Обратные стороны ипотеки

На ипотечном рынке обострились две проблемы — невозврат уже взятых кредитов и снижение числа выдаваемых. Сегодня случаи продажи заложенных по договору ипотеки квартир уже не являются единичными, а выдают кредиты большинство банков по программе АИЖК, самостоятельно ипотеку продвигают единицы. Впрочем, в последние три месяца банкиры отмечают рост числа обращений за кредитами, что позволяет со сдержанным оптимизмом прогнозировать оживление этого рынка.

Согласно данным Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области количество записей об ипотеке, внесенных в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) по Самарской области за 2008 год составило 25 270. Что касается 2009 года, то в I квартале в ЕГРП была внесена 4261 запись, во II — 4501, в III — 4888 записей. Говорить по этим данным о конкретных объемах выданных ипотечных кредитов невозможно, они включают в себя такие функциональные действия, как продажу закладных, реструктуризацию, смену собственника квартиры. Однако общую картину функционирования рынка ипотеки с участием этих цифр можно представить.

По оценке руководителя ККО в Самаре ООО «Городской ипотечный банк» Елены Битяй, в целом по России объемы вновь выдаваемых кредитов за последний год упали почти в 6 раз. Она отмечает, что сократилось число банков-участников этого рынка, существенно изменились условия кредитования, в том числе ужесточились требования к платежеспособности и кредитоспособности заемщика.

Сегодня большинство банков, в том числе и ведущие региональные (Первобанк, Газбанк, «Солидарность»), выдают ипотечные кредиты по программе Агентства ипотечного и жилищного кредитования (АИЖК) через регионального оператора — Самарский областной фонд жилья и ипотеки (СОФЖИ). Число, кредитов, которые банки выдают по собственным программам, значительно снизилось. Эксперты отмечают, что сейчас в Самаре ипотечные кредиты по собственным программам выдают единичные банки, например, Сбербанк, ВТБ 24, Городской ипотечный банк, «Дельта-Кредит». Многие банки фактически заморозили собственные программы и если работают на рынке, то только по стандартам АИЖК, и, выдав кредит, продают АИЖК ипотечные закладные. В некоторых выдача ипотечных кредитов по собственным программам ограничивается за неполный 2009 год примерно десятью кредитами. Во многом это объясняется тем, что в этом году лимиты СОФЖИ на один ипотечный кредит по региональным банкам существенно ниже, чем в прошлом и позапрошлом годах, и составляют примерно 1,5-2,6 млн руб. То есть получить ипотечный кредит на большую сумму и купить в ипотеку квартиру стоимостью 3-4 млн руб. и выше сейчас затруднительно. Кроме того, существенно ужесточились условия выдачи кредитов, повысились требования к заемщикам (официальная стабильная зарплата, стаж, положительная кредитная история и прочее). Увеличились кредитные ставки, которые прежде доходили почти до 10% в рублях, а сейчас в среднем составляют 13-16%. Так, в Поволжском банке Сбербанка России нижняя граница ипотечных ставок составляет 13,5% (после регистрации ипотеки и при первоначальном взносе 50%). В ВТБ-24 по программе на вторичном рынке жилья при первоначальном взносе более 40% рублевая ставка составляет 17,1%, от 30 до 40% — 17,6%, в долларах и евро 12,6 и 13,35% соответственно. Впрочем, некоторые банки начинают снижать ставки по кредитам. Так, по словам начальника управления по работе с частными клиентами филиала Банка Сосьете Женераль Восток в Самаре Джалиля Мубаракшина, с 19 октября Банк Сосьете Женераль Восток снизил ставки по ипотечным кредитам в рублях на 2 процентных пункта — до 14,25% годовых (минимальная ставка), в долларах на 1,75% — до 9,75% годовых, и в евро на 2% — до 12% годовых. По словам Михаила Романова, сегодня в НТБ можно получить ипотечный рублевый кредит по ставкам даже ниже докризисных — 10,05-12,71% годовых. Впрочем, декларация ставок в рублях до 13% по собственным программам вполне может оказаться лишь маркетинговым ходом. Согласно стандартам АИЖК, размер базовой процентной ставки должен рассчитываться как ставка рефинансирования ЦБ РФ плюс 0,05%. С 30 сентября 2009 года ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 10%. Очевидно, что сегодня под такую ставку получить кредит почти невозможно, факторов, которые влияют на ставку, много — первоначальный взнос, срок кредитования, объект недвижимости (залога) и прочее, собственных источников привлечения денег под столь низкие проценты у коммерческих банков сейчас нет.

