Строительный инвестиционный цикл квартальной застройки

УДК 332.834.3/6

СТРОИТЕЛЬНЫЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ЦИКЛ КВАРТАЛЬНОЙ ЗАСТРОЙКИ В.С. Степанова, М.С. Фролова, А.В. Бажакин

В статье представлен анализ строительного инвестиционного цикла квартальной застройки жилых домов. Рассмотрена составляющая эффективности капитальных вложений от всех этапов инвестиционного цикла: проектирования, строительства и освоения проектной мощности. А также авторами разработана и теоретически обоснована логическая схема взаимодействий участников инвестиционного процесса с учетом правоустанавливающих положений.

Ключевые слова: комплексная застройка микрорайона, инвестиционный цикл, эффективность капиталовложений.

BUILDING INVESTMENT CYCLE OF A DISTRICT DEVELOPMENT V.S. Stepanova, M.S. Frolova, A.V. Bazhakin

In this article we presented the analysis of building investment cycle of a district development of residential areas. We considered the efficiency of capital investments from all the stages of investment cycle: designing, building and the mastering of the rated capacity. What is more, the authors of the article developed and theoretically proved the logical scheme of the interaction of the participants in investment process, taking into account the law regulations.

Key words: the complex district development, investment cycle, the efficiency of capital investments.

Совершенствование организационных вопросов комплексной застройки территории - одна из актуальных задач капитального строительства. Наиболее экономически выгодным становится строительство кварталов, что позволяет достигать существенного увеличения объёма ввода нового жилья, тем самым появляется возможность для реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» [4].

Важной чертой квартальной застройки являются её региональные особенности, которые характеризуются уровнем развития инвестиционного процесса освоения территории, влияющего на эффективность и темп строительства.

Строительный инвестиционный цикл рассматривается как совокупность всех видов деятельности, обеспечивающих получение конкретной строительной продукции (т.е. зданий и сооружений).С экономической точки зрения - это период от начала финансирования строительства до момента, когда построенный объект сам способен приносить доход, который можно вкладывать в новые инвестиции. Инвесторы заинтересованы в том, чтобы продолжительность инвестиционного цикла была как можно короче, потому что в течение всего периода цикла вложенные деньги становятся как бы «замороженными», т.е. не дающими прибыли. Ввод же объекта в эксплуатацию означает начало постепенного «возврата» вложенных средств. Затягивание сроков строительства («долгострой») всегда влечет за собой большие экономические потери, так как увеличиваются сроки получения прибыли от эксплуатации построенных объектов.

С точки зрения инвесторов, комплексная застройка является инвестиционно-привлекательным вариантом в силу эффекта от масштабности проекта: за счет обустройства определенного района, прокладывания там коммуникаций и налаживания инфраструктуры, можно получить больше прибыли от введения в эксплуатацию нескольких объектов. В связи с этим, подобный проект намного интереснее точечной застройки.

Во многих зарубежных странах действует закон, ограничивающий точечную застройку и обязывающий инвесторов и строителей заниматься преимущественно ком-

плексной застройкой и реконструкцией целых кварталов при сохранении архитектурного облика территории.

Целостный подход к комплексной застройке в крупных городах зарубежных стран стал складываться еще 1960-70 гг. с появлением первых высоток. Его главной концептуальной особенностью стала многофункциональность, которая базируется на гармоничном архитектурно-планировочном сочетании зданий-небоскребов административного или гостиничного назначения с жилыми домами средней, повышенной этажности и малоэтажными зданиями инфраструктуры. Такой подход позволил полноценно реализовать каждый тип зданий и обеспечить комфортную жизнь городских микрорайонов.

Второй особенностью стал принцип отвода земель под комплексную застройку вне исторической зоны городов. В настоящее время за рубежом комплексная застройка территорий производится на окраинах, на территориях устаревших промышленных районов или в зонах города, разрушенных при военных действиях и стихийных бедствиях.

Эффективность капитальных вложений зависит от всех составляющих инвестиционного цикла: проектирования, строительства и освоения проектной мощности. Нередко сроки проектирования и особенно освоения проектной мощности значительно затягиваются, что приводит к увеличению продолжительности строительства микрорайона. Потери для экономики, связанные с удлинением инвестиционного цикла, одинаковы вне зависимости от того, на каком этапе они происходят.

