Легкая заморозка

Цены на рынке недвижимости Москвы расти перестали — или почти перестали. Правда, признавать, что цены достигли потолка и не растут потому, что платежеспособный спрос уже исчерпан, участники рынка не желают — по их мнению, ипотека, выплаты премий топ-менеджерам в конце года и колебания цен на нефть еще заставят цены "подрасти".

В ноябре рост цен как на первичном, так и на вторичном рынке составил 0-0,6%, что находится в пределах допустимой статистической погрешности, констатируют в компании "МИЭЛЬ-недвижимость".

Правда, как всегда, "отличились" цены на элитное жилье. Для покупателей сверхдорогой недвижимости рост цен критического значения не имеет, поэтому объекты элитного сегмента рынка продолжали дорожать. А покупатель дорогой квартиры должен был решать, стоит ли она тех денег, которые за нее просят. И те покупатели, которые все-таки решили заплатить, подтолкнули цены. Правда, по поводу того, насколько подорожали за месяц элитные квартиры, мнения у участников рынка расходятся: в компании "Новое качество" отмечают рост цен в обычных пределах — 3-5%, а в IntermarkSavills квартиры для самых состоятельных покупателей подорожали в среднем на 9%.

Участники рынка о ценах

Вячеслав Тимербулатов, вице-президент ГК "Конти":

— В ноябре рост цен на квартиры на вторичном рынке, особенно на неликвидное жилье, прекратился. На квартиры первичного рынка и ликвидное жилье вторичного рынка рост в ноябре составил порядка 1-2%. Квартиры бизнес- и элиткласса, квартиры с большими ликвидными преимуществами дорожают больше. Темпы составляют также 1-2% в месяц и 15% годовых. На рынке становится все более заметна сегментация ликвидного и неликвидного жилья. Цены на неликвидное, плохое по качеству или старое жилье пока, если судить только по прайс-листам, не падают, однако люди стали больше торговаться, сбивать цены, и фактическое снижение цен на такую недвижимость присутствует. На данный момент рост цен на первичном рынке недвижимости выше, чем на вторичном, в силу того что застройщику легче регулировать цены, имея большие объемы предложения, нежели продавцу на вторичном рынке.

Сергей Лядов, пресс-секретарь компании "Сити-XXI век":

— Квартиры в московских новостройках подорожали в среднем на 2%. За осень рынок постепенно стабилизировался. Часть людей решила не торопиться с покупкой жилья, начал формироваться отложенный спрос. В то же время количество предложений в последнее время несколько увеличилось. В результате спрос и предложение пришли в равновесие. У клиентов появился более широкий выбор объектов. Увеличился и срок экспозиции квартир, что прибавило клиентам времени на изучение предложения. Решение о покупке жилья стало приниматься более взвешенно.

Олег Борисенок, маркетолог--аналитик компании "Комстрин":

— Цена квадратного метра на первичном рынке жилья Москвы за ноябрь поднялась примерно на 2%. В натуральном выражении это около $90 в среднем по Москве. Скорее всего, нынешние темпы сохранятся в течение какого-то периода, и, таким образом, можно спрогнозировать дальнейший рост цен в пределах 20-25% в год. Еще одной тенденцией можно считать то, что спрос перестал быть ажиотажным и на некоторых переоцененных объектах, не в полной мере отвечающих потребительским предпочтениям, возможна даже коррекция цен вниз.

Александр Шаталов, партнер компании IntermarkSavills:

— Состояние рынка элитного жилья на сегодняшний день можно охарактеризовать как "неустойчивое равновесие". С одной стороны, объем качественного предложения по-прежнему ограничен. Частичным следствием этого была политика многих девелоперов по продаже квартир в строящихся домах ограниченными лотами с постоянным повышением цен и снятием объектов с продаж (иногда на несколько месяцев) с целью оценить, насколько еще можно повышать цены. Большинство заявленных крупных проектов, способных в будущем повлиять на расклад сил на рынке, на рынок так и не вышли и, соответственно, не оказывают влияния на ценообразование.

С другой стороны, рост цен был столь значительным (примерно 60% с начала года), что объективно очень сильно повысился уровень отсечения — минимальная сумма денег, необходимая для покупки квартиры на рынке элитного жилья. Как следствие, количество людей, которым элитное жилье на новом витке цен доступно, сократилось, что привело к уменьшению активности на рынке. Снизилась и активность частных инвесторов — некоторые из них переориентировались на рынок бизнес-жилья как на имеющий больший потенциал с точки зрения роста, нежели рынок элитного жилья.

Если при этом учесть наметившийся тренд на понижение цен на нефтяном рынке, который пусть и с запозданием, но всегда влияет на поведение рынка недвижимости, то становится понятно, почему активность на рынке жилья не получила привычной сезонной подпитки и сентябрь оказался более вялым, чем обычно. Кроме того, обсуждение в прессе вопроса о том, перегрет ли рынок и возможно ли его снижение, очевидно, также оказывает психологическое давление на покупателей и заставляет их задуматься о том, не лучше ли дождаться ценовой коррекции и только тогда заняться приобретением жилья.

Необходимо также отметить, что рынок элитного жилья стоит несколько особняком от остального рынка. Деньги у покупателей есть — вопрос в том, готовы ли они потратить их на жилье того уровня и качества, которое им предлагается. Один из наиболее вероятных выходов из этой ситуации — появление жилья более высокого класса, которое оправдает и существующий, и значительно более высокий уровень цен.

