Факторы, влияющие на организацию бухгалтерского учета деятельности товариществ собственников жилья

В.М. Мироненко

ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ОРГАНИЗАЦИЮ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

FACTORS AFFECTING THE ORGANIZATION OF ACCOUNTING IN HOUSING ASSOCIATION

Аннотация. В статье рассматриваются общеэкономические и отраслевые факторы, влияющие на организацию бухгалтерского учета деятельности товариществ собственников жилья. Разработаны и представлены предложения по организации бухгалтерского учета в товариществах.

Abstract. The article deals with general economic and industry factors affecting the organization of the accounting activities in housing associations. Proposals for the organization of accounting in partnerships are developed.

Ключевые слова. Товарищества собственников жилья, организация бухгалтерского учета в товариществах.

Keywords. Housing association, organization of accounting in partnerships.

Проводимая в настоящее время жилищная реформа предусматривает коренное изменение методов и подходов к финансированию и управлению системой жилищно-коммунального хозяйства.

Основной целью реформы является перевод жилищно-коммунальной сферы на самофинансирование и создание новых оригинальных походов к управлению жилищно-коммунальным хозяйством, основанных на самофинансировании и самоуправлении, наилучшем использовании ресурсов, выявлении внутренних резервов удешевления и улучшения, предоставляемых собственникам жилья услуг.

Как показали исследования, факторы, связанные с государственным регулированием деятельности товариществ собственников жилья связаны с Гражданско-правовым регулированием некоммерческих организаций, особенностями их налогообложения. В исследовании предложена классификация факторов, вызывающих возникновение специфических особенностей деятельности товариществ собственников жилья (Таблица 1).

Общеэкономическими факторами, наиболее существенно влияющими на деятельность товариществ собственников жилья, являются основные результаты проведения реформы жилищной сферы и особенности функционирования рынка жилья; коллегиальное принятие решений по управлению многоквартирным домом; частная собственность на жилье, землю, общие коммуникации; особенности ценообразования, субсидии и дотации; процедуры утверждения тарифов и цен на потребляемые услуги жизнеобеспечения ТСЖ.

К специфическим чертам деятельности товариществ собственников жилья, вызванных отраслевыми факторами, следует отнести следующие:

1. Особенности технологии обеспечения услугами жилищно-коммунального хозяйства, такими как совпадение во времени и непрерывность процессов предоставления услуг по водоснабжению, электрообеспечению, охране, лифтообеспечению, вывозу мусора и др. Невозможность возникновения остатков незавершенного производства.

2. Особенности ведения бухгалтерского учета и формирования бухгалтерской отчетности.

3. Необходимость проведения работ по финансовому планированию, составлению сметы доходов и расходов.

4. Отчетность как некоммерческой организации, включающая отчет о целевом использовании

средств.

5. Отчетность выборного органа управления товарищества собственности жилья перед собственниками жилья.

6. Налогообложение как некоммерческих организаций при отсутствии коммерческой деятельности.

7. Ведение деятельности товарищества за счет средств целевого финансирования, состоящего из взносов членов Товарищества, других платежей собственников и жителей не пожелавших вступить в Товарищество, других целевых средств, - субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг, а также за счет доходов от предпринимательской деятельности, направляемых на уставные цели (п. 2 ст. 151 ЖК РФ).

Таблица 1

Классификация факторов, влияющих на деятельность товариществ собственников жилья

№ п/п

Группа факторов

Факторы

© Мироненко В.М., 2012

1 Факторы, связанные с государственным регулированием товариществ собственников жилья. Гражданско-правовое регулирование, особенности налогообложения, перевод на самоокупаемость.

2 Общеэкономические факторы. Реформирование жилищной сферы.

Коллегиальное принятие решений по управлению многоквартирным домом общим собранием собственников жилья.

Частная собственность на жилье, землю, общие коммуникации.

Особенности ценообразования , субсидии и дотации.

Особенности утверждения тарифов и цен на потребляемые услуги жизнеобеспечения ТСЖ.

