Инновационные инструменты расширенного воспроизводства доступного жилья в регионах

ИННОВАЦИОННЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ РАСШИРЕННОГО ВОСПРОИЗВОДСТВА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ В РЕГИОНАХ

Разумная Елена Алексеевна, студентка Абакумов Роман Григорьевич, к.э.н.,

доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью Белгородский государственный технологический университет

им. В. Г. Шухова

В статье рассматривается существующий инструментарий расширенного воспроизводства доступного жилья, анализируется влияние экономического кризиса на изменение применяемого инструментария. Предлагаются инновационные инструменты расширенного воспроизводства доступного жилья на региональном уровне.

Ключевые слова: инструменты, инновации, доступное жилье.

In clause the existing toolkit of the expanded reproduction of accessible habitation is considered, influence of an economic crisis on change of used toolkit is analyzed. Innovational tools of the expanded reproduction of accessible habitation at a regional level are offered.

Key words: tools, innovations, accessible habitation.

Государственная поддержка расширенного воспроизводства доступного жилья в Российской Федерации выступает в качестве одного из важнейших направлений социально-экономической политики, реализуемой как на федеральном, так и на региональном уровнях.

Государственная жилищная политика реализуется по двум основным векторам развития. С одной стороны, она стимулирует рынок предложений жилья и сопутствующих этому предложению условий, а, с другой стороны, государство поддерживает сторону спроса на жилье, прежде всего, в секторе эконом-класса, на который ориентируется семьи со средним и ниже среднего уровнем достатка.

В качестве одного из основных инструментов расширенного воспроизводства доступного жилья выступают государственные жилищные программы, дифференцируемые в соответствие с их назначением на: программы связанные с поддержкой населения; программы, стимулирующие предложение жилья.

Инструменты расширенного воспроизводства доступного жилья в отношении поддержки рыночного предложения реализуется в следующих формах:

- поддержки строительных компаний, выполняющих установленные в государственных программах квоты по строительству жилья эконом-класса или введения объектов инфраструктуры;

- предоставления государственных субсидий в виде ценных бумаг с льготами по налогообложению и с передачей жилья в собственность муни-

ципалитетам;

- субсидий на ремонт и модернизацию старых домов и изношенных инженерных коммуникаций и пр.

Другим инновационным инструментом выступает политика стимулирования спроса через субсидирование домохозяйств с низким доходом с предоставлением им права свободного выбора жилища - жилищные купоны, которые реализовываются при найме жилья. Существует два типа купонных программ: квартирные сертификаты и жилищные ваучеры.

Отдельным инструментом выступает ограничение роста оплаты жилищных услуг, но данный инструмент приводит к образованию дефицита жилья; чем эластичнее предложение, тем значительнее дефицит жилья.

Среди задач совершенствования инструментов расширенного воспроиз-водств доступного жилья следует выделить устранение административных барьеров доступа на рынки жилищного строительства, с которыми сталкиваются не только представители малого и среднего предпринимательства, но и ряд крупных компаний. Речь идет о необходимости установления четких и прозрачных процедур территориального планирования на уровне регионов и муниципальных образований, технических регламентов на градостроительную и проектную документацию, правовых норм зонирования территории на уровне муниципальных образований.

Необходимо повысить заинтересованность органов местного самоуправления в использовании средств для пополнения муниципальных земельных участков под строительство жилья, что требует внесения ряда изменений в законодательные акты Российской Федерации.

Экономический кризис следующим образом повлияет на развитие инструментов расширенного воспроизводства жилья:

во-первых, в ориентации на рост комфортности жилья, с опережающим развитием социальной и транспортной инфраструктуры в ближайшей среде проживания населения;

во-вторых, в смягчении последствий кризиса для населения путем реализации ряда целевых программ поддержки приобретения жилья отдельными категориями населения (молодыми учителями и врачами, офицерами-отставниками и пр.);

в-третьих, усиление механизмов саморегулирования в жилищной сфере, а также совершенствования направлений использования различных форм государственно-частного партнерства. [1]

Инновационными инструментами расширенного воспроизводства доступного жилья в регионах являются:

1) использование целевой поддержки отдельных категорий граждан;

2) разработка и реализация целевых региональных программ градостроительства, в том числе касающихся сферы доступного жилья;

3) обеспечение строительства доступного жилья в рамках реализации задач пространственного развития;

4) решение задач поддержки развития ипотечного кредитования населе-

ния;

5) важнейшей задачей регионов является создание благоприятных (организационных, нормативно-правовых и пр.) условий для застройщиков и инвесторов;

6) использование мирового опыта в градостроительной деятельности;

7) развитие институциональной сферы обеспечения роста региональных рынков доступного жилья.

