«Комсомолл» шагает вперед

В Екатеринбурге на продажу выставили торгово-развлекательный комплекс «Комсомолл» за 1,4 млрд руб. С 2018 года он принадлежит Альфа-банку, который хочет от него избавиться как от непрофильного актива. Специалист, сопровождающий сделку по продаже, заявил, что объектом интересуются два покупателя из других регионов. Впрочем, в успешную продажу объекта участники рынка не верят. По их словам, объект пытаются продать последние семь лет, но он построен в месте с низким трафиком и в классическом варианте ТРЦ он непривлекателен для инвесторов. К тому же, по оценкам экспертов, его стоимость завышена на 500 млн руб.

ТРК «Комсомолл», расположенный на дублере Сибирского тракта, выставили на продажу через сайт Авито. В объявлении говорится, что четырехэтажный комплекс начал работу в районе ЖБИ в 2010 году. Его общая площадь составляет 68 тыс. кв.м, арендопригодная площадь — 44,8 тыс. кв.м. У ТРК есть свой многоуровневый паркинг на 1,6 тыс. мест. Стоимость ТРК 1,44 млрд руб. Представитель центра недвижимости «Монолит» Владимир Середкин, который занимается продажей объекта, рассказал “Ъ-Урал”, что сейчас ведутся переговоры с двумя интересантами из других городов.

«Комсомолл» входил в холдинг DVI Group, который в 2015 году начали банкротить кредиторы, среди которых был Альфа-банк. В 2018 году банк выкупил ТРК за 1,1 млрд руб. В 2019 году в ТРК закрылся гипермаркет «Карусель» сети Х5 Retail Group. Альфа-банк выкупил эти торговые площади, а на месте «Карусели» открылся гипермаркет «Доброцен» уральского бизнесмена Вадима Терещенко. Отметим, что финансовые показатели ТРК не раскрываются.

«Альфа-Банк является собственником ТЦ “Комсомол” в Екатеринбурге. Данный актив был получен в результате работы по урегулированию просроченного кредита группы DVI, он продается как непрофильный актив для банка. Управлением ТЦ занимается ООО “Альта+”, продажи осуществляются через “Альта+” и брокеров»,— прокомментировали “Ъ-Урал” в пресс-службе Альфа-банка.

Участники рынка скептически относятся к перспективам продажи «Комсомолла». Директор ТРЦ «Пассаж» и «Гринвич» Дмитрий Сарапульцев рассказал “Ъ-Урал”, что пару лет назад ему озвучили стоимость актива ниже той, по которой он предлагается сейчас, но даже тогда ТРК не представлял интереса.

«Каждый год на “Комсомолл” падает цена, он в продаже уже около семи лет. Его реанимация невозможна, не нужна и бессмысленна. Его не надо было там строить, это классический пример, когда все неправильно сделано»,— считает Дмитрий Сарапульцев.

По оценкам маркетинг-эксперта рынка недвижимости Алексея Коноплева, реальная максимальная стоимость «Комсомолла» не превышает 1 млрд руб., и если покупатель найдется, то стоимость продажи будет снижена. «Текущие операционные и финансовые показатели действительно неважные, а больших инвестиций и допвложений в реконцепцию девелоперы не рискуют делать. Общая рыночная ситуация для них непонятная и непрогнозируемая. В существующем виде он неперспективен, реконцепция в что-то стоящее потребует еще вложений минимум 500 млн руб.»,— считает господин Коноплев.

Он предположил, что ТРК может продолжить работать как районный ТЦ при условии прихода управляющей компании, которая сможет реализовать там специализированные пространства.

«Можно сделать упор на востребованные темы спорта и здоровья, что-то из центров выдачи, дарксторы (магазины-склады). Но "звездного часа" торговых галерей с высокими ставками аренды там уже никогда не будет. Федеральные сети и операторы приостановили развитие и смотрят на ситуацию, а местных генераторов и инициаторов очень мало и их нужно самих поддерживать. Чтобы в Комсомолл приехали — нужно что-то специализированное: возможно, уже уходящая тема фудмоллов, фреш-рынок и т.п.»,— рассуждает он.

Эксперт предположил, что такие объекты могут быть интересны только крупным федеральным сетевым девелоперам с отлаженными бизнес-процессами, «когда такая покупка не утащит на дно все активы компании и сможет быть встроена в основной понятный бизнес-процесс».