Застройка земель и правомерность ее осуществления

Е.С. Болтанова

ЗАСТРОЙКА ЗЕМЕЛЬ И ПРАВОМЕРНОСТЬ ЕЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ

4.6. ЗАСТРОЙКА ЗЕМЕЛЬ И ПРАВОМЕРНОСТЬ ЕЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ

Болтанова Е.С., к.ю.н., доцент Национального исследовательского Томского государственного университета Аннотация: В статье рассмотрены проблемы застройки земель и правомерности ее осуществления. Ключевые слова: застройка земель, правомерность застройки земель.

DEVELOPMENT OF LAND AND LAWFULLY ITS IMPLEMENTATION

Boltanova E.S., PhD in Law, associate professor of the National Research Tomsk State University.

Summary: The problems of building leasehold and the legitimacy of its implementation are considered in this article.

Key words: development of land, the validity of land development.

При застройке земель путем возведения зданий, строений, сооружений происходит целенаправленная трансформация соответствующей части земной поверхности и расположенных на ней (под ней) компонентов природной среды. С позиции гражданского законодательства и частных интересов различных субъектов (в т.ч. публичных образований), важнейшим юридическим последствием такой трансформации земельного участка является иммобилизация движимого имущества - строительных материалов и возникновение недвижимости. Появление рукотворного объекта недвижимого имущества может иметь место в результате правомерной и неправомерной застройки. Соответственно, в результате такого рода деятельности появляется законно возведенный объект градостроительной деятельности или самовольно возведенный объект недвижимости. Каков бы не был характер строительства на земельном участке, в любом случае оно влечет за собой определенные правовые последствия.

С одной стороны, самовольно возведенный объект с позиции гражданского законодательства не является объектом прав. Противоправная деятельность (осуществляемая в случае отсутствия права на земельный участок или разрешения на строительство и т.п.) приводит к созданию вещи, на которую не распространяются правила о зданиях и сооружениях (самовольная постройка). В цивилистической литературе здания и сооружения определяются рукотворной недвижимостью, инженерно-строительной конструкцией, системами, объектами, возведенными в результате правомерно осуществленной строительной деятельности [1. С. 25, 102 - 103]. Нормы градостроительного законодательства позволяют сделать вывод, что градостроительная деятельность (строительство и реконструкция объектов капитального строительства являются ее частью) есть правомерная деятельность. Рукотворное недвижимое имущество, возведенное на земельном участке правомерно (здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено), можно именовать объектами градостроительной деятельности, к которым самовольная постройка не относится. «Водораздел» между этими двумя группами рукотворно возведенных объектов достаточно зыбкий. При соблюдении установленной в законодательстве процедуры и условий возможно признание права собственности на самовольно построенный объект и включение его в оборот на общих условиях. Также при наличии определенных оснований введенное в эксплуатацию здание, сооружение может быть в судебном порядке признано самовольной постройкой.

С другой стороны, ведение строительства без правовых оснований (лицензии на недропользование, при отсутствии правоустанавливающих документов на использование соответствующих природных объектов и т.п.) рассматривается законодателем как правонарушение. Также КоАП предусматривает ряд составов, устанавливающих ответственность за строительство, реконструкцию объектов капитального строительства с нарушением установленного порядка (ст. 7.3, 7.4, 9.5 и др.). В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 г. № 595-оп указано, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Самовольное строительство на земельном участке может служить основанием взыскания убытков, возникших у правообладателя земельного участка. Более того, по общему правилу самовольно возведенный объект подлежит сносу (п. 2 ст. 222 ГК РФ, ст. 25 ФЗ от 17.11.1995г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», ст. 25 Закон РФ «О недрах»).

