Источники и способы финансирования капитального ремонта и общего имущества многоквартирных домов с использованием инновационных механизмов

УДК 69:003

ИСТОЧНИКИ И СПОСОБЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА И ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ИННОВАЦИОННЫХ МЕХАНИЗМОВ

Е.С. Дедюхина, Т.В. Добышева, Е.А. Неудачин

Рассмотрены способы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов. Описаны организационные вопросы проведения и финансирования капитального ремонта в соответствии с действующим законодательством. Проведен анализ инновационных методов финансирования капитального ремонта жилого фонда.

Ключевые слова: капитальный ремонт жилого фонда; фонд содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства; финансирование капитального ремонта.

SOURCES AND WAYS OF BUDGETING CAPITAL WORKS AND GENERAL PROPERTY OF BLOCK OF FLATS USING THE INNOVATIVE TOOLS

E.S. Dedyukhina, T.V. Dobysheva, E.A. Neudachin

We considered the ways of funding of capital works and general property of the block of flats. We also described the organizational questions of the process and funding of capital works in accordance with the existing legislation. We analysed the innovative methods of funding the capital works of the residential areas.

Key words: capital works of the residential area; fund of contribution of the reformation of housing and public utilities; funding of capital works.

Жилищный фонд Российской Федерации насчитывает около 3,35 млн кв. м, из которых около 2,5 млрд кв. м составляет многоквартирный жилищный фонд, что составляет порядка 80% от площади общего жилого фонда страны [4].

В последние десятилетия в нашей стране основной формой воспроизводства жилого фонда являлось новое строительство. После 1992 года финансирование строительства нового жилья и капитального ремонта жилого фонда существенно снизилось. Недостаточность финансирования капитального ремонта и реконструкции приводила к постоянному накапливанию объема фонда жилых зданий, которые нуждались в проведении данных работ [2]. Значительную часть жилищного фонда страны (около 78%) составляют дома, построенные 40 и более лет назад. Доля домов с износом 30-65% составляет около 52% от общего числа жилых домов [4].

Проблема изношенности жилого фонда решается путем проведения капитального ремонта.

21 июля 2007 года был принят Федеральный закон № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Фонд осуществляет финансовую поддержку субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям при проведении капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилья, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры.

Целями деятельности Фонда является создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан и стимулирование реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирование эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрение ресурсосберегающих технологий путем предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда.

Для достижения целей Фонд осуществляет следующие функции:

- рассматривает представленные субъектами Российской Федерации заявки на оказание финансовой поддержки за счет средств Фонда;

- принимает решение о соответствии требованиям заявок и прилагаемых к заявкам документов;

- принимает решение о предоставлении финансовой поддержки за счет средств

Фонда;

- осуществляет методическое обеспечение подготовки заявок и прилагаемых к заявкам документов;

- осуществляет мониторинг реализации региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов (до 31 декабря 2013 года), региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, краткосрочных планов реализации региональных программ капитального ремонта, региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилья, региональных программ по модернизации систем коммунальной инфраструктуры.

Для получения финансирования капитального ремонта жилых домов субъект РФ должен подать заявку и приложить к ней региональную адресную программу по проведению капитального ремонта многоквартирных домов.

Программа должна включать:

- основные цели и задачи;

- общую стоимость и сроки выполнения;

- объем запрашиваемой финансовой поддержки;

- перечень муниципальных образований, участвующих в региональной программе;

- принципы распределения средств финансовой поддержки между муниципальными образованиями;

- объем долевого финансирования капитального ремонта многоквартирных домов за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации, средств местных бюджетов, средств товариществ собственников жилья, либо средств собственников помещений в многоквартирных домах, а также обоснование объема этих средств;

- размер предельной стоимости проведения капитального ремонта;

- перечень многоквартирных домов, включаемых в региональную программу;

- планируемые показатели выполнения региональной программы.

Существовать Фонд будет до 1 января 2018 года, после чего он будет ликвидирован

[3].

