Конкурируя с частником

На рынок городской аренды в марте продолжали выходить новые предложения, в том числе от собственников квартир, которые долгое время экспонировались на вторичном рынке. В элитном сегменте этот процесс стимулировался еще и возросшей активностью арендаторов: одни из них меняли квартиры на более дешевые, другие искали более качественные варианты, оставаясь в той же ценовой вилке. Однако аренда загородных домов демонстрирует совсем иные тенденции, свидетельствуют эксперты.

Сдать, чтобы продать

Март — один из традиционно "слабых" месяцев на рынке аренды городских квартир. Спрос смещается на загородные дома, которые начинают активно искать уже с февраля, и в начале весны в этом сегменте наступает высокий сезон. Этот год не стал исключением. "По итогам марта спрос на рынке аренды квартир сократился на 13%",— утверждает Мария Жукова, директор компании "МИЭЛЬ-Аренда". По ее словам, сейчас предложение квартир в аренду превысило спрос на 64% во всех ценовых диапазонах, кроме наиболее бюджетных вариантов — в пределах 25 тыс. руб. в месяц: вот на них арендаторов находится примерно столько же, сколько выставляется квартир.

Правда, обычно и собственники квартир в Москве к этому времени не столь активны. С марта в базах данных появляются предложения о краткосрочной аренде на летний период, и тем, кто сдает жилье на длительный срок, приходится конкурировать с ними по цене. Опытные арендодатели об этом знают и стараются избежать участия в весенней ценовой гонке, неизбежно понижающей ставки.

Но в нынешнем году в аренде, судя по всему, появилось немало новичков. Предложение пополнилось квартирами, которые их хозяева намеревались продать на вторичном рынке, но поскольку цены реальных продаж неумолимо снижались, то многим продавцам не удалось получить за свои объекты заявленную цену. Снижать цену на 15%, а то и больше — значит уходить в убыток, а недвижимость должна приносить доход. Так что квартиры с отделкой и мебелью предпочтительнее оказалось сдавать внаем.

В итоге в течение всего первого квартала текущего года наблюдалась высокая активность собственников арендных квартир, говорит Ирина Калинина, управляющий партнер Point Estate. "Объемы предложения превысили даже показатели рекордно высокого декабря 2014 года",— добавляет она. По данным Елены Куликовой, руководителя отдела по работе с собственниками Savills в России, за два года число арендных квартир в высокобюджетных сегментах выросло более чем на 40%. А в целом по рынку, по данным "МИЭЛЬ-Аренды", только за март этот показатель увеличился на 9,3%.

Интересно, что аренда в некоторых случаях способна помочь вторичному рынку. Во всяком случае, так происходит в высоких сегментах — в бюджетах от 600 тыс. руб. в месяц, замечает Юлия Ковалева, директор департамента аренды городской недвижимости Kalinka Group. По ее словам, все чаще встречаются случаи, когда клиент, снимавший элитную квартиру, впоследствии принимает решение о покупке именно этого жилья. "Семья привыкает к квартире, что называется, приживается, начинает ценить место, дом, окружение и соседей",— рассказывает эксперт. По оценке специалистов ее компании, каждая десятая элитная квартира, которая была выставлена на продажу и параллельно в аренду, была выкуплена теми самыми жильцами, которые ее снимали.

Хороший товар не залеживается

На этом фоне поведение арендаторов было вполне предсказуемым: поняв, что предложение становится все разнообразнее, многие из них принялись мониторить рынок в поисках лучших вариантов еще в прошлом году и продолжали заниматься этим еще активнее нынешней весной. "Число заявок на аренду квартир в первом квартале 2016 года выросло на 44% по сравнению с четвертым кварталом прошлого года",— рассказывает Ирина Калинина, оговариваясь, что речь в немалой степени идет об активном пересмотре существующих договоров и смене квартир.

Те, кому бюджет позволял снять жилье в том же ценовом диапазоне, что и раньше, без труда находили квартиры лучшего качества или в более привлекательном районе. Другие стремились в первую очередь снизить цену и переселялись в квартиры меньшего размера или расположенные дальше от центра.

Правда, золотое время для арендаторов, желающих изменить условия найма, осталось далеко позади. Если в прошлом марте дисконты, которые собственники давали на показах квартир бизнес-класса, доходили до 20%, то теперь, год спустя, они не превышают 15%, говорит Анна Карпова, директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet. В более высоких сегментах эти цифры, по данным компании, впечатляют еще больше: 28% и 11% соответственно.

Такие показатели в премиальной аренде можно объяснить тем, что с конца прошлого года произошло вымывание ликвидных объектов, считает Юлия Ковалева. "Качественных квартир становится все меньше и меньше, и спрос фактически превышает предложение",— заявляет она. Ее слова подтверждает Вадим Ламин, управляющий партнер Spencer Estate: "Превосходная дизайнерская квартира в новом доме на Мосфильмовской с бюджетом $5 тыс. в месяц не простояла и двух недель, а просторная студия в районе Пресни с бюджетом 150 тыс. руб. в месяц — и того меньше". Но в целом, продолжает эксперт, на текущем рынке популярны весьма низкие бюджеты: в первую очередь уходят небольшие квартиры в центре с бюджетами до 50 тыс. руб. в месяц.

Берите, что дают

Тренды загородной аренды демонстрируют полную противоположность происходящему в городе. Дисконты здесь с прошлого года выросли, при этом спрос на недорогие дома в марте превалировал над предложением. По словам Марии Жуковой, в заявках арендаторов в начале весны лидировали дома стоимостью до 50 тыс. руб. в месяц. "Желающих арендовать такие объекты в 4,3 раза больше, чем предложений",— заявляет эксперт, добавляя, что количество арендаторов, ищущих загородный дом в аренду в этом бюджете, составляет более 57% от общего спроса.