Учитывая постоянно совершенствующуюся технологию строительства и современные подход к комплексному строительству микрорайонов или квартальной застройки можно сделать вывод: данный вид застройки наиболее перспективный и экономически выгодный, а для населения комфортный и удобный. Но для этого необходима слаженная совместная работа заинтересованных сторон - инвестора, заказчика, застройщика, подрядчика, эксплуатирующих организаций, органов местного самоуправления.

Для реализации поставленной задачи автором разработана и теоретически обоснована логическая схема взаимодействий участников инвестиционного процесса с учетом правоустанавливающих положений (градостроительный кодекс и другие законодательные акты), опыта квартальной застройки в г. Иркутске и городах Иркутской области (рисунок).

Схема наглядно демонстрирует недостатки существующей системы взаимоотношений, главным образом на этапе от идей строительства до момента принятия решения (в данном случае получение разрешения на строительство). Долгий путь прохождения документов, бюрократизм и взяточничество при решении процедурных вопросов реально вредят инвестиционных процессам в городах. Предметом исследований является оптимизация форм взаимодействия участников инвестиционного процесса. Как вариант рассматривается возможность создания базы данных по инженерным, экологическим, экономическим изменениям, по подключению к действующим инженерным сетям, по созданию транспортных магистралей на площадках, потенциально предназначенных в рамках утверждаемых градостроительных планов для строительства микрорайонов и кварталов. Возможность принятия органами местного самоуправления решения о застройке территорий еще без установления конкретных инвесторов, заказчиков или застройщиков в соответствии с планами перспективного развития позволит (наряду с вышеуказанным) значительно (до одного-двух лет) сократить подготовительные работы. Затраты на предварительную подготовку территории могут быть компенсированы за счет инвестора, победившего в аукционах, торгах, конкурсах.

Значительное распределение во времени и нерациональная последовательность ввода в эксплуатацию отдельных объектов в составе жилищно-гражданских комплексов приводят к неполному использованию проектных мощностей инженерного оборудования жилых районов и микрорайонов и подводящих городских коммуникаций, разбросанности строительных площадок по многим микрорайонам города, повторным работам на строительных площадках, нерациональным перебазировкам тяжелых строительных машин, до-

полнительным затратам на мероприятия по технике безопасности и, как следствие, к значительному увеличению продолжительности комплексной застройки микрорайонов, увеличению себестоимости строительно-монтажных работ, замораживанию капитальных вложений.

Объемы незавершенного строительства по микрорайонам таковы, что в некоторых городах для завершения строительства в уже начатых макрорайонах требуется несколько лет.

проектировщик

I

разработка

ПД на авторскии

строитепьство надзор

микрорайона

'Состав ПД

- полсните,лькая записка с исходными данными для ар-хшектурио-строшапьяога проектирования, строительства объекта,

- схема планировочной ор1анизации земельного участка;.

- архитектурные решения;

- конструг.тивньте и о&ьемно-хзташфовочкыЕ решение;

- сведешиг об инженерном оборудование о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятии, содержание технологических решении;

-проект организация строительства;

- перечень мероприятий пи охране окружающей среды,

- перечень мероприятии 1ю обеспечению пожирней безо-па^юеш,

- перечень мероприятий пи обеспечению доступа инва-шщсб к объектам;

- прожтни-смешая документация.

- Создание базы материально -технического снабжение

ЗАКАЗЧИК

Разработка ТЭО, отвод земли и получение иравоустанавливаю-Н ЙЩШЙЙ на землю

Градостроительный план земельного участка

Инженерные изыскания и технические условия

Задание на проектирование

Разработка вяутрипостроечных титульных списков

Гос. экспертиза ПД и результатов инженерных изысканий

Получение разрешения на строительство

Освоение строительных площадок

Проведение тендера

Осуществление подготовительного периода на весь микрорайон

Осуществление строительного контроля

Получение разрешение на ввод 1-го градостроительного комплекса в эксплуатацию

Получение разрешения на ввод (1+п)-го градостроительного комплекса в эксплуатацию

Получение разрешении соответствующих эксплуатационных органов:

