Проблемы налогообложения земельных участков под многоквартирными жилыми домами

ПРОБЛЕМЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМИ ЖИЛЫМИ ДОМАМИ

Бобошко Н.М., профессор кафедры экономического анализа, финансов и статистики Московского университета МВД России, к.э.н., доцент В стать е рассмотрены проблемы администрирования земельного налога и пути их решения.

Ключевые слова: земельный налог, кадастр, реформирование налогообложения, налог на недвижимость.

PROBLEMS OF TAXATION OF LAND FOR MULTIFAMILY RESIDENTIAL BUILDINGS

Boboshko N., professor of the department economic analysis, finance and statistics of the Moscow University of the Ministry of Internal Affairs of the Russian Federation, candidate of economic sciences, docent

The article describes the administration problems of the land tax and ways of solving them.

Keywords: land tax, cadastre, tax policy, tax reform, property tax.

Земельный налог - налог со стабильной налоговой базой, независящей от финансово-хозяйственной деятельности налогоплательщика, а потому является наиболее устойчивым источником доходов для бюджета. Поступления земельного налога в 2010 году составило 115,4 млрд. рублей, или на 21% больше, чем в 2009 году и в 2,5 раза больше чем в 2006 году1.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка.

Причиной роста поступлений земельного налога является увеличение количества налогоплательщиков и вовлечение в налоговый оборот дополнительного количества земельных участков, повышения качества принимаемой информации от органов Росреестра, а также переоценка кадастровой стоимости земельных участков.

Так, количество налогоплательщиков в 2009 году составило 24,4 миллиона и по сравнению с 2006 годом выросло на 77%, налоговая база увеличилась в 2 раза и составила почти 20 триллионов рублей.

Один из возможных вариантов повышения доходной базы имущественных налогов и увеличений их поступлений является совершенствование законодательства в части налогообложения земельных участков под многоквартирными домами.

Однако встает серьезная проблема определения плательщика земельного налога, при возникновении (прекращение) права на участок под многоквартирным домом.

Право собственности на помещение в многоквартирном доме неразрывно связано с правом общей долевой собственности на общее имущество, входящее в состав такого дома (размер доли пропорционален общей площади, помещения). В соответствии со статьей2 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) одним из объектов общего имущества является земельный участок, на котором расположен дом.

Поскольку земля принадлежит владельцам жилых и нежилых помещений на праве собственности (общей долевой), у них возникает обязанность уплачивать земельный налог. При этом в отличие от граждан, которым налоговый орган направляет соответствующие уведомления, организации - собственники помещений рассчитывают земельный налог самостоятельно. Как показала практика, это бывает весьма непросто сделать. В первую очередь должен быть определен момент возникновения права на землю.

Согласно ст. 16 закона3, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Причем если участок был сформирован до 1 марта 2005 г. (до момента вступления в силу ЖК РФ), он перешел в собственность с этой даты, если нет - после формирования и проведения кадастрового учета.

Минфин России неоднократно разъяснял, что собственник помещения в многоквартирном доме становится плательщиком земельного налога в отношении доли земельного участка с момента формирования этого участка и проведения кадастрового учета. Основанием для уплаты земельного налога служит в данном случае свидетельство о праве собственности на помещение в доме. Этот вывод следует из п. 2 ст. 23 закона4, в силу которого государственная регистрация права на помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Вместе с тем, по вопросу получения земельного участка под много-

квартирным домом в общую долевую собственность существуют две противоположные точки зрения.

Во-первых, собственники приобретают права на землю автоматически в силу прямого указания закона. Судами признается, что право общей долевой собственности возникает с момента вступления в силу ЖК РФ. Для перехода права собственности не нужны ни административный акт о передаче участка в общую собственность, ни государственная регистрация данного права. Отсутствие регистрации права общей долевой собственности на земельный участок у собственников квартир не изменяет его правовой статус и субъективный состав лиц, имеющих такое право.

Во-вторых, право муниципальной собственности на земельный участок не может прекратиться автоматически путем перехода в частную (общую деловую) собственность собственников помещений. Собственники помещений обязаны соблюсти заявительный (общий) порядок оформления земельно-правовых отношений, обратившись с заявлением в соответствующий государственный (муниципальный) орган5.

Федеральным законом от 24.07.2007 г. № 212-ФЗ были внесены изменения в порядок получения права собственности на государственную и муниципальную землю. С 30 октября 2007 г. В п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) появилось дополнение, в силу которого перечень документов, прилагаемых к заявлению, устанавливает Минэкономразвития России.

Таким образом, органы власти на местах лишились возможности запрашивать дополнительные документы. Затем в соответственности с п. 6 ст. 36 ЗК РФ орган государственной власти субъекта РФ или местного самоуправления должен принять решение о предоставлении земельного участка бесплатно. В настоящее время на это отводится две недели (если заявителем представлен кадастровый план). Из поправок, внесенных законом от 24.07.2007 г. № 212-ФЗ, следует, что данный срок увеличен до месяца с момента представления заявления.

Все вышеприведенное относится к случаям, когда дом расположен на земле, которая находится в собственности муниципалитета и не обременена правами третьих лиц. Другая ситуация возникает, если земельный участок находится в собственности или бессрочном пользовании, в частности, застройщика. Так как ст. 16 закона6 не допускает исключений из правила о переходе земельного участка в общую долевую собственность жильцов, то земля должна стать собственностью владельцев помещений в любом случае, даже если право собственности (или бессрочного пользования) на нее зарегистрировано на другое лицо.

Тем не менее из разъяснений Минфина России следует, что до тех пор, пока право предыдущего правообладателя не будет прекращено, собственники помещений не могут претендовать на получение земельного участка в общую долевую собственность. Именно до этого момента прежний правообладатель будет плательщиком земельного налога.

