Инвестиции в кризис

Недвижимость в США всегда привлекала иностранных покупателей, в том числе из России. Несмотря на периодические взлеты и падения цен, несмотря на продолжающийся с августа 2007 года финансовый кризис и даже рецессию, вложения в дома, землю и коммерческую недвижимость в Америке со стороны иностранных покупателей сегодня не только не уменьшаются, но набирают новые обороты.

Точки роста и падения

При обсуждении самого понятия "недвижимость в Америки", надо четко понимать, что нет "недвижимости США", а есть многочисленные региональные рынки с абсолютно разными экономическими показателями, а главное — разными циклами и темпами роста. Вся недвижимость локальна, поэтому инвестируя в американскую недвижимость, очень важно исследовать локальные рынки и причины, по которым эти рынки двигаются вверх или вниз, причем далеко не одновременно.

Восточное побережье США, включающее в себя такие разные штаты, как Нью-Йорк, Флорида, Южная Каролина, Техас, во многом отличается от западного, где самым большим рынком недвижимости является Калифорния. В то же время центральные части Америки имеют свою специфику, которая привлекает сюда более консервативных инвесторов, например такие штаты, как Колорадо, Оклахома, Юта, Теннесси, и Аризона.

Среди каждой из этих групп штатов наблюдается разная динамика роста цен. Скажем, Аризона продемонстрировала одни из самых быстрых темпов роста недвижимости между 2003 и 2006 годами, в некоторых городах достигая 40% годового прироста цен, благодаря солидному приросту рабочих мест в регионе и активной миграции покупателей из Калифорнии, которые могли себе позволить купить дома в Аризоне в два-три раза дешевле. Однако этот феноменальный рост обратился в такое же стремительное падение цен с 2006 года на фоне общего ослабевания экономики, потери интереса к недвижимости со стороны малых инвесторов и спекулянтов, и перенасыщения рынка новым строительством. В это же время соседняя Юта продолжает уверенно расти, показав по итогам 2007 года рост в 10% и более.

Такая же картина и на западном побережье, где большинство городов Калифорнии показали падение цен от 10 до 20% за последние два года, в то время как штат Вашингтон продолжал расти темпами, превышающими 10% годовых в течение последних двух лет.

Не все штаты растут или падают одинаковыми темпами. Исторически такие штаты, как Калифорния, резко растут, но и так же резко падают, то же можно сказать и про Нью-Йорк, Флориду, Массачусетс, Иллинойс. В то же время Техас, Юта, Оклахома и некоторые другие "скучные" штаты растут медленно и, на примере предыдущих циклов, развиваются по противоположному от Калифорнии и Флориды вектору.

Например, в Техасе, где основной рост цен на недвижимость происходит за счет внутреннего спроса и внутреннего роста экономики, темпы роста даже в разгар бума составляли 5-7% годовых, и практически такой же уровень роста сохраняется в Техасе и сегодня. А Калифорния склонна расти семимильными шагами, потом резко падать, потом снова резко расти и так до следующего цикла.

Одним из объяснений противоположных тенденций роста между такими штатами, как Калифорния и "консервативными" штатами, является то, что калифорнийские инвесторы по совокупности составляют огромную финансовую силу. Сама по себе калифорнийская экономика является шестой самой крупной экономикой мира. Как только начинается негативная фаза цикла недвижимости в Калифорнии, эти инвестиционные доллары начинают искать более безопасные рынки недвижимости внутри США, и, как правило, оказываются в Техасе, Оклахоме, Юте, Айдахо и некоторых других "консервативных" штатах, которые вроде и не зарабатывают сногсшибательных процентов, но и деньги не теряют. Однако когда Калифорнийский рынок недвижимости начинает оживать, эти же деньги бурно возвращаются обратно, и этот огромный приток капитала начинает создавать условия, в которых недвижимость скупается без торга в первый же день выхода на рынок.

