Вместо магазинов — парк

Торговые центры в России так и не успели войти в стадию зрелого рынка, претерпевая один кризис за другим. Некогда перспективный сегмент столкнулся с валютным коллапсом 2014 года, затем с экономической нестабильностью на протяжении пяти лет, а потом оказался на грани выживания в пандемию. Сегодня вставший перед торговыми объектами вопрос трансформации — это уже не просто проблема развития, а выживания в новых условиях, считает руководитель архитектурного бюро T+T Architects Сергей Труханов.

Сегодня более половины торговых площадей в объектах городов-миллионников требует обновления концепции

Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ

Несбывшиеся прогнозы В 2021 году оборот розничной торговли вырос почти на 7% после 2020-го, который запомнился всем мировым карантином и связанным с этим экономическим кризисом. Эффект отложенного спроса был полностью реализован в течение года, а в 2022-м рост прогнозировался на минимальном уровне. Сейчас какие-либо предположения дальше месяца планирования никто и не делает. Покупательная способность населения постепенно снижается: значительная часть людей находится в режиме экономии. Все большую популярность набирают магазины экономсегмента и формат «магазин у дома».

Развитие жилого сектора и принципов «15-минутного города» создали благоприятную с точки зрения урбанистики тенденцию распределенного по району ритейла, но оказали негативное влияние на крупные торговые объекты, которые ранее становились центрами притяжения и активности. Иными словами, трафик сконцентрировался в районах, где люди получают все необходимое, а выезды в крупные торговые центры по выходным дням теперь существенно сократились.

Новых объектов в стране практически не появляется. Те, что были введены в эксплуатацию в последние год-два,— это объекты, начатые еще несколько лет назад. За последние пять лет, по подсчетам консультантов, в стране открыли 21 торговый центр, суммарная площадь которых составила около 690 тыс. кв. м.

Площадки под торговые центры инвесторы предпочитают продавать застройщикам жилья, а те уже всеми силами пытаются избавиться от обременений в виде строительства подобных торговых объектов. Такая парадоксальная ситуация приведет к тому, что введенные недавно объекты ждет непростой путь трансформации не только концепций, но и площадей.

Если ранее о критерии обеспеченности торговыми площадями на 1 тыс. жителей говорили в контексте емкости рынка и потенциала для торговой недвижимости в нашей стране (напомню, в большинстве регионов обеспеченность не доходит и до 500 кв. м на 1 тыс. жителей против европейских 1000+ «квадратов»), то теперь это скорее индекс потенциала работы архитекторов с подобными объектами.

Срок устаревания концепции торгового объекта составляет пять-семь лет. Сегодня более половины торговых площадей в объектах городов-миллионников требуют обновления концепции. Кроме того, стали распространяться практика сноса и комплексного редевелопмента с изменением функции с торговой на жилую или офисную. Чаще всего это объекты, которые были возведены в 2000-х годах и уже не соответствуют современным требованиям и стандартам ни в части концепции, ни конструктивом.

Ралли, маскарады и отраслевые выставки Крупные торговые объекты, в отличие от бизнес-центров, имеют большую вариативность сценариев реконцепции, в первую очередь благодаря архитектурным решениям и развитой инфраструктуре. В их числе — большепролетные конструкции, удобное расположение, многофункциональная нарезка, просторные атриумы, паркинг, выделенные мощности. Функционал современных моллов позволял удовлетворять практически любые развлекательные, гастрономические, сервисные, а иногда даже образовательные потребности ежедневного характера. Теперь все это может помочь насытить их пространство не только торговой функцией, но и организовать в нем современные выставочные пространства, технопарки, дарксторы, а при желании даже устроить, например, картинг.

Совокупность таких факторов, как хорошая локация, просторные паркинги и большепролетные конструкции, может стать идеальной основой для создания многофункционального развлекательного кластера в виде крытого парка. Подходящим примером формата можно назвать «Урам-парк» в Казани, разработанный бюро Legato Sports Architecture в консорциуме с бюро Kosmos. Это и всесезонный экстрим-парк, состоящий из крытой и открытой площадок, и культурный центр с собственным выставочным пространством, лекторием, танцевальным залом, медиацентром, площадками для городских сообществ, и локация для тематических резидентов.

Нельзя забывать и о возможности адаптации торгового комплекса под детские досуговые и образовательные центры, такие как дома культуры и творчества. Однако для таких целей годятся далеко не все объекты, так как для занятий, к примеру, живописью нужно качественное естественное освещение. Поэтому оптимальным вариантом в данном контексте может стать организация детских спортивных секций и площадок для праздничных мероприятий.

Событийный функционал в данном случае является не столько генератором финансовых потоков, так как все понимают, что гораздо выгоднее посадить на пустующие площади масс-маркет одежды или продуктовый магазин, сколько возможностью для торгового центра стать точкой притяжения и переждать трудный период, обеспечивая окупаемость эксплуатационных расходов.

