Дома долготерпения

Застой на рынке жилья вызвал новый тренд: в России заговорили о возрождении давно забытого бизнеса по строительству доходных домов. «Секрет фирмы» оценил перспективы нового рынка.

«Бизнес доходных домов может заинтересовать очень многих, ведь для него большого ума не надо: построил здание и деньги собирай»,— так рассуждает председатель комиссии по строительству и девелопменту «ОПОРЫ России» Алексей Кожевников. Не странно ли — по сей день столь простой и привлекательный бизнес в нашей стране предприниматели обходят стороной? Ничего странного: продажа жилья может приносить застройщикам от 20% до 50% годовых, аренда — в лучшем случае 12–15%. Неудивительно, что существует пока лишь один полноценный доходный дом, да и тот построен на бюджетные средства. Однако стагнация на рынке жилья привела к тому, что застройщики стали более лояльно относиться к длинным деньгам аренды. Пока они сдают в наем лишь непроданные квартиры, но в ближайшем будущем появятся полноценные проекты доходных домов, и их доля будет только расти.

Черный наем
В настоящее время объем московского рынка аренды — 160 тыс. квартир, а средняя стоимость найма жилья, по данным аналитического агентства RWAY.ru, составляет порядка $1,5 тыс. Несложно подсчитать, что годовой оборот рынка аренды — около $2,4 млрд. Это весьма заманчивый бизнес для инвестиций. Правда, у него есть серьезный недостаток: этот сектор рынка практически на 100% контролируется частниками.
Организованный рынок аренды может похвастаться лишь одним проектом. Доходный дом на 47 квартир построен в 2003 году столичным департаментом инвестиционных программ (ДИПС) по адресу Большой Николоворобьинский переулок, д. 10. Стоимость проекта составила $12,3 млн. С первого дня квартиры в нем сдавались по высоким ставкам — от $2,5 тыс. до $12 тыс. в месяц. Тем не менее уже в 2005 году вместо запланированных 75% загрузки площади были сданы на 95–97%, что сократило срок окупаемости с запланированных восьми до пяти лет.
Однако, несмотря на то что эксперимент оказался удачным, город отказался от дальнейших планов строительства доходных домов. В ДИПСе это решение не комментируют. Но один из бывших сотрудников департамента поделился с «Секретом фирмы» мотивами такого решения: «Город не будет ставить строительство доходных домов на поток, поскольку слишком велика конкуренция со стороны черного рынка».
У генерального директора Vesco Consulting Алексея Аверьянова есть собственная объяснение. По его мнению, причина в том, что цены на жилье последние годы росли гораздо быстрее, чем арендные ставки. То есть городу выгоднее отдавать площадки под застройку, получая без особых хлопот около половины строящихся площадей или их денежный эквивалент.
«Многие застройщики неоднократно заявляли о выходе в этот сектор,— замечает заместитель генерального директора агентства „Новый город” Наталья Ветлугина.— Но в процессе реализации проектов приходили к выводу, что продавать жилье гораздо выгоднее». В частности, СПК «Развитие» на стадии проектирования клубного дома в районе Остоженки (3-й Обыденский переулок, д. 2) анонсировала его как доходный. Однако впоследствии все квартиры в доме были распроданы.
«Застройщикам намного выгоднее быстро обернуть средства и вложить их в новый проект»,— соглашается управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
Однако за последний год ситуация изменилась. Продавать быстро уже не получается. По словам управляющего директора компании «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, в среднем по рынку объемы продаж по сравнению с прошлым годом упали на 20% в денежном выражении и примерно на 30% — по количеству сделок. Непроданные квартиры заставили застройщиков пересмотреть свои взгляды на аренду жилья.
Больше года тому назад Mirax Group стала сдавать квартиры в жилых комплексах «Золотые ключи-2» и «Корона». Большая доля площадей будет выделена под апартаменты и в проекте «Баркли-Plaza», реализуемом девелопером «Баркли». Еще один апарт-отель под брэндом MaMaison должен появиться в офисно-гостиничном комплексе, который строит компания Orco Group. Правда, о доступности аренды в этих проектах говорить не приходится: в месяц нужно платить от $4–5 тыс. (за такие суммы сдаются однокомнатные квартиры в комплексе «Золотые ключи-2»). В ближайшее время застройщики если и будут вкладывать средства в доходные дома, то лишь с арендной платой не ниже $1 тыс. в месяц. «В этом сегменте срок окупаемости составит примерно 6–10 лет,— рассуждает генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов.— Тогда как в эконом-классе он может достигать 20–25 лет».

