Инвестиции в жилую недвижимость частными инвесторами

Оригинальная статья / Original article УДК 658.152.5

DOI: http://dx.d0i.0rg/l 0.21285/2227-2917-2018-4-35-43

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ ЧАСТНЫМИ ИНВЕСТОРАМИ © Э.Ю. Павельева1

Санкт-Петербургский государственный экономический университет 191023, Российская Федерация, г. Санкт-Петербург, ул. Садовая, 21

РЕЗЮМЕ: Проведено исследование частного инвестирования в объекты жилой недвижимости, проблемы частного инвестора в инвестиционной деятельности и условия развития инвестиционной среды для частного инвестора. Рассмотрены виды, формы инвестирования, методы оценки объектов жилой недвижимости. Предлагается создание инструмента для оценки частных инвестиций в жилую недвижимость, позволяющего учесть факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность объектов в долгосрочной перспективе и удобного в использовании частным инвестором, не являющимся профессиональным участником инвестиционного рынка. В настоящее время частный инвестор - физическое лицо, не являющееся профессиональным участником инвестиционного рынка - не имеет доступных и понятных инструментов для анализа ситуации на рынке, оценки объекта недвижимости с точки зрения его инвестиционной привлекательности. Инвестору важно определять не только текущую ситуацию на рынке, но и анализировать взаимоотношения всех участников инвестиционного процесса, а также принимать в внимание общие тенденции на рынке недвижимости. Нет такого инструмента, с помощью которого инвестор мог бы определить перспективы инвестирования в конкретный объект недвижимости и сравнить его с другим. Повышение инвестиционного рейтинга России, общий рост экономических показателей, доходов населения - все это благоприятные условия для развития частного инвестирования. Благодаря развитию частного инвестирования растет финансовая обеспеченность населения страны, разрабатываются и внедряются новые технологии, усиливается конкуренция, что ведет к повышению качества предоставляемых товаров и услуг и все это ведет к поддержанию эффективного функционирования экономики страны. Для частного инвестора необходимо получить удобный инструмент для анализа инвестиционных возможностей объектов жилой недвижимости.

Ключевые слова: инвестирование, инвестор, частное инвестирование, недвижимость, жилая недвижимость, оценка

Информация о статье: Дата поступления 25 сентября 2018 г.; дата принятия к печати 31 октября 2018 г.; дата онлайн-размещения 21 декабря 2018 г.

Для цитирования: Павельева Э.Ю. Инвестиции в жилую недвижимость частными инвесторами. Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2018;8(4):35-43. DOI: 10.21285/22272917-2018-4-35-43

INVESTMENTS IN RESIDENTIAL REAL ESTATE BY PRIVATE INVESTORS Ella Yu. Pavelieva

Saint-Petersburg State University of Economics 21 Sadovaya St., St. Petersburg 191023, Russian Federation

ABSTRACT: A study of private investment in residential real estate, problems facing private investors in investment activities and conditions for the development of the investment environment for a private investor has been conducted. Types and forms of investment as well as methods of evaluating residential real estate were considered. It is proposed that a convenient tool for evaluating private investment in residential real estate be created, allowing factors affecting the investment attractiveness of objects in the long term to be taken into accountfor use by private investors. Currently, a private investor - an individual who is not a pro-

аПавельева Элла Юрьевна, аспирант кафедры корпоративных финансов и оценки бизнеса, e-mail: Ella55555@mail.ru

Ella Yu. Pavelieva, Postgraduate student of the Department of Corporate Finance and Business Valuation, e-mail: Ella55555@mail.ru_

fessional participant in the investment market - does not have accessible and comprehensible tools for analysing the market situation and evaluating a property in terms of its investment attractiveness. It is important for an investor to determine not only the current market situation but also to analyse the relationship between all participants in the investment process, as well as to take into account general trends in the real estate market. There is currently no tool with which an investor could determine the prospects for investing in a particular property and compare it with another. The continuing improvement of Russia's investment rating, general growth of economic indicators andper capita income all create favourable conditions for the development of private investment. Due to the development of private investment the financial sustainability of the population is growing, new technologies are being developed and introduced, and competition is increasing, which leads to improved quality of goods and services. Cumulatively, these factors lead to the maintenance of the effective functioning of the country's economy. A convenient tool for analysing the investment opportunities of residential properties is presented for use by private investors.

