Прощай, арендная Россия

Западным компаниям, которые решили покинуть российский рынок, придется возместить собственникам офисных помещений до 30 млрд руб. за досрочный разрыв договоров аренды суммарной площадью 950 тыс. кв. м только в ближайшие полтора года. Несмотря на сложности замены ушедших арендаторов, владельцы бизнес-центров могут оказаться в плюсе, считают эксперты.

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Досрочное расторжение договоров аренды офисных площадей в Москве обойдется международным компаниям, решившим уйти с российского рынка, в 20 млрд руб. только в ближайшие полтора года, подсчитали в консалтинговой компании Remain. Там уточнили, что суммарная площадь этих офисов составляет 950 тыс. кв. м. У CORE.XP оценка еще более высокая: там ожидают, что международные компании, занимающие 630 тыс. кв. м, после расторжения договоров аренды могут заплатить 25–30 млрд руб. В своих расчетах аналитики опирались на коммерческие условия действующих арендных соглашений, площадь помещений и оставшиеся сроки договоров.

Выплата «золотых парашютов», связанных с потерей арендного дохода владельцами бизнес-центров из-за ухода компаний из России,— распространенная практика для иностранных корпораций, контракты которых не предусматривают расторжение или предполагают серьезные штрафы за досрочный разрыв, поясняет исполнительный директор Remain Александр Богданов. По его словам, штрафные санкции в рамках досрочного расторжения договора составляют, как правило, 60–80% от размера оставшейся арендной платы, выплачиваемые единовременным платежом. Чаще всего потеря арендатора на руку собственникам офисов: получая компенсацию, к примеру, в размере арендной платы за год-полтора, они смогут найти нового арендатора за шесть-девять месяцев, отмечает собеседник “Ъ” на рынке.

Хотя найти новых арендаторов может быть непросто. Директор направления по работе с арендодателями департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia Елена Акатова ожидает, что в 2022 году высвобождение офисных помещений превысит новые занимаемые объемы даже на фоне минимального ввода нового предложения. Годовой объем спроса составит 900 тыс. кв. м, что ниже, чем среднегодовой показатель за последние десять лет, соглашается руководитель отдела услуг корпоративным клиентам CORE.XP Юлия Башмарина. Полного восстановления рынка стоит ожидать не ранее 2024 года, считает руководитель департамента оценки и аналитики Stone Hedge Кристина Недря.

В январе—июне 2022 года совокупный объем частичного либо полного высвобождения офисов столицы составил 40 тыс. кв. м, из которых 45% занимали иностранные компании, подсчитала директор департамента офисной недвижимости Nikoliers Карина Анаевская. К примеру, американская нефтяная компания ExxonMobil досрочно расторгла договор аренды 4 тыс. кв. м в торгово-офисном центре «Новинский» в центре столицы, принадлежащем корпорации ВЭБ.РФ, знает источник “Ъ” на рынке недвижимости. В ВЭБ.РФ сообщили, что договор аренды расторгнут по инициативе арендатора и финансовые вопросы урегулированы в соответствии с условиями договора. Еще один собеседник “Ъ” уточняет, что чешский разработчик программного обеспечения JetBrains покинул офис площадью 2,9 тыс. кв. м в бизнес-центре «Белые сады», принадлежащий Millhouse. JetBrains заключил в 2020 году договор на пять лет. Исходя из этого, компания могла заплатить за разрыв договора около 150 млн руб., оценивает источник “Ъ” на офисном рынке. В JetBrains и Millhouse оперативно не предоставили комментарии.

В O1 Properties (владеет бизнес-центрами «Белая площадь», «Вивальди плаза» и другими) сообщили “Ъ”, что у них был только один случай неисполнения обязательств арендатором, но большинство тех, кто принял решение об уходе до истечения срока договора, компенсируют значительную часть оставшихся обязательств. Гендиректор «Бизнес-Недвижимости» (входит в АФК «Система», основным акционером которой выступает Владимир Евтушенков) Денис Беэр говорит, что основные арендаторы их объектов локальные компании. Но, говорит Елена Акатова, многие международные арендаторы продают бизнес своим российским юрлицам, которые продолжают арендовать помещения или сокращают площади, в том числе реализуя их через субаренду.