Особенности регулирования стоимости комплексногожилищного строительства в контрактах жизненныхциклов недвижимости

кательности региона могут играть и сами фирмы. Компании могут выступать в качестве банального потребителя ресурсов. Однако когда фирма действует на пользу региона, выигрывает не только место базирования производства, но и сама фирма. Как только предприятие начинает инвестировать в регион, оно становится заинтересованным лицом, желающим сделать его лучше с точки зрения производственных возможностей.

Библиографический список

1. Макконел К.Р. Экономикс: принципы, проблемы и политика / К.Р. Макконел, C.J1. Брю. - М., 1997.

2. Giarratana М., Torrisi S., Pagano A. The Role of MNCs in the Evolution of the Software Industry in India, Ireland and Israel. In A. Aurora and A. Gambardella, eds., From Underdogs to Tigers: The Rise and Growth of the Software Industry in Some Emerging Economies. - Oxford, 2005.

3. Schumpeter J. Review of Economic Theory. - M., 2007.

4. Jaffe A.B., Lerner J., Stern S. Innovation Policy and the Economy. Vol. 5, National Bureau of Economic Research: The MIT Press. - Cambridge, Massachusetts, 2005.

5. Arora A., Gambardella A. Bridging the Gap. In A. Aurora and A. Gambardella, eds., From Underdogs to Tigers: The Rise and Growth of the Software Industry in Some Emerging Economies. - Oxford, 2011.

6. Рузавин Г.И. Методология научного познания / Г.И. Рузавин. - М., 2009.

7. Porter М.Е. The Competitive Advantage of Nations. - New-York, 1990.

C.A. Воронин А.Г. Янков

ОСОБЕННОСТИ РЕГУЛИРОВАНИЯ СТОИМОСТИ КОМПЛЕКСНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В КОНТРАКТАХ ЖИЗНЕННЫХ

ЦИКЛОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Аннотация. В статье проведен теоретический обзор по проблемным вопросам развития механизмов управления проектами комплексного жилищного строительства на основе регулирования, стоимости контракта жизненного цикла недвижимости. Автором рассмотрен и решен ряд задач: актуализация вопроса регулирования стоимостью проектов комплексного жилищного строительства; проведен понятийный анализ определения контракта жизненного цикла недвижимости; выполнен обзор зарубежного опыта в заключении данных контрактов; проанализированы основные аспекты внедрения контрактов жизненных циклов недвижимости в отношении проектов комплексного жилищного строительства на территории РФ.

Ключевые слова: комплексное жилищное строительство, контракт жизненного цикла недвижимости, регулирование стоимости, инвестиции, зеленое строительство.

При всем развитии жилищного строительства ситуация с обеспечением населении жильем далека от решения. Рост объемов строительства новых жилых домов ограничен от

© Баронин С.А., Янков А.Г., 2013

непрозрачных систем выдачи разрешений на строительство и монополизации местных рынков строительных услуг. Все эти недостатки не могли не оказать негативного влияния на темпы ввода жилья в России. Необходимость урегулирования данного вопроса является задачей государственной важности. Развитие комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства может стать путем решения данной задачи. Так как оно предполагает собою ряд действий по образованию и использованию земельных участков для комплексного освоения территорий в целях обеспечения граждан доступным жильем.

Комплексное жилищное строительство является одним из многих механизмов реализации государственной жилищной политики. Современное использование термина «комплексное освоение территорий в целях жилищного строительства» обязано вводу в действие Земельному Кодексу РФ, где в ст. 30.2 определены «особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности» [2]. Комплексная застройка позволяет снизить себестоимость жилья за счет того, что строительство всех объектов социальной инфраструктуры застройщик берет на себя. В сложившейся нехватке качественного и недорогого жилья комплексное жилищное строительство дает возможность формирования предложений жилья по доступной цене эконом-класса. Разработка механизмов управления проектами комплексной жилой застройки и сегодня является актуальнейшей задачей.

Актуальность необходимости развития комплексного жилищного строительства рассматривалась в диссертациях И.Н. Сегаева, А.Н. Поршаковой под руководством С.А. Баро-нина, а так же монографиях С. А. Баронина. Рассмотрение вопроса об управлении проектами комплексного жилищного строительства тесно связано с развитием института государственного-частного партнерства. В настоящий момент актуальным стал вопрос о поиске новых форм государственного-частного партнерства для проектов по комплексному жилищному строительству. Одной из таких форм партнерства может выступить контракт жизненного цикла недвижимости, а также приведенные затраты как оценочный показатель экономической эффективности того или иного объекта комплексной жилой застройки.

