Вперед, к прошлому

На рынках элитной европейской недвижимости — прежде всего в Великобритании и во Франции — в третьем квартале 2010 года процесс восстановления шел полным ходом, хотя цены пока еще не достигли докризисного уровня. А вот в отношении элитной недвижимости Швейцарии все чаще звучит слово "пузырь".

Лондон. Элита спада не боится

По данным лондонского агентства недвижимости Savills, объекты верхней ценовой категории в третьем квартале дорожали медленнее всего за год. Средняя цена домовладения стоимостью более £1 млн **($1 млн) с июля по сентябрь повысилась в цене на 0,1%. Прирост цен по сравнению с концом третьего квартала прошлого года составил 9,1% (по ситуации на конец квартала годовой рост составлял 14,4%).

Последние полтора года в секторе лондонской недвижимости класса "люкс" росту цен способствовал спад числа продаж. Тем не менее цены в настоящее время на 7,9% ниже, чем они были на пике рынка три года назад.

В опубликованном 5 ноября прогнозе Savills на 2011 год говорится, что уровня 2007 года цены на всю британскую недвижимость, возможно, достигнут лишь к 2016 году. Год назад в аналогичном прогнозе восстановление рынка ожидалось к 2014-му. Но в люкс-секторе Лондона прогнозируется более скорое восстановление — к концу 2012 — началу 2013 годов. Если всему рынку аналитики Savills предрекают спад, который затем сменится подъемом, то в элитном секторе спада почти не будет, а вместо подъема ожидается взлет.

Savills прогнозирует, что британская недвижимость средней ценовой категории с середины текущего года до конца будущего подешевеет на 7,3%. В то же время объекты так называемого класса А (дома в лондонских районах Челси, Найтсбридж, Белгравия) подешевеют в будущем году лишь на 1%. К 2015 году ожидается рост цен на британском рынке недвижимости в целом на 12%. При этом объекты класса А за пятилетку могут подорожать на 33%. "На лондонский рынок недвижимости оказывают влияние совсем другие факторы, чем на остальной рынок Соединенного Королевства — не в последнюю очередь это роль Лондона как глобального финансового центра и привлекательность его как места безопасных вложений средств для международных инвесторов",— отмечает директор группы исследований Savills Лукиан Кук.

Агентство недвижимости Knight Frank в своем последнем ежеквартальном обзоре самого престижного рынка недвижимости мира The London Review отмечает следующие изменения ситуации в секторе элитной недвижимости Лондона. В начале 2010 года в связи с продолжающимся ростом цен на "элитку" на рынок стало выставляться все больше объектов. В результате число выставленных на продажу объектов в настоящее время находится на самом высоком за последние полтора года уровне. Это совпало со снижением числа потенциальных покупателей, что оказало давление на цены в сторону понижения. За третий квартал текущего года недвижимость центрального Лондона подешевела, по данным Knight Frank, на 1% (первый случай снижения цен за полтора года), но при этом по ситуации на конец сентября цены были на 14% выше уровня прошлого сентября.

Руководитель отдела исследований компании Лиам Бейли отметил, что на рост цен во многом повлиял спрос со стороны инвесторов из континентальной Европы, на руку которым играл слабый курс фунта стерлингов по отношению к евро.

Согласно недавнему исследованию Galifax, за первое полугодие текущего года в Великобритании было продано 2992 объекта жилой недвижимости стоимостью от £1 млн (всего в стране порядка 170 тыс. подобных домов). По сравнению с первым полугодием 2009 года рост составил 118%. Однако по сравнению с первым полугодием докризисного 2007 года можно говорить о снижении на 18%. Стоит отметить, что 89% проданных домов данной категории расположены в Лондоне и на юго-востоке Англии. 398 проданных домов расположены в районах Кенсингтон и Челси.

