ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРЕДПРИЯТИЙ

ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ

ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРЕДПРИЯТИЙ

В.А. Гребенникова, канд. экон. наук, доцент В.А. Вареников, магистрант Кубанский государственный университет

DOI:10.24412/2500-1000-2021-5-2-126-132

Аннотация. В современной экономике девелопмент представляет собой перспективное направление бизнеса с точки зрения привлечения инвестиций и их использования. Рынок недвижимости динамично развивается и требует значительного количества финансовых ресурсов. В данном случае основным фактором для принятия инвестиционных решений становится грамотная оценка инвестиционной привлекательности девелоперских компаний. В ходе исследования была изучена сущность и особенности понятия «девелопмент», рассмотрены различные подходы к трактовке данного термина, выделены ключевые составляющие девелопмента и сформулировано определение данного экономического явления на их основе. Особое внимание было уделено современному состоянию рынка недвижимости и анализу инвестиционной привлекательности нескольких компаний, осуществляющих девелоперскую деятельность. Результатом исследования стало выделение ряда особенностей и проблем, сопровождающих процесс инвестирования на рынке недвижимости, а также подтверждение актуализации существующей методической базы оценки инвестиционной привлекательности предприятий.

Ключевые слова: девелопмент, девелопер, недвижимость, инвестиции, инвестиционная привлекательность, оценка инвестиционной привлекательности.

В современных условиях одной из важнейших отраслей экономики является строительство. Рынок недвижимости считается одним из наиболее динамично развивающихся рынков, что способствует постоянному развитию и трансформации данной сферы. Основу развития современной отрасли строительства недвижимости составляет девелопмент.

Данный термин был заимствован из зарубежной практики, он является производным от английского глагола «to develop», что в буквальном переводе означает «развивать», «совершенствовать», «модернизировать». Понятие девелопмен-та недавно закрепилось в российской экономической сфере, что и объясняет отсутствие его общепринятого определения, а также методической и нормативной базы, регулирующей девелоперскую деятельность.

Проанализируем существующие подходы к трактовке сущности понятия «деве-лопмент» [2]:

- организационной-экономический подход, который трактует девелопмент как деятельность по организации и реализации проектов в сфере строительства недвижимости; в качестве представителей данного подхода можно выделить И.И. Мазура и В.Д. Шапиро;

- нормативно-правовой подход, определяющий девелопмент, как процесс регулирования правоотношений, возникающих в ходе использования недвижимых активов предпринимателями; среди представителей данного подхода известны А.В. Сметанин и П.А. Мазаев;

- системный подход, который подразумевает девелопмент как систематизированную деятельность строительных предприятий, включающую хозяйственную, финансовую, управленческую и др. виды деятельности; представителями данной концепции являются А.И. Солунский, О.А. Куракова, А.К. Орлов;

- физиократический подход, согласно которому девелопмент представляет собой деятельность, ориентированную на преоб-

разование объектов недвижимости с целью роста их конечной стоимости; данный подход представлен в трудах С.Н. Максимова и А.Н. Асаула;

- пространственно-ориентированный подход, который определяет девелопмент как деятельность по развитию не только отдельных объектов недвижимости, но и территориальных субъектов в целом; данное определение было разработано А.И. Евстафьевым, Т.Т. Авдеевой,

Э.К. Трутневым;

Несмотря на слабую разработанность данного термина на законодательном уровне, его определение можно встретить в некоторых правовых документах, отно-

Исходя из представленных в таблице 1 данных, выделим системообразующие ключевые понятия для термина «деве-

сящихся к судебной практике судов низшего звена отдельных территорий. Согласно данным документам девелопмент представляет собой организацию строительного процесса от этапа идеи, разработки стратегии, проектирования и строительства до ввода созданного объекта недвижимости в эксплуатацию с последующим управлением объектом.

С целью систематизации имеющихся данных о сущности девелопмента как особого вида деятельности проанализируем существующие авторские определения данного термина и выделим основообразующие понятия.

лопмент». Для удобства восприятия информации представим результат в виде блок-схемы (рис. 1).

Таблица 1. Трактовки термина «девелопмент» в современной литературе

Автор/источник Определение

Википедия (свободная энциклопедия) Девелопмент (также девелопмент недвижимости, девелопинг; от англ. real estate development «совершенствование, развитие недвижимости») - предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. В российской практике выработались два варианта употребления термина: девелопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным) и краткий вариант - девелопмент, имеющий то же значение.

