Земля меняет застройщиков

В 2014 году на земельном рынке крупных городов Уральского федерального округа произошли системные изменения. Банк свободных участков практически исчерпан, поэтому застройщики теперь ориентируются на два основных земельных ресурса — аукционы на развитие застроенных территорий и редевелопмент промышленных площадок. Участники рынка полагают, что такая ситуация станет существенным ограничением для развития небольших и средних строительных компаний и будет способствовать дальнейшему укрупнению рынка.

Проблемы роста

Проблема дефицита земельных участков под застройку наиболее часто поднимается в Екатеринбурге. На протяжении нескольких лет застройщики и власти говорят о том, что простых для освоения участков в городе не осталось. В 2010 году столица Среднего Урала впервые пересекла отметку в 1 млн кв. метров сданного в эксплуатацию жилья и старается поддерживать показатели ввода на миллионном уровне. По словам замглавы администрации Екатеринбурга по вопросам капстроительства и землепользования Сергея Мямина, резервы уплотнительного строительства на старой инфраструктуре исчерпаны, поэтому основными тенденциями развития города станет выход на новые территории (их потенциал оценивается примерно в 30 млн кв. метров жилья) и развитие застроенных кварталов. Однако в обоих случаях есть свои существенные ограничения.

Строительство каждого миллиона квадратных метров на новых землях, говорит Сергей Мямин, требует порядка 15 млрд рублей инвестиций на инфраструктуру (половина на инженерные сети, половина — для строительства улично-дорожной сети и соцобъектов). Основные направления для развития города на новых территориях заложены в генплане Екатеринбурга. Это восток (поселок Истокский, Компрессорный и Кольцовский), Юго-запад, где уже реализуется несколько масштабных проектов, самым крупным из которых остается Академический (девелопер — «РСГ-Академическое»). Строительство района распланировано до 2026 года, ежегодно девелопер выводит на рынок до 150 кв. метров жилья, всего же ко времени завершения проекта планируется построить 9 млн кв. метров жилых домов, 1,8 млн кв. метров социально-торговых и 2,4 млн кв. метров общественных, деловых, спортивных и культурных объектов, а также создать современный медицинский кластер. По предварительным оценкам, на строительство потребуется порядка 10 млрд рублей инвестиций.

Еще два направления развития застройки — север и юг. На севере активная застройка ожидается на участках в районе выезда из города в сторону Верхней Пышмы. В границах улицы Шефской—проспекта Космонавтов—отвода железной дороги—Калиновского лесопарка УГМК на своем участке планирует строительство нового микрорайона Северная корона, где до 2028 года предполагается возведение жилья уровня «комфорт» и «эконом» высотой до 25 этажей общей площадью порядка 700 тыс. кв. метров и всей необходимой инфраструктуры. Как сообщили в администрации Екатеринбурга, в этом году планируется утвердить проект планировки этого района, а в следующем — начать строительство. В районе поселка Балтым участок площадью 76 га у УГМК приобрела компания «ЮИТ Уралстрой». На этой площадке планируется новый микрорайон, состоящий из 3–5-этажных домов (порядка 270 тыс. кв. метров) и собственной инфраструктуры — школы, детсадов и коммерческих помещений. Выйти на площадку застройщик планирует в конце этого года.

На юге развитие пойдет в сторону Полевского тракта, где запланировано сразу несколько проектов комплексного освоения территории. В частности, это микрорайон Патрушихинские пруды (девелопер «Союз Ивест») — на территории 38,4 га до 2022 года планируется возведение порядка 474 тыс. кв. метров жилья до 25 этажей для 15,8 тыс. жителей. А также малоэтажный поселок Экодолье-Екатеринбург (девелопер ГК «Экодолье»), где ставка делается на таунхаусы и индивидуальные дома экономкласса.

