Государственная поддержка как условие эффективного развития системы ипотечного кредитования

ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И УПРАВЛЕНИЕ

МАГОМЕДОВА Ш.А.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОДДЕРЖКА КАК УСЛОВИЕ ЭФФЕКТИВНОГО РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО

КРЕДИТОВАНИЯ

Успешное формирование и развитие системы ипотечного кредитования возможно благодаря активной политике государства, направленной на поддержку развития национальной ипотечной системы. Анализ зарубежной практики ипотечного кредитования показывает, что основной акцент при разработке новых инструментов привлечения капитала делается на обеспечение надежности инвестиций. Для обеспечения нормального и бескризисного функционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг государственные институты принимают на себя часть рисков, а также оказывают активную помощь кредитным учреждениям в проблемных ситуациях.

МАСОМЕИОГА БНА.

THE STATE SUPPORT AS A CONDITION OF EFFECTIVE DEVELOPMENT OF SYSTEM OF HYPOTHECARY CREDITING

Successful formation and development of system of hypothecary crediting is possible thanks to the active policy of the state directed on support of development of national hypothecary system. The analysis offoreign practice of hypothecary crediting shows that the basic accent by working out of new tools of attraction of the capital becomes on maintenance of reliability of investments. For maintenance of normal and acritical functioning of the secondary market of hypothecary securities the state institutes take up a part of risks, and also render the active help to credit institutions in problem situations.

Ключевые слова: государственная поддержка ипотеки, стимулирование ипотечных банков, рынок недвижимости, стандартизация ипотечных кредитов, субсидирование, ипотечные облигации.

Keywords: state support of the mortgage, stimulation of the hypothecary banks, market to premises, standardization hypothecary credit, субсидирование, hypothecary bonds

Если проанализировать ситуацию на рынке ипотечного кредитования коммерческой недвижимости за все время финансового кризиса, то можно сделать вывод о неготовности российской банковской системы к тем событиям, которые сейчас происходят в мире и в России. При этом финансовый кризис, по сути, в нашей стране и за рубежом имеет разные

oтpажения: в России - это ^изис ликвид^сти пpедпpиятий, а в Амеpике -иштечный кpизис.

Российские банки в этой ситуации ^шли по простому пути: -бoльшинствo из них свеpнули про^аммы кpедитoвания кoммеpческoй недвижимoсти, бoлее ^упные банки швысили ставки и увеличили сроки pассмoтpения кpедитных заявoк с oднoвpеменным ужесточением тpебoваний к пoтенциальным заемщикам. В результате буквально за паpу месяцев pазвитие этoгo сегмента ипoтечнoгo ^едитования пpактически пoлнoстью oстанoвленo. Банки заняли выжидательную шзицию и бoльше значения уделяют тому ^едитшму портфелю, ^торый уже сформирован, ведь экoнoмический кpизис с банкoвскoй сфеpы пеpешел на реальный сектор экoнoмики, а следoвательнo, затронул или затронет в будущем штенциальных заемщикoв. О слoжнoм пoлoжении на рынке ипoтеки сегодня говорят все, но решать проблему ^едитования кoммеpческoй недвижимoсти никто не торопится.

Роль гoсудаpства в развитии ипoтечнoгo кpедитoвания на пеpиoд станoвления в России рынка дoлгoсpoчных финансoвых инстpументoв, и ^ежде всего рынка дoлгoсpoчных ипoтечных ценных бумаг, устоит в формировании рынка иштечшго жилищнoгo кpедитoвания чеpез ее oпеpатopа - АИЖК. Пpи этом гoсудаpственная пoддеpжка пpедoставляется системе лишь в объемах, неoбхoдимых для сташвления pынoчных механизмoв функциoниpoвания соответствующих секторов эгашмики. По меpе развития и сoвеpшенствoвания pынoчнoй базы роль гoсудаpства дoлжна снижаться и пеpеopиентиpoваться на те сегменты, где рышчные механизмы еще не сформированы.

Гoсудаpственная пoддеpжка станoвления и развития жилищшй ипoтеки чеpез АИЖК как упoлнoмoченнoгo Пpавительствoм Poссийскoй Федеpации - неoбхoдимая меpа, напpавленная на решение задачи oбеспечения населения дoступным жильем путем издания услoвий для максимально быстрого развития рышчных механизмoв иштечшго жилищнoгo кpедитoвания.

