Жилье с отсрочкой исполнения

В условиях финансового кризиса повышенные риски отпугнули покупателей от сегмента строящегося жилья. Ипотечные программы из-за по сути запретительных ставок по кредитам практически не работают. Чтобы хоть что-нибудь продать, застройщикам приходится устраивать для потенциальных покупателей поощрительные акции, предоставлять скидки и рассрочки. В некоторых случаях подобные программы могут соперничать с докризисной ипотекой.

Банки, в линейке продуктов которых остались программы кредитования строящейся недвижимости, можно пересчитать по пальцам. И то они скорее числятся, чем реально действуют. Да и мало кто решится взять кредит на 15-20 лет под 20-25% годовых. В такой ситуации расплатиться за квартиру может помочь рассрочка от застройщика. Тем более что многие из них, желая стимулировать покупателей, предлагают программы, близкие ипотеке.

По заверениям риэлторов, за последние шесть месяцев застройщики перепробовали все возможные способы стимуляции покупателей для приобретения недостроенных объектов. Среди наиболее популярных — предоставление скидок и рассрочки. "В конце прошлого года некоторые застройщики открыто объявили об акциях и дисконтах на свои объекты, доходивших до 25%. Сегодня в среднем по Москве снижение цен на новостройки по сравнению с докризисным уровнем составило 25-30%. Что касается дальнейшего снижения цен, то оно зависит от макроэкономической ситуации, а размер скидок, как правило, не афишируется. Сегодня застройщики предпочитают обсуждать скидки при личном разговоре с потенциальным клиентом",— рассказывает руководитель отдела городской недвижимости компании "Кредит Макс" Элеонора Саляхова. Правда, о том, насколько далеко готовы зайти застройщики в своей щедрости, можно узнать лишь при заключении договора.

Самую длительную рассрочку предлагает инвестиционно-управляющая компания VSK Group и агентство недвижимости ПИК — до 30 лет под 5% годовых. При этом первый взнос составит 35%. Купить на таких условиях можно только объекты, которые строит и в которые инвестирует компания. Правда, чтобы получить такую рассрочку, надо представить множество бумаг. Покупателю придется документально подтвердить свою платежеспособность, стаж работы (не менее полугода на последнем месте работы) и т. д. При этом будет проверяться и кредитная история — есть ли действующие кредиты, не было ли просрочек по кредитам и т. д. "Такие программы могут в определенной степени заменить традиционную схему ипотеки, но для подобных акций необходимы значительные финансовые вливания со стороны самих девелоперов, а они и без того сейчас испытывают трудности с долговой нагрузкой",— уверена руководитель отдела новостроек агентства недвижимости DOKI Екатерина Еремеева.

Компания Су-155 предлагает антикризисную программу для покупки жилья с расчетом на светлое будущее. Клиент делает первоначальный взнос — 40% стоимости квартиры. Затем в зачет стоимости квартиры вносит ежемесячные платежи до сдачи дома госкомиссии, рассчитанные как рассрочка на 15 лет. Если сделка происходит в самом начале строительства, то предполагается, что таким образом он будет платить 2-2,5 года, после чего должен внести оставшуюся часть долга. К этому времени ситуация на кредитном рынке должна стабилизироваться и у покупателя будет возможность взять кредит в банке — под залог квартиры в уже построенном доме.

Эксперты уверены, что программы, альтернативные ипотеке, будут и дальше появляться на рынке. Например, компания "Фосборн Хоум" разрабатывает программу, в рамках которой клиент сможет сам продавать свою квартиру в рассрочку. "Сделка будет осуществляться с участием банка, который будет выступать в роли сервисного агента — принимать платежи от покупателя квартиры и переводить их на счет продавца. При этом держателем закладной будет выступать продавец квартиры и в случае неисполнения покупателем своих обязательств сможет вернуть квартиру. Условия сделки будут обговариваться индивидуально. Мы планируем первоначальный взнос в районе 30-40%, ставка не более 10% годовых в валюте, включая отчисления банку за обслуживание кредита. Мы со своей стороны будем проводить полную проверку платежеспособности клиента",— рассказывает директор департамента по работе с недвижимостью "Фосборн Хоум" Владимир Мартыненко.

Но в большинстве случаев застройщики предлагают стандартные программы беспроцентных рассрочек. Покупатель делает первоначальный 50-процентный взнос, а оставшуюся сумму выплачивает ежемесячно равными частями до сдачи дома госкомиссии. Компания "ДОН-Строй" предлагает оплатить 30% стоимости жилья, после чего предоставляется рассрочка на покупку квартир во всех строящихся комплексах до окончания строительства. Беспроцентную рассрочку можно оформить и на квартиры в элитном жилом комплексе "Имперский дом", где в марте цена квадратного метра колебалась от 693 804 до 1 428 420 рублей: застройщик "Капитал Групп" при условии первого взноса в размере 30% готов предоставить рассрочку до конца года. В жилом комплексе "Янтарный город" в Строгине в марте квадратный метр стоил 136 800-267 200 руб., а застройщик "Сити-XXI век" готов предоставить беспроцентную рассрочку платежа до полутора лет. При первом взносе в 50% можно оформить беспроцентную рассрочку в ЖК "Аксиома" и в ЖК на Борисовской. В первом случае квадратный метр оценивается в $4522, во втором — в $3768, при этом планируется, что дома будут сданы ГК в четвертом квартале и летом 2009 года соответственно. До сдачи дома застройщики готовы предоставить беспроцентную рассрочку. При внесении половины стоимости квартиры можно получить рассрочку в ЖК "Дубовая роща". Срок сдачи ГК — второй квартал 2009 года, стоимость квадратного метра — $1176. Летом 2009-го планируется к сдаче и объект на улице Дмитрия Ульянова, вл. 31 от застройщика "СТД Девелопмент". Рассрочка на квартиры стоимостью $4070 за квадратный метр предоставляется до лета, однако на руках нужно иметь не менее 70% стоимости будущей покупки. Располагая 30% стоимости квартиры, можно оформить рассрочку в ЖК "Наташинский парк". Стоимость квадратного метра — $2110, а срок сдачи ГК — начало 2010 года.