Keywords: investment, investor, private investment, real estate, housing real estate, assessment

Information about the article: Received September 25, 2018; accepted for publication October 31, 2018; available online December 21, 2018.

For citation: Pavelieva E.Yu. Investments in residential real estate by private investors. Izvestiya vuzov. Investitsii. Stroitel'stvo. Nedvizhimost' = Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate. 2018;8(4):35-43. (In Russ.) DOI: 10.21285/2227-2917-2018-4-35-43.

Введение

Термин «инвестиция», в широком смысле, трактуют как «расходование ресурсов в надежде на получение доходов в будущем, по истечении достаточно длительного периода времени» [5].

Инвестиции также трактуют как «отказ от определенной ценности в настоящий момент за (возможно, неопределенную) ценность в будущем» [8].

На законодательном уровне понятие инвестиций определено как денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта [14].

Субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы. Инвесторами выступают физические и юридические лица, объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности, осуществляющие капитальные вложения с исполь-

зованием собственных и (или) привлеченных средств [14].

Инвесторы классифицируются по различным признакам [9]:

По институциональному признаку инвесторов разделяют на:

- институциональных - банки, фонды;

- частных - физические лица, участвующие в инвестиционных процессах;

- иностранных инвесторов.

Классифицируют инвесторов в

зависимости от эффекта инвестиций:

- разовый доход;

- постоянный;

- нематериальный эффект - социальный, маркетинговый, экологический и т.д.

Инвесторов разделяют по их инвестиционному поведению:

- на консервативных инвесторов (придерживается проверенных инвестиционных стратегий с пониженными рисками, но более низкой доходностью);

- умеренных инвесторов (поддерживает баланс между надежностью и доходностью инвестиций);

- агрессивных инвесторов (склонен к сделкам, обладающим высоким уровнем инвестиционного риска и дохода).

Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» от 22.04.1996 № 39-Ф3 [14] определяет квалифицированных инвесторов, обладающих возможностью осуществлять определенные виды операций на фондовом рынке, недоступные для других инвесторов - это брокеры, дилеры и управляющие; кредитные организации; управляющие компании инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов; страховые компании; негосударственные пенсионные фонды; некоммерческие организации в форме фондов и прочие участники, определенные законом. Кроме определенных законом квалифицированных инвесторов, на рынке действуют неквалифицированные инвесторы - физические и юридические лица, желающие использовать финансовые инструменты для приумножения своих сбережений.

Методы

К настоящему времени в обществе частично сформировано и увеличивается количество граждан, финансово образованных, имеющих средний и выше среднего уровень дохода и желающих осуществлять свою деятельность в виде инвестирования. Такое инвестирование является частным. На сегодняшний день в Российской Федерации существуют частные инвесторы, которые не являются квалифицированными, а также не являются игроками фондовых бирж. Следовательно, формируется понятие «частного инвестора» точного определения которого нет в экономической литературе.

Изучением данного вопроса занимаются ученые и экономисты. Определен портрет инвестора в России, зависимость наличия сбережений от возраста, от места жительства, полового признака и проведены диаграммы этих показателей. Выявлены различия в инвестиционных предпочтениях населения в зависимости от места жительства, возраста и дохода [2]. Проведенными исследованиями ученых

раскрыта склонность к инвестиционным накоплениям физических лиц [1].

