Изменения раз в полгода

Сегодня строители активно обсуждают нововведения в порядок привлечения средств дольщиков при строительстве жилья. В то же время, прошло всего семь месяцев, как вступили в силу прежние поправки в 214-ФЗ. Предварительные итоги показали, что серьезного влияния на строительный бизнес эти нововведения не оказали.

Самые существенные нововведения для застройщиков — увеличение уставного капитала и его привязка к объемам строительства. Если раньше его размер мог составлять 10 тыс. рублей, то сейчас минимальный размер уставного капитала должен составлять 2,5 млн рублей и достигать 1,5 млрд при объеме строительства в 500 тыс. кв. м и более. Хотя поправки в 214-ФЗ вступили в силу 1 января 2017 года, этот пункт застройщики обязаны были привести в реализацию к 1 июля 2017 года. Поэтому, говорят эксперты, делать какие-то выводы пока что рано.

"Я думаю, что это не станет проблемой и серьезным обременением для крупных застройщиков, но небольшие компании могут не справиться с возложенными обязательствами и покинуть рынок",— рассуждает Ван Ли, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".

Но это не последние дополнительные сложности для строителей. Обременением также станут отчисления в компенсационный фонд и эскроу-счета, фактически ликвидирующие возможность использовать средства дольщиков для строительства жилого комплекса. Это, говорят эксперты, приведет к повышению объема заемных средств для компаний, не обладающих необходимыми собственными финансовыми ресурсами. А значит, к снижению доходности или к росту стоимости квадратного метра жилья.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь", говорит: "С 1 июля вступили в силу требования по увеличению размера уставного капитала для застройщиков. Насколько успешно компании справятся с этой процедурой, мы сможем говорить не ранее чем через полгода". В части требований закона по усилению гарантий сохранности денежных средств дольщиков (компенсационный фонд, эскроу-счета) пока идут только организационные приготовления, продолжает господин Васильев. "Еще не разработан механизм исполнения данного требования закона, и застройщики продолжают страховать свою ответственность в аккредитованных страховых компаниях",— добавляет он.

По подсчетам аналитического центра ГК "Доверие", прямой экономический эффект от введений требований к уставному капиталу оценивается в снижении рентабельности проекта на 2-2,5% для типового проекта на участке в 1 га на 25-50 тыс. кв. м общей площади.

Потребитель не заметил

Руководитель отдела маркетинга ООО "H+H" Майя Афанасьева уверена, что пока потребитель не заметил никаких изменений. "Роста цен на строящееся жилье не произошло, громких банкротств застройщиков, к счастью, тоже. Ситуация на рынке стабильная: идет реализация ранее запущенных проектов, строители выводят в продажу новые объекты. Так что самые пессимистические прогнозы, которые предсказывали чуть ли не остановку рынка, не сбылись",— говорит она.

С ней согласна Марина Сторожева, начальник отдела продаж компании "Лемминкяйнен": "В целом с вступлением в силу изменений в 214-ФЗ ситуация на рынке не изменилась, равно как и ничего кардинально не поменялось для потребителя. Кто-то из застройщиков увеличил размер уставного капитала, кто-то привел в порядок свои сайты, некоторые небольшие строительные компании ушли с рынка. Однако в целом подводить какие-то итоги или говорить, что новые изменения существенно повлияли на рынок недвижимости, рано, поскольку все вышесказанные изменения носят больше единичный характер".

Эдуард Тиктинский, президент холдинга RBI, обращает внимание на то, что закон о долевом строительстве сейчас во многом срастили с законом о защите прав потребителей, что не всегда отвечает интересам дольщиков. "Ведь огромные штрафы, например, за несданный вовремя дом — это риск и для самих покупателей жилья. Разорившись на выплатах неустойки, застройщик точно не завершит свои следующие объекты... Поэтому штрафы не должны быть фатальными. Тем более что в законодательстве пока никак не учитывается, что перенос срока сдачи дома может быть и не по вине застройщика. Одновременная борьба и с монополистами, и с претензиями дольщиков может оказаться для застройщика непосильной",— предостерегает эксперт.

