Ипотека с президентскими амбициями

В конце мая Агентство по ипотечному жилищному кредитованию снизило процентные ставки по ипотеке и теперь выдает кредиты дешевле 8% годовых в рублях. Если мировая финансовая система не преподнесет неприятный сюрприз, то президентский наказ снизить ставку по ипотеке до 6% годовых будет выполнен досрочно.

Согласно данным всероссийских опросов, проведенных Национальным агентством финансовых исследований в 2007-2013 годах, число желающих воспользоваться ипотекой растет. Если в 2009 году только 6% сказали ипотечному кредиту "определенно да" и еще 17% — "пожалуй, да", то в 2013 году эти цифры выросли до 9% и 21% соответственно. Количество ответивших "пожалуй, нет" снизилось с 37% до 27%. При этом 30% россиян планируют улучшить жилищные условия в ближайшие три года.

Не в последнюю очередь это происходит благодаря тому, что ставки по ипотечным кредитам постепенно снижаются. В конце мая решение об уменьшении процентов по ипотеке приняли Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и банк ВТБ 24. У АИЖК снижение составило 1-1,2% в зависимости от срока кредитования, первоначального взноса и суммы кредита. Теперь, например, по программе "Материнский капитал" процентные ставки составляют 7,65-10,75%, а по программам "Малоэтажное жилье" и "Новостройка" — 7,9-11% годовых в рублях. При этом ипотечные кредиты по стандартам АИЖК выдают 136 банков и 200 небанковских организаций.

Конечно, в программах АИЖК есть ряд тонкостей. Например, чтобы получить наилучшие условия, надо выбрать комбинированную ставку с фиксацией на период от 1 до 5 лет, выплатить в качестве первоначального взноса не менее половины стоимости жилья и застраховаться. Причем эти ставки могут быть снижены, если клиент попадает в определенную категорию или представляет дополнительные документы, перечень которых есть на сайте АИЖК.

Банк ВТБ 24 уменьшил ипотечные ставки в рублях на 1% по самым востребованным кредитам — долгосрочным и с небольшим первоначальным взносом. Теперь ипотеку с минимальным первым платежом 10% можно оформить в ВТБ 24 по фиксированной ставке от 12,35% и переменной от 11,85%. Одновременно кредиты с малым сроком и большим первым взносом подорожали. Так, ставка кредита на покупку жилья на вторичном рынке при взносе 60% и сроке погашения до семи лет поднялась на 1,05%. "Процентный доход от любого вида кредитования зависит от объема портфеля и доходности после рисков. Доля ВТБ 24 на ипотечном рынке за последние полгода выросла с 15,1% до 16,1%. Для продолжения агрессивного захвата доли рынка банку необходимо вести взвешенную тарифную политику, чтобы, с одной стороны, получать необходимую доходность, а с другой — не ограничивать свои возможности по активной продаже ипотечных кредитных продуктов",— говорит директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Андрей Осипов.

Еще в начале весны ставки по ипотеке снизил Сбербанк — на 1% для покупки жилья в готовом доме или новостройке на раннем этапе строительства. Теперь кредиты на приобретение жилья можно взять под 13-14% годовых в рублях. Для объектов, построенных при участии Сбербанка, ставка может начинаться от 9,5% годовых в рублях.

Как считает финансовый директор банка "Дельтакредит" Елена Кудлик, снижение кредитной ставки оказалось возможным благодаря тому, что ситуация на финансовых рынках стала более или менее стабильной, соответственно, и стоимость, по которой банки привлекают средства, снизилась. С этим мнением согласны и в АИЖК, в официальном пресс-релизе которого говорится: "Снижение ставок стало возможным благодаря изменению стоимости фондирования, привлекаемого агентством путем размещения на рынке ценных бумаг — корпоративных и ипотечных облигаций". Сейчас как в Европе, так и в Америке центральные банки стремятся обеспечивать необходимый прирост денежной массы для сохранения прежде всего банковской ликвидности. Это закономерно приводит к снижению реальных процентных ставок. А в результате западные рынки оказались доступны и российским заемщикам.

Представители крупных ипотечных банков считают также, что слишком высокие банковские ставки привели к общему снижению заинтересованности потребителя в получении ипотечного кредита. По данным Банка России, темпы роста ипотечного кредитования в первом квартале 2013 года были почти в 3 раза меньше, чем годом ранее и в 4,6 раза меньше, чем в 2011 году. "Клиенты предпочитают дождаться более выгодных условий, чем получить кредит на много лет по текущим высоким ставкам,— говорит директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Александр Дарданов.— Поэтому банки для выполнения запланированных показателей кредитования вынуждены идти на снижение ставок".