Исходя из вышесказанного, частным инвестором можно определить физическое лицо, представителя среднего класса, осуществляющее вложение средств в акции, облигации, другие ценные бумаги и другие объекты инвестирования.

Неквалифицированных частных инвесторов также можно классифицировать по различным признакам:

1. По уровню дохода:

- низкий - с доходом от 20 до 50 тыс. руб.;

- средний - с доходом от 50 до 100 тыс. руб.;

- высокий - с доходом от 100 до 500 тыс. руб.

2. По периоду, на который осуществляются инвестиции:

- краткосрочные (до 1 года);

- среднесрочные (от 1 года до 3

лет);

- долгосрочные (более 3 лет).

В настоящее время в России частный инвестор может осуществлять инвестиционную деятельность в различных формах:

- инвестировать в валюту, в т.ч. крипто валюту;

- инвестировать в ценные бумаги;

- инвестировать в банковский сектор путем вкладов;

- инвестировать в startup, т.е. купить долю в бизнесе или быть его единоличным владельцем;

- инвестировать в недвижимость;

- инвестировать за рубежом посредством вышеперечисленных инструментов.

Однако, как показывает статистика, российские граждане предпочитают осуществлять инвестирование в недвижимость.

По проведенному в 2017 г. опросу граждан с потенциальной инвестиционной подушкой 1 млн руб., в боль-

шинстве своем не имеющих опыт в инвестировании:

51% предпочитает вкладывать в недвижимость,

31% - хранят деньги на счете в Сбербанке,

20% - хранят деньги в золоте или драгоценностях,

16% -в наличных в рублях, 11% - в наличных в валюте, 7% - на счете в коммерческом банке (не Сбербанке), 6% - в акциях,

4% и3% - в НПФ и ПИФ соответственно [4].

Полученные данные показали, что большинство граждан, имеющих свободные денежные средства и имеющие возможность инвестирования, выбирают наименее рискованные инструменты, обеспечивающие низкую доходность. Такое предпочтение в выборе объекта для инвестиций связано с историческим аспектом - финансовая пирамида МММ, как пример из последних событий, подорвала доверие населения к любым ценным бумагам и в принципе инвестированию в средне и высоко рисковые активы.

Сегодня частный инвестор в недвижимость - это в большинстве мужчины, возраста от 35 до 45 лет, трудоспособные, имеющие средний и вышесреднего доход.

Возможность инвестировать в недвижимость у граждан появилась только несколько лет назад, что отражается на поведении, выборе и подходах к инвестированию в недвижимость.

История развития частного инвестирования в недвижимость в России имеет серьезные отличия от развития инвестирования Европы или США, имеет 3 ярко выраженных периода, связанных с переломными этапами в развитии социально-политических, общеэкономических и прочих процессов, протекавших в обществе:

- первый - до 1917 г.;

- второй этап развития инвестиций в России - с 1917 г. до 1991 г.;

- третий этап развития - с 1991 г. по настоящее время.

Современный инвестиционный рынок в России начал формироваться лишь несколько лет назад, в то время как в странах Европы или в США такого периода не существовало и инвестирование развивалось планомерно, без подобных периодов застоя.

Все это отразилось на современном частном инвесторе и в целом инвестировании в недвижимость: отсутствие опыта, сложившейся культуры.

Инвестиционный рынок в современном виде состоит из 3-х основных направлений (рис.1):

1) рынок реальных инвестиций;

2) рынок финансовых инвестиций;

3) рынок инновационных инвестиций.

Рынок недвижимости является составной частью рынка объектов реального инвестирования. Это вложения средств сопровождается своими особенностями:

- объекты реальных инвестиций, как правило, демонстрируют рост быстрее, чем национальная валюта;

- реальные инвестиции в меньшей степени рискованны и в большей степени эффективны, чем финансовые;

- реальные инвестиции имеют сравнительно небольшую ликвидность.