Покупайте, когда все продают

Как в свое время сказал известный финансист барон Ротшильд, инвесторы покупают тогда, когда "по улицам течет кровь", то есть когда паника обесценивает многие активы до такой степени, что их нельзя не купить. Эта старая аксиома успешного инвестирования достаточно ярко проявляет себя сегодня в недвижимости США: когда основная масса населения панически кричит "Сливай!", умные инвесторы с долгосрочным пониманием рынка смотрят на это как на редкую возможность для покупки недвижимости по бросовым ценам. Добавьте к этому тот факт, что доллар обесценился по отношению к рублю на более чем 12% за последний год, и выводы, по-моему, очевидны.

Сегодняшний кризис США связан не столько с кризисом оценки стоимости недвижимости, сколько с кризисом системы кредитования, в особенности в сфере привлечения и обеспечения вторичного рынка капитала для ненасытной ипотечной системы США. Как и недвижимость, система кредитования проходит через собственные циклы. "Крайними точками" этих циклов становятся либо чрезвычайная консервативность банков и кредиторов, когда не дают деньги никому и ни под какие проценты, либо полный либерализм и желание дать кредит всем и подо все в угаре борьбы за долю рынка, за выполнение квартальных и годовых финансовых показателей.

В 2002-2006 годах американские банки проходили именно через вторую крайность, и кредиты выдавались всем со справкой о наличии сердцебиения. Будучи в центре этого рынка, я с недоумением наблюдал, как банки выдавали кредиты инвесторам на 100-процентную покупку в недвижимость без предоставления информации о доходах или ликвидных резервах. Если человек "инвестирует" в недвижимость, при этом не инвестируя ни копейки собственных средств, это уже не инвестор, а спекулянт с полным отсутствием какой-либо финансовой ответственности за результаты инвестирования. Как только рынок начнет падать, такие "инвесторы" первыми бегут с корабля, сбрасывая недвижимость, в которую они все равно не вложили ни копейки. Кстати, более 50% всех ипотек в дефолте приходится на четыре штата — Калифорния, Невада, Флорида и Аризона. Именно эти штаты были основными игровыми площадками массовых спекуляций недвижимостью за последние пять лет.

На мой взгляд, возможности покупки недвижимости в США на сегодняшний день чрезвычайно благоприятны, несмотря на то, что пока не ясно, как скоро американский рынок выйдет из этого кризиса. Большинство факторов указывает на то, что финансовые рынки понемногу начинают выходить из кризисного состояния и пытаются найти почву под ногами. На сегодняшний день, практически все штаты, за исключением Огайо, Индианы и Мичигана, показывают признаки стабилизации, если не начального роста.

Как выиграть на дефолте

Как же покупатель из России может воспользоваться сегодняшним положением дел в Америке? Можно ли купить дома за 75% от их рыночной стоимости и меньше? Такие возможности есть и их много.

Если два-три года назад большинство домов в состоянии финансового дефолта не доходили до аукциона, то теперь ситуация резко поменялась, и мы видим все больше и больше домов, уходящих с молотка на аукционе или переходящих в собственность банков. Я, например, получаю еженедельную информацию о дефолтах в графстве Сан-Диего, где живу. Если два года назад уведомления о дефолтах в нашем графстве исчислялись десятком или двумя в месяц, то теперь цифра достигает 600-800 уведомлений в неделю. Процентов 40 "дефолтных" домов будут проданы с аукциона, из которых в свою очередь процентов 20-30 не найдут покупателей даже на аукционе и окажутся в активах банков и ипотечных компаний, владеющих дефолтовыми заемами.

Американские банки не любят держать недвижимость в своих активах, это не наличные резервы, которые можно использовать для займа средств через межбанковскую систему расчетов. Недвижимость во владении банков (REO — Real Estate Owned) на самом деле тянет вниз банковскую отчетность и становится финансовой обузой.

