Незавершенное строительство как объект договора аренды

Незавершенное строительство как объект договора аренды

М.Е. Мещерякова

помощник судьи Арбитражного суда Краснодарского края

В условиях нестабильности рыночной экономики нередко возникают ситуации, когда строительство объектов недвижимости по каким-либо причинам прекращается, и оно остается незавершенным. Чтобы как-то возместить затраты, участники предпринимательской деятельности сдают незавершенные строительные объекты в аренду. В таких случаях возникают вопросы, является ли незавершенное строительство недвижимым имуществом, и, если является, то с какого момента? Может ли незавершенный строительный объект быть предметом сделок, в частности, может ли он быть передан в аренду, какими нормами следует руководствоваться при регулировании таких арендных отношений: общими положениям об аренде или параграфом 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), регулирующим порядок сдачи в аренду зданий и сооружений?

Чтобы ответить на эти вопросы, детально рассмотрим ситуацию. Универсального определения понятия «незавершенный строительный объект» законодательством не предусмотрено. В то же время в различных нормативных актах такой объект упоминается, но его определению придается различный смысл - от строящегося жилого до-

ма (в законе об ипотеке) до (применительно к государственному строительству) объекта, в отношении которого истекли установленные сроки строительства, и строительство приостановлено в связи с отсутствием средств материально-технического обеспе-чения1.

В бухгалтерском учете под незавершенным строительством понимаются затраты застройщика на возведение объектов с начала строительства до ввода объектов в эксплуатацию2.

В данной статье под незавершенными строительными объектами мы будем понимать недостроенные и не сданные в эксплуатацию имущественные комплексы, отдельные здания, сооружения и иные объекты. Однако установление правовой дефиниции такого объекта не является предметом настоящего исследования, так как, на наш взгляд, более важным является определение правил совершения сделок с незавершенным строительным объектом, в частности аренды, и самой возможности совершения с ним сделки. Для определения правил совершения сделок с подобным объектом прежде всего необходимо ответить на вопрос, является такой объект движимым имуществом или недвижимым?

1 Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденное межведомственной комиссией для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 6.04.1994 № ФБ-8; см. также постановление Правительства Российской Федерации от 3.02.1992 № 59 «О мерах по продаже незавершенных строительных объектов» в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 21.03.1994 № 209 // Собрание постановлений Российской Федерации, 1992, № 7, ст. 35; // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1994, № 14, с. 1053.

2 Правила бухгалтерского учета 2/94 «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство», утвержденное приказом Министерства финансов Российской Федерации от 20.12.1994 № 167.

Статья 130 ГК РФ к недвижимым вещам относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без нанесения несоразмерного ущерба по назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Иными словами, в ГК РФ не содержится указаний на незавершенное строительство как на недвижимую вещь. В то же время содержащийся в упомянутой статье перечень недвижимого имущества не является исчерпывающим. В соответствии с пунктом 2 указанной статьи к недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество.

21 июля 1997 года был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». И в пункте 2 статьи 25 этого закона незавершенный строительный объект представлен как объект недвижимого имущества, права на который регистрируются на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества. Таким образом, незавершенный строительный объект прямо признан недвижимостью упомянутым законодательным актом. Правда, в законе не определен момент, с которого незавершенный строительный объект приобретает статус недвижимости.

В юридической литературе имеется несколько мнений относительно этого вопроса. Например, существует точка зрения, что незавершенный строительный объект становится недвижимостью только после государственной регистрации3. Сторонники этой позиции ссылаются на статью 219 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момен-

та его регистрации. До государственной регистрации незавершенный строительный объект не является недвижимостью, а представляет собой лишь известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен труд строи-телей4, рассматриваемую, если исходить из отсутствия каких-либо промежуточных звеньев данной классификации вещей, как движимое имущество.

Согласно такой позиции государственная регистрация права собственности на вновь созданный объект строительства имеет своим следствием юридическое признание такого объекта недвижимым имуществом, и, наоборот, отсутствие государственной регистрации дает основания считать незавершенный строительный объект движимым имуществом. Указанное обстоятельство, в свою очередь, свидетельствует о том, что отчуждение такого имущества, равно как и передача его в аренду, может осуществляться по «упрощенным правилам», установленным для отчуждения движимого имущества.

