Бегство за город

Хотя цены за городом в феврале — начале марта почти не выросли, коттеджный рынок ожидает активизация. Все больше покупателей рассматривают коттедж как реальную (в том числе и по ценам) альтернативу городской квартиры. Другая сторона того же процесса: крупные московские застройщики, ранее не замеченные за городом, презентовали свои подмосковные проекты.

Можно предположить, что предстоящий весенне-летний сезон станет знаковым для рынка загородной недвижимости Подмосковья. Рост цен на квартиры в столице подстегнул интерес горожан к домам за территорией Москвы, которые теперь вполне могут соперничать по ценам с квартирами бизнес-класса в Москве. Кроме того, "малоэтажная" направленность проекта "Доступное жилье" способствует возникновению повышенного внимания к этому сегменту рынка со стороны инвесторов. Ниша элитных коттеджей в Подмосковье на престижных направлениях уже заполнена, и чтобы продать такой продукт, реализующей его компании приходится придумывать что-то совершенно новое и уникальное.

Поэтому появляется все больше проектов, предусматривающих создание в Подмосковье как поселков экономкласса, так и объектов, которые в силу своей относительно небольшой площади и, соответственно, стоимости могут заменить среднему классу постоянное городское жилье,— комплексов с квартирами и апартаментами, таунхаусов и даже надуманных "лэйнхаусов" (загородных домов в едином архитектурном ансамбле), которые девелоперы пытаются вывести в отдельный сегмент рынка. Среди самых крупных проектов, анонсированных в последние полтора месяца,— многоквартирный жилой комплекс "Рублевское предместье", поселок "Ильинка" на Рублевке из 162 таунхаусов, поселок "Павлово-2" на Новорижском шоссе, предполагающий строительство как коттеджей, так и таунхаусов, поселок "Фрунзевец" на Киевском шоссе, где будут созданы таунхаусы и дуплексы.

Тенденцией последнего времени можно считать также то, что крупные застройщики городского жилья, такие, как "Конти" и "Капитал Груп", начинают осваивать загородный рынок.

Мнения участников рынка

Евгений Шевченко, директор департамента загородной недвижимости компании Paul`s Yard:

— В феврале--марте цены на загородную недвижимость остались на прежнем уровне. В зимние месяцы загородный рынок не был активен в плане покупок и продаж, что вполне закономерно: поздней осенью наблюдалось аномально высокое количество клиентов, что было связано прежде всего с ростом цен на квартирном рынке. Таким образом, первые месяцы 2007 года стали периодом некоторой передышки для рынка. Прогнозы относительно развития ситуации давать достаточно сложно, однако никаких предпосылок для бурного роста цен пока нет, поэтому, скорее всего, они будут увеличиваться незначительно, на уровне инфляции.

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood:

— В целом на рынке в конце 2006 — начале 2007 годов наблюдалась стагнация, связанная с перенасыщением рынка предложения. В связи с этим практически не было роста цен на объекты загородной недвижимости. Повышение цен было зафиксировано лишь в некоторых поселках, но и оно было в районе 4% в марте относительно конца января. Однако сейчас рынок постепенно приходит в себя, и скоро можно ожидать традиционного сезонного скачка цен.

Из основных событий можно отметить возросшую активность инвесторов и застройщиков на рынке загородной недвижимости: компания "Конти" объявила о строительстве коттеджного поселка на Рублево-Успенском шоссе с новым форматом объектов недвижимости — "лэйнхаусами"; компания Sinergo Development заявила о намерении застраивать два участка по Новорижскому и Рублево-Успенскому шоссе; компания "Капитал Груп" совместно с компанией MCG Group представила на выставке MIPIM в Канне проект застройки 1150 га вокруг Истринского водохранилища земель бывшего совхоза Тимирязевский.

Другим немаловажным событием стало принятие закона "О генеральном плане развития Московской области". В этом законе отражены приоритеты преобразований в Московской области: реконструкция и новое строительство федеральных, региональных и местных автомобильных дорог, формирование зон экономического роста, промышленных округов, технопарков, проведение крупномасштабной реконструкции жилых и производственных территорий, формирование систем туристско-рекреационных центров.

