Ипотека раскрепощается

Банки надеются, что в 2011 году рост ипотеки будет таким же активным, как и в 2010-м, и достигнет докризисных объемов. Однако эксперты склонны в этом сомневаться: на рынке наблюдается дефицит нового недорого жилья, кредитоспособность населения после кризиса еще не восстановилась, а рост рынка возможен только за счет увеличения продаж на вторичном рынке.

В Нижегородской области, по данным ЦБ РФ, объем выданных в прошлом году ипотечных кредитов равен 22 млрд руб., и, хотя этот показатель немного не дотягивает до рекордных докризисных отметок 2008 года, эксперты склонны считать, что в 2011 году именно на сегмент ипотечного кредитования будут делать ставку банки. Причины просты: ипотечные кредиты имеют ряд особых преимуществ на фоне других банковских продуктов. «В сложившихся условиях гиперликвидности банки рассматривают ипотечное кредитование как один из самых интересных кредитных продуктов. Вопервых, этот кредит длительный, а вовторых, он обеспечен надежным и ликвидным залогом», — поясняет директор нижегородского филиала ОАО АКБ «Металлинвестбанк» Ольга Мамаева. Банкиры также констатируют, что, в отличие от многих других видов розничных кредитов (например, беззалоговых и автокредитов), рынок ипотеки все еще очень далек от насыщения. «До кризиса даже в периоды активного роста ипотеки доля ипотечных сделок не превышала 15–20%. Давайте подсчитаем приблизительную долю ипотечного рынка в 2010 году. 22 млрд руб. поделим на среднюю сумму сделки в 2 млн руб. и получим примерное количество людей, которые воспользовались ипотекой в 2010 году. Это немного, и в общем объеме сделок ипотека занимает 5–7%. Потенциал у рынка большой, поэтому банки будут продолжать адаптировать ипотечные продукты под потребности своих потенциальных клиентов», — говорит начальник Главного управления Центрального Банка России по Нижегородской области Станислав Спицын. По словам управляющего РОО «Нижегородский» банка ВТБ 24 Георгия Гречина, банкиры рассчитывают, что в текущем году ипотека вернется на докризисные объемы.

Государственный интерес

До кризиса структура ипотечного рынка распределялась относительно равномерно среди трех основных групп банков: госбанки, иностранные банки и частные российские банки. Однако в кризис ситуация изменилась: стараясь поддержать рынок ипотеки, государство фактически монополизировало сегмент. По подсчетам управляющего филиалом ЗАО «Банк Жилфинанс» Виктора Решетова, сегодня на нижегородском рынке ипотеку предлагают около 30 банков, и все они так или иначе имеют отношение к государственным структурам. Ведущую роль на рынке ипотеки играют Сбербанк, ВТБ 24 и «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс» — оператор госкорпорации «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК). «По итогам 2010 года доля Сбербанка в ипотеке, выданной всеми участниками ипотечного рынка, составляет не более 50%», — констатирует Марина Боженкина, сертифицированный ипотечный брокер риелторской компании «Триумф».

В июне 2010 года ВТБ 24 первым из госбанков запустил программу «Ипотека с государственной поддержкой» с фиксированной ставкой 11% на срок до 30 лет с первоначальным взносом в размере 20%. Как считает Георгий Гречин, такие условия существенно уменьшают ежемесячные выплаты. По подсчетам ВТБ 24, с момента старта программы банк предоставил около 3000 кредитов на сумму 5,7 млрд руб. На текущий момент на долю программы приходится более 50% всех предоставляемых кредитов на приобретение строящегося жилья и около 20% всех кредитов на готовое жилье. С февраля 2011 года к этой программе присоединился Сбербанк. Также популярностью пользуется и программа Сбербанка «В десятку!», запущенная для первичного рынка жилья в августе 2010 года. Кредит по этой программе предоставляется под 10% годовых на 10 лет. Первоначальный взнос равен 10%. Правда, есть и ограничения: программа действует только в том случае, если заемщик приобретает квартиру у застройщиков, включенных в список партнеров акции. По программам, которые реализовывала АИЖК в прошлом году, по словам гендиректора ГП НИКА Алексея Денисова, ставки варьировались от 10,5% до 11,5% на первичном рынке и от 11,5% до 12,5% на вторичном. «По итогам года мы установили своеобразный рекорд — объемы ипотечных кредитов выросли до 1 млрд 885 млн руб., что в четыре раза превышает показатели 2009 года», — подсчитал Алексей Денисов.