Соответственно до признания права на самовольно возведенный объект, например, по решению суда, этот объект фактически существует, юридически значим, но в контексте права собственности де-юре «невидим» -не является имуществом, принадлежащим какому-либо лицу на законном основании. Поскольку самовольная постройка не считается объектом прав, то и ее нахождение на земельном участке, занятом иными зданиями, строениями, сооружениями, например, не препятствует приватизации застроенного земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Представляется, что при выделении таких видов застроенных земель, как занятые правомерно возведенными объектами недвижимости (объектами градостроительной деятельности) и занятые самовольными постройками, заслуживают отдельного внимания объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации. Российская культура имеет глубокие исторические корни. Различные исторические этапы, через которые проходила Россия, оставили свой след в формировании ее культурного наследия. Объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации представляют собой уникальную ценность для всего многонационального народа Российской Федерации, являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия и признаются особым ви-

Социально-политические науки

1’2013

дом недвижимого имущества (недвижимые памятники истории и культуры). В Российской Федерации в интересах настоящего и будущего поколений многонационального народа РФ гарантируется сохранность объектов культурного наследия.

В целях реализации конституционного права каждого на доступ к культурным ценностям и конституционной обязанности каждого заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры, а также реализации прав народов и иных этнических общностей в Российской Федерации на сохранение и развитие своей культурнонациональной самобытности, защиту, восстановление и сохранение историко-культурной среды обитания, принят Федеральный закон от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Государственная охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) является одной из приоритетных задач органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления (преамбула ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»). Так, законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты должно основываться на принципе осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия (ст. 2 ГрК РФ). Территории объектов культурного наследия отображаются в документах по планированию, градостроительному зонированию, документации по планировке.

Указанные цели и задачи и вследствие этого особое правовое регулирование землепользования, обеспечивающие сохранность историко-культурного наследия, а также длительность существования таких объектов позволяет не устанавливать законность их возведения [2] и занятые ими земли выделять в отдельную группу застроенных земель. Например, в Москве при строительных работах в Зарядье было вскрыто полностью погребленное под насыпными грунтами здание Старого Английского двора постройки к. XV-XVII вв. [3. С. 102].

К объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры. Такого рода объекты составляют памятники (отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями), ансамбли (четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников,

строений и сооружений определенного назначения), достопримечательные места (творения, созданные человеком, или совместные творения человека и природы, в том числе центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки; культурные слои, остатки построек древних городов).

Физические и юридические лица, осуществляющие хозяйственную и иную деятельность на территории объекта культурного наследия, обязаны соблюдать режим использования данной территории, установленный законодательством РФ и законом соответствующего субъекта Российской Федерации. В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. Любые работы на территории объекта культурного наследия регламентируются, и использование данной территории и территории зон охраны объекта культурного наследия ограничивается (ст. 33, 34, 46 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»). До начала землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ, осуществление которых может оказывать прямое или косвенное воздействие на объект культурного наследия, обязательно поведение историко-культурной экспертизы, объектами которой являются земельные участки, подлежащие хозяйственному освоению (ст. 30, 31 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).

Таким образом, при классификации застроенных земель на виды в зависимости от легальности произведенной застройки возможно выделение земель, занятых правомерно возведенными объектами недвижимости, земель, занятых самовольными постройками, а также земель (территорий) объектов культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации. Выделение последних в самостоятельную группу обусловлено особыми публичными интересами государства и общества в сохранении недвижимых объектов культурного наследия и вследствие этого - установлением специфического правового режима занятых ими земельных участков.

Список литературы:

1. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск, 2002. 226 с.

2. Не случайно среди документов, требуемых для принятия решения о включении объекта культурного наследия в специальный реестр, не названы документы, выдаваемые в результате градостроительной деятельности (например, разрешение на строительство) - см. ст. 17 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». «Понятно, -пишет К.Скловский, - что термин «строительство» абсолютно не пригоден; построить памятник нельзя (...)» (Скловский К. Реконструкция памятника культуры. Вопросы собственности // Хозяйство и право. 2009. № 8. С. 30).

3. Огородникова Е.Н., Николаева С.К. Техногенные грунты: Уч. пособие. М.: Изд-во МГУ, 2004. 250 с.