Обзор зарубежного опыта регулирования рынка жилья и возможности его использования в современных российских условиях

культурной среды и еще многих факторов. В то же время есть некоторые основополагающие моменты, которые позволяют говорить об определенных принципах выработки стратегии поведения и осуществления стратегического управления.

Литература:

1. Боумен, К. Стратегия на практике [Текст] / К. Боумен. -СПб.: Питер, 2003. - 251 с.: ил.

2. Трушкевич, А.И. Организация проектирования и строительства [Текст]: учеб. пособие для студентов вузов архитектурных и

строительных специальностей / А.И. Трушкевич. - Мн.: Высш. шк., 2003. - 416 с.: ил. - Библиогр.: с. 411. 127

3. Экономика строительства [Текст]. Часть I: Учебник для студентов вузов, обучающихся по строительным специальностям «Экономика и упр. на предприятиях в строит-ве», «Экономика природопользования» и «Менеджмент» направления подгот. дипломи-ров. специалистов «Стр-во» / Н.И. Барановская, Ю.Н. Казанский, А.Ф. Клюев, Л.А. Косолапов, И.Н. Любимов, Ю.П. Панибратов / Под ред. профессоров Ю.Н. Казанского, Ю.П. Панибратова / С.-Петерб. гос. архитектур.-строит. ун-т. - М.: Изд- во АСВ; СПб.: СПбГАСУ, 2003. - 368 с.: ил. 140.

ОБЗОР ЗАРУБЕЖНОГО ОПЫТА РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ И

ВОЗМОЖНОСТИ ЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ В СОВРЕМЕННЫХ РОССИЙСКИХ

УСЛОВИЯХ

Романова И.В., аспирантка кафедры «Экономика недвижимости»

ГОУ ВПО «Российский государственный торгово-экономический университет»

Выявлены особенности регулирования рынка жилья в США, Франции, Канаде, Испании, Болгарии. Обосновано, что для адаптации зарубежного опыта к современным российским условиям любой зарубежной модели развития рынка жилья необходимо учитывать менталитет, уклад жизни, национальные особенности, емкость рынка жилья, особенности российского жилищного законодательства и налоговой системы, а также уровень развития инфраструктуры отечественного рынка жилья.

Ключевые слова: рынок жилья, адаптирование зарубежного опыта, жилищная ипотека, российские условия, жилищное строительство.

THE REVIEW OF FOREIGN EXPERIENCE OF REGULATION OF THE MARKET OF HABITATION AND OPPORTUNITY OF ITS USE IN MODERN RUSSIAN

CONDITIONS

Romanova I., The post-graduate student of department «Economy of the real estate» of Russian state university of trade and economics

Features of regulation of the market of habitation in the USA, France, Canada, Spain, Bulgaria are revealed. It is proved, that for adaptation of foreign experience to modern Russian conditions of any foreign model of development of the market of habitation it is necessary to consider mentality a way of life, national features, a market capacity of habitation, feature of the Russian housing legislation and tax system, and also a level of development of an infrastructure of the domestic market of habitation.

Keywords: the market of habitation, adaptation of foreign experience, the housing mortgage, the Russian conditions, housing construction.

В настоящее время во всех развитых странах чрезвычайно возросла роль организационных и управленческих факторов в развитии рынков жилья. Нами установлено, что эффективное использование всех видов ресурсов, целесообразная продолжительность жилищного строительства и всего инвестиционного процесса связаны с профессиональным управлением, начиная от принятия решения и кончая реализацией жилищного проекта1.

В частности, И.А. Ильин [1] подчеркивает, что рынок жилья не может эффективно развиваться сам по себе. В качестве примера он приводит США, где государство участвует в деятельности жилищного ипотечного рынка через орган государственной власти - Министерство жилья и развития городов. Оно не вмешивается в работу рыночных операторов, а всего лишь координирует их деятельность и формирует в рамках единого поля ипотечного кредитования специальные программы, ориентированные на те или иные категории граждан, которым необходима государственная поддержка.