На сегодня деятельность Фонда улучшила ситуацию, но не решила проблему «не-доремонта». Всего в период деятельности Фонда с 2008 года по программам капитального ремонта многоквартирных домов приняты решения о предоставлении финансовой поддержки по 651 заявке 82 субъектов РФ на общую сумму 220,24 млрд рублей (с учетом со-финансирования субъектов и собственников жилых помещений в МКД - 315,15 млрд рублей), что позволило отремонтировать 141,95 тыс. домов, общей площадью 427,07 млн кв. м, улучшив условия проживания 18,4 млн человек [3]. Эти достижения значительные, но недостаточные. При сохранении существующих низких объемах капитального ремонта в ближайшие 10 лет порядка 300-400 млн кв. м жилья в России придет в состояние непригодное для проживания.

Для более эффективного решения проблемы капитального ремонта жилого фонда были внесены изменения в жилищный кодекс Российской Федерации, в соответствии с которыми на собственников помещений многоквартирных домов возложена обязанность по выплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. В связи с этим с 2014 года в России вводится новая система финансирования капитального ремонта многоквартирных домов [1]. Если до 2014 года имело место добровольное уча-

стие собственников помещений в финансировании капитального ремонта, то с 2014 года это участие становится обязательным.

В соответствии с новой системой финансирования субъекты РФ обязаны принять региональную программу капитального ремонта, которая должна содержать:

- перечень всех МКД, расположенных на территории субъекта РФ;

- перечень работ по капитальному ремонту в каждом многоквартирном доме;

- перечень работ по капитальному ремонту многоквартирном доме, которые могут финансироваться за счет средств субъекта РФ;

- плановый год проведения капитального ремонта для каждого многоквартирного

дома.

Наряду с этим собственники помещений в многоквартирном доме обязаны начать формировать фонд капитального ремонта дома путем внесения взносов на капитальный ремонт. Минимальный размер взноса устанавливается субъектом РФ. Взносы осуществляются ежемесячно в составе оплаты коммунальных услуг, затем средства перечисляются на счет.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

- перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет;

- перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора.

Специальный счет открывается в банке. Владельцем специального счета может

быть:

- товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом;

- жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющий управление многоквартирным домом;

- собственники помещений в многоквартирном доме в праве принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.

Региональный оператор создается субъектом Российской Федерации и является юридическим лицом. Собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и организации проведения капитального ремонта.

Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в том объеме и в тех сроках, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта и несет ответственность за качество работ. Наряду с этим осуществляет финансирование капитального ремонта, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, а также за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и/или местного бюджета (см. табл. 1) [1, 2].

Таблица 1

Сравнительный анализ способов формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома

Счет регионального оператора Специальный счет

Правообладатели денежных средств Региональный оператор Собственники помещений

Владелец счета Региональный оператор ТСЖ, ЖСК,

Счет регионального оператора Специальный счет

региональный оператор

Формирование средств фонда Обязательные взносы, добровольные взносы, проценты за несвоевременную уплату взносов, проценты, начисленные банком Обязательные взносы, добровольные взносы, проценты за несвоевременную уплату взносов

Распределение взносов Деньги идут в «общий котел» -региональный оператор выделяет финансы на ремонт домов в очередности, указанной в региональной программе Формирование накоплений на капитальный ремонт только своего дома

Заказчик проектных и строительных работ по капитальному ремонту Региональный оператор или муниципалитет Собственники

Осуществление контроля за качеством производимых работ Региональный оператор Собственники

Возможность провести капитальный ремонт до установленного срока за счет минимальных взносов Нет Да

Продолжительность уплаты взносов на капитальный ремонт Бессрочно По достижении минимального размера фонда

Срок изменения способа формирования фонда 2 года 1 месяц

Финансовая поддержка Государственная и муниципальная предоставляется на равных условиях

Наряду с использованием средств фондов капитальных ремонтов осталась возможность получения субсидий на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных жилых домов из Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

20 марта 2014 года постановлением правительства Иркутской области утверждена региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области на 2014 - 2043 годы. Целью программы является планирование и организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области.

В результате реализации программы планируется провести капитальный ремонт 14730 жилых домов, общая площадь которых составляет 49, 617 млн кв. м. Планируемая стоимость капитального ремонта (по ценам 2013 года) составит 60 283, 031 млн руб.

В программе представлена система критериев, на основании которых будет определена очередность проведения капитального ремонта. На очередность влияет продолжительность эксплуатации дома после последнего капитального ремонта, физический износ объектов общего имущества, наличие совета многоквартирного дома, уровень исполнения собственниками помещений обязательств по оплате за коммунальные услуги [6].

