Определение стоимости объекта затратным подходом

Определение стоимости объекта затратным подходом

Н.С. Шадрина, к.э.н.. доцент, С В. Зубанов, аспирант

Московский институт бухгалтерского

учета и аудита

A.A. Сметанин,

ТУ РосИмущество

по Московской области

В статье рассматривается расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода с учетом стоимости земельного участка, а также величиной накопленного износа имеющихся улучшений.

Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимост ь строительства аналогичного обьекта, далее вычитается накопленный износ, и к результату добавляется стоимость земельного участка. Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого обьекта.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Он гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому объекту.

Основными шагами при применении данного подхода к определению стоимости являются:

• определение рыночной стоимости земельного участка;

• определение полной восстановительной стоимости (стоимость замещения) улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке:

• определение величины накопленного износа:

• определение восстановительной стоимости объекта оценки с учетом износа (суммарная стоимость строительства минус накопленный износ);

• определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом как суммы восстановительной стоимости с учетом износа и стоимости земельного участка.

Оцениваемый обьект — нежилые помещения обшей площадью 20.4 тыс. кв.м. в отдельно стоящем здании, расположенном в г. Дмитрове. Местоположение объекта для разрешенных целей использования можно характеризовать как удовлетворительное.

Составные части объекта оценки представлены в табл. I.

Таблица 1

Структура объекта оценки

№ Наименование Площадь, м: loi nucí ройки

I Сборочный н таготовительный цеха. 2-пролетнын корпусе бытовыми помешен нямн 5510.5 Ile установлен, ориентировочно i960 г.

2 Админнстраiнвно-бытовон корпус, приходная 5426,8 Не установлен, ориентировочно 1970 г.

3 Црон 1волстйенно-1 ехннческнн корпус. Котельная. Т/И 203 1,4 Не установлен, ориентировочно i960 г.

4 П-обратный корпусе подвалом I O 7452.1 Не установлен, ориентировочно 1970 г.

Здания, в которых располагаются обьекты оценки, представляют собой единый имущественный комплекс, выделение отдельных участков земли не представляется возможным. Для расчета стоимости недвижимости в рамках затратного подхода стоимость земли учитывается только в рамках площадей, непосредственно застроенных конкретным зданием и не учитывает имеющиеся подъездные пути, отстойники для грузового автотранспорта и т.п. Таким образом, стоимость недвижимости, рассчитанная затратным подходом, имеет значительную погрешность и. соответственно, при согласовании стоимости, подсчитанной различными подходами, должна иметь минимальный вес.

Для расчета стоимости земельных участков под зданиями использованы данные Информационно-аналитического бюллетеня рынка недвижимости -К^'АУ-

Экономика, Статистика и Информатика

27

№1, 2008

Расчет стоимости земельных участков

Таблица 2

.V» Зланне Застроенная плошал., кв. м Стоимость земельного участка, долл. за 100 кв. ч Стоимость земельно!о участка, pyó.

1 Сборочный и заготовительный цеха, 2-пролетный корпус с бытовыми помещениями. 5048 9600 12 391 814

2 Административно-бытовой корпус, проходная 1840 9600 4 516 826

3 Производственно-гехнический корпус. Котельная. Т/П 1365.5 9600 3 352 025

4 П-образный корпус с подвалом ГО 6548 9600 16 074 009

\» 149 август 2(НГ г. Диапазон с тоимости ИХ) кв. м земельного участка на расстоянии 0—50 км от МКАД но Дмит ровскому шоссе лежит в пределах от 9600 до 5300 долл..

Расчет стоимости земельных участков приведен в табл. 2.

Затратный подход к опенке недвижи-мсхти (Х'нован на принципе замещения или воспроизводства — стоимость объекта равна затратам на создание аналогичного обьекта, отвечающем о тем же эксплуатационным и функциональным требованиям, что и данный объект, с учетом стоимости используемых в настоящее время материалов и технологий.

Восстановительная стоимость может быть определена несколькими методами:

• метод удельных затрат на единицу площади или объема:

• метод поэлементного расчета;

• метод сравнительной единицы:

• метод сводного сметного расчета.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового здания или сооружения. Для расчета полной стоимости оцениваемого обьекта стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, кв. м).

