Перепланировка одного окна

С 1 декабря процесс согласования перепланировки квартиры в Москве должен существенно упроститься. Отменяются все справки и разрешения, кроме заключения Мосжилинспекции. Техническую экспертизу заказывать можно будет только у аккредитованных правительством Москвы компаний. Однако, став проще, перепланировка вовсе не обязательно станет дешевле.

Многие граждане, планируя ремонт в квартире, не ограничиваются переклейкой обоев и покупкой новой мебели. Не случайно в народе ходит поговорка, что один ремонт равен двум пожарам (по другим версиям — потопам, переездам или разводам). Поэтому, окунаясь в это стихийное бедствие, люди, как правило, стараются за один раз произвести максимальное количество улучшений своей жилплощади. При капитальном ремонте в первую очередь стараются избавиться от старых фанерных шкафов и антресолей, которые положены по проекту многим типовым панельным домам. Часто меняется напольное покрытие. Другой стандартный вариант — объединение ванны и туалета. Иногда из квартиры в обычном панельном доме пытаются сделать что-то оригинальное и нанимают дизайнера, чтобы основательно перекроить жилье на свой вкус. Большинство подобных действий приводит к тому, что рано или поздно благожелательные, но бдительные соседи сообщают об этих изменениях в Мосжилинспекцию. А потом хозяину свежеотремонтированной квартиры раздается звонок с вопросом, не была ли в ходе ремонта произведена перепланировка квартиры. До последнего времени во многих случаях было проще и дешевле вернуть квартиру в изначальное состояние, чем согласовать перепланировку.

С 1 декабря узаконить новую планировку в квартире, как уверяют московские власти во главе с Сергеем Собяниным, станет проще и дешевле. По подсчетам мэра, ежегодно в городе производится примерно 300 тыс. перепланировок, но лишь 14 тыс. из них согласовываются по всем правилам. "Конечно, можно было бы обвинить горожан в том, что они незаконопослушны. Но, разобравшись по сути, понимаешь, что процедура согласования выстроена так, что пройти ее без взяток практически невозможно. Размер же их, особенно если это касается домов--памятников истории и культуры, иногда сопоставим со стоимостью квартиры",— заявил Сергей Собянин на заседании комиссии по административной реформе.

Действительно, по старым правилам согласовывать нужно было любую мелочь — вплоть до переноса раковины или установки пластиковых окон. Однако о "легализации" подобных изменений наши сограждане задумывались лишь в случае крайней необходимости. Например, когда нужно приватизировать или продать квартиру. Помощников в такой ситуации найти довольно легко, но стоимость их услуг не всегда адекватна. Например, одной моей знакомой при продаже квартиры для "быстрого" согласования перепланировки (снос фанерных шкафов и прилегающих к ним антресолей) пришлось заплатить 15 тыс. руб., после чего красные линии в техпаспорте БТИ исчезли. Но иногда в подобной ситуации люди отказываются оплатить озвученную им таксу и предпочитают просто восстановить снесенные шкафы и антресоли.

Сейчас службы "одного окна" Мосжилинспекции на территории административных округов, которые занимаются перепланировкой, работают в прежнем режиме. Пока процедура выглядит следующим образом. Сначала нужно предоставить дизайн планируемых изменений в службу "одного окна". Если речь идет о незначительных изменениях, не затрагивающих несущие стены, нужен эскиз, если же предстоит капитальная перепланировка — проект. Далее нужно собрать документы и получить разрешения от различных инстанций, необходимые для согласования перепланировки. После этого Мосжилинспекция должна выдать разрешение на перепланировку. Потом с учетом выполненных работ нужно внести изменения в поэтажный план БТИ.

Согласно новому порядку, при переустройстве квартиры требуется согласовывать только значительные изменения. Например, без разрешения можно будет переставить сантехнические приборы в туалете, ванной или на кухне, остеклить балкон, поменять деревянные окна на пластиковые, переставить отопительные и газовые приборы и т. д. Для выполнения минимальной перепланировки по эскизам нужно написать заявление, предоставить технический паспорт квартиры, право собственности и согласие всех собственников. В случае если квартира куплена при помощи ипотечного кредита, нужно еще согласие банка. Если предстоит сложная перепланировка, пакет документов расширяется незначительно: к стандартному комплекту бумаг добавляется проект предполагаемых изменений и технический анализ квартиры.

Как рассказали в Мосжилинспекции, радикальное изменение регламента заключается в упрощении процедуры согласования. Во-первых, разрешение требуется только для выполнения работ, которые представляют опасность для жизни, здоровья и имущества граждан — то есть, работ, связанных с изменением в несущих конструкциях. Кроме того, упростить согласование может использование типовых вариантов из каталога проектных решений перепланировок в домах массовых серий. Этот каталог подготовлен МНИИТЭПом, являющимся автором проектов большинства домов в Москве, и до 1 декабря будет пополняться. Сейчас ознакомиться со стандартными вариантами перепланировок можно на сайте Мосжилинспекции.

