Членство в товариществе собственников жилья. Права и обязанности членов

Сакиева Зарина Ахполатовна

аспирант кафедры гражданского и предпринимательского права Северо-Осетинского государственного университета им. К.Л. Хетагурова ________________________________________________

Членство в товариществе собственников жилья. Права и обязанности членов

Представленная статья посвящена изучению прав и обязанностей членов товарищества собственников жилья, преимуществам членства в ТСЖ, а также проводимой на территории Республики Северная Осетия-Алания реформе жилищно-коммунального хозяйства и месту товариществ собственников жилья в реформировании жилищного сектора.

Ключевые слова: товарищество собственников жилья, жилищно-коммунальное хозяйство, собственник помещения в многоквартирном доме, права и обязанности члена товарищества собственников жилья.

Z.A. Sakieva, post-graduate of the chair of civil and business law department of law faculty of North-Ossetian State University named K.L. Khetagurov; tel.: 88612584156.

Membership in householders society. Rights and obligations of members

Presented article is dedicated to the analysis of rights and obligations of members of householders societies, advantages of membership in householders societies. The article also touches upon the reform of housing and utilities sector on the territory of the Republic of North Ossetia Alania, the place of householders societies in the reform.

Key words: householders society, housing and utilities sector, owner of a residential property in a multifamily house, rights and obligations of a member of householders society.

Реформа жилищно-коммунального хозяйства (далее - ЖКХ), проводимая в настоящее время на территории РФ, направлена на модернизацию жилищного сектора экономики, повышение качества предоставляемых коммунальных услуг, создание благоприятных условий для проживания граждан.

В рамках проводимой жилищной реформы на территории Республики Северная Осетия-Алания органами власти проводятся семина-рысовещания, круглые столы с целью профессионального обсуждения интересующих вопросов, обмена опытом, а также привлечения общественного внимания к социальнозначимым проблемам в области ЖКХ. Так, например, государственно-патриотический клуб Республики Северная Осетия-Алания провел заседание, посвященное проблемам развития товариществ собственников жилья (далее -ТСЖ), как одного из способов управления многоквартирным домом. На заседании обсуждались вопросы участия ТСЖ в распределении средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее - Фонд) на капитальный ремонт жилья, а также практика взаимоотношений ТСЖ и органов власти [1].

ТСЖ, являясь одним из способов управления многоквартирным домом наряду с непосредственным управлением собственниками помещений и управлением управляющей организацией (п. 2 ст. 161 ЖК РФ), представляет собой некоммерческую организацию, созданную собственниками помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ). Согласно ст. 136 ЖК РФ решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании, обладающими более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. После принятия решения собственниками помещений в многоквартирном доме о создании товарищества и регистрации его в установленном действующим законодательством порядке, любой собственник помещения в доме, в соответствии со ст. 143 ЖК РФ, вправе подать заявление о вступлении в ТСЖ. Членство в ТСЖ является добровольным. Согласно ст. 30 Конституции РФ каждый имеет право на объединение. Никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. На недопустимость прину-

33

дительного членства в ТСЖ указывает и Конституционный суд в Постановлении № 10П [2]. В соответствии с указанным Постановлением любое объединение, его структура и организационно правовые формы управления им должны быть основаны на добровольном членстве. Применительно к ТСЖ это означает невозможность принудительного членства в нем и право отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с ним иных правовых связей, кроме членства в товариществе. Согласно гражданского и жилищного законодательства членами ТСЖ могут быть граждане, юридические лица, а также публичные образования в лице органов местного самоуправления. Следует отметить, что органы местного самоуправления, владеющие жилыми и нежилыми помещениями, являются такими же собственниками помещений, как и граждане и юридические лица, а следовательно, на них распространяются все права и обязанности собственника помещения, включая участие через своего представителя в общих собраниях собственников помещений, собраниях членов ТСЖ (при условии членства в нем); выполнение обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (ст. 39 ЖК РФ, п. 5 ст. 138 ЖК РФ, пп. 1, 3 ст. 158 ЖК РФ). Из анализа судебной практики, касающейся обязанности собственников помещений по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, можно сделать вывод, что позиция судов по этому вопросу однозначна: органы местного самоуправления несут такие же обязанности по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, как и иные собственники помещений [3].

