Контроллинговое общество с дополнительной ответственностью и ковенантом (КОДОК), как правовая основа жилищно-коммунального управления

Следует сказать, что уровень развития малого бизнеса в России все еще существенно отстает от экономически развитых стран. Это обусловлено тем, что в таких странах малый, а также средний бизнес играет очень важную экономическую и социальную роль. За счет особого внимания руководства экономически развитых стран к развитию и поддержанию малого и среднего бизнеса, который служит базой для стабильного развития экономики и обеспечивает занятость большей части населения, около 50-70 % ВВП производится именно малыми и средними предприятиями.

Главным отличием российского малого бизнеса от мирового является всесторонняя помощь и поддержка государства, отсутствие бюрократии. В большинстве европейских стран процедура регистрации новой единицы малого предпринимательства занимает один день. В России же традиционно при обращении в различные государственные службы и органы, потенциальные владельцы малого

предприятия сталкиваются с многочисленными этапами процедуры регистрации.

Резюмируя, можно сказать, что анализ основных показателей результатов деятельности малых предприятий за последние три года свидетельствует о постепенном снижении активности развития малого бизнеса в целом по стране, в отдельных федеральных округах и по отдельным сферам деятельности. Для того чтобы предотвратить дальнейшее снижение данных показателей российского малого бизнеса, необходима всесторонняя помощь и поддержка государства.

Примечания:

1. Федеральный закон от 24.07.2007 N 209-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "0 развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

2. Крылова Е. Б Малое предпринимательство и занятость населения // Проблемы прогнозирования. - 2009. - №1.

3. Федеральная служба государственной статистики http:// www.gks.ru/

и

È

8

ON

CONTROLLING COMPANY WITH ADDITIONAL RESPONSIBILITY AND COVENENT (CCARC) AS LEGAL BASIS HOUSING MUNICIPAL MANAGEMENT

Shevchenko Milana Viktorovna, PhD of Economics, Associate Professor, Chair of Logistics and Management of Transport Systems, Rostov State University of Means of Communication, Rostov-on-Don E-mail: milana@msx.ru

Frolov Dmitry Viktorovich, PhD of Economics, Specialist in Chief, Management Department the Food Markets and Services, Administration of Sochi city, Sochi E-mail: dima@msx.ru

Thearticle proposes the introduction ofmanagementofhousing and communal services ofthe new structure-controlling company with additional liability and the Covenant (CCARC), as enterprises to state-private partnership, whose authorized capital is divided into shares of the owners, in the amount determined by the constituent documents. The participants of CCARC jointly and severally bear subsidiary liability for the payment of theconsumed credit for housing and communal resources by all tenantsofapartment buildings.

Keywords: housing; CCARC; homeowners in apartment houses; subsidiary liability consumed in the credit of housing and communal resources;Covenant; as the protection ofcapital repairs ofapartment buildings.

ш:

31

КОНТРОЛЛИНГОВОЕ ОБЩЕСТВО С ДОПОЛНИТЕЛЬНОЙ

ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ И КОВЕНАНТОМ (КОДОК) КАК ПРАВОВАЯ ОСНОВА ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО

УПРАВЛЕНИЯ

УДК 330.3

В статье предлагается введение в управление ЖКХ новой структуры - контроллингового общества с дополнительной ответственностью и ковенан-том (КОДОК), как предприятия на государственно-частном партнерстве, уставный капитал которого разделен на доли собственников жилья, в размерах, определённыхучредительными документами. Участники КОДОК солидарно несут субсидиарную ответственность за оплату потребленных в кредит жилищно-коммунальныхресурсов всеми жильцами многоквартирного дома. Ключевые слова: ЖКХ; КОДОК; собственники жилья в многоквартирных домах; субсидиарная ответственность;потребленные в кредит жилищно-коммунальные ресурсы; ковенант какзащита капитала на ремонт многоквартирного дома.

