Перемешать, не взбалтывая

Перемешать, не взбалтывая

Коттеджные поселки стремятся угодить разным категориям покупателей

По оценкам экспертов, доля загородных мультиформатных проектов на московском рынке составляет 20%, в Петербурге — пока не более 8% от имеющегося предложения. Но их количество на Северо-Западе в последнее время растет, что говорит о движении по сценарию московского региона. Впрочем, с такой точкой зрения согласны далеко не все эксперты — некоторые полагают, что в будущем "смешанный сегмент" отомрет.

Мультиформатными принято называть поселки, где представлены сразу несколько видов жилья — таунхаусы, коттеджи, дуплексы, малоэтажные дома.

Главная цель таких проектов — расширение целевой аудитории и, как следствие, увеличение темпов продаж. По данным London Real Invest, наиболее часто в рамках одного проекта встречается сочетание участков с подрядом и без подряда; к ним относится 34% от общего предложения мультиформатных загородных комплексов. В 17% поселков предоставляется выбор между участком с подрядом и готовым коттеджем. Сочетание участков без подряда и коттеджей приходится на 13% проектов, участков с подрядом, без подряда и коттеджей — на 12%. 11% проектов строят на территории загородного комплекса коттеджи и таунхаусы.

Асет Гайрабекова, генеральный директор компании "ДевиКо. Девелопмент и консалтинг", говорит, что мультиформатные поселки в настоящее время становятся все более и более популярными. "Их востребованность объясняется предоставленной потребителю возможностью ощутимо улучшить условия жизни, так как смешанный проект хоть и принадлежит к определенной ценовой категории, форматы в нем все же учитывают клиентов с разной платежеспособностью. Например, человека во всем устраивает коттеджный поселок: и инфраструктура развитая, и добираться удобно, и местность живописная, а денег на дом в нем не хватает. Мультиформатный же проект позволяет ему приобрести на имеющуюся сумму в полюбившемся поселке участок земли без подряда и в соответствии со средствами планировать строительство дома или квартиру в таунхаусе", — поясняет госпожа Гайрабекова.

Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН "АРИН", согласен с коллегой: "Сегодня на загородном рынке основную роль при выборе объекта по-прежнему играет цена, поэтому наличие объектов разной ценовой категории в рамках одного поселка позволяет покупателю найти наиболее подходящий вариант".

Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", уверяет, что мультиформатные загородные поселки — востребованный продукт на рынке Петербурга и области, и их доля в объеме предложения постоянно растет. "Так, в нашем загородном комплексе бизнес-класса "Небо" покупателям предложены таунхаусы, дуплексы и индивидуальные коттеджи площадью от 210 до 412 квадратных метров. Стоимость недвижимости в поселке "Небо" начинается от 73,5 тыс. рублей за квадратный метр: секция таунхауса стоит от 9,7 млн рублей, а домовладение — от 17,8 млн рублей".

Впрочем, при создании смешанных форматов нельзя впадать в крайности, предупреждают специалисты. Заместитель генерального директора КЦ "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева говорит: "Слишком разные форматы не должны пересекаться: клиенты, готовые приобрести домовладение за, предположим, 40 млн рублей, не согласятся жить рядом с домами за 4 млн рублей. С другой стороны, смешение элиты и бизнес-класса вполне возможно, равно как и совмещение комфорт- и эконом-сегментов".

По ее словам, при реализации крупных проектов возможна организация отдельной элитной зоны внутри осваиваемого участка. В этом случае предпочтительно физическое отделение данной зоны от остальной территории и организация отдельного въезда в эту зону. В качестве удачного примера смешанного формата она приводит упоминавшийся выше поселок "Небо". "Но есть и менее удачные примеры. Так, в поселке "Юкки Сити", где также смешаны дома бизнес- и премиум-классов, разброс цен составляет от 6 до 31 млн рублей. Слишком большая "вилка" отпугивает покупателей, поэтому здесь темп продаж невысокий. В целом можно говорить о том, что чем более размыто ценовое позиционирование, тем хуже покупатель его понимает", — поясняет госпожа Трошева.

"На мой взгляд, такой формат действительно актуален для проектов классов "эконом" и "бизнес". Однако в классах "элита" и "премиум" высокие требования покупателей не позволяют размещать на одной территории объекты недвижимости, нацеленные на различные социальные группы. Поэтому думаю, что в сегменте массового спроса мультиформатных проектов будет строиться больше", — рассуждает Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest.

Ольга Трошева оценивает долю смешанных поселков на Северо-Западе вообще в 3%. И в том, что эта доля будет расти, она сомневается: "Со временем такие предложения уйдут с рынка, так как грамотная однородная концепция более понятна покупателю и, как следствие, более востребована".

С таким мнением не согласна Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН "Балтрос". Она считает, что в Петербурге мультиформатных проектов сегодня 8-10% от количества пригородных поселков. "Для петербургского рынка это еще новинка. Но их количество в последнее время растет, что говорит о движении по сценарию московского региона: в Подмосковье мультиформатными строится около 20 процентов объектов", — рассуждает она.

Госпожа Корсакова рассказывает, что стоимость недвижимости в мультиформатных объектах очень разнится и зависит от классности проекта в целом. "Так, в объекте экономкласса в малоэтажном многоквартирном доме минимальным предложением может быть квартира 35-40 кв. м стоимостью от 1,3 млн рублей, а в проекте комфорт-класса — двухкомнатная квартира площадью 66 кв. м стоимостью более 3 млн рублей", — говорит она.

"Примечательно, что в мультиформатных проектах так или иначе все равно доминирует какой-то определенный формат. Это может быть коттедж или таунхаус. Самыми популярными миксами из форматов в рамках одного проекта являются коттеджи и участки без подряда. Кроме того, распространен другой вид форматного "смешения": участки без подряда, коттеджи и таунхаусы, а также коттеджи и таунхаусы", — добавляет Асет Гайрабекова.

Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg, также считает, что тенденция появления таких смешанных поселков все-таки есть: "Если еще пять лет назад мультиформатные проекты исчислялись единицами — реализовывались такие известные проекты, как "Нойдорф-Стрельна", "БельВиль", "Янино", "Токкари Лэнд", "Красная горка", "Американская деревня" и крупнейший проект для нашего рынка "Новая Ижора". Сейчас проектов, совмещающих различные форматы жилья, более двух десятков. Самые известные проекты — "Мои Териоки", "Золотые ключи", "Кивеннапа", "Небо", "Малый Петербург", "Царскосельский", "Австрийская деревня". Новый интересный проект такого плана — "Близкое" от компании "Петростиль". Нельзя сказать, что такие проекты преобладают на рынке, но тенденция налицо, особенно в районах, приближенных к границам мегаполиса".

"В цивилизованных странах смешивание разных категорий граждан — норма, никто не стремится создавать резервации. Некоторым категориям покупателей в наших условиях закрытость и камерность важна, однако в высокобюджетном сегменте рынка мультиформатность как раз не распространена", — полагает госпожа Попова.