3 Отраслевые факторы. Особенности технологии обеспечения услугами по обеспечению жизненных условий жильцам.

Особенности ведения бухгалтерского учета и формирования бухгалтерской отчетности.

Составление сметы доходов и расходов.

Отчетность как некоммерческой организации.

Специфическое налогообложение.

8. Закрытый перечень видов хозяйственной деятельности, которыми может заниматься товарищество собственников жилья, включающий следующее (ЖК РФ п. 2 ст. 152): - обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; сдачу в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

9. Статьи расходной части бюджета Товарищества:

а) административно-управленческие расходы (заработная плата административно-управленческого персонала с начислениями, накладные и прочие расходы);

б) техническое обслуживание, содержание и ремонт оборудования дома, которые могут выполняться на основании договоров подряда на отдельные виды работ, комплексных договоров или хозяйственным способом;

в) прочие расходы, связанные с содержанием комплекса недвижимого имущества (страхование,

налоги);

г) отчисления в фонды капитального ремонта и др.

Исследования показали, что выявленные особенности производства характерны только для жилищно-коммунальной отрасли и находят свое отражение в системе бухгалтерского учета товариществ собственников жилья. Они выражаются в следующем.

1. Товарищество может самостоятельно приспосабливать отдельные межотраслевые регистры бухгалтерского учета при соблюдении:

- единой методологической основы бухгалтерского учета, предполагающей ведение бухгалтерского учета на основе принципов начисления и двойной записи;

- сплошного отражения всех хозяйственных операций в регистрах бухгалтерского учета на основе первичных учетных документов;

- накапливания и систематизации данных первичных документов в разрезе показателей, необходимых для управления и контроля за хозяйственной деятельностью товарищества, а также для составления бухгалтерской отчетности.

2. Учет затрат по некоммерческой деятельности на счете 20 «Основное производство» с выделением субсчетов 20.1 Содержание домового хозяйства, 20.2 капитальный ремонт жилищного фонда.

3. На счете «Целевое финансирование» открытие субсчетов 1. Финансирование и муниципальными правительственными органами; 2. Обязательные взносы членов товарищества; 3. Дополнительные взносы членов товарищества; 4. Целевые сборы за коммунальные услуги.

4. Учтенные на счете 20 затраты списываются на счет «Целевые финансирование и поступления».

5. Особая структура форм финансовой (бухгалтерской) отчетности товариществ собственников жилья. В частности, в ходе исследования было установлена целесообразность включения в состав формы №2 «Отчет о прибылях и убытках» финансовой (бухгалтерской) отчетности товариществ дополнительных строк. Причем, для целей исследования наибольшую значимость имеют дополнительные строки в составе строк 010 «Выручка от реализации продукции (товаров, работ, услуг)» и 020 «Себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг», раскрывающие объемы получаемой выручки и затрат по услугам управления домом, и другим видам деятельности.

Строка 010 «Выручка от реализации продукции (товаров, работ, услуг)». В типовой форме Отчета о прибылях и убытках выручка отражается полностью, то есть без расшифровок. В то же время, если товарищество сочтет нужным, можно расписать доходы и расходы от каждого вида доходов и расходов. Для этого форму №2 нужно дополнить новыми строками (011, 012 и т.д.).

В ходе исследования проведена экспертиза имеющихся нормативных актов и рекомендаций по ведению бухгалтерского учета в товариществах собственников жилья, позволившая выяснить, что имеющиеся разработки не отвечают современным требованиям учета. По мнению автора, научную новизну представляют разработанные в ходе исследования рекомендации по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья, основные положения которого представлены ниже (Таблица 2).

Таблица 2

Положение по организации бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья

Специфические черты деятельности товариществ собственников жилья Особенности системы бухгалтерского учета товариществ собственников жилья

1 2

Особенности, вызванные гражданско-правовыми факторами

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ). Статус Товарищества как некоммерческой организации необходимо учесть при регистрации Товарищества. В бухгалтерском учете следует вести раздельный учет по всем видам услуг, оказываемых собственникам в многоквартирном доме, отражать в финансовой (бухгалтерской) отчетности некоммерческую и коммерческую деятельность.

