К недвижимости подобрали цену

Кадастровая стоимость всех объектов коммерческой недвижимости в Москве снизилась на 10%, а в Подмосковье, напротив, выросла на 6% по сравнению с результатами оценки, произведенной в 2015–2016 годах. В нынешнем году оценку впервые проводили государственные бюджетные учреждения (ГБУ).

Consul Group проанализировала проекты отчета о кадастровой оценке, проведенной государственными оценщиками: они размещены на сайтах ГБУ «Центр кадастровой оценки» (по области) и «Городского центра имущественных платежей и страхования» (данные по Москве). В столице в списке объектов, которые платят налог на имущество от кадастровой стоимости в 2018 году, числится почти 24 тыс. зданий. В этом году их общая кадастровая стоимость составила 8,2 трлн руб., а по итогам предыдущей оценки, сделанной в 2016 году,— 9,06 трлн руб. «Для 50% объектов, чьи собственники оспаривали предыдущие результаты, новое значение кадастровой стоимости и рыночной стали почти одинаковыми»,— говорит управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик.

В Подмосковье результаты противоположные: из-за роста нового значения кадастровой стоимости для тех, кто ранее оспаривал оценку, кадастровая стоимость стала на 15% выше. Например, в Мытищах торгцентр «Июнь» (принадлежит группе «Регионы» семьи Муцоевых) в 2015 году был оценен в 9,3 млрд руб., собственник оспорил ее до 7,3 млрд руб., а новый результат — 11,8 млрд руб. «Мега Белая Дача» (принадлежит IKEA) была оценена в 7,4 млрд руб., оспоренная кадастровая стоимость составляла 6,1 млрд руб., а новая — 7,5 млрд руб. Это первые результаты расчетов кадастровой оценки, сделанные ГБУ. Соответствующие изменения в законодательство были внесены в 2016 году, а до этого оценку проводили коммерческие компании, выбранные на основе конкурсных процедур.

Текущая кадастровая оценка объектов коммерческой недвижимости в Москве проводилась в 2016 году и действует с 2017 года. В области подсчеты прошли в 2015 году по объектам капитального строительства, в 2013 году — по земле, уточнили “Ъ” в министерстве имущественных отношений Подмосковья. По действующему законодательству, кадастровая оценка в Москве должна проводиться не чаще чем раз в два года и не реже чем раз в пять лет. Проекты отчетов о проведенной кадастровой оценке ГБУ разместили неделю назад, в течение 60 дней можно подавать замечания. «Финальные результаты едва ли будут отличаться от проекта»,— говорит Сергей Пивоварчик.

В подмосковном минимуществе сообщили, что, по предварительной оценке, кадастровая стоимость объектов капитального строительства выросла даже на 13% по сравнению с предыдущим значением, так как была проведена оценка торговых центров, построенных после 2015 года. Управляющий партнер УК «Право и бизнес» Александр Пахомов считает, что точность кадастровой оценки растет: если в 2016 году в области было рассмотрено 2 тыс. заявлений о пересмотре кадастровой оценки, то в 2017 году — 1,5 тыс.

Сергей Пивоварчик говорит, что точность кадастровой оценки (когда ее значение максимально приближено к рыночной стоимости) зависит от стоимости и размера здания. «Чем дешевле и меньше объект, тем выше вероятность того, что рыночная и кадастровая стоимости совпадут»,— поясняет он. Так, в Москве, для 70% объектов ценой 200–500 млн руб. показатели сошлись. А Центральный детский магазин на Лубянке (владелец «Галс Девелопмент», который в 2016 году был оценен в 16,6 млрд, оспорил оценку до 9 млрд руб., сейчас получил 14,5 млрд руб. Бизнес-центр «Президент плаза» (собственник Сбербанк) на Кутузовском проспекте имел кадастровую оценку 17,7 млрд руб., сейчас — 19,7 млрд руб.

По словам эксперта, в Москве на пересмотр оценки, установленной в 2017 году, подавали 17,2 тыс. объектов, новые результаты пойдут оспаривать собственники менее 6 тыс. объектов. Желающих оспорить может быть больше, если Москва не установит ставку налога на имущество на 2019 год, прогнозирует он. В департаменте экономической политики Москвы не успели оперативно ответить на запрос “Ъ”.