Модернизация рынка доступного жилья (государственная поддержка)

УДК 332.85

МОДЕРНИЗАЦИЯ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ

И.В. СИТНИКОВ

Статья представлена доктором экономических наук, профессором Афанасьевым В.Г.

Рассмотрены основные методологические подходы к вопросам государственной поддержки рынка доступного жилья. Автор анализирует опыт государственной поддержки рынка доступного жилья и определяет необходимые условия и стадии развития данного процесса. Представлены основные подходы к оценке количественных значений показателей модернизации рынка доступного жилья. Статистический анализ государственных механизмов поддержки жилищного строительства позволил выявить основные проблемы, сдерживающие развитие данного процесса.

Ключевые слова: рынок доступного жилья, государственная поддержка, показатели развития рынка доступного жилья.

В условиях рыночных отношений все острее встает вопрос социальных гарантий граждан, важнейшей из которых является обеспеченность жильем.

В разных странах государство заботится об обеспечении граждан жильем и идет на значительное расходование средств налогоплательщиков на прямую и косвенную поддержку жилищного строительства и помощь нуждающимся в оплате жилищных расходов.

Российское государство на протяжении многих лет также постоянно предпринимало различные меры по поддержанию доступности жилья для населения.

В условиях плановой экономики жилищное строительство осуществлялось в основном за счет государственных централизованных капитальных вложений. Доля жилых домов, введенных за счет этих средств, достигала 70-80% в общем объеме. За счет средств населения строилось не более 10% жилых домов, средств жилищно-строительных кооперативов - не более 4%. Если в 1980 году за счет всех источников финансирования было введено 59,4 млн. кв. метров общей площади жилых домов, то в 1985 году - 62,6 млн. кв. метров. Наибольший ввод жилых домов был достигнут в 1987 году - 72,8 млн. кв. метров.

В начале 1986 г. была утверждена жилищная программа «Жилье-2000». В структуре капитальных вложений, направляемых на жилищное строительство, программой предусматривался существенный рост доли нецентрализованных государственных капитальных вложений, формируемых из средств фонда социального развития предприятий, средств жилищностроительных кооперативов и индивидуальных застройщиков. Принятая в 1986 г. программа «Жилье-2000» предусматривала, как минимум, с учетом выбытия изношенного жилищного фонда построить за 15 лет 1,3 млрд. кв. м. жилья, или увеличить существующий тогда фонд на 55%. Чтобы достичь расчетного объема строительства в России, ежегодные темпы прироста ввода жилья должны были составлять не менее 5%, а на территориях с наименьшей обеспеченностью жильем - до 13%. Значительное сокращение объема государственных капитальных вложений, сложившаяся динамика цен и жесткая налоговая политика привели к тому, что местные органы были не в состоянии обеспечить необходимые объемы строительства, и во многих регионах при остром дефиците жилья объемы его строительства резко уменьшились. Изначальное несоответствие возможностей промышленности строительной индустрии заданиям программы «Жилье-2000» не могло привести к успешному осуществлению намеченных планов, что отразилось на динамике усиливающегося уменьшения объемов жилищного строительства. Жилищная проблема оставалась острой, несмотря на рост обеспеченности жильем с 14,9 кв.м. общей площади на одного человека в 1986 г. до 16,5 в 1991 г.

Кризисное состояние жилищного строительства во многом было вызвано объективными обстоятельствами, связанными с переходом от жесткого государственного управления к рыночной экономике, отказом государства от монопольной роли инвестора, подрядчика, собственника в сфере жилья.

Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, определила необходимость проведения жилищной реформы как неотъемлемой части стабилизации экономики государства и осуществления в ней структурных изменений. Одной из приоритетных программ структурной перестройки экономики России стала государственная программа «Жилище», принятая в июне 1993 г. Целью данной программы является обеспечение принципиальных положений долгосрочной государственной жилищной политики и определение конкретных мер на 1993-1995 гг. по осуществлению таких задач, как создание правовой базы в целях осуществления жилищной реформы; преодоление сокращения объемов жилищного строительства, изменение его структуры по формам собственности, источникам финансирования, типам зданий и технологиям возведения, демонополизация. Прогнозные объемы жилищного строительства по программе были рассчитаны по двум вариантам: по первому варианту ввод жилья к 1995 г. предполагалось довести до 50 млн. кв. м., при этом за 1991-1995 гг. он составил бы 217,3 млн. кв. м.; по второму благоприятному варианту, соответственно, в пределах 54-56 и 226,3-233,3 млн. кв. м. В результате в 1993 и 1995 гг. было преодолено сокращение объемов жилищного строительства.

