Проблемы социальной направленности ипотечного жилищного кредитования

в 2003 г. — 30,5 %. Потери товарной продукции из-за всех издержек на несоответствующую продукцию составили в 2000 г. - 2 230,18 тыс. руб., в 2001 г. -2 158,07, в 2002 г. - 2 736,63, в 2003 г. — 3 679,84 тыс. руб. Как видно, в объеме и себестоимости продукции ОАО «Трубодеталь» из-за издержек, вызываемых ее несоответствиями, наблюдалось возрастание потерь продукции.

Таким образом, анализ издержек вследствие несоответствий на конкретном промышленном предприятии показал, что несмотря на небольшой удельный вес в общей сумме затрат на качество, себестоимости и объеме товарной продукции, их величина существенна, а потери товарной продукции из-за их возникновения значительны. Поэтому они всегда должны оцениваться в первую очередь, детально анализироваться по подразделениям, ви-

дам продукции, дефектам с выявлением причин, повлекших эти затраты, для разработки корректирующих мер с целью снижения затрат на качество.

Предприятие постоянно должно быть нацелено на сокращение и исключение затрат, связанных с неудовлетворительным качеством, стремиться к «нулевому дефекту». Существенно снизить издержки вследствие внутренних и внешних отказов могут предупредительные мероприятия, затраты на которые рассматриваются в рамках всеобщего управления качеством как один из видов инвестиций. Надо помнить, что уменьшение числа дефектов не только сокращает затраты, но и способствует поддержанию доброжелательного отношения потребителей, улучшает имидж фирмы. Все это положительно сказывается на прибыльности благодаря привлечению новых заказчиков.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Всеобщее управление качеством : учеб. для вузов / под. ред. О. П. Глудкина. М. : Горячая линия — Телеком, 2001. 600 с.

2. О распределении затрат на качество. М. : НТК «Трек», 2003. 99 с. (Сер. «Все о качестве. Зарубежный опыт» ; вып. 41).

3. Фейгенбаум А. Контроль качества продукции / А. Фейгенбаум; авт. предисл. и науч. ред. А. В. Гличев. М. : Экономика, 1986. 471 с.

Поступила 10.12.04.

ПРОБЛЕМЫ СОЦИАЛЬНОЙ НАПРАВЛЕННОСТИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

А. В. СУРАЕВА-КОРОЛЕВА, преподаватель

Жилье является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к производительному труду. Ключевая проблема при выработке и реализации жилищной политики — обеспечение доступности жилья. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, служит ипотечное жилищное

кредитование, ставшее во многих странах основным рычагом в рассматриваемой области. Суть жилищной ипотеки состоит в том, что государство стимулирует создание устойчивого и экономически целесообразного механизма авансирования будущих доходов граждан [1—4].

В настоящее время в большинстве регионов сформировались и уже оправда-

© А. В. Сураева-Королева, 2005

41

ли себя квазиипотечные схемы, построенные на нерыночных принципах функционирования. Выдача кредитов и предоставление рассрочек осуществляются по

и

и

нерыночной процентной ставке с привлечением бюджетных средств.

В течение последних лет активизировало свою работу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), специалисты которого разработали унифицированные стандарты выдачи данных кредитов и оформления закладных. Кредиты рефинансируются, т. е. кредитор сразу же возвращает средства, отвлеченные на выдачу ипотечного кредита. Республика Мордовия в числе первых заключила трехстороннее соглашение о сотрудничестве в развитии системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования с АИЖК и в связи с этим столкнулась со сложностями, вызванными необходимостью сочетания социальной направленности ипотеки и соблюдения стандартов ипотечного кредитования, предложенных АИЖК.

Российское законодательство определяет долгосрочный ипотечный жилищный кредит как кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог этого жилья в качестве обеспечения обязательства [4].

На рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие главные участники: заемщики, продавцы жилья, кредиторы, страховые компании, оценщики, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, риелторские фирмы, инвесторы.

