Инновационный подход к оценке инвестиционной привлекательности промышленных объектов

инвестиционной привлекательности предприятия в году f¡ исследуемого периода.

Очевидно, что чем больше значение , тем эффективнее используется инвестиционная привлекательность предприятия в этом году и тем благоприятнее инвестиционный климат. Причем если , то инвестиционная привлекательность предприятия недоиспользуется, а в случае инвестиционная

привлекательность используется полностью и даже «переиспользуется» за счет нейтрализации негативного воздействия инвестиционных рисков.

Обобщенная оценка инвестиционного климата ОАО «Прогресс» в динамике за исследуемый период представлена данными табл. 3.

Данные табл. 3 свидетельствуют о неустойчивости инвестиционного климата ОАО «Прогресс». Более того, инвестиционная привлекательность предприятия недоиспользуется, хотя эффективность использования инвестиционной привлекательности достаточно велика и приближается к 1.

Таким образом, расчеты показывают, что промышленному предприятию ОАО «Прогресс» следует оптимизировать свою инвестиционную деятельность. Это, в свою очередь, улучшит инвестиционный климат предприятия.

Интерпретация определенных показателей непосредственно связана с риском финансирования инвестиционной деятельности промышленного предприятия.

Уровень же инвестиционного климата конкретного предприятия из совокупности будет представлять собой вероятность того, что инвестор примет участие в финансировании инвестиционной деятельности этого предприятия, а риск при этом составит разность между 100% и достигнутым уровнем. В результате можно проранжировать предприятия по предпочтению в финансировании инвестиционной деятельности, а также оценить при этом риск финансирования инвестиционной деятельности по каждому предприятию совокупности.

Примечания

1 Бланк И.А. Управление инвестициями предприятия. Киев, 2003.

2 Анализ финансового состояния и инвестиционной привлекательности предприятия: учеб. пособие / Э.И. Крылов, В.М. Власова, М.Г. Егорова и др. М., 2003.

3 Джурабаева Г.К. Концептуальные подходы к финансированию инвестиционной деятельности промышленного предприятия // Известия ИГЭА. 2005. № 1 (42).

Ж.Л. ГАВРИЛОВА

кандидат экономических наук, доцент Иркутского государственного технического университета

А.В. СМАГИН

аспирант Иркутского государственного технического университета

E-mail: gjl@yandex.ru

ИННОВАЦИОННЫМ подход К ОЦЕНКЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ПРОМЫШЛЕННЫХ ОБЪЕКТОВ

Предлагаемый подход к оценке инвестиционной привлекательности промышленных (коммерческих) зданий и сооружений имеет ряд преимуществ по сравнению с существующими. Во-первых, данный подход позволяет инвестору, исходя из выработанной базовой стратегии и анализа инвестиционной привлекательности объекта, принять обоснованное решение по его эффективному использованию. Во-вторых, этот подход прост для понимания и внедрения его на практике.

С учетом данного подхода нами предлагается методика оценки инвестиционной привлекательности объектов промышленной недвижимости для строительства в угледобывающей отрасли. Эта методика предполагает оценку таких объектов, предназначенных для получения в дальнейшем дохода, определенных в соответствии с принципом лучшего и наиболее эффективного использования. На рисунке представлена схема ее проведения.

© Ж.Л. Гаврилова, А.В. Смагин, 2008

Методика оценки инвестиционной привлекательности объектов промышленной недвижимости для строительства в угледобывающей отрасли состоит из следующих взаимосвязанных этапов.

Этап 1. Анализ текущего состояния объекта.

Первый этап является базовым (фундаментальным) этапом всего процесса оценки. От грамотной и правильной его реализации

Алгоритм оценки инвестиционной привлекательности промышленных объектов

зависит результативность и эффективность последующих этапов.

Цель данного этапа заключается в получении полной объективной информации о текущем техническом состоянии объекта для последующей оценки его рыночной стоимости.

Задачи изучения технического состояния объекта состоят в следующем: анализ технической документации (технического паспорта объекта, генерального плана объекта, комплектов чертежей, журналов технического осмотра и т.д.); проведение визуального осмотра объекта, позволяющего выявить его характеристики, которые не были отражены в технической документации. Основным результатом реализации первого этапа методики является подготовка и сбор исходной информации об исследуемых объектах.

Этап 2. Определение рыночной стоимости объекта с учетом накопленного износа.