С арендой в элитном секторе дела обстоят так. С начала глобального финансового кризиса число объектов класса "люкс", сдаваемых в аренду, беспрецедентно выросло (многие владельцы переключились на аренду, отчаявшись продать свои активы). В 2009 году оно снизилось до нормального уровня, а в 2010-м был отмечен дефицит предложений по аренде в отдельных секторах рынка недвижимости центрального Лондона, отмечает Knight Frank. Большую часть месяцев текущего года число арендаторов превышало показатели последних двух лет (в мае и августе — на 10%), что привело к росту арендных ставок. По сравнению с июнем 2009 года (наибольший спад) цена аренды элитной недвижимости в центре Лондона сейчас на 16% выше, но по сравнению с докризисным пиком (март 2008 года) — на 7% ниже. В сентябре, однако, было отмечено как снижение числа новых арендаторов, так и количества просмотренных объектов, выставленных на аренду, что может указывать на то, что потенциал роста арендных ставок почти исчерпан.

Прогноз Knight Frank по ценам на элитную недвижимость центрального Лондона на ближайшее будущее выглядит так: 5% роста в текущем году, стабильные цены в будущем году, 4-5% роста в 2012 году, после чего возвращение к докризисному сценарию роста.

Франция. Дорого и туманно

По опубликованным в конце октября данным Профессиональной ассоциации агентов и агентств по недвижимости Франции (FNAIM; объединяет около 12 тыс. французских агентств недвижимости), французский рынок недвижимости в третьем квартале был стабилен. В числе главных позитивных факторов, повлиявших на рыночную ситуацию, называют самые низкие со времени окончания Второй мировой войны ставки по ипотечным кредитам (в октябре в среднем 3,3% годовых).

С 1 января к этому должны добавиться разнообразные налоговые льготы для ипотечников и инвесторов в недвижимость. Число сделок с недвижимостью во Франции в текущем году, как ожидается, превысит 700 тыс. (в прошлом году этот показатель составил около 600 тыс., а в последние докризисные годы находился на уровне около 800 тыс.). К концу года ожидается рост цен в целом по стране на 2-3%. Это соответствует сделанному ассоциацией в начале года прогнозу по оптимистическому сценарию (по пессимистическому сценарию ожидалось снижение цен в среднем на 2-3%).

При этом в отдельных регионах уже зарегистрирован рост цен. Подорожала недвижимость в столичном регионе, а также Аквитании, Бретани, регионе Прованс — Лазурный берег.

Особо следует выделить Париж. Согласно FNAIM, в столичном регионе цены на недвижимость в разных секторах выросли на 2,5-6% за год. По данным Ассоциации французских нотариусов, опубликованным службой новостей Property Wire, на начало сентября цены на парижскую недвижимость были на 7,8% выше, чем в сентябре 2009 года. Самые высокие темпы роста были отмечены во втором квартале — 6%. Ожидается дальнейший рост цен в связи с превышением спроса над предложением. "Жить в Париже становится роскошью. Апартаменты ищут, как золото на приисках",— заявил президент ассоциации Кристиан Лефевр.

Широкая публика ожидает, что рост цен на жилье продолжится. Социологический опрос, проведенный FNAIM, показал, что каждый второй француз ожидает, что цены на недвижимость будут расти в течение ближайших шести месяцев, и лишь 8% опрошенных ожидают их снижения.

Пессимисты, правда, отмечают, что в последнем отчете FNAIM приводится гораздо меньше цифр, чем в аналогичных отчетах прошлых лет, что может свидетельствовать о неуверенности аналитиков.

В начале сентября директор по бизнес-развитию французского ипотечного агентства Athena Mortgages Джон Басби заявил, что никогда в истории еще не было более подходящего времени для покупки недвижимости во Франции. "Скидки и выгодные предложения еще можно найти, но они будут встречаться все реже по мере выздоровления рынка",— считает господин Басби.

Женевское озеро. Дорожает, но не лопается

Швейцария, подобно Франции, может похвастаться рекордно низкими ипотечными ставками. Согласно данным потребительского рейтингового агентства Compartis, пятилетние ипотечные кредиты с фиксированной ставкой выдаются сейчас в среднем под 2,1% годовых (снижение на 0,2% по сравнению со вторым кварталом), а десятилетние — под 2,8% годовых (снижение на 0,3%). Перед глобальным финансовым кризисом пятилетний ипотечный кредит выдавался в среднем под 4,6% годовых. Банковский эксперт агентства Мартин Шеррер отмечает: "Похоже, они сейчас на самом низком уровне за последние 30 лет, если не больше".