© ШевченкоМ.В., 2014 © Фролов Д.В., 2014

ШЕВЧЕНКО Милана Викторовна, кандидат экономических наук, доцент, кафедраЛогистики иуправления транспортными системами, Ростовский государст в енный университет путей сообщения, Ростов-на-Дону milana@msx.ru

ФРОЛОВ Дмитрий Викторович, кандидат экономическихнаук, главный специалист, Управление потребительского рынка и услуг, Администрация города Сочи, Сочи dima@msx.ru

Одной из самых распространённых форм реализации стратегических планов на региональном и муниципальном уровнях является государственно-частное партнёрство. Оно представляет собой объединение ресурсов и государства, и муниципалитета, и частного сектора экономики на взаимовыгодной основе: создания общественных благ и оказания общественных услуг. Это равнозначно заключению контракта между государством и собственниками, между государством и бизнесом [1]. Это выгодно потому, что: государству предоставляется возможность прямого регулирования процессов, собственникам - контролировать затраты, бизнесу - эффективно использовать рыночные преимущества. Ключевым моментом стратегического альянса государства и собственника имущества является возможность согласования целей и эффективных результатов сотрудничества. Государство берёт на себя ту часть работ, которая не под силу собственникам имущества (снабжение чистой водой, газом, энергией), содействует отоплению помещений там, где возможность собственников недостаточна. Государство не берёт на себя те функции, которые могут выполнить собственники помещений.

В ЖКХ внедрился частный бизнес, следовательно, появилась необходимость согласования интересов государства, бизнеса и собственника. Однако не предусмотрен контроллинг их взаимного экономического влияния. Такое тройное партнерство можно рассматривать как глобальный компромисс. В ЖКХ сутью глобального компромисса являются:

- сохранение собственности на жилищное имущество;

- привлечение куправлению частного бизнеса в различном виде;

- заключение договоров на виды деятельности;

- внедрение принципов государственно-частного предпринимательства;

- применение законодательно-правовых актов, разработанных для государственно-частной формы управления. Стратегии и программы в ЖКХ, ориентирующиеся только на использование бюджетных средств, не позволяют осуществлять масштабные стратегические проекты из-за конкурентоспособности не только городских территорий, а и из-за привилегированности жилья.

Существующая в данный момент нормативная база форм обслуживания многоквартирных жилых домов ограничена (УК, ТСЖ, ЖСК, коммандитные товарищества) и не эффективна. В то же время в стране распространены общества ООО, ОАО, ЗАО. В ЖКХ они почему-то не создаются в массовом порядке. Поскольку в государственно-частном партнерстве создавать предприятия позволено, то жилищно-коммунальное хозяйство можно рассматривать как предприятие со снабжением, производством и сбытом. На федеральном уровне появился инструментарий управления предприятиями государственно-частного партнерства в виде инвестиционного и венчурного фондов РФ. Из 80 регионов РФ в 73 регионах применяют налоговые льготы по оплате ресурсов ЖКХ; 61 регион предоставляет гарантии по займам на приобретение жилья; 60 регионов практикуют соинвестирование коммерческих проектов; 50 регионов предоставляют инвестиционные налоговые кредиты; в 10 регионах РФ приняты законы о государственно-частном предпринимательстве [http://www.regionalistika.ru].

В данный момент в ЖКХ не государство впереди управления, а бизнес [2]. Вследствие этого:

- высокий уровень коррупции на всех этапах власти;

- превосходство в квалификации сотрудников, готовящих и реализующих проекты;

- несовершенная правовая база;

- высокий уровень влияния политической конъюнктуры, протекционизма и взяточничества на отбор и реализацию местных экономических проектов;

- низкий уровень доверия к управленческому аппарату на муниципальном уровне из-за множества чиновников, перекладывающих убыточные проекты и сложные проблемы на частных партнеров, захватывая прибыльные объекты и порождая тем самым недоверие собственников жилья. В ЖКХ проблема и в том, что собственники жилья предпочитают услуги, предоставляемые государством, а не частным сектором.

