Развитие рынка ипотечного кредитования в России

РАЗВИТИЕ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

Е.В. Рябинина, канд. экон. наук, доцент Финансовый университет при Правительстве РФ

Аннотация. В статье рассматриваются основные этапы становления ипотечного дела в России с середины XIV века до настоящего времени. Проведен анализ изменения процентных ставок по ипотечным кредитам начиная с 2000 года. Рассмотрена динамика объема выданных ипотечных кредитов, а также доля просроченных кредитов в общем объеме выданных ипотечных кредитов. На основании анализа текущей ситуации на российском рынке ипотечного кредитования даны выводы по перспективам развития рынка ипотечного кредитования в России.

Ключевые слова: ипотека, ипотечный кредит, рынок ипотеки, кредитование, кредитные организации, АИЖК.

Одним из первых видов кредитования на Руси, как ни странно, было именно ипотечное кредитование. В старой России в середине XIV в. возникает понятие «заклада». Оно появляется одновременно с возникновением права частной собственности на землю, но, однако, на протяжении длительного времени законодательного оформления заклада не существует.

Императрицей Елизаветой Петровной в 1754 году был учрежден Государственный Заемный Банк в целях организации ипотечного кредитования дворянам. Основной функцией учреждения являлась выдача обеспеченных движимым и недвижимым имуществом ссуд, при этом условиями кредитования была предусмотрена реализация обеспечительного предмета в целях удовлетворения требований Банка. [1] Обязательным условием предоставления ссуды являлось поручительство третьих лиц, которые ручались за принадлежность предмета залога конкретному лицу - заемщику [2]. В случае неуспешной реализации предмета залога по долгам отвечало и остальное имущество должника.

В Государственном Заемном Банке также было образовано первое страховое учреждение в России - страховая экспедиция, которая, в свою очередь, закрепила манифестом обязанность страхования передаваемых в залог каменных домов. Страхование предмета залога включало в себя процедуру составления архитектурного плана предмета залога, который, в свою очередь, являлся составной частью

страховых документов, в том числе, страхового полиса. Пакет страховых документов подлежал передаче в Государственный Заемный Банк.

Выпуск первых бумажных денежных средств в России - ассигнаций был закреплен манифестом Екатерины II в октябре

1768 года. Процедура эмиссии осуществлялась ассигнационными банками, которые были созданы для данных целей в

1769 году в Москве и Санкт-Петербурге. [1]

Следующий этап 70-х годов XIX столетия характеризуется активным развитием кредитной системы страны - в России действует 11 ипотечных земельных банков, сыгравших одну из важнейших ролей в развитии банковской системы страны в силу того, что именно акционеры данных учреждений проводили значительную часть операций с недвижимостью и землей.

В 1917 году в России уже была сформирована полноценная законодательно-обеспеченная банковская кредитная система, позволяющая осуществлять долгосрочное кредитование заемщиков [1]. В финансовое обращение начинают поступать ипотечные ценные бумаги, такие как закладные, векселя, сертификаты, закладные листы, а также различные обязательства.

Возможность долгосрочного ипотечного кредитования способствовала активному развитию промышленности, сельского хозяйства и экономики в целом. Россия по

развитию финансовой кредитной системы ничуть не проигрывала Западноевропейской державе, более того, объемы российских ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, на финансовых рынках Европы значительно превышали европейские. Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, разнообразие кредитных инструментов и технологий, а также наличие развитой инфраструктуры в области ипотечного кредитования, несомненно, сыграли большую роль в развитии как европейской, так и американской моделей ипотечного кредитования.

Однако развитие ипотеки в советском периоде было приостановлено, в связи с тем, что в указанное время не существовало основы для поддержания рынка недвижимости, т.к. почти весь жилищный фонд был сосредоточен в руках единоличного собственника - государства. Тогда в конце 50-х годов пришли к выводу, что крайне необходимо возобновлять кредитование на цели приобретения жилья и подключить к финансированию строительства жилья в городах накопления самих граждан.

