О способах использования имущества

О способах использования имущества*

С.А. Смоляк

главный научный сотрудник Центрального экономико-математического института Российской академии наук, заместитель заведующего кафедрой Московского физико-технического института, профессор Государственного университета управления, эксперт Государственной комиссии по запасам полезных ископаемых, действительный член Международной академии информатизации, доктор экономических наук

Сергей Абрамович Смоляк, smolyak1@yandex.ru

7. Рациональные способы использования имущества

Разумеется, для правильного выбора наиболее эффективного способа использования имущества желательно рассмотреть все приемлемые способы. Казалось бы, среди них должен оказаться и «существующий», как бы этот термин ни понимался. Однако это необязательно. Дело в том, что от «существующего способа использования» в соответствии с любыми определениями этого понятия не требуется ни юридической допустимости, ни финансовой осуществимости. Скажем, оцениваемый земельный участок мог использоваться для выращивания конопли (ну очень эффективное использование!), а оцениваемое недостроенное заброшенное здание или заржавевшее оборудование одним своим видом свидетельствуют о финансовой несостоятельности собственников. Впрочем, принадлежащие ОАО «РЖД» проржавевшие железнодорожные вагоны, в которых люди живут еще с прошлого тысячелетия, не оставляют сомнений в том, что такой способ использования активов считается приемлемым не только для рынка, но и для государства (и, стало быть, оценщикам надо его рассматривать!).

С другой стороны, перебрать все приемлемые способы использования имущества затруднительно - их слишком много. Приведем ряд примеров.

1. При оценке земельного участка сель-

скохозяйственного назначения необходимо рассмотреть десятки возможных видов севооборота, выявить преимущества и недостатки которых оценщик обычно не в состоянии.

2. При оценке помещения как складского необходимо рассмотреть десятки вариантов, различающихся и тем, что именно будет храниться на складе, и способами размещения складского имущества и оборудования, и способами и характером перепланировки и реконструкции помещения.

3. При одновременной оценке нескольких единиц универсального оборудования одного вида на одном предприятии необходимо рассмотреть варианты распределения операций между ними (каждая единица будет выполнять все операции, или одни будут выполнять одну группу операций, а другие - другую и т. п.), не говоря уже о вариантах, предусматривающих продажу некоторых единиц.

Разумеется, на практике все подобные варианты не рассматривают, обычно ограничиваясь вариантами, существенно различающимися по основным, грубо говоря, техническим характеристикам. Представляется, что такие искусственные ограничения в круг рассматриваемых способов вводить не следует. Ранее мы говорили, что каждый способ использования характеризуется своей системой взаимоотношений объекта оценки с другими экономическими ресурсами, а его собственника - с другими экономическими субъектами. Это значит,

* Окончание. Начало см. // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2011. № 7.

что необходимо рассматривать и такие способы использования имущества, при которых его взаимоотношения с другими экономическими ресурсами одни и те же, а формы взаимодействия его собственника с другими экономическими субъектами -разные.

Применительно к оценке инвестиционной стоимости вполне допустимо рассматривать способы, отличающиеся, например, механизмом оплаты поставляемого сырья, продукции или самого оцениваемого имущества. Однако и при оценке рыночной стоимости (при которой согласно требованиям стандартов оплата должна производиться на дату оценки и в денежной форме) также возможны варианты.

Пусть, например, земельный участок в городе может использоваться для строительства жилого дома и продажи квартир в нем. Тогда один из способов использования может предусматривать продажу всех квартир после окончания строительства, а другие - продажу определенной части квартир (по сниженной цене) до окончания строительства. Думаю, что оценщики должны рассмотреть серию подобных способов и отобрать наиболее эффективный из них.

Разные способы использования имущества могут отличаться и системой взаимоотношений собственника имущества с государством. Действительно, получаемые собственником имущества чистые выгоды существенно зависят от того, какие налоги, в каком размере и когда он уплачивает. А действующая налоговая система позволяет собственнику практически любого имущества изменять по своему усмотрению эти параметры (разумеется, в определенных границах). Приведем пример.

Строительная организация приобретает подержанный бульдозер. Денежные потоки от его использования зависят, в частности, и от размеров налогов, уплачиваемых владельцем. Обратим внимание на два налога - налог на прибыль и налог на имущество. Их размеры и динамика зависят от того, как для бульдозера будет начисляться амортизация. Это определяется учетной политикой организации, которая ежегодно может изменяться. В качестве примера

рассмотрим две допускаемых Налоговым кодексом Российской Федерации политики:

1) в момент приобретения бульдозера ему устанавливается срок полезного использования 5 лет и применяется линейный метод начисления амортизации;

2) бульдозеру устанавливается срок полезного использования 4 года и применяется нелинейный метод («ускоренная амортизация»).

Этим политикам отвечают разные денежные потоки, и из них можно выбрать ту, которой отвечает наибольшая стоимость бульдозера.

Заметим теперь, что хотя оценщики рассматривают ограниченный круг способов использования имущества, в итоге они часто предлагают вполне разумный и достаточно близкий к наиболее эффективному. Это значит, что на самом деле оценщики могут отбрасывать некоторые приемлемые способы использования без их детального рассмотрения. Таким образом, сузить круг «кандидатов» в наиболее эффективные способы использования актива можно не за счет ужесточения требований к ним, а за счет самой процедуры отбора.

Подходящую процедуру можно найти в смежной научной дисциплине - оценка эффективности инвестиционных проектов. Здесь тоже должны рассматриваться и сравниваться различные варианты проекта, из которых также должен выбираться наиболее эффективный. Как же это делается?