И.И. Мазур, В.Д. Шапиро Особый процесс и особый вид профессиональной деятельности (бизнеса), связанный с качественным преобразованием недвижимости и обеспечивающий возрастание ее стоимости.

Р. Пейзер, Д. Гамильтон Девелопмент - разносторонний бизнес, охватывающий различные виды деятельности - от реконструкции и сдачи в аренду существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи улучшенных земельных участков

А.В. Коновалова Изменение, развитие земельного участка, ведущего качественному изменению не только объекта недвижимости, но и совокупной территории развития

М.С. Украдыженко Направление бизнеса, связанное с предоставлением услуг по качественному преобразованию недвижимости с целью повышения ее стоимости

М.А. Федотова, Т.В. Тазихина, А.А. Бакулина Метод организации инвестиционного процесса, подразумевающий организацию финансирования и осуществления проекта по развитию недвижимости в заданные сроки и в пределах соответствующих ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды

С.Н. Максимов Вид деятельности, когда участник этого сектора рынка вкладывает собственные и/или заемные средства, в том числе и средства частных инвесторов, в развитие недвижимости с целью извлечения коммерческой выгоды

И.С. Арцыбышев Любая предпринимательская деятельность, связанная с развитием территорий и реконструкцией объектов недвижимости, целью которой является повышение инвестиционной привлекательности и увеличение рыночной стоимости объектов, находящихся в управлении

Рис. 1. Ключевые составляющие понятия «девелопмент»

Систематизировав информацию рисунка 1, наиболее полно раскрывающим сущность понятия «девелопмент» целесообразно считать совокупность отношений, возникающих в процессе предпринимательской деятельности по качественному преобразованию недвижимости с целью повышения его стоимости и получения соответствующей коммерческой выгоды.

Следует отметить, что застройка является лишь составной, но не обязательной частью девелопмента. Зачастую девелопер вовсе не участвует в строительстве объекта, привлекая к деятельности сторонних лиц. При этом девелоперская компания полностью контролирует данный процесс, хоть и не принимает непосредственное участие [16].

Таким образом, девелопмент представляет собой сложный многоступенчатый процесс создание, организации и развития объекта недвижимости, реализация которого требует значительных инвестиционных вложений и непосредственно затрагивает подбор персонала, изучение рынка, проектное исследование, маркетинговые разработки, управление строительством, финансами, имуществом в целом и т. д.

На протяжении последних 8 лет рынок строительства в России показывает устойчивый рост не только по объему строи-

тельства, но и по суммарной добавленной стоимости проведенных работ.

Это, несомненно, находит свое отражение в инвестиционной привлекательности отрасли: несмотря на снижение процентного соотношения инвестиций в основной капитал строительных компаний в общей массе вложений, они продолжают занимать основную долю в общем инвестиционном объеме.

Так, в 2019 году из 19,3 трлн. руб. инвестированных в основной капитал российских организаций 10,2 трлн. руб. приходятся на строительство [7].

Общий объем строительных работ в 2019 году увеличился на 7,8% (661 млрд. руб.) по сравнению с 2018 годом, сохраняя ежегодный темп прироста, варьирующийся от 1,8% до 11,1% в течение последних лет.

При этом номинальная добавленная стоимость, несмотря на незначительное снижение в объеме ВВП (5,05% по сравнению с 5,1% в 2018 году), также растет: в 2019 году она увеличилась на 0,22 трлн. руб. и составила 5,56 трлн. рублей.

С точки зрения структуры инвестиций в строительство недвижимости лидером в 2021 году остаются земельные участки для последующего девелопмента, несмотря на небольшое снижение процентного соот-

ношения (55% в 1 кв. 2021 г. против 60% в 1 кв. 2020 г.).

Данная структура инвестиций объясняется присутствием среди крупных инвесторов неопределенности относительно покупки готовых объектов. Владельцы финансовых ресурсов при принятии инвестиционных решений предпочитают руководствоваться «выжидательным» подходом, вкладывая средства в земельные участки.

Несмотря на снижение своей доли в структуре инвестиций, складская недвижимость продолжает привлекать внимание инвесторов: сумма привлеченных финансовых ресурсов в складские помещения в 1 квартале 2021 года составила порядка 4,6 млрд. руб. (9% от общей сумм инвестиций). При этом к концу 2021 года прогнозируется рост доли инвестиций в данные активы до 15-20%.

Уверенный рост показывает торговая недвижимость - доля сделок с данными объектами увеличилась в начале 2021 года более чем в 2 раза и составила 16%, что уже становится предпосылкой для вывода о восстановлении спроса к торговым помещениям.

