Анализ процессов становления рынка земель в современной экономической ситуации

УДК 332.3:502.131.1

Л. Г. Долматова, Е. А. Соломкина

Новочеркасский инженерно-мелиоративный институт Донского государственного аграрного университета, Новочеркасск, Российская Федерация

АНАЛИЗ ПРОЦЕССОВ СТАНОВЛЕНИЯ РЫНКА ЗЕМЕЛЬ В СОВРЕМЕННОЙ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ

Целью исследований являлось изучение основных принципов организации, становления и развития земельного рынка в России и, в частности, в Ростовской области. В исследовании выявлено, что значительная часть земель сельскохозяйственного назначения находится преимущественно в государственной собственности - 260,4 млн га, или 67 % земель категории. Из всех земель России, находящихся в частной собственности, на долю земель сельскохозяйственного назначения приходится 128,6 млн га (96,6 %), из них 75,8 % (ранее 78,1 %) составили земельные доли граждан в общей собственности на землю. Проанализирована динамика сделок с землями сельскохозяйственного назначения, в частности продаж, аренды, залоговых операций, а также изменение цен на земельные участки. В процессе изучения данной проблемы установлено, что в результате рыночно-трансформационных преобразований земельный рынок выступает как механизм перераспределения земель между собственниками и пользователями с целью более рационального использования земельных ресурсов. В результате анализа определены основные институциональные противоречия процесса становления отечественного рынка земель сельскохозяйственного назначения, а также выявлено, что существенное влияние на характер и масштабы сделок с земельными участками оказывает доминирующее положение государственного сектора земельного рынка как основной подсистемы земельного оборота.

Ключевые слова: земельный рынок, сделки, цена, продажа земель, аренда, институциональная база, государство, земли сельскохозяйственного назначения, противоречия.

L. G. Dolmatova, Ye. A. Solomkina

Novocherkassk Engineering and Land Reclamation Institute of Don State Agrarian University, Novocherkassk, Russian Federation

ANALYSIS OF LAND MARKET FORMATION PROCESSES IN MODERN ECONOMIC SITUATION

The aim of the research is to study main organization principles, establishment and development of the land market in Russia, particularly in the Rostov region. The research revealed that significant part of agricultural lands belonged to state ownership - 260.4 million ha, 67 % of the lands of all categories. Private ownership on agricultural lands is 128.6 million ha (96.6 %), including 75.8 % (previously 78.1 %) of the citizen land shares. The dynamics of transactions on agricultural lands including sales, leases, mortgages, as well as price changes on land sites was analyzed. During the studying it is established that in the issue of market transformation the land market acts as the tool of land redistribution between owners and users for rational use of land resources. The analysis results in determine the main institutional antagonisms of the establishing period of the native market of agricultural lands. It is revealed that significant impact on the character and scale of the transactions with land sites has the dominant position of the state sector of land market as a main subsystem of land circulation.

Keywords: land market, transaction, price, land sale, lease, institutional base, state, agricultural lands, antagonisms.

Рынок земли является одним из факторов, активно влияющих на рациональное землепользование. Как механизм, земельный рынок обеспечивает оборот земель и переход их в руки более эффективных собственников. Кроме того, основными функциями земельного рынка являются регулирование распределения земельных ресурсов между сферами деятельности и ценообразование. Одновременно с этим рынок земли стимулирует научно-технический прогресс, повышает эффективность бизнеса.

Степень развития рынка земли характеризуется, прежде всего, такими экономическими показателями, как количество сделок, совершаемых с земельными участками, их площадью и ценой. Анализ этих показателей осуществляется по секторам земельного рынка, а также в сфере универсального правопреемства, включающей и наследование земельных участков.

