Переселение панели

За последние пять лет на рынке жилой недвижимости появились новые технологии строительства и закончились свободные площадки для тысяч штампованных панельных домов. По-видимому, жилье эконом-класса постепенно будет вытеснено за пределы столицы.

Противоречивый сегмент
Строительный рынок меняется, а вслед за ним и застройщикам приходится пересматривать законы своего бизнеса и совершенствовать выпускаемый продукт.

В первую очередь быстрая смена рыночных тенденций вызвала корректировку самой концепции строительства жилья эконом-класса. Если в 1990-х годах в Москве практиковалась комплексная застройка целых микрорайонов, то к 2005 году все крупные площадки на территории города уже заняли, и девелоперы были вынуждены перейти к точечному строительству, рассказывает директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина.

Уменьшение объемов массового строительства привело к тому, что производство панельного жилья (главной составляющей жилого эконом-продукта) значительно сократилось: подавляющая часть застройщиков переключилась на более ликвидные проекты если не в элитном, то в бизнес-сегменте московского рынка недвижимости. Именно поэтому директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский считает эконом-класс одним из самых противоречивых на данный момент сегментов рынка жилой недвижимости.

За последние пять лет изменилось и само определение жилой недвижимости эконом-класса. Как отмечают некоторые эксперты, сейчас к такому жилью относятся как типовые, так и монолитные дома, и самым главным критерием здесь служит цена. По словам Веры Лукиной, эконом-сегмент – это квартиры в современных качественных домах, монолитных или панельных, стоимостью до $2,2 тыс. за квадратный метр.

И для этого весьма условно определенного сегмента характерны по крайней мере две ярко выраженных тенденции. «Во-первых, спрос несомненно превышает предложение, во-вторых, застройщики и девелоперы не проявляют особого интереса к строительству новых объектов в столице»,– с сожалением констатирует Александр Зиминский.

Вынужденное перерождение
Те застройщики, которые решили не покидать поле боя в столице, активно занялись усовершенствованием технологий завоевания покупателя. Однотипные панельные серии ушли в прошлое, к тому же многие девелоперы научились варьировать цвет, отделочные материалы фасада, количество этажей, что значительно улучшило архитектуру зданий эконом-класса.

Помимо внешнего облика домов, застройщикам пришлось пересмотреть и их потребительские характеристики. Причиной, по словам коммерческого директора холдинга «Капитал груп» Алексея Белоусова, стали изменившееся взгляды покупателей на то, какой должна быть новая квартира. «Раньше считалось, что площадь однокомнатной квартиры равна 35–37 кв. м, двухкомнатной – 55 кв. м, трехкомнатной – 70–80 кв. м. Сегодня представления о средних параметрах квартир изменились,– объясняет он.– Сейчас средняя площадь однокомнатной квартиры составляет 50–60 кв. м, двухкомнатной – 80–90 кв. м, трехкомнатной – 100–120 кв. м».

Вера Лукина добавляет, что теперь домостроительные комбинаты стремятся регулярно обновлять панельные проекты, поддерживая их качественные характеристики на высоком уровне. «В сериях ДСК-1 П-44Т и П-44ТМ значительно увеличена площадь кухонь,– говорит она о новых разработках панельных застройщиков.– В сериях И-155, ГМС-1 сделана ставка на улучшенную звуко- и теплоизоляцию и большую для панельных домов площадь квартир». По ее словам, квартиры серии КОПЭ-М «Парус» группы компаний ПИК можно объединять в блоки, что делает возможной покупку пяти- или шестикомнатной квартиры. «Уже в скором времени мы планируем сделать на базе „Паруса” дом-башню, который ничем не будет отличаться от монолитных домов,– рассказывает генеральный директор „Первой ипотечной компании” Даромир Обуханич.– В остальных сериях увеличиваются холлы подъездов, повышается качество лифтового оборудования, пожарная безопасность, теплозащитные свойства панелей». В предложениях серии «Юбилейный» предусмотрены лоджии-веранды с зимним садом.

По эксплуатационным характеристикам панель также приближается к монолитным зданиям. «ДСК-1 выводит на рынок серию П-46М, отвечающую противопожарным нормам Евросоюза, а компания „СХолдинг” начала строительство домов серии С-222, рассчитанных более чем на 150 лет эксплуатации»,– говорит Вера Лукина.

Единственное, чем пока не могут похвастать дома эконом-класса, так это собственной расширенной инфраструктурой – бассейном или фитнес-центром. Как правило, застройщики могут предложить покупателям квартиры в эконом-новостройке только магазин или салон красоты на первом этаже.

«В домах этого сегмента обычно нет охраны, видеокамер и прочих атрибутов жилья бизнес-класса, присутствует только консьерж. Что касается паркинга, то он чаще всего наземный и не всегда расположен непосредственно рядом с домом»,– поясняет первый заместитель гендиректора компании «МИАН-недвижимость» Дмитрий Кузнецов. А начальник риэлтерского управления концерна «Крост» Ирина Добашина добавляет, что нередко дома эконом-класса не являются полностью коммерческими, часть квартир в них муниципальные, поэтому нельзя рассчитывать на однородный социальный состав жильцов.

