Краткая история развития ипотеки: зарубежный опыт

ЭКОНОМ ИКА

С.Ю. НОВАКОВА, ассистент кафедры прикладных

экономических дисциплин Орловского государственного университета

КРАТКАЯ ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ: ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ

В статье показаны исторические корни и пути развития ипотеки в различных странах, обобщен зарубежный опыт ипотечного кредитования. Произведен анализ различных моделей ипотечного кредитования, показано их применение в различных странах в зависимости от исторически сложившихся основ законодательства и организации кредитной деятельности.

Ключевые слова: ипотека, залог, жилищный кредит, ипотечный банк, модель контрактных сбережений, двухуровневая система ипотечного кредитования, секьюритизация.

Инвестиционно-финансовая деятельность, как, впрочем, и современная экономика в целом, немыслима в настоящее время без участия ссудного капитала (кредитования). На кредитных взаимоотношениях строятся в первую очередь капиталоемкие отрасли и виды деятельности, например строительство. Поэтому существование в финансово-экономической системе общества стабильно и надежно функционирующей подсистемы кредитования строительной индустрии является сегодня одним из наиболее значимых показателей развития и залогом стабильности самого общества. В свою очередь надежность и работоспособность любых рыночных моделей перераспределения финансовых средств в значительной мере зависят от степени рискованности кредитных операций, которая, неизбежно возрастая с увеличением сроков кредитования, может быть снижена только путем создания надежных механизмов обеспечения возвратности кредитов. В этом качестве с древнейших времен и до наших дней наиболее часто выступает залог недвижимого имущества, называемый также ипотекой.

Изучение исторических корней и путей развития ипотеки в различных странах является актуальным в наше время, так как позволяет проследить особенности общественно-экономического развития каждой отдельно взятой страны с этапами эволюции ипотеки в ней и выделить общие принципы организации ипотеки; рассмотрение исторического опыта ипотечного кредитования показывает, что ипотека находит свое применение в зависимости как от исторически сложившихся основ законодательства и организации кредитного дела, так и от современных тенденций деловой практики и законодательства.

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Зародившись до н.э. как альтернатива обеспечения обязательства личностью должника, которому в случае невозврата кредита грозило рабство, в новейших экономических формациях ипотека превратилась в мощный инструмент инвестиционно-финансовой деятельности.

© С.Ю. Новакова

УЧЕНЫЕ ЗАПИСКИ

Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Его ввел афинский архонт (аг^оп — «правитель») Солон в VI веке до н.э. В 594 году до н.э. Солон провел свои знаменитые реформы, в результате чего были отменены поземельные долги, объявлена свобода завещания, по которой имущество уже не обязательно переходило к наследникам рода. До реформ Солона в Афинах залогом обязательств должника являлся он сам и если не выполнял их, то становился рабом. Для того чтобы заменить личную ответственность имущественной, Солон организовал следующий порядок: кредитор ставил на земельном владении должника (обыкновенно на пограничной меже) каменный столб, на этом столбе были начертаны имена хозяина земельного участка, заложившего его, кредитора, сумма залога и срок, когда долг надлежало вернуть. Такой столб получил название «ипотека» (от греч. hypotheka — подставка, подпорка)1 . В переносном смысле это слово стало употребляться для обозначения залога недвижимости. Хозяин заложенного земельного участка не имел права выносить с него имущество, а также не мог перезаложить его еще раз, поскольку все теперь видели, что земля уже заложена. Нововведение Солона было вызвано еще и тем, что некоторые должники по нескольку раз закладывали свои земли, тем самым обманывая кредиторов. Чуть позже на смену столбам пришли специальные ипотечные книги, доступ к которым мог получить каждый желающий и заинтересованный гражданин, дабы выяснить состояние того или иного земельного участка.

Несколько столетий спустя институт ипотеки перекочевал в Римскую империю, а потом и в средневековую Европу. Римляне не просто позаимствовали греческий опыт ипотечного кредитования, но и развили его. Это связано с аграрной специализацией Рима (в отличие от греков, главными источниками богатства для которых являлись торговля, мореплавание, а позднее мануфактурное производство), вследствие чего земля здесь представляла относительно большую ценность, а принцип частной собственности на землю получил основательное законодательное оформление. Первоначально здесь была распространена самая древняя форма залога недвижимости, при которой закладываемое имущество передавалось в собственность кредитору. Должник же, погасив долг, получал право требовать имущество обратно. Позднее получила распространение ипотека, при которой

имущество оставалось в собственности и использовании должника, а кредитор получал право требовать удовлетворения из ценности данной недвижимости.

