Пределы усмотрения собственника при реализации жилищных прав

Т.В. Дерюгина

ПРЕДЕЛЫ УСМОТРЕНИЯ СОБСТВЕННИКА ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ

ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ

Проблема пределов усмотрения собственника при реализации жилищных прав приобрела особую актуальность с принятием нового Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ [1] (далее - ЖК РФ). Необходимо отметить общую тенденцию установления различных пределов при осуществлении права собственности на жилое помещение. Однако с появлением нового законодательного акта появились и новые проблемы.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) [2] гражданское законодательство определяет основания возникновения и порядок осуществления права собственности. Следуя этому правилу, ГК РФ содержит главы 13-16, посвященные возникновению, изменению, прекращению и содержанию права собственности, а также главу 19, регулирующую особенности права собственности на жилое помещение. В связи с этим вызывает недоумение включение в ЖК РФ глав 5, 6, посвященных праву собственности на жилое помещение. Такая ситуация была бы приемлемой, если бы данные главы содержали только жилищные права и обязанности собственника. Однако, анализируя нормы вышеуказанных глав, приходим к выводу о том, что они выходят за рамки правового регулирования жилищным законодательством. Примером тому могут служить нормы ст. 32 ЖК РФ, посвященные обеспечению жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд; ст. 36 о праве собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; ст. 37 об определении долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и т.д.

В связи с указанной проблемой при коллизии Гражданского и Жилищного кодексов весьма затруднительно определить, какой законодательный акт подлежит применению. А такие противоречия встречаются довольно часто.

Обозначая в ч. 1 ст. 4 ЖК РФ отношения, урегулированные жилищным законодательством, авторы ЖК РФ указали, что к ним относятся отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов и т.д. Следовательно, главы 5 и 6 ЖК РФ противоречат и данной норме, так как регламентируют осуществление права собственности в домах любого жилого фонда. И опять же здесь следует заметить, что возникновение, изменение и прекращение права собственности, а также его осуществление относятся сугубо к ведению гражданского законодательства.

В последнее время наблюдается отчетливая тенденция в законодательстве, когда различные нормативно-правовые акты пытаются регулировать содержание права собственности на отдельные объекты права. Примером может служить Земельный кодекс Российской Федерации [3]. Однако право собственности, являясь вещным правом, имеет одинаковое содержание для всех объектов, независимо от того является ли объект жилым помещением, земельным участком или чем-либо еще и регулируются эти отношения Гражданским кодексом РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Данная формулировка вызывает некоторое недоумение. Норма сформулирована как императивная, следовательно, не подлежит расширительному толкованию. Не содержится в Жилищном кодексе РФ и отсылки к гражданскому законодательству в отношении пределов осуществления, как, например, в Семейном кодексе РФ, где ст. 4 отсылает к нормам гражданского права. Следовательно, не является пределом осуществления жилищных прав ни шикана, ни злоупотребление в иных формах. Данное положение ЖК РФ носит не продуманный характер. Исходя из соотношения действия объектов регулирования гражданского и жилищного законодательства в данном случае, безусловно, должны применяться и положения Гражданского кодекса РФ.

Общие запреты, адресованные собственникам, владельцам и пользователям, сформулированы в п. 1 ст. 10 ГК РФ. Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В рамках настоящей работы не представляется возможным привести взгляды ученых на проблему злоупотребления правом. Единственно, что хотелось отметить - в действующем ГК норма о запрете злоупотребления правом неоднозначно оценивается в литературе и на практике. Связано это в первую очередь с тем, что в законодательстве отсутствует определение понятия «злоупотребление гражданским правом», в судебной практике оно также не сформулировано. Можно сделать вывод, что правовое регулирование отношений по поводу жилых помещений осуществляется на основе общего

принципа запрета злоупотребления субъективным правом, закрепленного п. 1 ст. 10 ГК РФ, частные случаи которого предусмотрены Жилищным кодексом РФ.

В ЖК РФ (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ) содержатся нормы, устанавливающие пределы осуществления собственником своих правомочий. Так, пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства. В случае систематического нарушения прав и интересов соседей собственник может быть лишен права собственности на жилое помещение.

