Система ипотечного кредитования на основе механизма рефинасирования

Существующие коммерческие банки в состоянии будут удовлетворить потребное -ти реального сектора экономики на основе повышении конкурентоспособности на рынке банковских услуг, при условии решения проблем капитализации банковской системы Российской Федерации в целом и каждого коммерческого банка в частности, который выступает ведущим факторо м развития институционального потенциала как системы в целом, так и ее элементов.

Выявленные проблемы носят как общеэкономический, так и организационно-правовой характер. Пути их решения в развитии самого банковского сектора, развитии рынка ценных бумаг, создании благоприятных условий для деятельности институциональных инвесторов (инвестиционных и пенсионных фондов, страховых компаний и др.), т.е. совершенствовании банковской инфраструктуры и финансовых рынков, поскольку по уровню развития финансового сектора рынка Россия находится на 36 месте. [2, с. 22].

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Белоглазова Г.Н. МСФО: новые подходы к оценке деятельности кредитных организаций (по материалам круглого стола) // Деньги и кредит. 2005. № 5, с. 58-68.

2. В третьем десятке // Финансовый контроль. 2008. № 10, с. 22.

3. Едронова В.Н., Елисеева Н.П. Особенности российских региональных банков // Финансы и кредит. 2007. № 24(264), с. 71-75.

4. Мурычев А.В. Региональные банки в системе

финансового посредничества // Банковское дело. 2004. № 8, с. 23-28.

5. Перечень мер по повышению капитализации российской банковской системы / [Электронный ресурс] www.cbr.ru.

6. Финансово-кредитный энциклопедический словарь / Под общ. ред. А.Г. Грязновой. М.: Финансы и статистика, 2002. 1165 с.

7. Официальный сайт Банка России - www.cbr.ru.

система ипотечного кредитования

Одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики в России является решение проблемы дефицита жилья, повышение его доступности для основной части населения, располагающей средними доходами, накоплениями.

Как показывает мировой опыт, наиболее распространенным способом решения данной проблемы является построение долгосрочной системы ипотечного жилищного кредитования, основанной на механизме рефинансирования.

В связи с этим важным представляется исследование теоретических аспектов формирования массовой системы ипотечного жилищного кредитования в целом, и механизма рефинансирования в частности.

Несмотря на частое употребление термина "система ипотечного кредитования" в отечественных и зарубежных научных изданиях, в экономической литературе отсутствует его строгое, однозначное толкование.

Это объясняется тем, что на волне актуальности запуска ипотечных механизмов большое внима-

ние уделяется специфике ипотечных отношений с точки зрения одного из аспектов (в частности, правового), либо конкретным прикладным примерам организации ипотечного кредитования.

И.А. Пенкина под системой ипотечного кредитования понимает институциональную схему перераспределения финансовых ресурсов от конечных инвесторов к заемщикам по ипотечным кредитам [1].

В исследовании, проведенном авторским коллективом под руководством B.C. Ема, при характеристике ипотечного рынка понятие "ипотечной системы" определяется как совокупность институтов, обеспечивающих ряд принципов ипотечного права, включающих реестр объектов недвижимости с указанием владельцев прав на эту недвижимость, переходы прав собственности, долги, обеспеченные этой недвижимости и другие обременения [2].

Такие трактовки системы ипотечного кредитования, на наш взгляд, представляются упрощенными, характеризуют систему ипотечного кредитования недостаточно полно для понимания

ее сути, не отражая интегральной сущности системы, как целостного образования.

Одними из первых попыток раскрытия сущности системы ипотечного кредитования являются работы Л. И. Рябченко и К.В. Митрошиной [3].

По мнению авторов, система ипотечного кредитования представляет собой совокупность ипотечных кредитных институтов и элементов инфраструктуры, а также отношений между ними, обеспечивающих осуществление кредитования под залог недвижимости.

Позитивным моментом в приведенном определении является попытка использования системного подхода, результатом применения которого стало введение в структуру системы не только совокупности институтов, но и инфраструктуры, а также признание возможности взаимодействия между элементами системы.

Однако структура системы ипотечного кредитования представлена только двумя элементами. Субъектом системы являются кредитные институты, при этом их взаимоотношения определяются лишь выдачей и обслуживанием кредитов, а мобилизация кредитных ресурсов отнесена к инфраструктуре. На наш взгляд, подобная трактовка термина не отражает в полной мере специфику системы ипотечного кредитования.

Подводя итоги существующим представлениям о системе ипотечного жилищного кредитования, необходимо отметить, что в настоящее время не удалось выработать единого подхода к пониманию ее сущности, раскрыть не только отдельные элементы, но и содержательные аспекты системы.

Для решения данного вопроса необходимо обратиться к работам, посвященным анализу системы и системы кредитования в целом, не касаясь особенностей отдельных форм кредита.

