Статус на новом месте

Покупатели элитного загородного жилья все чаще обращают внимание на новые районы. Отчасти это связано с "перенаселенностью" традиционных элитных мест.

Рынок загородного жилья в отличие от городского медленнее приходит в себя после кризиса. Однако, по данным ЦРП "Петербургская недвижимость", в 2010 году на рынке загородной недвижимость в продажу поступило свыше 100 новых проектов. Доля элитных поселков среди них невелика, однако девелоперы говорят, что, помимо традиционного Курортного района, в сегменте загородного жилья премиального класса в последние годы появились и новые географические направления.

По итогам 2010 года наиболее активно девелоперы осваивают зону сезонного проживания. Это связано с тем, что основной спрос приходится на недорогие участки и коттеджи — удаленные районы Ленинградской области привлекают внимание, самой дешевой землей (Лужский, Волховский районы и пр.). По-прежнему основная доля проектов предлагает участки под застройку (около 60%). "На сегодняшний день, в продаже находится 235 коттеджных поселков с предложением коттеджей или участков, это свыше 15 тыс. домовладений и участков. По нашей оценке, общее число непроданных объектов составляет около 70-75 процентов от данного количества", — рассказал Олег Пашин, генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость".

"Говорить о развитии новых локаций для элитных и бизнес- класса поселков и о бурном развитии этого сегмента в загородном домостроении не приходится. В 2010 году доля проектов класса "бизнес" сократилось (с 18 до 12 процентов). С одной стороны, это связано с приостановкой реализации проектов, с другой стороны — с тем, что на рынок практически не выходило новых проектов класса "бизнес", в основном выходили проекты "эконом" и "средний"", — констатирует Олег Пашин.

На сегодняшний день 63% поселков располагаются на участках, предназначенных для дачного строительства. Лидерами по количеству предлагаемых поселков также являются Всеволожский, Выборгский и Приозерский районы, на их долю приходится 62%. "Очень активно развивается южное направление: Гатчинский и Ломоносовский районы. За 2010 год количество коттеджных поселков в этих районах увеличилось почти в два раза (по сравнению с началом 2010 года)", — говорит господин Пашин.

Цены очень разные

Средняя стоимость коттеджей в предложении находится в диапазоне 5-19 млн рублей за объект. Самые низкие цены — в зоне сезонного проживания. Например, в поселке "ДНТ Речное" дом площадью 100 кв. м на 10 сотках обойдется в 1,3 млн руб. Самое дорогое предложение представлено в проекте Villa Premium — коттедж 660 кв. м на 26 сотках — 110 млн руб. В зоне постоянного проживания самое дешевое предложение представлено в проекте "Новое Минулово" — дом площадью 90 кв. м на 7 сотках обойдется в 3,8 млн руб. Самое дорогое предложение — все также в элитном проекте "Северный Версаль" Приморского района: 161 млн руб.

По итогам 2010 года (по сравнению с концом 2009 года), средняя стоимость коттеджа снизилась в классе "средний" на 3,4%, в классе "элита" выросла на 7,3%, в классе "бизнес" выросла на 4%, в "эконом" — на 2%. Основной рост в классе "элита" пришелся на IV квартал 2010 года, это связано с началом продаж в проекте "Уварово", где стоимость коттеджей колеблется в диапазоне 38,85-84,1 млн руб.

Направления

Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест" в качестве нового элитного направления для загородного строительства называет Токсовское Всеволожского района: "В ближайшем будущем его статус может серьезно повыситься. Здесь уже сейчас заложены все позитивные факторы, влияющие на привлекательность района для потребителей. Первое его преимущество — близость к Петербургу. Благодаря реконструкции Приозерского шоссе и появлению новой дороги на Матоксу в продолжение Пискаревского проспекта, Токсово по удобству транспортного сообщения становится лучше многих городских районов. Второй момент — развитие инфраструктуры: в преддверии сочинской олимпиады здесь ведется реконструкция спортивных объектов и строительство нового центра зимних видов спорта, что обязательно привлечет в район новые инвестиции. И наконец, холмистый рельеф, который хорош не только для лыжных прогулок".

Председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов отмечает, что Сестрорецк, Дюны, Солнечное, Комарово и Репино — до Зеленогорска — по-прежнему остаются самыми востребованными у покупателей элитного жилья. "Несмотря на загрязнение Финского залива и явное ухудшение экологии (которое будет продолжаться в случае реализации проектов по намыву территорий между Лисьим Носом и Сестрорецком), близость к заливу и развитая инфраструктура являются необходимыми сегодня критериями элитности. Перед кризисом на юге начала формироваться особая зона вокруг Константиновского дворца в Стрельне, однако дальнейшего развития эта идея не нашла. Только территория вокруг Константиновского дворца и вокруг Петергофского парка и, может быть, в Павловске могла бы рассматриваться потенциальными инвесторами в будущем", — более категоричен в своих прогнозах господин Созинов.

Павел Созинов считает, что формирование новых элитных зон в загородном элитном сегменте зависит от возможностей подключения к сетям. "Неважно, что инженерия может быть сильно изношенной. Близость к городу и хорошая транспортная доступность также является одним из краеугольных камней в формировании элитной территории. Формирование новых элитных мест может произойти из-за необратимого ухудшения экологии на севере, транспортного коллапса с одновременным развитием инфраструктуры на других направлениях. Также этот вопрос упирается в перспективы развития города с выводом промышленных предприятий из центра города. На периферии жилая и коммерческая недвижимость находится в постоянном противостоянии, так как тяготеет к мегаполису. В связи с тем, что до сих пор нет внятного плана развития курортной зоны вокруг Петербурга, ситуация развивается хаотично", — говорит о недостатках господин Созинов.

Директор департамента загородной недвижимости АН "Бекар" Андрей Уманский напротив, предполагает, что намывные территории способны сформировать новые элитные зоны в окрестностях города. "Но элитное место отличается историей. Все-таки современные территории, которые пытаются довести до элитной составляющей, это новодел. Элита — это место, которое проверено веками, поэтому создание вновь чего-то элитного очень условная вещь. Поскольку статус объекта зависит от места, то сложно представить, как можно будет создать новые элитные территории. Если бы это было возможно, то элитность объекта стояла бы под вопросом", — рассуждает господин Уманский.

Максим Берг, директор компании "Петростиль", также считает, что Курортный район постепенно исчерпывает свои ресурсы элитной зоны: "Он практически весь застроен, предложение невелико. Высокая плотность застройки, загрязненность, огромное количество отдыхающих круглый год и крайне высокая стоимость земли — все это заставляет девелоперов осваивать новые направления: Всеволожское, Выборгское, Приозерское". Наиболее близкой альтернативой Курортному району, на взгляд господина Берга, является Всеволожский район. Среди его преимуществ — небольшая удаленность от города, хорошая транспортная доступность, экология, развитая инфраструктура, единство социального окружения. "Сейчас здесь сосредоточено наибольшее количество элитных поселков: 30 процентов от общего числа. Популярны Юкки, Всеволожск, Мельничный ручей", — говорит господин Берг. — Несколько лет назад одними из первых мы построили элитный коттеджный поселок во Всеволожском районе, в Юкках, — "Горки СПб". Это было весьма непросто — убедить в очевидных преимуществах места расположения проекта. Но нам это удалось, и в результате вся прилегающая территория и все реализуемые поблизости проекты прибавили в цене". Также перспективной территорией для строительства элитного загородного дома, по его мнению, являются Выборгский и Приозерский районы. "Они обладают несколько худшей, чем Всеволожский район, транспортной доступностью. Но зато по природным качествам не только не уступают, но и превосходят. Для строительства дома, преимущественно рассматриваемого как дача, эти районы уже пользуются очень большой популярностью. Говорить о каких-то конкретных населенных пунктах бессмысленно, так как центрами притяжения нового строительства являются природные объекты: озера, реки и леса. По мере развития транспортной инфраструктуры популярность этих направлений будет только расти", — рассуждает господин Берг. Он верит в то, что имидж любого района как новой элитной локации формируется, во-первых, благодаря активности девелоперов в этой местности и соседству уже возведенных элитных комплексов.