Курортный метр

Долгосрочная аренда квартиры, купленной в ипотеку на курорте, может в лучшем случае обеспечивать ежемесячные платежи по кредиту. Чтобы заработать на курортном жилье, нужно сдавать его в аренду посуточно. Тогда стоимость квартиры можно вернуть за время, втрое меньшее срока выплаты кредита, уверяют эксперты.

Почем метр здравницы

Спрос на инвестиционные квартиры для последующей сдачи в аренду на российских курортах остается стабильным. Это не значит, что покупок много. Местные риэлторы говорят, что последние три или четыре года приходит сопоставимое с предыдущим периодом количество запросов, но затрудняются оценить долю инвестиционных сделок в общем объеме регистрируемых.

Заместитель директора ялтинского «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Марина Епифанова говорит, что в Крыму наблюдается равномерный инвестиционный спрос, который формируют в основном москвичи и жители Санкт-Петербурга. «Из других регионов запросы поступают реже. Местные жители чаще продают квартиры, чем покупают»,— отмечает госпожа Епифанова. Руководитель отдела продаж компании «Этажи» в Сочи Виктор Быков отмечает в этом году незначительный рост числа запросов на покупку жилья с целью дальнейшей сдачи в аренду. «Покупки планируют не с чисто инвестиционной целью, которая предполагает приумножение сбережений, а скорее для того, чтобы зафиксировать сумму»,— уточняет он.

По статистике, цена квадратного метра в курортных городах Краснодарского края за два года выросла. В Анапе квадратный метр в апреле 2017 года стоил 62,2 тыс. руб., а в этом году — 69,3 тыс. руб. В Новороссийске и Геленджике цены сопоставимо выросли на 10% и 12% соответственно. Рекордсмен по приросту цен — Сочи, где квадратный метр подорожал на 23%, до 119,2 тыс. руб. Но стоимость аренды или выросла незначительно, или упала, следует из данных Domofond.ru. Подорожал только Новороссийск: с 1279 руб. за ночь до 1373 руб. за однокомнатную квартиру (апрель 2017 года и апрель 2019 года соответственно). Цены выросли и в Ялте — с 1622 руб. до 1742 руб. за аналогичный период. В федеральной компании «Талан» подсчитали, что почти треть покупателей жилья на курортах сейчас старше 50 лет. В своих материалах «Талан» указывает, что покупку недвижимости в курортных городах они финансируют в том числе за счет продажи дачных участков. Тогда при стоимости квартиры в Анапе, Геленджике или Туапсинском районе около 1,5 млн руб. для ее покупки нужно взять кредит в 500 тыс. руб. (расчеты «Талана»).

Давайте посчитаем

Распространенная схема инвестиций в недвижимость в курортных городах, которой придерживаются покупатели из других регионов, предполагает сдачу квартиры в аренду. Вариант покупки на ранней стадии строительства дома и продажи по его готовности менее востребован, в том числе потому, что квартиру на курорте собственник может использовать и для собственного проживания. Риэлторы считают, что нужно выбрать — или дача, или бизнес. Чтобы квартира «работала», ею нужно заниматься: размещать объявления, показывать потенциальным арендаторам, убирать и вовремя проводить поддерживающий косметический ремонт (или более сложный при необходимости). Это ограничивает инвестиционный потенциал квартиры для покупателей из соседних регионов. По словам Виктора Быкова, в Сочи предложения об аренде от хозяев можно найти, но значительную долю в общем объеме сдаваемого жилья предлагают компании, которые специализируются на субаренде. По такой схеме сдаются целые подъезды в многоквартирных домах: компания снимает квартиру у собственника до 2–3 тыс. руб. в месяц дороже средней по рынку цены и пересдает ее посуточно. «Собственнику квартиры, который думает, как увеличить доходность управления недвижимостью, следует рассматривать вариант именно посуточной аренды»,— убежден господин Быков.

