Стройка в надежде на фортуну

Строительный рынок Сибири закончил 2022 год положительной динамикой. Такого результата застройщикам удалось достичь за счет реализации проектов, начатых в 2019–2020 годах. Впрочем, в 2023-м рост сменится падением, если не будет принята дополнительная поддержка отрасли, считают участники рынка. Уже сейчас застройщики заявляют о приостановке реализации новых проектов. Одна из причин этого — снижение финансирования банками сделок по ипотеке.

Если на строительном рынке начнется стагнация, то дисконты со стороны застройщиков станут неизбежны

Фото: Пелагия Тихонова, Коммерсантъ

Геополитическая ситуация в мире оказала существенное влияние на строительный рынок в России. Застройщики отмечают, что 2022 год стал периодом турбулентности вследствие сложной экономической ситуации в стране. В результате этих событий изменилось поведение как застройщиков, так и покупателей.

По последним данным, с января по октябрь 2022-го в сравнении с аналогичным периодом прошлого года регионы демонстрируют рост объемов ввода жилья на 21%, всего построено 7 млн кв. м. Наибольшую динамику показали Новосибирская область и Республика Тыва (+39%), Красноярский край (+29%), Омская область (+27%). Снижение произошло лишь в Томской области (–3%) и Кузбассе (меньше 1%).

По словам главы Республики Тыва Владислава Ховалыга, положительная динамика ввода жилья в регионе во многом связана с запуском в 2021 году масштабных инвестиционных жилищных проектов, по итогам реализации которых планируется строительство порядка 200 многоквартирных домов общей площадью более 400 тыс. кв. м жилья.

Новосибирская область запланировала на 2022 год ввести более 2,1 млн кв. м общей площади жилых помещений, сообщил минстрой региона. Это позволит региону превысить показатели прошлого года, когда было построено 2 млн кв. м.

В Томской области в 2022 году согласно региональному проекту «Жилье» должно быть введено 472 тыс. кв. м жилья, из них многоквартирного — 272 тыс. кв. м, по данным на конец октября, введено всего 309 тыс. кв. м, в том числе 61,1 тыс. кв. м — МКД. Как пояснил руководитель регионального департамента архитектуры и строительства Дмитрий Ассонов, значительный объем, необходимый для выполнения установленного норматива, будет введен до конца года — в ноябре-декабре.

Застройщики остановились в нерешительности

Ввод жилья на территории России проходит успешно, заявил в ноябре министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин. В 2022-м в Сибири ожидается рост ввода жилья не менее 10%. По словам координатора Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) по Сибирскому федеральному округу Максима Федорченко, позитивная динамика в 2022 году в большей степени обусловлена завершением проектов, начатых в прошлые годы, а также ростом строительства индивидуальных домов. Реализацию новых проектов большинство застройщиков поставили на паузу до стабилизации ситуации в стране. Он отмечает, что уже в начале 2023 года отрасль, вероятно, продемонстрирует снижение темпов строительства. Это может быть связано и с увеличением сроков строительства из-за изменения логистики и нехватки отделочных материалов, и с нехваткой кадров, и с прекращением действия льготного ипотечного кредитования. 31 декабря 2022 года ипотечная госпрограмма на новостройки в России будет завершена, заявил в ноябре в Госдуме заместитель министра финансов Алексей Моисеев. Однако уже 15 декабря президент России Владимир Путин на заседании Совета по стратегическому развитию и нацпроектам сообщил о продлении льготной ипотеки до 1 июля 2024 года по ставке 8% вместо 7% ранее.

«Настроение населения ухудшается, многие не имеют возможности взять ипотеку. Дело в том, что россиянам, решившим приобрести квартиру на первичном рынке в кредит, придется ежемесячно выплачивать за нее около половины семейного дохода. Уже сейчас застройщики говорят, что будут закладывать меньше в строительство нового жилья, и в 2023 году девелоперы сдадут меньше квадратных метров, чем годом ранее. В соответствии с этим ожидается уменьшение финансирования банками сделок по ипотеке»,— комментирует директор по продажам Rockwool Россия Максим Тарасов.

Согласно исследованию ЦБ, доля льготной ипотеки в общем объеме жилищных займов в России в августе 2022-го достигла 47% против 27% в январе 2022-го.

Застройщики, по мнению директора департамента продаж «Этажей» Сергея Зайцева, придерживаются сдержанной политики по выводу новых объектов на рынок. Согласно подсчетам руководителя первичного направления «Авито недвижимости» Дмитрия Алексеева, объем предложения новостроек в России сейчас на 50% ниже аналогичного показателя прошлого года.

