Регистрация договора аренды нежилых помещений

ВЕСТНИК УДМУРТСКОГО УНИВЕРСИТЕТА

133

ПРАВОВЕДЕНИЕ 2007. №6

УДК 347 Ю.А. Борзова

РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Исследуются проблемы определения понятия нежилого помещения, возможность вовлечения нежилого помещения в гражданский оборот как самостоятельного объекта гражданского права. Рассматриваются противоречивая судебная практика о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, несогласие органов судебной власти с органами исполнительной власти в толковании закона, признании нежилого помещения объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным.

Ключевые слова: нежилое помещение, самостоятельный объект недвижимости, вспомогательные помещения, государственная регистрация, общее имущество собственников.

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Для отдельных видов имущества в ГК РФ устанавливаются особые правила государственной регистрации. В частности, в ст. 651 ГК РФ в качестве специальной нормы предусматривается регистрация договора аренды здания или сооружения только в том случае, если он заключен на срок не менее одного года. Применительно к регистрации договора аренды нежилых помещений ГК РФ не содержат специальных норм. Ответ на вопрос о регистрации факта договора содержится в нескольких официальных документах.

Так, например, Минюст России в письме от 11.01.2000 № 85-ЭР по этому поводу разъяснил, что договоры аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», независимо от сроков, на которые они заключены, поскольку и пока иное не будет предусмотрено федеральным законом.

Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в Информационном письме от 01.06.2000 № 53 информировал арбитражные суды о прямо противоположных рекомендациях. Президиум ВАС РФ считает, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и в ГК РФ не содержится каких-либо специальных норм о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, поэтому к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ, то есть договор аренды не-

2007. №6 ПРАВОВЕДЕНИЕ

жилых помещений подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен сроком на один год и более.

Таким образом, судебная власть не согласна с органами исполнительной власти в толковании закона (МНС РФ поддержал в письме от 19.04.2000 № 02-30-09/88 позицию Минюста РФ).

В связи с отсутствием единой позиции по данному вопросу субъектами РФ, муниципальными образованиями были приняты нормативные акты об обязательной государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений независимо от срока их действия и о порядке их регистрации. При решении вопроса об их применении необходимо учитывать п. «о» ст. 71 Конституции РФ, согласно которому гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. В п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 164 ГК РФ устанавливается, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК и иными федеральными законами (п. 2 ст. 3 ГК). Таким образом, в Конституции РФ и ГК субъекты РФ (муниципальные образования) не наделяются правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации [1].

В связи с различным толкованием правил государственной регистрации договора аренды нежилых помещений было бы целесообразно изложить п. 2 ст. 651 ГК РФ в следующей редакции: «Договор аренды здания или сооружения, нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

В настоящее время такое положение в законодательстве позволяет участникам гражданского оборота игнорировать правила о государственной регистрации (субъекты правоотношений обходят положения ГК РФ, заключая договоры аренды сроком на 11 месяцев с автоматической их пролонгацией на тот же срок). Фактически договор длится достаточно долго, позволяя арендодателю в любое время расторгнуть договор, то есть нарушаются права арендатора.

Предлагаем определить в законе срок, в течение которого стороны должны обратиться с заявлением о государственной регистрации (например, в течение одного года). В случае несоблюдения данного срока, и только тогда, договор будет считаться незаключенным.

Наиболее спорным является п. 11 Письма № 59 о том, что «договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года». Представляется, что позиция Высшего Арбитражного суда РФ не соответствует смыслу ст. 651 ГК РФ. Основное отличие договора, заключенного на срок менее одного года, от договора, заключенного на срок более одного года, состоит в том, что последний будет связывать стороны более одного года, если только стороны или одна из сторон не захотят его расторгнуть раньше срока, договор же на срок менее одного года пре-

Регистрация договора аренды.

i35

ПРАВОВЕДЕНИЕ 2007. №6

кратит свое действие, если стороны не захотят его продлить на новый срок. Таким образом, отличие этих договоров состоит в том, что «бездействие» сторон в этих договорах приводит в одном случае к прекращению договорных отношений после истечения одного года, в другом случае - прекращению договорных отношений до истечения одного года. Договорные отношения в «идеальной ситуации», при неизменных остальных факторах, будут длиться вечно.

Таким образом, договор, заключенный на срок более одного года, и договор, заключенный на неопределенный срок, имеют одинаковую правовую природу, и на них должен распространяться одинаковый правовой режим, в том числе требование государственной регистрации. Позиция ФАС РФ направлена на облегчение оборота, но такая благая цель не дает ему права искажать смысл ГК РФ. Может быть, прояснит ситуацию внесение изменений в ст. 651 ГК РФ - прямое установление требования государственной регистрации договоров аренды здания и сооружения, заключенных на неопределенный срок» [2].

На вопрос о том, является ли государственная регистрация элементом формы договора, ответить следует отрицательно. Права на недвижимость не возникают только из акта регистрации. Содержание и структура ст. 651 ГК РФ однозначно свидетельствуют, что понятия «форма» и «государственная регистрация» рассматриваются как различные.

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность, потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированного Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности. При том что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие, по смыслу названных законоположений, само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту, возможности представлять в суде доказательства законности и обоснованности акта государственной регистрации договора или доказательства, подтверждающие недобросовестное поведение собственника [3].

2007. №6 ПРАВОВЕДЕНИЕ

***

1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”»

2. Семенов М. Государственная регистрация сделок и последствия ее несоблюдения // Право и экономика. 2002 . № 6. С. 16.

3. Определение Конституционного суда РФ от 05.07.2001 № 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества “Ребау АГ” на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации»

Поступила в редакцию 02.04.07

Y.A. Borzova

The registration of non-residential premises contract of lease

Issues related to the definition of non-residential premises, to the possibility of non-residential premises involvement in civil circulation (turnover) as an independent subject of civil law are being under examination. Controversial court practice is being considered about the state registration of non-residential premises contract of lease, the judicial authority disagreement with law interpretation performed by the executive authority organs, about the recognition of non-residential premises as a subject of realty different from building or construction where it is situated in but inseparably connected with.

Борзова Юлия Александровна

ГОУ ВПО «Удмуртский государственный университет» 426034, Россия, г. Ижевск, ул. Удмуртская, 1

Е-mail: borzova@belkam. com