Планировка офисов

Рынок офисной недвижимости в Воронеже демонстрирует заметное оживление: в ближайшие годы только в центральной части города ожидается ввод в эксплуатацию более 100 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Значительный рост числа новых объектов обусловлен как активизацией девелоперов, старающихся занять свободную нишу ненасыщенного рынка, так и реализацией приостановленных в кризис проектов. Эксперты отмечают, что предложение офисов может превысить спрос, а главный конкурентный инструмент – снижение арендных ставок – не удастся применить из-за необходимости возвращать кредиты, привлеченные на реализацию проектов.

В последние несколько лет рынок офисной недвижимости Воронежа стабильно оценивается экспертами как далекий от насыщения. Аналитики федерального агентства недвижимости Knight Frank, отслеживающие объекты качественной коммерческой недвижимости класса А и В+, в целом отмечают слабую инвестиционную активность на воронежском рынке в данном сегменте и небольшой объем качественных действующих бизнес-центров. В такой ситуации, по мнению представителей Knight Frank, назвать рынок города насыщенным невозможно, равно как и близким к зрелости. Между тем участники рынка констатируют, что с 2011 года спрос на офисные площади существенно вырос: компании запрашивают офисы с большим количеством «опций», расположенных на красной линии и в центральной части города – в пешеходной доступности от административных структур. При этом диапазон запрашиваемых площадей помещений колеблется от 30-40 кв. м до 5 тыс. кв. м. В то же время представители большинства действующих офисных центров констатируют практически 100%-ную заполняемость своих офисных площадей.

По данным компании «Инвестоценка», на конец первого квартала 2012 года предложение качественных офисных площадей города формирует 32 профессиональных офисных объекта общей площадью более 272 тыс. кв. м (GBA), из них – 180 тыс. кв. м – арендопригодная офисная площадь (GLA). Совокупное предложение всех офисных площадей оценивается компанией в более чем 500 тыс. кв. м. «Значительное предложение на рынке офисной недвижимости Воронежа формируют «автономные офисы» – офисные помещения, встроенные в жилой фонд и традиционно располагающиеся на первых этажах. Наибольшая доля офисной недвижимости Воронежа по-прежнему представлена помещениями в зданиях бывших НИИ, административных корпусах промышленных предприятий, соответствующих классу C и ниже, хотя есть и достаточно качественные объекты», – отмечают эксперты «Инвестоценки».

Директор управления финансирования недвижимости Центрально-Черноземного банка Сбербанка России Юрий Ячный подтверждает, что «первичные потребности в офисной недвижимости низкого и среднего сегментов относительно удовлетворены». Как правило, это частично реконструированные административно-бытовые корпуса бывших заводов и НИИ. Затраты на ремонт зданий, как правило, невелики, поэтому арендные ставки на рынке вполне приемлемые. Офисы более высокого класса достаточно дороги и в строительстве, и в эксплуатации. Они более привлекательны с точки зрения комфортабельности, но часто проигрывают в конкурентной борьбе из-за более высоких ставок.

Впрочем, в городе готовится строительство нескольких бизнес-центров. Один из наиболее масштабных проектов – офисная часть многофункционального комплекса «Воронеж-Сити», который возводит группа «Мегион» Бориса Нестерова на территории бывшего концерна «Энергия». К концу 2013 года компания намерена построить и реконструировать 60 тыс. кв. м площадей предприятия под офисные центры, GLA составит 50 тыс. кв. м. В аренду уже предлагаются помещения открытой планировки блоками от 200 до 5 тыс. кв. м. Первая очередь офисных площадей будет сдана уже в июле текущего года. В целом же объект будет запущен в эксплуатацию, как планируется, осенью 2013 года. Существующее производственное здание концерна «Энергия» реконструируется и надстраивается, весь деловой комплекс будет иметь переменную этажность до восьми этажей. Анонсированный класс помещений – В+. Проектом предусмотрены конгресс-холл и конференц-залы, атриум, фонтан, 14 панорамных лифтов, витражи, вентилируемый фасад. Наземная парковка рассчитана на 800 машино-мест. Объем вложений в строительно-монтажные работы составит около 1,5 млрд руб. В составе «Воронеж-Сити» предусмотрены также элитное жилье, гостиница и социальная инфраструктура. Общий объем вложений в проект оценивается самим девелопером в 4,5 млрд руб. В «Мегионе» поясняют, что строительство бизнес-центра класса В с нуля стоит порядка 30-40 тыс. за 1 кв. м, а реконструкция же может обойтись инвестору дешевле – 20-30 тыс. за 1 кв. м».

