Жилищный фонд России: проблемы и перспективы развития

УДК 332.8

ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД РОССИИ: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ

А.Р. Иванов, аспирант

Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ Резюме: в статье анализируется современное состояние рынка жилья в России; обозначаются

основные проблемы, возникающие в данной отрасли. Предлагаются основные меры по преодолению жилищной проблемы на основе социально ориентированной политики государства.

Ключевые слова: жилищно-коммунальное хозяйство, проблемы, рынок жилья, услуги.

Resume: in article the current state of the market of habitation in Russia is analyzed; the basic problems arising in given branch are designated. The basic measures on overcoming of housing problem on the basis of socially focused policy of the state are offered.

Keywords: housing and communal services, problems, the market of habitation, service.

В истории современной России можно выделить три масштабных кампании по обеспечению жильем граждан. Первая относится к 60-м гг. прошлого века, когда были построены так называемые «хрущевки», позволившие расселить в отдельные квартиры многие миллионы семей. Вторая кампания относится к концу 80-х гг., когда была поставлена задача: «Обеспечить к 2000 году каждую советскую семью отдельной квартирой или домом». После распада СССР прекратила свое существование. Третья - национальный проект «Доступное жилье».

Следует отметить, что в 1989 г. квадратный метр кооперативного жилья стоил 290 рублей. Средняя зарплата в стране составляла 240-260 рублей. То есть на нее можно было купить почти метр жилплощади. В 2009 г. кв. метр среднероссийского жилья стоил около 140 тыс. рублей. Средняя зарплата, по данным Росстата, достигла 14,5 тыс. рублей. На нее можно купить только 0,1 кв. метра жилплощади (в 10 раз меньше). А на приобретение средней квартиры - 50 кв. метров нужно было собирать средства в течение почти 40 лет.

По уровню обеспеченности населения жильем (без учета качества и комфортности) Россия значительно отстает не только от всех высокоразвитых стран мира, но и от многих развивающихся. В среднем на 1 человека в России приходится 20,7 кв. метра жилой площади (в Москве около 25 кв. метров)[4], а в США - 70 кв. метров, в Великобритании - 62 кв. метра, в Германии - 50 кв. метров, в Китае - 27 кв. метров.

Основным способом решения жилищного вопроса в России в соответствии с новым ЖК является приобретение жилья в собственность (за наличные, по ипотеке, с помощью дотации и т.д.), и примерно 20% - арендное жилье для малоимущих. В результате 80% жилья в России будет в собственности жильцов, что не соответствует мировой практике. Собственное жилье в мире доступно только людям со средними и высокими доходами, даже в развитых странах доля собственного жилья составляет в среднем 50% (в Германии - 40%, Швеции - 43%, Голландии - 45%), остальные 50% - это арендное жилье: 40% - аренда у частных домовладельцев (доходный дом), 10% - социальная аренда (муниципальный арендный дом).

Вместе с тем, по данным экспертов покупка квартиры из расчета заработной платы, не имея дополнительных источников дохода практически не реальна. Эксперты соотнесли средний годовой доход жителей разных регионов со средней стоимостью однокомнатной квартиры на вторичном рынке в этих регионах [1].

Проведенное исследование показывает, что быстрее всего получится накопить на квартиру у жителя Дальнего Востока. Для приобретения однокомнатной квартиры стоимостью чуть более 2 миллионов рублей в Хабаровске потребуется около 6 лет, жителю Чукотского АО - 3,4 года (средняя зарплата более 50 тысяч рублей в месяц), жителю Еврейской автономной области понадобится около 8 лет.

На однокомнатную квартиру в столице Уральского федерального округа, Екатеринбурге, среднестатистический местный житель накопит за 7 лет. При этом гражданину, зарабатывающему в Ямало-Ненецком округе более 56 рублей в месяц, удастся купить квартиру через 3,3 года.

Приобрести однокомнатную квартиру в Новосибирске житель Красноярского края (при зарплате 25 тыс. руб. в месяц), сможет через — через 6,5 лет.

Для приобретения однокомнатной квартиры в Санкт-Петербурге жителю Северо-Западного федерального округа, потребуется 12 лет. Жителю Псковской области придется копить придется 19,5 лет. Даже тем, кто работает в Петербурге, копить на однокомнатную квартиру придется более 10 лет.

