Аренда стала доступнее

К началу февраля 2009 года цены на аренду недвижимости, по сравнению с летом 2008 года упали, по разным оценкам, на 20-35%. Участники рынка говорят, что объем предложения увеличился, выросли и сроки экспозиции квартир. В дальнейшем, полагают они, плавное снижение цен может продолжиться, однако сильному спаду спроса, а значит, и резкому падению цен препятствуют сложности с получением ипотечных кредитов — те, кто планировал приобрести жилье, в ближайшее время будут вынуждены довольствоваться арендой.

По оценкам Павла Созинова, вице-президента Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, за год количество сдающихся квартир увеличилось на 25-30%, и в результате предложение значительно превысило спрос. "Если в начале прошлого года арендаторов было много, а объектов не хватало, то в начале 2009 года — избыток предложения и относительно небольшой спрос", — говорит господин Созинов. По данным Института недвижимости, по итогам прошлого года комнаты дали наиболее существенный ценовой прирост в структуре предложения по итогам прошлого года — от 8 до 20%. Наибольший прирост показал Приморский район, наименьший — Центральный, Петроградский и Адмиралтейский. Цена аренды комнаты варьируется вокруг 10 тыс. рублей в месяц. Однокомнатные квартиры предлагаются в диапазоне от 16 тыс. (Красносельский район) до 30 тыс. (Центральный район). Наибольший прирост цен — в недооцененном Красносельском районе, почти не отстают от него Центральный и Адмиралтейский районы: прирост цен за год — 5-7%. Двушками интересовались больше в Невском и Адмиралтейском районах — прирост цен составил 7-8%. Однако в первом случае цена — практически самая низкая в городе (около 22-23 тыс. рублей), во втором — самая высокая — 35 тыс. Трешками мало интересуются в Выборгском и Василеостровском районах — стоимость аренды снизилась на 2-4%; в цене — Центральный, Адмиралтейский и Петроградский: там она увеличилась на 10-11% и достигла 45-50 тыс. рублей.

"За прошедший год стоимость аренды жилья увеличилась в среднем всего на 3-5 процентов. До середины лета цена найма жилья была относительно стабильна. С июля начался сезонный рост стоимости аренды. В конце лета однушки сдавались в среднем за 17 тыс. рублей, а двухкомнатные квартиры — за 24 тыс. рублей. Максимальной стоимости наем жилья достиг в октябре. Традиционно этот показатель не меняется до конца года, однако в ноябре стоимость аренды жилья в данном сегменте начала плавно снижаться. На начало февраля средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в спальных районах Петербурга составляла 15 тыс. рублей, двухкомнатной квартиры — 20 тыс. рублей в месяц", — сообщил Павел Созинов.

Анастасия Негребецкая, ведущий эксперт-аналитик департамента консалтинга GVA Sawyer по жилой недвижимости в Санкт-Петербурге говорит, что ставки аренды в кризисный период (с октября по январь 2009 года) снизились на 20%. "Однако участники рынка утверждают, что в процессе переговоров и торга между потенциальным арендатором и арендодателем стоимость аренды снижается еще примерно на 10-15 процентов (часто это стоимость коммунальных услуг). Таким образом, реальное падение арендной ставки в кризисный период составляет 30-35 процентов", — рассказывает она.

С ней согласен Илья Логинов, директор по маркетингу компании "Мир недвижимости", — он также говорит о 35-процентном снижении цен.

Популярный район

По данным городской справочной по недвижимости "Квартирный вопрос", в первой половине февраля 2009 года в списке самых востребованных объектов у съемщиков жилья в городе лидировали однокомнатные квартиры Невского района Санкт-Петербурга. Их средняя арендная ставка держится на уровне 15,7-16,8 тыс. рублей в месяц. Они же являются самым недорогим вариантом в черте Петербурга.

