Механизмы эффективного управления органами местного самоуправления земельными ресурсами

юридические науки

Плахина Анастасия Сергеевна МЕХАНИЗМЫ ЭФФЕКТИВНОГО ...

УДК 342.6

МЕХАНИЗМЫ ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ

© 2017

Плахина Анастасия Сергеевна, аспирант

Кемеровский государственный университет

Аннотация. Дано определение земли, выявлена степень важности данного природного ресурса в деятельности человечества. Раскрыты механизмы управления земельными ресурсами, детерминированы основные факторы, влияющие на процесс управления. Определён орган, являющийся полномочным распорядителем земельных участков в границах муниципальных образований. Разграничены формы платы за пользование замелей в зависимости от форм владения. Неосновательное обогащение, как способ взимания неоплаченных арендных платежей при использовании их без правоустанавливающих документов. Муниципальный земельный контроль, как механизм управления землями в границах муниципальных образований. Раскрыты последствия использования земель не в соответствии с их целевым назначением, либо их неиспользования. Выявлены слабые и сильные стороны процедуры изъятия земельных участков. Отражены основные изменения земельного законодательства и раскрыты предоставленные полномочия органам местного самоуправления в сфере распоряжения земельными ресурсами. Проанализированы внесенные в земельный кодекс изменения, отмечены преимущества и недостатки действующего законодательства в сфере управления и распоряжения земельными ресурсами. Освещены проблемы порядка предоставления земельных участков, процедуры их изъятия, оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Проведено сравнение процедуры изъятия земельных участков в Российской Федерации и за рубежом. Выявлена одна из самых важных проблем органа местного самоуправления в части взимания платы за пользование земельными ресурсами. Установление рыночной стоимости земельных участков, как одна из основных проблем органов местного самоуправления в части недополучения денежных средств. Даны предложения органам местного самоуправления по участию в процедурах оспаривания установленной кадастровой стоимости.

Ключевые слова: земельные ресурсы, орган местного самоуправления, механизмы эффективного управления, кадастровый учет, изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, кадастровая стоимость.

MECHANISMS OF EFFECTIVE MANAGEMENT OF LOCAL GOVERNMENTS

BY LAND RESOURCES

© 2017

Plakhina Anastasia Sergeevna, post-graduate student

Kemerovo State University

Abstract. The definition of land is given, the degree of importance of this natural resource in the activities of mankind is revealed. The mechanisms of land resources management are revealed, the main factors influencing the management process are determined. The body that is the authorized administrator of land plots within the boundaries of municipalities is defined. The forms of payment for the use of land are differentiated depending on the forms of ownership. Unjust enrichment, as a way of charging unpaid rent payments when using them without title documents. Municipal land control, as a mechanism for managing lands within the boundaries of municipalities. The consequences of land use are disclosed not in accordance with their intended purpose, or their non-use. The weak and strong sides of the procedure for seizing land plots have been identified. The main changes in land legislation are reflected and the powers given to the local self-government bodies in the sphere of land resources management are disclosed. The amendments made to the land code are analyzed, the advantages and disadvantages of the current legislation in the sphere of management and disposal of land resources are noted. The problems of the procedure for granting land plots, procedures for their withdrawal, disputing the results of determining the cadastral value of real estate objects are covered. A comparison of the procedure for the seizure of land in the Russian Federation and abroad was made. One of the most important problems of the local government regarding the collection of fees for the use of land resources has been revealed. The establishment of the market value of land as one of the main problems of local government in terms of shortage of funds. Proposals have been made to local authorities on participation in the procedures for challenging the established cadastral value.

Keywords: land resources, local government body, effective management mechanisms, cadastral registration, seizure of land for state and municipal needs, cadastral value.

