Когда в чиновниках согласья нет

Верховный суд РФ (ВС) допустил взыскание с органов власти убытков, возникших из-за отказа реализации проекта не по вине инвестора. Например, если арендатор не смог приступить к строительству на участке по причине «несогласованности позиции» регуляторов. Юристы отмечают, что ранее практика по таким делам была отказной, теперь же инвесторы получили шанс компенсировать расходы, понесенные до прекращения инвестконтракта. Распространение позиции способно изменить ситуацию и до остановки проекта, поскольку на чиновников ляжет ответственность не только за незаконное, но и за неразумное поведение.

Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ

ВС рассмотрел спор о взыскании инвестором убытков с органов власти из-за невозможности пользоваться земельным участком. В марте 2010 года ООО «Валента Девелопмент» за 52 млн руб. выкупило права и обязанности по инвестконтракту с мэрией Москвы, который предполагал возведение в столице административного здания. С ООО был перезаключен договор аренды участка. Но в январе 2012 года сведения о нем исключили из госкадастра, а на учет был поставлен участок в тех же границах и той же площади, но с другим номером.

Инвестор попросил заключить с ним дополнительное соглашение об изменении кадастрового номера участка, но департамент имущества Москвы отказал. Затем «Валента Девелопмент» попросила Москомархитектуру выдать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), но ей снова отказали, объяснив, что у фирмы нет прав на участок с новым номером. Арбитражный суд Москвы в июле 2017 года признал решение правомерным. Тогда же департамент отказался от договора аренды участка, что подтвердил суд. В феврале 2019 года столичные власти решили остановить проект из-за истечения предельного срока, в июле 2020 года компанию уведомили о прекращении контракта.

Через пару недель «Валента» потребовала в суде взыскать с правительства Москвы и департамента имущества 14,14 млн руб. убытков (сумма уплаченной в бюджет арендной платы) и 52 млн руб. расходов (цена покупки прав у первого инвестора).

Истец настаивал, что «по причине незаконных действий органов власти» понес убытки «в связи с невозможностью реализации инвестконтракта».

Арбитражные суды Московского округа отклонили иск, сочтя вину ответчиков недоказанной, в том числе отметив отсутствие связи между поведением властей и возникновением у фирмы убытков.

«Валента» пожаловалась в ВС, подчеркнув, что суды не дали оценку «невозможности использования участка по зависящим от арендодателя причинам». Дело передали в экономколлегию, которая поддержала инвестора и направила спор на новое рассмотрение.

Нижестоящие суды решили, что снятый с учета участок и новый — разные объекты, но в переписке стороны спора не отрицали, что речь об одном и том же, отметил ВС. Отсутствие ГПЗУ не позволяет арендатору использовать участок по целевому назначению, уточнил ВС, но, если это происходит из-за действий арендодателя, «арендная плата не подлежит уплате». При этом департамент знал, что инвестор не мог получить ГПЗУ, но «не принял мер к устранению причин».

«Несогласованность позиций» органов власти Москвы «нельзя квалифицировать как причину невозможности пользования участком, зависящую от арендатора», поэтому они «не вправе возлагать на инвестора неблагоприятные последствия того, что договор не был исполнен», решила экономколлегия.

В сложившихся обстоятельствах инвестор «вправе требовать от арендодателя уплаченных средств полностью или частично», говорится в постановлении ВС.

Старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юрфирмы Vegas Lex Марина Преображенская говорит, что в практике «неоднократно возникали споры о взыскании с арендодателя убытков, возникших из-за невозможности использовать публичный земельный участок по не зависящим от арендатора причинам». При этом, по словам юристов, случаи успешного взыскания с органов власти таких убытков «исключительно редки». Во-первых, по инвестконтракту основной объем обязанностей и рисков лежит на инвесторе, пояснил партнер Orchards Юрий Аксенов. Во-вторых, добавил он, нужно доказать противоправность действий ответчика и их связь с убытками, но «при отсутствии явной незаконности поведения» чиновников сделать это непросто.

Кроме того, уточнил юрист, взыскание убытков в пользу инвестора «предполагает их изъятие из бюджета», к чему «суды всегда относятся с исключительной осторожностью».

ВС же прямо пояснил, что арендатор вправе требовать возврата арендной платы из бюджета, если он не получил возможность использовать землю, как обозначено в договоре, подчеркивает Марина Преображенская.

Позиция ВС направлена на «недопущение формального подхода госорганов» к разрешению вопросов с частными лицами, полагает партнер ProLegals Елена Кравцова. Теперь, даже если публичный субъект прямо не нарушал закон, это «не будет препятствовать оценке правомерности его поведения», добавляет Юрий Аксенов. Достаточно несогласованности действий органов власти и необеспечения ими содействия арендатору, которые привели к невозможности реализации инвестпроекта, уточняет госпожа Преображенская. Распространение позиции ВС в практике «может привести к качественному изменению» в регулировании в целом, считает Елена Кравцова, изменив подход госорганов и «сделав его более ответственным».