Модели управления инвестиционно-строительной деятельностью девелоперов

МОДЕЛИ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОИ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ ДЕВЕЛОПЕРОВ

Кожин В.А., профессор, д.э.н., зав. кафедрой финансов Нижегородского института менеджмента и бизнеса

В статье проводится анализ различных типов моделей управления инвестиционно-строительной деятельностью строительных организаций.

Ключевые слова: девелопмент, инвестиционно-строительная деятельность, модели управления инвестиционно-строительной деятельностью.

MODELS OF MANAGEMENT OF INVESTMENT AND CONSTRUCTION ACTIVITIES OF DEVELOPERS

Kozhin V., Professor, Doctor of Economics, head of the Finance chair, Nizhny Novgorod Institute of Management and Business The article analyzes the different types of investment and construction activities management models of construction companies.

Keywords: development, investment and construction activities, investment and construction activities management models.

В мировой практике существуют различные договорные типы регулирования отношений в области управления строительством и реализации инвестиционно-строительных проектов. Если расположить основные или типовые варианты моделей в инвестиционностроительной деятельности в порядке роста стоимости строительства и объема инвестиций, то получится следующий перечень:

1. Строительство объектов хозяйственным способом;

2. Привлечение строительного генерального подрядчика;

3. Договор EPC - английская аббревиатура (engineering, procurement, construction - инжиниринг, поставки, строительство);

4. Договор EPCM - английская аббревиатура (engineering, procurement, constructionmanagement - управление инжинирингом, поставками, строительством);

5. Привлечение Фи-девелопера ;

6. Привлечение Концессионного Девелопера.

7. Реализация проектов через СпекулятивныйДевелопмент.

Отсутствие какой-либо более или менее стройной системы,

связывающей все вышеназванные формы реализации инвестиционных проектов, приводит к тому, что диалог участников инвестиционно-строительного процесса не имеет под собой не только общепринятой и однозначной базы восприятия одних и тех же терминов, но и общего системного осмысления процессов.

Под инвестиционно-строительным проектом понимается любое ограниченное временными рамками инвестиционное предприятие, направленное на создание нового уникального либо реконструкцию старого объекта недвижимости, наличие и использование которого необходимо для достижения целей инвестирования.

Инвестиционно-строительный процесс, как и любой процесс, вообще представляет собой последовательную смену состояния объекта во времени или последовательная совокупность этапов достижения целей инвестирования путем реализации инвестиционных проектов в области создания и/или изменения объектов недвижимости.

В общем случае, инвестиционно-строительный процесс представляет собой логическую последовательность этапов реализации инвестиционного проекта, которую можно сузить до девяти основных позиций:

1. возникновение инвестиционного замысла;

2. наличие возможности финансирования;

3. бизнес-планирование;

4. организация управления инвестиционным проектом;

5. инжиниринг;

6. поставка оборудования и материалов;

7. строительство;

8. эксплуатация;

9. реализация.

Более детальное содержание каждого этапа инвестиционностроительного процесса и именно такая их последовательность обусловлены приоритетными задачами, которые необходимо решить для перехода к следующему этапу. Например, место анализа воз-

можностей финансирования проекта должно быть именно сразу после возникновения (инициации) инвестиционного замысла, поскольку в отсутствие реальных возможностей финансирования и резервных источников дальнейшие мероприятия теряют смысл.

Строительство хозяйственным способом

Хозяйственный способ строительства1 - форма организации строительных работ, при которой работы выполняются собственными силами заказчика или застройщика, без привлечения сторонних подрядных организаций. Строительство хозяйственным способом является самым дешевым вариантом достижения инвестиционных целей в области недвижимости. Строительство хозяйственным способом предполагает, что Инвестор сам выступает и в роли Заказчика, и в роли финансового оператора и управляющего проектом. При этом он, безусловно, имеет право заключать договора мелкого субподряда (строительные бригады) на выполнение проектных или специальных работ и предоставления непрофильных услуг, необходимых для реализации проекта, но все риски и основную нагрузку по организации и обеспечению проекта несет сам

Стоит заметить, что при использовании хозяйственного способа строительства в организации, как правило, на время строительства создается небольшое строительное подразделение, под руководством отдела капитального строительства, если таковой есть, которое и выполняет конкретные виды строительных работ. Для строительства хозяйственным способом организация создает собственную производственную базу, приобретает или берет в аренду строительные машины и механизмы, инструмент и инвентарь, обеспечивает стройку строительными материалами, конструкциями и деталями, проектно-сметной документацией, рабочими и инженерно-техническими кадрами.

