Перспективы кредитования проектов долевого строительства жилья

В статье анализируются особенности рынка долевого строительства жилья, новые моменты его регулирования и процедуры участия банков в выборе проектов для кредитования долевого строительства.

Перспективы кредитования проектов долевого строительства жилья

И. В. ВОЛИКОВА,

начальник отдела платежных систем и расчетов,

Главное управление Банка России по Приморскому краю, Владивосток

Ипотека или долевое строительство

В соответствии с «Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в России» (2000 г.) банки стали активными участниками рынка ипотечного кредитования. Однако в перспективе ипотека станет для банков рынком с высоким уровнем конкуренции, так как на нем помимо кредитных операций универсальных коммерческих банков под залог объектов недвижимости может реализо-вываться большое число иных сценариев кредитования: средства институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых организаций, паевых фондов и др.); размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг; рефинансирование через систему коллективных инвестиций (общие фонды банковского управления и паевые инвестиционные фонды); средства от продажи облигационных займов; рефинансирование через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Универсальные коммерческие банки должны учитывать деятельность федерального агентства по ипотечному кредитованию, сотрудничество региональных (муниципальных) органов с уполномоченными ими же на развитие ипотеки © ЭКО 2007 г.

ИНСТИТУТЫ РЫНКА 17 9

банками, развитие инвестиционно-строительного сектора (ипотечных ассоциаций), создание кредитных союзов - жилищно-строительных кооперативов.

Участие банков в ипотечном кредитовании затруднено противоречием между краткосрочным характером привлекаемых ресурсов и длительными сроками их размещения (что создает проблему ликвидности), а также ограниченностью источников долгосрочных кредитных ресурсов банков. Если добавить к этому большой первоначальный взнос (в среднем 30%), значительные требования к платежеспособности заемщиков, рост цен на жилье, обгоняющий рост реальных доходов населения, динамичное развитие ипотечных программ кажется весьма проблематичным.

Значительно меньше ограничений и риска несет в себе участие банка в кредитовании долевого жилищного строительства: в качестве заемщика выступает один субъект -застройщик, сроки кредитования определяются сроками строительства объекта, а привлечение кредита обусловлено графиком работ по проекту.

Аргументы «за» и «против» долевого строительства жилья

О динамике жилищного строительства, в том числе населением за счет собственных и заемных средств, свидетельствуют данные табл. 1. В 2006 г. число построенных квартир выросло по сравнению с 2000 г. в 1,6 раза, а общая площадь нового жилья - в 1,7 раза, в том числе населением за счет собственных и заемных средств - в 1,4 раза и 1,6 раза больше.

Долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости предполагает привлечение денежных средств граждан и юридических лиц на основе договора участия в долевом строительстве. По такому договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать объект участнику

Таблица 1

Число построенных квартир в России в 1992—2006 гг. и их средний размер

Показатель 1992 1995 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Число квартир, тыс. 682 602 373 382 396 427 477 515 609

Средний размер, м2 60,8 68,2 81,1 83,1 85,3 85,4 86,0 84,5 83,1

Из них % от ввода:

однокомнатные 18 18 20 20 21 23 25 28 29

двухкомнатные 32 32 29 30 30 31 31 32 32

трехкомнатные 40 38 34 33 32 31 29 27 25

четырехкомнатные и более 10 12 17 17 17 15 15 13 14

Жилищно-строительными кооперативами

Число квартир, тыс. 37 30 11 10 8 7 7 9 8

Средний размер, м2 56,1 58,5 67,1 67,5 69,0 71,4 74,6 69,3 70,8

Населением за счет собственных и заемных средств

Число квартир, тыс. 61 90 106 108 113 115 116 127 144

Средний размер, м2 80,1 99,7 118,8 120,4 125,7 131,9 138,5 138,3 138,7

Источник: http://www.gks.ru/free_doc/2007/b07_11/16-16. Мш

долевого строительства, а участник долевого строительства - уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

На оптимистическую оценку перспектив и масштабов долевого строительства влияют зрелость рыночных отношений и следующие благоприятные факторы формирования платежеспособного спроса населения:

- разгосударствление жилого фонда, позволяющее гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья

для расчетов за вновь приобретаемое жилье и получать жилищные кредиты под залог имеющегося жилья;

- возникновение среднего класса, имеющего достаточные доходы для выполнения обязательств по договору участия в строительстве;

- изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, но и к планировке, качеству, типу и местоположению объекта недвижимости, соответствующим социальному положению семьи;

- понимание значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости.

Разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции среди коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, занимающихся строительством жилья, в том числе со стороны иностранных подрядчиков, способствуют острой заинтересованности строительных организаций в увеличении объема жилищного строительства, стремлению к модернизации организаций стройиндустрии и улучшению технологий строительства, а также к удешевлению строительства при относительном улучшении качества.

Уже сегодня большое количество сделок по приобретению недвижимости заключается на стадии строительства. Рост спроса на еще не существующие объекты недвижимости связан с оплатой в рассрочку или безналичной формой взаиморасчетов, а также возможностью индивидуальной планировки квартиры.

Самый существенный аргумент в пользу приобретения недвижимости на стадии строительства - низкая цена по сравнению с объектами, уже сданными в эксплуатацию. Покупатель также может рассчитывать на получение дополнительного дохода путем ее перепродажи по более высокой цене после оформления всех необходимых документов.

Инвестирование в строительство недвижимости - это прибыльный бизнес, широко используемый не только юридическими, но и физическими лицами, которые, как прави-

ло, приобретают квартиры на этапе строительства не ради получения дохода, а с целью приобретения жилья в будущем.

Основной недостаток такого способа приобретения недвижимости - отсутствие реальной возможности увидеть объект и оценить его качество, возможные злоупотребления со стороны застройщиков (нарушение сроков сдачи объекта, передача объектов с существенными недостатками, требования дополнительной оплаты, продажа квартир нескольким покупателям одновременно). Проблемы у покупателей возникали и при оформлении прав собственности на уже построенные объекты недвижимости в связи с тем, что у застройщика отсутствовали оформленные в установленном порядке документы на земельный участок, на котором возведен объект недвижимости, или разрешительная строительная документация. Нередко рекламировалось привлечение денежных средств на строительство объекта недвижимости, строительная документация на который еще не оформлена. Это приводило к «замораживанию» строительства или продаже несуществующих проектов. Зафиксированы мошеннические схемы сбора денег под строительство, которое так и не началось.

Регулирование рынка долевого строительства жилья

Ситуация изменилась с принятием и вступлением в силу с 1 апреля 2005 г. закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который ввел новые инструменты контроля над застройщиками - инициаторами долевого строительства.

В первую очередь, это публикуемая в средствах массовой информации и (или) в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) проектная декларация. Ее ежеквартальное обновление и информация об изменениях по ходу реализации проекта призваны гарантировать постоянную осведомленность инвесторов о деятельности застройщика, включая сведения о величине его собственных денежных средств,

финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности.

Любое обратившееся лицо вправе потребовать, а застройщик обязан предоставить учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации и постановке на учет в налоговом органе, отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при ведении застройщиком такой деятельности менее трех лет, аудиторское заключение за последний год предпринимательской деятельности.

Следует обратить внимание на информацию о проекте строительства объекта, которая должна соответствовать проектной документации и содержать следующее:

- цель проекта строительства;

- этапы и сроки реализации проекта;

- наличие разрешения на строительство;

- сведения о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;

- о местоположении строящихся (создаваемых) объектов недвижимости и их описание;

- о количестве в составе строящихся (создаваемых) объектов недвижимости, самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

- описание технических характеристик указанных самостоятельных объектов в соответствии с проектной документацией;

- предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) объектов недвижимости;

- сведения о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

- перечень организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

По требованию инвестора застройщик также обязан представить для ознакомления: разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом, проектную документацию со всеми внесенными в нее изменениями и документы, подтверждающие права на земельный участок.

За предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, а также привлечение денежных средств граждан при отсутствии такого права предусматриваются административные штрафы на должностных лиц, сами граждане могут потребовать немедленного возврата денежных средств и проценты на эту сумму в двойном размере.

Участие банков в кредитовании проектов долевого строительства жилья

Размещение в средствах массовой информации или в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации в случае организации долевого строительства и ответственность застройщика за достоверность сведений, думается, позволяет существенно упростить процедуру рассмотрения заявки на кредитование такого рода проектов.

Активизации банковского участия в кредитовании данного инвестиционного сектора способствовало и урегулирование ст. 14 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» залоговых отношений, связанных с привлечением денежных средств частных инвесторов для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Для банка кредитование долевого строительства - процедура финансирования инвестиционного проекта.

Для кредитора проектный цикл начинается с момента получения заявки на финансирование проекта, а заканчивается, когда заемщик выполнит все платежные обязательства по кредиту и кредитный договор прекращает свое действие.

В проектном цикле кредитор выделяет такие этапы: отбор и оценка проекта, переговоры и принятие решения о финансировании проекта, контроль за ходом реализации. Кредитор должен иметь возможность максимально полно учесть расходы и доходы, связанные с реализацией проекта, представить все риски и разработать график контроля.

