Основные этапы и системы управления инвестиционностроительной деятельностью за рубежом

для политики импортозамещения, как правило, является внутренний платежеспособный спрос.

Политика стимулирования экспорта (применительно к сфере туризма эта политика должна ориентироваться на увеличение потоков въездного туризма) в развивающихся странах, как правило, являлась лишь фазой торговой политики и осуществлялась на различных стадиях индустриализации, обычно после стадии импор-тозамещения.

В последние годы ключевыми направлениями структурной политики стали меры по увеличению инвестиций в основные средства, НИОКР, и человеческий капитал (образование и повышение квалификации), что определяет инновационно-ориентированную модель структурной политики.

Как показывает практика (опыт Южной Кореи, Японии, Китая), модели структурной политики не являются взаимоисключающими и могут эффективно сочетаться для достижения целей сбалансированного экономического развития. При этом успех в долгосрочном периоде определяет не ставка на ту или иную модель, а комплексный подход к разработке долгосрочной стратегии разви-

тия, основанной на понимании страновых конкурентных преимуществ, на экономически обоснованном определении приоритетов развития, на формировании центров ответственности за реализацию этой стратегии и на разработке четких правил поведения экономических субъектов, при обеспечении макроэкономической стабильности.

Утверждение о том, что в России в течение всего реформенного периода не существовало структурной политики, является верным в том смысле, что не существует единой стратегии, комплексной программы стимулирования развития и повышения эффективности хозяйства и конкурентоспособности национальных предприятий.

Основными проблемами в области реализации политики стимулирования структурных изменений были и остаются:

- фрагментарность и бессистемность законодательной базы,

- отсутствие методологии разработки структурной политики, особенно, в части определения приоритетов развития, а также

- отсутствие единого органа, отвечающего за координацию процессов разработки и реализации структурной политики.

ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ И СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ ЗА РУБЕЖОМ

Пустовалов М.Н., аспирант ГОУ ДПО Государственная академия строительства и ЖКК России

В статье проведен анализ зарубежного опыта управления инвестиционно-строительной деятельностью. Основное внимание уделено этапам управления инвестиционно-строительной деятельностью, а также описаны основные системы управления.

Ключевые слова: инвестиции, строительство, система управления, IPO

THE MAIN STAGES AND MANAGEMENT OF INVESTMENT AND CONSTRUCTION ACTIVITY ABROAD

Pustovalov M., The post-graduate student, GOU DPO State Academy of Building and HMC Russia

The article analyzes the international experience managing investment and construction activities. Focuses on the steps of managing investment and construction activities, and also describes the basic control system.

Keywords: investment, construction, management system, IPO

Инвестиционно-строительные технологии за рубежом хотя и носят общий характер, но имеют и существенные национальные различия. Тем не менее, для развитых стран характерна стройная система государственных и негосударственных гарантий, как для получателя инвестиций, так и для инвестора. Вместе с тем имеются различия в управлении инвестиционно-строительной деятельностью (далее - ИСД) в условиях промышленного и жилищного кредитования, так же как и при проектном финансировании1.

Как правило, инвестиционно-строительная деятельность, связанная с созданием строительного объекта состоит из четырёх основных этапов - концептуального, проектного, подготовки контрактной документации, осуществления строительства.

На первом этапе формируется представление о будущем объекте, определяется земельный участок, подготавливается предварительное проектное решение здания (сооружения). На втором этапе разрабатывается и утверждается детальный проект возведения объекта, а также подтверждается схема финансирования, оформляется заказчиком и местными властями разрешение на строительство. На третьем этапе подготавливается контрактная документация, определяются генеральный подрядчик и субподрядчики. С этой целью проводятся или торги или переговоры с соответствующими строительными фирмами. На четвёртом этапе осуществляется закупка строительных материалов, изделий и конструкций, наём рабочих, аренда строительной техники и, наконец, собственно строительство, проведение пуско-наладочных работ и приемка готового объекта. В ИСД принимают участие заказчик, владелец земельного участка, финансовые органы, юристы, генподрядчик, субподрядчик и др. Продолжительность отдельных стадий инвес-

тиционного процесса изменяется в широком диапазоне от 0,5 до 10 лет в зависимости от степени сложности объекта и условий его возведения.

