Инвесторы запасаются магазинами

Инвесторы запасаются магазинами

Вложения в помещения стрит-ритейла в Москве растут на перспективу

Растущая инфляция, охлаждение рынка жилья и ограниченный доступ к зарубежным активам способствуют росту интереса инвесторов к покупке помещений стрит-ритейла. В Москве объем инвестиций в этот сегмент в 2023 году может вырасти на 55%, до 1,8 трлн руб. Но сдать купленные активы не всегда просто: средняя вакантность пока не демонстрирует выраженного снижения, а рост арендных ставок в центре города заметно выше, чем на окраинах.

Помещения под торговые объекты в Москве легче находят инвесторов, чем арендаторов

Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ

Объем инвестиций в помещения стрит-ритейла в Москве в 2023 году может вырасти на 55% год к году, до 1,8 трлн руб., посчитали в «Магазине магазинов». В NF Group говорят об увеличении вложений на 30% за год, не приводя цифр в натуральном выражении. Рост показателя аналитики в обеих компаниях объясняют активизацией сделок по покупке помещений в новых жилых районах. О всплеске активности частных инвесторов говорит и гендиректор SimpleEstate Никита Корниенко: «Скупают все, что есть, возникает дефицит».

Стоимость предложения активов в стрит-ритейле, по данным «Магазина магазинов», в Москве за год выросла в два раза, до 300 млрд руб.

Это объясняется ростом объема строительства и цен. Согласно «Наш.дом.РФ», в Москве на сегодня возводится 17,2 млн кв. м жилой недвижимости, что на 3,4% больше, чем годом ранее. Гендиректор DNA Realty Антон Белых говорит, что стоимость объектов в ЖК за год выросла на 25–30%. Цены поднимают застройщики и нацеленные на перепродажу покупатели, уточняет он.

На инвестиционные сделки в купле-продаже объектов стрит-ритейла приходится около 90%, говорят в «Магазине магазинов». Помещения приобретают для перепродажи и сдачи в аренду. Оставшиеся 10% — для собственного бизнеса. Никита Корниенко объясняет это наличием у инвесторов свободных средств и опасениями из-за высокого уровня инфляции. Раньше, по словам эксперта, инвесторы предпочитали покупать западные ценные бумаги и зарубежную недвижимость, а сейчас доступность этих активов ограничена. Консультант направления стрит-ритейла компании «Магазин магазинов» Иван Баринов добавляет, что в прошлом году инвесторы часто рассматривали рынок ОАЭ, но сейчас он перенасыщен.

Как отмечает Никита Корниенко, стремление сохранить средства ранее вызвало бум инвестиционного спроса на жилье (см. “Ъ” от 18 ноября). Но сейчас рост цен на новостройки на крупнейших региональных рынках страны начал замедляться в связи с ужесточением условий льготного ипотечного кредитования.

Господин Корниенко оценивает медианный бюджет на покупку помещения стрит-ритейла в 30 млн руб., что сопоставимо со средствами, которые инвесторы вкладывают в жилье.

Согласно «Авито Недвижимости», средняя квартира в новостройке в Москве в начале декабря стоила 16,3 млн руб.

Директор направления стрит-ритейла NF Group Ирина Козина добавляет, что инфраструктурный ритейл устойчив к кризисным трендам и может обеспечить доходность 8–10% годовых. Иван Баринов приводит более скромную оценку — 7–9%. Это сопоставимо с банковскими депозитами: средняя ставка по вкладам физлиц со сроком привлечения до года в октябре, по данным ЦБ, была 9,96%. По словам господина Баринова, хотя с третьего квартала часть инвесторов в коммерческую недвижимость с большими бюджетами переключилась на депозиты, активность покупателей активов в стрит-ритейле выше прошлогодней. Ирина Козина добавляет, что рост доходности депозитов из-за высокой ключевой ставки нередко воспринимается как краткосрочный.

Впрочем, сдать купленные помещения стрит-ритейла не всегда просто. Согласно NF Group, средняя вакантность на центральных торговых улицах Москвы последний год остается на уровне 10,1%. В давно существующих ЖК в спальных районах показатель оценивается в 5–10%, в недавно сданных — в 50–60%, добавляет Антон Белых. Средняя стоимость аренды за год, по данным «Магазина магазинов», внутри Бульварного кольца выросла на 17%, до 8,5 тыс. руб. за кв. м, за МКАД — на 10%, до 2 тыс. руб. за кв. м. Господин Белых отмечает, что в любой локации есть удачные и неудачные объекты. В ЖК, по его словам, сниженным спросом пользуются помещения с выходом в заднюю часть комплекса.