Строительно-сберегательные кассы как механизм решения финансовых проблем ипотечного кредитования

Т. ЛЕБЕДЕВА,

аспирантка Московского института предпринимательства и права СТРОИТЕЛЬНО-СБЕРЕГАТЕЛЬНЫЕ КАССЫ КАК МЕХАНИЗМ РЕШЕНИЯ ФИНАНСОВЫХ ПРОБЛЕМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

В настоящее время приобрести жилье в России за полную стоимость, без долгосрочного накопления и кредитных заимствований, могут позволить себе не более 5% населения. Меньший процент граждан может рассчитывать на приобретение бесплатного жилья. Остальное население России может решить свои жилищные проблемы только через систему ипотечного кредитования.

Любая система кредитования базируется на денежных средствах, привлекаемых на финансовом рынке. Одним из источников «длинных пассивов», необходимых для жилищного кредитования, могут служить целевые жилищные сбережения населения.

Для мобилизации таких сбережений в мировой практике используется классическая модель ипотеки «сбалансированная автономия». Ключевым отличительным признаком данной модели является ссудо-сберегательный принцип ее функционирования. Это означает, что совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках данной модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если он накопил в системе стройсбережений примерно 45% стоимости будущего жилья. После чего заемщик имеет право на получение государственной дотации (до 10% от стоимости жилья) и право на получение ипотечного кредита для оплаты недостающей части выбранного жилья. Погашение кредита обычно длится 10-15 лет.

Таким образом, данная модель является автономной и не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка. Для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, а необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги.

Плюсом данной модели является также и то, что кредитор на накопительном этапе видит реальную платежеспособность клиента, что понижает риск невозврата ссуды.

В настоящее время наиболее впечатляющий успех в практическом использовании данной модели достигнут в Германии. Здесь создана охватывающая всю страну система «стройсбережений», при которой все немецкие строительные сберегательные кассы различаются по форме собственности. Их можно отнести к двум основным группам.

Первую группу образуют 15 частных стройсберкасс, которые являются акционерными обществами и принадлежат, как правило, страховым компаниям или банкам. Наиболее крупные из них Schwäbisch Hall AG, Wüstenrot Bausparkasse AG, BHW Bausparkasse AG, HUK-COBURG-Bausparkasse AG. Свои стройсберкассы имеют крупные немецкие банки (Deutsche Bank, Dresdner Bank). Особняком стоит Quelle Bauspar AG - подразделение концерна Quelle, работающее с 1990 г. Это единственная на немецком рынке директ-стройсберкасса. Это

означает, что она не имеет ни офисов, ни филиалов, ни агентов. Все клиенты и заинтересованные лица получают информацию и консультации по телефону и через сеть Интернет.

Вторую группу представляют стройсберкассы федеральных земель Германии. На сегодняшний момент это 11 стройсберкасс. Характерно, что поскольку данные стройсберкассы действуют только в границах своих федеративных земель, конкуренция между ними отсутствует1.

Указанная система стройсбережений удачно сочетает механизмы накопления с механизмами кредитования конкретных граждан, а также механизмы государства по финансовой поддержке инициативы граждан, связанных с накоплением денежных средств на улучшение жилищных условий.

В последнее время в Германии практикуется начисление на накопительный счет клиента 3% годовых, ипотечный кредит предоставляется заемщику под 5% годовых. Таким образом, разница между привлечением и предоставлением средств составляет 2% годовых2.

Основой системы «сбалансированная автономия» являются специализированные целевые счета, открываемые клиентам для накопления и выдачи ипотечных кредитов. Особо хочется подчеркнуть, что вся процедура происходит в специализированных кредитных организациях (стройсберкассах), которые контролируются государством. Эти организации не имеют права осуществлять никаких активных операций, кроме предоставления кредитов своим вкладчикам. Рискованность таких кредитов значительно ниже, чем обычных ипотечных, что, несомненно, имеет большое значение для российских условий.

К сожалению, в настоящее время создать в России ссудосберегательную кассу в рамках обычного универсального банка достаточно сложно. Это связано с тем, что нельзя гарантировать использование банком сверхдешевых депозитных средств только на ипотечное кредитование3.

В этой связи особую актуальность приобретает формирование в нашей стране развитой, отвечающей потребностям современного российского общества системы жилищного кредитования, а также обеспечение всесторонней защиты прав и интересов кредиторов и заемщиков. Именно этим объясняется появление проекта федерального закона «О строительных сберегательных кассах» (далее -проект закона или законопроект)4.