Так, в организации кредитования индивидуального жилищного строительства, Госбанк СССР определил основные правила, свойственные и классической ипотечной системе: обеспечивалась привязка строящегося объекта к земельному участку, проводился первичный и вторичный ипотечные учеты, получила свое распространение система защиты прав банка перед другими кредиторами в виде приоритетного права погашения кредита. Однако, несмотря на активные положительные сдвиги в области кредитования, полноценное решение жилищной проблемы так и не было найдено, а в конце перестройки, к сожалению, ситуация даже ухудшилась.

Следует отметить, что в СССР кооперативное жилищное строительство занимало небольшую долю в сегменте рыночных отношений, и составляло лишь 4% от общего объема жилищного фонда. В преддверии рыночных преобразований в России, государство находилось на одном из последних мест по уровню жилищной обеспеченности в рейтинге развитых

стран [1].

Основываясь на опыте экономически развитых стран, можно сделать вывод, что активное развитие ипотечного кредитования невозможно без соответствующей поддержки на федеральном уровне. В этих целях в 1997 году в Российской Федерации было создано Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (в настоящее время - АО «АИЖК»), призванное стать главной поддержкой российской ипотеки. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» одобрило концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в стране. 100% акций АИЖК принадлежит Правительству Российской Федерации в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом. В 2015 году на базе АИЖК создан единый институт развития в жилищной сфере. В числе задач единого института развития в жилищной сфере снижение рисков на рынке жилья и ипотеки, стимулирование строительства доступного жилья, развитие механизмов финансирования объектов инженерной инфраструктуры, реализация мер антикризисной поддержки на рынке жилья и ипотеки [3].

Введение Федерального Закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости» №102-ФЗ от 1998 года (с изменениями и дополнениями) положило начало нового этапа возрождения института ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Принятие на федеральном уровне целевой программой «Жилище», распространившей свое действие на период 20022010 гг. [3], ознаменовало собой переход на следующий этап развития системы ипотечного кредитования в России. Указанная программа способствовала развитию системы рефинансирования жилищных кредитов посредством государственных гарантий по займам АО «АИЖК».

Также следует обратить внимание на 2003 год, когда начинают реализовываться федеральные проекты «Военная ипотека» и «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» [4]. Указанный период раз-

вития ипотечного кредитования связан с процессом совершенствования законодательной базы, регулирующей деятельность различных субъектов ипотечного рынка. В 2004 году Государственная Дума также принимает несколько законопроектов, позволяющих увеличить доступность жилья. 2008 год становится переломным для сферы ипотечного кредитования в России, -год начала мирового финансового кризиса. В течение указанного периода изменились основные условия и процессы взаимодействия коммерческих банков с клиентами, а также значительно изменилось отношение клиентов к самому термину «ипотека»: если до кризиса ипотечное кредитование воспринималось всеми, как банковская услуга, ориентированная на развитие и укрепление экономики страны, на рост благосостояния населения в целом, то в кризисный период термин стал ассоциироваться с причиной падения экономических показателей и с основной причиной финансового кризиса. [5]

На 2009 год пришлись основные последствия кризиса: коммерческие банки практически приостановили предоставление ипотечных кредитов. Если в 2008 году банками было предоставлено ипотечных кредитов на общую сумму 655,8 млрд. руб., то в 2009 году около 152 млрд. рублей, снизившись тем самым более чем в 4 раза [3]. Ситуация немного улучшилась в 2010 году, объем выданных ипотечных кредитов составил 380,1 млрд. рублей, но все еще далек от докризисного уровня.

С 2010 г. началось преодоление кризис-

ных явлений в российской экономике и, как следствие, наблюдалось увеличение ссудной задолженности, в том числе, по ипотечным кредитам, так к I кварталу 2013 г. банкам удалось увеличить объемы кредитования до 2094 млн. руб. [6].