Поблизости реализуется еще один большой проект — микрорайон Солнечный (девелопер «Форум-Групп»). Старт Солнечному дан в конце 2013 года, на территории 360 га предполагается возведение порядка 2,5 млн кв. метров жилья экономкласса высотой до 16 этажей для 85 тыс. жителей, также проектируются объекты социальной инфраструктуры, кафе и кинотеатры, административно-офисные предприятия, торгово-развлекательные центры. В проекте есть один девелопер, который определяет генеральную линию развития всего проекта, делит территорию на отдельные участки и приглашает для их освоения застройщиков, предлагая им свои условия сотрудничества. Ввод первых домов в районе планируется в первом квартале следующего года. По словам губернатора Свердловской области Евгения Куйвашева, областное правительство совместно с администрацией Екатеринбурга вкладывают в реализацию проекта порядка 5 млрд рублей, которые, в частности, направлены на продление улицы 2-я Новосибирская, завершение строительства ЕКАДа и строительство социальной инфраструктуры.

Земля нового формата

Что касается аукционов, то ни власти, ни застройщики уже не делают ставку на так называемые неразграниченные земли, ведение которыми в 2013 году перешло от администрации Екатеринбурга к областному министерству по управлению госимуществом, а в следующем году в соответствии с изменениями в федеральном законодательстве вновь вернется в муниципалитет. «Если МУГИСО с лупой в руках не нашло, что выставить, чуда ждать нет смысла. Муниципалитет никогда ничего не прятал, у нас планы открыты», — прокомментировали планы по проведению подобных аукционов в следующем году в городской администрации.

«Рынок земельных аукционов полностью переформатировался, мы больше не видим и, более того, больше не ждем традиционных аукционов — из состава неразграниченных земель. Связано это с тем, что земельный банк условно свободных участков исчерпан», — соглашается исполнительный директор НП «СРО „Гильдия строителей Урала”» Вячеслав Трапезников. По его словам, новая тенденция в части земельных торгов — это аукционы на развитие застроенных территорий. «В предыдущие 2–3 года этот вид аукционов носил точечный характер, сегодня он переведен в систему. Екатеринбург — один из первых российских городов (мы точно это знаем, так как проводили консультации с федеральным Минстроем), где принята серьезная программа по аукционам на развитие застроенных территорий. Застройщикам сегодня понятно, что будущее за системной реновацией кварталов. У нас больше нет свободных участков, нет точечной застройки, мы перешли к тому, о чем горожане долго мечтали, — к освоению бараков и ИЖС на территории города», — отмечает господин Трапезников.

В администрации Екатеринбурга отмечают, что только до конца этого года на подобные аукционы выставят до 30 га. С начала года с торгов ушло порядка 15 га. В последующие три года планируется вовлечь в оборот порядка 70–80 участков в разных районах города. Основное ограничение в этом вопросе для застройщиков — выкупная цена квадратных метров, которая определяется в ходе переговоров с собственниками. Если в среднем, по словам Вячеслава Трапезникова, стоимость гектара земли в Екатеринбурге составляет 100 млн рублей, то при реализации проекта на месте застроенной территории застройщик зачастую вынужден идти на неприемлемые компромиссы с жителями, выплачивая за сотку земли до 1,5 млн рублей. «Сегодня нам приходится тратить колоссальное количество времени, чтобы договориться со всеми жителями. Каждый из них утверждает, что его сотка земли стоит 650 тыс. рублей, а завтра уже 1,5 млн. Чтобы сформировать участок, надо договориться с такими 18–20 собственниками. Мы готовы работать, но нужна какая-то помощь. Мы по 1,5–2 года не можем выйти на площадку, чтобы начать новое строительство. Несмотря на это, мы активно продолжаем эту работу», — подтверждает глава компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев.

В связи с этим развитие застроенных территорий интересно не всем застройщикам.

