Нескладные перспективы

Кризис вызовет ощутимый рост свободных площадей на складском рынке Санкт-Петербурга, который бурно развивался в период пандемии. К концу 2022 года в этом сегменте может опустеть до 300 тыс. кв. м, что приведет к снижению ставок аренды. В условиях сокращения спроса вакантные помещения прежде всего будут востребованы среди производственных компаний, прогнозируют эксперты.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Доля вакансии на складском рынке Санкт-Петербурга к концу этого года увеличится до 5–6% и может составить 250–300 тыс. кв. м, ожидают в Knight Frank Russia. Предприятия будут освобождать объекты из-за снижения объема продаж и ухода с рынка, что приведет к росту предложения, отмечают в консалтинговой компании. Кроме того, на ситуацию повлияет переход арендаторов к сдаче избыточных площадей в субаренду. Последний раз объем пустующих складов в Санкт-Петербурге составлял около 6% в 2016 году, на конец первого квартала этот показатель находился на уровне 0,7% (30 тыс. кв. м), оценивают аналитики Knight Frank Russia.

«Скрытая» вакансия (площади, планируемые к освобождению) в Санкт-Петербурге по итогам трех месяцев этого года квартала достигла 109,8 тыс. кв. м, отмечает партнер Bright Rich | CORFAC International Евгений Титаренко. К концу года ее фактический уровень может достичь 130–150 тыс. кв. м, полагает он. Руководитель филиала компании «Джонс Лэнг ЛаСаль» в Санкт-Петербурге Андрей Амосов считает, что объем свободных помещений на складском рынке увеличится на 2–3% (около 100 тыс. кв. м). Доля международных компаний в структуре арендаторов в этом сегменте не так высока, как в офисном, поэтому их уход будет не столь критичен, констатирует он.

За счет низкой вакансии ставка аренды складов на местном рынке пока не менялась, но при росте объема свободных помещений возможно ее снижение, говорит руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg Илья Князев. Господин Титаренко также называет вероятным вариантом уменьшение стоимости аренды. По данным Knight Frank St Petersburg средневзвешенная ставка по объектам класса А (без учета операционных расходов и НДС) в городе составляет 5,8 тыс. рублей за «квадрат» в год, класса B — 5 тыс. рублей в год.

В первую очередь снижение стоимости коснется объектов, где аренда была перегрета на фоне критичного дефицита предложения в 2021 году, подчеркивает старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости ООО «Коллиерз Интернешнл» Ольга Уревич. Но в целом значительное уменьшение средних запрашиваемых ставок на фоне роста себестоимости строительства складов и наличия кредитных обязательств ряда собственников перед банками маловероятно, рассуждает она.

Освобождающиеся площадки будут обеспечены спросом, поскольку на рынке сохраняется потребность в качественных складах со стороны различных предприятий, уверен господин Амосов. В первые три месяца этого года объем сделок по покупке и продаже площадей составил 146 тыс. кв. м, что втрое выше результатов аналогичного периода прошлого года, подсчитали в ООО «Коллиерз Интернешнл». Однако сейчас арендаторы берут паузу, чтобы построить эффективные модели развития в текущих реалиях с учетом новых логистических цепочек, подчеркивает региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia Константин Фомиченко.

Основной спрос на складские помещения в нынешней ситуации обеспечивают российские промышленные предприятия, поясняет господин Титаренко. По его словам, в Петербурге по аналогии с Московским регионом будет расти интерес к земельным участкам формата brownfield под размещение небольших производств (до 1,5 тыс. кв. м). В перспективе, в том числе вследствие развития локальных игроков, вероятно, будут востребованы объекты с достаточными для размещения производств мощностями, добавляет он.

При этом объем нового предложения на рынке будет ограничен, предупреждает господин Амосов. Девелоперы стремятся достроить объекты в высокой стадии готовности, а решения по остальным площадкам будут принимать в зависимости от развития ситуации, доступности и стоимости стройматериалов, констатирует он. Согласно прогнозу «Коллиерз Интернешнл», ввод складов в Петербурге в этом году может сократиться на 50% из-за снижения активности девелоперов. Совокупная площадь объектов, которые вышли из стадии котлована, составляет около 120–150 тыс. кв. м, тогда как всего в этом году было анонсировано строительство более 370 тыс. кв. м складов, пояснили в компании. В связи с неопределенностью новые проекты имеет смысл реализовать только под заказчика, тогда как появление спекулятивных складов до прояснения ситуации маловероятно, резюмирует господин Фомиченко.