Существует мнение о том, что обязательным условием признания незавершенного строительного объекта недвижимостью является необходимость совершения с указанным объектом сделки5.

На мой взгляд, определять незавершенный строительный объект как недвижимое имущество только в зависимости от государственной регистрации или необходимости совершения с указанным объектом сделки является не совсем верным, поскольку такой объект фактически неразделим с земельным участком, на котором он находится, и имеет немалую стоимость. Поэтому относить такой объект к движимому имуществу является несколько неестественным.

Так какой же критерий следует использовать при определении статуса незавершен-

3 Такой точки зрения придерживаются М.В. Кротов, Д.И. Кузьмина, В.И. Сенчищев, Е.А. Суханов (прим. автора).

4 Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Фонд «Правовая культура», редакция журнала «Хозяйство и право». 1995. С. 241; Скловский К. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. № 10. С. 78.

5 Козырь О.М. Актуальные вопросы регистрации недвижимости в Российской Федерации // Юридический мир. 1997. № 9. С. 46-49; № 10. С. 53-65.

ного строительного объекта как недвижимого имущества?

В Информационном письме от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих из соглашений купли-продажи недвижимости» Высший Арбитражный Суд Российской Федерации не стал увязывать возникновение у объекта незавершенного строительства статуса недвижимости с государственной регистрацией. Критерием, по которому незавершенный строительный объект относится к недвижимому имуществу, была определена невозможность перемещения такого объекта без нанесения ему несоразмерного ущерба.

В то же время официальная судебная практика в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» содержит разъяснение, что по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» незавершенные строительные объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

Представляется, что названные критерии отнесения незавершенного строительного объекта к недвижимому имуществу, если рассматривать их независимо друг от друга, страдают некоторыми недоработками.

В первом случае не исключена ситуация, когда перемещение незавершенного строительного объекта без причинения ему несоразмерного ущерба невозможно. Однако, учитывая, что подрядные работы по строительству здания или возведению сооружения могут быть продолжены на любом этапе, установить неизменные индивидуальные признаки соответствующего объекта при совершении с ним сделки, например аренды, будет невозможно, так как в период аренды в результате произведенных работ эти признаки изменятся.

Давая оценку второму критерию, следует иметь в виду, что незавершенный строительный объект фактически всегда связан с земельным участком, на котором он находится, поскольку право на застройку или возведение объекта недвижимости неразрывно связано с правами застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство. Однако строительная конструкция, не являющаяся объектом действующего договора подряда, может не иметь промежуточных звеньев, связывающих ее с землей. В этом случае не исключена возможность перемещения такой конструкции с одного земельного участка на другой без причинения ей значительного ущерба. И придание такому объекту статуса недвижимого имущества только потому, что он не является объектом действующего строительного подряда, противоестественно.

Таким образом, при определении незавершенного строительного объекта как недвижимого имущества наиболее правильным представляется исходить из совокупности этих двух критериев. Исходя из этого незавершенный строительный объект может быть отнесен к недвижимому имуществу только в том случае, если указанный объект не является предметом действующего договора строительного подряда и перемещение такого объекта без несоразмерного для него ущерба невозможно.

Что же касается критерия государственной регистрации, то непринятие его в качестве основополагающего при определении статуса незавершенного строительного объекта как недвижимого имущества не означает отвержение или недооценку государственной регистрации. Этот критерий является юридическим, и как правильно отметил М.И. Брагинский, государственная регистрация - это тот конструктивный признак «благодаря которому на соответствующие виды движимого имущества распространяется в определенных пределах установленный для недвижимости правовой режим»6.

6 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: Спартак, 1999. С. 51.

Мы определились с вопросом, с какого момента незавершенные строительные объекты являются недвижимостью. Однако возникает еще два вопроса: могут ли незавершенные строительные объекты быть объектами аренды, и, если могут, то какими нормами следует руководствоваться при регулировании таких арендных отношений: общими положениям об аренде или параграфом 4 главы 34 ГК РФ, регулирующим порядок сдачи в аренду зданий и сооружений?

