Квартиры уплотнились

Из-за снижения доходов населения и роста цен на квартиры в новостройках в силу увеличения издержек на строительство девелоперы Москвы продолжают сокращать среднюю площадь жилья. В апреле—июне этого года этот показатель продемонстрировал новый минимум — 46,8 кв. м. Хотя эксперты и признают, что такой подход позволяет застройщикам поддерживать в кризис спрос, но предупреждают о возможном перенасыщении столичного рынка малогабаритными квартирами.

По итогам второго квартала 2022 года в Москве средняя площадь квартир в новостройках массового сегмента обновила исторический минимум, достигнув 46,8 кв. м, подсчитали в «Метриуме». По данным аналитиков, наиболее заметно средняя площадь уменьшилась в июне — на 2,1 кв. м, а за последние два года — на 10 кв. м. По всем классам жилья и апартаментов средняя площадь уменьшилась за последний год на 12%, до 57 кв. м, добавили в bnMap.pro.

Сокращение площади затронуло все типы жилья.

За последние два года студии уменьшились в среднем на 2,4 кв. м, до 24,2 кв. м, однокомнатные квартиры — на 2,5 кв. м, до 38,3 кв. м, двухкомнатные — на 3,5 кв. м, до 59,1 кв. м, трехкомнатные — на 3,5 кв. м, до 81 кв. м, апартаменты — на 17%, до 35,3 кв. м, уточнили в «Метриуме». Девелоперы проектируют помещения разной площадью, чтобы они были доступны покупателям с разными бюджетами, поясняет гендиректор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Но управляющий партнер «Метриума» Надежда Коркка отмечает, что застройщики вынуждены оптимизировать жилплощадь из-за роста себестоимости строительства на фоне сокращения доходов населения: «Для сохранения доступности жилья девелоперы и строят малогабаритные квартиры».

Доля студий в общем объеме предложения увеличилась с 12% в июне 2020 года до 23% в июне 2022 года, а однокомнатных квартир — с 29% до 35%, подсчитали в «Метриуме». В то же время доля двухкомнатных квартир сократилась с 39% до 29%, а трехкомнатных — с 19% до 12%. Это пример шринкфляции, то есть сокращение объема продукта ради сохранения цены, соглашается председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. Подобные тенденции характерны в кризис, но при выравнивании ситуации в экономике средняя площадь начинает расти, отмечает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.

«Пять лет назад квартиру в 30 кв. м в Москве можно было купить дешевле, чем сейчас 20 кв. м»,— констатирует госпожа Доброхотова.

По данным «Метриума», в июне 2022 года средняя стоимость квартир в массовых новостройках достигла 282 тыс. руб., что на 55% больше, чем в июне 2020 года. По подсчетам Dataflat.ru, площадь проданной квартиры в новостройках Москвы в июне сократилась в среднем на 10% год к году, до 50,1 кв. м, а ее средняя стоимость выросла только на 3%, до 17,7 млн руб.

На этом фоне на рынке появились микроквартиры, которые также влияют на статистику по средней площади предложения, напоминает Ирина Доброхотова. Если раньше нельзя было найти жилье менее 15 кв. м, то в 2021 году появилось жилье по 9–12 кв. м, добавляет эксперт.

Сами девелоперы подтверждают, что квартиры в их проектах становятся меньше. В ГК «Гранель» средняя площадь квартир сократилась на 4% год к году, до 42,7 кв. м, в AFI Development — на 14%, до 41,5 кв. м. На стадии проектирования девелоперы стараются отказаться от длинных коридоров, а кухню и гостиную создают единым пространством, отмечает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. Часть функций выносится за пределы квартиры: например, кладовые помещения размещаются на этажах с подземным паркингом, продолжает он.

Хотя снижение метража помогает сделать доступнее стоимость жилья, но есть риск перенасыщения проектов нишевым предложением — например, небольшими студиями, которые покупаются под сдачу в аренду или в качестве первого жилья, отмечает коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. Поскольку спрос потребителей на небольшие квартиры увеличивается, то, прогнозирует Ирина Доброхотова, застройщики продолжат сокращать среднюю площадь лотов.