Зигзаги «золотой середины»

Для столичного жилья бизнес-класса, как, впрочем, и для всего рынка недвижимости, прошлый год оказался переломным. Начавшаяся стагнация – впервые в постсоветской истории – имела естественный характер и не была связана ни с политическими, ни с экономическими, ни с прочими кризисами. Многие специалисты полагают, что подобная «прививка» уберегла рынок от прогнозировавшегося на 2005 год обвала.

Наш паровоз вперед летит
Активный рост спроса на квартиры бизнес-класса, продолжавшийся последние годы, привел к заметному увеличению доли этого сегмента в общем объеме жилищного строительства. Если в 2001 году нетиповая застройка составляла только 27% общего количества новостроек, то в 2004-м – уже 38%. А в 2005 году более половины строящегося жилья (52,4%) будет относиться к средней категории жилищного фонда. По данным аналитического центра IRN.Ru, итогом прошлого года стал 19-процентный рост цен на современный монолит. Это меньше среднего по рынку: в целом цены выросли на 22%. Значение индекса стоимости жилья (данный показатель характеризует среднемосковский уровень цен), рассчитываемого IRN.Ru, в конце 2003 года равнялось $1477 за квадратный метр, а в конце 2004-го – $1802. Для бизнес-класса в декабре средняя стоимость метра составляла $2155.

Однако неплохие цифры годового роста цен скрывают весьма драматичное развитие событий. Весь прирост прошлого года – результат первого полугодия. Потом цены просто застыли на достигнутом уровне. Но еще в начале года ничто не предвещало подобной остановки. Результаты 2003-го были более чем впечатляющими: 40-процентный рост цен превышал все мыслимые ожидания. И в начале 2004-го рынок демонстрировал столь же бурную активность. Темпы роста составляли от 3% до 5% в месяц. Звучали прогнозы, что цены за год увеличатся так же на 40% или даже больше. Одновременно раздавались и скептические высказывания. «Подобная ситуация настораживала,– говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.Ru.– Как-никак, экономические законы и мировая практика определяют нормальные темпы роста цен на недвижимость в пределах от 10% до 20% в год. Но 100% за два года – явно слишком. Такие проценты вряд ли можно ожидать даже от самого эффективного бизнеса».

В марте появилась статья специалистов этого центра о вероятном затоваривании рынка так называемыми инвестиционными квартирами, покупавшимися с целью получения дохода от ожидаемого роста цен, и последующем обвале. Часом Х был назван рубеж 2005–2006 годов. Публикация вызвала массу раздраженных опровержений риэлтеров и девелоперов, в которых они называли сразу десяток объективных причин продолжения роста цен на квадратные метры. Занятно, что в приватных беседах эти же девелоперы говорили об ожидаемой ими ценовой стабилизации и даже называли сроки: лето 2005-го. Но в разговорах «под запись» это еретическое суждение бурно опровергали. Однако начало сомнениям было положено.

Масла в огонь подлили, как водится, российские чиновники. Глава Минэкономразвития Герман Греф объявил рынок перегретым, а руководитель Федерального агентства по строительству Владимир Аверченко – абсолютно неконкурентным и чрезмерно рентабельным. Такие высказывания власть предержащих имели эффект разорвавшейся бомбы. Риэлтеры и строители вкупе с московскими «ответственными лицами» до сих пор негодуют по поводу этой «пиаровской», как они считают, акции правительства РФ. На самом деле высказывания эти, поспособствовавшие охлаждению рынка, были весьма кстати. Наступи это охлаждение позже – и ситуация могла сложиться куда драматичнее: рынок мог бы просто рухнуть. При всем разнообразии взглядов на развитие рынка факт остается фактом: обвала не произошло. В результате остановки роста цен большинство игроков отказались от ориентации на непрекращающийся рост стоимости жилья.

Таинственный класс
На нынешнем рынке столичной недвижимости не существует ясного и полного определения жилья бизнес-класса, несмотря на общеупотребительность этого термина. Считать ли бизнес-классом дом сборно-монолитной серии, но расположенный в центре? А кирпично-монолитный комплекс с подземным паркингом и огороженной территорией, но в Кузьминках? Однозначного ответа эксперты не дают. На практике к московскому бизнес-классу чаще всего относят высотные дома, построенные по индивидуальному проекту, со своей территорией и паркингом, расположенные в зоне третьего транспортного кольца или дальше, если это запад, северо-запад или юго-запад столицы.

В коммуне остановка – на полгода
«Волна спроса на жилье ослабевала по мере нарастания противоречивых высказываний о тенденциях и перспективах рынка жилья на фоне продолжающегося роста цен,– рассказывает Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО „Квартал”.– Покупатели (инвесторы) заняли выжидательную позицию». Летом на рынке отчетливо обозначилось затишье. Реальную ситуацию с замершими ценами на квартиры профессионалы скрывали от клиентов – сделать это было несложно, так как цены реальных сделок широкой публике неизвестны. Замедление называли временным, ссылаясь то на пугающие высказывания государственных мужей, то на банковский кризис. И эти два фактора действительно повлияли на рынок недвижимости.

