Новый Закон о долевом строительстве объектов недвижимости

Новый закон о долевом строительстве объектов недвижимости

И.В. Елисеев

юрист компании «Norr Stiefenhofer Lutz»

31 марта 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон).

Принятие Закона было обусловлено, прежде всего, наличием большого количества случаев нарушения прав инвесторов -физических лиц при инвестировании денежных средств в строительство жилья. Худшей формой таких нарушений являлась так называемая «двойная» продажа квартир, когда компания-застройщик в период ухудшения платежеспособности начинала повторно продавать квартиры. В этом случае между инвесторами возникали значительные споры при оформлении права собственности. Как правило, право собственности регистрировалось за тем инвестором, который успевал первым подать документы на регистрацию. При этом второй инвестор лишался возможности получить квартиру и мог предъявлять лишь денежные требования к застройщику, который зачастую уже был неплатежеспособным.

Согласно другому широко используемому методу привлечения денежных средств инвестиции привлекались на «нулевой» стадии строительства, когда не только не был вырыт котлован, но даже не была оформлена какая-либо документация в отношении строительства. На практике это часто приводило к тому, что строительство так и не осуществлялось, а инвесторы лишались не только квартир, но и денег.

Несмотря на то, что указанные действия в основном осуществлялись маленькими строительными компаниями или откровенными мошенниками, крупные компании (холдинги) также серьезно нарушали права инвесторов.

При этом, хотя привлечение денежных средств редко начиналось до оформления каких-либо документов (по крайней мере, до выхода постановления правительства Москвы), продажа квартир в доме на стадии «котлована» являлась достаточно частым явлением. Полный пакет документов на строительство, как правило, оформлялся к моменту окончания строительства, а разрешение на строительство иногда получалось одновременно с вводом объекта в эксплуатацию. Для всех застройщиков было характерно значительное нарушение сроков строительства или, по крайней мере, сроков оформления квартир в собственность. Все старались максимально ограничить предоставляемую инвесторам информацию о застройщике и строительстве. Реклама строящихся зданий часто не соответствовала действительности и вводила в заблуждение инвесторов.

Исправить положение должен был новый Закон, который, однако, нельзя признать удачным решением. В частности, его положения чрезмерно ограничивают права и возможности застройщика, что более чем необоснованно, так как он применяется не только к отношениям с физическими лицами, но и к регулированию инвестирования строительства в предпринимательских целях.

Рассмотрим отдельные положения Закона и их потенциальное влияние на всю строительную индустрию.

Сфера действия Закона

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Закона привлечение денежных средств граждан для строительства жилой недвижимости возможно только по правилам, установленным Законом, а также по правилам, установленным законодательством о жилищных накопительных кооперативах.

Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (далее - Закон о ЖНК) инвестирование денежных средств физических лиц в строительство жилья возможно только по правилам, прямо предусмотренным федеральными законами.

В настоящее время законодательство допускает инвестирование средств физических лиц в строительство жилья исключительно одним из следующих способов:

1) инвестирование по правилам, установленным Законом;

2) участие в жилищном накопительном кооперативе по правилам, установленным Законом о ЖНК;

3) участие в жилищно-строительном кооперативе по правилам, установленным Жилищным кодексом Российской Федерации.

При этом Закон не ограничивает права юридических лиц на использование других способов взаимодействия для долевого строительства нежилых объектов недвижимости.

Объект регулирования Закона

Несмотря на то, что принятие Закона было обусловлено, прежде всего, необходимостью защитить интересы потребителей, приобретающих квартиры в строящихся домах (не случайно в названии Закона на первом месте указаны именно «многоквартирные дома» как объекты долевого строительства), Закон распространяется и на коммерческую недвижимость, в том числе гаражи, объекты питания, торговли. Единственным видом недвижимости, на который не распространяется действие Закона, являются объекты производственного назначения. Вместе с тем действие Закона расп-

ространяется не непосредственно на строительство объектов недвижимости, а исключительно на привлечение денежных средств для строительства.

Объектом регулирования являются не все строящиеся здания, а только те, разрешение на строительство которых получено после 31 марта 2005 года.

