Смена вех

1 сентября 2008 года WinNER-индекс недвижимости находился на отметке 1,430 пункта. Показатель цены — на уровне 8,456 пункта. Показатель объема — на уровне 37,157 пункта. Позади оставались месяцы ценового ралли (с 1 сентября 2007 года по 1 сентября 2008 года показатель цены увеличился на 55%). Впереди был кризис.

Напомним, что ценовое ралли происходило на фоне заметного сокращения объема предложения на рынке. За период с конца ноября 2007 года по начало февраля 2008 года показатель объема снизил свое значение на 16% (с 45,507 пункта 28 ноября 2007 года до 38,285 пункта 3 февраля 2008 года). Такое падение объема добавило устойчивости увеличению показателя цены: средние ежемесячные темпы роста составляли 4%, а за февраль цена повысилась и вовсе на 8%.

С такой динамикой рынок подошел к 1 сентября 2008 года.

А дальше WinNER-индекс недвижимости начал стремительно падать: он потерял 17% в сентябре, 18% — в октябре и 15% — в ноябре. К середине декабря 2008 года совокупное снижение составило 42% по сравнению с 1 сентября того же года.

Основной причиной такого падения явилось резкое увеличение количества предложений на рынке. Показатель объема с 1 сентября по 11 декабря 2008 года вырос на 55%. При этом показатель цены за тот же период снизился лишь на 12% (до 7,452 пункта). Но накопленное напряжение было реализовано в дальнейшем резком падении цены на 20% (до 5,967 пункта 26 февраля 2009 года).

Весь последующий период с начала 2009 года по середину 2010 года показатель объема монотонно рос, достигнув 77,911 пункта к 30 мая 2010 года. Увеличение составило 35% по сравнению с декабрем 2008 года, или 109% по сравнению с 1 сентября 2008 года. То есть с момента начала кризиса количество предложений на рынке увеличилось в два раза.

Соответственно, WinNER-индекс недвижимости продолжал ставить все новые рекорды падения. Дно было нащупано в декабре 2009 года (510 пунктов) и еще раз подтверждено в конце мая 2010 года (515 пунктов).

Снижение показателя цены остановилось в конце августа 2009 года на отметке 5,792 пункта. Таким образом, с начала кризиса продавцы умерили свои аппетиты на 32%.

С конца августа 2009 года показатель цены начал восстановление утраченных ранее позиций. За прошедший год (с конца августа 2009 года по конец августа 2010 года) он увеличился на 14% (6,617 пункта против 5,792), и сегодня показатель цены находится на уровне 78% от своего докризисного значения (8,456 пункта на 1 сентября 2008 года).

Дефицита предложений на сегодняшний день на рынке нет. Мы считаем, что рынок в целом затоварен. Возникающие локально агрессивные предложения продавцов быстро находят своих покупателей. Но в массе своей активность рынка очень далека от докризисной. Нынешнюю ситуацию можно назвать стагнацией. Есть огромный разрыв между возможностями покупателей и ожиданиями продавцов. Самой большой инертностью, на наш взгляд, обладают частные владельцы квартир. Это на руку продавцам новостроек, которые на фоне высоких ожиданий владельцев "вторички" получают возможность формулировать привлекательные предложения. Однако ожидаемое снижение объемов ввода нового жилья уменьшит области локального "оживления" на рынке.

Ипотечное кредитование на сегодняшний день не выполняет функцию локомотива повышения активности — не формирует достаточного количества покупателей, способных приобретать жилье по нынешним ценам.

Мы считаем, что кризис не закончился в том смысле, что практика работы на рынке, которая была адекватна до кризиса, по-прежнему неуместна. Мы считаем, что она и не будет уместна. В этом смысле кризис не закончится.

Но за последние два года на рынке появились профессиональные участники, которые научились эффективно работать в новых условиях. Для таких кризис стал возможностью быстро вырасти и набраться сил.

Сохраняющаяся инертная основная масса продавцов (в первую очередь частных владельцев) является для умелых профессионалов прекрасным фоном, обеспечивающим дальнейшие успехи. Мы уже отмечали, что агрессивные предложения таких продавцов нового жилья быстро находят своих покупателей.

Появление участников рынка, успешно адаптировавшихся к изменившимся условиям, позволяет говорить о том, что кризис породил надежду на заметное изменение рынка в лучшую сторону. И уже сыграл свою благотворную роль.

Окончание кризиса может быть определено как преимущественное присутствие на рынке успешных участников. Но наступление этого момента мы вряд ли осознаем явно, так как такое присутствие будет наращиваться последовательно, небольшими темпами и станет следствием эволюционных изменений. До того времени еще многие "старые" участники рынка "закончатся" раньше, чем кризис.