Фонды недвижимости набирают вес

Число паевых фондов недвижимости увеличивается, а стоимость их чистых активов довольно быстро растет. Принятые в начале года правила игры позволяют этому сегменту рынка развиваться. Впрочем, перед управляющими компаниями остаются преграды, связанные прежде всего с отсутствием понимания пайщиками механизмов деятельности паевых фондов.

В ПИФы пошла недвижимость

Новая редакция положения Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) о составе и структуре активов паевых фондов, учитывающая изменения в строительном законодательстве, а также фактически легализующая инвестиционные контракты (см. "Ъ-Дом" от 19 мая), положительно сказалась на рынке фондов недвижимости. Их число продолжает расти. Летом этого года в ФСФР зарегистрировали правила еще восемь фондов недвижимости. Таким образом, с учетом ликвидированных фондов, сейчас на рынке насчитывается около 60 ПИФов недвижимости. Чистые активы фондов на 30 июня составили почти 12 млрд руб., увеличившись за квартал на треть. Но самое главное — растет число фондов, в активы которых входят недвижимость или приравненные к ней активы (инвестконтракты, средства, переданные для купли-продажи недвижимости, и т. п.). На 30 июня таких фондов было 25 (половина от действующих на тот момент), тогда как три месяца назад — всего 16 (менее трети от действующих). Вместе с тем ряд фондов, несмотря на формальное соответствие нормативам ФСФР, трудно отнести к сфере недвижимости. Так, активы Паевого фонда недвижимости (УК "Профессионал") вложены в акции строительных организаций. Однако скорее это напоминает закрытые фонды акций либо венчурных, либо прямых инвестиций. Аналогичным образом решает проблемы выбора активов и Межрегиональный фонд недвижимости (УК "КИТ Финанс").

У фондов есть законодательная пауза продолжительностью более года — в течение этого времени они имеют право не владеть недвижимостью (в любых формах) либо не обладать акциями строительных компаний. Такая возможность оправдана тем, что у фондов существуют реальные проблемы с регистрацией недвижимости. Впрочем, большинство компаний стараются "завести" недвижимость (или приравненные к ней активы) на фонд в первые три-шесть месяцев.

При этом процесс регистрации самой недвижимости (зданий, сооружений, земли и т. п.) на паевой фонд в разных регионах существенно различается. И Москва по быстроте регистрации не самый привлекательный регион. УК "Социнвестгарант", которая пыталась в качестве оплаты паев ПИФ "Ордынка" внести недвижимость, за три месяца формирования фонда так и не сумела этого сделать. В результате фонд был признан несостоявшимся. Впрочем, по словам генерального директора УК Юлии Егоровой, задержка была технической — не успели собрать необходимые документы. В другом фонде, "Ермолаевском", о сборе документов позаботились заранее, однако и здесь процесс регистрации продолжался почти все отведенное на формирование фонда время — около трех месяцев. К настоящему времени УК зарегистрировала правила нового ПИФа "Ордынка — фонд недвижимости" и будет создавать его с учетом прежних ошибок.

В других регионах проблемы с регистрацией решаются проще. По словам генерального директора УК "Ар Си Эф Кэпитал Траст" Дмитрия Федосова, процесс регистрации подмосковной недвижимости, внесенной в оплату паев ПИФ "Дарьино", занял 25 календарных дней. Впрочем, при подготовке пришлось помучиться с регистрационной палатой — объяснять чиновникам, что такое ПИФ, чем регламентируется его деятельность. Еще один пример: пермский фонд "Камская долина" (УК "Витус") на 76% был сформирован за счет оплаты объектами недвижимости и имущественными правами на нее в отведенный законодательством срок.

Стоит отметить, что с принятием в начале года поправок к законодательству процесс регистрации недвижимости на ПИФ уже не является уникальным явлением. И компаниям не приходится регистрировать права на недвижимость всех (поименно) пайщиков фонда (как это случилось с одним петербургским фондом год назад). Сейчас в качестве субъекта права в госреестре указываются владельцы паев ПИФа (как общность, без указания имен). Хотя при этом от управляющих компаний и требуется предъявлять реестр потенциальных пайщиков фонда.

Впервые на рынке летом этого года была реализована процедура передачи закрытого ПИФа недвижимости от одной УК другой. Первым стал фонд "Национальный фонд недвижимости" — УК "Тройка Диалог" передала его УК "Промсвязь". Передача открытого фонда от одной УК другой — вполне рутинная операция. В ситуации с закрытым фондом добавляются нюансы. В частности, требуется провести общее собрание пайщиков фонда. А в случае несогласия кого-либо из них ему обязаны вернуть стоимость пая. Впрочем, в этом случае таких проблем не было. Не исключено, что фонд изначально создавался для клиентов новой компании. Его активы почти год составляли депозиты в Промсвязьбанке. Со сменой управляющей компании у фонда есть шансы заняться недвижимостью. Хотя для этого придется провести дополнительную эмиссию паев: 40 млн руб. (СЧА фонда на 30 июня) — сумма на рынке недвижимости явно недостаточная.

