Ипотека снижает доступность жилья

Согласно аналитической записке Банка России, рост доступности ипотеки может привести к снижению доступности жилья для населения, о чем говорит опыт многих стран мира. А в Сбербанке подсчитали, что в России это уже происходит: при продолжительном снижении средней ставки по ипотеке и удлинении сроков кредитования средний платеж по кредиту за два последних года вырос более чем на 10%.

В четверг, 12 марта, Банк России опубликовал аналитическую записку (.pdf) о связи ипотеки и доступности жилья. Авторы документа приходят, на первый взгляд, к парадоксальному выводу, что рост улучшения условий по ипотеке делает недвижимость менее доступной. «Опыт многих стран показывает, что первоначальный эффект повышения доступности ипотечного финансирования после снижения ставок в конечном счете может приводить к обратному эффекту — снижению ценовой доступности покупки жилья»,— говорится в документе.

Главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников также отмечает, что доступность ипотеки — это не то же самое, что и доступность жилья. В частности, он обращает внимание на то, что за два года, с четвертого квартала 2017 года по четвертый квартал 2019 года, средняя ипотечная ставка снизилась с 9,8% до 9,2% годовых. За этот период средний срок ипотечного кредита вырос с 187 до 218 месяцев. В совокупности это повысило доступность ипотеки. Тем не менее при росте объема предоставленных в ипотеку средств на 20% число выданных кредитов сократилось почти на 2%. «Рост доступности вылился в сокращение числа людей, которые смогли получить кредит. Статистика января 2020 года говорит о том же: рекордно низкая ставка сочетается с сокращением числа выданных кредитов»,— говорит аналитик. По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по ипотеке в январе составила 8,79%, а количество выданных кредитов сократилось до 77,9 тыс. штук (почти на 2% ниже, чем годом ранее).

По оценке господина Матовникова, при одной и той же сумме ипотечного кредита средний платеж за два предшествующих года только за счет изменения ставки и сроков кредитования мог сократиться с 19,9 тыс. до 18 тыс. руб. Однако он увеличился до 22 тыс. руб., почти на 11%.

«Произошло это из-за роста средней стоимости кредита, которая, в свою очередь, увеличилась из-за роста цен на недвижимость»,— уверен Михаил Матовников. Эти данные подтверждаются статистикой платформы «Домклик», согласно которой стоимость 1 кв. м на первичном рынке за этот период в Москве выросла на 30%, а в регионах — на 20%. Управляющий директор Абсолют-банка Антон Павлов также отмечает, что на размер среднего платежа по большей части влияет стоимость жилья. Как отмечают в ВТБ, на размер среднего ипотечного платежа могут оказать влияние сразу несколько факторов — это изменение цен на недвижимость, приобретение клиентами квартир большей площади и размер первоначального взноса.

Доступность жилья в первую очередь зависит от уровня доходов населения. При этом, по словам Антона Павлова, важно не ставить знак равенства между средним платежом и кредитной нагрузкой. Сейчас по России увеличился срок выплаты кредита и за счет этого уменьшился средний размер платежа. «Таким образом, люди стараются сбалансировать кредитную нагрузку при падающих доходах»,— указывает господин Павлов. При этом сохраняются возможности улучшить условия по ипотеке за счет регуляторных мер Банка России. В частности, по мнению господина Матовникова, стоит снизить порог для применения повышенных риск-весов по ипотеке с 20% до 10% первоначального взноса. «Это повысит доступность кредитов без существенного влияния на риски портфеля»,— уверен он. Кроме того, стоит отказаться от планов ЦБ применить показатель долговой нагрузки (ПДН) к ипотечным кредитам. «Методика расчета ПДН такова, что ее недостатки наиболее ярко проявляются именно в ипотечном кредитовании: для незарплатных клиентов банка доход заемщика оценивается как среднее по региону, что заведомо занижает доходы более состоятельных клиентов, а это и есть ипотечные заемщики»,— пояснил Михаил Матовников.