Современная типология жилых зданий. Часть II

Архитектура и градостроительство

------ЖИЛИЩНОЕ ---

СТРОИТЕЛЬСТВО

Научно-технический и производственный журнал

УДК 728.1.011

Г.У. КОЗАЧУН, канд. эконом. наук, Сибирская автомобильно-дорожная академия

Современная типология жилых зданий

Часть II*

Рассмотрены типы жилых зданий, появление которых связано с развитием рыночных отношений. Предложены новые критерии и типологические показатели жилых зданий, отражающие более объективно складывающуюся новую типологию, соответствующие запросам основных социальных, групп населения в новых социально-экономических условиях. Выделен главный фактор социальной ориентации на потребителей жилых домов и квартир: малоимущие - социальное жилье, средний класс - квартиры улучшенной планировки и коттеджи, семьи с высоким уровнем доходов - элитные дома и особняки.

Ключевые слова: типология жилища, социальное жилье, коттедж, квартира-студия, усадебная застройка, планировочная структура, жилая ячейка.

В рыночных условиях жилищного строительства широкое распространение получили новые типы многоэтажных жилых домов с квартирами улучшенной планировки, рассчитанные на семьи со средним уровнем доходов. Особенностью объемно-планировочных решений таких жилых домов являются прежде всего увеличенные размеры квартир. Так, общая площадь однокомнатных квартир с увеличенной площадью на рынке жилья в Омске и Новосибирске достигает 60 м2 и более, а двухкомнатных - более 85 м2, что соответствует четырех- и пятикомнатным квартирам социальных жилых домов. При этом особенностью объемно-планировочных решений квартир улучшенной планировки является увеличение общей площади за счет увеличения площади помещений, таких же как и в социальном жилье, без изменения их структуры. Общая комната может достигать 35,5 м2 и более, спальни - 30 м2, кухни-столовые - 35 м2, ванные - 8,5 м2.

Среди этого типа квартир имеются квартиры повышенной комфортности, рассчитанные на семьи с высоким уровнем доходов. Общая площадь в таких квартирах составляет 177-300 м2 при рыночной стоимости 8500-15100 тыс. р. и более (рис. 1, а). Также следует отметить повышенные требования к архитектурной выразительности таких домов, которые отражаются не только на пластике фасадов, но и на его облике в праздничные дни или ночью. Причем такие требования предъявляются не на этапе эксплуатации объекта, а уже на стадии эскизного проектирования (рис. 1, б, в).

Рассматривая предложенную планировку квартиры (рис. 1, а), можно сделать вывод, что данная квартира является комфортной для семьи из 1-5 человек, поскольку возможность перепланировки позволит организовать дополнительные комнаты. По объемно-планировочным решениям такие квартиры характеризуются наличием просторной кухни-столовой либо отдельно кухни и отдельно столовой, комнатой личной гигиены, постирочной. Кроме стандартного набора помещений в отдельных проектах предусматри-

* Часть I см. журнал «Жилищное строительство» № 1, 2011 г.

ваются помещения, ранее не встречавшиеся в квартирах многоэтажных жилых домов, например сауна (рис. 2, а).

Одновременно следует отметить, что, несмотря на большие общие площади квартир, в проектах недостаточны или вообще отсутствуют кладовые, гардеробные, постирочные и другие помещения, делающие квартиры действительно комфортными (рис. 2, б).

Рынок жилья вызвал появление нового типа многоэтажных жилых домов с квартирами свободной планировки, при которой возможно изменение количества помещений и их размеров в пределах общей площади квартиры либо совмещение смежных квартир. По объемно-планировочным решениям такие дома следует отнести к домам с квартирами улучшенной планировки. Это, как правило, блок-секционные или точечные жилые дома с различным набором квартир, где фиксировано только размещение санитарных узлов. Примеры планировки таких домов приведены на рис. 3.

Преимущества проектов жилых домов со свободной планировкой - возможность учесть запросы покупателей в процессе строительства, а также возможность дальнейшей перепланировки в связи с изменившимися потребностями семьи в тех или иных помещениях.