Еще одной проблемой этого сектора, по оценкам банкиров, является снижение числа хороших заемщиков. Во-первых, снизились доходы населения, во-вторых, у многих уже есть действующий кредит (например, потреб или автокредит). В-третьих, банки все активнее работают с данными Бюро кредитных историй и отмечают при этом у многих потенциальных клиентов негативные моменты в кредитной истории. Порой они несущественны, например, человек допустил недельную просрочку по потребкредиту либо на два дня позже срока внес платеж на кредитную карту, но служба безопасности большинства банков отказывает таким заемщикам в получении кредита.

Оживление

Впрочем, события последних месяцев позволяют говорить о некотором оживлении на рынке ипотеки. И.о. председателя правления ОАО «Национальный торговый банк» Михаил Романов рассказывает, что с сентября наблюдается резкий всплеск интереса населения к ипотеке. Так, если летом банк принимал не более 10 заявок за месяц, то сегодня поступает 30-40 заявок в неделю. По словам начальника управления продаж и клиентского обслуживания Первобанка Игоря Гржещука, за три последних месяца банк выдал частным клиентам ипотечные кредиты на сумму более 130 млн руб., и поток клиентов увеличивается. «Мы фиксируем рост числа заявок на ипотеку, начавшийся весной этого года и усилившийся в августе-сентябре», — рассказывает про филиал Банка Сосьете Женераль Восток в Самаре Джалиль Мубаракшин.

«Начавшийся еще до снижения процентных ставок рост числа заявок и объемов выдачи кредитов говорит о прохождении ипотечным рынком периода стагнации. Однако возврат к прежним объемам ипотечного рынка потребует времени», — считает Джалиль Мубаракшин.

Ряд банков запускают сегодня новые программы, причем многие из них связаны с первичным рынком недвижимости. Так, например, в сентябре 2009 года в Самаре состоялся запуск новой совместной ипотечной программы банка «Дельта Кредит», компании «АльфаСтрахование» и ГК «Материк» для покупки первичного жилья. В официальном сообщении говорится, что заемщик может получить кредит под залог имеющегося жилья с возможностью в дальнейшем продать старую квартиру и либо погасить часть долга, либо сделать ремонт в новой квартире. В Первобанке сегодня также готовятся к запуску программы кредитования объектов на первичном рынке жилья. По-прежнему работают на первичном рынке по ипотеке СОФЖИ, Поволжский банк Сбербанка России. Конечно, банки, которые работают или планируют возобновить или запустить такую программу, работают только с конкретными застройщиками по конкретным объектам.

Игорь Гржещук отмечает, что помимо ипотечных продуктов по стандартам АИЖК Первобанк предлагает своим клиентам альтернативные ипотечные программы. При расчете кредита могут приниматься во внимание не только доходы, подтвержденные справкой 2-НДФЛ, но и иные доходы. Клиент может выбрать для себя фиксированную ставку на весь срок договора, «плавающую» ставку либо комбинированный вариант. Ставки, по его словам, находятся в нижнем сегменте рынка — начинаются от 10,05% в рублях и от 9% в долларах США.

Невозврат

Основной проблемой сегодня для всех участников рынка, безусловно, является невозврат ипотечных кредитов. Бурное развитие рынка сопровождалось рискованной политикой банков, лимит кредита часто был максимально возможным (50% доходов), а они включали зарплату, премии, другие доходы, которые резко сократились в условиях кризиса. Кроме того, в договорах об ипотеке многих банков была прописана возможность увеличения ставок в одностороннем порядке, чем некоторые из них и пользовались в конце 2008 года, когда возник дефицит ресурсов. Отдельные банки заключали с заемщиками дополнительные соглашения, предусматривающие уменьшение срока кредита и увеличение ежемесячного платежа. В результате количество просрочек по ипотеке значительно увеличилось. Разные банки вели себя по-разному — одни искали компромисс с заемщиками, другие давили на них через службу безопасности, вызывали поручителей, а после определенного числа просрочек (как правило, трех) подавали иск в суд. Начались судебные процессы по реализации квартир как заложенного имущества, последовала оценка и продажа этих квартир.

