Ковенанты строительного кредитования

Ковенанты строительного кредитования

Т. Ю. Полховская А. В. Роме некий

Процесс строительного кредитования характеризуется высокими рисками, которые чрезвычайно сложно минимизировать. Высокая кредитозависимость заемщиков строительного сектора и значительная капиталоемкость строительной продукции продуцируют риски, которые сложно расщепить и перераспределить между участниками процесса строительного кредитования. Строительная компания использует долг потому, что не располагает достаточным собственным капиталом для строительства объекта недвижимости. Другая причина заимствования состоит в возможности вычета процента из суммы облагаемого дохода. Последняя причина использования долга — реализация финансового рычага. Финансовый рычаг определяется как выгоды, которые получит инвестор, занимающий деньги под процентную ставку ниже ожидаемой доходности средств, вложенных в недвижимость.

С момента старта строительного проекта на конкретном участке время, стоимость и качество являются наиболее важными факторами риска. Основная проблема заключается в том, что эти риски не всегда должным образом рассматриваются строительной отраслью. Специфика отрасли состоит в том, что она подвержена значительно большим рискам, предопределенным включенностью множественных факторов, таких как: разнородность договаривающихся сторон, разнообразие поставщиков, архитекторов-проектировщиков и т. д., — которые взаимодействуют в рамках определенных социальнокультурных, политических и экономических норм и правил.

Субъект строительной деятельности может выбирать различные альтернативные структуры капитала, т. е. может привлекать долговое или долевое финансирование. Альтернативы бесконечны, но настоящая статья посвящена долговым инструментам (поскольку долг является основным источником финансирования недвижимости в широком смысле) и вмененным ограничениям действий строительного заемщика.

Банки по долговым обязательствам строительных заемщиков хотят получать ожидаемые процентные платежи и первоначальную сумму займа не позже окончания срока кредитного договора с минимальным возможным риском. Они будут оценивать способность строительной компании обслуживать проценты расходы, а также определять качество и стоимость залогового обеспечения. Строительные компании с хорошей ликвидностью и низким уровнем долга имеют высокий шанс получить более высокий кредитный рейтинг и тем самым более низкую кредитную маржу.

Кредитный риск агента (риск неплатежа) — это вероятность того, что обязанное лицо станет финансово несостоятельным и не сможет вернуть долг. Этот риск существует на протяжении всего времени, в течение которого заемщик обязан осуществлять выплаты кредитору. Кредитный риск, по сути, отец банкротства. В случае признания заемщика несостоятельным и открытия конкурсного производства, заложенные активы будут ликвидированы, а вырученные средства направлены кредиторам, имевшим требования, обеспеченные этими активами. В случае высокой ликвидационной стоимости заложенные активы позволят должнику в полном объеме рассчитаться с кредитором, в случае низкой конъюнктуры рынка для ликвидируемых активов кредитор рискует не удовлетворить свои требования и понести убытки. Именно поэтому анализ рисков начинается с оценки вероятности дефолта и величины убытков в случае его наступления. Вероятность дефолта — вероятность того, что кредит не будет погашен и должник (или суд) объявит о несостоятельности. Несостоятельность может случиться, когда заемщик имеет недостаточные денежные поступления от проектов, или потому что рыночная стоимость залога упадет ниже непогашенного остатка долга, или в обоих случаях [1, с. 214]. При оценке вероятности дефолта учитывают прибыльность строительного заемщика, риск получения отрицательных результатов деятельности в будущем и возможности противостоять убыткам и замедлению роста экономики в целом.

Кредитор не только должен верифицировать вероятность дефолта потенциального заемщика, но и понять, насколько велики будут потери по данному дефолту: при высокой вероятности дефолта банк будет настаивать на обеспечении кредита. Заложенное имущество уменьшит потери в случае дефолта и, следовательно, снизит кредитную маржу.

Решение о предоставлении банковского финансирования, которое принимает банк, основывается на марже, на том, какое недвижимое имущество банк желает финансировать, рыночных условиях и т. д. Перед выдачей кредита банком кредитный комитет анализирует предлагаемый (будущий) объект недвижимости и компанию, а затем проводит оценку риска. Оценка риска базируется на информации о компании и оценке перспектив проекта. Этот анализ делается в контексте кредитной политики или руководящих принципов, которые устанавливаются в каждой банковской организации. Банк обычно оценивает «пять С».

Таблица №1

«Пять С» кредитной оценки______________________________

Пять С Цель проведения экспертизы

Репутация (Character) Экспертиза соблюдения принципов деловой этики Целостность заемщика Компетентность Наличие профессиональных атрибутов Социальная и финансовая устойчивость Добросовестность и надежность

Капитал (Capital) Экспертиза запаса финансовой прочности (устойчивости) Финансовые отчеты (активы и обязательства) Установление истинного собственника Гиринг1 Сравнение со среднеотраслевыми значениями

Потенциал (Capacity) Анализ платежеспособности (кредитоспособности) Денежный поток Подтверждение учетных данных о доходах / о поступлениях от проектов

Условия (Conditions) Анализ ключевых внешних и внутренних факторов Условия кредитования и ковенанты Рыночные (конкуренция) и экономические условия Цикличность бизнеса заемщика, отрасли, экономики

Обеспечение (Collateral) Экспертиза обеспечения, предоставляемого под заимствования Ипотека (залог, заклад) Гарантии Право удержания собственности2 Многосторонние соглашения Фиксированный / плавающий залог, его ликвидность и стоимость

Приведено по: [1, p. 214]

Одним из способов снижения риска является установление финансовых ковенантов (financial covenant3) по кредитному договору. Ковенант представляет собой набор условий, которые фиксирует кредитор в одностороннем порядке в отношении заемщика в кредитном договоре. Такие ковенанты как уровень LTV позволяют банку снизить свои риски и ограничить возможности заемщика в увеличении рисковых (для первого кредитора) заимствований на более позднем этапе.

