Чтоб земля пухом не казалась

ФОТО: ДМИТРИЙ АЗАРОВ

       С момента принятия Земельного кодекса РФ прошло полтора года. Этого вполне хватило, чтобы депутаты Госдумы занялись пересмотром его важнейших положений.

Проблема хорошо известна: земля под городскими домами и приватизированными предприятиями принадлежит в большинстве случаев государству или муниципальным образованиям. Сейчас собственники наземной недвижимости имеют право постоянного пользования земельными участками, плата за которое ограничивается земельным налогом, однако 1 января 2004 года ситуация изменится: по новому земельному законодательству большинству организаций придется либо выкупить участок в собственность, либо взять его в аренду. В любом случае предстоит заплатить. Выкуп составит от трех- до тридцатикратного размера земельного налога (чем больше численность населения города или поселка, тем выше этот коэффициент). Арендную плату устанавливают местные органы власти.
       Если учесть, что даже небольшой завод занимает минимум 2 га земли, а какой-нибудь машиностроительный гигант — все 600 га, то суммы и выкупа, и аренды получаются очень внушительные, достигая десятков миллионов долларов. Выкупная цена земли вполне может стать равной капитализации предприятия. Понятно, что изыскать такие средства под силу немногим, тем более так быстро, и в законе надо что-то менять. В ответ на вопрос, куда смотрела Дума в 2001 году, утверждая эти нормы, депутаты лишь разводят руками: "Не заметили, не успели внимательно прочесть".
       С тем, что земельное законодательство надо серьезно исправлять, согласны все. По ряду вопросов сходятся даже позиции вечных антагонистов — коммунистов и либералов. Все согласны, например, что к 1 января 2004 года переходный период не завершить, что для всех участников рынка надо сохранить или хотя бы продлить на какое-то время право постоянного пользования и что процедуру оформления прав на землю, порядок прохождения инстанций надо значительно упростить.
       
       В Думе уже выдвигались различные проекты поправок к Земельному кодексу, и в этих проектах содержится немало интересных идей. Например, группа депутатов во главе с Евгением Ищенко и Николаем Арефьевым предлагала продавать землю по кадастровой стоимости (которая значительно выше выкупных цен, действующих сейчас). При этом депутаты вполне справедливо указывали на сомнительность привязки цены земли к численности населения: по этой формуле земля в малонаселенной подмосковной Барвихе должна стоить дешевле земли в Екатеринбурге. В феврале проект был отклонен. Сейчас группа из двадцати думцев предлагает установить льготы для землепользователей Крайнего Севера: для них арендная плата не должна быть выше ставки земельного налога. Этот проект поддержан комитетом по собственности.
       Однако главным вдохновителем коренных изменений земельного законодательства выступил Российский союз промышленников и предпринимателей. В конце апреля 2003 года в Госдуму от имени депутатов были спешно внесены два очень похожих законопроекта о внесении изменений и дополнений в Земельный кодекс и смежные законы — о введении кодекса в действие и о приватизации. Инициатором одного из них стал зампред думского комитета по собственности Александр Новиков, другой подписан членами банковского и бюджетного комитетов Николаем Брусникиным и Алексеем Михайловым.
       Основная идея законопроектов — передать земельные участки в собственность тем, кому уже принадлежат расположенные на этих участках здания, сооружения, предприятия, за символическую плату — от 1 до 10 МРОТ, то есть от 100 до 1000 рублей. Эта сумма должна покрыть издержки на оформление документов. Фактически речь идет о бесплатной приватизации земли. Для тех, кто пожелает земельный участок арендовать, плата не должна превышать размера земельного налога на этот участок, то есть расходы не должны быть больше, чем при существующем порядке.
       Нельзя не отметить, что ряд положений законопроектов удачно восполняют пробелы Земельного кодекса. Например, в них содержится прямое указание на то, что выбирать между выкупом земельного участка в собственность и взятием его в аренду вправе собственник строений, а не местная администрация (сейчас в законе это четко не написано, поэтому возникают споры, особенно в Москве). Можно согласиться и с подробной регламентацией договора аренды, ограничивающей фантазии местных властей относительно дополнительных обязательств арендатора.
       