Пpи этoм такая гoсудаpственная пoддеpжка не мoжет и не дoлжна кoнкуpиpoвать с ры^чными механизмами ни в oднoм из секторов финансoвoгo рынка и дoлжна быть ориентирована на те секторы, где рышк oтсутствует и тpебуется вмешательство гoсудаpства для его сташвления. В пеpспективе АИЖК дoлжнo быть ^иватизировано и остаться одним из oпеpатopoв втopичнoгo рынка ипoтечных жилищных ^едитов.

В oснoву стpатегии развития системы иштечшго кpедитoвания в России, утвеpжденнoй Пpавительствoм Poссийскoй Федеpации, была пoлoжена двухуровневая мoдель функциoниpoвания иштечшго рынка, аналoгичная функциoниpующей в США.

Данная мoдель пpедусматpивает максимальнoе развитие пеpвичнoгo pынка ипoтечных жилищных ^едитов, а также механизмoв pефинансиpoвания организаций, пpедoставляющих населению эти кpедиты (займы) за счет ^ивлечения дoлгoсpoчных pесуpсoв с финансoвых pынкoв

путем секьюpитизации пула закладных, выпуска и размещения иштечных ценных бумаг.

В условиях мирового финансового кризиса роль государства в поддержании становления и функционирования эффективной системы ипотечного кредитования должна еще более усиливаться.

Oдним из осшвных услoвий издания стабильнoй и эффектившй системы ипoтечнoгo ^едитования в России является проведение гoсудаpствoм взвешеннoй, пoследoвательнoй пoлитики в даннoй сфеpе. Целью даннoй пoлитики является обеспечение системшй стабильнoсти и издание неoбхoдимых услoвий для развития рынка иштечшго кpедитoвания в услoвиях здopoвoй кoнкуpенции.

Деятельнoсть всех участникoв рынка иштечшго капитала дoлжна oсуществляться на единых ^инципах, базироваться на кoммеpческих интеpесах и сoблюдении oснoвных загашв ведения бизнеса.

Гoсудаpственная пoлитика в отшшении банкoвскoгo сектора pаспpoстpаняется и на область иштечных oпеpаций. Вoздействие гoсудаpства oсуществляется путем формирования адекватшй закoнoдательнoй и нopмативнoй базы, pегулиpующей деятельнoсть кpедитных организаций и функцшнирование рынка финансoвых услуг, а также осуществление гантроля испoлнения тpебoваний закoнoдательства и нормативных актoв.

Пpеимущественнo истол^уются кoсвенные метoды влияния на процессы, пpoисхoдящие в банкoвскoй сфеpе и в сфеpе ипoтечнoгo кpедитoвания.

^инципы участия гoсудаpства в oтнoшении банкoвскoгo сектора:

❖ не вмешивается в oпеpативную деятельнoсть кpедитных организаций, за исключением случаев, пpедусмoтpенных действующим закoнoдательствoм;

❖ не дoпускает каких-либо ^ивилегий для отдельных кpедитных организаций или их клиентов;

❖ строго шблюдает загашдательно устанoвленные пpинципы антимoнoпoльнoгo регулирования и пooщpения кoнкуpенции на финан^вых рынках;

❖ oбеспечивает развитие зага^дательных oснoв системы pегулиpoвания и надзора за деятельшстью кpедитных организаций;

❖ oбеспечивает развитие закoнoдательных норм и пpавoпpименительнoй пpактики, пpепятствующих испoльзoванию банкoвскoгo сектора для проведения пpoтивoпpавных oпеpаций и сoмнительных сделoк, включая отмывание дoхoдoв, пoлученных пpеступным путем.

В развитых стpанах ипoтечные банки ^льзуются пoтенциальнoй пoддеpжкoй гoсудаpства: для них шздана неoбхoдимая закoнoдательная база; четко pабoтают гoсудаpственные органы, pегистpиpующие сделки с недвижимoстью; функциoниpуют специализированные институты, пpoвoдящие oпеpации с ценными бумагами и гасвенно pегулиpующие их

деятельнoсть. Гoсудаpствo пoстoяннo кoнтpoлиpует деятельнoсть этих бангав, а также сoстoяние и развитие системы иштечшго кpедита в целoм.

Pассмoтpим oснoвные методы проведения экoнoмическoй пoлитики в oбласти фopмиpoвания и развития системы ипoтечнoгo кpедитoвания.

Методы кpедитнo-денежнoй пoлитики надавлены на изменения денеж^го пpедлoжения с целью pегулиpoвания сoвoкупнoгo oбъема пpoизвoдства, занятости и уpoвня цен:

❖ pегулиpoвание ставки pефинансиpoвания;

❖ пpoведение oпеpаций на oткpытом pынке с гoсудаpственными ценными бумагами;

❖ pегулиpoвание нopм oбязательных pезеpвoв кoммеpческих банкoв.

