«Тема пятиэтажек возникла в связи с крахом Новой Москвы»

Заслуженный архитектор России, профессор Московского архитектурного института, экс-директор Научно-исследовательского и проектного института (НИиПИ) Генплана Москвы (2004–2011 годы) Сергей Ткаченко рассказал корреспонденту “Ъ” Валерии Мишиной о возможных причинах запуска программы реновации в Москве, а также объяснил, какие нормативы, скорее всего, будут пересмотрены при уплотнении жилых кварталов.

— Ранее вы говорили, что девелоперы начали демонстрировать интерес к застройке кварталов, где расположены пятиэтажки, еще в 2011 году. В чем это выражалось?

— Если эти проекты решили заказать пять крупных инвесторов, это нельзя назвать массовым, но можно сказать, что это уже генеральная линия. Инвесторы прекрасно почувствовали, что Новая Москва уже поделена. И «коренные» инвесторы, которые работали в Москве, решили продолжить работу здесь, в Старой Москве. Тем более что они, конечно, изучили генеральный план 2010 года и прекрасно знают, сколько тут резервов.

— А сколько было резервов в Генплане 2010 года?

— По нему в Москве еще можно построить до 200 млн кв. м. Но это делается вместе с инфраструктурой, то есть с тем, что девелоперам как раз скучно: нужно строить дороги, школы, детские сады и сделать так, чтобы на всех хватило зелени. И в Генеральный план 2010 года мы как раз старались заложить развитие общественных пространств и объектов, даже самое неочевидное, например, общественные бани. Мы исходили из того, что в Москве было и в общем-то есть, 17,5 тыс. га производственных территорий. Исходя из принятого во всем мире подхода, в таком городе, как Москва, в крупном мегаполисе, необходимо оставлять порядка 7% территории под промышленными зонами. Это нужно для города, это есть и в Лондоне, и в Нью-Йорке, и так далее. Есть некий процесс функционирования города, который требует производственных территорий: это не заводы с трубами, а производственные территории, в которых логистика происходит, что-то изготавливается, ремонтные базы и так далее. То есть у Москвы есть еще 10 тыс. га резерва, которые можно использовать для застройки.

— Почему сейчас решили реновировать районы с пятиэтажками, а не использовать эти резервные земли?

— Потому что это уже не просто пустые свободные земли, на все появились инвесторы. В 2011–2012 годах и до сих пор чуть-чуть проводилась распродажа имущества Москвы, серьезная, аукционная. Очень много того, что оставалось у города еще до октября 2010 года, было распродано, исходя из соображений наполнения бюджета. Так что теперь тех резервов уже не осталось.

— Поэтому единственное свободное пространство — это территории под пятиэтажками?

— Нет, еще есть природный комплекс. Раньше всем природным комплексом ведал департамент природопользования и охраны окружающей среды. Теперь, чтобы увеличивать рекреационную территорию в Москве, у департамента забрали все зеленые территории, кроме особо охраняемых природных территорий, которые защищены федеральным законодательством. Я не хочу углубляться в то, как они осваиваются, но все, что раньше называлось «природный комплекс», попало в зону, которая становится рекреационной. Это скверы, парки и так далее. Все это может быть замощено, чтоб, например, там было удобно коляски катать. До 2010 года Москва считалась самым озелененным мегаполисом мира. Потом поменялся к этому подход.

Возвращаясь к пятиэтажкам. Эти кварталы на фоне города не обладают плотностью, которая могла бы быть. Но почему вообще появились тема со сносом пятиэтажек? Да потому, что тема Новой Москвы потерпела полное поражение. Территории присоединили, земля подорожала, все кому надо на этом нажились, получили свое, а строить никто не собирался. Кому она нужна без транспортного обеспечения и так далее? Все, что там построили,— 23-этажные кварталы без инфраструктуры, любой: социальной, транспортной и так далее. И эти кварталы могут превратиться в мертвые, в которых побьют стекла, которые подожгут и т. д. Там даже бомжи не будут жить, потому что далеко. Максимум, что будет осваиваться,— это ближайший пояс рядом с Москвой. Все это было неким огромным проектом на светлое будущее. При этом Московская область строит зачастую качественнее и всегда дешевле, чем Новая Москва. Так сложилось. Поэтому Новая Москва не конкурентоспособна. Зачем мне жить тут гораздо дороже, если я могу жить ближе, лучше и дешевле, возле станции железной дороги? И тема пятиэтажек возникла в связи с крахом Новой Москвы как ближайшей программы. Не с крахом, но с тем, что территория Новой Москвы не может быть освоена по методике стратегии быстрых результатов.

