Анализ и оценка механизмов развития моделей воспроизводства жилищного фонда

УДК 332.87

DOI: 10.21285/2227-2917-2016-3-22-27

АНАЛИЗ И ОЦЕНКА МЕХАНИЗМОВ РАЗВИТИЯ МОДЕЛЕЙ ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

© Е.В. Кашина, А.В. Степанцова

Проблемы, имеющиеся в сфере воспроизводства жилищного фонда, свидетельствуют о наличии недостатков в жилищной сфере и вызывают потребность в разработке усовершенствованных механизмов воспроизводства жилищного фонда. В статье представлен анализ и осуществлена оценка существующих моделей воспроизводства жилищного фонда. Рассмотрены основные механизмы, оказывающие влияние на развитие моделей воспроизводства жилищного фонда. Также выявлены ключевые условия развития моделей воспроизводства жилья, соблюдение которых позволит усовершенствовать существующие механизмы реализации моделей воспроизводства жилищного фонда.

Ключевые слова: жилищный фонд, модели воспроизводства жилищного фонда, новое строительство, капитальный ремонт жилищного фонда, механизмы развития моделей воспроизводства жилищного фонда, Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

ANALYSES AND ASSESSMENT OF DEVELOPMENT TOOLS OF THE REPRODUCTION MODELS OF A REAL ESTATE FUND

© E.V. Kashina, A.V. Stepantsova

Problems in the sphere of reproduction of real estate fund show disadvantages in real estate sphere and cause the necessity to develop modernized tools of real estate reproduction. In this article we present analyses and perform assessment of the existing models of reproduction of real estate fund. We considered the main tools which influence the development of models of real fund reproduction. We also pointed out the key conditions for the development of models of real estate reproduction. If we follow these conditions, it will allow to improve the existing tools of real estate fund reproduction.

Keywords: residential fund, reproduction models of a residential fund, new development, capital repair of a residential fund, tools of development of reproduction models of real estate fund, Support Fund for the Reform of the Housing and Utilities Sector

Воспроизводство жилищного фонда является одним из актуальных направлений развития экономики России. На сегодняшний день одними из главных особенностей развития жилищного фонда являются тенденция к дифференцированности жилой недвижимости, а также повышение требований к качеству жилищного фонда. Большое внимание к процессу воспроизводства жилья обусловлено необходимостью социального и экономического развития страны, которое невозможно без улучшения показателей, характеризующих качество жизни населения.

Имеющиеся проблемы в сфере воспроизводства жилищного фонда свидетельствуют о наличии недостатков в жилищной сфере и низкой эффективности воспроизводства

жилья. Ввод в эксплуатацию общей площади жилых домов в 2014 году составил 2 2 84,19 млн м . В то же время по состоянию на конец 2014 года 93,3 млн м жилищного

фонда является ветхим и аварийным. Превалирование количества ветхого и аварийного

жилищного фонда над количеством вводимого в эксплуатацию жилья говорит о том, что

процесс обновления жилищного фонда происходит медленнее, чем его старение и обвет-

шание. Кроме того, объемы нового строительства являются недостаточными и не обеспечивают темпов роста жилищного фонда из расчета 1 м2 жилья на человека в год [1].

Несоответствие количества жилой недвижимости, вводимой в эксплуатацию, потребностям жителей Российской Федерации, большое количество ветхого и аварийного жилищного фонда, а также низкая степень доступности жилья вызывают потребность в разработке усовершенствованных механизмов воспроизводства жилищного фонда. В свою очередь, разработка таких механизмов является невозможной без проведения анализа и оценки существующих моделей воспроизводства жилья.

Воспроизводство жилищного фонда представляет собой процесс непрерывного возобновления жилищного фонда, а также предупреждение его несвоевременного износа.

Исследование зарубежного опыта воспроизводства жилищного фонда показало, что приоритетным направлением его воспроизводства в экономически развитых зарубежных странах, успешно решающих проблему воспроизводства жилья, является модель, реализуемая посредством осуществления реконструкции или модернизации жилой недвижимости [2-4].

Анализ жилищной сферы Российской Федерации позволил выявить две наиболее применяемые модели воспроизводства жилищного фонда в РФ. К ним можно отнести: модель с акцентом на осуществление нового строительства и модель с акцентом на капитальный ремонт, реконструкцию или модернизацию жилой недвижимости.

