Развитие некоторых способов обеспечения исполнения обязательств в законодательстве о долевом строительстве

АКТУАЛЬНЫ ПРОБЛЕМЫ СОВРЕМЕННОГО ПРАВА

223

РАЗВИТИЕ НЕКОТОРЫХ СПОСОБОВ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ О ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

КРУШЕВСКАЯ М.В.,

аспирант,

Южный федеральный университет, e-mail: maya-krushevskaya@yandex.ru

Автор исследует развитие некоторых способов обеспечения исполнения обязательств в законодательстве о долевом строительстве с точки зрения защиты интересов дольщиков и выявляет пробелы в законодательстве.

Ключевые слова: способы обеспечения исполнения обязательств; законодательство о долевом строительстве; защита интересов дольщиков; пробелы в законодательстве.

The author investigates development of some ways of maintenance of execution of obligations in the legislation of share construction and development from the point of view of protection of shareholder's interests. The author identifies gaps in the legislation.

Keywords: ways of securing of execution of obligations; the legislation of share construction and development; protection of shareholder's interests; gaps in the legislation.

Коды классификатора JEL: K12, K23.

Как известно, обеспечение обязательств является традиционным институтом гражданского права, а способы обеспечения обязательств созданы «для доставления обязательственному праву той твердости, которой недостает ему по его существу» [2, с. 179]. «Совершенно особое место среди всех способов обеспечения исполнения обязательств занимает залог имущества. Это один из классических гражданско-правовых институтов, имеющих многовековую историю, которые берут свое начало в римском праве» [1, с. 494].

Так, в первоначальной редакции Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии...» [6] (далее по тексту — ФЗ № 214-ФЗ) в ч. 4 ст. 13 предусматривался перечень обязательств, которые исполнялись посредством обращения взыскания на заложенное имущество. Такими обязательствами являлись: возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства и уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и в качестве неустойки.

При этом в ч. 1 ст. 13 ФЗ № 214-ФЗ указывалось на то, что с момента регистрации договора участия в долевом строительстве у участников долевого строительства считается находящимися в залоге земельный участок, предоставленный для строительства, и строящиеся на нем многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Объект незавершенного строительства считался находящимся в залоге с момента регистрации права собственности на него, а жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости — также с момента государственной регистрации права собственности на них (ч. 2, 3 ст. 13 ФЗ № 214-ФЗ).

© М.В. Крушевская, 2010

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 4 Часть 2

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 4 Часть 2

Следует заметить, что ч. 6 ст. 13 ФЗ № 214-ФЗ указывала на то, что если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество было передано в залог по договору, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускалось только при условии, что кредитором являлся банк и от него было получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с правилами ст. 15 ФЗ № 214-ФЗ, в которой особым образом регулировалось удовлетворение требований.

«Залогу как способу обеспечения возврата заемных средств отдается предпочтение перед другими способами обеспечения, охотнее других активов в залог принимаются земельные участки и иная недвижимость. Но если банк предоставит кредит под залог земельного участка, на котором будет возводиться многоквартирный дом, то ипотека того же земельного участка в обеспечение прав дольщиков будет носить характер последующей, что само по себе допустимо, но гораздо менее надежно» [8, с. 123-124]. Так «вырисовывалась» следующая картина. Первоначальным залогодержателем был банк. Участники долевого строительства (залогодержатели в силу закона) являлись уже последующими залогодержателями и при недостаточности имущества у застройщика при обращении взыскания на него участники долевого строительства оставались ни с чем. Таким образом, терялся смысл ст. 13 ФЗ № 214-ФЗ. При этом последующий залог в банк в соответствии с первоначальной редакцией ст. 13 ФЗ № 214-ФЗ ничем не ограничивался.

В соответствии с ч. 8 ст. 13 указанного закона с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа по передаче объекта долевого строительства право залога на объект долевого строительства прекращалось.

