Траектория развития рынка недвижимости Екатеринбурга в условиях экономического кризиса

С.Г. Сапегина, канд. техн. наук, доцент, Л.Ю. Помыткина, канд. экон. наук, доцент, кафедра менеджмента и ВЭД предприятия, В.В. Сенаторова, магистрант, Институт леса и природопользования, М.Л. Куклинов, студент, Институт химической переработки растительного сырья и промышленной экологии, Уральский государственный лесотехнический университет, г. Екатеринбург, Россия, mkuklinov@mail.ru

ТРАЕКТОРИЯ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЕКАТЕРИНБУРГА В УСЛОВИЯХ ЭКОНОМИЧЕСКОГО КРИЗИСА

В статье рассмотрены изменения, характерные для рынка жилой недвижимости г. Екатеринбурга в период экономического кризиса. Авторами проанализированы изменения таких показателей, как объем и цена предложения на рынках первичного и вторичного жилья за период с 1-го квартала 2012 года по 3-й квартал 2015 года. Установлено, что данные изменения не вписываются в рамки классического экономического закона предложения. Причем тенденции, характерные для рынков первичного и вторичного жилья, существенно различаются. В рамках исследования были разработаны многофакторные модели зависимости цены предложения на первичном и вторичном рынках от темпов инфляции, среднемесячной заработной платы и средневзвешенной ставки ипотечных кредитов, и проведена проверка достоверности данных моделей. Таким образом, было определено, что фактор бивалютной корзины в условиях кризиса не работает. Установлено, что рынок первичного жилья в условиях кризиса является более «классическим», а на изменения, происходящие на рынке вторичного жилья, в значительной мере влияет психологический фактор (фактор ожидания), вследствие чего тенденции рыночных изменений отклоняются от закона предложения.

Ключевые слова: рынки первичной и вторичной жилой недвижимости, цена предложения, объем предложения, кризисные тенденции, многофакторные модели, субъекты рынка, прогноз.

Рынки России продолжают свое функционирование, невзирая на негативные факторы макросреды. Такое негативное воздействие ощутил на себе и рынок недвижимости - и жилой, и нежилой.

В рамках данного исследования авторы решили рассмотреть, как экономический кризис отразился на состоянии рынков первичной и вторичной недвижимости г. Екатеринбурга и какова точность модели, описывающей тенденции развития данного рынка, разработанной авторами ранее1.

Рынок недвижимости, по определению М.К. Старовойтова, - это «экономико-правовое пространство», в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости, и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней2. Данный рынок меняется под влиянием таких факторов, как ситуация на внешних (международных) рынках, политическая ситуация, курс рубля по отношению к доллару, среднемесячная заработная

ДИСКУССИЯ 4

журнал научных публикаций Ц

плата, индекс потребительских цен (ИПЦ), ставка ипотечного кредитования и т. д.

Ранее авторы уже анализировали тенденции рынка жилой недвижимости в г. Екатеринбурге, используя данные за период с января 2012 года по 1-й квартал 2015 года3. Продолжим данное исследование и проверим сформулированные тогда выводы и прогнозы.

По результатам анализа предполагалось, что на 1-й квартал 2015 года =

цены и объемы на рынках первичного и вторичного жилья будут постепенно снижаться. Делая такой прогноз, авторы ссылались на аналогичную ситуацию 2008-2009 годов.

В данном исследовании авторы анализируют прежние тенденции с учетом последних данных. В табл. 1 приведены данные по объемам и ценам на рынках первичной и вторичной жилой недвижимости г. Екатеринбурга за период с 3-го квартала 2014 года, когда мировой экономический кризис стал заметно влиять на рыночную ситуацию в России, по 3-й квартал 2015 года.

Для наглядности эти же данные представлены на рис. 1 и 2.

Как видно из табл. 1 и рис. 1 и 2, ситуация на обоих рынках не подчиняется классическому закону предложения, который гласит, что при повышении цены объем предложения должен расти. На рынке первичного жилья цена за рассматриваемый период выросла на 10,2 %, а объем пред-

Рынок недвижимости меняется под влиянием таких факторов, как ситуация на внешних рынках,

политическая ситуация, курс рубля по отношению к доллару, среднемесячная заработная плата, индекс потребительских цен, ставка ипотечного кредитования и т. д.

