Арендное жилье как объект исследования: дифференциация авторов и эволюция проблематики

ИССЛЕДОВАНИЕ

1 11 Гареев И.Ф. , Матвеева Е.С. , Шастина Е.С.

1 Казанский государственный архитектурно-строительный университет

Арендное жилье как объект исследования: дифференциация авторов и эволюция проблематики

АННОТАЦИЯ:

Арендный жилой фонд в развитых странах является обязательным атрибутом сильной и эффективной экономической среды, так как обеспечивает трудовую миграцию, на которой строится инновационное развитие отраслей промышленности. Состояние арендного фонда жилья в России отличается неадекватно низкими количественными и качественными параметрами. Проведенный анализ публикационной активности показал, что параллельно с развитием деловой среды повышается внимание исследователей к становлению рынка арендного жилья, однако данная область научного знания характеризуется недостаточной проработкой. Оно отличается узостью и практически не содержит широкого перечня вопросов, которыми наполнены результаты зарубежных исследований. Полученные выводы будут полезны для профессионалов и исследователей, которые занимаются разработкой вопросов становления рынка и проектов арендного жилого фонда.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: арендное жилье, наемное жилье, жилищный вопрос, доступное жилье, доходные дома

JEL: O18, R21, R31

ДЛЯ ЦИТИРОВАНИЯ:

Гареев И.Ф., Матвеева Е.С., Шастина Е.С. Арендное жилье как объект исследования: дифференциация авторов и эволюция проблематики // Российское предпринимательство. — 2016. — Т. 17. — № 21. — С. 3049-3060. — doi: 10.18334/rp.17.21.36922

Гареев Ильнур Фаилович, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», Казанский государственный архитектурно-строительный университет

Матвеева Елена Сергеевна, кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры «Экономика и предпринимательство в строительстве», Казанский государственный архитектурно-строительный университет

Шастина Екатерина Сергеевна, Казанский государственный архитектурно-строительный университет

ПОСТУПИЛО В РЕДАКЦИЮ: 17.10.2016 / ОПУБЛИКОВАНО: 20.11.2016

ОТКРЫТЫЙ ДОСТУП: http://dx.doi.org/10.18334/rp.17.21.36922

(с) Гареев И.Ф., Матвеева Е.С., Шастина Е.С. / Публикация: ООО Издательство "Креативная экономика"

Статья распространяется по лицензии Creative Commons CC BY-NC-ND (http://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/3.0/) ЯЗЫК ПУБЛИКАЦИИ: русский

3050

Введение

Жилищный вопрос остается первоочередной проблемой, с которой сталкивается каждая ячейка общества. Для огромной части россиян этот вопрос решается годами, что, прежде всего, является отражением его низкой платежеспособности.

Многие семьи находят решение данного вопроса в ипотеке. Но далеко не каждая семья обладает накоплениями и высоким месячным доходом, позволяющим выплачивать достаточно высокие аннуитеты. Кроме того, первое жилье у семьи является съемным [3], т.е. в таких случаях возникает потребность брать квартиру в аренду.

Арендное жилье - новое для России направление, способное решить квартирный вопрос многих семей, не имеющих возможности и желание воспользоваться кредитом [5]. По большей части рынок арендного жилья в Российской Федерации представлен «теневым» сегментом, а слово «аренда» наталкивает на мысль о временной неустроенности. Для сравнения: в Европе доля найма превышает показатели по России в несколько раз. Это говорит о зачаточности отечественного арендного рынка. Тем не менее, если присмотреться, то можно заметить постоянно повышающийся спрос на арендное жилье как со стороны потребителей, так и со стороны инвесторов. Если говорить о создании доходных домов (revenue house), то данный вариант весьма эффективен как для жильцов, так и для арендаторов. Доходные дома смогут решить жилищный вопрос многих людей. Данная идея, возрождающаяся с конца XIX века, находится на начальном этапе, но в некоторых регионах уже можно проследить тенденцию к ее развитию [9].

