С логопарками не в складах

Высокий спрос со стороны ритейлеров и дистрибуторов на складские площади на фоне нехватки такой инфраструктуры привел к полной загрузке строительных мощностей девелоперов. По этой причине некоторые компании, включая PNK Group и Ghelamco, уже заморозили переговоры с потенциальными арендаторами и покупателями логопарков. Коллапс на рынке привел к срыву сроков строящихся объектов и создал девелоперам привилегированные условия с возможностью завышать цену на строительство и диктовать свои условия.

Из-за развития торговли все места оказались заняты даже на еще не построенных складах

Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ / купить фото

Девелопер логопарков PNK Group приостановил прием заявок от потенциальных арендаторов и покупателей складов на строительство новых площадей, сообщили два источника “Ъ” на рынке. По их словам, причина в загруженности строительных мощностей на ближайший год на фоне высокого спроса на такую недвижимость. В PNK Group от комментариев отказались.

Похожая ситуация и у других компаний, занимающихся строительством и последующей сдачей в аренду или продажей складских помещений. В Ghelamco сообщили “Ъ”, что компания не ведет переговоры с потенциальными арендаторами, так как в их логопарках свободных площадей не будет до 2022 года. В Logistics Partners и Radius Group также отмечают повышенную загруженность. В «Ориентире» признают, что переговоры с контрагентами могут затянуться из-за длительного поиска компромисса между застройщиком и клиентами по стоимости сделок. Гендиректор HD Development Леонид Капров утверждает, что его компания не прекращала выдачу коммерческих предложений, но признает дисбаланс между спросом и предложением.

Запросы на складские площади увеличились с прошлого года, когда во время пандемии у розничных компаний выросли объемы продаж. Сейчас, по данным Knight Frank, на долю ритейлеров, включая e-commerce и традиционную розницу, совокупно приходится 59% арендованных и выкупленных площадей, еще 24% — на транспортные и дистрибуторские компании.

По данным JLL, в 2020 году спрос на склады в Москве и Подмосковье вырос на 20%, до 1,67 млн кв. м, а в первом полугодии 2021 года показатель достиг 1,3 млн кв. м, практически достигнув годового объема 2019 года. При этом свободных площадей на рынке осталось не более 1,6% — это минимальное значение за последние шесть лет. В этом году ожидается рекордный объем сделок — 3,5 млн кв. м по всей России, прогнозирует директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко. Одна компания может одновременно строить до 300 тыс. кв. м, поясняет региональный директор складской и индустриальной недвижимости Colliers Виктор Афанасенко.

Сложившаяся ситуация уже приводит к ценовому перегреву на складском рынке. В июне этого года цена продажи логопарков в Московском регионе достигла 60 тыс. руб. за 1 кв. м против 50 тыс. руб. в январе, говорит коммерческий директор Logistics Partners Дмитрий Куряков. За полгода средняя ставка аренды выросла с 3,9 тыс. руб. до 4,1–4,5 тыс. руб. за 1 кв. м, подсчитали в JLL. Девелоперы готовы строить новые площади при условии, что заказчик предложит стоимость выше рыночной, говорит партнер Bright Rich Евгений Титаренко. Девелоперы оказались в привилегированном положении и могут выбирать клиентов, готовых предложить лучшие коммерческие условия и гарантии, соглашается партнер ILM Андрей Лукашев.

Бум спроса приведет к полной загрузке мощностей девелоперов на ближайшие полгода-год, констатирует гендиректор Smart Development Сергей Скворцов. Это уже привело к срыву сроков сдачи объектов, уверен источник “Ъ” на рынке недвижимости. «Из-за отсутствия вакантных площадей у заказчиков нет выбора»,— констатирует он.

Несмотря на высокий спрос на логопарки и рост объема строительства, Россия по-прежнему заметно отстает от развитых стран по уровню обеспеченности складской недвижимостью. Так, если в Канаде на одного жителя страны приходится 4,5 кв. м такой недвижимости, в Германии — 4,2 кв. м, в США — 3,5 кв. м, в Великобритании — 0,6 кв. м и 0,4 кв. м в Китае, то в России показатель не превышает 0,2 кв. м, подсчитали аналитики Knight Frank.

При этом 67% такой недвижимости приходится на Москву, Подмосковье, Петербург и Ленинградскую область.

В этих регионах обеспеченность логопарками составляет 0,57–0,87 кв. м на человека. В крупных агломерациях мира показатель значительно выше: в Нью-Йорке на одного жителя приходится 1,6 кв. м, в Варшаве — 1,5 кв. м, в Праге — 1,2 кв. м, резюмируют в Knight Frank.