Вопрос цены

Оксана Федулова, старший консультант отдела исследований рынка CBRE

По объему существующих и планируемых к строительству складских площадей класса А и В после Москвы и Санкт-Петербурга следуют три города: Новосибирск, Екатеринбург и Самара, каждый из которых выполняет важную роль в формировании транспортных потоков всей страны. Но если, к примеру, при движении потока Запад—Восток могут конкурировать такие города, как Самара и Казань, то Екатеринбург и Новосибирск сложно назвать прямыми конкурентами, такие огромные территории они «покрывают». И безусловным главным распределительным центром в России сейчас была и остается Москва, что обусловливает и темпы развития складского рынка.

Значительный дисбаланс столичного и регионального стока обусловлен различными стадиями развития рынков. Но с позиции соотношения товарооборота и объема качественных складских площадей Новосибирск показывает более высокую степень насыщения складского рынка, чем Екатеринбург. Однако относительная дефицитность региональных рынков вовсе не означает, что спрос будет готов поглотить новые проекты при их наличии. Особенно это относится к неразвитым рынкам, где рынок представлен единичными игроками, чаще всего, конечными пользователями (при этом уровень обеспеченности ритейла и оборота торговли складами находится на крайне низком уровне). Причина этой ситуации заключается в общем уровне развития регионального бизнеса, для которого арендные склады класса А и В часто не эффективны, а логика размещения складов конечных пользователей не очевидна и связана с индивидуальной логистикой конкретного бизнеса.

Общий уровень дефицита на региональных рынках не означает, что спрос будет готов поглотить новые проекты

«Любые объемы площадей» не может поглотить даже московский рынок, и события 2014 года (когда спрос на склады с января по сентябрь снизился почти на 50%. — „Ъ”) здесь вполне наглядно объясняют причины этого. И если на рынок выйдут проектируемые полмиллиона складских площадей класса А при общем стоке сопоставимого размера (559 тыс. кв. метров класса А и В), это безусловно перегреет рынок. Но это весьма маловероятный сценарий, поскольку среди строящихся и заявленных проектов мы видим в том числе и проекты крупных федеральных девелоперов, которые умеют качественно оценивать спрос.

Общий уровень дефицита на региональных рынках далеко не означает, что спрос будет готов поглотить новые проекты при их наличии. Особенно это относится к неразвитым рынкам, где рынок представлен единичными игроками, чаще всего, конечными пользователями (при этом уровень обеспеченности ритейла и оборота торговли складами находится на крайне низком уровне). Причина этой ситуации заключается в общем уровне развития регионального бизнеса, для которого арендные склады класса А и В часто не эффективны, а логика размещения складов конечных пользователей далеко не очевидна и связана с индивидуальной логистикой конкретного бизнеса. А именно: для крупных сетевых компаний гораздо важнее «геометрия» их товарных потоков, а не развитость конкретного рынка.