Моделирование территориального размещения объектов жилой недвижимости области: инновационный подход

ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ В ОТРАСЛИ

УДК 338.45:69

Ж. А. Василенко

Моделирование территориального размещения объектов

жилой недвижимости области: инновационный подход

В настоящее время практически отсутствуют детальные научные исследования, затрагивающие стратегию развития страны и ее регионов, в особенности касающиеся территориального размещения объектов жилой недвижимости. Автором предложено инновационное моделирование территориального размещения объектов жилой недвижимости с учетом адресного подхода и распределения потребностей и инвестиционных предпочтений потребителей.

At present, there is almost no detailed research affecting the development of the country and its regions, especially concerning the spatial distribution of residential real estate. The author has proposed an innovative modeling spatial distribution of residential real estate adjusted for the targeted approach and allocation of investment needs and preferences of consumers.

Ключевые слова: территориальное размещение, объекты жилой недвижимости, инновационное моделирование, градостроительная документация, градостроительная деятельность.

Key words: geographical location, residential property, the innovative modeling, planning documentation, town planning activities

Актуальность данного исследования обусловлена спецификой формирования основных направлений развития жилищного строительства в области на ближайшую и среднесрочную перспективы с учетом ситуации на рынке жилья, схемы территориального планирования области, планирования размещения производительных сил, существующих и прогнозируемых потребностей и предпочтений населения в жилье, его покупательской способности, стратегии социально-экономического развития Ростовской области на период до 2020 г., инициатив федеральных и областных органов государственной власти в данной сфере.

Территориальное размещение объектов жилой недвижимости в области должно иметь адресный характер. Такое размещение необходимо регламентировать градостроительными решениями по застройке области, а также опираться на генеральный план развития города с учетом краткосрочной и среднесрочной перспективы, в ко-

тором отражается конкретизация объемов и структуры жилищного строительства.

Обеспечение устойчивого территориально-градостроительного развития Ростовской области - основная цель градостроительной деятельности при последовательном осуществлении градостроительной политики через систему нормативных правовых актов на основании документов территориального планирования, создание градостроительных условий для повышения инвестиционной привлекательности территории области [2]. В связи с этим целесообразно выделять следующие специальные положения по регулированию градостроительной деятельности в Ростовской области [6]:

• регулировать градостроительную деятельность областными и городскими органами власти;

• использовать различные формы регулирования градостроительной деятельности;

• использовать полномочия органов государственной власти области, органов местного самоуправления в процессе принятия решений, связанных с градостроительной деятельностью;

• привлекать к участию граждан, общественные объединения и юридические лица для обсуждения и принятия решений, связанных с градостроительной деятельностью;

• использовать различные виды градостроительной документации, основных положений о ее составе, общих требований к порядку деятельности органов государственной власти по разработке и утверждению градостроительной документации;

• применять различные виды правовых актов, устанавливающих требования и ограничения к использованию и застройке территорий области, основных положений об их содержании, порядке подготовки, согласования и утверждения.

На основании Градостроительного кодекса РФ для обеспечения устойчивого градостроительного развития территорий Ростовской области, установления границ земельных участков, предназначенных для строительства и реконструкции, необходимо разработать территориально-планировочную документацию в срок до 01.01.2012 г.

Для разработки генеральных планов городских округов, городских и сельских поселений необходимо оказание финансовой поддержки из областного бюджета в виде софинансирования расходов в связи с ограниченностью городских и сельских бюджетов.

Из областного бюджета уже выделялись средства на разработку градостроительной документации, которые были направлены на выполнение [2] картографического материала различного масштаба на всю территорию Ростовской области; схем территориального планирования Ростовской области, 21 муниципального района, ге-

неральные планы городских округов, 16 городских и 36 сельских поселений; правил землепользования и застройки городских округов, городских и сельских поселений.

Таким образом, комплексное освоение и развития территорий, определение территорий перспективной застройки осуществляется на основе разрабатываемой градостроительной документации.

При реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», а именно стимулирования предложений на рынке жилья в Ростовской области основное внимание уделяется поддержке крупных проектов комплексного освоения и развития территорий.

В соответствии с Областной программой развития жилищного строительства в Ростовской области до 2015 г. динамика ввода жилья и его стоимость представлена в табл. 1 [2].

