«Покупатель квартиры приобретает не квадратные метры, а среду обитания»

Глава компании «Девелопмент-Юг» уверен, что комплексная застройка может решить жилищную проблему. В интервью „Ъ“ Сергей Иванов рассказал, от чего зависят доступные цены на жилье, зачем строительной компании проектное финансирование и как девелоперским компаниям строить отношения с банками.

— Сергей Петрович, ваша компания реализует проекты в различных сегментах — от жилья высокой комфортности до экономичного класса. Как сегодня изменились объемы продаж и, соответственно, строительства в разных сегментах?

— Все процессы в сегодняшнем мире взаимосвязаны, и рынок недвижимости не стал исключением, объемы продаж в связи с кризисом упали. Могу проиллюстрировать на примере нашей компании. Продукт, который можно назвать премиальным, снизил объемы очень сильно, в разы. Жилье бизнес-класса — раз в пять-шесть, жилье класса комфорт — раза в два. Замедлились темпы роста и в сегменте доступного жилья. Если рассматривать общие объемы продаж, то в прошлом году у нас было чуть больше 190 тыс. кв. м продаж в Краснодаре. В этом году мы ориентируемся на план 90 тыс. кв. м, по оптимистичным прогнозам — чуть больше 100 тыс. кв. м. Получается, что наш объем продаж по итогам года уменьшится в два раза. При этом надо учитывать также, что себестоимость строительства квадратного метра выросла в связи с инфляцией, а рыночная стоимость практически не изменилась. То есть доходность у компаний также сократилась.

— Как это сказалось на участниках рынка?

— Сегодня в Краснодаре работает более 110 компаний-застройщиков. Насколько я владею ситуацией, у многих объемы провалились от трех до пяти раз. Нам, как специалистам, внушают опасения и предложения от застройщиков по заниженным ценам, которые сегодня зачастую встречаются в регионе. Мы хорошо разбираемся в структуре себестоимости, и когда сегодня наши коллеги продают жилье в многоэтажках по цене меньше 36 тыс. руб. за 1 кв. м, то можно предположить, что компания работает не просто в ноль, она работает в минус, генерирует убытки. Запаса прочности у таких компаний становится все меньше, значит, шансов удержаться на рынке тоже мало. Предполагаю, что многие компании если не в этом, то в следующем году просто уйдут с рынка.

— То есть 36 тыс. руб. за квадратный метр — это сегодня минимальная планка рентабельности для застройщиков в регионе?

— По нашим расчетам, да. Давайте разберемся, из чего складывается структура себестоимости строительства жилья. Себестоимость строительно-монтажных работ (СМР) — это цифры практически фиксированные. Они зависят от характеристик грунта и этажности. В чистом виде она составляет 23–26 тыс. руб. за 1 кв. м. Вторая составляющая — стоимость земли. На определенном участке земли можно построить какое-то количество квадратных метров. Соответственно, пропорциональная часть стоимости земли ложится на квадратный метр. Самое сложное в расчетах — стоимость подключения к коммуникациям. Она может очень сильно варьироваться. Цифра, которая, например, нам комфортна,— это 2–4 тыс. руб. в стоимости 1 кв. м. Если свыше 4 тыс. руб. — рентабельность строительства резко падает.

Также следует учитывать такой фактор, как первоначальные вложения на момент сдачи первых домов, если речь идет о комплексной застройке. Вот простой пример: нам нужно построить, допустим, 50 тыс. кв. м жилья. Это большой объем, и стоимость подключения к сетям может составлять до 200 млн руб. Мы понимаем, что за счет той прибыли, которую мы генерируем в момент сдачи первых домов, полностью эту цифру мы не компенсируем. Поэтому мы «раскладываем» эти затраты на каждый квадратный метр будущих зданий, даже если они будут построены спустя длительное время после начала освоения территории. Другими словами, это наши расходы, инвестиции.

— Как можно сейчас решить проблему привлечения инвестиционных средств? Ведь собственных свободных средств в нужном количестве у строительной компании, даже крупной, может и не быть.