Свобода усмотрения собственника ограничена обязанностью воздержаться от действий, направленных на нецелевое использование жилого помещения.

Новшеством Жилищного кодекса РФ является положение о том, что переход права собственности на жилой дом и квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи данного собственника (чуть ранее соответствующие изменения были внесены в ГК РФ).

Ранее правомочия собственника по распоряжению жилым помещением ограничивались правами членов семьи. В настоящее время ситуация изменилась. Однако оценить положительно это нововведение нельзя. С одной стороны, автоматически разрешатся те ситуации, когда собственник не мог продать жилое помещение из-за того, что им пользуются члены семьи. С другой стороны, в настоящее время собственник может лишить прав на жилое помещение своего ребенка или иных членов семьи в связи с его продажей. Более того, у собственника развязаны руки, так как в соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ не требуется согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, где проживают несовершеннолетние дети.

Устранен еще один предел осуществления собственником своих правомочий в случае прекращения семейных отношений. Так, в соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи*.

Обращает на себя внимание избранная законодателем терминология - прекращение «семейных», а не «брачных» отношений. Семейные отношения подразумевают отношения между родителями, детьми, супругами, бабушками, дедушками и т.д. Что понимать в этом случае под прекращением семейных отношений? Например, можно ли рассматривать лишение родительских прав согласно ст. 69 Семейного кодекса РФ [4] прекращением семейных отношений между родителем и ребенком. Исходя из тех оснований, которые предусмотрены для лишения, думается, что можно. Нельзя говорить о сохранении семейных отношений, когда родитель уклоняется от воспитания, злоупотребляет своими правами, жестоко обращается с детьми и т.д., даже несмотря на то, что лишенный родительских прав обязан содержать ребенка. Следовательно, при таком прекращении семейных отношений ребенок, согласно ЖК РФ, лишается права пользования жилым помещением своего родителя-собственника. Такая же ситуация может сложиться и с бабушками, дедушками, другими членами семьи. Думается, что, формулируя данную норму, законодатель в первую очередь имел в виду супругов. Тогда и следовало отношения называть «брачными», а не семейными.

Необходимо отметить, что судебная практика не отождествляет понятия «брачные» и «семейные» отношения. Например, в постановлении Президиума Верховного суда РФ от 23 ноября 2005 г. «Ответы на вопросы о практике применения судами Кодекса РФ об административных правонарушениях, жилищного и земельного законодательства, иных федеральных законов» [5] указывается, что в случае фактического прекращения семейных отношений без расторжения брака до расторжения брака прекращение права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 31 ЖК РФ, невозможно. При этом суд ссылается на п. 1 ст. 31 ЖК РФ, относящий супруга к членам семьи. Следовательно, судебная практика идет по пути более узкого толкования п. 4 ст. 31 ЖК РФ, подменяя термин «семейные отношения» на «брачные отношения». Отсюда мы также можем сделать и практический вывод о том, что супруг, препятствующий разводу, может тем самым сколь угодно долго сохранять право проживания в жилом помещении своего супруга-собственника.

Что касается детей как членов семьи собственника, то и здесь судебная практика занимает позицию по сохранению за ними права пользования жилым помещением. Так, в соответствии с постановлением Президиума Верховного суда РФ от 7 ноября 2007 г. «Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации за третий квартал 2007 г.» при ответе на вопрос: сохраняет ли ребенок право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, после расторжения родителями брака, суд указал следующее. В соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов, которая осуществляется родителями (п. 1 ст. 56 СК РФ). Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей, они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и

нравственном развитии своих детей (п. 1 ст. 63 СК РФ). Приведенные права ребенка и обязанности его родителей сохраняются и после расторжения брака родителей ребенка. Исходя из этого лишение ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей - собственника этого помещения может повлечь нарушение прав ребенка.

Поэтому в силу установлений Семейного кодекса Российской Федерации об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями*.

