Инвесторы разошлись по коворкингам

Рынок гибких офисных пространств, который начал бурно расти на фоне наступившего в кризис профицита качественных площадей в бизнес-центрах, столкнулся с первыми сложностями. Небольшие и даже крупные управляющие компании начинают проигрывать конкурентную борьбу в Москве девелоперам коммерческой недвижимости, которые вынуждены создавать коворкинги, чтобы получить хотя бы минимальную доходность с невостребованных помещений.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

По прогнозам CBRE, в 2019 году совокупный объем предложения гибких офисов в Москве может увеличиться на 37%, до 180,4 тыс. кв. м. Замедляться динамика пока не будет. Аналитики Cushman & Wakefield ожидают сохранения темпов роста сегмента в 2020 году на уровне 40%.

СЕО сети рабочих пространств «Ключ» Георгий Голенев отмечает, что сейчас в московских коворкингах суммарно работают около 30 тыс. человек: «С одной стороны, это лишь 0,9% от 3,3 млн человек, собранных в классических офисах, с другой — спрос на новые пространства колоссальный».

Предпосылки к росту

Партнер Cushman & Wakefield Наталья Никитина предлагает сначала разобраться в терминологии: на долю классических коворкингов, где рабочие места ни за кем не закрепляются на долгий срок, по ее оценкам, приходится 15–20% площадей. Глобально сегмент формируют сервисные офисные пространства с фиксированными рабочими местами, так называемые гибкие офисы.

В России весь этот формат традиционно называется коворкингами. Впервые он появился в стране в 1998 году, когда на рынок вышел международный оператор Regus, чья штаб-квартира находится в Люксембурге. «Исходно такие офисы были дорогими, их использовали в основном иностранные компании»,— вспоминает госпожа Никитина. Долгое время рынок практически не рос. Эксперт поясняет, что операторам гибких офисов было очень сложно «продать» свою концепцию собственникам.

Но с кризисом 2014 года ситуация начала быстро меняться. Наталья Никитина считает, что ключевой причиной стал резкий рост невостребованных офисных площадей. Как следует из данных Knight Frank на конец 2015 года, ставшего одним из худших в истории рынка коммерческой недвижимости, в Москве пустовало 3 млн кв. м офисных помещений. В абсолютном значении этот показатель превышал аналогичное значение 2009 года в полтора раза. Объем чистого поглощения площадей составил 221 тыс. кв. м, сократившись сразу на 53% относительно 2014 года. Выбирать девелоперам было не из чего. «К тому же на рынке появилось много стартапов, усилилось поколение миллениалов, для которых важно было вместе с офисом получить комьюнити, концепция гибких офисов стала пользоваться большей популярностью»,— рассказывает госпожа Никитина. Как следствие, добавляет руководитель бизнес-направления гибких офисных решений CBRE Татьяна Шараева, если в 2014 году на рынке было четыре коворкинга, то в 2016 году — уже 20.

Самый серьезный сдвиг наблюдался по итогам прошлого года, когда, по данным CBRE, объем предложения гибких офисов Москвы вырос сразу на 57 тыс. кв. м, или на 65%. «Бизнес больше не готов нести капитальные расходы, компаниям нужен быстрый вход и выход из арендных условий, без затрат на отделку и оборудование»,— отмечает госпожа Шараева.

Новые инвесторы

Профессиональные операторы гибких офисов и малый бизнес недолго оставались главными участниками рынка в России, на него пришли девелоперы коммерческой недвижимости. В июне 2019 года стало известно о планах Capital Group в ближайшем будущем открыть 20 тыс. кв. м коворкинг-пространств под брендом Business Club. Развивать проект планирует сын основного собственника компании Герман Тё. Первый объект уже открыт в подконтрольной девелоперу башне «Город столиц», второй заработает во второй фазе бизнес-центра «Око», также принадлежащей группе. В самой компании подчеркивают, что речь пойдет о новом для нее виде бизнеса: если офисная недвижимость — прежде всего строительство, то коворкинги — это аренда, отделка и дальнейшая субаренда.

В июле аналогичные планы сформулировала O1 Properties: для развития гибких офисных пространств топ-менеджмент компании создал структуру Space 1. В компании пояснили “Ъ”, что сеть будет ориентироваться на спрос со стороны крупных компаний, в аренду которым будут предоставляться изолированные офисы, сдавать маленькие кабинеты и отдельные рабочие места не планируется. Одновременно стало известно о намерении выйти на рынок коворкингов основного владельца группы ПИК Сергея Гордеева. Представитель бизнесмена не ответил на вопросы “Ъ”.

Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков объясняет, что для крупных игроков вложение в гибкие офисы менее рискованное, чем для небольших участников рынка. «У многих из них уже есть офисные площади, а значит, им не требуется нести затраты на аренду, что существенно улучшает экономику отдельно взятого проекта»,— объясняет он. Эксперт отмечает, что открытие гибкого пространства дает возможность эксплуатировать невостребованные площади бизнес-центров.

