Апартаменты не заселяются без ипотеки

Бум спроса на строящееся жилье и апартаменты в январе—марте, когда россияне в ожидании новой волны кризиса скупали недвижимость, сменился серьезным снижением продаж у застройщиков. Наиболее чувствительным сегментом рынка столичных новостроек оказались апартаменты. Спрос на них в апреле—августе текущего года упал почти вдвое год к году из-за высоких ставок по ипотеке и снижения уровня доходов граждан. Некоторые девелоперы в попытке спасти продажи стали предлагать скидки до 25%. Но эксперты сомневаются, что это даст результат. В будущем, ожидают аналитики, застройщики будут с опаской выводить такие проекты на рынок.

В кризис наиболее чувствительным сегментом рынка московской недвижимости оказались апартаменты

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Ставки по ипотеке против продаж

Объем сделок по покупке апартаментов в строящихся комплексах Москвы в апреле–августе текущего года сократился на 46% год к году, до 1,4 тыс. сделок, подсчитали в «Метриуме» по запросу «Ъ-Дома». Похожие подсчеты у bnMap.pro: по данным сервиса, застройщики продали 1,3 тыс. апартаментов, что на 50% меньше год к году. В Est-a-Tet и Nikoliers говорят о снижении спроса на 48%, до 78,4 тыс. кв. м.

Это подтверждают и некоторые девелоперы. Так, в ГК МИЦ падение продаж апартаментов в апреле—августе составило 45%. Хотя в Level Group и ГК «Основа», напротив, говорят о положительной динамике продаж, а в ГК «Гранель» к августу продажи апартаментов выросли на 15–20%.

Этот сегмент показал более значительное снижение, чем квартиры в столичных новостройках, которые в апреле—августе потеряли только 23% спроса год к году, подчеркивают в «Метриуме». «Активность покупателей на рынке недвижимости серьезно снизилась после февральских событий (начала военной операции РФ на Украине.— "Ъ-Дом")»,— отмечает управляющий партнер «Метриума» Надежда Коркка. «У граждан упала платежеспособность, и покупка недвижимости многим стала не по карману»,— поясняет она. Покупателей отталкивают и высокая инфляция на фоне критически подорожавшей столичной недвижимости в последние два года, добавляет председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова.

Основная причина снижения спроса на апартаменты — высокие ставки по ипотеке, которые к апрелю после повышения ключевой ставки ЦБ могли достигать 23%, в то время как в 2021 году стоимость ипотечного кредита на такой вид недвижимости составляла в среднем 8%, отмечает госпожа Доброхотова. «Рынок традиционного жилья поддерживается государством посредством льготной ипотеки под 7%, а застройщикам апартаментов приходилось выживать только за счет покупателей с наличными»,— поясняет она.

Если в 2021 году доля сделок по покупке апартаментов в новостройках Москвы варьировалась от 38% до 53%, то в марте 2022-го она опустилась до 35%, а в апреле и мае и вовсе упала до 9%, подтверждают в Nikoliers. Ставка ЦБ пока не вернулась к уровню прошлогодних значений 4,5–6,5%, а взять ипотеку при таких условиях способно значительно меньше граждан, отмечает Надежда Коркка.

Субсидии на покупателей

В августе стала очевидной обратная тенденция: доля ипотечных кредитов в общей структуре продаж апартаментов повысилась до 63,2%, хотя на апартаменты программы государственного субсидирования ипотеки не распространяются, отмечает коммерческий директор Est-a-Tet Владимир Моребис. Впрочем, продолжает он, ипотечные ставки на приобретение апартаментов на 1–2% выше ставок на приобретение квартир по стандартным программам без субсидирования ставки. Так, по данным ЦБ, средневзвешенная ставка по ипотеке на жилье в августе составила 6,67%, а в сегменте апартаментов — 8,5%.

Чтобы сохранить лояльность покупателей, все больше девелоперов стали предлагать собственные программы ипотеки с субсидированной ставкой не только на квартиры, но и на апартаменты, отмечает Владимир Моребис. К примеру, в ГК «Гранель» предлагают кредиты на покупку такой недвижимости со ставкой от 5,3%, в ГК «Основа» — от 0,1% в определенных проектах.

Однако при покупке апартаментов с привлечением такого займа их стоимость будет выше. В Level Group покупателям с наличным расчетом предлагают скидку на 20%, а для тех, кто планирует брать ипотеку, стоимость лота не уменьшится, но ставка составит 0,01% годовых. Таких проектов на московском рынке немного: ставку менее 1% застройщики готовы предложить только в 7% проектов, отмечает Ирина Доброхотова.