Механизмы, направленные на вовлечение в хозяйственный оборот земельных участков и комплексное развитие территорий под жилищное строительство, снижение административных барьеров, стимулирование инвестиционной активности на рынке жилья и меры по активизации спроса должны быть реализованы с использованием всего потенциала возможностей государственного финансирования и частно-государственного партнерства.

Таблица 1

Динамика ввода жилья в Ростовской области и его стоимость

Период, год Ввод жилья, тыс. кв. м Прирост ввода жилья к базовому году Значение индекса- дефлятора*, % Реальная средняя стоимость строительства 1 кв. м с учетом инфляции, тыс. руб. Стоимость строительства объема ввода жилья, дополнительного к базовому уровню, тыс. руб.

2010 (базовый год) 1 808,6 0 30, 0 0

2011 1 870,0 61,4 6,7 32,01 1 965 414,0

2012 1 962,0 153,4 7,8 34,51 5 293 834,0

2013 2 121,0 312,4 9,8 37,89 11 838 836,0

2014 2 485,0 676,4 9,8 41,6 28 138 240,0

2015 3 157 1348,4 9,8 45,7 61 621 880,0

ИТОГО: 2 552,0 108 858 204,0

Примечание. Приведены значения, рассчитанные Министерством экономики и торговли Российской Федерации на период 2011-2013 гг. в прогнозе «Сценарные условия функционирования экономики Российской Федерации, основные параметры прогноза социально-экономического развития Российской Федерации на 2011 год и плановый период 2012 и 2013 годов», значения индекса-дефлятора в 2014-2015 гг. оставлены на уровне показателя 2013 г.

Исходя из анализа существующей потребности в жилье, структуры спроса, планируемого бюджетного финансирования основных направлений жилищного строительства, наличия сырьевой базы имеющихся и планируемых к реализации производств предприятий строительной индустрии предусматривается ввод жилья в Ростовской области в зависимости от основных ценовых параметров потребления, а также структура ввода жилья [2] (табл. 2).

Таблица 2

Прогноз ввода жилья в Ростовской области по основным направлениям строительства

Вид строительства, тыс. кв. м 2011 год 2012 год 2013 год 2014 год 2015 год

Многоэтажное жилье 537 549 636 859 884

ИЖС 1 343 1 413 1 485 1 995 2 273

Всего 1 870 1 962 2 121 2 854 3 157

При этом основные точки роста жилищного строительства в Ростовской области определяются развитием территорий, условно формируемых агломерациями крупных городов, где создается основная потребность в жилье как за счет собственного населения, так и за счет миграционных процессов

При инновационном моделировании территориального размещения объектов жилой недвижимости Ростовской области необходимо изучать распределение потребностей и инвестиционных предпочтений [3, 6]. Введем основные обозначения, используемые в модели:

/ е Ь = {1,2,3 ... п},

где 11 - множество серий, используемых в году £

/ - индекс серии жилых домов,

к е К = {1,2,3 ... с}, где k - индекс типов квартир;

Г\

К - множество типов квартир, упорядоченное по количеству м2 (площади) и соответствующее множеству К, шт.

Тогда распределение потребностей и инвестиционных предпочтений, будет иметь следующий вид:

^к Ц), к=К},

с конкретизацией местоположения:

М), к=К},

где qk,y(t) - потребность в квартирах определенной типа к с учетом площади и характеристик строения на территории определенного района застройки г (в нашем случае района города Ростова-на-Дону) в году t, шт.

При этом выполняются следующие условия:

qk,y

М

mt

qy(У,t) Т qk,y qk,y(t), к =1,2, ..., М,

ы

где q(y, 0 - общее число квартир, вводимое на территории г в году t (шт.).

Также необходимо учитывать, что этажность и количество жилых домов серии /, размещенных на территории г, определяется в соответствии с градостроительными ограничениями на застройку территории Ростовской области.

Наконец, необходимо учитывать оценочный характер прогноз-

то/

ных расчетов при ориентировочном задании величины Ж = Т qk(t),

ы

поэтому полученная точность решения оптимизационной задачи (средняя х^)) равна - [х^)] либо [х^)] + 1 для всех на данном этапе модельных расчетов представляется полностью приемлемой.