рынке ситуация зеркальная: снижение цены на 3,2 % «спровоцировало» рост предложения на 24,8 %.

Создается впечатление, что закон предложения на рынке жилья в данном случае не работает.

Рынок первичного жилья. Здесь взаимодействуют два субъекта: про-давец-девелопер - юридическое лицо, которому необходимо окупить свои затраты и получить прибыль, и покупатель - как правило, физическое лицо с личными интересами и настроениями. Продавцы, чтобы окупить затраты на подорожавшие товары и услуги, вынужденно повышают цены, не обгоняя при этом инфляцию, а покупатели ждут снижения цены в силу нехватки свободных денег, сравнительно дорогой ипотеки, пессимистичных прогнозов и др. В результате объем предложения несущественно, но все-таки снижается. Данная ситуация не идет в сравнение с событиями 2008-2009 годов. Тогда рынок был еще не насыщен, поэтому покупатели сравнительно быстро вернулись на рынок и стали активно покупать жилье.

Рынок вторичного жилья. Здесь и покупатели, и продавцы - физические лица. И те, и другие ищут выгоду. Покупателям выгодно снижение цены. Видя ее падение, они ожидают, что она продолжит снижаться, и не торопятся покупать. Продавцы могут быть мотивированы на продажу своих квартир даже при падающей цене по ряду причин. Например,

ложения снизился на 4,4 %. На вторичном человек хочет купить квартиру в новострой-

Таблица 1

Статистические данные по объемам и ценам предложения на рынках первичной и вторичной

жилой недвижимости г. Екатеринбурга

Период Рынок первичного жилья Рынок вторичного жилья

Объем предложения, квартир Цена 1 кв. м, руб. Объем предложения, квартир Цена 1 кв. м, руб.

3-й квартал 2014 года 6 100 63 570 9 150 75 673

4-й квартал 2014 года 6 007 65 400 9 010 76 050

1-й квартал 2015 года 5 843 63 790 8 765 76 304

2-й квартал 2015 года 5 893 69 082 10 746 75 037

3-й квартал 2015 года 5 834 70 080 11 423 73 238

дискуссия

журнал научных публикаций

Рис. 1. Изменение объема предложения на рынках первичного и вторичного жилья г. Екатеринбурга

ке, взяв при этом ипотеку, но первичный взнос оплатить из суммы, вырученной от продажи квартиры на рынке вторичного жилья. Другой причиной может являться ожидание, что по мере углубления кризиса цена на жилье снизится еще больше. Именно из-за этого фактора ожидания данный сегмент рынка и ведет себя не классически.

То есть можно сказать, что на тенденции изменения обоих рынков в период кризиса влияет не только соотношение «объем - цена», описываемое законом предложения, но и неценовые факторы. Причем влияние последних в данный период оказывается более значительным.

Следовательно, пока в России, и в том числе в г. Екатеринбурге, не стабилизирует-

ся потребительская способность, а продавцы на рынке первичного жилья не найдут варианты снижения цены, ситуация может развиваться вопреки экономическим законам, и это продлится год или два. Причем равновесие на рынке первичного жилья приведет к уравновешиванию рынка вторичного жилья. И наоборот. Эти два рынка взаимозависимы и взаимодополняемы.

Теперь рассмотрим прогноз цен на рынках первичного и вторичного жилья, который авторы представили ранее в виде многофакторной регрессионной модели. Наиболее представительными на момент построения модели казались следующие факторы: индекс потребительских цен (уровень инфляции), уровень среднемесячной

80000

78000

76000

74000

10 72000

70000

68000

66000

64000

62000

60000

Л

Л*

Период

л6

Первичный рынок

Вторичный рынок

Рис. 2. Изменение цены предложения на рынках первичного и вторичного жилья г. Екатеринбурга

ДИСКУССИЯ 4

журнал научных публикаций Ц

заработной платы и размер бивалютной корзины.

Однако прогноз не оправдался. На момент построения модели, естественно, были еще не известны цены, которые сложатся на рынке в будущие периоды. Авторы априори полагали, что законы спроса и предложения на рынке будут соблюдаться. Предположение не оправдалось, так как на первое место, как мы уже сказали выше, вышли неценовые факторы.

Поэтому авторами предложена другая модель, в которой фактор размера бивалют-

ной корзины заменен на средневзвешенную ставку ипотечных кредитов по г Екатеринбургу (в процентах). Для построения новой модели были использованы данные, представленные в табл. 2.