Целью нового этапа реализации программы «Жилище» является дальнейшее развитие долгосрочной государственной политики по проведению жилищной реформы и повышению ее социальной направленности. В качестве механизма его осуществления предусматривалось внесение дополнений и изменений в отдельные положения программы «Жилище» для решения следующих задач: распространение эффективных систем целевой поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан при строительстве или приобретении жилья; коренное улучшение обеспечения жильем военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы, пострадавших от аварий и стихийных бедствий, северян, вынужденных переселенцев, и других групп населения, обеспечение жильем которых осуществляется государством с привлечением средств федерального бюджета; усиление социальной защиты малоимущих групп населения в оплате жилья и коммунальных услуг. В 1996 г. завершилось строительство военных городков для военнослужащих из состава, выведенных из Германии российских войск. В 1993-1996 гг. были сданы в эксплуатацию жилые дома в 32 военных городках для 34,2 тыс. семей офицеров общей площадью более 2 млн. кв. м., в том числе в 1996 г. - 272, 5 тыс. кв. м. Задания «Государственной целевой программы обеспечения в 1996-1997 гг. жильем военнослужащих, граждан, уволенных в запас или отставку, сотрудников органов внутренних дел, а также членов их семей», утвержденные постановлением РФ 13.01.96 г. №26, оказались выполнены на 53,7%. Основная нагрузка в инвестировании жилищной сферы возлагалась на бюджеты регионов, население, предприятия и организации в сочетании с различными формами их государственной поддержки. Рост цен в жилищном строительстве, а также трудности в его финансировании привели к затягиванию сроков возведения начатых жилых домов или к невозможности продолжения их строительства. В течение 1997 г. средства предприятий и организаций направлялись, в основном, на достройку ранее начатых жилых домов. За этот период площадь «жилищной незавершенки» сократилась на 22,6%, или 17, 7 млн. кв. м.

На современном этапе Федеральная целевая программа «Жилище», рассчитанная на 20022010 гг., является основным инструментом Правительства РФ в проведении жилищной политики, которая со временем претерпела изменения в связи с началом реализации с 2005 г. программы -«Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Пакет законов, необходимых для развития в стране рынка доступного жилья, направлен на стимулирование его строительства и приобретения. Реализация программы «Жилище» происходит по 4 основным направлениям:

1. Развитие жилищного строительства.

2. Совершенствование жилищно-коммунального комплекса.

3. Совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья.

4. Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем граждан, которые относятся к категориям, установленным федеральным законодательством, и нормативное правовое обеспечение организации предоставления гражданам жилых помещений социального пользования.

Несмотря на усилия, предпринимаемые государством, цели государственной жилищной политики - обеспечение доступности жилья не достигнуты. Ежегодно только 3,5% населения страны могло улучшить свои жилищные условия.

Общий объем финансирования ФЦП «Жилище» в 2002-2010 гг. составляет 902,4 млрд. рублей. Он включает средства федерального бюджета (298,8 млрд. рублей) и бюджетов субъектов РФ, муниципальных образований, частных инвесторов и граждан.

Решение проблемы обеспечения населения жильем во многом зависит от платежеспособности потребителей, которая в свою очередь определяется динамикой соотношения уровня доходов и цен на жилье. На практике основным показателем состояния рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир населением является коэффициент доступности жилья.

Основными факторами, влияющими на доступность жилья, является его стоимость, совокупный доход домохозяйства, условия ипотечного кредитования и др. Высокие доходы домохозяйств не только позволяют быстро накопить средства для приобретения жилья, но и увеличивают возможность приобретения жилья с помощью заемных средств - кредитов и ипотеки. Однако, в условиях превышения спроса над предложением, рост платежеспособного спроса на жилье приводит к росту цен на жилье. Такая зависимость подтверждается данными по субъектам Российской Федерации, приведенными на рис. 1.

В целом, по регионам России коэффициент корреляции между величиной доходов и стоимостью панельного жилья составил 0,73 для первичного рынка жилья и 0,75 - для вторичного рынка жилья. Таким образом, изменение доходов населения оказывает существенное влияние на уровень цен типовых квартир. Также следует отметить, что на доступность жилья негативно влияет тот факт, что темпы роста на недвижимость зачастую опережают темпы роста доходов населения.

Рис. 1. Средняя стоимость 1 кв. м. панельного жилья на первичном рынке в IV квартале 2008 г. и денежные доходы на душу населения в 2008 г. в субъектах РФ

Помимо собственных сбережений для приобретения жилья население может воспользоваться ипотечными кредитами. В результате проведенного анализа выявлена взаимосвязь между объемом выданных кредитов на покупку жилья (в расчете на одного человека) и стоимостью 1 кв. м. панельного жилья. В целом по регионам России коэффициент корреляции между данными показателями составил 0,58 - для первичного рынка жилой недвижимости и 0,68 - для вторичного рынка. Разница в полученных коэффициентах корреляции объясняется тем, что на покупку жилья на вторичном рынке недвижимости банки выдают ипотечные кредиты на более привлекательных для заемщика условиях.

В силу многообразия факторов, влияющих на доступность жилья, оценка доступности жилья может осуществляться с использованием различных методик. Кроме того, из-за локального характера рынков жилья, высокой территориальной дифференциации доходов населения и низкого уровня развития ипотечного кредитования анализ показателей доступности жилья необходимо проводить не столько по Российской Федерации в целом, сколько в региональном разрезе.

