"Местные власти должны конкурировать с коммерческими застройщиками"

О том, как должно происходить строительство доступного жилья, обозреватель "Власти" Андрей Воскресенский побеседовал с начальником отдела сопровождения нацпроекта "Доступное жилье" Министерства регионального развития Андреем Чибисом.

— Андрей Владимирович, что должны и что могут сделать региональные власти для решения жилищной проблемы?

— Во-первых, власти обязаны подготовить нормативную базу для реализации жилищного законодательства на региональном уровне. Во-вторых, разработать документы территориального и градостроительного планирования, то есть, генпланы и правила землепользования и застройки. Проще говоря, определить правила игры. И, наконец, в-третьих — обеспечить равный доступ к земельным участкам всех, кто хочет их застраивать. Не секрет, что строительный рынок сильно монополизирован. Крупные компании, даже московские, с трудом попадают в регионы, поскольку у местных властей есть свои, скажем так, понятные им компании, которые строят медленнее, с худшим качеством и более высокой себестоимостью, но при этом пользуются протекцией. Таких фактов много.

— Известно, что строители готовы строить сколько угодно, были бы площадки. Земли в российских городах полно, но, как правило, с неразвитой инфраструктурой, на развитие которой не хватает средств. Средства можно выручить за счет продажи земли на аукционах, но за участок без инфраструктуры много не получишь. Как выйти из этого круга?

— Есть два варианта. Первый. В соответствии с законодательством муниципалитеты с 1 января этого года имеют право отдавать в залог земельные участки, которые находятся в их собственности, под кредиты, которые пойдут на создание инженерной инфраструктуры — то есть дорог, энергоемкости, тепловых сетей, канализации и т. д. Соответственно, возрастает стоимость участка, и, проведя аукцион, муниципалитет рассчитывается с долгом. Второй. Компания-застройщик полностью берет на себя создание инфраструктуры — причем не только инженерной, но и социальной. То есть делает за свой счет то, что должно делаться за счет бюджета. И расходы на это записываются как долг местного муниципалитета. Понятно, что город или область будет отдавать долг годами, что застройщику неинтересно. Но какая-либо федеральная финансовая структура рефинансирует этот долг, получая закладную от муниципалитета, застройщик-инвестор сразу возвращает свои вложения, а в местный бюджет закладываются расходы на выплату долга, допустим, на 20 лет. В настоящий момент достигнута принципиальная договоренность с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию о рефинансировании долгов муниципалитетов. В будущем подключатся и другие крупные структуры, например Сбербанк. Закладные муниципалитетов имеют хорошее обеспечение, я думаю, желающих поучаствовать в рефинансировании будет много.

— Насколько я знаю, в регионах не так много инвесторов-застройщиков, которые потянули бы такие расходы, пусть только на период строительства. Как говорится, опять придут москвичи и все скупят...

— И кому от этого будет плохо? Кто проиграет? Когда вытесняют мелких застройщиков, они ведь не перестают существовать — они просто из инвесторов становятся подрядчиками, то есть выполняют свою прямую функцию. Сейчас они, получив участок земли, ищут кредиты, а затем платят немалые деньги за их обслуживание. Или же привлекают дольщиков, используя различные полулегальные схемы, ведь далеко не все работают в соответствии с законом "О долевом участии в строительстве жилья". То есть, строительство становится или дороже, или рискованнее. И вот вместо этого приходит крупный инвестор, который имеет собственные или дешевые заемные средства, который имеет квалифицированный менеджмент, который готов вести масштабную застройку (а такая по определению обходится дешевле, чем точечная). И кроме всего прочего, он обеспечит местные строительные компании значительно большим объемом работ, чем они имели, когда инвестировали сами. Это только способствует развитию местных строительных комплексов. А сейчас они заинтересованы в том, чтобы раздувать цены на жилье, не увеличивая объемов строительства.

— На ваш взгляд, разумна ли практика продажи жилья льготным категориям граждан по сниженным ценам, за счет местных бюджетов?

— Абсолютно разумна. Более того, я считаю, что местные власти должны конкурировать с коммерческими застройщиками при реализации подобных проектов. Сейчас на уровне правительства рассматривается вопрос о создании государственных строительных компаний — либо на федеральном, либо на региональном уровне — для выполнения социальных программ. Их задачей будет не получение прибыли, а сдерживание рынка.

— Насколько я понимаю, по такому пути пошли в Калуге, где заключили договор с инвестиционной компанией о строительстве по фиксированным ценам. Но при этом неизбежно распределение жилья среди льготников, а любое распределение, как мы знаем, чревато коррупцией...

— Надо заранее планировать объемы строительства исходя из количества людей, имеющих право на льготы. И устанавливать очередность. Только так можно исключить коррупционную составляющую.