Арендодатели теряют бизнес

В пятницу Госдума приняла в третьем — окончательном — чтении законопроект, позволяющий арендаторам в одностороннем порядке расторгать договор аренды площадей в торгцентрах, но с потерей обеспечительных платежей. Владельцев объектов это ожидаемо возмутило. Но «арендная война», закончившаяся пока в пользу девелоперов, может привести к росту доли пустующих торговых площадей, прогнозируют консультанты. На этом фоне штиль наблюдается на офисном рынке: его участники ждут окончания карантина, что приступить к пересмотру арендных договоров.

Торгцентры лишатся магазинов

Ритейл — один из наиболее пострадавших в период кризиса 2020 года сегмент рынка недвижимости и сложившаяся сейчас на рынке ситуация неминуемо приведет к увеличению доли свободных площадей, констатирует руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев. Если по итогам прошлого года вакантность в качественных торгцентрах Москвы составила 4,1%, а Санкт-Петербурга — 3,6%, то по итогам этого года показатели обоих городов достигнут 8–10%. В CBRE также скорректировали свой прогноз: если до начала кризиса, они предполагали, что по итогам 2020 года будут вакантны 7% помещений, то теперь показатель может превысить 10%.

Стремясь сгладить негативную ситуацию, по данным аналитиков CBRE, арендодатели при заключении договоров готовы на снижение арендной ставки при увеличении процента от товарооборота в качестве платы за помещения. Они также соглашаются на установление для арендаторов возможности в одностороннем порядке выходить из соглашения, несмотря на то, что ритейлеры выбрали именно этот аргумент в борьбе с владельцами торгцентров.

Консультанты добавляют, что хотя арендаторы рассчитывают на снижение ставок, они понимают, что в топовых торговых объектах Москвы значительных скидок ждать не стоит.

У второстепенных объектов, которые испытывали сложности еще до кризиса, гибкости намного больше. Тем не менее господин Фадеев считает, что текущая ситуация ударит и по наиболее востребованным торгцентрам: вакантность в них может вырасти с 1,2% до 3–4%.

Улицы без арендаторов

Влияние кризиса на сегмент стрит-ритейла может оказаться еще более выраженным. Руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова объясняет, что сейчас в Москве ситуация пока стабильна: вакантность на центральных торговых улицах остается достаточно низкой и не превышает 9%.

Но уже скоро положение начнет резко меняться: с возобновлением работы между арендаторами и арендодателями начнут напряженные переговоры, успешно завершить которые удастся не всем.

Помимо этого, к оптимизации своих магазинов приступят многие ритейлеры. Эти факторы, по прогнозам госпожи Назаровой, приведут к росту доли пустующих площадей во втором полугодии текущего года. В JLL ждут увеличения вакантности по итогам второго квартала на 2–3 процентных пункта (п. п.): в дальнейшем показатель продолжит расти до конца года, в первую очередь за счет прекращающих работу кафе и ресторанов.

Средние ставки аренды помещений стрит-ритейла на основных торговых улицах Москвы

| Улица | Средня стоимость аренды по итогам первого квартала (тыс. руб. за кв. м в год) |
| --- | --- |
| Столешников переулок | 190 |
| Кузнецкий Мост | 170 |
| Никольская | 150 |
| Петровка | 135 |
| Патриаршие пруды | 120 |
| Арбат | 95 |
| Тверская | 90 |
| Новый Арбат | 90 |
| Большая Дмитровка | 90 |
| Большая Никитская | 90 |
| Маросейка | 95 |
| Мясницкая | 85 |
| 1-я Тверская-Ямская | 75 |
| Покровка | 80 |
| Пятницкая | 70 |
| Садовое кольцо | 60 |

Источник: данные JLL.

В Санкт-Петербурге, прогнозам Владислава Фадеева, рост доли пустующих помещений окажется более выраженным: по итогам июня показатель может увеличиться на 3–4 п. п. То, что улицы города начали пустеть, по его словам, видно уже сейчас: бросаются в глаза многочисленные вывески о сдающихся в аренду помещениях, после снятия карантина их доля увеличится. «В Петербурге летом традиционно стрит-ритейл хорошо себя чувствует за счет большого количества туристов на Невском проспекте, Конюшенной, Рубинштейна, Садовой, но в этом году говорить о значительном турпотоке не приходится»,— констатирует господин Фадеев. Ведущий консультант направления стрит-ритейла компании «Магазин магазинов» Ольга Свиридова добавляет, что значительную часть арендаторов уличных помещений составляют кафе и рестораны, к которым будут применяться наиболее жесткие правила по возобновлению работы. «Скорее всего, они начнут свою работу с открытия только летних веранд»,— не исключает она.

Офисы готовятся к опустению

Последствия начавшегося кризиса на рынке офисной недвижимости пока ощущаются не так остро. Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина указывает, что сейчас в Москве доля свободных площадей варьируется в диапазоне 7–9%. «Мы ожидаем, что в дальнейшем эта доля будет не больше 20%, как в предыдущие кризисные годы»,— отмечает эксперт. Рост предложения на фоне высвобождения части площадей, согласно прогнозам госпожи Зиминой, приведет к снижению арендных ставок.

Директор департамента офисной недвижимости Colliers International Наталья Боннели объясняет, что, как и в случае с торговой недвижимостью, на офисном рынке пересмотр договоров аренды начнется с возвращением компаний к полноценной работе: в рамках антикризисных стратегий пострадавшие от кризиса предприятия могу сокращать занимаемую площадь. Она ждет, что вакантность будет заметно расти во второй половине года.

В Санкт-Петербурге тренд на увеличение доли свободных площадей пока не отмечается. Заместитель гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин указывает, что уровень вакантности в городе даже немного снизился и составляет сейчас около 4%, предпосылок к увеличению показателя сейчас нет.