Сибирский застройщик

"Росевродевелопмент" сумел заинтересовать западные инвестфонды, не имея ни одного готового проекта. Теперь в условиях кризиса на рынке недвижимости компания надеется выполнить масштабные планы по строительству торговых центров.

В одной из поездок за рубеж генеральный директор компании "Росевродевелопмент" Иван Ситников разговорился с девушкой. "Я из Красноярска, а вы?",— спросила она. "Тоже,— соврал Ситников.— Только давно там не был". Собеседница тут же начала делиться последними городскими новостями: "Значит, вы не знаете! В апреле у нас открылся огромный торговый центр типа "Меги", и теперь в Красноярске продаются все известные брэнды, за которыми раньше надо было ехать в Москву".

Соврал Ситников дважды. Родился он в Москве, а поскольку торговый комплекс "типа "Меги"" был построен "Росевродевелопментом", в Красноярске топ-менеджеру приходилось бывать довольно часто. Равно как и в других российских регионах.

В среднесрочных планах компании — построить в крупных городах 12 торговых комплексов под брэндом "Планета". В 2010 году "Планеты" должны открыться в Новосибирске, Череповце и Уфе, а в 2011-м — в Тюмени, Омске и Самаре. "Росевродевелопмент" также собирается создать несколько ТК иного формата (другой площади, без развлекательной составляющей), которые будут развиваться под собственными брэндами. Таким образом, общая площадь торговых центов девелопера достигнет 2 млн кв. м, а объем запланированных инвестиций составляет $3 млрд. Откуда такой размах? Молодая компания, учрежденная в 2004 году, первой из игроков рынка заинтересовала западные инвестфонды настолько, что те решились приобрести долю в компании.

Шарахающиеся инвесторы

"В этой жизни все банальнее и проще, чем кажется: познакомились, пообщались и заключили сделку",— рассуждает Ситников, как будто речь идет не о многомиллионных вложениях западных инвестфондов, а о походе в баню с друзьями.

В 2006 году 10-процентную долю в "Росевродевелопменте" приобрел американский фонд Moore Capital Management. Причем с начала переговоров до закрытия сделки прошло всего около двух месяцев. Вскоре по опционному соглашению американцы увеличили свою долю вдвое. По экспертным оценкам, фонд заплатил за 20% акций российского девелопера $55-60 млн. Еще 10% акций "Росевродевелопмента" купил один из крупнейших в мире инвесторов на рынке недвижимости — фонд Morgan Stanley Real Estate. Затем в состав акционеров российской компании вошел французский девелопер Altarea, в котором Morgan Stanley Real Estate также имеет долю и которому уступил опцион на выкуп дополнительных 10% акций "Росевродевелопмента". Все эти сделки были заключены одна за другой на протяжении 2006 года. Продажа 40% акций, по мнению экспертов, принесла застройщику около $130 млн.

До Ситникова никому из отечественных девелоперов не удавалось продать долю в бизнесе западным компаниям. Последние вели себя на высокорискованном российском рынке крайне осторожно, вкладываясь лишь в конкретные объекты недвижимости, а не в самих игроков. До сих пор успех "Росевродевелопмента" сумели повторить лишь две российские фирмы. Спустя два месяца после завершения сделки с "Росевродевелопментом", в октябре 2006 года, все тот же Morgan Stanley объявил о покупке 15% элитного застройщика RGI International Limited (по экспертным оценкам, за $150 млн). В августе 2007-го венгерский девелопер TriGranit купил 50% акций компании "Торговый квартал" (примерно за $70-80 млн). И, похоже, нарождавшийся тренд угас. "Сейчас, на фоне ипотечного кризиса, только произнеси слова "девелопер" или "недвижимость", и инвесторы будут шарахаться как от огня",— говорит управляющий директор инвесткомпании Da Vinci Capital Наталья Иванова.

Между тем Максим Кунин — бывший вице-президент российского подразделения банка Morgan Stanley, организовавший сделку с "Росевродевелопментом", ныне управляющий партнер Investment Management Group — считает, что в отсутствии интереса виноваты сами компании. "Многие девелоперы пытались, да и пытаются привлечь партнеров на уровне акционерного капитала, но немногие из них (девелоперов.— СФ) были к этому готовы,— замечает Кунин.— Мы остановились на "Росевродевелопменте" потому, что достижениями компания обязана не административному ресурсу или большому вливанию акционерного капитала, а профессиональному управлению".

