Ипотека размыла свою просрочку

Двузначный рост рынка ипотечного кредитования не привел к пропорциональному росту просроченной задолженности. Объем плохих долгов в сегменте продолжает сокращаться и находится на минимуме за три года. С одной стороны, банкиры на фоне роста спроса получают возможность отбирать более качественных клиентов, с другой — подорожавшая недвижимость заставляет заемщиков более ответственно подходить к займам.

Российские банки в декабре сократили объем просроченных долгов по ипотеке, следует из данных бюро «Эквифакс», с которыми ознакомился “Ъ”. Оценка основана на информации всех банков, за исключением Сбербанка и «Русского стандарта». В частности, на конец года объем просроченных свыше 90 дней ипотечных долгов составил 64,5 млрд руб. Только за декабрь просрочка снизилась на 1,9 млрд руб., а с начала года — на 11,6 млрд руб. (на 15%).

По данным ОКБ (бюро располагает данными Сбербанка), в 2020 году на просрочку от одного дня выходило в среднем 3,5% ипотечного портфеля, но в 2021-м качество обслуживания ипотечных кредитов улучшилось, и теперь доля возникновения такой «технической» просрочки сократилась до 3%.

«В 2020 году в просрочку 30 дней переходило 0,3% ипотечного портфеля, в 2021 году — 0,2%, а в просрочку 90 дней переходило 0,1% портфеля в 2020 году и 0,07% в 2021 году»,— уточнили в ОКБ.

Данных ЦБ за 2021 год пока нет, по статистике регулятора на 1 декабря просроченная задолженность по ипотеке составляла 66,8 млрд руб., или 0,6% от совокупного портфеля российских банков (11,45 трлн руб.).

В целом объем просроченной задолженности достиг минимального значения за три года. По мнению гендиректора «Эквифакса» Олега Лагуткина, причиной стало списание проблемной задолженности с балансов банков или продажа внешним компаниям (коллекторским агентствам) для оптимизации баланса.

Однако в ОКБ снижение просрочки связывают с изменением качества банковских клиентов. «Россияне и раньше прекрасно обслуживали ипотечные кредиты, но в 2021 году ситуация с просроченной задолженностью в ипотечном сегменте улучшилась. На фоне роста цен на жилье, действия программы льготной ипотеки, а также начавшегося тренда на повышение процентных ставок увеличилось число желающих взять ипотеку. В результате у банков появилась возможность отбирать более качественных заемщиков, что привело к повышению качества портфеля»,— пояснил гендиректор ОКБ Артур Александрович.

Между выходом на просрочку и размером первоначального взноса по ипотеке есть фундаментальная связь, отмечают эксперты.

«Заемщики с небольшим первоначальным взносом по ипотеке, как правило, обладают более низкими доходами, то есть находятся в более рискованной группе»,— поясняет старший кредитный эксперт Moody's Ольга Ульянова. И если цены на залоговую недвижимость окажутся ниже, чем размер кредита, «человек, в меньшей степени поучаствовавший своими деньгами в приобретении недвижимости, будет психологически более склонен к тому, чтобы перестать платить по ипотеке».

Вместе с тем происшедший в последнее время рост цен на недвижимость обеспечил повышение стоимости залога, говорит госпожа Ульянова. Так, согласно данным «СберИндекса», средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке на конец ноября составляла 66,5 тыс. руб. (рост на 16,2% за год), на первичном рынке — 87 тыс. руб. (плюс 24,3%).

По статистике финансовые трудности с обслуживанием ипотеки обычно начинаются спустя три года после оформления кредита, отмечает президент НАПКА Эльман Мехтиев, доля дефолтов на первом году обслуживания не превышает 0,2%.

«Сегодня на одного ипотечного заемщика приходится более 1,6 кредита, таким образом, в большинстве случаев заемщик обслуживает один ипотечный кредит и один потребительский»,— добавляет господин Мехтиев.

Он подчеркивает, что ипотека остается одним из наиболее стабильных сегментов, так как в залоге находится часто единственное жилье и «перспектива его лишиться побуждает клиентов относиться к обслуживанию кредита ответственно». Управляющий директор ПКБ Павел Михмель уточнил, что в продажах коллекторам доля ипотеки не превышает 1%.