Перекосы подмосковных метров

Меньше чем через месяц пост губернатора Московской области займет Сергей Шойгу. Девелоперы ожидают от этого назначения, как и в случае с его московским коллегой Сергеем Собяниным, в первую очередь передела подмосковного рынка недвижимости. Хотя просторы Московской области и относительно низкие цены на жилье могут, по их мнению, сгладить даже самые резкие решения нового губернатора.

ЮЛИЯ ПОГОРЕЛОВА

В мае на посту губернатора Московской области Бориса Громова сменит министр по чрезвычайным ситуациям Сергей Шойгу. После его утверждения в этой должности одной из первых инициатив нового губернатора стало предложение о переносе столицы России в Сибирь. Хотя среди россиян это новшество вызвало недоумение, от сибиряка Шойгу его вполне можно было ожидать. Следующим шагом Сергея Кужугетовича, инженера-строителя по образованию, возможно, станут изменения в жилищной политике Московской области. При этом девелоперы считают, что действия нового губернатора будут весьма предсказуемы. По их мнению, Сергей Шойгу в этой сфере будет проводить политику, максимально приближенную к политике своего московского коллеги. А значит, начнет с пересмотра инвестиционных контрактов и временной приостановки выдачи разрешительной документации по новым проектам. "В Московской области, видимо, произойдет нечто похожее, но с некоторыми оговорками. Те большие объемы строительства жилья, которые в настоящее время находятся в реализации, скорее всего, будут завершены без серьезных изменений. Проекты на ранних стадиях строительства или на этапе проектирования могут быть подвергнуты анализу со стороны каких-либо комиссий и дополнены объектами транспортной и социально-бытовой инфраструктуры",— считает руководитель департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья" Артем Ржавский.

Объекты инфраструктуры — давняя проблема Подмосковья. Застройщики возводят огромные жилые комплексы, а сады, школы и другие объекты строят неохотно. На эту проблему в конце своего губернаторского срока обратил внимание и Борис Громов. Он назвал недопустимым строительство крупных жилых комплексов без соответствующей инфраструктуры и поручил руководителям муниципальных образований региона тщательнее следить за их строительством. Теперь этим займется уже Сергей Шойгу. "Новый губернатор не обременен старыми договоренностями с застройщиками, поэтому он может значительно перекроить рынок недвижимости в области. В первую очередь, скорее всего, будет решаться проблема снижения высокой плотности застройки, например, в Красногорске, Химках, Мытищах. Некоторые районы по плотности застройки превосходят спальные районы столицы, бывает, что социальная инфраструктура строится очень медленно и люди живут практически в гетто",— говорит управляющий партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин.

Еще один способ разредить плотную подмосковную застройку — освоить дальние земли. "Сейчас это неинтересно застройщикам — за счет высокой стоимости прокладки коммуникаций. Если же это будет заложено в бюджете, девелоперы будут застраивать эти регионы",— уверен Дмитрий Халин. Сейчас наибольшее количество сделок происходит в пределах 15 км от МКАД. Чем дальше, тем меньше желающих приобрести жилье. По подсчетам компании IntermarkSavills, спрос в области на 70% обеспечивается жителями Москвы и Московской области и на 30% — жителями регионов. Соответственно, именно на эту категорию покупателей и будут рассчитаны такие "дальние" проекты, так как по стоимости они не будут сильно отличаться от регионов. Помимо этого, по мнению участников рынка, новый губернатор будет активно продолжать начатое предшественником малоэтажное строительство.

В среднем, в Московской области ежегодно сдается порядка 7 млн кв. м жилья, из них 40-42% — малоэтажное жилье. "Московская область обладает хорошим потенциалом для жилищного строительства — здесь находится большой объем незастроенных территорий, ниже стоимость ленд-девелопмента, меньше ограничений по застройке и проще процедура получения исходно-разрешительной документации и т. д. Если все эти факторы сохранятся, то строительство здесь будет развиваться активно",— считает генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Мария Литинецкая.

Если новый губернатор заморозит часть проектов, в первое время цены на жилье могут возрасти. "Если будут пересматриваться инвестиционные контракты, замедлится выдача разрешительной документации по новым проектам, то это может спровоцировать рост цен в уже сейчас реализуемых проектах в пределах 10-15%",— прогнозирует председатель совета директоров ГК МИЦ Андрей Рябинский. Однако, по мнению Артема Ржавского, благодаря тому что Московская область в течение нескольких лет лидировала по строительству нового жилья, цены вряд ли серьезно изменятся: "Количество существующих проектов еще долгое время не позволит цене на жилье в Подмосковье резко расти при сохранении стабильной макроэкономической ситуации".