Маргарита Сараева, пресс-секретарь компании "Новое качество":

— В ноябре на рынке элитной недвижимости не произошло практически никаких изменений по сравнению с октябрем. Рост составил все те же 3-5% в месяц. Новых предложений немного, но все же они есть. По информации от застройщиков, в ближайшие три-четыре месяца появятся всего восемь-десять объектов элитного класса. Большинство из них малоквартирные дома — до 40 квартир в доме. Рынок поглотит эти предложения очень быстро, и высокий спрос на новые объекты останется.

Андрей Бекетов, независимый аналитик рынка недвижимости:

— В ноябре темпы роста цен не просто снизились, а снизились до рекордных значений, но не во всех сегментах рынка. Общий рост цены предложения 1 кв. м на вторичном рынке типового жилья составил 0,6%. Московский рынок недвижимости практически стабилизировался. Объемы предложений восстановились до типового значения и даже чуть больше. Амплитуда колебаний цен в разных сегментах рынка уменьшилась, и можно с достаточной долей уверенности говорить о том, что рынок остановился.

Строящиеся жилые комплексы Москвы

Название

Адрес

Стадия
готовности
Средняя
цена ($/1
кв. м)
Увеличение
цены (% к
октябрю 2006
года)
—
Ярославское ш., 26
Готов на 70%
От 3518
2
—
Ул. Коломенская, 21
Готов на 80%
От 4370
2
Академдом
Ул. Архитектора
Сдача ГК —
От 4900
Не
Власова, вл. 13-21
2007 год
предлагался
Алиса
Иваньковское ш., 5
Сдан ГК
От 8000
0,60
Гранд-Паркъ
Хорошевское ш., вл.
Третий квартал
4701-5651
0
38, мкр. 58 Г
2007 года
—
Старопименовский
пер., 10/3
Сдан ГК
11800
0
—
Ул. Гиляровского,
Сдача ГК —
6800
0
55, к. 1
2007 год
Измайловский
Ул. 4-я Парковая,
Сдача ГК —
3800
0
вл. 16
2008 год
—
Барыковский пер.,
Сдача ГК —
16346
3
6, стр. 1
2007 год
—
2-й Зачатьевский
Сдача ГК —
17900
0
пер., вл. 11/17
2008 год
—
Кочновский пр., 4
Сдача ГК —
2007 год
3866
0
Тихвинский
Ул. Тихвинская, 10
Сдача ГК —
6000
0
дворик
2006 год
Доминанта
Ул. Щукинская, 2
Сдача ГК —
2007 год
4700
0
Мономах
Ул. Алабяна, вл. 13
Сдача ГК —
2006 год
6260
0
—
Ярославское ш., вл.
Сдача ГК —
3770
0
26
2007 год
—
Ул. Минская, 1
Сдан ГК
10000
0,60
—
Ул. Коломенская,
Сдача ГК —
4500
0
вл. 23
2006 год
—
Хилков пер., вл.
Сдача ГК —
20100
5
5/43
2007 год
—
Ул. Новый Арбат,
Сдача ГК —
14000
15
вл. 27-29
2007 год
—
Ул. Б. Никитская,
45
Сдан ГК
24000
15
Жилой квартал
Ул. Твардовского,
Начальная
4100
2
Лазурный блюз
вл. 14
стадия
строительства
Дом на Девичьем
Ул. Б. Пироговская,
Котлован
14000
0
поле
6, стр. 2
—
Б. Саввинский пер.,
вл. 2, 4, 6
Котлован
12000
3
Махаон
Щемиловский пер.,
5А
Котлован
6500
3
—
Ул. Гиляровского,
55
Котлован
10000
3
—
Озерковская наб.,
52
Сдан ГК
9000
5
—
4-й
Новомихалковский
пр., вл. 2
Сдан ГК
3500
0
Приват Сквер
Ул. 3-я Песчаная,
Сдача ГК —
4500
0
вл. 2А
2007 год
Сетунь
Пр. Загорского, вл.
Сдача ГК —
6500
0
20, стр. 5
2006 год
Арбатская
Трубниковский пер.,
Сдан ГК
20812
0
усадьба
4
Ближняя дача
Ул. Староволынская,
вл. 11
Сдан ГК
9000
0
—
Ленинградский
Сдача ГК —
5344
0
просп., 66, к. 2
2007 год
Петров дом
Дмитровский пер.,
вл. 5-7
Сдан ГК
17142
0
—
Большой Палашевский
пер., 10
Сдан ГК
14000
0,60
Green Fort
Ул. Суворовская,
Сдача ГК —
4400
0
вл. 10
2007 год
Кутузовский
Резервный пр., вл.
Сдача ГК —
8000
0
2/18, 10
2006 год
—
Ул. Бахрушина, вл.
13
Сдан ГК
9500
0
—
Ул. Шумкина, 11А
Сдача ГК —
2006 год
5534
0
—
Ул. Петрозаводская,
28
Сдан ГК
3700
0
—
Ул. Удальцова, 67
Сдан ГК
6500
0
—
Леонтьевский пер.,
11
Сдан ГК
11000
0
—
Просп. Маршала
Жукова
Сдан ГК
3700
0
Шуваловский
Ломоносовский
Сдача ГК —
6300
0
просп., вл. 27Б
2006 год
Северный парк
Ленинградское ш.,
Завершены
4700
2
25
монолитные
работы
—
Просп. Вернадского,
Сдача ГК —
4300
0
105
2006 год

Источник: "МИЭЛЬ-Недвижимость", МИАН, "Новое качество", Blackwood.