Анализ эффективности использования земельных ресурсов и взаимодействие субъектов земельных отношений

Стратегия развития региона

УДК 332

АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ И ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ СУБЪЕКТОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Ю.Н. ЖУЛЬКОВА,

кандидат экономических наук, доцент кафедры недвижимости, инвестиций, консалтинга и анализа E-mail: zhulkova@mail.ru Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет

В статье рассматриваются актуальные вопросы влияния факторов социально-экономического развития на состояние земельных отношений. Одним из вариантов обеспечения прогрессивного развития является необходимость вовлечения в активный оборот земельных участков как основополагающего инвестиционного ресурса развития страны и регионов.

Проведенные исследования выявили проблемы, которые оказывают в настоящее время тормозящее развитие на рынок недвижимости, а в случае их игнорирования приведут к непрогнозируемым последствиям. В первую очередь к ним относятся вопросы доступности ипотечного кредита (срока кредитования, требований к заемщикам и объектам недвижимости (земельным участкам), изменения потребительских предпочтений, развития инфраструктуры территорий. Уделено внимание вопросам создания качественно нового Земельного банка, основной и единственной целью деятельности которого будет являться участие в финансировании программ ипотечного кредитования земельных участков. Концентрация на ипотеке, в том числе и свободных земельных участков, позволит разработать кредитные продукты для различных сегментов рынка, приведет к существенным положительным изменениям в финансовом секторе и вызовет реальный интерес отдельных домохозяйств

к предложениям финансово-кредитных организаций, который обеспечит рост социально-экономического благополучия населения и создаст условия для развития земельного потенциала региона.

Обосновывается необходимость применения системного подхода к повышению эффективности регулирования земельных отношений на основе объединения усилий государственного, финансового и социального секторов экономики, позволяющего максимально эффективно решить вопросы обеспечения качества земельных участков, создания сети инфраструктур, а также задачи повышения инвестиционной привлекательности территории. Выполнение поставленных задач ускорит вовлечение земельных участков в хозяйственный оборот и повысит интенсивность функционирования земельного рынка. В результате новый импульс получат развитие промышленного комплекса, решение социально значимых задач обеспечения жильем и роста качества жизни населения.

Ключевые слова: земельный ресурс, земельный участок, сектор экономики, региональное развитие

В последние несколько лет активно обсуждается вопрос рационального и эффективного использования земельных ресурсов, причем с каждым годом

интерес к нему все возрастает и не теряет своей актуальности, а рассматривается все шире с точки зрения доступности ипотечного кредитования, правовых вопросов регулирования залога, функций государства в сфере управления земельными отношениями, формирования и развития земельного потенциала, налогообложения и пр.

В настоящее время повышение доступности ипотечного кредита на свободный земельный участок невозможно из-за отсутствия специальных государственных программ по обеспечению определенных сегментов населения рассматриваемым видом недвижимого имущества, а также трудностей оценки объекта и его ликвидности - главных параметров банковской структуры при одобрении кредита.

Проведенные автором исследования1 выявили низкий количественный и качественный уровень анализируемых предложений. По мнению директора департамента кредитования физических лиц Независимого бюро ипотечного кредитования Т. Макеевой, это объясняется тем, что земельная ипотека - достаточно новый вид бизнеса для кредитных организаций. Ипотеку на землю банки стали предлагать лишь около трех лет назад. Кроме того, как подтверждает директор департамента розничного бизнеса Московского кредитного банка Л. Салигина, доля запросов на земельную ипотеку в общем потоке ипотечных заявок составляет 5%.

Отметим, что земельная ипотека относится к банковским продуктам с повышенным риском в силу следующих основных обстоятельств.

Во-первых, земельная, как и жилищная, ипотека подразумевает залог. Если рассматривается такой тип предложения, как «Готовый дом на земельном участке», в залог принимается земельный участок с расположенным на нем домом. Такое кредитование является довольно рискованным для банка из-за отсутствия необходимых объектов-аналогов для сравнения и последующей оценки для определения стоимости единого объекта недвижимости. Объект в подавляющем большинстве случаев является уникальным, что усложняет его оценку и определение ликвидности. Тип предложения «Земельный участок без договора подряда» еще более усложняет процедуру оценки ввиду недостаточного количества или отсутствия аналогичных предложений.

1 Арташина И.А., Жулькова Ю.Н. Развитие земельных отно-

шений как фактор экономических и социальных преобразований: монография. Н. Новгород: ННГАСУ, 2014. 208 с.

