Управление рисками инвестиционного проекта «Строительство объектав недвижимости»

О. А. БОГОМОЛОВА'

Ольга Александровна БОГОМОЛОВА — аспирантка кафедры финансов факультета финансово-кредитных и международных экономических отношений.

В 2004 г. окончила СПбГУЭФ. Автор 5 научных работ.

Область научной специализации — финансовый менеджмент, финансы

предприятий и корпораций, инвестиции. ❖ ^

УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА «СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТАВ НЕДВИЖИМОСТИ»"

Оценка инвестиционного проекта в сфере строительства недвижимости весьма сложна, так как строительство — это долгосрочный процесс с наиболее отдаленным и трудно прогнозируемым результатом. Неопределенность будущих событий вынуждает инвестора выявлять, измерять и управлять рисками инвестиционного проекта.

Что такое риск? Слово «риск» в переводе с португальского означает «риф», «подводная скала», что ассоциируется с понятием «лавировать между скалами», а значит, это сопряжено с опасностью1. Следовательно, в общем виде его можно рассматривать как вероятность наступления нежелательных событий в будущем. А риск проекта — как комплекс возможных обстоятельств, которые могут стать причиной снижения эффективности (доходности) проекта или его полной неосуществимости.

О О. А. Богомолова, 2007

Статья публикуется по рекомендации доктора экономических наук, профессора В. В. Бочарова.

Управление рисками в широком смысле представляет собой особый вид деятельности, направленной, с одной стороны, на смягчение воздействия нежелательных или неблагоприятных внутренних и внешних факторов на результаты бизнеса, а с другой — на использование благоприятного влияния этих факторов, обеспечивающего предприятиям дополнительные полезные результаты или иные преимущества по сравнению с конкурентами.

В более узком смысле управление рисками сводится только к обеспечению безопасности бизнеса на основе учета неблагоприятных факторов и снижения или ликвидации их самих или последствий их влияния.

Таким образом, управление рисками (риск-менеджмент) — процесс принятия и выполнения управленческих решений, которые минимизируют неблагоприятное влияние убытков, вызванных случайными событиями, на инвестиционный проект, организацию, лицо.

Риски возникают из-за недостатка информации, неполного знания всех параметров, обстоятельств, ситуации для выбора оптимального решения, а также из-за невозможности адекватного и точного учета всей, даже доступной, информации; из-за наличия сознательного противодействия со стороны внутренней и внешней среды проекта (конкурентов, сотрудников, властей, подрядчиков и т. п.) в связи с несовпадающими интересами; а также из-за наличия фактора случайности, т. е. реализации факторов, которые невозможно предусмотреть и спрогнозировать даже в вероятностной реализации.

Для того чтобы разработать план мероприятий по уменьшению риска и/или ликвидации последствий от событий, которые могут наступить в результате реализации рисков, необходимо идентифицировать и оценить риски данного проекта и отрасли в целом.

Предлагается идентифицировать риск методом проверки по типовым рискам.

Существует большое множество классификаций рисков реального инвестирования, но для отрасли строительства автор предлагает рассматривать следующие (типовые риски):

1. По степени возможного прогнозирования риска:

— прогнозируемый риск — связан с факторами неопределенности, вероятность наступления которых является следствием циклического развития экономики, смены конъюнктурных циклов развития финансового, инвестиционного и других рынков, предсказуемого развития конкуренции. (Например, инфляционный, процентный риски);

— непрогнозируемый риск — связан с факторами неопределенности, вероятность наступления которых (возможных исходных ситуаций и ситуаций реализации проектов, факторов и комбинаций факторов риска и т. д.) отличается полной неопределенностью, и на данном этапе их нельзя определить по той или иной причине. (Например, риски форс-мажорной группы, макроэкономические риски и т. п.).

2. По источникам возникновения риска:

— систематический (внешний) рыночный риск — вероятность наступления отрицательного изменения стоимости активов в результате колебания процентных ставок, курсов валют, цен продукции, являющейся объектом инвестирования;

— несистематический (внутренний или специфический) инвестиционный риск обусловлен факторами, которые в значительной мере можно предотвратить за счет эффективного управления в рамках решения управленческих задач в инвестиционной деятельности.

3. По видам потерь:

— риск упущенной выгоды определяется вероятностью наступления косвенного (побочного) ущерба (неполучения или недополучения прибыли) в результате неосуществления какого-либо мероприятия;

-— риск снижения доходности — это вероятность уменьшения размера, планируемого к получению дохода;

— риск прямых инвестиционных потерь представляет собой вероятность неправильного выбора объектов вложения инвестиций, полной или частичной потери инвестированного капитала. (Например, риск банкротства, кредитный риск и т. п.).

Особый интерес представляет деление рисков в соответствии со стадией проекта, на котором они возникают.

На инвестиционной фазе:

— риск превышения сметной стоимости проекта;

— риск задержки сдачи объекта;

— риск некачественного выполнения инженерных изысканий территории под строительство;

— риск выбора некачественной архитектурной концепции проекта;

— риск непрохождения экспертизы проекта и т. п.