Система ипотечного кредитования (рис.) включает два направления:

— непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

— продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), что обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

42

ФИНАНСОВЫЙ ИНВЕСТОР

Деньги ^ Закладная

ИПОТЕЧНЫЙ БАНК

Кредит А 1 Закладная

>

Вторичный ^ рынок ценных бумаг

ПОКУПАТЕЛЬ ЖИЛЬЯ

ЗАЕМЩИК

Деньги

Ч

Первичный рынок ценных бумаг

Жилье

У

ПРОДАВЕЦ ЖИЛЬЯ

(подрядная строительная организация или риелторская

фирма)

Рынок жилья

Рис. Схема ипотечного кредитования банком

Первым направлением занимаются преимущественно ипотечные банки, вторым — финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.

Закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая права ее законного владельца:

— на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;

— право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Банки, осуществляющие ипотечное кредитование, в этих условиях не так ограничены ресурсами, поскольку, производя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать средства, которые снова пускаются в оборот в виде новых кредитов. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.

АИЖК — организация, созданная для формирования вторичного рынка ипотечных кредитов в Российской Федерации. Агентство выкупает у региональных операторов закладные, которые соответствуют утвержденным стандартам. Согласно им должны выдерживаться следующие параметры:

1) сумма кредита — не более 70 % стоимости жилья (коэффициент К/3);

2) ставка по кредиту — 15 % годовых (в рублях);

3) срок кредита — от 1 года до 27 лет (последний платеж до достижения заемщиком пенсионного возраста);

4) ежемесячный платеж по кредиту не выше 35 % от совокупного семейного дохода заемщика, если сумма кредита составляет более половины стоимости жилья, или 50 %, если сумма кредита равна 30 — 50 % стоимости недвижимости (коэффициент П/Д).

Подписав соглашение о сотрудничестве с АИЖК, Мордовия обязалась поставлять закладные, соответствующие данным параметрам. При формировании системы ипотечного кредитования в РМ руководством было принято решение о его социальной направленности. Право получения кредита для приобретения жилья на льготных условиях имеют определенные категории населения при установленной нуждаемости в нем. Последняя предполагает, что по месту регистрации на одного человека приходится менее 12,5 м2 общей площади. Категории граждан следующие: специалисты остродефицитных профессий; молодые специалисты; молодые семьи; работники бюджетной сферы; жители села; многодетные семьи; члены жилищно-строительиых кооперативов, образованных в 1991 —1992 годах; неполные семьи, имеющие несовершеннолетних детей; семьи, проживающие в общежитиях не менее 5 лет; одинокие женщины старше 35 лет; иные категории граждан, имеющие в соответствии с действующим законодательством право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья, но пе использовавшие это право, а также члены семей перечисленных категорий [2].

Процентная ставка, уплачиваемая заемщиком, — 5 %, если семья приобретает

квартиру по социальным нормам (33 м2 на одного человека, 42 м2 на двух человек и по 18 м2 на каждого, если семья состоит из трех или более человек). Превышение социальных норм рассчитывается исходя из процентной ставки 10 % годовых: в этом случае вычисляется средняя взвешенная процентная ставка. В кредитном договоре указывается, что погашение кредита осуществляется ежемесячными аннуитетными платежами из расчета процентной ставки 15 % годовых. Из них 5 % (или расчетная процентная ставка) уплачивается заемщиком, а разница — из средств республиканского бюджета. В связи с этим возникает ряд проблем. Допустим, что семья из трех человек приобретает двухкомнатную квартиру площадью 65 м^ Стоимость 1 м2 жилья — 9 000 руб. Совокупный семейный доход равен б 800 руб. Продажная цена квартиры — 585 000 руб. Превышение социальных норм в данном случае составляет 11м2 (65 - 54). Поэтому процентная ставка по кредиту такова:

(54 5 % + И 10 %)/65 = 5,8 %. На

этапе предварительной квалификации установлено, что заемщик может претендовать на кредит в размере 280 000 руб. на срок 15 лет.

Пусть первоначальный денежный взнос заемщика — 335 000 руб.: он включает денежные средства (60 000 руб.) и стоимость имеющейся однокомнатной квартиры (275 000 руб.). Используя формулу аннуитетного платежа, определим ежемесячный платеж заемщика исходя из процентной ставки 5,8 % годовых при кредите в размере 250 000 руб. на срок 15 лет. Он составляет 2 082 руб. 72 коп. Ориентировочный платеж по страхованию — 252 руб. в месяц. Найдем коэффициент П/Д:

П/Д - (2 082,72 + 252)/6 800 = 0,34.

