Региональные особенности институционализации финансово-кредитных механизмов рынка жилья

© 2005 г. В.И. Яхимович

РЕГИОНАЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ИНСТИТУЦИОНАЛИЗАЦИИ ФИНАНСОВО-КРЕДИТНЫХ МЕХАНИЗМОВ РЫНКА ЖИЛЬЯ

Устойчивое развитие рынка жилья в регионе реализуется через эффективный кредитно-финансовый механизм жилищного строительства, включающий в себя как среднесрочное предоставление строительных кредитов застройщикам для строительства жилья, так и предоставление долгосрочных кредитов гражданам под залог приобретенного жилья. Анализ регионального опыта реализации моделей ипотечного кредитования свидетельствует о глубокой дифференциации степени развития систем жилищного финансирования, что обусловлено неоднозначностью процессов становления и функционирования рынка жилья в России.

Механизм ипотечного кредитования предполагает создание эффективной рыночной инфраструктуры, отлаженной схемы финансовых потоков с постоянными источниками инвестирования, современных финансовых и инвестиционных технологий, подготовку квалифицированных кадров, а также обеспечение института ипотеки эффективно работающими системами и технологиями, включающими: налогообложение, гарантии, страховой, регистрационный, оценочный блоки, институты анализа и контроля.

Структура механизма ипотечного кредитования представляет собой сложную систему социально-экономических отношений между субъектами хозяйственной деятельности по поводу реализации их экономических интересов на рынке жилья и арендных услуг, смежных секторов жилищного инвестиционного рынка, рынке ипотечных кредитов, в сфере жилищного строительства, финансирования и кредитования. Инвестиционный механизм жилищного строительства включает кредитно-финансовый, инвестиционный блоки и инфраструктуру. Институциональная структура включает множество институтов первичного и вторичного рынков ипотечного кредита, в том числе рынок жилищных ценных бумаг: ипотечные банки, ссудосберегательные и кредитные ассоциации, земельные, коммерческие и сберегательные банки, компании по страхованию, пенсионные фонды, разветвленный блок инвестиционных институтов, частные кредиторы, риэлтерские фирмы, предприятия по оценке и регистрации недвижимости, различные биржевые посредники, а также блок организаций по централизованному управлению предприятиями жилищного кредита (контрольные, страховые, налоговые и иные органы) как на федеральном, так и на местном муниципальном уровне. К кредитно-финансовому блоку жилищного инвестирования относится промежуточный посреднический блок с различными институтами, трансформирующими сбережения населения в жилищные инвестиции через различные депозиты, страховые, пенсионные и иные полисы. Эмиссионный сектор, включая операции с ипотечными ценными бумагами на фондовом рынке, межбанковские креди-

ты и ряд других, также входит в посреднический блок жилищного сектора.

Институциональная динамика структуры ипотечного кредитования в Ростовской области характеризуется опережающим развитием кредитно-финансовых и банковских учреждений, предоставляющих ипотечные кредиты населению. В Ростовской области созданы все предпосылки для внедрения двухуровневой системы ипотечного кредитования, включающей коммерческие банки как первичных кредиторов и агентство по ипотечному жилищному кредитованию, специализирующееся на рефинансировании кредитов, выдаваемых региональными ипотечными банками. Таким агентством в Ростовской области является ОАО «Ростовская региональная ипотечная корпорация» (РРИК) - региональный оператор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», созданное в 2003 г. с долей участия администрации области в 51 % и уставным капиталом в 21 млн р. [1, с. 14].

В январе 2004 г. между администрацией Ростовской области, Ростовской региональной ипотечной корпорацией и федеральным ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» было заключено трехстороннее соглашение о сотрудничестве в области рефинансирования ипотечных кредитов, выданных по стандартам федерального агентства. В настоящее время региональный оператор в Ростовской области аккредитован федеральным ипотечным агентством с лимитом рефинансирования 285 млн р. На ипотечном рынке активно начали работать первичные кредиторы, аккредитованные региональным оператором РРИК.