История вопроса
Самые ранние упоминания о доходных домах относятся к III в. до н. э. В Древнем Риме это были кирпичные здания высотой от трех до пяти этажей, занимавшие целые кварталы. Первый этаж, как правило, был отведен под лавки и ремесленные мастерские, а остальные сдавались простолюдинам.
В России идея доходных домов получила широкое распространение во второй половине XIX в. К началу XX в. только в Москве их насчитывалось более 600. Самым прибыльным считался принадлежавший купцу Афремову (Садовая-Спасская, 19). Восьмиэтажное здание, возведенное в 1904 году по проекту архитектора Шишковского, считалось по тем временам необычайно высоким.
Аренда самой дешевой комнаты стоила 20 копеек за ночь. На те же деньги можно было купить два пирожка. Столичные чиновники со средним доходом 600–800 руб. в год тратили на оплату комнаты 10–15 руб. в месяц, что сопоставимо со стоимостью коровы (причем лишь около 5% госслужащих в то время имели собственную недвижимость). Например, в доходном доме купца Солодовникова, расположенном на улице Гиляровского (бывшей 2-й Мещанской), было 183 комнаты площадью от 16 до 21 кв. м. Кухни были общими, но с отдельными столами для каждой семьи. Также жильцы имели право пользоваться общей библиотекой, яслями, помещениями для сушки, холодной кладовой и потребительской лавкой. Брали с постояльцев по 10 руб. в месяц. Снять в столице квартиру можно было за 20–30 руб., а хорошо обставленные апартаменты — не меньше чем за 100 руб. в месяц. Самым дорогим был доходный дом на Сретенском бульваре, принадлежавший страховому обществу «Россия»: ежемесячная плата за проживание в нем достигала 500 руб.

Доступная модель
О дешевых доходных домах говорят в основном представители власти. В частности, осенью прошлого года столичный мэр Юрий Лужков на заседании городского правительства заявил, что для решения жилищных проблем москвичей в столице необходимо строить муниципальные доходные дома, в которых квартиры будут сдаваться внаем очередникам по умеренным ценам. Впрочем, какой-нибудь конкретикой это заявление подтверждено не было. Но даже если проект и будет реализован, то наличие льготных категорий граждан исключает такое понятие, как «доходность».
И все же находятся оптимисты, убежденные в том, что доходный дом может стать доходным бизнесом. Так, руководство общественной организации «ОПОРА России», разработавшее свой проект строительства доходных домов, уверено, что привлечь бизнес к строительству дешевого арендного жилья можно, если предоставить застройщикам льготы. «Во всех западных странах, где развит рынок аренды, идут по такому пути»,— замечает эксперт «ОПОРЫ России» Евгений Шлеменков. Например, строители имеют возможность воспользоваться беспроцентным кредитом. «Застройщики самостоятельно покрывают основную часть долга банку, а проценты по кредиту за него оплачивают муниципальные власти»,— объясняет Шлеменков. В результате в Германии доля арендного жилья сегодня составляет 55%, во Франции — 45%, в США — 30–35%.
Благодаря активному строительству апарт-отелей арендное жилье в Америке стало вполне доступным. По данным National Multi Housing Council, около 40% арендаторов — люди с годовым доходом менее $20 тыс. в год. Средняя стоимость аренды в США составляет около $600, а небольшую квартиру можно снять за $300–400 (разумеется, средние ставки аренды в разных штатах могут различаться в несколько раз).
По мнению экспертов «ОПОРЫ России», лучшим стимулом для российских застройщиков будет предоставление дешевых площадок под застройку. «Например, в Москве затраты девелопера на землю практически равны себестоимости строительства, а в некоторых случаях могут ее превысить»,— говорит директор по развитию компании «Бенефит инжиниринг» Ярослав Козлов, имея в виду нынешнюю практику, когда за выделенную властями землю под строительство застройщик «берет» город в 50-процентную долю своего бизнеса.
Если же выделять землю застройщикам по кадастровой стоимости, ее доля в общей стоимости 1 кв. м составит порядка 5%. Так, по оценке столичного департамента земельных ресурсов, в Восточном округе кадастровая стоимость земли составляет 1,5–5,5 тыс. руб. за 1 кв. м. То есть гектар земли, на котором можно возвести от 8 до 16 тыс. кв. м жилья, будет стоить в среднем всего 35 млн руб. Если исходить из средней себестоимости 1 кв. м жилья эконом-класса около 35 тыс. руб., то затраты предпринимателя на строительство 16 тыс. кв. жилья составят порядка 560 млн руб. Таким образом, с учетом льготной земли себестоимость 1 кв. м составит около 37 тыс. руб.
А чтобы застройщик не использовал землю нецелевым образом, следует создать специальные структуры, куда бизнес будет вносить свою долю деньгами, а власти — участками под строительство по кадастровой стоимости. Когда же объект начнет приносить прибыль, то она будет делиться между сторонами пропорционально внесенным долям: городу — свои 5–6%, остальное — инвестору. Если сдавать однокомнатную квартиру площадью 35 кв. м за 12 тыс. руб. в месяц, она окупится за 9–10 лет. Спрос обеспечен, считают в «ОПОРЕ России» — ведь этим летом однокомнатную квартиру в столице можно было снять не дешевле чем за 16–17 тыс. руб.