Несмотря на то, что слово "система" (от греч. systema - составленное из частей, соединение) появилось в Древней Греции около 2000-2500 лет назад, согласие среди специалистов по поводу определения до сих пор отсутствует.

Общепризнанными подходами к определению системы являются работы У.Р. Эшби, М. Тоды, Э. Шуфорда, И.М. Верещагина, Э.Р. Раннапа, Ю.А. Шрейдера, В.Т. Афанасьева, В.Н. Садовского, И.В. Блауберга, В.Н. Спицнаделя и др.

Исследование понятия "системы" позволяет выделить упорядоченное множество элементов, образующих объективную целостность и единство, между которыми существуют определенные связи и отношения, изменение которых отражается на всех элементах.

К базовым, составляющим основу экономических связей, относится система кредитования. Она формирует каналы финансовых потоков в денежном выражении, ускоряет процесс денежного обращения, обеспечивает осуществление целого ряда отношений (страховых, инвестиционных), объединяет участников кредитования наличием общих интересов, аккумулирует высвободившийся капитал, обслуживает прилив капитала и тем самым обеспечивает нормальный воспроизводственный процесс.

Используя системный подход, О.И. Лаврушин рассматривает систему кредитования как совокупность определенных элементов, и выделяет следующие базовые элементы - субъекты кредитования, обеспечение кредита, объекты кредитования [4].

Система кредитования охватывает принципы, объекты, методы кредитования, планирование кредитных отношений, механизм предоставления и возврата ссуд, а также банковский контроль в процессе кредитования, то есть включает в себя элементы, которые имеют связь с деятельностью по предоставлению ссудных ресурсов со стороны кредитора.

Структура системы кредитования наиболее четко и содержательно представлена в работе Т.М. Рыскиной. Соглашаясь в целом с подходом О.И. Лаврушина, она уточняет понятие "системы кредитования" как совокупности трех элементов: субъектов или участников кредитного процесса, организационно-экономической технологии кредитных операций, кредитной инфраструктуры [5].

Тем не менее, при раскрытии сущности системы ипотечного кредитования следует принимать во внимание особую природу ипотечного кредита, особенности его базовых элементов, формирующих данную систему.

Природа ипотечного кредита определяется как общими принципами, характерными всех форм кредита (платностью, срочностью, возвратностью), так и принципами, отражающим саму природу ипотеки (обеспеченностью, долгосрочностью и целевым использованием средств). При этом игнорирование последних ведет к отождествлению кредита под залог недвижимости с другими формами кредита.

Все сказанное позволяет сделать вывод, что система ипотечного жилищного кредитования определяется как совокупность отношений по аккумулированию и целевому распределению денежных средств на приобретение жилой недвижимости и иные цели, способствующие улучшению жилищных условий.

Система ипотечного жилищного кредитования является сложной интегрированной системой финансово-экономических процессов, встроенных в национальную экономику, и развитие последней зависит от ее эффективности.

При структурировании сложного объекта в целях его анализа в нем необходимо выделить взаимосвязанные и взаимодействующие для достижения глобальной цели функционирования системы элементы или подсистемы. При этом каждый из элементов данной системы самостоятелен и в то же время взаимосвязан и взаимообусловлен.

Такое понимание термина позволяет раскрыть содержательные аспекты системы и рассмотреть позиционирование механизма рефинансирования в системе ипотечного жилищного кредитования.

Система ипотечного жилищного кредитования как целое образование состоит из следующих блоков:

1. Содержательный блок, характеризующий сущность ипотечного кредита, его особенности, субъекты, объекты, обеспечение;

2. Технологический блок, содержащий организационно-экономические способы функционирования: условия, принципы, формы, виды, методы ипотечного жилищного кредитования, которые составляют кредитный механизм и механизм мобилизации ресурсов, а значит, формируют механизм ипотечного кредитования в целом;

3. Инфраструктурный блок, являющийся совокупностью надстроечных элементов, обеспечивающих эффективное функционирование ипотечного жилищного кредитования.

Рассмотрим подробнее подходы к обозначению понятия "рефинансирование" и определим его место в системе ипотечного жилищного кредитования.

Обзор взглядов современных экономистов позволяет выделить следующие варианты трактовки данного понятия. Одними исследователями "рефинансирование" рассматривается только как повторное финансирование на основе новых заимствований, другими - как перенос действующего ипотечного кредита на другую недвижимость [6], а некоторыми просто включается в состав элементов инфраструктуры ипотечного кредитования [7].

Такие трактовки термина "рефинансирование" для системы ипотечного кредитования являются довольно узкими, так как это более широкое понятие, чем отдельный способ мобилизации ресурсов.

На наш взгляд, система рефинансирования ипотечных кредитов определяется как совокупность экономических отношений, связанных с преобразованием требований по ипотечным кредитам в кредитные ресурсы.