Целью проведенного исследования является выполнение теоретического обзора по проблемным вопросам развития механизмов управления проектами комплексного жилищного строительства на основе регулирования, стоимости контракта жизненного цикла недвижимости как формы государственного-частного партнерства для обеспечения динамики роста ввода жилья. В исследовании рассмотрен и решен ряд задач: актуализация вопроса регулирования стоимостью проектов комплексного жилищного строительства; проведен понятийный анализ определения контракта жизненного цикла недвижимости; выполнен обзор зарубежного опыта в заключении данных контрактов; проанализированы основные аспекты внедрения контракта жизненного цикла недвижимости в отношении проектов комплексного жилищного строительства на территории РФ.

Проведенный анализ показал наличие понятий «контракт жизненного цикла» и «контракт жизненного цикла недвижимости». Контракт жизненного цикла является договором смешанного типа; в основе его лежит договор об оказании услуг. Только, в отличие от обычных договоров об оказании услуг контракт жизненного цикла, может включать условия, обязывающие государство или муниципальное образование предоставить земельный участок

или иное недвижимое имущество (если речь идет не о новом строительстве, а о реконструкции старого здания), которое в дальнейшем будет содержаться исполнителем контракта [4]. В свою очередь, понятие «контракт жизненного цикла недвижимости» определяется как заключение договора на весь комплекс работ, связанных с объектом недвижимости: проектированием, строительством, финансированием и содержанием объекта. Контракты жизненного цикла недвижимости - перспективный инструмент частно-государственного партнерства в современных условиях экономики России. Что дает новый взгляд на реализацию проектов комплексного жилищного строительства, традиционно финансируемых за счет государства? Также понятие «контракт жизненного цикла недвижимости» предполагает строительство объекта по определенным стандартам: выполнение инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства и реконструкции объектов капитального строительства и т.д., такие общие стандарты еще не разработаны в России для заключения подобных контрактов на недвижимость.

Необходимо рассмотрение зарубежного опыта, так как контракты жизненного цикла только начинают приживаться в России. Несмотря на то что контракт жизненного цикла -это новая схема в индустрии, ее эффективность уже доказана мировой практикой. Страны Евросоюза, США, Канада, Австралия все чаще приметают контракт жизненного цикла в транспортном строительстве, а также так называемом зеленом строительстве. За 20 лет в Европе было заключено более 1400 контрактов жизненного цикла на общую сумму более 260 млрд евро. В зарубежных источниках данный контракт известен под термином life cycle contract. Опыт показывает, что схема контракта жизненного цикла делает строительство в два раза быстрее и на 40% дешевле. В качестве зарубежного опыта можно рассмотреть конкретный пример - трасса El8 Турку-Хельсинки. Стоимость проекта по схеме life cycle contract: 303 млн евро (оценка стоимости по схеме разового контракта - 354 млн евро), таким образом, экономия государственного заказчика составила как минимум 15% [4].

Но следует учитывать, что за рубежом данные контракты неразрывно связаны с таким понятием, как зеленое строительство и энергоэффективность жилых домов. Выделяются преимущества сертификации зданий и сооружений в соответствии с принятыми «зелеными» стандартами. Зеленые стандарты служат элементом обеспечения устойчивого развития территории, так как направлены на создание благоприятной среды обитания человека и охрану окружающей природы, что служит доминантой и движущим фактором их разработки и реализации. Строительные объекты, соответствующие стандартам зеленого строительства, позволяют получить преимущества каждой целевой группе, которые могут быть выражены в следующих показателях: большая конкурентоспособность в продвижении зеленого объекта, строительства или решения как экологически чистого и соответствующего принципам устойчивого развития территории, гарантия, что при строительстве объекта применялись технологии, соответствующие основным принципам устойчивого развития; активизация поиска инновационных решений, которые минимизируют воздействие на окружающую среду; снижение эксплуатационных расходов и повышение качества рабочей и жилой среды [3].

Современный этап регулирования строительной жилищной отрасли в России можно определить как этап нового правого регулирования энергоэффективности жилых домов с использованием весьма перспективных правовых, экономических и организационно-

управленческих подходов на основе управления стоимостью затрат в контрактах жизненных циклах недвижимости.

