Коммунальные миражи

Считаете, что квартиры у нас стоят дорого, зато мы мало за них платим? На самом деле по расходам на содержание жилья мы догнали и перегнали Америку и большинство стран Европы.

Толпы демонстрантов, забрасывающие офисы главных поставщиков электроэнергии яйцами и помидорами,— так в Болгарии отреагировали на резкий рост тарифов на электроэнергию. В результате цены на электричество были снижены (примерно на 8%), а сам кабинет во главе с премьером страны Бойко Борисовым был отправлен в отставку.

В России, где с 1 июля ожидается очередное повышение цен на услуги ЖКХ, все обычно проходит тихо. В то время как почти каждый десятый респондент очередного опроса ВЦИОМа (8%) отметил, что повышение тарифов станет непосильной нагрузкой для семейного бюджета и повлечет за собой угрозу выселения. Тем не менее почти три четверти опрошенных изыскивают возможности оплачивать счета в необходимом объеме (72%).

Мнение, что при крайней дороговизне в России квадратного метра жилья его содержание обходится довольно дешево, весьма популярно. "В западных странах все наоборот: цены на жилье, как в России, не зашкаливают, зато содержание влетает в копеечку",— утверждают эксперты.

Специально для "Денег" компания Tranio.ru провела исследование и выяснила, какая сумма в среднем уходит на содержание жилья в разных странах. Стоимость входа на рынок жилья тоже оценивалась в среднем по рынку. Как оказалось, мнение о том, что россияне платят за жилье меньше иностранцев, не более чем миф. "У нас тарифы ниже европейских, а итоговый платеж вполне сопоставим с западными странами. Некоторых мы даже опережаем, тех же американцев. И все это происходит из-за того, что у нас потребление зашкаливает. У нас есть регионы, где котельные топят углем, что безумно дорого. Даже нормативы потребления в России в два раза выше, чем на Западе. И все утечки, потери, отсутствие счетчиков, датчиков движения, которые выключают свет, это все приводит к тому, что итоговый объем ресурса, который мы потребляем, дает вполне сопоставимую с западными странами цену платежки",— говорит председатель комиссии по местному самоуправлению и жилищно-коммунальной политике Общественной палаты РФ Светлана Разворотнева.

Даже если говорить о Москве, единственном российском регионе, который минимум на 20% дотирует стоимость содержания квартир и оплату услуг ЖКХ всем горожанам. Согласно результатам проведенного "Деньгами" опроса, за стандартные "двушки" и "трешки" в среднем платят 5 тыс. руб. в месяц. Это около €1,5 тыс. в год. Причем в Москве стоимость содержания квартиры не должна превышать 10% совокупного дохода семьи, а в остальных регионах страны норматив другой: не более 22%.

Парадокс в том, что средний совокупный платеж россиян за ЖКХ не могут назвать даже специалисты, которые вплотную занимаются реформой этой сферы. "Этой средней цифры не существует, в этом-то и вся сложность,— объясняет Светлана Разворотнева.— Есть северные территории, где ежемесячный платеж может доходить до 13 тыс. руб. А есть город Брянск. Он поделен ровно пополам, и его обслуживают две тепловые компании. В результате у жителей одного города принципиально разные тарифы на тепло. Если мы по одному городу не можем назвать среднюю стоимость платежки, что говорить о средней по всей стране?"

В феврале этого года президенту РФ Владимиру Путину тогда еще глава Минэкономразвития, а ныне глава ЦБ Эльвира Набиуллина показала несколько платежек — московскую (около 6 тыс. руб.) и региональные (Алтай, Мурманская область, Санкт-Петербург), в которых ежемесячная сумма превышала 12 тыс. руб. Даже если признать, что средний платеж по России составляет менее 6 тыс. руб. в месяц, стоимость содержания квартир в нашей стране окажется такой же, как, например, в Турции и США. А в городах, где платежка превышает 10 тыс. руб. в месяц (не за элитное жилье), траты россиянина будут выше, чем у жителей большинства стран ЕС за исключением крупнейших экономик Европы — Германии, Великобритании и Франции.

Однако структура расходов на ЖКХ в России и странах Запада в корне отличается. "У россиян большая часть расходов на жилье — это оплата коммунальных услуг (80%), а меньшая часть связана с текущим ремонтом жилья (20%). А в западных странах на оплату коммунальных услуг приходится 40% бюджета на содержание жилья, а на текущий ремонт и прочие вопросы, связанные с поддержанием качества объекта недвижимости, уходит 60%",— говорит президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

Перекосы в структуре расходов россиян на содержание жилья в России власти намерены устранить в обозримом будущем. Пока, правда, не за счет сокращения затрат на оплату коммунальных услуг, а за счет увеличения их расходов на содержание и капитальный ремонт домов.