Согласно законопроекта, строительная сберегательная касса (ССК) представляет собой специализированный банк, создаваемый в организационно-правовой форме, установленной Федеральным

1 «Немецкие строительные сберегательные кассы скоро и у нас в России?» // По ссылкам статьи Межрегионального кредитного потребительского кооператива граждан «Строй и живи». Ьіїр://шшш.5рЬсоор.ги/риЬ1іса1:іоп5/е5к/уіеш/?риЬ1іс=197.

2 Мамчиц Р. «Пионеры европейской ипотеки» // Твоя ипотека. - 2007.- № 5 (13).

3 Минц В. «Вечный квартирный вопрос» // Эксперт. 2000. №12..

4 Проект федерального закона N 454760-4. Внесен в Госдуму 16.07.2007 депутатом О.Г. Дмитриевой, членом Совета Федерации С.М. Мироновым.

законом «О банках и банковской деятельности»5. Надзор за деятельностью ССК должен осуществляться Банком России в порядке, установленном федеральными законами, с учетом особенностей, определенных проектом закона.

Первая такая особенность касается спектра банковских операций, которые вправе осуществлять ССК. Предполагается, что проект закона будет регламентировать создание ССК с ограниченным объемом банковских операций.

Главная идея функционирования механизма строительной сберегательной кассы достаточно проста: вкладчик заключает с ССК договор накопления сбережений, который предусматривает внесение им в течение определенного срока строительно-сберегательных взносов фиксированного объема. Когда накопленная сумма, в зависимости от договора, составит 30 - 50% от стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, достаточном для покупки квартиры. В зависимости от того, есть ли в ССК необходимые средства для предоставления кредита, период ожидания может составить от 2 до 6 месяцев. Кредиты планируется предоставлять на срок от 7 до 15 лет.

Таким образом, принятие федерального закона «О строительных сберегательных кассах» должно способствовать эффективному развитию рыночной системы ипотечного кредитования за счет использования накопленных для улучшения жилищных условий средств населения. Кроме того, данная система позволяет снизить нагрузку на бюджет в части, предназначенной для поддержки кредитования населения. Авторы законопроекта предполагают, что система стройсбережений будет способствовать снижению инфляции за счет связывания свободных средств и направления их на инвестиции в реальный сектор экономики.

По мнению А. Сперанского, ССК могут стать популярным инструментом для приобретения жилья, так как деятельности строительно-сберегательных касс присущи некоторые нюансы, которые не характерны для функционирования обычных коммерческих банков6.

К таким нюансам можно отнести:

1. Ограниченный объем банковских операций;

2. Государственную поддержку вкладчиков;

3. Низкие ставки по кредитам;

4. Обязательство ССК предоставить кредит вкладчику;

5. Обязанность ССК по созданию страхового фонда.

Рассмотрим более подробно нюансы деятельности строительносберегательных касс.

Во-первых, как было сказано выше, ССК выполняют более узкий спектр банковских операций, что должно в определенной степени способствовать снижению рисков, которые строительно-сберегательные кассы принимают на себя.

5 Федеральный закон № 395-1 от 02.12.1990. «О банках и банковской деятельности».

6 Сперанский А. «Появятся ли в банковском сообществе конкуренты нового типа?» // Бухгалтерия и банки. 2008. № 1.

з

Во-вторых, на внесенные вкладчиками взносы в ССК начисляются проценты по низкой ставке, и чтобы повысить заинтересованность вкладчиков ССК к накоплению денежных средств, проект закона предусматривает государственную поддержку таких вкладчиков за счет средств федерального бюджета. Кроме того, законопроект разрешает субъектам РФ своими законами устанавливать дополнительные меры государственной поддержки системы строительных сберегательных вкладов.

Господдержка из федерального бюджета заключается в начислении премии на вклад в размере 20% от ежегодного прироста вклада. Здесь необходимо отметить, что имеется одно существенное ограничение -поощряемый прирост вклада, согласно проекту закона, не должен превышать 70 тыс. руб. Таким образом, максимальный годовой размер государственной премии на одного гражданина РФ не может превышать 14 тыс. руб. Необходимо отметить, что на господдержку могут рассчитывать только граждане России, хотя вкладчиками ССК могут быть и иностранные граждане, и лица без гражданства, и юридические лица.

Если сумма прироста строительного сберегательного вклада за год превышает 70000 руб., то в соответствии с законопроектом, оставшаяся непоощренной сумма накопленных денег, учитывается при начислении премии государства в следующем году.

Если же вкладчик имеет несколько строительных сберегательных вкладов в одной или нескольких ССК, то премия государства по выбору вкладчика начисляется только на один вклад в одной строительной сберегательной кассе.

Подобная схема господдержки стройсбережений применяется практически во всех странах, в которых были приняты законы о строительных сберегательных кассах.