Вплоть до 16 декабря 2014 года банки постоянно разрабатывали новые программы ипотечного кредитования, расширяли перечни аккредитованных новостроек, партнеров и оценщиков, предлагали различные преференции именно по кредитам. В указанный период наблюдалось значительное повышение уровня лояльности кредиторов по отношению к заемщикам: в основном это выражалось в снижении первоначального взноса до уровня 20%, который считается нижней планкой при стандартном риске. У ряда ведущих банков на рынке ипотечного кредитования доля ипотечных кредитов на первичном рынке недвижимости составляла от 50% до 70% [7].

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) начиная с 2006 года объем ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации постоянно увеличивался. В 2014 году в Российской Федерации было выдано более 1 млн. ипотечных кредитов на общую сумму 1,7 трлн. руб. (прирост по сравнению с 2013 годом составил 30,8%). Средняя ставка ипотечного жилищного кредитования в 2014 году составила -12,45%. Динамика средневзвешенной процентной ставки по выданным ипотечным кредитам в 2006 - 2014 гг. отражена на рисунке 1.

.J '-D «Л" fv fv Г-"- Г-"- QQ щ "Ю CO çs ÇS G^ о о О О 1—I -.—I »-t —« ГЧ ГЧ ¡"V^ jfVTI ГП fl" fl"

—*— Ставка по рублевым кредитам, % —•— Ставка по валютным кредитам, %

Рис. 1. Динамика средневзвешенной процентной ставки по выданным ипотечным _кредитам в 2006 - 2014 гг. в Российской Федерации [3]_

Однако, 16 декабря 2014 года, который был назван в последствии «черным вторником», Центральный Банк принял решение о повышении уровня ключевой ставки до 17%, что повлекло за собой кардинальное изменение ситуации на ипотечном рынке с дальнейшим повышением процентных ставок до уровня 19-28%. Основная часть банков, за исключением Сбербанка и ВТБ, предлагали ставки около 1825%. Кредитование застройщиков приостановилось, стоимость займов увеличилась в разы - до 25-30%. 2 февраля 2015 г. размер ставки был снижен до 15%, но, к сожалению, положительных изменений это

не вызвало [3].

В январе-феврале 2015 года объем предоставленных ипотечных кредитов физическим лицам российскими банками составил 149,6 млрд. рублей, что на 24% меньше, чем в январе-феврале 2014 года (197,3 млрд. руб.) [8]. В указанный период кредитные организации предоставили на 22% меньше ипотечных рублевых кредитов (92,049 тысяч), чем за аналогичный период 2014 года (117,701 тысяч). Динамика объема выдачи ипотечных кредитов и годовые темпы роста в 2013-2015 годах приведены на рисунке 2.

Рис. 2. Динамика объема выдачи ипотечных кредитов (млрд. руб.) и годовые темпы

роста (%) в 2013-2015 гг. помесячно [3]

В связи со сложившейся экономиче- ской ситуацией в Российской Федерации

в условиях текущего кризиса в качестве поддержки ипотечного рынка и отрасли жилищного строительства 13.05.2015 года Правительство РФ приняло Постановление №220 «О Правилах предоставления субсидий российским кредитным организациям и АИЖК на возмещение выпадающих доходов по выданным жилищным (ипотечным) кредитам», разработанное Минстроем России [4]. Программа специального ипотечного кредитования предусматривает выдачу в 2015 году гражданам ипотечных кредитов по ставке не выше 12% годовых в рублях на приобретение строящегося жилья по договорам участия в долевом строительстве или завершенного строительством жилья по договорам купли-продажи.

По итогам марта 2015 года банки регистрировали рост числа заявок на субсидируемые кредиты, что способствовало как

замедлению темпов снижения рынка ипотеки, так и снижению средневзвешенных ставок выдачи в статистике Банка России. По данным Минфина России, на 09.04.2015 года заявки на предоставление субсидий в рамках указанной программы подали 34 организации на сумму 344,5 млрд руб., из них 19 заявок на 216,1 млрд руб. уже признаны соответствующими требованиям программы.