Экономической основой рефинансирования является система ипотечного жилищного кредитования, которая формирует в себе подсистему рефинансирования ипотечных кредитов.

Это связано с тем, что основу ипотечного жилищного кредитования составляет не только выдача кредита, получение платежей, обращение взыскания на залог в случае прекращения платежей по кредиту от заемщика, но и характерная для кредитных отношений в целом мобилизация долгосрочных ресурсов с помощью подсистемы рефинансирования.

Мобилизация высвободившихся ресурсов носит производительный характер, поскольку она обеспечивает их превращение в "работающие" ресурсы. Размещая ссуженную стоимость, кредитор обеспечивает ее производительное использование, как для своих собственных целей, так и для целей других участников воспроизводственного процесса. Именно наличие возможности привлечения ресурсов, сосредоточение средств для достижения какой-либо цели делает кредиторов способными возобновлять процесс выдачи кредита, наращивать объемы выдаваемых кредитов. В этом случае основными источниками ссудного капитала являются временно свободные денежные средства, возникающие на основе кругооборота промышленного и торгового капитала, денежные накопления личного сектора и государства.

Рынок ссудных капиталов, в целом, и ипотечный, в частности, представляет собой систему экономических отношений, связанных с мобилизацией временно свободных денежных средств и их перераспределением. И здесь большое значение отводится подсистеме рефинансирования, которая предполагает использование свободных денежных средств юридических и физических лиц через банковскую систему, прежде всего, в виде кредитов.

Исходя из особенностей ипотечного жилищного кредита, его сущность определяется как движение стоимости на началах возвратности и в интересах реализации потребности заемщика в жилье. А сам ипотечный жилищный кредит представляется как передача кредитором ссуженной стоимости заемщику для использования на началах возвратности и в интересах реализации потребности заемщика в жилье с предоставлением

жилья в залог. Именно обеспеченность, долгосроч-ность, массовость и доступность требуют выделения подсистемы рефинансирования в качестве самостоятельного элемента, делающего систему ипотечного жилищного кредитования способной, претерпевая изменения, сохранять себя, т. е. быть завершенной, целостной, независимой от окружающей среды и самовоспроизводящейся.

Экономический смысл данной взаимосвязи сводится к следующему. Увеличение срока кредитования растягивает во времени погашение кредита, что приводит к уменьшению размера ежемесячных платежей заемщика и делает кредит более доступным. Подобное обстоятельство предъявляет особые требования к механизму мобилизации со стороны кредитора [8]. Сравнительно небольшие объемы кредитных вложений можно осуществлять, используя депозитный механизм мобилизации ресурсов, выдаваемых на долгосрочной основе. Массовый характер рынка жилья требует разработки механизмов, построенных на вовлечении средств индивидуальных и институциональных инвесторов через рефинансирование выданных ипотечных кредитов.

Таким образом, являясь элементом инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования, вместе с кредитным механизмом рефинансирование образует механизм ипотечного кредитования и, одновременно, как базовый элемент содержательного блока системы ипотечного кредитования, формирует свою подсистему в системе ипотечного жилищного кредитования.

Рефинансирование как подсистема системы ипотечного жилищного кредитования имеет целью обеспечение доступности жилья, массовости ипотечных жилищных кредитов, путем снижения процентных ставок по кредитам и мобилизации большого объема долгосрочных ресурсов.

Выделенная нами подсистема, как и ее основа, имеет свой содержательный, организационный и инфраструктурный блоки. Подобный подход к характеристике отдельных элементов (подсистем) системы является достаточно распространенным. К примеру, кредитная система рассматривается, с одной стороны, как совокупность кредитных отношений и кредитных институтов, организующих эти отношения, с другой стороны, организационно состоит из банковской системы и специализированных институтов. Банковская система является при этом элементом экономической системы [9].

Основными элементами системы рефинансирования ипотечных кредитов являются субъекты и объекты рефинансирования. В качестве субъектов

выступают кредитные организации, специализированные ипотечные агентства (покупатели ипотечных кредитов), в качестве объектов - денежные обязательства заемщиков по ипотечным кредитам, предназначенные для преобразования в кредитные ресурсы.

В технологическом блоке рассматриваемой подсистемы ипотечного жилищного кредитования мы выделяем методы и инструменты рефинансирования.

Инфраструктурный блок, как и в системе ипотечного жилищного кредитования, является совокупностью надстроечных элементов, обеспечивающих эффективное функционирование подсистемы.