Согласно ст. 9 Конституции Российской Федерации земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Данная формулировка автоматически обусловливает степень важности теоретического осмысления проблем, связанных с поиском оптимальных способов и механизмов управления земельными ресурсами, их эффективным нормативным обеспечением. Отметим, что земельное законодательство РФ в последний период претерпело существенные изменения, связанные, в первую очередь, с принятием Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Механизмы управления земельными ресурсами включают в себя контроль со стороны органов местного самоуправления за использованием земли в соответствии с их целевым назначением, категорией и разрешенным использованием; исключение самовольного использования земель без платы за такое использование;

рациональное распределение земель между хозяйствующими субъектами; своевременное изъятие земельных участков ввиду их неиспользования, либо ненадлежащего использования; взимание платы за пользование земельными участками в виде земельного налога, либо арендной платы согласно нормам действующего законодательства; осуществление муниципального земельного контроля и по результатам такого контроля привлечение лиц к административной ответственности за использование земельных участков без оформления правоустанавливающих документов, либо использование земель не в соответствии с их целевым назначением.

Платность использования земли на территории Российской Федерации предусмотрена Земельным кодексом и составляет экономическую основу управления земельными ресурсами. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизнен-

Plakhina Anastasia Sergeevna juridical

MECHANISMS OF EFFECTIVE ... science

ного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом [1]. Иные хозяйствующие субъекты и физические лица обязаны вносить арендную плату за использование земли, за исключением случаев, предусмотренных законодательством. В случае отсутствия арендных и иных договорных отношений, орган местного самоуправления полномочен начислить неосновательное обогащение в размере арендной платы за весь период использования земли, так как считается, что субъект сберег денежные средства, которые должен был внести при надлежащем оформлении земельного участка. Судебная практика по взиманию неосновательного обогащения бесспорна, в случае подтверждения и обоснования факта и периода такого использования.

На эффективное управление земельными ресурсами в пределах регионов, городских округов, сельских поселений, влияют ряд факторов. Мониторинг земель в пределах муниципального образования приводит к необходимости учета земельных участков, внесения сведений о них в государственный кадастр недвижимости, проведению землеустроительных работ, которые требуют финансовых затрат, как правило отсутствующих в статьях расходов соответствующего муниципального образования, что и является одной из проблем в реализации полномочий по управлению и распоряжению земельными участками.

Роли и значению землеустроительных и земельно-кадастровых действий в системе управления земельными ресурсами посвящены работы А.А. Варламова, С.Н. Волкова, И.В. Дегтерева, А.П. Огаркова, В.Н. Хлыстун и др. Однако их публикации посвящены, в основном, проблемам управления земельными ресурсами страны, регионов и муниципальных образований. Вопросы же внутрихозяйственного экономического механизма использования земельных участков хозяйствующих субъектов, проблемы формирования процесса оценки и налогообложения земельных участков и иных объектов недвижимости и оценки земельных участков остаются не разработанными и требуют более детального изучения [2].

В рамках земельного законодательства до принятия Федерального закона №171 можно было констатировать определенную недоработанность нормативно-правовой основы регулирования земельных отношений. В настоящее время Земельный кодекс Российской Федерации содержит полный перечень полномочий органов местного самоуправления для обеспечения надлежащего контроля и повышения основного объема финансовых поступлений от использования земель в границах муниципальных образований.

Орган местного самоуправления полномочен распоряжаться земельными участками не только, являющихся объектом муниципальной собственности, но и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, что расширяет сферу возможностей муниципалитетов.

При анализе мероприятий «Земельной реформы» выявлены преимущества устанавливаемого порядка предоставления земельных участков, а именно:

-исключена процедура принятия решений о предоставлении земельных участков, что привело к упрощению процедуры предоставления земельных участков, сокращению сроков рассмотрения обращений заявителей;

-исключена процедура предварительного согласования места размещения объектов, что привело к прозрачности при предоставлении земельных участков, соблюдению норм Федерального закона «О защите конкуренции», исключению лоббирования интересов отдельных физических лиц и хозяйствующих субъектов.

-установлены случаи предоставления земельных участков без проведения торгов (в аренду, собственность бесплатно), что учитывает интересы отдельных категорий лиц, обладающих таким правом; 500

-введены конкретные сроки при предоставлении земельных участков в аренду, что ограничивает землепользователя и дисциплинирует например в случае предоставлении земельного участка для строительства;

- введён порядок предоставления сформированного участка и участка без точных границ;

-установлен сроки принятия всех решений органов местного самоуправления;

-установлены основания для отказа в принятии всех решений;

-исключено решение об образовании участка, как дублирующее решение об утверждении схемы;

-исключена подготовка и согласование акта выбора земельного участка.