В соответствии с данными государственной статистической отчетности, площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2012 года составляла 1709,8 млн га. Весь земельный фонд подразделяется на 7 категорий целевого назначения. На сельскохозяйственные земли приходится 22,7 % общей площади земель всех категорий, или 389,0 млн га, земли лесного фонда составляют 1120,9 млн га (65,6 %), земли особо охраняемых территорий и объектов - 36,5 млн га (2,1 %), земли промышленности и иного специального назначения - 16,9 млн га (1,0 %), земли населенных пунктов - 19,7 млн га (1,2 %), земли запаса - 98,8 млн га (5,8 %), земли водного фонда - 28,0 млн га (1,6 %).

В собственности государства и муниципальных образований находится 92,2 % земель, а в собственности физических и юридических лиц -7,8 % земель, что иллюстрирует рисунок 1 [1].

Значительная часть земель сельскохозяйственного назначения также находится преимущественно в государственной собственности -260,4 млн га, или 67 % земель категории.

Б государственной и муниципальной

В собственности граждан - юридических лиц --

7,0%

Рисунок 1 - Структура земель Российской Федерации по формам собственности (по состоянию на 1 января 2012 г.) [1]

Из всех земель России, находящихся в частной собственности, на долю земель сельскохозяйственного назначения приходится 128,6 млн га (96,6 %), из них 75,8 % составляют земельные доли граждан в общей собственности на землю. За период с 1999 по 2012 год в счет земельной доли выделено (сформировано земельных участков) и зарегистрировано 17,8 млн га земель (таблица 1).

Таблица 1 - Сведения о земельных долях

Наименование 1999 г. 2012 г. 1999 г. к 2012 г.

Земли реорганизованных сельскохозяйственных предприятий, переданные гражданам с правом собственности на земельную долю: - общая площадь земельных долей, млн га - количество граждан, владеющих земельными долями, млн 115,4 11,8 97,6 9,2 - 17,8 - 2,6

- общая площадь земельных долей, оформленных в собственность, млн га - количество граждан - собственников земельных долей, млн - 19,1 0,4 -

Собственники земельных долей в процессе распоряжения ими предпочитали сдавать их в аренду, а не в уставный капитал сельскохозяйственных предприятий и организаций, т. к. при этом сохранялось право собственности на земельные доли или право передавать долю в праве общей

собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения по договору купли-продажи. В течение 2011 года более 43 тыс. граждан на площади 929,6 тыс. га сформировали земельные участки в счет земельной доли и оформили их в частную собственность.

Земельный вопрос в Ростовской области также является одним из самых актуальных сегодня. Развитие земельного рынка осуществляется по нескольким направлениям. Основными формами сделок с землей, вовлеченной в гражданский оборот, явились продажа земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления, продажа земельных участков гражданами и юридическими лицами, аренда государственных и муниципальных земель с учетом всех форм арендной платы, а также продажа прав.

В 2012 году органами государственной власти и местного самоуправления было продано 11423 земельных участка площадью 85589,9 га, в том числе из категории земель сельскохозяйственного назначения -646 земельных участков площадью 56810,9 га (таблица 2) [2].

Таблица 2 - Динамика сделок с землями сельскохозяйственного назначения в Ростовской области в 2009-2012 гг.

Сделки Количество сделок с зем- Площадь земель

лями сельскохозяйствен- сельскохозяйственного назначения, га

ного назначения, ед.

2009 г. 2010 г. 2011 г. 2012 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г. 2012 г.

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Продажа земель- 365 394 793 646 31368,8 29672,9 34745,4 56810,9

ных участков орга-

нами государст-

венной власти и

местного само-

управления

Продажа земель- 380 7230 - 1631 5633,8 393202,6 22,0 98214,33

ных участков гра-

жданами и юриди-

ческими лицами

Аренда государст- 1213 1071 284 948 62261,8 96018,2 28603,9 77651,3

венных и муници-

пальных земель,

совершенная в от-

четном году

Продолжение таблицы 2

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Продажа прав 307 278 74 286 34105,2 28018,6 2289,6 29228,3

аренды государст-

венных и муници-

пальных земель

Дарение земельных 199 32 88 102 3544,0 119,5 1940,0 2761,6

участков

Передача по на- 201 86 190 247 3455,0 1895,0 4180,0 5434,0

следству земель-

ных участков

Сделки залога зе- 2 1 16 18 388,0 140,0 400,0 23816,9

мельных участков

На фоне снижения количества сделок с землями сельскохозяйственного назначения (в 1,2 раза по сравнению с 2011 г.) наблюдается увеличение количества сделок с землями промышленности почти в 2 раза.