Правда, в 2006 году о профессионализме можно было судить лишь опосредованно: на тот момент ни одного реализованного проекта у компании не было. Конечно, не исключено, что менеджерам из Moore Capital Management просто понравилось общаться с Ситниковым. Да и в случае с Morgan Stanley важную роль сыграл человеческий фактор: Ситников и Кунин хорошо знакомы. Однако вряд ли симпатия западных бизнесменов к российскому партнеру простиралась настолько далеко, чтобы побудить их выложить за акции девелопера десятки миллионов долларов. Что же так приглянулось в "Росевродевелопменте" иностранцам?

Торговлю — в регионы

Как рассказал представитель одного из крупных западных фондов, несколько лет назад он планировал приобрести акции российских застройщиков, однако впоследствии передумал. Дело в том, что большинство компаний на рынке недвижимости работали по "серым" и "черным" схемам. "Из крупных девелоперов более или менее прозрачные схемы использовали лишь "Росевродевелопмент" и ПИК",— вспоминает собеседник СФ.

По словам старшего партнера юридической компании "Мегаполис лигал" Владимира Сметанина, в основном проблемы связаны с правом на участки под застройку. "Например, землей де-юре владеет какой-нибудь западный венчурный фонд. Или девелоперу принадлежит огромный участок сельхозугодий, на которых по закону строительство запрещено,— приводит примеры юрист.— Объяснить иностранцам, что когда-нибудь целевое назначение этой земли изменится и там будет построен город-сад, очень сложно".

Помимо прозрачности у "Росевродевелопмента" было еще одно преимущество перед коллегами по цеху: он вовремя разглядел нарождающийся тренд.

"Росевродевелопмент" был создан в 2004 году, когда акционеры холдинга "Росеврогрупп" решили объединить свои девелоперские активы. Прародителями компании стали "Новое время девелопмент", построившая к тому времени два небольших коттеджных поселка в Подмосковье, и "НЛК-девелопмент", специализирующаяся на складской недвижимости.

Руководители свежеиспеченной структуры решили сделать упор не на логистические площадки, а на совершенно новый для себя сегмент — торговые центры. По оценке самой компании, доходность последних составляет около 15% в год, тогда как у складской недвижимости — около 12%. Причем, несмотря на московскую прописку, "Росевродевелопмент" сразу отказался от покорения столицы и обратил внимание на регионы.

"Когда мы начали, московский рынок недвижимости был высококонкурентным, а на развитие компании нам выделили около $30 млн,— вспоминает Ситников.— Этих средств хватило бы на реализацию одного проекта, но становиться 121-й компанией в столице не хотелось". А регионы были пустыми и дешевыми. По данным консалтинговой компании "Магазин магазинов", в Москве в 2004 году насчитывалось 97 действующих торговых центров, включая площадки, оставшиеся с советских времен, тогда как, к примеру, в Новосибирске таковых было семь, в Красноярске — пять. А себестоимость строительства в регионах, по словам Ситникова, была на 60% ниже, чем в Москве. Кроме того, в 2004 году за пределами МКАД работали преимущественно местные компании, из крупных игроков — лишь "Парк хаус" (торговые центры) и "Кловер групп" (офисная недвижимость).

Удаленный доступ

"Опыта работы в торговой недвижимости у нас не было,— объясняет Ситников.— А ведь торговый центр не просто коробка здания с набором арендаторов. Это высокотехнологичный конвейер по выкачиванию денег из кошельков потребителей". Результатом путешествия с экспатами стало составление карты, которая давала представление о том, что происходит на рынке коммерческой недвижимости в разных российских городах. "Таким образом, мы узнали, в каком городе нужно взять участок и что на нем построить, тогда как большинство компаний хаотично ищут дешевые участки,— рассказывает Ситников.— А главное, мы поняли: надо строить в Сибири".