Цель данного этапа заключается в расчете рыночной стоимости объекта на момент оценки с учетом всех факторов ее формирования на региональном рынке недвижимости. При этом используются затратный подход к оценке объектов недвижимости и метод расчета восстановительной стоимости. Для определения текущей рыночной стоимости объекта необходимо решить следующие задачи:

- расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости с применением сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости;

- определение размера накопленного износа объекта с использованием метода разбивки (разбиения) (накопленный износ представляет собой совокупность физического, функционального и внешнего износа объекта, размер данных видов износа определяется с применением результатов, полученных на предыдущем этапе);

- оценка размера физического износа с использованием ведомственных сметных норм «Правила оценки физического износа» (ВСН 53-86(р)), а также на основании визуального осмотра объекта, составление дефектной ведомости (размер физического износа, по мнению авторов, следует определять суммированием величин износа отдельных конструктивных элементов по доле каждого из них в общей стоимости объекта,

так как каждая отдельная конструкция имеет свой срок эффективного использования);

- оценка размера внешнего и функционального износа на основании экспертных наблюдений;

- определение размера совокупного износа с учетом всех трех его видов;

- расчет рыночной стоимости объекта путем корректировки его восстановительной стоимости на уровень накопленного износа в процессе использования по первоначальному функциональному назначению.

Этап 3. Оценка инвестиционной привлекательности объекта при текущем его использовании.

Целью данного этапа является оценка инвестиционной привлекательности объекта для потенциальных инвесторов при использовании его по первоначальному функциональному назначению. Реализация названной цели заключается в решении следующих поставленных задач: определение объема инвестиционных вложений для эффективного использования объекта по первоначальному функциональному назначению (для этого на предшествующем этапе была рассчитана восстановительная стоимость объекта); оценка целесообразности вложения инвестиционных средств в реконструкцию объекта для дальнейшего его использования, проводимая с учетом информации об эффективности эксплуатации предприятием рассматриваемого объекта, а также с учетом коэффициентов фондоотдачи, фондорентабельности, фондовооруженности; изучение спроса на объект со стороны потенциальных инвесторов с точки зрения объема инвестиционных вложений.

В случае если присутствует спрос на рассматриваемый объект, то проводится реконструкция объекта и дальнейшее его эффективное использование по первоначальному функциональному назначению. Если же объект непривлекателен для потенциальных инвесторов, предприятию его использование также невыгодно, соответственно, необходим пересмотр существующего функционального назначения объекта.

Этап 4. Пересмотр функционального назначения объекта.

Цель данного этапа состоит в выявлении всех возможных вариантов дальнейшего использования исследуемого объекта по

новому функциональному назначению для продления его эксплуатационной жизни. Для этого анализируется рынок наиболее доходных и востребованных сфер деятельности, в которых использование объекта будет наиболее выгодным и оптимальным.

Этап 5. Выбор формы реконструкции объекта.

На основании полученных на предыдущем этапе результатов, выявленного несоответствия характеристик объекта, требуемых инвестором, и фактических характеристик выбираются необходимые мероприятия по его реконструкции для устранения этого несоответствия и износа основных элементов объекта до необходимого уровня.

Этап 6. Оценка затрат на осуществление выбранной формы реконструкции объекта.

На данном этапе происходит расчет затрат, требующихся для проведения мероприятий, выбранных на предыдущем этапе. Для этого используются территориальные единичные расценки на ремонтно-строительные работы. В зависимости от объема выполняемых работ определяются затраты на устранение до необходимой степени износа основных конструктивных элементов объекта, а также на проведение мероприятий, обязательных при смене его функционального назначения. В совокупности эти затраты будут представлять собой прямые затраты. Затем определяются накладные расходы и плановые накопления, путем их суммирования с прямыми затратами получаются общие затраты на осуществление реконструкции объекта при пересмотре его функционального назначения.

Также на этом этапе предлагается расчет степени достаточности реконструкции объекта 5 при смене его функционального назначения. Это один из основных показателей инвестиционной привлекательности объекта, определяемый отношением затрат на проведение реконструктивных работ с учетом наиболее эффективного использования объекта, т.е. пересмотр его функционального назначения Е, к затратам на восстановление объекта, связанным с его дальнейшим использованием по первоначальному назначению Р: 5 = Е / Р.

Этап 7. Определение будущих доходов при использовании объекта по новому функциональному назначению.

Цель данного этапа — получение объективных прогнозных расчетов будущих денежных потоков при использовании объекта по новому функциональному назначению.