Незначительно, на 5 %, уменьшилось количество сделок по продаже земельных участков юридическими лицами для сельскохозяйственного производства, в 2012 г. оно составило 864 на площади 79312,7 га.

Наблюдается увеличение количества сделок продажи прав аренды государственных и муниципальных земельных участков более чем в 3 раза. В 2011 году количество таких сделок с землями сельскохозяйственного назначения составило всего 74, а в 2012 году уже 286.

Сделки по передаче земельных участков сельскохозяйственного назначения по наследству в 2012 г. выросли в 1,3 раза по сравнению с 2011 г.

Из сравнения объемов земельных площадей, являющихся предметом различных видов сделок, можно сделать вывод о том, что продажа земли гражданами и юридическими лицами и аренда государственных и муниципальных земель остаются наиболее распространенным видом сделок на земельном рынке.

Информация о ценах, спросе и предложениях на землю способствует установлению связей между этими составляющими земельного рынка, обеспечивает свободу предпринимательства. Цена земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности при их про-

даже собственникам зданий, строений и сооружений, определяется на основании Областного закона Ростовской области от 28.03.2002 г. № 229-ЗС «Об установлении цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений». В 2012 году наблюдались следующие изменения показателей цены 1 м2 земли по отношению к аналогичным показателям предыдущего периода (таблица 3).

Таблица 3 - Изменение цены 1 м2 земли в 2012 году по отношению к цене предыдущего года

В руб./м2

Сделка Цена 1 м земли

в черте населенного вне черты населенно-

пункта го пункта

2012 г. изменение по сравнению с 2011 г. 2012 г. изменение по сравнению с 2011 г.

Продажа земельных участков гражда- 97,43 + 3,3 3,0 -

нам для индивидуального жилищного и

дачного строительства

Продажа земельных участков гражда- 13,74 + 1,6 1,02 + 1,5

нам для личного подсобного хозяйства,

садоводства, огородничества, животно-

водства

Продажа земельных участков юридиче- 74,26 - 3,2 60,24 + 21

ским лицам для промышленных целей

Продажа земельных участков крестьян- 1,0 + 1,9 3,48 + 5,8

ским (фермерским) хозяйствам для ве-

дения сельскохозяйственного произ-

водства

Продажа земельных участков гражда- 243,53 + 1,02 - -

нам на торгах для индивидуального жи-

лищного и дачного строительства

Продажа земельных участков гражда- 43,39 + 1,3 2,61 + 10,0

нам на торгах для личного подсобного

хозяйства, садоводства, огородничест-

ва, животноводства

Продажа земельных участков на торгах 74,08 + 3,5 4,42 + 2

юридическим лицам для промышлен-

ных целей

Продажа земельных участков на торгах 14,42 + 12,7 1,31 + 1,3

крестьянским (фермерским) хозяйствам

для ведения сельскохозяйственного

производства

Примечание - знаком «+» обозначено увеличение цены, знаком « -» - уменьше-

ние.

Цена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при их продаже различным категориям лиц сильно варьирует. По отношению к 2011 году произошло ее незначительное увеличение по всем видам сделок. Более высокие цены сформировались на земли, находящиеся в пределах населенных пунктов. По сравнению с мировым уровнем цены на все категории продаваемых земельных участков остаются достаточно низкими.

Основными покупателями земли у государства являются различные предприятия, крестьянские хозяйства, сельскохозяйственные организации, граждане (в целях индивидуального жилищного и дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, организации садоводства, огородничества, животноводства) и т. д. В последние годы наблюдается тенденция увеличения доли юридических лиц и крестьянских хозяйств в покупке государственных земель.