Первые сложности

Татьяна Шараева считает, что коворкинги привлекают огромное число инвесторов и за счет хорошей окупаемости: вложения в средний проект на арендованных площадях можно вернуть за 2–2,5 года. Это значение достигается во многом за счет невысокого инвестиционного порога. Наталья Никитина говорит, что организация коворкинга стоит 15–36 тыс. руб. на 1 кв. м в зависимости от класса. «Обычно на создание классического офиса затраты выше, гибкие пространства стремятся больше экономить»,— поясняет она. Но Константин Лосюков предупреждает, что, несмотря на высокую доходность, надежность вложений в коворкинги остается невысокой: «На рынке достаточно высокая конкуренция как со стороны локальных, так и международных операторов. В итоге мы видим, как многие несетевые площадки, которые запускают непрофессиональные операторы, не проживают больше года».

Многие коворкинги действительно уже сталкиваются со сложностями. Наталья Никитина считает, что основная задача оператора сводится к выбору площадей. Самыми успешными эксперт называет проекты, когда здание находится в собственности оператора либо арендуется в офисных объектах класса В. «В классе А это имеет успех, только если помещение удалось снять на кризисном рынке и зафиксировать низкую ставку на десять лет, а потом на растущем рынке сдавать дороже»,— полагает она. Константин Лосюков добавляет, что секрет успеха выбора выгодной локации для коворкинга не отличается от классического офисного рынка: спросом пользуются объекты недалеко от метро, в сложившихся бизнес-районах.

Гендиректор KEY Capital Сергей Камлюк обращает внимание на то, что найти подходящие площади даже крупным операторам гибких офисов сейчас бывает сложно — многие из них начали подписывать договоры аренды помещений в еще строящихся объектах. В качестве примера он приводит сеть WeWork, снявшую 8,5 тыс. кв. м в МФК Imperial Plaza, открытие которого запланировано только на следующий год. Найти другие качественные помещения, по мнению господина Камлюка, этой сети уже будет непросто. Константин Лосюков считает, что минимальная заполняемость гибкого пространства, позволяющая извлекать прибыль, должна находиться на уровне 70–80%. Нормальным уровнем вакантности для таких площадок считается 5–10%.

Глобальные перспективы

Резкий рывок рынка коворкингов в России, по словам Татьяны Шараевой, запоздал на пять-шесть лет: в Европе бум их развития случился после кризиса 2008 года. Именно в этот момент, поясняет эксперт, в мире начала меняться глобальная парадигма, развиваться модель sharing economy — совместного потребления. «Мировой тенденцией стало сокращение срока жизни компаний, рост стартапов и числа самозанятых»,— добавляет она. По данным Credit Suisse, средний срок жизни компании из рейтинга S&P 500 c 1950 года по настоящее время действительно сократился более чем втрое — с 60 до 20 лет. Госпожа Шараева добавляет, что количество работников все меньше отражает доходность: стартап на несколько человек может генерировать огромные деньги, при этом отдельный этаж в бизнес-центре ему не нужен.

По расчетам CBRE, в Москве коворкинги пока формируют около 1% от всего офисного предложения. Для сравнения: в Шанхае этот показатель составляет 6%, в Лондоне — 5%. «Возможно, буквально за пару лет мы догоним европейские столицы, судя по динамике развития рынка,— прогнозирует Татьяна Шараева.— В Москве через два-три года почти не останется бизнес-центров без гибких офисных пространств в том или ином виде».

Константин Лосюков уточняет, что в России основной объем коворкингов пока не выходит за пределы Москвы и Санкт-Петербурга. По его словам, в регионах сегмент представлен отдельными площадками, поскольку глобально офисный рынок «еще не достиг соответствующей стадии развития». Региональным участникам рынка пока действительно приходится искать альтернативные источники финансирования.

CEO сети коворкингов Names (пока развивает только одну площадку в Екатеринбурге) Антон Утехин объясняет, что финансирование компания получает через займы физических лиц. «Это более быстрый способ привлечения инвестиций, чем вхождение инвесторов в долю»,— поясняет он. Господин Утехин добавляет, что сейчас займы финансируют 80% текущих проектов компании: в их рамках было привлечено 58 млн руб., еще 13 млн руб. инвестиций — собственные средства. Эти деньги суммарно выделили 112 займодателей, выплаты процентов проходят раз в год и должны состояться в апреле-мае 2020 года. В Names обещают доходность в 20% годовых. По словам господина Утехина, сейчас потенциальных инвесторов компания ищет через личные аккаунты и группы в социальных сетях.

Партнер юридической компании НАФКО Павел Иккерт называет проекты, реализуемые за счет большого числа займов физлиц, рискованными. «Банковские инвестиции при банкротстве покрываются за счет залогового имущества или поручительства, в то время как вложения физлиц обычно ничем не обременены»,— рассуждает он. Со ссылкой на сложившуюся практику господин Иккерт поясняет, что обычно таким инвесторам при крахе заемщика удается получить 3–5 копеек на рубль инвестиций. Но господин Утехин заверяет, что в будущем Names планирует отказаться от работы с физлицами и привлекать более крупных инвесторов в обмен на долю в конкретных объектах или головной управляющей компании. По его словам, сеть заинтересована в партнере, который мог бы принести в проект свои компетенции, прежде всего в областях девелопмента, управления коммерческой недвижимостью и строительства.