Здесь исходят из того, что варианты проекта не появляются сразу «из ничего» -каждый из них постепенно разрабатывается и детализируется. Таким образом, в любой момент времени каждый вариант существует в незаконченном, незавершенном виде, не все его характеристики окончательно определены. В зависимости от того, насколько детально проработан тот или иной вариант проекта, его можно отнести к тому или иному уровню детализации. На первом уровне оказываются варианты, существенно различающиеся по основным проектным решениям (скажем, местом размещения производства или мощностью объекта). При переходе на каждый следую-

щий уровень вариант «размножается», поскольку соответствующие «менее важные» характеристики (этажность здания, марка оборудования и т. д.) могут быть выбраны по-разному. Если провести такую процедуру «в полном объеме», то на последнем уровне оказалось бы невообразимо большое количество вариантов, из которых и надо было бы производить окончательный выбор. Однако так никто не делает, а лучший вариант проекта отбирается параллельно с процессами формирования и детализации самих вариантов. Делается это так.

В процессе разработки проекта его различные варианты прорабатываются поэтапно, с разной степенью детализации. На первом этапе рассматриваются варианты, различающиеся основными, наиболее важными, характеристиками (скажем, местом размещения производства или мощностью объекта). Эти варианты первого этапа сравниваются, несколько наихудших отбрасываются, остальные прорабатываются более детально. Каждый из них порождает группу вариантов второго этапа, различающихся уже более мелкими проектными решениями (скажем, этажностью здания, марками оборудования). Эти варианты оцениваются более точно. В результате приходится отбрасывать некоторые варианты первого этапа и т. д. В конце концов, формируются несколько достаточно глубоко проработанных вариантов, из которых и выбирается наилучший.

Примечание

Внимательный читатель может обратить внимание на несколько вольное использование здесь термина «вариант». Действительно, обычно под вариантом проекта понимается просто другой, альтернативный проект, имеющий ряд общих характеристик с данным. Между тем мы говорили о возможности рассмотрения и сравнения вариантов проекта до того, как каждый из них будет детально проработан. Здесь объектом рассмотрения и сравнения является уже некоторое множество вариантов проекта с общими значениями одних (выбранных на данном и предыдущих уровнях детализации) характеристик и разными значениями других (пока еще не выбранных). Но тогда подобные «не детализиро-

ванные», не до конца проработанные варианты проекта и надо было бы называть не вариантами, а множествами (классами, группами) вариантов. Однако это не очень удобно, и вовсе не из-за сложности грамматических конструкций. Термин «множество» удобен, когда мы рассматриваем множество как совокупность его элементов, из которых мы затем выбираем какой-то один или несколько. В нашем же случае мы рассматриваем множество как единый объект (своего рода точку в пространстве множеств), что для многих является весьма непривычным. Не случайно в экономике в подобных ситуациях возникают иные термины. Например, при подобном рассмотрении множества продавцов и покупателей некоторого товара используется термин «рынок». Скорее всего, и в нашем случае множеству вариантов проекта с общими значениями некоторых характеристик следовало бы дать какое-то иное название - что-нибудь вроде «протовариант». Но пока подходящего термина не предложено, с неоднозначным пониманием термина «вариант» приходится мириться.

В изложенной выше процедуре по отношению к каждому рассматриваемому варианту необходимо принять одно из двух решений: отбросить вариант или перейти к более детальной его проработке. Для принятия правильного решения обычно руководствуются следующими соображениями.

1. Оптимальные значения некоторых характеристик проекта можно выбирать практически независимо от выбора других характеристик. Например, если в одном варианте проекта больший эффект дает применение оборудования некоторой марки, то, скорее всего, так же будет и в другом варианте проекта (на том же уровне детализации).

2. Проектные решения, выбираемые на каждом следующем уровне разработки проекта, все меньше и меньше влияют на эффективность проекта. Это значит, что преимущество одного варианта по сравнению с другим можно выяснить и тогда, когда эти варианты проработаны «не до конца».

3. В ряде случаев некоторые варианты проекта могут быть отброшены без их последующей детальной проработки. Дело в том, что для каждого варианта проекта

всегда можно оценить верхнюю и нижнюю границы эффекта. Например, верхнюю границу эффекта («оптимистический эффект») можно получить, заложив в расчеты наилучшее (для этого варианта) сочетание технико-экономических характеристик проекта, не обращая внимания даже на технические возможности их достижения. Аналогично можно получить и нижнюю границу эффекта («пессимистический эффект»). И если окажется, что оптимистический эффект одного варианта проекта меньше, чем пессимистический эффект другого варианта, то первый вариант заведомо может быть отброшен без детального рассмотрения. Этот прием лежит в основе «метода ветвей и границ», разработанного для численного решения задач дискретной оптимизации.

Учитывая эти соображения, проектировщики могут разрабатывать проекты за разумные сроки, оптимизируя большое число характеристик объектов. При этом, обосновывая проектные решения, они всегда могут указать большое число рассмотренных ими альтернативных вариантов и обосновать причину их отбрасывания.

В то же время окончательный вариант проекта даже теоретически нельзя назвать наиболее эффективным. Дело в том, что невозможно сформировать и рассмотреть все возможные варианты проектных решений при ограничениях по срокам и стоимости проектных работ. Не случайно в процессе экспертизы проектов обязательно возникают предложения о рассмотрении каких-то дополнительных вариантов, и с некоторыми из них проектировщикам приходится соглашаться, внося соответствующие изменения в проектную документацию. Более того, нередко бывает так, что применение предложенных экспертами проектных решений превращает неэффективный проект в эффективный. Вот почему в проектной практике, говоря о выбранном проектировщиками варианте проекта, используют более «мягкий» термин - «рекомендуемый вари-

ант», тем самым допуская возможность его дальнейшего улучшения.

Представляется, что что-то в этом роде должно быть и в практической оценке. Естественно, в отличие от оценки эффективности инвестиционных проектов, где система расчетов четко формализована и официально утверждена, при оценке имущества аналогичная процедура должна быть более «размытой». Я бы описал ее так.