Причин, по которым человек прибегает к аренде, несколько. Но можно выделить основные:

— отсутствие достаточной суммы для внесения первоначального взноса по ипотеке;

— потребность во временном жилье.

Потенциальными арендаторами становятся молодые люди и семейные пары, студенты, трудовые мигранты и те, кто не желает обременять себя собственностью [15]. Для граждан с низкими доходами предназначается арендный фонд социального использования.

В Российской Федерации спрос на аренду исходит в основном от молодых семей, студентов и трудовых мигрантов. Это диктует определенные требования.

3051

Во-первых, арендуемая квартира должна быть полностью меблированной, иначе аренда с целью экономии средств теряет всякий смысл.

Во-вторых, в проект наемного жилья изначально должна быть заложена специфическая инфраструктура. Это могут быть общественные прачечные, столовые, детский сад (для молодых семей) и т.д. [19].

В-третьих, немаловажную роль играет местоположение объекта: в центре города или на окраине (это определяется целевой ориентацией арендного фонда).

В-четвертых, должны предусматриваться сервисные службы, обеспечивающие содержание общего имущества.

В отечественных научных работах достаточно много говорится о доходных домах [20]. Но авторы рассматривают в основном потребность населения в них и их экономическую эффективность [18]. И только единицы видят в данной проблеме технический аспект. Настолько важно «угадать» с правильной планировкой, необходимыми квадратными метрами, оснащенностью техникой и верным местоположением, чтобы развеять миф о социальном найме.

В связи с вышеизложенным нами была поставлена цель анализа существующих исследований, посвященных арендному жилью, для выявления сложившихся мнений и предлагаемых вариантов развития важного для России сегмента рынка жилой недвижимости.

Методология исследования

Для анализа исследований в области арендного жилья мы выбрали электронную базу данных Российского индекса научного цитирования (http://elibrary.ru/). Были изучены статьи, содержащие ключевое слово «арендное жилье». Анализировалось количество и тематика исследований. Основной акцент мы сделали на исследовании наиболее цитируемых статей.

На сайте предложена вся самая необходимая краткая информация по каждой статье, с помощью которой мы можем определить цитируемость в РИНЦ, Scopus или Web of Science. Эти параметры помогут нам определить не только популярность каких-либо статей, но и сделать определенные выводы. Благодаря электронной научной библиотеке, можно проследить определенную тенденцию и наиболее прогрессивные направления развития в жилищной сфере.

3052

К примеру, имея информацию хотя бы о годе публикации статьи, можно изучить специфику проблематики во временном пространстве. Эти данные облегчат проведение анализа рынка арендного жилья и в некоторой степени скажут о тенденциях.

Научные журналы, содержащие статьи по арендному жилью

На начало октября 2016 года в научной электронной библиотеке присутствовали сведения о 57 научных статьях, в которых есть ключевое слово «арендное жилье». В целом данное количество статей, по нашему мнению, необходимо квалифицировать как незначительное, учитывая важность сегмента для отрасли и страны.

При рассмотрении различных изданий было выявлено, что журнал «Российское предпринимательство» содержит наибольшее количество статей об арендном жилье. В нем содержится 12% (7 статей) статей по арендному жилью.

«Российское предпринимательство» рассматривает аспекты экономических, правовых, демографических проблем страны. Журнал занимается исследованиями и аналитикой в сфере развития предпринимательской деятельности. По большей части «Российское предпринимательство» акцентирует свое внимание на регулировании предпринимательской деятельности и взаимоотношений смежных отраслей с ней.

Журнал содержит также и самую цитируемую статью (число цитирований в РИНЦ - 9), авторами которой являются Орлов В.Я. и Гареев И.Ф. [10]. Статья посвящена инвестиционной привлекательности наемного жилья в современных условиях и опубликована в 2012 году. В статье раскрыт вопрос обеспеченности жильем малообеспеченного слоя граждан. Среди основных целей данной публикации авторы ставили необходимость создания рынка арендного жилья «с нуля». Это говорит об отсутствии квалифицированного института наемного жилья у нас в стране. Проблема «теневой» аренды остается одной из ключевых проблем на данный момент [4]. Огромный класс мелких арендодателей делают предложения на рынке каждый день, не оплачивая при этом налоги. Решением данной задачи, по словам авторов, может стать строительство квартир-студий эконом-класса и привлечение инвесторов в данный сегмент. Это позволит сделать частично рынок найма жилых помещений прозрачнее и снимет социальную напряженность, что в дальнейшем привлечет новых арендаторов [2].

