Торговые центры мельчают

Изменение модели потребления запустило трансформацию московского рынка торговой недвижимости. Постепенное насыщение столицы качественным предложением, нежелание покупателей ездить за товарами повседневного спроса за пределы района параллельно с падающими на фоне кризиса доходами сместили интересы девелоперов с моллов на торговые центры районного формата площадью в три—пять раз меньше самых известных в столице объектов. Инвесторам это выгодно — небольшие торгцентры с понятной концепцией приносят более устойчивый доход в кризис и укладываются в докризисный диапазон окупаемости в семь-восемь лет.

За десять лет в Москве построили 1,3 млн кв. м качественной торговой недвижимости — текущий объем предложения достигает 5,15 млн кв. м. Темпы строительства существенно замедлились только в прошлом году, когда на рынок вышли всего три торговых центра общей площадью 150 тыс. кв. м, что стало антирекордом прошедших пяти лет. Тем не менее с 2008 по 2017 год показатель насыщенности торговыми площадями на 1 тыс. жителей успел вырасти в два с половиной раза и приблизиться к уровню развитого рынка, отмечает директор отдела торговых помещений CBRE Марина Малахатько, сейчас он составляет 500 кв. м на 1 тыс. человек. Участники рынка признают, что интенсивное освоение торговой недвижимости привело к тому, что в черте города в границах центральных и прилегающих к ним районов подходящих для нового строительства больших торгцентров площадок почти не осталось. Те, что есть, например промзоны, город отдает под комплексное освоение. Такие проекты предусматривают торговую составляющую, но в объеме, достаточном для обеспечения повседневных нужд будущих жителей нового квартала, обычно это небольшие торговые центры площадью до 50 тыс. кв. м.

"Рост объема предложения на рынке торговых площадей, ограниченный спрос со стороны покупателей и появление новых районов массового жилого строительства стимулируют девелоперов осторожнее выбирать локацию, концепцию и размер строящихся объектов",— констатирует Марина Малахатько. Застройщики стали искать участки в жилых районах, выбирая по численности потенциальных платежеспособных жителей, на расстоянии до 15 минут транспортом, чтобы обеспечить будущему объекту необходимый трафик посетителей.

По данным Cushman & Wakefield, 69% торговых объектов в стадии строительства имеют площадь не более 20 тыс. кв. м, из действующих торгцентров таких 40%. Средний размер торгового центра в Москве с 2017-го к этому году снизился в два с половиной раза — с 49 тыс. кв. м до 19 тыс. кв. м.

Из-за кризиса девелоперам пришлось внести дополнительные изменения в стратегии развития. "Многие сфокусировались на небольших многофункциональных ритейл-объектах, как правило, на крупных транспортных узлах",— поясняет госпожа Малахатько. Собственники действующих ТРЦ сосредоточились на повышении качества своих объектов, в том числе расширении за счет ввода новых очередей ("Времена года", "Метрополис", "Белая Дача аутлет" и ряд других объектов). Крупные проекты продолжают развивать только профессиональные девелоперы, и только те, которые к концу 2014 года, когда начался кризис, были в разгаре разработки. Например, у Enka в этом году возвращается на рынок после редевелопмента "Каширская плаза" площадью 72 тыс. кв. м. В следующем году ожидается выход ТЦ "Саларис" (105 тыс. кв. м) и "Остров мечты" (120 тыс. кв. м) — оба были заявлены в первой половине 2014 года.

Потенциал для строительства крупных торговых комплексов (площадью более 100 тыс. кв. м) остается на востоке и северо-востоке Москвы, где по-прежнему нет больших современных торговых центров. "Но в основном современный рынок девелопмента стремится к многофункциональным проектам относительно небольшой площади. Выгоднее всего строить объекты на 15-25 тыс. кв. м на транспортных узлах",— считает Марина Малахатько.

По словам руководителя отдела ритейл-консалтинга компании JLL Полины Жилкиной, скачкообразное снижение среднего размера торговых центров, заявленных на этот и будущий годы, — статистическое. "Значительную долю в структуре новых проектов 2018-2019 годов занимают районные ТЦ небольшого формата на месте бывших кинотеатров, которые реализует компания ADG group (39 объектов совокупной площадью 324 тыс. кв. м)",— напоминает госпожа Жилкина, добавляя, что на 2020 год девелоперы заявили девять крупных объектов в Москве. "Если сроки их выхода на рынок будут соблюдены, показатель среднего размера введенных торговых центров снова вырастет",— резюмирует эксперт.

Динамика среднего размера торгового центра за десять лет — с первого квартала 2008 года по первый квартал 2018 года — свидетельствует о том, что у девелоперов есть склонность уменьшать новые объекты. "За указанный период торговые центры стали в среднем на 40% меньше",— обращает внимание Марина Малахатько.

Помимо дефицита подходящих площадок для строительства крупных объектов, строительство небольших торговых центров для жителей в пределах района востребовано в Москве. "Объекты street retail не справляются с удовлетворением нужд повседневного спроса с учетом выросших потребительских требований, а ездить в крупные торговые центры после учебы или работы для большинства неудобно",— отмечает директор по развитию департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Ольга Ясько.

ADG group пока единственный девелопер, который пытается заработать на этой тенденции. Генеральный директор компании "Региондевелопмент" Ольга Вальчук объясняет невысокую активность других участников рынка в этом сегменте инертностью. "Сейчас большинство "районников" функционируют на основе устаревшей модели пассивного трафика. У них очень слабая маркетинговая поддержка и некачественный пул арендаторов",— считает госпожа Вальчук.

Подбор арендаторов — одна из основных сложностей работы в формате районного торгового центра

Ольга Ясько говорит, что подбор арендаторов — одна из основных сложностей работы в формате районного торгового центра. С одной стороны, небольшая площадь объекта позволяет быстрее его заполнить. "Но торговые центры районного (5-15 тыс. кв. м) и специализированного (7,5-25 тыс. кв. м) формата сложнее проектировать — площадь небольшая, количество магазинов ограниченно, плюс нужно учитывать потребности целевой аудитории и конкурентное окружение",— рассуждает Ольга Ясько.

Состав арендаторов и длительность договоров аренды с ними — важные критерии оценки привлекательности объекта со стороны инвесторов, напоминает инвестиционный директор группы "Тринфико" (управление активами, в том числе закрытыми паевыми инвестиционными фондами недвижимости) Артем Цогоев. На первом месте — ставка капитализации. "Чем она выше, тем привлекательнее для покупки торговый центр",— указывает Артем Цогоев. У интересных для инвесторов объектов она достигает 12-14% и коррелирует со сроком окупаемости семь-восемь лет. "В современных условиях чем больше объект, тем ниже его доходность, хотя бывают и исключения",— продолжает эксперт. Торговые центры районного формата привлекают высокой ликвидностью, которую формирует понятная концепция: объект будет центром покупательского спроса жителей района. Кроме того, для инвесторов они обходятся дешевле в пересчете на меньшую площадь при стоимости строительства 1 кв. м около $1-$1,5 тыс. "Есть институциональные инвесторы, которые предпочитают большие и дорогие объекты, которые позволяют получать высокий арендный доход. Но небольших и средних — больше",— отмечает господин Цогоев, подчеркивая, что инвесторы из этой категории приветствуют рост числа торговых центров районного формата, так как они для них более доступны, в том числе с учетом возможностей рынка коллективных инвестиций через ЗПИФ недвижимости.