Отбор «кандидатов» в наиболее эффективные способы использования имущества может проводиться на различных уровнях детализации. На первом уровне в число «кандидатов» включаются приемлемые способы, различающиеся только основными, наиболее важными ценообразующими характеристиками (например те, при которых имущество используется в разных технологических процессах). На каждом следующем уровне для каждого «кандидата» желательно выбирать возможно лучшие (в идеале оптимальные) значения характеристик следующего уровня, «менее важных». Обеспечить обоснованность выбора значения каждой характеристики можно тремя путями:

1) на основе информации о практическом применении участниками рынка различных способов, различающихся значениями этой характеристики;

2) используя соответствующие оптимизационные методы (если таковые имеются);

3) заменяя рассматриваемый не до конца детализированный способ использования актива несколькими более детализированными способами-«кандидатами» следующего уровня с различными возможными (приемлемыми) значениями этой характеристики.

При этом оптимизация характеристик на каждом следующем уровне детализации будет влиять на стоимость актива все меньше и меньше. На каждом уровне делается попытка сравнить способы, отобранные в качестве «кандидатов», по величине отвечающей им стоимости актива1. Если

1 Как и в задаче выбора лучшего варианта проекта, для сравнения не до конца проработанных способов использования актива можно рассчитывать показатели оптимистической и пессимистической стоимости актива.

пару «кандидатов» оказалось возможным сравнить, несмотря на то, что они будут недостаточно глубоко детализированы, то худший способ исключается из числа «кандидатов». Оставшиеся «кандидаты» прорабатываются более детально на следующем уровне.

Примечание

При описании данной процедуры термин «способ использования актива» мы употребляем тоже несколько вольно - в отношении не до конца детализированных способов. По сути дела, за таким термином стоит не какой-то один способ использования актива, а некоторое множество (класс, семейство, группа) таких способов, имеющих некоторые общие характеристики, но различающихся потоками приносимых выгод. Такому объекту рассмотрения и сравнения тоже следовало бы дать какое-то новое наименование.

Такая процедура является достаточно гибкой и не требует детального описания каждого приемлемого способа. В конечном счете она приведет к одному достаточно глубоко детализированному приемлемому способу использования имущества. И тогда уже можно будет обоснованно утверждать, что ему отвечает наибольшая стоимость имущества. Однако, как и при разработке проектов, такой способ не стоило бы называть наиболее эффективным. Он действительно будет более эффективным по сравнению с другими рассмотренными, но нет гарантии, что какой-то другой, упущенный оценщиком, способ не окажется еще более эффективным. Это значит, что если конкретный способ использования актива в отчете об оценке назван наиболее эффективным, то суд или «проверяльщик» может признать такой отчет вводящим заказчика в заблуждение, если они убедятся в наличии другого приемлемого и более эффективного способа. Другими словами, в оценке принцип наиболее эффективного использования должен рассматриваться именно как принцип, как указание на некоторый идеал, к которому надо стремиться, а не как закон прямого действия или как цель, которая обязательно должна быть достигнута при

каждой конкретной оценке. Конкретный же способ, положенный оценщиком в основу оценки стоимости имущества, лучше называть как-то иначе, например «рациональный». Соответственно, отвечающие этому способу технологию использования, сроки службы, амортизационную политику и иные характеристики целесообразно именовать рациональными (см. [16]).

Отличие рациональных способов использования имущества от наиболее эффективных принципиальное, а его игнорирование может существенно повлиять на репутацию и «карман» оценщиков. Действительно, никто не в состоянии за относительно короткое время перебрать и проанализировать сотни приемлемых способов использования конкретного имущества. Оценщик поневоле ограничится несколькими из них и выберет лучший. Но если он назовет такой способ наиболее эффективным, а при последующей проверке отчета «проверяльщик» укажет еще более эффективный способ, оценщик может быть обвинен в прямом нарушении требований стандарта и подвергнут санкциям. Использование термина «рациональный» такую проблему снимает.

Таким образом, изложенная выше процедура позволяет практически установить рациональный способ использования имущества и отвечающую ему стоимость. При этом стоимость имущества, отвечающая рациональному способу его использования, может пониматься именно как оценка рыночной или инвестиционной стоимости имущества, как суждение оценщика, основанное на ограниченной и неполной информации обо всех возможных приемлемых способах использования имущества. А вот утверждать, что она является приближенным значением «настоящей» рыночной или инвестиционной стоимости имущества, нельзя. Это связано с тем, что оценщик не знает и не может знать, насколько сильно отличается полученная им оценка от стоимости имущества при «настоящем» наиболее эффективном способе его использования, который он не рассматривал. А ведь соответствующее отклонение может оказаться достаточно большим.

В то же время изложенная процедура позволяет максимально полно учесть накопленный оценщиком опыт и вместе с тем дает ему возможность применить современные методы экономико-математического моделирования к анализу процессов использования активов и рассмотреть значительно более широкий круг способов использования имущества.

8. Установление рациональных сроков предстоящего использования

При установлении наиболее эффективного способа использования имущества необходимо оптимизировать все его технические, экономические и организационные характеристики. Зачастую оценщики этого не делают. Так, при оценке недвижимости обычно ограничиваются «функциональными» параметрами, сравнивая, например, строительство офисного и строительство торгового здания. Представляется, что круг оптимизируемых параметров должен быть расширен и в него надо включить и временные характеристики способов использования имущества. Приведем примеры.

1. Строительной организации надо оценить старый неисправный и полностью амортизированный бульдозер. Есть два способа его использования: утилизировать или отремонтировать и продолжить эксплуатацию. Утилизация приводит к какому-то (положительному или отрицательному) чистому доходу в соответствующий момент времени, тогда как ремонт требует вначале осуществления определенных затрат и лишь затем позволяет получить какой-то поток чистых доходов. Если ставится задача возможно точнее оценить стоимость бульдозера, указанные способы надо сравнить и выбрать наиболее эффективный из них.