В Древнем Риме не было системы ипотечных книг, и хотя основная идея ипотечной системы, заключающаяся в защите кредитора и добросовестного приобретения вещных прав третьими лицами, не была чужда римскому законодательству, ипотечные сделки сопровождались разного рода махинациями. Поскольку принцип публичности ипотеки в отличие от Древней Греции здесь не соблюдался, кредитор не мог быть уверен, что это имущество уже не заложено. Должник имел возможность закладывать имущество у нескольких лиц, таким образом получая под него кредит, значительно превышающий рыночную стоимость залога2.

Римское правительство предпринимало попытки централизовать ипотечные отношения, организовав официальные ипотечные организации и банки, действовавшие на основании специального законодательства. В I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антония Пия (II в. н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков3. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальные институты. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5 % годовых, — это был самый низкий процент в Риме в то время.

Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (от лат. fiducia — сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения) к более прогрессивной стадии — пигнусу и далее к ипотеке4. Здесь необходимо пояснить, что первая стадия, «фиду-ция», возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился «пигнус» (от лат. pignus — неформальный залог) и лишь затем собственно «ипотека». При этом сами договоры о залоге первона-

чально были лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах). Основная суть «фидуции» заключалась в том, что сразу по заключении договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в «fiducia», и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) «фидуция» также прошла свою эволюцию.

На первом этапе развития института «фидуции» должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.

Следующая стадия развития института ипотеки носила достаточно прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Договор «пигнуса» (договор о залоге на стадии «пигнуса») предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения должником взятых обязательств кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входившие в регламентацию, были предметом особого судебного разбирательства.

Появление последней стадии института ипотеки — собственно самой ипотеки — было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между соб-

ственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога — залога арендаторами самих орудий труда.

Позже новый вид залога распространился на другое, в частности на залог недвижимости. Таким образом возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в постклассическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такой же силой обладали частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Институт классической ипотеки также проходил свои этапы и свою эволюцию. Вводились различные легальные ипотеки, действовавшие без согласия сторон. В них включались ипотеки по закону (императора): ипотека инвестора на инвестиции, ипотека «фиска» на имущество неплательщика налогов, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и так далее5.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций, связанным с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков6.

Свое второе рождение она обрела уже в средневековом обществе несколько веков спустя. Во Францию ипотека пришла в XVI веке, причем «снизу» (не регулировалась государством, носила негласный характер). В Германии она возникла не ранее XIV столетия, также в простейших формах.

У древних германцев до XIII века господствовал принцип имущественной ответственности за долги. Но потеря владения и права пользования недвижимостью, эксплуатация которой часто со-

УЧЕНЫЕ ЗАПИСКИ

ставляла основное занятие должника, была нежелательной. Уже в XIII веке — сначала только в больших городах — стала развиваться новая форма залога недвижимости. Заложенная земля оставалась во владении и пользовании должника, при этом собственник лишался права отчуждения имущества и его вторичного залога.

Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечение которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, так как нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки изначально признано не только римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVII— XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированным в ипотечной книге), набежавшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей.

В средневековье путем рецепции (то есть заимствования и последующей адаптации) римского права ипотека перешла в западноевропейское законодательство, и прежде всего германское. Германское право не остановилось на римской форме ипотеки: оно привнесло в нее условие гласности и постепенно формализовало его путем введения уже в XIX веке системы земельных и ипотечных книг в Германии, а также в Австрии, Швейцарии и других странах. Но еще задолго до этого были заложены основы этой системы. В средневековой Европе возникла практика совершения актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквах или городских ратушах, позже — путем занесения актов об отчуждении в судебные или городские книги.

С конца XVII века разрабатывается специальное законодательство, регулирующее права на недвижимое имущество и формулирующее основные положения ипотечного права. В западноевропейское законодательство ипотека перешла с двумя основными чертами:

1) она стала применяться только к недвижимому имуществу;

2) продажа заложенных имений стала произ-

водиться не самим кредитором, а при посредничестве суда.

