Разгон-торможение

За март цены на московское жилье опять выросли, и довольно значительно — по разным оценкам, на 5-7%. Тем не менее говорить об ускорении роста цен, как отмечают практически все участники рынка, некорректно.

В основном подорожание пришлось на начало месяца, а к концу марта — началу апреля удорожание квадратного метра снизилось почти до 0,5% в неделю, что соответствует двухпроцентному месячному росту.

Причин у такой ситуации несколько. Во-первых, свою роль сыграло изменение курса доллара: в марте он снова упал практически на 3%, что делает цифру удорожания московской недвижимости гораздо более скромной — 2-4%. Впрочем, эта цифра не совсем точно отражает действительность, потому что многие собственники продают квартиры по фиксированному курсу доллара, отличающемуся от реального.

Во-вторых, рост цен обеспечил приток покупателей: многие потенциальные клиенты, испугавшись начавшегося роста цен, поспешили приобрести квартиры, пока они не подорожали еще больше. При этом объем предложения за март — начало апреля несколько снизился практически по всем сегментам жилья. Впрочем, волна "новых" покупателей сильно ограничена ужесточенными условиями выдачи ипотечных кредитов, поэтому дальнейшего сильного роста спроса и цен на недвижимость эксперты не ожидают.

Мнения участников рынка

Евгений Скоморовский, управляющий директор "Century 21 Запад":

— За рассматриваемый период март — начало апреля значительных изменений на рынке недвижимости Москвы и Московской области не произошло. Рост цен на вторичном рынке продолжился, но уже не превышает уровня инфляции, что, впрочем, по-прежнему достаточно заметно. Объем предложений значительно не изменился, но прослеживается четкая тенденция снижения спроса по сравнению с первыми двумя месяцами этого года. Спрос снизился на 10-15%. Происшедший за этот период подъем уровня цен на жилье, а также усложнившийся на практике процесс получения ипотечных кредитов (кризис в мировом банковском секторе оказывает влияние и на российский рынок: в большинстве банков повышены требования по подтверждению доходов, в ряде банков возросли процентные ставки, практически нет программ кредитования без первоначального взноса) влияют непосредственным образом как на финансовые возможности покупателей, так и на эмоциональную составляющую решения по приобретению жилья. Продолжают пользоваться спросом новостройки, стоимость которых недооценена на фоне вторичного рынка.

Сергей Салнис, управляющий директор Vesco Realty:

— Ценовая ситуация на московском рынке жилой недвижимости по-прежнему характеризуется плавным повышением стоимости предложения. Данная тенденция во многом обусловлена наличием достаточно высокого уровня спроса на жилье, а также нестабильностью курса доллара. По сравнению с февралем цена за квадратный метр поднялась в среднем на 7,5%. Рассматривая рынок недвижимости по сегментам, можно заключить, что наибольший рост стоимости квадратного метра наблюдался в сегменте жилья экономкласса, который составил от 7% до 9%. Тогда как квартиры де люкс и бизнес-класса прибавили порядка 5,5-6%. Тем не менее соотношение спроса и предложения сохраняется на достаточно стабильном уровне. В результате цены начинают плавно занижать темпы своего роста. Если в начале марта еженедельный прирост стоимости предложения составлял порядка 2% в неделю, то в конце месяца он зафиксировался на уровне 1,2% еженедельно. Но несмотря на данную тенденцию, девелоперы и собственники продолжают осуществлять ценовые коррекции в сторону повышения. Так, по итогам первой недели апреля городская недвижимость подорожала еще на 1-1,5%. Таким образом, можно заключить, что ситуация на московском рынке недвижимости начинает понемногу стабилизироваться. Рост цен продолжается, но уже не носит такого резкого характера, более того, наблюдается его некоторое снижение.

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood:

— Можно констатировать факт, что рынок жилья, находившийся в состоянии нестабильного равновесия весь 2007 год, из двух вариантов дальнейшего развития ценовой ситуации — откат цен и дальнейший рост — "выбрал" вторую траекторию. Разгон рынка начался уже к концу января. В течение первых двух месяцев 2008 года цены выросли на 7-8%. Цены на жилье в марте выросли еще более значительно — рост цен на различные объекты составил в среднем 5-7%.

Катализаторами роста цен явились такие процессы, как предвыборная лихорадка, охватившая рынок в начале года, падение курса доллара, нестабильная ситуация на мировом финансовом рынке, а также общее оживление московского рынка недвижимости, связанное с формированием ожиданий его участников в отношении дальнейшего развития ценовой ситуации.

В целом столь значительный рост на рынке жилья определяется в первую очередь увеличением спроса — как со стороны инвесторов (участники рынка отмечают приход в жилой сегмент инвесторов с фондового рынка), так и со стороны людей, покупающих жилье для проживания. Как ни странно, своеобразным катализатором роста активности покупателей является и сам рост цен на жилье: в условиях довольно быстрого удорожания объектов люди быстрее решаются на покупку квартир.

Как показывает история развития рынка жилой недвижимости, ускорение роста цен — это процесс конечный (похожая ситуация наблюдалась в 2006 году, однако в тот период цены росли еще быстрее — до 10% в месяц). После бурного роста рынок подходит к ценовому порогу, отсекающему часть покупателей, теряющих возможность приобретения жилья по причине нехватки финансовых ресурсов. Это приводит к снижению уровня спроса и охлаждению рынка. Снижение темпов роста цен приводит и к выходу из проектов части инвесторов, что также приводит к снижению общего уровня спроса. По мнению аналитиков компании Blackwood, в 2008 году рынок будет развиваться по тому же сценарию (за ускорением будет следовать спад), при этом наибольшие коррективы внесет летний период, традиционно отличающийся снижением покупательской активности.

Андрей Бекетов, независимый аналитик рынка недвижимости:

— Рост цены предложения 1 кв. м на вторичном рынке типового жилья составил 5,6%, рост цен на квартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах, составил 6,9%. При этом в кирпичных домах цены предложения увеличились на 5,9%. Рост долларовых цен был не только больше прогнозируемых, но и оказался максимальным с начала года. При этом необходимо отметить, что темпы изменения рублевых цен за счет снижения курсовой стоимости доллара оказались не такими уж и высокими. Рынок недвижимости подвергается значительному давлению со стороны фондового рынка и пока служит ориентиром для инвесторов. Внутри рынка недвижимости происходят довольно интересные процессы. С начала года наибольший прирост цен был отмечен на большое и дорогое жилье. Но в марте эта тенденция перекочевала на малое и дешевое жилье.

Если ситуация на валютном и фондовом рынке сохранится, то можно предположить, что в апреле темпы роста цен снизятся.