Девелопмент держится на госпрограмме

Спрос на квартиры в столице стабилен и падает только в кризисной экономической ситуации. Но тогда участникам рынка помогает государство. Самый эффективный инструмент поддержки в этом году — программа выдачи льготной ипотеки. Благодаря программе и мягкой финансовой политике Центробанка ставки по ипотеке минимальны за всю историю кредитования покупки жилья в России. Это стимулирует продажи строящихся квартир на фоне падающих доходов населения.

В этом году в Москве планируется построить около 3,6 млн кв. м жилья, заявлял в начале 2020 года руководитель департамента градостроительной политики города Сергей Левкин. Это меньше, чем в 2019 году, когда было введено 5 млн кв. м, но тогда план мэрии был перевыполнен.

По данным Единого ресурса застройщиков, десятка крупнейших компаний в стране (по объему строительства) строит 20% всего жилья в России, из них только одна компания не из Москвы или Санкт-Петербурга. Несмотря на огромный в масштабах страны объем строительства, в Москве самый низкий показатель обеспеченности жильем — 19,1 кв. м на человека. В одном из своих выступлений Сергей Левкин говорил, что он растет по 0,1 кв. м в год. Согласно национальному проекту «Жилье», обеспеченность россиян жильем должна быть на уровне 30 кв. м на человека.

На жилье в Москве очень высокий спрос. «Ежемесячно заключается 7–10 тыс. договоров участия в долевом строительстве. Для сравнения: в докризисном 2014 году этот показатель составлял порядка 2 тыс. договоров в месяц»,— говорит совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. Программа выдачи льготной ипотеки стимулирует инвестиции в строительство. Девелопмент становится одним из источников восстановления и будущего роста экономики. «В нацпроектах предусмотрен показатель ввода жилья 120 млн кв. м в год, сейчас он на уровне 75–80 млн»,— отмечает господин Щекин. По его словам, это означает, что отрасль будет в периметре пристального внимания властей в ближайшие несколько лет.

Правительство активно прилагает усилия по повышению безопасности сделок со строящимся жильем на протяжении пяти лет. За это время был изменен главный отраслевой закон — 214-ФЗ о долевом строительстве. До июля прошлого года деньги дольщиков шли на строительство дома, и завершение проекта зависело от успеха продаж и порядочности девелопера. Теперь строительство финансируется на банковский кредит, а деньги дольщиков лежат на эскроу-счетах. Девелопер получает их только после ввода дома в эксплуатацию. Если проект по каким-то причинам не завершен, все покупатели могут забрать свои деньги. Не все смогли сразу перейти на новый механизм. Проекты компаний, которые работают по-старому, оказались в зоне риска, когда в разгар пандемии остановились почти все сделки. Девелоперы, которые строят на деньги банка, отмечали, что могут продолжать работать, так как не зависят от спроса в текущий момент.

Но и тем и другим необходима поддержка. Стоимость жилья в Москве высока: коэффициент доступности составляет 4,2 (данные фонда «Институт экономики города»). Это период времени, в течение которого семья должна откладывать весь доход, чтобы приобрести жилье. Согласно общепринятой международной классификации ООН-ХАБИТАТ, такой коэффициент доступности означает, что «приобретение жилья сильно затруднено». Чтобы стимулировать продажи, правительство запустило в мае этого года программу субсидированной ипотеки, в рамках которой кредит на покупку жилья в новостройке обойдется по ставке до 6,5%. Предполагалось, что она закончится 1 ноября, но из-за возникшего ажиотажа (покупательский спрос спровоцировал рост цен в среднем на 20%, что практически нивелировало эффект низкой ставки) ее продлили до 1 июня 2021 года. По данным ДОМ.РФ, в сентябре средняя ставка по кредитам на покупку новостроек уменьшилась до 5,93% (–3,2 п. п. за год). По данным «Метриума», сейчас 85% ипотечных сделок проходят по программе субсидирования ставок. В целом в ипотеку покупают 59% новых квартир в Старой Москве, а в Новой Москве — 67%.

Поддержка идет на пользу девелоперам: растут объем продаж и выручка. «В следующем году поддержка спроса может ослабнуть, тогда под влиянием снижения покупательской способности на фоне последствий пандемии цены на недвижимость скорректируются. Это отразится на операционных и финансовых показателях девелоперов и может спровоцировать переоценку стоимости акций»,— отмечает эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Дмитрий Пучкарев.