За последний год число обратившихся за ипотечными кредитами выросло на 5,2%. Дешевая ипотека способствует росту цен на недвижимость. За последний год (по ситуации на начало ноября), по оценке Compartis, они поднялись в среднем на 7%, тогда как в наиболее престижных районах страны — окрестностях Женевского озера и Цюрихе — темпы годового роста достигли почти 11%. Двухспальные апартаменты у Женевского озера стоят в среднем около 1 млн швейцарских франков ($1,03 млн), делая подобную покупку практически недоступной для местных жителей. Самые скромные виллы продаются по 2 млн франков ($2,06 млн).

Октябрьский отчет Immo-Monitoring швейцарской консалтинговой фирмы Wuest & Partner содержит похожие цифры. Согласно отчету, рост цен на недвижимость в окрестностях Женевского озера за год составил около 10% для домов и 11% для апартаментов. В будущем году темпы роста цен на элитную недвижимость должны снизиться до 3% (прогноз для экономкласса в целом по Швейцарии — подорожание домов на 2,2%, квартир на 1,4%). Медианная цена продавца за дом в кантоне Женева в третьем квартале составила 9690 франков за квадратный метр при продаже дома и 11 260 франков при продаже апартаментов.

"В Швейцарии присутствуют все ингредиенты настоящего пузыря на рынке недвижимости",— считает руководитель службы надзора за финансовыми рынками Швейцарии Патрик Раафлауб. Об опасной ситуации на рынке недвижимости Швейцарии еще в прошлом ноябре говорил вице-председатель совета директоров Центробанка страны Томас Йордан, призывавший не повторять ошибок прошлого, то есть кризиса на рынке недвижимости в 90-х годах прошлого века. Его начальник Филипп Хильдебранд в конце октября высказался так: "Сегодня нет реальных оснований для паники. Однако нет причин и объявлять, что все спокойно".

Эксперты банка Credit Suisse полагают, что краха на рынке не будет. "Хотя местами можно заметить признаки перегрева, было бы неверным называть рынок переоцененным",— говорится в исследовании Credit Suisse, опубликованном в сентябре.

Бешеный рост цен наблюдается в "женевском Беверли-Хиллз" — расположенных к северо-востоку от Женевы коммунах на берегу озера — Аньер, Колони, Вандевр и Женто. По данным налогового ведомства Швейцарии, именно у жителей этих коммун самый высокий среднегодовой доход. Жером Фелисите, директор специализирующегося на недвижимости класса "люкс" агентства Gerofinance Dunand, отмечает в интервью Swissinfo, что эти коммуны привлекательны для иностранных инвесторов "с точки зрения налогового законодательства, безопасности и привлекательного качества жизни", хотя и признает, что многие объекты "переоценены". Бывший прокурор Женевы Бернар Бертосса, выступая в телепрограмме Point TV, заявил, что, по его мнению, происходящее в окрестностях Женевского озера попахивает отмывкой денег.

В 2003 году квадратный метр земли в этих коммунах стоил в среднем 650 швейцарских франков. Сейчас цены начинаются с 3000 франков и могут быть втрое выше для наиболее привлекательных объектов недвижимости. В начале текущего года дочь президента Казахстана и жена казахского олигарха Динара Кулибаева купила виллу в Аньере на участке площадью 8 тыс. кв. м за 74,7 млн франков. Сделка стала рекордной для местного рынка недвижимости. Продавец виллы эстонский бизнесмен Рустам Аксененко (сын бывшего министра транспорта РФ) десять лет назад приобрел эту виллу за 8 млн франков.

В июле узбекский бизнесмен Тимур Тилляев, муж постоянного представителя Узбекистана при ЮНЕСКО Лолы Каримовой-Тилляевой, приобрел дом в Вандевре за 43,4 млн франков. Предыдущему владельцу дом обошелся в 2006 году, по неподтвержденным сведениям, в 14 млн франков.