Сложности согласования

Бум мансардостроения Петербург проходил дважды — в 1990-е и 2000-е годы. В то время узаконить мансарду было гораздо проще, чем сейчас, из-за пробелов в законодательстве и различного рода фальсификаций. В сегодняшних реалиях это сделать практически невозможно, а уже существующие мансардные квартиры не вызывают большого ажиотажа у покупателей. Однако благодаря налету эксклюзивности и романтическому флеру на них все же находятся любители — в основном люди творческих профессий, предпочитающие свободу дизайнерской мысли.

С юридической точки зрения мансарда представляет собой чердачное помещение, которое в силу жилищного законодательства относится к общедомовому имуществу, то есть является общей собственностью жильцов

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото

В настоящее время на мансарды приходится примерно 1–1,5% от общей жилой площади в городе. «Сейчас строительство мансард в старом фонде не очень активно, а в новых зданиях обычно встречается в дорогой недвижимости с периодическими исключениями из сегмента комфорт-класса»,— говорит Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК».

По словам Ирины Курильской, старшего юриста практики разрешения споров и юридического сопровождения «ССП-Консалт», в 1990-х и 2000-х годах согласовать мансарды было проще, так как действующее на тот момент законодательство содержало ряд пробелов. Кроме того, были более распространены случаи фальсификации решений общих собраний собственников помещений в доме. «Также административная практика была такова, что в ряде случаев согласующие государственные органы сквозь пальцы смотрели на некоторые технические нарушения в проекте»,— говорит Алексей Агеев, партнер юридической фирмы Ru.Courts.  Наконец, раньше собственники квартир, ТСЖ, ЖСК и управляющие компании проявляли меньшую активность по выявлению незаконно присоединенных или измененных помещений. «На текущий момент процедура согласования строго регламентирована. Реконструкция должна осуществляться строго в соответствии с предписаниями закона»,— указывает госпожа Курильская.

Вместе с тем вопрос о том, каким образом можно легально оформить права на мансарду, интересует многих владельцев жилья, расположенного на последних этажах, и сейчас. Специальная процедура оформления прав на мансарды действующим законодательством не предусмотрена, поэтому тем, кто заинтересован в легализации таких объектов, необходимо руководствоваться общими требованиями жилищного и градостроительного законодательства. «Однако несмотря на наличие легальной возможности оформления прав на мансардные помещения, ее практическая реализация во многих случаях существенно затруднена»,— объясняет Юрий Нефедов, старший юрист АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры».

С юридической точки зрения мансарда представляет собой чердачное помещение, которое в силу жилищного законодательства относится к общедомовому имуществу, то есть является общей собственностью жильцов. «Для того чтобы часть чердачных помещений вошла в состав помещений одного из жильцов (в результате чего, как следствие, уменьшится размер общего имущества), необходимо получить согласие всех собственников помещений в доме, что на практике может быть трудноосуществимо, особенно если говорить о многоквартирных домах с большим количеством жильцов»,— продолжает господин Нефедов. Поэтому попытки оформить в собственность часть чердака или подавала часто заканчиваются уже на данном этапе.

Постоянное временное

По закону в отношении мансардного помещения можно оформить право временного владения и пользования (аренду) — для этого достаточно двух третей от общего числа голосов на собрании, но по понятным причинам такой вариант оформления прав на мансарды не вызывает большого интереса.

Для производства работ по включению мансарды в состав помещений, принадлежащих конкретному лицу, и последующего оформления прав потребуется согласовать проведение перепланировки по правилам ЖК РФ. «При этом, если по своим характеристикам такие работы могут быть квалифицированы как реконструкция (к примеру, работы затрагивают несущие строительные конструкции либо в результате работ изменяется высота дома), то для их выполнения необходимо будет оформлять разрешение на реконструкцию, а затем проходить процедуру ввода в эксплуатацию в соответствии с градостроительным законодательством»,— уточняет эксперт.  Желающим обустроить мансарду в историческом центре Петербурга следует также учитывать ограничения, предусмотренные законодательством об охране объектов культурного наследия.