Цель создания ТСЖ - управление общим имуществом в доме, под которым подразумеваются помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Учет затрат, связанных с управлением общим имуществом, к которому относятся лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, земельный участок, на котором находится дом, и др.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 16 Вводного закона). Если земельный участок сформирован до введения в действие ЖК РФ (до 01.03.2005) и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то такой участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 1 ст. 136 ЖК РФ решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений в доме, которое должно проводиться ежегодно (п. 1 ст. 45 ЖК РФ). Оформление документов по созданию ТСЖ для законной деятельности.

Вступление в ТСЖ и выход из него осуществляются на основании письменного заявления (ст. 143 ЖК РФ). С момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение прекращается и его членство в ТСЖ., так как ТСЖ создано для управления общим имуществом. Учет собственников и участников ТСЖ на основании письменного заявления (ст. 143 ЖК РФ), и документов, подтверждающих права собственности члена товарищества на помещение.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 12 января 1996 г. №7-ФЗ «О некоммерческих организациях» товарищества собственников жилья как некоммерческие организации, обладают специальной правоспособностью, то есть они могут осуществлять деятельность, направленную на достижение целей, Бухгалтерский учет всех видов деятельности ведется на счете 20 «Основное производство» с подразделением на коммерческую, не противоречащую уставной деятельности и некоммерческую деятельность в соответствии со сметой доходов и расходов.

Таблица 2. Продолжение

1 2

ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.

Товарищества собственников жилья могут осуществлять один или несколько видов деятельности, не запрещенных законодательством РФ и соответствующих целям деятельности, предусмотренными их учредительными документами. Отражение в бухгалтерском учете каждого вида деятельности. Отражение доходов, полученных от коммерческой деятельности, в составе целевых средств, используемых для уставной деятельности.

При регистрации Товариществу должен быть присвоен код Общероссийского классификатора отраслей народного хозяйства (ОКОНХ) 90110 Используются правила бухгалтерского учета, принятые в жилищно-коммунальном хозяйстве. Порядок отражения в бухгалтерском учете отдельных

«Эксплуатация жилого фонда», поскольку в соответствии с налоговым законодательством существуют особенности ведения бухгалтерского учета в различных отраслях хозяйства. операций в жилищно-коммунальном хозяйстве установлен письмом Министерства финансов РФ от 29 октября 1993 г. №118 «Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве».

Особенности финансово-хозяйственной деятельности

Товарищества ведут свою деятельность за счет средств целевого финансирования, состоящих из целевых взносов членов. Для обеспечения эффективного управления и реализации уставных целей необходимо финансовое планирование.

Товарищества, других целевых средств, а также за счет доходов от предпринимательской деятельности, направляемых на уставные цели. которое позволяет рассчитать размер целевых взносов домовладельцев, определить поквартально (помесячно) движение денежных средств.

Главным элементом финансового планирования является составление годового бюджета Товарищества. Обеспечение раздельного учета затрат товарищества по элементам сметы. Необходимость учета при составлении бюджета: бюджетов прошлых лет (на 1-3 года) и его выполнение; технических характеристик комплекса недвижимого имущества (площади жилых и нежилых помещений, функц. назначение нежилых помещений, этажность здания, кол. лиц, имеющих право на льготы по оплате жилья, и т.д.); уровень инфляции; регулярность поступления бюджетных дотаций на содержание и ремонт жилого фонда и субсидий по оплате жилья и комм-х услуг; зараб. плата управленч. и обслуживающ. персонала; и др.

ТСЖ могут получать субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг <16> (п.п. 3 п. 2 ст. 151 ЖК РФ). Осуществление учета и налогообложения бюджетных средств, полученных в связи с применением государственных регулируемых тарифов и предоставлением льгот.

