Ипотека со скидкой

В условиях ипотечного кризиса в США западные деньги для российских банков значительно подорожали, в результате многие из них были вынуждены ужесточить условия выдачи ипотечных кредитов. Те же, у кого остался выход на недорогие ресурсы, поспешили воспользоваться ситуацией и снизили ставки по ипотеке. Этот ход даст им возможность расширить клиентскую базу и потеснить конкурентов, а заемщикам — сэкономить.

Проблемы с ликвидностью на мировых рынках привели к тому, что многие банки в прошлом году были вынуждены ужесточить условия по ипотечным кредитам. Это привело к неожиданному и на первый взгляд нелогичному эффекту: в этом году ряд банков объявили о снижении ставок по ипотеке. В большинстве случаев ставки понижались по кредитам в долларах на 0,5-1%. Так, Сбербанк понизил ставки по валютным кредитам на 0,5% и теперь выдает кредиты на покупку квартиры на "вторичке" под 9,75-12% в долларах или евро.

Кредит Европа банк снизил ставки на 0,5% по долларовым кредитам на покупку готового и строящегося жилья и ввел новую программу "Покупка Плюс" на приобретение жилья на вторичном рынке. По новой программе долларовый кредит можно оформить всего под 8,9%. Первоначальный взнос невысокий — 20%, но вернуть кредит нужно за шесть лет. "Дельтакредит" понизил ставки по всем долларовым программам и сейчас предлагает одни из самых низких долларовых ставок на рынке — 8-10,5% годовых максимум на 25 лет с первоначальным взносом от 15%.

Московский банк реконструкции и развития и Экспобанк также снизили ставки на покупку квартиры на вторичном и первичном рынках жилья до 9-12% и 9,25-11% соответственно. Выгодные условия предлагают Национальная ипотечная компания, Банк Сосьете Женераль Восток, ОТП банк, в которых кредит в долларах можно оформить минимально под 9-9,5%. Нестандартно повел себя банк "Жилфинанс", который понизил ставки не по долларовой, а по рублевой программе на покупку квартир на вторичном рынке на 1,25%. Теперь кредит на 30 лет с первым взносом от 10% можно оформить под 9,75-12,75%.

Кредит Европа банк и "Дельтакредит" объясняют понижение ставок удачным привлечением фондирования на международных рынках. На ту же причину указывают и другие участники рынка. "Долларовые ресурсы всегда были более дешевыми, чем рублевые. Поэтому если банк удачно привлек ресурсы, то он имеет реальную возможность снижать ставки по долларовым программам",— считает начальник отдела продаж ипотечных продуктов Экспобанка Наталья Грязнова. "За исключением Сбербанка, ставки по ипотечным кредитам уменьшили банки с западной структурой фондирования — "дочки" иностранных банков или банки, входящие в зарубежные финансово-промышленные холдинги. Это объясняется тем, что снижение ставок ФРС вызвало снижение LIBOR, а это, в свою очередь, повлекло незначительное уменьшение валютного фондирования для крупных международных банков. Для всех остальных российских банков доступ к дешевым валютным кредитам пока остается закрытым или существенно подорожавшим",— уверен директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош. "На сегодняшний день, согласно нашей практике, три из пяти кредитов оформляются именно в российской валюте. Возможно, это стало одной из причин снижения процентных ставок по долларовым кредитам",— предполагает начальник отдела продаж банка "Жилфинанс" Георгий Маргиев.

Впрочем, есть и другие мнения. Поскольку ряд банков, несмотря на кризис ликвидности на мировых рынках, не меняют условия по ипотеке, а некоторые снижают, директор департамента розничных продуктов и услуг Юникредит банка Наталья Алымова уверена: "Это говорит только о том, что многие банки сегодня продолжают работать в ущерб себе, набирая ипотечный портфель и надеясь на изменение ситуации на фондовом рынке в лучшую сторону".

