Ответственность сторон по договору купли-продажи квартиры

The responsibility of the parties to the contract of sale and purchase apartments

Bubnov I.

Ответственность сторон по договору купли-продажи квартиры

Бубнов И. А.

Бубнов Игорь Александрович / Bubnov Igor — студент, кафедра гражданско-правовых дисциплин, Муромский институт имени В. К. Зворыкина, Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Владимирский государственный университет имени А. Г. и Н. Г. Столетовых, г. Муром

Аннотация: актуальность проблем правового регулирования ответственности сторон по договору купли-продажи квартиры обусловлена отсутствием достаточной правовой проработки сторонами положений договора купли-продажи квартиры, в том числе, об ответственности сторон. Поэтому должны быть разработаны алгоритмы защиты добросовестной стороны в договоре купли-продажи квартиры с тем, чтобы минимизировать ее риски.

Abstract: relevance of regulatory issues responsibility of the parties to the contract of sale of the apartment due to the lack of sufficient legal study of the provisions of the sales contract apartment, including on the responsibility of the parties. Algorithms to protect bona fide parties to the contract of sale of the apartment therefore need to be developed that would minimize its risks.

Ключевые слова: договор купли-продажи квартиры, меры гражданско-правовой ответственности сторон.

Keywords: contract of sale apartments, measures of civil liability of the parties.

Обновления в структуре правоотношений собственности, имеющие место в начале 90-х годов XX века в Российской Федерации, привели к тому, что гражданский оборот формировался как, прежде всего, имущественный оборот собственников.

Самой распространенной на сегодняшний день сделкой в имущественной сфере является договор купли-продажи как наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена.

В обычной жизни не только граждан, но и юридических лиц, и, прежде всего, участников предпринимательской деятельности, стали повседневными операции с недвижимым имуществом. При этом рынок недвижимости является криминализированным и не защищенным от недобросовестных лиц. Многие договоры купли-продажи, да и иные сделки с недвижимостью, заключаются без грамотной правовой экспертизы их проектов, без продуманных формулировок прав и обязанностей сторон. Это, в свою очередь, влечет в последующем нарушение прав той или иной стороны а, значит, весомые материальные потери. Поэтому должны быть разработаны алгоритмы защиты добросовестной стороны в договоре купли-продажи с тем, чтобы минимизировать ее риски.

Современное российское гражданское право формирует тенденцию к усилению ответственности за нарушение обязательств. Одновременно, нормы об ответственности остаются диспозитивными и применяются, если законом или договором не предусмотрено иное.

К формам гражданско-правовой ответственности относятся возмещение убытков и взыскание (уплата) неустойки. Данный тезис не вызывает споров в науке. Спорным являются попытки отнесения к мерам гражданско-правовой ответственности иных применяемых за нарушения отдельных видов обязательств санкций (например, О. С. Иоффе и О. Н. Садиков) [4].

Проведенный контент-анализ 30 договоров купли-продажи квартиры позволяет сказать, что в 40 % случаев стороны не обдумывают специфических правил применения ответственности по договору. Содержится общая формулировка: «Ответственность за нарушения настоящего Договора Стороны несут в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации». В качестве мер договорной ответственности чаще всего фигурируют «убытки», «неустойка», реже «прямой действительный ущерб» «пеня» «штраф». В некоторых случаях в разделе «ответственность» в качестве меры ответственности закрепляется основание расторжения договора: «...4.3. В случае нарушения Стороной своих обязательств по настоящему Договору другая Сторона вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора». Однако, включение подобных пунктов в раздел договора «ответственность» является ошибочным. Меры гражданско-правовой ответственности являются только одним из возможных последствий нарушения договора.

Анализ договоров купли-продажи квартиры позволил нам выявить существенные условия договора, несоблюдение которых влечет признание договора незаключенным, а нечеткая формулировка которых ведет к ненадлежащему исполнению договора, и, следовательно, применение

мер ответственности. Законом установлены следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости.

1. Предмет договора (см. ст. 554 ГК [1]; объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав [2]).

2. Условие о цене недвижимого имущества, установленной соглашением сторон (ст. 555 ГК). Как правило, в договорах несколько пунктов описывают условия о цене.

3. Перечень лиц, проживающих в жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования (п. 1 ст. 558 ГК) [3].

Проведенный анализ теории и практики позволил нам выделить алгоритм действий собственника вещи, проданной неуправомоченным отчуждателем; алгоритм действий приобретателя вещи от неуправомоченного отчуждателя, а также алгоритм проверки юридических рисков покупателя [3, 5].

Обезопасить покупателя от юридических рисков, связанных с покупкой недвижимости, можно осуществляя проверку по следующим пунктам.

1. Проверка квартиры как объекта недвижимости

1.1. Важной является отражаемая в вышеуказанной выписке информация об обременениях на квартиру, если таковые имеются (скажем, наличие залога квартиры, частного сервитута или наложение на нее ареста). При наличии ареста регистрация перехода права произведена не будет.

1.2. Желательно проверить, имеется ли судебные дела по квартире или многоквартирному дому, в котором она находится, а также судебные споры с участием контрагента.

1.3. Необходимо проанализировать правоустанавливающие документы, проследить историю сделок с квартирой (что можно сделать, получив документы от продавца квартиры, ее предыдущих собственников).

2. Проверка юридической чистоты потенциального контрагента - продавца квартиры.

2.1. Прежде всего, провести анализ учредительных и иных документов контрагента -юридического лица или документов, удостоверяющих личность продавца - физического лица.

2.2. Проверка полномочий представителя продавца по распоряжению имуществом.

2.3. Проверка наличия других ограничений по распоряжению имуществом.

3. Проверка наличия до заключения сделки гарантий исполнения договора купли-продажи квартиры.

4. Проверка положений договора о порядке расчетов по договору купли-продажи. Оплата - один из наиболее рискованных элементов договорных отношений по купле-продаже квартиры. При проверке нужно обратить внимание на следующие аспекты:

4.1. Момент окончательного расчета.

4.2. Порядок безналичного расчета. В настоящее время распространена практика так называемых расчетов через депозитарную ячейку, может оформляться в виде аккредитива.

5. Проверка условий и порядка совершения договора купли-продажи:

5.1. Проверка существенных условий договора купли-продажи квартиры.

5.2. Проверка акта приема-передачи квартиры.

5.3. Контроль за порядком регистрации перехода прав.

Таким образом, исследование механизма применения гражданско-правовых мер ответственности к сторонам договора купли-продажи недвижимости позволило дать некоторые практические рекомендации, направленные на защиту добросовестной стороны в договоре купли-продажи недвижимости.

Литература

1. Гражданский кодекс РФ. Часть 1. Федеральный закон от 21.10.1994 № 51-ФЗ / СЗ РФ, 1994. № 32. Ст. 3301.

2. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ФЗ от 27.07.1997 № 122-ФЗ / СЗ РФ, 1997. № 30. Ст. 3594.

3. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Изд. 3-е, стереотипное. М.: «Статут», 2001. С. 807.

4. Иоффе О. С. Ответственность по советскому гражданскому праву. Ленинград, 1955. 132 с.

5. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров / В. Г. Шабалин, И. А. Смирнов, А. К. Кузьмина. Санкт-Петербург, Омега-Л, 2010. 432 с.