Конечно, такой ход событий приводит к огромным потерям для должников, которые должны выплатить саму задолженность, проценты, неустойку за просрочку, расходы банка — госпошлину, судебные расходы, стоимость оценки, торгов. Не факт, что продажа квартиры позволит погасить долг, даже при том, что человек до этого выплатил часть кредита и внес первоначальный взнос. Тем более стоимость квартир подешевела.

Отметим, что при принятии судебного решения у клиента при наличии уважительных причин есть возможность отложить его исполнение на год (статья 54 «Закона об ипотеке»). Тогда, если он хочет сохранить квартиру, через год ему придется единовременно выплатить всю сумму ипотечного кредита, проценты за этот период и убытки банка.

Для многих должников единственной возможностью справиться с нарастающим долгом оказывается реструктуризация ипотечного кредита. На государственном уровне эту проблему была призвана решить дочерняя компания АИЖК ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК). На поддержку заемщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации, было зарезервировано 30 млрд руб., из них 5 млрд руб. направлены в уставный капитал ОАО «АРИЖК», 25 млрд сконцентрированы в материнской компании ОАО «АИЖК». Ряд банков создали собственные программы реструктуризации ипотечных кредитов. По словам генерального директора ОАО «АРИЖК» Андрея Языкова, в целом в результате совместных усилий и банков, и АРИЖК за 8 месяцев текущего года была оказана поддержка 30 тыс. заемщиков. На Приволжский ФО приходится 21 % от всех реструктуризаций. «Мы намеренно не детализируем цифру, поскольку АРИЖК фактически стал создателем нового рынка — реструктуризации кредитов, и банки начали активно идти навстречу своим заемщикам, создавать собственные программы реструктуризации, нередко даже с лучшими условиями, чем наша», — подчеркивает г-н Языков.

Сейчас АРИЖК предлагает три варианта реструктуризации — стабилизационный заем (за счет средств АРИЖК), смешанный заем (средства АРИЖК и банка) и стабилизационный кредит (банк предлагает кредит за счет собственных средств). В течение определенного периода АРИЖК будет погашать платежи по ипотеке, заемщику в это время необходимо оплачивать только проценты по фактически предоставленным средствам. Во время периода помощи нагрузка на заемщика падает в среднем в 20-50 раз. По окончании периода помощи нужно будет расплачиваться и с текущими платежами по кредиту, и со средствами, выделенными АРИЖК, в итоге ежемесячная нагрузка вырастает в среднем на 10-15%. «Ключевая задача АРИЖК — социальная защита. Программа реструктуризации ипотечных жилищных кредитов предусмотрена именно для тех граждан, которые не могут найти средства для сохранения текущих платежей по ипотеке и могут потерять единственное жилье, — подчеркивает Андрей Языков. — Главное, что дает наша программа, — это время на то, чтобы человек нашел работу. На это в рамках программы отводится 12 месяцев».

Перспективы

Эксперты прогнозируют дальнейший ход событий со сдержанным оптимизмом. По их мнению, рынок ипотеки достиг дна и сейчас его ждет дальнейшее развитие. Правда, темпы развития и время выхода по объемам выдачи кредитов на уровень 2007-2008 годов пока под большим вопросом.

Михаил Романов прогнозирует, что к собственным программам кредитования банки смогут вернуться с появлением у них длинного ресурса, основной базой которого традиционно являются пассивы физических лиц и собственный капитал. Елена Битяй обращает внимание, что сейчас наступил период низких цен на недвижимость, а в зимне-весенний период практически все участники рынка прогнозируют начало роста цен. Джалиль Мубаракшин отмечает, что начавшийся еще до снижения процентных ставок рост числа заявок и объемов выдачи кредитов говорит о прохождении ипотечным рынком периода стагнации и возврате к росту. «Однако так же, как эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что докризисных цен на квадратные метры удастся достигнуть не ранее, чем через 2-3 года, так и возврат к прежним объемам ипотечного рынка потребует времени — сколько, будет зависеть от условий, которые предложат банки, и роста доходов населения», — резюмирует он.