Setl Group оценил «Невский завод»

Дефицит качественных земельных участков стимулирует девелоперов заниматься редевелопментом промзон. По данным сразу нескольких участников рынка, холдинг Setl Group договаривается о приобретении бывшей территории Невского завода на проспекте Обуховской Обороны площадью около 40 га. Ее покупка целиком может обойтись компании в 5,7–8 млрд рублей. Речь идет об одном из крупнейших проектов по освоению промплощадки в Петербурге, полагают эксперты.

Как полагают участники рынка, председатель совета директоров холдинга Setl Group Максим Шубарев заключит сделку по покупке территории бывшего «Невского завода» лишь после утверждения проекта планировки, которое должен провести нынешний владелец земли

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

О том, что Setl Group собирается приобрести бывшую производственную площадку Невского завода, “Ъ” сообщили три источника на рынке недвижимости. Собеседник “Ъ”, знакомый с ситуацией, подтвердил эту информацию, отметив, что сделка находится на высокой стадии. Другой источник “Ъ” утверждает, что сейчас девелопер является единственным претендентом на покупку данной территории.

Промзона на проспекте Обуховской Обороны площадью почти 40 га, по данным «СПАРК-Интерфакс», принадлежит ОАО «Невский завод» (НЗЛ). Последним через ООО «НЗЛ Девелопмент» владеют бывший топ-менеджер «Газпрома» Ярослав Голко и супруга экс-зампреда правления «Газпрома» Валерия Голубева Татьяна Голубева. Ранее на этой территории находился Невский завод, который затем был перенесен на смежный земельный участок (это предприятие принадлежит «РЭП холдингу», входящему в состав группы «Газпром энергохолдинг»).

Setl Group является третьим в России застройщиком по объему текущего строительства с показателем 2,2 млн кв. м (данные Единого ресурса застройщиков). Консолидированная выручка холдинга в 2019 году составила 98,1 млрд рублей, чистая прибыль — 11,7 млрд рублей. Владельцами Setl Group являются Максим Шубарев (70%), Ян Изак (24%) и Илья Еременко (6%).

В Setl Group опровергли информацию о планах по приобретению площадки. В НЗЛ и компании «Вела Менеджмент» Ярослава Голко не ответили на запрос “Ъ”.

Владельцы НЗЛ давно пытались продать площадку, рассказывали источники “Ъ” (см. “Ъ” от 23.11.2020). По информации источника “Ъ”, ей интересовались такие крупные застройщики, как ЛСР, ПИК, «Лидер групп», также рассматривался вариант продажи части территории компании «Газпромбанк-Инвест», утверждает собеседник “Ъ”. В «Газпромбанк-Инвест Северо-Запад» отказались от комментариев.

Руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин оценивает территорию в 5,7–6 млрд рублей. Setl Group интересно будет забрать весь участок под длительное освоение, сроки которого могут превышать пять лет, полагает он. Управляющий партнер Rusland SP Андрей Бойков считает, что стоимость сделки может достичь 8 млрд рублей. Еще один собеседник “Ъ” говорит, что от продажи земли владельцы рассчитывали выручить более 10 млрд рублей.

Стоимость сделки будет определена исходя из объема жилого строительства, которое получится согласовать, говорит еще один источник “Ъ”. Скорее всего, ее заключение привязано к утверждению проекта планировки, которое должен провести нынешний владелец, полагает он. В конце прошлого года ОАО «НЗЛ» просило изменить территориальную зону, указывая, что собирается построить на территории жилой комплекс за счет застройщика.

На территории Невского завода возможно возведение около 400 тыс. кв. м жилья, локация соответствует проекту комфорт-класса, указывает господин Бойков. Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко считает, что речь может идти о 600 тыс. кв. м жилья массового спроса. Это будет один из крупнейших проектов по освоению промышленных территорий в Петербурге, считает господин Трушин. По его словам, инвестиции в строительство жилого комплекса могут находиться в диапазоне 30–50 тыс. рублей за «квадрат». У Setl Group есть опыт строительства в данном районе и застройщик понимает уровень спроса, объясняет он. Средняя цена квадратного метра жилья может начинаться от 160–170 тыс. рублей, добавляет госпожа Московченко.

Земельных участков в корректных зонах и с подготовленными документами практически не осталось, поэтому промышленные территории остаются наиболее перспективными территориями для инвестиций, уверен господин Бойков. По итогам прошлого года девелоперы совокупно приобрели 312,4 га земли в Петербурге, что в десять раз превышает результаты 2019 года, подсчитали в Rusland SP.