Для кредитора ипотека становится самым верным способом получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения». «Hypotheka est tota in tota, et tota in qualibet parte» — право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца7.

Ссуды под обеспечение недвижимостью предоставлялись сначала частными лицами (ростовщиками, торговцами), затем банкирами, банковскими домами и частными банками. Так, например, в Англии в XVIII веке выделялась группа банков Вестенда, которые обслуживали земельную аристократию и провинциальное дворянство, обеспечивая хранение их сбережений и предоставляя им ссуды под залог земли или недвижимости. Специализированные ипотечные учреждения появляются в Европе в первой половине XIX века. Первым по времени основания был Баварский ипотечный и вексельный банк, начавший свои операции в 1835 году для Баварии и некоторых других государств Южной Германии. Однако до 60-х годов ипотечный кредит в германских государствах удовлетворялся преимущественно государственными или же земскими земельными учреждениями. Во Франции в 1852 году возник специализированный ипотечный банк «Земельный кредит». В Австрии, несмотря на широкое развитие ипотеки, специализированные (акционерные и земские) учреждения появились только во второй половине XIX века, а до этого ссуды под обеспечение недвижимости выдавали государственные кредитные учреждения. В Англии же специализированных ипотечных банков в XIX веке еще не существовало.

Ипотечная система создавалась параллельно с системой поземельных книг, в которых фиксировались все права земельных собственников,

а также необходимые сведения о текущем юридическом положении земельных участков, включая все изменения в правах собственности на эти участки. В ипотечных книгах фиксировалось только то, что было связано с залогом. Земли, свободные от залогов, в ипотечные книги не попадали. Цель ипотечной системы — предотвратить опасности, связанные с негласными способами установления прав на недвижимость. По мере того, как земля становилась товаром, появляется необходимость исключить риск для покупателя, что имение (земельный участок) в действительности не принадлежит продавцу, а также риск для кредиторов по закладной, что на имении уже есть долги, не заявленные при установлении залога8.

Сущность ипотечной системы заключалась в том, что для каждого недвижимого имущества велась в специальном учреждении особая книга, где записывалось все, что относилось к вещным правам, предметом которых служило это имущество: имя собственника, переходы права собственности, сервитуты (то есть ограниченные права третьих лиц), а также лежащие на имении долги. Все записи в ипотечных книгах имели не просто справочное, а строго юридическое значение. Ипотека приобретала юридические права со времени занесения ее в ипотечную книгу. Создание ипотечной системы свидетельствовало о высоком уровне залогового права.

Законченная ипотечная система была введена в Пруссии (Уставы 1783-1872 гг.), в Австрии (Гражданское уложение 1811 г. и Устав 1871 г.), в Саксонии (Устав 1843 г., подтвержден в 1863 г.) и в некоторых других немецких государствах.

По мере развития и утверждения рыночных отношений ипотека приобрела функции, свойственные современному кредиту. Благодаря ипотеке государственный, банковский и кооперативный капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. В то же время ипотека становится одним из основных каналов обеспечения притока инвестиций в сельское хозяйство и в другие отрасли экономики, помогая предпринимателям (владельцам недвижимости) увеличить долю производительно используемого капитала, а земледельцам — финансировать покупку участков земли при сравнительно высоком уровне цен на нее.

Все эти функции ипотеки начали «работать» в европейских странах в первой половине XIX века, когда здесь складывались (а кое-где уже сложились) национальные рынки. Однако в полной мере они проявили себя во второй полови-

не XIX века, когда в результате индустриализации капиталистических стран, гигантски увеличившей масштабы общественного производства и ускорившей процессы урбанизации и технического прогресса в сельском хозяйстве, перед ипотекой возникли новые задачи и новые возможности.

До окончания второй мировой войны наиболее развивающейся формой организации ипотечного кредитования являлись ипотечные банки. Такие банки самостоятельно эмитировали ипотечные ценные бумаги с целью привлечения долгосрочных финансовых ресурсов.

Деятельность ипотечных банков лежит в основе так называемой одноуровневой системы ипотечного кредитования. Такие системы доминируют в Дании, Швеции и Канаде, также очень развиты в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии. Во Франции и Испании одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки.