В качестве еще одного примера государственного подхода к решению жилищной проблемы И.А. Ильин приводит Канаду, которая пошла путем создания государственной корпорации жилья и ипотеки, которая также осуществляет координирующие функции и параллельно с этим превращает политические государственные гарантии ипотечному жилищному кредитованию в экономический механизм управления рисками через систему страхования и коммерческих гарантий. Государство, предоставляя гарантии своей государственной ипотечной корпорации, формируя ее уставной фонд, делает возможным рыночную деятельность корпорации путем страхования рисков на ипотечном рынке. То есть, государство участвует как рыночный инструмент, который инвариантен относительно других профессиональных участников ипотечного рынка, поскольку государственная корпорация жилья и ипотеки Канады страхует финансовые риски всех заемщиков и предоставляет

свои гарантии тем участникам ипотечного рынка, которые в них нуждаются. Причем и страхование, и гарантии осуществляются за счет рыночной деятельности этой корпорации на ипотечном рынке [1, стр. 114].

Г. Поляковский [2] подчеркивает проработанность теорий функционирования местных рынков жилья в США. Прежде всего, им выделяется два типа характеристик жилья: характеристики собственно жилища (размер жилой площади, качество и производительность кухонного оборудования и систем коммунального обслуживания, конструктивные особенности, отделка и т. п.) и характеристики места, в котором оно расположено.

На основе гедонистического подхода, основанного на представлении, что жилище состоит из набора отдельных элементов, каждый из которых имеет свою скрытую цену, Г. Поляковским предложена схема определения рыночной цены жилища: рыночная цена жилища является суммой цен отдельных его элементов. Гедонистическое изучение рынка жилья позволило ему выделить различные виды цен, из которых складывается общая цена жилища: базисная цена, цена доступности, цена спальни, цена крыши, цена чистого воздуха, цена школы и т.д. Выбор жилища на рынке, по его мнению, это поиск наилучшей комбинации характеристик жилья с наилучшей ценой для конкретной семьи с учетом ее бюджетных ограничений. При этом подчеркивается, что «по сравнению со спросом на жилье вообще спрос на жилую площадь является менее эластичным, а спрос на конструктивное качество и местоположение, наоборот, более эластичным по доходу» [2, стр. 144].

Особую роль в сфере воспроизводства жилищного фонда в США играют фирмы-бильдеры, которые ведут жилищное строительство по собственным проектам на собственных земельных участках для сдачи готового дома в аренду. Как правило, эти фирмы принадлежат крупным промышленным, банковским или торговым корпорациям. Сдача в аренду жилых помещений в США является

довольно выгодным бизнесом. Так, например, средняя цена арендуемой квартиры в 1992 г. составляла $612 в месяц. Таким образом, 4-6-квартирные дома стоимостью $150-200 тысяч окупаются за 5-5,5 лет, после чего приносят домовладельцам в качестве дохода $20-25 тыс. в год с учетом затрат на техническое обслуживание и текущий ремонт.

Однако по данным Национальной ассоциации риэлтеров, количество жилья, купленного в США в инвестиционных целях, в 2006 г. сократилось на 29 % до 1,65 млн. единиц (в 2005 г. этот показатель достиг рекордного значения 2,32 млн. единиц). Общий объем продаж жилой недвижимости в 2006 г. сократился на 10 %. Доля инвестиционных покупок в общем объеме продаж жилья составила 22 % (годом ранее этот показатель был равен 28 %) [5].

В рамках проводимого анализа следует обратить внимание на то, что в странах с развитой рыночной экономикой жилищное строительство осуществляется в основном за счет частных инвестиций: на воспроизводство жилищного фонда приходится в среднем 23-25 % валовых инвестиций и 20-25 % личных накоплений граждан. В европейских странах наибольшее развитие получило кооперативное строительство (во Франции его доля около 25 %, в Италии -около 20 %, в Финляндии - около 15 %), в США его доля незначительна. Важной особенностью стран с развитой рыночной экономикой в сфере воспроизводства жилищного фонда является наличие развитого кредитно-финансового механизма, позволяющего людям с невысокими доходами строить или приобретать комфортабельное жилье. Формы кредитования, размеры кредитов, сроки их погашения и процентные ставки имеют значительную дифференциацию по странам. Решающее значение в механизмах кредитования имеют срок предоставления кредита и величины процентной ставки платы за него. Обычно этот срок составляет 20-30 лет, а плата за кредит в европейских странах 5-6 %, в США - 8-10 % [4, стр. 291-294].

