Девелопмент для инвестиций

Текущая конъюнктура ведет к сокращению числа игроков на рынке офисной недвижимости. Но качественные помещения остаются востребованными: на рынке заключаются крупные сделки, а спрос перетекает в строящиеся проекты ввиду отсутствия релевантного предложения в готовых офисных центрах и роста активности частных инвесторов в сегменте. Лидерство по объему продаж на офисном рынке закрепил девелопер STONE HEDGE: в его проектном портфеле на класс А приходится около 350 тыс. кв. м, согласно исследованию NF Group (ранее — Knight Frank Russia), что составляет треть от всего офисного рынка Москвы. Рассказываем о том, как девелопер офисной недвижимости самостоятельно задает тренды рынка и что позволяет ему сохранять высокие темпы продаж в условиях турбулентности.

Фото: Предоставлено Stone Hedge

Лидеры офисного рынка укрепились

Девелопер STONE HEDGE стал лидером на рынке офисной недвижимости в России, следует из сентябрьского рейтинга аналитической группы «РБК. Исследования рынков». Только за первое полугодие в бизнес-центрах STONE реализовано 25,5 тыс. кв. м площадей, и по итогам года девелопер сохраняет лидерство в сегменте. Так, по данным аналитиков компании, за 11 месяцев 2022 года в бизнес-центрах под брендом STONE реализовано около 50 тыс. кв. м офисной недвижимости класса А. Залогом стабильной динамики продаж стала широкая линейка предложения: от небольших офисных блоков площадью 45 кв. м до зданий целиком. Сбалансированная линейка площадей позволяет девелоперу удовлетворить фактически любой запрос со стороны частных и институциональных инвесторов. А учитывая, что в реализации представлены пять бизнес-центров на разных этапах строительства, аналитики отмечают не только инвестиционный спрос, но и интерес со стороны конечных пользователей к объектам в более высокой стадии строительства.

Лидерство девелопера обосновано устойчивой позицией в сегменте. На фоне текущей ситуации многие застройщики корректируют планы строительства. Так, если в конце 2021 года аналитики NF Group рассчитывали, что в текущем году девелоперы в Московском регионе сдадут порядка 600 тыс. кв. м новых офисных площадей, то сейчас их прогноз скорректировался вдвое — до 280–300 тыс. кв. м. Но потребность бизнеса в качественных помещениях, несмотря на смену планов игроков, сохраняется: найти офис в современном бизнес-центре, отвечающий запросам прогрессивных компаний-арендаторов, по-прежнему непросто. Даже после ухода части иностранных компаний большая часть высвобождаемых площадей представлена в бизнес-центрах, построенных преимущественно до 2010 года, и не отвечает современным трендам. Также важно учитывать менталитет российских компаний: как правило, крупные российские холдинги и госкорпорации, в отличие от иностранных компаний, которые выбирают аренду, предпочитают иметь в собственности офисные площади и строить под себя штаб-квартиры. Такая модель в том числе позволяет нивелировать риски роста ставок аренды в долгосрочной перспективе.

STONE HEDGE, как профессиональный офисный девелопер, тонко чувствует конъюнктуру рынка и создает объекты, отвечающие его потребностям. Так, одной из статусных сделок на офисном рынке в 2022 году стала реализация Tower A в офисном квартале STONE Towers, в которой крупный металлургический холдинг разместит свою штаб-квартиру. Офисная башня была построена согласно заявленным срокам и стала одним из четырех введенных бизнес-центров класса А за текущий год, при этом единственным полностью реализованным из них. В Nikoliers отмечают ряд преимуществ башни: во-первых, транспортная доступность комплекса, во-вторых, развитая инфраструктура Белорусского делового субрынка, а также, что немаловажно, высокотехнологичное инженерное оснащение объекта, которое позволит более комфортно и эффективно выстраивать бизнес-процессы. Сделка STONE HEDGE наглядно показывает, что качественные современные объекты остаются востребованными даже при непростых внешних обстоятельствах. Оценивая сохраняющийся спрос на крупный офисный объем, сегодня девелопер продолжает строительство второго отдельно стоящего офисного здания в своей линейке — STONE Курская.

Новое строительство

С января в сегменте класса А продажи были открыты в семи бизнес-центрах, расположенных в границах МКАД, и три из них — объекты STONE HEDGE. При этом каждая из площадок девелопера отличается перспективным характером локации и привлекает спрос инвесторов и конечных покупателей уже на начальном этапе реализации объекта. Так, в начале года были открыты продажи в премиальном бизнес-центре STONE Ленинский, который к июлю уже был реализован на 45% — высокий интерес к проекту обусловлен отсутствием конкурентного окружения и престижной локацией. Бизнес-центр стал один из первых современных офисных объектов на Ленинском за десятилетие. Вторым новым проектом девелопера стал STONE Дмитровская. Новый бизнес-центр класса А расположен в трех минутах пешком от одноименной станции метро и реализуется по городской программе комплексного развития территорий. За три месяца открытых продаж в проекте девелопер фиксирует спрос как со стороны крупных инвесторов на офисные этажи, так и частных, которых привлекают небольшие офисные блоки от 44 кв. м с минимальным бюджетом.

