Комплексные методы реконструкции и модернизации массовой жилой застройки

Комплексные методы реконструкции и модернизации массовой жилой застройки

И.В.Чувилова, В,В.Кравченко

Градостроительная и социально-экономическая ситуация в России в жилищно-коммунальном хозяйстве характеризуется острым дефицитом жилых площадей, особенно жилья социального назначения для малообеспеченных граждан, неудовлетворительным состоянием значительной части жилищного фонда и объектов его инженерной инфраструктуры, неоправданно высокими ценами на жилье и эксплутационны-ми затратами на его содержание, отсутствием комплексной системы культурно-бытового обслуживания, острым дефицитом гаражей и автомобильных автостоянок.

Районы массовой жилой застройки занимают в Москве более четверти всей жилой территории,являясь самым представительным видом использования городских земель. Значительную часть жилищного фонда (около 250 млн. кв. метров) представляют дома первых массовых серий, возведенные в 1950-1970-х годах. Сегодня они морально устарели, имеют ряд конструктивных недостатков, не отвечают действующим нормам по площади квартир, кухонь, подсобных помещений. Энергозатраты таких домов превышают современные нормативы в 2,5-3 раза. Потери тепловой энергии при транспортировке теплоносителя в тепловых сетях составляют 15-20%, что существенно превышает существующие нормативы.

Пятиэтажный фонд в жилищном фонде составляет 20% и более. Около 80% приходится на дома с физическим износом до 40%. Наибольшей степени морального и физического износа достигли дома серий: К-7,11-32, II-35,1605-АМ, 1Мг-300. По итогам анализа результатов обследования было принято и утверждено постановлением Правительства Москвы №608 от б июня 1999 года решение о сносе 1722 панельных пятиэтажных домов указанных серий в объеме чуть более 6,3 млн. кв. метров.

Типовые пятиэтажки проектировались и строились по нормативам полувековой давности с применением неэффективных теплоизоляционных материалов, и теплотехнические характеристики их ограждений не отвечают современным требованиям. В то же время жилые дома первого поколения возводились как сооружения первой категории капитальности с продолжительностью их эксплуатации в пределах 100-125 лет. Эти дома обладают существенными запасами несущей способности, подтвержденными многочисленными обследованиями и изысканиями.

В 1990-х годах институтами МНИИТЭП и МосжилНИИпро-ектбыли проведены исследования состояния конструкций и композиционного решения застройки массовыми сериями пятиэтажных домов -1-464,1-447,1-335,1-510,1-511,1-515. По

результатам этих исследований были сделаны выводы: снос этих зданий является весьма дорогостоящим мероприятием и может быть осуществлен только по соображениям градостроительной целесообразности; дома, построенные по типовым проектам данных серий, как правило, имеют значительную остаточную стоимость; основные несущие конструкции при правильной эксплуатации не только обеспечивают возможность использования здания в течение длительного времени, но и позволяют, как правило, надстроить 1-2 этажа,а при применении облегченных конструкций возможна надстройка 3-4 этажа; при реконструкции во всех до мах требуется устройство лифтов и мусоропроводов, а также замена конструкций кровли, что целесообразно производить вместе с надстройкой в 1-2 этажа; при реконструкции необходимо в большей части квартир увеличить площадь кухонь, санузлов и других подсобных помещений, при этом заменить системы отопления и водоснабжения на более экономичные; в 10-20% квартир может быть проведена лишь минимальная перепланировка, так как они заселены семьями из 1-2 человек, не желающими менять типы квартир; при реконструкции необходимо решать вопросы повышения теплоизоляции наружных стен и ремонта балконов и входов, одновременно улучшая архитектурный облик здания; к 1-2-комнатным квартирам, находящимся в торце зданий, желательно пристроить дополнительные помещения, что позволит снизить теплопотери и сократить количество однокомнатных квартир, имеющих заниженную, относительно действующих норм, площадь; при комплексной реконструкции жилых кварталов рекомендуется в реконструируемых домах для развития сети предприятий общественного обслуживания использовать недостаточно инсолируемые первые этажи.

