Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости, как субъект управления инфраструктурой строительства коммерческих объектов. Аспекты налогообложения

ЗАКРЫТЫЕ ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ, КАК СУБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ ИНФРАСТРУКТУРОЙ СТРОИТЕЛЬСТВА КОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕКТОВ. АСПЕКТЫ НАЛОГОБЛОЖЕНИЯ

М.Д. Вахрамеева Научный руководитель - д.э.н., профессор А.А. Голубев

Среди достаточно широкого спектра вопросов, неизбежно возникающих при введении и становлении новых экономико-правовых конструкций, вопросы налогообложения деятельности в рамках таких институтов находятся в первых рядах. Налоговое законодательство традиционно «на шаг», а то и более отстает от динамичного развития гражданско-правовых феноменов. Между тем, действительно развитой новая институциональная модель становится при условии закрепления адекватного налогового регулирования. Наличие правовых рисков в этой области может препятствовать вхождению на российский рынок многих потенциальных инвесторов и организаторов соответствующих программ.

Бизнес-проблемы у всех схожи: увеличение выручки, снижение затрат, привлечение финансирования. Девелоперские компании и владельцы коммерческой недвижимости здесь не исключение. Порой успех зависит от состояния рынка или индивидуальных возможностей предпринимателя. Однако некоторые показатели вполне можно скорректировать, используя определенные механизмы или инфраструктурные решения. К примеру, налоговую составляющую.

Федеральный закон «Об инвестиционных фондах», вступивший в силу в конце 2001 г., открыл для субъектов рынка недвижимости новые возможности. Помимо решения инвестиционных задач, он позволяет оптимизировать налоговые выплаты. Паевой инвестиционный фонд представляет собой объединение имущества физических и юридических лиц, находящегося под управлением специализированной управляющей компании. Все имущество, образующее паевой инвестиционный фонд (включая недвижимость), находится в долевой собственности участников фонда. Сам ПИФ юридическим лицом не является.

Фонды недвижимости, которые создаются собственниками недвижимости для управления своим имуществом, называются рентными фондами. Деятельность таких фондов направлена на получение доходов в виде арендных платежей от существующего объекта недвижимости (например, бизнес-центр, заполненный арендаторами) и на увеличение рыночной стоимости объекта. Отличие такого ПИФа от других видов ПИФов недвижимости - в том, что рентные фонды занимаются эксплуатацией коммерческой недвижимости и получают доходы от сдачи ее в аренду. Внесение недвижимого имущества в состав ЗПИФН дает собственникам возможность повысить прозрачность бизнеса по извлечению доходов от аренды; повысить ликвидность и инвестиционную привлекательность принадлежащих им объектов. Принимая решение сформировать собственный ЗПИФН, собственник должен осознавать, что в условиях увеличения налогового гнета перед ним возникает необходимость отказаться от занижения доходов от имущества, взамен получив льготы в виде минимизации налогообложения. По желанию владельцев недвижимости, доходы фонда могут быть реинвестированы в существующие и новые проекты, связанные со строительством, реконструкцией или приобретением коммерческой недвижимости.

Деятельность рентных фондов направлена на получение доходов от объекта и на увеличение стоимости объекта за счет его модернизации или реконструкции. Однако фонд может просто эксплуатировать здание и получать прибыль в виде арендных платежей, при этом экономя на налоговых отчислениях. Схема такого фонда понятна и прозрачна: есть бизнес-центр, принадлежащий пайщикам на правах долевой собственности, он приносит прибыль в виде арендных платежей минус затраты на эксплуатацию, коммунальные расходы и затраты на содержание инфраструктуры фонда. Полу-

ченная прибыль (не облагаемая налогами) либо распределяется между пайщиками, либо реинвестируется. В чем же преимущества передачи недвижимости в ЗПИФН?

Согласно Налоговому кодексу, плательщиками налогов в России признаются физические и юридические лица, а паевой инвестиционный фонд нельзя отнести ни к тем, ни к другим. В связи с этим закрытые ПИФы, имеющие в составе приносящую доход недвижимость, освобождены от уплаты следующих налогов.

• Налог на прибыль. С денежных средств, поступающих от аренды, ежегодно не взыскивается 24 %. Кроме того, до момента погашения паев или до момента выплаты промежуточного инвестиционного дохода внутри фонда может происходить сколько угодно сделок, прибыль с которых не будет облагаться налогами. Данная позиция применительно к ПИФам недвижимости отражена в Письме УФНС по г. Москве от 16 декабря 2004 г. №26-12/81335 (т.е. поступающие в такой фонд арендные платежи и доходы от реализации недвижимости не подлежат обложению налогом на прибыль). Основанием для уплаты налога на прибыль у пайщика - юридического лица служит реализация или иное выбытие пая, в том числе его погашение, а также выплата периодического дохода, который, согласно ст. 14 ФЗ «Об инвестиционных Фондах», возможен в ПИФах закрытого типа. Доход учитывается пайщиком в составе внереализационных доходов, что следует из специфики ст.250 НК РФ. При определении доходов и расходов в целях расчета налогооблагаемой базы по операциям с ценными бумагами, в частности, с инвестиционными паями, следует руководствоваться п. 2 ст. 280 НК РФ. Таким образом, в общей форме можно сказать, что налог на прибыль исчисляется и уплачивается пайщиком с разницы между ценой реализации или погашения пая и расходами на его приобретение и реализацию.