В список наиболее часто встречающихся запросов от потенциальных съемщиков жилья за период со 2 по 6 февраля вошли также однокомнатные квартиры Приморского, Московского, Выборгского, Калининского, Кировского и Василеостровского районов. За съем однушки там арендаторы готовы платить от 15,7 до 18,6 тыс. рублей в месяц.

"Согласно поступившим в справочную "Квартирный вопрос" запросам, минимальная сумма, за которую петербуржцы готовы сдать свою собственность в аренду, начинается от 8,4 тыс. рублей (цена комнаты во Фрунзенском районе). Дороже всего арендаторам обойдутся однокомнатные квартиры в Приморском районе — за их аренду придется заплатить в среднем 17,7 тыс. рублей в месяц", — говорит Елена Копосова, руководитель проекта "Квартирный вопрос".

Светлана Алексашина, менеджер департамента аренды жилого фонда компании "Петербургская недвижимость" говорит, что можно найти предложения по комнатам за 7 тыс. рублей в месяц. "Так, например, только вчера через наше агентство сдали комнату в двухкомнатной квартире в том же Московском районе за 7 тыс. рублей одинокой девушке. Если арендаторов больше, чем один, то стоимость аренды чуть выше — 9-10 тыс. рублей в месяц. Что касается динамики арендной платы в этом сегменте, то снижение примерно то же, что и на рынке квартир".

Кстати, Светлана Алексашина отмечает, что в последнее время все более явно прослеживается тенденция объединения арендаторов, причем не только в сегменте комнат, но и в сегменте квартир.

По данным директора департамента аренды жилого фонда АН "Бекар" Елены Исаенко, спрос на комнаты в коммуналках с начала кризиса вырос на 20%. Кризис заставляет искать наиболее экономичные варианты жилья, поэтому даже те, кто раньше вариант коммунальной квартиры не рассматривал, теперь к нему возвращаются.

Растянутые сроки

Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) считает, что говорить о том, что увеличение предложения на рынке аренды произошло в основном за счет новых объектов, нельзя. "Оно увеличилось за счет того, что выросли сроки экспозиции квартир. А новое предложение в общем объеме незначительно", — отметила она.

По данным АРИНа, снижение стоимости аренды идет во всех классах. "К примеру, в классе элит некоторые наши клиенты уже начали искать более дешевые варианты. Многие просят найти им квартиры, которые были по комфорту не хуже, но готовы переехать ближе к окраине и за счет этого снизить величину арендной платы. Арендаторы жилья эконом-класса также стараются подобрать более дешевые варианты и, к примеру, готовы переехать в квартиру подальше от метро, если это позволит скинуть несколько тысяч рублей в месяц. Но только в том случае, если арендодатели отказываются идти на уступки по цене", — говорит госпожа Болбошенко.

Также на снижение ставок аренды влияет увеличение предложения. Видя ситуацию на рынке недвижимости, многие из тех, кто изначально хотел продавать жилье, решили с этим повременить. А чтобы квартира не простаивала, решили сдать ее в аренду. В итоге если в начале декабря за 15 тыс. рублей в месяц можно было арендовать старенькую квартирку далеко от метро, то в середине января за эти деньги можно найти хорошую однокомнатную квартиру с евроремонтом на окраине города недалеко от метро.

"Влияния кризиса мы пока не ощутили. Но основное влияние ожидается в будущем, ведь проблема с ипотекой начались примерно с октября-ноября. Сейчас ипотечный кредит сложнее, чем несколько месяцев назад, поэтому те, у кого нет свободных денежных средств и нет возможности занять эти средства, будут арендовать жилье. Соответственно, если ситуация с ипотекой не прояснится и она не станет более доступной, можно прогнозировать увеличение количества желающих арендовать квартиру", — отмечает Татьяна Болбошенко.

