Приобретение земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность

Приобретение земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность

Д.В. Елизаров

Статья посвящена одной из актуальных проблем российского земельного права о предоставлении земельных участков в пользование собственникам недвижимого имущества. Необоснованное взимание арендной платы органами исполнительной власти с собственников нежилых помещений за пользование земельным участком, находящимся под многоквартирным домом, необходимо законодательно урегулировать. На сегодняшний момент создание товариществ собственников жилья является наилучшим выходом из ситуации неопределенности в отношении принадлежности прав на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом.

The article is devoted to the most acute problem of the Russian land law - on granting ground areas to proprietors of real estate. It is necessary to regulate legally the collection of rent paid by proprietors of uninhibited premises. Setting up the association of proprietors will help decide who has rights to the land on which a block - of-flats is located.

Одной из актуальных проблем российского земельного права в настоящее время является предоставление земельных участков в пользование собственникам недвижимого имущества.

Обязанность собственника земельного участка передать право пользования земельным участком фактическому владельцу (прежде всего - собственнику объекта недвижимости, расположенного на земельном участке) объясняется тем, что иного

применения этот земельный участок все равно получить не может, во всяком случае, до тех пор, пока сохраняется строение, расположенное на земельном участке [1].

Право государственной (муниципальной) собственности на земельные участки, фактически занятые иными лицами, исключает возможность юридически обоснованного освоения данных земельных участков, запутывает вопросы их налогообложения и хозяйственного использования, ведет земельные отношения в тупик [1].

Одним из заслуживающих внимания вопросов в этой связи является неопределенность в вопросе использования земельных участков под многоквартирными жилыми домами.

Согласно п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ Удалее - ЗК РФ), в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), собственникам помещений в многоквар-

Елизаров Денис Викторович - аспирант кафедры гражданского права Юридического института Дальневосточного государственного университета

тарном доме на праве общей долевой собственности принадлежит, в том числе и земельный участок, на котором расположен указанный дом; данный участок относится к общему имуществу многоквартирного дома.

По смыслу действующего законодательства земельный участок под многоквартирным домом из публичной собственности может переходить только к собственникам помещений, только бесплатно и только в собственность [2].

Порядок перехода земельного участка под многоквартирным жилым домом в общую долевую собственность собственников помещений предусмотрен ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Согласно ч. 2 ст. 16 ЖК РФ, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме [3].

Включение земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома является новеллой Жилищного кодекса РФ. Ранее, в соответствии с Законом «О товариществах собственников жилья», земельный участок мог быть передан в общую долевую собственность собственников жилья при создании кондоминиума. В настоящее время, в связи с отменой Закона о ТСЖ и исключением из законодательства понятия "кондоминиум", в соответствии с правилами ст. 16 Закона о введении Жилищного кодекса, возникновение права общей долевой собственности на земельный участок определяется датой застройки и наличием кадастрового учета участка [4].

Стрембелев C.B. полагает, что нормы ст. 36 Земельного кодекса РФ о предоставлении земельного участка в аренду, постоянное (бессрочное) пользование, выкупе земельного участка собственником здания, строения, сооружения, а также нормы о праве ограниченного пользования земельными участками федеральных казенных предприятий и государственных (муниципальных) учреждений не должны применяться к отношениям по поводу земельного участка под многоквартирным домом, так

же как и нормы о возможности предоставления прав на земельный участок субъекту права безвозмездного пользования, хозяйственного ведения, оперативного управления на здание, строение, сооружение, поскольку указанные отношения, связанные с приобретением прав на земельные участки под многоквартирными домами в существующей застройке исключены из сферы регулирования ЗК РФ (п. 2 ст. 36 ЗК РФ).

В данном случае нормы ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Закона № 189-ФЗ являются специальными по отношению к нормам законодательства о приватизации, которые предусматривают, что земельный участок, находящийся в публичной собственности, должен быть взят в аренду либо выкуплен собственником здания, строения, сооружения, которые расположены на этом участке (п. 3 ст. 28 ФЗ от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"; далее - Закон № 178-ФЗ). В связи с чем Стрембелев C.B. считает, что земельный участок под многоквартирным домом не может быть взят в аренду у публичного собственника владельцами помещений или выкуплен ими, несмотря на положение о том, что нормы о приватизации, содержащиеся в федеральных законах, не должны противоречить Закону Ne 178-ФЗ (п. 1 ст. 4) (2].

С данным утверждением трудно не согласиться, поскольку аренда земельных участков под многоквартирным домом собственниками помещений противоречила бы принципу земельного законодательства (единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами).

