Верные спутники

Высокие цены на квартиры, дефицит жилья, плохая экология и транспортные проблемы в мегаполисах создали почву для расцвета нового градостроительства. «Секрет фирмы» изучил наиболее интересные проекты городов-спутников в России.

Каждую минуту на свет рождается россиянин с реальной перспективой стать жителем одной из пяти крупнейших агломераций России: Московской, Санкт-Петербургской, Самарской, Екатеринбургской и Нижегородской. И увеличить и без того изрядную плотность населения. Но, увы, большой город сегодня не самое приятное место для проживания. Все города с населением от 500 тыс. человек считаются экологически неблагополучными.

Инфраструктура мегаполисов не поспевает за ростом числа жителей, они задыхаются от пробок. Неудивительно, что 40% москвичей и 30% петербуржцев, по данным опросов, проведенных риэлтерами, готовятся к бегству в пригороды. Вопрос: кто их там ждет?

«Предложения эконом-класса ограничиваются скворечниками в чистом поле и не могут заменить московские квартиры,– считает Андрей Сармин, директор департамента загородной недвижимости компании „Новое качество”.– Элитные коттеджные поселки, охраняемые резервации для состоятельных людей, столичное жилье тоже не заменяют. Прежде всего потому, что они остаются пусть и комфортабельными, но спальными районами».

Чтобы пригороды смогли вытянуть излишек населения из мегаполисов, они должны не только обладать их атрибутами, но и превосходить их по качеству жизни. Быть малоэтажными, благоустроенными, зелеными и обеспеченными всем необходимым –- от детских садов, поликлиник, супермаркетов и ресторанов до рабочих мест. Пока в нашей стране нет таких самодостаточных мини-городов, но, судя по всему, появятся.

Планы по возведению новых городов уже вынашивают и отечественные латифундисты, и региональные власти, и банки, и даже политические партии. Мини-города – дело заведомо беспроигрышное, прежде всего в Московской области. По оценкам Натальи Чукаевой, директора департамента маркетингового анализа УК «Масштаб», ежемесячный доход в $10–50 тыс. (и потенциальную возможность купить жилье от $250 тыс. до $1 млн) имеют 348 тыс. московских семей, а 1,5 млн семей с достатком от $2 тыс. до $10 тыс. могут позволить себе жилье стоимостью до $250 тыс. В принципе покупательская способность в Москве достаточно высока, чтобы заселить пару элитных городов, где квартиры и дома будут стоить ненамного дешевле, чем в столице, и два-три города-спутника для среднего класса со стоимостью квадратного метра $1,5 тыс.

Но в ближайшие полтора года развернется строительство спутников не только около Москвы, но и вокруг Кемерова, Челябинска, Чебоксар. Другие же мегаполисы, где в черте города достаточно земель для комплексной застройки, будут развиваться по иному пути: в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону вырастут крупные районы на 35–45 тыс. человек, организованные по принципу «город в городе». Например, из-за дефицита земель в Ленобласти без спутников останется Петербург – зато в нем сейчас реализуются крупные проекты новой формации «Балтийская жемчужина» и «Славянка». Всего в стране набирается полтора десятка проектов. Значит, можно говорить о ренессансе российского градостроительства.

Аберкромби, Левитт и другие
Страна, в советские времена имевшая развитые традиции строительства городов, похоже, вообще забыла, как их строить. Последняя новостройка – город нефтяников Губкинский – была возведена в 1986 году. С тех пор сообщество городов в России пополнялось лишь формально – за счет существующих поселков городского типа, получающих статус города. Поэтому отечественным строителям пригородов так или иначе придется перенимать зарубежный опыт. Ведь Европа, США и Азия давно и активно развивают пригороды и возводят города-спутники.

В 1946 году в Великобритании начался грандиозный градостроительный эксперимент – реализация так называемого плана Аберкромби по переселению из переполненного Лондона 1,5 млн человек, потерявших свои дома во время Второй мировой войны. Тогда вокруг Большого Лондона развернулось строительство новой пригородной зоны – метрополитенского пояса – с малоэтажными спутниками, разделенными сельской местностью и связанными с Лондоном железнодорожными ветками. При этом города, рассчитанные на 60–100 тыс. жителей, изначально сооружались под автомобильный транспорт со множеством объездов и развязок и имели нетрадиционную для старой Англии продольно-поперечную планировку улиц.

Финансировалось строительство домов и инфраструктуры 60-летними государственными займами. В новостройки переводились не только люди, но и промышленность, тем самым снижая зависимость местного населения от Большого Лондона. Чтобы ускорить процесс переселения производителей, предприятия в новых городах получали в аренду на льготных условиях здания и оборудование. Причем города возводились самые разные: от города–стального комбината Корби до Милтон-Кейнса, известного своим огромным парком и крупным торговым центром. Всего вокруг Лондона выросло 34 новых города (Бэзилдон, Брэкнелл, Кроули, Харлоу, Стивенедж, Харлоу и другие). А к 2000 году новые города превзошли Большой Лондон не только по общей численности жителей, но и по показателям занятости в обрабатывающей промышленности, строительстве, транспорте, торговле и даже в банковском деле и страховании.

