Квадратные метры потянулись за спросом

Жилье на вторичном рынке растет в цене вслед за новостройками. Стоимость квадратного метра увеличилась практически во всех городах Сибири. Особенно востребованными стали однокомнатные квартиры и студии. По оценкам экспертов, рост цен продолжится до конца года — снижение курса рубля и минимальные ставки по депозитам стимулируют население вкладывать накопления в недвижимость.

Стоимость жилья на вторичном рынке в Сибири выросла за третий квартал 2020 года на 2,9% по отношению к предыдущему кварталу, за год — на 8,8%. В среднем цена квадратного метра в округе составила к концу сентября 62,4 тыс. руб. (в среднем по РФ — 76,7 тыс. руб.), следует из данных ЦИАН. Подорожание вторичного жилья произошло практически во всех крупных городах округа, при этом города-миллионники растут в цене медленнее остальных, отмечают в ЦИАН. Исключением стал Омск, где стоимость вторичного жилья за квартал увеличилась сразу на 6,2% — до 52,2 тыс. руб. В Красноярске средняя цена на квадратный метр выросла до 66,5 тыс. руб. (+2,6% за квартал, +9,2% за год). В Новосибирске стоимость жилья на рынке вторичной недвижимости за третий квартал 2020 поднялась на 2,5%, за год — на 5,9%, а средняя стоимость квадратного метра на конец сентября составила 76,1 тыс. руб. По данным «Авито недвижимость», стоимость квадратного метра в третьем квартале в Новосибирске — 67,5 тыс. руб., в Красноярске — 61,4, в Омске — 45,7, в Томске — 59,6 тыс. руб.

Среди городов с населением до 1 млн человек в Сибири наибольший рост цен за третий квартал отмечен в Братске, где квадратный метр подорожал на 12,4% (до 45,4 тыс. руб.). В Абакане цены поднялись на 4,2% (до 55,4 млн руб.), в Норильске — на 4% (до 35,3 тыс. руб.). В годовом выражении рекордсменами по росту цен на вторичном рынке стали Иркутск (+12,8%), Омск (+11,7%) и Новокузнецк (+10%).

Вторичный рынок на протяжении всего третьего квартала испытывал отток спроса в сегмент новостроек, говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Причина — государственная программа субсидирования ипотеки на первичном рынке и возможность совершать покупку дистанционно, в отличие от «вторички», где покупатели отказываются заключать договоры без личного посещения объекта, говорит он. «Рынок вторичной недвижимости простоял почти полгода — люди боялись ходить на просмотры жилья, количество покупателей резко снизилось»,— подтверждает директор компании RID Analytics Елена Ермолаева. В то же время, по данным «Авито недвижимость», спрос на покупку новостроек в целом по стране вырос в третьем квартале на 38% по сравнению с предыдущим кварталом, а годовой рост составил 30%, в Новосибирске — на 34% за квартал и на 15% в годовом выражении, в Красноярске — 53% и 66% соответственно.

Рост цен первичного рынка разгоняет цены и вторичного, говорит независимый аналитик Сергей Николаев. «Люди продают свое жилье, чтобы купить в новостройке по льготной ставке, и по мере роста цены квартиры в новостройке они пытаются и свою квартиру продать дороже. Цены на новое жилье растут быстрее. Покупателей, имеющих свободные средства для покупки таких квартир, сегодня сравнительно немного»,— отмечает он. По его оценкам, объем вторичной недвижимости в настоящее время снизился относительно рынка новостроек.

«На одну сделку на первичном рынке, если брать период 5–8 лет, приходится в среднем 3,3 сделки на вторичном рынке. Сейчас государство стимулирует первичный рынок, поэтому это соотношение составляет 1 к 2,5. Например, в Новосибирской области доля ипотечных сделок на первичном рынке выросла с начала года с 32 до 36%, доля ипотечных сделок на вторичном рынке снизилась с 68 до 64%»,— говорит Сергей Николаев.

Изменение цен на вторичное жилье связано, скорее, с «вымыванием» более дешевых предложений с рынка, считает Елена Ермолаева. «В основном все сделки на вторичном рынке сейчас происходят в сегменте дешевого жилья стоимостью до 3–4 млн руб. — однокомнатные квартиры, студии, хрущевки, панельные девятиэтажки. Именно за счет этого происходит рост средней цены. Продавцы дорогого жилья в основном продолжают стоять на своих докризисных ценах. По факту можно говорить не о росте стоимости вторичного жилья, а об изменении структуры предложения. Это как „боковик“ на фондовом рынке»,— говорит она. По ее оценкам, до конца года цены на вторичную недвижимость будут находиться в стагнации. «Если не произойдет позитивных сдвигов в экономике, то возможно даже некоторое снижение стоимости жилья. Рынок сейчас находится в тревожном ожидании, и резких изменений ждать не стоит»,— говорит госпожа Ермолаева.

Алексей Попов считает, что рост цен на вторичное жилье продолжится и в четвертом квартале 2020 года. «Продление льготной ипотеки приведет к снижению ажиотажа на первичном рынке. К тому же стоимость квартир в строящихся корпусах во многих городах сопоставима или уже выше средних цен на готовое жилье. Очередной виток девальвации рубля и минимальные ставки по депозитам стимулируют людей вкладывать свободные средства в квадратные метры, в том числе в качестве источника пассивного дохода при сдаче в аренду»,— говорит он.