Осенние цены уперлись в потолок

Обычно девелоперы ждут сентября, чтобы начать выводить на рынок новые объекты. Риэлторы также предвкушают в начале осени повышение покупательской активности и количества быстро закрываемых сделок. Но после бурного лета на рынке московских новостроек взрывного роста спроса не наблюдалось. Похоже, дальше рынку расти попросту некуда.

Рост по инерции

По мнению Дениса Попова, управляющего партнера Contact Real Estate, в настоящее время завершается очередной цикл рынка недвижимости, начавшийся летом 2009 года, когда наблюдался пик снижения цен. "С лета 2009 года рынок планомерно отыгрывал кризисное падение, и восстановление шло на уровне 15-процентного роста ежегодно. С 2013 года рост находится на уровне ниже 10%, что свидетельствует о том, что рынок немного "устал расти"",— поясняет эксперт.

Регистраторы и вовсе зафиксировали в сентябре ощутимое снижение. После того как с начала года показатели по долевому строительству и ипотеке росли, причем впечатляющими темпами, в сентябре, по данным Росреестра Москвы, они упали соответственно на 11,2% и 16%.

Цены тем не менее выросли, но темпы их роста аналитики оценивают по-разному. Так, в "Метриум Групп" утверждают, что средняя цена в экономклассе поднялась всего на 0,4%, со 130 220 до 130 800 рублей. А вот аналитики ГК МИЦ считают, что квадратный метр в этом сегменте подорожал за месяц на 6% и теперь стоит 125 000 рублей.

Но это усредненные данные, на которые влияет выход в продажу новых проектов. В сентябре реализация квартир и апартаментов началась в 11 объектах, если включить в этот список "ВТБ Арена парк", где идут предварительные ограниченные продажи. В тех жилых комплексах, которые расположены в пределах МКАД, начальная стоимость стартует от 6,5 млн рублей — по этой цене в ЖК "Большое Кусково" в Восточном округе столицы можно купить однокомнатную квартиру с внутренней отделкой общей площадью 42,6 кв. м. За Московской кольцевой цены ощутимо идут вниз: минимальная стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 30,6 кв. м в ЖК "Эталон-Сити" в Южном Бутово — 4 млн рублей.

Самое дорогое из предложений сентября — в элитном поселке "Tweed Парк", строящемся в парке "Покровское-Стрешнево" на северо-западе Москвы. Здесь студию площадью 78,6 кв. м можно приобрести за 73 млн рублей.

Обгоняя классику

Среди новых московских объектов в 2013 году, похоже, будут превалировать те, в которых запланированы апартаменты. В "Метриум Групп" ожидают, что до конца года на рынок выйдет 21 апарт-проект. Самый масштабный из них собирается представить ИФК "Лираль" — это автономный квартал офисных и жилых зданий на Бережковской набережной. Общий объем жилых помещений здесь составит 1 246 000 кв. м.

Если ожидания экспертов сбудутся, то это будет означать рост рынка апартаментов почти вдвое: в настоящее время реализуется 48 подобных проектов. Правда, власти, по словам Дениса Бобкова, руководителя аналитического центра Est-a-tet, проявляют желание закрепить за застройщиками объектов апарт-недвижимости обязательства по возведению социальной инфраструктуры. "А это, в свою очередь, может привести к повышению цены в этом сегменте, и апартаменты перестанут привлекать покупателей своей доступностью",— говорит эксперт.

Но пока этого не произошло, цены на апартаменты растут быстрее, чем на классическую жилую недвижимость. По данным Welhome, если на рынке элитных квартир существенного роста цен в сентябре зафиксировано не было, то апартаменты за тот же период подорожали на 3%. В ГК МИЦ говорят, что в сегменте комфорт-класса наблюдалось небольшое снижение средней стоимости квадратного метра — на 2,5% за месяц. А вот апартаменты этой же категории подросли в цене на 1,7%.

В пробках дешевле

Рост цен на квартиры в новостройках Подмосковья оценивается операторами рынка в пределах от 0% до 3,4%. Александр Дианов, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Азбука жилья", называет среднюю стоимость 1 кв. м на уровне 71 800 рублей, Денис Бобков считает, что она немного выше — 75 000 рублей.

Наиболее заметные изменения произошли в городах Железнодорожном и Реутове. В первом, по свидетельству директора департамента маркетинга Tekta Group Вартана Погосяна, за прошедший квартал цены поднялись на 8% и достигли уровня 74,8 тыс. рублей за 1 кв. м, причем больше всего подорожал бизнес-класс, где цена метра ушла вверх сразу на 13% и теперь составляет 87,5 тыс. рублей.

В Реутове, о котором из-за удачного расположения и близости станции метро давно уже говорят "почти Москва", цены в сентябре снизились на 7,72% из-за вывода на рынок большого объема нового предложения. "Впервые за длительный период средняя цена в Реутове опустилась ниже психологической отметки в 100 000 рублей",— отмечает Павел Лепиш, генеральный директор "Домус финанс". Тем не менее город продолжает возглавлять ценовой рейтинг Подмосковья со средней стоимостью метра 94 723 рубля — правда, сейчас к нему вплотную подбираются Московский, в котором жилье в среднем стоит 92 645 рублей за 1 кв. м, и Красногорск — 92 277 рублей за 1 кв. м.

Кстати, новый объект в Реутове вовсе не предполагает возможность купить квартиру дешево. Цены в нем начинаются от 90 000 рублей за 1 кв. м, а минимальная площадь однокомнатной квартиры составляет 57,9 кв. м. Отъехав 35 км от МКАД, можно купить жилье вдвое дешевле. В сентябре в Ногинске вышел в продажу малоэтажный ЖК "Киров-Парк" с разнообразной площадью квартир, где цены стартовали от 45 000 рублей за 1 кв. м. Стоимость самой небольшой однокомнатной квартиры (32 кв. м) составляет менее 1,5 млн рублей. Но, правда, по транспортной доступности, конечно, будут большие и пока неразрешимые вопросы: въехать в Москву, а затем выехать из нее по Горьковскому шоссе, которое проходит через разросшуюся Балашиху, становится все сложнее.

По той же цене в сентябре на противоположной стороне области, в Звенигороде, начали продавать новый микрорайон. Здесь минимальная стоимость и, соответственно, бюджет покупки несколько выше: 38 кв. м и 1,71 млн рублей. До окончания реконструкции Новой Риги транспортная ситуация на западе Подмосковья тоже остается плачевной, но здесь работы уже ведутся и к моменту вручения ключей новоселам, вполне вероятно, будут закончены.

Прогнозы на основании полученных в сентябре данных строить рано, считает руководитель департамента жилищного строительства компании "Гео Девелопмент" Марина Денискина. "Но вряд ли мы увидим дальнейший существенный рост стоимости квадратного метра",— полагает эксперт. Скорее цены продолжат подрастать теми же темпами, что и инфляция, или чуть выше — если, конечно, макроэкономика не преподнесет новых удивительных сюрпризов.

Инвесторы, по всей видимости, этих самых сюрпризов все лето ждали со дня на день, поскольку продолжали вкладываться в новостройки. "Когда доллар стал заметно расти, у нас в полтора раза выросли продажи",— констатирует председатель совета директоров "БЕСТ-Новостроя" Ирина Доброхотова. Но то дела майских минувших дней, а сентябрь ожидаемого всплеска платежеспособного спроса так и не принес, констатирует генеральный директор Galaxy Group Филипп Третьяков. А вот год назад спрос подрастал с каждым осенним месяцем и был совершенно нечувствителен к цене.