Риски, сопровождающие кредитные организации на рынке ипотечных кредитов

Н. В. ЖУКОВА*

Наталья Владимировна Жукова — аспирантка кафедры банковского дела СПбгУЭФ.

В 2005 г. закончила СПбГУЭФ.

Главный кредитный эксперт отдела кредитования малого бизнеса, филиал № 7806 банк ВТБ24 (ЗАО) г. Санкт-Петербурга.

Автор 3 научных публикаций.

Область научной специализации: ипотечное кредитование, кредитование малого бизнеса.

^ ^ ^

РИСКИ, СОПРОВОЖДАЮЩИЕ КРЕДИТНЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ**

Риск — неотъемлемое свойство банковской деятельности. На практике возможные убытки сопутствуют каждому шансу получить прибыль. Чем ниже уровень риска, тем ниже при прочих равных условиях и вероятность получить высокую прибыль. Однако риски должны быть разумны, контролируемы и находиться в пределах финансовых возможностей и компетенции кредитных организаций.

При ипотечном кредитовании риск увеличивается в связи с крупными суммами выдаваемых кредитов и долгосрочным характером операций. Длительные сроки кредитования предполагают возможные существенные изменения в экономике, кредитной и банковской политике. Прежде всего это изменения процентных ставок по банковским займам, депозитам и кредитам, изменения в системе налогообложения и доходах населения, покупательной способности денег, стоимости недвижимости, в жилищной политике, законодательстве и т. д.

Основными рисками на ипотечном рынке являются: кредитный, процентный риск ликвидности и риск досрочного погашения. Все эти виды рисков органически связаны между собой. Очевидно, что кредитный риск может привести к риску ликвидности и риску неплатежеспособности банка, а также риску неполучения запланированных доходов и соответственно к неспособности банка возмещать административно-хозяйственные расходы. Риск процентной ставки самостоятелен, так как связан с конъюнктурой на рынке кредитных ресурсов и действует как внешний фактор, не зависящий от банка. Однако он в состоянии усугубить кредитный риск и всю цепочку рисков, если банк не будет приспосабливаться к изменениям уровня рыночной процентной ставки.

• Особенности управления кредитным риском при ипотечных операциях

Кредитный риск — возможность убытков банка из-за неполного исполнения или неисполнения его должником условий договора на оказание банковских услуг. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемый денежный поток в связи с дефолтом заемщика. Кредитный риск может быть вызван не только неблагоприятным изменением платежеспособности заемщиков (риск неуплаты основного долга и (или) процентов по нему), но и уменьшением стоимости залога из-за падения цен на жилье, утратой или порчей залога.

При определении качества отдельного кредита, кредитор обращает внимание на соответствие условий кредита финансовым возможностям заемщика, его кредитную историю, а также степень обеспечения кредита.

Условия ипотечного кредита должны обеспечивать определенную прибыль кредитору и в то же время соответствовать финансовым потребностям клиента и его способности выплачивать кредит [1, с. 54]. Стремление кредитора повысить прибыль от ипотечных операций может привести к увеличению кредитного риска. Чем больше сумма и срок кредита, выше процентная ставка и дополнительные расходы по кредиту, тем большая вероятность возникновения кредитного риска. Поэтому кредитор должен ответственно подходить к разработке кредитных продуктов.

При принятии решения о предоставлении каждого кредита, необходимо определить, насколько уровень доходов данного заемщика позволит ему выполнить принимаемые на себя обязательства.

В российских банках для оценки уровня платежеспособности потенциального заемщика используются следующие показатели:

— Отношение ежемесячного (аннуитетного) платежа заемщика по жилищному ипотечному кредиту к его совокупному доходу. В основном значение данного коэффициента не должно превышать 30-45 %.

** © Н. В. Жукова, 2009

Статья публикуется по рекомендации кандидата экономических наук, доцента И. А. Разумовой. Ипотечные кредиты могут выдаваться на срок от 10 до 30 лет.

— Отношение ежемесячных долгосрочных обязательств заемщика (за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу) к совокупному доходу. Как правило, данный коэффициент не может превышать 65 %.

Для более точного анализа платежеспособности заемщика могут быть дополнительно рассчитаны справочные коэффициенты.

