Полный назад

В октябре загородный рынок Подмосковья в очередной раз сдал свои позиции как по объему продаж, так и по цене сотки и квадратного метра. И как ни странно, больше всего уменьшился объем сделок по продаже таунхаусов — формата, который в последние годы считался одним из наиболее ликвидных. Конечно же, в фаворитах продолжают оставаться квартиры в малоэтажных жилых комплексах, но некоторые эксперты высказывают сомнения в том, что их вообще можно относить к загородному жилью.

Не раздумывая о сезоне

Стремительное ослабление рубля, позитивно сказавшееся на рынке городского жилья, отнюдь не прибавило позитива покупателям в загородном сегменте. Объемы продаж в октябре упали по всем видам приобретений, рассказывают аналитики Vesco Consulting. Меньше всего пока пострадали коттеджи: их за второй месяц осени продали 154, и это на 17,6% меньше, чем в сентябре. Таунхаусы продемонстрировали более впечатляющие показатели: 219 против 279, то есть на 21,5% меньше, чем в прошлом месяце.

Участки без подряда также продавались хуже, чем в начале делового сезона. Падение продаж составило 18,9%, 1109 против 1366 в целом по Подмосковью в сентябре. Кстати, если сравнить показатели нынешнего октября с теми, которые были зафиксированы год назад, то выясняется, что продажи по всем типам объектов просели примерно на 50%.

"Покупатели в качестве наиболее надежного актива для сохранения накопленных средств по-прежнему воспринимают именно квартиру,— говорит Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting.— За более чем десятилетнюю историю загородный рынок подобного доверия так и не заслужил". Эксперт также отмечает, что наибольшее снижение темпов продаж характерно для дальних проектов, и это легко объяснимо: о сезонном проживании в период финансовой нестабильности покупатели думают в последнюю очередь.

Нелогичные надежды

Покупатели сейчас перешли в "режим ожидания", замечает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости "Метриум Групп". Даже те, кто имеет рублевые накопления и намеревался вложить их в загородный дом или земельный участок, не спешат сделать это немедленно, делится наблюдениями Валентин Зуев, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate.

"Все пытаются понять, что будет с долларом, и надеются, что собственники объектов начнут давать сумасшедшие скидки",— продолжает господин Менжунов. Довольно странные ожидания, ведь продавцы загородных объектов редко спешат, их товар — один из наиболее медленно продаваемых, если, конечно, цена адекватна рынку. Логично поэтому, что расставаться со своей собственностью по бросовой цене они так быстро не станут, предпочитая занять все ту же выжидательную позицию.

По данным Vesco Consulting, больше всего за месяц в цене снизились таунхаусы эконом- и премиум-класса, потеряв в обоих случаях по 2,3%. Теперь средняя стоимость "квадрата" в таких объектах в экономклассе составляет 60,1 тыс. руб. (в сентябре 61,5 тыс. руб.), а премиум-класс в прошлом месяце стоил 146,1 тыс. руб. за 1 кв. м, теперь же оценивается в 142,7 тыс. руб. за 1 кв. м.

Наименьшее снижение в октябре среди подобных объектов наблюдалось в бизнес-классе, где таунхаусы потеряли в цене 1,2%, и теперь средняя стоимость квадратного метра в них составляет 78,6 тыс. руб. против 79,5 тыс. руб. в прошлом месяце. Похожим образом обстоят дела в комфорт-классе, где такие объекты подешевели на 1,3% и теперь оцениваются в 73,2 тыс. руб. за 1 кв. м вместо 74,1 тыс. руб. в сентябре.

Интересно, что самым устойчивым видом приобретений за прошедший месяц оказались премиальные коттеджи, где снижение средней цены не достигло даже 1%. Теперь их средняя стоимость составляет 171,5 тыс. руб. за 1 кв. м против сентябрьских 173 тыс. руб. А вот в экономклассе цены на коттеджи с сентябрьских 50,9 тыс. руб. за 1 кв. м ушли вниз на 2,1%, достигнув к концу октября 49,8 тыс. руб. В комфорт-классе такие объекты потеряли 1,3%, снизившись до 73,2 тыс. руб. за 1 кв. м, а в бизнес-классе они подешевели на 1,5% — до 90,5 тыс. руб. за 1 кв. м.