Таким образом, П/Д не превышает 0,35. Рассмотрим, как происходит погашение кредита. Для упрощения мы не будем учитывать количество дней в месяцах, а ежемесячное начисление процентов рассчитаем следующим образом: годовую сумму процентов разделим на количество месяцев в году (табл. 1).

Таблица 1

Погашение кредита аннуитетными платежами (5,8 % годовых), руб.

Номер платежа Сумма Погашение процентов Погашение основного долга Остаток ссудной задолженности

1 2 082,72 1 208,33 874,39 249 125,61

2 2 082,72 1 204,11 878,62 248 246,99

3 2 082,72 1 199,86 882,86 247 364,13

4 2 082,72 1 195,59 887,13 246 477,00

5 2 082,72 1 191,31 891,42 245 585,58

6 2 082,72 1 187,00 895,73 244 689,85

7 2 082,72 1 182,67 900,06 243789,79

8 2 082,72 1 178,32 904,41 242 885,38

9 2 082,72 1 173, 95 908,78 241 976,61

10 2 082,72 1 169,55 913,17 241 063,43

11 2 082,72 1 165,14 917,58 240 145,85

12 2 082,72 1 160,14 922,02 239 223,83

• • • • • • • • •

180 2 082,72 10,02 2 072,70 0,00

ИТОГО 374 890 124 890 250 000 —

Как видим, при данной процентной ставке сумма процентов заемщика за пользование кредитом составит 124 890 руб. Но АИЖК выкупает только закладные, обеспечивающие 15 % годовых. Поэтому в кредитном договоре процентная ставка по кредиту составляет 15 % годовых, под нее же оформляется и закладная. Разницу в процентах оплачивает республиканский бюджет. Ежемесячный платеж по

тому же кредиту под 15 % годовых составляет 3 498 руб. 97 коп.

Схема компенсации процентной ставки представлена в табл. 2. В данном случае заемщик выплатит сумму процентов по кредиту в размере 146 861 руб., что на 21 971 руб. больше, чем в первом варианте. Это объясняется тем, что погашение основного долга происходит медленнее, поскольку процентная ставка по кредиту больше.

Таблица 2

кредита аннуитетными щрованием процентной

Номер платежа Платеж Погашение процентов (15%) Погашение процентов (5,8%) Субсидия Погашение основного долга Остаток ссудной задолженности Платеж заемщика

1 2 3 4 5 6 7 8

1 3498,97 3125,00 1 208,33 1 916,67 373,97 249 626,03 1 582,30

2 3498,97 3120,33 1 206,53 1 913,80 378,64 249 247,39 1 585,17

3 3 498,97 3115,59 1 204,70 1 910,90 383,38 248 864,01 1 588,07

4 3498,97 3110,80 1 202,84 1 907,96 388,17 248 475,85 1 591,01

5 3498,97 3105,95 1 200,97 1 904,98 393,02 248 082,83 1 593,99

1 2 3 4 5 6 7 8

6 3498,97 3101,04 1 199,07 1 901,97 397,93 247 684,89 1 597,00

• 7 3498,97 3096,06 1 197,14 1 898,92 402,91 247 281,99 1 600,05

8 3498,97 3091,02 1 195,20 1 895,83 407,94 246 874,05 1 603,14

9 3498,97 3085,93 1 193,22 1 892,70 413,04 246 461,00 1 606,27

10 3498,97 3080,76 1 191,23 1 889,53 418,21 246 042,80 1 609,43

11 3498,97 3 075,53 1 189,21 1 866,33 423,43 245 619,36 1 612,64

12 / 3498,97 3 070,24 1 187,16 1 883,08 428,73 245 190,64 1 615,89

• • • • ♦ • 9 * » • • | # # • •

180 3 498,97 43,20 16,70 26,49 3455,77 0,0 3472,47

итого 629 814 379 814 146 861 232 953 250 000 — 396 861,49

В настоящее время действует вторая схема погашения ипотечного кредита. Ее особенностью является то, что платеж заемщика постоянно меняется — начиная от 1 582 руб. в первый месяц погашения кредита и до 3 472 руб. через 15 лет. В условиях инфляции этот путь наиболее выгоден для него, так как основные платежи по процентам ложатся на республиканский бюджет.