Рассматривая особенности функционирования и развития рынка жилья развитых государств необходимо обратить внимание на особенность, присущую и отечественной практике в этой области. Жилищная политика проводится в жизнь исполнителями, имеющими зачастую, также как и в России, совершенно различные интересы. При этом, как строительные организации, так и банковские учреждения, стремятся к рентабельности вложенных средств, а основной заботой органов власти является обеспечение всех граждан достойным жильем вне зависимости от уровня их доходов. В этой связи организациям социального жилищного строительства приходится сочетать роль исполнителей жилищной политики, задаваемой органами власти, и заботу о сбалансированности счетов своей хозяйственной деятельности, связанной с эксплуатацией и ремонтом жилищного фонда.

Во Франции значительное внимание уделяется праву собственности и защите частной жизни граждан, одним из бастионов которой является жилище [3]. Начиная с XIX в., бурное развитие промышленности, массовое переселение сельских жителей в город, а затем и разрушения, вызванные войнами, вынудили властные структуры разработать четкую и целенаправленную политику в области строительства и распределения жилья. Улучшение жилищного фонда достигается благодаря сносу старого жилья без удобств, возведению новых жилых домов и улучшению жилищных условий в уже существующих домах за счёт их ремонта и реконструкции. Так, в Париже департамент по жилищному и капитальному строительству выполняет важную регулирующую роль согласителя этих столь

различных интересов. Основной функцией этой структуры является участие в финансировании как муниципального (т. е. финансируемого полностью или частично местными властями), так и строящегося частными компаниями жилья (т. е. жилья, являющегося объектом сделок на свободном жилищном рынке)2.

Необходимо отметить, что почти четверть всей финансовой помощи жилищному сектору во Франции осуществляется в виде налоговых льгот, носящих стимулирующий или вспомогательный характер (например, при приобретении жилья). При этом, одной из приоритетных целей является стимулирование приобретения и строительства нового жилья, предназначенного для сдачи внаем, будь оно частным или муниципальным, финансируемым обычным путем или за счет ссуды на сдачу жилья внаем. Налоговые льготы позволяют сократить выплачиваемые инвестором проценты с кредитов, взятых на покупку или строительство жилья или на проведение крупных ремонтных работ по их основному месту жительства. Косвенной поддержкой государства является также признание крупных ремонтных работ в целях поддержания качества жилого фонда или экономии энергоносителей приоритетным направлением развития жилищной сферы3.

Во Франции право на жилье рассматривается как законное право каждого человека. Из-за своей важнейшей социально-экономической роли, центром забот государственной власти является жилье для малообеспеченных слоев населения. Но и рыночный жилищный сектор пользуется поддержкой государства. При этом обычный способ финансирования жилья в этом секторе - это банковская ссуда. Другой способ финансирования возник с появлением особых финансовых инструментов - ипотечных векселей. Это векселя, выпускаемые кредитными учреждениями на ипотечные кредиты, предоставленные частным лицам. Их можно обратить в наличность на ипотечном рынке, работающем по принципу денежного рынка [3, стр. 5-17].

Особенностями воспроизводства жилищного фонда в современной Швеции являются государственное регулирование удельных весов форм его воспроизводства в зависимости от ситуации, складывающейся на рынке жилья, путем варьирования субсидиями и льготными кредитами и наличие системы перераспределения средств в жилищной сфере за счет взимания налогов на жилищную недвижимость с ее владельцев с последующим направлением полученных сумм на жилищные пособия [4, стр. 287-289].

Особое место на западном рынке жилья занимает такой финансовый инструмент, как жилищное ипотечное кредитование. В каждой стране действует свое специфическое законодательство в данной сфере, которое во многом зависит от особенностей земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется достаточно широко, в том числе и аграрном секторе, под собственно ипотекой понимается залог недвижимости только в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи с этим здесь действуют своеобразные принципы ипотеки.

