Спрос на жилье сбросил обороты

Продажи жилья после ажиотажного спроса во второй половине 2020 года значительно сократились. Об этом свидетельствует аналитика «Дом.РФ». В Воронежской области, в частности, с начала 2021 года застройщиками продано всего 709 квартир против 2,2 тыс. за пять последних месяцев 2020-го. При этом даже в январе—мае прошлого года в регионе реализовали 1,6 тыс. квартир. Эксперты отмечают, что система «Дом.РФ» отслеживает только заключенные договоры долевого участия (ДДУ) с уплатой взносов в компенсационный фонд, объемы которого уменьшаются из-за перехода на эскроу-счета. Однако они признают объективный спад продаж у всех девелоперов, который может привести к снижению ценника.

За первые пять месяцев 2021 года застройщикам Воронежской области удалось продать в три раза меньше квартир, чем за последние пять месяцев 2020-го. По данным аналитической системы «Дом.РФ», раскрывающей объемы продаж по ДДУ с компенсационным фондом, в январе—мае нынешнего года в регионе было продано 709 квартир (40,6 тыс. кв. м), а застройщики выручили 2,5 млрд руб. При этом в августе—декабре было продано 2,249 тыс. квартир (115,8 тыс. кв. м). С использованием компенсационного фонда в регионе, по данным госкорпорации, возводятся 365 тыс. кв. м жилья (а всего  — 1,67 млн кв. м, остальная часть  — с использованием эскроу-счетов). 242 тыс. кв. м из них проданы (66%), 111 тыс. кв. м остаются на рынке (30%), еще по 12 тыс. кв. м (3%) продажи застройщиками не открыты.

В пятерку лидеров региона по объему продаж по ДДУ с компенсационным фондом в 2021 году входит АО «Домостроительный комбинат» (ДСК, 284 квартиры), ООО «Силовик» (107), «Еврострой» (84), «Легос» (43) и Воронежская девелоперская компания (ВДК, 39).

Причем ДСК лидирует со значительным отрывом от конкурентов. Так, если ДСК в августе—декабре 2020 года продал 1,195 тыс. квартир, то второй по объему «Еврострой»  — только 158, ВДК  — 111. За 2021 год ДСК по ДДУ продал 260 квартир (16,6 тыс. кв. м), из них в мае  — 51 (3,6 тыс. кв. м). При этом в мае 2020 года холдинг реализовал 162 квартиры, а пик продаж жилья ДСК пришелся на июль того же года. Тогда застройщик реализовал 379 квартир площадью 19,6 тыс. кв. м. В этом месяце цена квадратного метра у компании была минимальной за весь период 2020 года  — 49,9 тыс. руб.

В конце 2020 года, напомним, областной Союз строителей подсчитал, что количество продаж в июле—октябре увеличилось на 50% по сравнению с январем—мартом 2020-го. К четвертому кварталу «сложилась разбалансировка жилищного рынка по спросу-предложению, что в условиях рыночной экономики привело к росту цены квадратного метра», отмечали в организации.

Спад продаж в нынешнем году становится следствием беспрецедентного роста цены квадратного метра. Если средняя стоимость «квадрата» за август—декабрь выросла с 51,8 тыс. руб. до 55,1 тыс. руб., то за пять месяцев 2021-го  — уже с 51,6 тыс. до 72,6 тыс. руб. Максимальный ценник у ДСК, в частности, зафиксирован в феврале нынешнего года. В этом месяце средняя цена квартиры от комбината выросла до 79,5 тыс. руб. за «квадрат». К маю она начала снижаться и составила уже 76,4 тыс. руб.

По данным «Дом.РФ», в регионе практически одинаковое соотношение проданных и непроданных квартир. Из 1,674 тыс. кв. м строящегося жилья реализованы 611 тыс. кв. м (37%), непроданные  — 607 тыс. кв. м (36%). Продажи еще 455 тыс. кв. м не открыты девелоперами.

По оценке главы местной ГК «Развитие» Сергея Гончарова, проблем с продажами жилья в его компании не отмечается. Но при сопоставлении с ажиотажным спросом 2020 года спад продаж есть. «Сейчас идет объективное падение спроса после всплеска, которым вымыли капиталы и возможности»,  — считает господин Гончаров, поясняя, что это естественный процесс. О влиянии ипотечного стимулирования на спрос с последующим ростом стоимости квадратного метра девелопер высказался категорично: «Ценник бессовестный». Но он будет снижаться, если только спрос упадет резко и надолго (на шесть—восемь месяцев), полагает девелопер.

Руководитель агентства «Инфолайн» Евгений Лавриненко согласен с мнением, что рост цен на жилье не продолжится, а на время «застынет», и даже возможен откат стоимости вниз. Это может стать следствием сокращения объемов продаж. На высокий ценник, по мнению эксперта, повлияли снижение ипотечной ставки и рост цен на металл. «Люди испугались и начали покупать. Больше покупать не будут: денег нет»,  — резюмировал господин Лавриненко.

Еще один собеседник “Ъ-Черноземье” в строительной отрасли подтверждает, что уменьшение объемов продаж у воронежских девелоперов напрямую связано с ситуацией на рынке. «Стремительный и регулярный рост цен на основные стройматериалы, отсутствие заметного роста реальных располагаемых доходов населения, а также снижение эффекта от инструмента льготной ипотеки, которая создала максимально комфортные условия для приобретения первичного жилья в 2020 году, привели к тому, что люди уже максимально удовлетворили спрос. На фоне опережающего роста цен на конечный квадратный метр покупка жилья сегодня стала менее выгодна, чем в прошлогодних условиях»,  — резюмировал эксперт.