В ожидании остановки

роста цен на квартиры

столичные цены

Минувший год установил новый рекорд на рынке недвижимости. Прирост долларовых цен достиг 40%, а средняя цена квадратного метра в Москве превысила $1500. В 2004 году аналитики обещают замедление роста цен, а городская администрация — появление новых площадок под массовую застройку.

Первичный рынок

2003 год начался на первичном рынке довольно спокойно, цены росли плавно, что позволило аналитикам немного расслабиться и даже объявить о начале стабилизации. Но весной стало ясно, что эти выводы преждевременны. Важную роль сыграло снижение курса доллара США — основного финансового инструмента россиян.

Начиная с апреля, цены на недвижимость росли, в декабре годовой рост составил 40% в долларах США. Средняя цена квартир в Москве достигла $1530 за 1 кв. м. Для сравнения: сходные квартиры в декабре 2001 года стоили $940 за 1 кв. м, а в декабре 2002 года — $1096 за 1 кв. м.

Наиболее заметно подорожала жилплощадь, возводимая ДСК-1. За год рост цен на жилье в домах серии П-44Т превысил 40% и на юго-западе столицы достиг $1700 за 1 кв. м.

По расчетам Дмитрия Попова, руководителя аналитического центра компании "Домострой", оперирующего данными больше чем по 140 объектам, которые строились в Москве в 2003 году, показатели доходности вложения средств в жилплощадь в панельных домах составили 20-40% годовых, в монолитных домах бизнес-класса — 15-40% годовых.

Точками роста цен стали районы, где завершалось массовое строительство жилья — Марьинский парк, Люблино, Северное и Южное Бутово. По информации аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", в ноябре 2003 года объем нераспроданного жилья в районах массовой застройки составил лишь 90 тыс. кв. м.

Особенностью 2003 года стала дифференциация подхода к продажам квартир в одном и том же доме. Так, риэлтеры привели в пример продажу жилья в доме, расположенном рядом с рекой Москвой, где разница в стоимости квадратного метра с видом "на реку" и "во двор" составила $650, то есть 48,1%.

Вторичный рынок

Вторичный рынок в 2003 году был очень динамичным. По словам Андрея Бекетова, аналитика рынка недвижимости, стоимость предложения 1 кв. м поднялась на 45% в долларах и на 38% в рублях. Повышение цен прошло во всех административных округах столицы. В декабре отметку в $1000 за 1 кв. м перешагнул последний административный округ Москвы — Зеленоградский, а Западный и Юго-Западный АО уже пошли на очередной рекорд — там средние цены приближаются к $1700 за 1 кв. м (см. таблицу).

Изучая спрос на вторичном рынке, специалисты компании МИАН выделили следующую закономерность. В 2003 году максимальным спросом пользовались одно- и двухкомнатные квартиры (соответственно 34% и 35%), 21% заявок исходил от покупателей, подыскивающих трехкомнатную квартиру, а 6% — только комнату. К тому же на рынке практически сошел на нет спрос на многокомнатное жилье, доля которого теперь составляет всего около 3%. Как отмечают специалисты, одна из особенностей вторичного рынка в 2003 году состоит в том, что довольно значительная доля вновь построенного жилья практически сразу после покупки попадает на вторичный рынок.

Прогноз на 2004 год

В последнее время аналитики стали очень осторожно давать прогнозы. Основная причина — множество факторов, которые могут повернуть ситуацию в ту или иную сторону. Одним из наиболее вероятных сценариев развития рынка представляется стабилизация цен к лету с дальнейшим ежегодным приростом усредненных цен на квартиры максимум в 10%. Константин Апрелев, президент РАН САВА, полагает, что рост цен составит 15-20%, к тому же возможно сезонное и внесезонное существенное снижение интереса к новому строящемуся жилью, не соответствующему средним потребительским параметрам. А Евгений Леонов, начальник перспективных проектов ДИПС, прогнозирует рост цен в пределах 18-27%.

Большинство аналитиков прогнозируют снижение темпов роста цен на элитное и панельное жилье, но считают, что при этом активизируется спрос на жилье бизнес-класса. В результате цена квадратного метра поднимется до $3 тыс. В столице появятся новые точки роста цен — микрорайоны, где в прошлом стоимость жилья еще не достигла рыночного уровня.

Аналитики убеждены, что на вторичном рынке Москвы не осталось "белых пятен", то есть районов, где цены не достигли своего рыночного максимума. Случаи, когда квартиры продаются по низким ценам, есть в каждом районе Москвы, но здесь все зависит от индивидуальных объективных или субъективных причин, поэтому они не влияют на общие цены, установившиеся на рынке недвижимости данной территории.

ЛЮДМИЛА ЧИЧЕРОВА