Некоторые вопросы договора ренты по законодательству Республики Казахстан

Елеусизова Индира Каржаубаевна,

главный научный сотрудник отдела гражданского, гражданско-процессуального законодательства

и исполнительного производства Института законодательства РК, кандидат юридических наук

Шамшекбаев Дархан Мейрамбекович,

младший научный сотрудник отдела гражданского, гражданско-процессуального законодательства

и исполнительного производства Института законодательства РК, магистр права

НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ДОГОВОРА РЕНТЫ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

Договор ренты - это договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (пункт 1 статьи 517 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК) [1].

Рента может быть постоянной и пожизненной, при этом последняя может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Получателем и постоянной и пожизненной ренты может быть только гражданин. Некоммерческие организации могут быть получателями постоянной ренты, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Плательщиком ренты может быть любое лицо, в том числе и субъект предпринимательской деятельности. Поэтому для него договор ренты является договором в сфере предпринимательства.

Предметом договора ренты является сама рента, а также любое имущество, передаваемое под выплату ренты: движимое и недвижимое.

Особенность договора ренты заключается в том, что выплата ренты обычно осуществляется длительно в виде определенных периодических

платежей. При постоянной ренте устанавливается обязанность плательщика ренты выплачивать ее бессрочно, а при пожизненной ренте - на срок жизни получателя.

Учитывая общие правовые характеристики договора ренты, полагаем необходимым отметить следующее.

1. Правовые нормы, регулирующие отношения по договору ренты, носят консенсуальный характер, несмотря на стремление законодателя придать договору ренты, при определении его понятия, реальный характер.

Из определения договора ренты вытекает, что получатель ренты передает (а не обязуется передать) другое стороне имущество. Согласно пункту 2 статьи 393 ГК РК договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества, соответственно, если по нормам законодательных актов для заключения договора необходима такая передача, договор ренты следует признать реальным договорам [2].

Однако необходимо отметить, что договор ренты может предусматривать условия по передаче предмета договора - имущества в будущем. А также следует учесть специфику самого договора, по которому в основном предметом договора является недвижимое имущество. В свою очередь, договор по передаче недвижимого имущества является

№4 (40) 2015 ж. Цазакртан Республикасы Зацнама институтыныц жаршысы

консенсуальным.

2. В действующем гражданском законодательстве можно выделить следующие видовые характеристики ренты.

1) видами договора ренты являются договоры постоянной и пожизненной ренты, а договор пожизненного содержания с иждивением следует рассматривать в качестве разновидности (подвида) последнего.

Между тем, по данной классификации договора ренты существуют и другие мнения.

Некоторые считают, что договор пожизненного содержания с иждивением является самостоятельным видом договора ренты. Кроме того, глава 28 ГК называется «Рента и пожизненное содержание с иждивением».

Вместе с тем суть соответствующих договорных отношений сводится к передаче имущества (главным образом недвижимого) одним лицом другому в собственность в обмен на получение от этого лица содержания в виде денежных средств и (или) другого имущества, которые предоставляются лицу, передавшему имущество персонально и пожизненно, то есть обязанность предоставлять содержание прекращается смертью рентополучателя, а право рентополучателя получать содержание не может быть передано им по наследству или уступлено при жизни иным (третьим) лицам. При этом квартира, а также другое недвижимое или движимое имущество становятся собственностью плательщика ренты сразу же после заключения договора и ещё при жизни рентополучателя.

Оба договора (как договор пожизненной ренты, так и договор пожизненного содержания с иждивением) являются разновидностями договора ренты, имеющего более широкое применение, и рассчитанного на передачу любого имущества в собственность от одного лица другому, однако указанные разновидности имеют специальное значение, то есть предназначаются главным образом для передачи недвижимого имущества с обязательным условием пожизненного предоставления рентополучателю платежей или иного содержания.

