Понятие правового режима недвижимости

А.В. Гончарова

ПОНЯТИЕ ПРАВОВОГО РЕЖИМА НЕДВИЖИМОСТИ

В цивилистической литературе встречаются такие понятия, как «правовой режим недвижимости» [1, с. 281-282; 2, с. 394-417], «правовой режим земельных участков» [3; 4, с. 12], «правовой режим объектов» [2, с. 394-417], «правовой режим имущества» [5, с. 32; 4, с. 14; 6, с. 381], «правовой режим вещей» [2, с. 394-417], «правовой режим водоемов» [7, с. 45-47] и т.д. Однако само понятие правового режима в гражданском праве не сложилось.

Вопрос о правовых режимах возникает, как правило, в отношении не всех звеньев правового регулирования, а главным образом в отношении субъективных прав. Однако сама характеристика правовых режимов нередко дается применительно к определенным объектам, но «режим объекта» по мнению С.С. Алексеева, это лишь сокращенное словесное обозначение порядка регулирования, выраженного в характере и объеме прав по отношению к объекту (тем или иным природным объектам, видам государственного имущества, и т.д.) [8, с. 335].

Изучив мнения различных авторов (например, С.С. Алексеев, Н.И. Матузов, А.В. Малько и др.), по вопросу определения правового режима, мы можем выделить следующие точки зрения.

С.С. Алексеев под правовым режимом понимает порядок регулирования, который выражен в многообразном комплексе правовых средств, характеризующих особое сочетание взаимодействующих между собой дозволений и запретов (а также позитивных обязываний) и создающих особую направленность регулирования [8, с. 334]. По мнению Н.И. Матузова и А.В. Малько, автор дает слишком многословное определение, с часто повторяющимися терминами («регулирование»). К тому же, по их мнению, правовой режим в большей мере характеризует не направленность правового регулирования, а степень его благоприятности или неблагоприятности для интересов различных субъектов права. Однако, на наш взгляд, С.С. Алексеев указал в определении самую суть правового режима, которая заключается в установлении дозволений и запретов, и именно это, в конечном итоге, формирует содержание правового режима.

Н.И. Матузов и А.В. Малько определяют правовой режим как специфический механизм правового регулирования, его особый порядок, направленный на конкретные виды субъектов и объектов, «привязанный» не столько к отдельным ситуациям, сколько к более широким общезначимым социальным процессам (состояниям), в рамках которых эти субъекты и объекты взаимодействуют [9, с. 17-18]. Однако правовой режим реализуется через механизм правового регулирования, который представляет собой общий порядок, процесс действия права. Если механизм правового регулирования - юридическая категория, показывающая, как осуществляется правовое регулирование, то правовой режим - в большей мере содержательная характеристика конкретных нормативных средств, призванных организовать определенный участок жизнедеятельности людей.

Правовой режим можно рассмотреть как специфический вид правового регулирования, который выражен в своеобразном комплексе правовых стимулов и правовых ограничений, - пишет М.Н. Марченко. На наш взгляд, автор точно охарактеризовал факторы, влияющие на правовой режим того или иного объекта правового воздействия, однако для раскрытия понятия правового режима этого явно не достаточно.

Анализ приведенных точек зрения позволил нам выделить две основные позиции по вопросу о понятии правового режима: первая группа авторов (Н.И. Матузов, А.В. Малько) определяют правовой режим как специфический механизм правового регулирования. Ключевым в данной точке зрения является то, что по мнению авторов, правовой режим показывает, как осуществляется правовое регулирование. Вторая группа (С.С. Алексеев, М.Н. Марченко и др.) указывает на правовой режим как содержательную характеристику конкретных нормативных средств, призванных урегулировать определенную группу отношений.

Выше нами рассмотрены позиции исследователей теории государства и права, в цивилистической же науке правовой режим видится несколько иначе. Специфика точек зрения, которые будут рассмотрены далее, заключается в том, что авторы изучают правовой режим конкретных объектов гражданских прав. Однако такой подход считается вполне обоснованным. Так, С.С. Алексеев указывает, что научные исследования, преследующие цель выяснить специфику юридического регулирования определенного участка деятельности, в особенности, когда эта деятельность имеет строго определенный объект, должны проводиться под углом зрения правового режима данного объекта [8, с. 334-335].

А.В. Венедиктов понимает под правовым режимом имущества специальные правила порядка образования и использования имущества [6, с. 381].

Т.Л. Левшина, характеризуя правовой режим недвижимости, включает в него понятие недвижимости, виды, специфику перехода прав и обязанностей, государственную регистрацию [10, с. 60].

М.В. Бархатов, определяя правовой режим земельного участка, указывает, что понятие включает в себя различные условия владения, пользования и распоряжения землей [10, с. 60].

