Триумф доли

       1 апреля нынешнего года в правовом регулировании участия в долевом строительстве произойдут серьезные изменения — вступит в силу федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". О новых правилах наиболее популярной схемы финансирования новостроек —

Юрий Добронравов,

управляющий партнер юридической компании "Добронравов и партнеры".

Заполненный правовой пробел

     Не секрет, что участие в долевом строительстве до настоящего момента имело под собой достаточно слабую правовую базу. Ни в одном нормативном акте, включая Гражданский кодекс, не было определения договора об участии в долевом строительстве, перечня прав и обязанностей сторон. На практике это приводило к тому, что каждый застройщик применял тот договор, который более всего удовлетворял его интересам.

     Так, Верховный суд РФ в "Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов" отмечал, что "договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов... носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др. Но содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т. д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию".

     В итоге, как показывает практика, застройщики заключали договоры, устраняющие основания наступления ответственности в случае нарушения ими договорных обязательств и снижающие размер компенсации и тем самым ущемляли интересы граждан. В частности, большинство договоров, которые стали предметом судебного разбирательства, были заключены так, чтобы исключить применение закона "О защите прав потребителей".

День смеха — без дураков

     Безусловно, новый закон направлен в первую очередь на защиту слабой стороны — участника долевого строительства. И это представляется обоснованным. Ведь участник долевого строительства — физическое или юридическое лицо, денежные средства которого привлекает застройщик для финансирования строительства,— несет значительные риски. В отличие от заказчика по договору строительного подряда, участник долевого строительства не имеет права осуществлять контроль за ходом и качеством работ или давать застройщику указания. После уплаты застройщику стоимости будущей квартиры (или иного объекта недвижимости) участнику долевого строительства остается только ждать, пока застройщик закончит строительство, получит разрешение на ввод в эксплуатацию всего объекта недвижимости и после передаст в собственность участнику долевого строительства квартиру, гараж или иной объект в соответствии с договором.

     Согласно новому закону, с 1 апреля привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (кроме объектов производственного назначения) можно будет только на основании договора участия в долевом строительстве, отвечающего ряду обязательных требований этого закона, или путем создания жилищного накопительного кооператива (для квартир и жилых домов).

     Заключать договоры с участниками долевого строительства или даже распространять рекламу, связанную с привлечением денежных средств, застройщик может только при соблюдении определенных условий. До начала привлечения денежных средств застройщик обязан приобрести в собственность или арендовать земельный участок, на котором будет вестись указанное строительство, зарегистрировав сделку в установленном законом порядке, получить разрешение на строительство, после чего опубликовать в СМИ или интернете сведения о себе и о проекте объекта недвижимости, который он собирается построить (проектную декларацию). В случае заключения застройщиком договоров с нарушением этих требований участники-физические лица могут потребовать от застройщика возврата переданных ему денежных средств с уплатой штрафных санкций в размере удвоенной ставки рефинансирования ЦБ, а сверх того возмещения убытков (часть 3 статья 3 закона). Это требование закона должно пресечь деятельность компаний, которые сначала собирают деньги доверчивых граждан, а только потом начинают оформлять проектную и разрешительную документацию. Ведь этот процесс может растянуться надолго или вообще не увенчаться успехом. Например, в прошлом году Федеральный арбитражный суд Московского округа признал незаключенным договор аренды земельного участка, расположенного в СЗАО города Москвы, так как договор между некоммерческой организацией "Фонд развития жилищного строительства" и Москомземом был оформлен с нарушением требований действующего законодательства. В результате право аренды указанного земельного участка перешло к другой строительной компании — ОАО "Финансовая группа 'Новый мир'".

Право слабого

     Новый закон определяет основные права и обязанности сторон договора участия в долевом строительстве, его форму и ряд обязательных условий, при отсутствии которых договор будет считаться незаключенным. Так, договор должен содержать определение конкретного объекта недвижимости, подлежащего передаче участнику долевого строительства, в соответствии с проектной документацией. Закрепление данного условия договора как обязательного должно сделать невозможной довольно распространенную ныне ситуацию, когда на одну и ту же квартиру претендуют несколько человек, каждый из которых добросовестно выполнил все условия договора с застройщиком. Кроме того, договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав и считаются заключенными с момента такой регистрации. Контроль государственного органа должен исключить и возможность заключать несколько договоров на одну и ту же квартиру недобросовестным застройщиком. Защита прав участников долевого строительства осуществляется также через повышенные штрафные санкции, которые застройщик будет обязан уплатить в случае нарушения им условий договора. Кроме того, закон предусматривает возможность одностороннего отказа от исполнения договора участником долевого строительства при существенном нарушении застройщиком своих обязательств по договору. В этом случае застройщик помимо возврата участнику уплаченных денежных средств также должен заплатить повышенные штрафные санкции. В качестве примера таких существенных нарушений можно привести нарушение застройщиком срока передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства, прекращение или приостановление строительства, которое с очевидностью свидетельствует о том, что застройщик нарушит срок передачи объекта, существенное изменение проектной документации, изменение назначения нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома, и т. д.