Товарищества осуществляют финансирование затрат по содержанию жилого дома. Все затраты Товарищества по основной (некоммерческой) деятельности на основании первичных документов, вспомогательных ведомостей отражаются на дебете счета 20 «Основное производство»; на субсчете 20-1 «Содержание домового хозяйства»; затраты на капитальный ремонт жилищного фонда - субсчет 20-2 «Капитальный ремонт жилищного фонда» и

на других субсчетах вводимых к счету 20 для отражения затрат по отдельным видам основной деятельности.

Средства целевого финансирования Товарищества образуются из следующих основных источников: - целевых взносов домовладельцев; - средств бюджетного финансирования, в том числе: - бюджетное покрытие льгот отдельным категориям граждан; - субсидии, предоставленные гражданам при оплате жилья и коммунальных услуг, в связи с переходом на новую систему оплаты жилья; - муниципальные дотации на техническое обслуживание, коммунальные услуги, капитальный ремонт; Для учета средств целевого финансирования используется счет 86 «Целевые финансирование и поступления», к которому открываются субсчета по необходимым для учета разделам: Со счета 86 списываются учтенные на счете 20 «Основное производство» затраты по основной (некоммерческой) деятельности: Дебет счета 86 «Целевые финансирование и поступления». Кредит счета 20 «Основное производство». Для учета резервов предстоящих ремонтных и других расходов по дому целесообразно использовать счет 96

- прочие целевые поступления (спонсорские, благотворительные). «Резервы предстоящих расходов», на котором следует учитывать формируемые в товариществе резерв.

Таблица 2. Продолжение

1 2

Участники товарищества осуществляют целевые взносы для ее содержания. Учет расчетов с членами Товарищества осуществляется на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». По дебету субсчета 76-1 с кредита счета 96-1.1 «Целевые взносы домовладельцев» отражаются суммы платежей, причитающихся Товариществу.

Исследование, проведенное в работе, теоретических положений категории «товарищество собственников жилья», «отчетность товарищества собственников жилья», и методических подходов к ее аудиту, анализ действующего механизма бухгалтерского учета в России, позволили сделать следующие выводы и предложения:

1. Условия перехода к рыночным отношениям, предусматривающие коренное изменение методов и подходов к финансированию и управлению системой жилищно-коммунального хозяйства, определили необходимость особого внимания к отчетности товариществ собственников жилья, которая по своему содержанию, правовой основе, методологическим подходам заметно отличается от других объектов учета, имеющих место в современной экономике, что обусловило новые требования, предъявляемые к понятию «товарищество собственников жилья», «отчетность товарищества собственников жилья».

Согласно авторскому определению, товарищество собственников жилья является организационно-правовой формой, позволяющей реализовать государственную политику в сфере жилья, удовлетворить граждан услугами жилищно-коммунального хозяйства на условиях самоокупаемости, защитить законные имущественные интересы собственников жилья по совместному управлению комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и, в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

2. Одним из способов представления результатов деятельности для организаций жилищно-коммунального хозяйства в условиях рыночной экономики, является бухгалтерский финансовый учет. Повышение качества учета может быть обеспечено, если при его организации будет учитываться специфика деятельности экономического субъекта. К новым результатам следует отнести разработанные в ходе исследования особенности бухгалтерского учета деятельности товариществ собственников жилья, связанные с общеэкономическими и отраслевыми факторами, такими как: проводимая реформа жилищной сферы, функционирование рынка жилья, коллегиальное принятие решений по управлению многоквартирным домом, частная собственность на жилье, землю, общие коммуникации; деятельность товарищества, как специфической некоммерческой организации, имеющей особенности учета и налогообложения; необходимость не только бухгалтерского учета смет доходов и расходов товарищества по содержанию и ремонту дома, но и оценки эффективности совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обоснованности применяемых цен и тарифов; соответствие коммерческой деятельности уставу товарищества; использования отчетности как официальной, так и внутренней выборным органом управления товариществом, собранием собственников жилья.

Литература

Овсийчук М.Ф. Финансовый менеджмент. - М.: Кнорус, 2008.