"Федеральная ипотека существует только на бумаге"

В начале этого года на ипотечном рынке России произошло значительное событие. Министерство имущественных отношений предоставило ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" государственные гарантии в объеме 2 млрд рублей для осуществления федеральной программы ипотечного жилищного кредитования. Программа должна стартовать в этом году. Однако в Санкт-Петербурге быстрого старта ждать не следует. О проблемах и перспективах реализации федеральной ипотеки корреспонденту Ъ ЛЕОНИДУ ЯХНИНУ рассказал директор Северо-Западного филиала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию ВЛАДИСЛАВ НАЗАРОВ.

     Ъ Агентство по ипотечному жилищному кредитованию было создано в октябре 1997 года в форме открытого акционерного общества со стопроцентным государственным капиталом. Акционером ОАО является Минимущества РФ. Основной целью агентства является создание условий для развития массового кредитования населения на приобретение жилья через механизм привлечения долгосрочных финансовых ресурсов.

     — Насколько велики объемы ипотечного кредитования в Петербурге и какие его формы на сегодня существуют?

     — Объем ипотечного кредитования в нашем городе оценивается в 1,3-1,5 млрд рублей в год. Что касается форм ипотеки, то, во-первых, это собственные псевдоипотечные программы банков. Во-вторых, кредит можно получить в кредитных организациях, сотрудничающих с инвестфондом "США--Россия", — я имею в виду банк "Дельта-кредит". Третий вариант — участие в жилищно-строительных кооперативах.

— Что же мешает банкам развивать настоящую ипотеку?

     — Ипотека подразумевает предоставление долгосрочных кредитов под относительно низкие ставки, так как обеспечением ссуды выступает покупаемое недвижимое имущество. У российских банков пока нет соответствующих долгосрочных и дешевых пассивов. Если даже предположить, что они появятся, то ставки по кредитам будут высокими, так как "длинные" кредиты в России чересчур рискованны. В нынешних условиях ставки по ним могут составить не меньше 23-25% годовых.

     — В чем заключается федеральная программа поддержки государственного ипотечного кредитования и как скоро она начнет реализоваться?

     — Программа призвана сделать ипотечные кредиты доступными для семей, ежемесячный доход которых составляет, как минимум, 20-25 тыс. рублей. Для того чтобы было понятно, как она работает, приведу механизм. На местном уровне ипотечные ссуды населению выдают коммерческие банки. Кредиты предоставляются под залог приобретаемого жилья под гарантии специально созданного регионального оператора. Этот оператор выкупает у кредитных организаций закладные на недвижимость, которые они получают от заемщиков, и перепродает их АИЖК. Однако, если покупатель жилья не вернет банку кредит, региональный оператор обязуется выкупить такую закладную у АИЖК обратно. Получается, что все основные риски ложатся именно на регионального оператора. Следовательно, у него должен быть надежный "тыл": либо основным акционером такой компании должна быть администрация региона, которая может дать гарантии субъекта, либо должен иметься достаточный собственный капитал.

     — Откуда региональный оператор и другие участники этой схемы будут брать деньги на выкуп закладных?

     — Банки используют свои кредитные ресурсы, которые им возмещаются за счет регионального оператора. Региональный оператор использует деньги, которые поступают от АИЖК, а также может иметь вливания из регионального бюджета и собственный капитал. АИЖК черпает свои средства из федерального бюджета, а также за счет выпуска обычных (не ипотечных) облигаций. Выпуск таких облигаций может произойти в этом году. АИЖК удалось получить федеральные гарантии на эмиссию (объемом 2 млрд рублей. — Ъ), поэтому надежность бумаг вызывать сомнений не должна. Однако вряд ли такие облигации станут рыночными, так как они имеют долгий срок обращения и низкую доходность. Поэтому на этапе размещения основным и почти единственным владельцем облигаций АИЖК станет Пенсионный фонд РФ, имеющий долгие пассивы и не требующий по вложениям высоких процентов. Программа предусматривает, что населению кредиты будут обходиться в 18% годовых, из которых 14,5% достанутся кредиторам АИЖК, 2% — региональному оператору и еще 1,5% — самому АИЖК.

— Как обстоят дела с реализацией этой схемы в Петербурге?

     — Пока для петербуржцев федеральная ипотека существует только на бумаге. Ведутся переговоры с городской администрацией о создании регионального оператора со 100-процентным участием города. Но в городском бюджете-2003 средства под создание и обеспечение оператора ресурсами не предусмотрены, а учитывая 300-летний юбилей, вряд ли их можно будет привлечь из внебюджетных источников. Скорее всего, региональный оператор в городе появится на базе нашего филиала, а филиал прекратит свое существование. Для оператора потребуется минимальный объем собственного капитала в 20-30 млн рублей.

— С какими петербургскими банками вы планируете сотрудничать?

     — Мы уже работали с Технохимбанком и банком "Российский капитал" и планируем продолжить сотрудничество. На первом этапе большое количество банков не нужно, всего мы намерены привлечь к реализации программы не более четырех-пяти банков. В феврале пройдут соответствующие переговоры.

— Работает ли программа в других регионах?

     — Насколько мне известно, в нескольких регионах созданы региональные операторы и заключены соответствующие трехсторонние соглашения между АИЖК, местной администрацией и оператором. Но ни одного региона, в котором ипотечное кредитование стало бы массовым, я не знаю.

— Как вы оцениваете другие схемы, например жилищные кооперативы и ипотечные ценные бумаги?

     — Сама идея жилищных кооперативов достаточно привлекательна, но ее реализация связана с еще большими рисками, чем ипотечное кредитование. В российских условиях это является финансовой пирамидой, в которой кредитование текущих участников осуществляется за счет средств вновь вошедших в схему. Что касается ипотечных ценных бумаг, то в Госдуме рассматривается закон об ипотечных ценных бумагах, но пока к нему есть вопросы у администрации президента. После принятия закона определенные эмитенты получат возможность выпускать специализированные облигации, обеспечением которых станет объем накопленных закладных на недвижимость. Такая схема ипотечного кредитования жизнеспособна, но, пока не заработала федеральная программа, их выпуск не столь актуален.