По итогам 2015 года сектор жилищного строительства показал достаточно высокие результаты: достигнут рекордный объем ввода жилья - 85,3 млн. квадратных метров, при этом следует отметить, что указанный рост был обеспечен строительством именно многоквартирных домов -50,1 млн. кв.м. (прирост к уровню 2014 года составил 4,3%) [9]. Схематично соотношение показателей отражено на рисунке 3.

Рис. 3. Соотношение показателей объема строительства многоквартирных и

индивидуальных домов [9]

Падение показателя количества зарегистрированных Договоров долевого участия в строительстве (-25% к 2014 году) (рисунок 4) отражает ситуацию замедления строительного сектора в целом, но следует

отметить, что доля Договоров долевого участия в строительстве с использованием кредитных средств (ипотечного кредитования) возросла до рекордного уровня в 36% в IV квартале 2015 года.

Рис. 4. Количество зарегистрированных Договоров долевого участия в

строительстве, тыс. [9]

Проводя сравнительный анализ процентных ставок по ипотечным кредитам в различных странах, можно отметить, что в России уровень ставок наиболее высокий среди европейских стран. Средняя ставка в Рублях РФ составляет 17% годовых (в долларах - 14% годовых), тогда как, к примеру, в США уровень ставки находится в пределах 4-5%. Очевидно, что выравнивание ставок в ближайшее время невозможно, т.к. завышенные ставки российских кредиторов напрямую связаны с уровнем инфляции в стране и стоимостью ипотеки, которая у российских банков в 24 раза выше, чем у западноевропейских. [10] Согласно статистическим данным доступности ипотеки Penny Lane Realty Россия занимает 47 место в списке из шестидесяти стран.

Касательно динамики ипотечной задолженности по кредитным обязательствам следует отметить, что в России всего зарегистрировано свыше 3,6 млн. заемщи-

ков, из них у около 110 тысяч зафиксирована просроченная задолженность по уплате ежемесячных платежей сроком более 90 календарных дней (3,5%) [9]. Среди заемщиков, имеющих ипотечные кредиты в иностранной валюте (около 25 тысяч человек), уровень просроченной задолженности сроком более 90 календарных дней значительно выше, и составляет 40% от их общего числа - порядка 10 тысяч человек. При этом необходимо обратить внимание на то, что предоставление ипотечных кредитов в иностранной валюте в 2015 году практически приостановлено (всего предоставлен 91 кредит).

Тем не менее, ипотека по-прежнему остается наиболее качественным сегментом кредитования физических лиц. Доля не ипотечных кредитов с просроченной задолженностью, сроком свыше 90 календарных дней, превышает 15%. Схематично информация представлена на рисунке 5.

Рис. 5. Показатели просроченной задолженности в РФ в 2009 - 2015 гг. [9]

Согласно данным ЦБ РФ ставки по ипотечным жилищным кредитам в I квартале 2017 года продолжили снижение, в марте средневзвешенная ставка опустились до 11,68% годовых. По прогнозам экспертов, к концу 2017 года она может перейти рубеж в 10%, если регулятор продолжит смягчать денежно-кредитные условия. [3] За первых квартал 2017 года банки профинансировали более 178 тыс. ипотечных сделок на сумму 321,3 млрд рублей (аналогичный показатель в I квартале 2016 года - 325,5 млрд рублей). Средний размер ипотечного жилищного кредита составил 1,8 млн рублей. Задолженность по ИЖК на 1 апреля 2017 года достигла 4,545 трлн рублей, увеличившись за год на 10,9% [4].

В последние годы, после кризиса 2014 года и перехода ЦБ РФ от валютного тар-гетирования к инфляционному, сохраняется тенденция снижения задолженности в иностранной валюте как в абсолютном, так и в относительном выражении: на конец первого квартала доля валютных кредитов составила 1,3% портфеля АИЖК.

