Риэлтеры выходят на улицы

С октября текущего года аналитики фиксируют рост цен на вторичное жилье и объекты формата street-retail. По мнению риэлтеров, растущие цены на квадратные метры и интерес инвесторов говорят о начавшемся оживлении на рынке недвижимости. Впрочем, о полном восстановлении рынка, по мнению экспертов, говорить еще рано. Рост цен, по их наблюдениям, очень незначительный, и возможны периоды полного затишья.

По итогам октября рост средней цены предложения на вторичном рынке жилья составил 0,8% по сравнению с аналогичным показателем в сентябре. Как сказано в отчете аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость» (САСН), средняя цена предложения на «вторичку» поднялась до 47,3 тыс. руб. за кв. м. Оценка общероссийского портала «ГдеЭтотДом.Ру» более оптимистична: за октябрь средние рублевые цены предложения на жилье в Новосибирске выросли на 4,3%. «С начала сентября действительно можно говорить о росте цен, но крайне незначительном, не более 1-2%», — возражает директор агентства недвижимости «Байт» Игорь Ковалев.

По его мнению, расхождение в данных аналитиков может объясняться неверной выборкой для анализа. «Количество сделок на рынке по-прежнему невелико, и несколько явно завышенных по ценам предложений могли повлиять на результат исследователей», — пояснил господин Ковалев.

По данным директора исследовательской компании RID Analytics Елены Ермолаевой, впервые с начала кризиса цены на вторичном рынке перестали снижаться в сентябре. На начало сентября повышение составило всего 0,6% от средних значений за август. «Изменение было столь незначительным, что позволяло говорить о допустимой средней погрешности», — уточнила госпожа Ермолаева. Но в октябре, по ее словам, цены предложения выросли уже на 1,2% — что свидетельствует о смене тенденции на рынке. «Устойчивое падение из месяца в месяц приостановилось», — подводит итог собеседница.

Средняя цена предложения 1 кв. м жилья на вторичном рынке в октябре, по данным RID Analytics, составила 45,8 тыс. руб. Наиболее высокие цены на квартиры — в Центральном районе Новосибирска (61,1 тыс. руб. за кв. м), самые низкие — в Первомайском (34,6 руб. за кв. м). По данным госпожи Ермолаевой, снижение средней удельной цены в октябре было зафиксировано только в Ленинском районе Новосибирска — на уровне 0,7%. «В остальных районах рост цен на вторичном рынке жилья по отношению к предыдущему месяцу составил от 0,3% до 4%», — добавляет аналитик.

В отчетах аналитиков САСН, в разрезе по районам, прирост цен показали Центральный (+2,7% к августу 2009 года), Железнодорожный (+1,3%), Калининский (+1,2%) и Кировский (+1,4%) районы, а снижение средней цены — Октябрьский (-1,0%), Советский (-1,1%) и Первомайский

(-1,4%) районы Новосибирска. «По сравнению с летом количество сделок с готовым жильем возросло в разы», — отмечает директор риэлтерской компании «Акрополь» Зафар Умаров, оговариваясь при этом, что от докризисного уровня — середины 2008 года — количество сделок составляет не более 40-50%.

Главная причина роста сделок на вторичном рынке, по мнению экспертов, губернаторская программа ипотечного кредитования, объявленная областными властями в начале года. Она предусматривает компенсацию 2/3 ставки рефинансирования банка в течение семи лет для получателей ипотечного кредита на новое жилье плюс компенсацию первоначального взноса в размере 300 тыс. руб. Всего на субсидирование в течение семи лет 8,5% ставки по ипотечным кредитам размером не более 1,8 млн руб. предусмотрено финансирование из областного бюджета 200 млн руб., еще 70 млн руб. — на компенсацию первого взноса. Программа работает в отношении домов, сданных в 2008-2009 годах, а также новостроек. «Возможно, сыграло свою роль и традиционное осеннее оживление, а также отложенный накопившийся спрос, снижение цен и понимание покупателей, что „дешевле уже не будет“», — полагает директор агентства недвижимости «Дельта» Владимир Затримайлов.