В банках, как правило, разрабатываются внутренние руководства, регламентирующие их проектный цикл и обеспечивающие четкую систему отбора и сортировки заявок на основе целого ряда формальных и неформальных признаков.

В западных банках операция по предварительному отбору проектных предложений носит название «скрининга», или экспресс-анализа. Он включает анализ финансового и экономического состояния заемщика, технического, финансового, экологического и других видов риска реализации проекта, профессиональной способности заемщика реализовать проект, наличия государственной поддержки проекта.

В соответствии с методикой Сбербанка РФ, потенциальный заемщик, в первую очередь, должен представить заявку, формуляр строительного проекта и бухгалтерскую отчётность.

Заявка составляется в произвольной форме и содержит краткую информацию о потенциальном заёмщике и о финансируемом проекте. В ней излагается суть обращения в банк, указываются сумма, срок использования и другие желаемые условия финансирования. Дается перечень предлагаемого обеспечения по кредиту. Заявка подписывается руководителем и скрепляется печатью заемщика.

Формуляр строительного проекта содержит заявление инициатора проекта о том, что заемщик несет полную ответственность за достоверность и актуальность всех сведений о проекте. Банк, в свою очередь, предупреждает, что предоставление неполной, искаженной информации или ее сокрытие рассматривается банком в качестве причины для немедленного прекращения рассмотрения проекта.

Далее в формуляре приводятся основные сведения об инициаторе проекта, включая наименование организации, подающей обращение в банк, ее организационно-

правовую форму, приоритетный (основной) код отрасли по ОКВЭД.

Описание проекта должно содержать его краткое наименование, адрес и характер объекта строительства, основные применяемые технологии, проектные решения, срок строительства.

Инициатор проекта должен указать характер строительных работ (новое или окончание незавершенного капстрои-тельства, реконструкция, переоборудование помещений, капремонт, перепланировка помещений, текущий ремонт), а также текущую стадию проектирования (предпроектная подготовка, технико-экономическое обоснование, рабочая документация).

Далее следуют сведения об общей стоимости строительного проекта и текущем состоянии дел по его реализации.

Большое значение имеет распределение строящихся площадей между участниками - инициатором проекта, соинве-сторами, местной администрацией и т. д.

Формуляр содержит ожидаемые инициатором проекта условия финансирования проекта банком или стоимость гарантии. Для кредита указываются сумма и валюта кредита, процентная ставка, период использования (выборки) средств кредита, срок, порядок погашения основного долга по кредиту (равномерно, одной суммой или по графику) и момент начала его погашения, периодичность выплаты процентов, возможность выплаты процентов без отсрочки со стороны банка, источники погашения кредитов, полученных для реализации проекта.

Объём произведенного финансирования на дату подачи обращения представляется с документально подтвержденными сведениями, кто, на какие цели и в какие объекты произвел вложения средств. Это особенно важный момент с точки зрения банка для заключения кредитного соглашения, так как по проектам, по которым на момент обращения в банк произведено финансирование в размере 30% и более общей стоимости проекта, банк готов открыть кредитную линию, обеспечивающую 100%-е покрытие дальнейших

затрат по проекту, подтверждаемых соответствующей документацией.

В формуляре строительного проекта для банка должны быть представлены:

- кредитная история заемщика;

- структура уставного капитала, наличие дочерних организаций;

- опыт строительства, строительные проекты, осуществляемые в настоящее время компанией;

- экономические сведения об инициаторе проекта: объем построенных площадей и/или произведенной продукции (работ, услуг) в натуральном и стоимостном выражении, средняя списочная численность и основные фонды поквартально за последние 3 года;

- структура управления компанией;

- маркетинг проекта.

Банку также должны быть предоставлены сведения о состоянии дел по проекту на момент обращения:

- наличие разрешительной и проектной документации;

- технические условия присоединения к инженерным сетям;

- основания выбора технологии строительства и подрядчика, наличие договоров и контрактов на проводимые на момент обращения в банк работы.

После рассмотрения информации, содержащейся в заявке и формуляре, а также данных бухгалтерской отчетности клиента банк принимает решение относительно целесообразности ведения переговоров и рамочных условий кредитного соглашения. В случае положительного решения клиент предоставляет документы по проекту в полном объеме.

Поскольку при кредитовании проектов долевого строительства источником выплаты процентов и погашения основной суммы долга являются средства участников строительства, то срок погашения оказывается «плавающей» величиной, зависящей от графика поступления этих средств. Таким образом, банк берет на себя часть проектных рисков и должен использовать возможность контролировать платежеспособность и дисциплину расчетов участников проекта, выполнение графика расходования средств, а также влиять на ход работ по проекту. Подверженность риску существует в течение всего периода кредитования. Величина риска - сумма, которая может быть потеряна при неуплате или просрочке выплаты задолженности.

