Особым территориям переключают режим

В Госдуму внесен законопроект, смягчающий регулирование территорий с особыми условиями использования — охранных, санитарно-защитных и им подобных. Для учета реальной градостроительной ситуации правительство предлагает сократить действующий перечень видов таких зон и пересмотреть подход к их созданию. Для сокращения же числа конфликтных ситуаций, когда под снос подпадают объекты, расположенные по соседству с особыми территориями, поправки предусматривают возможность заключения соглашений между заинтересованными сторонами о способах соблюдения ограничений. Эксперты отмечают, что проект устраняет избыточность и неопределенность регулирования подобных зон.

Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ

Правительство внесло в Госдуму законопроект, смягчающий госрегулирование зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Речь, поясним, идет об особом режиме использования территорий, при котором применяются различные ограничения (например, запрет на строительство или установление требований к возведению объектов). Под такой режим, в частности, подпадают охранные, санитарно-защитные, приаэродромные территории. Порой они занимают значительные площади и нередко становятся причиной споров — ведь режим ЗОУИТ распространяется не только на участок, где расположен объект, послуживший причиной введения режима, но и на соседние — что может грозить сносом расположенных на них строений.

В 2018 году был принят комплексный закон, реформировавший институт ЗОУИТ — был установлен закрытый перечень из 28 видов зон, регламентирован порядок установления, прописана необходимость включения данных о них в ЕГРН.

Как пояснили “Ъ” в Росреестре, сейчас «необходимость смягчения регулирования возникла в связи с тем, что существующие ЗОУИТ устанавливают по правилам, которые требуют пересмотра и не учитывают реальную градостроительную ситуацию в городах и других населенных пунктах».

Основными проблемами, добавляют в ведомстве, являются существенные ограничения, которые накладывают ЗОУИТ в отношении существующей недвижимости и свободных земель, которые могут быть вовлечены в оборот.

В связи с этим законопроектом сокращается перечень видов ЗОУИТ — из него исключаются зоны наблюдения и зоны безопасности для атомных объектов (поскольку они не предусматривают ограничений прав на землю), а также охранные зоны объектов инфраструктуры метрополитена (как выяснилось, их отсутствие не оказало какого-либо негативного воздействия на сохранность таких объектов).

Для сокращения сроков реализации инвестпроектов пересматривается и сам подход к формированию ЗОУИТ — если сейчас такая зона должна быть установлена до выдачи разрешения на строительство объекта, из-за которого и требуется особый режим, то предлагается сдвинуть этот срок до момента ввода объекта в эксплуатацию.

Также предусматривается возможность внесудебного урегулирования споров между владельцами объектов, из-за которых установлена ЗОУИТ, и правообладателями иных капитальных строений на этой территории — для «минимизации случаев сноса и споров о законности их постройки».

Между сторонами может быть заключено соглашение о реализации «функционально-технологических, конструктивных, инженерно-технических и иных решений», в результате которых будет обеспечено соблюдение требований в рамках ЗОУИТ. Отметим, что в санитарно-защитных зонах таких соглашений не будет.

Управляющий партнер Zharov Group Евгений Жаров отмечает наличие ряда проблем в связи с ЗОУИТ — в частности, из-за отсутствия сведений о таких зонах собственники и покупатели недвижимости «не могут быть уверены, что на участок не распространяются ограничения», нет также положений в отношении всех видов зон, определяющих, например, содержание ограничений. Законопроект, говорит руководитель практики недвижимости и строительства коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова, направлен на «устранение избыточности и неопределенности регулирования ЗОУИТ» — например, сокращение видов зон нивелирует дополнительные административные барьеры.

Адвокат юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Ярослав Шицле отмечает, что проект «снизит часть нагрузки на застройщиков и позволит экономить время и средства — например, требование об установлении ЗОУИТ в момент получения разрешения на строительство могло создавать значительные неудобства». Впрочем, полагает Анна Жолобова, установление ЗОУИТ после ввода объекта в эксплуатацию «требует дополнительной проработки, поскольку создает потенциальные риски возникновения объектов без учетов соответствующей зоны и, соответственно, нарушения прав правообладателей соседних объектов недвижимости после введения в эксплуатацию».