Льгота складывается в комплекс

В Пермском крае наблюдается серьезная нехватка логистических площадей. В апреле в регионе был принят законопроект, предусматривающий льготу по налогу на имущество для логистических центров. Это должно стимулировать бизнес к наращиванию объемов строительства. К концу 2026 года в регионе должны ввести более 230 тыс. кв. м складских площадей. Эксперты считают введение льготы действенным способом, однако решающее значение будет иметь спрос на такие объекты.

Пермский край испытывает нехватку логистических площадей

Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ

В 2024–2026 годах в Пермском крае планируется ввести в эксплуатацию более 230 тыс. кв. м площадей качественной складской недвижимости, сообщили в министерстве экономического развития Пермского края. «Ожидается, что такой объем площадей позволит на какое-то время решить вопрос дефицита складской недвижимости»,— полагают в ведомстве. О том, что Прикамье на фоне активного развития интернет-торговли испытывает нехватку логистических площадей, региональные власти и бизнес говорят давно. Согласно данным краевого минэка по состоянию на март этого года, в регионе насчитывается 196 тыс. кв. м складских площадей, тогда как в Свердловской области этот показатель в восемь раз больше (1,6 млн кв. м). Вперед Прикамья «ушли» также Башкирия (262 тыс. кв. м), Челябинская область (345 тыс. кв. м) и Татарстан (874 тыс. кв. м).

Чтобы простимулировать бизнес к более активному строительству логистических объектов, весной был принят закон о введении на территории Прикамья налоговой льготы для инвесторов. В марте краевое заксобрание в двух чтениях утвердило законопроект об освобождении логистических центров от уплаты налога на имущество организаций (ставка 2,2%). Площадь комплекса, девелопер которого рассчитывает на льготу, должна составлять не менее 15 тыс. кв. м. Льгота действует для приоритетных инвестпроектов (ПИП), получивших такой статус в 2021–2027 годах. Складской комплекс должен быть введен не позднее чем через пять лет после получения статуса ПИП. Получить льготу могут проекты стоимостью более 100 млн руб.

Согласно реестру приоритетных инвестпроектов Пермского края, в регионе до 2026 года включительно должны быть возведены пять крупных логистических комплексов площадью более 15 тыс. кв. м. Два объекта будут находиться в Краснокамском городском округе — это транспортно-логистический центр «Камское» (ООО «ТЛЦ „Камское“») и мультиформатный логистический комплекс с объектами придорожного сервиса (ООО «Инвест строй»). Еще два объекта построят в Пермском районе: проект из двух складских комплексов, которые разместятся на одном земельном массиве в Паздерино (ООО «Ива-Строй» и ООО «Ива-Логистик»), и один комплекс возле Култаево (ООО «Логопарк Пермь»). Еще один центр возведут на ул. Промышленной, 107, для «Почты России» (ООО «Национальные логистические технологии»). Как пояснили в краевом минэке, все перечисленные объекты в перспективе подпадут под действие налоговой льготы. Однако проекту комплекса на ул. Промышленной, 107, статус ПИП присвоили еще в 2019 году, тогда как по требованиям закона на льготу могут рассчитывать ПИПы, получившие этот статус с 2021 года.

«В настоящее время все проекты, подпадающие под действие налоговой льготы, находятся на стадии проектирования, либо на инвестиционной стадии, и еще не введены в эксплуатацию»,— уточнили в минэке. Одной из целей введения налоговой льготы, в частности, является стимулирование инвесторов скорее реализовать проект и не затягивать его во времени. Поэтому инвестору для получения налоговой льготы в отношении логистического центра установлено условие — ввести объект в эксплуатацию в срок не позднее пяти лет с момента присвоения статуса ПИП, говорят в ведомстве.

Сколько вам в квадратах

В региональном минэкономразвития затруднились оценить потребность Пермского края в достаточном объеме логистических площадей, отметив, что на этот показатель влияет комплекс факторов. «В частности, сама отрасль очень динамична, и трудно давать прогнозы, что с ней будет буквально через пару лет: уже сейчас мы видим структурную трансформацию сферы торговли, когда очень активно развивается электронная торговля, для которой нужны в том числе логистические комплексы»,— подчеркнули в ведомстве. По сведениям министерства, дефицит Прикамья в логистических помещениях можно увидеть и по косвенным признакам — в крае доля вакантных площадей качественных складских помещений, по данным за первое полугодие 2022 года, составляла лишь 2%, а минимальная запрашиваемая ставка аренды в среднем была выше, чем у регионов-соседей с большим объемом и долей вакантных помещений. Как сообщали в минэке в марте 2023 года, арендная ставка в Прикамье на склады класса А составляла 5,24 тыс. руб. за 1 кв. м. В соседней Свердловской области ставка на такие помещения равнялась 5,15 тыс. руб. за 1 кв. м, в Татарстане и Челябинской области — 4,5 тыс. руб., в Башкирии — 3,5 тыс. руб. за 1 кв. м.

Эксперт в сфере логистики Платон Попов (Москва) говорит, что из-за геополитической ситуации в РФ происходит масштабная переориентация на китайский рынок и рынки Ирана и ОАЭ. Поэтому в стране появилась острая необходимость в усилении логистическими площадями и улучшении маршрутов доставки в Дальневосточном регионе, Забайкальском и в южных регионах России (Астрахань, Новороссийск). В российских регионах наблюдается дефицит логистических площадей, особенно он касается вышеперечисленных территорий, где вырос грузопоток. По мнению господина Попова, Прикамью для закрытия потребности необходимо примерно 250 тыс. кв. м логистических площадей. «Это позволит организовать локальный хаб поступающих грузов в регион, без дополнительных затрат на содержание и доставку груза из соседних областей»,— рассуждает эксперт.