3053

Примечательно, что авторами всех 7 статей по арендному жилью, опубликованных в журнале «Российское предпринимательство», являются сотрудники Казанского государственного архитектурно-строительного университета.

По данным Российского индекса научного цитирования, есть еще 6 научно-практических журналов, в которых содержатся по две статьи по арендному жилью.

Журнал «Жилищное строительство» - это ежемесячное научно-техническое издание для профессионалов: архитекторов, инженеров, проектировщиков, всех работников строительного комплекса, а также для индивидуальных застройщиков. Первое издание вышло в 1958 году. Журнал публикует материалы о новейших конструктивных и планировочных решениях, прогрессивных строительных материалах, энергоэффективных технологиях и конструкциях, об экономике, проблемах архитектуры, градостроительства, сельского строительства и экологии жилища. Отличительной чертой публикаций этого издания является то, что авторы говорят не только об экономических и правовых аспектах данной проблемы. Помимо всего прочего они видят техническую сторону: выдвигают идеи по улучшению планировок и расположению доходных домов, что является немаловажным при развитии наемного жилья.

Например, в 2010 году академик Российской академии архитектуры и строительных наук Хихлуха Л.В. в своей работе проводит анализ архитектурно-планировочных решений арендного жилья гостиничного типа, малосемейных, домов-коммун и делает вывод о том, что для массового строительства арендного жилья необходимы достоверная качественная и количественная информация о целевых группах потенциальных арендаторов, а также изменения законодательства, регулирующего арендную деятельность [22]. Позднее, в 2015 году, в работе «Основы архитектурной типологии и градостроительные факторы арендного жилья в структуре жилищного строительства» он развивает свои предложения по архитектурной типологии, факторам архитектурно-планировочных решений жилых помещений и домов арендного типа.

Исследователь Родимов А.О. в 2012 году в своей работе на основе анализа исторического опыта развития арендного жилья в России до 1917 года и примеров существования арендного жилья в СССР делает вывод о том, что массовое строительство рентхаусов с использованием

3054

крупнопанельного домостроения могло бы даже в ближайшем будущем облегчить ситуацию с нагрузкой на социальные программы в современной России [17].

Еще один журнал - «Известия высших учебных заведений», Серия: экономика, финансы и управление производством. Это ежеквартальный научный журнал, анализирующий экономическую ситуацию в стране. В издании по арендному жилью представлены две статьи одного автора - Петрухиной Е.А. Она рассматривает арендное жилье как основной вариант решения квартирного вопроса для семей с низкой платежеспособностью [11]. Также в ее публикациях приведен глубокий анализ проблем, связанных с девелопментов доходных домов [12].

Петрухиной Е.А. совместно с Чистяковой Ю.А. в статьях, опубликованных в журнале «Информационная среда вуза», развивается проблематика арендного сегмента, систематизируются предпосылки создания арендного фонда [13] и акцентируется внимание на взаимоотношениях государства с нуждающимся населением, на увеличении соответствующего уровня спроса на наемное жилье и на «выходах» на новый сегмент арендного жилья [14].

Указанные выше два журнала - мультидисциплинарные, отражающие результаты исследований в разных сегментах гуманитарных исследований.

Еще один журнал - «Современные проблемы науки и образования» - отражает достижения в области науки и образования по различным научным направлениям. В выпусках 2013 года (№5 и №6) опубликованы статьи Н.Е. Шведа, оценивающие инвестиционную привлекательность данного сегмента рынка недвижимости и необходимость наличия государственных жилищных программ, развивающих в полной мере институт арендного жилья. Кроме указанных статей, у автора есть еще статьи, опубликованные в 2012 году в журналах «Вестник образования и развития науки Российской академии естественных наук» (№4) и «Проблемы современной экономики» (№4). В них он акцентирует внимание на необходимости строительства доходных домов.

