Рыночная эволюция стратегий развития девелоперов в сегменте индустриальной складской недвижимости

С. А. Фильцев

РЫНОЧНАЯ ЭВОЛЮЦИЯ СТРАТЕГИЙ РАЗВИТИЯ ДЕВЕЛОПЕРОВ

В СЕГМЕНТЕ ИНДУСТРИАЛЬНОЙ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Аннотация

В статье рассматриваются предпосылки и условия трансформации стратегий развития девелоперов рынка индустриальной складской недвижимости. Анализ последних позволил автору обосновать необходимость удешевления стоимости фондирования, которое может выступить важным фактором расширения и диверсификации инвестиций в склады, обеспечивающим снижение стоимости аренды, увеличение доли капиталовложений со стороны end-users, включающих склады в свою бизнес-модель и/или цепь поставок.

Ключевые слова

Склад, девелопмент, аренда, инвестиции, стратегия, инвестиционные фонды.

2016 № 1

S. A. Filcev

EVOLUTION OF MARKET DEVELOPMENT STRATEGIES DEVELOPERS SEGMENT INDUSTRIAL WAREHOUSE

Annotation

Article discusses the prerequisites and conditions for the transformation of strategies for the development of industrial developers in the market warehouse real estate. Analysis of past allowed the author to justify the need to reduce the cost of funding that can act as an important factor in the expansion and diversification of investments in warehouses, ensuring decrease the cost of rent, increasing the share capital by the end-users, including warehouses in its business — model and / or supply chain.

Keywords

Warehouse, development, leasing, investment strategy, investment funds.

В современной науке существует устоявшееся понятие «инфраструктура», определение которого указывает на функцию обеспечения нормального функционирования рынка, например товарного. Контекст общего употребления этого термина в целом не является размытым и коррелирует с набором некоторых функций и видов деятельности, которые носят обеспечительный характер по отношению к деятельности основной, которую они призваны обеспечивать. В литературе выделяется понятие «социальный капитал» общества, который аккумулирует государство, несущее на себе бремя развития инфраструктуры, ибо заметим, что только оно и наделено функцией фискального сбора в экономике. Однако рост размеров этой экономики уже не позволяет сравнивать ее масштабы в нынешнем веке с XIX или XX вв. Рынок вырос и требует все больших затрат для инфраструктурного обеспечения своего развития. В бизнесе появилось понятие корпоративной социальной ответственности, возникло такое явление, как социальное предпринимательство. Государство делегирует выполнение функций по развитию инфраструктуры в формате государственно-частного партнерства, которое в отдельных более рентабельных сферах трансформировался в государ-

ственно-частное партнерство, где инициатива развития инфраструктурных проектов исходит уже от бизнеса.

В товарном секторе экономики активное развитие сферы обращения и концентрация капитала в этом сегменте привели к росту инвестиций в торговую и складскую инфраструктуру. Однако, в силу спекулятивного характера этих инвестиций, правильным будет дефиниро-вать ее как торговую и складскую недвижимость. Данное уточнение имеет устойчивые эмпирические основания, которые мы и развернем в настоящей статье.

Итак, на наш взгляд, современное участие бизнеса в развитии складской недвижимости характеризуется рядом особенностей.

Во-первых, в этом сегменте доминирующим является участие частного капитала, а не государства. Заметим, что складская логистика имеет важное обеспечивающее значение для нормальной работы рынка, его потребительского сегмента и т. д. Это, вне всяких сомнений, — элемент инфраструктуры, инвестиции в который и их возврат определяют затратоемкость процесса распределения продукции: эти затраты закладываются в цену и оплачиваются конечным потребителем. Уровень этих затрат в российской экономике в 1,5-2 раза пре-

вышает аналогичный показатель в развитых зарубежных экономиках.

