Полное заземление

На пороге лета даже самый закоренелый горожанин задумывается о прелестях сельской жизни. Рука невольно тянется к газете, пестреющей объявлениями о сдаче внаем сельского домика или продаже земельных участков с возвышающимися на них постройками. Но когда дело доходит до приобретения приглянувшегося землевладения, возникают трудности, которые читатели "Денег" вместе с ведущим рубрики

МАКСИМОМ ЧЕРНИГОВСКИМ

бесстрашно преодолевают.

     Если покупка квартиры до сих пор вызывает сложности, то приобретение земельных участков покажется еще сложнее. Но на самом деле если продавец провел должную "предпродажную подготовку" и не только скосил разросшийся на участке бурьян, но и привел в порядок документы, то оформить сделку и зарегистрировать ее в Московской областной регистрационной палате (Мособлрегистрации) не составит труда.

     Проблема в том, что далеко не все продавцы удосужились правильно оформить свои отношения с землей. Большинство из них получили свои участки еще при советской власти — как правило, на основании решения исполкома совета народных депутатов поселка, районного центра или областной власти. Впрочем, правоустанавливающие документы советской эпохи весьма разнообразны — землю могли выделять и союзные власти, и правительство РСФСР, и министерства. Как правило, земельный участок предоставлялся в постоянное (бессрочное) пользование. В соответствии с ч. 5 ст. 20 Земельного кодекса (ЗК) граждане могут бесплатно переоформить эти участки в собственность. Но такое право предоставлено гражданину лишь один раз — если у него в пользовании несколько земельных участков, получить в собственность все он не может. Не может переоформить в собственность земельный участок и лицо, не имеющее гражданства России. Впрочем, это не мешает землепользователям продолжать владеть своими участками. Но при их отчуждении могут возникнуть трудности.

     Чтобы подводные камни вылезли на поверхность, отправьте продавца в Мособлрегистрацию. Там разберутся и либо выдадут ему свидетельство о праве собственности на земельный участок, либо пошлют собирать справки. То же относится и к членам садоводческих кооперативов и товариществ. Далеко не все из них оформили права на свои участки, и единственный документ, которым они располагают,— это членская книжка. Да еще у председателя кооператива где-то валяется постановление о выделении кооперативу земли под садоводство. Им тоже сначала следует оформить свой садовый участок в собственность и лишь потом заключать с вами сделку. Неподъемных материальных затрат это не потребует, но времени отнимет порядочно. Обычно Москомрегистрация оформляет документы за месяц, но, если при оформлении не будет хватать какой-нибудь бумаги, процедура затянется.

     Если на участке имеется строение, на него тоже должен быть пакет документов. В противном случае строение считается самовольно возведенным. Бывает так. Дом стоит, в нем люди живут, в хлеву скотина мычит, а ни разрешения на их постройку, ни даже проекта, утвержденного районным архитектором, не существует. Или, например, к дому подведен газ, а согласования Мособлгаза и пожарной инспекции нет. В случае, если вы не намерены возиться со старым домом, а будете строить собственный архитектурный шедевр, лучше строение убрать. Иначе вашему продавцу просто не выдадут справку об отсутствии на участке строений, поскольку, согласно ч. 4 ст. 35 ЗК, не допускается отчуждение участка без одновременного отчуждения находящегося на нем здания, строения или сооружения тому же приобретателю.

     Однако даже если права на земельный участок у продавца не оформлены правильно, все равно полезно изучить хотя бы те документы, которые у него имеются. Это поможет вам избежать юридических ошибок, которые могут привести к утрате права собственности в связи с признанием сделки ничтожной.

     И, разумеется, при покупке загородной недвижимости остаются те же риски, связанные с личностью продавца, что и при покупке квартиры ("Деньги" писали о них в #28 за прошлый год). Это и дееспособность продавца, и согласие супруга на продажу, и разрешение органов опеки и попечительства в случае, если совладельцами участка являются несовершеннолетние. А если вы покупаете жилой дом, то придется еще урегулировать вопросы регистрации продавца и членов его семьи по месту жительства.

     Скопируйте все имеющиеся у продавца документы и покажите их страховой компании, в которой собираетесь оформить страховой полис по титульному страхованию (страхование риска утраты права собственности). Страховщик проведет предстраховую экспертизу, и если какие-то документы покажутся ему сомнительными, вас об этом предупредят.