Возникает вопрос, как же рассчитывать коэффициент П/Д в данном случае. Опираясь на опыт республики, АИЖК предложило следующий вариант:

Ежемесячные расходы Заемщика и Созаемщика по кредиту

гт / тт — (включая платежи по страхованию) ц/д----

Сумма ежемесячных совокупных доходов Заемщика и Созаемщика («чистый» доход) + усредненный

размер субсидии

Найдем П/Д в нашем примере. Усредненный размер субсидии равен

1 294 руб. (232 953 : 180), поэтому

П/Д = (3 498, 97 + 252)/ (б 800 + 1 294) = 0,46.

Таким образом, он равен 46 % и данная закладная не удовлетворяет стандартам АИЖК и не подлежит рефинансированию. Необходимо увеличение первоначального взноса на 43 ООО руб. (50 % стоимости квартиры).

Итак, важность разрешения жилищной проблемы ряда категорий граждан

определила социальную направленность ипотечного жилищного кредитования в Республике Мордовия. Ни в одном регионе Российской Федерации нет такой низкой процентной ставки по кредиту (5 % годовых). Но трехстороннее соглашение о сотрудничестве, заключенное между АИЖК, Правительством РМ и ОАО «МИК», устанавливает другие параметры кредитов, прежде всего процентную ставку. В связи с этим было принято решение о субсидировании части процентов. Однако при использовании аннуитетной схемы возникают трудности при оценке платежеспособности заемщиков. Рассмотрим основные мероприятия по снятию данной проблемы.

Сумма субсидии, которую получит заемщик из республиканского бюджета в течение 15 лет при кредите в размере 250 000 руб., составит 232 953 руб. При

доходе 6 800 руб. в месяц он может претендовать на кредит под 15 % годовых в размере 225 000 руб. (в этом случае К/3 < 0,5, поэтому П/Д < 0,5). Ежемесячные платежи по такому кредиту равны 3 149, 07 коп. Следовательно, заемщику потребуется увеличить свой первоначальный взнос на 25 000 руб. Это может быть и республиканская субсидия.

Найдем сумму процентов, которую выплатит заемщик за кредит:

3 149,07 180 - 225 000 = 341 833 руб.

Сумма более чем в 2 раза превосходит уплаченные проценты в представленных ранее вариантах.

На наш взгляд, оптимальным выходом является предоставление заемщику такой суммы кредита под процентную ставку 15 % годовых, которую он мог бы погасить без ущерба для своего семейного дохода. Можно предложить схему, приведенную в табл. 3.

Таблица 3 «Слагаемые» стоимости квартиры, руб.

Ежемесячный платеж по кредиту в размере 155 ООО руб. составит 2 169,36 руб., сумма процентов за кредит

2169,36 180 - 155 ООО = 235 484,8 руб.

Расходы бюджета в этом случае составляют 95 ООО руб.

Очевидно, что наиболее выгодный вариант, сочетающий в себе и соблюдение стандартов АИЖК, и субсидирование заемщиков, — это третий (табл. 4). В нем заемщик платит каждый месяц одну и ту же сумму по кредиту. Остается добавить, что бюджет достигнет такого же уровня расходов при компенсации процентной ставки после 52-го платежа, т. е. через 4,5 года после выдачи кредита.

Другая форма социальной поддержки населения в сфере ипотечного кредитования — субсидия на компенсацию части расходов заемщика по уплате аннуитетного платежа. Размер ее устанавливается в процентах от размера данного платежа. Предполагается, что такая субсидия не должна превышать 50 % от него. При этой схеме заемщик также выплачивает каждый месяц одну и ту же сумму по кредиту. Чтобы использовать названное направление, необходимо утвердить положение о порядке предоставления из средств республиканского бюджета гражданам — заемщикам по ипотечным жилищным кредитам ежемесячных субсидий на компенсацию части расходов по аннуитетному платежу.

