Совершенствование схем погашения ипотечных жилищных кредитов в России

Татьяна СТРЕЛЬНИКОВА

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СХЕМ ПОГАШЕНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ЖИЛИЩНЫХ КРЕДИТОВ В РОССИИ

Статья посвящена вопросам проведения ипотечно-инвестиционного анализа на рынке ипотечных услуг. Автором предложена альтернативная схема погашения кредита по принципу обратного экономического цикла.

The article is devoted to the problems of mortgage and investment analysis in the mortgage service market. The author suggests the alternative plan of mortgage credit repayment based on the reverse economic cycle principle.

Ключевые слова:

ипотечно-инвестиционный анализ, схема погашения кредита, стоимость собственного капитала, выкупной капитал; mortgage and investment capital, mortgage credit repayment plan, cost of mortgager’s owned capital, purchase capital.

В настоящее время самой острой проблемой в развитии ипотечного жилищного кредитования в России является его экономическая неприемлемость для молодых семей.

Для того чтобы система ипотечного кредитования заработала в полной мере и приобрела социальный характер, необходимы альтернативные схемы погашения кредита, доступные молодым семьям.

На законодательном уровне закреплены экономические отношения между залогодержателем и залогодателем в части их прав по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке).

В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом1.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в т.ч. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Обеспечение доступности жилья для граждан предполагает совершенствование механизма социальной защиты заемщиков в системе ипотечных отношений.

В международной и отечественной практике ипотечного кредитования существуют три основные схемы погашения кредита: равномерно-аннуитетная, прямолинейная и «шаровой» платеж.

Равномерно-аннуитетная схема предусматривает выплату равных платежей в течение всего периода кредитования. Периодический платеж (аннуитет) включает в себя часть основной суммы долга и выплаты по процентам с остатка долга.

1 Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями).

СТРЕЛЬНИКОВА

Татьяна

Влександровна — к.э.н., профессор кафедры антикризисного управления ПИГС им. П.А. Столыпина tstrelnik@mail.ru

На основе прямолинейной схемы выплачивается равными частями основная сумма долга (ипотека), проценты выплачиваются с остатка долга.

«Шаровой» платеж позволяет заемщику выплатить первоначальную сумму долга в конце периода кредитования, а в течение всего периода кредитования выплачивать только проценты по кредиту со всей суммы долга.

Остальные схемы погашения кредита могут являться комбинациями между вышеназванными.

Автор статьи предлагает альтернативную схему погашения жилищного ипотечного кредита.

Очевидно, что для молодых людей предлагаемая автором статьи схема погашения кредита является более реальной и приемлемой, т.к. построена по принципу обратного (перевернутого) экономического цикла. Если в первые месяцы заемщик выплачивает по схеме, предлагаемой банком, около 22 000,00 руб., то по альтернативной схеме, предлагаемой автором статьи, — около 7 500,00 руб.

Другой не менее важной проблемой в развитии ипотечного жилищного кредитования в России является риск выселения заемщика в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

Так как банки неизбежно сталкиваются с заемщиками, которые не в состоянии отдать свои долги, то получило развитие новое направление на рынке ипотечных услуг — торговля проблемными кредитами третьими лицами (специализированными коллекторскими агентствами).

В целях создания массового рынка ипотечного жилищного кредитования, учитывающего интересы заемщиков, необходимо создать механизм социальной защиты заемщика и закрепить его в соответствующей нормативно-законодательной базе, включая страхование рисков заемщика.

В процессе ипотечного жилищного кредитования пересекаются интересы трех сторон — кредитора, страховщика и заемщика.

На практике в соответствии с кредитным договором заемщик обязан застраховать в страховой компании в пользу кредитора имущество, передаваемое в залог, от риска утраты и повреждения и ежегодно возобновлять страхование до полного исполнения обязательств по договору.

Страховщик в момент заключения договора страхования должен знать реальную стоимость имущества, являющегося предметом ипотеки, т.к. оплата страховой услуги происходит перед началом действия договора страхования. Для этих целей применяется рыночная стоимость объекта оценки, определение которой регламентировано законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Для кредитора важно застраховать остаток по ипотеке и выплаты процентов по кредиту в следующем году с учетом принятой схемы погашения кредита.

Так как в процессе ипотеки участвуют, как правило, и собственные средства заемщика, то в целях защиты его интересов необходимо постоянно отслеживать динамику формирования стоимости собственного капитала в общей сумме капитала, включающего ипотечные кредиты и инвестиции в собственный капитал.

В предложенной автором данной статьи альтернативной схеме погашения жилищного ипотечного кредита по сравнению с традиционной техникой ипотечно-инвестиционного анализа показатели изменятся следующим образом. При условиях, что рыночная стоимость объекта оценки по договору сделки на декабрь 2008 г. составляет 2 200 000 руб.; реверсия (КР) в конце первого прогнозного года (декабрь 2009 г.) составит 2 300 000 руб.; чистый операционный доход (N01) при условии приобретения квартиры для целей проживания в ней составляет 0,00 руб., стоимость собственности без ипотеки (стоимость собственного капитала) составит:

(- 85 000,69 руб.) + 919 964,00 руб.  0,90449 = 747 094,00 руб.

Стоимость собственности (общая сумма выкупного капитала) с применением традиционной техники составит:

747 094,00 руб. + 1 400 000 руб. = 2 147 094,00 руб.

Таким образом, стоимость собственного капитала за один год ипотечного кредитования уменьшилась с 800 000,00 руб. до 747 094,00 руб., или на 6,61%. Стоимость собственности (общая сумма выкупного капитала) снизилась с 2 200 000 руб. до 2 147 094,00 руб., или на 2,40%.

При условиях, что рыночная стоимость объекта оценки на декабрь 2010 г. по данным рынка недвижимости составляет 2 400 000 руб., то реверсия (КР) в конце вто-

рого прогнозного года составит 2 400 000 руб.; чистый операционный доход (N01) при условии приобретения квартиры для целей проживания в ней составляет 0,00 руб., стоимость собственности без ипотеки (стоимость собственного капитала) составит:

(- 92 088,07руб.) + 1 092 832,00  0,91158= 904 113,00 руб.

Стоимость собственности (общая сумма выкупного капитала) с применением традиционной техники составит:

904 113,00 руб. + 1 330 000,00 руб. = 2 234 113,00 руб.

Таким образом, стоимость собственного капитала за один год ипотечного кредитования увеличилась с 800 000,00 руб. до 904 113,00 руб., или на 13,01%, а стоимость собственности (общая сумма выкупного

капитала) снизилась с 2 300 000 руб. до 2 234 113,00 руб., или на 2,86%.

Для эффективного распределения рисков кредитования между участниками ипотечных отношений объективно необходимо в качестве минимального размера страховой суммы принимать стоимость собственности по общей сумме выкупного капитала, включающей ипотечный кредит и инвестиции в собственный капитал. Для кредитора будет учтен остаток по ипотеке и выплатам процентов по кредиту. Для заемщика будет учтена стоимость собственного капитала, сформированная на календарную дату.

Внедрение предложенного механизма социальной защиты заемщика целесообразно рассмотреть и поддержать на государственном уровне.