Типовой генподрядный контракт

В общем случае, (Строительный) Генеральный подрядчик -сторона договора подряда, которая поручает выполнение отдельных видов и комплексов работ специализированным подрядным организациям - субподрядчикам. Генеральный подрядчик с согласия Заказчика привлекает к выполнению своих обязательств отечественных или иностранных субподрядчиков, полностью отвечая за результаты деятельности последних, сдачу заказчику комплектного оборудования или объекта в целом.Генподрядчик может выполнять поставку строительных материалов, конструкций и оборудования для всех субподрядчиков, организуя единый центр материально-технической и производственно-технологической комплектации. В этом смысле Генподрядчик становится не только агентом по управлению строительством, но и принимает на себя часть рисков по поставкам. Обычно Заказчики принимают на себя риски поставок основного технологического оборудования, но не хотят связываться с поставками стандартного оборудования и изделий широкой номенклатуры, которые и передаются на ответственность Генподрядчика.

Типовой ЕРС-контракт

ЕРС2 - английская аббревиатура (engineering, procurement,

1 Большой экономический словарь. Под ред. Азрилияна А.Н.: «Институт новой экономики», - 2008г.

2 Большой экономический словарь. Под ред. Азрилияна А.Н.: «Институт новой экономики», - 2008г.

construction - инжиниринг, поставки, строительство), под которой понимается договор на строительство «под ключ» с фиксированной (паушальной) ценой («lumpsum»). EPC-подрядчик - это генеральный подрядчик, выполняющий за твердую цену основной объем работ инвестиционно-строительного проекта и принимающий на себя все риски его осуществления с момента проектирования и до момента передачи готового объекта заказчику (включая выполнение гарантийных обязательств), по которым он несет финансовую ответственность перед Заказчиком

ЕРС-контракт используется, как правило, в тех проектах, где опытный подрядчик может с достаточной степенью точности оценить размер своих расходов, а также степень рисков. ЕРС-контракт предполагает, что основной объем работы ЕРС-подрядчик выполняет собственными силами, поэтому не предусматривается специальное вознаграждение за организацию и управление работами привлекаемых контрагентов нижнего уровня.

Типовой ЕРСМ-контракт

EPCM3 - английская аббревиатура (engineering, procurement, constructionmanagement - управление инжинирингом, поставками, строительством). Предмет договора, так же как и в случае с ЕРС -проектирование, оборудование, строительство и передача заказчику полностью готового объекта «под ключ». ЕРСМ-подрядчик является генеральным подрядчиком, т.е. договоры с субподрядчиками заключает от своего имени

ЕРСМ-подрядчик - это генеральный подрядчик, полностью выполняющий инвестиционный проект и принимающий на себя риски по управлению проектом с момента проектирования и до момента передачи готового объекта заказчику (включая выполнение гарантийных обязательств). ЕРСМ-контракт предусматривает и общую стоимость проекта с учетом вознаграждения ЕРСМ-под-рядчика, и фиксированный срок сдачи объекта в эксплуатацию, достижение основных технических параметров объекта. Способ (подход) ЕРСМ позволяет управлять именно проектом, а не конкретными работами. Специфические работы выполняют профессионалы. Задача ЕРСМ - оценивать потребные свойства (возможности, профессионализм, ресурсы и пр.) выбираемых подрядчиков/ поставщиков, распределять правильно между ними работы и зоны ответственности. Далее - координировать их действия, решать спорные вопросы, планировать общую схему проекта, менять планы в случае критических изменений с минимальными последствиями и далее со всеми остановками.

Типовой контракт с фи-девелопером

Фи-девелопмент (русского аналога пока нет) или девелопмент, стоимость которого базируется на принципе «затраты плюс вознаграждение» (costplusfee). В этой модели Девелопер не берет на себя финансовых рисков и не участвует в финансировании проекта, а работает, по сути дела, на фиксированном гонораре.

Фи-девелопер работает на гонораре, рассчитываемом определенным образом по соглашению с Инвестором. При реализации этой модели Инвестор нанимает Фи-девелопера, чтобы он предложил наиболее выгодный вариант использования, например, земельного участка Инвестора или существующего уже объекта недвижимости, построил «под ключ» утвержденный объект и передал его Инвестору для дальнейшего использования, продажи или эксплуатации. Возможен вариант, что Фи-девелопер предоставляет услуги по коммерческой реализации объекта на тех же условиях. При этом Фи-девелопер никогда не участвует в проекте своими деньгами. В данном случае он проводит все работы, в том числе разработку бизнес-плана, проектирование, необходимые согласования, строитель-

ство и привлечение клиентов исключительно на средства Инвестора. На все необходимые работы он привлекает специалистов или специализированных подрядчиков, но ответственность за реализацию проекта лежит на Фи-девелопере в полном объеме. В случае невыполнения обязательств по проекту Фи-девелопер отвечает объемом своего вознаграждения.