Правда, с $30 млн даже в Сибири было не разгуляться. Поэтому в 2005 году, когда "Росевродевелопмент" еще не нашел иностранных инвестиций под свою красивую карту, он начал с менее капиталоемкого и рискованного проекта — бизнес-центра "Росевроплаза" в Красноярске с относительно скромной площадью 27 тыс. кв. м. Объем инвестиций составил $42 млн, из них 52,4% внес девелопер, остальное — Газпромбанк.

Строительство "Планеты" в Красноярске началось годом позже. В 2007-м были заложены уже четыре "Планеты" — в Череповце, Уфе, Ростове-на-Дону и Новосибирске. В последнем из перечисленных городов также стали строить технопарк. Правда, при увеличении количества объектов "Росевродевелопмент" столкнулся с проблемой.

"Если объект возводится в Москве, то контролировать его достаточно легко, а если они разбросаны по всей России, то налетаться за тысячи километров физически невозможно",— объясняет Ситников. Поэтому изначально "Росевродевелопмент" рассчитывал сотрудничать только с ведущими зарубежными подрядчиками, которые славятся своей пунктуальностью. Однако те оказались менее сговорчивыми, чем западные инвестиционные гиганты, имели достаточно работы в Москве и не горели желанием перебрасывать специалистов и технику в Сибирь. Подрядчики были готовы идти туда лишь с премией как минимум 15-20% от стандартной суммы контракта, которая на столичном рынке составляет около 20% от стоимости строительства.

В результате "Росевродевелопмент" умерил аппетиты и стал сотрудничать с менее маститыми застройщиками. Чтобы контролировать их, пришлось выстроить строгую систему управления крупными удаленными проектами. Каждое строительство, по словам Ситникова,— это жесточайший план-график, разбитый на ключевые позиции и точки. Возглавляет проект человек, присланный из московского офиса. Остальные участники команды местные, поскольку так гораздо проще найти общий язык с администрацией.

По такому же методу работают и другие девелоперы. А вот систему электронных торгов "Росевродевелопмент" внедрил на рынке первым. Несколько фирм, прошедших предварительный отбор, борются на сайте "Росевродевелопмента" за подряд или за право поставки своей продукции, а девелопер наблюдает за ходом торгов и выбирает лучшее предложение. Благодаря внедрению онлайновой системы издержки с каждого договора, по словам Ситникова, сократились на 10-15%. На вопрос, откуда он почерпнул ноу-хау, топ-менеджер отвечает неохотно, будто оправдываясь: идея была заимствована из книги "Откатчики. Роман о "крысах"" Алексея Колышевского. "Вроде беллетристика,— говорит Ситников,— но все типажи прописаны очень натурально. Где-нибудь на 46-й странице узнаешь знакомого чиновника, на 51-й — подрядчика, а на 62-й — самого себя".

Планетарный масштаб

Кроме изрядных средств "Росевродевелопмент" получил и опытных наставников. "Altarea — лидер по темпам роста на рынке торговой недвижимости Франции, где конкуренция на порядок острее,— говорит Ситников.— И сегодня они активно участвуют в управлении компанией". Morgan Stanley тоже занимается стратегическим управлением, проводя экспертизу будущих проектов "Росевродевелопмента".

"Все у них неплохо,— считает партнер консалтинговой компании S. A. Ricci Илья Шуравин.— Только уж сильно они "Мегу" копируют. Как две капли воды". Например, так же как и "Мега", центры "Планета" одноэтажные, благодаря чему упрощается регулирование потоков покупателей. В многоэтажных комплексах это сделать труднее: например, в ТЦ "Гвоздь" на Волоколамском шоссе (четыре этажа) с этой проблемой не справились, и верхние этажи стоят пустые. Правда, постоянного якорного арендатора, как IKEA у той же "Меги", у "Планеты" нет. В каждом городе у "Росевродевелопмента" свои партнеры, и среди них "О'кей", Zara, "Спортмастер" и "Детский мир".