Практически во всех развитых странах - Великобритании, США, Франции, Японии и др. управление ИСД представляет собой систему целевого управления, т.е. управления по конечному продукту в строительстве. При реализации особо крупных проектов, например, строительство метрополитена, количество этапов ИСД может быть увеличено. Такое условное выделение дополнительных этапов связано не только с продолжительностью строительства этих объектов 15-20 лет, большой их протяженностью, масштабами производства строительных и монтажных работ, но и необходимостью более тщательно согласовывать действия архитекторов и инженеров, сметчиков и финансовых органов, генподрядчиков и субподрядчиков. Так, в Великобритании с этой целью выделяется шесть этапов, каждый из которых имеет чётко выраженные требования к специалистам - участникам инвестиционно-строительной деятельности.

Первый этап - концептуальное проектирование. На этом этапе приобретают чёткое значение определение конечных целей проекта и выявление путей их достижения. При этом предполагается возможность задания альтернативных наборов целей, при формулировании которых должны учитываться социальные, политические и технические факторы, а также ограничения на технологические и финансовые параметры и ресурсы. Важным требованием при формировании целей проекта является возможность их количественной оценки по объёмам, срокам, размерам прибыли.

Второй этап - технико-экономическое обоснование проекта,

1 См., например: Павленко С. Проектное финансирование: рецепт привлечения крупных инвестиций. - http://www.ippnou.ru/ article.php?idarticle=000691; Парфенов Г.А. Проблемы и ошибки при оценке эффективности инвестиционных проектов. // Экономический анализ: теория и практика. - 2005. - №15. - С. 38-46; Пахотина Н.В. Сравнительный анализ различных подходов к управлению строительством: отечественный и зарубежный опыт /Вестник НГУ. Сер. Соц. - экон. науки. - 2003. - Т.2, Вып.2. С.73-86.

в результате реализации которого обычно рассматриваются одна-две альтернативы, разработанные на предыдущем этапе или в результате предварительного исследования, с общей оценкой этих альтернатив по критериям «стоимость» и «прибыль». На этом этапе устанавливаются граничные условия для рассматриваемых вариантов решений, формулируются конкретные цели и ограничения. Каждый из вариантов оценивается не более чем по 5-6 ключевым параметрам. Результатом этого этапа становится отчет с техникоэкономическими расчётами, в котором дается обоснование преимуществ одной альтернативы перед другой.

На третьем этапе (этап спецификации) осуществляется выбор эксплуатационных характеристик будущего строительного объекта. Здесь требуется хорошая согласованность и взаимодействие строителей с проектировщиками в целях максимально возможного сокращения сроков строительства и снижения стоимости. Возможности активного участия строителей в проектировании во многом предопределяются особенностями строительного контракта. Традиционные контракты, основанные на использовании детальных спецификаций и информации о проектных решениях, в меньшей степени способствуют такому участию. Современные контракты, в том числе типа «проектирование - строительство» или «управление строительством», базируются на проектах с меньшей степенью детализации, что увеличивает риск у подрядчика, зато обеспечивает выигрыш во времени.

На четвёртом этапе разрабатываются технические условия строительства. При строительстве объекта «под ключ» этот этап является составной частью контракта, которая находит отражение в соответствующей контрактной документации. В более общем случае этот этап является частью функции, выполняемой генподрядчиком, а в отдельных случаях он может стать предметом самостоятельного субконтракта с проектно-строительной фирмой. Задача этого этапа состоит в формулировании требований к техническим условиям строительства, которые обеспечивают сооружение объекта при относительно низкой стоимости. Обычно технические условия формулируются с использованием информационной базы, имеющей элементную структуру, включающую от 100 до 300 элементов с учётом их взаимосвязи и функциональной зависимости. Технические условия разрабатываются до выполнения основных строительно-монтажных работ, когда ещё возможны изменения в проекте и нет опасности, что эти изменения приведут к резкому удорожанию строительства. Эти условия обычно формулируются в результате процедуры, оптимизирующей критерии стоимости строительства.

Пятый этап - рабочее проектирование (детальное проектирование), которое выполняется инженерно-консультационной фирмой. В настоящее время существует тенденция, в соответствии с которой значительная часть детального проектирования передается предприятиям-поставщикам, что экономит не только время, но и деньги. При этом поставщик приобретает важный опыт работы с детальными чертежами.

Шестой этап - управление ходом выполнения проекта. При наличии детальных чертежей эта задача формально достаточно проста, но требует высокой квалификации и опыта у управляющих проектом.

Разделение инвестиционно-строительной деятельности на отдельные этапы позволяет сформулировать потребность в работниках различной специальности и квалификации: плановиках, инженерах, экономистах, аналитиках в сфере капиталовложений, архитекторах, специалистах в области маркетинга, технологии строительного производства и др.

