Земля и вклады

Оптовый земельный рынок Подмосковья за лето и осень 2008 года потерял практически 80% своих основных покупателей — спекулянтов. Девелоперы и другие инвесторы также не спешили вкладывать в землю. В результате многие землевладельцы оказались на грани выживания и уже сейчас готовы продавать свои участки на 50% дешевле. Ближайшие перспективы — появление на рынке долгосрочных инвесторов, которые будут охотиться за наиболее лакомыми землями с серьезным дисконтом.

История успеха и падения

Оптовый земельный рынок Московской области, как и рынок недвижимости в целом, последние четыре года показывал рекордные темпы роста. Конечно, по объемам вкладываемых средств и количеству сделок операции с землей не сравнятся с инвестициями в столичные квартиры на стадии котлована, но процент доходности по сделкам с землей был гораздо выше.

Выше были и риски — для того чтобы оформить участок из паевой собственности, нужно было иметь знакомство в администрации и хорошее знание юридической части сопровождения сделок. Как правило, небольшие и средние компании, а также частные инвесторы проводили операции в закрепленных за ними районах, где им были понятны все правила оформления земли. При этом для того, чтобы оформить участок в соседнем районе, понадобилось бы гораздо больше времени и затрат. Поэтому Подмосковье иногда в шутку называли соединенными штатами Московской области: каждый район имел свои "уникальные" правила работы с землей, несмотря на то что существует единый Земельный кодекс.

Если частный инвестор смог разобраться во всех хитростях при операциях с землей, а также имел определенные гарантии в администрации, с 2004 по 2006 год он мог заработать на оптовой покупке и перепродаже земли до 500% годовых. Это делалось при покупке паев в сельхозпредприятиях, дальнейшем их переводе в другую категорию и продаже, например, под девелоперские проекты (такие операции получили название ленддевелопмент, или развитие земли).

"Период 2005-2006 годов остается лучшим, с точки зрения продавца земельных участков, поскольку именно на это время пришлась основная масса вхождений на земельный рынок непрофессиональных участников. Тогда наблюдался максимальный рост цен, достигавший 300%",— вспоминает главный исполнительный директор ГК "Белый мак" Антон Белобжеский. "Объем спекуляций в 2004-2006 годах был просто ошеломляющим, цены на землеотводы взлетели в десятки раз. Так, например, если земля под индивидуальное жилищное строительство на Новорижском шоссе в районе населенного пункта Чесноково стоила в 2004 году приблизительно $4000 за сотку, то в 2006 году она подорожала до $30 000. На 50-м километре этого же направления еще в 2003 году можно было выкупить землю по $200 за сотку — летом 2008 года она выставлялась не меньше чем за $15 000",— делится информацией генеральный директор брокерско-консалтинговой компании Tweed Ирина Могилатова.

Однако начиная с 2007 года галопирующий рост цен остановился. Стоимость земли по инерции росла, но уже гораздо медленнее, а в 2008 году рост практически прекратился и земля перестала продаваться. Землевладельцы, привыкшие к постоянно высоким заработкам и развернувшие на некоторых своих землях девелоперские проекты, оказались в очень сложной ситуации. Во-первых, взятые ими кредиты было нечем отдавать, во-вторых — нужны были средства на завершение проектов. Продажа земли для многих из них была основным источником дохода. Сейчас можно сказать, что из всех сегментов недвижимости кризис ликвидности наиболее серьезным образом повлиял именно на оптовый земельный рынок. Ранее мощные и влиятельные структуры проводят сейчас массовые увольнения и готовы согласиться на дисконт до 70% цены при оптовой продаже земли.

Воспользоваться ситуацией

Как всегда и бывает, если есть проигравшие, каковыми в данном случае являются лендлорды и инвесторы, которые не смогли вовремя зафиксировать прибыль, есть и выигравшие. Это в первую очередь инвесторы, которые получают шанс задешево приобрести земельные активы, о которых они раньше не могли и мечтать.

Однако надо понимать, что речь идет исключительно о долгосрочных вложениях. "На быстрых спекуляциях с землей (покупка и перепродажа по более высокой стоимости) сегодня заработать крайне трудно, так как очень низок конечный спрос на крупные участки",— говорит Дмитрий Халин, руководитель департамента стратегического консалтинга и оценки компании IntermarkSavills. По его словам, один из наиболее реальных способов заработать — оптовая покупка участка, разукрупнение (межевание), подвод коммуникаций и продажа небольших участков конечным покупателям. Но в нынешних условиях это не принесет большого дохода.

"Необходимо понимать, что период спекуляции увеличился по сравнению со стабильными экономическими условиями, так как для увеличения цен на землю потребуется более продолжительный промежуток времени. Вместе с тем все зависит от того, сколько именно стремится заработать спекулянт. Если помимо ожидания роста рыночной стоимости покупатель готов заниматься ленддевелопментом (переводом земли в другую категорию, подведением коммуникаций), то стоимость земли вырастет больше",— согласна с коллегой Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.