Согласно мнения большинства экспертов ожидается снижения ключевой ставки и в будущем, прогнозные значения на уровне 8-8,5% к концу 2017 года, как следствие ставки по ипотечным кредитам будут снижаться и дальше. По прогнозам Агентства ипотечного жилищного кредитования, в дальнейшем рынок продолжит уверенный рост на уровне 10-15%. Уже в 2017 году, при условии отсутствия внешних факторов, сохранении тренда на снижение инфляции и снижении ключевой

ставки, объем выдачи жилищных кредитов в стране приблизится к историческому максимуму в 1,8 трлн рублей.

Очевидно, что дальнейшее развитие рынка ипотеки в России будет зависеть от целого ряда факторов, таких как совершенствование механизма рефинансирования ипотеки, расширение федеральной государственной поддержки, развитие фондового рынка, изменения и послабления денежно-кредитной политики государства. Необходимо также постоянно соблюдать баланс между увеличением объемов строительства объектов недвижимости и стимулированием спроса.

Анализ текущей ситуации на российском рынке ипотечного кредитования показал, что в последнее время темпы развития ипотечного кредитования в России значительно снизились в связи с мировым финансовым кризисом 2014-2015 гг., тем самым вернув положение ипотеки на российском рынке кредитования практически на исходные позиции. Однако согласно мнению экспертов в области экономики, трудности российского ипотечного рынка носят временный характер, и после стабилизации кризисной ситуации ипотека в России вновь вернется на прежний уровень. Развитие системы ипотечного кредитования позволит не только ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом [1].

Библиографический список

1. Проскурякова, Н.А. Ипотека в Российской империи [Текст] / Н.А. Проскурякова; Нац. исслед. ун-т «Высшая школа экономики». - М.: Изд. дом Высшей школы экономики, 2014. - 737 с.

2. Курчинский М. А. Поземельная задолженность: (Статистические данные о поземельной задолженности в Австрии, Германии, Франции, Италии и России) // Вестник финансов, промышленности и торговли. - 1916. - №51. - С. 39

3. По данным официального сайта АИЖК http://www.ahml.ru/ru/agency/analytics

4. По данным официального сайта Центрального банка РФ http://www.cbr.ru

5. Рохманова Д.А. Особенности инвестирования строительства в современных условиях // Международный научно-исследовательский журнал. 2015. - №3-3 (34). - С. 86-87

6. Фисенко А.И., Ночевкина Т.А. Тенденции и этапы развития национального рынка ипотечного кредитования в современной России // Актуальные вопросы общественных наук. - 2015. - №8 (48). - С. 117

7. Чуприна В.Ю., Логвинова И.В. Особенности ипотечного кредитования в современ-

ных условиях // Актуальные вопросы общественных наук. - 2015. - №8 (48). - С. 503.

8. По данным официального сайта Федеральной службы государственной статистики http://www.gks.ru/

9. По данным официального сайта Аналитического центра по ипотечному кредитованию и секьюритизации http://rusipoteka.ru/.

10. По данным официального сайта Федеральной службы государственной статистики http://www.gks.ru/

DEVELOPMENT OF THE MARKET FOR MORTGAGE LENDING IN RUSSIA

E.V. Ryabinina, candidate of economic sciences, associate professor Financial university under the Government of the Russian Federation

Abstract. The article examines the main stages of the development of the mortgage business in Russia from the middle of the 14th century to the present. The analysis of changes in interest rates on mortgages since 2000 has been carried out. The dynamics of the volume of mortgage loans issued, as well as the share of overdue loans in the total volume of mortgage loans issued. Based on the analysis of the current situation in the Russian mortgage market, conclusions are given on the prospects for the development of the mortgage lending market in Russia.

Keywords: mortgage, mortgage, mortgage market, lending, credit organizations, AHML.