Также можно отметить активность власти в сфере реализации нацпроекта "Доступное жилье". Вице-премьер Дмитрий Медведев все больше выступает за малоэтажное строительство как за один из способов решения этой проблемы. А Госдума разрабатывает законопроект, который упростит процедуру получения земли некоммерческими объединениями граждан для малоэтажного строительства, а государство берет на себя либо покупку земли для них, либо безвозмездный подвод коммуникаций. Однако многие эксперты, в том числе и мы, опасаются, что данный закон будет в большей степени использован застройщиками для строительства коттеджных поселков. А это жилье не будет доступным, так как уже сейчас цены в поселках за 55 км от МКАД не ниже $150 тыс.— а это дачи, то есть дома не для постоянного проживания. Основное препятствие для активного развития подмосковного малоэтажного строительства — отсутствие инфраструктуры и транспортные проблемы. Они могут быть устранены только государством, поэтому возлагать решение жилищных проблем на самих граждан не совсем корректно.

Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба":

— Объем предъявляемого спроса на загородное жилье в феврале--марте 2007 года в среднем оказался на 20-25% выше, чем в аналогичный период прошлого года. Как застройщики, так и частные лица осуществляют сезонные изменения цен в сторону повышения на 5-30% (в среднем 10-20%). При этом в сезон 2007 года на рынок выйдет значительно больше предложений, нежели чем в прошлом году — как за счет большего количества проектов, так и за счет большего их масштаба.

Основные тенденции — укрупнение проектов, активное развитие таких форматов загородной недвижимости, как таунхаусы и апартаменты, более высокий уровень и "полноценность" инфраструктуры, проектируемой в крупных проектах для постоянного проживания, а также проектирование и строительство инфраструктурных анклавов — "Павловская Слобода", Nova Riga.

Нина Резниченко, руководитель отдела загородной недвижимости IntermarkSavills:

— Начинается сезон, и покупатели загородной недвижимости активизировались. Это касается и продаж, и аренды. Это стандартно для рынка. На весну всегда приходится всплеск активности. На загородном рынке произошло запланированное мартовское повышение цен на 5-15%. Некоторые объекты в элитном сегменте выросли в цене на 20%. Интересно, что сейчас часть клиентов, рассматривающих для себя вариант загородного проживания, параллельно смотрят дома для покупки и для аренды и только затем останавливаются на каком-то одном варианте.

