Только для своих

Идея создания сообщества в отдельно взятом проекте стара как мир. Поселки для узких целевых групп, например художников или литераторов, существовали еще во времена совдепа. Сегодня рынок устал от тиражирования стандартных концепций и снова заинтересовался этой идеей: риэлторы продают не дома, а образ жизни, покупатели выбирают поселки "по интересам".

Корпоративная архитектура

Как в фильме "Гараж", в эпоху застоя люди в дачные кооперативы подбирались по профессиональному признаку. В частности, городок Переделкино организован для писателей подразделением Литфонда СССР. Поселок Николина Гора на Рублевке (до 2011 года ДСК РАНИС) построен для работников советской Академии наук и искусства. "Летчик-испытатель" на Дмитровке — для авиаторов и космонавтов. К некоторым проектам на юго-западных направлениях приложил руку "Газпром". В их числе — "Богородское-3" (Калужское шоссе, 6-й км) и "Летово-2" (Калужское шоссе, 8-й км). В первом цены на дома с участками сегодня начинаются от $700 тыс. Во втором коттедж на 24 сотках можно купить за $1,6 млн.

Поселок "Чигасово", построенный в 1990-е для телевизионщиков группой компаний "Мост", еще один пример "корпоратива". "Этот проект морально устарел, однако в свое время считался прорывом,— комментирует Дмитрий Бадаев, генеральный директор компании "Вектор Инвестментс".— Его отличали собственная дорога от Рублево-Успенского шоссе, качественное электро- и газоснабжение, центральные водопровод и канализация, бассейн, теннисные корты, парковая зона, клубный дом с рестораном". Сейчас цены на дома "под ключ" здесь начинаются от $1,2 млн. Кстати, из-за многократных перепродаж говорить об однородном составе жителей в этом и других проектах уже не приходится.

Интересно, что подобные поселения есть даже за пределами России. Так, РЖД построили поселок в турецком Бодруме, "Газпром" — в испанском Порто-Банусе. "Здесь все как дома,— уверяет побывавшая там Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер компании SESEGAR IG.— Стоят украинские охранники в форме с бейджами на русском языке и просят при въезде открыть багажник".

Корни других поселков "для своих" уходят в спекулятивные схемы мелких инвесторов. В 1990-е годы небольшие группы граждан скупали вскладчину землю и строили дома. Проекты обрастали единомышленниками, концепцией, средой. "Эти объекты появлялись не только по причине того, что людям хотелось жить вместе,— говорит Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed.— Итоговая стоимость земли была значительно ниже.— Для сравнения: на Новой Риге оптовая цена за сотку была на уровне $1,5 тыс., а розничная — $6 тыс.".

Большая удаленность от Москвы позволяла осуществлять масштабные проекты. Так, в комплексе "Берендеево царство" на Симферопольском шоссе (90 км от столицы), образовавшемся на месте бывших сельскохозяйственных земель, реализована идея поместий на участках в несколько гектаров.

Дома объединяют традиции русского деревянного зодчества с элементами русского фэнтези. "Корпоративная" архитектура поддерживается пулом единомышленников. Контингент подобрался "железный": нефтяники, которые управляют бизнесом по телефону, ловят в пруду золотистых карпов, разводят породистых скакунов и пр.

Думай, как я

С появлением рыночных механизмов аудитория покупателей загородной недвижимости стала терять лицо. "Семья бизнесмена с двумя разнополыми детьми" — типовое определение фокусной группы проектов в отчетах брокерских компаний. Застройщиков в первую очередь интересовала цена, исходя из которой придумывались площади участков и размеры домов. На них нанизывался стандартный набор опций: КПП, клубный дом, прогулочная зона, детская площадка и пр. Комплексы побольше и побогаче строились на Рублевке, попроще и поменьше — на Новой Риге. Незамысловатый концепт превратил поселки в серую массу.

Сегодня целевые группы в загородном девелопменте формируются совсем по другому принципу, уверяет Алена Бригаднова, директор агентства Finch. "Клиенты устали выбирать метры и спальни,— говорит эксперт.— Они давно определились в приоритетах. Кому-то импонируют гольф или водные виды спорта, кто-то ценит возможность проводить время так же активно, как в городе, кто-то хочет подчеркнуть статус, произвести впечатление. Люди стали подбираться в проект по принципу "кто как думает". Яркий пример — "Довиль", архитектура которого перекликается с Французской Ривьерой. Как бы кто ни уговаривал застройщика внести изменения, которых хочет клиент, он отвечал: "Мы собираем единомышленников".

О том, что тематическое объединение необходимо каждому поселку, говорит и госпожа Жарова-Райт: "Мало построить шале на куске земли. Нужно придумать сообщество, найти идею. Поселок не просто дома и участки. Людям нужна анимация. Почему бы, скажем, не сделать проект с хорошими кортами для любителей тенниса, где живут или хотя бы владеют домами Шарапова, Сафин, Мыскина?