— Как происходит обычно уплотнение кварталов?

— Если говорить о первых программах сноса пятиэтажек, которая шла с 1999 года, то все происходит стандартно, это известно всем, как дважды два. Находится место рядом с домом под снос, строят стартовый дом, например, 12-этажный. В этот дом переселяются из этой пятиэтажки, далее ломается пятиэтажка, строятся еще два дома, и в него переселяются жители еще четырех домов. Вот, грубо говоря, квартал и освободили. Потом начинаются стоны инвестора — ему надо школу и другую инфраструктуру построить. Но под конец он полностью застраивает уже все. То есть переселились люди условно из трех кварталов. Первый пошел под переселение, второй — под инфраструктуру: девелоперу надо сделать школу, детский сад под кредиты, которые он неизвестно где берет, это его проблема. А третий — это уже добыча застройщика, где он может строить все, чтобы компенсировать расходы и получить прибыль, не разориться. В ЦАО распределение построенного между инвестором и городом было один к одному: 50% получал инвестор, 50% — город и очередники. На периферии, скажем так, Третье кольцо и дальше спальные районы — 30% получал город, 70% — инвестор. Когда инвесторы строили гаражи, город получал 20%, а инвестор — 80%. Сейчас точных соотношений я не знаю. Но ранее от инвесторов брали, так сказать, натурой — квартирами для очередников.

— Ранее вы как раз обращали внимание, что в последние годы очередникам дают меньшее число квартир, чем ранее.

— В течение последних десяти лет количество того, что строили для очередников, уменьшалось. На совещаниях у Юрия Лужкова первое, что он спрашивал, сколько построено и все ли моментально отдано очередникам. Сейчас ликвидирован департамент жилищной политики, который занимался распределением квартир. Выделять или не выделять построенные дома для очередников решается Градостроительно-земельной комиссией, в ручном управлении. И квартирный фонд, скажем так, стал оставаться: построенное жилье стало не сразу передаваться очередникам, а оставаться. На сегодня число таких оставшихся квартир достигло 3,5–4 тыс. И вот этот фонд вполне может быть эффектно выдан перед муниципальными выборами жильцам первых сносимых домов.

— Какой этажности должны быть дома, чтобы строительство окупилось?

— Есть некий известный коэффициент, это рассчитывали в НИиПИ Генплана, Москомархитектуре и так далее: когда сносится 1 тыс. кв. м, сколько должен построить инвестор, который возьмет в работу эту землю, чтобы это не было ему в убыток. В центре города при повышенных ценах этот коэффициент составляет приблизительно 2,5: то есть я сношу 1 тыс. кв. м и должен построить 2,5 тыс. кв. м, чтобы это было выгодно. Инвестор должен городу заплатить или площадью отдать и иметь какую-то свою прибыль. Мы вычисляли минимальный коэффициент. И дальше от центра он уже должен составлять 3,3, чтобы инвестор стал вообще бултыхаться. Сейчас эта дельта уже значительно больше, где-то приблизительно 4,5.

— На какие же квартиры могут рассчитывать переселенцы?

— Первые переселенцы, с моей точки зрения,— на любые в связи с тем, что очень неудачно была начата программа реновации с точки зрения общественного резонанса. Для того чтобы поправить положение, и исходя из того, что для бюджета это очень небольшие затраты, власти сейчас должны делать все, чтобы первые переселенцы поняли, что стали жить как в раю. И даже те, кто против и которых будут «насильно» переселять против их желания, чтобы потом сказали «спасибо». И чтобы выстроилась очередь на реновацию. Первые переселенцы должны получить такое, чтобы все захотели. Но не забывайте, что реновация может идти для инвесторов только поквартально, иначе это технологически невозможно. А это значит, что в течение долгого времени в районах будет стройка, пыль, грязь и так далее.

