Ритейлеров припаркуют

Петербургская компания «А плюс девелопмент», строящая складскую и индустриальную недвижимость, может выйти на новосибирский рынок. Она подыскивает два земельных участка минимальной совокупной площадью 100 га под строительство логопарков (площадь каждого составит около 300 тыс. кв. м). В случае реализации проекта объем качественных складских площадей в регионе практически удвоится. Эксперты скептично оценивают эти планы: рынок складской недвижимости переживает не лучшие времена, и доля вакантных площадей достигает 20%.

Компания «А плюс девелопмент» рассматривает варианты размещения в Новосибирске логопарков, проектируемых по технологии build-to-suit (строительство под заказчика), рассказал „Ъ“ директор по развитию компании Антон Бондаренко. Он уточнил, что девелопер подыскивает сразу два участка «с хорошей локацией на федеральных трассах» площадью 50–100 га каждый. На участках планируется построить по 300 тыс. кв. м мультитемпературных складов для инвесторов. Совокупные инвестиции в оба логопарка господин Бондаренко оценивает в 20–25 млрд руб. По его словам, определиться с выбором участков компания планирует до конца лета, закрыть сделки по их приобретению — до конца года. Инвестиции в покупку земли в регионе он оценивает в 500 млн руб. Строительные работы на объектах компания собирается начать в 2017 году.

Заказчиков строительства объектов логопарков Антон Бондаренко не назвал, однако отметил, что это логистические компании, ритейлеры. В настоящее время среди клиентов «А плюс девелопмент» — «Ашан», Nissan, X5 Retail Group, Danone, Scania, ГК «Дарница», Air Liquide и другие. В пресс-службе «Ашана» в ответ на вопрос „Ъ“ о возможных переговорах с «А плюс девелопмент» сообщили, что компании интересно развитие в Сибири, в планах торговой сети открытие четвертого гипермаркета в Новосибирске. «Конкретных договоренностей по данному проекту пока не достигнуто»,— говорится в ответе «Ашана».

В настоящий момент в портфеле «А плюс девелопмент» семь реализованных индустриальных парков класса А, расположенных на территории РФ, общей площадью 186 га. В мае компания сообщала о намерении приобрести земельные участки также в Нижнем Новгороде, Казани, Перми, Ростове-на-Дону, Краснодаре, Челябинске. Совокупная площадь приобретаемых земельных активов — 300–500 га. «Во всех перечисленных городах мы планируем строительство производственно-логистических парков „А плюс парк“»,— отметил Антон Бондаренко.

По оценкам исполнительного директора Rolband & Partners Александра Астахова, вероятнее всего, под строительство одного из логопарков будет выбран участок в районе Верх-Тулы. «В середине нулевых там было продано большое количество сельхозземель. Сейчас они активно распродаются. Кроме того, для логоцентра юго-западное направление интересно выходом транспортных потоков на федеральную трассу М-52»,— пояснил господин Астахов.

Заявленные инвестиции в проект эксперты считают адекватными. «Сегодня средняя стоимость строительства логистических комплексов класса А находится на уровне около 35 тыс. руб. на 1 кв. м»,— приводит данные управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. В то же время эксперты отмечают, что владельцы качественных складских помещений в регионе переживают не лучшие времена. «Рынок находится в хроническом перепроизводстве,— говорит господин Дьячков.— В условиях снижения оборотов розничной торговли, которая является основным драйвером развития складского сервиса, возможности содержатся только в узких нишах, например в возведении складов для каких-то сегментов рынка (товарных или территориальных)». «Текущая ситуация для операторов регионального рынка складской логистики довольно тяжелая — излишек складских площадей очевиден,— согласен директор „Байт-транзит-континента“ Алексей Шпикельман.— В то же время Новосибирск испытывает нехватку крупных качественных складских площадей от 9–10 тыс. кв. м».

Сергей Дьячков оценивает vacancy rate агломерации примерно в 20%. По данным директора департамента индустриальной недвижимости ГК «Елка девелопмент» Георгия Кузнецова, с начала года в регионе отмечено снижение действующих арендных ставок на 10–15%. «Сейчас действующие ставки арендных договоров находятся в коридоре 300–330 руб. кв. м в месяц»,— говорит он.

Суммарная площадь складских комплексов классов А и В в новосибирской агломерации, по оценкам DSO Consulting, сегодня составляет около 750 тыс. кв. м. Крупнейшие объекты рынка (все они — класса А): «PNK-Толмачево» (владелец — PNK Group, арендопригодная площадь — 242 тыс. кв. м), Ob Logistic Park (Raven Russia, 101 тыс. кв. м), логопарк «Сибирский» (компания «Премьерстрой», 82 тыс. кв. м).

Эксперты отмечают, что в перспективе спрос на качественные складские помещения в регионе будет расти. «Компании осознанно выбирают стратегии строительства новых крупных логопарков именно в Новосибирске. При этом на 80% они знают, кому нужны данные проекты, и смотрят на 10–15 лет вперед»,— уверен директор MDBroker Данил Прудников.