Предложение офисов сокращается

По итогам 2010 года прирост офисных площадей в Петербурге составил 223,08 тыс. кв. м, что практически совпадает с данными 2009 года (на 0,5 % ниже, чем за прошлый год) и на 45% ниже, чем за 2008 год.

Такие данные приводят в компании АРИН. Несколько иную трактовку ввода в 2010 году дает Knight Frank Saint-Petersburg. По данным аналитиков этой компании, было введено 174,6 тыс. кв. м.

Jones Lang LaSalle называет третью цифру: объем качественного офисного предложения в Санкт-Петербурге достиг 1,8 млн кв. м, увеличившись за год на 96 тыс. кв. м, в то время как год назад объем ввода новых объектов составлял 300  тыс. кв. м.

По данным аналитиков АРИН, на конец 2010 года общий объем качественных офисных площадей составил 2,48 млн кв. м. К концу 2010 года доля офисных центров класса В и В+ составила 60% (28% — В+ и 32% — В) от общего объема офисных площадей. "Доля бизнес-центров класса С составила 23 процента. На бизнес-центры класса А приходится 17 процентов офисных площадей", — говорит Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. В Knight Frank Saint-Petersburg объем качественных торговых площадей оценивают в размере 1,5 млн кв. м.

"В IV квартале 2010 года в Санкт-Петербурге были введены в эксплуатацию три бизнес-центра и один торгово-офисный центр, — рассказывает Зося Захарова. — Площадь, отведенная непосредственно под офисы, в указанных выше объектах составила около 25,5 тыс. кв. м".

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank Saint-Petersburg, говорит, что объем нового предложения в 2010 году уменьшился на 27% по сравнению с результатами 2009 года. При этом он отмечает, что с начала кризиса объем поглощения впервые стал больше объема ввода. В III и IV кварталах превышение составило 70%, в целом за год — 20%. Объем свободных площадей класса А и В на конец года — 227 тыс. кв. м, что составляет 15% от общего объема рынка.

Не сдержали слово

По состоянию на конец III квартала застройщики заявляли о вводе до конца 2010 года 15 офисных центров офисной площадью 167 530 кв. м. Однако практически все компании перенесли открытие своих объектов на I-II кварталы 2011 года. "Данное явление можно было легко предвидеть, так как анонсируемый срок сдачи в IV квартале 2010 года был продиктован скорее желанием девелоперов заинтересовать потенциальных арендаторов фактом, что объект будет сдан в текущем году, нежели реальным состоянием строительно-монтажных и отделочных работ", — считает Зося Захарова. В стадии строительства находится около 30 бизнес-центров со сроками сдачи в 2011-2012 годах. Общая площадь офисов в данных объектах составляет около 320 тыс. кв. м, более 100 тыс. кв. м из которых относится к объектам, которые должны были быть сданы в текущем году. "В связи с этим следует ожидать увеличение числа вводимых площадей в первом полугодии 2011 года по сравнению с текущими уровнями", — считает эксперт из АРИН.

"Финансовый кризис оказал негативное влияние на заполняемость офисных центров во всех сегментах, — рассказывает Зося Захарова. — Наиболее существенный рост свободных площадей наблюдался в 2009-м и в первой половине 2010 года в БЦ класса А. Заполняемость объектов класса В и С претерпела менее существенные изменения". В течение второй половины 2010 года на рынке наблюдается стабилизация уровня заполняемости и даже некоторая положительная динамика, связанная с улучшением экономической ситуации в стране и оживлением рынка аренды коммерческих помещений.

По данным специалистов АРИН, в конце IV квартала 2010 года общий объем вакантных офисных площадей в Санкт-Петербурге составил 243 тыс. кв. м. Наибольший объем вакантных площадей приходится на новые офисные центры, введенные в эксплуатацию за последние год-полтора.

Почти без роста

По данным компании АРИН, в конце IV квартала 2010 года средневзвешенная ставка аренды офисных площадей составила в классе А — 1205 руб./кв. м в месяц, в классе В и В+ — 999 руб./кв. м в месяц, в классе С — 799 руб./кв. м в месяц.

"Следует отметить, что имеется существенная дифференциация арендных ставок между классом В и В+, — рассказывает Зося Захарова. — Так, средняя по городу ставка для офисов класса В составляет 956 рублей, для В+ 1048 рублей".