На рынок недвижимости влияет множество факторов:

- внешнеэкономические и внешнеполитические;

- внутриэкономические и внутриполитические, в рамках страны;

- территориальные, связанные с развитием отдельной территории - области, города;

- предпочтения потенциального клиента.

Инвестиции в недвижимость классифицируются по типу объекта инвестирования:

1)инвестиции в жилую недвижимость;

2)инвестиции в коммерческую недвижимость.

Большинству частных начинающих инвесторов наиболее привлекательным вариантом вложения средств будет покупка объекта жилой недвижимости, в частности, квартиры - порог вхождения на этот рынок относительно невысок. Высокий и постоянный спрос, доступность этого вида инвестирования, а также четкое определе-

ние юридических прав на жилье обеспечивают достаточную ликвидность этого вида инвестирования. При этом частному неквалифицированному инвестору, которые в большинстве своем начинающие инвесторы, этот вид рынка является наиболее понятным: понятен механизм поиска арендатора, рынка реализации объекта, схема управления объектом инвестиций.

Существует два способа получения дохода от инвестирования в недвижимость, в том числе и в жилую:

1) сдача недвижимости в аренду;

2) продажа недвижимости.

Рынок инвестиций и место в нем рынка недвижимости Investment market and its place at market of real estate

Жилье является наиболее универсальным для получения пользы. Помимо использования его по прямому назначению возможна сдача его в аренду. Кроме того, стабильно высокий спрос на жилье обеспечивает постоянный рост цен на объекты этой группы. Вложения в земельные участки - более рискованные и с более низкой ликвидностью из-за влияния многих факторов: экологический, экономический, политический, юридический.

Инвестиции в недвижимость -это, как правило, долгосрочные инвестиции. Низкая ликвидность по срав-

нению с инструментами денежного и фондового рынка, длительное оформление сделки, большие затраты на изменение варианта использования препятствуют быстрому извлечению прибыли из инвестиций.

При выборе объекта для инвестиций, инвестору важно провести оценку объекта на выявление его инвестиционной привлекательности - потенциального дохода, на основе которого определяется окупаемость инвестиций - самый важный показатель для деятельности. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федера-

ции» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и ФСО № 13 определяют инвестиционную стоимость объекта через методологию доходного подхода [13].

В рамках данного подхода возможно применение одного из двух методов: метода прямой капитализации доходов и метода дисконтирования денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Результаты и их обсуждение

Неквалифицированному частному инвестору оценить самостоятельно объект сложно. Эти методы доступны профессиональным игрокам рынка. Как показывает статистика, многие российские инвесторы принимают нерациональные инвестиционные решения в с равнении с американскими или европейскими из-за более низкой финансовой грамотности: 38% россиян финансово грамотны против 71% в Швеции и 57% в США [6].

Существуют оценочные компании, работающие с частным сектором. Но существующие на сегодняшний день оценочные компании предлагают услуги по оценке жилой недвижимости для залога по ипотечной программе кредитования или для определения реальной рыночной стоимости жилья на сегодняшний день. Инвестиционную оценку осуществляют только для ком-

мерческой недвижимости по индивидуальному целевому использованию, для жилой недвижимости инвестиционную оценку не проводят. Поэтому, по сравнению с уровнем развития инвестирования в Европе или США, частное инвестирование в недвижимость в России на сегодняшний день носит неупорядоченный характер. Ввиду сложившейся исторически модели развития частного инвестирования в недвижимость в России, на сегодняшний день рынок остается неразвит.

В настоящее время частный инвестор - физическое лицо, не являющееся профессиональным участником инвестиционного рынка - не имеет доступных и понятных инструментов для анализа ситуации на рынке, оценки объекта недвижимости с точки зрения его инвестиционной привлекательности.