• Налог на имущество. Организация-учредитель закрытого ПИФа (владелец недвижимости) в процессе внесения недвижимости в ЗПИФН получает ценные бумаги -паи фонда. Владение ценными бумагами не облагается имущественными налогами. Однако в настоящий момент не до конца урегулирован вопрос об уплате налога на имущество организаций. Буквальное толкование Налогового кодекса позволяет считать, что ни пайщики, ни управляющая компания не являются налогоплательщиками данного налога. Так, согласно ст. 374 Налогового кодекса РФ, объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

Так как на балансе пайщиков ПИФа находятся только паи, учитываемые в качестве финансовых вложений, то объекта налогообложения по налогу на имущество ни для пайщиков, ни для управляющей компании не возникает. Недвижимое имущество, переданное в фонд, не может отражаться на 01 счете пайщика, поскольку не участвует в производственной деятельности организации.

Отметим, что налоговые органы придерживаются другой точки зрения. Поэтому до тех пор, пока не сформировалась судебная практика по такого рода спорам, будет существовать риск налогового конфликта, если будет принято решение налог на имущество не уплачивать. Несмотря на это, в данный момент большинство управляющих компаний не платят налога на имущество. Однако к заботам государства следует отнести совершенствование налогового законодательства в целях адекватного отражения развивающихся хозяйственных отношений. Возможно, для законодателя в дальнейшем будет рациональней признать налогоплательщиком управляющую компанию, а источником для уплаты налога - имущество ПИФ. Это решит проблему установления плательщика и определения налоговой базы, при этом налоговая нагрузка останется на плечах реальных собственников - пайщиков.

Кроме того, все время существования фонда (от года до 15 лет) владелец доходной недвижимости (пайщик) может не беспокоиться по вопросам налогообложения. Пайщик платит незначительные налоги только тогда, когда завершается существование фонда. А существование фонда завершается только тогда, когда это удобно пайщику и, что немаловажно, когда он пайщик готов к этому. При продаже пая сумма полученного дохода может быть уменьшена на сумму произведенных расходов при получении пая, поэтому при отчуждении пая по цене приобретения не возникает налоговой базы по налогу на прибыль или НДФЛ (ст. 214.1 и ст. 277 НК РФ). Это может быть использовано для переоформления паев участников - юридических лиц на участников - физических лиц или иностранцев в целях минимизации налогов при выплате дохода.

Летом 2005 г. был урегулирован вопрос с уплатой НДС. Пожалуй, этот вопрос имел максимальный накал дискуссий в профессиональном сообществе. С введением в действие с 1 января 2006 года ст. 174.1 Налогового кодекса «Особенности исчисления и уплаты в бюджет налога при осуществлении операций в соответствии с договором простого товарищества (договором о совместной деятельности) или договором доверительного управления имуществом на территории Российской Федерации» споры в значительной мере утихли. Возобладала точка зрения фискальных органов, отстаивавших необходимость уплаты НДС при совершении соответствующих операций. По их мнению, уплата налога вменялась в обязанность управляющей компании, при этом средством платежа должно служить имущество ПИФа. Статья 174.1 четко ответила на главный вопрос, который ставила практика: кто является плательщиком НДС? С 1 января 2006 года налогоплательщиком признается доверительный управляющий со всеми вытекающими отсюда последствиями: при реализации товаров, работ, услуг, передаче имущественных прав доверительный управляющий обязан выставлять контрагентам (арендаторам, покупателям) от своего имени соответствующие счета-фактуры с указанием своего ИНН. При этом управляющему предоставляется имущественный вычет на основании полученных им счетов-фактур. Учет ведется раздельный: по самой управляющей компании и по каждому фонду в отдельности.

Резюмируя все вышесказанное, можно сказать, что, несмотря на некоторые проблемы в области налогообложения закрытых фондов недвижимости при использовании этого института ПИФов, можно констатировать наличие достаточно льготного налогового режима работы. При использовании ПИФа государство взыскивает свой «фискальный доход» только на уровне инвестора, т.е. не происходит традиционного «муль-тиналогообложения», и возникает чрезвычайно выгодный эффект «отложенного налогообложения». Взимание некоторых налогов происходит только на этапе изъятия средств из фонда, а реинвестирование доходов ПИФа дает значительную экономию на налогах. ПИФы - не инструмент уклонения от уплаты налогов, а новая для России форма организации инвестиционного процесса.

Литература

1. ФЗ РФ №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» от 29.11.2001.

2. Письмо УФНС по г. Москве. №26-12/81335 от 16 декабря 2004 г.

3. 2 глава Налогового Кодекса Российской Федерации.