Прекращение права общей долевой собственности

И.С. Тарарышкина

ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ

В работе рассматриваются вопросы прекращения права общей долевой собственности на основе действующего законодательства, судебной и арбитражной практики с учетом достижений науки гражданского права в данной области.

право собственности, право общей долевой собственности, прекращение права общей долевой собственности.

Право общей собственности возникает, когда имущество находится в собственности двух или более лиц. Особенностью общей собственности является наличие двух групп отношений, которые подлежат законодательному урегулированию. К первой группе относятся отношения между участниками общей собственности (сособственниками) по поводу принадлежащего им имущества, а ко второй - отношения между сособственниками и всеми третьими лицами.

Общая собственность может быть долевой и совместной. Общая долевая собственность имеет место в тех случаях, когда доли каждого из сособственни-ков в праве общей собственности определены. В праве общей совместной собственности доли участников не определены. Они устанавливаются при разделе имущества, находящегося в общей собственности, между участниками совместной собственности и выдела из него доли.

Закон устанавливает презумпцию общей долевой собственности. Согласно пункту 3 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

По общему правилу доли сособственников в праве общей собственности считаются равными, если законом или договором не установлено иное. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Владение и пользование общим долевым имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников, а при недостижении согласия между ними спор разрешается судом.

Участник общей долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сто-

рон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования 217.

Распоряжение общей долевой собственностью осуществляется также по соглашению всех ее участников. При этом каждый участник общей долевой собственности имеет право по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, соблюдая в определенных законом случаях установленные им требования.

Правомочие распоряжения может быть реализовано участником общей долевой собственности путем отчуждения принадлежащей ему доли. При этом следует различать возмездное и безвозмездное отчуждение. При безвозмездном отчуждении доли участник общей собственности не связан какими-либо ограничениями со стороны закона. При возмездном отчуждении сособственник обязан соблюдать право преимущественной покупки, установленное в интересах остальных сособственников.

Так, согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли постороннему лицу другие участники долевой собственности имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Данное право направлено на обеспечение приоритетного интереса других сособственников в недопущении расширения субъектного состава правоотношения. Поэтому, если доля отчуждается кому-либо из сособственников, у остальных преимущественное право покупки доли не возникает.

При отчуждении доли посредством договора купли-продажи, согласно принципу свободы договора, собственник вправе самостоятельно определять условия такого договора, включая и условие о цене. Ограничения принципа свободы договора в данном случае проявляются в необходимости продавцом доли письменно уведомить других сособственников о намерении продать ее третьему лицу с указанием цены и других условий продажи. Сособственники, которым адресовано предложение о заключении договора, вправе от него отказаться. Если участники долевой собственности откажутся от покупки доли или не приобретут ее в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При этом уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Если продажа доли осуществлена с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности, любой участник такой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Важно выяснить, каким является данный трехмесячный срок, поскольку правовые последствия действий сособственников, находятся в зависимости от

217 О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации : Постановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 // Бюллетень Верховного суда РФ. 1996. № 9 ; 1997. № 5 ; Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. № 9.

разновидности срока. Анализ судебной практики и литературных источников позволяет утверждать, что единообразие в понимании указанного срока отсутствует. Так, Ю.К. Толстой отмечает, что указанный трехмесячный срок в отличие от сроков, предусмотренных пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса, является специальным сроком исковой давности. Начало его течения определяется по общим правилам пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса. На него распространяются правила о приостановлении, перерыве и восстановлении сроков исковой давности (пункт 2 статьи 197 Гражданского кодекса) 218. Это мнение поддерживают и некоторые другие авторы 219.

Аналогичная позиция выражена и в Постановлении Федерального Арбитражного суда Центрального округа, где отмечено, что, поскольку установленный в пункте 3 статьи 250 Гражданского кодекса срок является сокращенным сроком исковой давности, его исчисление следует производить по правилам пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса, то есть со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права 220.

Однако в Постановлении Высшего Арбитражного суда Российской Федерации названный срок считается пресекательным, поэтому иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя должен быть заявлен не позднее чем в течение трех месяцев после продажи доли третьему лицу. В связи с этим требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению, а предъявленный иск о признании сделки недействительной не подлежит удовлетворению 221. Практика окружных судов, за исключением отдельных случаев, не расходится с рекомендациями Пленума.

Мы полагаем, что в целях защиты прав и законных интересов сособственников трехмесячный срок, установленный законодателем для перевода прав, необходимо рассматривать как сокращенный срок исковой давности. Толкование этого срока как пресекательного в значительной степени снижает уверенность сособственников в возможности реализации их законных прав при ненадлежащем поведении лица, отчуждающего долю.

