Не заложено

Один из крупнейших екатеринбургских застройщиков «Атомстройкомплекс» предлагает уральским банкирам разработать программу кредитования для инвесторов на строящиеся коммерческие объекты без «твердого» залога. В случае дефолта заемщика компания готова выплачивать кредит банку. Такое предложение, по подсчетам «Атомстройкомплекса», может привлечь порядка 30% инвесторов, а заинтересованным банкам увеличить кредитные портфели на сумму около 300 млн рублей в год. Участники финансового рынка отмечают, что в таком случае банк не может учитывать риски застройщика и прогнозировать ситуации, связанные со строительством объекта.

Как рассказал „Ъ” директор агентства коммерческой недвижимости «Атомстройкомплекс» Сергей Кравчук, компания предлагает банкам разработать новый продукт по кредитованию малого и среднего бизнеса при покупке строящихся площадей.

По его словам, изначально клиент компании платит аванс 30% от стоимости помещения, заключает на него договор, а банк берет в залог права по этому договору. «В случае дефолта заемщика мы выкупаем эти права за сумму остатка долга. Таким образом, банк минимизирует свои риски», — рассказал он. Он отметил, что сегодня банки не готовы кредитовать клиентов без залога, поскольку строящегося объекта де-юре не существует. «Но мы считаем, что потенциал таких сделок в кредит достаточно велик», — пояснил господин Кравчук. При этом он подчеркнул, что компания за последние два года реализовала коммерческих объектов на сумму около 1,5 млрд рублей и ни одного дефолта у инвесторов не было. По предварительным подсчетам, банк будет находиться без «твердого» залога 6–12 месяцев — до момента сдачи объекта. Ориентировочно, срок кредита не будет превышать семь лет, а средний размер кредита составит 5–10 млн рублей. При этом, считает Сергей Кравчук, банкам необходимо будет более гибко относиться к выбору заемщиков, кредитуя как физлиц, так и юрлиц. По подсчетам компании, предложение банка по кредитованию может заинтересовать около 30% инвесторов, а общий кредитный портфель за счет нового продукта может составить в среднем 300 млн рублей в год.

«Для развития предпринимательства это хорошая возможность не отвлекать средства на финансирование долгосрочных активов, тем самым концентрироваться на своей основной деятельности», — полагает гендиректор Cross Development Group Олег Кудрявцев. Он отметил, что его компания вышла с аналогичной инициативой на ряд банков по одному из своих проектов и «достигла определенных договоренностей». «Однако проблема в том, что банки готовы в обеспечение принимать только права по договорам долевого участия в строительстве, регулируемым федеральным законом №214. Но банкам следует обратить внимание на договоры инвестирования, так как право требования инвестора к застройщику является вполне ликвидным активом, способным обеспечить погашение кредита в случае его неплатежеспособности», — добавил он. Коммерческий директор УК «AVS Девелопмент» Лев Тетин считает, что предложение может пользоваться популярностью, если компании будут выводить его под конкретные объекты и гарантии. «Подобную программу мы реализуем со Сберинвестбанком (входит в ГК AVS Group). Если наш клиент не может рассчитаться по кредиту, то мы выплачиваем банку непогашенную часть и проценты и дальше сами реализуем этот объект. Это предложение увеличило число наших клиентов за год почти на 50%»,— рассказал он.

Банкиры отмечают, что риски у них все же остаются. «Рынок коммерческой недвижимости сегодня активно развивается, и такие продукты выражают и интересы банка, и интересы застройщика», — считает управляющий директор департамента малого и среднего бизнеса ОАО «ВУЗ-банк» Олег Попков. По его словам, основной риск подобных проектов, заключается в невозможности банка прогнозировать ситуации, связанные со строительством объекта. «Здесь для обеих сторон важна гарантия юридической чистоты сделки и исполнение своих обязательств в срок», — объяснил он. О возможных рисках для банка говорит и руководитель дирекции малого и среднего бизнеса Уральского банка реконструкции и развития Елена Сорвина. «В зависимости от стоимости недвижимости и условий ее оформления к такой сделке могут быть применены повышенные требования в части капитала банка в соответствии с действующими нормативами Центробанка», — отметила она. Риски, по словам госпожи Сорвиной, можно компенсировать, например, оформлением сделки в соответствии с федеральным законом №39 (об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений).