Уступка права требования в договоре долевого участия в строительстве

ционного положения закреплен законодательно (ст. 19 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-Ф3). В вышеупомянутом постановлении Конституционного суда РФ от 15 января 1998 г. №2 3-П по Республике Коми подчеркивается недопустимость передачи полномочий без предварительного выделения материальных и финансовых средств, обеспечивающих их исполнение. Тем самым усилены гарантии материальной и финансовой обеспеченности делегируемых полномочий.

Несмотря на очевидность данного требования, в региональной практике до сих пор сохранились случаи наделения органов местного самоуправления необеспеченными государственными полномочиями. Так, законом Ставропольского края от 15 июля 2002 г. № 31-кз «О порядке образования административных комиссий в Ставропольском крае» органы местного самоуправления наделены государственными полномочиями по организации и обеспечению деятельности административных комиссий муниципальных образований (без специальной оговорки о том, что этим законом осуществлено наделение государственными полномочиями), которые «работают на общественных началах» (п. 1 ст. 1 Закона). Законом Ставропольского края от 8 ноября 2005 г. № 51-кз «О порядке образования комиссий по делам несовершеннолетних и защите их прав в Ставропольском крае» государственные полномочия по организации и обеспечению деятельности комиссий по делам несовершеннолетних в муниципальных районах и городских округах делегированы соответствующим муниципальным образованиям без передачи каких-либо материальных и финансовых ресурсов.

Проведенный анализ показывает, что предложенное определение позволяет выделить существенные признаки понятия «наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями», отграничить его от смежных категорий и может

Администрация г.Ставрополя

служить основой для проведения дальнейших научных

исследований в этой области.

Литература

1. Кокотов А.Н., Саломаткин А.С. Муниципальное право России: Учебник. М., 2005. С. 226.

2. Асмус В.Ф. Логика: Учебник. 2-е изд. М., 2001. С. 53-57; Кириллов В.И., Старченко А.А. Логика: Учебник для юридических вузов. 5-е изд., перераб. и доп. М., 2002. С. 50-52.

3. Российская Федерация. 1996. № 24. С. 22-24.

4. Мачульская И.Г. Государственные полномочия местного самоуправления // Федерализм. 1998. № 3. С. 169-174; Михеева Т.Н. Местное самоуправление и государственная власть в России: проблемы взаимоотношений и разграничения полномочий: Дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2003. С. 243-266; Пылин В.В. Проблемы наделения государственными полномочиями органов местного самоуправления // Государство и право. 1999. № 9. С. 13-20.

5. Комментарий к Конституции Российской Федерации / Под ред. Л.А.Окунькова. М., 1994. С. 417.

6. Дитятковский М.Ю. Проблемы наделения органов местного с амоуправления отдельными го сударственными полномочиями. Дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2001. С. 11; ШугринаЕ.С. Муниципальное право: Учебник. М., 2005. С. 355.

7. Соломка Н.И. Взаимоотношения органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления: Дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 1999. С. 127-128.

8. Игнатюк Н.А. Спровоцированное изменение законодательства о полномочиях органов исполнительной власти в РФ // Федерализм. 2005. № 2. С. 98-99.

9. Тихомиров Ю.А. Теория компетенции. М., 2001. С. 310316; Он же. Административное право и процесс: полный курс. М., 2001. С. 172-176.

31 мая 2006 г.

© 2006 г. О.Ю. Тархова

УСТУПКА ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ В ДОГОВОРЕ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Становление и развитие рыночных отношений требует достаточной свободы всех участников, независимо от их правового статуса, позволяющей сделать более мобильными связи и соответствующие юридические факты, их породившие. Одним из правовых институтов, способствующих реализации этой свободы, является предоставленная законодателем возможность замены лица в обязательстве без прекращения последнего. Современный оборот отказался от общего принципа неизменности личного состава обязательства, существующего в римском праве [1]. Перемена лиц в обязательстве, регулируемая гл. 24 ГК РФ, позволяет заменить как кредитора (уступка права требования), так и должника (перевод долга).

Закон о долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений и дополнений в некоторые зако-

нодательные акты РФ (далее - Закон о долевом строительстве) еще раз подтвердил свою направленность в защиту интересов участников долевого строительства, предоставив возможность передать другому лицу права требования к застройщику, вытекающие из договора долевого строительства.

Так что же представляет собой уступка права требования (цессия), каким правилам должно подчиняться ее содержание и какие проблемы возникают в ходе реализации этого права в договоре долевого участия в строительстве?

Предметом цессии по договору долевого участия в строительстве будет требование участника долевого строительства к застройщику о передаче ему построенного (созданного) объекта долевого строительства, возникшее из договора, заключенного между указан-

ными лицами (участником долевого строительства и застройщиком). Субъектный состав цессии в долевом строительстве можно определить следующим образом: цедентом (кредитором) будет участник долевого строительства, цессионаром (должником) - застройщик, а цессионарием (новым кредитором) - то третье лицо, которому участник долевого строительства передал право требования. Сложившейся практике известны ситуации, когда участник долевого строительства заключает один договор на несколько объектов (например, нежилые и жилые помещения в многоквартирном доме, места в подземном гараже). Возможна ли уступка каждого отдельного объекта при условии их индивидуализации? Вопрос вызван неоднозначным научным и судебным толкованием ст. 384 ГК о возможной делимости уступаемых кредитором прав. Неоднозначное отношение к проблеме делимости предмета цессии хорошо продемонстрировано В.Анохиным и М. Керимовой [2]. В обоснование возможности передачи как части, так и всей совокупности прав первоначального кредитора ряд авторов [3] выдвигает разработки русских цивилистов и диспозитивный характер ст. 384 ГК РФ, который позволяет на основании договора определить объем переходящих прав. По мнению высших судебных инстанций, соответствуют закону только те соглашения об уступке права (требования), в которых полностью изменяется субъектный состав правоотношения (т.е. невозможно возникновение множественности лиц («расщепления прав») в результате цессии.

Следует признать возможность уступки каждого отдельного требования при условии делимости предмета обязательства и индивидуализации передаваемого требования. Договор участия в долевом строительстве, включающий несколько самостоятельных объектов, позволяет уступить требования по каждому из них. Поскольку жилое помещение, выступая объектом договора долевого строительства, имеет определенную специфику, представляется невозможным осуществить частичную уступку требования квартиры, даже состоящей из нескольких комнат, если в договоре этот объект представлен как единый (неделимый). С точки зрения Л.А. Новоселовой большой теоретический и практический интерес представляет проблема возможности отчуждения правообладателем своей «доли в праве» требования, в результате которой предполагается возникновение множественности лиц на стороне кредитора. «Современное состояние правового регулирования сделок уступки права требования вряд ли позволяет сделать вывод о возможности появления в результате такой сделки двух кредиторов с одинаковым требованием, поскольку институт передачи права требования (§ 1 гл. 24 ГК РФ) предполагает правопреемство, то есть замену первоначального кредитора новым, но не возникновение нового кредитора.

Как представляется, отчуждение кредитором «доли в неделимом праве» возможно, но данная сделка не может рассматриваться как сделка уступки права требования. Рассматриваемая сделка может квалифицироваться как сделка продажи будущей доли в праве собственности на объект» [4].

Иное решение получит ситуация, в которой лица, объединившие денежные средства, заключили договор долевого строительства квартиры как сложного объекта, состоящего из самостоятельных частей (конкретных комнат), указав будущих собственников каждой комнаты. Здесь возникает обязательство с множественностью лиц на стороне участника долевого строительства, в то же время уступка одним из них своего права не приведет к «расщеплению прав», так как произойдет полная замена кредитора. На сегодняшний день практика не знает таких примеров, но отсутствие прямого запрета в Законе о долевом строительстве сохраняет за ними право на существование.

Сложным и неоднозначным с точки зрения законодательной и правоприменительной практики представляется вопрос о возможности уступки права требования во взаимных обязательствах. В договоре, где каждая сторона несет определенный комплекс прав и обязанностей, невозможно однозначно установить должника и кредитора, происходит смешение этих понятий в каждом субъекте договора. В гражданском законодательстве не прослеживается зависимость уступки кредитором своих прав по взаимному обязательству от исполнения им обязанностей или от обязательного перевода долга на третье лицо. Такая неопределенность привела к расхождению в толковании уступки права требования во взаимных обязательствах судебной практикой и цивилистами.

Судебная практика признает уступку права требования в односторонних обязательствах, не допуская такой уступки при наличии у кредитора каких-либо обязанностей перед другой стороной в договоре, т.е. во взаимных обязательствах [5].

Цивилисты разделились на сторонников традиционного подхода о возможности уступки права требования во взаимном обязательстве с согласия контрагента [6] и сторонников возможности уступки только права без передачи обязанностей [2, 3].

Судебная практика, не признавая уступку права во взаимных обязательствах, защищает в первую очередь интересы должника, не допуская ухудшения его положения. Возможность уступки права требования с согласия контрагента, с одной стороны, «позволяет совершать цессию в синаллагматическом договоре и не допускает ухудшения положения должниках - с другой, т.е. происходит с его согласия. Такой подход можно рассматривать как своеобразный компромисс теории с судебной практикой. Традиционный цивилистический подход к уступке права требования во взаимном обязательстве и сложившаяся практика долевого участия в -строительстве оказали влияние на нормы Закона о долевом строительстве. До его принятия отношения по приобретению в собственность создаваемой недвижимости оформлялись чаще всего договором долевого участия в строительстве (в инвестировании), по которому инвестор после выплаты инвестиционного взноса (т.е. исполнения своих обязанностей) мог передать свое право к заказчику-застройщику соинвестору. Цепочка таких передач могла быть достаточно долгой, пока не замыкалась на конкретном физическом (юридическом) лице, желающем оформить право собствен-

ности. При этом первый (генеральный) инвестор мог передавать все свои права и обязанности (или часть их) нескольким соинвесторам (дольщикам), постепенно расширяя круг участников. В договор могло включаться условие о возможной передаче прав с согласия заказчика-застройщика, либо оговаривалось право преимущественной покупки застройщиком уступаемого инвестором (дольщиком) права. Этот подход и нашел свое отражение в Законе о долевом строительстве.

Статья 11 этого Закона позволяет: 1) участнику долевого строительства распоряжаться своим правом в случае исполнения своих обязанностей перед застройщиком (т.е. осуществления полного расчета), согласия застройщика при этом не требуется; 2) уступка права возможна одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства, при этом необходимо согласие застройщика как кредитора.

Такой подход существенно ограничивает сферу применения цессии и сужает права участника долевого строительства. Рассмотрим ситуацию, в которой такой участник по каким-либо причинам утратил интерес в приобретении права собственности на строящееся жилое помещением и желает его продать. По договору долевого участия в строительстве представляется возможность оплаты в рассрочку. Для участника долевого строительства, оплатившего только часть стоимости (30-50 % и не имеющего возможности сразу внести оставшуюся часть долга), первый вариант, предложенный законодателем, неприемлем. Следовательно, для уступки права требования ему необходимо получить согласие застройщика. Но оно будет зависеть от многих субъективных факторов, таких как заинтересованность застройщика в сохранении за собой объекта, финансовой состоятельности (с точки зрения застройщика) нового должника и т.п. Иными словами, застройщик согласия не даст. Участник долевого строительства, конечно, вправе обратиться в суд, но нет гарантии, что суд обяжет застройщика дать согласие, либо потенциальный покупатель уже утратит интерес к сделке. Не сможет участник долевого строительства, не оплативший всю стоимость квартиры, безвозмездно уступить свое право требования к застройщику (подарить его), так как за приобретение права собственности одаряемому придется заплатить.

Защите интересов участника долевого строительства в большей степени способствовала бы установленная законом диспозитивная возможность уступить свое право требования третьему лицу без перевода на него долга, по аналогии заключения договора в пользу третьего лица.

Установление законом периода, в течение которого возможна уступка права требования (п.2 ст. 11 Закона о долевом строительстве), можно отнести к достижениям законодателя. Показателен следующий пример: в Октябрьский суд г. Владимира обратилась Г. с жалобой на уклонение в приеме документов и обязании учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировать право собственности на основании договора долевого участия в строительстве и нотариально удостоверенной трехсторонней переуступки права

требования, совершенной после ввода жилого дома в эксплуатацию. Отказ учреждения юстиции обосновывался тем, что уступка права требования после ввода объекта в эксплуатацию прикрывает договор купли-продажи и нарушает налоговое законодательство. Суд также подтвердил возможность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве до ввода объекта в эксплуатацию [7]. Но цессия не может прикрывать собой договор купли-продажи уже потому, что предметом договора всегда является индивидуально-определенная вещь, принадлежащая продавцу на праве собственности. До момента государственной регистрации права собственности созданное по договору долевого участия жилое помещение не может быть предметом купли-продажи. У участника долевого строительства существует только право требования к застройщику о передаче ему построенного жилого помещения, которое существует до момента подписания передаточного акта, подтверждающего исполнение застройщиком своих обязанностей перед дольщиком. С момента подписания передаточного акта до регистрации права собственности на жилое помещение участник долевого строительства не сможет им распоряжаться, так как уступка права требования невозможна ввиду надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств, а для совершения иных сделок (купли-продажи, мены, дарения, ренты) у участника долевого строительства отсутствует статус собственника. Он может только заключить предварительный договор, направленный на отчуждение жилого помещения, срок исполнения которого будет зависеть от регистрации права собственности.

В.А. Трапезниковым была высказана точка зрения, согласно которой «заключение договора цессии по договору инвестирования в строительство жилья возможно лишь до того момента, пока жилой дом не принят в установленном порядке эксплуатацию. После этого независимо от того, передана ли квартира цессионарию или нет, любой договор цессии должен рассматриваться не как сделка по отчуждению субъективного права требования, а как договор, направленный на отчуждение квартиры как объекта недвижимости. Право (требование) существует лишь до тех пор, пока не существует самого объекта недвижимости. После ввода жилого дома в эксплуатацию обязательство застройщика по созданию объекта считается исполненным, а обязательственное право требование цедента-инвестора трансформируется в вещное право инвестора на соответствующую квартиру, которое подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с п.2 ст.4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [8].

Критически относится к установленному сроку возможной уступки прав по договору долевого строительства и С. Федоров [9], предлагая ограничить уступку права в договоре моментом получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. Он мотивирует свою позицию тем, что участник долевого строительства может уклоняться от подписания передаточного акта с целью недопущения оформления прав собс-

твенности на себя, так как в указанном случае он понесет дополнительные расходы по оформлению права собственности на недвижимость. Аргументы, на наш взгляд, представляются весьма слабыми, также не вполне верной в свете норм Закона о долевом строительстве является и позиция Трапезникова.

Во-первых, поддерживая позицию суда и ограничивая возможность уступки права только вводом объекта в эксплуатацию, не учитывается тот период, в течение которого участник долевого строительства не сможет распоряжаться жилым помещением (срок передачи объекта после получения разрешения на ввод до двух месяцев).

Во-вторых, дополнительные расходы по оформлению права собственности на недвижимость (на сегодняшний день это 500 р.) нельзя рассматривать как существенные финансовые затраты.

В-третьих, ввод объекта в эксплуатацию еще не означает исполнения застройщиком своих обязанностей перед участником долевого строительства, что прямо указано в Законе о долевом строительстве и возможность передачи права требования должна сохраняться.