Во-вторых, за последние несколько лет в разных регионах наблюдается значительный прирост количества коттеджных поселков, однако необходимо учитывать, что тенденции на загородном рынке могут меняться, причем довольно быстро. В этом случае банкам необходимо учитывать возможные изменения потребительских предпочтений и срок кредитования, чтобы земельный участок, находящийся у банка в залоге, не потерял своей ценности и актуальности за время кредитования. В этом случае банки уделяют особое внимание следующим параметрам:

- наличие коммуникаций (к земельному участку обязательно должны быть проведены электричество и газ, вода и канализация, возможность выполнения работ собственником путем бурения скважины и установки септика соответственно);

- наличие инфраструктуры (возможность круглогодичного подъезда к участку по асфальтированной (желательно) или бетонной дороге);

- рельеф земельного участка, грунтовые условия, экология и пр.

Актуальность поиска новых подходов к разработке ипотечных банковских продуктов, ориентированных на кредитование свободных от застройки земельных участков, подтверждается данными Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, на официальном интернет-сайте которой представлен раздел «Мониторинг рынка недвижимости». В этом разделе в числе прочих возможностей можно получить информацию о сделках с объектами недвижимости.

Для определения соотношения залоговых сделок и сделок без обременений установим следующие исходные данные2:

- адрес (рассмотрим ситуацию на рынке недвижимости только в Нижегородской области, не уточняя районов области, населенных пунктов и улиц);

- дата регистрации/предложения (последовательно по годам с 01.01.2008 по 01.01.2014);

- тип сделки (с учетом рассматриваемого предложения выбираем «Договор купли-продажи» как наиболее часто применяемый в подобных сделках);

- вид объекта недвижимости - «Земельный участок»;

- тип обременения (выбираем варианты «Ипотека», поскольку земельный участок может

! URL: https://portal.rosreestr.ru.

1 200 1 000 800 600 400 200 0

995

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

_ О" ""Без обременения —— С обременением Рис. 1. Динамика общего количества сделок за 2008-2014 гг, ед.

быть куплен с использованием ипотеки, и «Без обременения», так как необходимо учитывать возможность покупки за счет собственных сбережений покупателя или заемных средств);

- назначение объекта недвижимости и категория земель (исходя из целей исследования, отдаем предпочтение землям населенных пунктов);

- в разделе дополнительных параметров устанавливаем в сделке только один объект. Основные показатели по сделкам с 01.01.2008

по 01.01.2014 на основе данных Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии представлены рис. 1-4.

Сохранение на низком уровне количества сделок можно объяснить действием мирового финансово-экономического кризиса 2008-2012 гг. Однако последующий их рост может быть связан с увеличением с 2012 г. номинального среднедушевого дохода населения Нижегородской области (согласно данным ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) - с 17 381 до 23 975 руб.)3, хотя именно в это время произошел рост ставок с 11,6 до 12,9%4.

3 URL: http://www.ahml.ru/ru/agency/analytics/statsis.

4 URL: http://www.ahml.ru/ru/agency/analytics/diagrams.

Отмечается снижение (пусть и не очень значительное) количества сделок с привлечением кредитных средств с 2013 г. В определенной степени эта ситуация может объясняться недостатком предложений на рынке, неполным соответствием потребностям или запросам потенциального покупателя (например, по стоимости одного м2, местоположению, инфраструктуре и пр.), нехваткой качественных площадей, а также повышением требований к заемщикам со стороны банков.

По данным АИЖК, Нижегородская область занимает 13-е место (из 30) среди регионов с наибольшим объемом выдачи кредитов за 2013-2014 гг.

В определенной степени это могло быть вызвано ростом номинального среднедушевого дохода населения, политикой лояльности банков (например, особые предложения для зарплатных клиентов, на покупку новостройки, для молодых семей и др.), а также результатами внедрения системы аккредитации банками отдельных застройщиков.

Покупка недвижимости в период кризиса скорее всего осуществляется в целях инвестиций, в расчете на увеличение стоимости в посткризисный период. Резкое падение цены за короткий срок вполне объясняется влиянием кризиса и отказа от покупки дорогостоящей недвижимости, а последующий

"" ^ "Без обременения —— С обременением Рис. 2. Динамика общей суммы сделок/предложений за 2008-2014 гг., млн руб.

"" О" "Без обременения —— С обременением Рис. 3. Динамика средней цены сделки/предложения за 2008-2014 гг., тыс. руб.