По рынку первичного жилья модель получила следующий вид:

У = 38 966,564 + 1 090,141х, +

перв. ' ' 1

+ 0,715х2 - 234,151х3 ,

где Уперв - цена 1 кв.м. на первичном рынке жилья, руб.;

х1 - уровень инфляции (ИПЦ), %;

Таблица 2

Исходные данные для построения новой многофакторной модели

Период Рынок вторичного жилья4 Рынок первичного жилья5 ИПЦ, %6 Среднемесячная з/п, руб.7 Ставка ипотечных кредитов, %8

Объем предложения, квартир Цена предложения, руб./ кв.м Объем предложения, квартир Цена предложения, руб./ кв.м

1-й квартал 2012 года 5 856 65 472 1 464 51 785 1,06 23 334 11,82

2-й квартал 2012 года 6 525 67 023 1 631 53 600 1,99 28 929 12,08

3-й квартал 2012 года 6 972 68 049 1 743 54 857 2,52 25 406 12,13

4-й квартал 2012 года 6 953 69 507 1 738 54 400 1,51 29 612 12,22

1-й квартал 2013 года 7 650 70 530 2 550 57 500 1,93 25 691 12,89

2-й квартал 2013 года 8 750 70 694 2 916 60 840 1,45 33 297 12,77

3-й квартал 2013 года 8 875 71 234 3 803 61 040 1,86 28 201 12,61

4-й квартал 2013 года 8 625 72 350 3 696 60 650 1,5 34 190 12,51

1-й квартал 2014 года 7 960 73 636 4 286 64 100 2,23 32 483 12,22

2-й квартал 2014 года 7 945 75 043 5 296 63 600 2,25 33 518 12,15

3-й квартал 2014 года 9 150 75 673 6 100 63 570 1,5 26 301 12,20

4-й квартал 2014 года 9 010 76 050 6 007 65 400 4,15 30 179 12,28

1-й квартал 2015 года 8 765 76 304 5 843 63 790 7,91 29 287 14,41

2-й квартал 2015 года 10 746 Факт 75 037 5 893 Факт 69 082 8,57 31 641 14,31

Прогноз 78 886 Прогноз 67 582

3-й квартал 2015 года 11 423 Факт 73 238 5 834 Факт 70 080 10,8 30 110 13,85

Прогноз 80 819 Прогноз 69 026

дискуссия

журнал научных публикаций

х2 - размер среднемесячной заработной платы, руб.;

х3 - ставка ипотечного кредита, %. По рынку вторичного жилья регрессионная модель имеет следующий вид:

У = 60 031,484 + 1 106,572х, +

втор. ' ' 1

+ 0,453х2 - 346,777х3.

Для проверки моделей авторы на основе данных за период с 1-го квартала 2012 года по 1-й квартал 2015 года рассчитали прогнозируемые цены на 2-й и 3-й кварталы 2015 годы. Цены, прогнозируемые с помощью моделей, приведены в табл. 2 и выделены курсивом. Цены, которые реально сложились во 2-м и 3-м кварталах 2015 года, приведены над ними и показаны обычным шрифтом. Анализируя прогнозируемые с помощью моделей и реально сложившиеся на рынке цены, можно сделать вывод, что модель, описывающая рынок первичного жилья, дает достаточно точные прогнозы, правильно отражает и общие тенденции, и даже примерный уровень цены. А вот модель, описывающая рынок вторичного жилья, не совсем адекватно отражает реально сложившуюся ситуацию.

Таким образом, можно заключить, что в период экономического кризиса рынок первичного жилья является в большей мере классическим рынком, где предложение определяется экономическими (ценовыми) показателями. А рынок вторичного жилья существенно нарушает классические эконо-

мические законы, так как объем предложения на этом рынке в значительной степени зависит от неценовых факторов, а именно психологических ожиданий продавцов и покупателей, о чем было сказано выше.

Литература

1. Сапегина С.Г., Помыткина Л.Ю., Кукли-нов М.Л. Степень доступности жилой недвижимости в условиях экономической неопределенности // Дискуссия. 2015. № 6. С. 58-64.

2. Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К. Экономика недвижимости: учебник для вузов. 3-е изд., испр. СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. 304 с.

