Жилье за проценты

С помощью ипотечных кредитов в мире приобретается более половины жилья. В России же — менее 1%. Причины просты: отсутствие государственной поддержки и развитой инфраструктуры ипотечного кредитования. Тем не менее в Москве представлены все практикуемые в мире ипотечные схемы. Правда, работают они далеко не всегда, а условия, предлагаемые ипотечными операторами, далеки от идеальных.

Банковская ипотека

     Все российские ипотечные схемы воспроизводят западные. Их три: банковская ипотека, двухуровневая (так называемая американская) и кредиты строительно-сберегательных касс. Банковские ипотечные кредиты от обычных потребительских отличаются только наличием залога — недвижимость является ликвидным активом, а потому ставки по ипотечному кредиту ниже, чем по потребительскому.

     В России покупка жилья кредитуется банками как за счет собственных средств, так и за счет привлеченных. Ипотечные кредиты на основе собственных ресурсов в большинстве случаев — лишь попытка "отметиться" на рынке (часто под теми или иными предлогами банки отказывают в получении кредита гражданам, которые не имеют отношения к ним или их корпоративным клиентам). Серьезную ставку на эту услугу делают единицы. Сбербанк, предоставляющий ссуды под 23% годовых в рублях и 13% в валюте на срок до 15 лет, выдает их как обычные потребительские кредиты, а потому требует гарантии поручителей, доходы которых должны быть минимум в полтора раза выше доходов получателя ссуды. Собинбанк, предлагающий ипотечные кредиты по самой низкой ставке в валюте — 10% годовых, дает их только жителям Москвы и Подмосковья, что существенно суживает круг потенциальных ссудополучателей. Кроме того, сроки рассмотрения заявки на получение кредита, по словам клиентов, растягиваются на месяцы. Однако, несмотря на это, банк, по заявлению его пресс-службы, с 1999 года сумел выдать кредитов почти на $7 млн. В российском отделении Райффайзенбанка, предоставляющем ссуды на пять лет под 12% годовых в валюте, подобные ограничения отсутствуют. Основное требование, предъявляемое к заемщику — его официально подтвержденная финансовая состоятельность: клиент не может тратить на ежемесячные платежи по кредиту более 40% совокупного семейного дохода.

Александр Семеняка считает, что региональные бюджеты помогут населению расплачиваться по ипотечным кредитам

Банки, работающие с привлеченными средствами, в основном используют деньги, выделяемые по программе "Дельта-Кредит" американским фондом "США--Россия". Ипотечным агентом фонда является банк "Дельта Кредит" (помимо денег фонда в мае этого года он получил от ЕБРР и банка IFC кредит в $40 млн), а партнерами — еще 14 московских и петербургских банков. Участвующие в программе банки кредитуют население по разработанным фондом стандартам, фонд выкупает у них права требования по выданным кредитам и обеспечивает рефинансирование программы. Условия выдачи кредитов следующие: ставка — 13-15% годовых в валюте, максимальный срок погашения кредита — 10 лет, первоначальный платеж — 20% стоимости квартиры. Штрафные санкции при досрочном погашении кредита — 1-3% досрочно погашаемой суммы. Как и в Райффайзенбанке, рассмотрение заявки занимает две недели, гарантий поручителей не требуется, но требуемый уровень дохода кредитополучателя иной — ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 30% заработной платы. В то же время "Дельта Кредит" предусматривает кредитование покупки квартир в строящихся домах, правда на менее выгодных условиях. Первоначальный платеж — 40% стоимости квартиры, процентная ставка на период строительства — 21%. В фонде такую дороговизну ссуд объясняют высоким риском, связанным с кредитованием недостроя (на этапе строительства права собственности на жилье не оформляются и, следовательно, объектом залога быть не могут). После сдачи дома в эксплуатацию процентная ставка снижается до 15%, а получатель кредита приобретает право на дополнительный кредит в размере 30% суммы первоначального.
       Несмотря на высокие кредитные ставки (руководство банка уже год обещает их снизить), программа достаточно популярна. В настоящее время, по словам президента банка "Дельта Кредит" Николая Шитова, выдано около 1000 кредитов на сумму $35 млн (более половины всех ипотечных кредитов, выданных в России), одобрено — еще 2000 на $63 млн. Это почти половина всего ипотечного рынка России.
       Омрачили успешную деятельность банка "Дельта Кредит" только проблемы банка-партнера "Инвестиционная банковская корпорация" (ИБК). В апреле ИБК приостановил платежи, и в банке было введено внешнее управление. Впрочем, как заявил Николай Шитов, на получателях ипотечных кредитов проблемы банка никак не скажутся. Обслуживание уже полученных кредитов и предоставление дополнительных (банк осуществлял кредитование строящегося жилья) уже переведено в "Дельта-банк" и банк "Дельта Кредит".
       
Агентства
       Двухуровневая ипотечная схема предусматривает привлечение ипотечным агентством средств путем выпуска ценных бумаг (первый уровень) и кредитование за счет этих средств населения (второй уровень). В России схема только начинает работать. Однако именно на ее основе планируют действовать ведущие государственные агентства — федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и принадлежащий столичной мэрии банк "Московское ипотечное агентство" (МИА).
       Кроме государственной поддержки и гигантского объема привлекаемых средств агентствам пока похвастать нечем. Кредитный портфель АИЖК сейчас составляет всего 20 млн руб. МИА после сворачивания городской ипотечной программы 1998-2000 годов (тогда МИА не смог изыскать необходимые средства и ограничился выдачей 84 кредитов) только собирается вновь начать работу с населением.
       АИЖК в этом году планирует разместить облигационный заем на 2 млрд руб. и направить вырученные деньги на массовый выкуп закладных по ипотечным кредитам. Александр Семеняка, возглавивший АИЖК в апреле, сообщил, что процентная ставка по эмитируемым облигациям будет находиться в интервале 16-20% годовых в рублях. В роли основного покупателя облигаций АИЖК видит Пенсионный фонд РФ, руководитель которого Михаил Зурабов еще год назад выступил с инициативой ипотечного