18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0

2010 2011 2012

""С обременением

2013

2008 2009

~ О ~ Без обременения

Рис. 4. Изменение средней площади земельного участка за 2008-2014 гг., м2

2014

период незначительного роста - восстановлением рынка. Начиная с 2012 г. рынок недвижимости показывает серьезный рост. Повышение цен при этом можно связать с недостатком качественных предложений, с ростом благосостояния и развитием ипотечного кредитования.

Согласно данным Росреестра, в 2011 г. в Нижегородской области было приобретено два крупных земельных участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 768 006 и 611 190 м2 соответственно. Если не принимать во внимание эти продажи, то средняя площадь земельного участка в 2011 г. составила бы 2 403,87 м2., т.е. можно говорить о востребованности небольших по площади земельных участков.

Общее количество сделок по договору купли-продажи земельных участков в период проявления максимального интереса к данному виду недвижимости с 01.01.2012 по 01.01.2014 представлено в табл. 1.

Примерные расстояния от Нижнего Новгорода до центра района представлены в табл. 2.

В зависимости от удаленности разделим районы области на три категории: до 100 км, до 200 км и до 300 км. Зависимости количества заключенных сделок с использованием ипотеки от расстояния до областного центра представлены на рис. 5-7.

Анализ данных рис. 5-7 свидетельствует о том, что существует определенная зависимость количества заключенных сделок с использованием ипотеки от удаленности от города. Наибольшее предпочтение населения в выборе местоположения объекта недвижимости отдано Кстовскому, Богородскому и Арзамасскому районам, что может быть связано не только с территориальной близостью к Нижнему Новгороду (в случае Кстовского и Богородского районов), но и с имиджем территории.

Принимая во внимание приведенные характеристики ипотечных сделок с физически и юридически свободными земельными участками, а также исходя из структурно-функционального единства секторов экономики при обеспечении стабильного социально-экономического развития посредством активно обсуждаемого эффективного использования земельных ресурсов (рис. 8), можно предположить, что основная роль в развитии земельного потенциала должна принадлежать не коммерческим структурам, а государственному сектору экономики (рис. 9).

В этом случае условие прогрессивного социально-экономического развития будет выглядеть следующим образом:

СЭРпр = .ДЭЯЗР™*) = ЛГС X, Х2„. ,,ХИ); СС(урУТ---УУ; ФС(zv z2,,zk)},

Таблица 1

Данные о сделках с земельными участками по районам Нижегородской области с 01.01.2012 по 01.01.2014

Район Количество сделок

Ардатовский 19

Арзамасский 103

Балахнинский 51

Богородский 152

Большеболдинский 6

Большемурашкинский 6

Борский -

Бутурлинский 7

Вадский 7

Варнавинский 2

Вачский 24

Ветлужский 1

Вознесенский 12

Володарский 39

Воротынский 7

Воскресенский 14

Выксунский 34

Гагинский 6

Городецкий 58

Дальнеконстантиновский 15

Дивеевский 25

Княгининский 2

Ковернинский 9

Краснобаковский 10

Краснооктябрьский -

Кстовский 210

Кулебакский 9

Лукояновский 7

Лысковский 26

Навашинский 16

Павловский 62

Первомайский 8

Перевозский 6

Пильнинский 5

Починковский 28

Семеновский 39

Сергачский 6

Сеченовский 5

Сокольский 28

Сосновский 43

Спасский 3

Тонкинский -

Тоншаевский 4

Уренский 38

Чкаловский 17

Шарангский -

Шатковский 5

Шахунский 19

Примечание. Борский район как район Нижегородской области в указанной программе не обозначен.

Таблица 2

Примерные расстояния от областного центра до центров районов Нижегородской области, км

Район Расстояние

Ардатовский 165

Арзамасский 112

Балахнинский 38

Богородский 45

Большеболдинский 250

Большемурашкинский 90

Борский 23

Бутурлинский 129

Вадский 110

Варнавинский 190

Вачский 117

Ветлужский 250

Вознесенский 217

Володарский 61

Воротынский 151

Воскресенский 145

Выксунский 186

Гагинский 144

Городецкий 62

Дальнеконстантиновский 72

Дивеевский 172

Княгининский 113

Ковернинский 122

Краснобаковский 141

Краснооктябрьский 170

Кстовский 29

Кулебакский 188

Лукояновский 173

Лысковский 97

Навашинский 160

Павловский 76

Первомайский 183

Перевозский 144

Пильнинский 178

Починковский 222

Семеновский 77

Сергачский 122

Сеченовский 197

Сокольский 150

Сосновский 98

Спасский 145

Тонкинский 260

Тоншаевский 300

Уренский 202

Чкаловский 97

Шарангский 278

Шатковский 141

Шахунский 264

Количество сделок с обременением, ед.

