"Строго говоря, пайщики не владеют имуществом"

Об особенностях вложений в недвижимость через паевые инвестиционные фонды МАРИНА КИСЛИЦКАЯ, управляющий партнер УК "Конкордия эссет менеджемент", рассказала корреспонденту "Ъ-Дома" АЛЕКСАНДРУ ШИРОКОВУ.

— Несколько лет назад ПИФы недвижимости были лишь средством оптимизации налогообложения для строителей. Почему в этом году возник всплеск интереса к подобным ПИФам?

— Инвесторы всегда ищут новые инструменты для инвестиций, особенно сегодня, на фоне неустойчивости валютного и фондового рынков. Даже сейчас, по прошествии шести лет после кризиса 1998 года, акции ряда эмитентов так и не достигли своего докризисного уровня. Недвижимость, напротив, и тогда, и сейчас демонстрирует устойчивость. ПИФы являются, по сути, реализацией на практике идеи защиты прав инвестора.

— В этом году вы объявили о формировании трех ПИФов недвижимости. Минимальная стоимость пая везде одинаковая, тогда зачем сразу три фонда?

— Размер пая, порог вхождения, срок действия фонда действительно стандартизированы во всех трех фондах. Они будут отличаться инвестиционной стратегией.

Скажем, средства фонда "Конкордия-Авантаж" будут инвестированы в строительство элитного жилья, у него планируется более высокая доходность, чем у фонда "Конкордия-Рантье", который приобретет для сдачи в аренду офисное здание.

Как показывает опыт Первого инвестиционного фонда недвижимости (его паи торгуются на ММВБ с середины 2003 года.— "Ъ-Дом"), инвесторам важно знать, что они могут в любой момент выйти из фонда. Вообще, специфика закрытых фондов заключается в том, что они привлекают средства клиентов на определенный срок, и возможность быстро продать свой пай повышает доверие инвесторов. Помимо вторичного обращения на бирже раз в год держатели паев смогут воспользоваться офертой — продать пай по заранее зафиксированной цене.

— Ожидаемая доходность паев одного из фондов планируется на уровне 25-30% годовых. Как вы определили такой показатель?

— Эти цифры относятся к инвестициям в строительство жилой недвижимости (фонд "Конкордия-Авантаж"). Наш бизнес-план показывает, что на этом рынке можно будет заработать до 30% годовых.

— С июля 2003 года на ММВБ уже идет торговля паями Первого инвестиционного фонда недвижимости. Их доходность уже достигает 25-30% годовых?

— Если говорить о показателях нашего первого фонда недвижимости, в 2003 году доходность была на уровне 38% годовых, в этом мы ожидаем 35% годовых. Абсолютная доходность фонда составила 53,4%.

— Как решается вопрос с регистрацией объекта недвижимости на ПИФ? Пайщикам не приходится платить налог с имущества, которым они опосредованно владеют?

— Мы первые в России зарегистрировали объект недвижимости на паевой инвестиционный фонд. Правда, регистрация прошла не в Москве, а в Московской области.

Что касается налога на имущество, то фонд не получал официальных документов от налоговиков, в которых бы требовалось платить данный налог. Пока на этот счет нет никаких разъяснений, мы исходим из того, что фонд не юрлицо, а значит, не подпадает под действие Налогового кодекса. Строго говоря, пайщики не владеют имуществом, они владеют ценной бумагой, которая дает им право претендовать на имущество паевого инвестиционного фонда. В результате неясно, почему именно частные инвесторы должны платить налог на имущество.

— Налоговые органы предъявляли вам требование об уплате НДС с привлекаемых у пайщиков средств?

— В соответствии с Налоговым кодексом операции по приобретению ценных бумаг НДС не облагаются. Инвестиционный пай является бездокументарной ценной бумагой, поэтому как при приобретении, так и при отчуждении НДС не начисляется и не взимается. Кроме того, операция по приобретению паев при их размещении управляющей компании носит инвестиционный характер, что также является основанием для освобождения операции от уплаты НДС.