Ввод потерял связь со спросом

По итогам семи месяцев 2016 года ввод жилья в Петербурге по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос на 12%. Крупные игроки объемы реализации жилья нарастили гораздо более существенно.

Объем ввода жилья в Петербурге в июле 2016 года составил 440 тыс. кв. м, сообщает пресс-служба городского комитета по строительству. Соответственно, за первые семь месяцев 2016 года ввод жилья в Петербурге составил 1,711 млн кв. м. За первое полугодие 2015 года в городе было введено 1,517 млн кв. м жилья. Таким образом, в текущем году этот показатель вырос на 12%. Примечательно, что по итогам шести месяцев ввод жилья в городе отставал от прошлогодних показателей на те же 12%, но благодаря мощному вводу в июле ситуация переменилась.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь", подсчитал, что суммарно, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области за первое полугодие 2016 года застройщиками было введено в эксплуатацию более 2 млн кв. м жилой площади.

Гиганты увеличивают объемы реализации

При этом крупные игроки рынка наращивают продажи жилья. Так, по данным отчетности группы компаний "Эталон", по итогам первого полугодия 2016 года холдинг увеличил объем продаж по новым контрактам до 236 тыс. кв. м, или 23,14 млрд рублей, что на 165 и 192% соответственно выше показателей за аналогичный период прошлого года. Количество новых контрактов по сравнению с первым полугодием 2015 года увеличилось на 143%, до 4520. Группа ЛСР также нарастила продажи: по ее данным, в первом полугодии ЛСР заключила контрактов на 37,8 млрд рублей, что на 76% больше, чем за аналогичный период прошлого года, когда этот показатель оценивался в 21,5 млрд рублей. В натуральных показателях у группы ЛСР заключено новых контрактов на продажу 366 тыс. кв. м, а в первом полугодии 2015-го — на 228 тыс. кв. м.

Директор по маркетингу и продажам компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Максим Соболев говорит, что в его компании продажи квартир в первом полугодии в два раза превысили показатели первого полугодия 2015 года.

Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", сообщил, что его компания по итогам первого полугодия увеличила объем заключенных сделок на 15%. "При этом количество ипотечных сделок выросло на 39% по сравнению с первым полугодием 2015 года", — говорит он.

Марина Агеева, руководитель отдела продаж УК "Теорема", рассказывает: "Март был не самым лучшим месяцем. Это подтверждают наши коллеги и партнеры, у которых продажи в этом месяце тоже заметно просели. Однако ситуация исправляется. Май принес нам большое количество интересантов, договоры с которыми мы подписали в июне. Июнь у нас получился ударным и пока занимает второе место после ажиотажного декабря 2014 года, отставая менее чем на 20%. Прошлое лето у нас шло по нарастающей — были очень активные июль и август. Хочется верить, что в этом году будет так же или лучше, хотя общих макроэкономических предпосылок к этому нет. У нас очень непредсказуемое лето, особенно август. Мы, как обычно, готовимся к худшему, но надеемся на лучшее".

По мнению Анастасии Тузовой, президента ГК E3 Group, спрос на новостройки в первом полугодии 2016 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос примерно на 15%. В прошлом году спрос тормозило резкое ухудшение экономической ситуации в стране, а также высокие ставки по ипотеке. В этом же году, напротив, экономика в относительной мере стабилизировалась, ставки по ипотеке выровнялись. "Более того, в первом квартале этого года спрос подгоняли опасения покупателей относительно отмены субсидирования ипотечных ставок. Отчасти по этой причине в первом квартале спрос был выше, чем во втором (примерно на 10%). В целом же спрос традиционно успокаивается к летнему периоду, поэтому какой-то негативной тенденции мы в этом не видим", — говорит госпожа Тузова.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость", также полагает, что спрос вырос на 10-15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. "По предварительным подсчетам, на рынок вышло около 1,9 млн кв. м нового предложения в Санкт-Петербурге и ближайших к городу территориях Ленинградской области", — подсчитала господа Трошева.

Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с государственными органами ООО "СПб Реновация", говорит, что в 2015 году спрос ужался довольно сильно по сравнению с ажиотажным 2014 годом. Сейчас происходит его естественное восстановление. "В ближайшей перспективе ожидать резких изменений не стоит: периодичное снижение спроса будет нивелироваться маркетинговой активностью девелоперов, поведение цен останется прежним — в удачных проектах в обжитых районах они будут расти выше инфляции", — считает эксперт.

