Диверсифицировать риски

Несмотря на то, что в Европе реализация многофункциональных комплексов (МФК) идет достаточно активно, петербургские застройщики жилья пока сдержанно экспериментируют с таким форматом. На сегодняшний день на территории Санкт-Петербурга многофункциональные комплексы можно пересчитать по пальцам. Но в будущем, уверены эксперты, такие объекты будут появляться все чаще.

Как говорят эксперты, с одной стороны, строительство проектов позволяет максимально эффективно использовать земельный участок и диверсифицировать риски. Кроме того, при правильной реализации окупаемость такого проекта может быть выше, чем в случае с монофункциональной застройкой. Однако обратной стороной являются сложности реализации проектов МФК: на их успешность влияют такие параметры, как правильный выбор функционального назначения, очередность реализации и изоляция потоков жителей и посетителей.

"Каждая из коммерческих функций, входящих в проект МФК, должна существовать независимо от других и не доставлять дискомфорта проживающим в доме. Немаловажным является вопрос паркинга и его распределения между функциями. Дополнительной причиной небольшого количества многофункциональных центров являются особенности российских градостроительных норм, в частности, видов разрешенного использования участка, которые не всегда позволяют совместить коммерческую и жилую функции в рамках одной территории", — полагает Петр Буслов, руководитель аналитического центра "Главстрой-СПб".

Он подсчитал, что в городе сегодня представлено около десяти многофункциональных центров с жилой функцией. Как правило, в этих проектах есть три составляющие: жилье, офисы и торговые помещения. В общем объеме строящегося жилья доля квартир в составе МФК составляет не более 5%, считает эксперт.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, говорит, что, как правило, в Петербурге в рамках одного проекта можно встретить совмещение жилой и офисной функций. Среди наиболее ярких примеров можно привести такие комплексы, как "Смольный Парк" (на территории которого, помимо жилых корпусов, запланировано строительство или реконструкция офисных зданий), Riverside (все жилые корпуса проекта введены в эксплуатацию, на стадии строительства остается офисный корпус). "Среди успешно реализованных примеров с совмещенной жилой и офисной функцией можно привести крупные комплексы "Парадный квартал" на Парадной улице, 3/2, "Александрия" на Новгородской улице, 23, а также небольшие проекты на Ковенском переулке, 5А, и Лиговском проспекте, 123", — говорит господин Пашков. Он также приводит примеры совмещения нестандартных функций. Например, жилой, торговой и религиозной — в составе комплекса "Зенит" на проспекте Королева, 7, были построены торговый центр и церковь.

Директор по маркетингу и продажам компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Максим Соболев скептически относится к идее совмещения жилых функций со всеми прочими. "Прежде всего для самих жильцов подобное совмещение разнообразных функций в рамках одного небольшого квартала и тем более здания — это скорее минус. МФК живут своей жизнью, которая зачастую может нарушать комфорт и покой жильцов. Хотя, конечно, люди обычно рады иметь МФК где-то недалеко от места проживания — чтобы можно было пешком ходить в магазины, кафе. А в идеале — чтобы и до работы было минут пять-десять пешком, а все остальное время можно было бы тратить на семью и отдых. Впрочем, совместить все эти условия в рамках одного проекта МФК не очень реалистично", — рассуждает господин Соболев.

Он отмечает, что людям при выборе проекта полноценного жилого комплекса просто важно, чтобы он включал необходимую инфраструктуру — и на своей территории, и в непосредственной близости.

Сегодня в городе все чаще появляются проекты, где совмещается более двух функций.

"Пример — лофт-квартал Docklands, где мы объединили три типа недвижимости различного функционального назначения, которые функционируют в рамках единой концепции. Структура многофункционального комплекса — это ансамбль зданий, в которых размещаются коммерческие площади, жилые апартаменты, офисы, а также другие административные строения. Можно сказать, что МФК представляет собой город в городе, где можно жить, работать и, конечно же, развлекаться. У нас представлены жилье, офисы и гостиница. Плюс торговые площади, рестораны, фитнес-центр", — говорит Екатерина Запорожченко, директор по продажам Docklands Development.

Еще одним объектом, который эксперты относят к МФК, является строящийся комплекс "Лондон Парк". Сейчас завершаются работы на первой очереди "Лондон Парка". Помимо жилья в нем предусмотрено открытие торгово-развлекательного центра (ТРЦ) площадью свыше 61 тыс. кв. м и физкультурно-оздоровительного комплекса (ФОК) площадью более 12 тыс. кв. м. Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1, рассказала: "Объекты коммерческого назначения представлены во всех наших проектах. Однако в полной мере понятию МФК отвечает ЖК "Лондон Парк", расположенный на проспекте Просвещения. Здесь мы предусмотрели создание максимально широкого спектра дополнительных опций: крупного торгово-развлекательного комплекса, фитнес-центра с двумя бассейнами, образовательных учреждений. Причем для того, чтобы жильцы новостройки не испытывали неудобств из-за такого соседства, входные группы в жилую и коммерческую зоны полностью разделены и посетители ТРК или ФОК не смогут пройти на территорию двора и в подъезды домов. В то же время жильцы комплекса смогут попадать в указанные объекты, не выходя за территорию комплекса".

Светлана Лежнева, начальника отдела маркетинговых исследований ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург", рассказала, что в конце 2013 года ГК "Пионер" ввела в эксплуатацию МФК YE'S — апарт-отель YE'S и одноименный жилой комплекс комфорт класса.

Евгений Богданов, основатель и директор по развитию финского проектного бюро Rumpu, полагает, что в МФК можно совмещать любые функции, если они будут осуществляться качественно. "Отличный пример — деловой центр "Москва-Сити". Выйдя из апартаментов комплекса, здесь можно позавтракать в ресторане и пойти на работу в соседнюю высотку. В мегаполисах вроде Москвы и Петербурга, где дорога до работы может занимать несколько часов, МФК являются отличным вариантом для приезжих работников", — полагает эксперт.

Госпожа Лежнева считает, что в МФК не все функции совместимы. "Согласно опросам потенциальных покупателей квартир, которые мы проводим с целью выявления потребительских предпочтений, объектом, который может вызвать наибольшее раздражение, является бар. Нежелательными являются также любые коммерческие предприятия, деятельность которых связана с активной погрузочно-разгрузочной зоной, движением грузовых автомобилей по территории МФК", — сообщила госпожа Лежнева.

Соотношение функций определяется для каждого объекта индивидуально. Оно зависит от концепции проекта, его местоположения и особенностей локального окружения, а также от градостроительных регламентов. "Доля жилья в реализованных многофункциональных центрах в Петербурге, по нашим оценкам, варьируется от 20 до 50%", — говорит господин Буслов.

"Формат МФК возник в результате того, что девелоперам необходимо было диверсифицировать бизнес и привлечь различных клиентов. Благодаря новому формату стало возможным представлять те или иные проекты в различных сегментах. Сейчас около 50% площадей в МФК занимает жилье, 20% — торговые помещения, а 30% — жилая недвижимость", — рассуждает Павел Бережной, исполнительный директор ГК "С.Э.Р.".

Несмотря на то, что реализация проектов МФЦ с жилой функцией имеет большие перспективы, дальнейшее развитие формата во многом будет зависеть от экономической ситуации. "Сегодня рынок коммерческой недвижимости переживает не лучшие времена, поэтому актуальность таких комплексов не высока. Исключением могут быть локации с низкой обеспеченностью объектами торговой инфраструктуры", — резюмирует Петр Буслов.