Всю деревню одним махом

       Земельный кодекс, который депутаты, передравшись, все же приняли осенью прошлого года, на самом деле регулирует оборот всего 2% российских земель. Что будет с остальными, самыми ценными 98%, пригодными для сельского хозяйства, должен определить отдельный закон. На прошлой неделе Министерство сельского хозяйства закончило его разработку.

С

кажем сразу: вряд ли проект Минсельхозпрода будет принят в неизменном виде — хотя бы потому, что депутаты уже разработали пять альтернативных вариантов документа и каждый намерен настаивать на своем (см. справку). Тем не менее, учитывая общую ситуацию в Госдуме, прохождение основных положений правительственного варианта представляется вполне вероятным. Поэтому мы рассмотрим именно его.

Собственники

Законопроект Минсельхоза "Об обороте земель сельхозназначения" никакого сложного регулирования оборота сельхозугодий не предлагает (речь не идет об участках, выделенных для личного подсобного хозяйства или под строительство зданий или других объектов). Главных ограничений всего два — запрет на изменение целевого назначения участка и обязательство использовать его разрешенными способами, не наносящими вреда ни участку как природному объекту, ни окружающей природной среде. Договоры, не содержащие этих условий, государственные органы просто не будут регистрировать. Собственно, все это не ново и соответствует нормам Гражданского кодекса об обороте сельхозземель, которые должны вступить в действие вместе с принятием данного закона.
       Чем интересен этот проект, так это порядком продажи земли собственниками. Например, если вы хотите продать свой участок, то должны уведомить в письменном виде органы госвласти своего субъекта федерации и обязательно указать цену, за которую хотите участок продать (иначе сделка будет недействительной). Если ваша цена будет ниже уровня рыночных цен на подобные земельные участки в данном районе, то местные власти, призванные поддерживать высокую конъюнктуру на землю, будут иметь преимущественное право покупки вашего участка. При этом им дается два месяца на раздумья. Если вы снизите цену, местные органы опять будут иметь преимущества в покупке. И если вам надо быстро продать участок, сразу выставляйте его по рыночной цене. Но если покупателей не окажется, вы станете заложником властей, которые после долгих раздумий либо все-таки купят ваш участок по сниженной цене, либо произойдет счастливое совпадение — они от покупки откажутся, а кто-то тут же согласится купить ваш участок.
       Что касается аренды, то в проекте установлено всего одно ограничение: договор аренды не может быть заключен на срок менее одного цикла производства сельхозпродукции. В общем, земля не должна пустовать.
       
Арендаторы
       Одно из самых важных ограничений наложено на иностранцев — и граждан, и юридических лиц: им запрещено иметь в собственности российскую землю в приграничных территориях. Список запретных территорий определяется президентом. Речь, правда, не идет об иностранцах, являющихся резидентами Российской Федерации, то есть теми, кто проживает здесь более 150 дней в году и платит налоги. Нерезидентов же, на которых распространяется запрет, будут отслеживать и на предмет завладения землей через подставных лиц. В связи с этим проект запрещает владеть землей всем аффилированным лицам иностранца. Означает это следующее. Если иностранец — лицо юридическое, то запрет распространяется на супругов, родителей, детей, братьев и сестер членов органов управления компании. Это же относится к обладателям контрольного пакета акций и его родственникам, к членам любых органов управления компании, к материнским и дочерним компаниям, ко всем участникам финансово-промышленной группы, в которую входит данная компания.
       Если иностранец — лицо физическое, то речь идет о его наследниках первой, второй или третьей очереди либо аналогичных наследниках его супруга или супруги. При этом, кстати, если у умершего владельца российской земли в приграничной территории есть наследник-нерезидент, то он имеет право на получение денежной компенсации за участок, соответствующей его доле в наследстве. Если он в течение двух месяцев со дня вступления в права наследования не отказался от участка и не пришел за компенсацией (правда, в проекте не указано, куда именно), то его участок будет принудительно продан на торгах, организованных органом местного самоуправления. Как следует из проекта, деньги пойдут не наследнику, а местным властям.
       
Лишенцы
       Принудительно на торги будут выставляться и излишки сельхозплощадей. Ведь проект запрещает приобретать землю, если это приводит к образованию участков, "предельные размеры и местоположение которых не соответствует требованиям проведения землеустройства" (есть специальный закон), и если нарушаются установленные для одного собственника ограничения по общей площади сельхозугодий в одном субъекте федерации. При этом право устанавливать эти ограничения отдано законодательным органам субъектов федерации (в их руках будет и право на запрет продажи государственных и муниципальных угодий). Однако понятно, что можно установить такие максимальные размеры "площади сельхозугодий, находящихся в собственности одного лица", что сельхозпроизводство на них будет невыгодно. Соответственно, невыгодно будет и покупать эти участки. Таким образом, в проекте фактически реализовано предложение президента о передаче в регионы права решения о введении сельхозземель в оборот.
       Кстати, проект прямо не говорит, но подразумевает, что банки, которые будут выдавать кредиты под залог земельных участков, не смогут стать владельцами земли в случае невозврата кредита. Они тоже должны будут продавать ее на торгах. Все торги организуются просто. Если владельцы соседних земельных участков не покупают выставленные на торги участки или не имеют права их купить, земля продается сторонним покупателям. При этом никаких требований к сельхозквалификации покупателей проект не предусматривает. Хотя министр Алексей Гордеев первоначально упоминал о необходимости таких ограничений.
       
