«Квартиры у Таврического сада должны стоить 2–2,5 млн рублей за "квадрат"»

«Квартиры у Таврического сада должны стоить 2–2,5 млн рублей за "квадрат"»

Экспертное мнение

Работающая в самом высоком сегменте элитной недвижимости, ГК «Еврострой» Валерия и Оксаны Кравцовых не перестает удивлять амбициозностью планов. Заявив о намерении построить коттеджный поселок класса люкс в Ленобласти, в котором захотят поселиться резиденты Крестовского острова, группа компаний приступает к реставрации исторического здания напротив Таврического сада и планирует выйти на рынок Москвы. Об этом, а также о том, почему объектов девелопера не будет в Баку и Дубае, корреспонденту Business Guide Александре Тен рассказала генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова.

1 / 2

BUSINESS GUIDE: 2023 год стал рекордным по объему продаж для застройщиков массового сегмента. Каким прошлый год был для вашей группы?

ОКСАНА КРАВЦОВА: Для нас он тоже стал очень успешным и даже прорывным. Выручка в ГК «Еврострой» выросла на 99% по сравнению с 2022 годом. Практически в два раза вырос средний чек по всем сделкам. Если в 2022 году он был равен 55 млн рублей, то в 2023 году средний показатель достиг уже 114 млн рублей.

BG: Насколько увеличилась стоимость квартир?

О. К.: В 2022 году средняя стоимость квадратного метра в наших домах была равна 606 тыс. рублей, в прошлом году она увеличилась до 837 тыс. рублей.

BG: Какую долю в структуре сделок занимает ипотека?

О. К.: У нас примерно 20% приходится на ипотеку и 20% на рассрочку. Но основная доля — это сделки со стопроцентной оплатой.

BG: Как общая экономическая ситуация влияет на высокий сегмент недвижимости?

О. К.: Рост ключевой ставки, безусловно, сказывается на себестоимости наших объектов. Сейчас все наши дома построены, поэтому цены не особенно меняются. Но в новых проектах, которые мы сейчас рассматриваем для покупки, с учетом привлеченных банковских средств все это, конечно, скажется на цене квадратного метра в реализации.

BG: В начале февраля вы открыли новый клубный дом «Приоритет». Сколько квартир было продано на момент презентации?

О. К.: Здесь мы продали примерно 60% квартир. Средняя стоимость оставшихся квартир на этом объекте — 1,25 млн рублей за квадратный метр, а средний чек — около 163 млн. Каждый из наших объектов уникален, но у «Приоритета», конечно, беспрецедентное расположение: в створе Большой Невы, в ее исторической части. Из окон дома открываются виды на Петропавловский собор, разводные мосты. Такого предложения до нас никто не делал и, думаю, уже не сделает, так как вся эта набережная находится в охранной зоне, соответственно, дома не подлежат сносу, их можно только реконструировать.

BG: Вы построили уже не один клубный дом. Как меняется этот формат от объекта к объекту?

О. К.: Он становится все более камерным. В «Приоритете» 40 квартир. Пространство организовано по принципу пятизвездочного отеля: красивый парадный вход, ресепшен и дальше от коридора расходятся четыре лифтовые группы. На каждом этаже всего по две квартиры. У каждой квартиры — исключительные видовые характеристики. Наверху — классический пентхаус с собственным лифтом, это единственная квартира на этаже.

BG: По-настоящему элитных локаций практически не осталось, какие площадки для новых объектов вы рассматриваете?

О. К.: Мы, как золотоискатели, ищем свой прекрасный слиток, потому что привыкли работать в самом высоком сегменте. А для истинных ценителей, разумеется, важна локация. Можно построить самый прекрасный дом с лучшей инфраструктурой и исключительным сервисом. Но если он будет находиться не в том месте, люди будут искать компромисс в виде вторички, они пойдут покупать в наших же домах, если хоть что-то появится. Притом, что на наших объектах купить квартиру на вторичке практически невозможно, единичные предложения моментально расходятся. В связи с этим пока мы сконцентрированы на вариантах участков в центре.

BG: Как долго будут продаваться оставшиеся квартиры в «Приоритете»?

