Без сна с оптимизмом

На загородном рынке наблюдатели отмечают рост покупательской активности, хотя и не такой заметный, как на городском. Однако и это уже значительный сдвиг: традиционный всплеск активности в коттеджном сегменте приходится на весенние месяцы. В этом году, в отличие от прошлого, "зимней спячки" за городом не было.

Для января 2010 года стала характерной тенденция реализации отложенного спроса — закрывались сделки ушедшего года, началась активность просмотров объектов среди потенциальных покупателей. "Если сравнивать январь 2009 и январь 2010 годов, то можем сказать, что спрос в нынешнем году увеличился на 20%",— говорит Алексей Левин, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty.

Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group, дает еще более радикальную оценку: "Фактически по сравнению с январем 2009-го количество сделок в среднем выросло на 80%. Динамика в январе говорит о том, что февраль и тем более весна будут очень хорошими. Что примечательно, спрос формировался в первую очередь новыми клиентами. И это очень ободряющий показатель".

Впрочем, сравнение с абсолютно "мертвым" началом прошлого года не слишком показательно. Но, к примеру, Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании "Миэль-Загородная недвижимость", утверждает, что рост активности на загородном рынке — тенденция последних нескольких месяцев. "Существует две категории покупателей,— объясняет господин Яхонтов.— Первые совершают рискованные покупки и, как правило, выигрывают, потому что им удается приобрести недвижимость по оптимально выгодной цене. Вторая категория покупателей — те, кто до последнего ждет дальнейшего падения цен. Первая категория начала делать покупки с лета прошлого года. Мы можем говорить о том, что "дно" рынка загородной недвижимости пришлось на июль--август. На этом "дне" они и сделали свои самые выгодные приобретения. Сейчас время покупок второй категории. Благодаря им сейчас и увеличивается количество сделок. Есть еще третья группа, которая выжидает дальнейшего понижения, но, как правило, третья группа всегда проигрывает".

Алла Прохина, руководитель отдела загородной недвижимости Knight Frank, отмечает также увеличение предложения на вторичном рынке загородного элитно сегмента: "Сразу после новогодних праздников был отмечен рост заявок со стороны собственников на продажу своих объектов. Это подтверждает данные нами ранее прогнозы относительно постепенного возвращения качественных объектов на вторичный рынок, после того как в первой половине 2009 года многие продавцы снимали объекты с продаж ввиду неудовлетворенности состоянием рынка того времени (уровнем цен, уровнем спроса и крупными размерами скидок). В настоящее время основные сделки в элитном сегменте проходят с бюджетом $2-5 млн, однако так же проходят и сделки в высоком ценовом сегменте от $10 млн".

А на первичном рынке в некоторых поселках прошло плановое повышение цен в ряде случаев. "Ценовая стабилизация и растущая уверенность участников рынка в том, что рынок достиг минимального ценового уровня,— отмечает Алексей Артемьев, руководитель отдела загородной недвижимости "Калинка-Риэлти".— По нашей информации, ряд застройщиков при условии сохранения покупательского спроса, как минимум, на текущих уровнях предполагает в первом квартале повышение цен реализации на уровне 10%". "В течение первых двух месяцев этого года на загородном рынке наблюдалась положительная динамика цен: в целом среднерыночный рост стоимости загородных предложений превысил порог в 15%,— отмечает Жанна Лебедева, руководитель департамента загородной недвижимости компании Welhome.— Стоимость земельных участков увеличилась в полтора-два раза, цена сотки по разным сегментам рынка составляет в среднем от $4 тыс. до $50 тыс. Дома нового строительства подорожали на 10-15%, ликвидное жилье на вторичном рынке — на 20-30%, а иногда и больше. Однако не стоит забывать об усилении ценовой дифференциации, в связи с чем качественные объекты будут расти в цене, а неликвидные — падать".

В целом, очевидно, средневзвешенная цена загородного домовладения будет снижаться, но не за счет падения цен в конкретных проектах, а за счет того, что многие новые поселки переводятся застройщиками в более бюджетные ценовые ниши.

"Большинство новых проектов будет выходить в сегментах бизнес- и экономкласса, даже по самым дорогим направлениям,— предполагает Антон Любин, руководитель проектов департамента аналитики и консалтинга компании "Новое качество".— Многие девелоперы уже пересмотрели свою концепцию в сторону уменьшения площади участков и домов, выводя свои проекты в более дешевые и массовые ниши рынка. Например, один из девелоперов крупного поселка на Новорижском шоссе (25 км от МКАД) исключил из концепции большие участки по 2-3 га в лесной части участка, заменив их таунхаусами".

Но очевидно, что время покупать уже пришло. Вопрос в том, чтобы выбрать проекты с оптимальным соотношением цены и качества. Такие падать в цене уже не будут.