Особенности организации управления инвестиционн-строи-тельной деятельностью, сложность данного процесса и его отличие от управления в промышленном производстве вытекают из его длительности, большей степени неопределенности в достижении результатов.

Специфика управления ИСД обусловлена также межотраслевым (межфирменным) характером этого управления, даже в тех случаях, когда заказчики сами осуществляют функции подрядчика. Например, крупные промышленные фирмы и корпорации, имеющие строительные отделения (в США они реализуют в среднем до 40% общего объёма строительных инвестиций), привлекают к реализации инвестиционных проектов изыскательские, консультационные фирмы, компании по строительному и архитектурному проектированию.

Длительность инвестиционно-строительного процесса и разоб-

щенность отдельных его этапов требуют координированного и чёткого взаимодействия всех его участников, использования механизмов, позволяющих максимально «ужать» сроки. Сокращение продолжительности - важнейший момент в системе управления ИСД. Растягивание временного интервала не только отодвигает компенсацию капиталовложений и получение прибыли, но и повышает риск её снижения. Естественно, заказчик заинтересован в возможно более быстром вводе объектов в эксплуатацию, освоении мощностей, выпуске продукции и получении прибыли. Поэтому используемые в зарубежной практике системы управления подчинены идее ускорения оборота капитала и интенсификации ИСД.

Эти идеи реализуются путём сокращения периода проектирования (включая и период предпроектной подготовки), совмещения во времени проектирование и строительство, организацию бесперебойного обеспечения объектов строительства всеми необходимыми ресурсами и оборудованием, а также путём рациональной организации строительного производства и обеспечения оперативного контроля соблюдения его сроков.

В экономически развитых странах при определенных особенностях, характерных для той или иной страны, существует три основных организационных системы управления инвестиционностроительной деятельнстью: традиционная или генподрядная, «проектирование-строительство» и «управление строительством».

Традиционный подход состоит в том, что заказчик поручает архитектурно-проектной фирме подготовку проекта и составление рабочих чертежей и спецификаций. Эта документация составляет основу контракта при сдаче подрядов с торгов. Получивший контракт подрядчик осуществляет строительные работы под контролем архитектора - проектировщика, выступающего в качестве представителя заказчика. Одним из недостатков этого метода является длительный период до начала строительных работ, который требуется на подготовку проектной документации и сдачу подрядов.

Система «проектирование-строительство» объединяет основные стадии строительного процесса и совмещает во времени наиболее продолжительные этапы ИСД - проектирование и строительство. Это эффективная система, она всё больше находит применение в строительстве промышленных объектов. При такой системе управления основной подрядчик принимает на себя обязанности по выполнению таких работ, как проектирование, управление, строительство, установка оборудования, ввод объекта в эксплуатацию, т.е. те же работы, что и в случае выполнения их по комплексному подряду. Иными словами, в условиях организации управления строительством по системе «проектирование-строительство» фирма, берущая на себя ответственность за выполнение всего контракта, участвует в нем, начиная с процесса проектирования и заканчивая сдачей объекта заказчику.

Совмещение этапов проектирования и строительства в наиболее простой форме рассматривают как метод установления продуманных отношений между заказчиком, архитектором и подрядчиком для завершения строительства объекта в наиболее сжатые сроки. В системе «проектирование - строительство» конкретная фирма, чаще всего проектно-строительная, действуя как генподрядчик, берет на себя функции проектирования и сооружения объекта и несет полную ответственность перед заказчиком за выполнение проекта в срок, за соблюдение заранее обусловленной стоимости и заданного уровня качества. Если при генподрядной системе реализуется последовательность строительного процесса «проектирование - заключение контракта - строительство», то в системе «проектирование - строительство» осуществляется последовательность -«заключение контракта, проектирование, строительство».

Совмещение процессов проектирования и строительства обладает несомненными преимуществами по сравнению с традиционными методами проектирования и строительства. Применение этого подхода оправдано для практики нашего строительства. Основными преимуществами этой организационной системы перед традиционной системой являются: 1) уменьшается число конфликтных ситуаций между проектировщиками и строителями; 2) повышается уровень взаимодействия между участниками строительства; 3) лучше используются знания и опыт подрядчика в области организации строительства; 4) отпадает необходимость в предоставлении полной проектно-сметной документации, что особенно важно, поскольку это позволяет начинать строительство ещё до того, как подготовлена вся проектно-сметная документация.