— За счет кредитования. В финансовой модели, о которой мы говорим, присутствуют собственные средства компании, деньги дольщиков и должна быть часть проектного финансирования. Эффективно работать можно тогда, когда ты привлекаешь от общего необходимого объема средств 25% в качестве проектного финансирования. Совсем не обязательно тратить всю эту сумму, лучше использовать максимум 10%. При существующих процентных ставках это тот предел, который может себе позволить компания. При этом рентабельность работы должна быть не менее 15%, для того чтобы компания развивалась. Лучше, если это 20–25%.

Одна из главных проблем рынка заключается в том, что многие компании не прибегают к кредитным средствам, возможно, из нежелания тратить дополнительные средства на обслуживание кредитов. Например, Сбербанк кредитует в Краснодарском крае, Ростовской области и Республике Адыгея только 15 строительных компаний. Хотя суммарно в этих регионах работают минимум 250–300 компаний. Такая же ситуация в ВТБ.

Однако если из строительного процесса исключить банки, то на собственные средства, на деньги дольщиков можно строить одновременно два, максимум три объекта. Это резко сужает возможности строительной компании.

— Во время кризиса 2008 года ваше предприятие оказалось в сложной ситуации именно из-за объема кредитов. Это как-то повлияло на ваше отношение к кредитованию?

— Действительно, было очень сложно. Мы вели активное строительство и, соответственно, много кредитовались. Поэтому в кризис вошли с большими долгами. Но, как видите, проблема решилась. Финансовым институтам невыгодно банкротить строительные компании, и строительный бизнес им не нужен: они в нем не профессионалы, разбираться в тонкостях не хотят и правильно делают. Поэтому, если банк видит, что компания готова работать, что у нее есть планы по выходу из сложной финансовой ситуации, он пойдет навстречу. Это не благотворительность. Банку нужны «живые» клиенты. Именно они приносят постоянную прибыль.

И мое убеждение, что кредитование необходимо, не изменилось. Подчеркну: мы очень выверенно подходим к финансовой политике. Мы с банками-партнерами рассматриваем каждый проект по самому пессимистичному сценарию. Зато если в период строительства продажи плохие, мы можем завершить проект за счет кредитных средств и потом продавать квартиры в уже готовых объектах.

— Можно узнать, какой была сумма вашего долга? И какова ситуация с долговой нагрузкой сейчас?

— Общая кредиторская задолженность перед банками составляла 5 млрд руб. Тогда у нас соотношение долг/EBITDA (это аналитический показатель отчетности, прибыль до вычета расходов по выплате процентов и налогов, амортизации) было больше пяти — это много. При нормальных показателях этот коэффициент не должен превышать трех. После реструктуризации кредитов на данный момент у нас этот показатель чуть больше единицы.

Сейчас у нас кредитных средств примерно 1,7 млрд руб. Причем это проектное финансирование. Часть мы должны погасить к концу 2016 года, а остальное — по графику, в конце 2018-го.

— А готовы ли сами банки сегодня давать кредиты строительным компаниям?

— Я знаю, что банки готовы кредитовать строительный комплекс. Строители нужны финансовым институтам. Ведь мы не только сами берем кредиты, мы еще и формируем пул ипотечных заемщиков. Другое дело, что с банком надо сотрудничать, говорить на одном языке. У банка есть конкретные требования, и я понимаю, что я должен им соответствовать. И тогда не будет никаких препятствий в получении кредитных средств.

— При этом процентная ставка тоже войдет в стоимость квадратного метра? Как же тогда быть с финансовой доступностью жилья?

— Безусловно, строители стараются, чтобы их продукт был доступен большей части населения, хорошим инструментом здесь является ипотека. Но построить такое жилье, которое мог бы купить каждый, сегодня нереально. Большинство компаний, которые занимаются комплексной застройкой, это понимают. Например, сегодня разрабатываются программы строительства доступного жилья. Согласно проекту постановления правительства, подготовленному Минстроем, до 2017 года в России должно быть построено 25 млн кв. м доступного жилья. Но зачастую они не учитывают мнение девелоперов. Нас никто не привлекает к обсуждению, диалог не налаживается. Нам говорят: «А не хотели бы вы пойти и заняться этими госпрограммами?» Но программы, которые пишут чиновники, оторваны от реальности.