Становясь членом ТСЖ, лицо приобретает определенные права и обязанности, связанные с управлением домом. Следует отметить, что права и обязанности членов ТСЖ определяются в соответствии со ст. 143.1. ЖК РФ, а также исходя из общих принципов гражданского и жилищного законодательства, и согласно уставу товарищества. Так, возможность определения направления деятельности товарищества, влияния на принимаемые им решения реализуется посредством права членов товарищества голосовать на общем собрании как лично, так и через своего представителя (п. 1 ст. 48 ЖК РФ), а также путем реализации права созывать внеочередное собрание членов ТСЖ по вопросам его деятельности (ст. 45 ЖК РФ).

Свобода выбора является одним из важнейших факторов эффективного функционирования и развития общества. Применительно к ТСЖ свобода выбора выражается в возможности любого члена ТСЖ оказывать влияние на порядок управления жилым домом путем реа-

лизации своего права избирать и быть избранным в состав правления, ревизионной комиссии, стать председателем правления товарищества; на условиях и в порядке, установленных общим собранием членов ТСЖ, пользоваться и распоряжаться результатами хозяйственной деятельности товарищества [4]. Доходы, полученные в результате хозяйственной деятельности товарищества, могут расходоваться членами товарищества на цели его деятельности, а также для оплаты общих расходов товарищества. В целях получения контроля за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества, членам ТСЖ предоставлено право знакомиться с бухгалтерской (финансовой) отчетностью товарищества, сметами доходов и расходов на год, аудиторскими заключениями, заключениями ревизионной комиссии, иными внутренними документами товарищества (ст. 143.1. ЖК РФ). Предоставление указанных документов и информации происходит в соответствии со Стандартами раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства РФ [5]. В силу того, что вступление в ТСЖ происходит на добровольных началах, выход из него также зависит от воли лица, отсюда вытекает еще одно право члена ТСЖ на выход из товарищества.

Следует отметить, что действующее законодательство не разграничивает права и обязанности собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, и прав, и обязанности собственников помещений, не являющихся членами товарищества. После того как домовладельцы становятся членами ТСЖ, их права и обязанности дополняются теми правами и обязанностями, которые исходят от товарищества. Прежде всего, создание товарищества снимает с домовладельцев массу работы по согласованию решений с другими домовладельцами, подписанию договоров с привлекаемыми организациями и т.д. [6].

Некоторыми правами, наряду с собственниками помещений в многоквартирном доме членами ТСЖ, обладают и собственники помещений, не являющиеся членами товарищества. Так, в соответствии со ст. 209 ГК РФ и 30 ЖК РФ любой собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе и член ТСЖ, вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащими ему помещениями, а также сдавать их в аренду, внаем, передавать на основании договора безвозмездного пользования [7]. В соответствии со ст. 159 и 160 ЖК РФ собственники жилых помещений, наряду с иными категориями граждан, вправе получать от органов местного самоуправления субсидии

34

или компенсацию расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, что, на наш взгляд, является серьезной мерой социальной поддержки граждан страны.

Наряду с правами члены товарищества несут и определенные обязанности. Так, являясь собственниками помещений в многоквартирном доме, члены ТСЖ, несут обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме [8], а также обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 39, 153 ЖК РФ; Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»). Положения, касающиеся обязанности членов ТСЖ по несению необходимых расходов, связанных с управлением многоквартирным домом, отражены в Постановлении Конституционного суда № 10П [9]; как правило, подобные расходы направляются на содержание и эксплуатацию многоквартирного дома. В целях эффективного управления домом члены ТСЖ обязаны выполнять решения общего собрания и правления товарищества, принятые в пределах их компетенции. Для создания комфортных и безопасных условий для жителей всего многоквартирного дома члены ТСЖ в соответствии с п. 4 ст. 17 ЖК РФ обязаны пользоваться жилыми помещениями с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарногигиенических, экологических и иных требований законодательства. Обязанность членов товарищества по участию в годовом, а также внеочередном общем собрании членов ТСЖ, дает возможность непосредственно участвовать в управлении общим имуществом в многоквартирном доме и принимать решения по наиболее важным вопросам деятельности товарищества. Вследствие внесенных изменений в 2011 г. в ЖК РФ, касающихся обязательного ведения товариществом реестра его членов, у последних появилась еще одна обязанность по предоставлению правлению товарищества сведений, позволяющих идентифицировать членов товарищества, а также сведений о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 4. ст. 143 ЖК РФ).

Действующее законодательство содержит открытый перечень прав и обязанностей членов ТСЖ, а это означает, что в уставе товарищества могут быть прописаны иные права и обязанности в соответствии с законодательством.

