Определение оптимального размера жилищного фонда для управляющей организации методом предельного анализа

• корректировка кредитной политики;

• корректировка бюджетов.

Необходимо отметить, что динамика и структура дебиторской задолженности во многом определяется эффективностью текущего мониторинга качества расчетных операций и контроля исполнения платежной дисциплины.

Результаты анализа, полученные на этапах предварительного, текущего и последующего контроля, должны учитываться при разработке мероприятий по совершенствованию управления дебиторской задолженностью и оптимизации ее параметров. Кроме того, на основе полученных данных может быть сделан достоверный прогноз будущей ситуации, определено оптимальное и вероятностное значение дебиторской задолженности, ориентированное на более эффективное использо-

вание свободных денежных средств и недопущение появления безнадежных долгов.

Конкурентная экономическая среда оказывает существенное влияние на формирование и принятие информационно обоснованных управленческих решений. Использование предложенной методики учета и контроля дебиторской задолженности способствует повышению качества и оперативности информации, обеспечивает эффективный контроль за состоянием расчетов с дебиторами и снижение риска образования просроченной задолженности, содействует формированию рациональной политики предоставления кредитов, укреплению финансового состояния и росту эффективности использования средств хозяйствующими субъектами в стремительно изменяющихся рыночных условиях.

Литература

1. Баркан Д.И. Управление продажами: Учебник. 2-е изд., испр. / Высшая школа менеджмента СПбГУ. — СПб.: Изд-во <Высшая школа менеджмента-: Издат. дом С.-Петерб. гос. ун-та, 2008. — 908 с.

2. Ерофеева В.А., Пискунов В.А., Битюкова Т.А. Аудит: учеб. пособие. — М.: Высшее образование, 2008. — 447 с.

3. Ивашкевич В.Б. Бухгалтерский управленческий учет: учебник. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Магистр, 2008. — 574 с.

4. Крейнина М.Н. Финансовый менеджмент: Учебное пособие. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Изд-во <Дело и Сервис-, 2001. — 400 с.

5. Николаев И., Андреева Л. Рекомендации по управлению дебиторской задолженностью //Финансовый директор, — 2004. —

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОПТИМАЛЬНОГО РАЗМЕРА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ДЛЯ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ МЕТОДОМ ПРЕДЕЛЬНОГО АНАЛИЗА

С.А. Евсеева,

доцент кафедры экономики и управления на предприятии Лесосибирского филиала Сибирского государственного технологического университета (г Лесосибирск),

кандидат экономических наук sae1972@rambler.ru

Т.В. Дьяченко,

доцент кафедры экономики и управления на предприятии Лесосибирского филиала Сибирского государственного технологического университета (г Лесосибирск),

кандидат экономических наук tvd71@mail.ru

В статье предлагается методика определения оптимального размера жилищного фонда для управляющей организации методом предельного анализа.

Ключевые слова: жилищно-коммунальная сфера, управляюгцая организация, размер жилищного фонда, предельный анапиз.

УДК 332.871; ББК 65.441

В настоящее время в стране идет реализация полномасштабной реформы жилищно-коммунального хозяйства, суть которой — развитие сферы ЖКХ на основе рыночной конкуренции. С приходом в жилищно-коммунальную сферу частных компаний появились реальные условия для конкуренции. Выжить и развиваться в таких условиях сможет только та компания, которая будет предоставлять своим клиентам качественные жилищнокоммунальные услуги.

С введением в действие Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) объектом управления является не жилищный фонд в целом, а конкретный многоквартирный дом. ЖК РФ(ч. 1, ст.161) впервые сформулировал цели деятельности по управлению многоквартирным домом. Ранее они не были определены, и субъекты управления понимали их по-разному.

Понятие ^управление- сформулировано в ЖК РФ как обязанность собственников помещений в многоквартирном доме управлять надлежащим им недвижимым имуществом. Осуществляемое собственниками управление в соответствии с Кодексом должно обеспечивать:

• благоприятные и безопасные условия проживания:

• надлежащее содержание такого дома и земельного участка, на котором расположен дом:

• своевременный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и расположенных на земельном участке объектов:

• решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме:

• предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме [1].

Новый Жилищный кодекс обозначил три способа управления, посредством которых собственники помещений могут осуществлять свои обязательства по управлению общим имуществом:

1) непосредственное управление:

2) управление через товарищество собственников жилья:

3) управление через управляющую организацию.

Наиболее широко используемым способом управления,

посредством которых собственники помещений могут осуществлять свои обязательства по управлению общим имуществом является управление через управляющую организацию.

Управляющая организация как субъект рыночных отношений, имеющая целью своей деятельности получение прибыли, объективно заинтересована:

• в обеспечении потребителей услуг необходимым ассортиментом и качеством услуг:

• в обеспечении действенного контроля за качеством и количественными показателями поставляемых подрядчиком услуг:

• в расширении рынка, т.е. в расширении зоны ответственности и в расширении ассортимента услуг:

• в применении ресурсоснабжающих технологий в производстве, поставке и потреблении услуг:

• в демонополизации рынка производства и поставки коммунальных услуг:

• в минимизации задолженностей населения и других потребителей коммунальных услуг.