Рис. 5. Зависимость количества заключенных сделок с использованием ипотеки от расстояния до областного центра

250 -г

200

150

100

50

<

« :Я =я =я =я

s я я s

а а а а

о О о о о

Я Г Я г Я

я й я й s

I И я ^ -

s & О

- я и £

Я о

* и М

=я 5S 5S =я =я =я

я s я я я

и а и и и

о о о о

и ^ I о

г. с й ^

а м о я г.

- о а и а

а U & & г.

а о с и о о и

И

Примерное расстояние от Нижнего Новгорода до центра района, км Количество сделок с обременением, ед.

Рис. 6. Зависимость количества заключенных сделок с использованием ипотеки от расстояния до областного центра

0

350 300 250 200 150 100 50 0

о И

о и я я

о

с

¡я =я =я

я я

* * а

о о о

я N я

я > S

ч ^

ч н я

о о

ю и н

0

л

-

о

м

я

0 я о н

Примерное расстояние от Нижнего Новгорода до центра района, км

Количество сделок с обременением, ед.

Рис. 7. Зависимость количества заключенных сделок с использованием ипотеки от расстояния до областного центра

Цель: активизация совместных усилий для обеспечения социально-экономического развития путем вовлечения в активный оборот объектов недвижимости (земельных участков) как инвестиционного ресурса

Государственный сектор

Социальный сектор

Финансовый сектор

Поиск и применение новых подходов к формированию рынка недвижимости

Посредники рынка недвижимости Объект недвижимости (земельный участок) Домохозяйства

1 г

Эффективное функционирование и развитие объектов недвижимости

Источник: Арташина И.А., Жулькова Ю.Н. Анализ взаимодействия и повышение эффективности основных секторов экономики в целях девелопмента земельных участков // Экономический анализ: теория и практика. 2014. № 5. С. 39-49.

Рис. 8. Структурно-функциональное единство секторов экономики при обеспечении стабильного социально-экономического развития посредством эффективного использования земельных ресурсов

-§ О

ш

ш

О

со

СП ^

0

а,

1

ю о

сл

со О О О г ш О

Е.Ш

-о О ш 3>

ф ^ со со

Применение публичной кадастровой карты свободных земельных участков

ит. д.

Предоставление субсидий населению на покупку недвижимого имущества

-

0 о.

н

1

0 и и

X

1

>>

Совершенствование законодательной и нормативно-правовой базы

Построение программ долгосрочного взаимовыгодного сотрудничества

Содействие созданию узкоспециализированного Земельного банка

Недостаток предложений свободных земельных участков

Финансирование целевых программ

Основные

1 г

По умеренной цене

Л"!

По

территориальной доступности

Государственный сектор Социальный сектор Финансовый сектор Домохозяйства

цели/зоны

интереса

Инвестиции в инфраструктуру

Развитие земельного потенциала. Увеличение налоговых поступлений

Финансовые

меры поддержки

Повышение социально-экономического благополучия населения

Поддержка со стороны государства

Нефинансовые меры поддержки

Целевые бюджетные средства

Улучшение качества кредитного портфеля. Формирование кредитной активности

Адресная поддержка отдельных социальных

групп населения

Дополнительные потребители кредитных ресурсов

Повышение качества жизни. Обеспечение финансовой стабильности

Аккумулирование внутренних ресурсов домохозяйств

Программы кредитования, учитывающие потребности и возможности домохозяйств

Средства банков

Минимизация риска

Заемные средства

«Неухудшение» условий предложения

Недостаток собственных средств

Привлечение внешних ресурсов

Создание и поддержание позитивного

отношения к предложениям

О

I

Сопровождение на всех этапах реализации проекта

ит. д.