Таким образом, на практике застройщики постепенно будут переходить к работе по новым правилам. Более того, по причинам, которые будут описаны далее, в отношении квартир в одних и тех же домах будут заключены договоры, подпадающие под различное правовое регулирование. Такая разрозненность правового регулирования может привести к появлению значительных технических проблем у застройщиков при обслуживании клиентов, а также может снизить возможности для бесконфликтного перехода на новые формы работы.

Специфика объекта регулирования Закона вызывает вопросы при определении его применимости в конкретных случаях. При этом основными вопросами являются следующие:

• применяется ли Закон в отношении привлечения денежных средств, если до 31 марта 2005 года строительство уже осуществлялось, но разрешение на строительство не было получено?

В связи с тем, что с 31 марта 2005 года Закон вступил в силу в отношении привлечения денежных средств на строительство любых объектов недвижимости (за исключением производственных), разрешение на строительство которых еще не получено, то тот факт, что строительство уже фактически осуществляется, не может препятствовать применению Закона. Таким образом, все компании, привлекающие денежные средства для строительства в новых условиях рискуют столкнуться с требованием о признании договора ничтожным. В этом случае к застройщику будут применены установленные Законом санкции, о которых будет сказано далее;

• распространяется ли Закон на привлечение денежных средств, если заключение договора и оплата по нему состоялись до вступления Закона в силу?

В случае если заключение договора инвестирования и оплата по нему имели место до 31 марта 2005 года, это означает, что привлечение денежных средств произошло до вступления Закона в силу, а следовательно, вступление Закона в силу не может создавать дополнительные права или обязанности для сторон. Кроме того, соблюдение установленных Законом требований (например требования о государственной регистрации) до его вступления в силу было невозможно. Более того, ограничения, установленные Законом, не распространяются на уступку прав требования из договора, привлечение денежных средств по которому состоялось до 31 марта 2005 года;

• распространяется ли Закон на привлечение денежных средств, если оплата по договору полностью или частично состоялись после его вступления в силу?

Этот вопрос связан с тем, что Закон не раскрывает понятие «привлечение денежных средств». Оно, однако, имеет крайне важное значение для участников рынка. Основной вопрос состоит в том, понимается ли под привлечением фактическое получение денежных средств или заключение соответствующего договора, то есть будет ли, например, распространяться действие Закона на отношения сторон, если договор был заключен до 31 марта 2005 года, а фактическое перечисление денежных средств состоялось позже.

В связи с тем, что по действовавшему до 31 марта 2005 года законодательству договоры инвестирования не требовали обязательной государственной регистрации, обязанности сторон по договору, заключенному до этого момента в отношении строительства здания, разрешение на строительство которого еще не было получено, возникали в момент подписания договора. В связи с тем, что перечисление денежных средств происходило в рамках исполнения уже существовавших обязанностей по договору, оно, по мнению автора, не могло вести к признанию самого договора недействительным как заключенного до государственной регистрации.

Таким образом, в качестве привлечения денежных средств должен рассматриваться

именно момент заключения договора инвестирования, а не фактическое получение денежных средств. Более того, по указанным причинам уступка прав по такому договору также не входит в сферу регулирования Закона. Вместе с тем в связи с отсутствием в настоящее время судебной практики по данному вопросу, подтверждение такой позиции отсутствует. Нельзя исключить, что судебная практика даст иное толкование нормам Закона с целью предоставить дополнительную защиту физическим лицам.

Основные новеллы Закона

Закон устанавливает совершенно новые правила коллективного инвестирования в строительство. При этом используемая терминология и сами вводимые правила порой не имеют аналогов в российском праве или значительно отклоняются от привычных правил регулирования.

Наиболее важными, на взгляд автора, являются следующие положения Закона:

• государственная регистрация договоров инвестирования;

• ограничения по привлечению и использованию денежных средств;

• ипотека на земельный участок и строящийся объект недвижимости;

• установление существенных условий договора участия в долевом строительстве;

• санкции в отношении застройщика;

• ограничения на рекламу;

• нормативы финансовой устойчивости.

Рассмотрим перечисленные нововведения подробнее.