Впрочем, пока состоятельная публика больше предпочитает за городом играть в гольф или ходить на яхтах. Так, в свое время хитом считался поселок "Нахабино Кантри Клаб" на Волоколамском направлении — его фишкой было одно из первых в Подмосковье гольф-полей. Домики предлагались только для аренды, очередь, несмотря на стоимость, расписывалась на годы вперед. Сегодня так же популярен КП "Целеево" на Дмитровке, где цены на дома начинаются от $2,4 млн. "Этот проект прежде всего гольф-поло-клуб и соответствующая инфраструктура, а уже потом недвижимость,— говорит Елена Первакова, генеральный директор SOHO Estate.— Дом в поселке — входной билет в закрытое сообщество". Похожий принцип реализован в гольф- и яхт-клубе "Завидово" в Тверской области, где средняя стоимость домов превышает $1 млн. Район занимает около 400 га, из них 260 отведено под жилую застройку. На территории есть профессиональное гольф-поле, две гавани, набережные, парковые зоны, пляжи.

Жизнь удалась

Само понятие проекта для узких целевых групп достаточно размыто, каждый трактует его по-своему. Так, Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate, эту судьбу пророчит элитному поселку "Соверен" на 18-м км Новой Риги, где дома возводятся в романском и английском стиле. Его строят владельцы одной из крупных компаний нефтегазового сектора, имя которой не афишируется. Первоначально концепция была ориентирована "под себя". Позже проект вышел на рынок для сторонних покупателей, но со строгим фейс-контролем. Общая площадь поселка — 40 га земли и 7 га леса. Площади домов — от 350 до 1500 кв. м, участков — от 24 соток до 1,5 га. Инфраструктура включает в себя английский клуб с сигарным и бильярдным залами, летнюю эстраду, мини-гольф, вертолетную площадку, СПА-центр с термальными водами, открытый бассейн и пр. Стоимость домов — от $2,25 млн. "Этот проект своего рода "игрушка для себя",— говорит господин Попов.— Покупатели — российская элита с общими интересами, для чего в принципе и создавалась данная инфраструктура".

В демократичном сегменте выделяется поселок "Петрович на даче" в 90 км от МКАД по Симферопольскому шоссе. Участки 10-15 соток с домами 75-120 кв. м здесь продаются только членам закрытого клуба или по рекомендации. Причем большая часть реализована посредством одной из социальных сетей. Концепция создана по аналогии концепции московского клуба "Петрович" на Мясницкой,— рассказывает Елена Родина, руководитель загородного департамента Chesterton.— Основная идея — возрождение уклада "истинно дачной жизни" советского периода, когда зимой работают катки, летом — танцплощадки, сообща проводятся субботники и утренники".

К числу "не таких" относится и поселок на 20 домов в Завидово с тематическим названием "Дальняя заимка", где вместе с детьми, егерями и собаководами живут любители охоты. На территории комплекса работает клуб. Праздники проходят на профессионально оборудованной кухне. В библиотеке собрана подшивка всех журналов "Охота и охотничье хозяйство" начиная с 1956 года.

"В этом поселке своя жизнь,— говорит госпожа Жарова-Райт.— Жены охотников умеют ощипывать фазанов и даже соревнуются между собой, кто лучше это сделает. Сейчас идет строительство псарни, где будут разводить русских борзых. Организаторы носятся с идеей создания а-ля музея — оружейной комнаты с ячейками индивидуального хранения".

Своя тема также есть у проекта под рабочим названием "Жизнь удалась", который реализуют частные лица на Новой Риге в районе Николо-Урюпино. Здесь будет создан аналог кулинарной школы Вероники Белоцерковской. Кухня клубного дома станет площадкой для мастер-классов. В частности, ее оборудуют конвектоматами и печами sous-vide (от франц. "под вакуумом") для приготовления фуа-гра в домашних условиях. Идейные вдохновители — жители поселка. Один из них банкир, другой — директор фабрики, третий — владелец сети магазинов хозтоваров. Детали такие: 12 га земли, 20 домов площадью 450-500 кв. м. В основе архитектуры — скандинавская философия эффективности, но с элементами комфорта и красоты. Поселок введут в эксплуатацию не ранее чем через год и уже сейчас понятно: он разойдется "по своим".

"Новым трендом можно назвать проектирование поселков, которые позволяют заниматься любимым хобби с максимальным комфортом,— резюмирует Борис Цыркин, генеральный директор Kaksad Family.— Проекты готовятся для класса людей, у которых нет альтернативы выбора, поскольку им интересен именно этот вид досуга".

Оборотная сторона

Проектам для узких целевых групп не быть массовым по определению. Их доля на рынке не превышает 3-5%. Есть мнение, что на этом рынок и успокоится. "По большому счету у нас нет таких продвинутых покупателей, как в Европе, которые хотят и могут позволить себе выделиться и приобретают дома, например, в экопроектах или в поселках, где проживают люди только старше 50",— убежден Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru.

Госпожа Родина считает, что умножению числа такого рода проектов мешают в первую очередь экономические обстоятельства: "Тематические поселки требуют больших вложений. Крупные девелоперы за них берутся в основном для поднятия имиджа, а мелким такие проекты не по силам". В частности, как рассказал господин Бадаев, если объект инициирован группой единомышленников, первоначальный состав организаторов может меняться в процессе или до начала строительства, а проекты остаются на бумаге либо в недостроенном состоянии. "В целом строительство поселков "для своих" большой прибыли не приносит",— подытоживает эксперт.

Неординарная среда, сформированная в отдельно взятом проекте, имеет обратную сторону и для самих жителей. "Стоимость домов с тематической инфраструктурой немного выше, чем в обычных домах, предупреждает Алексей Гусев, коммерческий директор компании RDI.— При этом на эксплуатацию такого поселка будет уходить больше средств, что значительно увеличивает ежемесячные расходы".