Рынок на стороне покупателя

Те, кто покупал жилье до кризиса, в надежде заработать, ошиблись. Новостройки и вторичное жилье сейчас стоят дешевле, чем три года назад. В выигрыше могут быть те, кто покупал жилье на стадии строительства, но и им приходится снижать ожидания по доходности: стоимость квадратного метра за счет готовности дома сейчас растет на 10-20% в зависимости от проекта против 30-35% до 2014 года.

Уверенный темп строительства и ввода жилья, который сохраняет столичный рынок с середины 2000-х, и неуверенность потребителей перед крупными покупками, возникшая в конце 2014 года после почти двукратного обвала рубля к основным валютам, привели к затовариванию столичного рынка жилья и нарушили привычный порядок инвестиций. Продажи идут с трудом. На вторичном рынке объем предложения в четыре раза выше спроса, оценивает директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимости" Сергей Шлома, в сегменте новостроек разрыв между спросом и предложением достигал двух с половиной раз, посчитали в "Метриум Групп". Инвесторы, вложившиеся год-два назад в строящееся жилье, вынуждены корректировать ожидаемый уровень доходности, а тех, кто собирается продавать квартиру на вторичном рынке, ждет убыток, предупреждает ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.

Текущий рынок на стороне покупателя. В московских новостройках (имеются в виду готовые дома, которые перешли на вторичный рынок) выставлено на продажу 2174 квартиры, это 5,7% от общего количества квартир, экспонируемых на вторичном рынке. В "Инком-Недвижимости" подсчитали, что в июне 2014 года эта доля была в два раза меньше, тогда продавалось 988 квартир в новых домах, или 2,7%. По оценкам компании, объем увеличился за счет инвестиционных квартир, которые выставлены на продажу по окончании трехлетнего периода владения, по итогам которого со сделки не нужно платить налог с продаж. В 2013-2014 годах доля инвестиционных покупок жилья составляла в среднем около 20%, утверждают опрошенные эксперты. В некоторых особенно популярных проектах она могла доходить до 50%. Сейчас на инвестиционные сделки приходится до 7% от покупок недвижимости в Москве.

Сейчас пришло время продавать квартиры, купленные в конце 2015 и начале 2016 года

По словам Александра Пыпина, застройщики адаптируются к изменениям рынка быстрее, чем частные инвесторы в жилую недвижимость. "Девелоперы оптимизировали ассортимент, цены, запустили ипотечные программы совместно с банками, нарастили расходы на рекламу для поддержания покупательского спроса",— перечисляет он, отмечая, что продавцы жилья на вторичном рынке руководствуются потребительской логикой и не могут вписаться в изменившийся рынок до сих пор. В итоге в Москве в два раза выросла доля сделок в строящихся домах: по договорам долевого участия по итогам второго квартала этого года продано 13 409 квартир (для сравнения: в конце первого кризисного года, 2015-го — 5762 квартиры). Доля продаж, прошедших на первичном рынке, с конца 2015 года выросла в два раза. До сих пор наибольшая часть сделок, 70%, проходит на вторичном рынке, но в конце 2015 года на сегмент готового жилья и вторичного рынка приходилось 85%. Но и у девелоперов продажи падают — по оценкам Национального объединения застройщиков жилья, за год на 15% в среднем по рынку.

Сейчас пришло время продавать квартиры, купленные в конце 2015 и начале 2016 года. Это период краткосрочных инвестиций, доходность которых рассчитывается на срок строительства дома — полтора-два года (совпадает со сроком строительства дома, в идеале период заканчивается чуть раньше, чем здание вводится в эксплуатацию и становится вторичным жильем). На них приходится 85% всех инвестиционных сделок с жилой недвижимостью, оценила управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. 15% — это долгосрочные инвестиции, квартиры, купленные для сдачи в аренду.

Но цены не позволяют инвесторам выйти из своих активов с прибылью. Вторичное жилье дешевеет: если в июле прошлого года квадратный метр в среднем стоил 184,2 тыс. руб., то в июле этого года — 179 тыс. руб. "Речь о ценах, заявленных собственниками, а по итогам реальных сделок, 88% которых в июле этого года прошли с дисконтом, цены упали к аналогичному периоду прошлого года до 15%",— констатирует Сергей Шлома. Новостройки так не дешевеют. Участники рынка говорят, что цены на квартиры в строящихся домах за это же время снизились в пределах 5-7% без учета готовности дома. Но привлекательность инвестиций в новостройки сейчас гораздо ниже, чем до кризисного 2014 года. "Увеличение цены за счет строительной готовности замедлилось до 20-25% годовых за весь срок реализации. Застройщики больше не индексируют стоимость продаваемого жилья на уровень инфляции, хотя она и замедлилась до 4%",— перечисляет Мария Литинецкая. Более того, в проектах, состоящих из нескольких очередей, стартовые цены в каждой фазе не обязательно повышаются: они могут оставаться на уровне прошлых очередей или даже снижаться.

