Инвесторам поставят памятники

Департамент культурного наследия (Москомнаследие) предлагает создать несколько специализированных ОАО, куда город внесет свои памятники архитектуры. Партнерами властей по этому бизнесу предлагается стать инвесторам, готовым предоставить средства на реконструкцию этих объектов. Сейчас в Москве насчитывается 5,241 тыс. памятников, из которых половина — объекты недвижимости.

Идея создания таких ОАО содержится в проекте городской концепции "Государственная охрана, сохранение, использование и популяризация объектов культурного наследия на 2012-2016 годы", подготовленной Москомнаследием. Мэрия в качестве своего вклада в уставные капиталы новых ОАО может внести принадлежащие городу памятники архитектуры, а инвесторы — "живые" деньги, которые планируется направить на реставрацию и поддержание объектов. Кроме того, Москомнаследие предлагает передавать часть памятников в концессию. В самом департаменте "Ъ" подтвердили, что идеи о создании ОАО и использовании концессионных соглашений обсуждаются. Но пока власти не определили конкретные параметры возможных ОАО и список конкретных объектов.

По данным Москомнаследия, в столице насчитывается 5,241 тыс. памятников, из них 2,527 тыс.— регионального значения, 2,714 тыс.— федерального значения. Из общего числа памятников 2,784 тыс.— объекты недвижимости, из них городу принадлежит 1,22 тыс.

Оптимальный вариант, когда такие ОАО создаются на паритетных началах, считает гендиректор "Пробизнес-Девелопмент" Дмитрий Ковальчук.

Такое распределение долей, по его мнению, позволит городу сохранить контроль над передаваемыми активами, а инвесторам — над оперативной деятельностью компаний. "Такие компании должны быть сегментированы — в какие-то передаются объекты, где возможно создание отелей, в какие-то — особняки под люксовые офисы",— считает эксперт. В этом случае участие в таких компаниях можно предлагать западным гостиничным операторам или международным девелоперам, имеющим возможность привлекать длинные деньги. "Партнерами города в создаваемых ОАО могут стать негосударственные пенсионные фонды,— предполагает управляющий проектами "Тринфико проперти менеджмент" Артем Цогоев.— У них нет цели быстро заработать, при реставрации особняков это практически невозможно". Затраты на реставрацию особняков варьируются от $4 тыс. до $6 тыс. за 1 кв. м, а окупаемость может превышать 15 лет, говорит эксперт. При новом же офисном строительстве себестоимость составляет около $1 тыс. за 1 кв. м, а срок окупаемости около пяти лет.

Аналогичная схема, когда город привлекал инвестора за счет передачи в СП своих активов, была применена в конце 2009 года. Тогда мэрия создала ОАО "Гостиничная компания", куда внесла свои пакеты акций 15 отелей, а совладелец косметической группы Estee Lauder Рональд Лаудер в обмен на 51% акций ОАО обещал внести 31,7 млрд руб. Но в итоге господин Лаудер, не получивший всех обещанных активов, включая участок под снесенной гостиницей "Россия", собрался выйти из этого партнерства (см. "Ъ" от 14 апреля). Чтобы избежать таких казусов с памятниками, город должен вначале сформировать пул объектов, а потом предлагать инвесторам участие в СП, убежден Артем Цогоев.

Концессия предполагает единовременный платеж за право заключения долгосрочного соглашения с концедентом (в данном случае правительство Москвы), который обязуется передать концессионеру в срок тот или иной объект, объясняет вице-президент ОАО "Евразийский" (занимается водоснабжением в Краснодарском крае по концессионному соглашению) Дмитрий Пузанов. Но при этом концессионер обязан направить обговоренные в соглашении средства на реконструкцию и поддержание объекта. Инвесторов такие проекты могут заинтересовать в том случае, если они могут компенсировать затраты на реставрацию за счет использования передаваемого здания, считает господин Пузанов. Возможность передачи памятников в концессию у властей появилась в ноябре 2010 года. Тогда правительством РФ были приняты изменения в законодательство, позволяющие использовать концессию при передаче памятников инвесторам. Одним из авторов этих поправок был нынешний глава Москомнаследия Александр Кибовский, который до 2010 возглавлял Росохранкультуру.