Две другие группы банков, которые до кризиса примерно равными долями были представлены на рынке, сейчас изменяют уровень своего присутствия. Доля иностранных банков склонна увеличиваться, а частных российских банков — сокращаться. «Это происходит потому, что отечественные банки, столкнувшись с жесткой конкуренцией, стараются рефинансировать ипотеку и продают кредиты другим банкам или ипотечным агентствам, прежде всего АИЖК», — рассказывает Павел Дремин, заместитель генерального директора консалтинговой компании «АудитВектор». Тем самым ипотечный бизнес для таких банков превращается в источник получения исключительно комиссионного дохода.

Дальше некуда?

На спрос в сегменте ипотечных продуктов попрежнему влияют два основных фактора: уровень процентной ставки и размер первоначального взноса. 2010 год отличился начавшейся либерализацией условий по ипотеке, в результате процентные ставки вернулись на докризисный уровень. Так, если в конце прошлого года, по данным Банка России, средняя ставка на рынке составляла 12,5%, то сейчас крупные игроки — Сбербанк и ВТБ 24 — имеют возможность снижать ставки. Так, с 8 марта Сбербанк запустил акцию «888» с уровнем процентной ставки в размере 8% на срок до восьми лет. «Решение по кредиту принимается в течение 8 дней. Это уникальная для ипотечного рынка программа: впервые мы выдаем кредит по себестоимости. Но желающие получить его должны поспешить — акция действует до конца июня», — рассказывает заместитель председателя ВолгоВятского банка Сбербанка России Тимофей Письмеров. ВТБ 24 в четвертом квартале 2010 года запустил в Москве промоакцию с предложением ипотечного продукта со ставкой 8% годовых. «Мы увидели, что подобные продукты пользуются спросом, но присутствие их на рынке, скорее, исключение, нежели правило», — рассказывает Георгий Гречин. Также, по мнению господина Гречина, заемщикам не стоит рассчитывать и на снижение размеров первоначального взноса: «До кризиса банки выдавали кредиты с нулевым первоначальным взносом, и мы все видели, к каким негативным последствиям привела подобная лояльность в период кризиса. Сейчас банки к таким продуктам не готовы. Риски невозвратов попрежнему высоки. Поэтому снижение первоначального взноса с 30% до 20% — это все, на что сегодня способен рынок. Но если клиент готов страховать риски по программам, предоставленным страховой компанией АИЖК, мы готовы снизить первоначальный взнос и до 10%». Сейчас ВТБ 24 запускает программу, в которой в качестве первоначального взноса заемщику будет разрешено использовать материнский капитал.

Остальным игрокам приходится для привлечения клиентов проявлять изобретательность. «Банки внесли ряд изменений, чтобы сделать свои ипотечные программы конкурентоспособными. Так, практически все банки отменили комиссии по ипотечным кредитам, отменили мораторий на досрочное погашение кредита и стали работать с застройщиками по принципу аккредитации: заключив кредитный договор с тем или иным застройщиком, банк впоследствии предлагает специальную ипотечную программу для покупателей этого жилья», — рассказывает Ольга Мамаева. С коллегой согласна и Ольга Николаева, начальник управления ипотечного кредитования филиала «Нижегородский» ОАО «Альфабанк»: «Сейчас линейка ипотечных продуктов максимально расширена. На рынок вернулись даже такие продукты, как покупка жилья в домах с деревянными перекрытиями». По словам Анны Дувакиной, начальника ипотечного центра Промсвязьбанка, в их банке при выдаче ипотечного кредита готовы рассматривать совокупный доход не двух человек, как было раньше, а четырех членов семьи, что позволяет увеличивать сумму кредита. «Сейчас ипотека — это дорога с односторонним движением. Банки готовы кредитовать ипотеку, причем готовы больше, чем клиенты. Мы развернули все программы, которые только были возможны. Есть программы на вторичное жилье, на новостройку, под залог имеющегося жилья, рефинансирование ранее взятых кредитов. Есть эксклюзивные программы „Экспрессипотеки“, по которым не требуется подтверждения дохода», — рассказывает Виктор Решетов. С 16 марта ВТБ 24 запускает программу, в который в качестве первоначального взноса заемщику будет разрешено использовать материнский капитал. Отличительная особенность программы состоит в том, что клиенты могут получить ипотечный кредит без первоначального взноса — им в данном случае выступает сам материнский капитал. При этом все остальные параметры кредитования остаются без изменений. Таким образом, в зависимости от стоимости покупаемой квартиры заемщик может получить ипотечный кредит без внесения собственных средств. В ВТБ 24 отмечают, что на сегодняшний день около 7 тыс. ипотечных заемщиков уже воспользовались правом погашения ипотечного кредита за счет средств материнского капитала.