Развитие первой модели обусловлено большим количеством жилой недвижимости, находящейся в аварийном состоянии и не отвечающей современным техническим требованиям. К тому же с точки зрения эксплуатационных затрат обслуживание и содержание новых зданий является более экономичным, чем зданий, находящихся в длительной эксплуатации. В то же время для осуществления нового строительства в ряде случаев необходим снос внушительной части ветхих и аварийных жилых домов, что влечет потерю большого количества собственности, не обремененной долговыми обязательствами. Кроме того, работы по сносу старых строений, проектированию, подготовке территории и непосредственно самому строительству значительно увеличивают срок реализации проекта и стоимость будущего здания. Поэтому наиболее целесообразным, с учетом современного состояния жилищной сферы РФ, является применение второй модели, нацеленной на воспроизводство жилья посредством осуществления капитального ремонта, реконструкции или модернизации. Как показывает отечественный опыт воспроизводства жилья, стоимость ремонтных работ составляет примерно 1/3 часть от общей суммы затрат на новое строительство. По данным Российской академии архитектурных и строительных наук (РААСН), затраты на капитальный ремонт зданий составляют 30-35 %, модернизацию -50-55 %, реконструкцию - 60-70 % от стоимости 1 м2 общей площади при новом строительстве [5]. Таким образом, на наш взгляд, наиболее экономически целесообразным способом воспроизводства жилищного фонда на сегодняшний день выступает капитальный ремонт.

По данным Федеральной службы государственной статистики, около 80 % всех жилых помещений в Российской Федерации являются приватизированными. В соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса РФ собственники помещений обязаны самостоятельно оплачивать расходы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, собственникам жилья в многоквартирном доме принадлежат помещения, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме. Поэтому решения по обслуживанию и ремонту общего имущества должны приниматься собственниками коллективно [6]. На сегодняшний день существует проблема, заключающаяся в том, что большинство собственников жилья не признают свою ответственность за содержание общедомового имущества и считают, что осуществление капитального ремонта - это задача муниципальных и федеральных органов власти. В свою очередь, государственные органы власти осуществляют финансовую поддержку собственников жилой недвижимости с целью реализации про-

грамм капитального ремонта. При этом они берут на себя обязанности по разработке перечня адресов домов, нуждающихся в проведении капитального ремонта, осуществлении торгов по выбору подрядных организаций, выполнению контроля и приемки выполненных работ по капитальному ремонту. Реализация такого подхода к осуществлению механизма капитального ремонта имеет ряд недостатков, а именно:

- безосновательное формирование перечня домов, нуждающихся в проведении капитального ремонта;

- часть капитально отремонтированного жилищного фонда незначительна;

- низкое качество произведенных работ.

Основной причиной недостатков, связанных с осуществлением работ по капитальному ремонту, является недостаточное финансирование данного процесса. Кроме того, рассматриваемый подход не принимает во внимание мнение собственников жилья, что в итоге приводит к невозможности контроля за результатами капитального ремонта основных потребителей данного процесса. Именно поэтому рассматриваемый подход не решает проблем, связанных с содержанием и ремонтом общедомового имущества в многоквартирном жилом доме. На сегодняшний день развитие эффективных моделей воспроизводства жилья является невозможным без осознания жильцами своих прав и обязанностей в отношении жилищного фонда. Однако в силу высокой стоимости работ и материалов лишь незначительная часть собственников жилья может инвестировать необходимое количество средств в осуществление ремонтных работ.

Значительным фактором, оказавшим влияние на изменение данной ситуации, является принятие федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», на основании которого для улучшения условий жизни граждан, а также формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом был создан Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства [7]. Создание фонда позволило исполнительным органам власти реализовать экономический механизм осуществления ремонта, основанный на совместном финансировании программ капитального ремонта, за счет средств собственников жилых помещений, средств различных уровней бюджета РФ, а также собственных средств фонда. Данный подход к развитию модели воспроизводства жилищного фонда путем осуществления капитального ремонта имеет ряд преимуществ, заключающихся в предоставлении возможности собственникам жилых помещений осуществлять капитальный ремонт своего дома путем частичного вложения собственных средств. Еще одним преимуществом данного подхода является то, что финансирование капитального ремонта осуществляется путем выделения бюджетных средств управляющей компании или товариществу собственников жилья (ТСЖ), которые могут самостоятельно определять перечень необходимых работ и осуществлять контроль над их выполнением. Тем не менее реализация данной модели воспроизводства жилищного фонда обязывает органы местного самоуправления осуществлять финансирование капитального ремонта за счет бюджетных средств на основании отобранных заявок на его проведение, лишая их возможности принятия управленческих решений по контролю над выполнением капитального ремонта. А оказание финансовой поддержки осуществляется лишь тем собственникам, которые дали согласие на участие в софинансировании капитального ремонта своего дома.

Практическое применение данного метода позволило выявить его несовершенство в области разработки программ капитального ремонта. С целью устранения несовершенств государственными органами власти были составлены Методические рекомендации по разработке региональной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов. Применение указанных рекомендаций на практике позволило бы муниципальным органам власти осуществлять грамотное управление рисками программы капитального ремонта, а также стимулировать собственников жилых помещений к проведению капитального ремонта их дома.

