Клад барахла

Бизнесмены научились зарабатывать на бабушкиных диванах и сезонных вещах. В Москве бизнес по сдаче в аренду площадей для хранения домашнего скарба оказался в три раза доходнее индустриальных складов.

Узкий коридор, по обеим сторонам — опломбированные двери. На первый взгляд кажется, что находишься в коридоре какой-то гостиницы, но на самом деле это склад индивидуального хранения, или так называемый self storage. В "номерах" "живут" вещи: велосипеды, лыжи, домашняя мебель или одежда, которые на временное хранение сдают владельцы квартир.

Рынок складов для частных лиц начал развиваться в России во время кризиса и был создан предложением, а не спросом. "Сначала появилась услуга, люди стали узнавать о ней, и постепенно сформировался спрос",— говорит гендиректор компании "Сити-бокс" Алексей Тулешов.

Самый громкий проект на рынке принадлежит экс-владельцу Одинцовской кондитерской фабрики Андрею Коркунову: в конце 2008 года шоколадный магнат объявил о запуске нового бизнеса self storage — компании "Мобиус". Спустя два с половиной года участники рынка говорят, что их ожидания оправдались. Например, количество арендаторов компании "Мобиус" ежегодно увеличивается в три раза и на сегодняшний день составляет 2 тыс. Его конкуренты, а их в Москве около десятка, своей динамикой развития тоже довольны. По словам Тулешова, за первые четыре месяца ему удалось полностью сдать в аренду склад площадью 2,5 тыс. кв. м.

По подсчетам СФ, выручка "Мобиуса" в 2011 году составила около 125 млн руб., а "Сити-бокса" — 18 млн руб. Относительно скромные показатели выручки self storage с лихвой компенсируются 40-50-процентной рентабельностью по валовой прибыли.

"На российском рынке коммерческой недвижимости сейчас практически нет проектов, которые могут приносить рентабельность более 15% годовых. Такие доходы есть только у девелоперов жилья",— говорит гендиректор агентства недвижимости DNA Realty Антон Белых.

Привлекательная рентабельность self storage достигается за счет высоких цен на услугу (800-1100 руб. за 1 кв. м в месяц), о которых, к слову, американские компании могут только мечтать. Например, через сайт Priceselfstorage.com частное лицо может арендовать 1 кв. м склада, расположенного в Южной Калифорнии, за $1,1 в месяц (36 руб.).

Но самое заманчивое в бизнесе self storage — потенциальная емкость российского рынка. Действующие игроки на сегодняшний день управляют в общей сложности 12-15 площадками в Москве и Санкт-Петербурге. По данным соучредителя проекта "Мобиус" Владимира Зингера, в Нидерландах число таких точек составляет 280, а по всей Европе — 7 тыс. Москва и Московская область с населением 18 млн жителей могут вместить не одну сотню таких объектов. Компании "Складовка", "Сити-бокс", Red Box Со. открывают по одному складу в каждом административном округе столицы. "Сити-бокс" планирует в ближайшие пять лет построить в Москве и миллионниках 24 объекта общей площадью 100 тыс. кв. м "Мобиус" собирается за два года вырасти с шести площадок до 25.

Под чужой крышей

"Российский рынок будет готов к self storage лет через десять",— говорит сооснователь питерского проекта "Кладовки.Нет" Петр Манько.

В конце 2008 года маркетолог вместе с коллегой Алексеем Вороным арендовал склад площадью 150 кв. м. На оснащение помещения и продвижение услуги в интернете предприниматели потратили 5 тыс. евро. За первые четыре месяца друзья привлекли 80 клиентов, но от дальнейших инвестиций в бизнес отказались. "Кладовка.Нет" проработала три года, после чего партнеры закрыли бизнес, инвестировав в агентство недвижимости. По словам Манько, из-за того что склад находился на арендованных площадях, основной его доход "съедала" плата за помещение. По оценке Тулешова, self storage на чужих площадях окупается за пять-семь лет, собственный — за два-три года.

Проблемы с арендодателями стали причиной ухода с московского рынка первопроходца self-storage — KeySpace, учредителем которого, по данным "СПАРК-Интерфакс", выступала Анастасия Русских. В 2007 году компания первой в России открыла свой склад в Москве, но спустя год, не сумев договориться с владельцем арендуемого помещения, закрыла бизнес.

