К вопросу об обязанностях застройщика до ввода многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в эксплуатацию по договору участия в долевом строительстве

1Н.Д. Романенкова

К ВОПРОСУ ОБ ОБЯЗАННОСТЯХ ЗАСТРОЙЩИКА ДО ВВОДА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

В статье определяется круг обязанностей застройщика до ввода многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в эксплуатацию, раскрывается их содержание. Необходимость предпринятого исследования сопряжена с вопросом соблюдения и защиты прав участников долевого строительства, которые корреспондируют обязанностям застройщика и нарушение которых является негативной тенденцией последних лет.

Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве, обязанности застройщика до ввода и после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, отвод земельного участка, разрешение на строительство, проведение государственной экспертизы, публикация проектной декларации, выбор способа обеспечения исполнения обязательства, создание объекта долевого строительства.

Строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости требует значительного ресурсного обеспечения в виде инвестиций и капитальных вложений, развитой материально-технической базы, разработки проектно-сметной документации с целью последующего выполнения строительных работ, наличия подготовленного персонала и др. К числу наиболее востребованных договоров, заключаемых в сфере строительства жилых домов и иных объектов недвижимости в Российской Федерации, можно отнести договор участия в долевом строительстве.

Основными обязанностями застройщика являются создание (строительство) в предусмотренный срок своими силами и(или) с привлечением других лиц многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости и передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Данные обязанности разделяет

© Романенкова Н.Д., 2009 188

такая процедура, как ввод объекта в эксплуатацию. Указанный вывод следует из определения договора, закрепленного в ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»1. Исходя из этого, обязанности застройщика дифференцированы на обязанности застройщика до ввода многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию и, соответственно, после ввода в эксплуатацию такого объекта. Существуют и такие обязанности застройщика, которые реализуются на протяжении действия договора, т. е. вне зависимости от того, введен объект недвижимости в эксплуатацию или нет.

В данной статье определяется круг обязанностей застройщика до ввода многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в эксплуатацию, раскрывается их содержание. Необходимость исследования сопряжена с вопросом соблюдения и защиты прав участников долевого строительства, которые корреспондируют обязанностям застройщика и нарушение которых является негативной тенденцией последних лет.

Итак, до ввода объекта в эксплуатацию застройщик обязан прежде всего обеспечить надлежащим образом отвод земельного участка и обеспечить государственную регистрацию права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный застройщику для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входят объекты долевого строительства. Порядок предоставления земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется ст. 38-38.2 Земельного кодекса Российской Федерации2.

Земельные участки могут предоставляться как в собственность, так и на праве аренды; как с предварительным согласованием мест размещения объектов недвижимости, так и при его отсутствии. Предоставление земельных участков в собственность или на праве аренды без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Предметом торгов может быть только сформированный земельный участок. Предоставление земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется застройщику в аренду. Исходя из положений земельного законодательства, строительство жилых домов возможно лишь на землях населенных пунктов (ст. 83-85 ЗК РФ).

Следует также отметить, что до ввода объекта в эксплуатацию и до заключения первого договора участия в долевом строитель-

стве застройщик обязан получить в установленном порядке разрешение на строительство, заключение государственной экспертизы проектной документации, если ее проведение установлено федеральным законодательством, подготовить технико-экономическое обоснование объекта. Разрешение на строительство согласно ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации3 - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также капительный ремонт. Для получения разрешения застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешения на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения.

Проведение государственной экспертизы не требуется лишь в ограниченном числе случаев, установленных п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ. Так, экспертиза не проводится в отношении проектной документации таких объектов капитального строительства, как отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства); жилые дома с количеством этажей не более трех, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки). Вместе с тем, учитывая, что строительство в современных условиях предусматривает, как правило, строительство многоэтажных домов, проведение государственной экспертизы необходимо в большинстве случаев.

К следующей обязанности застройщика закон относит публикацию проектной декларации в СМИ и(или) ее размещение в информационно-коммуникационных сетях общего пользования не позднее чем за 14 дней до момента заключения первого договора участия в долевом строительстве. В качестве альтернативы предусматривается обязанность застройщика обеспечить предоставление проектной декларации любому заинтересованному лицу. Кроме того, застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию в течение трех рабочих дней со дня изменения соответ-

ствующих сведений, а также ежеквартально вносить в нее сведения о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности.

Нельзя не отметить и обязанность застройщика по выбору способа обеспечения исполнения обязательства по договору участия в долевом строительстве. В соответствии со ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство. Среди способов обеспечения исполнения обязательств застройщика в законе указаны залог и поручительство. Указанные способы призваны обеспечивать исполнение обязательств застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законом и(или) договором, а также по уплате участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и(или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, иных причитающихся ему в соответствии с договором и(или) федеральными законами денежных средств.