Переориентация на загород

В Петербурге спрос на аренду элитного жилья по сравнению с 2008 годом несколько снижен, что связано с отсутствием предложения высокого качества. Так, в Центральном районе реконструированных домов крайне мало, поэтому 90% заявок на аренду элитных квартир — заявки на новое строительство с паркингом и прочей современной инфраструктурой. Такого предложения сегодня крайне мало (это все дома корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга", Мойка, 11, и пр.).

"Помимо этого, сопоставимость цены аренды дорогой квартиры в центре города и аренды загородного дома провоцирует выбор покупателей в пользу второго варианта, особенно у семей с детьми. Таким образом, спрос на квартиры в центре города формируют в основном московские и иностранные компании с их высокими требованиями к состоянию квартиры и дома.

Сегодня востребованы представительские квартиры с количеством спален не менее двух, хорошей, просторной гостиной. Как и на рынке продажи, кризис корректирует цены на рынке аренды. Сроки экспозиции квартир удлиняются, становится возможен дисконт, но на предложения исключительно в старом фонде", — говорит Елизавета Масалимова, руководитель направления элитной жилой недвижимости "Knight Frank Санкт-Петербург".

В течение 2008 года цены на аренду элитного жилья были примерно на одном уровне. "Был некоторый скачок в ноябре на 5 процентов, но в декабре ставка аренды снизилась примерно на 3 процента", — рассказала Татьяна Болбошенко. На конец 2008 года средняя величина аренды элитного жилья составляет порядка 100 тыс. рублей в месяц. Однако, к примеру, на Крестовском острове величина аренды может составлять и 200 тыс. рублей в месяц. Елизавета Масалимова говорит, что есть квартиры, которые сдаются и по 350 тыс. рублей в месяц.

Директор департамента аренды жилого фонда АН "Бекар" Елена Исаенко говорит, что в бизнес-классе однокомнатная квартира стоит 25-35 тыс. рублей, двухкомнатная — 35-50 тыс. рублей, квартира с тремя и более комнатами — 50-70 тыс. рублей в месяц. Аренда квартир элит-класса начинается от 100 тыс. рублей в месяц.

Елизавета Масалимова сообщила: "Если в декабре и январе спрос на аренду жилья упал, сейчас он начинает постепенно восстанавливаться параллельно адаптации к кризисной ситуации. Ведь, несмотря на кризис, потребность в хороших представительских апартаментах для самых ценных сотрудников у многих компаний осталась, даже несмотря на значительные сокращения штата".

Паникеры и терпеливые

Участники рынка говорят, что всех арендодателей можно разделить на две категории. К первой относятся те, кто пока неохотно идут на уступки. Как правило им не нужно срочно сдать квартиру — они готовы ждать своего арендатора. Этот тип арендодателей редко готов идти на компромисс как по цене, так и по условиям. Для них условия "без детей и без животных" актуальны и они пока не готовы их смягчать.

Другой тип арендаторов — те, кому надо срочно сдать жилье в аренду. Т. е. им очень нужны деньги. "Именно они начали январь с паники. Мы наблюдали, как один и тот же объект 11 января выставили за 25 тыс. рублей в месяц, 12 января — за 24 тыс., 13 января — за 23 тыс. Т. е. снижение величины арендной ставки было по тысяче рублей в день. Безусловно, это не что иное, как паника. Но людей также можно понять. Ведь за последние месяцы 2008 года сроки экспозиции квартир выросли на 2-3 недели. Однако уже к 20-м числам января панические настроения прошли и арендодатели перестали демпинговать", — рассказала Татьяна Болбошенко.

"Большинство людей видят, что происходит на рынке недвижимости, и при подборе квартиры начинают активно торговаться по цене. И если хозяин не желает им уступать (в разумных пределах), они отказываются от предложенного варианта. В принципе, их можно понять, поскольку сейчас на рынке достаточно предложений эконом-класса по доступным ценам. И если на какой-то объект цена необоснованно завышена, проблем с поиском аналога возникнуть не должно", — заключает госпожа Болбошенко.