2. Оценивается микроавтобус, переоборудованный в маршрутное такси и используемый транспортной компанией в крупном городе. При соответствующем режиме эксплуатации и нормальном техническом обслуживании такой микроавтобус может проработать, скажем, еще 4 года, поэтому один из способов использования может

предусматривать именно работу в качестве маршрутного такси в течение 4 лет с последующей утилизацией. Однако возможен и практически применяется транспортными компаниями другой способ: работа в качестве маршрутного такси в течение двух лет с последующей продажей по рыночной стоимости (например для использования в качестве маршрутного такси, но уже в небольшом городе). Два указанных способа приводят к разным денежным потокам, и их также надо сравнивать с целью выбора наиболее эффективного.

3. Оценивается имущественный комплекс (скажем, технологическая линия). У активов, входящих в этот комплекс, сроки службы разные: одни более долговечны, другие менее. Тогда любой способ использования комплекса должен предусматривать периодическую замену входящих в него активов. С какой периодичностью должен заменяться каждый актив? Для ответа на этот вопрос надо сравнивать варианты, отличающиеся такой периодичностью. Сегодня такого рода расчетов не делает никто.

Для решения подобных задач необходимо практически определять оптимальные сроки предстоящего использования для каждого из рассматриваемых приемлемых способов использования. При этом наиболее эффективному способу использования актива должен отвечать и оптимальный в определенном смысле срок его предстоящего использования, которому отвечает наибольшая стоимость актива. Между тем такая позиция принимается не всеми, а вместо сроков предстоящего использования используются несколько иные характеристики. Возьмем, скажем, определение, принятое в бухгалтерском учете (ПБУ 6/01):

«Сроком полезного использования является период, в течение которого использование объекта основных средств приносит экономические выгоды (доход) организации. Срок полезного использования объекта основных средств определяется организацией при принятии объекта к бухгалтерскому учету. Определение срока полезного использования объекта основных средств производится исходя из:

• ожидаемого срока использования этого объекта в соответствии с ожидаемой производительностью или мощностью;

• ожидаемого физического износа, зависящего от режима эксплуатации (количества смен), естественных условий и влияния агрессивной среды, системы проведения ремонта;

• нормативно-правовых и других ограничений использования этого объекта (например срок аренды)».

Казалось бы, определение вполне разумное. Но вдумаемся.

Заметим вначале, что срок полезного использования устанавливается организацией для начисления амортизации, в том числе и для целей налогообложения. Между тем, руководствуясь приведенным определением, этот срок можно установить каким угодно. По этой причине на практике бухгалтеры выбирают нужный срок в соответствии с утвержденной классификацией основных средств по амортизационным группам. А эта классификация построена так, чтобы, не вызывая массового протеста эксплуатационников и бизнесменов, обеспечить максимальные налоговые поступления в бюджет. К способам использования активов она никакого отношения не имеет, иначе она была бы утверждена не только Министерством финансов Российской Федерации, но и соответствующими отраслевыми министерствами. Более того, при изменении (в установленных границах) срока полезного использования актива будут меняться размеры и динамика уплачиваемых организацией налогов на имущество и прибыль. Естественно, организация будет стараться установить этот срок так, чтобы минимизировать совокупную налоговую нагрузку. Важно также, что «срок полезного использования» устанавливается организацией только один раз, в момент приобретения (или создания) объекта,

и далее не меняется2. Однако с момента установления срока полезного использования могли произойти существенные изменения в ценах производимой продукции и затрачиваемых ресурсов. В таком случае использование объекта в течение ранее установленного срока не только не приведет к наибольшей стоимости объекта, но может даже не согласовываться с текущими и планируемыми режимами и условиями эксплуатации объекта в организации.

Тем не менее попробуем установить «оставшийся полезный срок службы» объекта в точном соответствии с ПБУ 6/01. Тогда нам придется прогнозировать приносимые объектом выгоды сначала на один год вперед, потом на два года и так далее до того момента, когда полученные (чистые) доходы не станут отрицательными. Трудно представить, чтобы какой-нибудь оценщик проводил такую, по сути научноисследовательскую (НИР), работу. Требования к таким работам, сроки и затраты на их выполнение совсем не такие, как для «обычных» оценочных работ. Естественно, оценщики просто не имеют ни желания, ни времени, ни средств для проведения подобных НИР. В настоящее время в США такие НИР выполняются за счет государства (как это было в свое время в СССР, результаты одной из таких НИР отражены в работе [5]), но российскому государству, вернее представляющим его интересы чиновникам, они пока не нужны, а иногда и могут нанести прямой ущерб3.

Хотелось бы обратить внимание на тот факт, что сроки полезного использования активов, определяемые в соответствии с ПБУ 6/01, в общем случае не являются сроками наиболее эффективного использования этих активов. Это связано с тем, что, как показано в [3 и 16], требование получения положительных чистых доходов или выгод не обеспечивает максимальный эффект владельцу и наибольшую стоимость имущества.

2 Требования МСФО 16, обсуждаемые далее, более реалистичны. Здесь соответствующий «срок полезной службы» может пересматриваться по крайней мере в конце каждого года.

3 Известны случаи, когда работники муниципальных администраций не без выгоды для себя объявляли то или иное помещение пригодным для жилья и переселяли туда людей, хотя его износ превышал все разумные нормы. А некоторые чиновники, несмотря на явно угрожающее состояние оборудования, разрешали его дальнейшую эксплуатацию.

