Фонд имущества избавился от проблемного объекта

Фонд имущества Петербурга после трехлетних многократных попыток и длительных судебных баталий наконец-то продал комплекс зданий по адресу Сытнинская, 5/7, Сытнинская, 9-11, и Кронверкская, 4. Объект купила компания "Унисто-Петросталь". Здания проданы не полностью — в конкурсный лот не попали два спорных помещения, которые теперь придется выкупать новому инвестору. По итогам этой эпопеи Фонд имущества сработал в небольшой минус — затрачено на расселение, по оценкам участников рынка, 170 млн рублей, а продать объект удалось всего за 150 млн.

По условиям торгов продажа осуществлялась единым лотом, в него были включены нежилые и жилые помещения, три нежилых здания, земельный участок и доля в общей долевой собственности на земельный участок, принадлежащие казне Санкт-Петербурга. На лот претендовали два участника. Победителем признано ЗАО "Универсальное строительное объединение", принадлежащее группе "Унисто-Петросталь", которое заплатило за лот по стартовой цене — 150 млн рублей. По словам представителей Фонда имущества, здания на Сытнинской площади, 5/7, и на Кронверкской улице можно снести, построив на их месте новые объекты, либо реконструировать их. В обязанности покупателя также входят ремонт и реконструкция исторического здания на Сытнинской, 11. На все работы отведено 3,5 года со дня подписания договора купли-продажи.

По словам Андрея Степаненко, генерального директора ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", он удовлетворен результатом аукциона по продаже комплекса на Сытнинской улице и считает итоговую стоимость адекватной. "Здания расположены в исторической части города, одно из них — дом 11 по Сытнинской улице — историческое и, по заключению КГИОП, расположено в зоне регулирования застройки и хоздеятельности объектов культурного наследия. Это накладывает определенные обязательства на покупателя по сохранению этого здания, содержанию в надлежащем порядке. К тому же, первый объект — дом 9 — сформирован из отдельных помещений, в том числе — расселенных жилых квартир. Все это, в конечном счете, повлияло на оценочную стоимость комплекса и на его цену продажи", — сообщил он.

Но проблема не в охранных обязательствах перед КГИОП, а именно в разрозненности нежилых помещений дома 9, говорят участники рынка. Дело в том, что из-за двух помещений в этом доме Фонд имущества оказался втянут в долгую и в итоге проигранную тяжбу с собственниками помещений. Спор шел за помещения на первом этаже: бывший собственник доказал в суде, что ими незаконно завладел другой предприниматель, который впоследствии и продал их Фонду имущества Петербурга (фонд, который занимался расселением здания на Сытнинской, 9-11, в рамках подготовки выставления объекта на торги). Параллельно Фонд имущества неоднократно пытался продать объект, снижая цену сначала с 463 млн рублей до 290 млн рублей, а затем и до 150 млн рублей. Последняя сумма вряд ли покроет затраты казны на расселение здания. По оценкам участников рынка, город вложил в этот проект около 170 млн рублей, не считая судебных затрат.

Новый собственник представляет юридические и имущественные сложности, с которыми ему придется столкнуться. "Мы давно искали здание в центре Петербурга, к которому можно приложить свои усилия. Здания на Сытнинской нас устраивают, и мы готовы вести переговоры по выкупу оставшихся помещений", — рассказал Арсений Васильев, генеральный директор УК группы "Унисто-Петросталь". По его словам, в этом месте компания намерена построить многофункциональный комплекс, включающий в себя и гостиничную, и торговую, и офисную функции, общей площадью около 20 тыс. кв. м недвижимости. По оценке экспертов АРИН, объем инвестиций в такой проект составит около $60 млн.

По мнению Антона Реутова, руководителя отдела оценки Knight Frank St. Petersburg, торговая и офисная функции в этом месте вполне логичны. "Думаю, что покупатель будет ориентироваться в первую очередь на них. Возможно, в концепцию будет включена и гостиничная функция, но она должна быть оправданна. Цена продажи представляется вполне рыночной для проекта с такой историей. Фонд имущества можно поздравить с продажей этого лота", — говорит он. В консалтинговом центре "Петербургская недвижимость" считают, что проект, купленный за такие деньги, находится на грани рентабельности. Спасти его можно будет за счет строительства жилья. "Реконструкция в целом сложнее и дороже нового строительства, требует особого подхода и по-настоящему профессиональной концепции проекта, так как в реконструируемом здании невозможно будет организовать те планировочные решения, которые легко реализовать в объекте нового строительства. Кроме того, наличие здания на участке также очень существенно влияет на конфигурацию проекта в целом. Данная локация позволяет здесь разместить жилой объект бизнес-класса", — говорит Юлия Нигуль, руководитель отдела маркетинговых исследований консалтингового центра.