Снижение коэффициента платежеспособности заемщика (соотношение ежемесячного платежа к совокупным доходам заемщика) облегчает ему погашение долга, но в то же время снижает доступность кредита, увеличивает срок кредитования и, соответственно, общую сумму выплат по кредиту (табл.).

Таблица

Влияние срока кредита на стоимость ипотечного кредита для заемщика

Срок кредита 60 мес. 120 мес. 180 мес. 240 мес. 300 мес.

Величина ежемесячного платежа, руб. Общая сумма процентных выплат по кредиту, руб. 54 474,83 768 489,8 40 333,74 2 340 048,8 34 989,68 3 798 142,4 32 919,74 5 400 737,6 32 020,77 7 106 231

Таким образом, срок кредита также оказывает влияние на величину кредитного риска.

Способность выплаты кредита заемщиком зависит не только от уровня его доходов, но и других факторов, которые необходимо принимать во внимание кредитору при принятии решения о предоставлении кредита: долгосрочность и стабильность дохода заемщика; наличие различных источников дохода; множество доходов семьи или доступ к расширенной семейной финансовой поддержке; наличие других ликвидных активов.

На величину кредитного риска оказывает влияние размер первоначального взноса. Чем больше доля собственных средств стоимости приобретаемой недвижимости, тем больше вероятность погашения кредита. Превышение рыночной стоимости обеспечения кредита (приобретаемого жилья) над суммой кредита определяет

степень защищенности ссуды, притом на всех стадиях кредитования, а также последующего жилищного инвестирования, базирующегося на этих ипотечных долгах [2, с. 59].

При ипотечном кредитовании оценка обеспечения кредита играет более важную роль, чем при других видах кредитования. При обращении взыскания на объект ипотеки в случае невыполнения заемщиком своих обязательств кредитор может столкнуться со следующей проблемой: невозможностью обращения взыскания на объект залога (правовые проблемы) и выручки, полученной от реализации предмета залога.

Таким образом, на качество обеспечения оказывают влияние следующие факторы: качество объекта недвижимости по сравнению с другими возможными объектами; ликвидность объекта; стабильность (предсказуемость) цен на рынке недвижимости и на данный объект в частности; отработанный на практике механизм обращения взыскания и реализации недвижимого имущества.

В случае резкого снижения стоимости недвижимого имущества может возникнуть ситуация, когда остаток долга заемщика превысит стоимость залога. В таком случае мотивация заемщика выполнять свои обязательства понижается. Наглядным примером этого является ипотечный кризис в США, начавшийся в последние годы.

В процессе управления кредитным риском банк должен определить сферу возникновения риска и степень его влияния на результаты работы банка. На основании этой информации возможно квалифицированное регулирование кредитного портфеля, которое включает в себя: контроль за качеством предоставляемых кредитов; распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка; создание резервных фондов на возможные потери по ссудам; своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними.

Существуют определенные особенности управления кредитным риском в различных кредитных организациях. Универсальные банки могут снизить данный риск за счет его диверсификация, благодаря широкому кругу проводимых операций. В течение накопительного периода, необходимого для получения ипотечного кредита в стройсберкассе (Германия), происходит формирование кредитной истории клиента, оценка его платежеспособности и готовности осуществлять платежи по погашению кредита. Ипотечные банки (Германия) выдают ипотечные кредиты в размере не более 60 % от «залоговой стоимости», расчет которой производится по строгим правилам, разрабатываемым банком и утверждаемым органом государственного надзора за банковской деятельностью.

* Предельная сумма кредитования (лимит) для ипотечных банков в Германии устанавливается в виде законодательного норматива на длительный срок.

Для кредитных организаций, рефинансирующих ипотечные кредиты на вторичном рынке, существенное значение имеет соответствие выдаваемых кредитов стандартам рефинансирующей организации.

• Особенности управления процентным риском при ипотечном кредитовании

Риск изменения процентных ставок — возможность изменения доходов банка из-за колебаний величины процентных ставок. Этот риск возникает при несбалансированной периодичности пересмотра ставок процента по выданным кредитам и по привлеченным заемным средствам, т. е. если ставка процента по кредиту корректируется менее часто, чем ставки процентов по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок. Степень риска наиболее велика в периоды высокой инфляции.