В табл. 2 приведены данные об участии Сбербанка РФ в кредитовании проекта строительства жилого дома, когда

кредитное соглашение включает условия, сформулированные банком:

- выдача кредита производится ежемесячно для покрытия за счет этих средств 70% сметной стоимости выполненных работ и приобретенных строительных материалов;

- начисление и выплата процентов осуществляются ежемесячно по ставке 18% годовых;

- на выплату процентов и возврат кредита направляется ежемесячно не менее 50% средств, поступивших в этот период от дольщиков.

Таблица 2

Параметры участия Сбербанка в кредитовании проекта, млн руб.

Показатель 2007, квартал 2008, квартал 2009 Всего

2-й 3-й 4-й 1-й 2-й 3-й 4-й 1-й

Сумма кредита 18,8 29,2 29,2 22,4 0,0 0,0 0,0 0,0 99,6

Проценты 0,5 1,4 2,2 3,0 2,8 2,3 1,5 0,5 14,0

Возврат основной суммы долга 3,7 11,1 10,3 9,5 9,7 12,4 20,9 21,9 99,6

Сальдо -14,6 -16,7 -16,7 -9,9 12,5 14,6 22,4 22,4 14,0

То же, нарастающим итогом -14,6 -31,3 -48,0 -57,9 -45,4 -30,8 -8,4 14,0

Справочно: Объем незавершенного строительства и стоимость приобретенных материалов 24,9 70,3 87,9 107,7 113,1 140,5 141,8 142,2

Согласно расчетам, кредитные ресурсы для финансирования проекта предполагается привлекать в течение первых четырех кварталов строительства, общая сумма кредита должна составить 99,6 млн руб., за время осуществления проекта банк в форме процентов получит 14,0 млн руб.,

а максимальная сумма задолженности (максимально возможные потери банка) придется на 1-й квартал 2008 г. и составит 57,9 млн руб., что в дисконтированной оценке равно 54,0 млн руб.

В табл. 3 представлены результаты расчетов при условии, что заемщик на каждом шаге реализации проекта привлекает кредит в размере «фактической потребности», т. е. недостающей суммы, при условии первоочередного использования на эти цели средств дольщиков и собственных финансовых ресурсов.

Таблица 3

Параметры участия Сбербанка в кредитовании проекта «по фактической потребности», млн руб.

Показатель 2007, квартал 2008, квартал 2009 1-й Всего

июнь 3-й 4-й 1-й 2-й 3-й 4-й

Сумма кредита 0,0 0,4 5,6 13,5 23,0 20,0 2,6 0,8 66,0

Проценты 0,0 0,0 0,0 0,3 0,6 1,0 1,4 0,6 3,9

Возврат основной суммы долга 0,0 0,0 0,4 5,6 13,5 11,5 22,5 12,5 66,0

Сальдо 0,0 -0,4 -5,2 -7,7 -8,9 -7,5 21,3 12,3 3,9

То же, нарастающим итогом 0,0 -0,4 -5,6 -13,3 -22,1 -29,6 -8,4 3,9

Как показывают данные табл. 3, при таком варианте кредитования, который условно может быть назван «по фактической потребности», общая сумма кредита составит лишь 66007 тыс. руб., и за время осуществления проекта банк в форме процентов получит 3898 тыс. руб. Максимальная сумма задолженности (максимально возможные потери банка) придется на 3-й квартал 2008 г. и составит 29631 тыс. руб.

Таким образом, принятие банком рисков на себя сопровождается прогрессивным, неоправданно завышенным

ростом процентных доходов притом, что залог объекта незавершенного строительства обеспечивает банку значительные финансовые возможности по покрытию наиболее вероятных потерь и высокую степень свободы при выборе политики риска.

Моделирование вероятных сценариев реализации проектов долевого строительств жилья подтвердило необходимость корректировки содержания договоров их кредитования: в случае, когда проект реализуется в строгом соответствии с представленным бизнес-планом, участие банка должно ограничиваться размером фактической потребности застройщика в кредите, при любом отклонении - вступает в силу условие, согласно которому размер кредита должен составлять на каждом шаге 70%, а при нарушении сроков строительства - 80% сметной стоимости работ.

Использование полученных результатов позволит существенно повысить надежность программы кредитной поддержки проектов долевого участия в строительстве жилья и сделать его дешевле, т. е. доступнее для дольщиков.