Ресурс истощился

Пятнадцать лет назад одним из инструментов создания элитных жилых объектов было расселение квартир, этажей и целых домов в центре. Однако сегодня, говорят эксперты, расселение становится экономически невыгодным. Тем не менее в год в Петербурге расселяется около тысячи квартир.

Расселять для последующего ремонта и продажи большие коммунальные квартиры выгодно, если получится разделить их на маленькие и продать кусочками

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Казалось бы — ресурс для расселения жилья в Петербурге есть. В настоящее время количество коммунальных квартир в городе превышает 69 тыс. В них проживает 229 тыс. семей, из них около 81 тыс. семей состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. «Город планомерно работает над решением данной задачи, но в год все имеющиеся ресурсы позволяют решать проблему для жителей не более чем 3 тыс. квартир. Такой процесс будет продолжаться более 25 лет, а с учетом формирования новых коммуналок он может быть бесконечным»,— говорит Петр Чакий, вице-президент Ассоциации риелторов. Он отмечает, что в последние годы интерес инвесторов к процедуре расселения заметно снизился. Большинство интересных, инвестиционных квартир уже расселено. Без привлечения некоего концептуального инвестора к данной проблеме решение данной проблемы в разумный период времени невозможно.

Николай Лавров, вице-президент ГК АРИН, руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург», полагает: то, что было интересно расселить, уже расселили. «Так как процесс идет очень давно, на рынке фактически осталось только то, что не может быть расселено либо по юридическим причинам, например, из-за отсутствия собственника одной из комнат, либо по техническим причинам: нежелание собственников разъезжаться. Либо из-за характеристик жилья: на квартиру в 300 кв. м найти покупателя нереально. Раньше такие квартиры покупались под хостелы и мини-отели, сейчас эта тема закрылась. Поэтому расселение идет ни шатко ни валко, можно говорить о темпах расселения в 1000 квартир в год, притом, что, по разным оценкам, в Петербурге около 80 тыс. коммунальных квартир, из них около 40 тыс. в центре»,— рассказал господин Лавров.

Он уверен, что расселять для последующего ремонта и продажи большие коммунальные квартиры выгодно, если получится разделить их на маленькие и продать кусочками. «Про расселение целыми зданиями — давно не слышал, квартиру-то найти сложно. Как правило, дома расселяют только по причине их ветхости»,— подчеркивает эксперт.

Полная непредсказуемость

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, говорит, что специфика процесса расселения — полная непредсказуемость. «В мелком масштабе — в формате расселения одной квартиры, например, с небольшим количеством комнат, вполне реалистично достичь консенсуса для всех участников процесса. При увеличении масштаба возрастает и риск "последнего жильца", хрестоматийной проблемы всех подобных кейсов»,— рассказывает госпожа Конвей.

Процесс расселения требует определенного опыта: стратегических навыков ведения переговоров, высочайших технологий продаж, поскольку зачастую большинство людей не готовы кардинально менять локацию, если только им не предлагают существенную компенсацию, что, в свою очередь, может подкосить всю экономику проекта. «При этом за последние десять лет вторичка практически не подорожала, а первичка уже "отросла". И если раньше можно было за те же деньги, за деньги первички, предлагать какие-то более привлекательные варианты, то сейчас рынок изменился. Людям чаще предлагают варианты в отдаленных спальных районах, которые несопоставимы по престижности с тем, в котором они проживают, и даже при большем количестве метров новый вариант их не привлекает, так как влечет существенное изменение качества жизни. Ранее несколько проектов расселения были реализованы в Адмиралтейском и Центральном районах — в формате лестницы (stare case), парадной, либо даже целых домов. Однако сегодня, принимая во внимание изменения на рынке, девелоперу будет сложнее найти обоюдовыгодные и инвестиционно привлекательные варианты для собственников»,— рассуждает госпожа Конвей.

Как говорят специалисты, сегодня в расселении основная проблема заключается в том, что это дорого и в нынешней ситуации экономически неоправданно. «Особенно это касается расселения целых домов. Если говорить о реконструкции существующих домов, то есть еще один фактор: для жилья бизнес- и элит-класса необходим паркинг (чаще всего единственный возможный вариант — подземный), а не трогая здания, его сделать практически невозможно»,— указывает Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands Development.

«Лакомых кусков не так много: исторический центр (кроме отдельных локаций) неинтересен для покупателей элитного жилья. Нужны красивые исторические виды, но реконструировать дома в подобных местах экономические невыгодно: жилье дорогое и просто так дом не расселишь (особенно там, где покупатели не хотят продавать). Единственный вариант — это искать новые локации, например, вокруг Новой Голландии»,— полагает Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена».

В аренду

В связи со всеми перечисленными факторами расселяемое жилье нередко переделывают под сдачу в аренду. Среди арендаторов популярны квартиры в центральных районах города в новых домах, поскольку это гарантирует лучшую инфраструктуру, благоустройство, охрану. Однако есть пул иностранцев, в основном европейцев, которые предпочитают локацию «золотого треугольника», пусть это будет даже квартира в старом фонде — для них это некий бренд, знаковый район.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, отмечает, что после 2014 года рынок аренды сократился. Интерес к аренде элитных квартир снижается, а предложение, напротив, растет. На этом фоне арендные ставки падают, а сроки экспозиции увеличиваются. Очень многие собственники квартир, которые сдают их в аренду, уехали за границу, но не избавились здесь от всех активов. «На рынке сейчас очень важным становится профессионализм агента, его способность вычислять клиентов, которые планируют использовать арендное жилье не по назначению. Например, на рынке есть клиенты, которые ищут квартиры большой площади в центре под казино или другие непрофильные функции»,— рассуждает господин Пашков.

Другой фактор снижения интереса к аренде: сокращается количество экспатов, которые приезжают на работу в Россию. Однако довольно много семей приезжает на работу из Москвы в Петербург, при этом речь идет не только о сотрудниках «Газпрома».

Предпочтения арендаторов по площади изменились, добавляет господин Пашков. Если раньше семье из двух человек достаточно было квартиры с двумя спальнями, то теперь большинство из них ищут квартиру минимум с тремя спальнями и двумя санузлами. Довольно популярный запрос — квартира с четырьмя спальнями, часто это семьи с детьми. Квартиры с одной спальней рассматриваются в качестве альтернативы отелям, например, если человек каждую неделю приезжает из Москвы на несколько дней на работу в Петербург.

Сергей Бобашев, руководитель проекта Lifedeluxe.ru, считает, что рынок элитной аренды в Петербурге по сравнению с Москвой крошечный. «Значительное количество запросов на элитную аренду исходит в основном от самих жителей Петербурга. Это местные, которые уже владеют недвижимостью в городе, но хотят жить в другом районе. Известны случаи, когда жильцы Крестовского снимают квартиру в центре и наоборот»,— уверяет эксперт. Остальные две категории арендаторов, по его словам,— это спортсмены (футболисты «Зенита» в первую очередь) и топ-менеджеры крупных иностранных компаний.

«Цены смешные: это связано с тем, что не так много спроса на арендную элитную недвижимость. В Петербурге за 100 тыс. рублей в месяц можно снять вполне годное жилье, а предложение дороже 200 тыс. рублей в месяц — редкость, в городе таковых меньше сотни объектов, что несопоставимо с европейскими мерками. При таких ценах и ограниченном спросе арендатор может выдвигать практически любые условия, которые упираются только в ограниченность предложения»,— резюмирует господин Бобашев.