В настоящее время наиболее крупные проекты комплексного освоения территорий, которые реализуются в областном центре Ростова-на-Дону - это жилые районы Левенцовский, Декоративные культуры и Норд.

Инвестиционный проект «Застройки жилого района "Левенцовский"» являлся участником подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» федеральной целевой программы «Жилище» на 20112015 годы. Участие в целевой подпрограмме дает возможность на весь объем заемных средств получить государственные гарантии Российской Федерации и Ростовской области, что позволяет администрации города заключить кредитный договор под низкие годовые проценты. Также городской бюджет сможет получать субсидии из федерального и областного бюджетов для возмещения затрат на уплату процентов по кредиту. На данной территории жилого района зарезервированы земельные участки для строительства жилых домов социального использования. Одновременно с жилищным строительством в районе предусмотрено строительство объектов социальной инфраструктуры.

Жилой район «Декоративные культуры» - территориальное развитие города, которое предусмотрено в генеральном плане города и на котором предполагается разместить 360 тыс. м2 высотного и малоэтажного индивидуального жилья (коттеджного типа и блокированные 1-3-этажные жилые здания). Расчетная численность населения района - 11,5 тыс. чел. На территории застройки планируется строительство детских садов, школьного комплекса, поликлиники для взрослых, торгово-развлекательного и физкультурно-оздоровительного комплексов.

Проект Жилой комплекс «НОРД» представляет собой строительство многоэтажного жилого комплекса, включающего в себя жилые дома эконом-класса и бизнес-класса, отдельно стоящие многоэтажные парковки и объекты социального, культурно-бытового, духовно-просветительского и другого назначения. Основная концепция застройки района - строительство автономного обособленного комплекса с сохранением экологической обстановки. В соответствии с концепцией территория застройки спроектирована как единая комфортабельная среда, в рамках которой места проживания горожан сочетаются с развитой сетью медицинских и спортивнооздоровительных центров, магазинов, салонов красоты, мест досуга и отдыха [2].

Таким образом, разработанный нами алгоритм построения эконометрической модели инновационного территориального развития Ростовской области за счет размещения объектов жилой недвижимости базируется на системе принципов управления инновационным развитием территории и инвестиционных предпочтений, которая предусматривает следующие определенные блоки процедур.

В первом блоке, основываясь на теории матричного моделирования экономически эффективного размещения объектов жилой недвижимости для потенциальных инвесторов, установлена соподчиненность между основными показателями, которые в свою очередь обеспечивают превышение темпов роста:

• численности потенциальных инвесторов в сфере жилищного строительства над темпами роста себестоимости жилищного строительства;

• объемов инвестирования в объекты жилой недвижимости над темпами роста численности потенциальных инвесторов в сфере жилищного строительства;

• прибыли от вложения инвестиций в объекты жилой недвижимости;

• себестоимости жилищного строительства над темпами роста объемов инвестирования в объекты жилой недвижимости;

• объема жилищного строительства над темпами роста прибыли от вложения инвестиций в объекты жилой недвижимости;

76

• инвестиционной привлекательности территории, на которой необходимо размещение объектов жилой недвижимости, над темпами роста объема жилищного строительства.

Получается, что выполняется неравенство при каждой стратегической альтернативе:

/1 < /2 < /3 < 14 < 15 < 16,

где /1 - индекс изменения себестоимости жилищного строительства;

/2 - индекс изменения численности потенциальных инвесторов в сфере жилищного строительства;

/3 - индекс изменения объемов инвестирования в объекты жилой недвижимости;

/4 - индекс изменения прибыли от вложения инвестиций в объекты жилой недвижимости;

/5 - индекс изменения объема жилищного строительства;

/6 - индекс изменения инвестиционной привлекательности территории, на которой необходимо размещение объектов жилой недвижимости.

Во втором блоке на основе данных первого блока и статистических данных значений основных удельных показателей необходимо рассчитывать минимальную себестоимость 1 кв. м строительства с учетом инвестиционных предпочтений потенциальных покупателей.

Третий блок состоит из расчетов приростов численности потенциальных инвесторов, основанных на прогнозах об изменениях стоимости жилищного строительства: количество домохозяйств с уровнем дохода выше прожиточного минимума в три раза и количество домохозяйств, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В четвертом блоке производится расчет количества домохозяйств, основанный на известном приросте количества домохозяйств, нуждающихся в улучшении жилищных условий, попадающих в категорию граждан, имеющих право на субсидирование жилья из бюджетных средств.