К недостаткам следует отнести ограниченность вариантов планировки квартир, поскольку количество помещений, а отсюда и свобода планировки зависят непосредственно от количества окон и инженерно-конструктивных возможностей (вентиляции, вертикальных инженерных коммуникаций, шага колонн и др.). Например, при трех окнах в объеме квартиры можно запроектировать только двухкомнатную или однокомнатную квартиру. По нашему мнению, для жилых домов со свободной планировкой следует изменить количество оконных проемов, отказавшись частично от широких окон, и увеличить членение, поскольку два окна часто позволяют из одного помещения запроектировать два.

Третья группа типов жилых домов в новых социально-экономических условиях России призвана удовлетворить

Научно-технический и производственный журнал

Архитектура и градостроительство

Рис. 1. Проектируемый 19-квартирный 9-этажный жилой дом повышенной комфортности (Тюмень, ул. Пржевальского—Севасто-польская-Римская; авторы проекта: арх. В.Н. Банникова, В.В. Антонова, Е.А. Ташкинов, главный конструктор А.В. Зеленский, ООО «Горпроект», Омск): а — планировочное решение типового этажа: 1 — спальня; 2 — гостиная; 3 — столовая; 4 — кухня; 5 — холл; 6 — коридор; 7 — постирочная; 8 — комната личной гигиены; 9 — гостевой санузел; 10 — кладовая; 11 — балкон; 12 — лестнично-лифтовый узел; 13 — незадымляемая лестница; б — главный вид фасада (на рисунке рассматриваемый фасад справа) в праздничный день; в — освещение жилых домов в вечернее и ночное время суток

потребность достаточно малочисленной группы семей, которая составляет 5-7% от общей численности и представлена семьями с высоким уровнем доходов. Однако в архитектурном проектировании и градостроительстве эти дома занимают важное место, поскольку играют роль доминант, акцентов в градостроительстве и имеют более высокий уровень архитектурных решений.

Удовлетворить потребность в решении жилищного вопроса семьи с высоким уровнем доходов призвана на рынке жилья третья основная группа жилых домов: уже отмеченные квартиры повышенной комфортности с площадью от 177 м2, проектируемые частично в домах с квартирами улучшенной планировки или в домах приближенных к элитным, непосредственно квартиры в элитных жилых домах, а также особняки. Последние характеризуются большими размерами общей площади, развитым составом помещений, наличием приусадебного участка площадью от 0,15 га и более.

На рынке жилья и в практике архитектурного проектирования и строительства сложились определенные требования к элитным жилым домам.

Многоквартирные элитные жилые дома должны отвечать ряду условий и иметь определенные типологические характеристики. В практике проектирования и строительства часто к элитным жилым домам относят дома, которые не могут считаться таковыми, поскольку не отвечают ряду показателей, в том числе и по объемно-планировочным решениям. Например, наличие малокомнатных квартир в доме, количество квартир на площадке более двух, неохраняемая территория и т. д.

В настоящее время нет четкой классификации элитного жилья. Границы, определяющие жилье как элитное или повышенной комфортности, весьма расплывчаты. Расширенная шкала показателей, наличие которых позволяет отнести жилье к элитному, выглядит следующим образом:

- уникальное местоположение объекта - исторический центр города или прилегающие к нему территории, отлич-

ные видовые характеристики из окон, престижность района и архитектурная выразительность его застройки;

- индивидуальность архитектурного решения (отделка фасада с применением архитектурных деталей, фасонного кирпича, ковки, натурального камня, мозаичной плитки, скульптур). Вестибюли и лестнично-лифтовые холлы - отделка люкс с использованием натурального дерева, камня, подвесных и кессонных потолков, элементов декора, венецианской штукатурки, зеркал, люстр, произведений искусства, современной мебели;

- высококачественные строительные материалы ведущих производителей (для нового строительства);

- круглосуточная охрана дома и территории;

- этажность здания не более 7 этажей, в том числе 1-2 этажа нежилых;

- высокий уровень предлагаемого сервиса (служба консьержей, служба уборки квартир, сауны, химчистка, кафе, косметический кабинет, спортивный и тренажерный залы, бассейн, помещение временного пребывания детей, детская игровая площадка, бильярдная, подземный паркинг, площадки барбекю для отдыха жильцов дома и т. д.). Без каждой отдельной услуги дом может быть элитным, однако 2-3 такие услуги обязательны. Кроме того, должны быть услуги (1-2 услуги) только для жильцов дома;