О. К.: Планирую, что мы реализуем их в течение полутора лет. Думаю, что основная масса — 30% — будет продана в этом году, особо эксклюзивное предложение оставим на следующий год. Нам приятнее, когда конечный покупатель приобретает недвижимость для себя. В таком случае дома действительно живут полноценной жизнью, в них живут семьи, знающие друг друга в лицо. Там нет продаж во вторые, третьи руки, и квартиры не продаются десятилетиями.

Уже в этом году у нас прошла очень серьезная сделка с московскими коллегами. Ни для кого не секрет, что в наших домах живут многие застройщики Санкт-Петербурга — собственники бизнеса. А совсем недавно в «Приоритете» два пентхауса приобрели владельцы крупной девелоперской компании России. Москвичи восхищаются видовыми характеристиками наших объектов, качеством исполнения. Конечно, это безумно приятно.

Этот случай в очередной раз показал, что не всегда можно точно спланировать продажи. Иногда кажется, что какие-то лоты уйдут в самую последнюю очередь, а они находят своих покупателей вот так быстро и эффектно, как это произошло в «Приоритете».

BG: Правильно ли я понимаю, что, помимо нового строительства, группа активно занялась реконструкцией исторического фонда?

О. К.: Да. Мы взялись за восстановление одного из самых красивых домов Петербурга на углу Потемкинской и Захарьевской улиц, напротив Таврического сада. Это доходный дом, построенный в 1906–1907 годах в стиле необарокко архитектором Вильгельмом Ван-дер-Гюхтом для прусского подданного Карла Шрейбера. Угол дома увенчан эркером-башней и украшен фигурами трех граций. Поэтому наш объект и носит название «Три грации».

Вот за такими проектами, наверное, будущее элитного домостроения. И даже не элитного, а класса de luxe, то есть предельной точки высокого сегмента. Сейчас многие называют свои проекты элитными. Например, на Петровском острове. Но это все — некий компромисс. Все-таки элитарность определяет локация.

BG: Сколько квартир будет в доме?

О. К.: 24. Там совершенно роскошные квартиры. Мы возвращаем этому объекту его изначальные планировки, которые были заложены до революции. Это большие квартиры площадью примерно 350 кв. м. В те времена было положено, чтобы у каждой квартиры было два входа: основной и для домашнего персонала. Мы так и сделаем.

BG: Наверное, непросто сделать современную инфраструктуру в историческом доме?

О. К.: Да, но у нас большой опыт по решению сложных технических задач. В «Приоритете» мы сделали подземный механизированный паркинг. Сложность заключалась в том, что рядом находятся Большая Нева и два исторических здания. Мы углубились под землю на семь метров.

BG: Можете назвать начальные цены на квартиры?

О. К.: На старте продаж, наверное, начнем от миллиона за «квадрат». Вообще, конечно, квартиры в таком доме должны стоить 2–2,5 млн рублей за квадратный метр, но учитывая, что там большие площади, понимаю, что это была бы достаточно высокая планка. В Москве такие цены воспринимались бы спокойно, но в Петербурге у людей все-таки есть определенные границы, внутренний барьер, выше которого они не готовы платить даже за очень-очень качественный продукт, поэтому тут будем все регулировать спросом.

BG: Вы заявили об очень нестандартном для ГК «Еврострой» проекте — в Ленобласти...

О. К.: Да, мы приобрели 240 га в Ленинградской области, в непосредственной близости от Санкт-Петербурга, в районе Нижних Осельков Всеволожского района. Там мы хотим построить такой же объект, как наша «Привилегия» на Крестовском, только загородного типа. Это будет закрытый охраняемый коттеджный поселок с такой же исключительной инфраструктурой, как в «Привилегии», где у нас есть и школа мирового уровня, и детский садик, и магазины, и салоны красоты. Там будет все то же самое, только в больших масштабах, потому что земельный участок позволяет. А еще мы создадим там два чистейших искусственных озера с ландшафтами, прогулочными зонами, впечатляющим количеством объектов спортивной инфраструктуры: лыжными трассами, велосипедными дорожками. Чтобы и зимой, и летом у людей была возможность активно проводить время на свежем воздухе.

