ПИК сузила портфель

Группа компаний ПИК объявила результаты переоценки своего портфеля недвижимости: оказалось, что его стоимость с начала 2008 года на 1 апреля 2009 года снизилась более чем в 4,3 раза, с $12,3 млрд до $2,86 млрд. Хотя участков под строительство стало даже больше: земельный банк вырос на 4,7%, до 14,89 млн кв. м (площадь объектов, которые можно построить на этих участках). После публикации данных ПИК, котировки которой с середины сентября в основном росли, подешевела на ММВБ на 3,84% на фоне роста рынка.

Согласно данным независимого оценщика CB Richard Ellis, стоимость портфеля девелопера с 1 января 2008 года по 1 апреля 2009 года снизилась на 77%, с $12,3 млрд до $2,86 млрд. Основные причины — обесценение рубля на 38%, увеличение на два-четыре года сроков реализации проектов, нулевой рост цен на недвижимость в 2009-2010 годах, рост ставки дисконтирования при оценке объектов из-за высоких рисков и т. п.

Чистая стоимость одного квадратного метра (чистая прибыль девелопера при продаже) в проектах ПИК составила в среднем $192, хотя на начало 2008 года было $865. Средний показатель по Москве (на столицу приходится всего 10,4% проектов) в апреле составил около $886, в Московской области — $177, а в регионах — только $57.

Согласно данным CB Richard Ellis, снижение стоимости портфеля произошло несмотря на то что земельный банк вырос на 4,7%, до 14,89 млн кв. м (на 1 января 2008 года было 14,2 млн кв. м). При этом доля проектов, находящихся на активной стадии девелопмента, составила примерно 29% земельного банка (на начало 2008 года — 40%). 98% всего портфеля приходится на жилые проекты.

ПИК основана Кириллом Писаревым и Юрием Жуковым в 1994 году, сейчас им на двоих принадлежит около 34% группы. Крупнейшим акционером ОАО "Группа компаний ПИК" является "Нафта-Москва" Сулеймана Керимова, у которой, по различным данным, на сегодняшний день — от 25 до 40% акций. 25% ОАО заложено ВЭБу, около 5% — в номинальном держании ВТБ.

Из девелоперов, занимающихся жильем, ПИК — первая компания, сделавшая кризисную переоценку портфеля проектов, напоминает аналитик Credit Suisse Андрей Никитин. Обновленные данные предоставила только Raven Russia, но только по завершенным, приносящим прибыль складским проектам: опубликованная ею стоимость квадратного метра упала с середины прошлого года лишь на 44%, с $890 до $809, а оценка всего портфеля выросла, так как количество готовых проектов увеличилось с шести до 13.

Стоимость квадратного метра жилья за последние год-полтора упала на российском рынке в среднем на 35%, а земли подешевели примерно на 50%, объясняет общую конъюнктуру господин Никитин.

Ставка дисконтирования, которую применял независимый оценщик, учитывала сложную долговую ситуацию группы ПИК на начало апреля, добавляет он. "Если бы ПИК оценивала стоимость портфеля сейчас, а не в середине весны, снижение стоимости портфеля оказалось бы меньше как минимум на 20%, с учетом большей ясности разрешения ситуации с долговой нагрузкой",— считает он. В сентябре ПИК одобрили госгарантии на 14,375 млрд руб.: это и посредничество "Нафты" помогло договориться о реструктуризации большей части долга. "Зато данная оценка портфеля ПИКа не включает в себя увеличение стоимости финансирования проектов за счет увеличения процентных ставок по кредитам, если бы включала, то оценка могла быть еще ниже",— возражает управляющий партнер фонда недвижимости Marshall Capital Partners Майкл Голомб.

С начала 2008 года по конец марта 2009 года капитализация группы ПИК на LSE снизилась в 22 раза, с $15,189 млрд до $681 млн. Тем не менее с середины сентября акции ПИК в основном росли: с 17 сентября их цена увеличилась на 117%. Но информацию о подешевевших проектах группы инвесторы восприняли негативно: в течение дня на ММВБ самое большое падение стоимости бумаг составило 9,3%, по итогам дня девелопер подешевел на 3,84%, до 63,56 млрд руб (около $2,14 млрд). На LSE стоимость упала меньше — на 1,14%, до $2,033 млрд.