Таким образом, сложность процедур, связанных с оформлением прав на мансардные помещения, нередко провоцирует желание произвести работы без прохождения всех этапов в надежде на их легализацию постфактум, в том числе в судебном порядке. «Однако в том случае если недовольный жилец (или ТСЖ, ЖСК, управляющая компания) решит вернуть самовольно занятую мансарду в исходное состояние, судебная и административная практика будет на их стороне. В подавляющем большинстве случаев собственника верхней квартиры обязывают вернуть мансардный этаж в исходное состояние за свой счет. Кроме того, развивается практика присуждения судебной неустойки за неисполнение такого рода требований»,— объясняет господин Агеев.

На любителя

У квартир с мансардами у Петербурге есть любители, тем более что это квартиры на верхних этажах, с элементом эксклюзивности. По словам Катерины Соболевой, вице-президента Becar Asset Management, большую популярность такие объекты получили благодаря нестандартному, романтичному формату, отсутствию соседей сверху, а зачастую и снизу — во многих домах под мансардой располагается технический этаж. «Основные покупатели мансардных помещений — представители творческих профессий»,— добавляет она. С другой стороны, видовыми характеристиками они могут похвастаться не всегда, размер окон часто небольшой, а соответственно и освещенность помещения. «Хотя здесь все очень индивидуально, каждая конкретная квартира — своя история»,— замечает Михаил Гущин, директор по маркетингу группы RBI.

Главная особенность мансарды — расположение окон на потолке, благодаря чему в помещение проникает в два раза больше солнечного света. «Отсюда вытекает и особенный подход к эксплуатации. Требуется качественная теплоизоляция, чтобы проживание было комфортным. Нужна правильная кровля, которая выдерживает морозы и хорошо изолирует звуки дождя»,— указывает госпожа Соболева.  Из главных плюсов мансард можно выделить локацию — обычно они находятся в центре города, свободу дизайнерской мысли, возможность создания лофт-пространства и зачастую выход на крышу. «К минусам можно отнести отсутствие лифта, который обычно не доходит до мансардного этажа, и собственникам приходится подниматься по лестнице. Также можно отметить сложность оснащения пространства из-за скошенных стен и откосов. Плюс зачастую встречаются мансарды низкого качества и с неудобной планировкой»,— добавляет она.

Несмотря на интересный формат мансардных квартир, большая часть из них находится в старом фонде и поэтому не пользуется большой популярностью у состоятельных покупателей, делится мнением Леонид Рысев, генеральный директор компании VipFlat. «Люди, которые могут позволить себе новое или реконструированное жилье,  не хотят приобретать квартиры в старых домах. Любителей антиквариата очень мало. Он должен обладать выдающимися характеристиками»,— заключает он.

По словам Сергея Бобашева, руководителя проекта LifeDeluxe.ru, интересных вариантов с мансардами в городе не осталось. «То, что предлагается в старом фонде, это либо жуткие квартиры, которые требуют серьезных переделок и вложений, либо это уже переделанные квартиры — тогда они уже дорого стоят и редко появляются в продаже»,— говорит он.

По мнению господина Рысева, ауру мансардных квартир можно ощутить и в новых домах высокого класса, однако там они встречаются нечасто. Артур Меркушев, директор аналитического отдела Dominfo.ru, уточняет, что в новых домах мансарды дороже, чем в старом фонде, поскольку в них не возникнет проблем с эксплуатацией благодаря использованию современных материалов и продуманным инженерным решениям.  Вместе с тем  застройщики возводят такие объекты довольно редко. «В большей степени это либо загородные проекты, либо объекты малой этажности — за редким исключением. На мой взгляд, это связано со специфичностью такого рода планировок и с не самым активным спросом со стороны покупателей. Например, в ЖК "Эдельвейс" в Коломягах весь четвертый этаж был мансардным. Продавался он очень долго, соответственно, со временем застройщику пришлось уменьшить стоимость. Аналогичная ситуация была и в ЖК "На берегу"»,— отмечает Катерина Соболева.