Торговый ресурс исчерпан

По данным исследований брокеров, рынок торговой недвижимости замедлился: во втором квартале 2014 года не было введено ни одного качественного торгового объекта. Эксперты считают, что с открытием ТРК "Европолис" и ТРК Septem City Петербург утратит потребность в открытии новых суперрегиональных торговых комплексов и девелоперы сосредоточатся на районных торговых центрах, предлагающих бытовые услуги и небольшие магазины одежды.

В соответствии с исследованием JLL, в течение второго квартала 2014 года в Петербурге не было введено ни одного нового торгового комплекса. При этом до конца 2014 года к вводу заявлено четыре проекта суммарной арендуемой площадью 118,9 тыс. кв. м. Эксперты говорят о том, что в течение второго квартала 2014 года рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга продолжал адаптироваться к ухудшившейся макроэкономической ситуации. Существенного изменения ставок в торговых центрах Петербурга не наблюдалось, но произошла переоценка сетевыми ритейлерами эффективности существующих и планируемых магазинов, которая, безусловно, оказывает влияние на переговорный процесс относительно будущих ставок аренды.

Анастасия Балмочных, руководитель отдела торговых площадей компании JLL в Санкт-Петербурге, отмечает, что стремление ритейлеров зафиксировать границы валютного коридора, которое наблюдалось в первом квартале 2014 года из-за резкого ослабления рубля, стало чуть менее актуальным во втором квартале в связи с обратным движением валютных курсов. "Однако такие резкие колебания стоимости доллара и евро, наряду с не очень благоприятным макроэкономическим фоном, приводят к тому, что в настоящий момент ритейлеры готовы рассматривать возможность открытия своих магазинов в новых ТРК, только если объект запланирован к вводу в краткосрочной перспективе", — подчеркивает она.

Анна Никандрова, региональный директор по торговой недвижимости Colliers International в России, также подтверждает, что общий объем современных торговых площадей в Санкт-Петербурге, включая гипермаркеты, DIY-центры и специализированные торговые центры, не изменился с конца прошлого года и составил 3,4 млн кв. м. "Лидерами по объему торговых площадей по-прежнему остаются Приморский, Выборгский и Московский районы. Наблюдается снижение оборота розничной торговли в непродовольственных сегментах. В связи с этим ритейлеры стали уделять более пристальное внимание успешности каждой конкретной торговой точки: компании готовы открывать магазины в новых проектах, при этом закрывая нерентабельные. При этом в объектах, где арендная кампания находится в активной стадии, увеличился срок ведения переговоров, так как собственники и арендаторы стараются искать компромиссные решения по коммерческим условиям. В то же время на рынок Петербурга продолжают выходить новые крупные бренды. По нашим прогнозам, объекты с качественной концепцией по-прежнему будут пользоваться спросом со стороны арендаторов и покупателей", — сказала госпожа Никандрова.

Несмотря на то, что не было введено новых качественных объектов, специалисты NAI Becar отмечают медленное восстановление спроса и, как следствие, небольшое сокращение уровня вакансии. Объем вакантных площадей к концу полугодия снизился на 8%, до уровня 7,2%. При этом показатели вакансии существенно различаются в зависимости от объекта: в ряде успешных проектов они стремятся к нулю, а на некоторых объектах составляют 20% и выше. По данным NAI Becar, потенциал для роста арендных ставок на рынке торговой недвижимости в данный момент отсутствует. Ставки варьируются от 300 до 1100 рублей за кв. м. в месяц для якорных арендаторов и от 700 до 5800 рублей за кв. м. в месяц для арендаторов помещений в торговых галереях. И хотя сегодня уже зафиксировано сокращение длины ценового предложения за счет понижения верхних границ диапазона арендных ставок, при сохранении текущей ситуации до конца года возможна отрицательная динамика цен.

Ввод объектов, запланированный на второй квартал, был отложен на вторую половину года. Наиболее крупным объектом должен стать ТРЦ "Европолис", общей площадью 96,4 тыс. кв. м, в Выборгском районе города. В Приморском районе ожидается сдача в эксплуатацию ТРК "Монпасье" площадью 58 тыс. кв. м, а в Адмиралтейском районе — ТК "Адмиралтейский" площадью 20 тыс. кв. м. Если планы будут реализованы, объем ввода новых торговых площадей может составить приблизительно 150 тыс. кв. м, что ниже показателей 2013 года более чем в два раза.

Светлана Чернышева, руководитель отдела проектного брокериджа ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, отмечает, что замедление темпов ввода торговой недвижимости в Петербурге закономерно. "Северная столица давно является самым насыщенным торговыми объектами городом России. Показатель обеспеченности населения качественными торговыми площадями на конец первого полугодия составил 604 кв. м на 1000 жителей. В столице этот показатель почти в два раза ниже, а уровень экономической активности при этом значительно выше.

Кроме того, в последние полгода многие ритейлеры оптимизировали планы развития на 2014 год. В результате мы наблюдаем снижение спроса на торговые площади. В данный момент востребованы лишь наиболее популярные торговые комплексы, способные генерировать значительный траффик. На мой взгляд, ближайшее будущее — за микрорайонными торговыми центрами площадью 5-7 тыс. кв. м. Оптимальным набором арендаторов для такого объекта является якорный продуктовый супермаркет, возможно, фитнес-клуб, детский или одежный оператор, рестораны, кафе, бары, а также сопутствующие товары и услуги", — полагает она.

А вот Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real, считает, что в Петербурге идет развитие во всех сегментах торговой недвижимости. "При этом, например, в сегменте торговых центров происходит некоторое замедление темпов развития, поскольку этот сегмент достаточно насыщен. В целом в городе по-прежнему есть районы, не насыщенные торговыми площадями и имеющие перспективы для развития качественного предложения — например, Василеостровский район. С открытием ТРК "Европолис" и ТРК Septem City Петербург утратит потребность в открытии новых суперрегиональных торговых центров. Девелоперы переориентируют свою работу на районные торговые центры без большой fashion-галереи, которые будут предлагать товары и услуги, удовлетворяющие потребности жителей района или микрорайона. Будут развиваться новые форматы торговой недвижимости (в частности, аутлет-центры), существующие торговые центры будут подвергаться реконцепции либо в них будет проводиться ротация арендаторов, в том числе операторов развлекательной функции, с точки зрения концептуальных изменений", — прогнозирует господин Трушин.