Спрос на новостройки превзошел ожидания

В июне в Петербурге застройщики сдали в эксплуатацию 352,9 тыс. кв. м жилья, что немного меньше показателя за аналогичный период прошлого года. К 1 июля этого года в городе сдали 1,775 млн кв. м квартир, в январе — июне 2022 года объем ввода превышал 2 млн кв. м. Участники отмечают, что объем продаж в первом месяце лета этого года намного выше прошлогоднего показателя и надеются на дальнейшее сохранение положительной динамики на рынке при условии стабильной геополитической ситуации.

Cегодня ипотека продолжает оставаться ключевым драйвером рынка

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

По данным комитета по строительству Санкт-Петербурга, всего в прошлом месяце в городе было сдано 209 домов на 7215 квартир. На первом месте по количеству сданных квадратных метров стоит Приморский район, где сдали 26 домов на 10,7 тыс. квартир общей площадью 474,9 тыс. кв. м. В Василеостровском районе построили 246 тыс. кв. м жилой площади в семи домах на 4639 квартир. В Красносельском районе было введено 5345 квартир площадью 207,5 тыс. кв. м. В сегменте ИЖС введено 115,6 тыс. кв. м нового жилья. В целом объем ввода в июне составил 352,9 тыс. кв. м. Год назад строители ввели в строй 356,8 тыс. кв. м.

В нескольких опрошенных компаниях-застройщиках отметили значительный рост продаж в июне этого года по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Так, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов поделился, что июнь стал благоприятным месяцем для рынка новостроек сегмента «масс-маркет». «По сравнению с июнем 2022 года объем продаж компании "Главстрой Санкт-Петербург" вырос более чем на 70%»,— сказал господин Ефремов, но напомнил, что июнь прошлого года был достаточно сложным для рынка в целом, так как тогда продолжался переходный период, связанный с внешнеполитической ситуацией и ростом ключевой ставки, а совместные программы застройщиков и банков по субсидированию ипотечных ставок только начинали формироваться.

Сергей Степанов, директор по продажам объединения «Строительный трест», рассказал, что по сравнению с показателями июня прошлого года объем реализованной недвижимости стал больше на 39%. Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», также отметил, что результаты прошлого месяца лучше июня 2022 года. «Есть положительная динамика, которая на данный момент устойчива»,— констатирует господин Софронов.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», говорит, что, учитывая сокращение спроса на рынке в целом, прошлый месяц показал хороший результат. По словам господина Фельдмана, цены на квартиры в новостройках находятся в равновесном состоянии. «В каких-то проектах для привлечения внимания покупателей появились дополнительные скидки, в других, наоборот, стоимость "квадрата" немного подросла. Все зависит от конкретного объекта. Но общего снижения цен на рынке не отмечается»,— описывает ситуацию на рынке директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».

Господин Ефремов подчеркивает, что сегодня ипотека продолжает оставаться ключевым драйвером рынка: «Мы видим растущий спрос на покупку квартир по программе семейной ипотеки: ее доля достигает уже более 50% от всех сделок». Господин Степанов также приводит цифры: «Общая доля ипотечных сделок по нашим объектам в июне составила 86%. Программой "Семейная ипотека" воспользовались 48% покупателей, ипотекой с господдержкой — 43%. Доля IT-ипотеки – 8%».

Средства используются как для улучшения жилищных условий, так и для покупки стартовых квартир для детей, заметил представитель «Главстрой Санкт-Петербург». «Кроме того, перспектива увеличения первого взноса стимулирует часть покупателей быстрее принимать решение о покупке. Тем не менее в среднесрочной перспективе говорить о начале роста рынка рано»,— предупреждает господин Ефремов.

Господин Софронов прогнозирует сохранение на июль — август как минимум показателей июня без значительных колебаний. «Предпосылок для роста цены в среднем по рынку на ближайшие пару месяцев мы не видим, цены на рынке и в наших проектах будут планово корректироваться по мере увеличения строительной готовности и продаж ликвидного товарного запаса»,— говорит коммерческий директор ГК «ПСК».

Ян Фельдман полагает, что объем предложения на первичном рынке будет уменьшаться и скомпенсирует снижение спроса. «При текущей геополитической ситуации мы не ожидаем каких-то резких изменений. Рынок сам будет регулировать соотношение предложения и спроса. Цены, скорее всего, будут находиться плюс-минус на текущем уровне»,— согласен с коллегами господин Фельдман.

Прямая речь

«Все понимают, что это временный скачок»

Последние годы девальвация рубля традиционно сказывалась на росте спроса на строящуюся недвижимость. Однако ослабление национальной валюты, которое наблюдается сейчас, существенно не повлияло на рост покупательской активности. Большее значение для роста сделок имеет ожидание повышение ключевой ставки банка России, говорят участники рынка.

Виталий Коробов, генеральный директор Element development:

— Все понимают, что это временный скачок: скорее всего, через некоторое время произойдет коррекция. Кроме того, все, кто «спасался», купили недвижимость еще в феврале — марте прошлого года.

Дмитрий Макаров, коммерческий директор ГК «Полис»:

— Волатильность рубля вряд ли скажется на цене на строящуюся недвижимость: сейчас она все меньше зависит от курса, доля импортных составляющих в стройке минимальна. Ценообразование зависит от спроса, на который, в свою очередь, сильно влияет внешняя и внутренняя геополитика. На текущий момент можно говорить о том, что цены за полтора года существенно не изменились. Предпосылок к увеличению цен нет, впрочем, как и к их снижению.

Илья Косолапов, вице-президент по экономике и финансам Группы «Эталон»:

— Ослабление курса рубля напрямую не повлияло на продажи недвижимости. Ранее объявленные группой «Эталон» операционные результаты за январь — апрель 2023 года свидетельствуют о росте продаж от месяца к месяцу. Более того, в апреле этого года компанией было продано на 67% больше площадей, чем в апреле 2022.

Волатильность рубля оказывает некоторое влияние на закупочные цены инженерного оборудования, поставляемого посредством параллельного импорта, однако группа «Эталон» своевременно провела множество мероприятий по импортозамещению, поэтому уровень зависимости компании от иностранных материалов и оборудования можно оценить как достаточно низкий, особенно с учетом активного развития, которое демонстрируют российские производители.

Ожидаемое на фоне снижения курса рубля повышение ключевой ставки может стимулировать к покупкам тех, кто планирует приобретение жилья с использованием ипотечного кредита.

Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development:

— Рубль начал свое ослабление во второй половине мая, и с этого периода мы действительно наблюдаем рост сделок с недвижимостью в наших объектах, однако с девальвацией мы связываем это лишь отчасти. Большинство приобретает апартаменты, так как видит высокую стадию готовности объекта и уверено в гарантированной программе доходности, которую предоставляют наши партнеры.

Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп»:

— В июне в компании наблюдался уверенный рост интереса покупателей к приобретению жилья. Повышенный интерес и увеличение конверсии входящих обращений отмечалось не только по ипотечным сделкам, но и в части покупки жилой недвижимости по программам рассрочки от застройщика.

Что касается ипотечных сделок, то покупатели стали больше отдавать предпочтение так называемой ипотеке «с отложенным эффектом». В частности, большим спросом с начала лета пользуется траншевая ипотека, при которой в первый год-полтора покупатели обслуживают лишь минимальную часть от общей суммы кредита, а в качестве первоначального взноса можно зачесть материнский капитал.

Возможно, это связано именно с макроэкономической ситуацией и опасениями роста ключевой ставки.