Жилье экономкласса близится к равновесию

Снижение платежеспособного спроса, а, соответственно, и цен на жилье экономкласса скоро встретится с недостатком предложения строящихся квартир, который, в свою очередь, постарается поднять цены вверх. Пересечение двух встречных тенденций позволит рынку жилья сбалансировать цены.

По мнению участников рынка, дефицит жилья экономкласса вернется в ближайшие 6-12 месяцев. "Спрос падает, в первую очередь, на объекты низкой стадии готовности. Именно они подвержены наиболее сильному колебанию цен в периоды нестабильности, - комментирует Эдуард Глазырин, начальник отдела маркетинга и продаж ЗАО "ИСГ "Норманн"". — Жилье высокой степени готовности закончится на рынке через 6 месяцев. На данный момент равновесной ценой можно считать 45-50 тысяч рублей за квадратный метр на начальной стадии строительства и 70-75 тысяч рублей за квадратный метр — на конечной стадии. При таких ценах спрос мог бы охватить все имеющееся предложение квартир".

Финансовый кризис значительно расслоил цены жилья различных категорий (см. диаграмму). "Наиболее сильно в текущей ситуации кризис отражается на сегментах недорогого жилья (эконом или комфорт) — говорит Анастасия Негребецкая, ведущий эксперт GVA Sawyer в Санкт-Петербурге. — Потенциальные покупатели данной категории сильнее всего ощутили на своих доходах изменение финансовой ситуации в стране. Одновременно с этим стоит отметить, что и выходить из кризиса раньше всего начнет именно этот сегмент".

"На настоящий момент надо признать, что объем предложения сократился не до такой степени, чтобы начать соответствовать существующему спросу, — поясняет заместитель директора агентства недвижимости "Бекар" Николай Лавров. — Объем ввода жилья сократился на 7,6% по сравнению с январем-маем прошлого года. И рынок покупателя, при котором предложение значительно превышает спрос, по моим оценкам, сохранится до конца года. Рынок недвижимости будет плавно стабилизироваться. В условиях дефицита спроса цены на вторичном рынке продолжат плавное снижение — на 0,1-0,5% в неделю. Но период резких скачков цен на недвижимость однозначно завершен".

Назад к бартеру

В условиях отсутствия средств для найма подрядчиков строители предлагают им вернуться к старым схемам бартера. Схема практически бартерного расчета строительной компанией со своими подрядчиками умерла около пяти лет назад. В период сильного роста цен на недвижимость строителям стало невыгодно расплачиваться за работы квартирами. Тогда же и исчезли из продажи квартиры "от подрядчиков". С ограничением объемов кредитования и появления проблем с ликвидностью оплата строящимися квартирами возродилась. Получая квартиры вместо денег, подрядчики стараются их продать как можно быстрее, пусть даже со снижением цены. Возврат к жизни схемы расчета квартирами вместе с тем активизировал мошенников, представляющихся подрядчиками и продающих дешево не принадлежащую им недвижимость.

Основные мошеннические схемы представляют собой замаскированные под продажу "от подрядчика" двойную, тройную и т.д. продажу одной и той же квартиры или и вовсе продажу квартиры, не принадлежащей продавцу, с помощью поддельных документов.

Михаил Бойцов, управляющий партнер Rightmark Group, рекомендует приобретать квартиру напрямую у застройщиков, а при приобретении квартиры у подрядчика обращать внимание на наличие всей цепочки договоров: "Если вы покупаете квартиру не у застройщика, необходимо получить заверенную продавцом копию договора между застройщиком и продавцом, чтобы удостовериться, что приобретаемая вами квартира будет передана застройщиком подрядчику. Если цепочка длиннее (например, застройщик — генподрядчик — субподрядчик), то необходимо получить копии всех договоров по цепочке. Такая схема, как указано выше, возможна только при заключении договора долевого участия. При заключении предварительного договора купли-продажи с одновременным расторжением другого такого же договора желательно получить заверенную застройщиком копию соглашения о расторжении предыдущего договора (если, конечно, они просто не рвут первоначальный договор).

Цель всех действий — убедиться в том, что лицо, продающее вам квартиру, имеет именно на нее какие-либо права: это либо застройщик (при заключении предварительного договора купли-продажи), либо генподрядчик, субподрядчик (при заключении договора долевого участия). Должна четко прослеживаться цепочка, как именно покупаемая квартира переходит от застройщика к вам.