Строящиеся коттеджные поселки Подмосковья

Название поселка

Расположение
Степень
готовности
Цена ($/кв.
м), мин.
Рост цен (% к
декабрю 2006
года)
Резиденция Бенилюкс
Новорижское ш., 17-й км
Строится
5774
0
Новахово
Новорижское ш., 15-й км
Построен
5004
0
Павлово
Новорижское ш., 14-й км
Срок сдачи —
2007 год
4800
0
Small Moscow
Варшавское ш., 5-й км
Срок сдачи —
2008 год
2300
0
7 миля
Новорижское ш., 12-й км
Срок сдачи —
2008 год
2201
0
Пестово
Новорижское ш., 22-й км
Срок сдачи —
2008 год
4863
0
Стрелец
Можайское ш., 3-й км
Построен
2000
0
Зимний сад
Калужское ш., 22-й км
Построен
1633
0
Новоглаголево
Киевское ш., 35-й км
Построен
2400
0
Зеленый шум
Новорижское ш., 50-й км
Построен
2350
0
Успенский лес
Рублево-Успенское ш., 22-й км
Строится
2125
0
Солнечный берег
Рублево-Успенское ш., 24-й км
Под чистовую
отделку
2300
0
Фирсановка
Пятницкое ш., 20-й км
Под чистовую
отделку
1800
0
Горки-7
Пятницкое ш., 10-й км
Построен
3700
0
Полесье
Рублево-Успенское ш., 20-й км
Построен
4590
0
Риита
1-е Успенское ш., 19-й км
Построен
5090
0
Коттон-Вей
Рублево-Успенское ш., 24-й км
Построен
9500
0
Горки-22
Рублево-Успенское ш., 17-й км
Построен
6000
0
Околица
Рублево-Успенское ш., 17-й км
Построен
4500
0
Сосолово
Рублево-Успенское ш., 17-й км
Построен
2500
0
Знаменское поле
Рублево-Успенское ш., 15-й км
Построен
3000
1
Шульгино
Рублево-Успенское ш., 8-й км
Построен
3400
0
Величъ
Новорижское ш., 39-й км
Построен
2030
0
Новые Вешки
Алтуфьевское ш., 2-й км
Срок сдачи —
2010 год
3000
0
Янтарный
Дмитровское ш., 6-й км
Срок сдачи —
2007 год
2564
0
Бельгийская деревня
Калужское ш., 9-й км
Срок сдачи —
2007 год
8152
13
Рассказовка
Киевское ш., 7-й км
Построен
4000
0
Грибово-Де-Люкс
Минское ш., 10-й км
Срок сдачи —
2007 год
1700
0
33 Club
Киевское ш., 37-й км
Срок сдачи —
2008 год
1450
0
Променад
Киевское ш., 10-й км
Срок сдачи —
2009 год
3333
0
Коргашино
Осташковское ш., 15-й км
Построен
1065
0
Раздолье-2
Ленинградское ш., 115-й км
Срок сдачи
--2007 год
3607
0
Барселона
Новорижское ш., 15-й км
Срок сдачи —
2009 год
1943
0
Белый берег
Новорязанское ш., 15-й км
Срок сдачи —
2008 год
1500
0
Лагуна
Горьковское ш., 15-й км
Срок сдачи —
2007 год
1500
0
Елино
Ленинградское ш., 16-й км
Построен
1600
0
Зайцево
Минское ш., 17-й км
Построен
1396
-30
Лесная Купавна
Горьковское ш., 17-й км
Построен
1797
0
Пригород
Дмитровское ш., 18-й км
Построен
1684
0
Лесные просторы
Рублево-Успенское ш., 18-й км
Срок сдачи —
2007 год
4729
0
Серебряный бор
Симферопольское ш., 20-й км
Срок сдачи —
2007 год
1760
-3
Былово
Калужское ш., 22-й км
Срок сдачи —
2007 год
1450
7
Усадьба Вельяминово
Новорижское ш., 23-й км
Построен
1605
0
Европа
Новорижское ш., 23-й км
Срок сдачи —
2007 год
3230
0
Березовый лес
Калужское ш., 23-й км
Построен
1800
0
Фортуна
Дмитровское ш., 23-й км
Построен
3432
3
Истринская слобода
Новорижское ш., 24-й км
Срок сдачи —
2007 год
1544
0
Кедры
Новорижское ш., 24-й км
Срок сдачи —
2007 год
2800
0
Чистые ключи
Киевское ш., 25-й км
Срок сдачи —
2008 год
1693
13
Старая Рига
Новорижское ш., 25-й км
Построен
2800
0
Старая Пахра
Калужское ш., 25-й км
Построен
2230
0
Европейская долина
Калужское ш., 26-й км
Срок сдачи —
2008 год
2190
8
Новоборовское
Киевское ш., 26-й км
Срок сдачи —
2008 год
1853
10
Октава
Симферопольское ш., 30-й км
Срок сдачи —
2007 год
1107
0
Спасское Семеновское
Дмитровское ш., 30-й км
Срок сдачи —
2007 год
1980
0
Домик в лесу
Дмитровское ш., 35-й км
Построен
1450
0
Аврора
Егорьевское ш., 36-й км
Срок сдачи —
2007 год
1400
0
Десна-2
Калужское ш., 35-й км
Срок сдачи —
2007 год
1400
0
Михалково
Можайское ш., 35-й км
Срок сдачи —
2007 год
1500
0
Светлогорье
Новорижское ш., 38-й км
Срок сдачи —
2008 год
1025
0
Жилино
Ленинградское ш., 38-й км
Срок сдачи —
2007 год
1295
0
Мещерское полесье
Симферопольское ш., 39-й км
Срок сдачи —
2008 год
1300
0
Русские узоры
Калужское ш., 78-й км
Срок сдачи —
2008 год
900
Не предлагался
Киселево
Новорижское ш., 39-й км
Срок сдачи —
2008 год
2625
0

Источники: "Инком-недвижимость", Blackwood.