Государственная регистрация договоров инвестирования

Закон вводит требование государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключаемых между застройщиками и инвесторами (далее - договор инвестирования). В случае отсутствия регистрации договор признается ничтожным. Требование государственной регистрации гарантирует публичность информации о лицах, имеющих право оформить в собственность объект недвижимости после

завершения строительства. Вместе с тем приказ Министерства юстиции Российской Федерации «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества», который определяет порядок регистрации договоров долевого строительства, был принят 9 июня 2005 года, а опубликован только 28 июня 2005 года. Таким образом, до настоящего времени Федеральная регистрационная служба не имеет практики по регистрации договоров долевого участия в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), что может значительно усложнить регистрацию договоров инвестирования, по крайней мере в первый период.

Установленное Законом обязательство по государственной регистрации договоров инвестирования также повлияло на процедуру оформления права собственности. До последнего времени органы регистрации осуществляли оформление права собственности на основании практически любых договоров между застройщиком и инвестором. В настоящее время представители Мосреги-страции уже достаточно четко говорят о том, что регистрация права собственности не только жилого, но и нежилого имущества будет осуществляться только на основании договоров, прямо предусмотренных существующим законодательством и прежде всего на основании договора инвестирования с учетом требований Закона. Учитывая, что Закон не запрещает юридическим лицам использование иных схем инвестирования, нежели предусмотренных Законом, правомерность такой позиции вызывает определенные сомнения. Вместе с тем нельзя исключить, что оформление права собственности на основании иных соглашений, чем договора инвестирования, будет либо полностью невозможно, либо сопряжено со значительными трудностями.

Ограничения по привлечению денежных средств

Закон устанавливает запрет на привлечение застройщиком денежных средств до

выполнения следующих условий:

• приобретение прав на земельный участок;

• получение разрешения на строительство;

• опубликование проектной декларации.

Приобретение прав на земельный участок

подразумевает, по крайней мере заключение договора краткосрочной аренды. На практике соблюдение этого требования Закона, скорее всего, не вызовет значительных трудностей, так как договоры с инвесторами обычно заключаются уже после приобретения прав на участок. Тем не менее выполнение такого требования может вызвать проблему при освоении новых жилых микрорайонов, когда своевременному предоставлению земельного участка в аренду препятствует длительность процедуры оформления его границ. Получение разрешения на строительство, напротив, является камнем преткновения. Абсолютное большинство компаний, осуществляющих строительство жилых домов, и многие компании, занимающиеся коммерческой недвижимостью, сталкиваются с проблемами при получении разрешения на строительство. В настоящее время рассматриваемое требование Закона является наименее реализуемым и подталкивает строительные компании к поиску путей обхода Закона.

Введение такого понятия, как «проектная декларация», является еще одной значительной новеллой Закона. В соответствии с Законом проектная декларация должна содержать информацию о застройщике и объекте строительства. Проектная декларация подлежит опубликованию в средствах массовой информации (СМИ) или на интернет-сайте не позднее, чем за 14 дней до заключения первого договора участия в долевом строительстве. Законом также предусмотрено, что проектная декларация должна подаваться застройщиком в орган, осуществляющий регистрацию права собственности, и в уполномоченный орган, регулирующий привлечение денежных средств для строительства (сегодня такой орган пока не определен).

Раскрытию подлежит, в частности, следующая информация о застройщике:

• наименование, место нахождения;

• государственная регистрация застройщика;

• участники застройщика (раскрытие акционеров формально не предусмотрено);

• строительные проекты застройщика за последние 3 года;

• лицензии застройщика;

• величина собственных денежных средств, финансовый результат текущего года, размер кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Также проектная декларация должна содержать следующую информацию о проекте:

• цель проекта строительства, этапы и сроки реализации;

• разрешение на строительство;

• права застройщика на земельный участок;

• местоположение объекта недвижимости;

• количество самостоятельных частей в рамках объекта недвижимости;

• функциональное назначение нежилых помещений;

• состав общего имущества участников долевого строительства;

• предполагаемый срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

• возможные финансовые и прочие риски при осуществлении проекта строительства и меры по добровольному страхованию таких рисков;

• перечень основных подрядчиков.

Таким образом, обязательному раскрытию подлежит информация, которая часто имеет конфиденциальный характер.

Установленные Законом условия привлечения денежных средств предусматривают обязательность значительных собственных инвестиций на первом этапе строительства. Так, застройщик должен за свой счет арендовать земельный участок, разработать проект здания, финансировать сопутствующие расходы, и только после соблюдения всех условий он получает возможность привлечь денежные средства со стороны.