Другой вариант работы с крупными торговыми объектами — их адаптация под технопарки и шоурумы, которым важны инженерные мощности, а также возможность быстро менять и масштабировать пространство. Кроме того, в таком случае не нужны открытые фасады, в отличие от офисных и административных схем, где крайне важно естественное освещение. Поэтому моллы с их глухими стенами потенциально хорошо подходят для организации легких производств.

Для районных ТЦ также справедливо расширение функционала в рамках досугового центра, но в большей степени с сохранением классического ритейла. Людям в новых микрорайонах нужны и продуктовые магазины, и предприятия услуг, и одежда, и многое другое. Если есть возможность не ехать в центр, чтобы удовлетворить эти потребности, то они точно проголосуют рублем за объекты в пешей доступности от дома. Именно локальные объекты сейчас меньше всего подвержены кризису и показывают стабильную картину доходности и заполняемости.

Еще одним нетипичным арендатором торговых объектов станет государственный сектор. Многофункциональные центры уже отлично зарекомендовали себя в ряде крупных торговых центров в столице, а теперь эту практику самое время масштабировать и на районные ТЦ, и даже в регионы.

Антикризисная архитектура Главная задача любого торгового объекта на ближайшие три-четыре года — обретение суверенитета. Как концептуального, так и финансового. Вся страна в один миг оказалась отрезанной от множества западных брендов, что, с одной стороны, можно расценивать как негативное обстоятельство, а с другой — как новое окно возможностей. Большинство инвесторов мыслят долгосрочными перспективами, понимая, что любые кризисы рано или поздно заканчиваются. Именно сейчас важно как можно скорее встать на рельсы локализации, создав устойчивые бизнес-модели и гибкую систему управления.

Редевелопмент торгового или офисного объекта занимает в среднем около двух-трех лет. В быстро меняющейся реальности планировать устойчивые концепции можно только в гибком формате. Гибкость — это общее правило для всех объектов коммерческого назначения, которые даже находятся на стадии проектирования. Возможность трансформации под актуальный и востребованный формат, оптимальная нарезка площадей, минимизация неэффективных метров и «мертвых» зон — гарантия того, что объект сможет любой кризис пройти пусть и с минимальной, но выручкой для своего инвестора.

В перспективе пяти-семи лет ожидать объектов суперрегионального класса вовсе не стоит, а вот районный формат получит вторую жизнь. Объемы жилья, ежегодно вводимого в стране, потребуют обеспечения новой коммерческой инфраструктурой жителей, а стрит-ритейл с многотысячными ЖК совершенно точно не справится. Паритет международных брендов закончился, и на арену вышли российские компании с конкурентоспособным продуктом как в части food-, так и non-food-retail. В ближайшей перспективе на смену европейским «якорям» могут прийти азиатские гиганты. Новое время, безусловно, становится временем возможностей для тех, кто готов ими воспользоваться.

Еще в пандемию прорабатывались десятки сценариев использования пустующих площадей, чтобы обеспечить стабильный финансовый поток для объекта. Те концепции, которые мы видим на протяжении последних лет, достигаются функциональным балансом, оставляя торговый объект не только площадкой для арендаторов, но и событийным центром, местом коммуникации и комфортной средой для проведения досуга. Что касается офисных и многофункциональных центров, в первую очередь классов B и С, то их перспективы лежат в плоскости научных кампусов и тихих производств, которые сейчас базируются в «ржавом» поясе, IT-кластеров и исследовательских центров.

Объемно-планировочные характеристики типологии деловых комплексов отлично подходят для их адаптации под учебные классы, лаборатории, зоны внеклассного обучения студентов и так далее. Возможно, подобные кейсы-коллаборации с университетами и образовательными платформами и не будут отличаться высокой доходностью, но вполне способны стать хорошим драйвером для будущей реорганизации и развития проекта после завершения кризиса.

К преимуществам редевелопмента в любом формате можно отнести более щадящее отношение к городской экологии, чем в случае с новым строительством, отсутствие дискомфорта для местных жителей при проведении работ, комфортный инвестиционный порог входа в проекты.

Важно подчеркнуть, что ситуация не является безвыходной. Поменялись бизнес-модели, инвесторы и собственники уходят от долгосрочных стратегий, акцентируя внимание на тактических ходах. Каждый объект по-своему уникален, поэтому требует грамотной проработки сценариев развития со стороны не только архитекторов, но и маркетологов, финансистов и брокеров. При таком подходе практически любой торговый или бизнес-центр можно сделать коммерчески успешным при умеренном количестве вложений и сжатых сроках. И это справедливо не только для крупных городов, но и для регионов.