Анастасия Тузова говорит: "Одна из основных тенденций, которую мы наблюдаем на рынке строящейся жилой недвижимости Петербурга, — это снижение объема ввода нового предложения. Ситуация вполне закономерна: традиционно рынок пожинает плоды старта новых строек через полтора-два года. Так, в период с 2012 года до первой половины 2014 года рынок демонстрировал наилучшие показатели спроса, поэтому застройщики строили амбициозные планы и начинали возводить большое количество новых объектов. В результате показатели ввода в 2014-2015 годах стали рекордными для петербургского рынка новостроек. Начиная с конца 2014 года покупательная способность петербуржцев стала снижаться, и девелоперы скорректировали свои планы по строительству новых объектов на понижение. Сегодня мы наблюдаем результаты активности девелоперов в тот период, поэтому закономерно, что объем ввода объектов в эксплуатацию снизился. По нашим данным, по сравнению с первым полугодием 2015 года снижение составило около 10%. Объемы строительства новых объектов сегодня также снижаются, поэтому в перспективе ближайших двух лет можно говорить о понижении объема ввода нового предложения".

"Начало года было активным, и итогом первого полугодия стал рост спроса примерно на треть по сравнению с прошлым годом. Главный тренд — смещение спроса с малогабаритных на большие апартаменты. Сейчас все больше покупателей рассматривают покупку апартаментов именно для семейного проживания", — говорит Екатерина Запорожченко, директор по продажам Docklands Development.

Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь", прогнозирует, что по итогам года ввод будет меньше, чем в 2015 году. "Тенденция снижения темпов ввода жилья будет продолжаться еще несколько лет. Объем снижения составит минус 10-12% каждый год. Тем самым объем предложения естественным образом придет в соответствие с объемом платежеспособного спроса", — полагает господин Лернер.

Начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова считает, что сокращение объемов ввода жилья — это позитивное явление. "В условиях сократившегося спроса для рынка опасно продолжать вводить в эксплуатацию жилье в прежних объемах. Необходимо сбалансировать спрос и предложение. Сокращение ввода — результат разумного поведения застройщиков. Формирование нераспроданного навеса предложения создает угрозу рынку, и в конечном счете могут пострадать все: граждане, подрядные компании, застройщики. Тенденция к сокращению ввода жилья сохранится до конца текущего года, и она оздоровит рынок", — полагает эксперт.

Цены стабильны

Средние цены квадратного метра на первичном рынке в классе масс-маркет с начала года остаются стабильными, однако стоимость квартир по-прежнему растет вместе со стадией готовности дома, отмечает госпожа Трошева.

По данным E3 Group, цены на новостройки сегодня растут медленнее, чем в предыдущие годы, но в целом продолжают индексироваться в зависимости от степени готовности комплекса на 2-3% ежеквартально. В сегменте массового спроса наибольший объем новостроек реализуется на территории Ленобласти, где цены на жилье ниже, чем в черте города. Соответственно, средние для рынка ценовые показатели снизились, но незначительно: примерно на 3-4%.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, говорит, что средняя цена квадратного метра в классе А составляет 323,4 тыс. рублей, в классе В — 156,8 тыс., в классе С — 95 тыс., в пригородах — около 64 тыс. рублей. Стоимость жилья эконом-класса и жилья в ближайших пригородах показала снижение как к первому кварталу 2016 года, так и к первому полугодию 2015-го. "Стоимость квадратного метра в классе В выросла к первому кварталу 2016-го, но снизилась к первому полугодию 2015-го, а вот стоимость квадратного метра на рынке элитной недвижимости показала рост по отношению ко всем рассматриваемым периодам", — отмечает господин Пашков.

Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС", говорит: "Ожидаю, что уже к осени рынок достигнет состояния равновесия спроса и предложения. В летний же период цены на рынке строящегося жилья не претерпят значительных изменений".

Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО "Ойкумена", прогнозирует: "Ожидать, что в этом году цены пойдут вниз, не стоит. Скорее можно говорить о бонусах в виде скрытых скидок, таких, как низкая ставка по ипотеке, парковочное место в подарок. Как всегда, в кризисный период начинают пользоваться спросом малогабаритные квартиры. Платежеспособная потребность в недвижимости упала, при этом оставшийся спрос перенацелился на качественные проекты, где риски минимальны".