Среднему жителю Центрального федерального округа на покупку однокомнатной квартиры в Москве придется копить более 18 лет.

Известно, что в г. Москве жилье дороже, чем в среднем по России. По информации риэлторов, самая дешевая квартира - в панельном доме стоит порядка 2,7 млн. рублей (т.е. 186 месячных среднероссийских зарплат или 15,5 годовых) [1]. Следует также отметить, что средняя цена обычной московской квартиры в панельном доме площадью 50 кв. метров сегодня составляет около 7-7,5 млн. рублей, или $220 тыс., или 180 тыс. евро. За эти деньги можно купить около 70 кв. метров в Нью-Йорке, около 75 кв. метров - в Берлине, около 100 кв. метров - в Амстердаме, более 80 кв. метров - в Праге.

Российские власти рассчитывают, что к 2015 году треть семей в стране будут иметь возможность купить квартиру на собственные сбережения или с помощью ипотеки. Это следует из федеральной целевой программы "Жилище" на 2011-2015 годы.

Для сравнения: в 2009 году приобрести жилье могли позволить себе лишь 12% российских семей. За пять лет на реализацию программы планируется потратить более 620 миллиардов рублей, почти половина этой суммы - средства федерального бюджета, остальное - это деньги регионов, частных инвесторов и будущих жильцов. За это время должно быть сдано 370 миллионов квадратных метров жилья.

Вместе с тем, фактические темпы ввода нового жилья отстают от запланированных [2]. Тем не менее, ежегодные объемы строительства к 2015 году власти надеются довести до 90 миллионов квадратных метров.

Аналогичная ФЦП, рассчитанная на период с 2002 по 2010 год, предполагала, что в 2010 году в России должно было бы быть построено 80 миллионов квадратных метров жилья. Но из-за мирового финансового кризиса запланированные цифры не были достигнуты.

По новым планам к 2015 году на каждого россиянина должно приходиться 24,2 квадратных метров жилья против 22,4 в 2009 году. А средняя стоимость квартиры площадью 54 кв.м. должна соответствовать среднему годовому доходу семьи из трех человек за четыре года (в 2009 году этот же показатель равнялся 4,8 года) [1].

Вместе с тем проведенное одним из крупнейших отечественных девелоперов жилой недвижимости - группой компаний «ПИК» в 2007 году исследование выявило облик типичного покупателя квартир: это мужчины в возрасте от 27 до 35 лет, месячный доход которых превышает $5-7 тыс. Их статус: менеджеры среднего звена (31%), квалифицированные специалисты (37%), топ-менеджеры и бизнесмены (20%) [2]. То есть ни учителя, ни врачи, ни научные работники, не попали в эту категорию.

Следует отметить, что ипотечное кредитование сегодня доступно все большему проценту россиян, отчасти благодаря тому, что на рынке начали появляться социальные программы, повышающие доступность жилищных кредитов. Активной разработкой таких программ занимается Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Специальные проекты АИЖК направлены на обеспечение жильем: военных, молодежи, семей с детьми, молодых ученых. Процентные ставки ничем не отличаются от ставок для обычных заемщиков - от 8% годовых. Например, по программе "Ипотека для молодых семей" Сбербанк России предлагает снижение минимального первоначального взноса. Вместо стандартных 20% по этой программе можно внести 10%. В банке "УРАЛСИБ" до июля 2011 года действовала специальная акция - на каждого несовершеннолетнего ребенка предоставлялась скидка в размере 0,5% годовых. Даже если этот ребенок родился у вас уже после оформления ипотеки, скидка действовала все равно. Банк "ДельтаКредит" предлагает отсрочку погашения основного долга сроком на 1 год при рождении ребенка у заемщика. Вместе с тем, все эти программы весьма обременительны для молодой семьи с детьми. Так, например, при если взять в ипотеку квартиру с суммой кредита 5 млн. рублей на 20 лет, то ежемесячный платеж составит 60 468 рублей. Таким образом, ежемесячный доход семьи должен быть достаточно высоким, с учетом того, что прожиточный минимум в г. Москве взрослого трудоспособного члена семьи составляет 10417 рублей, для ребенка 7866 рублей, плюс еще коммунальные услуги. Таким образом, ежемесячный доход молодой семьи с двумя детьми должен быть не ниже 110-120 тыс. руб. в месяц. Учитывая, что средняя заработная плата врача в России 18, 3 тыс. руб. (В Москве 35,6 тыс. руб.), учителя 17,4 тыс. руб. ( в Москве - 32 тыс. руб.), то приобретение квартиры по ипотеке практически не реально. На наш взгляд, в целях обеспечения жильем россиян необходимо перенести акценты с обеспечения доступности ипотеки на увеличение строительства, снижения стоимости жилья, повышение материального уровня жизни граждан, не только в городах-миллионниках, но и в

регионах.

