Исследование ценообразующих факторов на рынке аренды коммерческой недвижимости

А.С. Гусак Н.П. Шерстянкина

ИССЛЕДОВАНИЕ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ НА РЫНКЕ АРЕНДЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Ключевые слова: рынок недвижимости, коммерческая недвижимость, рыночная арендная ставка, ценообразующие факторы, математические методы, модели.

Десять лет, предшествующие всемирному финансовому кризису 2008 г., характеризовались на рынке недвижимости в России достаточно бурным развитием инвестиционной деятельности. В этот период проекты в области коммерческой недвижимости были привлекательны для любых инвесторов, имеющих возможность привлечь для их реализации финансовые ресурсы. В настоящий момент происходит перераспределение в структуре участников данного рынка и действующим игрокам рынка приходится пересматривать и оптимизировать инвестиционные решения [2].

Для потенциального инвестора при вложении средств в недвижимость важен уровень дохода, который может принести тот или иной объект. Прямой доход от недвижимости может быть получен во время владения (доход от эксплуатации), а также после окончания владения объектом (доход от продажи). Доход от эксплуатации, как правило, представляет собой поступления в форме регулярных платежей от сдачи помещений в аренду. Поэтому при анализе инвестиций в недвижимость, прогнозировании доходности, управлении недвижимостью особое внимание необходимо уделять определению величины рыночной арендной ставки, а также тенденциям ее изменения [1, 4].

При прогнозировании на рынке недвижимости и анализе ценовой ситуации аналитики чаще всего изучают рынок жилья [5], а рынок коммерческой недвижимости рассматривают в меньшей степени. Это объясняется тем, что сегодня до сих пор существует большое количество проблем, сдерживающих развитие данного сектора рынка: это отсутствие единой классификации объектов, достоверной рыночной информации в открытом доступе и др. [3, 4]. Также анализ работ, посвященных различным аспектам рынка недвижимости, показал, что при прогнозировании, а также при оценке влияния различных факторов на состояние рынка недвижимости и на инвестиционную привлекательность объектов недвижимости чаще всего используются методы экспертных оценок, которые могут иметь субъективную погрешность. В [3] поднимается вопрос об использовании математического аппарата при прогнозировании в экономике, чтобы процессы прогнозирования были математически аргументированы и носили не только описательный характер. Особенно это актуально для рынка недвижимости. Стоит также отметить, что в отличие от столичных рынков на региональных рынках недвижимости наблюдается явный недостаток аналитической информации, который затрудняет процессы анализа.

Как отмечено выше, при инвестировании в коммерческую недвижимость немаловажным является определение размера рыночной арендной ставки, а также тенденций ее изменения. В [1] проведен анализ основных факторов, оказывающих влияние на размер рыночной арендной ставки для объектов коммерческой недвижимости в г. Иркутске. Для исследования были выбраны объекты недвижимости офисного назначения. По резуль-

© Гусак А.С., Шерстянкина Н.П., 2013

татам анализа ценообразующих факторов, приведенных в различных источниках, в [1] предложен набор локальных факторов, влияющих на уровень арендной платы, и на которые в первую очередь могли бы обратить внимание потенциальные арендаторы: площадь помещения, тип объекта; район расположения объекта; состояние объекта; уровень отделки; система безопасности; наличие парковки; транспортная доступность; расстояние до центра города (км); ближайшее окружение; организованное питание для арендаторов и др. По состоянию на март 2011 г. при помощи корреляционно-регрессионного анализа была получена многофакторная модель зависимости уровня арендных ставок от следующих факторов: район расположения объекта, служба охраны, расстояние до центра города и ближайшее окружение объекта. Проведенный анализ показал, что полученная модель формирования арендной ставки вполне соответствует ситуации, имеющейся на рынке недвижимости г. Иркутска, а на величину арендной ставки влияет незначительное количество факторов [1].

В статье предлагается аналогичное исследование уровня арендных ставок офисной недвижимости г. Иркутска по состоянию на март 2012 г. При анализе рынка аренды офисов в г. Иркутске использовались предложения об аренде более 200 объектов недвижимости офисного назначения. Для анализа рыночных ставок аренды рассматривались помещения новых бизнес-центров, реконструированных нежилых зданий, торгово-офис-ных объектов и офисы в жилых домах. Данные для анализа были получены из интернет-источников (информация агентств недвижимости, собственников объектов, управляющих компаний), специализированных периодических изданий по недвижимости, а также путем «полевого» обследования. Из выборки были исключены все повторяющиеся варианты. Размер выборки позволил в целом отразить ценовую ситуацию на рынке аренды офисной недвижимости города.