Различия между двумя указанными договорами заключается в том, что договор пожизненного содержания с иждивением предназначен исключительно для передачи под выплату ренты жилых домов, квартир, земельных участков или иного недвижимого имущества.

При этом обязанность предоставлять содержание может помимо выплаты денежных

сумм заключаться в предоставлении получателю ренты иного содержания, например, может заключаться в оказании ему ухода, обеспечении потребностей в одежде, питании, жилище.

Договор же пожизненной ренты рассчитан исключительно на получение в счёт предоставленного имущества денежных средств и может быть заключён как в отношении недвижимого, так и в отношении движимого имущества.

Необходимо отметить, что выплата ренты может осуществляться не только лицам, предоставившим под её выплату какое-либо движимое или недвижимое имущество, но также и любым другим, третьим лицам, указанным гражданином, передающим имущество.

Кроме того, по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина и (или) указанного им третьего лица. Когда в свою очередь пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Таким образом, по договору пожизненной ренты можно предусмотреть все условия договора пожизненное содержание с иждивением.

Казахстанскими учеными-цивилистами также указывается, что пожизненное содержание с иждивением - это вид пожизненной ренты [3]. Согласно пункту 2 статьи 535 ГК к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа [2].

В этой связи в целях недопущения двойного толкования норм гражданского законодательства предлагаем из заголовка главы 28 ГК слова «и пожизненное содержание с иждивением» исключить.

2) существует дифференциация рентных отношений в зависимости от того, на каких началах - возмездно или безвозмездно -передано плательщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предоставляется тот или иной вид ренты.

Между тем, по договору плательщик ренты обязуется выплачивать ее получателю только в обмен на полученное имущество. При этом

имущество передается по договору получателем ренты в собственность плательщику за плату или бесплатно (статьи 519, 528 ГК).

Поскольку имущество по договору ренты передается получателем ренты ее плательщиком в собственность, в целях обеспечения выплаты ренты получатель ренты приобретает право залога на переданное недвижимое имущество (статья 521 ГК).

Кроме того, в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательство по договору ренты переходит на приобретателя имущества, а лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество, в собственность другого лица, несет по отношению к получателю ренты субсидиарную ответственность, если законодательными актами или договором не предусмотрена субсидиарная ответственность (статья 520 ГК).

Необходимо отметить, что бесплатная передача имущества под выплату ренты означает, что при достижении между сторонами договора согласия о бесплатной передаче имущества, при переходе права собственности не требуется уплаты за него какой-либо выкупной цены [4].

Однако у нового собственника возникает обязательство по выплате рентных платежей. Выплата таких сумм (рента) не рассматривается в качестве платы за передаваемое имущество. Таким образом, имущество передается бесплатно, но не безвозмездно. При передаче имущества за плату плательщику ренты, кроме периодических рентных платежей, придется также уплатить и выкупную цену за имущество, размер которой устанавливается соглашением сторон.

При отсутствии специального указания в договоре ренты об уплате цены за передаваемое имущество оно считается переданным бесплатно.

В любом случае, получатель ренты в обмен предоставленного в собственность имущества приобретает определенные права по получению периодических денежных платежей или имущества.

В связи с этим, полагаем, что договор ренты является возмездным.

3) Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату ренты передано недвижимое имущество, в одном случае, и движимое имущество, - в другом.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Соответственно в случаях, когда

договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о договоре купли-продажи, а в случаях, когда такое имущество передается бесплатно - правила о договоре дарения.

Однако договор ренты, по которому имущество передается без оплаты, в такой же степени является возмездным, как и договор, в котором предусматривается передача имущества за плату. В связи с этим дарение и рента, хотя и характеризуются одинаковой направленностью, все же находятся в различных нормативных плоскостях: договор дарения - в правовом поле, отражающем специфику безвозмездных обязательств, а договор ренты - в правовом поле возмездных договоров. По этой причине полагаем, что к договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением нормы о дарении неприменимы.