Ставка на вторичку

«Застроенные территории — это не совсем наше направление работы, поэтому на аукционы мы ставку и не делаем. Мы сосредоточились на вторичном рынке — покупаем у частных землевладельцев», — отмечает директор по инвестиционному строительству «ЮИТ Уралстрой» Александр Погончик. О большем интересе к освоению частных земель говорит и глава ГК «Виктория» Борис Шварц. В частности, в этом году застройщик планирует начать строительство в микрорайоне Солнечный, где приобрел участок у девелопера проекта и намерен возвести порядка 25 тыс. кв. метров жилья. «В цену земельного участка уже входят сети и дороги. Поэтому нам проще приобрести землю у любого застройщика, который занимается генерацией проекта, может привлечь большие деньги и провести сети и дороги, чем у государства», — поясняет Борис Шварц.

Еще одним перспективным направлением на вторичном рынке земли застройщики называют редевелопмент промплощадок. Этот процесс активно начался в Екатеринбурге в 2013–2014 годах. Среди наиболее заметных проектов — реновация территории Екатеринбургского мукомольного завода (девелопер — УГМК) на городской набережной, где планируется построить элитный жилой комплекс площадью порядка 70 тыс. кв. метров; поблизости в скором времени начнется освоение площадки Уральского приборостроительного завода (УПЗ, входит в концерн «Радиоэлектронные технологии», КРЭТ). Само предприятие практически перенесено в Арамиль, на территорию филиала. Для определения проекта застройки освободившейся площадки был объявлен международный конкурс. Победителем стало московское архитектурное бюро «Т+Т», проект которого включает в себя два объекта общей площадью 25 тыс. кв. метров (пять из них составляет подземная парковка). Площадь здания на набережной — 12 тыс. кв. метров, внутреннее строение — 9 тыс. кв. метров. На первом этаже будут размещены предприятия торговли и бытового обслуживания, кафе и рестораны, в помещениях на втором этаже и выше — элитное жилье. Ожидается, что проект будет воплощен через год.

Еще одним ожидаемым проектом стал редевелопмент территории Екатеринбургского завода по обработке цветных металлов (входит в ГК «Ренова»). В 2008 году производство было вынесено из центра города в соседнюю Верхнюю Пышму. Площадку выкупил бизнесмен Олег Гусев совместно с группой инвесторов и начал реализацию проекта под названием «Главный проспектъ». Проект предполагает возведение квартала домов европейского уровня с внутренним пространством, сервисами и инфраструктурой. Высотное здание, выходящее фасадом на проспект Ленина, планируется реконструировать под апартаменты, а имеющийся на территории памятник архитектуры — под лофт-галерею. Реализацию первого этапа планируется завершить зимой 2014/2015 года. Всего в комплекс предположительно войдет четыре дома. Инвестиции в проект не разглашаются.

Год больших

Говоря о перспективах дальнейшего развития, участники рынка полагают, что растущая цена земли, как на аукционах, так и на вторичном рынке, поменяет правила игры на строительном рынке, став существенным ограничением для развития небольших и средних компаний. По словам Сергея Мямина, в Екатеринбурге происходит укрупнение рынка — на протяжении последних пяти лет порядка 40% жилья на территории города вводят пять крупных застройщиков. Вячеслав Трапезников считает, что такая ситуация будет нарастать, поэтому мелким и средним компаниям необходимо искать свою нишу. «Мелким и средним компаниям сегодня довольно авантюристично входить в большие проекты по развитию застроенных территорий. Рынок будет концентрироваться, уплотняться, в том числе за счет сокращения мелких компаний, но я не жду, что этот процесс будет носить обрушительный характер», — полагает он.

Глава «Атомстройкомплекса» Валерий Ананьев считает, что 2015 год станет годом крупных застройщиков. «Я против того, чтобы наращивать гигантские площади строительства. Необходимо быть аккуратнее. По Екатеринбургу и Свердловской области сегодня более 100 застройщиков, которые строят один домик, как правило, либо на заемные, либо на чужие деньги, не имея своих оборотных средств. Условно говоря, сколько продал — столько и построил. Конечно, такие стройки свернутся, потому что люди вряд ли будут инвестировать в жилье, которое неизвестно, будет ли достроено. Здесь нужно быть разумнее покупателям и осторожнее застройщикам».