     Документы в Мособлрегистрацию вы сдаете дважды. Сначала вы регистрируете сам договор купли-продажи. Однако в отличие от Москвы вам еще необходимо зарегистрировать и сам акт перехода права собственности. Поход в Мособлрегистрацию придется повторить после подписания передаточного акта о том, что покупатель принял объект недвижимости, а продавец получил от него установленные договором купли-продажи денежные средства. И только после регистрации передаточного акта покупатель вступает во владение приобретенным объектом недвижимости.

     Как видите, оформление сделки с земельным участком лишь ненамного сложнее сделки с квартирой в Москве. Разумеется, все трудности помогут преодолеть риэлтерские компании, специализирующиеся на подмосковной недвижимости. Стоимость их услуг, по словам представителей агентств, колеблется от $1 тыс. до $4 тыс. в зависимости от комплектности правоустанавливающих документов. Впрочем, если вы обратитесь в местное отделение Мособлрегистрации, вам почти наверняка подскажут, какой посредник сговорчивее.

     Однако с приобретением земельного участка трудности не заканчиваются. Ведь вам предстоит строить дом, подводить к нему коммуникации. При этом вы не можете самовольно изменить целевое назначение участка, как поступил купец Лопахин с вишневым садом в одноименной пьесе. Если вы приобрели сельскохозяйственные угодья и собираетесь строить на них дачи, то перевод земли в другую категорию может обойтись вам дороже, чем затраты на ее приобретение. Однако одно дело — сельскохозяйственные угодья, а другое — земли сельскохозяйственного назначения. Последние можно использовать для садоводства и огородничества, по согласованию с местными органами власти возводя на них жилые дома, дачи и садовые домики. Земли поселений также имеют свои особенности: строительство на них возможно лишь с соблюдением градостроительного регламента.

     Но самый больной вопрос в Подмосковье — это коммуникации. В соответствии с Гражданским кодексом организации, оказывающие услуги по энергоснабжению, обязаны заключать соответствующий договор. Если они отказываются это делать, их можно принудить в судебном порядке. Но проблема в том, что каждый раз, когда вы обращаетесь к ним по вопросу подведения коммуникаций, они ссылаются на отсутствие технической возможности предоставить вам, например, 10 кВт электричества, подвести линию газа или подключить ваш санузел к единой канализационной системе. И какой бы вы дворец ни построили, все может кончиться тем, что вы будете сидеть без воды, электричества, газа и прочих достижений цивилизации. И поневоле задумываешься: а стоит ли уезжать из душной и грязной, но зато обжитой Москвы, из шумной городской квартиры?

БУМАГИ ДЛЯ СЕЛЬСКОЙ МЕСТНОСТИ

Примерный перечень документов, необходимых продавцу для заключения сделки по загородной недвижимости в Подмосковье

Документы о субъекте сделки:
— паспорт гражданина СССР с вкладышем о гражданстве РФ или паспорт
       гражданина РФ (офицерам — удостоверение личности офицера);
— справки районных психоневрологического и наркологического диспансеров
       о том, что продавец не состоит на учете, диагноз ("здоров")
      по результатам осмотра психиатра;
— нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки;
— разрешение органов опеки и попечительства в случае, если совладельцем
       земельного участка (или иного приобретаемого объекта недвижимости) является
       несовершеннолетний.

Документы на земельный участок:
— свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю;
— план участка с кадастровым номером;
— справка о нормативной стоимости;
— справка об отсутствии арестов и запрещений;
— справка об отсутствии зданий, строений и сооружений на участке (если есть
       здания, строения или сооружения, см. ниже);
— справка из налоговой инспекции об оплате налоговых платежей.

Документы на здание:
— свидетельство о государственной регистрации права собственности;
— поэтажный план из БТИ;
— технический паспорт из БТИ;
— справка об остаточной стоимости строения;
— справка из налоговой инспекции об оплате всех налоговых платежей;
— справка об отсутствии арестов и запрещений из БТИ;
— акт о принятии дома в эксплуатацию.

HАШ АНОНС

В ближайших выпусках рубрики Dura lex:

что делать, если вы стали свидетелем преступления (5 июня);
как оформить свои права на недвижимость за рубежом (12 июня).