Арендодатели настроились на продажу

Арендодатели настроились на продажу

Объем предложения резко сократился

Средние цены на аренду жилья в крупнейших городах России растут. Это происходит на фоне 20–30-процентного снижения объема предложения: многие собственники осенью решили воспользоваться продиктованным падением рубля и ростом цен на новостройки ажиотажным спросом на вторичную недвижимость и продать жилье. Но аналитики предупреждают, что многие купленные на этой же волне инвестиционные квартиры в следующем году могут пополнить рынок арендного предложения. Так, в Москве они ждут увеличения его объема более чем на 20%.

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в 16 крупнейших городах России в декабре составила 17,4 тыс. руб. в месяц, двухкомнатной — 24,1 тыс. руб. Такие данные приводит ЦИАН. Согласно расчетам аналитиков, относительно ноября аренда «однушек» подорожала на 1,4%, «двушек» — на 0,9%. При этом в обоих случаях жилье все еще стоит немного дешевле, чем в декабре прошлого года, хотя разница практически нивелировалась: до 0,2% и 0,4% соответственно. Согласно оценкам компании «Этажи», средняя стоимость однокомнатных квартир в городах-миллионниках — 16,9 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных — 23,9 тыс. руб. За месяц значения в обоих случаях выросли на 1,2%, а за год сократились на 1,6% и 0,5% соответственно.

Согласно расчетам «Этажей», самый выраженный рост цен на однокомнатное жилье оказался в Санкт-Петербурге, где за месяц квартиры подорожали на 2,98%, до 26,8 тыс. руб. в месяц. На втором месте — Екатеринбург и Новосибирск с увеличением на 2,4%, до 18,6 тыс. руб. и 18,8 тыс. руб. соответственно. Аналитики ЦИАН в декабре отметили очень выраженную разноплановую динамику на некоторых локальных рынках. Например, по их оценкам, в Челябинске аренда однокомнатных квартир за месяц подешевела сразу на 5,4%, до 10,5 тыс. руб. в месяц. А в Казани средний показатель опустился на 3,7%, до 18 тыс. руб. В некоторых регионах, по расчетам компании, цены, наоборот, подскочили: например, в Краснодаре аренда за месяц подорожала на 6,7%, до 19,2 тыс. руб. за однокомнатную квартиру в месяц, а в Омске рост составил 4,5%, до 13,9 тыс. руб.

Но руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов объясняет, что локальные колебания пока могут быть непоказательными.

В большинстве городов в декабре объем предложения снизился на 20–30% относительно ноября — такая картина нехарактерна для конца года и немного исказила динамику на местах.

«Это можно объяснить тем, что часть арендодателей решила вывести свои квартиры в продажу, чтобы успеть их реализовать на волне ажиотажного спроса»,— рассуждает он. Руководитель департамента аренды жилой и коммерческой недвижимости федеральной компании «Этажи» Ольга Павлинова считает, что объем предложения сейчас составляет две трети от среднемесячного, но связывает динамику с ростом числа арендаторов. «Выросла доля тех, кто продал свою квартиру и вложился в новостройку на стадии строительства, такие арендаторы обычно не сильно требовательны к жилью, поскольку оно им нужно как место временного проживания и хранения вещей»,— рассуждает она. По мнению эксперта, многие приценивавшиеся к покупке собственной квартиры арендаторы пока также отложили сделки, ожидая стабилизации рынка в начале будущего года.

В Москве, согласно расчетам ЦИАН, за счет колебания объема предложения средняя стоимость однокомнатных квартир за месяц выросла на 5,5%, до 38,5 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных — на 3,9%, до 53,4 тыс. руб. Но в среднем, согласно оценкам управляющего партнера «Миэль» Марии Жуковой, за минувший год снять квартиру стало на 7% дешевле. Это обусловлено низкой активностью арендаторов: в четвертом квартале спрос на жилье в среднем на 40% ниже, чем в тот же период годом ранее. В общегодовом выражении, согласно оценкам «Миэль», спрос сократился на 31%, а предложение — на 20%.

«Собственники, которые раньше сдавали свое жилье, продали квартиры на волне осеннего ажиотажа»,— констатирует госпожа Жукова.

В «Инком-Недвижимость» считают, что усредненная стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве (без учета элитного предложения) сейчас составляет 35 тыс. руб. в месяц, двухкомнатной — 52 тыс. руб., трехкомнатной — 60 тыс. руб. В среднем за год значение сократилось на 5%, но по итогам торга, согласно наблюдениям заместителя директора департамента аренды «Инком-Недвижимость» Оксаны Поляковой, арендаторы сейчас могут рассчитывать на дополнительный 5-процентный дисконт. Эксперт отмечает, что кризис в целом сделал собственников лояльнее: они все чаще готовы разделить или уменьшить депозит. «Осенью не более 15% арендаторов получали отказ в найме — против 45% в начале года»,— отмечает госпожа Полякова.

Мария Жукова считает, что цены на аренду в Москве в будущем году напрямую будут зависеть от ограничений, введенных на фоне COVID-19: если в январе они сохранятся или ужесточатся, собственники будут вынуждены снижать цены. «Хотя всегда велика доля и тех, кто не готов опускаться ниже психологического порога»,— напоминает она.

Оксана Полякова не исключает, что в следующем году арендодатели постараются отыграть спад, вернув ставки к докризисным значениям.

Но на рынок будет влиять и другой фактор: купленное на волне ажиотажного спроса жилье будет сдаваться в аренду. Госпожа Полякова ждет, что объем предложения в следующем году увеличится не менее чем на 20%.

Динамика цен на аренду жилья в крупнейших городах России

Город
Средние ставки аренды 1-комн. квартир, тыс. руб.
Изменение за последний месяц, %
Средние ставки аренды 2-комн. квартир, тыс. руб.
Изменение за последний месяц, %
дек.20
ноя.20
дек.19
дек.20
ноя.20
дек.19
Москва
38,5
36,5
38,9
5,50%
53,4
51,4
57
3,90%
Санкт-Петербург
24,9
23,9
26,1
4,20%
40,1
39,5
40,9
1,50%
Краснодар
19,2
18
18,8
6,70%
26,4
25,9
27,7
1,90%
Новосибирск
18,2
18
18,1
1,10%
24,2
25,1
26,2
-3,60%
Казань
18
18,7
17,1
-3,70%
25,3
25,8
21,9
-1,90%
Екатеринбург
17,9
18,2
18,8
-1,60%
23,7
24,7
22,3
-4,00%
Красноярск
16,2
16,4
14,2
-1,20%
21
20,8
19,7
1,00%
Ростов-на-Дону
15,3
14,8
14,1
3,40%
20,7
19,1
21
8,40%
Уфа
15,2
15,4
15,1
-1,30%
19,5
21,1
19,6
-7,60%
Нижний Новгород
15
14,9
15,8
0,70%
24,4
21,7
20,8
12,40%
Самара
14,7
14,3
15,1
2,80%
20,4
18,8
20,4
8,50%
Воронеж
14,6
14
14,6
4,30%
19,8
18
21,7
10,00%
Пермь
14,3
14,5
14,9
-1,40%
20,1
20,2
23,3
-0,50%
Омск
13,9
13,3
13,2
4,50%
17
16,6
15,2
2,40%
Волгоград
12,4
11,9
12,5
4,20%
15,2
17,4
14,3
-12,60%
Челябинск
10,5
11,1
12,1
-5,40%
14,1
15
15,6
-6,00%

Источник: данные аналитического центра ЦИАН.