Одни авторы считают, что правовое регулирование, предусмотренное для аренды зданий (сооружений), может применяться к аренде незавершенных строительных объектов лишь постольку, поскольку это не противоречит специфике незавершенного строительства7.

Другие полагают, что такие объекты могут служить объектом аренды в качестве недвижимого имущества, однако при их аренде необходимо руководствоваться общими положениями об аренде8.

Существует и иная позиция9, согласно которой незавершенные строительные объекты не могут рассматриваться в качестве объектов аренды, учитывая, что они не могут быть использованы арендатором по назначению.

Эта позиция, на мой взгляд, является наиболее правильной, поскольку по смыслу статьи 606 ГК РФ суть аренды состоит в передаче арендатору имущества для использования по назначению и извлечения из него плодов и доходов. А незавершенные строительные объекты не могут быть использованы по назначению исходя из потребительских свойств зданий и сооружений до того момента, пока не будут сданы в эксплуатацию в установленном порядке. Акт приема в эксплуатацию свидетельствует о завершении строительства и готовности использования объекта в соответствии с проектом, то есть свидетельствует об утрате объектом статуса незавершенного строительства.

В качестве еще одного аргумента в пользу того, что незавершенное строительство не может быть объектом договора аренды, можно указать, что в соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие индивидуально установить имущество, подлежащее передаче в аренду. В отношении незавершенного строительного объекта такие данные определить невозможно. Таким образом, незавершенный строительный объект не может являться объектом договора аренды до сдачи в эксплуатацию.

Противники указанной позиции ссылаются на пункт 2 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которым в случае необходимости совершения сделки с незавершенным строительным объектом он регистрируется в качестве недвижимого имущества. Комментируя такой подход, следует указать, что, действительно, закон о государственной регистрации в отдельных случаях признает возможность регистрации права на незавершенный строительный объект в качестве недвижимого имущества в целях совершения с указанным объектом сделок. Однако закон не содержит самого перечня сделок с незавершенными строительными объектами, при совершении которых требуется такая регистрация. В связи с этим полагаю, что в данном случае законодатель имел в виду такие сделки, в которых выступление незавершенного строительства в качестве объекта сделки не противоречит сути и содержанию сделки, например купли-продажи.

До настоящего времени судебная практика не выработала единого подхода к вопросу о том, могут ли незавершенные строительные объекты быть предметом договора аренды. Некоторые суды придерживаются позиции о невозможности сдачи в аренду таких объектов.

7 Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2001.

8 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 254.

9 Сухова Г. Споры по договору аренды // Эж-юрист. 2003. № 17.

Так, по одному из дел решением Арбитражного суда Краснодарского края отказано в удовлетворении исковых требований истца о взыскании с ответчика в доход федерального бюджета 8 102 510 рублей 28 копеек, составляющих задолженность по арендной плате и о расторжении договора от 28.10.1999 № 994 на аренду причала с прилегающей территорией.

Вывод в решении суда в части отказа во взыскании арендной платы мотивирован отсутствием фактически арендных отношений учитывая, что причал как объект аренды ба-лансосодержателем в аренду не сдавался, поскольку не был принят в эксплуатацию как результат завершенного строительства. По требованиям же о расторжении договора было отказано на том основании, что заключение договора не состоялось, права и обязанности сторон не возникли.

При рассмотрении дела в апелляционной инстанции было установлено, что по упомянутому договору истец как арендодатель обязывался сдать в аренду причал № 41 с прилегающей образованной территорией (1,0914 га) согласно рабочему проекту по временной схеме на 1 год, а ответчик как арендатор обязывался за упомянутое имущество оплачивать арендную плату в федеральный бюджет, то есть была соблюдена форма и достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Однако фактически указанный в предмете договора причал как составная часть строящегося контейнерно-зернового перегрузочного комплекса на момент заключения договора и до рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции в эксплуатацию сдан не был. Рабочей комиссией была принята только законченная его гидротехническая часть, что подтверждается представленными в материалы дела договором подряда от 1.04.1995 на строительство зерноперегрузочного комплекса, актом приемки законченного строительства объекта от 9.06.1999 и письмом бюро технической инвентаризации от 15.08.2000 № 608.

