Девелоперы пересчитали нефть на метры

Девелоперы задумались, при какой цене на нефть цены на перегретом московском рынке недвижимости упадут. Их прогнозы — от $25 до $60 за баррель.

С начала года цены на московскую недвижимость, по разным оценкам, прибавили 50-60%. Средняя стоимость квадратного метра, по данным консалтинговой компании Blackwood, превысила $4 тыс. По оценкам девелоперской компании Mirax Group, 50-60% этого прироста приходилось на увеличение стоимости нефти — с начала года цены на нефть достигли $78,47 за баррель марки Brent. Но около месяца назад началось падение — вчера за баррель наличной нефти Brent давали уже $57,48, и девелоперы заговорили о возможном снижении стоимости жилья. "При падении стоимости нефти до уровня $25 за баррель и ниже приток нефтедолларов на рынок недвижимости сократится, что может привести к стабилизации и плавному снижению цен на рынке недвижимости",— говорится в отчете "Интеко" за второй квартал 2006 года, опубликованном на прошлой неделе.

Значительную долю в структуре спроса на жилье в Москве составлял спрос со стороны инвесторов, многие из которых реинвестировали средства, полученные в нефтяном бизнесе, констатирует замдиректора инвестиционного департамента консалтинговой компании Colliers International Азамат Кумыков. "Но недвижимость, как и все инвестиционные активы, торгуется на ожиданиях, поэтому, если тенденция к падению станет выраженной, инвесторы начнут фиксировать прибыль при первых признаках спада",— прогнозирует эксперт.

Около 30% платежеспособного спроса на московском жилищном рынке обеспечивается жителями нефтедобывающих регионов и покупателями из отраслей, с ними связанных, говорится в отчетности Mirax. По разным оценкам, до 40% проданных в Москве квартир приходится на "инвестиционные сделки". "Пессимистичный сценарий" развития отрасли, по версии "Интеко", предполагает выброс этого жилья на рынок.

Падения цен не исключают и другие девелоперы. "Даже если цена барреля опустится до $40, кризис неизбежно скажется на рынке недвижимости — тогда цены на недвижимость упадут примерно на 10%",— считает президент Mirax Group Сергей Полонский. Эксперты Mirax Group отмечают схожесть сложившейся на российском рынке недвижимости ситуации с американским рынком в конце 70-х — начале 80-х. Тогда падение стоимости нефти с $34 до $10 за баррель привело к кризису нефтяной отрасли, а недвижимость резко обесценилась, говорится в квартальном отчете Mirax.

Эксперты сомневаются, что нефть упадет так сильно, но считают, что и стагнации будет достаточно для снижения цен на московском рынке недвижимости. Главный экономист ИК "Тройка Диалог" Евгений Гавриленков считает, что цены на нефть к концу года не будут ниже $60 за баррель. Но и стабилизация цен на нефть вызовет снижение цен на рынке недвижимости, уверен эксперт: "Денежная масса не растет, ликвидность снижается, и количество спекулятивных сделок уменьшится". С ним соглашается директор по развитию инвестиционных проектов девелоперской компании "Комстрин" Алексей Злобин: "Если цены на нефть зафиксировать на сегодняшнем уровне — уже через полгода квадратный метр недвижимости подешевеет в среднем на 15-20%. Динамика роста цен на рынке недвижимости уже достигла своего потолка, поэтому на стагнации и снижении рынка могут сказаться и другие факторы". Помимо нефти на стоимость недвижимости влияет и платежеспособный спрос, говорит вице-президент компании "Моспромстройматериалы" Евгений Благов. "Рост цен привел к вымыванию из числа потенциальных покупателей среднего класса, для которого ежемесячные выплаты по ипотечным кредитам оказались чересчур высокими. В этой ситуации малейшего толчка будет достаточно для снижения цен",— поясняет управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. По оценкам Mirax, в Москве на средний класс приходится до 30% населения, из них приобрести жилье могут лишь 5%.

Точного прогноза роста стоимости жилья сейчас не может дать никто, признается менеджер крупной девелоперской компании. Он отмечает, что сейчас многие крупные застройщики хеджируют риски, размещая облигационные займы, чтобы в случае кризиса расплатиться по "коротким кредитам" на строительство. В случае стагнации цен около 40% строительных организаций будут не в состоянии погасить взятые кредиты, признает в своем квартальном отчете Mirax Group.