- расширенный состав помещений по функциональному назначению, включающий такие помещения, как столовая, гостевая, кабинет, библиотека, тренажерная, зимний сад, кладовая хозяйственного назначения, постирочная, гладильная, комната личной гигиены, наличие гостевого санитарного узла;

- высокое инженерно-техническое оснащение здания (звукоизоляция, стеклопакеты люкс, современные скоростные бесшумные лифты, центральная приточно-вытяжная вентиляция и системы кондиционирования, биметаллические радиаторы с терморегуляторами, автономная система водо- и теплоснабжения, мощность электросети не ме-

2'2011

15

Архитектура и градостроительство

ц м .1

Научно-технический и производственный журнал

Рис. 2. Планировочная структура 4-комнатных квартир с расстановкой основного набора мебели: 1 — жилая комната; 2 — кухня; 3 — кухня-столовая; 4 — гостиная; 5 — прихожая; 6 — ванная; 7 — совмещенный санузел; 8 — туалет; 9 — сауна; 10 — гардеробная; 11, 12 — кладовая; 13 — тамбур; 14 — балкон; 15 — лоджия: а — планировочное решение квартиры улучшенной планировки

нее 20 кВт на каждую квартиру, системы видеонаблюдения, домофон, система телекоммуникаций, Интернет, адресная противопожарная сигнализация);

- высота потолков не менее 3 м;

- возможность перепланировки квартиры под требования конкретного покупателя, (свободная планировка), наличие изолированных комнат, по конфигурации приближенных к квадрату, и большой кухни (не менее 15 м2);

- количество квартир в доме не более 30-35;

- не более 2-3 квартир на одной площадке;

- наличие квартир в двух уровнях в зависимости от объемно-планировочного решения;

- социальная однородность жильцов;

- подземный гараж (не менее двух машино-мест на квартиру);

- возможность входа в дом из подземного гаража;

- высокий уровень благоустройства прилегающей территории (озелененная территория с наличием детской, спортивной площадок, площадки для отдыха взрослых и выгула собак);

- хорошо освещаемая улица и преддомовая территория.

Отсутствие одного из вышеперечисленных параметров

выводит дом из класса элитных и переводит в категорию домов высокого уровня комфортности.

Архитектурное решение элитных жилых домов отличается своей выразительностью, в связи с чем они должны выступать как доминанты или акценты в застройке квартала или микрорайона.

Объем элитного строительства, учитывая затраты на возведение подобных домов, должен обосновываться в каждом городе исходя из спроса на этот тип жилья, поскольку аль-

тернативой этому строительству являются особняки, имеющие ряд преимуществ по сравнению с квартирой в элитном доме. Это прежде всего наличие земельного участка и дома-особняка, хозяйственных построек как единого комплекса недвижимости, находящегося в личной собственности владельца. Изолированность от соседей, расширенный состав помещений в доме, возможность иметь на участке хозяйственно-бытовые постройки, экологически чистая среда, возможность заниматься любительским садоводством, цветоводством, огородничеством, возможность организации отдыха на участке и другие преимущества в сравнении с квартирой в элитном доме делают этот тип нового строительства конкурентным элитным многоквартирным жилым домам.

Элитные жилые дома в отличие от особняков имеют основное преимущество в том, что они расположены в центральных или прилегающих к центру престижных районах города, что исключает необходимость длительных ежедневных трудовых и культурно-бытовых поездок в город и обратно.

К одному из важнейших типологических показателей жилья в условиях рынка, не нашедших отражение в специальной литературе, является состав помещений квартиры или индивидуального жилого дома, который в значительной степени отражает комфортность жилища. Данный показатель не имел смысла в прежней типологии жилья, поскольку состав помещений был установлен едиными строительными нормами и правилами, которые не могли учесть социальную неоднородность населения.