На производственной фазе:

— производственные риски (технологический, управленческий, транспортный, сырьевой);

— коммерческие риски (риски реализации продукта);

— экологические и другие риски гражданской ответственности;

— финансовые риски (кредитный риск, риск изменения процентной ставки, валютный риск, риск конвертации валюты и т. д.).

На фазе закрытия проекта:

— риски финансирования и рефинансирования работ по закрытию проекта;

— риски возникновения гражданской ответственности и т. п.

В течение всего проектного цикла:

— страновые;

— административные;

— юридические, форс-мажорные.

Риски, которые охватывают все стадии проекта (общие риски):

— неразвитость гражданского и корпоративного законодательства;

— слабое страхование, система руководства и корпоративного управления и т. п.

Оценка рисков в отрасли строительства недвижимости производится одним из наиболее часто используемых методов оценки рисков2. Данные методы кратко описаны в таблице.

После выявления и оценки риска принимаются меры, направленные на его снижение. К методам управления рисками обычно относят: диверсификацию, уклонение от рисков, компенсацию, локализацию.

Диверсификация или распределение риска является эффективным способом его снижения. Распределение риска оформляется при разработке финансового плана и контрактных договоров. При этом распределение риска может быть организовано как среди подрядчиков, так и дольщиков.

Среди методов уклонения от рисков важное место занимает хеджирование (страхование) риска. В Российской Федерации пока возможно страховать только частично риски проекта, хотя за рубежом используется полное страхование инвестиционных проектов.

Таблица

Методы анализа и оценки рисков проекта

Метод анализа и оценки рисков проекта

Характеристика метода

Модель поправки на риск коэффициента дисконтирования

Вероятностный анализ рисков

Экспертный анализ рисков

Метод аналогов

Анализ показателей предельного уровня Анализ чувствительности проекта

Анализ сценариев развития проекта

Метод построения «дерева решений» проекта Имитационный метод

Основная идея метода заключается в изменении некоторой базовой нормы дисконта, считаемой безрисковой, или минимально приемлемой. Корректировка осуществляется путем прибавления величины требуемой премии за риск, после чего производится расчет критериев эффективности инвестиционного проекта (NPV, IRR) по вновь полученной корме. Решение принимается согласно правилу выбранного критерия

Предполагают, что построение и расчеты по модели осуществляются в соответствии с принципами теории вероятностей, тогда как в случае выборочных методов это делается путем расчетов по выборкам. Вероятность возникновения потерь определяется на основе статистических данных предшествовавшего периода с установлением области

Метод применяется в случае отсутствия или недостаточного объема исходной информации и состоит в привлечении экспертов для оценки рисков. Данные специалисты оценивают проект и его отдельные процессы по степени рисков

База данных осуществленных аналогичных проектов используется для переноса их результативности на разрабатываемый проект. Такой метод применяется, если внутренняя и внешняя среда проекта и его аналогов имеет достаточную сходность по основным параметрам

Определение степени устойчивости проекта по отношению к возможным изменениям условий его реализации

Метод позволяет оценить, как изменяются результирующие показатели реализации проекта при различных значениях заданных переменных, необходимых для расчета Метод предполагает разработку нескольких вариантов (сценариев) развития проекта и их сравнительную оценку. Рассчитываются пессимистический вариант возможного изменения переменных, оптимистический и наиболее вероятный вариант

Предполагает пошаговое разветвление процесса реализации проекта с оценкой рисков, затрат, ущерба и выгод

Базируется на пошаговое нахождение значения результирующего показателя за счет проведения многократных опытов с моделью. Основные его преимущества — прозрачность всех расчетов, простота восприятия и оценки результатов анализа проекта всеми участниками процесса планирования. В качестве одного из серьезных недостатков этого способа необходимо указать существенные затраты на расчеты, связанные с большим объемом выходной информации

Компенсация рисков, по большому счету, аналогична страхованию. Она предусматривает создание определенных резервов: финансовых, материальных, информационных.

Под локализацией рисков понимается выделение определенных видов деятельности, которые могут привести к локализации риска, например, создание отдельного юридического лица для реализации нового высокорискованного строительного объекта.

Подводя итог вышесказанному, отметим, что управление риском — это необходимая стадия оценки инвестиционного проекта «строительство объекта недвижимости». Значимость данного процесса настолько велика, что методы управления риском определяются в инвестиционной политике предприятия, так как некачественный анализ возможных рисков может привести к существенной потере доходности проекта, и даже сделать его убыточным.

ЛИТЕРАТУРА

' Риск-анализ инвестиционного проекта: Учебник для вузов / Под ред. М. В. Грачевой. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. 2 Замятин М. В. Управление рисками при реализации инвестиционных проектов строительства объектов нефтегазового комплекса И Известия ИГЭА, 2006, № 2 (47).