Квартиры берут без спроса

Рынок жилищного строительства в Нижегородской области замедлил падение при сохранении отрицательного тренда: по итогам третьего квартала объем работ сократился почти на 15% против 20% за восемь месяцев, а показатели ввода жилья в целом продолжают расти, хотя и медленнее, чем в течение года. Многие девелоперы не торопятся начинать новые проекты из-за инвестиционных рисков и снижения доходов населения. Несмотря на федеральные прогнозы о значительном оживлении ипотечного кредитования в 2017 году, аналитики не видят предпосылок для увеличения спроса, на котором держится рынок.

Падение объемов строительных работ в Нижегородской области, по данным Нижегородстата, замедляется. По итогам третьего квартала показатель снизился в годовом выражении на 14,9% — до 91 млрд руб. в сопоставимых ценах. Для сравнения, с января по август сжатие объемов строительства наблюдалось на уровне 19,9% (до 75,5 млрд руб.), по итогам первого полугодия — в пределах 24% (до 52,3 млрд руб.). Таким образом, за третий квартал портфель подрядчиков увеличился более чем на 40%, но динамика ввода жилья по итогам девяти месяцев по-прежнему отрицательна.

С января по сентябрь в Нижегородской области построено 4,8 тыс. жилых домов на 11,7 тыс. квартир общей площадью 794,3 тыс. кв. м, что на 6,3% выше прошлогоднего уровня, тогда как с января по август темпы ввода подросли на 11,3%. Однако в Нижнем Новгороде, на который приходится более трети от общего объема ввода жилья по области, показатель вырос почти на 27% до 279 тыс. кв. м.

Вместе с тем в ценообразовании на территории Нижегородской области сохраняется общая для регионов тенденция падения стоимости первичного жилья и удорожание стоимости предложений вторичного рынка. В третьем квартале квадратный метр новостройки стоил 60,2 тыс. руб. против 63,3 тыс. руб. в аналогичный период прошлого года, тогда как цены на вторичное жилье держались на уровне 64,3 тыс. руб. против 66,7 тыс. руб. в период с января по сентябрь 2015 года.

«Рынок первичного жилья поддерживали и продолжают поддерживать государственная ипотека и психология граждан „при пугающей неизвестности надо вкладываться в кирпичи, потому что все остальные инструменты еще страшнее“ — в фондовый рынок потребителя за 25 лет так и не научили верить. Банковский инструмент также используется населением, но не для какого-то капитального накопления, а, скорее, для сохранения средств на неотложные нужды. Жилье считается основой собственного благополучия и благополучия своих детей, поэтому, даже сильно теряя в заработках, туда продолжают относить деньги. На это, собственно говоря, сейчас отрасль и живет», — отмечает директор ГК «Триумф» Борис Горелик.

В целом ситуация в Нижегородской области отражает общероссийский тренд. Как отмечают эксперты Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), снижение темпа падения объемов строительства наблюдается впервые с 2013 года и свидетельствует об исчерпании портфеля текущих проектов и снижении количества запуска новых проектов в 2014–2016 годах.

Кроме того, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) вчера обнародовало позитивный прогноз по динамике ипотечного кредитования. Так, глава агентства Александр Плутник заявил, что объемы выдачи ипотеки за девять месяцев 2016 года в стране выросли на 35% и превысили 1 трлн руб., к концу года показатель может достичь 1,5 трлн руб., а по итогам следующего года — 1,7 трлн руб.

Но вопреки этим ожиданиям, аналитики не видят предпосылок для массового старта новых проектов. По оценке экспертов РАСК, при дальнейшем падении реальных доходов населения вкладываться в жилищное строительство смогут только финансово устойчивые компании либо мелкие игроки с точечными распроданными проектами, находящимися в стадии гарантированной реализации или близкими к завершению. Кроме того, сказывается общая экономическая неопределенность, удорожание строительных материалов и дороговизна банковских денег, отмечает господин Горелик: «Девелоперы не видят потребительского бума: страшно начинать новые проекты, когда сигналы говорят о постепенном схлопывании спроса. Планка предоставления кредитных ресурсов высокая и по стоимости, и по требовательности банков, качества заемщиков. Пока нет спроса, не будет и массового начала проектов».

В начале октября АИЖК прогнозировало снижение ставок по ипотеке до 9–10% к 2018 году при достижении заложенного Центробанком уровня инфляции 4%. Однако опрошенные „Ъ“ эксперты при реализации подобного сценария видят предпосылки для дальнейшего удорожания жилья, но сомневаются в перспективах ажиотажного спроса.