Вечные ценности

Сценарий развития событий на рынке загородной недвижимости в основном повторил ситуацию с городским жильем: 20% рост в первой половине года и полный штиль во втором полугодии. Вдали от Москвы жизнь оказалась богаче. Особенно стремительно число коттеджей растет в окрестностях курортной столицы России.

Землю не трясло
Тотальная стагнация на рынке недвижимости еще раз продемонстрировала, что именно является истинной ценностью. Рост цен на землю, составивший к концу года 50%,– это хороший показатель. Даже когда эксперты пророчили обвал на рынке недвижимости и цены на нее замерли, спрос на земельные участки повышался. Давно известно: земля – товар ликвидный, надежный и, как говорят финансисты, слабоволатильный, то есть инертный. Рынок земли медленно реагирует на самые сильные потрясения. Даже во время дефолта 1998 года цены на землю несколько месяцев оставались стабильными и лишь затем начали плавно снижаться.

Подмосковная земля сегодня остается дорогим и востребованным товаром, который приобретается как для собственного пользования, так и для инвестиций (и в этом качестве ее надежность до сих пор никто не подвергает сомнению). К примеру, сотка земли в пяти километрах от испанского побережья Средиземного моря стоит около 3 тыс. евро. Тот же товар в пяти километрах от Москвы продается в среднем за $10–15 тыс., что как минимум вдвое дороже. Средняя стоимость лесных участков по Рублево-Успенскому шоссе в пределах 15 км от МКАД составляет уже $45 тыс. за сотку.

На фоне интереса к земельным участкам разборчивость клиентов в отношении отдельных объектов загородной недвижимости стала особенно заметной. «Одна из основных причин спада, затронувшего всех участников рынка,– изменение поведения покупателя»,– подтверждает общую для рынка тенденцию генеральный директор компании «Терра-Недвижимость» Андрей Мажаров. Покупатели стали чаще обращать внимание на инвестиционную привлекательность даже тех объектов, которые приобретаются для личного пользования. А выбирать, как оказалось, особо не из чего. По оценкам экспертов компании «Миэль», из 300 строящихся под Москвой поселков в течение ближайших двух лет будут закончены только 40 (всего около 1500–2000 домов).

Запретный плод сладок
Самым громким событием на рынке стал публичный скандал, затеянный Олегом Митволем, высокопоставленным чиновником федерального природоохранного ведомства. «Кампанию, которую этим летом развернуло Министерство природных ресурсов против несанкционированного строительства объектов недвижимости на землях лесного фонда и в заповедных зонах, мы считаем наиболее значимым событием на рынке загородной недвижимости. Девелоперы начали серьезнее относиться к постройкам, всей документации и согласованиям»,– говорит заместитель генерального директора компании «Новое качество» Андрей Уфимцев. Но, как и ожидали многие наблюдатели, строительство «у воды» не сократилось, не уменьшился и спрос. Сегодня покупатель хочет приобрести не просто отдельно стоящий дом, а коттедж в организованном поселке с собственной инфраструктурой, охраной и службой эксплуатации, при этом дом должен находиться рядом с лесом или водоемом.

Вслед за изменением потребительских предпочтений меняется и структура предложения на загородном рынке: появляются коттеджные поселки нового типа, отвечающие этим высоким требованиям. Новые тенденции на рынке загородной недвижимости – строительство гольф-клубов и поселков на воде с причальными сооружениями. Так, компания «Миэль-Недвижимость» в конце 2004 года приступила к реализации домовладений в новом коттеджном поселке класса de luxe «Монаково» на берегу Икшинского водохранилища. Поселок находится в 26 км от Москвы по Дмитровскому шоссе и располагается между лесом и водоемом. 100 причалов для катеров и яхт, а также собственный яхт-клуб позволят жителям поселка заниматься активными видами спорта – яхтингом, аквабайком, водными лыжами – или просто отдыхать у воды.

Еще одним примером нового поселка «на воде» является проект «Аврора», реализуемый компанией Penny Lane realty и расположенный на расстоянии 18 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Здесь будет организован самый современный и технически оснащенный в Московской области яхт-клуб вместимостью более 140 судов. Канал имени Москвы, на берегу которого находится поселок, связывает собою с одной стороны Пироговское и Химкинское, а с другой – Пяловское, Пестовское и Иваньковское водохранилища. Именно близость подмосковных водоемов и является изюминкой «Авроры».

Что касается требуемой многими клиентами близости дома к лесу, то поправки к Лесному кодексу, внесенные в Госдуму в декабре прошлого года, позволяют включить лесные участки в рыночный оборот. В Подмосковье они составляют 15% от общего объема предложения, и спрос на них традиционно высок.