Бизнес ищет инвестора
Вопрос лишь в том, захочется ли предпринимателям вкладываться в проекты с доходностью ниже рыночной.
«Не стоит полагать, что подобные проекты привлекут действующих застройщиков,— замечает генеральный директор компании „Миэль-Брокеридж” Наталья Кирпиченко.— А вот структуры, не ориентированные на быстрые деньги, вполне могут заинтересоваться доходными домами». Например, компании, планирующие выход на IPO. «Им нужны активы на балансе, а актива лучше недвижимости не найти»,— развивает мысль Кирпиченко.
Евгений Шлеменков уверен, что интерес к проекту проявят подрядчики, у которых нет серьезного административного ресурса, чтобы получить участки под строительство.
Однако сами подрядчики осторожно смотрят на перспективу вложений в строительство доходных домов. «Большинство подрядных организаций — небольшие компании, у которых немного свободных денег, а если брать кредиты, то это серьезно увеличит срок возврата инвестиций»,— считает владелец и генеральный директор ЗАО «Экологика» Анатолий Охотников. А вот владелец компании «Строительные направления» Андрей Кузьмин полагает, что в качестве инвестиций в строительство можно привлечь средства частных соинвесторов. «Это хорошая альтернатива банковским депозитам для граждан, у которых накопились свободные деньги,— говорит он.— Доходные дома могут гарантировать длительный стабильный доход, а наличие в проекте госструктур гарантирует его реализацию».
Впрочем, у экспертов вызывает сомнение сама возможность выделения льготных участков в Москве. «Массовым это явление быть не может,— уверен директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев.— В лучшем случае выделят один-два участка, и на этом все закончится». «В столице к проекту проявляют интерес лишь муниципальные власти, тогда как столичные чиновники относятся к нашей концепции прохладно»,— соглашается Шлеменков.
Зато эксперту «ОПОРЫ России» удалось убедить в ее привлекательности региональных чиновников. Для них интерес в том, чтобы привлечь частных инвесторов к реализации нацпроекта «Гражданам России — доступное жилье». «Ведь доступное жилье не обязательно должно выступать в виде личной или муниципальной собственности, оно может быть и в виде доходных домов»,— такой довод приводит Евгений Шлеменков. Первые проекты доходных домов в рамках этой концепции будут реализованы в Серпухове, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону и Новороссийске (в последнем запланировано строительство девяти доходных домов). В частности, власти Серпухова будут предоставлять землю под застройку доходных домов бесплатно. Инвесторы уже нашлись: по словам эксперта, сегодня об участии в программе заявили три известные торговые сети. Правда, назвать их Шлеменков отказался.

Прогноз по году
Строительство доходных домов в Москве и в других регионах — дело времени. Даже без преференций государства интерес игроков рынка недвижимости к арендному жилью будет расти. Сегодня девелоперы выделяют под аренду лишь часть площадей, но через три-пять лет, уверена глава департамента аренды компании IntermarkSavills Светлана Бологова, они всерьез возьмутся за реализацию полноценных проектов доходных домов. «К 2015 году их количество составит порядка 3% от всего жилищного фонда в стране, а к 2025 году — 25–27%»,— прогнозирует Наталья Кирпиченко. Получается, что уже к 2015 году будет построено около 90 млн кв. м доходных домов (для сравнения: за весь 2006 год в России введено около 50 млн кв. м жилья).
«Однако эконом-класс начнут строить лишь тогда, когда будут заполнены более дорогие сегменты, а это произойдет не раньше чем через 10 лет»,— рассуждает Наталья Ветлугина. В этом-то все и дело: на молодом российском рынке бизнес всегда развивался по аналогичной схеме — от дорогих сегментов к более дешевым. Достаточно напомнить, что супермаркеты, которые в середине 1990-х годов позиционировались как элитные магазины, сегодня стремятся в сегмент дискаунтеров. Сегодня по этому же пути идет гостиничный рынок. Наталья Ветлугина убеждена, что в соответствии с мировым опытом после насыщения дорогих сегментов жилья Россия придет к тому, что 40–50% наших соотечественников будут проживать в арендованных апартаментах.