Таким образом, посредством реконструкции возможно привести массовую 5-этажную застройку в соответствие с современными требованиями к жилью и придать ей подобающий архитектурно-художественный облик.

В зарубежных странах вопросам реконструкции зданий отводится первостепенное значение. Из общего объема финансирования доля на новое строительство составляет 20-30%, тогда как оставшаяся часть идет на планомерную реконструкцию.

К сожалению, в нашей стране вопросам реконструкции зданий уделялось недостаточно внимания. Так, основная масса финансирования преимущественно направляется на новое строительство, и только 1,5-3% средств выделяется на капитальный ремонт, модернизацию и реконструкцию.

Требуемый ежегодный объем реконструктивных работ составляет более 700 млн. кв. метров. В то же время темпы восстановительных работ не превышают 4% потребности.

Зарубежный опыт реконструкции существующего жилого фонда с применением новых технологий, позволяющих производить реконструкцию жилого дома без выселения жильцов, увеличивать его этажность и осуществлять ремонт здания на средства, полученные от продажи квартир, свидетельствуете возможности получения дополнительного жилья с меньшими финансовыми затратами, чем это потребовало бы новое строительство.

Во многих зарубежных странах накоплен значительный опыт реконструкции панельных жилых зданий. Особенно актуальны для России принципы и методы реконструкции и модернизации объектов городской жилой застройки в странах Западной и Восточной Европы.

Реконструкция панельных жилых зданий осуществлялась следующими способами: надстройкой дополнительных этажей; пристройкой лоджий, балконов, террас; перестройкой дома с целью изменения его объемно-планировочного решения (с частичной разборкой, достройкой новых фрагментов); изменением архитектурного облика здания путем обновления фасадов, обустройства балконов, лоджий. При этом процесс реконструкции жилых зданий сопровождался переходом на

новые, более экономичные системы отопления с заменой инженерного оборудования.

Проекты реконструкции жилых зданий, как известно, требуют огромных инвестиций, поэтому без поддержки государства они трудно реализуемы. В связи с этим правительством европейских стран были разработаны государственные программы реконструкции жилых зданий, для осуществления которых выделялись госдарственные субсидии и льготные кредиты.

Наибольших масштабов мероприятия по реконструкции жилых зданий достигли в Германии, где в 1990 году была разработана и реализована программа реконструкции, модернизации и санации крупнопанельных зданий. В результате реализации программы было реконструировано более90000 крупнопанельных домов.

Опыт Германии в организации реконструкции и санации жилого фонда крупнопанельного домостроения наиболее приемлем к условиям РФ. Основной подход федеральных властей состоит в оказании государственной поддержки жилищно-строительным компаниям по проведению санации зданий в силу того, что параметры жилых квартир не соответствуют стандартам на жилье в ФРГ.

Наиболее массовой технологией является санация жилых домов, в которую входят: замена светопрозрачных заполнений (окна и балконные двери) на более эффективные;

Рис 1. Реконструкция пятиэтажного жилого дома серии 1-511 с надстройкой мансардного этажа. Москва, район «8ойкозский», улица Клары Цеткин, дом 13

производство отделочных работ и замена сантехнического и другого инженерного оборудования; утепление фасадов стен, чердачных и подвальных перекрытий, замена кровли; электротехнические работы по замене электропроводки и подводящих систем; установка инвентарных входных дверей и тамбуров; звукоизоляция стен лестничных клеток; модернизация балконов, лоджий и другие работы.