«Основным трендом и девизом 2022 года для строительной отрасли было слово „неопределенность“. Неопределенностью год и заканчивается. Объявление сроков окончания государственной поддержки в 2022-м кратковременно спровоцирует рост спроса на квартиры в новостройках в декабре, которым уходящий год закончится, и спровоцирует еще большую неопределенность в будущем»,— говорит директор сервиса по продаже недвижимости TrendAgent в Новосибирске Евгений Власов и приводит пример: при росте ввода жилья за 10 месяцев 2022 года в Новосибирской области на 39.,1% (до 1,9 млн кв. м) и падении спроса в сравнении с ноябрем 2021-го на 27,1% прирост продаж от октября к ноябрю снизился примерно на 20%. «Год начинался с 986 тыс. кв. м проданного жилья и 1,03 млн кв. м непроданного и заканчивается 942 тыс. кв. м проданного жилья и 1,34 млн кв. м, которые предстоит реализовать в будущем году»,— добавляет господин Власов.

Ипотека списала со счетов

Наглядно о ситуации на рынке недвижимости свидетельствуют данные по объему выданной ипотеки на территории Сибири с января по октябрь 2022 года. По информации Сибирского главного управления Центрального банка Российской Федерации, всего в округе в этот период выдано 129,7 тыс. ипотечных кредитов, что на 35% меньше, чем годом ранее. Снижение произошло как на первичном рынке недвижимости (–13% к январю–октябрю 2021-го), так и на вторичном (–40%).

1 / 2

Физический объем выданных ипотечных займов в то же время снизился не так сильно, как количество: сумма уменьшилась всего на 20% (до 390 млрд руб.). На первичном рынке она выросла на 10%, на вторичном — упала на 31%.

Средняя сумма жилищных займов в целом по всем регионам Сибири в октябре 2022-го составила чуть больше 3 млн руб., что на 16% больше, чем годом ранее. На первичном рынке она достигла 4,6 млн руб. (+32% к октябрю 2021-го), на вторичном — 2,7 млн руб. (+11,9%).

Цены сбивают с толку

Снижение спроса на жилье никак не повлияло на его стоимость. В Сибири в третьем квартале 2022 года стоимость 1 кв. м жилья в новостройках выросла в сравнении с аналогичным периодом прошлого года на 25% (до 94 тыс. руб.), на вторичное жилье цена увеличилась на 21% и составила 80 тыс. руб.

Эксперты считают, что стоимость новостроек в будущем году будет зависеть от покупательской способности и маржинальности строительного бизнеса. Однако значительное влияние на ситуацию могут оказать лишь продление льготной ипотеки или радикальные перемены в геополитике.

Так, по результатам онлайн-опроса IRN.Ru, почти 73% респондентов этой осенью ждут снижения цен на жилье, 34,5% рассчитывают на сокращение в пределах 5%, остальные — на более существенное снижение. «Предпосылки для снижения стоимости жилья есть: объем предложения не вырос и находится сегодня на историческом максимуме. Конкуренция среди продавцов растет, и чтобы реализовать весь накопившийся объем, им нужно идти навстречу покупателям и опускать цены»,— комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Эксперты полагают, если на рынке начнется стагнация, то дисконты со стороны застройщиков станут неизбежны.

В преддверии года

В 2023 году многое будет зависеть от геополитической ситуации и доступности ипотечных продуктов для населения, делают выводы эксперты. «С уверенностью могу сказать одно: грядущий год простым и ровным не будет. Многое будет зависеть от геополитической ситуации в стране и доступности ипотечных продуктов. Застройщикам придется подстроиться под обновленные условия льготной ипотеки. Ипотека с господдержкой на новостройки сохранится, следовательно интересы покупателей не сместятся на рынок готового жилья»,— говорит основатель и генеральный директор ГК «One Company» Айрат Ямаев.

Евгений Власов в следующем году прогнозирует смещение акцента покупателей на вторичный рынок при приблизительно равных ставках.

Другие представители строительной отрасли полагают, что в 2023 году многоквартирный сектор ожидает стагнация, а вот индивидуальное жилье продолжит тренд на увеличение объемов ввода. Согласно исследованию ДОМ.РФ, около 56% живущих в квартирах граждан России, а это 19,7 млн семей, хотят переехать в индивидуальные дома. «Соответственно, конкуренция ИЖС с многоквартирными домами продолжит ужесточаться. Как продолжит ужесточаться и борьба за клиента. Это означает, что застройщикам необходимо будет проявлять больше гибкости и изобретательности в части совместных программ с банками, продвижения своих проектов, поиска клиентов, организации продаж и оптимизации затрат и процессов»,— полагает генеральный директор торговой сети «Технониколь» Анатолий Нестеров.

По данным Росстата, в Сибири за 10 месяцев 2022 года из 7,2 млн кв. м жилья населением введено 4 млн кв. м.