Как в последний раз

Застройщики жилья, еще весной и летом прошлого года оказавшиеся в сложной ситуации из-за падения спроса на жилье на фоне серьезных геополитических проблем, теперь фиксируют оживление. Это происходит в основном за счет льготных программ ипотеки, хотя Центробанк выступает за ужесточение условий выдачи таких кредитов. Однако эксперты признают, что сложившаяся ситуация не может сохраняться долго и уже в краткосрочной перспективе на рынке недвижимости не исключена серьезная стагнация.

Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ

По итогам августа 2023 года общая выручка застройщиков от продажи жилья в новостройках Москвы и Подмосковья увеличилась на 88% год к году, до 265 млрд руб., следует из оценки Dataflat.ru. В старых границах столицы и в Новой Москве рост оказался существенным — на 96% год к году, до 175,57 млрд руб., и на 96%, до 36,7 млрд руб. соответственно. Заметный рост сделок в последний месяц лета зафиксирован также в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — на еще двух капиталоемких региональных рынках недвижимости. За это время совокупная выручка застройщиков в этой агломерации, по данным Dataflat.ru, выросла на 55% год к году, до 64,75 млрд руб. Только в Санкт-Петербурге за счет продаж квартир на этапе котлована девелоперы выручили за месяц 52,65 млрд руб., что на 63% больше, чем в августе 2022 года.

Август не единственный летний месяц, показавший рост продаж. Так, в июле застройщики Москвы и Подмосковья получили 190,8 млрд руб., что на 46% больше, чем в том же месяце прошлого года. Так, в старых границах Москвы рост составил 48% год к году, до 128 млрд руб., в Новой Москве — на 56%, до 23,6 млрд руб. В Петербургской агломерации за июль выручка девелоперов увеличилась на 19%, до 42,9 млрд руб.

Всплеск спроса на жилье в новостройках ожидаемо привел к коррекции цен на рынке. За август, по подсчетам «Бест-Новострой», больше всего — на 3% месяц к месяцу, до 314,5 тыс. руб. за кв. м,— в Москве выросли цены в комфорт-классе. За год рост составил 15%. Средний бюджет покупки за месяц увеличился также на 3%, а за год — на 10%, составив 13,8 млн руб.

Такой рост сделок в летнее время можно считать аномальным даже в докризисный период. Однако заметный рост текущим летом связан, с одной стороны, с низкой базой 2022-го в первый год серьезного геополитического кризиса. С другой — нынешним летом ЦБ для снижения падения курса рубля повысило ставку до 12%. Хотя это не повлияло на ставки по льготным ипотечным программам, так как они субсидируются государством (именно благодаря таким кредитам сейчас, по данным Минфина, заключается 80–90% сделок на первичном рынке жилья), но эти действия регулятора и словесные интервенции некоторых чиновников о необходимости сокращения объемов льготных программ позволили застройщикам раскачать спрос, комментируя действия властей как последнюю оставшуюся возможность купить жилье на выгодных условиях.

Не исключено, что по итогам сентября ситуация с продажами у застройщиков не претерпит больших изменений и они опять зафиксируют рост. Связано это не только с очередным повышением ЦБ в сентябре ключевой ставки до 13%, но и увеличением с 20 сентября минимального размера первоначального взноса с 15% до 20% по программе льготной ипотеки (см. подробнее материал «Ипотеке прибавят взносов» на этой же странице). В перспективе власти хотят снизить долю льготных программ на первичном рынке ипотеки до 50%, заявлял в сентябре директор департамента финансовой политики ведомства Иван Чебесков.

Однако, как признают аналитики IRN.ru, летний всплеск спроса очень специфичен. Его в основном формируют покупатели студий. Так, например, в июле, по данным Росреестра, больше всего выросли продажи таких площадей: их доля составила 36,7% против 27,7% в декабре 2022 года. В целом на малогабаритные квартиры (с учетом однокомнатных) в июле пришлось более половины спроса на первичном рынке — 54%, отмечают в IRN.ru. Аналитики предполагают, что, скорее всего, значительная часть покупателей студий не планирует в них жить: маленькие по площади квартиры с открытой планировкой очень любят инвесторы, потому что это самое дешевое предложение на рынке. Однако перепродать затем такую недвижимость гораздо сложнее, так как цены на вторичке дешевле, чем на первичке. Поэтому инвесторам придется смириться как минимум с потерей доходности.

Впрочем, всплеск спроса продлится недолго. Уже к октябрю он может спасть, считают эксперты. К этому моменту уже начнет ощущаться эффект от увеличения первоначального взноса до 20%.