Чужое жилье падает в цене

---

Чужое жилье падает в цене

---

В марте ценовые тенденции февраля сохранились, что полностью оправдало наши прогнозы, сделанные месяц назад в обзоре столичного рынка недвижимости. Цены на новостройки стабилизировались, на вторичном рынке отмечено небольшое падение, однако это вряд ли долговременное явление. А вот на рынке аренды обвал — за месяц ставки упали почти на 20%. Единственный абсолютно благополучный сегмент рынка — элитное жилье. Здесь пока цены будут только расти.

Новостройки

     Рынок новостроек в марте оставался абсолютно стабильным, и так уже четвертый месяц подряд. Незначительный рост цен (доли процента), который отмечают все риэлтеры, скорее попытка хоть как-то обозначить для потенциальных покупателей возможность грядущего ценового роста. Но в то, что в этом году цены вырастут, не верит почти никто. Более того, застройщики и риэлтеры все чаще говорят о возможности обвала рынка. СМИ, уставшие от однообразных сообщений об ажиотажном спросе и росте цен, с готовностью их цитируют. Между тем никаких оснований — по крайней мере сейчас — для этого нет. Рынок абсолютно стабилен.

     Продажа жилья в районах массовой застройки идет вполне успешно. МГСН и "Миан", инвестировавшие значительные средства в оптовую покупку строящегося жилья в Южном Бутове, конечно, рассчитывали на дальнейший рост цен и, как следствие, на сверхприбыли. Однако их вполне удовлетворяет и уровень, достигнутый в конце прошлого года,— $540-670 за кв. м в зависимости от серии дома и количества комнат в квартире. Что касается темпов продаж, то в Бутове и Марьине в марте они на 10-15% превысили уровень февраля. Что касается Куркина, то там даже поставлен рекорд — "Миан" уверяет, что с 10 марта по 10 апреля продал на 30% площади больше, чем месяцем раньше. Возможно, причина тут не только в том, что март длиннее февраля, но и в том, что Департамент инвестиционных программ строительства Москвы активно рекламирует Куркино. Впрочем, начальник отдела продаж "Миана" Наталия Усова считает, что все это потому, что Куркино наконец стало превращаться из стройплощадки в жилой район.

     Точечная застройка в минувшем месяце продавалась не менее успешно, чем массовая. Но, несмотря на это, уровень цен и в этом сегменте рынка остался почти неизменным (кое-где было отмечено небольшое повышение цен). В Москве сейчас строят именно столько, сколько могут продать. Поэтому можно рассчитывать, что ценовая стабилизация — это всерьез и надолго.

Вторичный рынок

     Если с новостройками все стабильно, то на вторичном рынке в прошлом месяце снижение цен, пусть и незначительное, все-таки было. Стоит сразу отметить, что оценки риэлтеров зачастую субъективны, поскольку они заинтересованы в формировании благоприятной конъюнктуры на рынке. Однако в отношении вторичного рынка это правило в большинстве случаев не работает. На первичном рынке ценообразование зачастую имеет монопольный характер. Застройщики и оптовые продавцы имеют возможность поддерживать завышенные цены в целых кварталах, и потому в их заверениях относительно роста цен и объема продаж всегда приходится сомневаться. На вторичном рынке риэлтеру все равно, падают цены (что невыгодно продавцам) или растут (в этом случае готовиться к дополнительным расходам нужно покупателям). Поэтому и сообщения о незначительном, не более 2%, падении цен в марте — наверняка правда.

То, что снижение цен приобретет характер устойчивой тенденции, сомнительно. Продавцы, которые в прошлом месяце вынуждены были снижать цены, идут на это все менее охотно, что подтверждает увеличивающийся разрыв между средним уровнем цены предложения и цены реализации (см. график). Еще более показательным является существенное после февральского пика снижение количества предлагавшихся к продаже на вторичном рынке квартир (см. график). Кроме того, объем сделок, заключенных ведущими риэлтерскими агентствами, превысил рекордные показатели февраля, и это подтверждает, что покупатели и продавцы нашли долгожданный консенсус.

