Детальный расчет

Изменение доступности кредитных ресурсов напрямую повлияло на ситуацию в сегменте коммерческой недвижимости, так как большинство проектов сегодня реализуется с привлечением кредитных средств в разных пропорциях: от 30% и более.

Многие девелоперы торговой, офисной или гостиничной недвижимости уже успели заметить некоторые трудности с получением займов, в ряде банков данный процесс был намеренно усложнен, а процентная ставка повышена. И хотя кредитные учреждения по-прежнему декларируют свое активное участие в проектах, неясной остается ситуация с привлечением иностранного финансирования. В ближайшее время, по мнению экспертов, западные кредиты станут менее доступными. Это напрямую отразится на российских и в частности нижегородских девелоперах, так как с одной стороны стоимость займов однозначно повысится, а с другой — усилятся риски для самого застройщика, и в первую очередь риски ликвидности строящейся недвижимости. Не исключено, что портфели банков в ближайшие несколько лет пополнятся залоговыми объектами, стоимость которых окажется выше рыночной.

Прежде всего сложности с выдачей кредитов коснутся сегмента торговых и офисных центров. На рынке складской недвижимости Нижнего Новгорода мы не предвидим серьезных потрясений. Впрочем, некоторые компании в сфере гостиничной, торговой и офисной недвижимости в нашем городе уже отмечают стагнацию и даже спад активности на рынке.

Мы прогнозируем снижение арендных ставок в торговых и офисных центрах начиная с 2015 года, а это, в свою очередь, отрицательно скажется на ликвидности объектов.

Уверена, что кредитные ресурсы останутся доступны для опытных девелоперов, с проверенной репутацией, непрофильным же девелоперам получить кредит будет сложнее. Профессионализм и опыт дают, по мнению многих кредитных организаций, определенные гарантии качества будущего проекта.

Часто мы анализируем различные бизнес-идеи — от строительства гостиницы до торгового центра, и не всегда наше заключение носит такой же оптимистичный характер, как у заказчика. Здесь важно понимать все риски проекта, сегодня они в первую очередь связаны с его ликвидностью, востребованностью объекта на рынке. Спрос сейчас крайне низкий, и ритейлеры, и арендаторы офисных центров оптимизируют свой бизнес, сокращая количество магазинов и офисных площадей.

Как же правильно поступить застройщику и девелоперу в данных условиях: стоит ли начинать реализовывать новые проекты в сфере коммерческой недвижимости или подождать до лучших времен?

Мы считаем, что, во-первых, любой проект должен быть детально просчитан. Кризисы рано или поздно сменяются экономическим подъемом, но есть факторы, которые всегда влияют на успешность и рентабельность коммерческой недвижимости: местоположение, понимание конкурентной позиции, уникальность объекта на рынке. Если данные показатели высоко оцениваются экспертами, то можно смело приступать к строительству объекта уже сейчас, при этом детальный расчет и грамотно составленная концепция будущего торгового/офисного центра или гостиницы помогут и на этапе получения кредитных средств, так как многие банки сегодня запрашивают подобную документацию в качестве или вместе с бизнес-планом.

Во-вторых, необходимо оценить рыночный спрос, для этого мы уже давно используем проверенные технологии, позволяющие с высокой вероятностью прогнозировать период реализации объекта, заполнение объекта арендаторами. Это крайне важно для понимания сроков окупаемости и рентабельности проекта в целом.

И еще один важный момент, если у проекта уже открыто финансирование — неважно собственные это средства или земные — нужно строить сейчас. А вот если планы вызывают определенные сомнения, то от них пока стоит отказаться.