Установленная Законом схема работы фактически полностью препятствует какому-либо участию инвестора в разработке проекта строительства при возведении объектов коммерческой недвижимости.

Например, при долевом участии в строительстве торгового центра инвесторы получают на рассмотрение уже утвержденный проект и практически не могут вносить какие-либо изменения, продиктованные собственными нуждами. Подобная система увеличивает также риск застройщика, связанный с невозможностью продать проект, в который уже были инвестированы значительные средства.

Ограничения на использование

денежных средств

Закон устанавливает целевой характер использования привлеченных денежных средств. Это требование значительно ограничивает свободу распоряжения денежными средствами и препятствует финансированию разработки новых проектов за счет ранее привлеченных средств. В частности, застройщик не имеет права расходовать привлеченные денежные средства на финансирование строительства других объектов недвижимости или вкладывать их в иные проекты до полного исполнения договора со своей стороны.

Ипотека на земельный участок

и строящийся объект недвижимости

В соответствии с Законом у инвестора автоматически возникает право залога на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, либо на право аренды земельного участка, а также на строящийся на этом участке объект недвижимости. Залог призван гарантировать инвесторам возврат инвестиций в случае неплатежеспособности застройщика. Вместе с тем предписанная Законом процедура обращения взыскания является достаточно сложной, и поэтому ее применение на практике может повлечь значительные сложности. Кроме того, новое правило фактически запрещает застройщику привлекать банковское финансирование под залог строительства, так как в соответствии с Законом в этом случае банки становятся солидарными должниками инвесторов. На практике это приведет к тому, что банки будут отказываться финансировать застройщика без залога, а залог будет невозможен в связи с

необходимостью привлечения денежных средств от инвесторов.

Отдельного внимания заслуживает положение Закона, в соответствии с которым право залога прекращается на те объекты, которые уже переданы третьим лицам. С правовой точки зрения до оформления права собственности помещение не может быть «передано» по передаточному акту, так как оно еще не существует в качестве объекта недвижимости. Вместе с тем передача по акту достаточно широко распространена на практике и в настоящее время закреплена Законом. Основной вопрос состоит в следующем: не будет ли это положение Закона использоваться недобросовестными застройщиками путем передачи помещений аффилированным компаниям, не имеющим прав на объект. В данном случае инвестор, хотя и сохранит право требования на помещения, так как акт не является правоустанавливающим документом, он скорее всего не сможет обратить взыскание на объект как на предмет залога.

Детальная регламентация

существенных условий договора

инвестирования

Закон устанавливает существенные условия договора инвестирования, то есть условия, без которых договор инвестирования считается незаключенным.

К этим условиям относятся:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства. Согласно Закону срок передачи должен быть единым для всех инвесторов. В случае если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить инвестору соответствующую информацию и предложение об изменении договора инвестирования. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), то есть по общему правилу только в случае согласия инвестора на продление сроков строительства. В случае если согласие инвестора не будет получено, или по иной причине срок передачи объекта долевого строительства будет нарушен, застройщик уплачивает инвестору неустойку в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Закон определяет цену договора инвестирования как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в рассрочку;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Инвестор вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, что такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, являются ничтожными.

В соответствии с ГК РФ гарантийный срок распространяется на все составляющие результата работ. Таким образом, Закон фактически обязывает застройщика в течение пяти лет отвечать за любые недостатки работ, допущенные подрядчиками. В данном случае нормы Закона вынуждают застройщика требовать соответствующих гарантий и от подрядчиков. Вместе с тем существующая строительная практика уже выработала определенные стандартные гарантии качества, которые, как правило, составляют менее пяти лет. При этом достаточно часто соответствующая гарантия качества являет-

ся объективно обусловленной и, в свою очередь, определяется характеристиками строительных материалов. В соответствии с Законом гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, и порядок исчисления срока может быть установлен договором инвестирования.

Качество объекта долевого строительства, которое обязан гарантировать застройщик, должно соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Закон также предусматривает, что Правительство Российской Федерации вправе издавать дополнительные правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении. В настоящее время такие правила не установлены.