В Германии с 1900 года существует специальная сеть ипотечных банков. С тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке. Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывавший финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций)9.

С XVIII века в Германии действует модель контрактных сбережений - строительные сберегательные кассы. Они начали возникать в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, если другие предоставляли ему свои сбережения в качестве кредита. На второй год мог приобрести жилье второй, если первый теперь уже вместо сберегательного вклада вносил долю по возврату кредита и т.д. Таким образом, все желающие достигали цели в среднем в два раза быстрее по сравнению с тем подхо-

УЧЕНЫЕ ЗАПИСКИ

дом, при котором каждый действовал бы единолично.

Современные строительные сберегательные кассы - один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений.

Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечении определенного времени (обычно пять-шесть лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) — фиксированные на все время действия контракта.

Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о стройсбережениях. Как правило, срок погашения займа длительный, не менее 10 лет. Процентные ставки обычно составляют 7-8% годовых.

В Великобритании с XIX столетия успешно функционирует система строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. Во второй половине XX столетия в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ все больше начала пересекаться с деятельностью коммерческих банков — процесс формирования ипотечных банков приобрел характер замещения строительных обществ. Крупнейшие строительные общества, например Abbey National, сами превратились в ипотечные банки. В 90-х годах прошлого столетия ипотечные банки стали преобладать по объёмам кредитов над строительными обществами.

В Канаде традиционным видом кредитных институтов являются ипотечные банки. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под за-

лог земли, впоследствии — кредитование жилищного строительства. В то же время ключевыми участниками канадской системы ипотечного кредитования являются государственные жилищные корпорации, организующие жилищное строительство, подбор заёмщиков и страхование кредитных рисков.

В Дании реализована система ипотечного кредитования, в которой 100% ипотечных кредитных обязательств секьюритизируется, т.е. преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов. Поэтому по объёмам ипотечных ценных бумаг Дания занимает 29% от общего объёма оборачиваемых в Европе (впереди только Германия с 44%)10.

Эволюция ипотеки привела к формированию так называемой двухуровневой системы ипотечного кредитования. Впервые такая система была реализована и получила распространение в США.

В Соединенных Штатах Америки во времена Ф. Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США - это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.

Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования — проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации — Федеральная национальная ипотечная ассоциация Federal National Mortgage Association (FNMA, Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Government National Mortgage Association, GNMA или Ginnie Mae).

Сегодня Fannie Мае - крупнейшая по размеру активов национальная корпорация, а также крупнейший источник обыкновенных ипотечных фондов в США. Акциями Fannie Мае торгуют на Нью-Йоркской фондовой бирже (New-York Stock Exchange, NYSE). Ее акции находятся среди наиболее активно продаваемых. Freddie Mac, Ginnie Mae осуществляют финансирование ипотечных

кредитов из государственных ресурсов. Ginnie Мае - государственная корпорация, созданная для управления ипотечными программами, которые не могли бы развиваться в частном секторе11.

Эти организации наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и под государственную гарантию или государственное страхование, выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами.

Следует обратить внимание на любопытный факт: в странах Восточной Европы США напрямую или через Мировой банк, где основным «донором» опять же выступают США, потратили десятки миллионов долларов в рамках программ помощи по созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу, но в итоге эти страны приняли законы, основанные на германском (европейском континентальном) праве, как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих стран.

В то же время в последние годы в континентальных европейских странах, например в той же Германии, всё чаще начинают обращаться к американской системе секьюритизации активов, то есть рассматривают возможной двухуровневую систему ипотечного кредитования. Иными словами, две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являются антагонистическими и могут действовать параллельно.

Особенности общественно-экономического развития каждой отдельно взятой страны (в частности, различия в регулировании гражданских правоотношений и банковской деятельности) в значительной степени определили этапы эволюции и современные черты ипотеки в них. Так, например, существенные исторические и нынешние различия гражданских законодательств в странах романо-германского и англосаксонского права породили различные подходы в оформлении взаимоотношений сторон по договору ипотеки в этих странах:

— во всех государствах континентальной Западной Европы (кроме Дании) режим ипотеки имеет много общего: обязательное нотариальное удостоверение актов, регистрация в кадастре или поземельной книге, публикация ипотек и другие существенные формальности;

— в странах англосаксонского права концепция ипотеки более гибкая и менее формализованная, в частности там нет необходимости в нотариально заверенном акте, а ипотека может носить общий характер, когда предмет залога подробно не обозначен или отсутствует публикация на этот счет. Датская система является промежуточной — она использует обе вышеописанные схемы.