На состав помещений жилища оказывает влияние ряд факторов, к важнейшим из которых относятся социально-экономический уровень развития страны, региона, демо-

Научно-технический и производственный журнал

Архитектура и градостроительство

Рис. 3. 16-этажный жилой дом серии «Континенталь» в Омске на пересечении бульвара Архитекторов и ул. Степанца, с условно свободной объемно-планировочной структурой. Конструктивное решение — монолитный несущий каркас с железобетонными колоннами: а — пример типового этажа с возможностью индивидуального выбора объемно-планировочного решения квартиры, также возможно совмещение смежных квартир в рамках требований СНиП 31-01—2003; б — вариант планировочного решения: 1 — спальня; 2 — кухня-столовая; 3 — кухня; 4 — прихожая; 5 — ванная; 6 — туалет; 7 — совмещенный санузел; 8 — лоджия; 9 — балкон; 10 — приквартирный холл; 11 — лифтовый холл; 12 — холл; 13 — помещение мусоросборника; 14 — тамбур; 15 — незадымляемая лестница

графический и количественный состав семьи, тип жилого дома и место строительства, бытовые и трудовые процессы, происходящие в доме или квартире, профессиональная занятость членов семьи, уровень доходов и др.

По составу помещений можно выделить прежде всего жилища с ограниченным составом, что соответствует социальным жилым домам, а также многим проектам жилых домов, претендующим на дома с квартирами улучшенной планировки. В состав квартир этих домов входят: общая комната; спальни в зависимости от количественного состава и демографической структуры семьи; кухня; санитарный блок, совмещенный или раздельный; прихожая, иногда совмещенная с коридором, соединяющим помещения между собой; летние помещения в виде балкона, лоджии, веранды в индивидуальном жилом доме. Обеспеченность на одного члена семьи составляет 18-25 м2.

Ко второму типу жилых домов и квартир относятся квартиры и жилые дома с расширенным составом помещений, к ним следует отнести квартиры улучшенной планировки, в которых кроме помещений, предусматриваемых в социальных жилых домах, предусмотрены дополнительно комнаты такого функционального назначения, как кабинет-библиотека, детская, гостевая, а также гардеробная, а для трех-, четырехкомнатных - две кладовые, летние помещения, что зачастую отсутствует в проектах. К этой же группе следует отнести и современные коттеджи для среднего класса, квартиры в блокированных жилых домах, где предусмотрены такие помещения.

К третьей группе по развитости состава помещений относятся квартиры и индивидуальные жилые дома с развитым составом помещений, что соответствует квартирам повышенной комфортности, квартирам в элитных жилых домах и особняках. Состав помещений может насчитывать до двадцати и более помещений, в том числе такие, которые не

предусматриваются в предыдущих квартирах. Это гостевая, помещение для обслуги или домработницы, домашний кинотеатр, бильярдная, комната отдыха, постирочная, гладильная, сауна, бассейн, зимний сад и др. Общая площадь помещений, например особняков, может достигать 800-1000 м2.

Не нашел пока своего места в учебной, нормативной и специальной литературе и такой показатель типологии жилища, который был основным до государственного жилищного строительства и возвращается вновь как назначение жилища для проживания своей семьи либо сдачи в аренду. Фактически имеет место легализация доходных жилых домов, имевших широкое распространение в России. Так, только в Москве сохранились до сих пор как памятники архитектуры 56 бывших доходных жилых домов. Имеются они фактически во всех исторических городах, где возводились с учетом доступности различных социальных классов и сословий. В новых условиях доходные жилые дома могут отличаться по форме собственности и быть частными, находиться в коллективной собственности, муниципальными, федеральными. Они отличаются по этажности, местоположению в системе расселения и планировочной структуре населенного пункта, конструктивному решению и другим показателям. Актуальность этого вопроса очевидна в условиях строительного кризиса, когда тысячи построенных квартир не находят реализации на рынке жилья. Превращение их в доходные жилые дома может позволить уменьшить влияние кризиса на строительный комплекс при одновременном сокращении дефицита жилья.

Список литературы

1. Архитектурное проектирование жилых зданий / Под ред.

М.В. Лисициана, Е.С. Пронина. М.: Архитектура-С, 2006. 488 с.

2. Молчанов В.М. Теоретические основы проектирования

жилых зданий: Учебное пособие. 2-е изд., перераб. и

доп. Ростов-на-Дону: Феникс, 2003. 240 с.

22011

17