Он оценил срок возврата стоимости квартиры собственнику для двух вариантов аренды — долгосрочной и посуточной. Самый высокий спрос в Сочи на однокомнатные квартиры площадью до 30 кв. м. Значительная часть покупок проходит с привлечением ипотеки. Расчет приведен для квартиры 30 кв. м стоимостью 3,5 млн руб., купленной в кредит на 18 лет. Получилось, что платеж по ипотеке составит около 30 тыс. руб. «Если собственник договорится, что коммунальные платежи полностью оплачивает арендатор, сдаст квартиру за 30 тыс. руб. помесячно, то она будет обслуживать себя сама и ипотеку получится закрыть в указанный в договоре срок»,— говорит он. Чтобы сократить срок обслуживания кредита, нужен более высокий платеж. «Если он составит 38 тыс. руб. в месяц, стоимость квартиры вернется через восемь лет при условии, что все полученные от аренды деньги собственник направляет на ее погашение, без амортизации жилплощади»,— продолжает господин Быков. По его словам, статистическое значение ставки аренды в Сочи в 22 тыс. руб. в месяц, которое получается у аналитических компаний, очень усреднено. На практике квартиру за такую цену можно найти ближе к Туапсе, например в Джубге.

Аренда посуточно, с учетом разницы цен в сезон и не в сезон (5–7 тыс. руб./сутки и 2 тыс. руб./сутки соответственно) и несезонной загрузке до 40%, может по итогам года приносить в среднем 60 тыс. руб. за каждый месяц. «Это позволит заработать сумму, равную стоимости квартиры, за пять лет»,— уточняет господин Быков. Но в этот расчет тоже не входит ремонт квартиры и оплата персонала, который будет встречать и провожать гостей, контролировать уборку и стирку белья. В Сочи сдавать квартиру посуточно можно почти круглый год — зимой вплоть до начала апреля спрос обеспечивают любители горных лыж, а с мая и минимум до конца сентября — морского отдыха. Поэтому срок окупаемости при посуточной аренде гораздо меньше, чем, например, в Анапе. Здесь для квартиры тех же параметров, купленной в ипотеку на 18 лет, инвестиции вернутся собственнику за 9,8 года, если обеспечить ее 90-процентную загрузку с мая по сентябрь. В Светлогорске Калининградской области — за 7,3 года. Если сдавать квартиру в долгосрочную аренду, ежемесячная выручка может быть равна платежу по кредиту. Он составит около 15 тыс. руб. в Анапе и 14,7 тыс. в Светлогорске (для расчетов использован ипотечный калькулятор Banki.ru и средняя цена квадратного метра по данным Domofond.ru, RLT24).

Налоговый маневр

Арендная выручка — это доход, который облагается налогом по ставке 13%. Если собственник сдает жилье, он обязан указывать соответствующий доход в налоговой декларации. В России так поступает незначительная часть владельцев, чьи квартиры сдаются. Риэлторы называют две основные причины: надзорным органам трудно доказать, что квартира в аренде, и опасения противодействия арендной деятельности со стороны банка, выдавшего ипотеку на покупку. Стандартный договор ипотеки часто предусматривает необходимость согласования арендной активности в отношении квартиры с банком. Кроме того, если квартира становится объектом дохода, может потребоваться новая, более дорогая страховка.

Подоходный налог можно уменьшить, если зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и приобрести налоговый патент. В этом случае ставка налога составит 6% от потенциально возможного годового дохода (его сумму устанавливает субъект). Руководитель практики налогового права юридической службы «Амулекс» Анатолий Нагиев посчитал сумму налогов, которую придется заплатить собственнику 69-метровой квартиры в Анапе, если он будет сдавать ее за 30 тыс. руб. в месяц. «По ставке налога на доходы 13% за год сумма выплат составит 46,8 тыс. руб., а при наличии патента — 5688 руб.»,— приводит пример господин Нагиев.

Даже если взять максимальную сумму расходов на уплату подоходного налога по ставке 13%, то для квартиры в Сочи, которую сдают в долгосрочную аренду, обязательства собственника вырастут примерно на 5 тыс. руб. в месяц. «Если добавить эту сумму к арендной ставке, будет труднее искать жильцов, а срок погашения ипотеки останется неизменным, 18 лет»,— обращает внимание Виктор Быков. Уплата подоходного налога от выручки, полученной от посуточной сдачи квартиры, (расчет от средней за год выручки в 60 тыс. руб. в месяц), удлинит срок накопления суммы, равной стоимости квартиры, на полгода. В Анапе — на четыре-пять месяцев, в Светлогорске — с 7,3 года до 8,4 года.