Девелоперам предлагают не мелочиться

На петербургском рынке в 2020 году на треть сократились продажи малогабаритного жилья. Несмотря на все меры поддержки, в 2020 году петербургский рынок новостроек показал отрицательную динамику по продажам — индикатор реализованных лотов опустился на 13,4 тыс. единиц. Эксперты Urbanus.ru проанализировали природу этого спада. Было установлено, что 58,2% этой разницы приходится на студии и однокомнатные квартиры площадью до 30 кв. м. Таким образом, именно фракция малогабаритного жилья стала главной жертвой кризиса.

В целом по городу количество проданных квартир и апартаментов площадью до 30 кв. м уменьшилось на 7,8 тыс. единиц, или на 32,4% по сравнению с 2019 годом

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

В прошлом году спрос на новое жилье в Санкт-Петербурге резко сузился — на 21,3% — и заметно переформатировался. Во всех планировочных категориях наблюдается ухудшение показателей, но студий это коснулось в наибольшей степени. Их доля уменьшилась почти на четверть — с 30,3 до 24,6 п. п. Соответственно, это повлекло расширение представительства остальных категорий. Сектор однокомнатных квартир и апартаментов прибавил 2,8 п. п., двухкомнатных — 1 п. п. Удельный вес лотов с тремя комнатами и более достиг 7,7% (+0,9 п. п.).

Анализ метражной структуры сделок дает схожую картину. В 2019 году каждый третий юнит, покупаемый на петербургском рынке, имел площадь до 30 кв. м. За год удельный вес подобной недвижимости утратил 5,7 п. п. Покупательский интерес по большей части сдвинулся в сторону фракции с габаритами 30–60 кв. м. По итогам 2020-го она занимает 58% в структуре спроса — на 4,8 п. п. больше, чем годом ранее. Немного — на 1,1 п. п. — подросла и доля более крупных объектов (от 60 до 90 кв. м). Представительство жилья с метражом более 90 кв. м осталось прежним.

В Urbanus.ru констатируют, что значение студий и небольших квартир, которые ранее всегда были востребованы в Санкт-Петербурге, в 2020-м резко уменьшилось. Этот тренд охватил все районы города. Например, в новостройках Петроградского района было продано всего два объекта площадью меньше 30 кв. м. В Центральном районе количество ДДУ в рамках указанной выборки сократилось на 82,6%, в Адмиралтейском — на 81,7%. Среди остальных локаций удельный вес объектов площадью до 30 кв. м сильнее всего уменьшился в Василеостровском (–12,2 п. п.), Фрунзенском (–13,2 п. п.), Пушкинском (–8,6 п. п.), Невском (–7,9 п. п.) районах.

В целом по городу количество проданных квартир и апартаментов площадью до 30 кв. м уменьшилось на 7,8 тыс. единиц, или на 32,4% по сравнению с 2019 годом. Другие категории также пережили спад, но в их случаях он был выражен слабее. Реализация крупногабаритных лотов сократилась на 25,4%, однокомнатных квартир — на 11,3%, двухкомнатных — на 10,1%. Примечательно, что пул адресов, по которым продаются объекты малого формата, почти не изменился. В 2020 году их было 136, годом ранее — 137. Почему такие потери понес один из базовых секторов для петербургской индустрии недвижимости? Что стоит за этим явлением? Отчасти оно объясняется вымыванием экспозиции: интенсивный спрос на студии и малометражные квартиры в предыдущие годы привел к временному истощению выборки. Однако в качестве основного фактора следует рассматривать уход с рынка значительной части покупателей с небольшими бюджетами (до 3 млн рублей). Покупательная способность этой аудитории была серьезно подорвана в кризис. Пока что она не может себе позволить ни приобретение жилья на собственные средства, ни обслуживание кредита (даже при условии льготного ипотечного режима). В силу этого обстоятельства застройщики Санкт-Петербурга по оценкам Urbanus.ru недосчитались 23–25 млрд рублей выручки.

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», квартиру в петербургской новостройке класса масс-маркет в 2020 году в среднем покупали за 5,43 млн рублей. Рост цены за год составил 860 тыс. рублей (+18,9%). Недвижимость такого же класса в пригородах обошлась в среднем в 3,7 млн рублей (+630 тыс. рублей; +20,6%). Совокупно в городе и пригородах средний бюджет покупки составил 5 млн рублей (+800 тыс. рублей; +19,1%). Выросли и средние бюджеты покупок в высокоценовых сегментах жилья: в классе бизнес он составил 14,79 млн рублей (+2,26 млн; +18,1%), в классе элита — 36,54 млн рублей (+6,56 млн; +21,9%).

«В списке наиболее популярных районов в 2020 году лидер остался неизменным. Это Приморский район с долей 19% от площади в спросе. Следом за ним идет Всеволожский район Ленобласти (17%). По 10% занимают Московский и Выборгский районы. А на пятой строчке рейтинга локаций разместился Красносельский район (9%)»,— рассказала Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group).