Предлагаемый путь государственного сектора при реализации задачи развития земельного потенциала

Рис. 9. Реализация экономических интересов субъектами рынка недвижимости

О

л

Л

гъ СЧ:

Л

<31

К

гъ СЧ:

е

о ж

Л

сл К)

о

а &

гъ

а1

гъ

а

3 §

где СЭРп - прогрессивное социально-экономическое развитие территории; ЭИЗРтах - эффективное использование земельных ресурсов;

ГС - государственный сектор; x1 - совершенствование законодательной и нормативно-правовой базы; x2 - расселение жителей ветхого фонда; СС - социальный сектор; У1 - разработка и реализация программ, направленных на повышение социально-экономического благополучия;

У2 - определение путей поддержки отдельных категорий граждан и их реализация; ФС - финансовый сектор; 2\ - улучшение условий кредитования; г2 - разработка и реализация адресных кредитных продуктов;

п, m, k - количество значимых факторов для каждого сектора соответственно, учитываемых при реализации задачи эффективного использования земельных ресурсов для прогрессивного социально-экономического развития определенной территории.

Необходимость активизации именно государственного сектора в вопросах повышения эффективности управления земельными ресурсами очевидна, однако современный этап развития рынка недвижимости характеризуется несовершенством законодательной и нормативно-правовой базы, недостаточной информационной открытостью. Законотворческая деятельность в сфере недвижимости в целом и земельных ресурсов в частности должна быть построена на базе тесного сотрудничества с основными участниками рынка недвижимости и соответствовать современным требованиям этого рынка. Информационная открытость рынка недвижимости может быть обеспечена реализацией ряда проектов различных институтов государственной власти (например, Росреестра и др.).

Опыт дореволюционной России показывает необходимость создания Земельного банка, основной и единственной целью деятельности которого будет участие в финансировании программ ипотечного кредитования земельных участков. Концентрация на ипотеке земельных участков позволит разработать кредитные продукты для различных сегментов рынка. Риски банка могут быть сведены к минимуму за счет государственной поддержки, которая, в числе прочих вариантов, может выражаться в определении

круга лиц, нуждающихся в земельном участке (в ряде случаев к этой группе можно отнести граждан, проживающих в домах, не соответствующих нормативным требованиям) или желающих получить его (например, последовательное предоставление земельных участков работникам сферы образования, медицинским работникам и пр.).

Безусловно, деятельность государства не должна ограничиваться только сотрудничеством с финансовым сектором. Помощь домохозяйствам заключается в дозированном предоставлении бюджетных средств, субсидировании покупки объекта недвижимости. Таким образом, создание качественно нового Земельного банка в современной России приведет к существенным положительным изменениям в финансовом секторе и вызовет реальный интерес отдельных домохозяйств к предложениям финансово-кредитных организаций, который обеспечит рост социально-экономического благополучия населения и создаст условия для развития земельного потенциала региона.

Сложившаяся практика и применяемые методы использования земельного фонда в российских регионах препятствуют ускорению процессов вовлечения свободных земель в экономический оборот и, как следствие, ограничивая инвестиционную активность, тормозят темпы положительной динамики регионального воспроизводственного процесса, интегрирующего единичные воспроизводственные процессы предприятий. Поэтому требуются инструменты реализации земельной политики, основанные на непротиворечивых и четко разграниченных правовых нормах регулирования земельных отношений для развития земельного потенциала и повышения эффективности регионального управления земельными ресурсами. Наряду с этим существуют и значительные трудности, связанные с сопровождением сделок по земельным отношениям с физическими лицами, с количественным недостатком предложений земельной ипотеки и банковским процентом, в большинстве своем не соответствующим доходам населения. В связи с этим консолидация усилий государственного и финансового секторов по совершенствованию предложения земельной ипотеки призвана улучшить оборот земли, укрепить взаимное доверие участников земельного рынка и повысить социально-экономическое благополучие населения региона.

Список литературы

1. АрташинаИ.А., ЖульковаЮ.Н. Анализ взаимодействия и повышение эффективности основных

секторов экономики в целях девелопмента земельных участков // Экономический анализ: теория и практика. 2014. № 5. С. 39-49.

2. Арташина И.А., Жулькова Ю.Н. Развитие земельных отношений как фактор экономических и социальных преобразований: монография. Н. Новгород: ННГАСУ, 2014. 208 с.

3. Бродская Е. Ипотека на землю: все подробности и детали. URL: http://sob.ru/archive/ipoteka-na-zemlyu-vse-podrobnosti-i-detali.

4. Васильева Л.П. Особенности и проблемы управления сбалансированного развития региональных социально-экономических систем // Регионо-логия. 2014. № 2.

5. Васильева Л.П. Повышение эффективности системы прогнозирования и планирования регионального социально-экономического развития // Теория и практика общественного развития. 2014. № 2. С.366-368.