Однако для всех западных стран существуют общие принципы ипотечной системы: принцип специальности; заключается в ведении записей по объектам недвижимости, а не по именам собственников. Объект недвижимости должен быть точно описан и достоверно обозначен, должны быть точно определены доли совладельцев имения, сервитуты и т. п.; принцип внесения; заключается в обязательном внесении всего относящегося к объекту недвижимо-

1 Так, в ряде стран социальным категориям заемщиков государство субсидирует процентные ставки по ипотечным кредитам, а также предусматриваются налоговые льготы в случае приобретения жилья. Как правило, такие субсидии определяются целевыми государственными и муниципальными программами для различных категорий заемщиков. Например, в Испании муниципалитеты принимают программы субсидирования малоимущих. В Болгарии с целью развития жилищной сферы покупателям жилья разрешено не декларировать источники получения доходов для целей налогообложения.

2 Жилищная политика Франции определяется на общегосударственном уровне министерством, в ведомстве которого находится жилищное хозяйство, в сотрудничестве с государственными финансовыми учреждениями (Государственное казначейство, Министерство экономики и финансов). На всей территории государства жилищная политика осуществляется департаментскими и региональными управлениями Министерства строительства. Они предоставляют кредиты на строительство жилья на основе ипотеки, разрабатывают департаментские планы мероприятий по предоставлению жилья малообеспеченным слоям населения, участвуют в распределении жилищных пособий и в решении задач по благоустройству неблагополучных районов и крупных жилых комплексов.

3 Финансирование социального и рыночного жилищных секторов во Франции имеет некоторые особенности. Существует две основных формы бюджетного финансирования социального жилищного сектора. Первая - это субсидирование строительства, т. е. финансовая поддержка, оказываемая властями тем генеральным заказчикам, которые строят жилье для малообеспеченных слоев населения. Вторая -это личные жилищные пособия, т. е. финансовая помощь гражданам в зависимости от их уровня доходов, с целью облегчить выплату ежемесячной квартирной платы или годовых взносов в погашение кредита.

сти в специальные реестры; принцип гласности; реестры и поземельные книги должны быть доступны для ознакомления; принцип достоверности; реальность записей и строгость ведения реестров и поземельных книг.

Завершая краткий обзор зарубежного опыта регулирования рынка жилья, считаем необходимым подчеркнуть, что для адаптирования к российским условиям любой зарубежной модели развития рынка жилья необходимо учесть ряд факторов, в том числе, менталитет, уклад жизни, национальные особенности, емкость рынка жилья, особенности российского жилищного законодательства и налоговой системы, а также уровень развития инфраструктуры отечественного рынка жилья.

Литература:

1. Ильин, И.А. Социальное строительство на территории России [Текст] / И.А. Ильин; Совет по изучению производ. сил Минэ-

кономразвития РФ и РАН. - М.: Наука, 2006. - 234 с.: ил. - Биб-лиогр.: с. 232.

2. Поляковский, Г. Жилищная экономика. [Текст]: зарубежный экономический учебник / Г. Поляковский. - М.: «Дело», 1996. - 223 с.: ил. - Библиогр.: с. 208-214.

3. Французский опыт на службе градостроительству и землеустройству [Текст] // Сб. докум. Министерства жилищного строительства, инфраструктуры и транспорта Франции. - Париж, 2001. - 349 с.

4. Экономика и управление недвижимостью [Текст]: учебник для студентов вузов, обучающихся по всем строительным специальностям / Под общ. ред. П.Г. Грабового. - Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999. - 567 с.: ил. - Библиогр.: с. 563-564.

5. http://www.k2kapital.com/news/fin/198245.html. Количество жилья, купленного в США в инвестиционных целях, в 2005 году упало на 29% [Электронный ресурс].

МЕТОДИЧЕСКИЙ ИНСТРУМЕНТАРИЙ ПРИОРИТЕТНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ ПРОГРЕССИВНЫХ СТРУКТУРНЫХ СДВИГОВ В ЭКОНОМИЧЕСКИХ СИСТЕМАХ СФЕРЫ МАТЕРИАЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА

Шиллаев Ш.А., аспирант ГАСИС

Представлены результаты исследования теоретико-методологических основы приоритетного инвестирования прогрессивных структурных сдвигов в экономике, анализа особенностей выбора приоритетов инвестирования прогрессивных структурных сдвигов в экономических системах сферы материального производства, разработки механизма приоритетного инвестирования прогрессивных структурных сдвигов в экономических системах сферы материального производства.

Ключевые слова: прогрессивные структурные сдвиги, приоритеты, материальное производство, научные задачи.