Допустим, что использование актива порождает следующий поток годовых чистых доходов: 87; 63; 43; 27; 15; 7; 3; -1; -3; -7. Будем условно считать, что каждый из этих чистых доходов поступает в конце соответствующего года. Казалось бы, срок полезного использования актива составляет 7 лет: на 8-м году чистые доходы уже отрицательны. Однако известно, что в конце срока службы объект надо утилизировать, причем расходы на утилизацию велики, а доходы от нее малы, так что чистый доход от утилизации в конце срока службы отрицателен и составляет -40. Нетрудно проверить, что при ставке дисконтирования 15% сумма дисконтированных чистых доходов (включая убытки от утилизации) будет максимальной, если объект использовать не 7, а 9 лет. Грубо говоря, выгоднее оказывается в 8-м и 9-м годах понести небольшие убытки, зато отодвинуть на два года достаточно большие утилизационные расходы.

Пусть, наоборот, в той же ситуации утилизация актива дает положительный чистый доход 40. Нетрудно проверить, что при ставке дисконтирования в 15% сумма дисконтированных чистых доходов (включая доход от утилизации) будет максимальной, если объект использовать не 7, а 6 лет. В этом случае владелец недополучит небольшой доход в 7-м году, зато приблизит на год получение гораздо большего дохода от утилизации актива. Мы видим, таким образом, что правило ПБУ (а его используют и в других нормативно-методических документах, что, кстати, приносит существенный ущерб экономике) не стимулирует собственников к эффективному использованию активов. Между тем для оценки имущества положение легко изменить, потребовав определять срок полезного использования так, чтобы ему отвечала наибольшая стоимость актива.

В МСФО «сроков полезного использования» нет. Зато там есть «сроки полезной службы», весьма близкие по содержанию. В пункте 6 МСФО 16 «Основные средства» они определяются так:

«Срок полезной службы - это: (I) период времени, на протяжении которого организация предполагает использовать актив;

либо (II) количество единиц производства или аналогичных единиц, которое организация ожидает получить от использования актива».

Как видим, в этом определении отсутствует упоминание о способе, каким «организация предполагает использовать актив». Видимо, имеется в виду, что организация может выбрать любой устраивающий ее способ. МСФО предоставляет большую свободу и в установлении указанного срока. Например, если организация приобрела шагающий экскаватор и намерена использовать его только 3 года, а затем продать, то МСФО разрешают ей установить срок полезной службы экскаватора 3 года. В то же время никакой возможности для существенного снижения налога на прибыль данное правило МСФО не дает. Дело в том, что в соответствии с МСФО амортизационные отчисления рассчитываются исходя из амортизируемой стоимости актива. А последняя согласно пункту 53 МСФО 16 «определяется после вычитания его ликвидационной стоимости». В условном примере размер аморизационных отчислений будет исчисляться исходя из разности между первоначальной стоимостью экскаватора и его ожидаемой стоимостью через 3 года. Более того, согласно пункту 51 МСФО 16 «ликвидационная стоимость и срок полезной службы актива в обязательном порядке должны пересматриваться, по крайней мере, в конце каждого финансового года». Как видим, для целей финансовой отчетности сроки полезной службы устанавливаются и могут оперативно пересматриваться организацией, а значит, не могут носить ни «общерыночного», ни тем более нормативного характера, чего хотели бы оценщики.

При ориентации на определения ПБУ, МСФО или НК РФ оценщик может столкнуться с другой трудностью: ему придется решать, какой срок службы выбрал бы потенциальный покупатель актива, если бы приобрел его на дату оценки. Однако никакой исходной информации для решения этой задачи у оценщика нет! Сообщить оценщику, какой срок полезного использования выбран для актива, может только его собственник, однако это будет информация

о сроке, который был назначен для актива давным-давно - в момент его покупки. Другие же участники рынка не обязаны сообщать оценщику, сколько лет и как они собираются использовать имущество. В этой ситуации оценщик, по существу, назначает срок службы сам и подтвердить его рыночными данными не может. Ничего плохого в этом нет, важно лишь, чтобы эти сроки «укладывались» в имеющиеся обоснованные технические нормативы (если таковые есть) и в конечном счете выбирались наиболее рационально. Какие же методы в этих целях может применить оценщик?

Оказывается, для установления сроков предстоящего использования активов есть две группы хорошо разработанных методов.

Первая группа предназначена для определения срока предстоящего использования конкретного актива. Точнее, эти методы позволяют установить, в какой момент использования актив перестает быть экономически эффективным. Подобные методы применяются, скажем, в США для оценки сельскохозяйственных машин. Однако применение этих методов требует по-машинного учета затрат и результатов использования актива, что для российских предприятий нереально. К тому же в каждый момент времени с их помощью можно получить ответ только на вопрос, надо или не надо продолжать использование актива. Соответственно, ими нельзя воспользоваться для определения срока предстоящего использования актива в момент его приобретения. Если наиболее эффективное использование актива предусматривает его утилизацию в конце срока предстоящего использования, то при правильном применении таких методов действительно можно обеспечить максимальную или близкую к ней стоимость актива. Однако результатом их применения будет заниженное значение стоимости, если на самом деле выгоднее через некоторое время продать актив в «рабочем состоянии».

Методы второй группы позволяют установить «полный» срок полезного использования актива в новом состоянии (иногда его называют «экономическим сроком служ-

бы») путем решения простой оптимизационной задачи. Такой срок определяется применительно к «нормальному» режиму эксплуатации актива типичным владельцем (пользователем) и сходен по своему содержанию с так называемыми «нормативными». Установление подобных сроков является, по сути, научно-исследовательской работой, требующей большого объема информации о технико-экономических характеристиках аналогичных активов разного возраста и о протекании процесса физического износа этих активов. Результаты таких НИР обычно отражаются в научных публикациях (см., например [5-7]) и методических документах, которыми часто пользуются для оценочных работ. Увы, подобных работ по определению «сроков полезного использования» для достаточно широкого круга активов с дифференциацией по условиям эксплуатации и (или) регионам в России не ведется. Чаще используют либо «нормативные сроки службы», разработанные в бывшем СССР, либо достаточно детальные и ежегодно пересматриваемые таблицы «рекомендуемых» сроков службы активов в США, но неизвестно, применимы ли они в российских условиях.