В двух номерах журнала «Ученые заметки ТОГУ» (Тихоокеанского государственного университета) статьи по тематике наемного жилья рассматривают проблематику на примере конкретного

3055

города - Хабаровск. Также представлен анализ сегмента и перспективы развития в Хабаровском крае в целом.

В журнале «ФЭС: Финансы. Экономика. Стратегия» опубликованы три статьи (в 2014 и в 2016 годах), раскрывающих некоторые «подводные камни» рынка арендного жилья. Так, например, Сысоев Д.Э. говорит о широком ряде проблем, связанных с широкомасштабным привлечением инвесторов в направление наемного жилого фонда.

Характеристика статей по направлениям исследований

Цели исследований отличаются друг от друга, но нельзя сказать, что они характеризуются широким разнообразием. Всеми авторами преследуется одна цель - выработка предложений, направленных на развитие рынка арендного жилья социального и коммерческого использования. Соотношение тематик статей представлено на рис. 1.

Рисунок 1. Распределение статей по арендному жилью в зависимости от цели исследователей Источник: составлено авторами

Наибольшая часть публикаций (23 из 57 статей) посвящена изучению состояния рынка арендного жилья и перспектив его развития. Авторы подвергают обсуждению значимость и необходимость создания высококвалифицированного института жилого найма в нашей стране [1]. В основном акцент статей нацелен на действия со стороны государства и на создание социальных программ. В некоторых странах практика развития арендного фонда такова, что государство считается

3056

неэффективным управленцем жилищного фонда. Одновременно с этим, чем выше процент жилья, находящийся в аренде, тем выше темпы экономического развития [8].

Немалая доля статей затрагивают тему строительства доходных домов (11 из 57 статей). По оценкам авторов, это решение оказалось очень эффективным. Предлагается создание не только социальных доходных домов, но и коммерческих. Это улучшит трудовую миграцию населения и частично решит жилищную проблему для тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий в соответствии с законодательством. Перспективность доходных домов подтверждается тем фактом, что за рубежом доля такого жилья может превышать 50% от всего жилого фонда [16]. Другими словами, непрерывное развитие и создание новых сегментов арендного жилья позволит решить жилищный вопрос огромного сектора граждан [21].

Важнейшим вопросом, понимание важности которого появляется у все большего числа исследователей, является то, что архитектурно-планировочные решения для арендного фонда должны отличаться от жилья, предназначенного для приобретения в собственность. И, к сожалению, в РИНЦе представлены только 4 статьи, в которых раскрываются подобные вопросы (рис. 2).

Рисунок 2. Структура статей по областям наук Источник: составлено авторами

По своей типологии арендное жилье в России должно отличаться от доходных домов европейских стран, где данный сектор широко

3057

развит [6]. Это связано с различием доходов. Среднестатистической семье в России приходится отдавать арендодателю львиную долю своих заработков. Более того, спустя годы граждане не увидят плоды своих инвестиций. К примеру, в Европе эти суммы не будут казаться такими значительными по сравнению с заработными платами.

Кроме статей с конкретными целями, предусматривающими выработку предложений по развитию рынка, можно выделить 15 статей (26% от общего числа), в которых рынок арендного жилья лишь упоминается в качестве перспективных сегментов рынка жилой недвижимости.

Динамика исследований арендного жилья

Кроме целей исследования, изучению была подвергнута и динамика изменения количества опубликованных статей. Если отсеять 2016 год, так как этот год еще не завершен, а большинство журналов не разместили в РИНЦе все свои номера, то наш горизонт исследования будет ограничен периодом с 2010 по 2015 годы. И вполне естественно, что по мере развития научной мысли и количество статей постоянно увеличивалось. В итоге к 2015 году количество статей по арендному жилью достигло 15 в год (рис. 3).