— А как в реальности?

— Как я уже говорил, 36 тыс. руб. — это минимально возможная цена продажи 1 кв. м при высотном строительстве. В малоэтажном строительстве стоимость будет меньше: малая этажность домов подразумевает меньшие затраты на устройство фундаментов и несущих стен. В домах не предусматривается лифтов, что также уменьшает стоимость строительства. Таким образом, при малоэтажном строительстве, например пять этажей, минимальная цена метра — 32 тыс. При этом, согласно госпрограммам строительства доступного жилья, цена 1 кв. м должна быть не выше 30 тыс. руб. и не более 80% от средней стоимости жилья эконом-класса в регионе. Программа написана, при этом девелоперов никто не спрашивает, насколько это экономически возможно.

— Другими словами, ожидать особого эффекта от программ строительства доступного жилья не стоит?

— До тех пор пока не будет диалога четырех сторон: исполнительной власти, застройщиков, банкиров и сетевиков — ничего не получится. Мы уже разбирали все составляющие цены квадратного метра. Издержки на СМР мы пытаемся снизить, но снижать их бесконечно с сохранением качества продукта невозможно. Стройматериалы — бетон мы делаем сами. Среди наших партнеров крупные кирпичные заводы, мы понимаем структуру себестоимости их продукции, периодически ведем переговоры, договариваемся о специальных условиях поставки материалов. А вот на остальные составляющие мы влияния не имеем. Не мы управляем процессом.

— Как компания, занимающаяся многоэтажным строительством, вы наверняка столкнулись с новым законом о страховании ответственности застройщика перед дольщиками. Закон вступил в силу с 1 января 2014 года и с тех пор дорабатывается. Однако энтузиазма по-прежнему не вызывает ни у строителей, ни у страховщиков. Как вы относитесь к этому нововведению?

— Наверное, мой ответ будет неоригинальным. Не хочу давать какие-то оценки самому закону. У меня есть вопросы. Например, за полтора года работы закона ЦБ отозвал или приостановил лицензии очень многих страховщиков, в том числе и крупных, которые работали на рынке страхования ответственности застройщиков. Строителям теперь надо заключать новые договоры страхования на ранее застрахованные объекты долевого строительства?

И еще, за тот период, что действует закон о страховании ответственности перед дольщиками, к счастью, страховых случаев не было. Что случится, если такой случай наступит, сможет ли страховая компания выплатить возмещение и остаться на рынке?

— Сегодня вы активно выходите на ростовский рынок. Что помогает строительной компании получить долю рынка в условиях жесткой конкуренции, которая постоянно растет?

— Везде рынок достаточно конкурентен. Монополий нет и не будет уже никогда. Если ты хочешь быть успешным, ты должен очень хорошо делать свой продукт. Сегодня, прежде чем войти в какой-либо проект, стоит потратить время на работу, может быть и невидимую на первый взгляд, но необходимую: анализ и расчеты. Мы понимаем, какая цена должна быть у продукта. А самое главное, когда мы говорим о комплексной застройке,— а нас интересует в первую очередь комплексная застройка,— мы делаем финансовую модель. Мы достаточно консервативно подходим к продажам. Далее следует обратить внимание, какие результаты получаются по первому году. Рассматривать можно какое угодно количество проектов, но идти в тот, где есть понимание, что он генерирует прибыль, определенный денежный поток, что это работа с определенной рентабельностью.

Сегодня мы рассматриваем работу в нескольких новых регионах страны. Нам интересны такие города, как Астрахань, Новосибирск, Екатеринбург, Белгород, Волгоград, Нижний Новгород.

Думаю, что в течение пяти следующих лет мы выйдем на совокупный объем жилья 550–600 тыс. кв. м, а в перспективе десяти лет мы стремимся к 1 млн м в год. При этом примерно две трети от этого объема — это будет доступное жилье, а треть — комфорт- и бизнес-класс.

— Выгодно ли сегодня, в текущей экономической ситуации, инвестировать в жилье?

