Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

3.10. ПРИНЦИПЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Пустовалова Елена Александровна, аспирант РАНХиГС при Президенте РФ.

Аннотация: статья посвящена рассмотрению

принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, их сущности и содержания в юридической науке. Подробно анализируя российское законодательство, автор обозначает проблемы, существующие в системе правового института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и предлагает пути их решения, позволяющие сделать институт государственной регистрации устойчивым и непротиворечивым.

Ключевые слова: недвижимое имущество, регистрация, принципы, сделки.

PRINCIPLES OF THE STATE REGISTRATION THE RIGHTS TO REAL ESTATE

Pustovalova E.A., The Russian President Academy of National Economy and Public Administration.

Annotation: article is devoted consideration of principles by the state registration of the rights to real estate, their essence and the maintenance in jurisprudence. In detail analyzing the Russian legislation, the author designates the problems existing in system of legal institute of the state registration of the rights to real estate and transactions with it, and offers ways of their decision, allowing to make institute of the state registration steady and consistent.

Keywords: real estate, registration, principles,

transactions.

Недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из главных задач в области экономической политики. Ведущую роль в организации такого оборота играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом.

В настоящее время составной частью режима недвижимости в России является обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Однако это понятие к государственной регистрации сделок применяться не может, поскольку не признает и не подтверждает права на недвижимое имущество, а является лишь юридическим актом подтверждения факта заключения сделки [4].

Таким образом, специфика правового режима недвижимого имущества заключается в наличии публично-правового элемента в регулировании частноправовых отношений, в которых объект субъективных прав -недвижимость. Таким элементом является государственная регистрация прав на имущество. Она не признается правообразующим юридическим фактом, а

представляет собой особый способ введения недвижимого имущества в гражданский оборот.

Организация регулирования оборота недвижимого имущества зависит от того, какие принципы заложены в соответствующей системе регулирования.

Выделяют материально-правовые и формальноправовые принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [5]. Если материально-правовые принципы лежат в основе системы государственной регистрации возникновения, изменения, обременения и прекращения прав на недвижимость, то формально-правовые принципы определяют структуру органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Совокупность формально-правовых принципов, определяющих правила организации оборота недвижимости, определяют наличие «формального права». Формальное право не свойственно каким-либо иным институтам частного или публичного права и опосредует отношения по организации оборота недвижимости [1].

Материально-правовые принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Систему материально-правовых принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют следующие принципы: принцип публичной достоверности; принцип исправления регистрационной записи; принцип изъятия из-под действия давности; принцип возражения; принцип отметки (предварительной регистрации); принцип старшинства прав.

Принцип публичной достоверности предполагает, что лица, которые добросовестно полагаются на сведения, содержащиеся в государственном реестре прав на недвижимое имущество (поземельная книга, вотчинная книга), становятся обладателями прав на недвижимость даже в том случае, если государственная регистрация основана на юридически порочных фактах. Смысл принципа публичной достоверности заключается в необходимости обеспечения устойчивости гражданского оборота вообще и оборота недвижимости в частности.

Принцип исправления регистрационной записи заключается в том, что лица, обладающие вещными правами на недвижимую вещь, имеют юридически обеспеченную возможность потребовать исправления неправильной записи в государственном реестре прав на недвижимое имущество. Этот принцип обеспечивает защиту прав собственника, утратившего недвижимое имущество.

Принцип исправления вступает в противоречие с принципом публичной достоверности, поскольку последний направлен на обеспечение защиты прав добросовестного приобретателя и исключает возможность изъятия у него приобретенной вещи. Таким образом, принцип исправления регистрационной записи не может быть в полной мере реализован одновременно с принципом публичной достоверности.

Принципа изъятия из-под действия давности подразумевает, что зарегистрированные на недвижимое имущество права не подлежат действию правил об исковой и приобретательской давности. Это обусловлено тем обстоятельством, что государственная регистрация прав на недвижимость влечет состояние полной правовой определенности прав, и сведения о таком правовом состоянии недвижимой вещи доступны всем заинтересованным лицам.

6'2011

Пробелы в российском законодательстве

Принцип возражения предполагает, что лицо, оспаривающее зарегистрированное право на недвижимость, вправе требовать внесения в государственный реестр прав записи, фиксирующей наличие спора. Цель этого действия имеет обеспечительный характер, ибо до разрешения спора по существу запись о возражении блокирует дальнейшее отчуждение недвижимости.

На основании принципа отметки должник и кредитор по взаимной договоренности вносят в государственный реестр прав информацию об обязательстве, которым обременен объект недвижимости. Реализация данного принципа ограничивает должника в возможности распоряжаться объектом недвижимости до тех пор, пока недвижимая вещь выполняет обеспечительную функцию по отношению к иному обязательству.

Принцип старшинства прав формирует такой способ разрешения споров о конкурирующих правах на недвижимость, который основывается на приоритете права, возникшего раньше. Так, при проведении государственной регистрации регистрирующий орган обязан проверить наличие ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав (п. 3 ст. 9 Закона о госрегист-рации прав на недвижимость), а также установить отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества (п. 1 ст. 13 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

К формально-правовым принципам государственной регистрации прав на недвижимость относятся следующие: принцип публичности; принцип специалитета; принцип частной инициативы; принцип легалитета; принцип ответственности публичной власти за ненадлежащую регистрацию прав на недвижимость.