По договору концессионного девелопмента одна сторона (Девелопер-Концессионер) обязуется за свой счет создать и/или реконструировать недвижимое имущество, право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (Кон-цеденту), осуществлять деятельность по эксплуатации объекта концессионного девелопмента, а концедент обязуется предоставить девелоперу права владения и пользования созданным объектом недвижимости для осуществления данной деятельности на срок, установленный этим соглашением.

Типовой контракт с концессионным девелопером

В основе концессионного девелопмента лежит типовой концессионный договор, перенесенный на любого иного владельца собственности, который по разным причинам не желает ее терять, или это невозможно в принципе. Концессионныйдевелопмент происходит от договоров с государством, но сегодня вполне может иметь место так называемая коммерческая концессия, которая строится на принципе окупаемости девелоперских затрат и получения прибыли от не принадлежащего ему объекта недвижимости.

Существует несколько схемы концессионного девелопмента, наиболее принятые из которых BOT (Build - Operate - Transfer), т.е. «строй - эксплуатируй - передай» и BTO (Build - Transfer - Operate), т.е. «строй - передай - эксплуатируй» и аналогичные им. В соответствии со схемами ВОТ и ВТО Девелопер строит, вводит в эксплуатацию и эксплуатирует объект недвижимости в целях возвращения инвестиций и получения прибыли в течение установленного договором срока.

Спекулятивный девелопер

Спекулятивныйдевелопмент (русского аналога нет). В этом случае Девелопер создает объект недвижимости, выступая единым организатором проекта, и несет все риски его реализации. Основной целью спекулятивного Девелопера является создание востребованного рынком объекта недвижимости и получение прибыли от его аренды или реализации новым собственникам.

Спекулятивный Девелопер выступает как единоличный организатор проекта и в этом отношении он весьма близок к Заказчику, строящему объект недвижимости хозяйственным способом. Главное отличие этих участников рынка - цель использования объекта недвижимости. Спекулятивный Девелопер создает объект коммерческой недвижимости для получения прибыли на его обращении, а не на его длительной эксплуатации и возмещении затрат через амортизацию в третьем бизнесе. Спекулятивный Девелопер выполняет все те же задачи, что и предыдущие виды девелоперов, но, кроме того, он сам выступает инвестором, привлекает финансирование и получает право пользования землей и новым объектом недвижимости в полном объеме.

Стоит отметить, что фактическая реализация инвестиционностроительных проектов может представлять собой весьма оригинальные конфигурации договорных отношений и обязательств, что делает этот процесс весьма креативным4.

Проведенный анализ показал, что инвестиционно-строительная деятельность девелоперских компаний неоднородна. Девелоперов принято делить на три группы. Первую составляют девелоперы-инвесторы, вкладывающие значительную часть средств в соб-

Таблица 1. Виды девелоперов по способу организации инвестиционно-строительной деятельности

Группа девелоперов Характеристика

Девелоперы-инвесторы Они вкладывают значительную часть средств в собственные проекты

Смешанный девелопмент Им занимаются компании, инвестирующие только небольшую долю, порядка 10% стоимости проекта

Fee-девелопмент Такие компании прорабатывают и развивают проект на рынке недвижимости без собственных финансовых вложений в его воплощение

3Большой экономический словарь. Под ред. Азрилияна А.Н.: «Институт новой экономики», - 2008г.

4Основные модели реализации инвестиционно-строительных проектов, точка доступа: http://www.arendator.ru/invest_modele.php ^ее-девелопмент, точка доступа - http://www.zdanie.info/2427/2428/news/158

ственные проекты.Затем выделяют компании, инвестирующие только небольшую долю, порядка 10% стоимости проекта.Они занимаются смешаннымдевелопментом. Те компании, которые прорабатывают и развивают проект на рынке недвижимости без собственных финансовых вложений в его воплощение, относят к fee-деве-лоперам5 ( табл. 1). Они на российском рынке недвижимости практически не представлены.

Таким образом, характерной чертой для российского рынка недвижимости является наличие крупных девелоперов, осуществ-

ляющих весь цикл операций от инвестирования до эксплуатации объектов недвижимости.

Литература:

1. Большой экономический словарь. Под ред. Азрилияна А.Н.: «Институт новой экономики», - 2008г.

2. Fee-девелопмент, точка доступа:http://www.zdanie.info/2427/

2428/news/158

3. Основные модели реализации инвестиционно-строительных проектов, точка доступа: http://www.arendator.ru/invest_modele.php

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ВНУТРИХОЗЯЙСТВЕННОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ В ИННОВАЦИОННОМ ПРОЕКТИРОВАНИИ

Козин Э.Ф., аспирант Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета

Представлены этапы инновационного проекта. Выявлены основные экономические задачи, решаемые на каждом этапе инновационного проекта. Разработаны методы оценки внутрихозяйственной эффективности, учитывающие влияние новых или улучшенных технологий на результаты функционирования предприятия.