Ликвидности пока не хватает

Еще одним слабым местом фондов недвижимости является ликвидность. Большая часть фондов создается на срок три-пять лет. Хотя существуют и более длинные фонды (на предельный по закону срок 15 лет), и очень короткие (на один год). Но сроки не имеют большого значения, так как пайщики могут как сократить, так и продлить время существования фонда.

Тем не менее перед УК, желающими создавать именно розничные фонды, а не под конкретного клиента, встает вопрос обеспечения ликвидности паев, то есть возможности для пайщика по его желанию покинуть фонд. Так как фонды относятся к числу закрытых, то погасить свой пай пайщик может в редких случаях, прежде всего при окончании фонда. Однако возможность реализовать пай на вторичном рынке до сих пор остается большой проблемой.

В настоящее время паи уже девяти фондов представлены на ММВБ, однако котировки регулярно выставляются только по трем фондам. За все время биржевого обращения (около двух лет) объем сделок с паями всех фондов недвижимости не дотянул до 50 млн руб. При этом половина сделок пришлась на паи Первого инвестиционного фонда недвижимости (УК "Конкордия — Эссет Менеджмент") в декабре 2003 года.

С прошлого года управляющие предлагают и проведение сделок репо, и оферты на досрочный выкуп по заранее определенной цене (УК "Менеджмент-Консалтинг"), и внебиржевое котирование пая ("Свиньин и партнеры"). Но все эти схемы связаны с привлечением третьих лиц, которые участвуют своими деньгами в фонде. Кстати, опыт "Менеджмент-Консалтинга" оказался не очень удачным. Контрагентом по выкупу паев выступал банк "Гранит", аффилированный с главными пайщиками (компаниями "Интерурал" и "Стройметресурс"). Однако осенью прошлого года он не сумел выполнить свои обязательства перед пайщиками.

Паевые фонды, тем более фонды недвижимости, для большинства инвесторов, строителей, чиновников — инструмент малознакомый. У большинства фондов слишком короткая история. Лишь два фонда — Первый инвестиционный фонд недвижимости и Паевой фонд недвижимости — проработали на рынке больше двух лет. Только 15 фондов с момента формирования проработали больше года. К тому же в информационном плане фонды остаются по большей части закрытыми — раскрытие информации об инвестиционных проектах или вложениях очень скупое. Впрочем, эту ситуацию может изменить недавно утвержденное Минюстом положение ФСФР о раскрытии информации по УК и инвестиционным фондам. В обязанности управляющих будет входить информирование потенциальных инвесторов (а не только состоявшихся пайщиков) о своих проектах, составе активов, доходности и т. п. Всю информацию УК должны будут регулярно размещать на своих сайтах.

Повышать привлекательность вложений в фонды недвижимости компании пытаются регулярными выплатами дохода по паю. Пока публично объявили о выплаченных доходах пайщикам (аналога дивидендов в акционерных обществах) лишь два фонда. Так, Первый Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость (УК "Свиньин и партнеры") за год (с 1 июля 2004-го по 1 июля 2005 года) выплатил пайщикам фонда 18,1 тыс. руб. в расчете на пай (доход от операционной прибыли фонда). Доход за 12 месяцев на вложенные средства составил около 12%. Кроме того, компания выплатила 27,3 тыс. руб. в расчете на пай за счет реализации части имущества фонда. Второй год выплачивает доход по паям и Первый инвестиционный фонд недвижимости. По итогам 2003 года доход составил 5,07% от номинала пая, по итогам 2004 года — всего 0,7%. Остальные же фонды капитализировали свой доход, тем самым отложив выплаты до окончания фонда.

Впрочем, у пайщиков фондов недвижимости всегда существует альтернатива досрочного выхода. В случае проведения общего собрания по вопросам, касающимся деятельности фонда или управляющей компании, пайщик имеет право голосовать против предложенных решений. В этом случае он получает возможность покинуть фонд (управляющая компания обязана погасить его паи из средств фонда). Однако при таком варианте развития событий весьма сложно прогнозировать и время выхода, и финансовый результат.