6. Вороная М.Н. Экономическое содержание земельного налога // Успехи современного естествознания. 2007. № 1. С. 92.

7. Горемыкин В.А. Земельное право: учебник. М.: МГИУ, 2007. 611 с.

8. Грузицкий Ю.Л. Акционерные земельные банки в северо-западных губерниях Российской империи // Деньги и кредит. 2009. № 6. С. 55-59.

9. ДмитриевЮ.А., ВасильеваЛ.П., Толоконни-кова Н.С. Принципы и инструменты формирования социально-экономической политики региона / под общ. ред. Ю.А. Дмитриева. Владимир: Собор, 2013. 201 с.

10. Дудник Д.В., Возняк Г.Н. Формирование теоретико-правовых основ социо-эколого-эконо-мического управления в сфере природопользования в Российской Федерации // Общество: политика, экономика, право. 2013. № 1. С. 82-87.

11. Дуранин М.Ю. Анализ правового аспекта регулирования залоговых отношений // Деньги и кредит. 2008. № 8. С. 32-36.

12. Ивасенко А.Г. Земельно-ипотечное кредитование: теоретические и методологические аспекты. Новосибирск: СО РАН, 2008. 251 с.

13. Ивасенко А.Г. Ипотека: международный опыт и российская практика. Новосибирск: НГТУ, 2001. 304 с.

14. Ивасенко А.Г. Ипотека под залог земли. Совершенствование нормативной правовой базы в

области регулирования земельно-ипотечных отношений // Российское предпринимательство. 2009. № 4. Вып. 1. С. 112-117.

15. Ивасенко А.Г. Факторы, сдерживающие развитие земельно-ипотечного рынка в России // Российское предпринимательство. 2008. № 12. Вып. 1. С. 129-133.

16. Кононова Е.С. Анализ социально-экономического положения региона в контексте перехода к устойчивому развитию (на примере Красноярского края) // Фундаментальные и прикладные исследования в современном мире. 2013. Т. 2. № 4. С.148-162.

17. Ларионова И.В. Проблемы развития системы земельно-ипотечного кредитования в России // Деньги и кредит. 2008. № 8. С. 59-67.

18. Моор А.В. Система критериев оценки проектов социально-экономического развития региона в контексте устойчивого развития // Экономика региона. 2007. № 4. С. 77-85.

19. Никонова Я.И. Исследование альтернативных методов оценки земельных ресурсов // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2006. № 6. С. 171-175.

20. Светличный А.П. Управленческие функции государства в сфере земельных ресурсов // Проблемы законности. 2011. № 117. С. 66-75.

21. Симонова М.С. Кризис аграрной политики царизма накануне первой российской революции. М.: Наука, 1987. 252 с.

22. Смыков Ю.И. Крестьяне Среднего Поволжья в период капитализма. Социально-экономическое исследование. М.: Наука, 1984. 447 с.

23. Черная И.П. Региональная политика устойчивого развития: проблемы и особенности формирования и реализации в Российской Федерации // Менеджмент в России и за рубежом. 2006. № 2. С.76-83.

24. Шепелев О.М., Дорожкина Н.И. Формирование инвестиционного потенциала земельного рынка // Социально-экономические явления и процессы. 2012. № 9. С. 182-186.

25. Шкалов Г.А. Проблемы законодательно-правового и экономического регулирования ипотечных отношений в сельском хозяйстве // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2006. № 5. С. 18-27.

Economic analysis: theory and practice Region development strategy

ISSN 2311-8725

AN EFFICIENCY ANALYSIS OF LAND USE AND THE INTERACTION OF LAND RELATIONSHIP PARTIES

Yuliya N. ZHUL'KOVA

Abstract

Importance The article discusses the current issues of socio-economic development factors impacting land relations status. The need to engage land in active turnover is one of the options for ensuring progressive development and serves as a fundamental resource for investment development of the country and regions. Objectives The research has identified problems that presently inhibit real estate market development, which in case of their ignoring, will lead to unpredictable consequences. First of all, these problems include the availability of mortgage credit (loan period, requirements to borrowers and real estate (land) objects, changes in consumer preferences, and infrastructure development of territories. I consider the issues of establishing a qualitatively new Land bank, the main and only purpose of which will be to participate in financing programs of mortgage crediting of land plots. Focusing on mortgage, and on free land plots, will allow to develop credit products for different market segments, will lead to significant positive changes in the financial sector and will cause real interest of individual households to the offers of financial and credit organizations, which will ensure increase of socio-economic well-being of the population and will create conditions for region's potential development.