Опыт реализации закона показал, что лишь незначительная часть субъектов Российской Федерации имеет на сегодняшний день утвержденные нормативные документы и

регламент, определяющий процедуру осуществления программы капитального ремонта. Большая часть субъектов РФ при разработке программы применяла традиционные механизмы, привлекая лишь имеющиеся в распоряжении средства, не учитывая реальные интересы собственников жилых помещений.

Для более подробного анализа модели воспроизводства жилищного фонда, осуществляемой с использованием законодательного механизма, основанного на принятии федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», целесообразно рассмотреть его практическое применение на примере субъекта Российской Федерации. В качестве субъекта рассмотрим Красноярский край как территориальную единицу, осуществившую практическое применение вышеописанной модели воспроизводства жилья.

На сегодняшний день более чем 13 тысяч многоквартирных жилых домов Красноярского края (29,4 млн м2), что составляет свыше 60 % от всего краевого жилищного фонда, имеет истекший нормативный срок эксплуатации и требует проведения капитального ремонта. Для улучшения ситуации Фондом содействия реформированию ЖКХ было направлено 4,5 миллиардов рублей, что позволило предотвратить значительный прирост жилья с износом от 31 до 60 % и осуществить выборочный капитальный ремонт лишь на 21 % многоквартирных домов [8].

Анализ программ по капитальному ремонту, реализованных в Красноярском крае в рамках федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», показал, что из 61 муниципального образования в программах капитального ремонта приняло участие лишь 40 муниципальных образований края (70 из 851 городского округа и сельского поселения). Участие в программах капитального ремонта приняло 3620 многоквартирных жилых домов из возможных 15773. При этом комплексный капитальный ремонт был выполнен лишь в 217 многоквартирных жилых домах. С целью исправления сложившейся ситуации и в рамках действующего законодательства правительством Красноярского края была разработана Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Красноярского края, на период с 2014 по 2043 годы. Основными целями программы стало формирование перечня адресов с определением очередности работ по капитальному ремонту, а также обеспечение проведения капитального ремонта общедомового имущества во всех многоквартирных домах Красноярского края. Для успешного выполнения намеченных целей процесс реализации программы разбивается на 10 этапов, по 3 года каждый. Такой подход позволяет осуществлять ежегодную актуализацию программы, конкретизировать виды работ и объемы финансовой поддержки, оказываемой федеральными и муниципальными органами власти. Тем не менее, несмотря на принимаемые меры и государственную поддержку, за 2015 год в Красноярском крае были капитально отремонтированы лишь 5 домов из 115 запланированных. Таким образом, принимаемые меры являются недостаточно эффективными и требуют усовершенствования существующих механизмов развития моделей воспроизводства жилья.

Подводя итог, стоит отметить, что по результатам анализа существующих моделей воспроизводства жилищного фонда наиболее экономически целесообразной является модель воспроизводства жилищного фонда посредством осуществления капитального ремонта. Осуществление капитального ремонта в современных экономических условиях подразумевает участие в данном процессе не только органов государственной власти, но и собственников жилой недвижимости. Развитие рыночных отношений в сфере капитального ремонта невозможно без совершенствования методов воспроизводства жилья, осуществляемых в форме капитального ремонта жилищного фонда и обеспечивающих эффективное использование не только бюджетных средств, но и средств собственников жилья при обязательной усовершенствованной нацеленности ремонтных работ. При этом обязательным условием развития моделей воспроизводства жилищного фонда является увязка экономических интересов участников процесса воспроизводства жилья, осуществление про-

цесса воспроизводства жилья с учетом потребительских предпочтений, использование инновационных методов обоснования и оптимизации затрат на ремонт, контроля за их целевым использованием. Соблюдение всех этих условий позволит:

- снизить эксплуатационные расходы за счет структуризации затрат и анализа стоимости каждого вида работ;

- преодолеть безынициативность граждан и нежелание владельцев жилой недвижимости нести расходы, связанные с капитальным ремонтом жилого фонда;

- осуществлять планирование работ по текущему и капитальному ремонту;

- ускорить расчеты с ресурсоснабжающими организациями, управляющими компаниями;

- вести статистическую отчетность потребления коммунальных ресурсов;

- осуществлять взаимодействие ресурсоснабжающих организаций с управляющими компаниями для решения оптимизационных задач в сфере управления жилищным фондом.

Статья поступила 20.04.2016 г.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Федеральная служба государственной статистики РФ [Электронный ресурс]. URL: http://www.gks.ru/ (28.03.2016).

2. Building Renovation and Modernisation in Europe: State of the art review - OTB Research Institute for Housing. Delft University of Technology, 2008. 232 p.

3. Malmgren L., Mjörnell K. Application of a Decision Support Tool in Three Renovation Projects. Switzerland: Sustainability, 2015. No. 7. P. 12521-12538.

