Метров на всех не хватает

В крупных городах Сибири эксперты фиксируют дефицит офисных помещений высокого класса. Доля свободных площадей на рынке купли-продажи таких активов в Красноярске за два года сократилась с 6 до 3%, в Новосибирске она не изменилась, оставшись на уровне 3%. По оценкам экспертов, это связано с низкими темпами ввода новых объектов, большинство бизнес-центров были построены еще 10 лет назад и физически устарели. Между тем спрос не уменьшается.

Новосибирск входит в тройку городов-миллионников с самой высокой средней ставкой аренды в офисах

Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ

По итогам первого полугодия 2023 года доля свободных офисов на продажу в Красноярске сократилась по сравнению с аналогичным периодом 2021-го с 6 до 3%, в Новосибирске доля не изменилась, оставаясь на уровне 3%, подсчитали в компании CORE.XP. В целом, на июль 2023 года общий показатель свободных площадей по всем городам-миллионникам в регионах составил 6%, увеличившись на 2% в сравнении с аналогичным периодом 2021-го. Это чуть ниже средней доли вакантных офисов по Москве, где в первые шесть месяцев 2023 года доля свободных офисных помещений снизилась до 9,4%.

Сокращение количества предложений на рынке за год отмечает и владелец Nazarov & Partners Александр Назаров. «Мы говорим о дефиците качественных офисных помещений — класса А и Б от 1 тыс. кв. м. Фактически их просто нет. Сейчас любая компания, которая планирует переехать в Новосибирск и открыть здесь свой филиал с офисами на площади от 1 тыс. кв. м сталкивается с грандиозной проблемой при поиске объекта»,— комментирует господин Назаров. По его словам, всего в Новосибирске четыре бизнес-центра класса А, которые построены более 10 лет назад, при этом по истечении этого срока их класс снижается.

По данным CORE.XP, основной объем офисного предложения в Сибири сформирован офисами класса В — доля таких объектов превышает 62%. Примерно 90% в офисах составляют помещения площадью от 200 до 600 кв. м, предложение от 2 тыс. кв. м ограничено.

По данным Росстата, всего в Сибири в 2022 году было ведено 422 млн кв. м коммерческой недвижимости, что на 114 млн кв. м жилья меньше, чем год назад.

Ставка растет

В то же время Новосибирск входит в тройку городов-миллионников с самой высокой средней ставкой аренды в офисах, которая составляет около 1,6 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц (в офисах класса А — 2,1 тыс. руб.). Для сравнения: в Московском регионе показатель средней арендной ставки равен 2 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц (класс А — 2,5 тыс. руб.). В то же время, по оценкам эксперта агентства недвижимости «Жилфонд» Ивана Комарова, сейчас цена аренды в среднем на новосибирском рынке составляет около 1 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. По данным сервиса «Авито Недвижимость», в Новосибирске в августе этого года по сравнению с августом 2022-го средняя стоимость аренды офисов увеличилась на 26% и составила 1,2 млн руб.

Ставки на покупку офисной недвижимости в Новосибирске с начала года не снижаются и составляют, по данным на август 2023 года, 101,2 тыс. руб. за 1 кв. м, следует из данных сервиса Restate.ru. Иван Комаров отмечает, что из-за дефицита предложения покупатели офисов охотнее рассматривают дорогие лоты. «Кто-то из продавцов выставил за сумасшедшие деньги, потому что решил, например, уехать из Новосибирска, России. А кто-то вообще не понимает, что будет дальше и выжидает, не выставляя на продажу. Покупатели, в свою очередь, готовы приобретать дороже, чем раньше, то есть недвижимость с меньшей доходностью»,— говорит он.

Складывающаяся в регионах ситуация — результат отсутствия новых качественных деловых центров, у арендаторов нет возможности переехать в новые объекты, говорят в CORE.XP. Регионы ограничены перезаключением существующих договоров и их пролонгацией. Это приводит к тому, что в регионах мало движения и прогресса в сфере коммерческой недвижимости.