Павел Матвеев, бывший менеджер "Интерроса" и ТНК-ВР, предпочитает развивать бизнес на собственных площадях. Правда, первый склад основатель компании "Складовка" открыл в арендованном помещении в Москве в июле 2009-го. Сейчас у "Складовки" четыре склада общей площадью 16 тыс. кв. м — три в Москве и один в Мытищах. По словам гендиректора "Складовки" Анны Клевцовой, на подбор участка и строительство помещения уходит от года до полутора лет. Выручка компании в 2010-м, по данным СПАРК, составила 10 млн руб., рентабельность по валовой прибыли — 40%.

Девелоперская доля

Экс-производители шоколада, маркетологи, менеджеры нефтяных компаний — профессиональных логистов на рынке self-storage пока немного. Пожалуй, единственный крупный — девелопер KR Properties, который занимается строительством и управлением коммерческой недвижимостью общей площадью 500 тыс. кв. м. Когда в кризис спрос на складские услуги со стороны бизнеса упал, KR переделал часть площадей под нужды частных лиц. Направление self storage выделили в компанию "Сити-бокс". Ее первый склад заработал в 2010 году. Средняя площадь склада составляет 3-4 тыс. кв. м. В нем в четыре ряда и четыре яруса располагаются хранилища, оборудованные грузовым лифтом. Клиент имеет доступ к своему боксу 24 часа в сутки. За счет четырехъярусной схемы, сдавая 1 кв. м за $450 в год, "Сити-бокс" получает фактически в четыре раза больше выручки с единицы складской площади. По оценке игроков, уже при заполнении второго яруса первоначальные инвестиции окупаются.

Сейчас у "Сити-бокс" два склада на 12-м проезде Марьиной Рощи, третий компания строит на Варшавском шоссе, недалеко от ТЦ "Ритейл парк". Инвестиции в строительство одной точки составляют $2-3 млн. По мнению Тулешова, близость складов к торговым комплексам позволит ему быстрее сформировать пул арендаторов. "Гораздо удобнее приехать в магазин за покупками и здесь же забрать велосипед со склада",— рассуждает Тулешов.

Несмотря на то что российский бизнес self storage существует почти три года, заметным игрокам рынка ("Складовка", Red Box Со., "Сити-бокс") удалось запустить всего по два-три склада. Компания "Мобиус", одновременно с ними вышедшая на рынок, сумела открыть шесть. Помогла технология, подсмотренная в США.

Мобильный бизнес

"Мне пришлось из девелопера переквалифицироваться в управдомы",— смеется Владимир Зингер. До кризиса, будучи партнером международного складского оператора VVV Company, он строил индустриальные логистические центры класса А, в 2009 году вместе с основателем Одинцовской кондитерской фабрики Андреем Коркуновым и ее коммерческим директором Николаем Харченко занялся новым для России бизнесом — сдачей в аренду мобильных складов для частных лиц.

Впрочем, тогда знакомые Коркунова в успех проекта не верили. "Если бы мы провели маркетинговое исследование, то увидели бы, что услуга в тот момент не интересовала потребителей, и наверняка занялись бы чем-то другим",— признается Зингер. По его словам, мобильные склады в форме контейнеров появились в США в середине 1990-х годов и за 15 лет буквально вытеснили с рынка компании, занимавшиеся домашними переездами.

Главное отличие мобильного self storage склада от стационарного — возможность вызвать контейнер "на дом". Кроме того, аренда бокса, стоящего на открытом участке, огороженном забором, обходится почти в два раза дешевле, чем в капитальном складе. Для инвесторов формат хорош тем, что его можно быстро реализовать. Необходимы лишь площадка и контейнеры. Если площадка арендована, то на запуск склада уходит четыре-шесть недель, тогда как реконструкция капитального склада требует 9-12 месяцев.

Боксы "Мобиуса" также отличаются от хранилищ конкурентов — они представляют собой складные контейнеры. По словам Зингера, такие боксы использует американская армия во время быстрой передислокации — они монтируются за полчаса, в пять раз легче и в два раза прочнее грузовых контейнеров. Полы в боксах сделаны из дерева, а верхняя и боковая обшивка — из стали. Площадь каждого бокса составляет 4, 6, 8 и 12 кв. м, или от 8 до 24 куб. м в объемном выражении.

По мнению Анны Клевцовой, "Мобиусу" удалось удачно вписаться в рынок self storage — клиентам, которым важна в первую очередь цена, вполне подходят контейнеры, стоящие на открытом воздухе. Те, кому важны условия хранения и надежность, становятся арендаторами капитальных складов.