Тем не менее эксперты считают, что для серьезного оживления рынка ипотеки мер, принятых ведущими банками, недостаточно. "Чтобы что-то изменилось в лучшую сторону для потребителей, чтобы ипотека стала более доступной, а платежи более комфортными для клиентов, снижение должно быть более радикальным,— считает начальник службы розничного кредитования КБ "Московское ипотечное агентство" Наум Либкинд.— Однако доступность ипотеки и доступность жилья — понятия различные. Представляется, что в большей степени на доступности жилья может сказаться именно уровень цен на недвижимость".

По словам Либкинда, практически у всех банков эффективная доходность ипотеки составляет 3-4%. "Если говорить о реальных ставках, то они, конечно, все еще очень высокие, но не настолько, как принято считать",— утверждает он. Реальная стоимость для заемщика, если при определении ипотечной ставки учесть процент инфляции и уровень изменения цен на жилье, получается 6-7%. Если клиент пользуется и налоговым вычетом, который составляет 13% суммы всех выплаченных процентов по ипотеке, то реальная ставка будет еще ниже.

Однако клиента, как правило, интересуют не математические выкладки, а понятные цифры, например ставка по кредиту, первый взнос, какую реальную сумму он будет выплачивать в месяц и какую часть его бюджета она составит. Чтобы привлечь клиентов, банки идут на самые разные маркетинговые шаги. Например, банк "Дельтакредит" объявил, что ипотеку можно получить по одному документу, а Росевробанк предлагал взять до 31 мая кредит на покупку жилья под 1% годовых в рублях (правда, эта ставка действует только в первый год, после чего вырастает до стандартных 14% годовых).

Сегодня на рынке представлено немало ипотечных программ и специальных предложений, и заемщик может выбрать оптимальный вариант. Как правило, труднее всего определить процентную ставку. Банки предлагают три разновидности — фиксированную, плавающую и комбинированную. Преимущество фиксированной ставки — ее стабильность. Заемщик вносит деньги в соответствии с четким графиком платежей и имеет возможность планировать бюджет. Однако банки, согласно договору, в случае ухудшения экономической ситуации, как правило, имеют право повысить процент.

На данный момент более привлекательны плавающие ставки, которые состоят из двух частей. Первая — постоянная величина, которая не меняется на протяжении всего срока кредитования. Вторая часть — переменная, она рассчитывается по одному из рыночных индексов (LIBOR, EURIBOR, MosPrime, ставка рефинансирования Банка России). Для кредитов в долларах США используется лондонская межбанковская ставка LIBOR, для кредитов в евро — европейская EURIBOR, остальные — для кредитов в рублях. Обычно плавающие ставки ниже фиксированных, однако в случае глобальных финансовых потрясений (кризис 2008-2009 годов) они могут серьезно вырасти.

Комбинированная ставка совмещает в себе особенности фиксированной и плавающей. Первые год (или несколько лет) она остается на неизменном уровне, причем ниже среднерыночных цен, затем становится плавающей. Однако чем срок фиксации дольше, тем больший процент заплатит в итоге заемщик.

С учетом действия всех этих инструментов, при условии стабильности финансовых рынков, эксперты прогнозируют, что в ближайшие год-два рост ипотечного рынка составит по разным подсчетам от 10% до 25% в год, аналогично росту рынка недвижимости. Однако, несмотря на то что крупнейшие игроки снизили процент по кредитам, средневзвешенная ставка по рынку ипотеки в России до конца второго квартала, по мнению Андрея Осипова, может вырасти на 0,2-0,3%: "К середине 2013 года, таким образом, реальная ставка по ипотеке в РФ может составить 13,3%. Повышение ставок может привести к снижению объемов выдачи кредитов и объемов продаж жилья. Но не радикально. Если экономическая ситуация в стране улучшится, то ставки будут несколько снижаться". Елена Кудлик считает, что максимально возможное изменение ставок в этом году — плюс-минус 0,25-0,5%. Однако в какую сторону произойдет изменение, зависит от общей экономической обстановки. Пока, по мнению Кудлик, ситуация довольно благоприятная.