Планировки решают все

В последние годы на рынке жилой недвижимости сформировался новый тренд — сокращение средней площади квартир в строящихся домах. Если в 2012 году средний показатель в новостройках Уфы составлял 58,1 кв. м, то в 2022 году — 47,1 кв. м. Вместе с этим изменился и подход к выбору нового жилья: ранее большую роль играло количество квадратных метров, а теперь люди делают ставку на функциональность.

В последние годы планировки квартир в новостройках становятся все более функциональными

Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ

Денег нет, но выход есть

За последние годы площадь квартир в новостройках страны регулярно снижалась. Такая тенденция отмечается и на рынке жилой недвижимости в Башкирии. Так, по данным Башстата, средний размер квартиры в новостройках республики в 2012 году составлял 58,1 кв. м, а в 2022 году этот показатель составил 47,1 кв. м при средней стоимости 34,5 тыс. руб. и 61,7 тыс. руб. за один кв.м соответственно.

Эксперты отмечают, что главной причиной такого тренда на рынке жилой недвижимости является рост цен на квадратные метры и отставание от него показателей доходов населения. В ближайшие годы площадь квартир, сдаваемых в Уфе и других крупных городах страны, вероятно, продолжит снижаться.

«Уфа — это город с развитым рынком недвижимости, с четко выраженными трендами развития этого рынка. В последние три года, начиная с 2020, для Уфы характерны постоянный рост средних цен на жилье: в 2022 они превысили отметку в 100 тыс руб. за кв. м и сейчас составляют 106 тыс. руб., при этом в 2023 году цены снизились на 1,5%. Это характерно в целом для рынка жилья — рост цен с 2020 года составил по стране 70%, в Уфе — 61%. Как девелоперы удерживают растущий рынок жилья при падающих реальных доходах и быстро увеличивающихся ценах? За счет льготных программ, помощи государства и за счет снижения площади квартир. Только за 2022 год эта площадь сократилась на 7%. Это снижает качество жилья, но в сложившихся условиях является оправданным ходом»,— рассказывает научный руководитель отделения дополнительного образования Факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Иванкина.

По словам дизайнера Наины Мусиной, за последние 10 лет средняя площадь квартир сократилась примерно на 25%: если в 2013 году она была 63 кв. м, то теперь — 46 кв. м. «Это связано с периодами кризисов. Доходы у населения падают, появляется потребность приобретения жилья бюджетных вариантов»,— рассуждает госпожа Мусина.

По данным «Авито Недвижимость» средняя стоимость квартир в сегменте новостроек в Уфе по итогам июля составляет 5,3 млн руб, что всего на 3,2% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: наиболее заметно за последний год выросла цена студий — на 20% (с 2,3 до 3,35 млн рублей). Однако ранее (с июля 2021-го по июль 2022-го) рост средней стоимости квартир на рынке первичного жилья был еще заметнее — +35,5% (с 3,8 млн руб. до 5,1 млн рублей).

Несмотря на достаточно высокие цены на квадратные метры в новостройках, спрос на них есть.

«На первичном рынке Уфы объем предложения квартир за последний год (с июля 2022-го по июль 2023-го) увеличился на 84,4%, за предыдущий год (с июля 2021-го по июль 2022-го) экспозиция выросла на 58,1%. Мы видим, что на рынке новостроек в Уфе наблюдается тенденция постоянного увеличения объема предложения. Активность потенциальных покупателей первичного жилья за год (с июля 2022-го по июль 2023-го) выросла на 59,1%. И если ранее наблюдалась тенденция к отложенному спросу (с июля 2021-го по июль 2022-го интерес к приобретению квартир в Уфе на платформе снизился на 40%), то в этом году рынок начал восстанавливаться. Скорее всего, такой тренд сохранится и впоследствии, при условии отсутствия сильных экономических потрясений»,— отмечает руководитель направления первичной недвижимости «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев.

Помимо тенденции к снижению площадей, есть и другие изменения в покупательских предпочтениях, считает генеральный директор сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева.

«Несколько лет назад был тренд на отказ от балконов и лоджий. Тогда думали, что это неэффективная трата площадей — все равно они превращаются в кладовки. Но в нашем регионе такой подход не прижился: погода не позволяет сделать условную террасу, поставить стол и круглогодично пить кофе. Поэтому горожане отдают большее предпочтение квартирам с балконами и лоджиями, предложения без них менее ликвидны. Второй тренд — это европланировки, когда есть кухня-гостиная и, возможно, еще несколько комнат. Но пандемия показала, что такой вариант тоже не очень удобен для жизни: сложно, когда члены семьи не могут уединиться даже на короткое время. Поэтому сейчас отмечается другая тенденция — снижение площадей при сохранении комнатности. Сейчас популярно, чтоб в квартире было несколько комнат площадью до 10–12–13 кв. м. Причем гостиные также стали маленькими. Если в советское время площадь гостиной была стандартно 20–21 кв.м, то сейчас комната площадью 15 кв. м может считаться гостиной»,— отмечает Елена Андреева.