Широко рекламируемую правительством подготовку программы «Доступное жилье» риэлтеры трактуют как «неосторожные заявления о создании рынка доступного жилья, под которым многие понимали жилье дешевое и даже бесплатное». Косвенным подтверждением истинности такого понимания ситуации служит тот факт, что наибольшие колебания испытал сегмент панельного, наиболее дешевого жилья. Средний класс отнесся к заявлениям в лучших российских традициях – «бесплатный сыр бывает только в мышеловке», а потому жилье бизнес-класса, по данным компании «Миэль-недвижимость», было менее подвержено колебаниям рынка и показывало стабильный уровень спроса. Потрясения в банковском секторе, как их не назови, повлияли на предложение денег строительной отрасли. Следствием банковского кризиса стало «обрубание» кредитных линий застройщиков, многие из которых активно пользуются кредитными деньгами, что позволяет уменьшить риски и добиться большего оборота средств. Наиболее крупные проблемы были у тех, чьи проекты показались банкам неликвидными. При этом официально ни один застройщик, ни один банк не признались: «Да, нам (мы) не продлили кредитную линию по такому-то объекту». Но косвенных признаков было достаточно: откладывание сдачи объекта в эксплуатацию на неопределенный срок, предоставление негласных значительных скидок клиентам, задержка зарплат сотрудникам и прочее.

Так или иначе, начавшаяся стагнация продолжается до сих пор. Даже простое осознание этого факта далось продавцам с трудом. Привычка к постоянной игре на повышение сделала нормой выставление завышенных цен на жилье. За среднее время экспозиции (то есть нахождения на рынке до продажи, средний срок которого меняется от недели для панельной «однушки» до полугода для элитной квартиры) реальные цены догоняли выставленную стоимость – и сделка благополучно совершалась. Но уже летом и в начале осени 2004-го в базах нередко задерживались квартиры с многомесячной «историей». Продавцы психологически не могли снизить выставленную цену. Еще одним признаком затоваривания стал рост количества предложений на вторичном рынке, в том числе и за счет выставленных на продажу инвестиционных квартир. По оценкам аналитиков, такое предложение выросло на 30%.

Сентябрь не принес риэлтерам и девелоперам обычного всплеска активности. «Осень принесла оживление на рынке, но не такое, какое ожидалось специалистами и продавцами жилья. Накапливалось предложение»,– комментирует Сергей Лушкин. «Объяснить остановку роста цен „летним затишьем” явно не удалось,– говорит Олег Репченко.– Цены на жилье оставались стабильными всю вторую половину 2004 года, включая и наиболее активный для рынка недвижимости осенний сезон». Правда, сами риэлтеры сохраняют оптимизм. «Осенью спрос на недвижимость восстановился,– рассказывает Наталия Тихоновская, директор управления новостроек компании „Миэль-недвижимость”.– Люди поняли, что рынок оживился и ожидать дешевое жилье не имеет смысла». Ноябрь, по оценкам специалистов «Миэля», стал самым «продаваемым» месяцем в году. Это подтверждают темпы продаж в районе бизнес-класса «Гранд-Паркъ»: только за один день ноября там было реализовано более 45 квартир.

Ломая привычки
Кроме стагнации, прошлый год преподнес и другие неожиданные сюрпризы. Например, рост цен на жилье замирал при высоких темпах роста нефтяных цен. Не срабатывала зависимость, ранее считавшаяся неоспоримой. Эксперты считают, что виной тому отток капитала из страны. Уменьшились инвестиционные вложения в рынок недвижимости, и одновременно снизился спрос. В начале июля ЦБ РФ объявил, что с февраля 2004-го начался отток валюты за рубеж ($5,5 млрд за полугодие). Еще один сюрприз, и для игроков этого рынка тоже неприятный, преподнес курс доллара. За последние несколько месяцев 2004 года он снизился примерно на 4%, в то время как цены на недвижимость практически не изменились. «Новое ослабление курса доллара пока не привело к симметричному росту долларовых цен на жилье,– говорит Олег Репченко.– Таким образом, в рублевом выражении жилье даже испытывало некоторое снижение стоимости, хотя и небольшое, в пределах нескольких процентов, на которые снизился доллар за последние месяцы прошлого года». Практически все продавцы новостроек уже предприняли попытки компенсировать падение доллара, а значит и свои убытки. Стоимость метров меняли с долларов на евро и у. е. Евро не прижились и быстро исчезли из баз данных. Условные единицы по причине своего разнообразия оказались более живучи. Кто-то, как ДСК-1, привязывает их к курсу доллара на момент оплаты жилья, кто-то вычисляет среднее арифметическое между долларом и евро. Часть компаний просто перешла на рублевые цены.