В исследовании применен корреляционно-регрессионный анализ. В качестве зависимой переменной у выступает ежемесячная ставка арендной платы, руб./м2. Независимые переменные определены согласно [1]:

х1 - площадь помещения, м2;

х2 - тип объекта (бизнес-центр - 0, офисное здание - 1, торгово-офисное - 2, другое - 3);

х3 - район (Октябрьский - 0, Кировский - 1, Куйбышевский - 2, Свердловский -3, Ленинский - 4);

х4 - степень приспособленности (специально построенное - 0, приспособленное

- 1);

х5 - степень готовности (готово к въезду арендатора - 0, требует отделки - 1, требует завершения строительства - 2);

х6 - состояние (новое - 0, после ремонта - 1, требует ремонта - 2);

х7 - уровень отделки (евро - 0, стандартный - 1, черновой - 2);

х8 - этажность здания;

х9 - наличие лифта (есть - 0, нет - 1);

хс - система безопасности (есть - 0, нет - 1);

х1 - служба охраны (есть - 0, нет - 1);

хЕ - наличие парковки (достаточное количество парковочных мест - 0, недостаточное - 1, стихийная парковка - 2);

хБ - транспортная доступность (проезд свободный - 0, затруднен - 1);

хй - остановка общественного транспорта в пределах 100 м (есть - 0, нет - 1);

хБ - расстояние до центра города (угол улиц К.Маркса и Ленина) в километрах;

хЕ - ближайшее окружение (деловой район - 0, жилые объекты - 1, торговые объекты - 2);

х

- коммунальные расходы (включены в арендную плату - 0, нет - 1);.

Корреляционный анализ выявил, что величина арендной ставки наиболее тесно

х1 , хв , хБ и хБ . С остальными показателями наблюдается практически полное отсутствие связи. При этом между собой тесно связаны следующие

связана с х2, х

х 4 , х 6 , х 7

независимые переменные: х2, х4 и хд ; х5 и х6; х3 и хБ .

Предполагаемая многофакторная модель зависимости уровня арендных ставок

выглядит следующим образом: у = а + Ъ1 х1 + Ъ2х2 +... + Ът хт + е .

С учетом результатов анализа взаимосвязей число переменных сократится:

После применения регрессионного анализа получаем следующее уравнение модели, описывающей формирование величины арендных ставок:

Коэффициент детерминации равен 49,23%, т.е. изменения 4 факторов, участвующих в модели, на 49,23% влияют на изменение уровня арендных ставок, при этом 51,77% приходятся на неучтенные в модели факторы.

С экономической точки зрения, коэффициенты модели означают следующее:

1) если все значения независимых переменных будут равны 0, то арендная плата за 1 м2 офисных площадей составит 926,54 руб. - это означает, что арендуемое помещение находится в отличном состоянии, расположено в деловом районе, и в радиусе 100 м от объекта имеется остановка общественного транспорта.

2) стоимость аренды 1 м2 офисных площадей снизится:

- на 66,19 руб., если состояние помещения хорошее;

- на 132,38 руб., если в помещении требуется ремонт;

- на 88,41 руб., если здание, в котором находится арендуемый офис, расположено далеко от остановки общественного транспорта;

- на 20,87 руб. за каждый километр удаленности офисного здания от центра города (например, удаленность офиса в 5 км снижает арендную ставку на 104,35 руб.);

- на 111,03 руб., если ближайшим окружением являются жилые объекты;

- на 222,06 руб., если ближайшим окружением являются торговые объекты. Проведенный анализ показывает, что полученная модель формирования арендной

ставки вполне соответствует ситуации, сложившейся сегодня на местном рынке недвижимости. По сравнению с данными 2011 г. [1], можно сказать, что на величину ставки

арендной платы влияет также несколько факторов, причем в 2012 г. произошло изменение их набора, а уровень арендной платы, предлагаемой для офисных помещений, в целом по городу незначительно увеличился. На наш взгляд, для более детального анализа ситуации на рынке аренды необходимо провести классификацию объектов коммерческой недвижимости и рассмотреть влияние ценообразующих факторов для каждой полученной группы в отдельности. В г. Иркутске, как и во многих других регионах, сегодня на рынка недвижимости отсутствует единая классификация объектов коммерческой недвижимости. Разработка данной классификации упростит процесс общения между различными участниками регионального рынка недвижимости и, на наш взгляд, будет способствовать более адекватному ценообразованию на рынке недвижимости: арендные ставки и цены купли-продажи объектов должны соответствовать определенному классу, т.е. самыми дорогим должны быть действительно лучшие объекты. Для региональных рынков недвижимости это особенно актуально.

Библиографический список

1. Гусак А.С., Шерстянкина Н.П. Анализ влияния различных факторов на уровень арендных ставок на региональном рынке коммерческой недвижимости/Современные тенденции в экономике и управлении: новый взгляд: сборник материалов XVII Международной научно-практической конференции. Под общ. ред. С.С.Чернова. -Новосибирск: Издательство НГТУ, 2012. 316с. С. 223-228.

2. Кензина Е.Ю., Хомкалов Г.В. Проблемы развития первичного рынка коммерческой недвижимости. - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2010, 165с.

3. Околелова Э.Ю. Методы оценки и прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости: автореф. дис. ... док. экон. наук. Воронеж, 2008. 46с.

4. Пупенцова С.В. Модели и инструменты в экономической оценке инвестиций. СПб.: Изд-во «МКС», 2007.

5. Стерник Г.М. Анализ рынка недвижимости для профессионалов / Г.М.Стерник, С.Г.Стерник. - М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009. 606с.

О.В. Карсунцева

МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ПРОИЗВОДСТВЕННОГО ПОТЕНЦИАЛА

Ключевые слова: производственный потенциал, методы оценки, ресурсы, возможности, результат.

Обязательным условием управления предприятием в современных условиях является оценка и анализ его реального состояния, учитывающего возможности фактической ресурсной базы и перспективы дальнейшего развития. В научных работах представлено большое количество различных показателей, методик проведения оценки состояния

© Карсунцева О.В., 2013