Великая китайская ипотека

Великая китайская ипотека

Власти КНР решились на выкуп невостребованных квадратных метров

Правительство и центробанк КНР объявили о крупнейшей программе поддержки самого проблемного из рынков в китайской экономике — рынка недвижимости. Прямые и непрямые вливания в низколиквидную жилую недвижимость, в том числе в четырех крупнейших городах КНР, должны составить десятки миллиардов долларов, включая выкуп жилья под социальное жилье и снижение требований по ипотеке. Ожидаемый прямой результат — прекращение падения цен, косвенный — поддержка роста ВВП КНР.

В пятницу власти КНР раскрыли по крайней мере часть новой программы поддержки китайского рынка жилой недвижимости. Основные решения по поддержке рынка, видимо, были приняты на заседании Политбюро ЦК КПК 30 апреля, итоги которого пока не публиковались. В прошлую пятницу замглавы правительства Китая Хэ Лифэн в интервью китайским госСМИ, последовавшем за закрытой конференцией с ключевыми игроками рынка жилой недвижимости Китая, сообщил об «исторических» и «прорывных» решениях о поддержке этого рынка.

Сразу после этого Народный банк Китая объявил об изменениях в регулировании части операций на рынках жилой недвижимости, в том числе условий поддержки им ипотечных программ ведущих китайских госбанков.

Более или менее точно оценить масштабы новых госвливаний в продолжающий расти рынок жилой недвижимости КНР (рост продаж в апреле составил 2,9% год к году) сейчас невозможно, но то, что известно на сегодня, говорит о том, что Хэ Лифэн особо не преувеличивал в оценках. Так, центробанк КНР выделит $42 млрд на программу поддержки кредитования госбанками Китая местных правительств на цели выкупа жилой недвижимости у застройщиков под социальное жилье — исходя из того, что это лишь не самая большая часть программы на несколько лет (такого рода покупки недвижимости государством выглядят сами по себе как крайняя мера), общая сумма прямых и непрямых вливаний в рынки в целом составит несколько триллионов юаней, то есть многие десятки миллиардов долларов. Пока известно о снижении нормативного стартового взноса по жилой ипотеке во всей КНР с 20% до 15% (первое жилье, лимит на вторую ипотеку снижен до 25%), снижении на 0,25 п. п. до 2,35% и 2,85% ставок финансирования по долгосрочным (по меркам ЦБ Китая — от пяти лет) и краткосрочным ипотечным кредитам физлицам. Меры по поддержке самих девелоперских компаний и смежных рынков не объявлялись. В субботу стало известно и о снятии ряда ограничений на рынках недвижимости крупнейших городов КНР.

Происходящее практически неизбежно вызовет всплеск продаж жилья в КНР, которые, по сообщению статбюро КНР (в ту же пятницу), падали в январе—апреле 2024 года на 9,8% год к году. Часть аналитиков говорит о предстоящем «завершении кризиса на рынке жилой недвижимости Китая». Впрочем, официальные оценки происходящего очень осторожны: Хэ Лифэн сообщил об обсуждавшихся в ЦК КПК «значительных проблемах» рынка, а целью программы заявлена в том числе ликвидация превышения предложения над спросом — по оценке аналитиков CEIC, оно оценивается в рекордные 25 месяцев будущих продаж — и стабилизация цен. Точнее, остановка их падения: с конца 2023 года цены на жилую недвижимость в Пекине снижались на 10–30%, продажи крупнейших девелоперов также на десятки процентов, в том числе, вероятно, в связи с ожидаемыми госвливаниями. Аналитики HSBC связывают программу в сфере недвижимости с объявленной программой роста госзаимствований КНР, которая стартовала также в пятницу — в 2024 году в ее рамках выпускается 30-летний госдолг на $138 млрд.

Таким образом, речь идет об антикризисных действиях, а не о стимулировании дальнейшего роста.

Впрочем, исходя из предполагаемых масштабов происходящего, снижающиеся темпы роста ВВП Китая программа должна поддержать: рынок недвижимости на пике бума в 2020 и 2023 годах вносил более четверти вклада в этот рост. Тем не менее главная задача госвливаний — предотвратить резкий спад рынка за счет стимулирования его затухающего роста на год-два: число новых проектов в этой сфере в КНР сокращается более двух лет подряд, в первом квартале 2024 года оно снизилось на 25% год к году.