Разошлись по бизнес-классам

Эксперты IDEM предполагают, что привлечению в Нижний Новгород крупных компаний может препятствовать нехватка качественных офисных площадей: в городе есть дефицит предложений по аренде бизнес-центров класса А и В+, а новые объекты пока не строятся. Впрочем, другие аналитики сомневаются в обоснованности таких выводов, считая, что большого спроса на аренду помещений в бизнес-центрах высокого класса в Нижнем Новгороде нет и имеющихся площадей хватит, чтобы удовлетворить возникающие запросы.

Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ

Нехватка в Нижнем Новгороде бизнес-центров класса B+ и А создает проблемы для иногородних компаний, желающих войти в регион со своим бизнесом, рассказал руководитель отдела консалтинга компании IDEM Денис Зыков во время круглого стола по вопросам развития рынка офисной недвижимости. По его словам, наиболее активно этот рынок в городе развивался до 2009 года (экономический кризис 2008 года остановил многие проекты, но по инерции в строительстве большой объем ввода офисных площадей пришелся на два следующих года). После некоторого оживления в 2013-2015 годах рынок вновь замер. С 2016 года в Нижнем Новгороде не появилось ни одного профессионального бизнес-центра, заметил эксперт.

«В 2020-м на рынке может появиться порядка 15 тыс. кв. м новых площадей. В основном это будет перепрофилирование зданий, построенных в предыдущие годы под торговые центры и меняющих свое назначение»,— отметил господин Зыков.

По подсчетам IDEM, в Нижнем Новгороде сейчас 119 объектов, относящих себя к бизнес-центрам. При этом всего у 69-ти общая офисная площадь превышает 3 тыс. кв. м, и только 11 бизнес-центров классифицированы по системе Российской гильдии управляющих и девелоперов. Почти половина офисных площадей сосредоточена в Нижегородском районе, а в общем количестве 13% офисов приходится на бизнес-центры класса А (по их собственной оценке соответствия классности). Еще 19% причисляют себя к классу В+ (46% приходится на класс В, 19% и 12% — на классы С и D соответственно).

«Спрос на офисные помещения класса А и В+ растет за счет увеличивающегося интереса со стороны внешних резидентов. Толчком для развития этого сектора стала в том числе и проводимая региональными властями политика по привлечению инвесторов. Это, как правило, проектные, инжиниринговые или IT-компании, которые хотели бы развивать свой бизнес в Нижегородской области. Но найти подходящие площади они не могут. Помещений свыше 500 кв. м просто нет, а свыше 1 тыс. кв. м — либо очень мало, либо цена на них слишком завышена»,— рассказал Денис Зыков. По его словам, некоторым арендаторам для того, чтобы обосноваться в Нижнем Новгороде, приходится дробить компанию, размещая свои подразделения в одном бизнес-центре, но на разных этажах. Такой вариант не для всех приемлем.

«Не могу точно сказать, были ли случаи, когда компании из-за этого отказывались от работы в Нижнем Новгороде, но допускаю, что такое могло случиться»,— добавил представитель IDEM.

Впрочем, с выводами эксперта готов поспорить директор ООО «СТН-Девелопмент» (управляет офисными и торговыми площадями «Столицы Нижний») Андрей Колобов. По его мнению, спроса на бизнес-центры класса А в ближайшие годы в Нижнем Новгороде не будет, так как цена аренды в них действительно высокая. «Что же касается В+, то на такие бизнес-центры какого-то ажиотажного спроса нет. Выходят отдельные компании примерно раз в квартал. Но весь необходимый им объем площадей они получают за счет тех площадей, которые в городе уже существуют»,— отметил управленец.

Директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева не согласна с коллегами из IDEM. Она уверена, что любой бизнес-центр в текущих экономических условиях постарается удовлетворить запросы внешних резидентов, особенно если это крупные компании, претендующие на большие площади.

«Ажиотажа со стороны иногородних арендаторов в Нижнем Новгороде я пока не вижу,— отметила Татьяна Романчева.

— Последний заметный скачок спроса на крупные площади наблюдался в период до кризиса 2014 года. В то время крупные компании выносили из Москвы целые подразделения, размещая их в регионах, где дешевле рабочая сила и стоимость аренды ниже. Например, один из крупных российских агрегаторов такси вынес весь свой колл-центр в Уфу, потому что это ему было гораздо выгоднее. Но таких запросов давно нет». По ее оценке, объем вакантных площадей в нижегородских бизнес-центрах сейчас составляет 6–8%. В этих условиях строительство новых объектов может стать для инвесторов серьезным риском. Кроме того, проблема в том, в Нижнем Новгороде практически не осталось возможности для размещения бизнес-центров класса А и В+ (требующих достаточного количества парковок) в плотно застроенном административном центре города. «Поэтому начинать такой проект инвестору имеет смысл только в том случае, если у него есть якорный арендатор, готовый ждать, пока идет строительство, а затем арендовать не менее 40% площадей», — подытожила госпожа Романчева.