Деловые обезлюдели

Инвесторы столичных бизнес-центров отреагировали на кризис. По итогам года в Москве будет сдано до 850 тыс. кв. м офисных площадей — почти в полтора раза меньше прошлогоднего показателя. При этом объем свободных помещений достиг 2,95 млн кв. м, что является историческим максимумом за всю историю рынка. Несмотря на то что на долю офисов в январе—июне пришлась почти половина всех инвестиций в российскую коммерческую недвижимость, в 2015 году они могут сократиться на 60%, до $3,5 млрд.

По итогам третьего квартала стало очевидно, что объем строительства офисов в Москве в этом году сократится в полтора раза: до конца 2015-го вместо запланированного 1 млн кв. м будет введено около 620 тыс. кв. м, прогнозирует Knight Frank. "В течение года были анонсированы единичные проекты, в большинстве случаев планируемые даты ввода в эксплуатацию объектов перенесены",— говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. По его данным, за три квартала в эксплуатацию было введено 464 тыс. кв. м офисных площадей, что на 55% меньше, чем за тот же период 2014 года. За июль--сентябрь этого года введено 241 тыс. кв. м, добавляет руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости JLL Александр Чуриков. "До декабря заявлено еще около 390 тыс. кв. м, то есть по итогам 2015 года будет введено 850 тыс. кв. м, что на 40% меньше, чем в 2014 году",— отмечает он.

По оценке господина Чурикова, общий объем предложения качественных офисов в Москве к концу года увеличится на 5,5%, до 17,9 млн кв. м. Руководитель отдела исследований рынка CBRE Клавдия Чистова менее оптимистична: по ее прогнозам, вместо ранее заявленных 1,4 млн кв. м будет сдано не более 800 тыс. кв. м. "Это реакция девелоперов на высокий уровень вакансии в бизнес-центрах и дорогое финансирование в этом году",— поясняет она.

Сейчас в столичных офисах класса А свободно 950 тыс. кв. м (25,5% площадей), в помещениях класса В — 2 млн кв. м (17%), подсчитали в Knight Frank. "Это исторический максимум за всю историю рынка",— констатирует Константин Лосюков, добавляя, что сейчас объем вакансии в полтора раза выше, чем в предыдущий кризис 2008-2009 годов. Это означает, что собственники, испытывающие трудности с заполнением объектов, по-прежнему будут искать компромиссные условия для арендаторов. "Речь идет о ставках в рублях, или фиксировании коридора обменного курса на год-два",— перечисляет партнер Colliers International Владимир Сергунин. Иногда, продолжает эксперт, даже удается зафиксировать на уровне инфляции процент, на который индексируются ставки: для площадей в бизнес-центрах класса А обсуждается диапазон 8-12%, в классе В — 5-7%.

Из-за рекордного объема вакансии даже двукратное снижение объема ввода площадей не повлияет на уровень арендных ставок в офисах. "Сейчас ни о каком дефиците речь не идет",— подчеркивает господин Лосюков. По его словам, нынешнее снижение девелоперской активности повлияет на рынок в будущем, когда при восстановлении объема спроса на рынке на фоне низкого объема ввода в эксплуатацию может возникнуть нехватка офисных площадей. Сейчас аренда офисов класса А обходится в $506 за 1 кв. м в год, класса В — $293 за 1 кв. м (по текущему курсу 26,6 тыс. руб. и 15,3 тыс. руб. соответственно). За девять месяцев этого года долларовые ставки аренды офисов класса А снизились на 14%, класса В — на 7%. В третьем квартале снижение было наименьшим за год — не более 1% в долларовом эквиваленте и около 2% в рублях. По оценкам Константина Лосюкова, стоимость аренды может незначительно снизиться за счет изменения структуры предложения. "Третий квартал продемонстрировал наименьшее снижение, это позитивный сигнал для рынка",— считает он.

Несмотря на кризис, офисная недвижимость по итогам полугодия оставалась по-прежнему привлекательной для инвесторов. За январь--июнь они вложили в офисы $579 млн, или 47% от всего объема в коммерческую недвижимость, оценивала ранее Colliers International. Объем инвестиций во всю коммерческую недвижимость за первое полугодие 2015 года сократился на 23% и составил $1,23 млрд (см. "Ъ" от 18 июля). По итогам 2015 года, прогнозировала Colliers International, инвестиции во все сегменты коммерческой недвижимости России сократятся на 60%, до $3,5 млрд.

Ждать оживления на рынке рано, предупреждает Владимир Сергунин. На фоне сдержанного развития иностранных и российских компаний объем сделок покупки и аренды офисных площадей в этом году будет существенно ниже, чем в прошлом. "Мы ожидаем объем спроса на уровне 700 тыс. кв. м против 1,1 млн кв. м в 2014 году",— заключает эксперт.