Квартирный разброс

Квартирный разброс

Эксперты оценили перспективы рынка недвижимости Кубани в 2024 году

Доступные ипотечные программы сыграли определяющую роль в развитии рынка жилой недвижимости Краснодарского края в последние три года. По официальным данным, в 2023 году уровень ипотечного кредитования в регионе вырос в два раза — банки выдали более 75 тыс. жилищных кредитов на сумму 341 млрд руб. Доля льготных ипотечных кредитов составляет 66% от общей суммы. Вместе с тем, по данным «Дом.РФ», из-за ужесточения условий кредитования в январе спрос на льготную ипотеку в Краснодарском крае снизился на 16,6% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Что ждет рынок дальше — разбираемся вместе с крупными девелоперами и риелторскими компаниями.

Холодный январь

Спрос на льготную ипотеку в Краснодарском крае в январе 2024 года снизился на 16,6% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Эксперты «Дом.РФ» связывают падение с повышением в конце 2023 года ставки первоначального взноса до 30%, ростом цен на недвижимость и снижением максимального размера кредита по льготной ипотеки с 12 млн до 6 млн руб.

Участники рынка жилья Краснодарского края объясняют отрицательную динамику января не только изменившимися условиями кредитования, но и сезонностью. По их словам, в январе на рынке жилой недвижимости традиционно наступает заметное охлаждение.

«Рынок первичной недвижимости, безусловно, сейчас живет в новых для себя реалиях, тем не менее, если говорить именно о Краснодарском крае, то падение спроса в январе было не такое значительное, как, например, в Москве или Санкт-Петербурге»

«Январь всегда дает некоторую просадку по сделкам и заявкам. Это нормальное поведение рынка. Кроме того, из-за роста ставок падает доступность основного инструмента продаж — ипотеки. Покупатели изучают ситуацию и берут паузу»,— говорит коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Алексей Лысенко.

Генеральный директор компании «Аякс» Мурат Псеунов также считает, что начало года, особенно январь,— это всегда не самый ажиотажный период на рынке недвижимости. Однако потом, по его словам, количество сделок возвращается к привычным для рынка значениям.

Директор по маркетингу ГК «ИНСИТИ» Светлана Кургина обращает внимание на то, что рынок первичной недвижимости, безусловно, сейчас живет в новых для себя реалиях, тем не менее, если говорить именно о Краснодарском крае, то падение спроса в январе было не такое значительное, как, например, в Москве или Санкт-Петербурге.

Спрос балансирует

Опрошенные эксперты не видят поводов для пессимизма. По их прогнозам, несмотря ни на что, в 2024 году падение спроса на рынке жилья Краснодарского края не будет чрезмерно ощутимым, при этом он может более равномерно распределиться между сегментами.

«Маловероятно, что мы увидим значительное снижение спроса на жилье в Краснодаре. Регион крайне привлекателен для покупателей и инвесторов со всей страны. Сохраняется разрыв между первичным и вторичным рынком. Все-таки новостройки выигрышнее за счет возможности воспользоваться государственной поддержкой, например, семейной ипотекой и продуманной до мелочей инфраструктурой, когда новые микрорайоны обеспечивают людей всем необходимым для комфортной жизни. Но не стоит ожидать каких-то разительных перемен в предпочтениях покупателей как в Краснодаре, так и в России в целом. Сейчас рынок недвижимости скорее ждет стагнация. Поэтому предпочтения покупателей также будут верны тенденциям, которые мы наблюдали ранее»,— делится мнением Мурат Псеунов.

