Об особенностях многофункциональных комплексов недвижимости и особой роли регионального фактора при их расположении

ОБ ОСОБЕННОСТЯХ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ КОМПЛЕКСОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ОСОБОЙ РОЛИ РЕГИОНАЛЬНОГО ФАКТОРА ПРИ ИХ РАСПОЛОЖЕНИИ

Перлова Е.В., соискатель ИСА РАН

В статье проанализированы основные вопросы развития сектора многофункциональных комплексов недвижимости (МФК). Проведена классификация МФК, проанализирована роль регионального фактора при выборе места размещения МФК. В статье приведены примеры наиболее известных и успешных МФК, расположенных в крупных российских городах.

Ключевые слова: многофункциональный комплекс недвижимости, монофункциональный комплекс недвижимости, диверсификация, региональный фактор

ON THE SINGULARITIES OF MIXED-PROPERTY AND THE SPECIAL ROLE OF THE REGIONAL FACTOR IN THEIR LOCATION

Perlova E., the applicant, ISA RAN

The article analyzes the main issues for the sector multi-functional complex real estate (IFC). The classification of the IFC, explored the role of the regional factor in choosing the location of the IFC. The article gives examples of the most famous and successful IFC, located in major Russian cities.

Keywords: multifunctional properties, multifunctional complex real estate, diversification, regional factor

В последнее время все более актуальным является проектирование и строительство многофункциональных комплексов недвижимости. Согласно классификации известной исследовательской и экспертной организации в области недвижимости Urban Land Institute многофункциональный комплекс (его еще называют mixed-use) - это «проект, который получает доход от трех и более функциональных назначений, имеющих независимый спрос» [2]. Имеется определение, что многофункциональный комплекс (МФК) - это объект недвижимости с двумя и более функциональными назначениями, которые объединены единым пространством и зданием с целью создания максимальной комфортной среды для совершения покупок, работы и отдыха. Еще одно определение МФК - это объекты с несколькими функциональными компонентами, каждый из которых способен формировать свой поток потребителей. Приводя эти определения, авторы, тем не менее, не могут не поддержать широко бытующее среди специалистов мнение, что четкого и устраивающего всех определения МФК пока еще нет.

Сказать, что МФК - это явление последних лет, было бы неправильно. По сути дела греческие агоры, римские форумы, средневековые монастыри были в определенной степени многофункциональными комплексами. Многофункциональные объекты недвижимости проектировались уже в 20-30-е годы ХХ в., однако широкое их распространение началось в последней четверти прошлого и начале нынешнего столетия.

Многофункциональные комплексы объединяют такие функции, как: розничная торговля, общественное питание, услуги, а также офисную, гостиничную, спортивно-оздоровительную, индустриальную, выставочную, культурно-развлекательную, жилую (апартаменты) и некоторые другие функции.

По типу МФК делятся на комплексы, сочетающие жилую и коммерческую функции, и комплексы, сочетающие различные коммерческие функции.

По видам можно классифицировать как комплексы, объединяющие торгово-развлекательные функции и общественное питание (это самые распространенные МФК); торгово-офисные МФК с предприятиями общественного питания; торгово-жилые комплексы с предприятиями общественного питания; комплексы офисно-жилые с общественным питанием; гостинично-жилые комплексы с общественным питание, культурно-развлекательной и спортивно-оздоровительной функцией, бизнес-парки с развитой деловой и социальной инфраструктурой и др.

По степени классности МФК подразделяются на элитные, бизнес-класса и эконом-класса.

По характеру образующих их помещений МФК делятся на вертикальные (многоэтажное здание), горизонтальные (несколько одно-или малоэтажных зданий), вертикально-горизонтальные (сочетание зданий различной этажности).

МФК, как объекты строительства, делятся на объекты, строящиеся с нуля; объекты реконструкции действующих зданий и сооружений, например, вокзалов, гостиниц, цехов или целых пред-

приятий; а также объекты, создаваемые на территории выводимых из города промышленных предприятий.