Расчет индекса доступности жилья для различных доходных групп позволяет разделить население РФ на группы по возможности приобретения жилья. Показатели доступности жилья для различных групп населения РФ значительно отличаются. Только для семьи из высокодоходной группы с совокупным доходом более 36 тыс. руб. в месяц существует возможность приобретения жилья без использования заемных средств. Такой семье из трех человек понадобиться в среднем не более 7,7 лет на покупку типовой квартиры площадью 54 кв. м. на первичном рынке и не более 8,4 лет - на вторичном рынке жилья. У основной массы населения (63,4%) возможности самостоятельного приобретения жилья отсутствуют, улучшить свои жилищные условия такие семьи могут лишь путем получения бесплатного «социального» жилья или с помощью кредитов на покупку жилья.

Согласно расчетам по данным Росстата, с учетом прожиточного минимума наиболее доступно для приобретения жилья в новостройках в Тюменской области. Семьям со средними доходами из данного региона необходимо откладывая все свои доходы, превышающие прожиточный минимум, на приобретение типовой квартиры на первичном рынке недвижимости не более 3 лет. В республиках Адыгея и Калмыкия, Кировской области и Алтайском крае семья сможет приобрести жилье не раннее, чем за 15 лет. Население данных субъектов РФ можно отнести к наиболее нуждающейся в жилых помещениях категории граждан, предоставляемых по договору социального найма. В Москве коэффициент доступности жилья на первичном рынке недвижимости составляет 3,8 лет. Сравнительно небольшое значение показателя объясняется значительной концентрацией в Москве предпринимателей с очень высоким уровнем дохода. Среднедушевые доходы в Москве в 2008 г. были примерно в два раза выше средней номинальной зарплаты, в то время как во многих регионах РФ среднедушевые доходы сопоставимы и даже несколько ниже средней зарплаты (дополнительные доходы меньше основной зарплаты у большинства населения, а среднедушевые доходы учитывают все население, включая детей и пенсионеров). Если при расчете показателя доступности жилья в Москве использовать вместо среднедушевых доходов заработную плату, то возможности приобретения жилья в Москве снижаются. Коэффициент доступности жилья на первичном рынке Москвы составляет 6,3 года.

В большинстве субъектах РФ семье из трех человек со средними доходами для приобретения типовой квартиры на первичном рынке жилья необходимо осуществлять накопления от 5 до 10 лет.

В настоящий момент единственным способом повышения доступности жилья оказывается наращивание объемов жилищного строительства, которые по полученным прогнозным оценкам в I полугодии 2010 г. возросли на 6,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Естественно, что большая часть населения России будет расширять занимаемые жилые площади за счет приобретения нового жилья, однако, в силу ценового фактора это будут преимущественно квартиры типовой и улучшенной планировки.

Предложение жилья ограничивает функцию спроса. Оно представляет собой количество жилья, которое потребитель может приобрести на рынке при сложившемся уровне цен.

Факторами, влияющими на предложение жилья, являются уровень валовых инвестиций в строительство (новое строительство, реконструкция и ремонт существующего жилищного фонда), обслуживание жилищного фонда и скорость его амортизации (выбытия).

На рынок жилья ежегодно поступает лишь небольшой объем нового жилья, а основу жилищного фонда составляет старое жилье, в котором проживает большинство населения, поэтому изменение цен на объекты жилищного фонда только в долгосрочной перспективе изменяют предложение жилья.

Увеличение затрат на техническое обслуживание, реконструкцию и модернизацию жилья приводит к повышению его стоимости. Рост цен на рынке жилья делает выгодными затраты на его содержание и новое строительство. При низких ценах жилье часто становится невыгодно содержать жилище, степень и скорость его износа увеличиваются.

Таким образом, основными параметрами, определяющими доступность жилья или, другими словами, покупку/отказ от совершения покупки жилья, являются: наличие предложения жилья и возможность населения расплатиться по условиям совершения сделки купли-продажи, то есть платежеспособный спрос.

Рыночный механизм формирования цен на жилье подразумевает, что цена определяется спросом и предложением. В нашем случае, как определено ранее: объемы строительства недостаточно высоки, чтобы удовлетворить потребность населения в жилье; спрос велик; сложным вопросом остается его платежеспособность.

Система ипотечного и жилищного кредитования направлена на создание механизма, регулирующего взаиморасчеты по приобретению жилья населением. Чем более развит рынок кредитования и адаптирован под реальные условия региона, тем более яркую роль он играет в процессе приобретения жилья. С учетом тенденций рынка, соотношения доходов населения и стоимости жилья становится понятно, что уровень развития рынка кредитования также является индикатором возможности приобретения жилья.

MODERNIZATION OF AFFORDABLE HOUSING

The main methodological approaches to issues of state support of affordable housing were analyzed. The author analyzes the experience of state support of affordable housing and defines the necessary conditions and developmental stages of the process. The main approaches to assessing the quantitative values of the indicators of modernization of affordable housing were introduced. Statistical analysis of public support mechanisms for housing helped identify key issues impeding development of this process.

Key words: market for affordable housing, government support, indicators of development of market for affordable housing.

Сведения об авторе

Ситников Игорь Владимирович, 1985 г.р., окончил Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (2009), аспирант МЭСИ, область научных интересов - экономико-статистическое исследование рынка недвижимости.