Спрос не подогрел цены

Постепенное восстановление спроса на новостройки в крупнейших городах России пока не привело к увеличению цен. Средняя стоимость жилья на крупнейших региональных рынках страны показывает незначительную динамику, а в Москве и Санкт-Петербурге — даже немного снижается. Девелоперы корректируют заявленные цены, в частности, постепенно отказываются от «околонулевой ипотеки», расходы на которую закладывались в стоимость лотов. Аналитики рассчитывают на продолжающееся восстановление продаж, но напоминают, что «первичка» все еще проигрывает по цене вторичному сегменту. Роста цен на новостройки на рынке пока не ждут.

Новостройки в городе Мурино Ленинградской области

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Средняя стоимость первичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в июне составила 144,6 тыс. руб. за кв. м, увеличившись за месяц на 0,3%. Такие данные приводит «ЦИАН.Аналитика». Динамику эксперты называют околонулевой, напоминая, что в мае цены снизились на 0,2%, а в апреле — выросли на 0,5%.

По данным «Этажей», средняя стоимость «первички» в России в целом составляет сейчас 119,2 тыс. руб. за кв. м.

За месяц показатель сократился на 0,5%, но за год вырос на 3,7%. Среднюю стоимость лота в российской новостройке аналитики «Авито Недвижимости» оценивают в 5,95 млн руб. За месяц значение снизилось на 0,7%, за год — на 1,7%.

Наиболее выраженный рост цен на первичном рынке за последний месяц наблюдался в Волгограде, где, по данным «ЦИАН.Аналитики», средний показатель увеличился за 5,1%, до 99 тыс. руб. за кв. м. В Краснодаре рост составил 2,6%, до 152,3 тыс. руб. за кв. м. Аналитики «Этажей» заметили увеличение стоимости первичной недвижимости на 1,9% за месяц в Новосибирске, до 107,1 тыс. руб. за кв. м. В Самаре, по подсчетам «ЦИАН.Аналитики», стоимость предложения сократилась на 6% за месяц, до 114,7 тыс. руб. за кв. м. В Ростове-на-Дону снижение на 2,2%, до 117,9 тыс. руб. за кв. м.

В Санкт-Петербурге новостройки сейчас экспонируются по ставке 230,9 тыс. руб. за кв. м. Это на 0,3% выше значения мая, указывают в «ЦИАН.Аналитике». Стоимость квартиры в новостройке в Санкт-Петербурге аналитики «Авито Недвижимости» оценивают в 8,1 млн руб., это на 5,9% ниже значения за июнь прошлого года. В Ленинградской области динамика также отрицательная: минус 2,9% год к году, до 5,4 млн руб. Одновременно в Омске, по подсчетам компании, средняя цена квартиры в новостройке за год выросла на 24,7%, до 5,9 млн руб. В Краснодаре рост составил 23%, до 6,6 млн руб.

В Москве средняя цена, по данным «ЦИАН.Аналитики», сократилась на 0,4%, до 318,4 тыс. руб. за кв. м. Средняя стоимость лота здесь, по данным «Авито Недвижимости», сейчас составляет 13,9 млн руб. За год показатель увеличился лишь на 1,4%. В Подмосковье значение снизилось на 2,1%, до 7,25 млн руб.

Руководитель первичного направления «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев называет спрос на новостройки в целом стабильным: активность пользователей в июне примерно соответствует майской. К аналогичному периоду прошлого года прирост составил 24%. Это оживление пока не позволяет девелоперам уйти от скидочных программ: господин Алексеев замечает, что специальные предложения сейчас есть на 59% экспонируемых лотов. Больше всего их, по его словам, в Краснодаре (79% общего объема экспозиции), Челябинске (78%), Казани (78%) и Москве (74%). Минимальные значения в Воронеже (10%), Новосибирске (13%) и Красноярске (29%).

Директор по продажам «Этажей» Сергей Зайцев не исключает, что снижение средних цен и скидки на новостройки обусловлены ограничением «околонулевых ставок» по ипотеке.

«Комиссию банкам за них девелоперы закладывали в цену жилья, теперь эта необходимость отпала»,— поясняет он. Эксперт считает, что часть застройщиков сейчас достаточно активно рекламирует это снижение. Коррекцию стоимости господин Зайцев считает в целом позитивным трендом, указывая, что она помогает стимулировать спрос. «Сейчас потенциальные покупатели стали активнее смотреть как готовое жилье с ремонтом из-за нередко более дешевой цены квадратного метра, так и загородную недвижимость»,— рассуждает он.

Совокупный объем предложения, согласно данным «Авито Недвижимости», за год увеличился на 51%, а рост в июне относительно мая составил 6,3%. Но в Москве, Санкт-Петербурге и прилегающих областях объем предложения, по словам руководителя «ЦИАН.Аналитики» Алексея Попова, стабилизируется. Так, в московской агломерации покупатели уже четыре месяца выбирают из 115–118 тыс. вариантов, в агломерации Санкт-Петербурга — из 70–75 тыс. Динамика выхода новых проектов, по его словам, сопоставима с прошлогодней, а майская статистика по регистрации договоров долевого участия указывает на постепенное увеличение спроса.

Дмитрий Алексеев обращает внимание на то, что объем предложения на первичном рынке в России пока растет быстрее спроса.

«Видимо, этим и объясняется то, что средняя стоимость объектов в целом по стране постепенно уменьшается»,— замечает он. На этом фоне эксперт не исключает, что средняя стоимость новостроек в России продолжит сокращаться. Сергей Зайцев обращает внимание на то, что цена новостроек в целом продолжает проигрывать вторичному рынку. Эксперт прогнозирует дальнейшую стагнацию цен. Околонулевую динамику прогнозирует и Алексей Попов, предполагая при этом, что число сделок продолжит расти на 5–10% в месяц.

Динамика цен на новостройки на крупнейших региональных рынках России

Средняя цена предожения (тыс. руб. за кв. м)
Динамика
Локация
июн.22
Май.23
июн.23
За месяц
За год
Москва
321,4
319,8
318,4
-0,40%
-0,90%
Санкт-Петербург
237,6
230,3
230,9
0,30%
-2,80%
Казань
169,1
177,8
179,5
1,00%
6,20%
Краснодар
126,3
148,5
152,3
2,60%
20,60%
Нижний Новгород
133,5
145,5
145,7
0,10%
9,10%
Екатеринбург
127
123,5
124,5
0,80%
-2,00%
Новосибирск
136,4
122,3
123,7
1,10%
-9,30%
Красноярск
106,2
117,3
120,5
2,70%
13,50%
Ростов-на-Дону
115,8
120,6
117,9
-2,20%
1,80%
Уфа
116,3
114,6
114,6
0,00%
-1,50%
Пермь
103,2
108
109
0,90%
5,60%
Омск
112,2
108,1
107,8
-0,30%
-3,90%
Самара
107,5
114,7
107,8
-6,00%
0,30%
Волгоград
84,6
94,2
99
5,10%
17,00%
Воронеж
97,9
96,5
96,9
0,40%
-1,00%
Московская область
165,7
166,5
165,9
-0,40%
0,10%
Ленинградская область
149,3
143,8
143,7
-0,10%
-3,80%

Источник: данные «ЦИАН.Аналитики».