Апартаменты ждут отделения от псевдожилья

Рынок апарт-отелей Петербурга замер в ожидании: в городе действует негласный мораторий на выдачу разрешений на строительство апартаментов. Дело в том, что президент России Владимир Путин поручил правительству до 1 августа внести в законодательство изменения, определяющие правовой статус апартаментов. И до той поры, по мнению аналитиков, брать на себя ответственность чиновники не рискуют.

Участники рынка предполагают, что, возможно, наличие профессиональной управляющей компании как раз и могло бы стать тем самым критерием отделения апартаментов от псевдожилья

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Санкт-Петербург является лидером российского рынка недвижимости в сегменте сервисных апартаментов. Но сейчас в городе, по данным участников рынка, действует негласный мораторий на выдачу разрешений на строительство новых проектов. И девелоперы ждут решения «статусного» вопроса, рассчитывая на адекватное разделение имеющегося массива объектов на гостиничные и жилые.

В конце 2020 года Минстрой РФ обозначил планы по прекращению строительства апартаментов и переводу уже возведенных объектов в статус жилой недвижимости. Как отмечает Константин Сторожев, генеральный директор УК Valo Service, последнее разрешение на строительство апарт-отеля в Северной столице было выдано в апреле 2020 года, и с тех пор рынок замер в состоянии неопределенности. Участники рынка полагают, что «мораторий» продлится до решения вопроса на федеральном уровне.

При этом в пресс-службе Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (Госстройнадзора) отметили, что в ведомстве отсутствует информация о введении «моратория» на выдачу разрешений на строительство апартаментов. Для получения любого разрешения на строительство застройщик должен подать определенный пакет документов. Закон обязывает заявителя соблюсти все требования по формованию и согласованию документов. В противном случае ведомство будет вынуждено отказать.

По словам Константина Сторожева, спрос на апартаменты стабилен, а в ответ на обсуждение запретов в ноябре и декабре 2020 года он даже вырос. Но ликвидных лотов в структуре предложения остается все меньше, хотя частные инвесторы проявляют к ним заметный интерес. Экономическая нестабильность, ослабление рубля, падение ставок по депозитам, снижение доходности квартир, только усиливающееся за счет доступной ипотеки,— все это ведет к росту популярности доходной недвижимости и, в частности, апартаментов с текущей прибылью в 7–12% годовых.

По мнению участников рынка, действие негласного моратория на рынке ощущается не так остро, как могло бы. «Его введение произошло в сравнительно подходящий момент: когда предложение юнитов в строящихся комплексах было на высоком уровне, а покупатели стали осторожнее из-за крайне негативного влияния пандемии на действующие сервисные апарт-отели. В противном случае мы бы наблюдали ажиотажный спрос, вертикальный рост цен и вымывание ликвидного предложения»,— рассуждает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.

По мнению эксперта, ситуация выглядит некомфортной для девелоперов, уже вложивших деньги в новые проекты (покупку земли, концепцию, проектирование), но не успевших получить разрешение на строительство. Очевидно, они рискуют потерпеть убытки, как минимум — из-за заморозки инвестированных средств, затянувшейся оплаты процентов по кредитам и возможного перепроектирования. Однако с точки зрения самого рынка апартаментов ничего критичного нет: в предыдущие годы был создан большой задел по проектам апартаментов, даже избыточный в отдельных сегментах. Так, по данным Colliers, к 2023 году объем сервисных апартаментов превысит объем гостиничного рынка категории «три-четыре звезды» и составит около 58% этого нового предложения.

Критерии разделения

Участники рынка считают, что решение по статусу апартаментов в формате признания псевдожилья жилыми помещениями, а апарт-отелей — объектами гостиничной инфраструктуры было бы идеальным для всех участников рынка.

«Самое главное в данном случае — выработать ряд адекватных критериев, которые позволили бы четко разделить две эти категории недвижимости. От лица Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) мы предлагали и Минстрою, и Госдуме, и городской администрации помощь в формулировке решения, которое устроило бы и власти, и бизнес. Но ни от кого не получили конструктивного ответа. Мы по-прежнему считаем, что привлечение бизнеса к выработке новых правил критически важно»,— подчеркивает господин Сторожев.

Господин Косарев считает, что у рынка сервисных апартаментов должно быть светлое будущее, более четко определенное законодательством. Причем должны развиваться два формата, которые на таком развитом рынке, как петербургский, фактически вырастут из него: «арендные апартаменты», в том числе (в перспективе) для более комфортного семейного проживания, и «кондо-отели».

Эксперты поясняют, что главных отличительных черт апарт-отелей от псевдожилья три. Это технические помещения и инженерия, необходимые объекту временного размещения и отличающиеся от тех, что встречаются в обычных жилых домах; полный спектр гостиничных сервисов; реально работающие доходные программы с регулярными выплатами инвесторам. Кроме того, настоящий апарт-отель — это гостиница. Такой проект имеет богатую инфраструктуру, ресепшен, он прошел отельную классификацию и получил «звезды».