В соответствии с мировой практикой в ЖКХ перспективными являлись:

- контракты как административные договоры, заключенные между государством или муниципалитетом и частной управляющей компанией. В документе оговариваются доли доходов, но собственность остается у её владельцев;

- аренда жилья в традиционной форме при вышеупомянутых условиях;

- концессии - специфическая форма отношений между государством и собственником жилья. Государство, оставаясь главным собственником имущества, уполномочивает частную управляющую компанию выполнять в течение определённого срока оговариваемые функции;

- совместные предприятия, особенностью которых является то, что государство постоянно участвует в текущей производственной, административно-хозяйственной и инвестиционной деятельности;

- аутсорсинг, когда государство отдаёт свои полномочия по управлению снабжением и сбытом жилищно-коммунальных ресурсов и финансами определённым структурам, гарантирующих сохранность в количественном и качественном аспектах. Заинтересованность государства не оправдывается ни при одной из перечисленных форм.

Нами предлагается создавать в каждом многоквартирном жилом доме ОДО - общество 1 (не товарищество 2) с дополнительной ответственностью, как предприятие на государ-

ственно-частном партнерстве, уставный капитал которого разделен на доли собственников жилья, в размерах, определённых учредительными документами. Участники ОДО солидарно несут субсидиарную3 ответственность по его обязательствам своим имуществом в кратном по занимаемым квадратным метрам размере [ГК РФ, ст. 95)]. Если в мегаполисе 18 800 многоквартирных домов, то столько же и ОДО. В ряде стран партнерство признаётся юридическим лицом (кроме США, Великобритании, Германии и Швейцарии).

Примечание. В многоквартирных жилых домах, чаще всего в подвальных помещениях размещаются ООО. Если в многоквартирном доме арендуют помещения ООО, то их включение в ОДО приведёт, по российскому законодательству, к автоматическому преобразованию ОДО в ООО, то есть переводит ОДО из объединения людей-собственников жилья в разряд объединения капиталов. Имеется возможность, как во Франции, сохранить ОДО, но для этого необходимо возложить неограниченную личную ответственность руководителя юридического лица ОДО.

Накопление капитала дома на ремонт осуществляет ОДО не на счетах регионального оператора, а на собственном банковском счёте. ОДО по окончании каждого года составляет общий баланс, баланс прибылей и убытков, а также отчёт о деятельности в истекшем году. ОДО обязано пригласить аудиторскую компанию для подтверждения расходов и доходов. Создание ОДО находится в компетенции муниципалитета.

Одновременно с внедрением ОДО следует вводить контроллинг:

1) слежение за переменными расходами, издержками, затратами и потерями в многоквартирных домах, накопление доходов и уплатой налогов от доходов при учёте в налогах исключительно переменных расходов и всех видов доходов;

2) накопление в течение года постоянных затрат и одноразовое налогообложение их

Я

е

8

Ои

¡Е

Е^

33

1 Общество - динамическая саморазвивающаяся система, которая способна, серьезно изменяясь, в то же время сохранять свою сущность и качественную определённость, содействуя конкретному делу.

2 Товарищество - организация в виде объединения домовла-

дельцев для совместного управления и обеспечения эксплуа-

тации комплекса недвижимого имущества, в том числе на коммерческой основе (сдача в аренду, сервитут). Вступление в товарищество добровольное.

3Субсидиарная ответственность - право взыскания неполученного долга за потребленные ресурсы одним собственником жилья, с другого обязанного лица, если первое лицо не может или не желает его внести. Дополнительная ответственность, возлагаемая на членов общества, несущих солидарную ответственность, в условиях, когда основной ответчик не способен или не желает оплатить долг.

только в конце года. Если при этом расход за год превысит доход за декабрь, то КОДО освобождается от уплаты налогов в конце календарного года. Дополнительная ответственность -это, с одной стороны, обеспечение собственников жилья в многоквартирных домах качественными коммунальными ресурсами в достаточном количестве и точно в срок, а с другой - своевременное погашение долга перед государством за потребленные в кредит коммунальные ресурсы и услуги, точно в срок, с третьей - способ законного снижения налогов.