Однако самая массовая концепция переселения из мегаполисов была воплощена в Соединенных Штатах. Сегодня 60% граждан страны проживают в пригородах. Массовое строительство дешевого жилья на конвейер поставил бизнесмен Уильям Левитт,, построивший первый частный город Левиттаун. Он предложил людям вариант хрущевских пятиэтажек, но за городом: частный домик вместо маленькой квартиры. На место сборки доставляли уже готовые блоки будущего дома. Бригады рабочих-строителей были узкоспециализированными: одна ставила стены, другая – крышу, третья – окна. Получалось быстро и недорого. Дома росли как грибы. С 1947 по 1951 годы компания «Левитт и сыновья» построила под Нью-Йорком 17,5 тыс. домов. Дом в Левиттауне мог себе позволить и средний американец. Идея оказалась настолько популярной, что вскоре своими левиттаунами обросли все мегаполисы США.

Тоска по крупным формам
Новые города – удачная мысль для отечественных землевладельцев. Ресурсы точечной застройки в Москве и комплексной в подмосковных городах первого пояса почти исчерпаны (еще пару десятков домов на существующей инфраструктуре – и все). Это заставляет искать новые пути развития: либо «прирезать» большие микрорайоны к уже существующим городам, либо строить новые города.

Разумеется, построить новый город с нуля – дело необычайно хлопотное и затратное. Придется не только согласовать границы новой территории с районными или областными администрациями, но и позаботиться об энерго- и водоснабжении, отоплении, канализации и дорогах. За свой счет, если город возводится на частных землях, инвестор должен будет выстроить школы, поликлиники, детские сады.

Но есть и весомые преимущества. Можно изначально сделать новые коммуникации, грамотно распланировать территорию, создать целостный архитектурный стиль. «Всегда легче создавать с нуля, нежели пытаться вписаться в прокрустово ложе того, что уже исторически сложилось»,– полагает Олег Репченко, руководитель аналитического центра агентства IRN. И хотя затраты на инфраструктуру и «социалку», по оценкам экспертов, достигают 30% стоимости «городского» проекта, все равно дело это для девелоперов и застройщиков выгодное. «Если взять плотность застройки на гектар, то и с учетом обязательств перед областью и затрат на инженерные сети, с гектара многоквартирных домов в новом городе можно заработать больше, нежели при строительстве коттеджей»,– говорит Наталья Чукаева из УК «Масштаб».

Неслучайно новые города сегодня так притягивают наших олигархов, крупнейших лендлордов по совместительству. Владелец «Нафта-Москва» Сулейман Керимов в следующем году начнет строительство «города миллионеров» Рублево-Архангельское на 35 тыс. человек на участке в 430 га по Новорижскому шоссе. Вадим Мошкович после продажи части активов принадлежавшего ему холдинга «Русагро» тоже перекинулся в более рентабельную отрасль, нежели производство подсолнечного масла. Он затевает и вовсе нечто грандиозное: на 6 тыс. га земель совхоза «Коммунарка» (между Бутовым и Троицком) будет возведен новый город с условным наименованием «Проект А101» на 250 тыс. человек с полной социальной инфраструктурой, разноэтажной застройкой, больницами и даже своим вузом. А с легкой руки Виктора Вексельберга на юго-западной окраине Екатеринбурга на площади 2,5 тыс. га вырастет новый самодостаточный район Академический, уже окрещенный «Вексельбургом».

Якорь для города
Однако мало найти деньги на новый город. Нужно придумать, как удержать в нем людей. Ведь для стабильного развития территории необходимо, чтобы не менее 30% жителей работали в черте населенного пункта.

Наиболее успешные города-спутники советского времени – Дубна, Троицк, Обнинск, Протвино, Подольск – были обеспечены рабочими местами по полной программе. Там было либо наукоемкое производство, либо оборонное предприятие, либо крупный строительный комплекс, которые предоставляли работу для большей части населения. Создав рабочие места, эти города получили отдельные бюджеты, позволяющие развивать социальную инфраструктуру. На Западе, если в городе-новостройке не было никакого высокотехнологичного предприятия, туда «затаскивались» крупные компании, становившиеся главными арендаторами офисных центров, утверждает Денис Визгалов, эксперт Института экономики города. Например, Бразилиа, столица Бразилии с 1960 года, возникла благодаря тому, что власти в середине 1950-х годов вынудили пять крупнейших корпораций страны не только сложиться и профинансировать строительство, но и перевести туда свои штаб-квартиры из Сан-Паулу и Рио-де-Жанейро.

