Чапаев уже не тот

Имущественный комплекс на участке в 1,08 га на улице Чапаева в Воронеже, вызвавший ажиотажный спрос на аукционе среди застройщиков в октябре минувшего года, вновь выставлен на торги госкорпорацией «Дом.РФ» на прежних условиях. Участок с постройками, на части которого действуют ограничения объекта культурного наследия «Водонапорная башня Романовской слободы», по-прежнему оценен в 37 млн руб. Однако после принятия нового генплана города, изменившего зону разрешенного использования площадки, девелоперы сомневаются в целесообразности ее приобретения. Аукцион назначен на 5 марта.

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

«Дом.РФ» объявил повторный аукцион по продаже 1,08 га на улице Чапаева в Воронеже после уклонения от подписания договора победившей в первых торгах ГК Хамина. Начальная цена аукциона осталась прежней — 37 млн руб. В лот помимо участка входят восемь зданий общей площадью 5 тыс. кв. м. Часть территории находится в границах объекта культурного наследия (ОКН) регионального значения «Водонапорная башня Романовской слободы». Участок расположен в границах зоны режимных объектов ограниченного доступа (СП-3), указывается в документации. Аукцион назначен на 5 марта.

В конце 2020 года указанный участок на аукционе за 141 млн руб. приобрела ГК Хамина. Но она не стала подписывать с агентом договор купли-продажи. Причиной в группе называли проект защитной зоны Водонапорной башни, подготовленный спустя пять дней после аукциона региональным управлением по охране объектов культурного наследия.

Этот памятник архитектуры занимает большую часть участка, и, как заявляли в ГК, в проекте его защитная зона в некоторых местах оказалась расширена до 200 м. В новой аукционной документации «Дома.РФ» появилось упоминание о защитной зоне, но лишь о 100-метровой. Она законодательно закреплена за всеми ОКН с 2016 года, однако в документации первых торгов среди обременений указана не была.

В «Доме.РФ» “Ъ-Черноземье” уточнили, что аукцион будет проходить «на прежних условиях с учетом письма уполномоченного органа охраны ОКН». «В извещении есть вся информация», — добавили там. Источник “Ъ-Черноземье” в региональном управлении по охране памятников отметил, что площадь защитной зоны не изменилась, но посоветовал не путать ее с охранной зоной памятника. Ее проект будет готовить потенциальный застройщик участка. «Когда будут снесены все ветхие постройки, не представляющие культурной ценности, и останется одна башня, зона охраны может быть существенно уточнена», — пояснил собеседник “Ъ-Черноземье”.

Глава ведомства Владимир Перцев не ответил на звонки “Ъ-Черноземье”.

В конце ноября минувшего года участниками торгов были признаны десять претендентов. При начальной стоимости 36,97 млн руб. победителем с предложением 141,2 млн руб. стал Александр Матурин (действовал в интересах ГК Хамина). Вторым по цене предложения оказалось ООО СЗ «Рик», аффилированное с крупнейшим застройщиком области — АО СЗ «ДСК» (140,8 млн руб.), третьим — структура ГК «Развитие» ООО «Билд Развитие». В пятерку лучших предложений вошли заявки ООО «Крит система» и Светлана Кузнецова. К аукциону также были допущены ООО «СЗ Инстеп», ИП Виталий Цыбань (в интересах ООО «Выбор»), ИП Галина Михайлова, Александр Баринов и столичное ООО «Центр оформления и сопровождения сделок с недвижимостью».

В «Домостроительном комбинате» заверили вчера “Ъ-Черноземье”, что холдинг не собирается участвовать в объявленных повторных торгах. Причины такого решения в ДСК не раскрыли. В ГК Хамина пообещали принять решение об участии в аукционе «после оценки прозрачности его условий». В компании «Инстеп» сообщили, что не проявляют больше интереса к данному участку. Глава ГК «Развитие» Сергей Гончаров заявил, что «глубоко сомневается» в целесообразности приобретения участка: «По генплану, принятому в конце прошлого года, участок находится в зоне режимных объектов, а значит, и по принимаемым правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) будет предназначен для режимных объектов, что максимально усложняет возведение там жилья». Отметим, что в проекте генплана, на который ориентировались девелоперы в ноябре, участвуя в аукционе, территория на улице Чапаева находилась в зоне общественно-деловой застройки.

В мэрии Воронежа подтвердили “Ъ-Черноземье”, что первоначально участок был отнесен генпланом к зоне смешанной и общественно-деловой застройки. К зоне же специального назначения участок был отнесен по требованию собственника земли — Минобороны (ведомство получает 80% от конечной стоимости лота).

Источник “Ъ-Черноземье” на региональном строительном рынке рассказал, что при принятии новых ПЗЗ в соответствии с генпланом торгуемый участок, скорее всего, останется в зоне режимных объектов. И лишь условно разрешенным видом его использования может являться возведение жилья. Однако многоэтажное строительство на нем точно будет запрещено. «Только через комиссию по землепользованию и застройке возможно будет добиться разрешения на возведение малоэтажного и среднеэтажного жилья (до восьми этажей). Однако это совсем другие деньги. Ажиотажной битвы на торгах ждать не стоит, и ранее предложенные за участок 150 млн руб. теперь — неоправданная инвестиция. Допускаю, что вновь победит ГК Хамина, но уже с совсем другой ценой», — разъяснил собеседник “Ъ-Черноземье”.

Учитывая меняющиеся градостроительные регламенты в облцентре, в извещении к аукциону «Дома.РФ» есть пометка, что градостроительные возможности и ограничения использования имущества актуальны на дату принятия решения правления госкорпорации (2 октября 2020 года). Они «могут быть изменены по решению органов власти субъектов РФ и органов местного самоуправления». При этом участники аукциона вправе самостоятельно проверить актуальность указанных возможностей и ограничений использования имущества, сказано в документации.