Премиальное удешевление

Судя по всему, решительнее всего в октябре были настроены продавцы земельных участков в высокобюджетных сегментах, и некоторые из них сделали своим покупателям предложения, от которых трудно было отказаться. Например, средняя цена премиальной сотки земли снизилась за месяц сразу на 6,1%, составив в конце месяца 1,87 млн руб. против сентябрьских 1,99 млн руб. А сотка в бизнес-классе подешевела до 541,2 тыс. руб., в сентябре этот показатель был выше на 3,6% — 561,3 тыс. руб.

В более низких ценовых сегментах потери менее значительны, причем чем ниже бюджет приобретения, тем меньше снижение. Так, комфорт-класс упал в стоимости на 2,1%, и теперь цена сотки составляет 318,7 тыс. руб. Экономкласс снизился всего на 1,4%, до 131,5 тыс. руб. за сотку.

"Инвесторов на загородном рынке сейчас немного,— замечает партнер "Химки Групп" Дмитрий Котровский.— И даже те покупатели, которым загородная недвижимость нужна в качестве второго и даже первого жилья, ведут себя очень осторожно и разборчиво, во многом осознавая, что сложная ситуация с элементами стагнации на рынке загородной недвижимости длится уже более шести лет".

Скидки по курсу

В целом ситуацию в сегменте можно охарактеризовать как затоваривание, говорят эксперты, и выжить в таких условиях имеют шанс лишь те проекты, которые либо предложат покупателю нечто уникальное, либо будут идеально соответствовать его ожиданиям.

Остальные же вынуждены дисконтировать свои объекты или проводить щедрые акции, причем средний размер скидки, на который может рассчитывать клиент, составляет сейчас 15-20%, замечает Татьяна Алексеева. А в элитном сегменте в отдельных случаях разница в цене предложения и реальной сделки доходит до 40%, говорят в Point Estate.

Некоторые девелоперы, которые раньше привязывали стоимость домов и участков к валютному курсу, теперь принимают волевое решение хотя бы на время зафиксировать курс доллара. Скажем, в поселках "Татьянино" и "Рижское поместье" на Новорижском шоссе объекты по-прежнему номинированы в валюте, но до конца года их продают по курсу 35 руб. за доллар. А в поселках ОПИН "Павлово" и "Мартемьяново" курс зафиксирован на еще более низкой отметке — 34,5 руб. за доллар.

"Как только курс стабилизируется, на рынке начнется общая долларовая коррекция,— надеется Илья Менжунов.— Собственники будут снижать цены, зафиксированные в долларовом эквиваленте". А это должно привести к тому, что рынок выйдет из состояния напряженного ожидания, и снова начнут заключаться реальные сделки.

Обременительные покупки

Помимо ослабления рубля на поведение покупателей повлияло решение Госдумы принять поправки к Налоговому кодексу, тем самым существенно увеличив ежегодные платежи собственников. И если раньше при покупке земли или дома об их кадастровой стоимости мало кто задумывался, то теперь 100% потенциальных покупателей задают этот вопрос, говорит Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж компании "АЛЛТЕК Девелопмент". "Покупатели хотят заранее знать величину налога для того объекта, который их заинтересовал,— добавляет Илья Менжунов,— и сейчас они более тщательно выбирают домовладения, ориентируясь при этом на меньшие площади коттеджей и участков".

Тенденция к уменьшению размера загородного объекта проявляется уже не первый год, но раньше это было продиктовано только соображениями общего бюджета покупки, а теперь к ним добавилось еще и беспокойство о том, насколько новое приобретение станет обременительным в перспективе. "В таких условиях многие собственники, скорее всего, начнут охотнее избавляться от неиспользуемого или редко используемого жилья",— предполагают в ContactRealEstate.

Следовательно, можно предположить, что предложение на вторичном рынке, в особенности в высокобюджетных сегментах, в ближайшие годы существенно вырастет. Причем владельцы тех объектов, кадастровая стоимость которых завышена по сравнению с рыночной, вряд ли смогут реализовать их без больших потерь. По новому законодательству при продаже объекта менее чем за 70% от кадастровой стоимости придется платить НДФЛ. Елена Комова, директор по развитию ГК "Экодолье", предвидит многие судебные иски, которые подадут с целью приведения кадастровой оценки в соответствие с рыночными ожиданиями не только граждане, но и компании--собственники загородных объектов.

Покупателей на рынке от всего этого вряд ли прибавится, так что возможно, что загородным девелоперам придется снова учиться жить в условиях стагнации.