Таким образом, в Ростовской области начала действовать классическая двухуровневая система ипотечного кредитования, которая позволит местному населению получать кредиты для приобретения жилья на срок до 27 лет со ставкой 15 % годовых и единым равновеликим ежемесячным платежом (таблица).

Характерной особенностью региональной системы ипотечного кредитования выступает сращивание функций производителя объектов жилой недвижимости и финансово-кредитных учреждений по реализации построенного жилья. Так, строительные корпорации Ростова н/Д оказывают населению услуги по кредитованию приобретаемого жилья, причем параметры предоставления ипотечных кредитов соответствуют среднерыночным параметрам по выдаче ипотечных кредитов.

В Ростовской области реализуются и элементы немецкой модели ипотечного жилищного кредитования, связанной с аккумуляцией сбережений вкладчиков в финансово-замкнутой системе, основные участники которой - специализированные банки, государственные или частные сберегательные структуры, в форме ипотечных кредитно-потребительских кооперативов граждан (ИКПК). Институционально модель строй-

сбережений в России не реализована, но по принципам жилищно-строительными кооперативами (ЖСК). деятельности сходна с российскими жилищными (ЖК) и

Сравнительный анализ программ ипотечного кредитования в Ростовской области, 2004 г. [2]

Параметр РРИК Сбербанк Российский капитал Донской народный банк Южный торговый банк Центр-Инвест Возрождение Дельта-кредит Балтийский банк ИКПК

Срок кредита, лет 27 15 27 5,27 10 10 27 15 27 20

Первоначальный взнос, % 30 30 30 30 30 30 30 15-30 30 10

Расходы по страхованию, % 1,5 нет 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1

Доля ипотечных платежей в доходе семьи, % 40 40 40 40 40 40 40 40 40 50

Поручители + + + + + + + - + -

Рейтинг доступности 1 1 1 2 3 3 1 2 1 2

Примечание. Рейтинг доступности ранжирован по убыванию: 1 - наибольшая доступность по критерию величины транс-акционных затрат на получение ипотечного кредита.

В гильдию ЖК «Жилье в рассрочку» на начало 2003 г. входило 17 ЖСК, включая и Ростов н/Д. В настоящее время в регионе функционирует несколько ЖСК, осуществляющих строительство и продажу жилой недвижимости с рассрочкой платежа. Так, ЖК «Свой дом» реализует схемы по приобретению жилья совместно с банком «Южный регион», страховой компанией «Адмирал» и агентством недвижимости «Лендлорд». В 2003 г. в ЖК «Свой дом» вступило 153 пайщика, 68 из которых получили собственные квартиры [3, с. 3].

Риэлтерская фирма «Нирлан» учредила ЖК «Новосел» для накопления средств населения и инвестирования их в строительство и приобретение жилья. Так, в 2003 г. в ЖСК «Новосел» 84 семьи вселились в новое жилье общей стоимостью 1,5 млн р. [4, с. 2].

Альтернативным институтом жилищного кредитования в регионе выступают кредитно-потребитель-ские кооперативы (КПК). В настоящее время в России существует около 400 кредитных кооперативов, действующих в том числе и в сфере жилищного финансирования. Так, ежемесячные займы КПК «СоцИнициатива Кредит» для приобретения жилья на первичном рынке Ростове н/Д в 2003 г. составили 50 млн р. [5, с. 6].

В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования в Ростовской области сдерживается недостаточным уровнем доходов населения, высокими ставками по ипотечным кредитам, неразвитостью правовой базы ипотеки, что в целом ограничивает возможности использования банковских коммерческих ресурсов и детерминирует интенсивное развитие в Ростовской области институциональной модели, ориентированной на использование некоммерческих ресурсов: бюджетных средств и стройсбережений.