Мировая практика показывает, что несмотря на все усилия государств разных стран, направленные на поддержку частно го домовладения, в самых разных странах мира остается еще очень много арендного жилья.

К примеру, в Швеции 40 % всего жилогофонда - арендное жилье, в Дании - 44 %, в Германии - 60%. В некоторых бывших социалистических странах до сих пор распродано еще не все арендное жилье, и его доля составляет в Чехии -27 %, Латвии - 54%, Эстонии 56%, Польше 27%, Словакии - 26%. Доля неприватизированного жилого фонда в России составляет 45 %.

Большинство арендного жилого фонда приходится на города и многоквартирные дома. Например, в Вене арендным является 40% жилого фонда в Гааге - 65% [3].

В Финляндии, традиционно ориентированной на владение жильем - то есть частный дом, все большее число трудоспособного, особенно молодого населения, выбирает не собственность, а аренду жилья.

В прогнозах правительства, что к 2015 году треть российских семей смогут купить квартиру на собственные средства, на наш взгляд не учитываются в полной мере платежеспособность типичного россиянина и его семьи. Так эксперты отмечают, что уже в 1996 г. мы платили не 5% своих расходов, а в конечном потреблении - 9%, в 2001 г. - 10-12% . Это меньше, чем в богатых странах сегодня: в Германии - 17-20%, Канаде - 24-25%, США - 19%, Финляндии - 20-25%, Дании - 19-32% совокупных личных доходов. Но при этом следует учесть, что эти показатели включают расходы, связанные с отношениями собственности, (ипотека, проценты за кредит, налоги на недвижимость и т.п.), составляющими, по оценкам, примерно половину общей величины [4].

Объекты оплаты количественно никак не совпадают с российскими. Судя по зарубежным источникам, в США граждане оплачивают в среднем площадь 65 м2 на человека, в Германии - 40 м2, в Дании - 50 м2, в России же - 19 м2 .

Кроме того, Россия отстает от развитых стран по размерам дохода, остающегося после оплаты жилья, который идет на другие, в основном потребительские нужды семьи. Так, в соответствии с показателем паритета покупательной способности после оплаты населением развитых стран аренды квартиры и содержания собственного жилья у каждого гражданина остается денег по крайней мере в четыре раза больше, чем в России. Эти средства позволяют людям жить намного лучше, чем населению нашей страны с относительно «невысокой» квартплатой. Так, мяса и мясопродуктов в благополучных странах потребляется 64-114 кг в год на человека (в РФ - 40), молока и молочных продуктов - 305-440 кг (в РФ - примерно 215 кг), фруктов и ягод - 85-136 кг (в РФ - менее 30 кг). По товарам длительного пользования разрыв столь же внушителен: в США на 100 семей приходится более 130 автомобилей (в РФ - 28), 240 телевизоров (в РФ - 124) и т.д. Тем не менее, потребляя меньше, мы уже сейчас тратим на продукты и товары из своего бюджета значительно больше, чем семьи в лучше живущих странах [5].

Еще одной серьезной проблемой ЖКХ является высокий износ систем жизнеобеспечения. Например, старение жилищного фонда России, быстрый переход его в категорию ветхого и аварийного. Он ставит под угрозу личное благополучие уже большинства жителей РФ - по данным Росстроя, общий износ основных фондов в ЖКХ составил более 60%, а четверть основных фондов уже полностью отслужила свой срок. Более 300 млн. кв. м (11% всего жилищного фонда) нуждается в неотложном капитальном ремонте».

По оценке специалистов «Городского центра экспертиз» жилищный фонд России находится в кризисной ситуации, и если не будут приняты меры, то через десять лет страна превратится в руины [1].

