Деньги на метры

Мосгордума предлагает внести в столичный закон "Об основах жилищной политики" поправки, разрешающие властям продавать по рыночной цене жилье, полученное по инвестконтрактам от девелоперов. Такие квартиры, предназначенные очередникам (их в Москве 104,8 тыс. семей), зачастую по размеру превышают муниципальные нормы, но денег на покрытие разницы у нуждающихся в улучшении жилищных условий нет. Если законопроект будет принят, только за два года столичный бюджет заработает почти 238 млрд руб., а мэрия может занять до 20% рынка новостроек и влиять на цены.

У мэрии Москвы появится возможность продавать часть жилья, получаемого от девелоперов в виде доли города, на торгах по рыночным ценам. Это следует из опубликованного на сайте Мосгордумы проекта поправок к городскому закону "Об основах жилищной политики". Инициатором законопроекта выступил депутат от "Единой России" Олег Бочаров.

С середины 90-х годов девелоперы за право строить на землях, принадлежащих Москве, отдают городу 25-30% от общей площади построенных объектов либо выплачивают в бюджет деньги. Ранее чиновники объясняли наличие этой схемы необходимостью расселить нуждающихся в жилье москвичей. По данным департамента жилищной политики, в декабре 2012 года на учете состояли 104,8 тыс. семей (349,3 тыс. человек), а в марте 2005 года — 81,6 тыс. семей (264,5 тыс. человек). При средней норме жилья в 16 кв. м на человека для расселения всех нуждающихся необходимо выделить почти 5,59 млн кв. м.

Но не все квартиры, передаваемые городу девелоперами, можно раздать очередникам. "Иногда параметры получаемого в собственность города жилого помещения (его расположение, площадь, уровень отделки) существенным образом влияют на ее рыночную стоимость",— пишет в пояснительной записке к законопроекту Олег Бочаров. В теории очередники могли бы доплачивать в бюджет за лишние площади. "Но действующее законодательство не позволяет этого сделать,— настаивает депутат.— Кроме того, не все граждане имеют возможность выкупить дополнительные площади..." Если законопроект господина Бочарова одобрят его коллеги по Мосгордуме, у мэрии появится возможность за счет продажи квартир частично компенсировать дефицит бюджета, который по итогам этого года может достичь 221,9 млрд руб. Решать же вопрос с очередниками Москва продолжит за счет строительства муниципального жилья в рамках госзаказа. Прошлой осенью мэр Сергей Собянин заявлял, что в 2013 году планируется ввести 670 тыс. кв. м социального жилья (панельные дома). Крупными застройщиками жилья в рамках городских программ должны стать два казенных предприятия — "Управление гражданского строительства", "Московский центр детского, семейного отдыха и оздоровления" и ОАО "Управление экспериментальной застройки", также принадлежащее городу.

Ни в столичном стройкомплексе, ни в департаменте имущества Москвы не стали комментировать законопроект Олега Бочарова, а также не смогли назвать объем жилья, получаемого городом по инвестконтрактам с девелоперами.

Хотя с приходом Сергея Собянина мэрия решила отказаться от инвестконтрактов и доли города и предоставлять девелоперам уже подготовленные участки, некоторые эксперты уверены, что фонд жилья от застройщиков будет пополняться еще много лет. По итогам ревизии всех девелоперских проектов к осени прошлого года мэрия продлила до 2020 года строительство 36 млн кв. м различной недвижимости по ранее разрешенным проектам. В декабре глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин заявлял, что в Москве ежегодно будет вводиться до 2,5 млн кв. м жилья. Если все эти проекты будут реализовываться по инвестконтрактам, город сможет получать в виде своей доли от застройщиков более 600 тыс. кв. м в год. Коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов считает, что объем в метрах может быть скоромнее, но город все равно ничего не теряет.

Он настаивает, что с 2008 года большинство строек ведется по инвестконтрактам, в которых доля города в основном рассчитывалась как плата за право аренды участка. "До этого муниципальная доля рассчитывалась в метрах, девелопер тоже мог ее выкупить. В этом случае цену формировала аккредитованная оценочная компания, и она не была ниже рыночной",— вспоминает господин Белоусов.

По оценке совладелицы "Метриум групп" Марии Литинецкой, в Москве продается 2,3-2,5 млн кв. м жилья в год. Если город будет продавать до 600 тыс. кв. м в год, то его доля на рынке новостроек составит 20%.

"Сейчас средняя цена в новостройках составляет 165,7 тыс. руб. за 1 кв. м, по итогам 2013-2014 годов эта сумма увеличится совокупно на 20%",— отмечает госпожа Литинецкая. То есть за два года бюджет города сможет заработать почти 238 млрд руб. "Но едва ли город единовременно выставит на продажу весь объем своего жилья, иначе цены обвалятся, что сократит поступления в бюджет",— надеется председатель совета директоров "Бест-новостроя" Ирина Доброхотова. С ней соглашается Алексей Белоусов, добавляя, что городу также будет невыгодно демпинговать по цене. Но с другой стороны, рассуждает Ирина Доброхотова, город получит возможность контролировать цены на рынке новостроек: "В случае непредсказуемого роста цен мэрия сможет продавать свои квартиры дешевле, что повлияет на конъюнктуру". Заместитель директора по правовым вопросам девелоперской компании "Сити-XXI век" Николай Евстюнин добавляет, что в случае покупки жилья у уполномоченных городских организаций покупатели получат и дополнительные гарантии защиты своих вложений. "Застройщики, в свою очередь, будут определять свои цены с оглядкой на столь крупного игрока, возможно снижая прибыльность проектов",— предполагает господин Евстюнин.