На общем фоне плохих новостей продолжались акции по подогреву рынка. Всю осень эксперты, большинство из которых нельзя назвать независимыми, навязчиво твердили, что кризиса нет, а цены и спрос растут. Декабрьский «круглый стол» с участием компаний стройкомплекса Москвы и вовсе прошел под девизом «Все будет хорошо!». В первых числах января выяснилось, что это утверждение из разряда чрезмерно оптимистичных. Впервые за несколько лет, по данным независимого аналитика Андрея Бекетова, вторичный московский рынок жилья показал падение цен. Пусть даже это падение и составило 0,2% за квартал.

Другого нет у нас пути...
«Рынок долгое время был перегрет и наконец стабилизировался. Это естественный процесс, от которого больше всего выигрывают покупатели дешевого жилья: в условиях постоянных цен они могут вновь вернуться на московский рынок новостроек,– комментирует итоги года Виктор Козлов, коммерческий директор компании „Авгур Эстейт”.– Негативной стороной стагнации стало снижение доходности для инвесторов, но инвестиционную привлекательность рынок все равно не утратил».

В ближайшие полгода, как считает Сергей Лушкин, при отсутствии каких-либо значимых перемен в общеэкономической ситуации, на рынке недвижимости никаких резких изменений не произойдет. Если цены не будут меняться, то возможен медленный рост количества проданных квартир.

Результаты первого месяца нынешнего года не сильно обнадеживают риэлтеров. Так, по данным «Миэль-недвижимость», темп роста цен составляет 1–2% в месяц. «Квартиры бизнес-класса обладают большим потенциалом, именно здесь строятся наиболее интересные, даже уникальные объекты,– объясняет Наталья Тихоновская.– Цены на жилье эконом-класса растут медленнее, потому что этот сегмент рынка за последние два года практически исчерпал свой потенциал». А по расчетам аналитического центра IRN.Ru, в январе заметных изменений общего ценового уровня на столичном рынке недвижимости не произошло. Индекс стоимости жилья вырос на 0,2% и составил $1806 за квадратный метр против $1802 за метр в декабре. «Очевидно, это связано не столько с пропорциональным подорожанием уже присутствующих на рынке квартир, сколько с выходом на рынок дополнительного предложения по „новым” ценам,– комментирует Олег Репченко.– Так или иначе, изменения на доли процента находятся в пределах погрешности расчетов». По данным же Андрея Бекетова, в секторе жилья бизнес-класса цены поднялись на 1,2%.

«Сроки некоторых анонсированных в 2004 году проектов могут быть пересмотрены»,– считает Виктор Козлов. Вряд ли дело дойдет до банкротства компаний-застройщиков. По мнению специалистов, эта опасность скорее гипотетическая. Кроме того, продолжится ценовая корректировка цены тех предложений, стоимость которых была изначально неоправданно завышена. К примеру, в период новогодних каникул это делалось под знаком праздничных скидок. Размер этих корректировок по некоторым объектам бизнес-класса доходил до 40%.

В руках у нас винтовка
В 2005 году сохранится еще одна тенденция, проявившаяся в предыдущем году,– рост числа ипотечных сделок. «Динамично развивающееся ипотечное кредитование способствовало развитию рынка новостроек и, в частности, объектов бизнес-класса,– говорит Наталья Тихоновская.– По нашим данным, порядка 20% ипотечных сделок сегодня приходится на новостройки. Особый спрос отмечается на предложения в сегменте бизнес-класса». Также росту цен, по мнению Сергея Лушкина, могут поспособствовать возможные законодательные изменения, в том числе увеличение налога на недвижимость и коммунальных платежей.

Одно из главных изменений 2004 года, которое повлияет на рынок в текущем году, трудно просчитывается. Изменение психологии покупателя сложно измерить, но влияние этого факта отмечают многие эксперты. «К осени 2004 года уже четко определились некоторые тенденции в изменении требований к приобретаемому жилью,– говорит Сергей Лушкин.– В 2005 году данные тенденции будут преобладающими. И покупатель, и инвестор (тот, кто покупает квартиры с целью инвестиционных вложений) сегодня уже более детально и критично оценивают комфортность приобретаемого жилья и его ликвидность». Успех застройщика в таких условиях зависит от реализации требования покупателя: «Высокие цены на жилье должны соответствовать высокому качеству жизни. В связи с этим перспективными видятся проекты комплексной застройки отдельных территорий качественным и комфортным жильем»,– добавляет он.

Дефицит, понятие, свойственное советским временам, наконец-то уходит с последнего рынка – недвижимости. И продавцы, как это и должно быть, начинают заботиться о клиенте. Наступает «эра просвещенного покупателя».