Светлана Кургина предполагает, что в перспективе ближайших нескольких месяцев вторичный рынок будет продолжать испытывать очевидные сложности, в связи с тем, что ипотечные программы, такие как «Семейная ипотека», продолжают удерживать лидирующие позиции по кредитованию на жилье. «В первом квартале 2024 года на первичном рынке недвижимости региона рост стоимости жилья замедлится, а на вторичном, в связи с дорогой ипотекой, скорее всего, будет падение от 5% до 10-15%. Учитывая определенную инерцию, мы ожидаем дополнительное снижение цен на вторичное жилье не ранее второго квартала 2024 года. И в этой связи, мы не считаем, что последние события на рынке приведут к перераспределению спроса на вторичную недвижимость. Скорее, мы увидим на фоне общего снижения спроса более равномерное распределение его между первичной и вторичной недвижимостью»,— рассуждает эксперт.

«Доступность квартир на "вторичке" значительно снизилась — ипотечные ставки уже выше 16% годовых. На текущий момент условия приобретения жилья на первичном рынке более привлекательны»,— считает господин Лысенко.

Фото: пресс-служба федерального девелопера «Неометрия»

Точно по адресу

Действие двух популярных льготных ипотечных программ — ипотеки с господдержкой и семейной ипотеки — должна завершиться 1 июля 2024 года. Но эксперты рынка не ждут их полной отмены.

«Это поддержка государства, которая нужна строительному рынку, но условия, скорее всего, поменяются. В перспективе мы ожидаем, что льготная ипотека станет более адресной как по категориям граждан, так и по регионам, где она будет доступна»,— говорит представитель федерального девелопера «Неометрия».

Кроме того, по словам господина Лысенко, застройщики ожидают снижения ключевой ставки ЦБ, это повлияет и на доступность льготной ипотеки, и на развитие вторичного рынка недвижимости, так как ставки по стандартным ипотечным программам станут более доступными.

«Государственная поддержка однозначно должна сохраниться. Для некоторых жителей — это единственный способ обзавестись собственным жильем или улучшить жилищные условия»

«Государственная поддержка однозначно должна сохраниться. Для некоторых жителей — это единственный способ обзавестись собственным жильем или улучшить жилищные условия. Президент уже сказал о продолжении семейной программы по ипотечному кредитованию. А на нее приходится большинство выданных ипотек. Вероятно, какие-то другие программы тоже будут, просто не такие масштабные и доступные, как раньше. Центробанк стремится к снижению ключевой ставки до целевых значений, но не стоит ожидать этого раньше, чем во второй половине года. Очень много факторов зависят друг от друга, поэтому делать какие-либо прогнозы станет возможным, когда правительством будут приняты конкретные решения»,— считает господин Псеунов.

Несмотря на последние нововведения в части льготного кредитования, ипотечные программы с господдержкой, в особенности «Семейная ипотека», останутся основными инструментами продаж в Краснодарском крае, уверена представитель ГК «ИНСИТИ». «Как известно программа господдержки действует до 1 июля 2024 года, после чего возможно, она станет более адресной и будет продлена только в регионах с низким спросом. Что касается "Семейной ипотеки", то вице-премьер Марат Хуснуллин уже заявил, что он считает, что данная программа будет продлена и после 1 июля 2024 года, причем по всей стране»,— говорит госпожа Кургина.

Что касается ключевой ставки, то в ГК «ИНСИТИ» не видят предпосылок к тому, что она значительно снизится уже в этом году, скорее, это произойдет в течение двух лет, не ранее. Как только ключевая ставка снизится до 7-8 %, рыночное ипотечное кредитование станет снова более доступным (ставки до 9-10%), это приведет к оживлению спроса как первичной, так и вторичной недвижимости, уверена эксперт.

Цена метра

Средние цены на новостройки в Краснодарском крае в 2024 году вырастут незначительно, при этом квадратный метр на рынке вторичного жилья подешевеет в пределах 10%. Такое мнение высказали опрошенные эксперты.

«Сейчас нет объективных предпосылок для роста цен на вторичном рынке в 2024 году, в то время как росту цен на новостройки способствует ряд факторов. Ожидание отмены льготной ипотеки в июле 2024 года будет стимулировать спрос на новостройки в первой половине текущего года, что, в свою очередь, отразится на стоимости квадратного метра. Рост цен поддерживает введение банками комиссий для застройщиков»,— считает коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Алексей Лысенко.