Выделенцы
       Отдельная глава проекта посвящена обороту земельных долей — тех участков сельхозземель, которыми были наделены в начале 90-х годов все колхозники, после того как колхозы и совхозы были преобразованы в АО. Это массовое превращение колхозников в акционеров (12,5 млн сельских жителей оказались владельцами долей) породило проблему выделения в натуре земельной доли тем, кто хочет выйти из АО. Если учесть, что при этом никаких планов владений не составлялось, достоверно определить, какой участок принадлежит акционеру, попросту невозможно. Известно, что нередко председатели колхозов стремились выделить новоиспеченным фермерам чуть ли не бросовые земли. Но и выделение участка в натуре посреди колхозного поля выглядело бы странно. Поэтому многие считают, что выходящим из АО надо просто давать денежную компенсацию.
       Проект, однако, предусматривает выделение участков именно в натуре. Естественно, процедура получилась весьма туманной. Собственник доли, направляя уведомление о своем выходе другим дольщикам, должен сам указать на плане предполагаемое местоположение своего участка. При этом он должен соблюдать два условия: чтобы участок соответствовал требованиям землеустройства и чтобы его рыночная стоимость относилась к рыночной стоимости всех земельных угодий АО так же, как соотносятся их площади. Если другие дольщики в течение месяца заявят протест, прибегают к согласительным процедурам, порядок которых определяется правительством. Если согласования не происходит, то споры разрешаются в суде. Кстати, суды уже в шоке от такой перспективы: судиться-то будут приходить всем колхозом.
ИРИНА ГРАНИК

Цитата
       Статья 5. Ограничения максимальной площади сельскохозяйственных угодий, находящихся в собственности одного лица и расположенных на территории одного субъекта РФ (административного района субъекта федерации), устанавливаются законами субъектов федерации в соответствии с требованиями антимонопольного законодательства.
       

---

Пять думских альтернатив
       
       Проект группы депутатов во главе с Виктором Семеновым и Геннадием Куликом, бывшими министрами сельского хозяйства

Преимущество при покупке сельхозземли имеют граждане, имеющие опыт работы в сельском хозяйстве и соответствующую квалификацию либо профессиональную подготовку. У юридического лица в уставе должно быть указано, что сельское хозяйство является основным видом деятельности. Иностранцам на всей территории России земля предоставляется в аренду, но с последующим выкупом в первой половине срока аренды при условии добросовестного и эффективного использования. Земельные участки сдаются в аренду на 15 лет. Региональные власти имеют право увеличивать или уменьшать срок аренды на 5 лет. Земельные участки, бесплатно переданные из государственных и муниципальных земель в частную собственность, могут быть проданы после трех лет владения (за исключением случаев, связанных с вынужденным изменением места жительства, заболеванием и полученным увечьем, смертью собственника земельного участка). При продаже земельного участка в срок от трех до пяти лет владения 50% вырученной суммы перечисляется в бюджет органа местного самоуправления. Местные органы имеют преимущественное право покупки участка, если цена продажи ниже кадастровой стоимости более чем на 30%. Предельные размеры участков для граждан устанавливаются местными органами.
       
Проект Агропромышленной группы во главе с Николаем Харитоновым
Из понятия "оборот земель сельхозназначения" исключено понятие "купля-продажа". Купля-продажа и дарение предусмотрены лишь для земельных долей (то, чем уже наделены бывшие колхозники при преобразовании колхозов в АО), причем сделки могут осуществляться лишь между участниками АО. Либо долю может купить сельхозорганизация, не менее четверти учредителей которой — также собственники земельных долей. Если долю выкупает государство, она зачисляется в Фонд перераспределения земель, откуда дается только в аренду.
       
Проект фракции СПС во главе с Егором Гайдаром и Георгием Томчиным

       Подразумевает, что оборот сельхозземель полностью урегулирован Конституцией, Гражданским и Земельным кодексами — ведь в ГК указано два главных ограничения при купле-продаже земли: сохранение целевого назначения и не нанесение ущерба окружающей среде. В проекте указано лишь, что граждане имеют право один раз в жизни бесплатно получить в собственность участок, находившийся до этого в их пожизненно наследуемом владении.
       

