Строителей спаивают с покупателями

„Ъ“ стали известны подробности проекта жилищного накопительного кооператива (ЖНК) «Доступное жилье», создаваемого по инициативе воронежского облправительства. Его намерены реализовывать три крупнейших застройщика региона — ОАО «Домостроительный комбинат» (ДСК), ООО «Выбор» и ЗАО «Воронежское монтажное управление-2» (ВМУ-2). Первоначальный паевой взнос участников ЖНК должен составлять не менее 5 тыс. руб., ежемесячный — не менее 1 тыс. Квартиры будут передаваться пайщикам по ставке в 5% годовых после внесения половины их стоимости. Участники ЖНК должны будут выкупать жилье по рыночной цене на момент внесения денег. Эксперты считают этот механизм «перспективным, но труднопрогнозируемым» из-за стремительного роста цен на жилье.

Документацию проекта ЖНК, рассматриваемого в облправительстве, „Ъ“ предоставил источник в региональной власти, попросивший не упоминать его имени. В бумагах указывается, что стартовый взнос для участника кооператива составит не менее 5 тыс. руб., ежемесячный — не менее 1 тыс. Взносы сразу «переводятся» в квадратные метры по их стоимости на момент внесения средств. Таким образом, при колебании рыночной цены недвижимости изменяется не количество выкупленной жилплощади, а только цена покупки следующих квадратных метров. При накоплении 50% от общей площади квартиры пайщик имеет право в нее вселиться и зарегистрировать там семью. Кооператив выкупает жилье у девелоперов, а пайщик расплачивается с ним по вышеописанной схеме добавляя 5% годовых за пользование деньгами ЖНК. В проектных документах особо подчеркивается, что банковская жилищная ипотека сегодня предоставляется в Воронеже под 12–14% годовых. По федеральному законодательству, кооператив может использовать паевые взносы только на приобретение жилья. ЖНК покупает квартиры для пайщика с наибольшим рейтингом. Под ним подразумеваются баллы, которые получаются путем умножения суммы внесенных денег на срок их нахождения в кооперативе.

Проект создания ЖНК губернатору Алексею Гордееву в начале сентября представил начальник управления строительства области Владимир Астанин. Он говорил, что для формирования модели программы был изучен опыт трех регионов — Белгородской и Ульяновской областей, а также города Санкт-Петербурга. Сроки принятия проекта в окончательном виде в облправительстве вчера не назвали.

Директор белгородского жилищного кооператива «ЖБК-1» (входит в одноименную корпорацию депутата Госдумы Юрия Селиванова) Сергей Бондарев отметил, что «по итогам трехлетней деятельности компании был сформирован общий паевой фонд в размере 1,7 млрд руб. «Из вступивших в ЖНК 3,55 тыс. пайщиков для 560 куплены квартиры, 150 человек полностью выплатили стоимость жилья, оформили его в собственность и вышли из кооператива. На очереди остаются 2,5 тыс. человек», — рассказал господин Бондарев. По его словам, 400 из 560 квартир были куплены у корпорации «ЖБК-1». «На условиях оптовых продаж (от 100 квартир) застройщик сделал на жилье 10%-ную скидку», — добавил Сергей Бондарев. Тем не менее стремительный рост цен на недвижимость в Белгороде, по его словам, заставил приостановить активное принятие новых членов в ЖНК: «За год цены на жилье серьезно повышались трижды, что не могло не сказаться на объемах приобретаемого жилья. Кроме того, по законодательству ЖНК может приобретать не менее 80% готового жилья, а таких предложений в регионе мало», — пояснил Сергей Бондарев.

Участники строительного рынка отмечают, что по закону в ЖНК может входить до 5 тыс. пайщиков, при этом для нормальной деятельности регионального кооператива необходимо 2,5-3 тыс. пайщиков, жизнеспособным кооператив может считаться, если в его составе 1-1,5 тыс. человек. «Участие крупных застройщиков в ЖНК выгодно для них как источник дополнительных инвестиций без привлечения банков», — пояснила коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова. Она отметила, что создание ЖНК — «обоюдовыгодный проект» как для застройщиков, так и для пайщиков, имеющих возможность «покупать жилье в рассрочку с минимальной наценкой». «Для участия в кооперативе, как и в любой новой форме правоотношений, людей необходимо будет сагитировать. Основным вопросом станет доверие новой структуре и схеме вложений средств, — считает госпожа Колокольникова. — Однако стабильные надежные застройщики, бесспорно, положительно сыграют на имидж ЖНК».