Паи улучшенной планировки

---

Паи улучшенной планировки

---

Российские инвесторы наконец осознали тот факт, что заработать на росте цены квадратного метра можно, не только скупая квартиры. Именно с этим связан рост числа паевых фондов недвижимости, которых сейчас более сотни. При этом все больше таких фондов ориентируется на частных инвесторов, снижая минимальную сумму инвестиций. Однако реализовать паи закрытого фонда непросто, а значит, на первое место для инвестора выходят выплаты.

Для того чтобы выяснить, на что могут рассчитывать пайщики ПИФов недвижимости, журнал "Деньги" изучил правила более сотни таких фондов. И выяснилось, что только в половине предусмотрена выплата пайщикам инвестиционного дохода. Из них более трех десятков фондов декларируют выплаты дохода не реже одного раза в год, в двух случаях — один раз в полугодие, в двух десятках фондов — раз в квартал, а у одного даже раз в месяц.

     Естественно, все это актуально при условии, что в отчетном периоде у фонда был доход. При этом важно отметить, что далеко не всякий доход фонда будет выплачен пайщику, так что ему следует быть внимательным при чтении правил. И дело здесь не в злом умысле управляющей компании. Просто в случае, если доход будет частично оставаться в фонде, он будет влиять на рост стоимости чистых активов фонда и, соответственно, его пая. А при прекращении фонда его активы все равно распределятся между пайщиками.

     Внимательность же при чтении правил нужна для того, чтобы излишне не обольщаться. Как правило, фонды выплачивают лишь долю инвестиционного дохода. И только у двух десятков фондов она составляет 100%. В большинстве же других случаев она не превышает 80-90%. Впрочем, есть и более "скупые" фонды. Например, ПИФы "Ермолаевский" и "Ордынка — фонд недвижимости" (оба под управлением УК "Социнвестгарант") выплачивают лишь 20% от дохода, да и то формируемого исключительно дивидендами по акциям. В фондах "Дарьино" (УК "Ар Си Эф Кэпитал"), "Терра" (КУИ "Ямал"), "Балтика" (УК "Лидер") и "Регионгазфинанс — седьмой фонд недвижимости" (УК "Регионгазфинанс") доля выплат составляет всего половину инвестиционного дохода. И в целом российские фонды недвижимости платят несколько меньше, чем зарубежные аналоги. Так, в США в Real Estate Investment Trust (аналог рентных ПИФов недвижимости) пайщикам выплачивают не менее 90% дохода.

     Довольно сильно различаются фонды и в определении того, что следует считать инвестиционным доходом. Как правило, в него записывают доход от дивидендов по акциям и проценты по облигациям и вкладам. Это реальные деньги, которые получает фонд, поэтому их проще всего выплатить пайщикам. В случае рентных фондов в инвестиционный доход идут еще и поступления от сдачи недвижимости в аренду. Зачастую, но не всегда управляющие вписывают в правила паевых фондов и доходы от реализации имущества — недвижимости, ценных бумаг, долей в ООО. Иногда они ограничиваются какой-либо одной составляющей потенциального дохода фонда. Так, например, УК "Регионгазфинанс" для трех своих ПИФов (первого, пятого и седьмого) ограничила инвестиционный доход только доходом от операций с недвижимостью.

     В последнее время в фондах недвижимости стало принято указывать в качестве доходной базы положительное изменение расчетной стоимости пая. Иными словами, в правилах фонда не расписывается подробно, какие доходы от каких активов будут считаться инвестиционным доходом, а берется агрегированная величина с учетом всех расходов и выплат. В первую очередь это относится к рентным фондам, где переоценка недвижимости не является критической составляющей дохода. Однако при этом как управляющим, так и пайщикам необходимо быть внимательными, чтобы не оказаться в ситуации, подобной той, в которой оказался фонд "Загородная недвижимость" (УК МЦКМ).

     В первой редакции правил этого фонда в качестве инвестиционного дохода было указано изменение стоимости пая. Однако в результате переоценки недвижимости, находящейся на балансе фонда, стоимость его чистых активов и, соответственно, пая выросла в два раза. Естественно, эта была бумажная прибыль, так как свободных денег в фонде не прибавилось. Судя по всему, когда управляющие спохватились, было уже поздно. Они организовали собрание пайщиков (точнее, одного пайщика), на котором вычеркнули из правил саму возможность выплаты дохода (поэтому этот фонд и отсутствует в таблице). Однако регистрация правил в ФСФР состоялась лишь 28 марта этого года, тогда как выплату дохода по старой версии правил необходимо было произвести до 1 февраля. Тем не менее, судя по документам фонда и словам представителя управляющей компании, выплата не была произведена. Хорошо, что в фонде был всего один пайщик, наверняка связанный с самой УК. Если бы в такой ситуации оказалось несколько пайщиков, то все это могло бы обернуться громким скандалом.

     Самым экзотическим, но при этом не лишенным изящества оказалось определение дохода в фонде "Брик первый инвестиционный" (УК "Капиталъ ПИФ"). В его правилах записано, что доход определяется как разница между стоимостью пая на отчетную дату и на дату окончания формирования фонда. При этом оговаривается, что его величина не должна превышать 56 руб. С учетом первоначальной стоимости пая 1000 руб. и ежеквартальной выплаты дохода максимально он может достигать 22,4% в год — весьма высокий результат, вполне способный конкурировать даже с показателями рынка акций.