Также большое внимание в Германии уделяется снижению энергопотерь не только за счет утепления фасадов и замены окон на стеклопакеты, но и за счет сбора дождевой воды и использования солнечной энергии, экономии и централизованного учета расходования электроэнергии, газа, воды. Интересны проектные решения пристройки лифтов, балконов, лоджий, мансард и технология работы с использованием средств механизации с частичным отселением и без отселения жильцов, а также модернизация инженерных сетей и оборудование индивидуальных ЦТП в полуподвальных помещениях жилых домов, оборудованных средствами автоматизированного контроля и учета энергоносителей, что позволяет резко уменьшить затраты на первичные теплосети, необходимые при централизованных источниках тепла.

Во Франции при реконструкции, восстановлении и новом строительстве существу ют две формы бюджетного финансирования социального жилищного сектора: субсидирование генеральных заказчиков, которые строят, реконструируют или ремонтируютжилой фонд; финансовая помощь гражданам в зависимости от уровня доходов с целью облегчения выплаты квартплаты или погашения кредита. Финансовая помощь инвесторам состоит в снижении налога на добавленную стоимость с 20,6 до 5,5%.

Современная технология реконструкции жилых зданий во Франции с применением новой техники, ресурсо- и энергосберегающих технологий и эффективных материалов позволяет реконструировать жилой дом в зависимости от объема переделок за 3-6 месяцев. Реконструкция жилых зданий осуществляется, как правило,без выселения жильцов с максимальным соблюдением их бытовых удобств.

Основные технологии реконструкции включают комплекс восстановительных работ по обновлению фасадов зданий, замене инженерного оборудования, кровельного покрытия, технических решений по снижению морального и физического износа строительных конструкций и оборудования.

Рис. 2. Реконструкция пятиэтажного жилого дома с надстройкой мансарды. Москва, район «Хорошево-Мневники», бульвар Генерала Карбышева, дом 8

В Швеции затраты на реконструкцию, содержание и техническое обслуживание жилой застройки полностью возмещаются за счет квартирной платы. В последнюю включаются амортизационные отчисления на реконструкцию, со держание и техническое обслуживание жилых домов. Она составляет от 15 до 50% дохода семьи.

В Нидерландаходной из основных статей жилищных расходов государства являются дотации программ реконструкции районов старой застройки. В Голландии реконструкция жилых зданий осуществляется при поддержке единого Фонда обновления городов, в который правительство ежегодно вносит примерно 500 млн. долларов. По программе реконструкции районов старой застройки через муниципалитеты выделяются дотации на дополнительную теплоизоляцию наружных стен, кровель и оконных проемов. Кроме того, в этой стране реализуются различные программы субсидий при реконструкции жилых зданий. При этом правительство берет на себя затраты, связанные с установкой лифтов в многоэтажных домах и адаптацией жилищ к нуждам инвалидов (установка лестничных подъемников, реконструкция ванных комнат и кухни).

Как показывает зарубежная практика и опыт пилотных проектов в России, ремонтно-реконструктивные работы в жилых домах могут производиться без отселения жильцов, а устройство мансардного этажа является наиболее экономически эффективным приемом воспроизводства жилищного фонда, объем которого составит 20-30% от реконструируемых жилых домов. Снос же этих домов представляет серьезную проблему не только по ее масштабу, но и по технической сложности ее решения и по экономическим факторам,требующим отселения жителей с предоставлением нового жилищного фонда.

Опыт реконструкции пилотных объектов показал реальную возможность обновления жилья без значительных материальных и финансовых затрат. При этом достигнута экономия тепла на 30-35%, воды - до 2-3 раз.

В течение последних нескольких лет в Москве за счет средств коммерческих организаций была осуществлена реконструкция ряда пятиэтажек.

1. Реконструкция пятиэтажного жилого дома серии 1-511 с надстройкой мансардного этажа без отселения жителей: СА0, район «Войковский»,улица Клары Цеткин,дом 13 (рис. 1).3а-

Рис. 3. Реконструкция пятиэтажного жилого дома серии 1-515 с обстройкой и подстройкой четырех этажей. Москва, район «Северное Тушино», Химкинский бульвар, дом 4

кз зч и к, генподрядчик и ген проектировщик - ООО «Тритон Сж

Это кирпичи ы й пятизтзжн ы й ч ет ы р ехсекц и о н н ы й жи л ой дом (модификация сфрзнцузскими балконами), с подвалом, чердзчной скатной крышей по деревянным стропилам и организованным наружным водостоком.

