О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации в сравнении с нормативным-правовым регулированием в зарубежных государствах

Шелудько Ю. Л.1

0 ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

И СДЕЛОК С НИМ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СРАВНЕНИИ С НОРМАТИВНЫМ-ПРАВОВЫМ РЕГУЛИРОВАНИЕМ В ЗАРУБЕЖНЫХ ГОСУДАРСТВАХ

Само определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Российской Федерации обозначено в Федеральном законе от 17 июня 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Создание указанного правового института в первую очередь обусловлено государственным, публичным подтверждением прав и сделок с недвижимым имуществом. В основу формирования указанного федерального закона заложены теоретические и практические знания отечественного и зарубежного гражданского законодательства.

Для начала необходимо осветить основные термины, используемые в действующем российском законодательстве. Так, недвижимое имущество (или недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации - земельные участки, участки недр и все объекты, которые

1 Шелудько Юлия Леонидовна - магистрант Юридического факультета имени М.М. Сперанского 'Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации.

В статье представлен сравнительно правовой анализ при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации и зарубежных странах Ключевые слова: регистрация прав, ограничение, обременение,

Sheludko Y.. Comparative legal analysis of registration of the rights to real estate and transactions with it in the Russian Federation and foreign countries

In article rather legal analysis is presented at registration of the rights to real estate and transactions with it in

the Russian Federation and foreign countries

Keywords: registration of the rights, restriction, encumbrance.

связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы. Ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других). Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, как для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

Территория, на которой осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, ведения государственного кадастра недвижимости - регистрационный округ.

В российском законодательстве регистрация недвижимости и сделок с ним является обязательной и единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

В данной ситуации российская система регистрации сходна с системой регистрации прав на недвижимость Германии, где все вопросы, связанные с регистрацией прав на недвижимость регламентируются Положением о Поземельных книгах. Сами Поземельные книги ведутся специальными поземельными учреждениями, действующими при общих судах первой инстанции по месту нахождения объекта недвижимости. Регистрацией прав в Поземельной книге занимаются регистраторы, прошедшие обучение, в функции которых вменена проверка полномочий лиц, считающих себя заинтересованными сторонами.

Сама же регистрационная система, в соответствии с Германским Гражданским Уложением построена на принципах внесения сведений и любых изменений объекта недвижимости, подлежащих регистрации, возможности получения любым заинтересованным лицом информации из поземельной книги в отношении того или иного земельного участка и старшинства вещных прав, когда преимущество отдается тому праву, запись в Поземельную книгу о котором совершена раньше.

В этом случае так называемый принцип гласности Германской регистрационной системы идентичен ст. 7 (открытость сведений о государственной регистрации прав) Федерального закона Российской Федерации № 122-97, где указанно, что сведения, содержащиеся в ЕГРП, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются уполномоченным органом, по запросам любых лиц, в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, предоставляемые в виде выписки с отражением обобщенных сведений о запрашиваемом объекте.

В качестве противоположного примера можно рассмотреть систему регистрации права Франции, которая не предусматривает наличия Поземельной книги в привычном нам понятии, так как основу информации составляет не земельный объект, а правообладатель. Порядок регистрации заключается в группировании сведений непосредственно о правообладателе в Ипотечных книгах. Регистрируемым же органов во Франции, в судебном

округе, является бюро, так называемое Хранилище ипотек, в котором осуществляются и централизуются все действия, направленные на укрепление прав поземельной собственности, а также ипотек и привилегий путем внесение записей о них в публичные реестры. Поэтому, если правообладатель владеет несколькими объектами недвижимости в разных округах Франции, то в каждом на него имеются сведения о наличии недвижимости, а единого реестра прав на всю недвижимость, которой он владеет, не существует.

В Ипотечные книги Франции записи совершаются целиком (так называемые Транскрипции), т.е. сделки купли-продажи и в сокращенном виде (Инскрипция) - сделки по залогам.

Вышеуказанное бюро управляется «хранителем ипотек», который является чиновником администрации структуру министерства финансов. В отличие от германской модели, во Франции государство не несет материальной ответственности за ущерб, который может быть нанесен правообладателю недвижимости ошибкой в записях, делаемых хранителем ипотеки. Ответственность налагается непосредственно на последнего, который при назначении на указанную должность закладывает свое имущество, в том числе недвижимое или вносит залогом денежную сумму.

Отличительной особенностью данной ипотечной системы считается то, что сделки с недвижимостью осуществляется посредством договоров, составляемых в произвольной форме и независящих от непосредственного факта регистрации изменения права. Таким образом, отсутствуют какие либо гарантии актуальности состояния регистра и соответственно нет защиты против того, чтобы право на один и тот же объект недвижимости может быть зарегистрировано на листах разных лиц. Поэтому ипотечная книга не рассматривается как регистр, направленный на обеспечение юридической достоверности записей о зарегистрированных правах. В Европе подобную систему Ипотечных книг используют также Бельгия, Люксембург, Италия.

Возвращаясь к ответственности за проведения государственной регистрации следует отметить, что в России органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, в соответствии с настоящим

Федеральным законом несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним.

Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Вред, причиненный в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме.

В Испании же, у каждого муниципалитета, существует свой офис регистра собственности недвижимости. Основной задачей регистратора недвижимости является полная юридическая защита собственников, зарегистрировавших права собственности на объект недвижимости и обеспечение легитимности и прозрачности сделок. Кроме того, не маловажным считается принцип публичности регистрации, как для собственника недвижимости, так и для потенциального приобретателя. Основной поток информации аккумулируется у нотариусов, проводящих сделки с недвижимостью, и юристов, оказывающих посреднические консалтинговые услуги. Регистрация жилья в Регистре собственности Испании не имеет обязательного условия. Передача жилья от одного собственника другому происходит путем подписания нотариального договора купли-продажи, и оплаты всех необходимых пошлин. В последствии, по желанию собственника осуществляется регистрация в регистре права на недвижимость.