Осуществляя права и обязанности, члены ТСЖ несут определенную ответственность перед товариществом и его членами. Действующее законодательство разграничивает ответственность товарищества и его членов. Так, в соответствии с п. 6 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. ТСЖ не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества не отвечают по обязательствам самого товарищества. Как было сказано выше каждый член товарищества может в любой момент реализовать свое право на выход из него подав соответствующее письменное заявление. Согласно п. 3 ст. 143 ЖК РФ членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

В заключение хочется отметить, что, являясь одним из эффективных способов организации собственников в доме, ТСЖ предоставляет возможность его членам принимать участие в управлении домом, влиять на решения, принимаемые на общем собрании членов товарищества, тем самым создавая уют и комфортное проживание в доме. Являясь одним из перспективных способов управления многоквартирным домом, ТСЖ способствует повышению качества предоставляемых работ и оказываемых услуг в сфере ЖКХ, совершенствованию системы коммунального хозяйства в свете происходящей в стране реформы жилищного сектора экономики.

1. ГПК в Алании обсудил проблемы развития ТСЖ. URL: http://www.gpclub.ru

/news/0x24x520x2682.html

2. Постановление Конституционного суда РФ от 03.04.1998 № 10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 «О товариществах собственников жилья в связи с запросом Советского районного суда города Омска».

3. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14.03.2012 по делу № А572160/2011 «О взыскании задолженности по оплате капитального ремонта общего имущества многоквартирных жилых домов»; постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 21.09.2010 по делу № А571305/2010 «Действующее жилищное законодательство не разделяет права и обязанности собственника жилого помещения в зависимости от того, является ли он органом местного самоуправления»; постановле-

35

ние Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24.10.2011 № Ф096460/11 «О взыскании долга за содержание и ремонт квартиры» // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс».

4. Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанта-лей А. В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. Юстицинформ. 2007 // Справочноправовая система «Консультант-Плюс».

5. Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стандартов раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»

6. Ермаков В. С. Правовое регулирование деятельности ТСЖ: дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 219.

7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Рос. газ. 1994. 8 дек.; Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Рос. газ. 2005. 12 янв.

8. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // Рос газ. 2006. 22 авг.

1. GPK in Alania discussed problems of development TSG.: URL: http://www.gpclub.ru/news/ 0x24x520x2682.html

2. The resolution Constitutional the vessels Russian Federation of 03.04.1998 № 10-P "On the case of check of constitutionality of points 1, 3 and article 32 and points 2 and 3 of article 49 of the Federal law of June 15, 1996 "About associations of owners of housing" in connection with

inquiry of the Soviet district court of the city of Omsk" № 10-P.

3. The resolution of Federal arbitration court of the Volga region district of March 14, 2012 in the matter of № A57-2160/2011 "About collecting debt on payment of overhaul of the general property of multiroom houses"; The Resolution of Federal arbitration court of the Volga region district of September 21, 2010 in the matter of № A-57-1305/2010 "The existing housing legislation doesn't share the right and a duty of the owner of premises depending on, whether is he local government"; The Resolution of Federal arbitration court of Ural federal district of October 24, 2011 № F09-6460/11 "About collection of debt for the contents and apartment renovation" // Legal-reference system "Consultant-Plus".

4. Lushkin S.A., Fedorov S.I., Shantaley A.V. Ways of management of an apartment house. Association of owners of housing. Yustitsinform. 2007 //Legal-reference system "Consultant-Plus".

5. The resolution of the Government of the Russian Federation of 23.09.2010 № 731 "About the approval of standards of disclosure of information the organizations which are carrying out activity in the sphere of management of apartment houses".

6. Ermakov V.S. Legal regulation of activity of TSG: Dis. ... Master of law. M, 2004. P. 219.

7. Civil code of the Russian Federation (part one) of 30.11.1994 № 51-FZ // Russian newspaper. 1994. 8 Dec..; Housing code of the Russian Federation of 29.12.2004 № 188-FZ // RG. 2005. 12 Jan.

8. The resolution of the Government of the Russian Federation of 13.08.2006 № 491 "About the approval of rules of the maintenance of the general property in an apartment house in case of rendering services and performance of work on management, the contents and repair of the general property in an apartment house of inadequate quality and (or) with the breaks exceeding the established duration" // Russian newspaper. 2006. 22 Aug.

___________________________________ 36