Государство стремится поддержать производителя сельскохозяйственной продукции и сохранить целевое использование земель сельскохозяйственного назначения, поэтому при продаже государственных земель более низкие цены устанавливаются для сельскохозяйственных предприятий и крестьянских хозяйств. Кроме того, относительно невысокие цены на земельные участки устанавливаются государством для граждан, приобретающих земли для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства и т. д. Данное направление земельной политики государства приобретает особую актуальность в современных условиях, когда все большее количество сделок купли-продажи с землей обусловлено стремлением вложения капитала, а не вовлечением земли в процесс производства сельскохозяйственной продукции.

Стоимость аренды земельных участков различается в зависимости от их целевого назначения, местоположения и статуса арендатора. По льготным ценам получают в аренду государственные и муниципальные земли

сельскохозяйственные предприятия. Относительно невысокие цены устанавливаются уполномоченными государственными и муниципальными органами за аренду земель, которые используют граждане и их объединения (таблица 4).

2

Таблица 4 - Арендная плата 1 м государственных и муниципальных земель в 2012 году в Ростовской области

Категория арендаторов В черте населенного пункта, руб./м2 Вне черты населенного пункта, руб./м2

Предприятия, организации, учреждения промышленности, транспорта, связи, строительства 7,86 5,85

Предприятия, организации, учреждения торговли, общественного питания и бытового обслуживания 79,94 316,92

Крестьянские (фермерские) хозяйства, сельскохозяйственные и другие организации за земли сельскохозяйственного назначения 0,05 3,64

Граждане и их объединения, использующие земельные участки для жилищного и дачного строительства 7,27 -

Граждане и их объединения, использующие земельные участки для личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества 0,84 1,37

Рассматривая земельный рынок как механизм перераспределения земель, следует отдельно выделить залоговые операции. Залог (ипотека) -это рыночная земельная сделка, которая в определенной степени является наиболее универсальным регулирующим механизмом, позволяющим сильным участникам земельного рынка укрепить свои позиции и «удаляющим» из сферы землепользования таких участников земельных отношений, которые не в состоянии вернуть одолженное.

Вместе с тем по своей сути залог не является механизмом перераспределения земель, а выступает как чисто финансовая операция, которая только в случае неспособности должника возвратить кредит повлечет за собой отчуждение земли. В современных условиях развитие залоговых отношений в сельском хозяйстве имеет особое значение, что объективно связано с необходимостью вовлечения дополнительных финансовых ресурсов в аграрный сектор. Отметим, что ипотека является механизмом ус-

корения процесса приватизации сельскохозяйственных угодий, надлежащего оформления сельскохозяйственных земельных участков с целью трансформации их в реальные активы аграрного производства.

В субъектах Российской Федерации специфика земельного рынка определяется природными и социально-экономическими особенностями территорий, развитием правовой базы, а иногда местными (в том числе конфессиональными) обычаями. Рынок земли формируется вокруг областных центров и самые высокие цены на землю складываются в них и прилегающих районах. По сравнению с ведущими европейскими странами очевидна возрастающая роль земли как финансового, а не реального актива, используемого в сельскохозяйственном производстве. Цены на незастроенные земельные участки значительно варьируют в зависимости от местоположения, целевого использования, спроса и предложения и других показателей. Однако информация о ценах на землю, отражаемая в договорах купли-продажи земельных участков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам. Как правило, указанные в договорах цены на землю занижены, иногда используется показатель нормативной цены земли по состоянию на 1992-1993 гг. [3].

Земельный рынок является важнейшим структурным элементом рыночной системы, без которого она не может иметь целостного завершения. Без эффективного земельного рынка с соответствующими ему экономическими и правовыми институтами невозможно нормальное функционирование агропромышленной сферы. Отметим, что институциональную базу земельного рынка образуют:

- правовые нормы, регулирующие отношения собственности;

- традиции и обычаи, оказывающие влияние на экономическое поведение участников земельного рынка;

- физические и юридические лица различных форм собственности и хозяйствования;

- государство как гарант стабильности среды;

- проявления земельных отношений (собственность, аренда, залог, купля-продажа, рентные, налоговые платежи и т. д.).