Начинающий инвестор, выходя на рынок, ориентируется в большей мере на текущую ситуацию на рынке посредством общедоступных порталов по недвижимости - БН, ЦИАН, где приведена ситуация на рынке прошлых периодов, рынок купли-продажи и разрозненная информация экспертов в виде статей и сводных аналитических данных. Инвестору важно определять не только текущую ситуацию на рынке, но и анализировать взаимоотношения всех участников инвестиционного процесса, а также принимать в внимание общине тенденции на рынке недвижимости.

Инструмента, с помощью которого инвестор мог бы определить перспективы инвестирования в конкретный объект недвижимости, сравнить его с другим - нет.

В 2008 году в США появился первый сервис по управлению активами. Появление робо-советников предоставило возможность формировать эффективные портфели любому частному инвестору с низким порогом входа и низкими издержками. При начале работы с таким сервисом, инвестор указывает цель своих инвестиций,

срок, отношение к риску и сумму, которую он хотел бы накопить. На основе этих данных алгоритм предлагает ему индивидуальный портфель с учетом его индивидуальных особенностей. По всему миру число таких сервисов более 200. В России, на сегодняшний день есть только один робо-советник, который отвечает мировой практике и принципам робо-советников, это сервис компании FinEx "Финансовый Автопилот [7].

Но все эти ресурсы созданы для финансового рынка, а не реального, в поле которого находится инвестирование в недвижимость. Однако, наличие аналогичного инструмента для реального сектора инвестиций дало бы возможность частному инвестору, не обладающему профессиональными знаниями и соответствующим опытом, выйти на этот рынок и осуществлять эффективные операции.

Выводы

Современное состояние российского рынка недвижимости вступило в тот этап, когда недвижимость становится объектом инвестиционной деятельности. Недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода от сдачи объектов недвижимости в аренду или перепродажи. Жилищная сфера

во многом определяет уровень жизни граждан страны и формирует базу для развития экономики страны. Повышение инвестиционного рейтинга России, общий рост экономических показателей, доходов населения - все это благоприятные условия его развития. В России формируется понятие частного инвестора - часть граждан, имеющих возможность и желание осуществлять инвестирование. При этом, на сегодняшний день, интерес частного непрофессионального инвестора сфокусирован, в основном, на жилой недвижимости. При этом рынок инвестирования в жилую недвижимость частным инвестором пока остается стихийным, ввиду как исторического фактора, так и уровня финансовой грамотности. Частному инвестору стало необходимым получить удобный инструмент для анализа инвестиционных возможностей объектов жилой недвижимости.

Благодаря развитию частного инвестирования растет финансовая обеспеченность населения страны, разрабатываются и внедряются новые технологии, усиливается конкуренция, что ведет к повышению качества предоставляемых товаров и услуг и все это ведет к поддержанию эффективного функционирования экономики страны.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Малева Т.М. Средние классы в России. Экономические и социальные стратегии / Московский центр Карнеги. М.: Гендальф, 2003. C. 31

2. Бестужева О.Ю. Инвестиционное поведение населения в условиях развивающегося фондового рынка: автореф. дисс. ... канд. экон. наук [Электронный ресурс] // Федеральный образовательный портал Экономика. Социология. Менеджмент. URL: http://www.ecsocman.edu.ru/ db/msg/203763.html

3. Волкова О. Россияне уступили в финансовой грамотности Монголии и Зимбабве [Электронный ресурс] // РБК. 2015. № 11. URL: https://www.rbc.ru/economics/18/11/2015/564cb0 b49a794735ec96b7d2

4. Всероссийский центр изучения общественного мнения

5. Гарольд Бирман, Сеймур Шмидт The Capital Budgeting Decision: Economic Analysis of Investment Projects. М.: Юнити-Дана, 2010. 632 с.

6. Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение инвестиционной стоимости: приказ Минэкономразвития России от 17.11.2016 № 722 "

7. Седлов Д. Финансовые робо-эдвайзеры

8. Шарп У.Ф., Александер Г.Дж., Бейли Д.В. Инвестиции. М.: Инфра-М, 2001. 979 с.

