Стабильная нестабильность

Рынок коммерческой недвижимости Новосибирска ведет себя неоднозначно. Только у девелоперов появляется надежда на достижение докризисных показателей по арендным ставкам, как рынок вновь откатывается назад. Эксперты прогнозируют 30%-ное падение арендных ставок на офисную недвижимость уже в 2013 году. На этом фоне заметнее становится растущий спрос на строительство торговых центров.

По данным аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость», в ближайшие год-два активного роста рынка офисной недвижимости не предвидится. В 2011-2012 годах планировалась сдача около 30 новых объектов, которые могли пополнить список самых престижных и впечатляющих девелоперских проектов Новосибирска. Наиболее крупными из них являются: бизнес-центр на ул. Фрунзе, 238/1; бизнес-центр «Сарэт-Сибирь» на ул. Депутатская, 46; два бизнес-центра компании «Заельцовская» — на пр. Дзержинского, 1/3, и на ул. Семьи Шамшиных, 64.

Однако в эксплуатацию в 2012 году будет введен только один крупнейший объект - бизнес-центр «Новая высота» (33,6 тыс. кв. м, предварительно класс В, ул. Фрунзе, 242). Остальные по разным причинам откладывают срок сдачи, а некоторые и вовсе перешли в разряд замороженных. Впрочем, эксперты единодушно считают, что имеющихся офисных площадей Новосибирску сегодня более чем достаточно, чтобы покрыть потребности рынка. По мнению Сергея Дьячкова, управляющего партнера DSO Consulting, все возможности в этом сегменте исчерпаны как минимум до 2014 года.

В зависимости от готовности и стадии реализации проекта цены в строящихся бизнес-центрах варьируются от 50 тыс. до 100 тыс. руб. за 1 кв. м. По данным аналитиков «Сибакадемстрой Недвижимости», средняя стоимость квадратного метра составила 63,43 тыс. руб., что на 2,7% выше, чем во втором квартале 2012 года. Елена Ермолаева, директор компании RID Analytics, объясняет этот рост тем, что на рынок офисной недвижимости выходят качественно новые объекты с более высоким уровнем цен. Они-то и задают тон на рынке. Например, бизнес-центр «Кристалл» (Красный проспект, 77).

В основном все строящиеся бизнес-центры, по словам экспертов, будут относиться к классу С. Офисные помещения этой категории - лидеры спроса прошлых годов, когда размер арендной платы был решающим аргументом для подавляющего числа предпринимателей. Неудивительно, что инвесторы сделали ставку именно на эту категорию товара. Однако арендные ставки, по данным RID Analytics, к сентябрю выросли больше всего на недвижимость класса В – на 10%. «Ставки на офисную недвижимость могут изменяться разнонаправленно, - говорит Елена Ермолаева. – Рост ставок на офисную недвижимость класса В могу объяснить тем, что в 2012 году в этом классе выросла доля свободных помещений, в том числе и по высокой ставке аренды».

Выводы коллеги подтверждает и Сергей Дьячков: рублевые ставки аренды в офисных объектах всех видов стабильны с лета 2012 года. Но в условиях, когда темпы роста экономики России и Новосибирской области на глазах замедляются, трудно ожидать иного. Небольшому росту ставок способствовал тот факт, что в 2012 году было введено в эксплуатацию в целом сравнительно небольшое количество квадратных метров офисной недвижимости. Рынок заполнен практически на 100%, и доля свободных предложений составляет всего около 2%. Но даже с учетом приближающегося дефицита ставки аренды офисных помещений класса С остались без изменений, а помещения класса D подешевели на 5%.

Эксперты объясняют это снижение сменой приоритетов арендаторов. Комфорт, наличие необходимой инфраструктуры и транспортная доступность сегодня являются пусть не основными, но решающими критериями выбора офиса. Поэтому предприниматели, несмотря на низкие цены, не спешат снимать офисы класса D — здания бывших заводоуправлений, строения в составе действующих промышленных участков, расположенные в отдалении от магистралей и делового центра города.

По данным RID Analytics, на сентябрь 2012 года средние ставки на офисную недвижимость класса А составляли 1,3 тыс. руб. за 1 кв. м, класс В стоил 820 руб. за 1 кв. м, класс С – 650 руб. за 1 кв. м, за помещения класса D собственники просили 400 руб. за 1 кв. м в месяц. Впрочем, участники рынка уже сегодня заявляют о новом возможном росте этих арендных ставок в течение 2012-2013 годов.

