Земля вырастает из-под ног

“Ъ-Черноземье” ознакомился с промежуточным отчетом об итогах кадастровой оценки земель населенных пунктов, лесного и водного фондов Воронежской области, который опубликовал региональный Центр государственной кадастровой оценки. Отчет показал превышение действующей на сегодня кадастровой стоимости земель в ряде случаев до 40%. Причем иногда оценка не учитывает результаты прошедших судебных экспертиз. Юристы полагают, что подавляющее большинство землевладельцев ждет работа по оспариванию результатов кадастровой стоимости в 2020 году, а региональный бюджет — рост налоговых поступлений.

Кадастровая стоимость площадки реконструируемого дома на площади Ленина в Воронеже может возрасти в два раза

Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ

ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» опубликовало промежуточный отчет об итогах государственной кадастровой оценки объектов категории земель населенных пунктов, лесного и водного фондов региона в 2019 году. Документ на данный момент проходит согласование в Росреестре. Как пояснили “Ъ-Черноземье” в учреждении, отчет доступен для ознакомления в электронном виде, но его итоговый вариант будет презентован позже — после учета всех замечаний Росреестра. После того как новая кадастровая оценка будет опубликована, в течение последующих 50 календарных дней землевладельцы смогут направлять свои замечания по поводу новой стоимости земли. Составители кадастра должны учесть эти замечания согласно п. 15 ст. 14 закона о государственной кадастровой оценке. В случае пропуска этого периода опротестовать размер кадастровой стоимости участка можно будет только в общем порядке.

Центр уже ознакомил с предварительными данными глав районов и муниципалитетов Воронежской области на недавнем совещании в райцентре Панино. Кроме того, в учреждении разъяснили порядок направления замечаний к промежуточным документам. Глава центра госоценки Анатолий Букреев вчера не ответил на звонки “Ъ-Черноземье”. Ранее на совещании в областном союзе строителей он сообщил, что стоимость рассчитанных под девелоперские проекты земель может возрасти примерно на 5%. В то же время, по предварительным данным, стоимость садовых участков, земель под индивидуальное строительство, вероятно, вырастет более чем на 30%.

В числе арендаторов и собственников земельных участков с измененной кадастровой стоимостью, в частности, оказалось ЗАО «Воронежский шинный завод» (ВШЗ), оспаривавшее еще в 2017 году в Воронежском областном суде установление кадастровой стоимости участков на улице Ростовской, 41. Стоимость самого крупного участка ВШЗ (226,6 тыс. кв. м), согласно предварительным данным, может увеличиться более чем в два раза — с 393 млн руб., указанных на данный момент в базе Росреестра, до 886 млн руб.

В 2018 году ЗАО «Магнит» оспаривало кадастровую стоимость своих участков в пригородном Новоусманском районе и в Воронеже, доказывая, что она не может «значительно превышать размер действительной рыночной стоимости» земель. В рамках разбирательства в облсуде была проведена досудебная экспертиза, оценившая рыночную стоимость одного из участков компании площадью 11,3 тыс. кв. м (улица Циолковского, 28) в 2,7 млн руб. По итогам процесса кадастровая стоимость была установлена в 13,8 млн руб. Новым же проектом цена увеличена до 25,9 млн руб.

Участок под производственные мощности ГК «Ангстрем» (улица Текстильщиков, 5а) площадью 29,3 тыс. кв. м также, согласно новому документу, может подорожать с 48,9 млн руб. до 71,9 млн руб. Стоимость участка на улице Дружинников, 26, площадью 4,8 тыс. кв. м под многоквартирным жилым домом может увеличиться с 12,7 млн руб. до 32,4 млн руб. Земля под закрытым ДК Кирова (5,6 тыс. кв. м) должна вырасти в цене по кадастру с 31,3 млн руб. до 41,7 млн руб. Под реконструируемым многоквартирным домом на площади Ленина, 6 (7 тыс. кв. м), — с 20,5 млн руб. до 56 млн руб.

Впрочем, есть в документах и случаи снижения кадастровой стоимости участков. Подешеветь, в частности, могут земли Воронежского экскаваторного завода (с 83,9 млн руб. до 74,9 млн руб. за 30,1 тыс. кв. м) и также участок Центрального стадиона профсоюзов (Студенческая, 17, площадью 49,3 тыс. кв. м) с 498 млн руб. до 414 млн руб.

Предыдущая переоценка кадастровой стоимости участков в регионе проводилась в 2014 году. В дальнейшем воронежское ГБУ намерено провести переоценку и 2,4 млн объектов капстроительства в области. Как ранее заявлял господин Букреев, почти 1 млрд руб. был потерян региональным бюджетом за последние пять лет из-за оспаривания кадастровой оценки объектов.

Управляющий партнер ЮК «Центральный округ» Дмитрий Просвирин подтверждает, что промежуточные итоги оценки «не учитывают результаты судебных экспертиз, а во многих случаях превышают действующую сегодня кадастровую стоимость». По мнению эксперта, на практике новый инструментарий направления замечаний вряд ли окажется эффективным: ГБУ будет готово исправлять только явные технические ошибки.

По всей видимости, подавляющее большинство землевладельцев ждет работа по оспариванию результатов кадастровой стоимости в 2020 году», — считает господин Просвирин.

Генеральный директор ФК «Аксиома», депутат гордумы Иван Кандыбин отметил, что пока не ознакомился с новой оценкой земель, но в массовом повышении кадастровой стоимости «не видит ничего удивительного»: «Тенденция к увеличению стоимости кадастра направлена на увеличение сбора земельного налога».

Проблема с зависшими на стадии регистрации Росреестром договорами долевого участия (ДДУ), потребовавшая экстренного обращения воронежских застройщиков к губернатору потребовала решения в октябре 2018 года. Тогда региональное управление Росреестра возобновило регистрацию договоров, сократив очередь из «подвисших» сделок.