9. Ковалев В.В. Финансовый менеджмент: теория и практика. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Изд-во Проспект, 2009. 1024 с.

10. Юзвович Л.И., Дегтярев С.А., Князева Е.Г. Инвестиции. Екатеринбург: Изд-во Уральского университета, 2016. 543 с.

11. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.199 N 51-ФЗ.

12. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: федер. закон от 25.02.1999 № 39-Ф3 [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons doc_LAW_22142/

13. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федер. закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LA W_19586/

14. О рынке ценных бумаг: федер. закон от 22.04.1996 N 39-ФЗ [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons doc_LAW_10148/

15. Александр Смирнов «Рынок достиг пика: -дальше неизвестность» [Электронный ресурс] // БН. 2018. URL: https://gazeta.bn.ru/articles /2018/12/04/249824.html

16. Александр Смирнов «Риски апартаментов: чего бояться инвестору» [Электронный ресурс] // БН. 2018. URL: https://gazeta.bn.ru/articles /2018/11/27/249704.html

17. В Петербурге вид на воду может увеличить цену квартиры на 50% [Электронный ресурс] // БН. 2018. URL: https://gazeta.bn.ru/news/ 2018/12/19/250081 .html

18. Итоги 2018 года на вторичном рынке. [Электронный ресурс] // Журнал о недвижимости ЦИАН. 2018. URL: https://www.cian.ru/stati-itogi-2018-goda-na-vtorichnom-rynke-287772/

19. Валерия Семенова «Стоит ли покупать «гостинки» и «малосемейки»?» [Электронный ресурс] // Журнал о недвижимости ЦИАН. 2018. URL: https://www.cian.ru/stati-stoit-li-pokupat-gostinki-i-malosemejki-275407/ (12.11.2018).

20. Ситуация на рынке арендного жилья в крупнейших городах России по состоянию на август 2018. [Электронный ресурс] // Журнал о недвижимости ЦИАН. 2018. URL: https://www.cian.ru/stati-situatsija-na-rynke-arendnogo-zhilja-v-krupnejshih-gorodah-rossii-po-sostojaniju-na-avgust-2018-goda-284327/

REFERENCES

1. Maleva T.M. Srednie klassy v Rossii. Eko-nomicheskie i sotsial'nye strategii [Middle classes in Russia: economic and social policy] / Mosk-ovskii tsentr Karnegi [Carnegie Moscow center]. Moscow: Gendal'f Publ., 2003. pp. 31.

2. Bestuzheva O.Yu. Investitsionnoe povedenie naseleniya v usloviyakh razvivayushchegosya fondovogo rynka: avtoref. diss. ... kand. ekon. nauk [Dissertation on competition of a scientific degree of candidate of economic Sciences Investment behaviour in emerging stock market]. Federal'nyi obrazovatel'nyi portal Ekonomika. Sotsiologiya. Menedzhment. Available at: http://www.ecsocman.edu.ru/db/msg/203763.html

3. Volkova O. Rossiyane ustupili v finansovoi gramotnosti Mongolii i Zimbabve [Russians lost in financial literacy of Mongolia and Zimbabwe]. RBK. 2015, No. 11. Available at: https://www.rbc.ru/economics/18/11/2015/564cb0 b49a794735ec96b7d2

4. Vserossiiskii tsentr izucheniya obshchestven-nogo mneniya

5. Garol'd Birman, Seimur Shmidt Capital Budgeting Decision: Economic Analysis of Investment Projects. Moscow: Yuniti-Dana Publ., 2010. 632 p.