В нынешней ситуации, чтобы получить прибыль от вложений в землю, надо подождать как минимум полтора-два года, пока рынок не восстановится, главное — найти хороший участок, уверены эксперты. Кроме того, вложение средств в покупку земли сейчас является одним из наиболее выгодных способов уберечь сбережения от обесценения.

"Земля — это невозобновляемый ресурс, поэтому ее выгодно приобретать и придерживать. Ведь без особой необходимости вряд ли кто-нибудь продаст нефтяную скважину на дне рынка. Будут ждать, пока рынок поднимется. Так и здесь. Продают и будут продавать только для "поддержания штанов" — чтобы хватило на текущие нужды",— подчеркивает начальник отдела маркетинга компании "Абсолют Менеджмент" Анна Шишкина. Поэтому, по ее словам, если сейчас появляются очень выгодные предложения, надо не сомневаться и вкладывать деньги. "После того как ситуация на рынке стабилизируется, начнется возрождение рынка загородного девелопмента — и стоимость земельных участков так или иначе пойдет вверх",— поддерживает ее Андрей Кройтор, директор департамента "Загородная недвижимость" компании "Инком-Недвижимость".

Когда и что покупать

Охота за ликвидными участками уже началась — землевладельцы официально не сообщают о продажах по дисконту, в прайс-листах они указывают старую цену, однако при встрече в индивидуальном порядке оговариваются серьезные скидки. Другими словами, продавцы стали гораздо лояльнее к покупателям, и с ними можно серьезно торговаться.

Сегодняшняя ситуация открывает для человека, обладающего деньгами и интуицией, огромные возможности, ввиду того что многие крупные земельные компании, ощутившие на себе всю жесткость кредитных тисков, приступили к распродаже своих активов по ценам, разительно отличающимся от ранее заявленных. Поэтому инвесторам, рассматривающим земельный участок как потенциальный объект для инвестиций, следует очень внимательно следить за ситуацией.

"Заработать можно на любых участках вне зависимости от их местоположения — от 10-го километра Рублево-Успенского шоссе до 90-го километра Егорьевского шоссе, важно попасть в нужное время и в нужное место. Безусловно, наиболее ликвидными с точки зрения спекуляции будут оставаться относительно небольшие участки — от 0,5 до 10 га, непосредственно примыкающие к автомобильным трассам, водным объектам и лесным массивам",— отмечает Антон Белобжеский.

"При покупке участка сегодня надо очень внимательно отнестись к месту его расположения. Рынок претерпевает серьезную коррекцию, участки в конце концов получат свою реальную цену, и сейчас при покупке надо исходить из правила: location, location и еще раз location",— утверждает Максим Лещев, генеральный директор компании "Гео Девелопмент".

Как отмечает Анна Шишкина, "сегодня надо брать ликвидные участки вблизи Москвы в промышленном назначении или под многоэтажную застройку. Концепция проста: купить за 30-50% стоимости, неторопливо межевать и получать документы, продать через два года в два-три раза дороже". Направления и расстояния большой роли не играют, так как для каждого направления и расстояния есть ценовая дифференциация и свои способы использования.

Что интересно, сейчас меняется понятие ликвидности для многих участков. Стали неликвидными некоторые участки, которые считались ходовыми до кризиса, например большие земли рядом с Москвой, которые из-за своих физических параметров (неровный участок с оврагами и перепадом высот) могли быть проданы только одному инвестору (выровнять их — слишком дорого для частного инвестора, проще продать крупному игроку с дисконтом, он бы подготовил площадку, потом размежевал и продал менее крупным инвесторам). Так как инвестиционный порог у таких земель слишком высок, а межевание нецелесообразно ввиду физических особенностей, то в данный период они стали невостребованными.

Сказать, какие именно земли сегодня наиболее неликвидны, достаточно трудно, так как земельный рынок в целом находится в сложной ситуации. "Можно назвать проекты, которые явно будут иметь огромные сложности с реализацией, например "Рублево-Архангельское". Комплекс в ближнем Подмосковье даже с архитектурой, даже с инфраструктурой, который еще летом мог бы казаться лакомым кусочком, сегодня является крайне спорным объектом в плане реализации и, соответственно, получения прибыли для девелопера, особенно если учитывать предполагавшуюся ранее ценовую политику",— уверена Ирина Могилатова из Tweed. По ее словам, в отдаленной перспективе ликвидность земельных активов будет высока, так как этот ресурс является ограниченным. "Это и будет основным аргументом для потенциальных покупателей данных активов, а также, вероятно, для банков, к которым они отойдут в случае непогашения задолженностей по кредитам",— резюмирует она.

Восстановительный период земельного рынка, по мнению экспертов, займет два-три года, после чего цены снова пойдут вверх. Ценовое дно для крупных земельных участков, по мнению большинства экспертов, продлится с весны по осень 2009 года. После этого участки постепенно начнут расти в цене.