В новостройках наметилась стабилизация

На рынках первичной недвижимости сохраняется тенденция к росту цен, хотя динамика постепенно замедляется. Хотя вызванный льготной ипотекой ажиотаж на рынке спал, спрос на жилье остается сравнительно высоким. Покупатели стремятся инвестировать в недвижимость средства на фоне высоких темпов инфляции, констатируют аналитики. Участники рынка не исключают, что активность заключения сделок немного замедлится на фоне новой волны санитарных ограничений, но сомневаются, что эффект будет значительным.

Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ

Средняя стоимость недвижимости на первичном рынке в 16 крупнейших городах России в октябре составила 111,3 тыс. руб. за кв. м, увеличившись на 0,8% относительно предыдущего месяца и на 33,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такие данные приводит ЦИАН, отмечая замедление динамики. По итогам сентября рост средних цен на новостройки относительно августа был выше и оценивался в 1,2%. В компании «Этажи» текущую среднюю стоимость первичной недвижимости в России оценивают в 84,7 тыс. руб. за кв. м, за месяц показатель вырос на 0,29%. В «Авито Недвижимости» аналогичную динамику в крупнейших городах оценивают в 1%, до 130,1 тыс. руб. за кв. м.

Согласно оценкам ЦИАН, самый выраженный рост цен за минувший месяц был отмечен в Перми и Волгограде — на 5%, до 86 тыс. руб. и 73,9 тыс. руб. за кв. м соответственно. Одновременно в Краснодаре, где на протяжении длительного времени наблюдалось увеличение стоимости жилья, предложение подешевело на 3%, до 125,7 тыс. руб. за кв. м. Но в текущей ситуации на первичном рынке основную роль играет меняющаяся структура предложения, поясняет руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Такая динамика для рынка стала характерна после вымывания большого числа доступных лотов на фоне волны ажиотажного спроса. «В итоге, от того, какие корпуса и в каких объемах в моменте находятся в реализации, средняя цена по локальному рынку сейчас зависит едва ли не сильнее, чем от решений конкретных девелоперов по индексации цен»,— рассказывает господин Попов.

Аналитики «Этажей» в уходящем месяце зафиксировали рост средней стоимости новостроек во всех городах присутствия. Наиболее выраженным, по данным компании, он стал в Сургуте, где стоимость новостроек за месяц выросла на 2,4%, до 80,9 тыс. руб. за кв. м. В Москве, согласно расчетам ЦИАН, новостройки сейчас экспонируются в среднем за 292,1 тыс. руб. за кв. м, за месяц показатель вырос на 3%. В Санкт-Петербурге аналогичная динамика составила 2%, до 186,2 тыс. руб. за кв. м.

В целом, по мнению Алексея Попова, ситуация на рынке новостроек стабилизируется: несмотря на то, что тренд на органический рост средней стоимости сохраняется, в прайс-листах застройщиков по-прежнему много лотов со скидками. Одновременно активность покупателей сохраняется. В сентябре, по расчетам ЦИАН, на базе данных Росреестра в Московском регионе было заключено 13,9 тыс. договоров долевого участия, в Петербургском — 7,9 тыс. Эти показатели выше значений августа на 26% и 37% соответственно. Такая динамика свидетельствует о том, что обвала на фоне отказа от льготного ипотечного кредитования на рынке не произошло, констатирует господин Попов. «Банки стараются сохранять привлекательные условия если не в целом по рынку, то хотя бы по части проектов или части заемщиков, это позволяет рынку относительно комфортно себя чувствовать на фоне выросших на треть за последний год цен»,— рассуждает он.

Руководитель направлений первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев в ближайшем будущем рассчитывает на дальнейшую стабилизацию как цен на первичном рынке, так и спроса со стороны покупателей.

Эксперт обращает внимание, что активность последних на площадке в конце октября была на 23% ниже, чем в аналогичный период прошлого года.

Одновременно на рынке постепенно восстанавливается объем предложения. Согласно подсчетам «Авито Недвижимости», в конце октября количество объявлений о продаже новостроек на портале выросло на 6% относительно предыдущего месяца и на 32% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Руководитель центра новостроек «Этажей» Сергей Зайцев считает, что средняя стоимость новостроек продолжит расти на 0,5−1% в месяц, констатируя, что готовность покупателей заключать сделки в целом сохраняется. Эксперт констатирует, что на фоне недавнего решения Центробанка по повышению ключевой ставки, многие откладывающие покупку жилья соотечественники поняли, что рассчитывать на снижение стоимости ипотечного кредитования не стоит. Еще часть клиентов, по словам господина Зайцева, стимулировали данные о высокой инфляции: они решили вложить свои сбережения в недвижимость.

Одновременно Алексей Попов не исключает, что на продажи застройщиков в ноябре—декабре на реальное число сделок на первичном рынке окажет новая волна санитарных ограничений из-за пандемии COVID-19. Но сами застройщики рассчитывают, что последствия будут носить краткосрочный характер. Директор по продажам Sminex Иван Обухов уверен, что в Москве речь на фоне дополнительных мер может пойти о смещении, а не снижении спроса. «Потребность людей в покупке квартир никуда не исчезнет, аналогичную ситуацию мы наблюдали в прошлом году»,— говорит он.

Одновременно эксперт считает, что если санитарные ограничения весной прошлого года для общества стали стрессом, то сейчас люди адаптировались и лучше подготовлены к ситуации.

Ощутимых негативных последствий для рынка не ждет директор по продажам Lexion Development Алексей Лухтан, рассчитывая на оживление покупательского спроса перед новогодними праздниками. Девелоперы в этот период традиционно предлагают клиентами различные акции и скидочные программы, которые никак не связаны с вводимыми ограничениями. Партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая констатирует, что в период 28 октября — 8 ноября работа МФЦ и Росреестра ограничена, потенциальные покупатели не смогут посетить офисы продаж, но половина из этих дней — праздники. За счет этого эксперт ждет незначительного эффекта. Коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим и вовсе рассчитывает на полное сохранение активности покупателей за счет онлайн-продаж. «Сложнее будет работать в основном с покупателями, которые приобретают готовое жилье — им важно лично приехать и посмотреть новостройку, увидеть квартиру, оценить вид из окна, качество отделки и так далее»,— добавляет совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.

Средняя стоимость первичной недвижимости в крупнейших городах России

Город
Средняя стоимость (тыс. руб. за кв. м)
Динамика цен
окт.20
сен.21
окт.21
За месяц
За год
Москва
206,3
284,1
292,1
3%
42%
Санкт-Петербург
156
182
186,2
2%
19%
Казань
103,2
125,8
128,2
2%
24%
Краснодар
61,1
129,8
125,7
-3%
в 2,1 раза
Екатеринбург
90,3
103,8
106,2
2%
18%
Нижний Новгород
90,1
105,3
106
1%
18%
Новосибирск
82,4
99,9
103,5
4%
26%
Уфа
82,2
95,3
94,8
-1%
15%
Красноярск
69,1
93,2
93,5
0%
35%
Ростов-на-Дону
61
85,2
86,1
1%
41%
Пермь
67,6
82
86
5%
27%
Омск
44,7
78,5
79,4
1%
78%
Воронеж
56,7
77,4
78,2
1%
38%
Волгоград
58,4
70,4
73,9
5%
27%
Самара
53,5
82,7
77
-7%
36%
Челябинск
52,3
66,2
64,5
-3%
23%

Источник: данные аналитического центра ЦИАН.