Теоретический анализ понятия «Ипотека» как правового института

УДК 347.27

ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ПОНЯТИЯ «ИПОТЕКА» КАК ПРАВОВОГО ИНСТИТУТА

И. А. Лепехин, аспирант Тверского государственного университета

Проведен теоретико-правовой анализ понятия «ипотека», который позволил выделить ее основные черты, раскрыть юридическое содержание и дать наиболее полное определение ипотеки как вещного способа обеспечения обязательства.

Ключевые слова: ипотека, ипотечный кредит, закладная, предмет ипотеки.

В отечественной литературе нередко под термином «ипотека» подразумевается ипотечный кредит. Между тем само слово «ипотека», хотя и употребляется обычно в сочетании со словом «кредит», имеет самостоятельное значение.

Термин «ипотека» имеет греческое происхождение. Впервые в юридическом значении он был применен в начале VI века до н. э. Сол оном. Ипотекой, или, дословно, подставкой, назывался столб, который устанавливался на пограничной меже должника с надписью, что это имущество служит обеспечением претензий на известную сумму. С тех пор слово «ипотека» стало употребляться в переносном смысле для обозначения залога. Это греческое название использовалось и в античном Риме для обозначения института гражданского права, обеспечивающего поземельный залоговый кредит. Ипотека была одной из трех наиболее совершенных форм залога, отвечавших потребностям экономического быта Древнего Рима. Институт ипотеки можно назвать своеобразным достижением правовой мысли и частного права1.

В ст. 334 ГК РФ под ипотекой понимается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

B.C. Ем употребляет слово «ипотека» в нескольких значениях. Во-первых, для обозначения исторической формы залога с оставлением предмета залога у залогодержателя. Во-вторых, в качестве залога недвижимости, связанного с особой системой укрепления прав на недвижимость2.

По мнению И.Т. Балабанова, ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю). Ипотека - это и кредит, полученный под залог недвижимости3.

Существует определение ипотеки как разновидности имущественного залога, служащего обеспечением исполнения денежного обязательства с целью получения ипотечной ссуды, как правило, ипотечного кредита. При этом ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя)4.

Впрочем и такое весьма распространенное определение ипотеки не является полным. Им нельзя ограничиваться по той причине, что ипотека предполагает не только залог имущества, она представляет собой целую юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние ее расчетов с кредиторами за указанное имущество. В широком смысле слова «ипотека» означает юридически-правовую систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент, и в этом смысле она сравнима с математической системой координат5.

По мнению В.В. Меркулова, юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. Правовую основу ипотечного кредитования создает залоговое право, рассматривающее взаимоотношения субъектов права, в данном случае залогодателя и залогодержателя6.

А. Смолянников отмечает, что современная юридическая схема ипотеки базируется на сохранивших и ныне свою актуальность нормах классического римского права об имущественном залоге, которые предусматривали следующее:

- предмет залога оставался и в собственности, и во владении залогодателя;

Лепехин И.А.

Теоретический анализ понятия «ипотека» _________________как правового института

- в случае неудовлетворения по обязательству кредитор получал право истребовать этот предмет, у кого бы он к тому времени ни находился, продать его и из вырученной суммы удовлетворить свое требование;

- поскольку при ипотеке не происходила передача в собственность кредитора заложенного имущества, а допускалась лишь его продажа, должник, являющийся собственником имущества, мог его заложить несколько раз, что порождало очередность в удовлетворении претензий кредиторов;

- право требовать продажи залога признавалось только за первым залоговым кредитором. Последующие кредиторы по очереди получали удовлетворение за счет остатка от вырученной суммы после предыдущего кредитора;

- в случае недостатка средств, вырученных от продажи залога, для удовлетворения всех кредиторов предусматривалась возможность предъявить обязательственный иск в общем порядке на другое имущество должника7.

По своему юридическому содержанию ипотека представляет собой обязательственное обременение имущественных (вещных) прав на объект недвижимости при его залоге в качестве обеспечения исполнения основного обязательства заемщика. Ипотека может быть установлена в обеспечение любого обязательства по договору, а также при причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Это могут быть обязательства по кредитному договору, договору займа, купле-продаже, аренде, подряду и др.

