2026 года). В июле того же года компания в первый раз направила в мэрию разработанные проекты планировки и межевания, которые были возвращены на доработку. Затем произошли изменения в градостроительном регламенте, и застройщику пришлось переделывать документацию. В 2021 году после внесенных корректировок по замечаниям мэрии «Квадратные метры» вновь попытались утвердить проекты, но в октябре 2022 года их отклонили — в Главархитектуре сослались на необходимость внесения корректировок в проект с учетом границ городских лесов.

Застройщик посчитал отказ мэрии незаконным и обжаловал в арбитражном суде Башкирии. В иске к городской администрации он указал на отсутствие сведений о лесах в государственном кадастре недвижимости. Спор разрешила назначенная судом экспертиза.

Эксперт башкирского филиала ФГБУ «Рослесинфорг» Александр Светлаков заключил, что городские леса расположены по краям полуострова, где произрастают такие деревья, как тополь, вяз и клен, а также кустарники. При этом границы проектируемых земельных участков не пересекают фактических границ произрастания лесной растительности и не располагаются на территории, покрытой лесом. В июне текущего года суд признал, что при таких обстоятельствах отказ Главархитектуры нарушает права истца, и удовлетворил иск застройщика.

Вчера в ГК «Первый трест» на запрос «Ъ-Уфа» не ответили. Дозвониться до «Квадратных метров» не удалось.

Управляющий партнер агентства недвижимости Art Estate Group Роберт Тагиров считает, что при строительстве высоток на полуострове могут возникнуть проблемы с грунтами, что повлияет на стоимость проекта. По его мнению, там целесообразно строить комплекс бизнес-класса, возможно, с сегментом элитного жилья. По его оценкам, компании придется вложить в строительство не менее 20 млрд руб., а выручка девелопера может достичь 25–30 млрд руб.

Эксперт по недвижимости Анатолий Крупник отмечает, что проект может получиться жизнеспособным «и даже интересным», если все, что в нем заявлено, будет реализовано. Основную сложность, по его мнению, будет представлять строительство моста.

«Мост через реку — это всегда дорого, к тому же застройщик должен будет проложить дороги внутри квартала, построить школу. Чтобы все это „вытянуть“, нужно строить как минимум жилье „комфорт плюс“, не гетто на окраине города, а респектабельный жилой комплекс на берегу реки, стоимость квадратного метра в котором будет начинаться от 120–150 тыс. руб. на старте продаж. Возможно, маркетологам удастся все это хорошо „упаковать“ — тогда это будет проект «с изюминкой». Но дешевым он точно не будет»,— полагает он.

Однако гендиректор сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева считает, что позиционированию комплекса как жилья комфорт- и бизнес-класса может помешать массовая застройка домами эконом-сегмента по соседству. Тем не менее стоимость за «квадрат» может составить 130–150 тыс. руб.