Игнорирование данного принципа приводит к необоснованному распространению на ренту не свойственных ей правовых норм. Весьма затруднительно обосновать применение к отношениям ренты таких правил института дарения, как отказ одаряемого принять дар, ограничение, запрещение и отмена дарения и др.

В связи с этим предлагается исключить из ГК правила, касающиеся возможности применения к отношениям сторон по передаче и оплате имущества под выплату ренты правил о договоре дарения, а также отчуждения имущества под выплату ренты бесплатно.

3. Далее, однойизсущественныхособенностей ренты будет являться то, что в отличие от покупателя по договору купли-продажи плательщик ренты не будет пользоваться в полном объеме правами по заявлению претензий к прежнему собственнику имущества по поводу его недостатков.

Существо договора ренты требует крайне осторожного и дифференцированного применения норм, установленных законодательством для отношений купли-продажи. Наличие существенных обременений в отношении предмета ренты в момент его передачи плательщику ренты также недопустимо. Это будет препятствовать исполнению договора. Причем в отличие от договора купли-продажи у получателя имеется свой собственный интерес в том, чтобы имущество поступало к плательщику ренты необремененным. В свою очередь, это окажет значимое влияние на права и обязанности сторон, если обременения все-таки имелись.

№4 (40) 2015 ж Цазакртан Республикасы Зацнама институтыныц жаршысы

Есть и другие отличия, в частности от договора дарения. Проблема в том, что законодательно такие вопросы не урегулированы, поэтому трактовка обозначенных нами позиций может быть самая различная.

4. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества - также государственной регистрации.

Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой в силу 154 ГК. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу 155 ГК незаключенной сделкой, поскольку ГК не содержит указаний на его недействительность.

Сказанное свидетельствует о наличии существенного противоречия в формулировке статьи ГК, поскольку если стороны нотариально удостоверят договор на отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, но не подвергнут его государственной регистрации, то они как участники незаключенного договора не могут требовать применения норм о недействительности сделки, хотя они могли бы требовать этого при игнорировании правил о нотариальном удостоверении договора ренты.

В связи с этим предлагается в ГК предусмотреть, что договор ренты в отношении недвижимости подлежит также государственной регистрации. Соответственно несоблюдение формы договора ренты влечет его ничтожность.

5. Согласно положениям действующего законодательства расторжение договора ренты по требованию получателя предусмотрено только в отношении пожизненной ренты.

Вместе с тем полагаем необходимым распространить положение о расторжении договора ренты по требованию получателя ренты на все виды ренты.

Также в целях защиты прав получателя ренты, усиления ответственности плательщика ренты, пресечения случаев совершения правонарушений целесообразно предусмотреть, что, если плательщик ренты совершил покушение на жизнь получателя ренты либо умышленно причинил ему телесные повреждения, получатель ренты должен иметь право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Так, предлагается законодательно закрепить

отдельную статью, которая предусматривает расторжение договора ренты по требованию получателя ренты:

«Статья_. Расторжение договора ренты по

требованию получателя ренты

1. В случае существенного нарушения условий договора плательщиком получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 528 настоящего Кодекса, либо расторжения договора.

Если плательщик ренты совершил покушение на жизнь получателя ренты либо умышленно причинил ему теле сные повреждения, получатель ренты вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков. В случае умышленного лишения жизни получателя ренты плательщиком ренты право требовать расторжения договора и возмещения убытков принадлежит наследникам получателя ренты.

2. Если под выплату ренты отчуждены квартира, жилой дом или иное имущество, получатель ренты вправе при существенном нарушении условий договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.».

6. В соответствии с ГК постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, размер выплачиваемой ренты в расчете на месяц должен быть не менее минимальной заработной платы, установленной законодательными актами.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость общего объема содержания с иждивением. При этом общий объем содержания в месяц не может быть менее двух размеров минимальной заработной платы, установленной законодательными актами.