Следствием этого может стать не только повышение уровня предоставления услуг населению, но и снижение себестоимости производства услуг, и в конечном итоге снижение ее стоимости для потребителя.

Для реализации данных задач достаточно важен вопрос об оптимальных размерах зоны ответственности управляющей организации. Участники рынка жилищно-коммунальных услуг сходятся во мнении, что есть минимальный и максимальный объем жилищного фонда в управлении, при котором имеет смысл создавать управляющие организации. Однако, называя конкретные цифры, в оценках расходятся. Именно ограничениями по количеству квадратных метров объясняется необходимость создания нескольких управляющих организаций. Большинство участников рынка выражают мнение, что если у управляющей организации менее 50 тыс. м2в управлении, то это экономически невыгодно, а 1 млн. кв. м — это слишком много. Оптимально, когда в управлении компании находится от 50 до 300 тыс. м2 [2].

Для определения оптимального для управления размера жилого фонда в работе предлагается использовать хорошо известные в микроэкономической теории принципы максимизации прибыли [3]. Один из них основан на сопоставлении абсолютных величин валового дохода и издержек, а другой — на предельном анализе и состоит в сопоставлении предельного дохода и предельных издержек. Оптимальным с точки зрения максимизации прибыли признается такой объем производства (в нашем случае — площадь в управлении), при котором:

• валовой доход (ТИ) в наибольшей степени превышает общие издержки (ТС):

• предельный доход (МИ) равен предельным издержкам (МС).

Используя величину тарифа на содержание и размер площадей в управлении УК ООО <Домком> (табл.1), рассчитываем валовой доход и общие издержки управляющей компании (табл. 2).

Таблица 1

Размер тарифа на содержание и площади в управлении УК ООО «Домком»

Показатель Год

2005 2006 2007 2008 2009 2010

Тариф на содержание 1 м2 площади, руб. 5,62 6,2 6,39 7,41 8,89 9,8

Площадь в управлении, м2 33104,5 53592,1 58558,8 60721,4 86032,2 91746,1

Таблица 2

Валовой доход и общие издержки УК ООО «Домком»

Показатель Год

2005 2006 2007 2008 2009 2010

ТС, руб. 176744,93 315657,47 355481,20 427448,30 726584,95 854156,19

ТИ, руб. 186047,29 332271,02 374190,73 449945,57 764826,26 899111,78

ТС, тыс. руб.

900000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 о

0 20000 40000 60000 80000 100000

0,м2

Рис. 1. Зависимость совокупных издержек от размера жилищного фонда

та

1000000

900000

800000

700000

600000

500000

400000

300000

200000

100000

о

тыс. руб.

20000

40000

60000

80000

100000

Рис. 2. Зависимость валового дохода от размера жилищного фонда

мс, ма руб

----МС

- - мя

50000

100000

150000

200000

250000

О, м

Рис. 3. Зависимость предельного дохода и предельных издержек от объема жилищного фонда

По данным таблиц 1 и 2 строим зависимости валового дохода и совокупных издержек от размера жилищного фонда (О). На диаграмме (рис. 1) размещаем трендовые линии и величину достоверности аппроксимации, задача которой является построение приближенной (аппроксимирующей) функции наиболее близко проходящей около данных точек.

Исходя из полученных диаграмм и величин достоверности аппроксимации, которые близки к значению 1, можно сделать вывод о том, что построенные функции можно использовать в дальнейших расчетах.

Далее найдем функции предельного дохода (МИ) и предельных издержек (МС), они равны производным валового дохода и совокупных издержек соответственно.

МИ = тао)' = (10,240 - 269744)' = 10,24 МС = ТС(0)' = (0,000Ю2 - 2,25820 - 131455)' =

= 0,00020 - 2,2582

В полученные функции подставляем значения и строим график зависимости предельного дохода и предельных издержек от объема жилищного фонда (рис. 3).

Точка пересечения предельного дохода и предельных издержек на рис.З указывает на максимальную прибыль, которую получит УК, так как в этой точке МИ = МС.

Далее рассчитаем размер жилищного фонда, при котором управляющая компания максимизирует свою прибыль. Для этого приравняем функции МИ и МС.

МС = МИ

0,00020 - 2,2582 = 10,24

0,00020 = 12,4982

О = 62491 м2.

Таким образом согласно расчетов оптимальный размер жилищного фонда, при котором УК может максимизировать свою прибыль составляет 62491 м2. Данный объем находится в границах оптимального размера управления жилищным фондом.

Литература

1. Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) от 29.12.2004 188-ФЗ // Справочная система Консультант Плюс.

2. Маиляна Л.Р. Справочник современного инженера жилищно-коммунального хозяйства. — Ростов н/Д: Феникс, 2006. — 380 с.

3. Тарануха Ю.В. Микроэкономика: учебник. — М.: Изд-во <Дело и Сервис-, 2006. — С. 257-260.