После того как оценена вероятность дефолта и величина дефолтных убытков, на заключительном этапе устанавливается соотношение кредитного спрэда к стоимости привлечения различных источников финансирования. Кредитный рейтинг фирмы имеет сильное влияние на стоимость заимствования, и чем он выше, тем больше возможностей

1 Gearing — гиринг: отношение заемного капитала к собственному капиталу; характеризует интенсивность

использования заемных средств

2 Относится к собственности, которая служит залогом до тех пор, пока ее владелец не возместит долг.

3 Financial covenant — финансовая оговорка: одностороннее условие в кредитном соглашении, согласно которому заемщик обязуется поддерживать определенные финансовые показатели на определенном уровне.

для получения заимствования. Если строительная компания не имеет высокого кредитного рейтинга, возможность выйти на рынок капитала ограничена, и она будет платить очень высокую премию за ликвидность.

Банк до подписания кредитного договора, a priori предполагающего кредитные риски, проводит финансовый due diligence: знакомится с планом хозяйственной деятельности заемщика, его финансовыми отчетами и предполагаемыми показателями, основными контрагентами по контрактам, качество менеджмента дебиторской задолженности. Это позволяет снизить асимметричность информации, которая на стадии заключения кредитного договора принимает форму скрытой информации, а после его заключения — форму скрытых действий, что является формами проявления оппортунизма, при чем предконтрактный оппортунизм проявляется в скрытии информации, а постконтрактный оппортунизм — в скрытых действиях [2, с. 102, 3].

Проведение due diligence, направленное на снижение предконтрактного оппортунизма, заключается в получении письменных заявлений будущего заемщика (о достоверности финансовых отчетов, обоснованности прогнозируемых финансовых показателей деятельности, судебных процессах, уплате налогов и др.), что позволяет снизить информационную асимметрию для потенциального кредитора.

После заключения кредитного договора, кредитор (принципал) для минимизации морального риска, связанного с наблюдаемыми действиями заемщика (агента), стремится получить информацию о внешних обстоятельствах, влияющих на результат наблюдаемых действий. Для этих целей банк настаивает на внесении в кредитный договор активных (positive covenant) и запретительных (negative covenant) ковенантов.

Ковенанты активного характера требуют от должника выполнения типичных для добросовестного контрагента действий и регламентируются по составу (содержанию, структуре) и срокам предоставления.

Целью запретительных ковенантов является предупреждение совершения строительным заемщиком действий и / или получения результатов действий, способных нанести ущерб кредитору, так как после заключения кредитного договора действия заемщика могут явно или неявно противоречить интересам кредитора. Если кредитор не может наблюдать действия строительного заемщика, то возникает проблема скрытых действий; если действия агента наблюдаемы, но финансовые результаты зависят от состояния внешней среды и известны только заемщику, то возникает проблема скрытой информации [2, с. 115]. Обсуждение состава и величины негативных обязательств — это поиск компромисса между желанием кредитора контролировать должника и желанием должника быть автономным [4, с. 195].

Принимая решение о выдаче кредита, кредитор руководствуется и прогнозами финансового положения должника. Амортизация основной суммы займа зачастую рассчитывается исходя из прогнозируемого денежного потока должника. Общая сумма займа определяется в зависимости от способности должника выплачивать проценты и основную сумму долга. Во многих случаях полная капитализация (т. е. сумма долга и собственного капитала) должника не будет экономически обоснована, если фактическое финансовое состояние должника значительно отличается от того, что было запланировано.

Выполнение должником всех положительных и негативных обязательств может предотвратить отдельные действия, способные привести к ухудшению финансового состояния должника. Но они не могут защитить кредитора от резкого снижения прибылей должника.

Финансовые ковенанты позволяют кредитору контролировать исполнение кредитного договора должником и применять средства правовой защиты, если его действия не соответствуют условиям контракта. Каждый финансовый ковенант включает один или несколько элементов, когда от должника требуется достижение прогнозируемых показателей (включая оговоренный резерв). Если доходы, которые приносит то или иное

направление деятельности (проект) строительного заемщика в рамках финансового ковенанта, не соответствуют заданному уровню, должник считается нарушившим обязательство, и у кредитора соответственно возникает право воспользоваться средствами правовой защиты.

Литература:

1. Brueggeman, W. B., Fisher, J. Real Estate Finance and Investments. — McGraw-Hill/Irwin, New York, NY. — 2006. — 784 p.

2. Скоробогатов А. С. Институциональная экономика. — СПб филиал ГУ-ВШЭ, 2006. — 160 с.

3. Шевченко А. А. Финансирование деятельности строительно-подрядных организаций в контексте агентских отношений // Финансовые исследования. — 2012. — № 4.

4. Фокс Ч. Составление договоров: Чему не учат студентов. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2007. — 293 с.