Как бы то ни было, снизив ставки, банки смогут получить существенный приток клиентов, а значит, увеличить свою долю на рынке ипотеки за счет тех, кто ужесточает условия выдачи кредитов на приобретение недвижимости. Кроме того, если банк привлек средства в долларах, то, выдавая долларовые кредиты, он не зависит от изменения курса доллара к другим валютам. Сейчас падение курса доллара на руку заемщику. Но ситуация через год-другой может измениться в пользу банка, а ипотека — продукт долгосрочный. "Кризис рано или поздно закончится, а кредиты, выданные сегодня, будут приносить стабильный доход еще в течение нескольких десятилетий, когда и ставки на рынке, мы надеемся, будут гораздо ниже",— считает замдиректора департамента продаж розничных продуктов банка "Агропромкредит" Денис Неретин. "Я бы не советовал клиентам, получающим зарплату в рублях, активно брать кредиты в нестабильной валюте, так как падение может сменить рост. Несмотря на тенденции падения доллара, стоит помнить, что кредит берется на 20-30 лет, курс доллара может заметно увеличиться. В этом случае у клиента возникнут значительные валютные риски",— предостерегает директор дирекции развития продуктов ОТП банка Игорь Антонов.

Сейчас многие банки не просто поднимают или опускают ставки по ипотечным кредитам, а уравнивают ставки по долларовым и рублевым кредитам. "Я не исключаю, что при сложившейся ситуации ставки по рублевым и долларовым кредитам могут сравняться",— говорит руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. При оформлении кредита на готовую квартиру ставка не будет зависеть от валюты в банке "КИТ Финанс" (11,99-15,49%), Росевробанке (10,5-15,5%), Юникредит банке (10-13,75%). Номос-банк предлагает одинаковые ставки (12-13%) для квартир на вторичном рынке.

Те же, кто не смог найти дешевых ресурсов, вынуждены повышать ставки, даже рискуя потерять долю рынка. Собственно, повышение ставок по ипотеке началось во второй половине 2007 года. Банки активно поднимали ставки по кредитам, ужесточали андеррайтинг, практически полностью исчезли программы без первоначального взноса. "Многие банки не только объявляли об ужесточении условий кредитования и пересмотре стандартов андеррайтинга, но и активно претворяли это в жизнь. Более того, тенденция ужесточения условий сохраняется и сегодня",— говорит начальник управления ипотечного кредитования Росевробанка Елена Каверина.

Недавно объявил о повышении ставок ВТБ 24 — по всем программам банка ставки были увеличены на 0,7%. "Безусловно, пересмотр процентных ставок по ипотечным кредитам является для нас вынужденной мерой на фоне удорожания ресурсов, привлекаемых банками. Мы не имеем права забывать об интересах акционеров, а они заинтересованы в максимальной эффективности нашего бизнеса",— говорит начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц.

Бинбанк в конце третьего квартала 2007 года поднял ставки на 0,5-1% по всем программам, первоначальный взнос с 10% был увеличен до 25%, а срок кредита, наоборот, сокращен с 25 до 15 лет. Кредит мог оформить клиент не моложе 25 лет. Но сейчас в банке сообщили, что снизили возрастную планку для заемщиков до 21 года, а срок кредитования увеличили. В начале года повысили ставки по всем программам и валютам Альфа-банк и Русский ипотечный банк (на 0,5-1%). Более того, в ближайшее время эти два банка снова собираются повысить свои ставки приблизительно на 0,5%.

Выросли ставки и у ряда иностранных банков. Так, Райффайзенбанк на 0,5% повысил ставки по всем ипотечным программам. А по программе кредитования под залог имеющейся недвижимости в долларах ставка увеличилась на 1%. Юникредит банк поднял ставки в среднем на 0,5%, при этом уравняв ставки не только по кредитам в долларах и рублях, но и в евро, которые до этого были чуть ниже. В ОТП банке по некоторым позициям ставки были увеличены на 0,2-0,5%. Однако, как сообщили в банке, "изменения коснулись всех действующих программ". "Целью было приведение ставок к неким средним рыночным значениям и упрощение тарифов для пользователей. Наш банк рассматривает сложившуюся ситуацию как возможность занять свое место на ипотечном рынке в условиях снижающейся конкуренции",— говорит Игорь Антонов.

