Новая Москва получила переоценку

Конституционный суд (КС) запретил занижать стоимость недвижимости, изъятой для строительства инфраструктуры Новой Москвы. Практика выкупа земли без индексации по цене, определенной в 2013–2014 годах, признана неконституционной. Федеральный законодатель обязан исправить введенный в 2013 году в столице упрощенный порядок возмещения при изъятии земель, а суды до этого должны руководствоваться их рыночной стоимостью. Юристы отмечают, что постановление КС позволит требовать доплаты лишь тем собственникам, чьи дела еще не рассмотрены.

КС признал неконституционной сложившуюся с 2016 года практику применения ч. 5 ст. 13 федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту РФ — городу федерального значения Москве территорий». Закон был экстренно принят по поручению президента в 2013 году Госдумой для упрощенного изъятия земли под транспортную инфраструктуру и другие объекты в связи с масштабным проектом расширения столицы, инициированным в 2011 году. Упрощенным оказался и закрепленный в оспоренной норме порядок возмещения владельцам, арендаторам и пользователям земельных участков стоимости принудительно изымаемой у них недвижимости, а также связанных с этим убытков: сумма выкупа закреплялась на день, предшествующий принятию решения об утверждении планировки территории, где в будущем предполагалось изъятие. А само изъятие и, соответственно, выплата возмещения производились без учета роста рыночной цены объектов, что фактически приводит к их обесцениванию, согласился КС с жалобой Александра Качковского и Александра Федосова.

Принадлежавшие им гаражи и машино-места в нежилом здании оказались в 2016 году включены в перечень объектов изъятия для госнужд для строительства Северной рокады и изъяты по утвержденной судами в 2017–2018 годах стоимости (4,9 млн и 790 тыс. руб. соответственно), оказавшейся вдвое ниже рыночной. КС признал, что, если недвижимость подорожала из-за объективного роста цен, стоимость возмещения должна индексироваться на основании оценки, произведенной профессиональными оценщиками. Однако, если объект подорожал в связи с грядущими инфраструктурными улучшениями, выплата по рыночной стоимости «невозможна», решил КС. Напомним, депутаты от «Единой России», инициировавшие проект в Госдуме, обосновывали закрепление цен именно в качестве противодействия коррупционным сговорам с властями собственников, которые, как согласился вчера КС, стали бы стремиться извлечь «несправедливую выгоду» из предстоящих планов застройки. При этом думская оппозиция доказывала, что схема, напротив, упрощается «в интересах чиновников», «коррупция в проекте видна в каждом абзаце», а законопроект «противоречит Конституции РФ, Гражданскому, Жилищному, Земельному и Градостроительному кодексам РФ». К тому же, в отличие от изъятия земель в Сочи перед Олимпиадой, где тоже были конфликтные ситуации, закон был рассчитан до 2014 года, а московский проект не ограничен сроками.

КС в итоге потребовал от законодателей внести в неконституционную норму поправки, а судам до этого «исходить из рыночной стоимости имущества, индексируемой с учетом динамики стоимости аналогичных объектов, или данных специалистов о показателях стоимости в соответствующем сегменте». Дела заявителей КС велел пересмотреть.

«КС, по сути, применил требования Конституции о выплате собственнику изымаемого имущества равноценной компенсации. Очевидно, что между 2013 и 2016 годами рыночная цена недвижимости существенно изменилась, особенно с учетом падения курса рубля, и именно цена на дату изъятия должна быть выплачена собственнику»,— говорит адвокат Double Bridge Law Сергей Усоскин. Однако он считает странным тезис КС о невозможности отделить увеличение цены, произошедшее по внешним причинам, от связанной с улучшением инфраструктуры. «Поскольку оценка проводится по цене аналогичных объектов, достаточно найти аналогичный объект, инфраструктура вокруг которого не изменилась»,— говорит эксперт. «Решение КС ориентирует на более системную проработку законодательства о выкупе имущества для госнужд. До сих пор все делалось часто в авральном порядке: Олимпиада в Сочи, АТЭС, Новая Москва,— напомнила глава аналитической службы юрфирмы "Инфралекс" Ольга Плешанова.— Ситуационный подход неоднократно подвергался критике, в том числе на президентском Совете по кодификации: эксперты отмечали ущербность такого регулирования и заявляли о необходимости качественного законодательства в этой сфере».

Юристы отмечают, что постановление КС изменит ситуацию лишь на судебной стадии споров с властями, поскольку КС дал прямое указание судам о необходимости руководствоваться рыночной оценкой имущества. Но требовать доплаты за свой объект смогут лишь собственники, которые к моменту вынесения решения КС еще не заключили договор о передаче их имущества, отметила руководитель практики недвижимости и ГЧП «Дювернуа Лигал» Ольга Батура. Другие собственники, к которым уже применена неконституционная норма, смогут обратиться за пересмотром своих дел лишь в случае, если пленум Верховного суда придаст обратную силу позиции КС, уточняет старший юрист юридической компании «Нортия ГКС» Артем Копылов. Механизм доплаты с обратной силой может установить и законодатель, хотя эта идея крайне утопична, добавляет старший юрист BGP Litigation Олег Хмелевский. Но учитывая «гибкий и творческий подход органов госвласти и прогосударственный подход самих судов, будут найдены пути для обхода постановления КС и рассмотрения ряда будущих дел судами не в пользу собственников: КС далеко, а местное руководство уж очень близко», говорит он.

Почему граждан беспокоит изменение оценки их жилья