Как отмечалось ранее, введенная процедура изъятия земельных участков для муниципальных и государственных нужд значительно расширила полномочия органов местного самоуправления, так значительная часть предоставленных земельных участков не используется, либо используется не в соответствии с их категорией и разрешенным использованием. Такая процедура дает возможность предоставлять изъятые земельные участки иным лицам, имеющим намерение осуществить какой-либо вид деятельности на них, а органу местного самоуправления - увеличить поступления в бюджет.

Заметим, что основания для изъятия земельных участков на территории Российской Федерации отличны от оснований для изъятия за рубежом.

Так, основаниями изъятия в России являются:

- выполнение международных обязательств Российской Федерации;

- размещение объектов при отсутствии других вариантов, в том числе линий электропередач и других объектов энергетики, автомобильных и железных дорог, трубопроводов, объектов обороны и безопасности;

- недропользование, создание особоохраняемых природных территорий;

- иные обстоятельства в установленных федеральными законами случаях.

При этом наиболее типичными основаниями изъятия за рубежом являются:

- необходимость изъятия для обеспечения общественного развития, развития путей сообщения, сохранения объектов природы и памятников, если соответствующее решение принято уполномоченным Министром (Англия. Канада. Австралия и др.);

- необходимость обеспечения функционирования объектов энергетики, транспорта, промышленности, объектов социального назначения (школы, больницы, церкви и т.п.), охраны окружающей среды и памятников), строительства доступного жилья.

При этом в США, ФРГ, Швеции, Испании и некоторых других странах действует правило, согласно которому при изменении разрешенного использования земельных участков застройщик передает безвозмездно муниципалитету до 25% территории для строительства объектов социальной инфраструктуры и дорог, а в ФРГ, Швеции и Норвегии постоянной практикой является создание компенсационных фондов для лиц, у которых была изъята недвижимость.

Остановимся на характеристике еще одной важной проблемы, возникшей на этапе реформирования земельного законодательства -проблемой оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем, а после 15 сентября 2015 года - административным истцом в судебном порядке посредством предъявления следующих требований:

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; изменение кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его

Baltic Humanitarian Journal. 2017. Т. 6. № 4

юридические науки

Плахина Анастасия Сергеевна МЕХАНИЗМЫ ЭФФЕКТИВНОГО ...

кадастровой стоимости, в том числе - исправление технической и (или) кадастровой ошибки (далее - заявления о пересмотре кадастровой стоимости);

- об оспаривание решения или действия (бездействия) Комиссии [3].

Судебная практика, сложившаяся в Кемеровской области показывает, что установленная кадастровая стоимость снижается судебным решением или решением Комиссии на основании представленных отчетов об оценке оспариваемого объекта недвижимости; она может быть снижена вплоть до десяти раз, что соответственно значительно снижает и поступления в местный бюджет.

В ряде случаев, полагаем, органами местного самоуправления должны быть представлены в судебное заседания или на рассмотрение в Комиссии альтернативные отчеты, доказывающие занижение рыночной стоимости оспариваемого объекта. Такой способ позволит не допустить массовое обращение заявителей с соответствующими претензиями и исключит снижение стоимости объектов в качестве одного из проявлений злоупотребления своим правом.

Таким образом, с внесением изменений в отдельные законодательные акты и Земельный кодекс РФ полномочия органов местного самоуправления расширены и достаточны для эффективного управления земельными ресурсами в пределах своих территорий, остается лишь реализовать их надлежащим образом, открыто, добросовестно, и прозрачно.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:

1. Налоговый Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 05 августа 2000 № 117-ФЗ (ред. от 29 июля 2017), ст. 388.

2. Варламов, А.А. Земельный кадастр. Оценка земли и иной недвижимости: учебник / А. А. Варламов, А.В. Севостьянов. - М.: КолосС, 2006. - 265 с.

3. Постановление Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 01.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.07.2017).

5. Федеральный закон от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Статья поступила в редакцию 27.09.2017

Статья принята к публикации 26.12.2017