Существует такое понятие как ковенант -требование, оговариваемое при приватизации, продаже или покупке имущества многоквартирного дома, предусматривающее сохранение указанных условий, например определённого уровня денежного потока и установленных объектов капиталовложений, с целью поддержания финансовых возможностей КОДО. Поскольку некоторые жилые дома отправляли деньги на капитальный ремонт дома на банковский счет регионального оператора, то ковенант для КОДО необходим с целью сохранения капитала не только за многоквартирным домом, но и за каждым собственником жилья. В условиях ковенанта КОДО уже становится КОДОК. Каждый собственник при продаже приватизированной им квартиры сможет накопленные им деньги на капитальный ремонт перевести либо на счёт покупателя его квартиры, либо на свой банковский счёт. Следует разработать названия КОДОК и начать внедрение. Во-первых, ЖКХ станет системой (до настоящего времени ЖКХ не представляет собой систему) - упорядоченной совокупностью элементов, находящихся в отношениях с известными связями, и образующих определённую целостность, единство; во-вторых, система ЖКХ станет обладать качеством не сводимости свойств всей системы, к свойствам входящих в неё элементов.

Коэффициент солидарности, ранее незаконно вменяемый управляющими компаниями собственникам жилья, как оплату потребленных в кредит, но не оплаченных коммунальных ресурсов и услуг задолжниками из среды собственников жилья и квартирантов по муниципальному найму в многоквартирных домах, в

условиях КОДОК станет узаконенным. Значительную возможность для реализации проекта КОДОК даёт закон № 131 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", вступивший в силу с 1 января 2006 года, в котором проводится чёткое разделение муниципальной собственности, муниципальных бюджетов со своими источниками, а также устанавливаются права собственности на землю под многоквартирными домами.

Начало внедрения КОДОК связано с разработкой кодов и разработкой конструкторских спецификаций жилищного имущества города. Например, проспекту присвоить код "пр", площади - "пл", улице - "ул", переулку - "пе", линии - "ли", тогда коды [Буд пр 76 53] или [Гаг пл 2 37] и ПЭВМ и читатели воспримут однозначно. На основании этих данных ЖКХ станет запросно-ориентированной, доступной всем участникам системы одновременно.

Подведем некоторые выводы:

1) для каждого многоквартирного жилого дома необходимо создать контроллинговое общество с дополнительной ответственностью, с ковенантом - КОДОК - гарантией сохранности капитала дома на ремонт, а также частично или полностью принадлежащих дому таких объектов, как, например, котельная;

2) развитие механизма КОДОК в ЖКХ - не самоцель, а способ решения стратегических задач, связанных с сохранностью жилищного фонда россиян и накопления капитала на его дальнейшее техническое и финансовое содержание;

3) социальные условия россиян не должны быть антагонистическими, соответствовать безопасности их жизнедеятельности, обеспечивать сохранность жилья, гарантию жилищно-коммунального обслуживания независимо от возраста собственников жилья, а главное законодательное сопровождение наследования жилья.

Литература:

1. Государственно-частное партнёрство. Проблемы и решения

// Проблемы теории и практики управления. - 2007. - № 8.

2. Важенин С.Г., Герасимов Н.М. Конструирование государственно-частного партнерства в модернизируемой экономике //Экономика региона. - 2011. - № 2.

DEVELOPMENT OF RECOMMENDATIONS ON OPTIMIZATION OFTHEFINANCIALCONDITIONOFTHECORPORATION Schreiner Adelina Olegovna, Post-graduate Student, Stavropol State Agrarian University, Stavropol

Content of the article reflects the vision of the highlights of the analysis and prediction of the level of core banking risks for the development of a simulation model of "play" the bank's activities in the financial instabilityofthe environment. Proposed on this