По его данным, с начала 2024 года комиссии за льготную ипотеку ввели ВТБ (ПАО) , АО «Альфа-Банк», ПАО”Промсвязьбанк», ПАО”Росбанк» , ПАО «Совкомбанк» , АО «Газпромбанк» приостановил выдачу льготной ипотеки. Ипотека с господдержкой обойдется застройщику в 7,5% от суммы кредита, семейная ипотека — 8,4%, IT-ипотека и семейная в ДФО — 8,9%, дальневосточная и арктическая ипотека —11,5%. Причиной нововведений стало решение Минфина от 23 декабря 2023 года сократить субсидию банкам (за счет которой им компенсируют разницу между льготной и рыночной ставками) до размера ключевой ставки +1,5% (снижение на 0,5 п.п.). По оценкам экспертов, введение комиссионных для застройщиков приведет к росту цен на новостройки в среднем на 7-8%.

В ГК «ИНСИТИ» также прогнозируют продолжение роста цен на первичную недвижимость в нашем регионе.

«Многих потенциальных покупателей интересует: будут ли цены на недвижимость снижаться или нет. В отдельных регионах, исходя из соотношения спроса и предложения на данном локальном рынке, возможно незначительное снижение. Но если говорить в целом по рынку новостроек, то цены продолжат расти. Да, уже не так активно, как в последние годы, но, тем не менее. А вот если говорить о вторичной недвижимости, то здесь, очевидно, цены будут снижаться, пока ключевая ставка не достигнет комфортных значений — не более 7-8%. После этого будут снова востребованы ипотечные программы и на вторичном рынке. Мы полагаем, что ключевая ставка приблизится к этим значениям в течение двух лет. Мы надеемся также на рост этого сегмента недвижимости, ведь без динамики продаж на рынке вторичного жилья тормозятся процессы покупки и в новостройках. Покупатели с потребностью расширения площади своих квартир вынуждены откладывать покупку, так как не могут продать свое имеющееся жилье для дальнейшей инвестиции этих денег в новую квартиру»,— рассуждает директор по маркетингу ГК «ИНСИТИ» Светлана Кургина.

Генеральный директор компании «Аякс» Мурат Псеунов уверен, что цены на квартиры в новостройках сильно не поменяются: «Несмотря на изменения в льготных программах, семейная ипотека продолжит действовать. Кроме того, большая часть жилья, которая будет введена в эксплуатацию в 2024 году, уже продана на ранних этапах. А "вторичка" если и упадет в стоимости, то незначительно — в пределах 10%. Цены потянет за собой по-прежнему снижающийся спрос».

Фото: пресс-служба федерального девелопера «Неометрия»

Покупатель уйдет за город?

На фоне ожидаемой отмены программ льготной и семейной ипотеки, на уровне государства обсуждается введение единой льготной ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС, ставка не выше 8%). На вопрос, станет ли ИЖС драйвером рынка недвижимости, эксперты не дали однозначного ответа.

«Маловероятно, что в 2024 году фокус спроса сместится на рынок ИЖС — строительство частного домовладения в основном ведется в удаленных районах, бюджет покупки достаточно высокий. Данный сегмент в последние годы активно развивается: на рынке ИЖС действуют как стандартные, так и льготные ипотечные программы. Льготный ипотечный кредит на покупку участка и строительство дома можно получить в рамках нескольких федеральных программ: льготная, семейная, дальневосточная, сельская и ИТ-ипотека. Каждая из них имеет свои особенности, но объединяет их низкая ставка (до 5-8% годовых, по сельской ипотеке — до 3%). Краснодарский край является одним из лидеров по этой программе»,— отмечает господин Лысенко.