Нередко оценщики ориентируются и на «средние» сроки службы, указываемые в ряде научных публикаций. Не будем обсуждать, правильно или неправильно исчисляются такие средние сроки, но заметим, что по смыслу они относятся к некоторому среднему способу использования активов, но никак не к наиболее эффективному.

Наконец, сроки службы некоторого оборудования указаны в их паспортах, выдаваемых предприятиями-изготовителями. Однако юридический статус таких паспортов (кроме, возможно, паспорта транспортного средства) неясен, я бы рассматривал их как вид рекламной листовки. Действительно, пусть фирма указала в паспорте оборудования неверные сведения о сроке службы -25 лет. Тогда российский собственник может предъявить ей претензии, но только за мошенничество (введение покупателя в заблуждение) и только тогда, когда оборудование, не менявшее владельца и нормально эксплуатировавшееся, например, 20 лет,

выйдет из строя4. Это значит, что изготовитель практически не отвечает имущественно за сообщаемые в паспорте сведения о сроке службы, стало быть, и сам паспорт не может считаться вызывающим доверие документом.

Обратим внимание, что в указанных документах приводятся «полные» сроки полезного использования активов, то есть сроки, исчисляемые от момента ввода в эксплуатацию до момента утилизации. Такие сроки относятся только к имуществу в новом состоянии и их нельзя «напрямую» применять к подержанному имуществу. В таких случаях, чтобы оценить срок предстоящего использования актива, оценщики уменьшают «полный» срок полезного использования актива на срок, в течение которого актив уже использовался (возраст или, если есть возможность учесть состояние и историю эксплуатации актива, эффективный возраст). Однако при этом уменьшаемое и вычитаемое относятся к разным объектам: «полный» срок полезного использования, если он правильно определен, относится к «среднему» активу, который все время эксплуатируется в «нормальном» режиме типичным владельцем, тогда как возраст (эффективный возраст) - к конкретному активу, который эксплуатировался конкретным владельцем в конкретных условиях и не обязательно «нормально». К тому же этот метод просто «не работает» при оценке актива, находящегося в нормальном техническом состоянии, но давно отслужившего свой ранее установленный «полный» срок полезного использования.

Но, может быть, срок предстоящего использования может оценить владелец актива в момент его покупки? Не спросить ли у него, сколько лет он собирается использовать актив? Попробуйте! Но сначала начните с себя. Выбрав в магазине подходящий домашний телевизор, холодильник или шкаф, скажите, сколько лет вы соби-

раетесь его эксплуатировать! И какими доводами, каким расчетом, убедительным, скажем, для суда, вы сможете подтвердить ваш ответ?

Особого внимания заслуживает ситуация, когда срок полезного использования актива завершается его продажей. Вопросам оценки рационального момента продажи актива посвящен раздел КЗ-7 американских стандартов ^РАР [4]. Однако методы решения этой задачи в них не приводятся, описывается лишь необходимая для этого информация.

Вспомним теперь, что срок предстоящего использования актива нужен оценщику для того, чтобы этот актив оценить. Если проанализировать рассмотренные подходы к решению этой задачи, можно убедиться, что наиболее приемлемым из них является подход МСФО! В соответствии с ним такой срок должен устанавливаться владельцем актива и ежегодно пересматриваться. Никаких нормативов для установления этих сроков не требуется - владелец актива сам решает, что именно должно быть учтено при таком пересмотре и как именно это должно быть сделано. Разумеется, он может ошибиться, но в следующем году (а при необходимости и раньше, так как пересматривать можно несколько раз в год) такую ошибку можно исправить. И проблема здесь только в том, что необходимо вооружить предпринимателей методическими материалами, необходимыми для качественного выполнения соответствующей работы. А разработка подобных методических материалов, как уже отмечалось, требует проведения научных исследований. И в отличие от других НИР эти работы государство финансировать не будет: деньги налогоплательщиков не должны тратиться на финансирование работ, направленных на повышение благосостояния коммерческих структур. Представляется, что в этой ситуации в роли заказчика подобных НИР должны были бы

4 В США в подобной ситуации фирме пришлось бы уплатить крупные штрафы и тогда, когда объект выйдет из строя на 20-м году, и тогда, когда это случится на 30-м году. В первом случае ее наказали бы за завышение показателей надежности оборудования, во втором - за то, что покупатель переплатил за оборудование, оказавшееся более надежным, чем ему это требовалось. По этой причине вместо «полных» сроков службы фирмы часто дают информацию о гарантийных сроках, периодичности технических осмотров и ремонтов и т. п.

выступить либо саморегулируемые организации оценщиков, либо Национальный совет по оценочной деятельности (если, разумеется, оценочное сообщество не будет возражать против такого заказа).

До сих пор мы больше говорили о задаче оценки рыночной стоимости имущества. При оценке его инвестиционной стоимости (для некоторого субъекта или группы субъектов) ситуация несколько меняется. Во-первых, здесь придется несколько иначе определять круг «приемлемых» способов использования имущества, могущих быть «кандидатами» при выборе наиболее эффективных. А именно: теперь приемлемыми для субъекта (группы) следует считать такие способы использования имущества, которые физически возможны, юридически допустимы и признаются соответствующим субъектом (группой субъектов). Последнее означает, что субъект (член группы субъектов), став владельцем актива, должен иметь возможности применить этот способ и быть согласным его применять, если, по мнению субъекта, он (с учетом соответствующего риска) приведет к более высокому значению стоимости актива.