В ст. 14 ФЗ № 214-ФЗ в первоначальной редакции, посвященной особенностям обращения взыскания на предмет залога, указывалось, что при обращении взыскания на предмет залога, указанного в ч. 6 и ч. 7 ст. 13 ФЗ № 214-ФЗ, застройщик и кредиторы-банки несут в полном объеме солидарную ответственность по обязательствам. «Следует заметить, что первая редакция рассматриваемого Закона не отличалась сбалансированностью. Так, абсолютно излишним являлось введение солидарной ответственности банка-кредитора и застройщика при неисполнении последним обязательств перед дольщиками. Поскольку Закон изначально ограничил возможность застройщика по привлечению денежных средств моментом получения разрешения на строительство, опубликования проектной документации и регистрацией права на земельный участок, то для получения необходимых средств застройщик вынужден был привлекать заемный капитал. А означенная мера не могла не настораживать банки, которые вместо процентов по кредиту могли получить иски от дольщиков» [8, с. 123].

«Кроме того, законодатель прописал особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества (ст.15), что немаловажно: при недостатке денежных средств (п. 2 ст. 15), определении очередности участников долевого строительства и других залогодержателей (п.4 ст.15), зачислении в депозит нотариуса денежных средств до даты проведения публичных торгов (п. 5 ст. 15)» [7, с. 53].

В ст.15 ФЗ №214-ФЗ предусматривалось, что при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в ч. 6 ст. 13 ФЗ № 214-ФЗ пропорционального размерам их требований. А требования банка, указанного в ч. 7 ст. 13 ФЗ № 214-ФЗ должны были удовлетворяться после первой очереди. В соответствии с ч. 3 и ч. 4 ст. 15 указанного закона по требованиям участников долевого строительства, которые не удовлетворены за счет денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, застройщик и оба банка несут солидарную ответственность.

С целью устранения возникших проблем были внесены изменения Федеральным законом от 18.07.2006 № 111-ФЗ [3], которые в какой-то мере решили некоторые проблемы с залогом, но при этом способствовали возникновению новой — с поручительством.

Прежде всего, была введена ст.12.1, посвященная способам обеспечения исполнения обязательств по договору. Таковыми были залог и поручительство. Ими обеспечивались те же обязательства застройщика, что и ранее. Помимо этого были внесены изменения в ст.ст. 13, 14 ФЗ

РАЗВИТИЕ НЕКОТОРЫХ СПОСОБОВ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ... 225

№ 214-ФЗ. Часть. 4 ст. 13 указанного закона утратила силу. В ч. 6 ст. 13 ФЗ № 214-ФЗ внесли изменения, в соответствии с которыми если застройщиком до заключения договора с первым участником долевого строительства имущество было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, то привлечение денежных средств у участников долевого строительства стало допускаться в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или когда залогодержателем является банк, давший согласие не только на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с ч. 2 ст. 15 указанного закона, но и согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случаях, предусмотренных ч. 8 ст. 13.

Изменения коснулись и ч. 7 ст. 13 ФЗ № 214-ФЗ, посвященной последующему залогу. Теперь он стал недопустим без согласия участников долевого строительства, кроме случая взыскания по особому порядку (требуется получение согласия от банка на удовлетворение его требований за счет заложенного имущества в соответствии с ч. 2 ст. 13 указанного закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства, в случае, предусмотренном ч. 8 ст. 13 ФЗ № 214-ФЗ).

Кроме этого, вводится ч. 7.1, ограничивающая размер денежных средств, которые застройщик вправе привлекать от участников долевого строительства в случаях, предусмотренных

ч. 6 и ч. 7 ст. 13 ФЗ № 214-ФЗ (застройщик стал привлекать средства участников долевого строительства только в сумме, не превышающей в совокупности с полученными от банков кредитами стоимости строительства, указанной в проектной декларации).

С внесением изменений в ч. 8 ст. 13 ФЗ № 214-ФЗ стало прекращаться не только право залога на объект долевого строительства (при подписании передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства), но и прекращают действие договоры с банками относительно ипотеки. Помимо этого утратила силу ч. 3 ст. 14 ФЗ №214-ФЗ, посвященная особенностям обращения взыскания на объект залога.