Автор проекта — архитектор «Привилегии» Евгений Подгорнов, а он не умеет проектировать скучно и неинтересно. Мы планируем, если не случится ничего непредвиденного, в этом году вывести на рынок этот коттеджный поселок премиум-сегмента. Да, он будет немаленький, но именно благодаря этому там будет возможность создать разнообразную инфраструктуру, и мы хотим забрать часть людей, планировавших покупку в городе, но не нашедших достойных вариантов, в эту локацию.

BG: Вы думаете, что клиенты, желающие жить в центре, поедут в Ленобласть?

О. К.: А почему бы и нет, если мы создадим там такие же условия. Знаете, в свое время я побывала в одном коттеджном поселке Подмосковья у друзей и почувствовала, что хочу там остаться. Смотрела на расслабленных людей: мамочек на велосипедах, деток на роликах, на озера с белоснежным песком как на Мальдивах (искусственным, конечно), на ресторанчики с террасами... И мы с мужем даже смотрели там дом. Но потом поняли, что это безумие, нам просто будет не разорваться на два города. В итоге мы купили чудесную квартиру в Москве, проводим там выходные и не теряем надежды приобрести что-то под строительство, поскольку у нас много клиентов в Москве, и они ждут нас в столице.

И я понимаю, что если меня так впечатлило увиденное в подмосковном поселке, что я даже захотела приобрести там недвижимость, почему бы не перевезти часть наших прекрасных клиентов в Ленобласть, если мы тоже создадим для них уникальный продукт.

BG: Это же будет не первый ваш проект в Ленобласти?

О. К.: Да, это будет наш второй проект, первым был коттеджный поселок «Туокса», он уже достаточно давно продан и заселен. Но это был наш первый опыт, совсем небольшой поселок, а в Новых Осельках мы заявляем совершенно новый уровень загородной недвижимости.

BG: У вас были планы по проекту в Баку.

О. К.: Это была довольно эмоциональная история. Когда начались все эти события, наши клиенты, наши друзья начали покидать страну, увозя совершенно сумасшедшие инвестиции в Дубай. Я поняла, какие реки денег туда потекли, и мне даже стало обидно. Решила, что людей надо переориентировать хотя бы на Баку, если они готовы инвестировать где-то за пределами страны. Столица Азербайджана все-таки ближе, роднее. Год мы изучали рынок Баку, выяснили, что там нет ни одного российского застройщика. Я еще удивлялась почему, а потом поняла: Восток — действительно дело тонкое.

BG: Что не устроило?

О. К.: У нас есть понятные правила игры, а там рынок с точки зрения продукта еще отстает. Проведя анализ, мы решили ничего не менять и продолжать развиваться именно в Санкт-Петербурге. Если улыбнется удача, найдем хорошее пятно в Москве. Все-таки, как бы пафосно это ни звучало, мы патриоты своей страны и того места, которое нам доверили развивать. Нам очень нравится работать в Петербурге, здесь живет уже седьмое поколение нашей семьи. Хочется созидать и творить именно там, где мы родились и где мы начали бизнес, приобрели серьезный опыт.

Компании по силам построить дом любой сложности и предоставить клиентам самый высокий уровень сервиса. Как я часто говорю, мы наших клиентов чувствуем уже на кончиках пальцев.

BG: Не смотрите в сторону Дубая?

О. К.: Нет, мы там даже квартиру покупать не хотим, внутреннее какое-то сопротивление. Как я уже сказала, учитывая, какие колоссальные российские инвестиции туда уплыли, у меня сердце кровью обливается. Я считаю, что они должны оставаться в нашей стране.

BG: Вы строите и жилье, и апартаменты. От чего зависит выбор формата?

О. К.: Зависит от места. Иногда ограничения земельного участка позволяют построить на нем только апартаменты. Так, например, получилось с нашим объектом Next на Васильевском острове. Это был наш первый опыт в сегменте апарт-отелей, мы даже хотели его продать, выставили на продажу, но потом решили все-таки сами попробовать и нарастить компетенции по строительству и управлению апартаментами. Мы создали совместную компанию с руководителем МТЛ Андреем Лушниковым, которую мы впоследствии выкупили. На начальном этапе они нам здорово помогли, и теперь мы, несомненно, умеем управлять апарт-отелями. Next заселен у нас на 100%, и мы надеемся к концу года вывести объект Next-2 там же на Васильевском, ближе к его исторической части.

