Радмир Сиразтдинов: «На рынке вторичного жилья великое множество рисков»

Эксперты по недвижимости прогнозируют повышение процентной ставки и постепенное снижение ажиотажа. Однако покупать квартиру тем, кто ориентируется на долгосрочную перспективу, сейчас все равно стоит, считает коммерческий директор агентства недвижимости «Перспектива 24» Радмир Сиразтдинов. Больших рисков на рынке первичного жилья нет, отмечает эксперт, но самостоятельные покупки на вторичном рынке могут быть трудными, так как у большинства квартир есть обременение — ипотека и дети-собственники. Радмир Сиразтдинов рассказал, можно ли безопасно купить или продать квартиру без агентства и куда обращаться, чтобы приобрести жилье в другом городе.

Радмир Сиразтдинов, коммерческий директор агентства недвижимости «Перспектива 24»

— Что сейчас происходит на рынке недвижимости в Башкирии и России?

— Если назвать одним словом, то ажиотаж. Он начался, как только сняли антиковидные ограничения, где-то в июле 2020 года. Спрос неуклонно рос до июля этого года. Но ажиотаж понемногу затухает. Уфа была одним из лидеров в России по росту цен на жилье в 2020 году, в 2021 это было уже не так.

— Насколько, в среднем, выросли цены на жилье в Уфе?

— За последний год стоимость выросла примерно на треть, то есть на 33% усредненно. Элитное жилье выросло сильнее — на 50%, жилье эконом-класса, старый жилой фонд в непрестижных районах — на 20–25%. Сейчас цены в Уфе на историческом максимуме, но объем продаж жилья в новостройках из-за падения спроса в августе сократился примерно на 30%.

— То есть сейчас невыгодно покупать, выгодно продавать?

— Это зависит от целей и временных перспектив. Если вы зарабатываете на перепродаже квартир, то я был бы осторожен. Если же мы говорим о покупке квартиры для себя или для детей, то сейчас можно и нужно покупать, нет смысла ждать. Когда у вас горизонт планирования — 10–20 лет, небольшое падение цены, даже если оно произойдет, будет незаметно. В 2001 году квартиры стоили 200–400 тыс. руб., сегодня однокомнатная квартира стоит 4 млн руб.

— В ближайшие десять лет мы можем наблюдать такой же рост, какой наблюдаем последние десять лет?

— Вполне. Монетарная политика мягкая, и нет никаких предпосылок к тому, что она станет жесткой. В ближайшие полгода мы увидим сокращение спроса. Это объясняется движением процентной ставки. До июня 2020 года ставка каждый следующий месяц была ниже, чем в предыдущий, что вело к резкому увеличению денег на рынке. Сейчас обратная ситуация — Центробанк последовательно повышает ставку, и по мере повышения ажиотаж немного охлаждается.

— Какие сейчас условия по ипотеке? Менялись ли они в последнее время?

— Они ужесточались. Если раньше ставка по семейной ипотеке была 4,7%, то сейчас она 5,3%. Ставка по первичному жилью с господдержкой была ниже 6%, сейчас — 7%. Но, повторюсь, все зависит от горизонта планирования. Если вы берете квартиру для себя, для детей, для сдачи в аренду — покупать стоит. Жилье подешевеет на 10% за кв. м, если ставка взлетит еще на несколько процентов, но в итоге по ипотеке вы проиграете.

— Если мы говорим о покупке квартиры как инвестировании. Допустим, человек хочет приобрести квартиру в другом городе. Может ли он это сделать с помощью вашего агентства, находясь в Уфе?

— У нас есть данные нашего центра межрегиональных сделок и Росстата. И те, и другие говорят о следующем: явно наметились города оттока и притока. Инвестирование в недвижимость на средне-срочную и долгосрочную перспективу в притоковые города может быть гораздо более выгодным, чем инвестирование в собственные города. Притоковые города сегодня — это Москва и города Московской области, Санкт-Петербург, Краснодар, набирает популярность Казань. Оттоковые города — это промышленные, моногорода и вторые по численности в своем регионе, например, Стерлитамак, Магнитогорск, Набережные Челны. Уфа — притоковый город, но приток идет не из других регионов, а из других городов и сел Башкирии.

— А если человек хочет купить ребенку квартиру в другом городе, ему нужно искать какое-то агентство, например, филиал вашего агентства в этом городе, или можно прийти к вам в Уфе?

— Вы можете обратиться в наше агентство «Перспектива 24» в Уфе. Через центр межрегиональных сделок вас передадут в любой город, где у нас есть филиалы, и квалифицированные агенты под контролем уфимских агентов будут подбирать вам квартиру. Мы создадим чат, в котором будете вы, уфимские риелторы и риелторы из города, где вы покупаете квартиру. В таком чате все прозрачно, все могут видеть, как идет работа, и вы можете быть спокойны насчет безопасности сделки. Это похоже на Макдоналдс — минимальный уровень сервиса будет вам гарантирован в любом городе, причем не только в России, но и в странах СНГ. Находясь в Уфе, вы можете купить квартиру в Минске или Баку.

— Какие могут быть сложности при покупке квартиры на вторичном рынке?

— Их великое множество. У профессионального риелтора, к которому вы обращаетесь, должна быть застрахована ответственность перед вами. Ни в коем случае нельзя допускать попадания денег в руки продавца до перехода к вам права собственности либо государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Безопасность и законность сделок с недвижимостью в нашей компании обеспечивает большой юридический департамент во главе с Алексеем Ниловым — независимым экспертом Минюста России по антикоррупционной экспертизе.

— Что нужно знать человеку, который хочет купить и продать квартиру, не прибегая к услугам агентства?

— Продать квартиру в миллионном городе несложно. Но вы можете необъективно оценить качество и стоимость вашего жилья, неправильно провести переговоры и, конечно, вы являетесь заведомо предвзятой стороной, в отличие от риелтора, который смотрит на ситуацию независимо. Большинство квартир сегодня продаются с обременением, так как 70% из них покупаются в ипотеку с участием материнского капитала. Когда вы продаете такую квартиру самостоятельно, есть риск, что покупатель, если у него тоже нет риелтора, испугается юридических сложностей и откажется. В случае срочной продажи вам придется значительно снизить цену на такую квартиру. Задача несколько облегчается, если в обремененной квартире нет детей-собственников. Но тогда банк должен быть тот же самый, в котором оформлялась ипотека. В ином случае без квалифицированного риелтора или даже юриста обойтись практически невозможно. Наши агенты еженедельно отчитываются в чате перед клиентами, что они сделали, чтобы продать их квартиру. Мы контролируем работу агентов через собственную службу качества и с помощью колл-трекинга: наши агенты знают, что мы слушаем все их разговоры с клиентами, чтобы исключить непрофессиональное поведение.

Что касается покупки, то здесь нет особых трудностей, если вы приобретаете жилье в новостройке у застройщика. Вы можете посмотреть отзывы на компанию в интернете, и, если у него нет никаких пятен в биографии, можно обойтись и без риелтора. Так как мы продаем каждую четвертую-пятую квартиру в Уфе, у нас есть большая база квартир на продажу. Из этой базы вы можете подобрать квартиру бесплатно. Но если вам нужно готовое вторичное жилье или вы хотите подобрать наилучшую квартиру по соотношению цена/качество, то услуга квалифицированного подбора окупит себя.

— На что ориентироваться при подборе агента?

— Лично я всегда предпочитаю большие сетевые структуры, так как это гарантия качества. Можно руководствовать отзывами на агентов. Например, у нас есть отзывы на агентов на нашем сайте, в 2Gis и на сервисе «Яндекс карты».