Элита настроилась на Сочи

На рынке элитнои? недвижимости предложения Сочи кардинально отличаются от других южных городов

Фото: Сергей Ворсин, Коммерсантъ

Рынок высокобюджетной недвижимости черноморского побережья Краснодарского края довольно разрозненный. Если игроков Анапы итоги летнего сезона не удовлетворили, то в Сочи отмечают стабильный спрос при продолжающемся росте цен. В Новороссийске, где предложений на этом рынке практически нет, покупатели переориентировались на покупку загородных домов премиум-класса.

Время торговаться

В настоящий момент рынок элитных новостроек Анапы представлен всего двумя объектами — резиденция «Европа» и ЖК «Золотая бухта». Стоимость квадратного метра в жилых комплексах начинается от 280 тыс. руб. При дефиците объектов на рынке премиальной недвижимости Анапы спрос снизился в разы.

Еще весной этого года застройщики из-за ажиотажного спроса не отказывались от практики закрытых продаж, сейчас начался период, когда можно торговаться. Открыто, конечно, никто не готов снижать цены, но все чаще можно найти специальные предложения от застройщиков.

«В целом продажи в новых ЖК Анапы и других городах побережья остановились. Если сравнивать с показателем прошлого года, то продажи упали в 10 раз. Это хорошо видно из данных Росреестра: в прошлом году в июне в Анапе было продано порядка 300 квартир, в июне 2021 года — 30. Весь рынок, включая сегмент элитной недвижимости, остановился»,— рассказал руководитель департамента маркетинга застройщика УК «Юг» Андрей Серенко.

По данным властей курорта, рост цен на рынке недвижимости Анапы с августа прошлого года составил 40%.

По словам Андрея Серенко, сейчас покупатели наблюдают за региональной градостроительной политикой и ждут снижения цен. Как долго продлится этот период, сказать трудно, но до конца года, скорее всего, корректировки цен или увеличения спроса ждать не стоит.

«Все будет зависеть от политики властей. На днях представили новый генеральный план Анапы. Мы видим, как сильно "перекроили" город: земли под застройку жилыми комплексами стало еще меньше, а это, соответственно, приведет к росту стоимости земельных участков и дальнейшему удорожанию готовых объектов. Кроме того, новые разрешения на строительство, вероятно, будут выдаваться не раньше следующего года, далее застройщикам понадобится около года на разработку проекта, следовательно, новые объекты многоквартирного жилищного строительства будут анонсированы не раньше чем через два года. Не стоит ждать в ближайшие годы и новых предложений на рынке элитной недвижимости»,— рассуждает Андрей Серенко.

Кроме того, по его мнению, на региональный рынок недвижимости большое влияние оказывает ситуация в Сочи, где не так давно ввели мораторий на жилую застройку: «Олимпийская столица задает тренды на рынке жилого строительства. Если недвижимость в Сочи не упадет в цене, то не будет падения и в других городах черноморского побережья Кубани».

Из ЖК — в загородный дом

В Новороссийске нет как таковой элитной недвижимости. Есть жилые комплексы, приближенные к бизнес-классу, рассказывает частный брокер по продаже недвижимости комфорт- и бизнес-класса Денис Веснин.

«Элитных комплексов, подобных тем, которые продаются в Москве, у нас не строят, потому что такие объекты не пользуются должным спросом. Наиболее близок к статусу элитной недвижимости МФК "Новосити", расположенный на первой береговой линии. На сегодня однокомнатная квартира 60 кв. м в нем стоит порядка 10 млн руб., или 166 тыс. руб. за "квадрат". Еще одна компания, которая строит в Новороссийске уверенный бизнес-класс,— СК "Выбор". Квадратный метр в этих жилых комплексах стоит от 110 до 210 тыс. руб.»,— говорит Денис Веснин.

По его словам, рост стоимости квадратного метра в Новороссийске будет продолжаться до конца 2021 года: «С начала нового года, возможно, с весны 2022-го, может наступить период стагнации. Цены достигнут определенного уровня и останутся на нем на 1,5–2 года».

Оценивая динамику продаж «элитки», Денис Веснин говорит, что не стал бы ожидать заметного роста спроса на квартиры бизнес-класса. У покупателей данного сегмента сегодня есть выбор: купить современную квартиру и идти на компромиссы жизни в многоквартирном доме или за те же 13–15 млн руб. построить себе комфортный дом. «Свой покупатель на "элитку" найдется всегда, но основным трендом 2022 года станет загородная недвижимость»,— считает эксперт.

Брокер объясняет дефицит предложений в данном сегменте местной спецификой: «У моря сейчас ничего не построишь, застройщикам приходится уходить в Центральный и Приморский районы, которые не пользуются большим спросом. Мне бы хотелось, чтобы на черноморском побережье стали появляться комплексы, равные проекту "Русская Европа", который реализуется в Калининграде. Я считаю его образцом для всего строительного рынка. Уверен, что если кто-то из застройщиков зайдет в наш город с подобным проектом, то даже на удалении от моря этот жилой комплекс создаст ажиотаж на рынке»,— заключает господин Веснин.

Стабильный спрос

Ситуация на рынке элитной недвижимости Сочи кардинально отличается от других южных городов. По данным агентства Golden Brown Group, в элитном сегменте стоимость «квадрата» жилья может достигать 1 млн руб. К элитным объектам относят АК Hyatt Regency Sochi, АК Grand Royal Residence и Mantera Residence.

«Рынок недвижимости Сочи уже много лет показывает стабильный рост. В последние годы спрос на элитную недвижимость значительно возрос, а это значит, что есть все предпосылки для дальнейшего роста стоимости. Сезон 2020–2021 показал устойчивый рост интереса к элитной недвижимости в Сочи. С середины 2020 года спрос на элитную загородную недвижимость вырос на 97%. Сохраняется этот спрос и в 2021 году. Традиционно в летний период среди покупателей-инвесторов наблюдалось небольшое затишье, но с началом осени спрос активизировался. На объекты в Красной Поляне и Олимпийском парке спрос зачастую даже превышает предложение. Цены на элитную недвижимость уже в 2022 году перешагнут черту в 1 млн руб. Одной из главных причин такого роста является введенный мораторий на строительство многоквартирных домов. Выбора становится все меньше, а неутихающий спрос будет главным катализатором роста цен»,— говорит генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр», президент Гильдии риэлторов Сочи Юлия Усачева.

По ее словам, в Сочи существует практика закрытых продаж элитных объектов недвижимости. Для избранных клиентов застройщики устраивают аукционы до объявления официального старта продаж.

«В 2022 году мы не ждем спекулятивных цен, как было раньше, потому что застройщики сразу выводят объекты не по инвесторским ценам. Допустим, сейчас апартаменты предлагают по цене 700 тыс. руб. за квадратный метр, раньше предлагали по 400 тыс. руб. Заработать на таких объектах сразу и много будет сложно»,— говорит генеральный директор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская. По ее прогнозу, в 2022 году на рынке Сочи начнется борьба проектов. При этом покупатель все чаще смотрит в сторону коттеджных поселков премиум-сегмента.