С 2014 года в стране будет введен новый налог на недвижимость. Согласно оценкам Минфина, сейчас россияне платят в среднем менее 700 руб. в год за стандартную "двушку". В Москве, если ориентироваться на недавно обнародованные оценки начальника управления имущественных налогов ФНС Марии Толмачевой, средний платеж составляет 2,7 тыс. руб. (€67,5). В новом году для квартиры площадью 75 кв. м он может вырасти вдвое — до 5,5 тыс. руб. (€137,5). По европейским меркам и эта сумма невелика. Однако годовой платеж москвича на содержание жилья вырастет почти на 9%. Правда, у жителей регионов наконец появится возможность позлорадствовать: налог на недвижимость будет исчисляться из кадастровой стоимости жилья. В среднем по стране ее оценили в 35 тыс. руб. за кв. м, в Москве — в 160 тыс. руб.

Но вот сколько и москвичи, и жители остальных регионов будут платить за капитальный ремонт, который с 2014 года станет де-факто еще одним налогом, неизвестно. По оценкам чиновников, цена вопроса — 9,3 трлн руб. Поэтому ожидается, что в ежемесячную платежку россиян добавится от 3 до 10 руб. за 1 кв. м.

Впрочем, важны не столько абсолютные цифры, сколько доля в семейном доходе, которая идет на оплату содержания жилья. По этому соотношению Россия ближе всего к Турции, где средний доход составляет €640 в месяц против средней зарплаты €615 россиянина (после налогообложения). А траты и тех и других — около €1,6 тыс. в год. В Германии, где средняя зарплата сейчас составляет €2,2 тыс., внушительный ежегодный платеж — около €4 тыс. Тем не менее, по словам управляющего партнера риэлторской компании Kaiser-Estate Бориса Бронштейна, для жителей Германии оплата счетов соразмерна средней заработной плате и не сильно отражается на бюджете владельца жилья. Чего не скажешь о жителях Болгарии: средняя зарплата — около €319 (после налогов), стоимость содержания недвижимости в год — около €2 тыс.

В части необычайной дороговизны российской недвижимости тоже все не совсем так. "Некоторое время назад для крупнейших городов мира и России наша компания рассчитала количество годовых зарплат, в которое оценивается стоимость недорогой, но качественной 70-метровой квартиры, расположенной в городах, не в центральных районах. В соответствии с проведенным исследованием стоимость недорогой квартиры в Берлине составляет четыре годовые зарплаты среднестатистического горожанина. Стоимость недорогих квартир в крупнейших городах США и Канады — около шести-восьми годовых зарплат",— рассказывает Станислав Зингель.

Согласно исследованию Gordon Rock, для жителей большинства европейских столиц стоимость недорогих, но качественных квартир составит от 7 до 14 годовых зарплат. Жителям российских городов-миллионников, как и большинству европейцев, для покупки типовой недорогой квартиры потребуется от 10 до 14 годовых зарплат. "А вот для жителей Лондона, Парижа, Рима, Токио, Сиднея, Киева, Москвы и Санкт-Петербурга — от 16 до 20 годовых зарплат",— говорит Зингель.

По всему выходит, что тратят на содержание жилья россияне уже сейчас не меньше европейцев, а будут еще больше. Да и квадратные метры в России не так уж заоблачно дороги. Скажем, квартира без отделки площадью 100 кв. м в нестоличном Бургасе (Болгария) стоит €38 тыс. (1,52 млн руб.). За эти деньги россиянин может купить трехкомнатную квартиру площадью 60 кв. м на втором этаже пятиэтажки в Урюпинске (Волгоградская область).

Стоимость содержания квартиры 80 кв. м в России и за рубежом

Страна
Коммунальные
услуги
Налог на
недвижимость
Услуги
управляющей
компании

Страховка

Всего
Болгария
843,6
83,8
850,0
212,0
1 990
Великобритания
2613
1619
837
412
5 481
Германия
1633,3
1744,2
330,0
300,0
4 008
Греция
1507
340
200
200
2 247
Испания
1176
425
675
300
2 576
Италия
1800
300
300
300
2 700
США
1577
779
650
200
1 629
Турция
1019
200
360
100
1 679
Франция
1332
1342
800
180
3 654
Черногория
960
535,5
1105
178,5
2 750
Россия
2550 (*)
25
-
-
2575
Москва
1500 (*)
67,5
-
-
1567,5

Источник: оценка Tranio.ru.

(*) — оценка журнала "Деньги".

Средняя цена квартиры 80 кв. м

Страна
Средняя цена
за кв. м
Цена квартиры
Болгария
750
60 000
Турция
837
66 960
Россия
875
70 000
США
1 082
86 560
Черногория
1 387
110 960
Греция
1 837
146 960
Германия
2 075
166 000
Испания
2 500
200 000
Великобритания
2 627
210 160
Франция
3 500
280 000
Италия
4 000
320 000
Россия (Москва)
4 000
320 000