Интересно, что операторов не отпугивают высокие ставки. Арендаторы "Планеты" в Красноярске платят в среднем $1 тыс. за 1 кв. м — больше, чем где бы то ни было в городе. Тем не менее площади в торговом центре распределены между арендаторами полностью. По словам участвовавшего в разработке концепции "Планеты" генерального директора агентства Mall Marketing Алексея Ванчугова, количество посетителей центра в Красноярске превысило запланированное: в выходные дни ожидали 30 тыс. человек, в реальности пришло около 40 тыс. "При этом ничего революционного в комплексах нет,— продолжает он.— Просто качественный большой проект с яркими торговыми операторами. Впрочем, это встречается нечасто".

Между тем, как отмечает Илья Шуравин, хотя сегодня российские регионы еще относительно свободны, борьба за яркие торговые марки среди девелоперов уже идет. При этом если два-три года назад "Росевродевелопмент" выходил в города без боя, то сегодня встречает сопротивление: у него появляются конкуренты.

В Уфе интересы девелопера уже пересеклись с интересами компании "Парк хаус", а в Череповце — с интересами группы "Регионы", которая строит в регионах торговые комплексы под брэндом "Июнь". В Новосибирске в ближайшие три года должны открыться сразу несколько торговых центров общей площадью 700 тыс. кв. м. "Когда выйдут все эти проекты, произойдет насыщение рынка,— прогнозирует Шуравин, но сразу же добавляет: — Конечно, конкуренция обостряется, но в реальности из-за проблем с финансированием проектов выйдет вполовину меньше". У "Росевродевелопмента" подобных проблем, похоже, не предвидится. Сегодня привлечь кредиты в европейских банках можно под 8%, тогда как в российских ставки доходят до 17-18%. "Участие западных инвесторов в капитале отражается на лояльности банков",— говорит заместитель директора отдела стратегического консалтинга Knight Frank Дмитрий Канунов. А значит, у "Росевродевелопмента" появляется еще одно серьезное преимущество, которое будет помогать ему в достижении намеченных целей.

досье

Компания "Росевродевелопмент" открылась в 2004 году, объединив несколько девелоперских бизнесов холдинга "Росеврогрупп". Его владельцами являются Илья Бродский, Сергей Гришин и Андрей Суздальцев. Холдинг был учрежден в 1994 году и первоначально занимался банковской деятельностью: первым его активом был Росевробанк. Затем партнеры взялись за реализацию складских проектов. В 1997 году "Росеврогрупп" построила в Подмосковье складской терминал класса А "Лесной". На основе этого направления в 2000 году была создана "Национальная логистическая компания" (НЛК). Примерно тогда же в состав группы вошли МЖК "Фармагрупп", специализирующийся на создании жилья эконом-класса в Москве, и компания "Новое время девелопмент", строящая загородную недвижимость в Подмосковье (поселки "Новое время" и "Резиденция "Волна""). Изначально в "Росевродевелопмент" входили все три девелоперских бизнеса группы, но затем было решено, что компания будет заниматься в основном коммерческой недвижимостью, и МЖК "Фармагрупп" остался отдельной структурой. По экспертным оценкам, капитализация "Росевродевелопмента" в настоящее время составляет $700 млн.

ноу-хау

Компания "Росевродевелопмент":

— первой из российских девелоперов продала свои акции иностранным фондам;

— раньше других столичных компаний вышла на рынок коммерческой недвижимости в регионах;

— скопировала успешный формат торговых центров "Мега";

— ввела систему электронных торгов для подрядчиков и поставщиков.

рынок

Долгое время рынок торговой недвижимости за пределами МКАД был представлен лишь комплексами, оставшимися с советских времен, и небольшими объектами местных девелоперов. Первопроходцем стала компания "Парк хаус", которая в 2001 году начала развертывать сеть торговых центров в крупных российских городах.

Бум регионального "ритейла" пришелся на прошлый год, когда столичные и федеральные застройщики начали массовую экспансию за МКАД. Согласно информации компании Jones Lang LaSalle, в 2007 году объем рынка торговой недвижимости России (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) достиг $36 млрд, или 8,1 млн кв. м. В дальнейшем рынок региональной торговой недвижимости будет расти и, по прогнозам аналитиков Finstar Properties, уже к 2012 году достигнет 28-30 млн кв. м.