Рынок жилья России в условиях постпандемической экономики

РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В УСЛОВИЯХ ПОСТПАНДЕМИЧЕСКОЙ ЭКОНОМИКИ

RUSSIAN HOUSING MARKET IN THE CONDITIONS OF POST-PANDEMIC ECONOMY

DOI: 10.38197/2072-2060-2020-223-3-372-379

ЧАПАРГИНА Анастасия Николаевна

Старший научный сотрудник, Институт экономических проблем имени Г.П. Лузина Кольского научного центра Российской академии наук, к.э.н. Anastasiya N. CHAPARGINA

Senior Researcher, Luzin Institute of Economic Problems, Kola Science Center, Russian Academy of Sciences, PhD in Economics ЕМЕЛЬЯНОВА Елена Евгеньевна

Старший научный сотрудник, Институт экономических проблем имени Г.П. Лузина Кольского научного центра Российской академии наук, к.э.н. Elena E. EMELYANOVA

Senior Researcher, Luzin Institute of Economic Problems, Kola Science Center, Russian Academy of Sciences, PhD in Economics

Целью данной статьи является оценка динамики развития рынка жилья России в контексте COVID-19 с проведением аналогий с кризисным 2014 годом и анализ возможных последствий. В статье с помощью методов сравнительного анализа, экстрополяции, контент-анализа, визуализации проведен анализ тенденций развития рынка жилья при их сопоставлении с кризисным 2014 годом, оценен спрос на жилье со стороны населения и определены возможные последствия ограничений и мер, введенных в связи с эпидемией. Предложены рекомендации для поддержки региональных жилищных рынков и по эффективному распределению финансовой помощи от государства, стимулирующей развитие и охват всех субъектов Российской Федерации.

The purpose of the article is to assess trends of the development of the housing market in Russia in the context of COVID-19 with drawing analogies with the crisis 2014 and to analysis of possible consequences. Using the methods of comparative analysis, extrapolation, content analysis and visualization, in the article the trends in

Аннотация

Abstract

the development of the housing market when compared with the crisis of 2014 are analyzed; the population housing demand is estimated and the possible consequences of the restrictions and measures introduced by the state in connection with the epidemic are identified. Recommendations to support regional housing markets and the effective distribution of financial assistance from the state, stimulating the development and coverage of all subjects of the Russian Federation, are proposed.

Ключевые слова Рынок жилья, цена, платежеспособный спрос, COVID-19, пандемия, население.

Keywords Housing market, price, solvent demand, COVID-19, pandemic, population.

Вначале 2020 года мировая экономика столкнулась с той же проблемой, что и 90 лет назад в самом начале Великой депрессии. Эпидемия коронави-руса, которая началась в Китае в конце 2019 года и распространилась на весь мир, поражает все сферы экономической деятельности. В Китае впервые с 1992 года произошел экономический спад, 21 января объемы торгов на биржах в Гонконге, Шанхае и Шэньчжэне снизились на 2-3,5 процента, неделю спустя, когда число случаев продолжило расти, вирус отразился и на ведущем индексе Британской фондовой биржи FTSE 100 и мировых ценах на нефть [1]. Практически вся экономическая активность остановилась под влиянием распространения коронавируса -от потребительских покупок до производства товаров и услуг. В странах на фоне обширного охвата населения новой коронавирусной инфекцией правительством вводятся различные ограничительные меры деятельности предприятий, что продуцирует резкое падение производства и снижение прибыли, а соответственно, уменьшение штата сотрудников, приводящее к безработице и потере дохода у населения. Тем не менее, очевидно, что COVID-19 будет иметь неравномерные экономические последствия в разных странах и внутри них.

В России первые пациенты с коронавирусной инфекцией появились 31 января, а уже в конце марта для профилактики распространения вируса на территории страны президент В. Путин объявил нерабочие дни, которые продлились до 12 мая [2]. Деятельность всех отраслей экономики оказалась под давлением СОУЮ-19, а население стало терять работу, «ощущать» падение доходов ввиду применения различных способов экономии финансовых ресурсов в организациях (например, отмена стимулирующих выплат и премий) и менять потребительское поведение.