Проект депутата Александра Четверикова (группа "Российские регионы")
При покупке земли необязательно иметь квалификацию. Но если ее нет, то участок в трехмесячный срок должен передаваться в аренду или доверительное управление. Для иностранцев — только аренда. Местные органы имеют преимущественное право покупки участка, если цена продажи ниже кадастровой стоимости более чем на 10%. Предельные размеры участков для граждан не ограничены. Максимальный срок аренды земель — 49 лет. При продаже земельной доли ее границы в натуре не указываются. В договоре купли-продажи указывается местоположение земельного массива, частью которого является земельная доля.
       
Проект депутата Адриана Пузановского (группа "Народный депутат")
Для ведения крестьянского хозяйства требуется спецподготовка, а у юридического лица не менее половины работников должны иметь спецобразование. Для иностранцев — только аренда. Максимальный размер земли в собственности гражданина — до 45 га в черноземной зоне, до 90 га — в нечерноземной и до 150 га — в Сибири и на Дальнем Востоке. Размеры участков в собственности юридических лиц устанавливаются местными законами. Срок аренды от трех до пятнадцати лет. Региональные власти устанавливают предельные размеры арендуемых земель. Ограничен размер годового кредита под залог земли: не более 75% среднегодового дохода, полученного от использования земли в течение последних трех лет. Допускаются сделки с земельными долями без определения границ в натуре, кроме операций залога и мены.
       

---

Мировая практика
       Во всех странах существуют те или иные ограничения продажи земли, которая осуществляется под контролем государства.
       В Германии необходимо получить разрешение госорганов на сделки с земельными участками. Региональная администрация выясняет, не навредит ли отчуждение общей агроструктуре, не нарушится ли рентабельность соседних участков, пространственно и экономически связанных с отчуждаемым, соответствует ли покупная цена стоимости на аналогичные земельные участки. Преимущественное право покупки участка имеют местные фермеры (если покупатель не фермер). Участок может выкупить и администрация с последующей передачей его заинтересованному местному фермеру. Администрация может возложить на покупателя обязанности, например сдать приобретенный участок в аренду фермеру, заключить договор о ведении хозяйства с компетентным специалистом. На землях бывшей Восточной Германии покупатель обязан либо 20 лет работать на своем участке, либо в случае досрочной продажи отдать государству разницу между ценой льготного приобретения (льготы при приобретении у государства имеют фермеры, сельхозпредприятия и их члены) и ценой продажи. Земля продается при наличии долгосрочного договора аренды, бизнес-плана, квалификации, а также при условии личного участия собственника в обработке земли.
       В Норвегии покупка сельхозучастка происходит с разрешения государства — необходимо получить лицензию. При выдаче лицензии учитывается квалификация в области ведения сельского хозяйства, согласие покупателя проживать в данном хозяйстве и самостоятельно его вести, возможность получения покупателем дохода для обеспечения себя и своей семьи, способность обеспечить рациональное использование земли. Лицензия не выдается, если существуют причины подозревать покупателя в желании приобрести участок с целью размещения капитала, в попытке приобрести слишком большое количество земли, в желании приобрести участок с целью перепродажи с прибылью. Государство имеет право приоритетного выкупа. Продавец может отказаться, но тогда в течение десяти лет в случае вторичного выставления участка на продажу он не может отказаться от продажи.
       Во Франции предусмотрена возможность изъятия земельных участков у собственников, не обрабатывающих их или допустивших снижение плодородия или нанесших использованием ущерб общественным интересам. За проведение госполитики, за слияниями и укрупнениями, за ценами на землю следит специальное Общество по перестройке и улучшению аграрной структуры. Оно стимулирует и создание сельхозобъединений, которые могут сдавать земли в аренду на 25 и более лет. В законодательстве подробно прописаны права и обязанности арендаторов. Собственника могут принудительно заставить сдать землю в аренду наследникам арендатора, желающим продолжить пользование землей. Арендатор пользуется преимущественным правом приобретения участка. Арендатору может быть отказано в перезаключении договора, если он плохо ведет хозяйство или достиг пенсионного возраста — 65 лет.
       В США вывод земель из сельхозоборота для промышленных нужд сдерживается в том числе экономическими мерами. Установлены налоговые льготы при использовании земли для сельхозпроизводства. Может осуществляться принудительное зонирование для сельхознужд. В каждом штате свое законодательство, но всюду есть ограничения на использование сельхозземель. Например, в Вермонте надо получать разрешение на сооружение на участке объектов площадью более 10 акров.
       В Финляндии сельхозземля может быть продана только фермеру или желающему им стать. В любом случае покупатель должен получить разрешение, если участок расположен далее 20 км от его местожительства.
       В Швеции наследники земельных участков, не имеющие необходимой квалификации и опыта, могут получить за землю только денежную компенсацию ограниченного размера.