Обращает на себя внимание тот факт, что правила о преимущественной покупке применяются также при отчуждении доли по договору мены (п. 5 ст. 259 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несмотря на прямое указание законодателя, данные правила можно применить не ко всем договорам мены. Так, условием реализации сособственником преимущественного права покупки является его готовность приобрести долю на тех же условиях, на которых выбывающий из правоотношения общей долевой собственности субъект намеревает-

218 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / отв. ред. О.Н. Садиков. М. : КОНТРАКТ : ИНФРА-М, 1999. С. 484.

219 Пиляева В.В. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный). Часть первая. М. : Велби, 2о0з. С. 518.

220 Постановление Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 16 февраля 2007 г. № А09-2126/06-6 // СПС «Гарант».

221 О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав : Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 1998. № 10.

ся ее уступить. Это может быть легко осуществимо при уступке доли за денежный эквивалент, то есть по договору купли-продажи, а также по договору мены на распространенное имущество, определенное родовыми признаками.

Определенные трудности могут возникнуть в тех случаях, когда в качестве встречного предоставления по договору мены уступающий свою долю субъект должен получить хотя и родовое, но не распространенное на рынке имущество (например, редкие лекарственные препараты), а также имущество, ограниченное в обороте. Когда же взамен за долю уступающий ее субъект рассчитывает получить индивидуально-определенное имущество, реализация преимущественного права на приобретение доли другим сособственником, у которого такого же имущества не может быть по определению, становится невозможной 222. Представляется, что одним из выходов из подобного рода ситуаций может служить денежная оценка предмета мены и выплата соответствующего денежного эквивалента.

Таким образом, преимущественное право покупки касается только случаев купли-продажи, а также мены доли, поскольку к договору мены согласно пункту 2 статьи 567 Гражданского кодекса применяются правила о договоре купли-продажи. В связи с этим некоторые авторы отмечают, что продажа и мена доли в праве не соответствует классическим понятиям о договорах купли-продажи и мены - сделках, переносящих право собственности на вещь. Доля в праве не является вещью, не может быть объектом права собственности, а значит не способна быть предметом ни купли, ни мены 223.

Допуская возможность перевода прав покупателя по договору купли-продажи только в течение трех месяцев с момента совершения сделки, законодатель оставляет открытым вопрос о том, каким образом будет осуществляться перевод прав и обязанностей покупателя на третье лицо в тех случаях, когда договор купли-продажи, совершенный сторонами с нарушением преимущественного права, уже исполнен. Судебная практика по данной проблеме отсутствует, с теоретических же позиций такое вряд ли возможно, поскольку к моменту заявления иска о переводе прав договор уже исполнен, то есть продавец передал принадлежащую ему долю покупателю, а последний заплатил обусловленную договором сумму. Перевод прав возможно осуществить только при условии еще неисполненного договора. Исполненный договор прекращает свое существование, а следовательно, прекращаются все права и обязанности им порождаемые. Признать договор, совершенный с нарушением преимущественного права покупки, недействительным также нельзя, поскольку закон предусматривает специальный способ защиты нарушенного права путем перевода прав в судебном порядке на лицо, имеющее преимущественное право покупки.

В литературе отмечается, что заявленные требования о переводе прав при нарушении преимущественной покупки должны подлежать удовлетворению только в тех случаях, когда судом установлен факт неисполнения договора купли-продажи доли. В остальных случаях в иске о переводе прав следует отказать

222 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / отв. ред. Н.Д. Егоров, А.П. Сергеев. М. : Велби, 2006. С. 448.

223 Белов В.А. Гражданское право. Общая и Особенная части : учеб. М., 2003. С. 518.

по причине прекращения прав и обязанностей, подлежащих переводу ввиду надлежащего их исполнения 224 Таким образом, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки срок существования гражданских прав других участников долевой собственности может оказаться и менее трех месяцев. На наш взгляд, данная ситуация требует разъяснений со стороны законодателя.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Кроме этого, любой из участников долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Отношения, возникающие при выделе доли, имеют много общих черт с отношениями, возникающими при разделе имущества. Так, их объединяет одна и та же цель - стремление кого-либо из сособственников индивидуализироваться и общие способы выдела и раздела 225. Однако, несмотря на отмеченное сходство, имеются и определенные различия. Как правило, последствия выдела и раздела неодинаковы. При разделе общая долевая собственность прекращается для всех ее участников, тогда как при выделе - только для того участника, чья доля выделяется из общей долевой собственности. Однако, если требование о выделе заявляется одним из двух сособственников, фактически наступают последствия раздела, поскольку другой участник становится единоличным собственником.