Проектом реконструкции были предусмотрены и реал и зова ны: надстройка зда ния одноуровневой ложной мансардой с сохранением чердзчной скатной крыши; устройство в мансарде однокомнзтных квзртир первой кзтегории комфортности для последующей коммерческой резлиззции.

В кзчествекомпенсзциижильцзм зз неудобствз в существующем здзнии был проведен кзпитзльный ремонт с зз-меной всех инженерных систем, в том числе водоснз бжения, ото п л ен ия, з л ектр осн з бжен ия.

2. Реконструкция пятиэтзжного жилого домз с нзд-стройкой мансарды: GAO, район «Хорошево-Мневники», бульвар Генерзлз Кзрбышевз, дом 3 (рис. 2-).Заказчик - ОАО «Реконструкция«; генподрядчик - АОЗТ НПП «Внедрен и en; генпроектировщик - ОАО «47 ЦП И И и.

Пятиэтажный четырехсекционный жилой дом широтной ориентзции был построен в середине 1960-х годов. Здзние кирпичное, с подвзлом, со скзтной чердзчной крышей по деревянным стропилзм, стремя продольными несущими стензми и сборными железобетонными перекрытиями по балкам. Высота зтзжей - 2,75 метра в чистоте.

Проектом реконструкции были предусмотрены и рез-лизовзны: разборка конструкций существующей крыши и нздстройкз здзния мансардным этажом; организэция новых входов в жилой дом со стороны двора; устройство нзвесных остекленных шзхт для лифтовых подъемников с противоположной стороны от новых входов в здзние; выполнение эркеров нз месте существующих бзл конов, нэчинэя с треть его этзжз; полнзя переплзнировкз всех помещений в бззовой чзсти здзния с устройством нз первом и втором этажах

Пирамидальное построение в продольном направлении

служебных помещений, а нз остэльных этзжзх - квзртир; ззменз деревянной оконной столярки нз пластиковые окнз со сгеклопакетамиуниверсзльного открывания; выполнение кровли мэнсэрды из метзллочерепицы с устройством окон типз «Вел юкс»; утепл ение нзружных стен; оштукэтуривз ние и покрзскз фзсздов.

Нз третьем и четвертом этажах размещены одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в одном уровне, а нз пятом и шестом этзжзх - двухуровневые квзртиры из двух, трех и четырех жилых комнзт. Все квзртиры преднззнзчены для коммерческой резлиззции.

Здзние оснзщено всеми необходимыми инженерными системами, а тзкжеустройствзми, обеспечивэющими доступ в него и нв зл ид ов-коля сочни ко в. Мусороудзление предусмотрено пакетное, с устройством спец из л ьных контейнеров у подъездов жилого домз.

3. Реконструкция пятиэтзжного жилого домз серии 1-515 с обстройкой и нздстройкой четырех зтзжей: GAO, рзйон «Северное Тушино», Химкинский бульвзр,дом4 (рис. 3).

Зэказчик и генподрядчик - ЗАО НПП «Тема»; генпроектировщик - Проектное бюро ЗАО НПП «Тема».

Пятиэтзжный крупнопанельный жилой дом рзсположен в квзртзле со сложившейся зз стройкой из аналогичных жилых домов и жилых зданий повышенной этзжности. Год постройки - 1965. Дом пятисекционный, меридионзльной ориентзции, с полупроходным чердзком и мзлым уклоном скзтной крыши из железобетонных плит покрытия.

