Ввод – новый поворот

В Новосибирской области внезапно вырос ввод жилья. По данным регионального минстроя, за девять месяцев 2019 года число новостроек увеличилось на 8,7%. При этом в Новосибирске введено жилья на 26% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Эксперты отмечают, что этот рост происходит на фоне снижения числа реальных сделок купли-продажи и увеличения цен на новое жилье.

Объем продаж жилья в рублях за последний год вырос на 15–17%, повысилась не только средняя цена квадратного метра, но и средняя площадь продаваемых квартир

Фото: Игорь Харсеев, Коммерсантъ / купить фото

Ввод жилья в Новосибирске за девять месяцев 2019 года вырос на 26% к аналогичному периоду 2018 года. По данным областного минстроя, в Новосибирске сдано 9,4 тыс. квартир. Всего в регионе за это время введено более 1 млн кв. м жилья, или 14,2 тыс. квартир (+8,7% к аналогичному периоду прошлого года). Как отметили в минстрое, на долю введенного многоэтажного жилья в регионе пришлось 582,9 тыс. кв. м (+28,5% к девяти месяцам 2018 года), при этом объем ввода малоэтажного жилья в регионе снизился на 9,8%, до 437,1 тыс. кв. м.

По данным независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, к началу 2019 года в Новосибирске насчитывалось большое количество домов в высокой степени готовности — около 500 тыс. кв. м. «Этот задел перешел на начало года и, если он будет равномерно введен за 2019–2020 годы, то область успешно выполнит плановые показатели. Что будет дальше с рынком — зависит от многих факторов, и не в последнюю очередь от работы российского Минстроя»,— сказал он.

В этом году рынок может рассчитывать на ввод жилья не хуже, чем в прошлом году, но это инерция, говорит гендиректор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский. «Сейчас вводится то, что было заложено два-три года назад. Мы ввели в этом году 35 тыс. кв. м, до конца года планируем ввести еще более 20 тыс. кв. м. В следующем году также будем увеличивать ввод строящегося жилья»,— сказал он.

Увеличение числа введенных новостроек происходит на фоне снижения реальных сделок купли-продажи недвижимости, падения количества ипотечных сделок, говорит директор проектов ГК «Елка девелопмент» Максим Марков. По данным управления Росреестра, за восемь месяцев этого года в единый госреестр недвижимости было внесено на 13% меньше записей об ипотеке (46,3 тыс.), чем за такой же период прошлого года. При этом, по данным Росреестра, за восемь месяцев 2019 года в регионе было зарегистрировано более 20,2 тыс. договоров долевого участия (+19% к показателям 2018 года).

По словам Сергея Николаева, до 15–17% сделок за первое полугодие по договорам долевого участия в строительстве в Новосибирске являются на самом деле техническим выкупом квартир самими застройщиками. С 1 октября вступил в силу закон о переходе застройщиков на проектное финансирование с использованием счетов эскроу, запрещающий им напрямую привлекать средства дольщиков. Компании старались ускорить все незавершенные процессы в ожидании реформы долевого строительства, говорит директор компании RID Analytics Елена Ермолаева. «Прошла волна переоформления квартир застройщиками на аффилированные физлица и юрлица, чтобы воспользоваться правом достраивать жилье по старым правилам: без использования эскроу-счетов могут достраиваться жилые дома, готовность которых составляет 30%, а объем проданных квартир — не менее 10%»,— говорит она.

«Если говорить о сделках купли-продажи квартир от застройщиков, то с января по сентябрь 2019 года их число снизилось на 14% к аналогичному периоду 2018 года, потому что застройщики успевают продать большую часть квартир за время строительства. По моим подсчетам, в прошлом году (сентябрь 2018 года к сентябрю 2019 года.— „Ъ“) было продано 2750 квартир, в этом году — 2345. Снижение на 14%»,— говорит Сергей Николаев.

По данным Игоря Белокобыльского, показатели продаж первые пять месяцев этого года росли, а затем снижались. «В начале октября ситуация стабилизировалась, и мы снова начинаем двигаться к показателям октября прошлого года»,— сказал он.

В то же время цены на новостройки в регионе не останавливают рост, отмечают эксперты. По данным Сергея Николаева, в сентябре 2018-го квадратный метр в новостройке стоил в среднем 59,4 тыс. руб., в сентябре 2019-го — 65,7 тыс. руб. В третьем квартале 2019 года Новосибирск, по данным портала Domofond.ru, стал лидером среди крупнейших городов России по росту цен на новостройки — плюс 6,8%. Второе и третье места в рейтинге заняли Пермь и Санкт-Петербург, где стоимость квадратного метра новостроек поднялась на 4,8%.

Объем продаж жилья в Новосибирске в рублях за последний год вырос на 15–17%, говорит Сергей Николаев, отмечая, что выросла не только средняя цена квадратного метра, но и средняя площадь продаваемой квартиры — с 50 до 53 кв. м.