Во-вторых, частный капитал инвестирует в строительство складов в основном в спекулятивных целях, что полностью диссонирует с задачей развития инфраструктуры как таковой. Эволюция рынка складов в России хорошо показывает этот факт. До 20072008 гг. внимание частного капитала было развернуто в сторону торговой недвижимости, доходность вложений в которую зашкаливала. По мере насыщения этого рынка и выхода в FMCG торговых сетей, дефицит качественного предложения складских объектов стал очевиден. С этого момента начал расти рынок складов, который превратился в один из наиболее перспективных сег-

ментов для спекулятивных вложений. Такого рода сделки составляют до 7080 % от общего объема вложений, что не позволяет нам рассматривать склады как элемент инфраструктуры.

Кризисы 2008-2009 гг. или 20142015 гг. являются индикаторами конъюнктурного изменения объема инвестиций в складские объекты, изменения стоимости аренды, что прямо отражается на издержкоемкости рыночного оборота товарной продукции. Как показывают проведенные нами расчеты, динамика роста инвестиций в склады постепенно снижается (рис. 1), а кризисы выступают в качестве точек бифуркации (обрывающих повышательный тренд), после которых рынок относительно быстро восстанавливается.

Рисунок 1 — Динамика инвестиций в склады, в % к предыдущему году*

* На графике данные за 2010 г. исключены по причине чрезвычайно низкой базы по 2009 г., дающей слишком большой коэффициент роста, искажающий общую визуализацию тренда. Данные за 2015 г. — прогнозные.

В-третьих, логистические операторы, оказывающие транспортно-складские услуги не являются основным инвестором в складскую индустриальную недвижимость, в отличие, например, от торговых сетей, которые

предъявляют масштабный спрос на качественные склады. «Так, доля покупок складских площадей крупными торговыми компаниям и под собственные нужды за первое полугодие 2015 г. составила около 29 % от общего объема

сделок на российском рынке против 10 % в 2014 г. Особенно это актуально сейчас для крупных продуктовых операторов — гипермаркетов и дискаунте-ров, которые во времена кризиса активно развиваются за счет смещения покупательного спроса в низкий ценовой сегмент («Дикси», Х5 Retail Group, «Лента», «Верный»)» [3, с. 49]. То есть, более 2/3 рынка индустриальной складской недвижимости формируется за счет предложения со стороны девелопе-ров, интерес которых к этому сегменту является чисто спекулятивным.

Логистические операторы и торговые сети, дистрибуторские компании предъявляют спрос на склады и самостоятельно строят их с целью включения в цепь поставок или оказания логистических услуг сторонним организациям (логистические операторы, дистрибуторы). Различные девелоперы и инвестиционно-банковские группы, инвестиционные фонды предъявляют спрос на склады и/или занимаются их строительством исключительно в спекулятивных целях. То есть, в силу капиталоемкости строительства складов, профильный торгово-логистический бизнес имеет ограниченные возможности для их самостоятельного строительства или покупки. При этом крупные инвестиционные группы, исходя из достаточно высокого уровня доходности таких проектов (15-20 % годовых) поддерживают развитие индустриальной складской недвижимости. Классическая бизнес-модель складского проекта образует длинную цепочку отношений: проектирование и строительство — сдача в долгосрочную аренду — продажа инвестиционному фонду. Слабым звеном в этой цепи является последний этап в силу ограниченности числа инвестиционных фондов, которым были бы интересным долгосрочные инвестиции в складские активы (западных фондов насчитываются единицы) [5, с. 68].

Таким образом, складская логистика делится на две части: обслуживание и

активы. Развитие логистического сервиса обеспечивают торговые и логистические операторы, а создание складских активов — крупные девелоперы и инвестиционные группы. При этом на рынке наблюдается своего рода эволюция стратегий развития в сегменте индустриальной складской недвижимости, переходными точками в трансформации которых выступают кризисы, а также синхронизация спроса и насыщения рынка.

До кризиса 2008-2009 гг. на рынке преобладали две стратегии. «Стратегия первая — это покупка готовых объектов либо организация совместных предприятий (joint venture) с локальными деве-лоперами для создания объектов. Этой стратегии придерживалась компания Raven Russia, что и вывело ее в лидеры данного сегмента.

Вторая стратегия — это создание собственными силами складских и индустриальных объектов, т. е. полностью самостоятельный девелопмент. Эту стратегию выбрали такие компании, как Radius Group (на тот момент Giffels Management Russia), «РосЕвроДеве-лопмент», MLP» [3, с. 47].

