Ставка на аренду

Низкие ставки по вкладам вынуждают россиян уходить не только в розничные паевые фонды, но и рентные фонды недвижимости. По оценке экспертов, доходность таких инвестиций может составлять 7–10% годовых, ее величина зависит от специфики объема недвижимости. Однако при таких вложениях стоит учитывать низкий уровень их ликвидности и большие горизонты.

Девять месяцев 2020 года, несмотря на рост волатильности на рынках, стали успешными для управляющих компаний. По оценкам «Денег», основанным на данных рейтингового агентства «Эксперт РА», за три квартала объем активов под их управлением вырос на 1 трлн руб., до 8,9 трлн руб. Это более чем вдвое больше, чем за аналогичный период 2019 года.

Основной причиной прироста активов в этом году стало поступление средств в индивидуальное ДУ и розничные паевые фонды. По оценкам «Денег», основанным на данных Investfunds, за три квартала компании привлекли в открытые ПИФы более 147 млрд руб., что почти втрое выше, чем год назад, и лучший результат в истории отрасли. В итоге активы выросли на треть, до 600 млрд руб.

Растет интерес розничных инвесторов и к закрытым фондам недвижимости. По оценкам Accent Capital, по итогам первого полугодия активы рыночных ЗПИФов для неквалифицированных инвесторов выросли на 5 млрд, до 85 млрд руб. За этот период подобные фонды запустили две новые управляющие компании — «ВТБ Капитал Пенсионный резерв» и «Индустриальная недвижимость». К тому же было сформировано четыре новых фонда — «ВТБ Капитал — Рентный доход», «Альфа-Капитал Арендный поток», «Активо двенадцать», «ПНК-Рентал».

Фонды с недвижимой начинкой

Первые закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости появились в России менее 20 лет назад. В декабре 2001 года вступил в силу закон «Об инвестиционных фондах», в котором и была описана возможность создания ЗПИФов. Но только после того, как в 2003 году было закреплено положение «О составе структуры закрытых паевых фондов», их формирование стало возможно.

В целом ЗПИФы недвижимости можно разделить на несколько ключевых категорий: земельные, девелоперские, строительные, инфраструктурные. По словам главного исполнительного директора «ВТБ Капитал Инвестиции» Владимира Потапова, теоретически любая недвижимость, которая способна приносить доход (аренда или рост капитализации), может входить в ЗПИФ. «Какая недвижимость внутри — зависит от проекта, под который создается фонд. В свое время даже взлетно-посадочные полосы пытались упаковать в ЗПИФ для проекта частных авиаперевозок в России»,— отмечает руководитель дирекции альтернативных инвестиций «Альфа-Капитала» Екатерина Ганцева.

Активы ЗПИФов недвижимости* в 2015–2020 годах

Категория ЗПИФов по типу инвесторов
2015
2016
2017
2018
2019
1-е полугодие 2020
Недвижимости, рентные — для квалифицированных инвесторов
795
717
457
317
213
181
Кэптивные фонды недвижимости, рентные — для неквалифицированных инвесторов
349
348
332
243
221
201
Рыночные фонды недвижимости, рентные — для неквалифицированных инвесторов
3
8
13
72
80
85
Комбинированные фонды недвижимости — для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов
-
-
160
265
447
470
ЗПИФЫ недвижимости — ВСЕГО
1 147
1 073
962
897
960
937
Динамика активов ЗПИФов в недвижимость
-6%
-10%
-7%
7%
-2%

*ЗПИФы недвижимости — включают ЗПИФы недвижимости, ЗПИФы рентные, ЗПИФы комбинированные (в части активов в недвижимость)

Источники: ЦБ, Accent Capital.

Два ключевых критерия классификации — стиль инвестирования и сектор недвижимости — дают базовую матрицу разновидностей фондов, считает управляющий директор Accent Capital Андрей Богданов. «Инвестиционная стратегия каждого из фондов индивидуальна, поскольку кроме выбора стиля управления и сектора фонды могут выбрать разную географию и локации, покупать разные форматы недвижимости одного сектора — в одной только торговой недвижимости их десятки: от стрит-ритейла до суперрегиональных моллов»,— отмечает Андрей Богданов.