В связи с отсутствием проектно-сметной документации на строительство оцениваемого объект а расчет полной восстановительной стоимости выполненных работ по строительству объекта может быть выполнен на основании сборников Укрупненных по-

казателей восстановительной стоимости (УПВС). При выборе нормативной базы для расчета стоимости воспроизводства или замещения определяющим является допущение о том. что для целей оценки недвижимости предпочтительно использовать укрупненные показатели, так как разработка сметной документации, соответствующей уровню детализации проектирования нового строительства, не требуется.

Восстановительная стоимость объекта оценки в пенах на 01.01.84 получается путем применения к стоимости в ценах на 01.01.69 индекса изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе от раслей (Приложение № 1 к Постановлению Госстроя СССР от 11.05.83 № 94) равного: И1984 к ценам 1969 = 1.18.

Восстановительная стоимость обьекта оценки в ценах по состоянию на июнь 2007 года определяется путем умножения стоимости здания в пенах на 1.01.84 на индекс пен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений для Московской области на июнь 2007 года. Удорожание на сентябрь 2007 года по отношению к июню 2007 года — отношение среднего регионального индекса ятя Московской области прогнозируемого на сентябрь 2007 к июню 2007 года: 44.931 43.416 = 1,035. Определяется восстановительная стоимость на 11 сентября 2007 г.. К полученной итоговой стоимости добавляется прибыль предпринимателя.

Прибыль предпринимателя отража-

ет затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с этим риск, последний на российском рынке достаточно высок. В дальнейших расчетах с учетом назначения объекта оценки норма прибыли принята равной наиболее типичной на сегодняшний день в 25%,

Расчет накопительного износа.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается путем уменьшения его рассчитанной восстановительной стоимости на величину накопленного износа объекта оценки

Существует три основных метода, применяемых для определения степени физического износа:

1) Метод разбиения, при котором отдельно определяется износ каждого вида расчетным путем или путем визуальной экспертной оценки.

Расчет физического износа производится по «Правилам оценки физического износа- ВСН 53-86 С р) Госграждан-строй, Москва 1990 год, по формуле: И

где С" — стоимость замещения без износа.

С — удельный вес конструктивного элемента в стоимости здания.

Иф — физический износ конструк-ч ивного элемента, полученный по результатам осмотра здания.

2) Метод срока жизни, который базируется на визуальном осмотре недвижимости и определении экспертной опенки эффективного возраста здания.

3) Метод рыночной выборки, который основан на использовании данных о продаже аналогичных объектов недвижимости для определения величины износа оцениваемого обьекта.

В данном случае использован метод срока жизни для определения накопленного износа.

Расчет износа в процентах производится по формуле:

И = СЭВ : ТО X 100,

II

где И — накопленный износ в процентах:

ЭВ — эффективный возраст, который численно равен хронологическому возрасту, умноженному на коэффициент. значение которого определяется величиной износа объекта недвижи-

№1, 2008 28

И

мости. Значение этого коэффициента больше 1. если износ объекта превышает нормальный, меньше 1. если износ меньше нормального.

ТС — типичный срок физической жизни объекта недвижимости определялся согласно Единым нормам амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР (утвержден Постановлением Совмина СССр от 22.10.1990 г № 1072). Расчет физического износа приведен в табл. 3-

Исходя из международной практики оценки объектов недвижимости, экономический износ (износ внешнего воздействия) определяется как снижение функциональной пригодности здания вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости, землевладельца или арендатора. Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин, таких как общий упадок района, местоположение объекта в районе или состояние рынка.

Факторами, определяющими наличие износа внешнего воздействия, могут быть перегруженные улицы или промышленное предприятие, расположенное поблизости от жилой зоны. Экономическое устаревание всегда считается неустранимым, поскольку величина потенциальных затрат делает нерациональной покупку окружающих объектов и удаление соответствующих вредных элементов только для того, чтобы увеличить стоимость одного затронутого обьекта. Внешний износ оценивается с использованием трех методов:

• методом сравнения продаж обьек-тов-аналогов, один из которых находится вне зоны влияния изменения внешнего условия, другой — в зоне этого влияния;

• методом капитализации потерянного из-за изменения внешнего фактора дохода:

• экспертным методом.