Однако, несмотря на имеющиеся трудности в реализации системы ипотечного кредитования, за последние годы тестируется достаточно устойчивый рост объемов продаж жилья в кредит. По оценкам Российской гильдии риэлтеров, в 2003 г. в России 5 % всех продаж жилья проходило с использованием за-

емных средств (квази-ипотечных кредитов, куда входит и продажа в рассрочку, и кредиты без оформления закладных, и т.д.). Для сравнения: в 2000 г. этот показатель составлял 0,1 %.

Сравнительный анализ перспектив развития закрытой модели стройсбережений и двухуровневой модели ипотечного кредитования, реализуемой посредством ипотечных ценных бумаг, демонстрирует приоритетность развития американской модели ипотеки, обладающей более высоким инвестиционным потенциалом и мультипликативным эффектом активизации жилищного инвестирования. Именно развитие двухуровневой системы ипотечного кредитования, действующей на основе принципа рефинансирования ипотечных ценных бумаг государственными операторами вторичного рынка ипотечных кредитов, является эффективным направлением модернизации рынка жилья на макро- и мезоуровнях посткризисной экономики России.

Эффективным средством увеличения уровня доступности жилья выступает ипотечный кредит как совокупность инвестиционно-финансовых инструментов и методов повышения платежеспособного спроса на рынке жилья. Основным показателем, характеризующим состояние рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир гражданами, является коэффициент доступности жилья, измеряемый как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи (3 человека).

На 1 июля 2003 г. средняя по России стоимость стандартной квартиры на первичном рынке равнялась 702 тыс. р. (расчет сделан, исходя из средней по стране цене жилья на первичном рынке - 13 тыс. р. за кв. м). Среднемесячный доход семьи (2 трудоспособных взрослых и 1 ребенок) - около 10,7 тыс. р. Таким образом, коэффициент доступности жилья составляет 5,47, т.е. для покупки квартиры среднестатистической семье необходимо осуществлять накопления (не производя больше никаких других трат) более 5 лет. В настоящее время для большинства граждан покупка квартиры за счет своих собственных средств - нереальная задача (рисунок).

Цена,

руб. 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

12939,4_____4.

10567,4 11556 jö

8678 9072,4

5049,5 ____ ________

6150,7 6590,2

4940,9

1998

1999

2000

2001

2002

Динамика средних цен за 1 м на первичном и вторичном рынках жилья в Российской Федерации [6]

Ростовская область характеризуется интенсивными темпами развития жилищного строительства, обусловленными высокой деловой активностью на рынке жилья и неудовлетворенным спросом на жилье со стороны населения.

Так, ежегодно на рынке жилья Ростова н/Д регистрируется около 18 тыс. сделок с вторичным жильем. А по показателям развития первичного рынка жилья регион устойчиво входит в пятерку субъектов РФ, где объемы и темпы жилищного строительства неуклонно растут - на 2-5 % ежегодно. Так, в первом полугодии 2004 г. в Ростовской области сдано 506,4 тыс. кв. м. жилья, что на 14,5 % превышает прошлогодний уровень (для сравнения: за первый квартал 2004 г. в Воронеже введено 53,5 тыс. кв. м, в Ставрополе - 47,7 тыс. кв. м.). Всего в 2004 г. в области предполагалось ввести 1080,5 тыс. кв. м жилья, а в 2005 г. - 1200 тыс. кв. м. Показательно, что в 2003 г. в Ростове н/Д достигнут максимальный объем ввода в эксплуатацию жилья за всю историю города - 506 тыс. кв. м (до этого самый высокий показатель фиксировался в 1987 г. - 486 тыс.) [7, с. 6]. По источникам финансирования вводимого жилья преобладает частное жилье. Так, из всего объема построенного в Ростовской области жилья в 2003 г. профинансировано из федерального бюджета 1,1 тыс. кв. м, из местных бюджетов - 0,5 тыс. кв.м.