METHODICAL TOOLKIT OF PRIORITY INVESTMENT OF PROGRESSIVE

STRUCTURAL SHIFTS IN ECONOMIC SYSTEMS OF A SPHERE OF MATERIAL

PRODUCTION

Shillaev Sh., GASIS, post-graduate student

Results of research teoretiko-methodological bases ofpriority investment ofprogressive structural shifts in economy, the analysis offeatures of a choice of priorities of investment of progressive structural shifts in economic systems of a sphere of material production, working out of the mechanism ofpriority investment of progressive structural shifts in economic systems of a sphere of material production are presented.

Keywords: progressive structural shifts, priorities, production of goods, scientific problems.

Инновационное развитие мировой экономики неразрывно связано с осуществлением прогрессивных структурных сдвигов. Попытки структурной перестройки отечественной экономики неоднократно от преимущественно сырьевых отраслей к преимущественно перерабатывающим отраслям материального производства неоднократно наблюдались в новейшей истории. При этом следует признать, что с тех пор как в 1980е годы федеральный канцлер ФРГ Гельмут Шмидт назвал СССР «Верхней Вольтой с баллистическими ракетами» до сих пор попытки структурной перестройки российской экономики не увенчались успехом. Так объявленная в конце 1980-х годов М.С.Горбачевым структурная перестройка экономики, закончившаяся в итоге экономическим кризисом и распадом СССР, надолго сделала слово «перестройка» нарицательным. Экономическая реформа середины 1990-х годов, связанная с приватизацией основной собственности в сфере материального производства и попыткой ее перепрофилирования в рамках структурной перестройки фактически закончилась ослаблением сферы материального производства и дефолтом 1998 года. Благоприятная для России рыночная конъюнктура на рынке углеводородного сырья в начале XXI века, к сожалению также не была эффективно использована для осуществления прогрессивных структурных сдвигов в сфере материального производства

и, кроме того, сопровождалась продолжением скрытой фазы приватизации о чем свидетельствуют многочисленные существующие проблемы в сфере автомобиле -, авиа-, судостроения, приборостроения, машиностроения и других отраслях производства.

Проблемы приоритетного инвестирования прогрессивных структурных сдвигов в отечественных экономических системах сферы материального производства в настоящее время осложняются мировым экономическим кризисом 2008-2009 годов, который не мог не затронуть отечественную экономику.

Помимо непосредственной проблемы поиска инвестиционных ресурсов для осуществления прогрессивных структурных сдвигов в экономических системах сферы материального производства, существует проблема определения методического инструментария приоритетного инвестирования, начиная от постановки целей прогрессивных структурных сдвигов и заканчивая практическими рекомендациями по рациональному использованию механизма приоритетного инвестирования прогрессивных структурных сдвигов в экономических системах сферы материального производства.

Таким образом, развитие методического инструментария приоритетного инвестирования прогрессивных структурных сдвигов в экономических системах сферы материального производства является актуальной научной задачей, имеющей важное народнохозяйственное значение.

Проблемы осуществления прогрессивных структурных сдвигов нашли широкое освещение в работах отечественных и зарубежных ученых: Анчишкина А.И., Багирова Д.А., Беркович Л.А., Бусыревой Е.В., Глазьева С.Ю., Гордона Л., Гуляева С.А., Гурло Г.Л., Домара Э., Дунаевой В.С., Замараева С.А., Иноземцева В.Л., Казинец Л.С., Кантаровича Л.В., Карповича В.В., Кенэ Ф., Кларка Дж, Кондратьева Н.Д., Коуза Р., Красильникова О.Ю., Крондор Я.А., Леонтьева В.В., Лукаса Р., Льюиса У., Маркса К., Маршалла А., Меньшикова С.М., Меньша Г., Мингале-вой Ж.А., Немчинова В.С., Норта Д., Ноткина А.И., Парето В., Перско-го Ю.К., Риккардо Д., Ромера П., Смита А., Стоуна Р., Ткачевой С.В., Турнявского А.О., Удзавы X., Уильямсона О., Харрода Р., Хруцкого В., Эрроу К., Шишински Е., Шумпетера Й., Яковца Ю.В., Янга А., Яременко Ю.В. и других.

Вместе с тем многие вопросы методического инструментария приоритетного инвестирования прогрессивных структурных сдвигов в эко-