Цены на жилье дошли до окраин

Масштабное строительство жилья комфорт-класса на окраинах Москвы перекраивает карту престижных районов столицы. Так, за последние пять лет жилье в некоторых локациях Новой Москвы подорожало в полтора раза, а в таких удаленных районах, как, например, Солнцево и Силино,— на 20%. Разница в стоимости недвижимости на окраинах и в центре постепенно нивелируется, а в считавшихся престижными в советское время Сокольниках, Крылатском и Гагаринском районе владельцы квартир из-за падения покупательской активности снижают цены.

Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ

Лидером по росту стоимости вторичной недвижимости стала Новая Москва, говорится в исследовании ЦИАН. По расчетам аналитиков, сейчас жилье в Новомосковском и Троицком округах продается в среднем по 153 тыс. руб. за 1 кв. м и 115 тыс. руб. за 1 кв. м — это соответственно на 21% и 18% дороже, чем в сентябре 2018 года. За пять лет стоимость недвижимости здесь выросла на 23% и 16% соответственно. В среднем по Москве вторичное жилье сейчас продается по цене примерно 195,3 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 6,4% выше аналогичного периода прошлого года и на 4,7% выше, чем в сентябре 2014 года. Эту тенденцию подтверждают и в «Инком-недвижимости»: там отметили, что за последний год цены на вторичном рынке в Новой Москве выросли на 19,6%, до 141,6 тыс. руб. за 1 кв. м. В Москве за тот же период — на 10,4%, до 211,9 тыс. руб. за 1 кв. м, в ближайшем Подмосковье — на 8,7%, до 78,7 тыс. руб. за 1 кв. м.

По данным ЦИАН, особенно заметно жилье на вторичном рынке подорожало в поселении Марушкинское в Новой Москве — на 55%, до 125 тыс. руб. за 1 кв. м.

На втором месте поселение Сосенское: там с 2014 по 2019 год цены выросли на 37%, до 162 тыс. руб. за 1 кв. м. Третье место у Михайлово-Ярцевского, где рост составил 36%, до 123 тыс. руб. за 1 кв. м.

В старых границах города, по данным ЦИАН, наиболее резкий рост цен на вторичное жилье продемонстрировали активно застраиваемые спальные районы. Так, жилье в Солнцево за пять лет подорожало на 20%, до 178 тыс. руб. за 1 кв. м, в Силино (район в Зеленограде) — на 19%, до 160 тыс. руб. за 1 кв. м, в Можайском — на 17%, до 206 тыс. руб. за 1 кв. м. В центральных районах Москвы динамика цен оказалась намного более скромной. Так, в Тверском районе за пять лет цены выросли на 6%, до 290 тыс. руб. за 1 кв. м. Такую же динамику показал Басманный район, где вторичная недвижимость продается в среднем по 260 тыс. руб. за 1 кв. м.

В результате разница в цене нивелируется. Если в 2014 году жилье в Солнцево было дешевле, чем в Тверском районе, на 83%, то сейчас этот показатель сократился до 62%. Руководитель аналитического центра «Инком-недвижимость» Дмитрий Таганов называет этот тренд повсеместным. По его прогнозам, в ближайшем будущем он будет усиливаться: «Если сейчас жилье на окраинах в среднем в полтора-два раза дешевле, чем в центре, то через 10–15 лет, после завершения программы реновации, этот показатель может составить 30%»,— прогнозирует господин Таганов. Он связывает это с массовым строительством недвижимости комфорт-класса, которая со временем вытесняет старый жилой фонд.

В ЦИАН выделяют три ключевые причины роста цен на жилье: массовое обновление жилого фонда, который впоследствии выходит на вторичный рынок, активное создание общественных зон и развитие транспортной инфраструктуры. По мнению аналитиков, благоустройство сыграло решающую роль в традиционно считавшейся в Москве неблагополучной Капотне. После реализованного в этом году проекта обновления район оказался на пятом месте среди муниципалитетов «старой» Москвы по росту цен на вторичную недвижимость: с 2014 по 2019 год они выросли на 14%, до 144 тыс. руб. за 1 кв. м. Открытие дополнительных станций метро сыграло решающую роль для Новой Москвы, уверена директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. «Цены в районе станции метро "Коммунарка" за год выросли на 20%, начальная стоимость объектов составляла 4–5 млн руб., а сегодня ценник на уровне 8–9,5 млн руб.»,— рассуждает она.

Цены в районах, где основную часть вторичного предложения формируют сталинские дома, по данным ЦИАН, пока не вышли на докризисный уровень.

Так, стоимость жилья в Северо-Восточном административном округе сейчас составляет в среднем 184 тыс. руб. за 1 кв. м — это на 1% выше аналогичного показателя прошлого года и на 2% ниже значения 2014 года. Лучше всего этот тренд прослеживается в Лосиноостровском районе, где вторичное жилье за пять лет подешевело на 16%, до 149 тыс. руб. за 1 кв. м. В Сокольниках и Гагаринском районе падение составило 2%, до 230 тыс. руб. и 269 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно. В Крылатском цены за пять лет снизились на 4%, до 222 тыс. руб. за 1 кв. м. Все эти районы пользовались репутацией престижных в советское время, но теперь недвижимость в них постепенно устаревает физически и морально, констатируют в ЦИАН.