6. Ob utverzhdenii Federal'nogo standarta otsenki "Opredelenie investitsionnoi stoimosti: prikaz Minekonomrazvitiya Rossii ot 17.11.2016, no. 722 "(FSO No. 13)" Available at:

http://www.consultant. ru/document/cons_doc_ LAW_19586/

7. Sedlov D. Finansovye robo-edvaizery

8. Sharp U.F., Aleksander G.Dzh., Beili D.V. In-vestitsii [Investment]. Moscow: Infra-M Publ., 2001. 979 p.

9. Kovalev V.V. Finansovyi menedzhment: teoriya i praktika. 2-e izd., pererab. i dop. Moscow: Izd-vo Prospekt, 2009. 1024 p.

10. Yuzvovich L.I., Degtyarev S.A., Knyazeva E.G. Investitsii [Investment]. Ekaterinburg: Publ. house Ural University, 2016, 543 p.

11. Grazhdanskii kodeks Rossiiskoi Federatsii [The civil code of the Russian Federation] of 30 November 1999, No. 51-FZ.

12. Ob investitsionnoi deyatel'nosti v Rossiiskoi Federatsii, osushchestvlyaemoi v forme kapi-tal'nykh vlozhenii: feder. zakon [On investment activities in the Russian Federation in the form of capital investments] of 25 February 1999, No. 39-FZ. Available at: http://www.consultant. ru/document/consdoc_LAW_22142/

13. Ob otsenochnoi deyatel'nosti v Rossiiskoi Federatsii: feder. zakon [On appraisal activities in

the Russian Federation] of 29 July 1998, No. 135-FZ. Available at: http://www.consultant. ru/document/cons_doc_LAW_19586/

14. O rynke tsennykh bumag: feder. zakon [Federal law "On the securities market"] of 22 April 1996, No. 39-FZ. Available at: http://www.consultant.ru/document/consdoc_LAW _10148/

15. Smirnov A. Rynok dostig pika: dal'she neiz-vestnost' [The Market has reached a peak: - further uncertainty]. BN. 2018. Available at: Lhttps://gazeta.bn.ru/articles/2018/12/04/249824.h tml

16. Smirnov A. Riski apartamentov: chego boyat'sya investoru [Risks of apartments: something to fear investor]. BN. 2018. Available at: https://gazeta.bn.ru/articles/2018/11/27/249704.ht ml

17. V Peterburge vid na vodu mozhet uvelichit' tsenu kvartiry na 50% [In St. Petersburg, the water view can increase the price of the apartment by 50%]. BN. 2018. Available at: https://gazeta.bn.ru/news/2018/12/19/250081.html

Критерии авторства

Павельева Э.Ю. провела исследование, подготовила статью к публикации и несет ответственность за плагиат.

Конфликт интересов

Автор заявляет об отсутствии конфликта интересов.

18. Itogi 2018 goda na vtorichnom rynke [The end of 2018 on the secondary market]. Zhurnal o ned-vizhimosti TslAN [Journal of real estate CYANOGEN]. 2018. Available at: https://www.cian.ru/stati-itogi-2018-goda-na-vtorichnom-rynke-287772/

19. Semenova V. Stoit li pokupat' «gostinki» i «malosemeiki»? [Whether to buy "dormitory" and "malosemeika"?]. Zhurnal o nedvizhimosti TslAN [Journal of real estate CYANOGEN]. 2018. Available at: https://www.cian.ru/stati-stoit-li-pokupat-gostinki-i-malosemejki-275407/

20. Situatsiya na rynke arendnogo zhil'ya v krup-neishikh gorodakh Rossii po sostoyaniyu na av-gust 2018. [Elektronnyi resurs]. Zhurnal o nedvizhimosti TsIAN [Journal of real estate CYANOGEN]. 2018. Available at: https://www.cian.ru/stati-situatsija-na-rynke-arendnogo-zhilja-v-krupnejshih-gorodah-rossii-po-sostojaniju-na-avgust-2018-goda-284327/

Contribution

Pavelieva E.Yu. has conducted the studies, prepared the article for publication and bears the responsibility for plagiarism.

Conflict of interests

The author declares that there is no conflict of interests regarding the publication of this article.