Современное развитие земельных отношений в сфере сельскохозяйственного землепользования происходит в условиях еще не вполне устоявшихся институтов земельного рынка. Во многом это обусловлено наличием экономических противоречий развития российского рынка земли, обусловленных его становлением в условиях транзитивной экономической системы, а именно:

- однородностью данных противоречий, означающих общность природы, внутреннюю совместимость составляющих противоречие противоположностей;

- ступенчатым характером разрешения противоречий, наличием последовательного ряда промежуточных (частных) результатов, каждый из которых представляет собой временный, компромиссный итог на пути к окончательному завершению формирования данного рынка и созданию всех необходимых условий для его развития;

- неустойчивостью частных результатов разрешения противоречий, возможностью возвращения на предшествующие достигнутому частному результату позиции.

Выделим доминирующие институциональные противоречия процесса становления рынка земель сельскохозяйственного назначения:

- противоречие между потребностью в ускоренном обновлении норм институциональной среды формирующегося рынка земли и отсутствием системного потенциала обеспечения данной потребности;

- противоречие между необходимостью в ускоренном утверждении новых эффективных форм контрактных соглашений между участниками рынка земли и практическим отсутствием необходимых механизмов рационализации рыночного оборота;

- противоречие между развитием конкурентных начал и механизмов эффективного взаимодействия различных участников рынка земли и отсутствием механизма защиты собственности на землю, лежащего в основе взаимодействия участников рынка.

Оценивая инструменты разрешения институциональных противоречий формирования рынка земли, необходимо исходить из того, что их эффективность обусловлена способностью обеспечить утверждение качественно новых институтов рынка земли, функционирование которых позволяет оптимизировать совокупные трансакционные издержки участников данного рынка. Указанные издержки включают затраты на вступление в права наследства на земельную долю или земельный участок, на выдел участка в счет земельной доли или его раздел, на регистрацию сделок с земельными долями и др.

Хорошо известно, что процесс преобразования институциональной среды занимает длительное время, при этом наиболее консервативными являются неформальные, ментальные институты. В основе общественного сознания лежат основополагающие идеалы и ценности, а также особые устойчивые черты в социальной организации, культуре, экономике общества. В российской ментальности по-прежнему сохраняется «феномен бесплатности земли» [4], который возник в советский период. В сознании множества экономических субъектов земля представляется бесплатным фактором производства, более того, этому способствует неразвитость организационного и правового институтов землевладения и землепользования.

Перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли.

Таким образом, как показывает проведенный анализ функциониро-

вания отечественного земельного рынка, существенное влияние на характер и масштабы сделок с земельными участками оказывает доминирующее положение государственного сектора земельного рынка как основной подсистемы земельного оборота. Несмотря на то, что рынок земли в России развивается быстрыми темпами, не решен целый ряд вопросов, связанных с гарантией неприкосновенности прав собственности на землю, контролем эффективного использования земель, высокими трансакционными издержками при переходе прав собственности и т. д.

В настоящее время большинство институтов земельного рынка в РФ находятся на стадии формирования и развития. При этом для современного земельного оборота в России характерны следующие проблемы [5]:

- высокие трансакционные издержки по оформлению земельных участков;

- нарушение имущественных и земельных прав дольщиков, получивших землю в результате приватизации;

- незащищенность прав владения землей и возможности их передачи, неоформленность прав на землю;

- спекулятивный характер рынка сельскохозяйственных земель;

- бесконтрольная монополизация земельного рынка;

- неэффективный мониторинг и изучение качественных характеристик сельхозугодий;

- несовершенство земельного кадастра;

- отсутствие в земельном законодательстве нормы о приобретении права собственности на землю на основании установления факта приобре-тательной давности.

