Между городом и деревней

торговая недвижимость

Столичные автодилеры продолжают активно инвестировать в строительство собственных центров. Такая финансовая политика гарантирует им прочное положение в недалеком будущем, когда рынок иномарок стабилизируется и основной доход начнет приносить не продажа, а обслуживание автомобилей. Корреспондент "Ъ-Дома" Ольга Зайцева изучила инвестиционную политику дилеров и пришла к выводу, что торговцы автомобилями разделились на два лагеря: сторонников и противников создания "дилерских деревень".

Авторынок на подъеме

Российский автомобильный рынок — один из самых динамично развивающихся в мире. По итогам 2003 года продажи возросли на 75%, а по итогам 2004-го — еще как минимум на 80%. По данным Российской ассоциации автомобильных дилеров (РоАД) за 2004 год на территории России продано больше 313 тыс. ввезенных иномарок и 133 тыс. иномарок российской сборки. Примерно 60% этих машин реализовано в Москве. На территории столицы зарегистрировано 120 дилеров иностранных автопроизводителей — половина от их общего числа в стране.

Рост продаж автомобилей позволяет крупным дилерам вкладываться в строительство торговой недвижимости. По уровню инвестиционной активности на этом рынке дилеры отстают разве что от владельцев сетевых супермаркетов.

Так, дилерская группа "Рольф" (торгует автомобилями марок Audi, Ford, Hyundai, Mitsubishi и Mazda) сейчас ведет строительство сразу пяти автоцентров: трех в Москве и двух в Санкт-Петербурге. В течение 2005 года "Рольф" планирует потратить на недвижимость $107 млн в дополнение к $130 млн, вложенным в строительство ранее.

Крупный центр площадью 9300 кв. м планирует открыть в декабре текущего года "Автоюнайтед групп" (дилер General Motors). Под его строительство приобретено 2 га земли на внешней стороне МКАД в районе Ярославского шоссе. В ближайшее время начнет работу и новый автоцентр компании Major, строящийся сейчас на 18-м километре МКАД: общая площадь участка превышает 3 га, а запланированные размеры торговой площади, на которой будут представлены марки Land Rover, Volvo, Ford, Mazda, составляют 9500 кв. м.

Однако вложение средств в строительство собственных торговых площадей автомобильными дилерами имеет одну важную особенность. Это в значительной степени не желание самих дилеров, а необходимость, навязанная автоконцернами.

Если в конце 90-х годов компании-производители шли на уступки, понимая, что на начальном этапе развития автомобильного рынка дилер не может полностью соблюдать корпоративные стандарты, то сейчас дилеры могут и должны продавать машины в центрах европейского уровня.

Помещения, переоборудованные под автоцентры, в которых много лет продавались и обслуживались иномарки, теперь не котируются, и с дилером, который не заботится об улучшении условий торговли, могут разорвать контракт. Разумеется, наиболее придирчивы производители автомобилей премиум-класса, хотя сейчас даже изготовители отечественных машин, например АвтоВАЗ, требуют, чтобы официальные дилеры обеспечивали в автоцентрах разносторонний сервис высокого уровня.

Деревенский салон

"Автосалон — это способ коммуникации с клиентом, он должен выражать мир брэнда, философию марки,— говорит Елена Дивакова, руководитель отдела корпоративных коммуникаций компании 'ДаймлерКрайслер Рус'.— Строительство нового салона или реконструкция существующего ведется в строгом соответствии с рекомендациями и при постоянном согласовании с нашими специалистами". Если говорить о Mercedes, то у компании есть архитектурная концепция "автодома будущего", в которой определено, какой должна быть архитектура и оформление салона.

Жесткие требования автоконцернов вполне обоснованны. Для дилера это не только выполнение воли производителя, но и укрепление своих позиций на рынке. "Все наши доходы идут на строительство новых автоцентров. Это долгосрочные вложения, но мы не стремимся получить прибыль сразу,— говорит генеральный менеджер компании по корпоративному PR компании 'Рольф' Валерий Тараканов.— Что нам может предложить арендодатель? Полуразвалившийся завод в промзоне, из которого даже при вложении в его реконструкцию крупных сумм трудно будет сделать место, привлекательное для клиента".

Участники автомобильного рынка понимают, что рост продаж иномарок не вечен. Насыщения рынка новыми автомобилями одни эксперты ожидают уже через три года, другие — через пять-семь.

Но убыточными автоцентры не станут никогда. Нормальная для европейских стран пропорция доходов дилерских центров такова: 60% — от сервиса, 20% — от продажи автомобилей, еще 20% — от торговли запчастями и аксессуарами.