Практический интерес представляют положения ст. 388 Гражданского кодекса РФ применительно к уступке права требования в договоре долевого участия в строительстве. В п. 1 этой статьи установлена возможность запрета цессии путем включения соответствующего условия в договор. Наличие в договоре такого условия практически лишает участника долевого строительства уступить свое право требования третьему лицу даже при условии надлежащего исполнения им обязательств перед застройщиком по оплате цены договора. Безусловно, застройщик может дать согласие на совершение уступки при отсутствии собственной заинтересованности в приобретении объекта долевого строительства, что представляется маловероятным с учетом существующих тенденций роста цен на жилую недвижимость. Уступка права требования участником долевого строительства в нарушение условий договора будет считаться недействительной, и как следствие, наступление неблагоприятных имущественных последствий ответственности участника долевого строительства перед лицом, которому уступалось право требования. Учитывая, что по способу заключения договор долевого участия в строительстве является договором присоединения, с большой долей вероятности можно утверждать, что большинство застройщиков будут включать в договор условие о запрете уступки права требования без согласия должника, ущемляя тем самым интересы участников долевого строительства.

Несколько иная ситуация возникает, когда застройщик устанавливает в договоре долевого участия в строительстве запрет на уступку права требования без согласия должника, обусловленный положениями п. 12 ст. 388 ГК, т.е. связанный непосредственно с личностью кредитора. В Законе о долевом строительстве (п. 9 ст. 4 Закона) установлено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных,

Донской юридический институт

семейных, Домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Законом. В связи с более широкими возможностями защиты нарушенных прав, предоставленными законодательством о защите прав потребителей, для застройщика весьма существенное значение имеет личность кредитора, причем не столько первоначального, сколько последующего, если он приобретает не только права первоначального кредитора, но и получает дополнительные, гарантированные законом. Это возможно в случае передачи юридическим лицом или предпринимателем (первым участником долевого строительства) своего права требования физическому лицу, в отношении которого у застройщика могут возникнуть дополнительные обязанности в случае ненадлежащего исполнения застройщиком договора. Запрет на уступку права требования здесь представляется вполне правомерным, обеспечивая застройщику защиту от злоупотреблений со стороны участников долевого строительства.

Исходя из вышеизложенного, представляется необходимым ограничить право «коммерческого» застройщика на включение в публичный договор долевого участия в строительстве запрета на совершение уступки права требования без согласия должника только п. 2 ст. 388 ГК (условием значимости личности кредитора).

Литература

1. Новоселова Л.А. Ограничения перехода прав кредитора другим лицам // СПС Гарант.'

2. Анохин В., Керимова М. Уступка права требования на основании договора // Хозяйство и право. 2002. № 4.

3. Свириденко О.М. Перемена лиц в обязательстве: нормы гражданского кодекса и практика; Новоселова Х.А. Изменение лиц в обязательстве (некоторые теоретические и практические аспекты (теория и практика); Она же. Объем уступаемых прав. Переход прав, связанных с основным требованием; Шичанин А., Гривков О. Гражданско-правовой институт перемены лиц в обязательстве и формирование рынка долговых обязательств; Белов А.А. Предмет договора сингулярной сукцессии (уступки требования) // СПС Консультант плюс.

4. Новоселова Л. Перемена лиц в обязательстве из договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Хозяйство и право. 2005. № 8. С. 36.

5. Постановления Президиума ВАС РФ от 30.03.1999 № 6925/98.

6. Белов В.А. Указ. соч.

7. Низаметдинова Г. Применение цессии по договору о долевом участии в строительстве // ЭЖ-ЮРИСТ. 2005.№ 4. С. 8.

8. Трапезников В.А. Правовое регулирование инвестиционной деятельности в жилищном строительстве // СПС Консультант Плюс.

9. Федоров С. Цена надежности. // ЭЖ-ЮРИСТ. 2005.№ 6. С. 10.

16 мая 2006 г.