На административный ресурс делают ставку и региональные власти – основные двигатели проектов новых городов. Например, губернатор Кемеровской области Аман Тулеев добился от местных бизнесменов, чтобы они не только выделили 2 млрд руб. на строительство нового города-спутника Лесная поляна, но и пообещали дотировать ставки по ипотечным кредитам для сотрудников, желающих приобрести там жилье.

Другой якорь для населения – серьезные социальные учреждения, допустим, медицинские. К тому же, по данным исследования Геннадия Стерника, главного аналитика Российской гильдии риэлтеров, в число важнейших факторов, влияющих на стоимость жилья в любом городе, наряду с численностью жителей и качеством жилья входит наличие театров и вузов. Но пока отечественным градостроителям не до культуры и образования: большинство проектов существуют лишь в виде согласований и архитектурных проектов. Пионерам пригородов предстоит решить более насущные задачи – для начала построить новое и удобное жилье.

Мечта миллионера
Откуда свежеиспеченной новостройке взять многовековую историю, придающую неповторимое очарование старым городам Европы? Разве что выдумать. И Рублево-Архангельское, расположенное в 3,5 км от МКАД по Новорижскому шоссе, создается именно как новый «старый» город. Здесь будет своя цитадель – якобы старинная крепость, со временем переоборудованная в центр развлечений с бутиками, ресторанами, кинотеатрами, гостиницей и мюзик-холлом. А также примыкающие к цитадели псевдоисторические кварталы с узкими улочками, старательно вымощенными брусчаткой. Старую часть будет окружать район уже «более позднего периода» – с современными таунхаусами и малоэтажными домами. На периферии расположатся предместья в английском стиле.

При этом Рублево-Архангельское будет просторным и «воздушным» – 60% общей площади в 430 га будет отведено под общественные пространства: парки, скверы, площади. Разработала столь изящный замысел архитектурная фирма «Джон Томпсон и партнеры». А строить город для миллионеров будет миллиардер Сулейман Керимов. Цены будут сопоставимы с московскими ценами на элитное жилье. Работы начнутся в 2007 году, на первом этапе проекта будет возведено 250 тыс. кв. м жилья, а всего город рассчитан на 30 тыс. человек и 2,7 млн кв. м. Бюджет проекта тянет на $3 млрд.

Однако Рублево-Архангельское не будет спальным районом. Как рассказывает PR-директор проекта Виктор Новичков, на втором этапе будет сооружен бизнес-парк, чтобы люди смогли вести бизнес, не выезжая в мегаполис. А всего в рамках проекта предполагается создать около 10 тыс. рабочих мест – прежде всего в сфере услуг. Готовятся переговоры и с компаниями высокотехнологичного сектора о переводе их офисов в новый город.

Город ВТБ
У нового города на 30 тыс. жителей, который будет находиться на полпути между Чебоксарами и промышленным центром Чувашии Новочебоксарском, явно курортный облик. Это плоды усилий архитектурного бюро Рудольфа Керна из Германии. Так, 36 из 257 га в городской территории, вытянувшейся вдоль Волги, будет отдано под яхт-клуб и оздоровительные центры. На второй линии расположатся коттеджи. За ними – дома бизнес-класса, чередующиеся с офисами, школами и торговыми центрами. Ну а ближе к лесу и трассе вырастут социальные малоэтажные дома (25% от общего объема застройки). Стоимость жилья пока неизвестна, единственный ориентир – цена квадратного метра в самих Чебоксарах, составляющая 25 тыс. руб.

Стройка, рассчитанная на пять лет, потребует $1 млрд инвестиций. Но в деньгах, похоже, недостатка не будет: главным инвестором строительства станет ВТБ (бывший Внешторгбанк), вклад которого составит 24 млрд руб. На этой неделе специально для реализации проекта будет образована «Приволжская градостроительная корпорация» с тремя учредителями: Росстроем, правительством Чувашии и ВТБ. ВТБ 24, розничная «дочка» банка, видимо, станет основным ипотечным банком для потенциальных покупателей жилья.

Напомним, что Чувашия, наряду с Екатеринбургом, Санкт-Петербургом и Московской областью, вошла в число четырех пилотных регионов комплексной застройки в рамках нацпроекта «Доступное жилье». По словам главы Росстроя Сергея Круглика, на примере именно этих четырех регионов будет отработана система взаимодействия частных компаний с федеральными и муниципальными властями. А Чувашия – удачная территория для эксперимента: республиканская власть всегда была очень восприимчива к новым идеям из центра.