Обе модели были реализованы в условиях дешевого валютного фондирования, снижения ставок капитализации, что формировало предпосылки к росту стоимости складских активов. Общим местом стратегий являлся выход из активов через некоторое время.

После кризиса 2008-2009 гг. на рынке появилась новая стратегия поиска специальных ситуаций и предложений складов по низкой цене, которая не имела аналогий в других секторах рынка коммерческой недвижимости. Активно данная стратегия была использована группой компаний «БИН», которая наращивала портфель своих логистических активов посредством поиска специальных предложений по комфортной цене, используя большое кредитное плечо от российских банков, прежде всего Сбербанка.

В настоящее время практически все операторы рынка за исключением ГК «БИН» реализуют стратегию самостоятельного девелопмента и строительства логистических объектов собственными силами.

«Иной стратегии, отличной от двух предыдущих, придерживается компания PNK Group — это стратегия вертикально интегрированной компании, когда компания сочетает в себе инвестиции, девелопмент, генподряд и производство строительных материалов. Последние несколько лет группа систематически наращивает объем ввода площадей. И если в 2009 г. компания начинала со 140 тыс. кв. м / год, то в 2014 г. построила в России около 450 тыс. кв. м. При этом компания реализует стабилизированные активы для того, чтобы продолжать свою девелоперскую деятельность. Из введенных на московский рынок 1,45 млн кв. м (1,83 млн кв. м в России) помещений класса А с 2003 г. компания продала более двух третьих своих активов, оставшись вла-

дельцем всего 221,5 тыс. кв. м, которые в том числе предлагаются на продажу» [3, с. 47-48].

Таким образом, по мере развития рынка, его постепенного насыщения, усиления конкуренции девелоперов, скупки инвесторами наиболее привлекательных объектов в 2000-х гг., а также кризисного колебания рыночной конъюнктуры на рынке крупные девелоперские компании перешли от менее простых стратегий к конкурентным стратегиям. При этом изменение самого рынка открывает различные перспективы роста для его ключевых операторов, которых можно разделить на: спекулятивных инвесторов, покупающих актив, генерирующих стабильный денежный поток и имеющих потенциал роста рыночной стоимости в условиях роста стоимости аренды и снижения ставок капитализации; end-users, инвесторов — реальных пользователей активов, которые сегодня обеспечивают 60-70 % инвестиций в качественные складские объекты, приобретаемые для собственных нужд.

1400

1200

1000

800

600

400

200

=1

2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г. 2015 г.

I Инвестиции

Конечные пользователи ^nd users)

Рисунок 2 — Структура инвестиций в склады в 2005-2015 гг., млн долл.*

* Составлен автором на основе численного анализа данных источника [3]. Данные за 2015 г. — прогнозные.

0

В условиях кризисного изменения рынка 2014-2015 гг. снижение ставок аренды открывает определенные возможности для end-users, которые могут использовать более низкие цены для покупки складских активов по себестоимости строительства. Аналогичный интерес проявляют и спекулятивные инвесторы, которые готовы приобрести складские объекты на привлекательных условиях и в дальнейшем получить доход, учитывая относительно высокую скорость восстановления рынка складов. С учетом роста интереса к таким активам со стороны западных фондов (Morgan Stanley, Hines) можно предположить высокую конкуренцию на стороне спроса на качественные объекты по кризисным ценам. Такая стратегия является экономически обоснованной, поскольку сокращение объемов строительства в 2014-2015 гг. приведет к уменьшению спекулятивного предложения складских объектов в 2016 г., прежде всего в Московском регионе: в кризис девелоперы сократили объемы строительства, которое в основном носило адресный характер (built-to-suit). Снижение

доли свободных площадей приведет к повышению ставок аренды, которые будут сохраняться в течение 1-2 лет, пока на рынке не появится дополнительный объем предложения.