В премиальном сегменте загородного рынка аренды запросов стало меньше на 15%, чем в прошлом году, рассказывает Юлия Симон, директор департамента загородной аренды Kalinka Group. "Эти клиенты ушли в более низкие ценовые сегменты,— делает вывод она.— Если пару лет назад они снимали коттедж за $5 тыс., эквивалентных примерно 150 тыс. руб., то сегодня позволить себе платить $5 тыс., фактически равных 330 тыс. руб., они не могут". Видимо, по этой причине скидки от заявленной цены начинаются теперь от 10% и доходят до 20%, в то время как еще год назад некоторые арендодатели держали цены на свои дома и дисконтов не предоставляли вообще, а те, кто на них соглашались, ни в какую не шли больше, чем на 10%.

Гибкость собственников очевидно способствует повышению общей активности на рынке, поэтому эксперты прогнозируют, что в этом сезоне большинство загородных домовладений найдут своих арендаторов. "К концу весны на рынке, по нашим прогнозам, останется около 20% объектов, которые сегодня есть в структуре предложения",— считает Юлия Симон, прибавляя, что общего снижения цен к лету она не ожидает.

Если дом не соответствует ожиданиям арендаторов, например неудачно расположен или в нем проведен не лучшего качества ремонт, то даже в этом случае на него все равно найдется клиент — только позже. А если говорить о популярной среди состоятельных граждан Рублевке, то летом клиентам придется либо выбирать из того, что останется, либо рассматривать для загородной жизни другие направления, полагает эксперт.

Вложения на семь лет

Помимо частных собственников к рынку аренды, как городской, так и загородной, все чаще присматриваются компании-застройщики, которые еще несколько лет назад отвергали такую возможность по принципиальным соображениям. Построить и продать гораздо выгоднее, чем построить и сдавать, в один голос утверждали эксперты.

Однако снижение темпов продаж, обусловленное в том числе введением новых налогов, заставило девелоперов сделать то же самое, что еще раньше сделали частные инвесторы,— пересмотреть свои стратегии. На городском рынке Москвы примеры доходных домов и апарт-отелей, в которых номера с кухонной зоной сдаются на длительный срок, все еще редки. А вот в Подмосковье организованный арендный бизнес хотя встречается нечасто, насчитывает не один десяток лет, и после кризиса 2008 года им стали заниматься застройщики, не сумевшие реализовать свои поселки и не желавшие смириться с потерями.

В 2009 году именно так поступили в группе компаний "Сапсан": в нескольких домах поселка "Княжье озеро" произвели отделку, установили мебель и технику, а затем начали сдавать дома в аренду. Спрос на нее оказался выше, чем предполагали в компании, так что в 2013 году в арендный фонд ввели новые дома, причем иногда арендаторы находились даже раньше, чем заканчивался процесс отделки. "До 2016 года жилой арендный фонд в поселке "Княжье озеро" составлял более 30 коттеджей разной площади, которые сдавались по ставке от 180 тыс. до 800 тыс. руб. в месяц",— рассказывает Мария Иванова, исполняющая обязанности коммерческого директора компании. По ее словам, в новогодние каникулы и летом заселенность таких домов обычно составляла от 90% до 100%.

Однако в этом году в "Сапсане" посчитали, что эти дома стоит продать, а на вырученные деньги построить на северо-западе Подмосковья новый поселок — теперь уже полностью арендный. От идеи продавать в нем дома в компании пока не отказались, однако изначальный замысел состоял именно в формировании нового арендного фонда, который в компании считают высокодоходным и ликвидным активом. При этом застройщик признает, что арендные проекты окупаются достаточно долго. "Сейчас, на этапе просчета проекта, мы рассматриваем полную окупаемость через шесть-семь лет, не исключая, что этот срок может оказаться и больше",— говорит Светлана Шмакова, вице-президент компании.

Узок их круг

В консалтинговых компаниях говорят, что сегмент организованной аренды сейчас не оказывает существенного влияния на рынок и вряд ли это произойдет в ближайшем будущем. Причин несколько, и первая из них в том, что пока что и апарт-отелей, и арендных поселков совсем немного. "Это не тот объем, который мог бы составить достойную конкуренцию гигантскому классу частных собственников",— говорит Дарья Самойлова, директор департамента аренды Blackwood.

Другой фактор — ценовая политика застройщиков. В отличие от частных собственников, сотрудники управляющих компаний не уполномочены торговаться на просмотрах, а если иногда и идут на снижение цены, то для этого приходится получать разрешение руководства. На сегодняшний день, например, апарт-отели по ценам конкурируют только с объектами бизнес-класса и выше.

К тому же, утверждают эксперты, потребитель за долгие годы привык снимать именно квартиру и гостиница, в которой все оформлено по единому стандарту, ассоциируется у него только с временным проживанием. "Многие арендаторы, особенно состоятельные, не хотят жить в "казенщине", когда во всех апартаментах одинаковая отделка и мебель",— замечает Вадим Ламин. Правда, если квартиру арендует компания, для которой обязательны безналичные расчеты, в том числе за дополнительные услуги, то апарт-отель оказывается предпочтительнее частной квартиры, утверждает Анна Карпова.

Но вот загородные арендные поселки, обеспеченные охраной, собственной инфраструктурой, грамотным управлением и к тому же удачно расположенные, могли бы со временем составить хорошую конкуренцию частному сектору. И если темпы продаж перестанут устраивать не только элитных застройщиков, но и тех, кто строит экономкласс, так оно в конце концов и случится.