Новостройки нащупали спрос

Несмотря на стабилизацию спроса на первичном рынке, застройщики пока не рискуют индексировать цены на новостройки: их средняя стоимость на крупнейших региональных рынках России в мае показывает незначительное снижение. Рекордный объем экспозиции способствует замедлению скорости сделок и сохранению на рынке высокой доли дисконтов. Аналитики сомневаются, что в ближайшее время спрос или стоимость новостроек существенно поменяется. Хотя в среднесрочной перспективе речь может пойти о номинальном росте средних цен, за счет увеличения доли предложения в высокой готовности.

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ

Средняя стоимость первичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в мае составила 140,6 тыс. руб. за кв. м, сократившись на 0,2% к апрелю. Такие данные приводят эксперты «ЦИАН.Аналитики», поясняя, что многие застройщики пока не рискуют индексировать цены. Согласно подсчетам «Этажей», средняя стоимость новостроек в России в целом сейчас составляет 119,2 тыс. руб. за кв. м. За месяц этот показатель вырос на 0,18%, за год — на 3,64%. Среднюю цену квартиры в новостройках в России аналитики «Авито Недвижимости» оценивают в 6 млн руб. За месяц значение сократилось на 0,8%, за год — на 2,9%.

Наиболее выраженный рост средней стоимости новостроек, по данным «ЦИАН.Аналитики», за последний месяц произошел в Челябинске, где цена предложения увеличилась на 1,3%, до 84,6 тыс. руб. за кв. м. В Уфе прирост составил 0,9%, до 114,7 тыс. руб. за кв. м. В Краснодаре, согласно подсчетам «Этажей», стоимость предложения увеличилась на 1%, до 94 тыс. руб. за кв. м. В Казани — на 1,4%, до 142,2 тыс. руб. за кв. м. Одновременно в Самаре средняя стоимость, по подсчетам «ЦИАН.Аналитики», за месяц сократилась на 1,3%, до 109,5 тыс. руб. за кв. м. В Ростове-на-Дону — на 1,7%, до 120,3 тыс. руб. В Москве новостройки сейчас стоят в среднем 319,8 тыс. руб. за кв. м, свидетельствуют данные «ЦИАН.Аналитики». За месяц, равно как и за год, этот показатель сократился на 0,7%. В Санкт-Петербурге стоимость первичной недвижимости за месяц выросла на 0,7%, а за год — сократилась на 2,3%, до 230,3 тыс. руб. за кв. м.

Спрос на первичное жилье можно считать стабильным. Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов говорит, что в мае после завершения праздничных дней число целевых действий с объявлениями было на 10% выше, чем в апреле, примерно соответствуя мартовским показателям. Руководитель первичного направления «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев добавляет, что активность пользователей в первой половине мая была на 29,4% выше, чем годом ранее.

Рынок, по мнению специалиста, замер: «последние месяцы активность то незначительно прирастает, то немного снижается».

Одновременно сохраняется заметный дисбаланс спроса и предложения: объем экспозиции, по оценкам «Авито Недвижимости», на 52% превосходит показатель прошлого года. «Объектов намного больше, чем покупателей на них»,— замечает господин Алексеев.

Алексей Попов также говорит о рекордном объеме предложения: «В Московском регионе покупателям доступно 117 тыс. квартир и апартаментов, больше (131 тыс. лотов) было только в середине 2015 года». Совокупный объем экспозиции на 18 крупнейших региональных рынках он оценивает в 313 тыс. лотов, это на 1% меньше, чем в апреле. «Показатель немного стабилизируется»,— замечает эксперт. Большой выбор, по наблюдениям директора по продажам «Этажей» Сергея Зайцева, способствует снижению скорости сделки: «Потенциальные покупатели рассматривают значительно большее количество объектов перед принятием решения».

На этом фоне значительная доля предложения продолжает экспонироваться с дисконтами. В Москве и Подмосковье на такие лоты сейчас приходится более 30% предложения, говорит господин Попов, называя скидки одним из ключевых драйверов продаж. «Но нужно иметь в виду, что в ряде случаев в "зачеркнутую" цену попадают цифры, которые никогда не фигурировали как реальные ценовые уровни, сделки по ним не заключались»,— замечает он. Дмитрий Алексеев говорит, что в Москве в акционные программы застройщиков сейчас включены 66% квартир, в Санкт-Петербурге — 59%. Эта конъюнктура, по мнению Сергея Зайцева, в ближайшее время вряд ли изменится.

«Рынок сейчас очень гибкий: нередко застройщики готовы предлагать особые условия под конкретного клиента в зависимости от скорости выхода на сделку, формата расчетов и запросов самого покупателя»,— говорит господин Зайцев.

Дмитрий Алексеев сомневается, что в ближайшем будущем стоимость квартир заметно изменится. В среднесрочной перспективе, по мнению Алексея Попова, средние номинальные цены предложения могут вырасти на 5–7% за счет постепенного увеличения в структуре предложения доли корпусов на высоких стадиях готовности. Эксперт также ожидает сохранения темпов продаж на уровне января—апреля. «Ускорение маловероятно: помимо сезонного фактора часть спроса "уйдет", переориентируется на вторичную и загородную недвижимость»,— говорит он. От снижения цен, по мнению господина Зайцева, сохраняющийся спрос рынок все же удерживает.

Динамика цен на новостройки на крупнейших региональных рынках России

Локация
Средняя цена (тыс. руб. за кв. м)
Динамика (%)
Май 2022
Апрель 2023
Май 2023
За месяц
За год
Москва
322,2
321,9
319,8
-0,70%
-0,70%
Санкт-Петербург
235,8
228,7
230,3
0,70%
-2,30%
Казань
169,7
178,1
177,4
-0,40%
4,50%
Краснодар
129,7
148,2
148,8
0,40%
14,70%
Нижний Новгород
132,1
146,1
145,8
-0,20%
10,40%
Екатеринбург
127,4
123,6
124
0,30%
-2,70%
Новосибирск
137,6
123,1
122,2
-0,70%
-11,20%
Ростов-на-Дону
116,5
122,4
120,3
-1,70%
3,30%
Красноярск
103,8
118,1
117,7
-0,30%
13,40%
Уфа
118,6
113,7
114,7
0,90%
-3,30%
Самара
97,9
110,9
109,5
-1,30%
11,80%
Омск
115
108,5
108,1
-0,40%
-6,00%
Пермь
102,6
108,4
107,8
-0,60%
5,10%
Воронеж
98,1
96,7
96,3
-0,40%
-1,80%
Волгоград
87,2
93,6
93,9
0,30%
7,70%
Челябинск
87
83,5
84,6
1,30%
-2,80%
Московская область
165,7
166,4
166,5
0,10%
0,50%
Ленинградская область
150,9
144
143,8
-0,10%
-4,70%

Источник: данные «ЦИАН.Аналитики».