В этом случае доходный подход является одним из основных, так как способность собственности приносить доход — важнейший показатель в оценке прав на имущество. При этом необходимо определиться с периодами формирования этих доходов и с рисками их неполучения. Как известно, все эти факторы позволяет учесть метод анализа дисконтированных денежных потоков. В общем виде применение данного метода будет заключаться в расчете ставки дисконтирования и текущей стоимости объекта.

В представленной авторами методике ставка дисконтирования для расчета стоимости промышленных объектов определяется методом кумулятивного суммирования, так как это дает возможность учесть особенности оцениваемого объекта. Ставка дисконтирования Я, полученная названным методом, состоит из следующих слагаемых:

Я = RF + RG + ?м, где ^ — безрисковая ставка дисконта; RG — премия, соответствующая рискам прекращения реализации проекта и выхода объекта на рынок; — премия, соответствующая рискам неполучения денежных потоков, предусмотренных проектом.

Рыночная стоимость объекта, полученная методом дисконтированных денежных потоков, определяется суммой денежных потоков, приведенных к дате оценки с использованием ставки дисконтирования, и величиной реверсии (остаточной стоимости). Однако подход к оценке объектов, от использования которых в будущем ожидается получение дохода, имеет ряд особенностей. Во-первых, в качестве денежного потока принято определять чистый операционный доход, целевой функцией является текущая стоимость дисконтированных чистых операционных доходов. Во-вторых, величина рыночной стоимости объекта должна быть скорректирована на величину затрат на его реконструкцию при смене его функционального назначения.

Этап 8. Определение рыночной стоимости объекта с учетом пересмотра его функционального назначения.

Рыночная стоимость объекта будет представлять собой сумму дисконтированных денежных потоков за минусом затрат на мероприятия по реконструкции, связанные с пересмотром функционального назначения объекта.

Этап 9. Оценка инвестиционной привлекательности объекта при пересмотре его функционального назначения.

На завершающем этапе методики на основании полученных данных оценивается инвестиционная привлекательность объекта после пересмотра его функционального назначения. Если уровень инвестиционной привлекательности объекта оказывается высоким, его будущая доходность и рыночная цена способны удовлетворить потенциального инвестора, то владелец объекта с помощью строительной организации может осуществить реконструкцию объекта и использовать его в дальнейшем по новому функциональному назначению либо продать его или сдать в аренду.

Тогда уже новый собственник с помощью строительной организации может осуществить реконструкцию объекта и использовать его по новому функциональному назначению. При низком уровне инвестиционной привлекательности объекта, несовпадении требуемых и фактических его характеристик, цены и будущей доходности возвращаемся к четвертому этапу предложенной методики и поступательно проходим все последующие этапы до тех пор, пока инвестиционная привлекательность исследуемого объекта не достигнет необходимого уровня.

Данная методика является важным управленческим инструментом в области оценки инвестиционной привлекательности промышленных объектов, дополняющим существующие методические инструменты, назначение которых — повышать эффективность функционирования, использования рассматриваемых объектов и управления их инвестиционной привлекательностью.

М.С. БУДАЕВА

аспирант Байкальского государственного университета

экономики и права, г. Иркутск E-mail: n-a-s@mail.ru

ИННОВАЦИОННАЯ СОСТАВЛЯЮЩАЯ СБАЛАНСИРОВАННОЙ СИСТЕМЫ ПОКАЗАТЕЛЕЙ

Глобальные изменения в экономических системах разной сложности приводят к тому, что информация становится одним из определяющих факторов развития общественного производства. На уровне предприятий обладание информацией, исключительными знаниями, формирующими категорию интеллектуального капитала, является важнейшим конкурентным преимуществом. Интерес с точки зрения информационного обеспечения управления и непосредственной реализации таких управленческих функций, как контроль, анализ и планирование, представляет сбалансированная система показателей (ССП). Это инструмент управления предприятием на основе оценки его эффективности по набору показателей, подобранных таким образом, чтобы учесть все существенные с позиции реализации стратегии аспекты его деятельности. Гово-

ря о системе показателей как инструменте управления, мы имеем в виду новые методы контроля результатов бизнеса и управления его развитием, а также новые подходы к этим процессам.

Мы выделили в ССП шесть составляющих: финансовую, операционную, инновационную деятельность, работу с потребителями, характеристики персонала, социальные и экологические обязательства предприятия. В каждую из составляющих включено пять-шесть показателей для оценки каждой из перечисленных сфер деятельности. Система названа сбалансированной, так как:

- все составляющие взаимосвязаны, и изменение одной из них обязательно отразится на других;

- она основывается на комплексном подходе к мониторингу как материальных, так и интеллектуальных активов;

© М.С. Будаева, 2008