Главным инструментом расширенного воспроизводства доступного жилья в регионах является решение ряда задач снижения себестоимости строительства. Это касается наведения порядка в нормативно-правовой базе, в сфере согласования и контроля, более оперативного внедрения в процесс строительства новых технологий и материалов, совершенствования системы страхования рисков строительно-монтажных работ, повышения производительности труда в строительстве и в смежных отраслях (производство строительных материалов, логистическое обеспечение строительства и т. д.).

Только решив данные задачи, можно способствовать достижению уровню доступности жилья эконом-класса не менее, чем для 40% населения России, что ставится в числе приоритетных государственных программ сферы градостроительства.

Развитие рынка жилья эконом-класса в настоящее время происходит в сложных и противоречивых условиях, характеризуемых снижением доли иностранного капитала в общем объеме инвестиций в строительную сферу, нестабильностью мирового финансового рынка, ростом инфляции и снижением реальных доходов значительной части населения, относящегося к категории основных потребителей доступного жилья. [2]

В современных российских условиях представляется важной задачей выработка таких инновационных инструментов расширенного воспроизводства доступного жилья, которые бы смогли быть адекватно восприняты как участниками формирования рынков (строителей, девелоперов, риэлторов, страховщиков и пр.), так и потребителей (пользователей) жилой недвижимости.

Система расселения населения и объектов жилья, их дислокации на территории региональных и муниципальных социально-экономических систем имеет сетевой характер и, соответственно может моделироваться и анализироваться с учетом основных положений сетевой концепции.

Модель развития регионального рынка доступного жилья предусматривает рассмотрение нескольких уровней.

Сетевой уровень модели заключается в анализе местоположения основных участков застройки на территории региона или муниципальном образовании, в которых доля жилья-эконом класса будет составлять не менее 25-30%.

В качестве основного метода получения и отражения аналитической информации данного уровня целесообразно использовать технологию геоин-

формационных систем (ГИС). Использование технологии ГИС позволяет оптимизировать процесс управления стратегическими базами данных, касающихся различных аспектов управления развитием соответствующего территориального рынка жилой недвижимости и сопутствующих рынков (земли, капитала, труда), позволяющими более обоснованно принимать стратегические решения.

Основным преимуществом технологии ГИС по сравнению с традиционными информационными системами является наличие возможности на ее основе объединять и сопоставлять в реальном времени и в прогнозируемой перспективе различные сведения об объектах застройки. Соответственно имеется возможность удобного поиска объектов по географическому или другому пространственному признаку.

Институциональный уровень модели развития регионального рынка доступного жилья позволяет систематизировать совокупность институциональных структур, обеспечивающих надлежащие функционирование и развития рынка доступного жилья. В самом общем виде можно выделить структуры, являющиеся непосредственными участниками рынка жилья и структуры, обеспечивающие функционирование и развитие рассматриваемого рынка.

Системообразующую роль в институциональной структуре играют исполнительные органы власти, способствующие формированию новых рыночных институтов и механизмов рынка жилой недвижимости, предоставления субсидий льготным категориям граждан, обеспечения социальным жильем установленных законом категорий граждан, стимулирование строительства новых форматов жилой застройки (малоэтажного жилья, доходных домов) и т.д.

Отметим ряд важных инновационных инструментов институционализа-ции рынка доступного жилья, заключающихся, соответственно, в развитии пяти институтов:

- института долгосрочного ипотечного кредитования граждан;

- института привлечения малого и среднего бизнеса к выполнению задач обеспечения развития рынка доступного жилья, и сопутствующих объектов инфраструктуры, в том числе на основе института субконтракции, устранения административных барьеров и предоставления преференций данному сектору экономики;

- института защиты прав добросовестных вкладчиков в жилую недвижимость, и обеспечения гарантий возмещения финансового ущерба для тех участникам рынка жилья, права которых были нарушены;

- института формирования базовой инженерно-коммунальной и социальной инфраструктуры с участием муниципальной власти и бизнес-структур на основе использования различных форм государственно-частного и муниципального партнерства (ГЧП и МЧП);

- института общественных инициатив, объединяющих местное предпринимательство и активных представителей местного сообщества в решении

задач благоустройства территории проживания. [3]

Инновационность предлагаемого инструментария расширенного воспроизводства доступного жилья заключается в использовании программно-целевого метода, реализуемого в виде стратегических документов развития регионов и муниципальных образований (стратегий, государственных программ регионального уровня и пр.).