Таблица 4

Показатель Сумма

Собственный первоначальный взнос 60 ООО

Стоимость имеющейся однокомнатной квартиры 275 ООО

Субсидия на первоначальный взнос из республиканского бюджета 95 ООО

Ипотечный кредит 155 ООО

Итого стоимость двухкомнатной квартиры 585 ООО

Сравнительная характеристика расходов заемщика и бюджета

при различных вариантах кредитования, руб.

Показатель Вариант I

Расходы заемщика 374 890,43 396 861,49 390 484,8

В том числе: погашение основного долга погашение процентов 250 ООО 124 890,43 250 000 146 861,49 155 000 235 484,8

Расходы бюджета 0 232 952,71 95 000

Подводя итоги, подчеркнем, что наиболее приемлемыми формами социальной поддержки населения в сфере ипотечного жилищного кредитования являются:

1) единовременная субсидия на уплату первоначального взноса (или его части) на приобретение жилья:

2) субсидия на компенсацию части расходов заемщика по уплате аннуитетного платежа.

Для формирования эффективной программы субсидирования следует внести соответствующие изменения в региональную законодательную базу по ипотечному жилищному кредитованию, поскольку для большинства жителей Мордовии получение кредита по действующим рыночным процентным ставкам — непосильная задача [5 — 7].

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Банковское дело : учебник / под ред. О. И. Лаврушина. М. : Финансы и статистика, 1998. 576 с.

2. О дополнительных мерах по государственной поддержке жилищного строительства и развитию ипотечного жилищного кредитования : Постановление Правительства Республики Мордовия от 21.02.2002 г. № 87 // Изв. Мордовии. 2003. 9 сент.

3. Об ипотеке (залоге недвижимости) : Федеральный Закон РФ от 16.07.98 г. № 102-ФЗ / / Экономика и жизнь. 1998. № 31. С. 10 — 15.

4. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации : Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 г. № 28 // СЗ РФ. 2000. X? 3. Ст. 275.

5. Плигузов А. С. Угол для простого смертного / А. С. Плигузов // Изв. Мордовии. 2000. 29 марта. С. 1,3.

6. Серафимов С. Богатым — дворцы, бедным — социальное жилье, среднему классу — ипотека / С. Серафимов / / Республика молодая. 2000. 23 февр. С. 4.

7. Экономика и управление: в поисках нового : материалы науч. конф. «XXX Огаревские чтения» 3 — 7 декабря 2001 г., Саранск. Саранск : НИИ регионологии, 2001. 456 с.

Поступила 01.04.05.

РАЗВИТИЕ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ТРАНСФОРМАЦИОННОЙ ЭКОНОМИКЕ: ТЕНДЕНЦИИ И ПРОТИВОРЕЧИЯ

Т. А. ФРОЛОВА, аспирант

Стратегической задачей, стоящей сегодня перед экономикой нашей страны, является ускорение темпов экономического роста и обеспечение его устойчивости. Ни для кого не секрет, что повышение ряда экономических показателей в значительной мере было обеспечено конъюнктурными факторами, не обладающими стабильной динамикой. Главными из них были отнюдь не рыночные механизмы, а девальвация рубля и благоприятно складывающаяся ситуация на мировых рынках энергетических ресурсов. Большинство экономистов [3, с. 7; 5, с. 406; 8, с. 115; 10, с. 3] сходится во мнении, что существующий подъем — всего лишь «мираж», способный исчезнуть в случае изменения положения па последних.

Для перехода к устойчивому росту и занятия ведущих позиций в научно-техническом прогрессе должны быть одновременно задействованы два механизма: стимулирование предложения со сторо-

ны российского производителя и спроса на отечественные товары.

Реальным источником укрепления экономики, явно недооцененным сегодня, может стать стимулирование массового потребительского спроса, а мощным инструментом — активное потребительское кредитование. Развитие кредитования частных лиц определяется тесными связями кредитного процесса с организацией денежного обращения. С учетом этого открывается возможность использовать кредит для сбалансирования денежных доходов и расходов населения, решения с его помощью социально-экономических задач. В процессе расширения кредитования домашних хозяйств происходит увеличение платежеспособного спроса, причем относительно управляемое: кредит нередко имеет целевой характер.

Поскольку потребительское кредитование расширяет потребительскую активность, оно дает стимул для модернизации

© Т. А. Фролова, 2005