Существенную роль в разработке концепции и проектировании МФК играет региональный фактор. Так, на концепцию строительства МФК в первую очередь влияет зона его размещения - городская (с дифференциацией столичная или малый город), пригородная или курортно-рекреационная. Немаловажную роль играют и особенности социально-экономического комплекса региона (СЭК), в котором предполагается размещение МФК. Так, если региональный СЭК характеризуется сбалансированностью развития (в нем представлены и промышленный сектор, и сфера услуг), то, скорее всего, целесообразным будет рассмотрение специализированных вариантов МФК, обеспечивающих преимущества потребления на узком сегменте сферы услуг. И наоборот, если рассматривается регион с узкой специализацией СЭК, то задачей МФК будет являться восполнение дефицита сферы услуг в достаточно широком их диапазоне. Значительную роль играет при этом и вид специализации СЭК. Если регион, например, является крупным транспортным узлом, то в нем будет преобладать потребность в развитии сегмента складской недвижимости и зон парковки транспорта. Соответственно в нем необходимо создание такого МФК, который мог бы обеспечить оптимальное размещение распределительных центров различных логистических компаний. Если регион обладает уникальными природными, климатическими, историческими особенностями, то здесь предпочтительнее развивать сегмент рекреации и туризма, и, соответственно, строить МФК с доминированием гостиничного и арендного сегментов недвижимости.

Региональный фактор оказывает влияние и на профилирование предоставляемых услуг в одинаковом сегменте недвижимости. Так, проекты культурно-развлекательных МФК существенно различаются для моногородов промышленной ориентации и наукоградов в связи с тем, что их жители предъявляют различный спрос на культурно-развлекательные услуги.

Так, совершенно очевидно, что региональный фактор (и, в частности, предполагаемое размещение МФК) пересекается с такими критериями, как архитектурный стиль и стадии готовности объекта; а отраслевая структура СЭК (как другая компонента регионального фактора) влияет на тип и вид МФК.

В МФК обычно выделяется функция, которая является доминантной, т.е. образует ядро комплекса, и функции, которые являются сателлитами.

В самое последнее время происходит переход от создания торгово-офисно-жилых и подобных МФК к комплексной застройке территории, т.е. осуществляется строительство деловых кварталов, технопарков, гостиниц, торгово-общественных заведений, жилых микрорайонов, культурно-развлекательных и спортивно-оздоровительных комплексов. Иначе говоря, создаются крупноформатные комплексы, включающие в свой состав дома, офисы, магазины, культурные и развлекательные центры, социальные объекты, а также парки, скверы, сады, водные бассейны и акватории.

Подобные крупноформатные центры строятся, как правило, не в центре города, чтобы не «убивать» старину, а на окраинах и городах спутниках, чтобы унылую и депрессивную картину этих мест украсить акцентированными архитектурными решениями.

МФК играют важную социально-экономическую роль. Собирая в одном месте множество нужных человеку функций, позволяют экономить время, что особенно важно в условиях мегаполисов и крупных городов, отягощенных транспортными проблемами. За счет эффективного сочетания функций, создающих мощный синергетический эффект, МФК позволяют поднять уровень качества городской среды и таким образом содействовать социально-экономическому развитию территории.

МФК, создаваемые в пригородах и городах-спутниках мегаполисов кроме указанного преимущества удобства и экономии времени за счет коммерческой и индустриальной функций позволяют уменьшить маятниковую трудовую миграцию населения в мегаполис.

Наиболее востребованными в крупных городах являются многофункциональные жилые комплексы. Широкое распространение получили торгово-развлекательные комплексы. Сочетание торговой и развлекательной функций считается наиболее удачным. Торговогостиничные функции плохо сочетаются друг с другом, поскольку постояльцы гостиниц не любят соседства с шумными толпами покупателей. Однако имеются удачные примеры сочетания подобных функций, особенно когда правильно разнесены подходы, выходы, парковки обитателей гостиниц и посетителей торговых центров. Неприемлемым считается сочетание этих функций при разной их классности. Нельзя иметь при гостинице класса люкс торговые ряды эконом-класса и наоборот.