Право на выдел является элементом правомочия распоряжения долей, поэтому сособственник вправе в любой момент заявить о своем требовании. В соответствии с действующим законодательством данное правомочие нельзя ограничить соглашением сособственников. Но такое положение существовало не всегда. Так, согласно статье 65 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года сособственник вправе был требовать выдела доли, поскольку это не противоречило закону или договору 226.

Выдел доли или раздел имущества, находящегося в долевой собственности, возможен в натуре или в форме выплаты денежной суммы или иной компенсации. «Выдел доли в натуре - это прямой и потому наиболее удобный для выделяющегося участника способ к возникновению индивидуальной собствен-

227

ности на выделенную часть вещи» .

При этом выдел доли в натуре возможен, если таковой допускается законом и не повлечет несоразмерного повреждения имущества (п. 3 ст. 252 Гражданского кодекса). Согласно Постановлению Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 6/8 суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким

224 Практика применения Гражданского кодекса РФ части первой / под общ. ред. В.А. Белова. М. : Юрайт-Издат, 2009. С. 487.

225 Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству. Томск : Изд-во ТГУ, 1977. С. 195.

226 Хрестоматия по истории отечественного государства и права. 1917-1991 гг. / под ред. О.И. Чистякова. М. : Зерцало, 1997.

227 Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству. С. 180.

ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п. 228

Если выдел доли в натуре не допускается, то речь может идти об иных способах, например, таких, как продажа всего имущества с распределением вырученной суммы по долям или выплата выделяющемуся сособственнику стоимости его доли.

Возможность использования выплаты денежной компенсации обусловлена свойствами денег как объекта гражданских прав. Так, Л.А. Новоселова отмечает, что деньги относятся к категории делимых вещей. При этом особенность денег выражается в том, что денежная сумма всегда может быть разделена без ущерба для возможности хозяйственного назначения выделенной части. В связи с этим денежный раздел и выдел денежной доли широко используется в гражданском праве как способ раздела имущества при невозможности его раздела в натуре 229.

Выплата компенсации как способ прекращения права общей собственности предполагает наличие права у выделяющегося сособственника получить соответствующую компенсацию и обязанность остальных участников долевой собственности ее произвести. В таких случаях выделяющийся сособственник вправе претендовать на денежную компенсацию, размер которой определяется исходя из действительной стоимости имущества.

Поскольку при получении компенсации у лица происходит прекращение права собственности, выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В данной норме проявляется такой принцип гражданского законодательства, как неприкосновенность собственности.

Вместе с тем согласно пункту 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Таким образом, выплата денежной компенсации без согласия собственника возможна при наличии трех условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Из указанных условий лишь второе характеризуется объективностью и может быть установлено без особого труда. Незначительность доли и незаинтересованность ее субъекта в реальном использовании общего имущества подлежат установлению судом в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела 230.

228 О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.

229 Новоселова Л.А. Проценты по денежным обязательствам. М. : Статут, 2000. С. 18.

230 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / отв. ред. Н.Д. Егоров, А.П. Сергеев. С. 456.

Наличие существенного интереса необходимо определять на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей и т.д.

До недавнего времени было неясно, допустимо ли присуждение компенсации лишь тогда, когда сам сособственник может предъявить требование о выделе доли в натуре или когда остальные сособственники также могут предъявить к нему иск о выплате компенсации, что повлечет утрату ответчиком права на долю в общем имуществе. Судебная практика положительно решала вопрос о такой возможности со стороны других сособственников.

В связи с этим норма Гражданского кодекса Российской Федерации о выкупе доли собственника в общем имуществе (п. 4 ст. 252) стала поводом для рассмотрения дела в Конституционном суде РФ. Так, данная норма была применена судом при рассмотрении иска собственника 1/3 доли в однокомнатной квартире, потребовавшего прекращения прав собственности собственников, которым принадлежало по 1/6 доли в праве собственности. Суд удовлетворил требования истца. В результате ответчики поставили перед конституционными судьями вопрос о соответствии Конституции Российской Федерации норме, на основании которой было вынесено решение.