Вместе с тем, совмещение проектирования и строительства может приводить к удорожанию работ от 2,5 до 4% за счёт неточно-

стей проекта и его изменений в ходе строительства. Однако это компенсируется снижением себестоимости до 10-12% за счёт сокращения объёмов проектных работ, общего цикла проектирования и сроков строительства (экономия времени составляет от 12 до 30%).

Одна из разновидностей организационной формы «проектирование-строительство» - контракты на сдачу объекта «под ключ». Отмечаются такие преимущества рассматриваемой контрактной формы, как: фиксированная стоимость проекта, единая ответственность генподрядчика, снижение степени его зависимости от заказчика при реализации контракта. Согласно некоторым оценкам, заключение контрактов на сдачу объектов «под ключ» сокращает по отдельным объектам продолжительность строительства на 25%, что снижает и стоимость конечной продукции.

В последние годы начинают применять двухступенчатую процедуру подготовки контрактов на сдачу объектов «под ключ», при которой условия заказчика анализируются подрядчиком, который, в свою очередь, готовит встречные предложения. Это снижает возможный риск появления ошибок. Обращается внимание на необходимость тщательной и всесторонней оценки всех факторов риска, выявление полного состава необходимого оборудования и определение перечня работ, который можно включать в контракт, имея полную гарантию их выполнения в заданные сроки.

Систему «управление строительством» начали внедрять в США в конце 60-х - начале 70-х годов ХХ века. В настоящее время около 40% проектно-строительных работ выполняется с использованием этой системы. Сущность её состоит в том, что управляющая фирма, не ведет сама строительные работы, но осуществляет контроль стоимости, сроков и качества работ, обеспечивая выполнение требований, поставленных заказчиком. При этом фирмы, осуществляющие строительные работы, подчиняются не генеральному подрядчику, как в традиционной фирме, а непосредственно заказчику, представителем которого выступает управляющий строительством.

Функции по управлению строительством обычно возлагают на архитектурно-инженерные фирмы, подрядные фирмы или независимые специализированные группы по управлению, имеющие опыт в строительстве. В США эти организации объединены в Ассоциацию по управлению строительством, которая разрабатывает стандарты и принципы деятельности в этой области, типовые контракты, квалификационные требования и т.д. Управляющий строительством выступает как координатор деятельности всех участников строительства, обращая особое внимание на совмещение этапов проектирования и строительства. Заказчик может оставить за собой в полном объёме выполнение функции контроля или возложить ответственность за ее выполнение на управляющего строительством.

Для управления ходом выполнения проекта создается проектная группа, которую возглавляет управляющий проектом. Он принимает решения, затрагивающие одновременно обе основные стадии строительного процесса.

Контроль стоимости строительства предусматривает подготовку соответствующего бюджета и обеспечение того, чтобы проектная документация укладывалась в рамки этого бюджета. При этом особое внимание уделяется эффективному использованию выделяемых средств. Управляющий строительством обычно анализирует стоимость работ на стадиях составления сметы, проектирования и подготовки проектной документации. Он наблюдает за проектными работами и консультирует проектировщика по вопросам стоимости. Заявки подрядчиков поступают к управляющему строительством для анализа и предоставления заказчику на утверждение либо непосредственного заключения контракта. В процессе строительных работ управляющий строительством контролирует расходы, осуществляет ежемесячные расчёты с подрядчиками, оценку вносимых в проект изменений, урегулирование исков и претензий, определение окончательной стоимости строительства.

Второй функцией управления строительством является контроль сроков выполнения работ. В США разработана и применяется автоматизированная система разработки сетевых графиков, которые включают строительные работы и сдачу готовых объектов. Однако до разработки подробных графиков управляющий строительством подготавливает схематический план, в рамках которого эти графики составляются, а также план закупок материалов и оборудования. Поскольку управляющий строительством несет особую ответственность за соблюдение графиков, он следит, чтобы при проектировании соблюдались установленные подрядчиком сроки.

В случаях отставания от графика управляющий выясняет причины этого и дает рекомендации по исправлению положения. При этом учитываются последствия изменения проекта в ходе строительства и другие задержки, в график строительства вносятся соответствующие коррективы. Одним из аспектов контроля за сроками работ является составление графиков на основе стоимостного содержания. При таком подходе производится оценка выполняемых работ, а инспекции на местах дают возможность не только контролировать соблюдение сроков, но и определять стоимость выполненных работ для соответствующих расчётов с подрядчиками. На завершающей стадии строительства составляется график сдачи готовых объектов.