Мошеннические схемы, как всегда, связаны с продажей того, к чему продавец не имеет отношения, достаточно проверить указанные выше обстоятельства, чтобы защитить свои права".

Беды строителей

Снижение цен заставило многих застройщиков заморозить строительство и нести убытки или, по крайней мере, недополучать запланированные доходы. При этом сроки кредитных ресурсов истекали, а банки отказывали в пролонгировании заимствований. Публичные строительные компании, имеющие обязательства в виде облигаций, стали допускать дефолты по выплатам купонов и погашениям основной суммы долга. Восемь строительных и девелоперских компаний в России уже не смогли вовремя исполнить свои обязательства по публичным заимствованиям. В их числе есть одна петербургская строительная компания — ООО "Корпорация Строймонтаж". В ближайшее время аналитики фондового рынка ожидают возможные проблемы со своевременностью выплат по облигациям ООО "Макромир-Финанс" и ЗАО "Строительное объединение М-ИНДУСТРИЯ".

"Дефолт по облигациям — это, по сути, последняя стадия "неспособности" или "нежелания" эмитента (по обстоятельствам) расплачиваться по долгам, — считает Александр Строгалев, директор ЗАО "Управляющая компания "Адекта". — Если эмитент идет на непогашение своих публичных обязательств, это означает, что все остальные оплаты у него уже тоже остановились. При этом поражает некая "циничность" ряда строителей, которые ставят исполнение своих обязательств перед дольщиками над исполнением своих обязательств перед кредиторами".

Сами строители признают, что отрасль закредитована очень сильно: практически все жилье строится на заемные средства. Когда кредитные ресурсы были легко доступны, компании формировали для себя земельный банк и скупали максимум свободных участков. В результате большие средства оказались замороженными в земле, которая потеряла ликвидность и сделала невозможным возврат вложенных денег.

Если финансовые трудности приведут застройщика к банкротству, то в процесс строительства придется вмешиваться администрации города, уверены эксперты. Скорее всего, объем будет передан другому застройщику для завершения работ.

Удешевить стройку

Наиболее логичным способом снизить себестоимость строящегося жилья строители считают снижение расходов на подсоединение к инженерным сетям, в первую очередь, к электрическим коммуникациям ТГК-1 (бывшего Ленэнерго), а также снижение стоимости земельного участка. Экономить на качестве строительных материалах застройщики не готовы. Тем более что жилье экономкласса традиционно строится из самых дешевых материалов. "Качество бетона определяется гостами, и делать его хуже — значит рисковать прочностью и безопасностью здания, — говорит Николай Лавров. — Я не готов подозревать наших строителей в таких вещах даже в кризис. Сейчас, скорее, можно ожидать улучшения качества отделки домов и квартир для привлечения покупателей. Что касается популярности стройматериалов, то после кризиса можно предполагать сокращение строительства кирпичных и кирпично-монолитных домов в пользу увеличения доли монолита".

Качество спроса

Впрочем, отделка квартиры как дополнительная опция — не самый востребованный у покупателей маркетинговый инструмент. "Застройщики запускают альтернативные ипотеке механизмы — длительные рассрочки, — комментирует Анастасия Негребецкая. — Ряд крупных застройщиков предлагают рассрочку на пять лет под невысокий процент или вовсе без него. Это касается, в первую очередь, объектов, продажи в которых идут особенно плохо по причинам низкой степени готовности дома, неудачной локации, большой площади квартир".

По словам представителей строительных компаний, нынешний спрос — это покупка жилья для себя, речи об инвестициях не идет. Индекс доходности от сдачи жилья в аренду в Санкт-Петербурге, рассчитываемый изданием "Бюллетень недвижимости", находится сейчас на уровне 5% годовых. Банковские ставки достигают 18% годовых при полной гарантии возврата денежных средств системой страхования вкладов. Поэтому ожидание дальнейшего снижения цен не является главным критерием снижения спроса. Важнее — неуверенность потребителя в собственных силах. "В экономклассе покупатель всегда очень чувствителен к скидкам, — поясняет Эдуард Глазырин. — Основной страх покупателей — неуверенность в будущих доходах, страх потери работы и невозможности вносить очередные платежи за квартиру".