Стимулировать покупателей девелоперы стараются и ценовой политикой. Замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов говорит, что с марта по август цены на апартаменты практически не изменились: в объектах бизнес-класса они выросли всего на 0,9%, в проектах комфорт-класса — на 0,4%. Хотя в тот же период прошлого года рост цен составил 16,5% и 18,4% соответственно, напоминает он.

В итоге в годовой динамике в июне цены на апартаменты выросли всего на 6%, отмечают в Nikoliers. В то же время рынок строящегося жилья и апартаментов в целом показал более значительную динамику: по данным Dataflat.ru, в июне 2022-го цены на недвижимость в Москве в общем выросли на 12% год к году, до 335 тыс. руб. за 1 кв. м. Но и цены на апартаменты по-прежнему на 15–20% ниже, чем на квартиры, напоминает Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.

Покупатели, выбирающие именно апартаменты, объективно оценивают все нюансы владения и за их меньшую стоимость готовы к особенностям данного формата: невозможности регистрации, более высоким налогам и коммунальным платежам, добавляет Надежда Коркка. Но уровень благоустройства и социальных объектов в апарт-комплексах сейчас не хуже, чем в классических жилых комплексах, резюмирует эксперт.

Квартира или апартаменты

Впрочем, стимулировать покупателей привлекательными ставками и низкими ценами на апартаменты оказывается недостаточно. Девелоперы стали активно предлагать скидки в размере до 25% как на строящиеся апартаменты, так и на уже введенные, отмечает коммерческий директор ГК МИЦ Геннадий Дикалов. Так, в Level Group предлагают скидку 20%, в ГК «Гранель» на ряд лотов — 5–7%.

По данным bnMap.pro, сейчас в одном комплексе апартаментов готовы предложить дисконт 25%, еще в двух — 21% и 20%, таким образом, сверхбольшие скидки доступны менее чем в 3% проектах. Еще в 8% комплексов застройщики готовы предложить скидки 10–20%, добавляет Ирина Доброхотова. Но предоставление дисконта даже в размере 25% не гарантирует необходимого увеличения темпов реализации, так как такое предложение появляется на лоты в проектах, которые были заведомо переоценены, добавляет господин Дикалов.

Хотя в сегменте жилой недвижимости получить скидку может быть проще. Ситуация на рынке апартаментов сейчас несколько сложнее, чем на рынке жилья: застройщики предлагают дисконт при покупке такой недвижимости, но их размер ниже, чем у квартир, утверждает Надежда Коркка. На строящееся жилье можно получить скидку до 20%, в то время как в сегменте апартаментов она составляет в среднем не более 10%, добавляет она. Эксперт связывает это с тем, что жилые комплексы более масштабны, чем проекты с апартаментами, и за счет большего объема предложения застройщики способны предложить более существенный дисконт.

В последние несколько лет объемы строительства как жилья, так и апартаментов снизились, и в ближайшие годы эта тенденция сохранится, считает управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко. При этом отсутствие льготной ипотеки на апартаменты и нерешенность вопроса об их статусе могут привести к более серьезному сокращению предложения в сегменте, добавляет он.

Доля апартаментов в объеме предложения и спроса уже перешла к снижению. По подсчетам директора по стратегическому маркетингу и продукту Level Group Александры Мамохиной, доля спроса на апартаменты в общем объеме продаж уменьшилась с 10% на протяжении последних двух лет до 6–7% в июне—июле 2022-го, а доля предложения такой недвижимости в тот же период показала падение с 25% до 15%.

Снижение спроса на апартаменты в долгосрочной перспективе приведет к значительному уменьшению количества таких проектов, соглашается директор по развитию сети апарт-отелей YE`S Антон Агапов. По его словам, уже сейчас наблюдается смещение интереса к сервисным апарт-отелям, что обусловлено наличием профессионального управления такими объектами и более понятным юридическим статусом.

Кирилл Голышев напоминает, что в Москве уменьшается количество участков под застройку жилья, поэтому апарт-комплексов, особенно в пределах Третьего транспортного кольца, напротив, может стать больше. Директор по маркетингу и PR проектной компании WE-ON Group Ксения Поленова говорит, что общее количество запросов застройщиков на проектирование апарт-комплексов уже восстановилось после временной просадки в марте—апреле.