До кризиса 2008 года наиболее популярны были девелоперские фонды недвижимости, в жилой недвижимости — фонды, вкладывающие на стадии котлована в строительство многоквартирных домов. По словам инвестиционного директора группы ТРИНФИКО Артема Цогоева, десять лет назад отрасль ЗПИФ для частных инвесторов не была достаточно хорошо развита, да и не была интересна из-за высоких ставок по вкладам. «В основном ЗПИФы создавались для корпоративных инвесторов, в такие фонды вносились объекты недвижимости и девелоперские проекты»,— отмечает господин Цогоев. С учетом высоких рисков ЗПИФы недвижимости имеют ограниченное обращение и доступны только для квалифицированных инвесторов, а минимальный порог входа составляет 1 млн руб.

Розничные ЗПИФы

Для широкого круга инвесторов доступен только один тип фонда — закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, паи которого не ограничены в обращении. «Средства этого типа фонда УК имеют право инвестировать исключительно в действующие, сданные в эксплуатацию и заполненные арендаторами объекты коммерческой недвижимости. Простыми словами, объект должен быть построен и сдан в аренду»,— поясняет директор по бизнесу «Сбер Управление активами» Екатерина Черных.

Для таких фондов минимальный порог входа установлен законодательством на уровне 300 тыс. руб. «Основной интерес — возможность инвестировать небольшие суммы денег в недвижимость институционального качества и зарабатывать на этом, не занимаясь непосредственным управлением недвижимостью»,— отмечает Екатерина Ганцева.

Такие фонды существовали и раньше, но ставки по ним не могли конкурировать со ставками по депозитам. В последние годы на фоне падения ставок по вкладам доходы рентных фондов стали удовлетворять потребностям большего числа инвесторов. По оценкам Accent Capital, за последние пять лет количество рыночных ЗПИФов рентной и коммерческой недвижимости (без учета кэптивных фондов) выросло с 3 до 17. «Следует говорить не о смене предпочтений инвесторов, а о расширении продуктовой линейки управляющими фондами в ответ на запрос инвесторов о продуктах с постоянными денежными выплатами как альтернативе депозитам, ставки по которым уже не удовлетворяли запросов инвесторов. Именно рентные фонды наиболее близки по риск-профилю и прогнозируемости к инструментам с фиксированной доходностью»,— отмечает Андрей Богданов.

Рентный поток

Специфика рентных фондов заключается не только в приобретении готовой недвижимости под сдачу в аренду с будущими или действующими договорами аренды, но и для формирования регулярного дохода пайщикам и его выплаты, отмечает Екатерина Ганцева. Различаются такие фонды видом недвижимости, в которую инвестируются средства пайщиков. «Такими объектами недвижимости могут быть магазины стрит-ритейла, офисы, ТРЦ, склады, гостиницы и даже земельные участки, арендуемые фермерами»,— отмечает Екатерина Черных.

По словам Владимира Потапова, рентная недвижимость позволяет фонду выплачивать доход инвестору ежеквартально или даже ежемесячно. «Девелоперские проекты позволят получить прибыль инвесторам по итогам завершения проекта, но редко предполагают промежуточные выплаты»,— отмечает господин Потапов.

От выбора объекта инвестирования зависит не только частота, но и размер выплат. По оценкам участников рынка и заместителя гендиректора «КСП Капитал УА» Вячеслава Исмайлова, доходности рентных проектов в предыдущие годы находились в диапазоне от 4% до 15% годовых, в случае розничных фондов она была на уровне 7–8%. «Доходность инвестора зависит от уровня риска. В нашем рентном фонде ("ВТБ Капитал — Рентный доход 1".— «Деньги») мы рассчитываем на доходность от 10% годовых в среднем на пятилетнем горизонте инвестирования. В фонде жилой недвижимости мы таргетируем доходность в 12% годовых»,— отмечает Владимир Потапов.