Каталог типовых решений предполагает порядка 130 вариантов перепланировок, которые разработаны с учетом серии и типа дома. В зависимости от особенностей дома и квартиры, можно подобрать подходящую перепланировку. Наиболее распространенные варианты изменений — объединение ванной и туалета, возведение арок и т. п. По подсчетам участников рынка, разработка проекта перепланировки обойдется собственнику в среднем в 20 тыс. руб. Воспользовавшись же типовым вариантом, на этом можно будет сэкономить. Более того, если стандартные решения не затрагивают изменения в несущих конструкциях, то согласование может носить уведомительный характер. В этом случае собственник квартиры выбирает модель изменений, осуществляет их по плану, затем просто сообщает о произведенных работах в Мосжилинспекцию.

Одно из важнейших изменений — отмена согласования со всеми надзорными органами, кроме Мосжилинспекции. С 1 декабря собственнику квартиры достаточно будет предоставить в Мосжилинспекцию минимальный пакет документов и через 20 дней (в случае с памятником архитектуры этот срок составляет 35 дней) ему будет выдано разрешение на перепланировку.

При этом, если выбран типовой проект, затрагивающий несущие конструкции, или же если создан индивидуальный проект перепланировки, ее нужно по-прежнему согласовывать с различными инстанциями, но этим должна заниматься уже Мосжилинспекция. Дело в том, что в ближайшее время у нее появится новая обязанность — мониторинг за состоянием конструкций домов. Например, если делать даже незначительные перепланировки, затрагивающие несущие конструкции, но на каждом этаже, то возникает опасность обрушения здания. Очевидно, что в таком случае Мосжилинспекция будет вынуждена отказать кому-то из собственников квартир в разрешении на реализацию даже типовой перепланировки.

В результате благородная идея снять лишнее коррупционное бремя с москвичей может обернуться как снижением уровня взяток, необходимых для согласования перепланировок, так и их ростом. По мнению экспертов, оценить, насколько полезным или вредным является новый порядок согласования, можно будет в следующем году, когда система будет обкатана. "В принципе нововведения должны упростить жизнь москвичей, которые планируют незначительную перепланировку, связанную с изменением в ненесущих перегородках в типовых домах. Нужно просто выбрать подходящий вариант из тех, которые рекомендуют авторы дома. В случае индивидуальной планировки и перепланировки квартиры — с затрагиванием несущих конструкций, переносом санузлов, устройством и заменой полов и т. д.— собственнику по-прежнему придется заказывать проектную документацию",— комментирует руководитель отдела согласования компании "Жилэкспертиза" Анна Терентеевская.

С ней согласен и специалист отдела согласований компании "Городская служба перепланировок и согласований" Роман Воронин: "Пока еще сложно сказать, что изменится после реализации новой схемы. Она предполагает исключить из цепочки согласующих инстанций Роспотребнадзор и УГПС (пожарных), а из состава приемных комиссий — эксплуатирующие организации и управы районов. Соответственно, собственнику нужно будет собирать меньше подписей. Помимо этого, перепланировки, которые предполагают незначительные изменения, не влияющие на надежность здания и не затрагивающие инженерные сети, раньше требовали предварительного согласования "по эскизу". Сейчас такой тип перепланировок планируется принимать по факту, без предварительного согласования графической схемы. Также москвичам, проживающим в наиболее распространенных типовых домах, будет предложен ряд стандартных решений, при выборе и реализации которых не потребуется разрабатывать проект. Процесс согласования сложных перепланировок существенно не изменится".

С другой стороны, новый порядок согласования позволяет заказать техническую экспертизу квартиры только в проектных организациях, которые будут аккредитованы правительством Москвы. Это, в свою очередь, может привести к монополизации рынка технической экспертизы жилья и росту цен на услуги таких компаний. "В постановлении говорится, что до июля 2012 года будут выбраны организации или организация, которые будут осуществлять техническую экспертизу ранее выполненных перепланировок. Например, при согласовании перепланировки квартиры в доме, не являющемся типовым, жилищная инспекция часто не может объективно оценить назначение стен и других конструкций. Тогда, во избежание ошибки, нужно получить заключение от проектировщиков. Раньше в большинстве подобных ситуаций можно было обратиться в любую проектную организацию, имеющую допуск СРО (лицензию). В силу конкуренции между такими организациями стоимость технической экспертизы у них ниже, чем у авторов домов и государственных проектных институтов. К следующему году такое право планируется оставить только ограниченному числу проектных организаций, которые будут отобраны правительством Москвы, что может привести к росту затрат собственников на техническую экспертизу",— прогнозирует Роман Воронин.

Сейчас, по оценкам "Городской службы перепланировок и согласований", стоимость технической экспертизы у "свободных" проектировщиков составляет порядка 10 тыс. руб., у авторов же дома она может оказаться в три раза выше. Таким образом, новый порядок согласования перепланировок может действительно в ряде случаев существенно упроститься. Но утверждать, что этот процесс станет дешевле для собственников квартир, преждевременно. А уж для разговоров о том, что новый регламент поможет победить коррупцию в данной сфере, пока и вовсе нет серьезных предпосылок.