Реконструкцией предвэрительно отселенного здзния предусмотрены: демонтзж конструкций крыши, внутренних перегородок, бзл конов, инженерных систем и столярных изделий; обстройка здания по периметру (вт.ч. пристройка жилых комнзт кторцзмдомз); нздстройкз нз 4 этзжз (вт.ч. один - мансардный), вы полня емзя с опорой нз выносные пилоны из монолитного железо б етонз нз свзйном основзнии;

Построение 9 поперечном направлении

Рис. 4 Примеры архитектурно-композиционных приемов при комплексной реконструкции Жилья образовании

полная перепланировка и увеличение площади квартир; устройство грузопассажирских лифтов и мусоропроводов; расширение и обустройство входной группы помещений на первом этаже; замена инженерных коммуникаций; использование блоков из профилей ПВХ с тройным остеклением при заполнении оконных проемов, устройство в мансардной части окон производства фирмы «Велюкс».

Приведенные выше примеры иллюстрируют различные подходы к проблеме реконструкции 5-этажных домов и различные методы реализации этой реконструкции. Однако более привлекательным в экономическом отношении является реконструкция не отдельных зданий, а групп из нескольких домов,то есть реконструкция застройки (рис. 4).

Для районов, состоящих из пятиэтажных жилых домов первых серий типовых проектов (физический износ которых не более 40%), эффективным способом реконструкции является реновация, включающая в себя капитальный ремонт, модернизацию застройки жилого фонда, в том числе его реконструкцию с применением всевозможных, в зависимости от конструктивной системы здания, надстроек, «вставок» и пристроек, позволяющих получить более современные квар-

тиры, удовлетворяющие коммерческому спросу сегодняшнего дня, и новые помещения для предприятий торговли, службы быта и общественного питания, а также офисы, широко востребованные в новых условиях.

Методы реконструкции старого жилого фонда можно разделить на несколько видов в зависимости отуровня сложности проводимых работ.

Наиболее простым является проведение работ по реконструкции здания без изменения существующего проектного решения с восстановлением, при необходимости, надежности строительных конструкций, перепланировкой, устройством лоджий, эркеров и восстановлением или повышением эксплуатационных качеств здания. Но более эффективной в плане решения демографической проблемы и более актуальной является реконструкция здания с увеличением существующего объема здания за счет его расширения в плане и увеличения этажности (рис. 5).

При реконструкции несносимых домов первых индустриальных серий возможно использование конструктивных решений ширококорпусных домов (ШКД) с монолитным железобетонным каркасом. При этом ШКД строится на месте

Фасад в осях 1-13

Фасад в осях В-А

ш ш

ш ш

ш ш

ш ш 1П

ш Ш ш Ш

ш ш

План первого этажа

ш

;в)

План второго - пятого этажей

План шестого этажа

гЛ1

План мансардного этажа

1 (4) '7 10

Рис. 5. Надстройка этажей в пределах габаритов здания

существующей пятиэтажки или домов с меньшей этажностью, которые включаются в объемно-планировочную структуру нового ширококорпусного дома. Такие дома называются домами вторичной застройки (ДВЗ).

В общем виде объемно-планировочная и конструктивная система ДВЗ, не имеющая аналогов в мировой практике и защищенная патентом, состоит из двух частей: новая часть многоэтажного дома в монолитном или сборно-монолитном исполнении и старая часть дома, представляющая собой подлежащий реконструкции дом, которые объединяются в единую архитектурно-строительную композицию. При этом конструктивно новая и старая части ДВЗ передают нагрузки на грунт автономно через буронабивные сваи, а архитектур-но-планировочные решения такого дома становятся общими. Едиными для всего дома проектируются также инженерные системы и оборудование тепло-, водо-, энергоснабжения, пожаротушения, канализации, лифты и слаботочные системы телевидения, радио, телефонизации и др.

Конструктивные решения предусматривают возведение монолитных железобетонных пилонов на высоту 5 этажей с одной стороны дома и пристройку пролета-этажерки шириной до б м, с другой - на уровне б-го этажа бетонируются балки-стенки и монолитный «стол», на которые передаются нагрузки от вновь возводимых этажей.