Рынок жилья и его устойчивое развитие, в силу специфики обращающегося на нем товара, имеет очень важное значение для развития любой страны и очень чувствителен к любым изменениям макроэкономической среды. В связи с этим целью данной статьи является оценка динамики развития рынка жилья России в контексте COVID-19 с проведением аналогий с кризисным 2014 годом и анализ возможных последствий.

Рынок жилья является одним из индикаторов, характеризующих развитие экономических и социальных процессов, не только в масштабах страны, но и на региональном и муниципальном уровнях. Динамичное развитие жилищной сферы демонстрирует определенный прогресс территорий, развитие строительной отрасли, платежеспособности населения, уровень инвестиционной активности, предпри-

нимательства и социальной сферы [3, с. 55-63]. Оценка жилищного рынка включает в себя ряд индикаторов - это качество жилищного фонда, объемы жилищного строительства и уровень инвестиций в жилищную сферу, стоимость недвижимости и платежеспособный спрос населения. При этом цены на недвижимость, формируемые общим спросом, отражающим платежеспособность населения, и предложением, характеризующим экономическую активность, являются важным индикатором доходов населения и перспектив развития городов и регионов.

Жилищный рынок наиболее чувствителен к изменениям макроэкономических показателей в стране и мире, так как тесно связан с такими отраслями экономики, как строительство, инвестиции, доходы населения и платежеспособный спрос. Поэтому негативному влиянию экономических кризисов в первую очередь подвержен именно рынок жилья [4, с. 29-35].

Об этом свидетельствуют и ниже приведенные данные (рис. 1), характеризующие экономические показатели развития рынка недвижимости «до», «в период» и «после» экономического кризиса 2014 года, вызванного мировым падением цен на нефтяном рынке, резким ослаблением национальной валюты и падением доходов населения в стране.

Рис. 1. Показатели развития рынка жилья в Российской Федерации в период 2010-2018 гг.

Рассчитано авторами. Источник [5]

0,7

О 7

0,7

0,6 0,6

0,7

0,52

0,41

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 ^^"Ввод в действие жилых домов, кв м/чел.

^^^Удельный вес ветхого и аварийного жилья в общей площади жилищного фонда, %

54,1

52,3

54,9

53,6

58,4

53,3

53,9

54,6

45,9

13,8

15,5

15,2

14,8

14,8

2010 20112012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

^^^ Инвестиции в основной капитал по виду основных фондов "жилища" (в фактически действовавших ценах), тыс.руб./чел.

7,

На основании мониторинга выше приведенных данных очевидно сокращение строительной отрасли (показатель «Ввод жилья в эксплуатацию») начиная с кризисного 2014 г. с отложенным одновременным резким ростом доли ветхого и аварийного жилья по стране, хотя до этого периода оба показателя имели выраженную положительную тенденцию, которая так и не восстановилась даже спустя 4 года к концу 2018 г. Это означает, что темпы обновления жилищного фонда в целом по стране резко замедлились, что ведет к «старению» жилищного фонда и однозначно сказывается на рынке недвижимости, который в основном, за исключением городов-миллионников и крупных административных центров субъектов РФ, представлен вторичным жильем и не решает проблему улучшения качества жилищных условий населения.

А вот показатели стоимости жилья (несмотря на незначительное «проседание» цен в посткризисный период в районе 2,5%) и инвестиции в жилищную сферу (бла-

годаря активной господдержке строительной отрасли) практически не изменились и на всем протяжении имели устойчивую положительную динамику.

Сам по себе уровень цен на жилье не отражает ситуацию на жилищном рынке, так как тесно связан с платежеспособностью населения, которая, прежде всего, определяется уровнем доходов населения по отношению к стоимости квадратного метра на рынке жилья. Для определения доступности жилья нами был рассчитан индекс доступности, показывающий отношение стоимости 1 кв. м к среднедушевым доходам населения (чем ниже индекс, тем больше покупательская способность населения к приобретению жилья) и среднегодовой уровень долговой нагрузки населения по жилищным и ипотечным кредитам (задолженность по жилищным и ипотечным кредитам к среднедушевому доходу) (рис. 2).