Методы налoгoвoй пoлитики напpавлены на стимулиpoвание

пpoведения oпеpаций ипoтечными заемщиками, кpедитopами и инвестopами в ипoтечные бумаги и заключаются в снижении или oтмене oтдельных налoгoв.

К специальным методам ^авительства oтнoсятся:

1. Иницииpoвание издания специальных opганизаций - oпеpатopoв втopичнoгo pынка, oснoвными активами кoтopых являются закладные бангав, пpедoставляющих ипoтечные кpедиты (США, Канада). Oпpеделенная степень специализации для таких учpеждений впoлне oпpавдана, так как oценка закладных, связанных с жильем, а также эффективше убавление ипoтечными кoнтpактами тpебуют oт специалистoв oсoбoй пoдгoтoвки. Специальные агентства, исшльзующие гoсудаpственные гаpантии и имеющие специальный статус, ^ивлекают бoлее дешевые фoнды для pефинансиpoвания ипoтечных ^едитов, чем частные. Кpoме тoгo, oни мoгут испoльзoвать бюджетные сpедства (^единую линию казначейства).

2. Стимулиpoвание специализиpoванных кpедитopoв (ипoтечные банки): pазpабoтка и пpинятие закoнoв, pегулиpующих деятельнoсть специализиpoванных кpедитных учpеждений, oснoвными активами кoтopых являются закладные (Геpмания, Дания, Фpанция и дp.). Чеpез пpавительственные агентства частные эмитенты иштек мoгут шлучать путем федеpальнoгo стpахoвания банкoвских pискoв дoпoлнительные гаpантии вoзмещения убыткoв oт невыпoлнения заемщиками взятых на себя oбязательств. Эти пpoгpаммы сoдеpжат в себе элементы скpытoгo субсидиpoвания. Они существуют наpяду с частным стpахoванием ипoтечнoй задoлженнoсти.

3. Гoсудаpственная стандаpтизация услoвий выдачи ипoтечных кpедитoв, кoтopая нацелена на пoвышение дoвеpия к иштечным ценным бумагам, выпущенным шд oбеспечение кpедитoв (США, Геpмания, Канада, Дания Фpанция и дp.). Выпускаемые иштечные oблигации oтвечают oпpеделенным стандаpтным хаpактеpистикам:

> oни выпускаются толь^ ипoтечными банками;

> их oбopoт pегулиpуется специальными opганами надзopа;

> oни имеют oбеспечение в качестве жилoй недвижимoсти;

> удoвлетвopение деpжателей облигаций пpoизвoдится в пеpвooчеpеднoм порядке в случае банкротства банка;

> качество облигаций дoлжнo быть пoдтвеpжденo в кoмиссии ЕЭС.

4. Издание благoпpиятных услoвий для функционирования системы ипoтечнoгo кpедитoвания. Речь идет о издании инфpастpуктуpы ипотечного рынка, кoтopая включает в себя:

> издание и кoнтpoль исполнения закoнoдательнoй базы, pегулиpующей oтнoшения между участниками рынка;

> pазpабoтанный пopядoк лицензирования ипoтечных банкoв;

0 функционирование экoнoмически oбoснoваннoй системы оценки стoимoсти недвижимoсти;

0 pазвитие системы стpахoвания сделoк с недвижимoй сoбственнoстью;

0 эффективно pабoтающий pынoк недвижимoсти;

0 единую систему регистрации не только недвижимoсти и пpав на нее, но и всех сделок, связанных с куплей-продажей, арендой, залогом недвижимости;

0 разработанный и опробованный на практике порядок обращения взыскания на заложенное имущество в случае невыполнения должником своих обязательств;

0 эффективную организацию работы жилищной инфраструктуры;

0 обеспечение государственных гарантий по ипотечным ценным бумагам;

0 создание системы учета и хранения ипотечных ценных бумаг;

0 организацию работы статистических служб, собирающих и анализирующих статистические материалы о состоянии рынка ипотечного кредита;

0 создание служб информации о кредитоспособности возможных заемщиков (кредитные бюро);

0 создание рейтинговых агентств по оценке деятельности ипотечных банков;

0 дальнейшее развитие учебных заведений, занимающихся профессиональной подготовкой кадров для системы ипотечных кредитных институтов.

5. Прямое регулирование процентных ставок. В Великобритании, например, ипотечная ставка процента, взимаемая строительными компаниями, является одним из основных вопросов государственной политики. В США федеральное правительство пытается прямо не устанавливать ставки ссудного процента по закладным, однако во многих штатах устанавливается верхний ее предел, который называется «потолком ростовщичества».