"Не глядя покупать квартиры, чтобы заработать, как это было когда-то, больше не получится",— констатирует Мария Литинецкая. В Москве в этом году небольшой прирост цен был зафиксирован в массовом сегменте (+1%) и элитном (+1,5%). "Сегодня на перепродаже жилья можно выручить 15-20% за период реализации проекта или 8-15% годовых в наиболее ликвидных жилых комплексах, где цены в течение года могут вырасти на 10-20%",— рассуждает госпожа Литинецкая, отмечая, что жилье по-прежнему самая понятная инвестиция. "Если квартиру нельзя продать с прибылью, в ней можно жить или сдавать в аренду",— говорит эксперт. До кризиса разница в цене на этапе котлована и в готовом доме могла достигать 35%.

По словам Сергея Шломы, инвесторы в жилье оказались в трудной ситуации, потому что не могли как следует просчитать последствия покупки. "Большинство не профессионалы рынка недвижимости, а обычные люди, оказавшиеся со свободными деньгами, которые, как казалось, можно, выгодно вложить в недвижимость",— рассказывает он, добавляя, что такие покупатели в основном опаздывают с продажей: они продолжают надеяться, что цены вырастут, в тот момент, когда актив пора сбрасывать по любой цене. Такое поведение возникло под влиянием стереотипов, сложившихся в начале 2000-х. В 2004-2005 годах доходность вложений в недвижимость на вторичном рынке была огромной и могла достигать 30-100%, и каждая вторая сделка была инвестиционной. Самым прибыльным для инвесторов стал 2006 год, считают в "Инкоме": к этому периоду цены на жилье на вторичном рынке за год в рублях выросли в среднем на 64% (при учете годовой инфляции в 9%), а в долларах — на 74,2%. Устойчивый рост продолжался до 2009 года, и он стал переломным. Тогда падение цен в рублях достигло 16,2%, в долларах — 21,2%. "После этого вторичное жилье перестало считаться источником получения ощутимого дохода",— говорит Сергей Шлома, добавляя, что "вторичка" стала "условно инвестиционной", то есть способом надежно сохранить сбережения. Но и эта модель больше не работает с 2015 года, когда цены на вторичном рынке стали падать.

Мария Литинецкая говорит, что сроки окупаемости вложений при сдаче в аренду сейчас — от 15 лет, а с учетом изменения механизма расчета налога на недвижимость, который теперь рассчитывается от кадастровой стоимости, может быть и больше. "Поэтому на вторичке доля инвесторов не превышает 1-2%",— резюмирует она.

Управляющий партнер ГК "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский считает, что перед инвестором в жилье сейчас стоит более существенная, чем потенциальный рост цен, проблема. "Это сбыт. Стартовые цены в новостройках колеблются в пределах 2-3%, на готовности жилья можно заработать до 12%. Но на рынке более 20 тыс. лотов в строящихся домах, и покупательский спрос не успевает за ростом предложения",— рассуждает девелопер, добавляя, что в многоочередных проектах инвесторам приходится конкурировать с застройщиком, который выводит на рынок более дешевые варианты в корпусах на начальной стадии строительства.

Можно рассчитывать на доходность от аренды, если купить новостройку очень дешево, считает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. "Вторичка до сих пор переоценена и требует существенных вложений на старте, что исключает доходность, превышающую ставки по банковским депозитам",— говорит девелопер, отмечая, что в ближайшее время квартиры в старом фонде будут дешеветь под давлением растущего предложения на рынке новостроек.

В сегменте элитной недвижимости аналогичная ситуация. "За прошедшие три года инвестиции в элитную недвижимость стали эфемерными, большинство клиентов приобретают жилье, чтобы жить в нем. А тот, кто инвестирует, стремится сохранить деньги, а не заработать",— говорит директор по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank Алексей Трещев, добавляя, что из-за стагнации цен на перепродаже уже заработать нельзя, а окупаемость аренды стала в три раза длиннее, чем в период бума инвестиций в недвижимость в середине 2000-х, когда за счет высокого спроса и ограниченного предложения вложения окупались за семь лет.