Жить негде

рынок Москвы

В феврале квартиры в столичных новостройках выросли в цене в среднем на 5%, а за первую половину марта — на 4,4%. Причина непрекращающегося роста цен на квартиры кроется в торговой политике застройщиков, которые "вбрасывают" в продажу контракты на квартиры в новостройках минимальными порциями. А покупатели, несмотря на череду скандалов с задержками сроков сдачи объектов, по-прежнему охотно эти контракты приобретают, надеясь получить доходы от их последующей продажи.

Первичный рынок

Риэлтеры и застройщики не скрывают, что постоянно поднимать цены им помогает многочисленная категория покупателей жилья, именующая себя "инвесторами",— они покупают квартиры с целью дальнейшей перепродажи (о том, какие проблемы их ожидают, читайте на стр. 25). Для них не существует понятия разумной цены на жилплощадь, их интересует только перспектива роста стоимости жилья.

"Инвесторам" приходится все жестче конкурировать с обычными покупателями и друг с другом: квартир в Москве строится все меньше, а те, что есть, не всегда попадают в продажу. Так, по данным компании "Сити-ХХI век", на реализацию социальных программ Минобороны в этом году уйдет до 10% от всех построенных в столице квартир.

Добавим, что инфляция, на которую последнее время списывается рост цен на все товары, влияет на удорожание жилья в последнюю очередь.

В таких условиях выбор у покупателей небольшой, особенно в сегменте экономкласса. В конце зимы на рынок поступило как никогда мало новых предложений. Из крупных проектов можно отметить лишь 14-й жилой микрорайон Новопеределкина, который возводится вдоль Лукинской улицы, и одноименный жилой комплекс. Не путайте эти объекты. Микрорайон — это восемь корпусов на площади 23,6 гектара. Самые дорогие квартиры в нем стоят сейчас $1850 за квадратный метр. В расположенном рядом жилом комплексе цены начинаются от $2100 за квадратный метр.

В ближайшее время начнутся продажи квартир в еще одном здании экономкласса — комплексе "Лазурный блюз-2" в Строгине. Предполагаемая стоимость квадратного метра составит $2100-2500.

В сегменте бизнес-класса выбор у покупателей побольше.

В этом месяце началась продажа квартир в жилом комплексе "Доминанта", возводимом недалеко от метро "Щукинская". Этот дом планируется сдать госкомиссии в начале 2008 года, а стоимость квадратного метра в нем уже сейчас составляет от $2500 до $3400.

Чуть ближе к центру, возле станции метро "Беговая", строится комплекс "Дом на Беговой". Продажи квартир в нем начались зимой. Особенность этого комплекса — большое число квартир малой площади — от 43 квадратных метров. Жилье в этом доме стоит от $2450 до $3290 за квадратный метр, по уверениям застройщиков, продано почти 36% квартир. И это несмотря на то, что окна здания выходят прямо на развязку третьего транспортного кольца.

Недвижимость, отнесенная к элитной ценовой категории, в минувшем месяце росла в цене медленнее своих дешевых аналогов — всего на 4%. Впрочем, инвесторы не разочаровались в "элитке", ведь год назад, в феврале 2005-го, эта категория жилья подорожала всего на 1,2%. А в этом году наблюдается и рост числа сделок: Ольга Творогова, гендиректор компании Soho Realty, говорит, что только за один февраль было продано объектов больше, чем за последний квартал прошлого года.

Рост интереса покупателей заставил продавцов поменять правила игры. "Продавцы увидели тенденцию роста цен и предпочли снять с продажи элитные квартиры. Некоторые застройщики открыто объявили о том, что квартиры в новостройках не будут продаваться на этапе котлована,— говорит Илья Шкабра, заместитель генерального директора компании 'КВ-инжиниринг'.— Застройщику выгоднее получить кредит в банке по ставке от 10% до 16% годовых и выиграть на продаже жилья от 20% до 30% в год в силу общего роста рынка".

Из новых элитных домов, выставленных на продажу в последнее время, стоит отметить разве что здания в Головином и Еропкинском переулках и на улице Шумкина.

Дом в Головином переулке будет иметь переменную этажность — шесть-семь уровней, причем первый этаж полностью отдан под нежилые помещения. Сейчас на месте дома находится только котлован, но квартиры уже продаются по цене $5 тыс. за квадратный метр.

