Договор под прикрытием

Договор под прикрытием

«Академвостокинвест» не смог заставить ВЭГУ продать участок в Уфе

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанции не нашли оснований для удовлетворения иска ООО «Специализированный застройщик „Академвостокинвест“» об обязании академии ВЭГУ заключить с ним договор купли-продажи земельного участка по улице Максима Рыльского в Уфе и расположенных на нем строений. Ранее стороны заключили предварительный договор, установив сроки заключения сделки, которые не были соблюдены. Покупатель подал иск в суд, в котором просил обязать академию подписать документ. Обе судебные инстанции заключили, что сделка изначально была порочной — стороны действовали непрозрачно, фактически скрыв за договором купли-продажи дарственную.

Академия ВЭГУ сначала хотела продать застройщику свои активы на Рыльского в Уфе, но вскоре передумала

Фото: Дмитрий Колпаков, Коммерсантъ

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд отказал ООО «Специализированный застройщик „Академвостокинвест“» в удовлетворении жалобы на решение арбитражного суда Башкирии. Компания просила суд обязать Восточную экономико-юридическую гуманитарную академию (академия ВЭГУ) заключить договор купли-продажи земельного участка по улице Максима Рыльского в Уфе. Спорная территория относится к землям населенных пунктов с разрешенным использованием под учебное заведение. На участке площадью 7,5 тыс. кв. м находится двухэтажный учебный корпус вуза площадью 5 тыс. кв. м и двухэтажный хозблок площадью 411 кв. м.

Как следует из материалов дела, в апреле 2022 года академия заключила с «Академвостокинвестом» предварительный договор купли-продажи. Основной документ стороны должны были подписать в пятидневный срок после госрегистрации права собственности академии на участок. Имущество было оценено в 150 млн руб., покупателю предоставлялась беспроцентная рассрочка до мая 2025 года. При этом в случае неоплаты он обязывался возвратить участок в том виде, какой он представлял на момент принятия решения, в том числе без зданий в случае их сноса.

В июне того же года академия, прежде арендовавшая участок у министерства земельных и имущественных отношений, оформила право собственности на земли. В пятидневный срок стороны не изъявили желания заключить основной договор. Истец предложил подписать документ 6 июля, в сентябре подготовил претензию академии, а месяц спустя обратился с иском к образовательному учреждению в арбитражный суд Башкирии.

ООО «СЗ „Академвостокинвест“» зарегистрировано в Уфе в октябре 2021 года. Совладельцами являются Евгения Кузнецова (70%) и Роман Бусоргин (30%). Компания занимается инженерными изысканиями, строительством и выполнением авторского надзора. 2022 год общество завершило с 2,8 млн руб. убытка при выручке 1,5 млн руб. В сентябре мэрия Уфы утвердила разработанный «Академвостокинвестом» проект планировки и проект межевания квартала в Инорсе, ограниченного улицами Глинки, Ферина, бульварами Баландина и Тухвата Янаби. На застроенной территории площадью 28,3 га предложено снести два жилых дома, металлические гаражи и некапитальные торговые павильоны и построить двухсекционный 16-этажный жилой дом с паркингом, реконструировать действующий и построить новый корпус лицея 60.

Первая инстанция в удовлетворении иска отказала, указав на пропущенные сторонами сроки заключения основного договора, из чего следует, что они утратили интерес к сделке. Более того, ответчик 28 июня и 5 июля 2022 года направил письма истцу, в которых уведомил об отсутствии намерений заключать основной договор. Однако истец их не получил, поскольку изменил адрес и в нарушение условий договора не сообщил об этом ответчику.

Заявитель настаивал, что ответчик не уведомил компанию о регистрации прав на участок. Однако суд установил, что Роман Бусоргин, являясь индивидуальным предпринимателем, с 2020 года оказывал ВЭГУ юридические услуги. По мнению суда, предварительная сделка заключалась лишь для того, чтобы академия получила право собственности на участок, и выходила за пределы обычной деятельности вуза. Кроме того, суд пришел к выводу, что переход права собственности на землю под прикрытием договора купли-продажи фактически прикрывал собой договор дарения, говорится в решении суда. В случае застройки участка многоквартирными домами он будет обременен правами третьих лиц и таким образом возврат академии в случае неоплаты будет невозможен.

Истец пытался оспорить выводы первой инстанции, указывая в апелляционной жалобе, что суд неверно определил срок для действий, направленных на заключение основного договора, однако все его доводы были отклонены. Кроме этого, апелляция, изучив финансовые показатели деятельности истца, усомнилась в реальных возможностях компании оплатить объекты недвижимости.

В ВЭГУ вчера комментарий не предоставили.

Решение полностью обосновано, к рассмотрению в кассации дело не дойдет, полагает судебный эксперт группы Veta Александр Терентьев. «Предварительный договор был составлен таким образом, что заключение основного договора фактически означало преследование интересов истца, с целью получить не конкретно здания на земельном участке, а сам земельный участок для дальнейшего использования в своих коммерческих интересах, — отметил юрист. — Данная сделка полностью противоречила интересам продавца. Дальнейшая судьба иска обречена на провал».

Руководитель отдела финансово-экономических экспертиз экспертной компании «Аверта групп» Людмила Хапугина отмечает, что застройщик должен был проявить бдительность и не пропускать срок на предъявление требований о заключении основного договора. «Вероятно, в этом случае результат спора был бы прямо противоположным, — полагает госпожа Хапугина. — Также истец мог бы рассчитывать на положительный исход дела при иной преддоговорной работе. Например, если бы выбрал другой договорный тип, согласовал больший срок на предъявление требований или произвел оплату значительной суммы по предварительному договору».