Принцип публичности означает открытость сведений о правах на недвижимость, внесенных надлежащим порядком в государственный реестр прав на недвижимость, для всех заинтересованных лиц. При соблюдении определенных условий любой участник гражданского оборота имеет юридически обеспеченную возможность получить информацию о правах на интересующий его объект недвижимости. Так, в соответствии со ст. 7 Закона о госрегистрации прав на недвижимость государственная регистрация носит открытый характер. При этом на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, возложена обязанность предоставлять сведения, содержащиеся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме[2].

Принцип частной инициативы означает, что только правообладатель может начать процедуру государственной регистрации своих прав на недвижимость. При этом проведение государственной регистрации прав на недвижимость не является обязанностью правообладателя перед государством. Таким образом, принцип частной инициативы проявляется в заявительном характере государственной регистрации. Вместе с тем принцип частной инициативы не исключает того, что если покупатель отказывается или не проводит государственную регистрацию прав на приобретенную недвижимость, продавец вправе потребовать принудительного исполнения покупателем обязательства по приему проданной недвижимой вещи и предъявить иск о регистрации перехода прав на нее. Это право и соответствующее ему обязательство вытекают из договора, заключенного продавцом и покупателем.

Принцип специалитета заключается в том, что регистрация прав осуществляется в виде записи по каждому объекту недвижимости.

Принцип легалитета предполагает, что на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, возлагается обязанность проверить законность правовых оснований, в соответствии с которыми производится регистрация прав на недвижимое имущество. В российской правовой системе этот принцип реализуется путем предоставления регистрирующим органам полномочий по проверке действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п. 3 ст. 9 Закона о госрегистрации прав на недвижимость), т.е. проведения правовой экспертизы представленных на регистрацию документов и проверки законности регистрируемой сделки (п. 1 ст. 13 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

Принцип ответственности публичной власти за ненадлежащую регистрацию прав на недвижимость предполагает, что государство, будучи организатором оборота недвижимого имущества, принимает на себя ответственность за ошибки, допущенные при проведении процедуры государственной регистрации. Главным образом такая ответственность может наступать в виде возмещения убытков, которые потерпели правообладатели вследствие ненадлежащей регистрации прав на недвижимость.

Вопрос о принципах государственной регистрации чрезвычайно важен, поскольку решение вопроса о принципах этой системы позволяет сделать институт государственной регистрации устойчивым и непротиворечивым.

Следует отметить, что не все принципы закреплены нормативно, однако это не исключает значимости принципов как основных руководящих идей, лежащих в основе этого правового института, не все принципы могут быть одновременно зафиксированы в единой системе организации оборота недвижимости.

Принципы государственной регистрации прав на недвижимость отражают объективные потребности организации оборота недвижимости. Произвольный подход к конструированию норм, организующих оборот недвижимости, не приведет к желаемой цели - созданию непротиворечивой и эффективной системы права недвижимости. Определенная комбинация принципов государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею позволяет моделировать различные регистрационные системы.

Список литературы:

1. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. - М.: Центр ЮрИнфоР, 2001.

2. Жилкин Д.Г. Регистрация недвижимости по-новому // Жилищное право. - 2007. - № 6.

3. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М.: Статут, 2002.

4. Тужилова-Орданская Е.М. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Цивилист. - 2007. - № 2.

5. Ширяев И.В. Регистрация перехода прав на недвижимое имущество // Правовые вопросы строительства. - 2008. - № 2.

Bibliography:

1. Babkin S.A. Core of the beginning of the organization of a turn of real estate. - М., 2001.

2. Gilkin D.G. Registration of real estate in a new fashion // The Housing right. - 2007. - № 6.

3. Pokrovskii I.A. Core of a civil law problem. - М., 2002.

4. Tuzhilova-Ordansky E.M. Problem of the state registration of the rights to real estate // Tsivilist. - 2007. -№52.S hiryaev I.V. Registration of transition of the rights to real estate // Legal questions of building. - 2008. - № 2.

Рецензия

Статья написана на актуальную в современных условиях тему, связанную с анализом принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Интерес к данному вопросу обозначен рядом проблем, связанных с тем, что реформирование правового института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется законодателем в целом бессистемно и непоследовательно, что приводит к принятию некачественных норм, являющихся причиной неоднозначного их толкования и сложности в практическом применении.

Практическую значимость представляет вывод автора о том, что не все принципы закреплены нормативно, однако это не исключает значимости принципов как основных руководящих идей, лежащих в основе этого правового института, не все принципы могут быть одновременно зафиксированы в единой системе организации оборота недвижимости.

Все вышесказанное позволяет положительно оценить содержание рецензируемой статьи и рекомендовать ее к публикации в научном издании.

Кандидат юридических наук,

консультант Фонда развития науки и поддержки молодых ученых

Г.Н. Щедролюбова.