В-третьих, замкнутость финансовых потоков ССК позволяет устанавливать относительно низкие и практически не зависимые от колебаний финансового рынка процентные ставки по кредитам. В проекте рассматриваемого закона определено, что процентные ставки по кредитам не могут превышать процентные ставки по вкладам более чем на 3% годовых.

Правда, авторы законопроекта предусматривают возможность на установление ССК всевозможных комиссий, что в настоящий момент широко практикуют и коммерческие банки.

В-четвертых, законопроект устанавливает определенные условия, согласно которым ССК обязаны предоставить вкладчику кредит. Другие коммерческие банки такими условиями не обременены. Вместе с тем, при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что кредит не будет возвращен в срок, проект закона предусматривает случаи отказа в предоставлении кредита вкладчику.

В-пятых, проект закона устанавливает нормы, преследующие цель обеспечить повышенную финансовую устойчивость строительной сберегательной кассы. Здесь речь идет о создании страхового фонда на возможные потери по доходам в случае снижения совокупной величины строительных сберегательных вкладов. Нормативы

финансовой устойчивости также базируются на расчетах индивидуальных накопительных показателей вкладчика, определении очередности вкладчиков и ограничении на использование средств распределяемой массы.

Отдельно хочется подчеркнуть, что одним из важных требований, которые предъявляются к деятельности ССК, является их прозрачность. Это означает, что наряду с публикацией информации о своей деятельности, в обязанности ССК входит предоставление физическим и юридическим лицам следующих документов:

- копии лицензии на осуществление банковских операций;

- копии иных выданных ей разрешений (лицензий);

- правил деятельности строительной сберегательной кассы в части основ договорных отношений с вкладчиками;

- условий договоров накопления сбережений для улучшения жилищных условий;

- условий предоставления кредитов для улучшения жилищных условий. При этом каждый вкладчик вправе потребовать от ССК предоставить ему информацию о значении его индивидуального накопительного показателя.

Под индивидуальным накопительным показателем вкладчика авторы законопроекта понимают сумму произведений долевых платежей вкладчика и времени их использования строительной сберегательной кассой. Долевой платеж определяется как отношение строительного сберегательного взноса к договорной выплатной сумме. В самом общем случае договорная выплатная сумма включает:

- сумму возвращаемого вкладчику накопленного строительного сберегательного вклада;

- сумму начисленных процентов по строительному сберегательному вкладу за весь период накопления вклада;

- премию государства в случае оказания государством поддержки строительных сберегательных вкладов;

- сумму кредита, предоставляемого строительной сберегательной кассой вкладчику на улучшение жилищных условий.

Согласно законопроекта, договорная выплатная сумма определяется и отражается при заключении договора накопления сбережений между вкладчиком и ССК. В дальнейшем, при накоплении выплатной суммы, вкладчик имеет право требовать заключения кредитного договора о предоставлении кредита для улучшения жилищных условий.

Как уже отмечалось выше, на ССК лежит обязанность заключить кредитный договор с вкладчиком. Однако ССК вправе отказаться от этого при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что кредит не будет возвращен в срок. Проект закона приводит исчерпывающий перечень таких обстоятельств. К ним относятся:

- отсутствие информации, подтверждающей платежеспособность вкладчика;

- отсутствие или недостаточность обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору;

- наличие информации, свидетельствующей о недобросовестном исполнении обязательств по отношению к другим кредитным

организациям, в том числе информация, полученная из бюро кредитных историй.

В случае отказа вкладчику в выдаче кредита, в обязанности ССК входит либо возврат вкладчику суммы накопленных денежных средств, либо, по заявлению вкладчика, ССК может продлить действие договора накопления сбережений.

Кроме того, проект закона требует, чтобы кредитный договор в обязательном порядке содержал условие о неизменности процентных ставок по кредиту в течение всего срока действия договора.

Однако Правительство РФ в своем Заключении7 по данному законопроекту, вместо неизменности процентных ставок по кредиту на улучшение жилищных условий, рекомендовало предусмотреть возможность снижения процентов по кредиту в связи со снижением ставок по сберегательному вкладу и (или) при снижении Банком России ставки рефинансирования. При этом, как уже отмечалось выше, размер ставки по кредиту не может быть выше размера процента по строительному сберегательному вкладу более чем на 3% годовых.

Еще одной особенностью рассматриваемого законопроекта является возможность предоставления ССК своим вкладчикам так называемых промежуточных кредитов на условиях, оговоренных в отдельных кредитных договорах. В отличие от кредитов, выдаваемых для улучшения жилищных условий вкладчика, промежуточные кредиты выдаются физическим лицам под рыночную процентную ставку и в период, когда они еще не исполнили всех своих обязательств по заключенному с ССК договору накопления сбережений.