Первый метод редко применяется в российских условиях.

При использовании метода капитализации лучше применять валовой рентный мультипликатор. Экономическое устаревание измеряется капитализированной величиной рентных потерь, оцененной с помощью валового рент-

Таблица 3

Расчет физического износа элементов обьекта оценки

Обьект оценки II ВС. руб. \pnno- . 101 . В01- расг Кор-рект. ко >ф-фнпн-«.'II i эв Ор.4* *i р.З) ТС Износ. % Ор.5 : : i р.6)* 100 11 шос, р\б.

2 3 4 5 6 7 8

Сбор И -»ГОТОВ. цеха, 2-пролет-ный корп. с быт.пом-ми 63394540.72 47 0.7 32.9 80 41,125 26071004.8

Адм-быт. корпус, проходная. 51303900,26 37 0,7 25,9 80 32.375 16609637.71

Произв-техн. корпус. Котельная. T/U 16690506,84 47 0,7 32.9 80 41.125 6863970.94

П-обрачный корпус с подвалом СО 46879096.08 37 0,7 25.9 80 32.375 15177107,36

Таблица 4

Расчет стоимости в рамках затратного подхода

Объект оценки IIuihuh Bocciaiio-ннгельная СШИЧОС1!.. РУб. Накопленный износ, руб. Стоимость ВОС-нрои шодсчва, руб.

Сборочный и заготовительный цеха. 2- пролетный корпус с бытовыми помещениями 63394541 26071004.87 37323535.85

Административно-бытовой корпус, проходная 51303900 16609637.71 34694262.55

11роизводственно-гехничсский корпус. Котельная, Т/И 16690507 6863970.94 9826535.9

П-образный корпус с подвалом Г "О 46879096 15177107.36 31701988.72

ного мультипликатора. При этом капитализируется не весь потерянный доход. а та часть, которая приходится на здание. Экспертный метод используется. когда нет аналогов, и существуют проблемы с определением ставки капитализации или мульт ипликатора. В этом случае лучше определить экспертно. насколько примерно процентов изменение внешнего фактора уменьшает прибыль предпринимателя.

В данном случае не выявлена ни одна из перечисленных выше причин, вследствие чего можно констатировать отсутствие этого типа износа. Принято решение считать износ внешнего воздействия равным 0%.

Общий износ оцениваемого обьекта определяется как сумма износов, т.е.:

Из = И + И + И, .

Hit Он 1 ФУ1'К

Таким образом, износ объекта опенки равен физическому износу.

В результате получена стоимость оцениваемого объекта в рамках затратного подхода, представленная в табл. i.

Источники информации

1. Федеральный закон -Об оценочной деятельности в Российской Федерации- N° 135-Ф3 от 29 июля 1998 т.

2. Румянцева E.F. Оценка собственности: Учеб. Пособие.- М.: ИНФРА-М, 2005. — 111с.

3. Оценочная деятельность в России: Сборник научных трудов Под ред. д.э.н.. проф. М.А. Федотовой, доп. ТВ. Тази-хиной. Вып. 5. часть 2. М.: Финансовая академия. 200Í. — 172с.

4. Факторы стоимости: Руководство для менеджеров по выявлению рычагов создания стоимости Пер. с англ. — М.: ЗАО «Олимп- Бизнес-, 2000. — 432 с.

5. Зарубина В.Н. -Оценка рыночной стоимости-. — М.: Экономика, 2000.

6. Федотова М.А.. Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. — М.: «ЭКМОС-, 2002. — 352 с.

7. Шадрина Н.С. Оценка стоимости гибкого автоматизированного производства. —М: -ГОУ МАРТИТ», 2007.

К. Шадрина Н.С. Оценка стоимости имущества в машиностроении. —М: •ГОУ МАРТИТ-, 2006.

Экономика, Статистика и Информатика