Некоторые застройщики предлагают процентную рассрочку. Ее суть заключается в том, что каждый месяц на остаток долга начисляется определенный процент, который может доходить до 3%. В результате в год итоговый процент может доходить до 36%, что даже для современных ипотечных программ — перебор.

Условия рассрочки включаются в договор с застройщиком. Исходя из стоимости квартиры производится расчет ежемесячных платежей, определяется срок их внесения и т. д. "В случае кредитования в банке на приобретение новостройки клиент, как правило, сразу получает и инвестирует всю сумму договора, при этом в случае нарушения застройщиком своих обязательств по строительству объекта обязанностей по кредитному договору перед банком с заемщика никто не снимает. С другой стороны, при кредитовании в банке риски по заключению договора с застройщиком существенно меньше, так как решение об аккредитации того или иного застройщика и даже конкретного объекта принимают соответствующие подразделения банка, которые могут провести качественную юридическую экспертизу нормативной базы. В случае с рассрочкой уровень риска потери денег для покупателя немного ниже, чем при кредитовании в банке, так как он рискует только суммой первоначального взноса. В период действия рассрочки покупатели имеют возможность отслеживать ход строительства и инициировать расторжение договора, если сочтут, что застройщик не выполняет свои обязательства по срокам сдачи объекта. Однако в этом случае нужно очень внимательно отнестись к разрешительной документации по строительству объекта и положениям договора, предусмотрев в нем возможность и условия расторжения и возврата внесенной суммы",— считает управляющий директор Москоммерцбанка Татьяна Лозовская.

Чтобы получить отсрочку очередного платежа при временной остановке строительства, нужно написать заявление на отсрочку, указать причину и дату, до которой необходима отсрочка. Такую процедуру можно проводить несколько раз, если же становится понятно, что строительство не будет возобновлено, нужно написать заявление о расторжении заключенного с застройщиком договора. "Вернуть денежные средства можно, вопрос — в каком размере. Застройщик, как правило (это условие прописывается в договоре), в случае расторжения договора по инициативе клиента удерживает с него штраф. Возможность увеличения отсрочки платежа — прерогатива застройщика. Как правило, она зависит от степени готовности объекта и финансовой устойчивости застройщика. В любом случае для решения таких вопросов необходимо заключение дополнительного соглашения, в котором будут прописаны либо условия по расторжению и возврату денежных средств, либо условия по изменению сроков внесения платежей",— советует руководитель направления новостроек МИАН Руслан Кобзарев.

Чем раньше покупатель вложится в строящуюся недвижимость, тем длительнее будет рассрочка и тем меньше будет стоимость квадратного метра. Однако, несмотря на все усилия застройщиков, спрос на жилье, чье строительство находится на стадии котлована, по-прежнему остается низким. Как правило, инвестиции делаются либо на завершающих стадиях строительства, либо уже в дома, готовые к заселению.

Наиболее высоким спросом пользуются квартиры в новостройках экономкласса, расположенных в спальных районах недалеко от метро, стоимостью $150-200 тыс. Сейчас средняя цена строящегося квадратного метра в Москве без учета элитных объектов составляет $6561. При этом средняя цена панельного жилья в марте составила $4842 за квадратный метр, монолитно-кирпичного — $7018. Самыми дорогими остаются новостройки, расположенные в ЦАО,— в марте средняя цена на них составила $18 447 за квадратный метр. Самыми доступными в марте оказались панельные новостройки в Зеленограде, их стоимость составила $3033 за квадратный метр.

Страшный сон покупателя жилья на первичном рынке во время кризиса: из-за финансовых проблем застройщика дом так и не достраивается. По данным МИАН, доля замороженных проектов составляет 30-40%. При этом в связи с кризисом увеличилось количество предложений новостроек бизнес-класса — 50% от общего количества, эконом — 40%, премиум — 10%. Для сравнения: в начале 2008 года бизнес-класс проигрывал экономклассу в пропорции 30 к 60%. "Инком-недвижимость" дает более радужную картину — 25 замороженных объектов, что составляет 8% от общего числа новостроек. Хуже обстоят дела у региональных строительных компаний — три четверти из них были вынуждены приостановить реализацию своих проектов в сфере жилищного строительства. Среди проектов, которые были начаты год назад, заморожено около 10%, из новых проектов приостановлено в разных регионах от 30 до 70%.

Хотя некоторые эксперты все же отмечают определенную стабилизацию. "Можно сказать, что за последние два месяца ситуация в некоторой степени стабилизировалась. Стало окончательно ясно, на каких площадках строительство будет успешно завершено в заявленные сроки, а на каких "временная приостановка" переросла в долгосрочную заморозку. Застройщики за предыдущие месяцы настолько снизили цены, насколько вообще могли себе позволить, и заняли твердую позицию в отношении цены квадратного метра. Большинство девелоперов выработало внятную и понятную политику предоставления скидок и рассрочек. Да и потенциальные покупатели наконец поняли, что, несмотря на кризис, любому торгу есть предел, и если у застройщика стоит цена квартиры 10 млн, то это совсем не значит, что ее продадут за 5 млн. По-прежнему некоторую сумятицу на рынок вносят акции из разряда "цены на дне", "мы сами не поверили", но это скорее исключения, и они только вводят в заблуждение потенциальных покупателей",— рассказывает Екатерина Еремеева.