Дальше – больше
Многие эксперты в прошедшем году отметили, что впервые за всю свою многолетнюю историю Рублево-Успенское шоссе отходит на второй план. Лидером – и по покупательскому спросу, и по объему продаж – становится Новорижская трасса. Однако Рублево-Успенское, как и прежде, остается наиболее дорогим направлением по ценам на коттеджи и на землю. Одним из существенных минусов «Новой Риги», по мнению управляющего директора Blackwood Марины Маракровой, является недостаточное количество обжитых коттеджных поселков.

Практически все риэлтеры отмечают значительный рост популярности и Дмитровского направления. Это шоссе выгодно отличается большим количеством водоемов и спортивно-развлекательных комплексов вроде парка «Волен», чем и объясняется повышенный интерес к нему со стороны потребителя. Рейтинг трассы существенно возрос после проведения в 2002 году ее полной реконструкции. Сейчас это шоссе считается самым современным. «Дмитровское направление со временем может составить реальную конкуренцию Новорижскому и Рублево-Успенскому по таким характеристикам, как благоприятное экологическое положение, живописное природное окружение и хорошая транспортная доступность,– говорит Марина Маракрова.– Дополнительным его преимуществом сегодня являются более низкие цены на земельные участки».

В качестве еще одной заметной тенденции на земельном рынке Подмосковья в 2004 году следует отметить спрос на участки, расположенные далее 50 км от Москвы. Основной причиной выбора столь удаленной местности является возможность покупки участков большого размера, что уже почти нереально сделать в пределах 30–50-километровой зоны от МКАД. По наблюдениям специалистов, в удаленных районах охотнее всего приобретаются участки площадью от 10 до 500 га. Естественно, цены за пределами 50 км от МКАД не очень высокие, обычно они не превышают $500 за сотку, что позволяет покупать землю в больших количествах.

С началом освоения удаленных от столицы пространств наметилась еще одна тенденция – строительство так называемых дачных поселков. Яркий пример – появившийся на рынке в 2004 году поселок «Раздолье» в 85 км от Москвы по Ярославскому шоссе. Цены на деревянные дома в нем начинаются с $35 тыс. Стоимость жилья в подобных поселках редко превышает $100 тыс. Проживание – скорее всего сезонное, хотя все зависит от желания клиента.

Новые лица за городом
По прогнозам специалистов, в 2005-м на рынке подмосковной загородной недвижимости ожидается рост цен в пределах 15–20%. В нынешнем году станет еще более тесным союз девелопера и риэлтера. Уже сейчас и опытные застройщики, и те, кто впервые выходит на этот рынок, стараются консультироваться с риэлтерами по вопросам правильного использования потенциала земельного участка, концепции коттеджного поселка, определения круга потенциальных покупателей, разработке PR-кампании и стратегии продаж. Немаловажной тенденцией 2004 года, которая, по мнению Андрея Уфимцева, продолжит свое развитие и в этом году, стал выход на подмосковный коттеджный рынок новых застройщиков, зарекомендовавших себя в элитном городском строительстве. Из уже известных – «Капитал Груп», «Система Галс», «Лоджик риэлти», «Созидание». «Думаю, в следующем году таких компаний станет больше»,– комментирует Андрей Уфимцев.

Суровые законы Подпетербуржья
Северная столица не готова похвастаться столь хорошими показателями. Процесс освоения земель островов и пригорода под строительство частных особняков и коттеджных комплексов протекает достаточно медленно. Во многом это следствие состояния личных финансов петербуржцев. Чтобы решить проблему спроса и сделать дачи и коттеджи более доступными для среднего класса, банки в 2005 году предоставили потребителю новую возможность приобретения частного дома. Достаточно широкое распространение – большее, чем в столице – получили ипотечные кредиты для строительства или покупки коттеджа. Первым, кто предоставил услуги ипотеки для «загородки», стал Городской ипотечный банк Санкт-Петербурга. По мнению экспертов агентства «Адвекс», введение новой системы кредитования способно увеличить число желающих обзавестись дополнительным жильем в окрестностях Питера на 10%. И это позволит спросу приблизиться к объемам предложения, которое в прошлом году, согласно статистике компании «Легион-Недвижимость», увеличилось по отношению к 2003-му на 30%. Вместе с тем количество продаваемых земель сельхозназначения выросло на 20%, а предложение дорогих коттеджей по всем направлениям в ценовом диапазоне от $180 до $350 тыс. и общей площадью свыше 400 кв. м – на 15%. «Перспективы продаж данных объектов зависят в первую очередь от их местоположения по отношению к транспортным коммуникациям и наличию инженерной инфраструктуры на объекте, особенно доступа к газоснабжению»,– говорит руководитель отдела загородной недвижимости агентства «Легион-Недвижимость» Ростислав Юнацкевич.