Очень плотная застройка, в первую очередь в городах-спутниках, с которой предстоит бороться Сергею Шойгу, заставляет девелоперов говорить даже о возможном перенасыщении рынка и падении цен на недвижимость. Наиболее пессимистичные предположения высказывает глава компании "НДВ-Недвижимость" Александр Хрусталев: "Год назад спрос превышал предложение на 30%, сейчас предложение превышает спрос в три-четыре раза. Перегрев рынка в Подмосковье будет ощущаться уже в сентябре-октябре этого года. По моим подсчетам, к этому времени предложение будет превосходить спрос уже в пять-шесть раз. По ряду проектов падение цен может составить до 25%. Впрочем, это касается не всех новых объектов. Новостройки с удачным местоположением и концепцией (в неперегруженных районах) прибавят до 10-15%".

Однако, по мнению экспертов, о перегреве рынка можно пока говорить только локально — в городах с активной застройкой. "В целом, в России вообще и в Московской области в том числе, очень низкая обеспеченность жильем на человека — 22,6 кв. м, что в два-три раза ниже показателей развитых стран. Поэтому говорить об избытке жилых проектов не приходится. Но в то же время у нас невысокий уровень доходов населения, платежеспособный спрос ограничен. После кризиса покупательская активность во многом была восстановлена благодаря развитию и улучшению условий ипотечного кредитования",— считает Мария Литинецкая.

Рост числа сделок с участием ипотечного кредитования, по мнению экспертов, свидетельствует о перегреве рынка. "Например, в США с использованием ипотечных займов покупается 85% квартир, в Великобритании — до 90%",— приводит статистику генеральный директор "Абсолют Недвижимости" Андрей Титюник. В Московской области доля ипотечных сделок далека от заявленного уровня, однако в первые месяцы года показатели были весьма высокие. "Первые два месяца 2012 года в целом характеризуются ростом объема выдаваемой ипотеки — по России общее число и объем выданных ипотечных кредитов выросли в 1,8 раза",— отмечает руководитель Аналитического центра АИЖК Анна Любимцева.

Если ориентироваться на данные Росреестра по Московской области, то за весь 2011 год было зарегистрировано 310 083 договора купли-продажи жилья, из них 78 833 (25% от общего числа) — по ипотеке. В период с 1 января по 10 марта 2012 года было зарегистрировано 21 106 сделок по ипотеке. Получается, что практически за два месяца (учитывая новогодние праздники) было зафиксировано более четверти сделок от показателя прошлого года. Правда, в ближайшее время темпы роста могут существенно сократиться. "Стоит учитывать, что сейчас условия по ипотечным кредитам меняются, в частности процентные ставки увеличиваются. Хотя в принципе ставки уже отыграли все неблагоприятные события в Европе и США, еще есть возможность дальнейшего повышения. Если не случится никаких глобальных макроэкономических потрясений, то с учетом увеличения ставок рост ипотеки в Московской области не превысит 40%",— считает директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty Роман Строилов.

Такую активность покупателей на ипотечном рынке в области эксперты склонны объяснять несколькими факторами. Во-первых, ограниченным предложением на первичном рынке столицы и более доступными ценами Подмосковья по сравнению с Москвой. Во-вторых, ожиданием дальнейшего повышения ставок по кредитам. "В связи с тем что стоимость жилья в Подмосковье меньше, повышение процентных ставок по ипотеке на 1-1,5% не так заметно. Сейчас средняя ставка по ипотеке составляет 12% годовых в рублях, и это некий психологический рубеж для заемщиков — при более высоких ставках они не готовы брать ипотеку. Когда ставка достигнет 14% годовых в рублях, рынок станет качать, а при 15-16% заемщики не пойдут брать ипотеку, только самые безумные",— уверен Роман Строилов.

В итоге падение спроса возможно при ухудшении экономической ситуации и, как следствие, при падении доходов населения. В этом случае застройщикам придется снижать цены, чтобы привлечь покупателей. По мнению главы "Московской региональной дирекции" (филиал ЗАО "Желдорипотека") Сергея Матвеева, проблема Московской области заключается в том, что "количество участков под застройку стремительно уменьшается, особенно это касается сформировавшихся микрорайонов городов". В результате активное строительство смещается на освоение новых территорий, где инфраструктуру еще нужно сформировать. Однако спроса на подмосковные квадратные метры это не снижает. Большие территории под освоение как раз помогают застройщикам регулировать уровень предложения, увеличивая его в случае необходимости. "В ближайшие пять лет перегрев рынка области не грозит. Особенность Подмосковья заключается в том, что здесь предлагаются большие территории (20-30 гектаров) для освоения, в отличие от Москвы, где возможны только точечные проекты. За счет больших территорий застройщики могут предлагать больше жилья и не допустить перегрева рынка",— уверен Дмитрий Халин.