Рассмотрим подробнее технологический блок данной подсистемы, поскольку именно он определяет механизм, методы и инструменты рефинансирования. Обозначенные нами термины технологического блока находят широкое применение в зарубежной экономической литературе. В последние годы они стали использоваться и в отечественных публикациях. Однако в научной литературе, изучающей вопросы ипотечного жилищного кредитования, как правило, используются понятия, касающиеся только методов рефинансирования, которые зачастую отождествляются с механизмом и инструментами рефинансирования. Между тем каждое из данных понятий имеет различную смысловую нагрузку. "Механизм" (от греч. тесЬашк - машина) характеризуется как система движений, событий или как устройство, приспособление, в котором или посредством которого совершаются эти движения. "Метод" (от греч. methodos - путь, исследование) адресует нас к способу достижения определенных целей, а "инструмент" (от лат. ^^тепШт - орудие) - к устройству, содействующему реализации целей.

Таким образом, в системе рефинансирования ипотечных кредитов механизм рефинансирования представляется нам как совокупность методов и инструментов преобразования требований по ипотечным кредитам.

Методы рефинансирования мы определяем как способы преобразования активов, тех или иных его разновидностей в системе рефинансирования ипотечных кредитов.

Инструменты рефинансирования трактуются нами как средства для преобразования активов, использующиеся для создания базы ипотечного жилищного кредитования.

В зависимости от уровня развития и структуры финансового сектора государства можно выделить методы рефинансирования:

- рефинансирование путем продажи пула кредитов;

- рефинансирование путем эмиссии ценных бумаг с фиксированным уровнем выплат, обеспеченных платежами по долгосрочным кредитам.

- рефинансирование путем продажи права на будущий поток платежей по кредиту (секьюрити-зация ипотечных кредитов).

Исходя из этого, определим основные виды инструментов рефинансирования. К ним относятся:

- договоры купли-продажи пула кредитов;

- обеспеченные ценные бумаги;

- договоры купли-продажи права на будущий поток платежей по кредиту (секьюритизированные ипотечные кредиты) и выпущенные на основе их ипотечные ценные бумаги.

Резюмируя вышесказанное, обозначим значение рефинансирования в системе ипотечного жилищного кредитования. Оно является реальным способом мобилизации долгосрочных ресурсов для системы ипотечного жилищного кредитования. При этом один из методов рефинансирования (секьюритизация) сопровождается выпуском таких инструментов рефинансирования, как ипотечные ценные бумаги, тем самым оно становится основой для функционирования рынка ипотечных ценных бумаг.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Пенкина И. А. Мировое хозяйство и международные экономические отношения. Американская модель ипотечного кредитования и возможности ее использования в России, дис .... канд. эконом. наук. М., МГУ, 2000. С. 8-9.

2. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования. Под ред. В.С. Ема. М.: Статут. 1999. С. 10.

3. Митрошина К.В. Современное ипотечное кредитование в промышленно-развитых странах. дис .... канд. эконом. наук. М., 2000. С. 34.

4. Банковское дело: Учебник / Под ред. О.И. Лавру-шина. М.: Финансы и статистика, 1998. С. 219.

5. Рыски на Т.М. Современная система кредитования российских предприятий и перспективы ее развития: дис .... канд. эконом, наук. М., МГУ, 1996. С. 12.

6. Современный Экономический словарь. 4-е изд., перераб. и доп. М.: ИНФРА-М, 2005. С. 347.

7. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. М.: Фианнсовая Академия, 2001. С. 13-14.

8. Гарипова З.Л., Гарипов Е.В. Оценка залоговой стоимости в системе ипотечного жилищного кредитования. Ульяновск: УлГУ, 2004. С. 24.

9. Финансово-кредитный энциклопедический словарь. М.: Финансы и статистика, 2002. С. 446-447.

Кочинев Ю.Ю., Шарафутина С.Ф. особенности учета строительных организаций-застройщиков

Бухгалтерский учет производственных организаций, выпускающих продукцию, выполняющих работы, оказывающих услуги, в общем случае достаточно полно рассмотрен в ряде источников [1, 2]. Вместе с тем, как показывает практика, некоторые виды предпринимательской деятельности обладают особенностями, которые обусловливают необходимость решения специфических задач в ходе учета. Рядом таких особенностей отличается деятельность в области строительства, в частности, деятельность строительных организаций - застройщиков (заказчиков-застройщиков).

Понимание деятельности. Вести полный, достоверный учет можно только в том случае, если есть представление о деятельности пред-

приятия в объеме, достаточном для выявления и понимания событий, хозяйственных операций и методов работы, которые могут оказать существенное влияние на бухгалтерскую отчетность, налогообложение.

Организации, осуществляющие деятельность в качестве застройщика (заказчика-застройщика), для ведения бухгалтерского учета применяют терминологию, используемую в строительстве.

Определения застройщик, заказчик, заказчик-застройщик, технический заказчик, инвестор, участник долевого строительства (дольщик), подрядчик (генеральный подрядчик, субподрядчик) даны в действующих законодательных актах, которыми регулируются отношения в области