При разработке проектов вторичной застройки жилых кварталов особое внимание уделяется проблемам крупномасштабного энергосбережения при эксплуатации жилого фонда.

Сокращение энергозатрат достигается путем перехода при реконструкции существующих зданий на новые виды многослойных наружных ограждающих конструкций, модернизации систем отопления, тепло во го оборудования и вентиляции.

ДВЗ могут возводиться любой этажности (до 10,17, 22 и более). Использование проектов ширококорпусных домов вторичной застройки на месте существующих домов, подлежащих реконструкции без их сноса, служит фундаментальной основой новой концепции реконструкции жилья методом вторичной застройки ранее застроенных жилых территорий домами первых массовых серий.

Реализация мер по реконструкции и модернизации жилищного фонда позволит не только поддержать жилищный фонд в удовлетворительном техническом состоянии, но и предполагает значительный социально-экономический эффект. При реконструкции не требуется нового отвода земли. Прирост дополнительной общей площади жилья в 1,5 раза дешевле, чем строительство на новой территории. На 25-40% снижаются расходы материальных ресурсов и на создание инженерной инфраструктуры. На 40-50% сокращаются расходы на отопление и на горячее водоснабжение. В условиях реконструкции жилищный фонд и рынок насыщается дефицитными типами квартир. Реконструкция жилых домов, находящихся, как правило, в центральных районах города, становится привлекательной и перспективной для инвесторов.

Литература

1. Афанасьев А.А., Матвеев Е.П. Реконструкция жилых зданий. М., 2008.

2. Булгаков С.Н., Виноградов А.И., Леонтьев В.В. Энергоэкономичные ширококорпусные жилые дома XXI века. М., «АСВ», 2006.

3. Реконструкция и модернизация жилищного фонда. Методическое пособие СТО РААСН 01-2007. М., 2007.

4. Сайт «Строительный мир» info@stroi.ru.

Literatura

1. Afanas'ev A.A., Matveev Y.P. Rekonstruktsiya zhilyh zdanii. M., 2008.

2. Bulgakov S.N., Vinogradov A.I., Lyeont'ev V.V. Ener-goekonomichnye shirokokorpusnye zhilye dorna XXI veka. Izdatel'stvo. M., «ASV», 2006

3. Rekonstruktsiya i rnodemizatsiya zhilishchnogo fonda. Metodicheskoe posobie STO RAASN 01-2007, M., 2007.

4. Site «Stroitelny mir» info@stroi.ru.

Complex Methods of Reconstruction and Modernization

of Mass Housing Construction. By LV.Chuvilova,

V.V.Kravchenko

This article discusses the complex methods of reconstruction and modernization of mass housing construction, used in Russia and abroad. Rehabilitating residential buildings may be fulfilled in the following ways: by increasing the existing level of the building due to its expansion in the plan and adding additional floors; by annexing loggias, balconies, terraces; by rearrangement of the house in order to change its space-planning decisions (with the partial dismantling, completion of new fragments); by changing the architectural appearance of the building by upgrading the facades, arrangement of balconies and loggia.

Implementation of measures for the reconstruction and modernization of housing stock will support it in a satisfactory condition and increase the socio-economic effect. In addition, the reconstruction does not require new land acquisition, and further increase the total housing area by 1,5 cheaper than building a new territory, 25-40% cost savings of material resources for the creation of engineering infrastructure, 40-50% cut the costs of heating and hot water. Reconstruction of houses, which are usually in downtown areas is becoming more attractive and promising for investors.

Ключевые слова: моральный и физический износ, реконструкция и модернизация жилой застройки, пилотные проекты, энергоэффективность, санация, дома вторичной застройки.

Key words: moral and physical wear and tear, reconstruction and modernization of residential construction, pilot projects, energy efficiency, sanitation, ho uses of asecondary construction.