     Есть и еще одна примета грядущей стабильности. Объем квартир, выкупаемых риэлтерами "для себя", не уменьшается. Например, в "Миэль-недвижимости" их, как и в начале года, около 150. Такие инвестиции являются краткосрочными, не более чем на три-четыре месяца. Именно столько, как правило, уходит на то, чтобы фирма с выгодой задействовала выкупленную жилплощадь в какой-нибудь квартирной цепочке. Риэлтеры не боятся вкладывать по нескольку миллионов в квартиры вторичного рынка, и это лучше всего свидетельствует о стабильности ситуации.

Аренда

     А вот рынок аренды в прошедшем месяце серьезно "провалился", и в отличие от рынка купли-продажи это уже тенденция. По мнению начальника отдела аренд компании "Миан", цены упали на 15-20%, причем в самом массовом сегменте (недорогого жилья) — до $300 в месяц. В действительности на рынке аренды цены никогда не падают на $25-35, их снижение, как правило, кратно $50. Поэтому можно говорить о том, что в прошлом месяце многие арендодатели, устав от томительного ожидания богатых арендаторов, пошли на существенный дисконт. Возможно, это окажется весьма благоразумным решением, так как приближающийся сезон летних отпусков и тотального отъезда москвичей на дачи (с одновременной сдачей квартиры в краткосрочную аренду) может столкнуть рынок аренды на уровень годовой давности, то есть понизить цены на 30-40%.

     Чтобы пояснить, что означают эти цифры, достаточно сказать, что квартиру, в начале года быстро сдававшуюся за $300 в месяц, в феврале можно было отыскать за $200-250. Но тогда риэлтеры объясняли это удачливостью арендатора. А сейчас они признают, что это абсолютно реальные цены, и в процессе съема-сдачи квартиры пытаются нажать не столько на арендатора, сколько на арендодателя. Между тем такое падение цен — далеко не предел. Уже сейчас фиксируются сделки на однокомнатные квартиры с некратной $50 ставкой $120-130 в месяц, что было совершенно немыслимо еще полгода назад.

     Причина проста. Прошлогодний почти стопроцентный рост арендных ставок был вызван ажиотажным спросом в дешевом сегменте — пять-семь претендентов на одну квартиру. Стоило спросу сократиться до уровня один-два потенциальных арендатора, и рынок обвалился. Можно посочувствовать арендаторам, заключившим долгосрочные договоры в ноябре--январе: страховой депозит и необходимость оплаты комиссионных при поиске новой квартиры в достаточной степени обезопасили удачливых арендодателей от расторжения контрактов.

Элитное жилье
       Цены на элитное жилье в прошлом месяце не падали и даже понемногу росли. В отношении суперэлитного сегмента "клубных" домов эта оценка верна лишь отчасти: цены и так поднялись до заоблачных высот — $5-11 тыс. за кв. м. Темпы продаж уже не растут, и квартиры можно приобрести не только в строящихся, но и в находящихся на завершающей стадии строительства или уже сданных в эксплуатацию домах. Однако существенный дефицит новых проектов не оставляет состоятельным людям выбора — приходится покупать.
       Впрочем, освоение московского центра только началось. В ближайшее время городские власти собираются утвердить программу комплексной реконструкции ветхого жилого фонда центра Москвы, после чего строительных площадок и потенциальных инвесторов "клубного" строительства станет больше. Есть и другой резерв — вывод производственных зон за пределы центра города. По мнению руководителя отдела элитного жилья Penny Lane Realty Павла Здрадовского, квартиры по $15 тыс. за кв. м в "клубных" домах на территории Болотного острова, где сейчас размещается кондитерская фабрика "Красный Октябрь", расхватают уже на нулевом цикле строительства. Это вполне возможно, ведь остров попадает в реконструируемую туристическую зону "Золотое кольцо Москвы" и находится в полукилометре от Кремля и прочих достопримечательностей центра.
       Что касается жилья бизнес-класса, то в марте оно продавалось весьма успешно. Цены здесь тоже растут. Однако чаще всего это связано не столько с конъюнктурой, сколько с приближением сроков сдачи домов в эксплуатацию.
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ
Прилагаемые графики