Следует признать, что чаще всего ипотека обеспечивает обязательства по кредитному договору или договору займа. Однако это не означает, что нужно пренебрегать ипотекой при заключении других видов договоров.

В современном юридическом обороте термин «ипотека» охватывает два понятия.

1. Ипотека как правоотношение. Ее юридическая конструкция способствует регулированию двух видов отношений:

- основного - между залогодержателем и залогодателем;

- второстепенного - между залогодержателем и предметом ипотеки.

В случае неплатежеспособности должника требования залогодержателя удовлетворяются за счет реализации предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами.

2. Ипотека подразумевает «закладную» -документ, удостоверяющий следующие права ее законного владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

- право залога предмета ипотеки.

Для понимания сущности понятия «ипотека» необходимо уточнить, что является ее предметом. В научной литературе по этому вопросу нет единого мнения. В рамках данной дискуссии можно выделить три основных направления.

Согласно первому из них предметом ипотеки является только недвижимое имущество8. В соответствии со вторым «предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество либо права на него»9.

По нашему мнению, в этом споре наиболее правильным является третье направление, согласно которому предметом ипотеки может быть не только недвижимое имущество, существующее в натуре, или права на него, но и недвижимое имущество, которое «может поступить в собственность или в полное хозяйственное ведение залогодателя в будущем»10.

Залог вещей, которые залогодатель приобретет в будущем, допускается и ГК РФ (п. 6 ст. 340). По словам Э.В. Аванесова и М.А. Северова, «это положение делает возможным использование жилого помещения, которое будет приобретено впоследствии, в качестве обеспечения обязательства должника перед кредитором по договору ипотечного жилищного кредитования»11.

Ипотека как особый вид залога имеет три основные черты:

- во-первых, предмет ипотеки - всегда только недвижимое имущество (существующее в натуре или которое залогодатель приобретет в будущем) либо право на него (например, право долгосрочной аренды);

- во-вторых, имущество, на которое установлена ипотека, всегда остается у залогодателя в его владении и пользовании, тогда как заложенные движимые вещи могут оставаться как у залогодателя, так и передаваться залогодержателю;

- в-третьих, сведения об ипотеке обязательно должны быть занесены в специальную ипотечную книгу. В современной России ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ипотека

Серия «Право», выпуск 19

63

Проблемы и вопросы гражданского права

становится действительной для третьих лиц только с момента такой регистрации.

Проведенный анализ позволяет дать исчерпывающее определение ипотеки как вещного способа обеспечения обязательства, когда предметом залога выступают недвижимое имущество, которое существует в натуре или которое залогодатель приобретет в будущем, либо принадлежащие залогодателю права на недвижимое имущество, заключающегося в праве залогодержателя получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами.

1 См.: Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. - М., 1996. - С. 64.

2 См.: Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / под ред. B.C. Ема. - М., 1999.-С. 10.

3 См.: Банки и банковское дело / под ред. И.Т. Балабанова.-СПб., 2005.-С. 175.

4 См.: Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М., 2001. -С. 18.

5 См.: Довдиенко И.В., Черняк В.З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. - М., 2005. - С. 3.

6 См.: Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. - СПб., 2003. - С. 15.

7 См.: Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. - 1997. - № 7. -С. 118-119.

8 См.: Кириенко A.A. Ипотека в вопросах и ответах. -М., 2007. - С. 77.

9 Степанов А.Г. Об ипотечном жилищном кредитовании в России // Жилищное право. - 2005. - № 9. - С. 16.

10 Шелков О.В. Ипотечное кредитование: история, теория, перспективы, практические рекомендации для заемщиков. - Минск, 2007. - С. 147.

11 Аванесов Э.В., Северов М.А. Ипотечное кредитование как способ приобретения права собственности на жилое помещение // Современное право. - 2007. - № 4. - С. 4.

Статья поступила в редакцию 19 марта 2009 г.