Программой установлен список жилых домов, нуждающихся в капитальном ремонте и перечень необходимых работ по каждому объекту.

Перечень работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме включает в себя:

- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, вентиляции, систем противопожарной автоматики и дымоудаления;

- ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

- ремонт крыши, в том числе устройство выходов на кровлю, ремонт или замена надкровельных элементов, ремонт или замена системы водоотвода с заменой водосточных труб и изделий;

- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в том числе ремонт отмостки;

- утепление и ремонт фасада, в том числе ремонт балконов, утепление, ремонт или замена окон в составе общего имущества, входных наружных дверей, ремонт и утепление цоколя;

- ремонт или замена мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления, установка промывочных устройств для мусоропроводов, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств (для домов с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 метров и выше);

- ремонт фундамента многоквартирного дома;

- работы по благоустройству и озеленению земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

- разработка проектно-сметной документации на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

- оказание услуг по проведению строительного контроля в процессе капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме [5].

Распределение общей стоимости капитального ремонта домов, включенных в программу, по видам работ представлено в табл. 2.

Таблица 2

Распределение общей стоимости капитального ремонта домов

Доля в общей

Вид работ Стоимость, тыс. руб. стоимости ремонтных работ, %

Ремонт крыш 5 954 078 ,886 10

Ремонт фасадов 5 646 947, 656 9

Ремонт подвалов 8 722 725 ,567 14

Ремонт внутридомового инженерного оборудования 36 087 563, 223 60

Ремонт фундаментов - -

Замена, модернизация лифтового оборудования 3 871 715, 448 6

Установка, ремонт и замена обще-

домовых ПУ

Итого 60283030,78 100

Необходимость решения проблемы капитального ремонта жилого фонда в нашей стране назрела уже давно. Создание накопительной системы для решения данного вопроса, безусловно, необходимо, но имеется ряд недостатков в предложенном механизме формирования фондов. Не ясно каким образом будет функционировать система аккумулиро-

вания и управления накоплениями собственников, не понятны источники бюджетов субъектов РФ, местных бюджетов и их объемы, предусмотренные на софинансирование региональных программ капитального ремонта. Наряду с этим, собственники более новых многоквартирных домов будут спонсировать проведение капитального ремонта более старых многоквартирных домов.

Несмотря на то, что принимаются меры по сокращению количества жилых домов, нуждающихся в ремонте проводимых мероприятий недостаточно.

Для эффективного решения проблем воспроизводства жилого фонда страны необходимо усовершенствование существующих и внедрение новых механизмов.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Жилищный кодекс Российской Федерации.

2. Капитальный ремонт в многоквартирных домах: вопросы и ответы. Комментарии и разъяснения экспертов государственной корпорации - фонда содействия реформированию ЖКХ. М.: Библиотечка РГ, 2013. 80 с.

3. Сайт государственной корпорации фонда содействия реформированию ЖКХ [Электронный ресурс]. URL: http://fondgkh.ru/

4. Сайт федеральной службы государственной статистики [Электронный ресурс]. URL: http://www.gks.ru/

5. Официальный портал Иркутской области [Электронный ресурс]. URL: http://gkh.irkobl.ru/sites/gkh/documents/

6. Добышева Т.В. Анализ тенденций развития жилищного строительства в Иркутской области // Вестник Иркутского государственного технического университета. 2011. № 10. С. 94-97.

Информация об авторах

Дедюхина Екатерина Сергеевна, старший преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел. (3952) 40-54-12; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Добышева Татьяна Васильевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел. (3952) 40-54-12; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Неудачин Евгений Афанасьевич, генеральный директор ООО «ДорСтройСисте-ма», 195196, г. Санкт-Петербург, пр. Новочеркасский, 47, кор. 1, офис 28.

Information about the authors

Dedyukhina E.S., senior teacher, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 40-54-12; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.

Dobysheva T.V., Candidate of Economical Sciences, associate professor, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 40-54-12; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.

Neudachin E.A., General manager LLC «DorStroiSistema», 195196, Saint Petersburg, 47 Novocherkasskii Avenue, building 1, office 28.