В конце осени STONE HEDGE объявил о старте продаж офисных и торговых площадей в бизнес-центре Tower D, последней очереди премиального офисного квартала STONE Towers на «Белорусской». Отличительной особенностью башни стал прямой выход из лобби в основную часть благоустроенного парка площадью 5 тыс. кв. м, который создаст девелопер. К моменту завершения строительства Tower D резидентам бизнес-центра уже будет доступна вся существующая инфраструктура двух соседних башен — Tower B и Tower С.

Продукт для инвестора

Сегмент офисной недвижимости класса А на продажу небольшими блоками начал активно развиваться два-три года назад и в первую очередь ориентирован на инвестиционный спрос. Одним из первых крупных проектов в сегменте стал премиальный офисный квартал STONE Towers, который был готов предложить как большой объем, так и площади в нарезку. Сегодня, когда проект находится в высокой стадии готовности, инвесторы могут наглядно оценить рост цены офисных помещений. Так, в башне с уже готовым монолитом цена метра на 30% выше, чем в новом объеме предложения в квартале.

Понимая портрет своей основной целевой аудитории, профессиональные игроки рынка — на текущий момент их не более десяти — ставят в приоритет инвестиционный потенциал объекта. Так, цена метра складывается из роста стоимости недвижимости по мере строительной готовности объекта. В портфеле бренда STONE рост цены достигает 40–50% за счет выстроенной финансовой модели: на старте продаж цена метра формируется от стоимости текущего предложения в локации и заявленного роста для инвесторов. Плановое повышение цен закладывается ежемесячно, по мере роста строительной готовности и динамики спроса, достигая рыночных значений к моменту готовности объекта. При этом оценка стоимости готового предложения на этапе выхода в продажи оценивается по консервативным значениям, что допускает превышение изначально заявленных показателей. Например, такую динамику мы наблюдаем в STONE Towers, где рост цены по средним значениям превысил заявленные показатели на 15–20%.

Выбор арендатора

Создавая офисный продукт со стратегией под инвестора, STONE HEDGE ставит в приоритет комфорт будущих сотрудников как основных пользователей офисной среды, что гарантирует востребованность офиса у компаний-арендаторов, а следовательно, его ликвидность для собственника. Детально изучая потребности арендаторов, девелопер сформировал собственные стандарты офисной недвижимости класса А и четко следует им в каждом объекте. Такой подход отвечает стратегии реализации недвижимости под единым брендом и выступает маркером качества бизнес-центров STONE.

«Мы выбрали для себя стратегию реализации офисных площадей с акцентом на продукт и его качество — это одна из основных ценностей бренда STONE. Так, наши клиенты-инвесторы уверены не только в росте цены метра, но и востребованности актива у арендатора за счет его соответствия современным трендам формирования офисной среды. Идти по пути оптимизации продуктовых решений — это высокий риск потерять лояльность наших клиентов. Мы системно работаем с инвесторами, и число повторных обращений ежегодно растет. Более того, наша стратегия предусматривает реализацию больших объемов под крупного конечного резидента, и качество продукта — ключевой фактор принятия решения для таких компаний, так как статусный офис в том числе формирует HR-бренд и позиционирование бизнеса на рынке»,— рассказала управляющий партнер STONE HEDGE Анастасия Малкова.

Основными характеристиками, которые определяют востребованность бизнес-центров STONE у будущих резидентов, являются транспортная доступность, концепция проекта, качество строительства и инженерно-техническое оснащение. Еще один не менее актуальный параметр — соответствие офисного проекта трендам с точки зрения формирования долгосрочного спроса и его актуальности.

Сегодня STONE HEDGE задает тренды на рынке офисной недвижимости, в основе которых человекоцентричный дизайн и концепция Healthy building. При этом каждый объект сохраняет индивидуальность за счет авторских архитектурных решений исходя из контекста окружения. STONE HEDGE не ограничивается периметром офисных зданий, а изначально предусматривает в своих проектах благоустройство прилегающей территории, отчего выигрывают и жители районов. Так, STONE HEDGE стал одним из первых офисных девелоперов, который тонко интегрирует бизнес-центры в ткань городской застройки и создает новые точки притяжения как в сложившихся, так и динамично развивающихся районах. В фокусе внимания девелопера — реализация бизнес-центров в общегородском контексте: создание новых рабочих мест и инфраструктуры в тех районах, которым необходим дополнительный стимул для развития деловой среды, что, в свою очередь, повышает статус локации и влияет на стоимость недвижимости в окружении.