Рис. 2. Показатели платежеспособности населения Российской Федерации

Рассчитано авторами. Источник [6]

2,9

1,8 1,3

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Индекс доступности жилья ^^"Среднегодовой уровень долговой нагрузки населения по жилищным кредитам

Индекс доступности жилья в стране вплоть до 2017 г. планомерно сокращался, после чего опять наметился рост. Такое поведение показателя в кризисные для страны и жилищной отрасли 2014-2016 гг. характеризуется скорее не ростом доходов населения, а все же некоторым снижением цен на недвижимость, которые в дальнейшем к 2018 г. восстановились, а доходы населения остались на прежнем уровне, поэтому и индекс доступности жилья ухудшился к концу исследуемого периода. Однако чем выше уровень индекса доступности жилья, тем больший объем привлекаемых кредитных средств необходим для покупки жилья, что также зависит от доходов населения и определяет уровень долговой нагрузки по уплате жилищных и ипотечных кредитов.

Показатель уровня долговой нагрузки имеет устоявшуюся динамику роста, что отражает снижение платежеспособности населения по выполнению взятых на себя долговых обязательств по уплате жилищных и ипотечных кредитов и возрастающую «закредитованность» граждан. Кроме этого, в период кризиса резко сократились объемы вложений населения на приобретение недвижимости, определяемые долей в структуре расходов населения на покупку недвижимости в суммарных доходах населения. Расходы на приобретение жилья планомерно увеличивались вплоть до 2014 г., после чего произошло резкое падение показателя в 1,5-2 раза, но уже к 2017-2018 гг. объемы вложений населения в недвижимость превысили докризисный уровень, что говорит о стабилизации развития рынка недвижимости.

Однако, не успев до конца восстановиться после кризисных явлений в мировой и национальной экономике периода 2014-2016 гг., очередное падение цен

на нефть и ослабление национальной валюты в 2020 г., еще более осложнившееся эпидемиологической обстановкой, в связи с распространением коронавирусной инфекции, и снижением доходов и платежеспособности населения в прогнозном периоде приведет к еще большим проблемам на рынке жилья. Полноценно влияние данных процессов возможно будет оценить только в 2021-2022 гг. при появлении официальных данных об индикаторах, характеризующих жилищный рынок, таких как темпы ввода жилья в эксплуатацию, изменение доли аварийного жилья, уровня инвестиций и ценообразования на недвижимость.

На данный момент при использовании официальных данных Центрального банка России возможен анализ изменения активности населения на рынке жилья и его платежеспособности в самом начале развития пандемии. Сложная эпидемиологическая обстановка в стране, приведшая к приостановке многих отраслей производственно-экономической деятельности, а также сферы услуг и малого бизнеса, еще больше усугубит платежеспособность населения на приобретение жилья и выполнение долговых обязательств по ранее взятым ипотечным и жилищным кредитам.

Приобретение жилья редко обходится без привлечения заемных банковских средств [7, с. 23-27], на объемы выдачи которых, помимо всего прочего, значительное влияние имеет процентная ставка по жилищным кредитам, которая регулируется Центробанком и сильно зависит от макроэкономических показателей в стране (рис. 3).

Рис. 3.

Объем предоставленных жилищных и ипотечных кредитов и уровень средней ставки по процентам в РФ

Источник: данные Центрального банка России [8]

Согласно официальным данным [8], с начала пандемии у нас в стране (конец марта 2020 г.) уровень средневзвешенной процентной ставки не изменился и остается на уровне 8,7-8,6%, что в основном обусловлено правительственными мерами поддержки строительной отрасли. А вот уровень взятых жилищных и ипотечных кредитов в марте - апреле 2020 г. резко вырос по сравнению с началом года, что вызвано потребительским поведением населения, когда расстабилизация экономики (падение цен на нефтяном рынке и снижающийся курс национальной валюты) провоцирует население инвестировать сбережения в наиболее стабильные активы - недвижимость. Однако это явление имеет краткосрочный характер и при сопутствующих негативных факторах, вызванных пандемией - простоем производства, снижением уровня доходов населения и ростом безработицы - в прогнозном периоде приве-

Рис. 4. Задолженность по ипотечным и жилищным кредитам в РФ

Источник: данные сайта Центрального банка России

[9]

дет к сокращению выдаваемых кредитов на приобретение жилья. Такое поведение данного показателя наглядно продемонстрировал и посткризисный 2015 г., когда объемы выданных кредитов сократились более чем на 30% к 2014 г.