Однако рынок земли нельзя сводить только к сделкам по переходу прав собственности - продаже, дарению, наследованию. Правомочия владения и пользования не требуют для своей реализации отчуждения объекта собственности. Сделки с землей есть следствие объективных естественных

и экономических причин и поэтому не должны быстро совершаться из-за субъективных факторов.

Таким образом, рынок земли представляет собой систему со сложной структурой, классификацией и целым рядом специфических характеристик и признаков. Земельный рынок является одним из наиболее важных элементов рыночной системы, т. к. он обеспечивает рациональное распределение земель между собственниками и эффективное их использование. Цивилизованное функционирование земельного рынка зависит от степени развитости его институциональной среды, которую формируют правовые институты, традиции, отношения в вопросах купли-продажи, аренды и других сделок с землей, сложившиеся в обществе, разнообразные организационные и процессуальные институты, обеспечивающие стабильное функционирование земельного рынка [6].

В этой связи отметим, что для развития земельного рынка необходимо разработать эффективный механизм передачи земель государственной и муниципальной собственности в собственность физическим и юридическим лицам с развитием остальных сегментов земельного рынка и, прежде всего, частного сектора сделок купли-продажи, аренды и ипотеки в современных условиях.

При этом регулирование земельных отношений в сельском хозяйстве должно быть направлено на перераспределение земельных участков во владение ответственных, эффективных собственников и пользователей, вовлечение в сельскохозяйственный оборот неиспользуемых земель, рост почвенного плодородия и эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения.

Список использованных источников

1 Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2011 году. - М., 2012. - 225 с.

2 Доклад о состоянии и использовании земель в Ростовской области в 2012 году. - Ростов н/Д., 2013. - 70 с.

3 Сагайдак, А. Э. Формирование рынка сельскохозяйственных земель на региональном уровне / А. Э. Сагайдак // АПК: экономика, управление. - 2009. - № 1. -С. 74-75.

4 Голубев, А. Н. О совершенствовании защиты собственности в экономике / А. Н. Голубев // Экономист. - 2009. - № 2. - С. 95.

5 Чернавина, Т. Е. Влияние эволюции института собственности на формирование земельного рынка в России: дис. ... канд. экон. наук: 08.00.01 / Чернавина Татьяна Евгеньевна. - Ростов н/Д., 2009. - 181 с.

6 Долматова, Л. Г. Социо-эколого-экономические аспекты территориального планирования использования и охраны земельных ресурсов: моногр. / Л. Г. Долматова. - Ростов н/Д.: СКНЦ ВШ ЮФУ, 2012. - 260 с._

Долматова Людмила Георгиевна - кандидат экономических наук, доцент кафедры «Землепользование и землеустройство», Новочеркасский инженерно-мелиоративный институт Донского государственного аграрного университета, Новочеркасск, Российская Федерация.

Контактный телефон: 8(8635) 27-56-55, сот. 89286248431. E-mail: dolmatoval1971@mail.ru

Dolmatova Lyudmila Georgiyevna - Candidate of Economic Sciences, Associate Professor of the Chair "Land Use and Land Management", Novocherkassk Engineering and Land Reclamation Institute of Don State Agrarian University, Novocherkassk, Russian Federation. Contact telephone number: 8(8635) 27-56-55, sоt. 89286248431. E-mail: dolmatoval1971@mail.ru

Соломкина Екатерина Андреевна - студентка, факультет Экономики и управления, Новочеркасский инженерно-мелиоративный институт Донского государственного аграрного университета, Новочеркасск, Российская Федерация. Контактный телефон: 8(8635) 27-56-55. E-mail: dolmatoval1971@mail.ru

Solomkina Yekaterina Andreyevna - Student, Faculty of Economy and Management, Novocherkassk Engineering and Land Reclamation Institute of Don State Agrarian University, Novocherkassk, Russian Federation. Contact telephone number: 8(8635) 27-56-55. E-mail: dolmatoval1971@mail.ru