Е.А. Суханов не давая определение правового режим, указывает, что особенности правового режима отдельных объектов зависят от ограничений, установленных законодательством для прав, возникающих на данные объекты (например, строго целевой характер использования земельных участков; отчуждение и использование вещей, ограниченных в обороте, и т.п.). Имеется прямая зависимость правового режима и от субъектного состава правоотношений (например, изъятые из оборота вещи могут находиться лишь в государственной собственности; некоторые основания возникновения и прекращения права собственности, используются для строго определенных субъектов (например, приватизация) [2, с. 394-417].

Следовательно, ученые цивилисты видят правовой режим либо как совокупность правил поведения, складывающихся в отношении того или иного объекта гражданских прав, либо, как порядок осуществления гражданских прав в отношении определенного объекта.

Обобщая все приведенные позиции, мы можем констатировать, что авторы демонстрируют самые разнообразные подходы к понятию правового режима. Мы также можем сделать важный для нас вывод о том, что ключевым в понятии правового режима является установление определенных дозволений и запретов в отношении объекта правого воздействия. Более того, как указывает С.С. Алексеев, эти дозволения или запреты, как правило, выступают в качестве доминанты, определяющей весь облик правого режима, создают специфическую направленность, настрой в регулировании и в конечном итоге - специфику правового режима [8, с. 334-335]. Следовательно, специфика правового режима недвижимости будет заключаться в системе правовых норм, устанавливающих конкретные дозволения и запреты в отношениях, складывающихся между субъектами права по поводу объектов недвижимости.

Однако только ли дозволения и запреты являются специфической характеристикой правового режима недвижимости. Возвращаясь к точке зрения, высказанной рядом авторов (Е.А. Суханов [2, с. 394-417], М.Н. Марченко), мы можем согласиться, что значительную роль в характеристике правового режим недвижимости оказывают ограничения прав, установленные в отношении данных объектов.

Недвижимость представляет собой особый объект гражданских прав. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами имущества. Это связано с тем, что пользование недвижимостью в большей степени, чем пользование движимыми вещами затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью. Наконец, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте.

Под ограничением права понимается то, что субъект не может делать, что он обязан терпеть, причем ограничения могут затрагивать все правомочия, в том числе, и право распоряжения вещью [11, с. 22-29]. Ограничение не приводит к установлению нового права на объект. Ограничения права строго предусмотрены федеральным законом.

Ограничения не устанавливают права на чужое действие, субъект обязывается к лишь к воздержанию от совершения каких-либо действий. Так, если это ограничения в отношении жилого помещения (п. 1 ст. 288 ГК РФ [12]), то это касается воздержания от действий, имеющих цель изменить назначение данного объекта. Анализ ряда других ограничений (п. 3 ст. 209 ГК РФ, и т.д.) позволяет нам сделать аналогичные выводы.

Законодательство о недвижимости насыщено нормами об ограничении прав на данные объекты. Это и ограничение неизменения целевого назначения земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ); непричинения ущерба природной среде (п. 3 ст. 209 ГК РФ), особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных и т.д. Следовательно, установлена зависимость правового режима от ограничений прав на объект недвижимости, как предмет воздействия правового режима.

Учитывая большое количество ограничений, установленных в отношении прав на объекты недвижимости, необходимо, рассматривая специфику правового режима недвижимости, указывать на данные ограничения.

Следовательно, специфика правового режима недвижимости будет заключаться не столько в системе правовых норм, устанавливающих конкретные дозволения и запреты, сколько в ограничениях прав в отношениях, складывающихся между субъектами права по поводу объектов недвижимости.

Учитывая все вышеизложенное, мы можем сформулировать понятие правового режима недвижимости - это порядок правового регулирования, выраженный в форме установления дозволений, запретов и ограничений, создающих особый объем прав и обязанностей субъектов по отношению к объекту недвижимости.

Литература

1. Левшина Т.Л. Гражданское право России. Общая часть: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М.: Юристъ, 2001.

2. Суханов Е.А. Гражданское право: В 4-х т. Том 1. Общая часть: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб и доп. М.: Волтерс Клувер, 2004.

3. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М.: Юристъ, 2002.

4. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М.: Юрайт-Издат, 2004.

5. Бакшинскас В.Ю. Предпринимательское право Российской Федерации / Отв. ред. Е.П. Губин, П.Г. Лахно. М.: Юристъ, 2003.

6. Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М.-Л., 1948.

7. Жариков Ю.Г. Научно-практический правовой постатейный комментарий к Водному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А.Боголюбова. М.: Юридический дом «Юстицинформ», журнал «Право и экономика». 1996. № 17-18.

8. Алексеев С.С. Восхождение к праву. Поиски и решения. М.: Изд. НОРМА, 2001.

9. Матузов Н.И., Малько А.В. Правовые режимы: вопросы теории и практики // Правоведение. 1996. № 5.

10. Гражданское право России. Общая часть: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М.: Юристъ, 2001.

11. Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. Элиста: АПП Джангар, 1999.

12. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Ч. 1. от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.