Отклик потенциальных покупателей на программу льготной ипотеки не заставил себя долго ждать. Если в феврале текущего года в Новосибирской области было выдано всего 58 ипотечных кредитов, по итогам октября Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования (НОАИК) выдало 564 кредита. Как сообщил директор Новосибирского областного агентства жилищного кредитования (НОАЖК) Алексей Струков, постепенно к выдаче ипотеки подключаются и коммерческие банки. «Если в январе НОАЖК выдавало 85% ипотечных займов области, то сейчас около 26%, а до конца года эта доля будет в районе 15%», — рассказывает господин Струков. По мнению господина Умарова, налицо «хороший ажиотажный спрос» на недорогие квартиры в новых домах по ценам: однокомнатная квартира — до 1,5 млн руб., двухкомнатная — до 2,3 млн руб. «Возможность вернуть 300 тыс. руб. оказалась великим стимулом», — подчеркивает риэлтер.

Хотя благодаря усилию властей и ипотечным программам спрос на недвижимость вырос, говорить о подъеме и V-образном отскоке рынка, по мнению управляющего партнера компании DSO Consulting Сергея Дьячкова, рано. Ситуация скорее «L-образная», считает эксперт. «Восстановление рынка будет долгим, а рост цен — очень незначительным, возможны периоды полного затишья», — прогнозирует он.

С тем, что наметившееся слабое оживление — еще не повод говорить о каком-либо качественном изменении основного тренда, согласен и аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. «Новый этап роста цен, сравнимый с доходностью по банковским депозитам, может быть связан только с возвращением на рынок массового спроса — что будет возможно по мере качественного улучшения ситуации в макроэкономике», — разъясняет он. Безусловно, снижение объемов нового строительства теоретически позволяет прогнозировать быстрое восстановление рынка, считает господин Клягин, но из-за влияния различных макроэкономических факторов этот процесс может растянуться, и прогнозировать обозримые сроки выхода из кризиса пока весьма затруднительно. «Нельзя исключать и возможности дальнейшей коррекции цен», — сделал прогноз господин Клягин.

От недавнего максимума (июль 2008 года) средняя цена на готовое жилье снизилась более чем на четверть — на 27%. Поэтому, как считает госпожа Ермолаева, говорить о жилье как об инвестиционном инструменте не приходится: доходность долгосрочного банковского депозита по-прежнему выше, чем доход от покупки квартиры и сдачи ее в аренду.

По данным RID Analytics, по итогам октября средняя арендная плата составила 15,26 тыс. руб., что на 5,1% меньше, чем в предыдущем месяце. Самая высокая средняя арендная плата за квартиру в Железнодорожном (22,38 тыс. руб.) и Центральном (21,77 тыс. руб.) районах Новосибирска, самая низкая — в Калининском районе (10 тыс. руб.). «В октябре 2009 года произошла небольшая коррекция индекса доходности, но тем не менее индекс находится в зоне убыточности и составляет в среднем -3,32», — резюмирует Елена Ермолаева.

Первичный рынок жилья отстает от вторичного по темпам восстановления. По мнению риэлтеров, покупатели опасаются связываться с «первичкой» из-за рисков недостроя. Как считает господин Затримайлов, исключение составляют лишь отдельные дешевые варианты квартир от крупных застройщиков — в том случае, если покупателю удается оформить их как программу «губернаторской ипотеки». Выводы риэлтера подтверждают подсчеты аналитиков: по данным RID Analytics, цены на новостройки в октябре упали на 3,3% — до 40,6 тыс. руб. за кв. м. По мнению госпожи Ермолаевой, цены остались на уровне сентября, более низкие цены объясняются вводом новых домов, застройщики которых сразу выставляют цены с учетом текущей ситуации. «Если вторичное жилье покажет стабильный рост, то цены на первичном рынке также будут повышаться», — предполагает руководитель аналитического центра САСН Федор Голованов. Застройщики, по его мнению, уже работают на грани рентабельности, их возможности по снижению цен практически исчерпаны.

В наиболее тяжелом положении, по наблюдениям Зафара Умарова, оказались застройщики, работающие в среднем ценовом сегменте, где цена составляет 50-60 тыс. руб. за кв. м. «По такой цене продаются квартиры в домах среднего класса, но покупатели справедливо полагают, что в сегодняшней ситуации эти цены — завышены», — отмечает риэлтер. В качестве примера господин Умаров приводит строящийся дом по ул. Кирова, 25: пока застройщик не снизил цену до 40-43 тыс. руб. за кв. м, продаж не было.

Впрочем, эксперты прогнозируют незначительный, но все же рост на первичном рынке жилья начиная с 2010 года. «Новые площадки не осваиваются, и отложенный спрос начнет сказываться, поэтому цены будут расти», — полагает Федор Голованов. За январь-сентябрь 2009 года снижение объемов ввода жилья в Новосибирской области составило 14,3%.