«Понимая тенденции рынка, мы уже запустили в Краснодаре масштабный проект загородного микрорайона, в котором будет сочетание ИЖС, таунхаусов и малоэтажной застройки»

В ГК «ИНСИТИ» напротив фиксируют рост интереса к загородной недвижимости и считают, что в этом году именно она может стать драйвером роста. «Понимая тенденции рынка, мы уже запустили в Краснодаре масштабный проект загородного микрорайона, в котором будет сочетание ИЖС, таунхаусов и малоэтажной застройки. Многие застройщики видят большой потенциал в рынке ИЖС, но этот рынок не прост и здесь необходимы свои отдельные компетенции. В обозримом будущем рынок ИЖС, по масштабам застройки (я имею ввиду проекты с комплексной застройкой территорий и всей необходимой инфраструктурой), вполне сможет конкурировать с рынком МКД в схожем сегменте приобретаемых площадей»,— говорит Светлана Кургина.

Господин Псеунов отмечает, что более половины вводимого в эксплуатацию жилья в России — это ИЖС. «За прошлые несколько лет мы видели четкую тенденцию на повышенный спрос на загородные дома. Однако и здесь цены продолжают расти, как и ипотечные ставки. Также большую роль играет сезонность и охлаждение интереса покупателей к загородному жилью после бума в ковидное время. Мы уже видим стремление правительства поддержать сферу индивидуального жилищного строительства: продлены программы бесплатной газификации и дачной амнистии. Возможно, будут предложены особые ипотечные ставки на ИЖС и дополнительные льготы. Но говорить о том, что оно сможет компенсировать риски падения объемов ввода жилья, пока преждевременно. По прошествии первого месяца года застройщики не сбавляют темпов строительства»,— резюмирует генеральный директор компании «Аякс».

erid: 4CQwVszH9pWvoy23Chw

Жилой комплекс «Улыбка» — комфорт и экологичность

Фото: пресс-служба федерального девелопера «Неометрия»

ЖК «Улыбка» от федерального девелопера «Неометрия» — проект класса комфорт-плюс, финалист первого этапа конкурса новостроек «ТОП ЖК-2024» от единого ресурса застройщиков в номинации «Лучший жилой комплекс-новостройка в Краснодаре, доступное жилье». Объект сдан в эксплуатацию (выдача ключей стартует в марте 2024 года).

Ключевое преимущество нового жилого комплекса — его расположение. ЖК «Улыбка» находится на улице имени героя Георгия Бочарникова — в 10 минутах от парка «Краснодар» и 20 минутах от центра города.

Жилой комплекс включает два 24-этажных дома с подземным паркингом, развитой благоустроенной территорией и сопутствующей инфраструктурой. В районе функционируют 7 детских садов, 4 школы, 5 поликлиник, 2 торговых центра и пр.

Привлекательность объекта в его приватности и экологичности.

Закрытый и охраняемый зеленый двор спроектирован московским ландшафтным бюро Core. Для детей создана игровая площадка с мягким покрытием, для взрослых — зоны отдыха и активного спорта, в том числе места для йоги.

В строительстве использован керамический кирпич темно-коричневого оттенка, который отличается экологичностью, надежностью и способностью сохранять тепло. Окна увеличены до 1,8 метра.

В каждом подъезде предусмотрены отдельные кладовые, колясочные и велосипедные помещения, оборудованные мойками для лап домашних животных.

Жилой комплекс отличает многообразие планировок: от компактных студий до семейных трехкомнатных евро-форматов.

Реклама. Застройщик: ООО СЗ «ЮФОМЕГАЛИТ». С проектной декларацией можно ознакомиться на сайте https://наш.дом.рф.

erid: 4CQwVszH9pWvoy23Ci4

Микрорайон «Любимово» — город в городе

Фото: пресс-служба ГК «ИНСИТИ»

В современном, экологически чистом и перспективном районе Прикубанского округа Краснодара на площади 610 000 кв. м компания «ИНСИТИ» возводит один из самых уникальных автономных жилых районов — микрорайон «Любимово».