Анализ мер, принимаемых государством, регионами, муниципальными образованиями, структурами бизнеса и общественными организациями в области обеспечения населения доступным жильем позволяет сделать вывод, что несмотря на эти меры, способствующие в целом росту доступности жилья в административно-территориальных образованиях разного типа и уровня, остается резерв, связанный с преодолением определенной разобщенности между программами разного уровня, разных источников финансирования и финансовых потоков, между различными институциональными механизмами (ипотечным кредитованием, жилищной кооперацией, арендным и ведомственным жильем и т.п.). Главное - не в полной мере учитывается необходимость установления баланса между спросом и предложением на данный тип жилья, а также региональной и местной специфики, которую следует учитывать при решении проблемы обеспечения населения доступным жильем [4].

В связи с актуальностью решения указанной задачи, нами предложен системный механизм решения проблем обеспечения населения доступным жильем с помощью инновационных инструментов расширенного воспроизводства доступного жилья.

Список литературы

1. Абакумов Р.Г. Методология системного исследования управления воспроизводством основных средств // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2015.№ 4. С. 120-123.

2. Авилова И.П., Жариков И.С. Методика оценки экономической эффективности реконструкции действующего производственного предприятия, расположенного в черте города, посредством его перепрофилирования в здание коммерческого назначения// Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2015.№ 3. С. 138-141.

3. Щенятская М.А., Наумов А.Е. Совершенствование методологии сравнительной оценки эффективности альтернативных инвестиционных проектов в жилищном строительстве // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2015.№ 6. С. 264-268.

4. Абакумов Р.Г. Методика экономического обоснования выбора критерия эффективности управления воспроизводством основных средств организации// Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В. Г. Шухова. 2013.№ 4. С. 111-115.

5. Абакумов Р. Г. Сущностные аспекты цикла воспроизводства основных средств организации // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2014.№ 4. С. 116-117.

6. Крылова Д.Д., Абакумов Р.Г. Проблемы оценки инновации в инвестиционно-строительной сфере // Стратегия социально-экономического развития общества: управ-

ленческие, правовые, хозяйственные аспекты. Ответственный редактор Горохов А. А.. Курск, 2015. С. 161-164.

7. Медведева Ю.А., Абакумов Р.Г. Особенности и тенденции развития регионального рынка малоэтажного домостроения // Актуальные проблемы развития хозяйствующих субъектов, территорий и систем регионального и муниципального управления материалы Х международной научно-практической конференции. под ред. Ю.В. Вертаковой. Курск, 2015. С. 241-245.

8. Берёза А.Н., Абакумов Р.Г. Организационно-экономическое обоснование эффективности государственного участия в решении вопроса эффективного развития индивидуального жилищного строительства // Будущее науки - 2015. Сборник научных статей 3-й Международной молодежной научной конференции в 2-х томах. Ответственный редактор: Горохов А. А.. Курск, 2015. С. 27-32.

ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДА ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ К ОЦЕНКЕ ЦЕННЫХ БУМАГ Самарина Мария Владимировна, студент (e-mail: nalogi@ncstu.ru) Рубежной Андрей Александрович, к.э.н., доцент Северо-Кавказский федеральный университет, г.Ставрополь, Россия

В статье рассматриваются вопросы дисконтирования денежных потоков и дивидендов компаний. Особенности моделей дисконтирования. Делаются выводы о применении этих подходов на практике.

Ключевые слова: дисконтирование, стоимость акции, дивиденды, денежные потоки.

Основная формула для дисконтирования денежных потоков имеет несколько вариантов, основанных на различных предположениях относительно будущего роста фирмы. В зависимости от этапа развития, в котором на момент оценки находится компания, различают модель для оценки бумаг стабильно растущей фирмы и модель для оценки бумаг фирмы, переживающей период быстрого роста. Существуют и более сложные вариации, применение которых зависит от индивидуальных особенностей предприятия.

Рассмотрим такие понятия, как величина и структура доходов, которые получает держатель ценной бумаги. В случае если по бумаге выплачиваются дивиденды, купоны и другие платежи, то, строго говоря, они и являются денежными потоками, по которым будет оцениваться ценная бумага. Для привилегированных акций и облигаций выплаты будут устанавливаться в соответствии с проспектом эмиссии, а будущий поток доходов, связанных с обыкновенными акциями, характеризуется гораздо большей степенью неопределённости и зависит от многих факторов: изменении в финансовом состоянии эмитента, общей волатильности рынка и т.п. При использовании метода дисконтирования денежных потоков стоимость одной