Очередники за собственные деньги

Год назад покупка квартир в строящихся домах осуществлялась в основном на этапе 80–90‑процентной готовности. Замороженные стройки не внушали доверия потенциальным покупателям, и риски были неоправданны. Сегодня рынок жилой недвижимости постепенно выходит на уровень докризисных лет, когда квадратные метры скупались на стадии котлована. Однако здесь сложилась парадоксальная ситуация, когда покупатели готовы брать жилье на ранних стадиях строительства домов, а продавцы откладывают продажи до более поздних сроков готовности.

Покупатели созрели Сегодня можно утверждать, что положение на рынке строительства начало кардинально меняться: наметилось увеличение дефицита жилья и риски стали постепенно снижаться. И теперь покупатели на фоне наметившегося ажиотажа и стабильной динамики роста цен на жилье с большей уверенностью готовы инвестировать свои средства в долевое строительство.

Об этом свидетельствует значительное увеличение количества сделок с жильем. По данным управления Росреестра РТ их рост за 10 месяцев 2010 года по республике составил 33,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

О повышенном спросе на жилье говорят и сами застройщики. В отделах продаж теперь всегда можно встретить покупателей, они буквально выстраиваются в очереди. Такое радужное для продавцов положение наблюдается с мая 2010 года, когда рынок недвижимости достиг своего дна. Покупательский спрос увеличился и на недостроенное жилье, начиная с 30 -процентного уровня готовности, а в некоторых случаях — и на этапе котлована. Но это в основном относится к жилью эконом-сегмента.

Коллизия спроса и предложения Парадоксальность рыночной ситуации в сфере строительства жилья заключается в том, что, с одной стороны, продавцы заняли твердую позицию в отношении 70-процентной планки готовности дома и сроков начала продаж.

С другой стороны, покупатели стали все больше доверять застройщикам и готовы отдавать свои деньги на очень ранних сроках строительства. Это, в первую очередь, относится к тем компаниям, которые хорошо зарекомендовали себя во время кризиса: у них не было обманутых дольщиков, они строго выдерживали сроки сдачи жилья. Как раз они и наблюдают сейчас ажиотаж в своих офисах продаж как на этапе завершения строительства, так и на более ранних сроках.

Так, в жилом комплексе «Лагуна» в центре города по улице Амирхана Яники (бывшая улица Калинина), строительство которого ведет компания «Арт-Строй», в этом году ощутили нехватку трехкомнатных и двухкомнатных квартир. Подавляющее большинство из них на момент сдачи дома распроданы, поэтому уже перед началом строительства второй очереди у застройщика сформировался лист ожидания на подобные квартиры. «Сейчас мы продаем по 50 тыс. рублей за квадратный метр, — говорит Айнур Фархутдинов, заместитель директора ООО «Арт-Строй», — и скажу вам прямо, квартир с каждым днем остается все меньше».

О продажах квартир в первой очереди жилого комплекса «Лагуна» «Арт-Строй» объявил только в этом году, когда дом был завершен уже на 70%. Предполагается, что начало продаж квартир второй очереди также будет объявлено не ранее 70% готовности, т. е. не ранее лета будущего года. Сейчас застройщики ориентируют своих клиентов на покупку оставшихся квартир первой очереди, мотивируя это грядущим повышением стоимости квадратного метра нового жилья. Но при этом они не готовы продавать жилье раньше, чем не достигнут рубежа 70 процентной готовности дома второй очереди.

Похожая ситуация сложилась и со второй очередью в жилом комплексе «Современник» от финской компании «Юит». Как заявили нам в офисе продаж, у компании уже есть внушительный лист ожидания даже на нулевом уровне строительства, то есть на уровне котлована.

«Сейчас предложение на рынке жилья не успевает за спросом, — сказал нам Марсель Валиахметов, директор продаж и маркетинга ЗАО «Юит-Казань». В первой очереди жилого комплекса «Современник» распродано уже более 80% квартир, и быстрыми темпами выбираются оставшиеся. Хотя за последние полгода цены за квадратный метр поднялись на 5%, и это с учетом того, что за время кризиса компания их не опускала вовсе».

Однако в жилом комплексе «Современник» есть свои особенности: «Юит» планирует увеличить количество одно- и двухкомнатных квартир. Именно на них, по словам Марселя Валиахметова, больше всего заявок в листе ожидания.