4. Thuvander T., Femenias P., Mjörnell K., Meiling P. Unveiling the Process of Sustainable Renovation. Switzerland: Sustainability, 2012. No. 4. P. 1188-1213.

5. Васильева Н.В. Управление развитием ЖКХ в новых правовых условиях: учебно-методическое пособие. М.: ФГНУ «Российский научный центр государственного и муниципального управления», 2005. 168 с.

6. Жилищный кодекс Российской Федерации (от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ) [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_51057/ (28.03.2016).

7. О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства: федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_law_69936/ (28.03.2016).

8. Приложение к постановлению Правительства Красноярского края от 27.12.2013 № 709-п [Электронный ресурс]. URL: http://www.fondkr24.ru/program/ (28.03.2016).

REFERENCES

1. Federal'naya sluzhba gosudarstvennoi statistiki RF [Federal service of state statistics of RF]. Available at: http://www.gks.ru/ (accessed 28.03.2016).

2. Building Renovation and Modernisation in Europe: State of the art review - OTB Research Institute for Housing. Delft University of Technology, 2008. 232 p.

3. Malmgren L., Mjörnell K. Application of a Decision Support Tool in Three Renovation Projects. Switzerland, Sustainability, 2015, no. 7, pp. 12521-12538.

4. Thuvander T., Femenias P., Mjörnell K., Meiling P. Unveiling the Process of Sustainable Renovation. Switzerland, Sustainability, 2012, no. 4, pp. 1188-1213.

5. Vasil'eva N.V. Upravlenie razvitiem ZhKKh v novykh pravovykh usloviyakh [Management of the development of Housing and public utility in new legal conditions]. Moscow, FGNU "Rossiiskii nauchnyi tsentr gosudarstvennogo i munitsipal'nogo upravleniya", 2005. 168 p.

6. Zhilishchnyi kodeks Rossiiskoi Federatsii (ot 29 dekabrya 2004 g. no. 188-FZ) [Housing Code of the Russian Federation (from 29 December 2004 no. 188-FL)]. Available at: http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_51057/ (accessed 28.03.2016).

7. O Fonde sodeistviya reformirovaniyu zhilishchno-kommunal'nogo khozyaistva: fede-ral'nyi zakon ot 21 iyulya 2007 g. no. 185-FZ [Concerning the Support Fund for the Reform of the Housing and Utilities Sector: federal law from 21 July 2007 no. 185-FL]. Available at: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_law_69936/ (accessed 28.03.2016).

8. Prilozhenie k postanovleniyu Pravitel'stva Krasnoyarskogo kraya ot 27.12.2013 no. 709-p [Enclosure to the government regulations of Krasnoiarsk krai from 27.12.2013 no. 709- p]. Available at: http://www.fondkr24.ru/program/ (accessed 28.03.2016).

Информация об авторах

Кашина Екатерина Владимировна, доктор экономических наук, доцент кафедры экономики и организации предприятий энергетического и транспортного комплексов, e-mail: EKashina@sfu-kras.ru; Сибирский федеральный университет, 660041, Россия, г. Красноярск, пр. Свободный, 79.

Степанцова Анастасия Валерьевна, магистрант, e-mail:

stepancovaanastasiya@mail.ru; Сибирский федеральный университет, 660041, Россия, г. Красноярск, пр. Свободный, 79.

Information about the authors

Kashina E.V., Doctor of Economics, Associate Professor of the Department of Economy and Organization of Energy and Transport Sector Enterprises, e-mail: EKashina@sfu-kras.ru; Siberian Federal University, 79 Svobodny pr., Krasnoyarsk, 660041, Russia.

Stepantsova А.У., candidate for a master's degree, e-mail: stepancovaanastasiya@mail.ru; Siberian Federal University, 79 Svobodny pr., Krasnoyarsk, 660041, Russia.

УДК 330.322.214

DOI: 10.21285/2227-2917-2016-3-27-33

ОГРАНИЧЕНИЯ И ВОЗМОЖНОСТИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ФОРМЕ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ В ПРОИЗВОДСТВЕННОМ СЕКТОРЕ РОССИИ

© М.Г. Матевосян

Целью исследования является изучение основ и принципов инвестиционной деятельности предприятий. Предметом исследования выступают пути повышения инвестиционной деятельности предприятий инвестиционно-строительного комплекса. Освещаются вопросы, касающиеся инвестиционной деятельности строительных предприятий. Несмотря на сложную экономическую ситуацию, строительные комплексы России продолжают инвестировать свои денежные средства в различные проекты с целью получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. В современной экономике успешное развитие хозяйствующего субъекта любой организационно-правовой формы в большей мере зависит от степени его инвестиционной деятельности.

Ключевые слова: инвестиции, инвестиционная деятельность, инвестиционное законодательство, денежные средства, строительный комплекс, проект, прибыль.