«Сложно найти более неудачный актив, чем недвижимость»

Константин Селянин, начальник управления по работе на финансовых рынках Уральского межрегионального банка:

— Можно ли назвать коммерческую недвижимость эффективным финансовым активом?

— Любой актив инвесторы подбирают исходя из двух основных критериев — первый, это ликвидность, второй — существующие риски. Если сегодня посмотреть с этих позиций на любую недвижимость, в том числе и коммерческую, очевидны, по крайней мере, две вещи. Первое, это очень неудачный актив с точки зрения ликвидности, потому что быстро обратить в деньги вложения, скажем в офисный центр, невозможно. С точки зрения рисков существуют разные мнения. Допустим, сами операторы рынка недвижимости, как правило, обращают внимание на то, что якобы вложения в недвижимость — самый надежный актив, потому что его можно потрогать руками. Но я считаю, что это большое заблуждение. Во-первых, у этого актива существует набор нерыночных рисков, который отсутствует, когда вы работаете с валютой, акциями и другими активами, недвижимость, к примеру, может сгореть, права на нее могут быть оспорены. Очевидно, что существуют и рыночные риски. Можно приводить примеры из истории других стран. Допустим, Японии 1990-х годов, когда цены на недвижимость за несколько лет упали почти вдвое, США начала кризиса 2007 года, когда цены на дома снизились почти на треть. И наш пример — кризис 2008–2009 годов, когда, что бы ни говорили операторы рынка, цены снизились примерно на треть. И это приводило к тому, что офисные, торговые центры стояли полупустые, либо арендодателям приходилось резко снижать ставки.

— В периоды финансовой нестабильности стоит ли вкладывать средства в недвижимость?

— Я считаю, что на пороге нового витка кризиса, продолжающегося с 2007 года, сложно, если вообще возможно найти более неудачный актив для вложений, чем недвижимость.

Это очень опасный инструмент, который может привести к «замораживанию» средств на непредсказуемо долгое время либо к потере денег, если инвестор, вложивший в недвижимость, будет суетиться и пытаться исправить ошибку. Это обойдется дисконтом либо на объекты, либо на арендные ставки.

— Как в таких условиях поведут себя цены?

— Недвижимость — это актив, который подчиняется классическим законам спроса и предложения. По Екатеринбургу, на мой взгляд, совершенно очевидная история. С точки зрения спроса, конечно же, на фоне стагнации и плохих ожиданий он будет падать или, по крайней мере, не будет расти, если не наступит «горячая» фаза кризиса. А с точки зрения предложения нужно понимать, что мы уже входим в тройку крупнейших городов по числу торговой недвижимости на душу населения. И предложение еще будет увеличиваться. На мой взгляд, совершенно очевидно, что вследствие снижения спроса и увеличения предложения цена должна пойти вниз, причем достаточно резко. И здесь только целенаправленная политика самих операторов рынка способна эту ситуацию смягчить. Но не более того.