При этом способ, приемлемый для рынка, может быть неприемлем для конкретного субъекта. Так будет, например, если субъект выбирает среди нескольких выставленных на продажу деревенских домов наиболее подходящий для устройства, скажем, музея. Возможна и обратная ситуация. Допустим, что некоторое оборудование используется достаточно эффективным способом в составе некоторого комплекса, то есть в определенном взаимодействии с другим оборудованием. Допустим также, что это оборудование может использоваться и «отдельно», хотя это менее выгодно для его нынешнего собственника. Казалось бы, первый способ более эффективен и при оценке оборудования следует ориентироваться именно на него. Однако на рынке может не оказаться таких участников, которые обладают нужным «дополняющим» комплексом оборудования, так что основные участники рынка применяют второй способ. Тогда первый способ, по существу, не будет признаваться рынком, но будет

признаваться его нынешним владельцем. Вот почему при оценке рыночной стоимости оборудования надо ориентироваться на второй способ, а при оценке его инвестиционной стоимости для продавца - на первый.

Нередко круг способов использования имущества, приемлемых для конкретного субъекта, оказывается уже, чем для всех участников рынка. Это связано с тем, что конкретный субъект не всегда может воспользоваться некоторыми способами из-за технических, технологических, организационных и финансовых ограничений. Соответственно, наиболее эффективное использование имущества этим субъектом может отличаться от наиболее эффективного его использования для других участников рынка.

Обратим внимание, что возможны ситуации, когда продавец знает такой способ использования имущества (ноу-хау), о котором другие участники рынка не знают (или не могут им воспользоваться). В этом случае стоимость получаемых от использования имущества выгод может оказаться достаточно высокой, однако это будет уже не (инвестиционная) стоимость имущества для его продавца, а стоимость комплекса имущество + ноу-хау (в МСО по этому поводу говорится, что тогда оцениваемое имущество обладает специальной стоимостью). Аналогичная ситуация возможна и по отношению к покупателю. Вследствие этого при оценке именно рыночной стоимости имущества учитывать подобные ноу-хау не следует. Это, кстати, вытекает и из определения рыночной стоимости, подразумевающего полную информированность сторон сделки о свойствах оцениваемого имущества (и, значит, обо всех возможных способах его использования).

9. Учет неопределенности процесса использования имущества

В приведенных выше рассуждениях неявно предполагалось, что процесс использования имущества детерминированный. На самом деле этот процесс неопределенный, но простыми способами учесть эту неопределенность не удается. Укажем лишь

некоторые проблемы, возникающие при попытке учесть случайный5 характер процесса использования имущества некоторым (не обязательно наиболее эффективным) способом, когда поток выгод от использования имущества описывается как случайный процесс.

1. В соответствующем процессе выгоды от использования имущества в некотором периоде будут случайными величинами, зависящими от того, какими были эти выгоды в предыдущих периодах. Грубо говоря, будущие выгоды от использования имущества зависят (в смысле теории вероятностей) от истории его предыдущего использования. Срок полезного использования, отвечающий данному способу использования имущества, тоже оказывается случайным. Установить, в какой момент надо прекратить использовать имущество по назначению и утилизировать его, можно, применяя специальные модели (этим занимается хорошо разработанная теория оптимальной остановки случайных процессов).

Однако в подавляющем большинстве случаев решение оказывается таким: явно выписывается некоторая функция от (случайно меняющихся) характеристик имущества, и использование имущества прекращается в тот (случайный) момент времени, когда эта функция обратится в нуль. Другими словами, здесь можно указать некоторую «критическую область» в пространстве характеристик имущества, и использование имущества целесообразно прекратить в тот момент, когда вектор из характеристик имущества впервые попадает в эту область. Такой метод, по существу, относится к указанной выше первой группе методов установления сроков полезного использования активов. В отличие от других методов этой группы он позволяет в явном виде выразить стоимость имущества через значения всех (учитываемых в модели) характеристик имущества на дату оценки (примеры его применения изложены, например, в работах [1-3, 15]). Однако в соответствующие

формулы войдут и вероятностные параметры процесса использования имущества, например математическое ожидание и дисперсия годового прироста чистого дохода и коэффициенты корреляции между чистыми доходами в каждом году и чистыми доходами в предыдущем году. При конкретной оценке значения указанных параметров надо будет как-то обосновать, а получить исходную информацию для этого мне представляется нереальным.

2. Казалось бы, описывающий поток выгод от использования имуществ, можно превратить в детерминированный, стоит только заменить случайные сроки службы и чистые доходы каждого года их средними значениями (математическими ожиданиями). Между тем такой расчет может дать неверный результат. Если же попытаться устранить допускаемую при этом ошибку корректировкой ставки дисконтирования, окажется, что для этого ставку необходимо уменьшать, а не увеличивать с учетом риска. Это связано с тем, что волатильность чистых доходов нельзя рассматривать как фактор риска: вопреки распространенному убеждению при ее увеличении стоимость имущества и бизнеса растет, а не снижается [1, 15].

3. Стоимость имущества можно попытаться оценить методом Монте-Карло, моделируя на компьютере случайные варианты соответствующих потоков чистых доходов. Но, во-первых, при моделировании надо будет учесть, что отдельные характеристики имущества статистически зависимы как между собой, так и с параметрами экономического окружения, например с конъюнктурой фондового рынка. Во-вторых, неясно, что делать с полученными вариантами потоков. Казалось бы, надо по каждому варианту сначала найти отвечающий ему срок службы имущества, затем сумму дисконтированных чистых доходов за этот срок, а потом усреднить полученные результаты. В работах [14 и 15] доказано, что даже при правильном выборе ставки дисконтирования применение такого ме-

5 Наряду с вероятностной есть и другие виды неопределенности, скажем, гораздо более распространенная интервальная (подробнее об этом см. [13]).

тода может приводить к неверной оценке стоимости имущества.