Контроль качества предусматривает анализ проектной документации, включая чертежи, спецификации с целью выявления их соответствия нормативам и требованиям. В ходе работ управляющий строительством следит за их выполнением и сигнализирует архитектору, несущему прямую ответственность за качество, о замеченных отклонениях. Он также организует испытания и инспекции.

Упрощённо система проектного финансирования в США выглядит следующим образом. Рядом специалистов в проектном менеджменте разрабатывается подробный бизнес-проект, в котором само строительство является лишь частью, а главное внимание уделяется прибыльности, гарантии возврата инвестиций, времени возврата, с подробным описанием всех механизмов и источников. На базе этого проекта, содержащего подробные калькуляции, выпускается документ - «Проспектус», который, в случае создания под проект новой фирмы, содержит подробное описание ее структуры, кадров, идеологии и специфики - так называемую миссию фирмы. Если же проект выполняется уже существующей корпорацией и ценные бумаги представляют собой дополнительный выпуск под гарантии данного проекта, то «Проспектус» содержит исчерпывающее описание проекта.

Основными итоговыми цифрами являются цена проекта (то есть сумма, необходимая к инвестированию) и количество и качество необходимых к выпуску ценных бумаг, определяющее их номинальную стоимость. Часть бумаг может быть выпущена в виде простых, часть - в виде привилегированных акций, либо в виде тех или иных облигаций. Этот документ поступает в специальный финансовый институт, называемый инвестиционным банком, и становится предметом публичного доступа и обсуждения. Инвестиционных банков в США имеется достаточное количество, чтобы обеспечить их добросовестную конкуренцию. Основная деятельность инвестиционного банка состоит в оценке и выкупе всего (или части) тиража ценных бумаг того или иного проекта в пользу эмитента и последующее их размещение на вторичном фондовом рынке. Следовательно, корпорация, выпустившая «Проспектус», сразу получает инвестиционные средства, которые не требуют возврата, но должны приносить прибыль в виде дивидендов, а приобретший акции субъект становится собственником части проекта или компании с правами, соответствующими доле и типу приобретенных акций. В случае приобретения облигаций он имеет право на получение фиксированного дохода и выкупа облигаций в любой момент по их номинальной стоимости.

В свою очередь инвестиционный банк начинает компанию по рекламе проекта и выпускает приобретенные акции на вторичный рынок либо с фиксированной надбавкой на внебиржевом рынке, либо, котируя (то есть, свободно продавая на аукционной основе) через брокерские или дилерские компании, аккредитованные на той или иной бирже. Вся эта процедура носит название первичной эмиссии, или IPO, и является несравненно более дешёвой и менее нагруженной обязательствами инвестополучателей формой финансирования крупных проектов (в частности, строительных).

Ряд бирж подвергает эмиссию ценных бумаг дополнительной строгой проверке, проводя процедуру листинга, то есть допуска их к свободной торговле на своих площадках. За всеми этими процедурами внимательно наблюдает и дает соответствующие заключения и подтверждения либо запреты Комиссия по ценным бумагам и биржам, SEC (Security and Exchange Commission), - государственное учреждение, запрет которого, наложенный на какую-либо деятельность в области ценных бумаг в США, можно приравнять к смертному приговору в мире бизнеса. Есть и Национальная ассоциация биржевых дилеров дополнительная могущественная организация NASD (National Association of Securities Dealers), основная цель которой - блюсти права рядового инвестора.

Акции на рынке обычно продаются не поштучно, а пакетами,

стоимость которых колеблется от тысячи до миллиона долларов. Для того чтобы дать возможность участвовать в инвестиционном процессе мелким вкладчикам, в США существует институт паевых инвестиционных фондов, которые, приобретая пакеты акций отдельных компаний или диверсифицированные портфели различных компаний, продают малые доли соответствующих пакетов различным вкладчикам. Следовательно, участниками инвестиционных процессов становятся практически все слои населения страны, включая беднейшие. Такие маленькие деньги, стекаясь струйками в фонды, образуют мощные инвестиционные капиталы, заставляя работать в активной экономике даже самые маленькие сбережения, повышая уровень жизни населения и эффективность экономики во много раз. Паевые инвестиционные фонды в США многочисленны, популярны и по своим оперативным капиталам сравнимы с крупнейшими банками.

Крупные международные группы, в состав которых входят корпорации и объединения, имеют в своей структуре собственные кредитно-финансовые структуры. Они прибегают к самым разным формам проектно-инвестиционного финансирования - от IPO и спекуляций на фондовых биржах до прямых заёмных отношений и управления средствами из государственных финансовых фондов.