«И, наконец, один из самых важных факторов: настоящий апарт-отель управляется профессиональной управляющей компанией (УК). На ее плечи ложатся все операционные, технические, юридические, маркетинговые и финансовые задачи для обеспечения жизнеспособности гостиничного объекта или целого комплекса. Профессиональная УК в сегменте апартаментов должна иметь экспертизу в индустрии HoReCa. Ее сотрудники — иметь профильное образование, уметь работать в отрасли гостеприимства, знать иностранные языки и то, как действовать в чрезвычайных ситуациях. И, конечно, соблюдать высокие стандарты обслуживания гостей. Только единое управление позволяет обеспечивать отельные стандарты размещения, обслуживания и привлечения гостей»,— отмечает господин Сторожев.

Участники рынка предполагают, что, возможно, наличие профессиональной управляющей компании как раз и могло бы стать тем самым критерием деления апартаментов.

Так, Сергей Ногай, генеральный директор ООО «Пулково Скай», девелопер проекта Status, отмечает, что апартаменты действительно выпадают из классификации жилой недвижимости, когда становятся сервисными, находятся под управлением оператора и обладают инфраструктурой, соответствующей определенному классу гостиницы. Профессиональный оператор опирается при управлении апартаментами на гостиничные стандарты. Наличие сервиса и его уровень становятся определяющими факторами при классификации всех гостиничных объектов, к которым относятся и апартаменты.

По мнению Екатерины Лисовской, генерального директора отельного оператора PLG, профессионализм управляющей компании трудно оценить до того момента, когда она начнет работать. Хотя наличие отельного оператора и набора услуг, который он предлагает, уже является предпосылкой к тому, чтобы отнести объект к категории отелей. Очевидным показателем назначения объекта является проект, в котором предусмотрена инфраструктура для ведения гостиничного бизнеса, а апарт-отели должны предоставлять услуги по временному размещению гостей и весь гостиничный сервис.

При этом Андрей Косарев полагает, что УК — это неоднозначный критерий, поскольку она может быть у любого жилого комплекса, равно как и у псевдожилья. Вопрос — в ее роли и функциях. Кроме того, УК как очевидное отличие апарт-отеля от псевдожилья, к сожалению, видно только уже на операционной стадии его развития, но не в проектной документации.

В целом в России рынок профессиональных УК сейчас только формируется. В Санкт-Петербурге работает больше всего компаний, управляющих апарт-отелями. При этом внешние (независимые) сетевые УК пока единичны, в основном они создаются девелоперами. «На сегодня в Петербурге всего две управляющие компании, которые имеют семилетний опыт работы именно в этом сегменте. Нам кажется правильным, когда управляющая компания начинает свою деятельность одновременно с началом строительства, отслеживая, в том числе, тенденции гостиничного рынка. Изначальный тандем застройщика и управляющей компании может дать будущему апарт-отелю серьезную фору»,— отмечает Петр Войчинский, генеральный директор компании «МК-Элит». В прошлом году также стала заметна тенденция появления на петербургском рынке международных гостиничных отельеров, что связывают с его высоким потенциалом.

Перспективы рынка

Если разделение апартаментов произойдет в ожидаемом участниками рынка ключе (на жилые и гостиничные объекты), то, по мнению Константина Сторожева, это позволит соблюсти права всех причастных к рынку: тех, кто покупал псевдожилье как квартиры, и тех, кто приобретал апартаменты как коммерческую недвижимость в качестве инвестиционного инструмента.

«Рынок отреагирует на это дальнейшим развитием сегмента апарт-отелей. В данный момент потенциал апарт-отелей как способ привлечения частных инвестиций в экономику Петербурга и повышения его туристической привлекательности недооценен. Если не брать в расчет пандемию, то турпоток в наш регион растет, а гостиничных объектов в сегменте "две-четыре звезды" не хватает. И если дать сегменту развиваться, то апарт-отели решат эту проблему и дадут частным инвесторам возможность вкладываться в развитие туристической отрасли, что станет драйвером ее развития»,— считает эксперт.

Андрей Косарев соглашается, что для Петербурга такое решение будет позитивным и даст импульс появлению новых проектов сервисных апарт-отелей, которые способствуют как развитию туристического потенциала города (на фоне того, что новые крупные отели почти не строятся), так и фактическому развитию профессионального сегмента арендного жилья.

По прогнозу Антона Агапова, директора по развитию сети апарт-отелей YE’S, определение правового положения апартаментов приведет к тому, что псевдожилье полностью уйдет с рынка как формат, возводить такие проекты станет невыгодно. Девелоперы, ранее строившие подобные объекты, переключатся на жилую недвижимость или, в случае, когда участок не подходит под жилую функцию, вынуждены будут скорректировать концепцию своих проектов и возводить сервисные апартаменты, привлекая к проекту профессиональную УК.