Абсолютно точно можно спрогнозировать значительное увеличение задолженности по ранее выданным жилищным кредитам, которая является своеобразным индикатором снижения платежеспособности населения в связи со сложившейся ситуацией. Так, по данным Банка России [9] (рис. 4), уровень задолженности населения и без усугубившейся обстановки из-за коронавирусной инфекции и мер, принятых правительством в рамках борьбы с пандемией, имеет устойчивую положительную динамику, средний прирост которой по отношению к предыдущему году составляет порядка 15%.

В прогнозном периоде данный показатель еще больше увеличится и будет свидетельствовать о повышенной закредитованности и несоответствии доходов населения ситуации на жилищных рынках.

По итогам проведенного исследования, определяющего проблемы экономического развития, в том числе строительной отрасли, в условиях пандемии коро-навируса, проецируя результаты анализа восстановления рынка жилья России после кризиса 2014 г. только к 2018 году, можно спрогнозировать, что рынок недвижимости отреагирует на очередной финансовый кризис практически так же, как и в 2014 году. В условиях пандемии COVID-19, падения цен на нефть, волатиль-ности курса валют, обесценивания доходов граждан и возрастающей безработицы его полное восстановление следует ожидать не ранее 2022 года.

Можно предположить, что основными трендами на жилищном рынке будут: снижение платежеспособного спроса ввиду усиливающейся безработицы, падение доходов населения и замедление темпов роста строительства ввиду роста издержек.

Если период начала кризиса 2020 г. характеризовался ажиотажным спросом на недвижимость ввиду попытки населения сохранить свои накопленные денежные средства, то объявленные президентом нерабочие дни с 26 марта по 11 мая приведут к спаду реальных доходов населения и снижению спроса на недвижимость. Поэтому для того чтобы поддержать продажи, инвесторам, скорей всего, придется

снизить средние цены за 1 кв. м, даже несмотря на такие сдерживающие факторы, как себестоимость, финансовые модели, банковское финансирование и эскроу-счета.

Ситуация с вторичным жильем неоднозначна и может оказаться гораздо сложнее, особенно в отдаленных от центра субъектах РФ, где более низкие темпы строительства. Возможно, из-за вынужденного возвращения населения из центра на периферию спрос на вторичное жилье возрастет, но вряд ли он будет подкреплен финансово.

Что касается рынка аренды, то на нем будет наблюдаться превышение предложения над спросом в столичных регионах, поскольку из-за кризиса многие потеряют работу и будут вынуждены вернуться в регионы. И наоборот, в удаленных регионах ввиду возврата части населения из «центра» и отсутствием свободных денежных средств спрос на аренду жилья может увеличиться.

На сегодняшний день государство приняло пакет мер для поддержки рынка жилья. Например, программа субсидированного ипотечного кредитования жилья в новостройках со ставкой 6,5% (аналог программы 2014-2016 гг., но со ставкой 12%); выкуп жилья в проектах, в которых продано 30-80% от общего количества квартир госкомпанией «ДОМ.РФ» (планируемый объем выкупа жилья составит примерно 3 млн кв. м, его в будущем планируется предоставить льготникам, стоящим в очереди на жилье, или продать на рынке после того, как спрос восстановится).

Реализуемый комплекс мер поддержки представляет собой одну из самых масштабных программ помощи жилищному сектору за всю историю его развития. Никогда ранее не реализовывались одновременно программы субсидирования для покупателей и застройщиков, иными словами, не осуществлялась одновременная поддержка спроса и предложения. Хочется отметить, что все принятые законодательные инициативы направлены в первую очередь на поддержку рынка первичного жилья, строящегося, как правило, в столичных регионах, в то время как региональные рынки жилья в большинстве своем остались без поддержки.

Для поддержки региональных жилищных рынков и эффективного распределения финансовой помощи от государства, стимулирующей развитие и охват всех субъектов Российской Федерации, необходимо:

государственное субсидирование процентной ставки не только на приобретение недвижимости в новостройках, но и на вторичном рынке;

увеличить платежеспособность населения путем дальнейшего снижения процентных ставок по ипотеке и реализации дополнительных кредитных программ;

повышать уровень жизни, доходов и занятости населения;

реализовывать различные целевые программы по улучшению жилищных условий населения с учетом региональной специфики;

оказывать государственную поддержку населения по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и улучшению жилищных условий.