       Для внесения законопроектов, связанных с расходами, покрываемыми за счет федерального бюджета (то есть практически любых законопроектов, в которых затрагиваются финансовые вопросы), необходимо заключение правительства. Это конституционное требование достаточно формально: заключение может быть и отрицательным — лишь бы было. Времени, однако, у разработчиков не хватило, поэтому оба проекта внесли в Думу без заключений и одновременно обратились в правительство. Подобное практикуется (проект просто лежит какое-то время без рассмотрения), но в этом случае комитет по собственности и совет Госдумы сняли законопроекты с рассмотрения. Понятно, однако, что, как только правительство даст заключение, проекты снова будут внесены.
       В правительстве на два похожих законопроекта могут дать разные заключения. Проект Александра Новикова касается только земельных вопросов. Ими ведает Минимущество, которое и стало ведущим в подготовке заключения. Минимущество, как известно, заинтересовано в максимальных доходах от приватизации, поэтому на положительное заключение никто не рассчитывает. Проект Николая Брусникина и Алексея Михайлова написан более изощренно. В нем помимо выкупных цен затронут широкий круг имущественных отношений — как земельных, так и гражданско-правовых (например, порядок определения долей в праве собственности на земельный участок). А это уже компетенция Минэкономразвития РФ. Ожидается, что заключение, подготовленное в этом министерстве, будет менее однозначным — найдутся аргументы и "за", и "против". Тогда решающее слово останется за главой правительства.
"Власть" будет следить за развитием событий.
       

Цифра закона

По оценкам РСПП, выкуп земельных участков под российскими предприятиями обойдется в $100 млрд.
       В бюджете РФ на 2003 год доходы от продажи земельных участков запланированы в размере 4,285 млрд рублей.
       
Буква закона
       Новая редакция статьи 2 закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (проект Александра Новикова)
       При передаче... находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений взимается сбор за передачу земельного участка в собственность. Размер сбора устанавливается:
       для физических лиц — пятикратный размер установленного законом минимального размера оплаты труда;
       для юридических лиц — десятикратный размер установленного законом минимального размера оплаты труда.
Взимание дополнительных денежных сумм помимо указанного сбора не допускается.
       
История вопроса
       Приватизация предприятий началась в 1992 году, но земля по-прежнему принадлежала государству. Собственник предприятия получал земельный участок в пользование. При этом он имел право этот участок выкупить. В плане приватизации предприятия указывалась нормативная цена земли, устанавливаемая правительством. В 1992 году она составляла пятидесятикратную ставку земельного налога за единицу площади. Выкупать землю по такой цене желающих было немного. В 1995 году указ президента РФ разрешил выкупать земли под приватизированными предприятиями по цене, равной десятикратной ставке. Власти на местах могли увеличить эту цену не более чем в три раза. В 1996 году выкуп шел достаточно интенсивно, было заключено 1910 сделок, но потом процесс затормозился.
       Закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Земельный кодекс, принятые в 2001 году, установили новые правила. Выкуп земли либо взятие участка в аренду из права превратились в обязанность, и принять решение собственники предприятий должны были до 1 января 2004 года. Выкупная цена принципиально не изменилась: минимальная ставка налога с коэффициентом от 3 до 30. Ставки налога, правда, сильно варьируются даже в одном городе: в Москве отличаются в 54 раза, в Петербурге — в 29, в Екатеринбурге — в 17, в Нижнем Новгороде — в 6. Кроме того, ставки ежегодно растут, поэтому большинство желающих выкупить участки сделали это еще в 2002 году. Самыми активными покупателями были металлурги и энергетики. Сделки, однако, заключались в основном на Урале и в Сибири. Московские власти от продажи земли в собственность уклоняются, предпочитая сдавать участки в краткосрочную аренду, что позволяет постоянно повышать арендную плату.
       