Выбор застройщиком способа обеспечения исполнения обязательства зависит от следующих обстоятельств. Если земельный участок, строящийся объект, объект незавершенного строительства или жилые или нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, находятся в залоге до государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве, то застройщик обязан обеспечить исполнение своих обязательств по договору поручительством. Поручительство выдается банком. Договор поручительства должен быть заключен до государственной регистрации договора долевого участия в строительстве. Однако если залогодержателем указанного имущества до заключения первого договора долевого участия являлся банк и от банка получено согласие на удовлетворение своих требований согласно ст. 15 Закона об участии в долевом строительстве, т. е. на общих условиях с участниками долевого строительства, то исполнение обязательства застройщика перед участниками долевого строительства обеспечивается залогом.

Пунктом 3 ст. 15.1 Закона об участии в долевом строительстве предусматривается обязанность застройщика в случае прекращения поручительства до установленного законом срока4 уведомить

об этом участников долевого строительства и заключить другой договор в течение 15 дней с момента прекращения поручительства. Подчеркнем, что возможность исполнения данного обязательства вызывает определенные сомнения. В связи с этим правомерна позиция В.А. Зюзина и А.Н. Королева, которые отмечают следующее: «Видится маловероятным, что застройщик за 15 календарных дней (при неуказании в законе на то, что под днями понимаются рабочие дни, следует считать, что указаны дни календарные) сможет найти банк, который согласится ... заключить договор поручительства, причем не участвуя в реализации долевого строительства с его начала»5.

Следующая обязанность застройщика, которой данный субъект наделяется до ввода многоквартирного дома или иного объекта в эксплуатацию, - это так называемая информационная обязанность. Застройщик обязан предоставить по требованию участника долевого строительства всю необходимую ему информацию относительно проекта строительства. К такой информации в соответствии с п. 2 ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве относят разрешение на строительство; технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости; заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; проектную документацию, включающую все внесенные в нее изменения; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Важное значение приобретает обязанность застройщика использовать денежные средства участников долевого строительства исключительно для строительства (создания) им многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией. Данная обязанность предусматривает исключительно целевое использование денежных средств, привлекаемых со стороны участников долевого строительства. Вместе с тем нельзя не учитывать, что при реализации инвестиционного проекта по строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества на застройщика возлагаются дополнительные обязанности, которые непосредственно не связаны со строительством объекта и которые требуют с его стороны дополнительных финансовых вложений. К числу таких обязанностей, в частности, относятся безвозмездная передача муниципальному образованию доли в площадях возводимого объекта недвижимости, создание обособленных объектов социальной, инженерной инфраструктуры, благоустройство прилегающих территорий. В связи с этим важно отметить, что ст. 23 Закона о долевом участии в строительстве предусматривает обязанность

застройщика ежеквартально предоставлять отчетность в уполномоченный орган исполнительной власти, на который возложен контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости, отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строи-тельства6.

К числу обязанностей застройщика до ввода объекта в эксплуатацию относится обязанность построить (создать) объект долевого строительства своими силами или с привлечением третьих лиц, т. е. обеспечить строительство объекта. Представляется, что процесс строительства находится за рамками договора участия в долевом строительстве и регулируется положениями § 3 гл. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации7 о строительном подряде. В случае привлечения третьих лиц для строительства объекта на застройщика возлагается обязанность по контролю за ходом исполнения работ, так как ответственность перед участниками долевого строительства за качество объекта и за передачу объекта участнику долевого строительства в срок несет застройщик, несмотря на то что последний не участвует в процессе строительства.

Если строительство (создание) объекта не будет обеспечено в срок, установленный договором участия в долевом строительстве, застройщик обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора не позднее чем за два месяца до наступления срока передачи объекта. В практике строительства часто возникают случаи, когда строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. В этом случае застройщик должен предпринять действия, предусмотренные п. 3 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве. Застройщик не позднее чем за два месяца до истечения срока должен направить участнику долевого строительства информацию об увеличении сроков строительства и предложение об изменении договора. При этом в данном предложении застройщику следует указать новый срок передачи объекта, а также срок ответа на свое предложение. Кроме того, стороны должны внести изменения в договор участия в долевом строительстве относительно сроков передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Соглашение об изменении договора должно быть составлено в письменной форме и подлежать государственной регистрации.

И наконец, непосредственно до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик должен выполнить обязанность по передаче документов, необходимых для получения

данного разрешения, в орган, выдавший разрешение на строительство. К таким документам относятся: заявление о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; разрешение на строительство; документ, подтверждающий соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, соответствие параметров объекта проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство; документ, подтверждающий соответствие объекта техническим условиям и подписанный представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения; другие документы, установленные нормативными актами.

Примечания

СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40 (далее также - Закон об участии в долевом строительстве).

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147 (далее - ЗК РФ).

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 16.

Срок поручительства должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный).: Изд. 2-е, перераб. и доп. М., 2007. С. 99-100. См. также: Правила представления застройщиком ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утв. постановлением Правительства РФ от 27 октября 2005 г. № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» // СЗ РФ. 2005. № 45. Ст. 4616. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

2

3

4

5

6

7