Деньги некуда девать

На рынке ипотечного кредитования сложилась уникальная ситуация: число обращений и одобренных банками заявок стремительно растет, но при этом до 70% кредитов остаются невостребованными заемщиками. Причина в стремительном росте цен на недвижимость. За время рассмотрения заявки на кредит стоимость квартиры может вырасти на 10%, и первоначальный бюджет сделки приходится пересматривать. Единственное решение этой проблемы — выбирать квартиру в домах, где покупка квартир финансируется банками по целевым программам.

Отставшие от жизни

По информации Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров (НЛСИБ), число подтвержденных, но не востребованных ипотечных кредитов доходит до 70%. Такие результаты лига получила, обработав данные банков, являющихся лидерами на рынке ипотечного кредитования,— Сбербанка, "Дельтакредита", "Внешторгбанка 24", Городского ипотечного банка и Райффайзенбанка.

В результате роста цен на рынке московской недвижимости банкиры ежедневно наблюдают, как за время рассмотрения заявки стоимость квартиры растет и сам факт получения кредита уже не может помочь заемщику в ее приобретении. Итог — отказ от получения кредита. Банки от этого несут вполне осязаемые потери — это и стоимость труда специалистов (денег за рассмотрение заявки с клиента уже давно никто не берет), и, что куда важнее, появление неразмещенных средств.

"С конца прошлого года на фоне стабильного увеличения количества кредитных заявок доля клиентов, реализовавших положительное решение по кредиту, ощутимо снижается,— говорит Мария Серова, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования 'Внешторгбанка 24'.— Сейчас по сравнению с аналогичным периодом прошлого года доля заемщиков, приобретших квартиры, по отношению к количеству одобренных заемщиков сократилась более чем в два раза".

Застройщики отказываются замораживать цену выбранной покупателем квартиры даже на месяц — оптимальное для банков время рассмотрения заявки на ипотечный кредит. Максимальный срок, в течение которого продавцы недвижимости готовы не повышать стоимость,— один-два дня.

Тем не менее банки по-прежнему считают ипотеку перспективным направлением кредитования. Кредиторы подстраивают ипотечные программы под ситуацию, которую им диктует рынок. И для этого им приходится вступать в партнерские соглашения с застройщиками.

Ипотечные брокеры компании МИАН с гордостью рассказывают, что для их клиентов банки, с которыми работает компания, рассматривают заявку на кредит за сутки. Аналогичные программы ипотечного кредитования существуют и у других крупных девелоперских групп — МИЭЛЬ, "Инком", ПИК.

Однако в этом случае речь идет о специфических ипотечных кредитах: они выдаются только на покупку квартиры в жилых домах, строящихся самим МИАНом или же совместно с банками, которые и кредитуют покупателей.

По сути, за часы, отведенные на рассмотрение заявки, сотрудники банков проверяют только заемщика. Про жилые объекты им и так все известно.

"Сейчас у многих есть желание купить жилье по ипотеке, но на рынке мало предложений,— отмечает Сергей Махоткин, руководитель направления ипотечного кредитования 'МИАН-агентство недвижимости'.— Я считаю неправильным, когда покупатель напрямую обращается в банк. У банков порядка 80% клиентов, которые к ним обращаются, получают одобрение на кредит, а потом с этим одобрением никуда не идут, поскольку не могут самостоятельно найти подходящую квартиру".

Действительно, статистика одобренных и использованных ипотечных кредитов среди клиентов риэлтерских агентств, работающих по такой схеме кредитования, намного оптимистичнее банковской. Но это происходит лишь потому, что в агентства за кредитом обращаются лишь те покупатели, которых устраивают предлагаемые объекты.

Платим за все

Банки пытаются увеличить число выданных ипотечных кредитов не только за счет партнерских программ, но и за счет более рискованных технологий: а именно резкого сокращения времени рассмотрения заявки и кредитования покупки "юридически нечистых" квартир.

"Наш банк старается максимально сократить сроки рассмотрения заявки на кредит. Сейчас это максимум пять рабочих дней,— рассказывает Сергей Подгорнов, начальник управления кредитования физических лиц Банка жилищного финансирования.— Тем не менее большая часть заемщиков не может реализовать свое право на ипотечный кредит".

Время рассмотрения заявки на ипотечный кредит в последние месяцы сократили все опрошенные "Ъ-Домом" банки — скажем, "Дельтакредит" сократил срок принятия решения с 72 до 48 часов, а в Юниаструмбанке на принятие предварительного решения уходит всего полчаса.

Впрочем, правила "деньги не любят суеты" еще никто не отменял.

"Превращать долгосрочные кредиты в экспресс-кредитование невероятно рискованно,— уверен Владимир Лопатин, президент НЛСИБ.— За считанные часы банковский служащий берет на себя ответственность оценить финансовое и физическое состояние заемщика на 20-30 лет вперед. Разве это не дикость? При этом в качестве подтверждения размера зарплаты заемщика допускается, к примеру, телефонный звонок начальнику".

По мнению Владимира Лопатина, банки неоправданно увеличивают риски кредитования и неизбежно столкнутся с серьезным объемом неплатежей.

В погоне за заемщиком этим летом банки снизили и требования к самой недвижимости, на покупку которой выдается кредит. Из прежнего списка запретов, в целом общего для всех банков, вычеркнуты запрет на наличие в квартире газовой колонки и неоформленной перепланировки.

Так, BSGV отказался от всех требований к квартире, существующих в других банках — сейчас банк не кредитует только комнаты в коммуналках. Финансисты банка исходят из того, что каждая недвижимость чего-то стоит, и после ее оценки уполномоченным агентством выдают кредиты.

Сбербанк и Райффайзенбанк начали активно кредитовать новостройки — но при условии, что их специалисты дадут положительное заключение на проект.

"КИТ Финанс" ввел собственную методику оценки платежеспособности заемщика, избавив его от необходимости подтверждать доход справкой от работодателя. При рассмотрении документов требуется только заявление о доходах клиента, подписанное им самим.

Но даже самые рискованные шаги банков навстречу заемщику принципиально не меняют ситуацию на рынке, ведь чем доступнее становятся кредиты, тем быстрее растут цены на квартиры. И до тех пор пока рынок московской недвижимости не нащупает свой ценовой потолок, уверены банкиры, ситуация с ипотечными кредитами будет такой, какую мы наблюдаем сегодня.