Риелторов заподозрили в сговоре

Управление ФАС по Свердловской области возбудило дело в отношении крупнейшего в регионе объединения риелторских компаний — Уральской палаты недвижимости (УПН). По мнению ведомства, «эксклюзивные» договоры, которые партнерство использует уже более 20 лет, являются нарушением закона «О защите конкуренции». В партнерстве с предъявленными претензиями категорически не согласны и намерены обжаловать отрицательное решение УФАС в суде. Эксперты отмечают, что «эксклюзивные» договоры могут быть признаны частью картельного сговора.

Как рассказал „Ъ” временно исполняющий обязанности руководителя УФАС по Свердловской области Сергей Волков, по заявлению физического лица ведомство возбудило дело в отношении Уральской палаты недвижимости по признакам нарушения ч. 5 ст. 11 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» («Запрет на ограничивающие конкуренцию соглашения хозяйствующих субъектов»). «Нарушение выразилось в установлении единых и обязательных для всех членов правил поведения на рынке риелторских услуг — работе по „эксклюзивным” договорам», — уточнил господин Волков, добавив, что исполнение таких договоров свидетельствует об отказе от конкуренции между участниками рынка — членами УПН. «Такие действия могут повлечь раздел рынка по составу продавцов риелторских услуг или заказчиков услуг и отказ от заключения договоров с определенными покупателями», — уточнили в ведомстве.

Уральская палата недвижимости — крупнейшее объединение профессиональных игроков рынка недвижимости, образованное в 1995 году. В ее состав входит порядка 230 участников. Основной принцип работы УПН — «эксклюзивные» договоры, когда реализацией одного объекта занимается один риелтор, выбранный собственником объекта. Данные договоры существуют с момента основания УПН.

С предъявленными претензиями в УПН категорически не согласны. «Разве могут 230 компаний вступить в тайный сговор, чтобы у кого-то отобрать рынок и кому-то что-то навязать? У нас между собой серьезная и открытая конкуренция за качество обслуживания, за долю на рынке», — написал на своей странице в Facebook президент УПН Эдуард Богданов. Как рассказала „Ъ” член совета УПН Татьяна Деменок, в случае признания деятельности УПН не соответствующей законодательству, партнерство намерено оспорить решение УФАС в суде. «Мы много лет „вычищали” рынок от недобросовестных риелторов и выстраивали прозрачные отношения между потребителем и агентством недвижимости. Отказ от использования „эксклюзивных” договоров приведет к формированию „дикого” рынка, когда один объект будут реализовывать несколько агентств. Все члены УПН готовы оспорить решение УФАС в суде», — заявила госпожа Деменок. При этом в сообществе подчеркивают, что претензии УФАС к договорам, которые действуют уже более 20 лет, появились лишь после публичного конфликта НП с одним из бывших членов — местным владельцем франшизы федерального агентства «Этажи», которое предлагало отказаться от принципа эксклюзивности и со скандалом покинуло УПН. В «Этажах» от комментариев отказались.

В профессиональном сообществе отмечают, что отказ от «эксклюзивных» договоров в первую очередь отразится на продавцах недвижимости. «Если реализацией одного объекта занимаются несколько риелторов, то для победы в этой „гонке” они начнут снижать ценник квартиры, чтобы покупатель воспользовался услугами самого выгодного агентства. Конечная стоимость квартиры, таким образом, может отличаться от начальной на 1–1,5 млн, что приведет к финансовым потерям со стороны собственника», — рассказал директор одного из агентств недвижимости Екатеринбурга, попросивший не называть его имя.

По мнению экспертов, обязательство работать по «эксклюзивным» договорам может быть расценено как соглашение об ограничении конкуренции. «В законодательстве есть отдельные случаи, когда такие ситуации допускаются, например франчайзинг. Но с УПН ситуация иная. Есть вероятность, что УФАС выпишет предписание об устранении нарушений, признав „эксклюзивность” в работе картельным сговором», — убежден руководитель практики по защите недвижимости юридической компании «Интеллект-С» Александр Латыев. Однако управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов отмечает, что «эксклюзивные» договоры в целом не противоречат законодательству, так как по ним нет отрицательной судебной практики. «Но если собранные доказательства будут свидетельствовать о координации экономической деятельности агентств недвижимости, то УПН может быть привлечена к административной ответственности. В этом случае штраф юридических лиц составляет 1–5 млн руб.», — подытожил эксперт.