Структура предложения первичного рынка жилья в Ростовской области характеризуется резким увеличением прироста вводимых площадей за счет многоэтажных домов (36 % прироста к уровню 2003 г.) вообще и высотного жилья в частности (165 % прироста), а не частных домовладений индивидуальных застройщиков (8 % прироста), что свидетельствует о высоком потенциале отрасли жилищного строительства региона [8]. Снижение доли индивидуального строительства в общем объеме вводимого жилья в 2003 г. составило 11 %. В настоящий момент строительный комплекс Ростова н/Д составляет 17 тыс. чел., включает около 100 крупных и средних подрядных организаций, свыше 30 проектных организаций, 18 предприятий строительной индустрии и промышленности строительных материалов.

Анализ современного состояния рынка жилья Ростовской области позволяет заключить, что на региональном

рынке жилья предложение существенно превышает спрос. Основными причинами спросовых ограничений являются: низкий уровень доходов населения, недоступность кредита из-за высокого ссудного процента и слабое развитие ипотечного кредитования. Так, в 2003 г. средняя зарплата в Ростове н/Д составила 5,5 тыс. р., а получить кредит на покупку квартиры можно при доходах не менее 10 тыс. р. [9].

В качестве долгосрочной тенденции развития регионального рынка жилья выступает увеличение удельного веса коммерческого жилья в строительстве. Цены на жилую недвижимость за 2003 г. выросли на 30 %, что сделало жилье одним из самых дорогих и ликвидных товаров в Ростовской области. Прогноз динамики цен на жилье в 2004 г. сохраняет эту тенденцию. Так, темпы роста цен в текущем году прогнозируются в среднем в размере 26 %.

Функционирующие в настоящее время ипотечные схемы приобретения и строительства объектов жилой недвижимости характеризуются многовариантностью. Так, в Ростове н/Д накоплен положительный опыт в вопросах обеспечения горожан жильем.

Особенностью современных схем ипотечного кредитования является обязательное страхование жизни заемщика с целью снижения риска на время действия кредитного договора. Несмотря на относительно большой срок кредитования - 15 лет, данный кредитный механизм имеет ряд недостатков: высокая процентная ставка; жесткие требования к заемщикам (представление поручительства, высокий уровень совокупного семейного дохода), что не позволяет всем нуждающимся гражданам участвовать в данной программе кредитования приобретения и строительства жилья.

Одним из источников долгосрочных инвестиционных ресурсов в жилищную сферу является, по-нашему мнению, привлечение таких институциональных инвесторов, как страховые компании, аккумулирующие значительные объемы инвестиционных ресурсов и способные выступить мощным рычагом для развития ипотечной системы жилищного строительства. В качестве первоначального взноса в модели с включением страховой компании могут выступать наряду со средствами, накопленными заемщиком и полученным от продажи имеющегося жилья, средства по накопительному страхованию жизни. Формирова-

ние накопительной системы таким способом предполагает осуществление накопления жилищно-строительных сбережений за счет долгосрочного накопительного страхования жизни как одного из наиболее перспективных механизмов участия страховых компаний в системе жилищного финансирования в качестве и инвесторов, и страховщиков.

Для участия в программе жилищного финансирования заемщик заключает договор долгосрочного страхования своей жизни сроком от 5 до 10 лет. В течение всего периода страхования на выплаченные страховые взносы начисляются проценты в размере до 20 % годовых. Когда сумма выплаченных гражданином страховых взносов достигает 50 % стоимости его будущего жилища для имеющих право на получение безвозмездной субсидии и 70 % для не имеющих такого права, он может подать заявку на получение от страховой компании займа сроком от 5 до 10 лет, необходимого для покупки квартиры, или вложить накопленные средства в ипотечную программу с использованием банковского кредита. Одновременно заемщик, имеющий право на получение безвозмездной субсидии, обращается в МУ «Департамент строительства и перспективного развития города» для оформления такой субсидии в размере до 20 % от стоимости жилья по социальной норме за счет средств городского бюджета. При получении положительного решения страховой компании о предоставлении участнику программы ипотечного займа он заключает договор долевого участия в строительстве жилья, по которому оплачивает первоначальный взнос в размере 70 % от стоимости приобретаемой квартиры.

