В приподнятом нестроении

Начавшийся на фоне кризиса рост объема просроченной задолженности застройщиков ускорился: из-за снижающейся маржинальности и не оплаченных в срок заказов у компаний отрасли просрочена почти четверть кредитного портфеля. При этом доступ к новым заемным средствам, которые могли бы улучшить положение, для девелоперов ограничен — с поправкой на инфляцию кредитование в отрасли за десять месяцев года выросло всего на 2%. Строителю инфраструктурного проекта по госконтракту сейчас гораздо легче обеспечить себя заемными средствами, чем застройщику жилья, признают участники рынка.

С января по октябрь 2016 года доля просроченной задолженности застройщиков в общем объеме выданных им кредитов выросла на 4,7 процентного пункта (п. п.), до 24,7%. Об этом говорится в исследовании Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). "При этом в период с 2009 по 2014 год этот показатель находился на уровне 5-6%",— добавляет гендиректор РАСК Николай Алексеенко. Более половины просроченных кредитов (56,7%) приходятся на Москву. Следом с большим отрывом идут Омская область (8,2%), Подмосковье (6,6%) и Санкт-Петербург (11%).

В РАСК выделяют две причины роста объема проблемных кредитов: задержка оплаты заказов и снижающаяся маржинальность строительных работ, из-за чего компаниям не хватает ресурсов для обслуживания долгов. Консультант практики "Девелопмент" "НЭО Центра" Алена Чупракова не удивляется большому объему просроченных кредитов в Москве: "Запас прочности столичных компаний намного ниже, чем у их региональных коллег". В Москве, добавляет она, рентабельность строительства значительно ниже — 10-15%, в то время как в регионах этот показатель может достигать 30%.

С января по октябрь текущего года общий объем кредитов, выданных застройщикам, вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 14% (1,1 трлн руб., из них 205 млрд руб., или $3,17 млрд,— валютные займы), следует из исследования РАСК. Но реальный рост объема кредитования за вычетом инфляции (7%), по расчетам аналитиков, составил 2%. "Основной прирост произошел за счет Удмуртии, где в течение сентября строительные компании получили валютные кредиты на общую сумму 173 млрд руб. Нам не удалось получить комментарий ЦБ о том, на какие проекты были выделены эти средства",— отмечает Николай Алексеенко. Без учета Удмуртии, по его словам, объем кредитования в целом по стране продемонстрировал падение на 8%. За два года кризиса доля строительной отрасли в общем объеме выданных банковских кредитов снизилась на 2,3 п. п., с 9,7% до 7,4%, добавляют в РАСК. Общий объем задолженности строительной отрасли на начало октября этого года достиг 2,18 трлн руб., из них 27% — валютные займы. 49,7% кредитного портфеля приходится на компании из Москвы, по 8,1% — на застройщиков из Удмуртии и Санкт-Петербурга.

По мнению аналитиков РАСК, ограничение доступа застройщиков к заемным средствам — одна из причин тенденции к снижению объемов строительных работ, которая сохраняется последние 14 месяцев. За первую половину 2016 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года этот показатель снизился на 5,7%, до 2,29 трлн руб. (см. "Ъ" от 22 августа).

Участники банковского сектора считают, что проблемы с привлечением займов испытывают далеко не все игроки. "Не возникает сложностей у компаний с понятной контрактной логикой, например у занятых строительством автодорог по госконтрактам, а застройщикам жилья получить кредит сейчас очень сложно",— объясняет руководитель направления рисков банка "Глобэкс" Евгений Ретюнский. По его словам, банки смущает низкая прозрачность бизнеса и высокие риски. Директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов соглашается с тем, что застройщикам стало сложнее договориться с банками, в том числе о реструктуризации ранее выданных кредитов. "Это видно на примере ДСК-1 (эту компанию контролирует ФСК "Лидер".— "Ъ") — теперь, страхуя свои риски, кредиторы более тщательно проверяют бизнес застройщиков",— объясняет он. Гендиректор RDI Group Владимир Комар, напротив, отмечает улучшения: "Того кризиса ликвидности, с которым банки столкнулись в 2014 году, уже нет". Сейчас, продолжает он, на рынке наблюдается дефицит качественных заемщиков: сокращается число компаний и девелоперских проектов, не вызывающих вопросов у кредитных комитетов банков. По словам господина Комара, ставки под проектное финансирование находятся на уровне 14-15%.