Договор ипотеки как средство обеспечения кредитного договора

Y.A. KOZHINA

MORTGAGE AGREEMENT AS THE MEANS OF CREDIT CONTRACT SUPPORTING

Annotation: the article is devoted to the issues of hypothecary housing credit, to the legislation regulating housing market.

Key-words: hypothec, hypothecary credit, credit contract, housing market.

ДОГОВОР ИПОТЕКИ КАК СРЕДСТВО ОБЕСПЕЧЕНИЯ КРЕДИТНОГО ДОГОВОРА

Аннотация: статья посвящена проблемам ипотечного жилищного кредитования, законодательству, регулирующему рынок жилья, детальному рассмотрению договора ипотеки. Ключевые слова: ипотека, договор ипотеки, кредитный договор, рынок жилья.

В последние годы все больше внимания стало уделяться проблемам, связанным с ипотечным жилищным кредитованием. Это объясняется тем, что состояние жилищного рынка России не устраивает ни большинство граждан, ни государство. Отсутствие ожидаемых результатов во многом обусловлено тем, что эффективный механизм управления таким сложным объектом как жилищный рынок, так и не был создан. Многим ипотека видится чуть ли не панацеей от всех жилищных бед. Несколько лет назад стал формироваться российский рынок ипотечного жилищного кредитования, сущность которого заключается в выдаче ипотечного кредита не только на приобретение или строительство жилых домов или квартир, но и на дальнейшее их обременение залогом. Следует признать, что существующие условия кредитования достаточно кабальны для заемщика, среднемесячный доход которого составляет 12 640 руб. (по данным ГоскомстатаРоссии на 2008 г.). Учитывая существующуюпроцентную ставку по ипотечным кредитам - 18 %, сумму выдаваемого кредита - 70-80 % от стоимости приобретаемой квартиры, ежемесячные платежи не более -40 % от дохода заемщика, а в связи с этим и длительный срок погашения, ипотека пока доступна немногим. К сожалению, в нашей стране ипотечные программы стали своеобразным родом бизнеса, за счет которого банки получают дополнительную прибыль, а за рубежомцель банков - стимулирование приобретения жилья, от-

сюда и достаточно низкие проценты по ипотечному кредитованию (например, на Кипре проценты по ипотеке составляют 3,7 %, в Испании - 3-4 %). Тем не менее число желающих участвовать в ипотечной программе не сокращается, что свидетельствует об активном развитии ипотечного жилищного кредитования (например, в Нижегородскойобласти за 2008 г. число желающих участвовать в ипотечном жилищном кредитовании увеличилось в 7 раз по сравнению с 2007 г.).

Следует заметить, что легальное определение ипотечного кредитования отсутствует. В ст. 1 Закона РФ «Об ипотеке» раскрыта ее сущность: одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченномуипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) главным образом перед другими кредиторами. Преимущественный характер права залога по действующему законодательству проявляется в том, что при конкуренции требований одной очереди, которые могут быть удовлетворены за счет определенного имущества, предпочтение будет отдано требованию, обеспеченному правом залога на это имущество. Залог как право дополнительное (акцессорное) возникает лишь после основного обязательства. В целом Гражданский кодекс РФ не ограничивает число обя-

Ю.А. КОЖИНА,

кандидат юридических наук (Академия ФСИН России) E-mail: vl-san@vandex.ru

зательств, в обеспечение которых может устанавливаться ипотека, а приводит лишь примерный их перечень. Согласно этому перечню ипотека может устанавливаться в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если федеральным законом не предусмотрено иное. Основание возникновения ипотечных кредитных правоотношений -договор кредита или целевого займа, предусмотренных гл. 42 ГК РФ, юридическая природа которых проявляется в предоставлении денежных средств заемщику и возврат их с процентами в размере и в сроки, предусмотренные договором. Ипотека обеспечивает не столько надлежащее исполнение кредитного обязательства, сколько возможность удовлетворения на случай несостоятельности должника всех законных требований кредитора за счет заложенного имущества.

При ипотечном жилищном кредитовании заемщик (должник) закладывает приобретаемое на кредитные средства жилье, которое практически одновременно с момента регистрации права собственности на него обременяется залогом. При этом в самом общем виде отношения между заемщиком и кредитором строятся следующим образом. Потенциальный заемщик подыскивает себе необходимыйвариант жилья. Между банком-кредитором и заемщиком-долж-ником заключается договор кредита. Заемщик, со своей стороны, аккумулируетна накопительном счете собственные денежные средства в размере не менее 30 % от стоимости приобретаемого жилья, которое впоследствии отдается в ипотеку (это и есть сумма первоначального взноса). Заемщик, приобретающий или строящий жилье за счет кредита банка, становится обязанным передать приобретаемое (строящееся) жилье в залог кредитору. Причем термин «передать в залог» достаточно условен. В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 1 Закона РФ «Об ипотеке» заложенное жилое помещение не передается залогодержателю, а остается во владении и пользовании залогодателя. Эта норма является императивной, и необходимостьтако-го решения вполне очевидна: заложенное имущество позволяет собственнику по своему усмотрению и независимо от чьей-либо воли ис-

пользовать его не только для удовлетворения своих потребностей1, но и для получения доходов, за счет которых, возможно, он будет расплачиваться со своими кредиторами, включая залогодержателя2.