Анализ сочетания различных функций в составе МФК показал, что идеальных форматов комплексов нет [1]. Решение, какой именно формат комплекса выбрать, принимается в зависимости от индивидуальных особенностей проекта и уровня социально-экономического развития региона: местоположения, земельного участка, требований администрации, демографической и экономической ситуации в городе, состояния конкурентной среды. При выборе формата учитывается доходность каждого элемента на конкретном рынке, возможность участка, ограничения (высотность, экология) функций. Некоторые девелоперские компании разработали типовые МФК, сочетающие бизнес-центр, галереи бутиков, паркинг; отель, развлекательный центр, бизнес-центр, галерею бутиков, паркинг. К выше перечисленным сочетаниям могут быть добавлены апартаменты премиум- и бизнес-класса. Проектирование и строительство МФК активно ведется во многих городах России.

В Москве уже построено не менее 100 торгово-развлекательных комплексов. Первым объектом, отвечающим в полной мере требованиям МФК, был центр международной торговли на Краснопресненской набережной. Из построенных МФК могут быть названы такие, как Park Palace, Смоленский пассаж, Новинский пассаж, Неглинная Плаза, Лотте Плаза и ряд других. Перестроены в формат МФК бывшие гостиниц «Москва» и «Минск».

На стадии строительства находятся МФК в рамках грандиозного проекта «Москва Сити». Можно зазвать башни «Федерация», «Евразия», «Россия» и др., комплекс «Город столиц» на первой линии «Москва Сити». Проектируется дворцовый комплекс в районе «Золотой мили», Итальянский квартал и Парк Сити, комплекс «Галактика» на пересечении проспекта Вернадского и улицы Лобачевского.

Активно строятся МФК в Подмосковье. Это, прежде всего, мега-моллы (ИКЕЯ, Мега и др.) в ближнем Подмосковье и другие комплексы в городах Московской области. Имеется грандиозный проект строительства «города в городе» (Химки Сити).

В северной столице - Санкт-Петербурге за последние годы построены около 25 МФК, среди которых преобладают торгово-развлекательные, торгово-офисные, офисно-складские, офисно-гостиничные и другие комплексы. Среди них «Риверс-хаус», «Светлановский», «Румба», «Т4», «Эврика», «Regent-holl», «Ресурс» (Желтый угол), «Остров», «Старая деревня», «Мега-парк», «Уткина заводь», гостиничные комплексы «Нептун», «Голицын», «Наутилус», «Европа Хаус» и др. В стадии строительства находятся не менее 12 проектов МФК, из которых можно выделить «Лицедеи», «Хорс», «Пальмира», «Командор» и др. В стадии проектировании находятся 13 МФК общей площадью 680 тыс. м2.

Проектируются МФК в пригородных районах Санкт-Петербурга, в частности, комплекс «Сокол-Сити» в Приморском районе.

В Екатеринбурге создано уже около 30 МФК. Большинство из них - это комплексы класса С (эконом-класса), доля которых составляет более 80%. Доля комплексов типа В (бизнес-класса) и А (элитных) - значительно меньше.

Представляет интерес строительство МФК в столице Украины - Киеве, где много промзон, существующих с советских времен. Рано или поздно эти промзоны будут выведены из города. Имеются интересные проекты создания крупных МФК, таких как проект «Киев-Сити» на полуострове Рыбальском.

Литература:

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб. М.: Изд-во АСБ, 2004, стр. 59.

2. Шмитц А., Бретт Д. Анализ рынка недвижимости. - М.: Building, 2007, стр. 205, 208-209.