Выбор объекта инвестирования влияет еще и на риски, которые придется учитывать инвестору. По словам Екатерины Черных, купив пай ЗПИФа, инвестор становится совладельцем активов фонда (имущество фонда принадлежит пайщикам на правах общедолевой собственности без выделения физической доли) и весь риск потери арендного потока и стоимости активов становится риском инвестора. «Причины потери могут быть разными — из-за пандемии закрылся магазин, разорился арендатор, нельзя найти новых арендаторов»,— отмечает госпожа Черных.

Поэтому, прежде чем покупать пай, инвестор должен понимать специфику не только упаковки, но и недвижимости, входящей в нее.

В первую очередь это локация актива: для торговых центров, стрит-ритейла — доступность для посетителей, для гостиниц — близость к деловому и историческому центру, для складов — транспортные развязки. Во-вторых, архитектура объектов. По словам Екатерины Черных, старые объекты недвижимости, построенные до 2000-х годов, дороже и сложнее перестраивать под изменяющиеся потребности рынка. При этом современные объекты имеют свободную планировку, тем самым быстрее и дешевле подстраиваться под новых арендаторов. В-третьих, качество арендного контракта. «Качественный арендатор — это крупная федеральная или международная компания с устойчивым финансовым положением и бизнес-моделью. С арендатором должен быть заключен контракт на длительный срок, также должно отсутствовать право расторжения — все это важно для любого типа недвижимости»,— отмечает госпожа Черных.

Арендаторы на карантине

Наряду со специфическими рисками стоит учитывать страновые и рыночные риски и то, как они влияют на разную недвижимость. Например, нынешний кризис достаточно сильно ударил по отелям. По словам заместителя гендиректора Ales Capital Елены Алюшиной, гостиницы столкнулись с сильнейшим вызовом пандемии. «Все предыдущие годы, несмотря на финансовые и геополитические кризисы, мы наблюдали исключительную адаптивность этой индустрии и стабильный рост бизнес- и туристического трафика, рост цен на гостиничное размещение. Есть уверенность, что, как только будут открыты границы, мы увидим стремительный возврат показателей к докризисному уровню и их дальнейший рост»,— отмечает госпожа Алюшина.

Количество ЗПИФов недвижимости* в 2015–2020 годах

Параметр
2015
2016
2017
2018
2019
1-е полугодие 2020
ЗПИФы недвижимости и рентные
280
260
240
209
196
173
Динамика количества ЗПИФов
-7%
-8%
-13%
-6%
-12%
Рыночные ЗПИФы недвижимости и рентные
3
6
9
11
13
17
Динамика рыночных ЗПИФов
100%
50%
22%
18%
31%

*ЗПИФы недвижимости — включают ЗПИФы недвижимости, ЗПИФы рентные. Без учета ЗПИФов комбинированных (в части активов в недвижимость).

Источники: ЦБ, Accent Capital.

Очень сильно в моменте пострадала торговая недвижимость, в первую очередь очень большие торговые центры, которые из-за карантина долгое время простаивали. Правда, в долгосрочной перспективе люди вернутся к посещению торговой недвижимости. В этом сегменте лучше чувствовал себя стрит-ритейл — небольшие магазины у дома. «Пандемия показала, что магазины формата стрит-ритейл не закрывались ни на день, а многие потребители сделали выбор в пользу магазинов у дома в противовес крупным торговым центрам»,— отмечает Екатерина Ганцева. Хотя и в этом сегменте не обошлось без пострадавших. По словам Вячеслава Исмайлова, если продуктовый стрит-ритейл практически не пострадал, то магазины одежды и рестораны ощутили на себе влияние COVID-19 достаточно остро.

Офисная недвижимость несильно пострадала в кризис, однако на долгосрочном горизонте может столкнуться с заметными структурными изменениями. По словам Андрея Богданова, бизнес-центрам в скором времени придется дать ответ в виде гибкости, бесконтактности, многофункциональности на «удаленку» и стремление к безопасности.