Methods I substantiate the necessity of applying a systems approach to enhance the effectiveness of land relations regulation on the basis of joint efforts of public, financial and social sectors to effectively address the issues of ensuring the quality of land, creating a network of infrastructures, as well as to enhance the territory's attractiveness.

Conclusions and Relevance The fulfillment of the set tasks will accelerate involving of land plots into economic circulation and will increase the land market functioning intensity. As a result, a new impetus will launch an industrial complex's development, the solution of socially important problems of housing and the population's quality of life.

Keywords: land resource, land plot, economy sector, regional development

References

1. Artashina I.A., Zhul'kova Yu.N. Analiz vzaimo-deistviya i povyshenie effektivnosti osnovnykh sektorov ekonomiki v tselyakh developmenta zemel'nykh ucha-stkov [An analysis of interaction and enhancing the effectiveness of economy's key sectors in terms of land plots development]. Ekonomicheskii analiz: teoriya i praktika = Economic analysis: theory andpractice, 2014, no. 5, pp. 39-49.

2. Artashina I.A., Zhul'kova Yu.N. Razvitie zemel 'nykh otnoshenii kakfaktor ekonomicheskikh i sotsial 'nykh preo-brazovanii [The development of land relations as a factor of economic and social changes]. Nizhny Novgorod, Nizhny Novgorod State University of Architecture and Civil Engineering Publ., 2014, 208 p.

3. Brodskaya E. Ipoteka na zemlyu: vsepodrobnosti i detail [Land mortgage: full details]. Available at: http:// sob.ru/archive/ipoteka-na-zemlyu-vse-podrobnosti-i-de-tali.

4. Vasil'eva L.P. Osobennosti i problemy up-ravleniya sbalansirovannogo razvitiya regional'nykh sotsial'no-ekonomicheskikh sistem [The features and problems of the balanced development management of regional socio-economic systems]. Regionologiya = Regional studies, 2014, no. 2.

5. Vasil'eva L.P. Povyshenie effektivnosti sis-temy prognozirovaniya i planirovaniya regional'nogo sotsial'no-ekonomicheskogo razvitiya [Increasing the efficiency of a forecasting and planning system for the regional economic and social development]. Teoriya i praktika obshchestvennogo razvitiya = Theory and practice of social development, 2014, no. 2, pp. 366-368.

6. Voronaya M.N. Ekonomicheskoe soderzhanie zemel'nogo naloga [The economic content of land tax]. Uspekhi sovremennogo estestvoznaniya = ¡Success of modern natural science, 2007, no. 1, pp. 92.

7. Goremykin V.A. Zemel'noe pravo [Land law]. Moscow, MSIU Publ., 2007, 611 p.

8. Gruzitskii Yu.L. Aktsionernye zemel'nye banki v severo-zapadnykh guberniyakh Rossiiskoi imperii [Joint-stock land banks in the North-Western provinces of the Russian Empire]. Den'gi i kredit = Money and credit, 2009, no. 6, pp. 55-59.

9. Dmitriev Yu.A., Vasil'eva L.P., Tolokonnikova N.S. Printsipy i instrumenty formirovaniya sotsial'no-ekonomicheskoipolitiki regiona [The principles and tools of region's economic and social policies]. Vladimir, Sobor Publ, 2013, 201 p.

10. Dudnik D.V., Voznyak G.N. Formirovanie teor-etiko-pravovykh osnov sotsio-ekologo-ekonomicheskogo upravleniya v sfere prirodopol'zovaniya v Rossiiskoi Fed-eratsii [Formation of theoretical and legal foundations for socio-ecological and economic management in the field of natural resources management of the Russian Federation]. Obshchestvo: politika, ekonomika, pravo = Society: politics, economics and law, 2013, no. 1, pp. 82-87.

11. Duranin M.Yu. Analiz pravovogo aspekta reguli-rovaniya zalogovykh otnoshenii [An analysis of the legal aspect of pledge relationships regulation]. Den 'gi ikredit = Money and credit, 2008, no. 8, pp. 32-36.

12. Ivasenko A.G. Zemel'no-ipotechnoe kredi-tovanie: teoreticheskie i metodologicheskie aspekty [Land and mortgage lending: theoretical and methodological aspects]. Novosibirsk, SB of RAS Publ., 2008, 251 p.