Для участников программы, не нуждающихся в формировании первоначального взноса за счет накопительного страхования жизни, возможно заключение договора с оплатой первоначального взноса в размере 50 % от стоимости приобретаемой квартиры с оплатой еще 20 % в течение срока строительства дома. Оставшиеся средства в размере 30 % оформляются в виде займа на срок до 10 лет в зависимости от условий, предлагаемых страховыми компаниями. При этом проценты за кредит составляют около 14 % годовых в рублях.

Проведенное исследование институциональных форм развития ипотеки в Ростовской области свидетельствует о многовариантности процесса жилищного кредитования в регионе и его высоком инвестиционном потенциале, реализуемом как посредством институтов системы сбережений, так и через механизмы первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов. В качестве эффективного инструмента модернизации системы ипотечного кредитования в регионе может выступить включение страховых институтов в систему жилищного кредитования, что расширяет ресурсную базу жилищного финансирования и уменьшает кредитные риски.

Анализ региональных особенностей институцио-нализации финансово-кредитных механизмов рынка жилья позволяет сделать вывод о позитивных тенденциях в сфере жилищного кредитования и повышения доступности жилья в регионе. В 2003 г. 1,5 тыс. домо-хозяйств в Ростовской области получили средства на

приобретение жилья при помощи различных видов государственной поддержки:

- льготных ипотечных жилищных займов;

- бюджетных субсидий на погашение части задолженности по ипотечным займам и кредитам в случае рождения ребенка в молодой семье;

- льготных субсидий для увеличения части жилищно-строительных сбережений;

- бюджетных субсидий для оплаты части стоимости жилья, приобретаемого с помощью ипотечного жилищного займа или кредита;

- бюджетных субсидий для оплаты части процентных ставок по кредитам и займам, полученным для строительства и приобретения жилья.

В 2005 г. из бюджета Ростовской области будут выделены 200 млн р. на строительство жилья для льготных категорий граждан - бюджетных работников - с предоставлением льготных субсидий на получение квартир

Особой поддержкой областного бюджета пользуются участвующие в ипотечном кредитовании молодые семьи, в которых обоим супругам меньше 30 лет. Если в такой семье рождается ребенок, то область предоставляет дополнительную субсидию на погашение 25 % выданного кредита.

Для развития системы ипотечного кредитования и рынка жилья в Ростовской области необходимо решить следующие вопросы: обеспечение гарантий по вкладам, льготное налогообложение для заемщиков, снижение ставок по ипотечным кредитам, развитие конкуренции в отрасли жилищного строительства и снижение цены жилья, институционализация модели стройсбережений, развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Важной стратегической задачей остается активизация сбережений домохо-зяйств и их трансформация в жилищные инвестиции, что позволит задействовать в строительстве жилья финансовый потенциал семейных бюджетов жителей области.

Позитивными тенденциями в развитии ипотечного кредитования в нашей области выступают увеличение доступности ипотечных кредитов, увеличение максимального срока погашения ипотечной ссуды до 20-25 лет, снижение выплаты процентов за предоставленный кредит.

В соответствии с разработанной «Концепцией стратегического плана социально-экономического развития г. Ростова-на-Дону до 2010 г.» жилищное строительство признается приоритетным, при этом ежегодно планируется сдавать 650 тыс. кв. м жилья. В 2004 г. областной бюджет выделил 900 млн р. на цели капитального строительства в Ростовской области, из федерального бюджета - около 400 млн р.

Глава Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству В. Аверченко прогнозирует ипотечный «бум» в начале 2005 г., связанный с интенсивным развитием систем ипотечного кредитования в регионах. Так, до 2010 г. в целом по России за счет ипотечного кредитования планируется увеличить объем жилищного строительства до 80 млн кв. м. в год. В 2003 г. этот объем составил 36 млн кв. м.