6. Стимулирование заемщиков при получении кредита: субсидирование ставок по ипотечным кредитам, субсидии на оплату первого взноса, премии по накопленным средствам (Германия, Франция, Австрия и др.).

7. Выпуск облигаций, обеспеченных закладными под недвижимость, с целью субсидирования жилищного строительства. Облигации обычно выпуска-

ются пpавительствoм (властями штата), opганами местного самoупpавления или специализиpoванными агентствами для pазмещения ипотечных займoв, для выдачи ссуд под залoг недвижимoсти то ставкам пpoцента ниже рыночных с целью сбopа сpедств. 8. Oсуществление пpoгpамм ипoтечнoгo кpедитoвания за счет сpедств бюджета.

На данный мoмент ипoтека буквальнo дышит на ладан. За пеpвый кваpтал 2009 года, то данным ЦБ Poссии, населению выдато 18,6 тысячи ипoтечных кредитов на oбщую сумму в 24,4 млpд. pублей. Гoд назад за пеpвый кваpтал oбъем ипoтечнoгo кредитования сoставил 150 млpд. pублей.

Oснoвные пpoблемы на ипoтечнoм кpедитнoм рынке:

1. Poст пpoцентных ставoк. Банки бoльше не мoгут нахoдить источники дешевoгo дoлгoсpoчнoгo финансиpoвания, как это бьтто еще пoлтopа-два гoда назад. Западные pынки фактически закрыты, на oтечественнoм наблюдается существенный дефицит pесуpсoв. В oбщем и целом poCT пpoцентных ставок ведет к увеличению ^o^Ki'mix выплат, чтo приводит к двум взаимосвязанным последствиям: потенциальный заемщик может либo pассчитывать на меньшую сумму кредита, либo ежемесячто придется oтдавать банку гopаздo больше денег. Либo и то, и другое вместе.

2. Сокращение предложения. Кoличествo банков, выдающих ипотечные кредиты, существенто уменьшилось. Ho и среди банков, то-прежнему декларирующих наличие подобной услуги, немалo практически свернувших свои пpoгpаммы. Oбъем средств, кoтоpый банки готовы предоставить потенциальным заемщикам, сократился, лимиты урезаны, и поэтому oto^ в выдаче ссуды в кредитном учреждении не всегда oзначает, что вы плохой заемщик, ^octo у банка в данный момент нет денег. Бывает даже так, что и заявка вpoде oдoбpена, а когда приходит время перечислять сумму кредита, банк «передумывает». Выход oдин -обратиться к другому кредитору, а лучше - к нескольким.

3. Ужесточение требований к заемщикам. Так называемый диффеpенциpoванный подход, ^repoTO в последнее время придерживается бoльшинствo банков, подразумевает oтсев различных групп нежелательных клиентов. И все же еще можто найти банки, которые предоставят кредит клиенту с «серыми» и даже «черными» доходами. Ho таковых сталo значительто меньше. Кpoме того, любой «изъян» потенциального заемщика (не все доходы подтверждены справкой 2-НДФЛ, недостаточный стаж, наличие иждивенцев и т.п.) приводит к увеличению стоимости кредита или банальному oтказу в выдаче. Банки перестраховываются, так как не хотят столкнуться с массовым невозвратом кредитов, если ситуация в экономике ухудшится.

4. Увеличение сумм первоначального взноса. Пpoгpаммы предоставления ипотечных кредитов на 100% стоимости недвижимости, которые еще недавто считались чуть ли ни стандартным предложением, сегодня практически свернуты. Банки минимизируют риски, среди которых риск снижения стоимости залога: никто не торучится, что на фоне ухудшения

макроэкономической конъюнктуры цены на недвижимость не начнут снижаться.

Перед национальными экономическими системами разных стран традиционно стоит задача расширения емкости инвестиционного рынка, который заставляет их активно работать над разработкой эффективных механизмов, способных аккумулировать свободные финансовые ресурсы на финансовом рынке и направлять их в сегменты экономики, которые формируют потенциальный спрос на инвестиционный ресурс. Ипотека, как удостоверяет многолетний опыт ее применения в мире, представляет собой один из таких механизмов. Следовательно, только активная поддержка ипотеки со стороны государства может решить существующие проблемы.

Литература_

1. Довдиенко И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. Учебное пособие для студентов вузов.- М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005 г. С. 3.

2. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2006.

3. Ястебова В. Отличительные черты ипотеки в российском и германском праве. - // Закон и право. - № 3. - 2007. - С.49-50.