На сегодняшний день в России объем ветхого и аварийного жилья составляет примерно миллиард квадратных метров. Основная причина сложившейся ситуации в том, что в течение двух последних десятилетий не осуществлялся капитальный ремонт и не проводились необходимые мероприятия по содержанию жилья. Помимо этого, с введением в действие Жилищного кодекса РФ на собственников жилых помещений стала возлагаться обязанность не только по их ремонту и содержанию, но и по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирных домов. Если ранее ремонтом многоквартирных домов занимались органы местного самоуправления, то с 1 марта 2005 года капитальный ремонт многоквартирного дома перешел на баланс собственников жилья.

В соответствии с правилами содержания и ремонта жилого фонда в многоквартирном доме, капитальный ремонт общего имущества должен проводиться в помещениях, не являющимися частями жилья собственника и предназначенных для обслуживания более чем одной квартиры.

Каждый собственник квартиры обязан вносить определенную сумму на капитальный ремонт многоквартирного дома соответственно занимаемой площади. То есть чем больше квартира, тем больше и доля взноса на ремонт. Капитальный ремонт не по карману большинству россиян. Так, согласно нормативам 2007 г. средняя стоимость кв. м. ремонта составляет 19, 5 тыс. рублей.

На жителя РФ в среднем приходится 20 кв.м. жилой площади. В среднем, на семью из 4 человек 80 кв.м. Такая семья за капитальный ремонт должна будет заплатить 1,6 млн. руб. При средней зарплате в 15 тыс. рублей, это означает, что глава семьи должен заплатить за капитальный ремонт весь свой заработок за 8 лет [1].

Характерной особенностью современного социально-экономического положения в России является глубокое расслоение населения по уровню доходов и, соответственно, по потреблению материальных благ, в том числе и в жилищно-коммунальной сфере.

Жилище - позиция, которая раньше была слабо дифференцирующим фактором. В начале 90-х материальная обеспеченность людей была не так жестко связана с тем, какая у них жилищная ситуация. В настоящее время российские бедные, как и во всем мире, живут гораздо чаще в жилище плохого качества, имеют гораздо меньший метраж на человека, чем более благополучные слои населения [6]. Сокращение жилищного строительства и бесплатного предоставления жилья, падение уровня жизни значительной части семей привели к тому, что часть домохозяйств была вынуждена пойти на ухудшение своих жилищных условий.

Необходимость одновременного решения двух задач: создания условий устойчивого функционирования предприятий жилищно-коммунального хозяйства и сохранение социально ориентированной политики государства обусловленной важностью, которую имеет жилище для каждой семьи и каждого гражданина. Жилищно-коммунальное хозяйство является одним из важнейших структурных элементов, обеспечивающих функционирование народного хозяйства и качество жизни населения России.

Таким образом, жилищная проблема является весьма многогранной, требующей значительных усилий по ее решению.

Основные пути решения жилищной проблемы:

-снижение тарифов на жилищно-коммунальные услуги;

-повышение доступности жилья для широких слоев населения (создание благоприятных условий для развития рынка жилья и жилищных услуг по эксплуатации жилищного фонда и т.д.);

-повышение качества эксплуатации жилищного фонда (существенное улучшение содержания и ремонта жилищного фонда, и т.д.);

-совершенствование системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения (разработка эффективных систем целевой поддержки социально незащищенных групп населения, предоставление бесплатного жилья или на льготных условиях и т.д.).

Очевидно, что при всей необходимости проведение реформы в сфере жилищно-коммунального хозяйства, нельзя рассматривать ее целевые направления без учета повышения благосостояния нации, жизненного уровня населения.

Список литературы. 1. ЖЭК - потрошитель. Разоблачение мафии ЖКХ. - М.: Яуза-Пресс,

2011.

2. Устинов, Г.А. О реформировании жилищно-коммунального хозяйства // Финансы. - 2009. - N° 8.

3. Волков, А.М. Швеция: социально-экономическая модель. - М.: Мысль, 1991

4. Думная, Н.Н. Новая рыночная экономика. - М.: Макс-Пресс, 2011.

5. Викулинна, Т.Д. Социально-экономическое развитие национального хозяйства. М.: ВГНА, 2011.

6. Графов, А.А. Направления совершенствования жилищно-коммунального хозяйства на основе инноваций // Экономика и управление. - 2010. - N° 2.