Коттедж без претензий

Дешевые (в относительном понимании этого слова) поселки ведут массированное наступление по всем фронтам Московской области. В непосредственной близости от МКАД наиболее оптимальный для них формат — таунхаусы. Состоящие же из отдельно стоящих домов дешевые поселки, что логично, находятся на значительном удалении от Москвы.

Экономная дороговизна

Еще года три назад тем, кто хотел приобрести сравнительно недорогой дом в новом подмосковном поселке, особо выбирать не приходилось: девелоперы делали основную ставку на проекты уровня не ниже бизнес-класса.

Сейчас ситуация активно меняется. Только за последние три месяца появилось 11 новых поселков экономкласса, а общее количество выставленных в них на продажу домовладений увеличилось аж на треть. На сегодняшний день рынок недорогого загородного жилья представлен 47 поселками (всего на продажу выставлено более 2,3 тыс. жилых объектов). И это без учета поселков таунхаусов, 70% которых (от 54 имеющихся в продаже) также попадают в формат недорогих поселков. Правда, понятие "недорогой" весьма относительно: по ценам нынешний эконом сопоставим в двухгодичной давности бизнес-классом.

"Для покупателей жилья экономкласса определяющим фактором является цена, все остальное: комфорт, безопасность, качество строительства и т. п.— отходит на второй план,— говорит заместитель генерального директора компании "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.— Усредненные показатели для данной категории по состоянию на третий квартал 2007 года таковы: цена 1 кв. м равняется $1480, средняя цена сотки земельного участка составляет $7500, средний размер участка — 10,5 сотки, а размер домовладения — порядка 225 кв. м".

А если переводить эти данные к стоимости целого домовладения, то средние цены на коттеджи экономкласса окажутся в диапазоне от $165 тыс. до $310 тыс. по разным направлениям (а на квартиры в таунхаусах — от $270 тыс. до $350 тыс.).

Впрочем, у сравнительно высоких для экономкласса цен есть "железное" оправдание: по своим характеристикам поселки все сильнее напоминают своих более дорогих "коллег". Основной упор у них начинает делаться на такие еще совсем недавно малозначимые для недорогой загородки вещи, как архитектурное единообразие. Как результат, почти в половине поселков предлагаются либо уже готовые дома, либо участки со строго привязанными к ним проектами.

Возможно, на первых порах отсутствие свободы выбора и вызовет культурный шок у потенциальных покупателей, зато после окончания строительства воздастся сторицей: поселок будет иметь единый архитектурный облик. Правда, в половине недорогих поселков, где ныне идут активные продажи, условия чуть мягче: и проект дома можно выбирать, и где-нибудь по периметру поселка найти участки без подряда, чтобы проявить свою фантазию на полную катушку. Такие проекты у покупателей в особом почете, и именно на них приходится максимум продаж.

А вот поселков, где продается исключительно земля без подряда, практически нет — похоже, даже в рамках экономпроектов канула в Лету анархическая застройка формате "кто в лес, кто по дрова". К слову, о дровах. Самый ходовой строительный материал в дешевых поселках — это оцилиндрованное бревно.

Переступить черту

Самые дешевые коттеджные поселки экономкласса на Киевском (средняя цена домовладения — $164 тыс.) и Горьковском ($177 тыс.) шоссе, а самые дорогие — на Новорижском ($309 тыс.) и Ленинградском ($303 тыс.).

"Подавляющее большинство поселков, предлагаемых в настоящее время на продажу, находятся на разных стадиях строительства,— говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического отдела корпорации "Инком".— Срок реализации проектов обычно составляет от полутора до двух лет. За это время девелоперы планируют и полностью продать поселок, и ввести его в эксплуатацию. А вот продажи в поселках зачастую начинаются с момента начала строительства".

Один из недавно вышедших на рынок поселков экономкласса — "Троица", расположенный в 55 км по Новорижскому шоссе. В нем будет 116 коттеджей площадью от 160 до 230 кв. м, а минимальные цены за домовладение на сегодняшний день находятся в пределах $312 тыс.

"Мы применяем быстровозводимые, экономически выгодные, хорошо себя зарекомендовавшие технологии,— рассказывает Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group, являющегося девелопером поселка "Троица" (в активе компании ранее вышедшие на рынок поселки "Маяк" и "Аистово").— В будущем, возможно, мы будем использовать другие строительные технологии, такие, как сэндвич-панель и несъемная опалубка, но для этого необходимо построить ряд пилотных домов и проверить их технические характеристики, для того чтобы предложить потребителю действительно надежный, качественный продукт".

Еще один новый поселок — "Времена года" (40 км от МКАД по Дмитровскому шоссе) — внес некую сумятицу. Дело в том, что на Калужском шоссе у него есть полный тезка, относящийся к сегменту "элит", дома в котором практически в пять раз дороже. Дешевые же "Времена года" будут включать в себя 21 коттедж из сборного монолита с внешней отделкой штукатуркой с акцентами из декоративного кирпича и искусственного камня. На сегодняшний день идет начальный этап строительных работ, а цены начинаются от $385 тыс.