В целом, современное развитие рынка складов в значительной степени определяется спросом и девелоперской активностью крупных операторов, которые имеют преимущественно спекулятивный спрос на этом рынке. То есть доля складов, которые строятся логистическими и производственно-торговыми компаниями с целью их непосредственного использования в разы меньше, чем объемы спекулятивного строительства и/или покупок крупными девелоперскими компаниями и/или инвестиционными фондами. При этом на рынке постепенно увеличивается конкуренция, уходят в прошлые стратегии поиска специальных предложений активов (ГК «БИН», Raven Russia), наиболее конкурентное предложение обеспечивает именно самостоятельный деве-лопмент. Общая эволюция стратегий на рынке с середины 2000-х гг. по настоящее время представлена нами в таблице 1.

Таблица 1 — Трансформация стратегий развития на рынке складской недвижимости

До кризиса 2008-2009 гг. Межкризисный период 2010-2014 гг.

Стратегия Условия реализации Стратегия Условия реализации

Покупка готовых объектов; кооперация с локальными девелоперами

Самостоятельное создание складских объектов. PNK Group, Raven Russia и др. Самостоятельный деве-лопмент. Наращивание активов собственными силами. PNK Group, Radius Group, АТ-Недвижимость и др. Кризисное снижение цен на активы в сегменте складской и индустриальной недвижимости

Агрессивный вход на рынок с целью эффективных инвестиций в складскую недвижимость. Morgan Stanley, Hines, крупные инвестфонды

Тем не менее активность этих крупных операторов является относительно низкой и неустойчивой: «даже в рекордный 2013-й год общая сумма инвестиционных сделок в складской недвижимости составила всего 15 % от всех инвестиций в российскую коммерческую недвижимость. А это более чем в два раза превышает показатели 2011 и 2012 гг.» [5, с. 68]. Кроме того, фонды предъявляют спрос на крупные объекты площадью 5-70 тыс. кв. м и придерживаются сложной системы корпоративных регламентов. Возникает парадоксальная ситуация, в которой конечный спрос и готовность арендаторов строить не подкрепляются реальным коечным инвестиционным спросом на складские объекты. Решение данной проблемы возможно за счет более активного включения в инвестиционный процесс, не зарубежных институциональных инвесторов, а более мелких российских частных. Инвестиции в склад представляются сегодня менее рентабельной формой размещения капитала и не получили широкого распространения среди региональных инвесторов. Между тем именно склады представляют собой эффективный инструмент для долгосрочных инвестиций и диверсификации инвестиционного портфеля. Немалую проблему составляет незнание рынка складов и высокие риски строительства. Сегодня строительство склада площадью 15-20 тыс. кв. м требует 800-900 млн руб., из которых 8-9 млн долл. могут быть частные инвестиции, остальное — банковский кредит. Средняя доходность от инвестиций собственного капитала составляет 15-20 % годовых в течение 10-12 лет.

Необходимо учитывать тот факт, что инвестиции в складскую недвижимость имеют относительно более высокую привлекательность на рынке:

- относительная доступность, так как объем инвестиций в торговую или офисную недвижимость сопоставимой площади и формата в разы больше;

- понятная концепция и прогнозируемая доходность (означает более низкие риски в процессе реализации проекта);

- простая структура управления складским активом, формализация условий взаимоотношения с арендаторами.

Таким образом, в настоящее время слабым звеном в общей конфигурации складского девелопмента является низкий инвестиционный спрос, который сконцентрирован среди крупных компаний. Фактором снижения уровня консолидации рынка и роста конкуренции на нем может быть участие частных инвесторов или пула небольших частных инвесторов, которые могут эффективно разместить свои капиталы и получить ликвидный объект. Для снижения стоимости распределения продукции в России необходимо найти новые источники инвестиционного развития складов. Приход частного инвестора позволит сбалансировать рынок и снизить стоимость аренды. Показателем здесь является даже кризисный 2014-й год, когда рост тарифа был ограничен в высококонкурентной среде рынка, а большинство операторов рынка были вынуждены брать на себя валютные риски — сокращать маржу из-за курсовой разницы [7, с. 64].

Все это позволяет нам заключить, что дальнейшее развитие рынка складов может быть ускорено за счет расширения состава инвесторов — прихода инвесторов частных.