Эффект масштаба
Проект с кодовым названием А101 – самое крупное из новейших градостроительных начинаний в России. Будущий спутник Москвы лидирует и по числу жителей (250 тыс. человек), и по площади (6 тыс. га), и по стоимости – $7 млрд. И даже по срокам строительства – 30 лет. Появится он на землях бывшего совхоза «Коммунарка» (3–23 км от МКАД по Калужскому направлению). Участок принадлежит структурам Вадима Мошковича, бывшего владельца «Русагро», а управляет территорией компания с символичным названием «Масштаб». Строительство будет сопровождаться реконструкцией Калужского шоссе до шести полос на участке МКАД–Троицк, которой будут заниматься областные власти.

По числу жителей А101 может, в отличие от всех остальных «кандидатов в спутники», претендовать на статус города областного подчинения, то есть на административную автономию от районных властей. А ослабить зависимость от Москвы помогут около 50 тыс. рабочих мест в городе, причем не только в сфере услуг, но и в производстве.

Задумано все действительно масштабно. «Это будет город больше Троицка»,– поясняет Наталья Чукаева из УК «Масштаб». В новом городе будут жить люди с разным уровнем доходов: и обеспеченный класс с достатком от $5 тыс. до $10 тыс. на семью, и малоимущие, для которых будет строиться социальное жилье. А всего предполагается возвести почти 10 млн кв. метров жилья. Чтобы заселить весь город, потребуется от 30 до 50 лет.

«Сделать городок в формате Рублевки несложно,– говорит Наталья Чукаева.– Мы же занимаемся настоящим градостроительством, сооружением источников тепло-, газо- и электроснабжения, дорогами – это сейчас мало кто делает».

Нью-Кемерово
Десять километров асфальтированной дороги, сделанной в рекордные сроки, ведут из Кемерова на таежную поляну, где красуются четыре образцово-показательных коттеджа. Здесь, в экологически чистом месте между горой Люскус и деревенькой Андреевка, вырастет город-спутник Кемерова с поэтическим названием Лесная поляна – любимое детище губернатора Амана Тулеева. Лесная поляна, занимающая 1,6 тыс. га, обещает стать полноценным городом: с современными супермаркетами, кинотеатрами, школами, больницами, парками, искусственными водоемами и даже лыжными трассами. Финансироваться этот проект с бюджетом 45 млрд руб. будет за счет области, которая построит «социалку», а также за счет частных инвестиций и планируемых поступлений от продажи жилья первой очереди.

Уже в 2007–2009 годах 24 тыс. кемеровчан переберутся в четырехэтажные дома, таунхаусы и коттеджи с приусадебными участками в три-десять соток. «Мы построим дома, доступные разным слоям населения, жилье в среднем будет стоить 12–18 тыс. руб. за квадратный метр»,– уверяет президент ассоциации «Промстрой» (генподрядчика строительства) Борис Горобцов. На разные кошельки станут ориентироваться и строители: самыми дешевыми будут каркасные дома, возводимые по канадской технологии, самыми дорогими – кирпичные особнячки по индивидуальным проектам. Но в любом случае жителями Лесной поляны станут люди небедные – с постоянной работой, стабильным заработком, способные купить жилье сразу или взять ипотечный кредит. И к тому же имеющие автомобиль для поездок на работу в Кемерово, хотя власти и обещают со временем наладить транспортное сообщение с областной столицей.

Челябинское подворье
Бизнесмен Артур Никитин – не сторонник архитектурных и ландшафтных излишеств. Ничего подобного в новом «стотысячнике» рядом с Челябинском, который планирует построить Никитин вместе с другими застройщиками, не будет. Все те же стандартные квартиры по 45–120 кв. м, недорогие каркасные технологии строительства.

Основными носителями комфорта станут не сами дома, а закрытые и охраняемые благоустроенные дворы. Каждая пара пятиэтажных П-образных домов будет образовывать общий двор. Внутри разместятся магазины, детская площадка, небольшой спортзал и даже детский сад только для этих двух домов (школы, поликлиники, развлекательные центры и супермаркеты – общие для всех жителей города). Отношения между жильцами будут организованы по принципу кондоминиумов. Словом, русское подворье на новый лад.

«Я думаю, что жить в охраняемом уютном дворе, где нет бомжей и пьяниц, где не воют по ночам автосигнализации и где каждый друг друга знает – мечта любого нормального человека»,– говорит Никитин. К тому же цена на жилье в «дворовом» городе будет вдвое ниже, чем в Челябинске,– 15 тыс. руб. за кв. м. Ведь как уверяет Никитин, выбран наиболее дешевый и, что очень важно, быстровозводимый тип жилья.

«Стотысячник» Артура Никитина вырастет в двух километрах от областного центра, в экологически чистом месте рядом с небольшим городом Чебаркуль. Подготовка территории начнется весной следующего года. Проект уже привлек внимание других уральских застройщиков. Если эксперимент удастся, то подворья нового типа в ближайшие годы появятся в окрестностях Уфы и Тюмени.