Конституционный суд не нашел никаких противоречий между положениями пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса и основного закона, но, тем не менее, указал в своем определении, что данную норму Кодекса нельзя толковать как позволяющую лишить лицо права собственности на том основании, что оно не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Возможность в принудительном порядке выплатить компенсацию существует только при условии, если истец потребовал выделения своей доли в общем имуществе 231.

Выдел доли из общей собственности может происходить и по требованию кредиторов в тех случаях, когда у должника - участника права общей долевой собственности - отсутствует другое имущество. Статья 255 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает специальный порядок обращения взыскания при невозможности выделить долю в натуре либо если против этого возражают остальные участники права общей долевой собственности. В таком случае кредитор вправе потребовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной ее рыночной стоимости, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. Если остальные участники права общей собственности от приобретения доли должника откажутся, кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на нее путем продажи этой доли с публичных торгов.

С практической точки зрения интерес представляет вопрос о том, является ли право кредитора требовать от должника продажи своей доли остальным уча-

231 Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева Анатолия Анатольевича и Сидорова Олега Анатольевича на нарушение их конституционных прав абзацем вторым пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации : Определение Конституционного суда РФ от 07.02.2008 г. № 242-О-О // СПС «КонсультантПлюс».

стникам права общей долевой собственности одновременно обязанностью. Если продаже доли с публичных торгов должны предшествовать действия должника по продаже своей доли остальным сособственникам, то «права и законные интересы кредитора могут оказаться без надлежащей защиты в случаях невозможности выдела доли в натуре и отказа должника в явной или неявной форме от продажи своей доли остальным сособственникам» 232.

На наш взгляд, по смыслу статьи 255 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор в случае уклонения должника от обращения с предложением о купле-продаже доли к сособственникам вправе сделать это самостоятельно. В случае отказа участников права общей долевой собственности от приобретения доли должника-сособственника у кредитора возникает право обратиться в суд с требованием об обращении взыскания путем продажи доли с публичных торгов.

Таким образом, правовые нормы, регулирующие прекращение права общей долевой собственности, требуют дальнейшего анализа и осмысления. Необходимо обеспечить должную защиту прав участников общей собственности, в том числе и путем законодательного совершенствования в данной области.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ И НОРМАТИВНЫХ ДОКУМЕНТОВ

1. Белов, В.А. Гражданское право. Общая и Особенная части [Текст] : учеб. / В.А. Белов. - М., 2003.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (с изм. и доп. от 18 июля 2009 г.) [Текст]. - Ч. 1-4. - М. : Эксмо, 2009.

3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) [Текст] / отв. ред. О.Н. Садиков. - М. : КОНТРАКТ : ИНФРА-М, 1999.

4. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) [Текст] / отв. ред. Н.Д. Егоров, А.П. Сергеев. - М. : Велби, 2006.

5. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) [Текст] / отв. ред. Н.Д. Егоров, А.П. Сергеев. - М. : Велби, 2006.

6. Мананкова, Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству [Текст] / Р.П. Мананкова. - Томск : Изд-во ТГУ, 1977.

7. Новоселова, Л.А. Проценты по денежным обязательствам [Текст] / Л.А. Новоселова. - М. : Статут, 2000.

8. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав [Текст] : Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. - 1998. - № 10.

9. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст] : Постановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 // Бюллетень Верховного суда РФ. -1996. - № 9 ; 1997. - № 5 ; Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. - 1996. - № 9.

10. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева Анатолия Анатольевича и Сидорова Олега Анатольевича на нарушение их конституционных прав абзацем вторым пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации

232 Осокина Г.Л., Хаскельберг Б.Л. Обращение принудительного взыскания на долю в общем имуществе // Российская юстиция. 1995. № 10. С. 15.

[Текст] : Определение Конституционного суда РФ от 07.02.2008 г. № 242-О-О // СПС «КонсультантПлюс».

11. Осокина, Г.Л. Обращение принудительного взыскания на долю в общем имуществе [Текст] / Г.Л. Осокина, Б.Л. Хаскельберг // Российская юстиция. - 1995. - № 10.

12. Пиляева, В.В. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный) [Текст]. - Ч. 1. - М. : Велби, 2003.

13. Постановление Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 16 февраля 2007 г. № А09-2126/06-6 [Текст] // СПС «Гарант».

14. Практика применения Гражданского кодекса РФ части первой [Текст] / под общ. ред. В.А. Белова. - М. : Юрайт-Издат, 2009.

15. Хрестоматия по истории отечественного государства и права. 1917-1991 гг. [Текст] / под ред. О. И. Чистякова. - М. : Зерцало, 1997.