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Рисунок 3. Динамика исследований арендного жилья Источник: составлено авторами

Примечательно, что в этот период появились и диссертационные исследования, направленные на разработку управленческих решений по созданию и развитию рынка арендного жилья. По предварительной оценке, их около 10 (авторы - Чайкин А.А., Рябинин К.С., Юртаева А.Е.,

3058

Шамаева М.Г., Алпацкая И.Е., Кормина Л.В., Матвеева Е.С., Швед Н.Е., Бойко М.В., Родимов А.О.), и одно из наших будущих исследований будет посвящено анализу данных работ.

Анализ государственной жилищной политики показывает, что активное обсуждение сегмента арендного жилья началось в 2011-2013 годах. Был принят ряд стратегических документов. Агентством по ипотечному жилищному кредитованию разработан и запущен кредитный продукт, позволяющий финансировать строительство арендного жилья, а в 2016 году им был объявлен конкурс на лучший проект арендного жилого фонда. В субъектах Российской Федерации появились пилотные проекты арендного жилья. Как раз в связи с повышенным вниманием государственных органов управления и увеличилось научное сопровождение данной предметной области.

Заключение

Отечественная научная периодика, в которой отражаются результаты исследований различных секторов экономики, содержит результаты исследований, рассматривающих рынок арендного жилья преимущественно с экономической и социальной стороны. Некоторые статьи до сих пор посвящены вопросам актуальности арендного жилья. При этом немаловажным вопросом остается формат арендного жилья, который вполне определенно должен отличаться от частного жилья. Проекты доходных домов должны характеризоваться адекватной планировкой, наличием мебели и сервисных служб, а их расположение должно увязываться с потребностями резидентов. Вместе с этим уже есть работы, где формулируются подходы к определению способа управления арендным жильем [7].

Таким образом, для ускорения старта строительства арендного жилого фонда необходимо акцентировать внимание исследователей на следующих вопросах:

1. перед запуском проектов арендного жилья необходимо проведение опросов для получения достоверной качественной и количественной информации о целевых группах потенциальных арендаторов;

2. необходима разработка адекватных архитектурно-планировочных решений, которые соответствовали бы запросам разных арендаторов в части обустройства жилой среды;

3059

3. необходима интеграция целевых программ развития арендного жилья в мероприятия жилищной политики;

4. необходима организация научно-практических конференций среди всех заинтересованных участников.

ИСТОЧНИКИ:

1. Архипкин О.В., Горбачевская Е.Ю. Инновационные методы привлечения инвестиций в

строительство и управление доходными домами // Вестник Иркутского государственного технического университета. - 2012. - № 3. - С. 118-123.

2. Боровских О.Н. Анализ и оценка развития рынка арендного жилья в Республике Татарстан //

Российское предпринимательство. - 2016. - Т. 17. - № 16. - С. 2013-2024. - doi: 10.18334/rp.17.16.36411

3. Гареев И.Ф. О необходимости формирования жилищной стратегии в Российской Федерации

// Жилищные стратегии. - 2015. - Т. 2. - № 1. - С. 7-18. - doi: 10.18334/zhs.2.1.234

4. Гареев И.Ф., Зарипова Н.М. Проблемы развития рынка арендного жилья в отечественной

экономике // Российское предпринимательство. - 2014. - № 20. - С. 81-91.

5. Голик С.А., Горбачевская Е.Ю. «Доходные дома» как одно из направлений инновационной

деятельности строительной отрасли // Экономика и управление. - 2010. - № 12. - С. 177-180.

6. Горбачевская Е.Ю., Бужеев Ю.В. Анализ проблемы выделения земельных ресурсов под

строительство «арендного жилья» // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. - 2013. - № 1. - С. 28-33.

7. Горбачевская Е.Ю. Развитие методологического подхода к определению способа управления

арендным жильем // Вестник Иркутского государственного технического университета. - 2015. - № 5. - С. 186-196.