На практике договор об ипотеке составляется одновременно с кредитным договором, которые вступают в силу с момента государственной регистрации права собственности заемщика. В этом смысле договор, содержащий обязательство предоставить ипотечный кредит для приобретения жилья, как справедливо считает Е.В. Дударева, считается предварительным3, поскольку представляет собой соглашение о заключении основного договора в будущем и вступает в силу лишь с момента возникновения ипотеки на жилое помещение. Ипотека признает имущество обремененным с момента возникновения права залога, которое появляется в момент его государственной регистрации в Едином государственномреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом ст. 77 Закона РФ «Об ипотеке» гласит о возникновении залога в силу закона. Следует признать, что залог действительно возникает как бы автоматически - в силу закона, однако сам по себе закон не может порождать права и обязанности у сторон, поскольку ст. 8 ГК РФ среди оснований возникновения гражданских прав и обязанностей такой юридический факт не предусматривает. Тем не менее необходимо помнить, что и законная, и договорная ипотека возникают в результате совершения одного юридического действия -регистрации договора. Следовательно, именно с момента государственной регистрации договора об ипотеке стороны приобретают статус залогодержателя и залогодателя.

Договор об ипотеке, так же как любой другой гражданско-правовой договор, является не только особым юридическим фактом, устанавливающим юридическую связь между субъектами, но и средством правового регулирования общественных отношений. Выступая основанием возникновения ипотечных правоотношений, он, с одной стороны, устанавливает определенный круг прав и обязанностей между участвующими в нем сторонами, с другой - действует в качестве регулятора общественных отношений. Подобной точки зрения придерживалась Р.О. Халфина, заметившая, что «во все време-

на существования порожденного договором правоотношения именно договор является критерием правомерности поведения сторон в этом правоотношении, образцом, с которым должно совпадать поведение сторон. И тем самым договор отличается от других юридических фактов, что он не только дает основания для применения той или иной нормы права к данному конкретному случаю, но и непосредственно регулирует поведение сторон, определяет права и обязанности участников порождаемого им правоотношения»4. Именно он призван регулировать поведение участников порожденного им правоотношения до тех пор, пока не будет получен результат, на достижение которого данный договор направлен. Общий интерес сторон в заключении договора и его надлежащем исполнении вызывает тот факт, что в рамках договора интерес каждой стороны может быть удовлетворен лишь посредством удовлетворения интереса другой стороны. По сути, ипотечное жилищное кредитование представляет собой своеобразную программу согласованных действий договаривающихся сторон по удовлетворению взаимовыгодных интересов: для кредитора - это долгосрочное получение дохода на вложенные денежные ресурсы и их возвратность, гарантированные надежным обеспечением - недвижимостью, постоянно повышающейся в цене; а для заемщика - практически единственная относительно доступная возможность получить долгосрочный и доступный кредит на приобретение жилья. В период существования данного правоотношения и кредитный договор, и договор об ипотеке выступают критерием правомерности поведения сторон - надлежащего его исполнения. Особенность договора об ипотеке состоит в том, что его судьба производна от судьбы обеспечиваемого им основного обязательства. Являясь акцессорным, залоговое обязательство может оказывать влияние на основное. Например, досрочное обращение взыскания на предмет договора ипотеки ведет к досрочному прекращению обеспеченного ипотекой обязательства. Так, достаточно допустить просрочку платежа по ипотечному кредиту в течение года более трех раз - залогодержатели уже вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость, неважно, по каким причинам это произошло. А за такой длительный срок, на который заключается договор,

многое может произойти, поэтому, прежде чем пойти на подобный риск и в итоге оказаться вместе с семьей без крыши над головой, целесообразно не только внимательно вчитываться в условия кредитного договора (и избегать, по возможности, соглашаться с условиями, предусматривающими для кредитора возможность пересмотра условий предоставления кредита, перерывы в платежах, повышенную ответственность заемщика), но и реально оценивать свои возможности.

Как свидетельствует практика, нередко залогодержатели имеют неправильное представление относительно своих «особых» прав на заложенное имущество - получить удовлетворение своих требований из стоимости имущества. Для быстрого обращения взыскания на предмет залога кредиторы в договорах нередко устанавливают условие, в соответствии с которым заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства переходит в собственность кредитора-залогодержателя Этим, по мнению Н. Рогожина, повышается ответственность залогодателей5. В.М. Хвостов по этому поводу верно отметил истину залоговых правоотношений: ни при каких обстоятельствах залогодержатель не может автоматически в силу каких-то особых оснований стать собственником заложенного имущества, поскольку при залоге нет непосредственного воздействия субъекта права на вещь - «право кредитора сводится к тому, что он может воспользоваться вещью только при неуплате долга, за который эта вещь отвечает»6. Об этом говорит и российское залоговое законодательство, устанавливая правило, что при невыполнении обеспеченного залогом обязательства предмет залога не может перейти в собственность (хозяйственное ведение) залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства. Кредитор вправе получить удовлетворение своих денежных требований лишь после реализации заложенного по договору недвижимого имущества с публичных торгов. Таким образом, действующее законодательство рассматривает ипотеку в качестве специальных дополнительных обеспечительных мер, которые устанавливаются по соглашению сторон для

стимулирования должника к надлежащему поведению и гарантирования осуществления прав кредитора.

1 См.: КамышанскийВ.П. Ограничения права собственности (гражданско-правовой анализ): Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук СПб., 2000. С. 13.

2 См.: УжеговА.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка СПб., 2001. С. 173.

3 См.: Дударева Е.В. Особенности правового регулирования ипотечного жилищного кредитования: Автореф дис. ... канд. юрид. наук М., 2007. С. 12-13.

4 Халфина Р.О. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве. М., 1954. С. 106.

5 См.: РогожинН. Влияние судебных решений на ипотечное законодательство // Закон. 2002. № 10. С. 92.

6ХвостовВ.М. Система римского права. М., 1996. С. 33.