Официальная политика компании «Тандем-Д» также предусматривает открытие продаж жилья в строящихся домах только на уровне 70% готовности. И это при том, что, по словам Ксении Павловой, специалиста отдела продаж, потенциальные покупатели начинают активно интересоваться квартирами задолго до официальных сроков продажи, практически с самого начала строительства. Поэтому в компании также существуют листы ожидания на еще непостроенное жилье, но нет намерения продавать его раньше намеченных сроков.

Так, в начале октября открылись продажи пятого дома в жилом комплексе «Экопарк «Дубрава». К этому времени у компании, ведущей строительство, был список из 120 желающих приобрести жилье в этом доме, притом что в доме только 95 квартир. Особым спросом среди потенциальных покупателей здесь жилье пользуются трехкомнатные апартаменты.

Причем, как замечают сами представители компании «Тандем Д», чем сегмент жилья в этом жилом комплексе выше, тем список желающих его приобрести больше.

Спрос по бартеру Существует ряд компаний, у которых источник спроса на долевое жилье на ранних этапах строительства иной, чем у вышеописанных. Эти застройщики предлагают очень привлекательные цены за квадратный метр в домах низкой степени готовности. И этим активно пользуются их субподрядчики, которые принимают к оплате за свои товары или услуги не живые деньги, а квадратные метры, пусть еще и не построенные. Таким образом, субподрядчики стремятся заработать дополнительную маржу на последующей перепродаже уже готовых квартир, которые за год строительства могут увеличиться в цене минимум процентов на 15.

Эта практика в кризисные годы, когда квадратные метры расходились в счет уплаты долгов, носила массовый характер. Не потеряла она своей актуальности и сейчас. По описанной схеме работают такие компании, как «Унистрой», «Фон», «Антика».

«У нас одна из самых низких себестоимостей квадратного метра в Казани, - говорит Лилия Лысенко, заместитель генерального директора компании «Фон» по связям с общественностью. - Это достигается за счет собственных производств, одно из них – завод по выпуску керамического кирпича. «Ключищенская керамика», из которого построены практически все наши дома. И партнеры «Фона», субподрядчики, в счет оплаты своих услуг с удовольствие принимают наши квадратные метры. Низкая цена и экологичность наших домов обеспечивают хороший спрос со стороны покупателей. Именно поэтому к моменту сдачи непроданных квартир от застройщика, как правило, не остается. Вот, например, дом по ул. Ямашева. Здесь полностью возведен монолит и поднята кирпичная кладка до третьего этажа, а уже порядка 20% квартир в этом доме проданы».

«Компания «Унистрой» существует на рынке 14 лет, и зарекомендовала себя как надежного партнера, - говорит Хамида Бадрутдинова, руководитель отдела продах «Унистрой риэлт» – Мы даем выгодные ценовые предложения на ранних этапах строительства, и субподрядчики считают, что могут на этом зарабатывать дополнительные деньги».

Такие квартиры, как правило, поступают в продажу со значительной наценкой в период, когда дом уже сдан, или когда все квартиры от застройщика уже проданы.

Доверяй, но проверяй Стабилизация строительного рынка жилой недвижимости подкрепляется готовностью государства, которое в лице банковского сектора начало всячески стимулировать покупку квартир по ипотеке на этапе строительства, предоставляя более выгодные проценты на долевку. И, наконец, увеличение доверия к застройщикам со стороны покупателей и их желание совершить более выгодную покупку на ранних стадиях строительства создают благоприятную ситуацию для продавцов недвижимости. Наступает эпоха продавца, диктующего свои условия. Многие из них заняли твердую позицию и готовы объявлять о продажах лишь на этапе 70% готовности дома. На это есть несколько причин. Во‑первых, застройщики не хотят терять дополнительные прибыли при продаже жилья на ранних сроках. Ведь чем выше готовность дома, тем дороже в нем квадратные метры. Кроме того, продавцы могут опасаться штрафов за возможный срыв сроков сдачи, предусмотренных федеральным законом 214 о долевом жилье. Ну, и в‑третьих, застройщики ожидают реального роста цен, который обусловлен предстоящим дефицитом предложений по жилью экономкласса на рынке Татарстана.