Несмотря на эти недостатки, застройщики, особенно те, кто получил под реализацию своего проекта большую площадку, стараются обеспечить потенциальных покупателей хотя бы самой необходимой инфраструктурой. «При строительстве микрорайонов комплексной застройки группа ПИК возводит дополнительные объекты инфраструктуры (школы, детские сады), что тоже является стимулом для приобретения жилья эконом-класса»,– рассказывает Даромир Обуханич.

Особенность экономичного жилья – высокий процент выданных ипотечных кредитов. Ипотечное кредитование на подобные объекты недвижимости развивается довольно бурно и превосходит по объемам количество кредитных сделок в других сегментах, уверяет Александр Зиминский.

Учитывая постоянную работу панельных застройщиков над качеством своего продукта, а также вероятность зачисления в эконом-сегмент монолитного жилья, эксперты соглашаются, что сейчас признаки жилья эконом- и бизнес-класса четко не определены. Замдиректора управления маркетинга агентства недвижимости «Домострой» Ольга Денисова уверяет, что граница между этими категориями недвижимости размыта. По ее словам, присвоение жилому дому той или иной категории – во многом вопрос позиционирования объекта застройщиком. «Зачастую подобная двусмысленность позволяет ввести в заблуждение потенциального покупателя»,– полагает эксперт.

Последний конструктор
Одним из последних крупных проектов эконом-класса в Москве, максимально соответствующим характеристикам бизнес-класса, считается застройка микрорайона в Юго-Восточном округе, осуществляемая совместно компаниями «Интеко» и ПИК. По словам заместителя директора управления новостроек компании «Миэль-недвижимость» Оксаны Каарма, район застраивается панельными домами серии П-3М с улучшенными характеристиками. Сейчас стоимость квадратного метра здесь варьируется в пределах $1,4–1,8 тыс.

Александр Зиминский выделяет также застройку микрорайона в Марфине. Этот проект ведут «СХолдинг», «Росбилдинг» и ОАО «Новое кольцо Москвы». Здесь запланирован снос 170 тыс. «квадратов» ветхого жилья и застройка земли, принадлежащей совхозу «Марфинский». В результате на столичном рынке появится еще около 700 тыс. кв. м качественного жилья эконом-класса.

Среди проектов точечной застройки эксперты называют дом эконом-класса группы компаний ПИК серии КОПЭ-М «Парус», расположенный недалеко от станции метро «Семеновская». «Здесь предусмотрен подземный паркинг, открытые гостевые автостоянки, благоустроенный двор с детскими и спортивными площадками»,– рассказывает Даромир Обуханич.

Радиус оседлости
Вопреки стараниям эконом-застройщиков сегмент отнюдь не дешевого, но менее качественного панельного жилья вытесняется за пределы столицы. Как полагает Вера Лукина, основной тенденцией 2006 года на рынке жилья эконом-класса станет постепенное замещение монолитным домостроением панельных серий. «Преимущества монолита более весомы, тогда как разница в себестоимости между панелью и монолитом со временем нивелируется»,– поясняет эксперт.

Уже сегодня сегмент эконом-класса, отмечает Оксана Каарма, строится и покупается преимущественно в первом поясе Подмосковья, в радиусе 10 км от МКАД. Основными покупателями такого жилья выступают москвичи и приезжие, для которых особенно важна близость к столице и развитая инфраструктура.

«При этом эконом-класс постепенно смещается в сторону второго пояса Подмосковья, поскольку цены на недвижимость в первом поясе уже почти сравнялись с московскими, а основным фактором, влияющим на принятие решения о приобретении недвижимости в Подмосковье, является ее стоимость»,– поясняет последние тенденции эконом-сегмента Оксана Каарма.

С ней соглашается и Ольга Денисова: «Последние два года в городах-спутниках Москвы (Мытищи, Одинцово, Люберцы, Химки) наблюдается тенденция вытеснения панельного строительства монолитным». По словам эксперта, здесь девелоперы уже отказываются от точечной застройки и возводят целые жилые микрорайоны, причем качество строительных работ ничем не уступает московскому, а иногда даже превосходит его.

Когда панельное домостроение окончательно уйдет в Подмосковье, на столичном рынке недвижимости начнется бум застройки объектами бизнес-класса. «В столице сформируется дефицит в сегменте эконом-класса, что в будущем может привести к росту цен»,– прогнозирует Оксана Каарма.

С обозначенной экспертами тенденцией вытеснения жилья эконом-класса за пределы Москвы категорически не согласен Даромир Обуханич. По его мнению, эконом-класс никуда не уйдет, и тому есть ряд причин. «Во-первых, это оптимальное по соотношению цена–качество жилье, во-вторых, такие дома, с квартирами меньших, чем в монолитных зданиях, площадей, быстрее возводятся. Кроме того, в Москве еще довольно много неосвоенных районов, взять хотя бы те же промзоны»,– резюмирует Даромир Обуханич.