     При этом управляющие компании не обременяют фонды спешными выплатами инвестиционного дохода. При ежегодном графике выплат они могут растянуться до полугода. При ежеквартальных платежах они, как правило, производятся в течение месяца-полутора. В этой ситуации отличилась УК "Солид-Менеджмент", которая в правилах фонда "Солид Недвижимость" записала, что выплата дохода производится в течение семи рабочих дней. Впрочем, по словам гендиректора УК "Солид-Менеджмент" Вадима Сачкова, это необременительно для фонда. "Фонд рентный, доход получает от сдачи недвижимости в аренду, платежи идут ежемесячно. Так что в конце квартала всегда набирается сумма для расчета с пайщиками",— пояснил он. Кстати, по итогам первого квартала фонд начислил 35,6 тыс. руб. на пай (3,6% по отношению к первоначальной стоимости пая). По итогам неполного прошлого года доход пайщиков превысил 94,5 тыс. руб. на пай (9,5%).

     Необременительными выглядят и ежемесячные выплаты для фонда "Новый Нижний" (УК "Серебряный век"). Однако в самой компании оказались неразговорчивыми. Там лишь подтвердили, что правилами фонда предусмотрена ежемесячная выплата дохода. Правда, при этом уточнили, что выплаты происходят только при наличии этого дохода. Отказались в УК назвать и точные данные о выплаченном в этом году доходе. Тем не менее из документов фонда видно, что за апрель доход составил 0,573 млн руб. на пай, выплаты за первые два месяца года составили 1,12 млн руб. на пай. Таким образом, с учетом допущения, что и в марте платежи были сравнимы с другими месяцами, получается, что за четыре месяца фонд принес пайщикам около 10% (по отношению к номиналу пая).

     Чуть менее высокие результаты демонстрируют фонды недвижимости "Регионгазфинанса" (третий, четвертый и пятый). Доход их пайщиков составил 20-23% за прошлый год. Сравнимые результаты показал фонд "Нево-Инвест" (УК "Музей"), который за прошлый год принес пайщикам свыше 17%. Остальные фонды заметно отстали от лидеров. На уровне 9-10% (по отношению к текущей цене пая) в год показывает результаты Первый Петербургский фонд прямых инвестиций недвижимости (УК "Свиньин и партнеры"). Фонд "Коммерческая недвижимость" (УК "Тройка Диалог") за 2005 год принес своим пайщикам около 10% (на начальную стоимость пая).

     У других фондов результаты еще менее впечатляющие. Менее 1% дохода принес по итогам прошлого года фонд "Терра" (КУИ "Ямал"). По словам исполнительного директора КУИ "Ямал" Анатолия Кудинова, "такой результат объясняется тем, что выплачиваются только полученные деньги. Часть средств фонда была размещена на полугодовых депозитах, и регулярность выплат фактически получалась не ежеквартальная, а полугодовая, когда заканчивался срок вклада. К тому же правилами фонда объем выплат был ограничен 50%".

     Самый старый фонд — Первый инвестиционный фонд недвижимости (УК "Конкордия — Эссет Менеджмент") — по итогам 2003 года принес пайщикам более 5%, однако на следующий год доход оказался уже менее 1%. Тем не менее управляющий партнер УК "Конкордия — Эссет Менеджмент" Марина Кислицкая выступает в пользу регулярной выплаты дохода даже для девелоперских фондов. По ее словам, "доход по паю, если выражаться в терминах долгового рынка, позволяет решать одну из важнейших задач по повышению инвестиционной привлекательности фондов недвижимости, а именно снижение дюрации, другими словами — снижение срока до погашения. Для закрытых фондов этот фактор имеет первостепенное значение".

     По сути, этим и ограничивается список фондов, выплачивающих доход. Остальные либо работают слишком непродолжительное время (у ряда есть ограничения на выплаты в год формирования), либо показали отрицательные результаты.

ДМИТРИЙ ЛАДЫГИН

ПЕРВЫЙ ШАГ

Фонды недвижимости размещаются через биржу

На минувшей неделе завершилось первое в истории российского рынка коллективных инвестиций публичное размещение паев закрытого паевого фонда через биржу. В течение двух недель УК "Эй Джи Эссет Менеджмент" предлагала паи ПИФа "Эй Джи Капитал Интерра". До того фонд состоял из 1000 паев, стоимость его чистых активов оценивалась примерно в 2,3 млрд руб. Основной актив фонда — три участка земли в Одинцовском районе Московской области, на которых предполагается строительство коттеджей. В фонде земля оценивается в $13,5 тыс. за сотку. По оценке УК "Конкордия — Эссет Менеджмент", стоимость земли в этом районе может варьироваться от $6 тыс. до $40 тыс. за сотку.
Всего было подано 19 заявок на 716 млн руб. Исходя из стоимости чистых активов фонда, 300 паев были реализованы за 686 млн руб. Оставшиеся деньги будут возвращены инвесторам. Как заявил директор по работе с корпоративными клиентами УК "Эй Джи Эссет Менеджмент" Геннадий Талдыкин, диапазон заявок был широкий — от 2 млн до 170 млн руб.
Представители управляющих компаний отмечали, что такая форма размещения паев привлекательна для инвесторов в силу ее оперативности, но может иметь и отрицательный эффект. По словам директора управления фондами недвижимости УК "Тройка Диалог" Сергея Васина, "привлечение достаточно больших объемов средств от независимых инвесторов за такой короткий срок представляется рискованным". Геннадий Талдыкин отметил, что часть инвесторов поэтому не смогла участвовать в размещении.