Чуть выше над землей поднялся дом в Еропкинском переулке. Это 40-квартирное здание планируется сдать в эксплуатацию в следующем году. Поэтому квартиры в нем продаются уже по $7 тыс. за квадратный метр.

Улицу Шумкина в Сокольниках никак нельзя отнести к традиционному месту строительства элитной недвижимости. Тем не менее на ней началось строительство 42-квартирного дома "Эгоист". Сдача дома намечена на первый квартал 2007 года, но уже сейчас квартиры в нем продаются по цене от $3260 до $6070 за квадратный метр.

Вторичный рынок

По данным аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", в феврале 2006 года темп роста цен на вторичное жилье Москвы достиг рекордной отметки. По сравнению с январем средняя удельная цена предложения выросла на 6,6% (на $184) и составила $2958 за квадратный метр. Причиной подорожания недвижимости по-прежнему является продолжающийся дефицит предложения при высоком платежеспособном спросе: объем предложения относительно первого месяца нового года увеличился на 47% (с 12 282 до 18 055 объектов) и чуть превысил объем декабря (16 500), однако не достиг уровня февраля--ноября прошлого года (от 35 000 до 21 000 объектов).

По мнению Геннадия Стерника, научного руководителя аналитического центра "МИЭЛЬ-Недвижимость", ситуация может измениться только через год-два с помощью государственного вмешательства. Речь идет об изменении закона о долевом строительстве, государственных гарантиях на кредитование подготовки земельных участков под строительство и субсидировании процентных ставок по кредитам застройщикам.

ТАТЬЯНА КОМАРОВА

Средняя стоимость жилья в Москве в марте

Тип дома
Центральн
ый
администр
ативный
округ
Северный
администр
ативный
округ
Северо-Во
сточный
администр
ативный
округ
Восточный
администр
ативный
округ
Юго-Восто
чный
администр
ативный
округ
Южный
администр
ативный
округ
Юго-Запад
ный
администр
ативный
округ
Западный
администр
ативный
округ
Северо-За
падный
администр
ативный
округ
Средняя
цена
данного
типа дома
Изменение
средней
цены за
месяц (%)

Изменение
цены за 12
месяцев (%)
5-этажные панельные и
блочные дома
3001
2468
2619
2363
2254
2355
2778
2654
2488
2500
4,9
46,5
9-этажные панельные и
блочные дома
3310
2568
2517
2393
2288
2438
2663
2711
2540
2521
6,7
49,3
12-этажные панельные
дома
3201
2467
2583
2541
2298
2376
2652
2730
2557
2544
7
45,3
14-этажные панельные
дома
3495
2563
2593
2501
2340
2453
2618
2659
2579
2553
6,9
47,6
16-этажные панельные
дома
3325
2604
2639
2569
2336
2575
2721
2838
2599
2671
6,6
46,5
17-этажные панельные
дома
3467
2603
2641
2470
2341
2442
2686
2862
2380
2587
6,5
46,3
22-этажные панельные
дома
2684
2752
2798
2447
2257
2364
2869
2773
2400
2594
4
41,5
5-этажные кирпичные и
монолитные дома
3542
2680
2642
2501
2276
2694
2763
2603
2588
2900
4,7
41,6
6-8-этажные кирпичные и
монолитные дома
4179
3129
2844
2884
2477
2859
3383
3800
2696
3661
6,3
37
9-этажные кирпичные и
монолитные дома
3980
2825
2873
2539
2503
2820
3340
3465
2829
3227
3,7
39,9
10-12-этажные кирпичные
и монолитные дома
4435
3132
2991
2828
2508
2626
3290
4309
2725
3753
2,5
39,3
15-этажные (и более
высокие) кирпичные и
монолитные дома
3901
2807
2913
2445
2385
2537
2947
3196
2746
2871
6,6
49,3
Средняя цена по округу
3839
2701
2621
2486
2324
2503
2786
3041
2527
—
—
—
Изменение средней цены
за месяц (%)
4,7
5,9
6,6
6,2
7
6,6
6,3
5,1
6,5
—
—
—
Изменение средней цены
за 12 месяцев (%)
34
41,3
49,1
46,8
46,4
48,7
46,4
38,3
43,9
—
—
—

Использованы данные arn.ru.