На территории микрорайона создается полноценная инфраструктура: школа на 1 550 мест, три детских сада по 350 мест каждый, торговый центр, кафе, аптеки и салоны красоты, паркинги, скверы, прогулочные аллеи и большой парковый бульвар с крупнейшим в городе памп-треком (1000 кв. м.), детскими площадками, велодорожками, лавочками и лежаками, танцующим фонтаном и прилегающей площадкой для выгула собак.

Визитная карточка всех жилых комплексов «ИНСИТИ» — дворы-стилобаты.

Особую атмосферу и гармонию внутри «Любимово» создают выполненные в едином архитектурном стиле жилые дома и фасады коммерческих помещений.

Современное оформление подъездов включает в себя: просторные светлые холлы, дизайнерский ремонт, удобную навигацию и кабинет для консьержа.

Комплексная застройка жилого района «Любимово» обеспечена новыми центральными коммунальными сетями. Это гарантирует их бесперебойную работоспособность на долгие годы.

К микрорайону «Любимово» ведут крупные дорожные артерии округа — улицы Восточно-Кругликовская, им. Кирилла Россинского, Героев Разведчиков. Из «Любимово» также предусмотрен быстрый выезд на трассу М-4 «Дон» (к морю).

Реклама. ООО «СЗ ИНСИТИ». С проектной декларацией можно ознакомиться на сайте https://наш.дом.рф

erid: 4CQwVszH9pWvoy23Crn

Фото: пресс-служба компании компании «Аякс»

Один в поле не воин: почему популярны услуги риэлторов

За прошедший год спрос на услуги риэлторов и агентств недвижимости вырос в два раза. Несмотря на обилие различных онлайн-сервисов для самостоятельной покупки и продажи жилья, вряд ли эта тенденция изменится. Разбираемся, в чем преимущества работы с риэлтором и как цифровизация влияет на рынок недвижимости.

Как правило, современный риэлтор — это не просто посредник в проведении сделки. Сегодня он играет роль личного консультанта по недвижимости, который поможет:

подобрать район города или ЖК под образ жизни клиента, учитывая транспортную доступность, социальные объекты, перспективы развития;
оценить перспективы инвестирования в объект под сдачу;
помочь в оформлении документов на получение ипотеки с комфортным графиком платежей, подсказать клиенту о грамотном досрочном погашении кредита;
оформить всю документацию — от договора купли-продажи до любых дополнительных доверенностей, разрешений и др.

Компетентный специалист в курсе всех тенденций и умеет анализировать и прогнозировать. А главное — отстаивает интересы своего клиента.

Автоматизированные процессы

В 2024 году агентства недвижимости активно внедряют в свою работу цифровые возможности и автоматизированные процессы. Например, по запросу, эксперты партнерской сети «Аякс» могут выслать  отчет собственникам в электронном виде, а подборка лучших предложений по критериям клиента формируется автоматически после анализа всей доступной базы объектов, в том числе и тех, которые не опубликованы на классифайд-платформах. Минимальные затраты времени и ресурсов при максимальной выгоде.

Цифровые возможности

«Фейковые объявления — то, с чем регулярно сталкиваются специалисты по недвижимости»,— рассказывает генеральный директор компании «АЯКС» Мурат Псеунов. — Покупатели рискуют нарваться на мошенников, а предложения продавцов теряются в потоке ложной информации. Риэлторы быстро распознают фейки и сразу проверяют объект на юридическую чистоту.»

На сайте ayax.ru вы можете найти только подтвержденные объекты с полным пакетом документов в 25 городах страны от Краснодара до Казани, получить бесплатную консультацию и сформировать подборку объектов.

Готовы к покупке недвижимости? Сделайте это профессиональна на ayax.ru.

Реклама. https://www.ayax.ru/

Наши оперативные новости и самая важная информация — в Telegram