Оттепель без потепления

Вопреки всем прогнозам, в уходящем году банки снижали ставки по ипотеке и смягчали условия кредитования. В итоге ставки по рублевым кредитам опустились до уровня октября прошлого года — 12,4% годовых. Участники рынка считают, что кредитная оттепель продолжится, однако жилье не станет доступнее: снижаться ставки будут незначительно, причем на фоне продолжающегося роста цен на недвижимость.

Ставки ниже, кредитов меньше

По данным Банка России, объем выданных в январе--сентябре 2013 года ипотечных жилищных кредитов составил 905,9 млрд руб., что на 29% больше, чем за аналогичный период прошлого года. В то время как в прошлом году портфель рос быстрее, за девять месяцев 2012 года по сравнению с данными 2011 года увеличившись в полтора раза. Если смотреть с начала текущего года, то портфель и вовсе сократился: по данным Банка России, за девять месяцев количество выданных кредитов сократилось на 19,4%, до 557,3 тыс. кредитов, а их объем — на 12,2%. Стоит отметить, что за январь--сентябрь прошлого года портфель сократился на 8,8%.

Эксперты уверены, что за два последних месяца существенного прорыва не случится. "Рынок ипотеки в 2013 году продолжает показывать положительную динамику, но прирост не превысит 25-30% от показателей прошлого года, что связано с уменьшением доступности ипотеки из-за роста цен на недвижимость и повышенными требованиями со стороны банков к потенциальным заемщикам",— считает начальник управления ипотечного кредитования СБ-банка Максим Честикин.

Сокращение объемов выдач объясняется продолжительным ростом ставок, начавшимся в 2012 году и продолжавшимся вплоть до конца первого квартала текущего года, когда средневзвешенные ставки по кредитам, выданным в течение месяца, достигли 12,9% годовых. Однако начиная с этого времени ставки начали снижаться и достигли к началу октября уровня годичной давности — 12,4% годовых по рублевым кредитам. Именно снижение ставок, пусть и незначительное, стало самым заметным событием рынка ипотеки в уходящем году.

"Со второго квартала 2013 года наметилась тенденция медленного, но стабильного снижения процентных ставок по ипотечным кредитам,— подтверждает аналитик АИЖК Александр Рунович.— Так, после мартовского пика, когда ставки по рублевым ипотечным кредитам достигли 12,9%, месячные ставки в целом постепенно снижались и составили 12,4% по кредитам, выданным в августе и сентябре.

Это связано со снижением ставок активными игроками рынка. Начиная со второго квартала по сентябрь 2013 года включительно аналитический центр АИЖК зафиксировал около 30 случаев снижения процентной ставки на постоянной либо временной основе среди активных участников рынка".

Понятно, что это незначительное снижение не могло существенно облегчить получение ипотечного кредита. "Ввиду высокой конкуренции в ряде российских банков — в основном это касается банков из топ-5 — в текущем году действительно прошло некоторое снижение ставок по ипотечным программам,— согласен начальник управления ипотечного кредитования СБ-банка Максим Честикин.— Однако говорить о том, что в целом по рынку ставки по ипотечным кредитам серьезно снизились, я бы не стал. Средняя рублевая ставка на февраль 2013 года составляла 14,35%, на ноябрь — 14,30%, то есть коррекция по рынку в целом составила 0,05%. По валютным кредитам мы наблюдаем снижение с 11,57% на февраль 2013 года до 11,46% на ноябрь 2013 года, то есть на 0,11%".

Правда, эксперты рассчитывают, что тенденция на снижение ставок сохранится и в наступающем году, причем снижение может быть более существенным, считают эксперты. "Мы ожидаем небольшое снижение ставок по ипотечным кредитам в первом полугодии 2014 года",— Александр Рунович. "Появляется больше игроков, усиливается конкуренция — думаю, эта тенденция продлится и в дальнейшем,— предполагает начальник департамента розничного бизнеса банка "Возрождение" Евгений Дмитриев.— Возможно, в следующем году мы увидим снижение ставок до 10,5-11%".