Действующие гражданское и жилищное законодательство предусматривает ряд пределов осуществления правомочий владения и пользования жилым помещением. Так, ст. 288 ГК РФ и ч. 3 ст. 17 ЖК РФ запрещают размещение в жилых помещениях промышленных производств. Размещение непромышленных организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Впервые в Жилищном кодексе РФ появились нормы о пользовании жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ) и на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ). И если во втором случае речь идет об обязательственном правоотношении и его содержание во многом зависит от воли собственника, то в первом речь, на наш взгляд, идет о пределах осуществления прав собственника. Более того, по нашему мнению, этим пределом осуществления является не что иное, как сервитут.

В ч. 2 п. 2 ст. 1137 ГК РФ [6] установлено, что на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира и т.д., завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу право пользования этим помещением или его частью. При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, право пользования, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу. В п. 1 ст. 1137 ГК РФ также указывается, что отказополучатель вправе требовать исполнения завещательного отказа, а в п. 4 закреплено положение о том, что право на получение завещательного отказа не переходит к другим лицам.

Анализ данной нормы показывает, что право проживания в чужом доме в силу завещательного отказа обладает следующими признаками: оно является вещным - его характеризует непосредственность воздействия на вещь, которая выражается в возможности использовать жилое помещение в своих интересах без участия собственника и абсолютный характер защиты, а также в возможности требовать устранения нарушения прав со стороны всех лиц; данное право характеризуется пассивностью обязанной стороны, которая не должна препятствовать проживанию в известном доме определенного завещанием лица. Право проживания выражается в собственном осуществлении (п. 1 ст. 1137 ГК РФ); анализ нормы п. 2 ст. 1137 ГК РФ показывает, что указанное право характеризуется правом следования - при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу; из сопоставления второго и третьего, выделенного нами признака вытекает, что право пользования обременяет недвижимость, а не собственника; в данном праве из всех правомочий собственника присутствует лишь право пользования; оно не может передаваться по наследству или по другим договорам, так как привязано к определенному лицу (ч. 2 п. 2 ст. 1137); указанное право имеет своим объектом только чужую недвижимую вещь; если собственник и отказополучатель совпадают в одном лице, то право прекращает свое действие (ч. 2 п. 2 ст. 1137, п. 4 ст. 1137 ГК РФ); право пользования прекращается гибелью или уничтожением вещи. В соответствии с п. 3 ст. 1138 ГК РФ указанное право прекращается смертью отказополучателя, отказом от реализации права пользования, погасительной давностью.

В свою очередь, личные сервитуты являются вещными правами. Они не создают для обязанного лица активной необходимости в совершении каких-либо действий. Сервитутами обременяется недвижимость, а не собственник. Они характеризуются правом следования. Сервитут не может быть обременен еще одним сервитутом. Он имеет своим объектом только чужую недвижимую вещь. Если собственник и сервитуарий совпадают в одном лице, то сервитут прекращает свое действие. Сервитут также прекращается гибелью или уничтожением вещи.

Сопоставив выделенные нами признаки с признаками личного сервитута, мы можем сделать вывод о том, что право проживания в чужом доме, квартире отвечает всем признакам личных сервитутов. Единственную грань различия мы можем провести по срокам. Законодатель признает возможность установления в завещательном отказе определенного срока действия права. Однако данная формулировка отвечает общим тенденциям развития законодательства в данной сфере.

Завершая исследование пределов осуществления прав собственника на жилое помещение, необходимо отметить, что Жилищному кодексу РФ предстоит еще длительное совершенствование и приведение в соответствие с гражданским законодательством.

Литература

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1. Ч. 1. Ст. 14

2. Гражданский кодекс РФ. Часть 1 // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

3. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Российская газета. 2001. 30 октября.

4. Семейный кодекс РФ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 1. Ст. 16.

5. Постановление Президиума Верховного суда РФ от 23 ноября 2005 г. «Ответы на вопросы о практике применения судами Кодекса РФ об административных правонарушениях жилищного и земельного законодательства, иных федеральных законов» // Бюллетень Верховного суда РФ. 2006. № 3.

6. Гражданский кодекс РФ. Часть 3 // Собрание законодательства РФ. 2001. № 49. Ст. 4552.