3. Сапегина С.Г., Помыткина Л.Ю., Кукли-нов М.Л. Степень доступности жилой недвижимости в условиях экономической неопределенности // Дискуссия. 2015. № 6. С. 58-64.

4. Уральская палата недвижимости - недвижимость Екатеринбург [Электронный ресурс]. URL: http://upn.ru/analytics.htm (дата обращения: 15.12.2015).

5. Областная газета Свердловской области [Электронный ресурс]. URL: http://www.oblgazeta.ru/ (дата обращения: 15.12.2015).

6. Мониторинг 2015 / Министерство экономики Свердловской области [Электронный ресурс]. URL: http ://economy.midural. ru/content/monitoring (дата обращения: 15.12.2015).

7. Там же.

8. Статистика / Банк России [Электронный ресурс]. URL: http://www.cbr.ru/statistics (дата обращения: 15.12.2015).

ESTATE MARKET DEVELOPMENT TRAJECTORY OF YEKATERINBURG IN THE CONDITIONS OF ECONOMIC CRISIS

S.G. Sapegina, Candidate of Technical Sciences, L.Y. Pomytkina, Candidate of Economics, Docent, The department of management and internal economic activity of enterprises, V.V. Senatorova, Master's student, The Institute of forest and nature management, M.L. Kuklinov, student, The Institute of chemical treatment of plant products and industrial ecology, Ural State Forest Engineering University, Yekaterinburg, Russia, mkuklinov@mail.ru

The article considers the changes of Yekaterinburg estate market in the period of economic crisis. The authors have analyzed the changes as volume and prices of supply on the market of primary

and secondary housing in the period from the first quarter of 2012 to the third quarter of 2015. It is ascertained that these changes do not correspond to "classical" economic law of supply. Besides, these tendencies vary dramatically. During the research the authors have developed multi-factor relation models of supply price on primary and secondary markets from inflation rates, average monthly wages and weight average mortgage credit rates; the author have checked these models. Thereby, it is defined that the factor of bi-currency basket "doesn't work" in the conditions of crisis. It is exposed that primary housing market is more "classical" in the conditions of crisis, and psychological factor influences greatly the secondary house market (waiting factor), that is why the tendencies of the market changes deviate from supply law.

Key words: primary and secondary markets of residential property, offer price, bid volume, the crisis tendencies, multifactor models, market participants, forecast.

References

1. Sapegina S.G., Pomytkina L.Iu., Kuklinov M.L. Stepen' dostupnosti zhiloi nedvizhimosti v usloviiakh ekonomicheskoi neopredelennosti [The degree of availability of residential property in the face of economic uncertainty]. Diskussiia - Discussion, 2015, no. 6, pp. 58-64.

2. Asaul A.N., Ivanov S.N., Starovoitov M.K. Eko-nomika nedvizhimosti. Uchebnik dlia vuzov [Economics of real estate. Textbook for high schools]. St. Petersburg, ANO «IPEV» Publ., 2009. 304 p.

3. Sapegina S.G., Pomytkina L.Iu., Kuklinov M.L. Stepen' dostupnosti zhiloi nedvizhimosti v uslovi-iakh ekonomicheskoi neopredelennosti [The degree of availability of residential property in the face of economic uncertainty]. Diskussiia - Discussion, 2015, no. 6, pp. 58-64.

4. Ural'skaia Palata Nedvizhimosti - nedvizhimost' Ekaterinburg [Ural Chamber of real Estate - real es-

tate Yekaterinburg], Available at: http://upn.ru/analyt-ics.htm (accessed 15.12.2015).

5. Oblastnaia gazeta Sverdlovskoi oblasti [Regional newspaper of the Sverdlovsk region]. Available at: http://www.oblgazeta.ru/ (accessed 15.12.2015).

6. Ministerstvo ekonomiki Sverdlovskoi oblasti / Monitoring 2015 [The Ministry of economy of the Sverdlovsk region. Monitoring 2015]. Available at: http://economy.midural.ru/content/monitoring (accessed 15.12.2015).

7. Ministerstvo ekonomiki Sverdlovskoi oblasti / Monitoring 2015 [The Ministry of economy of the Sverdlovsk region. Monitoring 2015]. Available at: http://economy.midural.ru/content/monitoring (accessed 15.12.2015).

8. Statistika / Bank Rossii [Statistics. Bank Of Russia]. Available at: http://www.cbr.ru/statistics (data obrashcheniia: 15.12.2015).