Ипотека ушла в новостройки

Снижение ставок и одновременное сокращение объемов продаж в силу роста цен на недвижимость повысило долю ипотеки в общем объеме продаж. По данным Росреестра, каждое четвертое право собственности (24,0%), зарегистрированное в сделках с жильем в январе--сентябре 2013 года, приобреталось с использованием ипотечного кредита. Это максимальный показатель начиная с 2010 года.

Основным драйвером роста доли ипотечных сделок было увеличение количества кредитов на квартиры в новостройках и строящихся домах, уверены эксперты. "Увеличение доли ипотечных сделок произошло за счет новостроек,— уверена генеральный директор агентства недвижимости "Лидер" Софья Старкова.— Если говорить в целом по рынку, то средний процент сделок с привлечением ипотечного кредита составляет порядка 25%. Однако следует учитывать сегментацию рынка — например, в экономклассе количество сделок с привлечением ипотеки может достигать 70%". "Не менее 30% выданных ипотечных кредитов — это именно ипотека на новостройки,— отмечает заместитель начальника управления развития розничного бизнеса банка ИТБ Антон Замятин.— Каждая вторая квартира во вновь построенном доме в настоящий момент продается в рамках ипотечных программ банков. Люди активно инвестируют средства в единственный на текущий момент надежный и ликвидный актив — недвижимость — и, учитывая крайне высокие цены в Москве, обращают внимание на активно застраиваемое Подмосковье. Есть прогноз по увеличению доли продаж ипотеки на новостройки в 2014 году до 35-40%".

Стоит отметить, что ощутимого снижения ставок не было и в этом сегменте кредитования, который только в прошлом году был в полной мере восстановлен банками после кризисных 2008-2010 годов. "Снижение ставок на первичном рынке по сравнению с началом года было незначительным (не более 0,3 п.п.), что отражает различные специальные условия, предлагаемые во время совместных акций застройщиков и банков",— констатирует Александр Рунович. Однако банки пошли на новые послабления и уступки, фактически вернув такие кредиты на уровень 2008 года. "С точки зрения видов ипотечного кредитования приоритет смещается в сторону кредитования новостроек,— сказал Евгений Дмитриев.— Можно также отметить упрощение процедуры аккредитации строительных компаний и объектов. По многим объектам банки готовы кредитовать с нуля".

Кредит на квартиру в новостройке сейчас можно получить практически на любом этапе строительства, уверены эксперты. "Банки стали более лояльны не только к заемщикам, но и к застройщикам,— отметила Софья Старкова.— Если раньше они аккредитовывали объект только тогда, когда стадия готовности дома достигала 30%, то сейчас — на уровне котлована или первого этажа". В самом деле, объем кредитных предложений на жилье в новостройках и строящихся домах даже превышает количество программ кредитования на покупку жилья на вторичном рынке. Так, на время подготовки материала в базе "Банки.ру" было 149 программ на покупку квартир на вторичном рынке, на покупку квартир в новостройках — 82, еще 136 — в строящихся домах.

Банки настолько готовы кредитовать новостройку, что даже, пусть и в рамках сезонной акции, отменили обязательную надбавку к ставке до регистрации ипотеки в пользу банка. "Главным трендом в кредитовании новостроек стала отмена в ведущих банках надбавки на период строительства (Сбербанк, ВТБ 24, Банк Москвы, СМП-банк, "Возрождение", "Зенит"),— отмечает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.— Пока это условие прописано только во временных акциях, но данный тренд может сохраниться и в следующем году. Отмена надбавки уравняла условия кредитования на вторичном и первичном рынках".