— Принятый закон о реновации допускает изменения и пересмотр правил землепользования и застройки. Так, эксперты неоднократно заявляли, что могут измениться нормативы по плотности и высоте застройки, парковкам, площади озеленения кварталов и так далее. Что конкретно, на ваш взгляд, может измениться в процессе реализации закона?

— Для того чтобы делать большую плотность, нужно отменить инсоляцию (количество солнечного света, попадающего в жилое помещение в течение суток.— “Ъ”). К этому давно подходят, да и в Москве уже много кварталов, где инсоляции как таковой нет.

В архитектурных институтах это одна из основ: есть даже такие примитивные линейки, которые используются с 1920-х годов. Смотря на квартал, проверяешь, где север и юг, как квартал стоит, конфигурацию зданий и окружающей застройки, и становится ясно, где не будет этой инсоляции. Или видно, что, чтобы поймать норматив по инсоляции, в том или ином месте этого здания должна быть как минимум 5–10-комнатная квартира, а так не бывает. Получается, что в части квартир инсоляции нет. Ну, нет, так нет. Нам долго объясняли те, кто хочет эти нормы отменить, что они были актуальны, когда в стране боролись с туберкулезом. Напомню, туберкулезная палочка не выживает, если на нее два часа солнце светит. А сейчас якобы не надо на нее светить, этой палочки вообще нет. И говорят, что люди только приходят ночевать в квартиру, а весь день проводят на работе, в общественных зонах и так далее. Это бесконечная тема, и мне кажется, как раз эти нормы и будут пересмотрены.

— Что еще могут пересмотреть?

— Есть еще, например, нормативы, согласно которым территорию детского сада нельзя ставить ближе чем за 25 м от улицы. Сейчас, как правило, и на это уже не смотрят, потому что территорию надо экономить. То есть могут избавиться от всего, что мешает уплотнить застройку, и разместить как можно более экономично на этой территории то, без чего по федеральному законодательству остаться нельзя. Нельзя без школы обойтись — построим школу, но она будет очень большая. И будут отменены радиусы доступности к школе или будут значительно увеличены. Пока нельзя, чтобы дети переходили дорогу к детскому саду от своего дома. Я думаю, что это тоже будет отменено. В микрорайоне это было хорошо, в квартале это трудно сделать. То есть будет упор на то, что мешает инвесторам оптимизировать застройку.

— Были ли элементы реновации в Генплане 2010 года?

— Будущая программа реновации была в Генеральном плане. Но там значилось, что необходимо постепенно заменять здания, у которых подходит срок не физического, но морального износа. Физически эти дома еще 100 лет будут стоять. И речь шла о том, что нужно постепенно заменять их на новые жилые здания. Но поскольку отсутствовал экономический и законодательный аппарат для реализации этой программы, все это тормозилось еще на первых этапах — на программе сноса ветхого и аварийного жилья.

— В чем вы видели необходимость подобной программы?

— С середины 1950-х годов стали строить по 4–4,5 млн кв. м жилья в год. И не дожидаясь того, чтобы дом рухнул и жилье стало аварийным, это жилье должно замещаться новым жильем. Мы выделяли кварталы, которые в принципе подлежат реновации.

Можно было продолжать снос по старой программе — ветхого и аварийного жилья, но нельзя называть ветхим и аварийным жильем крепкие кирпичные пятиэтажки и некоторые панельные дома, которые ветхими совсем не являются. И мы пытались говорить о том, что есть кварталы, которые подлежат реорганизации, реновации и так далее.

То есть они не подлежали сохранению, как, например, находившиеся, может быть, в худшем состоянии кварталы в центре города, но состоящие из исторических зданий. Их надо ремонтировать, реставрировать, реконструировать, но лучше не трогать.

Надо отметить, что пятиэтажки уже имеют ценность комфортной городской среды. Они стали ей постепенно. Они уже озелененные, люди их обжили. Это, если можно так выразиться, «намоленное» поколениями место, малая родина. Эта территория обустраивалась родителями тех, кто и сейчас там живет. Здесь есть определенная ценность, духовная, моральная. Я не за то, чтобы трястись над этим и сберегать, стоя насмерть, но тем не менее кварталы пятиэтажек образуют более гуманную среду, нежели наши новые многоэтажные кварталы.