Возвращение ипотеки

Начавший плавный рост во второй половине 2009 года, рынок ипотечного кредитования, по словам участников банковского рынка, продолжит свое развитие и в 2010 году. Дальнейшей либерализации условий кредитования будут способствовать увеличение на рынке межбанковской конкуренции за качественного заемщика. Скорее всего будут наблюдаться снижение размера первоначального взноса и либерализация требований к заемщикам, говорят эксперты. Однако объемов кредитования на уровне 2007-2008 годов в этом году ожидать не стоит — на это понадобится 2-3 года.

Денис Гриценко, директор дирекции "Северо-Запад" банка "Хоум Кредит" считает, что банковская ипотека в 2010 году оживится, но докризисного размаха не достигнет. "Оживление по большей части будет происходить за счет освоения государственных средств с помощью программ АИЖК (уже сейчас многие коммерческие банки, в том числе с иностранным капиталом, начинают выдавать исключительно по стандартам АИЖК, с последующей продажей закладных агентству). Относительно работы с плохим долгами, то по-прежнему самым эффективным способом будет добровольная продажа объекта заемщиком (а с учетом того, что рынок недвижимости начинает двигаться в сторону увеличения стоимости жилья, то к концу года, скорее всего, рыночная стоимость объектов и задолженность заемщиков будут сопоставимы, даже если в свое время кредит выдавался под 90 процентов от стоимости жилья). Рассчитывать на эффективность работы с плохими долгами в судебном порядке с последующим проведением торгов пока что не приходится, и данный механизм останется эффективным только на бумаге, пока не будет решен вопрос с переселенческим фондом и принципиального изменения позиции/статуса судебных приставов", — отмечает господин Гриценко.

Светлана Ставицкая, управляющий петербургским филиалом ЗАО "ЮниКредит Банк", говорит: "В сентябре 2009 года в целом по рынку было предоставлено ипотечных кредитов вдвое больше, чем в январе или феврале. Подобная ситуация отмечалась и на рынке жилья, где начиная с сентября 2009 года можно было отметить прекращение падения цен на недвижимость и даже некоторый рост".

Елена Шевелева, генеральный директор филиала банка "Сосьете Женераль Восток" (BSGV) в Санкт-Петербурге, считает, что во второй половине 2009 года на рынке ипотеки стал реализовываться сформированный ранее отложенный спрос. "Небольшая часть клиентов быстро отреагировала на снижение процентных ставок и приобрела жилье, не дожидаясь начала роста цен на недвижимость. В это же время другие потенциальные заемщики стали более взвешенно оценивать собственные финансовые возможности и заняли выжидательную позицию", — говорит она.

По ее мнению, вновь подстегнуть развитие рынка и стимулировать покупательский интерес сможет также и возвращение в область кредитования сектора первичного рынка недвижимости за счет "размораживания" незавершенных либо начала строительства новых объектов. Именно этот сегмент рынка недвижимости будет пользоваться спросом ввиду адекватного соотношения "цена/качество". "На мой взгляд, это произойдет не ранее осени 2010 года", — предупреждает она.

За год филиалом BSGV в Петербурге выдано ипотечных кредитов на сумму 636 млн рублей. Кредитный портфель филиала достаточно сбалансирован — доля ипотечных кредитов составляет 50%. Наибольшим спросом среди клиентов BSGV в 2009 году пользовались небольшие рублевые кредиты в размере 1-1,5 млн рублей сроком на 15 лет, главным образом кредиты на покупку городской недвижимости на вторичном рынке. Спрос во втором полугодии на ипотечные кредиты вырос на 50% по сравнению с первым. Осенью 2009 года BSGV понизил ставки на 1,5-2,5% в зависимости от программы.

Андрей Пименов, руководитель офиса Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге, говорит, что по ипотечным кредитам средняя ставка на сегодня составляет 12-14% (по сравнению с 14-18% в начале прошлого года), а банки, реализующие программы кредитования по стандартам АИЖК, предлагают и вовсе "докризисный" уровень ставок (от 9,43%).

Рост активности потенциальных заемщиков, по мнению господина Пименова, помимо названных выше его коллегами причин, можно объяснить еще и некоторой активизацией рынка труда, а также принятием ряда законодательных инициатив (возможность использования материнского капитала для погашения ипотечных кредитов, поправки в закон об ипотеке, позволяющие оформлять залог коммерческих помещений в силу закона и др.).

