Застройщикам снижают рентабельность

При строительстве жилья по старым правилам, то есть без использования эскроу-счетов, девелоперам придется смириться с падением рентабельности на 25–30%, подсчитало агентство «Эксперт РА». Это произойдет, если отчисления в фонд дольщиков с каждого договора долевого участия (ДДУ) увеличатся в пять раз, до 6%. Чтобы избежать роста расходов по взносам, девелоперам нужно начать продажи во всех проектах, одобренных до 1 июля 2018 года.

Аналитики «Эксперт РА» оценили возможную динамику финансовых показателей российских девелоперов в случае повышения с 1 января 2019 года ставки отчислений в компенсационный фонд дольщиков с текущих 1,2% от каждого ДДУ до 6%. Такую возможность вице-премьер Виталий Мутко поручил проработать Минстрою. «Если повышение взносов состоится, то разрешения на строительства, полученные девелоперами впрок в этом году, не продлят привычную экономику схемы финансирования строительства и продажи жилья через ДДУ»,— пишет ведущий аналитик по корпоративным и суверенным рейтингам «Эксперт РА» Николай Власов. В аппарате Виталия Мутко сообщили “Ъ”, что окончательное решение по вопросу увеличения взносов еще не принято. «Оценка продолжается»,— уточнил представитель господина Мутко. Источник “Ъ”, близкий к вице-премьеру, говорит, что вопрос о повышении ставки взносов в фонд могут отложить.

«Если ставка отчислений останется на уровне 1,2%, не будет возможности унифицировать механизм достройки проблемных объектов»,— напоминает гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко. По статистике, сегодня 13 из 100 домов переходят в проблемные, стоимость достройки всех таких объектов оценивается в 400–600 млрд руб. Фонд при текущей ставке покрывает менее 10% нужной суммы. «Остальное — затраты бюджетов всех уровней»,— указывает господин Алексенко. Источник “Ъ” говорит, что текущие поступления в фонд не покрывают риски дольщиков (на конец 2017 года оценочная величина обязательств фонда составила 551,7 млн руб., это без обязательств по объектам рухнувшей весной этого года Urban Group). Согласившись на существующий тариф в размере 1,2%, Минфин фактически принял на себя обязательства по ежегодной докапитализации фонда, добавляет источник.

Но, как настаивают в «Эксперт РА», анонсируемое увеличение ставок в фонд равносильно снижению рентабельности на 24%, до 15,2%, «это может быть фатальным, особенно если компания находится в ограничениях, установленных кредитными обязательствами». Сокращение среднего профицита денежного потока (FFO, операционный денежный поток до изменений оборотного капитала) может оказаться более значительным — на 50% для небольших компаний. «Возникнет повышенная зависимость компании от внешнего финансирования, а сложности с его получением увеличивают угрозу кассовых разрывов и риск банкротства»,— предупреждает господин Власов, отмечая, что для любого проекта на начальной фазе реализации изъятие 6% поступлений — огромный стресс.

Законодательство допускает работу по старой ставке отчислений, если проекты выйдут на рынок до конца 2018 года. Но в текущей ситуации застройщики, набравшие летом этого года разрешения на строительство, не смогут вывести их на рынок. Пик выдачи пришелся на июнь: 158 разрешений в Москве и 188 — в Подмосковье. В «Эксперт РА» считают, что некоторым застройщикам вывести на рынок столько нового жилья не позволит текущая долговая нагрузка. Экстренный вывод в продажу большого объема квартир до конца года может спровоцировать затоваривание, что разбалансирует рынок, соглашается финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников. «Выбор у застройщиков невелик — перестраиваться и продолжать работать через эскроу-счета, что позволяет не платить взносы в фонд, или сворачивать деятельность»,— считает Николай Власов. Больше шансов адаптироваться у крупных компаний. Первый заместитель гендиректора концерна «Крост» Марина Любельская считает, что один из вариантов хеджирования рисков — производство и продажа стройматериалов попутно с реализацией жилья.

«Эксперт-РА» обращает внимание, что 17% текущего объема строительства приходится на топ-10 застройщиков. «Укрупнение будет сопровождаться сжатием предложения и ростом цен»,— указывает господин Власов. Он добавляет, что повышение взносов в фонд в долгосрочной перспективе может привести к замедлению темпов жилищного строительства.