Реализация предложенных мероприятий по поддержке рынка жилья позволит охватить большую часть субъектов РФ и, что особенно актуально, выработать дальнейшие стратегические решения по поддержке данной отрасли.

Библиографический список

1. Торги на биржах Шанхая и Шэньчжэня. Далее: https://finance.rambler.ru/markets/43624441/7utm_ content=finance_media&utm_medium=read_more&utm_source=copylink

2. Коронавирус.Хроника распространения https://rg.ru/2020/03/03/koronavirus-hronika-rasprostraneniia.html

3. Коломак Е.А., Кукушкин Р.Г. Оценка влияния агломерационных процессов на рынок жилья // Мир экономики и управления. 2019. Т. 19. № 1. С. 55-63.

4. Ванина Т., Оболонкова А. Государственное влияние на рынок жилья // Белгородский экономический вестник. 2013. № 3 (71). С 29-35.

5. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2019. Стат. сб. / Росстат: М, 2019.1204 с.

6. Емельянова Е.Е., Чапаргина А.Н. База данных «Рынок жилья северных и арктических регионов России». Свидетельство о государственной регистрации № 2019621181 от 4 июля 2019 г.

7. Ковалева Л.В, Омельянович А.С. Рынок жилья и покупательское поведение потребителей //Ученые заметки ТОГУ. 2016. Т. 7. № 3. С 23-27URL: http://pnu.edu.ru/media/ejournal/articles-2016AGU_7_112.pdf.

8. Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования //Банк России. URL: https:// cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/ (дата обращения: 15.05.2020).

9. Задолженность по ипотечным и жилищным кредитам // Банк России. URL: https:// cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/ML/(дата обращения: 02.05.2020).

References

1. Torgi na birzhakh Shankhaya i Shen chzhenya. Dalee: https://finance.rambler.ru/markets/43624441/7utm_ content=finance_media&utm_medium=read_more&utm_source=copylink (Reference date: 24.04.2020).

2. Koronavirus. Khronika rasprostraneniya https://rg.ru/2020/03/03/koronavirus-hronika-rasprostraneniia. html (Reference date: 24.04.2020).

3. Kolomak E.A., Kukushkin R.G. Otsenka vliyaniya aglomeratsionnykh protsessov na rynok zhilya //Mir ekonomiki i upravleniya. 2019. T. 19. №1. S. 55-63.

4. Vanina T., Obolonkova A. Gosudarstvennoe vliyanie na rynok zhilya// Belgorodskii ekonomicheskii vestnik. 2013. №3 (71). S. 29-35.

5. Regiony Rossii. Sotsial'no-ekonomicheskie pokazateli. 2019. Stat. sb./Rosstat: M., 2019.1204 s.

6. Emelyanova E.E, Chapargina A.N. Baza dannykh «Rynokzhilyasevernykh i arkticheskikh regionovRossii». Svidetelstvo o gosudarstvennoi registratsii № 2019621181 ot 4 iyulya 2019 g.

7. Kovaleva L. V, Omelyanovich A.S. Rynok zhilya i pokupatelskoe povedenie potrebitelei // Uchenye zametki TOGU. 2016. T. 7. № 3. S. 23-27 URL: http://pnu.edu.ru/media/ejournal/articles-2016/TGU_7_112.pdf

8. Pokazateli rynka zhilishchnogo (ipotechnogo zhilishchnogo) kreditovaniya // Bank Rossii. URL: https:// cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/(Reference date: 15.05.2020).

9. Zadolzhennost' po ipotechnym i zhilishchnym kreditam // Bank Rossii. URL: https:// cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/ML/ (Reference date: 02.05.2020).

Контактная информация / Contact information

Институт экономических проблем имени Г.П. Лузина Кольского научного центра РАН, 184209, Мурманская обл., г. Апатиты, ул. Ферсмана, 24а.

Luzin Institute for Economic Studies - Subdivision of the Federal Research Centre «Kola Science Centre of the Russian Academy of Sciences», 24a, Fersman Str., Apatity, Murmansk region, Russia, 184209. Чапаргина Анастасия Николаевна / Anastasiya N. Chapargina achapargina@yandex.ru

Емельянова Елена Евгеньевна / Elena E. Emelyanova leka.apatity@gmail.com