Общемировые тенденции все больше находят отражение в нашей стране, считает генеральный директор девелоперской компании "АРТ-Билдинг" Андрей Анохин: "Тенденция зарабатывать на сервисе, несмотря на продолжающийся бурный рост продаж, уже сейчас начала проявляться, особенно это касается машин премиум-класса. Со временем именно обслуживание иномарок станет основным источником доходов дилеров".

Дилеры сегодня продают автомобили для того, чтобы завтра их обслуживать, считает руководитель РоАД Олег Наумов: "Именно поэтому так важны сейчас вложения в недвижимость, в строительство не только торговых площадей, а в полноценные автотехцентры".

Одна из главных тенденций на автомобильном рынке — формирование так называемых "дилерских деревень" — районов, где сосредоточены автоцентры, принадлежащие различным фирмам и представляющие различные марки. Для Европы это обычное явление, места локализованной торговли автомобилями там располагаются на оживленных магистралях в некотором удалении от крупных городов.

Любопытно, что в двух крупнейших городах России такие "деревни" сформировались вдоль шоссе, ведущих в аэропорт. В Санкт-Петербурге это Пулковское шоссе, в Москве — Ленинградское, где в районе Химок открылось несколько крупных дилерских центров.

"Такие деревни перспективны, поскольку удобны покупателю,— считает Михаил Бахтиаров, президент автомобильного холдинга Major.— Гораздо проще выделить выходные и посмотреть сразу и в одном месте все интересующие тебя предложения, чем тратить уйму времени на метания по разным концам города. А те, кто покупает сегодня новые иностранные автомобили, обычно особенно ценят свое время".

Концепция, противоположная дилерской "деревне",— строительство автомобильных супермаркетов. Примеры: АТЦ "Москва" и "Автомася" в Санкт-Петербурге. В "деревне" каждый салон построен дилером под определенную марку автомобилей, в супермаркете же все марки находятся в равных условиях.

Аргументы в пользу автомобильных супермаркетов приводит генеральный директор АТЦ "Москва" Валерий Карпов: "Преимущества автогипермаркета для покупателей очевидны — это прежде всего экономия времени при выборе. Представляете, сколько нужно обойти 'деревенских дворов', чтобы просмотреть 26 марок автомобилей? При этом выбор не ограничивается моделями автомобилей, каждый покупатель при покупке автомобиля сам имеет возможность выбрать здесь же страховую компанию или банк".

Сторонники "деревень" подчеркивают, что ядром их концепции является наличие собственного сервиса у каждого дилерского центра. В "Москве" на это отвечают, что к осени откроют зону под техцентры для автосалонов-арендаторов — на это зарезервировано 20 тыс. кв. м.

Крупнейшие автодилерские центры Москвы

| Название | Площадь (кв. м) | Год открытия | Представленные марки | Дополнительные услуги |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Автомобильный торговый центр Москва | Общая 130000; в том числе автосалоны 35000, магазины автозапчастей и стоянки авто с пробегом 95000 | 2004 | Land Rover, Chevrolet, Chrysler/Jeep, Ford, Great Wall, Xin Kai Hyundai, Kia, Ssang Yong, Audi, BMW, Mercedes-Benz, Opel Volkswagen, Citroen, Renault, Skoda, Volvo, Honda, Lexus Mazda, Nissan, Suzuki, Toyota | Банкоматы, обменные пункты, детский уголок, зоны отдыха клиентов, кафе, рестораны, крытая парковка на 2500 машиномест |
| Торгово-сервисный центр Honda (дилер Аояма Моторс) | Общая 20000, зона техобслуживания 5000, торговая+клиентская зона 800+500 | 2004 | Honda | Кафе, круглосуточная служба эвакуации, площадка для машин trade-in |
| Рольф-Химки | Общая 12500, торговая 2068 | 2004 | Mitsubishi, Hyundai, Ford, Mazda | 2 кафе, зоны отдыха клиентов, детский уголок, банкоматы, автобус для клиентов до ближайшего метро |
| PAG-Центр (дилер Независимость) | Общая 11000, торговая зона 4141 | 2003 | Volvo, Land Rover, Jaguar | Интернет-кафе, детский уголок |
| Рольф-Юг | Общая 8659, торговая 900 | 1999 | Mitsubishi и Hyundai | Кафе, зоны отдыха клиентов, детский уголок, банкоматы |
| Пеликан-Авто | Общая 7252,7, торговая 900 | 2004 | Nissan | Интернет-кафе |
| Тойота-Центр Лосиный Остров (дилер Бизнес Кар) | Общая 6200, в том числе ремонтно-сервисная зона 3300 | 2000 | Toyota | Кафе, с возможностью наблюдения за ходом работ в ремонтно-сервисной зоне, пункт проката и аренды автомобилей |