Логистическая недвижимость, в первую очередь премиальная, оказалась бенефициаром ситуации с пандемией. «Во-первых, она принудительно не закрывалась, а во-вторых, усиление перехода потребителей в онлайн-покупки придало уверенности и динамики этому сектору. Денежные потоки складов практически не пострадали»,— отмечает господина Богданов.

Низкая ликвидность

Не стоит забывать и еще об одном важном риске: в отличие от розничных фондов (ОПИФы и БПИФы) ЗПИФы имеют меньшую ликвидность. Стать пайщиком таких фондов можно только при его формировании или проведении допэмиссии, а выйти — только после окончания срока его действия, при досрочном погашении паев или в случае нахождения покупателя на свой пай. Как правило, ЗПИФы создаются на пять лет, при этом максимальное время жизни фонда — 15 лет. Повысить ликвидность таких фондов может реализация планов Московской биржей, которая намеревается в следующем году создать сервис по биржевому размещению их паев. «Нужно упростить процедуру частичного погашения паев, сделать ее более гибкой по срокам и порядку, чтобы фонды могли делать процедуры buyback, когда продают что-то из своего портфеля»,— считает Андрей Богданов.

Недостатком таких фондов считается и отсутствие механизма автопролонгации. По словам Екатерины Черных, качественные объекты недвижимости стоят сотни миллионов и миллиарды рублей — это значит, что в таких фондах будут тысячи частных пайщиков. В конце срока действия фонда объекты надо продать, и с этим могут возникнуть проблемы, связанные с текущей конъюнктурой рынка или отсутствием в данный момент крупных инвесторов. В этом случае придется провести общее собрание пайщиков для продления фонда. «Когда их тысячи — это сделать очень сложно, если не сказать — невозможно. Таким образом, клиенты не понимают, как в конце срока действия фонда будут проданы объекты и возвращен капитал. Если разрешить автопролонгацию фонда, пайщики будут знать, что фонд будет существовать и работать»,— отмечает госпожа Черных. Понимание клиентами всех вариантов развития, подчеркивает она, увеличит доверие к фондам со стороны розничных инвесторов, что, в свою очередь, увеличит ликвидность паев.

Динамика стоимости чистых активов и доля рынка рыночных ЗПИФов для неквалифицированных инвесторов в 2017–2020 годах

ЗПИФ рыночный
Стоимость чистых активов (млн руб.)
Прирост 30.09.2020/31.12.2019 (%)
На 31.12.2017
На 31.12.2018
На 31.12.2019
На 30.09.2020
ЗПИФН «ДОМ.РФ»
59 365
65 788
67 628
2,80%
ЗПИФН «Сбербанк — Арендный бизнес»
4 498
4 587
4 591
4 756
3,60%
ЗПИФН «Сбербанк — Арендный бизнес 2»
3 737
3 743
3 563
3 295
-7,50%
ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход»
3 134
-
ЗПИФР «Атриум»
1 413
1 431
1 561
1 684
7,90%
ЗПИФН «Торговая недвижимость»
1 438
1 379
1 640
1 613
-1,60%
ЗПИФН «Альфа-Капитал Арендный поток»
1 272
-
ЗПИФН «Система — Рентная недвижимость 1»
1 124
1 155
1 102
1 072
-2,80%
ЗПИФН «ПНК-Рентал»
29
38
40
675
1592,30%
ЗПИФН «Активо-11»
539
460
-14,50%
ЗПИФН «Альфа-Капитал Арендный поток-2»
413
-
ЗПИФН «Активо-14»
385
-
ЗПИФН «Активо-10»
375
375
0,10%
ЗПИФН «Активо-6»
313
312
313
0,50%
ЗПИФР «Активо-1»
156
155
155
155
-0,50%
ЗПИФН «Активо-12»
153
-
ЗПИФН «Активо-5»
147
150
147
151
2,80%
ЗПИФР «Активо-2»
143
140
134
131
-2,20%
ЗПИФН «Столичная рента»
60
60
59
62
6,00%
ЗПИФы рыночные — ВСЕГО
12 717
72 479
79 966
87 728
9,70%

Источники: ЦБ, Accent Capital.