Вывод проектов сократился

Илона Лапинскайте, управляющий директор ГК Docklands Development, отмечает: "Изменения внесли свою лепту — это видно потому, что разрешений на строительство в первом полугодии было выдано меньше. Кроме того, объем информации, которую мы должны размещать в открытом доступе, стало больше, да и количество процедур для аккредитации стало больше. Но это неизбежность, которая в дальнейшем не сильно скажется на застройщиках — надо лишь наработать технологию".

Антон Банин, ведущий аналитик ГК "Доверие", также так поясняет причину сокращения количества выводимых застройщиками новых проектов в первом полугодии 2017 года: "Многие девелоперы стремились получить разрешения и начать продажи до вступления в силу поправок о необходимости получения декларации соответствия застройщика 214-ФЗ, поэтому в первом квартале 2017 года снижение вывода новых объектов в Санкт-Петербурге составило 24% по сравнению с четвертым кварталом 2016 года. Однако сегодня процедуру получения декларации соответствия 214-ФЗ можно назвать отработанной, и значительных сложностей ни у застройщиков, ни у представителей строительного комитета ее выполнение не вызывает".

Ждут компенсационного фонда

"Главная проблема сейчас в том, что страхование ответственности застройщика отменено с 1 июля, а функционирование компенсационного фонда предлагается только с 1 октября нынешнего года, в этот период застройщик не может законодательно обеспечить мероприятия по страхованию ответственности, а следовательно, заключать ДДУ, привлекать денежные средства дольщиков и осуществлять строительство",— говорит Виталий Коробов, директор по развитию ГК "Аквилон Инвест".

Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена", считает, что говорить о каких-либо изменениях, связанных с 214-ФЗ, пока рано: "Поправки, вступившие в силу 1 января 2017 года, пока не оказали существенного влияния на рынок — по большей части они направлены на объекты нового строительства, а их пока немного, так как в продаже остаются в основном объекты, которые живут и действуют в рамках старого закона".

Директор по маркетингу и продажам компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая полагает, что для добросовестных компаний эти изменения создают много дополнительных сложностей и препон. Сами по себе новшества, касающиеся уставного капитала, эскроу-счетов, совершенно не представляют проблемы для нормального крупного застройщика, который и так надежен и обладает необходимыми финансовыми ресурсами. "Гораздо больше издержек связано с возрастающим объемом администрирования при реализации проектов и необходимостью создавать еще большее количество всевозможных документов. Это требует от застройщика дополнительно массу трудозатрат и времени, не говоря уже о кипах бумаг, которые теперь приходится возить на согласование чуть ли не грузовиками. Подобные нововведения лишь усложнят жизнь для добросовестных, надежных, профессиональных застройщиков, способствуя росту себестоимости и, в конечном счете, создают предпосылки к росту цен на рынке. И естественно, что маржинальность бизнеса у застройщиков, которая и так постоянно сокращается, не может вплотную приблизиться к нулевому уровню — это, понятно, не устроит никаких собственников и акционеров",— сетует госпожа Гуртовая.

Она говорит, что в законе появилось много поправок, выполнение которых является обязательным и при этом весьма "трудоемким". "Несомненно, это влияет на возможность реализации проектов и в итоге на себестоимость. Однако дальнейший рост себестоимости не означает, что и цена продаж вырастет моментально — ведь нужно учитывать и аспект рыночной ситуации, но в некоторой перспективе цена точно может вырасти. Кстати, и в 2016 году себестоимость строящегося жилья увеличилась в Петербурге, по оценкам экспертов, примерно на 9%. Понятно, что этот рост складывается не только из увеличения строительной себестоимости в "чистом" виде, но и за счет влияния постоянно возникающих дополнительных административных сложностей (это и различные законодательные нововведения, и какие-либо изменения в правилах игры на уровне администрации, требующие дополнительных телодвижений)",— говорит госпожа Гуртовая.