Чтобы найти для покупки "дефолтный" дом, необходимо отслеживать рынок и быть готовым действовать быстро. Вот вполне типичная история. Джон Вэнс, покупатель из Сан-Диего и его риэлтер, Лилли Малдонадо, ищут дом месяца два, причем они хотят купить его максимум за 80% от реальной рыночной стоимости. Их выбор пал на дом в популярном районе Сан-Диего "Ранчо Бернардо". Его реальная стоимость сегодня — не менее $1,2 млн, но он был выставлен на продажу за $800 тыс. "Дом стоял на рынке не больше двух недель, но пока мы бегали по банкам и пытались найти ипотечный заем на 75% стоимости, продавец уже принял другое предложение,— рассказывает риэлтер Малдонадо.— Сегодня проблема не в том, чтобы найти хороший дом с солидной скидкой, а как найти банк, который даст деньги на покупку и не обанкротится за два дня до закрытия сделки". Этот дом, построенный всего лишь пять лет назад, был куплен его последними хозяевами в январе 2007 года за $1,25 млн. С общей площадью в 420 кв. м, пятью спальнями, четырьмя санузлами, прекрасно отделанной кухней, жилой комнатой, гаражом на две машины, дом находится в одном из наиболее востребованных районов города с отличной системой городских школ и высокой средней заработной платой. Дом-близнец на этой же улице сейчас стоит более $1,2 млн. Почему же образовалась скидка в размере $400 тыс. по сравнению с рыночной стоимостью? Предыдущие владельцы дома перестали платить по ипотечным займам, банк провел аукцион, на котором не нашлось достаточного количества заинтересованных покупателей. В результате сам банк вынужден был взять на себя этот дом на аукционе на баланс займов в размере более $1 млн. После этого банк старался поскорее "сбросить" дом со своих активов, и ради этого пошел на ощутимые скидки.

Таких домов на рынке появляется много, скидки зависят от желания банка избавиться от дома как можно скорее, и от того, в каком месте и в каком состоянии находится дом. Самое важное для банка — то, чтобы новый покупатель был способен закрыть операцию по покупке быстро и без перебоев. Не бойтесь "обидеть" банк своим предложением о скидках. Самое плохое, что может случиться,— вы получите отказ, однако чаще, чем вы думаете, вы получите контрпредложение, которое открывает возможность для переговоров. Как правило, большинство предложений банку делают от лица клиентов риэлтеры, банки редко выходят на прямой контакт с инвесторами. Поэтому важно работать с риэлтером, который готов быть агрессивным, понимает суть работы с инвестором, и не боится получать многочисленные отказы, чтобы в результате иметь единственное выгодное предложение.

Города-лидеры по росту цен в 2007 году

Город, штат
2007 год
(%)
2003-2007
годы (%)
Wenatchee, Washington
13,67
77,93
Houma-Bayou Cane-Thibodaux,
Louisiana
12,15
49,40
Grand Junction, Colorado
12,03
66,15
Ogden-Clearfield, Utah
10,80
41,95
Bismarck, North Dakota
10,72
46,17
Provo-Orem, Utah
10,46
51,51
Salt Lake City, Utah
9,68
59,84
Logan, Utah/Idaho
8,75
31,98
Idaho Falls, Idaho
8,58
48,42
San Antonio, Texas
8,25
39,59

Города-лидеры по росту цен в 2003-2007 годах

Город, штат
2007 год
(%)
2003-2007
годы (%)
Miami-Miami Beach-Kendall,
Florida
0,27
106,01
Bakersfield, California
-7,99
99,57
Los Angeles-Long
Beach-Glendale, California
-3,23
95,75
Honolulu, Hawaii
4,50
95,28
Madera, California
-7,19
91,96
Riverside-San
Bernardino-Ontario,
California
-7,14
91,68
Visalia-Porterville,
California
-6,69
91,04
Virginia
Beach-Norfolk-Newport News,
Virginia/North Carolina
3,05
90,13
Flagstaff, Arizona/Utah
-1,12
87,66
Coeur d`Alene, Idaho
1,82
85,42

Источник: Федеральный офис надзора за состоянием дел недвижимости.

Последние стали первыми

В первой таблице представлены города, продолжающие стабильно расти за последний год. Это в основном "консервативные", не подвергшиеся инвестиционному и спекулятивному буму последних пяти лет города, чьей рост происходил в основном за счет стабильного рынка новых рабочих мест, положительных тенденций миграции населения и достаточно низкой стоимости жилья.

Вторая таблица — десять городов-лидеров по росту недвижимости за последние пять лет. Практически все они демонстрируют негативные тенденции за последний год и, скорее всего, будут продолжать негативные или нулевые тенденции еще год или больше. Как правило, все большие скачки цен на любые инвестиционные активы всегда сопровождаются периодической капитуляцией цен в поисках нижней ценовой планки.