Кроме того, поскольку аренда предполагает арендную плату, то в силу бесплатности предоставления земельных участков, находящихся под многоквартирными домами, в собственность домовладельцев, как это вытекает из смысла законодательства, было бы нелогичным внесение ими платы за пользование соответствующим земельным участком.

Однако на практике достаточно часто имеют место случаи предоставления встроенных помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, в аренду предпринимателям и юридическим лицам

либо переход к указанным лицам права собственности на подобные помещения.

В большинстве случаев земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, до сих пор не сформированы, в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме они поступят еще не скоро, т. е., следуя сложившейся судебной практике, они продолжают оставаться в государственной собственности, что в силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ предоставляет уполномоченным органам исполнительной власти возможность распоряжаться такими земельными участками в интересах публичного собственника для пополнения местного бюджета.

На практике это, как правило, реализуется путем предоставления во временное пользование собственникам или арендаторам встроенных нежилых помещений земельного участка или его части под многоквартирным жилым домом на условиях договора аренды [3].

Поскольку никто не имеет на этот участок частного права, расширяется сфера свободы усмотрения публичного органа в отношении земельного участка. Но поскольку участок изъят из хозяйственной эксплуатации публичного органа и, следовательно, публичный орган лишен интереса, все его усмотрение сводится к произвольным действиям, причем при отсутствии материального интереса в самом земельном участке (само появление этого интереса уже создает угрозу фактическим пользователям); мотив, двигающий произволом публичного органа, переходит в собственный интерес, который обнаруживается как частный бюрократический интерес, заведомо находящийся в конфликте с истинным публичным интересом, поскольку всякий частный бюрократический интерес - это интерес извращенный, наносящий вред правопорядку в целом.

И сохранение за публичным органом права собственности на тот земельный участок, который им не пользуется и не может пользоваться, не только не отвечает публичному интересу, но и почти неизбежно приводит к конфликту с публичным интересом. А если так, то не усматривается никакого законного основания для ограничения права фактического владельца земли в отношениях с публичным органом, имеющим право собственности на земельный участок [1].

Собственники нежилых помещений в этом отношении имеют те же права, что и домовладельцы. И те и другие являются собственниками помещений в многоквартирном доме.

Поэтому для того, чтобы предотвратить необоснованное взимание арендной платы с собственников нежилых помещений за пользование земельным участком, находящимся под многоквартирным домом, необходимо законодательно урегулировать данный вопрос.

Однако нет гарантий, что попытка урегулировать эту проблему не породит ряд новых проблем в толковании закона.

На сегодняшний момент создание товариществ собственников жилья является наилучшим выходом из ситуации неопределенности в отношении принадлежности прав на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом.

Создание товариществ собственников жилья в ранее возведенных жилых домах идет достаточно медленно, жители многоквартирных домов зачастую не проявляют особой инициативы в данном вопросе. Поэтому непосредственная инициатива приобретения прав на земельный участок может исходить, собственно, не от домовладельцев, а от тех же собственников нежилых помещений, например от коммерческой организации, имеющей в собственности встроенное помещение в данном многоквартирном доме.

Заинтересованность коммерческой организации в этом случае видится в следующем. Как было отмечено выше, органы государственной власти и местного самоуправления в интересах публичного собственника зачастую всевозможными способами пытаются пополнить местный бюджет за счет взимания выплат за пользование муниципальной собственностью, в частности, путем заключения договора аренды земельных участков под многоквартирным домом. В том случае, если коммерческая организация становится членом товарищества собственников жилья, то она в соответствии с п. 2 ст. 36 ЗК РФ приобретает право общей долевой собственности на соответствующий земельный участок, тем самым избавляя себя от лишних затрат за его пользование.

Но появляется другой вопрос. Может ли юридическое лицо, являющееся собственником встроенного нежилого помещения, быть членом товарищества собственников

жилья? Из смысла самого названия данного товарищества, подразумевающего членство в нем только собственников жилых помещений, - нет.

Однако в соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и (в установленных законодательством пределах) распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. При этом не уточняется, только ли собственники жилых помещений могут быть объединены в товарищество собственников жилья. Из чего следует, что собственник нежилого помещения (наравне с другими домовладельцами) может быть членом товарищества собственников жилья.

Но в п. 1 ст. 291 ГК РФ указано, что товарищество собственников жилья образуют собственники квартир. Квартиру Жилищный кодекс РФ относит к жилым помещениям, что дает основание полагать, что собственники нежилых помещений не могут являться членами ТСЖ.