Николай Шитов рассчитывает на преуспевающих клиентов. Всем остальным он уже год обещает снижение процентных ставок

использования пенсионных денег. Что касается ставок по выдаваемым в рамках программы АИЖК ипотечным кредитам, то они будут ниже доходности облигаций (ориентировочно 12-16% в рублях) — только в этом случае федеральная ипотечная программа сможет претендовать на статус массовой. Субсидировать "социальную" процентную ставку АИЖК планирует за счет федерального и региональных бюджетов. Правда, пока масштабных договоренностей с потенциальными "донорами" у АИЖК нет (это признает и руководитель АИЖК Александр Семеняка), а потому перспективы федеральной ипотечной программы по-прежнему кажутся весьма неопределенными.
       Стоит отметить, что планируемый оборот этой программы на порядок ниже, чем у программы "Дельта Кредит". Однако рассчитана она в основном на людей со значительно меньшими доходами и на регионы, где жилье дешевле столичного, что в принципе позволит ей обогнать "Дельта Кредит" если не по объему выданных ссуд, то хотя бы по их количеству.
       В отличие от АИЖК, имеющего уставный капитал в 160 млн руб. и пока не получившего от Минфина одобренные правительством гарантии на 2 млрд руб., МИА уже располагает весьма значительными средствами. Гендиректор МИА Дмитрий Будаков сообщил, что сформированный уставный капитал банка составил $17 млн, а первый транш его облигационного займа в размере $40 млн и доходностью 9% годовых в валюте будет эмитирован уже в сентябре этого года. В следующем году МИА собирается эмитировать еще один — на сумму $30 млн. В обоих случаях гарантом погашения облигаций выступает правительство Москвы (общая сумма предоставленных гарантий — 2,2 млрд руб.). По словам господина Будакова, с рядом банков уже заключены соглашения о выкупе эмиссии. Каким образом МИА будет использовать свои и полученные средства, а также когда именно и на каких условиях начнет работу с населением, пока не определено.
       
Кооперативы
       Доминирующие на ипотечном рынке Европы строительные кредитные кооперативы фактически воспроизводят немецкую систему строительных ссудосберегательных касс (Bausparkasse). Члены кооператива делают сберегательные вклады в кооперативную кассу. После достижения определенного порогового показателя (как правило, 50% стоимости приобретаемой квартиры) кооператив выделяет вкладчику кредит на оставшуюся часть суммы. На сберегательные вклады начисляется определенный процент, кредиты также выдаются под проценты, но более высокие. За счет процентной разницы, а также вступительного взноса оплачивается работа аппарата кооператива или обслуживающего кооператив банка.
       В России система кооперативов пока развита слабо. Основная причина — сложности с формированием стартового капитала. На первом этапе предоставлять кредиты на покупку жилья кооператив может только за счет сберегательных вкладов своих пайщиков, что ставит возможность получения кредита в прямую зависимость от роста их численности. Тем не менее низкие

Дмитрий Будаков рассчитывает привлечь на московскую ипотеку десятки миллионов долларов. Как ими распорядиться, он пока не знает

процентные ставки (несопоставимые с банковскими) привлекают население, и в стране сейчас функционирует уже несколько десятков кооперативов. В Москве наиболее известный из них — "Строим вместе", инициатором создания которого выступило агентство недвижимости "Ризолит". Вступительный взнос в кооперативе — $500 (учитывается при оплате квартиры), минимальная сумма накопления, при которой предоставляется кредит, должна составлять не менее 50% стоимости квартиры, ставка по кредиту — 3% годовых в валюте, максимальный срок погашения кредита — 10 лет. Стоит отметить, что до недавнего времени вступительный взнос в "Строим вместе" составлял $1000, и при выходе из кооператива он не возвращался.
       Помимо риэлтеров интерес к кредитным кооперативам проявляют строительные и банковские структуры. Характерный пример — "Первая домостроительная ссудосберегательная касса" (ПДССК), создание которой было инициировано Европейским трастовым банком и ОАО "ДСК-1". Первоначальный объем накопления в ПДССК должен быть не менее 50% стоимости квартиры, период накопления (в течение которого кредит получить нельзя) — не менее года, ставка по сберегательному счету — 18% годовых в рублях. Займы выдаются под 14%, но уже в валюте, максимальный срок погашения — пять лет. Кредитные кооперативы не обойдены вниманием и государственных структур. В начале этого года о создании кооператива "Подмосковье" объявило правительство Московской области. Он привлекает средства пайщиков в зависимости от срока накопления под 6-8% годовых в валюте, а выдавать кредиты собирается под 8-10%.
       На одном поле с кооперативами работают аффилированные со строительными компаниями организации, которые позиционируют себя как кредитные. К таковым, например, относятся ОАО "Ссудосберегательная касса" (ССК) и коммандитное товарищество "ДСК-1 и Компания". На самом деле, предлагаемые ими схемы представляют собой продажу жилья в рассрочку. ССК, 100% акций которой принадлежит правительству Москвы, финансирует строительство жилых домов в Западном округе столицы и продает новостройки в рассрочку по следующей схеме: после оплаты 50% стоимости жилье оформляется в собственность покупателя, оставшаяся сумма (в долларах США) погашается в течение трех лет, на нее начисляется 8% годовых. "ДСК-1 и Компания" после оплаты 30% стоимости квартиры на оставшуюся сумму предоставляет рассрочку до 10 лет под 14% годовых в валюте.
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