На фоне неустойчивого роста спроса на рынке жилья риэлтеры отмечают позитивные тенденции на рынке коммерческой недвижимости — в первую очередь в сегменте небольших помещений street-retail и офисов. «Арендные ставки на помещения street-retail в местах с высокой проходимостью зафиксировались на уровне 2,5-2,8 тыс. руб. за кв. м в месяц, в менее проходных местах ставки аренды установились в границах 1,5-2 тыс. руб. за кв. м в месяц, а помещения во второстепенных местах можно арендовать за 0,7-1,2 тыс. руб. за кв. м», — рассказывает директор риэлтерской компании «БрокерКом» Александр Назаров. По его словам, незначительное снижение арендных ставок при конкретных переговорах арендаторов и арендодателей еще продолжаются, но это дается все труднее и труднее. Владельцы помещений стали менее сговорчивы при торге. Самые востребованные помещения, по данным риэлтера, площадью от 30 до 120 кв. м. По мнению господина Назарова, спрос на маленькие помещения настолько возрос, что найти их становится все сложнее. «В Новосибирске зафиксированы случаи предложения собственникам большей арендной платы новыми арендаторами, чем они получают сейчас от старых», — поделился наблюдениями Александр Назаров.

Помещения площадью 200-500 кв. м, напротив, теряют популярность у арендаторов. «Ритейлеры не готовы платить по 2500-2900 руб. за кв. м в месяц за 300 и более квадратных метров — их верхние пожелания останавливаются на уровне 1500-2000 руб. за кв. м. Это может означать только одно — что со временем ставки аренды на более крупные площади еще могут снизиться на 20-30% от существующих», — прогнозирует риэлтер.

Неинтересны покупателям и арендаторам отдельно стоящие здания по магистралям и в центре. «Финансовые и банковские организации, раньше охотно покупавшие такие объекты, сейчас наконец-то стали считать деньги. Их планка для Новосибирска — не более 45-55 тыс. руб. за кв. м — что малореально», — подчеркивает господин Умаров. По его данным, сделки по знаковым улицам в квадрате Вокзальная магистраль — ул. Советская — ул. Ленина — Красный проспект, а также в районе пл. Маркса на левом берегу Оби достигают 185 тыс. за кв. м. «Так, недавно помещение под магазин на ул. Советской было продано по 180 тыс. руб. за кв. м, на ул. Гоголя — по 120 тыс. руб. за кв. м. Если вспоминать докризисную ситуацию конца 2007 — начала 2008 года, то цифры не впечатляют, но для стагнирующего рынка это неплохо», — оптимистичен риэлтер. По его мнению, лучшие возможности для покупателей были в конце 2008 — начале 2009 года. «На волне всеобщей паники и ожидания дальнейшего ухудшения покупатель мог хорошо «прогнуть» собственника, сейчас о тех дисконтах остается лишь вспоминать», — заметил Зафар Умаров. Впрочем, в условиях кризиса изменился и покупатель. По наблюдениям директора агентства недвижимости «Дело Проф» Петра Мельникова, сегодня на рынок чаще приходят не инвесторы, а те, кто покупает площади под собственный бизнес. Например, небольшие местные ритейлеры.

Не стоит рассчитывать на оживление рынка офисной и торговой недвижимости. По мнению Сергея Дьячкова, он перенасыщен. «На ближайшие несколько лет возможностей для инвесторов здесь нет. Низкая заполняемость новых бизнес- и торговых центров, отсутствие сделок по выставленным на продажу объектам — подтверждают это. Банки практически перестали кредитовать сделки покупки коммерческих площадей», — констатирует господин Дьячков.

Положение многих участников рынка жилой и коммерческой недвижимости, по оценкам экспертов, остается крайне сложным. Операторы рынка, ранее активно привлекавшие сравнительно недорогие кредитные средства на экстенсивное развитие, столкнулись с проблемой рефинансирования существующей задолженности, объем которой, как правило, формируется на весьма высоких уровнях, и острой нехваткой средств на дальнейшее развитие. «На фоне растущих рисков ставки кредитов выросли более чем в два раза, а снижение потребительской активности на фоне снижения доходов и сокращения ипотечного кредитования только усугубляет ситуацию. Многие компании на неопределенное время откладывают реализацию значительной части проектов, а также распродают активы с существенным дисконтом к докризисным уровням цен или вынужденно передают банкам объекты, выступавшие в качестве залогового обеспечения», — резюмирует Максим Клягин.