Ипотека под честное слово

Либерализация условий по предоставлению ипотеки привела к тому, что у многих банков стали «висеть» одобренные кредиты. «Так, у нас сейчас есть порядка 30 одобренных кредитов. Клиенты собрали документы, получили одобрение. И я могу хоть сегодня выдать им деньги. Однако заемщики не могут найти себе жилье», — рассказывает Николай Русов, управляющий филиалом «Нижегородский» банка «Глобэкс». По словам экспертов, похожая ситуация и у других банков. «Мы анализировали ипотечные заявки и сделки нескольких банков — наших партнеров и пришли к выводу, что только 50% одобренных кредитов заканчиваются ипотечными сделками», — рассказывает Марина Боженкина. По ее словам, происходит это изза того, что ипотечный покупатель не интересен продавцу недвижимости. «Ипотечный покупатель, как правило, ориентируется на дешевое жилье, которое обладает высокой ликвидностью (35–40 тыс. руб. за 1 кв. м). И именно такое жилье сейчас в дефиците на нижегородском рынке. Кроме того, ипотечная сделка сложна — в ней участвуют помимо покупателя и продавца еще оценочная, страховая компании и банк. Да и денежные средства поступают к продавцу после регистрации сделки. Поэтому продавцы предпочитают покупателей с живыми деньгами, а не ипотечных», — поясняет Марина Боженкина. По словам Алексея Денисова, до сделок доходят 2/3 одобренных ипотечных заявок: «В 2010 году к нам поступило 3 тысячи обращений, из них 2 тысячи закончились сделками».

«На рынке как нашего города, так и в других регионах России сохраняется тенденция по снижению объемов вводимого в эксплуатацию жилья — игроки строительного рынка продолжают испытывать проблемы с финансированием. А на вторичном рынке попрежнему много альтернативных сделок, то есть сделок по улучшению жилищных условий Государство принимает меры по поддержке ипотечного жилищного кредитования и жилищного строительства, однако существенных темпов роста ввода жилья еще не произошло», — считает Георгий Гречин, отмечая, что государство принимает меры по поддержке ипотечного жилищного кредитования и жилищного строительства — так, в целях оживления рынка утвержден механизм целевого фондирования жилищного кредитования за счет средств Пенсионного фонда с привлечением ВЭБ. «Однако прилагаемых усилий недостаточно для кардинального изменения ситуации», — констатирует банкир. «На рынке доминируют обмены, направленные на улучшение жилищных условий, — однокомнатную меняют на двухкомнатную, а средства на доплату берут в банке», — рассказывает Олег Виндман, директор региональной дирекции банка «Сосьете Женераль Восток» (BSGV) в Приволжском федеральном округе. По мнению Станислава Спицына, «для увеличения объемов вводимого жилья необходимо было бы восстановить систему, существовавшую в Советском Союзе»: «Тогда предприятия сами строили дома для сотрудников, и банки охотно кредитовали бы и строительство, и ипотеку сотрудникам предприятия».

Невзирая на дефицит жилья, банки намерены в 2011 году существенно нарастить объемы выдачи ипотечных кредитов. «Скорее всего, рост продолжится за счет альтернативных сделок — многие граждане нуждаются в улучшении жилищных условий», — уверен Виктор Решетов, который рассчитывает увеличить объемы выдачи ипотеки банка «Жилфинас» в Нижнем Новгороде в 2,5 раза. Альфабанк рассчитывает увеличить ипотечный портфель за счет развития ипотечных программ на приобретение загородной недвижимости и коттеджей. Чтобы оживить рынок, банки совместно с застройщиками устраивают различные акции, проводят конференции и форумы. Так, первый областной форум по ипотечному кредитованию в конце марта планирует провести банк «Уралсиб».