ДМИТРИЙ ЛАДЫГИН

Российские паевые фонды недвижимости

Название ПИФа
Сокращенное название управляющей компании (УК)
Регистрация
Окончание формирования
Окончание действия
Начальная сумма (млн руб.)
СЧА на 30. 06.05 (млн руб.)
В том числе (млн руб.)
Денежные средства (1)
Ценные бумаги (2)
Недвижимость (3)
Прочее (4)
Кредиторская задолженность
Резервы предстоящих расходов и платежей
Первый инвестиционный фонд недвижимости
Конкордия — эссет менеджмент
19.02.02
05.03.03
01.03.09
320,0
522,8
53,1
—
532,2
—
58,1
4,36
Жилищное строительство
Менеджмент-консалтинг
08.10.03
21.10.03
20.01.19
1000,0
379,0
17,2
63,6
299,6
—
—
1,4
Первый Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость
Свиньин и партнеры
15.12.03
10.03.04
31.12.10
35,0
114,9
10,2
34,6
74,7
—
4,4
0,3
Первый семейный фонд
Наше будущее
03.03.04
18.03.04
17.03.19
720,0
903,1
205,3
457,0
242,0
—
1,0
0,3
Новый дом
УК Росбанка
03.03.04
13.05.04
01.01.08
150,0
257,3
29,8
—
228,9
—
—
1,4
Стратегия
Витус
10.02.04
09.06.04
31.12.18
100,0
108,7
0,5
70,6
40,8
—
2,7
0,6
Динамичный
Лидарс
31.03.04
19.07.04
19.06.09
270,0
297,4
9,7
165,4
130,1
—
0,6
7,1
Перспективные инвестиции
Регион Девелопмент
30.06.04
28.07.04
15.09.05
150,0
189,7
15,5
—
175,1
—
—
0,9
Жилая недвижимость
УК Промышленно-строитель ного банка
13.04.04
17.08.04
17.05.09
300,0
304,8
2,4
75,2
228,9
—
0,5
1,3
Регион фонд недвижимости
Регион Девелопмент
23.04.04
10.09.04
14.09.09
150,0
219,0
44,1
—
181,7
—
5,0
1,9
Терра
КУИ Ямал
25.08.04
16.09.04
15.09.09
200,0
202,6
149,9
52,4
1,2
—
0,2
0,7
Строительные инвестиции
Аккорд Эссет Менеджмент
23.06.04
14.10.04
14.07.19
1440,0
1799,2
338,1
532,0
936,2
—
6,8
0,2
Нево-Инвест
Свиньин и партнеры
11.08.04
01.12.04
30.11.09
50,0
50,1
1,5
—
50,0
—
0,1
1,2
Регионгазфинанс — третий фонд недвижимости
Регионгазфинанс
24.11.04
16.12.04
31.01.10
26,0
30,1
0,3
15,0
15,6
—
0,1
0,7
Перспектива-Инвест
Витус
06.10.04
18.01.05
31.12.18
100,0
115,7
0,0
—
116,3
—
0,3
0,4
Регионгазфинанс — фонд недвижимости
Регионгазфинанс
06.10.04
28.01.05
01.11.09
80,0
246,5
0,4
26,1
220,6
—
—
0,7
Попечитель
Трастовый центр Орграф
18.08.04
03.02.05
29.02.08
2,6
28,2
0,3
2,6
28,3
—
2,8
0,3
Интерра
Максвелл Эссет Менеджмент
19.01.05
15.02.05
24.01.20
84,0
1204,6
1,3
9,0
1205,2
—
0,4
10,5
Наш город
Старый город
15.12.04
21.02.05
27.12.14
150,0
149,4
0,5
—
678,3
—
529,2
0,2
Конкордия — Авантаж
Конкордия — эссет менеджмент
17.11.04
24.02.05
25.11.07
300,0
321,6
46,2
—
178,8
97,5
—
1,0
Фонд недвижимости БКС
Брокеркредитсервис
17.11.04
28.02.05
01.01.18
200,0
196,8
5,7
72,8
118,8
—
0,4
0,0
АВК — Петербургская недвижимость
Дворцовая площадь
08.12.04
25.03.05
31.12.08
5,0
4,9
1,2
0,2
3,5
—
0,0
0,0
Камская долина
Витус
29.12.04
14.05.05
31.12.18
100,0
99,8
1,1
23,3
75,8
—
0,2
0,1
Северная столица
ПАН-Траст
16.02.05
25.05.05
31.12.15
100,0
1130,1
9,5
—
1121,5
—
0,1
0,7
Регионгазфинанс — пятый фонд недвижимости
Регионгазфинанс
09.03.05
24.06.05
24.03.10
26,0
27,3
0,4
3,6
23,9
—
0,3
0,2

Таблица составлена только по фондам, имеющим в своем составе недвижимость и приравненные к ней активы (3) по состоянию на 30 июня 2005 года. Фонды ранжированы по дате окончания формирования.

1 — средства на банковских счетах, в депозитах, дебиторская задолженность по процентным доходам, прочая дебиторская задолженность.

2 — акции и облигации как имеющие, так не имеющие признаваемую котировку.

3 — объекты недвижимого имущества, имущественные права на недвижимость, строящиеся объекты недвижимости, инвестиционные контракты, дебиторская задолженность по сделкам купли-продажи недвижимости.

4 — доли в российских ООО.

По опубликованным данным управляющих компаний.