У Городского ипотечного банка также оптимистичные ожидания на 2010 год. "Осенью текущего года мы возобновили программы ипотечного кредитования в рублях, начав работать по стандартам АИЖК. Надо сказать, что этот продукт уже сейчас пользуется огромным спросом среди населения, и количество поступающих сегодня заявок на кредит уже превышает докризисный уровень. Получение ипотечного кредита сейчас вполне реально, но надо учитывать, что пока банки ведут весьма консервативную политику в сфере кредитования и требования кредиторов пока остаются достаточно жесткими (доход, подтвержденный по форме 2-НДФЛ, положительная кредитная история, опыт работы по специальности, наличие первоначального взноса от 20-30%)", — рассказал господин Пименов.

Виктория Полякова, руководитель отдела Ипотечного кредитования агентства "Петербургская недвижимость", говорит, что в третьем квартале появилась возможность подтвердить доходы и справкой в свободной форме. "Правда, проценты для таких клиентов ощутимо выше, но возможность есть. То же касается и собственников бизнеса", — оговаривается она.

О выросшем уровне платежеспособности населения можно судить и по статистике объемов просрочки. Банки-участники ипотечного рынка делятся своими наблюдениями: хотя общий уровень просрочки по кредитам значительно вырос в течение первого полугодия 2009 года, в осенне-зимние месяцы количество неплатежей, в частности по ипотеке, более не росло, а многие участники-кредиторы даже констатируют снижение просрочек и дефолтов.

При этом, несмотря на наметившиеся позитивные изменения в ряде секторов рынка в целом, многие эксперты ожидают, что 2010 год будет в определенной степени сложным и не покажет серьезного роста объемов рынка по многим секторам.

"Возможно, что наиболее острая фаза пройдена, но говорить о полной стабилизации рано. Объемов кредитования на уровне 2007-2008 годов в следующем году ожидать не стоит. Полагаем, что при сохранении положительного тренда в российской и мировой экономике можно ожидать, что на восстановление активного платежеспособного спроса и наличия адекватного предложения может уйти не менее 2-3 лет", — предупреждает господин Пименов.

Светлана Ставицкая также считает, что полного восстановления рынка ипотечного кредитования можно ожидать в 2011-2012 году.

Виктория Полякова полагает, что если ставка рефинансирования будет снижаться и дальше, то вслед за ней пойдут и ставки АИЖК и Сбербанка, по этим программам придется равняться и остальным. "Скорее всего улучшение условий кредитования будет очень осторожным и плавным, уроки кризиса усвоены. Разброс ставок для заемщиков с "серыми" и "белыми" доходами может достичь существенной величины. Плавающие ставки будут постепенно "теснить" фиксированные. Количество дефолтов может вырасти, но вряд ли рост будет значительным и окажет ощутимое влияние на рынок", — рассуждает госпожа Полякова.

Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь", полагает, что в 2010 году не стоит рассчитывать появление ипотечных программ с первоначальным взносом в 10 и менее процентов, как это было на докризисном рынке. При этом, по его мнению, постепенно будет возвращаться кредитование новостроек — если строительные компании не столкнутся с новыми финансовыми проблемами, то число ипотечных программ на покупку строящейся недвижимости будет расти.

Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН "АРИН", сообщил, что по состоянию на середину января кредиты выдают АИЖК (от 9,8%), "Дельтакредит" (от 7% в долларах и от 12% в рублях), ВТБ, Сбербанк (от 8,5% в долларах и от 12,5% в рублях). "При этом АИЖК и Сбербанк выдают кредиты только под "белую" зарплату, а ВТБ и "Дельтакредит" кредитуют и при предъявлении "серых" справок, естественно, с увеличением ставки по кредиту. Большинство заемщиков берут ипотечный кредит в размере около 1-2 млн рублей. Соответственно, портрет среднестатистического заемщика выглядит следующим образом: это наемный работник в возрасте от 30 до 40 лет с уровнем зарплаты от 30 тыс. рублей в месяц", — говорит господин Спарак.

Александр Погодин, директор ООО "Пионер", однако констатирует, что количество сделок с использованием ипотечного кредитования на первичном рынке по сравнению прошедшими годами остается ничтожно малым. "Если в 2007 году в комплексе "Шуваловские высоты" до 40 процентов квартир приобретались с использованием ипотечных денег, то в 2009 году этот показатель упал до 1 процента. Покупатели предпочитают ипотеке собственные программы строительных компаний", — констатирует господин Погодин.