Зона комфорта

Вместе со снижением средней площади квартир существует тренд и на функциональное насыщение квартир, отмечают эксперты.

«На рынке растет количество функционального жилья. Люди привыкли к эффективным планировкам, не хотят платить за неиспользованную площадь. Идет тренд на экологичность, на богатую инфраструктуру в комплексах обязательно высокого качества. В первую очередь покупатели квартир обращают внимание на количество комнат, максимальную цену, чистовую отделку, статус и срок сдачи, площадь. Сейчас многие выбирают компактные однокомнатные квартиры с выверенными смарт-планировками, в которых сразу понятно, где будет система хранения и куда встает диван-кровать»,— рассказывает исполнительный директор Ассоциации застройщиков Башкирии Адель Сайфуллина.

По словам директора архитектурной студии ArtHome Валерия Зайнетдинова, «жилья сегодня строится много, конкуренция за покупателя большая, поэтому на первый план выходят эффективные планировочные решения». «Если раньше архитекторы уделяли небольшое внимание эргономике квартиры, могли просто накидать мебель и такой недодуманный вариант прошел бы, то сейчас — нет. Застройщики еще на стадии проектирования привлекают дизайнеров интерьера и маркетологов для того, чтобы посмотрели планировку и подсказали, как ее оптимизировать»,— отмечает господин Зайнетдинов.

Планировки сегодня становятся более функциональными, добавляет PR-директор ГК «Садовое кольцо» Елена Мацинова. По ее словам, покупатели исходят из того, что платят за всю квартиру в целом, а не за квадрат. Поэтому наличие «лишних» метров ухудшает ликвидность квартиры и спрос на нее. Сейчас на рынке много говорят о том, насколько эргономичным должно быть пространство, какой должна быть логистика, какого рода инженерия должна поддерживать эти решения. Сегодня востребованы кухни-гостиные, дополнительные пространства для кабинетов или гардеробов. Одно из классных решений в современных жилых комплексах — это наличие удобного и комфортного лобби, где есть туалет и пространства для хранения велосипедов, колясок и так далее»,— рассказала Елена Мацинова.

«Покупатели всегда тщательно изучают планировку: расставляют мебель, представляют, как это все будет выглядеть. Как бы кто не говорил, что красивый рендер от застройщика — это основной продающий инструмент, но на самом деле — нет. Планировка квартиры и планировка этажа играют решающую роль, помимо локации и цены»,— рассуждает Елена Андреева.

За функциональностью будущее, уверена Наина Мусина. «Застройщики предусматривают ниши для гардероба, отказ от длинных коридоров. В премиум-сегменте встречаем мастер-спальню (когда к спальне примыкает собственная гардеробная и санузел с ванной или душевой кабиной — прим. ред.), кладовую при кухне, постирочную, а также террасу и патио,— делится опытом дизайнер. — Застройщики вынуждены подстраиваться под доходы населения и реагировать на изменение ипотечных ставок. В комфорт-классе будут предложения с разными видами отделки, включая меблировку. Становится популярным заказать еду или поход в ресторан, что сказывается на размерах кухни, не исключена актуальность апартаментов. В бизнес и премиум сегментах продолжится тренд на увеличение евроформатов.

Валерий Зайнетдинов согласен, что в области бизнес-класса и комфорт-класса застройщики «уделяют огромное внимание комфорту». «Сегодня мы предусматриваем в квартирах мастер-спальни, гардеробные и так далее. Если раньше сервису не уделялось внимания, то сейчас тренд меняется. В новых жилых комплексах по умолчанию предусмотрено видеонаблюдение, центральное кондиционирование, появляются красивые и удобные места общего пользования, как в отелях. Думаю, что мы уверенными темпами по уровню и качеству строительства движемся к московским новостройкам»,— сообщил господин Зайнетдинов.

В то же время эксперты отмечают, что сегодня уфимский рынок недвижимости перенасыщен однокомнатными квартирами маленьких площадей, а вот достойных и интересных предложений двух-, трехкомнатных квартир — дефицит. «Как бы удивительно это ни звучало, но людям сегодня нужны большие квартиры. Рынок испытывает колоссальный дефицит двух-, трехкомнатных квартир с хорошими планировками. Если посмотреть на рынок «вторички», то у нас просто запредельная затоваренность на рынке «однушками». Люди с удовольствием покупали бы квартиры большей площади, но их сегодня очень мало»,— считает директор консалтингового агентства «План А» Иван Зорин.