Деньги в дом

Покупка недвижимости остается одним из рабочих инструментов инвестирования, который используют как частные лица, так и профессиональные инвесторы. Это проявляется и в росте цен на жилье, и в повышенном внимании компаний сферы e-commerce к складам. Эксперты в то же время отмечают, что восприятие недвижимости как беспроигрышного варианта инвестирования в России обусловлено дефицитом инвестиционных инструментов.

Обошли тенденцию

По данным CBRE, основное изменение в структуре объема инвестиций России произошло в январе-марте этого года по сравнению с аналогичным периодом 2018-го. Снизился объем сделок по приобретению недвижимости под собственные нужды (конечными пользователями), а также более чем в 1,5 раза сократился объем вложений в жилой сегмент, в то время как объем инвестиционных сделок по приобретению коммерческой недвижимости с целью получения дохода существенно вырос. Лидирующим по объему инвестиций в первом квартале 2019-го стал сегмент торговой недвижимости, на долю которого пришлось около 50% вложений. Сегмент офисной недвижимости с объемом не более 10% показал очень низкую конверсию, во многом связанную с отсутствием большого количества качественного продукта, доступного для приобретения, отмечают в CBRE.

По словам аналитика «Открытие брокер» Тимура Нигматуллина, рынок недвижимости Новосибирской области в целом чувствует себя лучше, чем общероссийский: в регионе после спада в 2017 году рынок вернулся к росту примерно на уровне рублевой инфляции. «Так, в 2018 году первичка прибавила в цене 5,7%, а вторичка — 4%. Для сравнения: в целом по России первичка выросла на 4,4%, а вторичка — на 1,6%,— прокомментировал он.— Данных за первый квартал еще нет, но, учитывая вступление в силу закона о счетах эскроу, ожидается сохранение темпов роста на первичном рынке в пределах 5–6% г/г. Вторичный рынок может вслед за этим также сохранить умеренно-положительную динамику в пределах 3–4%».

На данный момент Новосибирск — один из самых строящихся городов страны: за 2018 год он поднялся до четвертого места в общем зачете. Динамика строительства обусловлена растущим спросом как частных, так и профессиональных инвесторов. «Исходя из тенденций, сложившихся за первый квартал 2019-го, с уверенностью можно утверждать, что динамика роста цен новостроек в Новосибирске составит 8–11%, а рост цен на коммерческую и складскую недвижимость будет несколько выше и достигнет 10–13%»,— сделала прогноз партнер консалтинговой компании Rebridge Capital Ольга Хрипченко.

Куда вкладывают

Как отмечают эксперты, сегодня популярны инвестиции в двух сегментах. Первый — вложения в новостройки: здесь большая доля частных инвесторов, которые покупают в расчете получить разницу на будущих изменениях цен. Ожидания основаны на повышении издержек застройщиков при старте новых проектов. Второй сегмент — инвестиции в коммерческую недвижимость. Здесь эксперты ЦАН (Центральное агентство недвижимости) отмечают традиционный спрос на доходную недвижимость, где ставка процента дохода от аренды превышает 11–12% годовых.

По сведениям руководителя отдела продаж ЦАН Анны Голомидовой, на вторичном рынке недвижимости в приоритете по-прежнему однокомнатные и двухкомнатные квартиры: около 70% сделок приходится именно на них. «Вымывались квартиры, которые были самыми низкими по стоимости в своем сегменте в ценовом диапазоне до 3 млн руб.»,— прокомментировала она. Собеседница в то же время отмечает, что в будущем вторичный рынок недвижимости может оживить закон поддержки семей, где второй или третий ребенок рождены в промежутке с 2018 до 2022 года. Для них ставка на весь срок кредитования составит всего 6%.

По оценке Тимура Нигматуллина, среди объектов в регионе драйвером роста на вторичном рынке является комфорт-класс, элитное жилье просело в 2018 году на 1,8%. На первичном рынке, напротив, сегмент премиум опережает все другие типы (рост за 2018 год на 11%). «По всей видимости, это связано с локальным дисбалансом в спросе и предложении»,— высказал предположение он.

Больше всего запросов по среднему объему инвестиций в диапазоне 10–30 млн руб. При этом безусловный лидер по запросам — торговая, офисная и складская недвижимость. Как правило, стоимость таких площадок существенно ниже себестоимости строительства. «Спрос на складскую недвижимость является результатом расцвета электронной коммерции, для обеспечения бесперебойной работы которой необходимы большие складские площади»,— пояснила Ольга Хрипченко.

Привлекательность инвестиций

Олег Харченко считает, что застройщики будут искать крупных инвесторов, способных финансировать весь проект до завершения строительства, не привлекая дольщиков, так как банки готовы работать далеко не со всеми. «В этом году инвесторы будут выходить из завершенных проектов по новостройкам, что сгладит изменение цен и вымывание ассортимента застройщиков, но может негативно отражаться на продажах у последних. По-прежнему будет популярна коммерческая доходная недвижимость, так как есть прогнозы на стабильную ставку рефинансирования и низкую доходность в других инвестиционных инструментах»,— дал прогноз спикер.

Говоря о специфике инвестиций в недвижимость в России в целом, эксперт в области инвестиций и управления капиталом North Aurora Asset Management AG Кирилл Шмидт отмечает, что такие варианты, как покупка квартиры для сдачи в аренду и размещение средств на депозите, никогда не сравнивались напрямую. «Если вы инвестируете в жилую недвижимость и сдаете квартиру в аренду, то ваш доход с учетом уплаты налогов, периодического ремонта и обновления техники всегда колебался в районе 2–3% годовых в рублях. Но эти небольшие проценты никого не пугали, потому что такие инвесторы всегда в большей степени рассчитывали на рост недвижимости как таковой,— комментирует он.— Но когда недвижимость перестанет расти в цене, перед людьми встанет вопрос об альтернативных инструментах инвестирования. И если вклад можно открыть со ставкой выше 7% годовых, то доходность от сдачи квартиры будет приносить владельцу в рублях примерно 3% в год. Однако восприятие недвижимости как беспроигрышного варианта инвестирования глубоко укоренилось в сознании россиян. Возможно, ситуация поменяется, но вряд ли это произойдет очень быстро, поскольку в России наблюдается дефицит инвестиционных инструментов».