Не доказана истцом в установленном порядке и фактическая передача причала в аренду. Акта приемки-передачи его в аренду в момент заключения или после заключения договора аренды не имеется. А представленный истцом к договору акт с исправленной датой фактически, как усматривается из подлинного экземпляра акта, рассмотренного на заседании суда, составлялся до заключения договора. При этом в тексте акта указывается, что причал передается в исправном состоянии, позволяющем использовать его по назначению. Но такое состояние причала с учетом его непринятия в эксплуатацию истцом, как было упомянуто, не подтверждено. Значит, согласно требованиям статей 606 и 611 ГК РФ как объект аренды для целей, обозначенных в спорном договоре - использование для коммерческих целей, - причал в аренду не передавался и не мог использоваться арендатором. В связи с этим нет оснований считать договорные отношения состоявшимися, и обязывать ответчика вносить арендную плату. Нет оснований и для расторжения договора учитывая срок его действия.

Постановлением апелляционной инстанции от 16.11.2000 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. В кассационную инстанцию судебный акт апелляционной инстанции не обжаловался.

В то же время Федеральный арбитражный суд Московского округа в своем постановлении от 23.05.2000 по делу № КГ-А 40/2021-0010 указал, что по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» незавершенные строительные объекты, не являющиеся предметом договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Таким образом, незавершенное строительство становится объектом вещных прав и имущественного оборота. Незавершенный строительный объект имеет признаки недвижимого имущества, и к сделкам с незавершенными строительными объектами предъявляются требования,

10 Дело Федерального арбитражного суда Московского округа № КГ-А40/2021-00. Справочная правовая система СПС «Кодекс».

предъявляемые к сделкам с объектами недвижимости. А в соответствии со статьей 607 ГК РФ незавершенное строительство может являться объектом аренды.

Указанные противоречия в судебной практике свидетельствуют о необходимос-

ти решения вопроса о возможности или невозможности передачи незавершенных строительных объектов в аренду на законодательном уровне, а до этого судебная практика будет вынуждена самостоятельно искать пути решения проблемы.

т

КОНСУЛЬТАЦИОННЫЕ СЕМИНАРЫ

АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ /Ц1Щ/ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

14-15 апреля 2005

Бизнес-Семинары Москва, Российская академия государственной службы при Президенте

Российской Федерации

• Взаимодействие заказчика с административными органами

• Требования к договорам, применяемым в строительстве

• Разработка бюджета инвестиционно-строительного проекта

• Экспертиза сметной стоимости строительства

• Практика организации и проведения тендерных торгов на строительные работы

ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ И ПРОМЫШЛЕННАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ НА РОССИЙСКИХ ПРЕДПРИЯТИЯХ 19-20 апреля 2005 года

Москва, гостиничный комплекс «ИЗМАИЛОВО»

• Новое в законодательстве по охране окружающей среды

• Системы санитарных норм и правил и системы стандартов охраны природы

• Управление защитой окружающей среды после реформы федеральной исполнительной власти

• Разработка и сертификация систем менеджмента в области экологической и промышленной безопасности

• Проблемы водопользования и современные технологии очистки сточных вод

• Современные способы и аппараты для очистки отработанных газов

ОБОРОТ ЗЕМЛИ И НЕДВИЖИМОСТИ: ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И ЗАЩИТА ИНТЕРЕСОВ ПРАВООБЛАДАТЕЛЕЙ 16-18 мая 2005 года

Москва, Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации

• Полномочия органов государственной власти и местного самоуправления по распоряжению земельными участками

• Проблемы установления сервитутов на земельные участки

• Плата за землю и кадастровая оценка земель

• Практические вопросы государственной регистрации прав на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости

• Практика рассмотрения споров по сделкам с недвижимым имуществом

• Практика арбитражных судов по спорам о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заявки на участие и подробная информация —у организатора - ООО «Бизнес-Семинары» www.business-seminars.ru E-mail: info@business-seminars.ru Тел: (095) 937-58-09 (многоканальный), Факс: (095) 363-02-58, 363-02-59