BG: Какой вы видите ситуацию в вашем сегменте рынка в наступившем году?

О. К.: Некоторые эксперты прогнозируют снижение цен, но предпосылок для этого я не вижу. Во-первых, выросла стоимость земельных участков. Если раньше мы могли зайти в проект при стоимости 30 тыс. рублей на метр улучшений, то сейчас не найти участков дешевле, чем за 120 тыс. на метр будущей продаваемой площади. Затем следует учитывать, что себестоимость тоже выросла. Дешевле, чем за 240 тыс. на метр, ты уже не построишь. Добавляем проценты по банковским кредитам, агентские комиссионные, маркетинговые затраты и видим, что себестоимость в нашем сегменте неуклонно подбирается к 400 тыс. за квадратный метр. Понятно, что продавать дешевле, чем за 500 тыс. за «квадрат», мы не можем. В нашей компании не было стагнации, цены на квартиры растут из года в год не по нашей прихоти. И я не думаю, что эта тенденция изменится.

BG: Какую долю в ценообразовании занимает сегодня сервис?

О. К.: За сервисом — будущее элитной недвижимости. В условиях, когда престижных локаций на Крестовском острове и в центре города остается все меньше, упор на сервис видится мне очень правильным решением. Думаю, что минимум 10% ценообразования можно достичь уникальным сервисом и продуманной концепцией.

Наши объекты отличаются от других не только лучшими локациями, материалами, но и тем, что мы идем впереди рынка в части сервиса. У нас своя управляющая компания, мы активно развиваем комьюнити жителей наших домов, которое мы называем клубом друзей. Когда недавно мы открывали клубный дом «Приоритет», покупатели приехали из разных городов страны, чтобы просто познакомиться с соседями, пообщаться в неформальной обстановке, побыть в особой атмосфере. Как выяснилось, даже очень состоятельным людям, имеющим свой сложившийся круг общения, важно понимать, с кем они живут в одном доме, какие люди формируют их окружение. А еще выяснилось, что такой формат пока даем только мы, и это, в том числе, является определенным преимуществом в пользу выбора недвижимости на наших объектах.

BG: Какой у вас процент повторных покупок?

О. К.: Как раз на одной из последних встреч клуба друзей мы знакомили всех с семейной парой, собравшей полную элитную коллекцию компании «Еврострой», то есть купившей квартиры во всех наших построенных домах, кроме апартаментов. Апартаменты наши резиденты тоже покупают в качестве рентного бизнеса, вложения инвестиций или для семьи. Для меня это особая гордость, когда наши квартиры становятся коллекционной ценностью, своего рода реликвией, с которой не хочется расставаться, которую хочется сохранить и оставить в семье. Именно поэтому нам так нравится работать с элитной недвижимостью. Спустя почти тридцать лет на рынке нам до сих пор интересно, мы сами испытываем колоссальное удовольствие от того, что делаем, и от продукта, который в итоге получается.

ГК «Еврострой» основана в 1996 году. Это девелопер элитной и премиальной недвижимости полного цикла, реализующий проекты с участием собственной генподрядной организации и управляющей компании. Проекты компании управляются по принципу лучших отелей мира при помощи службы сервиса, сотрудники которой выполняют поручения жильцов — от уборки квартиры до бронирования частного бизнес-джета.

Оксана Кравцова родилась в Ленинграде. Окончила факультет психологии Российского педагогического университета им. Герцена с дипломом магистра педагогики. В сфере недвижимости более двадцати лет. В 2004 году возглавила департамент продаж и маркетинга ГК «Еврострой». С 2012 года — генеральный директор группы компаний «Еврострой». Оксана Кравцова неоднократно признавалась самой влиятельной женщиной строительного рынка. Замужем за основателем и президентом ГК «Еврострой» Валерием Кравцовым, в семье шестеро детей.