В ч. 1 ст. 15 ФЗ № 214-ФЗ внесли изменения, в соответствии с которыми денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, стали направляться на удовлетворение требований всех залогодержателей, а не только тех, что указаны в ч. 6 ст.13 указанного закона. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства стали также распределяться между всеми залогодержателями, а не только теми, что указаны в ч. 6 ст. 13 ФЗ № 214-ФЗ, пропорционально размерам их требований (ч. 2 ст. 15 указанного закона). Часть 3 и ч. 4 ст. 15 ФЗ № 214-ФЗ утратили силу.

Помимо этого была введена ст. 15.1, заложившая новую проблему, только уже с поручительством. Стал предусматриваться новый способ обеспечения исполнения обязательства по договору — поручительство. Пункт 1 ч. 2 ст. 15.1 ФЗ № 214-ФЗ, заложивший проблему, предусматривал солидарную ответственность поручителя и застройщика перед участником долевого строительства по обязательствам застройщика по договору. Срок действия поручительства должен быть дольше, чем само обязательство по передаче объекта долевого строительства на 6 месяцев (п. 3 ч. 2 ст. 15.1). Кроме этого предусматривалось положение, в соответствии с которым в случае прекращения поручительства до истечения срока действия поручительства, поручитель и застройщик обязаны не позднее чем за месяц до даты прекращения поручительства уведомить об этом участника долевого строительства (ч. 3 ст. 15.1). В случае нарушения поручителем этой обязанности, он несет субсидиарную ответственность перед участником долевого строительства по обязательствам застройщика по договору (ч. 4 ст. 15.1).

И вот уже Федеральным законом от 17.06.2010 г. № 119-ФЗ [4] (далее ФЗ № 119-ФЗ) снова внесли изменения в указанные статьи Закона. Так, меняется подход к возникновению залога на объекты долевого строительства. Они стали считаться находящимися в залоге с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Этот момент является прогрессивным в плане защиты прав участников долевого строительства, поскольку им не придется ждать осуществления государственной регистрации. В соответствии с п. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [5] регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона № 214-ФЗ, погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании за-

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 4 Часть 2

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 4 Часть 2

явления застройщика и предъявлении им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности..., а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с ч. 6 ст. 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

Теперь погашение регистрационной записи об ипотеке связано с моментом исполнения основного обязательства по передаче объекта долевого строительства участникам долевого строительства. Но остается открытым вопрос: каким образом может погашаться регистрационная запись об ипотеке объекта незавершенного строительства в части земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, если для этого требуется заявление застройщика и предъявление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (у объекта незавершенного строительством его нет)? Ведь отсутствие акта ввода в эксплуатацию объекта недвижимости является квалифицирующим признаком, позволяющим разграничить завершенные строительством объекты от незавершенных. [9, с. 125]

Изменения коснулись также и поручительства. ФЗ № 119-ФЗ внес изменения, в соответствии с которыми поручитель застройщика отвечает по обязательствам субсидиарно, а не солидарно. Таким образом, заметно, что несмотря на попытки законодателя устранить недочеты, все равно остается ряд нерешенных проблем.

ЛИТЕРАТУРА

1. Договорное право. Общие положения / Под ред. Брагинского М.И., Витрянского В.В. М.: Статут, 2009. С. 494.

2. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. М.: Статут, 1997. С. 179.

3. Собрание законодательства Российской Федерации. 24.07.2006. № 30. Ст. 3287.

4. Собрание законодательства Российской федерации. 21.06.2010. № 25. Ст. 3070.

5. Федеральный закон от 16.07.1998. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 29. Ст. 3400.

6. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

7. Фоков А.П. Объекты недвижимости и защита физических и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов // Юрист. 2005. № 2. С. 53.

8. Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут. 2006.

9. Яковлева С. Правовое положение объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 2005. № 8. С. 125.