8. Грубов В.А., Хохлатьева А.А. Актуальность формата арендного жилища для России // Наука

вчера, сегодня, завтра. - 2016. - № 4. - С. 68-73.

9. Матвеева Е.С. Состояние рынка арендного жилья в современных условиях // Российское

предпринимательство. - 2014. - № 18. - С. 109-116.

10. Орлов В.Я., Гареев И.Ф. Инвестиционная привлекательность наемного жилья в современных

условиях // Российское предпринимательство. - 2012. - № 5. - С. 148-154.

11. Петрухина Е.А. Формирование рынка арендной недвижимости как вариант решения

жилищной проблемы // Известия высших учебных заведений. Серия: Экономика, финансы и управление производством. - 2013. - № 1. - С. 86-93.

12. Петрухина Е.А. Матричный подход к анализу проблем в реализации и эксплуатации

проектов доходных домов // Известия высших учебных заведений. Серия: Экономика, финансы и управление производством. - 2015. - № 2. - С. 105-111.

13. Петрухина Е.А., Чистякова Ю.А. Предпосылки создания сегмента арендного жилья //

Информационная среда вуза. - 2015. - № 1. - С. 460-464.

14. Петрухина Е.А., Чистякова Ю.А. Успешные проекты арендного жилья, реализованные

государством // Информационная среда вуза. - 2015. - № 1. - С. 455-459.

3060

15. Рогожина Н.Н., Маслевич Т.П. Вопросы развития арендного жилищного фонда в России //

Механизация строительства. - 2015. - № 10. - С. 55-58.

16. Рогожина Н.Н. Международный опыт развития арендного жилищного фонда //

Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2013. - № 8. - С. 72-82.

17. Родимов А.О. Развитие потенциала КПД в архитектуре жилища, сдаваемого внаем //

Жилищное строительство. - 2012. - № 8. - С. 9-12.

18. СысоевД.Э. Проблемы привлечения инвесторов в проекты строительства коммерческого

наемного жилищного фонда. - 2014. - № 9. - С. 41-45.

19. Сычева И.И., АлехинаЛ.В. Проекты государственно-частного партнерства на рынке

арендного жилья региона: роль, условия внедрения, сценарии развития (на примере Белгородской агломерации) // Жилищные стратегии. - 2015. - Т. 2. - № 4. - С. 267-288. -СЫ: 10.18334^.2.4.1937

20. Шомина Е.С. Современные домовладельцы в России и за рубежом // Экономические и

социально-гуманитарные исследования. - 2014. - № 3-4. - С. 133-144.

21. Шомина Е.С. Трубы и квадратные метры: владеть или арендовать? // Отечественные

записки. - 2012. - № 3. - С. 190-203.

22. ХихлухаЛ.В. Доходные дома: ностальгия или практический шаг к стратегической цели //

Жилищное строительство. - 2010. - № 4. - С. 2-8.

Ilnur F. Gareev, Candidate of Science, Economics, Associate professor of the Chair of Expertise and Property Management, Kazan State University of Architecture and Engineering

Elena S. Matveeva, Candidate of Science, Economics, Senior Lecturer of the Chair of Economics and Entrepreneurship in the Construction, Kazan State University of Architecture and Engineering

Ekaterina S. Shastina, Kazan State University of Architecture and Engineering

Rental housing as a research object: differentiation of authors and evolution of the range of problems

ABSTRACT

Rental housing in mature economies is an inherent attribute of a strong and efficient economic environment, because it secures labor migration on which the innovative development of industrial sectors is based. The state of rental housing in Russia is characterized by inadequately low qualitative and quantitative indices. The performed analysis of publishing activities has demonstrated that the development of business environment is usually accompanied by researchers' attention towards the establishment of rental housing market. However, the available scientific knowledge in this field is insufficient, and it contains a very short list of questions that fill the results of foreign research works. The obtained results will be useful for the professionals and researchers interested in the issues of establishment of rental housing markets and projects. KEYWORDS: rental housing, letting, housing, affordable housing, commercial apartment buildings