Дом, который построит АИЖК

После объединения с Фондом содействия развитию жилищного строительства Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) запускает программы поддержки застройщиков — продвигая кредиты по своим стандартам не только через банки, но и через них. Логика такого подхода понятна, но вызывают вопросы принципы отбора застройщиков, выгода этой схемы для заемщиков по сравнению с банковской, а также риски в этом случае самого АИЖК, указывают эксперты.

О том, что в ближайшее время АИЖК начнет выдавать ипотеку по своим стандартам через застройщиков по агентской схеме, "Ъ" рассказали источники на банковском рынке. В агентстве эту информацию подтвердили. Как пояснил "Ъ" замгендиректора АИЖК Артем Федорко, "программа по выдаче кредитов по стандартам АИЖК через застройщиков в пилотном режиме заработает в ближайшие недели". Схема выглядит так: застройщик предлагает в числе ипотечных продуктов разных банков на свои объекты в том числе и программы агентства. При желании потенциального заемщика воспользоваться ими, застройщик выступает посредником между заемщиком и АИЖК по сбору и оформлению документов, далее пакет направляется в АИЖК, которое оценивает риски и, если они удовлетворительны, выдает кредит со своего баланса, перечисляя деньги напрямую застройщику. По словам господина Федорко, "предполагается, что застройщики смогут предлагать заемщикам займы по всем программам, реализуемым АИЖК, в том числе и для социальных категорий населения".

О возможности кредитования на первичном рынке, минуя банки, сообщал в октябре 2015 года гендиректор Агентства по финансированию жилищного строительства (дочерняя компания АИЖК) Денис Филиппов. Теперь эта идея начала реализовываться. По словам господина Федорко, "в настоящее время АИЖК ведет переговоры с рядом застройщиков, в частности, с группой ПИК, компаниями "Баркли" и "Интеко"". Планов по объему выдач пока нет, проект в течение нескольких месяцев будет проходить в пилотном режиме. При этом, как пояснил "Ъ" господин Федорко, "конкретных требований к застройщикам агентство не предъявляет. АИЖК оценивает всех игроков, но в первую очередь ориентируется на крупнейшие компании на рынке, с которыми агентство уже работало ранее, в частности, по программам "Стимул" и "Жилье для российской семьи"".

С одной стороны, новый подход понятен: АИЖК теперь объединено с Фондом развития жилищного строительства и заинтересовано в поддержке и застройщиков тоже. С другой — подход к отбору партнеров несколько удивил экспертов. Если ПИК и "Интеко" действительно крупные игроки, причем в сегменте экономжилья, то "Баркли" до последнего времени специализировалась на элитной недвижимости, что несколько не соответствует социальной направленности программ агентства. Впрочем, глава "Баркли" Леонид Казинец сообщил, что это "ранее компания специализировалась в различных сегментах жилой недвижимости элитного и бизнес-класса, теперь мы хотим стать лидером и в сегменте доступного жилья". Кроме того, в реальности получается, что независимых участников в пилотном проекте по большому счету два. ПИК и "Интеко" — связанные между собой компании через общего совладельца Микаила Шишханова, судя по количеству и масштабу санируемых его структурами проектов в банковской и строительной сфере, имеющего хорошие отношения с властями. Впрочем, по словам гендиректора ООО "Магистрат" (риэлтер "Интеко") Алексея Болдина, "переговоры с АИЖК в настоящее время все еще находятся в процессе. Для того чтобы продукт был интересен массовому заемщику, необходимо проработать вопрос процентной ставки (в настоящее время она находится на уровне некоторых рыночных игроков)". По данным АИЖК, ставки по программам агентства варьируются от 9,9% до 13,25% годовых. В компании ПИК не ответили на вопросы "Ъ".

По оценкам аналитика Sberbank CIB Юлии Гордеевой, "в настоящее время АИЖК пристальное внимание уделяет работе с социальными категориями заемщиков, а также строительству жилья экономкласса". Так как продукт выдачи кредитов через застройщиков как агентов для них достаточно новый, вероятно, агентство для начала решило поработать с компаниями, с которыми уже имело какие-то связи, предполагает госпожа Гордеева.

Вопросы вызывает и выдача кредитов агентством со своего баланса. Ранее агентство выкупало ипотеку, выданную через рыночные структуры, тем самым стимулируя их работать по его стандартам, внедряя их в рынок. "Кроме того, не все застройщики могут быть заинтересованы в совместной работе с АИЖК, так как многие из них уже сотрудничают с крупнейшими игроками на рынке ипотеки, которые обеспечивают им значительный объем продаж",— указывает директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. Новый подход сопряжен и с рисками для самого АИЖК, указывают эксперты. "Банки отсекают половину заявок на ипотеку, просто оценив заемщика визуально, застройщик же, получив деньги, мотивирован продать жилье, и не исключено, что в такой ситуации в агентство могут попадать заявки и невысокого качества, что чревато ухудшением качества кредитного портфеля АИЖК",— считает собеседник "Ъ".