Основными способами снижения процентного риска являются достижение оптимального соответствия стоимости активов и пассивов и использование инструментов ипотечного кредитования с переменной процентной ставкой. Сбалансированность банковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологии сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночных ставок и другим причинам [3, с. 76-81]. Величина процентных ставок по активам и пассивам должна соотноситься таким образом, чтобы обеспечить рентабельность работы банка. В то же время необходимо найти оптимальный вариант процентной ставки как по депозитам, удовлетворяющим требованиям вкладчика, так и по кредитам, приемлемым для заемщика.

Вводя различные кредитные инструменты с переменными процентными ставками, банки стремятся снизить риск процентных ставок в условиях инфляции, а также быстро меняющегося финансового рынка, стараются сбалансировать изменение стоимости банковских фондов и изменение процентных ставок по выданным кредитам.

Для снижения данного риска немецкие ипотечные банки при формировании ипотечной массы покрытия используют принцип соответствия кредитных требований и обязательств по закладным листам. Что касается ссудосберегательной модели, то она в силу своей автономности не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка, а также от колебаний рыночной цены заемных денег.

• Особенности управления риском ликвидности при ипотечном кредитовании

Риск ликвидности — возможность возникновения убытков из-за неспособности банка в нормальном режиме обеспечить исполнение своих обязательств в установленные сроки вследствие несбалансированности его активов и обязательств и неспособности привлечь необходимые в данный момент финансовые ресурсы по приемлемым ценам*.

Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Прежде всего необходимо разработать стратегию мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Это может быть продажа активов, формирование портфеля ликвидности, совершенствование депозитной политики, заем средств под залог и без залога, резервные кредитные линии и получение права занимать средства в Центральном банке и т. п. Кроме того, необходим постоянный детальный расчет потоков наличности для определения возможной потребности банка в наличных средствах. При этом диверсификация источников финансирования может уменьшить стоимость и риск ликвидности активов.

Необходимым условием для повышения ликвидности и платежеспособности кредитных организаций, осуществляющих ипотечные операции, является привлечение дополнительных долгосрочных ресурсов ипотечного кредитования на основе создания и развития вторичного рынка закладных.

Принцип ликвидности деятельности немецких ипотечных банков заключается в соответствии эмитируемых ими закладных листов требованиям ликвидности для международных инвесторов.

Для поддержания ликвидности ссудосберегательных организаций необходим постоянный приток вкладов. В Германии он обеспечивается за счет государственной поддержки системы стройсбережений, включающей в себя налоговые льготы и жилищные субсидии.

• Особенности управления риском досрочного погашения при ипотечном кредитовании

Риск досрочного погашения — риск потерь при реинвестировании денежных средств, вызванных досрочным погашением ипотечного кредита с фиксированной процентной ставкой. Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые

* Ключевые слова «в нормальном режиме» выделены потому, что именно они отличают риск ликвидности от риска банкротства. В первом случае банк несет потери, но выполняет обязательства, при этом проблемы ликвидности имеют временный характер. Во втором случае проблемы имеют более затяжной характер и могут привести к полной потере платежеспособности банка и к его банкротству.

необходимо реинвестировать, при этом рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Риск досрочного погашения является одним из самых непредсказуемых рисков. Чтобы избежать данного вида риска, в немецких ипотечных банках введен запрет на досрочное погашение кредитов (§ 609а Гражданского кодекса Германии). Рефинансируя ипотечные кредиты на вторичном рынке, кредитные организации перекладывают данный риск на эмитенты ипотечных ценных бумаг, а те, в свою очередь, имеют возможность переложить его на инвесторов, в частности при выпуске ипотечных сертификатов участия.

ЛИТЕРАТУРА

1. Гарипов Е. В. Оценка стоимости жилья в управлении риском в операциях ипотечного кредитования // Финансы и кредит. 2005. № 20 (188).

2. Цылина Г. А. Ипотека: жилье в кредит. М.: ЗАО «Издательство „Экономика"», 2001.

3. Павлова И. В. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Изд. группа «БДЦ-пресс», 2004.