Примыкающий к площадке «Воронеж-Сити» «Деловой центр на Кирова» класса В+ общей площадью 13,6 тыс. кв. м, находящийся в управлении фирмы «Июль», частично был запущен около двух лет назад. На данный момент там не сдано около 5 тыс. кв. м площадей. В третьем квартале 2012 года анонсируется окончательное завершение реконструкции здания и открытие главной входной группы на улице Кирова.

На улице Кирова между тем в текущем году компания «ВНПА-Недвижимость» начинает реконструкцию бывшей штаб-квартиры ЮКОСа, примыкающей к зданию Воронежской облдумы. Проект подразумевает развитие существующей части офисного центра и пристройки к нему. К действующей части объекта относятся соединенные между собой трехэтажное здание, которое будет разобрано, а также четырех- и одиннадцатиэтажное здания, которые будут реконструированы. Пристроенная часть будет включать в себя два восьмиэтажных блока, которые примкнут к северо-восточному и юго-западному фасадам существующей одиннадцатиэтажной «свечки». После реконструкции общую площадь здания планируется увеличить с 6,4 тыс. до 16,5 тыс. кв. м. Под пристраиваемыми блоками предусматривается двухуровневая подземная парковка, рассчитанная на 61 автомобиль. Для организации наземной парковки автотранспорта предлагается устройство «карманов» по улице Кирова и парковка со стороны улицы Пушкинской. Реализовать проект планируется в течение двух лет. Объем вложений не раскрывается, однако основным инвестором может стать московская компания «Опус», конечные бенефициары которой не раскрываются.

Ожидаются достройка и запуск «замороженных» в кризис объектов. В непосредственной близости от бывшей штаб-квартиры ЮКОСа ведет строительство административного здания площадью свыше 10 тыс. кв. м ОАО «Домостроительный комбинат» (ДСК). Объект является долгостроем, до кризиса предполагалось, что в него переедет региональное управление ФСБ, однако оно отказалось от заказа, а площадка осталась за ДСК. Комбинат лишь в текущем году возобновил работы по достройке объекта. В ДСК пока не комментируют подробности проекта, поясняют лишь, что «бросать недострой в самом центре города было нельзя».

В центральной части города в ближайшей перспективе ожидается ввод многофункционального комплекса «Атмосфера» группы «Новые строительные технологии» (НСТ). Комплекс должен был запуститься больше года назад, но его открытие все время откладывается. Под офисы в «Атмосфере» общей площадью более 34 тыс. кв. м отведены три этажа площадью 5 тыс. кв. м. В НСТ уверяют, что «Атмосфера» должна начать работу до конца года.

На улице Пушкинской остается менее чем наполовину построенный бизнес-центр строительной компании «Аксиома». Площадь запущенного в эксплуатацию крыла здания составляет менее 5 тыс. кв. м, при этом около двух третей объекта остается каркасом из строительных конструкций. В «Аксиоме» поясняют, что объект частично контролируется не только самой компанией, но и физлицами, при этом говорить о конкретных сроках достройки офиса пока рано.

Еще одним замороженным на активной стадии строительства объектом является бизнес-центр «Премьер», расположенный рядом с центральным стадионом профсоюзов. Общая площадь здания должна составить 22 тыс. кв. м, соинвесторами строительства являлись компания «Гарант инвест» Анатолия Абражевича и его сына Алексея, а также Строительно-финансовая группа (СФГ) Тимофея Солоневича и его партнеров. СФГ обанкротилась в кризис, сейчас основные ее активы контролирует столичная компания «Инвест-строй», за которой, как считается, стоят несколько выходцев из «Альфа-групп». Сейчас, по данным BG, между Абражевичами и московскими бизнесменами идут переговоры о дальнейшей судьбе «Премьера». Как поясняют в «Гарант инвесте», «объект достроен почти на 90%», поэтому отказываться от его достройки было бы просто глупо.

Аналитики настаивают между тем, что в действующих офисных центрах сохраняется высокий процент свободных площадей. В компании «Инвестоценка» отмечают, что «в результате резкого снижения спроса в течение кризисного периода и выхода на рынок в 2011 году новых профессиональных офисных объектов, таких как многофункциональный комплекс «Вита», бизнес-центр «Айсберг» и первая очередь офиса «Аксиомы», в Воронеже накопился высокий объем пустующих площадей, составивший на конец первого квартала 2012 года 20-25% в среднем по рынку». Эксперты поясняют: «В наиболее популярных офисных центрах города с хорошо продуманной концепцией и удачным месторасположением заполняемость составляет более 90%; доля свободных площадей в новых офисных центрах постепенно снижается, но еще существенна и в зависимости от объекта может составлять до половины арендопригодной площади».