Если обратиться к теоретическим посылам, представленным нами в начале статьи, то современное развитие рынка складов может быть разложено на две составляющие: институциональное и рыночное. В институциональном росте государство сегодня принимает минимальное участие. При этом рыночный рост сталкивается с проблемой дефицита частных инвестиций. На рынке обозначился явный недостаток тех, кто готов приобрести и управлять активом, стабильно генерирующим денежный поток.

В развитии рынка логистики наблюдается активное участие спекулятивного капитала: рынок складов — это не рынок девелопмента, а прежде всего рынок спекулятивных инвестиций. С середины 2000-х гг. этот рынок активно развивался на волне роста потребления, развития се-

тевого ритейла. Пройдя через два кризиса, ритейлеры отказались от стратегий экстенсивного роста и пространственной диверсификации, стали оптимизировать форматы, отказываться от мультиформат-ного сбыта, специализироваться. В долгосрочной перспективе можно ожидать снижения динамики прироста спроса на новые склады, что приведет к некоторой стабилизации стоимости аренды вследствие возросшей конкуренции.

Основная проблема состоит в том, что круг инвесторов на рынке ограничен. В условиях удорожания стоимости фондирования институциональные инвесторы и крупные девелоперские компании сократили свою активность, хотя снижение ставки ЦБ РФ в пять раз с 17 до 11 % в течение 2015 г. в определенной степени разряжает ситуацию на рынке заемного капитала.

Снижение стоимости фондирования, на наш взгляд, могло бы сгенерировать серьезный импульс для развития рынка. Возможность самостоятельного формирования логистических активов получат конечные пользователи (end-users), которые смогут включить склады в свою бизнес-модель или цепи поставок, сократить затраты и риски. Частные инвесторы в условиях снижения финансовых рисков и сроков окупаемости проектов смогут более активно выходить на рынок и инвестировать в строительство складов. Увеличение предложения приведет к снижению стоимости аренды и, соответственно, снижению логистических издержек рыночного оборота товарной продукции. Деве-лопмент качественных объектов обеспечит не только оказание базовых транс-портно-логистических услуг, но и переход к комплексным решениям с организацией сложных интеграционных сервисов.

Библиографический список

1. Альбеков, А., Резников, С. Глобализация vs регионализация современных цепей поставок : моногр. — Ростов н/Д : ИПК РГЭУ (РИНХ), 2014.

2. Арсенин, Е. Идут на склад // CRE Коммерческая недвижимость. — 2015. — № 31.

3. Богданова, Э., Дзюба, О. Инвестиционная активность на складском рынке // CRE Коммерческая недвижимость. — 2015. — № 19 (263).

4. Пархоменко, Т. Теоретико-методологические основы применения логистического форсайтинга в стратегически значимых отраслях // Вестник РГЭУ (РИНХ). — 2015. — № 2 (50).

5. Платонов, П. Склады как объект частных российских инвестиций // CRE Коммерческая недвижимость. — 2014. — № 15 (236).

6. Реуцкая, Е. Нескладная история // CRE Коммерческая недвижимость. — 2014. — № 18 (239).

7. Ясько, О. Удар по логистике: отставить панику! // CRE Коммерческая недвижимость. — 2014. — № 17 (238).

Bibliographic list

1. Albekov, A., Reznikov, S. Globalization vs regionalization of modern supply chains : monograph. — Rostov-on-Don : PPC of RSUE (RINH), 2014.

2. Arsenin, Е. Go to warehouse // CRE Commercial real estate. — 2015. — № 31.

3. Bogdanov, A., Dziuba, A. Investment activity in warehouse market // CRE Commercial real estate. — 2015. — № 19 (263).

4. Parkhomenko, T. Theoretical and methodological basis for use of logistical forsayting in strategically important sectors // Vestnik of Rostov State University of Economics (RINH). — 2015. — № 2 (50).

5. Platonov, P. Warehouses as an object of private Russian investment // CRE Commercial real estate. — 2014. — № 15 (236).

6. Reutskiy, E. Awkward history // CRE Commercial real estate. — 2014. — № 18 (239).

7. Jasko, A. Strike logistics: aside panic! // CRE Commercial real estate. — 2014. — № 17 (238).