- на производство работв зоне возгглгшых линии зпектропере-дач и пшшсвжц в колосе очвода жеявзных дорог, и местах прохождения подземных коммуникации (кабельных, газопроводных; ?анапизадионных к др.), расположенных па строительной ;шсщадке;

- на пользование на период строительства е городах и гфутих населенных хсунктах ^кктроэнергней, газом, водой и тром от существующих источников в соответствии с проекты иргони-зациистронпшьстьав случае отсутстысяу заказчика собственных и&ьеглш: газо-, водр-, паро- и энергоснабжения;

- на вырубру .гсеса и пересадкупереЕьев, а в необходгекых случаях на передачу,'лесорубочных бглет-т', пересапяйт граждан, доживающих в домах; подлежащих сносу, переносу шш реконструкции.

Входят

- расчистка территории площадки,

- отводлоЕерхностньгх и грунтовых ввод;

- создание ттеодезкческойразбквоч1[ой основы;

- устройство наружны:: инженерных сетей,

- ус!ройс1ъо достоянных и временных автомобильных дорог.

подрядчик I

разработка ПНР

осуществление строительства 1-го градостроительного комплекса

подрядчик

разработка ЛПР

осуществление строительства (1+п)-го градостроительного комплекса

Рис. 1. Логическая схема инвестиционного цикла для квартальной застройки

В ряде крупных городов значительно сократились резервные площади. Все это дополнительно стимулирует инженерные разработки по обеспечению комплексности застройки и своевременному окончанию строительства жилых образований.

Систематизация многочисленных фактов некомплектной застройки в указанных городах, анализ специальной литературы позволяют считать основными причинами некомплектной застройки многочисленность и разобщенность заказчиков по объектам жилищного и коммунального строительства, торговли, просвещения, здравоохранения и др., непропорциональное выделение средств на объекты нежилого назначения, несоответствие структуры и мощностей проектных и строительных организаций структуре комплексного жилищного строительства. А в сфере организации строительного производства - отсутствие проектов организации, недостаточная гибкость производственной структуры строительных организаций, неграмотное внедрение методов комплексного непрерывного планирования и поточного строительства, отсутствие градостроительных объединений по комплексной застройке жилых микрорайонов, и, как следствие, отсутствие общепринятого показателя комплексности застройки.

Таким образом, планирование и проектирование занимает важнейшее место в обеспечении комплексного строительства. Вместе с тем аффективная реализация этих решений по застройке жилых образований, во многом предопределяет ход строительства. Реализация этих решений связана с возможностями существующих организационных

форм и методов строительства. Иногда некомплектность застройки возникает из-за отсутствия учета организационных факторов в планово-проектной документации, недостаточной регламентацией комплексного строительства при проектировании организации застройки.

Для обеспечения комплексного строительства жилых образований необходимы взаимоувязанные решения на всех стадиях его подготовки и осуществления. Системный подход к проблеме в целом обуславливает требования к разработке соответствующих методических и нормативных документов по организации комплексного строительства, необходимость выявления, формализации и количественной оценки организационных факторов комплексности.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Терских Г.П. Основы управления проектами: учеб. пособие. Иркутск: Изд-во ИрГТУ, 2003.115 с.

2. Федеральное агентство РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству [Электронный ресурс]. Режим доступа: www.gosstroy.gov.ru

3. Киевский Л.В. Комплексность и поток: организация застройки микрорайонов. М.: Стройиздат, 1987.135 с.

4. Лузгин Р.Ю., Степанова В.С. Инновационный путь жилищного строительства // Вестник ИрГТУ. 2012. № 12 (71). С. 140-144.

Информация об авторах

Степанова В.С,. старший преподаватель кафедры строительного производства, тел.: (3952) 40-51-38, e-mail: ctroitel@istu.irk.ru; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Фролова М.С., магистрант кафедры строительного производства; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Бажакин А.В., магистрант кафедры строительного производства; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Information about the authors

Stepanova V.S., senior teacher, Department of building industry, tel.: (3952) 40-51-38, e-mail: ctroitel@istu.irk.ru; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.

Frolova M.S., candidate for a master's degree, Department of building industry; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.

Bazhakin A.V., candidate for a master's degree, Department of building industry; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.