Мировая практика
       В большинстве стран юридическая судьба земельного участка и построек едина: порознь они не продаются. Этот принцип постепенно приживается и в странах бывшего соцлагеря. В Центральной и Восточной Европе достаточно эффективно была проведена одновременная приватизация земли и расположенных на ней промышленных объектов. Новые собственники получали кредиты под залог недвижимости вместе с землей. На территории бывшей ГДР приватизация любых городских объектов была разрешена только с выкупом соответствующего земельного участка. В Польше крупные и средние предприятия приватизировались одновременно с землей, а собственники небольших объектов (магазинов, бензоколонок и т. п.) выбирали между выкупом земельного участка и арендой с правом последующего выкупа. При этом в Германии, Польше, Венгрии, Словакии земля могла продаваться за символическую цену, но с условием проведения новым собственником комплекса экологических мероприятий. А в Чехии, наоборот, предприятия вместе с землей продавались по максимальной цене, и часть этих средств государство направляло на экологию. В Эстонии в 1996 году собственники городских строений получили право приватизировать земельные участки по цене, равной величине годового земельного налога. В Грузии в конце 1990-х стали передавать земельные участки несельскохозяйственного назначения в собственность тем, кто имел на них право пользования. Для приватизации требовалось представить минимальный набор документов и уплатить сумму в размере одной либо двух ставок земельного налога.

От автора
       Алексей Михайлов, член комитета Госдумы по бюджету и налогам
       При введении в действие Земельного кодекса вопрос о землях под промышленными предприятиями не продумали, и сейчас ситуация идет в тупик. Выкуп земли на предлагаемых условиях изымет из оборота значительные средства, причем платить должны не столько богатые нефтяники, сколько текстильщики, машиностроители. Вопрос об аренде земельных участков тоже не проработан. Уже ясно, что до 1 января 2004 года большинство предпринимателей участки не выкупит, сохранив де-факто право бессрочного пользования. Санкций закон не предусматривает, тем более что согнать промышленные гиганты с земли невозможно. Полулегально будут существовать и промышленные предприятия, что негативно скажется на их инвестиционной привлекательности. Если же дать возможность переоформить бессрочное пользование землей на право собственности, будут созданы благоприятные условия для экономического роста.
       
От автора
       Александр Новиков, заместитель председателя комитета Госдумы по собственности
       В России не решена главная политическая задача — формирование класса собственников земли. Не завершена приватизация земли, сложна процедура оформления прав на нее. Это касается и предпринимателей, и граждан. Люди по полгода стоят в очередях, а ведь речь идет о самой экономически активной части населения. Или взять аренду земли: платежи поднимаются до бесконечности, а идти предприятиям некуда. Правительство провозглашает экономическую стабильность, но о какой стабильности можно говорить в таких условиях? Россия — страна, у которой больше всего земли. Но этот ресурс не задействован. Чтобы он заработал, чтобы развивался полноценный оборот земли (включая получение кредитов под ее залог), надо как можно быстрее раздать земельные участки в собственность. На это и направлен проект. В нем четко указаны размеры платежей и срок оформления — две недели.
       
Против
       Николай Арефьев, заместитель председателя комитета Госдумы по собственности
       Я против продажи земли, особенно такой поспешной. У нас нет четкой нормативной базы: земельного кадастра, актов о разграничении госсобственности. Земля под предприятиями рыночной стоимости не имеет, и, по идее, к богатым и бедным организациям нужен дифференцированный подход — иначе слабые предприятия легко угробить. Скажем, ЗИЛ не способен выкупить свою территорию. Но по Конституции все субъекты юридически равны. Вывод один: необходимо сохранить право бессрочного пользования, и землю в оборот не вводить. Большего внимания требуют земельные проблемы граждан. В областных городах, например, люди в середине 90-х покупали дом с землей, но права на землю власти им не оформляли. Теперь они обязаны либо выкупать землю по кадастровой стоимости, либо брать ее в аренду, а земля очень дорогая. Пришло время создать в Госдуме рабочую группу по комплексной доработке Земельного кодекса.
ОЛЬГА ПЛЕШАНОВА