Сами участники рынка расходятся в оценках его насыщенности. Руководитель отдела брокериджа группы «Мегион» Борис Грошев считает, что «предложения качественных офисных площадей в Воронеже практически нет, а спрос, судя по количеству звонков от арендаторов, с 2011 года значительно увеличился». «Вновь появляющееся на рынке предложение активно поглощается арендатором», – уверен господин Грошев. По его мнению, это связано с активной экспансией федеральных компаний в регион из-за его удачной локации. С ним согласны в компании «Июль». Там отмечают, что в последнее время активно открываются бэкофисы и саll-центры федеральных компаний в Воронеже, которые для размещения запрашивают довольно большие площади – от 500 до 1,5 тыс. кв. м. «При подборе офиса арендатору важны не только локация и арендная ставка, которые, естественно, являются первоочередными параметрами, но и инженерная инфраструктура, наличие кафе, большой парковки, качественной отделки – все опции, которые соответствуют зданиям высокого класса», – резюмируют в «Июле».

А по оценке председателя правления компании «БиК» Дмитрия Большакова, ожидаемое на рынке предложение новых площадей объективно превысит возможный спрос: «Только в центральной части города в течение трех лет запустят более 100 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Эти только отдельно стоящие полноценные офисные здания высокого класса без учета встроенно-пристроенных помещений, которые, как правило, не учитываются статистикой, но тоже оказывают свое влияние на рынок», – комментирует Дмитрий Большаков. По его мнению, при ориентации на массовый спрос, то есть не на крупного арендатора, запрашивающего по нескольку тысяч квадратных метров, а на малый бизнес, получается, что на рынок в трехлетней перспективе должны выйти более двух тысяч фирм, чтобы обеспечить полноценную наполняемость действующих и строящихся бизнес-центров. По мнению господина Большакова, «в перспективе девелоперы могут оказаться на грани неокупаемости проектов: предложение превысит спрос, а главный конкурентный инструмент – снижение арендных ставок – не удастся применить из-за необходимости соответствовать бизнес-планам и большой закредитованности проектов». Из-за обозначившегося на рынке тренда к насыщаемости компания «БиК» отказалась от запуска третьего бизнес-центра на Кольцовской, выделив в объекте под офисы только 5 тыс. кв. м, а остальные помещения (около 7 тыс. кв. м) переориентировав на жилые. В ближайшей перспективе компания «БиК» больше не намерена строить офисные центры, так как целесообразность их появления, по мнению Дмитрия Большакова, остается под большим сомнением. Напомним, что «БиК» управляет четырьмя бизнес-центрами площадью около 5 тыс. кв. м каждый, сосредоточенными в центральной части города. Последний офисный центр «БиК-4» на улице Кольцовской был запущен в 2011 году.

Впрочем, руководитель коммерческой недвижимости компании «Адвекс» Алексей Калинин считает, что офисы в центральной части города арендаторы будут запрашивать еще достаточно долго. «Сейчас центр еще не насыщен качественными офисными площадями – этот порог станет ощутим только в перспективе трех-пяти лет. Сегодня Воронеж объективно не может предоставить достаточного числа объектов класса В+ федеральным арендаторам, которые в последнее время активно выходят на региональный рынок». Однако эксперт упомянул, что «девелоперы начинают проявлять интерес и к объектам на периферии города – в частности, в направлении московской трассы и на левом берегу». Повышение интереса со стороны девелоперов к объектам на окраинах может говорить о том, в перспективе развитие офисной недвижимости выйдет за пределы центра, «однако активно эта тенденция будет прослеживаться только после запуска и заполнения всех анонсированных объектов в центре – не менее чем через пять лет», – резюмировал эксперт.

Коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова также подтвердила, что «со стороны арендаторов рынок активизировался: спрос идет на довольно большие площади от 500 кв. м и более в центре города, при этом реального предложения практически нет – все офисы заполнены на 90%». Арендные ставки, по оценке эксперта, варьируются на уровне 650-1200 руб. за 1 кв. м в месяц в зависимости от класса помещения, и они оказываются вполне приемлемыми для компаний, которые «сажают» офисы в максимальной близости от административных структур и в престижном месте.

«Одновременно с увеличением количества площадей в центре необходимо и строительство объектов на окраинах для тех арендаторов, кому важны низкие арендные ставки и нет необходимости в каждодневном сообщении с административными структурами – это IT-компании и прочее». Сегодня, по словам эксперта, аренда офисов на периферии стоит от 250 руб. за 1 кв. м.