— Рассматривать жилую недвижимость как объект вложения средств выгодно всегда. У этого продукта очень высокая ликвидность. Кроме того, он обладает интересным свойством: то, что он теряет в цене в годы кризиса, с лихвой возвращается после его преодоления. Если вы помните, в 2008–2009 годах цена домов и квартир у нас упала примерно на 20%. Но уже через год, в 2010-м, она отыграла свое. Следовательно, покупатели, которые вложили средства в покупку квартиры в 2008 году, могли получить от ее продажи в 2010-м порядка 30% доходности даже с учетом инфляции. Более того, если в течение этих лет квартира сдавалась в аренду, она регулярно приносила стабильный доход.

Особенно такие инвестиции выгодны в районах комплексной застройки. С дальнейшим освоением и развитием территорий инвестиционная стоимость такого жилья существенно вырастет.

Вложения средств в покупку жилой недвижимости в любой экономической ситуации можно рассматривать как вариант долгосрочных, надежных и доходных инвестиций. И это подтверждается поведением самих инвесторов. Обратите внимание, именно с началом кризиса существенно возросло количество сделок по покупке жилья. Люди спешили выгодно вложить свои средства, пока они не обесценились.

— Что ждет рынок жилищного строительства южного региона в ближайшие годы?

— Очевидно, что в ближайшей перспективе ожидаемо некоторое снижение спроса и темпов развития рынка недвижимости. Я думаю, основная активность перейдет в сферу комплексного освоения территорий. Такая застройка — это, по сути, создание мини-города. Человек, по большему счету, приобретает не квадратные метры, а среду обитания. Поэтому, возводя жилье в больших объемах, необходимо заниматься именно комплексной застройкой: строить сети, школы, спортивные объекты, коммерческие — абсолютно все, что необходимо для комфортного проживания.

Безусловно, это дорого, такой проект может «поднять» только крупная компания, но этот подход дает повышенную рентабельность и ликвидность проекта.

В связи с повышением ставок по ипотечным кредитам количество сделок по приобретению жилья с использованием ипотеки уменьшилось. ЦБ и банки принимают меры, чтобы улучшить ситуацию, ключевая ставка с начала года уже несколько раз снижалась. Но, к сожалению, ипотечного бума нам ждать не стоит.

Есть основания считать, что этот год и следующий будут достаточно сложными. Может быть, статистика этого не почувствует или почувствует в малой степени в текущем году. Потому что объекты, которые были заявлены до кризиса, введутся в эксплуатацию. Следующий, 2016 год, будет провальным как минимум в два раза. А дальше — посмотрим.

— И от чего, на ваш взгляд, зависит реализация позитивных либо негативных прогнозов?

— Очень многое зависит от власти. Ведь у нашего бизнеса очень длинная цепочка. На одного строителя приходится еще 12 работников, занятых в смежных отраслях. Сегодня прибыль компаний сокращается. Налогооблагаемая база, естественно, тоже сокращается. Нужно искать, как модно сейчас говорить, точки роста. Я считаю, что в существующей ситуации сельское хозяйство, переработка сельхозпродукции и строительство — точки роста экономики. Для того чтобы они работали, были локомотивами, сельское хозяйство и переработку надо поддерживать. Ни у кого не вызывает отторжения это утверждение.

Говорить в этом контексте о строительстве, в частности строительстве жилья, более чем актуально. Жилищный вопрос еще не решен. Так было на протяжении многих лет и будет еще несколько десятилетий. Ведь у нас, по статистике, на одного человека приходится 20 кв. м жилья, при этом, по данным правительства, порядка 50% этого жилья — аварийный и ветхий фонд. То есть в среднем, если брать в расчет и этот показатель, на одного человека у нас в стране приходится 10 кв. м жилья. И еще следует учесть, что статистика есть статистика, это как средняя температура по палате. Я видел дом в 4 тыс. кв. м на Рублевке, где живут всего три человека, а ведь их показатели тоже входят в эту среднюю цифру. Притом что в Европе этот показатель — 40 кв. м. В общем, нам есть куда расти.

Мы делаем все, для того чтобы решить проблему жилья. Наверное, придет время, когда и на нас обратят внимание, когда наши знания и опыт будут востребованы. И мы готовы к диалогу и совместной работе.