Инвестиции в Российский рынок коммерческой недвижимости

СИСТЕМАГАЛС ДЕВЕЛОПЕРСКАЯ КОМПАНИЯ

Инвестиции в российский рынок коммерческой недвижимости

А.А. Закревский вице-президент ЗАО «Система-Галс»1

В настоящее время в целях диверсификации рисков инвестиционные компании все чаще обращают внимание на недвижимость как на стабильный источник дохода при сравнительно невысоких рисках, несмотря на то, что доходность на рынке ценных бумаг значительно выше, чем при инвестициях в недвижимость. Объекты коммерческой недвижимости могут приносить владельцам прибыль в течение многих лет, а доходы на рынке акций и облигаций сиюминутны.

Приток капитала на рынок недвижимости является следствием целого ряда взаимосвязанных факторов, включая стабилизацию политической ситуации, экономичес-

кий рост и перспективы роста в будущем, различные государственные реформы (принятие и введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации, новых законов об ипотеке и инвестициях), перераспределение классов активов и сокращение возможностей для инвестиций на рынках недвижимости стран Центральной и Восточной Европы.

В октябре 2003 года агентство Moody’s Investor Service впервые с момента распада Советского Союза повысило рейтинг России до инвестиционного уровня, а к январю 2005 года Россия получила инвестиционный рейтинг еще от двух крупнейших международных агентств

Таблица 1

Рейтинг России у международных рейтинговых агентств

Рейтинг Moody's Fitch Standard & Poor's

Долгосрочный рейтинг ВааЗ/стабильный ВВ+/стабильный ВВВ-/стабильный

Дата присвоения Октябрь 2003 года Ноябрь 2004 года Январь 2005 года

Уровень Инвестиционный Инвестиционный Инвестиционный

1 Закрытое акционерное общество «Система-Галс» - одна из ведущих девелоперских компаний в московском регионе, управляет активами АФК «Система» в сегменте строительства и недвижимости. Компания основана в 1990 году, ее основными видами деятельности являются девелопмент, строительство и управление недвижимостью. В состав «Системы-Галс» входит более 20 компаний, специализация которых позволяет осуществлять все стадии реализации проекта - от формирования замысла, анализа эффективности и создания архитектурной концепции до возведения и последующей эксплуатации готового объекта. Специализация - офисная недвижимость класса А, жилье повышенной комфортности и коттеджи, торговоразвлекательные комплексы. Среди крупных проектов, успешно реализованных «Системой-Галс» на российском рынке недвижимости, - офисный комплекс «Галс-Тауэр», штаб-квартира концерна «Даймлер Крайслер» и другие проекты. Текущий портфель: 40 проектов, общая площадь - 1 782 тысячи квадратных метров, объем инвестиций - 1 602,5 миллиона долларов. www.sistema-hals.ru

2004 год был отмечен продолжающейся активной деятельностью как частных российских компаний, открывших для себя привлекательность рынка недвижимости в качестве инвестиционного актива и занимающихся преимущественно реконструкцией бывших промышленных предприятий, особняков и строительством средних по площади офисных зданий, так и иностранных компаний, реализующих пока немногочисленные, но масштабные проекты, например бизнесцентр Дукат III, многофункциональный центр на Новинском бульваре, «Башня на Набережной» в Москва-Сити. Чаще стала применяться практика привлечения иностранными инвесторами российских партнеров, что позволяет сочетать современные технологии в области проектирования и строительства со способностью эффективно работать в условиях местного рынка. Примером такого сотрудничества можно считать проекты Siemens - Система Галс, Открытые инвестиции - Brunswick Capital.

Наиболее значимыми сделками, заключенными на открытом рынке в 2004 году, были следующие:

• покупка здания «Балчуг Плаза» структурами, аффилированными с «Сибнефтью» (соинвесторы проекта - CMI Development и «СТ Групп»);

• приобретение компанией «СИБУР» бизнес-центра Gold Tower (Москва, ул. Кржижановского) у Газонефтехимической компании;

• покупка Пермской финансово-промышленной группой строящегося офисного центра на Овчинниковской набережной в Москве.

Основными факторами для инвесторов, рассматривающих возможность вложения средств в недвижимость, являются выбор объекта, обеспечивающего необходимую доходность, оценка рисков (доход /девелопмент/ риски при сдаче в аренду) и разработка стратегии вложений по сегментам недвижимости.

В настоящее время доходность в секторе офисной недвижимости наиболее высокого качественного уровня находится на уровне 10-15 процентов. В качестве привлекательных для инвестиций характеристик этого сегмента рынка можно отметить следующие:

• простота и определенность договорных отношений между арендатором и арендодателем;

• прозрачность структуры операционных финансовых потоков (доходов и расходов);

• стабильность поступлений вследствие длительных (3-5 лет) договоров аренды.

Однако, по мнению специалистов, несмотря на то, что многие компании испытывают потребность в расширении офисного пространства, им не всегда удается найти подходящие бизнес-центры.