Так, Сбербанк с 1 марта до 31 декабря предлагает ипотеку на новостройку под 12% годовых сроком на 12 лет с минимальным первоначальным взносом 12%. При этом базовые ставки банка на вторичном рынка и на ипотеку в возводимых с использованием кредитных ресурсов банка новостройках после регистрации залога — 12,95-13,7%, для новостроек до регистрации ипотеки действует надбавка в 1 процентный пункт. Кредиты на квартиры в "сторонних" новостройках будут стоить для незарплатных клиентов на 1 процентный пункт дороже. Аналогичная акция действует и у ВТБ 24, который тоже до конца года выдает кредиты на покупку квартир в новостройках под 11,5-12,25% годовых. Базовые ставки у банка — 12,95-13,7% годовых, надбавка по кредитам на новостройку до регистрации ипотеки в пользу банка будет 0-2,5 процентного пункта. Райффайзенбанк до 28 февраля 2014 года отменил надбавку в 1 процентный пункт по кредитам на покупку квартир в объектах ряда застройщиков-партнеров. Ставки в рамках акции — 11,5-12,75% годовых в рублях: фактически банк уравнял ставки с базовым уровнем после регистрации залога. Юникредитбанк тоже до конца года отменил надбавку на новостройку на этапе строительства: фиксированные ставки по кредитам в рублях составляют 11-13% годовых на весь срок кредитования. В банке "Возрождение" до конца года ставки по кредитам на новостройку — 12,5% годовых.

Игра на нюансах

Незначительное снижение ставок банки дополнили смягчением прочих условий по кредитам во втором полугодии. "Как более важную тенденцию второго полугодия 2013 года я бы отметил именно лояльность банков к одобрению ипотечных кредитов,— говорит коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.— Если еще полгода назад вместо запрашиваемых 8 млн руб. клиенту могли одобрить лишь 5 млн руб. и такие ситуации были не единичны, то сегодня заявки удовлетворяются полностью". Так, по данным Банка России, в январе--июне средний размер предоставленных кредитов составил 1,6 млн руб. против 1,45 млн руб. в первом полугодии 2012 года.

Кроме увеличения суммы кредита банки снижали уровень минимального первоначального взноса. "Сейчас возможно получение ипотечного кредита при наличии дополнительных условий (страхование ответственности или наличие субсидии) с первоначальным взносом от 5% без дополнительного обеспечения (я уже не говорю про программы с нулевым первоначальным взносом при наличии залога недвижимости)",— говорит Антон Замятин. "Мы либерализовали первоначальный взнос, так как работаем в основном на первичном рынке, после оформления жилья в собственность цена на него поднимается, и поэтому мы используем десятипроцентный первоначальный взнос",— говорит Евгений Дмитриев. Правда, господин Дмитриев добавляет, что для банка минимальный первоначальный взнос — это один из отрицательных факторов при принятии решения о выдаче кредита.

По данным базы "Банки.ру", сейчас предлагается 26 программ вовсе без первоначального взноса. Так, Связь-банк обещает выдать кредит на покупку готового жилья без первоначального взноса. Все же реальным минимальным уровнем первоначального взноса стоит считать 10% — с таким условием предоставляется 217 кредитов. Правда, снижая уровень первоначального взноса, банки либо повышают ставки, либо вводят дополнительные условия. В ноябре Абсолют-банк снизил минимальный размер первоначального взноса на приобретение квартиры на этапе строительства — с 30% до 15% стоимости приобретаемого жилья, увеличив ставки на 0,5--0,75 процентного пункта, до 12,5--14,75% годовых, на этапе строительства. Банк "Дельтакредит" предоставляет кредиты на готовую недвижимость при первоначальном взносе 10% под 12,5-14% годовых при условии страхования ответственности заемщика. В банке "Возрождение" минимальный первоначальный взнос по ипотеке на новостройку — 10% от суммы кредита. Однако у банка действует комиссия 2,4% от суммы кредита на момент выдачи, увеличенной на 10%, за сбор, обработку и техническую передачу информации о физическом лице, связанную с распространением на него условий договора ипотечного страхования.

Кроме того, банки стали активнее выводить на рынок нестандартные предложения: ипотека на машиноместо или гараж, программы переезда; стали кредитовать сравнительно новый класс объектов — апартаменты, что очень актуально для московского рынка жилья. База "Банки.ру" предлагает 21 ипотечный кредит на приобретение гаража или машиноместа, ставки — 11-17% годовых. Газпромбанк выдает такие кредиты под 12,5-15% в рублях, Сбербанк — 13,5-15,5%, ВТБ 24 — 14,95-15,85%.