Первоначально "Мобиус" заказывал передвижные контейнеры в Европе, но спустя полгода открыл в России дочернее предприятие по их производству. Его название и стоимость боксов Зингер не раскрывает: опасается, что идею подхватят конкуренты. "Когда мы арендовали площадку в Питере, ее владелец активно интересовался, где мы закупаем боксы. Видимо, хотел запустить аналогичный бизнес",— говорит Зингер.

Инвестиции в одну площадку "Мобиуса", рассчитанную на 50 контейнеров, составляют $2-3 млн. По словам Зингера, они сопоставимы с затратами на строительство капитального склада, поскольку основные текущие издержки приходятся на закупку складских модулей. Однако мобильные склады, в отличие от арендованных стационарных,— хорошая страховка в случае разрыва договора аренды. Оператор может просто перевезти их на другой участок. "Мы арендуем сначала 1 тыс. кв. м, ставим туда 50 контейнеров и, пока они не заполнятся, не расширяем территорию. Так мы задействуем 100% имеющихся ресурсов",— говорит Зингер.

Нечаянные постояльцы

"Недавно нам позвонила директор школы: к ним с проверкой пришли пожарники и заставили убрать с запасной лестницы хлам,— рассказывает Зингер.— Мы забрали на хранение их вещи, а через несколько дней нам позвонили из другой школы с той же проблемой".

Школы, банки, архивы, интернет-магазины, мелкие непродуктовые ритейлеры, рестораны — это небольшой перечень нынешних клиентов self storage, на которых изначально владельцы складов даже не рассчитывали. Как утверждают игроки, сегмент b2b доминирует по объему арендуемых площадей (соотношение примерно 70% к 30%) и растет более динамично по сравнению с сегментом частных лиц.

Юрлица сами потянулись в self storage, чтобы хранить в них стоковые коллекции одежды, оргтехнику, сезонное оборудование. Содержать вещи в подсобном помещении арендуемого офиса или магазина им обходилось зачастую в три-десять раз дороже, чем в self storage. Ставки аренды в self storage сейчас составляют $224-450 за 1 кв. м в год.

По словам Владимира Зингера, за год число клиентов "Мобиуса" из сферы бизнеса выросло с 25% до 35%. Боксы, размещенные на открытой площадке, оказались более адаптированы для хранения вещей нестандартных размеров (капсулы для соляриев, промышленное оборудование), чем капитальные склады с узкими коридорами. Однако не всем владельцам self storage работать с юрлицами выгодно.

"Мелкий и средний бизнес обычно арендует 20-60 кв. м и использует индивидуальное пространство в качестве мини-складов для своих товаров,— говорит старший руководитель подразделений компании Red Box Со. Наталья Родионова.— За большую арендуемую площадь юрлица, как правило, просят скидку, которая составляет не более 20% стоимости аренды. Поэтому фокус на клиентах сегмента b2b чреват для собственника self storage потерей маржи".

По словам Родионовой, привлечение крупных юрлиц выгодно для владельца склада лишь на этапе его заполнения. Как правило, помещение площадью 2 тыс. кв. м "заселяется" в течение полутора-двух лет. Потом стоит акцентироваться на физических лицах как более маржинальных клиентах. Но как раз с их привлечением у компаний возникают трудности.

В 2009 году Коркунов с Зингером при запуске "Мобиуса" использовали рекламные растяжки — они провисели четыре месяца и не принесли компании ни одного клиента. Сейчас "Мобиус" тратит 3-4% выручки на продвижение в интернете (реклама сайта и контекстная), который генерирует ему постоянный поток арендаторов. Кроме того, "Мобиус" сотрудничает с операторами переездов, магазинами стройтоваров, которые рекомендуют своим клиентам арендовать self storage на время ремонта квартиры. "Контрагентам мы выплачиваем комиссионные,— уверяет Зингер.— Но для них наши услуги — дополнительный сервис клиентам". Другие компании ("Складовка", "Сити-бокс", Red Box Co.) тоже рекламируются только в интернете. По словам Анны Клевцовой, часть клиентов приходят благодаря сарафанному радио.

На агрессивный рывок для захвата рынка ни одна компания пока не решается: слишком еще молода услуга, о ней знают около 15% потенциальных клиентов, а денег в бизнес надо вкладывать много. Например, чтобы выстроить сеть из 10-15 складов, игрокам требуется от $20 млн до $30 млн. Так что пока игроки рынка self storage сооружают крышу и укрепляют финансовый фундамент.