Санкции в отношении застройщика

Санкции, которые применяются к застройщику за нарушение Закона, могут быть трех видов: административные штрафы, неустойка, проценты за пользование чужими денежными средствами. При этом в отношении неустойки установлено правило, в соответствии с которым неустойка подлежит оплате сверх возмещения ущерба. Неустойка устанавливается за просрочку застройщика по передаче объекта в установленный договором инвестирования срок - 1/75 ставки рефинансирования в день. За неправомерное привлечение денежных средств застройщик обязан уплатить проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования в день.

Помимо гражданско-правовых санкций, Закон, внеся изменения в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, установил административные санкции, налагаемые органом по контролю за деятельностью в сфере долевого строительства (далее - контролирующий орган) для застройщиков и их руководителей. Так, привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права (например несоблюдение требований, указанных в разделе «Ограничения на привлечение денежных средств» настоя-

щей статьи), влечет наложение административного штрафа в следующих размерах:

• на должностных лиц - от ста пятидесяти до двухсот минимальных размеров оплаты труда;

• на юридических лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч минимальных размеров оплаты труда.

Кроме того, административная ответственность наступает в случае, если:

• проектная декларация, опубликованная застройщиком, содержит неполную и (или) недостоверную информацию;

• застройщик предоставил неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление которой является обязательным в соответствии с Законом. Необходимо отметить, что Закон не устанавливает обязанности застройщика по предоставлению какой-либо информации, за исключением содержащейся в проектной декларации и отчетности, перед контролирующим органом. В связи с тем, что за неопубликование проектной декларации и за непредставление отчетности ответственность установлена отдельно, эта норма фактически не может применяться;

• нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений.

За указанные нарушения предусмотрена ответственность в форме штрафа:

• для должностных лиц - в размере от ста до ста пятидесяти минимальных размеров оплаты труда;

• для юридических лиц - от трех тысяч до четырех тысяч минимальных размеров оплаты труда.

Как уже было сказано, самостоятельная ответственность предусмотрена за непредставление в срок обязательной отчетности, установленной Законом, или представление отчетности, содержащей недостоверные сведения. За такое правонарушение взыскивается штраф в следующих размерах:

• для должностных лиц - от ста до ста пятидесяти минимальных размеров оплаты труда;

• для юридических лиц - от одной до двух тысяч минимальных размеров оплаты труда.

Застройщик и его должностные лица также несут ответственность за невыполнение в установленный срок предписаний контролирующего органа:

• должностные лица - в размере от ста до ста пятидесяти минимальных размеров оплаты труда;

• юридические лица - в размере от одной до двух тысяч минимальных размеров оплаты труда.

Ограничения на рекламу

Закон вводит значительные ограничения в отношении рекламы объекта долевого строительства, которые дополняют уже существующие ограничения, установленные Законом о рекламе. Основным ограничением является запрет на размещение рекламы до приобретения прав на земельный участок, получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации, то есть до того момента, когда застройщик получит право на привлечение денежных средств инвесторов.

Также Закон устанавливает запрет на приведение в рекламе количественной информации, не имеющей непосредственного отношения к рекламируемой деятельности. Закон не уточняет, что конкретно имеется в виду под указанным запретом. Можно предположить, что речь идет о разного рода статистической и иной информации, касающейся роста стоимости недвижимости и доходов от инвестирования в недвижимость. Ясно одно, что это положение Закона может трактоваться неоднозначно. В качестве дополнительного требования к рекламе Закон устанавливает обязательность указания на способ получения информации об опубликованной проектной декларации. Как уже отмечалось, это может быть периодическое издание или интернет-сайт.

Нормативы финансовой устойчивости

Согласно Закону застройщики должны отвечать требованиям, которые будут установлены для них Правительством Российской Федерации. Среди прочего предусмотрено установление требований к размеру собственных денежных средств застройщика, а также нормативы оценки финансовой

устойчивости. Это правило призвано не допустить деятельность на рынке фирм-»од-нодневок», а также прекратить существующую практику использования крупными холдингами специально создаваемых компаний под каждый проект, что в случае провала проекта позволяет пожертвовать только репутацией, а не всем финансовым благополучием холдинга.

В настоящее время такие нормативы не установлены. Скорее всего, их установление приведет к еще большей монополизации рынка и вытеснению небольших компа-ний-застройщиков.