Таким образом, следует констатировать, что в странах с разви-

той рыночной экономикой существует большое количество финансовых инструментов, ориентированных на инвестиционное использование сбережений и свободных капиталов любых размеров, гибкость которых особенно проявляется в управлении инвестиционно-строительной деятельностью. Как свидетельствует проведенный анализ, многие из рассмотренных инструментов управления ИСД применимы в отечественной практике строительства.

Литература:

1. Павленко С. Проектное финансирование: рецепт привлечения крупных инвестиций. - http://www.ippnou.ru/ article.php?idarticle=000691.

2. Парфенов Г.А. Проблемы и ошибки при оценке эффективности инвестиционных проектов. //Экономический анализ: теория и практика. - 2005. - №15.

3. Пахотина Н.В. Сравнительный анализ различных подходов к управлению строительством: отечественный и зарубежный опыт /Вестник НГУ. Серия: Социально-экономические науки. - 2003.

- Т.2.

4. Шапиро В.Д., Мазур И.И. Управление инвестиционно-строительными проектами: международный подход. - М: Авваллон, 2004.

НОВЫЕ ПОДХОДЫ К ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОМУ ОБЕСПЕЧЕНИЮ ПРОЕКТИРОВАНИЯ И СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ С ОПТИМАЛЬНЫМИ СТРУКТУРНО-КАЧЕСТВЕННЫМИ ПАРАМЕТРАМИ

Кузнецов Д.В., к.э.н., доц., профессор кафедры менеджмента и маркетинга

ГОУ ДПО Государственная академия строительства и ЖКК России Нарышкин С.В., старший преподаватель кафедры менеджмента и маркетинга

ГОУ ДПО Государственная академия строительства и ЖКК России

В статье рассмотрены особенности проектирования и строительства жилья, описаны факторы макро- и микро- среды, схема управления жильем в России, а также форма для разработки мероприятий в сфере проектирования и нового строительства жилья. Авторами предложены новые подходы к организационно-экономическому обеспечению проектирования и строительства жилья с оптимальными структурно-качественными параметрами.

Ключевые слова: строительство, жилье, проектирование, городской жилищный фонд, управление.

NEW APPROACHES TO ORGANIZATIONAL AND ECONOMIC SUPPORT FOR THE DESIGN AND CONSTRUCTION OF HOUSING WITH OPTIMAL STRUCTURE-QUALITY PARAMETERS

Kuznetsov D., Ph.D., assistant professor, management and marketing chair professor, GOU DPO State Academy of Construction and HMC Russia Narishkin S., Head lecturer of the management and marketing chair, GOU DPO State Academy of Construction and HMC Russia

The article describes the features of design and construction, describes the factors of macro-and micro-environment, the control circuit housing in Russia, as well as a form of development activities in the field of design and construction of new housing. The authors have proposed new approaches to organizational and economic support for the design and construction of housing with optimal structural and qualitative parameters.

Keywords: construction, housing design, urban housing, management.

ГЖФвв - фонд, введенный в исследуемом периоде, ГЖФвы6

- фонд, выбывший в исследуемом периоде.

Поскольку введение и выбытие ГЖФ обеспечивают этапы проектирования и нового строительства (с соответствующим сносом ветхого фонда и заменой его на новые объекты), то рассмотрим эти этапы подробнее.

Чтобы эффективно управлять строительством и проектированием новых домов, необходимо учитывать факторы, которые влияют на этих этапах на ГЖФ. Эти факторы были сгруппированы нами по двум уровням - макро- и микро- и представлены на рис. 1. В целом, анализ факторов показывает, что обстановка для развития рынка жилья в настоящее время сложилась благоприятная.

В соответствии с факторами развития жилья, можно представить схему сбалансированной системы управления ГЖФ, состоящую из двух основных блоков: блока государственного регулирования и блока рыночных механизмов, обеспечивающих так называемое «жесткое» и «мягкое» управление (рис. 2.).

К инструментам государственного управления жилищной сфе-

Структурно-качественные параметры жилья закладываются при проектировании, обеспечиваются в процессе строительства, при производстве строительно-монтажных работ

В целом, основное балансовое уравнение, характеризующее движение (развитие) ГЖФ за какой-либо период, можно записать следующим образом:

ГЖФ = ГЖФ + ГЖФ - ГЖФ б,

к н вв выб ’

где ГЖФк - городской жилищный фонд на конец исследуемого периода (например, года), ГЖФ н - фонд на начало периода,