Гроза нулевых

В ЦБ подняли проблему «нулевых» ставок по ипотеке, широко рекламируемых участниками рынка, но вводящих в заблуждение клиентов. Снижение процентной ставки почти до нуля происходит за счет повышения цены недвижимости. В итоге банк получает и комиссионный доход, и существенную маржу, а застройщик повышает продажи. Но завышение стоимости жилья искажает стоимость залога, что повышает риски банков в случае дефолтов клиентов. ЦБ собирается принимать меры, которые могут выражаться предписанием раскрывать более полно стоимость кредита и даже наложением штрафа.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

В пятницу, 16 сентября, на пресс-конференции по итогам заседания совета директоров ЦБ по ключевой ставке глава регулятора Эльвира Набиуллина подняла проблему близких к нулю ставок по ипотеке (см. “Ъ” от 16 сентября). Ставки в размере 2–3% годовых, а порой и значительно ниже — до 0,1% годовых (при среднерыночных ставках от 10% годовых, по данным «Дом.РФ» (.pdf)) обычно предоставляются в рамках партнерств банков и застройщиков и активно используются в рекламе. По словам госпожи Набиуллиной, «это чисто маркетинговый ход, очень часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости, и потом уже за счет этой завышенной стоимости застройщик делится единоразовой компенсацией с банком».

Глава ЦБ назвала «нулевые» ставки введением в заблуждение клиентов и предупредила, что регулятор намерен принять меры, хотя и не уточнила, какие именно.

«Такого рода акции и кооперации застройщиков и банков происходят в моменты падения продаж у застройщика или в целом для оживления»,— отмечает директор дирекции развития розничного бизнеса ТКБ Вадим Пахаленко. И «ипотека от застройщиков» стала появляться в 2015 году. Тогда еще льготная ипотечная госпрограмма не была запущена, а рыночные ставки по ипотеке взлетели до 20% годовых, и продажи у застройщиков встали.

Вместе с тем есть ставка, по которой банки хотят получить плату по кредиту. Например, при уплате комиссии в 20% от суммы кредита клиент может получить ставку 0,1%, указывает Вадим Пахаленко. Но у клиентов таких денег на входе в ипотеку нет, они есть у застройщиков, однако в конечном итоге все происходит за счет средств клиента через увеличение цены за квадратный метр. При этом сама комиссия может уплачиваться застройщиком из средств в рамках проектного финансирования, поясняет собеседник “Ъ” из числа застройщиков. Там обозначены средства, которые застройщик тратит вне стройки, из них идет в том числе вознаграждение банку, объясняет он.

Как добавляет заместитель финансового директора ГК «Гранель» Юрий Черноиванов, банки работают с застройщиками по комплексу финансовых услуг: проектному финансированию, ипотечному кредитованию и другим направлениям, и недополученную прибыль по одним статьям финансовые организации могут компенсировать за счет доходов по другим.

Обеспокоенность ЦБ вполне понятна: из-за таких проектов у банков в ипотечных портфелях существенно увеличивается объем переоцененных залогов в связи с надбавкой к стоимости жилья со стороны застройщиков, говорит эксперт ипотечного рынка Сергей Мазурик.

«Риск формирования на рынке недвижимости ипотечного пузыря присутствует. Если у заемщика будет дефолт, то после реализации такой квартиры банку может не хватить денежных средств, чтобы компенсировать убытки по невыплаченному кредиту»,— говорит он. Кроме того, такие проекты реализуются на первичном рынке, а стоимость квадратного метра в настоящее время на нем выше, чем на вторичном, что влияет на повышенную стоимость всех квартир на рынке недвижимости, отмечает эксперт.

Между тем ипотечные программы под 0,01% дезориентируют покупателей и заставляют девелоперов раскручивать рекламный маховик подобных акций, говорит собеседник “Ъ” в одной компании-застройщике. «Клиент искренне не понимает, почему у одного застройщика такая “выгодная бесплатная ипотека”, а у другого — проект интереснее, но ипотека “дорогая”»,— говорит он. В итоге девелоперы вынуждены вслед за крупными игроками рынка «рисовать в рекламе 0% для привлечения клиентов», заявляет он.

Юристы указывают на возможность административного наказания. В таких случаях речь идет о введении в заблуждение потребителей финансовых услуг, отмечает банковский юрист Нина Семина. Покупателя информируют не обо всех расходах и затратах, которые он понесет, при этом он видит процентную ставку, которая, очевидно, ниже, чем средняя рыночная, но в результате получает недвижимость по завышенным ценам. В то время как клиент мог приобрести жилье по более высокой ставке, но меньшей стоимости, и в совокупности затраты могли бы быть ниже. По словам юриста, введение потребителя в заблуждение может привлечь не только внимание ЦБ, но и ФАС. В данном случае такой мисселинг может расцениваться как ненадлежащая реклама, уточняет она. Одной из мер наказания могут быть штрафы, однако у регулятора есть широкий арсенал воздействия на участников рынка. Так, например, считает она, ЦБ может предписать банкам указывать клиентам перед подписанием договора полную стоимость ипотечного кредита с учетом полной стоимости недвижимости. В сравнении со средними расценками это заставит клиента задуматься, идти ли на такую низкую процентную ставку. Если обязать банки раскрывать эту информацию клиентам, возможно, прибегать к административному воздействию не понадобится, допускает госпожа Семина.