Таким образом, простые подходы не позволяют адекватно учесть неопределенность процесса использования активов, а использование современных, достаточно хорошо разработанных математических моделей оказывается затруднительным в связи с отсутствием необходимой для этих моделей исходной информации.

10. Выводы

Попробуем теперь кратко суммировать изложенное.

Имущество может использоваться различными способами.

Способ использования имущества - это система меняющихся во времени взаимодействий имущества с другими экономическими ресурсами, а его собственника -с другими экономическими субъектами, обеспечивающая собственнику получение определенных (чистых) выгод. Разные способы использования имущества могут отличаться не только техническими и технологическими, но и организационноэкономическими характеристиками (например сроками службы или устанавливаемой владельцем имущества амортизационной политикой).

При оценке имущества должны рассматриваться только приемлемые способы предстоящего (от даты оценки до момента продажи и (или) утилизации) использования имущества.

Приемлемым для рынка (или конкретного субъекта) является способ использования имущества, который физически возможен, юридически допустим и признается рынком (конкретным участником рынка).

Рыночная и инвестиционная стоимости имущества должны оцениваться применительно к соответствующим рациональным способам его предстоящего использования. Рациональным считается тот из рассмотренных оценщиком приемлемых способов использования имущества, при котором стоимость имущества оказывается наибольшей. При этом расширение круга

рассматриваемых оценщиком приемлемых способов использования имущества повышает точность оценки стоимости.

Рациональному способу использования актива отвечает и рациональный срок его предстоящего использования. Для актива в новом состоянии такой срок является рациональным сроком службы. Он не совпадает ни со средним сроком службы аналогичных активов, ни с разного рода «нормативными» сроками, указываемыми в технической документации, не имеющей никакой юридической силы. В условиях неопределенности процесса использования актива рациональный срок его предстоящего использования также становится неопределенным. Рациональный момент истечения этого срока определяется при этом как момент, когда вектор эксплуатационных характеристик актива попадает в некоторую заранее заданную «критическую область».

Оценка стоимости актива в подобных ситуациях представляет нетривиальную математическую задачу. Ее можно решить известными методами, но их применение обычно не обеспечено необходимой исходной информацией.

Преодоление указанных трудностей требует проведения специальных научноисследовательских работ, и заказчиками этих работ могли бы быть саморегулируе-мые организации оценщиков и (или) Национальный совет по оценочной деятельности.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Аркин В. И., Сластников А. Д., Смоляк С. А. Оценка имущества и бизнеса в условиях неопределенности (проблема «хвоста» и «начала») // Аудит и финансовый анализ. Приложение. Сборник научных трудов. 2006. № 1.

2. Аркин В. И., Сластников А. Д., Смоляк С. А. Оценка недвижимости в условиях неопределенности // Анализ и моделирование экономических процессов : сборник статей / под ред. В. З. Беленького М. : ЦЭМИ РАН, 2009. Вып. 6.

3. Виленский П. Л., Лившиц В. Н., Смоляк С. А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Теория и практика :

учебное пособие. 4-е изд., перераб. и доп. М. : Дело, 2008.

4. Единые стандарты 2005: Единые стандарты профессиональной практики оценки

2005. М. : Квинто-Консалтинг, 2005.

5. Канторер С. Е. Амортизация и сроки службы машин в строительстве. М. : Строй-издат, 1975.

6. Колегаев Р. Н. Определение наивыгоднейших сроков службы машин. М. : Эко-номиздат, 1963.

7. Лившиц В. Н., Смоляк С. А. Сроки службы основных фондов в оптимальном плане // Первая конференция по оптимальному планированию и управлению народным хозяйством, секция 1. М. : ЦЭМИ АН СССР, 1971. Вып. 1.

8. Методические рекомендации 2000: Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция). Издание официальное. М. : Экономика, 2000.

9. МСО 2007: Международные стандарты оценки. Восьмое издание 2007 / пер. с англ. М. : Российское общество оценщиков, 2008.

10. Оценка недвижимого имущества: от стоимости к ценности / С. Сейс [и др.] / пер. с англ. М. : Российское общество оценщиков, 2009.

11. Оценка стоимости недвижимости / С. В. Грибовский [и др.]. М. : Интерреклама, 2003.

12. Райзберг Б. А., Лозовский Л. Ш, Стародубцева Е. Б. Современный экономический словарь. 5-е изд. М. : ИНФРА-М, 2007.

13. Смоляк С. А. Оценка эффективности

инвестиционных проектов в условиях риска и неопределенности (теория ожидаемого эффекта). М. : Наука, 2002.

14. Смоляк С. А. Плюсы и минусы метода сценариев / Анализ и моделирование экономических процессов : сборник статей / под ред. В. З. Беленького. М. : ЦЭМИ РАН,

2006. Вып. 3.

15. Смоляк С. А. Дисконтирование денежных потоков в задачах оценки эффективности инвестиционных проектов и стоимости имущества. М. : Наука, 2006.

16. Смоляк С. А. Проблемы и парадоксы оценки машин и оборудования. М. : РИО МАОК, 2008.

17. Газета «Известия». 2011. 18 февраля.

18. Collett D., Lizieri C. & Ward C. Timing and the holding periods of institutional real estate investors, Real Estate Economics, 31. 2003.

19. Gardner A., Matysiak G. Holding periods

and investment performance: Analysing UK office returns 1983-2003 // Paper presented at the 12th Annual European Real Estate Society (ERES) Conference Dublin: Ireland June 2005. URL: http://www.henley.reading.ac.uk/rep/

fulltxt/3105.pdf

20. Koh W. T. H, Ng E. H. K. Investing in Real Estate: Mortgage Financing Practices and Optimal Holding Period. International Real Estate Rewiew, 2004, Vol. 7, No 1.

21. Национальный стандарт НСОИ № 4 Республики Узбекистан. URL: http:// www.labrate.ru/discus/messages/6730/6731. html?1297595526