Другой пример: исторически и законодательно обусловленная развитость фондового рынка США (в частности, до самого последнего времени американские банки могли заниматься инвестиционно-фондовой деятельностью только как исключительной) повлияла на чрезвычайную развитость американского рынка ценных бумаг, в том числе долговых обязательств, обеспеченных ипотекой.

Таким образом, ипотека, возникнув еще в эпоху античности, прошла через средневековье и вошла в Новое время, приспосабливаясь уже к новым экономическим потребностям. При рабовладении и феодализме ипотечный кредит представлял собой разновидность ростовщического капитала. В этом случае ссудные деньги являлись капиталом лишь для кредиторов. В руках заемщиков они служили главным образом покупательным или заемным средством и использовались в основном в потребительских целях.

В течение нескольких столетий своего развития система ипотечного кредитования доказала свою эффективность в решении важных социально-экономических задач, таких как решение жилищной проблемы, стабилизация финансовой системы и экономики в целом.

Примечания

1 . Балабанов И.Т. Экономика недвижимости [Текст] / И.Т. Балабанов. СПб.: Питер, 2000. С. 43.

2. Ерошенков С.Г. Анализ истории и эволюции ипотеки на примере развитых и развивающихся стран [Текст] /

С.Г. Ерошенков. М.: МТ-Пресс, 2004. С. 19.

3. Вечный квартирный вопрос [Текст] / Эксперт. — 2000. — № 12. — С. 22.

4. Ерошенков С.Г. Анализ истории и эволюции ипотеки на примере развитых и развивающихся стран [Текст] /

С.Г. Ерошенков. М.: МТ-Пресс, 2004. С. 21.

5. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России [Текст] / Ю.В. Головин. М.: Финансы и статистика, 1999. С. 42.

6. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства [Текст] : учеб. пособие для вузов / Ю.В. Головин. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999. С. 46.

УЧЕНЫЕ

ЗАПИСКИ

7. Ерошенков С.Г. Анализ истории и эволюции ипотеки на примере развитых и развивающихся стран [Текст] / С.Г. Ерошенков. М.: МТ-Пресс, 2004. С. 86.

8. Иванов В.В. Все об ипотеке [Текст] / В.В. Иванов. М.: МТ-Пресс, 2000. С. 107.

9. Вечный квартирный вопрос [Текст] / Эксперт. — 2000. — № 12. — С. 30.

10. Вечный квартирный вопрос [Текст] / Эксперт. — 2000. — № 12. — С. 31.

11. Иванов В.В. Ипотечное кредитование [Текст] / В.В. Иванов. М.: Информ.-внедр. центр «Маркетинг», 2001. С. 128.

1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости [Текст] / И.Т. Балабанов. СПб.: Питер, 2000. 231 с.

2. Вечный квартирный вопрос [Текст] / Эксперт. — 2000. — № 12. — С. 22-31.

3. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России [Текст] / Ю.В. Головин. М.: Финансы и статистика, 1999.

4. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства [Текст]: учеб. пособие для вузов / Ю.В. Головин. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999. 246 с.

5. Ерошенков С.Г. Анализ истории и эволюции ипотеки на примере развитых и развивающихся стран [Текст] / С.Г. Ерошенков. М.: МТ-Пресс, 2004. 120 С.

6. Иванов В.В. Все об ипотеке [Текст] / В.В. Иванов. М.: МТ-Пресс, 2000. 287 с.

7. Иванов В.В. Ипотечное кредитование [Текст] / В.В. Иванов. М.: Информ.-внедр. центр «Маркетинг», 2001. 306 с.

Novakova S.J. Short history of development of the mortgage: foreign experience

In the article historical roots and ways of development of the mortgage in the various countries are shown, foreign experience of mortgage credit lending is generalised. The analysis of various models of mortgage credit lending is made and their application in the various countries depending on historically developed fundamentals of legislation and the organisation of credit activity is shown.

Key words: mortgage, lien, housing credit, mortgage bank, model of contract savings, two-level system of mortgage credit lending, securitization.

Библиографический список

342 с.