13. Ivasenko A.G. Ipoteka: mezhdunarodnyi opyt i rossiiskayapraktika [Mortgage: international experience and the Russian practice]. Novosibirsk, NSTU Publ., 2001,304 p.

14. Ivasenko A.G. Ipoteka pod zalog zemli. Sover-shenstvovanie normativnoi pravovoi bazy v oblasti regulirovaniya zemel'no-ipotechnykh otnoshenii [Mortgage charged upon land. Improving the regulatory and legal framework in the field of regulation of land and mortgage relations]. Rossiiskoe predprinimatel'stvo = Russian Journal of Entrepreneurship, 2009, vol. 1, no. 4, pp.112-117.

15. Ivasenko A.G. Faktory, sderzhivayushchie razvi-tie zemel'no-ipotechnogo rynka v Rossii [Constraints for the development of the Russian land and mortgage market] . Rossiiskoepredprinimatel 'stvo = Russian Journal of Entrepreneurship, 2008, vol. 1, no. 12, pp. 129-133.

16. Kononova E.S. Analiz sotsial'no-ekonom-icheskogo polozheniya regiona v kontekste perekhoda k ustoichivomu razvitiyu (na primere Krasnoyarskogo kraya) [An analysis of socio-economic situation of the region in context of the sustainable development (the Krasnoyarsk Krai case study)]. Fundamental'nye iprik-ladnye issledovaniya v sovremennom mire = Basic and applied research in modern world, 2013, vol. 2, no. 4, pp.148-162.

17. Larionova I.V. Problemy razvitiya sistemy zemel'no-ipotechnogo kreditovaniya v Rossii [The development problems of Russian land and mortgage lending]. Den'gi i kredit = Money and credit, 2008, no. 8, pp. 59-67.

18. Moor A.V. Sistema kriteriev otsenki proektov sotsial'no-ekonomicheskogo razvitiya regiona v kon-tekste ustoichivogo razvitiya [A system of criteria for the evaluation of socio-economic development projects of a region in the context of sustainable development]. Ekonomika regiona = The Region Economy, 2007, no. 4, pp. 77-85.

19. Nikonova Ya.I. Issledovanie al'ternativnykh metodov otsenki zemel'nykh resursov [Evaluating the alternative methods for land resources evaluation]. Interekspo Geo-Sibir' = Interexpo GEO-Siberia, 2006, no. 6, pp. 171-175.

20. Svetlichnyi A.P. Upravlencheskie funktsii gosudarstva v sfere zemel'nykh resursov [Managerial functions of the State in the field of land resources]. Problemy zakonnosti = Problems of rule of law, 2011, no. 117, pp. 66-75.

21. Simonova M.S. Krizis agrarnoipolitiki tsarizma nakanune pervoi rossiiskoi revolyutsii [Crisis of the Tsar Regime agricultural policy on the eve of the first Russian revolution]. Moscow, Nauka Publ., 1987, 252 p.

22. Smykov Yu.I. Krest'yane Srednego Povolzh'ya v period kapitalizma. Sotsial'no-ekonomicheskoe issledovanie [Peasants of the Middle Volga region under capitalism. A social and economic research]. Moscow, Nauka Publ., 1984, 447 p.

23. Chernaya I.P. Regional'naya politika ustoichivogo razvitiya: problemy i osobennosti formirovaniya i realizatsii v Rossiiskoi Federatsii [Regional policy of the sustainable development: problems and peculiarities of the formation and implementation in the Russian Federation]. Menedzhment v Rossii i za rubezhom = Management in Russia and abroad, 2006, no. 2, pp. 76-83.

24. Shepelev O.M., Dorozhkina N.I. Formirovanie investitsionnogo potentsiala zemel'nogo rynka [Forming an investment potential of the land market]. Sotsial'no-ekonomicheskie yavleniya i protsessy = Socio-economic phenomena and processes, 2012, no. 9, pp. 182-186.

25. Shkalov G.A. Problemy zakonodatel'no-pra-vovogo i ekonomicheskogo regulirovaniya ipotechnykh otnoshenii v sel'skom khozyaistve [Problems of legislative, legal and economic regulations of agricultural mortgage relations]. Zemleustroistvo, kadastr i monitoring zemel' = Land management, cadastre and land monitoring, 2006, no. 5, pp. 18-27.

Yuliya N. ZHUL'KOVA

Nizhny Novgorod State University of Architecture and Civil Engineering, Nizhny Novgorod, Russian Federation zhulkova@mail.ru