     Участники долевого строительства-физические лица также пользуются всеми способами защиты своих прав, которые им предоставлены законом РФ "О защите прав потребителей".

     Дополнительной гарантией защиты имущественных интересов участников долевого строительства являются положения закона, согласно которым до момента передачи застройщиком объектов долевого строительства в собственность участников земельный участок, на котором ведется строительство, и сам недостроенный объект находятся в залоге у участников долевого строительства. А в случае обращения взыскания на недостроенный объект недвижимости по долгам застройщика участники долевого строительства получат денежные средства, вырученные от его продажи, в первоочередном порядке.

     Таким образом, вступающий в действие закон об участии в долевом строительстве должен создать надежную правовую основу для инвестирования денежных средств в долевое строительство недвижимости.

ЗНАНИЕ — СИЛА
       Ст. 21. Информация о проекте строительства
       1. Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию:
       1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
       2) о разрешении на строительство;
       3) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
       4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
       5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
       6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
       7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
       8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
       9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
       10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).
       2. По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
       1) разрешение на строительство;
       2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
       3) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
       4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
       5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
       
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Юрий Гусев, президент группы компаний КРТ:
       Новый закон о долевом участии в строительстве объектов недвижимости ожидался давно и несет в себе позитивный заряд. Он дисциплинирует застройщика и позволит рынку освободиться от неквалифицированных строителей и застройщиков-однодневок. Более того, этот закон добавит прозрачности и цивилизованности во взаимоотношения застройщик--клиент и позволит инвестору или соинвестору чувствовать себя юридически более защищенным. С другой стороны, закон усложнит и без того непростую жизнь добросовестного застройщика. Например, мы опасаемся, что банкам порой будет невыгодно финансировать строительство жилья, так как закон предусматривает в определенных случаях солидарную ответственность застройщика и банка перед участником долевого строительства.
       Кроме того, непонятно, как соотносятся между собой нормы нового закона и нормы Гражданского кодекса о простом товариществе — распространяется ли использованный в законе термин "привлечение денежных средств" на отношения совместной деятельности по строительству. Не слишком выгодно для застройщика и положение закона, в соответствии с которым разрешено привлекать денежные средства только после получения разрешения на строительство и государственной регистрации права собственности или права аренды на застраиваемый земельный участок. Получается, что до этого момента все довольно значительные затраты по проектированию объекта, подготовке к строительству возлагаются целиком на застройщика.
       
Сергей Полонский, президент Mirax Group:
       В результате вступления в силу закона #214-ФЗ произойдет естественный отбор. Но что поделать? Выживает сильнейший и умнейший. Этот закон будет являться естественным фильтром для отсева недобросовестных застройщиков. Безусловно, увеличение количества сложностей сократит количество застройщиков на рынке. Это, в свою очередь, приведет к уменьшению вводимого в строй жилья и офисов. Думаю, что крупные известные компании будут действовать по букве закона. Искать лазейки и придумывать схемы обхода законодательства — это удел маленьких одноразовых фирм. Хотя, откровенно говоря, в новом законе много пунктов, которые нельзя читать без улыбки.
       Если в ходе работы выяснится, что новый закон действительно стимулирует бюрократические препоны и существенно затрудняет работу застройщиков, то мы будем письменно обращаться в соответствующие властные органы с инициативой о внесении необходимых изменений. На мой взгляд, сегодня власть находится в адекватном состоянии и готова к совместной работе. Однако непонятно, почему никто из известных мне крупных игроков московского и питерского рынков недвижимости не был приглашен к работе по созданию данного закона.
       
Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty:
       Необходимость данного закона назрела, поскольку права покупателей жилья в недостроенных домах до недавнего времени практически не были защищены. Отсюда и возникали всевозможные нарушения в виде двойных продаж квартир, составления договоров с приобретателями только с учетом интересов застройщика. Зачастую строительство домов и реализация квартир в них начинались тогда, когда все необходимые документы застройщиком получены еще не были, какая-то ответственность застройщиков в договорах практически не отражалась.
       Новый закон защищает права граждан — участников долевого строительства в первую очередь за счет того, что серьезно ужесточены требования, предъявляемые к застройщикам, к организации строительства объектов недвижимости, а также к оформлению этих объектов. Очень важно, что законом устанавливается гарантийный срок на объект долевого строительства в пять лет, поскольку в настоящее время многие объекты строительства страдают серьезными проблемами в плане качества. Однако необходимо понимать, что гражданам, приобретающим жилье в новостройках, все-таки лучше прибегать к услугам профессионалов, поскольку даже договоры, составленные с учетом закона, могут содержать в себе различные подводные камни.
       
АНОНС
       21 февраля Защищают ли новые законы права собственника недвижимости
       28 февраля Самые важные законы зимы