Указом Президента РФ от 4 июня 2008 года № 889 «О некоторых мерах по повышению энергетической и экологической эффективности российской экономики» предусмотрено снижение к 2020 году энергоемкости валового внутреннего продукта РФ, в том числе жилищного строительства, не менее чем на 40 %. С целью создания правовых, экономических и организационных механизмов, стимулирующих применение энергосберегающих и экологически чистых технологий в строительстве, был принят Федеральный закон РФ от 23 ноября

2009 года № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности РФ». В Государственной программе «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности на период до 2020 года» принятой распоряжением Правительства РФ от 27 декабря 2010 г. № 2446-р, также содержится требование по снижению энергоемкости валового внутреннего продукта РФ не менее чем на 40 % до 2020 г. Требования к стадийному повышению энергетической эффективности на 15 % до 2015 г., еще на 15 % с 2016 г. и еще на 10 % с 2020 г содержатся в Приказе Министерства регионального развития РФ от 28 мая

2010 г. № 262 «О требованиях энергетической эффективности зданий, строений, сооружений». Таким образом, строительство жилых домов должно вестись с поэтапным увеличением требований по энергоэффективности зданий, что сопряжено с увеличением стоимости строительства квадратного метра жилья. Вместе с тем, Указом Президента РФ от 07 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» Правительству РФ поручено до 2018 года обеспечить снижение стоимости одного квадратного метра жилья на 20% путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономического класса [1].

Решение этих двух, казалось бы, взаимоисключающих задач может стать заключение контракта жизненного цикла недвижимости. Ведь согласно условиям такого контракта одна сторона - исполнитель инфраструктурного проекта - за свой счет и с использованием собственных материалов возводит инфраструктурный объект и эксплуатирует его в течение всего расчетного срока эксплуатации, осуществляя ремонт, уход и обслуживание, а другая сторона - государство или муниципальное образование - оплачивает за счет бюджета [1].

Таким образом, исследование показало высокую актуальность вопроса регулирования стоимости комплексного жилищного строительства в контрактах жизненных циклов недвижимости.

Библиографический список

1. Стратегия развития инвестиционно-строительного комплекса в условиях саморегулирования: материалы II международной научно-практической конференции. - Казань: Казанск. гос. архи-тект.-строит. ун.-та, 2013. - 419 с.

2. Сегаев И.Н. Девелопмент земельных участков в жилищных корпорациях при комплексном освоении территорий: дис. ... канд. экон. наук. - Пенза, 2010. - 167 с.

3. Бенуж A.A. Эколого-экономическая модель жизненного цикла здания на основе концепции «зеленого» строительства: автореф. дис. ... канд. техн. наук. - М., 2013. - 24 с.

4. Черниговский М. Контракты жизненного цикла: правовая природа и перспективы использования в рамках ГЧП-проектов в России [Электронный ресурс]. - URL http://www.vegaslex.ru/text/32463 (дата обращения: 01.05.2009).

М.Ю. Каталкина

НЕОБХОДИМЫЕ И ДОСТАТОЧНЫЕ КРИТЕРИИ ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЯ ОБ ИНТЕГРАЦИИ

Аннотация. В статье рассмотрена проблема обоснования решения об интеграции. Автором разработана и предложена система критериев принятия решения об интеграции и основные требования, которым они должны отвечать. Сформировано два взаимодополняющих типа критериев - необходимые и достаточные.

Ключевые слова: интеграция, реорганизация, слияние, присоединение, управленческое решение, критерии.

Принятие неверного решения о слиянии или поглощении становится причиной достаточно большого количества проблем после того, как сделка заключена. В связи с этим решение об интеграции нуждается в тщательном обосновании, одним из этапов которого является построение критериев для принятия решения.

Существует достаточно большое количество определений термина «критерий». Так, в словаре С.И. Ожегова критерий определяется как мерило оценки, суждения [4]; в словаре Д.Н. Ушакова критерий - это признак, на основании которого производится оценка, определение, классификация чего-нибудь [5]. Также представляется интересным определение, данное А.Д. Михельсоном в 1865 г., где критерий - это признак для распознания истины, которым руководствуется разум в составлении о ней суждения [3]. В большинстве определений данного термина ключевыми словами являются признак и оценка. В данном случае под критерием будем понимать признак/условие, на основе которого происходит оценка возможности и эффективности проведения интеграции.

В литературе выделяют различные виды критериев, применяемых для оценки тех или иных объектов. Автор предлагает рассмотреть и сформулировать два вида критериев принятия решения об интеграции - необходимые и достаточные. Под необходимыми (или жесткими) будем понимать критерии, при отсутствии которых реализация процесса интеграции не возможна. С помощью этих критериев происходит отбор приемлемых вариантов решений. Чаще всего они охватывают правовые, технические, экологические и другие сферы. Достаточные (или гибкие) критерии - это критерии, наличие которых повышает эффективность процесса интеграции. Данные критерии позволяют выбрать лучший вариант решения из оставшихся. Нельзя не отметить, что выделенные критерии необходимо использовать системно, так как только в этом случае они обеспечивают необходимость и достаточность обоснования решения. В противном случае критерии могут быть необходимыми, но недостаточными, или достаточными, но не необходимыми.

© Каталкина М.Ю., 2013