Новостройки переманивают покупателей

Почувствовав оживление спроса, девелоперы вернулись к индексации цен: новостройки на крупнейших региональных рынках России за месяц подорожали на 0,7–1%. Интерес к первичному жилью, вероятно, продолжит расти за счет роста ипотечных ставок и сокращения числа доступных предложений на вторичном рынке. Но в среднесрочной перспективе это вряд ли приведет к более выраженной ценовой динамике. Несмотря на хорошую активность покупателей, объем предложения новостроек все еще растет быстрее спроса, напоминают аналитики.

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Средняя стоимость новостроек на 18 крупнейших региональных рынках страны (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в июле составила 144,4 тыс. руб., увеличившись на 0,7% к июню. Рост год к году составил 2,3%. Такие данные приводят эксперты «ЦИАН.Аналитики», отмечая, что застройщики впервые за последние полгода увеличили темпы индексации цен на активные лоты. Согласно данным «Этажей», в России в целом первичное жилье сейчас стоит 120,4 тыс. руб. за кв. м. За месяц значение выросло на 1%, за год — на 7,2%.

Средняя стоимость квартиры в новостройках России сейчас составляет 5,89 млн руб., уточняют в «Авито Недвижимости». За год это значение сократилось на 1,1%, а за месяц — на 1,3%.

Наблюдающееся в марте—июне восстановление спроса позволило некоторым застройщикам вернуться к практике повышения цен, считает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Наиболее выраженный рост среднего значения за месяц, по данным компании, произошел в Челябинске — на 3,2%, до 98,8 тыс. руб. за кв. м. В Перми рост составил 1,8%, 114,8 тыс. руб. за кв. м. Аналитики «Этажей» заметили увеличение на 2,2% за месяц средней стоимости новостроек в Волгограде, до 82,2 тыс. руб. за кв. м. В Сургуте динамика составила 2,7%, до 107,9 тыс. руб. за кв. м. Одновременно в Воронеже средняя стоимость новостроек за месяц, по данным «ЦИАН.Аналитики», снизилась на 1,9%, до 92,7 тыс. руб. за кв. м.

Показательной для рынка обычно считается динамика в крупнейших городах страны — за счет большего объема экспозиции. В Санкт-Петербурге, согласно подсчетам «ЦИАН.Аналитики», средняя стоимость новостроек за месяц выросла на 0,2%, до 231,3 тыс. руб. за кв. м. В Москве аналогичная динамика составила 1,8%, до 324,2 тыс. руб. за кв. м.

В «Авито Недвижимости» добавляют, что средняя квартира в новостройках Санкт-Петербурга сейчас стоит 8 млн руб., в Москве — 13,6 млн руб. За год оба этих показателя уменьшились — на 9,7% и 3% соответственно.

Управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова говорит, что на первичном рынке Москвы сейчас суммарно экспонируется 71,9 тыс. лотов. В то время как в старой Москве объем экспозиции начал снижаться, в Новой Москве показатель пока растет, замечает она. Тенденция к росту предложения сохраняется и в целом по стране. Согласно подсчетам руководителя первичного направления «Авито Недвижимости» Дмитрия Алексеева, совокупный объем экспозиции за месяц увеличился на 6,3%, за год — на 66,8%. Активность потенциальных покупателей на платформе при этом выросла на 12,5% и 37,4% соответственно. Алексей Попов указывает, что последние несколько месяцев число зарегистрированных договоров долевого участия остается стабильным, но число целевых действий с объявлениями за месяц выросло на 15%.

Спрос на новостройки подогревает, в частности, сокращение доступного предложения на вторичном рынке, считает директор по продажам «Этажей» Сергей Зайцев. Он не исключает, что тренд станет более явным при росте ипотечных ставок на вторичном рынке при дальнейшем повышении ключевой ставки ЦБ. Для сегмента новостроек, где действуют льготные программы, это будет значить повышение затрат властей на компенсацию разницы ставок, напоминает господин Попов. Это может привести к более быстрому исчерпанию выделенных лимитов. «С высокой вероятностью мы увидим смену основного посыла большинства рекламных кампаний застройщиков с "покупай выгоднее" на "покупай быстрее"»,— рассуждает эксперт.

Сам по себе разворот покупателей в сторону первичного рынка может начать подогревать цены, предупреждает господин Зайцев. В этом случае, по его прогнозам, речь пойдет о сдержанном росте на 0,5–1% в месяц. Хотя более ожидаемым сценарием эксперт считает сохранение околонулевых колебаний.

Алексей Попов тоже склоняется к тому, что даже в условиях роста привлекательности новостроек застройщики продолжат аккуратно подходить к ценообразованию. «Единственный фактор роста средней цены в среднесрочной перспективе — снижение доли объектов на котловане, ведь новых проектов в этом году выходит меньше»,— рассуждает он. Дмитрий Алексеев важным фактором считает сохраняющийся на рынке дисбаланс: предложение по-прежнему растет быстрее спроса, а значит, и фундаментальных факторов для увеличения стоимости нет. В Level Group соглашаются, что на первичный рынок продолжает давить усиливающее конкуренцию затоваривание, но сейчас его давление постепенно снижается.

Динамика цен на новостройки на крупнейших региональных рынках страны

Средняя стоимость предложения на первичном рынке (тыс. руб. за кв. м)
Динамика
Локация
Июль 2022
Июнь 2023
Июль 2023
За месяц
За год
Москва
323,4
318,4
324,2
1,80%
0,20%
Санкт-Петербург
238,3
230,9
231,3
0,20%
-2,90%
Казань
179,7
179,7
181,6
1,10%
1,10%
Краснодар
129,3
150,3
152,7
1,60%
18,10%
Нижний Новгород
136,7
145
147,3
1,60%
7,80%
Новосибирск
130
128,5
128,9
0,30%
-0,80%
Екатеринбург
122
125,7
126,9
1,00%
4,00%
Красноярск
110
120,5
122
1,20%
10,90%
Уфа
125,4
121
121,6
0,50%
-3,00%
Омск
115,7
121,7
119,6
-1,70%
3,40%
Ростов-на-Дону
118,3
116,6
116,6
0,00%
-1,40%
Пермь
101,6
112,8
114,8
1,80%
13,00%
Самара
105,2
109,5
111,4
1,70%
5,90%
Волгоград
91,4
99,6
101,4
1,80%
10,90%
Челябинск
102,3
95,8
98,9
3,20%
-3,30%
Воронеж
101,5
94,5
92,7
-1,90%
-8,70%
Московская область
166,4
165,9
164,9
-0,60%
-0,90%
Ленинградская область
152,7
143,7
141,9
-1,30%
-7,10%

Источник: данные «ЦИАН.Аналитики».