Сегмент коттеджного рынка Петербурга по итогам 2004 года представлен 1000 объектами (общий загородный рынок – около 6 тыс. объектов) и складывается из трех категорий:
1. Эконом–класс – дома десятилетней давности, содержащие устаревшие архитектурные или инфраструктурные элементы и приобретающиеся с целью реконструкции. К эконом-классу относятся также дома, построенные промышленным способом с использованием каркасных и панельных технологий. Стоимость такой недвижимости – $150–180 тыс. при площади дома 150–200 кв. м. Сегодня их насчитывается около 650 единиц.
Бизнес-класс, состоящий из современных домов площадью от 200 до 400 кв. м и стоимостью до $600 тыс. Их всего около 250 единиц.
3. «Элита», которую несложно и по пальцам пересчитать. По всему Петербургу и области наберется от силы 30 особняков, расположенных в престижных районах на больших земельных участках. Цены на них колеблются от $600 тыс. до $1,5–2 млн.

Емкость коттеджного рынка за последнее время выросла вдвое за счет новостроек и реконструированных старых домов. В прошедшем году рынку было предложено около 30 новых коттеджных поселков. Самыми крупными и интересными предложениями можно считать объекты компании «Петростиль»: клубный поселок «Горки СПб» и элитный дачный поселок «Корабельные сосны». «Они являются ярким примером европейского подхода к архитектуре, организации общей территории, уровню комфорта и сервисного обслуживания жителей поселков и оптимально сочетают в себе соотношение цены и качества»,– считает руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «Адвекс» Ольга Астахова.

Основными тенденциями 2005 года специалисты считают увеличение цены на элитные земельные участки в таких районах, как Комарово, Солнечный, Репино, Стрельников, Пушкино, а также повышение спроса на земельные паи сельхозназначения. «Застройщики двинулись за город, и поэтому появился спрос на большие участки земли различного назначения и в разных районах области,– объясняет Ольга Астахова.– Параллельно вырос спрос на услуги юристов по подготовке таких объектов к продаже с изменением целевого назначения или разрешенного использования».

Два в одном
Многие состоятельные российские граждане мечтают иметь дом на морском берегу или на склонах живописных гор. Первым делом в голову приходит идея приобрести недвижимость за рубежом, но накопленный покупателями опыт свидетельствует о массе сложностей, порождаемых таким вариантом. И все чаще москвичи обращают взор на незаслуженно забытый город Сочи.

Сочинский рынок индивидуального жилья пока плохо знаком с таким понятием, как организованный коттеджный поселок. Их на побережье сегодня несколько. Все они построены «Газпромом» и ЛУКОЙЛом и относятся к числу элитных. Цены на дома в них начинаются с $600 тыс. Строительство коттеджных поселков – новый виток развития Сочи. И спрос на этот товар уже есть. Начиная с января 2005 года наблюдается повышение покупательской активности на местном рынке недвижимости. Внимание потребителей связано прежде всего с масштабными инвестициями, стабильным ростом цен на недвижимость и с огромными перспективами развития. Стагнация цен, которая наблюдается на столичном рынке недвижимости, сочинского рынка не коснулась. Напротив, усилила интерес москвичей к курортной недвижимости в Сочи, рынок недвижимости которого пока значительно отстает по уровню развития от московского и подмосковного рынков индивидуального жилья.

А спрос в свою очередь прямо влияет на увеличение стоимости земельных участков. Морской и горнолыжный курорты сулят инвесторам немалый и стабильный доход. По подсчетам компании «Аста-Элит», цены на земельные участки здесь в 2004 году выросли на 25–30%.

Красна поляна новыми углами
Стараниями президента-горнолыжника Красная поляна стала одним из перспективных районов развития сочинской загородной недвижимости. В 2004 году начались продажи расположенных здесь апартаментов «Катерина-Альпик». Комплекс находится в 40 км от аэропорта в Адлере и в 60 км от центра Сочи. Генеральный директор агентства элитной недвижимости Penny Lane Realty Георгий Дзагуров считает этот коттеджный поселок настолько привлекательным, что уже потратил на его рекламную кампанию $200 тыс. По его словам, комплекс «Катерина-Альпик» уникален, и он ожидает максимальную прибыль.

Как говорит Сергей Никитин, заместитель генерального директора компании «Юмако», построившей «Альпик», спрос на здешние апартаменты растет с каждым днем. Сегодня максимальный предел стоимости квадратного метра находится на уровне 3,5 тыс. евро. По завершении строительства, которое запланировано на июль 2005 года, цены еще подрастут. На них должно повлиять и ожидаемое в августе открытие нового автомобильного шоссе Адлер–Красная Поляна. После этого дорога с побережья до нового горнолыжного курорта будет занимать всего 25–30 минут. Одним из важных преимуществ комплекса «Катерина-Альпик» станет, помимо основных подъемников, наличие вертолетов и оборудованных взлетных площадок.

Похоже, что курортная столица России переживает свое второе рождение – как еще один адрес для престижной загородной недвижимости москвичей.