В пятом блоке производится расчет необходимых инвестиций, основанный на известном приросте количества домохозяйств, нуждающихся в улучшении жилищных условий (п. 3).

В шестом блоке производится расчет объемов денежных средств домохозяйств, нуждающихся в жилье, доступа для инвестирования в объекты жилой недвижимости.

В седьмом блоке производится расчет объемов денежных средств, выделенных из бюджета разных уровней (п. 3).

В восьмом блоке производится расчет объемов кредитных средств, предоставленных коммерческими структурами для домохозяйств, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Девятый блок - расчет, прирост объема жилищного строительства, основанный на себестоимости жилищного строительства (п. 2) и прибыли от реализации строительной продукции (п. 8).

В десятом блоке необходимо принять решение о территориальном размещения объектов жилой недвижимости с учетом инвестиционной привлекательности.

В одиннадцатом блоке определяется структура инвестиций, основанная на известных потребностях в финансировании (п. 7, 8) и объема собственных средств (п. 6).

В двенадцатом блоке производится расчет затрат, необходимых для увеличения инвестиционной привлекательности территории, на которой необходимо разместить объекты жилой недвижимости, за счет развития инфраструктуры.

В тринадцатом блоке производится расчет показателей коммерческой и бюджетной эффективности территориального размещения объектов жилой недвижимости.

Заключительный, четырнадцатый, блок предназначен для корректировок показателей эконометрической модели с целью обеспечения коммерческой и бюджетной эффективности и повышения инвестиционной привлекательности территории размещения объектов жилой недвижимости для реализации принятых программ.

Описанные блоки процедур на уровне Ростовской области разработаны в соответствии с Областной программой развития жилищного строительства в Ростовской области на 2011-2015 годы.

Матрица Романенко-Румянцева [5] - это выбранный инструмент, который позволит контролировать выполнение неравенства при каждой стратегической альтернативе. Исходные и производные индексы матрицы в случае соблюдения всех условий интенсивного типа развития должны увеличиваться (на каждом шаге реализации программы): по каждой строке матрицы при движении слева направо и по каждому столбцу матрицы при движении снизу вверх.

Алгоритм построения модели предполагает сопоставление дисконтированных затрат и результатов, в силу чего реализуется с использованием широко известного методического инструментария.

Таким образом, осуществление в Ростовской области комплексного инновационного освоения территорий застроек позволит увеличивать объемы жилищного строительства и развить инженерную, транспортную и социальную инфраструктуры.

Во избежание негативных последствий на рынке жилья необходимо, с одной стороны, создать условия для массового строительства жилья эконом-класса на территории области, а с другой -стимулировать рост объемов ипотечного кредитования в регионе. Привлечение инвестиций позволит обеспечить ввод жилья на заданном уровне.

На основе разработанной инновационной модели повышения эффективности управления процессом адресного размещения жилищного строительства в Ростовской области на следующем этапе необходимо сформировать научно-методологические основы его стратегического планирования.

Список литературы

1. Василенко Ж.А. Методика оценки объектов жилой недвижимости с учетом инвестиционных предпочтений // Инженерный вестн. Дона. - 2010. - № 4.

2. Василенко Ж.А. Моделирование механизма инвестиционной привлекательности жилищного сектора региона // НПЖ «Экономика. Управление. Право». 2011. - № 10 (22). - окт.

3. Областная программа «Развитие жилищного строительства в Ростовской области на 2011-2015 годы».

4. Романенко И.В. Экономический механизм инновационного развития региона // Проблемы современной экономики. - 2010. - № 1. - С. 296-301.

5. Романенко И.В. Экономический механизм управления нововведениями: структура, классификация, эффективность // Проблемы современной экономики. - 2007. - № 2. - С. 85-90.

6. Хачатрян С.Р. Моделирование структурных параметров муниципального жилищного строительства при бюджетных ограничениях // Аудит и финансовый анализ. - 1999. - № 4.

7. Цапу Л. И. Научно-методологические основы повышения эффективности управления жилищным строительством в мегаполисе: учеб. пособие. -СПб.: СПбГАСУ, 2009. - 76 с.