Но самый парадоксальный из поселков экономкласса — "Наумово" (застройщик — "Вымпел-инвестсервис"), который со дня начала строительства (а произошло это чуть больше полугода назад) регулярно попадается в аналитических отчетах о загородной недвижимости Подмосковья. На самом деле он расположен во Владимирской области, хоть и у самой границы с Московской, в 117 км от МКАД по Ярославскому шоссе. Причина, наверное, в том, что расположенные примерно на таком же расстоянии от МКАД по другим направлениям в границы Московской области все же попадают. Например, уже упомянутый поселок "Маяк" (110 км по Можайскому шоссе). Кстати, оба поселка построены из оцилиндрованного бруса. В "Наумове" минимальные цены $173 тыс. за коттедж (причем площадь дома варьирует от 258 до 315 кв. м), а в "Маяке" — $184 тыс. (а габариты коттеджей находятся в более широком диапазоне — от 96 до 254 кв. м).

Ближайшее окружение

Поселки таунхаусов также все прочнее обосновываются в той нише, для которой они изначально придумывались, сокращая тем самым долю дорогих сблокированных домов. "За последние три-четыре месяца на рынок вышло несколько поселков дешевых таунхаусов,— говорят в компании "Инком".— Например, "Ивакино-Покровское" (Ленинградское шоссе), "Удино-Парк" (Дмитровское шоссе), Papillon (Рязанское шоссе) и "Лесной городок" (Минское шоссе)".

В сентябре начались продажи в поселке "Ивакино-Покровское" (девелопер — "Урбан Групп"), распложенном буквально на первых километрах от МКАД по Ленинградскому шоссе. Проект продвигается под лозунгом "трехэтажный дом по цене трехкомнатной квартиры": бюджет покупки таунхауса площадью 150-160 кв. м составит $320-330 тыс. Изюминка поселка — отсутствие двух одинаковых фасадов.

"У девелопера есть возможность для снижения цен на подобные проекты,— рассказывает директор по маркетингу компании "Урбан Групп" Роман Большаков.— Но все зависит от того, хочет ли девелопер с одного проекта снять все сливки или же он смотрит вперед и планирует брать свое за счет оборота. Мы пошли по второму пути и разрабатываем концепцию еще одного подобного проекта по Дмитровскому шоссе, это в районе Аксакова. То есть удаленность от Москвы и там будет не очень высокая, но площади квартир будут еще меньше, поэтому и цены ниже. Мы считаем, что ниша приближенных к Москве поселков экономкласса должна переориентироваться именно на таунхаусы, а не отдельно стоящие дома. Это даже смешно — в ближнем Подмосковье заявлять о строительстве коттеджных поселков экономкласса. Очевидно, что экономия в цене в них может достигаться лишь за счет применяемых строительных технологий и дешевых материалов. А это неправильно. В поселках же таунхаусов есть возможность, применяя надежные строительные конструкции (в нашем случае это монолитный каркас и газобетон с окраской по штукатурке), выгадать в цене за счет высокой плотности застройки. А вот на фасадах экономить не стоит. Люди устали от архитектурного однообразия, которое предлагается, например, в рамках проекта "Дубровка". Да в этом и нет смысла: разнообразие обходится девелоперу достаточно дешево, а выигрыш от него колоссальный. Поэтому в поселке "Ивакино-Покровское" из 278 домов нет ни одного повторяющегося фасада, а есть вариация элементов цвета, балконов, высоты и пр.".

Сейчас проект находится на стадии фундаментных работ, а за полтора месяца продаж реализовано девять таунхаусов (за них внесены авансы), а также имеется лист ожидания для тех, кто рассчитывает сделать приобретение с привлечением ипотечного кредита.

Еще один новый поселок таунхаусов — резиденция "Лесной городок", строительство которой ведет компания Development Solutions,— располагается в 13 км к западу от Москвы на территории поселка с одноименным названием. На 10 га возведут 180 таунхаусов из керамического кирпича (а также 210 квартир в современных пятиэтажных домах, первые этажи которых займут объекты инфраструктуры). На сегодняшний день зарезервировано 22 таунхауса, а цены начинаются от 52 тыс. руб. за 1 кв. м. По такой цене непросто найти даже квартиру в строящемся доме в Подмосковье.

Аналитики давно уже говорят о перенасыщенности элитного сектора загородных домов и превалирующем спросе в нижнем ценовом сегменте. Как это обычно бывает в сфере недвижимости, предложение не успевает за спросом. Девелоперы еще только ведут строительство, тогда как покупатели давно уже готовы вселиться в коттеджи экономкласса. Впрочем, дома по цене подмосковной квартиры обещают быть востребованными еще долгое время.