Таким образом, внесенный в Госдуму законопроект «О строительных сберегательных кассах» показывает, что новый механизм кредитования населения вполне мог бы стать эффективным инструментом в развитии ипотечного кредитования в нашей стране.

Кроме того, на пресс-конференции «Строительно-сберегательные кассы - путь к доступному жилью для среднего класса» Председатель экспертного совета комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья И. Грачев привел доводы в пользу необходимости нового закона, обеспечивающего надежную систему стройсбережений8.

По его словам, есть три основных критерия, по которым можно оценить доступность жилья для населения. Это, во-первых, время накопления денег на жилье, во-вторых, соотношение доли заработной платы к стоимости квадратного метра, в-третьих, общее число людей, которым необходимо улучшить жилищные условия.

Кроме того, он подчеркнул, что реальная ситуация по указанным критериям только за один год в нашей стране ухудшилась в полтора раза. То есть в полтора раза увеличился период накопления, и в полтора раза снизилась доступность жилья. Это показывает, что есть

7 Заключение Правительства РФ от 09.07.2007 N 2810п-П13 «На проект Федерального закона «О строительных сберегательных кассах».

8 Рестко Холдинг. «В Госдуму внесен проект закона «О строительно-сберегательных кассах». http://www.restko.ru/news/6083.

принципиальные проблемы. И одна из них - отсутствие прозрачной системы сбора и накопления денег.

По нашему мнению, для российских условий наиболее прозрачной и эффективной системой сбора и накопления денег является система стройсбережений. Кроме того, Правительством на 2010 г. поставлена задача - выдать 1 млн. ипотечных кредитов. Если в среднем по стране этот кредит составляет 40 тыс. долл., то общая сумма должна составить 40 млрд. долл. в год. Реально ли это? По мнению И. Грачева, даже если улучшить закон об ипотеке, выше 2-3 млрд. долл. в год собрать невозможно. Таким образом, получается, что ничего сопоставимого по мощности со стройсберкассами для сбора денег в таких объемах в стране ввести невозможно. При этом средства, собранные ССК, будут инвестироваться в новое строительство, благодаря чему объемы вводимого жилья вырастут, следовательно, стабилизируются и цены на квадратные метры.

Говоря о конкуренции в сфере ипотечного кредитования, И. Грачев отметил, что ипотечным банкам можно не опасаться конкуренции со стороны стройсберкасс. Напротив, они могут работать в тесном взаимодействии с банками. На практике в тех странах, где распространены ССК, личные накопления граждан составляют примерно 30%, 30% дает под низкий процент стройсберкасса, а оставшиеся 40% выдает ипотечный банк.

Подводя итог, можно сказать, что принятие Федерального закона «О строительных сберегательных кассах» позволит развить в нашей стране один из наиболее действенных механизмов ипотечного кредитования, проверенных международной практикой.

Кроме того, на открытии международного форума «Законодательные и организационные основы создания в России системы строительных сберегательных касс» Председатель Совета Федерации Российской Федерации С. Миронов также отметил, что наряду с ипотекой, ССК могут стать в нашей стране одним из действенных инструментов приобретения недвижимости. Причем, если ипотекой на данный момент могут воспользоваться около 7% населения России, то ССК - 25-30%. Ипотечным кредитованием, как правило, могут воспользоваться только те граждане, чей ежемесячный доход составляет 40000-50000 руб. Для получения кредита в ССК достаточно иметь доход в 20000 руб.9.

По нашему мнению, ССК является одним из наиболее действенных механизмов по решению финансовых проблем ипотеки. Развитию и популяризации строительно-сберегательных касс в России могут служить следующие достоинства «сбалансированной автономии»:

1. Основной характеристикой данной системы является ее замкнутость, т.е. в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками по договорам стройсбережения. Накопительный период занимает 2-10 лет, что обусловлено

9 Международный Форум «Законодательные и организационные основы создания в России системы строительных сберегательных касс». http://www.spbcoop.ru.

экономическими условиями и возможностями клиента.

2. Кредиты предоставляются на условиях ниже рыночных: процентная ставка по ссуде в течение всего срока действия договора является стабильной и вне конкуренции низкой, а срок кредитования составляет от 7 до 15 лет.

3. Используемые уровни процентных ставок, начисляемых на целевые стройсбережения, и ставок, выдаваемых в рамках системы кредита, являются автономными и не зависят от общего состояния кредитно-финансового рынка. Вкладчику с самого начала предоставляется четкая основа калькуляции.

Также, по нашему мнению, повышению популярности и доверия населения к ССК будет способствовать установление государственного надзора за деятельностью строительных сберегательных касс, осуществляемого Банком России, и государственная поддержка вкладчиков строительных сберегательных касс.