В частности, если правоустанавливающие документы на земельный участок оформлены на товарищество собственников жилья (ТСЖ), то до переоформления права на земельный участок плательщиком земельного налога признается именно ТСЖ как самостоятельное юридическое лицо. Но после перехода права пользования на земельный участок в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в установленном порядке (прекращение права у ТСЖ и возникновение права собственности у собственников помещений) плательщиками земельного налога в отношении соответствующей доли земельного участка должны признаваться собственники квартир. Ана-

логичное правило распространяется на организацию-застройщика, построившую многоквартирные дома на собственных земельных участках.

До государственной регистрации прекращения права собственности обязательность по уплате земельного налога сохраняется за застройщиком. По вопросу о порядке государственной регистрации прекращения права собственности организации-застройщика на земельный участок, который переходит в общую долевую собственность к собственникам помещений в многоквартирном доме, следует обращаться в территориальные органы Росрегистрации. Для внесения в реестр соответствующей записи застройщику следует представить в регистрирующий орган заявление о прекращении права, а также документ, подтверждающий, что земельный участок под домом сформирован, в отношении его проведен кадастровый учет с указанием даты внесения записи в Единый государственный реестр земель. При этом записи о правах на общее имущество в реестр прав на недвижимое имущество не вносятся -это возможно только при волеизъявлении правообладателей - собственников помещений.

Следует заметит, что государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости (в частности, землю) обязательна только в случае, если объект является предметом сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, сдача в аренду, соглашение о сервитуте). Это следует из ст. 6 и 13 закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ.

Однако рассмотренный порядок прекращения права собственности на землю ЗК РФ не предусмотрен: ст. 44 этого Кодекса предлагает всего три основания прекращения права собственности на землю - отчуждение собственником земли другим лицам, отказ от права, принудительное изъятие.

Таким образом, в настоящее время отсутствует однозначная позиция государственных органов по вопросу определения момента перехода права собственности на землю, а следовательно, возникновения (прекращения) обязанности уплаты земельного налога. Это относится как к ситуации с куплей-продажей недвижимости, так и к обладанию помещением в многоквартирном доме.

Официальная позиция сводится к необходимости уплаты земельного налога при наличии зарегистрированного права на землю (единственное исключение для собственников помещений в доме). Обязанность налогоплательщика прекращается одновременно с регистрацией прекращения права на землю.

Возможно также возникновение следующей ситуации. Помещения в здании, расположенном на земельном участке, принадлежащем бюджетной организации на праве бессрочного пользования, занимают, кроме бюджетной организации, другие организации по договорам аренды и безвозмездного пользования.

Согласно ст. 388 Налогового кодекса РФ (далее НК РФ) плательщиками земельного налога признаются организации, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. При этом плательщиками земельного налога не признаются организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

На основании п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Таким образом, основанием для взимания земельного налога является правоустанавливающий документ на земельный участок, т.е. зарегистрированное в установленном порядке право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования.

В соответствии с ЗК РФ7 юридические лица, имеющие в безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управ-

лении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки согласно ЗК РФ.

На основании п. 4 ст. 36 ЗК РФ, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими казенными предприятиями и государственными (муниципальными) учреждениями, данный земельный участок предоставляется лицу, во владении которого находится большая площадь помещений в здании, в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.

Таким образом, принимая во внимание, что гражданским и земельным законодательством РФ не предусмотрен переход права пользования земельным участком, занятым зданием, часть которого передана в безвозмездное пользование или в аренду другим организациям, плательщиком земельного налога в отношении всего земельного участка является организация, обладающая правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества является обязательной и носит заявительный характер. Земельные участки, права на которые длительное время не регистрируются в соответствии с законодательством, должны подлежать обложению земельным налогом. Факты задерживания регистрации в соответствии с действующим законодательством должны рассматриваться как уклонение от налогообложения.

В этой связи при установлении фактов неуплаты земельного налога в связи с уклонением от государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества при проведении контрольных мероприятий налоговым органам следует привлекать таких лиц к уплате земельного налога и применять предусмотренные ст. 122 НК РФ меры ответственности при совершении умышленного налогового правонарушения, а также сообщать в органы, принявшие решение о предоставлении земельных участков после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ, о несоблюдении лицами, которым переданы эти земельные участки, требований данного закона.

Литература:

1. Земельный Кодекс РФ // СПС «Консультант Плюс».

2. Жилищный кодекс РФ // СПС «Консультант Плюс».

3. Налоговый кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая // Собрание законодательства РФ.

4. Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СПС «Консультант Плюс».

5. Федеральный закон от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» // СПС «Консультант Плюс».

6. Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ» // СПС «Консультант Плюс».

7. Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» // СПС «Консультант Плюс».

8. Федеральный закон от 26.06.2007 г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации» / / СПС «Консультант Плюс».

9. Налоговые реформы. Теория и практика: монография для магистрантов, обучающихся по специальностям «Финансы и кредит», «Бухгалтерский учет, анализ и аудит» / под ред. И.А. Майбурова, Ю.Б. Иванова. - М.: Юнити-Дана, 2010. - 463 с.

10. Перонко И.А., Проблемы совершенствования налогообложения в Российской Федерации и пути их решения. Дисс. докт. экон. наук. М., 2001.

11. www.gks.ru

1 www.gks.ru

2 Жилищный кодекс РФ ст. 36 // СПС «Консультант Плюс».

3 Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ» // СПС «Консультант Плюс».

4 Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / / СПС «Консультант Плюс».

5 Земельный кодекс РФ ст. 36 // СПС «Консультант Плюс».

6 Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ» // СПС «Консультант Плюс».

7 Земельный Кодекс РФ п. 1 ст. 36 // СПС «Консультант Плюс».