Среднесрочным результатом реализации систем ипотечного кредитования в регионах является, на наш взгляд, увеличение доли населения, способного приобрести стан-

дартную квартиру, в три раза - с 9,5 до 30,5 %, а увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования - в 30 раз - с 10,5 до 344 млрд р. Однако необходимо отметить что интенсивное внедрение систем ипотечного кредитования обусловит рост цен на жилье вследствие увеличения платежеспособного спроса, по оценкам экспертов, примерно на 40 %.

По этой причине модернизация рынка жилья предполагает не только всемерное развитие региональных систем жилищного кредитования, направленных на активизацию платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, но и оптимизацию системы предложения жилья прежде всего на первичном рынке, направленную на снижение стоимости жилья и повышения его качества. В целях развития конкуренции в сфере предложения жилья и содействия росту темпов жилищного строительства администрация Ростовской области намерена принять ряд мер по снижению трансакционных издержек в процессе организации ввода в действие объектов жилой недвижимости: ускорить разработку генеральных планов развития городов области, содействовать оснащению стройплощадок инженерными коммуникациями, снять административные барьеры в жилищном строительстве, развивать индустрию производства стройматериалов.

Изменение вектора макроэкономической политики четко прослеживается в нынешнем Послании Президента Федеральному собранию: «Мы вместе должны решить самые насущные для граждан страны проблемы. Это прежде всего - качество и доступность жилья, образования, медицинского обслуживания. Одной из самых актуальных задач считаю обеспечение граждан доступным жильем» [10]. Реализуя эту переориентацию с производственных задач на социальные, государство принимает жилищный пакет законопроектов, которые помогут в ближайшем будущем строить доступное жилье для большинства россиян (пакет законопроектов насчитывает 27 документов, включая Жилищный и Градостроительный кодексы. Принято восемь законов из пакета, которые вносят поправки в законы «О плате за землю», «О государственной пошлине», Налоговый и Бюджетный кодексы РФ. Еще 20 законопроектов из «жилищного пакета» депута-

Ростовский государственный университет_

тами Госдумы рассматривались в ходе осенней сессии). Благодаря действию новых законов, как минимум треть граждан России к 2010 г. смогут купить квартиры за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов. При этом без жилья не останутся и малоимущие граждане - их будет обеспечивать государство по схеме социального найма. Таким образом, сегодня проблема обеспечения населения жильем - одна из самых острых проблем социальной сферы. Поэтому развитие жилищного сектора и улучшение жилищных условий граждан входит в число приоритетов как социально-экономической политики России в целом, так и ее регионов.

Литература

1. Миронова О. Как решить квартирный вопрос // Южная столица. 2004. 3 авг.

2. Ипотека в Ростовской области. Ростов н/Д, 2004.

3. Вселиться в новую квартиру - реально // Новости Лендлорда. 2004. 11 февр.

4. Найди свое решение жилищной проблемы // Новости Лендлорда. 2004. 14 июня.

5. Мальцев А. Будущее - за кредитными кооперативами // Южная столица. 2004. 3 авг.

6. Отчет о результатах проверки финансово-хозяйственной деятельности открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и предоставления государственных гарантий за счет средств федерального бюджета на развитие ипотечного жилищного кредитования за 2002 г. и 9 месяцев 2003 г. // http://www.ach.gov.ru.

7. Петров И. Ростов пошел в рост // Российская газета. 2004. 5 авг. С. 6.

8. Социально-экономическое положение Ростовской области в 2003 г. / Ростовский областной комитет статистики. Ростов н/Д, 2004.

9. Тенденции развития рынка жилья // Новости Лендлорда. 2004. 14 июня.

10. Послание Федеральному Собранию Российской Федерации // Российская газета. 2004. 26 мая.

_17 сентября 2004 г