Интересам к офисным активам со стороны инвесторов в начале 2021 года сни-

зился: 14% против 19% в 2020 году. Однако, учитывая устойчивость данного сектора в период нестабильности на протяжении 2020 года, ожидается рост доли инвестиций в офисную недвижимость до 2025% относительно общего объема по итогам 2021 года.

Таким образом, особо актуальным становится вопрос оценки инвестиционной привлекательности предприятий, ведущих деятельность в сфере девелопмента. С целью изучения особенностей девелоперских компаний, способных повлиять на уровень их инвестиционной привлекательности, проведем оценку нескольких предприятий и выявим закономерности в их деятельности.

Компании для анализа предлагается отобрать по уровню выручки: лидер отрасли, компания среднего сегмента и предприятие с уровнем выручки ниже среднего. Следовательно, остановимся на таких девелоперах, как Группа компаний «ПИК», Группа компаний «Пионер» и Группа компаний «Главстрой».

Проведем оценку инвестиционной привлекательности данных предприятий на основе семифакторной модели оценки (табл. 2).

Таблица 2. Оценка инвестиционной привлекательности девелоперских компаний на основе семифакторной модели ___

^^^^^^Компания Показатель ^^^^^^ ГК «ПИК» ГК «Пионер» ГК «Главсц рой

2017 2018 2019 2017 2018 2019 2017 2018 2019

Чистая рентабельность продаж 0,12 0,6 0,01 0,06 5,33 22,28 -0,13 0,27 0,12

Оборачиваемость оборотных активов 0,18 0,16 0,28 0,38 0,22 0,12 0,11 0,33 0,43

Коэффициент текущей ликвидности 1,57 1,39 0,96 1,11 4,15 4,7 0,73 1,54 3,13

Соотношение краткосрочных обязательств и дебиторской задолженности 1,43 1,85 3,07 0,91 0,24 0,21 6,65 16,4 5,61

Соотношение дебиторской и кредиторской задолженности 0,95 0,73 0,48 1,46 7,84 22,4 0,18 0,65 0,68

Доля кредиторской задолженности в заемном капитале 0,41 0,46 0,41 0,07 0,01 0,002 0,37 0,04 0,12

Соотношение заемного капитала и активов организации 0,71 0,74 0,75 0,99 0,93 0,87 0,66 0,69 0,57

Рентабельность активов 0,013 0,06 0,002 0,003 0,11 0,13 -0,005 0,044 0,04

Динамика рентабельности — 4,77 0,032 — 36,6 1,08 — -8,8 0,9

Далее проведем корелляционный анализ полученных результатов для выявления факторов, оказывающих влияние на итоговый уровень рентабельности (рис. 3).

Основной

Основной Основной Основной -Основной -Основной

-Основной

продаж В/ОА Кт.л. КО/ДЗ ДЗ/КЗ КЗ/ЗК ЗК/А

Рис. 3. Корреляционный анализ факторов рентабельности

Можно сделать вывод, что, независимо от выручки компании, ее рентабельность активов находится в тесной связи с такими показателями как чистая рентабельность продаж, коэффициент текущей ликвидности и в меньшей мере соотношение дебиторской и кредиторской задолженности: данные факторы оказались приближены тесному уровню связи у всех исследуемых предприятий.

Рентабельность крупных игроков девелоперского рынка оказалась в обратной зависимости от оборачиваемости активов и соотношения кредиторской и дебиторской задолженности, чего не скажешь о небольших компаниях. В то же время лидер отрасли, в отличие от других представителей, оказался подвержен влиянию доли кредиторской задолженности в общем объеме заемного капитала, что может свидетельствовать о возрастании роли взаимодействия с поставщиками и подрядчиками, а также с бизнес-партнерами по мере увеличения выручки организации.

Следует отметить, что данная модель оценки не учитывает довольно большое количество факторов, способных оказать влияние на уровень инвестиционной привлекательности предприятия, вследствие чего возникают такие ситуации, когда, согласно результату исследования, инвестиционная привлекательность ведущей организации отрасли сопоставима с привлекательностью малых предприятий с небольшим уровнем выручки. В данном случае

особо актуальной становится разработка более эффективной методической базы оценки инвестиционной привлекательности.