Однако Сергей Дьячков с таким прогнозом не согласен: «Этот рынок замер в ожидании плохих новостей. Мы полагаем, что уже в 2013 году городской рынок офисов отреагирует на наступление новой острой фазы кондратьевского кризиса примерно так же, как отреагировал в 2009 году, - именно снижением рублевых ставок аренды на 10-30% в зависимости от местоположения объектов и уровня управления ими». Также, по данным DSO Consulting, вполне естественным образом ведет себя рынок торговых площадей. «Сложно увидеть бурный рост потребления аренды торговых помещений в условиях, когда розница фактически стагнирует, - поясняет Сергей Дьячков. - Согласно Новосибирскстату, темпы роста розничного товарооборота в Новосибирской области в этом году около 1,5% годовых. Ясно, что статичны в последние месяцы и рублевые ставки аренды торговых площадей - с очевидным потенциалом снижения уже в ближайшие месяцы». В то же самое время эксперты «Сибакадемстрой Недвижимости» утверждают, что спрос на торговые помещения продолжает оставаться стабильным. Поэтому и строительство торговых центров ведется более активно, чем офисных площадей. В текущем квартале продолжается ввод в эксплуатацию и строительство новых торговых площадок и домов с помещениями общественного назначения, преимущественно под торговую деятельность. На сегодняшний день крупнейшим строящимся в городе торгово-развлекательным объектом, по данным DSO Consulting, является «НовоМолл» на ул. Гоголя (общая площадь 124 тыс. кв. м).

По сведениям «Сибакадемстрой Недвижимости», количество предложений к продаже торговой недвижимости в Новосибирске в третьем квартале увеличилось в два раза, а общая площадь выставленных на рынок объектов выросла на 35,7%. Средняя удельная цена торговых площадей составляет 72 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 5,3% ниже, чем в прошлом квартале. Это эксперты объясняют снижением доли дорогих объектов в общем объеме предложения и увеличением доли более дешевых предложений.

Что касается арендных ставок на торговую недвижимость, то их падение продолжается. Связано оно с ростом предложений аренды торговых помещений, количество которых увеличилось на 30%, общая площадь выставленных на рынок объектов – на 88,3%. На сентябрь 2012 года средняя арендная ставка предложения торговых площадей, по данным риелторов, уменьшилась на 13,3% и составила 986 руб. за 1 кв. м. Ценовой диапазон арендных ставок колеблется от 420 до 2,5 тыс. руб. за 1 кв. м в зависимости от доступности торгового центра.

В любом случае в ближайшее время недостатка в торговых площадях в столице СФО, по прогнозам экспертов, не будет и дефицита не предвидится. Более того, в Новосибирске заметно изменился их формат, почти не осталось киосков и торговых павильонов. Хотя спрос на подобные объекты еще существует, но на сегодняшний день это, пожалуй, наиболее дорогие предложения аренды. Эксперты сложившееся положение дел объясняют сокращением предложений на рынке, связанным с введенными ограничениями на продажу алкоголя и табака, а также новыми требованиями к строительству небольших торговых павильонов.

Сколько стоит коммерческая недвижимость в СФО

Рынок коммерческой недвижимости в регионах СФО, по оченкам экспертов, развивается нестабильно. К примеру, в Омске в первом квартале 2012 года был отмечен рост спроса на офисную и торговую недвижимость, не характерный для этого времени года. Зато во втором-третьем квартале начался спад. Средняя цена продажи 1 кв. м в торговом помещении на второй квартал 2012 года составила 42 тыс. руб. за 1 кв. м, а к третьему кварталу она опустилась до 39 тыс. руб. за 1 кв. м. Средняя арендная ставка торговых помещений составила 500 руб. за 1 кв. м, офисных немного меньше – 400 руб. за 1 кв. м.

Зато в Кузбассе коммерческую недвижимость предпочитают снимать. При этом арендная плата не только не растет, наоборот, арендодатели снижают цену для заключения долгосрочных договоров. Объектов на продажу на этом рынке не так много. Ценовой диапазон коммерческой недвижимости, выставленной на продажу, варьируется от 25 тыс. до 55 тыс. руб. за 1 кв. м. Арендные ставки колеблются от 250 до 1,5 тыс. руб. за 1 кв. м в зависимости от расположения и состояния помещений.

Преобладает аренда над продажей и в Томске. По данным управления Росреестра по Томской области за первое полугодие 2012 года, по сравнению с аналогичным периодом 2011 года количество регистрации прав на нежилые помещения выросло на 9,8%, а количество регистрации сделок с нежилыми помещениями - на 89,7%. Средняя цена в Томске с начала 2012 года выросла примерно на 5% и составила 46,53 тыс. руб. за 1 кв. м офисной недвижимости, 35,46 тыс. руб. за 1 кв. м торговой. Ценовой диапазон арендных ставок на офисную и торговую недвижимость здесь составляет от 350 до 2 тыс. руб. за 1 кв. м.