Росевробанк, "КИТ Финанс" и "Агропромкредит" в среднем увеличили ставки на 0,5%. "КИТ Финанс" также увеличил первоначальный взнос до 20%. Есть банки, которые только повышением ставок не ограничились. СБ банк приостановил выдачу новых ипотечных кредитов из-за невозможности секьюритизировать кредиты в настоящий момент. "Запад сейчас закрыт для секьюритизации кредитов. Мы возобновим выдачу ипотечных кредитов, как только увидим источник фондирования",— поясняет первый зампред правления СБ банка Андрей Егоров. Москоммерцбанк заявил, что планирует сократить ипотеку в два раза в пользу других видов кредитования.

Участники рынка считают, что банки испытывают временные трудности. "Потенциал рынка ипотеки большой. Сейчас эксперты оценивают рынок ипотеки приблизительно в $30 млрд. В этом году он может вырасти на 50-60%, а в ближайшие пять лет увеличиться в 4-5 раз. Кризис ликвидности внесет коррективы в этот расклад, но в целом у рынка весьма благоприятные перспективы",— считает директор департамента розничного бизнеса Московского кредитного банка Людмила Салигина.

Банкиры пока не дают долгосрочных прогнозов относительно того, когда же ситуация на рынке ипотеки стабилизируется. Предположительно текущее состояние продлится до осени 2008 года. После этого станет более понятно, в какую сторону двигаться дальше. Банки, которые хотели как-либо изменить условия, уже сделали это, и до осени, по мнению банкиров, особых изменений не предвидится. Однако процесс получения банками финансирования может ускорить введение Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) новых стандартов выдачи, сопровождения и выкупа кредитов. В частности, с 15 мая АИЖК не будет рефинансировать кредиты, выданные на покупку комнаты, заемщики смогут подтверждать доходы только по форме 2НДФЛ или по специальной форме АИЖК.

"Новая редакция стандартов описывает те принципы, которые будут учитываться при выдаче и рефинансировании стандартных кредитов, подлежащих процедуре секьюритизации. Это делается для создания условий, позволяющих привлекать относительно недорогие ресурсы в рефинансировании, что даст возможность поддержать развитие сегмента стандартных кредитов на достигнутом уровне",— сообщили в АИЖК. Возможно, введение новых норм позволит реализовать то, о чем уже давно говорится: улучшить качество ипотечного портфеля, а не просто нарастить его. Это, в свою очередь, поможет привлечь финансирование на российском и зарубежном рынках. "Стоит отметить, что на фоне ухудшения качества портфеля АИЖК, а также сложной ситуации с финансированием долгосрочных ипотечных операций данные инициативы выглядят очень разумно",— говорит Георгий Тер-Аристокесянц.

Банки, которые не сотрудничают с АИЖК, а работают по собственным стандартам, также видят в этом определенную пользу. Они смогут получить ту часть заемщиков, для которых условия партнеров АИЖК по определенным параметрам не подойдут, предложив им более лояльные условия. "Ужесточение стандартов АИЖК для потенциальных заемщиков может означать небольшое уменьшение количества банков с лояльными критериями оценки платежеспособности клиентов. Это может оказать серьезное влияние на рынок, так как ранее стандарты АИЖК неоднократно признавались экспертами и клиентами в числе наиболее лояльных на рынке,— рассказывает директор департамента розничных банковских продуктов Абсолют-банка Эмиль Юсупов.— Текущая ситуация с ужесточением стандартов может привести к тому, что банки, имеющие собственную программу и свою сеть партнеров, будут находиться в более выгодном положении, чем АИЖК, поскольку их предложения будут более интересны для клиентов".