Решая в итоге вопрос о возможности собственника нежилого помещения быть членом ТСЖ, следует скорее полагаться на Жилищный кодекс РФ, поскольку именно он в этом отношении является специальным законом, регулирующим деятельность товарищества собственников жилья.

Жилищный кодекс РФ говорит о собственниках помещений, а не только о собственниках жилых помещений. Из этого следует, что собственники нежилых помещений также являются участниками общей долевой собственности на общее имущество [5].

Исходя из вышесказанного, можно утверждать, что собственники нежилых помещений имеют право быть членами товарищества собственников жилья многоквартирного дома, в котором данное помещение находится.

Тем не менее, до того пока ТСЖ в доме не создано, споры, связанные с заключением и ненадлежащим исполнением договоров аренды между юридическими лицами и органами исполнительной власти субъектов РФ либо органами местного самоуправления, будут продолжаться.

Необходимость реализации прав собственника в силу действующего законодательства (а именно Федеральных законов от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и от 06.10.2003 № 131-ФЭ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации») подразумевает распоряжение нежилыми помещениями путем передачи их в собственность физических и юридических лиц или передачи их указанным субъектам во временное пользование на платной основе при заключении договора аренды [3].

Поскольку процесс разграничения права государственной собственности на землю на момент введения в действие Жилищного кодекса РФ завершен не был, арендодателями в отношении земельных участков под многоквартирными жилыми домами, как правило, выступали органы исполнительной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления [3].

После введения в действие Жилищного кодекса РФ у арендаторов по договору аренды земельных участков под многоквартирными жилыми домами появилось весомое основание заявлять о незаконности такого договора.

В качестве возражений на требования арендодателя о взыскании арендной платы арендаторы стали ссылаться на ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и п. 2 ст. 36 ЗК РФ, утверждая, что арендодатель утратил право требовать внесения арендной платы, поскольку право государственной собственности на объект аренды прекратилось в связи с переходом арендуемого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Споры, возникающие в этой связи, отнесены к подведомственности арбитражных судов. В течение более двух лет практика федеральных арбитражных судов была диаметрально противоположной. Но в итоге был выработан единый подход к решению данных споров, о чем свидетельствует определение Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 19.10. 2007 № 10248/07. В соответствии с данным определением, право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом в силу закона у арендатора не возникает. Из чего следует, что право публичной собственности на земельный участок (путем перехода

в общую долевую собственность) не может прекратиться автоматически без соблюдения заявительного порядка со стороны обладателя соответствующего права. Такой порядок установлен в п. 5 и 6 ст. 36 ЗК РФ, в силу которых граждане и юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав пользования земельным участком с приложением кадастровой карты [3].

Таким образом, арендные правоотношения, сложившиеся до 01.03.2005 по вопросу использования таких земельных участков, сохраняются [3].

Право общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом с момента введения Жилищного кодекса РФ автоматически не возникает. Поэтому собственником соответствующего земельного участка по-прежнему остается публичный собственник. Тем не менее, это не должно являться основанием возникновения арендных отношений по поводу этого земельного участка между ним и собственником нежилого помещения в многоквартирном доме после введения в действие ЖК РФ.

В связи с переходом России к рыночным экономическим отношениям приобретение земельного участка под многоквартирным жилым домом в общую долевую собственность и, соответственно, образование в доме товарищества собственников жилья является благоприятным усло-

вием для развития этих самых рыночных отношений.

Но для этого необходима инициатива домовладельцев жилого дома, если такой инициативы нет, то реализация п. 2 ст. 36 ЗК РФ не представляется возможной. Однако следует признать, что ввиду заинтересованности собственника нежилого помещения в этом вопросе, инициатива может исходить и от него.

Литература и источники:

1. Скловский, К. И. Некоторые вопросы применения земельного законодательства, регулирующего предоставление земельных участков в городе / К. И. Скловский // Хозяйство и право. - 2004. - Na 10. -С. 63- 73.

2. Стрембелев, С. В. Земельный участок как элемент общего имущества многоквартирного дома / С. В. Стрембелев // Закон. - Октябрь 2007.

3. Баландин, Б. А. Использование земельных участков под многоквартирными жилыми домами / М. Н. Каманова, Б. А. Баландин // Арбитражная практика. - 2008. - Na 4. - С. 37- 41.

4. Киндеева, Е. А. Недвижимость: права и сделки / Е. А. Киндеева, М. Г. Пискунова // КонсультантПлюс.

5. Гришаев, С. П. Проблемы осуществления права общей долевой собственности на недвижимое имущество / С. П. Гришаев // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2005.