Ритейл под Воронежем приводят в «Порядок»

Вчера были озвучены планы по застройке участка площадью около 100 га под Воронежем, где 10 лет назад шведский концерн IKEA планировал возведение своего гипермаркета. Глава сети региональных гипермаркетов DIY «Порядок» Владимир Рубцов, который летом выкупил участок у IKEA примерно за 500 млн руб., намерен возвести на нем логистический и торгово-развлекательный центры. Для этого девелопер уже разделил участок на две части площадью 401,28 тыс. кв. м и 607,43 тыс. кв. м. Как сообщили „Ъ“ в администрации Новоусманского района, на территории которого располагается инвестиционная площадка. Эти объекты могут обеспечить создание 600 рабочих мест. По оценке экспертов, качественных складских помещений в регионе не хватает, а говорить о насыщении этого рынка в Черноземье «нельзя будет еще в течение 10–15 лет».

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

О перспективах освоения около 100 га в Новоусманском районе Воронежской области, на которых ранее планировала строительство IKEA, вчера на встрече с журналистами рассказал глава района Дмитрий Маслов. «У нас было два крупных проекта ритейл-парков. Один под названием “Отрадное”, он и остается, а вот второй — проект шведской компании — оказался свернут. Но сама по себе его инвестиционная площадка не обнулилась. На ней планируется возведение логистического и торгово-развлекательного центров. Здесь точно не будет жилищного строительства, речь идет именно о производственно-складском комплексе, логистическом хабе плюс ТРЦ с какими-то дополнительными объектами социальной инфраструктуры», — сообщил господин Маслов. «С новым собственником участка мы уже познакомились. Стараемся все разрешительные процедуры им обеспечить максимально оперативно, чтобы реализовывать проект было комфортно. В итоге мы надеемся на появление порядка 600 рабочих мест. Проект планировки территории сейчас разрабатывается совместно с нашим отделом архитектуры», — добавил Дмитрий Маслов.

Напомним, в середине июля стало известно, что шведский концерн, с 2009 года планировавший строительство гипермаркета IKEA в пригороде Воронежа, пересмотрел бизнес-стратегию и решил окончательно покинуть макрорегион. Компания продала около 100 га в Александровке Новоусманского района воронежскому бизнесмену Владимиру Рубцову — главе сети региональных гипермаркетов DIY «Порядок», который искал участок для возведения логоцентра. Сумма сделки тогда оценивалась примерно в 500 млн руб. Господин Рубцов не комментирует планы на новый актив.

Конкретизировать параметры планируемых Владимиром Рубцовым проектов в районной администрации вчера отказались, сославшись на непроработанность планов инвестора и отсутствие на данный момент окончательной концепции развития территории. До начала освоения территории районные власти собираются не только разработать проект планировки территории, но и изменить разрешенное зонирование двух образованных на ней участков (один площадью 401,28 тыс. кв. м, второй — 607,43 тыс. кв. м), разграничив земли промышленности и под коммерческую недвижимость.

Источник „Ъ“ на местном рынке коммерческой недвижимости сообщил, что речь идет о поэтапном развитии огромной территории. «Для начала он рассчитывает возвести логистический комплекс и склады. Для этого в течение полугода инвестор будет разрабатывать концепцию территории, изучать рынок. Пока есть понимание, что господин Рубцов намерен развивать участок самостоятельно. Однако ресурсы местного инвестора несопоставимы с возможностями IKEA. Поэтому освоение всей площадки будет долгосрочным, примерно за пять-семь лет. Кроме того, придется учитывать необходимость решения вопроса со съездом с трассы М-4. Пока попасть на площадку можно, только свернув с дороги на Александровку», — отметил собеседник „Ъ“.

Отметим, что практически напротив участка сети «Порядок», с другой стороны трассы «Дон», в том же районе, но уже в границах Отрадненского сельского поселения ООО «Ритейл-парк» развивает многофункциональный комплекс. Одним из его якорных арендаторов должен был стать гипермаркет Auchan площадью более 20,7 тыс. кв. м. Его запуск ожидался в 2019 году. Однако его строительство было отложено, а в границах перспективного ритейл-парка первым в ноябре 2017 года открылся гипермаркет DIY-ритейлера Leroy Merlin.

«Что касается ритейл-парка “Отрада”, после Leroy Merlin его еще одним якорным инвестором должен был стать Auchan. Его присутствие гарантирует реализацию всего проекта. Я тоже принимал участие в переговорах с этой компанией, но они отложили заход на эту территорию на неопределенное время. Думаю, как только сам микрорайон будет густонаселен (в нем строится жилье на 57 тыс. человек), площадка ритейл-парка приобретет совсем другую привлекательность», — рассказал Дмитрий Маслов.

Генеральный директор ООО «Ритейл-парк» Светлана Сафонова сказала „Ъ“, что не располагает информацией о планах господина Рубцова, а о перспективах возможной конкуренции с ТРЦ сети «Порядок» рассуждать отказалась, сославшись на занятость.

Партнер компании «Вальтер Констракшн» Вадим Тедеев назвал логистический центр и склады «сердцем» проекта Владимира Рубцова, так как с ними он становится «универсален и может продавать свои услуги как ТРЦ, так и Leroy Merlin, а также любому другому бизнесу, находящемуся в непосредственной близости от М4». «Именно на логоцентр, вероятно, сделает упор господин Рубцов, понимая, что говорить о насыщении рынка ТРЦ с некоторой натяжкой можно, но об избытке складских помещений нельзя будет еще в течение следующих 10–15 лет. В Черноземье объем спроса на складские помещения превышает объем предложения примерно на 44%: 470 тыс. кв. м есть и около 680 тыс. кв. м требуется. Если создать возможность хранить и перерабатывать прямо на складе сельскохозяйственную продукцию, то успех такого предприятия может быть очень заметным, тренд на импортозамещение вынесет проект наверх. В этом секторе можно даже рассчитывать на финансовую поддержку от государства, если правильно лоббировать вопрос», — полагает господин Тедеев.

По его оценке, строительство склада и логоцентра может потребовать до 2,5 млрд руб. инвестиций: «ТРЦ может быть построен за сопоставимую сумму, многое зависит от его параметров. Это минимальные суммы. Участок в 1 млн кв. м можно очень по-разному развивать и вкладывать в него почти бесконечно, все зависит от финансовой подушки собственника».

По данным Knight Frank, предложение на рынке складской недвижимости Воронежа в 2018 году составляло 393 тыс. кв. м, доля вакантных площадей оценивалась в 1,1%. По этому показателю Воронеж занимал седьмую строчку в рейтинге регионов по объемам качественной складской недвижимости (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга). Арендная ставка запрашивалась на уровне 3,2 тыс. руб. за квадратный метр в год.

В марте 2018 года Auchan объявил о планах стать одним из якорных арендаторов многофункционального комплекса «Ритейл-парк», строительство которого ведется одноименным ООО на территории Отрадненского сельского поселения пригородного Новоусманского района Воронежской области.