По итогам IV квартала 2010 года наблюдалось умеренное повышение арендных ставок. Увеличение арендных ставок на 4,4% отмечено в классе А. В классе В ставки консолидируются на текущих уровнях (рост на 0,6%), в классе С повышение составило 2,7%.

По итогам 2010 года арендные ставки качественных БЦ выросли на 5-15%. БЦ класса В показали рост 7%, С — нескольким более 10%, класса А с хорошей локацией — до 5%.

"Тенденция к сужению диапазона арендных ставок между высокими и низкими классами бизнес-центров, наблюдавшаяся на рынке начиная с 2009 года, завершается, — считает Зося Захарова. — Мы прогнозируем, что в 2011 году ситуация будет развиваться по сценарию 2004-2008 годов, когда была видна существенная дифференциация между арендными ставками в БЦ различных классов и их равномерное увеличение".

В I квартале 2010 года наблюдался всплеск продаж готовых зданий и проектов на рынке офисной недвижимости. Если в течение 2009 года сделки проводились только с действующими бизнес-центрами, то в 2010 году покупались объекты для последующего их развития как офисной недвижимости. На площади Конституции компания "Лидер Групп" начала активное строительство офисной башни класса A — "Конституция". Высота 40-этажного здания составит 140 м, таким образом, оно станет самым высоким архитектурным сооружением Санкт-Петербурга. Девелоперы начали размораживать офисные проекты. В III квартале стало известно о возобновлении работ по проектам: Sun Gally Park (Лиговский пр., 60-62, Reiffeisen Evolution), "Ладожский" (ст. м. "Ладожская", "Адамант"), бизнес-центр компании "Унисто-Петросталь" на Индустриальном пр., 44, бизнес-центр компании "Балтийский монолит" на пр. КИМа. В 2010 году состоялись три крупные сделки по продаже действующих бизнес-центров: Renaissance Development приобрел Regent Hall (Владимирский пр., 21), "Федеральная сетевая компания" купила бизнес-центр "Австрийский" (Пироговская наб., 9), а Jensen Group — бизнес-центр B&D (Макарова наб., 32). "Кризис все расставил по своим местам. Офисные объекты, имеющие удачное местоположение, качественную концепцию, хорошие планировки и вместительную парковку, не испытывали серьезных проблем с привлечением клиентов даже в самый разгар кризиса. Неудачные объекты, даже введенные до кризиса, до сих пор имеют невысокую заполняемость и вынуждены демпинговать. Несмотря на имеющиеся на рынке 230 тыс. кв. м свободных офисных площадей, все новые объекты, с рыночно востребованными характеристиками очень быстро поглощаются рынком и нередко заполняются целиком одним пользователем через несколько месяцев после ввода в эксплуатацию. Таким образом, несмотря на количественный спад, рынок находится в фазе активного качественного роста", — говорит Николай Пашков.

В 2011 году ожидается ввод 150-170 тыс. кв. м качественных офисных площадей, 60% из которых составят помещения в бизнес-центрах класса А.

В начале года планируется запуск крупного знакового проекта "Санкт-Петербург Плаза" на Малоохтинском проспекте. Общая площадь всего комплекса составит 105 тыс. кв. м, в центральном здании — 21-этажной башне — расположится штаб-квартира ОАО "Банк "Санкт-Петербург"". Также на рынок выйдут сразу три новых объекта "Соло-групп": вторая очередь "Елизаветинского" (13 линия В.О., 14), "Греческий" (Лиговский пр., 13-15) и бизнес-центр на Белоостровской ул., 6.

В 2011 году активно продолжит развиваться деловая зона "Пулково-3". Наряду с Pulkovo Sky, "Аэроплазой" и "Технополисом" к концу года там должны появиться два из трех деловых зданий проекта "Аэропорт-сити" — бизнес-центры "Юпитер" и "Аэропорт".

"Несмотря на признаки восстановления рынка, наблюдавшиеся во второй половине 2010 года, существенное увеличение нового предложения в 2011 году будет оказывать сдерживающее воздействие на среднерыночные арендные ставки, рост которых, вероятнее всего, не превысит 10 процентов. Более существенный рост будет наблюдаться в уже пользующихся спросом объектах, имеющих удачную концепцию и местоположение", — прогнозируют в Knight Frank.