Заключение

Несмотря на то, что Закон уже вступил в силу, многие его положения еще не действуют, так как не были приняты соответствующие подзаконные нормативные акты. Тем не менее, учитывая то, что все попытки строительных компаний изменить Закон оказались безуспешными, можно сделать вывод, что вскоре он начнет действовать в полной мере.

Принимая во внимание тот факт, что в настоящее время многие застройщики привлекают денежные средства без оформления прав на земельный участок, а также без получения разрешения на строительство, можно заключить, что вскоре многие из них столкнутся с исками физических лиц, содержащих требования о прекращении договора и выплате значительных компенсаций как установленных самим Законом, так и законом о защите прав потребителей.

Несмотря на то, что уже сейчас разработаны и применяются юридические конструкции, позволяющие отсрочить применение Закона, можно предположить, что оспаривание подобных сделок по мотивам притворности может вызвать значительные финансовые расходы застройщиков. Вместе с тем сегодня стремление застройщиков обойти Закон более чем оправдано. Закон не только содержит ряд неточностей и оставляет много открытых вопросов, но и явно свидетельствует о том, что его разработчики мало знакомы со строительными реа-

лиями в России. Закон предусматривает целый ряд практически нереализуемых положений, таких как обязанность по точному определению сроков строительства и оформления в собственность, что очевидно осложняет положение застройщиков и вносит дополнительную неопределенность на рынке.

Учитывая то, что в случае нарушения договора инвестирования (например просрочка

по передаче объекта) обязанность по возврату денежных средств инвестору может привести любого застройщика к банкротству, Закон может повлечь несостоятельность целого ряда компаний и вызвать значительный передел рынка. При этом необходимо учитывать, что в такой ситуации в основном пострадают инвесторы, а выиграют не лучшие компании, а те, которые имеют наиболее тесные связи с контролирующим органом.

* * *

Общее собрание

&

29 июня состоялось общее собрание третейских судей Независимого третейского суда участников рынка недвижимости, учрежденного Московской ассоциацией-гильдией риелторов (МАГР) 20 ноября 2002 года.

Несмотря на преимущества Третейского суда перед судами общей юрисдикции, за весь период его существования ни одного разбирательства в Третейском суде так и не состоялось. По сообщению председателя Независимого третейского суда Гохш-тейна М.Л. имели место четыре обращения в третейский суд, три из которых были завершены мировыми соглашениями, а одно выходило за компетенцию Независимого третейского суда участников рынка недвижимости. Общее собрание отличалось активным обсуждением сложившейся ситуации, выступлениями с жесткой критикой крайне слабого продвижения этого, безусловно нужного института МАГР.

А.Ф. Гусев (третейский судья) высказал недоумение по поводу того, что такая эффективная трибуна, как Национальный конгресс по недвижимости, не была использована для широкого информирования риелторского сообщества о наличии в Ассоциации работоспособного органа - Независимого третейского суда участников рынка недвижимости, в который могут обращаться не только члены МАГР, но и представители из регионов.

V V Н

третеиских судей1

В.С. Удачина (третейский судья), имея большой опыт работы в Комитете защиты прав потребителей риелторских услуг МАГР, пояснила, что значительная часть споров, находящихся в компетенции третейского суда, оседает в Комитете в связи с особенностями оформления взаимоотношений между компаниями при проведении совместных сделок. Необходимо внедрять в практику риелторских компаний технологии, позволяющие рассматривать возникающие споры в третейском суде.

М.Я. Гороховский (третейский судья, президент МАГР), поддержав мнение В.С. Уда-чиной, высказал мнение, что Комитет защиты прав потребителей риелторских услуг должен полностью отказаться от рассмотрения имущественных споров. Нужно четкое разграничение полномочий Комитета и третейского суда.

В интересах сохранения работоспособности Независимого третейского суда участников рынка недвижимости признано целесообразным более четко прописать в Положении о третейском суде полномочия и порядок избрания третейских судей.

По итогам выборов председателем Независимого третейского суда участников рынка недвижимости стал М.Л. Гохштейн; заместителями председателя - А.И. Ягиш и

В.Е. Панкова.

1 Информация предоставлена пресс-службой МАГР.