Директор агентства Research & Decisions Регина Давлетшина отметила, что из-за отсутствия в публичном доступе неких статистических данных достоверно оценить потребность региона в логистической недвижимости сложно. Она напомнила, что ранее краевые власти называли показатель в 500–600 тыс. кв. м. Госпожа Давлетшина обратила внимание, что Wildberries и Ozon — крупнейшие операторы интернет-торговли в РФ — до сих пор не имеют в Пермском крае собственных складских комплексов, тогда как на них могло бы приходиться 150–200 тыс. кв. м таких площадей. Компании, работающие в Перми в сфере логистики, «закрывают» свои потребности в помещениях, а крупные промпредприятия сами строят склады для собственных нужд площадью от 15 до 25 тыс. кв. м.

По мнению управляющего партнера экспертной группы Veta Ильи Жарского, актуальное наличие действующих складов указывает на то что, они способны «закрывать» большую часть потребности арендаторов в них. Иначе логистические центры в Прикамье строились бы в больших объемах и чаще. Господин Жарский предполагает, что если потребность в таких площадях у региона имеется, то она соответствует уже заявленным к строительству объектам. «Не думаю, что эта потребность может превышать 80–100 тыс. кв. м в обозримой перспективе ближайших трех лет. Если учесть, что сейчас строится несколько крупных логопарков, то часть этих потребностей уже скоро будет закрыта»,— считает эксперт.

Льгота на перспективу

Мнения о роли введенной налоговой льготы у экспертов разделились. В марте, при рассмотрении проекта в краевом заксобрании, особое мнение по нему высказала региональная контрольно-счетная палата. Как было указано в заключении КСП, за последние два года о начале строительства логистических объектов в крае заявили девелоперы транспортно-логистического центра «Камское», комплекса «Почты России» на ул. Промышленной, 107, мультиформатного логистического центра «Дельта-Инвест» на выезде из Краснокамска, логистического комплекса оренбургского «ПФО Групп» возле Култаево. Все перечисленные проекты являются инвестиционными. В региональной контрольно-счетной палате посчитали, что девелоперы анонсированных комплексов планировали их строительство уже с учетом всех налоговых платежей и могут реализовать их и без льготы. В то же время бюджет Прикамья от этих проектов недополучит около 207 млн руб. в год (с учетом ставки в 2,2%).

Платон Попов уверен, что льгота по налогу на имущество поможет нарастить объемы логистической недвижимости в регионе и сделает этот рынок более привлекательным для девелоперов, исходя из расчета рентабельности и окупаемости. «Данный шаг сделает Прикамье привлекательным регионом для девелоперов, что увеличит количество участников в конкурсах на получение тендера по реализации строительства логистических объектов. Конкуренция, в свою очередь, позволит повысить качество строительства логистических объектов, ведь при определении победителя тендера будет введен ряд критериев, который позволит исключить недобросовестных и неопытных девелоперов»,— полагает господин Попов.

Регина Давлетшина отметила, что девелопер сможет воспользоваться налоговой льготой только после ввода логистического центра в эксплуатацию, то есть через два-три года (именно столько в среднем составляет период строительства объекта). Собеседник расценивает эту льготу как «приятный дополнительный бонус», однако она не будет иметь решающего значения для инвестора, планирующего такой комплекс. «В общем объеме расходов на логистический центр, измеряющихся сотнями миллионов или миллиардами рублей, из расчета минимальной площади объекта в 15 тыс. кв. м, стоимости строительства и налоговой ставки, льгота по налогу на имущество может составлять 10–15 млн руб. в год — это не столь высокая сумма»,— делится мнением госпожа Давлетшина. Директор Research & Decisions считает, что более значимой мерой поддержки для девелоперов логистических центров могла бы стать возможность получения на проекты льготных займов по программе промышленной ипотеки. Однако сейчас использовать промышленную ипотеку можно только при покупке, строительстве или реконструкции производственных сооружений или их частей, складские комплексы в этот список не входят, и решение по изменению госпрограммы может приниматься только на федеральном уровне.

Илья Жарский называет введенную в регионе льготу по налогу на имущество «вспомогательной опцией». Он говорит, что одной налоговой льготы недостаточно, чтобы стимулировать девелоперов к возведению логистических объектов именно в Прикамье. «Важен именно спрос, а он может появиться только за счет дальнейшего развития онлайн-торговли, роста продуктового и DYI-ритейла»,— подчеркнул господин Жарский. Еще один немаловажный фактор — это развитие транспортной и транзитной инфраструктуры в Пермском крае, а также наличие больших складских площадей в других регионах. В первую очередь пермская налоговая льгота будет интересна таким крупным игрокам, как Ozon или Wildberries, холдингу X5 (продуктовые сети «Пятерочка», «Перекресток», «Чижик») для обеспечения своих торговых точек и другим федеральным торговым сетям, а также местным девелоперам. Но основная задача застройщиков логистической недвижимости — заранее найти заказчика объекта. «С другой стороны, наличие льготы — это возможность дать более привлекательную цену на аренду или возможность сэкономить на издержках в будущем»,— отметил управляющий партнер Veta.