В секторе торговой коммерческой недвижимости пока практически отсутствуют инвестиционные продажи, поскольку большинство существующих торговых центров не имеют правильной юридической структуры и не гарантируют достаточного качества строительных работ и продуманности концепции, хотя этот сегмент рынка можно рассматривать как высокодоходный (15-25 %) и обеспечивающий значительный объем денежных поступлений.

Доходность первоклассных складских объектов - самая высокая среди всех сегментов рынка коммерческой недвижимости, и на сегодняшний день составляет от 15 до 30 процентов. Этот сегмент обладает большим потенциалом для девелоперов и инвесторов, однако соответствующих инвестиционных предложений практически нет. В 2004 году ряд крупных компаний заявил о выводе на рынок нескольких масштабных проектов, которые они планируют реализовать в 2005 году, но какие из них будут реализованы, покажет время.

Еще несколько лет назад основными инвесторами выступали сами девелоперы, многие из которых являются структурными подразделениями сырьевых или финансовых холдингов. В последние годы эксперты отмечают возросшую активность институциональных инвесторов - крупных паевых, пенсионных и инвестиционных фондов, которые ищут новые возможности заработать на стремительном росте российской экономики и выходят на рынок недвижимости с его высокими доходами и низкими рисками (продажа здания CSFB фонду Fleming Famaly & Partners, покупка компанией «Eastern Property Holdings» Берлинского дома и 25 процентов

пакета акций компании «Мосмарт» - российского оператора гипермаркетов, приобретение инвестиционным фондом Уралсиба проекта девелопмента жилого комплекса).

В 2004 году продолжилось укрепление роли российской банковской системы в развитии рынка недвижимости, повлекшее снижение процентов по кредитам, увеличение сроков погашения и доли предоставляемых заемных средств по отношению к стоимости объектов. Улучшение условий кредитования прогнозируется в результате повышения конкуренции как со стороны уже функционирующих на рынке российских и иностранных банков (Европейский банк реконструкции и развития, Сберегательный банк Российской Федерации, Raiffeisenbank Austria, Banque Societe Generale Vostok и другие), так и банковских структур, только выходящих на рынок.

Залоговое финансирование в области недвижимости становится все более доступным, хотя условия кредитов пока менее благоприятные, чем на более зрелых западных рынках. Ставка кредита в среднем составляет 10-15 процентов при сроках займа от 1 до 3 лет (с возможностью рефинансирования).

Развитие рынка недвижимости во многом зависит от того, как складываются земельно-имущественные отношения. Проблемы, возникающие у инвесторов и девелоперов в области приобретения земли, значительно сдерживают рост рынка.

Несмотря на то, что Земельный кодекс Российской Федерации был принят еще в конце 2001 года, земельные участки в Москве по-прежнему не подлежат продаже. Это вызвано тем, что московские власти в лице Московского земельного комитета, видимо, боясь потерять определенные «рычаги» управления мегаполисом, не спешат менять столичное законодательство. Собственно, бездействие Земельного кодекса Российской Федерации и является одной из основных проблем, препятствующих инвестициям в рынок недвижимости.

Вторым сдерживающим фактором развития по-прежнему остается так называемый «административный аппарат», который лоялен лишь к определенному кругу девело-

перов, получающих ничем не обремененную землю под застройку и проходящих все стадии оформления разрешительной документации на строительство и других необходимых документов гораздо быстрее других. Иностранные же инвесторы, не имеющие опыта взаимодействия с местными властями, вынуждены занимать выжидательную позицию, либо прибегать к помощи российских консультантов.

Тем не менее ввиду наличия высоких цен на недвижимость и достаточно быстрых сроков окупаемости проектов (в среднем 4-5 лет) российские, а в некоторых случаях и западные инвесторы просто «закрывают глаза» на эти проблемы и направляют значительные финансовые потоки в развитие рынка коммерческой недвижимости.

Основная, значимая доля инвестиций от их общего объема пока все же имеет российское происхождение. Однако недавно присвоенный России инвестиционный рейтинг должен привлечь на отечественный рынок недвижимости действительно серьезных иностранных игроков.

Ситуация, сложившаяся на столичном рынке, характерна и для других регионов России. В течение 2004 года наблюдался подъем в различных сегментах рынка недвижимости практически всех городов-мил-лионников (строительство компанией «IKEA» торгового комплекса в Екатеринбурге, проект строительства мультиплекса в Нижнем Новгороде московской компанией «Синема-Парк», инвестиционный интерес немецкой компании «IBS» к строительству трехзвездной гостиницы в Красноярске, подтверждение намерений китайской компании «Лянь Фа» о реализации проекта строительства лесообрабатывающего комбината в Красноярском крае и т. д.).

Анализируя ситуацию на рынке недвижимости России, можно сказать, что он уже приобрел черты, характерные для сложившихся рынков западных стран, подошел к такому рубежу, когда западные и российские инвесторы начинают вкладывать средства в проекты, рассчитанные на долгосрочную перспективу. Развития наметившихся позитивных тенденций можно ожидать и в будущем.