Таким образом, законодательно установленный размер пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением относится к коллизионным вопросам и по-разному решается на практике. Поскольку на сегодняшний день суммы, устанавливаемые в договорах ренты в размере минимальной заработной платы, не сопоставимы с суммой, которая получателю ренты требуется ежемесячно.

В этой связи в целях защиты прав и законных интересов участников гражданских

правоотношений при заключении договоров совершенствование гражданского законо-ренты, и исполнении обязательств по дательства Республики Казахстан в ним, полагаем необходимым дальнейшее рассматриваемой сфере.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть) от 1 июля 1999 года № 409 // Ведомости Парламента Республики Казахстан, 1999 г., № 16-17, ст. 642;

2. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть) от 27 декабря 1994 года // Ведомости Верховного Совета Республики Казахстан, 1994 г., № 23-24 (приложение);

3. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть). Комментарий. Отв. ред.: М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. - Алматы: Жет жаргы, 2003. - 832 с.;

4. http://ibrain.kz/grazhdanskoe-pravo-rk/renta-i-pozhiznennoe-soderzhanie-s-izhdiveniem.

Мацалада Казацстан Республикасыныц зацнамасы бойынша рента шартын цуцыцтыц реттеудщ кейб1р мэселелер1 царастырылган, сонымен б1рге осы саладагы азаматтыц зацнама нормаларын жетыд1ру бойынша тшст1 усыныстар эз1рленген.

Ty^h свздер: рента шарты, турацты рента, гумырлыц рента, вм1р бойы асырауда устау, ацылы шарт, шартты бузу

В статье рассмотрены некоторые вопросы правового регулирования договора ренты по законодательству Республики Казахстан и выработаны соответствующие рекомендации по совершенствованию норм гражданского законодательства в данной сфере.

Ключевые слова: договор ренты, постоянная рента, пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением, возмездность договора, расторжение договора

The article discusses some of the issues of legal regulation of rent agreementsunder the laws of the Republic of Kazakhstan and makes appropriate recommendations to improve the rules of civil law in this area.

Keywords: rent agreement, permanent rent, life annuity, life-long maintenance of a dependent, onerousness of the agreement, termination of an agreement.

Индира ^аржаубайкызы Елеуазова,

КР Зацнама институты азаматтьщ, азаматтьщ ю жYргiзу зацнамасы жэне ащарушыльщ ю жYргiзу бвлiмiнiц бас гылыми ^ызметкер^ з.г.к.

Дархан Мейрамбек^лы Шэмшекбаев,

КР Зацнама институты азаматтыщ, азаматтыщ ю жYргiзу зацнамасы жэне ащарушылыщ ю жYргiзу бвлiмiнiц кiшi гылыми ^ызметкер^ магис^

^азакстан Республикасыныц зацнамасы бойынша рента шартын к^кыктык; реттеудщ кейбiр мэселелерi

Елеусизова Индира Каржаубаевна,

главный научный сотрудник отдела гражданского, гражданско-процессуального законодательства и исполнительного производства Института законодательства РК, к.ю.н.

Шамшекбаев Дархан Мейрамбекович,

младший научный сотрудник отдела гражданского, гражданско-процессуального законодательства и исполнительного производства Института законодательства РК, магистр права

Некоторые вопросы правового регулирования договора ренты по законодательству Республики Казахстан

№4 (40) 2015 m. Kfl3aKpmaH PecnyönuKacu SahflaMa UHcmumymuHUHi mapmwcw

Eleusizova Indira Karzhaubaevna,

Chief Expert - Head of civil, civil procedural legislation and executive proceedings department of the Institute of Legislation of the Republic of Kazakhstan, Candidate of legal sciences, Associate Professor Shamshekbaev Darkhan Meyrambekovich,

Chief Researcher of civil, civil procedural legislation and executive proceedings department of the Institute of Legislation of the Republic of Kazakhstan, Master of right

Some of the issues of legal regulation of rent agreementsunder the laws of the Republic of Kazakhstan