Ключевые слова: инновация, инновационный проект, инновационный продукт, внутрихозяйственная эффективность.

USING INTERNAL METHODS OF EFFICIENCY ESTIMATION IN INNOVATION DESIGN

Kozin E.,, the post-graduate student, Nizhny Novgorod State University of Architecture and Civil Engineering

The stages of the innovation project are described. The basic economic tasks to be solved at each stage of the innovation project are identified. The methods for evaluation of internal efficiency, taking into account the impact of new or improved technologies on the results of operation of the business are developed.

Keywords: innovation, innovation project, innovative product, internal efficiency.

В настоящее время для анализа эффективности освоения инноваций применяются в основном методы, используемые при оценке эффективности инвестиционных проектов, не учитывая влияние новых или улучшенных технологий на внутрихозяйственные результаты функционирования предприятия. Решение задач оценки и отбора инноваций для их реализации может основываться на разработке механизма внутрихозяйственной эффективности инновационных проектов. Для выработки механизма оценки внутрихозяйственной эффективности внедрения инноваций необходимо установить основные этапы инновационного проекта и определить соответствующие каждому этапу задачи и методы оценки.

С одной стороны, предлагаемый механизм позволит произвести многофакторную оценку эффективности проекта с позиции потенциального инвестора и выделить наиболее привлекательный для реализации проект. С другой стороны предложенные методы могут быть использованы для проведения количественной оценки задач в сфере управления реализацией проекта.

Для раскрытия приведённого выше изречения обратимся к этапам инновационного проекта. Классификацию этапов инновационного проекта можно представить в четыре этапа:

1) научно-исследовательский;

2) конструктивный;

3) коммерческий;

4) дистрибутивный.

Представленные этапы характеризуются следующими основными действиями:

1) НИОКР;

2) запуск производства;

3) продвижение инновационного продукта;

4) продажа прав на инновационный продукт [6].

В таблице 1. отображены описанные выше этапы реализации

инновационного проекта совместно с методами оценки эффективности инновационных проектов. Вместе с указанными данными в таблице представлен перечень мероприятий, присущих каждому из этапов реализации инновационного проекта и перечень исходных данных для проведения аналитических действий с использованием каждого из предложенных методов. Данное действие позволит установить структурные связи между этапами реализации инновационных проектов и методами оценки эффективности данных проектов.

Опишем детально представленные в таблице структурные свя-

зи между этапами и методами оценки эффективности инновационных проектов, представленные в таблице 1.

На первом этапе происходит выбор идей инновационного продукта по принципу наибольшей привлекательности. В рамках проводимого отбора необходимо предварительно провести изучение рынка, определить востребованность в новом продукте в точки зрения тех сегментов рынка, которые относятся к категории потенциальных потребителей. Дополнительно к этому проводится изучение прогнозируемой системы продвижения нового продукта на рынке. Для анализа изучения рынка предложены методы оценки привлекательности новшества. При использовании данных методов необходимо произвести сбор и обработку следующих исходных данных: параметры действий потребителей, к которым относятся их количество, объёмы осуществляемых ими закупок; планируемые стоимость и объёмы продаж инновационного продукта.

На втором, конструктивном этапе происходит разработка и совершенствование технологии, создание опытного образца нового продукта, также возможно проведение его тестирования потенциальными потребителями. В свою очередь, проведённые работы позволяют определить необходимый уровень подготовленности предприятия для успешной реализации проекта, выраженный в наличии у него необходимых ресурсов.

Далее выявленные объёмы требуемых для реализации проекта ресурсов целесообразно сопоставить с теми, которыми обладает предприятие и, соответственно, определить их объём, необходимый дополнительно. С этой целью разработаны методы по определению возможностей предприятия применительно к реализации инновационного проекта. После проведения расчета расходов для приобретения требуемых дополнительно ресурсов необходимо провести оценку того, как полученная величина соотносится с величиной собственных активов предприятия. В случае не превышения данной величиной значения 0,7 проект может быть принят к реализации. Данный показатель является, своего рода, индикатором зависимости хозяйствующего субъекта от внешней среды, и, в частности, от внешних источников заимствования ресурсов. Для предприятия превышение данным показателем значения 0,7 может грозить потерей финансовой автономии [5].

На следующем, коммерческом этапе реализации инновационного проекта предполагается проведение различных подготовительных мероприятий по организации производства нового продукта в промышленных масштабах и выводу продукта на рынок. На дан-