Таким образом, на основе проведенного исследования можно выделить следующие особенности инвестирования на рынке де-велопмента:

- преобладающие объемы инвестиций в основной капитал;

- необходимость принятия во внимание ряда нефинансовых факторов, влияющих на степень инвестиционной активности рынка недвижимости (уровень доходов населения, уровень занятости, государственное стимулирование рынка и т. д.);

- рост значимости динамики спроса на объекты недвижимости, что оказывает значительное влияние на уровень цикличности инвестиционного процесса;

- низкий уровень риска вложений в land-development, обусловленный долговечностью и неисчерпаемостью активов;

- риск низкой капитализации вложенных средств в редевелопмент, связанный с длительным периодом окупаемости инвестиций и их высоким пороговым значением;

- точная оценка уровня инвестиционной привлекательности девелоперских компаний на данный момент затруднена вследствие несовершенства методической базы оценки и отсутствия специального законодательства, регулирующего деятельность девелоперов;

Библиографический список

1. Арцыбышев И.С. Особенности маркетинговой деятельности на рынке девелоперских проектов //Проблемы современной экономики. - 2010. - № 4.

2. Басалаев О.В. Сущность девелопмента и его развитие в современной России // Непрерывное профессиональное образование и новая экономика. - 2019. - № 1. - С. 75-83.

3. Годовая бухгалтерская отчетность АО «Группа компаний Главстрой» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.glavstroy.ru/

4. Годовая бухгалтерская отчетность АО «Группа компаний Пионер». - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.pioneer.ru/company/

5. Годовая бухгалтерская отчетность ПАО «Группа компаний ПИК». - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://pik-group.ru/about/share-capital/information-disclosure/financial - statements

6. Ендовицкий Д.А., Бабушкин В. А., Батурина Н. А. Анализ инвестиционной привлекательности организации // научное издание под ред. Д.А. Ендовицкого. - М.: КНОРУС, 2017. - 376 с.

7. Информационный портал InfraOne Research. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://infraone.ru/sites/default/files/analitika

8. Коновалова А.В. Девелоперские проекты как основа развития инвестиционно-строительной деятельности региона // Вестник Ростовского государственного экономического университета (РИНХ). - 2014. - №4 (48).

9. Мазур И.И. Девелопмент недвижимости: учебное пособие// под общ. ред. ИИ. Мазура, В.Д. Шапиро. - М.: Елима, Омега-Л, 2010. - 928 с.

10. Максимов С.Н. Девелопмент как способ реализации проектов развития недвижимости // Проблемы современной экономики. - 2012. - №3.

11. Официальный сайт АО «Группа компаний Главстрой». - [Электронный ресурс]. -Режим доступа: https://www.glavstroy.ru/

12. Официальный сайт АО «Группа компаний Пионер». - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.pioneer.ru/

13. Официальный сайт ПАО «Группа компаний ПИК». - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://pik-group.ru/

14. Пейзер Р., Гамильтон Д. Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса // пер. с англ. - М.: Манн, Иванов и Фербер, 2015. - 592 с.

15. Украдыженко М.С. Методологические вопросы исследования девелопмента // Известия Санкт-Петербургского государственного экономического университета. - 2010. -№2.

16. Федоркина М.С., Фененко А.С. Девелопмент недвижимости: сущность и особенности понятия //Научный вестник: финансы, банки, инвестиции. - 2017. - №4 (41).

17. Федотова М.А., Тазихина Т.В., Бакулина А.А. Девелопмент в недвижимости: учебник. - М.: Кнорус, 2015. - 264 с.

FEATURES OF ASSESSMENT OF INVESTMENT ATTRACTIVENESS OF DEVELOPMENT ENTERPRISES

V.A. Grebennikova, Candidate of Economic Sciences, Associate Professor V.A. Varenikov, Graduate Student Kuban State University

Abstract. In the modern economy, development is a promising business direction in terms of attracting investments and using them. The real estate market is developing dynamically and requires a significant number of financial resources. In this case, a competent assessment of the investment attractiveness of development companies becomes the main factor for making investment decisions. In the course of the study, the essence and features of the concept of "development" were studied, various approaches to the interpretation of this term were considered, the key components of development were highlighted, and a definition of this economic phenomenon was formulated on their basis. Particular attention was paid to the current state of the real estate market and the analysis of the investment attractiveness of several companies engaged in development activities. The result of the study was the identification of several features and problems accompanying the process of investing in the real estate market, as well as confirmation of the actualization of the existing methodological base for assessing the investment attractiveness of enterprises.

Keywords: development, developer, real estate, investments, investment attractiveness, assessment of investment attractiveness.